2023年貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告（精選20篇）

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貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇一

在xx新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“xx市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動(dòng)，我們從xx市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。

二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響。

1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

xx市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82、16億元、165、25億元、428、61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、xx市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47、5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

1、常平各個(gè)區(qū)域分析：

1）常平中元街及中心地段。

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

2）西北面區(qū)域。

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。

3）常平南面，常黃公路沿線區(qū)域。

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

4）常平東門區(qū)域，

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5）麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以xx四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。

2、本區(qū)域競爭樓盤分析。

針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7、5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過一時(shí)搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

相鄰樓盤分析表僅供參考……。

市場結(jié)論：

1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。

2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場的偏好。

3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。

4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700－4000元/平方米區(qū)間，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場需求而價(jià)格下調(diào)，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇二

近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)升溫，帶動(dòng)了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開發(fā)。由開發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷售的全過程。二是委托開發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，建成后交付委托單位，開發(fā)商按約定收取開發(fā)傭金。三是聯(lián)合開發(fā)。由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個(gè)人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開發(fā)和合伙自建為主要形式。

因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)相比具有“非典型”性的特點(diǎn)。隨著開發(fā)規(guī)模的逐年擴(kuò)大，在擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時(shí)，對(duì)地方稅收的支撐作用也愈顯重要。

房地產(chǎn)開發(fā)的主體呈現(xiàn)出開發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會(huì)組織參與的房地產(chǎn)開發(fā)，更多的是個(gè)人或由自然人組成的團(tuán)體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開發(fā)（包括合伙自建）。多元化開發(fā)帶來了稅收征管中的一系列問題，最為突出的是無證經(jīng)營問題。如村級(jí)組織及個(gè)人進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，大都沒有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)具有其獨(dú)特個(gè)性，加之稅收征管手段相對(duì)滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)過程中，為了達(dá)到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實(shí)合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購房戶簽訂假合同，隱匿真實(shí)合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開發(fā)商，大多既無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，又不進(jìn)行注冊(cè)登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發(fā)中再轉(zhuǎn)戶，更有甚者在從事房地產(chǎn)開發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個(gè)人集資建房，以達(dá)到少繳甚至不繳稅費(fèi)的目的。

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)大多由自然人投資入股，開發(fā)商法律意識(shí)淡薄，納稅意識(shí)偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實(shí)申報(bào)其應(yīng)稅項(xiàng)目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進(jìn)一步助長開發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的主要銷售對(duì)象為消費(fèi)者個(gè)人，兩者具有利益上的一致性，對(duì)于出現(xiàn)的“陰陽合同”，地稅機(jī)關(guān)很難核實(shí)，“以票控稅”也難以達(dá)到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時(shí)間的影響，地稅機(jī)關(guān)對(duì)申報(bào)價(jià)格及面積根本無法確認(rèn)，明知納稅人申報(bào)不實(shí)但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈(zèng)與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達(dá)到避稅逃費(fèi)目的。

涉稅信息不對(duì)稱導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動(dòng)，部門之間協(xié)作不強(qiáng)。通常開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須經(jīng)過規(guī)劃、國土、房管、財(cái)政、建設(shè)等多個(gè)行政部門的審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時(shí)，部門之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中地稅部門難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地購置、項(xiàng)目立項(xiàng)和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)之前發(fā)生的。由于目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現(xiàn)部門共享和信息互換，稅務(wù)部門往往只能在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)手續(xù)不全，稅務(wù)部門從規(guī)劃、建設(shè)等部門也無法取得相關(guān)信息，更談不上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)管理和有效監(jiān)控。

稅源管理相對(duì)粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對(duì)地稅機(jī)關(guān)沒有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門的協(xié)作配合相對(duì)乏力，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依靠協(xié)調(diào)來實(shí)現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內(nèi)部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對(duì)比與稅款實(shí)現(xiàn)及征收無法實(shí)施同步監(jiān)控，無法進(jìn)行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機(jī)關(guān)自身的征管力量薄弱，而開發(fā)商流動(dòng)性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即卷鋪蓋走人，造成事實(shí)上的稅收流失。

二、對(duì)加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議。

（二）深化社會(huì)綜合治稅，充分依托社會(huì)力量，搞好協(xié)稅、護(hù)稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護(hù)稅組織，建立健全村委會(huì)負(fù)責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。村委會(huì)要詳細(xì)掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊(duì)的建筑數(shù)量，并對(duì)承攬人員和施工隊(duì)情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會(huì)制度，定期召開聯(lián)席會(huì)，由包村干部和土地管理所及時(shí)向稅務(wù)所通報(bào)農(nóng)村建房情況。通過宅基地的控管對(duì)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財(cái)政收入。

（三）建立基礎(chǔ)性的征管制度。1、強(qiáng)化納稅申報(bào)制度，實(shí)行按項(xiàng)目核算申報(bào)，不能分項(xiàng)目建帳核算的由稅務(wù)機(jī)關(guān)按工程形象進(jìn)度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開具發(fā)票時(shí)多退少補(bǔ)。2、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)稅制度，建議政府有權(quán)的部門定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價(jià)格（售房均價(jià)），稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價(jià)格判斷納稅人提供的交易價(jià)格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準(zhǔn)價(jià)確定為計(jì)稅依據(jù)。3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報(bào)制度，及時(shí)掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤率和稅負(fù)進(jìn)行測算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實(shí)行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補(bǔ)”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進(jìn)的情況下，實(shí)行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。

（四）針對(duì)一些建筑扭曲“聯(lián)戶建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的部分稅收問題，及時(shí)找準(zhǔn)問題癥結(jié)，切實(shí)采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶建房的建筑施工單位必須提供真實(shí)準(zhǔn)確的聯(lián)戶建房合同、聯(lián)戶建房業(yè)主名單、聯(lián)戶建房施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行備案，當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴(yán)格審核聯(lián)戶建房的真?zhèn)?。二是事中監(jiān)管。施工建設(shè)期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場，調(diào)查核實(shí)聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房單價(jià)、建房面積等，核對(duì)建筑施工單位提供資料的真實(shí)性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后，抓住“誰擁有土地使用權(quán)，誰就擁有房屋初始權(quán)”實(shí)質(zhì)，核對(duì)最初報(bào)送的聯(lián)戶建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對(duì)會(huì)計(jì)制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定，制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限，并實(shí)時(shí)根據(jù)市場價(jià)進(jìn)行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守，嚴(yán)禁推諉扯皮，不負(fù)責(zé)任。土地房建辦工作人員必須嚴(yán)把建筑面積關(guān)口，，嚴(yán)禁弄虛作假、營私舞弊造成稅款的流失。

（五）加大震懾性的查處力度。針對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，以具有開發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點(diǎn)，采用實(shí)地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對(duì)查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行等剛性措施，對(duì)偷逃稅大案、要案嚴(yán)格依照法律程序移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。要通過稅收剛性懲處手段的積極應(yīng)用，充分發(fā)揮其震懾效應(yīng)，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實(shí)建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇三

1。1。1國民經(jīng)濟(jì)快速增長為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力———1。

1。1。2人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場潛在容量依然巨大———2。

1。1。3城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展———2。

1。1。4通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場依然是最佳投資渠道———3。

1。1。5城市發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴有增無減———3。

1。2。2項(xiàng)目所在區(qū)域市場調(diào)研（二道區(qū)）———5。

2。1位置優(yōu)勢———6。

2。2產(chǎn)品優(yōu)勢———7。

2。3規(guī)劃優(yōu)勢———7。

3。1商品房總體情況———8。

3。2商品住宅市場———9。

3。2。1整體商品住宅市場情況———9。

3。2。2二道區(qū)商品住宅市場情況———10。

4。1土地供應(yīng)狀況———11。

4。1。1長春市土地供應(yīng)狀況———11。

4。1。2二道區(qū)土地供應(yīng)狀況———11。

5。1區(qū)域范圍———12。

5。2區(qū)域背景———12。

5。3調(diào)查目的———13。

5。4調(diào)查方法———13。

5。5時(shí)間安排———13。

6。1設(shè)計(jì)問卷———14。

6。2分析問卷———18。

在房價(jià)過快上漲、社會(huì)資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。20xx年1月26日出臺(tái)的新國八條為全年的市場調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場流動(dòng)性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價(jià)、限購和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購房需求。系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動(dòng)影響。但是，萬變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場。知名房地產(chǎn)企業(yè)20xx年半年報(bào)均顯示：中國房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會(huì)改變行業(yè)中長期向好的發(fā)展趨勢。

中國經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動(dòng)性過剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會(huì)提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對(duì)改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級(jí)的家庭數(shù)量更呈崛起之勢。

國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。高盛預(yù)計(jì)中國20xx年和20xx年的經(jīng)濟(jì)增長分別為9。4%和9。2%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和gdp增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。

城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動(dòng)等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場的潛在容量。根據(jù)20xx年發(fā)布的全國第六次人口普查結(jié)果，中國大陸人口總數(shù)達(dá)13。397億人，十年間增加7390萬人；城鎮(zhèn)人口占49。68%，十年間上升13。46個(gè)百分點(diǎn)；中國大陸流動(dòng)人口為2。6億人，十年間增加1。17億人。

中國大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動(dòng)人口大量增加的發(fā)展趨勢。隨著中國城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長、流動(dòng)性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產(chǎn)市場需求將進(jìn)一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。

在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動(dòng)，當(dāng)城市化率達(dá)到30%時(shí)，房地產(chǎn)投資開始加速增長，當(dāng)城市化率達(dá)到50%時(shí)，房地產(chǎn)投資將達(dá)到峰值，其后一直到城市化率達(dá)到70%時(shí)都將保持這種高增長率。

20xx年中國城市化率達(dá)到47。5%，預(yù)計(jì)20xx年前后將達(dá)到70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)持續(xù)30—40年的繁榮。

隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問題。美國等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，又使國際流動(dòng)性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力。20xx年7月全國cpi同比漲6。4%，創(chuàng)三年來新高。當(dāng)前我國通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財(cái)富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場依然是最佳投資渠道。

20xx年國有土地出讓收入2。9萬億元，占全國財(cái)政收入的35%。

與此同時(shí)，全國省市縣三級(jí)政府的負(fù)債總額已達(dá)到10。7萬億元，其中超過三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來還。中西部欠發(fā)達(dá)城市、沿海還沒有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開發(fā)區(qū)，由于沒有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財(cái)政必然成為政府收入主要來源，對(duì)土地財(cái)政更加依賴。

中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長、城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)、通脹壓力、人民幣升值預(yù)期等因素，仍將支持中國的房地產(chǎn)市場在未來較長的時(shí)間內(nèi)保持較快的增長。同時(shí)，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在著不少問題，諸如——地價(jià)過高、房價(jià)過高、投資過熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢群體意見大等等。

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇四

現(xiàn)，天津作為大城市，其房地產(chǎn)業(yè)早已漸趨成熟。相對(duì)地，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理，簡單來說，就是人們對(duì)物業(yè)的管理活動(dòng)，泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)，包括房地產(chǎn)開發(fā)的早期介入和前期管理以及房屋及設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修，住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報(bào)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容，范圍相當(dāng)廣泛。有的物業(yè)管理還兼營小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)項(xiàng)目，寓管理于服務(wù)之中。

在市場經(jīng)濟(jì)體制下，隨著生產(chǎn)生活節(jié)奏的加快，人們對(duì)物質(zhì)文明和精神文明內(nèi)涵。

和外延認(rèn)識(shí)的提高與深化，以及物業(yè)市場產(chǎn)權(quán)交易的頻繁，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢來看，物業(yè)管理的范圍將是越來越寬，人們所需要的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目業(yè)將越來越細(xì)化。因此，為了更好地了解認(rèn)識(shí)天津市中低檔住宅物業(yè)管理服務(wù)的真實(shí)狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區(qū)——小海地區(qū)域的住宅，并對(duì)其物業(yè)管理服務(wù)狀況的調(diào)查。通過以調(diào)查問卷的方式對(duì)小海地物業(yè)管理服務(wù)的基本狀況及居民的滿意度進(jìn)行了測評(píng)。希望通過這次調(diào)查可以大體了解天津市中低檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)水平、質(zhì)量，從中可為相關(guān)部門比較客觀的需求情況，也能為天津市房地產(chǎn)市場物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展提供必要有效的幫助。

（一）研究的理論假設(shè)。

“天津小海地房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)狀況”的概念界定：房地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)狀況能從幾個(gè)方面調(diào)查，從對(duì)居民的收費(fèi)公布中，了解是否有亂收費(fèi)現(xiàn)象。調(diào)查居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理公司最不滿意的地方，從中了解天津中低檔住宅物業(yè)管理公司所存在的不足現(xiàn)象，從中更深入調(diào)查天津居民對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的要求。

小海地地區(qū)的居民樓，玉峰花園、龍博花園、桂山里。

（三）調(diào)查時(shí)間。

4月9日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)。

（四）調(diào)查方法。

首先采取調(diào)查問卷的方式即“撒網(wǎng)”，在問卷中篩選出較為合理的問卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出較為合理的解決方案。

為了更深入的調(diào)查小海地地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，本小組特從以下幾點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查。

1.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量：分別從小區(qū)環(huán)境、安保、配套設(shè)施等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和滿意度。

2.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)滿意程度：項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、是否出現(xiàn)亂收費(fèi)現(xiàn)象等的方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)滿意度和更好的規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取。

（六）資料的收集和分析。

資料主要來源于發(fā)放的問卷。本次調(diào)查了三個(gè)小區(qū)，實(shí)際發(fā)放問卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問卷80份，有效回收率100%，全部問卷資料由調(diào)查員檢查核實(shí)后進(jìn)行編碼，然后輸入計(jì)算機(jī)基本情況。

分析方法：在問卷中篩選出較為合理的問卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出較為合理的解決方案。

（一）問卷結(jié)果分析。

（一）調(diào)查結(jié)果。

無論從哪個(gè)年齡段的人來看，衛(wèi)生環(huán)境都是最突出的問題，在走訪過程中，我們也親身體會(huì)到小海地地區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境問題確實(shí)很嚴(yán)重，其次安保問題與配套設(shè)施問題也不容忽視。但我們的調(diào)研主要針對(duì)最突出物業(yè)問題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對(duì)小海地地區(qū)衛(wèi)生環(huán)境問題。

（二）衛(wèi)生環(huán)境問題原因分析。

3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理，導(dǎo)致兩方互相推卸責(zé)任，最終無人管理的結(jié)果。4.與天津市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)狀況相比較，小海地住宅屬于中低檔住宅，價(jià)格相對(duì)較低，配套設(shè)施相對(duì)不夠完善，物業(yè)水平相對(duì)不夠成熟。5.缺少居委會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的管理。

（三）建議。

1.建立健全業(yè)主大會(huì)制度，要解決物業(yè)管理中存在的難題，應(yīng)該說，健全業(yè)主大會(huì)制度是一個(gè)突破口。通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理中心協(xié)調(diào)，并對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督。

2.進(jìn)行先期清理，街道組織社區(qū)、潔安序物業(yè)對(duì)院內(nèi)的亂搭亂建等進(jìn)行清理。讓居民享受干凈的衛(wèi)生環(huán)境的舒適感，進(jìn)而提高居民對(duì)衛(wèi)生環(huán)境的重視。

3.廣泛宣傳，認(rèn)真摸排。各社區(qū)、各單位要結(jié)合實(shí)際，利用閉路電視、廣播、黑板報(bào)、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開展宣傳活動(dòng)，各小區(qū)社區(qū)至少懸掛宣傳橫幅1條，通過宣傳使廣大群眾明確整治的標(biāo)準(zhǔn)、重點(diǎn)和要求，以營造濃厚地整治氛圍。

4.利用大運(yùn)會(huì)的契機(jī)，“人人動(dòng)手，清潔家園，喜迎大運(yùn)會(huì)”以此調(diào)高居民“家園主人翁”意識(shí)。

5.政府及街道居委會(huì)等要進(jìn)行不定期的衛(wèi)生環(huán)境檢查，強(qiáng)化監(jiān)督，落實(shí)獎(jiǎng)懲。

6.對(duì)物業(yè)公司來說標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作是確保工作質(zhì)量長期穩(wěn)定的基本要求，工作標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作的前提條件。工作標(biāo)準(zhǔn)的制定一定要有可操作性和可考評(píng)性，也就是說：既要使操作人員知道自己應(yīng)工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考評(píng)來控制工作質(zhì)量。

每天做到“四個(gè)一”：一布置安排，一檢查考評(píng)，一總結(jié)講評(píng)，一交流學(xué)習(xí)，就可以保證控制過程兼顧結(jié)果，并且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)范到每一個(gè)細(xì)節(jié)，精確到每一項(xiàng)操作，從而達(dá)到日日控制，事事控制；在此基礎(chǔ)上，通過日常的互動(dòng)交流學(xué)習(xí)培訓(xùn)不斷地提高主管人員和操作人員的素質(zhì)，并且通過持之以恒地反復(fù)抓，抓反復(fù)，抓重點(diǎn)，抓提高，在操作人員、主管人員、業(yè)主（住戶）共同努力下，就一定能夠持續(xù)的改進(jìn)提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，滿足業(yè)主（住戶）的需求和潛在需求。

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇五

一:調(diào)查研究的目的:。

了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場情況，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場是否存在.

二:調(diào)查的方法，資料的來源，方法:。

觀察分析法，資料分析法.資料來源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站，報(bào)紙，

三:調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)。

1，廣東房地產(chǎn)市場投資活躍，銷售雖然增長，但積壓依然增加.

資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展，令投資再度活躍，開發(fā)投資進(jìn)入了新的增長周期.今年1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達(dá)192.35億元，同比增長32.9%，比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬平方米，同比增長10.2%，增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目新開工面積大幅上升，達(dá)670.17萬平方米，同比增長39.9%，新開工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開工面積中，住宅為541.79萬平方米，同比增長40.8%，增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn)，新開工率達(dá)26.1%.全市新開工的大樓盤有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，新開工面積超5萬平方米的企業(yè)達(dá)40家，同比增加14家，新開工規(guī)模達(dá)394.21萬平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長，使商品房施工進(jìn)度加快，竣工量增大，帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長50.8%，為223.78萬平方米，其中住宅銷售(交樓)201.8萬平方米，辦公樓5.68萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房12.95萬平方米，其他房屋3.35萬平方米.另據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣東全省積壓商品房已達(dá)1200萬平方米，而另一方面，全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時(shí)的上市量與消化量，全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少，還可能進(jìn)一步增多.

2，廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散，大戶型和別墅型成為主流.

原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢.1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元，同比增長32.2%，占全市的97.7%;兩縣級(jí)市完成投資額4.34億元，同比增長76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢頭，投資總量分別居十區(qū)的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長均為1.2倍，特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長，完成投資額為23.41億元，同比增長1.2倍，占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門統(tǒng)計(jì)，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人，約占全市人口總量12%，這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德，又是法律規(guī)定.在將來，由于計(jì)劃生育和人口壽命的提高，每對(duì)夫婦很可能要照顧兩對(duì)老人，而養(yǎng)老園還未成風(fēng)，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫，"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".

3.各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招，推廣費(fèi)用龐大.

為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買點(diǎn)，先后出現(xiàn)"體育概念"，"山水概念"，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報(bào)章等媒體推銷其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國慶過后，樓市經(jīng)過兩個(gè)星期強(qiáng)勁的推盤聲勢之后，開始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個(gè)，較上周驟降了25%，但廣告額也達(dá)到859.4萬元，其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費(fèi)用59.7萬元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費(fèi)用分別位于第二，第三位.這些廣告費(fèi)用中，絕大部分是電視廣告，廣告?zhèn)鲉我约皥?bào)章雜志的形式.另外，不少廣州周邊樓盤推出的免費(fèi)睇樓專線車，也是一筆不小的費(fèi)用.

·如何寫調(diào)查報(bào)告·市場調(diào)查報(bào)告的格式·農(nóng)村調(diào)查報(bào)告·中學(xué)生手機(jī)消費(fèi)調(diào)查報(bào)告。

·高中生調(diào)查報(bào)告·暑假調(diào)查報(bào)告·新農(nóng)村建設(shè)調(diào)查報(bào)告·大學(xué)生調(diào)查報(bào)告參考題目。

4，二手樓市將漸趨活躍.

據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)20xx-10-12報(bào)道，房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車的開出，相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴(kuò)大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.

5，房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近.

在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟(jì)的身影，亦隨處可見.據(jù)估算，中國至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象"新浪"，"網(wǎng)易"這類門戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著各類型的地產(chǎn)信息;而類似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，則是擔(dān)當(dāng)著為消費(fèi)者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo)，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修，家具風(fēng)格文獻(xiàn)資料;供樓利息計(jì)算.

6.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.

現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.

1.廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買方市場，房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤銷售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻，況且商品房作為耐用高價(jià)消費(fèi)品，一般都有50年使用壽命，而且每戶多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時(shí)期內(nèi)是有一定限度的.去年受房改"末班車"等因素影響，購買力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣，有待進(jìn)一步簡化;中國人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定，地方經(jīng)濟(jì)差距正初步減少，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移，廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計(jì)算，全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買方市場初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷均價(jià)變化可以看出.

2.未來一手房地產(chǎn)市場將定位在高檔商品房上，消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對(duì)其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴(kuò)散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力.

3.地產(chǎn)商銷售手段需要?jiǎng)?chuàng)新.隨著買方市場的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價(jià)格上的競爭力.消費(fèi)者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷售手段.

4.二手市場將相對(duì)活躍城區(qū)范圍的擴(kuò)大，是二手交易的主要?jiǎng)右?樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的.

5.現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說，單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤.只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞.

五:建議。

房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視，廣播，報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤的銷售，利潤來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商，而非消費(fèi)者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn):。

1:認(rèn)為電視，報(bào)章等廣告是主動(dòng)的，不管消費(fèi)者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應(yīng).而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的，消費(fèi)者愿意才會(huì)看.這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用高昂的重要原因.而事實(shí)上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的，有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)尋找這類網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無地域限制，無時(shí)間限制的.

2:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及.這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.

3:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確，用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.

地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.

就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì)，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%，即可至少得到8萬/星期.考慮網(wǎng)站的營運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場存在，風(fēng)險(xiǎn)很少.

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇六

從2015年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。2015年稅收收入0.9億，2015年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。

縱觀2015年－2015年xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價(jià)過快上漲” “抑制房價(jià)過快上漲” “遏制部分城市房價(jià)過快上漲”的過程中，xx市的房價(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生一定影響。

我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。

二、影響房價(jià)的變動(dòng)因素

1、房價(jià)組成要素：

土地成本越大，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降，因此這是對(duì)房價(jià)的重要影響因素。

配上圖：需求供給曲線

稅金及費(fèi)用：2015年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬，平均每平米房價(jià)增加535元。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對(duì)國家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。

三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房價(jià)，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。

求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢。

建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、廣告開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)商利潤

2、社會(huì)因素

國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平

體制改革的深化程度

居民收入水平的變化

政策導(dǎo)向

社區(qū)環(huán)境選擇

地理位臵

其中，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價(jià)總體水平也越高。反之，房價(jià)總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價(jià)有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。

三、政府的調(diào)控政策

三中全會(huì)提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場，與國際接軌。

體制改革的深化程度

稅制的設(shè)臵

房地產(chǎn)稅的開征

規(guī)范性文件的出臺(tái)

國五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題。隨著市國五條細(xì)則的出臺(tái)，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房價(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度，這在一定程度導(dǎo)致部分有合法證件的房價(jià)正再一次漲價(jià)。

四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對(duì)比較理性，通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價(jià)，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo)。

對(duì)于二線城市來說，對(duì)于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價(jià)緩中有升，對(duì)于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。

一．總論

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門。在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位，它不同于建筑業(yè)，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個(gè)包括開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。它是隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，應(yīng)運(yùn)而生的，并迅速成長為國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)獨(dú)立的巨大的產(chǎn)業(yè)部門。通過了解畢業(yè)大學(xué)生在地產(chǎn)企業(yè)中從事的工作內(nèi)容及環(huán)境，探究對(duì)大學(xué)生素質(zhì)的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準(zhǔn)備和應(yīng)變能力。

二、行業(yè)分析

1．房地產(chǎn)行業(yè)所涉足領(lǐng)域

（1）土地開發(fā)和再開發(fā)；

（2）房屋開發(fā)；

（3）地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；

（4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；

（5）房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資；

（6）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價(jià)、測量、律師、經(jīng)紀(jì)和公正等；

（8）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)等。

2．房地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)類型

房地產(chǎn)行業(yè)中就業(yè)崗位比較多的企業(yè)主要有五種：房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)代理公司、 房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu) 、物業(yè)管理企業(yè)、 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

一般來講房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)資本大多不低于500萬元；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程、統(tǒng)計(jì)和工程質(zhì)檢專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員才可以申請(qǐng)。而且要擁有開發(fā)項(xiàng)目的土地使用證；建立有自己的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度、工程質(zhì)量安全管理制度、經(jīng)營管理制度。

房地產(chǎn)代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。傳統(tǒng)房產(chǎn)代理公司的優(yōu)勢在于對(duì)市場的把握及營銷策劃方面，而日益加劇的市場競爭，使開發(fā)商需要專業(yè)人士提供項(xiàng)目的可行性分析、發(fā)展定位、營銷企劃、銷售組織等一條龍服務(wù)。

房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本（事業(yè)單位除外），大城市100萬元以上，中等城市60萬元以上，小城市30萬元以上。配備有相應(yīng)的專職技術(shù)人員，大城市應(yīng)在20人以上，中等城市應(yīng)在10人以上，小城市應(yīng)在5人以上。其中，工程技術(shù)（房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)）、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)負(fù)責(zé)人具有助理級(jí)以上職稱，并有取得執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)負(fù)責(zé)人和專門的政策咨詢?nèi)藛T。房地產(chǎn)交易有固定的交易場所，各項(xiàng)業(yè)務(wù)辦事窗口實(shí)行“一站式”服務(wù)，即一個(gè)窗口收件、一套資料內(nèi)部傳遞、一次性收費(fèi)、一個(gè)窗口發(fā)證。來辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（含商品房預(yù)售）、租賃、抵押等各項(xiàng)交易手續(xù)。

房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。地產(chǎn)顧問是中介服務(wù)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，當(dāng)市場需要專業(yè)化的操作程序，在呼喚專業(yè)化的時(shí)候，中介服務(wù)就從單單的銷售終端慢慢過度到介入房地產(chǎn)的開發(fā)流程，在其中起到“顧問”的作用，保證整個(gè)過程的專業(yè)化，從而能生產(chǎn)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品。

三、職業(yè)機(jī)會(huì)

1．職業(yè)發(fā)展路徑

房地產(chǎn)行業(yè)為畢業(yè)生提供了不同的工作崗位和多樣化的發(fā)展路徑。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后結(jié)合自身的特點(diǎn)設(shè)計(jì)與選擇個(gè)人職業(yè)發(fā)展，許多畢業(yè)生經(jīng)過短短幾年的鍛煉就脫穎而出，有的成為公司的業(yè)務(wù)骨干，有的走上了公司重要的領(lǐng)導(dǎo)崗位，也有的業(yè)績平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發(fā)展路徑如下：

（1）新員工培訓(xùn)。第一年，大部分公司都有導(dǎo)師制的培養(yǎng)機(jī)制，公司為每一位新入職員工配一名導(dǎo)師，導(dǎo)師一方面幫助員工盡快適應(yīng)新環(huán)境，協(xié)助解決新員工的職業(yè)困惑與職業(yè)心理健康等問題。

（2）至各個(gè)崗位后還將參加定期的基礎(chǔ)管理類以及專業(yè)技術(shù)類的培訓(xùn)：部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、工作技能培訓(xùn)。

（3）職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，表現(xiàn)好的員工都有機(jī)會(huì)參加職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，提高管理技能、管理水平和商業(yè)知識(shí)。

（4）專業(yè)證書考核。根據(jù)自己的學(xué)歷和從業(yè)時(shí)間選擇自己可以報(bào)考的資格考試。選擇脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)和業(yè)余地參加本職專業(yè)技術(shù)職稱或任職資格證書的培訓(xùn)。

（5）想進(jìn)入高層的員工就要繼續(xù)深造充實(shí)自己，可以繼續(xù)攻讀學(xué)位。公司會(huì)根據(jù)工作的需要，選送各部門表現(xiàn)優(yōu)秀的員工到國內(nèi)、外院校脫產(chǎn)攻讀學(xué)位或定向進(jìn)修。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學(xué)位，根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況而定。

（6）擁有一定的業(yè)績和實(shí)力的時(shí)候，也就能坐上項(xiàng)目公司經(jīng)理位置了。

2．素質(zhì)要求

能力是一個(gè)人完成任務(wù)的前提條件，是影響工作效果的基本因素。每一個(gè)行業(yè)對(duì)人的能力都有一定的傾向性，如果自己的傾向性與行業(yè)吻合，而行業(yè)又有發(fā)展前景就應(yīng)該予以考慮。不同行業(yè)對(duì)人才的不同需求標(biāo)準(zhǔn)：it業(yè)看重于知識(shí)技術(shù)、廣告媒體類看重于個(gè)人才華、財(cái)務(wù)類看重于技能和性格。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的素質(zhì)要求與科技類行業(yè)不同，更側(cè)重于注重個(gè)人工作能力。體現(xiàn)在能夠很好的適應(yīng)環(huán)境變化，性情開朗熱情、自信善于交際。在群體中精神愉快、相處自然、常能機(jī)智的解脫窘境。在工作和學(xué)習(xí)上肯動(dòng)腦筋，常表現(xiàn)出機(jī)敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務(wù)。

基本素質(zhì)要求：

（1）適應(yīng)力和自我管理能力較強(qiáng)

（2）善于捕捉信息、靈活應(yīng)變

（3）時(shí)間觀念強(qiáng)

（4）善解人意、勸說能力強(qiáng)（掌握談判技巧）

（5）誠實(shí)、守信用、樂觀

（6）性格外向、人際交往能力強(qiáng)

（7）口頭表達(dá)能力強(qiáng)和洞察能力強(qiáng)

（8）幽默、自信

房地產(chǎn)中介行業(yè)1.從業(yè)方向：

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價(jià)師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊(cè)登記后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。國家實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證和注冊(cè)制度。凡從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的單位，必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師。房地產(chǎn)估價(jià)師必須在一個(gè)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審核評(píng)定、取得房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)（以下簡稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)）內(nèi)執(zhí)行業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)及其業(yè)務(wù)范圍，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門另行制定。房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)統(tǒng)一接受委托并統(tǒng)一收費(fèi)。在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過程中，因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟(jì)損失，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價(jià)師追償。

新房、舊房，大房、小房，買房、賣房，換房、租房房 產(chǎn)成為一種多樣化的商品，其交易也日益頻繁。換幾個(gè)地方、搬幾次家，將成為生活中的平常事?？稍趺磽Q房、怎么買房，這其中大有學(xué)問。有人把房產(chǎn)作為一種投資，越換越增值；有人卻因?yàn)橐粋€(gè)錯(cuò)誤的決定，而損失慘重；有人不知行情，舉棋不定。請(qǐng)個(gè)估價(jià)師作投資顧問，估算房產(chǎn)價(jià)值，也許能幫你拿個(gè)主意－－房地產(chǎn)估價(jià)師就這樣慢慢地走入我們的生活。

差很大，而且隨著市場變化、周圍交通和環(huán)境的變化還會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)值的變化。房地產(chǎn)作為居民支付的最大商品，價(jià)值量大，值得請(qǐng)人估價(jià)，也能承受得起相應(yīng)的估價(jià)費(fèi)用。

日前，大量二手房上市，消費(fèi)者需要評(píng)估房產(chǎn)的機(jī)會(huì)增多，房地產(chǎn)估價(jià)師也將更有作為。

2.職位職能: 房地產(chǎn)評(píng)估

3.職位描述: 房地產(chǎn)評(píng)估師

4.崗位職責(zé)：

1) 配合承接房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目；

2) 負(fù)責(zé)重要項(xiàng)目的現(xiàn)場查勘和調(diào)查；

3) 撰寫房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

5.任職要求：

4) 持有注冊(cè)房地產(chǎn)估師資格證書；

5) 良好的溝通能力和計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力，能適應(yīng)經(jīng)常出差；

6) 具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。

6.薪酬待遇：

年薪制；

包住宿。

四．探究房地產(chǎn)銷售對(duì)大學(xué)生素質(zhì)的要求

（一）理論調(diào)研

1房地產(chǎn)基本知識(shí)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。

2五力分析

所謂五力分析，是著名管理學(xué)家波特提出的對(duì)于微觀環(huán)境進(jìn)行分析的框架模型。即存在五種力量：供應(yīng)商，顧客，替代者，新進(jìn)入者，競爭對(duì)手。這武裝那個(gè)力量影響著管理者獲取資源以及每日、每周、每月銷售產(chǎn)品的能力，對(duì)于短期決策具有重要的影響作用。

3關(guān)于萬科的企業(yè)文化

萬科是是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，是中國首個(gè)銷售過千億的地產(chǎn)企業(yè)。是個(gè)有信念、有理想、有些清高的企業(yè)，（因?yàn)橥跏褪沁@樣，他一直以來的主張就是“為商，不忘為人”）。具有陽光照亮下的體制，不行賄，不做假，具有社會(huì)責(zé)任感，渴望回饋社會(huì)，萬科有自己的公益性組織，但是行事很低調(diào)，自己投入錢，自己采訪受眾并幫助他們，其中一個(gè)為“愛佑童心”，幫助治療有先天性心臟病的嬰幼兒，員工自己做志愿者，自己掏腰包，關(guān)心愛護(hù)那些需要幫助的人。另外，萬科還主張綠色、環(huán)保，零排放、地球1小時(shí)的活動(dòng)萬科都組織參與過，萬科也有專門研究環(huán)保的團(tuán)隊(duì)。萬科人際關(guān)系較簡單，并且注重員工活動(dòng)，經(jīng)常組織員工參加各種活動(dòng)，在職人員平均年齡35，老板都很平易近人，他們的經(jīng)理辦公室都沒有門，就是為了拉近老板和員工之間的距離。萬科在業(yè)務(wù)方面對(duì)外溝通較多，主要為投融資，銀行。

（二）地產(chǎn)業(yè)對(duì)大學(xué)生的素質(zhì)要求

聚餐之類的活動(dòng)，在大學(xué)有一定經(jīng)驗(yàn)，有助于在企業(yè)中做得更好，得到老板的賞識(shí)。

（三）關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的前景

地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)對(duì)國家整體行情依賴相當(dāng)大的行業(yè)，國家的政策對(duì)行業(yè)的發(fā)展起到了很大的影響作用。從2015年以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直保持的強(qiáng)勁的增長勢頭，在前幾年一度達(dá)到了200%的利潤率。但是王石說過，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來說，利潤率超過50%就是不正?，F(xiàn)象，這也就是近一年國家大力調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的原因。對(duì)于地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢，任何人都無法預(yù)測，因?yàn)樾袠I(yè)的走勢基本上取決于國家的政策的走勢，而政策，是無法預(yù)測的，這也就是為什么員工請(qǐng)王石預(yù)測一下萬科今后的發(fā)展趨勢的時(shí)候，王石回答說，天知道。

（四）分析總結(jié)

通過以上簡短的分析報(bào)告，我們可以大概在頭腦中有了清晰的概念，即房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)，高投入，高回報(bào)并存的較為特殊的行業(yè)。同時(shí)，在我國，為了更好，更快推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府政策、投機(jī)炒作，供給關(guān)系各方面的作用下，房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，雖讓政府收入大幅增加，但與此同時(shí)，每一位百姓生活的幸福度卻在悄然降低。

我們完成這份報(bào)告，不僅是要對(duì)我們房地產(chǎn)行業(yè)有個(gè)充分情醒的認(rèn)識(shí)，同時(shí)也是為我們?cè)谛４髮W(xué)生以后的就業(yè)環(huán)境有個(gè)更清晰地了解，對(duì)自身發(fā)展要求有清醒認(rèn)識(shí)，為大家以后的就業(yè)發(fā)展鋪墊道路。對(duì)于大學(xué)生在地產(chǎn)行業(yè)找工作的問題。地產(chǎn)公司內(nèi)部，是一個(gè)人才流動(dòng)頻繁，充滿機(jī)會(huì)的地方，在行業(yè)內(nèi)跳槽的現(xiàn)象很平常。萬科給員工提供了很多的公司內(nèi)部跨省份的跳槽的機(jī)會(huì)，員工可以自由申請(qǐng)其他省份的其他職位，一旦面試通過對(duì)方?jīng)Q定采用這個(gè)員工，所在省份的公司的老總必須無條件放人，就避免了工作出色但是沒有升遷機(jī)會(huì)的現(xiàn)象的出現(xiàn)。但是一旦踏入了地產(chǎn)行業(yè)，將來轉(zhuǎn)行做其他行業(yè)的前輩，很少，只能局限在本行業(yè)范圍內(nèi)。而對(duì)于在房地產(chǎn)行業(yè)找工作是更容易還是更困難，與房地產(chǎn)的市場行情有很大的關(guān)系，做好自身最重要。

還有一年半的在校時(shí)間，努力學(xué)好專業(yè)知識(shí)，學(xué)一門鉆一門。

一、調(diào)查設(shè)計(jì)

（一）調(diào)查目的

（二）調(diào)查內(nèi)容

1、××市宏觀環(huán)境的調(diào)查

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展規(guī)劃

（2）××房地產(chǎn)現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查

（1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析

項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境）

產(chǎn)品公司組成（開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）

3、需求市場調(diào)查

未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向

購買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性等方面）

購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）

購買行為（適宜置業(yè)時(shí)期、銷售行為主動(dòng)性、付款方式）

價(jià)格支付能力（單價(jià)、總款、月還款）

對(duì)物業(yè)配套的需求

購買人群

4、競爭市場調(diào)查（個(gè)案對(duì)比）

（1）基本情況

裝修材料、水平

硬件設(shè)備

配套服務(wù)功能及功能分區(qū)

公開銷售日期

銷售價(jià)格、開發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率

付款方式、銀行按揭安排

車位配備

物業(yè)管理公司及費(fèi)用

（2）營銷策略

目標(biāo)客戶選擇決策

市場定位與宣傳重點(diǎn)

營銷組合策略

（三）調(diào)查方法

1、宏觀調(diào)查

專項(xiàng)數(shù)據(jù)資料收集與分析

2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查

項(xiàng)目現(xiàn)場考察、有關(guān)人員訪談以及相關(guān)資料收集整理

3、市場抽樣調(diào)查

專項(xiàng)訪談問卷

抽樣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析

4、競爭市場調(diào)查

現(xiàn)場踩點(diǎn)調(diào)查與深度訪談

二、調(diào)查組織與實(shí)施

建議采用時(shí)間計(jì)劃表的形式表述

第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析

一、宏觀環(huán)境調(diào)研與分析

（一）城市宏觀環(huán)境分析

（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

二、項(xiàng)目自身情況調(diào)研

（一）項(xiàng)目的整體研究與特性分析

1、項(xiàng)目地理位置

（2）發(fā)展商情況

（3）項(xiàng)目市場分析

三、市場抽樣調(diào)研說明

（一）、市場抽樣調(diào)研方法說明

（二）、市場抽樣樣本選擇說明

（三）、市場抽樣調(diào)研問卷發(fā)放與回收統(tǒng)計(jì)情況說明

四、分項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析

（具體分項(xiàng)以市場調(diào)研問卷設(shè)置為準(zhǔn)，一般包括如下五大項(xiàng)）

（一）、需求意向

（二）、需求偏好

（三）、針對(duì)性需求

（四）、購買力

（五）、客戶群體特征

（六）、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)匯總分析

五、市場抽樣調(diào)研綜合評(píng)析

（一）、地域住宅消費(fèi)心理特點(diǎn)分析

（二）、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群初步定位分析

（三）、項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位分析

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇七

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。

20__年新開工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬平方米；專業(yè)市場6個(gè)，面積37.3萬平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價(jià)3248元/平方米。

20__年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。

1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。

2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。

3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20__年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項(xiàng)目資金仍來源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高，參與融資主體對(duì)目前市場信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤的正常銷售。

4、近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

5、受20__年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。

1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預(yù)計(jì)20__年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20__年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會(huì)上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。

4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購買價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的.準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5、加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí)，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi)。

6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場，爭取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。

8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇八

20xx年2月12日。

調(diào)查地點(diǎn)：房地產(chǎn)公司。

調(diào)查過程：詢問房地產(chǎn)經(jīng)理。

觀察分析法，資料分析法。

內(nèi)容：了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場情況，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場是否存在。

1、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近。

2、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展。

3、房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式。

a，html超文本文件格式。運(yùn)用圖片，文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁主要表現(xiàn)形式。b，360度環(huán)景技術(shù)。能表現(xiàn)東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現(xiàn)事物真實(shí)，可做少量互動(dòng)，如超級(jí)連接，但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察。這一技術(shù)已出現(xiàn)，但還沒普及，應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少。c，vrml虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)。應(yīng)用電腦三維技術(shù)，能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu)，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺，但畫質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異。至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站。

4、未來一手房地產(chǎn)市場將定位在高檔商品房上，消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積，別墅型等高檔商品房的需求。由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的.費(fèi)用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對(duì)其位置，大小等信息的了解。廣州樓盤的向外擴(kuò)散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力。

5、地產(chǎn)商銷售手段需要?jiǎng)?chuàng)新。隨著買方市場的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路。因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價(jià)格上的競爭力。消費(fèi)者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績。因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷售手段。

6、二手市場將相對(duì)活躍城區(qū)范圍的擴(kuò)大，是二手交易的主要?jiǎng)右?。樓房私有?quán)的確立和交易手續(xù)的簡化提供了二手交易的必要條件。人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的。

7、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新。如上所說，單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤。只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞。

8、房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視，廣播，報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為。可以利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤的銷售，利潤來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商，而非消費(fèi)者?，F(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn)：

1：認(rèn)為電視，報(bào)章等廣告是主動(dòng)的，不管消費(fèi)者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應(yīng)。而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的，消費(fèi)者愿意才會(huì)看。這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用高昂的重要原因。而事實(shí)上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的，有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)尋找這類網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無地域限制，無時(shí)間限制的。

2：認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及。這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因。就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中。

3：認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富。的確，用傳統(tǒng)超文本格式（html）表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求。這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因。地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放。

就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì)，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%，即可至少得到8萬/星期?？紤]網(wǎng)站的營運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場存在，風(fēng)險(xiǎn)很少。

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇九

近年來，由于xx經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯(cuò)綜復(fù)雜的局面，特別是海南省xx出臺(tái)全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時(shí)期xx企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：

此次調(diào)研在?？凇⑽牟齼傻亻_展，共走訪兩地16個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流，收集市場信息、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條。

20xx年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347。38萬平方米，同比下降25%；

成交367。02萬平方米，同比下降57%；

供求比0。95，同比增長72%；

成交均價(jià)14139元/平方米，同比下降13%。

20xx年上半年?？谏唐纷≌?yīng)136。74萬平方米，同比上漲25%；

商品住宅成交176。17萬平方米，同比下降13%；

供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；

成交均價(jià)15420元/平方米，同比上漲2%。

（一）海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀。

海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段。

第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓(xùn)不可謂不深刻。

20xx年海南開始建設(shè)國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房價(jià)像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省xx重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價(jià)逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在xx的大力扶持和房企的積極應(yīng)對(duì)下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。

第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段。在xx鼓勵(lì)和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是xx批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房價(jià)甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬達(dá)、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價(jià)格更是只升不降，房子供不應(yīng)求。為避免房價(jià)過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省xx于20xx年4月出臺(tái)了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過分析我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面因素。

一是獨(dú)特的地理環(huán)境。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因?yàn)楸狈蕉焯旌貎觯瑲夂颦h(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看?！毙蓍e度假的夢(mèng)想天堂，而獨(dú)特的地理位置讓這個(gè)美麗的.島嶼成為享譽(yù)全國乃至全世界的國際旅游島。

二是良好的公共設(shè)施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，?？凇⑷齺喆笮?、超大型購物中心，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨螅痪觼喼薜谝坏娜齺喢舛惖旮俏鴥?nèi)外游客慕名而至。

三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；?？凇⑷齺唶H機(jī)場年運(yùn)載量逐年增加，已啟用的博鰲機(jī)場和即將要籌建的第四個(gè)機(jī)場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。

四是健全的醫(yī)療體系。xx非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年xx劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。

五是改善性剛需猛增。一方面是以?？谑衅孪锎鍨榇淼呐f城改造不斷推進(jìn)，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當(dāng)一部分租戶也需要一個(gè)長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省xx推出的人才引進(jìn)政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個(gè)穩(wěn)定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。

總的來說，海南的房子好賣，是因?yàn)楹Ｄ系沫h(huán)境好，空氣好，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在。

（二）政策調(diào)整后的現(xiàn)狀。

不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)xx“房子是住的不是炒的”指示要求，xx實(shí)行限購政策后，“瘋了一樣的”房價(jià)得到進(jìn)一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一，再加上無房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對(duì)房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)受到限制，新建商品房供應(yīng)量有限，導(dǎo)致房價(jià)穩(wěn)居高位。換句話說，xx調(diào)控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪?？趚xx、xx城、xxx園等10多個(gè)樓盤了解到，買房需要先報(bào)名，再搖號(hào)，后選房，有的樓盤拿到號(hào)后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們?cè)陧?xiàng)目了解到，該項(xiàng)目第三期計(jì)劃開盤400套房子，而報(bào)名人數(shù)已達(dá)到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜”，有的人因?yàn)榉績r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會(huì)在繼續(xù)，因?yàn)槭袌鼍驮谀抢铮瑒傂孕枨缶驮谀抢铩?/p>

海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn)，海南外來人口還會(huì)繼續(xù)大幅度增長，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)住房和配套設(shè)施的需求，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認(rèn)可。而作為中小企業(yè)來說，面對(duì)新的形勢、新的變化，只有揚(yáng)長避短、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維、及時(shí)變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出xx企業(yè)發(fā)展的新路子。

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貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇十

平抑房價(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的.情況發(fā)生。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作。

建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求。

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇十一

通過了解九江市房地產(chǎn)市場現(xiàn)時(shí)和潛在的供應(yīng)量、現(xiàn)時(shí)營銷狀況及項(xiàng)目周邊的交通狀況、配套設(shè)施、市場消費(fèi)能力等方面的信息，分析掌握項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，風(fēng)險(xiǎn)分析等，為開發(fā)商投資決策提供準(zhǔn)確、有效的依據(jù)。

第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定。

本項(xiàng)目位于廬山區(qū)前進(jìn)東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個(gè)區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū)、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進(jìn)路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū)，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路(步行街)、前進(jìn)路等商業(yè)繁華路段。

第三節(jié)片區(qū)概況。

一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀。

九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依避暑勝地、風(fēng)景區(qū)廬山，是集名山(廬山)、名江(長江)、名湖(鄱陽湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，九江就是對(duì)外通商口岸，1992年被國務(wù)院批準(zhǔn)為長江沿岸開放城市，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽(yù)。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動(dòng)脈在九江市區(qū)交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)。

長虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，長虹大道南北兩個(gè)片區(qū)(以北為潯陽區(qū)，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚(yáng)，使得潯陽區(qū)的商業(yè)非常繁榮，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段，京九鐵路橫穿該片區(qū)，無形中對(duì)中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今，這些國有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)潯陽區(qū)來說較為落后。

二、片區(qū)配套設(shè)施狀況。

隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴(kuò)大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入，廬山區(qū)前進(jìn)路段漸呈現(xiàn)繁華景象，各種配套設(shè)施也逐步跟進(jìn)，日趨完善。

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇十二

xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略為重點(diǎn)，強(qiáng)力攻堅(jiān)，勇于突破，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年，由于受全球金融危機(jī)的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10.7萬平方米，全年竣工住房面積12.6萬平方米，人均增長0.3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達(dá)28.8平方米。房地產(chǎn)二級(jí)市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0.27萬平方米；存量住房上市交易127戶，面積1.3萬平方米，交易額1395萬元，拉動(dòng)了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價(jià)格穩(wěn)中有升、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。

近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題，這些問題主要有：

一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個(gè)別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售；少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的'有關(guān)規(guī)定；茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價(jià)目表》。

二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄；市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問題；管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題；物業(yè)管理資金難以到位的問題等。

三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠；“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。

1、放開搞活，培育住房二級(jí)市場。

2、規(guī)范市場，著力監(jiān)管與服務(wù)。

在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對(duì)申報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊(cè)資本金、工程技術(shù)人員、擬開發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。

3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機(jī)制。

一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會(huì)開展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的社會(huì)整體意識(shí)。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識(shí)的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用，對(duì)開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等；新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理；房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新；環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護(hù)等。三是出臺(tái)政策，建章立制。爭取政府出臺(tái)物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會(huì)有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。

4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)。

一是建立責(zé)任制體系，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程，實(shí)行一級(jí)對(duì)一級(jí)負(fù)責(zé)，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識(shí)。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見》的要求，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開搖號(hào)活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì)廣泛開展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳。建立申請(qǐng)申購、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認(rèn)、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級(jí)審核、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對(duì)“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報(bào)告、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過工作的不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇十三

全區(qū)計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共計(jì)18座，建筑面積約165.7萬平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬平方米，占49.5%;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬平方米，占24.1%;營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇1座，建筑面積10萬平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座，建筑面積33.8萬平方米，占20.4%。

調(diào)查表明，溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域，處于成都西向城市群的重要節(jié)點(diǎn)，是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。近年來，隨著我區(qū)加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動(dòng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，全區(qū)教育、醫(yī)療、體育、金融、保險(xiǎn)、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區(qū)已建成和在建、計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共達(dá)97座344萬平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區(qū)，之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)和體育城片區(qū)，4個(gè)片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi)，這對(duì)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設(shè)的快速推進(jìn)，其積極作用將更加凸現(xiàn)。

但是，如果進(jìn)一步作深入分析比較，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，我區(qū)商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現(xiàn)在三個(gè)方面：

我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小，對(duì)于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強(qiáng)，現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所，形成了一定規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米。樓宇特色不鮮明，專業(yè)化不強(qiáng)，就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)。

從外部環(huán)境來看，交通、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時(shí)間較早，硬件設(shè)施老化，普遍存在電力供應(yīng)緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側(cè)開發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內(nèi)部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，我區(qū)還沒有一座甲級(jí)寫字樓，甚至沒有一座乙級(jí)寫字樓。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓7座，占全市13座甲級(jí)寫字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國內(nèi)外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。

通過分析梳理，我們認(rèn)為，溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個(gè)方面的原因：

一是重視不到位。通過調(diào)研，我們看到成華、錦江、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見，出臺(tái)了完整的樓宇經(jīng)濟(jì)配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室，專門負(fù)責(zé)樓宇經(jīng)濟(jì)的管理和招商工作，有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與之相比，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作尚未“破題”，全區(qū)上下對(duì)充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要性、緊迫性的認(rèn)識(shí)還不夠，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的作用認(rèn)識(shí)模糊，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的研究還處于起步階段。

二是機(jī)制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會(huì)的聯(lián)動(dòng)。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟(jì)工作機(jī)制。目前，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)管理職能分散在發(fā)改、建設(shè)、商務(wù)、工商等多個(gè)部門，難以形成工作合力，部門、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時(shí)，在考核激勵(lì)方面，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟(jì)考核辦法，沒有形成層層抓落實(shí)的工作機(jī)制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性尚未充分調(diào)動(dòng)。由于上述問題的存在，我區(qū)目前對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對(duì)樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問題也不能及時(shí)予以協(xié)調(diào)化解。

三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開針對(duì)性和操作性強(qiáng)的政策體系。杭州市政府出臺(tái)了《加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策意見》，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務(wù)寫字樓220座，其中高檔寫字樓70座，實(shí)現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標(biāo)，并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排，有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。我區(qū)雖然也已出臺(tái)了促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關(guān)扶持政策，但專門針對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的政策措施還是空白，特別是引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調(diào)動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟(jì)的快速科學(xué)發(fā)展。

四是宣傳推介力度不夠。成華區(qū)在建設(shè)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城的過程中，加強(qiáng)商務(wù)樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇，創(chuàng)新樓宇招商方式，探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大對(duì)品牌集團(tuán)公司的引進(jìn)，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效。而我區(qū)宣傳工作做得少，缺乏針對(duì)性的重點(diǎn)推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。

分析溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化相應(yīng)保障。

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)重大樓宇招商項(xiàng)目、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問題及時(shí)提出處理意見，并督促各單位層層落實(shí)責(zé)任，及時(shí)掌握樓宇發(fā)展?fàn)顩r，以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，主要負(fù)責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的收集、整理、統(tǒng)計(jì)、分析工作和重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調(diào)工作，處理領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。

2、合理規(guī)劃布局。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，細(xì)化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。在空間布局上堅(jiān)持“點(diǎn)塊結(jié)合、以塊為主”，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容，形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟(jì)集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇，如在醫(yī)學(xué)城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。

3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵(lì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施。鼓勵(lì)樓宇開發(fā)，對(duì)示范性和帶動(dòng)性強(qiáng)的樓宇項(xiàng)目，在符合土地、城市等相關(guān)規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標(biāo);對(duì)新開發(fā)高檔商務(wù)樓宇的，通過設(shè)臵相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度，在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜;對(duì)改造現(xiàn)有舊樓、配建停車設(shè)施、提升物業(yè)水平的，按開發(fā)面積或投入情況給予獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。對(duì)提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊(cè)率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻(xiàn)上一定規(guī)模的，對(duì)有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。

4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著力改善商務(wù)樓宇的交通、停車、電梯、電力、內(nèi)部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設(shè)施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結(jié)構(gòu)合理的格局。針對(duì)部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個(gè)性化服務(wù)不夠等問題，積極引入在社會(huì)上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司對(duì)寫字樓進(jìn)行管理，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時(shí)，加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施，改善樓宇配套狀況。

1、加大在建項(xiàng)目的促建力度。健全項(xiàng)目推進(jìn)責(zé)任機(jī)制，加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)成勘院總部項(xiàng)目、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項(xiàng)目，促使盡快投入使用;對(duì)省水電集團(tuán)、成都新城西商業(yè)中心等在建項(xiàng)目及時(shí)跟蹤了解項(xiàng)目進(jìn)度，幫助協(xié)調(diào)解決建設(shè)過程中存在的問題和矛盾;對(duì)天來酒店、?？菩畔a(chǎn)業(yè)園二期等計(jì)劃開工項(xiàng)目，促進(jìn)其盡快開工建設(shè)。

3、快產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型步伐，實(shí)現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級(jí)，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進(jìn)一步挖掘?？菩畔a(chǎn)業(yè)園、sbi創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目的潛力，同步實(shí)施閑臵標(biāo)準(zhǔn)廠房的清理、改造，積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和服務(wù)于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設(shè)計(jì)、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷售服務(wù)等公司、項(xiàng)目、行業(yè)，促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

4、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設(shè)計(jì)理念超前的房地產(chǎn)開發(fā)公司，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)新建一批智能化程度高、設(shè)施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標(biāo)準(zhǔn)，盡快設(shè)計(jì)建設(shè)一批甲級(jí)寫字樓，實(shí)現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段，按照“政府引導(dǎo)、社會(huì)投資、長期租賃”的模式，由國有公司引導(dǎo)建設(shè)一座城市標(biāo)志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的樣板工程，并以此為突破口，帶動(dòng)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

5、加大招商營銷力度。“一流的商家建造一流的樓宇”。只有投資方財(cái)力雄厚、建設(shè)方經(jīng)驗(yàn)豐富、管理方運(yùn)作規(guī)范，才能確保樓宇定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)科學(xué)、施工規(guī)范、功能完善。因此，招商營銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重中之重。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、業(yè)主主體、市場配臵，創(chuàng)新樓宇招商機(jī)制，建立專業(yè)招商隊(duì)伍，強(qiáng)化企業(yè)總部引進(jìn)力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強(qiáng)整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟(jì)招商手冊(cè)、建立對(duì)外推介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，利用各種媒體及時(shí)發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對(duì)外知名度。加強(qiáng)與外商聯(lián)系，積極與各類知名中介機(jī)構(gòu)合作，適時(shí)在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟(jì)專場推介招商活動(dòng)，努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇十四

近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。__年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。

總體看，__年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于__年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對(duì)象以個(gè)人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。__年，從購房者購房的動(dòng)機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了__年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計(jì)將小于__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，__年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價(jià)格與商品住房價(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

__年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長。__年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測市場運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場進(jìn)行監(jiān)測分析，同時(shí)也造出市場信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費(fèi)的流失。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭，對(duì)商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點(diǎn)建議。

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。__年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國辦發(fā)【__】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自__年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。

3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[__]43號(hào)文中規(guī)定：“從__年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[__]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(__、3、22)，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼耍瑱C(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí)，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇十五

據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年該市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬平方米，其中住宅1106。59萬平方米，同比分別增長了32。03%和33。34%；新開工面積710。95萬平方米，其中住宅555。75萬平方米，同比分別增長了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬平方米，其中住宅464。99萬平方米，同比分別增長了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19。24億元，增長45。9%。

與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預(yù)測的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調(diào)控措施的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。

2、合肥市房價(jià)一路走高。

目前合肥市商品住房預(yù)售均價(jià)（不含三縣）為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預(yù)售均價(jià)僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來看，雖然目前合肥住房均價(jià)低于全國平均價(jià)約100元，但由于房價(jià)上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開始趨于平緩。

據(jù)悉，20xx年新建樓盤中房價(jià)在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價(jià)上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴(kuò)大，3000—3500元的也有大幅增長，單套40萬元的住宅銷售增長迅速，占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費(fèi)觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。

3、商品房總體上供小于求。

據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，20xx年，合肥房價(jià)上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加，住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房價(jià)的上揚(yáng)。同時(shí)，購買力的增加和市場供求量不符，也導(dǎo)致了房價(jià)上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。需求快速增長主要是因?yàn)楹戏食鞘谢M(jìn)程的加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)當(dāng)發(fā)展中國家人均gdp達(dá)1000美元，城鎮(zhèn)化率達(dá)30%時(shí)，城鎮(zhèn)化將進(jìn)入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設(shè)用地115平方米，城鎮(zhèn)化水平達(dá)60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右。

4、賣方市場漸變買方市場。

在20xx年國慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會(huì)上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團(tuán)、華彥地產(chǎn)等發(fā)達(dá)地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對(duì)合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營銷理念，推動(dòng)了合肥的城市建設(shè)：大大提高了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度，帶動(dòng)二手房市場快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場的市場化進(jìn)程，更新合肥本地消費(fèi)者的投資置業(yè)觀念，促使合肥房地產(chǎn)市場重新洗牌，部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細(xì)分化、周期性的市場概念，注重團(tuán)隊(duì)精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識(shí)等先進(jìn)理念，并借鑒發(fā)達(dá)城市已經(jīng)運(yùn)作成熟的經(jīng)營管理、營銷手段，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展十分重要。

二、合肥市場潛力購房消費(fèi)者特征分析。

消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場的主導(dǎo)力量，然而消費(fèi)者的住房需求在一定時(shí)期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對(duì)住宅的需求也必然會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢。

1、購房需求更旺，購房群體更年輕。

按照中等發(fā)達(dá)國家水平，在人均使用面積達(dá)到30平方米之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18。12平方米，市場需求仍有強(qiáng)大的增長后勁。本次調(diào)查結(jié)果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化，20xx年消費(fèi)意向最強(qiáng)的群體是30—39歲者，占被調(diào)查總體的37。7%，而20xx年主力消費(fèi)者年齡下移，為23—29歲，占被調(diào)查總體的比例為47。8%。

2、不同年齡消費(fèi)者購房意向分布。

購房群體在年齡上的變化究竟會(huì)對(duì)合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費(fèi)市場在以下方面發(fā)生了變化：

四是20xx年高檔市場基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產(chǎn)市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。

自20xx年以來，安徽省的土地開發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處于中部地區(qū)之首或前列，而作為省會(huì)城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經(jīng)營性用地7000余畝，供應(yīng)總價(jià)達(dá)65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會(huì)城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長11。5%，成交僅額約415867。1萬元。（注：以上數(shù)據(jù)為20xx年度主要上市交易土地使用權(quán)項(xiàng)目，不含1月份成交項(xiàng)目和面積為20畝以下項(xiàng)目）。

按區(qū)域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬元。其次為龍陽區(qū)成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬元?，幒^(qū)成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬元。

土地資源是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，政府只有掌握了足夠的土地儲(chǔ)備量，才能保障城市建設(shè)對(duì)土地需求供應(yīng)的及時(shí)性和對(duì)土地市場的控制權(quán)，從而解決土地市場混亂無序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，保障國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營性用地上市計(jì)劃為7300畝，土地儲(chǔ)備交易中心嚴(yán)格按年初公布的項(xiàng)目區(qū)位供地，在盤活存量、合理規(guī)劃增量方面達(dá)到了政府調(diào)控的要求。

四、未來合肥樓盤的發(fā)展趨勢。

1），小高層住宅應(yīng)唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢，比多層住宅節(jié)約用地，又比高層住宅節(jié)省成本和造價(jià)，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。

2），適當(dāng)發(fā)展聯(lián)體別墅區(qū)。開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會(huì)需求，又符合發(fā)展需要。

3），中小戶型比例適當(dāng)擴(kuò)大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現(xiàn)，中小戶型住房無疑會(huì)成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個(gè)里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級(jí)市場上發(fā)揮舉足輕重的作用。

4），居住性和適應(yīng)性要增強(qiáng)。住宅設(shè)計(jì)從追求豪華外表和大面積轉(zhuǎn)向追求房間設(shè)計(jì)“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛(wèi)及空調(diào)設(shè)備，并具有一定的實(shí)用性和耐用性，任何年齡均可居??；在抗災(zāi)、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質(zhì)量。

5），住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù)，使用無毒、無污染，節(jié)能型的綠色新材料；要實(shí)行分質(zhì)供水和獨(dú)立的取暖制冷及冷熱水供應(yīng)系統(tǒng)；實(shí)行三表自動(dòng)收費(fèi)、門禁、保安監(jiān)控、緊急呼叫、災(zāi)情自動(dòng)報(bào)警的智能系統(tǒng)；要運(yùn)用生態(tài)技術(shù)，力求節(jié)約能源、減少污染。達(dá)到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標(biāo)，促進(jìn)人與環(huán)境的和諧發(fā)展。

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇十六

人瀏覽，上線第一天點(diǎn)擊量過萬，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào)，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。

2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人，目前1500個(gè)銷售人員，一個(gè)銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。

3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個(gè)過程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號(hào)，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感。

本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價(jià)較高，短時(shí)間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時(shí)期?建議：1、推出特價(jià)房源，針對(duì)94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對(duì)頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報(bào)名情況不理想，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交，建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè)，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè)。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)20xx年7月通車，據(jù)此，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。

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貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇十七

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動(dòng)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。

最近，中央政府和市政府相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。對(duì)于對(duì)外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢的影響，進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議，對(duì)保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬平方米，銷售量100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):。

1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長率。

近年來，我區(qū)巨大的開發(fā)建設(shè)形勢和房地產(chǎn)市場的熱度，使得房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場的前景看好。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長勢頭。1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增長率為42.2%。具體趨勢見圖1。其中，住房建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長率持續(xù)上升。2-6月累計(jì)增長率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長速度。

2.房地產(chǎn)銷售勢頭明顯下降。

今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢，2-6月的增長趨勢如圖2所示:。

從商品房預(yù)售情況來看，下降趨勢明顯。1-6月，小區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比，預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望態(tài)度，我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低，每月預(yù)售385套，總面積約5萬平方米。

今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺(tái)相關(guān)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場，但年后，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對(duì)住房改善的實(shí)際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房價(jià)也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢。

自20xx年以來，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房價(jià)分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價(jià)達(dá)到每平米5000元，同比上漲47%。

隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，我市也出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過以下幾個(gè)方面來規(guī)范住房市場:。

中央:。

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房價(jià)的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時(shí)間；對(duì)于房價(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重，重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)；嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定在房價(jià)上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日以后，個(gè)人出售購買不滿2年的房屋，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)對(duì)20xx年6月1日以后購買非普通房屋的，全額征收3%的契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整。20xx年，全市《工作報(bào)告》確立了“以住宅、市民消費(fèi)、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動(dòng)“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)行，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度，嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè)。

-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)普通商品房供應(yīng)，以配套商品房為主。20xx年，全市計(jì)劃啟動(dòng)配套商品房和1000萬平方米中低價(jià)商品房建設(shè)。

短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，穩(wěn)定房價(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng)。

但從長遠(yuǎn)來看，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居民消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:。

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額。通過調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)成分，揭示真實(shí)的市場需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開發(fā)。同時(shí)，通過嚴(yán)格的土地供應(yīng)，可以有效防止過度開發(fā)。

——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過加大配套商品房和低價(jià)商品房建設(shè)，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。

——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)的影響，浦東板塊的影響，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，我區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房價(jià)過度上漲，穩(wěn)定其上漲。

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎(chǔ)相對(duì)較低，以及近期“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，目前應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)控。

及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和趨勢，建立科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)控土地出讓價(jià)格、新建商品房和存量住房交易價(jià)格；目前，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對(duì)住宅商品房價(jià)格的監(jiān)控。加強(qiáng)對(duì)房價(jià)的季度和年度分析預(yù)測，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場平均價(jià)格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤管理。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調(diào)問題，解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)。同時(shí)，嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項(xiàng)目設(shè)立、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對(duì)抽逃注冊(cè)資本、項(xiàng)目資本金、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3.有計(jì)劃、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。

房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，通過城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，通過房地產(chǎn)市場的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。

4.合理引導(dǎo)住房主體的需求。

中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會(huì)對(duì)住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房建設(shè)力度。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變，改善住房供應(yīng)，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實(shí)際，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房，促進(jìn)主體需求合理化。

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇十八

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房價(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

2）房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房價(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

3）房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

4）房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

5）房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房價(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作。

建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、合理引導(dǎo)住房主體需求。

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇十九

大豐港是江蘇省委、省政府重點(diǎn)建設(shè)的江蘇沿海三大深水海港之一。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里、連云港港120海里、秦皇島港490海里、距日本長崎港430海里、韓國釜山港420海里，可經(jīng)上海港、釜山港直達(dá)東南亞和歐美各大港口。凸顯的區(qū)位優(yōu)勢，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區(qū)與國際市場接軌的大跳板。

這里交通運(yùn)輸十分便捷，集疏運(yùn)條件具備。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速、京滬高速、新長鐵路、通輸運(yùn)河相連。蘇通長江大橋已經(jīng)建成，從沿海高速公路到上海市區(qū)僅需2小時(shí)車程;大豐港距鹽城機(jī)場僅45公里，鹽城機(jī)場已開通至北京、廣州、云南、溫州、南昌、韓國首爾、香港等地航線。疏港四級(jí)航道200xx年12月開工建設(shè)，經(jīng)通榆運(yùn)河可直達(dá)長江水系;大豐港至大豐市區(qū)雙向8車道的通港大道正在建設(shè);在鹽城至大豐港的高速公路即將開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規(guī)劃?！昂?、陸、空”現(xiàn)代化立體交通格局已經(jīng)形成，成為江蘇新型的海河聯(lián)運(yùn)口岸。

大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區(qū)域。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸。每年直接供應(yīng)或經(jīng)過該地區(qū)供應(yīng)的大宗貨物中僅煤碳就達(dá)3000萬噸，木材達(dá)300立方米，集裝箱生成量50萬teu，各類化學(xué)品500萬噸。

在大豐港新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全港房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。

二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響。

大豐港海港新城是按大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)的一個(gè)獨(dú)立新城，按照“一年拉開主框架，二年初見成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5萬人口的港城啟動(dòng)區(qū)”的目標(biāo)，以“規(guī)劃指導(dǎo)、集中開發(fā)、環(huán)境先行、政府引導(dǎo)、市場開發(fā)”為原則，科學(xué)策劃、科學(xué)開發(fā)。啟動(dòng)區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)海港新城東至城東路(原海堤公路)、南靠疏港路(s332省道)、西接濱湖大道、北臨通港路。

港城啟動(dòng)區(qū)先期已建成海關(guān)、商檢、海事、國土辦公樓等開關(guān)通航必備的行政建筑設(shè)施。配套建成了海關(guān)橋、港華橋、潯陽路、洋輝中路、港華路等市政道路和橋梁。目前正在實(shí)施五溫泉假日酒店、人工日月湖工程、花園路、晨星路、環(huán)湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學(xué)院體育場的等項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上建設(shè)港區(qū)行政中心，啟動(dòng)開發(fā)附近居住小區(qū)和商貿(mào)區(qū)，引導(dǎo)周邊地區(qū)的人口移居，為新中心區(qū)開發(fā)注入活力。

啟動(dòng)區(qū)的中遠(yuǎn)期，在港口、工業(yè)區(qū)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)上，將以大型房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)帶動(dòng)啟動(dòng)區(qū)商業(yè)金融、生產(chǎn)服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。以日月湖為中心的游樂休閑設(shè)施的開發(fā)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域進(jìn)一步發(fā)展。以洋輝路北側(cè)休閑娛樂區(qū)的開發(fā)和公園居住區(qū)的高檔居住區(qū)開發(fā)為主要方向，同時(shí)實(shí)現(xiàn)湖西文化中心區(qū)的建設(shè)，確立啟動(dòng)區(qū)的形象。

按大豐港作為鹽城港主港區(qū)的定位，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區(qū)的“副核”組成部分，大豐港區(qū)重要生活后勤基地，公共服務(wù)核心。港城建成后將集行政、商貿(mào)、金融、信息、文化、娛樂、游覽等功能于一體，必將成為海港新城能量集聚、規(guī)模效益最先集中的地區(qū)，是實(shí)現(xiàn)港區(qū)一類口岸一站式服務(wù)的重要舉措、“以港興工”、“以工興市”方略的重要體現(xiàn)、海港新城經(jīng)濟(jì)增長的重要區(qū)域。

港城5平方公里啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：一湖映五區(qū)、五洲拱日月、玉帶系南北、璀璨奪星光。一湖映五區(qū)，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，環(huán)湖布置居住、科研、商業(yè)、綜合片區(qū)。五洲拱日月，指別墅、休閑、餐飲、公園、文化中心等象5個(gè)小綠洲聚集在日月湖上。玉帶系南北，指一條綠化生態(tài)走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態(tài)綠地和濕地公園聯(lián)系在一起，形成共同發(fā)展之態(tài)勢。璀璨奪星光，指日月湖上各種活動(dòng)設(shè)施豐富多彩，各類島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風(fēng)景線，好比天上的繁星一樣褶褶生輝。

針對(duì)本案濱湖佳苑附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析。

星湖花園房價(jià)均在4000左右，工人工資在150到160左右，打樁6到7元一米，多層12米，高層要20米道30米，土建的成本1400左右，發(fā)包價(jià)格不明，無土地成本。

---市場結(jié)論：

1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。

2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場的偏好。

3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。

4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700-4000元/平方米區(qū)間，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場需求而價(jià)格下調(diào)，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。

貴陽房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告篇二十

從20xx年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè)，我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20xx年稅收收入0.9億，20xx年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財(cái)政收支情況。

縱觀200xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價(jià)過快上漲”“抑制房價(jià)過快上漲”“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”的過程中，xx市的房價(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的xx屆三中全會(huì)上，關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生一定影響。

我們辯證地得出結(jié)論，對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。

二、影響房價(jià)的變動(dòng)因素。

土地費(fèi)用：目前這是重要組成部分。政府是土地財(cái)政，財(cái)政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價(jià)越高，土地成本越大，這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大，中央對(duì)財(cái)稅體制的改革，土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善，那么關(guān)乎國計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價(jià)格下降，因此這是對(duì)房價(jià)的重要影響因素。

稅金及費(fèi)用：20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬，平均每平米房價(jià)增加535元。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對(duì)國家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅，對(duì)個(gè)人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。

三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房價(jià)，所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場供求關(guān)系確定價(jià)格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。

對(duì)于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調(diào)查，恒實(shí)平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時(shí)4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價(jià)會(huì)下跌。拿星河灣來說，開盤時(shí)一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價(jià)格走勢。

其中，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，這兩項(xiàng)都是逐年遞增，這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財(cái)政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價(jià)總體水平也越高。反之，房價(jià)總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價(jià)有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。

三、政府的調(diào)控政策。

國五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問題。隨著市國五條細(xì)則的出臺(tái)，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對(duì)新建商品住房價(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價(jià)正再一次漲價(jià)。

四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對(duì)比較理性，通過降價(jià)來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價(jià)，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo)。

對(duì)于二線城市來說，對(duì)于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價(jià)緩中有升，對(duì)于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。

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