通過總結(jié),我們能夠發(fā)現(xiàn)問題的根源,找到解決問題的辦法。在總結(jié)中,我們應(yīng)該準(zhǔn)確把握重點(diǎn)和難點(diǎn)。小編為大家搜集了一些優(yōu)質(zhì)的總結(jié)范文,供大家參考和學(xué)習(xí)。
商業(yè)街區(qū)策劃篇一
1.項(xiàng)目背景:城鄉(xiāng)一體化發(fā)展
了解和把握社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì),有助于項(xiàng)目高起點(diǎn)規(guī)劃和實(shí)施。
根據(jù)十八大報(bào)告精神,城鎮(zhèn)化未來將成為中國全面建設(shè)小康社會(huì)的重要載體,更是撬動(dòng)內(nèi)需的最大潛力所在。
快速發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化,正在成為中國經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎。
新型城鎮(zhèn)化以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化。
這是具有國家戰(zhàn)略意義的轉(zhuǎn)變:如果說改革開放前20多年是我國大、中型城市高速發(fā)展的黃金時(shí)期,那么,未來20年將是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為中心的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”一體化發(fā)展的重要時(shí)期。
今后,城市的許多資源將向鄉(xiāng)鎮(zhèn)快速擴(kuò)散,一批現(xiàn)代化新城鎮(zhèn)將迅速崛起,以縮小大、中型城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的差別。
xx無疑是這些新城鎮(zhèn)中最閃亮的一個(gè)星。
2.項(xiàng)目立意:新興現(xiàn)代化“鎮(zhèn)級(jí)市”中央核心商務(wù)圈
基于上述對(duì)國家建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略意義和xx現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí),我們對(duì)玫瑰星城大二期項(xiàng)目在“城鄉(xiāng)一體化”發(fā)展進(jìn)程中有了一個(gè)新的認(rèn)知,并需要賦予它更深刻的涵義。
我們的基本闡述是:一個(gè)新興的現(xiàn)代化“鎮(zhèn)級(jí)市”的中央核心商務(wù)圈,集購物、休閑、娛樂、觀光、居住、文化為一體。
它將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)有機(jī)互動(dòng)的一個(gè)典范,引領(lǐng)xx現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的發(fā)展潮流,成為支撐xx新生態(tài)、新文化、新生活的城市地標(biāo)。
在傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)向現(xiàn)代小城鎮(zhèn)華麗“蛻變”的過程中,玫瑰星城大二期項(xiàng)目將起到一個(gè)里程碑的歷史意義。
3.項(xiàng)目布局:奠定項(xiàng)目在xx的核心地位
在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展中,商貿(mào)業(yè)一定充當(dāng)領(lǐng)軍的作用。
因此,在我們的概念中,不是做一般的商業(yè)街,而是做一個(gè)與人民生活密切相關(guān)的新興現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體。
它在xx的商業(yè)布局中要起到標(biāo)桿作用,成為xx市場(chǎng)繁華、商貿(mào)文明的重要引擎。
以玫瑰星城大二期七萬方以上的商業(yè)建筑體量,足以構(gòu)成xx這樣的中心小城鎮(zhèn)的核心商務(wù)區(qū)的空間。
通過這樣重量級(jí)的布局,一舉奠定項(xiàng)目在xx的核心地位。
4.項(xiàng)目運(yùn)作:肩負(fù)小城鎮(zhèn)裂變的歷史使命
項(xiàng)目推廣上的運(yùn)作,希望能在一個(gè)比較高的層次上進(jìn)行,積極爭(zhēng)取政府資源,肩負(fù)傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)向新型城鎮(zhèn)化裂變的歷史使命,而不完全是開發(fā)商的功利性商業(yè)運(yùn)作。
立足這樣的高度,有利于大二期項(xiàng)目的全方位推進(jìn)。
二、項(xiàng)目理念與商業(yè)模式
1.項(xiàng)目理念:開創(chuàng)后商業(yè)街時(shí)代的典范之作
商業(yè)街是城市生活的一種特定商業(yè)形態(tài)。
中國商業(yè)街歷史源遠(yuǎn)流長,從漢代洛陽街市的鼎盛到唐代長安大街的喧鬧,從xx南宋御街的繁榮到明朝南京鼓樓大街的熙攘……商業(yè)街成為城市歷史經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的見證。
她講述著城市的故事、演繹著城市的歷史、承載著城市的夢(mèng)想。
從某種意義上講,我國商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從傳統(tǒng)的商店與商店之間的競(jìng)爭(zhēng),發(fā)展到商街與商街的競(jìng)爭(zhēng)及商圈與商圈的競(jìng)爭(zhēng),甚至城市與城市的競(jìng)爭(zhēng)。
商業(yè)街在城市中的經(jīng)濟(jì)形象和商業(yè)地位日益突出,商業(yè)街經(jīng)濟(jì)正強(qiáng)力助推著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,從而成為城市商貿(mào)發(fā)展、市容風(fēng)貌和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的代表,成為城市文明的重要窗口和名片。
商業(yè)特色街作為城市商業(yè)綜合體的一種表現(xiàn)形態(tài),是商貿(mào)服務(wù)業(yè)最集中的區(qū)域,對(duì)于推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)集聚、商貿(mào)流通、旅游觀光、休閑購物乃至于城市品牌形象具有重要作用。
現(xiàn)代商業(yè)街與傳統(tǒng)商業(yè)街不同之處在于,完全摒棄了單純的購物功能,向著全方位一站式多元化的功能發(fā)展,以滿足消費(fèi)者物質(zhì)與精神全面需求為目標(biāo)。
這是后商業(yè)街時(shí)代的重要特征。
在電商迅猛發(fā)展的時(shí)代,x星城大二期項(xiàng)目將容納各種元素,形成可游可玩可賞可體驗(yàn)的新格局,從而打造成后商業(yè)街時(shí)代的典范之作。
2.商業(yè)模式:開啟xx第五代商業(yè)模式
創(chuàng)新和差異化經(jīng)營是商業(yè)發(fā)展的永恒主題,也是商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)業(yè)態(tài)提升競(jìng)爭(zhēng)力的核心,更是商家通過商業(yè)模式賺取最大利潤或價(jià)值的過程。
商業(yè)價(jià)值的取向,一般從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來看,商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)展貿(mào)業(yè)態(tài)必須與時(shí)俱進(jìn)。
中國的商業(yè)發(fā)展模式經(jīng)歷了許多種的方式方法,歸結(jié)為主流商業(yè)模式:第一代供銷社商業(yè)模式;第二代百貨商業(yè)模式;第三代大賣場(chǎng)式的超市連鎖經(jīng)營模式;第四代城市生活休閑中心模式;第五代供應(yīng)鏈商業(yè)模式。
第五代商業(yè)模式,是建立在第四代城市生活休閑中心模式基礎(chǔ)上的一種電子商務(wù)、物流和金融相結(jié)合的新商業(yè)模式,在大規(guī)模橫向供應(yīng)鏈商業(yè)的基礎(chǔ)上,在理念上強(qiáng)調(diào)投資運(yùn)營商的主導(dǎo)權(quán),提供優(yōu)質(zhì)資源平臺(tái)和訊息共享的融匯商品流、運(yùn)輸流、資金流、信息流于一體,同時(shí),完成顧客的體驗(yàn)式消費(fèi)、商家的參與式經(jīng)營,投資商和參與者共贏的一站式運(yùn)營和服務(wù)中的多方共贏。
在滿足人們一站式購物需求的同時(shí)進(jìn)行升級(jí),增加體驗(yàn)式消費(fèi)。
購物已不再是商業(yè)模式最重要的功能,它是集消費(fèi)、休閑、文化、運(yùn)營、體驗(yàn)、服務(wù)、參與、共贏八大功能于一體,其中運(yùn)營、體驗(yàn)、服務(wù)、參與、共贏成了經(jīng)營者的核心;消費(fèi)、休閑、文化成了顧客的核心。
體驗(yàn)式購物中心既是購物中心,也是休閑中心,同時(shí)還是社交中心。
一站式的體驗(yàn)消費(fèi)和服務(wù),構(gòu)成元素主要有金融、貿(mào)易、服務(wù)、文化、娛樂、電子商務(wù)、餐飲、交通、停車場(chǎng)、物流等現(xiàn)代商業(yè)提倡的“一站式”消費(fèi)和服務(wù)應(yīng)運(yùn)而起。
三、項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)布局
1.總體定位:中國影視風(fēng)情第一街
鏈接xx中國影視城的產(chǎn)業(yè)資源和文化積淀,打造一個(gè)集合影視文化元素、展示中西合璧建筑景觀、體現(xiàn)多元化商業(yè)功能、融合本土民俗風(fēng)情的中心城鎮(zhèn)現(xiàn)代化大型旅游購物景點(diǎn),具有獨(dú)特景觀、豐富內(nèi)涵、完善功能的集購物、美食、休閑、觀光、娛樂、游憩于一體的,能滿足多層次消費(fèi)者全方位物質(zhì)與精神需求的,獨(dú)具個(gè)性的富于藝術(shù)氣質(zhì)的大型現(xiàn)代商業(yè)文化街區(qū)高品位商務(wù)空間。
概念描述:這是中國第一條影視文化主題商業(yè)步行街。
徜徉在這條街上,首先映入眼簾的是造型奇特極具現(xiàn)代感的商業(yè)建筑,鋼架結(jié)構(gòu)、巨幅幕墻,營造出光感通透寬敞明亮的商業(yè)空間。
其間,各種休閑設(shè)施齊全,消費(fèi)者可以享受各種體驗(yàn)式消費(fèi)的歷程。
五光十色的精品櫥窗,烘托出濃郁的商業(yè)氣息。
“潮”氣十足的商品,輕吹著時(shí)尚之風(fēng)。
城雕小品和不時(shí)閃過的熟悉的明星臉,構(gòu)成獨(dú)特的凝固和活態(tài)的人文景觀。
在繁華的都市商業(yè)景觀中,襯映著八面山的自然景觀。
不時(shí)可以看到以影視明星命名的情調(diào)十足的咖啡屋、美食店,讓你品嘗到不一樣的美味和優(yōu)雅。
入夜,璀燦的燈光和絢麗的霓虹交相輝映,讓思緒在光影中舞蹈,領(lǐng)略不夜的xx魅力。
2.業(yè)態(tài)定位:一中心五大功能區(qū)塊
一中心:
時(shí)尚精品購物中心——絲綢、時(shí)裝、鞋類、包類、飾品、美容護(hù)膚品等
五區(qū)塊:
美食風(fēng)味區(qū)塊——臺(tái)灣風(fēng)味小吃、杭邦菜、茶樓、咖啡、時(shí)尚飲品等
酒吧娛樂區(qū)塊——酒吧、ktv、游戲等
旅游購物區(qū)塊——旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)等
影視文化區(qū)塊——3d影院、影視道具收藏館、戲裝拍攝、影視衍生品等
配套業(yè)態(tài)
主題酒店
中型超市
金融機(jī)構(gòu)
3.品牌定位:以國內(nèi)一、二線品牌為主打
根據(jù)xx商業(yè)現(xiàn)狀與消費(fèi)環(huán)境,初期的品牌定位不宜太高端,以國內(nèi)尤其是省內(nèi)一、二線產(chǎn)品品牌為主打,如女裝類江南布衣、伊芙麗、可可尼等,餐飲類綠茶、弄堂里、兩岸咖啡等,休閑健身類藍(lán)士堡等。
此外,配置少量進(jìn)口高檔商品,特別是美容化妝品類。
后期,可進(jìn)行根據(jù)市場(chǎng)情況,進(jìn)行品牌調(diào)整。
(注:此部分內(nèi)容需通過編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃》進(jìn)行細(xì)化,以形成招商運(yùn)營的指導(dǎo)性文件)
四、項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)制
本案擬由xx商業(yè)特色街聯(lián)合會(huì)牽頭,攜手xx五大“國字號(hào)”商業(yè)街——清河坊民俗文化街、xx武林路時(shí)尚女裝街、中國絲綢城、四季青服飾城、勝利河(大兜路)美食街共同打造。
具體操作平臺(tái):xx天下名鎮(zhèn)商業(yè)管理有限公司、xx茶易餐飲管理有限公司。
1.資源優(yōu)勢(shì)
具有操作性強(qiáng),可落地的資源優(yōu)勢(shì)。
招商資源:xx市13條市政府正式命名的商業(yè)街資源有效整合;臺(tái)灣美食餐飲獨(dú)特優(yōu)勢(shì)資源。
政府資源:聯(lián)合會(huì)直通國家商務(wù)部商業(yè)步行街指導(dǎo)委員會(huì),為打造“國字號(hào)”商業(yè)街提供政府資源。
2.品牌優(yōu)勢(shì)
商業(yè)街的品牌影響力和眾多商家品牌共生性優(yōu)勢(shì)。
3.運(yùn)營優(yōu)勢(shì)
對(duì)商業(yè)街運(yùn)營管理有著豐富經(jīng)驗(yàn)。
五、項(xiàng)目合作方式
1.整體或部分長期租賃。
(條件另議)
2.單純招商服務(wù)。
通常采用租金分成,根據(jù)不同業(yè)態(tài),設(shè)定不同的比率,享受服務(wù)年限內(nèi)的(3——5年)分成。
3.其他合作方式面議。
六、機(jī)構(gòu)簡介
商業(yè)特色街聯(lián)合會(huì)
是xx市民政局正式注冊(cè)登記的社團(tuán)組織,主管單位xx市貿(mào)易局,正式成立于20xx年10月,現(xiàn)有會(huì)員單位87個(gè)(包括xx市政府正式命名的13條商業(yè)街及部分商業(yè)街品牌企業(yè))。
名鎮(zhèn)天下商業(yè)管理有限公司
是上市公司“xx”下屬子公司(股票代碼:xx),注冊(cè)資本x萬元。
該公司具有國資背景——xx商業(yè)集團(tuán)。
(詳見公司介紹)
茶易餐飲管理有限公司
隸屬臺(tái)灣xx餐飲集團(tuán),公司管理運(yùn)營團(tuán)隊(duì)均來自臺(tái)灣,在大陸從事臺(tái)灣餐飲業(yè)策劃、招商服務(wù)和培訓(xùn)已逾十年。
公司注冊(cè)資本x萬元。
(詳見公司介紹)
商業(yè)街區(qū)策劃篇二
×廣場(chǎng)“步行街”商業(yè)策劃書前言××廣場(chǎng)商業(yè)步行街,是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。
××一期商街位于濠河之畔,處于城市商業(yè)中心,與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街,當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前,首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析,以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析,××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處,西鄰五星級(jí)大酒店,原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái),能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡易花壇”,而沒有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值,如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來,商街自然冷落。
步行街南入口處的“假山景觀”,既無觀賞價(jià)值,又橫亙?cè)诘缆分醒?,事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外,南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符,也沒有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
××街通往內(nèi)街的三個(gè)通道,從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房,以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,易于催生和聚集客流,而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,每寸地皮生銀子。遺憾的是,××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道,兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”,顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道,同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房,走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
不少顧客入店購物因此要繞一大圈,于是放棄了購買動(dòng)機(jī),導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
××廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(很好),后來又定位于“×××”很好,只是推廣很費(fèi)力),如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土,沒有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位,關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好,其它問題也就難以解決了。
例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外,還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前,由于上述設(shè)施沒有配套,××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳,所以商街難“熱”。
。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,再由物業(yè)管理公司去打理,這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上,經(jīng)營××廣場(chǎng)商業(yè)街,“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”,商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作,此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?!痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入,商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”,雙方又都缺乏成熟的理性,商街本身也沒有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”,這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外,我們對(duì)業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠,沒有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù),例如,商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān),這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要,針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好,我們作如下戰(zhàn)略定位:
1、街名:××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念:××廣場(chǎng)————××街觀光旅游的門戶,國際品牌匯聚的商街,都市麗人尋夢(mèng)的×××。
3、廣告語:××廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與××相約,與××同行
4、商業(yè)門類:購物、休閑、餐飲、美容、娛樂
5、商品:主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位:都市中追求時(shí)尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念:站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商,屬于“突破困局”的舉措,招商需從下列幾個(gè)方面入手:
。我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商公告,突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī),吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行,出席的商戶為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商,以及××國貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是:
1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;
2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況,包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
××一期的店鋪均已出售,投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前,須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商,我們便可以對(duì)外開展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍,我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍,并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度,寧可閑置也不愿出租,我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo),動(dòng)員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租,以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶,我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租,由于業(yè)主與商戶之間有約定,我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡,其中原因之一,是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金,讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此,我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前,必須做好兩項(xiàng)重要工作:
第一,我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,說明××一期商街處于入市初期,繁榮興旺需要有一個(gè)培育過程,不能無視市場(chǎng)承受能力開“天價(jià)”。向業(yè)主說清道理很重要,高租金導(dǎo)致店鋪無人承租,業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息,店鋪價(jià)值也很難提升。
第二,我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益,設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。
2、外街店鋪:租金800-900元/m2/年(經(jīng)測(cè)算,外街店鋪平均售價(jià)12500元,平均面積200m2,購房投資約250萬元,購房貸款利率按4.7%計(jì)算,年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800~900元/m2/年租金計(jì)算,年收益為16~18萬元,剔除利息后的收益4.25~6.25萬元。這樣的租金對(duì)商戶來說,目前情況下尚易于接受。
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心,我們將“放水養(yǎng)魚”,從盡快繁榮市場(chǎng)的高度,適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施:
第三,凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi),店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;第四,為降低入駐商戶的經(jīng)營成本,我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門,給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策,同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造,以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、××一期南入口的假山拆除,地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造,便于顧客無阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造,防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
商業(yè)街區(qū)策劃篇三
河池學(xué)院在近年來發(fā)展巨大,東區(qū)由之前的附屬校區(qū),現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓、圖書館、新1棟教學(xué)樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分布在三個(gè)校區(qū),但是一半以上的同學(xué)住在東校區(qū),幾乎全部教職工和學(xué)生都要到東區(qū)上課。由此可見在河池學(xué)院東校區(qū)承包超市是非常值得投資的。
我們主要的目標(biāo)客戶是大學(xué)生,下面我們分析一下大學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn):
由于大學(xué)生年齡較輕,群體較特別,他們有著不同于社會(huì)其他消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為。一方面,他們有著旺盛的消費(fèi)需求,另一方面,他們尚未獲得經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立,消費(fèi)受到很大的制約。消費(fèi)觀念的超前和消費(fèi)實(shí)力的滯后,都對(duì)他們的消費(fèi)有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點(diǎn),同時(shí)難免存在一些非理性的消費(fèi)甚至一些消費(fèi)的問題。為了調(diào)查清楚大學(xué)生的消費(fèi)情況,我決定在身邊的同學(xué)中進(jìn)行一次消費(fèi)的調(diào)研,對(duì)大家的消費(fèi)進(jìn)行歸宗和分析。
大學(xué)生的消費(fèi)支出中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。當(dāng)代大學(xué)生主要有以下幾支出:伙食費(fèi),買服飾,上網(wǎng)費(fèi),手機(jī)費(fèi),戀愛等。
他們比重是:1.伙食費(fèi) 2買衣服3戀愛、交際等 3上網(wǎng)費(fèi)、手機(jī)費(fèi)等
由于上課時(shí)間早,很多同學(xué)來不及吃早餐。特別是從西區(qū)、北區(qū)趕去東校區(qū)上課的。路上排隊(duì)買東西的人也多。很多同學(xué)都餓肚子。
經(jīng)過一個(gè)學(xué)期發(fā)現(xiàn),由于東區(qū)沒有商店,許多同學(xué)課間的時(shí)候跑去門口去買。
很多同學(xué)會(huì)由于地點(diǎn)遠(yuǎn),懶得動(dòng)等因素而沒有去。經(jīng)過一些隨即訪問,很多同學(xué)希望課間的時(shí)候在校園購買零食。如:夏天買水冰茶、等。冬天買熱騰騰玉米、奶茶等。
河池學(xué)院北門1(也就是我們常說的后門)到也就是白龍公園前面三角區(qū),一直到北門(東校大區(qū))開了各式各樣的店面。如:飲食、復(fù)印店、奶茶店、便利店、文具點(diǎn)、飾品店等。晚上還有許多小地?cái)?。五花八門應(yīng)有盡有,這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外,對(duì)其他產(chǎn)品和服務(wù)對(duì)我們都是很大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。由此我們要在特色方面提高,提高競(jìng)爭(zhēng)力吸引消費(fèi)者。
由市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)者分析得出:校園商業(yè)街必須要產(chǎn)品完善齊全、服務(wù)好、具有校園特色吸引更多的消費(fèi)者。一下幾個(gè)是校園街必備的商鋪:便利超市、復(fù)印店、奶茶店、通訊代理繳費(fèi)店、文體店、護(hù)膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。
(一)便利超市:
1.商品配置的面積分配
商品位置的配置應(yīng)該按照消費(fèi)者購買每日所需商品的順序作出動(dòng)線的規(guī)劃,也就是說,要按照消費(fèi)者的購買習(xí)慣和人流走向來分配各種商品在賣場(chǎng)中的位置。一般來說,每個(gè)人一天的消費(fèi)總是從“食”開始,所以可以考慮以菜籃子為中心來設(shè)計(jì)商品位置的配置。
第一、面包及果菜部。這一部門常常是超級(jí)市場(chǎng)的高利潤部門,由于顧客在購買面包時(shí),也會(huì)購買部分蔬菜水果,所以,面包和果菜品可以采用島式陳列,也可以沿著超級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)墻設(shè)置。在許多超級(jí)市場(chǎng)中,設(shè)有面包和其他烘烤品的制作間,剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包,常常讓顧客爽快地掏腰包?,F(xiàn)場(chǎng)制作已成為超級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)賣點(diǎn)。
第二,冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進(jìn)行陳列,它們的擺放既可以靠近蔬菜,也可以放置在購物通道的最后段,這樣冷凍食品解凍的時(shí)間就最短,給顧客的攜帶提供了一定的便利性。
第三,膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類食品存放時(shí)間較長,只要在保質(zhì)期內(nèi)都可以銷售。它們多被擺放在超級(jí)市場(chǎng)賣場(chǎng)的中央,用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向?yàn)橹?,突出不同的品牌,滿足顧客求新求異的偏好。
第四,飲料部。飲料與膨化食品有相似之處,但消費(fèi)者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應(yīng)該以落地式貨架為主,貨位要緊靠膨化食品。第五,奶制品部。超級(jí)市場(chǎng)中的顧客一般在其購買過程的最后階段才購買容易變質(zhì)的奶制品,奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對(duì)面。
第六,日用品部。日用品包括洗滌用品、衛(wèi)生用品和其他日用雜品,一般擺放在超級(jí)市場(chǎng)賣場(chǎng)的最后部份,采用落地式貨架,以縱向陳列為主。顧客對(duì)這些商品持有較高的品牌忠誠度,他們往往習(xí)慣于認(rèn)牌購買。這類商品的各種價(jià)格方面的促銷活動(dòng),會(huì)使顧客增加購買次數(shù)和購買量。 3超市出入口要大,方便購買結(jié)算。特別是課件高峰期的時(shí)候,結(jié)算商品時(shí)間迅速否則引起顧客不滿甚至流失。
(二)打印復(fù)印店
具備完整的打印復(fù)印設(shè)備。對(duì)制作學(xué)院社團(tuán)班級(jí)的獎(jiǎng)狀、證書,工作證,收集各種簡歷、畢業(yè)論文、公文模板、學(xué)院各種活動(dòng)申請(qǐng)、總結(jié)等。
(三)奶茶店
一半柜臺(tái),一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風(fēng)靡是不容
忽視的。制作成本低,賣價(jià)高是奶茶店公開的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒有技術(shù)的情況下,可以代理某個(gè)知名品牌?;蛘吆陀胸S富經(jīng)驗(yàn)的吧臺(tái)員工合作。
(四)通訊代理
學(xué)校是通訊客戶高度集中的群體,據(jù)悉,河池學(xué)院的移動(dòng)客戶每個(gè)月為移動(dòng)進(jìn)賬20w。目前校園網(wǎng)絡(luò)都是聯(lián)通的市場(chǎng)。聯(lián)通和移動(dòng)在河池學(xué)院勢(shì)均力敵。由此兩家的代理權(quán)都要拿到,這樣每年的充值和開戶收益可觀。
(由于缺乏實(shí)際的數(shù)據(jù),這項(xiàng)我無法完成。)
商業(yè)街區(qū)策劃篇四
2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書 顧名思義,商業(yè)策劃,就是在商業(yè)活動(dòng)中通過與生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào),運(yùn)用廣告、促銷、公關(guān)、新聞等手段,綜合實(shí)施運(yùn)行,使商業(yè)活動(dòng)達(dá)到較好的效果。2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書,我們來看看下文。
2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書一 ×廣場(chǎng)“步行街”商業(yè)策劃書
前言
××廣場(chǎng)商業(yè)步行街,是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。
××一期商街位于濠河之畔,處于城市商業(yè)中心,與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街,當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前,首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析,以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析,××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足” 1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處,西鄰五星級(jí)大酒店,原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái),能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡易花壇”,而沒有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值,如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來,商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”,既無觀賞價(jià)值,又橫亙?cè)诘缆分醒?,事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外,南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符,也沒有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。××街通往內(nèi)街的三個(gè)通道,從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房,以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,易于催生和聚集客流,而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,每寸地皮生銀子。遺憾的是,××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道,兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”,顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道,同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房,走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長,阻擋店門,不少顧客入店購物因此要繞一大圈,于是放棄了購買動(dòng)機(jī),導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈,在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天,商街必須有自己的“靈魂”,即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?!痢翉V場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(很好),后來又定位于“×××”很好,只是推廣很費(fèi)力),如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土,沒有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位,關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好,其它問題也就難以解決了。
2、概念:××廣場(chǎng)————××街觀光旅游的門戶,國際品牌匯聚的商街,都市麗人尋夢(mèng)的×××。3、廣告語:××廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與××相約,與××同行4、商業(yè)門類:購物、休閑、餐飲、美容、娛樂5、商品:主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位:都市中追求時(shí)尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。7、經(jīng)營理念:站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行,出席的商戶為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商,以及××國貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是:
××一期的店鋪均已出售,投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前,須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商,我們便可以對(duì)外開展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金。
為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍,我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍,并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度,寧可閑置也不愿出租,我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo),動(dòng)員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租,以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶,我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租,由于業(yè)主與商戶之間有約定,我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡,其中原因之一,是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金,讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此,我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前,必須做好兩項(xiàng)重要工作:第一,我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,說明××一期商街處于入市初期,繁榮興旺需要有一個(gè)培育過程,不能無視市場(chǎng)承受能力開“天價(jià)”。向業(yè)主說清道理很重要,高租金導(dǎo)致店鋪無人承租,業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息,店鋪價(jià)值也很難提升。第二,我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益,設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前,××一期店鋪比較合適的租金是:
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心,我們將“放水養(yǎng)魚”,從盡快繁榮市場(chǎng)的高度,適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施:
(1)、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見××廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)(2)、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見×××步行街雕塑照片),以增添××廣場(chǎng)的文化底韻,吸引游人前來休閑。
(3)、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等,廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇,增加視覺看點(diǎn),擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請(qǐng)政府部門、社會(huì)團(tuán)體前來舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng),借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁,聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng),借助媒體推波助瀾,巧妙宣傳××廣場(chǎng)。(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng),用文化手段提升××廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。
(6)、5月份起,爭(zhēng)取舉辦幾次《××之夏》廣場(chǎng)音樂欣賞會(huì),用高雅藝術(shù)推高××廣場(chǎng)在市民心目中的地位,提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。
五、商街硬件改造建議
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造,以適合舉辦大型活動(dòng)。 2、××一期南入口的假山拆除,地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造,便于顧客無阻礙進(jìn)店。4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造,防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除,最好建造一排店面房,既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街,又可創(chuàng)收。
上述方案,經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
商業(yè)街商業(yè)策劃書飛雪
2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書二 顧名思義,商業(yè)策劃,就是在商業(yè)活動(dòng)中通過與生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào),運(yùn)用廣告、促銷、公關(guān)、新聞等手段,綜合實(shí)施運(yùn)行,使商業(yè)活動(dòng)達(dá)到較好的效果。商業(yè)策劃是一門以預(yù)測(cè)和定位為基礎(chǔ)的學(xué)問。如果一個(gè)公司能夠預(yù)測(cè)到未來將出現(xiàn)的市場(chǎng),那么它就可以通過生產(chǎn)或提供這些市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品或服務(wù),取得商業(yè)上的成功。商業(yè)策劃是一種高智力的活動(dòng),運(yùn)用到商業(yè)上,往往能起到點(diǎn)石成金的功效,不但給策劃對(duì)象帶來利益,而且能夠?yàn)樽约簬砝妗?/p>
商業(yè)策劃書,也稱作商業(yè)計(jì)劃書,是指為一個(gè)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃而做的書面文件。它的目的很簡單,一般商業(yè)策劃書都是以投資人或相關(guān)利益載體為目標(biāo)閱讀者,從而說服他們進(jìn)行投資或合作。一份好的商業(yè)計(jì)劃書,要使人讀后,對(duì)下列問題非常清楚:
1、公司的商業(yè)機(jī)會(huì); 2、創(chuàng)立公司,把握這一機(jī)會(huì)的進(jìn)程;3、所需要的資源;4、風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào);5、對(duì)你采取的行動(dòng)的建議。
商業(yè)策劃書具體怎么去寫?
一、執(zhí)行總結(jié)
3、目標(biāo)市場(chǎng)的描述和預(yù)測(cè) 4、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
5、經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測(cè)
6、團(tuán)隊(duì)概述 7、提供的利益
二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述
1、詳細(xì)的市場(chǎng)描述,主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力 2、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品/服務(wù)描述以及它如何滿足一個(gè)關(guān)鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場(chǎng)開發(fā)策略
三、市場(chǎng)調(diào)查和分析
5、市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì)(對(duì)于新市場(chǎng)而言,這一點(diǎn)相當(dāng)困難,但一定要力爭(zhēng)貼近真實(shí))
四、公司戰(zhàn)略
闡釋公司如何進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng),它包括三個(gè)問題 1、營銷計(jì)劃(定價(jià)和分銷;廣告和提升)2、規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)計(jì)劃(開發(fā)狀態(tài)和目標(biāo);困難和風(fēng)險(xiǎn))3、制造和操作計(jì)劃(操作周期;設(shè)備和改進(jìn))
五、總體進(jìn)度安排
公司的進(jìn)度安排,包括以下領(lǐng)域的重要事件 1、收入
2、收支平衡點(diǎn)和正現(xiàn)金流
3、市場(chǎng)份額 4、產(chǎn)品開發(fā)介紹 5、主要合作伙伴 6、融資
六、關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)、問題和假定
七、管理團(tuán)隊(duì)
3、最后,要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員,商業(yè)顧問以及主要的投資人和持股情況
八、企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況
九、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)
1、包括收入報(bào)告,平衡報(bào)表,前兩年為季度報(bào)表,前五年為年度報(bào)表
這是你的“賣點(diǎn)”,包括 1、總體的資金需求
5、你還可以討論可能的投資人退出策略
商業(yè)計(jì)劃書應(yīng)注意哪些問題? 當(dāng)你在寫商業(yè)計(jì)劃的時(shí)候,應(yīng)該達(dá)到下列目標(biāo): 1、力求表述清楚簡潔。
2、關(guān)注市場(chǎng),用事實(shí)說話,因此需展示市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)容量。
3、解釋潛在顧客為什么會(huì)掏錢買你的產(chǎn)品或服務(wù)。 4、站在顧客的角度考慮問題,提出引導(dǎo)他們進(jìn)入你的銷售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個(gè)相對(duì)比較成熟的投資退出策略。 6、充分說明為什么你和你的團(tuán)隊(duì)最合適作這件事。7、請(qǐng)你的讀者做出反饋。
商業(yè)街區(qū)策劃篇五
一、背景分析
現(xiàn)狀
新一佳廣場(chǎng)呈矩形,面積不大,寬度較窄,在其南側(cè)有公交車站,馬路對(duì)面是正在建的建筑。
該廣場(chǎng),商業(yè)建筑面積將達(dá)12560萬平方米,擁有大小店面房百余個(gè),成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前,由于商業(yè)街商鋪過于雜亂,商業(yè)定位不鮮明,因此商街的商業(yè)氛圍偏冷。
政策導(dǎo)向
新一佳超市有限公司創(chuàng)辦于1995年,2004年進(jìn)駐郴州市場(chǎng),總面積近1萬多平方米,是最早進(jìn)駐郴州市場(chǎng)的國內(nèi)有影響力的大型綜合超市。新一佳在不斷地創(chuàng)新發(fā)展中,2009年創(chuàng)建 “伊佳百貨”這個(gè)時(shí)尚百貨品牌。伊佳百貨郴州店是升級(jí)版的以時(shí)尚百貨+精致超市為主的業(yè)態(tài)。
二、項(xiàng)目簡介
位置
新一佳廣場(chǎng)坐落于北湖公園南大門的西側(cè),南鄰人民西路北接國慶北路。北湖公園是北湖區(qū)較大的一個(gè)熱流集散中心,廣場(chǎng)大門附近還有一處公交車站。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街,當(dāng)前確一時(shí)難“熱”,首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析,以便找準(zhǔn)“病根”對(duì)癥下藥。
消費(fèi)階層——中高檔人群
適用人群——白領(lǐng)及其白領(lǐng)以上人群。
三、項(xiàng)目定位
優(yōu)勢(shì)
1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。是郴州北區(qū)中環(huán)區(qū)域核心區(qū)位。
2、項(xiàng)目所在地人口密集,南片區(qū)住宅的大量建設(shè)也為人口增加奠定基礎(chǔ)。
3、交通便利,周邊有多路公交可達(dá)。
4、商圈發(fā)展空間開闊。周邊沒有大型商業(yè)廣場(chǎng)滿足居民消費(fèi)和休閑娛樂需求,為周邊唯一社區(qū)商業(yè)中心。
劣勢(shì)
1、廣場(chǎng)難搞大型活動(dòng)。整個(gè)廣場(chǎng)呈長條形,面積不大。
2、入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符.3、新一佳商業(yè)街定位沒有鮮明性、目標(biāo)顧客也不清晰。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位,關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有解決好。
建議
1、設(shè)計(jì)理念:該設(shè)計(jì)的整個(gè)圖形是以一個(gè)人張開手臂去擁抱的形象為原型,進(jìn)行抽象變
形得來的,左側(cè)心形鋪裝則代表著心臟。將“買賣一心,新一(意)到佳(家)”的設(shè)計(jì)理念融入到設(shè)計(jì)中去。
誠信是商家最重要的原則之一,也是一個(gè)商場(chǎng)能否繁榮昌盛的必要保證,因此將賣家的誠信作為整個(gè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)的理念,相得益彰。新一到佳與新一佳相互呼應(yīng),一語雙關(guān)。
生態(tài)理念:運(yùn)用動(dòng)水,鴿子,等一些元素去營造人與自然和諧相處,倡導(dǎo)大
家愛護(hù)自然保護(hù)環(huán)境。
2、設(shè)計(jì)風(fēng)格:現(xiàn)代簡約,復(fù)古,極少主義及少就是多。
3、整體布局:采用規(guī)整式的布局方式。兩軸三點(diǎn)。
1)兩軸:新一佳廣場(chǎng),作為主要的交通流線,是人們主要的集散用地。
小吃街:
2)入口:在新一佳廣場(chǎng)將主入口遷移,增加廣場(chǎng)的面積。在主入口的東側(cè)與小吃
街對(duì)其的一處設(shè)置一個(gè)次入口,方便人們直接進(jìn)入小吃街,在視覺上也拉伸了
小吃街的長度。
3)三點(diǎn):設(shè)計(jì)了三個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)。
1、在新一佳的中心處。設(shè)置了一個(gè)心形鋪裝,代表著商家“新一到佳”的核心理論,在廣場(chǎng)的中心設(shè)置了兩個(gè)圓心的綠地,以此作為廣場(chǎng)的中心亮點(diǎn),還可以將顧客指引到一佳百貨。一舉兩得。
2、在與小吃街的交匯處。能夠使得人們能夠?qū)⒁暰€由該節(jié)點(diǎn)延伸到小
吃街的內(nèi)部中去,在一定程度上提高小吃街的人流量。由于新一佳廣場(chǎng)呈矩形,較為狹長,因此它也是作為主廣場(chǎng)東西側(cè)的一個(gè)次要節(jié)點(diǎn)呈現(xiàn)出來。
3、在叫小吃街的中心處,設(shè)置節(jié)點(diǎn)是為了增加小吃街的亮點(diǎn),提升小
吃街的整體水平。
4、功能分區(qū):
新一佳入口處的大片區(qū)域最為人們的集散長場(chǎng)所,南北兩側(cè)作為主要休憩區(qū)域。
1)小吃街:由于廣場(chǎng)東側(cè)店鋪種類較為混亂,尺度也相對(duì)短小,且郴州市還沒有一
條具有鮮明特點(diǎn)的小吃街因此將該處設(shè)置成為小吃一條街,增加該街的辨識(shí)率,增加客流量,也為人們提供了餐飲的地方。
因此將此處定位為具有地方特色的小吃街,絕對(duì)是正確之舉。
2)休息處:
1、在東西兩側(cè)的停車口處設(shè)計(jì)景觀節(jié)點(diǎn),設(shè)置休憩座椅及種植樹木,以磁帶為設(shè)計(jì)元素,去擺放樹木、座椅。復(fù)古、時(shí)尚。
2、在主入口的東側(cè)設(shè)置了休閑座椅,可以在此喝茶長時(shí)間的等待。在廣場(chǎng)處設(shè)置一處休閑的一方地。
3)集散處:在主入口處的中心位置作為廣場(chǎng)的主要集散處,也可在此處搭設(shè)舞臺(tái)
進(jìn)行表演宣傳。
5、設(shè)計(jì)原則
隨著整個(gè)商業(yè)步行街的商業(yè)運(yùn)營水平的提高,作為中心廣場(chǎng)則更應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其巨大
商業(yè)價(jià)值和為城市景觀增亮的作用。因此,在設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的方案里面,始終以“繁榮商業(yè)”為核心,以“增加城市景觀亮點(diǎn)”為目標(biāo)來進(jìn)行規(guī)劃。
6、設(shè)計(jì)元素
1)運(yùn)用磁帶等生活中常見的物品為元素,運(yùn)用到設(shè)計(jì)中去,體現(xiàn)廣場(chǎng)的藝術(shù)性與動(dòng)感,展現(xiàn)廣場(chǎng)的張力。
2)商業(yè)文化概念:升華廣場(chǎng)商業(yè)、文化氛圍。主體物的文化體現(xiàn)在標(biāo)志物的造型、紋理及其蘊(yùn)藏的文化底韻上,又不失現(xiàn)代風(fēng)味。
3)以一個(gè)人張開手臂去擁抱的形象為元素,進(jìn)行抽象變形,體現(xiàn)買賣一心的意義。新一佳商場(chǎng)站在顧客的利益上去想問題。
4)以心臟為元素,體現(xiàn)商家的誠信原則。
給商場(chǎng)賦予更深層的意義,提升廣場(chǎng)的品質(zhì),不只是局限于表面。
7、綠 化
1)在其周圍種植些可隔離噪音的綠籬。
2)此外在樹種上可選擇些能夠吸收二氧化碳、二氧化硫等一些有害氣體的樹種。如杜英等。
3)種植些顏色鮮亮的樹木,如女真、紅繼木等。
8、配套設(shè)施
1)鋪裝:
1、運(yùn)用簡單的拼接方式拼接,簡約、大方。在視覺上營造出寬敞的視覺
效果。能夠更好的襯托地面上的建筑物。
在廣場(chǎng)主要設(shè)置兩種花色的廣場(chǎng)鋪裝,簡潔大方。
2、設(shè)置盲道,方便殘疾人行走。增加人文關(guān)懷。
2)路燈、廣告牌:設(shè)置在廣場(chǎng)的中軸線上,既可作為路燈照明,又可為新一佳打廣
告,一舉兩得。加大宣傳,充分體現(xiàn)了“繁榮商業(yè)”的理念為核心。提高
商街氣氛,大力提升其商業(yè)價(jià)值。
3)公共小品:
1、由于廣場(chǎng)稱矩形,較窄,面積也不大,因此在雕塑方面選取些體諒較
小的藝術(shù)品。
2、在風(fēng)格上也應(yīng)與廣場(chǎng)的整體風(fēng)格相統(tǒng)一。
3、根據(jù)商業(yè)廣場(chǎng)的需求上應(yīng)選取些具有參與性的一些公共小品增強(qiáng)
人與人的聯(lián)系。
4)座椅:
1、分布在廣場(chǎng)的兩側(cè),設(shè)置了向心性座椅與離心式座椅,滿足人們的不同
需求。
2、由于廣場(chǎng)的自身面積不大,因此在一些樹池的設(shè)置上設(shè)計(jì)成為可做型座
椅,二者兼得,節(jié)省空間。
3、一些座椅采用木質(zhì)材料,更加人性化。冬季不冷,夏季雨水天氣時(shí)易干。5)垃圾桶:垃圾桶按照科學(xué)的方式擺放。
1、保持與休息座椅的之間的距離,以免發(fā)生垃圾丟棄在座椅上的事情。造
成難聞的氣味及亂飛的蚊蟲,影響人們休憩的心情,降低座椅的使用率,也降低了廣場(chǎng)的層次。
2、垃圾桶要設(shè)置煙頭的放置位置,使得垃圾桶更加人性化,方便人們的使用,在一定程度上也能夠保持環(huán)境的清潔度。
商業(yè)街區(qū)策劃篇六
是商業(yè)計(jì)劃的一到兩頁的概括。包括:
1、本商業(yè)(business)的簡單描述
2、機(jī)會(huì)概述
3、目標(biāo)市場(chǎng)的描述和預(yù)測(cè)
4、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
5、經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測(cè)
6、團(tuán)隊(duì)概述
7、提供的利益
1、詳細(xì)的市場(chǎng)描述,主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力
2、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品/服務(wù)描述以及它如何滿足一個(gè)關(guān)鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場(chǎng)開發(fā)策略
這是表明你對(duì)市場(chǎng)了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題:
1、顧客
2、市場(chǎng)容量和趨勢(shì)
3、競(jìng)爭(zhēng)和各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
4、估計(jì)的市場(chǎng)份額和銷售額
5、市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì)(對(duì)于新市場(chǎng)而言,這一點(diǎn)相當(dāng)困難,但一定要力爭(zhēng)貼近真實(shí))
闡釋公司如何進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng),它包括三個(gè)問題
1、營銷計(jì)劃(定價(jià)和分銷;廣告和提升)
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)計(jì)劃(開發(fā)狀態(tài)和目標(biāo);困難和風(fēng)險(xiǎn))
3、制造和操作計(jì)劃(操作周期;設(shè)備和改進(jìn))
公司的進(jìn)度安排,包括以下領(lǐng)域的重要事件
1、收入
2、收支平衡點(diǎn)和正現(xiàn)金流
3、市場(chǎng)份額
4、產(chǎn)品開發(fā)介紹
5、主要合作伙伴
6、融資
1、創(chuàng)業(yè)者常常對(duì)于公司的假定和將面臨的風(fēng)險(xiǎn)不夠現(xiàn)實(shí)
2、說明你將如何應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)和問題(緊急計(jì)劃)
3、在眼光的務(wù)實(shí)性和對(duì)公司的潛力的樂觀之間達(dá)成仔細(xì)的平衡
1、介紹公司的管理團(tuán)隊(duì)。一定要介紹各成員與管理公司有關(guān)的教育和工作背景
2、注意管理分工和互補(bǔ)
3、最后,要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員,商業(yè)顧問以及主要的投資人和持股情況
介紹公司的財(cái)務(wù)計(jì)劃,討論關(guān)鍵的財(cái)務(wù)表現(xiàn)驅(qū)動(dòng)因素。一定要討論如下幾個(gè)杠桿:
1、毛利和凈利
2、盈利能力和持久性
3、固定成本、可變成本和半可變成本
4、達(dá)到收支平衡所需的月數(shù)
5、達(dá)到正現(xiàn)金流所需的月數(shù)
1、包括收入報(bào)告,平衡報(bào)表,前兩年為季度報(bào)表,前五年為年度報(bào)表
2、同一時(shí)期的估價(jià)現(xiàn)金流分析
3、突出成本控制系統(tǒng)
這是你的“賣點(diǎn)”,包括
1、總體的資金需求
2、在這一輪融資中你需要的是哪一級(jí)
3、你如何使用這些資金
4、投資人可以得到的回報(bào)
5、你還可以討論可能的投資人退出策略
商業(yè)計(jì)劃書應(yīng)注意哪些問題?
當(dāng)你在寫商業(yè)計(jì)劃的時(shí)候,應(yīng)該達(dá)到下列目標(biāo):
1、力求表述清楚簡潔。
2、關(guān)注市場(chǎng),用事實(shí)說話,因此需展示市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)容量。
3、解釋潛在顧客為什么會(huì)掏錢買你的產(chǎn)品或服務(wù)。
4、站在顧客的角度考慮問題,提出引導(dǎo)他們進(jìn)入你的銷售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個(gè)相對(duì)比較成熟的投資退出策略。
6、充分說明為什么你和你的團(tuán)隊(duì)最合適作這件事。
7、請(qǐng)你的讀者做出反饋。
商業(yè)街區(qū)策劃篇七
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前言
××廣場(chǎng)商業(yè)步行街,是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后,商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬平方米,擁有大小店面房120個(gè),成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前,一期商街剛剛開市,店鋪出租率偏低,商街的商業(yè)氛圍偏冷,商戶入駐經(jīng)營熱情不高。據(jù)調(diào)查,一期商街的65家店鋪中,目前出租率僅為52.3%,有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況,不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響,而且對(duì)二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威脅。因此,我們必須采取有效手段,炒熱××一期的商街氣氛,大力提升其商業(yè)價(jià)值,增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心,并以此拉動(dòng)××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫,本案將主要對(duì)××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。一、背景分析××一期商街位于濠河之畔,處于城市商業(yè)中心,與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街,當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前,首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析,以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析,××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處,西鄰五大酒店,原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái),能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡易花壇”,而沒有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值,如今的廣場(chǎng)狠難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來,商街自然冷落。2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”,既無觀賞價(jià)值,又橫亙?cè)诘缆分醒?,事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外,南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符,也沒有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?!痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個(gè)通道,從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房,以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,易于催生和聚集客流,而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,每寸地皮生銀子。遺憾的是,××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道,兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”,顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道,同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房,走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長,阻擋店門,不少顧客入店購物因此要繞一大圈,于是放棄了購買動(dòng)機(jī),導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。(二)、商街策劃“后天失調(diào)”1、××廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈,在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天,商街必須有自己的“靈魂”,即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?!痢翉V場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(狠好),后來又定位于“×××”(狠好,只是推廣狠費(fèi)力),如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土,沒有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位,關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好,其它問題也就難以解決了。2、××廣場(chǎng)是一處狠好的“市民廣場(chǎng)”,但要吸引廣大市民聚集到這里,還需要有濃郁的.“廣場(chǎng)文化”,例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外,還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前,由于上述設(shè)施沒有配套,××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳,所以商街難“熱”。3、打造商街,服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,再由物業(yè)管理公司去打理,這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上,經(jīng)營××廣場(chǎng)商業(yè)街,“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”,商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作,此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?!痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入,商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”,雙方又都缺乏成熟的理性,商街本身也沒有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”,這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外,我們對(duì)業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠,沒有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù),例如,商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān),這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
商業(yè)街區(qū)策劃篇八
商業(yè)策劃書,也稱作商業(yè)計(jì)劃書,是指為一個(gè)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃而做的書面文件。它的目的很簡單,一般商業(yè)策劃書都是以投資人或相關(guān)利益載體為目標(biāo)閱讀者,從而說服他們進(jìn)行投資或合作。一份好的商業(yè)計(jì)劃書,要使人讀后,對(duì)下列問題非常清楚:
1、公司的商業(yè)機(jī)會(huì);
2、創(chuàng)立公司,把握這一機(jī)會(huì)的進(jìn)程;
3、所需要的資源;
4、風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào);
5、對(duì)你采取的行動(dòng)的建議。
一、執(zhí)行總結(jié)
是商業(yè)計(jì)劃的一到兩頁的概括。包括:
1、本商業(yè)(business)的簡單描述
2、機(jī)會(huì)概述
3、目標(biāo)市場(chǎng)的描述和預(yù)測(cè)
4、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
5、經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測(cè)
6、團(tuán)隊(duì)概述
7、提供的利益
二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述
1、詳細(xì)的市場(chǎng)描述,主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力
2、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品/服務(wù)描述以及它如何滿足一個(gè)關(guān)鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場(chǎng)開發(fā)策略
三、市場(chǎng)調(diào)查和分析
這是表明你對(duì)市場(chǎng)了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題:
1、顧客
2、市場(chǎng)容量和趨勢(shì)
3、競(jìng)爭(zhēng)和各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
4、估計(jì)的市場(chǎng)份額和銷售額
5、市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì)(對(duì)于新市場(chǎng)而言,這一點(diǎn)相當(dāng)困難,但一定要力爭(zhēng)貼近真實(shí))
四、公司戰(zhàn)略
闡釋公司如何進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng),它包括三個(gè)問題
1、營銷計(jì)劃(定價(jià)和分銷;廣告和提升)
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)計(jì)劃(開發(fā)狀態(tài)和目標(biāo);困難和風(fēng)險(xiǎn))
3、制造和操作計(jì)劃(操作周期;設(shè)備和改進(jìn))
五、總體進(jìn)度安排
公司的進(jìn)度安排,包括以下領(lǐng)域的重要事件
1、收入
2、收支平衡點(diǎn)和正現(xiàn)金流
3、市場(chǎng)份額
4、產(chǎn)品開發(fā)介紹
5、主要合作伙伴
6、融資
六、關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)、問題和假定
1、創(chuàng)業(yè)者常常對(duì)于公司的假定和將面臨的風(fēng)險(xiǎn)不夠現(xiàn)實(shí)。
2、說明你將如何應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)和問題(緊急計(jì)劃)。
3、在眼光的務(wù)實(shí)性和對(duì)公司的潛力的樂觀之間達(dá)成仔細(xì)的平衡。
七、管理團(tuán)隊(duì)
1、介紹公司的管理團(tuán)隊(duì)。一定要介紹各成員與管理公司有關(guān)的教育和工作背景。
2、注意管理分工和互補(bǔ)。
3、最后,要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員,商業(yè)顧問以及主要的投資人和持股情況。
八、企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況
介紹公司的財(cái)務(wù)計(jì)劃,討論關(guān)鍵的財(cái)務(wù)表現(xiàn)驅(qū)動(dòng)因素。一定要討論如下幾個(gè)杠桿:
1、毛利和凈利。
2、盈利能力和持久性。
3、固定成本、可變成本和半可變成本。
4、達(dá)到收支平衡所需的月數(shù)。
5、達(dá)到正現(xiàn)金流所需的月數(shù)。
九、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)
1、包括收入報(bào)告,平衡報(bào)表,前兩年為季度報(bào)表,前五年為年度報(bào)表。
2、同一時(shí)期的估價(jià)現(xiàn)金流分析。
3、突出成本控制系統(tǒng)。
十、假定公司能夠提供的利益
這是你的“賣點(diǎn)”,包括
1、總體的資金需求。
2、在這一輪融資中你需要的是哪一級(jí)。
3、你如何使用這些資金。
4、投資人可以得到的回報(bào)。
5、你還可以討論可能的投資人退出策略。
商業(yè)計(jì)劃書應(yīng)注意哪些問題?
當(dāng)你在寫商業(yè)計(jì)劃的時(shí)候,應(yīng)該達(dá)到下列目標(biāo):
1、力求表述清楚簡潔。
2、關(guān)注市場(chǎng),用事實(shí)說話,因此需展示市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)容量。
3、解釋潛在顧客為什么會(huì)掏錢買你的產(chǎn)品或服務(wù)。
4、站在顧客的角度考慮問題,提出引導(dǎo)他們進(jìn)入你的銷售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個(gè)相對(duì)比較成熟的投資退出策略。
6、充分說明為什么你和你的團(tuán)隊(duì)最合適作這件事。
7、請(qǐng)你的讀者做出反饋。
商業(yè)街區(qū)策劃篇九
一、背景分析
××一期商街位于濠河之畔,處于城市商業(yè)中心,與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街,當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前,首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析,以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析,××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處,西鄰五星級(jí)大酒店,原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái),能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡易花壇”,而沒有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值,如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來,商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”,既無觀賞價(jià)值,又橫亙?cè)诘缆分醒耄聦?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外,南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符,也沒有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?!痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個(gè)通道,從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房,以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,易于催生和聚集客流,而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,每寸地皮生銀子。遺憾的是,××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道,兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”,顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道,同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房,走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長,阻擋店門,不少顧客入店購物因此要繞一大圈,于是放棄了購買動(dòng)機(jī),導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈,在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天,商街必須有自己的“靈魂”,即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?!痢翉V場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(很好),后來又定位于“×××”很好,只是推廣很費(fèi)力),如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土,沒有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位,關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好,其它問題也就難以解決了。
2、××廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”,但要吸引廣大市民聚集到這里,還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”,例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外,還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前,由于上述設(shè)施沒有配套,××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳,所以商街難“熱”。
3、打造商街,服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,再由物業(yè)管理公司去打理,這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上,經(jīng)營××廣場(chǎng)商業(yè)街,“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”,商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作,此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?!痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入,商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”,雙方又都缺乏成熟的理性,商街本身也沒有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”,這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外,我們對(duì)業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠,沒有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù),例如,商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān),這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位
××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要,針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好,我們作如下戰(zhàn)略定位:
1、街名:××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念:××廣場(chǎng)————××街觀光旅游的門戶,國際品牌匯聚的商街,都市麗人尋夢(mèng)的×××。
3、廣告語:××廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與××相約,與××同行
4、商業(yè)門類:購物、休閑、餐飲、美容、娛樂
5、商品:主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位:都市中追求時(shí)尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念:站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商,屬于“突破困局”的舉措,招商需從下列幾個(gè)方面入手:
(一)、發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商公告,突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī),吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行,出席的商戶為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商,以及××國貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的`主要信息是:
1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;
2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況,包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售,投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前,須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商,我們便可以對(duì)外開展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍,我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍,并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度,寧可閑置也不愿出租,我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo),動(dòng)員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租,以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶,我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租,由于業(yè)主與商戶之間有約定,我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡,其中原因之一,是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金,讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此,我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前,必須做好兩項(xiàng)重要工作:第一,我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,說明××一期商街處于入市初期,繁榮興旺需要有一個(gè)培育過程,不能無視市場(chǎng)承受能力開“天價(jià)”。向業(yè)主說清道理很重要,高租金導(dǎo)致店鋪無人承租,業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息,店鋪價(jià)值也很難提升。第二,我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益,設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前,××一期店鋪比較合適的租金是:2、外街店鋪:租金800-900元/m2/年(經(jīng)測(cè)算,外街店鋪平均售價(jià)12500元,平均面積200m2,購房投資約250萬元,購房貸款利率按4.7%計(jì)算,年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800~900元/m2/年租金計(jì)算,年收益為16~18萬元,剔除利息后的收益4.25~6.25萬元。這樣的租金對(duì)商戶來說,目前情況下尚易于接受。)
(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心,我們將“放水養(yǎng)魚”,從盡快繁榮市場(chǎng)的高度,適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施:第一,商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi),我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱,燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé)),供其做商品或品牌宣傳;第二,凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動(dòng),一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng),鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng);第三,凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi),店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;第四,為降低入駐商戶的經(jīng)營成本,我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門,給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策,同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
四、商街硬件改造建議
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造,以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、××一期南入口的假山拆除,地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造,便于顧客無阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造,防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除,最好建造一排店面房,既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街,又可創(chuàng)收。上述方案,經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
商業(yè)街區(qū)策劃篇十
××廣場(chǎng)商業(yè)步行街,是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后,商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬平方米,擁有大小店面房120個(gè),成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前,一期商街剛剛開市,店鋪出租率偏低,商街的商業(yè)氛圍偏冷,商戶入駐經(jīng)營熱情不高。據(jù)調(diào)查,一期商街的65家店鋪中,目前出租率僅為52.3%,有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況,不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響,而且對(duì)二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威脅。
因此,我們必須采取有效手段,炒熱××一期的商街氣氛,大力提升其商業(yè)價(jià)值,增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心,并以此拉動(dòng)××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫,本案將主要對(duì)××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
××一期商街位于濠河之畔,處于城市商業(yè)中心,與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街,當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出
策劃方案
之前,首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析,以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析,××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處,西鄰五星級(jí)大酒店,原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái),能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡易花壇”,而沒有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值,如今的廣場(chǎng)狠難發(fā)揮聚集人流、吸納大 ?型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來,商街自然冷落。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?!痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個(gè)通道,從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房,以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,易于催生和聚集客流,而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,每寸地皮生銀子。遺憾的是,××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道,兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”,顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道,同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房,走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長,阻擋店門,不少顧客入店購物因此要繞一大圈,于是放棄了購買動(dòng)機(jī),導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈,在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天,商街必須有自己的“靈魂”,即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?!痢翉V場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“××街”(狠好),后來又定位于“×××”(狠好,只是推廣狠費(fèi)力),如今準(zhǔn)備冠以“××廣場(chǎng)步行街”(老土,沒有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位,關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好,其它問題也就難以解決了。
2、××廣場(chǎng)是一處狠好的“市民廣場(chǎng)”,但要吸引廣大市民聚集到這里,還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”,例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外,還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前,由于上述設(shè)施沒有配套,××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳,所以商街難“熱”。
3、打造商街,服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,再由物業(yè)管理公司去打理,這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上,經(jīng)營××廣場(chǎng)商業(yè)街,“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”,商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作,此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?!痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入,商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”,雙方又都缺乏成熟的理性,商街本身也沒有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”,這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外,我們對(duì)業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠,沒有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù),例如,商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān),這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要,針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好,我們作如下戰(zhàn)略定位:
1、街名:××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念:××廣場(chǎng) ———— ××街觀光旅游的門戶,國際品牌匯聚的商街,都市麗人尋夢(mèng)的×××。
3、廣告語:××廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街 ———— 與××相約,與××同行
4、商業(yè)門類:購物、休閑、餐飲、美容、娛樂
5、商品:主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位:都市中追求時(shí)尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念:站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商,屬于“突破困局”的舉措,招商需從下列幾個(gè)方面入手:
(一)、發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商公告,突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī),吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行,出席的商戶為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商,以及××國貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是:
1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;
2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況,包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售,投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前,須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商,我們便可以對(duì)外開展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金。
為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍,我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍,并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度,寧可閑置也不愿出租,我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo),動(dòng)員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租,以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶,我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租,由于業(yè)主與商戶之間有約定,我們可在雙方解除
合同
后再將該店鋪納入招商范圍。(四)、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡,其中原因之一,是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金,讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此,我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前,必須做好兩項(xiàng)重要工作:第一,我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,說明××一期商街處于入市初期,繁榮興旺需要有一個(gè)培育過程,不能無視市場(chǎng)承受能力開“天價(jià)”。向業(yè)主說清道理狠重要,高租金導(dǎo)致店鋪無人承租,業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息,店鋪價(jià)值也狠難提升。第二,我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益,設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前,××一期店鋪比較合適的租金是:
1、 ?內(nèi)街店鋪:租金600~700元/m2/年(經(jīng)測(cè)算,內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元,平均面積110m2,購房投資額約94萬元,購房貸款利率按4.7%計(jì)算,年利息為4.4萬元。
如該類店鋪以600~700元/m2/年租金計(jì)算,年收益為6.6~7.7萬元,剔除利息后的收益2.2~3.3萬元。這樣的租金對(duì)商戶來說,在目前情況下尚有吸引力,易于接受。)
2、外街店鋪:租金800-900元/m2/年(經(jīng)測(cè)算,外街店鋪平均售價(jià)12500元,平均面積200 m2,購房投資約250萬元,購房貸款利率按4.7%計(jì)算,年利息為兒75萬元。
如該類店鋪以800~900 元/m2/年租金計(jì)算,年收益為16~18萬元,剔除利息后的收益4.25~6.25萬元。這樣的租金對(duì)商戶來說, ?目前情況下尚易于接受。)
(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心,我們將“放水養(yǎng)魚”,從盡快繁榮市場(chǎng)的高度,適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施:
第三,凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi),店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收??;
第四,為降低入駐商戶的經(jīng)營成本,我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門,給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策,同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
(1)、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見××廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)
(2)、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑作品(參見×××步行街雕塑照片),以增添××廣場(chǎng)的文化底韻,吸引游人前來休閑。
(3)、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等,廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇,增加視覺看點(diǎn),擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請(qǐng)政府部門、社會(huì)團(tuán)體前來舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng),借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁,聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng),借助媒體推波助瀾,巧妙宣傳××廣場(chǎng)。
(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng),用文化手段提升××廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。
(6)、5月份起,爭(zhēng)取舉辦幾次《××之夏》廣場(chǎng)音樂欣賞會(huì),用高雅藝術(shù)推高××廣場(chǎng)在市民心目中的地位,提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造,以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、××一期南入口的假山拆除,地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造,便于顧客無阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造,防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除,最好建造一排店面房,既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街,又可創(chuàng)收。
商業(yè)街區(qū)策劃篇十一
河池學(xué)院在近年來發(fā)展巨大,東區(qū)由之前的附屬校區(qū),現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓、圖書館、新1棟教學(xué)樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分布在三個(gè)校區(qū),但是一半以上的同學(xué)住在東校區(qū),幾乎全部教職工和學(xué)生都要到東區(qū)上課。由此可見在河池學(xué)院東校區(qū)承包超市是非常值得投資的。
二、目標(biāo)客戶分析
我們主要的目標(biāo)客戶是大學(xué)生,下面我們分析一下大學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn):
由于大學(xué)生年齡較輕,群體較特別,他們有著不同于社會(huì)其他消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為。一方面,他們有著旺盛的消費(fèi)需求,另一方面,他們尚未獲得經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立,消費(fèi)受到很大的制約。消費(fèi)觀念的超前和消費(fèi)實(shí)力的滯后,都對(duì)他們的消費(fèi)有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點(diǎn),同時(shí)難免存在一些非理性的消費(fèi)甚至一些消費(fèi)的問題。為了調(diào)查清楚大學(xué)生的消費(fèi)情況,我決定在身邊的同學(xué)中進(jìn)行一次消費(fèi)的調(diào)研,對(duì)大家的消費(fèi)進(jìn)行歸宗和分析。
從調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn),月費(fèi)用1000元以上的人占15%,月費(fèi)用700--1000元的人,占30%左右,500--700元的.人占40%,月費(fèi)用500元以下的人,占15%左右。在這些學(xué)生之中,超過50%的學(xué)生擁有電腦、約90%的大學(xué)生擁有手機(jī),因此網(wǎng)絡(luò)與通信費(fèi)用支出較以往在大學(xué)生的消費(fèi)支出中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。當(dāng)代大學(xué)生主要有以下幾支出:伙食費(fèi),買服飾,上網(wǎng)費(fèi),手機(jī)費(fèi),戀愛等。
由于上課時(shí)間早,很多同學(xué)來不及吃早餐。特別是從西區(qū)、北區(qū)趕去東校區(qū)上課的。路上排隊(duì)買東西的人也多。很多同學(xué)都餓肚子。
經(jīng)過一個(gè)學(xué)期發(fā)現(xiàn),由于東區(qū)沒有商店,許多同學(xué)課間的時(shí)候跑去門口去買。
很多同學(xué)會(huì)由于地點(diǎn)遠(yuǎn),懶得動(dòng)等因素而沒有去。經(jīng)過一些隨即訪問,很多同學(xué)希望課間的時(shí)候在校園購買零食。如:夏天買水冰茶、等。冬天買熱騰騰玉米、奶茶等。
三、競(jìng)爭(zhēng)者分析
河池學(xué)院北門1(也就是我們常說的后門)到也就是白龍公園前面三角區(qū),一直到北門(東校大區(qū))開了各式各樣的店面。如:飲食、復(fù)印店、奶茶店、便利店、文具點(diǎn)、飾品店等。晚上還有許多小地?cái)?。五花八門應(yīng)有盡有,這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外,對(duì)其他產(chǎn)品和服務(wù)對(duì)我們都是很大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。由此我們要在特色方面提高,提高競(jìng)爭(zhēng)力吸引消費(fèi)者。
四、商業(yè)街構(gòu)想
由市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)者分析得出:校園商業(yè)街必須要產(chǎn)品完善齊全、服務(wù)好、具有校園特色吸引更多的消費(fèi)者。一下幾個(gè)是校園街必備的商鋪:便利超市、復(fù)印店、奶茶店、通訊代理繳費(fèi)店、文體店、護(hù)膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。
(一)便利超市:
1.商品配置的面積分配
如果不分商品的類別品種,假設(shè)每一平方米所能陳列的商品品項(xiàng)數(shù)相同,那么超級(jí)市場(chǎng)賣場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)商品的面積配置應(yīng)與消費(fèi)者支出的商品投向比例相同,因此要較正確的確定商品的面積分配,必須對(duì)來超市購物的的消費(fèi)者的購買比例作出正確的判斷與分析。下面是一份超級(jí)市場(chǎng)的商品面積分配的大致情況:水果面積10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果餅干10%、調(diào)味品南北干貨15%、小百貨與洗滌用品15%、其他用品10%。
2.商品位置的配置
商品位置的配置應(yīng)該按照消費(fèi)者購買每日所需商品的順序作出動(dòng)線的規(guī)劃,也就是說,要按照消費(fèi)者的購買習(xí)慣和人流走向來分配各種商品在賣場(chǎng)中的位置。一般來說,每個(gè)人一天的消費(fèi)總是從“食”開始,所以可以考慮以菜籃子為中心來設(shè)計(jì)商品位置的配置。
第一、面包及果菜部。這一部門常常是超級(jí)市場(chǎng)的高利潤部門,由于顧客在購買面包時(shí),也會(huì)購買部分蔬菜水果,所以,面包和果菜品可以采用島式陳列,也可以沿著超級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)墻設(shè)置。在許多超級(jí)市場(chǎng)中,設(shè)有面包和其他烘烤品的制作間,剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包,常常讓顧客爽快地掏腰包?,F(xiàn)場(chǎng)制作已成為超級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)賣點(diǎn)。
第二,冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進(jìn)行陳列,它們的擺放既可以靠近蔬菜,也可以放置在購物通道的最后段,這樣冷凍食品解凍的時(shí)間就最短,給顧客的攜帶提供了一定的便利性。
第三,膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類食品存放時(shí)間較長,只要在保質(zhì)期內(nèi)都可以銷售。它們多被擺放在超級(jí)市場(chǎng)賣場(chǎng)的中央,用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向?yàn)橹?,突出不同的品牌,滿足顧客求新求異的偏好。
第四,飲料部。飲料與膨化食品有相似之處,但消費(fèi)者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應(yīng)該以落地式貨架為主,貨位要緊靠膨化食品。第五,奶制品部。超級(jí)市場(chǎng)中的顧客一般在其購買過程的最后階段才購買容易變質(zhì)的奶制品,奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對(duì)面。
第六,日用品部。日用品包括洗滌用品、衛(wèi)生用品和其他日用雜品,一般擺放在超級(jí)市場(chǎng)賣場(chǎng)的最后部份,采用落地式貨架,以縱向陳列為主。顧客對(duì)這些商品持有較高的品牌忠誠度,他們往往習(xí)慣于認(rèn)牌購買。這類商品的各種價(jià)格方面的促銷活動(dòng),會(huì)使顧客增加購買次數(shù)和購買量。
3.超市出入口要大,方便購買結(jié)算。特別是課件高峰期的時(shí)候,結(jié)算商品時(shí)間迅速否則引起顧客不滿甚至流失。
(二)打印復(fù)印店
具備完整的打印復(fù)印設(shè)備。對(duì)制作學(xué)院社團(tuán)班級(jí)的獎(jiǎng)狀、證書,工作證,收集各種簡歷、畢業(yè)論文、公文模板、學(xué)院各種活動(dòng)申請(qǐng)、總結(jié)等。
(三)奶茶店
一半柜臺(tái),一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風(fēng)靡是不容忽視的。制作成本低,賣價(jià)高是奶茶店公開的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒有技術(shù)的情況下,可以代理某個(gè)知名品牌?;蛘吆陀胸S富經(jīng)驗(yàn)的吧臺(tái)員工合作。
(四)通訊代理
學(xué)校是通訊客戶高度集中的群體,據(jù)悉,河池學(xué)院的移動(dòng)客戶每個(gè)月為移動(dòng)進(jìn)賬20w。目前校園網(wǎng)絡(luò)都是聯(lián)通的市場(chǎng)。聯(lián)通和移動(dòng)在河池學(xué)院勢(shì)均力敵。由此兩家的代理權(quán)都要拿到,這樣每年的充值和開戶收益可觀。
四、財(cái)務(wù)預(yù)算
(由于缺乏實(shí)際的數(shù)據(jù),這項(xiàng)我無法完成。)
五、收益評(píng)估
(略)
商業(yè)街區(qū)策劃篇十二
力。
商業(yè)街商業(yè)策劃書
時(shí)間過得真快,一段時(shí)間的工作已經(jīng)告一段落了,我們又將迎來新的希望,新的工作內(nèi)容和目標(biāo),為此需要好好地進(jìn)行策劃,寫一份策劃書了。那么如何把策劃書做到重點(diǎn)突出呢?下面是小編精心整理的商業(yè)街商業(yè)策劃書,供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。
商業(yè)街商業(yè)策劃書篇1 商業(yè)策劃書,也稱作商業(yè)計(jì)劃書,是指為一個(gè)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃而做的書面文件。它的目的很簡單,一般商業(yè)策劃書都是以投資人或相關(guān)利益載體為目標(biāo)閱讀者,從而說服他們進(jìn)行投資或合作。一份好的商業(yè)計(jì)劃書,要使人讀后,對(duì)下列問題非常清楚:
1、公司的商業(yè)機(jī)會(huì);
2、創(chuàng)立公司,把握這一機(jī)會(huì)的進(jìn)程;
3、所需要的資源;
- 1 -
4、風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào);
5、對(duì)你采取的行動(dòng)的建議。
一、執(zhí)行
總結(jié)
是商業(yè)計(jì)劃的一到兩頁的概括。包括:
1、本商業(yè)(busine)的簡單描述
2、機(jī)會(huì)概述
3、目標(biāo)市場(chǎng)的描述和預(yù)測(cè)
4、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
5、經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測(cè)
6、團(tuán)隊(duì)概述
7、提供的利益
二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述
1、詳細(xì)的市場(chǎng)描述,主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力
2、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品/服務(wù)描述以及它如何滿足一個(gè)關(guān)鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場(chǎng)開發(fā)策略
三、
市場(chǎng)調(diào)查和分析這是表明你對(duì)市場(chǎng)了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題:
1、顧客
2、市場(chǎng)容量和趨勢(shì)
- 2 -
3、競(jìng)爭(zhēng)和各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
4、估計(jì)的市場(chǎng)份額和銷售額
5、市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì)(對(duì)于新市場(chǎng)而言,這一點(diǎn)相當(dāng)困難,但一定要力爭(zhēng)貼近真實(shí))
四、公司戰(zhàn)略
闡釋公司如何進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng),它包括三個(gè)問題
1、營銷計(jì)劃(定價(jià)和分銷;廣告和提升)
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)計(jì)劃(開發(fā)狀態(tài)和目標(biāo);困難和風(fēng)險(xiǎn))
3、制造和操作計(jì)劃(操作周期;設(shè)備和改進(jìn))
五、總體進(jìn)度安排
公司的進(jìn)度安排,包括以下領(lǐng)域的重要事件
1、收入
2、收支平衡點(diǎn)和正現(xiàn)金流
3、市場(chǎng)份額
4、產(chǎn)品開發(fā)介紹
5、主要合作伙伴
6、融資
六、關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)、問題和假定
1、創(chuàng)業(yè)者常常對(duì)于公司的假定和將面臨的風(fēng)險(xiǎn)不夠現(xiàn)實(shí)。
2、說明你將如何應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)和問題(緊急計(jì)劃)。
- 3 -
3、在眼光的務(wù)實(shí)性和對(duì)公司的潛力的樂觀之間達(dá)成仔細(xì)的平衡。
七、管理團(tuán)隊(duì)
1、介紹公司的管理團(tuán)隊(duì)。一定要介紹各成員與管理公司有關(guān)的教育和工作背景。
2、注意管理分工和互補(bǔ)。
3、最后,要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員,商業(yè)顧問以及主要的投資人和持股情況。
八、企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況
介紹公司的財(cái)務(wù)計(jì)劃,討論關(guān)鍵的財(cái)務(wù)表現(xiàn)驅(qū)動(dòng)因素。一定要討論如下幾個(gè)杠桿:
1、毛利和凈利。
2、盈利能力和持久性。
3、固定成本、可變成本和半可變成本。
4、達(dá)到收支平衡所需的月數(shù)。
5、達(dá)到正現(xiàn)金流所需的月數(shù)。
九、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)
1、包括收入報(bào)告,平衡報(bào)表,前兩年為季度報(bào)表,前五年為年度報(bào)表。
2、同一時(shí)期的估價(jià)現(xiàn)金流分析。
- 4 -
3、突出成本控制系統(tǒng)。
十、假定公司能夠提供的利益
這是你的“賣點(diǎn)”,包括
1、總體的資金需求。
2、在這一輪融資中你需要的是哪一級(jí)。
3、你如何使用這些資金。
4、投資人可以得到的回報(bào)。
5、你還可以討論可能的投資人退出策略。
商業(yè)計(jì)劃書應(yīng)注意哪些問題?
當(dāng)你在寫商業(yè)計(jì)劃的時(shí)候,應(yīng)該達(dá)到下列目標(biāo):
1、力求表述清楚簡潔。
2、關(guān)注市場(chǎng),用事實(shí)說話,因此需展示市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)容量。
3、解釋潛在顧客為什么會(huì)掏錢買你的產(chǎn)品或服務(wù)。
4、站在顧客的角度考慮問題,提出引導(dǎo)他們進(jìn)入你的銷售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個(gè)相對(duì)比較成熟的投資退出策略。
6、充分說明為什么你和你的團(tuán)隊(duì)最合適作這件事。
7、請(qǐng)你的讀者做出反饋。
- 5 -
河池學(xué)院在近年來發(fā)展巨大,東區(qū)由之前的附屬校區(qū),現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓、圖書館、新1棟
教學(xué)
樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分布在三個(gè)校區(qū),但是一半以上的同學(xué)住在東校區(qū),幾乎全部教職工和學(xué)生都要到東區(qū)上課。由此可見在河池學(xué)院東校區(qū)承包超市是非常值得投資的。二、目標(biāo)客戶分析
我們主要的目標(biāo)客戶是大學(xué)生,下面我們分析一下大學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn):
由于大學(xué)生年齡較輕,群體較特別,他們有著不同于社會(huì)其他消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為。一方面,他們有著旺盛的消費(fèi)需求,另一方面,他們尚未獲得經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立,消費(fèi)受到很大的制約。消費(fèi)觀念的超前和消費(fèi)實(shí)力的滯后,都對(duì)他們的消費(fèi)有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點(diǎn),同時(shí)難免存在一些非理性的消費(fèi)甚至一些消費(fèi)的問題。為了調(diào)查清楚大學(xué)生的消費(fèi)情況,我決定在身邊的同學(xué)中進(jìn)行一次消費(fèi)的調(diào)研,對(duì)大家的消費(fèi)進(jìn)行歸宗和分析。
學(xué)生擁有電腦、約90%的大學(xué)生擁有手機(jī),因此網(wǎng)絡(luò)與通信費(fèi)用支出較以往在大學(xué)生的消費(fèi)支出中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。當(dāng)代大學(xué)生主要有以下幾支出:伙食費(fèi),買服飾,上網(wǎng)費(fèi),手機(jī)費(fèi),戀愛等。
由于上課時(shí)間早,很多同學(xué)來不及吃早餐。特別是從西區(qū)、北區(qū)趕去東校區(qū)上課的。路上排隊(duì)買東西的人也多。很多同學(xué)都餓肚子。
經(jīng)過一個(gè)學(xué)期發(fā)現(xiàn),由于東區(qū)沒有商店,許多同學(xué)課間的時(shí)候跑去門口去買。
很多同學(xué)會(huì)由于地點(diǎn)遠(yuǎn),懶得動(dòng)等因素而沒有去。經(jīng)過一些隨即訪問,很多同學(xué)希望課間的時(shí)候在校園購買零食。如:夏天買水冰茶、等。冬天買熱騰騰玉米、奶茶等。
三、競(jìng)爭(zhēng)者分析
河池學(xué)院北門1(也就是我們常說的后門)到也就是白龍公園前面三角區(qū),一直到北門(東校大區(qū))開了各式各樣的店面。如:飲食、復(fù)印店、奶茶店、便利店、文具點(diǎn)、飾品店等。晚上還有許多小地?cái)?。五花八門應(yīng)有盡有,這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外,對(duì)其他產(chǎn)品和服務(wù)對(duì)我們都是很大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。由此我們要在特色方面提高,提高競(jìng)爭(zhēng)力吸引消費(fèi)者。
四、商業(yè)街構(gòu)想
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由市場(chǎng)分析和競(jìng)爭(zhēng)者分析得出:校園商業(yè)街必須要產(chǎn)品完善齊全、服務(wù)好、具有校園特色吸引更多的消費(fèi)者。一下幾個(gè)是校園街必備的商鋪:便利超市、復(fù)印店、奶茶店、通訊代理繳費(fèi)店、文體店、護(hù)膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。
(一)便利超市:
1.商品配置的面積分配
如果不分商品的類別品種,假設(shè)每一平方米所能陳列的商品品項(xiàng)數(shù)相同,那么超級(jí)市場(chǎng)賣場(chǎng)內(nèi)各項(xiàng)商品的面積配置應(yīng)與消費(fèi)者支出的商品投向比例相同,因此要較正確的確定商品的面積分配,必須對(duì)來超市購物的的消費(fèi)者的購買比例作出正確的判斷與分析。下面是一份超級(jí)市場(chǎng)的商品面積分配的大致情況:水果面積10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果餅干10%、調(diào)味品南北干貨15%、小百貨與洗滌用品15%、其他用品10%。
2.商品位置的配置
商品位置的配置應(yīng)該按照消費(fèi)者購買每日所需商品的順序作出動(dòng)線的規(guī)劃,也就是說,要按照消費(fèi)者的購買習(xí)慣和人流走向來分配各種商品在賣場(chǎng)中的位置。一般來說,每個(gè)人一天的消費(fèi)總是從“食”開始,所以可以考慮以菜籃子為中心來設(shè)計(jì)商品位置的配置。
第一、面包及果菜部。這一部門常常是超級(jí)市場(chǎng)的高利潤部
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門,由于顧客在購買面包時(shí),也會(huì)購買部分蔬菜水果,所以,面包和果菜品可以采用島式陳列,也可以沿著超級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)墻設(shè)置。在許多超級(jí)市場(chǎng)中,設(shè)有面包和其他烘烤品的制作間,剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包,常常讓顧客爽快地掏腰包?,F(xiàn)場(chǎng)制作已成為超級(jí)市場(chǎng)的一個(gè)賣點(diǎn)。
第二,冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進(jìn)行陳列,它們的擺放既可以靠近蔬菜,也可以放置在購物通道的最后段,這樣冷凍食品解凍的時(shí)間就最短,給顧客的攜帶提供了一定的便利性。
第三,膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類食品存放時(shí)間較長,只要在保質(zhì)期內(nèi)都可以銷售。它們多被擺放在超級(jí)市場(chǎng)賣場(chǎng)的中央,用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向?yàn)橹?,突出不同的品牌,滿足顧客求新求異的偏好。
第四,飲料部。飲料與膨化食品有相似之處,但消費(fèi)者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應(yīng)該以落地式貨架為主,貨位要緊靠膨化食品。第五,奶制品部。超級(jí)市場(chǎng)中的顧客一般在其購買過程的最后階段才購買容易變質(zhì)的奶制品,奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對(duì)面。
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往往習(xí)慣于認(rèn)牌購買。這類商品的各種價(jià)格方面的促銷活動(dòng),會(huì)使顧客增加購買次數(shù)和購買量。
3.超市出入口要大,方便購買結(jié)算。特別是課件高峰期的時(shí)候,結(jié)算商品時(shí)間迅速否則引起顧客不滿甚至流失。
(二)打印復(fù)印店
具備完整的打印復(fù)印設(shè)備。對(duì)制作學(xué)院社團(tuán)班級(jí)的獎(jiǎng)狀、證書,工作證,收集各種簡歷、畢業(yè)論文、公文模板、學(xué)院各種活動(dòng)申請(qǐng)、總結(jié)等。
(三)奶茶店
一半柜臺(tái),一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風(fēng)靡是不容忽視的。制作成本低,賣價(jià)高是奶茶店公開的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒有技術(shù)的情況下,可以代理某個(gè)知名品牌?;蛘吆陀胸S富經(jīng)驗(yàn)的吧臺(tái)員工合作。
(四)通訊代理
學(xué)校是通訊客戶高度集中的群體,據(jù)悉,河池學(xué)院的移動(dòng)客戶每個(gè)月為移動(dòng)進(jìn)賬20w。目前校園網(wǎng)絡(luò)都是聯(lián)通的市場(chǎng)。聯(lián)通和移動(dòng)在河池學(xué)院勢(shì)均力敵。由此兩家的代理權(quán)都要拿到,這樣每年的充值和開戶收益可觀。
四、財(cái)務(wù)預(yù)算
(由于缺乏實(shí)際的數(shù)據(jù),這項(xiàng)我無法完成。)
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五、收益評(píng)估
(略)
××一期商街位于濠河之畔,處于城市商業(yè)中心,與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街,當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前,首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析,以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析,××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼××街、××路交匯處,西鄰五星級(jí)大酒店,原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái),能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡易花壇”,而沒有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值,如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來,商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”,既無觀賞價(jià)值,又橫亙?cè)诘缆分醒?,事?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外,南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符,也沒有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
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3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?!痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個(gè)通道,從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房,以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,易于催生和聚集客流,而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,每寸地皮生銀子。遺憾的是,××一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道,兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”,顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道,同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房,走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長,阻擋店門,不少顧客入店購物因此要繞一大圈,于是放棄了購買動(dòng)機(jī),導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
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誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好,其它問題也就難以解決了。
2、××廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”,但要吸引廣大市民聚集到這里,還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”,例如象×××路、×××廣場(chǎng)、×××步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外,還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前,由于上述設(shè)施沒有配套,××廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳,所以商街難“熱”。
3、打造商街,服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,再由物業(yè)管理公司去打理,這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上,經(jīng)營××廣場(chǎng)商業(yè)街,“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”,商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作,此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?!痢翉V場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入,商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”,雙方又都缺乏成熟的理性,商街本身也沒有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”,這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。
此外,我們對(duì)業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠,沒有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù),例如,商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān),這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位
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××廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要,針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好,我們作如下戰(zhàn)略定位:
1、街名:××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念:××廣場(chǎng)××街觀光旅游的門戶,國際品牌匯聚的商街,都市麗人尋夢(mèng)的×××。
3、廣告語:××廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與××相約,與××同行
4、商業(yè)門類:購物、休閑、餐飲、美容、娛樂
5、商品:主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位:都市中追求時(shí)尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念:站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商,屬于“突破困局”的舉措,招商需從下列幾個(gè)方面入手:
(一)、發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《××晚報(bào)》、××電視臺(tái)發(fā)布招商
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公告,突出介紹××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī),吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行,出席的商戶為××及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商,以及××國貿(mào)市場(chǎng)有意入駐××廣場(chǎng)經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是:
1、××廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;
2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況,包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售,投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前,須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商,我們便可以對(duì)外開展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍,我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍,并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開招商。
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如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度,寧可閑置也不愿出租,我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo),動(dòng)員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租,以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶,我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租,由于業(yè)主與商戶之間有約定,我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡,其中原因之一,是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金,讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此,我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前,必須做好兩項(xiàng)重要工作:第一,我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,說明××一期商街處于入市初期,繁榮興旺需要有一個(gè)培育過程,不能無視市場(chǎng)承受能力開“天價(jià)”。向業(yè)主說清道理很重要,高租金導(dǎo)致店鋪無人承租,業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息,店鋪價(jià)值也很難提升。第二,我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益,設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前,××一期店鋪比較合適的租金是:
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房貸款利率按4.7%計(jì)算,年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800~900元/m2/年租金計(jì)算,年收益為16~18萬元,剔除利息后的收益4.25~6.25萬元。這樣的租金對(duì)商戶來說,目前情況下尚易于接受。)
(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心,我們將“放水養(yǎng)魚”,從盡快繁榮市場(chǎng)的高度,適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施:第一,商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi),我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱,燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé)),供其做商品或品牌宣傳;第二,凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動(dòng),一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng),鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng);第三,凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi),店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;第四,為降低入駐商戶的經(jīng)營成本,我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門,給予××廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策,同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
四、商街硬件改造建議
1、××北廣場(chǎng)實(shí)施改造,以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、××一期南入口的假山拆除,地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造,便于顧客無阻礙進(jìn)
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店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造,防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、××一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除,最好建造一排店面房,既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街,又可創(chuàng)收。上述方案,經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
商業(yè)街商業(yè)策劃書全文結(jié)束。
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商業(yè)街區(qū)策劃篇十三
老師們同學(xué)們,大家好。
光陰荏苒,歲月如歌,馬年的鐘聲即將敲響。在即將結(jié)束的2013年里,老師同學(xué)們通力合作,在學(xué)習(xí)、文藝、體育等各個(gè)方面取得了傲人的成績。2013年正如北校區(qū)被推倒的教學(xué)樓,諸多的回憶和遺憾化作了塵土,但是大家卻十分欣喜。我常??匆娫谛陆虒W(xué)樓效果圖前駐足觀看的同學(xué),興奮地對(duì)身邊人說:“未來的一中真美啊?!?/p>
想必大家對(duì)嶄新的2014年也懷著類似的心情,無限憧憬著。高一的同學(xué)們經(jīng)歷了四個(gè)月的時(shí)間已經(jīng)完全適應(yīng)了高中生活,高二的同學(xué)們正卯足了勁備戰(zhàn)小高考,而和我同年走進(jìn)一中的各位,此刻也許正想著等會(huì)兒還要默寫小綠本上的古文或者詞匯手冊(cè)上的單詞,巴不得我早些講完。這一切都預(yù)示著2014年對(duì)我們來說是彌足珍貴,并且至關(guān)重要的一年。
幾個(gè)禮拜前的班會(huì)課上,班主任給我們放了一段高考勵(lì)志片。那是關(guān)于xx會(huì)寧一所高中學(xué)生學(xué)習(xí)生活的紀(jì)錄片。片中一個(gè)女孩的話至今回味起來,都能驚起我的一身冷汗。她說:“我也許不如城市的孩子富有,地位也不如他們高,但是我相信通過我的努力可以和他們拼未來?!边@是多么有力量的一句話,我們每一個(gè)人都應(yīng)該意識(shí)到高考的競(jìng)爭(zhēng)性和殘酷性。
新年伊始,我想模仿一位大智慧的老者送同學(xué)們?nèi)齻€(gè)并不新奇的字。這三個(gè)字是“不要怕”,當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)自己以一種混沌的狀態(tài)度過了2013年,而別人卻拼盡全力,挑燈夜戰(zhàn)。在我們之間似乎漸漸有了一條無法跨越的鴻溝。難道我們要忍受現(xiàn)實(shí),繼續(xù)沉淪下去嗎?十幾年的寒窗苦讀,在此一搏,我們拼上了青春,拼上了整個(gè)家庭的希望,難道就甘于輸給別人???學(xué)習(xí)的動(dòng)力來自于對(duì)夢(mèng)想的渴求。你的夢(mèng)想不輸給別人,你就一定不會(huì)輸給別人!
大智慧的老者不但送出了“不要怕”,還送出了另外三個(gè)字“不要悔”。而我不愿意將“不要悔”送給大家。因?yàn)樵?014年里,我們做的每一件事,都一定不會(huì)讓自己后悔。
懷抱著這樣的覺悟,xx市第一中學(xué)必然會(huì)披荊斬棘,殺出重圍,繼續(xù)我們的輝煌!
謝謝大家。
商業(yè)街區(qū)策劃篇十四
尊敬的領(lǐng)導(dǎo),各位來賓,女士們、先生們:
上午好!
在這春暖花開的美好季節(jié),水木秦淮時(shí)尚休閑街區(qū)隆重揭幕了!在此,我謹(jǐn)代表高升(香港)投資有限公司、南京水木秦淮置業(yè)管理有限公司,向蒞臨儀式的各位嘉賓、省市區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、以及各位記者朋友,表示熱烈的歡迎和衷心的感謝!
水木秦淮時(shí)尚休閑街區(qū),是一個(gè)集餐飲、休閑、娛樂、文化為一體的時(shí)尚街區(qū)。耗資三個(gè)億、歷時(shí)2年多的打造,今天,“水木秦淮”終要逐步揭開它的神秘面紗,向南京人展現(xiàn)它強(qiáng)大的休閑娛樂功能、及其深厚的時(shí)尚文化內(nèi)涵。
秦淮,素以底蘊(yùn)之豐厚而傳頌千古;南京,更以文化之富裕而享譽(yù)世界;而我們的水木秦淮,則承自然、文化、時(shí)尚之大美,將秦淮河美麗的自然風(fēng)光融入、將金陵以豐厚濃厚的'文化氛圍融入、將國際先鋒的時(shí)尚觀念融入,將活力脈動(dòng)的現(xiàn)代文明融入,打造一個(gè)全新的南京休閑娛樂新坐標(biāo)。
以自然、文化為依托、以時(shí)尚、休閑為主題,水木秦淮的環(huán)境之優(yōu)美、業(yè)態(tài)之豐富、品牌之成熟,堪為贊嘆!掩映于綠樹鮮花中,街區(qū)內(nèi)共分布了30家商鋪,業(yè)態(tài)涉及時(shí)尚餐飲、個(gè)性酒吧、spa藝術(shù)等各種特色項(xiàng)目。目前,已有近1/3的商家開門營業(yè)勇拔頭籌;而整個(gè)街區(qū)則將在不久的6月隆重亮相!
今天,我們相聚在這美麗的秦淮河畔,慶祝水木秦淮時(shí)尚休閑街區(qū)的揭幕,共同見證著秦淮河的美麗、流動(dòng)與繁華。在此,感謝南京各界人士給予水木秦淮的所有關(guān)心與支持!衷心希望水木秦淮成為南京人休閑娛樂的首選場(chǎng)所!
謝謝大家!
商業(yè)街區(qū)策劃篇十五
公函在結(jié)構(gòu)上一般由標(biāo)題、正文、落款三部分構(gòu)成:
(1)標(biāo)題
跟一般的信函不同,公函的標(biāo)題通常要包括發(fā)文機(jī)關(guān)、事由和文種類別(函).有時(shí)可省寫發(fā)文機(jī)關(guān),但事由和文種類別不能省略.另外,標(biāo)題的右上方要有編號(hào).
(2)正文
正文的開頭頂格寫受文單位,然后另起一段寫發(fā)函的原因、聯(lián)系的事項(xiàng),最后一般要用“請(qǐng)研復(fù)”、“請(qǐng)協(xié)助”等字樣提出具體要求,結(jié)束正文.
(3)落款
法定作者、日期,并加蓋公章.
公函的寫作要求是:一事一函,語言規(guī)范、明了,語氣合乎內(nèi)容要求.
商業(yè)街區(qū)策劃篇十六
的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響,而且對(duì)三期二、三組團(tuán)店鋪的銷售帶來了潛在威脅。因此,我們必須采取有效手段,炒熱荷蘭水鄉(xiāng)一期二期的商街氣氛,大力提升其商業(yè)價(jià)值,增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心,并以此拉動(dòng)荷蘭水鄉(xiāng)三期的店鋪出售。特此,本案將主要對(duì)荷蘭水鄉(xiāng)一期二期及未來商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣而進(jìn)行策劃。
背景分析。
荷蘭水鄉(xiāng)一期商街位于新開河之畔,處于新老城區(qū)的交接處,位于城市中心東部入口,與繁華的市中心還有2公里距離。這樣具有“窗口型”市口的商業(yè)街,當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前,首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析,以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析,荷蘭水鄉(xiāng)一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
屬于居住大好環(huán)境。社區(qū)是以住宅為住,商業(yè)為輔,由于1公里處已引進(jìn)大型國際百貨吉之島,正處于城建階段,達(dá)到一定成熟期還需要待開業(yè)驗(yàn)證,商家處于觀望較多,同時(shí)由于距離原因,吉之島對(duì)荷蘭水鄉(xiāng)商家的影響并不大,大的影響在于東江夜游環(huán)繞荷蘭水鄉(xiāng)而過。再加當(dāng)初購買房屋的業(yè)主主要考慮以投資為多主,造成后期入住率低,本身社區(qū)無法達(dá)足夠人流,又沒有一個(gè)主力店聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能,商街自然冷落。
功能,因?yàn)橐话阒行偷牟惋嫻δ苄柽_(dá)到面積150-200平方.而二期有餐飲功能的店鋪面積大約都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃類.從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看還不夠完善。
4、商業(yè)街要吸引廣大市民聚集到這里,還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”,例如需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前,由于上述設(shè)施沒有配套,商業(yè)街的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳,所以商街難“熱”。
圍。商戶進(jìn)來,是需要物業(yè)去關(guān)心和護(hù)持,而不是進(jìn)來了就只收物業(yè)管理其他不管,而必須考慮到進(jìn)來了如何使他們生意做起來,能鼓勵(lì)內(nèi)部就內(nèi)部消費(fèi).二、商街定位。
定位至關(guān)重要,針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好,我們作如下戰(zhàn)略定位:
1、街名:荷蘭風(fēng)情商業(yè)街或燈飾裝飾一條街?
2、概念:荷蘭風(fēng)情商業(yè)街是未來“東江夜游”旅游觀光區(qū)的門戶,匯聚整個(gè)粵東地區(qū)特色產(chǎn)品的商業(yè)街,以及都市麗人尋夢(mèng)的商業(yè)街。 燈飾裝飾一條街是聯(lián)合百安居,打造家居專業(yè)市場(chǎng)配套街,這可作為副主題規(guī)劃,消化掉部分內(nèi)街的出租。
3、商業(yè)門類:購物、休閑、餐飲、美容、娛樂
4、商品:主營餐飲、酒吧街,粵東地區(qū)特色產(chǎn)品兼休閑食品、工藝品等;-
家居燈市行業(yè)集中購物點(diǎn)。
5、顧客定位:國內(nèi)外的旅游觀光者,商務(wù)餐會(huì),年輕一族泡酒吧集中點(diǎn)。另一類是安置新家后購買家居燈飾集中點(diǎn)。
6、經(jīng)營理念:
分兩步走:
第一步先引進(jìn)社區(qū)配套帶動(dòng)人流帶動(dòng)入住率。
第二步:在引進(jìn)社區(qū)配套完整的情況同時(shí),站在城市經(jīng)營的高度來打造,打造一條聞名惠州另有情調(diào)的商業(yè)街。
場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策,同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。第五,開發(fā)商-
及整個(gè)公司的品牌文化。
牌傳播,同時(shí)提高社區(qū)人流,為業(yè)主提供入住的生活配套方便,進(jìn)一步提高業(yè)主入住率及帶動(dòng)產(chǎn)品的銷售率。
程少正
2014-3-1
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商業(yè)街區(qū)策劃篇十七
顧名思義,商業(yè)策劃,就是在商業(yè)活動(dòng)中通過與生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào),運(yùn)用廣告、促銷、公關(guān)、新聞等手段,綜合實(shí)施運(yùn)行,使商業(yè)活動(dòng)達(dá)到較好的效果。商業(yè)策劃是一門以預(yù)測(cè)和定位為基礎(chǔ)的學(xué)問。如果一個(gè)公司能夠預(yù)測(cè)到未來將出現(xiàn)的市場(chǎng),那么它就可以通過生產(chǎn)或提供這些市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品或服務(wù),取得商業(yè)上的成功。商業(yè)策劃是一種高智力的活動(dòng),運(yùn)用到商業(yè)上,往往能起到點(diǎn)石成金的功效,不但給策劃對(duì)象帶來利益,而且能夠?yàn)樽约簬砝妗?/p>
商業(yè)策劃書,也稱作商業(yè)計(jì)劃書,是指為一個(gè)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃而做的書面文件。它的目的很簡單,一般商業(yè)策劃書都是以投資人或相關(guān)利益載體為目標(biāo)閱讀者,從而說服他們進(jìn)行投資或合作。一份好的商業(yè)計(jì)劃書,要使人讀后,對(duì)下列問題非常清楚:
1、公司的商業(yè)機(jī)會(huì);
2、創(chuàng)立公司,把握這一機(jī)會(huì)的進(jìn)程;
3、所需要的資源;
4、風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào);
5、對(duì)你采取的行動(dòng)的建議。
商業(yè)策劃書具體怎么去寫?
是商業(yè)計(jì)劃的一到兩頁的概括。包括:
1、本商業(yè)(business)的簡單描述
2、機(jī)會(huì)概述
3、目標(biāo)市場(chǎng)的描述和預(yù)測(cè)
4、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
5、經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測(cè)
6、團(tuán)隊(duì)概述
7、提供的利益
1、詳細(xì)的市場(chǎng)描述,主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力
2、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品/服務(wù)描述以及它如何滿足一個(gè)關(guān)鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場(chǎng)開發(fā)策略
這是表明你對(duì)市場(chǎng)了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題:
1、顧客
2、市場(chǎng)容量和趨勢(shì)
3、競(jìng)爭(zhēng)和各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
4、估計(jì)的市場(chǎng)份額和銷售額
5、市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì)(對(duì)于新市場(chǎng)而言,這一點(diǎn)相當(dāng)困難,但一定要力爭(zhēng)貼近真實(shí))
闡釋公司如何進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng),它包括三個(gè)問題
1、營銷計(jì)劃(定價(jià)和分銷;廣告和提升)
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)計(jì)劃(開發(fā)狀態(tài)和目標(biāo);困難和風(fēng)險(xiǎn))
3、制造和操作計(jì)劃(操作周期;設(shè)備和改進(jìn))
公司的進(jìn)度安排,包括以下領(lǐng)域的重要事件
1、收入
2、收支平衡點(diǎn)和正現(xiàn)金流
3、市場(chǎng)份額
4、產(chǎn)品開發(fā)介紹
5、主要合作伙伴
6、融資
1、創(chuàng)業(yè)者常常對(duì)于公司的假定和將面臨的風(fēng)險(xiǎn)不夠現(xiàn)實(shí)
2、說明你將如何應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)和問題(緊急計(jì)劃)
3、在眼光的務(wù)實(shí)性和對(duì)公司的潛力的樂觀之間達(dá)成仔細(xì)的平衡
1、介紹公司的管理團(tuán)隊(duì)。一定要介紹各成員與管理公司有關(guān)的教育和工作背景
2、注意管理分工和互補(bǔ)
3、最后,要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員,商業(yè)顧問以及主要的投資人和持股情況
介紹公司的財(cái)務(wù)計(jì)劃,討論關(guān)鍵的財(cái)務(wù)表現(xiàn)驅(qū)動(dòng)因素。一定要討論如下幾個(gè)杠桿:
1、毛利和凈利
2、盈利能力和持久性
3、固定成本、可變成本和半可變成本
4、達(dá)到收支平衡所需的月數(shù)
5、達(dá)到正現(xiàn)金流所需的月數(shù)
1、包括收入報(bào)告,平衡報(bào)表,前兩年為季度報(bào)表,前五年為年度報(bào)表
2、同一時(shí)期的估價(jià)現(xiàn)金流分析
3、突出成本控制系統(tǒng)
這是你的“賣點(diǎn)”,包括
1、總體的資金需求
2、在這一輪融資中你需要的是哪一級(jí)
3、你如何使用這些資金
4、投資人可以得到的回報(bào)
5、你還可以討論可能的投資人退出策略
商業(yè)計(jì)劃書應(yīng)注意哪些問題?
當(dāng)你在寫商業(yè)計(jì)劃的時(shí)候,應(yīng)該達(dá)到下列目標(biāo):
1、力求表述清楚簡潔。
2、關(guān)注市場(chǎng),用事實(shí)說話,因此需展示市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)容量。
3、解釋潛在顧客為什么會(huì)掏錢買你的產(chǎn)品或服務(wù)。
4、站在顧客的角度考慮問題,提出引導(dǎo)他們進(jìn)入你的銷售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個(gè)相對(duì)比較成熟的投資退出策略。
6、充分說明為什么你和你的團(tuán)隊(duì)最合適作這件事。
7、請(qǐng)你的讀者做出反饋。
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