實(shí)用房地產(chǎn)調(diào)查心得（匯總19篇）

故事是用來(lái)敘述或揭示某個(gè)事件或某些人物經(jīng)歷的一種文學(xué)作品。在寫(xiě)總結(jié)之前，可以先梳理一下自己的思路和要點(diǎn)，然后再進(jìn)行具體的表達(dá)。希望這些范文能為大家提供一些思路和寫(xiě)作的靈感。

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇一

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析

近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤(pán)銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。xx年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右。

總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái)，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。xx年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

xx年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來(lái)我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。

4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒(méi)有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。

5、違規(guī)開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國(guó)辦發(fā)【xx】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自xx年6月 1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號(hào)文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買(mǎi)?！濒斦l(fā)[xx]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起(xx、3、22)，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)， “自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹(shù)立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

6、各部門(mén)加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門(mén)，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí)，在交易大廳門(mén)口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開(kāi)發(fā)量、樓盤(pán)介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇二

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買(mǎi)以香港本地投資客較多，部分買(mǎi)來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買(mǎi)者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右，而陽(yáng)光山莊購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂(lè)觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買(mǎi)客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門(mén)聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田 麗園，旺角新城，一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂(lè)、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開(kāi)發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買(mǎi)者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買(mǎi)的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。

針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買(mǎi)中80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買(mǎi)為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

相鄰樓盤(pán)分析表僅供參考

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇三

一、背景介紹

從2015年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì)，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。2015年稅收收入0.9億，2015年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。

縱觀2015年－2015年xx市房地產(chǎn)走勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲” “抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲” “遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的過(guò)程中，xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開(kāi)征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。

我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。

二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素

1、房?jī)r(jià)組成要素：

土地成本越大，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大，也就是說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降，因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素。

配上圖：需求供給曲線

稅金及費(fèi)用：2015年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開(kāi)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)年的銷售收入過(guò)1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬(wàn)，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬(wàn)，平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。

房產(chǎn)稅的開(kāi)征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。

三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開(kāi)征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開(kāi)征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià)，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢(shì)來(lái)看應(yīng)該是上升的。

求2萬(wàn)/平米，到目前已降至1.8萬(wàn)/平米，該處房產(chǎn)代表了將來(lái)高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。

建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、廣告開(kāi)發(fā)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

2、社會(huì)因素

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平

體制改革的深化程度

居民收入水平的變化

政策導(dǎo)向

社區(qū)環(huán)境選擇

地理位臵

其中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求，特別是影響需求。通常來(lái)講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大，房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之，房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來(lái)看，改革開(kāi)放20多年后的今天與改革初相比，房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng)，就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。

三、政府的調(diào)控政策

三中全會(huì)提出，要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場(chǎng)，與國(guó)際接軌。

體制改革的深化程度

稅制的設(shè)臵

房地產(chǎn)稅的開(kāi)征

規(guī)范性文件的出臺(tái)

國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問(wèn)題。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)，太原樓市開(kāi)始趨于明朗化，接下來(lái)一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度，這在一定程度導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。

四、房地產(chǎn)公司如何確定未來(lái)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開(kāi)發(fā)商相對(duì)比較理性，通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)降低房?jī)r(jià)，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo)。

對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)，對(duì)于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開(kāi)等，房?jī)r(jià)緩中有升，對(duì)于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。

房地產(chǎn)估價(jià)調(diào)查報(bào)告

西 南 交 通 大 學(xué) 希 望 學(xué) 院

房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)——調(diào)查報(bào)告

相關(guān)內(nèi)容構(gòu)成及表格

學(xué) 院 （系）： 西南交通大學(xué)希望學(xué)院

專 業(yè)： 土 木 工 程

班 級(jí)： 建 筑 七 班

學(xué) 生 姓 名： 羅 方 維

學(xué) 號(hào)：

任課和指導(dǎo)教師： 鮮 娟

作業(yè)的完成日期： 2015年12月07日

房地產(chǎn)估價(jià)調(diào)查報(bào)告

成 績(jī)：

住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成

1．宏觀環(huán)境分析

（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟(jì)圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟(jì)圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市g(shù)dp和人均gdp及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其演進(jìn)、城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展?fàn)顩r、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、城市化進(jìn)程等。第三分析城市的社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r。即分析城市人口及其近年的變動(dòng)情況、城市外來(lái)人口狀況與人口導(dǎo)人政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢(shì)、城市居民人均可支配收入及其變動(dòng)趨勢(shì)、城市居民儲(chǔ)蓄存款余額及其變化趨勢(shì)、社會(huì)消費(fèi)品零售額。

（2）城市規(guī)劃。分析城市發(fā)展的總體目標(biāo)，城市總體布局規(guī)劃；城市區(qū)域功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)；城市交通建設(shè)狀況；城市更新和舊村改造。

（3）政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境，主要分析與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等。

2．房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析

（1）城市土地供應(yīng)。分析城市歷年土地成交情況、區(qū)域土地價(jià)格變動(dòng)，土地出讓政策變化和土地供應(yīng)特征等。

（2）城市住宅開(kāi)發(fā)狀況。分析歷年住宅施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等。

（3）住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積、政策性住房建設(shè)狀況、歷年住宅銷售面積和銷售金額、空置面積、市場(chǎng)消化系數(shù)、外銷面積、平均價(jià)格、房?jī)r(jià)收入比等。

（4）存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價(jià)格、存量房租售價(jià)格比等。

3．客戶分析

（1）產(chǎn)品的需求特征。分析市場(chǎng)上主流的和消費(fèi)者偏好的住宅類型、建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、功能空間的配置、面積分配；小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)；小區(qū)配套設(shè)施。

（2）產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程。分析消費(fèi)者購(gòu)房的動(dòng)因，獲取信息的途徑，影響消費(fèi)者決策的因素等。

（3）客戶生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀、消費(fèi)觀和傳播觀，如消費(fèi)者年齡、家庭生命周期、個(gè)人和家庭收入、工作及休閑觀念、購(gòu)物與消費(fèi)方式等方面。

房地產(chǎn)估價(jià)調(diào)查報(bào)告

4．競(jìng)爭(zhēng)分析

（1）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。主要是針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的專業(yè)化程度、晶牌知名度、資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、樓盤(pán)質(zhì)量、成本狀況及成本優(yōu)勢(shì)、價(jià)格策略、與當(dāng)?shù)卣块T(mén)的關(guān)系、歷年來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況以及項(xiàng)目銷售情況等方面進(jìn)行分析研究。

（2）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析。主要是分析建成或正在建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，具體包括：項(xiàng)目區(qū)位、占地面積、建筑面積、規(guī)劃與建筑特征、配套設(shè)施、綠化率、面積戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建造年代、空置、價(jià)格、付款方式、廣告策略、銷售狀況等。 總的來(lái)說(shuō)包括下面三個(gè)部分：總述、估價(jià)對(duì)象的描述、房地產(chǎn)估價(jià)。

第一部分 總述

一、 估價(jià)項(xiàng)目名稱：xxx有限公司

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

二、 估價(jià)對(duì)象：上海展望集團(tuán)機(jī)械制造有限公司在上海市金

山區(qū)朱涇鎮(zhèn)萬(wàn)安街105號(hào)的房地產(chǎn)

三、 估價(jià)目的：為確定委估對(duì)象抵押貸款提供參考價(jià)值依據(jù)

四、 估價(jià)依據(jù)

1． 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

2． 《中華人民共和國(guó)土地管理法》

3． 國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局、中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地

產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

4． xxx房地產(chǎn)權(quán)證（x房地x字（2012）第xxx號(hào)）

5． 委托單位的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照

6． 估價(jià)業(yè)務(wù)約定書(shū)

7． 估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查以及市場(chǎng)調(diào)查整理的資料

五、 價(jià)格定義

本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象符合公開(kāi)市場(chǎng)原則及此次估

價(jià)目的要求的前提下所提出的公允價(jià)值意見(jiàn)

六、 估價(jià)期日：

七、 估價(jià)日期：

八、 需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)

根據(jù)有關(guān)規(guī)定本報(bào)告的有效期為一年，自估價(jià)期日起一年內(nèi)有效。

有效期內(nèi)如遇委估對(duì)象或外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生重大變化，報(bào)告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

九、 房地產(chǎn)估價(jià)師

中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

十、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：xxxx評(píng)估有限公司 （蓋章）

地 址： 法定代表人：xxx

聯(lián)系電話：xxx 資質(zhì)類型：房地產(chǎn)估價(jià)x級(jí)。

(時(shí)間) 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述

一、 估價(jià)對(duì)象概況 1、房地產(chǎn)概況： （1）委估范圍：位于xxxx號(hào)（土地面積xx平方米，建筑面積xxx平方米）。 （2）房屋狀況：

（3）地理位置、四至及交通因素分析：

委估對(duì)象位于xxxx，土地級(jí)別為x級(jí)，東近xx路，南鄰xxx街，西靠xxx路，北側(cè)為xxx街。鄰近xxx路。公交線路有xx線等到市區(qū)。附近的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有xxxxx等。

（4）地塊概況：權(quán)屬性質(zhì):國(guó)有；用途：xxx用地；地號(hào)：xxxx 圖號(hào):ixxxx 總面積：xxx平方米，該地塊呈xx形。 2、房地產(chǎn)權(quán)利狀況：

房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)：xx房地x字（xx）第xxx號(hào)。權(quán)利人：xxx有限公司，房地坐落：xxxxx，土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有；用途：xx用地；地號(hào)：xxxx；圖號(hào)：xxxxx；土地總面積：xxx平方米；建筑面積xxxx平方米.

3、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀：

該房地產(chǎn)目前作為xxx有限公司的廠房和辦公、生活用房，共有xx幢建筑，幢號(hào)x門(mén)衛(wèi)室，幢號(hào)x、x為辦公、生活用房，其余都是作為生產(chǎn)用車間。

4、建筑物和地上附著物狀況：

5、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件及周圍環(huán)境：

第三部分 房地產(chǎn)估價(jià)

一、估價(jià)原則：本估價(jià)遵循房地產(chǎn)估價(jià)合法原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、供求原則、公平原則。

合理公正的估價(jià)必須遵守一定的估價(jià)原則和適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)程序，科學(xué)地使用估價(jià)方法。估價(jià)方法的選擇需根據(jù)估價(jià)目的、委估對(duì)象的本身特性、市場(chǎng)條件及資料取得情況，以合理地確定委估物現(xiàn)時(shí)的公允價(jià)值。本次估價(jià)采用成本法，合理地確定委估房地產(chǎn)的價(jià)值。在評(píng)估方法選用上主要考慮一下幾點(diǎn)：

（1） 考慮到委估的房地產(chǎn)類似的成交案例較少，不能合理確定該房地產(chǎn)的價(jià)值，不宜采用市場(chǎng)比較法。

（2） 收益法適用于廣大有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)。

（3） 重置成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法進(jìn)行估價(jià)情況下的房地產(chǎn)估價(jià)，故選用成本法作為本次評(píng)價(jià)的方法。

（一） 計(jì)算公式：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=土地費(fèi)用+重置完全價(jià)值×成新率 （二） 估價(jià)公式：重置完全價(jià)值=土地費(fèi)用+（建筑工程安裝費(fèi)用+管理費(fèi)+財(cái)務(wù)費(fèi)用+利潤(rùn)+銷售稅費(fèi)）

（1） 房屋重置成本

（a） 根據(jù)xx-x當(dāng)前建筑行業(yè)造價(jià)信息中鋼混結(jié)構(gòu)建安費(fèi)為xx-x元/平方米,混合結(jié)構(gòu)建安費(fèi)為xx元/平方米,根據(jù)委估對(duì)象的建筑狀況鋼混結(jié)構(gòu)取xx-x元/平方米,混合結(jié)構(gòu)取xx元/平方米。

（b） 通過(guò)一些相關(guān)資料獲悉下列各項(xiàng)費(fèi)用： a、 房屋重置成本：

（2） 土地取得費(fèi)用

土地征用費(fèi)= 土地取得費(fèi)=

（3） 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值=土地費(fèi)用+重置完全價(jià)值×成新率=

該估價(jià)公司的信息如下表：

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇四

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

中央:

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇五

姓名：xxx

學(xué)號(hào)：xxx

目錄

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

（一）行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定

（二）發(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊

（一）建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

（三）完善市場(chǎng)監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場(chǎng)秩序。

（四）堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作。

（五）加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。

（六）加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場(chǎng)潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

（七）促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場(chǎng)建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇六

任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng)，如從對(duì)房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個(gè)別樓盤(pán)的調(diào)研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費(fèi)者的購(gòu)物理想、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜愛(ài)、購(gòu)物習(xí)慣于行為等，進(jìn)行全方位的研究。

房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的

主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)研、購(gòu)房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類的調(diào)研。

2.針對(duì)性強(qiáng)

房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。

3.方法多樣

電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)

按調(diào)研目的分類

從調(diào)研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。

應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性。

基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇七

南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(zhǎng)，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額445.97億元，同比增長(zhǎng)27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長(zhǎng)41%。**年以來(lái)平均銷竣比為2.64，**年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是**年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場(chǎng)拐點(diǎn)論的影響。

**年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元，同比**年2月份增長(zhǎng)**.1%，相比**年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%，但是比較**年末的銷售均價(jià)略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年前兩個(gè)月成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。

**年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較**年同比有所減少。**年3月份累計(jì)成交面積約40萬(wàn)平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬(wàn)平方米，有望超過(guò)3月份的成交量，但同比**年4月仍有縮減。

南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬(wàn)平方米左右，但是將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。

**年以來(lái)南京商品房銷售情況,20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積**37.88萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為**64.52萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為50**元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4**7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5214元/平方米。

**年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比**年2月份增長(zhǎng)**.1%，相比**年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長(zhǎng)16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長(zhǎng)27.83%。

從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看，**年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但是**年末到**年初房?jī)r(jià)有略微的下降。

從圖表6的每月銷售量來(lái)看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響，成交量較少，相比**年1-2月份同比減少60%多。**年以來(lái)，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，約38.9萬(wàn)平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32.9萬(wàn)平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬(wàn)平方米，浦口板塊成交約12.44萬(wàn)平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開(kāi)放商，樓盤(pán)房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體，**年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬(wàn)平方米，占全市總成交量的14.8%。

平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤(pán)大多集中

在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤(pán)質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在**000元/平方米以上。

新樓盤(pán)比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對(duì)較低，比較適合來(lái)南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤(pán)價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間。三，南京未來(lái)兩年住房建設(shè)計(jì)劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，**年南京各類住房上市量將達(dá)**20萬(wàn)平方米，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米，比**年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。**年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億，籌建廉租住房**00套，約5萬(wàn)平米。**年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬(wàn)平方米，其中住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米，相比**年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。

3.4億元，籌建廉租住房**00套，約5萬(wàn)平方米。09年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)**50萬(wàn)平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米，相比**年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與**年大致持平。

總的來(lái)或，未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬(wàn)平方米左右，但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇八

引言： 新房成交遠(yuǎn)高于預(yù)期，二手房20%個(gè)稅出臺(tái)，成交火爆。

20xx年第一季度新房成交量達(dá)到1194套，成交量遠(yuǎn)高于預(yù)期，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤(pán)分多期開(kāi)盤(pán)的營(yíng)銷手段使得開(kāi)盤(pán)的去化率十分驚人。受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆， 單月成交量達(dá)到了842套。（文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日）

（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計(jì)圖）

提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數(shù)據(jù)分析可以看出，諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。

環(huán)比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。

每年的1、2月份，春節(jié)前后，大部分房企正處于總結(jié)前一年業(yè)績(jī)、制訂新一年目標(biāo)的階段，開(kāi)盤(pán)、營(yíng)銷節(jié)奏普遍放緩，因此這個(gè)時(shí)間段內(nèi)交易量通常會(huì)相對(duì)較低，尤其20xx年年底市場(chǎng)總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正?，F(xiàn)象。

如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發(fā)現(xiàn)，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無(wú)幾?？偨Y(jié)來(lái)看，去年年底的市場(chǎng)上升行情其實(shí)仍在延續(xù)。

（第一季度諸暨商品房住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖）

提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)相比于20xx年有小幅度的上漲。

從1月份開(kāi)始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度，成交均價(jià)卻有明顯漲幅，上漲幅度達(dá)到了8。6%。

事實(shí)上，20xx年樓市調(diào)控初步控制了房?jī)r(jià)快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來(lái)，整個(gè)20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)都將維持量?jī)r(jià)齊升的格局。從存量角度看，存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位，但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫(kù)存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來(lái)看，隨著庫(kù)存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。

（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢(shì)圖）

二手房：受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響， 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。

20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場(chǎng)成交347套，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。

3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后，住建部部長(zhǎng)姜偉新在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，“國(guó)五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行。他說(shuō)：“執(zhí)行過(guò)程中如果有什么問(wèn)題再改，但一定要嚴(yán)格執(zhí)行?！蓖ㄟ^(guò)走訪諸暨本地的中介了解到，此前執(zhí)行的個(gè)人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價(jià)的1%計(jì)征；非普通住宅按照房屋成交價(jià)的2%計(jì)征；但自有住房如滿5年且為個(gè)人唯一住房的可免征個(gè)人所得稅。

細(xì)則出臺(tái)前的短期內(nèi)，由于個(gè)稅按此差額征收，短期內(nèi)會(huì)加速二手房的交易，爭(zhēng)取搭上政策的末班車，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期。

租房：每年過(guò)年前后都是房屋租賃的淡季，并且由于諸暨教育局新政的實(shí)施，進(jìn)一步導(dǎo)致了房租租賃的減少，年后的租賃市場(chǎng)主要以因工作需求租賃房屋的為主。

20xx年1月，隨著春節(jié)的逐漸臨近，大部分房企放慢了營(yíng)銷推案節(jié)奏，新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現(xiàn)了增長(zhǎng)。3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后， 二手房交易進(jìn)入暫時(shí)的高峰期， 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。一手房市場(chǎng)對(duì)“國(guó)五條”反應(yīng)稍顯遲鈍，新政對(duì)于我市一手房市場(chǎng)的影響，可能會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間里逐步顯現(xiàn)。

我市存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位，但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫(kù)存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來(lái)看，隨著庫(kù)存的.減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。

總體看來(lái)，20xx年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂取得了開(kāi)門(mén)紅。至于這波行情能延續(xù)到什么時(shí)候，我們認(rèn)為，如果短期內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當(dāng)前的平穩(wěn)格局，那么市場(chǎng)需求繼續(xù)溫和釋放應(yīng)是基本上確定的。

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇九

兩港一城"建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及"跟漲不跟跌"的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

中央:

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。

房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市《政府工作報(bào)告》確立了"以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主"的"三個(gè)為主"樓市調(diào)控原則。

房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出"網(wǎng)上二手房"試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的"緩剎車"效應(yīng)。

但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到"兩港一城"建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)"兩港一城"開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇十

優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20**年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。20**年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20**年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。

目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡。

消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。

(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居xx市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20**年(16月份)，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20**年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20**年(16月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)xx市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為xx市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。

同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。

(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

1、20**年(16月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，16月總供給13299套，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，xx市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20**年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。

同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買(mǎi)行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤(pán)銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的20**年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

如下圖所示：50007000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

20**年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)xx中心區(qū)

20**年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。

從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的.價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

xx中心區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20**年6月30號(hào))

(二)古田片區(qū)

20**年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。

從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱耍S著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20**年6月30號(hào))

(三)二七、后湖片區(qū)

20**年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20**年6月30號(hào))

(四)東西湖片區(qū)

20**年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%。

從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買(mǎi)房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

和其他區(qū)域市場(chǎng)多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

東西湖被譽(yù)為武漢的北大門(mén)，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇十一

2010年10月3日

星期天

晴

轉(zhuǎn)眼間，大學(xué)已經(jīng)到了大三了，時(shí)間過(guò)的真快，又是一次國(guó)慶長(zhǎng)假，又是一次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，國(guó)慶是給別人休息的時(shí)候，而確是我們鍛煉自己的時(shí)候。

一大早就起床了，以往都會(huì)睡會(huì)懶覺(jué)的，和幾個(gè)同學(xué)一起到市區(qū)展開(kāi)老師給我們的任務(wù)，我和幾個(gè)同學(xué)想要調(diào)查的是柳南這塊區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這一塊地區(qū)很大，又是人，房屋比較多是地方，我們只能一個(gè)一個(gè)的去找那些房地產(chǎn)公司，去調(diào)查他們的樓盤(pán)等信息。天氣比較熱，我們?cè)诮稚险伊撕芫靡矝](méi)有找到一家房地產(chǎn)公司，時(shí)間卻過(guò)很快，我們幾個(gè)商量了一下，就是去那些正在建房子的地方找，不久就找到了幾家，但是由于時(shí)間比較晚了，只有簡(jiǎn)單的問(wèn)了一下那幾家公司的一些信息和他們樓盤(pán)的一些數(shù)據(jù)就收工了，沒(méi)有多少收獲，但讓我們了解到做什么事情光有熱情是永遠(yuǎn)不夠的，還應(yīng)該有正確的方法去做，這樣才能做事才能有效率。挺累的，期待明天有更好的收獲。

2010年10月4日

星期一

晴

今天是調(diào)查的第二天了，還是和昨天一樣，早早的起來(lái)去市區(qū)進(jìn)行調(diào)查，天氣依然很熱，但我們熱情依舊，總結(jié)昨天的教訓(xùn)，不在漫無(wú)目的的去找房地產(chǎn)公司了，而是直接奔那種剛建好的樓盤(pán)去。不就我們就找到了我們要找的，我們找了金河灣，川海??江景龍灣。望泰?龍城華府等新的項(xiàng)目，并找到了期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)公司，我們找到了他們的銷售人員，他們也熱情的給我們做了一個(gè)大體的講解，讓我們有了一個(gè)初步的認(rèn)識(shí)，我們也積極發(fā)問(wèn)，提出不懂的地方，對(duì)此，銷售人員給我們做了詳細(xì)地回答，獲得了我們想要的數(shù)據(jù)，當(dāng)然也有些公司的人員對(duì)我們挺冷淡的，但不妨礙我們學(xué)到了很多，對(duì)于今天只有一句話可以說(shuō)：收獲頗多啊！

2010年10月5日

星期二

多云

房地產(chǎn)調(diào)查進(jìn)入了第三天，有了昨天的收獲，我們熱情更高，今天我們的目光放在了二手房市場(chǎng)的調(diào)查上了。房地產(chǎn)市場(chǎng)中二手房占了很重要的一部分，由于新房漲價(jià)很快，有些人消費(fèi)不起就把目光放在了二手房上，我們找到了幾家二手房的中介公司，也像昨天一樣拿著表格去向他們的銷售人員去調(diào)查，大部分都熱情的招待了我們，向我們具體介紹了一些情況，像現(xiàn)在柳州二手房的漲勢(shì)也比較快，而根本原因是柳州城市化進(jìn)程的加快，很多地方大規(guī)模的改擴(kuò)建工程，對(duì)于那些急需盡快買(mǎi)到合適的房子的拆遷戶來(lái)說(shuō)，就近找二手房居住成為首選。這是推動(dòng)柳州二手房熱銷的最直接原因。我們也了解了其中的很多問(wèn)題。就這樣，這次的調(diào)查很順利，完成的也很好。

2010年10月6日

星期三 多云

實(shí)習(xí)快要進(jìn)入尾聲了，今天是實(shí)習(xí)的倒數(shù)第二天，經(jīng)過(guò)前三天的辛苦調(diào)查，老師給我們的任務(wù)也完成的差不多了，但是還有一些沒(méi)完善，還得跑一天，我們陸續(xù)又跑了一些樓盤(pán)和二手房市場(chǎng)，把表中要填的都補(bǔ)充完整，今天回來(lái)的比較早，也沒(méi)有前幾天那么累，我們就是把搞到的資料整理一下，查缺補(bǔ)漏；然后大家對(duì)這些資料開(kāi)始發(fā)表見(jiàn)解，展開(kāi)討論，使其更加完善，這幾天的成功和大家的辛苦分不開(kāi)的。

2010年10月7日

星期四

晴

四天的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)束了，今天主要是整理下我們這幾天所獲得的資料，和一下感想，為馬上要寫(xiě)的總結(jié)做一下準(zhǔn)備。

回想這幾天的調(diào)查，也想到前幾次的市場(chǎng)調(diào)查，真的是不同，那時(shí)才剛上大學(xué)，什么也不懂，專業(yè)知識(shí)也沒(méi)學(xué)到什么，調(diào)查所獲得的也少，但這次調(diào)查是建立在學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，這次市場(chǎng)調(diào)查讓我對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)有了更深的了解，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有了個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。我也深刻的認(rèn)識(shí)到除了學(xué)好課本知識(shí)以外，還要多去社會(huì)實(shí)踐，多去了解下市場(chǎng)，了解他們的動(dòng)態(tài)，只有這樣才能為將來(lái)自己步入社會(huì)做好準(zhǔn)備。

這次市場(chǎng)調(diào)查讓我學(xué)會(huì)了很多的東西，增長(zhǎng)了見(jiàn)聞，深入的了解了房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情，也為將要寫(xiě)的報(bào)告和論文提供了一個(gè)很好的參考。一句話：收獲很多！

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇十二

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，被稱為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資已成為擴(kuò)大投資需求的重要增長(zhǎng)點(diǎn)之一。正確引導(dǎo)縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)城市建設(shè)，壯大城鄉(xiāng)一體化產(chǎn)業(yè)支撐，拉動(dòng)全社會(huì)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

縣完成房地產(chǎn)投資5.05億元，新建商品房61.9萬(wàn)m2，實(shí)現(xiàn)銷售收入12億元，其投資額、施工面積、竣工面積、銷售額均大幅上升，新建商品房銷售情況良好。今年1-8月，商品房施工面積56萬(wàn)m2；預(yù)售面積23.38萬(wàn)m2，成交金額5.9億元；銷售面積20.45萬(wàn)m2，成交金額4.8億元；二手房成交面積12.31萬(wàn)m2，申報(bào)金額1.18億元。但從房地產(chǎn)投資規(guī)?？?，雙流、溫江、龍泉、新都分別實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資14億元、10億元、12.2億元、5.6億元，縣房地產(chǎn)投資規(guī)模在同環(huán)區(qū)縣排名第五，說(shuō)明縣房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)空間較大。

縣房地產(chǎn)有企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房，有農(nóng)民在集體土地上聯(lián)建的房屋，還有政府修建的安置房和農(nóng)民新居，總體上住宅小區(qū)正從傳統(tǒng)的戶型逐步向景觀舒適型過(guò)渡，新開(kāi)發(fā)小區(qū)普遍注重環(huán)境營(yíng)造，以西區(qū)花園為代表的高檔住宅小區(qū)，其環(huán)境營(yíng)造和物業(yè)管理，對(duì)縣內(nèi)其它小區(qū)開(kāi)發(fā)起到了好的示范帶動(dòng)作用。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定，需求旺盛，交易規(guī)范；二手房市場(chǎng)被進(jìn)一步激活，交易頻繁，逐步規(guī)范；農(nóng)民自建房自發(fā)入市，隱形交易，亟待規(guī)范。一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)成熟的標(biāo)志之一是其二級(jí)市場(chǎng)成為交易的主體，上海市已超過(guò)50%，但就縣1-8月的銷售情況看，二手房銷售面積僅占總銷售面積的37.6%，這說(shuō)明縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有待培育。

以來(lái)縣商品房?jī)r(jià)格有較大幅度增長(zhǎng)，筒、犀浦、紅光和其他鎮(zhèn)與比較，住房平均價(jià)格分別達(dá)到、2400、1800、1000元，增長(zhǎng)25%、15%、50%、25%；營(yíng)業(yè)房平均價(jià)格分別達(dá)到5200、6700、4000、元，增長(zhǎng)16%、29%、12%、34%。主要原因：一是成本推動(dòng)。，外北倉(cāng)庫(kù)、原筒二小和小北街片區(qū)的地價(jià)分別達(dá)到每畝93萬(wàn)元、119萬(wàn)元和124萬(wàn)元，縣城片區(qū)地價(jià)從平均每畝約50萬(wàn)元漲到100萬(wàn)元左右；其次是建筑原材料價(jià)格上漲等建設(shè)成本提高。二是需求拉動(dòng)。以來(lái)縣商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求，使得商品房平均成交價(jià)格上揚(yáng)；去年以來(lái)，縣政府采取的促進(jìn)二手房交易措施收到明顯效果，今年二手房交易頻繁，價(jià)格也有較大幅度增長(zhǎng)，筒、犀浦、紅光和其他鎮(zhèn)二手房市場(chǎng)成交價(jià)格分別達(dá)到1250、1350、1000、650元，比增長(zhǎng)25%、8%、18%、8%。

隨著城市交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善和城市輻射功能的增強(qiáng)，加之成都近郊區(qū)市縣特有的地價(jià)、房?jī)r(jià)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，近郊區(qū)市縣已成為房地產(chǎn)商投資的重點(diǎn)。由于縣房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，很多企業(yè)都看好這個(gè)市場(chǎng)，目前各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達(dá)到39家，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。但由于用地供給的約束，樓盤(pán)相對(duì)較小。以來(lái)，全縣共出讓土地13宗，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)超過(guò)50畝的僅有3宗地，最大樓盤(pán)面積178.4畝，最小的僅2畝。總體上看，目前20—50畝的小樓盤(pán)較多，規(guī)模小，檔次也不夠高，精品樓盤(pán)相對(duì)偏少。

成都市新一輪城市總體規(guī)劃對(duì)縣城市發(fā)展定位是：成都市重要組成部分，成都市西部新中心，以發(fā)展科教文化為高新西區(qū)配套服務(wù)，建設(shè)既適宜居住，又適宜創(chuàng)業(yè)的“綜合性城市片區(qū)”?？h自身的定位是：率先構(gòu)建富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、獨(dú)具城市魅力、充滿創(chuàng)新活力的成都西部新中心。到縣城區(qū)將新增建設(shè)用地15平方公里，城區(qū)總用地達(dá)到30平方公里，人口達(dá)到20萬(wàn)人；到20xx年規(guī)劃城市建設(shè)區(qū)面積51平方公里，城市片區(qū)人口45萬(wàn)人以上。東南部新城是縣未來(lái)城市發(fā)展的核心區(qū)域，將承擔(dān)縣的行政中心、商務(wù)中心、居住中心等城市主要功能。用地規(guī)模7.1平方公里，規(guī)劃道路共16條，總長(zhǎng)約27公里，預(yù)計(jì)投資約5億元（不含拆遷安置費(fèi)）。從今年開(kāi)始計(jì)劃用3年左右時(shí)間分步建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)高新區(qū)西區(qū)配套行政商務(wù)中心、南二環(huán)路及東延線、東二環(huán)路及南延線、長(zhǎng)青路5條城市道路及配套基礎(chǔ)設(shè)施。

一是城市化水平快速提高對(duì)住宅形成巨大的需求。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進(jìn)，到20xx年全縣城市化水平將達(dá)到80％，年均提高2個(gè)百分點(diǎn)，縣城片區(qū)年均新增1.8萬(wàn)人以上。城市人口在短時(shí)間內(nèi)的迅猛增長(zhǎng)，無(wú)疑給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的需求拉動(dòng)。以人均建筑面積16m2計(jì)算，每年需新建住宅28.8萬(wàn)m2。

二是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化形成對(duì)住宅的需求。以來(lái)，縣城鄉(xiāng)居民收入有較大幅度增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均收入從6569元增加到10200元，農(nóng)村居民人均純收入從3098元增加到4210元，收入增加在一定程度上提高了居民購(gòu)房能力。另一方面，居民以前購(gòu)買(mǎi)的福利房無(wú)論是戶型設(shè)計(jì)還是配套設(shè)施，與現(xiàn)在新開(kāi)發(fā)的商品房比較都存在較大差距，加之目前開(kāi)放了二級(jí)市場(chǎng)，居民通過(guò)“賣舊買(mǎi)新、賣小買(mǎi)大、賣劣買(mǎi)優(yōu)”，正在推進(jìn)住房消費(fèi)的升級(jí)換代。同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，有條件的農(nóng)民也將成為潛在的購(gòu)房對(duì)象。

三是縣外人口來(lái)縣購(gòu)房形成對(duì)住宅的需求。成都市的老齡人口逐步增多，他們大多不太適應(yīng)越來(lái)越擁擠、快節(jié)奏的城市生活，而選擇到距中心城區(qū)近、空氣清新、自然條件相對(duì)優(yōu)越的縣來(lái)居??；高新區(qū)西區(qū)緊鄰縣，區(qū)內(nèi)一些白領(lǐng)階層也會(huì)選擇在縣買(mǎi)房；省內(nèi)不少市外人口到縣定居或投資，由此也形成較大的市場(chǎng)需求。據(jù)調(diào)查，目前除筒鎮(zhèn)購(gòu)房戶本地居民較多外，犀浦、紅光兩地商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象縣外人口占了絕大多數(shù)。

一是收入預(yù)期不確定。以來(lái)，縣地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)8.2%，農(nóng)村居民純收入年均增長(zhǎng)6.3%，低于地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)9.2%，雖然比地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)略高，但受企業(yè)改制職工轉(zhuǎn)變身份、就業(yè)壓力較大等影響，加之醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等制度改革，也都增加了居民的支出預(yù)期。未來(lái)收入的不確定性和支出預(yù)期的增加，對(duì)當(dāng)前購(gòu)房消費(fèi)造成一定抑制。

二是住房產(chǎn)權(quán)制度不健全。市場(chǎng)交易的各類住房中，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售的商品房可以獲得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證書(shū)，其它房屋，包括上市的已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房和私房等等，其土地的供給形式極其復(fù)雜，凡是在非出讓方式獲得的土地上所建房屋都不具有土地使用權(quán)證，因而難以上市交易，也無(wú)法辦理抵押貸款，這給購(gòu)房融資帶來(lái)一定的難度，對(duì)房地產(chǎn)需求造成了一定影響。

三是國(guó)家宏觀政策約束。近年來(lái)，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中住房貸款占了絕對(duì)比重，金融對(duì)個(gè)人購(gòu)房支持力度有了較大幅度增加。但是由于商業(yè)銀行住房金融資金來(lái)源單一，貸款流動(dòng)性差，缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制；個(gè)人住房抵押貸款條件偏嚴(yán)、期限偏短、額度偏低，還款方式單一等問(wèn)題，都對(duì)住房金融健康發(fā)展形成一定阻礙。加之去年以來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控提高商品房按揭貸款利率，也導(dǎo)致金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度有所減弱。

據(jù)世界銀行對(duì)世界很多國(guó)家考察認(rèn)為，只有房?jī)r(jià)與家庭年收入之比達(dá)到3:1－6:1時(shí)，才能形成有效需求?？h城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10200元，其中用于購(gòu)房與建房支出950元，占支出的11.5％，比（500元）增加450元，家庭年收入與房?jī)r(jià)比在6:1左右，應(yīng)該能夠形成較大的有效需求。另?yè)?jù)調(diào)查，市民最想購(gòu)買(mǎi)的套型面積在80－100m2之間，其次是100－130m2，而130－150m2以上的相對(duì)較少。又據(jù)中介機(jī)構(gòu)的交易情況顯示，與大戶型、超大戶型住宅相比，中小戶型房源更受普通購(gòu)房戶青睞。因此，縣房地產(chǎn)業(yè)在今后一段時(shí)期內(nèi)應(yīng)堅(jiān)持“放開(kāi)高價(jià)房、優(yōu)惠中低價(jià)房、建設(shè)廉租房”，應(yīng)“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”，應(yīng)以中檔小區(qū)建設(shè)為主，輔之以部分高檔社區(qū)和適量的經(jīng)濟(jì)適用房，滿足不同層次消費(fèi)群體的購(gòu)房需求。最終達(dá)到居者有其屋，居者有佳屋，并享受良好的人居環(huán)境和完善的生活配套設(shè)施。

加快縣城舊城改造，進(jìn)一步完善城市功能，同步推進(jìn)東南片區(qū)新城區(qū)建設(shè)，擴(kuò)大筒、犀浦和紅光城市片區(qū)規(guī)模，改善城市形象，提升城市品位，建設(shè)生態(tài)人居地，打造都市后花園，增強(qiáng)城市吸引力，吸引更多的人口來(lái)縣購(gòu)房置業(yè)。在舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)國(guó)家拆遷安置政策，結(jié)合縣實(shí)際，依法拆遷安置，切實(shí)維護(hù)被拆遷居民的利益；在不斷完善城市總體規(guī)劃的同時(shí)，積極制定縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃，使該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更為有序合理；對(duì)土地實(shí)行非飽和適度供應(yīng)，保持土地的賣方市場(chǎng)，防止以地生財(cái)，將房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入健康、持續(xù)發(fā)展的軌道；適應(yīng)住宅地產(chǎn)郊區(qū)化和大盤(pán)化的趨勢(shì)，對(duì)城市片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，避免地塊分隔過(guò)小、業(yè)主林立、開(kāi)發(fā)檔次低、物業(yè)管理落后等現(xiàn)象，使房地產(chǎn)走上品牌、規(guī)模發(fā)展之路，并以此推進(jìn)縣城市品位的快速提高。

品牌是消費(fèi)者最能直接利用的信息?？h應(yīng)著力引進(jìn)有實(shí)力的大企業(yè)，全面實(shí)施房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略，走規(guī)模化、精品化開(kāi)發(fā)路子。以第26屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì)為契機(jī)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，抓好“打開(kāi)西部21世紀(jì)的財(cái)富之門(mén)，共創(chuàng)西部21世紀(jì)的財(cái)富生活空間”的主題宣傳，依據(jù)“成都西部新中心”的定位，加快各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，滿足不同層次消費(fèi)群體的購(gòu)房需求。努力提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的`科技含量，積極推廣運(yùn)用信息化技術(shù)，加強(qiáng)小區(qū)的安全防護(hù)體系建設(shè)，推進(jìn)智能化管理、防火監(jiān)控及保安自動(dòng)化體系建設(shè)；推廣西區(qū)花園的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，注重小區(qū)環(huán)境營(yíng)造，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的精品化發(fā)展，犀浦鎮(zhèn)因離市中心較近，外來(lái)購(gòu)房者較多，應(yīng)以開(kāi)發(fā)中高檔住宅小區(qū)為主；合理安排中小戶型比例，滿足縣普通百姓家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)水平，尋求戶型平衡，在筒鎮(zhèn)要適度開(kāi)發(fā)中檔住宅小區(qū)，以滿足普通居民住房升級(jí)換代的需求；合理安排經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，保證拆遷居民和城市低收入家庭的住房需求；考慮以五六層的多層公寓為主，輔以一定小高層和聯(lián)體別墅，滿足部分高收入群體的高檔消費(fèi)需求。

進(jìn)一步制定并完善關(guān)于加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策，開(kāi)通房地產(chǎn)“綠色通道”，簡(jiǎn)化手續(xù)辦理程序，提高報(bào)建效率，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。完善戶籍管理政策。當(dāng)前購(gòu)房入戶必須取得房產(chǎn)證書(shū)，而一些按揭購(gòu)房戶在短時(shí)間內(nèi)還不能拿到房產(chǎn)證書(shū)，導(dǎo)致無(wú)法辦理戶籍手續(xù)，相關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步研究憑購(gòu)房合同和發(fā)票辦理入戶手續(xù)的政策。進(jìn)一步降低住房二級(jí)市場(chǎng)的入市“門(mén)檻”，簡(jiǎn)化辦事程序，實(shí)行“一條龍”服務(wù)，方便群眾辦事，以此進(jìn)一步激活房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。完善社會(huì)保障體系。普通住宅的消費(fèi)主體，是占城市人口總數(shù)80％以上的中低收入戶，而目前城區(qū)的房?jī)r(jià)對(duì)這部分人來(lái)說(shuō)有些偏高，為保障工薪階層、低收入群體的利益，政府應(yīng)繼續(xù)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房納入社會(huì)保障體系。

加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理，嚴(yán)格從業(yè)資格；具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)的形式，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)理。采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律等手段規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)交易的各項(xiàng)信息公開(kāi)化，營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。促使房地產(chǎn)逐步實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)與建筑分開(kāi)，物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)分開(kāi)，不同企業(yè)按照產(chǎn)品價(jià)位和特征打造不同品牌、不同風(fēng)格。加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，引進(jìn)有實(shí)力、服務(wù)好、講誠(chéng)信的物業(yè)公司，新開(kāi)發(fā)小區(qū)必須納入物業(yè)管理，舊的小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇十三

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1—6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：xx%、xx%、xx%、xx%、xx倍；辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2—6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積萬(wàn)平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了%和%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、年分別同比上漲xx%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

中央：——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由%提高到%。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾?！m度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的`監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。

目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了xx%，xx區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡。

消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少（多集中在后湖、金銀湖）。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。

（1）商品住宅價(jià)格與銷量分析

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居xx市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年（1—6月份），xx住宅均價(jià)達(dá)到元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了xx%。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年（1—6月份），xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了xx%。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)xx市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為xx市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。

同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。

（2）xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

1、20xx年（1—6月份）xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為套，1—6月總供給套，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為xx：1。

2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，xx市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年（1—6月份），全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降xx%。

同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年（1—6月份）的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買(mǎi)行為的家庭占到%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤(pán)銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

5、今年1—6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90—120平方米

20xx年（1—6月份）xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90—140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的xx%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的xx%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1—6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的xx%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的xx%。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

（一）xx中心區(qū)

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為xx%。

從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi)；當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起；時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

xx中心區(qū)主要在售樓盤(pán)信息（截止到20xx年6月30號(hào)）

（二）古田片區(qū)

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為xx%。

從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息（截止到20xx年6月30號(hào)）

（三）二七、后湖片區(qū)

20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降xx%。

二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息（截止到20xx年6月30號(hào)）

（四）東西湖片區(qū)

20xx年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了xx%。

從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買(mǎi)房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

和其他區(qū)域市場(chǎng)多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，認(rèn)清我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。近期，準(zhǔn)格爾旗發(fā)展和改革局價(jià)格辦深入房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的地市和發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門(mén)及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，進(jìn)行了實(shí)地考察，并召開(kāi)了座談會(huì)，認(rèn)真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議?，F(xiàn)就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研情況報(bào)告如下：

一是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我旗房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，特別是從xx年開(kāi)始對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)gdp的貢獻(xiàn)平均增長(zhǎng)速度xx%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益提高。xx年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占gdp的xx%。

二是房地產(chǎn)拉動(dòng)了投資增長(zhǎng)。xx年以來(lái)，固定資產(chǎn)投資作為拉動(dòng)全旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Ψ€(wěn)定快速增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長(zhǎng)速度最快的龍頭之一，呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重逐年增長(zhǎng)，從xx年的xx%到xx年增長(zhǎng)到xx%。

三是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了消費(fèi)增長(zhǎng)。xx年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售額5年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。特別是去年以來(lái)，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。四是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了財(cái)政收入增長(zhǎng)。xx年—xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加xx萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。xx年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，進(jìn)入xx年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，較上年同期下降了個(gè)百分點(diǎn)。xx年，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成xx萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)xx%，占稅收總收入的xx%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷策略、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。同時(shí)在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買(mǎi)房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致我旗的房?jī)r(jià)起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。

2、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。

xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從年以來(lái)，受金融危機(jī)影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

3、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，我旗審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全旗工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中央宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái)，對(duì)我旗經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著近年來(lái)的快速發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的拉動(dòng)作用越來(lái)越大，但也逐漸凸顯出以下問(wèn)題：一是結(jié)構(gòu)性供需矛盾較重。普通商品房?jī)r(jià)格高于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)能力，商品住房有價(jià)無(wú)市，以改善性需求為主的消費(fèi)者持幣待購(gòu)。開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤(rùn)，但基于市場(chǎng)價(jià)值判斷和擔(dān)心降價(jià)后引發(fā)連鎖反應(yīng)的擔(dān)心，不愿意主動(dòng)調(diào)整銷售價(jià)格。市場(chǎng)雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整、周邊城市房?jī)r(jià)下行的大環(huán)境影響，普遍持觀望態(tài)度，因此形成僵持局面。二是住房供應(yīng)體系不夠明確。供應(yīng)量缺乏科學(xué)規(guī)劃，商品房品質(zhì)單一，同類化嚴(yán)重。無(wú)論從銷售價(jià)格上、還是銷售定位上，當(dāng)前在售的商品項(xiàng)目普遍面臨著品種單一、消費(fèi)群體定位趨同的問(wèn)題，都把銷售目標(biāo)確定在所謂的高端消費(fèi)人群，可供中低階層消費(fèi)的商品房項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當(dāng)量的未開(kāi)發(fā)土地面積，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地后，并未及時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而是坐等土地漲價(jià)以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中，土地價(jià)格也逐漸升高，房?jī)r(jià)也隨之升高，導(dǎo)致有許多居民沒(méi)有能力買(mǎi)房的局面。

近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監(jiān)控。各級(jí)房地產(chǎn)主管部門(mén)和各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng)，全部實(shí)行網(wǎng)上在線售房，網(wǎng)上簽訂打印售房合同。對(duì)于不實(shí)行網(wǎng)上售房的項(xiàng)目，房地產(chǎn)主管部門(mén)不予辦理商品房預(yù)售許可證，并對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信等級(jí)進(jìn)行一票否決，不予辦理資質(zhì)升級(jí)，年檢時(shí)也要采取相應(yīng)的懲處措施。通過(guò)房屋權(quán)屬網(wǎng)絡(luò)登記發(fā)證系統(tǒng)的應(yīng)用，全面實(shí)現(xiàn)商品房初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記的登記網(wǎng)絡(luò)化、檔案電子化，切實(shí)提高辦事效率和辦件質(zhì)量，提高工作成果的綜合利用價(jià)值。

二要合理引導(dǎo)住房主體需求。針對(duì)不同群體實(shí)施不同策略，解決好不同收入者的住房問(wèn)題，對(duì)其實(shí)施住房分類供應(yīng)政策。同時(shí)，結(jié)合我旗開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。針對(duì)中等收入群體的普通商品房，要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況，加快節(jié)能省地型住宅供應(yīng)，并不斷把房?jī)r(jià)收入比控制在6—8左右；針對(duì)高收入群體的高檔商品房，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和城市發(fā)展?fàn)顩r，嚴(yán)格控制好供應(yīng)規(guī)模和所占比重，科學(xué)的做好供應(yīng)計(jì)劃。

三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。要加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買(mǎi)炒賣土地行為，盤(pán)活已出讓土地，促使存量土地加快開(kāi)發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無(wú)償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點(diǎn)保證保障性住房的用地指標(biāo)，提高普通住宅用地的供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。

四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)，繼續(xù)強(qiáng)化管理職能，公正地履行管理職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對(duì)拆遷項(xiàng)目、拆遷公司要建立動(dòng)態(tài)檔案，進(jìn)行跟蹤服務(wù)和監(jiān)督指導(dǎo)，嚴(yán)格實(shí)行拆遷許可證制度，嚴(yán)格審核拆遷主體的合法性，四要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知、公示、和公告，認(rèn)真做好拆遷糾紛的調(diào)處，堅(jiān)決杜絕濫用行政裁決和申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的行為。

五要繼續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)秩序整治工作。堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合，進(jìn)一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作成果，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查長(zhǎng)效機(jī)制，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理的要求，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理綜合評(píng)價(jià)體系，努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇十四

【導(dǎo)語(yǔ)】房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì)，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。下面關(guān)于房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告，一起來(lái)閱讀下文吧!

針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格，消費(fèi)者在做出投資或置業(yè)的決定之前都會(huì)通過(guò)理性的分析，對(duì)此類商品做出一定預(yù)測(cè)。前景樂(lè)觀，則付之于行動(dòng)；悲觀，則不予購(gòu)買(mǎi)。這里，消費(fèi)者所做出的預(yù)測(cè)，正好印證了穆斯在《理性預(yù)期與波動(dòng)理論》一文中對(duì)理性預(yù)期所提出的理論要點(diǎn)：理論預(yù)期是觀察到的過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的規(guī)律性總結(jié)，它可以指導(dǎo)人們的經(jīng)濟(jì)行為。因而理性預(yù)期可以說(shuō)是構(gòu)成經(jīng)濟(jì)行為的基礎(chǔ)。從理論和現(xiàn)實(shí)的角度看，房地產(chǎn)行業(yè)的參與者主要有：政府、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者。四者關(guān)系可以用圖1表示。

本文主要是分析對(duì)消費(fèi)者理性預(yù)期的影響因素及這些因素對(duì)消費(fèi)者預(yù)期的影響，可以根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)參與者之間的關(guān)系圖，得出影響消費(fèi)者理性預(yù)期的關(guān)系圖，如圖2所示。

本文具體分析房地產(chǎn)行業(yè)參與者與消費(fèi)者之間的關(guān)系及他們對(duì)消費(fèi)者理性預(yù)期的影響。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)是土地，由于我國(guó)特有的土地制度，土地出讓的數(shù)量直接決定了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況。政府針對(duì)土地出讓所做出的調(diào)控政策，成為消費(fèi)者預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的一個(gè)主要依據(jù)。而且，消費(fèi)者對(duì)政府的信任度，遠(yuǎn)高于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信任。近幾年，由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上升，政府出臺(tái)了一系列的政策。這些政策，同時(shí)引起了消費(fèi)者的理性預(yù)期行為（盡管有時(shí)候消費(fèi)者的理性預(yù)期與政府的初衷并不相符合）。20xx年，土地政策收緊與嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及壓縮建設(shè)用地占農(nóng)用地的指標(biāo)，嚴(yán)格控制土地的“閘門(mén)”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴(yán)格實(shí)施，使土地開(kāi)發(fā)面積和竣工面積增速減緩，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)土地的升值預(yù)期空前高漲，從而激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)上旺盛的需求。

金融機(jī)構(gòu)出臺(tái)的政策對(duì)消費(fèi)者的影響，主要表現(xiàn)在貸款利率上，因此，房地產(chǎn)貸款態(tài)度的變化對(duì)房地產(chǎn)的需求變化有相當(dāng)大的影響，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化。近幾年，銀行貸款利率逐年在提高，雖然提升幅度很小，但中國(guó)人民銀行短期內(nèi)對(duì)利率進(jìn)行連續(xù)調(diào)整的行為，加強(qiáng)了消費(fèi)者對(duì)“進(jìn)入加息周期”的預(yù)期和房?jī)r(jià)調(diào)整的'預(yù)期。部分消費(fèi)者擔(dān)心利率會(huì)繼續(xù)提高，增加購(gòu)房的開(kāi)支。在經(jīng)過(guò)一陣觀望之后，大部分消費(fèi)者選擇提前消費(fèi)，導(dǎo)致住房需求增加，房?jī)r(jià)增幅再度上揚(yáng)。在過(guò)去的十年間，無(wú)論是在發(fā)達(dá)國(guó)家，還是在發(fā)展中國(guó)家，銀行貸款與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)聯(lián)日趨緊密。

“8.13”土地大限之后，房地產(chǎn)商拿地的成本大幅度增加，已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。與此同時(shí)，國(guó)家采取了暫停半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地整頓、提高征用土地費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等措施。與此同時(shí)，房地產(chǎn)貸款利率不斷上漲，也直接導(dǎo)致了許多中、小型房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)。這一道道門(mén)檻使得房地產(chǎn)投資熱開(kāi)始下降。這一結(jié)果，造成消費(fèi)者的再度恐慌，從而也再度引起房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。盡管政府出臺(tái)了一系列的政策，而且金融機(jī)構(gòu)的貸款利率也幾度提升，但是，據(jù)專家分析，這些政策對(duì)真正有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響是很小的。從某種意義上來(lái)說(shuō)，這些政策只會(huì)使與他們分羹的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手減少，從某種程度上反而幫助了他們。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格還在逐漸上漲，這也為開(kāi)發(fā)商獲取暴利創(chuàng)造了條件，開(kāi)發(fā)商在交易市場(chǎng)上形成價(jià)格聯(lián)盟，共同合謀有價(jià)無(wú)市的虛假房?jī)r(jià)交易關(guān)系。信息不對(duì)稱的條件下，消費(fèi)者被蒙蔽而做出購(gòu)買(mǎi)的決定，房?jī)r(jià)也在消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為驅(qū)使下，扶搖直上。

消費(fèi)者的從眾心理不僅表現(xiàn)在對(duì)低價(jià)位商品的消費(fèi)，也表現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)這種高價(jià)位產(chǎn)品的消費(fèi)上。消費(fèi)者即使在政府出臺(tái)一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的廠商行為變化的情況下，還是不會(huì)輕易決定是否購(gòu)買(mǎi)如此高價(jià)位的商品。而只有在大部分消費(fèi)者都去購(gòu)買(mǎi)時(shí)自己才作決定。可見(jiàn)這種從眾心理也是消費(fèi)者理性預(yù)期的影響因素，他的作用不可忽視。

建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產(chǎn)宏觀監(jiān)控體系，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)銷售量、商品房空置率、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)，設(shè)置專門(mén)的機(jī)構(gòu)、委派專門(mén)的專家組，結(jié)合房地產(chǎn)自身情況和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r做出分析和預(yù)測(cè)。這種宏觀監(jiān)控體系一方面可以使政府隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況，在必要時(shí)通過(guò)稅收政策、土地供應(yīng)、利率等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控；在另一方面也緩解了房地產(chǎn)行業(yè)信息不對(duì)稱的弊端，引導(dǎo)消費(fèi)者理性健康消費(fèi)。

完善政府信息發(fā)布制度。盡快建立房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，引導(dǎo)新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過(guò)定期不定期的信息發(fā)布，引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)，逐步使消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期恢復(fù)正常，防止房?jī)r(jià)的大起大落，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)。近年來(lái)，在網(wǎng)絡(luò)上與電視上的培訓(xùn)方式越來(lái)越能為人們所接受。中央電視臺(tái)十套的“名師大講堂”就備受大家的喜歡?？梢酝ㄟ^(guò)多種渠道普及房地產(chǎn)知識(shí)，如安排定期的“房地產(chǎn)知識(shí)講座”和“房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析”節(jié)目。降低消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的盲目消費(fèi)性，培養(yǎng)消費(fèi)者的理性消費(fèi)。這也是有效控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的途徑之一。

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇十五

優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。

目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。

二、商品住宅發(fā)展特征

產(chǎn)品特征：中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價(jià)格特征：城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡。

消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂(lè)等都市文化特征。

三、20xx年(1-6月份)商品住宅供給和銷售基本分析

(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居xx市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)xx市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在中心城區(qū)，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

中心區(qū)作為xx市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受情況來(lái)看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。

同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的升值空間。

(2)商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

1、20xx年(1—6月份)商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，xx市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。

同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購(gòu)房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購(gòu)買(mǎi)行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。

作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤(pán)銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購(gòu)房者對(duì)中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好主要集中于中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

20xx年(1-6月份)戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來(lái)說(shuō)，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、各區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)展概況

xx區(qū)目前由中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)中心區(qū)

20xx年上半年中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%?！痉康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文。

從上半年中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。

發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂(lè)、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建，位于內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)中心區(qū)的加快建設(shè)。

中心區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(二)古田片區(qū)

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。

從成交價(jià)格情況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱耍S著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，未來(lái)輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(三)二七、后湖片區(qū)

20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢(shì)，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(四)東西湖片區(qū)

20xx年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%。

從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒(méi)減少多少。而來(lái)看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買(mǎi)房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán)，從目前情況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

和其他區(qū)域市場(chǎng)多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇十六

一、城市發(fā)展環(huán)境

1,區(qū)位概況 西華縣位于河南省東部，隸屬于周口市管轄?？偯娣e1194平方公里，耕地面積110萬(wàn)畝，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個(gè)農(nóng)林場(chǎng)，戶籍人口92萬(wàn)（2013年）。西華漢代置縣，歷稱西華、長(zhǎng)平、箕城、鴻溝等，唐代復(fù)名西華至今。存有女?huà)z城遺址為河南省重點(diǎn)文物保護(hù)單位。

考慮城鎮(zhèn)化空間發(fā)展的不均衡，在周口、項(xiàng)城、淮陽(yáng)“金三角”和“周商一體化”為核心的區(qū)域中心城市區(qū)。周口、項(xiàng)城、淮陽(yáng)、商水共同構(gòu)成復(fù)合中心，總規(guī)模達(dá)到150萬(wàn)人以上，規(guī)劃期末邁入大城市行列。扶溝、太康、鹿邑、鄲城、沈丘，在規(guī)劃期末邁入中等城市行列，西華為小城市。

3,交通概況

工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。近年來(lái)，西華堅(jiān)持“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略不動(dòng)搖，深入開(kāi)展“工業(yè)突破年”、“企業(yè)服務(wù)年”、項(xiàng)目建設(shè)“百日會(huì)戰(zhàn)”等活動(dòng)，不斷掀起承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和招商引資項(xiàng)目建設(shè)高潮。僅2011年就吸引了包括富士康集團(tuán)、麥當(dāng)勞福喜集團(tuán)等世界知名強(qiáng)企業(yè)落戶西華。特別是富士康實(shí)訓(xùn)基地，項(xiàng)目一期投資50億元年產(chǎn)蘋(píng)果品牌手機(jī)配件6000萬(wàn)套，于2011年12月8日投產(chǎn)運(yùn)行，從開(kāi)工到建成投產(chǎn)僅僅用了58天，被社會(huì)各界譽(yù)為“西華速度”、“西華奇跡”。今年二期工程建成后可吸納培養(yǎng)3萬(wàn)名產(chǎn)業(yè)工人，3年實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力就業(yè)10萬(wàn)人。大用集團(tuán)肉雞養(yǎng)殖加工系列項(xiàng)目總投資20億元，建成標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)17個(gè)，屠宰廠、飼料廠、孵化廠全面建成投產(chǎn)。大用集團(tuán)還和世界知名企業(yè)、國(guó)際跨國(guó)公司麥當(dāng)勞集團(tuán)最大的肉食供應(yīng)商美國(guó)福喜公司成功合作，把西華大用作為麥當(dāng)勞食品的重要原材料供應(yīng)基地，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。還有麗達(dá)制衣、鴻鑫服飾、匯通化工、晨輝工貿(mào)、華達(dá)電力、金鑫車業(yè)等一批科技含量高、投資額度大的項(xiàng)目相繼開(kāi)工或建成投產(chǎn)。全縣招商引資項(xiàng)目建設(shè)一年一個(gè)新臺(tái)階，年年都有新變化。2011年，全縣限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到110家,實(shí)現(xiàn)增加值35億元，比上年增長(zhǎng)22%，初步形成了食品加工、紡織服裝、板材家具、醫(yī)藥化工、電子制造和制鞋六大支柱產(chǎn)業(yè)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正實(shí)現(xiàn)著由弱到強(qiáng)、破繭成蝶的歷史性跨越。

產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)，始終把產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)作為推進(jìn)工業(yè)發(fā)展的“重頭戲”來(lái)抓，按照“四集一轉(zhuǎn)”的要求，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的“三規(guī)合一”。近年來(lái)，已累計(jì)投入資金5.3億元，新修產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)道路9條35公里，形成了“五縱四橫”的交通網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)，推進(jìn)綠化、亮化、通訊、供排水、供氣、污水處理、垃圾處理、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、綜合服務(wù)區(qū)、職工宿舍等配套設(shè)施建設(shè)。目前產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建成區(qū)面積6.1平方公里，入駐企業(yè)30家，2011年完成固定資產(chǎn)投資32.5億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入32.3億元。其中，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展到19家，占入駐企業(yè)總數(shù)的60%，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入24億元，占入駐企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的80%，初步形成了輕工、食品兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)在縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支撐作用日益彰顯。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展，圍繞打造國(guó)家糧食核心區(qū)，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)惠農(nóng)政策，保護(hù)和激發(fā)群眾生產(chǎn)的積極性。整合小農(nóng)水等涉農(nóng)項(xiàng)目，大力實(shí)施水田林路橋綜合治理配套，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力不斷提高。全縣糧食種植面積一直穩(wěn)定在150萬(wàn)畝以上，糧食產(chǎn)量連續(xù)8年創(chuàng)歷史新高，為國(guó)家糧食安全作出了積極貢獻(xiàn)。加大農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，努力壯大優(yōu)質(zhì)畜產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)雜果、優(yōu)質(zhì)無(wú)公害蔬菜、優(yōu)質(zhì)食用菌、優(yōu)質(zhì)苗木花卉生產(chǎn)與加工“五大基地”，不斷拉長(zhǎng)糧食深加工、畜產(chǎn)品深加工、水果深加工、板材深加工、棉花深加工、無(wú)公害蔬菜深加工“六大鏈條”，大王莊的韭菜、遲營(yíng)的茄子、西夏的香瓜、紅花的苗木、黃橋的鮮桃、田口的黑木耳等遠(yuǎn)銷四方，以大用集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)為代表的規(guī)模養(yǎng)殖企業(yè)達(dá)到2996家，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到45%，西華農(nóng)業(yè)品牌更加響亮。實(shí)現(xiàn)了以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變，確保了 “三化” 協(xié)調(diào)發(fā)展，形成了以生豬、肉雞、板材、水果、食用菌、花卉苗木、洋蔥、辣椒為主無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，成為全國(guó)商品糧生產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)棉種植基地縣、瘦肉型豬和槐山羊生產(chǎn)基地縣、全國(guó)經(jīng)濟(jì)林發(fā)展和高級(jí)平原綠化先進(jìn)縣、河南省畜牧業(yè)發(fā)展重點(diǎn)縣、河南省無(wú)公害苗木供應(yīng)基地。

需求，四星級(jí)大酒店媧城賓館的建設(shè)，使我縣的接待水平又上了一個(gè)檔次，城區(qū)各類職業(yè)技術(shù)學(xué)校每年可培養(yǎng)各類專業(yè)人才和大批不同工種的技術(shù)工人，各大金融、保險(xiǎn)部門(mén)均設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，網(wǎng)點(diǎn)布局合理，信用卡，銀聯(lián)卡使用方便，各類幣種均可自由匯兌，外資進(jìn)入渠道暢通。

水電資源豐富。能滿足居民及各類工業(yè)項(xiàng)目用電，西華縣供水系統(tǒng)、西華縣天然氣供應(yīng)公司完全能滿足城區(qū)生活用水和用氣需求。境內(nèi)溝河縱橫，沙河、潁河、賈魯河等骨干河道蜿蜒境內(nèi)，水資源豐富。

郵電、通訊發(fā)展迅猛，程控電話裝機(jī)容量不斷遞增，長(zhǎng)途電話可直撥全國(guó)及世界各個(gè)國(guó)家和地區(qū)，移動(dòng)通訊同85個(gè)國(guó)家和地區(qū)實(shí)現(xiàn)漫游和國(guó)內(nèi)自由漫游，開(kāi)辦了數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)專線，寬帶連接，電子數(shù)據(jù)交換，郵政特快，電話信息，圖文傳真等多種通訊業(yè)務(wù)，對(duì)外通訊十分快捷。

2013年，西華縣主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)持續(xù)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值154.5億元，比上年增長(zhǎng)9%。地方公共財(cái)政預(yù)算收入完成4.3億元，增長(zhǎng)25.3%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資107.7億元，增長(zhǎng)23.5%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額73億元，增長(zhǎng)14.5%；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額102.9億元，增長(zhǎng)21.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17313元，農(nóng)民人均純收入6825元，分別增長(zhǎng)9.6%和17.4%。

人口89.5萬(wàn)人，常駐人口75.2萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口近80萬(wàn)人。

4,城市規(guī)劃和發(fā)展方向

為“南拓西跨，東控北抑”?？h城優(yōu)先發(fā)展區(qū)：位于現(xiàn)狀城區(qū)的南部，箕城路南段及南環(huán)路兩側(cè)用地，位于城區(qū)聯(lián)系周口市的咽喉地帶，是城市對(duì)外主要經(jīng)濟(jì)流向、交通區(qū)位條件優(yōu)越，適宜大規(guī)模的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，是城市空間近期拓展的熱點(diǎn)地區(qū)。

南拓：西華城區(qū)南部的南環(huán)路沿線用地，是西華城區(qū)未來(lái)的核心地區(qū)，是體現(xiàn)西華城市新經(jīng)濟(jì)、新建設(shè)、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標(biāo)準(zhǔn)，完善基礎(chǔ)設(shè)施水平，建設(shè)成為以“行政—文化—居住”為主要職能的河南省東南部地區(qū)一流的綜合性新城區(qū)。

西跨：雙狼溝以西地區(qū)是西華工業(yè)發(fā)展主要方向。規(guī)劃集中布置污染較小的二類工業(yè)，努力培育和發(fā)展具有西華特色的產(chǎn)業(yè)體系，形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品、優(yōu)勢(shì)行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè),發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的高效集約化。遠(yuǎn)景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲(chǔ)備空間控制。

東控：隨著東環(huán)路的建成，東部地區(qū)已具備開(kāi)發(fā)建設(shè)的條件，規(guī)劃沿線布置科研用地和高新科技工業(yè)園區(qū)。城區(qū)東北部的賈魯河以東地區(qū)，靠近阿—深高速公路城市出入口，規(guī)劃布置城市市場(chǎng)流通和物流儲(chǔ)運(yùn)的功能。東南部用地位于城市主導(dǎo)風(fēng)向上側(cè)，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質(zhì)，保證城市環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)生態(tài)城市的角度，將城市東南部用地劃定為生態(tài)維護(hù)用地。

北抑：北環(huán)路以北地區(qū)。因背離城市主要經(jīng)濟(jì)及交通流向；發(fā)展用地與現(xiàn)狀城區(qū)被北環(huán)路分隔，聯(lián)系不便，故劃定為限制建設(shè)的地區(qū)。規(guī)劃定為限制建設(shè)的地區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、林業(yè)和觀光旅游業(yè)。本次規(guī)劃確定西華縣城區(qū)布局結(jié)構(gòu)為“集中緊湊式”，形成“兩軸、雙心、三園、五區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

兩軸：以箕城路、西周路為軸線，布置大型行政、文化、商業(yè)設(shè)施，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設(shè)風(fēng)貌。

雙心：指兩個(gè)市級(jí)的城市公共中心，即舊城區(qū)的商貿(mào)、行政、文化中心及城南新區(qū)的行政、文化、體育中心。

三園：指城西科技工業(yè)園、城西北加工工業(yè)園和城東北物流儲(chǔ)運(yùn)園。工業(yè)園區(qū)用地以工業(yè)用地為主，物流儲(chǔ)運(yùn)園區(qū)以倉(cāng)儲(chǔ)、配送加工用地為主，適當(dāng)配套相關(guān)生活服務(wù)設(shè)施。

五區(qū)：指城市以生活居住職能為主的居住區(qū)，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北）、城北片（東風(fēng)運(yùn)河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）。規(guī)劃結(jié)合居住區(qū)規(guī)劃，在各片區(qū)中心分別設(shè)置居住區(qū)級(jí)的公共服務(wù)中心，為居民提供日常生活服務(wù)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

樓盤(pán)情況：

三、調(diào)研總結(jié)分析

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇十七

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析

總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái)，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。xx年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來(lái)我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到先繳稅、后辦證的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒(méi)有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。

5、違規(guī)開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導(dǎo)致大量的`房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬三無(wú)、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國(guó)辦發(fā)xx37號(hào)文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹(shù)立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的航空母艦。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用航母型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的情侶效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

6、各部門(mén)加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的一站式服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門(mén)，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí)，在交易大廳門(mén)口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開(kāi)發(fā)量、樓盤(pán)介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個(gè)房產(chǎn)小超市，既方便了人民群眾，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇十八

優(yōu)越的地理環(huán)境，深厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房?jī)r(jià)格始終呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無(wú)論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新改變。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增加，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增加。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)勁量。長(zhǎng)期以來(lái)，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿意細(xì)分市場(chǎng)的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出主動(dòng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來(lái)最火爆的一年。目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍舊穩(wěn)步上升。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤(pán)供求基本平衡。

消費(fèi)者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來(lái)人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤(pán)放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：深厚的商業(yè)、消遣等都市文化特征。

(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及美麗的自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)在過(guò)去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格始終呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長(zhǎng)了39.57%。另一方面，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)肯定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，削減了51.32%。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一樣的，而且上漲的幅度非常平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，高檔樓盤(pán)主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤(pán)主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，住宅開(kāi)發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤(pán)套數(shù)在45000套左右。從市場(chǎng)接受狀況來(lái)看也是比較志向的，信任隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來(lái)越重要的角色。

同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得主動(dòng)成果，這些都將為這一帶的房?jī)r(jià)帶來(lái)肯定的升值空間。

(2)xx商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系

1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場(chǎng)總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供應(yīng)13299套，市場(chǎng)總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

2、拆遷購(gòu)房與投資性購(gòu)房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量削減

為避開(kāi)因房屋拆遷量過(guò)大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過(guò)度增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來(lái)對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬(wàn)平方米，同比下降28.94%。

同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)的政策促使投資購(gòu)房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也干脆導(dǎo)致了購(gòu)房需求的削減。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行其次次或多次購(gòu)買(mǎi)行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購(gòu)房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場(chǎng)中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤(pán)銷售的放緩使其住宅整體銷量有所削減。

3、購(gòu)房者對(duì)xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房探討中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房?jī)r(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，依據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)xx中心區(qū)

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年削減4630套，降幅為58.87%。從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來(lái)看，1至5月呈遞增趨勢(shì)，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來(lái)說(shuō)，成交方面較去年嚴(yán)峻萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

出現(xiàn)這樣的狀況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新居供應(yīng)量削減3成之多，制約了購(gòu)房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，甚至超過(guò)中高收入購(gòu)房者的支付實(shí)力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場(chǎng)面前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤(pán)項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問(wèn)世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、消遣、精品酒店等多種功能的140萬(wàn)平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢(shì)必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫(huà)的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門(mén)綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門(mén)板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國(guó)際廣場(chǎng)的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)料不久的將來(lái)，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門(mén)、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

xx中心區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(二)古田片區(qū)

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年削減2609套，降幅為68.59%。從成交價(jià)格狀況來(lái)看，盡管古田片區(qū)今年1至6月始終都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區(qū)域樓盤(pán)地理位置的分布來(lái)看，活躍樓盤(pán)全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫柔解放大道沿線開(kāi)發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量削減，市場(chǎng)關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房?jī)r(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為寂靜。

對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)后期發(fā)展看好。隨著硚口對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開(kāi)發(fā)，同時(shí)，將來(lái)輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展供應(yīng)有力支撐。

古田片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(三)二七、后湖片區(qū)

20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。從成交價(jià)格來(lái)看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國(guó)庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依舊是航天·雙城和東立國(guó)際獨(dú)攬商品房住宅市場(chǎng)。由于新上市樓盤(pán)數(shù)量較前兩年大幅削減，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫柔向上的走勢(shì)，部分樓盤(pán)因而加大了打折力度，高端商品房?jī)r(jià)格回落明顯。令人激昂的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過(guò)半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購(gòu)物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂(lè)福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，將來(lái)她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(截止到20xx年6月30號(hào))

(四)東西湖片區(qū)

20xx年上半年?yáng)|西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長(zhǎng)了14.07%。從成交價(jià)格及成交套數(shù)來(lái)看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特殊是銷量，盡管只增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售狀況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。雖然整個(gè)市場(chǎng)氣氛的始終處于觀望心情，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒(méi)削減多少。而來(lái)看房的客戶，許多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買(mǎi)房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房?jī)r(jià)，有迫切購(gòu)房需求的中低購(gòu)房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤(pán)，從目前狀況來(lái)看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

多層作為郊區(qū)最易消化的一般住宅產(chǎn)品類型，始終是本區(qū)域開(kāi)發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來(lái)其供應(yīng)量的遞減趨勢(shì)說(shuō)明，市場(chǎng)環(huán)境的影響下，開(kāi)發(fā)商起先注意產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心漸漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

和其他區(qū)域市場(chǎng)多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過(guò)渡時(shí)間不長(zhǎng)、過(guò)渡量較少，快速邁入了高層物業(yè)開(kāi)發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需肯定時(shí)間的市場(chǎng)磨合，才能逐步為區(qū)域市場(chǎng)接受。從樓市發(fā)展的總趨勢(shì)看，高層物業(yè)是將來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門(mén)”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，將來(lái)還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的旺盛奠定基礎(chǔ)。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤(pán)信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號(hào)

房地產(chǎn)調(diào)查心得篇十九

從調(diào)查所涉及的范圍看，20個(gè)居民以居住樓房為主，87.7％的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2％住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3％，超過(guò)半數(shù)；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40－80平方米之間。

據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的人占調(diào)查城市總體的21.9％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購(gòu)面積在70－150平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米1000－20xx元為主體，輔之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的價(jià)格。購(gòu)房資金將主要來(lái)源于家庭儲(chǔ)蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。

數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所占比例為最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是長(zhǎng)沙房產(chǎn)預(yù)購(gòu)對(duì)象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，23.3％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房，20.1％預(yù)計(jì)明年購(gòu)房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購(gòu)主導(dǎo)地位。

調(diào)查顯示，無(wú)產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購(gòu)買(mǎi)80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問(wèn)題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購(gòu)買(mǎi)更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。

有產(chǎn)權(quán)房家庭計(jì)劃5年內(nèi)購(gòu)房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購(gòu)房的比例，尤其是對(duì)大面積住房的購(gòu)買(mǎi)。

假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達(dá)16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來(lái)看，我們就不難理解他們對(duì)房子售價(jià)的期望值所在。希望房?jī)r(jià)在1000－20xx元的比例最高，為30.4％；500－1000元的占22.3％；20xx－3000元的占21.6％；希望房?jī)r(jià)在6000元以上的不足1％。

以上數(shù)據(jù)顯示，巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)使長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長(zhǎng)的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場(chǎng)，對(duì)價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂(lè)觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者中，有69.1％希望使用家庭存款來(lái)購(gòu)房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款?？磥?lái)，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購(gòu)房人群的36％，位居傍首，而35－44歲的人群比例為20.3％，位居第二?？傮w購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級(jí)技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級(jí)經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－20xx元范圍內(nèi)為主體購(gòu)房者。

目前，中國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購(gòu)房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購(gòu)比例的42.7％和39.2％；預(yù)購(gòu)面積在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購(gòu)者的家庭月收入在1000－4000元間。另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購(gòu)買(mǎi)商品房?？梢哉f(shuō)，他們將是未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的一支生力軍。

房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房?jī)r(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。

從長(zhǎng)沙居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值曲線上來(lái)看，期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠(yuǎn)。目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購(gòu)房的難度。

另外，市民的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來(lái)的錢(qián)，加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購(gòu)房人群中預(yù)購(gòu)房屋的資金來(lái)源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買(mǎi)房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見(jiàn)，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長(zhǎng)，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。

目前，從預(yù)購(gòu)房者的人群結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購(gòu)總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預(yù)購(gòu)者介于21－35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購(gòu)總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預(yù)購(gòu)者介于21－35歲之間；而中級(jí)公司經(jīng)理介于21－35歲的.預(yù)購(gòu)比例也超過(guò)了60％。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21－35歲的占43.7％，介于36－45歲的占30.4％；34.7％的獨(dú)身，其中66.1％介于21－35歲之間，僅有1.4％介于36－45歲之間。從預(yù)購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級(jí)工作者構(gòu)成預(yù)購(gòu)主體，而年輕的單身族也是這一購(gòu)房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。

應(yīng)該說(shuō)，21－45歲之間的人群對(duì)購(gòu)房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價(jià)在3000元以下，愿望花3000－4000元／平方米購(gòu)房的也占有一定的比例。這一預(yù)期和市場(chǎng)價(jià)格的差距低于調(diào)查總體對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期與真正市場(chǎng)行情的差距。

調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：每平方米500－1000元的占22.9％，1000－20xx元的占32％，20xx－3000元的占19.6％，而6000元以上的僅占1.3％?？梢钥闯?，國(guó)人對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力與實(shí)際的市場(chǎng)情況大相徑庭。

調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問(wèn)題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購(gòu)房的決策。

目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購(gòu)房者對(duì)居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9％，看來(lái)，爭(zhēng)勸綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢(mèng)想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價(jià)格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過(guò)分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

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