貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(實(shí)用14篇)

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貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(實(shí)用14篇)
時(shí)間:2023-11-30 09:27:19     小編:字海

報(bào)告的呈現(xiàn)形式可以靈活多樣,可以采用圖表、圖片和文字相結(jié)合的方式進(jìn)行展示。報(bào)告的開篇應(yīng)該引人入勝,激發(fā)讀者的興趣,可以使用引言故事、數(shù)據(jù)引用等方式吸引讀者的注意。在這份報(bào)告中,我們?cè)敿?xì)介紹了公司的研發(fā)情況和創(chuàng)新能力,并提出了一些建議來推動(dòng)產(chǎn)品的創(chuàng)新和發(fā)展。

貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇一

現(xiàn),天津作為大城市,其房地產(chǎn)業(yè)早已漸趨成熟。相對(duì)地,物業(yè)管理服務(wù)業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理,簡(jiǎn)單來說,就是人們對(duì)物業(yè)的管理活動(dòng),泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù),包括房地產(chǎn)開發(fā)的早期介入和前期管理以及房屋及設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修,住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報(bào)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容,范圍相當(dāng)廣泛。有的物業(yè)管理還兼營(yíng)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)項(xiàng)目,寓管理于服務(wù)之中。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,隨著生產(chǎn)生活節(jié)奏的加快,人們對(duì)物質(zhì)文明和精神文明內(nèi)涵。

和外延認(rèn)識(shí)的提高與深化,以及物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)交易的頻繁,從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)來看,物業(yè)管理的范圍將是越來越寬,人們所需要的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目業(yè)將越來越細(xì)化。因此,為了更好地了解認(rèn)識(shí)天津市中低檔住宅物業(yè)管理服務(wù)的真實(shí)狀況,我們選擇了天津最具代表性的住宅區(qū)——小海地區(qū)域的住宅,并對(duì)其物業(yè)管理服務(wù)狀況的調(diào)查。通過以調(diào)查問卷的方式對(duì)小海地物業(yè)管理服務(wù)的基本狀況及居民的滿意度進(jìn)行了測(cè)評(píng)。希望通過這次調(diào)查可以大體了解天津市中低檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)水平、質(zhì)量,從中可為相關(guān)部門比較客觀的需求情況,也能為天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展提供必要有效的幫助。

(一)研究的理論假設(shè)。

“天津小海地房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)狀況”的概念界定:房地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)狀況能從幾個(gè)方面調(diào)查,從對(duì)居民的收費(fèi)公布中,了解是否有亂收費(fèi)現(xiàn)象。調(diào)查居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理公司最不滿意的地方,從中了解天津中低檔住宅物業(yè)管理公司所存在的不足現(xiàn)象,從中更深入調(diào)查天津居民對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的要求。

小海地地區(qū)的居民樓,玉峰花園、龍博花園、桂山里。

(三)調(diào)查時(shí)間。

4月9日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)。

(四)調(diào)查方法。

首先采取調(diào)查問卷的方式即“撒網(wǎng)”,在問卷中篩選出較為合理的問卷,進(jìn)行歸納整理,做成柱狀圖,找出關(guān)注度最高地物業(yè)問題即排名第一者,做分析研究,借鑒全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn),提出較為合理的解決方案。

為了更深入的調(diào)查小海地地區(qū)物業(yè)管理服務(wù),本小組特從以下幾點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查。

1.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量:分別從小區(qū)環(huán)境、安保、配套設(shè)施等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查,從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和滿意度。

2.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)滿意程度:項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、是否出現(xiàn)亂收費(fèi)現(xiàn)象等的方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查,從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)滿意度和更好的規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取。

(六)資料的收集和分析。

資料主要來源于發(fā)放的問卷。本次調(diào)查了三個(gè)小區(qū),實(shí)際發(fā)放問卷80份,回收80份,回收率100%,其中有效問卷80份,有效回收率100%,全部問卷資料由調(diào)查員檢查核實(shí)后進(jìn)行編碼,然后輸入計(jì)算機(jī)基本情況。

分析方法:在問卷中篩選出較為合理的問卷,進(jìn)行歸納整理,做成柱狀圖,找出關(guān)注度最高地物業(yè)問題即排名第一者,做分析研究,借鑒全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn),提出較為合理的解決方案。

(一)問卷結(jié)果分析。

(一)調(diào)查結(jié)果。

無論從哪個(gè)年齡段的人來看,衛(wèi)生環(huán)境都是最突出的問題,在走訪過程中,我們也親身體會(huì)到小海地地區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境問題確實(shí)很嚴(yán)重,其次安保問題與配套設(shè)施問題也不容忽視。但我們的調(diào)研主要針對(duì)最突出物業(yè)問題的分析與解決,因此,以下分析與建議僅針對(duì)小海地地區(qū)衛(wèi)生環(huán)境問題。

(二)衛(wèi)生環(huán)境問題原因分析。

3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理,導(dǎo)致兩方互相推卸責(zé)任,最終無人管理的結(jié)果。4.與天津市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)狀況相比較,小海地住宅屬于中低檔住宅,價(jià)格相對(duì)較低,配套設(shè)施相對(duì)不夠完善,物業(yè)水平相對(duì)不夠成熟。5.缺少居委會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的管理。

(三)建議。

1.建立健全業(yè)主大會(huì)制度,要解決物業(yè)管理中存在的難題,應(yīng)該說,健全業(yè)主大會(huì)制度是一個(gè)突破口。通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理中心協(xié)調(diào),并對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督。

2.進(jìn)行先期清理,街道組織社區(qū)、潔安序物業(yè)對(duì)院內(nèi)的亂搭亂建等進(jìn)行清理。讓居民享受干凈的衛(wèi)生環(huán)境的舒適感,進(jìn)而提高居民對(duì)衛(wèi)生環(huán)境的重視。

3.廣泛宣傳,認(rèn)真摸排。各社區(qū)、各單位要結(jié)合實(shí)際,利用閉路電視、廣播、黑板報(bào)、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開展宣傳活動(dòng),各小區(qū)社區(qū)至少懸掛宣傳橫幅1條,通過宣傳使廣大群眾明確整治的標(biāo)準(zhǔn)、重點(diǎn)和要求,以營(yíng)造濃厚地整治氛圍。

4.利用大運(yùn)會(huì)的契機(jī),“人人動(dòng)手,清潔家園,喜迎大運(yùn)會(huì)”以此調(diào)高居民“家園主人翁”意識(shí)。

5.政府及街道居委會(huì)等要進(jìn)行不定期的衛(wèi)生環(huán)境檢查,強(qiáng)化監(jiān)督,落實(shí)獎(jiǎng)懲。

6.對(duì)物業(yè)公司來說標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作是確保工作質(zhì)量長(zhǎng)期穩(wěn)定的基本要求,工作標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作的前提條件。工作標(biāo)準(zhǔn)的制定一定要有可操作性和可考評(píng)性,也就是說:既要使操作人員知道自己應(yīng)工作到什么程度,避免其工作疏漏;又要使主管人員按照工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考評(píng)來控制工作質(zhì)量。

每天做到“四個(gè)一”:一布置安排,一檢查考評(píng),一總結(jié)講評(píng),一交流學(xué)習(xí),就可以保證控制過程兼顧結(jié)果,并且將管理覆蓋到每一天、每一件事,控制到每一個(gè)環(huán)節(jié),規(guī)范到每一個(gè)細(xì)節(jié),精確到每一項(xiàng)操作,從而達(dá)到日日控制,事事控制;在此基礎(chǔ)上,通過日常的互動(dòng)交流學(xué)習(xí)培訓(xùn)不斷地提高主管人員和操作人員的素質(zhì),并且通過持之以恒地反復(fù)抓,抓反復(fù),抓重點(diǎn),抓提高,在操作人員、主管人員、業(yè)主(住戶)共同努力下,就一定能夠持續(xù)的改進(jìn)提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量,滿足業(yè)主(住戶)的需求和潛在需求。

貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇二

了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況,地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在.

觀察分析法,資料分析法.資料來源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站,報(bào)紙,

1、廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍,銷售雖然增長(zhǎng),但積壓依然增加.

資料顯示20xx年1-9月份,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展,令投資再度活躍,開發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(zhǎng)周期.今年1-9月,全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達(dá)192.35億元,同比增長(zhǎng)32.9%,比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn),為今年以來的最高增幅(一季為23.7%,上半年為30.5%),其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)完成投資49.22億元,占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)10.2%,增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月,全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目新開工面積大幅上升,達(dá)670.17萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)39.9%,新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中,住宅為541.79萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)40.8%,增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn),新開工率達(dá)26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加,全市1502家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,新開工面積超5萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)40家,同比增加14家,新開工規(guī)模達(dá)394.21萬(wàn)平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長(zhǎng),使商品房施工進(jìn)度加快,竣工量增大,帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長(zhǎng)50.8%,為223.78萬(wàn)平方米,其中住宅銷售(交樓)201.8萬(wàn)平方米,辦公樓5.68萬(wàn)平方米,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12.95萬(wàn)平方米,其他房屋3.35萬(wàn)平方米.另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì),廣東全省積壓商品房已達(dá)1200萬(wàn)平方米,而另一方面,全省還有7000多萬(wàn)平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時(shí)的上市量與消化量,全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少,還可能進(jìn)一步增多.

2、廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散,大戶型和別墅型成為主流.

原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后,廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局,市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì).1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元,同比增長(zhǎng)32.2%,占全市的97.7%;兩縣級(jí)市完成投資額4.34億元,同比增長(zhǎng)76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭,投資總量分別居十區(qū)的第一,二位,完成投資額分別為27.78億元和6.63億元,同比增長(zhǎng)均為1.2倍,特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長(zhǎng),完成投資額為23.41億元,同比增長(zhǎng)1.2倍,占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的84.3%,比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門統(tǒng)計(jì),1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬(wàn)人,約占全市人口總量12%,這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德,又是法律規(guī)定.在將來,由于計(jì)劃生育和人口壽命的提高,每對(duì)夫婦很可能要照顧兩對(duì)老人,而養(yǎng)老園還未成風(fēng),因此,新婚夫婦與老人同住極為可能,購(gòu)買大面積套間成為必要.別墅市場(chǎng)也漸漸升溫,"一股自家車選購(gòu)別墅的大軍正悄然興起".

3、各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招,推廣費(fèi)用龐大.

為推樓,地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買點(diǎn),先后出現(xiàn)"體育概念","山水概念","生態(tài)概念","地鐵概念","教育概念","智能概念"等,并以巨額資金在電視,報(bào)章等媒體推銷其概念.就20xx年10月10日-10月16日間,由于國(guó)慶過后,樓市經(jīng)過兩個(gè)星期強(qiáng)勁的推盤聲勢(shì)之后,開始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個(gè),較上周驟降了25%,但廣告額也達(dá)到859.4萬(wàn)元,其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費(fèi)用59.7萬(wàn)元,康王商業(yè)城和益豐花園以33萬(wàn)元左右的廣告宣傳費(fèi)用分別位于第二,第三位.這些廣告費(fèi)用中,絕大部分是電視廣告,廣告?zhèn)鲉我约皥?bào)章雜志的形式.另外,不少?gòu)V州周邊樓盤推出的免費(fèi)睇樓專線車,也是一筆不小的費(fèi)用.

4、二手樓市將漸趨活躍.

據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)20xx-10-12報(bào)道,房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡(jiǎn)化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展,還有福利分房的尾班車的開出,相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房,甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴(kuò)大,"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.

5、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多,功能,資訊內(nèi)容相近.

在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)中,網(wǎng)站作為新經(jīng)濟(jì)的身影,亦隨處可見.據(jù)估算,中國(guó)至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象"新浪","網(wǎng)易"這類門戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道,傳播著各類型的地產(chǎn)信息;而類似與"搜房","安家"等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,則是擔(dān)當(dāng)著為消費(fèi)者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo),追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類由發(fā)展商興建的網(wǎng)站,更多的目的在于建立,豐富項(xiàng)目形象,增加項(xiàng)目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多,但真正能為置業(yè)者排憂解難,可提供詳盡的房地產(chǎn)信息,再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多,幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一,二手房租售信息(多為文字描述地址,大小,聯(lián)系方式,極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修,家具風(fēng)格文獻(xiàn)資料;供樓利息計(jì)算.

6、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.

現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地,只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用,未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢(shì),這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的,由于html表現(xiàn)手法有限,極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.

a,html超文本文件格式.運(yùn)用圖片,文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤,這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)主要表現(xiàn)形式.b,360度環(huán)景技術(shù).能表現(xiàn)東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現(xiàn)事物真實(shí),可做少量互動(dòng),如超級(jí)連接,但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察.這一技術(shù)已出現(xiàn),但還沒普及,應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少.c,vrml虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù).應(yīng)用電腦三維技術(shù),能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu),瀏覽者可任意游走,有置身其中的感覺,但畫質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異.至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站.

1、廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買方市場(chǎng),房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤銷售增加,積壓有所減少,但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻,況且商品房作為耐用高價(jià)消費(fèi)品,一般都有50年使用壽命,而且每戶多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定時(shí)期內(nèi)是有一定限度的去年受房改"末班車"等因素影響,購(gòu)買力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣,有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化;中國(guó)人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定,地方經(jīng)濟(jì)差距正初步減少,而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移,廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外,按1500元/平方米計(jì)算,全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用,房地產(chǎn)買方市場(chǎng)初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷均價(jià)變化可以看出.

2、未來一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上,消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),人們對(duì)房屋的需求將上一檔次,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積,別墅型等高檔商品房的需求.由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用,因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解,而不單局限于對(duì)其位置,大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴(kuò)散,導(dǎo)致得到這些信息,將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力.

3、地產(chǎn)商銷售手段需要?jiǎng)?chuàng)新.隨著買方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路.因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力.消費(fèi)者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績(jī).因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新,需要低成本,高效,實(shí)用的銷售手段.

5、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求,需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說,單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤信息的需求,網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤.只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息,網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞.

房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè),如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視,廣播,報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒,那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,定位在一手樓盤的銷售,利潤(rùn)來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商,而非消費(fèi)者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告,究其原因,為以下幾點(diǎn):。

2、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及.這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮,未來的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.

3、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確,用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息,遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.

地產(chǎn)商廣告投入,目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤,所以,房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,而不是地產(chǎn)商,要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.

就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì),如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%,即可至少得到8萬(wàn)/星期.考慮網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司,應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在,風(fēng)險(xiǎn)很少.

貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇三

一:調(diào)查研究的目的:。

了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況,地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在.

二:調(diào)查的方法,資料的來源,方法:。

觀察分析法,資料分析法.資料來源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站,報(bào)紙,

三:調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)。

1,廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍,銷售雖然增長(zhǎng),但積壓依然增加.

資料顯示20xx年1-9月份,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展,令投資再度活躍,開發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(zhǎng)周期.今年1-9月,全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達(dá)192.35億元,同比增長(zhǎng)32.9%,比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn),為今年以來的最高增幅(一季為23.7%,上半年為30.5%),其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)完成投資49.22億元,占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)10.2%,增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月,全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目新開工面積大幅上升,達(dá)670.17萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)39.9%,新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中,住宅為541.79萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)40.8%,增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn),新開工率達(dá)26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加,全市1502家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,新開工面積超5萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)40家,同比增加14家,新開工規(guī)模達(dá)394.21萬(wàn)平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長(zhǎng),使商品房施工進(jìn)度加快,竣工量增大,帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長(zhǎng)50.8%,為223.78萬(wàn)平方米,其中住宅銷售(交樓)201.8萬(wàn)平方米,辦公樓5.68萬(wàn)平方米,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12.95萬(wàn)平方米,其他房屋3.35萬(wàn)平方米.另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì),廣東全省積壓商品房已達(dá)1200萬(wàn)平方米,而另一方面,全省還有7000多萬(wàn)平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時(shí)的上市量與消化量,全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少,還可能進(jìn)一步增多.

2,廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散,大戶型和別墅型成為主流.

原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后,廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局,市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì).1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元,同比增長(zhǎng)32.2%,占全市的97.7%;兩縣級(jí)市完成投資額4.34億元,同比增長(zhǎng)76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭,投資總量分別居十區(qū)的第一,二位,完成投資額分別為27.78億元和6.63億元,同比增長(zhǎng)均為1.2倍,特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長(zhǎng),完成投資額為23.41億元,同比增長(zhǎng)1.2倍,占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的84.3%,比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門統(tǒng)計(jì),1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬(wàn)人,約占全市人口總量12%,這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德,又是法律規(guī)定.在將來,由于計(jì)劃生育和人口壽命的提高,每對(duì)夫婦很可能要照顧兩對(duì)老人,而養(yǎng)老園還未成風(fēng),因此,新婚夫婦與老人同住極為可能,購(gòu)買大面積套間成為必要.別墅市場(chǎng)也漸漸升溫,"一股自家車選購(gòu)別墅的大軍正悄然興起".

3.各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招,推廣費(fèi)用龐大.

為推樓,地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買點(diǎn),先后出現(xiàn)"體育概念","山水概念","生態(tài)概念","地鐵概念","教育概念","智能概念"等,并以巨額資金在電視,報(bào)章等媒體推銷其概念.就20xx年10月10日-10月16日間,由于國(guó)慶過后,樓市經(jīng)過兩個(gè)星期強(qiáng)勁的推盤聲勢(shì)之后,開始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個(gè),較上周驟降了25%,但廣告額也達(dá)到859.4萬(wàn)元,其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費(fèi)用59.7萬(wàn)元,康王商業(yè)城和益豐花園以33萬(wàn)元左右的廣告宣傳費(fèi)用分別位于第二,第三位.這些廣告費(fèi)用中,絕大部分是電視廣告,廣告?zhèn)鲉我约皥?bào)章雜志的形式.另外,不少?gòu)V州周邊樓盤推出的免費(fèi)睇樓專線車,也是一筆不小的費(fèi)用.

·如何寫調(diào)查報(bào)告·市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的格式·農(nóng)村調(diào)查報(bào)告·中學(xué)生手機(jī)消費(fèi)調(diào)查報(bào)告。

·高中生調(diào)查報(bào)告·暑假調(diào)查報(bào)告·新農(nóng)村建設(shè)調(diào)查報(bào)告·大學(xué)生調(diào)查報(bào)告參考題目。

4,二手樓市將漸趨活躍.

據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)20xx-10-12報(bào)道,房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡(jiǎn)化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展,還有福利分房的尾班車的開出,相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房,甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴(kuò)大,"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.

5,房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多,功能,資訊內(nèi)容相近.

在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)中,網(wǎng)站作為新經(jīng)濟(jì)的身影,亦隨處可見.據(jù)估算,中國(guó)至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象"新浪","網(wǎng)易"這類門戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道,傳播著各類型的地產(chǎn)信息;而類似與"搜房","安家"等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站,則是擔(dān)當(dāng)著為消費(fèi)者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo),追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類由發(fā)展商興建的網(wǎng)站,更多的目的在于建立,豐富項(xiàng)目形象,增加項(xiàng)目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多,但真正能為置業(yè)者排憂解難,可提供詳盡的房地產(chǎn)信息,再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多,幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一,二手房租售信息(多為文字描述地址,大小,聯(lián)系方式,極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修,家具風(fēng)格文獻(xiàn)資料;供樓利息計(jì)算.

6.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.

現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地,只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用,未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢(shì),這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的,由于html表現(xiàn)手法有限,極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.

1.廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買方市場(chǎng),房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤銷售增加,積壓有所減少,但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻,況且商品房作為耐用高價(jià)消費(fèi)品,一般都有50年使用壽命,而且每戶多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定時(shí)期內(nèi)是有一定限度的.去年受房改"末班車"等因素影響,購(gòu)買力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣,有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化;中國(guó)人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定,地方經(jīng)濟(jì)差距正初步減少,而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移,廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外,按1500元/平方米計(jì)算,全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用,房地產(chǎn)買方市場(chǎng)初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷均價(jià)變化可以看出.

2.未來一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上,消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),人們對(duì)房屋的需求將上一檔次,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積,別墅型等高檔商品房的需求.由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用,因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解,而不單局限于對(duì)其位置,大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴(kuò)散,導(dǎo)致得到這些信息,將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力.

3.地產(chǎn)商銷售手段需要?jiǎng)?chuàng)新.隨著買方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路.因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力.消費(fèi)者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績(jī).因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新,需要低成本,高效,實(shí)用的銷售手段.

4.二手市場(chǎng)將相對(duì)活躍城區(qū)范圍的擴(kuò)大,是二手交易的主要?jiǎng)右?樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡(jiǎn)化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的.

5.現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求,需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說,單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤信息的需求,網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤.只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息,網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞.

五:建議。

房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè),如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視,廣播,報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒,那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,定位在一手樓盤的銷售,利潤(rùn)來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商,而非消費(fèi)者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告,究其原因,為以下幾點(diǎn):。

1:認(rèn)為電視,報(bào)章等廣告是主動(dòng)的,不管消費(fèi)者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應(yīng).而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的,消費(fèi)者愿意才會(huì)看.這一想法是但從廣告目的出發(fā)的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用高昂的重要原因.而事實(shí)上,互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的,有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)尋找這類網(wǎng)站,而且在網(wǎng)上做廣告是無地域限制,無時(shí)間限制的.

2:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及.這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮,未來的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.

3:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確,用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息,遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.

地產(chǎn)商廣告投入,目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤,所以,房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,而不是地產(chǎn)商,要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.

就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì),如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%,即可至少得到8萬(wàn)/星期.考慮網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司,應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在,風(fēng)險(xiǎn)很少.

貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇四

鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后,隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來的。特別是在"十五"期間,由于停止福利分房后,住房全面實(shí)行市場(chǎng)化,加之縣委、政府出臺(tái)了一系列加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的優(yōu)惠政策,為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支持,從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展,歸集起來有兩個(gè)方面,一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái),為房地產(chǎn)開發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境,外地房開企業(yè)紛紛來鳳投資興業(yè),本地房開企業(yè)發(fā)展方興未艾,一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來,縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高,無論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的;另一方面,鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來鳳岡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分的,是鳳岡經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的一個(gè)明顯標(biāo)志,房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

縱觀鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來的發(fā)展、壯大歷程,主要有三大因素在起主導(dǎo)作用:一是市場(chǎng)因素,由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,住房分配制度的改革,使人們對(duì)住房有了新的更高的需求,從而形成了一個(gè)龐大的市場(chǎng)群體;二是政策因素,"十五"期間,鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列政策,成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器;三是利益因素,眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡,是由于這里的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)空間廣、利潤(rùn)大,這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。

一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境,提高了居住質(zhì)量,提升了城市品位,壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模,增強(qiáng)了城市吸納能力,加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。

二是拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動(dòng)近二十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,從而有效地推動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展,據(jù)統(tǒng)計(jì),從xx年至xx年,鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資近兩億元,因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費(fèi)累計(jì)約為750萬(wàn)元,該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財(cái)政增收做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。

三是促進(jìn)了社會(huì)進(jìn)步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,拉動(dòng)了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè),從而為社會(huì)提供了諸多就業(yè)渠道,據(jù)統(tǒng)計(jì),目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人,其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力,增加了農(nóng)民收入,為社會(huì)的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用,其社會(huì)效益和作用不言而喻。

1、行業(yè)發(fā)展情況。

截止至xx年上半年,在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有11家(鑫發(fā)、一陽(yáng)、嘉和、大興、華盛、金久、萬(wàn)眾、朝燦、九洲、播州、賽龍),全部為有資質(zhì)開發(fā)企業(yè)(從暫定資質(zhì)到三級(jí)資質(zhì)不等),累計(jì)開發(fā)商品房達(dá)28萬(wàn)m2(商品住房23萬(wàn)m2,營(yíng)業(yè)房5萬(wàn)m2),商品房銷量達(dá)19萬(wàn)m2,存量達(dá)9萬(wàn)m2(其中住房7萬(wàn)m2,營(yíng)業(yè)房2萬(wàn)m2),商品住房均價(jià)從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2,營(yíng)業(yè)房均價(jià)從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。

2、xx年上半年開發(fā)銷售、交易、抵押情況。

(1)xx年開發(fā)情況:xx年全年計(jì)劃開工商品房面積14.5萬(wàn)m2,截止至xx年6月底,已竣工5萬(wàn)m2,完成計(jì)劃的34%,全年計(jì)劃完成投資9403萬(wàn)元,已完成投資6441萬(wàn)元,占總投資的68%。

(2)銷售情況:xx年上半年完成商品房交易77宗,交易面積7810.54m2,比去年同期上升75%,交易金額1117萬(wàn)元,比去年同期上升191%;二手房交易97宗,交易面積1229m2,比去年同期上升20%,交易金額50萬(wàn)元,比去年同期上升27%。

(3)協(xié)稅護(hù)稅情況:嚴(yán)格執(zhí)行稅收"一體化"管理規(guī)定,按規(guī)定搞好協(xié)稅護(hù)稅工作。今年上半年,鳳岡縣房管局共計(jì)完成各項(xiàng)稅收136萬(wàn)元,與去年同期相比增長(zhǎng)23%。

(4)預(yù)售情況:今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預(yù)售許可證》8件,預(yù)售總面積100985m2,比去年同期上升90%,其中住宅84470m2,比去年同期上升96%,非住宅16514m2,比去年同期上升68%。

1、商品房供求基本平衡,供略大于求,呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢(shì)頭。xx至xx年總開發(fā)量約28m2,總銷售量為19萬(wàn)m2;其中商品住宅開發(fā)量約為24萬(wàn)m2,商品房銷量約為17萬(wàn)m2,存量為7萬(wàn)m2;營(yíng)業(yè)房約為5萬(wàn)m2,營(yíng)業(yè)房銷量為3萬(wàn)平方米,存量為2萬(wàn)m2。

2、商品房銷售對(duì)象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對(duì)象主要為國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員,企事業(yè)單位人員,經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員,部分農(nóng)民和外地籍人員,資金來源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購(gòu)房的人員,約占總購(gòu)房人員的10%左右。

3、購(gòu)房用途。鳳岡縣絕大部分購(gòu)房戶都是為了改善居住條件而購(gòu)房,部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結(jié)構(gòu)及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開發(fā)的商品房,促成了換房;二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,也促成了商品住房及營(yíng)業(yè)房的銷售;三是存在少部分投資性和投機(jī)性購(gòu)房;四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個(gè)良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購(gòu)房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的開發(fā)建設(shè),原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房,原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無房戶、外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的需求,所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房結(jié)構(gòu)比例不盡合理,經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開發(fā)主要以普通商品房為主,高檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房基本沒有,高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的比例為0:10:0,與國(guó)家要求的2:7:1的標(biāo)準(zhǔn)比例不符,從而導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)不合理,無法滿足不同消費(fèi)群體的住房需求。

1、嚴(yán)格實(shí)行土地儲(chǔ)備和按計(jì)劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬(wàn)m2,平均按120m2/套計(jì)算,尚有近600套住房待售,營(yíng)業(yè)房存量有2萬(wàn)m2,平均按80m2/間計(jì)算,尚有250間營(yíng)業(yè)房待售,加上未來一兩年之內(nèi)將有約20萬(wàn)平方米的開發(fā)量,應(yīng)該說,未來兩年推出的量是相當(dāng)大的,這種大規(guī)模集中推出,勢(shì)必形成一個(gè)買方市場(chǎng),這對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的影響,甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以建議政府必須對(duì)土地出讓進(jìn)行緊縮,待已出讓的土地開發(fā)完畢后,再視全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況定期推出土地,從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)"井噴"現(xiàn)象的發(fā)生。

2、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)督,最大程度防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成。鳳岡縣的購(gòu)房群體,其資金來源絕大部分靠金融機(jī)構(gòu)的貨款,這在一定程度上加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患,需要強(qiáng)化管理和監(jiān)督,引導(dǎo)和督促金融部門切實(shí)采取有效措施,防范金融風(fēng)險(xiǎn),使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。

3、加強(qiáng)宏觀調(diào)控,有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)市常目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況是良好的,但發(fā)布虛假?gòu)V告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象,在個(gè)別開發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生,個(gè)別購(gòu)房人也有投資性和投機(jī)性購(gòu)房?jī)A向,這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。去年以來,從中央到地方專門出臺(tái)了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件,鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業(yè)學(xué)習(xí)傳達(dá)了相關(guān)文件精神,并對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的整頓和規(guī)范,取得了明顯的效果。今后,我們還要同有關(guān)部門緊密配合協(xié)調(diào),針對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題,采取切實(shí)有效的措施,以對(duì)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房等擾亂市場(chǎng)的行為為清理和整頓的重點(diǎn),繼續(xù)加大整治力度,使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信開發(fā)、規(guī)范發(fā)展。

4、積極引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房和開發(fā)商理性開發(fā)。目前,鳳岡縣購(gòu)房者普遍存在盲目追求大面積的傾向,忽視了房屋的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性,殊不知這是一種資源的浪費(fèi),今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)從規(guī)劃和設(shè)計(jì)人手,設(shè)計(jì)出面積適中,功能齊全的房屋推向市場(chǎng),做到既能改善居住環(huán)境,又能有效節(jié)約和利用土地資源。

5、積極調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu),使住房結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。嚴(yán)格按照國(guó)家確定的2:7:1的標(biāo)準(zhǔn)比例進(jìn)行開發(fā),從而滿足不同階層的住房需求。近五年來,鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛,供大于求,而高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)幾乎為零,這種0:10:0的住房結(jié)構(gòu)比例對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是十分不利的,它不能合理滿足各個(gè)階層的住房需求,特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的發(fā)展,尤其應(yīng)該加大建設(shè)力度,它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求,更是解決困難職工及進(jìn)城務(wù)工人員住房需求的有效途徑,還能起到平抑商品房?jī)r(jià)格的作用,其社會(huì)效用是非常巨大的。上級(jí)每年給鳳岡縣下達(dá)有3000m2經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)的任務(wù),做好這一工作,政府必須從土地、稅收、獎(jiǎng)勵(lì)等方面給予大力扶持,才能真正把這一民心工程落到實(shí)處,促進(jìn)鳳岡縣住房結(jié)構(gòu)比例合理化的實(shí)現(xiàn)。

貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇五

房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品,其使用壽命可達(dá)幾十年甚至上百年,具有保值增值的功能,是一種常見的投資品,因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)又稱二手房市場(chǎng),指存量房屋再次上市交易,是房屋重新調(diào)整和配置的市場(chǎng)。結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng),筆者近日先后到**市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理(市場(chǎng))處、**市房屋置業(yè)擔(dān)保公司和其它房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了存量房(二手房)市場(chǎng)調(diào)研。近兩年,由于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對(duì)住房消費(fèi)貸款的大力支持,我市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。特別是二手房貸款市場(chǎng)也呈現(xiàn)快速成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。二手房貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)二手房市場(chǎng)的發(fā)展有著舉足輕重的作用,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定也會(huì)產(chǎn)生很大影響。一般來說,二手房貸款要涉及到評(píng)估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房屋中介、專業(yè)貸款服務(wù)公司等多個(gè)機(jī)構(gòu),貫穿整個(gè)二手房交易過程。其中,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場(chǎng)的融資問題和金融風(fēng)險(xiǎn)一旦擴(kuò)大,就會(huì)嚴(yán)重影響整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前,我市二手房貸款市場(chǎng)剛剛起步,市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻比較低,二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此,針對(duì)我市二手房貸款市場(chǎng)現(xiàn)狀,有關(guān)管理部門應(yīng)抓緊找出其隱藏的風(fēng)險(xiǎn)和和潛在的問題,盡快研究防范與改進(jìn)對(duì)策,確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速地發(fā)展。

一、我市二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀及原因分析。

xx年-2月,我市二手房市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響,仍處在調(diào)整階段,市場(chǎng)觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或代理機(jī)構(gòu)利用節(jié)日紛紛制定并實(shí)施了一些促銷措施,但從整體來看,收效甚微。除個(gè)別數(shù)據(jù)發(fā)生了一些積極變化外,其它各項(xiàng)均無明顯改觀。

(一)-2月我市二手房交易情況。

xx年-2月我市存量房共成交498套,同比下降8%;其中存量住房成交407套,同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬(wàn)平方米,同比下降4%;其中存量住房量成交總面積為3.33萬(wàn)平方米,同比下降4%。

(二)-2月我市二手房?jī)r(jià)格情況。

xx年-2月,我市二手房住房平均價(jià)格為2480元平方米,同比增7.6%。

(三)我市二手房貸款市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和問題。

1.還款風(fēng)險(xiǎn)。

借款人的還款風(fēng)險(xiǎn)包括還款信用風(fēng)險(xiǎn)和還款能力風(fēng)險(xiǎn)。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度,商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段,難以對(duì)借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷,從而,造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。

2.二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。

在二手房貸款操作過程中,二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險(xiǎn),無法得到有效控制,銀行的利益無法得到很好的保障。

從調(diào)查到我市二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀來看,房屋中介公司在二手房貸款申請(qǐng)人與銀行之間,起到了“橋梁”作用,在一定程度上為二手房市場(chǎng)的活躍和二手房貸款的普及起到了推動(dòng)作用。然而,由于我市二手房市場(chǎng)剛剛起步,有關(guān)管理部門尚未制定針對(duì)二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門檻低,市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司;并且,二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高,再加上一些購(gòu)房人(借款人)自身的法律常識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)不強(qiáng),致使二手房貸款市場(chǎng)蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重,收費(fèi)較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明,提供虛假資料,騙取銀行貸款或高比例貸款,從而,向借款人收取高額服務(wù)費(fèi)。在高額暴利的驅(qū)使下,這些違規(guī)操作的中介公司或個(gè)人,利用各種手段,幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤(rùn)到手,他們便銷聲匿跡。而且,二手房貸款的期限一般比較長(zhǎng),在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩和下滑時(shí)期,承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的只有銀行和廣大購(gòu)房借款人。

3.各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制尚未完善。

由于二手房貸款只針對(duì)每一位單個(gè)住房消費(fèi)者或住房所有者,貸款金額相對(duì)比較小,手續(xù)煩瑣、復(fù)雜,再加上大多數(shù)借款人對(duì)二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少,銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯(lián)系,收齊資料后上報(bào)并逐級(jí)審批,這個(gè)過程需要耗費(fèi)很長(zhǎng)時(shí)間。所以,銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的過程中,較多的是與中介公司合作。然而,由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理控制機(jī)制,再加上銀行之間競(jìng)相競(jìng)爭(zhēng),使得銀行不科學(xué)地簡(jiǎn)化了審批程序、放松審核原則,甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司,在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制,這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理原則,也使二手房貸款市場(chǎng)進(jìn)入到惡性競(jìng)爭(zhēng)和無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇六

因此,我們必須溫故知新,認(rèn)真總結(jié)四年來工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),切實(shí)找準(zhǔn)存在問題的根源,確定出解決問題的可操作性辦法,在新的起點(diǎn)上輕裝上陣,奮起直追,使工業(yè)基地進(jìn)一步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力,真正成為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。

(一)基地定位不明確,綜合協(xié)調(diào)能力薄弱。

1、基地建設(shè),規(guī)劃必須先行。我縣工業(yè)基地自xx年下半年開發(fā)建設(shè)以來,至今沒有一個(gè)控制性詳規(guī),更沒有入園企業(yè)布局規(guī)劃,一方面造成企業(yè)布局較混亂,大有“揀到藍(lán)子里都是菜”的魚目混珠現(xiàn)象,另一方面導(dǎo)致農(nóng)民在已規(guī)劃但未征用的土地上亂搭亂建,無形增加了基地建設(shè)成本。同時(shí),也難以與縣城總體規(guī)劃對(duì)接,與縣城基礎(chǔ)設(shè)施做到資源共享。

2、基地工作從開發(fā)建設(shè)到引進(jìn)企業(yè)、安置企業(yè)落戶以及跟蹤服務(wù),每項(xiàng)工作都必須得到各部門的配合和支持,但由于基地綜合協(xié)調(diào)能力薄弱,加之在部門利益的驅(qū)使下,基地工作難以順利推進(jìn),從征用土地開始到開工建設(shè)的.每一階段都舉步維艱,各部門都把基地看成是一塊餅干,不去想怎么把這塊餅干做大,而是都來爭(zhēng)著分食,沒有爭(zhēng)到就處處設(shè)障礙,講條件,使基地工作難以順利進(jìn)行。目前,由于種種原因使基地已征用土地均無法開工,造成近20家企業(yè)等地建設(shè)。

(二)運(yùn)行管理機(jī)制不活,監(jiān)管乏力。

1、投入回報(bào)率不高。現(xiàn)在基地已經(jīng)投入了大量的土地資源及資金,但由于項(xiàng)目開工多投產(chǎn)少,達(dá)標(biāo)達(dá)產(chǎn)的就更少,尤其是像鋼構(gòu)和溫室類的項(xiàng)目,業(yè)務(wù)均在外地,即使開工投產(chǎn),如果監(jiān)管不力,稅收也在外地,所以產(chǎn)生的回報(bào)相對(duì)較少。

2、土地利用率低。在基地存在較多的閑置土地,已開發(fā)的廠房中基本沒有多層廠房,已開工投產(chǎn)的項(xiàng)目,經(jīng)對(duì)照其審批的規(guī)劃,還有大量廠房未動(dòng)工建設(shè)。目前,基地已建成的企業(yè),土地利用率平均不到30%,甚至有圈而未建的現(xiàn)象。

3、統(tǒng)計(jì)口徑混亂、稅收征管不到位?;赜幸恍┢髽I(yè)是退城進(jìn)園或從其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)引進(jìn)的企業(yè),其稅收仍未落入基地,使基地稅源存在流失現(xiàn)象。

(三)資金投入困難,基地發(fā)展緩慢。

1、基地投入嚴(yán)重不足,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后,導(dǎo)致企業(yè)等地落戶。

2、基地企業(yè)資金短缺,有的企業(yè)建好廠房,購(gòu)置設(shè)備后,缺少流動(dòng)資金,致使企業(yè)停工待產(chǎn)。

(四)辦事效率低,協(xié)調(diào)服務(wù)難以到位。

1、有些職能部門對(duì)于建設(shè)工業(yè)基地的重要性和緊迫性仍然認(rèn)識(shí)不到位,較強(qiáng)地追求部門利益、個(gè)人利益,較多地拘泥于繁瑣的程序,導(dǎo)致基地企業(yè)建設(shè)過程中涉及的用水、用電、辦證、辦照等審批程序效率低下,成本過高。

2、有的職能部門,特別是條管部門自行進(jìn)入基地企業(yè)檢查、處罰的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生,導(dǎo)致企業(yè)不安心生產(chǎn),有的已搬遷。

(五)隊(duì)伍素質(zhì)不高,人力資源缺乏。

1、基地內(nèi)部工作人員懂業(yè)務(wù)的較少,特別是規(guī)劃、建設(shè)、測(cè)繪人才。

2、掌握一定職業(yè)技能的產(chǎn)業(yè)工人十分緊張,高級(jí)管理人才、專業(yè)技術(shù)人才更為短缺。

基地發(fā)展到現(xiàn)階段,資金已投入下去,基礎(chǔ)設(shè)施基本配套,項(xiàng)目引進(jìn)來了,要真正出效益,出活力,主要在于項(xiàng)目的引進(jìn)和推進(jìn),關(guān)鍵在于對(duì)基地和企業(yè)的監(jiān)管。所以下一階段工作重心必須視項(xiàng)目開發(fā)為生命線,把“安商”、“選項(xiàng)”和強(qiáng)化管理放在工作首位,通過“搭建平臺(tái),完善政策,搞好服務(wù),強(qiáng)化監(jiān)管”等措施,使安商選資與項(xiàng)目推進(jìn)有機(jī)地結(jié)合起來,走出一條成功的“你助我發(fā)展,我助你發(fā)財(cái)”之路。因此,我們必須在五個(gè)方面采取新舉措。

貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇七

20xx年2月12日。

調(diào)查地點(diǎn):房地產(chǎn)公司。

調(diào)查過程:詢問房地產(chǎn)經(jīng)理。

觀察分析法,資料分析法。

內(nèi)容:了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況,地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在。

1、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多,功能,資訊內(nèi)容相近。

2、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地,只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用,未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢(shì),這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的,由于html表現(xiàn)手法有限,極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展。

3、房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式。

a,html超文本文件格式。運(yùn)用圖片,文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤,這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)主要表現(xiàn)形式。b,360度環(huán)景技術(shù)。能表現(xiàn)東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現(xiàn)事物真實(shí),可做少量互動(dòng),如超級(jí)連接,但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察。這一技術(shù)已出現(xiàn),但還沒普及,應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少。c,vrml虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)。應(yīng)用電腦三維技術(shù),能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu),瀏覽者可任意游走,有置身其中的感覺,但畫質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異。至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站。

4、未來一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上,消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),人們對(duì)房屋的需求將上一檔次,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積,別墅型等高檔商品房的需求。由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的.費(fèi)用,因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解,而不單局限于對(duì)其位置,大小等信息的了解。廣州樓盤的向外擴(kuò)散,導(dǎo)致得到這些信息,將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力。

5、地產(chǎn)商銷售手段需要?jiǎng)?chuàng)新。隨著買方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路。因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力。消費(fèi)者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績(jī)。因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新,需要低成本,高效,實(shí)用的銷售手段。

6、二手市場(chǎng)將相對(duì)活躍城區(qū)范圍的擴(kuò)大,是二手交易的主要?jiǎng)右颉欠克接袡?quán)的確立和交易手續(xù)的簡(jiǎn)化提供了二手交易的必要條件。人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的。

7、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求,需要技術(shù)創(chuàng)新。如上所說,單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤信息的需求,網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤。只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息,網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞。

8、房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè),如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視,廣播,報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒,那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為??梢岳锰摂M現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,定位在一手樓盤的銷售,利潤(rùn)來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商,而非消費(fèi)者?,F(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告,究其原因,為以下幾點(diǎn):

1:認(rèn)為電視,報(bào)章等廣告是主動(dòng)的,不管消費(fèi)者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應(yīng)。而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的,消費(fèi)者愿意才會(huì)看。這一想法是但從廣告目的出發(fā)的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用高昂的重要原因。而事實(shí)上,互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的,有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)尋找這類網(wǎng)站,而且在網(wǎng)上做廣告是無地域限制,無時(shí)間限制的。

2:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及。這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因。就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮,未來的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中。

3:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富。的確,用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息,遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求。這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因。地產(chǎn)商廣告投入,目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤,所以,房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,而不是地產(chǎn)商,要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,從而吸引地產(chǎn)商廣告投放。

就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì),如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%,即可至少得到8萬(wàn)/星期??紤]網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司,應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在,風(fēng)險(xiǎn)很少。

貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇八

從2015年至今,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì),企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例,房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè),我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。2015年稅收收入0.9億,2015年截止11月份,已增到12億,房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上??梢哉f,房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。

縱觀2015年-2015年xx市房地產(chǎn)走勢(shì),我們發(fā)現(xiàn),在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過快上漲” “抑制房?jī)r(jià)過快上漲” “遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”的過程中,xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上,關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革,集體土地使用權(quán)的變化,以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。

我們辯證地得出結(jié)論,對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。

二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素

1、房?jī)r(jià)組成要素:

土地成本越大,這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大,中央對(duì)財(cái)稅體制的改革,土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善,那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大,也就是說未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,供給增多,則同樣的均衡量下,均衡價(jià)格下降,因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素。

配上圖:需求供給曲線

稅金及費(fèi)用:2015年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說,當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套,新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬(wàn),平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬(wàn),平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀:對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收,從租按照12%,但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅,對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。

三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià),所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格,從趨勢(shì)來看應(yīng)該是上升的。

求2萬(wàn)/平米,到目前已降至1.8萬(wàn)/平米,該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。

建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、廣告開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)商利潤(rùn)

2、社會(huì)因素

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平

體制改革的深化程度

居民收入水平的變化

政策導(dǎo)向

社區(qū)環(huán)境選擇

地理位臵

其中,國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平,隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,這兩項(xiàng)都是逐年遞增,這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求,特別是影響需求。通常來講,一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大,房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之,房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來看,改革開放20多年后的今天與改革初相比,房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng),就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。

三、政府的調(diào)控政策

三中全會(huì)提出,要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用,那么政府的調(diào)控政策就是保障,不能主導(dǎo),真正將資源推向市場(chǎng),與國(guó)際接軌。

體制改革的深化程度

稅制的設(shè)臵

房地產(chǎn)稅的開征

規(guī)范性文件的出臺(tái)

國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái),太原樓市開始趨于明朗化,接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映:市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè),加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度,這在一定程度導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。

四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,開發(fā)商相對(duì)比較理性,通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來降低房?jī)r(jià),吸引消費(fèi)者,達(dá)到銷售目標(biāo)。

對(duì)于二線城市來說,對(duì)于普通住宅的銷售,如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商,如首開等,房?jī)r(jià)緩中有升,對(duì)于高檔房,如星河灣,房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。

一.總論

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門。在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位,它不同于建筑業(yè),也不是一般的修修房屋、收收房租,而是一個(gè)包括開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。它是隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展,特別是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快,應(yīng)運(yùn)而生的,并迅速成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立的巨大的產(chǎn)業(yè)部門。通過了解畢業(yè)大學(xué)生在地產(chǎn)企業(yè)中從事的工作內(nèi)容及環(huán)境,探究對(duì)大學(xué)生素質(zhì)的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準(zhǔn)備和應(yīng)變能力。

二、行業(yè)分析

1.房地產(chǎn)行業(yè)所涉足領(lǐng)域

(1)土地開發(fā)和再開發(fā);

(2)房屋開發(fā);

(3)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押;

(4)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),包括房產(chǎn)(含土地使用權(quán))買賣、租賃、抵押等;

(5)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資;

(6)房地產(chǎn)中介服務(wù),包括信息、咨詢、估價(jià)、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)和公正等;

(8)房地產(chǎn)金融,包括信貸、保險(xiǎn)等。

2.房地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)類型

房地產(chǎn)行業(yè)中就業(yè)崗位比較多的企業(yè)主要有五種:房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)代理公司、 房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu) 、物業(yè)管理企業(yè)、 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

一般來講房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)資本大多不低于500萬(wàn)元;有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程、統(tǒng)計(jì)和工程質(zhì)檢專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員才可以申請(qǐng)。而且要擁有開發(fā)項(xiàng)目的土地使用證;建立有自己的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度、工程質(zhì)量安全管理制度、經(jīng)營(yíng)管理制度。

房地產(chǎn)代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。傳統(tǒng)房產(chǎn)代理公司的優(yōu)勢(shì)在于對(duì)市場(chǎng)的把握及營(yíng)銷策劃方面,而日益加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),使開發(fā)商需要專業(yè)人士提供項(xiàng)目的可行性分析、發(fā)展定位、營(yíng)銷企劃、銷售組織等一條龍服務(wù)。

房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本(事業(yè)單位除外),大城市100萬(wàn)元以上,中等城市60萬(wàn)元以上,小城市30萬(wàn)元以上。配備有相應(yīng)的專職技術(shù)人員,大城市應(yīng)在20人以上,中等城市應(yīng)在10人以上,小城市應(yīng)在5人以上。其中,工程技術(shù)(房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè))、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級(jí)以上職稱,統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)人具有助理級(jí)以上職稱,并有取得執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)負(fù)責(zé)人和專門的政策咨詢?nèi)藛T。房地產(chǎn)交易有固定的交易場(chǎng)所,各項(xiàng)業(yè)務(wù)辦事窗口實(shí)行“一站式”服務(wù),即一個(gè)窗口收件、一套資料內(nèi)部傳遞、一次性收費(fèi)、一個(gè)窗口發(fā)證。來辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(含商品房預(yù)售)、租賃、抵押等各項(xiàng)交易手續(xù)。

房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義:房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。地產(chǎn)顧問是中介服務(wù)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,當(dāng)市場(chǎng)需要專業(yè)化的操作程序,在呼喚專業(yè)化的時(shí)候,中介服務(wù)就從單單的銷售終端慢慢過度到介入房地產(chǎn)的開發(fā)流程,在其中起到“顧問”的作用,保證整個(gè)過程的專業(yè)化,從而能生產(chǎn)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品。

三、職業(yè)機(jī)會(huì)

1.職業(yè)發(fā)展路徑

房地產(chǎn)行業(yè)為畢業(yè)生提供了不同的工作崗位和多樣化的發(fā)展路徑。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后結(jié)合自身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)與選擇個(gè)人職業(yè)發(fā)展,許多畢業(yè)生經(jīng)過短短幾年的鍛煉就脫穎而出,有的成為公司的業(yè)務(wù)骨干,有的走上了公司重要的領(lǐng)導(dǎo)崗位,也有的業(yè)績(jī)平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發(fā)展路徑如下:

(1)新員工培訓(xùn)。第一年,大部分公司都有導(dǎo)師制的培養(yǎng)機(jī)制,公司為每一位新入職員工配一名導(dǎo)師,導(dǎo)師一方面幫助員工盡快適應(yīng)新環(huán)境,協(xié)助解決新員工的職業(yè)困惑與職業(yè)心理健康等問題。

(2)至各個(gè)崗位后還將參加定期的基礎(chǔ)管理類以及專業(yè)技術(shù)類的培訓(xùn):部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、工作技能培訓(xùn)。

(3)職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn),表現(xiàn)好的員工都有機(jī)會(huì)參加職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn),提高管理技能、管理水平和商業(yè)知識(shí)。

(4)專業(yè)證書考核。根據(jù)自己的學(xué)歷和從業(yè)時(shí)間選擇自己可以報(bào)考的資格考試。選擇脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)和業(yè)余地參加本職專業(yè)技術(shù)職稱或任職資格證書的培訓(xùn)。

(5)想進(jìn)入高層的員工就要繼續(xù)深造充實(shí)自己,可以繼續(xù)攻讀學(xué)位。公司會(huì)根據(jù)工作的需要,選送各部門表現(xiàn)優(yōu)秀的員工到國(guó)內(nèi)、外院校脫產(chǎn)攻讀學(xué)位或定向進(jìn)修。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學(xué)位,根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況而定。

(6)擁有一定的業(yè)績(jī)和實(shí)力的時(shí)候,也就能坐上項(xiàng)目公司經(jīng)理位置了。

2.素質(zhì)要求

能力是一個(gè)人完成任務(wù)的前提條件,是影響工作效果的基本因素。每一個(gè)行業(yè)對(duì)人的能力都有一定的傾向性,如果自己的傾向性與行業(yè)吻合,而行業(yè)又有發(fā)展前景就應(yīng)該予以考慮。不同行業(yè)對(duì)人才的不同需求標(biāo)準(zhǔn):it業(yè)看重于知識(shí)技術(shù)、廣告媒體類看重于個(gè)人才華、財(cái)務(wù)類看重于技能和性格。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的素質(zhì)要求與科技類行業(yè)不同,更側(cè)重于注重個(gè)人工作能力。體現(xiàn)在能夠很好的適應(yīng)環(huán)境變化,性情開朗熱情、自信善于交際。在群體中精神愉快、相處自然、常能機(jī)智的解脫窘境。在工作和學(xué)習(xí)上肯動(dòng)腦筋,常表現(xiàn)出機(jī)敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務(wù)。

基本素質(zhì)要求:

(1)適應(yīng)力和自我管理能力較強(qiáng)

(2)善于捕捉信息、靈活應(yīng)變

(3)時(shí)間觀念強(qiáng)

(4)善解人意、勸說能力強(qiáng)(掌握談判技巧)

(5)誠(chéng)實(shí)、守信用、樂觀

(6)性格外向、人際交往能力強(qiáng)

(7)口頭表達(dá)能力強(qiáng)和洞察能力強(qiáng)

(8)幽默、自信

房地產(chǎn)中介行業(yè)1.從業(yè)方向:

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價(jià)師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試,取得房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》,并注冊(cè)登記后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證和注冊(cè)制度。凡從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的單位,必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)師必須在一個(gè)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審核評(píng)定、取得房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu))內(nèi)執(zhí)行業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)及其業(yè)務(wù)范圍,由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門另行制定。房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù),由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過程中,因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟(jì)損失,由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價(jià)師追償。

新房、舊房,大房、小房,買房、賣房,換房、租房房 產(chǎn)成為一種多樣化的商品,其交易也日益頻繁。換幾個(gè)地方、搬幾次家,將成為生活中的平常事??稍趺磽Q房、怎么買房,這其中大有學(xué)問。有人把房產(chǎn)作為一種投資,越換越增值;有人卻因?yàn)橐粋€(gè)錯(cuò)誤的決定,而損失慘重;有人不知行情,舉棋不定。請(qǐng)個(gè)估價(jià)師作投資顧問,估算房產(chǎn)價(jià)值,也許能幫你拿個(gè)主意--房地產(chǎn)估價(jià)師就這樣慢慢地走入我們的生活。

差很大,而且隨著市場(chǎng)變化、周圍交通和環(huán)境的變化還會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)值的變化。房地產(chǎn)作為居民支付的最大商品,價(jià)值量大,值得請(qǐng)人估價(jià),也能承受得起相應(yīng)的估價(jià)費(fèi)用。

日前,大量二手房上市,消費(fèi)者需要評(píng)估房產(chǎn)的機(jī)會(huì)增多,房地產(chǎn)估價(jià)師也將更有作為。

2.職位職能: 房地產(chǎn)評(píng)估

3.職位描述: 房地產(chǎn)評(píng)估師

4.崗位職責(zé):

1) 配合承接房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目;

2) 負(fù)責(zé)重要項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)查勘和調(diào)查;

3) 撰寫房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

5.任職要求:

4) 持有注冊(cè)房地產(chǎn)估師資格證書;

5) 良好的溝通能力和計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力,能適應(yīng)經(jīng)常出差;

6) 具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。

6.薪酬待遇:

年薪制;

包住宿。

四.探究房地產(chǎn)銷售對(duì)大學(xué)生素質(zhì)的要求

(一)理論調(diào)研

1房地產(chǎn)基本知識(shí)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)??梢杂腥N存在形態(tài):即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中,其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài),即土地(或土地使用權(quán)),建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。

2五力分析

所謂五力分析,是著名管理學(xué)家波特提出的對(duì)于微觀環(huán)境進(jìn)行分析的框架模型。即存在五種力量:供應(yīng)商,顧客,替代者,新進(jìn)入者,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。這武裝那個(gè)力量影響著管理者獲取資源以及每日、每周、每月銷售產(chǎn)品的能力,對(duì)于短期決策具有重要的影響作用。

3關(guān)于萬(wàn)科的企業(yè)文化

萬(wàn)科是是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè),是中國(guó)首個(gè)銷售過千億的地產(chǎn)企業(yè)。是個(gè)有信念、有理想、有些清高的企業(yè),(因?yàn)橥跏褪沁@樣,他一直以來的主張就是“為商,不忘為人”)。具有陽(yáng)光照亮下的體制,不行賄,不做假,具有社會(huì)責(zé)任感,渴望回饋社會(huì),萬(wàn)科有自己的公益性組織,但是行事很低調(diào),自己投入錢,自己采訪受眾并幫助他們,其中一個(gè)為“愛佑童心”,幫助治療有先天性心臟病的嬰幼兒,員工自己做志愿者,自己掏腰包,關(guān)心愛護(hù)那些需要幫助的人。另外,萬(wàn)科還主張綠色、環(huán)保,零排放、地球1小時(shí)的活動(dòng)萬(wàn)科都組織參與過,萬(wàn)科也有專門研究環(huán)保的團(tuán)隊(duì)。萬(wàn)科人際關(guān)系較簡(jiǎn)單,并且注重員工活動(dòng),經(jīng)常組織員工參加各種活動(dòng),在職人員平均年齡35,老板都很平易近人,他們的經(jīng)理辦公室都沒有門,就是為了拉近老板和員工之間的距離。萬(wàn)科在業(yè)務(wù)方面對(duì)外溝通較多,主要為投融資,銀行。

(二)地產(chǎn)業(yè)對(duì)大學(xué)生的素質(zhì)要求

聚餐之類的活動(dòng),在大學(xué)有一定經(jīng)驗(yàn),有助于在企業(yè)中做得更好,得到老板的賞識(shí)。

(三)關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的前景

地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)對(duì)國(guó)家整體行情依賴相當(dāng)大的行業(yè),國(guó)家的政策對(duì)行業(yè)的發(fā)展起到了很大的影響作用。從2015年以來,房地產(chǎn)行業(yè)一直保持的強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭,在前幾年一度達(dá)到了200%的利潤(rùn)率。但是王石說過,對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來說,利潤(rùn)率超過50%就是不正?,F(xiàn)象,這也就是近一年國(guó)家大力調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的原因。對(duì)于地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì),任何人都無法預(yù)測(cè),因?yàn)樾袠I(yè)的走勢(shì)基本上取決于國(guó)家的政策的走勢(shì),而政策,是無法預(yù)測(cè)的,這也就是為什么員工請(qǐng)王石預(yù)測(cè)一下萬(wàn)科今后的發(fā)展趨勢(shì)的時(shí)候,王石回答說,天知道。

(四)分析總結(jié)

通過以上簡(jiǎn)短的分析報(bào)告,我們可以大概在頭腦中有了清晰的概念,即房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn),高投入,高回報(bào)并存的較為特殊的行業(yè)。同時(shí),在我國(guó),為了更好,更快推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,政府政策、投機(jī)炒作,供給關(guān)系各方面的作用下,房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升,雖讓政府收入大幅增加,但與此同時(shí),每一位百姓生活的幸福度卻在悄然降低。

我們完成這份報(bào)告,不僅是要對(duì)我們房地產(chǎn)行業(yè)有個(gè)充分情醒的認(rèn)識(shí),同時(shí)也是為我們?cè)谛4髮W(xué)生以后的就業(yè)環(huán)境有個(gè)更清晰地了解,對(duì)自身發(fā)展要求有清醒認(rèn)識(shí),為大家以后的就業(yè)發(fā)展鋪墊道路。對(duì)于大學(xué)生在地產(chǎn)行業(yè)找工作的問題。地產(chǎn)公司內(nèi)部,是一個(gè)人才流動(dòng)頻繁,充滿機(jī)會(huì)的地方,在行業(yè)內(nèi)跳槽的現(xiàn)象很平常。萬(wàn)科給員工提供了很多的公司內(nèi)部跨省份的跳槽的機(jī)會(huì),員工可以自由申請(qǐng)其他省份的其他職位,一旦面試通過對(duì)方?jīng)Q定采用這個(gè)員工,所在省份的公司的老總必須無條件放人,就避免了工作出色但是沒有升遷機(jī)會(huì)的現(xiàn)象的出現(xiàn)。但是一旦踏入了地產(chǎn)行業(yè),將來轉(zhuǎn)行做其他行業(yè)的前輩,很少,只能局限在本行業(yè)范圍內(nèi)。而對(duì)于在房地產(chǎn)行業(yè)找工作是更容易還是更困難,與房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情有很大的關(guān)系,做好自身最重要。

還有一年半的在校時(shí)間,努力學(xué)好專業(yè)知識(shí),學(xué)一門鉆一門。

一、調(diào)查設(shè)計(jì)

(一)調(diào)查目的

(二)調(diào)查內(nèi)容

1、××市宏觀環(huán)境的調(diào)查

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展規(guī)劃

(2)××房地產(chǎn)現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查

(1)產(chǎn)品的整體研究與特性分析

項(xiàng)目的地理位置(區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境)

產(chǎn)品公司組成(開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司)

3、需求市場(chǎng)調(diào)查

未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向

購(gòu)買偏好(地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性等方面)

購(gòu)買決策(決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序)

購(gòu)買行為(適宜置業(yè)時(shí)期、銷售行為主動(dòng)性、付款方式)

價(jià)格支付能力(單價(jià)、總款、月還款)

對(duì)物業(yè)配套的需求

購(gòu)買人群

4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查(個(gè)案對(duì)比)

(1)基本情況

裝修材料、水平

硬件設(shè)備

配套服務(wù)功能及功能分區(qū)

公開銷售日期

銷售價(jià)格、開發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率

付款方式、銀行按揭安排

車位配備

物業(yè)管理公司及費(fèi)用

(2)營(yíng)銷策略

目標(biāo)客戶選擇決策

市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn)

營(yíng)銷組合策略

(三)調(diào)查方法

1、宏觀調(diào)查

專項(xiàng)數(shù)據(jù)資料收集與分析

2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察、有關(guān)人員訪談以及相關(guān)資料收集整理

3、市場(chǎng)抽樣調(diào)查

專項(xiàng)訪談問卷

抽樣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析

4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查

現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查與深度訪談

二、調(diào)查組織與實(shí)施

建議采用時(shí)間計(jì)劃表的形式表述

第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析

一、宏觀環(huán)境調(diào)研與分析

(一)城市宏觀環(huán)境分析

(二)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

二、項(xiàng)目自身情況調(diào)研

(一)項(xiàng)目的整體研究與特性分析

1、項(xiàng)目地理位置

(2)發(fā)展商情況

(3)項(xiàng)目市場(chǎng)分析

三、市場(chǎng)抽樣調(diào)研說明

(一)、市場(chǎng)抽樣調(diào)研方法說明

(二)、市場(chǎng)抽樣樣本選擇說明

(三)、市場(chǎng)抽樣調(diào)研問卷發(fā)放與回收統(tǒng)計(jì)情況說明

四、分項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析

(具體分項(xiàng)以市場(chǎng)調(diào)研問卷設(shè)置為準(zhǔn),一般包括如下五大項(xiàng))

(一)、需求意向

(二)、需求偏好

(三)、針對(duì)性需求

(四)、購(gòu)買力

(五)、客戶群體特征

(六)、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總分析

五、市場(chǎng)抽樣調(diào)研綜合評(píng)析

(一)、地域住宅消費(fèi)心理特點(diǎn)分析

(二)、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群初步定位分析

(三)、項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位分析

貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇九

從20xx年至今,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì),企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿為例,房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè),我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20xx年稅收收入0.9億,20xx年截止11月份,已增到12億,房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上??梢哉f,房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。

縱觀200xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢(shì),我們發(fā)現(xiàn),在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過快上漲”“抑制房?jī)r(jià)過快上漲”“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”的過程中,xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,受政策影響不大。在剛剛閉幕的xx屆三中全會(huì)上,關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革,集體土地使用權(quán)的變化,以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。

我們辯證地得出結(jié)論,對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。

二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素。

土地費(fèi)用:目前這是重要組成部分。政府是土地財(cái)政,財(cái)政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入,也就是賣地,地價(jià)越高,土地成本越大,這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大,中央對(duì)財(cái)稅體制的改革,土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善,那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大,也就是說未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,供給增多,則同樣的均衡量下,均衡價(jià)格下降,因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素。

稅金及費(fèi)用:20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說,當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套,新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬(wàn),平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬(wàn),平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀:對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收,從租按照12%,但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅,對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。

三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià),所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格,從趨勢(shì)來看應(yīng)該是上升的。

對(duì)于非普通住宅,利潤(rùn)空間較大。我們做過調(diào)查,恒實(shí)平陽(yáng)的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,開盤時(shí)4萬(wàn)/平米,目前已升至6萬(wàn)/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征,投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng),導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌。拿星河灣來說,開盤時(shí)一房難求2萬(wàn)/平米,到目前已降至1.8萬(wàn)/平米,該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢(shì)。

其中,國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平,隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,這兩項(xiàng)都是逐年遞增,這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求,特別是影響需求。通常來講,一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大,房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之,房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來看,改革開放20多年后的今天與改革初相比,房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng),就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。

三、政府的調(diào)控政策。

國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái),太原樓市開始趨于明朗化,接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映:市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè),加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度,這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。

四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,開發(fā)商相對(duì)比較理性,通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來降低房?jī)r(jià),吸引消費(fèi)者,達(dá)到銷售目標(biāo)。

對(duì)于二線城市來說,對(duì)于普通住宅的銷售,如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商,如首開等,房?jī)r(jià)緩中有升,對(duì)于高檔房,如星河灣,房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。

貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇十

隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始,受住房體制改革的刺激,市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),目前,商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮,縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園,榮裕國(guó)際新城等高檔次的住宅小區(qū)。2009年,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財(cái)政收入1/5,房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康快速發(fā)展,筆者對(duì)對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研些認(rèn)識(shí)與思考。

(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部鄰資興,南連蘇仙,西靠桂陽(yáng),北接安(安仁)耒(耒陽(yáng)),全8,土地總面積為1979.4平方公里,占湖南省土地總面積的,全縣人萬(wàn),是郴州市人口第二大縣,縣城區(qū)面積約14平方公里城市化率36.75%。根據(jù)2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,我縣城區(qū)常住人口約城籍約3萬(wàn)戶,城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬(wàn)平方米。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情前,級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家,具有四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬(wàn)平方米。其中:2006年開發(fā)量米,成投資0.56億元;2007年開發(fā)量達(dá)14.7萬(wàn)平方米,完成投資19.69萬(wàn)平方米,完成投資2.21億元;2009年開發(fā)量35.9萬(wàn)米資4.37億元。2010年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元,房工25.08萬(wàn)平方米,房屋新開工面積9.87萬(wàn)平方米,全縣商品房銷售萬(wàn)平方米。

(三)商銷售及價(jià)格情況:2006年,我縣商品房銷售面積1.1萬(wàn)平方米,住宅均價(jià)米;2007年,我縣商品房銷售面積14.4萬(wàn)平方米,住宅均價(jià)1269元/方米;2008年,我縣商品房銷售面積12.2萬(wàn)平方米,住宅均價(jià)1316元/平方;2009年,我縣商品房銷售面積15.9萬(wàn)平方米,住宅均價(jià)1380元/平方米;2010年,1-6月縣城區(qū)普通住房均價(jià)為1458元/平方米,電梯房均價(jià)為2350元/平方米,商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米。

1.需求方面分析:一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移,不少農(nóng)民進(jìn)城先租房,做點(diǎn)小本生意,積累一定資金后,購(gòu)買小面積居室或二手房,以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購(gòu)房,這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。二是居民改善居住條件的升級(jí)性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高。四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn),對(duì)住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變,住房升級(jí)需求強(qiáng)烈。五是儲(chǔ)蓄存款利率走低,國(guó)債發(fā)行量小,股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下,不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。

2.成本方面分析:目前我縣多層住宅成本價(jià)在1100-1400元/平方米,高層建筑成本價(jià)在1700-1900元/平方米左右。造成房?jī)r(jià)成本上漲的主要原因:一是土地價(jià)格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高。近年來,政府加強(qiáng)土地總量控制,實(shí)行統(tǒng)一公開拍賣,土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動(dòng)成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種,且均有不同程度上漲,增加了成本。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲,也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升,直接增加了商品房的建筑成本,是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開發(fā),品質(zhì)不斷提高,環(huán)境改善了,售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進(jìn)了,都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本,從而拉動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上漲。

二、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題。

(一)市場(chǎng)不景氣。受國(guó)際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙影響,居民消費(fèi)預(yù)期下降,消費(fèi)信心不足,觀望情緒濃厚,對(duì)高層建筑的更換、供水供電等不可預(yù)測(cè)因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮,加之到縣外量增多,導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩,銷售面積減少,部分樓盤高銷售狀況低迷。

(四)資金鏈緊張。典的資本密集型產(chǎn)業(yè),資金投入量大,建設(shè)周期長(zhǎng)。而我縣房地產(chǎn)大都是小企業(yè),自有資金少,以期房預(yù)售為主,主要依靠滾動(dòng)發(fā)房地旺季,房屋銷售順暢,資金回籠快,擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢(shì)售淡季,特別是受08年金融危機(jī)的影響和市場(chǎng)不景氣,商品房銷面售額速明顯放緩,資金周轉(zhuǎn)困難,賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的(五)房地開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在11家,以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來投資的,目前只有浴榮國(guó)際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的??偟膩碚f,縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng),開發(fā)產(chǎn)品品位不高。

(五)住房二級(jí)市場(chǎng)不夠活躍。近年來,我縣住房二級(jí)市場(chǎng)(二手房交易市場(chǎng))的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)來說還是發(fā)展緩慢,對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因:一是房屋交易信息不暢,交易行為不夠規(guī)范,相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購(gòu)房觀念上總想一步到位,二手房并不作為首選目標(biāo),對(duì)消費(fèi)者的吸引力有限。

淘寶編制id:大中華文字工作室部分小區(qū)綠地都被小房、車庫(kù)擠占,綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善,缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),比較落后。

(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè),8個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的,處在“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理”的階段,房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售,忽視物業(yè)管理,物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)沒有啟動(dòng),缺乏競(jìng)爭(zhēng)。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒有建立,關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識(shí)和氛圍沒有形成。

(九)非市場(chǎng)化動(dòng)作依然存在?!拔写ā?、“定向開發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房?jī)?nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在,給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)造成了一定的的沖擊。

三、

針對(duì)存在的問題,必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),把發(fā)展房保障民生和改善民生、推動(dòng)大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來繞山水宜居的旅游城市的目標(biāo),加強(qiáng)宏觀指導(dǎo),完善發(fā)展規(guī)劃保市場(chǎng)供需大體平衡,城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障,城市率品位得到進(jìn)一步提升。

(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)入縣經(jīng)會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃,作為保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支產(chǎn)抓繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局,制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)建項(xiàng)目和年度計(jì)劃,確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制外來企業(yè)和資本投資開發(fā),不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)合修編全縣總體規(guī)劃,盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃,健全和完住建細(xì)規(guī)劃,為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全建品位提供有效保障。

(二)控制土地開發(fā)每年年初,向社會(huì)公布本年度擬出讓土地計(jì)劃、具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)條做到計(jì)地出讓,并接受社會(huì)監(jiān)督;出讓土地量,按每年開發(fā)12.5萬(wàn)米右(1280套)建筑面積來控制,按照容積率1.5計(jì)算,共120畝土地開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬(wàn)平方米以上,對(duì)不足4萬(wàn)平方米的不控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式,實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓,開發(fā)方式上鼓勵(lì)在區(qū),住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵(lì)高層住宅建設(shè),主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實(shí)力,確小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上,政府采取有效措施,沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲(chǔ)備土地,土地的儲(chǔ)備量為建設(shè)用地量的10-15%,用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求,通過市場(chǎng)改善住房條件,建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào),“自本通知下發(fā)之日起,一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響,以任何名義、任何方式搞集資合作建房,超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?!币虼?,機(jī)關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,找市場(chǎng)”的觀念,杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。

(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn),加快廉租房、啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐,適時(shí)規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū),完善服務(wù)功能,提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn),努力構(gòu)建相互促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系,滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)。控制普通商品房開發(fā)套型面積和價(jià)格,保持中低價(jià)位住房市場(chǎng)適度供應(yīng)量。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域,圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要,主動(dòng)投資商場(chǎng)、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā),帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。

(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí),本著“誰(shuí)受益,誰(shuí)服務(wù)”的原則,供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線,并預(yù)府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強(qiáng)教等民生工程建設(shè),創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實(shí)力房我縣投資。

(六)破解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受2008年全球性危市場(chǎng)不景氣的影響,加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當(dāng)行與房地業(yè)之間的“紅娘”,建立良好的組織平臺(tái)、運(yùn)行平臺(tái)、管理平成政地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)銀企對(duì)接,盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。

(八)保障低庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動(dòng)共濟(jì)適用房建設(shè),增加有效供給,完善廉租房的租住、退出、后期管公共服務(wù)制度,建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體,入困難家庭的住房問題。

(九)積極展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展,促進(jìn)住房梯度消費(fèi),引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣,形成合理的住房消費(fèi)需求,以推動(dòng)我縣居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí),使住房一、二、三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。

淘寶編制id:大中華文字工作室供強(qiáng)有力的支持,實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享,實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動(dòng)。三是加強(qiáng)住調(diào)查,規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。

貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇十一

全區(qū)計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共計(jì)18座,建筑面積約165.7萬(wàn)平方米。其中,商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場(chǎng)、賓館酒店)8座,建筑面積82.1萬(wàn)平方米,占49.5%;企業(yè)購(gòu)地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座,建筑面積39.8萬(wàn)平方米,占24.1%;營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇1座,建筑面積10萬(wàn)平方米,占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座,建筑面積33.8萬(wàn)平方米,占20.4%。

調(diào)查表明,溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域,處于成都西向城市群的重要節(jié)點(diǎn),是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”,發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。近年來,隨著我區(qū)加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動(dòng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施,全區(qū)教育、醫(yī)療、體育、金融、保險(xiǎn)、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開始起步,資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚,樓宇經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢(shì)頭,展示了巨大的空間和潛力。目前全區(qū)已建成和在建、計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共達(dá)97座344萬(wàn)平方米。而且從其空間分布上看,主要集中在光華片區(qū),之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)和體育城片區(qū),4個(gè)片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展,而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi),這對(duì)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育,無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設(shè)的快速推進(jìn),其積極作用將更加凸現(xiàn)。

但是,如果進(jìn)一步作深入分析比較,我們也會(huì)發(fā)現(xiàn),我區(qū)商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模,但自發(fā)配臵的特征比較明顯,與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比,在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現(xiàn)在三個(gè)方面:

我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的,商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現(xiàn)象突出,商業(yè)樓宇占比較大,商務(wù)樓宇占比較小,對(duì)于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強(qiáng),現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢(shì)。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國(guó)旅等10多家旅行社入駐,五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所,形成了一定規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫字樓宇11座,面積86.3萬(wàn)平方米。樓宇特色不鮮明,專業(yè)化不強(qiáng),就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低,難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)。

從外部環(huán)境來看,交通、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善,但樓宇建造時(shí)間較早,硬件設(shè)施老化,普遍存在電力供應(yīng)緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側(cè)開發(fā),在硬件條件上有了很大改善,但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內(nèi)部環(huán)境看,商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高,影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前,按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》,我區(qū)還沒有一座甲級(jí)寫字樓,甚至沒有一座乙級(jí)寫字樓。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓7座,占全市13座甲級(jí)寫字樓的53.8%。樓宇檔次低,就難以吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。

通過分析梳理,我們認(rèn)為,溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想,主要基于以下幾個(gè)方面的原因:

一是重視不到位。通過調(diào)研,我們看到成華、錦江、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見,出臺(tái)了完整的樓宇經(jīng)濟(jì)配套政策,成立了樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室,專門負(fù)責(zé)樓宇經(jīng)濟(jì)的管理和招商工作,有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與之相比,我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作尚未“破題”,全區(qū)上下對(duì)充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要性、緊迫性的認(rèn)識(shí)還不夠,對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的作用認(rèn)識(shí)模糊,對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的研究還處于起步階段。

二是機(jī)制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,需要政府、企業(yè)和社會(huì)的聯(lián)動(dòng)。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟(jì)工作機(jī)制。目前,我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)管理職能分散在發(fā)改、建設(shè)、商務(wù)、工商等多個(gè)部門,難以形成工作合力,部門、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時(shí),在考核激勵(lì)方面,目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟(jì)考核辦法,沒有形成層層抓落實(shí)的工作機(jī)制,基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性尚未充分調(diào)動(dòng)。由于上述問題的存在,我區(qū)目前對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的“家底”尚未有全面具體的掌握,特別是對(duì)樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清,對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問題也不能及時(shí)予以協(xié)調(diào)化解。

三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開針對(duì)性和操作性強(qiáng)的政策體系。杭州市政府出臺(tái)了《加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策意見》,明確提出到20xx年力爭(zhēng)全市新投入使用商務(wù)寫字樓220座,其中高檔寫字樓70座,實(shí)現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標(biāo),并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排,有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。我區(qū)雖然也已出臺(tái)了促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關(guān)扶持政策,但專門針對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的政策措施還是空白,特別是引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調(diào)動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性方面的政策欠缺,這將不利于樓宇經(jīng)濟(jì)的快速科學(xué)發(fā)展。

四是宣傳推介力度不夠。成華區(qū)在建設(shè)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城的過程中,加強(qiáng)商務(wù)樓宇的整體包裝策劃,大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇,創(chuàng)新樓宇招商方式,探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動(dòng)機(jī)制,加大對(duì)品牌集團(tuán)公司的引進(jìn),以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐,取得了明顯的成效。而我區(qū)宣傳工作做得少,缺乏針對(duì)性的重點(diǎn)推介,造成樓宇品牌不響,知名度不高,聚集效益不明顯。

分析溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題,學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),我們認(rèn)為,要加快溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,在總體工作部署上,必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化相應(yīng)保障。

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組,定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,對(duì)重大樓宇招商項(xiàng)目、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問題及時(shí)提出處理意見,并督促各單位層層落實(shí)責(zé)任,及時(shí)掌握樓宇發(fā)展?fàn)顩r,以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,主要負(fù)責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的收集、整理、統(tǒng)計(jì)、分析工作和重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調(diào)工作,處理領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。

2、合理規(guī)劃布局。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃,細(xì)化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。在空間布局上堅(jiān)持“點(diǎn)塊結(jié)合、以塊為主”,合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容,形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心,以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟(jì)集群。大力發(fā)展特色樓宇,聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè),逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇,如在醫(yī)學(xué)城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇,在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。

3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法,進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵(lì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施。鼓勵(lì)樓宇開發(fā),對(duì)示范性和帶動(dòng)性強(qiáng)的樓宇項(xiàng)目,在符合土地、城市等相關(guān)規(guī)劃的前提下,優(yōu)先安排用地指標(biāo);對(duì)新開發(fā)高檔商務(wù)樓宇的,通過設(shè)臵相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度,在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜;對(duì)改造現(xiàn)有舊樓、配建停車設(shè)施、提升物業(yè)水平的,按開發(fā)面積或投入情況給予獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。對(duì)提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊(cè)率、本地納稅額,或者單幢樓宇年稅收貢獻(xiàn)上一定規(guī)模的,對(duì)有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。

4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手,狠抓硬件改造著力改善商務(wù)樓宇的交通、停車、電梯、電力、內(nèi)部裝修等方面的問題,大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度,完善配套服務(wù)和設(shè)施,形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結(jié)構(gòu)合理的格局。針對(duì)部分樓宇物業(yè)管理不到位,附加功能、個(gè)性化服務(wù)不夠等問題,積極引入在社會(huì)上具有良好口碑和市場(chǎng)品牌、有成熟管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司對(duì)寫字樓進(jìn)行管理,形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈,做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時(shí),加快完善餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施,改善樓宇配套狀況。

1、加大在建項(xiàng)目的促建力度。健全項(xiàng)目推進(jìn)責(zé)任機(jī)制,加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項(xiàng)目建設(shè),對(duì)成勘院總部項(xiàng)目、香港巨龍國(guó)際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項(xiàng)目,促使盡快投入使用;對(duì)省水電集團(tuán)、成都新城西商業(yè)中心等在建項(xiàng)目及時(shí)跟蹤了解項(xiàng)目進(jìn)度,幫助協(xié)調(diào)解決建設(shè)過程中存在的問題和矛盾;對(duì)天來酒店、海科信息產(chǎn)業(yè)園二期等計(jì)劃開工項(xiàng)目,促進(jìn)其盡快開工建設(shè)。

3、快產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型步伐,實(shí)現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級(jí),打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求,建議進(jìn)一步挖掘海科信息產(chǎn)業(yè)園、sbi創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目的潛力,同步實(shí)施閑臵標(biāo)準(zhǔn)廠房的清理、改造,積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和服務(wù)于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設(shè)計(jì)、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷售服務(wù)等公司、項(xiàng)目、行業(yè),促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

4、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要,整合樓宇地塊資源,積極引入管理水平高、設(shè)計(jì)理念超前的房地產(chǎn)開發(fā)公司,高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)新建一批智能化程度高、設(shè)施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標(biāo)準(zhǔn),盡快設(shè)計(jì)建設(shè)一批甲級(jí)寫字樓,實(shí)現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段,按照“政府引導(dǎo)、社會(huì)投資、長(zhǎng)期租賃”的模式,由國(guó)有公司引導(dǎo)建設(shè)一座城市標(biāo)志性大樓,作為溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的樣板工程,并以此為突破口,帶動(dòng)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

5、加大招商營(yíng)銷力度。“一流的商家建造一流的樓宇”。只有投資方財(cái)力雄厚、建設(shè)方經(jīng)驗(yàn)豐富、管理方運(yùn)作規(guī)范,才能確保樓宇定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)科學(xué)、施工規(guī)范、功能完善。因此,招商營(yíng)銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重中之重。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、業(yè)主主體、市場(chǎng)配臵,創(chuàng)新樓宇招商機(jī)制,建立專業(yè)招商隊(duì)伍,強(qiáng)化企業(yè)總部引進(jìn)力度。全面掌握樓宇資源狀況,加強(qiáng)整體包裝策劃,編印樓宇經(jīng)濟(jì)招商手冊(cè)、建立對(duì)外推介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),利用各種媒體及時(shí)發(fā)布信息,提高商務(wù)樓宇對(duì)外知名度。加強(qiáng)與外商聯(lián)系,積極與各類知名中介機(jī)構(gòu)合作,適時(shí)在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟(jì)專場(chǎng)推介招商活動(dòng),努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。

貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇十二

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快,推動(dòng)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前,房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%,相關(guān)稅收占總稅收的30%;如果加上契稅收入,就占36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快,房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。

最近,中央政府和市政府相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。對(duì)于對(duì)外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說,政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議,對(duì)保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。

今年1-6月,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元,其中住宅投資23億元;商品房建筑面積489.9萬(wàn)平方米,銷售量100萬(wàn)平方米。今年以來,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):。

1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長(zhǎng)率。

近年來,我區(qū)巨大的開發(fā)建設(shè)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度,使得房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好。今年上半年,我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)平均增長(zhǎng)率為42.2%。具體趨勢(shì)見圖1。其中,住房建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位,占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%;今年商業(yè)樓宇的增長(zhǎng)率持續(xù)上升。2-6月累計(jì)增長(zhǎng)率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍;寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長(zhǎng)速度。

2.房地產(chǎn)銷售勢(shì)頭明顯下降。

今年,我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長(zhǎng)率逐月呈下降趨勢(shì),2-6月的增長(zhǎng)趨勢(shì)如圖2所示:。

從商品房預(yù)售情況來看,下降趨勢(shì)明顯。1-6月,小區(qū)預(yù)售3940套,總面積50.6萬(wàn)平方米;與去年同期相比,預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望態(tài)度,我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬(wàn)平方米,較3月份下降44.3%。5、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低,每月預(yù)售385套,總面積約5萬(wàn)平方米。

今年以來,中央政府和市政府頻繁出臺(tái)相關(guān)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),但年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺,人們對(duì)住房改善的實(shí)際需求的支持,以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理,我區(qū)的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì)。

自20xx年以來,我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲,年、年、年房?jī)r(jià)分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)每平方米5590元,同比上漲20%;存量房均價(jià)達(dá)到每平米5000元,同比上漲47%。

隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重,中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),我市也出臺(tái)了一系列相關(guān)政策,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過以下幾個(gè)方面來規(guī)范住房市場(chǎng):。

中央:。

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意見》,規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時(shí)間;對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的地方,適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重,重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng);嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日,央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)個(gè)人住房信貸政策,規(guī)定在房?jī)r(jià)上漲過快的城市或地區(qū),個(gè)人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%,個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定20xx年6月1日以后,個(gè)人出售購(gòu)買不滿2年的房屋,全額征收營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)對(duì)20xx年6月1日以后購(gòu)買非普通房屋的,全額征收3%的契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整。20xx年,全市《工作報(bào)告》確立了“以住宅、市民消費(fèi)、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案,2月18日啟動(dòng)“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)行,增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度,嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè)。

-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加中低價(jià)普通商品房供應(yīng),以配套商品房為主。20xx年,全市計(jì)劃啟動(dòng)配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房建設(shè)。

短期內(nèi),宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響,這將關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí),穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng)。

但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)因素,達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居民消費(fèi)的目的,有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,主要發(fā)揮以下作用:。

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額。通過調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策,可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分,揭示真實(shí)的市場(chǎng)需求,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開發(fā)。同時(shí),通過嚴(yán)格的土地供應(yīng),可以有效防止過度開發(fā)。

——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過加大配套商品房和低價(jià)商品房建設(shè),調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足普通百姓住房需求,有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。

——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格??紤]到“兩港一城”建設(shè)的影響,浦東板塊的影響,以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快,我區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施,將有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)過度上漲,穩(wěn)定其上漲。

總的來說,由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)相對(duì)較低,以及近期“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-完善的階段,并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,目前應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)控。

及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和趨勢(shì),建立科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng),加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)控土地出讓價(jià)格、新建商品房和存量住房交易價(jià)格;目前,應(yīng)特別注意加強(qiáng)對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)控。加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的季度和年度分析預(yù)測(cè),包括待售土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場(chǎng)平均價(jià)格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),及時(shí)提出預(yù)警建議。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤管理。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時(shí)反饋項(xiàng)目進(jìn)度,發(fā)現(xiàn)問題,協(xié)調(diào)問題,解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,通過統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)。同時(shí),嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項(xiàng)目設(shè)立、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入,嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),對(duì)抽逃注冊(cè)資本、項(xiàng)目資本金、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的行為,要依法嚴(yán)厲打擊。

3.有計(jì)劃、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。

房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合,根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃,合理預(yù)留開發(fā)空間,通過城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管,通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場(chǎng)狀況,根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。

4.合理引導(dǎo)住房主體的需求。

中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會(huì)對(duì)住房的主要需求。為了滿足這一需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè),同時(shí)加大廉租房建設(shè)力度。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī),積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變,改善住房供應(yīng),完善住房功能,提高住房質(zhì)量。同時(shí),結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實(shí)際,引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房,促進(jìn)主體需求合理化。

貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇十三

平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長(zhǎng)期看,宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí),通過嚴(yán)格土地供應(yīng),有效防止過度開發(fā)的.情況發(fā)生。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格??紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià),使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應(yīng)對(duì),保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

總的來說,由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。

建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況,以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),同時(shí),嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金,無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,要依法嚴(yán)厲打擊。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,合理預(yù)留開發(fā)空間,以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求。

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,改善住宅供應(yīng),完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時(shí),結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),推動(dòng)主體需求的合理化。

貴陽(yáng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇十四

近年來,在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位,富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下,全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,房地產(chǎn)業(yè)由小到大,從弱到強(qiáng),不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理,房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下,全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)開發(fā)投資,開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積,商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前,我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元,建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,開發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,大大提高了居民的居住生活水平,為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期,各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升,居住環(huán)境日益改善。__年以來,在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí),我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面,主要以100平方米以上的大面積樓房為主,90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,僅占年度開發(fā)量的25%左右。

總體看,__年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于__年,房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善,房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來,隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí),個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主,投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康,一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。__年,從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來看,我縣城區(qū)購(gòu)房者中,購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%,以投資為目的占7%,而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%,說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,漲幅經(jīng)歷了__年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后,將趨向平穩(wěn),全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2,同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加,以及商品房配套設(shè)施,環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,__年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平,但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng),商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符,價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

__年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%,拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%,拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源,每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。__年,房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算,拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元,兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大,中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快,而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅,廣大低收入群體只能望樓興嘆,希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種,由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收,計(jì)稅方式復(fù)雜,征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況,增加透明度,為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù),有利于調(diào)控市場(chǎng),規(guī)范交易行為,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái),以房地產(chǎn)信息為依托,實(shí)現(xiàn)信息共享,通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求,以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成,不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析,同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高,不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順,導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理,市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān),并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制??h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),因無法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證,所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù),不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,損害了群眾利益,還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低,配套不完善,開發(fā)項(xiàng)目整體功能差,造成消費(fèi)者使用不方便,也給社會(huì)帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,除還建本村居民和本單位職工住房外,還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建,并將多建的住房違規(guī)出售,這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),對(duì)商品房市場(chǎng)帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議。

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè),推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房),調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥,各種稅費(fèi)減半征收,出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià),按保本微利原則確定,主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售,是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。__年11月,由縣房管局牽頭,統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示,我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%,低保家庭無房戶約為三分之一,有住房的用戶,平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,且大多住房設(shè)施不全。所以,實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,是政府義不容辭的責(zé)任。另國(guó)辦發(fā)【__】37號(hào)文件已經(jīng)要求,自__年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

2、注重規(guī)劃,加快步伐,搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況,待開發(fā)的區(qū)域很多,前景是好的,因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨,勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo),堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合,正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系,繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造,力爭(zhēng)在未來五年內(nèi),縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā),改變過去那種局部改造、見縫插針的做法,實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式,對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則,實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局,綜合開發(fā),配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā),開發(fā)一片,配套一片,完善一片,寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組,領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé),縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”:即先做被拆遷人的思想工作,處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題,后發(fā)布拆遷公告,最后簽訂拆遷協(xié)議。

3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,通過市場(chǎng)改善住房條件,臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[__]43號(hào)文中規(guī)定:“從__年1月1日起,停止單位自行建設(shè)住房,需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買?!濒斦l(fā)[__]22號(hào)文件中再一次規(guī)定:“從意見下發(fā)之日起(__、3、22),各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),通過市場(chǎng)改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào),“自本通知下發(fā)之日起,一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響,以任何名義、任何方式搞集資合作建房,超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?!币虼耍瑱C(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,找市場(chǎng)”的觀念,杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念,整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平,這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式,盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè),提高企業(yè)整體素質(zhì),增強(qiáng)生存與發(fā)展能力,提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化,實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略,提高信譽(yù),建立品牌,擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理,充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案,樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念,在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài),盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通,做好拆遷工作。近年來,城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事,但在實(shí)際工作中,由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系,特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題,拆遷工作變得十分復(fù)雜,并出現(xiàn)了一些新問題,新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),有的房產(chǎn)已拆除,但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,不利于房產(chǎn)檔案的管理,至使有關(guān)問題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,使上述問題得以妥善解決。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上,決定整改再進(jìn)步,效率再提高,建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳,每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,群眾進(jìn)一個(gè)門,領(lǐng)一份表,就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí),在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板,形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”,既方便了人民群眾,又宣傳了開發(fā)公司,可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

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