每個(gè)人都曾試圖在平淡的學(xué)習(xí)、工作和生活中寫一篇文章。寫作是培養(yǎng)人的觀察、聯(lián)想、想象、思維和記憶的重要手段。范文書寫有哪些要求呢？我們?cè)鯓硬拍軐懞靡黄段哪?？這里我整理了一些優(yōu)秀的范文，希望對(duì)大家有所幫助，下面我們就來(lái)了解一下吧。
太原市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則篇一
召開業(yè)主大會(huì)，一直以來(lái)是不少住宅小區(qū)在推進(jìn)小區(qū)管理中的“難點(diǎn)”。業(yè)主大會(huì)怎么開?能決定小區(qū)內(nèi)的什么事務(wù)?
《條例》規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300戶以上的，可以采取樓(幢)、單元、樓層等為單位的方式推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的業(yè)主依法向街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。
業(yè)主大會(huì)可決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn);決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用經(jīng)營(yíng)收益等事項(xiàng)。其中，業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用物業(yè)住宅專項(xiàng)維修資金，制定物業(yè)住宅專項(xiàng)維修資金管理制度;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，委員由單數(shù)組成，任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員任職期間被依法追究刑事責(zé)任的、因房屋轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的，其委員資格自行終止。
不得擅自改變房屋使用性質(zhì)
在很多小區(qū)里，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的情況普遍存在，對(duì)業(yè)主的生活造成了不少影響。
《條例》明確，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告。
同時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)的，由房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。另外，業(yè)主、物業(yè)使用人違法搭建建(構(gòu))筑物的，由規(guī)劃部門依法予以處罰。
太原市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則篇二
《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)終于出臺(tái)了!看到22頁(yè)多達(dá)70條的《條例》我一口氣通讀了好幾遍。說(shuō)實(shí)在的，年輕的時(shí)候?qū)W習(xí)任何中央文件以及各種報(bào)告都沒有這么認(rèn)真過(guò)。因?yàn)?，我和我們這樣一群人，為《條例》以及《條例》所涉及的物業(yè)管理活動(dòng)，投入了太多的心力。
比照經(jīng)歷4年時(shí)間起草準(zhǔn)備的《物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》(征求意見稿)我發(fā)現(xiàn)，修改的地方實(shí)在是太多了。沒有進(jìn)行任何修改的地方，大約只有10處左右。這也讓我從心里覺得，原來(lái)那種“‘開門立法’可能純粹只是形式”的想法是錯(cuò)誤的。事實(shí)證明，經(jīng)過(guò)法定程序，公民的主張完全可以成為國(guó)家的意志。讓公民自己看到“匹夫”對(duì)國(guó)家興旺所起的作用，這其實(shí)是《條例》公布的一個(gè)最大成功之所在。
《條例》終于出臺(tái)了。終于有法可依了!我反倒平靜了，反倒忽然感覺到了累。就像剛剛打完一個(gè)戰(zhàn)役的士兵，勝利了，才感覺到傷痛和困乏;也像戀愛中追逐姑娘的少年，追上了，才感覺辛苦和疲憊。
我在4年多的社區(qū)公益活動(dòng)中，看到了各式各樣的糾紛，特別是物業(yè)管理糾紛，很多都因?yàn)闆]有適當(dāng)?shù)姆啥p方各執(zhí)一詞，上了法院都難獲得雙方認(rèn)可的公正。有些甚至發(fā)展到嚴(yán)重的刑事案件從而危害了社會(huì)的穩(wěn)定?！稐l例》的出臺(tái)，無(wú)疑是給物業(yè)管理糾紛的各方在解決糾紛依據(jù)上，有了一個(gè)唯一的標(biāo)準(zhǔn)。有標(biāo)準(zhǔn)才會(huì)有是非。
我們應(yīng)該看到，糾紛的基本起因是猜忌，是各方權(quán)利的不明確。而猜忌永遠(yuǎn)會(huì)存在于買賣行為當(dāng)中;各方權(quán)利的明確，也需要時(shí)間來(lái)等待各方法治意識(shí)的提高和對(duì)法律的正確理解。所以，各種糾紛仍然會(huì)有。但是一定會(huì)隨著糾紛解決的示范作用而越來(lái)越少。
我們還應(yīng)該看到，有法不依是一種在各行各業(yè)中的確存在的現(xiàn)象。不能指望《條例》出臺(tái)，有關(guān)各方就會(huì)嚴(yán)格遵守。所以，依法維護(hù)我們權(quán)益的工作仍然非常艱巨，向全社會(huì)宣傳《條例》精神，普及法律知識(shí)的工作仍然非常艱巨。今后物業(yè)管理乃至社區(qū)建設(shè)和治理中的新事物和新情況，也必將成為新的問題而需要我們研究和解決。
《條例》本身的完善，也需要在我們的實(shí)踐過(guò)程中，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)向立法機(jī)關(guān)提出建議。
總之，物業(yè)管理乃至社區(qū)治理的道路才剛剛開始，需要業(yè)主們的理性和團(tuán)結(jié)，需要政府部門的監(jiān)督和指導(dǎo)，需要物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商的誠(chéng)信和規(guī)范。從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理之社會(huì)價(jià)值的最大化，即社會(huì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。
作為業(yè)主的一份子，我對(duì)《條例》中對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的權(quán)利和義務(wù)的描述有如下看法：
由于《物權(quán)法》還沒有出臺(tái)，“所有權(quán)決定一切”還沒有法律保證，所以《條例》中第十九條的規(guī)定，事實(shí)上是把業(yè)主所有權(quán)力當(dāng)中的“物業(yè)管理權(quán)”明確地交給了業(yè)主?？僧吘惯@部法律是調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)的，在本部法律中說(shuō)明業(yè)主的其他權(quán)力也不一定合適。我希望在《物權(quán)法》出臺(tái)以后，能夠完整的界定業(yè)主的全部權(quán)利和義務(wù)。盡管如此，我仍然認(rèn)為在物業(yè)管理過(guò)程中，《條例》賦予業(yè)主的權(quán)利是足夠的。
從第六條對(duì)業(yè)主的定義中我們可以看到，作為業(yè)主實(shí)際上是沒有什么可以單獨(dú)行使的權(quán)利。這其實(shí)是和物業(yè)本身的特點(diǎn)是相適應(yīng)的。由于物業(yè)管理實(shí)際上是對(duì)全體業(yè)主的共同共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行的管理和服務(wù)，故業(yè)主單獨(dú)行使某些權(quán)利，勢(shì)必導(dǎo)致其他業(yè)主權(quán)益的影響。也不利于物業(yè)管理活動(dòng)的進(jìn)行。業(yè)主對(duì)《條例》精神的認(rèn)可，必將減少由個(gè)別業(yè)主引發(fā)的物業(yè)管理糾紛，從而保護(hù)多數(shù)業(yè)主的利益。這方面的問題現(xiàn)在還不顯現(xiàn)，將隨著業(yè)主和發(fā)展商的糾紛的解決而逐步增多?！稐l例》將是有效解決此類糾紛的法律武器。
而第七條中關(guān)于業(yè)主的義務(wù)，實(shí)際上是單獨(dú)業(yè)主向其他全體業(yè)主所承擔(dān)的義務(wù)，而不是向發(fā)展商或者物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的義務(wù)。這一點(diǎn)非常重要。一個(gè)有共同產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，任何業(yè)主的行為，都必須以其他全體業(yè)主的行為規(guī)范和準(zhǔn)則(就是《業(yè)主公約》的內(nèi)容)作為依據(jù)。任何超出此范圍的“個(gè)性張揚(yáng)”，都是不被允許的。這就是共有物業(yè)中單獨(dú)業(yè)主和全體業(yè)主的關(guān)系和活動(dòng)特點(diǎn)。不了解這一點(diǎn)，就無(wú)法安排自己的活動(dòng)，也無(wú)法限制別人的活動(dòng)。
從第八條到第二十條，說(shuō)明了一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是業(yè)主大會(huì)，而業(yè)主大會(huì)的組成是全體業(yè)主。這實(shí)際上就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全民公決形式。而業(yè)主委員會(huì)，則是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)和秘書機(jī)構(gòu)。
就目前的實(shí)際情況而言，業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是不少的。有些在實(shí)際運(yùn)作當(dāng)中甚至將很難履行。比如“制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度”等。
《條例》中也考慮到產(chǎn)權(quán)人大會(huì)召開的可操作性，明確說(shuō)明“可以采用書面征求意見的形式”和“可以委托代理人參加”。但必須提醒廣大業(yè)主的是，此種設(shè)計(jì)雖然方便了業(yè)主大會(huì)的召開和大會(huì)決議的產(chǎn)生，但同時(shí)也方便了舞弊行為的出現(xiàn)。所以在上述情況下，應(yīng)該制定會(huì)議的嚴(yán)格監(jiān)督機(jī)制和投票者身份的甄別機(jī)制，以保障會(huì)議的進(jìn)行和決議的代表性。
關(guān)于業(yè)主委員會(huì)，第十五條中明確了其主要的職責(zé)。《條例》中其他各章中，也有對(duì)業(yè)主委員會(huì)其他職責(zé)的表述。其實(shí)，作為一個(gè)公益團(tuán)體，能夠履行好《條例》中規(guī)定的職責(zé)就已經(jīng)非常不容易了。一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好的業(yè)主委員會(huì)，除了有時(shí)間參與業(yè)主委員會(huì)的工作外，還要求委員們是一群有很高素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)的業(yè)主。這種要求卻和業(yè)主權(quán)利的獲得途徑(實(shí)際上是隨著買房而購(gòu)買來(lái)的權(quán)利)是不相適應(yīng)的。因此，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力，在不同業(yè)主委員會(huì)委員中肯定會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。有權(quán)力，就一定有濫用權(quán)力。所以，限制業(yè)主委員會(huì)和委員的權(quán)力，把最高權(quán)力交給業(yè)主大會(huì)的設(shè)計(jì)是充分考慮社區(qū)穩(wěn)定和絕大多數(shù)業(yè)主的利益的。而我作為業(yè)委會(huì)的委員，也從來(lái)沒有因?yàn)樽约旱墓婊顒?dòng)而受到任何阻礙。權(quán)力，是全體業(yè)主的權(quán)力;工作，是公益者的工作。這就是愿意做業(yè)主委員會(huì)委員的人士的應(yīng)有心態(tài)。
在第十七條中，《條例》明確規(guī)定“業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力”。這是物業(yè)管理區(qū)域(或者一個(gè)社區(qū))長(zhǎng)治久安的必要法律保障。一個(gè)社區(qū)，就是一個(gè)小型的社會(huì)，而業(yè)主公約，就是這個(gè)小型社會(huì)的“小憲法”。目前很多糾紛的發(fā)生，都是由于業(yè)主不了解公約，不認(rèn)可公約，沒簽署公約造成的。從法律上確定了公約的地位，將徹底解決社區(qū)中多數(shù)業(yè)主和少數(shù)業(yè)主之間的糾紛。而這些糾紛，往往反映在物業(yè)管理公司依照公約去限制少數(shù)業(yè)主行為的過(guò)程中。表面上看這些是物業(yè)管理糾紛，而實(shí)質(zhì)上是業(yè)主之間的糾紛。
《條例》中還有一些關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和政府有關(guān)部門乃至居民委員會(huì)之間關(guān)系的表述。我認(rèn)為這些表述是適當(dāng)?shù)?，是符合中?guó)國(guó)情的，也可以稱作“有中國(guó)特色的物業(yè)管理”法律制度。業(yè)主對(duì)此沒有必要有抵觸心態(tài)。相信隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步完善，業(yè)主的物權(quán)將會(huì)得到越來(lái)越多的尊重。
以上便是我就有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的作用，對(duì)《條例》的理解和看法。
其實(shí)，物業(yè)管理糾紛，很大一部分是來(lái)自于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位的處分權(quán)力不清。而《條例》中多處對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行了規(guī)定。相信隨著《條例》的實(shí)施，有關(guān)的糾紛將可以得到妥善的解決，將業(yè)主本來(lái)應(yīng)有的公共部位的受益權(quán)回歸業(yè)主，從而以此收益最大限度的沖抵物業(yè)管理費(fèi)的支出，使業(yè)主獲得應(yīng)有的實(shí)惠。
另外就是在前期物業(yè)管理過(guò)程中，發(fā)展商對(duì)未售出房屋和已售出但未辦理入住的房屋不承擔(dān)或者少承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，在目前是一種普遍現(xiàn)象。這實(shí)際上是入住的業(yè)主養(yǎng)活了發(fā)展商的物業(yè)。此次《條例》中也在第四十二中條進(jìn)行了明確的規(guī)定，即“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”。這將使得前期物業(yè)管理更加公平。
《條例》雖然出臺(tái)了，可相關(guān)配套的法規(guī)還需要等待地方立法機(jī)構(gòu)的工作。我們?nèi)匀豢梢躁P(guān)注并參與其中的工作，盡一個(gè)公民的義務(wù)。對(duì)《條例》的普及、宣傳和實(shí)踐，也都是我們義不容辭的工作。
“引導(dǎo)業(yè)主了解物業(yè)管理，提醒開發(fā)商重視物業(yè)管理，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范物業(yè)管理，從而實(shí)現(xiàn)在良性物業(yè)管理下的物業(yè)保值、社區(qū)穩(wěn)定、社會(huì)安定”應(yīng)是我們每個(gè)業(yè)委會(huì)委員自己給自己的責(zé)任。
太原市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則篇三
拖欠物業(yè)費(fèi)不得斷電、斷水、斷氣、斷熱
物業(yè)爭(zhēng)端常見，而物業(yè)費(fèi)又是業(yè)主和物業(yè)公司之間很多矛盾的直接導(dǎo)火索。隨著人們權(quán)利意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高，對(duì)于很多物業(yè)公司“一言不合”就斷水?dāng)嚯姷淖龇?，今后將被明令禁止?/p>
《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并開具發(fā)票。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)，而停止對(duì)已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。
此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一并委托給他人;擅自改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途或者利用其進(jìn)行經(jīng)營(yíng);強(qiáng)行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務(wù)企業(yè)或者推銷商品;物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不移交相關(guān)資料資產(chǎn);泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)等。
開發(fā)商占用共用部位最高將罰款20萬(wàn)元
本來(lái)是公共綠地，卻被商家占用……一些小區(qū)內(nèi)業(yè)主私搭濫建現(xiàn)象嚴(yán)重。肆意占用公共空間，破壞小區(qū)環(huán)境，這類問題往往難以解決，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。
《條例》明確規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣級(jí)以上房產(chǎn)主管部門處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，在不違反相關(guān)規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的情況下，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)書面同意并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。
經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益，主要用于補(bǔ)貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，具體補(bǔ)貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)約定。
公共區(qū)域設(shè)車位應(yīng)2/3業(yè)主同意
現(xiàn)如今，車位一位難求，特別是晚上，不少小區(qū)的內(nèi)外更是被車輛停得滿滿當(dāng)當(dāng)。如何分配車位，如何保障業(yè)主權(quán)益，要不要將小區(qū)車位對(duì)外開放，是很多小區(qū)當(dāng)下面臨的難題。
《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的所有權(quán)，依據(jù)規(guī)劃按照出資情況確定。業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于停放車輛的車位、車庫(kù)，屬于業(yè)主共有。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;車位、車庫(kù)有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。
在停車位設(shè)置中，《條例》規(guī)定，利用物業(yè)共有部分設(shè)置車位、車庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)規(guī)劃部門審核，但不得占用消防通道及其他安全設(shè)施用地。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)不足的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，召開業(yè)主大會(huì)，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設(shè)施的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門審核后，可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車位、車庫(kù)。
太原市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則篇四
一、進(jìn)一步明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)是為實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自我管理，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)做出決定，享有對(duì)物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)。省《條例》明確了業(yè)主產(chǎn)權(quán)人在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的界定;《條例》規(guī)定，物業(yè)管理的重大事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)討論和決定，業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。如有20%以上的業(yè)主提議，即可召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。
二、進(jìn)一步規(guī)范和明確了物業(yè)收費(fèi)
物業(yè)管理費(fèi)的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問題之一，主要表現(xiàn)在一是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主受傳統(tǒng)的福利性管理影響較深，不愿交管理費(fèi);還有一些業(yè)主將購(gòu)房作為一種投資，僅僅為了增值長(zhǎng)期閑置，給物業(yè)費(fèi)的收取帶來(lái)困難。二是收費(fèi)行為不規(guī)范?！稐l例》的頒布實(shí)施，使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)維護(hù)了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)益。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《條例》從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成;根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)家和浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的規(guī)定協(xié)商確定，隨著我市物業(yè)管理收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)更規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的服務(wù)收費(fèi)行為。個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為，將受到業(yè)主委員會(huì)和法律的監(jiān)督。違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
三、規(guī)范了前期物業(yè)管理，明確建、管責(zé)任。
相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，割不斷的“母、子”關(guān)系，使物業(yè)管理的市場(chǎng)化運(yùn)作程度不夠，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作上受到制約，缺少獨(dú)立性和經(jīng)營(yíng)自主性，影響專業(yè)化水平的提高;有些開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下較多的問題，有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，有的開發(fā)單位在銷售商品房時(shí)虛假承諾，如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任，造成物業(yè)管理先天不足，給后續(xù)的管理工作帶來(lái)重大困難。當(dāng)住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題或住區(qū)環(huán)境問題時(shí)，由于建設(shè)和管理職責(zé)不清，一些開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉，權(quán)責(zé)不清，會(huì)產(chǎn)生很多的混淆，使問題難以解決。為了加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的監(jiān)督，《條例》規(guī)定，建設(shè)單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置7%的物業(yè)管理用房;國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料;建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同;商品房銷售合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容;業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得處分。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。同時(shí)對(duì)于違反上述規(guī)定的《條例》制定了一系列的處罰措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段應(yīng)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，前期物業(yè)服務(wù)所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。這樣，令業(yè)主困惑的開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的“扯皮”難題得以破解。促進(jìn)了公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成。
四、住房共用部位維修資金要專款專用，維修保證金得以規(guī)范
業(yè)主應(yīng)交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專項(xiàng)維修資金。《條例》規(guī)定，專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專門用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開發(fā)商關(guān)于維修保證金的使用辦法。
五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)與社區(qū)、街道的關(guān)系。
社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì)公共性。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區(qū)委員會(huì)在性質(zhì)、職能、權(quán)利基礎(chǔ)等多個(gè)方面，都存在著根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門登記注冊(cè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主大會(huì)的委托依照《物業(yè)服務(wù)合同》進(jìn)行專業(yè)化管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結(jié)合的高度同一。他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區(qū)建設(shè)，尤其在社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會(huì)、社區(qū)委員會(huì)、街道、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標(biāo)上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對(duì)社區(qū)委員會(huì)的認(rèn)識(shí)，理不順相互關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此，《條例》規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動(dòng)的新機(jī)制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)共同努力，只有物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)共進(jìn)，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區(qū)服務(wù)發(fā)展，才能創(chuàng)造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化居住環(huán)境。
六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關(guān)系。
長(zhǎng)久以來(lái)由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費(fèi)無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成了由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)代收代繳費(fèi)用的不合理現(xiàn)象。而代收代繳費(fèi)用的過(guò)程中，又存在著總表與分表的誤差等因素造成的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔(dān)”的原則，物業(yè)管理企業(yè)自然通過(guò)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方法，讓用戶承擔(dān)。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法又違反了國(guó)家價(jià)格法的有關(guān)規(guī)定，屬于亂收費(fèi)的范疇。這樣就使得這些費(fèi)用沒有辦法落實(shí)，成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負(fù)擔(dān)。事實(shí)上，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同的當(dāng)事人，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，來(lái)行使合同的權(quán)利和履行合同的義務(wù)。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的性質(zhì)看，作為商品的提供者，應(yīng)該按照商品的市場(chǎng)規(guī)律直接提供服務(wù)與收費(fèi)。向業(yè)主收取相應(yīng)的費(fèi)用是供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人，沒有義務(wù)向上述單位支付這些費(fèi)用，也沒有權(quán)利向業(yè)主收取這些費(fèi)用。費(fèi)用收不上來(lái)就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交，此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。如果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位均向每一個(gè)業(yè)主收費(fèi)，會(huì)導(dǎo)致交易成本增高，對(duì)當(dāng)事人雙方均無(wú)益處。而在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人，對(duì)物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用，可以節(jié)省當(dāng)事人的時(shí)間和金錢，提高辦事效率。因此，為了保障業(yè)主的合法權(quán)益，針對(duì)目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費(fèi)用的不合理混亂現(xiàn)象，《條例》按照市場(chǎng)規(guī)律做出了規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費(fèi)的不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。這意味著自來(lái)水公司、供電公司、燃?xì)夤?、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問題，保障了業(yè)主的合法權(quán)益。
七、進(jìn)一步規(guī)范了住房維修資金制度。
新建商品房由個(gè)人出資購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，原有公有住房也通過(guò)房改的辦法，將產(chǎn)權(quán)出售給個(gè)人。隨著房屋權(quán)屬逐步向個(gè)人化轉(zhuǎn)變，住房產(chǎn)權(quán)多元化格局逐漸形成，居民個(gè)人擁有住宅的比例越來(lái)越高，住房的維修管理責(zé)任相應(yīng)由國(guó)家或單位承擔(dān)轉(zhuǎn)移到由居民個(gè)人來(lái)承擔(dān)。但是，有的開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)將業(yè)主的專項(xiàng)維修資金挪做它用，使住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行，侵害了業(yè)主的權(quán)益，造成了十分惡劣的影響。同時(shí)，由于長(zhǎng)期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有的業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金認(rèn)識(shí)不足，不愿意交納專項(xiàng)維修資金，錯(cuò)誤的認(rèn)為這無(wú)形中增加了其購(gòu)房費(fèi)用，把維修資金和購(gòu)房費(fèi)用同等對(duì)待;有的業(yè)主認(rèn)為，既然交納了物業(yè)管理費(fèi)，住宅區(qū)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)就應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)承擔(dān)。實(shí)際上，購(gòu)房款是一次性交納的購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)是用于住宅區(qū)的日常管理的費(fèi)用，而專項(xiàng)維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的費(fèi)用。因此《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，業(yè)主要交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價(jià)5%的專項(xiàng)維修資金。同時(shí)規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益，也應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值;有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定;更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
太原市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則篇五
本人通過(guò)對(duì)《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》的學(xué)習(xí)，有如下心得：
一.法律主體涵蓋面更廣
國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》：第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》：第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合四川省實(shí)際，制定本條例。
國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的法律主體：
1.業(yè)主
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》的法律主體：
1.國(guó)家級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
3.業(yè)主、使用人和業(yè)主組織
4.房地產(chǎn)開發(fā)商
5.物業(yè)管理協(xié)會(huì)
6.其它物業(yè)管理法律關(guān)系主體(清潔公司、保安公司)
二.緊緊圍繞黨的新時(shí)期戰(zhàn)略任務(wù)
促進(jìn)社會(huì)和諧，是二〇〇六年十月十一日，中國(guó)共產(chǎn)黨國(guó)共產(chǎn)黨第xx屆中央委員會(huì)第六次全體會(huì)議通過(guò)的《中共中央關(guān)于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)若干重大問題的決定》中提出的黨在新時(shí)期的戰(zhàn)略任務(wù)。
國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》：第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》：
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合四川省實(shí)際，制定本條例。
三.體現(xiàn)《物權(quán)法》平等保護(hù)的原則
平等保護(hù)的原則：
相同性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)的平等。即相同相持的財(cái)產(chǎn)，適用同等的規(guī)則，受到同樣物權(quán)的保護(hù)。
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》：
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和管理規(guī)約 第十四條業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，物業(yè)建筑面積每平方米計(jì)算為一票，不足一平方米的按四舍五入計(jì)算。
太原市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則篇六
以《條例》的形式規(guī)范業(yè)委會(huì)運(yùn)作
目前無(wú)錫已有備案成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)約有350個(gè)，約占全市小區(qū)的1/3。一些運(yùn)作不規(guī)范的業(yè)主委會(huì)屢屢出現(xiàn)“違規(guī)”行為，比如業(yè)委會(huì)成員自己帶頭不交物業(yè)費(fèi)，享受各種“特權(quán)”;業(yè)委會(huì)成員以學(xué)習(xí)的名義去外地旅游等。
《條例》首次對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組、組成人員、業(yè)委會(huì)人選的條件、職責(zé)、罷免、換屆選擇等各個(gè)環(huán)節(jié)和流程進(jìn)行了逐一規(guī)定，具體細(xì)化了業(yè)主委員會(huì)的任職條件和要求，并首次將個(gè)人誠(chéng)信納入業(yè)主委員會(huì)任職條件之中。
《條例》第14條對(duì)業(yè)主委員會(huì)換屆工作作了新的規(guī)定，明確了業(yè)主委員會(huì)任期屆滿3個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定成立換屆改選小組，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。并明確了自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(二)管理規(guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng);(三)其他重大事項(xiàng)。
為解決當(dāng)前一些業(yè)主委員會(huì)賬目不公開、收支不透明、工作經(jīng)費(fèi)不公示等主要問題。《條例》第16條對(duì)業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)的工作經(jīng)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性收益等情況進(jìn)行審核作了明確規(guī)定，審核時(shí)可以邀請(qǐng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會(huì)進(jìn)行核查，也可以委托第三方進(jìn)行審計(jì)。
將物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠(chéng)信檔案寫進(jìn)條例
業(yè)主依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要履行相當(dāng)?shù)穆氊?zé)。首先《條例》31條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示包括收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、公共能耗費(fèi)等在內(nèi)的信息，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。
其次，針對(duì)當(dāng)前1000多個(gè)小區(qū)中，物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理隨意調(diào)整所引發(fā)的小區(qū)不穩(wěn)定現(xiàn)狀，《條例》規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信服務(wù)經(jīng)營(yíng)，明確規(guī)定了失信行為及處罰措施，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范服務(wù)，也彌補(bǔ)了我市去年以來(lái)實(shí)行物業(yè)管理誠(chéng)信體系的法律依據(jù)。
今后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信檔案將作為企業(yè)管理的重要手段。
提出小區(qū)停車位 應(yīng)合理租售
一面是小區(qū)地下車庫(kù)停放的車輛寥寥可數(shù)，一面是小區(qū)道路上、綠化帶上車輛亂停，停車難一直是物業(yè)管理的一大難題?！稐l例》明確了，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車位、車庫(kù)的情況;未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;業(yè)主要求承租車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位不得只售不租，期滿后可以優(yōu)先續(xù)租”，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，“車位、車庫(kù)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人?！?/p>
《條例》還明確，“劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫(kù)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個(gè)車位、車庫(kù)?！币簿褪钦f(shuō)，即便擁有兩輛車以上的家庭，理論上只能買到一個(gè)停車位。小區(qū)整體交付之后，在確保未銷售房屋每戶一個(gè)車位、車庫(kù)的情形下，剩余車位、車庫(kù)可按照規(guī)定出售。目前，無(wú)錫也在起草有關(guān)小區(qū)停車位的規(guī)范性文件，進(jìn)一步細(xì)化操作程序。
將墻面滲水納入應(yīng)急維修項(xiàng)目中
房屋專項(xiàng)維修資金是房屋的養(yǎng)老錢，用這筆錢，必須符合兩個(gè)“三分之二”條件，即建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過(guò)，程序繁瑣。這在一些空置率比較高的小區(qū)，根本不現(xiàn)實(shí)。
省條例中提到的6種應(yīng)急維修項(xiàng)目是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的;樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;危及房屋安全的其他情形?！稐l例》在省條例基礎(chǔ)上，增加了墻面滲水或其他危及安全的事項(xiàng)。
為了解決維修資金利息使用，避免每次使用時(shí)需要召開業(yè)主大會(huì)表決，從而影響維修資金利息使用效率，《條例》明確規(guī)定了可以一次授權(quán)多次使用的約定，即通過(guò)業(yè)主大會(huì)對(duì)維修資金利息使用授權(quán)，在日常使用中不必再召開業(yè)主大會(huì)，簡(jiǎn)化了程序，方便了維修資金利息的使用。
明確規(guī)定舊住宅小區(qū)與拆遷安置房的管理
《條例》明確了經(jīng)整治改造的舊住宅小區(qū)有條件的應(yīng)實(shí)行物業(yè)管理，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。
面對(duì)我市大量的拆遷安置房小區(qū)，《條例》也規(guī)定了應(yīng)當(dāng)參照商品房小區(qū)物業(yè)管理，對(duì)小區(qū)的管理主體、前期服務(wù)合同、服務(wù)收費(fèi)制度、專項(xiàng)維修資金交存作出了規(guī)定，從而為今后我市拆遷安置房逐步向市場(chǎng)化物業(yè)管理過(guò)渡打下基礎(chǔ)。
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