精選房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目范文（15篇）

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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇一

一、問題的提出

承租人的先買權(quán)作為一種民事優(yōu)先權(quán)，特指承租人在一定條件下對(duì)其所租賃的房屋享有較之一般購(gòu)買人有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問題的意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《若干意見》）第118條和《合同法》第二百三十條均規(guī)定了承租人的先買權(quán)制度。在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)交往中，由于房屋所有人處分出租的房屋于第三人，而與承租人起糾紛的案件時(shí)有發(fā)生，審判實(shí)踐中由于對(duì)先買權(quán)的法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，導(dǎo)致對(duì)案件的實(shí)體處理不盡相同。本文試圖結(jié)合現(xiàn)行的法律，通過對(duì)承租人先買權(quán)性質(zhì)的法理探討，以期對(duì)審判實(shí)踐有所裨益。

二、據(jù)以研究的案例

1994年3月23日，徐某與肖某簽訂租賃協(xié)議，約定：徐某將其所購(gòu)的鋪面房（建筑面積33.11平方米）出租給肖某，租期自1994年3月28日至1995年3月底止，月租金元。在租賃期內(nèi)，徐某如將房屋出賣，在同等條件下，肖某有先買權(quán)。協(xié)議簽訂后，肖某依約如期給付了租金，并將鋪面房用于經(jīng)營(yíng)小商品批發(fā)，由其姐姐處理日常鋪面業(yè)務(wù)。1995年3月31日租期屆滿時(shí)，徐某又續(xù)收肖某半年租金至1995年9月底。1995年5月期間，第三人劉某得知徐某要將該房出售，遂與徐某協(xié)商買房事宜。同年6月18日達(dá)成《長(zhǎng)街門面房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方以18.8萬(wàn)元的價(jià)格成交。3月7日，劉某以承租人肖某已逾原定4個(gè)月租期為由要求其騰房，此時(shí)肖某才知道徐某已將該房屋出售。遂要求判令劉某與徐某達(dá)成的房屋買賣合同無效，主張?jiān)谕葪l件下，應(yīng)由其優(yōu)先購(gòu)買該房。一審法院判決：一、徐某與劉某之間買賣房屋的行為無效；二、肖某在18.8萬(wàn)元價(jià)格內(nèi)對(duì)該房享有先買權(quán)。一審判決生效后，在劉某訴徐某退還購(gòu)房款糾紛的另案中雙方達(dá)成協(xié)議：徐某返還劉某購(gòu)房款本息和其他經(jīng)濟(jì)損失共23萬(wàn)元；逾期如不能兌現(xiàn)，則將其房屋作抵償。肖某遂申請(qǐng)?jiān)賹?，再審法院判決肖某一次性給付徐某購(gòu)房款人民幣18.8萬(wàn)元，同時(shí)該房為肖某所有。此后，檢察機(jī)關(guān)對(duì)該案多次進(jìn)行抗訴認(rèn)為，法院不能強(qiáng)行判決徐某將房屋賣給肖某。肖某于12月10日，依據(jù)生效判決領(lǐng)取訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)證。12月20日法院最終認(rèn)為，檢察院以法院“直接判決出租人出售房屋給承租人，缺乏法律依據(jù)”的抗訴有一定道理，但鑒于承租人肖某已領(lǐng)取該房屋所有權(quán)證四年，徐某已收取肖某購(gòu)房款的事實(shí)狀態(tài)，維持第一次再審判決，致使該案塵埃落定。

三、承租人先買權(quán)的法律性質(zhì)

（一）承租人先買權(quán)的權(quán)利歸位

先買權(quán)可以分為約定先買權(quán)和法定優(yōu)先權(quán)。約定先買權(quán)是當(dāng)事人基于交易需要，依其意思自治而設(shè)立，僅具有債權(quán)效力?！?〕若當(dāng)事人違反先買權(quán)的約定處分標(biāo)的物，僅需向合同相對(duì)人負(fù)違約責(zé)任。而法定優(yōu)先權(quán)因各國(guó)法律規(guī)定不一，其所適用范圍、效力也不盡相同。因承租人先買權(quán)為民事先買權(quán)的下階位權(quán)利，所以有必要對(duì)大陸法系的主要國(guó)家先買權(quán)的法律規(guī)定作一考察。開辟近代法典化先河的《法國(guó)民法典》，規(guī)定了共同繼承人的先買權(quán)和用益物權(quán)共有人的先買權(quán)。被奉為法典化典范的《德國(guó)民法典》于債法編“各種債的關(guān)系”一章，規(guī)定“優(yōu)先買受”為一種特種買賣，于物權(quán)編設(shè)立“先買權(quán)”專章，且在繼承法編規(guī)定了共同繼承人的先買權(quán)，并在570b條規(guī)定了承租人先買權(quán)?！度鹗棵穹ǖ洹芬?guī)定了兩種先買權(quán)，即土地共有人的先買權(quán)和土地所有人與建筑物所有人的相互的先買權(quán)?！度毡久穹ǖ洹烦姓J(rèn)共同繼承人的先買權(quán)，同時(shí)保護(hù)土地所有權(quán)人的先買權(quán)，規(guī)定當(dāng)土地所有人對(duì)地上工作物及竹木提出的按時(shí)價(jià)購(gòu)買的要求時(shí)，地上權(quán)人在其權(quán)利消滅時(shí)，無正當(dāng)理由不得拒絕?！?〕由于各國(guó)民法典的編纂體系、物權(quán)劃分體系及相關(guān)理論基礎(chǔ)不同，我們并不能將法定先買權(quán)進(jìn)行簡(jiǎn)單劃分或歸類，也不能將各國(guó)的規(guī)定進(jìn)行草率的評(píng)判，但有一點(diǎn)是可以肯定的，絕大部分民事先買權(quán)基于物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的，具有一定的物權(quán)效力?！兜聡?guó)民法典》之所以在“債法編”規(guī)定了被學(xué)者稱為“債權(quán)優(yōu)先權(quán)”的先買權(quán)，與其物權(quán)行為理論是分不開的。根據(jù)物權(quán)行為理論，一項(xiàng)交易的完成包含了兩個(gè)法律行為，即債權(quán)行為和物權(quán)行為，因此要完整的行使先買權(quán)，對(duì)于邏輯體系嚴(yán)密的民法典來說，不得不在“債權(quán)編”和“物權(quán)編”分別加以規(guī)定，且從具體條文看，“債權(quán)編”中“優(yōu)先買受”的規(guī)定是針對(duì)如何實(shí)現(xiàn)先買權(quán)的，是對(duì)動(dòng)態(tài)中的先買權(quán)的規(guī)定，所以德國(guó)對(duì)于先買權(quán)的劃分并沒有改變先買權(quán)本身的物權(quán)性質(zhì)。對(duì)于該先買權(quán)的規(guī)定，被學(xué)者認(rèn)為，是《德國(guó)民法典》“債權(quán)編”和“物權(quán)編”內(nèi)容分配原則具有較高法律藝術(shù)性，而不是生活現(xiàn)實(shí)性的典型例子?！?〕具體到承租人的先買權(quán)，雖然該類先買權(quán)需要存在租賃關(guān)系為前提，與基于共有關(guān)系或其他物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的先買權(quán)不同，但承租人先買權(quán)因租賃合同產(chǎn)生后，作為一項(xiàng)權(quán)利獨(dú)立存在，其性質(zhì)并不必然受基礎(chǔ)關(guān)系性質(zhì)的影響，〔4〕其權(quán)利的行使應(yīng)遵照法律對(duì)于先買權(quán)的一般規(guī)定。另外，作為“債權(quán)物權(quán)化”的典型代表，租賃合同本身也享有了一定的物權(quán)效力。

我國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋均承認(rèn)承租人享有先買權(quán)?！度舾梢庖姟返?18條規(guī)定：承租人在同等提件下，享有先買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣合同無效。這表明承租人先買權(quán)具有物權(quán)的追及力，其效力可影響到第三人，明顯有別于債權(quán)的相對(duì)性效力。雖然作為債權(quán)法的《合同法》第二百三十條也規(guī)定了先買權(quán)制度，但基于上述對(duì)于《德國(guó)民法典》的相關(guān)分析的同樣的理由，形成優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系并不能當(dāng)然決定該類優(yōu)先權(quán)的權(quán)利歸屬，我國(guó)是將承租人先買權(quán)作為一種物權(quán)來對(duì)待的。而對(duì)于《合同法》中規(guī)定的先買權(quán)，其若要得到切實(shí)的保護(hù)仍需以其他法律的規(guī)定來實(shí)現(xiàn)。在此，我們可以得到的一點(diǎn)啟示是，用債權(quán)的手段來保護(hù)物權(quán)，并不排斥該類物權(quán)本身所應(yīng)當(dāng)具有的物權(quán)效力。綜上，筆者認(rèn)為，承租人先買權(quán)不是擔(dān)保物權(quán)，也不是用益物權(quán)，而是一種物權(quán)取得權(quán)，應(yīng)屬于準(zhǔn)物權(quán)的范疇；承租人的先買權(quán)是基于租賃合同進(jìn)而基于占有而享有的準(zhǔn)物權(quán)。

（二）先買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)

作為準(zhǔn)物權(quán)的承租人先買權(quán)，應(yīng)遵循物權(quán)法定的原則。當(dāng)事人的約定唯有在法律有明確規(guī)定的情況下方能成立法定先買權(quán)。對(duì)于先買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)，有兩種不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，先買權(quán)是一種期待權(quán)，權(quán)利人行使先買權(quán)需要所附條件的成就，其中的首要條件是“出租人出賣該房屋時(shí)”。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，先買權(quán)是一種形成權(quán)，如出賣人與第三人就某種條件達(dá)成房屋買賣合同，先買權(quán)人只要在法定期限內(nèi)一經(jīng)作出先買的意思表示，即產(chǎn)生法律效力，出賣人與第三人的房屋買賣關(guān)系無效，而先買權(quán)人與出賣人之間應(yīng)自然成立內(nèi)容相同的房屋買賣關(guān)系。

即得權(quán)而言的，是法律對(duì)形成之中的權(quán)利的提前保護(hù)。學(xué)者認(rèn)為，期待權(quán)人所期待者，并非系某種抽象權(quán)利，而系種類不同，內(nèi)容互異之具體權(quán)利，或?yàn)閭鶛?quán)，或?yàn)槲餀?quán)，或?yàn)闊o體財(cái)產(chǎn)權(quán)?！?〕所以，筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)，其實(shí)并不矛盾，作為因不同的標(biāo)準(zhǔn)而劃分出來的形成權(quán)和期待權(quán)，很可能產(chǎn)生交叉的部分。對(duì)于承租人先買權(quán)而言，其既為形成權(quán)，也為期待權(quán)。在處理上述研究案例中，持期待權(quán)觀點(diǎn)的一方認(rèn)為，行使期待權(quán)的條件并未成就，而持形成權(quán)觀點(diǎn)一方認(rèn)為，所有人的出賣房屋的意思表示已經(jīng)相當(dāng)明顯，享有先買權(quán)的一方可直接作出單方意思表示即可購(gòu)買該房屋。由于雙方的只看到先買權(quán)的一面導(dǎo)致對(duì)案件的實(shí)體處理大相徑庭。從本案的事實(shí)看，應(yīng)該說期待權(quán)的條件已經(jīng)成就，這樣從形成權(quán)的角度出發(fā)，所有人對(duì)于出賣出租房屋的意思表示一經(jīng)作出，即依法具有強(qiáng)制締約的義務(wù)，對(duì)于享有先買權(quán)的承租人的同等條件購(gòu)買要求不得拒絕。

（三）承租人先買權(quán)與買賣不破租賃原則的比較

有人認(rèn)為，先買權(quán)限制出租人的處分權(quán)是為了維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定，使承租人不會(huì)因?yàn)樗袡?quán)人的變動(dòng)而動(dòng)搖租賃關(guān)系；而所有權(quán)是絕對(duì)的、排他的，不能因?yàn)楸Ｗo(hù)先買權(quán)而侵害所有權(quán)。這種觀點(diǎn)是值得商榷的。所有權(quán)的絕對(duì)性、排他性是“指于法令限制之范圍內(nèi)，對(duì)物為全面支配的權(quán)利”〔7〕，并不能排除法律規(guī)定對(duì)物權(quán)進(jìn)行的限制。正是如此，法律才創(chuàng)設(shè)了先買權(quán)制度來限制所有權(quán)人的隨意處分。承租人先買權(quán)制度與買賣不破租賃制度的共同點(diǎn)均在于維護(hù)承租人的利益，但兩者作為不同的法律制度仍有以下不同之處：1、兩者制度價(jià)值側(cè)重不同，前者側(cè)重效益原則，即將所有權(quán)與使用權(quán)歸于同一主體，消除因信息溝通而產(chǎn)生的交易成本，后者側(cè)重秩序原則，即在一定程度上承認(rèn)即存的社會(huì)關(guān)系，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)生活秩序。2、兩者的立法旨趣不同，前者在于限制出租人的隨意處分，后者在于保護(hù)承租人的租賃權(quán)。3、兩者的法律效力不同，前者具有對(duì)抗效力和撤銷效力，即在先買權(quán)行使條件成就時(shí)，承租人就可主動(dòng)要求宣告出租人與第三人的買賣合同無效，后者僅為對(duì)抗效力，即只有在購(gòu)買人侵犯承租人的承租權(quán)時(shí)，承租人才能啟動(dòng)該制度的防御功能。4、兩者的行使期間不同，前者的權(quán)利行使有一定的期間，而后者沒有這一限制，只要租賃關(guān)系存續(xù)，買賣不破租賃的原則將一直適用。5、兩者的承租人利益，前者的權(quán)利在行使前一直處于潛伏狀態(tài)，承租人得到的是一種期待利益，后者則是一種現(xiàn)實(shí)利益?，F(xiàn)實(shí)糾紛中出現(xiàn)如案例中的情況，如果僅僅是對(duì)買賣合同宣告無效，而不允許法院直接變更買賣合同，那么優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)便無從談起，優(yōu)先權(quán)制度就將形同虛設(shè)，這樣，由于有買賣不破租賃原則的存在，優(yōu)先權(quán)制度的獨(dú)立價(jià)值便無從體現(xiàn)。

（四）先買權(quán)之訴的性質(zhì)

對(duì)類似研究案例的處理結(jié)果持反對(duì)意見者的另一個(gè)理由是，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，先買權(quán)之訴是確認(rèn)之訴，人民法院只能確認(rèn)當(dāng)事人之間是否存在民事法律關(guān)系，而不能判令敗訴一方履行一定的義務(wù)。同時(shí)認(rèn)為，先買權(quán)是一種他物權(quán)，他物權(quán)訴訟不能產(chǎn)生所有權(quán)的變更。筆者認(rèn)為，根據(jù)訴訟請(qǐng)求的性質(zhì)和內(nèi)容，可以將訴分為給付之訴、確認(rèn)之訴、變更之訴。確認(rèn)之訴是指一種確認(rèn)當(dāng)事人之間所爭(zhēng)議的`法律關(guān)系存在或不存在。先買權(quán)之訴是一種確認(rèn)之訴，但在該確認(rèn)之訴中，原告可以有兩項(xiàng)請(qǐng)求，〔8〕一是要求確認(rèn)被告與第三人間的物權(quán)轉(zhuǎn)移行為無效，二是要求確認(rèn)自己與被告間形成買賣合同關(guān)系?！?〕在先買權(quán)行使的條件具備時(shí)，承租人又表示愿意購(gòu)買時(shí)，雙方的買賣合同依法已經(jīng)成立，在糾紛發(fā)生時(shí)，法院對(duì)該契約關(guān)系以裁判的方式予以確認(rèn)。至于他物權(quán)不能對(duì)所有權(quán)提出訴訟請(qǐng)求的觀點(diǎn)，只考慮了所有權(quán)的效力，而沒有考慮他物權(quán)及準(zhǔn)物權(quán)的效力，在他物權(quán)訴訟（如抵押權(quán)訴訟）仍然可以依法產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的效果，但是究竟能否產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)應(yīng)視具體法律規(guī)定而定。在法律沒有具體規(guī)定的情況下，應(yīng)根據(jù)其他情況來判定，就研究案例而言，法院判決所有權(quán)變動(dòng)的效果并無不可。當(dāng)然若有法律或司法解釋對(duì)該問題加以明確規(guī)定，才能從根本上統(tǒng)一實(shí)踐中對(duì)該問題的認(rèn)識(shí)。

三、先買權(quán)的成立與行使

（一）先買權(quán)成立與行使的區(qū)分

先買權(quán)是一種期待權(quán)，而期待權(quán)是只具備部分要件，須等到其余要件具備時(shí)才能實(shí)際發(fā)生的權(quán)利，其實(shí)質(zhì)是法律對(duì)于形成之中權(quán)利的保護(hù)。承租人先買權(quán)在一方或雙方的法律行為合法有效的前提下，即有效成立，但需等到所有人出賣房屋時(shí)才能實(shí)際行使。登記不是先買權(quán)有效成立的要件，但經(jīng)過登記的先買權(quán)將獲得對(duì)世的效力，這在與出租人簽訂合同的第三人將房屋再次轉(zhuǎn)讓給下手時(shí)，會(huì)產(chǎn)生與未經(jīng)登記的先買權(quán)不同的效力。區(qū)分先買權(quán)成立與行使的意義在于，一方面，當(dāng)出租人未出賣房屋時(shí)，承租人仍有可能被侵權(quán)。另一方面，這種區(qū)分也有助于正確運(yùn)用先買權(quán)時(shí)效，《若干意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人”，該時(shí)效是針對(duì)先買權(quán)行使而言的。至于行使條件，則須出賣人出賣標(biāo)的物之時(shí)才能發(fā)生，自不待言。審判實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注意的是，既然先買權(quán)是對(duì)所有權(quán)的限制，為平衡出租人和承租人之間的利益，對(duì)于出租人的明確的出賣意思表示應(yīng)從嚴(yán)掌握，只有在有充分證據(jù)的情況下，才能認(rèn)定所有人的出賣意愿。另外，還應(yīng)當(dāng)允許所有人有正當(dāng)理由，或最終難以與第三人達(dá)成買賣合同時(shí)，可撤回其意思表示。但出租人也不得為規(guī)避先買權(quán)的規(guī)定而無常反復(fù)，不能因醞釀成訴，產(chǎn)生對(duì)立情緒，而在案件審理中無理撤銷出賣意思表示。在研究案例中，出租人就想通過折價(jià)抵償來阻止承租人行使先買權(quán)，不能得到法院的支持。

（二）同等條件之理解

對(duì)于“同等條件”的理解是審理該類案件的難點(diǎn)。在國(guó)外的民法典找不到“同等條件”這一概念?！斗▏?guó)民法典》第815條規(guī)定，先買權(quán)人應(yīng)以出賣人與第三人協(xié)商的“價(jià)格及條件”為購(gòu)買，《德國(guó)民法典》則規(guī)定了“相同條款”及“特殊情況下的變通條件”，《日本民法典則》規(guī)定得相對(duì)靈活，若地上權(quán)人有“正當(dāng)理由”時(shí)，可以不將工作物賣于土地所有人。

衡量標(biāo)準(zhǔn)，非價(jià)格因素可以折算成價(jià)格來進(jìn)行比較。如果先買權(quán)人可以接受該房屋的市場(chǎng)價(jià)格（該價(jià)格很可能高于出租人與其他買受人簽訂的價(jià)格），應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該情況是同等條件。還應(yīng)看到，許多合同的訂立并非一蹴而就，而是當(dāng)事人艱苦地討價(jià)還價(jià)、互相讓步、互相合作的結(jié)果，凝聚了大量的無形勞動(dòng)，倘因他人先買權(quán)之行使而致該合同消滅，則第三人非但徒勞無功，亦難免產(chǎn)生“為他人作嫁衣”的失落，從而挫傷其交易的積極性；先買權(quán)人則因坐享其成，也不免助長(zhǎng)其投機(jī)心理，進(jìn)而影響社會(huì)風(fēng)氣。因此，審判實(shí)踐應(yīng)考慮上述因素。對(duì)于出賣人而言，為避免此種不利，出賣人可考慮在與第三人訂立的合同中約定該合同的履行以先買權(quán)人不行使先買權(quán)為條件，或者約定在先買權(quán)行使的情況下，出賣人保留對(duì)該合同的解除權(quán)。

四、對(duì)先買權(quán)侵害的救濟(jì)

（一）侵害先買權(quán)的行為

雖然先買權(quán)人可以依法請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無效，但當(dāng)?shù)谌嗽賹⒎课蒉D(zhuǎn)讓，切斷先買權(quán)的追及力時(shí)，或者房屋滅失時(shí)，先買權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)無法行使，如何進(jìn)行救濟(jì)？學(xué)者認(rèn)為先買權(quán)的行使為單獨(dú)行為，并非出租人違反其應(yīng)承租人請(qǐng)求訂立契約之債務(wù)不履行，而是違反通知義務(wù)，侵害形成權(quán)，故應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任?！?1〕先買權(quán)作為一種準(zhǔn)物權(quán)，存在著被侵權(quán)的可能。侵權(quán)行為的一般構(gòu)成要件：1、損害，先買權(quán)人喪失優(yōu)先購(gòu)買房屋的機(jī)會(huì)即為損害；2、違法性，先買權(quán)為法律所保護(hù)的權(quán)利，侵害該權(quán)利具有違法性；3、因果關(guān)系，出賣人的行為導(dǎo)致先買權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買機(jī)會(huì)的喪失；4、過錯(cuò)，出賣人沒有依法履行提前三個(gè)月通知的義務(wù)，顯然具有過錯(cuò)。若第三人與出賣人惡意串通，損害先買權(quán)，便構(gòu)成共同侵權(quán)?！?2〕值得注意的是，由于先買權(quán)不適用于拍賣，〔13〕在房屋因拍賣而轉(zhuǎn)移所有權(quán)的情況下，出賣人不構(gòu)成侵權(quán)。

（二）損失的認(rèn)定

如果先買權(quán)人已經(jīng)與出賣人達(dá)成買賣協(xié)議，而出賣人又將房屋另賣的，應(yīng)遵循一般的違約損害賠償原則。若先買權(quán)人在與出賣人協(xié)商過程中，出賣人將房屋處分，導(dǎo)致先買權(quán)無法實(shí)現(xiàn)，因適用締約過失的賠償原則，賠償先買權(quán)人的信賴?yán)?。?duì)于因侵權(quán)而造成的損失，出賣人應(yīng)賠償先買權(quán)人轉(zhuǎn)為所有人所帶來的便利利益，如另行尋租、搬家等額外費(fèi)用。若因無法實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)而致使先買權(quán)人不得不以更高的價(jià)格購(gòu)買房屋，則應(yīng)當(dāng)參照所爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)格判令出買人給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但該補(bǔ)償不得超過該房屋市場(chǎng)價(jià)格與出賣價(jià)格的差額。

五、承租人先買權(quán)與共有人先買權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)

研究案例雖然不涉及到該問題，但由于實(shí)踐中確實(shí)需要對(duì)該問題有個(gè)明晰的認(rèn)識(shí)，在此進(jìn)行延伸，應(yīng)有必要。在我國(guó)共有人的先買權(quán)，且主要適用于按份共有，而共同共有人只有在財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套適用時(shí)才享有先買權(quán)。〔14〕當(dāng)承租人的先買權(quán)與共有人的先買權(quán)沖突時(shí)，何者為優(yōu)先？我們認(rèn)為，承租人先買權(quán)是基于租賃關(guān)系而產(chǎn)生的，共有人先買權(quán)是基于共有所有權(quán)而產(chǎn)生，雖然租賃權(quán)有物權(quán)的某些效力，但畢竟不能對(duì)抗所有權(quán)，“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”已是不爭(zhēng)的原則，因此，共有人先買權(quán)的效力應(yīng)強(qiáng)于承租人先買權(quán)。同時(shí)，由于有“買賣不破租賃”原則的保護(hù)，承租人的租賃關(guān)系不會(huì)應(yīng)租賃物所有權(quán)的變動(dòng)而遭到破壞。另外，從實(shí)際生活來看，共同共有人之間往往存在著特殊的身份關(guān)系，如繼承關(guān)系，兄妹關(guān)系等，在房屋為標(biāo)的物的情況下，共同共有人對(duì)所有房屋進(jìn)行管理、修繕、使用更有利于方便生活，減少糾紛?！?5〕因此，根據(jù)“兩利相權(quán)取其重”的原則，判定共有人優(yōu)先承租人享有購(gòu)買權(quán)。

所有權(quán)人可以對(duì)出租的房屋設(shè)置抵押，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，若采取拍賣方式，承租人不享有先買權(quán)；若采取變賣方式，承租人享有先買權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝伺c抵押權(quán)人采取折價(jià)的方式，承租人的購(gòu)買權(quán)是否優(yōu)先于抵押權(quán)人的受償權(quán)，不無疑問。筆者認(rèn)為，雖然法定先買權(quán)與抵押權(quán)均屬物權(quán)，均應(yīng)遵循“物權(quán)法定”原則，但就某個(gè)具體的抵押權(quán)而言，為約定優(yōu)先權(quán)，承租人先買權(quán)如前所述其有占有的事實(shí)為基礎(chǔ)，一旦租賃關(guān)系成立，先買權(quán)便依法成立，應(yīng)為法定優(yōu)先權(quán)。根據(jù)“法定優(yōu)于約定”原則，平衡兩者的立法價(jià)值，宜允許承租人以抵押人和抵押權(quán)人商定的價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買。這樣，也可以防止抵押人和抵押權(quán)人串通，侵害承租人的先買權(quán)。若抵押權(quán)人因此而不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，則應(yīng)屬另一法律關(guān)系，其可以要求抵押人賠償。

六、結(jié)語(yǔ)

對(duì)于法院能否直接判定出租人與承租人成立以其與第三人合同為相同內(nèi)容的買賣合同，我們法律和司法解釋均沒有明確規(guī)定，研究案例的最終判決也沒有對(duì)該問題給出直接的答案。審判實(shí)踐中，應(yīng)平衡出租人的所有權(quán)和承租人的先買權(quán)的利益，既要限制出租人的隨意處分權(quán)，也要防止承租人濫用先買權(quán)。認(rèn)定出租人的出賣意思應(yīng)從嚴(yán)掌握，允許出租人因不知有先買權(quán)的規(guī)定等正當(dāng)理由而撤回出賣的意思表示；對(duì)于同等條件的掌握應(yīng)根據(jù)具體案情，合理運(yùn)用自由裁量權(quán)，作出正確的判斷。

注釋：

〔1〕王澤鑒著：《民法學(xué)說與判解研究》，第1卷，中國(guó)政法大學(xué)出版社19版，第505頁(yè)。

〔2〕劉云生：《先買權(quán)制度法律價(jià)值等諸問題的探討》，載《河北法學(xué)》第5期。

〔3〕迪特爾·梅迪庫(kù)斯著：《德國(guó)民法總論》，邵建東譯，法律出版社20版，第21頁(yè)。

〔4〕此點(diǎn)類似于擔(dān)保物權(quán)的產(chǎn)生。

〔5〕張俊浩主編：《民法學(xué)原理》，中國(guó)政法大學(xué)出版社版，第78頁(yè)。

〔6〕前注[1]注，第153頁(yè)。

〔7〕王澤鑒著：《民法物權(quán)》第1卷，《通則。所有權(quán)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社版，第149頁(yè)。

〔8〕一個(gè)訴訟中提出幾個(gè)訴訟請(qǐng)求的情況并不少見，如要求確認(rèn)合同無效并賠償損失。

〔9〕對(duì)于該問題若深入探討還會(huì)涉及物權(quán)行為的理論問題，在承認(rèn)物權(quán)行為的德國(guó)，對(duì)于該問題的解決相對(duì)就容易些，其民法典第505條也進(jìn)行了明確的規(guī)定，在此不再深入展開。

〔10〕王利明主編：《中國(guó)民法案例與學(xué)理研究》，《物權(quán)篇》，法律出版社年版，第33頁(yè)。

〔11〕前注[1]注，第512頁(yè)。

〔12〕雖然我國(guó)法律規(guī)定，租賃合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，但登記不是租賃合同的生效要件，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中也存在許多未經(jīng)登記的租賃合同，所以，第三人賣受房屋也可能是無過錯(cuò)的。

〔13〕前注[1]注，第513頁(yè)。

〔14〕《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按分共有財(cái)產(chǎn)的的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！薄度舾梢庖姟返?2規(guī)定：共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣人的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套適用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

〔15〕蔡福華著：《民事優(yōu)先權(quán)新論》，人民法院出版社20版，第145頁(yè)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇二

經(jīng)濟(jì)行為，總是超前于立法活動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上自1992年以來就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的交易行為，而長(zhǎng)期以來國(guó)家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此都均未加予規(guī)范.有交易活動(dòng)就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認(rèn)識(shí)該類行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實(shí)際出發(fā)，本文中的建設(shè)項(xiàng)目特指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中當(dāng)事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對(duì)象，與建設(shè)管理中所稱的建設(shè)項(xiàng)目其含義、內(nèi)容均不同。建設(shè)管理中的建設(shè)項(xiàng)目是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程所組成，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行統(tǒng)一核算，行政上實(shí)行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的項(xiàng)目，是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證（或施工任務(wù)通知書），已具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。商品房屋建設(shè)項(xiàng)目，是國(guó)家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設(shè)項(xiàng)目是不允許交易的，如國(guó)務(wù)院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》第九條第一項(xiàng)中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營(yíng)公司自己開發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計(jì)劃，嚴(yán)禁超范圍經(jīng)營(yíng)”。但隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，一些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度下制定的政策和管理制度已被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮所突破，各地政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商考慮到，如完成整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程出售商品房，其將受到開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)、回收慢、風(fēng)險(xiǎn)大的局限，而相對(duì)于完成房地產(chǎn)開發(fā)的全過程來說，采取開放靈活的運(yùn)作方式，將建設(shè)項(xiàng)目推向市場(chǎng)進(jìn)行交易就具有更多的優(yōu)點(diǎn)。即對(duì)于出讓方來說，只需完成建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營(yíng)周期短，利潤(rùn)大，還可分散投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于受讓方來說，可簡(jiǎn)化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報(bào)建等大量花費(fèi)時(shí)間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長(zhǎng)處互補(bǔ)，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點(diǎn)，故對(duì)房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用?？梢赃@樣說，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設(shè)資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國(guó)仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國(guó)家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒有涉及買賣建設(shè)項(xiàng)目的問題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對(duì)這一新的交易形式及時(shí)加予規(guī)范和管理。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易活動(dòng)，曾一度處于無序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。起訴到法院的轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責(zé)任。因此，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問題。

總結(jié)審理這類案件的經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)?jīng)歷了從統(tǒng)一認(rèn)識(shí)到逐漸形成一個(gè)比較完善的處理辦法的過程。按最高法院（1992）38號(hào)文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時(shí)期正是國(guó)家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)從超常規(guī)發(fā)展時(shí)期進(jìn)入了回落階段，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中潛在的問題逐漸暴露出來，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標(biāo)的大、涉及面廣、影響大的特點(diǎn)。當(dāng)時(shí)如何審理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級(jí)法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認(rèn)識(shí)不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個(gè)完整的項(xiàng)目，如何認(rèn)定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認(rèn)識(shí)的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴(yán)肅性和社會(huì)效果。面對(duì)這種現(xiàn)狀，我們集中時(shí)間和人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項(xiàng)目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓最根本的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其主要批準(zhǔn)手續(xù)和應(yīng)向國(guó)家繳納的稅費(fèi)均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準(zhǔn)了這一轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)，按國(guó)家準(zhǔn)許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門達(dá)成共識(shí)后，我們形成了處理意見，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見，統(tǒng)一了全省審判人員和各級(jí)法院的認(rèn)識(shí)，從而解決了過去政策規(guī)定與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應(yīng)的矛盾和經(jīng)濟(jì)超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見一斑。例如：1993年全省受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標(biāo)的約7.56億元，1994年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標(biāo)的約14.7億元，1995年受理各類一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標(biāo)的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標(biāo)的額卻占總額的百分之三十左右。通過對(duì)大批案件的審理，配合主管機(jī)關(guān)促使當(dāng)事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對(duì)穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，起到了積極的'作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。

1995年3月1日，建設(shè)部以第四十一號(hào)令頒布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，原商品預(yù)售合同由項(xiàng)目受讓人繼續(xù)履行。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人、商品房預(yù)購(gòu)人三方應(yīng)當(dāng)簽訂原商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充合同。該條同時(shí)規(guī)定：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補(bǔ)充合同到主管部門備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號(hào)文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項(xiàng)目建設(shè)的要求對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個(gè)法律文件分別第一次提到了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，在“辦法”作為部門規(guī)章只是對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場(chǎng)，并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的一個(gè)重要因素。在主管部門的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，因此，全面系統(tǒng)地探討建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的基本條件和轉(zhuǎn)讓行為有效的標(biāo)準(zhǔn)及如何適用法律，對(duì)審判實(shí)踐具有十分重要的觀實(shí)意義。為此，筆者試述如下觀點(diǎn)：

從建設(shè)項(xiàng)目的構(gòu)成和實(shí)施民事行為效力的基本要求來分析，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備如下條件：

（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖；

（4）己取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（5）已取得施工許可證，完全具備開工以上的條件。

建設(shè)項(xiàng)目只有具備這些條件后才可以進(jìn)行交易。轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的主要手續(xù)包括：

（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)；

（2）辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù)；

（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應(yīng)向原立項(xiàng)審批部門申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)。

《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實(shí)踐中具體審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時(shí)，還須注意嚴(yán)格區(qū)分實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實(shí)質(zhì)條件即是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的前述五個(gè)條件，它是審查認(rèn)定建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的前述三個(gè)主要手續(xù)，它是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因?yàn)椋ㄔO(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同是一般買賣合同而非要式合同。出讓方具備實(shí)質(zhì)條件后，表明一個(gè)完整的建設(shè)項(xiàng)目已形成，且出讓方對(duì)其擁有處分權(quán)，因此，實(shí)質(zhì)條件是認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標(biāo)準(zhǔn)。而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)利只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人所追求的目的。在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對(duì)價(jià)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，同時(shí)付出對(duì)價(jià)，辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認(rèn)定轉(zhuǎn)讓義務(wù)是否履行的標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)分實(shí)質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認(rèn)定當(dāng)事人實(shí)施轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目行為的效力及分清責(zé)任和是非的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒有辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認(rèn)定行為有效，判決責(zé)令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護(hù)了各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當(dāng)事人的交易行為。ッ袷律笈謝疃具有對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進(jìn)作用、調(diào)整作用和服務(wù)作用的功能。從實(shí)際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，保護(hù)其合法權(quán)益，為主管機(jī)關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項(xiàng)重要而艱巨的任務(wù)，本文僅是在對(duì)海南房地產(chǎn)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見。以求起到拋磚引玉，開拓辦案思路的作用。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇三

一、前言

商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重大促進(jìn)作用，但是也引起了眾多問題，如投資過多、耗能過大、浪費(fèi)嚴(yán)重、排放過大等，這一定程度上對(duì)環(huán)境造成了負(fù)面影響。因此要想達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對(duì)自己負(fù)責(zé)也是對(duì)子孫后代負(fù)責(zé)。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國(guó)的建筑業(yè)也應(yīng)該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經(jīng)濟(jì)道路。應(yīng)該如何發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)問題，政府應(yīng)該結(jié)合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國(guó)家中長(zhǎng)期低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和路線圖，明確各個(gè)發(fā)展階段目標(biāo)、途徑以及重點(diǎn)支持領(lǐng)域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)開發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產(chǎn)項(xiàng)目。構(gòu)建多樣、安全、清潔、高效的能源供應(yīng)的消費(fèi)體系。

二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

1.不利影響

（1）低碳經(jīng)濟(jì)無形之中增加建筑行業(yè)的成本我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平還非常有限，低碳技術(shù)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比相對(duì)不成熟，而且發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于中國(guó)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓限制過多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢(shì)必會(huì)增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經(jīng)過高，在這種情況下去發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進(jìn)一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國(guó)目前對(duì)太陽(yáng)能、風(fēng)能等新能源的開發(fā)技術(shù)上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會(huì)大大提高成本，因此對(duì)于建筑行業(yè)來說低碳經(jīng)濟(jì)是一種成本很高的經(jīng)濟(jì)。大部分開發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場(chǎng)要求來決定開發(fā)產(chǎn)品的類型與形式，而低碳經(jīng)濟(jì)作為一種全新的形式，很多開發(fā)商無法確定此種產(chǎn)品能否受到市場(chǎng)歡迎，對(duì)于小型開發(fā)商來說，他們主要主打單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，因此并無充足的經(jīng)濟(jì)實(shí)力投入到低碳經(jīng)濟(jì)的研發(fā)中去，此外小型開發(fā)商并沒有大企業(yè)所具有的高平臺(tái)以及有實(shí)力的合作者，因此低碳經(jīng)濟(jì)在小開發(fā)商中很難開展。（2）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)抬高房?jī)r(jià)因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)需要投入大量資金用于新材料以及新技術(shù)，會(huì)增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)涉及土地應(yīng)用，這就會(huì)使某些開發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房?jī)r(jià)。同時(shí)，綠色建筑通常成本高、售價(jià)高，面向的是高消費(fèi)群體，雖然他們售出的是高品質(zhì)的房子，但此種建筑并沒有得到行業(yè)的認(rèn)同與普及，會(huì)被認(rèn)為綠色建筑與高房?jī)r(jià)是對(duì)等的，從而導(dǎo)致開發(fā)商推波助瀾來抬高房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)短期內(nèi)攀升。（3）短期內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)限制商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展據(jù)測(cè)算，因?yàn)槲覈?guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國(guó)的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達(dá)到歐洲的三倍，這說明我國(guó)當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太過依賴能源的支持。正因?yàn)槟茉吹氖褂梅奖闩c廉價(jià)才促使商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)受到嚴(yán)重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身引起連鎖反應(yīng)，這對(duì)于整個(gè)建筑行業(yè)將產(chǎn)生不利影響。

2.有利影響

（1）利于對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整近些年房?jī)r(jià)持續(xù)走高，某種程度上是由很多開發(fā)商炒房導(dǎo)致的。這些開發(fā)商只會(huì)為了利益一味把房?jī)r(jià)炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻低、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的。很多消費(fèi)者只看到房子的價(jià)錢與位置而不太看重房子內(nèi)部舒適性以及內(nèi)在品質(zhì)，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個(gè)問題，并且隨著宏觀調(diào)控以及技術(shù)成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看這有利于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的調(diào)整。（2）促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)像股票市場(chǎng)，背后隱藏著泡沫危機(jī)，一旦房?jī)r(jià)被持續(xù)炒高，市場(chǎng)將失去承接能力，將會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。所以，低碳經(jīng)濟(jì)的地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)投資周期長(zhǎng)、收益風(fēng)險(xiǎn)大的投資方式，能夠避免炒房的發(fā)生，此外開發(fā)商還會(huì)更專注于技術(shù)的提升以及建筑品質(zhì)的提升上，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有利。（3）對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點(diǎn)一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開發(fā)商過于追求短期內(nèi)的.收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開展低碳經(jīng)濟(jì)能夠?qū)⑹袌?chǎng)資本與低碳技術(shù)結(jié)合，更多地將資本用于技術(shù)的研發(fā)，在未來有望實(shí)現(xiàn)建筑物的節(jié)能減排與智能化。

三、低碳經(jīng)濟(jì)下商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經(jīng)濟(jì)將會(huì)成為未來發(fā)展的趨勢(shì)。在未來，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將變?yōu)榈吞冀?jīng)濟(jì)技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)能主動(dòng)建造出高質(zhì)量的綠色建筑，誰(shuí)就可以在建筑行業(yè)市場(chǎng)占得先機(jī)。而隨著社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質(zhì)量的生活還可以降低能耗。低碳經(jīng)濟(jì)不但可以提升商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成就感與社會(huì)責(zé)任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益；而對(duì)于老百姓來說，未來也傾向于購(gòu)買低碳環(huán)保型住宅。

1.住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質(zhì)量而且可以降低能耗。在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)就是要實(shí)現(xiàn)綠色住宅產(chǎn)業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實(shí)行低碳發(fā)展，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者直接溝通，讓企業(yè)了解消費(fèi)者需求，做到優(yōu)化資源配置，達(dá)到節(jié)能減排、提升人們生活質(zhì)量的目的。

2.戶型布局合理，加強(qiáng)開發(fā)能力

我國(guó)目前的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)管理混亂，開發(fā)商根本不關(guān)心消費(fèi)者需求，只關(guān)心自身的利益。目前開發(fā)商的做法是開發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導(dǎo)致資源嚴(yán)重浪費(fèi)。開發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費(fèi)者自己裝修，浪費(fèi)了財(cái)力物力。而在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)既要注重低碳住宅的開發(fā)水平與質(zhì)量戶型設(shè)計(jì)又要做到因人而異、以人為本。

3.推廣新技術(shù)與環(huán)保材料的使用

我國(guó)目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問題。因我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)起步晚，處于即使有清潔能源尚沒有相應(yīng)的技術(shù)的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過快，室內(nèi)必須開空調(diào)保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹木美化清潔環(huán)境，還可以應(yīng)用太陽(yáng)能用于照明與提供熱水熱源等等。

4.倡導(dǎo)低碳生活，提高人們的低碳意識(shí)

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則，提高自身對(duì)低碳的認(rèn)識(shí)，不但要加大資金投入而且要加強(qiáng)宣傳，提高人們對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)。5.立足實(shí)際，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展我國(guó)目前的情況是很多人有住房需求但無力購(gòu)買，因此商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于實(shí)際，多開發(fā)出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時(shí)加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設(shè)備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)探索低碳發(fā)展模式，以便在未來的發(fā)展中取得突破。

四、結(jié)束語(yǔ)

在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，降低能源消耗、減少排放是未來商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)著低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雖然目前商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)還存在很多的問題，要做的努力也很多，但是我們希望商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的理念，立足于實(shí)際，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)積極探索，開發(fā)出新技術(shù)，使用新材料，讓綠色建筑造福于人類、造福于社會(huì)。現(xiàn)在低碳成了發(fā)達(dá)國(guó)家新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家都在忙著研發(fā)新的低碳技術(shù)，這是一次全球范圍內(nèi)的技術(shù)變革，我們要緊緊抓住這次機(jī)遇，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，使低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式成為實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇四

1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)和推動(dòng)作用

從二十世紀(jì)九十年代,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入發(fā)展階段,對(duì)于當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)的情況,政府給予了多次調(diào)整,進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過長(zhǎng)期發(fā)展,房地產(chǎn)在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域具有較高的地位。當(dāng)前,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。要正確的認(rèn)識(shí)當(dāng)前市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì),并且對(duì)于出現(xiàn)的問題要及時(shí)給予解決,才會(huì)讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在一個(gè)健康的狀態(tài)下得到發(fā)展。

1.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要依靠國(guó)民經(jīng)濟(jì)里眾多行業(yè)以及部門的基礎(chǔ)性的資源。房地產(chǎn)的發(fā)展需要依賴于國(guó)民經(jīng)濟(jì)里的建筑材料、設(shè)施、機(jī)械等眾多的基礎(chǔ)性資料進(jìn)行相互配合,透過這些基礎(chǔ)物資以及資料的供應(yīng),房地產(chǎn)從某種程度來講對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了推動(dòng)的作用。并且,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)里許多行業(yè)均供應(yīng)了更加良好的場(chǎng)所。由于房地產(chǎn)的逐漸興盛,各類搬家公司、裝潢公司、房屋中介、物業(yè)管理等行業(yè)都得到了發(fā)展。

1.2住房是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的消費(fèi)形式,它可以將其他的生活消費(fèi)行業(yè)帶動(dòng)起來,例如:吃、穿、住、行以及娛樂和健身等各個(gè)領(lǐng)域的消費(fèi)。因此,促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),可以有效推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,推動(dòng)人民生活方式和消費(fèi)水平的提高。

2我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中存在的問題

可持續(xù)發(fā)展是一項(xiàng)關(guān)乎經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化技術(shù)以及自然環(huán)境的綜合性理念,它的基本思想包括了需要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、確保資源的利用以及持續(xù)的發(fā)展、獲取社會(huì)的全面進(jìn)步這三大方面?？墒欠康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展包含了兩個(gè)方面的意義:首先,指的是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但要實(shí)現(xiàn)當(dāng)代人對(duì)各類房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求,還要實(shí)現(xiàn)后人對(duì)未來發(fā)展的需求,其中包含了土地資源的持續(xù)利用、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善和人文環(huán)境的優(yōu)化、住宅行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展等等;其次,不但要確保產(chǎn)業(yè)本身的'不斷增長(zhǎng),還要同社會(huì)以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行相互協(xié)調(diào)發(fā)展,主要包含了社會(huì)的公正性、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理性以及資源開發(fā)利用的循環(huán)性。

2.1忽視保護(hù)和建設(shè)環(huán)境。1)生態(tài)環(huán)境遭到了破壞。很多房地產(chǎn)開發(fā)單位一味的追求經(jīng)濟(jì)效益而忽視了對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù),使得房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)的過程中建筑過于集中,形成了“鋼筋水泥森林”的局面,這也體現(xiàn)出城市綠化極為缺乏、城市空氣污染極為嚴(yán)重的局面,并且,人們?cè)谶h(yuǎn)離自然的環(huán)境里居住,也為自身帶來了壓力。2)文化環(huán)境遭到了埋沒。目前,由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,許多民族特色的文化逐漸褪色。城市的文化底蘊(yùn)逐漸被忽視,建筑精神以及城市的品格逐漸被埋沒,城市漸漸失去了建筑的特色、文化的特色、地域的特色。

2.2沒有合理的利用資源。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸偏向于粗放型發(fā)展,對(duì)于空間資源的利用意識(shí)逐漸喪失,一味的為了加快經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)而大量耗費(fèi)水、能源以及土地。我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó),地勢(shì)也相對(duì)復(fù)雜,可以有效利用的土地資源極為有限,對(duì)于一些地勢(shì)較為復(fù)雜的地區(qū),已經(jīng)沒有可以利用的空間。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程里,對(duì)于資源的利用效率逐漸降低,這不但對(duì)自身發(fā)展有所影響,并且對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展也有所影響。

2.3空置壓力劇增。具有關(guān)資料顯示,在未來的生活環(huán)境里,會(huì)有大量的空置房產(chǎn)出現(xiàn),產(chǎn)生這種情況的原因大致有兩方面:首先,外部客觀環(huán)境無法適應(yīng)而造成了房產(chǎn)的空置,這其中包含了房地產(chǎn)超出了當(dāng)?shù)厝丝诘囊?guī)模,只追求高利潤(rùn),忽視市場(chǎng)的真正需求;其次,同內(nèi)部因素導(dǎo)致房地產(chǎn)空置,這其中包含了開發(fā)商的資質(zhì)過低,其開發(fā)的房地產(chǎn)在質(zhì)量上存在問題,銷售不夠順利,同周遭已存在的項(xiàng)目出現(xiàn)沖突,沒有獨(dú)特的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì),以上原因造成了房地產(chǎn)的空置現(xiàn)象。

2.4金融體系不夠完善。目前,我國(guó)的房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)具有漏洞,不夠完善。住房消費(fèi)信貸的發(fā)展不夠充分,它的發(fā)放也為銀行資產(chǎn)的安全形成了隱患;房地產(chǎn)貸款長(zhǎng)時(shí)間傾向于開發(fā)貸款,它的長(zhǎng)期資金來源問題還沒有獲得良好的解決,貸款流動(dòng)資產(chǎn)不夠充足,金融二級(jí)市場(chǎng)過于缺乏。并且,住房公積金由于受到了繳納范圍以及比率的經(jīng)濟(jì)環(huán)境限制,因其低進(jìn)低出的運(yùn)營(yíng)模式導(dǎo)致了資金缺乏公正性。

3我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)策

3.1保護(hù)生態(tài)環(huán)境,促進(jìn)文化特色。在獲得利潤(rùn)的同時(shí),也要維護(hù)周圍的生態(tài)環(huán)境,做好植被的維護(hù),提升人們的環(huán)境質(zhì)量,讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以得到可持續(xù)性發(fā)展?！懊褡宓牟攀鞘澜绲摹?在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí),不要丟失民族的特色,一個(gè)具有文化底蘊(yùn)的行業(yè)才可以穩(wěn)步健康的發(fā)展。

3.2合理的利用資源,提升資源利用率。合理的利用空間資源,節(jié)約水資源、土地資源以及能源。針對(duì)地勢(shì)的不同創(chuàng)建出符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的開發(fā)項(xiàng)目,利用空間,發(fā)展優(yōu)勢(shì),帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。

3.3合理建設(shè),杜絕空置房產(chǎn)。不要一味的擴(kuò)大規(guī)模,而是要切實(shí)做到同當(dāng)?shù)厝丝?、?jīng)濟(jì)、文化相結(jié)合,共同發(fā)展,從實(shí)際出發(fā),以市場(chǎng)需求為己任,加強(qiáng)房屋質(zhì)量,才能提升房屋的銷售,杜絕房產(chǎn)的空置現(xiàn)象。

3.4進(jìn)一步完善金融體系,提升資金的公正性。完善房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu),杜絕漏洞的產(chǎn)生。以防銀行資產(chǎn)安全隱患的發(fā)生,有效的解決資金問題,合理規(guī)劃公積金,讓其真正做到服務(wù)于百姓的目的。

4結(jié)束語(yǔ)

在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)儼然已經(jīng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在高效快速的發(fā)展過程中,也出現(xiàn)和存在著很多的問題,這些問題需要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和政府的宏觀調(diào)控政策去處理去解決。希望中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下和政府的宏觀調(diào)控之下朝著一個(gè)健康穩(wěn)定的方向不斷地發(fā)展,不但為人們提供合適的居住環(huán)境,而且還可以不斷地推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇五

一、選題背景

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)狀

眾所周知，房地產(chǎn)是人類生活、生產(chǎn)以及一切社火活動(dòng)最基本的物質(zhì)保障，同時(shí)也在人類的社會(huì)財(cái)富中占有最大比例。房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)與經(jīng)濟(jì)文化等方面的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)密切并具有很強(qiáng)的帶動(dòng)性。從上世紀(jì)八十年代至今，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展歷程，九十年代初期，我國(guó)進(jìn)行了房改，自那以后房地產(chǎn)行業(yè)便開始迅速發(fā)展，在改善國(guó)民居住條件方面做出了極大的貢獻(xiàn)。但是，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比較，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，目前仍然處于發(fā)展的初級(jí)階段，因此在市場(chǎng)快速發(fā)展的過程中逐漸顯現(xiàn)出一些問題。例如房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過快、住房保障較低、供給結(jié)構(gòu)不盡合理、市場(chǎng)秩序不夠完善以及房地產(chǎn)信息不對(duì)稱等。由于這些問題的不斷升級(jí)，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎成為了一個(gè)飽受爭(zhēng)議和職責(zé)的行業(yè)，只升不降的房?jī)r(jià)不斷刺激著我國(guó)大眾脆弱的神經(jīng)，有房無房，房子大或是小也逐漸成為了人們生活幸福指數(shù)的標(biāo)志。怎樣對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及運(yùn)行趨勢(shì)進(jìn)行合理、科學(xué)的分析及判斷已經(jīng)成為政府當(dāng)前面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的運(yùn)行情況

要了解我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前的運(yùn)行狀態(tài)，必須首先獲取大量的市場(chǎng)信息。市場(chǎng)信息主要包括：消費(fèi)者對(duì)住宅的需求、國(guó)家和政府制定的土地供給量計(jì)劃以及企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的銷售定價(jià)等等。而廣義上將房地產(chǎn)市場(chǎng)信息定義為包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)部以及外部的所有相關(guān)信息，涉及到了宏觀和微觀兩個(gè)層面。企業(yè)從土地出讓計(jì)劃、地價(jià)與房?jī)r(jià)的走勢(shì)、以及市場(chǎng)供應(yīng)需求來判斷企業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)力，從而進(jìn)行投資決策。但市場(chǎng)信息具有極大的不對(duì)稱性，這使得消費(fèi)者總是處于劣勢(shì)，難以做出正確的選擇。而市場(chǎng)信息獲得的滯后以及其不完整性也使政府難以及時(shí)的對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)做出準(zhǔn)確的判斷。

二、目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

（一）市場(chǎng)價(jià)格太高，許多百姓難以承受：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在許多一線城市，動(dòng)輒幾萬(wàn)元的房?jī)r(jià)早已不是新鮮事，而在一些二線城市或是縣級(jí)市中也開始出現(xiàn)了上萬(wàn)元的房?jī)r(jià)。這樣的高的房?jī)r(jià)，讓很多百姓的購(gòu)房愿望化為泡影。

（二）房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快：近幾年，我國(guó)的房?jī)r(jià)幾乎只增不減，很多大城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率都接近50%，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國(guó)民收入的增長(zhǎng)速度。百姓工資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物價(jià)的漲幅速度，尤其是房?jī)r(jià)的漲幅速度。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)體制存在缺陷，不夠健全：我國(guó)目前的房地產(chǎn)開發(fā)以及監(jiān)管體制都還不夠完善，其市場(chǎng)秩序也比較混亂，常常出現(xiàn)不利于房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。

三、房?jī)r(jià)上漲的原因分析

（一）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不合理：從儲(chǔ)量市場(chǎng)以及增量市場(chǎng)的角度上來看，對(duì)于一般的市場(chǎng)來說，增量市場(chǎng)往往都決定市場(chǎng)的供應(yīng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是一個(gè)較為特殊的市場(chǎng)，其增量市場(chǎng)不僅與儲(chǔ)量市場(chǎng)同在，并且兩者同時(shí)影響在市場(chǎng)的供應(yīng)。從我國(guó)目前的房產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來看，其保障性還很低，同時(shí)其交易與建設(shè)體制都不健全。

（二）內(nèi)生性角度分析：地價(jià)實(shí)際上就是房地產(chǎn)開發(fā)的最基礎(chǔ)投資，地價(jià)是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。除了地價(jià)之外，建筑材料以及人工費(fèi)用的不斷上漲也是影響房?jī)r(jià)的重要因素，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)的cpi同比增長(zhǎng)已經(jīng)超過5%，這就導(dǎo)致了生產(chǎn)成本與人力生活成本出現(xiàn)大幅上漲。

（三）外生性分析：一直以來，我國(guó)各地方政府都高度關(guān)注gdp的增長(zhǎng)，然而卻忽視了對(duì)房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)秩序的監(jiān)管。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在很大的剛性需求，也是我們常說的“丈母娘因素”，這種因素主要來自于當(dāng)代80、90后對(duì)房產(chǎn)的需求。另外，我國(guó)目前的房產(chǎn)市場(chǎng)中還存在嚴(yán)重的不良投機(jī)行為，房產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)率導(dǎo)致出現(xiàn)眾多炒房現(xiàn)象。

四、對(duì)土地和房產(chǎn)業(yè)的有效調(diào)控措施

（一）嚴(yán)把閘門，加強(qiáng)調(diào)控

1、嚴(yán)把土地閘門是控制房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵，政府應(yīng)該大力保障住房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)土地的監(jiān)管，針對(duì)閑置土地應(yīng)該對(duì)其收取閑置費(fèi)用，同時(shí)還應(yīng)對(duì)兩年以上未開工的部分企業(yè)實(shí)施收回國(guó)有土地使用權(quán)的制度，將更多的閑置土地以及企業(yè)用地作為住房用地，以保障百姓的住房需求。同時(shí)還應(yīng)從以下四個(gè)方面對(duì)土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行政策上的調(diào)控：

1。1減少或是停止別墅用地；

1。2優(yōu)先滿足普通住房的用地需求；

1。3嚴(yán)格控制高檔企業(yè)用地和住宅用地；

1。4加強(qiáng)地經(jīng)濟(jì)適用房用地的控制。

2、嚴(yán)把經(jīng)濟(jì)閘門與土地閘門同等重要，應(yīng)充分的利用銀行利率與存款金制度，對(duì)市場(chǎng)上的資金量進(jìn)行調(diào)整，以此來為房產(chǎn)市場(chǎng)降溫，促使其恢復(fù)到健康、政策的市場(chǎng)秩序上。首先，存款準(zhǔn)備金與銀行利率的調(diào)整本身具有作用強(qiáng)且速度快的特點(diǎn)；其次，其能夠客觀的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，能夠影響所有銀行以及各種金融機(jī)構(gòu)；再次，在特定的條件下，若其他的貨幣政策是不可能替代銀行利率和準(zhǔn)備金制度的。

3、除了對(duì)土地閘門與經(jīng)濟(jì)閘門的調(diào)控以外，還需對(duì)行政閘門進(jìn)行調(diào)控。嚴(yán)把行政閘門主要是指利用國(guó)家相關(guān)行政手段，例如出臺(tái)政策、征費(fèi)、限購(gòu)以及稅收等手段加大對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)中存在的'如炒房等不良行為進(jìn)行控制。政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，防止土地政策及其價(jià)格起伏不定。

（二）認(rèn)真研究，尋找有效措施

1、經(jīng)濟(jì)角度：為了控制房?jī)r(jià)上漲并使房產(chǎn)市場(chǎng)保持良好的秩序，應(yīng)該大力加強(qiáng)對(duì)福利房政策以及貸款向低收入傾斜，制定并完善對(duì)低收入人群的保護(hù)政策。對(duì)金融模式進(jìn)行創(chuàng)新也是幫助調(diào)整房?jī)r(jià)市場(chǎng)秩序的有效措施，結(jié)合國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策并在商品方開發(fā)及保障性住房的建設(shè)過程中找到一個(gè)合理的切入點(diǎn)，在能夠保證自身收益正常的情況前提下，切實(shí)加大對(duì)中低收入的群眾的保護(hù)及優(yōu)惠政策。

2、行政角度：從行政制度上來保證經(jīng)濟(jì)適用房以及保障房的建設(shè)和開工，在政策上給予傾斜。保障房的建設(shè)主要是為了改善民生，以促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。而我國(guó)目前的房產(chǎn)市場(chǎng)的住宅供求具有極大的不平衡性，房?jī)r(jià)太高使很多中低收入的群眾難以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望。因此，政府應(yīng)通過加大保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)來完善房產(chǎn)市場(chǎng)的秩序和制動(dòng)，使其平衡和諧的發(fā)展。

3、分層角度：從不同的需求角度來對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分類，全面做到低者有保障、中者有支持及高者有市場(chǎng)的原則。讓不同類型的住房能夠區(qū)別開來，并運(yùn)用不同的手段來對(duì)不同類型的房產(chǎn)進(jìn)行管理。

總結(jié)：

本文對(duì)我國(guó)當(dāng)前的土地及房產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問題進(jìn)行了全面的分析，并指出房?jī)r(jià)漲幅過快、市場(chǎng)秩序不和諧等是我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)目前存在的關(guān)鍵問題。同時(shí)，本文還認(rèn)為地價(jià)是影響房?jī)r(jià)的重要因素，但并非是唯一因素。因此，要從根本上來控制房?jī)r(jià)，調(diào)整房產(chǎn)市場(chǎng)秩序必須從多方面、多角度來分析，并研究出科學(xué)、合理的措施對(duì)其進(jìn)行解決。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇六

為了確保統(tǒng)計(jì)制度的落實(shí)，各級(jí)部門要提高認(rèn)識(shí)，做到獎(jiǎng)罰分明。

并且要定期進(jìn)行考核，抽查結(jié)果，確保經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)制度的科學(xué)落實(shí)。

對(duì)于抽查出的問題，要執(zhí)行懲罰措施。

對(duì)于表現(xiàn)突出，工作認(rèn)真的人員要提出表?yè)P(yáng)。

2建立準(zhǔn)確完善的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

統(tǒng)計(jì)工作是一項(xiàng)非常繁雜瑣碎的工作，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作也不例外，內(nèi)容繁雜多樣，遇到的問題和情況也是千差萬(wàn)別，所以在開展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作之前，作為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)部門必須制作出一整套統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)方法，對(duì)統(tǒng)計(jì)的含義、方法、口徑作出準(zhǔn)確的界定和說明，以便農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作的順利開展。

同時(shí)對(duì)于統(tǒng)計(jì)工作而言，要建立合適的、完善的、可行性高的抽樣調(diào)查體系，要綜合各種因素選擇最佳方法，保證統(tǒng)計(jì)結(jié)果的最優(yōu)化。

要建立相對(duì)完善的控制機(jī)制，有效減少誤差的形成，保證農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)材料的嚴(yán)謹(jǐn)性。

3重視對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作人才的培養(yǎng)

統(tǒng)計(jì)工作看似簡(jiǎn)單，實(shí)際是一項(xiàng)專業(yè)性非常強(qiáng)并且非常繁雜的工作，要求工作人員具備一定的專業(yè)知識(shí)并且要具備嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，一定要有責(zé)任心，這樣才能最大程度地避免統(tǒng)計(jì)誤差，最大限度地發(fā)揮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)參考價(jià)值。

對(duì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)人才管理體制進(jìn)行改革，轉(zhuǎn)變?nèi)瞬庞^念;全面改革農(nóng)村人才管理方式，保證人才發(fā)展能夠與當(dāng)?shù)貙?shí)際相符;提升農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)，發(fā)揮戰(zhàn)略聯(lián)盟的作用，實(shí)現(xiàn)不同地區(qū)的協(xié)作。

應(yīng)在統(tǒng)計(jì)實(shí)踐中用心思考，通過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)問題和規(guī)律，通過數(shù)據(jù)提供決策和建議;在統(tǒng)計(jì)實(shí)踐中勤于學(xué)習(xí)，刻苦鉆研，成為統(tǒng)計(jì)專業(yè)的行家里手;在統(tǒng)計(jì)實(shí)踐中，一定要認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，有責(zé)任心，甘于吃苦，樂于奉獻(xiàn)，把努力做好統(tǒng)計(jì)工作當(dāng)作自己的責(zé)任和使命。

同時(shí)要采取多種措施加強(qiáng)對(duì)統(tǒng)計(jì)人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高統(tǒng)計(jì)工作者的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，為做好農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

4結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)行為的體現(xiàn)，需要運(yùn)用科學(xué)的方法，制定合理的模式，針對(duì)數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行綜合收集和整理，系統(tǒng)分析，在既定指標(biāo)的指導(dǎo)下，反映經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，研究農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。

因此，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效統(tǒng)計(jì)的重要組成部分，要高度重視，尤其注重對(duì)從業(yè)人員素質(zhì)的培養(yǎng)，在思想上提高認(rèn)識(shí)，掌握現(xiàn)代化的統(tǒng)計(jì)工具，形成高效的統(tǒng)計(jì)模式，堅(jiān)持真實(shí)性的原則，創(chuàng)新工作思維和工作形式，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的保證。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇七

物流成本項(xiàng)目從核算對(duì)象上來劃分,可以分為宏觀物流成本和微觀物流成本。微觀物流成本根據(jù)發(fā)生物流費(fèi)用企業(yè)的性質(zhì),可以分為貨主企業(yè)發(fā)生的物流費(fèi)用和第三方物流費(fèi)用。宏觀物流成本是核算一個(gè)國(guó)家在一定時(shí)期內(nèi)發(fā)生的物流總成本,是不同性質(zhì)企業(yè)微觀物流成本的總和。國(guó)家物流成本總額占gdp的比例,已經(jīng)成為各國(guó)物流服務(wù)水平高低的標(biāo)志。按照世界銀行統(tǒng)計(jì)給出的數(shù)據(jù),我國(guó)物流成本占gdp的比例是16.7%,由于我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)核算體系無法直接核算企業(yè)的物流成本。所以,我國(guó)業(yè)內(nèi)不同研究人員采用不同的比例估計(jì)物流總成本和需求,從10%幾到30%幾不等,其間的差額較大,這也給我們理論研究和分析帶來了混亂,往往使實(shí)際工作無所適從。根據(jù)物流管理的基本功能和活動(dòng)來分類,物流成本包括:運(yùn)輸成本、倉(cāng)儲(chǔ)成本和物流管理成本三大類。目前世界各國(guó)在進(jìn)行物流成本內(nèi)部結(jié)構(gòu)比例分析的時(shí)候,均采用這一基本方法。它可以及時(shí)顯示不同物流功能結(jié)構(gòu)所耗費(fèi)的成本比例,也能夠更進(jìn)一步準(zhǔn)確找出物流成本項(xiàng)目中存在的問題,從而找出降低物流成本的有效途徑。

美國(guó)權(quán)威物流成本核算機(jī)構(gòu)在計(jì)算物流成本時(shí)也采用上述公式,該公式是在多年實(shí)踐中不斷改進(jìn)和發(fā)展的結(jié)果,具有普遍性,也應(yīng)該成為我們重要的參考公式之一。

3企業(yè)物流成本費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成及影響因素

從企業(yè)內(nèi)部來看,貨物購(gòu)買或銷售時(shí)產(chǎn)生的運(yùn)輸成本往往包含在貨物的購(gòu)入成本或產(chǎn)品銷售成本之中;廠內(nèi)運(yùn)輸成本常常是計(jì)入生產(chǎn)成本的;訂單處理成本一般包含在銷售費(fèi)用之中;部分存貨持有成本也可能包含在財(cái)務(wù)費(fèi)用之中等等。從供應(yīng)鏈角度來看,則會(huì)發(fā)現(xiàn)一系列相互關(guān)聯(lián)的物流活動(dòng)產(chǎn)生的物流總成本,既分布在企業(yè)內(nèi)部的不同職能部門中,又分布在企業(yè)供應(yīng)鏈上下游的不同合作伙伴之中。所以,按照企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的費(fèi)用項(xiàng)目,企業(yè)物流成本費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成一般應(yīng)包括:

(1)企業(yè)供應(yīng)、銷售各環(huán)節(jié)人員的工資及福利費(fèi);

(2)企業(yè)生產(chǎn)要素的采購(gòu)費(fèi),包括運(yùn)輸費(fèi)、郵電費(fèi)、采購(gòu)人員的差旅費(fèi);

(3)企業(yè)產(chǎn)品的推銷費(fèi),廣告宣傳費(fèi);

(4)企業(yè)內(nèi)部倉(cāng)庫(kù)保管費(fèi),維護(hù)費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi);

(5)企業(yè)物流設(shè)備、倉(cāng)庫(kù)的折舊費(fèi),租用費(fèi);

(6)企業(yè)物流信息費(fèi);

(7)企業(yè)與物流相關(guān)的貸款利息;

(8)企業(yè)回收廢棄物發(fā)生的物流費(fèi),逆向物流費(fèi)。

按照“物流費(fèi)用冰山”說的觀點(diǎn),企業(yè)物流成本的計(jì)算范圍大,運(yùn)輸、保管、包裝、裝卸、以及信息等環(huán)節(jié)多。現(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算制度和會(huì)計(jì)核算方法都不可能掌握物流成本費(fèi)用的實(shí)際情況,大家只能看到物流費(fèi)用露出海水上面的冰山的一角,而潛藏在海水下邊的整個(gè)冰山卻看不見,海水中的冰山才是物流成本費(fèi)的主體部分。一般來說,企業(yè)向外部支付的`物流費(fèi)用只是很小的一部分,真正的大頭是企業(yè)內(nèi)部發(fā)生的物流費(fèi)用,按照企業(yè)對(duì)外支付和內(nèi)部發(fā)生物流成本費(fèi)用的實(shí)際,一般情況下,影響企業(yè)物流成本費(fèi)用的主要因素應(yīng)包括:

(1)企業(yè)進(jìn)貨區(qū)域的選擇。進(jìn)貨區(qū)域方向決定了企業(yè)貨物運(yùn)輸距離的遠(yuǎn)近,同時(shí)也影響著運(yùn)輸工具的選擇、進(jìn)貨批量等多個(gè)方面。因此,進(jìn)貨區(qū)域方向是決定企業(yè)物流成本費(fèi)用水平的一個(gè)重要因素。

(2)運(yùn)輸工具的選擇。不同的運(yùn)輸工具,費(fèi)用高低不同,運(yùn)輸能力有大有小。運(yùn)輸工具的選擇,一方面取決于所運(yùn)貨物的體積、重量及價(jià)值大小,另一方面又取決于企業(yè)對(duì)某種貨物的需求及時(shí)程度及工藝要求。所以,選擇運(yùn)輸工具要同時(shí)兼顧既保證生產(chǎn)與銷售的需要,又堅(jiān)持物流成本費(fèi)用最低的原則。

(3)企業(yè)存貨的控制。無論是生產(chǎn)企業(yè)還是流通企業(yè),對(duì)存貨進(jìn)行控制,嚴(yán)格控制進(jìn)貨數(shù)量、進(jìn)貨次數(shù)和品種,都可以減少庫(kù)存資金占用和貸款利息支出,從而降低庫(kù)存、保管、維護(hù)等費(fèi)用。

(4)貨物的保管制度。良好的貨物保管、維護(hù)、發(fā)放制度,可以減少貨物的損耗、霉?fàn)€、丟失等事故,從而降低物流成本費(fèi)用。相反,若在保管過程中,物品損耗、霉?fàn)€、丟失等情況時(shí)有發(fā)生,物流成本費(fèi)用必然增加。

(5)企業(yè)產(chǎn)品廢品率。影響物流成本費(fèi)用的一個(gè)重要方面還在于產(chǎn)品的質(zhì)量和產(chǎn)品廢品率的高低。生產(chǎn)高質(zhì)量的產(chǎn)品可杜絕因次品、廢品等回收、退貨而發(fā)生的各種物流費(fèi)用,從而降低物流成本費(fèi)用。

(6)企業(yè)物流管理費(fèi)用開支大小。物流管理費(fèi)用與生產(chǎn)和流通沒有直接的數(shù)量依存關(guān)系。但管理費(fèi)用的大小直接影響著物流費(fèi)用的大小,節(jié)約辦公費(fèi)、水電費(fèi)、差旅費(fèi)等管理費(fèi)用相應(yīng)可以降低物流費(fèi)用的總水平。

(7)企業(yè)物流資金利用率。企業(yè)利用貸款進(jìn)行生產(chǎn)或流通,必然要支付一定的利息,如果是自有資金,也存在著機(jī)會(huì)成本問題,資金利用率的高低,影響著利息支出的大小,從而也影響著物流成本費(fèi)用的高低。

總之,影響物流成本費(fèi)用的因素很多,針對(duì)每一影響物流成本費(fèi)用的因素,根據(jù)其特性加強(qiáng)管理,可以有效的控制企業(yè)物流成本項(xiàng)目,達(dá)到降低物流成本費(fèi)用的目的。

4降低企業(yè)物流成本是一個(gè)系統(tǒng)工程,物流系統(tǒng)成本之間存在著效益背反規(guī)律

降低企業(yè)物流成本是一個(gè)系統(tǒng)工程,在物流各項(xiàng)功能之間,某一種功能成本的降低,會(huì)使另一種功能成本增加。由于構(gòu)成物流成本的元素很多,各種費(fèi)用互相關(guān)聯(lián),工作頭緒多。因此,要想切實(shí)進(jìn)行企業(yè)的物流成本項(xiàng)目分析,控制和降低物流成本費(fèi)用,就必須設(shè)立物流成本管理工作目標(biāo),明確物流管理任務(wù),確定物流管理工作的優(yōu)先級(jí)別,以項(xiàng)目責(zé)任管理的方法,有序受控的開展工作,為企業(yè)整個(gè)系統(tǒng)的利潤(rùn)最大化做出貢獻(xiàn)。要明確物流成本項(xiàng)目的構(gòu)成,從現(xiàn)行財(cái)務(wù)成本費(fèi)用中剝離出屬于物流成本范疇的內(nèi)容,分析和比較物流成本與制造成本,物流費(fèi)用與其他費(fèi)用之間的關(guān)系,掌握企業(yè)物流系統(tǒng)的成本項(xiàng)目。分領(lǐng)域全面清理物流系統(tǒng)的資源配置。根據(jù)建立的企業(yè)物流成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù),從而建立起企業(yè)物流成本項(xiàng)目科學(xué)的比較分析基礎(chǔ)。

5建立健全企業(yè)物流成本的財(cái)務(wù)管理模式

我國(guó)企業(yè)物流成本的財(cái)務(wù)管理模式尚未建立,物流成本的各個(gè)項(xiàng)目分散在企業(yè)成本核算的不同會(huì)計(jì)核算科目和賬戶之中。由于物流成本項(xiàng)目沒有被列入現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)核算體系。制造企業(yè)習(xí)慣于將物流費(fèi)用計(jì)入制造成本和其它各項(xiàng)費(fèi)用之中;流通企業(yè)則將物流費(fèi)用包含在商品流通費(fèi)用之中,因此,無論是制造企業(yè)還是流通企業(yè),不僅難以按照物流成本項(xiàng)目的內(nèi)涵完整地計(jì)算出物流成本,而且連已經(jīng)被生產(chǎn)領(lǐng)域或流通領(lǐng)域分列出來的物流成本項(xiàng)目,也不能單獨(dú)真實(shí)的以會(huì)計(jì)核算報(bào)表的形式反映出來,使企業(yè)管理者無法掌握物流成本項(xiàng)目的真實(shí)情況和全貌。

所以,我們必須加強(qiáng)企業(yè)物流成本項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算分析和控制,了解企業(yè)物流成本項(xiàng)目在會(huì)計(jì)核算過程中存在的主要問題,研究企業(yè)物流成本費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成及影響因素,建立健全企業(yè)物流成本的財(cái)務(wù)管理模式,通過分析研究和論證試行,我們完全可以建議企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中逐步分列物流成本項(xiàng)目,使企業(yè)管理者和決策者能夠有效的對(duì)物流成本項(xiàng)目進(jìn)行分析和控制,讓物流真正成為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高的第三利潤(rùn)源泉。

參考文獻(xiàn)

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[2]@中華人民共和國(guó)[m].北京:統(tǒng)計(jì)年鑒,2004、2005、2006.

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇八

內(nèi)部控制是經(jīng)濟(jì)單位和各個(gè)組織在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中建立的一種相互制約的業(yè)務(wù)組織形式和職責(zé)分工制度。它包括控制環(huán)境、目標(biāo)設(shè)定、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、控制活動(dòng)、信息溝通、內(nèi)部監(jiān)督八個(gè)相互聯(lián)系的要素。在住房公積金業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制體系中不但要按照內(nèi)控的目標(biāo)、原則和要素來嚴(yán)格設(shè)計(jì)住房公積金的內(nèi)部控制體系，更要增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和員工的內(nèi)部控制意識(shí)，建立良好的內(nèi)部控制環(huán)境基礎(chǔ)，進(jìn)而發(fā)揮住房公積金業(yè)務(wù)內(nèi)部控制體系的有效性，保障資金的安全性與管理的合規(guī)性，使得住房公積金業(yè)務(wù)健康、穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)。

一、我國(guó)住房公積金的內(nèi)部控制現(xiàn)狀

（一）存在產(chǎn)生住房公積金內(nèi)部及外部風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)境

從目前住房公積金內(nèi)部控制現(xiàn)狀看，存在著管理觀念片面性，管理措施滯后性。首先，在業(yè)務(wù)管理方面其關(guān)注重點(diǎn)常放在年度繳存額和貸款發(fā)放額是否完成。其次，對(duì)于內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)仍停留在對(duì)規(guī)章制度的編制，并沒有將內(nèi)部控制作為一種動(dòng)態(tài)管理機(jī)制去設(shè)計(jì)與執(zhí)行。最后，管理者與工作人員在內(nèi)部控制意識(shí)上有待提高，重視和理解程度上仍需要加強(qiáng)?，F(xiàn)階段住房公積金管理中心存在的內(nèi)部控制問題，不僅會(huì)影響內(nèi)部控制的建立與實(shí)施效果，而且不利于內(nèi)部控制基礎(chǔ)環(huán)境的建設(shè)，更不利于內(nèi)部控制體系的建立，容易引發(fā)住房公積金內(nèi)部及外部風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

（二）缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)與評(píng)估是實(shí)現(xiàn)公積金內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)，也是開展內(nèi)部控制活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)。但就目前來看，公積金管理中心風(fēng)險(xiǎn)控制制度還不完善，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法簡(jiǎn)單，缺乏動(dòng)態(tài)與全面的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估，不利于控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。想要準(zhǔn)確地識(shí)別與判斷風(fēng)險(xiǎn)，就必須要建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制制度和方法。但目前不少住房公積金管理中心在資金運(yùn)營(yíng)管理、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理和行政執(zhí)法工作中存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和認(rèn)識(shí)都還不夠全面和深入，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后的相應(yīng)控制措施也簡(jiǎn)單，缺乏全面、有效的`控制措施和方法，并且各個(gè)中心在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控制方面也存在較大的個(gè)體差距。

（三）信息與溝通方面需要完善

信息與溝通是實(shí)施內(nèi)部控制的重要條件，主要內(nèi)容包括信息質(zhì)量、溝通制度、信息系統(tǒng)和反舞弊機(jī)制方面的建設(shè)。目前住房公積金中心在這些方面普遍存在問題。隨著住房公積金繳存單位的不斷增加，積累了大量的繳存職工信息和各種業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，但是在內(nèi)部控制中，這些信息和數(shù)據(jù)無法發(fā)揮其應(yīng)有作用。首先表現(xiàn)在對(duì)信息數(shù)據(jù)的利用效率和關(guān)注度不高，相關(guān)管理部門及人員很少對(duì)這些業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、整理和分析，并提供給決策層幫助其做好公積金業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)與風(fēng)險(xiǎn)管控。其次是可利用信息的準(zhǔn)確性、完整性與統(tǒng)一性較差，信息質(zhì)量有待提高。另外全國(guó)各地的公積金管理中心所使用的業(yè)務(wù)系統(tǒng)互不相同，各種不同軟件系統(tǒng)在業(yè)務(wù)信息的統(tǒng)計(jì)規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)和種類等方面會(huì)產(chǎn)生較大的差異，導(dǎo)致信息的可利用性不高，可比性不強(qiáng)，不利于行業(yè)內(nèi)部控制水平的提升。還有就是很多中心沒有建立反舞弊機(jī)制，反舞弊意識(shí)普遍薄弱。

二、改善住房公積金內(nèi)部控制的措施

（一）增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)及工作人員的內(nèi)控意識(shí)

要做好住房公積金的內(nèi)部控制，首先要從源頭上增強(qiáng)中心領(lǐng)導(dǎo)及工作人員的內(nèi)控意識(shí)，特別是提高中心領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)內(nèi)部控制工作的重視程度，把內(nèi)部控制措施運(yùn)用作為內(nèi)部管理的重要手段，并將其作為中心業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理的重要工作。其次，對(duì)于負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的工作人員，要采用科學(xué)、合理的選任方式，應(yīng)當(dāng)將職業(yè)道德修養(yǎng)和專業(yè)勝任能力作為選任的重要標(biāo)準(zhǔn)，并定期對(duì)其實(shí)際工作成效進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)與合理的考核。此外，要貼近實(shí)際來制定內(nèi)部控制方案，認(rèn)真貫徹執(zhí)行，在執(zhí)行的過程中發(fā)現(xiàn)措施的不足并及時(shí)按照規(guī)定權(quán)限和程序進(jìn)行方案調(diào)整；在管控效果的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)，及時(shí)糾偏并完善。政府相關(guān)部門在對(duì)住房公積金管理中心的工作進(jìn)行年度考評(píng)時(shí)，要立足各中心的實(shí)際情況和內(nèi)部控制的原則來綜合考查其內(nèi)部控制的合理性與科學(xué)性，并對(duì)實(shí)際執(zhí)行情況和組織工作進(jìn)行打分。同時(shí)在中心內(nèi)部要加大對(duì)內(nèi)部控制人員的培訓(xùn)，既要加強(qiáng)相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，還要注意個(gè)人綜合素養(yǎng)的提升，確保內(nèi)控人員的獨(dú)立性和專業(yè)性，提高其思維的發(fā)散性與綜合性，進(jìn)而通過有效的內(nèi)部控制措施提升公積金運(yùn)營(yíng)管理的效能。

（二）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，完善風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

要控制公積金的管理風(fēng)險(xiǎn)就必須建立、健全內(nèi)部控制機(jī)制，在明確風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)和完善風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制與與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)體系的建設(shè)。我們可以通過以下途徑來實(shí)現(xiàn)：一是可以從各業(yè)務(wù)管理部門和稽核部門中選出一批業(yè)務(wù)水平高，綜合素養(yǎng)強(qiáng)的工作人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理方面的專業(yè)培訓(xùn)，建立一支專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理隊(duì)伍，確保住房公積金內(nèi)部控制的獨(dú)立性、權(quán)威性和規(guī)范性。二是制定住房公積金業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控細(xì)則，明確風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與控制活動(dòng)的具體內(nèi)容，主要包括常規(guī)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)的識(shí)別，突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)事件的應(yīng)急評(píng)估與應(yīng)對(duì)，重大政策變更的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和應(yīng)對(duì)等。三是聘請(qǐng)風(fēng)險(xiǎn)管理方面的專家和學(xué)者與中心領(lǐng)導(dǎo)、內(nèi)部工作人員共同對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制環(huán)節(jié)和措施進(jìn)行分析與研究，并確立重要風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注領(lǐng)域，按照風(fēng)險(xiǎn)重要程度劃分等級(jí)，使得內(nèi)部控制人員在實(shí)際執(zhí)行中能根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)與等級(jí)情況采取針對(duì)性的解決方案。

（三）提升信息質(zhì)量，健全內(nèi)部溝通與績(jī)效考評(píng)體系

信息是確保經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)順利開展的基礎(chǔ)。內(nèi)部控制作為一種管理活動(dòng)也同樣需要信息的支持，信息質(zhì)量的優(yōu)劣同樣會(huì)對(duì)內(nèi)部控制的有效性產(chǎn)生影響。要借助信息系統(tǒng)建設(shè)和信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析來提升住房公積金業(yè)務(wù)信息的質(zhì)量，使其為管理決策和內(nèi)部控制提供有效保障。只有構(gòu)建完善的內(nèi)部溝通體系，實(shí)現(xiàn)信息傳遞渠道的不斷優(yōu)化，保障信息傳遞的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，并將內(nèi)部控制工作納入中心員工及部門的年度績(jī)效考評(píng)體系之中才能使內(nèi)部控制工作更加協(xié)調(diào)、合理與可行。就具體實(shí)現(xiàn)方式來說，首先，要建立基層工作人員與管理層直接溝通的機(jī)制。通過直接溝通來優(yōu)化信息傳遞的渠道，及時(shí)對(duì)業(yè)務(wù)信息情況進(jìn)行交流反饋，對(duì)相關(guān)疑難問題進(jìn)行報(bào)告，有效應(yīng)對(duì)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。其次，重視加強(qiáng)管理中心各部門之間的溝通與協(xié)作。通過業(yè)務(wù)系統(tǒng)共享平臺(tái)實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)部門之間，以及業(yè)務(wù)部門與綜合部門之間；業(yè)務(wù)人員之間以及業(yè)務(wù)人員與管理人員之間的及時(shí)溝通與協(xié)作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，做好風(fēng)險(xiǎn)防控。最后，要將內(nèi)部控制的執(zhí)行與組織情況納入中心員工及部門的年度績(jī)效考核體系當(dāng)中，設(shè)置相關(guān)考核指標(biāo)，從定性與定量?jī)蓚€(gè)維度來進(jìn)行考評(píng)，以此作為約束用來不斷促進(jìn)內(nèi)部控制意識(shí)的深入和執(zhí)行效果的提升。

（四）加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，完善反舞弊機(jī)制

內(nèi)部監(jiān)督是實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的重要保證，離開內(nèi)部監(jiān)督則內(nèi)部控制的執(zhí)行與效果就會(huì)弱化。住房公積金中心應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與機(jī)構(gòu)，明確職責(zé)與監(jiān)督內(nèi)容，切實(shí)保障內(nèi)部控制的實(shí)施。同時(shí)更要完善反舞弊機(jī)制，堅(jiān)持懲防并舉，重在預(yù)防的原則，明確反舞弊工作的重點(diǎn)領(lǐng)域及環(huán)節(jié)，規(guī)范舞弊案件的舉報(bào)、調(diào)查、處理、報(bào)告及補(bǔ)救程序。

三、結(jié)束語(yǔ)

住房公積金管理中心作為資金的實(shí)際管理者，要把防范資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和提升資金使用效率作為內(nèi)部控制的目標(biāo)，把提升內(nèi)部控制意識(shí)與領(lǐng)導(dǎo)重視程度作為內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，把建立、健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系作為內(nèi)部控制的重點(diǎn)，通過采用先進(jìn)的信息系統(tǒng)和管理方法，準(zhǔn)確識(shí)別公積金各項(xiàng)業(yè)務(wù)在運(yùn)營(yíng)過程中可能存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)，并由此不斷完善內(nèi)部控制度，才能保障住房公積金健康、穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)。

參考文獻(xiàn):

[1]崔巍.住房公積金資金風(fēng)險(xiǎn)防控中存在的問題及對(duì)策[j].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2016.

[2]殷愛華.關(guān)于住房公積金管理中心內(nèi)部控制工作的思考[n].泰州職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),2012.

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇九

中國(guó)房地產(chǎn)立法中的各個(gè)利益集團(tuán)

作者：王令、谷毅博

引言：伴隨著房地產(chǎn)業(yè)近些年的火暴發(fā)展。與此相關(guān)的各個(gè)利益集團(tuán)也逐步壯大，或多或少的影響著中國(guó)房地產(chǎn)的立法。本問通過對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段立法現(xiàn)狀的描述，說明了房地產(chǎn)法律、法規(guī)的必要，并著重分析了各利益集團(tuán)利益取向及對(duì)立法的態(tài)度。最后在對(duì)各個(gè)利益集團(tuán)矛盾的比較中，筆者提出了關(guān)于協(xié)調(diào)矛盾，加速房地產(chǎn)立法的建議。

關(guān)鍵詞：立法現(xiàn)狀利益集團(tuán)各利益集團(tuán)之間的矛盾及立法要求

（一）中國(guó)的立法現(xiàn)狀

中華民族是一個(gè)重視家的民族，有所成就的人最終想到的是安家樂業(yè)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)生活品質(zhì)的要求越來越高，而不斷提高的工資和時(shí)下流行的銀行信貸業(yè)務(wù)也使中國(guó)人“安居”夢(mèng)想越來越現(xiàn)實(shí)。而這消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)也刺激了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，甚至在一些地方出現(xiàn)了過熱的跡象，有“泡沫”的傾向。

針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的這些現(xiàn)象，現(xiàn)在并沒有完善的法律來規(guī)范這一市場(chǎng)。中國(guó)相繼制定了一些法律、法規(guī)，形成了以《土地管理法》和，《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補(bǔ)充法律體系框架。但是這些法律多以原則性為主，缺乏可操作性和協(xié)調(diào)性。法律、法規(guī)中的冗雜、重復(fù)現(xiàn)象也很普遍。而且這些法律存在很大的滯后性，對(duì)于現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)的糾紛等問題沒有很準(zhǔn)確的法律依據(jù)。因此，新的房地產(chǎn)法的制定迫在眉睫。那么，哪些因素會(huì)對(duì)新法的出臺(tái)產(chǎn)生影響呢？筆者認(rèn)為現(xiàn)在有四個(gè)大的利益集團(tuán)會(huì)對(duì)新法的制定產(chǎn)生很大影響。它們是政府、開發(fā)商、消費(fèi)者、銀行。讓我們分析一下各個(gè)利益集團(tuán)現(xiàn)在是怎樣獲得各自的利益的。

（二）各個(gè)利益集團(tuán)

在房地產(chǎn)業(yè)中，政府會(huì)通過稅收實(shí)現(xiàn)自己的利益。由于種種歷史原因，我國(guó)對(duì)房屋和土地基本上是分別征稅。所以所說的房地產(chǎn)稅，實(shí)際上是房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的總稱。房產(chǎn)稅包括調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契約、印花稅；土地稅包括土地使用稅、土地增值稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)稅。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該交納的全部稅種來看，還包括5個(gè)稅種和一個(gè)1個(gè)附加。的確，在房地產(chǎn)業(yè)中，政府會(huì)通過稅收取得大量的`財(cái)政收入。有報(bào)告說，北京20的gdp增長(zhǎng)有30%以上來自房地產(chǎn)，20的固定投資有50%以上來自房地產(chǎn)。

解決居民住房問題是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的首要問題。而政府作為經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是如何引導(dǎo)的呢？政府對(duì)居民買房進(jìn)行補(bǔ)貼，體現(xiàn)在政策上就是福利分房。政府希望通過行政干預(yù)來保證“居者有其屋”，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。

開發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)中扮演著很重要的角色。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用占到了20%，市政公用設(shè)施配套費(fèi)用占到20%，相關(guān)稅費(fèi)占到10%---15%，這樣看來，交給政府的各方面稅款占到了房產(chǎn)價(jià)格的50%以上，開發(fā)成本勢(shì)必增加。而建設(shè)成本一般又占到房?jī)r(jià)的40%左右。這樣，開發(fā)商的利潤(rùn)就會(huì)減少。為了保證自己的利益，開發(fā)商會(huì)提高房?jī)r(jià)。或是通過加大商品用房、高檔房的建設(shè)來謀取更大的利益空間。而這種方式的結(jié)果很可能是造成消費(fèi)者的購(gòu)買力下降。最終，危及的還是開發(fā)商的利益。所以，筆者認(rèn)為在新的房地產(chǎn)法制定中，開發(fā)商這一利益集團(tuán)急需通過這一新法來調(diào)整稅費(fèi)制度，降低開發(fā)成本，規(guī)范政府活動(dòng)，減少?gòu)?qiáng)制措施對(duì)開發(fā)商的影響。

一般消費(fèi)者都希望政府盡可能地實(shí)施福利分房，減少自己的買房支出。而有能力購(gòu)買商品房的消費(fèi)者，對(duì)房屋周圍的環(huán)境，物業(yè)方面的要求極高，但這些通常是在消費(fèi)者購(gòu)房之前已經(jīng)由開發(fā)商決定了。所以消費(fèi)者希望通過立法增加開發(fā)商在建設(shè)過程中保護(hù)環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容，同時(shí)還要求法律協(xié)調(diào)好開發(fā)商與物業(yè)之間的關(guān)系，明確責(zé)任。減少業(yè)主和物業(yè)之間的糾紛。

中國(guó)的房地產(chǎn)為什么能這么“蓬勃”的發(fā)展呢？誰(shuí)提供給開發(fā)商大量的資金投入呢？答案就是我國(guó)的各大銀行。開發(fā)商可以通過直接借貸來籌集到自己的建房資金。因?yàn)榻栀J的償還利息很高，銀行也樂于將資金借貸。這樣，開發(fā)商就有了穩(wěn)定的投入資金來源。當(dāng)然，隨著現(xiàn)在信貸消費(fèi)的風(fēng)行，“按揭”買房也成為一種時(shí)尚。大量的商品房的消費(fèi)人群就是采用這種方式來實(shí)現(xiàn)自己的住房愿望的。

事實(shí)上，在中國(guó)信貸消費(fèi)這一點(diǎn)上，存在著審查不嚴(yán)格，有證明就借貸的現(xiàn)象。也正因此，許多人加入了投機(jī)和買房的行列，在“羊群效應(yīng)”下，投機(jī)和投資者不斷增加，導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。一旦泡沫破裂，房?jī)r(jià)下跌，形成惡性循環(huán)。房子成了負(fù)資產(chǎn)，很多人會(huì)拋房，銀行接收的是貶值的房產(chǎn)，這就會(huì)沖擊整個(gè)金融體系。

筆者認(rèn)為，各銀行已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題，但是在高額的利息誘惑下，都希望可以分到信貸收入這塊蛋糕。所以，在新的房地產(chǎn)法頒布的同時(shí)，相關(guān)的金融方面的立法也能出臺(tái)來補(bǔ)充新法，應(yīng)該是各大銀行的希望所在吧。

（三）各個(gè)利益集團(tuán)的矛盾與立法建議

綜合看了各個(gè)利益集團(tuán)的利益取向和對(duì)立法的需求，我們可以橫向比較一下他們之間的矛盾，更直觀的看出當(dāng)前房地產(chǎn)立法中的一些不和諧之處，提出解決方法。

從稅收方面來看，政府應(yīng)該很滿意現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅的收入現(xiàn)狀，大量的財(cái)政稅收不僅使得各種政府計(jì)劃能夠順利進(jìn)行，而且也提高了政府工作人員的福利。從更功利的角度來說，財(cái)政收入的多少與該政府的政績(jī)也是有直接關(guān)系的。所以政府當(dāng)然是希望維持現(xiàn)在的冗雜的稅收政策，而這就與開發(fā)商的利益產(chǎn)生了沖突。上文已經(jīng)說過，由于稅收成本的過高，開發(fā)商的利益已經(jīng)受到了很大的損害。最壞的結(jié)果就是開發(fā)商減少建房，那么政府也將減少大量的財(cái)政收入。所以這個(gè)反應(yīng)也是連鎖的，那么新的立法中應(yīng)該怎樣協(xié)調(diào)這兩者之間的矛盾呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)該出臺(tái)一部完善的，專業(yè)的法律。改變現(xiàn)在法律冗雜、重復(fù)的現(xiàn)狀，在稅收方面，減少稅種，規(guī)范稅收標(biāo)準(zhǔn)。

這部法律在福利分房方面也應(yīng)該有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)檫@一政策，涉及到了四大集團(tuán)的利益。政府為了維持社會(huì)穩(wěn)定，希望通過這一立法緩解現(xiàn)在住房緊張的狀況。所以它希望通過法律可以約束開發(fā)商，使其能夠建造足夠的經(jīng)濟(jì)型住房，而不是為了增加自己的利益中間，把大量的資金投入到商品房和中高檔房的建造中。但是，政府應(yīng)取得的稅收并未減少。這樣的話，開發(fā)商的利益又受到了損害。會(huì)大大減小它的投資熱情，最后可能會(huì)出現(xiàn)各種類型的住房都緊缺的現(xiàn)象。因此，筆者認(rèn)為，在這一方面，我國(guó)應(yīng)該借鑒新加坡現(xiàn)在實(shí)行的住房措施，以立法的形式確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，比如工資收入。()一定的工資標(biāo)準(zhǔn)之下可以享受福利分房，而超過了這一標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該自己購(gòu)買商品房。這樣既保證了廣大居民的利益，也確保了開發(fā)商的利益，政府也會(huì)有穩(wěn)定的財(cái)政收入。

在開發(fā)商與消費(fèi)者之間存在的很大的矛盾，出了房?jī)r(jià)之外就是居住環(huán)境和物業(yè)管理方面。事實(shí)上，這兩年的關(guān)于這些方面的糾紛也是曾出不窮。因此，關(guān)于這一方面的立法也在人們的期待中。筆者也認(rèn)為，中國(guó)應(yīng)該在新的房地產(chǎn)法中加大這一方面的比重。明確開發(fā)商、物業(yè)和消費(fèi)者之間的權(quán)利與義務(wù)。若出現(xiàn)糾紛時(shí)，消費(fèi)者可以明確索賠對(duì)象，能夠提高訴訟效率，減小訴訟成本。對(duì)于居住環(huán)境方面的要求，開發(fā)商基于成本考慮，很少關(guān)注這一方面，這對(duì)于消費(fèi)者是很不負(fù)責(zé)的。當(dāng)然這也成了購(gòu)房后開發(fā)商與消費(fèi)者糾紛的一個(gè)重要原因。為了減少這種情況的發(fā)生，筆者同樣認(rèn)為應(yīng)該在新的法律中增加保護(hù)生態(tài)和資源可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容。除此之外，筆者認(rèn)為輔助新房地產(chǎn)法的實(shí)施的其他的相關(guān)法律的制定同樣重要。比如，針對(duì)現(xiàn)在的信貸業(yè)務(wù)方面，關(guān)于金融方面的立法勢(shì)在必行。在這方面的立法中，要完善信貸方面的立法，嚴(yán)格申請(qǐng)條件，從而減小金融體系承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

在具體的立法工作中，筆者認(rèn)為必須割斷權(quán)力和利益的紐帶，真正的貫徹全心全意為人民服務(wù)的宗旨。那么，我們可以參考西方的立法助理制度，建立我國(guó)自己的法律專家、實(shí)際專業(yè)人士和有關(guān)專家組成的專業(yè)常設(shè)立法機(jī)構(gòu)。這樣，既可以在技術(shù)上有提高，而且也加強(qiáng)了新法的可操作性。最大的好處是做到了公平、公正，使法律更加客觀，能更好的協(xié)調(diào)各利益集團(tuán)的利益。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十

對(duì)于住房公積金來說，我國(guó)的企業(yè)職工自底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這個(gè)時(shí)期，我國(guó)擁有住房公積金的職工只占全國(guó)所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國(guó)住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時(shí)間了，經(jīng)過這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動(dòng)了住房制度的改革，加快了我國(guó)住房建設(shè)的步伐，并且我國(guó)的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動(dòng)了人們住房消費(fèi)的積極性，同時(shí)也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與發(fā)展。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響主要有三個(gè)方面：一是對(duì)我國(guó)政策的影響。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應(yīng)的利潤(rùn)，且處于居高不下的地位，其在推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，也影響了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的炒房行為，這就會(huì)使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)，直接影響了我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我國(guó)政府要針對(duì)這一系列的影響而采取相應(yīng)的對(duì)策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如近幾年，我國(guó)推行了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限價(jià)、限購(gòu)的調(diào)整制度；通過調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。不得不說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)的其他行業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都會(huì)有產(chǎn)生一定的影響。二是對(duì)我國(guó)相關(guān)行業(yè)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動(dòng)著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動(dòng)力的問題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標(biāo)準(zhǔn)，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個(gè)鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢(shì)地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場(chǎng)秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對(duì)社會(huì)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國(guó)社會(huì)的各階層提供了良好的就業(yè)平臺(tái)，減少了社會(huì)就業(yè)的壓力問題，在一定層面上穩(wěn)定了社會(huì)的秩序，同時(shí)也改善了我國(guó)居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。

住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中重要意義

我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴(yán)重困難；務(wù)工人員與單位解除勞動(dòng)關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的'任一情形，都可以提取相應(yīng)的住房公積金，并且這是一個(gè)相當(dāng)可觀的金額，同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

住房公積金能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對(duì)一直增長(zhǎng)的房屋價(jià)格，這種專項(xiàng)資金的作用也在逐漸減弱，如何對(duì)住房公積金實(shí)施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展。

住房公積金的管理體系需要加強(qiáng)。對(duì)于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進(jìn)行管理，明確各部門的監(jiān)管責(zé)任，將監(jiān)管工作落實(shí)到各個(gè)部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個(gè)監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計(jì)部門，其工作就是負(fù)責(zé)審查資金的來源；財(cái)政部門要對(duì)資金的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行檢查和監(jiān)督等。同時(shí)住房公積金的管理也需要社會(huì)的監(jiān)督力量來完善，而相關(guān)的管理部門也要對(duì)社會(huì)監(jiān)督過程中提出的問題和質(zhì)疑進(jìn)行認(rèn)真的檢查與分析，并及時(shí)處理和解決這些問題。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強(qiáng)大支撐，增強(qiáng)了個(gè)人支付住房的能力。同時(shí)住房公積金也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問題，從而使得我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)有了良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)。（本文作者：趙廣慶單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十一

新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下高速公路路政管理若干經(jīng)濟(jì)問題的思考，所謂高速公路路政管理就是交通主管部門依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，為保護(hù)公路、維護(hù)公路秩序而進(jìn)行的管理工作。

路政管理主要工作是維持公路秩序、維護(hù)路權(quán)、保護(hù)路產(chǎn)以及保護(hù)權(quán)益等，但是當(dāng)前的路政管理水平低下，無法滿足快速發(fā)展的社會(huì)需求。

一、高速公路路政管理中的突出問題分析

若想研究高速公路路政管理中的經(jīng)濟(jì)問題，首先應(yīng)該探究的是目前路政管理中存在的各種問題。

本文通過實(shí)際調(diào)研，對(duì)路政管理中存在的主要問題進(jìn)行了分析，得出結(jié)論如下：

(一)路政管理的理念落伍，不重視公路的經(jīng)濟(jì)效益。

主要體現(xiàn)在下面兩個(gè)方面：其一是不夠重視公路的管理。

其二是某些路政管理人員往往把路政管理的工作與管理公路等同，他們認(rèn)為只需確保公路的暢通即可，而對(duì)高速公路的社會(huì)價(jià)值重視不夠，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到路政管理的規(guī)范、科學(xué)、法制的要求。

(二)路政管理體制不夠健全，產(chǎn)權(quán)問題突出。

路產(chǎn)是公路局資產(chǎn)的組成部分，然而我國(guó)多數(shù)的基層公路局公路產(chǎn)權(quán)問題都存在著不清晰的問題。

通常情況下，路政管理工作與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)密切相關(guān)，使得某些基層單位為了一些經(jīng)濟(jì)利益而出現(xiàn)爭(zhēng)路產(chǎn)的狀況，最終使得路產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明確。

同時(shí)一個(gè)很普遍的問題是很多基層公路局管轄的公路附近建設(shè)了很多的違章建筑，比如商店、酒樓、餐館、停車場(chǎng)、旅社等，這些建設(shè)阻礙了了高速公路的暢通，同時(shí)也帶來了很多的安全隱患，嚴(yán)重侵犯了公路的路權(quán)與路產(chǎn)，結(jié)果導(dǎo)致路產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的模糊。

(三)路政管理設(shè)備與技術(shù)落伍，沒達(dá)到應(yīng)有的水平。

高速公里是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要的基礎(chǔ)設(shè)施，因而大力推動(dòng)高速公里的信息化是當(dāng)前實(shí)現(xiàn)交通現(xiàn)代化的客觀要求。

但是從當(dāng)前來看，政府對(duì)路政管理不夠重視，經(jīng)費(fèi)投入不夠，技術(shù)設(shè)備落后，信息化程度不高。

究其原因，我國(guó)的路政部門多數(shù)都是事業(yè)單位，采取自收自支的方式維持，投入到管理中的經(jīng)費(fèi)較少，因而經(jīng)費(fèi)的缺少導(dǎo)致路政管理效率與能力的低下。

二、加強(qiáng)路政管理，提升社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的建議與具體措施分析

為解決以上問題，本文從以下三個(gè)方面來分析提升社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的建議與具體措施。

(一)加大對(duì)路政管理工作的重視，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與管理進(jìn)行完善。

路政管理作為當(dāng)前我國(guó)行政管理的組成部分，與交通運(yùn)輸系統(tǒng)的發(fā)展息息相關(guān)，同時(shí)也影響著國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，因而政府應(yīng)該重視路政管理工作，特別是要對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與管理進(jìn)行完善。

其一是加強(qiáng)路政管理人員對(duì)專業(yè)知識(shí)以及相關(guān)法規(guī)的學(xué)習(xí)，積極鼓勵(lì)工作人員不斷學(xué)習(xí)提升自己;其二是建立健全路政宣傳的體制機(jī)制，營(yíng)造出依法治路的氛圍。

比如可以在高速收費(fèi)站出口、公路沿線等位置設(shè)置宣傳標(biāo)語(yǔ)，對(duì)路政管理的重要性以及損壞路權(quán)后需要承擔(dān)的后果進(jìn)行大力宣傳。

(二)建立健全高速公路現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度。

高速公路的經(jīng)濟(jì)學(xué)屬性決定了要健全高速公路的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度。

建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，其一可以確保產(chǎn)權(quán)的公有性，其二是利于與高速公路相關(guān)的領(lǐng)域各類資本的重組，進(jìn)而利于股份制與混合所有制經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展，確保高速公路的持續(xù)健康發(fā)展。

通過建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，有利于引進(jìn)民間資本進(jìn)入到高速公路行業(yè)，建立起合理的管理體制機(jī)制。

當(dāng)前我國(guó)高速公路的建設(shè)已經(jīng)不再是政府的全資建設(shè)，而是更多的吸收企業(yè)、銀行、民間資本以及一些外資等的進(jìn)入，這樣促進(jìn)了各類資本的相互流動(dòng)，拓寬了高速公路融資的多元化渠道。

總之，建立起現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，不但可以有效保證高速公里的路權(quán)，同時(shí)也是確保高速公路可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。

(三)加大資金投入，加大對(duì)路政管理的信息化建設(shè)。

高速公路具有點(diǎn)多線長(zhǎng)的特點(diǎn)，這就要求路政管理實(shí)行信息化管理。

其一是要對(duì)高速公路信息化路政管理的制度與方法進(jìn)行完善;其二是廣泛開展高速公路路政管理的培訓(xùn)工作，對(duì)管理人員不斷進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提升其信息化管理水平與操作能力;其三加大對(duì)信息化建設(shè)的投入，依據(jù)實(shí)際需求，在高速公路上建立路政執(zhí)法視頻遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)，以便工作人員的遠(yuǎn)程監(jiān)控;其四建立起應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況的應(yīng)急預(yù)案。

路政管理人員應(yīng)該進(jìn)行定期的演練，提升應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況的能力，加強(qiáng)路政管理的預(yù)見性與計(jì)劃性，確保人身與公有財(cái)產(chǎn)的安全。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，高速公路路政管理作為現(xiàn)代化管理的一部分，對(duì)路政管理中經(jīng)濟(jì)效益的探索可以滿足我國(guó)當(dāng)前體制改革的需求。

然而路政管理工作復(fù)雜且漫長(zhǎng)，因而需要路政管理人員把提升本地的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益作為主要任務(wù)，不斷提升管理的科學(xué)化水平與服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而探索出適應(yīng)新時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新模式。

[2]交通規(guī)劃中的交通經(jīng)濟(jì)問題研究

隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，城市交通的發(fā)展速度也大大加快，于是凸顯出了交通規(guī)劃中的交通經(jīng)濟(jì)問題。

為了節(jié)約財(cái)政成本，更好地推動(dòng)城市交通發(fā)展，在交通規(guī)劃中，要具體問題具體分析，因此結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕煌ń?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，減少交通經(jīng)濟(jì)支出變成了首要研究的問題。

1交通經(jīng)濟(jì)的定義

交通經(jīng)濟(jì)，顧名思義就是交通業(yè)中的經(jīng)濟(jì)問題，在交通業(yè)運(yùn)行中的每個(gè)環(huán)節(jié)都是與經(jīng)濟(jì)密不可分的。

因此，通過分析交通規(guī)劃中的成本和利潤(rùn)，可以判定一個(gè)交通規(guī)劃方案的好壞。

交通經(jīng)濟(jì)理論目前無論在國(guó)內(nèi)和國(guó)際都處在初級(jí)階段，仍是一種冷門理論，但由于切合實(shí)際，對(duì)交通業(yè)以至于城市的發(fā)展有非常大的意義，因此需要在不斷的實(shí)踐中豐富和深入研究。

交通經(jīng)濟(jì)的主要研究主體是人與物的運(yùn)送問題。

現(xiàn)在整個(gè)交通業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)和政策都沒有充分的研究，因此，本文對(duì)交通規(guī)劃中的交通經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行表面的研究分析。

2目前我國(guó)交通規(guī)劃中交通經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀

隨著城市交通的發(fā)展，我國(guó)許多城市越來越重視交通規(guī)劃，尤其是大中城市。

做好交通規(guī)劃，有助于城市交通的和諧發(fā)展，合理配置交通資源。

但目前我國(guó)的交通規(guī)劃中的交通經(jīng)濟(jì)還存在很多問題。

2.1資金投入不夠充分

城市的交通規(guī)劃需要以建設(shè)新型交通道理環(huán)境為目標(biāo)，以形成便捷的網(wǎng)絡(luò)化為著力點(diǎn)，要綜合考慮空間的組合設(shè)計(jì)和色彩線條，從而使交通規(guī)劃更具生態(tài)化、梅冠華、技能化，但是要達(dá)到這些要求，不僅需要科學(xué)技術(shù)的現(xiàn)金，還需要足夠的資金作保證。

大多數(shù)情況交通規(guī)劃中的交通經(jīng)濟(jì)問題實(shí)際是資金投入力度不夠的問題，雖然國(guó)家對(duì)交通的投入逐年增加，但是這種投入往往是一次性的、不是持續(xù)性的。

通過研究分析，許多城市和地區(qū)存在資金不足的問題，長(zhǎng)期存在的收費(fèi)站和過橋費(fèi)就是直接體現(xiàn)，因此規(guī)劃城市道路建設(shè)，必須有足夠的資金作為保證。

由于城市發(fā)展的預(yù)算是有限的，不可能在短時(shí)間內(nèi)將資金都投入到交通規(guī)劃中去，但是可以持續(xù)性的對(duì)交通規(guī)劃部門進(jìn)行撥款，保證長(zhǎng)期的持續(xù)的資金來源，保證對(duì)城市道路的日常維護(hù)與檢修，推動(dòng)道路交通規(guī)劃的良好發(fā)展。

2.2未合理有效分配區(qū)域重點(diǎn)

對(duì)交通進(jìn)行規(guī)劃主要針對(duì)的是城市，城市中某些區(qū)域存在嚴(yán)重的交通問題，某些區(qū)域并沒有什么問題，所以在交通規(guī)劃中的側(cè)重點(diǎn)應(yīng)該有所區(qū)分，具體問題具體分析，存在嚴(yán)重交通問題的區(qū)域需要優(yōu)先著重解決。

但是有些城市沒有合理分配區(qū)域重點(diǎn)，為了省時(shí)省力，整個(gè)城市的交通都按照同樣的方式，不僅僅對(duì)資源是一種浪費(fèi)，還不能體現(xiàn)城市的美觀獨(dú)特。

尤其在一些基本沒有問題的區(qū)域，甚至可以不進(jìn)行改變，把現(xiàn)有的財(cái)政預(yù)算和人力投入到存在嚴(yán)重交通問題的區(qū)域中。

但是并不意味著永遠(yuǎn)不改善沒什么問題的區(qū)域，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要交通作為保證，需要道理的`連結(jié)來帶動(dòng)，在解決好問題嚴(yán)重的區(qū)域后，也應(yīng)重點(diǎn)規(guī)劃擱置的區(qū)域，良好的利用土地資源，來推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

還有一個(gè)普遍存在的問題是，有些城市為了解決交通問題，不對(duì)歷史文化遺產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)，甚至直接摧毀，是非常錯(cuò)誤的做法，相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須嚴(yán)格監(jiān)督，并加以制止。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十二

引言:伴隨著房地產(chǎn)業(yè)近些年的火暴發(fā)展。與此相關(guān)的各個(gè)利益集團(tuán)也逐步壯大,或多或少的影響著中國(guó)房地產(chǎn)的立法。本問通過對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段立法現(xiàn)狀的描述,說明了房地產(chǎn)法律、法規(guī)的必要,并著重分析了各利益集團(tuán)利益取向及對(duì)立法的態(tài)度。最后在對(duì)各個(gè)利益集團(tuán)矛盾的比較中,筆者提出了關(guān)于協(xié)調(diào)矛盾,加速房地產(chǎn)立法的建議。

關(guān)鍵詞:立法現(xiàn)狀,利益集團(tuán),各利益集團(tuán)之間的矛盾及立法要求

(一)中國(guó)的立法現(xiàn)狀

中華民族是一個(gè)重視家的民族,有所成就的人最終想到的是安家樂業(yè)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們對(duì)生活品質(zhì)的要求越來越高,而不斷提高的工資和時(shí)下流行的銀行信貸業(yè)務(wù)也使中國(guó)人“安居”夢(mèng)想越來越現(xiàn)實(shí)。而這消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)也刺激了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,甚至在一些地方出現(xiàn)了過熱的跡象,有“泡沫”的傾向。

針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的這些現(xiàn)象,現(xiàn)在并沒有完善的法律來規(guī)范這一市場(chǎng)。中國(guó)相繼制定了一些法律、法規(guī),形成了以《土地管理法》和,《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補(bǔ)充法律體系框架。但是這些法律多以原則性為主,缺乏可操作性和協(xié)調(diào)性。法律、法規(guī)中的冗雜、重復(fù)現(xiàn)象也很普遍。而且這些法律存在很大的滯后性,對(duì)于現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)的糾紛等問題沒有很準(zhǔn)確的法律依據(jù)。因此,新的房地產(chǎn)法的制定迫在眉睫。那么,哪些因素會(huì)對(duì)新法的出臺(tái)產(chǎn)生影響呢?筆者認(rèn)為現(xiàn)在有四個(gè)大的利益集團(tuán)會(huì)對(duì)新法的制定產(chǎn)生很大影響。它們是府、開發(fā)商、消費(fèi)者、銀行。讓我們分析一下各個(gè)利益集團(tuán)現(xiàn)在是怎樣獲得各自的利益的。

(二)各個(gè)利益集團(tuán)

在房地產(chǎn)業(yè)中,府會(huì)通過稅收實(shí)現(xiàn)自己的利益。由于種種歷史原因,我國(guó)對(duì)房屋和土地基本上是分別征稅。所以所說的房地產(chǎn)稅,實(shí)際上是房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的總稱。房產(chǎn)稅包括調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契約、印花稅;土地稅包括土地使用稅、土地增值稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)稅。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該交納的全部稅種來看,還包括5個(gè)稅種和一個(gè)1個(gè)附加。的確,在房地產(chǎn)業(yè)中,府會(huì)通過稅收取得大量的財(cái)收入。有報(bào)告說,北京的gdp增長(zhǎng)有30%以上來自房地產(chǎn),的固定投資有50%以上來自房地產(chǎn)。

解決居民住房問題是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的首要問題。而府作為經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是如何引導(dǎo)的呢?府對(duì)居民買房進(jìn)行補(bǔ)貼,體現(xiàn)在策上就是福利分房。府希望通過行干預(yù)來保證“居者有其屋”,維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。

開發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)中扮演著很重要的角色。據(jù)統(tǒng)計(jì),在房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中,土地費(fèi)用占到了20%,市公用設(shè)施配套費(fèi)用占到20%,相關(guān)稅費(fèi)占到10%——15%,這樣看來,交給府的各方面稅款占到了房產(chǎn)價(jià)格的50%以上,開發(fā)成本勢(shì)必增加。而建設(shè)成本一般又占到房?jī)r(jià)的40%左右。這樣,開發(fā)商的利潤(rùn)就會(huì)減少。為了保證自己的利益,開發(fā)商會(huì)提高房?jī)r(jià)。或是通過加大商品用房、高檔房的建設(shè)來謀取更大的利益空間。而這種方式的結(jié)果很可能是造成消費(fèi)者的購(gòu)買力下降。最終,危及的還是開發(fā)商的利益。所以,筆者認(rèn)為在新的房地產(chǎn)法制定中,開發(fā)商這一利益集團(tuán)急需通過這一新法來調(diào)整稅費(fèi)制度,降低開發(fā)成本,規(guī)范府活動(dòng),減少?gòu)?qiáng)制措施對(duì)開發(fā)商的影響。

一般消費(fèi)者都希望府盡可能地實(shí)施福利分房,減少自己的買房支出。而有能力購(gòu)買商品房的消費(fèi)者,對(duì)房屋周圍的環(huán)境,物業(yè)方面的要求極高,但這些通常是在消費(fèi)者購(gòu)房之前已經(jīng)由開發(fā)商決定了。所以消費(fèi)者希望通過立法增加開發(fā)商在建設(shè)過程中保護(hù)環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容,同時(shí)還要求法律協(xié)調(diào)好開發(fā)商與物業(yè)之間的關(guān)系,明確責(zé)任。減少業(yè)主和物業(yè)之間的糾紛。

中國(guó)的房地產(chǎn)為什么能這么“蓬勃”的發(fā)展呢?誰(shuí)提供給開發(fā)商大量的資金投入呢?答案就是我國(guó)的各大銀行。開發(fā)商可以通過直接借貸來籌集到自己的建房資金。因?yàn)榻栀J的償還利息很高,銀行也樂于將資金借貸。這樣,開發(fā)商就有了穩(wěn)定的投入資金來源。當(dāng)然,隨著現(xiàn)在信貸消費(fèi)的風(fēng)行,“按揭”買房也成為一種時(shí)尚。大量的'商品房的消費(fèi)人群就是采用這種方式來實(shí)現(xiàn)自己的住房愿望的。

事實(shí)上,在中國(guó)信貸消費(fèi)這一點(diǎn)上,存在著審查不嚴(yán)格,有證明就借貸的現(xiàn)象。也正因此,許多人加入了投機(jī)和買房的行列,在“羊群效應(yīng)”下,投機(jī)和投資者不斷增加,導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。一旦泡沫破裂,房?jī)r(jià)下跌,形成惡性循環(huán)。房子成了負(fù)資產(chǎn),很多人會(huì)拋房,銀行接收的是貶值的房產(chǎn),這就會(huì)沖擊整個(gè)金融體系。

筆者認(rèn)為,各銀行已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題,但是在高額的利息誘惑下,都希望可以分到信貸收入這塊蛋糕。所以,在新的房地產(chǎn)法頒布的同時(shí),相關(guān)的金融方面的立法也能出臺(tái)來補(bǔ)充新法,應(yīng)該是各大銀行的希望所在吧。

(三)各個(gè)利益集團(tuán)的矛盾與立法建議

綜合看了各個(gè)利益集團(tuán)的利益取向和對(duì)立法的需求,我們可以橫向比較一下他們之間的矛盾,更直觀的看出當(dāng)前房地產(chǎn)立法中的一些不和諧之處,提出解決方法。

從稅收方面來看,府應(yīng)該很滿意現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅的收入現(xiàn)狀,大量的財(cái)稅收不僅使得各種府計(jì)劃能夠順利進(jìn)行,而且也提高了府工作人員的福利。從更功利的角度來說,財(cái)收入的多少與該府的績(jī)也是有直接關(guān)系的。所以府當(dāng)然是希望維持現(xiàn)在的冗雜的稅收策,而這就與開發(fā)商的利益產(chǎn)生了沖突。上文已經(jīng)說過,由于稅收成本的過高,開發(fā)商的利益已經(jīng)受到了很大的損害。最壞的結(jié)果就是開發(fā)商減少建房,那么府也將減少大量的財(cái)收入。所以這個(gè)反應(yīng)也是連鎖的,那么新的立法中應(yīng)該怎樣協(xié)調(diào)這兩者之間的矛盾呢?筆者認(rèn)為,應(yīng)該出臺(tái)一部完善的,專業(yè)的法律。改變現(xiàn)在法律冗雜、重復(fù)的現(xiàn)狀,在稅收方面,減少稅種,規(guī)范稅收標(biāo)準(zhǔn)。

這部法律在福利分房方面也應(yīng)該有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)檫@一策,涉及到了四大集團(tuán)的利益。府為了維持社會(huì)穩(wěn)定,希望通過這一立法緩解現(xiàn)在住房緊張的狀況。所以它希望通過法律可以約束開發(fā)商,使其能夠建造足夠的經(jīng)濟(jì)型住房,而不是為了增加自己的利益中間,把大量的資金投入到商品房和中高檔房的建造中。但是,府應(yīng)取得的稅收并未減少。這樣的話,開發(fā)商的利益又受到了損害。會(huì)大大減小它的投資熱情,最后可能會(huì)出現(xiàn)各種類型的住房都緊缺的現(xiàn)象。因此,筆者認(rèn)為,在這一方面,我國(guó)應(yīng)該借鑒新加坡現(xiàn)在實(shí)行的住房措施,以立法的形式確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),比如工資收入。一定的工資標(biāo)準(zhǔn)之下可以享受福利分房,而超過了這一標(biāo)準(zhǔn),就應(yīng)該自己購(gòu)買商品房。這樣既保證了廣大居民的利益,也確保了開發(fā)商的利益,府也會(huì)有穩(wěn)定的財(cái)收入。

在開發(fā)商與消費(fèi)者之間存在的很大的矛盾,出了房?jī)r(jià)之外就是居住環(huán)境和物業(yè)管理方面。事實(shí)上,這兩年的關(guān)于這些方面的糾紛也是曾出不窮。因此,關(guān)于這一方面的立法也在人們的期待中。筆者也認(rèn)為,中國(guó)應(yīng)該在新的房地產(chǎn)法中加大這一方面的比重。明確開發(fā)商、物業(yè)和消費(fèi)者之間的權(quán)利與義務(wù)。若出現(xiàn)糾紛時(shí),消費(fèi)者可以明確索賠對(duì)象,能夠提高訴訟效率,減小訴訟成本。對(duì)于居住環(huán)境方面的要求,開發(fā)商基于成本考慮,很少關(guān)注這一方面,這對(duì)于消費(fèi)者是很不負(fù)責(zé)的。當(dāng)然這也成了購(gòu)房后開發(fā)商與消費(fèi)者糾紛的一個(gè)重要原因。為了減少這種情況的發(fā)生,筆者同樣認(rèn)為應(yīng)該在新的法律中增加保護(hù)生態(tài)和資源可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容。除此之外,筆者認(rèn)為輔助新房地產(chǎn)法的實(shí)施的其他的相關(guān)法律的制定同樣重要。比如,針對(duì)現(xiàn)在的信貸業(yè)務(wù)方面,關(guān)于金融方面的立法勢(shì)在必行。在這方面的立法中,要完善信貸方面的立法,嚴(yán)格申請(qǐng)條件,從而減小金融體系承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

在具體的立法工作中,筆者認(rèn)為必須割斷權(quán)力和利益的紐帶,真正的貫徹全心全意為人民服務(wù)的宗旨。那么,我們可以參考西方的立法助理制度,建立我國(guó)自己的法律專家、實(shí)際專業(yè)人士和有關(guān)專家組成的專業(yè)常設(shè)立法機(jī)構(gòu)。這樣,既可以在技術(shù)上有提高,而且也加強(qiáng)了新法的可操作性。最大的好處是做到了公平、公正,使法律更加客觀,能更好的協(xié)調(diào)各利益集團(tuán)的利益。

參考文獻(xiàn):

1.李延榮主編《房地產(chǎn)管理法》中國(guó)人民大學(xué)出版社

2.宋宗宇黃錫生主編《房地產(chǎn)法學(xué)》重慶大學(xué)出版社

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十三

摘要：隨著當(dāng)前我國(guó)移動(dòng)支付、共享經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物等數(shù)字經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)、新模式的蓬勃發(fā)展，所有企業(yè)都在探索節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本、提升效率的方法，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、智能化全面轉(zhuǎn)型是最有效的途徑。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是萬(wàn)安經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和最具發(fā)展活力的經(jīng)濟(jì)單位，在稅收貢獻(xiàn)、解決就業(yè)和科技創(chuàng)新等方面均發(fā)揮非常重要的作用。數(shù)據(jù)已經(jīng)成為企業(yè)的核心資產(chǎn)，如何挖掘、運(yùn)用好數(shù)據(jù)的價(jià)值，構(gòu)建民營(yíng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展的路徑已經(jīng)成為每個(gè)企業(yè)都面臨的十分緊迫的重要課題。

關(guān)鍵詞：數(shù)字化民營(yíng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新對(duì)策建議

習(xí)****總書記提出，要堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，加快發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展，推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能同實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合，繼續(xù)做好信息化和工業(yè)化深度融合這篇大文章，推動(dòng)制造業(yè)加速向數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化發(fā)展。全面的范文寫作網(wǎng)站我們要抓住數(shù)字經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，有效地開展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新工作，縱深推進(jìn)“生態(tài)立縣、工業(yè)強(qiáng)縣、旅游興縣、能源活縣”主戰(zhàn)略，努力繪就新時(shí)代萬(wàn)安改革發(fā)展新畫卷。

一、萬(wàn)安縣民營(yíng)經(jīng)濟(jì)數(shù)字化建設(shè)的現(xiàn)狀

2017年3月5日，******總理****強(qiáng)在****工作報(bào)告中指出，2017年工作的重點(diǎn)任務(wù)之一是加快培育新興產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)加快成長(zhǎng)，讓企業(yè)廣泛受益、群眾普遍受惠。這是“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”首次被寫入****工作報(bào)告。數(shù)字經(jīng)濟(jì)與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)不同，它是以新一代信息技術(shù)為基礎(chǔ)，以海量數(shù)據(jù)的互聯(lián)和應(yīng)用為核心，將數(shù)據(jù)資源融入產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和升級(jí)各個(gè)環(huán)節(jié)的新經(jīng)濟(jì)形態(tài)。萬(wàn)安縣堅(jiān)持把發(fā)展電子商務(wù)作為推動(dòng)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的重要抓手，電子商務(wù)不斷壯大，2016年創(chuàng)建了萬(wàn)安縣電子商務(wù)創(chuàng)業(yè)孵化園，建筑面積3萬(wàn)平方米，共有阿里村淘、一江秋糧油、肖老二電商等40多家電商企業(yè)入駐。

目前，全縣建有135個(gè)村級(jí)電商扶貧站、20個(gè)貧困村電子商務(wù)脫貧站點(diǎn)，農(nóng)村電商服務(wù)站實(shí)現(xiàn)全覆蓋。2017年我縣榮獲國(guó)家電子商務(wù)進(jìn)農(nóng)村綜合示范縣，電子商務(wù)入庫(kù)企業(yè)23家交易額達(dá)到25億元，萬(wàn)安縣被評(píng)為全國(guó)電子商務(wù)進(jìn)農(nóng)村綜合示范縣，電子商務(wù)創(chuàng)業(yè)孵化園納入國(guó)家眾創(chuàng)空間備案。近年來，萬(wàn)安縣始終堅(jiān)持把產(chǎn)業(yè)升級(jí)作為主要抓手，發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提升。大力實(shí)施電子信息首位產(chǎn)業(yè)和生物醫(yī)藥、智能裝備制造主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)倍增工程，工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)量質(zhì)齊升，2018年已建成縣級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)物流配送中心，本站實(shí)現(xiàn)農(nóng)村快遞物流配送全覆蓋；
電子商務(wù)交易額同比增長(zhǎng)30%以上，農(nóng)村網(wǎng)絡(luò)零售額同比增長(zhǎng)20%。2018年新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)18家，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入62億元，同比增長(zhǎng)25%；
規(guī)模以上電子信息產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入29億元，同比增長(zhǎng)36%，占規(guī)模以上企業(yè)主要業(yè)務(wù)收入近半壁江山。

經(jīng)吉安市******核定，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值216324萬(wàn)元，可比增長(zhǎng)9.2%。規(guī)模以上工業(yè)增加值可比增長(zhǎng)9.8%，其中：作為萬(wàn)安縣首位產(chǎn)業(yè)的電子信息業(yè)，增加值同比增長(zhǎng)13.7%，占規(guī)模以上工業(yè)比重達(dá)44.9%。2019年以來，萬(wàn)安縣圍繞“三年打贏工業(yè)翻身仗”目標(biāo)，大力實(shí)施電子信息首位產(chǎn)業(yè)和智能裝備制造、大健康主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)“兩大倍增工程”，電子信息產(chǎn)業(yè)首位度進(jìn)一步提升，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占全縣總量的54.9%，智能裝備制造、大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，全縣新增規(guī)上企業(yè)4家。電子商務(wù)進(jìn)農(nóng)村綜合示范項(xiàng)目在全省第四批實(shí)施評(píng)分排名列全省第一名。就目前而言，少數(shù)民營(yíng)企業(yè)建立了自己的分散、簡(jiǎn)單的生產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫(kù)，但是并未與國(guó)家政務(wù)云數(shù)據(jù)庫(kù)連接。

二、數(shù)字化驅(qū)動(dòng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題

民營(yíng)經(jīng)濟(jì)數(shù)字化建設(shè)是一個(gè)全新的復(fù)雜的系統(tǒng)工程，目前，萬(wàn)安數(shù)字化建設(shè)發(fā)展尚處于起步階段，存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）數(shù)字經(jīng)濟(jì)建設(shè)單一，體制機(jī)制不完善

數(shù)字經(jīng)濟(jì)建設(shè)是以信息技術(shù)為支撐，但不僅僅是信息技術(shù)的深度應(yīng)用，更重要的是要改變經(jīng)營(yíng)管理模式和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，涉及****、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多個(gè)方面。萬(wàn)安數(shù)字化建設(shè)在起步階段遇到的主要挑戰(zhàn)來自體制機(jī)制的束縛，由于數(shù)字經(jīng)濟(jì)智能化、一體化、系統(tǒng)化等全新的建設(shè)理念對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理觀念的沖擊，與原有管理的體制機(jī)制就會(huì)產(chǎn)生不可避免的矛盾。比如民營(yíng)企業(yè)各部門角色定位不清，職責(zé)劃分不明；
各行其是，缺乏相互支持，聯(lián)動(dòng)不足；
多分散性的技術(shù)性研究，少管理層面的體制創(chuàng)新，數(shù)字化建設(shè)模式單一等。

（二）信息孤島未能聯(lián)通，數(shù)字服務(wù)碎片化

在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)數(shù)字化建設(shè)的實(shí)際過程中，由于一些企業(yè)或部門缺乏數(shù)據(jù)資源共享意識(shí)，有限的現(xiàn)有資源都難以實(shí)現(xiàn)互惠互享，導(dǎo)致信息孤島的存在。因此，民營(yíng)企業(yè)在數(shù)字化建設(shè)中碎片化感覺強(qiáng)烈，通常就是些網(wǎng)上查看等內(nèi)容，而經(jīng)營(yíng)管理、企業(yè)服務(wù)等就難得“智能”。分析其形成原因主要有：一是擔(dān)心數(shù)據(jù)泄露的信息安全問題；
二是開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、接入方式等智能化的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，整合難度大；
三是****管理的條塊分割問題。

（三）數(shù)字產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力較弱

數(shù)字化建設(shè)的關(guān)鍵要賦予物以數(shù)字化的智能，這就需要強(qiáng)大的智能生產(chǎn)體系為其保駕護(hù)航，雖然萬(wàn)安縣在最近幾年大力引進(jìn)數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)，全面的范文參考寫作網(wǎng)站但是也顯露出其數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較薄弱，缺乏前瞻性，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力偏弱等不足，企業(yè)創(chuàng)新的主體地位未有效建立。產(chǎn)業(yè)數(shù)字化元素融合較單一，數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)鏈的形成不夠順暢，現(xiàn)有的數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)尚難以激發(fā)出強(qiáng)大的內(nèi)生創(chuàng)新力，對(duì)民營(yíng)企業(yè)數(shù)字化建設(shè)的推動(dòng)力還不夠。

（四）信息安保能力不足，潛在風(fēng)險(xiǎn)較突出

數(shù)字化的建設(shè)其實(shí)就是大數(shù)據(jù)的建設(shè)，與傳統(tǒng)信息安全比較，其安全隱患更具有危害性和潛在性。大數(shù)據(jù)在民營(yíng)企業(yè)中的深度融合和應(yīng)用，給企業(yè)及相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)帶來了更高的遭受黑客攻擊的風(fēng)險(xiǎn)，此外也讓企業(yè)面臨更為嚴(yán)峻的隱私泄露危險(xiǎn)。而萬(wàn)安縣在數(shù)字化建設(shè)中暴露的信息安全問題較為突出，主要表現(xiàn)在信息安全技術(shù)有待提高；
信息安全保障方面的法律法規(guī)尚不健全；
數(shù)字經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)的潛在安全風(fēng)險(xiǎn)不可避免。

三、以數(shù)字化思維推進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的對(duì)策建議

（一）完善數(shù)字經(jīng)濟(jì)建設(shè)相關(guān)體制機(jī)制

由于體制機(jī)制方面的問題是一個(gè)****性的問題，不可能在短時(shí)間內(nèi)徹底顛覆固有的體制機(jī)制，因此，需要根據(jù)當(dāng)前民營(yíng)經(jīng)濟(jì)數(shù)字化建設(shè)中突出的問題，結(jié)合實(shí)際采取靈活有效的方法，逐步消除數(shù)字化建設(shè)面臨的體制機(jī)制束縛。民營(yíng)企業(yè)要深刻認(rèn)識(shí)數(shù)字經(jīng)濟(jì)在聯(lián)系和服務(wù)生產(chǎn)中的重要作用，帶頭主動(dòng)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)大數(shù)據(jù)方面的相關(guān)理論和措施，加強(qiáng)運(yùn)用數(shù)字化聯(lián)系服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的思想意識(shí)和使用技巧。比如，逐步推進(jìn)企業(yè)機(jī)構(gòu)改革，理清部門職權(quán)和職能，入黨志愿書對(duì)于相近或交叉的進(jìn)行融合，理順數(shù)字化管理與機(jī)構(gòu)職能的關(guān)系；
建立各個(gè)部門正常通順的聯(lián)動(dòng)機(jī)制、信息資源共享機(jī)制，打破條塊化管理的局面；
建立企業(yè)內(nèi)外信息資源管理的考核機(jī)制，落實(shí)懲獎(jiǎng)措施；
加強(qiáng)對(duì)數(shù)字化建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理層面的機(jī)制創(chuàng)新，充分促進(jìn)數(shù)字化核心資源的開發(fā)和利用。

（二）合零為整打破數(shù)字經(jīng)濟(jì)建設(shè)藩籬

要消除數(shù)字壁壘，加強(qiáng)整合分散在企業(yè)部門以及各服務(wù)機(jī)構(gòu)里面的數(shù)據(jù)資源，并建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，為數(shù)字化建設(shè)打通數(shù)據(jù)交流的通道。要制定數(shù)字化建設(shè)相關(guān)規(guī)章制度和信息交流標(biāo)準(zhǔn)，通過相關(guān)技術(shù)、應(yīng)用及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系，規(guī)范整個(gè)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的建設(shè)。構(gòu)建政務(wù)共享、企業(yè)管理、信用體系、信息惠企等公共應(yīng)用平臺(tái)，連接“信息孤島”，構(gòu)建一個(gè)有機(jī)整體的數(shù)字化經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)體系。首先，形成全縣民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)的整體監(jiān)視，解決信息孤島、信息滯后問題。其次，手機(jī)版民營(yíng)經(jīng)濟(jì)企業(yè)工作重心前移，通過嚴(yán)格管控前期經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，達(dá)到綜合資源的整體管控，提高資源利用效率。

（三）發(fā)展數(shù)字產(chǎn)業(yè)，提升創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力

數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為數(shù)字經(jīng)濟(jì)的建設(shè)提供****有力的內(nèi)能驅(qū)動(dòng)力，要大力推動(dòng)形成數(shù)字化經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。首先，要大力發(fā)展互聯(lián)互通的通信設(shè)施，結(jié)合萬(wàn)安縣開放高地和綜合交通樞紐的地位，打造并完善通信樞紐平臺(tái)，為數(shù)字化建設(shè)夯實(shí)基礎(chǔ)；
其次，要大力發(fā)展智能生產(chǎn)、加工、銷售體系，推動(dòng)“產(chǎn)品+零部件”“研發(fā)+生產(chǎn)”“營(yíng)銷+結(jié)算”等全產(chǎn)業(yè)鏈一體化發(fā)展，進(jìn)一步布局物聯(lián)網(wǎng)、機(jī)器人、集成電路等新興產(chǎn)業(yè)，為民企創(chuàng)新發(fā)展提供強(qiáng)力支撐；
最后，要發(fā)展大數(shù)據(jù)和云計(jì)算，提升數(shù)字經(jīng)濟(jì)的智能化水平，建立有層次、有重點(diǎn)、與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理緊密聯(lián)系的新型數(shù)字化創(chuàng)新體系，以科技創(chuàng)新突破和培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（四）加強(qiáng)信息安保，構(gòu)建平安數(shù)字化

數(shù)字經(jīng)濟(jì)建設(shè)集約了海量的數(shù)據(jù)和眾多的信息系統(tǒng)，必須加強(qiáng)信息安全的管理和保障工作。一是要加強(qiáng)信息安全技術(shù)研發(fā)，開發(fā)防護(hù)軟件、規(guī)范網(wǎng)絡(luò)空間、加強(qiáng)對(duì)信息的甄別；
二是面對(duì)信息泄露和公共信息安全危機(jī)，要制定相應(yīng)的法律法規(guī)，讓數(shù)字化建設(shè)的信息流通有法可依；
此外，還要綜合運(yùn)用體制、監(jiān)管、督查等手段來保障網(wǎng)絡(luò)信息安全。

萬(wàn)安縣將堅(jiān)定不移深入實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)縣”戰(zhàn)略，不斷做大做強(qiáng)以電子信息為首位產(chǎn)業(yè)，以智能裝備制造、大健康為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的“1+2”本站站現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，同時(shí)積極培育新材料等新興產(chǎn)業(yè)，打造具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的特色產(chǎn)業(yè)集群，努力打好“工業(yè)三年翻身仗”。大力實(shí)施首位產(chǎn)業(yè)倍增工程，實(shí)行首位培育、首位支持，推動(dòng)聲學(xué)器件、觸控顯示模組、電子電路板三大細(xì)分領(lǐng)域快速突破，力爭(zhēng)電子信息產(chǎn)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入早日邁上70億臺(tái)階，深度融入京**（江西）電子信息產(chǎn)業(yè)帶，打造全省有影響力的電子信息產(chǎn)業(yè)基地。大力實(shí)施主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培育工程，智能裝備制造產(chǎn)業(yè)要重點(diǎn)扶持電子信息專用裝備、高端數(shù)控機(jī)床及其他新型成套智能專用設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)，積極探索“互聯(lián)網(wǎng)+先進(jìn)制造業(yè)”工業(yè)新路徑，助推索雅納科技實(shí)現(xiàn)新三板上市，裕維電子、衡源智能裝備在創(chuàng)業(yè)板（或中小板）上市，形成“萬(wàn)安制造”基地；
大健康產(chǎn)業(yè)要以醫(yī)療器械、中藥飲片、生物醫(yī)藥為發(fā)展方向，在藥用花卉種植、醫(yī)藥加工、醫(yī)養(yǎng)服務(wù)等方面同步發(fā)力，加快引進(jìn)培育產(chǎn)業(yè)龍頭，吸引藥企及相關(guān)企業(yè)集聚落戶。積極培育發(fā)展新材料等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，著力構(gòu)建新的工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十四

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。在開發(fā)建設(shè)的整個(gè)過程中（立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、結(jié)算、銷售）每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本都要進(jìn)行嚴(yán)格的和科學(xué)的控制和管理，尤其是在立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，所以，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過程的成本管理，并且不僅僅要關(guān)注財(cái)務(wù)成本，而且要關(guān)注質(zhì)量、工期等隱性成本，還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)成本。

（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

1、新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須提交詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，《可行性研究報(bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容（《可行性研究報(bào)告》詳細(xì)內(nèi)容詳見《可行性研究報(bào)告指引》）：

1.成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

2.投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排；

3.稅務(wù)環(huán)境及其影響；

4.資金計(jì)劃；

5.《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；

6.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；

7.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見；

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)遵循以下原則：

1）能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由公司內(nèi)部自行完成；

2）需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)，即目標(biāo)成本：詳見附錄1－目標(biāo)成本的編制與審核），應(yīng)首先上報(bào)由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的'“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員、物業(yè)管理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本、用戶使用成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失、浪費(fèi)。

5、材料設(shè)備之品牌／標(biāo)準(zhǔn)、參數(shù)的選用應(yīng)與工程項(xiàng)目的品質(zhì)、技術(shù)要求相匹配，在滿足功能的前提下，杜絕質(zhì)量超標(biāo)。

6、對(duì)工程之做法應(yīng)當(dāng)結(jié)合工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)規(guī)范、圖集的做法進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使之更加經(jīng)濟(jì)、合理。在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，使這種調(diào)整反映到圖紙中去。

（三）招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其它工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。

3、應(yīng)對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行資格預(yù)審，審查單位包括工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)四大專業(yè)人員。

4、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書，開展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書面考察意見；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書面評(píng)估意見。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十五

摘要:隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,環(huán)境問題日益嚴(yán)峻。為了保護(hù)環(huán)境,維護(hù)生態(tài)平衡,各國(guó)采取了多種措施。本文分析了征收環(huán)境保護(hù)稅的理論依據(jù)及其現(xiàn)實(shí)意義,在借鑒國(guó)外環(huán)境保護(hù)稅立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,提出了構(gòu)建我國(guó)環(huán)境保護(hù)稅制的原則和思路。

關(guān)鍵詞:環(huán)境保護(hù)稅;污染;法律的思考

工業(yè)革命以來,人口的迅猛增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展導(dǎo)致了生態(tài)環(huán)境狀況的日益惡化,環(huán)境問題使人類的基本生存條件面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn),保護(hù)與改善生態(tài)環(huán)境,維持生態(tài)平衡,已成為世界各國(guó)謀求可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要問題。在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中同樣出現(xiàn)了大量的環(huán)境問題,為了改善環(huán)境質(zhì)量,保護(hù)生態(tài)環(huán)境,我國(guó)采取了一系列的積極措施,取得了比較明顯的成效。但目前我國(guó)較多采用的是直接管制措施,例如規(guī)定排污標(biāo)準(zhǔn)、征收排污費(fèi),這些措施將污染者置于被動(dòng)接受管理的地位,不利于調(diào)動(dòng)其參與環(huán)境治理的積極性。環(huán)境保護(hù)稅作為一種有效的刺激措施,能夠通過改變?nèi)藗兊男袨榉绞饺〉帽Ｗo(hù)生態(tài)環(huán)境的積極效應(yīng)。我國(guó)現(xiàn)階段還沒有專門用于環(huán)境保護(hù)的稅種。本文將對(duì)我國(guó)的環(huán)境保護(hù)稅收法律制度建設(shè)進(jìn)行初步探討。

一、開征環(huán)境保護(hù)稅的理論依據(jù)

(一)外部性理論

英國(guó)“福利經(jīng)濟(jì)學(xué)之父”庇古的外部性理論為環(huán)境保護(hù)稅的征收提供了最主要的經(jīng)濟(jì)學(xué)依據(jù)〔1〕(p29)。外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果,而這種效果并沒有從貨幣上或市場(chǎng)交易中反映出來〔2〕(p569)。根據(jù)外部性理論,企業(yè)或個(gè)人在追求利潤(rùn)或利益最大化時(shí),容易造成資源浪費(fèi)和環(huán)境污染,使得其他微觀經(jīng)濟(jì)主體(企業(yè)或個(gè)人)的福利減少,形成外部不經(jīng)濟(jì);同時(shí),在代際之間也存在外部效應(yīng),上代人對(duì)資源的過度浪費(fèi)和污染,也會(huì)造成下代人福利的減少。按照庇古的分析,自然環(huán)境為生產(chǎn)者提供的服務(wù),并未在生產(chǎn)者的生產(chǎn)成本中反映出來,因而會(huì)造成生產(chǎn)企業(yè)花費(fèi)的成本與社會(huì)花費(fèi)的成本之間的差異,這種邊際凈私人產(chǎn)品和邊際凈社會(huì)產(chǎn)品的差額即私人經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所產(chǎn)生的外部成本。這種以危害自然為表現(xiàn)形式的外部性成本發(fā)生在市場(chǎng)體系之外,因而不能在市場(chǎng)上自行消除,只有政府采取稅收形式,才能把污染成本增加到產(chǎn)品的價(jià)格中去。假定政府征收等于邊際污染成本的稅收,那么可以使污染者的邊際私人成本等于邊際社會(huì)成本,邊際私人收益等于邊際社會(huì)收益,即把污染者的外部性成本內(nèi)在化〔2〕(p576),使其面對(duì)真實(shí)的成本和收益。如果沒有內(nèi)部化,一些行為的經(jīng)濟(jì)成本就不會(huì)被考慮,如果外部費(fèi)用沒有成為商品和服務(wù)的價(jià)格因素,就會(huì)引起嚴(yán)重的市場(chǎng)扭曲?！?〕理論上把對(duì)單位污染所征的等于污染所造成的邊際社會(huì)損失的稅收稱為庇古稅。此后,學(xué)者西蒙斯進(jìn)一步發(fā)展了外部性理論,提出“社會(huì)成本”概念,認(rèn)為企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其所造成的外部社會(huì)成本。因而,降低資源的社會(huì)成本,需要把外部性轉(zhuǎn)移至企業(yè)內(nèi)部,提高私人生產(chǎn)成本,促使其節(jié)約使用資源、減少對(duì)環(huán)境的污染。這一關(guān)于外部成本通過征稅形式而使之內(nèi)在化的設(shè)想,構(gòu)成了征收環(huán)境保護(hù)稅的基本理論框架。

(二)“稀缺資源”論

與環(huán)境保護(hù)稅有關(guān)的另一種經(jīng)濟(jì)學(xué)理論是“稀缺資源”論。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論,由于資源是稀缺的,才需要研究社會(huì)如何從各種可能的物品與勞務(wù)中進(jìn)行選擇,不同的物品如何生產(chǎn)和定價(jià),誰(shuí)最終消費(fèi)社會(huì)所生產(chǎn)的物品?！?〕(p15)法國(guó)人布拉馬基等把價(jià)值的起源歸結(jié)為稀缺性,這種價(jià)值觀的典型觀點(diǎn)是:凡世上過份多余,任何人都可以隨意獲取的財(cái)物,無論它們?cè)鯓佑杏?誰(shuí)也不愿意花代價(jià)來取得它們,因而,數(shù)量多較數(shù)量少的東西價(jià)值小〔4〕(p69)。因此,一項(xiàng)資源只有稀缺時(shí)才具有交換價(jià)值,當(dāng)環(huán)境資源不具有稀缺性時(shí)是沒有交換價(jià)值的。在生產(chǎn)力水平低下,人口較少時(shí),土地、空氣、水等環(huán)境要素的多元價(jià)值可以同時(shí)體現(xiàn),但隨著生產(chǎn)力水平的提高、人口的增長(zhǎng)和環(huán)境保護(hù)重要性的增強(qiáng),環(huán)境資源多元價(jià)值之間發(fā)生矛盾及環(huán)境資源稀缺性的特征逐漸顯露。一是由于環(huán)境要素的多元價(jià)值難以同時(shí)體現(xiàn)而導(dǎo)致某種環(huán)境功能資源產(chǎn)生稀缺性,即在一定時(shí)間和空間范圍內(nèi),某環(huán)境要素如果要滿足人們的生活需求就難以滿足人們的生產(chǎn)需求;二是環(huán)境凈化功能難以滿足人類生產(chǎn)、生活排放污染物需要的問題特別突出,環(huán)境容量資源特別稀缺。但是長(zhǎng)期以來,環(huán)境資源往往被認(rèn)為是公有的、無價(jià)的,可以無償占用,結(jié)果導(dǎo)致公地悲劇的出現(xiàn),對(duì)稀缺資源索取費(fèi)用有助于經(jīng)濟(jì)有效地使用資源〔2〕(p494)。環(huán)境保護(hù)稅可以被看作是一種環(huán)境資源補(bǔ)償費(fèi),通過征收環(huán)境保護(hù)稅能夠貫徹“誰(shuí)污染誰(shuí)付費(fèi),誰(shuí)利用誰(shuí)補(bǔ)償”的生態(tài)環(huán)境開發(fā)保護(hù)原則。

二、開征環(huán)境保護(hù)稅的現(xiàn)實(shí)意義

目前,世界上采用環(huán)境保護(hù)稅來改善生態(tài)環(huán)境的國(guó)家越來越多,環(huán)境保護(hù)稅的使用在許多國(guó)家都取得了良好的環(huán)境效益。例如,瑞典的硫稅(1991年開征)使石油燃料的硫含量降低至法定標(biāo)準(zhǔn)的50%,引進(jìn)燃料稅,每年co2z的排放量降低了19000噸。在挪威,1991年引進(jìn)的co2z稅使一些固定燃燒工廠的co2z降低了21%。在丹麥,對(duì)無危害廢物收稅已經(jīng)使垃圾填埋成本翻倍,在1987~1993年間,家庭垃圾減少了16%,建筑垃圾減少64%,其他各方面的垃圾也均減少22%〔5〕。一般而言,環(huán)境稅能取得如下幾方面的積極效應(yīng)。

(一)環(huán)境保護(hù)稅能增加財(cái)政收入

(二)環(huán)境保護(hù)稅具有經(jīng)濟(jì)杠桿的功能

一方面,通過稅收差異和優(yōu)惠政策,環(huán)境保護(hù)稅可以促進(jìn)

環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如對(duì)節(jié)約能源、清潔生產(chǎn)和資源回收利用的產(chǎn)品給予一定期限內(nèi)的免繳部分或全部稅款的優(yōu)惠措施,而對(duì)資源浪費(fèi)大、污染嚴(yán)重的企業(yè)可以加收環(huán)境保護(hù)稅,這樣的措施有利于鼓勵(lì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另一方面,環(huán)境保護(hù)稅能推動(dòng)清潔工藝的創(chuàng)新,因?yàn)樯a(chǎn)者有動(dòng)機(jī)去發(fā)現(xiàn)可供選擇的有利于環(huán)境的生產(chǎn)方式。在征收環(huán)境保護(hù)稅的情況下,生產(chǎn)者會(huì)比較保持現(xiàn)有污染水平所支付的稅收與進(jìn)行技術(shù)革新減少污染所能得到的收益。如果技術(shù)創(chuàng)新成本小于稅收,那么污染就會(huì)減少,一直減少的污染控制成本等于稅收時(shí),達(dá)到污染減少的最優(yōu)水平。假設(shè)所有污染者的行為都是理性的,污染控制的總成本將會(huì)最小化。例如瑞典對(duì)含有硫磺的柴油燃料征稅,這促使人們開發(fā)了新的清潔燃料。

(三)環(huán)境保護(hù)稅能促使消費(fèi)者使用更少的'污染產(chǎn)品

盡管環(huán)境保護(hù)稅有的征稅目標(biāo)是消費(fèi)者,有的是生產(chǎn)者,但是最終,所有稅收引起的費(fèi)用都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到使用有害環(huán)境的產(chǎn)品或服務(wù)的消費(fèi)者身上。消費(fèi)者購(gòu)買污染產(chǎn)品將要多付費(fèi),承擔(dān)額外的環(huán)境污染成本,而選擇清潔產(chǎn)品則沒有額外費(fèi)用的產(chǎn)生,例如,消費(fèi)者使用含鉛汽油就需要比使用清潔燃料多付費(fèi)。因此,環(huán)境稅能刺激消費(fèi)者增加綠色產(chǎn)品的消費(fèi),從而改變消費(fèi)方式,最終從源頭上控制污染。

(四)環(huán)境保護(hù)稅的征收能減少污染控制的成本

環(huán)境稅減少了污染控制的成本,因?yàn)檎魇窄h(huán)境保護(hù)稅不需要承擔(dān)政府失察的成本。所有的行為決定都掌握在污染者手里――決定是繼續(xù)污染并支付相關(guān)稅收還是采用新的有利于環(huán)境的方式做生意,污染者可以通過比較兩種選擇的收益來加以決定。在這種機(jī)制下,減少污染措施所需成本過大的污染者會(huì)傾向于支付環(huán)境稅,而那些減少污染所需成本很低的就會(huì)傾向于減少污染。因此,沒有政府的監(jiān)管也能得到一樣的結(jié)果〔3〕。環(huán)境稅收與基于企業(yè)協(xié)商和直接管制的政策措施相比,具有更大的透明性,較少受到“管制俘虜”的影響,因而更有利于環(huán)境保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、建立我國(guó)環(huán)境保護(hù)稅的法律思考

我國(guó)現(xiàn)行稅制中的資源稅、消費(fèi)稅、所得稅中都有一些關(guān)于環(huán)境保護(hù)的政策措施,在一定程度上體現(xiàn)了保護(hù)環(huán)境的政策意圖。例如,我國(guó)的增值稅稅法中規(guī)定,對(duì)生產(chǎn)原料中摻有不少于30%的廢舊瀝青混泥土生產(chǎn)的再生瀝青混泥土,實(shí)行增值稅即征即退的稅收政策;資源稅法將原油、天然氣、煤炭、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬原礦和鹽等資源的開采或生產(chǎn)納入征稅/文秘站－中國(guó)最強(qiáng)免費(fèi)！/范圍;消費(fèi)稅法將對(duì)環(huán)境造成污染的鞭炮、焰火、汽油、柴油、小汽車和摩托車等消費(fèi)品納入征稅范圍,并對(duì)小汽車按照排放量的大小規(guī)定了高低不同的稅率;內(nèi)資企業(yè)所得稅法規(guī)定,利用廢氣、廢水、廢渣等廢棄物作為主要生產(chǎn)原料的企業(yè),可以在5年內(nèi)免征或減征所得稅。上述稅種和政府的其他措施相配合,在減少污染、改善環(huán)境方面發(fā)揮了重要作用。但是,這些稅種的設(shè)立并非出于環(huán)境保護(hù)的目的,對(duì)環(huán)境保護(hù)只能起到補(bǔ)充性的作用,面對(duì)日益嚴(yán)峻的環(huán)境問題,我國(guó)有必要在完善現(xiàn)行稅制中有關(guān)環(huán)境保護(hù)的政策規(guī)定基礎(chǔ)上,借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn),盡快開征以環(huán)境保護(hù)為目的,以污染環(huán)境的行為或產(chǎn)品為課稅對(duì)象的專門性稅種――環(huán)境保護(hù)稅。

(一)構(gòu)建環(huán)境保護(hù)稅法的基本原則

構(gòu)建環(huán)境保護(hù)稅法需要結(jié)合我國(guó)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況,我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家,一方面老企業(yè)的污染防治任務(wù)繁重,另一方面快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展又加劇了環(huán)境的污染。因此,協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境的關(guān)系仍然是核心問題,構(gòu)建環(huán)境保護(hù)稅法首先需要明確其基本原則。筆者認(rèn)為,當(dāng)前我國(guó)若制定環(huán)境保護(hù)稅法,應(yīng)堅(jiān)持以下幾項(xiàng)基本原則:1、公平原則。由于每個(gè)納稅人對(duì)環(huán)境的占用是不均衡的,因此在環(huán)境稅制設(shè)計(jì)中應(yīng)體現(xiàn)出“誰(shuí)使用、誰(shuí)付費(fèi)”的基本原理。從而使污染企業(yè)的外部成本內(nèi)部化,這樣就能糾正市場(chǎng)失靈,實(shí)現(xiàn)公平。2、效率原則。環(huán)境保護(hù)稅的征收與排污種類、數(shù)量、濃度等環(huán)保專門知識(shí)緊密聯(lián)系,對(duì)污染物排放量進(jìn)行測(cè)量、對(duì)固定大排放源進(jìn)行定期監(jiān)測(cè)等,都需要大量的人、財(cái)、物的投入,因而要避免為求準(zhǔn)確地反映環(huán)境損害成本而設(shè)計(jì)過于復(fù)雜的環(huán)境稅,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)與環(huán)保部門密切合作,提高征管效率。3、循序漸進(jìn)原則。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家,經(jīng)濟(jì)建設(shè)任務(wù)仍是重中之重,因而開征環(huán)境保護(hù)稅應(yīng)遵循漸進(jìn)原則,分類分期實(shí)施,以給污染企業(yè)留下足夠的時(shí)間,便于其在不影響企業(yè)發(fā)展的同時(shí)采取相應(yīng)的削減污染技術(shù),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)。

(二)環(huán)境保護(hù)稅的征稅對(duì)象

國(guó)際上通常把污染環(huán)境和破壞生態(tài)的行為以及在消費(fèi)過程中會(huì)造成污染的產(chǎn)品作為環(huán)境保護(hù)稅的征稅對(duì)象。但目前我國(guó)尚缺乏這一稅種的制度設(shè)計(jì)和征管經(jīng)驗(yàn),因而在開征環(huán)境保護(hù)稅的初期,征稅范圍不應(yīng)過寬,應(yīng)根據(jù)國(guó)家當(dāng)前最重要的環(huán)境問題和環(huán)保目標(biāo),采取循序漸進(jìn)的方法,從重點(diǎn)污染源和易于征管的征稅對(duì)象入手。根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的環(huán)境狀況,應(yīng)首先將對(duì)環(huán)境污染嚴(yán)重的廢氣、廢水和固體廢物的排放納入征稅范圍。因?yàn)檫@類行為對(duì)環(huán)境的污染最為嚴(yán)重,而且既有征收排污費(fèi)的經(jīng)驗(yàn)作為基礎(chǔ),又有大量的外國(guó)經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。其次,待時(shí)機(jī)成熟時(shí),可以將那些難以降解和再回收利用的材料制造的、在使用中會(huì)對(duì)環(huán)境造成嚴(yán)重污染的各種包裝物納入征稅范圍。

(三)環(huán)境保護(hù)稅的課稅依據(jù)

一般來說,環(huán)境保護(hù)稅的課稅依據(jù)主要有三種:一是以污染企業(yè)的產(chǎn)量作為稅基;二是以生產(chǎn)要素或消費(fèi)品所包含的污染物數(shù)量作為稅基;三是以污染物的排放量作為稅基〔8〕。第一種稅基的核算比較簡(jiǎn)單,但在這種制度下,企業(yè)只有減少產(chǎn)量才能減少稅負(fù),這既會(huì)妨礙防污技術(shù)的采用和生產(chǎn)工藝的改進(jìn),還會(huì)造成資源配置的低效率。第二種稅基只要生產(chǎn)要素和消費(fèi)品中含有污染物就需納稅,而不管其最終是否造成了環(huán)境污染,這種做法既不合理又不公平。相較而言,第三種稅基最為可取。以污染物的排放量作為稅基,污染企業(yè)在維持和增加產(chǎn)量的同時(shí),只要能降低污染物的排放量就能減輕稅負(fù)。這既不會(huì)妨礙污染企業(yè)自由選擇污染防治辦法,又能促使其改進(jìn)生產(chǎn)工藝減少污染,增強(qiáng)了企業(yè)的能動(dòng)性和自主性。

(四)環(huán)境保護(hù)稅的稅率

稅率既要達(dá)到控制污染的目的,又不能抑制社會(huì)生產(chǎn)。從理論上講,廠商的理性選擇是將污染削減到邊際控制成本等于稅率這一水平上。所以各個(gè)企業(yè)的污染控制程度不同,控制成本高的企業(yè)削減較少的污染量,而控制成本低的企業(yè)將大規(guī)模削減污染。環(huán)境保護(hù)稅的一個(gè)難點(diǎn)是制定合理的稅率,理想狀態(tài)下,它應(yīng)當(dāng)?shù)扔谖廴鞠鳒p的邊際收益,這時(shí)效率最高〔9〕(p44)。此外,由于各地的經(jīng)濟(jì)條件、人口密度以及對(duì)環(huán)境清潔度的要求不同,因而環(huán)境保護(hù)稅率不能高度統(tǒng)一,應(yīng)根據(jù)各地方的實(shí)際情況來確定適合自己的差別稅率。其次,環(huán)境保護(hù)稅率最好采用動(dòng)態(tài)稅率,即根據(jù)治理污染和保護(hù)環(huán)境所需資金不斷調(diào)整具體環(huán)境保護(hù)稅目的稅率,動(dòng)態(tài)稅率的實(shí)行,是稅負(fù)和污染相適應(yīng)原則的最直接體現(xiàn)。最后,環(huán)境保護(hù)稅率以采取定額稅率,從量計(jì)征為宜,即按照污染物排放的一定計(jì)量單位,規(guī)定定額稅率,這能使稅制簡(jiǎn)化、便利。

(五)環(huán)境保護(hù)稅的優(yōu)惠措施

我國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),靈活運(yùn)用多種稅收優(yōu)惠措施激勵(lì)企業(yè)治理污染,保護(hù)環(huán)境。第一,實(shí)施鼓勵(lì)企業(yè)開展治污領(lǐng)域的科技研究與開發(fā)的稅收支出政策。國(guó)家應(yīng)對(duì)防污治污的技術(shù)研發(fā)高度重視,除直接給予研究、開發(fā)治污新技術(shù)的企業(yè)預(yù)算撥款外,還可以利用稅收支出手段,鼓勵(lì)企業(yè)從事環(huán)?？蒲谢顒?dòng),從而增強(qiáng)治污支出的整體效益。第二,實(shí)行刺激企業(yè)投資防污設(shè)備的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)合格產(chǎn)品(指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中無污染或能減少污染的機(jī)器設(shè)備)實(shí)行加速折舊制度;對(duì)工業(yè)企業(yè)購(gòu)入的環(huán)境保護(hù)設(shè)備允許抵扣進(jìn)項(xiàng)增值稅額;對(duì)企業(yè)為治理污染而進(jìn)行的設(shè)備改造項(xiàng)目給予投資抵免等,這就能促使企業(yè)開發(fā)先進(jìn)技術(shù),加速設(shè)備的更新?lián)Q代。第三,盡可能取消或調(diào)整不利于環(huán)保的稅收政策。在適當(dāng)時(shí)候應(yīng)取消對(duì)農(nóng)膜、農(nóng)藥特別是劇毒農(nóng)藥的優(yōu)惠增值稅待遇;嚴(yán)禁或嚴(yán)格限制有毒、有害化學(xué)品或可能對(duì)我國(guó)環(huán)境造成重大危害的產(chǎn)品進(jìn)口,大幅提高上述產(chǎn)品的進(jìn)口關(guān)稅〔10〕。

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