在寫報告時，應(yīng)該注意語言簡練、準(zhǔn)確和專業(yè)。報告要注重邏輯性和連貫性，每一部分之間要有明確的過渡和銜接。報告范文可以激發(fā)我們對寫作的興趣，同時也提供了豐富的寫作素材和案例。
貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇一
1。1。1國民經(jīng)濟快速增長為房地產(chǎn)業(yè)提供了強勁動力———1。
1。1。2人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場潛在容量依然巨大———2。
1。1。3城市化進程推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展———2。
1。1。4通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場依然是最佳投資渠道———3。
1。1。5城市發(fā)展對土地財政的依賴有增無減———3。
1。2。2項目所在區(qū)域市場調(diào)研（二道區(qū)）———5。
2。1位置優(yōu)勢———6。
2。2產(chǎn)品優(yōu)勢———7。
2。3規(guī)劃優(yōu)勢———7。
3。1商品房總體情況———8。
3。2商品住宅市場———9。
3。2。1整體商品住宅市場情況———9。
3。2。2二道區(qū)商品住宅市場情況———10。
4。1土地供應(yīng)狀況———11。
4。1。1長春市土地供應(yīng)狀況———11。
4。1。2二道區(qū)土地供應(yīng)狀況———11。
5。1區(qū)域范圍———12。
5。2區(qū)域背景———12。
5。3調(diào)查目的———13。
5。4調(diào)查方法———13。
5。5時間安排———13。
6。1設(shè)計問卷———14。
6。2分析問卷———18。
在房價過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。20xx年1月26日出臺的新國八條為全年的市場調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場流動性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。系列調(diào)控政策的疊加，將會在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場。知名房地產(chǎn)企業(yè)20xx年半年報均顯示：中國房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會改變行業(yè)中長期向好的發(fā)展趨勢。
中國經(jīng)濟連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展、住房擴大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數(shù)量更呈崛起之勢。
國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強勁動力。高盛預(yù)計中國20xx年和20xx年的經(jīng)濟增長分別為9。4%和9。2%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和gdp增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。
城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場的潛在容量。根據(jù)20xx年發(fā)布的全國第六次人口普查結(jié)果，中國大陸人口總數(shù)達13。397億人，十年間增加7390萬人；城鎮(zhèn)人口占49。68%，十年間上升13。46個百分點；中國大陸流動人口為2。6億人，十年間增加1。17億人。
中國大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動人口大量增加的發(fā)展趨勢。隨著中國城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產(chǎn)市場需求將進一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。
在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動，當(dāng)城市化率達到30%時，房地產(chǎn)投資開始加速增長，當(dāng)城市化率達到50%時，房地產(chǎn)投資將達到峰值，其后一直到城市化率達到70%時都將保持這種高增長率。
20xx年中國城市化率達到47。5%，預(yù)計20xx年前后將達到70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會持續(xù)30—40年的繁榮。
隨著經(jīng)濟的持續(xù)、較快回升，我國出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問題。美國等主要經(jīng)濟體持續(xù)實施量化寬松的貨幣政策，又使國際流動性溢出效應(yīng)更加明顯，進一步加劇了輸入性通脹壓力。20xx年7月全國cpi同比漲6。4%，創(chuàng)三年來新高。當(dāng)前我國通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場依然是最佳投資渠道。
20xx年國有土地出讓收入2。9萬億元，占全國財政收入的35%。
與此同時，全國省市縣三級政府的負(fù)債總額已達到10。7萬億元，其中超過三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來還。中西部欠發(fā)達城市、沿海還沒有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開發(fā)區(qū)，由于沒有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財政必然成為政府收入主要來源，對土地財政更加依賴。
中國經(jīng)濟的持續(xù)快速增長、城市化進程的穩(wěn)步推進、通脹壓力、人民幣升值預(yù)期等因素，仍將支持中國的房地產(chǎn)市場在未來較長的時間內(nèi)保持較快的增長。同時，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實存在著不少問題，諸如——地價過高、房價過高、投資過熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢群體意見大等等。
貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇二
因此，我們必須溫故知新，認(rèn)真總結(jié)四年來工作的經(jīng)驗教訓(xùn)，切實找準(zhǔn)存在問題的根源，確定出解決問題的可操作性辦法，在新的起點上輕裝上陣，奮起直追，使工業(yè)基地進一步增強經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在動力，真正成為縣域經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點。
（一）基地定位不明確，綜合協(xié)調(diào)能力薄弱。
1、基地建設(shè)，規(guī)劃必須先行。我縣工業(yè)基地自xx年下半年開發(fā)建設(shè)以來，至今沒有一個控制性詳規(guī)，更沒有入園企業(yè)布局規(guī)劃，一方面造成企業(yè)布局較混亂，大有“揀到藍子里都是菜”的魚目混珠現(xiàn)象，另一方面導(dǎo)致農(nóng)民在已規(guī)劃但未征用的土地上亂搭亂建，無形增加了基地建設(shè)成本。同時，也難以與縣城總體規(guī)劃對接，與縣城基礎(chǔ)設(shè)施做到資源共享。
2、基地工作從開發(fā)建設(shè)到引進企業(yè)、安置企業(yè)落戶以及跟蹤服務(wù)，每項工作都必須得到各部門的配合和支持，但由于基地綜合協(xié)調(diào)能力薄弱，加之在部門利益的驅(qū)使下，基地工作難以順利推進，從征用土地開始到開工建設(shè)的.每一階段都舉步維艱，各部門都把基地看成是一塊餅干，不去想怎么把這塊餅干做大，而是都來爭著分食，沒有爭到就處處設(shè)障礙，講條件，使基地工作難以順利進行。目前，由于種種原因使基地已征用土地均無法開工，造成近20家企業(yè)等地建設(shè)。
（二）運行管理機制不活，監(jiān)管乏力。
1、投入回報率不高。現(xiàn)在基地已經(jīng)投入了大量的土地資源及資金，但由于項目開工多投產(chǎn)少，達標(biāo)達產(chǎn)的就更少，尤其是像鋼構(gòu)和溫室類的項目，業(yè)務(wù)均在外地，即使開工投產(chǎn)，如果監(jiān)管不力，稅收也在外地，所以產(chǎn)生的回報相對較少。
2、土地利用率低。在基地存在較多的閑置土地，已開發(fā)的廠房中基本沒有多層廠房，已開工投產(chǎn)的項目，經(jīng)對照其審批的規(guī)劃，還有大量廠房未動工建設(shè)。目前，基地已建成的企業(yè)，土地利用率平均不到30%，甚至有圈而未建的現(xiàn)象。
3、統(tǒng)計口徑混亂、稅收征管不到位?；赜幸恍┢髽I(yè)是退城進園或從其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)引進的企業(yè)，其稅收仍未落入基地，使基地稅源存在流失現(xiàn)象。
（三）資金投入困難，基地發(fā)展緩慢。
1、基地投入嚴(yán)重不足，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致企業(yè)等地落戶。
2、基地企業(yè)資金短缺，有的企業(yè)建好廠房，購置設(shè)備后，缺少流動資金，致使企業(yè)停工待產(chǎn)。
（四）辦事效率低，協(xié)調(diào)服務(wù)難以到位。
1、有些職能部門對于建設(shè)工業(yè)基地的重要性和緊迫性仍然認(rèn)識不到位，較強地追求部門利益、個人利益，較多地拘泥于繁瑣的程序，導(dǎo)致基地企業(yè)建設(shè)過程中涉及的用水、用電、辦證、辦照等審批程序效率低下，成本過高。
2、有的職能部門，特別是條管部門自行進入基地企業(yè)檢查、處罰的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導(dǎo)致企業(yè)不安心生產(chǎn)，有的已搬遷。
（五）隊伍素質(zhì)不高，人力資源缺乏。
1、基地內(nèi)部工作人員懂業(yè)務(wù)的較少，特別是規(guī)劃、建設(shè)、測繪人才。
2、掌握一定職業(yè)技能的產(chǎn)業(yè)工人十分緊張，高級管理人才、專業(yè)技術(shù)人才更為短缺。
基地發(fā)展到現(xiàn)階段，資金已投入下去，基礎(chǔ)設(shè)施基本配套，項目引進來了，要真正出效益，出活力，主要在于項目的引進和推進，關(guān)鍵在于對基地和企業(yè)的監(jiān)管。所以下一階段工作重心必須視項目開發(fā)為生命線，把“安商”、“選項”和強化管理放在工作首位，通過“搭建平臺，完善政策，搞好服務(wù)，強化監(jiān)管”等措施，使安商選資與項目推進有機地結(jié)合起來，走出一條成功的“你助我發(fā)展，我助你發(fā)財”之路。因此，我們必須在五個方面采取新舉措。
貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇三
一:調(diào)查研究的目的:。
了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場情況，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場是否存在.
二:調(diào)查的方法，資料的來源，方法:。
觀察分析法，資料分析法.資料來源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站，報紙，
三:調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)。
1，廣東房地產(chǎn)市場投資活躍，銷售雖然增長，但積壓依然增加.
資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進展，令投資再度活躍，開發(fā)投資進入了新的增長周期.今年1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達192.35億元，同比增長32.9%，比去年同期增幅提高20.6個百分點，為今年以來的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力30強企業(yè)完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米，同比增長10.2%，增幅上升9.6個百分點.1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)項目新開工面積大幅上升，達670.17萬平方米，同比增長39.9%，新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中，住宅為541.79萬平方米，同比增長40.8%，增幅比去年同期提高28.7個百分點，新開工率達26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，新開工面積超5萬平方米的企業(yè)達40家，同比增加14家，新開工規(guī)模達394.21萬平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個百分點.由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長，使商品房施工進度加快，竣工量增大，帶動1-9月交樓面積同比增長50.8%，為223.78萬平方米，其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米，辦公樓5.68萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房12.95萬平方米，其他房屋3.35萬平方米.另據(jù)統(tǒng)計，廣東全省積壓商品房已達1200萬平方米，而另一方面，全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時的上市量與消化量，全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少，還可能進一步增多.
2，廣州商品房向外地擴散，大戶型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對優(yōu)勢.1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元，同比增長32.2%，占全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元，同比增長76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強勁增長勢頭，投資總量分別居十區(qū)的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長均為1.2倍，特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長，完成投資額為23.41億元，同比增長1.2倍，占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門統(tǒng)計，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人，約占全市人口總量12%，這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德，又是法律規(guī)定.在將來，由于計劃生育和人口壽命的提高，每對夫婦很可能要照顧兩對老人，而養(yǎng)老園還未成風(fēng)，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫，"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".
3.各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招，推廣費用龐大.
為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買點，先后出現(xiàn)"體育概念"，"山水概念"，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報章等媒體推銷其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國慶過后，樓市經(jīng)過兩個星期強勁的推盤聲勢之后，開始恢復(fù)低調(diào)并進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個，較上周驟降了25%，但廣告額也達到859.4萬元，其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位于第二，第三位.這些廣告費用中，絕大部分是電視廣告，廣告?zhèn)鲉我约皥笳码s志的形式.另外，不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車，也是一筆不小的費用.
·如何寫調(diào)查報告·市場調(diào)查報告的格式·農(nóng)村調(diào)查報告·中學(xué)生手機消費調(diào)查報告。
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4，二手樓市將漸趨活躍.
據(jù)經(jīng)濟日報20xx-10-12報道，房地產(chǎn)交易程序進一步簡化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車的開出，相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5，房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近.
在房地產(chǎn)這個朝陽行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟的身影，亦隨處可見.據(jù)估算，中國至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個.象"新浪"，"網(wǎng)易"這類門戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著各類型的地產(chǎn)信息;而類似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，則是擔(dān)當(dāng)著為消費者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo)，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項目形象，增加項目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修，家具風(fēng)格文獻資料;供樓利息計算.
6.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.
現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
1.廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買方市場，房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤銷售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻，況且商品房作為耐用高價消費品，一般都有50年使用壽命，而且每戶多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時期內(nèi)是有一定限度的.去年受房改"末班車"等因素影響，購買力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣，有待進一步簡化;中國人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定，地方經(jīng)濟差距正初步減少，而且經(jīng)濟發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移，廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計算，全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買方市場初步顯露.這一點從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷均價變化可以看出.
2.未來一手房地產(chǎn)市場將定位在高檔商品房上，消費者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實現(xiàn)，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場需求將轉(zhuǎn)為對大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費不少時間與精力.
3.地產(chǎn)商銷售手段需要創(chuàng)新.隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實用的銷售手段.
4.二手市場將相對活躍城區(qū)范圍的擴大，是二手交易的主要動因.樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的.
5.現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠未達到消費者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說，單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤.只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞.
五:建議。
房地產(chǎn)推廣是一個高利潤行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計電視，廣播，報章雜志后的一時代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤的銷售，利潤來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商，而非消費者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點:。
1:認(rèn)為電視，報章等廣告是主動的，不管消費者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應(yīng).而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實被動的，消費者愿意才會看.這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費用高昂的重要原因.而事實上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對性的，有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無地域限制，無時間限制的.
2:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及.這一點也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來的房地產(chǎn)有效消費群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
3:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確，用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠遠未能滿足消費者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.
地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費者認(rèn)知其樓盤，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.
就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達到1%，即可至少得到8萬/星期.考慮網(wǎng)站的營運成本遠低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場存在，風(fēng)險很少.
貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇四
20xx年2月12日。
調(diào)查地點：房地產(chǎn)公司。
調(diào)查過程：詢問房地產(chǎn)經(jīng)理。
觀察分析法，資料分析法。
內(nèi)容：了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場情況，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場是否存在。
1、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近。
2、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展。
3、房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式。
a，html超文本文件格式。運用圖片，文字和超級連接表現(xiàn)樓盤，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁主要表現(xiàn)形式。b，360度環(huán)景技術(shù)。能表現(xiàn)東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現(xiàn)事物真實，可做少量互動，如超級連接，但只能在一固定地點做360度旋轉(zhuǎn)觀察。這一技術(shù)已出現(xiàn)，但還沒普及，應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少。c，vrml虛擬現(xiàn)實技術(shù)。應(yīng)用電腦三維技術(shù)，能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu)，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺，但畫質(zhì)與現(xiàn)實有差異。至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站。
4、未來一手房地產(chǎn)市場將定位在高檔商品房上，消費者需要更大量有關(guān)商品房的信息。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實現(xiàn)，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場需求將轉(zhuǎn)為對大面積，別墅型等高檔商品房的需求。由于消費者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的.費用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對其位置，大小等信息的了解。廣州樓盤的向外擴散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費不少時間與精力。
5、地產(chǎn)商銷售手段需要創(chuàng)新。隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路。因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價格上的競爭力。消費者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績。因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實用的銷售手段。
6、二手市場將相對活躍城區(qū)范圍的擴大，是二手交易的主要動因。樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡化提供了二手交易的必要條件。人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的。
7、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠未達到消費者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新。如上所說，單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤。只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞。
8、房地產(chǎn)推廣是一個高利潤行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計電視，廣播，報章雜志后的一時代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為?？梢岳锰摂M現(xiàn)實技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤的銷售，利潤來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商，而非消費者?，F(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點：
1：認(rèn)為電視，報章等廣告是主動的，不管消費者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應(yīng)。而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實被動的，消費者愿意才會看。這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費用高昂的重要原因。而事實上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對性的，有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無地域限制，無時間限制的。
2：認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及。這一點也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因。就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來的房地產(chǎn)有效消費群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中。
3：認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達的信息不如全統(tǒng)媒體豐富。的確，用傳統(tǒng)超文本格式（html）表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠遠未能滿足消費者和地產(chǎn)商需求和要求。這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因。地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費者認(rèn)知其樓盤，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放。
就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達到1%，即可至少得到8萬/星期?？紤]網(wǎng)站的營運成本遠低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場存在，風(fēng)險很少。
貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇五
了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場情況，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場是否存在.
觀察分析法，資料分析法.資料來源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站，報紙，
1、廣東房地產(chǎn)市場投資活躍，銷售雖然增長，但積壓依然增加.
資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進展，令投資再度活躍，開發(fā)投資進入了新的增長周期.今年1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達192.35億元，同比增長32.9%，比去年同期增幅提高20.6個百分點，為今年以來的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力30強企業(yè)完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米，同比增長10.2%，增幅上升9.6個百分點.1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)項目新開工面積大幅上升，達670.17萬平方米，同比增長39.9%，新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中，住宅為541.79萬平方米，同比增長40.8%，增幅比去年同期提高28.7個百分點，新開工率達26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，新開工面積超5萬平方米的企業(yè)達40家，同比增加14家，新開工規(guī)模達394.21萬平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個百分點.由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長，使商品房施工進度加快，竣工量增大，帶動1-9月交樓面積同比增長50.8%，為223.78萬平方米，其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米，辦公樓5.68萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房12.95萬平方米，其他房屋3.35萬平方米.另據(jù)統(tǒng)計，廣東全省積壓商品房已達1200萬平方米，而另一方面，全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時的上市量與消化量，全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少，還可能進一步增多.
2、廣州商品房向外地擴散，大戶型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對優(yōu)勢.1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元，同比增長32.2%，占全市的97.7%;兩縣級市完成投資額4.34億元，同比增長76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強勁增長勢頭，投資總量分別居十區(qū)的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長均為1.2倍，特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長，完成投資額為23.41億元，同比增長1.2倍，占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門統(tǒng)計，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人，約占全市人口總量12%，這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德，又是法律規(guī)定.在將來，由于計劃生育和人口壽命的提高，每對夫婦很可能要照顧兩對老人，而養(yǎng)老園還未成風(fēng)，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫，"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".
3、各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招，推廣費用龐大.
為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買點，先后出現(xiàn)"體育概念"，"山水概念"，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報章等媒體推銷其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國慶過后，樓市經(jīng)過兩個星期強勁的推盤聲勢之后，開始恢復(fù)低調(diào)并進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個，較上周驟降了25%，但廣告額也達到859.4萬元，其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用59.7萬元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位于第二，第三位.這些廣告費用中，絕大部分是電視廣告，廣告?zhèn)鲉我约皥笳码s志的形式.另外，不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車，也是一筆不小的費用.
4、二手樓市將漸趨活躍.
據(jù)經(jīng)濟日報20xx-10-12報道，房地產(chǎn)交易程序進一步簡化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車的開出，相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近.
在房地產(chǎn)這個朝陽行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟的身影，亦隨處可見.據(jù)估算，中國至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個.象"新浪"，"網(wǎng)易"這類門戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著各類型的地產(chǎn)信息;而類似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，則是擔(dān)當(dāng)著為消費者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo)，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項目形象，增加項目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修，家具風(fēng)格文獻資料;供樓利息計算.
6、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.
現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
a，html超文本文件格式.運用圖片，文字和超級連接表現(xiàn)樓盤，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁主要表現(xiàn)形式.b，360度環(huán)景技術(shù).能表現(xiàn)東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現(xiàn)事物真實，可做少量互動，如超級連接，但只能在一固定地點做360度旋轉(zhuǎn)觀察.這一技術(shù)已出現(xiàn)，但還沒普及，應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少.c，vrml虛擬現(xiàn)實技術(shù).應(yīng)用電腦三維技術(shù)，能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu)，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺，但畫質(zhì)與現(xiàn)實有差異.至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站.
1、廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買方市場，房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤銷售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻，況且商品房作為耐用高價消費品，一般都有50年使用壽命，而且每戶多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時期內(nèi)是有一定限度的去年受房改"末班車"等因素影響，購買力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣，有待進一步簡化;中國人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定，地方經(jīng)濟差距正初步減少，而且經(jīng)濟發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移，廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計算，全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買方市場初步顯露.這一點從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷均價變化可以看出.
2、未來一手房地產(chǎn)市場將定位在高檔商品房上，消費者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實現(xiàn)，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場需求將轉(zhuǎn)為對大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費不少時間與精力.
3、地產(chǎn)商銷售手段需要創(chuàng)新.隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實用的銷售手段.
5、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠未達到消費者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說，單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤.只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞.
房地產(chǎn)推廣是一個高利潤行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計電視，廣播，報章雜志后的一時代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤的銷售，利潤來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商，而非消費者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點:。
2、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及.這一點也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來的房地產(chǎn)有效消費群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
3、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確，用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠遠未能滿足消費者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.
地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費者認(rèn)知其樓盤，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.
就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達到1%，即可至少得到8萬/星期.考慮網(wǎng)站的營運成本遠低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場存在，風(fēng)險很少.
貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇六
從2015年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預(yù)計300余個。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達428家，開發(fā)項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。2015年稅收收入0.9億，2015年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀2015年－2015年xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素
1、房價組成要素：
土地成本越大，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線
稅金及費用：2015年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬，平均每平米房價增加535元。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認(rèn)為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。
求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
建安成本、配套設(shè)施費、廣告開發(fā)費用、開發(fā)商利潤
2、社會因素
國民經(jīng)濟的發(fā)展水平
體制改革的深化程度
居民收入水平的變化
政策導(dǎo)向
社區(qū)環(huán)境選擇
地理位臵
其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調(diào)控政策
三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場，與國際接軌。
體制改革的深化程度
稅制的設(shè)臵
房地產(chǎn)稅的開征
規(guī)范性文件的出臺
國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標(biāo)。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
一．總論
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟中一個十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門。在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位，它不同于建筑業(yè)，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個包括開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。它是隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟的發(fā)展和工業(yè)化、城市化進程的加快，應(yīng)運而生的，并迅速成長為國民經(jīng)濟中一個獨立的巨大的產(chǎn)業(yè)部門。通過了解畢業(yè)大學(xué)生在地產(chǎn)企業(yè)中從事的工作內(nèi)容及環(huán)境，探究對大學(xué)生素質(zhì)的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準(zhǔn)備和應(yīng)變能力。
二、行業(yè)分析
1．房地產(chǎn)行業(yè)所涉足領(lǐng)域
（1）土地開發(fā)和再開發(fā)；
（2）房屋開發(fā)；
（3）地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；
（4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；
（5）房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資；
（6）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價、測量、律師、經(jīng)紀(jì)和公正等；
（8）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險等。
2．房地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)類型
房地產(chǎn)行業(yè)中就業(yè)崗位比較多的企業(yè)主要有五種：房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)代理公司、 房地產(chǎn)交易機構(gòu) 、物業(yè)管理企業(yè)、 房地產(chǎn)中介機構(gòu)。
一般來講房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資本大多不低于500萬元；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程、統(tǒng)計和工程質(zhì)檢專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員才可以申請。而且要擁有開發(fā)項目的土地使用證；建立有自己的企業(yè)財務(wù)管理制度、工程質(zhì)量安全管理制度、經(jīng)營管理制度。
房地產(chǎn)代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。傳統(tǒng)房產(chǎn)代理公司的優(yōu)勢在于對市場的把握及營銷策劃方面，而日益加劇的市場競爭，使開發(fā)商需要專業(yè)人士提供項目的可行性分析、發(fā)展定位、營銷企劃、銷售組織等一條龍服務(wù)。
房地產(chǎn)交易機構(gòu)注冊資本（事業(yè)單位除外），大城市100萬元以上，中等城市60萬元以上，小城市30萬元以上。配備有相應(yīng)的專職技術(shù)人員，大城市應(yīng)在20人以上，中等城市應(yīng)在10人以上，小城市應(yīng)在5人以上。其中，工程技術(shù)（房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)）、經(jīng)濟、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級以上職稱，統(tǒng)計負(fù)責(zé)人具有助理級以上職稱，并有取得執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價負(fù)責(zé)人和專門的政策咨詢?nèi)藛T。房地產(chǎn)交易有固定的交易場所，各項業(yè)務(wù)辦事窗口實行“一站式”服務(wù)，即一個窗口收件、一套資料內(nèi)部傳遞、一次性收費、一個窗口發(fā)證。來辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（含商品房預(yù)售）、租賃、抵押等各項交易手續(xù)。
房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介機構(gòu)咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。地產(chǎn)顧問是中介服務(wù)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，當(dāng)市場需要專業(yè)化的操作程序，在呼喚專業(yè)化的時候，中介服務(wù)就從單單的銷售終端慢慢過度到介入房地產(chǎn)的開發(fā)流程，在其中起到“顧問”的作用，保證整個過程的專業(yè)化，從而能生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品。
三、職業(yè)機會
1．職業(yè)發(fā)展路徑
房地產(chǎn)行業(yè)為畢業(yè)生提供了不同的工作崗位和多樣化的發(fā)展路徑。進入房地產(chǎn)行業(yè)后結(jié)合自身的特點設(shè)計與選擇個人職業(yè)發(fā)展，許多畢業(yè)生經(jīng)過短短幾年的鍛煉就脫穎而出，有的成為公司的業(yè)務(wù)骨干，有的走上了公司重要的領(lǐng)導(dǎo)崗位，也有的業(yè)績平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發(fā)展路徑如下：
（1）新員工培訓(xùn)。第一年，大部分公司都有導(dǎo)師制的培養(yǎng)機制，公司為每一位新入職員工配一名導(dǎo)師，導(dǎo)師一方面幫助員工盡快適應(yīng)新環(huán)境，協(xié)助解決新員工的職業(yè)困惑與職業(yè)心理健康等問題。
（2）至各個崗位后還將參加定期的基礎(chǔ)管理類以及專業(yè)技術(shù)類的培訓(xùn)：部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、工作技能培訓(xùn)。
（3）職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，表現(xiàn)好的員工都有機會參加職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，提高管理技能、管理水平和商業(yè)知識。
（4）專業(yè)證書考核。根據(jù)自己的學(xué)歷和從業(yè)時間選擇自己可以報考的資格考試。選擇脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)和業(yè)余地參加本職專業(yè)技術(shù)職稱或任職資格證書的培訓(xùn)。
（5）想進入高層的員工就要繼續(xù)深造充實自己，可以繼續(xù)攻讀學(xué)位。公司會根據(jù)工作的需要，選送各部門表現(xiàn)優(yōu)秀的員工到國內(nèi)、外院校脫產(chǎn)攻讀學(xué)位或定向進修。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學(xué)位，根據(jù)個人實際情況而定。
（6）擁有一定的業(yè)績和實力的時候，也就能坐上項目公司經(jīng)理位置了。
2．素質(zhì)要求
能力是一個人完成任務(wù)的前提條件，是影響工作效果的基本因素。每一個行業(yè)對人的能力都有一定的傾向性，如果自己的傾向性與行業(yè)吻合，而行業(yè)又有發(fā)展前景就應(yīng)該予以考慮。不同行業(yè)對人才的不同需求標(biāo)準(zhǔn)：it業(yè)看重于知識技術(shù)、廣告媒體類看重于個人才華、財務(wù)類看重于技能和性格。房地產(chǎn)行業(yè)對人才的素質(zhì)要求與科技類行業(yè)不同，更側(cè)重于注重個人工作能力。體現(xiàn)在能夠很好的適應(yīng)環(huán)境變化，性情開朗熱情、自信善于交際。在群體中精神愉快、相處自然、常能機智的解脫窘境。在工作和學(xué)習(xí)上肯動腦筋，常表現(xiàn)出機敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務(wù)。
基本素質(zhì)要求：
（1）適應(yīng)力和自我管理能力較強
（2）善于捕捉信息、靈活應(yīng)變
（3）時間觀念強
（4）善解人意、勸說能力強（掌握談判技巧）
（5）誠實、守信用、樂觀
（6）性格外向、人際交往能力強
（7）口頭表達能力強和洞察能力強
（8）幽默、自信
房地產(chǎn)中介行業(yè)1.從業(yè)方向：
本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員。國家實行房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證和注冊制度。凡從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的單位，必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師。房地產(chǎn)估價師必須在一個經(jīng)縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審核評定、取得房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機構(gòu)（以下簡稱房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)）內(nèi)執(zhí)行業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的資質(zhì)等級及其業(yè)務(wù)范圍，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門另行制定。房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)統(tǒng)一接受委托并統(tǒng)一收費。在房地產(chǎn)價格評估過程中，因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟損失，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價師追償。
新房、舊房，大房、小房，買房、賣房，換房、租房房 產(chǎn)成為一種多樣化的商品，其交易也日益頻繁。換幾個地方、搬幾次家，將成為生活中的平常事?？稍趺磽Q房、怎么買房，這其中大有學(xué)問。有人把房產(chǎn)作為一種投資，越換越增值；有人卻因為一個錯誤的決定，而損失慘重；有人不知行情，舉棋不定。請個估價師作投資顧問，估算房產(chǎn)價值，也許能幫你拿個主意－－房地產(chǎn)估價師就這樣慢慢地走入我們的生活。
差很大，而且隨著市場變化、周圍交通和環(huán)境的變化還會引起房地產(chǎn)價值的變化。房地產(chǎn)作為居民支付的最大商品，價值量大，值得請人估價，也能承受得起相應(yīng)的估價費用。
日前，大量二手房上市，消費者需要評估房產(chǎn)的機會增多，房地產(chǎn)估價師也將更有作為。
2.職位職能: 房地產(chǎn)評估
3.職位描述: 房地產(chǎn)評估師
4.崗位職責(zé)：
1) 配合承接房地產(chǎn)評估項目；
2) 負(fù)責(zé)重要項目的現(xiàn)場查勘和調(diào)查；
3) 撰寫房地產(chǎn)評估報告。
5.任職要求：
4) 持有注冊房地產(chǎn)估師資格證書；
5) 良好的溝通能力和計算機應(yīng)用能力，能適應(yīng)經(jīng)常出差；
6) 具有相關(guān)經(jīng)驗者優(yōu)先。
6.薪酬待遇：
年薪制；
包住宿。
四．探究房地產(chǎn)銷售對大學(xué)生素質(zhì)的要求
（一）理論調(diào)研
1房地產(chǎn)基本知識
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。
2五力分析
所謂五力分析，是著名管理學(xué)家波特提出的對于微觀環(huán)境進行分析的框架模型。即存在五種力量：供應(yīng)商，顧客，替代者，新進入者，競爭對手。這武裝那個力量影響著管理者獲取資源以及每日、每周、每月銷售產(chǎn)品的能力，對于短期決策具有重要的影響作用。
3關(guān)于萬科的企業(yè)文化
萬科是是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，是中國首個銷售過千億的地產(chǎn)企業(yè)。是個有信念、有理想、有些清高的企業(yè)，（因為王石就是這樣，他一直以來的主張就是“為商，不忘為人”）。具有陽光照亮下的體制，不行賄，不做假，具有社會責(zé)任感，渴望回饋社會，萬科有自己的公益性組織，但是行事很低調(diào)，自己投入錢，自己采訪受眾并幫助他們，其中一個為“愛佑童心”，幫助治療有先天性心臟病的嬰幼兒，員工自己做志愿者，自己掏腰包，關(guān)心愛護那些需要幫助的人。另外，萬科還主張綠色、環(huán)保，零排放、地球1小時的活動萬科都組織參與過，萬科也有專門研究環(huán)保的團隊。萬科人際關(guān)系較簡單，并且注重員工活動，經(jīng)常組織員工參加各種活動，在職人員平均年齡35，老板都很平易近人，他們的經(jīng)理辦公室都沒有門，就是為了拉近老板和員工之間的距離。萬科在業(yè)務(wù)方面對外溝通較多，主要為投融資，銀行。
（二）地產(chǎn)業(yè)對大學(xué)生的素質(zhì)要求
聚餐之類的活動，在大學(xué)有一定經(jīng)驗，有助于在企業(yè)中做得更好，得到老板的賞識。
（三）關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的前景
地產(chǎn)行業(yè)是個對國家整體行情依賴相當(dāng)大的行業(yè)，國家的政策對行業(yè)的發(fā)展起到了很大的影響作用。從2015年以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直保持的強勁的增長勢頭，在前幾年一度達到了200%的利潤率。但是王石說過，對地產(chǎn)行業(yè)來說，利潤率超過50%就是不正?，F(xiàn)象，這也就是近一年國家大力調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的原因。對于地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢，任何人都無法預(yù)測，因為行業(yè)的走勢基本上取決于國家的政策的走勢，而政策，是無法預(yù)測的，這也就是為什么員工請王石預(yù)測一下萬科今后的發(fā)展趨勢的時候，王石回答說，天知道。
（四）分析總結(jié)
通過以上簡短的分析報告，我們可以大概在頭腦中有了清晰的概念，即房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風(fēng)險，高投入，高回報并存的較為特殊的行業(yè)。同時，在我國，為了更好，更快推動國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府政策、投機炒作，供給關(guān)系各方面的作用下，房價節(jié)節(jié)攀升，雖讓政府收入大幅增加，但與此同時，每一位百姓生活的幸福度卻在悄然降低。
我們完成這份報告，不僅是要對我們房地產(chǎn)行業(yè)有個充分情醒的認(rèn)識，同時也是為我們在校大學(xué)生以后的就業(yè)環(huán)境有個更清晰地了解，對自身發(fā)展要求有清醒認(rèn)識，為大家以后的就業(yè)發(fā)展鋪墊道路。對于大學(xué)生在地產(chǎn)行業(yè)找工作的問題。地產(chǎn)公司內(nèi)部，是一個人才流動頻繁，充滿機會的地方，在行業(yè)內(nèi)跳槽的現(xiàn)象很平常。萬科給員工提供了很多的公司內(nèi)部跨省份的跳槽的機會，員工可以自由申請其他省份的其他職位，一旦面試通過對方?jīng)Q定采用這個員工，所在省份的公司的老總必須無條件放人，就避免了工作出色但是沒有升遷機會的現(xiàn)象的出現(xiàn)。但是一旦踏入了地產(chǎn)行業(yè)，將來轉(zhuǎn)行做其他行業(yè)的前輩，很少，只能局限在本行業(yè)范圍內(nèi)。而對于在房地產(chǎn)行業(yè)找工作是更容易還是更困難，與房地產(chǎn)的市場行情有很大的關(guān)系，做好自身最重要。
還有一年半的在校時間，努力學(xué)好專業(yè)知識，學(xué)一門鉆一門。
一、調(diào)查設(shè)計
（一）調(diào)查目的
（二）調(diào)查內(nèi)容
1、××市宏觀環(huán)境的調(diào)查
（1）宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展規(guī)劃
（2）××房地產(chǎn)現(xiàn)狀
2、項目自身情況調(diào)查
（1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析
項目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項目周圍環(huán)境）
產(chǎn)品公司組成（開發(fā)商、設(shè)計單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）
3、需求市場調(diào)查
未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向
購買偏好（地段、價位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計、裝修檔次、配套設(shè)施重要性等方面）
購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）
購買行為（適宜置業(yè)時期、銷售行為主動性、付款方式）
價格支付能力（單價、總款、月還款）
對物業(yè)配套的需求
購買人群
4、競爭市場調(diào)查（個案對比）
（1）基本情況
裝修材料、水平
硬件設(shè)備
配套服務(wù)功能及功能分區(qū)
公開銷售日期
銷售價格、開發(fā)期價格的變化情況、銷售率
付款方式、銀行按揭安排
車位配備
物業(yè)管理公司及費用
（2）營銷策略
目標(biāo)客戶選擇決策
市場定位與宣傳重點
營銷組合策略
（三）調(diào)查方法
1、宏觀調(diào)查
專項數(shù)據(jù)資料收集與分析
2、項目自身情況調(diào)查
項目現(xiàn)場考察、有關(guān)人員訪談以及相關(guān)資料收集整理
3、市場抽樣調(diào)查
專項訪談問卷
抽樣數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析
4、競爭市場調(diào)查
現(xiàn)場踩點調(diào)查與深度訪談
二、調(diào)查組織與實施
建議采用時間計劃表的形式表述
第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析
一、宏觀環(huán)境調(diào)研與分析
（一）城市宏觀環(huán)境分析
（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
二、項目自身情況調(diào)研
（一）項目的整體研究與特性分析
1、項目地理位置
（2）發(fā)展商情況
（3）項目市場分析
三、市場抽樣調(diào)研說明
（一）、市場抽樣調(diào)研方法說明
（二）、市場抽樣樣本選擇說明
（三）、市場抽樣調(diào)研問卷發(fā)放與回收統(tǒng)計情況說明
四、分項數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析
（具體分項以市場調(diào)研問卷設(shè)置為準(zhǔn)，一般包括如下五大項）
（一）、需求意向
（二）、需求偏好
（三）、針對性需求
（四）、購買力
（五）、客戶群體特征
（六）、統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總分析
五、市場抽樣調(diào)研綜合評析
（一）、地域住宅消費心理特點分析
（二）、項目目標(biāo)客戶群初步定位分析
（三）、項目產(chǎn)品初步定位分析
貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇七
近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)升溫，帶動了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開發(fā)。由開發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷售的全過程。二是委托開發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開發(fā)商進行開發(fā)，建成后交付委托單位，開發(fā)商按約定收取開發(fā)傭金。三是聯(lián)合開發(fā)。由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開發(fā)和合伙自建為主要形式。
因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)相比具有“非典型”性的特點。隨著開發(fā)規(guī)模的逐年擴大，在擴大農(nóng)村消費需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。
房地產(chǎn)開發(fā)的主體呈現(xiàn)出開發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會組織參與的房地產(chǎn)開發(fā)，更多的是個人或由自然人組成的團體進行的自主或聯(lián)合開發(fā)（包括合伙自建）。多元化開發(fā)帶來了稅收征管中的一系列問題，最為突出的是無證經(jīng)營問題。如村級組織及個人進行的房地產(chǎn)開發(fā)，大都沒有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)具有其獨特個性，加之稅收征管手段相對滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)過程中，為了達到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購房戶簽訂假合同，隱匿真實合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開發(fā)商，大多既無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，又不進行注冊登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發(fā)中再轉(zhuǎn)戶，更有甚者在從事房地產(chǎn)開發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個人集資建房，以達到少繳甚至不繳稅費的目的。
小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)大多由自然人投資入股，開發(fā)商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動向主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實申報其應(yīng)稅項目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進一步助長開發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的主要銷售對象為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對于出現(xiàn)的“陰陽合同”，地稅機關(guān)很難核實，“以票控稅”也難以達到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時間的影響，地稅機關(guān)對申報價格及面積根本無法確認(rèn)，明知納稅人申報不實但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避稅逃費目的。
涉稅信息不對稱導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動，部門之間協(xié)作不強。通常開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，必須經(jīng)過規(guī)劃、國土、房管、財政、建設(shè)等多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中地稅部門難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項之前發(fā)生的。由于目前對房地產(chǎn)業(yè)的社會化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實現(xiàn)部門共享和信息互換，稅務(wù)部門往往只能在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實際問題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項目規(guī)劃立項手續(xù)不全，稅務(wù)部門從規(guī)劃、建設(shè)等部門也無法取得相關(guān)信息，更談不上對項目進行及時管理和有效監(jiān)控。
稅源管理相對粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對地稅機關(guān)沒有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門的協(xié)作配合相對乏力，進行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依靠協(xié)調(diào)來實現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內(nèi)部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對比與稅款實現(xiàn)及征收無法實施同步監(jiān)控，無法進行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機關(guān)自身的征管力量薄弱，而開發(fā)商流動性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即卷鋪蓋走人，造成事實上的稅收流失。
二、對加強小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議。
（二）深化社會綜合治稅，充分依托社會力量，搞好協(xié)稅、護稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護稅組織，建立健全村委會負(fù)責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。村委會要詳細掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊的建筑數(shù)量，并對承攬人員和施工隊情況進行登記。健全稅收聯(lián)席會制度，定期召開聯(lián)席會，由包村干部和土地管理所及時向稅務(wù)所通報農(nóng)村建房情況。通過宅基地的控管對農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財政收入。
（三）建立基礎(chǔ)性的征管制度。1、強化納稅申報制度，實行按項目核算申報，不能分項目建帳核算的由稅務(wù)機關(guān)按工程形象進度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開具發(fā)票時多退少補。2、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價格計稅制度，建議政府有權(quán)的部門定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價格（售房均價），稅務(wù)機關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準(zhǔn)價確定為計稅依據(jù)。3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報制度，及時掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門在對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤率和稅負(fù)進行測算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進的情況下，實行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。
（四）針對一些建筑扭曲“聯(lián)戶建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的部分稅收問題，及時找準(zhǔn)問題癥結(jié)，切實采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶建房的建筑施工單位必須提供真實準(zhǔn)確的聯(lián)戶建房合同、聯(lián)戶建房業(yè)主名單、聯(lián)戶建房施工設(shè)計圖紙進行備案，當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴(yán)格審核聯(lián)戶建房的真?zhèn)?。二是事中監(jiān)管。施工建設(shè)期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場，調(diào)查核實聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房單價、建房面積等，核對建筑施工單位提供資料的真實性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后，抓住“誰擁有土地使用權(quán)，誰就擁有房屋初始權(quán)”實質(zhì)，核對最初報送的聯(lián)戶建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對會計制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進行核定，制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限，并實時根據(jù)市場價進行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守，嚴(yán)禁推諉扯皮，不負(fù)責(zé)任。土地房建辦工作人員必須嚴(yán)把建筑面積關(guān)口，，嚴(yán)禁弄虛作假、營私舞弊造成稅款的流失。
（五）加大震懾性的查處力度。針對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的特點，以具有開發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點，采用實地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強制執(zhí)行等剛性措施，對偷逃稅大案、要案嚴(yán)格依照法律程序移送司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。要通過稅收剛性懲處手段的積極應(yīng)用，充分發(fā)揮其震懾效應(yīng)，加大對房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。
貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇八
在xx新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“xx市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從xx市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響。
1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。
xx市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82、16億元、165、25億元、428、61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、xx市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47、5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
1、常平各個區(qū)域分析：
1）常平中元街及中心地段。
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2）西北面區(qū)域。
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3）常平南面，常黃公路沿線區(qū)域。
住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。
4）常平東門區(qū)域，
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5）麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以xx四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析。
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設(shè)7、5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
相鄰樓盤分析表僅供參考……。
市場結(jié)論：
1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。
3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn)，實際成交價集中在2700－4000元/平方米區(qū)間，個別樓盤因其早期設(shè)計不適應(yīng)市場需求而價格下調(diào)，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。
貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇九
房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，其使用壽命可達幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場又稱二手房市場，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調(diào)整和配置的市場。結(jié)合深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動，筆者近日先后到**市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理（市場）處、**市房屋置業(yè)擔(dān)保公司和其它房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行了存量房（二手房）市場調(diào)研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場和存量市場的聯(lián)動效應(yīng)、人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對住房消費貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強勁增長勢頭。特別是二手房貸款市場也呈現(xiàn)快速成長的態(tài)勢。二手房貸款市場的健康發(fā)展對二手房市場的發(fā)展有著舉足輕重的作用，對整個房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定也會產(chǎn)生很大影響。一般來說，二手房貸款要涉及到評估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房屋中介、專業(yè)貸款服務(wù)公司等多個機構(gòu)，貫穿整個二手房交易過程。其中，任何一個環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場的融資問題和金融風(fēng)險一旦擴大，就會嚴(yán)重影響整個二手房市場的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場剛剛起步，市場準(zhǔn)入門檻比較低，二手房貸款服務(wù)機構(gòu)的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對我市二手房貸款市場現(xiàn)狀，有關(guān)管理部門應(yīng)抓緊找出其隱藏的風(fēng)險和和潛在的問題，盡快研究防范與改進對策，確保我市房地產(chǎn)市場健康快速地發(fā)展。
一、我市二手房市場的現(xiàn)狀及原因分析。
xx年-2月，我市二手房市場受宏觀經(jīng)濟影響，仍處在調(diào)整階段，市場觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或代理機構(gòu)利用節(jié)日紛紛制定并實施了一些促銷措施，但從整體來看，收效甚微。除個別數(shù)據(jù)發(fā)生了一些積極變化外，其它各項均無明顯改觀。
（一）-2月我市二手房交易情況。
xx年-2月我市存量房共成交498套，同比下降8%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米，同比下降4%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米，同比下降4%。
（二）-2月我市二手房價格情況。
xx年-2月，我市二手房住房平均價格為2480元平方米，同比增7.6%。
（三）我市二手房貸款市場所面臨的風(fēng)險和問題。
1.還款風(fēng)險。
借款人的還款風(fēng)險包括還款信用風(fēng)險和還款能力風(fēng)險。由于我市尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險。
2.二手房貸款服務(wù)機構(gòu)的誠信風(fēng)險。
在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務(wù)機構(gòu)的道德風(fēng)險、信用風(fēng)險、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。
從調(diào)查到我市二手房市場現(xiàn)狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而，由于我市二手房市場剛剛起步，有關(guān)管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門檻低，市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費。在高額暴利的驅(qū)使下，這些違規(guī)操作的中介公司或個人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產(chǎn)市場動蕩和下滑時期，承擔(dān)風(fēng)險的只有銀行和廣大購房借款人。
3.各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險管理和控制機制尚未完善。
由于二手房貸款只針對每一位單個住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續(xù)煩瑣、復(fù)雜，再加上大多數(shù)借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報并逐級審批，這個過程需要耗費很長時間。所以，銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學(xué)地簡化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制，這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險管理原則，也使二手房貸款市場進入到惡性競爭和無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇十
隨著我縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動，目前，商品住房建設(shè)進入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)。2009年,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進行了調(diào)研些認(rèn)識與思考。
(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全8，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的，全縣人萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里城市化率36.75%。根據(jù)2009年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約城籍約3萬戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情前，級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近品房年平均開發(fā)量達17.8萬平方米。其中：2006年開發(fā)量米，成投資0.56億元;2007年開發(fā)量達14.7萬平方米，完成投資19.69萬平方米，完成投資2.21億元;2009年開發(fā)量35.9萬米資4.37億元。2010年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房工25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售萬平方米。
(三)商銷售及價格情況：2006年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價米;2007年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/方米;2008年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方;2009年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米;2010年，1-6月縣城區(qū)普通住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米，商業(yè)用房均價為4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是進城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進及農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達地區(qū)大部分外出打工人員的中遠期目標(biāo)。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級需求強烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。
2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費增加推動成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房價上漲的一個原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目都是成片開發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動住房價格的上漲。
二、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。
(一)市場不景氣。受國際金融危機和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙影響，居民消費預(yù)期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建筑的更換、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外量增多，導(dǎo)致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤高銷售狀況低迷。
(四)資金鏈緊張。典的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長。而我縣房地產(chǎn)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動發(fā)房地旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發(fā)展趨勢售淡季，特別是受08年金融危機的影響和市場不景氣，商品房銷面售額速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的(五)房地開發(fā)企業(yè)實力不強。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在11家，以前大的項目都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的。總的來說，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實力不強，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。
(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對消費者的吸引力有限。
淘寶編制id：大中華文字工作室部分小區(qū)綠地都被小房、車庫擠占，綠地面積根本達不到設(shè)計要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后。
(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個小區(qū)實行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機制沒有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。
(九)非市場化動作依然存在?！拔写ā?、“定向開發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費市場造成了一定的的沖擊。
三、
針對存在的問題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把發(fā)展房保障民生和改善民生、推動大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來繞山水宜居的旅游城市的目標(biāo)，加強宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市率品位得到進一步提升。
(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)入縣經(jīng)會發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動經(jīng)濟發(fā)展的支產(chǎn)抓繞經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實建項目和年度計劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進。健全房地產(chǎn)開發(fā)機制外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完住建細規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全建品位提供有效保障。
(二)控制土地開發(fā)每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地計劃、具體的規(guī)劃設(shè)計條做到計地出讓，并接受社會監(jiān)督;出讓土地量，按每年開發(fā)12.5萬米右(1280套)建筑面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地開發(fā)項目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不控制模式為“組團-小區(qū)”式,實行帶方案招標(biāo)出讓，開發(fā)方式上鼓勵在區(qū)，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實力，確小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場。
(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴(yán)禁黨政機關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。
(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點，加快廉租房、啟動經(jīng)濟適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐，適時規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建相互促進、互為補充的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)?？刂破胀ㄉ唐贩块_發(fā)套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應(yīng)量。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。
(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)時，本著“誰受益，誰服務(wù)”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項目紅線，并預(yù)府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強教等民生工程建設(shè),創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實力房我縣投資。
(六)破解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受2008年全球性危市場不景氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當(dāng)行與房地業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平成政地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)銀企對接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。
(八)保障低庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動共濟適用房建設(shè)，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、后期管公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體，入困難家庭的住房問題。
(九)積極展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發(fā)展，促進住房梯度消費，引導(dǎo)居民的住房消費習(xí)慣，形成合理的住房消費需求，以推動我縣居民住房消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性循環(huán)。
淘寶編制id：大中華文字工作室供強有力的支持，實現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動。三是加強住調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。
貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇十一
xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能，以實現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰(zhàn)略為重點，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟和社會發(fā)展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10.7萬平方米，全年竣工住房面積12.6萬平方米，人均增長0.3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28.8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0.27萬平方米；存量住房上市交易127戶，面積1.3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價格穩(wěn)中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動，有效地推進了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題，這些問題主要有：
一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進行商品房預(yù)售；少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的'有關(guān)規(guī)定；茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄；市民居住消費現(xiàn)象更新的問題；管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題；物業(yè)管理資金難以到位的問題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠；“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。
1、放開搞活，培育住房二級市場。
2、規(guī)范市場，著力監(jiān)管與服務(wù)。
在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開發(fā)項目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點，建立物業(yè)管理機制。
一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業(yè)管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費觀念，增強住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等；新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理；房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新；環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實施辦法，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進廉租住房建設(shè)。
一是建立責(zé)任制體系，切實加強“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程，實行一級對一級負(fù)責(zé)，強化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識。二是依法依規(guī)運作，積極穩(wěn)妥推進“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進崇仁縣經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)實施意見》的要求，堅持科學(xué)運作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運作情況進行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認(rèn)、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項報告、統(tǒng)計報表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進一步落實住房保障運行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過工作的不斷創(chuàng)新，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇十二
隨著人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來越強烈，買房的人不斷增多，房價也在不斷的攀升。
進入21世紀(jì)以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆，房地產(chǎn)的價格不斷攀升，創(chuàng)造了一個又一個的財富奇跡。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場逐漸回歸于理性。那么，針對國內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的未來會如何發(fā)展展開多方面的調(diào)查。
面對逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場，未來的房地產(chǎn)是否會如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調(diào)查就是針對房地產(chǎn)市場未來的的發(fā)展趨勢。
自黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟體制改革的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。
自20xx年起，本來相對平穩(wěn)的房價仿佛一夜之間就打著滾似的增長了一倍多，使得人們認(rèn)為在以后房價還會繼續(xù)增長，紛紛搶購房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商看準(zhǔn)了時機都搶著開發(fā)未開發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房價也一直在飆升。
進入20xx年9月，美國金融市場再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團、aig集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場，并在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉(zhuǎn)化為嚴(yán)峻的世紀(jì)性金融危機。由于這場金融危機仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場瞬息萬變，危機將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場危機的影響范圍和影響程度仍是個未知數(shù)，這場危機對我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見。
次貸危機對我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時間里，美聯(lián)儲多次上調(diào)利率，但中國的利率只上調(diào)了兩次，而且20xx年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。利率未能大幅度的調(diào)整，使虛熱的中國房地產(chǎn)市場難以得到有效的控制,導(dǎo)致中國樓市與美國樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。
姓只能看著房價的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
從目前國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了20xx年有較小回落，20xx年至都保持了高速增長狀態(tài)，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始歸落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個百分點，這也是該指標(biāo)連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落。從投資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)開發(fā)商將投資對象逐漸從商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。
從房地產(chǎn)開發(fā)的狀況上來看：據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內(nèi)對房地產(chǎn)市場政策的一些改變，一些開發(fā)商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡、開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導(dǎo)致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴(yán)峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負(fù)面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟問題。國家審計署發(fā)布的《24個市縣至土地管理及土地資金審計結(jié)果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合召開的電視電話會議中，通報了20xx年10月至10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個省(區(qū)、市)不同程度存在“未報即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國家和省級重點項目。至20xx年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。
進入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個指標(biāo)已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，20xx年1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長2.7%。上述指標(biāo)增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場供應(yīng)無虞。數(shù)據(jù)還顯示，20xx年6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。
從房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動，從20xx年至，銷售量不斷增加，即使在20xx年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，商品房開發(fā)投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到隨著國家調(diào)控的堅決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報道房地產(chǎn)市場相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。
2、居民預(yù)購房情況。
根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20xx—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。
數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀(jì)大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群?？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。
在家庭收入調(diào)查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。
2、居民預(yù)購房情況。
根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20xx—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。
數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀(jì)大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群?？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。
在家庭收入調(diào)查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元環(huán)境好，污染少的地方，在城市中司機車較多，空氣污染嚴(yán)重，小區(qū)的物業(yè)普遍高于郊區(qū)，郊區(qū)的空氣質(zhì)量、環(huán)境都比較好，購房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區(qū)。
3、房地產(chǎn)業(yè)成為gdp上升的重要力量。
政府部門為了確保我國更好的應(yīng)對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的。
激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過關(guān)，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動銀行信貸資金的有力工具。
我國商品房價格一直保持穩(wěn)定增長的趨勢，但是在，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來說，據(jù)報道北京六環(huán)以內(nèi)的房價都飆升到了2萬元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區(qū)購買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區(qū)的房價也在不斷的向上飆升，接近1萬元一平米。
從對前幾年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來看，20xx年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢是趨于平穩(wěn)的。就目前來看，20xx年的樓市要好過于20xx年。
中國房地產(chǎn)研究會副會長指出，房地產(chǎn)市場的情況總體上起穩(wěn)，出現(xiàn)相對平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)健增長的情況下達到基本的統(tǒng)一。在發(fā)展這一輪的調(diào)控下來以后，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩個反差。
第一個反差是大城市和中小城市實現(xiàn)了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現(xiàn)了大的反差。就如北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現(xiàn)恐慌性購房，這其實是此地?zé)o銀三百兩。實際上二手房交易量上來了，一手房交易量也上來了，房價就又開始往上走了。你不說還好，你一說大家就會覺得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發(fā)商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發(fā)商說，什么時候限購、限貸能取消，我們實在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現(xiàn)有的供應(yīng)量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存卻不足了。
第二個反差是土地市場和房屋市場的反差。開發(fā)商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發(fā)商在20xx年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發(fā)商買地還沒有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場在放大，實際上是個別的，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長是在今年的上半年，實際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調(diào)整是進一步加強調(diào)控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經(jīng)意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現(xiàn)在正是空檔，就這么維持著。下一步的調(diào)控希望能夠因地制宜，應(yīng)該給地方留有一定的余地，不同的城市應(yīng)該有不同的對策。一些開發(fā)商很有意思，前兩年向二三線城市進發(fā)，現(xiàn)在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強。
所以說20xx年的市場是相對穩(wěn)定的市場，并沒有出現(xiàn)大幅度的反彈。
根據(jù)上面一系列的調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國房市還存在許多問題。
1、市場發(fā)育不良，泡沫化程度很高。
我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。
2、供需結(jié)構(gòu)失衡。
一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時經(jīng)濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問題。
3、房價的升高。
房價的不斷飆升使得購買者買不到合適的房子，而一些投機者從這里面買到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現(xiàn)象在各大城市都有發(fā)生。
根據(jù)對房地產(chǎn)市場的調(diào)查與居民預(yù)購買房的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問題存在的。
但是根據(jù)調(diào)查所得到的結(jié)論，我國的房地產(chǎn)市場依然會有很大的發(fā)展空間。展望，全球經(jīng)濟環(huán)境總體趨穩(wěn)，增長格局將繼續(xù)調(diào)整;我國經(jīng)濟運行基本穩(wěn)定，預(yù)期目標(biāo)能夠如期實現(xiàn)。經(jīng)濟平穩(wěn)增長的內(nèi)在動力總體上仍會支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，但熱點城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場仍在推動房價上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)不容改變。在此背景下，預(yù)計房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復(fù)階段，供需關(guān)系雖有所改善，從中長期來看，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望促進明后年的房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。
房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設(shè)比較經(jīng)濟適用的住房。讓這些人都可以買上房子而不是在居無定所的租住房子。
國家要加快經(jīng)濟建設(shè)，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，這是解決房價問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房價;政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，增加保障房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
現(xiàn)在開發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀的利潤，現(xiàn)在都蓋起了高層的建筑，可見，今后高層建筑是會成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流。
貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇十三
人瀏覽，上線第一天點擊量過萬，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個工具：利用手機號，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。
2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時咨詢點，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時咨詢點，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。
3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具。走訪到花果園項目銷售中心，進入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個過程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項目本身所帶來的震撼感。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實感受到視覺帶來的沖擊感。
本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念。同時也體會到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對馬龍廣電文化項目，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價較高，短時間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時期?建議：1、推出特價房源，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶，為促進全部成交，建議價格定制為7-8萬元/個，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價格可為9-10萬/個。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴建工程，政府已經(jīng)在動員拆遷，預(yù)計20xx年7月通車，據(jù)此，將拉動商業(yè)部分的銷售。
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貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇十四
據(jù)統(tǒng)計，20xx年該市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬平方米，其中住宅1106。59萬平方米，同比分別增長了32。03%和33。34%；新開工面積710。95萬平方米，其中住宅555。75萬平方米，同比分別增長了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬平方米，其中住宅464。99萬平方米，同比分別增長了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19。24億元，增長45。9%。
與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預(yù)測的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調(diào)控措施的實施，對房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。
2、合肥市房價一路走高。
目前合肥市商品住房預(yù)售均價（不含三縣）為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預(yù)售均價僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來看，雖然目前合肥住房均價低于全國平均價約100元，但由于房價上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開始趨于平緩。
據(jù)悉，20xx年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長，單套40萬元的住宅銷售增長迅速，占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。
3、商品房總體上供小于求。
據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，20xx年，合肥房價上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加，住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房價的上揚。同時，購買力的增加和市場供求量不符，也導(dǎo)致了房價上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。需求快速增長主要是因為合肥城市化進程的加快，據(jù)統(tǒng)計當(dāng)發(fā)展中國家人均gdp達1000美元，城鎮(zhèn)化率達30%時，城鎮(zhèn)化將進入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設(shè)用地115平方米，城鎮(zhèn)化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右。
4、賣方市場漸變買方市場。
在20xx年國慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團、華彥地產(chǎn)等發(fā)達地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機構(gòu)縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營銷理念，推動了合肥的城市建設(shè)：大大提高了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度，帶動二手房市場快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場的市場化進程，更新合肥本地消費者的投資置業(yè)觀念，促使合肥房地產(chǎn)市場重新洗牌，部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細分化、周期性的市場概念，注重團隊精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識等先進理念，并借鑒發(fā)達城市已經(jīng)運作成熟的經(jīng)營管理、營銷手段，對合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展十分重要。
二、合肥市場潛力購房消費者特征分析。
消費者是房地產(chǎn)住宅市場的主導(dǎo)力量，然而消費者的住房需求在一定時期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現(xiàn)不同的特點與趨勢。
1、購房需求更旺，購房群體更年輕。
按照中等發(fā)達國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18。12平方米，市場需求仍有強大的增長后勁。本次調(diào)查結(jié)果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化，20xx年消費意向最強的群體是30—39歲者，占被調(diào)查總體的37。7%，而20xx年主力消費者年齡下移，為23—29歲，占被調(diào)查總體的比例為47。8%。
2、不同年齡消費者購房意向分布。
購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場在以下方面發(fā)生了變化：
四是20xx年高檔市場基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產(chǎn)市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。
自20xx年以來，安徽省的土地開發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處于中部地區(qū)之首或前列，而作為省會城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經(jīng)營性用地7000余畝，供應(yīng)總價達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長11。5%，成交僅額約415867。1萬元。（注：以上數(shù)據(jù)為20xx年度主要上市交易土地使用權(quán)項目，不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目）。
按區(qū)域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬元。其次為龍陽區(qū)成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬元?，幒^(qū)成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬元。
土地資源是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設(shè)對土地需求供應(yīng)的及時性和對土地市場的控制權(quán)，從而解決土地市場混亂無序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，保障國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營性用地上市計劃為7300畝，土地儲備交易中心嚴(yán)格按年初公布的項目區(qū)位供地，在盤活存量、合理規(guī)劃增量方面達到了政府調(diào)控的要求。
四、未來合肥樓盤的發(fā)展趨勢。
1），小高層住宅應(yīng)唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢，比多層住宅節(jié)約用地，又比高層住宅節(jié)省成本和造價，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。
2），適當(dāng)發(fā)展聯(lián)體別墅區(qū)。開發(fā)區(qū)遠離市區(qū)，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會需求，又符合發(fā)展需要。
3），中小戶型比例適當(dāng)擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現(xiàn)，中小戶型住房無疑會成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級市場上發(fā)揮舉足輕重的作用。
4），居住性和適應(yīng)性要增強。住宅設(shè)計從追求豪華外表和大面積轉(zhuǎn)向追求房間設(shè)計“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛(wèi)及空調(diào)設(shè)備，并具有一定的實用性和耐用性，任何年齡均可居?。辉诳篂?zāi)、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質(zhì)量。
5），住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù)，使用無毒、無污染，節(jié)能型的綠色新材料；要實行分質(zhì)供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應(yīng)系統(tǒng)；實行三表自動收費、門禁、保安監(jiān)控、緊急呼叫、災(zāi)情自動報警的智能系統(tǒng)；要運用生態(tài)技術(shù)，力求節(jié)約能源、減少污染。達到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標(biāo)，促進人與環(huán)境的和諧發(fā)展。
貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇十五
幾年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到長足的發(fā)展，對拉動我市社會和經(jīng)濟發(fā)展起到一定作用，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中還存在結(jié)構(gòu)不盡合理、房價增長過快等突出問題，應(yīng)該引起足夠的重視。
統(tǒng)計資料顯示，20xx年至20xx年間，我市商品房銷售價格一直呈增長態(tài)勢，全市商品住宅的平均銷售價格分別為750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末達到1468元／平方米，價格增長幅度每年平均以15.8％的速度上漲，今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區(qū)房價比海南烏達兩地高出20%以上。據(jù)調(diào)查，在海勃灣城區(qū)已居住使用多年的舊樓房平均價格也超過1400元。
我市房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著舊城改造的步伐發(fā)展壯大的。城市房屋拆遷是一項民心工程，是各級政府工作的重點和難點。在有些拆遷區(qū)域，少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶，由于要求補償價格過高，開發(fā)商難以達成共識而影響拆遷，如鉆北小區(qū)，從20xx年實施拆遷以來，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中，不能實施拆遷，使小區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)和已建好入住的房屋周邊環(huán)境建設(shè)受到影響。同時由于拆遷時間延長也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷，使開發(fā)商、購房戶都增加了開發(fā)和購房成本，這也是房價走高的因素之一。
目前我市房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段，但市場供給的結(jié)構(gòu)性失衡問題比較突出。主要表現(xiàn)在：一是經(jīng)濟適用房建設(shè)比例較小。二是大戶型住房供應(yīng)過多，而小戶型住房不足。三是高價位房偏多，中低價位房少，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看，近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長，但居民的購買熱情和礦區(qū)、農(nóng)區(qū)及市外購房者的大量涌入，商品住宅一度達到供不應(yīng)求的狀況。
按照國際原則，在住房信貸制度完備的條件下，收入房價比為5-6倍比較合理。我國是一個發(fā)展中國家，烏海市又屬于西部地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚、起點低，收入房價比處于國際原則的中低水平。目前海勃灣城區(qū)新建房價升至平均1500元以上，買一套100平方米的住宅加簡單裝修大約需要18--20萬元，在市中心或環(huán)境較好的小區(qū)購房，房價還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元，以此測算收入房價比為1：6.2，這是平均水平，而目前我市城鎮(zhèn)居民家庭中有60%多沒有達到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，這些居民家庭收入與樓價比分別達1：7.7和1：11.8，由此可見，對于我市以工礦區(qū)居民為主的工礦城市來講，如今的商品房價格偏高，超過了現(xiàn)階段大部分居民的支付能力。
由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展的認(rèn)識不足，質(zhì)量意識不強、有些承諾不兌現(xiàn)、面積出現(xiàn)縮水、配套服務(wù)意識不強，存在總體上的重先期開發(fā)、輕后期配套服務(wù)的傾向。物業(yè)管理不到位，由此引起的糾紛逐年增多，增加了居民購置商品房的顧慮。開發(fā)商長遠發(fā)展規(guī)劃意識不強，在某些企業(yè)還存在只重短期效益，忽視長遠規(guī)劃的現(xiàn)象。
20xx--20xx年，我市商業(yè)營業(yè)用房累計竣工面積34.5萬平方米，實際銷售面積為30.8萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn)。目前部分竣工項目實際出租使用情況不樂觀，有出現(xiàn)潛在空殼市場的危機，例如鉆石廣場、帝王廣場等商業(yè)區(qū)，除外圍臨街房屋出租情況較好，廣場內(nèi)房屋空置現(xiàn)象較嚴(yán)重。一方面容易造成開發(fā)商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面由于大部分房屋已售給購房戶，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風(fēng)險已轉(zhuǎn)嫁到購房戶，也影響今后商用房屋的投資熱情。
日前，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，建設(shè)部又最新出臺《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，給今后抑制房價增長增加動力。我市應(yīng)盡快將這些政策貫徹實施，增強對房價的調(diào)控能力，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場的價格。同時盡快調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，加大100平方米以下中小戶型住宅建設(shè)，使住宅價格與居民收入之比落在一個合理的區(qū)間內(nèi)，讓廣大中低收入家庭對住宅潛在的巨大需求，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，以銷售促開發(fā)，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展再上一個新臺階。
貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報告篇十六
大豐港是江蘇省委、省政府重點建設(shè)的江蘇沿海三大深水海港之一。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里、連云港港120海里、秦皇島港490海里、距日本長崎港430海里、韓國釜山港420海里，可經(jīng)上海港、釜山港直達東南亞和歐美各大港口。凸顯的區(qū)位優(yōu)勢，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區(qū)與國際市場接軌的大跳板。
這里交通運輸十分便捷，集疏運條件具備。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速、京滬高速、新長鐵路、通輸運河相連。蘇通長江大橋已經(jīng)建成，從沿海高速公路到上海市區(qū)僅需2小時車程;大豐港距鹽城機場僅45公里，鹽城機場已開通至北京、廣州、云南、溫州、南昌、韓國首爾、香港等地航線。疏港四級航道200xx年12月開工建設(shè)，經(jīng)通榆運河可直達長江水系;大豐港至大豐市區(qū)雙向8車道的通港大道正在建設(shè);在鹽城至大豐港的高速公路即將開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規(guī)劃?！昂！㈥?、空”現(xiàn)代化立體交通格局已經(jīng)形成，成為江蘇新型的海河聯(lián)運口岸。
大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區(qū)域。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸。每年直接供應(yīng)或經(jīng)過該地區(qū)供應(yīng)的大宗貨物中僅煤碳就達3000萬噸，木材達300立方米，集裝箱生成量50萬teu，各類化學(xué)品500萬噸。
在大豐港新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全港房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響。
大豐港海港新城是按大豐港經(jīng)濟區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)的一個獨立新城，按照“一年拉開主框架，二年初見成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5萬人口的港城啟動區(qū)”的目標(biāo)，以“規(guī)劃指導(dǎo)、集中開發(fā)、環(huán)境先行、政府引導(dǎo)、市場開發(fā)”為原則，科學(xué)策劃、科學(xué)開發(fā)。啟動區(qū)的控制性詳細規(guī)劃建設(shè)海港新城東至城東路(原海堤公路)、南靠疏港路(s332省道)、西接濱湖大道、北臨通港路。
港城啟動區(qū)先期已建成海關(guān)、商檢、海事、國土辦公樓等開關(guān)通航必備的行政建筑設(shè)施。配套建成了海關(guān)橋、港華橋、潯陽路、洋輝中路、港華路等市政道路和橋梁。目前正在實施五溫泉假日酒店、人工日月湖工程、花園路、晨星路、環(huán)湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學(xué)院體育場的等項目，并在此基礎(chǔ)上建設(shè)港區(qū)行政中心，啟動開發(fā)附近居住小區(qū)和商貿(mào)區(qū)，引導(dǎo)周邊地區(qū)的人口移居，為新中心區(qū)開發(fā)注入活力。
啟動區(qū)的中遠期，在港口、工業(yè)區(qū)進一步發(fā)展的基礎(chǔ)上，將以大型房產(chǎn)項目的開發(fā)帶動啟動區(qū)商業(yè)金融、生產(chǎn)服務(wù)的進一步發(fā)展。以日月湖為中心的游樂休閑設(shè)施的開發(fā)帶動整個區(qū)域進一步發(fā)展。以洋輝路北側(cè)休閑娛樂區(qū)的開發(fā)和公園居住區(qū)的高檔居住區(qū)開發(fā)為主要方向，同時實現(xiàn)湖西文化中心區(qū)的建設(shè)，確立啟動區(qū)的形象。
按大豐港作為鹽城港主港區(qū)的定位，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區(qū)的“副核”組成部分，大豐港區(qū)重要生活后勤基地，公共服務(wù)核心。港城建成后將集行政、商貿(mào)、金融、信息、文化、娛樂、游覽等功能于一體，必將成為海港新城能量集聚、規(guī)模效益最先集中的地區(qū)，是實現(xiàn)港區(qū)一類口岸一站式服務(wù)的重要舉措、“以港興工”、“以工興市”方略的重要體現(xiàn)、海港新城經(jīng)濟增長的重要區(qū)域。
港城5平方公里啟動區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：一湖映五區(qū)、五洲拱日月、玉帶系南北、璀璨奪星光。一湖映五區(qū)，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，環(huán)湖布置居住、科研、商業(yè)、綜合片區(qū)。五洲拱日月，指別墅、休閑、餐飲、公園、文化中心等象5個小綠洲聚集在日月湖上。玉帶系南北，指一條綠化生態(tài)走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態(tài)綠地和濕地公園聯(lián)系在一起，形成共同發(fā)展之態(tài)勢。璀璨奪星光，指日月湖上各種活動設(shè)施豐富多彩，各類島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風(fēng)景線，好比天上的繁星一樣褶褶生輝。
針對本案濱湖佳苑附近幾個樓盤市調(diào)分析。
星湖花園房價均在4000左右，工人工資在150到160左右，打樁6到7元一米，多層12米，高層要20米道30米，土建的成本1400左右，發(fā)包價格不明，無土地成本。
---市場結(jié)論：
1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。
3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn)，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區(qū)間，個別樓盤因其早期設(shè)計不適應(yīng)市場需求而價格下調(diào)，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。
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