在日常學(xué)習(xí)、工作或生活中，大家總少不了接觸作文或者范文吧，通過文章可以把我們那些零零散散的思想，聚集在一塊。范文書寫有哪些要求呢？我們怎樣才能寫好一篇范文呢？以下是我為大家搜集的優(yōu)質(zhì)范文，僅供參考，一起來看看吧
房地產(chǎn)營銷策劃筆試題及答案解析 房地產(chǎn)市場營銷考試題及答案篇一
1、詳細介紹自己的工作經(jīng)驗。
2、某公司是一家小規(guī)模的建筑工程公司，主營工程方面收入，暫沒其他收入；每一個工程都有專門的工程師負責(zé)現(xiàn)場。
問：（1）一項工程的費用成本一般有哪些？
（2）一項工程最重要的是什么？如何做最好？
3、小規(guī)模企業(yè)財務(wù)會計賬跟管理會計賬怎做？
4、寫一份詳細的工作計劃（以本月和本為例）
5、外包給（私人）施工隊人工如何做賬？（人工占總造價10%-15%）
6、08年企業(yè)所得稅出臺，總分機構(gòu)在稅務(wù)上有何影響？
7、業(yè)務(wù)費是白條如何入賬？
8、總包收管理配合費不開發(fā)票，而此筆費用在合同中也注明要支出此款給總包，又如何入賬？
9、預(yù)收賬款可掛多長時間？因工程收款可在結(jié)算時對方才要求開票，但此工程時間較長，有無影響？如果此款已掛賬，可能最終不能結(jié)算（因此不能開票），此筆款的成本已發(fā)生，賬面如何處理？
10、核定征收的成本可用收據(jù)入賬嗎？
11、做工程開發(fā)票是跨地區(qū)的要在當?shù)亻_票，而開票時地稅當場征收工程款0.4%的工薪所得,此筆是誰的工薪所得?公司員工每月工資申報已交個人所得稅。0.4%的工薪所得存在很高的稅率,是否存在雙重納稅?
12、前期工程投入較大，投入后才收工程款，造成公司資金短缺，可能存在向私人借款（現(xiàn)金）來付貨款，如后期收回工程款時要還款（現(xiàn)金）金額也許較大，賬面會不會存在問題。
13、某公司注冊資金500萬，是法人及股東投資，注冊后此款當時又被法人及股東提走，而此公司從開業(yè)至今很少有業(yè)務(wù)發(fā)生（4年），注冊資金是否存在問題？如果注銷呢？此筆款又如何處理？
14、工商年檢要出稅審報告，此報告是否要會計師事務(wù)所出？如何出法？
15、某項目工程500萬，材料成本已開票300萬，施工人工80萬，業(yè)務(wù)30萬，管理（配合費）10萬，后三項無票據(jù)如何入賬？
16、某一項工程，甲方將此工程發(fā)包給總包，總包再分包出去，總包及分包在稅收上有哪些合法的又能少交稅的方法？
17、壞賬核算方法是什么及確認標準？
18、廣告費計提比例是多少？業(yè)務(wù)招待費計提比例是多少？是否可以全額稅前扣除？
房地產(chǎn)營銷策劃筆試題及答案解析 房地產(chǎn)市場營銷考試題及答案篇二
二、單項選擇題
1．房地產(chǎn)的特點不是（d）。
a、不可移動性 b、保值性c、個別性 d、短暫性 2．不屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系構(gòu)成要素的是（c）。a、主體 b、客體c、房地產(chǎn)法 d、內(nèi)容 3．我國土地所有權(quán)的歸屬不可能是（d）。
a、全民所有 b、國家所有c、集體所有 d、個人所有
4．土地使用權(quán)出讓市場由（d）經(jīng)營，任何部門、單位和個人不得擅自經(jīng)營。a、政府和企業(yè)共同經(jīng)營 b、企業(yè)代理經(jīng)營c、國家委托經(jīng)營 d、政府壟斷經(jīng)營
5．土地使用權(quán)出讓的最高年限為（d）。a、40年 b、50年c、60年 d、70年
6．土地使用權(quán)出讓用于工業(yè)用地的最高年限為（c）。a、70年 b、60年c、50年 d、40年
7．土地使用權(quán)出讓用于商業(yè)、娛樂、旅游的，其最高年限的為（d）。a、70年 b、60年c、50年 d、40年
8．以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)（a）。a、租金 b、出讓金c、使用費 d、補償安置費
9、以下不是公房租賃原則的是（）。
a、主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得 b、充分利用、合理分配 c、實行“以租養(yǎng)房”、“適當照顧職工負擔(dān)” d、逐步提高公房租金，促進住房商品化、私有化
1．房地產(chǎn)的（c）是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。
a適應(yīng)性
b對專業(yè)管理的的依賴性 c位置的固定性
d相互之間的影響性 2．某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則(c)個月可收回投資.a 50.5 b 60 c 65 d 75 解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65 3．某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為(b)
a11.38% b12.64% c15.46% d 16.22% 解析：由(1+ra)=(1+rr)(1+rd)求得rr=12.64% 4．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（c）
a 房屋出租
b 房地產(chǎn)抵押
c 土地使用權(quán)出讓
d 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
5．一般來說，認知定價法所確定的價格（ａ）價值定價法所確定的價格。ａ高于
ｂ低于
ｃ等于
ｄ高于等于
6．某企業(yè)上期預(yù)測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測銷售量為(c)萬臺.a102
b120 c108
d88 解析:q=0.8*110+0.2*100=108 7．下列說法不正確的是(a)
a利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1。
b償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1．2。
c在國際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上
d一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應(yīng)為35％一45％。答案：
解析：利息備付率對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于2。8．某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為（b）a
p（1+i）n
b p（1+i*n）c
p*n*i
d a（1+i）n 解析：fn= p（1+i*n）
9．某投資者以1000萬元價格購得一物業(yè)5年經(jīng)營權(quán)，目標收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元（凈收益發(fā)生在年末），則該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為（b）a 101萬元
b 137萬元
c 256萬元
d 500萬元 解析：npv=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137 10．從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險是指(b)
a房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度
b獲取預(yù)期投資收益的可能性大小 c房地產(chǎn)投資項目激烈競爭程度
d房地產(chǎn)開發(fā)程度 11．風(fēng)險最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險,是因為(a)a商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應(yīng)最快和最大 b商業(yè)投資的預(yù)測最難
c商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預(yù)測
d商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大
12．房地產(chǎn)開發(fā)活動可從（d）兩個方面進行考察。a投資資金量和預(yù)期收益資金
b資金流通方式和對策 c出租、出售或經(jīng)營形態(tài)
d物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài) 13．對于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果的大小的衡量指標不包括（a）a銷售收入
b開發(fā)利潤
c成本利潤率
d投資回報率 14．下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達不當?shù)囊豁検牵╞）
a找出那些最能反映項目投資效益的經(jīng)濟評價指標 如財務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對象。
b從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經(jīng)濟評價指標無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。c分析時要設(shè)定不確定因素的變化范圍
d對項目 的經(jīng)濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。
15．開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在（c）內(nèi)予以核實，給予確認或者提出修改意見。
a10日
b15日
c1個月
d2個月
解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在1個月內(nèi)予以核實，給予確認或者提出修改意見。
16．個人住房抵押貸款期限可長達（c）年。a 10 b 20
c 30
d 50 17．關(guān)于貸款擔(dān)保說法錯誤的是（b）
a是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。
b貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況。
c貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。d貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。18．（a）的建筑規(guī)模一般都在3萬㎡以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。
a市級購物中心 b區(qū)購物商場 c居住區(qū)商場 d鄰里服務(wù)性商店
19．a(chǎn)確定問題和調(diào)察目標，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計劃，d報告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是（ｄ）
ａabcd
ｂbacd ｃcabd
ｄacbd 解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。
21．在對消費者購買行為進行調(diào)查時，不涉及下列（b）調(diào)查。a消費者類別
b消費者社會階層分布 c消費者購買能力
d消費者購買習(xí)慣 23．在房地產(chǎn)市場的分類中,二級市場是指(b)a土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場
b新建商品房租售市場
c 土地使用權(quán)出讓市場
d土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場 24．某筆存款額為1000元，復(fù)利計息，每季計息一次，一年后本利和為1125.51元，則其名義利率為（a）
a12%
b12.55%
c12.68%
d12.45% 25．某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2．8萬元，該項投資年稅為0.6萬元，則該
項投資的稅后現(xiàn)金回報率為(c)。
a 4.7%
b 7%
c 11%
d14% 解析：(2．8-0.6)／20×100％＝11％
26．借款期內(nèi)內(nèi)任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為(c a等額還本付息法
b菲爾德法 c汽球法
d還款常數(shù)法
27．經(jīng)濟評價選擇評價標準類基礎(chǔ)參數(shù),其指標不包括(d)a基準收益率
b目標成本利潤率
c目標投資利潤率
d目標財務(wù)杠桿比率
28．某土地面積為4 000 2,建筑容積率為5．5，規(guī)劃建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標準層)則標準層每層建筑面積為(b).a 1000㎡
b1240㎡
c22000㎡
d1800㎡
解析：(4 000×5．5—4 000×60％×4)／10＝1 240(㎡)29．一般說來,標準方差越小,投資風(fēng)險(a)
a越小 b越大
c越難控制
d越難估算
30．在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中（c）的主要工作內(nèi)容。a 會計師
b 經(jīng)濟師
c 估價師 d 工程師
31．名義利率與實際利率的關(guān)系表述不正確的一項是（a）a當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率小于名義利率 b當每年計息周期數(shù)m=1時，實際利率等于名義利率 c實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值
d名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大
解析：當每年計息周期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率
32．監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理屬于（d）的工作內(nèi)容．
a物業(yè)管理
b設(shè)施管理 c資產(chǎn)管理
d組合投資管理 33．房地產(chǎn)投資信托按(d)的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。a權(quán)益類型
b抵押方式
c投資業(yè)務(wù)
d信托性質(zhì) 34．編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和(a)
a網(wǎng)絡(luò)圖法
b表格法
c竣工圖法
d坐標圖法 解析：編制工進度計劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法 35．判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關(guān)鍵要看其(d)a共代理了多少項目 b代理成交額是多少 c人員素質(zhì)
d代理的成功率有多大
一、單選[共20題，每題1分，總計20分]
1、某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積
37000m2，居住建筑用地面積32000m2容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積（d）。
a．92500m2
b．88800m2
c．80000m2
d．76800m2
2、動態(tài)投資回收期是指項目以（c）所需的時間。
a．經(jīng)營收入抵償全部投資
b．全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出
c．凈收益抵償全部投資
d．凈收益現(xiàn)值抵償全部投資
3、通常承租人人住寫字樓前裝修中的某些標準化裝修項目的費用由（b）支付。
a．承租人
b．業(yè)主
c．承租人和業(yè)主共同
d．物業(yè)管理公司
4、房地產(chǎn)市場營銷工作中進行廣告與宣傳的主要目的，是通過該項工作讓（a）的客戶認識所營銷的物業(yè)。
a．潛在b．過去
c．現(xiàn)在d．未來
5、某開發(fā)商將8000萬元投入一房地產(chǎn)開發(fā)項目，假設(shè)此項目開發(fā)周期為3年，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資的年投資利潤率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開發(fā)商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為（b）。
a．40.9%
b．54.7%
c．56.7%
d．61%
6、某開發(fā)商以500萬元的價格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金50o萬元，預(yù)計項目建設(shè)投資總額為1800萬元，則該項目（d）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。
a．還需投入50萬元建設(shè)資金
b．還需投入450萬元建設(shè)資金
c．還需投入800萬元建設(shè)資金
d．在此情況下
7、（d）是判斷項目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟指標，是將開發(fā)項目預(yù)期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進行資本化時采用的一個貼現(xiàn)率。
a．利息率 b．銷售利潤率 c．速動比率 d．目標收益率
8、經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的成本收益率等于（b）乘以100%。
a．開發(fā)商利潤/總開發(fā)成本
b．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本
c．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值
d．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本
9、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程是指（b）的持續(xù)時間。
a．房地產(chǎn)開發(fā)全過程
b．獲得土地后到全部工程竣工
c．從工程開工到全部工程竣工
d．從工程開工到項目租售完畢
10、對于價格彈性的以下描述中，（d）是正確的。
a．需求價格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對價格的變化不敏感
b．在不同的價格水平上，需求價格彈性系數(shù)都一樣
c．供給彈性系數(shù)pes=需求數(shù)量變化的百分比/價格變化的百分比
d．短期內(nèi)房地產(chǎn)市場租金由需求決定，供給缺乏彈性
11、假設(shè)某項目年凈經(jīng)營收益為60萬元，年經(jīng)營成本為20萬元，該項目投資的資本價格為750萬元，則該項目的年投資收益率為（b）。
a．10.7% b．8.0% c．5.3% d．2.7%
12、實力強大的投資者對房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、（c）以及項目類型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會。
a．空間分布 b．人口分布 c．時間分布 d．經(jīng)濟分布
13、在任何市場上，能反映某種商品的市場供求狀況是商品的（c）。
a．質(zhì)量 b．品牌 c．價格 d．類型
14、建筑功能評價是指（b）。
a．對建筑物功能價值的估算
b．對建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評價論證，衡量其滿足需要的程度
c．對建筑產(chǎn)品價值的估算 d．對建筑產(chǎn)品社會性功能的評估
15、以下選項適于在新區(qū)開發(fā)的建筑是（c）。
a．娛樂用房 b．寫字樓 c．高級住宅和公寓 d．餐飲用房
16、在整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)是（c）。
a．投資機會選擇 b．投資機會決策分析
c．投資機會選擇與決策分析 d．市場分析和項目財務(wù)評價
17、房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程招標的一般程序為（a）。
a．申請招標→編制招標文件→編制招標工程標底→確定招標方式，發(fā)布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底及答疑→開標、評標和決標→簽訂合同
b．申請招標→編制招標文件→確定招標方式→編制招標工程標底→發(fā)布招標公告→招標工程交底及答疑→開標、評標和決標→簽訂合同
c．申請招標→編制招標文件→確定招標方式→編制招標工程標底→發(fā)布招標公告→投標人資格審查→招標工程交底和答疑→開標、評標和決標→簽訂合同
d．申請招標→確定招標方式→編制招標文件→編制招標工程標底→發(fā)布招標公告→投標人資格審查→工程交底及答疑+簽訂合同
18、工程建設(shè)過程中不可避免地存在風(fēng)險。保險是承包商承擔(dān)的風(fēng)險之一，以下不屬于保險內(nèi)容的是（d）。
a．工程保險 b．工人人身保險 c．第三方保險 d．質(zhì)量保險
19、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為（c）。
a．30% b．32% c．33% d．18%
20、對于銷售對象或承租對象已明確的項目，金融機構(gòu)有可能提供占總開發(fā)成本（c）的融資貸款。
a．70%左右 b．80%左右 c．90%左右 d．60%左右
三、多項選擇題
1．房地產(chǎn)法的調(diào)整對象包括有（a、c）。
a、房地產(chǎn)行政關(guān)系 b、房地產(chǎn)建設(shè)關(guān)系 c、房地產(chǎn)民事關(guān)系 d、房地產(chǎn)刑事關(guān)系 e、房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系 2．房地產(chǎn)業(yè)包括（a、b、c、d、e）。
a、房地產(chǎn)中介 b、土地使用權(quán)的出讓 c、土地開發(fā)和房屋建設(shè)d、房屋買賣 e、房地產(chǎn)抵
3．房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品或法律上的其他財產(chǎn)相比較，具有以下特點：（a、b、c、d、a、保值性 b、增值性 c、個別性d、永久性 e、不可移動性 5．可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的是（a、b、d、e）。a、建材 b、建造技術(shù) c、建筑工人
d、房屋 e、建造行為 6．土地使用權(quán)劃拔，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納（d、e）等費用后將該幅土地交付其使用的行為。
a、出讓金 b、租金 c、使用費
d、補償費 e、安置費
8．國家將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，使用者取得土地使用權(quán)后，享有的民事權(quán)利有（a、b、c、d）。
a、占有權(quán)
b、使用權(quán) c、轉(zhuǎn)讓權(quán) d、抵押權(quán)
e、質(zhì)押權(quán)
11、房地產(chǎn)交易是指當事人之間進行以下房地產(chǎn)活動（b、c、e）。a、出讓 b、抵押 c、轉(zhuǎn)讓 d、質(zhì)押 e、租賃
1．房地產(chǎn)投資也有缺點，這些缺點表現(xiàn)在（abcd）a變現(xiàn)性差
b投資額巨大
c投資回收周期長
d需要專門的知識和經(jīng)驗 e具有過人的膽量和風(fēng)險承擔(dān)精神。
2．銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（abce）因素。a抵押物的流動性
b貸款期限的長短
c通貨膨脹的預(yù)期
d貸款企業(yè)的信用等級
e所處的市場條件
解析：還要考慮到抵押物價值取得的情況。
3．金融機構(gòu)對開發(fā)商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括（bcd）。a企業(yè)資信等級
b項目基本情況 c市場分析結(jié)果
d財務(wù)評價指標 e貸款擔(dān)保方式
4．寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（ab）確定。a消費價格指數(shù)
b商業(yè)零售價格指數(shù)
c上證價格指數(shù)
d建安工程價格指數(shù)
e中房價格指數(shù)
5．對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為（bcde）方面。a銷售收入
b物業(yè)增值
c減少納稅
d股權(quán)增加
e 租金
6．對收益性物業(yè)來說，空置率提高將會導(dǎo)致（ace）等后果。a租金收入減少
b附加支出增加 c物業(yè)資本價值下降
d運營成本下降 e租客要求更大的租金折扣
7．投資者可以控制的風(fēng)險包括(cde)
a利率風(fēng)險
b政策性風(fēng)險
c 資本價值風(fēng)險 d持有期風(fēng)險
e比較風(fēng)險 解析：ab屬于系統(tǒng)風(fēng)險.8．居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑,包括（abc）等。
a普通住宅
b公寓
c別墅 d客棧
e酒店
10．確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（ａｂd）方面
a對各項施工設(shè)備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差。b控制混凝土質(zhì)量
c對對工程中的配套設(shè)備進行檢驗。
d對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法
e關(guān)注各項工程的工作量。
11．下列說法不正確的是（cde）
a房地產(chǎn)項目中兩稅一費指營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅和教育費附加 b營業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率
c城市建設(shè)維護稅額＝應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率 d教育費附加＝應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率 e現(xiàn)行營業(yè)稅的稅率為3％
13．按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，市場細分會出現(xiàn)（ａｃｄ）的模
ａ同質(zhì)偏好
ｂ同形偏好
ｃ集群偏好
ｄ分散偏好
e心理偏好
14．盈虧平衡分析的基本方法是建立（ce）之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。a銷售收入與成本
b銷售收入與費用
c成本與產(chǎn)量
d利潤與成本
e銷售收入與銷量 15．財務(wù)評價的輔助報表包括（bde）
a損益表
b總投資估算表
c資產(chǎn)負負債表 d經(jīng)營成本表
e借款償還表 解析：ac為基本報表。
41、房地產(chǎn)間接投資包括（bd）。
a．置業(yè)投資 b．購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票
c．開發(fā)投資 d．購買房地產(chǎn)投資信托基金
42、投資型物業(yè)購買者購買行為受（abc）的制約。
a．房地產(chǎn)投資收益水平b．其他投資工具的收益水平
c．市場內(nèi)使用者需求特點、趨勢和偏好 d．購買者自身特點偏好
43、固定單價合同中所用單價包括人工費、材料費和（abc）。
a．管理費 b．利潤
c．施工機械使用費 d．所得稅
44、工程款支付一般按時間大致分為（abcd）。
a．退還保留金 b．最終付款 c．預(yù)付款 d．工程進度付款
45、房地產(chǎn)市場宣傳的手段主要有（acd）。
a．發(fā)送售樓書 b．市場調(diào)查 c．展示樣板房 d．制定現(xiàn)場廣告牌
46、在市場經(jīng)濟條件下，利率水平的高低主要取決于（abc）。
a．社會平均利潤率 b．資本供求狀況 c．國家宏觀信貸政策 d．目標收益率
47、對房地產(chǎn)投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發(fā)建設(shè)，有（abd）特點。
a．土地費用高 b．投資風(fēng)險減少 c．投資風(fēng)險增加 d．開發(fā)周期縮短 e．開發(fā)周期延長
48、公開招標通常適用于工程項目（acd）的開發(fā)項目建設(shè)。
a．建設(shè)周期較長 b．工程性質(zhì)比較特殊 c．規(guī)模較大 d．技術(shù)復(fù)雜 e．工期緊迫
49、舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點是（abde）。
a．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)
b．開發(fā)費用高昂、環(huán)境污染嚴重 c．舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小
d．舊城區(qū)的建筑物多是危舊房 e．舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻
50、政府對房地產(chǎn)市場政策干預(yù)的原則是（acde）。
a．目標的確定性 b．政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性 c．政策的針對性 d．政策的導(dǎo)向性
e．政策的公平性和效率
51、以下選項屬于非居住區(qū)開發(fā)項目技術(shù)經(jīng)濟指標的是（abcd）。
a．建筑容積率及總建筑面積 b．地上建筑面積及密度
c．規(guī)劃建設(shè)用地面積及建筑高度 d．綠地率和停車位個數(shù) e．地下建筑面積及有效面積系
52、目前我們國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（abcd）。
a．銷售稅金 b．土地使用稅金 c．房產(chǎn)稅金 d．企業(yè)所得稅 e．城市規(guī)化稅
53、屬于影響產(chǎn)品成本高低的因素是（abcd）。
a．生產(chǎn)技術(shù)方案 b．生產(chǎn)規(guī)模 c．生產(chǎn)組織方式 d．技術(shù)水平與管理水平
e．物質(zhì)供應(yīng)與產(chǎn)品銷售條件及人民的消費水平
54、金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行工作有（abcd）。
a．客戶評價 b．項目評估 c．擔(dān)保方式評價 d．貸款綜合評價 e．貸款金額
55、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時常要考慮的因素有（abc）。
a．可能面積的組合 b．尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)
c．尋租者將來擴展辦公室面積的計劃
d．每平方米的租金
e．室內(nèi)的裝修
六、簡答題
1．簡述房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念及構(gòu)成要素
1．房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們在房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、分配和消費過程中當事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)法律關(guān)系與其他法律關(guān)系一樣，也具有主體、客體和內(nèi)容三個基本要素。(1)房地產(chǎn)法律關(guān)系主體。房地產(chǎn)法律關(guān)系主體是指參與房地產(chǎn)法律關(guān)系并享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的當事。（2)房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體。房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的事物。房地產(chǎn)法律關(guān)系客體也包括物、行為和智力成果三大類。
2．簡述房地產(chǎn)的特點
2、房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品或法律上的其他財產(chǎn)相比較，具有以下特點：（1）不可移動性：位置固定，不可移動，或者移動后喪失其經(jīng)濟價值。（2）永久性：土地永久。建筑物可長期使用，相對其他物來說也具有永久性。（3）個別性：房地產(chǎn)基本上都是特定物，如設(shè)計風(fēng)格、外形規(guī)格、用料完全相同的建筑物，由于處于不同地理位置、周邊環(huán)境，其價值和使用價值都是不同的。（4）保值性和增值性：位置良好的土地資源有限，隨著人口增長和經(jīng)濟的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)的需求量會不斷增長。房地產(chǎn)保值增值成為一種規(guī)律性的現(xiàn)象。
3．簡述房地產(chǎn)法的調(diào)整對象
3．房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法調(diào)整的對象是房地產(chǎn)關(guān)系和以房地產(chǎn)關(guān)系為核心的經(jīng)濟關(guān)系?；旧峡煞譃榉康禺a(chǎn)行政關(guān)系和房地產(chǎn)民事關(guān)系兩大類：（1）房地產(chǎn)行政關(guān)系，是指國家行政機關(guān)根據(jù)行政職能與被管理者之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。（2）房地產(chǎn)民事關(guān)系，是指平等主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。
4、簡述以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件
4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)符合工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。
5、簡述商品房預(yù)售的概念和條件
5、商品房預(yù)售是指受讓人在建房階段即將房屋連同土地使用權(quán)預(yù)先售予他人的行為。商品房預(yù)售，應(yīng)當符合以下條件：（1）已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）持有建設(shè)規(guī)劃許可證。（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和峻工交付日期。（4）向縣級以上房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品預(yù)售房許可證。商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
6、簡述房地產(chǎn)開發(fā)的特點
6、房地產(chǎn)開發(fā)的特點：（1）涉及面廣。涉及到規(guī)劃、土地、勘測、設(shè)計、施工、市政、供電、通訊、商業(yè)、服務(wù)、房地產(chǎn)、文教衛(wèi)生、園林、環(huán)境、銀行等部門。（2）工程項目多。如住宅區(qū)，小項目幾十項、大項目幾百項，包括配套項目和附屬工程。（3）投資量大，綜合成本高。（4）建設(shè)周期長。
7、簡述房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循的原則
7、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循的原則：（1）嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。《城市規(guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》確定了“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理”?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃”。（2）堅持經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)開發(fā)生存與發(fā)展的必備條件，社會效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對全社會的效果和利益，環(huán)境效益是指造福群眾、造福后代、改善城市形象。三者統(tǒng)一才能保持強大的生命力。（3）按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地的原則。（4）設(shè)計、施工必須符合標準和規(guī)范，項目竣工驗收合格后方可投入使用的原則。（5）鼓勵開發(fā)、建設(shè)居民住宅的原則。
8、簡述不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)
8、不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)主要有：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規(guī)定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。
1、何謂房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因有哪些？
答題要點：房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與價值產(chǎn)生嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。
（2）、投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因。
（3）、金融機構(gòu)過渡放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助燃劑。
2、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理的具體內(nèi)容。答題要點:
（1）、開發(fā)項目選址定點審批階段：取得《選址規(guī)劃意見通知書》；
（2）、申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段，規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限；
（3）、規(guī)劃設(shè)計條例審批階段：下達《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》；
（4）、設(shè)計方案的審批階段：取得城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)的《規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書》；
（5）、申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：作為允許進行開放的正式執(zhí)照；
（6）、竣工驗收階段：單項工程取得竣工證，整體工程，綜合驗收簽竣工報告；
3、簡述住宅開發(fā)項目的特點
答題要點：（1）、市場潛力巨大。
（2）、開發(fā)投資風(fēng)險相對減小。
（3）、多元化的市場需求。
（4）、對開發(fā)商投資能力要求較低。
4、物業(yè)代理的作用有哪些？
答題要點：（1）通過市場調(diào)查，了解潛在的市場需求，準確地預(yù)測消費者行為偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行準確的市場定位。
（2）通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業(yè)人士進行有效的引導(dǎo)。（3）從房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃到項目租售完畢，物業(yè)代理參與整個開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最終實現(xiàn)投資收益目標。（4）、按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購樓手續(xù)服務(wù)。（5）、幫助買賣雙方進行有關(guān)融資安排。（6）、提高市場運行效率
5、什么是項目管理？項目管理的基本職能？ 答題要點：（1）、項目管理是將有關(guān)知識、技能、工具和技術(shù)等綜合應(yīng)用于項目活動，已成功地實現(xiàn)項目預(yù)期目標的活動。
（2）、基本職能：主要有計劃職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能和控制職能。
6、確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信等級的因素有哪些？
答題要點：
1、企業(yè)素質(zhì)
2、資金實力
3、企業(yè)償債能力
4、經(jīng)營管理能力
5、獲力能力
6、企業(yè)在貸款銀行的資金流量
7、企業(yè)信譽
8、其它指標。
7、可行性研究的作用。答題要點：（1）可行性研究是項目投資決策的依據(jù)；
（2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)；
（3）是開發(fā)商與各有關(guān)部門簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)；
（4）是編制下階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)；
8、什么是建筑工程施工招投標？工程建設(shè)項目招投標方式有哪幾種？
（1）招投標：指房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)定“開發(fā)項目建筑工程施工”這一標的，邀請若干個建筑承包商進行秘密報價競爭，由房地產(chǎn)開發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達成協(xié)議，簽訂合同的過程。（2）公開招標、邀請招標、議標。
9、工程項目管理的含義和主要內(nèi)容包括那些？275 答題要點：（1）、工程項目管理通常是指開發(fā)建設(shè)項目施工階段的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，通常取其狹義的含義。工程項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工程中的重要環(huán)節(jié)，開發(fā)商進行工程項目管理的目標，是在預(yù)算成本和計劃工期范圍內(nèi)，高質(zhì)量的完成工程施工工作。
（2）、主要內(nèi)容包括：主要有質(zhì)量、進度、成本控制、合同、安全、信息管理、開發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。
10、機構(gòu)投資者對房地產(chǎn)市場的參與方式有哪些？326 答題要點：（1）直接投資和間接投資方式；
（2）權(quán)益性投資和債務(wù)性投資方式；
（3）權(quán)益參與貸款；
（4）售后租期。
計算題
1、某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計一年建成,交付使用后,當年可獲得凈收益50萬元,以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和,問該酒店建造時總投資應(yīng)控制在多少萬元?(設(shè)投資發(fā)生在年初,收益發(fā)生在年末)答案: 該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為: p=a1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n} =50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27萬元 該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬元
2.某開發(fā)商以樓面地價1000元/平米購入了一宗普通住宅70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費用為建造成本的8%,管理費用為土地成本建造成本及專業(yè)人員費用之和的5%,貸款利率為12%,開發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準備期6個月,建設(shè)期為24個月,銷售期為6個月,)土地成本在項目開始時一次投入,建造成本專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項目建成后的市場銷
售價格為4700元/平米,出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問開發(fā)商成本利潤率是多少? 答案:(1)項目總開發(fā)價值: 項目總建筑面積: 40000×1.6=64000平米 總銷售收入: 4700×46000=30080萬元 銷售稅費: 30080×6.5%=1955.2萬元
項目總開發(fā)價值: 30080-1955.2=28124.8萬元(2)項目總開發(fā)成本: 土地成本: 1000×64000=6400萬元 建造成本: 1400×64000=8960萬元 專業(yè)人員費用: 8960×8%=716.8萬元
管理費用:(6400+8960+716.8)×5%=803.84萬元 財務(wù)費用: a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬元 b建造成本專業(yè)人員費用管理費用利息:
(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬元 c財務(wù)費用總計:2591.54+1942.03=4533.57萬元
銷售費用: 30080×2.5%=752萬元
總開發(fā)成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬元
(3)開發(fā)商成本利潤率: 開發(fā)商利潤: 28124.8-22166.21=5958.59萬元
開發(fā)商成本利潤率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%
某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值28萬元的住宅，如果該家庭首期付款為房價的30%，其余為在10年內(nèi)按月等額償還抵押貸款，年貸款利率為12%，問月還款額為多少?如果該家庭30%的收入可以用來支付住房消費，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅?
房產(chǎn)的投資回報率,是用來衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù).一般而言,有有兩種計算形式: 1.投資回報率分析計算公式: 投資回報率=(稅后月租金-物業(yè)管理費)×12/購買房屋單價
說明:此方法考慮了租金與房價兩者的相對關(guān)系,只要結(jié)果大于8%都是不錯的投資.但它只是簡單粗略的計算,沒有考慮資金的時間價值,并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析.2.投資回收時間分析計算公式:
投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12 說明:這種方法可簡略估算資金回收期的長短,一般認為結(jié)果在12~15年之內(nèi)都是合理的投資.該方法比租金回報法更深入一步,適用范 圍也更廣,但有其片面性.用這個公式反推過來就ok了，不是精確的計算方式，希望多參考下（宏觀經(jīng)濟學(xué)）
七、論述題
1．論述房地產(chǎn)法的基本原則。
1．房地產(chǎn)法的基本原則是：(1)堅持國家壟斷城鎮(zhèn)土地一級市場，國有土地有償、有限期使用原則。我國《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了這一原則。凡進行房地產(chǎn)開發(fā)者，必須先獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，由國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給受讓人，由受讓人向國家支付土地使用出讓金。(2)保護房地產(chǎn)所有權(quán)的原則。國家立法保護房地產(chǎn)所有權(quán)，禁止任何組織和個人用任何形式侵犯國家、集體和個人的房地產(chǎn)所有權(quán)。(3)國家扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)的原則。我國絕大多數(shù)城市長期處于居住困難的條件下，居住水平低、危房棚戶改造慢。對此，國家采取一系列措施加快住宅建設(shè)步伐。如稅收優(yōu)惠、住宅建設(shè)供地優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等。
2、論述土地使用權(quán)出讓的特點。
2．土地使用權(quán)出讓的特點：(1)土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)是一種在法律規(guī)定范圍內(nèi)對物直接支配、享有利益并排除他人干涉的權(quán)利，是物權(quán)。(2)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?。土地使用者必須向國家支付一定?shù)額的出讓金。出讓金的構(gòu)成，既包含一定年限內(nèi)的地租，也包含出讓前國家對土地的開發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補償、安置費用等。(3)土地使用權(quán)出讓是有一定年限的。這個最高年限由法律予以明確規(guī)定，實際出讓年限由土地使用權(quán)出讓合同約定，但不得超過最高年限。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，最高出讓年限按用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。(4)土地使用者權(quán)利效力不及于地下之物，即對地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等不享有權(quán)利。
3．論述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點。
3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。從法律上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具有以下特征：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利內(nèi)容是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包
括：國有土地使用權(quán)和國有土地上的房屋所有權(quán)。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買賣、贈與或者其他合法方式，主要有買賣、贈與、互換、繼承、遺贈等。（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式民事法律行為。即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方主體應(yīng)簽訂書面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并經(jīng)過轉(zhuǎn)移變更登記。建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定，均為無效?！豹し慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓。地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，該土地上的房屋必須同時轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓。
4．論述房地產(chǎn)抵押的概念及特點。4．房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是一種物的擔(dān)保，確立的是擔(dān)保物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征有：（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的，與所擔(dān)保的債權(quán)是主從關(guān)系，對其具有附從性。（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有特定性。以特定的抵押房地產(chǎn)擔(dān)保特定的債權(quán)。（3）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有不可分性。其效力及于抵押房地產(chǎn)的全部和被擔(dān)保債權(quán)的全部，不受抵押房地產(chǎn)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分滅失和債權(quán)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分清償?shù)挠绊?。?）房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位性，即抵押房地產(chǎn)發(fā)生原有形態(tài)變化時，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換物上。（5）房地產(chǎn)抵押權(quán)的追及性，即抵押人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時，抵押權(quán)人仍可對抵押房地產(chǎn)行使抵押權(quán)。新的房地產(chǎn)權(quán)利人不得以其不是債務(wù)人而提出異議。
5．論述房屋租賃的原則及規(guī)定。
5、公房租賃，應(yīng)遵循以下原則：(1)充分利用、合理分配；(2)實行“以租養(yǎng)房”、“適當照顧職工負擔(dān)”；(3)逐步提高公房租金，促進住房商品化、私有化。同時國家規(guī)定：(1)承租人可以依照政府規(guī)定與第三人換房；(2)與承租人同住的親屬可以繼承住房租賃權(quán)；(3)住房承租人對翻修改建后的房屋有優(yōu)先承租權(quán)。 私房租賃應(yīng)遵循以下原則：(1)主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得。但承租人要交納房租，出租人有修繕義務(wù)。(2)公平合理。一般租金不超過房屋修繕費、折舊費、管理費、稅款和法定利息。同時國家規(guī)定私房租賃：(1)房屋所有權(quán)必須清楚；(2)私房出租必須是自住有余；(3)出租人與承租人簽訂租賃合同，并報房屋所在城市的房管機關(guān)備案；(4)房屋租金標準由政府規(guī)定；(5)承租方應(yīng)妥善保管和使用房屋，出租人應(yīng)對房屋及設(shè)備及時檢修，保障居住安全。
1、結(jié)合實際說明房地產(chǎn)開發(fā)之利。答題要點：
（1）、相對較高的收益水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本
收益率能達20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務(wù)杠桿原理的情況下，該收益率甚至?xí)^100%。喜愛房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在壽命周期內(nèi)獲得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。
（2）、能夠獲得稅收方面的好處。置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營成本、貸款利息和建筑物折舊后的經(jīng)營收入為基數(shù)并以固定稅率征收的。并且如果置業(yè)投資者投資的經(jīng)經(jīng)營收入為負值，能以虧損來充抵其它投資的經(jīng)營收入，從而在總體上獲得減少繳納所得稅的好處。（3）、易于獲得金融機構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押擔(dān)保品，所以投資者可以較容易得獲得金融機構(gòu)的支持，得到其投資所需的大部分資金。金融機構(gòu)通常認為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全的收回貸款最有效的方式。（4）、能抵消通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)的重建資本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性；又由于房地產(chǎn)是人類為生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在整個經(jīng)濟的衰退過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。（5）、能提高投資者的資信等級。由于擁有房地產(chǎn)并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)便成了占有資產(chǎn)、具有資金實力的最好證明。
2、房地產(chǎn)市場宣傳的主要手段有哪些？結(jié)合實際說明目前人們最易于接受的是哪幾種？ 答題要點：（1）、廣告。廣告旨在通過開發(fā)商直接或間接通過開發(fā)商的物業(yè)代理間接地向潛在的買家或租客就欲租售的物業(yè)進行宣傳。根據(jù)項目推銷的范圍和重點，可選擇印刷廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、廣播電視廣告和招貼廣告等多種形式。（2）、郵寄宣傳品。通過郵寄宣材料進行房地產(chǎn)市場宣傳可單獨使用，也可作為報刊廣告的輔助手段。主要郵寄對象是根據(jù)有關(guān)線索篩選出的潛在買家或租客。（3）、發(fā)送樓書。售樓書是有關(guān)物業(yè)的詳細介紹材料。這類材料通常印制成精美考究的小冊子，對于易變動的資料如售價等也可印制成活頁附在里面。售樓書一般僅寄給那些對廣告、郵寄宣傳材料有反應(yīng)的人，或直接寄給那些已知的對租買該物業(yè)有興趣的人。（4）、現(xiàn)場廣告牌和廣告圍柵：幾年來開發(fā)商越來越注重利用開發(fā)項目施工工地的圍柵板進行廣告宣傳。這種宣傳有兩個優(yōu)點，首先，擋住了施工現(xiàn)場的不雅景觀，給過往行人提供一個良好的、有吸引力的景觀；其次，該種廣告有助于強化項目的市場形象。這種廣告能很好的配合項目其它的市場宣傳工作，使人們對項目、開發(fā)商留下良好的、持久的印象。（5）、樓盤推出慶典儀式。在某些情況下，有必要在工程建設(shè)過程中進行封頂儀式或工程竣工后舉行慶典儀式，已正式將所開發(fā)的樓宇推向市場。
（6）、現(xiàn)場展示樣板房：當建筑物施工完畢后，對開發(fā)商來說很重要的一點就是提供樣板房，即將建筑物的某一層或某層的一部分進行裝修、配器家具設(shè)備和必要的裝飾品，共有興趣買樓或租住的人士參觀，讓其親身感覺假如入住該建筑物，將是一種如何的感覺。
總之，市場宣傳活動的原則，就是要盡最大的可能給使用者留下美好的第一印象。
房地產(chǎn)營銷策劃筆試題及答案解析 房地產(chǎn)市場營銷考試題及答案篇三
軟件測試工程師筆試試題答案
一、判斷題（每題1分，12 分，正確的√，錯誤的╳）1．軟件測試的目的是盡可能多的找出軟件的缺陷。（）軟件測試的目的就是為了發(fā)現(xiàn)軟件中的缺陷，從這個意義上面說上面的這個論斷是正確的。
不少人會認為軟件測試可以保證軟件的質(zhì)量，其實這個觀點是錯誤，測試只是軟件質(zhì)量控制中的一個角色，其活動并不能達成軟件質(zhì)量保證的效果。所以不要認為一個公司里面如果有了軟件測試人員，產(chǎn)品的質(zhì)量就會好起來。
2．beta 測試是驗收測試的一種。（）beta測試和驗收測試是兩種不同的測試。
驗收測試的目的是為了以發(fā)現(xiàn)”未實現(xiàn)的需求”為目的，以評估”適合使用”為目標，該類測試的不是以發(fā)現(xiàn)缺陷為主要目的。
beta測試是一模擬真實的使用環(huán)境從而發(fā)現(xiàn)缺陷的一種測試。所以兩者之間的是非包容關(guān)系。
----但我覺得以上的解釋有問題，施驗收測試的常用策略有三種，它們分別是：·正式驗收·非正式驗收或alpha 測試·beta 測試。顯然，無論是alpha測試還是beta測試，都是屬于驗收測試。
3．驗收測試是由最終用戶來實施的。（）上面說到了驗收測試的目的和目標，所以驗收測試也可是是軟件生產(chǎn)的企業(yè)內(nèi)部人員來實施。例如產(chǎn)品經(jīng)理。
當軟件以項目的形式出現(xiàn)，那么驗收測試由最終用戶來實施的情況是比較長見的。但是對于產(chǎn)品形式的軟件，生產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的驗收測試會更多。
4．項目立項前測試人員不需要提交任何工件。（）應(yīng)該說這道題目沒有明確的答案，在項目立項前測試人員是不是要把一些準備工作以工件的形式給記錄下來是完全取決于該企業(yè)的軟件開發(fā)過程的要求。同時不同企業(yè)，立項前要達成的一些必要條件也是大相徑庭的。應(yīng)該說這一題目出的不是很好，如果你是出題人這家企業(yè)的測試工程師，那么就應(yīng)該有一個明確的答案。5．單元測試能發(fā)現(xiàn)約80%的軟件缺陷。（）同樣這一題目也沒有標準答案。因為該數(shù)據(jù)的來源和其統(tǒng)計的方法，樣本都沒有一個工業(yè)標準。這樣出來的數(shù)據(jù)同樣不具有權(quán)威性。這里我可以說一個簡單的例子，在用asp,php這類腳本語言開發(fā)網(wǎng)頁的時候是根本沒有復(fù)雜的單元測試。那么這樣的數(shù)字應(yīng)用在網(wǎng)站開發(fā)上面是否有意義，還是值得商榷的。所以這道題目出的不好，沒有明確的答案
6．代碼評審是檢查源代碼是否達到模塊設(shè)計的要求。（）代碼審查是一種靜態(tài)技術(shù)，從這個意義上說代碼復(fù)查是需要和其他的一些動態(tài)測試技術(shù)配合才能檢查代碼是否符合設(shè)計的要求 7．自底向上集成需要測試員編寫驅(qū)動程序。（）
這道題目大家看下top-down 和 down-top的集成測試示意圖就能得出明確的答案。這里需要了解的是什么是驅(qū)動測試程序，什么是樁程序。如果集成組件數(shù)量眾多，多關(guān)系層次，那么不論是什么類型的集成測試。驅(qū)動程序和樁程序都是需要開發(fā)的。
自頂向下需要開發(fā)樁模塊 自底向下需要開發(fā)驅(qū)動模塊
8．負載測試是驗證要檢驗的系統(tǒng)的能力最高能達到什么程度。（）load testing（負載測試），通過測試系統(tǒng)在資源超負荷情況下的表現(xiàn)，以發(fā)現(xiàn)設(shè)計上的錯誤或驗證系統(tǒng)的負載能力。在這種測試中，將使測試對象承擔(dān)不同的工作量，以評測和評估測試對象在不同工作量條件下的性能行為，以及持續(xù)正常運行的能力。
負載測試的目標是確定并確保系統(tǒng)在超出最大預(yù)期工作量的情況下仍能正常運行。
此外，負載測試還要評估性能特征，例如，響應(yīng)時間、事務(wù)處理速率和其他與時間相關(guān)的方面。
9．測試人員要堅持原則，缺陷未修復(fù)完堅決不予通過。（）
同樣，這一題沒有正確的答案。缺陷是否修復(fù)是需要聽取測試人員的意見，但測試人員的意見非決定性。所以還是要看一個企業(yè)賦予測試人員有多大的權(quán)力。10．代碼評審員一般由測試員擔(dān)任。（）如果測試員有這個水平，那么當然是可以參加的。不過大多數(shù)的企業(yè)不會讓普通的測試人員參與代碼的評審。
11．我們可以人為的使得軟件不存在配置問題。（）首先大家先搞清楚什么是配置管理什么是軟件配置，從這道題目中看不出出題人想問的是關(guān)鍵工程中的配置管理還是單純的軟件配置。但是可以肯定的是不論是何種情況，答案均是否定的。
12．集成測試計劃在需求分析階段末提交。（）
集成測試計劃在開發(fā)人員完成軟件集成計劃之后就可以開始進行了。所以在需求分析階段之后提交是不現(xiàn)實的事情，應(yīng)該在軟件的設(shè)計階段后，編碼前。
二、不定項選擇題（每題2 分，10分）1．軟件驗收測試的合格通過準則是：（）a． 軟件需求分析說明書中定義的所有功能已全部實現(xiàn)，性能指標全部達到要求。b． 所有測試項沒有殘余一級、二級和一
c． 立項審批表、需求分析文檔、設(shè)計文檔和編碼實現(xiàn)一致。d． 驗收測試工件齊全。
回答這道題，你必須是這家企業(yè)的員工。前面說到了驗收測試的目的和目標，一個是需求必須實現(xiàn)，二是證明軟件是適合使用的。這樣能滿足這兩個通用標準就可以了。當然有些軟件企業(yè)會對驗收測試標準做一些調(diào)整。2．軟件測試計劃評審會需要哪些人員參加？（）a．項目經(jīng)理 b．sqa 負責(zé)人 c．配置負責(zé)人 d．測試組
上面的4種角色都需要參與
3．下列關(guān)于alpha 測試的描述中正確的是：（）a．a(chǎn)lpha 測試需要用戶代表參加 b．a(chǎn)lpha 測試不需要用戶代表參加 c．a(chǎn)lpha 測試是系統(tǒng)測試的一種 d．a(chǎn)lpha 測試是驗收測試的一種
首先大家需要知道alpha測試是系統(tǒng)級別的測試，該測試是在一個受控的環(huán)境中進行的。用戶需要直接參與進來。所以答案應(yīng)該是ad 4．測試設(shè)計員的職責(zé)有：（）a．制定測試計劃 b．設(shè)計測試用例
c．設(shè)計測試過程、腳本 d．評估測試活動
合理的答案的是bc，同時要看軟件企業(yè)對該類人員的職責(zé)是如何定義。5．軟件實施活動的進入準則是：（）a．需求工件已經(jīng)被基線化 b．詳細設(shè)計工件已經(jīng)被基線化 c．構(gòu)架工件已經(jīng)被基線化 d．項目階段成果已經(jīng)被基線化 先要了解一下什么是基線。這個是軟件配置管理中一個重要的概念。工作產(chǎn)品必須納入到一定的基線里面。所以選擇abc是必定的，至于是否選擇d要看這家企業(yè)自身的標準了
填空題（每空1分，24 分）
1．軟件驗收測試包括___、___、____三種類型。
軟件驗收測試包括正式驗收測試、alpha測試、beta測試三種測試。
2．系統(tǒng)測試的策略有功能測試、、、、易用性測試、、、、、、、、、、等15 種方法。
《軟件測試的藝術(shù)》：功能測試，容量測試，負載測試，易用性測試，安全性測試，性能測試，存儲測試，配置測試，兼容性測試，安裝測試，可靠性測試，可恢復(fù)性測試，適用性測試，文檔測試，過程測試
3．設(shè)計系統(tǒng)測試計劃需要參考的項目文檔有____和迭代計劃。設(shè)計系統(tǒng)測試計劃需要參考的項目文檔有軟件測試計劃、軟件需求工件、和迭代計劃。4．對面向過程的系統(tǒng)采用的集成策略有___、___兩種。自頂向下，自底向上
5．通過畫因果圖來寫測試用例的步驟為___、___、___、___及把因果圖轉(zhuǎn)換為狀態(tài)圖共五個步驟。
利用因果圖生成測試用例的基本步驟是：
a 分析軟件規(guī)格說明描述中，哪些是原因（即輸入條件或輸入條件的等價類），哪些是結(jié)果（即輸出條件），并給每個原因和結(jié)果賦予一個標識符。b 分析軟件規(guī)格說明描述中的語義，找出原因與結(jié)果之間，原因與原因之間對應(yīng)的是什么關(guān)系? 根據(jù)這些關(guān)系，畫出因果圖。c 由于語法或環(huán)境限制，有些原因與原因之間，原因與結(jié)果之間的組合情況不可能出現(xiàn)。為表明這些特殊情況，在因果圖上用一些記號標明約束或限制條件。d 把因果圖轉(zhuǎn)換成判定表。
e 把判定表的每一列拿出來作為依據(jù)，設(shè)計測試用例。
房地產(chǎn)營銷策劃筆試題及答案解析 房地產(chǎn)市場營銷考試題及答案篇四
程序開發(fā) 卷1
php程序員考題
考試說明：
1、試卷總分為100分。
2、本次考試時間為120分鐘。
一、邏輯推理題（9分，每題3分）
夫婦請了tom夫婦和henrry夫婦來他們家玩撲克。這種撲克游戲有一種規(guī)則，夫婦兩個不能一組。jack跟lily一組，tom的隊友是henrry的妻子，linda的丈夫和sara一組。那么這三對夫婦分別為：(b)a． jack—sara，tom—linda，henrry—lily b． jack—sara，tom—lily，henrry—linda c． jack—linda，tom—lily，henrry—sara d． jack—lily，tom—sara，henrry—linda
2.有17根11.1米長的鋼管，要截成1.0米和0.7米的甲、乙兩種長度的管子，要求截成的甲、乙兩種管子的數(shù)量一樣多。問：最多能截出甲、乙兩種管子各多少根？（c）a.99 b.105 c.111 d.121
3.一個水庫在年降水量不變的情況下，能夠維持全市12萬人20年得用水量。在該市新遷入3萬人之后，該水庫只夠維持15年得用水量。市政府號召節(jié)約用水，希望能將水庫的使用壽命提高到30年。那么該市市民平均需要節(jié)約多少比例的水才能實現(xiàn)政府制定的目標？（a）a.2/5 b.2/7 c.1/3 d.1/4
二、php語言題（36分，每題3分）
1.語句for($k=0;$k=1;$k++);和語句for($k=0;$k==1;$k++);執(zhí)行的次數(shù)分別是(3分): a 無限和0 b 0和無限 c 都是無限 d 都是0 參考答案：a
2.讀取post方法傳遞的表單元素值的方法是(3分): a $_post[“名稱”] b $_post[“名稱”] c $post[“名稱”] d $post[“名稱”] 參考答案：b
3.下面哪個函數(shù)可以打開一個文件，以對文件進行讀和寫操作？(3分)a fget()
程序開發(fā) 卷1
b file_open()c fopen()d open_file()參考答案：c
4.下面哪個選項沒有將 john 添加到users 數(shù)組中？(3分)(a)$users[] = ‘john’;(b)array_add($users,’john’);(c)array_push($users,‘john’);(d)$users ||= ‘john’;參考答案：b
是一種______腳本語言，基于______引擎。php最常被用來開發(fā)動態(tài)的______內(nèi)容，此外，它同樣還可被用來生成______（以及其他）文檔。(3分)a．動態(tài)，php，數(shù)據(jù)庫，html b．嵌入式，zend，html，xml c．基于perl的，php，web，靜態(tài) d．嵌入式，zend，docbook文檔，mysql e．基于zend的，php，圖像，html 參考答案：b
6.函數(shù)的形參與實參之間的數(shù)值傳遞方式有哪些？如何傳遞？（5分）
答：（1）按值傳遞方式，將實參的值復(fù)制到對應(yīng)的形參中，在函數(shù)內(nèi)部的操作針對形參進行，操作的結(jié)果不會影響到實參，即函數(shù)返回值，實參的值不會改變。
（2）按引用傳遞方式，按引用傳遞方式就是引用將實參的內(nèi)存地址傳遞到形參中，這時在函數(shù)內(nèi)部的所有的操作都會影響到實參的值，返回后實參的值會發(fā)生變化，引用傳遞方式就是傳遞時在原基礎(chǔ)上加&號即可。
（3）默認函數(shù)（可選參數(shù)）?？蛇x參數(shù)指定某個參數(shù)為可選參數(shù)，將可選參數(shù)放在參數(shù)引表末尾，并且指定其默認值為空。
7.定義：$str=”a1b2c3”,請寫出下面兩種匹配的結(jié)果以及解釋一下兩者的區(qū)別。（5分）preg_match(‘/[w]*[d]+/i’),$str,$ary);echo $ary[0];preg_match(‘/[w]*?[d]+/i’,$str,$ary);echo $ary[0];參考答案：第一個輸出為a1b2c3,第二個輸出為a1。
區(qū)別主要是[w]*,后面有沒有跟問號，php的正則匹配模式默認為貪婪模式，即第一個模式,表示*取盡量多的匹配字符，第二個加了個限定符？，為非貪婪（或懶惰模式），表示*取盡量少的匹配字符。(能寫出貪婪和懶惰的區(qū)別，正則表達式已經(jīng)沒大問題了。)
n和cookies 有什么區(qū)別？如果瀏覽器禁用了cookies，session還可以使用嗎？為什么？（5分）
參考答案：cookies存儲在客戶端，session存儲在服務(wù)端。瀏覽器禁用了cookies，session也不可以使用，因為sesession是需要客戶端發(fā)送一個sessionid到服務(wù)端，禁用了cookies，客戶端就不能保存此sessionid，session也失效了。(session是常用的，考察使用的熟悉程度)
程序開發(fā) 卷1
二進制數(shù)據(jù)流是處理是用什么函數(shù)的？（4分）參考答案：pack和unpack。(與服務(wù)端通信用到的解析方法)
10.求兩個日期的差數(shù)，例如2009-3-1 ~ 2009-4-4 的日期差數(shù)？（4分）答:(strtotime(‘2009-4-4’)-strtotime(‘2009-3-1’))/3600*24
三、linux操作題（20分，每題5分）1.請盡量寫出你熟悉的linux文件操作命令及其作用。
參考答案：自由發(fā)揮.基本的文件操作命令rm(移除),mv(移動),cp(復(fù)制),chmod(改權(quán)限),pwd(查看當前路徑),mkdir(創(chuàng)建目錄)ls(列舉當前目錄)2.3.4.簡述linux下，rsync同步命令怎么實現(xiàn)無需輸入密碼數(shù)據(jù)同步?（5分）
參考答案：在機器1上生成公鑰私鑰對，將生成的公鑰復(fù)制至機器2，加入到~/.ssh/。即可實現(xiàn)無密碼同步。(同步?jīng)]問題了)
四、綜合問答題（35分，每題5分）,lnmp分別指什么？
參考答案：lamp:linux,apache,mysql,php lnmp:linux,nginx,mysql,php linux文本編輯器vim(vi)命令行模式下有:q,:w, /word ,?word表示什么? 參考答案：:q退出，:w保存，/word往下查找，?word往上查找.(熟悉linux編輯)linux怎么添加定時任務(wù)？ 參考答案：crontab –e
2.11.請使用偽語言結(jié)合數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)冒泡排序法對以下一組數(shù)據(jù)進行排序 10 2 36 14 10 25 23 85 99 45。
答：
$str=’10 2 36 14 10 25 23 85 99 45′;$arr=explode(‘ ‘,$str);$count=count($arr);for($i=0;$i<$count;$i++){ for($j=$i+1;$j<$count;$j++){ if($arr[$j]<$arr[$i]){ $temp=$arr[$i];$arr[$i]=$arr[$j];$arr[$j]=$temp;} } } $str1=implode(‘ ‘,$arr);echo$str1;
3.簡述mysql中union all，left join的用法。
程序開發(fā) 卷1
參考答案：union all將兩次或多次查詢的結(jié)果合并。
left join從左表那里返回所有的行，即使在右表中沒有匹配的行。(這兩個能記住，mysql也比較熟了)
優(yōu)化有什么方法？
參考答案：簡單點的就是程序員寫高質(zhì)量的sql語句，數(shù)據(jù)庫設(shè)計優(yōu)秀，按需要建立索引（重點）。深入點的，優(yōu)化mysql配置。
5.一個表中的id有多個記錄，把所有這個id的記錄查出來，并顯示共有多少條記錄數(shù)，用sql語句及視圖、存儲過程分別實現(xiàn)。
create procedure proc_countnum(in columnid int,out rowsno int)begin select count(*)into rowsno from member where member_id=columnid;end call proc_countnum(1,@no);select @no;方法：視圖：
create view v_countnum as select member_id,count(*)as countnum from member group by member_id select countnum from v_countnum where member_id=1
6.請舉例說明在你的開發(fā)過程中用什么方法來加快頁面的加載速度
參考答案：自由發(fā)揮題，言之有理即可（如：要用到服務(wù)器資源時才打開，及時關(guān)閉服務(wù)器資源，數(shù)據(jù)庫添加索引，頁面可生成靜態(tài)，圖片等大文件單獨服務(wù)器。使用代碼優(yōu)化工具）。
7.對于大流量的網(wǎng)站，您采用什么樣的方法來解決訪問量問題? 參考答案：確認服務(wù)器硬件是否足夠支持當前的流量,數(shù)據(jù)庫讀寫分離,優(yōu)化數(shù)據(jù)表,控制大文件的下載,使用不同主機分流主要流量確認服務(wù)器硬件是否足夠支持當前的流量,數(shù)據(jù)庫讀寫分離,優(yōu)化數(shù)據(jù)表,程序功能規(guī)則,禁止外部的盜鏈,控制大文件的下載,使用不同主機分流主要流量。
房地產(chǎn)營銷策劃筆試題及答案解析 房地產(chǎn)市場營銷考試題及答案篇五
中國·山東 佛山中原地產(chǎn)代理有限公司 佛山中原地產(chǎn)營銷策劃筆試題答案
一、1、填空題： 房地產(chǎn)項目前期產(chǎn)品研發(fā)定位主要包括市場調(diào)研、市場細分、客戶定位、市場定位、產(chǎn) 品定位（概念性設(shè)計）、形象定位、價格定位、附加值提升等工作流程。
2、豪宅按照區(qū)域分類分為城區(qū)豪宅和郊區(qū)豪宅.城區(qū)豪宅“豪”的是罕見的黃金地段，郊 區(qū)豪宅“豪”的是稀缺的自然環(huán)境。按照物業(yè)形態(tài)分為別墅物業(yè)和高樓物業(yè).別墅物業(yè)賣的 是修身養(yǎng)性的世外桃源，高樓物業(yè)賣的是俯瞰天下的高居氣概。
3、傳統(tǒng)戶型四大分區(qū)是指：動靜、公私、潔污、干濕分區(qū)，隨著現(xiàn)代住宅的發(fā)展，三房以 上包括三房開始考慮到主次分區(qū)，房間以客廳為中心，臥室分布在左右兩側(cè)，一側(cè)是父母房 和兒童房，另一側(cè)是書房和書房，這樣的布局使中年夫婦的生活隱私得以保護；入戶花園的 出現(xiàn)其實是內(nèi)外分區(qū)的體現(xiàn)； 洗衛(wèi)分區(qū)是適應(yīng)大家庭的使用需要產(chǎn)生的，在衛(wèi)生間門口單獨 設(shè)置一個洗臉池，與廁所的功能完全分開。
4、具體個案正式公開后，一個好的報紙廣告必不可少的要素為：logo、案名、工地地址、地圖、主要口號、具體賣點、銷售信息、免責(zé)聲明、銷售 許可證號、銷售電話、開發(fā)商名 稱、相關(guān)合作單位名稱、樓盤效果圖等。從廣告?zhèn)鞑ソ嵌葋碚f，在創(chuàng)意時需要重點考慮4w1h，即 who、what、how、when、where。具體來講需要解決目標客戶、訴求主題、訴求方式、訴求時機以及媒體通路等問題。
5、房地產(chǎn)項目的主題概念是一個統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點和中心。它把構(gòu)成社區(qū)的 種種要素，如 區(qū)位、環(huán)境、建筑、配套、管理和服務(wù)、社區(qū)文化統(tǒng)領(lǐng)于它的旗下，構(gòu)成一個完整的系統(tǒng)，后期項目的營銷推廣、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)等等行為均必須圍繞這一中心進行。從業(yè)主 的角度，主題概念是一種： 生活主張，（或生活方式），從設(shè)計的角度，主題概念是一種 設(shè)計理念，從傳播的角度，主題概念是廣告總精神，從銷售的角度，主題概念是一種營銷理 念，從管理和服務(wù)的角度，主題概念是一種服務(wù)理念，從社區(qū)文化的角度，主題概念是一種 社區(qū)精神。
6、swot 分析是用市場機遇（oppurtunity）和威脅挑戰(zhàn)（threat）評價現(xiàn)在和未來的市場 環(huán)境，探索項目開發(fā)的可行性與市場前景展望。中國·山東 佛山中原地產(chǎn)代理有限公司
用優(yōu)勢（strength）和劣勢（weakness）評價項目現(xiàn)狀，揚長避短，規(guī)避市場風(fēng)險，進而選 擇和確定開發(fā)的總體目標和長遠目標，制定和選擇實現(xiàn)目標的行動方案。
7、市場細分就是根據(jù)消費者明顯不同的需求特證將整體市場劃分成若干個消費者群的過程，每一個消費者群都是一個具有相同需求和欲望的細分子市場。
8、房地產(chǎn)銷售階段按照每一批房源的推案節(jié)奏一般分為籌劃蓄水期（導(dǎo)入期）、預(yù)約認籌 期 公開熱銷期、持銷期等四個時段。
9、房地產(chǎn)品牌從大的屬性來分主要為開發(fā)商品牌與項目品牌。項目品牌的組成要素一般為（請至少填寫五個）名稱、vi 識別視覺特征、品牌個性、品牌認同、品牌聯(lián)想、品牌信任、品牌核心價值、品牌資產(chǎn)等
10、房地產(chǎn)項目在正式公開發(fā)售后價格一般采用低開高走的策略，根據(jù)項目的銷售狀況、市 場競爭、累積客戶多少進行調(diào)整，通常有“小步快跑”與“小步慢跑”價格策略。小步快跑 上調(diào)提價是指如果在正式開盤前預(yù)約客戶的量超過首批推案量3倍以上，在熱銷階段可以每 半個月提一次價格，幅度在1%—5%之間； 小步慢跑提價法需要看首推房源預(yù)約客戶反饋情況。一般來說，如果客戶對價格反饋不看好，在熱銷階段價格最好每一個月或每兩個月提價一次，提價次數(shù)不宜過分頻繁。
二、選擇題（多項選擇）
1、一個好的房地產(chǎn)項目案名，應(yīng)該具備以下哪些要素？（a）對產(chǎn)品定位的暗示（b）、社區(qū)規(guī)模的傳達（c）對物業(yè)功能屬性的傳達（d）對目標客戶價值觀的迎合（e）要通俗上口，音節(jié)搭配和諧（f）需要體現(xiàn)高檔 答案：a、b、c、d、e
2、在進行產(chǎn)產(chǎn)品概念性設(shè)計時,我們經(jīng)常會討論到空間概念.一般說來，房地產(chǎn)住宅小區(qū)的 四大空間是指：（a）公共空間（b）平面空間(c)半公共空間(d)錯層空間(e)私密空間(f)景觀空間(g)半私密空間 答案: a、c、e、g 中國·山東 佛山中原地產(chǎn)代理有限公司
3、在競爭激烈的市場環(huán)境或疲軟的市場行情下,我們通常談到需要激發(fā)剛性需求.以下哪些 屬于房地產(chǎn)剛性需求范疇?(a)婚房需求(b)拆遷需求(c)饋贈需求(d)投資性需求(e)改善型需求 答案: a e
4、在房地產(chǎn)廣告平面設(shè)計中,為了體現(xiàn)個案高品質(zhì)市場定位,需要重點考慮顏色 組合,以下 那些組合能體現(xiàn)項目的檔次與高品質(zhì)?(a)金黃+紫色(b)酒紅+淡黃 藍紫 答案: a、b e(c)大紅+黑色(d)草綠+白色（e）橄欖綠+米黃(f)橙紅+
5、長三角某城市具體個案定位于高檔住宅,容積率為0.8,位于郊區(qū),臨近天然湖泊,空氣環(huán)境 良好,你認為適宜的主力戶型規(guī)劃面積應(yīng)為:(a)90平米以下(b)90-110平米(c)110-130平米(d)130-140平米（e）140-150平米
(f)180-250平米左右(g)350平米以上 答案: f, 適宜做聯(lián)排別墅或疊加別墅
6、挖掘物業(yè)價值最大化是營銷策劃的重要命題.通常我們所說的物業(yè)價值主要包括以下哪些 部分:(a)區(qū)位價值(b)社區(qū)價值(c)客戶價值(d)產(chǎn)品價值(e)城市價值(f)服務(wù)價值 答案: a、b、d、f
7、房地產(chǎn)廣告企劃媒體主要分為大眾媒體與小眾媒體，以下哪些媒體通路屬于小眾媒體？（a）戶外（b）電視（c）dm（d）休閑場所 pop（e）網(wǎng)絡(luò) 答案： c、d
8、項目正式公開發(fā)售后，以下哪些是正確的企劃方向？（a）揭秘?zé)徜N（b）答謝廣告（c）致歉廣告（d）成交客戶現(xiàn)身說法 中國·山東 佛山中原地產(chǎn)代理有限公司
（e）加大電視廣告力度（f）減少報廣的投放力度（g）對成交客戶進行分析，調(diào)整媒體通 路 答案：a、b、c、d、g
9、新城市主義理念一直被很多郊區(qū)大盤開發(fā)借鑒并應(yīng)用，以下哪些屬于新城市主義概念范 疇？（a）倡導(dǎo)步行（b）城市復(fù)興（c）tod 交通主導(dǎo)開發(fā)（e）不破壞原有生態(tài)系統(tǒng)（f）解 決城市就業(yè) 答案：a、c、e、f
10、對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，以下哪些觀點是正確的？
（a）、商業(yè)地產(chǎn)販賣的是新生活理念（b）商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計時需要先考慮經(jīng)營需要（c）商業(yè)物業(yè)的價格定位主要看市場需求與供應(yīng)，與租金無關(guān)（d）把中庭做大有利于提升商業(yè) 氛圍 答案：b
三、改錯題(若認為正確,無需改正)
1、房地產(chǎn)項目營銷推廣在公開前期,應(yīng)重點進行品牌宣傳、產(chǎn)品核心概念的導(dǎo)入,預(yù)約客戶 需要達到首批公開房源的數(shù)量方可正式開盤;在銷售進入持銷期階段,應(yīng)重點通過 dm、短信、團購、sp 等手段開發(fā)新客戶,為下一批所推房源累積有效客戶.改正: 預(yù)約客戶需要達到首批公開房源的數(shù)量的2-3倍以上方可正式開盤.2、若某具體個案客戶預(yù)約情況不甚理想,可以先開盤,通過開盤 sp 制造人氣,以推動項目發(fā) 售.改正:若客戶預(yù)約情況不甚理想,可以通過以下措施進行修正:(1)通過前階段的客戶分析報表,調(diào)整媒體通路,把有限的廣告預(yù)算發(fā)布到更有效的媒體 通路上,以提高客戶預(yù)約成功率;(2)先不盲目開盤,否則開盤后人氣冷清,口碑效應(yīng)差;中國·山東 佛山中原地產(chǎn)代理有限公司(3)客戶預(yù)約不足,主要是客戶量的不足,其次對價格的抗性,因此價格信息不宜過早公
開, 銷售與企劃的首要目標是開發(fā)新客戶,通過行業(yè)協(xié)會、團體機關(guān)、客戶會、dm 以及其它 手段挖掘新客戶,并通過 dm 等方式累積有效客戶;在預(yù)約前首先要在銷售案場制造人氣假象, 并盡可能安排假客戶.(4)量;(5)(6)(7)(8)檢討戶外引導(dǎo)動線是否充分實施;檢討平面報廣是否針迎合意向客戶的審美品位與價值觀;檢討客戶預(yù)約時機是否不當,如周邊競爭項目有同質(zhì)化的新房源推出等.檢討工地現(xiàn)場包裝是否生動化,是否能沖擊眼球,是否能體現(xiàn)項目定位,是否能讓客 在預(yù)約前可以開展具體的 sp 如產(chǎn)品推介酒會,客戶咨詢聯(lián)誼活動以增強現(xiàn)場來人
戶體驗與感知項目品質(zhì);(9)檢討業(yè)務(wù)員接待技巧是否到位,檢討此批次房源客戶是否有抗性,如高壓線等
說 明:此題也可作為問答題備用,具體問題是:若某項目在公開發(fā)售前預(yù)約情況不理想,該如 何應(yīng)對?
3、住宅小區(qū)的會所大多經(jīng)營不善，因此要進可能地不做或少做會所。即使必須要做，也要 盡量沿街設(shè)置,一定要進行差異性功能定位，即與社區(qū)周邊的設(shè)施要有差異性，不要重復(fù)雷 同。利用配套的會所、超市或營業(yè)網(wǎng)點作為售樓處，既顯得氣派有實力，又避免了因臨時 搭建再拆除的浪費。正確,無需修改.4、房地產(chǎn)住宅項目在戶型設(shè)計時一定要控制總價與面積,一般說來,小三房比較容易去化, 故需要增加小三房的比例.改正:戶型設(shè)計時一定要遵循項目市場定位與客戶定位,并不是說一定要盲目控制面積.若 項目定位于高端客戶,可適當增加大三房的比例,若項目定位于普通年輕客群或工薪階層,則 應(yīng)增加小三房比例.5、中高端項目電視廣告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，因為這一時間段可 能正是客戶剛剛回家打開電視的時間。正確，無需修改
6、戶外廣告?zhèn)鞑ブ芷陂L，到達率高，沖擊力強，頻次高，能見度高，位置可選擇性強，并 能根據(jù)銷售需要即時調(diào)整信息發(fā)布，尤其對經(jīng)常戶外活動的中高端客群傳播達到率高，是
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一 般房地產(chǎn)項目的首選媒體；電視聽覺、視覺和立體動感的全方位滲透，廣告的沖擊力理 解度強闖性的廣告?zhèn)鬟_，高普及率，能快速建立到達率，能提供品牌的形象訴求，對項目 客戶成交作用比較大，是房地產(chǎn)廣告的重要媒體。報紙廣告時效性強，信息量大，傳播性 強，主動性、有選擇性閱讀，無閱讀時間限制，一般說來報紙廣告能迅速傳播銷售信息，促銷廣告應(yīng)重點在報紙發(fā)布。改正：一般說來，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，報紙、戶外、電視依次是房地產(chǎn)的首選三大媒體。報紙的時效性強，對成交促進作用最大，是所有房地產(chǎn)項目的首選媒體；戶外廣告對項目發(fā) 售前品牌宣傳與概念導(dǎo)入效果明顯，但促進成交一般不及報廣； 電視廣告對項目品牌形象宣 傳效果比較好，但對成交促進效果不是太明顯。值得注意的是，在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)或城市規(guī)模偏小的縣級市，戶外一般是房地產(chǎn)廣告的 首選媒體。
四、問答題
1、談?wù)劮康禺a(chǎn)項目銷售接待中心功能區(qū)域如何劃分.并結(jié)合你具 體工作實踐,談?wù)勪N售接待 中心裝飾細節(jié)的注意點.答案：
（一）接待中心入口外部
1、景觀綠化區(qū)，景觀布局與道路走向相結(jié)合，對于外部要有一定的視覺牽引作用，同時景 觀布局不能影響外部的視線。（從外部要看到售樓處入口及銷售大廳）；車行和人行通道要 分開，同時考慮泊車以后進入售樓處的人行通道。
2、停車區(qū)域，考慮回車場，保證客戶進入和離開的通道預(yù)留停車場指示標識的位置
3、預(yù)留精神堡壘、引導(dǎo)旗、戶外 pop 位置，位于售樓處通道入口最靠近城市主干道的區(qū)域 設(shè)置精神堡壘； 沿城市主干道及售樓處通道預(yù)留引導(dǎo)旗位置； pop 的高度及位置對于外部 外 人流要有明顯的視覺牽引作用。
（二）接待中心內(nèi)部
1、模型區(qū)—含預(yù)留裱板、透視圖安裝或放置的區(qū)域
2、洽談區(qū)
3、銷控區(qū)
4、專案及專案助理辦公室
5、會議室
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6、財務(wù)室
7、其他需要的辦公空間
8、儲藏間
9、洗手間
（三）接待中心外側(cè)參觀通道
1、景觀示范區(qū)
2、室外休息區(qū)，結(jié)合景觀示范區(qū)布置，保證8－10組室外休閑桌椅（帶有遮陽傘），同時留 出一定面積場地（可搭建小型舞臺）方便舉行 sp 活動
3、室外燒烤區(qū)或休閑活動區(qū) 銷售接待中心裝修的細節(jié)：
（一）柜臺和桌椅高度和寬度
1、柜臺桌面離地面80－85cm，下設(shè)10－15cm 抽屜，柜臺下應(yīng)設(shè)電源，臺面設(shè)置電話出線口，避免明線纏繞，后排柜臺臺面要設(shè)電源放麥克風(fēng)和電腦，同時考慮麥克風(fēng)和電腦走線
2、銷控區(qū)地面要比洽談區(qū)
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