最新商品房買賣合同糾紛法律規(guī)定 商品房買賣合同糾紛代理詞(大全8篇)

隨著法律觀念的日漸普及，我們用到合同的地方越來越多，正常情況下，簽訂合同必須經(jīng)過規(guī)定的方式。合同的格式和要求是什么樣的呢？下面是小編幫大家整理的最新合同模板，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

商品房買賣合同糾紛法律規(guī)定篇一

尊敬的審判長、人民陪審員：

江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周委托，指派我作為其委托代理人參與本案訴訟，庭審前我認(rèn)真核實相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù)，通過今天的法庭調(diào)查，對本案的事實有了清楚了解，現(xiàn)結(jié)合事實和法律發(fā)表如下代理意見：

一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同，自成立時生效”。原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實意思的表示，合法有效;即使該合同沒有合同編號，沒有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的權(quán)利。

二、被告熊簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱xx公司)的行為在原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊名字，且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊簽字，正是基于此，原告完全有理由相信熊就是xx公司對外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！逼湟饬x在于維護代理制度的誠信基礎(chǔ)，保護善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達公司未授權(quán)熊方明對外處理公司事務(wù)，原告基于合同也完全有理由相信凱達公司與熊方明之間構(gòu)成表見代理關(guān)系。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過戶等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。

1、原告在起訴時，到工商部門查詢了凱達公司的工商基本信息，該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷，其公司股東為周和支;據(jù)原告了解，周已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運作的結(jié)果，屬于強制解散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理條例》等)中的強制性規(guī)定，應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過清算以及注銷兩個程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財產(chǎn)、帳冊、重要文件等滅失，無法進行清算，債權(quán)人主張其對公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中，凱達公司既然已經(jīng)被吊銷，那么公司就有法定義務(wù)進行清算，清償完公司清算之前的公司債務(wù)，這其中就包括原告基于買賣合同對xx公司享有的房屋過戶登記請求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷后沒有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進行清算、注銷程序，那么此時，就有必要否認(rèn)公司法人人格，進而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。

2、被告支在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書，擬證明支非xx公司實際股東，其股東身份系xx公司偽造其簽名所致，故其無需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因為公司工商登記對外具有公信力，該種登記屬于商事登記，并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā)，不僅在登記正確的情況下，登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實的權(quán)利，對社會公眾具有絕對的可信性，而且登記錯誤時也不能顛覆登記對于權(quán)利狀態(tài)的表述，這種狀態(tài)對于社會公眾同樣是真實的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保護第三人的信賴?yán)妫S護交易安全。從我國公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護善意相對人利益原則、對第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來看待本案，原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護。

綜上所述，原告房產(chǎn)至今沒有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠信的行為所致，故原告懇請貴院支持其全部訴求。

以上代理意見，請合議庭在合議時參考并盼望予以采納。謝謝!

代理人：江西三人行律師事務(wù)所

律師 李俊杰

20xx年八月二十日

商品房買賣合同糾紛法律規(guī)定篇二

一、關(guān)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)。

現(xiàn)取證過程中的當(dāng)事人主義。

二、關(guān)于按揭的法律屬性和糾紛處理。

1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔(dān)保貸款，也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購樓方式，是英美法系中物的擔(dān)保的一項基本制度，其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同，系指債務(wù)人或第三人將商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿?dān)保形式。我國現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中，買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當(dāng)其不履行債務(wù)時，銀行既可以將該房屋折價、拍賣或變賣，以該房屋的價款優(yōu)先受償;也可以事前與出賣人簽訂回購條款，當(dāng)買受人不履行債務(wù)時，要求出賣人回購。因此，現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中，買受人其實是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保，屬于權(quán)利抵押即準(zhǔn)抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)?；鞠嗤?，一旦買受人取得房屋所有權(quán)后，權(quán)利抵押就會轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押。因此，我國內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內(nèi)涵與英美法系和我國香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的所有權(quán)是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。

2、按揭糾紛的處理原則?！督忉尅穼⑸唐贩堪唇屹J款統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款，并在第23條至第27條較詳細規(guī)定了在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時，當(dāng)事人可以請求解除按揭貸款的一系列相關(guān)問題。結(jié)合審判實踐，筆者認(rèn)為，在審理商品房按揭糾紛案件時主要應(yīng)遵循以下原則：一是合并審理原則?！督忉尅返?5條規(guī)定，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同合并審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護原則。根據(jù)我國擔(dān)保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定，在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同時，法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應(yīng)由按揭銀行自行決定，人民法院不能強行追加其參加訴訟。在審判實踐中，我們應(yīng)充分保護按揭銀行的合法權(quán)益。三是權(quán)利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中，象買受人與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突是審判實踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權(quán)外，買受人所購房屋或樓花有可能還存在二種抵押權(quán)：即建筑商的法定抵押權(quán)和其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。因此，一方面，我國應(yīng)對建筑商的法定抵押權(quán)實行預(yù)備登記制度，以登記時間確定權(quán)利成立的時間，并按“成立在先、權(quán)利優(yōu)先”的原則處理。另一方面，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般抵押權(quán)和其他債權(quán)，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權(quán)益應(yīng)優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。

三、關(guān)于欺詐行為的認(rèn)定和處理。

1、對欺詐行為的認(rèn)定。從民法上來說，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為;二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關(guān)系;三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意;四是實施欺詐之人為出賣人或者第三人。對于商品房買賣中欺詐行為的認(rèn)定，目前學(xué)界和司法界有兩種不同的觀點：

一種觀點認(rèn)為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形，《解釋》第14條第2款關(guān)于面積誤差比超過3%部分的房價款應(yīng)由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。

另一種觀點認(rèn)為，只要出賣人實施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內(nèi)心是故意隱瞞事實真相，就構(gòu)成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外，象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況，在履行合同過程中故意改變規(guī)劃設(shè)計等，均應(yīng)認(rèn)定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點。因為若只將《解釋》第8條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話，容易使人產(chǎn)生認(rèn)識上的混亂。

出賣人的欺詐行為既可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導(dǎo)陳述，也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當(dāng)陳述，只要出賣人主觀上構(gòu)成故意隱瞞，惡意造假，就應(yīng)認(rèn)定為欺詐。

2、對欺詐行為的處理。我國《合同法》第113條第2款規(guī)定：經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》(以下簡稱《消法》)的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而我國《消法》第49條所規(guī)定的雙倍賠償條款，學(xué)理上又稱懲罰性賠償，是借鑒英美法等國家立法，從利益分配上補償受害消費者，懲罰欺詐經(jīng)營者，從而恢復(fù)市場交易秩序的公平和社會正義，是突破我國傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補損失而不在于懲罰的重大突破?！督忉尅返?條、第9條明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形;《解釋》第14條第2款明確規(guī)定了出現(xiàn)面積誤差后的處理原則。

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商品房買賣合同糾紛法律規(guī)定篇三

“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會等農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，未經(jīng)國有化和征收，在農(nóng)村集體土地上，單獨或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會制作房屋權(quán)屬證書向城市居民銷售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房一般具有占用集體土地、地域性、沒有“五證”、開發(fā)主體的多樣化、權(quán)利受到限制、價格低等特點。目前有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋侵權(quán)糾紛、離婚財產(chǎn)分割、繼承糾紛等。

而對于小產(chǎn)權(quán)房合同的效力問題，也是眾多學(xué)者和實務(wù)工作者們共同爭論的一個話題。

一、各地法院如何處理小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛

由于沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對于有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋莊小產(chǎn)權(quán)房案，7月,畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購買了北京通州區(qū)宋莊村民馬海濤的房屋，雙方簽訂了購房協(xié)議。，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬海濤以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購房協(xié)議無效，返還房產(chǎn)。該案經(jīng)過兩審，最終北京二中院認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)的范圍，在出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，應(yīng)當(dāng)賠償買受人的依賴?yán)鎿p失。

以上是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛的影響較大的一個案例，雖然只是個案，但非常具有代表性。有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題，全國沒有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺了適用于當(dāng)?shù)貙徟袑嵺`的意見。12月15日，北京市高級人民法院公布的《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會紀(jì)要》認(rèn)為：“此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。”20青島市中級人民法院青中法[]232號《審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購買集體經(jīng)濟組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無效，非同一集體經(jīng)濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認(rèn)定買賣合同無效。”10月17日，鄭州市中級人民法院組織市區(qū)兩級法院、鄭州市國土局、房管局有關(guān)部門負責(zé)人以及律師、專家學(xué)者召開了“小產(chǎn)權(quán)房糾紛審判實務(wù)研討會”，與會者對于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數(shù)認(rèn)為可以借鑒其它法院經(jīng)驗，原則上認(rèn)定合同無效。從以上可以看出，當(dāng)前多數(shù)法院是以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力剖析

(一)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的理由

1、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！蔽覈康禺a(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉(zhuǎn)讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主義，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必然會導(dǎo)致房屋所占用土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效”。所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因為違反法律的強制性規(guī)定而無效。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制

小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點享有建筑用房、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹木、永久居住的權(quán)利。宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟組織的成員，這是一個嚴(yán)格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟組織成員的身份而享有的權(quán)利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因為標(biāo)的無法履行而無效。

3、國務(wù)院等有關(guān)部門的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院等國家有關(guān)部門出臺過許多相關(guān)規(guī)定，比如國務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》，國土資源部發(fā)[]234號《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，月21日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，201月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國家的政策導(dǎo)向，而且這些規(guī)定的出臺致使小產(chǎn)權(quán)房無法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無法實際轉(zhuǎn)移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的。

(二)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的理由

1、認(rèn)定合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同歸根結(jié)底是合同，要遵守《合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構(gòu)成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)有民事行為能力;意思自治;且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公序良俗。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定，合同法實施后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒有一部明確對小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定，無論是國務(wù)院下發(fā)的通知、決定，還是國土資源部下發(fā)的意見，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當(dāng)事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。

2、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。對于小產(chǎn)權(quán)房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產(chǎn)，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產(chǎn)權(quán)房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣出后，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構(gòu)成危害，現(xiàn)今的農(nóng)民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農(nóng)民失去其賴以居住的土地，相反的小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和買賣增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方一方是尋求自身經(jīng)濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會公共利益更是無從談起，除非小產(chǎn)權(quán)房對社會公益設(shè)施構(gòu)成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定。綜上，小產(chǎn)權(quán)房的買賣并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。

3、如果認(rèn)定合同有效，符合誠實信用原則，有利于保護守信方的利益，有利于促進交易安全。

現(xiàn)行的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛中，要求確認(rèn)合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出后，由于當(dāng)?shù)胤績r上漲或政府拆遷補償費遠遠高于當(dāng)時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規(guī)定為由要求法院認(rèn)定買賣合同無效。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅(qū)動而產(chǎn)生悔意，并試圖通過以確認(rèn)合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當(dāng)性。小產(chǎn)權(quán)房買賣因違反國家規(guī)定而無法過戶辦證，對于出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子后，又以合同違反規(guī)定要求確認(rèn)無效，這是一種惡意抗辯，如果認(rèn)定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利于保護交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。

這里筆者需要說明的一點是，保護守信方的利益、促進交易安全與保護弱者之間的關(guān)系。通常公眾認(rèn)為農(nóng)民是弱勢群體，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是否有利于保護弱勢群體是個值得商榷的問題。目前關(guān)于弱勢群體還沒有一個統(tǒng)一的定義，它主要是一個用來分析現(xiàn)代社會經(jīng)濟利益和社會權(quán)力分配不公平、社會結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)、不合理的概念。筆者認(rèn)為弱勢群體是相對而言的，是有一定的時間、區(qū)域限制的。對于房地產(chǎn)市場來說，現(xiàn)在商品房的房價飛漲，作為比商品房價格低數(shù)倍的小產(chǎn)權(quán)房，絕對具有市場競爭力，小產(chǎn)權(quán)房所有者的農(nóng)民在小產(chǎn)權(quán)房市場上處于優(yōu)勢地位;而無力購買商品房的城鎮(zhèn)居民，在此市場中則處于劣勢地位，他們才是這個市場中的弱勢群體。認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效，正是保護了這部分弱勢群體，兩者并不沖突。農(nóng)民并非是智力低下者，作為一個思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年的這種大背景下，農(nóng)民完全有能力和智力判斷出賣小產(chǎn)權(quán)房對其是否有利。如果認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，那么基于趨利避害的本性，將會有更多的出賣者在有利可圖的時候，選擇撕毀協(xié)議來賺取更多的金錢，這無異于縱容了行為人的違法和不誠信，破壞了交易的安全性。

4、從《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定中可以看出，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是符合《物權(quán)法》精神的。

《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第三十一條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。從以上規(guī)定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權(quán)就產(chǎn)生了，物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對其建造的房屋享有所有權(quán)，所有權(quán)是一種最完整的物權(quán)，是所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。既然所有權(quán)人有權(quán)處分自己所有的不動產(chǎn)，那么其買賣小產(chǎn)權(quán)房就是合法的，只是在未經(jīng)登記的情況下，不發(fā)生物權(quán)變動的效力，但買賣合同本身是成立并生效的。

三、筆者對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的看法

對于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，筆者同意認(rèn)定合同有效。除了上述認(rèn)為合同有效的理由外，還可從以下幾方面來分析。

(一)從歷史的角度來看小產(chǎn)權(quán)房問題

小產(chǎn)權(quán)房合同效力的爭議主要在于所占用的集體土地是否可以流轉(zhuǎn)。縱觀歷史的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)在19第二次修訂《土地管理法》以前是允許小產(chǎn)權(quán)房的買賣的。1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》第十五條規(guī)定，由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第十四條的規(guī)定辦理申請、審查、批準(zhǔn)手續(xù)。出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。第十八條規(guī)定，集鎮(zhèn)內(nèi)非農(nóng)業(yè)戶建房需要用地的，應(yīng)提出申請，由管理集鎮(zhèn)的機構(gòu)與有關(guān)生產(chǎn)隊協(xié)商，參照第十四條的規(guī)定辦理。從以上規(guī)定可以看出，1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》允許小產(chǎn)權(quán)房買賣。隨之其后在1986年制定的《中華人民共和國土地管理法》同樣沒有禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣，該法第四十一條規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補償費和安置補助費。第三十八條第三款規(guī)定，農(nóng)村居民出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?？梢姟锻恋毓芾矸ā费永m(xù)了《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》的精神，這在1988年的第一次修訂時，也予以了保留。

不允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村集體土地上建造房屋始于年《土地管理法》的`第二次修訂之后，修訂后的《土地管理法》刪除了原來的第四十一條，新增加了第六十三條，即規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。如此修改的目的在于保護耕地，控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地。然而對于城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村居民在自家宅基地上建房出售并沒有規(guī)定，相反的，在《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。也就是說，法律禁止城鎮(zhèn)居民直接購置農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，但沒有禁止農(nóng)村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三條規(guī)定的是不允許將集體所有的土地用于非農(nóng)建設(shè)，其立法目的在于限制農(nóng)轉(zhuǎn)非，而宅基地本身就是建設(shè)用地，所以農(nóng)村居民在宅基地上建房出售并不違反《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。

(二)從《中華人民共和國物權(quán)法》的制訂過程剖析小產(chǎn)權(quán)房

《物權(quán)法》從草案的提出到最后通過，經(jīng)過了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉(zhuǎn)讓。在《物權(quán)法》草案第二次審議稿第一百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?？梢姴莅傅牡诙迨窃试S宅基地上的住房和宅基地的轉(zhuǎn)讓的。到了草案第三稿，一些常委會委員對這一規(guī)定有不同意見，且鑒于國務(wù)院已經(jīng)明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，故而將該條修改為“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的村民;住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。村民依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請宅基地?！边@一規(guī)定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒于對“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”這一條始終有爭議，將該條改為了“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！睆摹段餀?quán)法》的修改過程可以看出，對于宅基地能否轉(zhuǎn)讓的問題一直都有爭議，如此修改是為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家關(guān)于宅基地的政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地，并非絕對的禁止。

(三)訂立小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)行為，而小產(chǎn)權(quán)房的變更登記屬物權(quán)登記行為，對物權(quán)變動的禁止并不影響債權(quán)的設(shè)立。

物權(quán)行為與債權(quán)行為是既有關(guān)聯(lián)又相區(qū)別的，物權(quán)最終能否按照當(dāng)事人的意思發(fā)生變動，并不影響債權(quán)的設(shè)立，也就是說小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)現(xiàn)行政策不能進行變更登記，但當(dāng)事人之間仍然可以訂立小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無法實現(xiàn)罷了，這個時候完全可以以合同目的無法實現(xiàn)為由，要求解除合同，而不是認(rèn)定合同無效?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》對此也予以了肯定，該法第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。另外應(yīng)當(dāng)注意的是，所謂的“小產(chǎn)權(quán)房買賣合同”的買賣雙方，可能其訂立合同的本意就不包含小產(chǎn)權(quán)房的變更登記或辦理產(chǎn)權(quán)證，而只是要求交付使用而已，如果強行認(rèn)定合同無效，豈不是有違當(dāng)事人的意思?在主張當(dāng)事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥。

(四)只要小產(chǎn)權(quán)房手續(xù)齊全，其所在集體經(jīng)濟組織認(rèn)可，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。

《中華人民共和國憲法》第十條第二款規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！段餀?quán)法》對此也做了規(guī)定，而且還規(guī)定，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)。既然法律規(guī)定了集體對土地的所有權(quán)，那么集體經(jīng)濟組織就對其所有的土地享有占有、使用、收益、處分等完全的權(quán)利。只要房屋在建造時各種手續(xù)齊全，在買賣時經(jīng)集體經(jīng)濟組織認(rèn)可，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其效力，這是充分保證農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民行使自己的權(quán)力，而不應(yīng)當(dāng)以其為非國有而區(qū)別對待。

綜上所述，只要爭議房屋為合法建筑物，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該買賣房屋的合同為有效，即以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效為原則。

商品房買賣合同糾紛法律規(guī)定篇四

該解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。

商品房買賣合同糾紛法律規(guī)定篇五

王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間。此后，王某依約支付了約定的合同價款，房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房房交付王某使用，未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得的商品房以每平方米高于原購入價500元賣給李某。但后因此房價格上漲，王某拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)且主張其與李某的買賣合同無效，李某因之訴至法院。

二、分歧

本案審理中首要的一點是認(rèn)定王某與李某間買賣合同的效力如何，對此有三種意見。

第一種意見認(rèn)為合同無效，理由為：買賣合同違反了《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的禁止性規(guī)定。

第二種意見認(rèn)為合同效力待定，理由為：王某未取得產(chǎn)權(quán)而處分他人財產(chǎn)，是無權(quán)處分，無權(quán)處分的合同效力待定。

第三種意見認(rèn)為合同有效，理由為：王某將其對房屋開發(fā)公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了自己，這一債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合當(dāng)事人的意思自治，并不違反法律強制性規(guī)定。

三、評析

審理本案的第一關(guān)鍵在于對認(rèn)定李某與王某間房屋買賣合同的效力，結(jié)合上文的分歧意見，我們歸納出本案中有爭議的法律問題為：王某與李某的買賣合同是否違反法律的強制性規(guī)定；王某將轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無權(quán)處分還是有權(quán)處分；如果上述行為是無權(quán)處分，那這一行為的效力如何；如果上述行為是有權(quán)處分，那這一行為是否屬于債權(quán)讓與?，F(xiàn)分析如下：

1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣是否是認(rèn)定合同無效的強制性條款?！逗贤ā返?2條第1款的第5項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定是認(rèn)定合同無效的重要依據(jù)之一。王某認(rèn)為根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第1款的第6項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其與李某所訂立的合同違反了這一強制性的規(guī)定，故為無效。我們認(rèn)為，這一規(guī)定不是《合同法》第52條所謂的強制性條款，第一、在法理上，凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強制性條款，也可以是帶有指引性質(zhì)的條款；第二、《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性；第三、從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中如王某與李某相類似的買賣合同都認(rèn)定為無效不利用物價值的有效且充分使用，所以在審判實踐中，應(yīng)盡量減小合同無效的范圍；第四、買賣合同標(biāo)的物的`特征表明，其標(biāo)的物無須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物，即使是非房屋所有權(quán)人也可能成為房屋的出賣人。綜上，以本案訟爭買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定而無效的觀點是錯誤的。

2、王某轉(zhuǎn)讓商品房的行為是否是無權(quán)處分。無權(quán)處分是指無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)并與相對人訂立轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的合同。（王利明民法159頁）無權(quán)處分中的“處分”主要是指處分財產(chǎn)所有權(quán)或債權(quán)的行為。因此，判斷王某的行為是否是無權(quán)處分就要看王某對商品房是否享有財產(chǎn)所有權(quán)或者是債權(quán)。本案中，因房地產(chǎn)開發(fā)公司履行合同，將商品房交付王某使用，王某因此獲得了對商品房的直接占有，占有是所有權(quán)的重要權(quán)能之一，王某對商品房的實際占有使得王某對商品房有管領(lǐng)和支配的權(quán)力。但由于我國民法采取的是不動產(chǎn)變動登記主義，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志，因此，王某取得的是一個欠缺登記要件的不充分的所有權(quán)。綜上，我們認(rèn)為，王某轉(zhuǎn)讓商品房給李某的行為是有權(quán)處分，不是無權(quán)處分，故而本案訟爭的買賣合同不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。

3、王某的有權(quán)處分是否是債權(quán)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)讓與的概念指，在不改變合同關(guān)系內(nèi)容的前提下，合同關(guān)系的一方當(dāng)事人依法將其合同權(quán)利和義務(wù)全部或者部分地轉(zhuǎn)讓給第三人的法律行為。本案中王某將商品房轉(zhuǎn)讓給李某時抬高了合同價格，改變了合同關(guān)系的內(nèi)容。同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司依約將商品房交付王某實際使用，王某不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是因為其自己拒絕辦理的原因所致，所以可以認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已因履行而消滅，故認(rèn)定王某與李某間合同為債權(quán)讓與合同并進而認(rèn)為買賣合同有效的觀點也是錯誤的。

總之，我們認(rèn)為，本案適當(dāng)?shù)奶幚矸绞秸J(rèn)定王某與李某間的合同是有效的，王某的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分。王某違反合同約定，李某訴請王某繼續(xù)履行合同應(yīng)予以支持。

四、余論

上文論證中的一個主要爭議問題可能是在王某轉(zhuǎn)讓商品房的行為到底是有權(quán)處分還是無權(quán)處分上。如果認(rèn)定為無權(quán)處分，根據(jù)通說的觀點，因《合同法》51條規(guī)定的無權(quán)處分被認(rèn)為是效力待定的，因此，王某與李某間的合同效力會被認(rèn)定為效力待定的合同。此時買賣合同會因為王某惡意拒絕辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)而使合同一直處于效力待定的狀態(tài)，顯然不符合民法誠實信用的基本原則，也不利于解決王某與李某間的糾紛。況且，對無權(quán)處分合同的效力問題，我國法學(xué)界本來就存有爭議，同樣有觀點認(rèn)為無權(quán)處分合同是有效的。（參見王軼的觀點）

本案中認(rèn)定王某的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分，可能有人會認(rèn)為這和我國民法傳統(tǒng)中認(rèn)為的不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為要件相矛盾，之所以有這樣的矛盾實質(zhì)上是因為我國法律上的登記制度不規(guī)范所致。司法實踐基于公平和正義的理由應(yīng)在個案中有所突破。舉一個簡單的例子，如果本案中王某將商品房借給他人居住，同樣是一種處分行為，法律認(rèn)定這種處分行為無效或是效力待定，毫無意義。其實，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第11條有關(guān)房屋的轉(zhuǎn)移占有及風(fēng)險轉(zhuǎn)移的規(guī)定就表明了審判機關(guān)沒有拘泥于傳統(tǒng)的物權(quán)理論。

對本案買賣合同的定性可以還有多種的思考角度，但認(rèn)定本案訟爭合同為有效合同卻應(yīng)當(dāng)是殊途同歸的選擇，這是因為，我們都認(rèn)為以誠實信用為原則，盡量減小合同無效的范圍是當(dāng)前審理商品房買賣合同糾紛案應(yīng)當(dāng)堅持的兩個基本理念。

商品房買賣合同糾紛法律規(guī)定篇六

「提要」近幾年來，由于法律規(guī)定不明，致使審判實踐中對因公房租賃使用權(quán)發(fā)生糾紛的案件，理解不同、標(biāo)準(zhǔn)掌握不一，造成了審判結(jié)果的差異。本文作者結(jié)合審判實踐經(jīng)驗，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進認(rèn)識的統(tǒng)一。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理

一、“出租人指定”是否應(yīng)作為前置程序

公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟?由于理解不一，現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認(rèn)為應(yīng)由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理?，F(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》(以下簡稱《租賃條例》)規(guī)定，“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人;協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)?！惫P者認(rèn)為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權(quán)利，也是出租人的義務(wù)，出租人應(yīng)當(dāng)履行該項職責(zé)，承租人取得承租權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说恼J(rèn)可或指定。出租人逾期不答復(fù)或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責(zé)，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增**院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權(quán)仍含有延續(xù)下來的福利性質(zhì)狀態(tài)下，在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎(chǔ)上，出租人進行指定應(yīng)當(dāng)是該類訴訟的前置程序，同時筆者認(rèn)為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應(yīng)當(dāng)出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關(guān)租賃情況，以及不能指定的理由。當(dāng)事人經(jīng)過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應(yīng)明確規(guī)定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當(dāng)事人的起訴條件，不明確規(guī)定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。

二、當(dāng)事人的訴訟地位如何確定

目前由于規(guī)定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認(rèn)為，對出租人不指定的或?qū)Τ鲎馊酥付ú环模瑧?yīng)區(qū)別情況予以處理。

2、出租人進行了指定，同住人對出租人的指定不服。這時同住人是直接權(quán)利義務(wù)人，筆者認(rèn)為，可以借鑒勞動爭議案件的處理方式，將直接權(quán)利義務(wù)人作為訴訟的原、被告，出租人列為第三人。當(dāng)前我國的公房租賃使用權(quán)仍具有社會福利性質(zhì)，出租人對承租人的指定實質(zhì)上帶有行政色彩，與勞動仲裁兩者有相類似之處。公房租賃是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，公房的物權(quán)性質(zhì)有被虛化的一面，此類爭議實質(zhì)上是同住人之間對承租權(quán)的爭議，故同住人應(yīng)列為原、被告。而對于出租人而言，其并不與同住人發(fā)生直接的民事權(quán)利義務(wù)爭議，其對雙方爭議的訴訟標(biāo)的沒有獨立請求權(quán)，但案件處理結(jié)果可能與其有法律上的利害關(guān)系，故其在訴訟終結(jié)后有義務(wù)根據(jù)法院的裁判結(jié)果與一方同住人建立房屋租賃關(guān)系，因此應(yīng)當(dāng)列出租人為無獨立請求權(quán)的第三人。

三、出租人如何界定

由于法規(guī)對“出租人”這一概念，并未明確其內(nèi)涵，加之我國公房制度改革的特殊性，各法院對“出租人”應(yīng)如何界定存有較大分歧。有的法院認(rèn)為物業(yè)管理公司直接行使房屋管理之職能，應(yīng)列物業(yè)公司為出租人，由其指定承租人，并在相關(guān)案件中作為當(dāng)事人。有的法院則認(rèn)為公房具有福利性質(zhì)，而房地局是國家公有房屋的行政主管部門，故應(yīng)列房地局為出租人，由其行使出租人的權(quán)利，履行出租人的義務(wù)。

現(xiàn)行《租賃條例》第五條規(guī)定，“上海市房地產(chǎn)管理部門是本市房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)內(nèi)房屋租賃的行政管理部門，業(yè)務(wù)上受市房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)導(dǎo)?！钡诹鶙l規(guī)定，“房屋出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的自然人、法人或者其他組織。但依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人可以是房屋出租人?！薄蛾P(guān)于貫徹實施〈租賃條例〉的意見(一)》第二條第一款規(guī)定，“出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的法人、其他組織和個人，依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人”。《關(guān)于貫徹實施〈租賃條例〉的意見(二)》第一條第二款規(guī)定“各區(qū)縣房地集團公司依法受托管理的代管、代理經(jīng)租等房屋的租賃參照公有房屋租賃執(zhí)行?！?/p>

目前管理公房租賃事項的部門主要是區(qū)縣房地局、房地集團公司及房產(chǎn)物業(yè)管理部門。筆者認(rèn)為根據(jù)《租賃條例》及其貫徹意見的相關(guān)規(guī)定來看，出租人的主體應(yīng)該是區(qū)縣房地集團公司。物業(yè)公司不是出租人，其主要的職責(zé)是對所屬房產(chǎn)進行修繕、管理、改善環(huán)境，進行物業(yè)等方面的服務(wù)，而對出租房屋沒有所有權(quán)或受托管理權(quán)，且沒有具體的法律條文賦予其對公房予以出租、管理的職權(quán)。區(qū)縣房地局主要負責(zé)本區(qū)域內(nèi)公有房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，是行政管理機關(guān)，亦非受托管理公房的部門。而房地集團公司進行房屋租賃活動由各區(qū)縣房地局的授權(quán)及明確的法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)確定房地集團公司為出租人。同住人對變更承租戶名意見不一時，由其指定承租人，并由其作為當(dāng)事人參加訴訟，當(dāng)然其可以委托物業(yè)公司中的具體經(jīng)辦人員作為委托代理人參加訴訟。

商品房買賣合同糾紛法律規(guī)定篇七

所謂霸王合同，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其具有壟斷地位、交易優(yōu)勢，或在經(jīng)濟上的明顯強勢，在制定格式條款時違反公平原則，以單方聲明或其他方式規(guī)避自己應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，加重交易對方的責(zé)任或限制、排除對方的合法權(quán)利。

二、商品房買賣遇到霸王合同怎么辦

商品房買賣中遭遇霸王合同的救濟手段如下：

1、自我救濟，抵制霸王合同

(1)要培養(yǎng)成熟的購房消費心態(tài)。

成熟的購房心態(tài)可以增強抵制霸王合同的免疫力。購房人在選購房屋時，應(yīng)當(dāng)明白并非只有某一套房屋最適合自己，下一個或許更理想。要樹立起平等觀念，增強權(quán)利意識和風(fēng)險意識。面對可能存在的風(fēng)險，不盲目從眾，不抱僥幸心理，不輕信開發(fā)商售樓人員的口頭承諾。

實踐中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，越是成熟的購房人，越知道面對風(fēng)險如何取舍;越是態(tài)度執(zhí)著的購房人，合同中的保障自身權(quán)利的條款寫得越充分;訴訟中追悔莫及的大多是沒細看合同內(nèi)容就草率簽字的購房人。消費者的逐漸成熟使得開發(fā)商會被迫收斂，一群成熟的消費者必然帶動商品房交易市場走向成熟與規(guī)范。

(2)要掌握對付霸王合同的技能。

對于開發(fā)商提供的格式合同，購房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，反復(fù)研究。仔細閱讀開發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫的內(nèi)容，要求開發(fā)商就有關(guān)內(nèi)容予以解釋，過于簡略的約定要具體化，可能存在歧義的內(nèi)容要明確，可能損害購房人利益的內(nèi)容要刪除。對于開發(fā)商單方提前選定的條款，要結(jié)合自身情況與需要權(quán)衡利弊，必要時進行調(diào)整。

對于開發(fā)商刪除的條款要有足夠的警覺，除重復(fù)性和并無約定必要的條款外，一般不要同意開發(fā)商直接刪除合同條款。在開發(fā)商不同意修改或變更時，枝節(jié)問題可不再堅持，但重大原則事項不能讓步。掌握了識別與對付霸王合同的技能，就會有針對性、有重點、有理有據(jù)地同開發(fā)商進行合同談判，當(dāng)購房人有能力揭開霸王合同的面紗時，為了促成交易，不喪失商機，開發(fā)商最終還是會做出讓步的。

(3)必要時要聘請專業(yè)人士提供幫助。

商品房買賣具有一定的專業(yè)性，尤其是購房人，需要掌握一定的市場信息、房地產(chǎn)專業(yè)知識與法律知識等。普通購房人往往很難同時具備這些知識和能力，臨時抱佛腳也不現(xiàn)實，向?qū)I(yè)人士求助是一條安全的捷徑。這些專業(yè)人士包括房地產(chǎn)、建筑與法律方面的專業(yè)人員，尤其房地產(chǎn)專業(yè)律師。

專業(yè)房地產(chǎn)律師既具備專業(yè)的建筑房地產(chǎn)知識，又熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定，在協(xié)助購房、指導(dǎo)簽訂商品房買賣合同方面駕輕就熟，能夠協(xié)助購房人發(fā)現(xiàn)霸王條款”，糾正和抵制霸王合同，同開發(fā)商的銷售和法律人員進行談判、交涉，最大程度地幫助購房人通過合同約定防范購房風(fēng)險，保護購房人的合法權(quán)益。

2、司法救濟，否定霸王條款

購房人即使不幸遭遇了霸王合同，也不必過份擔(dān)心，法律賦予了購房人一定的救濟手段。購房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解釋等法律及有關(guān)規(guī)定，保護自己的合法權(quán)益。

(1)可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定排除霸王條款的效力。

既可以在發(fā)生糾紛后，向人民法院主張撤銷合同中的有關(guān)欺詐性的霸王條款，也可以直接主張有關(guān)霸王條款無效。

根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，合同訂立時，存在重大誤解、顯失公平，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。如果購房人能證明雙方訂立合同時存在上述情形，則可以在規(guī)定期限內(nèi)主張變更或撤銷該合同。

《合同法》第39條的規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！鄙唐贩抠I賣領(lǐng)域里的“霸王合同”或“霸王條款”多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開發(fā)商已填好的合同文本時，并未提請購房人注意合同中有關(guān)免除或者限制其責(zé)任的條款，恰是利用購房人欠缺合同意識或合同知識、疏乎大意等，僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛，若開發(fā)商不能舉證證明其盡了提請注意的義務(wù)，則該格式條款的效力會被依法否定。

另根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，開發(fā)商在其提供的霸王合同中，以格式條款的方式免除其責(zé)任，加重購房人責(zé)任，排除購房人主要權(quán)利的，有關(guān)格式條款也應(yīng)當(dāng)無效。其次，在開發(fā)商填寫或擬定的霸王條款，在理解上發(fā)生爭議時，根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”，當(dāng)開發(fā)商意圖以含混隱晦的條款逃避責(zé)任時，這一條規(guī)定對購房人而言也提供了一種保護。

(2)最高人民法院20xx年出臺的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，給作為弱勢群體的購房人對付霸王合同提供了又一把保護傘。

霸王合同的出現(xiàn)極容易引起市場的混亂，對當(dāng)事人來講也是很不利的。如果你在實踐中中遇到霸王合同的話，可以通過法律途徑來捍衛(wèi)自己的權(quán)益。必要時，還可以委托網(wǎng)站的專業(yè)律師來幫助你處理相關(guān)問題。

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商品房買賣合同糾紛法律規(guī)定篇八

一、關(guān)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)。

由于《解釋》對雙方當(dāng)事人的舉證責(zé)任未作具體規(guī)定。在審判實踐中不好把握。對于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)問題，依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第5條的規(guī)定，在商品房買合同賣糾紛中，應(yīng)由主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對合同訂立和生效的事實承擔(dān)舉證責(zé)任；由主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對引起合同關(guān)系變動的事實承擔(dān)舉證責(zé)任。但是，如何理解《民事訴訟法》第64條第2款規(guī)定的法院依當(dāng)事人申請調(diào)查取證問題，《規(guī)定》第17條作出了列舉式解釋，規(guī)定了人民法院可依當(dāng)事人的申請調(diào)查收集證據(jù)的情形和范圍。筆者認(rèn)為，在商品房買賣合同中，法院依當(dāng)事人的申請調(diào)查取證的情形主要有以下兩種：一種是收集房產(chǎn)權(quán)屬證明；另一種是收集繳納稅費等證明材料。除以上兩種情形外，其它證據(jù)材料原則上由雙方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。當(dāng)然，在依照《規(guī)定》也無法確認(rèn)舉證責(zé)任承擔(dān)時，就應(yīng)該具體問題具體分析，可根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合分析當(dāng)事人舉證能力等因素來確定舉證責(zé)任的承擔(dān)。我們不妨設(shè)想，在法院確定一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任后，可采取給一方當(dāng)事人委托的律師開具證據(jù)調(diào)查令的方式，對律師取證進行規(guī)定。比如，在一方當(dāng)事人不知道對方是否繳納了房產(chǎn)稅費，而自已又沒有證據(jù)時，可以向法院提出申請，填寫《請求調(diào)查申請書》，說明不能自行查證的理由，法官審查后，可以簽發(fā)調(diào)查令，其委托律師可到稅務(wù)部門查證。這樣一來，既不違反法律規(guī)定對稅費實行專門機關(guān)檢查的規(guī)定，又可節(jié)約法院的人力和物力，體現(xiàn)取證過程中的當(dāng)事人主義。

二、關(guān)于按揭的法律屬性和糾紛處理。

1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔(dān)保貸款，也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購樓方式，是英美法系中物的擔(dān)保的一項基本制度，其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同，系指債務(wù)人或第三人將商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿?dān)保形式。我國現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中，買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當(dāng)其不履行債務(wù)時，銀行既可以將該房屋折價、拍賣或變賣，以該房屋的價款優(yōu)先受償；也可以事前與出賣人簽訂回購條款，當(dāng)買受人不履行債務(wù)時，要求出賣人回購。因此，現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中，買受人其實是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保，屬于權(quán)利抵押即準(zhǔn)抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)保基本相同，一旦買受人取得房屋所有權(quán)后，權(quán)利抵押就會轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押。因此，我國內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內(nèi)涵與英美法系和我國香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的所有權(quán)是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。

2、按揭糾紛的處理原則?！督忉尅穼⑸唐贩堪唇屹J款統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款，并在第23條至第27條較詳細規(guī)定了在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時，當(dāng)事人可以請求解除按揭貸款的.一系列相關(guān)問題。結(jié)合審判實踐，筆者認(rèn)為，在審理商品房按揭糾紛案件時主要應(yīng)遵循以下原則：一是合并審理原則。《解釋》第25條規(guī)定，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護原則。根據(jù)我國擔(dān)保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定，在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同時，法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應(yīng)由按揭銀行自行決定，人民法院不能強行追加其參加訴訟。在審判實踐中，我們應(yīng)充分保護按揭銀行的合法權(quán)益。三是權(quán)利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中，象買受人與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突是審判實踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權(quán)外，買受人所購房屋或樓花有可能還存在二種抵押權(quán)：即建筑商的法定抵押權(quán)和其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。因此，一方面，我國應(yīng)對建筑商的法定抵押權(quán)實行預(yù)備登記制度，以登記時間確定權(quán)利成立的時間，并按“成立在先、權(quán)利優(yōu)先”的原則處理。另一方面，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般抵押權(quán)和其他債權(quán)，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權(quán)益應(yīng)優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。

關(guān)于欺詐行為的認(rèn)定和處理。

1、對欺詐行為的認(rèn)定。從民法上來說，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關(guān)系；三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意；四是實施欺詐之人為出賣人或者第三人。對于商品房買賣中欺詐行為的認(rèn)定，目前學(xué)界和司法界有兩種不同的觀點：

一種觀點認(rèn)為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形，《解釋》第14條第2款關(guān)于面積誤差比超過3%部分的房價款應(yīng)由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。

另一種觀點認(rèn)為，只要出賣人實施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內(nèi)心是故意隱瞞事實真相，就構(gòu)成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外，象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況，在履行合同過程中故意改變規(guī)劃設(shè)計等，均應(yīng)認(rèn)定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點。因為若只將《解釋》第8條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話，容易使人產(chǎn)生認(rèn)識上的混亂。

筆者認(rèn)為，出賣人的欺詐

行為既可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導(dǎo)陳述，也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當(dāng)陳述，只要出賣人主觀上構(gòu)成故意隱瞞，惡意造假，就應(yīng)認(rèn)定為欺詐。

現(xiàn)主要有二種觀點：

第一種觀點認(rèn)為，若出賣人存在主觀惡意，有欺詐行為，因《解釋》沒有涉及，也只能依照《解釋》第13條處理。

第二種觀點認(rèn)為，若不是出賣人的主觀故意，或純屬違約行為，就應(yīng)按照《解釋》第13條的規(guī)定處理；若出賣人的該行為被認(rèn)定為欺詐，就應(yīng)適用懲罰性賠償。因為商品房買賣反欺詐，雙倍索賠是利器。

筆者同意后一種觀點。因為商品房買賣中的欺詐行為不應(yīng)局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規(guī)定的范圍，象《消法》還確定了其他欺詐行為。如果僅按《解釋》規(guī)定的條款確認(rèn)其欺詐范圍來進行處理，就會導(dǎo)致買受人的其他合法權(quán)益受到損害。再說，全國人大及其常委會公布實施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大于《解釋》的效力，既然《消法》已對欺詐的概念作出界定，在《消法》還沒有進行修改的情況下，如果消費者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請求懲罰性賠償，人民法院就應(yīng)該依照《消法》的規(guī)定來裁判。因此，將商品房買賣中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍，并根據(jù)欺詐所造成的損失大小來確定懲罰性賠償范圍，這樣更有利于對消費者這一弱勢群體的法律保護，也有利于有效制裁和遏制欺詐，促進社會誠信制度的確立。

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