心得體會(huì)就像是給自己寫(xiě)的一封信，可以為未來(lái)的自己提供指引和勉勵(lì)。那么如何寫(xiě)一篇優(yōu)秀的心得體會(huì)呢？心得體會(huì)是每個(gè)人成長(zhǎng)之路上的重要組成部分，以下是一些值得借鑒的心得體會(huì)。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇一
近期，觀看了處黨委組織的警示教育片后，心情久久不能平靜。以韓桂芝、馬德等嚴(yán)重違紀(jì)違法案件，反映了他們?cè)诟母镩_(kāi)放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)受不住考驗(yàn)，走上嚴(yán)重違紀(jì)違法、腐敗墮落的犯罪道路上，不僅嚴(yán)重破壞了黨紀(jì)黨風(fēng)，損壞了黨的形象，而且使人民群眾的利益遭受了嚴(yán)重的損害。通過(guò)這次警示教育的宣傳，將引導(dǎo)黨員領(lǐng)導(dǎo)干部要牢固樹(shù)立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀和正確的權(quán)利觀、利益觀，對(duì)全面深入地開(kāi)展黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭(zhēng)將起到極大的推動(dòng)作用。通過(guò)這次警示教育活動(dòng)，主要心得體會(huì)如下：
一、加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)教育，樹(shù)立正確的世界觀、人生觀。
加強(qiáng)學(xué)習(xí)，大興學(xué)習(xí)之風(fēng)，是我們黨與時(shí)俱進(jìn)，保持旺盛創(chuàng)造力的觀念，是適應(yīng)新形勢(shì)、新任務(wù)要求的迫切需要。因此，要把學(xué)習(xí)作為一種政治責(zé)任精神追求，要不斷學(xué)習(xí)馬列主義、毛澤東思想，特別是鄧小平理論，學(xué)習(xí)“三個(gè)代表”重要思想，努力掌握其精神實(shí)質(zhì)和基本立場(chǎng)、觀點(diǎn)和方法，不斷提高學(xué)習(xí)的能力和水平。
面對(duì)日新月異的新形勢(shì)，要不斷加強(qiáng)對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)支持、法律支持、文化知識(shí)的學(xué)習(xí)，努力拓寬自已的知識(shí)面，樹(shù)立現(xiàn)代意識(shí)和超前意識(shí)，不斷提高自己的領(lǐng)導(dǎo)能力和本領(lǐng)，不斷提高執(zhí)政水平。要不斷加強(qiáng)對(duì)共產(chǎn)主義理想、社會(huì)主義信念及其對(duì)社會(huì)主義建設(shè)規(guī)律的學(xué)習(xí)和認(rèn)識(shí)，在思想上樹(shù)立堅(jiān)不可摧的精神支柱，要以黨的宗旨為根本準(zhǔn)則，在為人民服務(wù)、為黨的事業(yè)奮斗的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)自身的人生價(jià)值。
二、加強(qiáng)對(duì)權(quán)利運(yùn)行的監(jiān)督。
這一系列典型案件，嚴(yán)重違法違紀(jì)，與他們本人不注重學(xué)習(xí)，放松世界觀的改造，濫用手中權(quán)力，不接受監(jiān)督有直接關(guān)系。韓桂芝在任黑龍江省委主要領(lǐng)導(dǎo)期間，在重要干部的任免、重要建設(shè)項(xiàng)目的安排等問(wèn)題上，常常個(gè)人說(shuō)了算，把正常的不同意見(jiàn)視為“雜音”。而原綏化市委書(shū)記馬德濫用手中權(quán)力買(mǎi)官賣(mài)官，大肆非法斂財(cái)，并且涉及的數(shù)額巨大，造成極為惡劣的影響。韓桂芝、馬德等案件的發(fā)生，從一個(gè)方面也說(shuō)明了監(jiān)督機(jī)制不健全、不完善、不到位有很大的關(guān)系，因此，要把我黨的各種廉政制度堅(jiān)持下去，就必須加強(qiáng)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)、黨員、領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)行有效的監(jiān)督，特別是自身也要從學(xué)習(xí)黨內(nèi)監(jiān)督條例開(kāi)始，認(rèn)真執(zhí)行條例規(guī)定的十項(xiàng)制度，嚴(yán)格要求自己，認(rèn)真汲取教訓(xùn)，舉一反三，進(jìn)一步增強(qiáng)自我接受監(jiān)督的意識(shí)。
三、強(qiáng)化規(guī)范意識(shí)，樹(shù)立正確的權(quán)力觀。
作為入黨積極分子，首先要熟識(shí)黨和國(guó)家的各種“規(guī)矩”，通過(guò)參加這次警示教育活動(dòng)表明，許多違反原則、違反紀(jì)律的事情，甚至有些不正之風(fēng)和腐敗行為，都有一些領(lǐng)導(dǎo)干部對(duì)相關(guān)“規(guī)矩”無(wú)知有關(guān)。因此，必須抓好學(xué)習(xí)、教育，提高按“規(guī)矩”辦事的自覺(jué)性。所謂“規(guī)矩”就是黨紀(jì)國(guó)法，因此，在具體工作中，一要強(qiáng)化法制意識(shí)，按制度辦事，按程序辦事，堅(jiān)持在法律面前人人平等，任何組織和個(gè)人都不能超越法律至上的特權(quán)。二要強(qiáng)化政策和紀(jì)律意識(shí)，嚴(yán)格遵守黨的政治紀(jì)律、組織紀(jì)律、財(cái)經(jīng)紀(jì)律，確保黨的方針、路線能夠正確實(shí)施。三要強(qiáng)化程序意識(shí)，嚴(yán)格科學(xué)的程序，是正確決策的保證，因此，對(duì)重大問(wèn)題的決策，要按科學(xué)的程序進(jìn)行。對(duì)不按程序辦事，造成重大損失和后果的，將要追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的責(zé)任。
總之，韓桂芝、馬德等系列案件再一次警示我們，對(duì)黨員領(lǐng)導(dǎo)干部的監(jiān)督刻不容緩，并且任重而道遠(yuǎn)。只有通過(guò)認(rèn)真的學(xué)習(xí)，不斷提高完善自己，樹(shù)立正確的世界觀、人生觀，進(jìn)一步加強(qiáng)自身的思想政治教育和職業(yè)道德教育，深入開(kāi)展警示教育，努力做到自重、自省、自警、自勉，才會(huì)耐得住寂寞、抗得住誘惑，頂?shù)米⊥犸L(fēng)、經(jīng)得到考驗(yàn)，才能把人民賦予的權(quán)力用得好、用得正，才能為社會(huì)主義事業(yè)的發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇二
法律問(wèn)題在我們?nèi)粘Ｉ钪袝r(shí)常出現(xiàn)，關(guān)系到我們的合法權(quán)益與社會(huì)秩序。身為普通人，我們常常遇到一些法律的問(wèn)題，如果不了解法律知識(shí)，很容易誤判事情的結(jié)果或者走入誤區(qū)。我從自身的經(jīng)歷出發(fā)，總結(jié)了一些個(gè)人的心得體會(huì)，希望對(duì)大家在面對(duì)法律問(wèn)題時(shí)能夠提供一些參考。
第二段：深刻理解法律的重要性。
在我看來(lái)，深刻理解法律的重要性是首要的。在我經(jīng)歷的案例中，經(jīng)常出現(xiàn)人們因?yàn)椴涣私夥桑鴮?dǎo)致自己的權(quán)益受到了侵犯，甚至陷入到被告的境地。因此，我們需要重新認(rèn)識(shí)法律，了解基本的法律知識(shí)和法律常識(shí)，以便避免自身的利益受到傷害。
第三段：認(rèn)真學(xué)習(xí)合法渠道。
另外，我們需要認(rèn)真學(xué)習(xí)合法的渠道。在現(xiàn)代社會(huì)，各種合法渠道越來(lái)越多，例如通過(guò)微信公眾號(hào)，官網(wǎng)等途徑獲取東西，避免走私和購(gòu)買(mǎi)山寨貨，防止自己受到連帶責(zé)任。又如在遇到退款、給付賠償?shù)惹闆r，我們應(yīng)當(dāng)了解有關(guān)方面的法律條款，以便通過(guò)正常渠道以保護(hù)自己的權(quán)益。在追求權(quán)益的過(guò)程中，我們需要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，不得突破法律法規(guī)。
第四段：注意簽署合同和訴訟。
另外，同樣需要注意的是簽署合同和訴訟策略。在簽訂合同時(shí)，我們應(yīng)該保持清醒、理性的態(tài)度，仔細(xì)審查合同條款，相信只有對(duì)合約加以認(rèn)真的分析和審查，才能得出正確脫穎而出的決定，避免因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)或者貪便宜而被別有用心的人坑騙。如果我們受到侵害，首先要考慮通過(guò)和解、協(xié)商等方式解決紛爭(zhēng)，如果情況嚴(yán)重，可采取訴訟的方式維護(hù)自己的權(quán)益。但是，在訴訟的過(guò)程中，我們需要了解有關(guān)法律制度，選擇適當(dāng)?shù)脑V訟方式，并嚴(yán)格予以執(zhí)行。
第五段：意識(shí)到法律責(zé)任的重要性。
最后，我們需要意識(shí)到法律責(zé)任的重要性。在處理各種法律糾紛的過(guò)程中，我們應(yīng)該注重自身的法律責(zé)任。我們所做的每一個(gè)行為都可能涉及到法律責(zé)任，因此我們需要對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)、持有正確的態(tài)度、遵守相關(guān)法律法規(guī)，同時(shí)，對(duì)我們的行為也需要有清醒的判斷力與慎重的態(tài)度。只有這樣，我們才能真正地避免自己的利益受到侵犯，確保自身長(zhǎng)期的利益和發(fā)展。
總之，法律問(wèn)題是我們生活中不可避免和必須面對(duì)的。只有認(rèn)識(shí)到自身有責(zé)任有義務(wù)作為一個(gè)公民遵守法律法規(guī)，我們才能真正地維護(hù)自己的權(quán)益，同時(shí)保護(hù)社會(huì)和諧。因此，在日常生活和工作中，我們需要深刻認(rèn)識(shí)法律和法律的重要性，在合適的渠道下積極學(xué)習(xí)各種法律常識(shí)，同時(shí)，準(zhǔn)確把握簽署合同和訴訟的策略，注重自身的法律責(zé)任，使自己充分了解法律，不被法律所定，從而達(dá)到維護(hù)良好社會(huì)秩序和維護(hù)個(gè)人合法權(quán)益、防止做出損害自身的錯(cuò)誤決策的目的。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇三
法律是保障社會(huì)公平正義、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的基石，它無(wú)所不在，貫穿于我們的日常生活中。正因?yàn)槿绱?，?duì)于每一個(gè)人來(lái)說(shuō)，法律問(wèn)題都是不可忽視的重要部分。本文將從我個(gè)人實(shí)際經(jīng)歷出發(fā)，談?wù)勎业囊恍┬牡煤腕w會(huì)，希望對(duì)大家能夠提起共鳴，引起更多的思考和關(guān)注。
第二段：個(gè)人經(jīng)歷。
在我的人生中，與法律問(wèn)題相關(guān)的經(jīng)歷并不少。在家庭糾紛、交通事故、合同糾紛等方面，都曾讓我深刻地認(rèn)識(shí)到了法律的重要性和不可替代性。尤其是在一次糾紛中，我深刻感受到了不了解法律常識(shí)的危害性。由于答辯無(wú)法成功，我最終勝訴，但也因此學(xué)到了重要的教訓(xùn)。
第三段：對(duì)法律的認(rèn)知。
通過(guò)自己的親身經(jīng)歷和學(xué)習(xí)，我認(rèn)識(shí)到法律是我們生活中必不可少的一部分，我們每個(gè)人都要時(shí)刻遵守法律規(guī)定，不以個(gè)人利益損害社會(huì)公共利益。同時(shí)，也要了解自己的權(quán)利和義務(wù)，正確行使自己的權(quán)利，避免受到不公正的待遇。比如，在保險(xiǎn)理賠方面，要了解保險(xiǎn)公司的理賠要求，以便更快速地得到保險(xiǎn)賠償。
法律意識(shí)是指人們對(duì)法律存在、法律精神和法律規(guī)范的認(rèn)知和感知，是人們對(duì)法律掌握和運(yùn)用能力的重要標(biāo)志。法律意識(shí)的培養(yǎng)不僅有利于個(gè)人的權(quán)益保護(hù)，更具有促進(jìn)社會(huì)公平正義、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的作用。因此，我們每個(gè)人都應(yīng)該努力提高自己的法律意識(shí)，了解自己在法律意義上的權(quán)利和義務(wù)，做到違法必究，依法行事。
第五段：結(jié)語(yǔ)。
個(gè)人的經(jīng)歷往往給人留下深刻的印象，對(duì)于法律問(wèn)題，更是如此。通過(guò)親身體驗(yàn)和學(xué)習(xí)，我們更能夠認(rèn)識(shí)到法律的重要性，以及遵守法律所需的態(tài)度和行為。從我們自身做起，用行動(dòng)守護(hù)法律的權(quán)威，讓社會(huì)更加和諧、安定。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇四
通過(guò)對(duì)《全省政法系統(tǒng)違紀(jì)違法案例選編》及《職務(wù)犯罪服刑人員現(xiàn)身說(shuō)法發(fā)言材料匯編》的學(xué)習(xí)，使我從中受到了深刻的教育和警示。思考這些典型案件，他們的犯罪對(duì)社會(huì)的影響是惡劣的，后果是嚴(yán)重的，留給我們的教訓(xùn)也是深刻的。
這些政法干警腐化墮落的根本原因是自身的理想信念動(dòng)搖了，失去了正確的個(gè)人行為準(zhǔn)則，導(dǎo)致私欲膨脹，必然抵御不了種種利欲的誘-惑，最后導(dǎo)致家破人亡、妻離子散。只有堅(jiān)定理想信念，才能抵御一切誘-惑，因此我決心做到以下幾點(diǎn)：
一是必須時(shí)刻提高警惕。要以這些反面典型為鏡鑒，像古人說(shuō)的那樣“以人為鏡，可以明得失”，樹(shù)立正確的人生觀、世界觀和價(jià)值觀，牢固樹(shù)立思想道德防線，耐得住艱苦，管得住小節(jié)，擋得住誘-惑。要時(shí)刻用反面典型警醒自己“手莫伸，伸手必被捉”。牢記全心全意為人民服務(wù)的宗旨，要把人民群眾的利益放在第一位。
二是必須要加強(qiáng)學(xué)習(xí)。通過(guò)不斷的學(xué)習(xí)，提高拒腐防變的能力，認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì)“三個(gè)代表”重要思想，加強(qiáng)法律法規(guī)學(xué)習(xí)，知紀(jì)知法、守紀(jì)守法，防范于前，防微杜漸。只要我們嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家公務(wù)人員的行為準(zhǔn)則，勤政廉潔，自覺(jué)置于黨組織和人民群眾的管理和監(jiān)督之下，時(shí)時(shí)自省，事事自警，牢記宗旨，做一個(gè)對(duì)黨和人民、對(duì)社會(huì)有用的人。
三是必須堅(jiān)定正確的理想信念。用反面典型警示自己，其目的就是讓人不重蹈覆轍。這些政法干警墮落為人民的罪人，最根本的原因就是他背棄了正確的理想和信念，放松了學(xué)習(xí)，忽視了主觀世界的自我改造。殊不知對(duì)于一個(gè)政法干部來(lái)說(shuō)，放松思想改造，喪失理想信念，就會(huì)失去精神支柱，失去靈魂。因此，堅(jiān)定理想和信念，不斷改造自己的主觀世界，樹(shù)立正確的價(jià)值觀、地位觀和權(quán)力觀，筑牢思想上的防線，用理想信念的燦爛陽(yáng)光去殺滅私欲的病毒，才能以奉獻(xiàn)之心對(duì)待事業(yè)，以勤勉之心對(duì)待工作，以友善之心對(duì)待群眾。
總之，在今后的工作中，我將時(shí)刻告誡自己：在任何時(shí)候、任何情況下都不能放松世界觀的改造，都不能背離黨的宗旨，做到自尊、自重、自警、自勵(lì)，以自己的實(shí)際行動(dòng)維護(hù)-法律的權(quán)威與尊嚴(yán)，樹(shù)立檢察干警的良好形象。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇五
近期，我行開(kāi)展了銀行案件防控學(xué)習(xí)活動(dòng)，透過(guò)觀看視頻，并結(jié)合我平時(shí)在工作中實(shí)際狀況，對(duì)案件防控意識(shí)有了更深一層的認(rèn)識(shí)?，F(xiàn)就此次學(xué)習(xí)活動(dòng)總結(jié)出幾點(diǎn)體會(huì)，也是我對(duì)此次學(xué)習(xí)活動(dòng)的一個(gè)理性的認(rèn)識(shí)。
近年來(lái)，金融案件頻發(fā)，發(fā)案率仍然居高不下，防案形勢(shì)十分嚴(yán)峻?？v觀金融案件的發(fā)生，盡管形式各異，但追究原因主要是由于與以下幾方面：
一、是員工法紀(jì)意識(shí)差，教育乏力。俗話說(shuō)，千里之堤，潰于蟻穴。銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多、面廣、線長(zhǎng)，絕大多數(shù)員工身處最基層，長(zhǎng)期以來(lái)，規(guī)范化、制度化的思想教育開(kāi)展不夠，員工重視實(shí)際，視思想教育為形式、為空談，認(rèn)為在各自網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)的人低頭不見(jiàn)抬頭見(jiàn)，思想教育無(wú)好處，久而久之，員工思想道德水準(zhǔn)、法律法規(guī)觀念得不到凈化和提高，遵紀(jì)守法的自覺(jué)性和防腐拒變潛力差，大多憑個(gè)人的良知做工作，談不上高尚的人生觀和價(jià)值觀。
二、是防患意識(shí)不強(qiáng)，管理乏力。近幾年來(lái)，大部分銀行注重了業(yè)務(wù)開(kāi)展，忽視了案件防范，一手硬一手軟的現(xiàn)象得不到徹底改觀，尤其在基層，任務(wù)至上，片面追究幾項(xiàng)主要業(yè)務(wù)指標(biāo)的考核，不重視內(nèi)部管理、安全教育和職責(zé)意識(shí)，有的甚至欺上瞞下或走過(guò)場(chǎng)形式學(xué)習(xí)。
三、稽核檢查圖形式、走過(guò)場(chǎng)、監(jiān)督乏力。一方面稽核檢查力量相對(duì)薄弱，對(duì)銀行網(wǎng)點(diǎn)多、面廣、線長(zhǎng)和客觀上難以全面實(shí)施有效的監(jiān)督檢查；另一方面，稽核檢查人員有的職責(zé)心差，原則性不強(qiáng)，稽核檢查圖形式，走過(guò)場(chǎng)，該發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題也沒(méi)有采取有效措施進(jìn)行處罰，而是大事化小、小事化無(wú)。有些事情雖然發(fā)現(xiàn)了，也下達(dá)了整改通知，但對(duì)落實(shí)狀況沒(méi)做進(jìn)一步的督促檢查，使問(wèn)題越積越大，最后導(dǎo)致發(fā)生重大經(jīng)濟(jì)案件。從以上幾個(gè)方面看，本人認(rèn)為：要做好案防工作，關(guān)鍵是做好以下幾個(gè)方面：
一、加強(qiáng)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防控。
（一）嚴(yán)格堅(jiān)持開(kāi)立個(gè)人網(wǎng)銀業(yè)務(wù)，在開(kāi)立網(wǎng)銀業(yè)務(wù)時(shí)務(wù)必由客戶(hù)本人親自辦理。
（二）大堂經(jīng)理、柜員、復(fù)核、授權(quán)人都應(yīng)提高警惕，防止不法分子利用職務(wù)之便進(jìn)行非法活動(dòng)。
（三）大額儲(chǔ)戶(hù)必須要留有客戶(hù)的電話，及進(jìn)和客戶(hù)進(jìn)行對(duì)賬，對(duì)客戶(hù)的賬戶(hù)資金變動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)提示。
（四）對(duì)網(wǎng)銀業(yè)務(wù)綁定的手機(jī)電話號(hào)碼一客要和客戶(hù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，確保為客戶(hù)本人所有并視同要件進(jìn)行管理。
（五）堅(jiān)持“四眼制度”復(fù)核、授權(quán)人員要前移到柜員內(nèi)，現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核，確認(rèn)業(yè)務(wù)全程無(wú)誤后再進(jìn)行復(fù)核。
（六）嚴(yán)禁柜員人員留存客戶(hù)身份證復(fù)印件，并進(jìn)行經(jīng)常性的檢查。
（七）加強(qiáng)對(duì)員工銀行業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)和案防知識(shí)的培訓(xùn)，個(gè)性是新上崗人員，要重點(diǎn)加強(qiáng)崗位職責(zé)流程知識(shí)的培訓(xùn)。學(xué)習(xí)研究監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)提示，使工及早識(shí)別各種外部欺詐企圖。
（八）充分發(fā)揮錄像監(jiān)控作用。安排有業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)人實(shí)時(shí)查看錄像。
二、加強(qiáng)自身素質(zhì)修養(yǎng)、提升合規(guī)操作意識(shí)。
案件防控的根本在于每位員工樹(shù)立正確的人生觀價(jià)值觀，透過(guò)不斷的學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)務(wù)操作和金融法律法規(guī)知識(shí)，最終從自身的角度杜絕案件發(fā)生的可能。我們每位員工只有不斷增強(qiáng)遵紀(jì)守法的自覺(jué)性和主動(dòng)性，結(jié)合自身崗位的實(shí)際狀況，認(rèn)真地進(jìn)行自我教育，自我約束，吸取教訓(xùn)，并對(duì)有關(guān)金融法規(guī)、銀行規(guī)章制度自我查找旅行崗位職責(zé)及遵紀(jì)守法方面的差距，明確今后工作努力的方向，才能使我們銀行違法違規(guī)案件得到遏制。從自身出發(fā)，持之以恒，提高防范意識(shí)，謹(jǐn)守崗位職責(zé)，杜絕各項(xiàng)違規(guī)操作，消除案件隱患，才能到達(dá)有效地目標(biāo)。相信我們每位員工都會(huì)遠(yuǎn)離金錢(qián)的誘惑，共同創(chuàng)造出一個(gè)和諧、合規(guī)的工作環(huán)境。
同時(shí)，案件防控工作關(guān)鍵點(diǎn)在于落實(shí)到每一個(gè)員工，只要我們每位員工都有案件防控意識(shí)、遵章守紀(jì)，案件防控就會(huì)事半功倍。在日常工作中要不斷加強(qiáng)自我學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)，把風(fēng)險(xiǎn)防范貫穿于具體工作的始終，牢固樹(shù)立“違規(guī)無(wú)小事”、“安全就是效益”、“風(fēng)險(xiǎn)控制優(yōu)先”的意識(shí)，自覺(jué)的把行業(yè)管理和自身的自律有機(jī)結(jié)合起來(lái)，明確崗位職責(zé)，增強(qiáng)自我執(zhí)行制度的自覺(jué)性，增強(qiáng)自我思想道德和業(yè)務(wù)理論水平，構(gòu)建牢固的思想防線，使遵紀(jì)守法意識(shí)在思想深處牢牢扎根，變成一種自覺(jué)，一種習(xí)慣。從小事做起、從自我做起，8小時(shí)以?xún)?nèi)要管好自我，8小時(shí)以外也要管好，堅(jiān)決抵制種種違規(guī)違法不良行為的發(fā)生。
三、加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)。
身為網(wǎng)點(diǎn)一線員工，切實(shí)提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)防范潛力，全面加強(qiáng)柜面營(yíng)銷(xiāo)和柜臺(tái)服務(wù)，是我們臨柜人員最為實(shí)際的工作任務(wù)。作為臨柜人員，我深知臨柜工作的重要性，因?yàn)樗穷櫩椭苯恿私馕倚写翱冢鹬鴾贤櫩团c銀行的橋梁作用。因此，在臨柜工作中，我始終堅(jiān)持要做一個(gè)“有心人”。虛心學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)，用心鍛煉技能，耐心辦理業(yè)務(wù)，熱心對(duì)待客戶(hù)。在銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的形勢(shì)下，我們都很清楚地意識(shí)到：只有更熱情、周到、專(zhuān)業(yè)、快捷、創(chuàng)新、個(gè)性、尊享的優(yōu)質(zhì)服務(wù)才能為我行爭(zhēng)取更多的客戶(hù)，贏得更好的社會(huì)形象。
透過(guò)此次的案件防控學(xué)習(xí)活動(dòng)，我找到了正確的價(jià)值取向與是非標(biāo)準(zhǔn)，找準(zhǔn)了工作立足點(diǎn)，增強(qiáng)了合規(guī)辦理和合規(guī)經(jīng)營(yíng)意識(shí)，透過(guò)對(duì)相關(guān)制度的深入學(xué)習(xí)，對(duì)提高自我的業(yè)務(wù)素質(zhì)和執(zhí)行制度的自覺(jué)性有了更高的要求，為識(shí)別和控制業(yè)務(wù)上的各種風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng)潛力，用心規(guī)范操作行為和消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。總之，在工作中要嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格要求自我，不斷提高自我的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，警惕思想，堅(jiān)定信念，合規(guī)辦事，杜絕一切違規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇六
這次全行“強(qiáng)化內(nèi)控管理、全員防范案件”專(zhuān)項(xiàng)治理活動(dòng)的開(kāi)展，我們認(rèn)真學(xué)習(xí)了《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行防范案件工作指引》、《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行員工行為守則》、《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行山東省分行員工違規(guī)行為積分管理實(shí)施細(xì)則》（試行）《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行會(huì)計(jì)主管內(nèi)控操作手冊(cè)》《關(guān)于加強(qiáng)會(huì)計(jì)內(nèi)控管理的若干意見(jiàn)》、《四個(gè)一律》、《銀監(jiān)會(huì)防范操作風(fēng)險(xiǎn)十三條》等制度資料。透過(guò)學(xué)習(xí)，提高了思想認(rèn)識(shí)，充分認(rèn)識(shí)到這次“強(qiáng)化內(nèi)控管理、全員防范案件”專(zhuān)項(xiàng)治理活動(dòng)的重要好處。
加強(qiáng)內(nèi)部控制、防范化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理永恒的主題。真正把“強(qiáng)化內(nèi)控管理、全員防范案件”專(zhuān)項(xiàng)治理活動(dòng)落實(shí)到實(shí)處，是一項(xiàng)長(zhǎng)期的綜合工程。
一、加強(qiáng)員工教育，營(yíng)造內(nèi)控管理的良好氛圍。制度最終靠、人來(lái)執(zhí)行，管理的核心是人的管理。營(yíng)造和諧的內(nèi)部環(huán)境，真正從源頭上防控風(fēng)險(xiǎn)。
1、堅(jiān)持常規(guī)培訓(xùn)與警示教育相結(jié)合，強(qiáng)化員工教育。為讓全行每一位員工了解內(nèi)控管理中存在的問(wèn)題、構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)的原因以及預(yù)防措施，堅(jiān)持提示在前、預(yù)警在先，提高全員對(duì)會(huì)計(jì)內(nèi)控管理工作的認(rèn)識(shí)和重視程度。
2、堅(jiān)持激勵(lì)與約束相結(jié)合，加強(qiáng)員工行為管理。牢固樹(shù)立“違規(guī)就是風(fēng)險(xiǎn)、“安全就是效益”的觀念，規(guī)范員工操作行為。
3、堅(jiān)持嚴(yán)格管理與關(guān)心職工工作生活相結(jié)合，營(yíng)造和諧氛圍，基層營(yíng)業(yè)一線工作，條件相對(duì)較差、工作壓力和勞動(dòng)強(qiáng)度相對(duì)較大，深入基層，與員工談心交流，關(guān)心員工的工作生活，經(jīng)常交流溝通，營(yíng)造心齊氣順的良好發(fā)展環(huán)境，征求員工對(duì)全行經(jīng)營(yíng)管理的意見(jiàn)，了解員工思想狀態(tài)和工作生活惰況，解決基層工作生活中的實(shí)際問(wèn)題，與一線人員應(yīng)對(duì)面地共同查找內(nèi)管工作的難點(diǎn)和問(wèn)題，與柜員談心了解在職責(zé)履行中的問(wèn)題和困難，密切干群關(guān)系，穩(wěn)定一線員工隊(duì)伍，營(yíng)造和諧的發(fā)展環(huán)境。
二、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，握高全員內(nèi)控管理工作的自覺(jué)性。
1、管理務(wù)必從管理層抓起、從基層基礎(chǔ)抓起。在風(fēng)險(xiǎn)控制上出現(xiàn)問(wèn)題，很重要的一個(gè)原因就是管理職責(zé)履行不到位，缺乏常抓不懈的機(jī)制，造成管理力度層層遞減、風(fēng)險(xiǎn)控制措施層層減弱。
2、提高精細(xì)化管理，提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制力。應(yīng)對(duì)防范和控制操作風(fēng)險(xiǎn)的壓力，按照工作求細(xì)、措施求實(shí)、手段求新、執(zhí)紀(jì)求嚴(yán)的要求，狠抓制度落實(shí)，促進(jìn)精細(xì)化管理水平的提升，加強(qiáng)會(huì)計(jì)內(nèi)控管理體系建設(shè)，構(gòu)成齊抓共管的內(nèi)控管理格局。
3、強(qiáng)化突擊檢查，突出檢查的隨機(jī)性，以不打招呼突擊檢查為主要形式，在資料上，突出重點(diǎn)業(yè)務(wù)、重點(diǎn)環(huán)節(jié)、重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)時(shí)段等容易發(fā)生問(wèn)題和案件的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的檢查。完善制約機(jī)制，防范對(duì)賬風(fēng)險(xiǎn)，明確職責(zé)義務(wù)，加快對(duì)帳進(jìn)度，強(qiáng)化對(duì)賬管理，切實(shí)防范對(duì)賬風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)注細(xì)節(jié)，持續(xù)改善，提高管理效果，扎實(shí)開(kāi)展創(chuàng)“三鐵”活動(dòng)，全面提高會(huì)計(jì)內(nèi)捏管理水平，強(qiáng)化全行創(chuàng)“三鐵’活動(dòng)的氛圍，有效推動(dòng)活動(dòng)的開(kāi)展。
三、穩(wěn)步推進(jìn)案件專(zhuān)項(xiàng)治理活動(dòng)向縱深發(fā)展，還需要強(qiáng)化對(duì)專(zhuān)項(xiàng)治理活動(dòng)的領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督導(dǎo)工作，制定切實(shí)可行的實(shí)施細(xì)則，一級(jí)抓一級(jí)，層層抓落實(shí)，有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)地開(kāi)展案件專(zhuān)項(xiàng)治理工作。強(qiáng)化對(duì)重點(diǎn)業(yè)務(wù)、重點(diǎn)環(huán)節(jié)和重點(diǎn)單位進(jìn)行重點(diǎn)治理，認(rèn)真履行案件專(zhuān)項(xiàng)治理的職責(zé)，指導(dǎo)、督促本條線做好對(duì)重點(diǎn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的治理。強(qiáng)化整章建制，按照邊檢查、邊整改和建立預(yù)防案件長(zhǎng)效機(jī)制的要求，在專(zhuān)項(xiàng)治理活動(dòng)中開(kāi)展對(duì)規(guī)章制度的專(zhuān)項(xiàng)清理、修訂和完善工作，構(gòu)成用制度管人、按制度辦事的內(nèi)控機(jī)制，對(duì)無(wú)章可循的，要抓緊制定規(guī)范的操作規(guī)程，杜絕管理“斷層”和風(fēng)險(xiǎn)控制“盲區(qū)”；對(duì)不適應(yīng)發(fā)展變化要求的現(xiàn)有規(guī)章要及時(shí)進(jìn)行修訂和完善，持續(xù)管理的連續(xù)性和風(fēng)險(xiǎn)的可控性。強(qiáng)化基礎(chǔ)管理工作，要把基礎(chǔ)管理擺在與業(yè)務(wù)拓展同等重要的位置，大力推進(jìn)全面風(fēng)險(xiǎn)管理，不斷提高發(fā)展質(zhì)量。各單位要認(rèn)真查找內(nèi)控管理中的薄弱環(huán)節(jié)和漏洞，要回顧基礎(chǔ)管理檢查工作發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，集中時(shí)光、人員和精力，認(rèn)真梳理存在的問(wèn)題，分析問(wèn)題存在的原因，制定切實(shí)可行的整改方案，落實(shí)整改。
制度是規(guī)范人的行為的保證，是相互控制的基礎(chǔ)，員工之間、部門(mén)之間、上下級(jí)之間要相互控制監(jiān)督，建立一種制度防范長(zhǎng)效機(jī)制。強(qiáng)化職責(zé)意識(shí)教育，抓住時(shí)機(jī)，以高度的政治職責(zé)感，從本單位抓起，從自我做起，樹(shù)立服務(wù)意識(shí)、合規(guī)意識(shí)、品牌意識(shí)，做到科學(xué)發(fā)展、規(guī)范發(fā)展，透過(guò)開(kāi)展案件專(zhuān)項(xiàng)治理活動(dòng)，到達(dá)全行員工合規(guī)經(jīng)營(yíng)理念，遵章守紀(jì)意識(shí)和防控案件意識(shí)明顯增強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)案件專(zhuān)項(xiàng)治理的任務(wù)目標(biāo)。
管理是商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)發(fā)展的根本，迸一步強(qiáng)化會(huì)計(jì)內(nèi)控管理，深化內(nèi)部機(jī)制改革，全面加強(qiáng)合規(guī)文化建設(shè)和執(zhí)行力建設(shè)，努力實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)控制”目標(biāo)，確保各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作安全穩(wěn)健運(yùn)行。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇七
以信合文化建設(shè)的大環(huán)境為依托推進(jìn)信合廉政文化建設(shè)，黨的xx屆六中全會(huì)指出：黨風(fēng)正則干群和，干群和則社會(huì)穩(wěn);要教育廣大黨員做道德表率，推進(jìn)廉政文化建設(shè)，筑牢拒腐防變的思想道德防線。用健康向上的信合廉政文化倡廉、促廉、助廉、樹(shù)廉，全力打造一支廉潔高效的執(zhí)法隊(duì)伍，為建設(shè)和諧社會(huì)助力，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展護(hù)航，是信合機(jī)關(guān)在黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐糾風(fēng)工作所面臨的緊迫課題。本文將就如何加強(qiáng)信合廉政文化建設(shè)談點(diǎn)粗淺的認(rèn)識(shí)。
客觀上講，信合廉政文化不是一個(gè)新課題，之所以現(xiàn)在把它提高到一個(gè)新的層次，新的高度來(lái)認(rèn)識(shí)，足見(jiàn)其對(duì)信合機(jī)關(guān)隊(duì)伍建設(shè)的重要性和深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。
首先，從文化的屬性角度來(lái)認(rèn)識(shí)它。文化是一種精神，是一種氛圍，它通過(guò)特定的形式和載體表現(xiàn)出其內(nèi)涵;它是寬泛的，但不是虛無(wú)縹緲的?！叭齻€(gè)代表”重要思想強(qiáng)調(diào)先進(jìn)生產(chǎn)力、先進(jìn)文化和最廣大人民利益的有機(jī)統(tǒng)一，把文化建設(shè)的重要性提高到了一個(gè)新的高度，為文化建設(shè)開(kāi)拓了廣闊天地。廉政文化作為先進(jìn)的文化形態(tài)，反映了當(dāng)代中國(guó)先進(jìn)文化的價(jià)值取向，是當(dāng)代中國(guó)先進(jìn)文化的有機(jī)組成部分。信合廉政文化可以說(shuō)是中國(guó)先進(jìn)文化在信合機(jī)關(guān)的重要行業(yè)表現(xiàn)，它與時(shí)代精神相統(tǒng)一，體現(xiàn)了信合機(jī)關(guān)的職業(yè)道德風(fēng)貌。
加強(qiáng)信合廉政文化建設(shè)，是構(gòu)建和諧信合機(jī)關(guān)的需要。信合廉政文化建設(shè)“以廉為榮、以貪為恥”為主題。與社會(huì)主義核心價(jià)值體系的道德觀念相一致，對(duì)構(gòu)建信合系統(tǒng)懲治與預(yù)防腐敗體系，建設(shè)和諧信合機(jī)關(guān)，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
加強(qiáng)信合廉政文化建設(shè)，是提高隊(duì)伍綜合素質(zhì)的需要。將“以廉為榮、以貪為恥”的廉政理念，通過(guò)雅俗共賞、喜聞樂(lè)見(jiàn)的形式，在潛移默化中滲透到每個(gè)干部職工的思想和行為之中，能夠起到耳濡目染、潤(rùn)物無(wú)聲、強(qiáng)基固本的作用。
加強(qiáng)信合機(jī)關(guān)廉政文化建設(shè)，可以牢固樹(shù)立信合機(jī)關(guān)“為民執(zhí)法、廉潔執(zhí)法”的執(zhí)法理念，從而打造“廉潔、高效”的執(zhí)法隊(duì)伍。
加強(qiáng)信合廉政文化建設(shè)，是改善信合機(jī)關(guān)形象，密切群眾關(guān)系的重要手段。
信合廉政文化建設(shè)是加強(qiáng)信合機(jī)關(guān)廉政教育，開(kāi)展源頭治理，構(gòu)筑懲治和預(yù)防腐敗體系的長(zhǎng)效機(jī)制。
以信合整體文化建設(shè)的大環(huán)境為依托，彰顯信合廉政文化的部門(mén)本色和濃厚氛圍，構(gòu)建信合廉政文化建設(shè)的長(zhǎng)效機(jī)制。
信合廉政文化作為凝聚和激勵(lì)信合機(jī)關(guān)廣大員工職工的重要精神力量，它涵蓋于形象文化、信息(科技)文化、行為文化、精神文化等方面的文化形態(tài)。因此，要把信合廉政文化的內(nèi)涵轉(zhuǎn)化為部門(mén)效能，必須突出其外在表現(xiàn)，找準(zhǔn)載體，搭建平臺(tái)，使每位信合干部職工時(shí)時(shí)都能感受到廉政文化的熏陶和影響。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇八
身處社會(huì)，不可避免地會(huì)遇到各種法律問(wèn)題。因此，了解和掌握一些法律知識(shí)變得越來(lái)越重要。在我接觸法律問(wèn)題的過(guò)程中，我從中汲取了許多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。在此，就我的個(gè)人心得體會(huì)談?wù)勱P(guān)于法律問(wèn)題的看法。
查明案情，明確法律問(wèn)題的性質(zhì)和所屬范疇是解決法律問(wèn)題的第一步。而對(duì)于一些常見(jiàn)的法律問(wèn)題，我們也應(yīng)該有所了解，如家庭、合同、用工等問(wèn)題。只有正確地認(rèn)識(shí)了法律問(wèn)題，才能找到更好的解決辦法。
第三段：學(xué)會(huì)尋求幫助。
在遇到法律問(wèn)題時(shí)，我們首先應(yīng)該尋求法律專(zhuān)業(yè)人士的幫助。詢(xún)問(wèn)當(dāng)?shù)芈蓭熁蚍稍行牡葯C(jī)構(gòu)可以獲得一些免費(fèi)的法律咨詢(xún)，他們會(huì)指導(dǎo)我們找到解決問(wèn)題的最佳途徑。如果條件允許，我們還可以尋求私人律師的幫助。一位經(jīng)驗(yàn)豐富的律師可以在法律問(wèn)題的處理上給予更專(zhuān)業(yè)的建議。
第四段：注重證據(jù)。
在解決法律問(wèn)題時(shí)，強(qiáng)調(diào)證據(jù)是非常重要的。我們必須保證我們所提供的證據(jù)足以證明我們的意圖和立場(chǎng)，這將為我們的勝利提供有力支持。另外，我們還需要了解一些法律規(guī)定，在證據(jù)收集的過(guò)程中給予充分的關(guān)注和尊重，以充分排除不必要的影響和困擾。
第五段：做好預(yù)防措施。
防微杜漸，預(yù)防于未然。我們需要在生活和工作中注重保護(hù)自己的合法權(quán)益，遵守法律規(guī)定和合同條款，堅(jiān)守道德底線。我們還應(yīng)該學(xué)會(huì)如何維護(hù)自己的權(quán)益，以防止被惡意侵害。事實(shí)上，預(yù)防措施的重要性不亞于解決問(wèn)題的方法。
結(jié)尾段：
總之，對(duì)于法律問(wèn)題，我們必須了解它，尋求專(zhuān)業(yè)幫助，重視證據(jù)，做好預(yù)防措施。而在涉及法律問(wèn)題的狀況下，我們不僅需要明確自己的利益訴求，也要學(xué)會(huì)平等對(duì)待他人的權(quán)益，維護(hù)社會(huì)的公平和正義。這就是我所體會(huì)的解決法律問(wèn)題的最佳方式。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇九
如今，隨著社會(huì)進(jìn)步和價(jià)值觀的多元化，婚姻熱點(diǎn)法律問(wèn)題成為了一個(gè)極為熱門(mén)的話題?；橐鍪巧鐣?huì)中最基本的單位之一，關(guān)系到無(wú)數(shù)個(gè)體的利益和幸福。然而，在婚姻問(wèn)題中，伴隨著離婚率和家庭糾紛的日益增多，涌現(xiàn)出了許多重要的法律問(wèn)題，例如離婚后財(cái)產(chǎn)的分割、子女撫養(yǎng)及監(jiān)護(hù)權(quán)、同性婚姻等。這些問(wèn)題的解決關(guān)系到個(gè)體的權(quán)益、家庭的穩(wěn)定、以及社會(huì)的公正，因此，我們有必要深入探討和研究這些婚姻熱點(diǎn)法律問(wèn)題。
離婚后財(cái)產(chǎn)分割是婚姻熱點(diǎn)法律問(wèn)題中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在實(shí)踐中，我們經(jīng)常面臨著伴侶分手后如何公平地分割共同財(cái)產(chǎn)的挑戰(zhàn)。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為需要堅(jiān)持公平原則和個(gè)別原則相結(jié)合的原則來(lái)確定財(cái)產(chǎn)的歸屬。公平原則是保證雙方婚姻財(cái)產(chǎn)的合理、公正分割。而個(gè)別原則主要指根據(jù)夫妻婚姻中的具體情況，如雙方婚前財(cái)產(chǎn)的情況、貢獻(xiàn)度等因素來(lái)確定財(cái)產(chǎn)分割比例。此外，適當(dāng)考慮到離婚后的經(jīng)濟(jì)狀況和生活能力也是分割財(cái)產(chǎn)時(shí)需要重視的事項(xiàng)。只有綜合考慮這些因素，才能更好地實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)分割的公正性和合理性。
第三段：子女撫養(yǎng)及監(jiān)護(hù)權(quán)問(wèn)題的心得體會(huì)（大約250字）。
子女撫養(yǎng)及監(jiān)護(hù)權(quán)是婚姻熱點(diǎn)法律問(wèn)題中另一個(gè)令人關(guān)注的問(wèn)題。在離婚后，如何合理劃分子女的撫養(yǎng)及監(jiān)護(hù)權(quán)是一個(gè)復(fù)雜而敏感的問(wèn)題。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為必須以子女的最大利益為出發(fā)點(diǎn)，確保他們的健康成長(zhǎng)和合理的生活環(huán)境。當(dāng)然，這需要依法審慎考慮父母雙方的撫養(yǎng)能力和與子女的親密關(guān)系等因素。同時(shí)，法律還需提供強(qiáng)制性的監(jiān)護(hù)權(quán)落實(shí)機(jī)制，以防止一方通過(guò)不正當(dāng)手段占有更多的撫養(yǎng)權(quán)。對(duì)于未成年子女來(lái)說(shuō)，保證他們的合法權(quán)益是法律的職責(zé)所在，更是社會(huì)穩(wěn)定和家庭和諧的基礎(chǔ)。
在當(dāng)今社會(huì)，同性婚姻問(wèn)題也成為了一個(gè)備受爭(zhēng)議和關(guān)注的婚姻熱點(diǎn)法律問(wèn)題。我認(rèn)為，無(wú)論性取向如何，每個(gè)人都有追求幸福的權(quán)利。因此，我支持同性婚姻合法化的觀點(diǎn)。尊重個(gè)體的選擇和權(quán)益是社會(huì)進(jìn)步和法律發(fā)展的必然趨勢(shì)。同時(shí)，合法化同性婚姻也有助于應(yīng)對(duì)家庭和社會(huì)的多樣性，并為同性伴侶提供合法保障和公平待遇。當(dāng)然，法律的發(fā)展應(yīng)該充分考慮到傳統(tǒng)觀念和社會(huì)價(jià)值觀的因素，以平衡不同利益的關(guān)系，并確保合法化同性婚姻符合社會(huì)的整體利益。
婚姻熱點(diǎn)法律問(wèn)題是一個(gè)需要全社會(huì)共同關(guān)注和思考的問(wèn)題。對(duì)于離婚后財(cái)產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)及監(jiān)護(hù)權(quán)、以及同性婚姻等熱點(diǎn)問(wèn)題，我們應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公平原則和個(gè)別原則相結(jié)合的原則，推動(dòng)法律保障財(cái)產(chǎn)分割的公正性和合理性；保證子女的最大利益和合法權(quán)益，確保他們的健康成長(zhǎng)和合理的生活環(huán)境；同時(shí)，我們需要尊重每個(gè)人的性?xún)A向，支持同性婚姻合法化，以實(shí)現(xiàn)個(gè)體的幸福和社會(huì)的進(jìn)步。通過(guò)對(duì)這些婚姻熱點(diǎn)法律問(wèn)題的深入研究和思考，我們可以為建立更加公正、平等、和諧的婚姻法律體系作出更多的貢獻(xiàn)。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇十
案件，是指一起發(fā)生的有爭(zhēng)議、有犯罪行為的事件。對(duì)于每一個(gè)案件，都會(huì)有人員介入調(diào)查、審理、判決等各個(gè)環(huán)節(jié)。參與案件的人們，不論是當(dāng)事人還是法庭成員，都會(huì)在整個(gè)過(guò)程中汲取經(jīng)驗(yàn)，形成各自的心得體會(huì)。以下是關(guān)于“案件心得體會(huì)”主題的連貫的五段式文章。
首先，在許多案件中，我認(rèn)識(shí)到的第一個(gè)重要問(wèn)題是證據(jù)的重要性。案件的成敗，很大程度上取決于證據(jù)的收集和使用。作為一名刑事辯護(hù)律師，我發(fā)現(xiàn)在案件中，收集到的有效證據(jù)能夠有力地支持我的辯護(hù)觀點(diǎn)。而沒(méi)有充分的證據(jù)，往往會(huì)為對(duì)方的指控增加說(shuō)服力。因此，在處理案件時(shí)，我始終將證據(jù)的收集作為首要任務(wù)。同時(shí)，我也明白了證據(jù)的真實(shí)性和可信度十分重要，因此勤于查證、保留證據(jù)鏈條也成為了我工作的習(xí)慣。
其次，案件的審理過(guò)程讓我認(rèn)識(shí)到了法律的公正性和權(quán)威性。在法庭上，法官作為權(quán)威的裁判者，會(huì)根據(jù)法律規(guī)定和實(shí)際情況，對(duì)案件進(jìn)行公正的裁決。通過(guò)參與案件審理，我體會(huì)到了法官的責(zé)任感和專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，他們以客觀公正的態(tài)度對(duì)待每一個(gè)案件，并依法公正地審理，使我深信法律是公正的，也是為社會(huì)維護(hù)秩序與正義的工具。
同時(shí)，在案件中，我也深入了解到了法律的脆弱性和靈活性。盡管法律在保障社會(huì)運(yùn)行中發(fā)揮著重要的作用，但在具體的案件中，它也存在一定的局限性。由于社會(huì)生活的多樣性，法律規(guī)定無(wú)法窮盡一切案件的特殊性。因此，法律的解釋和適用也需要具備一定的靈活性，以便在審理案件中更好地適應(yīng)特殊情況。我在案件中的爭(zhēng)論中，不時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)法律的適用存在一定的模糊性，這時(shí)候需要我不斷學(xué)習(xí)和了解相關(guān)法律法規(guī)來(lái)更好地解決問(wèn)題。
另外，案件也讓我認(rèn)識(shí)到了誠(chéng)信和道義的重要性。在處理案件過(guò)程中，律師、法官和當(dāng)事人都需要保持高度的誠(chéng)信和道義。作為律師，我的職責(zé)是以法律為準(zhǔn)繩，為當(dāng)事人提供合法的辯護(hù)或代理服務(wù)。然而，在實(shí)際操作中，律師也要時(shí)刻注意自身的道德底線，避免違反法律規(guī)定，為當(dāng)事人帶來(lái)不良影響。另一方面，作為法官和當(dāng)事人，也需要保持真實(shí)和正直的態(tài)度，以確保案件審理的公正性和準(zhǔn)確性。毫無(wú)疑問(wèn)，誠(chéng)信和道義是案件處理過(guò)程中至關(guān)重要的因素，也是法律體系健康發(fā)展的保障。
最后，案件讓我深感司法公正是社會(huì)穩(wěn)定和進(jìn)步的基石。通過(guò)參與案件的調(diào)查和審理，我體會(huì)到了司法公正給當(dāng)事人和社會(huì)帶來(lái)的正面影響。如果司法沒(méi)有公正、有序地運(yùn)行，那么社會(huì)就會(huì)陷入無(wú)序，人們對(duì)法律的信任也將動(dòng)搖。案件的處理不僅能解決當(dāng)事人之間的糾紛，還能對(duì)整個(gè)社會(huì)形成警示和引導(dǎo)，保護(hù)社會(huì)公平與正義。因此，我要時(shí)刻提醒自己，做一個(gè)忠于職守、充滿正義感的律師，在案件中努力維護(hù)司法公正的健康發(fā)展。
總之，通過(guò)我參與案件的經(jīng)歷，我認(rèn)識(shí)到了證據(jù)的重要性、法律的公正性與權(quán)威性、法律的靈活性、誠(chéng)信和道義的重要性，以及司法公正對(duì)社會(huì)的重要性。這些心得體會(huì)不僅增加了我處理案件的能力，還提高了我對(duì)法律的認(rèn)識(shí)和對(duì)社會(huì)的責(zé)任感。在今后的工作和生活中，我將繼續(xù)不斷學(xué)習(xí)和積累經(jīng)驗(yàn)，為維護(hù)司法公正和社會(huì)穩(wěn)定做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇十一
《城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛訴至人民法院后，致使全國(guó)各地法院在處理這類(lèi)案件中，產(chǎn)生了適用法律與處理結(jié)果的不統(tǒng)一。鑒于這種情況，1995年12月27日最高人民法院審判委員會(huì)第777次會(huì)議討論通過(guò)了《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》，并通知全國(guó)法院貫徹執(zhí)行。但在審判實(shí)踐中，曾有過(guò)一些在城市房地產(chǎn)法施行前發(fā)生的房地產(chǎn)行為且又不屬最高人民法院的上述“解答”范圍之內(nèi)的特殊類(lèi)型案件，應(yīng)如何正確適用何類(lèi)法律來(lái)調(diào)整，各地人民法院也尚未統(tǒng)一。下面即發(fā)生在城市房地產(chǎn)法施行前的一宗與房地產(chǎn)糾紛案件相似的案件和相關(guān)問(wèn)題提出共同探討。
原告海南金峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)澳大利亞公司以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金峰公司”于1993年5月18日向定安縣人民政府、原定安縣國(guó)土局申請(qǐng)征地建“金峰富豪花園”和度假旅游項(xiàng)目，同年9月23日定安縣人民政府以定府函1993377號(hào)文批復(fù)，擬同意安排在定安縣仙溝鎮(zhèn)屯坡建設(shè)規(guī)劃圖中的第17、18號(hào)約160畝土地給該公司，作為興建該項(xiàng)目用地。同年9月27日定安縣人民政府辦公室向原告發(fā)出第10號(hào)“繳款通知”，該通知要求原告按每畝人民幣1000元向縣土地管理局繳納定金。同年10月22日被告定安縣建設(shè)與環(huán)境資源局?即原定安縣建設(shè)委會(huì)員、定安縣土地管理局、定安縣環(huán)境資源局以下簡(jiǎn)稱(chēng)“定安建環(huán)局”完成了原告金峰公司的用地紅線圖，同年11月給原告發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地紅線圖。同年12月29日被告向原告送達(dá)用地報(bào)告通知書(shū)，通知內(nèi)容為，用地面積160畝，按每畝綜合地價(jià)款13000元，預(yù)收每畝設(shè)施費(fèi)10000元，土地管理費(fèi)按地價(jià)總3％。測(cè)繪確權(quán)費(fèi)133元?，以上合計(jì)2211680元。原告根據(jù)定安縣人民政府辦公室第10號(hào)繳款通知及被告的上述通知，分別于10月30日向原定安縣建設(shè)委員會(huì)繳交了規(guī)劃用地管理費(fèi)與測(cè)繪費(fèi)15120元、同年11月22日向原定安縣環(huán)境資源局繳交了項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)及環(huán)境質(zhì)量調(diào)查費(fèi)5000元、同年11月22日向原定安縣土地管理局繳交征地款16萬(wàn)元、1994年2月16日向原定安縣建設(shè)委員會(huì)預(yù)交基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)50萬(wàn)元，被告一共收到原告各項(xiàng)款項(xiàng)四筆合計(jì)人民幣680120元。后來(lái)，原告既再也沒(méi)有按被告通知要求付清各項(xiàng)款項(xiàng)，同時(shí)也沒(méi)有證據(jù)證明要求被告辦理相關(guān)手續(xù)而遭被告拒辦，且雙方也一直沒(méi)有簽訂土地出讓合同，被告也尚未為原告辦理土地使用權(quán)證書(shū)。另是，被告安排給原告的建設(shè)用地早在1993年7月25日進(jìn)行了總體規(guī)劃和相關(guān)建設(shè)，完成了三通一平的基礎(chǔ)設(shè)施工作?這是眾所周知的事實(shí)，無(wú)需舉證?。
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法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇十二
隨著社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步，法律在我們的日常生活中扮演著越來(lái)越重要的角色。由法律案件中獲得的心得體會(huì)不僅可以幫助我們?cè)鲩L(zhǎng)法律知識(shí)，還能引導(dǎo)我們正確對(duì)待法律問(wèn)題，確保自己的合法權(quán)益不受侵犯。下面我將分享我在一個(gè)案件中所得到的心得體會(huì)。
在某天的晚上，我正在公交車(chē)上回家，突然聽(tīng)到一陣呼救聲。我立即轉(zhuǎn)過(guò)頭去看，只見(jiàn)一名衣衫襤褸的老人被幾個(gè)年輕人圍住，其中一人似乎在惡語(yǔ)相向。我不禁心生憐憫之情，但又擔(dān)心自己的安全。最終，正義和勇氣戰(zhàn)勝了我的恐懼，我跳下公交車(chē)沖到老人身旁。我冷靜地勸說(shuō)年輕人離開(kāi)，給予老人一些安撫。當(dāng)警察趕到時(shí)，老人告訴我們這些年輕人在公共場(chǎng)所斗毆，而他不幸成為了他們的受害者。
這起案件讓我深刻認(rèn)識(shí)到，不論我們遇到何種情況，都應(yīng)勇于站出來(lái)，維護(hù)自己和他人的利益。法律對(duì)每個(gè)人都是公平的，而遵守法律是我們作為社會(huì)成員的基本義務(wù)。當(dāng)我決定幫助那位老人時(shí)，我清楚地意識(shí)到我正在為正義與對(duì)公眾福祉負(fù)責(zé)。而事實(shí)上，我所做的也正是法律所要求的。
與此同時(shí)，我也了解到了案件解決的重要性與影響力。在這個(gè)案件中，我不僅對(duì)于年輕人斗毆提出了批評(píng)，也給了老人以安慰和援助。我的行為對(duì)于維護(hù)公共秩序和社會(huì)和諧具有重要意義。公眾的眼睛始終盯著我們，我們的行為會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
通過(guò)這次經(jīng)歷，我還深刻地感受到“以案為鑒”的重要性。法律案例中蘊(yùn)含著寶貴的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，幫助我們更好地理解法律的適用和運(yùn)作。雖然我不是法律專(zhuān)業(yè)的學(xué)生，但通過(guò)這次親身經(jīng)歷，我對(duì)于涉及人身安全和社會(huì)公共秩序的法律問(wèn)題有了更深刻的理解。我認(rèn)識(shí)到，在重大案件中，不僅僅是當(dāng)事人需要經(jīng)歷，我們身邊的每個(gè)人都應(yīng)該從中吸取教訓(xùn)，不斷提高自己的法律意識(shí)。
此外，這起案件也讓我思考了如何預(yù)防類(lèi)似事件的發(fā)生。在公共場(chǎng)所，我們應(yīng)該更加關(guān)注他人的安全，尤其是社會(huì)弱勢(shì)群體，包括老人、兒童和殘疾人。我們可以通過(guò)制定更加嚴(yán)格的法律條款，加強(qiáng)公共場(chǎng)所的安全監(jiān)控，提高對(duì)于違法犯罪行為的處罰力度等方式，減少類(lèi)似案件的發(fā)生。同時(shí)，我們也應(yīng)該加強(qiáng)法律教育和宣傳，提高公眾的法律意識(shí)和法治觀念，以培養(yǎng)更加文明和和諧的社會(huì)。
總結(jié)起來(lái)，通過(guò)參與這起案件，我從中獲得了許多重要的心得體會(huì)。這一次經(jīng)歷不僅讓我對(duì)法律有了更深刻的認(rèn)識(shí)，也教會(huì)了我勇于正義和為社會(huì)貢獻(xiàn)自己的一份力量。通過(guò)案件解決問(wèn)題，我們不僅能夠保護(hù)自己的權(quán)益，還能為社會(huì)建設(shè)添磚加瓦。所以，我相信，在今后的生活中，我會(huì)更加關(guān)注法律問(wèn)題，并積極參與到維護(hù)社會(huì)正義與公共秩序的行動(dòng)中。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇十三
案件是法律的產(chǎn)物，也是社會(huì)發(fā)展的見(jiàn)證。近年來(lái)，我國(guó)的法治建設(shè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，犯罪率明顯下降。然而，案件本身所包含的各種因素卻使得人們對(duì)于司法系統(tǒng)的公正性和有效性產(chǎn)生了疑慮。本文將從自身參與案件的角度出發(fā)，結(jié)合我對(duì)案件的心得體會(huì)，探討案件在司法體系中的作用和影響。
第一段：案件是社會(huì)進(jìn)步的見(jiàn)證。
案件是社會(huì)進(jìn)步的見(jiàn)證。它們通過(guò)揭示社會(huì)矛盾和沖突的方式，使人們意識(shí)到問(wèn)題的存在，同時(shí)也奠定了社會(huì)變革的基礎(chǔ)。案件關(guān)系到人民的權(quán)益和社會(huì)的公平正義，是社會(huì)運(yùn)行的調(diào)節(jié)器。作為普通公民，我們不能只關(guān)注案件的結(jié)果，更應(yīng)該關(guān)注案件的過(guò)程和背后的問(wèn)題。只有通過(guò)了解案件，我們才能更好地理解司法、法治和社會(huì)進(jìn)步的關(guān)系。
第二段：案件揭示司法系統(tǒng)存在的問(wèn)題和不足。
盡管司法系統(tǒng)在我國(guó)的法治建設(shè)中發(fā)揮著重要作用，卻也存在一些問(wèn)題和不足。在我自身參與的案件中，我發(fā)現(xiàn)訴訟成本高、程序繁瑣、審判時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題嚴(yán)重影響了司法效率和公正性。案件的勝敗往往取決于當(dāng)事人的財(cái)力和資源，無(wú)助于貧困和弱勢(shì)群體的維護(hù)。此外，司法過(guò)程中也存在一些權(quán)力濫用和不公正的情況。這些問(wèn)題表明司法系統(tǒng)需要進(jìn)一步完善和改革，以保證人民的權(quán)益能夠得到公正保護(hù)。
第三段：案件對(duì)司法機(jī)關(guān)的監(jiān)督和約束作用。
案件對(duì)司法機(jī)關(guān)具有重要的監(jiān)督和約束作用。作為案件的參與者，我們有責(zé)任對(duì)司法機(jī)關(guān)的行為進(jìn)行監(jiān)督，確保司法公正和效率。只有通過(guò)公開(kāi)審判、媒體報(bào)道、社會(huì)輿論等方式，揭示司法系統(tǒng)中存在的問(wèn)題，才能推動(dòng)司法改革的進(jìn)行。另外，案件也對(duì)法官的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力提出了更高的要求。作為公正、勤勉、廉潔的法官，應(yīng)當(dāng)以案件為導(dǎo)向，為當(dāng)事人提供公正、合法和快速的審判。
第四段：案件對(duì)社會(huì)的教育和警示作用。
案件還具有對(duì)社會(huì)的教育和警示作用。通過(guò)案件的處理，人們對(duì)于法律和社會(huì)規(guī)范有了更深入的了解，也對(duì)于違法犯罪有了更強(qiáng)烈的警惕。案件中所揭示的罪惡行為，使人們認(rèn)識(shí)到犯罪的后果和社會(huì)的危害，這對(duì)于維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和安全具有重要意義。同時(shí)，案件還能引發(fā)社會(huì)大眾對(duì)于社會(huì)問(wèn)題的思考和討論，促進(jìn)公眾參與社會(huì)治理，共同建設(shè)和諧的社會(huì)。
第五段：案件對(duì)當(dāng)事人的震懾和警戒。
案件對(duì)當(dāng)事人具有強(qiáng)大的震懾和警戒作用。作為當(dāng)事人，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到法律的約束和規(guī)范，自覺(jué)遵守法律，維護(hù)社會(huì)的公平正義。案件中的教訓(xùn)應(yīng)當(dāng)引起我們的警覺(jué)，切實(shí)加強(qiáng)自律和法律意識(shí)。只有在健康的法治環(huán)境下，個(gè)人權(quán)益才能得到保護(hù)，社會(huì)才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定，國(guó)家才能實(shí)現(xiàn)富強(qiáng)和民主法治。
總結(jié)：通過(guò)案件，我們不僅能夠了解司法系統(tǒng)存在的問(wèn)題和不足，還能夠認(rèn)識(shí)到案件對(duì)司法機(jī)關(guān)的監(jiān)督和約束作用，以及案件對(duì)社會(huì)和當(dāng)事人的教育和警示作用。在案件中，我們應(yīng)該關(guān)注案件的過(guò)程和背后的問(wèn)題，積極參與司法改革，為構(gòu)建法治社會(huì)貢獻(xiàn)自己的力量。只有共同努力，才能提高司法系統(tǒng)的效率和公正性，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇十四
商品房預(yù)售是我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的產(chǎn)物，對(duì)于解決開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的不足起了重要的作用。它與成品房買(mǎi)賣(mài)已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中兩種主要的房屋銷(xiāo)售形式。但是，由于商品房的預(yù)售在我國(guó)還剛剛起步，現(xiàn)有的法律法規(guī)還很不完善，在實(shí)踐中已出現(xiàn)了許多問(wèn)題，因此有必要加強(qiáng)對(duì)預(yù)售商品房相關(guān)法律問(wèn)題的探討與研究。
一、關(guān)于商品房預(yù)售的法律性質(zhì)。商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司即預(yù)售方將正在建造的尚未建成的商品房賣(mài)給預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方支付部分房款或定金的行為。商品房預(yù)售由于其交易方式和標(biāo)的物的特殊性，即交易時(shí)，交易的標(biāo)的物――房屋尚不存在，正在建造中，交易標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是在約定的未來(lái)一定日期。
何謂商品房預(yù)售合同，我國(guó)的《城市房地產(chǎn)管理法》沒(méi)有作出明確規(guī)定。我們認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書(shū)面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買(mǎi)賣(mài)合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買(mǎi)賣(mài)合同又有所不同，因而，理論上對(duì)于商品房預(yù)售合同性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，還存在著許多不同的意見(jiàn)。
商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長(zhǎng)。正是由于商品房預(yù)售合同的這種特殊性，有的人將商品房預(yù)售合同稱(chēng)之為房屋的期貨買(mǎi)賣(mài)合同。作者認(rèn)為，將商品房預(yù)售合同稱(chēng)之為期貨買(mǎi)賣(mài)合同是錯(cuò)誤的，是對(duì)期貨買(mǎi)賣(mài)合同的一種誤解。所謂期貨買(mǎi)賣(mài)合同，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級(jí)或證券的種類(lèi)和數(shù)量、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買(mǎi)賣(mài)合同具有如下主要特征：1、期貨買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物的價(jià)格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式而確定的；2、期貨買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同中所約定的貨物；3、期貨買(mǎi)賣(mài)的主要目的是為了套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物，所以，在期貨買(mǎi)賣(mài)中，極少有進(jìn)行實(shí)物交割的：4、期貨買(mǎi)賣(mài)的商品必須具備數(shù)量大、價(jià)格波動(dòng)大、便于儲(chǔ)存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預(yù)售合同中，第一，商品房的價(jià)格是雙方在訂立合同時(shí)就已經(jīng)明確的，而不是通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式確定的；第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征，所以在國(guó)際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易?？梢?jiàn)，商品房預(yù)售合同與期貨買(mǎi)賣(mài)合同是有很大區(qū)別的，商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買(mǎi)賣(mài)合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。
也有人認(rèn)為商品房的預(yù)售是商品房的預(yù)約交易行為，商品房預(yù)售合同即商品房交易預(yù)約合同。在合同法中，合同有預(yù)約合同與本合同之分，它們是根據(jù)訂立合同是否有事先約定的關(guān)系來(lái)劃分的。預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同，簡(jiǎn)稱(chēng)預(yù)約；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力，二者不能混淆。預(yù)經(jīng)合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。作者認(rèn)為，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售合同在成立之時(shí)，房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的座落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。當(dāng)然，作者并不否定在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，雙方當(dāng)事人不能訂立預(yù)約合同，而只是想明確商品房預(yù)售合同本身不是預(yù)約合同。
因此，商品房預(yù)售與成品房買(mǎi)賣(mài)相比具有特殊的法律性質(zhì)與特點(diǎn)。1、商品房預(yù)售是一種附期限的交易行為。即商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在預(yù)售合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。也就是就，預(yù)售的商品房及房屋所有權(quán)不是在交易成立時(shí)轉(zhuǎn)移的，而是在預(yù)售合同約定的將來(lái)某個(gè)日期。為此，很多人把商品房的預(yù)售稱(chēng)為房屋的期貨交易，以區(qū)別于現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)。但是，作者認(rèn)為，商品房的預(yù)售與期貨交易是有區(qū)別的。在預(yù)售商品房中，商品房雖尚未建成，但房屋的數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格及交付時(shí)間都已在預(yù)售合同中約定。而期貨買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格不是事先約定的，而且也無(wú)法約定，它是在期貨交易所公開(kāi)成交時(shí)才最終確定的。且按國(guó)際慣例，房屋一般不是期貨交易的標(biāo)的物。因此，商品房的預(yù)售在性質(zhì)上不是期貨買(mǎi)賣(mài)，而應(yīng)屬于遠(yuǎn)期交易行為或附期限的交易行為。
商品房的預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家于預(yù)性。由于商品房的預(yù)售尚不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買(mǎi)賣(mài)，它購(gòu)買(mǎi)的僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售部門(mén)的一紙承諾，真正的房屋交接尚未形成，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，則將冒著商品房能否如期按質(zhì)按量交付的風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范，否則，購(gòu)買(mǎi)者的利益將可能受到侵犯。我國(guó)對(duì)樓花市場(chǎng)一向持慎重的態(tài)度，i91月1日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)管理法》）對(duì)預(yù)售商品房作了嚴(yán)格的規(guī)定。
首先對(duì)商品房預(yù)售的主體資格作了限定：
2、商品房屋的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)當(dāng)?shù)赜?jì)劃管理部門(mén)立項(xiàng)，已申領(lǐng)了固定資產(chǎn)投資許可證的；
3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證的`；
4、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的。
5、預(yù)售方已向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得了（商品房預(yù)售許可證）的。其次，實(shí)行商品房預(yù)售合同登記制度，即雙方簽訂（商品房預(yù)售合同）后，還應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)，預(yù)售方不得將已預(yù)售的房屋重復(fù)出售。未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售不受?chē)?guó)家法律保護(hù)，充分體現(xiàn)了商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家于預(yù)性。
二、關(guān)于商品房預(yù)售合同的內(nèi)容。我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售合同的內(nèi)容并未作統(tǒng)一的規(guī)定，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用的預(yù)售合同多為標(biāo)準(zhǔn)合同，通常是由預(yù)售方單方面擬定的，且由于預(yù)售合同的專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，因而購(gòu)買(mǎi)方往往處于弱勢(shì)的地位，極易導(dǎo)致不公平現(xiàn)象出現(xiàn)。
為此，作者認(rèn)為；為保護(hù)預(yù)售交易雙方的合法權(quán)益，必須通過(guò)立法途徑將預(yù)售合同的內(nèi)容確立下來(lái)，尤其是對(duì)合同的價(jià)格條款以及質(zhì)量條款更應(yīng)具體、明確，以確保預(yù)售合同的公平性。房屋預(yù)售合同應(yīng)主要包括以下內(nèi)容。
1、雙方的名稱(chēng)、國(guó)籍、地址，如果是法人組織的，必須由法人代表簽名。
2、標(biāo)的。即預(yù)售商品房的位置、編號(hào)、平面圖紙。
3、數(shù)量。預(yù)售商品房的數(shù)量、面積應(yīng)以平方米來(lái)計(jì)算，并明確是建筑面積還是使用面積其他面積。因?yàn)檫@些面積和概念所代表的內(nèi)容是不同的。同時(shí)在合同中還應(yīng)明確房屋面積的誤差范圍，且規(guī)定如果超過(guò)一定幅度時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。此外，在合同中應(yīng)明確房屋的共用部分面積與專(zhuān)用部分面積，對(duì)購(gòu)買(mǎi)的商品房所占用的土地使用權(quán)的比例或范圍也需明確。
4、質(zhì)量。包括預(yù)售房屋的地段、樓層朝向、房屋的結(jié)掏及功能，裝修狀況、設(shè)備、約定的建材配備等級(jí)、保修期限、公共配套設(shè)施等。
5、價(jià)款即房屋的價(jià)金。由于商品房預(yù)售合同是附期限的交易合同。因此，價(jià)格條款在合同確立時(shí)已經(jīng)確定，雙方均不得擅自變更。但是，由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)變化較大，且商品房的實(shí)際交付是在將來(lái)的某一日期，在這時(shí)期內(nèi)，遇重大情勢(shì)變更出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依此價(jià)格不能完成施工或獲暴利而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與購(gòu)買(mǎi)者間出現(xiàn)顯失公平的情況時(shí)，規(guī)定經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后，可適當(dāng)調(diào)整價(jià)格條款，并報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
但是，在實(shí)踐中，有的開(kāi)發(fā)商常以情勢(shì)變更，顯失公平為借口，任意更改價(jià)格，因而引發(fā)各種糾紛與矛盾。因此，如何界定情事變更導(dǎo)致的顯失公平，是法律所必須解決的。此外，價(jià)格條款必須具體，應(yīng)避免出現(xiàn)類(lèi)似“房?jī)r(jià)暫定某某元，待房屋竣工后按實(shí)核算”等具有彈性的、含糊的概念出現(xiàn)，因?yàn)榘磳?shí)際核算從不同的角度出發(fā)，各人的理解是不同的，日后容易產(chǎn)生糾紛。此外對(duì)價(jià)格不僅應(yīng)標(biāo)明單價(jià)，如每平方米多少元，還應(yīng)標(biāo)明房屋總價(jià)。
6、交付方式和期限。既包括預(yù)售款的支付方式即在什么時(shí)候支付，支付多少，分一次付清還是分期付清，每次付款的數(shù)額，也包括房屋交付使用的期限。
7、房屋使用性質(zhì)。應(yīng)明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營(yíng)用房或其他。
8、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式、期限。由于預(yù)售商品房時(shí)房屋尚在建造之中，開(kāi)發(fā)公司還未取得房屋的所有權(quán)證，因此，預(yù)售合同中應(yīng)明確規(guī)定在商品房竣工驗(yàn)收合格后，預(yù)售方應(yīng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)，并按預(yù)售合同辦理房屋交付手續(xù)。房屋交付后，購(gòu)買(mǎi)人憑（房屋預(yù)售合同）及房屋交付憑證到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，交納有關(guān)稅費(fèi)。
9、違約責(zé)任。規(guī)定一方違約則他方有權(quán)請(qǐng)求違約賠償，直至解除合同。例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未能按原定日期完成房屋建設(shè)，且耽誤相當(dāng)時(shí)間的，或落成的房屋實(shí)際使用面積與預(yù)售合同所列的實(shí)用面積相差太遠(yuǎn)的，或落成后房屋的材料與預(yù)售合同相差甚遠(yuǎn)，則購(gòu)買(mǎi)方可提出違約賠償或解除合同。
10、雙方約定的其他條款。
三、關(guān)于商品房預(yù)售薪的交付與使用管理。采取預(yù)售商品房預(yù)先征收部分購(gòu)房款的形式現(xiàn)已被各城市和許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所采用。就預(yù)交購(gòu)房款形式本身來(lái)講并無(wú)不當(dāng)，但在實(shí)踐中目前仍存在許多問(wèn)題。
主要表現(xiàn)在：首先，沒(méi)有法律程序作保障。雖然《房地產(chǎn)管理法》對(duì)預(yù)售商品房的條件及程序作了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款在什么時(shí)期征收、預(yù)收多少?zèng)]有統(tǒng)一規(guī)定，造成各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售款收取混亂的情況。
有的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在工程項(xiàng)目尚未明確批準(zhǔn)或規(guī)劃方案尚未完全確定時(shí)就征收預(yù)售款，結(jié)果造成許多糾紛。其次，對(duì)預(yù)售款收取的額度缺乏控制，預(yù)售的收取往往隨心所欲，對(duì)預(yù)售款比例的確定缺乏科學(xué)性。有的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在工程設(shè)計(jì)圖紙剛出來(lái)時(shí)就要求一次性交納全額購(gòu)房款。
例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)在其已獲得土地使用權(quán)的一土地上擬建造別墅，在設(shè)計(jì)圖剛出來(lái)時(shí)就在報(bào)上刊登山莊設(shè)計(jì)立體照片預(yù)售廣告，首批推出的豪華別墅，以8折優(yōu)惠承諾一次性預(yù)收全額購(gòu)房款，4天之內(nèi)銷(xiāo)售一空。第二輪9折優(yōu)惠又緊接推出，但購(gòu)買(mǎi)者到現(xiàn)場(chǎng)一看，還是無(wú)任何工程開(kāi)展。由此可見(jiàn)，商品房的預(yù)售款的規(guī)范與管理是十分松散的。
而根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，預(yù)收商品房預(yù)售款，在房屋開(kāi)工建設(shè)時(shí)不得超過(guò)40%，待建房工作量完成一半時(shí)再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用全部收取。
為對(duì)商品房的預(yù)售款進(jìn)行規(guī)范，最高院5月6日頒布了司法解釋?zhuān)忉屢?guī)定商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。解釋特別提到，這些說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。司法解釋的出臺(tái)在很大程度上規(guī)范了商品房的預(yù)售，保護(hù)了購(gòu)買(mǎi)方的利益。
再次，交付商品房的期限缺乏約束性，購(gòu)房者往往交款后長(zhǎng)期得不到商品房。為此應(yīng)通過(guò)法律明確，超過(guò)合同約定交付房屋一定期限的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，售房者除退還購(gòu)房者購(gòu)房款本息外，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償購(gòu)房者損失。
如果購(gòu)房者要求實(shí)際履行的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司除承擔(dān)違約責(zé)任外，仍應(yīng)承擔(dān)繼綽履行交付房屋的義務(wù)。最后，預(yù)售款的使用管理缺乏監(jiān)督保障。有的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位甚至把預(yù)售款挪作他用。對(duì)商品房預(yù)售款的使用《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定必須用于有關(guān)工程建設(shè)，不得挪作他用。為此，對(duì)預(yù)售款應(yīng)明確規(guī)定必須存人指定的專(zhuān)門(mén)銀行，由銀行加以監(jiān)督管理。同時(shí)，對(duì)預(yù)售款的使用情況，審計(jì)部門(mén)也應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督審計(jì)，購(gòu)房者有權(quán)就開(kāi)發(fā)公司預(yù)售款的使用情況進(jìn)行質(zhì)詢(xún)。
四、關(guān)于預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓即商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工交付的商品房再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)追Q(chēng)炒摟花。所謂摟花就是建筑的樓宇尚未落成前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就將該摟宇的所有權(quán)賣(mài)給投資大眾，在我國(guó)稱(chēng)商品房的預(yù)售。此時(shí)，投資者購(gòu)買(mǎi)的只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)承諾，當(dāng)所建樓字交付時(shí)，投資者憑此承諾可以得到該樓宇的某個(gè)單位的業(yè)權(quán)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所售出的這一業(yè)權(quán)，就叫做摟花。樓花之所以能夠買(mǎi)賣(mài)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售樓花時(shí)該樓宇尚未竣工，所以，從購(gòu)買(mǎi)樓花到該樓宇交付使用之間尚有一段時(shí)間，短則幾個(gè)月，長(zhǎng)期則幾年，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情又是變動(dòng)不居的，這祥購(gòu)買(mǎi)摟花時(shí)的房?jī)r(jià)與摟宇落成后可能達(dá)到的實(shí)際房?jī)r(jià)之間就有了差價(jià)，當(dāng)人們對(duì)該項(xiàng)房地產(chǎn)投資看好時(shí)，便紛紛購(gòu)買(mǎi)摟花，于是樓花的價(jià)格上漲，反之，則摟花的價(jià)格下跌。有些投資者購(gòu)買(mǎi)樓花真正目的并不是為了得到房地產(chǎn)成品，而是為賣(mài)而買(mǎi)，即預(yù)測(cè)到該摟花的價(jià)格會(huì)上漲，到時(shí)拋出樓花賺取差價(jià)牟取利益而已。
例如，某甲以8折優(yōu)惠價(jià)買(mǎi)得一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司尚未開(kāi)工的某山莊豪華別墅多幢，一個(gè)月內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格看漲，某甲以8.5折優(yōu)惠倒手出去，一個(gè)月之內(nèi)每幢賺取0.5折。由于炒樓花助長(zhǎng)了投機(jī)，往往因此獲取巨額利潤(rùn)，且由于炒家囤積，使房地產(chǎn)價(jià)格不合理上揚(yáng)，造成房屋變得更為緊缺。
因此，對(duì)能否炒樓花即預(yù)售商品房能否再轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大，很大一部分人對(duì)此持否定態(tài)度。但是，作者認(rèn)為，對(duì)轉(zhuǎn)讓摟花不應(yīng)持一概否定的態(tài)度。樓花轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上是預(yù)售房屋合同債權(quán)的轉(zhuǎn)移，即在不變更債的內(nèi)容的前提下，改變債的主體，由預(yù)購(gòu)者將原預(yù)售房屋權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，其目的是獲取經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)轉(zhuǎn)讓樓花所獲取的收益不能一概認(rèn)為就是牟取了非法利益。
房地產(chǎn)投資具有投資大收益慢風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。炒家進(jìn)人房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資，既可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聚集資金，又可活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)投資原則，在炒家承擔(dān)了部分建房資金的風(fēng)險(xiǎn)后，其轉(zhuǎn)讓債權(quán)所獲取的投資收益應(yīng)受到法律保護(hù)。
作者認(rèn)為所要禁止的只是那些買(mǎi)空賣(mài)空，倒賣(mài)合同的非法謀利的行為。事實(shí)上，炒家介人房地產(chǎn)市場(chǎng)并不可怕，而且已成為成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)得以運(yùn)作的必要環(huán)節(jié)。從世界各國(guó)看，炒賣(mài)樓花多為各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常態(tài)，而且政府還從中獲益。
因此，只要加強(qiáng)對(duì)樓花轉(zhuǎn)讓進(jìn)行法律規(guī)范，規(guī)定摟花轉(zhuǎn)讓必須由轉(zhuǎn)讓雙方憑經(jīng)登記的房預(yù)售合同到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，以轉(zhuǎn)移原合同的權(quán)利與義務(wù)。對(duì)私下交易或私自辦理更名手續(xù)的，應(yīng)確定其行為無(wú)效。這樣，不僅可保障預(yù)售房屋合同中買(mǎi)方的利益，調(diào)動(dòng)買(mǎi)方向房地產(chǎn)業(yè)投資的積極性，而且還可使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司籌集到建房資金，轉(zhuǎn)移部分房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可堵塞逃稅的漏洞。
再說(shuō)轉(zhuǎn)讓樓花也并非一概是為了炒賣(mài)目的，有的購(gòu)房人在房屋竣工前因這樣或那樣的原因，確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻桓沤梗瑒t將限制購(gòu)買(mǎi)方合法權(quán)益的行使。目前在房地產(chǎn)界已有越來(lái)越多的人主張應(yīng)準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓摟花《房地產(chǎn)管理法》對(duì)預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓未作出明確的允許或禁止規(guī)定，而是采取謹(jǐn)慎的態(tài)度規(guī)定由國(guó)務(wù)院規(guī)定。這是因?yàn)槟壳拔覈?guó)的樓花市場(chǎng)確實(shí)存在著很多問(wèn)題，實(shí)際的運(yùn)作仍困難重重。我們應(yīng)借鑒各國(guó)行之有效的樓花市場(chǎng)管理規(guī)則，建立與完善我國(guó)的的預(yù)售商品房二級(jí)市場(chǎng)機(jī)制，使之真正有利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。香港特別行政區(qū)為管制樓花投機(jī)炒賣(mài)采取了一系列措施，很值得我們借鑒。
其采取的措施主要有；
1、買(mǎi)方在簽署買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，須付5%的房?jī)r(jià)，定金為3%，如果情況有需要，政府有權(quán)規(guī)定把預(yù)付款提高到10%，定金為5%（過(guò)去一般的預(yù)付款僅為樓價(jià)的1.5%）。
2、房地產(chǎn)商須在買(mǎi)方實(shí)際選摟前重新編排登記號(hào)碼，此項(xiàng)規(guī)定意在打擊那些雇人搶先排隊(duì)及登記買(mǎi)樓花的投機(jī)商，照顧那些真正買(mǎi)樓使用的居民。
3、規(guī)定房地產(chǎn)商在出售摟花時(shí)限定每一買(mǎi)房人只許登記一次，同時(shí)買(mǎi)房人必須親自登記，委托代理人的授權(quán)方式不允許受理。
4、規(guī)定每名登記的買(mǎi)房人只可購(gòu)買(mǎi)一個(gè)單元住房。
5、規(guī)定房地產(chǎn)商在每一次賣(mài)摟花時(shí)必須公布出售的房屋總數(shù)及預(yù)留的房屋數(shù)量。此外，預(yù)留的房屋須在售房登記及選擇房屋單元之前，在房屋所在地及售房處公開(kāi)展示。
6、買(mǎi)房人必須申報(bào)所購(gòu)房屋的價(jià)錢(qián)，及向何人購(gòu)買(mǎi)，以便為政府提供交易信息，作為記錄、計(jì)算各項(xiàng)稅費(fèi)之用。
7、限制房地產(chǎn)公司內(nèi)部職員及商業(yè)伙伴私下大批認(rèn)購(gòu)摟花和轉(zhuǎn)讓樓花。
五、關(guān)于預(yù)售商品房的抵押?jiǎn)栴}.預(yù)售商品房的抵押又稱(chēng)為“摟花按揭”。是由銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者三方共同參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一種融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。樓花按揭源于香港，所謂“按揭”就是“轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益以保證償還債務(wù)的一種法律行為”。實(shí)質(zhì)上就是將預(yù)售的商品房（樓花）作為向銀行抵押貸款的袒保。對(duì)于樓花能否成為抵押的標(biāo)的，我國(guó)立法上沒(méi)有作出統(tǒng)一的規(guī)定，法學(xué)理論界對(duì)此看法不一。有人認(rèn)為，房地產(chǎn)抵押權(quán)具有特定性。抵押人只能以現(xiàn)存的房地產(chǎn)作抵押，以未來(lái)可以取得的房地產(chǎn)權(quán)（如預(yù)售商品房）作抵押是無(wú)效的，與房地產(chǎn)抵押的特定性相矛盾。
作者認(rèn)為，以未來(lái)可以取得的財(cái)產(chǎn)作抵押，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不相矛盾。房地產(chǎn)抵押的特定性是指抵押物是特定的，即房地產(chǎn)抵押必須是以經(jīng)過(guò)了抵押登記的標(biāo)的物為抵押物，因?yàn)橹挥薪?jīng)過(guò)登記的不動(dòng)產(chǎn)抵押才能取得對(duì)抗第三人的效力，未經(jīng)過(guò)登記的抵押，只能在當(dāng)事人之間發(fā)生效力，而不能對(duì)抗第三人。
因此，房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的物是經(jīng)過(guò)了抵押登記的特定化了的房地產(chǎn)。樓花抵押雖然是以未來(lái)將取得的權(quán)益作為抵押物的，但由于我國(guó)法律對(duì)預(yù)售商品房作了嚴(yán)格的規(guī)定，這種未來(lái)財(cái)產(chǎn)的取得是較確定的，且《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定預(yù)售商品房合同必須經(jīng)過(guò)登記與備案。這種未來(lái)可以得到的房地產(chǎn)一“摟花”，由于經(jīng)過(guò)登記、備案而已特定化了，因此，它是可以作為抵押物，與房地產(chǎn)抵押的特定性是一致的，并不矛盾。
況且，預(yù)售商品房抵押也是符合國(guó)際通行做法的，英美創(chuàng)設(shè)的浮動(dòng)擔(dān)保制度，已由不動(dòng)產(chǎn)抵押發(fā)展為不受法律禁止的一切財(cái)產(chǎn)的抵押，承認(rèn)企業(yè)將來(lái)取得的權(quán)利（如債權(quán)）都可以成為抵押權(quán)的客體。因此，預(yù)售商品房在我國(guó)不僅可以作為抵押的標(biāo)的物，而且，樓花按揭的發(fā)展為解決我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的需要提供了新的出路，同時(shí)，也進(jìn)一步發(fā)展了我國(guó)抵押權(quán)的理論，它是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)育成熟的必然結(jié)果和要求，我們應(yīng)通過(guò)立法建立與完善預(yù)售商品房的抵押制度。
目前，雖然我國(guó)的《房地產(chǎn)管理法》對(duì)預(yù)售商品房的抵押未加以規(guī)定，但各地的法規(guī)如《廣州市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《武漢市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中均明確規(guī)定，依法生效的預(yù)售（購(gòu)）房屋合同可以設(shè)定抵押，……預(yù)售房屋合同設(shè)定抵押的都需辦理抵押登記手續(xù)。由于房地產(chǎn)（成品房）抵押時(shí)，依法應(yīng)亦理抵押登記，因此，房屋預(yù)售合同的抵押登記完成以后，在房屋建成時(shí)，須再辦理成品房抵押登記手續(xù)。這樣做是符合我國(guó)法理學(xué)的基本原則的。
因?yàn)榉课萆形唇ǔ桑瑹o(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)辦理房屋的抵押，這種行為在權(quán)利和標(biāo)的物上都是有缺陷的。但如何對(duì)兩次抵押合同進(jìn)行技術(shù)上規(guī)定，這是一個(gè)值得我們研究的問(wèn)題。我國(guó)的做法是將兩種抵押只作一種抵押合同，憑這份抵押合同先向政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售階段的抵押或備案，待房屋竣工后，再憑已登記或備案的這份抵押登記合同和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證辦理成品房的抵押登記手續(xù)。
正因?yàn)橹晦k一份抵押合同，因此，這份抵押合同的內(nèi)容包括兩個(gè)階段的內(nèi)容，既應(yīng)包括房屋預(yù)售合同抵押的有關(guān)內(nèi)容，也應(yīng)包括成品房抵押的有關(guān)內(nèi)容，同時(shí)，此抵押合同應(yīng)確保抵押權(quán)人能夠?qū)嶋H控制房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的領(lǐng)取和辦理成品房抵押登記手續(xù)，為此，抵押合同中應(yīng)規(guī)定房屋預(yù)售合同原件應(yīng)由抵押權(quán)人保管，待房屋竣工后由抵押權(quán)人代理抵押領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并亦辦理成品房抵押登記手續(xù)。
日前公布的關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)瑢?duì)商品房預(yù)售合同的效力與合同方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。該司法解釋的出臺(tái)對(duì)于樓花按揭有了明確的成文性規(guī)范。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇十五
看到《關(guān)于支隊(duì)“”事件的情況通報(bào)》中的描述：“死者肋骨7根斷裂，頭骨骨裂……”，我不由得一身冷汗，不得不感嘆行兇者的殘忍和暴戾。那血淋淋的場(chǎng)面，行為人人性的泯滅、良知的喪失，讓我無(wú)論如何也不能將他們與警-察的身份聯(lián)系起來(lái)。我在想，如果程等人在舉起板凳砸向被害人時(shí)，能有一個(gè)簡(jiǎn)短的瞬間憑著一般人應(yīng)有的思維，拷問(wèn)一下自己接下來(lái)的行為是否符合道德和良心的話，那估計(jì)事情不會(huì)繼續(xù)惡化。沒(méi)有牢固的心理防線，是導(dǎo)致他們滅絕人性行為的原因之一。
“”案件發(fā)生了，它是公安隊(duì)伍里違法違紀(jì)案件相當(dāng)嚴(yán)重的一個(gè)。作為同樣是工作在基層邊防派出所的普通一員，我同樣會(huì)面對(duì)許多復(fù)雜的情景，如果我沒(méi)有構(gòu)建其心里防線、不會(huì)自我防范的話，也許我會(huì)和程一樣做出違法違紀(jì)的事情?！啊睘槲覀兠恳粋€(gè)人敲響了警鐘，自我防范，是到了必須引起每個(gè)人高度重視的時(shí)候了。
楊震的故事中似乎與我們沒(méi)有太大的關(guān)系，但是細(xì)細(xì)品味，我們可以體會(huì)出古人的良苦用心：祖先早已為防范作奸犯科者，構(gòu)筑了一道又一道的防線。一是心理防線，即“我知”，二謂法律防線，即“爾知”，三為鬼神防線，即“神知”，四為老天爺防線，即“天知”。隨著社會(huì)的進(jìn)步和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，古人給我們構(gòu)建的“鬼神防線”和“老天爺防線”，已經(jīng)土崩瓦解失去了威懾力;而當(dāng)個(gè)人欲望在極度膨脹并缺乏監(jiān)督時(shí)，大多數(shù)頭腦不冷靜者總會(huì)心存僥幸試圖規(guī)避法律防線;但是，經(jīng)過(guò)千年的沉淀，心理，成為了個(gè)人內(nèi)因最強(qiáng)有力的防線。
心理防線，也可以說(shuō)是遵守道德底線，人之所以為人，并不是因?yàn)殚L(zhǎng)二足而無(wú)毛，而是因?yàn)橛忻鞅媸欠堑哪芰ΑＧ莴F有父子關(guān)系而無(wú)父子親情，有男女關(guān)系而無(wú)男女共處的規(guī)則，所以說(shuō)為人之道，重要的是懂得節(jié)制。無(wú)論做人、做事必須堅(jiān)持住最低的道德底線--恪守良知。良知就是公平、正義、仁愛(ài)、勇敢、守法、尊重生命。
如果程們有起碼的良知，他不會(huì)高舉板凳砸向被害人;如果每個(gè)人在違法違紀(jì)的邊緣能夠駐步捫心自問(wèn)是否合乎良知，那么相信違法違紀(jì)的案件在萌芽狀態(tài)就能更好的消除。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇十六
進(jìn)入公元，種種跡象表明蟄伏多時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在千呼萬(wàn)喚之下已漸顯躍躍之勢(shì)。新年伊始，中央銀行宣布：今年支持商品住宅消費(fèi)及配套服務(wù)的貸款規(guī)模為1000億人民幣，占計(jì)劃總額的11.11％，到197月1日，延續(xù)40多年的福利分房制度也將成為歷史。為配合住房制度改革，國(guó)家已允許所有商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房擔(dān)保貸款。有人斷言，我國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)是繼股票之后狂襲城市的一股飚風(fēng)。隨著國(guó)外和港、澳、臺(tái)資本的輸入，預(yù)售商品房合同大量出現(xiàn)，預(yù)售商品房抵押貸款也應(yīng)運(yùn)而生。由于預(yù)售商品房抵押本身的特殊性，更引起了學(xué)術(shù)界和實(shí)際工作部門(mén)的廣泛觀注，因此對(duì)這一問(wèn)題展開(kāi)探討頗具現(xiàn)實(shí)意義。
抵押權(quán)作為一種典型的擔(dān)保物權(quán)，早在羅馬共和國(guó)末期由裁判官所創(chuàng)制。近現(xiàn)代意義的抵押權(quán)是在羅馬法與日耳曼法抵押權(quán)二者的基礎(chǔ)上，經(jīng)由中世紀(jì)后期不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)達(dá)逐漸形成。通過(guò)考察抵押權(quán)的沿革史，及其未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，我們可以得出這樣的結(jié)論：抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍在不斷擴(kuò)大。由最初的不動(dòng)產(chǎn)到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如地上權(quán)、典權(quán)、采礦權(quán)、林權(quán)等，以至動(dòng)產(chǎn)也可以有選擇地列入抵押物的范圍。因此，我們對(duì)“抵押物必須是完整有形體并具有固定價(jià)值”的說(shuō)法可以提出質(zhì)疑。預(yù)售商品房雖然尚未建成，但法律對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行了嚴(yán)格的限定。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！贝送?，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。可見(jiàn)，法律已將預(yù)售商品房擬制具有所有權(quán)形態(tài)的有體物，賦予其獨(dú)立財(cái)產(chǎn)地位。雖然我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》及《擔(dān)保法》均沒(méi)有明確規(guī)定預(yù)售商品房可以做為抵押權(quán)的標(biāo)的，但實(shí)踐中，預(yù)售商品房抵押代款早已客觀存在，而且一些省、市制定的地方性法規(guī)和行業(yè)規(guī)章中相繼作出了允許將預(yù)售商品房作為抵押權(quán)標(biāo)的物的規(guī)定，如《福建省抵押貸款條例》、《武漢市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《廣州市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等，特別是5月9日，建設(shè)部公布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：“購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押。從國(guó)外立法例來(lái)看，大陸法系的法國(guó)等國(guó)家和地區(qū)的立法允許以未建成和待建的建筑物、其他附著物作抵押。由此可見(jiàn)，無(wú)論是理論還是實(shí)踐中，我們都可以得出這樣的結(jié)論：預(yù)售商品房可以抵押！而且我國(guó)《擔(dān)保法》列舉的不得抵押的財(cái)產(chǎn)中，也沒(méi)有關(guān)于預(yù)售商品房抵押的禁止性規(guī)定。因此在立法上對(duì)預(yù)售商品房抵押作出系統(tǒng)規(guī)范，無(wú)疑將是對(duì)我國(guó)擔(dān)保法理論與實(shí)踐的補(bǔ)充與完善。
將預(yù)售商品房作為抵押權(quán)的標(biāo)的，既符合現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展之潮流，也符合當(dāng)事人之本意。它很好地緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的狀況，使普通百姓?qǐng)A一個(gè)安居夢(mèng)。置業(yè)者用少量的錢(qián)購(gòu)得預(yù)售房，取得了房產(chǎn)權(quán)益，發(fā)展商也因提前將商品房售出而獲得了流轉(zhuǎn)加快的效益，而銀行也愿意在降低風(fēng)險(xiǎn)的前提下提供貸款，獲取收益，三方當(dāng)事人各取所需，皆大歡喜。預(yù)售商品房抵押較其他類(lèi)型房地產(chǎn)抵押更具靈活性，具有更深一層的社會(huì)意義和經(jīng)濟(jì)作用。因此，筆者建議國(guó)務(wù)院和立法機(jī)關(guān)盡快制定預(yù)售商品房抵押的單行法規(guī)或者對(duì)已有的《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》做必要修訂，制訂與之相關(guān)的司法解釋?zhuān)M快建立和完善我國(guó)預(yù)售商品房抵押的法規(guī)體系，將預(yù)售商品房抵押貸款納入法制軌道，使其健康、有序地發(fā)展。
談到預(yù)售商品房抵押的法律特征，要首先了解商品預(yù)售中出現(xiàn)的一種與抵押相類(lèi)似的方式――按揭：有學(xué)者將“抵押”與“按揭”視為同義語(yǔ)。對(duì)此，筆者不敢茍同。
“按揭”是金融行業(yè)的專(zhuān)業(yè)詞語(yǔ)，系英文“mortgage”一詞的粵語(yǔ)音譯，《新英漢詞典》中將其譯為“抵押”。但按揭與抵押有本質(zhì)的區(qū)別。
按揭是指置業(yè)者先期于受貸銀行存入規(guī)定的購(gòu)房款，再由受貸銀行貸出足額購(gòu)房款，由銀行購(gòu)得房屋交由購(gòu)房人使用，購(gòu)房人于約定期限還清貸款并償還利息后，受貸銀行即將房屋所有權(quán)讓渡給購(gòu)房人的法律行為。其法理依據(jù)來(lái)自于英美法中的衡平法原則。英美法中對(duì)法定產(chǎn)業(yè)的所有權(quán)有法定產(chǎn)權(quán)（legaltitile）與有效產(chǎn)權(quán)（equtallet：trle）之分，只有取得法定產(chǎn)權(quán)后才真正擁有了所有權(quán)，即有效產(chǎn)權(quán)與法定產(chǎn)權(quán)不同。但有效產(chǎn)權(quán)同樣受法律保護(hù)，銀行可以為“樓花”買(mǎi)賣(mài)提供貸款，并以“樓花”作為被按揭的房產(chǎn)。由此可見(jiàn)，按揭與抵押雖然都是在不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有的前提下，以購(gòu)房為目的，向銀行貸款的法律行為，但按揭方式中，借款人即按揭人須以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)給按揭受益人即銀行為代價(jià)才能獲得銀行的貸款，而預(yù)售商品房抵押的購(gòu)房人并不轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的所有權(quán)給貸款銀行，只是當(dāng)購(gòu)房人到期不償還貸款及其利息時(shí)，貸款銀行有權(quán)將抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)，并就所得價(jià)款優(yōu)先受償。
預(yù)售商品房抵押具有不同于銀行按揭和現(xiàn)房抵押的獨(dú)特的法律特征：
第一，標(biāo)的物的特定性，預(yù)售商品房抵押的標(biāo)的物是尚未建成的、報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案的房屋。抵押物必須是抵押人的合法房產(chǎn)。購(gòu)房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，并按合同規(guī)定支付了到期購(gòu)房款，這是預(yù)售商品房抵押的基礎(chǔ)。但此時(shí)，購(gòu)房人并不享有對(duì)預(yù)購(gòu)房的所有權(quán)，而是一種物的期待權(quán)，德國(guó)學(xué)者將其稱(chēng)為“所有權(quán)之期待權(quán)”納入物權(quán)范疇。傳統(tǒng)的擔(dān)保物權(quán)理論排除了以期待性利益作為抵押權(quán)標(biāo)的的可能。預(yù)售商品房抵押對(duì)抵押權(quán)標(biāo)的范圍的擴(kuò)展，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押權(quán)標(biāo)的理論的內(nèi)容。
第二，它是一種從物權(quán)。預(yù)售商品房抵押權(quán)隨著主債權(quán)的發(fā)生而發(fā)生，隨著主績(jī)權(quán)的消滅而消滅，不能脫離主債權(quán)而單獨(dú)存在。若商品房預(yù)售行為無(wú)效，則建立在此基礎(chǔ)上的抵押行為必然無(wú)效。
第三，它是一種諾成性，要式合同。預(yù)售商品房抵押不轉(zhuǎn)移標(biāo)。
的物的所有權(quán)，并以不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有為特征，并且抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同，向縣級(jí)以上的地方人民政府規(guī)定的房管部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)。
預(yù)售商品房抵押的設(shè)立突破了傳統(tǒng)的抵押權(quán)設(shè)立方式，預(yù)售商品房的抵押權(quán)不是象一般抵押權(quán)那樣通過(guò)限制所有權(quán)的方式設(shè)立，而是以轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán)的方式設(shè)立。下面，本文將從預(yù)售商品房抵押的主體，及預(yù)售商品房抵押合同二方面來(lái)談一下預(yù)售商品房抵押權(quán)的設(shè)定。
預(yù)售商品房抵押的當(dāng)事人主要有置業(yè)者（購(gòu)房人）、銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（售房人）。其中銀行是抵押權(quán)人，購(gòu)房人是抵押人。
在預(yù)售商品房抵押中，抵押人只能是購(gòu)房人，不能是預(yù)售房屋的開(kāi)發(fā)商。（注：趙在春、夏先鵬二先生在《預(yù)售商品房抵押的法律效力》一文中認(rèn)為預(yù)售商品房抵押的抵押人是預(yù)售房屋的開(kāi)發(fā)商。）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”，是“在建工程抵押”（注：195月9日建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條。），這其中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是抵押人。也就是說(shuō)，“在建房屋”尚未出售的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以作為抵押人設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)已經(jīng)預(yù)售的在建房屋，預(yù)售人不能再設(shè)定抵押。在同一幢商品樓中，部分商品房已經(jīng)預(yù)售，部分商品房沒(méi)有預(yù)售，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只能對(duì)沒(méi)有預(yù)售的部分商品房設(shè)定抵押權(quán)。如果允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)預(yù)售的商品房再用于抵押，勢(shì)必引起購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)相沖突的狀態(tài)。
作為抵押權(quán)人的銀行必須是經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行，并且必須認(rèn)真審查申請(qǐng)辦理抵押貸款的購(gòu)房人的主體資格。如抵押人為自然人，應(yīng)具有完全民事行為能力，并提供合法身份證件（指居民身份證、戶(hù)口本和其他有效居留證件）、有關(guān)購(gòu)房人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明以及購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同及預(yù)付購(gòu)房款收據(jù)等相關(guān)資料。若抵押人為企業(yè)，則應(yīng)具備法人資格，并提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、批準(zhǔn)證書(shū)、公司章程、財(cái)務(wù)報(bào)表、驗(yàn)資報(bào)告、審計(jì)報(bào)告復(fù)印件、公司決策機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)抵押貸款的決議等相關(guān)資料。
由于預(yù)售商品房抵押時(shí)，抵押物尚未形成，作為抵押人的購(gòu)房人尚未取得抵押物的所有權(quán)。要使這種尚未形成的抵押物轉(zhuǎn)化為固定的成屋，主要取決于預(yù)售人的精心組織和經(jīng)營(yíng)管理等積極行為，通過(guò)具體的重產(chǎn)過(guò)程建成房屋。只有當(dāng)房屋竣工、預(yù)售人為購(gòu)房人辦理了產(chǎn)權(quán)證、土地使用證后，購(gòu)房人才實(shí)現(xiàn)了對(duì)所購(gòu)房屋的所有權(quán)，在此之前，購(gòu)房人所享有的只是一種“所有權(quán)的期待權(quán)”，抵押權(quán)人的抵押權(quán)也只有等房屋建成后才能得以實(shí)現(xiàn)，因此預(yù)售人在預(yù)售商品房抵押合同特殊當(dāng)事人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須具備以下條件：首先，具有法人資格，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照；其次，具備開(kāi)發(fā)資格，即要有開(kāi)發(fā)房屋相應(yīng)的資本證書(shū)、土地有償使用合同，國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)許可證、施工許可證；再次，具備商品房銷(xiāo)售資格，即要有物業(yè)銷(xiāo)售權(quán)的批準(zhǔn)書(shū)、預(yù)售商品房的批準(zhǔn)書(shū)。
預(yù)售商品房抵押合同是從合同，以預(yù)售商品房合同的合法，有效為前提。作為抵押權(quán)的銀行應(yīng)負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)售商品房合同的雙方當(dāng)事人即預(yù)售人的購(gòu)房人的主體資格以及抵押物是合法進(jìn)行審查。購(gòu)房人雖與預(yù)售人簽訂了《預(yù)售商品房合同》，但未按合同約定支付購(gòu)房款的，不得設(shè)定抵押。
預(yù)售商品房抵押合同必須采取書(shū)面形式訂立，主要包括以下條款：1、訂立合同當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)；2、貸款金額、期限、利率與利息；3、還款資金及還款計(jì)劃；4、抵押物保險(xiǎn)及保險(xiǎn)費(fèi)用負(fù)擔(dān)；5、擔(dān)保人責(zé)任；6、抵押期限；7、違約責(zé)任；8、爭(zhēng)議解決方式；9、當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
預(yù)售商品房抵押合同，自登記之日起生效。除法律或合同另有約定外，預(yù)售商品房抵押合同的變更和解除須經(jīng)預(yù)售人、購(gòu)房人和銀行三方同意，即抵押合同對(duì)三方均有約束力，需預(yù)售人、購(gòu)房人和銀行三方簽名或蓋章。
預(yù)售商品房抵押合同的訂立必須遵守我國(guó)法律、行政法律，不得損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，采取欺詐、脅迫手段或者乘人之危使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所簽訂的抵押合同無(wú)效。
（一）對(duì)抵押權(quán)標(biāo)的`物的效力范圍。
根據(jù)民法原理及《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，預(yù)售商品房抵押權(quán)的標(biāo)的物范圍應(yīng)包括預(yù)售商品房及其附屬物、從物連同房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。預(yù)售商品房的門(mén)窗、電梯、樓梯等作為該房屋的附屬物屬于抵押標(biāo)的物的范圍之內(nèi)，預(yù)售商品房的從物，如雜物間，隨同主物一起列入抵押范圍。但在預(yù)售商品房范圍內(nèi)新增加的房屋及預(yù)售商品房的天然孳息不屬于抵押物范圍之列。因土地使用權(quán)與地上房屋、建筑物的關(guān)聯(lián)性，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押，但如果作抵押的預(yù)售商品房處于劃撥土地，則該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)不在抵押范圍之列，并且無(wú)論該商品房是否處于劃撥土地，作抵押的預(yù)售商品房的地下采礦權(quán)不屬于抵押范圍。
預(yù)售商品房抵押對(duì)當(dāng)事人的法律效力，指抵押合同生效后所生的法律后果。表現(xiàn)為當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。預(yù)售商品房抵押法律關(guān)系的內(nèi)容比較復(fù)雜，它包括銀行與購(gòu)房人之間、購(gòu)房人與預(yù)售人之間、預(yù)售人與銀行之間三方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。作為抵押權(quán)人的銀行有按合同約定按時(shí)提供貸款的義務(wù)，在抵押人不履行義務(wù)時(shí)，享有對(duì)作為抵押的預(yù)售商品房依法拍賣(mài)、變賣(mài)，就所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，作為抵押人的購(gòu)房人負(fù)有按合同約定的還款方式及計(jì)劃還本付息的義務(wù)，預(yù)售人負(fù)有按約定交付預(yù)售商品房及瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
過(guò)程，所以在抵押期間抵押物的毀損由預(yù)售人承擔(dān)責(zé)任可以促使其盡職盡責(zé)，使抵押合同的實(shí)現(xiàn)獲得一定的保障。
預(yù)售商品房在抵押期間竣工的，預(yù)售人應(yīng)按規(guī)定為預(yù)購(gòu)人辦理房產(chǎn)登記和過(guò)戶(hù)手續(xù)，將《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》交給預(yù)購(gòu)人收?qǐng)?zhí)。抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，須重新與抵押權(quán)人辦理房屋抵押登記手續(xù)。
在抵押期間，預(yù)售人不得將已作抵押的預(yù)售商品房再出售轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押，不得擅自提高房?jī)r(jià)以及實(shí)施其他損害預(yù)購(gòu)人合法權(quán)益的行為。對(duì)于遲延交貨及標(biāo)的物質(zhì)量瑕疵等應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)向預(yù)購(gòu)人說(shuō)明。
預(yù)售商品房設(shè)定抵押權(quán)后，只要主債務(wù)未得到清償，無(wú)論抵押物位于何處，流于何人之手，抵押權(quán)人均可以對(duì)抗第三人包括物的新所有人，這就是預(yù)售商品抵押的排他性與絕對(duì)性。其理論依據(jù)是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，法定權(quán)利優(yōu)于意定權(quán)利，所以房屋抵押權(quán)優(yōu)于房屋交付請(qǐng)求權(quán)。
預(yù)售商品房抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，指抵押權(quán)人（即貸款銀行）在其債權(quán)已屆清償期而未受清償時(shí)，有權(quán)依法以折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)及其他方式處分抵押的預(yù)售商品房，從而得到優(yōu)先受償?shù)姆尚袨椤Ｌ幏值盅旱念A(yù)售商品房所得的金額依下列順序分配：“（一）支付處理抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；（三）償付抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；（四）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害；（五）剩余金額交還抵押人?！保ㄗⅲ骸冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第47條，建設(shè)部97年5月9日發(fā)布。）同一預(yù)售商品房設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。處分抵押物所得金額不足以支付債務(wù)和違約金額、賠償金時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。
由于預(yù)售商品房自身的特殊性，其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式有和傳統(tǒng)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式不同的地方，構(gòu)成了對(duì)傳統(tǒng)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的發(fā)展與突破。
第一，物上代位權(quán)的行使。當(dāng)債務(wù)人享有對(duì)第三人的權(quán)利而不行使，致使其財(cái)產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失時(shí)，危害債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，債權(quán)人可以代位行使屬于債務(wù)人的權(quán)利，以增加債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，從而保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如預(yù)售商品房抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押物保險(xiǎn)的，抵押人應(yīng)當(dāng)在辦理好投保手續(xù)后將保單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押物發(fā)生毀損，滅失的，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
第二，通過(guò)訂立合同，取得抵押人的“所有權(quán)之期待權(quán)”。在拍賣(mài)、變賣(mài)抵押的預(yù)售商品房時(shí)，無(wú)人買(mǎi)受，抵押權(quán)人可與抵押人訂立合同，協(xié)議將抵押的預(yù)售商品房折價(jià)以清償債權(quán)。具體辦法是通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)定價(jià)后，抵押人與抵押權(quán)人辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，由貸款銀行直接取得預(yù)購(gòu)人對(duì)在建商品房的所有權(quán)益。當(dāng)?shù)盅旱臉腔ňr(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接將《房屋所有權(quán)證》及《土地使用權(quán)證》交付抵押權(quán)人（即貸款銀行）收?qǐng)?zhí)，那時(shí)貸款銀行將直接取得該房屋的所有權(quán)。這一做法并不違反擔(dān)保法中有關(guān)抵押權(quán)流質(zhì)契約的禁止性規(guī)定。所謂流質(zhì)契約，是指在抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，于抵押合同中約定于債權(quán)已屆清償期而未受清償時(shí)，則抵押物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于抵押權(quán)人所有，又稱(chēng)流押契約、流抵契約或抵押物代償條款。流質(zhì)契約在立法中明文予以禁止或于立法中明文規(guī)定為無(wú)效，就稱(chēng)為流質(zhì)契約的禁止。（注：孔祥俊主編《擔(dān)保法例解與適用》，人民法院出版社，9月，第341頁(yè)。）我國(guó)《擔(dān)保法》第40條即是關(guān)于流質(zhì)契約的禁止性規(guī)定。此一立法規(guī)定旨在保護(hù)債務(wù)人的利益，因?yàn)閭鶆?wù)人負(fù)擔(dān)債務(wù)，在許多情況下都是因?yàn)橐粫r(shí)的經(jīng)濟(jì)窘迫，以經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高的抵押物擔(dān)保債權(quán)額較小的債權(quán)，若允許抵押權(quán)人在其債權(quán)未受清償時(shí)，直接取得抵押物的所有權(quán)，從而獲取超出債權(quán)額的非分利益，則使債務(wù)人蒙受不必要的損失。在預(yù)售商品房抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式中，雖然抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議后取得了抵押物的所有權(quán)，但這中間有過(guò)戶(hù)手續(xù)，并且是在抵押的預(yù)售商品房無(wú)法拍賣(mài)、變賣(mài)的前提下，將其折價(jià)，用來(lái)清償債權(quán)。折價(jià)時(shí)由抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商一致，雙方意思表示真實(shí)，并請(qǐng)有關(guān)部門(mén)和專(zhuān)門(mén)人員進(jìn)行評(píng)估定價(jià)，公平合理，不會(huì)損害抵押人的利益，而且在樓花尚未竣工時(shí)，抵押人（購(gòu)房人）擁有的也僅是“所有權(quán)之期待權(quán)”，并不享有真正的所有權(quán)。
預(yù)售商品房抵押權(quán)的消滅，是指抵押權(quán)已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)或抵押合同的義務(wù)已全部履行，抵押人與抵押權(quán)人所建立的抵押關(guān)系宣告解除或結(jié)束。通常有以下幾種情形：
（一）預(yù)售商品房抵押合同到期，抵押人如期清償債務(wù)，抵押權(quán)人與抵押人到預(yù)售商品房所在地的房管部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)，當(dāng)事人之間因抵押合同所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系依法終止，抵押權(quán)消滅。
（二）抵押權(quán)因?qū)崿F(xiàn)而消滅。
1、抵押人到期不履行義務(wù)，抵押權(quán)人（貸款銀行）依法將抵押的預(yù)售商品房拍賣(mài)、變賣(mài)，就所得價(jià)款優(yōu)先受償，權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致抵押權(quán)消滅。
2、抵押人到期不履行義務(wù)，抵押權(quán)人依法折賣(mài)、變賣(mài)抵押物，但無(wú)人買(mǎi)受時(shí)，經(jīng)過(guò)評(píng)估作價(jià)，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，抵押權(quán)人的債權(quán)得到清償，導(dǎo)致抵押權(quán)消滅。
（三）抵押權(quán)因預(yù)售商品房抵押合同無(wú)效而消滅。導(dǎo)致預(yù)售商品房抵押合同無(wú)效的原因有：
1、不具備《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)中規(guī)定的條件，而從事商品房預(yù)售業(yè)務(wù)的。
2、預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人惡意患通，騙取銀行訂立抵押貸款合同的。
3、未辦理抵押登記。
4、其他法律、法規(guī)應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同的。
凡是具有以上情形之一的，預(yù)售商品房抵押合同無(wú)效，抵押當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系宣告終結(jié)，抵押權(quán)隨之消滅。
對(duì)預(yù)售商品房抵押合同無(wú)效的處理可參照《民法通則》和《經(jīng)濟(jì)合同法》關(guān)于無(wú)效合同的處理規(guī)定。如果抵押人有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，賠償給抵押權(quán)人造成的損失。如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，則各自在自己的責(zé)任范圍內(nèi)賠償給對(duì)方造成的損失。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇十七
「摘要」近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)交易日趨活躍，發(fā)展很快，預(yù)售商品房的交易方式應(yīng)運(yùn)而生。一方面它使預(yù)購(gòu)人避免了一次性支出巨額購(gòu)房款，另一方面預(yù)購(gòu)人的預(yù)付款項(xiàng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供了工程建設(shè)款，用以解決經(jīng)營(yíng)能力的不足。預(yù)售商品房對(duì)于搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大房地產(chǎn)規(guī)模投入，起著積極的作用。當(dāng)然，它也不可避免地存在著一定的問(wèn)題，如有些開(kāi)發(fā)商違反房地產(chǎn)法的規(guī)定，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)而從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，從事房地產(chǎn)交易行為未依法辦理有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，還有的開(kāi)發(fā)商規(guī)避法律，投機(jī)取巧，牟取暴利。加之房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，法律相對(duì)滯后，有些糾紛的處理缺乏依據(jù)，給人民法院處理案件帶來(lái)了一定的困難。因此，全面貫徹房地產(chǎn)法，認(rèn)真研究當(dāng)前預(yù)售商品房案件的特點(diǎn)和難點(diǎn)對(duì)于建立預(yù)售商品房的正常秩序，維護(hù)預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)整好房地產(chǎn)法律關(guān)系，提供有效的司法保障有著重要的作用。
本文擬就商品房預(yù)售中的按揭問(wèn)題，預(yù)售商品房的條件、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓以及預(yù)售商品房案件中情勢(shì)變更原則的適用等四個(gè)方面的問(wèn)題進(jìn)行探討。特別是對(duì)審判實(shí)踐中經(jīng)常遇到，又比較難把握的如何適用情勢(shì)變更原則這一熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)論述。
預(yù)售商品房又稱(chēng)期房買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購(gòu)人，由預(yù)購(gòu)人預(yù)付部分房?jī)r(jià)款的行為。
預(yù)售商品房有以下幾個(gè)特征：第一、預(yù)售的標(biāo)的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承購(gòu)人支付房?jī)r(jià)款，承購(gòu)人取得的是將來(lái)的房屋使用權(quán)，亦稱(chēng)期待權(quán)；第三、預(yù)售商品房實(shí)際交付之前預(yù)購(gòu)人可以依法轉(zhuǎn)讓給第三人；第四、從合同成立到標(biāo)的物交付需要較長(zhǎng)的周期。
預(yù)售商品房按揭是銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者三方共同參加的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的一種融資活動(dòng)。它是指商品房預(yù)售協(xié)議中的預(yù)購(gòu)方支付部分購(gòu)房款后，將其協(xié)議取得的商品房的期待權(quán)讓渡給銀行，作為取得銀行貸款的擔(dān)保，如果預(yù)購(gòu)人未能依約定履行還本付息的義務(wù)，就失去了贖回這種期待權(quán)的權(quán)利。在商品房竣工后，商品房按揭即轉(zhuǎn)為商品房抵押。購(gòu)房人是按揭人，銀行是按揭權(quán)人。
預(yù)售商品房按揭的法律特征：一是預(yù)售商品房按揭是要式法律行為，必須簽訂書(shū)面合同；二是預(yù)售商品房按揭合同是從合同，作為主債的擔(dān)保，隨主債轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，主債的消滅而消滅。三是預(yù)售商品房按揭合同成立后，未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，抵押人不得另行再設(shè)抵押。四是抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。五是商品房按揭必須經(jīng)過(guò)登記。
（一）預(yù)售商品房按揭的條件商品房預(yù)售采取按揭方式促銷(xiāo)，對(duì)于預(yù)售商品房合同各方均為有利，但是由于預(yù)售的是未竣工交付的房屋，因此，存在著房屋預(yù)售方不能按時(shí)交付房屋或按揭人不能依約償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。所以，應(yīng)對(duì)以按揭方式預(yù)售商品房的行為，作出更為嚴(yán)格的限制。目前，我國(guó)法律對(duì)此尚無(wú)明確規(guī)定，筆者根據(jù)預(yù)售商品房按揭的基本理論對(duì)按揭成立的有效條件進(jìn)行論述：
首先，按揭合同是要式合同，應(yīng)該按照法對(duì)于要式合同的要求，辦理各項(xiàng)手續(xù)方為有效。該合同中應(yīng)明確按揭人與按揭權(quán)人及有關(guān)第三人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范按揭行為，以避免和減少糾紛的發(fā)生。同時(shí)，應(yīng)辦理登記備案手續(xù)，接受政府有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督。
其次，按揭所依附的預(yù)售商品房的主合同必須是合法有效的。從擔(dān)保的角度講：按揭屬于特殊的擔(dān)保形式，但仍然具有擔(dān)保合同的從屬性。它隨著主合同的成立與生效而成立生效。因此，預(yù)售商品房主合同有效，按揭合同方能有效。如果主合同違反了國(guó)家和集體的利益，被認(rèn)定為無(wú)效，作為按揭的從合同也必然無(wú)效。
第三，按揭必須采取書(shū)面形式。由于按揭合同所涉及的具體內(nèi)容較多，法律關(guān)系又復(fù)雜，如果不采取書(shū)面形式記錄下來(lái)，不但難以嚴(yán)格履行協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，也因?yàn)槿狈贤罁?jù)，而難以正確處理?？陬^形式不具有法律效力。
第四，按揭的標(biāo)的物，即預(yù)售商品房應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的登記制度，按揭人應(yīng)將購(gòu)房合同正本交給按揭權(quán)人保管，并到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售商品房的抵押登記手續(xù)。房屋竣工后，以房屋作為抵押物，按揭權(quán)人代領(lǐng)房地產(chǎn)證，并辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。
（二）及時(shí)、正確地處理銀行按揭糾紛處理銀行按揭糾紛必須從實(shí)際出發(fā)，依法規(guī)范銀行按揭行為，保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障和促進(jìn)銀行按揭健康有序地發(fā)展。
1.根據(jù)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確定訴訟當(dāng)事人的地位。不論銀行與開(kāi)發(fā)公司之間對(duì)購(gòu)房人的購(gòu)房貸款有無(wú)約定，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)售房屋時(shí)，列出了這種條件，其結(jié)果必然涉及到銀行，因此，商品房預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方發(fā)生糾紛，銀行應(yīng)作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟。對(duì)于預(yù)售商品房合同的銀行按揭權(quán)人起訴，向按揭人與擔(dān)保人主張權(quán)利的，應(yīng)將按揭人與擔(dān)保人列為共同被告參加訴訟。
2.對(duì)于按揭人不認(rèn)真履行義務(wù)，到期不償還貸款及利息又不交出按揭房屋的，可以判決按揭人償還貸款加付利息或強(qiáng)制其騰房。也可以由按揭權(quán)人對(duì)按揭房屋進(jìn)行拍賣(mài)。
3.對(duì)于按揭權(quán)人拒絕將按揭房屋交還已如期償還按揭貸款及利息的按揭人，除了判決按揭權(quán)人交還房屋外還應(yīng)該賠償因此給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失。
4.按揭貸款期間，按揭人不能擅自轉(zhuǎn)讓銀行按揭房屋的使用權(quán)，對(duì)于按揭人擅自轉(zhuǎn)讓造成的后果，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)預(yù)售商品房的條件作了明確的規(guī)定，商品房預(yù)售必須具備以下幾個(gè)條件：
如果要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地使用權(quán)出讓金。
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)家每年出讓多少土地使有權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需總量控制，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)符合城市建設(shè)整體規(guī)劃要求，因此，必須由建設(shè)單位持有關(guān)文件向城市規(guī)劃主管部門(mén)提出申請(qǐng)，由該部門(mén)進(jìn)行審查和核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可申請(qǐng)辦理開(kāi)工手續(xù)。如果未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就預(yù)售商品房，該房被視為違章建筑，商品房預(yù)購(gòu)方的權(quán)利難以切實(shí)得到保護(hù)。
（三）按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期這一條是預(yù)售的經(jīng)濟(jì)要件。它強(qiáng)調(diào)土地已經(jīng)開(kāi)發(fā)并初具規(guī)模。達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，才能符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，體現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控的政策，有效的防止炒賣(mài)地皮，制止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)牟利行為。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商投資達(dá)到了一定的比例，基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成，開(kāi)發(fā)商面臨著風(fēng)險(xiǎn)，如果中止投資，將會(huì)虧本。因此，這樣規(guī)定有利于保證預(yù)售方的權(quán)利。規(guī)定已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，便于監(jiān)督和管理，確定違約責(zé)任，也是為了保障預(yù)售商品房合同的履行。
（四）向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明縣級(jí)以上人民政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出的預(yù)售申請(qǐng)進(jìn)行審查，實(shí)際上是對(duì)預(yù)售商品房的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，防止違法銷(xiāo)售，糾正不法行為。這是國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)必要的行政管理措施，目的在于促進(jìn)商品房預(yù)售活動(dòng)的進(jìn)一步規(guī)范化。
商品房預(yù)售是一種比較特殊的轉(zhuǎn)讓行為，具有期權(quán)交易的性質(zhì)。預(yù)售方投機(jī)性較強(qiáng)，買(mǎi)受方風(fēng)險(xiǎn)較大。如不加以控制極易造成混亂。因此，法律為其規(guī)定了較之其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格的限制條件是合理的、必要的。在房地產(chǎn)法實(shí)施后，商品房預(yù)售活動(dòng)必須按照房地產(chǎn)法規(guī)定進(jìn)行，人民法院審理這類(lèi)案件應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)掌握，對(duì)于違反法定條件的預(yù)售商品房的行為或合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。但是房地產(chǎn)管理法實(shí)施前發(fā)生的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)糾紛，是在我國(guó)房地產(chǎn)起步階段迅速發(fā)展，缺乏經(jīng)驗(yàn)，有關(guān)法律政策不夠完善，房地產(chǎn)交易行為不夠規(guī)范的特殊情況下發(fā)生的，因此，處理這一時(shí)期的糾紛，應(yīng)該考慮具體情況。
在審判實(shí)踐中，發(fā)現(xiàn)主要存在以下幾種問(wèn)題：其一，一些開(kāi)發(fā)商未取得國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證即預(yù)售商品房。其二，有些開(kāi)發(fā)商雖然取得了國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但是建設(shè)資金不足，沒(méi)有完成項(xiàng)目的基礎(chǔ)工程，就預(yù)售商品房。其三，有的開(kāi)發(fā)商既取得了國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也投入了一定比例的建設(shè)資金，但是，沒(méi)有辦理商品房預(yù)售許可證就預(yù)售了商品房。
對(duì)于以上問(wèn)題，應(yīng)如何處理，筆者認(rèn)為：應(yīng)該考慮當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況，具體案件具體分析，不能一概而論。對(duì)于既沒(méi)有取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證，也沒(méi)有投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，或投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，沒(méi)有達(dá)到規(guī)定的比例，又無(wú)法繼續(xù)投資進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)認(rèn)定商品房的預(yù)售合同無(wú)效。對(duì)于雖然沒(méi)有取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證，但投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到規(guī)定的比例，進(jìn)行了開(kāi)發(fā)建設(shè)，在一審訴訟期間，有關(guān)主管部門(mén)同意補(bǔ)辦土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證的，補(bǔ)辦手續(xù)后，可以認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效。
預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵干唐贩款A(yù)售后，預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預(yù)購(gòu)人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
對(duì)于商品房頂售后是否允許再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)诹⒎ㄟ^(guò)程中，存在二種意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，商品房預(yù)購(gòu)人將未竣工交付使用的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)欣诟慊罘康禺a(chǎn)市場(chǎng)，而且，從國(guó)外看，有不少?lài)?guó)家和地區(qū)是允許的，可以借鑒，法律上應(yīng)該允許。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，商品房預(yù)售后再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)休^大的投機(jī)性，它使大量的資金流入少數(shù)投機(jī)者的腰包，使企業(yè)生產(chǎn)成本上升，使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，損壞了消費(fèi)者的利益，容易造成短期行為，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，主張?jiān)诜梢?guī)定上予以禁止。立法部門(mén)研究認(rèn)為是否允許再行轉(zhuǎn)讓與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育有關(guān)。商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)懈鞣N不同的情況，有的為了謀利，有的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)后因需現(xiàn)金而轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。因此，該法正式頒布時(shí)，作了靈活的規(guī)定。房地產(chǎn)法第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”目前，雖然國(guó)務(wù)院相關(guān)的法規(guī)尚未出臺(tái)，但是，執(zhí)法部門(mén)對(duì)于這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，基本取得了共識(shí)。第一，我國(guó)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀需要。它有利于擴(kuò)大銷(xiāo)售渠道，籌集資金，降低開(kāi)發(fā)資金的占用，加速開(kāi)發(fā)資金的循環(huán)，并分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，活躍繁榮市場(chǎng)。第二，經(jīng)有關(guān)部門(mén)辦理了預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，該合同又不損害國(guó)家和他人的利益，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的合同有效。對(duì)于未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但不損害國(guó)家和他人利益，在一審期間補(bǔ)辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。
預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同具備哪些條件方能認(rèn)定合同有效，亦是審判實(shí)踐中需要解決的問(wèn)題。
（一）依照法律、法規(guī)、政策等規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的，可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉试S轉(zhuǎn)讓的則不能轉(zhuǎn)讓。例如，廣東省人大常委會(huì)頒布的《廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條例》第二十一條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)的房屋在末竣工并取得房屋所有權(quán)之前不得轉(zhuǎn)讓。法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定?！痹趪?guó)務(wù)院作出具體規(guī)定之前，各地根據(jù)本地具體情況，所制定的地方法規(guī)是有效的。因此，在廣東省預(yù)售商品房是不能轉(zhuǎn)讓的。（二）預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，必須是未竣工的、正在建設(shè)中的商品房。因?yàn)?，商品房建成后，預(yù)購(gòu)人也實(shí)際取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房人再將該房轉(zhuǎn)讓給他人，已不具有預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓的法律特征，而是形成廠房屋買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系了。
（三）商品房預(yù)購(gòu)人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的合同或轉(zhuǎn)讓合同，才能成為商品房的轉(zhuǎn)讓人。因?yàn)?，設(shè)定登記備案的制度，是為了便于國(guó)家行政部門(mén)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和加強(qiáng)國(guó)家稅收。沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同缺乏有效性。這樣的合同不能轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)商品房的合同轉(zhuǎn)讓給第三人。致使新的預(yù)購(gòu)人成為權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。因此，轉(zhuǎn)讓合同也要經(jīng)過(guò)登記備案，方可有效。
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bsp;（四）商品房預(yù)購(gòu)人如果已經(jīng)履行了法定義務(wù)，單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓、可以不經(jīng)過(guò)商品房預(yù)售方的同意，只要通知預(yù)售方即可，如預(yù)購(gòu)方已經(jīng)按照合同支付了全部房?jī)r(jià)款后轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)合同的行為。否則，必須征得原商品房預(yù)售合同預(yù)售方的認(rèn)可和同意。由于商品房預(yù)售合同是雙務(wù)合同。雙方當(dāng)事人互相享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。因此，預(yù)購(gòu)人將預(yù)購(gòu)合同轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，多數(shù)情況下，是將預(yù)售商品房合同的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)給第三人。第三人即取代原預(yù)購(gòu)人成為全部或部分債權(quán)的受讓人和全部或部分債務(wù)的承擔(dān)人；商品房預(yù)售方不是轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人，而承擔(dān)債務(wù)的第三人是否具備償還債務(wù)的能力，商業(yè)信譽(yù)如何，又與其享有的權(quán)利是否能夠?qū)崿F(xiàn)，緊密相關(guān)。因此，為了保護(hù)商品房預(yù)售方的合法利益，上述情況必須征得預(yù)售方的同意。以下幾種情況，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓行為不應(yīng)支持。第一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同簽訂后未進(jìn)行登記的'；第二、商品房預(yù)購(gòu)方未按照合同的規(guī)定交付定金及未付清合同所規(guī)定的房?jī)r(jià)款三分之二的；第三、預(yù)售商品房合同雙方發(fā)生糾紛訴至法院后均要求解除合同的；第四、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同雙方對(duì)該行為有重大誤解的；第五、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的出讓方倒賣(mài)合同，牟取非法利益，干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)的。
四、預(yù)售商品房糾紛中，如何適用情勢(shì)變更原則。
情勢(shì)變更，是指在合同有效成立后至履行完畢前，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事變發(fā)生致使合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，如繼續(xù)履行合同將給一方帶來(lái)重大損失，顯失公平、因而法律允許變更或解除合同，并可減輕或者免除一方當(dāng)事人的責(zé)任。它是公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則的具體運(yùn)用。在國(guó)外，情勢(shì)變更原則已經(jīng)為各國(guó)法律所承認(rèn)。第一次世界大戰(zhàn)，使許多國(guó)家的經(jīng)濟(jì)遭到嚴(yán)重破壞，戰(zhàn)前所簽訂的經(jīng)濟(jì)合同無(wú)法履行，特別是德國(guó)、通貨膨脹，馬克貶值，很多長(zhǎng)期合同的價(jià)款表面上沒(méi)有發(fā)生變化，但是與其本應(yīng)取得的利益相差甚遠(yuǎn)。為了解決這一問(wèn)題，法院在審理案件中，依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，改變合同效力，引申出了情勢(shì)變更原則。大陸法系的其他國(guó)家也先后在立法上確立了這一原則。英美法系國(guó)家則采用“合同落空規(guī)則”解決合同基礎(chǔ)喪失的問(wèn)題。在1980年的《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》中，則提出了“非所能控制的障礙”這一概念。實(shí)際上，這一概念既適用于“不可抗力”、也適用于“情勢(shì)變更”.我國(guó)立法上對(duì)于“不可抗力”已有明確規(guī)定，但是對(duì)“情勢(shì)變更”尚無(wú)規(guī)定。1993年5月，最高人民法院《全國(guó)經(jīng)濟(jì)審判工作紀(jì)要》中，肯定了情勢(shì)變更的原則，為解決情勢(shì)變更問(wèn)題，提供了一個(gè)明確的指導(dǎo)思想。1993年6月，馬原副院長(zhǎng)在大連民事審判工作會(huì)議上的講話中，也明確了情勢(shì)變更原則是人民法院處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件的基本原則之一，為預(yù)售商品房案件適用情勢(shì)變更原則提供了合法依據(jù)，而且最高人民法院也為我們提供了運(yùn)用情勢(shì)變更原則處理案件的判例。
雖然，情勢(shì)變更原則已被廣泛接受，審判實(shí)踐中也適用這一原則，但是由于房地產(chǎn)法缺乏對(duì)情勢(shì)變更原則的表述，更沒(méi)有規(guī)定情勢(shì)變更原則的適用條件、與其他相關(guān)概念的區(qū)別及情勢(shì)變更原則的效力等內(nèi)容，為我們嚴(yán)肅執(zhí)法，正確處理房地產(chǎn)案件，帶來(lái)了一定的難度。因此，我們應(yīng)該對(duì)有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行有益的探討。
1情勢(shì)變更的基礎(chǔ)是預(yù)售商品房合同合法有效只有依法成立的合同，才受到法律的保護(hù)，也才可能在履行中產(chǎn)生情勢(shì)變更原則的適用。無(wú)效合同自成立起就不具有法律效力，對(duì)合同主體沒(méi)有約束力。房地產(chǎn)法第44條對(duì)預(yù)售商品房的行為作了嚴(yán)格的規(guī)定，該法實(shí)施后，凡是不符合法定條件的，雙方所簽訂的預(yù)售商品房的合同無(wú)效，故無(wú)效合同不適用情勢(shì)變更原則。但是，基于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立時(shí)間較短，特別是房地產(chǎn)法實(shí)施之前，預(yù)售商品房的行為不夠規(guī)范，因此，具體情況要具體分析，區(qū)別對(duì)待。如預(yù)售方?jīng)]有辦理建筑規(guī)劃許可證或尚未取得預(yù)售商品房許可證，但是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)同意補(bǔ)辦，且合同其他內(nèi)容又不違法，為了維護(hù)合同的嚴(yán)肅性，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，可以按照合同有效對(duì)待。
2必須有情勢(shì)變更的事由即發(fā)生了可以導(dǎo)致雙方所簽訂的合同不能履行或不能繼續(xù)履行的客觀情況。如國(guó)家對(duì)財(cái)政政策、貨幣政策、物價(jià)政策或產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行了較大的調(diào)整。再如，地方政府依法行使行政權(quán)利所做出的決定，如北京市政府為了解決夜間施工擾民問(wèn)題，于1995年做出的“夜間10點(diǎn)以后至次日6時(shí)不得施工”的決定。情勢(shì)變更的事由，是適用情勢(shì)變更原則的先決條件。只有正確地認(rèn)定情勢(shì)變更的事實(shí)，才能審理好這一類(lèi)糾紛。
3情勢(shì)變更發(fā)生在預(yù)售商品房合同成立并生效以后履行終止以前如果情勢(shì)變更在簽訂預(yù)售商品房之前就已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)認(rèn)定當(dāng)事人已經(jīng)認(rèn)識(shí)到發(fā)生的事實(shí)，則合同的成立是以變更的事實(shí)為基礎(chǔ)的，因此，不發(fā)生情勢(shì)變更的問(wèn)題。如，市政府已經(jīng)做出夜間10點(diǎn)以后不準(zhǔn)施工的決定，開(kāi)發(fā)商仍然以晝夜施工計(jì)算工時(shí)，因而遲延交付房屋，這種情況則不屬于情勢(shì)變更。在簽訂合同時(shí)，已變更的事實(shí)對(duì)當(dāng)事人不利，而當(dāng)事人仍然以其為合同內(nèi)容，則表示當(dāng)事人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所以事后沒(méi)有保護(hù)的必要。另一方面，情勢(shì)變更必須發(fā)生在合同履行完畢以前。因?yàn)?，在合同終止以后，合同關(guān)系已經(jīng)消滅，則不存在適用情勢(shì)變更的理由。另外，還應(yīng)注意情勢(shì)變更原則適用的時(shí)間問(wèn)題。如果情勢(shì)變更發(fā)生在遲延履行合同期間，對(duì)于履行合同后的不公平結(jié)果，遲延履行合同一方，不得要求減輕或免除責(zé)任。因?yàn)?，如果該方按照約定履行合同，則不會(huì)面臨情勢(shì)變更的情況。否則，客觀上勢(shì)必鼓勵(lì)了違約方，對(duì)守約方則是顯失公平的。還有一種情況，在預(yù)售商品房合同履行期間，發(fā)生了情勢(shì)變更的情況，當(dāng)事人并未提出適用情勢(shì)變更原則，繼續(xù)履行了協(xié)議，在合同履行完畢后，是否可以主張適用情勢(shì)變更原則。筆者認(rèn)為，在這種情況下，可視為當(dāng)事人放棄了主張，一般不予保護(hù)。
4情勢(shì)變更是當(dāng)事人不可預(yù)見(jiàn)的情勢(shì)變更必須是當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)的意外事件造成的。如果當(dāng)事人在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，能夠預(yù)見(jiàn)的，則表明其對(duì)于該事件可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)是認(rèn)可的。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，不能適用情勢(shì)變更原則。如果當(dāng)事人應(yīng)該預(yù)見(jiàn)而沒(méi)有預(yù)見(jiàn)的或者雖然預(yù)見(jiàn)但是輕信能夠避免而沒(méi)有采取預(yù)防措施的，說(shuō)明當(dāng)事人主觀上有過(guò)錯(cuò)，？應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人自行承擔(dān)。
市場(chǎng)的建筑材料價(jià)格暴漲，如果繼續(xù)履行合同，開(kāi)發(fā)商非但不能盈利反而由于成本的提高，造成嚴(yán)重的虧損。這種情況應(yīng)該適用情勢(shì)變更原則。
（二）情勢(shì)變更與有關(guān)概念的區(qū)別。
1情勢(shì)變更與不可抗力雖然情勢(shì)變更與不可抗力有相似之處，但也存在明顯區(qū)別。不可抗力與情勢(shì)變更都是合同訂立以后發(fā)生的，都對(duì)合同的效力產(chǎn)生影響，兩者都導(dǎo)致了合同基礎(chǔ)的喪失。對(duì)于不可抗力和情勢(shì)變更，當(dāng)事人都不能合理地預(yù)見(jiàn)，都是當(dāng)事人意志以外的客觀事件造成的。兩者的區(qū)別在于客觀表現(xiàn)不同，對(duì)合同的影響不同，后果不同。情勢(shì)變更一般是由重大社會(huì)事件引起的，如國(guó)家法律、政策的重大改變。如1993年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂等諸多問(wèn)題，制定了一系列法律和政策，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理。整頓金融秩序，中央銀行緊縮銀根，對(duì)信貸投資實(shí)行宏觀調(diào)控，使相當(dāng)一部分正在開(kāi)發(fā)的工程停工和下馬，造成已經(jīng)簽訂的預(yù)售商品房的合同不能正常履行。而不可抗一般是由于重大的自然災(zāi)害引起的，如地震、水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等。情勢(shì)變更發(fā)生后，預(yù)售商品房的合同仍然能夠履行，只是履行的結(jié)果會(huì)造成不公平的后果。不可抗力發(fā)生后，預(yù)售商品房的合同則全部或部分不能履行或者遲延覆行。適用情勢(shì)變更原則的法律后果，可以變更或者解除預(yù)售商品房合同，減輕或免除當(dāng)事人的責(zé)任，由雙方當(dāng)事人共同承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失，消除不公平的后果。不可抗力導(dǎo)致預(yù)售商品房合同變更或解除時(shí)，只要義務(wù)人履行了法律規(guī)定的有關(guān)義務(wù)（如通知的義務(wù)、防止損失擴(kuò)大的義務(wù)），對(duì)義務(wù)人的免責(zé)是絕對(duì)的。
4情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)都發(fā)生在預(yù)售商品房合同的履行期間，甚至?xí)霈F(xiàn)相同的原因，如物價(jià)變化、貨幣貶值等，但二者之間有著明顯的區(qū)別。情勢(shì)變更原則在當(dāng)事人簽訂預(yù)售商品房合同時(shí)，是不可能預(yù)見(jiàn)的，雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)。而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)事人簽訂預(yù)售商品房合同時(shí)是可以和應(yīng)該預(yù)見(jiàn)的，如果當(dāng)事人未能預(yù)見(jiàn)或者輕信能夠克服，則應(yīng)歸責(zé)于一方當(dāng)事人的主觀過(guò)錯(cuò)。情勢(shì)變更是由于不可預(yù)見(jiàn)的重大經(jīng)濟(jì)情事引發(fā)的，所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)是異常的。而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生與商品房開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)有關(guān)，取決于開(kāi)發(fā)商是否遵循價(jià)值規(guī)律、是否熟悉和了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系等，這種風(fēng)險(xiǎn)是正常的風(fēng)險(xiǎn)。情勢(shì)變更的發(fā)生使得預(yù)售商品房合同的履行顯失公平，情勢(shì)變更原則是對(duì)顯失公平后果的法律救濟(jì)。而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是商品房開(kāi)發(fā)商可以和應(yīng)該預(yù)見(jiàn)的，與商品房開(kāi)發(fā)商的能力有關(guān)，因此，因商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由開(kāi)發(fā)商“責(zé)任自負(fù)”.如目前商品房?jī)r(jià)格糾紛主要是開(kāi)發(fā)商以三大材料漲價(jià)、成本增加為由，要求提價(jià)，理由是應(yīng)適用情勢(shì)變更原則。筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在簽訂預(yù)售商品房合同時(shí)，是根據(jù)市場(chǎng)行情確定銷(xiāo)售價(jià)格的，對(duì)于三大材料是否漲價(jià)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的，如果預(yù)見(jiàn)失誤，導(dǎo)致建筑成本增加，屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而不屬于情勢(shì)變更。因此，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。反之，預(yù)購(gòu)方以三大材料跌價(jià)為由，要求降低房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)同意的。審理這一類(lèi)糾紛，應(yīng)該按照合同約定的價(jià)格處理，而不適用情勢(shì)變更的原則。
3情勢(shì)變更與免責(zé)條款情勢(shì)變更與免責(zé)條款都會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人免于繼續(xù)履行義務(wù)的法律責(zé)任。但是二者之間存在著明顯的區(qū)別。免責(zé)條款既可以免除當(dāng)事人的責(zé)任，又可以通過(guò)設(shè)立免責(zé)條款來(lái)限制其未來(lái)承擔(dān)責(zé)任。如當(dāng)事人在預(yù)售商品房合同中約定開(kāi)發(fā)商在施工中遇到重大技術(shù)難題不能解決而影響工程進(jìn)度時(shí)，可以不按違約處理。而情勢(shì)變更主要導(dǎo)致合同的變更或解除。免責(zé)條款是當(dāng)事人之間根據(jù)合同自由的原則所設(shè)立的，在合同履行過(guò)程中，只要出現(xiàn)了合同所規(guī)定的情況，就可以免除責(zé)任。而情勢(shì)變更原則是由法律所規(guī)定的，當(dāng)事人要求適用情勢(shì)變更原則，能否得到支持，必須經(jīng)過(guò)法院對(duì)事實(shí)進(jìn)行審查后做出判定。免責(zé)條款的適用，不考慮當(dāng)事人主觀上是否可以預(yù)見(jiàn)，只要預(yù)售商品房合同中約定的免責(zé)事由發(fā)生，即可適用免責(zé)條款。如施達(dá)維訴北京圓明園別墅有限公司預(yù)售商品房糾紛一案，雙方簽訂的合同中約定：如果履行合同過(guò)程中，發(fā)生了預(yù)售方無(wú)法控制的因素，適用免責(zé)條款。后因圓明園公司與該工程的施工方發(fā)生糾紛并訴至法院，影響了房屋交付的期限。雙方均認(rèn)為，以上情況屬于預(yù)售方無(wú)法控制的因素，應(yīng)適用免責(zé)條款，故商品房預(yù)售方未對(duì)遲延交付房屋的后果承擔(dān)責(zé)任。但是情勢(shì)變更原則在適用時(shí)，要求當(dāng)事人雙方?jīng)]有過(guò)錯(cuò)，情勢(shì)變更的發(fā)生是不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人的。
（三）情勢(shì)變更原則在處理預(yù)售商品房糾紛中的適用后果我們研究情勢(shì)變更原則的目的在于消除合同履行中出現(xiàn)的顯失公平的現(xiàn)象，使合同在公平的基礎(chǔ)上得到履行，維護(hù)合同當(dāng)事人利益的平衡。從效力來(lái)看，情勢(shì)變更原則主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，變更合同和解除合同。
1變更合同有關(guān)內(nèi)容，繼續(xù)履行合同情勢(shì)變更原則在于排除因情況變化而發(fā)生的不公平的結(jié)果。如果通過(guò)變更預(yù)售商品房合同的內(nèi)容，使雙方的權(quán)利義務(wù)趨于對(duì)等，利益平衡關(guān)系能夠重新建立，則應(yīng)繼續(xù)履行合同，以維護(hù)法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。如果繼續(xù)履行合同，可以采取以下幾種處理方法。
（1）延期履行合同。這是在合同履行期間發(fā)生了情勢(shì)變更而阻礙了合同的如期履行。同時(shí)，情事的發(fā)生只是暫時(shí)的，通過(guò)延期履行合同能夠消除不公平的后果。如執(zhí)行政府限制夜間施工及世界婦女代表大會(huì)在北京召開(kāi)期間，不得施工的規(guī)定，影響了施工的進(jìn)度和竣工日期，在合理計(jì)算工時(shí)的基礎(chǔ)上，可以判決延期交付預(yù)購(gòu)的房屋，而不解除合同。
（2）變更交付的標(biāo)的物。預(yù)售商品房合同中，開(kāi)發(fā)商交付的房屋應(yīng)該是特定物，因?yàn)榍閯?shì)變更的事由，致使原標(biāo)的物不能交付的，可以等價(jià)的同等質(zhì)量的同類(lèi)物代替給付。
（3）增減履行標(biāo)的數(shù)額。這一方法主要適用于合同標(biāo)的價(jià)值在量上發(fā)生變化并且可以通過(guò)價(jià)值量的增減，使當(dāng)事人的利益達(dá)到平衡。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)首要條件是必須交納土地使用權(quán)出讓金，而土地所在的位置對(duì)其價(jià)格有著很大的影響。又如簽訂預(yù)售商品房合同前的僻靜地區(qū)，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃履行合同期間轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)鬧區(qū)，國(guó)家提高了土地使用權(quán)出讓金，使開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本增加，這種由于人為因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度漲落，屬于情勢(shì)變更，可以適當(dāng)提高預(yù)購(gòu)方的房?jī)r(jià)款。
2解除合同由于情勢(shì)變更的發(fā)生，導(dǎo)致合同雙方的對(duì)價(jià)關(guān)系完全被破壞，合同的目的已經(jīng)喪失，通過(guò)上述救濟(jì)手段，仍然不能消除顯失公平的后果，就應(yīng)解除合同，以徹底消除顯失公平的現(xiàn)象。
地予以處理。如果一方當(dāng)事人為了消除對(duì)自己不利的后果而要求解除合同的同時(shí)，也給對(duì)方帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)給對(duì)方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，以免使對(duì)方蒙受不合理的損失。
法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇十八
進(jìn)入公元，種種跡象表明蟄伏多時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在千呼萬(wàn)喚之下已漸顯躍躍之勢(shì)。新年伊始，中央銀行宣布：今年支持商品住宅消費(fèi)及配套服務(wù)的貸款規(guī)模為1000億人民幣，占計(jì)劃總額的11.11％，到197月1日，延續(xù)40多年的福利分房制度也將成為歷史。為配合住房制度改革，國(guó)家已允許所有商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房擔(dān)保貸款。有人斷言，我國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)是繼股票之后狂襲城市的一股飚風(fēng)。隨著國(guó)外和港、澳、臺(tái)資本的輸入，預(yù)售商品房合同大量出現(xiàn)，預(yù)售商品房抵押貸款也應(yīng)運(yùn)而生。由于預(yù)售商品房抵押本身的特殊性，更引起了學(xué)術(shù)界和實(shí)際工作部門(mén)的廣泛觀注，因此對(duì)這一問(wèn)題展開(kāi)探討頗具現(xiàn)實(shí)意義。
抵押權(quán)作為一種典型的擔(dān)保物權(quán)，早在羅馬共和國(guó)末期由裁判官所創(chuàng)制。近現(xiàn)代意義的抵押權(quán)是在羅馬法與日耳曼法抵押權(quán)二者的基礎(chǔ)上，經(jīng)由中世紀(jì)后期不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)達(dá)逐漸形成。通過(guò)考察抵押權(quán)的沿革史，及其未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，我們可以得出這樣的結(jié)論：抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍在不斷擴(kuò)大。由最初的不動(dòng)產(chǎn)到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如地上權(quán)、典權(quán)、采礦權(quán)、林權(quán)等，以至動(dòng)產(chǎn)也可以有選擇地列入抵押物的范圍。因此，我們對(duì)“抵押物必須是完整有形體并具有固定價(jià)值”的說(shuō)法可以提出質(zhì)疑。預(yù)售商品房雖然尚未建成，但法律對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行了嚴(yán)格的限定。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！贝送?，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案?？梢?jiàn)，法律已將預(yù)售商品房擬制具有所有權(quán)形態(tài)的有體物，賦予其獨(dú)立財(cái)產(chǎn)地位。雖然我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》及《擔(dān)保法》均沒(méi)有明確規(guī)定預(yù)售商品房可以做為抵押權(quán)的標(biāo)的，但實(shí)踐中，預(yù)售商品房抵押代款早已客觀存在，而且一些省、市制定的地方性法規(guī)和行業(yè)規(guī)章中相繼作出了允許將預(yù)售商品房作為抵押權(quán)標(biāo)的物的`規(guī)定，如《福建省抵押貸款條例》、《武漢市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《廣州市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等，特別是5月9日，建設(shè)部公布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：“購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押。從國(guó)外立法例來(lái)看，大陸法系的法國(guó)等國(guó)家和地區(qū)的立法允許以未建成和待建的建筑物、其他附著物作抵押。由此可見(jiàn)，無(wú)論是理論還是實(shí)踐中，我們都可以得出這樣的結(jié)論：預(yù)售商品房可以抵押！而且我國(guó)《擔(dān)保法》列舉的不得抵押的財(cái)產(chǎn)中，也沒(méi)有關(guān)于預(yù)售商品房抵押的禁止性規(guī)定。因此在立法上對(duì)預(yù)售商品房抵押作出系統(tǒng)規(guī)范，無(wú)疑將是對(duì)我國(guó)擔(dān)保法理論與實(shí)踐的補(bǔ)充與完善。
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法律問(wèn)題案件心得體會(huì)篇十九
通過(guò)學(xué)習(xí),使自己深刻認(rèn)識(shí)到警示教育在信用社系統(tǒng)中的作用,對(duì)推進(jìn)信用社業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展、員工素質(zhì)的提高都起到了重要的作用，以下是本人在這段學(xué)習(xí)中的幾點(diǎn)體會(huì)：
一、加強(qiáng)警示教育，是提高經(jīng)濟(jì)效益的需要。
警示教育的最終目的是什么?我認(rèn)為就是要提高全員的凝聚力、向心力降低合作金融的風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造最大的效益。明確警示教育活動(dòng)不是一時(shí)，而是永久，個(gè)人應(yīng)該樹(shù)立正確的指導(dǎo)思想。建立健全規(guī)章制度的同時(shí)重要的是執(zhí)行，《沒(méi)有任何借口》寫(xiě)的很好，一個(gè)人作任何事情都要努力，不要為自己找任何借口，借口會(huì)成為人生中的絆腳石。堅(jiān)持思想教育，長(zhǎng)期的思想教育可以改變一個(gè)人，隨時(shí)個(gè)人的改變帶來(lái)的是一個(gè)社會(huì)的改變。黨風(fēng)廉政建設(shè)是必要的，員工的素質(zhì)是要提高的，從何入手?思想教育，長(zhǎng)期的警示教育必然會(huì)使全員保持清醒的頭腦，自覺(jué)抵制腐朽思想的侵蝕。
二、加強(qiáng)警示教育是信用社可持續(xù)發(fā)展的需要。
警示教育的開(kāi)展是信用社成立以來(lái)的第一次，警示教育活動(dòng)是規(guī)范全體員工的操作行為和日常行為的一項(xiàng)準(zhǔn)則，對(duì)于有效遏制案件的發(fā)生和處臵都有深遠(yuǎn)的意義。在業(yè)務(wù)迅速發(fā)展的今天我們不應(yīng)只沉浸在勝利的喜悅當(dāng)中，我們應(yīng)該看到現(xiàn)在信用社發(fā)案率在一步步提高，原因何在?通過(guò)案例學(xué)習(xí)，應(yīng)當(dāng)使我們認(rèn)識(shí)到只有按章操作，依法行事才是正確的，所有其他的不良行為、投機(jī)行為及瞞天過(guò)海行為是不可取的，中國(guó)有句俗話：“要想人不知，除非已莫為”。只有全體員工從思想上有認(rèn)識(shí)，才能在信用社的發(fā)展中表現(xiàn)出來(lái)。
三、加強(qiáng)警示教育，是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需求。
警示教育是一項(xiàng)長(zhǎng)期、系統(tǒng)的工程，不是一朝一夕就可以的，要確定合理的發(fā)展目標(biāo)，要有計(jì)劃有步驟的去安排、去實(shí)施，最終行成一種日常行為。當(dāng)然警示教育不能停留在表面，要深入開(kāi)展下去。
我們要努力做到“三爭(zhēng)當(dāng)三提高”——爭(zhēng)當(dāng)學(xué)習(xí)模范、爭(zhēng)當(dāng)崗位合規(guī)模范、爭(zhēng)當(dāng)實(shí)干模范，提高操作技能、提高工作績(jī)效、提高個(gè)人素質(zhì)，自覺(jué)融入到信用社的合規(guī)文化當(dāng)中。要堅(jiān)持以人為本，做耐心細(xì)致的思想政治工作，增強(qiáng)員工抵御不良思想的侵襲，樹(shù)立正確的人生觀，打牢拒腐防變的思想，以積極心態(tài)投身改革，珍惜自己的人生價(jià)值和職業(yè)前途，奉公守法，安心本職，勤奮工作。
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