方案是指為解決問(wèn)題或?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)而制定的一系列步驟和措施。方案的格式和要求是什么樣的呢？以下是小編為大家收集的方案范文，歡迎大家分享閱讀。
霧霾創(chuàng)意廣告語(yǔ) 營(yíng)銷(xiāo)策劃方案篇一
黃石天上人間中西餐飲有限責(zé)任公司于20xx年成立，位于交通路64號(hào)。前期該公司主要以茶樓為主營(yíng)業(yè)務(wù)，后期該公司從單一的茶樓服務(wù)逐步蛻變?yōu)槲鞑蛷d服務(wù)業(yè)為主。
公司以“至誠(chéng)至信、至精至美”為服務(wù)信條，構(gòu)建一個(gè)高效、專(zhuān)業(yè)、迅捷的服務(wù)平臺(tái)，不斷優(yōu)化和提高服務(wù)水平。公司用信念、追求和執(zhí)著開(kāi)啟新的航程，乘風(fēng)破浪，勇往直前，駛向他們的理想和目標(biāo);在新的發(fā)展起點(diǎn)上，公司堅(jiān)持秉承“效益為先、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、協(xié)調(diào)發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念。
目前該餐廳是一家別具風(fēng)情的主題西餐廳，包廂可同時(shí)容納200多客人就餐，優(yōu)雅的用餐情調(diào)，令人心曠神怡，采擷各地的名菜佳肴，薈萃各國(guó)的別樣風(fēng)味讓顧客在觥籌交錯(cuò)間回味無(wú)窮。由于發(fā)展得不錯(cuò)，該餐廳在人流較廣的步行街處開(kāi)設(shè)了一家分店。
但總體來(lái)說(shuō)，餐廳的布局都是以西餐為主題，店內(nèi)的各種設(shè)施也是按照西餐廳的格調(diào)而布局的。對(duì)于員工的分配也是采取自上而下式的層級(jí)管理。餐廳營(yíng)業(yè)時(shí)間為9：00至0:00，但大型節(jié)假日晚上的營(yíng)業(yè)時(shí)間會(huì)稍稍延后一點(diǎn)?？偟膩?lái)說(shuō)，該餐廳從開(kāi)業(yè)到現(xiàn)在的轉(zhuǎn)變，一直都樹(shù)立了比較好的企業(yè)形象。
(一)自身比較分析
雖然該餐廳在黃石開(kāi)設(shè)了兩家店，但是它們自身有明顯的差異。位于交通路首開(kāi)的這家餐廳，起初經(jīng)營(yíng)比較好，但隨著時(shí)間的推移，時(shí)代的變遷以及新點(diǎn)的開(kāi)張，這家店的競(jìng)爭(zhēng)力明顯下降了許多。
原因如下：1、該店的設(shè)施比較落后，環(huán)境質(zhì)量下降。2、由于工作人員的經(jīng)常變動(dòng)導(dǎo)致餐廳的飲食味道經(jīng)常變換，也就很難維持忠實(shí)顧客;3、口碑效應(yīng);4、管理者的管理工作不到位。
而新店由于結(jié)合時(shí)代的發(fā)展以及借鑒別的餐廳好的經(jīng)驗(yàn)，吸取老店的教訓(xùn)，所以它創(chuàng)造出屬于自己的一套良好的經(jīng)營(yíng)模式是企業(yè)立于不敗之地。這樣，即使是同一家公司的兩家店，在自身比較中就有了很大的差異，這對(duì)該公司的發(fā)展是很不利的。
因?yàn)樽罱K的結(jié)果是企業(yè)無(wú)法按照預(yù)期的期望擴(kuò)大自己的餐廳營(yíng)業(yè)范圍，而是開(kāi)了新店而導(dǎo)致老店無(wú)法繼續(xù)生存下去。所以該餐廳應(yīng)該首先發(fā)現(xiàn)自身內(nèi)部的差異，及時(shí)解決好餐廳內(nèi)部差異的問(wèn)題，制定全局的管理辦法，同時(shí)管理好兩家店鋪，而不是偏向某一家店。這樣整合的兩家店鋪才能像通一家店一樣，但不同的是它具有更強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
(二)與其他的餐廳競(jìng)爭(zhēng)比較分析
隨著時(shí)代的發(fā)展與變化，西餐廳也變得越來(lái)越多。天上人間西餐廳，憑借著良好口碑以及幾年的發(fā)展歷程，在黃石的競(jìng)爭(zhēng)力可以說(shuō)是非常強(qiáng)的，除了秀玉紅茶坊能與之匹敵，其他的茶餐廳都不在話下。但是要打敗秀玉紅茶坊，依照天上人間目前的發(fā)展?fàn)顩r不是一件容易的事。
以下是秀玉紅茶坊與天上人間的各種比較分析：
路店);黃石2家(黃石店、大上海廣場(chǎng)店);荊州1家(沙市北京路店);咸寧1家(咸寧復(fù)合店);仙桃1家(仙桃旗艦店);江西南昌4家(撫河北路店、中山路店、少年宮店、勝利路店);九江5家(潯陽(yáng)路店、新橋頭店、廬山南店、廬山北店、四碼頭店)等地，員工近千人，總面積過(guò)萬(wàn)平方米，其中大部份店房屋產(chǎn)權(quán)已被公司買(mǎi)斷，這源于公司創(chuàng)始人的敏銳目光和十足的膽識(shí)。
公司以一個(gè)蓬勃發(fā)展的私營(yíng)企業(yè)所特有的開(kāi)拓發(fā)展能力和“以服務(wù)為本、質(zhì)量為先，環(huán)境為優(yōu)”的經(jīng)營(yíng)理念，遍及全國(guó)。秀玉紅茶坊一直以來(lái)都以“健康、精品、時(shí)尚”為發(fā)展的方向，這也是當(dāng)今休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。秀玉紅茶坊相信這個(gè)行業(yè)將成為it行業(yè)后又一新興產(chǎn)業(yè)。
隨著秀玉紅茶坊實(shí)力的不斷擴(kuò)大，秀玉紅茶坊更加重視內(nèi)部人才的招納培養(yǎng)和重用。秀玉紅茶坊秉著“我們提供時(shí)光與夢(mèng)想”的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，向每位客人和員工承諾，不僅會(huì)以更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，更優(yōu)良的產(chǎn)品，更幽雅的環(huán)境為客人提供時(shí)光與夢(mèng)想，還會(huì)以更廣闊的前景、更合理的待遇、更科學(xué)的管理為員工提供時(shí)光與夢(mèng)想，更好地回的社會(huì)。
這兩家西餐廳在食物的味道方面經(jīng)證實(shí)，兩者不相上下。但是對(duì)比天上然間和秀玉紅茶坊的菜單時(shí)，秀玉的價(jià)格優(yōu)勢(shì)就很明顯，因?yàn)轭?lèi)似的東西，天上人間的價(jià)格都比秀玉的價(jià)格貴好及元錢(qián)。雖然幾元錢(qián)的差異看著不大，但是每一種東西都貴幾元錢(qián)，那么一頓飯下來(lái)，在天上人間消費(fèi)的顧客就比在秀玉消費(fèi)的顧客高出二十幾元甚至更高。
而且每逢節(jié)假日之時(shí)，天上人間都會(huì)有節(jié)假日的菜單，雖然會(huì)有與節(jié)日相關(guān)的各種套餐，但是其實(shí)質(zhì)是借助節(jié)日來(lái)賺錢(qián)。首先，節(jié)日菜單的價(jià)格比非節(jié)日假單的價(jià)格更貴;其次，可以通過(guò)節(jié)日活動(dòng)為由，推銷(xiāo)店內(nèi)平常銷(xiāo)售不好的菜系，提高各種菜系的銷(xiāo)售水平，減少損失。
而秀玉并沒(méi)有在節(jié)假日之時(shí)換菜單，反而憑借著一直以來(lái)的傳統(tǒng)菜單吸引更多的顧客。如此一來(lái)，對(duì)于大多消費(fèi)者追求物美價(jià)廉的消費(fèi)心理，秀玉無(wú)疑占了上風(fēng)。
服務(wù)，對(duì)于這個(gè)高接觸性服務(wù)的餐飲行業(yè)并不陌生，反而是餐飲行業(yè)的核心內(nèi)容。雖然兩者都抓住了社會(huì)文化環(huán)環(huán)境，在完全西餐式的模式中添加了中式餐飲，最終打造出符合中國(guó)人習(xí)慣特點(diǎn)的西餐廳，但是在內(nèi)部服務(wù)上面，兩者都各有千秋。
對(duì)于都是兩層的兩家餐廳，首先拿進(jìn)店時(shí)來(lái)說(shuō)，當(dāng)你走進(jìn)秀玉紅茶坊時(shí)，該店的迎賓人員就會(huì)很熱情地歡迎顧客的到來(lái)，然后通過(guò)對(duì)講機(jī)了解全餐廳的就位情況并且根據(jù)具體情況給顧客安排合適的座位，把顧客帶到座位面前。然后負(fù)責(zé)點(diǎn)單的人員就會(huì)熱情的送上茶水介紹菜單完成后續(xù)的一系事項(xiàng)。
這樣有條理的服務(wù)會(huì)讓顧客覺(jué)得該餐廳的管理很好，餐廳的檔次很高，服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)秀，無(wú)形會(huì)給餐廳做出好的第一印象的評(píng)價(jià)。而天上人間西餐廳的工作人員都集中在二樓，雖然當(dāng)顧客自己從一樓走到二樓在二樓也會(huì)享受和秀玉那樣的服務(wù)，對(duì)于老顧客而言?xún)杉也蛷d的服務(wù)也許沒(méi)有太大的區(qū)別，但是對(duì)于吸引新的客戶(hù)以及提高客戶(hù)對(duì)餐廳的第一印象，天上人間西餐廳想再服務(wù)上和秀玉競(jìng)爭(zhēng)，不能忽視一樓的服務(wù)。
優(yōu)質(zhì)的服務(wù)應(yīng)該在整個(gè)餐廳的全過(guò)程，而不是只停留在某個(gè)層面。然而，拿顧客就餐時(shí)的服務(wù)而言，天上人間的服務(wù)比秀玉顯得略?xún)?yōu)。因?yàn)樘焐先碎g的服務(wù)抓住了顧客消費(fèi)時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題以及消費(fèi)者的心理特征，比如說(shuō)他做到高平率主動(dòng)地給顧客添加飲用水，而不是讓顧客自己要水，這樣的主動(dòng)服務(wù)會(huì)讓顧客感受到服務(wù)，并作出好的評(píng)價(jià)，最終從細(xì)節(jié)優(yōu)化了服務(wù)的質(zhì)量。
兩者在管理制度上可謂是大相徑庭。在員工之間的分級(jí)管理上，天上人間的管理似乎更嚴(yán)謹(jǐn)一些。工作前開(kāi)員工大會(huì)讓員工記載今天的注意事項(xiàng)，回顧昨天工作中出現(xiàn)的問(wèn)題;工作中嚴(yán)格各項(xiàng)工作制度;工作結(jié)束后進(jìn)行各項(xiàng)衛(wèi)生工作并總結(jié)今天工作中出現(xiàn)的狀況等。
流動(dòng)情況很大，服務(wù)員及傳菜員流動(dòng)大。這就導(dǎo)致該餐廳長(zhǎng)期處于新員工服務(wù)顧客，新員工服務(wù)顧客往往會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題，會(huì)對(duì)餐廳的優(yōu)質(zhì)量服務(wù)造成一定的影響;而且大量的新員工也會(huì)使餐廳呈現(xiàn)出業(yè)務(wù)不成熟的面貌，這多多少少會(huì)讓餐廳的總體服務(wù)，總體印象大打折扣，與類(lèi)似的餐廳之間的競(jìng)爭(zhēng)就顯得遜色些。
霧霾創(chuàng)意廣告語(yǔ) 營(yíng)銷(xiāo)策劃方案篇二
一、建立微信平臺(tái)的.正規(guī)公眾賬號(hào)
微信平臺(tái)的公共賬號(hào)限制很低，哪怕是小的個(gè)體，也可以將自己的品牌成功的在微信平臺(tái)上建立賬號(hào)，這也是騰訊為各企業(yè)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)提供的便利條件，也展示出了微信營(yíng)銷(xiāo)的大方向。
建立微信平臺(tái)公眾賬號(hào)之后，需要巧妙的完善企業(yè)的信息，把我自身優(yōu)勢(shì)，推送自己的產(chǎn)品及服務(wù)，利用一個(gè)小工具便將宣傳信息推送給用戶(hù)，是一件和容易與用戶(hù)建立親很感的事情。
二、在微信平臺(tái)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)
微信營(yíng)銷(xiāo)公眾平臺(tái)具有豐富的功能，操作也很便捷，企業(yè)想要運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容需要符合認(rèn)證平臺(tái)的需求，利于行業(yè)在線咨詢(xún)業(yè)務(wù)，很多信息都涉及到個(gè)人隱私，這是便需要一對(duì)一回復(fù)，微信平臺(tái)需要設(shè)有專(zhuān)門(mén)的客服管理，具備一定的專(zhuān)業(yè)產(chǎn)品知識(shí)，這一點(diǎn)也很重要。
三、利用微信本身特點(diǎn)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，微信的定位功能，可以很好的向你展示附近的人群信息，定位之后跟用戶(hù)打招呼，也會(huì)起到一定的廣告作用(這一點(diǎn)可以采用我們的微信定位營(yíng)銷(xiāo)方案)
四、選擇質(zhì)量高的推送內(nèi)容，讓用戶(hù)替你建立口碑，不定期分享使用的產(chǎn)品品牌知識(shí)，這些有用的信息都會(huì)引得用戶(hù)的分享，無(wú)形中形成了對(duì)企業(yè)的宣傳。事后對(duì)分享內(nèi)容的反響進(jìn)行整理分析，不斷改進(jìn)，不斷創(chuàng)新。
五、建立微信客戶(hù)檔案，在特殊節(jié)日想用戶(hù)推送祝福信息，建立良好的溝通關(guān)系，使您的企業(yè)在用戶(hù)的口碑中的美譽(yù)度不斷提升。
以上操作并沒(méi)有具備多大的難度，關(guān)鍵在事先的策劃及開(kāi)展活動(dòng)的執(zhí)行，只要用心去做，肯定會(huì)收到意想不到的效果。
篇二：微信營(yíng)銷(xiāo)策劃方案(精準(zhǔn)的微信定位營(yíng)銷(xiāo))
1、草根廣告式——查看附近的人
產(chǎn)品描述：微信中基于lbs的功能插件“查看附近的人”便可以使更多陌生人看到這種強(qiáng)制性廣告。
容。所以用戶(hù)可以利用這個(gè)免費(fèi)的廣告位為自己的產(chǎn)品打廣告。
營(yíng)銷(xiāo)方式：營(yíng)銷(xiāo)人員在人流最旺盛的地方后臺(tái)24小時(shí)運(yùn)行微信，如果“查看附近的人”使用者足夠多，這個(gè)廣告效果也會(huì)不錯(cuò)。隨著微信用戶(hù)數(shù)量的上升，可能這個(gè)簡(jiǎn)單的簽名欄會(huì)也許變成移動(dòng)的“黃金廣告位”。
2、o2o折扣式——掃一掃
產(chǎn)品描述：二維碼發(fā)展至今其商業(yè)用途越來(lái)越多，所以微信也就順應(yīng)潮流結(jié)合o2o展開(kāi)商業(yè)活動(dòng)。
功能模式：將二維碼圖案置于取景框內(nèi)，微信會(huì)幫你找到好友企業(yè)的二維碼，然后你將可以獲得成員折扣、商家優(yōu)惠亦或是一些新聞資訊。
營(yíng)銷(xiāo)方式：移動(dòng)應(yīng)用中加入二維碼掃描，然后給用戶(hù)提供商家折扣和優(yōu)惠，這種o2o方式早已普及開(kāi)來(lái)。而類(lèi)似的app在應(yīng)用超市中也多到讓你不知如何選擇，坐擁上億用戶(hù)切活躍度足夠高的微信，價(jià)值不言而喻。
3、互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)式——微信公眾平臺(tái)
產(chǎn)品描述：對(duì)于大眾化媒體、明星以及企業(yè)而言，如果維新開(kāi)放平臺(tái)+朋友圈的社交分享功能的開(kāi)放，已經(jīng)使得微信作為一種移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)上不可忽視的營(yíng)銷(xiāo)渠道，那么微信公眾平臺(tái)的上線，則使這種營(yíng)銷(xiāo)渠道更加細(xì)化和直接。
霧霾創(chuàng)意廣告語(yǔ) 營(yíng)銷(xiāo)策劃方案篇三
市場(chǎng)分析與啟示
一、市場(chǎng)背景
二、旅游休閑趨勢(shì)
三、景區(qū)所在區(qū)域旅游客源態(tài)勢(shì)
四、景區(qū)所在區(qū)域旅游市場(chǎng)定量調(diào)查研究
(一)區(qū)域旅游市場(chǎng)定量調(diào)查報(bào)告
(二)基本市場(chǎng)參數(shù)分析
1.游客對(duì)景區(qū)的評(píng)價(jià)
2.對(duì)景區(qū)的地位認(rèn)知
3.周邊景點(diǎn)對(duì)景區(qū)的影響
4.對(duì)景區(qū)認(rèn)知、參與的動(dòng)因
5.對(duì)景區(qū)的形象概念聯(lián)想
6.景區(qū)xx產(chǎn)品的市場(chǎng)依據(jù)
（三）市場(chǎng)調(diào)研綜合分析結(jié)論
（四）項(xiàng)目swot（深層次）分析
五、項(xiàng)目主要問(wèn)題分析
（一）市場(chǎng)定位的問(wèn)題
（二）產(chǎn)品定位的問(wèn)題
（三）渠道定位的問(wèn)題
（四）價(jià)格定位的問(wèn)題
（五）品牌建設(shè)的問(wèn)題
（六）傳播的問(wèn)題
一、戰(zhàn)略方針與目標(biāo)
（一）近期戰(zhàn)略
（二）中期戰(zhàn)略
（三）長(zhǎng)期戰(zhàn)略
二、以品牌經(jīng)營(yíng)為核心的長(zhǎng)期營(yíng)銷(xiāo)策略
三、品牌戰(zhàn)略建議
（一）品牌規(guī)劃4wh
whereisthebrand?現(xiàn)狀
whyisthebrandthere?緣由
wheresouldthebrandgo?方向
howthebrandgetthere?彼岸
（二）品牌策略
1.目標(biāo)市場(chǎng)定位
大眾市場(chǎng)
利基市場(chǎng)
區(qū)別化細(xì)分市場(chǎng)
目標(biāo)市場(chǎng)地域區(qū)隔圖
2.品牌內(nèi)涵（文化）
3.品牌核心價(jià)值（承諾）
4.品牌個(gè)性（差異化）
5.品牌聯(lián)想
（三）品牌延伸策略
（四）品牌宣傳口號(hào)
一、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)
二、營(yíng)銷(xiāo)策略
市場(chǎng)攻略之一：集中化——發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力
市場(chǎng)攻略之二：差異化——樹(shù)立權(quán)威性品牌形象
市場(chǎng)攻略之三：渠道延伸銷(xiāo)售——深度開(kāi)發(fā)渠道
市場(chǎng)攻略之四：跳出旅游做旅游——跨行業(yè)捆綁營(yíng)銷(xiāo)
市場(chǎng)攻略之五：更新推廣模式，實(shí)行整合傳播
市場(chǎng)攻略之六：臨門(mén)一腳的實(shí)效戰(zhàn)術(shù)
三、目標(biāo)消費(fèi)群定位
四、營(yíng)銷(xiāo)組合
（一）產(chǎn)品策略
1．產(chǎn)品項(xiàng)目規(guī)劃
觀光產(chǎn)品
服務(wù)產(chǎn)品
體驗(yàn)產(chǎn)品
文化產(chǎn)品
旅游紀(jì)念品
延伸產(chǎn)品
2．景區(qū)布局建議
（二）價(jià)格策略
（三）促銷(xiāo)策略
（四）渠道策略
第四部分整合傳播策略及傳播推廣策劃
一、整合傳播策略
（一）市場(chǎng)概念
銷(xiāo)售主張usp
銷(xiāo)售承諾
（二）市場(chǎng)主題（訴求/賣(mài)點(diǎn)）
（三）廣告宣傳口號(hào)
（四）傳播策略方向
1、對(duì)品牌的幫助
2、對(duì)業(yè)務(wù)的幫助
（五）傳播目標(biāo)
初期——品牌概念導(dǎo)入期
中期——品牌形象提升期
后期——品牌價(jià)值提升期
（六）媒體、活動(dòng)組合策略
二、傳播推廣策劃
（一）推廣策略
1、根據(jù)各階段傳播目標(biāo)將廣告表現(xiàn)作形象統(tǒng)一
2、建立品牌形象，倡導(dǎo)消費(fèi)主張
3、展示目標(biāo)愿景
4、凸顯廣告情感訴求
（二）廣告推廣
5、廣告創(chuàng)意、表現(xiàn)策略
平面媒體
電視片
6、廣告媒體選擇建議
常規(guī)廣告
促銷(xiāo)、活動(dòng)推廣媒體
（三）軟性宣傳
（四）促銷(xiāo)推廣
1、聯(lián)合促銷(xiāo)活動(dòng)
2、業(yè)界展覽會(huì)
3、常規(guī)促銷(xiāo)手段：
針對(duì)旅行社
針對(duì)導(dǎo)游
針對(duì)出租司機(jī)
針對(duì)散客
針對(duì)回頭客
針對(duì)學(xué)生
針對(duì)兒童
針對(duì)家庭
......
（五）活動(dòng)推廣
三、宣傳促銷(xiāo)用品
（一）常規(guī)宣傳促銷(xiāo)用品
現(xiàn)場(chǎng)pop
海報(bào)
dm
宣傳冊(cè)
多媒體光盤(pán)（附宣傳片創(chuàng)意）
禮品
贈(zèng)品
（二）景區(qū)推廣新思路——門(mén)票功能的擴(kuò)展及作用
1.充分利用門(mén)票的傳播價(jià)值
2.提升景區(qū)門(mén)票的收藏價(jià)值（定位門(mén)票的附加內(nèi)容）
3.賦予門(mén)票使用的二次功能（定位門(mén)票的使用功能）
門(mén)票設(shè)計(jì)方案
四、特色旅游紀(jì)念品
五、市場(chǎng)推廣預(yù)算方案
推廣項(xiàng)目
推廣形式
第三方費(fèi)用
年度預(yù)算合計(jì)
霧霾創(chuàng)意廣告語(yǔ) 營(yíng)銷(xiāo)策劃方案篇四
任何的廣告策劃方案的目的.和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷(xiāo)售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié) 市場(chǎng)分析
(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。
2、開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng) 87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。
4、住房銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20xx年1-8月份全市共銷(xiāo)售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷(xiāo)售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷(xiāo)售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開(kāi)發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開(kāi)發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴(lài)銀行資金, 有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，但大多數(shù)是開(kāi)放式、松散型的賣(mài)完房就走人的開(kāi)發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，影響了持續(xù)開(kāi)發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開(kāi)工證”等四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車(chē)”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
1、漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)，漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣(mài)自然環(huán)境。
明源大酒店：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;
其定位為社會(huì)高薪階層。
2、城西地帶。以新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：婁底市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：
擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車(chē)位。
住房均價(jià)718元每平方米。門(mén)面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
2、 城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
有功能優(yōu)勢(shì)：
總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門(mén)面主力面積30多平方米
住房均價(jià)500多元每平方米。門(mén)面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
國(guó)貿(mào)商城：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車(chē)站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。
4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶(hù)增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
第二節(jié) “站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析
1 環(huán)境：坐擁婁底火車(chē)站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車(chē)站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車(chē)200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤(pán)中少有的。
2 地段：位于火車(chē)站正對(duì)面，附近樓盤(pán)以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車(chē)站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車(chē)站商圈。
3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車(chē)站四年后有五六趟火車(chē)從這里始發(fā)，火車(chē)站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。
7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場(chǎng)樓盤(pán)不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫(xiě)字樓更少。
1)品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開(kāi)始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開(kāi)始形成。現(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。
2)市場(chǎng)承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤(pán)還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷(xiāo)售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷(xiāo)售困難。
第三節(jié) 推廣策略界定
1 目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。
4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。
霧霾創(chuàng)意廣告語(yǔ) 營(yíng)銷(xiāo)策劃方案篇五
1、市場(chǎng)背景
費(fèi)者的錢(qián)袋，擠占著飲料水的市場(chǎng)。
（2）品牌繁多。飲料水分為純凈水（包括太空水、蒸餾水）和礦泉水兩大類(lèi)。全國(guó)有純凈水生產(chǎn)企業(yè)1000多家，礦泉水生產(chǎn)企業(yè)1000多家。
（3）礦泉水前景良好，潛力巨大。在發(fā)達(dá)國(guó)家，飲用礦泉水才是講健康、有品味的標(biāo) 志。世界知名水飲料品牌都是礦泉水，如法國(guó)“依云”。礦泉水在世界上已有近百年的悠久歷史。我國(guó)消費(fèi)者對(duì)礦泉水的認(rèn)識(shí)有較快的提高，飲水已不僅僅是解渴，同時(shí)還追求對(duì)身體有益。我國(guó)礦泉水質(zhì)量有大幅度提高，合格率從1992年的34．5％上升到1997年的78．2％，部分品牌礦泉水銷(xiāo)量也相當(dāng)大。
2、競(jìng)爭(zhēng)者狀況
第一集團(tuán)軍：樂(lè)百氏、娃哈哈、康師傅，他們是領(lǐng)先品牌；第二集團(tuán)軍：農(nóng)夫山 泉、怡寶、小黑子、獲特滿，他們是強(qiáng)勢(shì)品牌；其他40余種水飲料是雜牌軍，是弱勢(shì)品牌。第一名康師傅30.64％；第二名樂(lè)百氏28．56％；第三名娃哈哈15．74％。
娃哈哈相繼在湖北搶灘登陸建分廠，實(shí)施本土化戰(zhàn)略，降低成本，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力。
3、消費(fèi)者狀況消費(fèi)者已形成購(gòu)買(mǎi)飲用水的習(xí)慣，經(jīng)常購(gòu)買(mǎi)者占 48.89％，偶爾購(gòu)買(mǎi)者占48．15%，只有2.96％的人從來(lái)不購(gòu)買(mǎi)。年齡結(jié)構(gòu)明顯偏輕。認(rèn)識(shí)到，長(zhǎng)飲純凈水無(wú)益，開(kāi)始留意選擇優(yōu)質(zhì)礦泉水了。
4、珍硒泉面市會(huì)面臨的一些問(wèn)題
(1)、小投入、快產(chǎn)出問(wèn)題（oem模式下的產(chǎn)品質(zhì)量管理）；
(2) 、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品品牌化、市場(chǎng)化運(yùn)作問(wèn)題；
(3) 、銷(xiāo)售模式選擇及銷(xiāo)售隊(duì)伍組建；
2、產(chǎn)品定價(jià)：保健類(lèi)時(shí)尚消費(fèi)品（超出傳統(tǒng)水電范疇）；
3、渠道模式：會(huì)員制（經(jīng)銷(xiāo)商會(huì)員+消費(fèi)者會(huì)員）；
4、營(yíng)銷(xiāo)模式：通過(guò)會(huì)銷(xiāo)（引入直銷(xiāo)模式）、體驗(yàn)式消費(fèi)（主要針對(duì)消費(fèi)領(lǐng)袖以政府高管、商界領(lǐng)袖、行業(yè)專(zhuān)家和星級(jí)酒店會(huì)所為第一消費(fèi)體驗(yàn)階層，通過(guò)他們的口碑效應(yīng)，影響和帶動(dòng)周邊高端人群消費(fèi)）；以限量供應(yīng)，饑餓營(yíng)銷(xiāo)方式吊足消費(fèi)者的胃口；以事件營(yíng)銷(xiāo)推廣方式，賺足大眾眼球。瞄準(zhǔn)高端商務(wù)區(qū)、別墅度假區(qū)，星級(jí)高檔酒店，建立體驗(yàn)銷(xiāo)售中心，在產(chǎn)品包裝上做足差異化（比如推出紫砂、青花、青瓷紀(jì)念版等）展示企業(yè)形象和產(chǎn)品功能。
5、組建專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)會(huì)員經(jīng)銷(xiāo)商和消費(fèi)會(huì)員進(jìn)行培訓(xùn)。實(shí)行劃區(qū)招商模式，建立自己的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)。
6、運(yùn)用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)終端（微信等云科技）pc、 mb和其他平面媒體相結(jié)合的模式，進(jìn)行市場(chǎng)的快速覆蓋與推廣。
1、戰(zhàn)略思路：旗幟鮮明地劃清與普通純凈水、礦物資水的界限，不打價(jià)格戰(zhàn)；大打功能牌，凸顯珍硒泉天然富硒礦泉水的價(jià)值，明晰消費(fèi)者可獲得的超值利益（延年益壽、防癌抗癌）；向全社會(huì)倡導(dǎo)健康飲水的生活方式，傳播科學(xué)正確的消費(fèi)觀念，從而樹(shù)立珍硒泉健康、高品味的品牌形象。
2、戰(zhàn)略步驟：樹(shù)立品牌，做行業(yè)老大；強(qiáng)化品牌，做中國(guó)礦泉水名牌；延伸品牌，做世界以硒為核心的綠色健康產(chǎn)業(yè)龍頭。
3、戰(zhàn)略部署：以重慶為大本營(yíng)，以京、津、滬等為重點(diǎn)市場(chǎng)，率先突破，穩(wěn)住陣腳后，走向全國(guó)。
4、品牌形象定位：健康、快樂(lè)、活力、高端！
5、核心產(chǎn)品三層次：第一解渴；第二養(yǎng)身；第三品質(zhì)（身份象征）。
6、消費(fèi)入群定位：具備高消費(fèi)能力人群。
（一）營(yíng)銷(xiāo)理念
1、品牌理念：稀有的功能礦泉水，給講求生活品質(zhì)的你帶來(lái)健康。
2、品牌基礎(chǔ)：不僅滿足生理基本需求，同時(shí)提供其它品牌無(wú)法提供的超值享受；并且以上利益能在方便、愉快的情況下得到滿足。
3、概念支持：以珍硒泉硒礦泉水生成地的自然地理構(gòu)造為科學(xué)依據(jù)，創(chuàng)造珍硒泉硒礦泉水“生命活力源泉”的概念。
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