報(bào)告，漢語(yǔ)詞語(yǔ)，公文的一種格式，是指對(duì)上級(jí)有所陳請(qǐng)或匯報(bào)時(shí)所作的口頭或書面的陳述。報(bào)告對(duì)于我們的幫助很大，所以我們要好好寫一篇報(bào)告。下面是小編帶來(lái)的優(yōu)秀報(bào)告范文，希望大家能夠喜歡!
土地市場(chǎng)分析報(bào)告篇一
各位領(lǐng)導(dǎo)：
作為一名副主任，我就配合主任、開展地產(chǎn)處上半年工作，作如下匯報(bào)：
今年是金融危機(jī)第三年，是土地使用制度進(jìn)一步深化、企業(yè)改制全面開展，存量劃撥土地大面積消亡的一年，也是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的一年。在我分管土地年租金征收及地產(chǎn)交易工作中，緊緊圍繞全處“開源與鞏固并舉”、“服務(wù)與收費(fèi)同重”的工作思路，克服挑戰(zhàn)，狠抓機(jī)遇。截止六月底，共完成財(cái)政經(jīng)濟(jì)指標(biāo)32萬(wàn)元，面積22萬(wàn)平方米，涉及150余宗，占全年任務(wù)的80%；配合全處代理各類土地交易20余宗，共收取土地交易服務(wù)費(fèi)56萬(wàn)元，較好的完成了全處上半年工作目標(biāo)。具體來(lái)講主要有以下幾方面工作：
一、挖掘土地有償使用范圍，培育新的征收增長(zhǎng)點(diǎn)。
近年來(lái)，隨著土地使用制度改革的深化，土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓范圍進(jìn)一步加大，以及企業(yè)改革、城區(qū)退二進(jìn)三企業(yè)的相繼退出與破產(chǎn)，原有存量劃撥土地得到有效蠶食，象工行、建行、龍鼎、大方、藥玻等原劃撥土地使用權(quán)都已滅失，地產(chǎn)處的生存空間愈來(lái)愈窄，面對(duì)這種困難情況，我們淺找深挖，重點(diǎn)抓了三項(xiàng)工作：
一是對(duì)出讓用地進(jìn)行排查，對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變合同用途等逐項(xiàng)進(jìn)行對(duì)照、檢查，尋找新的征收增長(zhǎng)點(diǎn) ；二是向集體土地流轉(zhuǎn)突破，象中石化在林州的所有加油站，我們都已挨站逐點(diǎn)進(jìn)行排查，建立臺(tái)賬；三是對(duì)享受劃撥授權(quán)經(jīng)營(yíng)的郵政、中國(guó)聯(lián)通等國(guó)有企事業(yè)單位，1
按照劃撥用地目錄及授權(quán)經(jīng)營(yíng)法規(guī)辦法，逐項(xiàng)核對(duì)，擴(kuò)大費(fèi)源。象郵政局的儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)所用劃撥用地及網(wǎng)通公司改變授權(quán)經(jīng)營(yíng)用途用于出租超市都已有效納入管理軌道。四是以地價(jià)調(diào)整系數(shù)定期公布為契機(jī)，對(duì)原有劃撥用地單位征收情況向局領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，象原有的電業(yè)公司，市信用聯(lián)合社在原有六萬(wàn)、七萬(wàn)的基礎(chǔ)上，現(xiàn)已調(diào)整到十八、二十萬(wàn)，青年洞景區(qū)在原有四千元的基礎(chǔ)上調(diào)整為一萬(wàn)元。
二、堅(jiān)持服務(wù)與收費(fèi)同重，樹立地產(chǎn)交易新形象。
針對(duì)過(guò)去重收費(fèi)，輕服務(wù)的地產(chǎn)交易情況，配合主任修訂了新的交易程序等各項(xiàng)制度并抽調(diào)六名人員進(jìn)行培訓(xùn)，對(duì)在招標(biāo)、抵押、轉(zhuǎn)讓等地產(chǎn)交易活動(dòng)中實(shí)行專人專崗服務(wù)，對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)掛牌交易進(jìn)行了信息發(fā)布、會(huì)場(chǎng)組織等事務(wù)性服務(wù)，對(duì)用地戶各種手續(xù)進(jìn)行全站式服務(wù)。在主管局領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，對(duì)桂花居、巴黎香榭等大型用地項(xiàng)目進(jìn)地中的拆遷磚廠等工作進(jìn)行良好政策咨詢與協(xié)調(diào)服務(wù)，得到了用戶的一致好評(píng)。
三、搞好團(tuán)結(jié)，打造一支精干、高效、有凝聚力的戰(zhàn)斗團(tuán)隊(duì) 團(tuán)結(jié)猶如航船的合力，直接制約著艦隊(duì)的航行速度，沒有一個(gè)穩(wěn)定、團(tuán)結(jié)的工作氛圍，就會(huì)出現(xiàn)所謂的內(nèi)耗，勝利就無(wú)從談起。作為一名副職，首先是擺正自己的位置，克服個(gè)人本位，自我中心，利己主義，立足本職，發(fā)揮好自己的聰明才智。在工作中，大事積極和主任、其他副主任溝通匯報(bào)，群策群力，共同研究，其次，對(duì)職工創(chuàng)造寬嚴(yán)有序的工作氛圍，調(diào)動(dòng)好每位職工的積極性。有人說(shuō)一般性努力工作可以成為匠人，而帶著興趣工作可以成為大師，所以在工作中，搞好民主，力盡找準(zhǔn)每個(gè)職工的閃光點(diǎn)，并用好這個(gè)閃光點(diǎn)，讓每個(gè)職工有張有弛，帶著興趣與成就感工作，讓工作目標(biāo)在寬松快樂的氛圍中完成。再次切實(shí)把自己的工作時(shí)刻放在受不受大家認(rèn)可，能不能保證大家的福利待遇，能不能增強(qiáng)凝聚力上來(lái)考核。
半年來(lái)，在局領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在全處職工的共同努力下，盡管配合全處，取得了一定的成績(jī)，但仍存在一些不盡人意的地方，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是收費(fèi)力度不夠大，客觀上收費(fèi)空間比較小，主觀上有畏難情緒；二是工作方法不夠活，征收范圍不夠?qū)挘\(yùn)用政策法規(guī)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況結(jié)合不夠；三是重收費(fèi)，輕管理的思想嚴(yán)重，時(shí)有遲到早退現(xiàn)象發(fā)生等。這都有待于在今后的工作中進(jìn)一步提高和改進(jìn)。
述職人：
土地市場(chǎng)分析報(bào)告篇二
[研究院]2014年5月杭州土地市場(chǎng)研究報(bào)告 [摘要] 201
4年5月，杭州土地市場(chǎng)繼續(xù)萎靡。市區(qū)共成交土地12宗，出讓面積27.4公頃，可建面積68.3萬(wàn)方，成交額29.6億元。主城區(qū)5宗地塊全部為商用地，蕭山區(qū)出讓1宗商用地，余杭區(qū)以1宗地塊10.7億元賣地額為宅地破荒。除了特殊的加油站地塊，本月出讓的全部地塊均直接成交。6月，杭州土地出讓量與5月相似，市區(qū)共有2宗土地掛牌出讓，余杭則有6宗地塊將出讓，蕭山則有4宗。
核心提要：
1、杭州市區(qū)5月賣地29.6億 主城區(qū)連續(xù)三月陷“宅地荒”
2、主城區(qū)土地出讓5宗商地余杭出讓1宅4商
3、宅地成交額占比36% 唯一宅地貢獻(xiàn)10.7億
4、杭師大出讓過(guò)半成加油站溢價(jià)167%
附：2014年5月杭州市區(qū)土地成交詳表
重要結(jié)論：
2014年5月，杭州土地市場(chǎng)繼續(xù)萎靡。市區(qū)共成交土地12宗，出讓面積27.4公頃，可建面積68.3萬(wàn)方，成交額29.6億元。主城區(qū)5宗地塊全部為商用地，蕭山區(qū)出讓1宗商用地，余杭區(qū)以1宗地塊10.7億元賣地額為宅地破荒。除了特殊的加油站地塊，本月出讓的全部地塊均直接成交。6月，杭州土地出讓量與5月相似，市區(qū)共有2宗土地掛牌出讓，余杭則有6宗地塊將出讓，蕭山則有4宗。
杭州市區(qū)5月賣地29.6億環(huán)比上漲45%
2014年5月，杭州市區(qū)共成交土地12宗，總面積27.4公頃，總可建面積68.3萬(wàn)方，總成交額29.6億元，環(huán)比上漲45%，土地市場(chǎng)持續(xù)低溫。
主城區(qū)土地出讓5
宗商地 余杭出讓5月唯一宅地
在主城區(qū)3月遭遇“零出讓”后，4月出讓1宗，5月出讓宗數(shù)增至5宗，總成交額9億，在市區(qū)總成交額中占比30.4%。余杭區(qū)共成交土地5宗，總面積12.9公頃，總可建面積33.3萬(wàn)方，總成交額15.2億元，成為5月大頭，在市區(qū)總成交額中占比51.4%。蕭山區(qū)成交一宗商地，成交額5.4億元，占市區(qū)比例18.2%。
宅地成交額占比36% 良渚街道商住地單宗地塊貢獻(xiàn)10.7億
5月，杭州市區(qū)只成交宅地1宗，總面積7.5公頃，總可建面積16.2萬(wàn)方，總成交額10.7億元，占比36%；共成交商地11宗，總面積19.9公頃，總可建面積52.1萬(wàn)方，總成交額18.9億元，占比64%。
“半個(gè)”杭師大校區(qū)已完成出讓 加油站地塊“拍案驚奇”
5月5日，杭師大商地以3.41億的底價(jià)出閣，折合樓面價(jià)12788.59元/平，由浙江省興合集團(tuán)競(jìng)得。至此，規(guī)劃中的半個(gè)杭師大校區(qū)已順利完成出讓。
5月唯一一宗開啟競(jìng)價(jià)程序的地塊，是余杭區(qū)一宗加油站用地。這宗位于余杭區(qū)星河路的加油站用地，是3月份以來(lái)首次進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的地塊，溢價(jià)率高達(dá)167.4%。
附表：2014年5月杭州市區(qū)土地成交詳表
土地市場(chǎng)分析報(bào)告篇三
三、土地篇
3.1 成都市土地市場(chǎng)概況
3.1.1 相關(guān)政策解讀
? 成都市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓施行“持證準(zhǔn)入”
公告主要內(nèi)容：
1． 凡參加成都市自2010年8月1日后發(fā)布公告的國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)競(jìng)買的申請(qǐng)人，必須持相應(yīng)面積的《建設(shè)用地指標(biāo)證書》或建設(shè)用地指標(biāo)保證金收款憑證方可報(bào)名參與競(jìng)買（簡(jiǎn)稱“持證準(zhǔn)入”）。
2.競(jìng)買人可通過(guò)農(nóng)村土地綜合整治直接獲取建設(shè)用地指標(biāo)，也可在成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所購(gòu)買相應(yīng)面積的建設(shè)用地指標(biāo)，或向成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所繳納建設(shè)用地指標(biāo)保證金，取得建設(shè)用地指標(biāo)保證金收款憑證。
對(duì)于 “地票”的實(shí)行，就購(gòu)房者而言，從現(xiàn)有的市場(chǎng)情況來(lái)看，有限的地票供應(yīng)，還不會(huì)對(duì)后市產(chǎn)生較為明顯而直接的影響。但是一定程度上，“地票”的實(shí)行，會(huì)對(duì)于提高開發(fā)商拿地的準(zhǔn)入門檻，從而提高了開發(fā)商的整體水平；同時(shí)，“地票”入市，增加了開發(fā)商的拿地渠道，豐富了土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，多渠道的土地供應(yīng)，增加了開發(fā)商的選擇面。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“地票”的實(shí)行，每畝15萬(wàn)的價(jià)格可以解決政府所面臨的征地成本問題，從而減少政府的風(fēng)險(xiǎn)。
? 成都市國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行“持證準(zhǔn)用”
公告主要內(nèi)容： 1.從2011 年 4月15日起，成都市錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、溫江區(qū)、新都區(qū)、郫縣、雙流縣的國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地（不含工業(yè)用地）使用權(quán)首次出讓，競(jìng)得人須持有相應(yīng)面積的建設(shè)用地指標(biāo)簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；彭州市、都江堰市、崇州市、邛崍市、大邑縣、金堂縣、新津縣、蒲江縣的國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地（不含工業(yè)用地）使用權(quán)首次出讓，競(jìng)得人在簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，須按照市政府確定的建設(shè)用地指標(biāo)當(dāng)年最低保護(hù)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，繳納競(jìng)買宗地相應(yīng)面積的建設(shè)用地指標(biāo)價(jià)款。成都市范圍內(nèi)城鎮(zhèn)改造整理出的國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓（非首次供應(yīng)），競(jìng)得人不需持有建設(shè)用地指標(biāo)，也不繳納建設(shè)用地指標(biāo)價(jià)款。
2.建設(shè)用地指標(biāo)可通過(guò)農(nóng)村土地綜合整治獲取，也可在成都市土地礦權(quán)交易中心、成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所購(gòu)買；指標(biāo)價(jià)款在成都市土地礦權(quán)交易中心、成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所繳納。
? 成都土地拍賣實(shí)行“限地價(jià)、競(jìng)公租房面積”
成都在5月9日的4宗拍賣土地實(shí)行“限地價(jià)、競(jìng)公租房面積”政策：當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地上限價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上對(duì)公租房配建面積競(jìng)建，競(jìng)建面積最大的為競(jìng)得人。
? 成都土地拍賣實(shí)行預(yù)申請(qǐng)
6月10，成都市國(guó)土局網(wǎng)站公布消息，對(duì)擬出讓的幾宗土地以預(yù)公告的形勢(shì)公布。旨在充分了解市場(chǎng)需求情況，科學(xué)合理安排供地規(guī)模和進(jìn)度，促進(jìn)土地市場(chǎng)健康有序發(fā)展。對(duì)于土地出讓預(yù)申請(qǐng)，政府可以根據(jù)開發(fā)商的最低報(bào)價(jià)，合理制定掛牌起始價(jià)和拍賣底價(jià)，讓價(jià)格在開發(fā)商能夠接受的合理價(jià)位。吉信行認(rèn)為，這一舉措對(duì)于目前冷淡的市場(chǎng)表現(xiàn)，土地流拍頻現(xiàn)的情況下，可以有效的促進(jìn)土地成交，減少流拍對(duì)于開發(fā)商和購(gòu)房者心理預(yù)期的影響。但隨著政策調(diào)控的不斷深入，對(duì)樓市想好沒有信心，所以，在這樣的宏觀背景下，此政策也很難有大的效用。
3.1.2 成都市土地市場(chǎng)現(xiàn)狀
? 土地供應(yīng)和成交情況
2011上半年土地推出量超過(guò)29999畝，成交15067畝
數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市國(guó)土局
成都市土地供應(yīng)近三年呈現(xiàn)震蕩上升的趨勢(shì)，2011年上半年推出土地451塊，共計(jì)2142.52萬(wàn)平方米，推出面積較2010年下半年和2010年上半年分別上升102.03%和135.24%。此外，2009年下半年土地推出量也較高，推出地塊280宗，合計(jì)1407.68萬(wàn)平方米，從前兩年的情況看，均呈現(xiàn)出下半年推出量大于上半年的特點(diǎn)。
2011上半年成都土地成交200宗，成交面積1004.54萬(wàn)平方米，較2010年下半年增長(zhǎng)37.22%，較2010年上半年增長(zhǎng)24.76%；成交金額189.29億元，較2010年下半年減少36.76%，較2010年上半年減少1.41%?？梢?，受房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控的影響，企業(yè)拿地更顯謹(jǐn)慎，2011年上半年成交土地價(jià)格水平出現(xiàn)大幅下降。
2011上半年成都土地成交集中在1月爆發(fā)，此后持續(xù)冷清
數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市國(guó)土局
從分月土地成交情況來(lái)看，2011年上半年土地成交集中在1月爆發(fā)，共成交95宗土地，2月有23宗土地成交，其中住宅用地5宗，之后便進(jìn)入冷清狀況，3、4月連續(xù)兩月無(wú)住宅用地成交，直至5月住宅土地成交才出現(xiàn)。1月成交的土地中，有25宗是住宅用地，9宗為商業(yè)/辦公用地，56宗工業(yè)用地，其中住宅建設(shè)用地面積為155.58萬(wàn)平方米，商服用地面積50.64萬(wàn)平方米，工業(yè)建設(shè)用地面積為147.18萬(wàn)平方米，住宅用地成交金額共計(jì)58.26億元，占到總金額的83.13%。
? 土地分用途供應(yīng)情況
2011上半年工業(yè)用地供應(yīng)量首次超過(guò)商品房用地量
數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市國(guó)土局
從近三年分用途土地推出量看，2009年上半年大成都范圍內(nèi)的商品房用地推出量與工業(yè)用地較為接近，2009下半年和2010年全年商品房用地的推出量都一直大于工業(yè)用地，并分別呈現(xiàn)震蕩上升的態(tài)勢(shì)，而2011年上半年，工業(yè)用地推出量達(dá)到1132.67萬(wàn)平米的歷時(shí)高位，該值已超過(guò)2010年全年工業(yè)用地的推出量，且高于同期商品房用地推出量。
商品房用地成交量平穩(wěn)下降，工業(yè)用地成交量震蕩上升
數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市國(guó)土局 從土地成交分用途來(lái)看，商品房用地和工業(yè)用地走勢(shì)基本相反，商品房用地平穩(wěn)減少，工業(yè)用地震蕩上升。2011年上半年成都商品房用地成交366.90萬(wàn)平方米，成交金額165.51億元，成交面積較2010年下半年減少9.48%，較2010年上半年下降18.24%。成交面積的減少，一方面是由于城市化進(jìn)程發(fā)展，可供開發(fā)的商品房用地越發(fā)稀缺，另一方面受調(diào)控影響企業(yè)拿地積極性減少，加之保障房供地及2010年的土地儲(chǔ)備正在進(jìn)行開發(fā)等原因都對(duì)2011年土地市場(chǎng)的成交產(chǎn)生明顯影響。
2011上半年成都工業(yè)用地成交量達(dá)到歷史高峰，成交126宗，成交面積620.82萬(wàn)平方米，成交金額13.40億元高，成交面積較2010年下半年大幅增長(zhǎng)90.55%，較2010年上半年增長(zhǎng)了75.29%。
2011年上半年商品房用地比重回落，工業(yè)用地成交超半壁江山
數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市國(guó)土局
從成都土地成交用途比重來(lái)看，除2009年上半年和2011年上半年外，其余時(shí)間段商品房用地成交量一直略大于工業(yè)用地成交量，2009年下半年商品房成交比例最大時(shí)為66.94%，但此后該比重逐漸回落，下降到2011年上半年的37.15%，總的看來(lái)，工業(yè)用地成交量已在2011年上半年超越了商品房用地，面積占比高達(dá)62.85%。
? 土地成交價(jià)格情況
土地價(jià)格總體震蕩上升，但2011上半年成交均價(jià)明顯下滑
從2011上半年土地總體成交價(jià)走勢(shì)來(lái)看，2011上半年受工業(yè)用地成交比重上升以及商品房用地價(jià)格下降影響，總體成交價(jià)僅為1884元/平方米，僅高于2009年上半年，較2010年下半年下降53.92%、較2009年下半年下降了20.98%，較2009年上半年下降50.54%。
工業(yè)用地成交價(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，始終保持在200元/平方米左右，2011年上半年成交均價(jià)為216元/平方米，較2010年下半年增長(zhǎng)了5.72%?？梢?，工業(yè)用地價(jià)值缺乏被認(rèn)識(shí)，其土地價(jià)格有較大的上升空間。
2011年上半年商品房用地成交均價(jià)為5184元/平方米，較2010年下半年下降31.54%、較2010年上半年增長(zhǎng)20.45%，2011年上半年土地價(jià)格大幅下降，開發(fā)商拿地逐漸回歸理性。
樓面地價(jià)作為房屋成本重要構(gòu)成之一，其漲幅直接影響到了未來(lái)房?jī)r(jià)水平。2011年上半年成都住宅樓面地價(jià)為1573元/平方米，較2010年下半年減少34.92%，較2010年上半年增長(zhǎng)20.87%。2010年下半年住宅樓面地價(jià)達(dá)到2417元/平方米，為近3年以來(lái)的最高峰，且增長(zhǎng)幅度也較大。2010年下半年自然人競(jìng)得的錦江區(qū)華興街以北、純陽(yáng)觀街以東地塊成交樓面地價(jià)11000元/平方米，乾林中國(guó)控股有限公司、北京銀港競(jìng)得的錦江區(qū)大慈寺片區(qū)、東大街9號(hào)地塊成交樓面地價(jià)9661元/平方米，共計(jì)超過(guò)10宗地塊樓面地價(jià)高于5000元/平方米，直接拉高總體樓面地價(jià)。
? 成交土地平均溢價(jià)率情況
2011上半年成都成交土地溢價(jià)率達(dá)2009年下半年以來(lái)的最低值
通過(guò)2009年-2011年上半年溢價(jià)率的變化，可以明顯看出，2009年受2008年地震影響，土地市場(chǎng)較為冷清，商業(yè)辦公用地甚至出現(xiàn)溢價(jià)率為負(fù)的情況，同期住宅用地平均溢價(jià)率也僅為6.31％，此后，2009年－2010年住宅用地的平均溢價(jià)率幾乎保持在30％以上水平，商業(yè)/辦公用地溢價(jià)率則不穩(wěn)定，除2009年上半年較高外，其余時(shí)間段均低于10%。2011年上半年，受行業(yè)調(diào)控以及成都市土地持票準(zhǔn)入、準(zhǔn)用等政策的影響，土地平均溢價(jià)率再次跌入2009年下半年以來(lái)的低谷。住宅平均溢價(jià)率為11.91%，隨著政策影響的深入，保障房建設(shè)用地的大量供應(yīng)，以及企業(yè)對(duì)拿地的態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)下半年土地溢價(jià)率仍將保持較低的水平。
? 成都商品房用地成交面積情況
近年商品房用地規(guī)劃建筑面積較大，為未來(lái)市場(chǎng)提供較大的供給量
商品房用地規(guī)劃建筑面積直接反映了后期商品房供應(yīng)體量，從半商品房用地規(guī)劃建筑面積來(lái)看，2011年上半年成交商品住宅用地規(guī)劃建筑面積為934.91萬(wàn)平方米，較2010年下半年減少了10.23%，較2010年上半年減少了30.93%，商品房用地規(guī)劃建筑面積呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)。若假設(shè)從拿地到開始銷售的周期為一年的話，2009年規(guī)劃建筑面積為2034.90萬(wàn)平方米，2010年商品房銷售面積為2289萬(wàn)平方米；2010年規(guī)劃建筑面積為2395.08萬(wàn)平方米，這部分將在2011年轉(zhuǎn)化成可供銷售的商品房面積。
? 2011年上半年成都商品房成交規(guī)劃總建面區(qū)域分布
高新、新都、雙流位居商品房成交（規(guī)劃建筑用地）前三
從2011年上半年商品房分區(qū)域規(guī)劃建筑面積比較來(lái)看，高新區(qū)、新都區(qū)和雙流位列前三位，規(guī)劃建筑面積分別為337.35萬(wàn)平方米、224.80萬(wàn)平方米和168.29萬(wàn)平方米。這三個(gè)區(qū)域預(yù)計(jì)將是未來(lái)供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，隨后依次是溫江區(qū)、錦江區(qū)和，規(guī)劃建筑面積均超過(guò)80萬(wàn)平方米，2011上半年金牛區(qū)無(wú)新增住宅用地成交。
? 2011上半年成都商品房分區(qū)域樓面地價(jià)
中心城區(qū)成交樓面地價(jià)大幅領(lǐng)先郊區(qū)，武侯樓面地價(jià)最高，為3660元/平米
從2011上半年成都市主城區(qū)各區(qū)成交樓面地價(jià)看，除上半年無(wú)成交的金牛區(qū)外，其余五個(gè)中心城區(qū)分列前5位，依次是武侯區(qū)3660元/平米、青羊區(qū)2882元/平米、錦江區(qū)2863元/平米、成華區(qū)2537元/平米、高新區(qū)2368元/平米。近郊區(qū)縣樓面地價(jià)均小于1000元/平米，由高到低依次是郫縣、新都、溫江、雙流和龍泉。其中龍泉上半年僅一宗位于龍泉驛區(qū)洛帶鎮(zhèn)岐山村的商業(yè)用地成交，成交樓面單價(jià)僅為186元/平米。
3.2 區(qū)域土地市場(chǎng)情況——溫江區(qū)土地市場(chǎng)情況 3.2.1 溫江區(qū)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀
通過(guò)前一部分對(duì)成都土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析，了解到溫江區(qū)的土地成交總建面在全市排名第四，成交樓面均價(jià)在第二圈層郊縣區(qū)中位列第三，整體均價(jià)在836元/㎡。作為成都的近郊，如此的樓面均價(jià)給未來(lái)的溫江樓市是否會(huì)帶來(lái)發(fā)展的機(jī)遇，下文將通過(guò)對(duì)溫江土地市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)進(jìn)行分析，來(lái)判斷未來(lái)溫江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。
? 2009年-2011年土地供應(yīng)和成交情況
——2009年到2011年上半年，溫江區(qū)總共供應(yīng)土地3566.71畝，成交土地3566.71畝
2009年由于受2008年地震的影響，土地供應(yīng)量和成交量都明顯減少，全年僅供應(yīng)549畝，成交247畝。在2010年土地供求情況向好，尤其是2010年下半年溫江區(qū)政府大量推地，總量超過(guò)2009年和2010年上半年的總供應(yīng)量之和，供應(yīng)量的增加同時(shí)也致使土地成交量的大幅增加。2010年年末的大量供應(yīng)一定程度上催升了2011年上半年的土地成交量，但由于2010年年底的大量供應(yīng)，使得2011年上半年的土地供應(yīng)發(fā)生銳減，環(huán)比去年年底下降96.3%，前5個(gè)月出現(xiàn)了土地0供應(yīng)的情況。
? 2009年-2011年溫江區(qū)土地分用途供應(yīng)情況 ——工業(yè)用地供應(yīng)量明顯較大
數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市國(guó)土局
與成都市的整體情況類似，溫江區(qū)的供應(yīng)用地供應(yīng)量從2009年開始在震蕩中上升，分別在2009年和2010年出現(xiàn)工業(yè)用地供應(yīng)量超過(guò)商住用地的情況分別占全年總供應(yīng)量的82.7%和55.8%。2011年上半年的土地供應(yīng)在2010年下半年出現(xiàn)較大的工業(yè)用地和商住用地供應(yīng)量之后，發(fā)生了較大幅度的下降，整半年僅有4宗，共計(jì)92畝商住用地供應(yīng)。
? 2009年-2011年溫江區(qū)土地分用途成交量情況
——近兩年，溫江區(qū)土地成交以工業(yè)用地為主，2011年上半年開始扭轉(zhuǎn)工業(yè)用地為主的態(tài)勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市國(guó)土局
2009年-2011年，溫江區(qū)的成交土地以工業(yè)用地為主，2010年的工業(yè)用地成交量達(dá)到了1935畝。由于2010年下半年政府大量推地，2011年上半年的土地成交量相當(dāng)于2010年全年的總和。
? 2009年-2011年溫江區(qū)分用地性質(zhì)土地成交價(jià)格走勢(shì)對(duì)比
土地成交均價(jià)從2009年到2011年上半年穩(wěn)步上升，均價(jià)由2009年得673元/㎡，上升到了2011年的760元/㎡。住宅用地均價(jià)波動(dòng)較大，最高于2009年下半年突破1000元/㎡，達(dá)到1229元/㎡，受2010年土地大量供應(yīng)的影響，樓面地價(jià)同比2009年下降30%。2011年成交價(jià)格變動(dòng)較為平穩(wěn)，同比漲幅為13%。商業(yè)用地均價(jià)震蕩明顯，變化呈現(xiàn)波浪型態(tài)勢(shì)。
? 2009年-2011年溫江區(qū)分用地性質(zhì)成交土地溢價(jià)率走勢(shì)對(duì)比
溢價(jià)率的大小與當(dāng)期供應(yīng)土地的量和整體市場(chǎng)的宏觀表現(xiàn)有著密切的關(guān)系，由于溫江區(qū)特別是光華大道沿線政府規(guī)劃缺少商業(yè)布局導(dǎo)致了區(qū)域商業(yè)的嚴(yán)重缺乏，商業(yè)氛圍極差。所以區(qū)域
? 2009年-2011年成交商品房用地規(guī)劃總建面情況
單位：萬(wàn)㎡
2009年-2011年上半年，溫江區(qū)成交住宅用地規(guī)劃總建面為294萬(wàn)㎡，同期商服用地規(guī)劃總建面為31萬(wàn)㎡。預(yù)示著未來(lái)該區(qū)域還將會(huì)有大量的商品住宅供應(yīng)，加上之前該區(qū)域本已存在的大量的住宅體量，該區(qū)域的住宅供應(yīng)在一定程度上將會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩的情況。所以31萬(wàn)㎡的商業(yè)體量增加量還不足以滿足該區(qū)域未來(lái)住戶的大體量商業(yè)需求。預(yù)計(jì)未來(lái)商服用地的供應(yīng)將會(huì)是重點(diǎn)。
土地市場(chǎng)分析報(bào)告篇四
土地市場(chǎng)專題研究報(bào)告
二○○三年五月二十日
本專題所研究的土地市場(chǎng)是指我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)。目前，有法律規(guī)范可以進(jìn)入市場(chǎng)的主要是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
一、土地市場(chǎng)建設(shè)基本情況
（一）總體進(jìn)展
我國(guó)國(guó)有土地有償使用始于1982年。十四大以前的十年，土地使用制度改革主要是變無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的使用制度，為有償、有限期、有流動(dòng)的使用制度。十四大以后，進(jìn)入以市場(chǎng)形成土地使用權(quán)價(jià)格為核心的全面建設(shè)土地市場(chǎng)階段。經(jīng)過(guò)十年的努力，市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用初步得到發(fā)揮。
1、國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)配置范圍不斷擴(kuò)大，土地使用權(quán)價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制初步確立。一是全面實(shí)行了國(guó)有土地有償使用制度，按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)有償使用的城市新增建設(shè)用地和依法發(fā)生流轉(zhuǎn)的存量建設(shè)用地，基本都納入了有償使用軌道。我國(guó)城市國(guó)有建設(shè)用地為315萬(wàn)公頃，十年來(lái)，已經(jīng)實(shí)行有償使用的面積約76萬(wàn)公頃。其中，出讓國(guó)有土地面積56萬(wàn)公頃，采用租賃、作價(jià)出資或入股方式有償使用的土地面積近20萬(wàn)公頃。有償使用和市場(chǎng)配置的國(guó)有土地面積占城市國(guó)有建設(shè)用地總面積的比例，已由1992年的不足2%上升到2002年的24%。二是國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制初步形成。經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)（商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等）招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度普遍建立，2002年，全國(guó)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的面積達(dá)到1.8萬(wàn)公頃，與1992年相比，招標(biāo)拍賣掛牌出讓面積占當(dāng)年出讓總面積的比例由不足1%上升到15%，招標(biāo)拍賣掛牌出讓金額占當(dāng)年出讓金總額的比例從不足1%上升到40%。三是國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)交易日益活躍。2002年發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓86.6萬(wàn)宗、6.7萬(wàn)公頃，轉(zhuǎn)讓金額達(dá)2380億元；國(guó)有土地使用權(quán)出租19.1萬(wàn)宗、1.7萬(wàn)公頃，租金達(dá)28億元；國(guó)有土地使用權(quán)抵押53.8萬(wàn)宗、28.9萬(wàn)公頃，抵押金額達(dá)7846億元。
2、土地用途管制制度基本確立，政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控得到加強(qiáng)和完善。一是總結(jié)90年代初房地產(chǎn)過(guò)熱的教訓(xùn)，修訂了《土地管理法》，確立了新的土地用途管制制度，重新編制和實(shí)施了土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。二是實(shí)行了新的土地收益分配辦法，存量建設(shè)用地有償使用收益全部留給地方，新增建設(shè)用地有償使用收益30%上交中央，鼓勵(lì)地方積極盤活存量建設(shè)用地，加大閑置土地處置力度，優(yōu)化了建設(shè)用地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)。三是按照
1建設(shè)用地集中統(tǒng)一供應(yīng)的要求，實(shí)施了土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，根據(jù)市場(chǎng)供求情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)量，增強(qiáng)了政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力。目前，全國(guó)已有1258個(gè)市、縣政府建立了這一制度。四是土地調(diào)查、登記制度進(jìn)一步完善，強(qiáng)化了對(duì)土地利用狀況和土地價(jià)格的監(jiān)測(cè)。
3、土地市場(chǎng)運(yùn)行制度和組織建設(shè)取得了明顯進(jìn)展，市場(chǎng)服務(wù)體系逐步形成。一是土地公開交易、基準(zhǔn)地價(jià)定期確定公布、土地市場(chǎng)交易信息發(fā)布和土地登記資料公開查詢等制度基本建立，保障了土地市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行。二是完善土地市場(chǎng)組織形式，全國(guó)1198個(gè)市、縣設(shè)立了土地有形市場(chǎng)，土地使用權(quán)交易更加便利、安全、公開和公平。三是轉(zhuǎn)變政府職能，減少和規(guī)范行政審批，嚴(yán)格實(shí)行政事分開、政企分開，培育和發(fā)展了土地市場(chǎng)中介服務(wù)組織，土地估價(jià)、咨詢、交易代理、登記代理等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開始獨(dú)立、客觀、公正執(zhí)業(yè)。
4、土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步細(xì)化和明確，土地權(quán)利體系開始構(gòu)建。一是根據(jù)土地市場(chǎng)建設(shè)的需要，在堅(jiān)持土地公有制的前提下，實(shí)行了土地使用權(quán)與所有權(quán)分離，土地使用權(quán)成為商品，按照市場(chǎng)原則進(jìn)行配置。二是細(xì)化和完善土地有償使用方式，在出讓基礎(chǔ)上，增加了國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股兩種新的土地有償使用方式，依法明確了出讓土地使用權(quán)、承租土地使用權(quán)、作價(jià)出資或入股土地使用權(quán)等三種有償土地使用權(quán)的權(quán)能。三是適應(yīng)國(guó)有企業(yè)改革的需要，明確了劃撥土地使用權(quán)的權(quán)能和相應(yīng)的權(quán)益價(jià)格。四是適應(yīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)融資、兼并等需要，明確依法取得符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)，在企業(yè)破產(chǎn)、兼并時(shí)可以依法入市流轉(zhuǎn)。
（二）基本經(jīng)驗(yàn)
1、必須始終服從和服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)中心，維護(hù)改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。十年來(lái)，建設(shè)用地供應(yīng)在優(yōu)先保證國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)用地需求的同時(shí)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的方向，適時(shí)推進(jìn)土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè)，充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)土地資源配置的基礎(chǔ)性作用。配合國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，顯化國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)7000多億元，支持和促進(jìn)了國(guó)有企業(yè)改革與發(fā)展，為企業(yè)職工分流安置和社會(huì)保障提供了資金支持。二是盤活城市存量建設(shè)用地，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，收取國(guó)有土地使用權(quán)出讓金8300多億元，促進(jìn)了舊城改造和城市建設(shè)。
2、必須堅(jiān)持土地資源、資產(chǎn)管理并重，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。加強(qiáng)土地資源管理，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，既是保護(hù)耕地的需要，也是充分實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)值的最基本前提。加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，既是提高建設(shè)用地市場(chǎng)配置效率的需要，也是保護(hù)耕地的最根本措施。十年來(lái)，按照資源、資產(chǎn)管理并重的原則，我們實(shí)行
了耕地占一補(bǔ)
一、收取新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)用于土地整理等措施，有效增加耕地面積，提高耕地質(zhì)量，改善了農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民的生產(chǎn)、生活環(huán)境。近年來(lái)建設(shè)占用耕地?cái)?shù)量明顯減少，在新增建設(shè)用地總量減少的情況下，各地切實(shí)加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，加快市場(chǎng)配置土地資源的進(jìn)程，積極盤活存量建設(shè)用地，全國(guó)絕大多數(shù)城市存量建設(shè)用地基本上完成了一輪調(diào)整，城市面貌煥然一新。
3、必須堅(jiān)持依法行政，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)秩序的規(guī)范。規(guī)范政府行為是規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重點(diǎn)。十年來(lái)，特別是十五大以來(lái)，我們以規(guī)范管理者的行為為重點(diǎn)，在全系統(tǒng)大力推行依法行政，嚴(yán)肅查處土地違法案件；把維護(hù)土地市場(chǎng)穩(wěn)定、公平、安全運(yùn)行作為調(diào)控的主要目標(biāo)，處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系；建立了政務(wù)公開、窗口辦文、內(nèi)部會(huì)審、集體決策等制度；與監(jiān)察部聯(lián)合推行了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度；不斷規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，較好地發(fā)揮了市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。
4、必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則推進(jìn)制度創(chuàng)新。土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)、市場(chǎng)運(yùn)行基本制度的建設(shè)，都是按照這一原則進(jìn)行創(chuàng)新的。在正確運(yùn)用行政管理手段的同時(shí)，注重發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段和法律手段的作用。對(duì)破壞耕地、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、非法批準(zhǔn)征用、占用、低價(jià)出讓土地等行為，納入刑法處罰，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿保護(hù)耕地等，都取得了很好的效果。按照尊重農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的思路，組織了農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和征地制度改革試點(diǎn)，嘗試在集體建設(shè)用地配置、利用和土地征用中引入市場(chǎng)機(jī)制，利用法律和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。
（三）需要進(jìn)一步深化改革的幾個(gè)方面
1、離充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用還有相當(dāng)大的差距。除去不會(huì)輕易改變用途和發(fā)生流轉(zhuǎn)的交通和水利設(shè)施用地外，我國(guó)建設(shè)用地約有2500萬(wàn)公頃。其中，國(guó)有建設(shè)用地約700萬(wàn)公頃，城市內(nèi)的315萬(wàn)公頃，城市外的385萬(wàn)公頃。按照法律規(guī)定城市內(nèi)的國(guó)有土地可以市場(chǎng)配置或有償使用的應(yīng)達(dá)到40～50%左右，而目前只有24%。城市內(nèi)外，還有大量國(guó)有建設(shè)用地需要隨著企業(yè)改革和土地用途調(diào)整實(shí)行市場(chǎng)配置或有償使用。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地約1800萬(wàn)公頃，其中農(nóng)民宅基地約1000 萬(wàn)公頃，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地約600萬(wàn)公頃，單位和個(gè)人用于生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的集體建設(shè)用地約200萬(wàn)公頃，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的200萬(wàn)公頃應(yīng)當(dāng)通過(guò)市場(chǎng)配置。隨著城市化的推進(jìn)，大部分宅基地也需要通過(guò)市場(chǎng)配置，發(fā)生置換和流轉(zhuǎn)。
2、政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控還不夠有效。一是一些地方土地
統(tǒng)一管理制度不落實(shí)，違反規(guī)劃設(shè)立園區(qū)，特別是開發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議，圈占土地，嚴(yán)重影響和干擾了政府對(duì)土地供應(yīng)總量的控制和耕地保護(hù)。二是不同區(qū)域之間，為創(chuàng)造政績(jī)和吸引投資，競(jìng)相壓低地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，造成土地資源浪費(fèi)，土地資產(chǎn)流失，在工業(yè)用地方面，表現(xiàn)尤為突出。三是現(xiàn)行土地稅制設(shè)置不合理。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種多、稅負(fù)重，不利于土地流轉(zhuǎn)和市場(chǎng)配置；保有環(huán)節(jié)基本無(wú)稅，對(duì)少數(shù)單位、個(gè)人占用和浪費(fèi)大量土地資源缺乏經(jīng)濟(jì)制約，不利于節(jié)約土地資源。
3、土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度還有缺陷。一是土地登記法律制度不統(tǒng)一。分散多頭登記影響政府登記的公信力和運(yùn)用政府公信力對(duì)土地交易進(jìn)行保護(hù)，每年土地權(quán)屬糾紛量都在5萬(wàn)件左右。二是農(nóng)民集體建設(shè)用地大量自發(fā)入市。依法取得、符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用者的合法土地財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)允許流轉(zhuǎn)，需要盡快建立相應(yīng)的法律規(guī)范。三是盡管新《土地管理法》提高了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但征地中仍然沒有體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。征地范圍寬、補(bǔ)償?shù)颓也坏轿坏榷即罅看嬖?，特別是失地農(nóng)民的就業(yè)和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)難以得到保障。
4、相關(guān)配套改革還滯后。一是對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓，一些地方仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的基本建設(shè)程序，通過(guò)計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)先行確定土地使用者，影響了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施。二是一些享受特殊優(yōu)惠的政策性用地面過(guò)寬，一些單位、個(gè)人以經(jīng)濟(jì)適用住房、科研、教育用地等名義規(guī)避招標(biāo)拍賣掛牌出讓，以劃撥方式優(yōu)惠取得土地使用權(quán)進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)，擾亂了土地市場(chǎng)。
二、今后20年土地市場(chǎng)建設(shè)的目標(biāo)和任務(wù)
（一）總體目標(biāo)
按照十六大健全現(xiàn)代市場(chǎng)體系，加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控的要求，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，提高政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力和水平，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)國(guó)有、集體建設(shè)用地進(jìn)入統(tǒng)一市場(chǎng)配置，土地利用效率顯著提高，資源保護(hù)、生態(tài)保護(hù)和資產(chǎn)管理水平大大提高，為全面建設(shè)小康社會(huì)提供土地支持，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。
（二）階段目標(biāo)
第一個(gè)五年，要在土地市場(chǎng)制度建設(shè)上取得突破。實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)全部招標(biāo)拍賣掛牌出讓，協(xié)議出讓的工業(yè)用地引入市場(chǎng)機(jī)制，允許和規(guī)范集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，確立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則的新型征地制度，進(jìn)一步完善土地市場(chǎng)調(diào)控手段。
第二個(gè)五年，主要是推行和完善各項(xiàng)土地市場(chǎng)制度。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，通過(guò)發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用，促進(jìn)土地集約利用。擴(kuò)大有償使用覆蓋面，結(jié)合企業(yè)改革和土地用途調(diào)整，應(yīng)有償
使用的原劃撥土地實(shí)行有償使用。
再經(jīng)過(guò)十年的努力，到2020年，全面建成統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的現(xiàn)代土地市場(chǎng)體系。土地市場(chǎng)統(tǒng)一運(yùn)行，土地產(chǎn)權(quán)體系完整，法律保障明確，各類交易主體平等競(jìng)爭(zhēng)，土地價(jià)格市場(chǎng)形成機(jī)制完善，土地資產(chǎn)全面納入企業(yè)資產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系。
（三）主要任務(wù)
1、擴(kuò)大市場(chǎng)配置土地范圍。依法取得、符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市流轉(zhuǎn)。單位、個(gè)人使用劃撥土地用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，要逐步納入有償使用軌道。單位個(gè)人使用劃撥土地不從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的，要逐步納入資產(chǎn)核算。
2、進(jìn)一步完善土地市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范。提高市場(chǎng)公開程度，全面推行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度；協(xié)議供地也要實(shí)行公開供地計(jì)劃、集體決策和交易過(guò)程、交易結(jié)果公開。公正執(zhí)法，平等保護(hù)各類市場(chǎng)交易主體，保障土地供應(yīng)和交易中的平等競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)公正的土地市場(chǎng)秩序。適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，完善土地權(quán)利體系，明晰土地權(quán)能，統(tǒng)一土地登記，保障交易安全。
3、提高土地市場(chǎng)的調(diào)控能力和水平。提高土地利用總體規(guī)劃編制水平，為落實(shí)土地用途管制制度提供科學(xué)依據(jù)。在正確運(yùn)用行政管理手段的同時(shí)，強(qiáng)化和完善法律、經(jīng)濟(jì)手段，保證規(guī)劃實(shí)施，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)測(cè)和分析，公開土地市場(chǎng)信息，建立快速反應(yīng)機(jī)制，審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)調(diào)控土地市場(chǎng)。
4、完善補(bǔ)償機(jī)制，改革征地制度。在充分尊重農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，建立新的征地制度和補(bǔ)償機(jī)制。征地補(bǔ)償費(fèi)用要根據(jù)被征用土地的原用途價(jià)格和失地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用合并計(jì)算。嚴(yán)格界定征地范圍，確實(shí)需要征地的，要嚴(yán)格履行法定程序，按價(jià)征購(gòu)。失地農(nóng)民要納入當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)和社會(huì)保障體系。
三、土地市場(chǎng)建設(shè)的原則和重大措施
（一）原則
1、堅(jiān)持按規(guī)劃用地，嚴(yán)格實(shí)施用途管制制度。我國(guó)人多地少的基本國(guó)情，決定了必須實(shí)行嚴(yán)而又嚴(yán)的方針，實(shí)施用途管制制度。生產(chǎn)力布局、土地資源配置必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門必須按照土地利用總體規(guī)劃要求使用土地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量。
2、堅(jiān)持集中統(tǒng)一供地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量。我國(guó)建設(shè)用地的供給彈性很大，要保障土地市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展，集中統(tǒng)一供地，嚴(yán)控土地供應(yīng)總量是關(guān)鍵。
3、堅(jiān)持發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，實(shí)現(xiàn)資源資產(chǎn)管理并重。我國(guó)土地資源短缺，必須通過(guò)提高配置效率解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源保護(hù)的矛盾。土地既是重要的資源，又是重要的資產(chǎn)，資源資產(chǎn)必須并重管理，統(tǒng)一于充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用之中。
4、堅(jiān)持制度創(chuàng)新，推進(jìn)配套改革。改革開放以前，我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行無(wú)償、無(wú)期限、無(wú)流動(dòng)的土地使用制度，舊的用地觀念根深蒂固，改革舊的用地制度，培育和規(guī)范土地市場(chǎng)，會(huì)遇到很多新情況，新問題，必須與時(shí)俱進(jìn)，堅(jiān)持制度創(chuàng)新。土地是最基本的生產(chǎn)要素，也是一切生產(chǎn)生活活動(dòng)的載體，土地市場(chǎng)的培育和規(guī)范，涉及到各方面的改革，必須配套進(jìn)行。要革除和調(diào)整一切妨礙充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用的思想觀念、做法、規(guī)定、體制弊端和權(quán)利格局。
（二）重大措施
1、加強(qiáng)法制建設(shè)。一是抓緊修改《土地管理法》，允許和規(guī)范農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，改革征地制度。二是在民法典物權(quán)篇起草中，解決土地權(quán)利法定和統(tǒng)一土地登記問題。三是及時(shí)總結(jié)土地使用制度改革、土地市場(chǎng)建設(shè)和建設(shè)用地審批中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成相應(yīng)的法規(guī)和規(guī)章。
2、完善土地市場(chǎng)調(diào)控。轉(zhuǎn)變職能，把政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理重點(diǎn)放在強(qiáng)化建設(shè)用地總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控，加強(qiáng)規(guī)劃管理上。設(shè)立開發(fā)區(qū)必須符合土地利用總體規(guī)劃，不符合規(guī)劃的要一律撤消。嚴(yán)格土地執(zhí)法，嚴(yán)肅查處違反規(guī)劃圈占土地等行為。完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力。
3.加強(qiáng)土地市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)控。土地市場(chǎng)關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，必須加大投入，建立土地市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)測(cè)、分析和預(yù)警系統(tǒng)，充分利用遙感、信息等新技術(shù)，準(zhǔn)確把握土地市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，及時(shí)加以調(diào)控。
4、推進(jìn)配套改革。完善土地稅制，歸并土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的土地稅種、減輕稅負(fù)，鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)；提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，建立資源占用的約束機(jī)制?？梢韵冗x擇對(duì)以投資為目的占用的土地開征不動(dòng)產(chǎn)稅。改革不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本建設(shè)程序，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)一律通過(guò)招標(biāo)拍賣掛牌出讓，由市場(chǎng)確定使用者和價(jià)格。限制和規(guī)范政策性優(yōu)惠用地。
5、運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律手段，保護(hù)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)。農(nóng)民是弱勢(shì)群體，目前經(jīng)常、大量發(fā)生行政權(quán)、管理權(quán)侵犯農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的情況。必須采用經(jīng)濟(jì)、法律手段，切實(shí)保護(hù)弱勢(shì)群體，讓農(nóng)民能夠充分行使土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，分享改革和發(fā)展成果。對(duì)侵犯農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，造成農(nóng)民損失的，要承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償和法律責(zé)任。
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