心得體會是對過去經(jīng)歷的回顧，也是為未來發(fā)展提供借鑒的材料。在寫心得體會之前，要先進行適當?shù)臏蕚浜驼{(diào)研。通過自主閱讀，我深入了解了許多不同領域的知識，豐富了自己的思想。
法律問題案件心得體會篇一
在臨近畢業(yè)的大學生活中，我們必須面對并完成一系列的社會實踐任務，其中之一就是案件錄。案件錄是對一起特定案件進行調(diào)查研究，撰寫相關報告的過程。通過這個項目，我們不僅了解了法律知識，還提升了實踐能力和團隊合作意識。在完成案件錄的過程中，我深深體會到了許多東西。
首先，案件錄讓我感受到了法律的重要性。在此之前，我對法律只是理論上的了解，沒有切身的感受。但通過案件錄的實踐，我親自接觸到了許多真實的案例和相關的法律程序。我意識到，法律是社會秩序和公平正義的基礎，它維護了人們的權益，保障了社會的穩(wěn)定。沒有法律的約束和保護，人們的生活將充滿混亂和不確定性。因此，作為一名大學生，我們要對法律有深刻的認識和理解。
其次，案件錄增強了我與團隊合作意識。案件錄是一個團隊合作的項目，需要我們相互之間有著協(xié)作和溝通的能力。在案件錄的過程中，我與隊友們緊密合作，共同分工，互相協(xié)助，最終完成了一份令人滿意的報告。通過這次團隊合作，我學會了傾聽他人的意見，尊重他人的觀點，善于溝通和協(xié)調(diào)。在今后的工作和生活中，團隊合作的能力將是非常重要的，而案件錄的經(jīng)歷對我來說是寶貴的財富。
第三，案件錄使我更加關注社會問題。通過一起起案例的調(diào)查和研究，我深入了解了社會中各種不公正現(xiàn)象的存在。有許多人們遭受著各種侵害和傷害，而我們作為年輕的大學生，應該為社會問題負責，并為建立一個更加公平正義的社會作出努力。案件錄不僅是我們了解法律，培養(yǎng)實踐能力的機會，也是我們了解社會并積極參與社會改進的機會。
第四，案件錄促進了我的自我認知和成長。在案件錄的過程中，我們需要深入思考一系列的問題，對案件進行分析和論證。通過這個過程，我不僅了解了案件本身，還對自己的觀點和思維方式進行了反思。我發(fā)現(xiàn)自己在處理問題時有時候會過于主觀，片面看待問題。通過與隊友的討論和交流，我逐漸學會了開放的心態(tài)，接受不同的觀點，客觀地分析問題。這使我意識到了自己的不足并努力改進，提升了自己的綜合素質和能力。
最后，案件錄讓我深刻體會到了作為一名大學生的責任和使命。作為大學生，我們應該承擔起社會責任，關注社會問題，積極參與社會實踐。案件錄不僅是我們學習法律知識的機會，更是我們了解社會并為社會做出貢獻的機會。通過案件錄項目，我們可以從多個方面提升自己的綜合素質，并為未來的職業(yè)生涯打下堅實的基礎。
總的來說，案件錄不僅是大學生活中的一個重要環(huán)節(jié)，更是對我們個人成長和社會責任的一次考驗。通過案件錄的實踐，我深刻體會到了法律的重要性、團隊合作的意義、社會問題的關注、自我認知和成長的重要性以及作為大學生的責任和使命。這一次經(jīng)歷讓我受益匪淺，對我的人生道路和職業(yè)規(guī)劃有著深遠的影響。我相信，在未來的工作和生活中，這次案件錄的經(jīng)歷將成為我寶貴的財富和珍貴的經(jīng)驗。
法律問題案件心得體會篇二
近期，我行開展了銀行案件防控學習活動，透過觀看視頻，并結合我平時在工作中實際狀況，對案件防控意識有了更深一層的認識?，F(xiàn)就此次學習活動總結出幾點體會，也是我對此次學習活動的一個理性的認識。
近年來，金融案件頻發(fā)，發(fā)案率仍然居高不下，防案形勢十分嚴峻?？v觀金融案件的發(fā)生，盡管形式各異，但追究原因主要是由于與以下幾方面：
一、是員工法紀意識差，教育乏力。俗話說，千里之堤，潰于蟻穴。銀行網(wǎng)點眾多、面廣、線長，絕大多數(shù)員工身處最基層，長期以來，規(guī)范化、制度化的思想教育開展不夠，員工重視實際，視思想教育為形式、為空談，認為在各自網(wǎng)點內(nèi)的人低頭不見抬頭見，思想教育無好處，久而久之，員工思想道德水準、法律法規(guī)觀念得不到凈化和提高，遵紀守法的自覺性和防腐拒變潛力差，大多憑個人的良知做工作，談不上高尚的人生觀和價值觀。
二、是防患意識不強，管理乏力。近幾年來，大部分銀行注重了業(yè)務開展，忽視了案件防范，一手硬一手軟的現(xiàn)象得不到徹底改觀，尤其在基層，任務至上，片面追究幾項主要業(yè)務指標的考核，不重視內(nèi)部管理、安全教育和職責意識，有的甚至欺上瞞下或走過場形式學習。
三、稽核檢查圖形式、走過場、監(jiān)督乏力。一方面稽核檢查力量相對薄弱，對銀行網(wǎng)點多、面廣、線長和客觀上難以全面實施有效的監(jiān)督檢查；另一方面，稽核檢查人員有的職責心差，原則性不強，稽核檢查圖形式，走過場，該發(fā)現(xiàn)的問題沒有及時發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)的問題也沒有采取有效措施進行處罰，而是大事化小、小事化無。有些事情雖然發(fā)現(xiàn)了，也下達了整改通知，但對落實狀況沒做進一步的督促檢查，使問題越積越大，最后導致發(fā)生重大經(jīng)濟案件。從以上幾個方面看，本人認為：要做好案防工作，關鍵是做好以下幾個方面：
一、加強銀行內(nèi)部風險防控。
（一）嚴格堅持開立個人網(wǎng)銀業(yè)務，在開立網(wǎng)銀業(yè)務時務必由客戶本人親自辦理。
（二）大堂經(jīng)理、柜員、復核、授權人都應提高警惕，防止不法分子利用職務之便進行非法活動。
（三）大額儲戶必須要留有客戶的電話，及進和客戶進行對賬，對客戶的賬戶資金變動進行動態(tài)提示。
（四）對網(wǎng)銀業(yè)務綁定的手機電話號碼一客要和客戶進行現(xiàn)場確認，確保為客戶本人所有并視同要件進行管理。
（五）堅持“四眼制度”復核、授權人員要前移到柜員內(nèi)，現(xiàn)場復核，確認業(yè)務全程無誤后再進行復核。
（六）嚴禁柜員人員留存客戶身份證復印件，并進行經(jīng)常性的檢查。
（七）加強對員工銀行業(yè)務基礎知識和案防知識的培訓，個性是新上崗人員，要重點加強崗位職責流程知識的培訓。學習研究監(jiān)管風險提示，使工及早識別各種外部欺詐企圖。
（八）充分發(fā)揮錄像監(jiān)控作用。安排有業(yè)務經(jīng)驗人實時查看錄像。
二、加強自身素質修養(yǎng)、提升合規(guī)操作意識。
案件防控的根本在于每位員工樹立正確的人生觀價值觀，透過不斷的學習相關業(yè)務操作和金融法律法規(guī)知識，最終從自身的角度杜絕案件發(fā)生的可能。我們每位員工只有不斷增強遵紀守法的自覺性和主動性，結合自身崗位的實際狀況，認真地進行自我教育，自我約束，吸取教訓，并對有關金融法規(guī)、銀行規(guī)章制度自我查找旅行崗位職責及遵紀守法方面的差距，明確今后工作努力的方向，才能使我們銀行違法違規(guī)案件得到遏制。從自身出發(fā)，持之以恒，提高防范意識，謹守崗位職責，杜絕各項違規(guī)操作，消除案件隱患，才能到達有效地目標。相信我們每位員工都會遠離金錢的誘惑，共同創(chuàng)造出一個和諧、合規(guī)的工作環(huán)境。
同時，案件防控工作關鍵點在于落實到每一個員工，只要我們每位員工都有案件防控意識、遵章守紀，案件防控就會事半功倍。在日常工作中要不斷加強自我學習，提高自身素質，把風險防范貫穿于具體工作的始終，牢固樹立“違規(guī)無小事”、“安全就是效益”、“風險控制優(yōu)先”的意識，自覺的把行業(yè)管理和自身的自律有機結合起來，明確崗位職責，增強自我執(zhí)行制度的自覺性，增強自我思想道德和業(yè)務理論水平，構建牢固的思想防線，使遵紀守法意識在思想深處牢牢扎根，變成一種自覺，一種習慣。從小事做起、從自我做起，8小時以內(nèi)要管好自我，8小時以外也要管好，堅決抵制種種違規(guī)違法不良行為的發(fā)生。
三、加強業(yè)務知識學習。
身為網(wǎng)點一線員工，切實提高業(yè)務素質和風險防范潛力，全面加強柜面營銷和柜臺服務，是我們臨柜人員最為實際的工作任務。作為臨柜人員，我深知臨柜工作的重要性，因為它是顧客直接了解我行窗口，起著溝通顧客與銀行的橋梁作用。因此，在臨柜工作中，我始終堅持要做一個“有心人”。虛心學習業(yè)務，用心鍛煉技能，耐心辦理業(yè)務，熱心對待客戶。在銀行業(yè)競爭日趨激烈的形勢下，我們都很清楚地意識到：只有更熱情、周到、專業(yè)、快捷、創(chuàng)新、個性、尊享的優(yōu)質服務才能為我行爭取更多的客戶，贏得更好的社會形象。
透過此次的案件防控學習活動，我找到了正確的價值取向與是非標準，找準了工作立足點，增強了合規(guī)辦理和合規(guī)經(jīng)營意識，透過對相關制度的深入學習，對提高自我的業(yè)務素質和執(zhí)行制度的自覺性有了更高的要求，為識別和控制業(yè)務上的各種風險增強潛力，用心規(guī)范操作行為和消除風險隱患?？傊?，在工作中要嚴格遵守各項規(guī)章制度，嚴格要求自我，不斷提高自我的風險意識，警惕思想，堅定信念，合規(guī)辦事，杜絕一切違規(guī)和風險。
法律問題案件心得體會篇三
法律是保障社會公平正義、維護社會穩(wěn)定的基石，它無所不在，貫穿于我們的日常生活中。正因為如此，對于每一個人來說，法律問題都是不可忽視的重要部分。本文將從我個人實際經(jīng)歷出發(fā)，談談我的一些心得和體會，希望對大家能夠提起共鳴，引起更多的思考和關注。
第二段：個人經(jīng)歷。
在我的人生中，與法律問題相關的經(jīng)歷并不少。在家庭糾紛、交通事故、合同糾紛等方面，都曾讓我深刻地認識到了法律的重要性和不可替代性。尤其是在一次糾紛中，我深刻感受到了不了解法律常識的危害性。由于答辯無法成功，我最終勝訴，但也因此學到了重要的教訓。
第三段：對法律的認知。
通過自己的親身經(jīng)歷和學習，我認識到法律是我們生活中必不可少的一部分，我們每個人都要時刻遵守法律規(guī)定，不以個人利益損害社會公共利益。同時，也要了解自己的權利和義務，正確行使自己的權利，避免受到不公正的待遇。比如，在保險理賠方面，要了解保險公司的理賠要求，以便更快速地得到保險賠償。
法律意識是指人們對法律存在、法律精神和法律規(guī)范的認知和感知，是人們對法律掌握和運用能力的重要標志。法律意識的培養(yǎng)不僅有利于個人的權益保護，更具有促進社會公平正義、維護社會穩(wěn)定的作用。因此，我們每個人都應該努力提高自己的法律意識，了解自己在法律意義上的權利和義務，做到違法必究，依法行事。
第五段：結語。
個人的經(jīng)歷往往給人留下深刻的印象，對于法律問題，更是如此。通過親身體驗和學習，我們更能夠認識到法律的重要性，以及遵守法律所需的態(tài)度和行為。從我們自身做起，用行動守護法律的權威，讓社會更加和諧、安定。
法律問題案件心得體會篇四
身處社會，不可避免地會遇到各種法律問題。因此，了解和掌握一些法律知識變得越來越重要。在我接觸法律問題的過程中，我從中汲取了許多經(jīng)驗和教訓。在此，就我的個人心得體會談談關于法律問題的看法。
查明案情，明確法律問題的性質和所屬范疇是解決法律問題的第一步。而對于一些常見的法律問題，我們也應該有所了解，如家庭、合同、用工等問題。只有正確地認識了法律問題，才能找到更好的解決辦法。
第三段：學會尋求幫助。
在遇到法律問題時，我們首先應該尋求法律專業(yè)人士的幫助。詢問當?shù)芈蓭熁蚍稍行牡葯C構可以獲得一些免費的法律咨詢，他們會指導我們找到解決問題的最佳途徑。如果條件允許，我們還可以尋求私人律師的幫助。一位經(jīng)驗豐富的律師可以在法律問題的處理上給予更專業(yè)的建議。
第四段：注重證據(jù)。
在解決法律問題時，強調(diào)證據(jù)是非常重要的。我們必須保證我們所提供的證據(jù)足以證明我們的意圖和立場，這將為我們的勝利提供有力支持。另外，我們還需要了解一些法律規(guī)定，在證據(jù)收集的過程中給予充分的關注和尊重，以充分排除不必要的影響和困擾。
第五段：做好預防措施。
防微杜漸，預防于未然。我們需要在生活和工作中注重保護自己的合法權益，遵守法律規(guī)定和合同條款，堅守道德底線。我們還應該學會如何維護自己的權益，以防止被惡意侵害。事實上，預防措施的重要性不亞于解決問題的方法。
結尾段：
總之，對于法律問題，我們必須了解它，尋求專業(yè)幫助，重視證據(jù)，做好預防措施。而在涉及法律問題的狀況下，我們不僅需要明確自己的利益訴求，也要學會平等對待他人的權益，維護社會的公平和正義。這就是我所體會的解決法律問題的最佳方式。
法律問題案件心得體會篇五
通過對《全省政法系統(tǒng)違紀違法案例選編》及《職務犯罪服刑人員現(xiàn)身說法發(fā)言材料匯編》的學習，使我從中受到了深刻的教育和警示。思考這些典型案件，他們的犯罪對社會的影響是惡劣的，后果是嚴重的，留給我們的教訓也是深刻的。
這些政法干警腐化墮落的根本原因是自身的理想信念動搖了，失去了正確的個人行為準則，導致私欲膨脹，必然抵御不了種種利欲的誘-惑，最后導致家破人亡、妻離子散。只有堅定理想信念，才能抵御一切誘-惑，因此我決心做到以下幾點：
一是必須時刻提高警惕。要以這些反面典型為鏡鑒，像古人說的那樣“以人為鏡，可以明得失”，樹立正確的人生觀、世界觀和價值觀，牢固樹立思想道德防線，耐得住艱苦，管得住小節(jié)，擋得住誘-惑。要時刻用反面典型警醒自己“手莫伸，伸手必被捉”。牢記全心全意為人民服務的宗旨，要把人民群眾的利益放在第一位。
二是必須要加強學習。通過不斷的學習，提高拒腐防變的能力，認真學習、深刻領會“三個代表”重要思想，加強法律法規(guī)學習，知紀知法、守紀守法，防范于前，防微杜漸。只要我們嚴格執(zhí)行國家公務人員的行為準則，勤政廉潔，自覺置于黨組織和人民群眾的管理和監(jiān)督之下，時時自省，事事自警，牢記宗旨，做一個對黨和人民、對社會有用的人。
三是必須堅定正確的理想信念。用反面典型警示自己，其目的就是讓人不重蹈覆轍。這些政法干警墮落為人民的罪人，最根本的原因就是他背棄了正確的理想和信念，放松了學習，忽視了主觀世界的自我改造。殊不知對于一個政法干部來說，放松思想改造，喪失理想信念，就會失去精神支柱，失去靈魂。因此，堅定理想和信念，不斷改造自己的主觀世界，樹立正確的價值觀、地位觀和權力觀，筑牢思想上的防線，用理想信念的燦爛陽光去殺滅私欲的病毒，才能以奉獻之心對待事業(yè)，以勤勉之心對待工作，以友善之心對待群眾。
總之，在今后的工作中，我將時刻告誡自己：在任何時候、任何情況下都不能放松世界觀的改造，都不能背離黨的宗旨，做到自尊、自重、自警、自勵，以自己的實際行動維護-法律的權威與尊嚴，樹立檢察干警的良好形象。
法律問題案件心得體會篇六
經(jīng)過一星期緊張的學習，能促使我增強自我保護意識，在平時的小事上在心中筑起“防火墻”。
沉重的代價是強烈的警示。發(fā)生案件不但會給銀行造成重大資金風險和損失，還會嚴重損害銀行的形象;發(fā)生案件，不但要嚴懲銀行內(nèi)部的涉案人員，還要追究相關經(jīng)辦崗位，管理崗位和領導崗位人員的責任;發(fā)生案件，還會對一部分員工的家庭親情造成傷害。無論案件對銀行造成的損失，還是對員工造成的傷害，都令人為之惋惜。
付出這么大的代價，這與平時的思想意識、工作習慣和規(guī)章制度的落實是分不開的，老在一種工作狀態(tài)下，思想一旦麻痹就讓心懷不軌的犯罪分子有可乘之機。我們的規(guī)章制度制定的很全面，很細致，但在具體的工作中，在實際執(zhí)行中就打了折扣，沒有了風險防范意識，法制意識更是淡薄，在具體細節(jié)上處事的原則性不強，臵制度于腦后，違章操作才付出了如此代價。
俗話說“蒼蠅不叮五縫的蛋”。不法分子雖然功于心計，驚心謀劃，蓄意欺騙。從內(nèi)部看，是銀行在經(jīng)營管理上存在著許多漏洞，有章不循，違章操作，給犯罪分子以可乘之機，書中的每一個案件，在作案的每一個細節(jié)中，如果能把規(guī)章制度放在首位，在某個細節(jié)上就能把漏洞堵上，就不會造成如此重大的“代價”。
十案十違章，而每個案件的發(fā)生都堪稱違章大全，一是違規(guī)混崗、串崗、會計崗位分工不明，職責不清。嚴重的混崗、串崗使每個作案人都能渾水摸魚，使防范嚴密的規(guī)章制度形同虛設，對內(nèi)部人員作案起不到最后把關的作用。雖然各項規(guī)章制度和操作規(guī)程都有，并且印成了本子，也上了墻，但嚴格執(zhí)行還不夠，更多的時候是學制度、“找制度”、“補”制度，實際上執(zhí)行時又是另一套，導致制定規(guī)章制度和實際操作執(zhí)行上存在“兩張皮”現(xiàn)象。因此，各項規(guī)章制度的落實更重要，要從操作和管理環(huán)節(jié)，一個制度一個制度的落實，加強監(jiān)督、檢查和學習，切實保障每一位員工都能做到有規(guī)必依，按章辦事，合規(guī)操作。
特別是在平時的學習中，要堅持以人為本，做耐心細致的思想政治工作，增強員工抵御不良思想的侵襲，樹立正確的人生觀，打牢拒腐防變的思想，以積極心態(tài)投身改革，珍惜自己的人生價值和職業(yè)前途，奉公守法，安心本職，勤奮工作。
法律問題案件心得體會篇七
商品房預售是房地產(chǎn)開發(fā)公司在房屋竣工驗收和交付使用之前進行房屋銷售的行為。商品房預售緩解了房地產(chǎn)開發(fā)商資金不足的困難，很大程度上促進了房地產(chǎn)市場的繁榮，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中被廣泛采用。然而，近年來由于開發(fā)商自有資金不足，盲目擴大追求規(guī)模效應，將預售房款挪作其他項目使用，或者欺詐消費者將已經(jīng)預售的商品房進行再抵押后攜款而逃，時有出現(xiàn)消費者交清購房款后卻不能按期入住或者無法按時辦理房產(chǎn)證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現(xiàn)象。預售樓款監(jiān)管的無政府狀態(tài)所帶來的危害不容忽視，對商品房預售資金監(jiān)管不力嚴重地損害了購房者的利益，嚴重擾亂了房地產(chǎn)二級市場的秩序，已經(jīng)成為困擾房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個嚴重問題。本文從商品房預售資金監(jiān)管的主體選擇和資金監(jiān)管內(nèi)外部法律關系分析角度出發(fā)，試圖探討一條切實可行的監(jiān)管之路。
我國《房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設?！痹摲蓷l文籠統(tǒng)地規(guī)定了商品房預售資金的用途，但并沒有明確規(guī)定商品房預售資金監(jiān)管的主體、監(jiān)管范圍、監(jiān)管權限、法律責任等。如果開發(fā)商將預售資金挪作他用，消費者的'利益將得不到保護。因此，建立商品房預售資金的監(jiān)管制度對于切實保護消費者利益和維護房地產(chǎn)市場秩序來說意義昭然。
商品房預售資金的監(jiān)管主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)商違反誠實信用義務的非理性的投資行為（例如盲目追求規(guī)模效應將預售資金挪作一級市場投資或者其他項目投資使用），這些行為的后果往往會導致消費者交付了資金卻不能取得期待的房產(chǎn)權利。這種監(jiān)管對象的重點是資質信用不高的開發(fā)商，對于資質信用良好的開發(fā)商自然沒有監(jiān)管的必要。因此，商品房預售資金的監(jiān)管應該實行有限監(jiān)管豁免的原則。筆者建議對于資質信用高的發(fā)展商，通過申請并經(jīng)有關部門許可，可以實行監(jiān)管豁免，這樣可以大大降低監(jiān)管成本和效率成本。
商品房預售資金的監(jiān)管的關鍵是監(jiān)管主體的確定問題。在這里，兩個因素必須考慮，一個是專業(yè)技術問題；一個是法律責任問題。從專業(yè)技術因素上講，一方面預售資金的監(jiān)管必須由具有具備建筑工程專業(yè)知識的機構進行，做到有效地防止發(fā)展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預售商品房具有一定的融資的性質，對融通的資金的監(jiān)管應該有具有相應知識能力的金融商業(yè)機構參與。對此，2002年8月開始實施的重慶市《市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》規(guī)定由工程監(jiān)理機構和開設預售款用賬戶的商業(yè)銀行聯(lián)合對預售資金進行監(jiān)管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監(jiān)管主體而言，前者具有建筑工程專業(yè)上的權威性，能夠對工程質量和工程進度進行準確的判斷，避免發(fā)展商抽逃或挪用預售資金；后者是與商品房預售有直接聯(lián)系的金融機構，具有金融專業(yè)知識。銀行本來就通過商品房按揭貸款加入到開發(fā)商與購房者之間的房屋買賣關系，或者以其他貸款形式與開發(fā)商建立借貸合同關系。那么，銀行和購房者一樣非常關心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預售資金的監(jiān)管主體。由以上兩者主體共同監(jiān)管商品房預售資金，能切實保證工程進度，保護購房者的合法權益。
從法律責任因素上。
[1][2][3]。
將本文的word文檔下載到電腦，方便收藏和打印。
法律問題案件心得體會篇八
商品房預售是我國近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的產(chǎn)物，對于解決開發(fā)建設資金的不足起了重要的作用。它與成品房買賣已成為我國商品房市場中兩種主要的房屋銷售形式。但是，由于商品房的預售在我國還剛剛起步，現(xiàn)有的法律法規(guī)還很不完善，在實踐中已出現(xiàn)了許多問題，因此有必要加強對預售商品房相關法律問題的探討與研究。
一、關于商品房預售的法律性質。商品房預售是房地產(chǎn)開發(fā)公司即預售方將正在建造的尚未建成的商品房賣給預購方，預購方支付部分房款或定金的行為。商品房預售由于其交易方式和標的物的特殊性，即交易時，交易的標的物――房屋尚不存在，正在建造中，交易標的物所有權的轉移是在約定的未來一定日期。
何謂商品房預售合同，我國的《城市房地產(chǎn)管理法》沒有作出明確規(guī)定。我們認為，商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預售合同與一般買賣合同又有所不同，因而，理論上對于商品房預售合同性質的認識，還存在著許多不同的意見。
商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。正是由于商品房預售合同的這種特殊性，有的人將商品房預售合同稱之為房屋的期貨買賣合同。作者認為，將商品房預售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的，是對期貨買賣合同的一種誤解。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點等的合同，通常采用“標準合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：1、期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的；2、期貨買賣的標的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；3、期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的：4、期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價格波動大、便于儲存、易于標準化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預售合同中，第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經(jīng)明確的，而不是通過公開競價的方式確定的；第二，商品房預售合同的標的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價格發(fā)現(xiàn)的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標準化的特征，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易?？梢?，商品房預售合同與期貨買賣合同是有很大區(qū)別的，商品房預售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預售合同進行變相的期貨交易，以維護房地產(chǎn)市場交易秩序。
也有人認為商品房的預售是商品房的預約交易行為，商品房預售合同即商品房交易預約合同。在合同法中，合同有預約合同與本合同之分，它們是根據(jù)訂立合同是否有事先約定的關系來劃分的。預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同，簡稱預約；本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質和法律效力，二者不能混淆。預經(jīng)合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內(nèi)容請求對方履行。作者認為，因為商品房預售合同在成立之時，房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預售”的字樣，但商品房預售合同絕不是預約合同。因為：在商品房預售合同中，預售方與預購方關于房屋的座落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，達到雙方的交易目的。當然，作者并不否定在商品房銷售過程中，雙方當事人不能訂立預約合同，而只是想明確商品房預售合同本身不是預約合同。
因此，商品房預售與成品房買賣相比具有特殊的法律性質與特點。1、商品房預售是一種附期限的交易行為。即商品房買賣雙方在預售合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。也就是就，預售的商品房及房屋所有權不是在交易成立時轉移的，而是在預售合同約定的將來某個日期。為此，很多人把商品房的預售稱為房屋的期貨交易，以區(qū)別于現(xiàn)房買賣。但是，作者認為，商品房的預售與期貨交易是有區(qū)別的。在預售商品房中，商品房雖尚未建成，但房屋的數(shù)量、規(guī)格、質量標準、價格及交付時間都已在預售合同中約定。而期貨買賣的價格不是事先約定的，而且也無法約定，它是在期貨交易所公開成交時才最終確定的。且按國際慣例，房屋一般不是期貨交易的標的物。因此，商品房的預售在性質上不是期貨買賣，而應屬于遠期交易行為或附期限的交易行為。
商品房的預售具有較強的國家于預性。由于商品房的預售尚不同于房屋的實質性買賣，它購買的僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)銷售部門的一紙承諾，真正的房屋交接尚未形成，對購買者來說，則將冒著商品房能否如期按質按量交付的風險。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預售應嚴格規(guī)范，否則，購買者的利益將可能受到侵犯。我國對樓花市場一向持慎重的態(tài)度，i91月1日施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》）對預售商品房作了嚴格的規(guī)定。
首先對商品房預售的主體資格作了限定：
2、商品房屋的開發(fā)項目已經(jīng)當?shù)赜媱澒芾聿块T立項，已申領了固定資產(chǎn)投資許可證的；
3、持有建設工程規(guī)劃許可證的`；
4、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的。
5、預售方已向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得了（商品房預售許可證）的。其次，實行商品房預售合同登記制度，即雙方簽訂（商品房預售合同）后，還應向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，預售方不得將已預售的房屋重復出售。未經(jīng)登記備案的商品房預售不受國家法律保護，充分體現(xiàn)了商品房預售具有較強的國家于預性。
二、關于商品房預售合同的內(nèi)容。我國《房地產(chǎn)管理法》對商品房預售合同的內(nèi)容并未作統(tǒng)一的規(guī)定，目前房地產(chǎn)開發(fā)公司使用的預售合同多為標準合同，通常是由預售方單方面擬定的，且由于預售合同的專業(yè)性較強，因而購買方往往處于弱勢的地位，極易導致不公平現(xiàn)象出現(xiàn)。
為此，作者認為；為保護預售交易雙方的合法權益，必須通過立法途徑將預售合同的內(nèi)容確立下來，尤其是對合同的價格條款以及質量條款更應具體、明確，以確保預售合同的公平性。房屋預售合同應主要包括以下內(nèi)容。
1、雙方的名稱、國籍、地址，如果是法人組織的，必須由法人代表簽名。
2、標的。即預售商品房的位置、編號、平面圖紙。
3、數(shù)量。預售商品房的數(shù)量、面積應以平方米來計算，并明確是建筑面積還是使用面積其他面積。因為這些面積和概念所代表的內(nèi)容是不同的。同時在合同中還應明確房屋面積的誤差范圍，且規(guī)定如果超過一定幅度時，購房者有權解除合同。此外，在合同中應明確房屋的共用部分面積與專用部分面積，對購買的商品房所占用的土地使用權的比例或范圍也需明確。
4、質量。包括預售房屋的地段、樓層朝向、房屋的結掏及功能，裝修狀況、設備、約定的建材配備等級、保修期限、公共配套設施等。
5、價款即房屋的價金。由于商品房預售合同是附期限的交易合同。因此，價格條款在合同確立時已經(jīng)確定，雙方均不得擅自變更。但是，由于房地產(chǎn)經(jīng)營變化較大，且商品房的實際交付是在將來的某一日期，在這時期內(nèi)，遇重大情勢變更出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商依此價格不能完成施工或獲暴利而導致開發(fā)商與購買者間出現(xiàn)顯失公平的情況時，規(guī)定經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見后，可適當調(diào)整價格條款，并報房地產(chǎn)管理部門備案。
但是，在實踐中，有的開發(fā)商常以情勢變更，顯失公平為借口，任意更改價格，因而引發(fā)各種糾紛與矛盾。因此，如何界定情事變更導致的顯失公平，是法律所必須解決的。此外，價格條款必須具體，應避免出現(xiàn)類似“房價暫定某某元，待房屋竣工后按實核算”等具有彈性的、含糊的概念出現(xiàn)，因為按實際核算從不同的角度出發(fā)，各人的理解是不同的，日后容易產(chǎn)生糾紛。此外對價格不僅應標明單價，如每平方米多少元，還應標明房屋總價。
6、交付方式和期限。既包括預售款的支付方式即在什么時候支付，支付多少，分一次付清還是分期付清，每次付款的數(shù)額，也包括房屋交付使用的期限。
7、房屋使用性質。應明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營用房或其他。
8、房屋產(chǎn)權轉移的方式、期限。由于預售商品房時房屋尚在建造之中，開發(fā)公司還未取得房屋的所有權證，因此，預售合同中應明確規(guī)定在商品房竣工驗收合格后，預售方應憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，領取房屋所有權證書，并按預售合同辦理房屋交付手續(xù)。房屋交付后，購買人憑（房屋預售合同）及房屋交付憑證到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，交納有關稅費。
9、違約責任。規(guī)定一方違約則他方有權請求違約賠償，直至解除合同。例如房地產(chǎn)開發(fā)公司未能按原定日期完成房屋建設，且耽誤相當時間的，或落成的房屋實際使用面積與預售合同所列的實用面積相差太遠的，或落成后房屋的材料與預售合同相差甚遠，則購買方可提出違約賠償或解除合同。
10、雙方約定的其他條款。
三、關于商品房預售薪的交付與使用管理。采取預售商品房預先征收部分購房款的形式現(xiàn)已被各城市和許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采用。就預交購房款形式本身來講并無不當，但在實踐中目前仍存在許多問題。
主要表現(xiàn)在：首先，沒有法律程序作保障。雖然《房地產(chǎn)管理法》對預售商品房的條件及程序作了規(guī)定，但對預售款在什么時期征收、預收多少沒有統(tǒng)一規(guī)定，造成各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售款收取混亂的情況。
有的開發(fā)經(jīng)營單位在工程項目尚未明確批準或規(guī)劃方案尚未完全確定時就征收預售款，結果造成許多糾紛。其次，對預售款收取的額度缺乏控制，預售的收取往往隨心所欲，對預售款比例的確定缺乏科學性。有的開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在工程設計圖紙剛出來時就要求一次性交納全額購房款。
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)集團在其已獲得土地使用權的一土地上擬建造別墅，在設計圖剛出來時就在報上刊登山莊設計立體照片預售廣告，首批推出的豪華別墅，以8折優(yōu)惠承諾一次性預收全額購房款，4天之內(nèi)銷售一空。第二輪9折優(yōu)惠又緊接推出，但購買者到現(xiàn)場一看，還是無任何工程開展。由此可見，商品房的預售款的規(guī)范與管理是十分松散的。
而根據(jù)建設部的規(guī)定，預收商品房預售款，在房屋開工建設時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用全部收取。
為對商品房的預售款進行規(guī)范，最高院5月6日頒布了司法解釋，解釋規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。司法解釋的出臺在很大程度上規(guī)范了商品房的預售，保護了購買方的利益。
再次，交付商品房的期限缺乏約束性，購房者往往交款后長期得不到商品房。為此應通過法律明確，超過合同約定交付房屋一定期限的，購房者有權解除合同，售房者除退還購房者購房款本息外，應承擔違約責任并賠償購房者損失。
如果購房者要求實際履行的，房地產(chǎn)開發(fā)公司除承擔違約責任外，仍應承擔繼綽履行交付房屋的義務。最后，預售款的使用管理缺乏監(jiān)督保障。有的開發(fā)經(jīng)營單位甚至把預售款挪作他用。對商品房預售款的使用《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定必須用于有關工程建設，不得挪作他用。為此，對預售款應明確規(guī)定必須存人指定的專門銀行，由銀行加以監(jiān)督管理。同時，對預售款的使用情況，審計部門也應加強監(jiān)督審計，購房者有權就開發(fā)公司預售款的使用情況進行質詢。
四、關于預售商品房的再轉讓問題。預售商品房再轉讓即商品房預購人將購買的未竣工交付的商品房再行轉讓，俗稱炒摟花。所謂摟花就是建筑的樓宇尚未落成前，房地產(chǎn)開發(fā)公司就將該摟宇的所有權賣給投資大眾，在我國稱商品房的預售。此時，投資者購買的只是房地產(chǎn)開發(fā)公司的一個承諾，當所建樓字交付時，投資者憑此承諾可以得到該樓宇的某個單位的業(yè)權。
房地產(chǎn)開發(fā)公司所售出的這一業(yè)權，就叫做摟花。樓花之所以能夠買賣，是因為房地產(chǎn)開發(fā)公司出售樓花時該樓宇尚未竣工，所以，從購買樓花到該樓宇交付使用之間尚有一段時間，短則幾個月，長期則幾年，而房地產(chǎn)市場的行情又是變動不居的，這祥購買摟花時的房價與摟宇落成后可能達到的實際房價之間就有了差價，當人們對該項房地產(chǎn)投資看好時，便紛紛購買摟花，于是樓花的價格上漲，反之，則摟花的價格下跌。有些投資者購買樓花真正目的并不是為了得到房地產(chǎn)成品，而是為賣而買，即預測到該摟花的價格會上漲，到時拋出樓花賺取差價牟取利益而已。
例如，某甲以8折優(yōu)惠價買得一房地產(chǎn)開發(fā)公司尚未開工的某山莊豪華別墅多幢，一個月內(nèi)房地產(chǎn)價格看漲，某甲以8.5折優(yōu)惠倒手出去，一個月之內(nèi)每幢賺取0.5折。由于炒樓花助長了投機，往往因此獲取巨額利潤，且由于炒家囤積，使房地產(chǎn)價格不合理上揚，造成房屋變得更為緊缺。
因此，對能否炒樓花即預售商品房能否再轉讓問題，在實踐中爭議較大，很大一部分人對此持否定態(tài)度。但是，作者認為，對轉讓摟花不應持一概否定的態(tài)度。樓花轉讓實質上是預售房屋合同債權的轉移，即在不變更債的內(nèi)容的前提下，改變債的主體，由預購者將原預售房屋權轉讓給第三者，其目的是獲取經(jīng)濟利益。對轉讓樓花所獲取的收益不能一概認為就是牟取了非法利益。
房地產(chǎn)投資具有投資大收益慢風險大的特點。炒家進人房地產(chǎn)市場進行風險投資，既可為房地產(chǎn)開發(fā)聚集資金，又可活躍房地產(chǎn)市場。根據(jù)風險投資原則，在炒家承擔了部分建房資金的風險后，其轉讓債權所獲取的投資收益應受到法律保護。
作者認為所要禁止的只是那些買空賣空，倒賣合同的非法謀利的行為。事實上，炒家介人房地產(chǎn)市場并不可怕，而且已成為成熟房地產(chǎn)市場得以運作的必要環(huán)節(jié)。從世界各國看，炒賣樓花多為各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常態(tài)，而且政府還從中獲益。
因此，只要加強對樓花轉讓進行法律規(guī)范，規(guī)定摟花轉讓必須由轉讓雙方憑經(jīng)登記的房預售合同到房地產(chǎn)管理部門辦理轉讓手續(xù)，以轉移原合同的權利與義務。對私下交易或私自辦理更名手續(xù)的，應確定其行為無效。這樣，不僅可保障預售房屋合同中買方的利益，調(diào)動買方向房地產(chǎn)業(yè)投資的積極性，而且還可使房地產(chǎn)開發(fā)公司籌集到建房資金，轉移部分房地產(chǎn)投資開發(fā)風險，同時也可堵塞逃稅的漏洞。
再說轉讓樓花也并非一概是為了炒賣目的，有的購房人在房屋竣工前因這樣或那樣的原因，確實需要轉讓，如果一概禁止，則將限制購買方合法權益的行使。目前在房地產(chǎn)界已有越來越多的人主張應準許轉讓摟花《房地產(chǎn)管理法》對預售商品房的再轉讓未作出明確的允許或禁止規(guī)定，而是采取謹慎的態(tài)度規(guī)定由國務院規(guī)定。這是因為目前我國的樓花市場確實存在著很多問題，實際的運作仍困難重重。我們應借鑒各國行之有效的樓花市場管理規(guī)則，建立與完善我國的的預售商品房二級市場機制，使之真正有利于社會主義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。香港特別行政區(qū)為管制樓花投機炒賣采取了一系列措施，很值得我們借鑒。
其采取的措施主要有；
1、買方在簽署買賣合同時，須付5%的房價，定金為3%，如果情況有需要，政府有權規(guī)定把預付款提高到10%，定金為5%（過去一般的預付款僅為樓價的1.5%）。
2、房地產(chǎn)商須在買方實際選摟前重新編排登記號碼，此項規(guī)定意在打擊那些雇人搶先排隊及登記買樓花的投機商，照顧那些真正買樓使用的居民。
3、規(guī)定房地產(chǎn)商在出售摟花時限定每一買房人只許登記一次，同時買房人必須親自登記，委托代理人的授權方式不允許受理。
4、規(guī)定每名登記的買房人只可購買一個單元住房。
5、規(guī)定房地產(chǎn)商在每一次賣摟花時必須公布出售的房屋總數(shù)及預留的房屋數(shù)量。此外，預留的房屋須在售房登記及選擇房屋單元之前，在房屋所在地及售房處公開展示。
6、買房人必須申報所購房屋的價錢，及向何人購買，以便為政府提供交易信息，作為記錄、計算各項稅費之用。
7、限制房地產(chǎn)公司內(nèi)部職員及商業(yè)伙伴私下大批認購摟花和轉讓樓花。
五、關于預售商品房的抵押問題.預售商品房的抵押又稱為“摟花按揭”。是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種融資業(yè)務活動。樓花按揭源于香港，所謂“按揭”就是“轉讓物業(yè)權益以保證償還債務的一種法律行為”。實質上就是將預售的商品房（樓花）作為向銀行抵押貸款的袒保。對于樓花能否成為抵押的標的，我國立法上沒有作出統(tǒng)一的規(guī)定，法學理論界對此看法不一。有人認為，房地產(chǎn)抵押權具有特定性。抵押人只能以現(xiàn)存的房地產(chǎn)作抵押，以未來可以取得的房地產(chǎn)權（如預售商品房）作抵押是無效的，與房地產(chǎn)抵押的特定性相矛盾。
作者認為，以未來可以取得的財產(chǎn)作抵押，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不相矛盾。房地產(chǎn)抵押的特定性是指抵押物是特定的，即房地產(chǎn)抵押必須是以經(jīng)過了抵押登記的標的物為抵押物，因為只有經(jīng)過登記的不動產(chǎn)抵押才能取得對抗第三人的效力，未經(jīng)過登記的抵押，只能在當事人之間發(fā)生效力，而不能對抗第三人。
因此，房地產(chǎn)抵押的標的物是經(jīng)過了抵押登記的特定化了的房地產(chǎn)。樓花抵押雖然是以未來將取得的權益作為抵押物的，但由于我國法律對預售商品房作了嚴格的規(guī)定，這種未來財產(chǎn)的取得是較確定的，且《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定預售商品房合同必須經(jīng)過登記與備案。這種未來可以得到的房地產(chǎn)一“摟花”，由于經(jīng)過登記、備案而已特定化了，因此，它是可以作為抵押物，與房地產(chǎn)抵押的特定性是一致的，并不矛盾。
況且，預售商品房抵押也是符合國際通行做法的，英美創(chuàng)設的浮動擔保制度，已由不動產(chǎn)抵押發(fā)展為不受法律禁止的一切財產(chǎn)的抵押，承認企業(yè)將來取得的權利（如債權）都可以成為抵押權的客體。因此，預售商品房在我國不僅可以作為抵押的標的物，而且，樓花按揭的發(fā)展為解決我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的需要提供了新的出路，同時，也進一步發(fā)展了我國抵押權的理論，它是房地產(chǎn)交易市場發(fā)育成熟的必然結果和要求，我們應通過立法建立與完善預售商品房的抵押制度。
目前，雖然我國的《房地產(chǎn)管理法》對預售商品房的抵押未加以規(guī)定，但各地的法規(guī)如《廣州市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《武漢市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中均明確規(guī)定，依法生效的預售（購）房屋合同可以設定抵押，……預售房屋合同設定抵押的都需辦理抵押登記手續(xù)。由于房地產(chǎn)（成品房）抵押時，依法應亦理抵押登記，因此，房屋預售合同的抵押登記完成以后，在房屋建成時，須再辦理成品房抵押登記手續(xù)。這樣做是符合我國法理學的基本原則的。
因為房屋尚未建成，無房屋產(chǎn)權證時辦理房屋的抵押，這種行為在權利和標的物上都是有缺陷的。但如何對兩次抵押合同進行技術上規(guī)定，這是一個值得我們研究的問題。我國的做法是將兩種抵押只作一種抵押合同，憑這份抵押合同先向政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售階段的抵押或備案，待房屋竣工后，再憑已登記或備案的這份抵押登記合同和房地產(chǎn)產(chǎn)權證辦理成品房的抵押登記手續(xù)。
正因為只辦一份抵押合同，因此，這份抵押合同的內(nèi)容包括兩個階段的內(nèi)容，既應包括房屋預售合同抵押的有關內(nèi)容，也應包括成品房抵押的有關內(nèi)容，同時，此抵押合同應確保抵押權人能夠實際控制房地產(chǎn)權證書的領取和辦理成品房抵押登記手續(xù)，為此，抵押合同中應規(guī)定房屋預售合同原件應由抵押權人保管，待房屋竣工后由抵押權人代理抵押領取房地產(chǎn)產(chǎn)權證書，并亦辦理成品房抵押登記手續(xù)。
日前公布的關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，對商品房預售合同的效力與合同方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。該司法解釋的出臺對于樓花按揭有了明確的成文性規(guī)范。
法律問題案件心得體會篇九
《城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛訴至人民法院后，致使全國各地法院在處理這類案件中，產(chǎn)生了適用法律與處理結果的不統(tǒng)一。鑒于這種情況，1995年12月27日最高人民法院審判委員會第777次會議討論通過了《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》，并通知全國法院貫徹執(zhí)行。但在審判實踐中，曾有過一些在城市房地產(chǎn)法施行前發(fā)生的房地產(chǎn)行為且又不屬最高人民法院的上述“解答”范圍之內(nèi)的特殊類型案件，應如何正確適用何類法律來調(diào)整，各地人民法院也尚未統(tǒng)一。下面即發(fā)生在城市房地產(chǎn)法施行前的一宗與房地產(chǎn)糾紛案件相似的案件和相關問題提出共同探討。
原告海南金峰房地產(chǎn)開發(fā)澳大利亞公司以下簡稱“金峰公司”于1993年5月18日向定安縣人民政府、原定安縣國土局申請征地建“金峰富豪花園”和度假旅游項目，同年9月23日定安縣人民政府以定府函1993377號文批復，擬同意安排在定安縣仙溝鎮(zhèn)屯坡建設規(guī)劃圖中的第17、18號約160畝土地給該公司，作為興建該項目用地。同年9月27日定安縣人民政府辦公室向原告發(fā)出第10號“繳款通知”，該通知要求原告按每畝人民幣1000元向縣土地管理局繳納定金。同年10月22日被告定安縣建設與環(huán)境資源局?即原定安縣建設委會員、定安縣土地管理局、定安縣環(huán)境資源局以下簡稱“定安建環(huán)局”完成了原告金峰公司的用地紅線圖，同年11月給原告發(fā)了建設用地規(guī)劃許可證和用地紅線圖。同年12月29日被告向原告送達用地報告通知書，通知內(nèi)容為，用地面積160畝，按每畝綜合地價款13000元，預收每畝設施費10000元，土地管理費按地價總3％。測繪確權費133元?，以上合計2211680元。原告根據(jù)定安縣人民政府辦公室第10號繳款通知及被告的上述通知，分別于10月30日向原定安縣建設委員會繳交了規(guī)劃用地管理費與測繪費15120元、同年11月22日向原定安縣環(huán)境資源局繳交了項目報建費及環(huán)境質量調(diào)查費5000元、同年11月22日向原定安縣土地管理局繳交征地款16萬元、1994年2月16日向原定安縣建設委員會預交基礎設施費50萬元，被告一共收到原告各項款項四筆合計人民幣680120元。后來，原告既再也沒有按被告通知要求付清各項款項，同時也沒有證據(jù)證明要求被告辦理相關手續(xù)而遭被告拒辦，且雙方也一直沒有簽訂土地出讓合同，被告也尚未為原告辦理土地使用權證書。另是，被告安排給原告的建設用地早在1993年7月25日進行了總體規(guī)劃和相關建設，完成了三通一平的基礎設施工作?這是眾所周知的事實，無需舉證?。
[1][2][3][4]。
法律問題案件心得體會篇十
看到《關于支隊“”事件的情況通報》中的描述：“死者肋骨7根斷裂，頭骨骨裂……”，我不由得一身冷汗，不得不感嘆行兇者的殘忍和暴戾。那血淋淋的場面，行為人人性的泯滅、良知的喪失，讓我無論如何也不能將他們與警-察的身份聯(lián)系起來。我在想，如果程等人在舉起板凳砸向被害人時，能有一個簡短的瞬間憑著一般人應有的思維，拷問一下自己接下來的行為是否符合道德和良心的話，那估計事情不會繼續(xù)惡化。沒有牢固的心理防線，是導致他們滅絕人性行為的原因之一。
“”案件發(fā)生了，它是公安隊伍里違法違紀案件相當嚴重的一個。作為同樣是工作在基層邊防派出所的普通一員，我同樣會面對許多復雜的情景，如果我沒有構建其心里防線、不會自我防范的話，也許我會和程一樣做出違法違紀的事情?！啊睘槲覀兠恳粋€人敲響了警鐘，自我防范，是到了必須引起每個人高度重視的時候了。
楊震的故事中似乎與我們沒有太大的關系，但是細細品味，我們可以體會出古人的良苦用心：祖先早已為防范作奸犯科者，構筑了一道又一道的防線。一是心理防線，即“我知”，二謂法律防線，即“爾知”，三為鬼神防線，即“神知”，四為老天爺防線，即“天知”。隨著社會的進步和科學技術的發(fā)展，古人給我們構建的“鬼神防線”和“老天爺防線”，已經(jīng)土崩瓦解失去了威懾力;而當個人欲望在極度膨脹并缺乏監(jiān)督時，大多數(shù)頭腦不冷靜者總會心存僥幸試圖規(guī)避法律防線;但是，經(jīng)過千年的沉淀，心理，成為了個人內(nèi)因最強有力的防線。
心理防線，也可以說是遵守道德底線，人之所以為人，并不是因為長二足而無毛，而是因為有明辨是非的能力。禽獸有父子關系而無父子親情，有男女關系而無男女共處的規(guī)則，所以說為人之道，重要的是懂得節(jié)制。無論做人、做事必須堅持住最低的道德底線--恪守良知。良知就是公平、正義、仁愛、勇敢、守法、尊重生命。
如果程們有起碼的良知，他不會高舉板凳砸向被害人;如果每個人在違法違紀的邊緣能夠駐步捫心自問是否合乎良知，那么相信違法違紀的案件在萌芽狀態(tài)就能更好的消除。
法律問題案件心得體會篇十一
在現(xiàn)實生活中，案件人是指在司法程序中與某一案件相關的各類角色，包括法官、律師、檢察官、陪審團成員等。在經(jīng)歷過種種案件的審判和處理過程后，這些案件人心中都會留下深深的體會和感悟。本文將從五個方面，即公正、秩序、透明、責任和成長，來探討案件人的心得體會。
第二段：公正
案件人處理案件的首要原則是公正。在司法程序中，案件人必須做到公正無私，不受任何人或勢力的影響。經(jīng)歷過案件審判的法官們深知，只有始終保持公正，才能維護法治精神，保障公眾的權益和社會的穩(wěn)定。由此，案件人學會了不偏不倚地對待每一個案件，秉持法律的原則和精神，做到公正處理每一個案件。
第三段：秩序
案件人處理案件時，必須遵循一定的秩序。無論是庭審過程還是文件的整理，都需要有明確的規(guī)則和程序，以保證案件的公正和有效處理。正是通過這種規(guī)范的秩序，案件人能夠在案件處理的過程中保持冷靜和客觀，避免主觀意識的干擾，使審判過程更加公正和合理。
第四段：透明
案件人處理案件的過程應該是透明的。對于當事人和公眾來說，了解案件的進展和裁決結果是他們的權利。因此，案件人在案件處理的過程中要倡導透明原則，及時向公眾公布案件的信息和進展情況。只有這樣，能夠讓公眾對司法程序產(chǎn)生信任，為社會的穩(wěn)定和發(fā)展提供有力支持。
第五段：責任和成長
案件人處理案件的過程中，責任和成長是不可缺少的。案件人必須對自己的決策負責，并及時糾正自己的錯誤。通過案件的處理，案件人能夠不斷吸取經(jīng)驗和教訓，提高自己的專業(yè)水平和能力。只有勇于承擔責任，不斷修正和改進自己的工作，案件人才能不斷成長，為司法事業(yè)的發(fā)展貢獻更多力量。
第六段：總結
通過對案件人的心得體會的探討，我們可以看到在處理案件的過程中，公正、秩序、透明、責任和成長是案件人必須具備和遵守的重要原則。這些心得體會不僅適用于案件人，也可以啟發(fā)我們在生活中的點滴之處。無論是在職場還是家庭中，只有做到公正、秩序、透明、責任和成長，才能讓我們的生活更加美好和有意義。
法律問題案件心得體會篇十二
如今，隨著社會進步和價值觀的多元化，婚姻熱點法律問題成為了一個極為熱門的話題?；橐鍪巧鐣凶罨镜膯挝恢?，關系到無數(shù)個體的利益和幸福。然而，在婚姻問題中，伴隨著離婚率和家庭糾紛的日益增多，涌現(xiàn)出了許多重要的法律問題，例如離婚后財產(chǎn)的分割、子女撫養(yǎng)及監(jiān)護權、同性婚姻等。這些問題的解決關系到個體的權益、家庭的穩(wěn)定、以及社會的公正，因此，我們有必要深入探討和研究這些婚姻熱點法律問題。
離婚后財產(chǎn)分割是婚姻熱點法律問題中的一個重要環(huán)節(jié)。在實踐中，我們經(jīng)常面臨著伴侶分手后如何公平地分割共同財產(chǎn)的挑戰(zhàn)。對于這個問題，我認為需要堅持公平原則和個別原則相結合的原則來確定財產(chǎn)的歸屬。公平原則是保證雙方婚姻財產(chǎn)的合理、公正分割。而個別原則主要指根據(jù)夫妻婚姻中的具體情況，如雙方婚前財產(chǎn)的情況、貢獻度等因素來確定財產(chǎn)分割比例。此外，適當考慮到離婚后的經(jīng)濟狀況和生活能力也是分割財產(chǎn)時需要重視的事項。只有綜合考慮這些因素，才能更好地實現(xiàn)財產(chǎn)分割的公正性和合理性。
第三段：子女撫養(yǎng)及監(jiān)護權問題的心得體會（大約250字）。
子女撫養(yǎng)及監(jiān)護權是婚姻熱點法律問題中另一個令人關注的問題。在離婚后，如何合理劃分子女的撫養(yǎng)及監(jiān)護權是一個復雜而敏感的問題。對于這個問題，我認為必須以子女的最大利益為出發(fā)點，確保他們的健康成長和合理的生活環(huán)境。當然，這需要依法審慎考慮父母雙方的撫養(yǎng)能力和與子女的親密關系等因素。同時，法律還需提供強制性的監(jiān)護權落實機制，以防止一方通過不正當手段占有更多的撫養(yǎng)權。對于未成年子女來說，保證他們的合法權益是法律的職責所在，更是社會穩(wěn)定和家庭和諧的基礎。
在當今社會，同性婚姻問題也成為了一個備受爭議和關注的婚姻熱點法律問題。我認為，無論性取向如何，每個人都有追求幸福的權利。因此，我支持同性婚姻合法化的觀點。尊重個體的選擇和權益是社會進步和法律發(fā)展的必然趨勢。同時，合法化同性婚姻也有助于應對家庭和社會的多樣性，并為同性伴侶提供合法保障和公平待遇。當然，法律的發(fā)展應該充分考慮到傳統(tǒng)觀念和社會價值觀的因素，以平衡不同利益的關系，并確保合法化同性婚姻符合社會的整體利益。
婚姻熱點法律問題是一個需要全社會共同關注和思考的問題。對于離婚后財產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)及監(jiān)護權、以及同性婚姻等熱點問題，我們應當堅持公平原則和個別原則相結合的原則，推動法律保障財產(chǎn)分割的公正性和合理性；保證子女的最大利益和合法權益，確保他們的健康成長和合理的生活環(huán)境；同時，我們需要尊重每個人的性傾向，支持同性婚姻合法化，以實現(xiàn)個體的幸福和社會的進步。通過對這些婚姻熱點法律問題的深入研究和思考，我們可以為建立更加公正、平等、和諧的婚姻法律體系作出更多的貢獻。
法律問題案件心得體會篇十三
隨著社會的發(fā)展與進步，法律在我們的日常生活中扮演著越來越重要的角色。由法律案件中獲得的心得體會不僅可以幫助我們增長法律知識，還能引導我們正確對待法律問題，確保自己的合法權益不受侵犯。下面我將分享我在一個案件中所得到的心得體會。
在某天的晚上，我正在公交車上回家，突然聽到一陣呼救聲。我立即轉過頭去看，只見一名衣衫襤褸的老人被幾個年輕人圍住，其中一人似乎在惡語相向。我不禁心生憐憫之情，但又擔心自己的安全。最終，正義和勇氣戰(zhàn)勝了我的恐懼，我跳下公交車沖到老人身旁。我冷靜地勸說年輕人離開，給予老人一些安撫。當警察趕到時，老人告訴我們這些年輕人在公共場所斗毆，而他不幸成為了他們的受害者。
這起案件讓我深刻認識到，不論我們遇到何種情況，都應勇于站出來，維護自己和他人的利益。法律對每個人都是公平的，而遵守法律是我們作為社會成員的基本義務。當我決定幫助那位老人時，我清楚地意識到我正在為正義與對公眾福祉負責。而事實上，我所做的也正是法律所要求的。
與此同時，我也了解到了案件解決的重要性與影響力。在這個案件中，我不僅對于年輕人斗毆提出了批評，也給了老人以安慰和援助。我的行為對于維護公共秩序和社會和諧具有重要意義。公眾的眼睛始終盯著我們，我們的行為會對整個社會產(chǎn)生深遠影響。
通過這次經(jīng)歷，我還深刻地感受到“以案為鑒”的重要性。法律案例中蘊含著寶貴的經(jīng)驗和教訓，幫助我們更好地理解法律的適用和運作。雖然我不是法律專業(yè)的學生，但通過這次親身經(jīng)歷，我對于涉及人身安全和社會公共秩序的法律問題有了更深刻的理解。我認識到，在重大案件中，不僅僅是當事人需要經(jīng)歷，我們身邊的每個人都應該從中吸取教訓，不斷提高自己的法律意識。
此外，這起案件也讓我思考了如何預防類似事件的發(fā)生。在公共場所，我們應該更加關注他人的安全，尤其是社會弱勢群體，包括老人、兒童和殘疾人。我們可以通過制定更加嚴格的法律條款，加強公共場所的安全監(jiān)控，提高對于違法犯罪行為的處罰力度等方式，減少類似案件的發(fā)生。同時，我們也應該加強法律教育和宣傳，提高公眾的法律意識和法治觀念，以培養(yǎng)更加文明和和諧的社會。
總結起來，通過參與這起案件，我從中獲得了許多重要的心得體會。這一次經(jīng)歷不僅讓我對法律有了更深刻的認識，也教會了我勇于正義和為社會貢獻自己的一份力量。通過案件解決問題，我們不僅能夠保護自己的權益，還能為社會建設添磚加瓦。所以，我相信，在今后的生活中，我會更加關注法律問題，并積極參與到維護社會正義與公共秩序的行動中。
法律問題案件心得體會篇十四
案件，是指一起發(fā)生的有爭議、有犯罪行為的事件。對于每一個案件，都會有人員介入調(diào)查、審理、判決等各個環(huán)節(jié)。參與案件的人們，不論是當事人還是法庭成員，都會在整個過程中汲取經(jīng)驗，形成各自的心得體會。以下是關于“案件心得體會”主題的連貫的五段式文章。
首先，在許多案件中，我認識到的第一個重要問題是證據(jù)的重要性。案件的成敗，很大程度上取決于證據(jù)的收集和使用。作為一名刑事辯護律師，我發(fā)現(xiàn)在案件中，收集到的有效證據(jù)能夠有力地支持我的辯護觀點。而沒有充分的證據(jù)，往往會為對方的指控增加說服力。因此，在處理案件時，我始終將證據(jù)的收集作為首要任務。同時，我也明白了證據(jù)的真實性和可信度十分重要，因此勤于查證、保留證據(jù)鏈條也成為了我工作的習慣。
其次，案件的審理過程讓我認識到了法律的公正性和權威性。在法庭上，法官作為權威的裁判者，會根據(jù)法律規(guī)定和實際情況，對案件進行公正的裁決。通過參與案件審理，我體會到了法官的責任感和專業(yè)素養(yǎng)，他們以客觀公正的態(tài)度對待每一個案件，并依法公正地審理，使我深信法律是公正的，也是為社會維護秩序與正義的工具。
同時，在案件中，我也深入了解到了法律的脆弱性和靈活性。盡管法律在保障社會運行中發(fā)揮著重要的作用，但在具體的案件中，它也存在一定的局限性。由于社會生活的多樣性，法律規(guī)定無法窮盡一切案件的特殊性。因此，法律的解釋和適用也需要具備一定的靈活性，以便在審理案件中更好地適應特殊情況。我在案件中的爭論中，不時會發(fā)現(xiàn)法律的適用存在一定的模糊性，這時候需要我不斷學習和了解相關法律法規(guī)來更好地解決問題。
另外，案件也讓我認識到了誠信和道義的重要性。在處理案件過程中，律師、法官和當事人都需要保持高度的誠信和道義。作為律師，我的職責是以法律為準繩，為當事人提供合法的辯護或代理服務。然而，在實際操作中，律師也要時刻注意自身的道德底線，避免違反法律規(guī)定，為當事人帶來不良影響。另一方面，作為法官和當事人，也需要保持真實和正直的態(tài)度，以確保案件審理的公正性和準確性。毫無疑問，誠信和道義是案件處理過程中至關重要的因素，也是法律體系健康發(fā)展的保障。
最后，案件讓我深感司法公正是社會穩(wěn)定和進步的基石。通過參與案件的調(diào)查和審理，我體會到了司法公正給當事人和社會帶來的正面影響。如果司法沒有公正、有序地運行，那么社會就會陷入無序，人們對法律的信任也將動搖。案件的處理不僅能解決當事人之間的糾紛，還能對整個社會形成警示和引導，保護社會公平與正義。因此，我要時刻提醒自己，做一個忠于職守、充滿正義感的律師，在案件中努力維護司法公正的健康發(fā)展。
總之，通過我參與案件的經(jīng)歷，我認識到了證據(jù)的重要性、法律的公正性與權威性、法律的靈活性、誠信和道義的重要性，以及司法公正對社會的重要性。這些心得體會不僅增加了我處理案件的能力，還提高了我對法律的認識和對社會的責任感。在今后的工作和生活中，我將繼續(xù)不斷學習和積累經(jīng)驗，為維護司法公正和社會穩(wěn)定做出應有的貢獻。
法律問題案件心得體會篇十五
「摘要」近年來我國的房地產(chǎn)交易日趨活躍，發(fā)展很快，預售商品房的交易方式應運而生。一方面它使預購人避免了一次性支出巨額購房款，另一方面預購人的預付款項為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了工程建設款，用以解決經(jīng)營能力的不足。預售商品房對于搞活房地產(chǎn)市場，加大房地產(chǎn)規(guī)模投入，起著積極的作用。當然，它也不可避免地存在著一定的問題，如有些開發(fā)商違反房地產(chǎn)法的規(guī)定，不具備房地產(chǎn)開發(fā)權而從事房地產(chǎn)開發(fā)活動，從事房地產(chǎn)交易行為未依法辦理有關轉讓手續(xù)，還有的開發(fā)商規(guī)避法律，投機取巧，牟取暴利。加之房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，法律相對滯后，有些糾紛的處理缺乏依據(jù)，給人民法院處理案件帶來了一定的困難。因此，全面貫徹房地產(chǎn)法，認真研究當前預售商品房案件的特點和難點對于建立預售商品房的正常秩序，維護預售人和預購人的合法權益，規(guī)范房地產(chǎn)市場，調(diào)整好房地產(chǎn)法律關系，提供有效的司法保障有著重要的作用。
本文擬就商品房預售中的按揭問題，預售商品房的條件、預售商品房的轉讓以及預售商品房案件中情勢變更原則的適用等四個方面的問題進行探討。特別是對審判實踐中經(jīng)常遇到，又比較難把握的如何適用情勢變更原則這一熱點問題進行重點論述。
預售商品房又稱期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給預購人，由預購人預付部分房價款的行為。
預售商品房有以下幾個特征：第一、預售的標的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承購人支付房價款，承購人取得的是將來的房屋使用權，亦稱期待權；第三、預售商品房實際交付之前預購人可以依法轉讓給第三人；第四、從合同成立到標的物交付需要較長的周期。
預售商品房按揭是銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參加的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的一種融資活動。它是指商品房預售協(xié)議中的預購方支付部分購房款后，將其協(xié)議取得的商品房的期待權讓渡給銀行，作為取得銀行貸款的擔保，如果預購人未能依約定履行還本付息的義務，就失去了贖回這種期待權的權利。在商品房竣工后，商品房按揭即轉為商品房抵押。購房人是按揭人，銀行是按揭權人。
預售商品房按揭的法律特征：一是預售商品房按揭是要式法律行為，必須簽訂書面合同；二是預售商品房按揭合同是從合同，作為主債的擔保，隨主債轉移而轉移，主債的消滅而消滅。三是預售商品房按揭合同成立后，未經(jīng)抵押權人的同意，抵押人不得另行再設抵押。四是抵押權人享有優(yōu)先受償權。五是商品房按揭必須經(jīng)過登記。
（一）預售商品房按揭的條件商品房預售采取按揭方式促銷，對于預售商品房合同各方均為有利，但是由于預售的是未竣工交付的房屋，因此，存在著房屋預售方不能按時交付房屋或按揭人不能依約償還貸款的風險。所以，應對以按揭方式預售商品房的行為，作出更為嚴格的限制。目前，我國法律對此尚無明確規(guī)定，筆者根據(jù)預售商品房按揭的基本理論對按揭成立的有效條件進行論述：
首先，按揭合同是要式合同，應該按照法對于要式合同的要求，辦理各項手續(xù)方為有效。該合同中應明確按揭人與按揭權人及有關第三人的權利義務，規(guī)范按揭行為，以避免和減少糾紛的發(fā)生。同時，應辦理登記備案手續(xù)，接受政府有關部門的監(jiān)督。
其次，按揭所依附的預售商品房的主合同必須是合法有效的。從擔保的角度講：按揭屬于特殊的擔保形式，但仍然具有擔保合同的從屬性。它隨著主合同的成立與生效而成立生效。因此，預售商品房主合同有效，按揭合同方能有效。如果主合同違反了國家和集體的利益，被認定為無效，作為按揭的從合同也必然無效。
第三，按揭必須采取書面形式。由于按揭合同所涉及的具體內(nèi)容較多，法律關系又復雜，如果不采取書面形式記錄下來，不但難以嚴格履行協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，也因為缺乏合同依據(jù)，而難以正確處理?？陬^形式不具有法律效力。
第四，按揭的標的物，即預售商品房應實行嚴格的登記制度，按揭人應將購房合同正本交給按揭權人保管，并到房地產(chǎn)管理部門辦理預售商品房的抵押登記手續(xù)。房屋竣工后，以房屋作為抵押物，按揭權人代領房地產(chǎn)證，并辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。
（二）及時、正確地處理銀行按揭糾紛處理銀行按揭糾紛必須從實際出發(fā)，依法規(guī)范銀行按揭行為，保護各方當事人的合法權益，保障和促進銀行按揭健康有序地發(fā)展。
1.根據(jù)當事人之間的權利義務關系，確定訴訟當事人的地位。不論銀行與開發(fā)公司之間對購房人的購房貸款有無約定，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司預售房屋時，列出了這種條件，其結果必然涉及到銀行，因此，商品房預售方與預購方發(fā)生糾紛，銀行應作為訴訟當事人參加訴訟。對于預售商品房合同的銀行按揭權人起訴，向按揭人與擔保人主張權利的，應將按揭人與擔保人列為共同被告參加訴訟。
2.對于按揭人不認真履行義務，到期不償還貸款及利息又不交出按揭房屋的，可以判決按揭人償還貸款加付利息或強制其騰房。也可以由按揭權人對按揭房屋進行拍賣。
3.對于按揭權人拒絕將按揭房屋交還已如期償還按揭貸款及利息的按揭人，除了判決按揭權人交還房屋外還應該賠償因此給對方造成的經(jīng)濟損失。
4.按揭貸款期間，按揭人不能擅自轉讓銀行按揭房屋的使用權，對于按揭人擅自轉讓造成的后果，應承擔相應的責任。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對預售商品房的條件作了明確的規(guī)定，商品房預售必須具備以下幾個條件：
如果要轉讓房地產(chǎn)，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。準予轉讓的，應由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并交納土地使用權出讓金。
（二）持有建設工程規(guī)劃許可證國家每年出讓多少土地使有權用于房地產(chǎn)開發(fā)，需總量控制，同時，房地產(chǎn)開發(fā)應符合城市建設整體規(guī)劃要求，因此，必須由建設單位持有關文件向城市規(guī)劃主管部門提出申請，由該部門進行審查和核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證后方可申請辦理開工手續(xù)。如果未取得建設工程規(guī)劃許可證就預售商品房，該房被視為違章建筑，商品房預購方的權利難以切實得到保護。
（三）按提供預售商品房計算，投入開發(fā)資金達到工程建設投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期這一條是預售的經(jīng)濟要件。它強調(diào)土地已經(jīng)開發(fā)并初具規(guī)模。達到這一標準，才能符合房地產(chǎn)轉讓的條件，體現(xiàn)國家宏觀調(diào)控的政策，有效的防止炒賣地皮，制止房地產(chǎn)開發(fā)商的投機牟利行為。因為開發(fā)商投資達到了一定的比例，基礎工程已經(jīng)完成，開發(fā)商面臨著風險，如果中止投資，將會虧本。因此，這樣規(guī)定有利于保證預售方的權利。規(guī)定已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，便于監(jiān)督和管理，確定違約責任，也是為了保障預售商品房合同的履行。
（四）向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明縣級以上人民政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的預售申請進行審查，實際上是對預售商品房的活動進行監(jiān)督和管理，防止違法銷售，糾正不法行為。這是國家對商品房預售市場必要的行政管理措施，目的在于促進商品房預售活動的進一步規(guī)范化。
商品房預售是一種比較特殊的轉讓行為，具有期權交易的性質。預售方投機性較強，買受方風險較大。如不加以控制極易造成混亂。因此，法律為其規(guī)定了較之其他房地產(chǎn)轉讓更加嚴格的限制條件是合理的、必要的。在房地產(chǎn)法實施后，商品房預售活動必須按照房地產(chǎn)法規(guī)定進行，人民法院審理這類案件應當從嚴掌握，對于違反法定條件的預售商品房的行為或合同應認定為無效。但是房地產(chǎn)管理法實施前發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛，是在我國房地產(chǎn)起步階段迅速發(fā)展，缺乏經(jīng)驗，有關法律政策不夠完善，房地產(chǎn)交易行為不夠規(guī)范的特殊情況下發(fā)生的，因此，處理這一時期的糾紛，應該考慮具體情況。
在審判實踐中，發(fā)現(xiàn)主要存在以下幾種問題：其一，一些開發(fā)商未取得國有土地使用權證和建設工程規(guī)劃許可證即預售商品房。其二，有些開發(fā)商雖然取得了國有土地使用權證和建設工程規(guī)劃許可證，但是建設資金不足，沒有完成項目的基礎工程，就預售商品房。其三，有的開發(fā)商既取得了國有土地使用權證和建設工程規(guī)劃許可證，也投入了一定比例的建設資金，但是，沒有辦理商品房預售許可證就預售了商品房。
對于以上問題，應如何處理，筆者認為：應該考慮當時的實際情況，具體案件具體分析，不能一概而論。對于既沒有取得土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證和商品房預售許可證，也沒有投入開發(fā)建設資金，或投入的開發(fā)建設資金，沒有達到規(guī)定的比例，又無法繼續(xù)投資進行開發(fā)建設的，應認定商品房的預售合同無效。對于雖然沒有取得土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證和商品房預售許可證，但投入的開發(fā)建設資金已達到規(guī)定的比例，進行了開發(fā)建設，在一審訴訟期間，有關主管部門同意補辦土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證和商品房預售許可證的，補辦手續(xù)后，可以認定商品房預售合同有效。
預售商品房的轉讓，是指商品房預售后，預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。這種轉讓只變更預售合同的主體，預售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預購人將預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間建立新的權利義務關系。
對于商品房頂售后是否允許再行轉讓，在立法過程中，存在二種意見。一種意見認為，商品房預購人將未竣工交付使用的預售商品房再行轉讓，有利于搞活房地產(chǎn)市場，而且，從國外看，有不少國家和地區(qū)是允許的，可以借鑒，法律上應該允許。第二種意見認為，商品房預售后再行轉讓，有較大的投機性，它使大量的資金流入少數(shù)投機者的腰包，使企業(yè)生產(chǎn)成本上升，使房地產(chǎn)價格上漲，損壞了消費者的利益，容易造成短期行為，影響房地產(chǎn)市場秩序，主張在法律規(guī)定上予以禁止。立法部門研究認為是否允許再行轉讓與經(jīng)濟形勢有關，與房地產(chǎn)市場的發(fā)育有關。商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓，有各種不同的情況，有的為了謀利，有的個人購買后因需現(xiàn)金而轉讓，應當區(qū)別對待。因此，該法正式頒布時，作了靈活的規(guī)定。房地產(chǎn)法第四十五條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定?！蹦壳埃m然國務院相關的法規(guī)尚未出臺，但是，執(zhí)法部門對于這一問題的認識，基本取得了共識。第一，我國預售合同轉讓在房地產(chǎn)市場中大量存在，它是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的客觀需要。它有利于擴大銷售渠道，籌集資金，降低開發(fā)資金的占用，加速開發(fā)資金的循環(huán)，并分擔風險，活躍繁榮市場。第二，經(jīng)有關部門辦理了預售合同的轉讓手續(xù)，該合同又不損害國家和他人的利益，可以認定轉讓預售商品房的合同有效。對于未辦理轉讓手續(xù)，但不損害國家和他人利益，在一審期間補辦轉讓手續(xù)的，可以認定合同有效。
預售商品房轉讓合同具備哪些條件方能認定合同有效，亦是審判實踐中需要解決的問題。
（一）依照法律、法規(guī)、政策等規(guī)定允許轉讓的，可以轉讓，不允許轉讓的則不能轉讓。例如，廣東省人大常委會頒布的《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)條例》第二十一條規(guī)定：“預購的房屋在末竣工并取得房屋所有權之前不得轉讓。法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定?！痹趪鴦赵鹤鞒鼍唧w規(guī)定之前，各地根據(jù)本地具體情況，所制定的地方法規(guī)是有效的。因此，在廣東省預售商品房是不能轉讓的。（二）預售商品房合同轉讓的標的物，必須是未竣工的、正在建設中的商品房。因為，商品房建成后，預購人也實際取得了房屋產(chǎn)權證，購房人再將該房轉讓給他人，已不具有預售商品房合同轉讓的法律特征，而是形成廠房屋買賣的法律關系了。
（三）商品房預購人必須持有經(jīng)過登記備案的合同或轉讓合同，才能成為商品房的轉讓人。因為，設定登記備案的制度，是為了便于國家行政部門的管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場和加強國家稅收。沒有經(jīng)過登記備案的預售合同缺乏有效性。這樣的合同不能轉讓。預購商品房的合同轉讓給第三人。致使新的預購人成為權利主體，也是預售商品房竣工后的產(chǎn)權人。因此，轉讓合同也要經(jīng)過登記備案，方可有效。
&n。
bsp;（四）商品房預購人如果已經(jīng)履行了法定義務，單純權利轉讓、可以不經(jīng)過商品房預售方的同意，只要通知預售方即可，如預購方已經(jīng)按照合同支付了全部房價款后轉讓預購合同的行為。否則，必須征得原商品房預售合同預售方的認可和同意。由于商品房預售合同是雙務合同。雙方當事人互相享有權利和承擔義務。因此，預購人將預購合同轉讓給第三人時，多數(shù)情況下，是將預售商品房合同的權利和義務一并轉給第三人。第三人即取代原預購人成為全部或部分債權的受讓人和全部或部分債務的承擔人；商品房預售方不是轉讓合同的當事人，而承擔債務的第三人是否具備償還債務的能力，商業(yè)信譽如何，又與其享有的權利是否能夠實現(xiàn)，緊密相關。因此，為了保護商品房預售方的合法利益，上述情況必須征得預售方的同意。以下幾種情況，預售商品房的轉讓行為不應支持。第一、預售商品房轉讓合同簽訂后未進行登記的'；第二、商品房預購方未按照合同的規(guī)定交付定金及未付清合同所規(guī)定的房價款三分之二的；第三、預售商品房合同雙方發(fā)生糾紛訴至法院后均要求解除合同的；第四、預售商品房轉讓合同雙方對該行為有重大誤解的；第五、預售商品房轉讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法利益，干擾了房地產(chǎn)市場的。
四、預售商品房糾紛中，如何適用情勢變更原則。
情勢變更，是指在合同有效成立后至履行完畢前，因不可歸責于當事人的事變發(fā)生致使合同的基礎動搖或喪失，如繼續(xù)履行合同將給一方帶來重大損失，顯失公平、因而法律允許變更或解除合同，并可減輕或者免除一方當事人的責任。它是公平原則、誠實信用原則的具體運用。在國外，情勢變更原則已經(jīng)為各國法律所承認。第一次世界大戰(zhàn)，使許多國家的經(jīng)濟遭到嚴重破壞，戰(zhàn)前所簽訂的經(jīng)濟合同無法履行，特別是德國、通貨膨脹，馬克貶值，很多長期合同的價款表面上沒有發(fā)生變化，但是與其本應取得的利益相差甚遠。為了解決這一問題，法院在審理案件中，依據(jù)誠實信用原則，改變合同效力，引申出了情勢變更原則。大陸法系的其他國家也先后在立法上確立了這一原則。英美法系國家則采用“合同落空規(guī)則”解決合同基礎喪失的問題。在1980年的《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》中，則提出了“非所能控制的障礙”這一概念。實際上，這一概念既適用于“不可抗力”、也適用于“情勢變更”.我國立法上對于“不可抗力”已有明確規(guī)定，但是對“情勢變更”尚無規(guī)定。1993年5月，最高人民法院《全國經(jīng)濟審判工作紀要》中，肯定了情勢變更的原則，為解決情勢變更問題，提供了一個明確的指導思想。1993年6月，馬原副院長在大連民事審判工作會議上的講話中，也明確了情勢變更原則是人民法院處理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件的基本原則之一，為預售商品房案件適用情勢變更原則提供了合法依據(jù)，而且最高人民法院也為我們提供了運用情勢變更原則處理案件的判例。
雖然，情勢變更原則已被廣泛接受，審判實踐中也適用這一原則，但是由于房地產(chǎn)法缺乏對情勢變更原則的表述，更沒有規(guī)定情勢變更原則的適用條件、與其他相關概念的區(qū)別及情勢變更原則的效力等內(nèi)容，為我們嚴肅執(zhí)法，正確處理房地產(chǎn)案件，帶來了一定的難度。因此，我們應該對有關問題進行有益的探討。
1情勢變更的基礎是預售商品房合同合法有效只有依法成立的合同，才受到法律的保護，也才可能在履行中產(chǎn)生情勢變更原則的適用。無效合同自成立起就不具有法律效力，對合同主體沒有約束力。房地產(chǎn)法第44條對預售商品房的行為作了嚴格的規(guī)定，該法實施后，凡是不符合法定條件的，雙方所簽訂的預售商品房的合同無效，故無效合同不適用情勢變更原則。但是，基于我國房地產(chǎn)市場建立時間較短，特別是房地產(chǎn)法實施之前，預售商品房的行為不夠規(guī)范，因此，具體情況要具體分析，區(qū)別對待。如預售方?jīng)]有辦理建筑規(guī)劃許可證或尚未取得預售商品房許可證，但是經(jīng)過有關部門同意補辦，且合同其他內(nèi)容又不違法，為了維護合同的嚴肅性，保護當事人的合法權益，可以按照合同有效對待。
2必須有情勢變更的事由即發(fā)生了可以導致雙方所簽訂的合同不能履行或不能繼續(xù)履行的客觀情況。如國家對財政政策、貨幣政策、物價政策或產(chǎn)業(yè)政策進行了較大的調(diào)整。再如，地方政府依法行使行政權利所做出的決定，如北京市政府為了解決夜間施工擾民問題，于1995年做出的“夜間10點以后至次日6時不得施工”的決定。情勢變更的事由，是適用情勢變更原則的先決條件。只有正確地認定情勢變更的事實，才能審理好這一類糾紛。
3情勢變更發(fā)生在預售商品房合同成立并生效以后履行終止以前如果情勢變更在簽訂預售商品房之前就已經(jīng)發(fā)生，應認定當事人已經(jīng)認識到發(fā)生的事實，則合同的成立是以變更的事實為基礎的，因此，不發(fā)生情勢變更的問題。如，市政府已經(jīng)做出夜間10點以后不準施工的決定，開發(fā)商仍然以晝夜施工計算工時，因而遲延交付房屋，這種情況則不屬于情勢變更。在簽訂合同時，已變更的事實對當事人不利，而當事人仍然以其為合同內(nèi)容，則表示當事人自愿承擔風險，所以事后沒有保護的必要。另一方面，情勢變更必須發(fā)生在合同履行完畢以前。因為，在合同終止以后，合同關系已經(jīng)消滅，則不存在適用情勢變更的理由。另外，還應注意情勢變更原則適用的時間問題。如果情勢變更發(fā)生在遲延履行合同期間，對于履行合同后的不公平結果，遲延履行合同一方，不得要求減輕或免除責任。因為，如果該方按照約定履行合同，則不會面臨情勢變更的情況。否則，客觀上勢必鼓勵了違約方，對守約方則是顯失公平的。還有一種情況，在預售商品房合同履行期間，發(fā)生了情勢變更的情況，當事人并未提出適用情勢變更原則，繼續(xù)履行了協(xié)議，在合同履行完畢后，是否可以主張適用情勢變更原則。筆者認為，在這種情況下，可視為當事人放棄了主張，一般不予保護。
4情勢變更是當事人不可預見的情勢變更必須是當事人不能預見的意外事件造成的。如果當事人在簽訂商品房預售合同時，能夠預見的，則表明其對于該事件可能發(fā)生的風險是認可的。風險發(fā)生后，不能適用情勢變更原則。如果當事人應該預見而沒有預見的或者雖然預見但是輕信能夠避免而沒有采取預防措施的，說明當事人主觀上有過錯，？應當由當事人自行承擔。
市場的建筑材料價格暴漲，如果繼續(xù)履行合同，開發(fā)商非但不能盈利反而由于成本的提高，造成嚴重的虧損。這種情況應該適用情勢變更原則。
（二）情勢變更與有關概念的區(qū)別。
1情勢變更與不可抗力雖然情勢變更與不可抗力有相似之處，但也存在明顯區(qū)別。不可抗力與情勢變更都是合同訂立以后發(fā)生的，都對合同的效力產(chǎn)生影響，兩者都導致了合同基礎的喪失。對于不可抗力和情勢變更，當事人都不能合理地預見，都是當事人意志以外的客觀事件造成的。兩者的區(qū)別在于客觀表現(xiàn)不同，對合同的影響不同，后果不同。情勢變更一般是由重大社會事件引起的，如國家法律、政策的重大改變。如1993年國家針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展失控，房地產(chǎn)市場混亂等諸多問題，制定了一系列法律和政策，加強了對房地產(chǎn)業(yè)的管理。整頓金融秩序，中央銀行緊縮銀根，對信貸投資實行宏觀調(diào)控，使相當一部分正在開發(fā)的工程停工和下馬，造成已經(jīng)簽訂的預售商品房的合同不能正常履行。而不可抗一般是由于重大的自然災害引起的，如地震、水災、臺風等。情勢變更發(fā)生后，預售商品房的合同仍然能夠履行，只是履行的結果會造成不公平的后果。不可抗力發(fā)生后，預售商品房的合同則全部或部分不能履行或者遲延覆行。適用情勢變更原則的法律后果，可以變更或者解除預售商品房合同，減輕或免除當事人的責任，由雙方當事人共同承擔經(jīng)濟損失，消除不公平的后果。不可抗力導致預售商品房合同變更或解除時，只要義務人履行了法律規(guī)定的有關義務（如通知的義務、防止損失擴大的義務），對義務人的免責是絕對的。
4情勢變更與商業(yè)風險情勢變更與商業(yè)風險都發(fā)生在預售商品房合同的履行期間，甚至會出現(xiàn)相同的原因，如物價變化、貨幣貶值等，但二者之間有著明顯的區(qū)別。情勢變更原則在當事人簽訂預售商品房合同時，是不可能預見的，雙方均無過錯。而商業(yè)風險在當事人簽訂預售商品房合同時是可以和應該預見的，如果當事人未能預見或者輕信能夠克服，則應歸責于一方當事人的主觀過錯。情勢變更是由于不可預見的重大經(jīng)濟情事引發(fā)的，所導致的風險是異常的。而商業(yè)風險的發(fā)生與商品房開發(fā)商的素質、經(jīng)驗有關，取決于開發(fā)商是否遵循價值規(guī)律、是否熟悉和了解房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場的供求關系等，這種風險是正常的風險。情勢變更的發(fā)生使得預售商品房合同的履行顯失公平，情勢變更原則是對顯失公平后果的法律救濟。而商業(yè)風險是商品房開發(fā)商可以和應該預見的，與商品房開發(fā)商的能力有關，因此，因商業(yè)風險造成的經(jīng)濟損失應由開發(fā)商“責任自負”.如目前商品房價格糾紛主要是開發(fā)商以三大材料漲價、成本增加為由，要求提價，理由是應適用情勢變更原則。筆者認為，開發(fā)商在簽訂預售商品房合同時，是根據(jù)市場行情確定銷售價格的，對于三大材料是否漲價應當預見的，如果預見失誤，導致建筑成本增加，屬于商業(yè)風險，而不屬于情勢變更。因此，應由開發(fā)商自行承擔風險。反之，預購方以三大材料跌價為由，要求降低房價，開發(fā)商也不會同意的。審理這一類糾紛，應該按照合同約定的價格處理，而不適用情勢變更的原則。
3情勢變更與免責條款情勢變更與免責條款都會導致當事人免于繼續(xù)履行義務的法律責任。但是二者之間存在著明顯的區(qū)別。免責條款既可以免除當事人的責任，又可以通過設立免責條款來限制其未來承擔責任。如當事人在預售商品房合同中約定開發(fā)商在施工中遇到重大技術難題不能解決而影響工程進度時，可以不按違約處理。而情勢變更主要導致合同的變更或解除。免責條款是當事人之間根據(jù)合同自由的原則所設立的，在合同履行過程中，只要出現(xiàn)了合同所規(guī)定的情況，就可以免除責任。而情勢變更原則是由法律所規(guī)定的，當事人要求適用情勢變更原則，能否得到支持，必須經(jīng)過法院對事實進行審查后做出判定。免責條款的適用，不考慮當事人主觀上是否可以預見，只要預售商品房合同中約定的免責事由發(fā)生，即可適用免責條款。如施達維訴北京圓明園別墅有限公司預售商品房糾紛一案，雙方簽訂的合同中約定：如果履行合同過程中，發(fā)生了預售方無法控制的因素，適用免責條款。后因圓明園公司與該工程的施工方發(fā)生糾紛并訴至法院，影響了房屋交付的期限。雙方均認為，以上情況屬于預售方無法控制的因素，應適用免責條款，故商品房預售方未對遲延交付房屋的后果承擔責任。但是情勢變更原則在適用時，要求當事人雙方?jīng)]有過錯，情勢變更的發(fā)生是不可歸責于合同當事人的。
（三）情勢變更原則在處理預售商品房糾紛中的適用后果我們研究情勢變更原則的目的在于消除合同履行中出現(xiàn)的顯失公平的現(xiàn)象，使合同在公平的基礎上得到履行，維護合同當事人利益的平衡。從效力來看，情勢變更原則主要體現(xiàn)在兩個方面，變更合同和解除合同。
1變更合同有關內(nèi)容，繼續(xù)履行合同情勢變更原則在于排除因情況變化而發(fā)生的不公平的結果。如果通過變更預售商品房合同的內(nèi)容，使雙方的權利義務趨于對等，利益平衡關系能夠重新建立，則應繼續(xù)履行合同，以維護法律關系和經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定。如果繼續(xù)履行合同，可以采取以下幾種處理方法。
（1）延期履行合同。這是在合同履行期間發(fā)生了情勢變更而阻礙了合同的如期履行。同時，情事的發(fā)生只是暫時的，通過延期履行合同能夠消除不公平的后果。如執(zhí)行政府限制夜間施工及世界婦女代表大會在北京召開期間，不得施工的規(guī)定，影響了施工的進度和竣工日期，在合理計算工時的基礎上，可以判決延期交付預購的房屋，而不解除合同。
（2）變更交付的標的物。預售商品房合同中，開發(fā)商交付的房屋應該是特定物，因為情勢變更的事由，致使原標的物不能交付的，可以等價的同等質量的同類物代替給付。
（3）增減履行標的數(shù)額。這一方法主要適用于合同標的價值在量上發(fā)生變化并且可以通過價值量的增減，使當事人的利益達到平衡。如房地產(chǎn)開發(fā)商進行開發(fā)建設首要條件是必須交納土地使用權出讓金，而土地所在的位置對其價格有著很大的影響。又如簽訂預售商品房合同前的僻靜地區(qū)，因為城市規(guī)劃履行合同期間轉變?yōu)樯虡I(yè)鬧區(qū)，國家提高了土地使用權出讓金，使開發(fā)商的建設成本增加，這種由于人為因素導致的房地產(chǎn)價格的大幅度漲落，屬于情勢變更，可以適當提高預購方的房價款。
2解除合同由于情勢變更的發(fā)生，導致合同雙方的對價關系完全被破壞，合同的目的已經(jīng)喪失，通過上述救濟手段，仍然不能消除顯失公平的后果，就應解除合同，以徹底消除顯失公平的現(xiàn)象。
地予以處理。如果一方當事人為了消除對自己不利的后果而要求解除合同的同時，也給對方帶來了經(jīng)濟損失，應給對方適當?shù)难a償，以免使對方蒙受不合理的損失。
【本文地址：http://mlvmservice.com/zuowen/8572966.html】
