“報告”使用范圍很廣，按照上級部署或工作計劃，每完成一項任務(wù)，一般都要向上級寫報告，反映工作中的基本情況、工作中取得的經(jīng)驗教訓(xùn)、存在的問題以及今后工作設(shè)想等，以取得上級領(lǐng)導(dǎo)部門的指導(dǎo)。怎樣寫報告才更能起到其作用呢？報告應(yīng)該怎么制定呢？以下是我為大家搜集的報告范文，僅供參考，一起來看看吧
房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告 房地產(chǎn)行情分析篇一
房地產(chǎn)的投資分析報告該怎么寫呢?下面是出國留學(xué)網(wǎng)的小編為大家精心整理的“房地產(chǎn)投資分析工作總結(jié)”，供大家閱讀!希望能夠幫助到大家!房地產(chǎn)投資分析工作總結(jié)xx的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應(yīng)該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風(fēng)險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當(dāng)前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應(yīng)該說說投資這個企業(yè)的風(fēng)險問題，以及風(fēng)險控制的措施。
xx地產(chǎn)這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的銷售策劃服務(wù)的，所以這個行業(yè)會受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強(qiáng)的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務(wù)是整個地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而經(jīng)濟(jì)周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴(kuò)展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟(jì)的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。
從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風(fēng)險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的這些因素，資金因素、經(jīng)濟(jì)周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務(wù)不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴(kuò)大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會相應(yīng)的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復(fù)制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡?，所以行業(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務(wù)地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務(wù)模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
xx地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
與同業(yè)比較，xx地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。
2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。
3、受益深圳特區(qū)擴(kuò)容。
4、管理團(tuán)隊高瞻遠(yuǎn)矚。
目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對xx地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風(fēng)險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風(fēng)險有一定安全空間要求。
xx地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)市場按照房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段可以分為房地產(chǎn)一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導(dǎo)土地使用權(quán)出讓階段的市場，一般稱之為土地市場;二級市場是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后對房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營的市場;三級市場是房地產(chǎn)開發(fā)商已出售的房產(chǎn)在投入使用后進(jìn)行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場。從房地產(chǎn)開發(fā)的價值流程來看，地產(chǎn)服務(wù)商提供的服務(wù)覆蓋了整個房地產(chǎn)開發(fā)階段，服務(wù)商與開發(fā)商共存共榮，已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中不可或缺的角色，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、保障房地產(chǎn)交易安全、節(jié)約房地產(chǎn)交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務(wù)如下：、在土地供應(yīng)階段，房地產(chǎn)中介為地方政府或土地運營機(jī)構(gòu)提供政策建議、土地規(guī)劃建議、經(jīng)濟(jì)評價、土地出讓策略等顧問服務(wù)，使地方政府和土地運營機(jī)構(gòu)在土地出讓過程中能夠計劃長遠(yuǎn)并最大化發(fā)揮土地的價值;、在物業(yè)開發(fā)階段，房地產(chǎn)中介為房地產(chǎn)開發(fā)商提供市場進(jìn)入戰(zhàn)略、土地競投策略、物業(yè)項目開發(fā)策略等顧問服務(wù);、在物業(yè)交易的二級市場，房地產(chǎn)中介為開發(fā)商提供營銷策劃、代理銷售等專業(yè)服務(wù);、在物業(yè)交易的三級市場，房地產(chǎn)中介為機(jī)構(gòu)或個人提供房屋租賃服務(wù)、二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)，房地產(chǎn)市場發(fā)展展望
房地產(chǎn)市場是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調(diào)控措施日漸嚴(yán)厲，行業(yè)發(fā)展陷入調(diào)整，2007 年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應(yīng)對國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)，“保增長”措施出臺，各地房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復(fù)性的增長。我們認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)、人口紅利因素仍進(jìn)一步釋放的過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設(shè)“大浦東新區(qū)”，深圳擴(kuò)區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
二是二三線城市的“城市化跟進(jìn)”。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是國家政策的重要指導(dǎo)方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟(jì)新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全面提速必然帶動房地產(chǎn)開發(fā)需求的提升，未來一段時間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進(jìn)程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
與國外發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務(wù)外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務(wù)空間。
專業(yè)的顧問策劃服務(wù)主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風(fēng)險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進(jìn)入哪些城市，投標(biāo)哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關(guān)鍵問題;顧問策劃業(yè)務(wù)主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。即使是萬科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟(jì)的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團(tuán)隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務(wù)可以有效地減少項目的風(fēng)險。而在將來，地產(chǎn)項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團(tuán)隊必然要勝過公司自己進(jìn)行策劃管理。
xx地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式是以客戶需求為基礎(chǔ)的。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務(wù)需求各不相同，公司具有顧問策劃。小編精心推薦
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房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告 房地產(chǎn)行情分析篇二
房地產(chǎn)投資分析報告
前 言
最近一段時間一直在尋找高成長性的企業(yè)，同時還要注意價格的問題，終于在昨天發(fā)現(xiàn)一直中意的企業(yè)——世聯(lián)地產(chǎn)，一直以為這是一家地產(chǎn)企業(yè)，昨天偶然發(fā)現(xiàn)這是一家為地產(chǎn)商服務(wù)的企業(yè)，可見自己在平時的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯(lián)地產(chǎn)的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應(yīng)該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風(fēng)險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當(dāng)前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應(yīng)該說說投資這個企業(yè)的風(fēng)險問題，以及風(fēng)險控制的措施。
世聯(lián)地產(chǎn)這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的銷售策劃服務(wù)的，所以這個行業(yè)會受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強(qiáng)的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務(wù)是整個地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而經(jīng)濟(jì)周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴(kuò)展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟(jì)的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。
從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風(fēng)險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的這些因素，資金因素、經(jīng)濟(jì)周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務(wù)不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴(kuò)大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會相應(yīng)的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復(fù)制及其迅速的規(guī)模化成為可能，所以行業(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務(wù)地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務(wù)模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
第一章 標(biāo)的行業(yè)屬性及成長性分析
世聯(lián)地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。
2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。
3、受益深圳特區(qū)擴(kuò)容。
4、管理團(tuán)隊高瞻遠(yuǎn)矚。
目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風(fēng)險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風(fēng)險有一定安全空間要求。
行業(yè)及公司簡介：
行業(yè)情況簡介
世聯(lián)地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對象包括相關(guān)政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)市場按照房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段可以分為房地產(chǎn)一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導(dǎo)土地使用權(quán)出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級市場是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后對房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營的市場；三級市場是房地產(chǎn)開發(fā)商已出售的房產(chǎn)在投入使用后進(jìn)行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場。
從房地產(chǎn)開發(fā)的價值流程來看，地產(chǎn)服務(wù)商提供的服務(wù)覆蓋了整個房地產(chǎn)開發(fā)階段，服務(wù)商與開發(fā)商共存共榮，已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中不可或缺的角色，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、保障房地產(chǎn)交易安全、節(jié)約房地產(chǎn)交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務(wù)如下：
（1）在土地供應(yīng)階段，房地產(chǎn)中介為地方政府或土地運營機(jī)構(gòu)提供政策建議、土地規(guī)劃建議、經(jīng)濟(jì)評價、土地出讓策略等顧問服務(wù)，使地方政府和土地運營機(jī)構(gòu)在土地出讓過程中能夠計劃長遠(yuǎn)并最大化發(fā)揮土地的價值；
（2）在物業(yè)開發(fā)階段，房地產(chǎn)中介為房地產(chǎn)開發(fā)商提供市場進(jìn)入戰(zhàn)略、土地競投策略、物業(yè)項目開發(fā)策略等顧問服務(wù)；
（3）在物業(yè)交易的二級市場，房地產(chǎn)中介為開發(fā)商提供營銷策劃、代理銷售等專業(yè)服務(wù)；
（4）在物業(yè)交易的三級市場，房地產(chǎn)中介為機(jī)構(gòu)或個人提供房屋租賃服務(wù)、二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)。
公司情況簡介
公司成立于1993年，始終專注從事房地產(chǎn)顧問策劃和代理銷售業(yè)務(wù)，不涉足開發(fā)業(yè)務(wù)。公司憑借穩(wěn)定的管理團(tuán)隊、專業(yè)的員工隊伍為客戶提供房地產(chǎn)營銷代理服務(wù)，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的認(rèn)可。2005-2008年公司收入的年均復(fù)合增長率為32.5%，業(yè)務(wù)具有良好的增長性。目前公司有23家分支機(jī)構(gòu)，遍及中國珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域。包括房地產(chǎn)營銷代理、發(fā)展顧問、租售經(jīng)紀(jì)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)能力，近3000名房地產(chǎn)專業(yè)人才。
公司目前的顧問策劃業(yè)務(wù)主要為政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)商提供土地出讓咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃服務(wù)等；銷售代理業(yè)務(wù)主要為收取傭金的一般代理業(yè)務(wù)；經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。
公司品牌建設(shè)已經(jīng)取得一定成果，連續(xù)5年位居“房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)top10”前二名，并且品牌美譽度、忠誠度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設(shè)行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經(jīng)驗及專業(yè)能力，出版的一系列房地產(chǎn)市場專業(yè)研究的書籍，在行業(yè)內(nèi)具有較強(qiáng)的影響力。截至2009年6月，公司已公開發(fā)行以“世聯(lián)地產(chǎn)顧問系列叢書”為主導(dǎo)產(chǎn)品的房地產(chǎn)專業(yè)圖書18本。
行業(yè)發(fā)展前景：
房地產(chǎn)市場發(fā)展展望
房地產(chǎn)市場是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調(diào)控措施日漸嚴(yán)厲，行業(yè)發(fā)展陷入調(diào)整，2007 年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應(yīng)對國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)，“保增長”措施出臺，各地房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復(fù)性的增長。
我們認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)、人口紅利因素仍進(jìn)一步釋放的過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設(shè)“大浦東新區(qū)”，深圳擴(kuò)區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
二是二三線城市的“城市化跟進(jìn)”。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是國家政策的重要指導(dǎo)方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟(jì)新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全面提速必然帶動房地產(chǎn)開發(fā)需求的提升，未來一段時間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進(jìn)程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)前景展望
與國外發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務(wù)外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務(wù)空間。
顧問策劃業(yè)務(wù)
專業(yè)的顧問策劃服務(wù)主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風(fēng)險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進(jìn)入哪些城市，投標(biāo)哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關(guān)鍵問題；顧問策劃業(yè)務(wù)主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。
即使是萬科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟(jì)的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團(tuán)隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務(wù)可以有效地減少項目的風(fēng)險。而在將來，地產(chǎn)項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團(tuán)隊必然要勝過公司自己進(jìn)行策劃管理。
代理業(yè)務(wù)
2008年，我國一手商品房銷售額達(dá)24071億元。由于我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)分工程度和國外發(fā)達(dá)國家相比還有很大差距。全國由房地產(chǎn)中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產(chǎn)開發(fā)公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機(jī)構(gòu)完成的。
房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、易居中國等雖然可能在部分區(qū)域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強(qiáng)企業(yè)的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經(jīng)是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名占據(jù)新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業(yè)整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業(yè)務(wù)模式先進(jìn)的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場空間。
經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)
2008年一線城市二手房成交量大幅調(diào)整，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)下降，但是從長遠(yuǎn)來看市場空間較大。
世聯(lián)地產(chǎn)經(jīng)營優(yōu)勢
世聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式是以客戶需求為基礎(chǔ)的。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務(wù)需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務(wù)。經(jīng)過16年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)形成了自己特有的“咨詢+實施”的經(jīng)營模式，顧問策劃能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)中介公司的核心競爭力。
公司目前已經(jīng)構(gòu)筑了顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)三大產(chǎn)品線，形成了良性的互補和協(xié)同效應(yīng)，并降低了自身的經(jīng)營風(fēng)險。公司多年來累計為中國99個城市的的超過1,000個房地產(chǎn)項目提供了高質(zhì)量的房地產(chǎn)顧問咨詢與策劃服務(wù)。公司的顧問策劃業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢明顯；公司的代理銷售業(yè)務(wù)多年來處于同行業(yè)前列，2009年1-6月代理銷售業(yè)務(wù)收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)由子公司世聯(lián)行經(jīng)營，定位于“豪宅專家”，目前發(fā)展規(guī)模仍較小。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。一般認(rèn)為房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)門檻低，沒有規(guī)模效應(yīng)，大公司不占優(yōu)勢。但我們認(rèn)為這只是該行業(yè)低層次競爭階段的暫時表現(xiàn)而已。隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)高速度、無差異的擴(kuò)張期過去后，越來越多的開發(fā)商、政府部門會需要更精致的顧問策劃服務(wù)，而在這一領(lǐng)域，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)建立起了良好的品牌和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，截止09年6月，世聯(lián)地產(chǎn)尚未完成的顧問合同233個，在業(yè)內(nèi)首屈一指，即使將來其他服務(wù)商進(jìn)入該領(lǐng)域，也難以立刻和世聯(lián)長期積累的經(jīng)驗和模式相抗衡。
2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。作為業(yè)內(nèi)知名的地產(chǎn)顧問策劃公司，世聯(lián)與政府部門、業(yè)內(nèi)大型地產(chǎn)開發(fā)商都具有長期、良好的業(yè)務(wù)合作往來。通過顧問策劃先行的戰(zhàn)略，公司同時爭取到大量代理銷售業(yè)務(wù)。這一策略在進(jìn)入新的市場區(qū)域時顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產(chǎn)，而簽約未履行的代理面積高達(dá)2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業(yè)績超過上半年的概率很大。
3、受益深圳特區(qū)擴(kuò)容。作為從深圳本地起家的地產(chǎn)服務(wù)商，世聯(lián)在深圳當(dāng)?shù)匾呀?jīng)占據(jù)大約30%的市場份額，對當(dāng)?shù)刭彿咳后w有深刻認(rèn)識和把握，具備相當(dāng)大的區(qū)域性優(yōu)勢。深圳特區(qū)擴(kuò)容在即，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)也將迎來一波新浪潮，作為當(dāng)?shù)佚堫^的服務(wù)商，世聯(lián)在其中受益的程度是可以想見的。
4、管理團(tuán)隊高瞻遠(yuǎn)矚。世聯(lián)地產(chǎn)的高管大都是公司的創(chuàng)始股東，與公司利益休戚相關(guān)，有充分的激勵來實現(xiàn)個人與公司的共同收益。同時這個團(tuán)隊也已經(jīng)歷多年合作，在管理和公司戰(zhàn)略選擇上互相認(rèn)同，團(tuán)隊緊密度較高。公司高層對行業(yè)前景充滿信心，并且高瞻遠(yuǎn)矚地看到了行業(yè)在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價值、經(jīng)驗積累的規(guī)模效應(yīng)等因素才能實現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰(zhàn)略，同時積極建設(shè)服務(wù)管理和知識共享平臺，設(shè)立人才培訓(xùn)中心，為公司長遠(yuǎn)發(fā)展早做打算，這些都是相當(dāng)具有遠(yuǎn)見卓識的表現(xiàn)。另外，公司成功登陸a股市場成為上市公司，對于其提升代理、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。
首先，顧問代理業(yè)務(wù)全國布局項目將完成公司以重點城市為中心并輻射周邊區(qū)域市場的全國業(yè)務(wù)布局，該項目的順利實施將穩(wěn)固公司顧問策劃業(yè)務(wù)行業(yè)第一的市場地位，并將進(jìn)一步提升公司代理銷售業(yè)務(wù)的市場地位；
第二，公司擬使用募集資金建立的支撐核心業(yè)務(wù)流程和管理流程的集成服務(wù)管理平臺將有效地整合公司各類業(yè)務(wù)的管理系統(tǒng)，打通業(yè)務(wù)線各層級之間的壁壘，實現(xiàn)資源最大化利用，實現(xiàn)更高效專業(yè)的項目管理；
第三，公司作為人力資本密集型公司，在業(yè)務(wù)快速增長的過程中，對知識管理體系和人員的專業(yè)能力均提出了更高的要求。公司人力發(fā)展與培訓(xùn)中心的建立將實現(xiàn)整體培訓(xùn)體系和個人經(jīng)驗體系的結(jié)合，有效地縮短公司培養(yǎng)專業(yè)人員的時間，提高公司人員的整體專業(yè)素質(zhì)以匹配公司業(yè)務(wù)的快速增長；
第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、vi整合和媒體投放等形式擴(kuò)大公司在房地產(chǎn)行業(yè)與目標(biāo)客戶群中的影響力，強(qiáng)化公司在行業(yè)中的專業(yè)品牌形象，系統(tǒng)化地在全國建立穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務(wù)中國的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的形象，進(jìn)一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。
公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業(yè)務(wù)，建立有效的管理平臺和人力資源培訓(xùn)中心，進(jìn)一步宣傳和擴(kuò)大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴(kuò)大公司在各區(qū)域的市場份額，最終實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)。
第二章 標(biāo)的當(dāng)前估值合理性分析
盈利預(yù)測
截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產(chǎn)顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續(xù)盈利提供了堅實的基礎(chǔ)；截至2009年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復(fù)地、中信四家大型房地產(chǎn)開發(fā)商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預(yù)計進(jìn)入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產(chǎn)市場有序復(fù)蘇，政府采取激進(jìn)的行政手段干預(yù)市場的可能性不是非常大，這將為房地產(chǎn)開發(fā)商和服務(wù)商提供良好的經(jīng)營空間。
07年08年公司的毛利率分別為44.7%和40.0%，我們預(yù)計09年到11年公司的毛利率至少將穩(wěn)定在41%-42%；
07年08年公司的三項費用率分別為16.0%和12.2%，由于公司在未來三年內(nèi)有比較大的擴(kuò)張計劃，我們預(yù)計09年到11年公司的三項費用率將在13%-14%左右；
07年08年公司的銷售凈利率分別為15.4%和13.0%，我們預(yù)計09年到11年公司的銷售凈利率將在14%-15%左右；
估值
目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年eps為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業(yè)務(wù)方面采用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風(fēng)險相比世聯(lián)地產(chǎn)更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風(fēng)險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風(fēng)險有一定安全空間要求。
根據(jù)公司業(yè)績快報計算，公司09年的業(yè)績?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價為45元，假如業(yè)績年增長率為30%，2010年股價為58.5元，當(dāng)前股價存在安全邊際。
第三章 標(biāo)的風(fēng)險所在及防范措施
世聯(lián)地產(chǎn)真正有價值的地方在于為地產(chǎn)商提供多方位的服務(wù)，包括規(guī)劃、營銷、銷售方案等等，而現(xiàn)在的主營收入方面主要是為地產(chǎn)商的分銷代理業(yè)務(wù)，所以未來其他業(yè)務(wù)的業(yè)績支持是可期的，但是如果總是局限在這個方面，那這個企業(yè)的價值大打折扣，或者說根本沒有什么價值。所以說很多機(jī)構(gòu)對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)多元化發(fā)展，投資是沒有風(fēng)險的，在當(dāng)前價格買入該企業(yè)的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關(guān)鍵在于企業(yè)的業(yè)績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。
同時我們在企業(yè)跟蹤的同時可以適當(dāng)選擇標(biāo)的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標(biāo)，同時選擇成長股和低估的大盤藍(lán)籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。
房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告 房地產(chǎn)行情分析篇三
房地產(chǎn)項目投資可行性研究分析報告模板格式（包括基本估算數(shù)據(jù)）
第一部分 房地產(chǎn)項目總論
1.房地產(chǎn)項目概況
1.1房地產(chǎn)項目名稱
1.2房地產(chǎn)項目建設(shè)單位
1.3房地產(chǎn)項目位置（四周范圍）
1.4房地產(chǎn)項目周邊目前現(xiàn)狀
1.5房地產(chǎn)項目性質(zhì)及主要特點
1.6房地產(chǎn)項目地塊面積及邊界長
1.7研究工作依據(jù)
1.8研究工作概況
2.可行性研究結(jié)論
2.1市場分析預(yù)測
2.2項目地塊分析
2.3項目規(guī)劃方案
2.4項目工程進(jìn)度
2.5投資估算及資金籌措
2.6項目財務(wù)與經(jīng)濟(jì)評價
2.7項目綜合評價結(jié)論
3.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
4.項目存在問題與建議
第二部分 房地產(chǎn)項目背景
1.房地產(chǎn)項目提出背景
1.1項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況
1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境
1.3項目發(fā)起人及發(fā)起緣由
2.房地產(chǎn)項目發(fā)展概況
2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及成果
2.2項目地塊初勘及初測工作情況
2.3項目建議書編制、提出及審批過程
3.房地產(chǎn)項目投資的必要性
第三部分 房地產(chǎn)市場研究
1.市場供給
1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查
1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查
1.3其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究
2.市場需求
2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查
2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查
2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查
3.市場價格
3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況調(diào)查
3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況調(diào)查
4.市場預(yù)測
4.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測
4.2銷售及租賃價格預(yù)測
5.市場推銷
5.1推銷方式及措施
5.2產(chǎn)品推銷費用預(yù)測
第四部分 項目研究
1.地塊特征分析
1.1項目區(qū)位分析
1.2項目交通分析
1.3項目人流分析
1.4項目周邊規(guī)劃
2.項目swot分析
2.1項目優(yōu)勢分析
2.2項目劣勢分析
2.3項目機(jī)會分析
2.4項目威脅分析
3.項目定位方案
3.1項目產(chǎn)品方案
3.2主要功能建筑規(guī)模
3.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
第五部分 投資估算
房地產(chǎn)項目一般采用分項估算法，然后進(jìn)行匯總，其主要內(nèi)容包括：
1.土地費用
2.前期工程費用
3.建筑安裝工程費用
4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用
5.公共配套設(shè)施建設(shè)費用
6.管理費用
7.銷售費用
8.財務(wù)費用
9.各種稅金支出
10.其他成本支出估算
第六部分 開發(fā)進(jìn)度
第七部分 資源供給
1.資金籌集與使用計劃
2.建筑材料的需要量、供應(yīng)計劃和采購方式
3.施工力量組織計劃
4.項目施工期間的動力、水電等供應(yīng)
5.項目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應(yīng)
第八部分 財務(wù)評價
1.獲利性評價
1.1成本利潤率
1.2銷售利潤率
2.效率評價
2.1經(jīng)營比率
2.2資金利用率
3.信譽評價
3.1流動比率
3.2杠桿比率
4.靜態(tài)獲利分析
4.1投資收益率(r)
4.2投資回收期(pt)
5.動態(tài)獲利分析
5.1財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）
5.2財務(wù)凈現(xiàn)值率(fnpvr)
第九部分 風(fēng)險評價
1.盈虧平衡分析
2.敏感性分析
2.1變動因素一
2.2變動因素二
第十部分 綜合評價
1.經(jīng)濟(jì)評價（定性）
2.社會評價（定性）
3.環(huán)境評價
4.存在問題與建議
5.總體結(jié)論及建議
通用估算情況，請大家辨別使用！
估 算
一 土地費用土地使用權(quán)出讓金 土地評估拍賣價格的30%或以上土地出讓契稅 出讓金×3%
二 建安費用 810元/m2-1260元/m2含建設(shè)及基本安裝
三 前期費用 中高檔樓盤 約80元/m2-100元/m2 別墅 約180元/m2 1 規(guī)劃設(shè)計費 建安費×3%設(shè)計招投標(biāo)管理費 總投資×0.02%勘查費 設(shè)計概算×0.5%設(shè)計監(jiān)理 規(guī)劃設(shè)計費×2%施工監(jiān)理 建安費×1.4%施工證費規(guī)劃證費 建安費×0.6%
四 配套費用190元/m2-230元/m2住宅配套費用 用地紅線外大市政配套費 含紅線外道路、上水、燃?xì)狻㈦娫挼?/p>
五 其它費用管理費用（建安+前期+配套）×3%銷售推廣費用 按銷售收入約1.5~3%計不可預(yù)見費用（建安+前期+配套）×3%或以上
六 營業(yè)稅費 銷售收入×6.1%營業(yè)稅 銷售收入×5%城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅×7%教育附加稅 營業(yè)稅×4%印花稅 銷售收入×0.05%交易管理費 銷售收入×0.5%
杭州市即將實行所得稅預(yù)征：銷售收入的15%×33%=4.95%
七 融資成本
清 單
序號 費用名稱 取費標(biāo)準(zhǔn)土地使用權(quán)取得費附加
1.1 國土契稅 土地評估價格×3%
1.2 城市配套費 凡公開招標(biāo)、掛牌出讓的土地，免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。1.3 拆遷管理費
1.4 國土勘測費
1.5 拆遷代辦費
1.6 現(xiàn)狀實測費前期工程費 中高檔樓盤 約80元/m2-100元/m2 別墅 約180元/m2
2.1 方案設(shè)計費 多層1.8元/m2，高層2.2元/m2
2.2 水文地質(zhì)勘察設(shè)計費 多層3.1元/m2，高層3.6元/m2
2.3 施工圖設(shè)計費 多層18-22元/m2，高層35元/m2，別墅100元/m2
2.4 施工圖圖審費 多層1.8元/m2，高層2.2元/m2
2.5 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計費
2.5.1 市政工程設(shè)計費 多層1.8元/m2，高層2.5元/m2
2.5.2 電信設(shè)計費 1元/m2
2.5.3 有線電視寬帶設(shè)計費 0.4元/m2
2.5.4 管煤/給水/給電工程設(shè)計費 3.4元/m2
2.6 施工用電供配電貼費 1.2-2.7元/m2
2.7 測繪定點費+灰線驗費 0.85元/m2
2.8 曬圖費 0.5元/m2
2.9 編標(biāo)費及委托編制標(biāo)底費用 3.2元/m2
2.10 工程招標(biāo)管理費 0.42元/m2
2.11 環(huán)保費/日照分析費 0.5元/m2
2.12 建筑地方高等教育費 12元/m2
2.13 人防費 多層15元/m2（舊城 10元/m2）
2.14 商品房測繪費 0.8元/m2(住宅)1.2元/m2（商業(yè)用房）
2.15 白蟻防治費 1.6元/m2
2.16 散裝水泥專項基金墻改 10元/m2建筑安裝工程費 810元/m2-1260元/m2
3.1 建安成本 多層800元/m2，高層1250元/m2
3.2 監(jiān)理工程招標(biāo)費管理費 多層0.1元/m2，高層0.14元/m2
3.3 土建工程監(jiān)理費 多層8.4元/m2，高層10元/m2
3.4 土建工程質(zhì)檢費 多層1.5元/m2，高層2.1元/m2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 190元/m2-230元/m2
4.1 市政工程建設(shè)費 多層70元/m2，高層100元/m2
4.2 市政工程質(zhì)檢費 多層1元/m2，高層1.5元/m2
4.3 小區(qū)供電工程費 22元/m2
4.4 小區(qū)給水工程費 供水基金 15元/m2 接水 15元/m2
4.5 小區(qū)供氣工程費 14元/m2
4.6 有線電視寬帶工程費 6元/m2
4.7 小區(qū)路燈工程費 雙路 64萬/公里 單路39萬/公里
4.8 小區(qū)綠化費 25-30元/m2
4.9 小區(qū)通訊通郵費 16元/m2
房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告 房地產(chǎn)行情分析篇四
論文參考題目：
1)房地產(chǎn)投資宏觀政策研究
2)房地產(chǎn)評估方法研究
3)房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟(jì)評價
4)房地產(chǎn)項目機(jī)會研究
5)房地產(chǎn)項目可行性研究
6)房地產(chǎn)項目開發(fā)程序創(chuàng)新與問題研究
7)房地產(chǎn)項目經(jīng)營策劃方案
8)房地產(chǎn)金融政策研究
9)房地產(chǎn)市場定位分析研究
10)房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的作用分析研究
11)土地價值構(gòu)成與土地交易政策研究
12)我國房地產(chǎn)市場開發(fā)的不均衡問題研究
13)房地產(chǎn)投資杠桿分析研究
14)房地產(chǎn)融資政策改革與創(chuàng)新
15)房地產(chǎn)融資成本構(gòu)成與融資邊際效益分析
16)房地產(chǎn)融資策劃
17)房地產(chǎn)投機(jī)機(jī)會研究與博弈方法
18)房地產(chǎn)市場泡沫形成機(jī)理與控制方法研究
19)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展機(jī)會及其對房地產(chǎn)市場的作用分析
20)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)業(yè)發(fā)展政策研究
調(diào)查報告參考題目：
1、廣州市2013年房地產(chǎn)投資狀況調(diào)查與分析
2、廣州大學(xué)城開發(fā)建設(shè)對本市教育與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響
3、番禺區(qū)2013年土地開發(fā)建設(shè)狀況調(diào)查
4、花都區(qū)2013年房屋投資及其價格調(diào)查
5．2013年國慶期間廣州各區(qū)銷售樓盤及其價格調(diào)查分析
要求：每人任選一個題目，也可以自定題目，寫一篇課程論文或者調(diào)查報告，字?jǐn)?shù)2000-3000左右，打印裝訂，教務(wù)處網(wǎng)頁上自己下載封面，論文要求有內(nèi)容摘要、關(guān)鍵詞、參考文獻(xiàn)。上交時間：第12-13周上課時間。
房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告 房地產(chǎn)行情分析篇五
摘 要
房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，在這個投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的。這些風(fēng)險嚴(yán)重的制約著房地產(chǎn)的發(fā)展，本文對我國房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險做一個全面的研究與分析，同時給出相關(guān)的建議以供參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；投資風(fēng)險；風(fēng)險分析
1房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)業(yè)，是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。在實際生活中，人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。
2房地產(chǎn)項目投資的內(nèi)涵
房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對象，為獲得預(yù)期效益而對土地和房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營，以及購置房地產(chǎn)等進(jìn)行的投資。廣義上說，房地產(chǎn)投資的預(yù)期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益;企業(yè)投資注重于利潤指標(biāo);購置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產(chǎn)投資主要是指企業(yè)以獲取利潤為目的的投資。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產(chǎn)投資60%以上。它需要動員大量的社會資源(包括資金、土地、物質(zhì)材料、勞動力、技術(shù)、信息等資源)，才可能使投資效益得到實現(xiàn)。
3我國房地產(chǎn)風(fēng)險分析
我國處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市帶來了越來越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國土地政策實行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發(fā)等多個方面都限制了土地供給，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購置的增長速度同比降低2.8%，且在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，土地供給指標(biāo)存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產(chǎn)投資水平也會有所下降，從而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價格依然處在增長趨勢中。在金融機(jī)構(gòu)的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會越來越市場化，政府單位為了加強(qiáng)土地的管理和控制，會不斷嚴(yán)格土地的開發(fā)控制。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度上。在我國，相對來說，東部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展較為良好，這是因為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時間較長，積累了豐富的發(fā)展經(jīng)驗。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領(lǐng)先發(fā)展水平，并且明顯比我國經(jīng)濟(jì)水平更高。我國東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產(chǎn)價格的提升加劇了該市場的競爭現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展中，不同指標(biāo)的提升更高。我國城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎(chǔ)設(shè)施重新建設(shè)作為主要發(fā)展內(nèi)容，因此，我國城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質(zhì)等多個方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產(chǎn)開發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對近些年房屋價格的逐漸增長，我國政府在發(fā)行了相應(yīng)的調(diào)控政策，但是監(jiān)督與管理機(jī)制缺乏完善性，造成在實行政策的過程中，各個地方的政府執(zhí)行起來并不嚴(yán)格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經(jīng)濟(jì)效益也會采取相應(yīng)的解決方式，不利于國家政策的合理實行，以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實施。
4房地產(chǎn)投資機(jī)會與建議
正像股市一樣，投資者很難把握到房地產(chǎn)市場的動向。很多人希望房價能下降，但是如果降了大家就會買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機(jī)或者過早進(jìn)入。在市場行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機(jī)會，從而獲得較高的利潤。
4.1關(guān)于投資區(qū)域，如何選擇
不同的區(qū)域有不同的房地產(chǎn)發(fā)展前景，所以投資房地產(chǎn)實質(zhì)上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機(jī)會。良好的投資區(qū)位包括：交通、學(xué)校、醫(yī)院、菜市場、商貿(mào)、良好發(fā)展前景等因素。
4.2面對拿地?zé)岢?，搶還是不搶
從往年的一些成交價來看，土地市場有呈現(xiàn)泡沫化的趨勢。而品牌開發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產(chǎn)市場行情，而中小開發(fā)商，應(yīng)充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動性依然是高地價的最大風(fēng)險，因此在市場環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場環(huán)境低迷的時候應(yīng)儲備土地。
4.3強(qiáng)調(diào)項目可行性分析和市場監(jiān)測
可行性研究是對擬建投資項目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提出該項目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當(dāng)今火熱市場行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項目開發(fā)成本和財務(wù)分析。房地產(chǎn)開發(fā)中既涉及土地、稅費、工程、開發(fā)、營銷、財務(wù)等費用，也包括不可預(yù)測費用。財務(wù)費用主要分析成本與收益，一般以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對項目進(jìn)行現(xiàn)金流量分析、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進(jìn)行合理評估。這些費用和預(yù)測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風(fēng)險防范影響較大。
進(jìn)行充分的市場調(diào)研和監(jiān)測，對供求變化做出良好的反應(yīng)。須委托專業(yè)咨詢公司對房地產(chǎn)市場的供求狀況進(jìn)行調(diào)研，獲取詳細(xì)的信息資料，同時根據(jù)社會需求和城市建設(shè)規(guī)劃來調(diào)整投資項目，避免供需失衡的風(fēng)險。
5結(jié) 語
隨著社會的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷地發(fā)展，規(guī)模也在不斷地增加，雖然房地長行業(yè)有著巨大的利益，但同時也產(chǎn)生巨大的投資風(fēng)險。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)的相關(guān)法律、法規(guī)在設(shè)立的時間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產(chǎn)投資受到的各種因素比較多，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的投資出現(xiàn)較多風(fēng)險。本文針對我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險提出來相關(guān)的見解，同時也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學(xué)的方式盡可能的降低投資風(fēng)險。
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