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房地產(chǎn)開發(fā)流程圖word版篇一
房地產(chǎn)項目開發(fā)流程
簽署地塊合作開發(fā)合同
（政府將土地利用規(guī)劃報國務院審批---取得土地利用批文---進行征地拆遷補償工作并簽訂協(xié)議書---招拍掛---項目公司摘牌交納保證金，簽訂成交確認書（補充協(xié)議）---簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議和土地出讓合同。等所有土地款項全部付清后才能取得國土證）
設立項目公司（辦理工商、組織機構(gòu)代碼、稅務登記、銀行開戶）（拿地與設立置業(yè)公司及項目公司同步進行）
項目選址意見
建設用地規(guī)劃許可證
（總圖：規(guī)劃設計條件）
取得國土證房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)申報（暫定級）
（控制性詳細規(guī)劃）
簽署地塊合作開發(fā)合同設立項目公司（辦理工商、組織機構(gòu)代碼、稅務登記、銀行開戶）項目選址意見建設用地規(guī)劃許可證取得國土證房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)申報（暫定級）立項申請：發(fā)改委審核批準做環(huán)評和環(huán)保審批報修建性詳規(guī)消防審核意見書建設工程規(guī)劃許可證準招標/議標防雷、人防、施工圖審查、辦理地名質(zhì)量監(jiān)督/安全監(jiān)督施工許可證辦理預售規(guī)劃驗收消防、環(huán)保驗收工程竣工資料審查竣工驗收備案
立項申請及批復
（預備和正式）
做環(huán)評和環(huán)保審批
（編制《環(huán)境影響評價報告書或登記表》及取得批復意見）
報修建性詳細規(guī)規(guī)劃
（地質(zhì)勘察初勘報告；五圖一書：總平面圖及豎向規(guī)劃圖/綠化系統(tǒng)圖/道路及停車系統(tǒng)規(guī)劃圖/修建性規(guī)劃設計說明書。）
消防審核意見書
（1．公安消防：《建設工程消防設計審核意見書》；2。人防：修建防空地下室報批表/防空地下室建設意見書/防空地下室易地建設意見書及《易地建設繳款證明》；3。防雷：防雷設計圖紙審核表/防雷設施設計審核書/防雷裝置設計審核書）
建設工程規(guī)劃許可證
（建筑設計方案審查/工程初步設計說明書/初步設計審查登記表/建筑設計要點/建筑單體圖紙準備（建筑平、立、剖及說明書）----報建通（建筑面積明細表）----放線測量記錄冊---城市配套建設費交納---建筑功能指標明細表/建設工程報建審核書----工程規(guī)劃許可證）
招標/議標
防雷、人防、施工圖審查、辦理地名
質(zhì)量監(jiān)督/安全監(jiān)督
（填報：項目經(jīng)理、施工人員、安全人員監(jiān)督登記表）
施工許可證
一、施工圖準備階段：
1． 地質(zhì)勘察報告（詳細勘察報告）
2． 建筑施工圖及節(jié)能設計表及計算書
3． 結(jié)構(gòu)施工圖及計算書
4． 防雷、消防、人防、水電施工圖
二、施工圖審查階段
1． 施工圖審查申請
2． 建筑節(jié)能設計審查報告----節(jié)能審查報批（市墻改辦）
3． 審圖中心審查施工圖---出具施工圖設計審查報告----施工圖審查合格通知書
三、招標投標階段
a)施工單位招投標：項目經(jīng)理資格核查及準備（區(qū)外施工單位備案）----招標申請（或申請邀請招標）----交易中心招標----招標備案（銀行資信證明）----工程質(zhì)量監(jiān)督報批----施工中標通知書----施工總承包合同/建設工程施工勞務分包合同。
b)監(jiān)理單位招投標：邀請招標（合約部）----考察確定監(jiān)理單位----建設局備案----監(jiān)理中標通知書----監(jiān)理合同。
c)白蟻施工招投標-----白蟻防治合同。
四、其他（淤泥排放許可證/勞動保險統(tǒng)籌金繳納/建筑意外傷害保險投保憑證/散裝水泥專項資金繳納/城管中隊施工監(jiān)督申請）
辦理預售
（網(wǎng)上備案/路址證明/商品房預售款監(jiān)控專戶證明和專用賬戶監(jiān)管協(xié)議書/新建商品房價格備案登記表憑證/申請/預售證及附圖）
規(guī)劃驗收
（現(xiàn)場完成道路、綠化及建筑物就可以進行規(guī)劃驗收，做驗線冊、取得建設工程規(guī)劃驗收合格證）
消防、環(huán)保驗收（各專業(yè)主管部門驗收）
一、1．公安消防驗收：----《建設工程消防驗收意見書》 2。環(huán)保驗收----建筑工程環(huán)保驗收審批文件、污水驗收合格申請表及《排污許可證》 3。人防驗收：《人防意見書》 4。防雷驗收：《防雷驗收合格證》
二、單位（子單位）施工質(zhì)量驗收記錄、單位工程施工安全評價書、工程質(zhì)量評估報告、勘察文件質(zhì)量檢查報告、設計文件質(zhì)量檢查報告、建筑工程質(zhì)量保修書、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
三、永久用水及電報裝、燃氣工程驗收、電梯安裝分部工程質(zhì)量驗收證書及工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)出具的電梯驗收登記表、通郵。
工程竣工資料審查
（城建檔案館備案---竣工檔案接收證明書）
竣工驗收備案
房地產(chǎn)開發(fā)流程圖word版篇二
、發(fā)改委：審批建議書；
2、環(huán)保局：環(huán)境影響報告書(表)；
3、規(guī)劃局：辦理項目選址意見書；
4、國土資源局：建設項目用地預審；
5、地震局：防震意見、對地震監(jiān)測設施和觀測環(huán)境影響的意見；
6、發(fā)改委：審批項目可行性研究報告；
7、規(guī)劃局：建設用地規(guī)劃許可證；
8、國土資源局：征用土地確定土地供應方案；
9、拆遷部門：拆遷方案；
10、報市人民政府審批，報有批準權的人民政府審批；
11、建設局：辦理開發(fā)項目建設條件意見書；
12、國土資源局：辦理土地出讓或劃撥土地決定書，用地批準書，簽定出讓合同；
13、拆遷部門：辦理拆遷許可證；
14、國土資源局：辦理土地證；
15、地震局：抗震設防要求意見書或安評證明；
16、建設局：開發(fā)商與建設局簽定開發(fā)項目合同；
17、規(guī)劃局：建設工程規(guī)劃許可證；
18、消防支隊：審核書(一般工程)；
19、地震局：抗震設防要求意見書或安評結(jié)論； 20、建設局：工程施工圖設計文件委托審查； 2l、建設局：工程施工招標申請備案；
22、建設局：開發(fā)商依照法定程序開展招標活動，建設局監(jiān)督；
23、建設局：工程開工條件審查，核發(fā)施工許可證；
24、房產(chǎn)局：高品房預售許可證；
25、房產(chǎn)局：辦理房屋所有權證。
尋找擬建投資地塊
投資分析、編制項目建議書代可研報告 簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同 1天（計委）
辦理建設項目地點征求意見函 辦理規(guī)劃意見書 28天（規(guī)委）委托釘樁
10天（規(guī)委、測繪院）項目立項
23天（市計委、市建委開發(fā)辦）委托交通影響評估報告 22天（市規(guī)劃院、規(guī)委）45天
總體規(guī)劃方案報批 30天（市規(guī)劃院）人防（審批意見2003.06.19已取得）、消防專業(yè)報建圖（審批意見2003.05.19已取得）30天
園林交通專業(yè)報建圖（審批意見2003.05.20已取得）20天
項目征地及建設用地預審 50天
委托地價評估
20天（評估單位）
用地會審議及市政府征地批復 20天
辦理建設用地規(guī)劃許可證 土地補償 征地審核
13天（市規(guī)委）土地審核
40天（市房地局）
地價款（2003.06.10已交）3天（市房地局）
簽訂國有土地出讓合同
18天（市房地局）2003.07.18 辦理臨時國有土地使用證 10天（市房地局）申報物業(yè)管理公約 辦理施工計劃
24天（市計委、市建委開發(fā)辦）辦理建設工程規(guī)劃許可證 13天（規(guī)委）辦理招投標
25天（市建委）辦理樹木伐移手續(xù) 20天（市園林局）
地名辦批復 20天（規(guī)委）房屋面積勘測報告
20天（房地局測繪隊）辦理開工證征求意見函 辦理建筑工程施工許可證 11天（市建委）辦理涉外辦批復 10天
辦理商品房預售許可證 16天
（交齊100%地價款取正式國有土地使用證）10天（市房地局小區(qū)辦）人防總規(guī)及單體報建 16天（市消防局）消防報建
30天（市人防辦）（38））
（市、區(qū)園林局）市交管局
雨污水方案初步設計 7天
市政設計綜合方案會 10天
市政設計綜合方案會 雨、污水方案咨詢20天 辦理建設工程規(guī)劃許可證 13天 竣工驗收 7天建委 辦理開工證 11天
【房地產(chǎn)項目開發(fā)流程圖】超詳細（25）圖紙配合項目方案概念設計⑥ 總體規(guī)劃方案設計⑿⒄單體報建圖、施工圖審查預審（39）（54）出各專業(yè)竣工圖（58）a、防火審批申報表演（21）b、初步設計建筑平立剖各專業(yè)室內(nèi)外消防設計 c、總平面圖 d、消防設計專篇 e、審定設計方案通知書（32）（26）a、人防工程施工圖（各專業(yè)）b、居住區(qū)人防規(guī)劃工程送審單 a、園林現(xiàn)狀測繪報告（交區(qū)園林局）c、人防結(jié)構(gòu)計算表 b、建筑剖面圖 d、人防工程送審單 c、首層、？？及地下各層平面圖 e、地勘資料及地形圖 d、規(guī)劃意見書和審定方案通知書及附圖a、建筑工程施工許可申請表一式兩份 e、綠地布置圖（含現(xiàn)狀古樹、名木、大樹保護方案）b、建設用地規(guī)劃許可證及附件園林報建（審批意見2003.05.20已取得）（30）c、建設工程規(guī)劃許可證及附件 d、施工圖紙設計文件審查通知書（22）交通報建（31）e、經(jīng)備案的施工合同 f、施工企業(yè)中標通知書 a、項目立項批復 a、規(guī)劃意見書及附件 g、經(jīng)備案的施工監(jiān)理合同a、工程竣工圖 b、建設項目規(guī)劃審批申報表 b、審定設計方案通知書a、供電給水市政燃氣熱力意見 h、監(jiān)理單位中標通知書 b、建筑工程消防設計審核意見書 c、《規(guī)劃意見書》及附圖一份 c、立項批復b、建設項目規(guī)劃審批報表 i、項目建設資金落實證明 c、消防驗收申請 a、本單位報批函 d、復審應持《修改設計方案通知書》a、規(guī)劃意見書d、交通影響評價報告 c、審定設計方案通知書及審定的總平面圖一份 j、施工計劃 d、建筑工程消防安全質(zhì)量驗收合格報告 b、項目建議書代可研報告 e、標明用地釘樁成果以現(xiàn)狀地形圖 b、審定設計方案通知書兩份 e、市政道路方案及交通設施工程協(xié)議 d、建筑工程施工設計圖紙 k、人防工程備案通知書a、建設工程規(guī)劃驗收申請表演 e、建設意見整改及落實情況 c、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證明文件 為底圖的總平面圖 c、總平面圖兩份 f、機械停車廠家設計文件及機械設備購貨合同 e、工程檔案登記證明 l、園林局伐移樹木批準文件 b、竣工圖 f、建筑防火材料構(gòu)件和消防產(chǎn)品、設備合格證明、消防施工單位的資質(zhì)證書 d、中外合營項目合營各方簽署的合作意向書 f、各層平面圖、各向立面圖、剖面圖 g、交通組織流線分析圖 f、按審定設計方案通知書要求取得的協(xié)議通知 m、四源費統(tǒng)一收費憑證 c、建設工程竣工測量成果報告 g、日照影響分析圖及說明各一份 h、平立剖面和車庫坡道詳圖，住宅戶型圖和面積明細表a、供電給水市政燃氣意見 n、質(zhì)量監(jiān)督通知書 d、建設工程規(guī)劃許可證 a、建設項目人防工程竣工驗收備案表 h、交通影響評估報告⒃教育報建（審批意見
2003.05.05已取得）（23）簽訂公共配套協(xié)議書（36）b、統(tǒng)計局意見 o、安全監(jiān)督通知書b、區(qū)縣人防辦出具的認可文件 a、建設項目地點征求意見函 i、技術經(jīng)濟指標列表說明
30天（區(qū)教委）
房地產(chǎn)開發(fā)流程圖word版篇三
房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖
房地產(chǎn)行業(yè)會計核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規(guī)避，它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理修配行業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外，基本包括了國家稅法規(guī)定的所有稅種。房地產(chǎn)開發(fā)公司從取得土地使用權起至開發(fā)銷售完畢期間各階段應納各稅種及各稅種應納稅額如何進行核算做詳細闡述。
一、土地使用權取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關部門收取的交易費等），但有時土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時會要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應由轉(zhuǎn)讓方承擔的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。
（1）契稅：是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉(zhuǎn)移時的成交價格為計稅依據(jù)，基本稅率為3%。應納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格×稅率
（2）印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。
應納稅額=合同金額×0.05% 注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。
二、取得土地使用權后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。
土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。
年應納稅額=土地使用面積×單位稅額
三、預售階段：需繳納營業(yè)稅及附加，預繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。
（1）營業(yè)稅：在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。
銷售不動產(chǎn)應納稅額=納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用×5%（2）營業(yè)稅附加稅：城市維護建設稅=營業(yè)稅額×7% 教育費附加=營業(yè)稅額×3%（3）土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除 《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。
海南省地方稅務局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預售階段應預繳土地增值稅，?？?、三亞每月按銷售額的2%預繳，其它市縣按銷售額的1%預繳。
（3）企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其他所得。
應納稅額=應納稅所得額×25% 房地產(chǎn)企業(yè)預售階段應季度預繳企業(yè)所得稅，每季度預繳稅額根據(jù)國稅發(fā)（2006）31號以及國稅函 [2008]299號規(guī)定預繳 每季度應預繳企業(yè)所得稅額=（季度銷售額×10%—營業(yè)稅及附加—預繳的土地增值稅—期間費用）×22% 備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2010年22%，2011年24%，2012年以后執(zhí)行25%。
四、當有完工樓盤，則完工進行企業(yè)所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報（詳見國稅發(fā)（2009）31號文）。每應納企業(yè)所得稅額=應納稅所得額×25% 應納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—以年彌補虧損
五、項目銷售達到85%或銷售完畢，進行土地增值稅清算。
（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證三年仍未銷售完畢。
（二）、應納稅額的計算
1、計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額
2、計算增值率 增值率＝增值額÷扣除項目金額
3、依據(jù)增值率確定適用稅率。
4、依據(jù)適用稅率計算應納稅額。
應納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù) 備注：實行四級累進稅率
（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；
（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；
（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；
（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%
房地產(chǎn)開發(fā)流程圖word版篇四
房地產(chǎn)開發(fā)流程圖
工程管理1001班
一、可行性研究階段
1．市場、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習俗等研究
2．尋找合作伙伴，簽定合作意向、協(xié)議及合同書
3．擬定開發(fā)項目
4．核算土地開發(fā)收益
5．經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益評價
6．項目全程策劃
6.1.區(qū)域市場調(diào)研
6.2.項目定位
7．可行性研究報告
二、規(guī)劃方案設計
1.設計前期
1.1.明確產(chǎn)品設計思路
1.2.明確設計院選擇標準
1.3.制動設計組織計劃
2.方案組織設計
2.1.方案與設計院選擇與合同簽訂
2.2.制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規(guī)劃指
標、環(huán)境指標的初訂
2.3.規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定
2.4.彩色立面效果圖送規(guī)劃預審及審批
2.5.建筑方案報建圖
2.6.景觀概念方案設計及確定
3.指標確認階段
3.1.項目成本指標確定
3.2.項目考核指標確定
3.3.年度考核指標調(diào)整
4.初步設計
5.施工圖組織設計
5.1.施工圖設計院的選擇與合同簽定
5.2.制定建筑、綜合管網(wǎng)、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）
5.3.結(jié)構(gòu)方案及設備選型研討及確定
5.4.地質(zhì)勘察報告
5.5.施工圖成果
5.6.綜合管網(wǎng)方案設計
5.7.景觀擴初及施工圖設計
5.8.景觀施工圖成本測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化
三、項目報批和項目前期準備
1.立項、申請購置開發(fā)場地
1.1.簽訂土地出讓合同（市/區(qū)土地交易中心）
1.2.建設用地規(guī)劃許可證（市規(guī)劃局）
1.3.核發(fā)土地證（市規(guī)劃局）
1.4.規(guī)劃方案審定（市規(guī)劃局）
1.5.項目環(huán)評報告
2.拆遷、安置和清場
1.1.按規(guī)劃設計條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見
1.2.地政部門審查安置方案、安置房
1.3.發(fā)拆遷許可證
1.4.動遷會及拆遷安置
3.籌集開發(fā)資金（有關金融機構(gòu)）
四、項目實施階段
1.辦理建筑工程施工許可證
1.1.規(guī)劃方案及市政方案送審
1.2.建筑方案送審
1.3.取得許可證
2.招標、投標、發(fā)包項目（建管部門）
2.1.勘察招標
2.2.樁基施工招標
2.3.監(jiān)理招標
2.4.土建施工招標
2.5.甲供材、分包商招標
2.6.沉降觀測
3.施工準備、現(xiàn)場的“七通一平”（施工單位）
3.1.現(xiàn)場工程放線
3.2.七通一平（上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地
平整）
4.施工的組織管理與控制
4.1.施工放線
4.2.規(guī)劃驗線
4.3.樁基施工
4.4.樁基檢測
4.5.基礎施工
4.6.安裝、裝飾工程
4.7.變更簽證
4.7.1.設計變更
4.7.2．工程變更
4.8.工程款支付
4.8.1．工程進度的確認
4.8.2．工程款申請表審批
4.8.3．工程款支付
4.9.竣工結(jié)算
5.竣工驗收、交付使用
5.1.規(guī)劃部門驗收
5.2.房管局、工程質(zhì)量管理部門驗收
5.3.消防部門驗收
5.4.環(huán)保部門驗收
5.5.綠化、衛(wèi)生、電梯、管線等部門驗收
五、銷售、出租和服務階段
1.項目亮相前準備
1.1.申領《商品房銷售許可證》
1.2.推盤策略確定
1.3.確定外部資源
1.4.項目推廣定位確定
1.5.項目核心識別系統(tǒng)確定
1.6.亮相前項目知識培訓
1.7.分賣場設立
1.8.聯(lián)動工作的準備
1.9.意向商家簽約
1.10.確定項目亮相方案
2.項目亮相
3.項目開盤前準備
3.1.交工標準、價格體系確定
3.2.合同準備
3.3.開盤前銷售道具準備
3.4.項目形象的提升及深化
3.5.開盤信息告知
4.開盤
4.1.開盤慶典活動
4.2.客戶轉(zhuǎn)化
4.3.回款落實
5.日常銷售
5.1.月度指標分解
5.2.產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點
5.3.月度操作手冊制定
5.4.價格監(jiān)控及調(diào)整
5.5.月度推廣計劃執(zhí)行
5.6.客戶到訪及接待成交工作
5.7.與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同
5.8.月度付款計劃及支付
5.9.合作方合同簽訂
5.10.回款
5.11.月度指標考核
6.清盤
6.1.清盤后項目各種資料移交
6.2.項目銷售、招商工作問題總結(jié)、匯報并存檔
7.物業(yè)管理
7.1.治安消防服務
7.2.環(huán)境衛(wèi)生服務
7.3.維修保養(yǎng)服務
7.4.綠化養(yǎng)護服務
7.5.家居服務
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