“方”即方子、方法?!胺桨浮?,即在案前得出的方法,將方法呈于案前,即為“方案”。通過制定方案,我們可以有計劃地推進工作,逐步實現(xiàn)目標,提高工作效率和質(zhì)量。以下是小編為大家收集的方案范文,歡迎大家分享閱讀。
物業(yè)服務(wù)方案設(shè)計 物業(yè)服務(wù)策劃方案篇一
為達到業(yè)主的要求和期望,遵照物業(yè)服務(wù)的目標任務(wù),以真誠、友善、高效、精致的服務(wù)精神及科學(xué)規(guī)范、務(wù)實細致、安全文明、精益求精的質(zhì)量目標,切實做好縣長途汽車站物業(yè)服務(wù)工作,獲得業(yè)主與旅客的滿意,特制定縣長途汽車站物業(yè)服務(wù)方案。
認真學(xué)習(xí)物業(yè)服務(wù)知識,掌握物業(yè)服務(wù)技能,樹立物業(yè)服務(wù)意識,加強物業(yè)服務(wù)工作,實現(xiàn)一流物業(yè)服務(wù)水平,為縣長途汽車站營造清潔、安全、舒適的工作環(huán)境。
通過細致、周到、真誠、高質(zhì)量的工作,優(yōu)化縣長途汽車站物業(yè)服務(wù),打造凸顯精細服務(wù)特色,逐步形成“規(guī)范化、常態(tài)化、特色化”運作,推動物業(yè)服務(wù)工作向規(guī)模化、現(xiàn)代化方向發(fā)展。
(一)清潔服務(wù)
1、汽車站大廳、通道保潔每日打掃2次,拖洗干凈;每日收集垃圾;每日用干凈的抹布擦抹墻面、防火門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施;墻面、天花板每月除塵1次;每周擦1次門窗玻璃。做到地面潔凈,無污漬、水漬、灰塵,無亂貼亂劃,無擅自占用現(xiàn)象,無亂堆亂放;房屋頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵,地腳線干凈無灰塵,地面干凈無雜物、污跡,有光亮;所有玻璃、門窗等要保持明亮、干凈。
2、共用衛(wèi)生間每日保潔2次,做到:通風(fēng)換氣;沖洗潔具;清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋;清洗大、小便池;用拖把拖干凈地面。要求室內(nèi)無明顯臭味、便池潔凈基本無黃漬;地面基本潔凈。
3、道路每日保潔2次,保持道路干凈、無浮塵、無雜物、無油污,無積水、積雪、污漬、泥沙;雨雪天氣及時清掃路面,確保無積水、積雪。
4、綠化帶每日保潔2次,清除綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾,目視基本無雜物、無污漬、無垃圾。
(二)水電服務(wù)
水電是汽車站正常工作和生活秩序必不可少的物質(zhì)條件,水電支出是汽車站財務(wù)的一項重要費用,必須千方百計減少這兩項支出和浪費,合理和科學(xué)用水用電。一是加強宣傳,提高節(jié)約意識,要珍惜汽車站財產(chǎn),愛護一切水電設(shè)施,不浪費一滴水、一度電。二是加強水電管理,杜絕浪費。設(shè)立水電專職管理人員,對全站用水用電情況進行管理,每日巡視水電設(shè)施和使用情況,確保大家節(jié)約用水用電,杜絕常流水、長明燈等“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象的發(fā)生。三是提高水電管理人員責(zé)任性與技術(shù)水平,在做好正常供電供水工作的同時,加強能效分析、節(jié)能挖潛、節(jié)能監(jiān)管等全方位管理工作。
(三)安全服務(wù)
汽車站的安全防衛(wèi)工作是物業(yè)服務(wù)的重中之重,要建立健全嚴格的出入管理制度,增加巡邏次數(shù),二十四小時安全監(jiān)控,惡劣天氣加強門窗巡查等一系列積極有效的防范手段,加強安全管理力度。在實際安全服務(wù)中,采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式,徹底維護汽車站的公共秩序,防止和制止任何危及或影響汽車站安全的行為。對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施,并及時通知值班保安就地處理。
(四)消防服務(wù)
汽車站規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁,為防范火災(zāi),做好消防服務(wù),與物業(yè)員工簽定消防責(zé)任書,明確消防安全責(zé)任人,積極宣傳消防基本知識,幫助大家掌握防火、救火、逃生的基本技能,二十四小消防監(jiān)控,定期進行消防設(shè)施的檢查和保養(yǎng),定期進行消防聯(lián)合演練,人防與機防有效結(jié)合,確保汽車站消防安全。
超越業(yè)主和旅客期望,追求細致與完美,提供清潔、安全、和諧、舒適的工作環(huán)境。樹立“以人為本”的服務(wù)理念,明確物業(yè)服務(wù)主要任務(wù):一是服務(wù)、二是服務(wù)、三還是服務(wù)。做到安全第一、質(zhì)量為重。遵循“嚴謹、細致、踏實、熱情、微笑、禮貌、主動、準確”的工作原則,實現(xiàn)品質(zhì)服務(wù)、超值服務(wù)、創(chuàng)新服務(wù)。
一流的物業(yè)必需一流的管理,要加強對員工隊伍管理與培訓(xùn),按照實際物業(yè)服務(wù)需要,設(shè)置崗位,配備人員,開展業(yè)務(wù)培訓(xùn),全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì);在具體物業(yè)服務(wù)工作中,制定崗位職責(zé),做到責(zé)、權(quán)、利分明;加強員工思想作風(fēng)建設(shè),樹立全心全意服務(wù)的觀念和物業(yè)的品牌意識;對物業(yè)服務(wù)工作進行業(yè)績考核,優(yōu)勝劣汰。
物業(yè)服務(wù)方案設(shè)計 物業(yè)服務(wù)策劃方案篇二
座談會的通知
公司各單位、機關(guān)各科室:
一、會議時間:2013年9月10日下午3:00
二、會議地點
南海賓館一號樓會議室。
三、會議內(nèi)容
就當(dāng)前的樓宇經(jīng)濟物業(yè)管理的基本情況和樓宇經(jīng)濟發(fā)展過程中遇到的困難、問題一一進行了座談,以及如何通過整合現(xiàn)有樓宇資源,改變觀念,提升樓宇物業(yè)管理服務(wù)的提升,從而進一步提升為公司服務(wù)水平,同時對樓宇服務(wù)等工作模式和機制進行了討論和交流。
四、參加人員
物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)、機關(guān)科室長、基層各單位負責(zé)人和骨干員工;市物協(xié)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、人員;市房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、人員;油公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、人員;油服湛江分公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、人員。
五、注意事項
2、請參會人員圍繞會議確定的座談內(nèi)容,提前準備好發(fā)言提綱,并做好發(fā)言準備。
3、請參加講座人員提前10分鐘到達會場,會議期間將移動電話調(diào)至振動狀態(tài)或者關(guān)閉。
物業(yè)公司辦公室聯(lián)系電話:3900172
2013年9月2日
物業(yè)服務(wù)方案設(shè)計 物業(yè)服務(wù)策劃方案篇三
為確保全國普通高校統(tǒng)一招生考試順利有序進行,以打造"平安高考"為目標,特制定此物業(yè)服務(wù)保障方案。
公司和z中學(xué)物業(yè)服務(wù)中心高度重視,確定以"零失誤、零故障、零投訴"為高考后勤保障服務(wù)目標。緊密圍繞"校園安全、秩序管控、各項設(shè)施設(shè)備正常運行"開展前期各項準備工作,以"分工明確、責(zé)任到人、不留隱患、不存死角"為工作指導(dǎo),認真周密部署,做實做細每一項前期準備工作,對易出現(xiàn)的各類危險源和隱患逐項進行排查,并形成書面記錄,將查出的問題按批次逐項解決。
1、公司領(lǐng)導(dǎo)及公司職能部門對z中學(xué)物業(yè)服務(wù)中心高考準備工作進行工作重點提示,并對物業(yè)服務(wù)中心各項準備工作的完成情況進行監(jiān)督檢查,確保各項準備工作按期保質(zhì)完成。
2、其他項目物業(yè)服務(wù)中心在z中學(xué)物業(yè)服務(wù)中心工作需要時,隨時提供設(shè)備、物資、人員的支持。
3、z中學(xué)物業(yè)服務(wù)中心各服務(wù)保障工作組根據(jù)班組職責(zé)完成相應(yīng)準備工作和現(xiàn)場保障工作。
考室共計 40 間,備用教室 4 間。
1、東 校區(qū) d 棟 1 樓層 5個教室;
2、 東 校區(qū) d 棟 2 樓層 7個教室;
3、 東 校區(qū) d 棟 3 樓層 8個教室;
4、 東 校區(qū) d 棟 4 樓層 8個教室;
5、 東 校區(qū) d 棟 5 樓層 4個教室;
6、 東 校區(qū) c 棟 5 樓層 6個教室;
7、 東 校區(qū) c 棟 6 樓層 6個教室
(一)服務(wù)保障總責(zé)任人
z中學(xué)高考服務(wù)保障總聯(lián)絡(luò)人:z ,聯(lián)系電話:xxx
z中學(xué)物業(yè)服務(wù)中心高考服務(wù)保障責(zé)任人:z,聯(lián)系電話:xxxx
3、負責(zé)校區(qū)內(nèi)智能化、消防、視頻監(jiān)控系統(tǒng)等的故障排查、排除工作;
8、負責(zé)高考期間可能出現(xiàn)的各類危險源進行預(yù)防和排除,確保各項服務(wù)保障工作萬無一失。
(二)安全防控組
責(zé)任人:物業(yè)服務(wù)中心主任助理兼秩序維護主管:z,聯(lián)系電話:xxx
組員:zzz等20人
重點工作:
3、提前清點高考保障服務(wù)所需裝備、用具,發(fā)現(xiàn)缺失及時補充,確保服務(wù)保障工作及時、妥善、有效完成。
崗位安排:
1、深中街車輛指揮、疏導(dǎo),2人;
2、大門崗,負責(zé)考生及考務(wù)人員進出管控,2人;
3、本部校區(qū)西側(cè)芳鄰樓下周邊秩序管控,2人;
4、本部校區(qū)東側(cè)周邊秩序管控,2人;
5、球場門通道管控,3人,配合2-3名警察工作;
6、夜間考場巡查,外圍巡邏各2人;
7、成美樓秩序管控,外圍各1人;
8、地面停車場及成美樓地下停車場各1人。
9、校內(nèi)巡邏安保人員5人
(三)維修保障組
責(zé)任人:物業(yè)服務(wù)中心工程主管z,聯(lián)系電話:xxx
組員:物業(yè)服務(wù)中心工程部員工及外包服務(wù)人員、其他項目協(xié)助人員
重點工作:
3、高考前2天,對教室設(shè)備系統(tǒng)逐個進行排查,如空調(diào)送風(fēng)制冷、照明燈具、開關(guān)、桌椅、門窗等進行詳細調(diào)試檢查,并認真填寫考室設(shè)施設(shè)備檢查表、考室空調(diào)檢查表。
維修保障人員工作安排:
總負責(zé):z 聯(lián)系電話:xxx
1、z 負責(zé) xxx(設(shè)備、系統(tǒng))保障工作;
2、 z負責(zé) xxx (設(shè)備、系統(tǒng))保障工作;
(四)后勤保障組
責(zé)任人:物業(yè)服務(wù)中心
客服主管:z,聯(lián)系電話:xxx
組員:物業(yè)服務(wù)中心客服文員及代管后勤人員
重點工作:
1、根據(jù)工作需要采購、供用、保管相關(guān)物資裝備;
2、現(xiàn)場服務(wù)保障時,及時提供后勤支持。
(五)環(huán)境清潔組
責(zé)任人:物業(yè)服務(wù)中心清潔主管:z,聯(lián)系電話:xxx
組員:物業(yè)服務(wù)中心清潔人員:zzz等19人。
重點工作:
1、提前將校區(qū)全面清潔一次,確保衛(wèi)生死角,環(huán)境潔凈、清新;
2、在做到對高考工作零干擾的前提下,做好現(xiàn)場環(huán)境清潔保潔工作。
(六)溫馨服務(wù)組
責(zé)任人:物業(yè)公司人事主管:z,聯(lián)系電話:xxx
組員:其他項目客服文員及代管后勤人員
重點工作:
對腿腳不便、身體不適人員提供協(xié)助服務(wù),對其他有需要幫助人員提供相關(guān)服務(wù),以"一切為了平安高考"為目標,做好相關(guān)輔助性服務(wù)工作。
(七)應(yīng)急支援組
責(zé)任人:物業(yè)服務(wù)中心秩序維護部備勤班長:z,聯(lián)系電話:xxx
組員:物業(yè)服務(wù)中心秩序維護備勤所有人員
六、裝備及物資配備需求
紅外線人體測溫儀2個
隔離帶100米、警戒帶10卷、鋼叉2把、警棍5條
強光手電筒3個、5#電池15個
飲用水適量、紙杯500個
干粉滅火器10瓶等
2b鉛筆20支、透明文件袋20個、衛(wèi)生巾1包。
1、高考期間,物業(yè)服務(wù)中心所有員工暫停休假,所有員工均須規(guī)范著裝、舉止文明、注重禮貌禮節(jié)和文明用語,值班時調(diào)低對講機音量、手機調(diào)至震動,不得在校區(qū)內(nèi)大聲說話。
2、物業(yè)服務(wù)中心工程主管:**`聯(lián)系消防、電梯等外包服務(wù)單位,要求其在高考前1個月開展對維保項目進行專項檢測,并形成記錄,對隱患點進行針對性的檢修。物業(yè)服務(wù)中心工程主管對全過程跟蹤,物業(yè)服務(wù)中心主任朱興忠對檢修過程進行監(jiān)督及對檢修結(jié)果組織驗收。同時,要求維保單位在高考期間派專人駐守,確保設(shè)備系統(tǒng)正常運行。
3、高考考場區(qū)域及考室內(nèi)配套設(shè)施、設(shè)備的巡檢工作由物業(yè)服務(wù)中心工程主管**負責(zé),巡檢時嚴格按照《z中學(xué)高考中考室內(nèi)設(shè)施設(shè)備檢查表》內(nèi)容進行檢查記錄,原則上3人一組、進行多次復(fù)檢,確保設(shè)施設(shè)備使用功能正常,該項工作須在高考前3天全部完成。
4、校區(qū)內(nèi)高考考試區(qū)域設(shè)置安全警戒線,由物業(yè)服務(wù)中心秩序維護主管:**負責(zé),該項工作須在高考前1天完成。根據(jù)學(xué)校意見,若需架設(shè)帳篷及搭建考生專用通道,則該項工作也由物業(yè)服務(wù)中心秩序維護主管負責(zé),且須在高考前1天完成。
5、物業(yè)服務(wù)中心秩序維護部確定交通管控道路區(qū)域、車輛引導(dǎo)和交通秩序應(yīng)急處理方案,并安排專人負責(zé)落實,該項工作的培訓(xùn)和現(xiàn)場演練工作須在高考前2天完成。
6、通往各考室的指引指示牌應(yīng)在高考前10天準備完畢,并經(jīng)實地擺放確定位置,于高考前1天擺放到位。
7、考場衛(wèi)生由物業(yè)服務(wù)中心清潔主管負責(zé),合理安排人員提前徹底做好清潔衛(wèi)生并做好現(xiàn)場清潔保潔工作,各區(qū)域達到清潔標準(至少達到:考室內(nèi)黑板上不得有字、課桌內(nèi)不得有任何雜物、墻面無張貼有帶字的紙張等),該項工作須在高考前2天完成。
8、遵照提前1個月開展高考期間設(shè)施設(shè)備檢修的要求,物業(yè)服務(wù)中心主任、工程主管組織人員按規(guī)定對高低壓配電系統(tǒng)運行狀況及運行參數(shù)進行檢查,重點對考試區(qū)域電源閘箱、空調(diào)、遙控器、廣播、照明燈具、開關(guān)、線路等提前進行檢測、保養(yǎng)、維修或更換,確保高考期間能正常運行。該項工作由物業(yè)服務(wù)中心工程主管***負責(zé),須在高考前5天全部完成。
9、各教室的時鐘核準工作由物業(yè)服務(wù)中心工程部***負責(zé),該項工作須于高考前2天全部完成。
10、考室(備考教室)空調(diào)開啟、溫度、風(fēng)速的檢測調(diào)節(jié)由物業(yè)服務(wù)中心工程部***負責(zé),并將檢測、維修結(jié)果嚴格記錄在《z中學(xué)高考中考室內(nèi)空調(diào)檢查表》。
11、將西校區(qū)閱覽室、階梯教室布置為考生家長休息區(qū),該項工作由物業(yè)服務(wù)中心主管xx負責(zé),且須于高考前2天完成。
12、高考期間門崗雙人值班,在接到高考保障工作校方聯(lián)絡(luò)人指令后,于07:10分考生開始進入學(xué)校,進入時憑證放行??忌鷳{準考證、身份證進入,考務(wù)工作人員憑有效證件放行,勸導(dǎo)家長不得在校大門外聚集。
13、加強高考期間考場區(qū)域的夜間巡查力度和頻次,杜絕各類安全隱患,該項工作由物業(yè)服務(wù)中心秩序維護部xx負責(zé)。
14、提請校方在高考期間安排監(jiān)控室雙人值勤,嚴密觀察校區(qū)圍墻、大門、通道、停車場、設(shè)備房及公共區(qū)域秩序,確保突發(fā)事件的及時、有效、妥善處置。
15、高考期間考場區(qū)域各警戒帶出入口設(shè)置專人值守。
16、確定文體樓1個乒乓球室和學(xué)生食堂1區(qū)域為考生物品存放處,指派專人看護,不得出現(xiàn)錯漏、遺失。
17、物業(yè)服務(wù)中心函請校方通知交警、公安分局、供電局、轄區(qū)派出所在高考期間給予工作上的大力支持,確保高考工作秩序。
18、與學(xué)校相關(guān)處室協(xié)商,在條件允許的情況下,提前1周對停車場部分區(qū)域封閉,確保預(yù)留一定數(shù)量的車位給監(jiān)考老師和考務(wù)人員(憑學(xué)校出具的監(jiān)考證件放行)。
19、請學(xué)校于高考前2天在校門口醒目位置張貼《高考注意事項通告》,并通知所有施工單位暫停施工,施工車輛和人員不得進入。
20、考生進入考室后,物業(yè)服務(wù)中心每一樓層或考場區(qū)域指派維修工、保潔員在指定地點備齊工具用具守候,以確??紙鰠^(qū)域突發(fā)事件的及時、有效、妥善處理。
物業(yè)服務(wù)方案設(shè)計 物業(yè)服務(wù)策劃方案篇四
活動目的:隨著科學(xué)和社會的發(fā)展,培養(yǎng)健康綠色的飲食和生活習(xí)慣的新理念越來越深入人心,同學(xué)們也日益不滿足于一日三餐只是為了果腹而已。秉承著為廣大師生提供一流飲食服務(wù)的理念,旨在通過本次活動的舉辦,強化我校后勤服務(wù)集團以及學(xué)校周邊餐飲行業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量,讓廣大師生不僅享受到一次綠色、健康、文明的飲食盛宴,而且通過比拼,使其以后就餐有處可去,去處滿意。與此同時,展現(xiàn)了各餐飲機構(gòu)的水準,提高了其知名度。
活動時間:本學(xué)期(具體時間待定)
活動地點:教苑餐廳(因其剛建成,正需宣傳)
活動人員:1.參賽選手:各學(xué)校餐廳派出代表,學(xué)校周邊餐飲店代表
2.評委:各系派出一名代表,現(xiàn)場互動選出五名
3.大眾評審:現(xiàn)場師生
4.現(xiàn)場協(xié)調(diào):辦公室各成員
2.基本菜比拼;各參賽者利用刀工比拼的材料自行創(chuàng)意
3.自選招牌菜比拼
4.在進行二三環(huán)節(jié)時現(xiàn)場互動,由主持人提出一些生活小竅門的問題,答對者有小禮品贈送。
5.由評委按照評分標準評出本次比賽的一、二、三等獎.最具特色獎.性價比最高獎和最佳評委獎。向參賽獲獎餐廳頒發(fā)證書,向最佳評委頒發(fā)就餐優(yōu)惠劵。
物業(yè)服務(wù)方案設(shè)計 物業(yè)服務(wù)策劃方案篇五
以鄧小平理論、“三個代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),以保障人民群眾生命財產(chǎn)安全為根本出發(fā)點,按照《安全生產(chǎn)法》《福州市消防安全管理辦法》等法律、法規(guī)為依據(jù),在街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)下,按照“政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門依法監(jiān)管、單位全面負責(zé)、群眾積極參與”的工作格局,搞好安全生產(chǎn)工作,保障人民群眾的生命財產(chǎn)安全,是建設(shè)和諧社會的一項具體內(nèi)容,因此抓安全生產(chǎn)工作中,我們必須始終堅持“以人為本”和安全第一、預(yù)防為主”的方針,切實防止安全生產(chǎn)責(zé)任事故的發(fā)生,有效確保人民群眾的生命財產(chǎn)安全的經(jīng)濟社會各項建設(shè)的順利。
社區(qū)始終把安全生產(chǎn)工作作為一項重中之重的任務(wù)來抓,把社區(qū)安全擺上重要議事日程,堅持“安全第一、預(yù)防為主的方針,進一步增強抓好安全生產(chǎn)工作,責(zé)任意識,按照“抓生產(chǎn)必須抓安全”誰主管、誰負責(zé)的原則,為使安全生產(chǎn)各項措施落到實處,把社區(qū)安全擺上重要議事日程,洋四社區(qū)成立安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組,由鄭愛珍主任任組長,副組長由段警黃建成、綜治副主任熊玉卿擔(dān)任,成員由社區(qū)工作人員、單位負責(zé)人、物業(yè)、群防群治隊員組成。制定和完善安全事故應(yīng)急預(yù)案,安全網(wǎng)絡(luò)健全的新體制。
把安全生產(chǎn)宣傳貫穿于日常工作中,通過懸掛橫幅、圖片展示、防火標志,發(fā)放宣傳材料等形式,廣泛宣傳在轄區(qū)內(nèi)廣泛宣傳《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》《國務(wù)院關(guān)于進一步加強安全工作的決定》等法律、法規(guī)和消防安全相關(guān)知識,開展消防安全演練、防火講座,普及應(yīng)知應(yīng)會安全常識。在通過“安全生產(chǎn)月”、“119”消防日等群眾性宣傳教育活動的同時,利用廣播、宣傳板報等形式,大力營造、全社會人人關(guān)注安全生產(chǎn)氛圍,提高廣大居民和流動人口的安全意識,掌握基本的安全知識和遇險逃生技能。
物業(yè)服務(wù)方案設(shè)計 物業(yè)服務(wù)策劃方案篇六
第一條為規(guī)范本市區(qū)物業(yè)管理活動,維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,促進和諧社區(qū)建設(shè),根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī),結(jié)合本市實際情況,制定本辦法。
第二條本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū),由各區(qū)政府(管委會)組織整治,逐步創(chuàng)造條件,實行物業(yè)管理。
第三條物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域,以住宅為主配套部分商業(yè)的除外。
一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
第四條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是全市物業(yè)管理行政主管部門,負責(zé)物業(yè)管理政策制定、行業(yè)指導(dǎo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員資質(zhì)及信用管理工作。
各區(qū)政府(管委會)負責(zé)做好本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作,各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門,具體負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的行政管理和行政執(zhí)法工作。
市和區(qū)城管、財政、民政、物價、公安、規(guī)劃、環(huán)保、工商等部門按照各自職責(zé),做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作,各部門應(yīng)將管理職責(zé)統(tǒng)一向社會公布。
第五條各區(qū)政府(管委會)應(yīng)明確各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責(zé)管轄的物業(yè)管理區(qū)域,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責(zé)組織、指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會的換屆工作,監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)設(shè)立投訴調(diào)解工作站和應(yīng)急維修服務(wù)站,調(diào)解處理物業(yè)管理各類糾紛,維護社區(qū)和諧穩(wěn)定。
社區(qū)居民委員會是社區(qū)居民利益的重要維護者,負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作,協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作,綜合調(diào)處各類矛盾,維護社區(qū)居民的合法權(quán)益和社會穩(wěn)定。
社區(qū)居民委員會要積極支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種形式的社區(qū)服務(wù),業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動接受社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第六條供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、技防監(jiān)控、車輛管理、設(shè)施設(shè)備維護等專項服務(wù)的行業(yè)主管部門依法按照相應(yīng)職責(zé)負責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作,提高行業(yè)服務(wù)水平。各專業(yè)服務(wù)單位及其行業(yè)主管部門應(yīng)將服務(wù)內(nèi)容和管理職責(zé)向社會公布。
第七條區(qū)人民政府(管委會)應(yīng)當(dāng)制定扶持政策,采取措施,推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù),促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法,依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第二章前期物業(yè)管理
第八條本辦法所稱前期物業(yè)管理,是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理應(yīng)至整個項目竣工交付之后,業(yè)主大會或業(yè)主委員會選聘確定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)之時結(jié)束。
第九條開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。前期物業(yè)服務(wù)期間,開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全巡查、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、臺賬管理等服務(wù)工作,接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居民委員會監(jiān)督管理,按物價部門審批或備案的服務(wù)等級及相應(yīng)標準提供服務(wù),不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。
第十條新建商品房預(yù)銷售前,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)通過公開招標方式選聘具備相應(yīng)資質(zhì)及信用等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務(wù),并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
第十一條為加強對物業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管,物業(yè)服務(wù)企業(yè)需按不低于本項目建筑面積1元/平方米的標準交納履約保證金,由各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)監(jiān)管,在物業(yè)服務(wù)合同終止后予以退還。
具體的監(jiān)管辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定。
第十二條業(yè)主應(yīng)繳納裝修保證金、裝飾裝修垃圾處理費、停車管理服務(wù)費,其具體收費標準依據(jù)物價部門公布的相關(guān)文件執(zhí)行。
電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運行電費及公共照明、公共用水等代收代交費用,應(yīng)單獨列帳,合理、公開分攤,與業(yè)主協(xié)商預(yù)收,每次預(yù)收不超過半年;業(yè)主大會成立后,由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定具體分攤辦法。
第十三條開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約,并在銷售場所公示,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主應(yīng)當(dāng)就履行臨時管理規(guī)約內(nèi)容作出書面承諾。在業(yè)主大會成立后,應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定制定公布業(yè)主管理規(guī)約,經(jīng)業(yè)主大會審議通過后,全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守。
第十四條業(yè)主大會成立后選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)于10日內(nèi)同業(yè)主委員會進行物業(yè)共用部分查驗交接,辦理交接手續(xù),并向物業(yè)所在區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案,按照本項目總建筑面積10元/平方米的標準繳納物業(yè)管理儲備金,權(quán)屬為全體業(yè)主,使用由業(yè)主大會決定,實行專戶存儲、??顚S?,專項用于彌補后期物業(yè)管理費用的不足和公共部位、設(shè)施設(shè)備的緊急維修等。各區(qū)政府(管委會)應(yīng)對物業(yè)管理儲備金的繳納與使用制定具體的管理細則。
同時開發(fā)建設(shè)單位要向業(yè)主委員會移交下列物件、資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;
(四)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件;
(五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(六)物業(yè)管理用房、技防監(jiān)控等設(shè)備;
(七)承接查驗所必需的其他資料。
第三章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第十五條房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主身份的確認,以房屋登記簿或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。業(yè)主可以書面委托代理人行使權(quán)利。
第十六條業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項,事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。
第十七條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理,按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
第十八條整個項目建設(shè)竣工交付之日起滿1年或交付后業(yè)主入住率達50%以上的,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料,并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人,向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出書面申請成立業(yè)主大會。
占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出書面申請成立業(yè)主大會。
第十九條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)接到申請后應(yīng)將申請事項告知所在社區(qū)居民委員會,聽取其意見,并于7日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組,指定業(yè)主代表擔(dān)任籌備組組長?;I備組負責(zé)召集首次業(yè)主大會會議?;I備組中物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。
籌備組成員名單確定后,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主大會召開時間、會議議程和籌備組成員等相關(guān)事項,公示時間不少于15日。
第二十條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料,并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主大會決議;
(三)業(yè)主管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會委員名單;
(五)其他相關(guān)資料。
材料齊全的,區(qū)建設(shè)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)予以備案,同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)、(五)項內(nèi)容發(fā)生變更時,應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
(一)以書面方式提出辭職請求的;
(二)不履行委員職責(zé)的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(五)侵害他人合法權(quán)益的;
(六)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
第二十四條業(yè)主委員會委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物,按照《業(yè)主委員會章程》辦理移交手續(xù)。拒不移交的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交,物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第二十五條業(yè)主委員會必要的工作經(jīng)費,由全體業(yè)主承擔(dān)。具體可以由業(yè)主分攤,也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費應(yīng)包括業(yè)主大會、委員會的會議費;有關(guān)人員的津貼和薪酬;刻制印章、掛牌費;必要的日常辦公費用。工作經(jīng)費收支情況,定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主監(jiān)督。
工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
第二十六條經(jīng)業(yè)主大會同意,業(yè)主委員會可以聘請物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人,負責(zé)業(yè)主委員會委托的物業(yè)管理有關(guān)事項。
物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),取得相應(yīng)的資格證書,職業(yè)經(jīng)理人薪酬從業(yè)主委員會工作經(jīng)費中列支。
第二十七條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時督促、指導(dǎo)轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會尚未設(shè)立、解散、辭職或不履行職責(zé)的,由物業(yè)所在地的居民委員會(村民委員會)依法代行業(yè)主委員會職責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)建設(shè)的,可在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生臨時業(yè)主委員會。
第四章物業(yè)服務(wù)
第二十八條業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)及信用等級。任何單位和個人不得轉(zhuǎn)讓、出租或者轉(zhuǎn)借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案后,方可進入本市區(qū)從事物業(yè)管理活動。
市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目經(jīng)理信用管理信息系統(tǒng),印發(fā)信用管理手冊,實行信用年審。信用年審征求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會以及城管等相關(guān)部門意見,物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目經(jīng)理信用年審,作為企業(yè)資質(zhì)轉(zhuǎn)正、升級、核定及承攬業(yè)務(wù)的要件之一。
具體的信用管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局制定。
第二十九條業(yè)主大會成立后,應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)貎r格主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法,確定服務(wù)等級以及相應(yīng)的收費標準,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù),簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起10日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同分別報物業(yè)服務(wù)項目所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)與價格行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,業(yè)主可以共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者自治管理,但鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè),應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實施;委托實施的,應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。
各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)將具有資質(zhì)且信用良好的專業(yè)性服務(wù)企業(yè)及其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)承諾、收費標準列入推薦名錄,供業(yè)主自行選擇。
第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)性服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同提供質(zhì)價相符的服務(wù),并將服務(wù)合同、服務(wù)事項、服務(wù)等級、服務(wù)標準、人員配備、收費標準、收費審批或備案等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算,業(yè)主提出質(zhì)疑時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進行審計的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好監(jiān)管。
第三十一條按照三等級(含以下)標準收費和服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),配備的物業(yè)服務(wù)人員人均服務(wù)面積不得高于3500平方米。按照四、五、六等級標準收費和服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),配備的物業(yè)服務(wù)人員人均服務(wù)面積分別不得高于3200、2800、2500平方米。從業(yè)人員的要求由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定。
人均服務(wù)面積,是指本小區(qū)內(nèi)收取物業(yè)服務(wù)費的收費面積,根據(jù)產(chǎn)權(quán)證面積來測算。
第三十二條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前,業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。
決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的,應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的,應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十三條物業(yè)服務(wù)合同終止前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同屆滿,物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿三個月前履行必要的通知義務(wù)。
第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主大會委托的業(yè)主委員會簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同,但事實上提供了物業(yè)服務(wù),并履行了告知義務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。
業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù),不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。
(一)移交物業(yè)共用部分;
(二)移交本辦法第十四條規(guī)定的相關(guān)資料;
(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用;
(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi),應(yīng)維持正常的物業(yè)管理秩序,并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的,各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令其撤出。
第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目經(jīng)理,并報區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外,項目經(jīng)理原則上只能負責(zé)一個物業(yè)服務(wù)項目的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目經(jīng)理的,應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主,重新備案并進行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目經(jīng)理的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。
第五章物業(yè)的使用與維護
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;
(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;
(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;
(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的,應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止,并報告有關(guān)部門,有關(guān)部門在接到情況反映后應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場,協(xié)調(diào)處理,下發(fā)整改意見,督促整改到位。
第三十八條住宅物業(yè)裝飾裝修前,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報登記,并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻;拒不改正的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報告,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第三十九條新建住宅物業(yè),開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃設(shè)計方案的要求無償提供不低于規(guī)劃總建筑面積3‰的物業(yè)服務(wù)用房,包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主文化娛樂活動用房、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等,并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號),配置的物業(yè)服務(wù)用房最少不低于100平方米。物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬全體業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)設(shè)置在住宅小區(qū)中心區(qū)域或住宅小區(qū)主出入口附近,方便業(yè)主使用,不得設(shè)置在住宅樓內(nèi)和地下。規(guī)劃部門在規(guī)劃方案審查時應(yīng)征求物業(yè)所在地區(qū)政府(管委會)意見,規(guī)劃、建設(shè)部門根據(jù)規(guī)劃審定方案進行驗收、登記。
物業(yè)服務(wù)用房及裝修應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的要求,滿足正常使用功能。
第四十條新建住宅小區(qū)和舊城區(qū)連片改造居民區(qū)項目,應(yīng)按照規(guī)劃要求,將社區(qū)(工作、服務(wù))用房、公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)納入土地掛牌條件,約定產(chǎn)權(quán)歸屬。城市規(guī)劃行政主管部門要按照規(guī)定的配套建設(shè)指標對建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案進行審查,對不符合規(guī)定配置標準和要求的不予批準。工程的設(shè)計、施工及驗收使用,應(yīng)征求物業(yè)所在地區(qū)政府(管委會)的意見。未按規(guī)定要求建設(shè)居民委員會工作、服務(wù)用房和居民公益性服務(wù)設(shè)施的,不能通過驗收。驗收合格后,建設(shè)單位要根據(jù)規(guī)定將社區(qū)居民委員會工作、服務(wù)用房和居民公益性服務(wù)設(shè)施交給所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)使用管理。
第四十一條開發(fā)建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫的,應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理預(yù)售許可,不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
開發(fā)建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)計用于停放車輛的車庫、車位的,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的停車需求。業(yè)主委員會具體負責(zé)對業(yè)主共有的道路或其他場地停車位的劃分,應(yīng)當(dāng)滿足公安、消防等部門對安全的相關(guān)規(guī)定。具體收費標準及收入分配按當(dāng)?shù)貎r格主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法執(zhí)行,并做好公示。
第四十二條利用業(yè)主共有的物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的,占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會書面同意,并就使用、管理、收入和分配與業(yè)主委員會達成書面協(xié)議,并履行報批手續(xù)后方可實施。
第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)使用費用并依法承擔(dān)區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票,并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。
第四十四條住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造,以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)帳,按房屋戶門號設(shè)分戶賬,實行專戶存儲、??顚S谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督。
第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常檢查、專項檢查和定期申報、維修養(yǎng)護制度。應(yīng)當(dāng)根據(jù)本年度共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檢查結(jié)果,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出申請與建議,并根據(jù)業(yè)主大會的決定,集中組織維修或者更新改造,在雨季和冬季前及時修復(fù)存在問題。
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯故障危及人身安全的;
(三)高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的;
(四)樓體外立面有脫落危險的;
(六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙,消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。
第四十七條物業(yè)轉(zhuǎn)讓時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況,該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。
第四十八條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過程中,業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合。
第四十九條物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護、更新、改造時,相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。
第五十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費用。
第六章法律責(zé)任
第五十一條開發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的,由市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十二條開發(fā)建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的,由市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,可處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法的規(guī)定,按照下列規(guī)定處罰:
(一)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的,由市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令其停止活動,沒收非法所得,可處以5萬元以上20萬元以下罰款。
(二)違反合同約定的服務(wù)質(zhì)量標準的,由市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令其限期改正,逾期未改正的,可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
(三)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理不善,造成物業(yè)環(huán)境惡化的,由市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門對其作出警告,降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書,并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
第五十四條未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準,單位或個人擅自在建筑物樓頂、退層平臺、住宅底層院內(nèi)、配建的停車場地進行建設(shè)的或者在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物的,擅自改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗的或者在經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核實后的建筑內(nèi)擅自新建地下建筑物、構(gòu)筑物的,城管部門應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》有關(guān)規(guī)定予以查處。
裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動侵占公共空間,對公共部位和設(shè)施造成損害的或者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的,由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》有關(guān)規(guī)定予以查處。
第五十五條單位或個人擅自侵占小區(qū)綠化設(shè)施的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時制止,并及時向城管、園林等部門報告有關(guān)情況;未履行到位,造成小區(qū)綠化設(shè)施損毀,應(yīng)追究其責(zé)任。
第五十六條未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的,由市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護,剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到解聘通知后7日內(nèi)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域,妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進行正常物業(yè)管理的,或者未向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料的,由市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令改正;拒不改正的,可提請市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門降低其資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書;造成物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施或者必要資料毀壞、滅失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,由市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令改正,記不良行為記錄一次,年度不良行為記錄達兩次的,限制承攬新項目,年度不良行為記錄達三次(含)以上的或情節(jié)嚴重且造成一定影響的,市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門可將其列為不誠信企業(yè),向社會公布,取消其承攬新項目資格。
(一)未按時將合同報送備案;
(二)擅自停止物業(yè)服務(wù)的;
(四)裝修保證金未按時退還的;
(五)對火災(zāi)隱患經(jīng)公安機關(guān)消防機構(gòu)通知后不及時采取措施消除的;
(六)業(yè)主投訴,經(jīng)查實,屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的。
第五十九條業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交,逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。
第六十條業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責(zé)的,物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé);逾期仍不履行的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的,物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第六十一條違反本辦法規(guī)定,依法應(yīng)當(dāng)由城管、工商、物價、規(guī)劃、公安等部門處罰的,依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第六十二條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)人民政府(管委會)負責(zé)召集,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)相關(guān)部門和物業(yè)所在社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位參加,及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)糾紛,維護各方利益。
第六十三條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的,應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的,可以向社區(qū)居民委員會、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者聯(lián)席會議申請調(diào)解,也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第六十四條建立協(xié)調(diào)溝通處理機制,各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違規(guī)行為的,應(yīng)責(zé)令限期整改,給予通報批評,情況特別嚴重的,由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進行查處。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)對受到通報或查處的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在信用管理中記不良記錄,并定期予以公布。
第六十五條物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第六十六條當(dāng)事人對行政管理部門具體行政行為不服的,可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第七章附則
第六十七條本辦法所稱物業(yè)共用部分,是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。一般包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、對講門鈴、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
本辦法所稱全體業(yè)主,在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。
本辦法所稱業(yè)主共同決定,是指業(yè)主大會的決定;未依法成立業(yè)主大會的,是指業(yè)主依法共同作出的決定。
本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積;尚未進行登記的,暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。
第六十八條對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意進駐的一些零散或面臨拆遷的居民小區(qū),小區(qū)所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責(zé)日常管理和維護。
第六十九條本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責(zé)解釋。
第七十條本辦法自20-年6月1日起施行。在20-年6月1日以后辦理預(yù)售許可的項目(含分期開發(fā)的項目)按本辦法規(guī)定執(zhí)行。整個項目未竣工但分期開發(fā)已部分竣工項目的前期物業(yè)服務(wù)按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)服務(wù)方案設(shè)計 物業(yè)服務(wù)策劃方案篇七
一、給客戶到美洲故事看房是一種享受的感受:
性的陽剛之美。
2.車場崗站姿采用雙手交叉站立。雙手背后跨立式站姿主要體現(xiàn)威嚴,屬警戒站姿。雙手交叉站姿屬服務(wù)性站姿,使服務(wù)人員時刻處于一種位客人服務(wù)的狀態(tài),增加親和力拉近與客人的距離。
3.車場崗指引車倆入位,拉車門突出體現(xiàn)跑動時服務(wù)以體現(xiàn)服務(wù)的及時性。
4.保潔服務(wù)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上,強調(diào)隨時、及時,在保證車場、售樓處內(nèi)部、金色池塘廣場、綠化帶衛(wèi)生標準的同時對客戶參觀路線及時保潔(通工地、樣板房甬路、木橋)。
5.為保障人員安全,避免工地大量泥土帶入售樓處,同時也為了售樓處環(huán)境的美觀,在雨雪天氣時保潔在客戶參觀路線設(shè)立安全提示牌、木橋兩側(cè)鋪設(shè)地墊。
6.客戶人員提供全程引導(dǎo)服務(wù),現(xiàn)客服人員站位為大門一人,接待區(qū)玻璃門一人,改變?yōu)閮扇巳吭诖箝T站位,客人進入時一人引導(dǎo)客人到接待區(qū)提供相應(yīng)服務(wù),有營銷人員接待客人后,到接待區(qū)玻璃門站位,送客人到樣板房參觀后后回大門站位。
二、從客戶需求出發(fā),凸顯客戶尊貴: 現(xiàn)在來參觀的客人將來就有可能成為美洲故事的業(yè)主??蛻粜枨蟮奈覀兲崆跋氲健⒆龅?,客戶未想到的我們提前為客戶想到。1.在雨天為客戶撐傘服務(wù)同時在烈日天氣為老人、女士、小孩提供撐傘服務(wù)。2.遇老人、孕婦及時攙扶。3.遇抱小孩、提物客戶及時幫客戶提拿物品。4.關(guān)注客戶需要何種飲品的同時關(guān)注客戶的就坐位置,老人、孕婦、小孩不要引導(dǎo)到空調(diào)風(fēng)口下就坐。
5.遇身材高大、體胖客戶就坐及時為客戶調(diào)整座椅位置。
6.客戶攜小孩、老人看房時由于注意力集中在房屋上,會忽視對孩子、老人的照顧,這時就要時刻關(guān)注孩子、老人的安全,及時提醒客戶關(guān)照他(她)們。
7.衛(wèi)生間馬桶隔斷內(nèi)增設(shè)煙灰缸。
8.雨天衛(wèi)生間臺面增設(shè)擦鞋布、鞋刷。
三、增加物業(yè)服務(wù)附加值,有力促進美洲故事房屋銷售
1.讓所有人員熟悉美洲故事項目、樣板房解說詞。
2.客服、禮儀接待人員理解美洲故事設(shè)計風(fēng)格、理念。
3.客服、禮儀接待人員理解美洲故事不同風(fēng)格別墅的特點。
4.定期請營銷人員培訓(xùn)解說內(nèi)容及技巧。5.定期對美洲故事項目、樣板房解說詞進行考核。
6.及時了解客戶需求、意見,匯總后反饋相關(guān)部門。
7.對客戶需了解的共性問題匯總,制定答客問。
8.營銷人員下班后經(jīng)常有少量客戶參觀,為方便客戶,促進銷售,將銷售資料提前裝袋,給客戶介紹完后提供一套美洲故事銷售資料。9.由物業(yè)后勤部牽頭,定期了解營銷需求,及時改進物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。
10.對日常檢查過程中發(fā)現(xiàn)的影響售樓處整體品質(zhì)的問題匯總上報,同時提交改進意見。
四、加強前期介入,向客戶展現(xiàn)一個人性化、高品質(zhì)的美洲故事
物業(yè)服務(wù)作為一項專業(yè)性的服務(wù),在長期的服務(wù)過程中對設(shè)備的選型、客戶的需求、交付使用物業(yè)使用功能的不足,易出現(xiàn)的問題都積累了一定的經(jīng)驗。在客戶問題處理、工程、安全、保潔等方面都有相關(guān)專業(yè)人員。為減少物業(yè)交付使用后的維修整改量,交付使用物業(yè)的公共設(shè)施能夠基本全面達到業(yè)主生活、安全、休閑要求,物業(yè)服務(wù)的前期介入在房屋的銷售、業(yè)主的入住過程中不可或缺。1.加強施工過程施工質(zhì)量的監(jiān)控。
2.對施工完畢工程質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備、電路、管線進行初驗。
3.將初驗發(fā)現(xiàn)問題及整改意見匯總上報。4.對各類標示的樣式、內(nèi)容、顏色提交相關(guān)意見。
5.對影響使用功能的問題匯總,同時將改進意見上報。
五、從客戶感受出發(fā)、強調(diào)細節(jié)、嚴把品質(zhì)控制關(guān):
無笑容的表情,一句生硬的問候,地面的一口痰跡,一條泥濘的小路,物品碼放位置的不當(dāng)?shù)龋紩吃诳蛻舻哪X海中,給客戶留下不好的記憶。為確保服務(wù)品質(zhì),就要時刻關(guān)注服務(wù)細節(jié),嚴把品質(zhì)控制關(guān)。
1.讓工作記錄、檢查表格起到應(yīng)有作用。將工作內(nèi)容、標準,檢查內(nèi)容、標準在表格上完整體現(xiàn),每日發(fā)生的問題在記錄上真實體現(xiàn)。2.每日上班前將前一日記錄表格上交主管領(lǐng)導(dǎo)審閱。
3.周、月工作計劃、總結(jié),采購計劃準時提交。
4.行政人事對工作計劃完成情況,采購物品合理性進行實時監(jiān)控。
生不到位等情況及時整改。自己看著都不舒服的地方客戶一定不會滿意,要做到展現(xiàn)給客戶的一定是最好的。
6.對發(fā)生的問題相關(guān)部門一定要分析原因,提出整改措施,行政監(jiān)督檢查整改落實情況。7.時刻關(guān)注客戶投訴問題,客戶的投訴第一時間將處理意見、措施反饋給客戶,落實后通知客戶,請客戶監(jiān)督檢查,直至客戶滿意。
六、加強溝通、穩(wěn)定隊伍、工作順利開展; 和諧、穩(wěn)定的團隊,愉快的工作氛圍,溝通是必不可少的。通過溝通可使部門、同事之間相互理解;通過溝通可使對方了解對方的工作方式、思想、理念,所做工做要達到的目的及實施的辦法;通過溝通可化解矛盾,統(tǒng)一思想。一致的目標,統(tǒng)一的思想有利于工作的順利開展。
1.定期組織員工談心會,了解員工思想動態(tài)。有必要可請開發(fā)商相關(guān)人員參加。2.利用工作閑暇時間與員工聊天,避免說教,了解員工心聲。
3.對員工提出問題、要求合理的及時解決,不合理的講明道理及時回復(fù)。
4.呈文前與相關(guān)負責(zé)人溝通呈文內(nèi)容,思想一致后行文上報。
5.工作問題,工作中所需技術(shù)支持及時與相關(guān)負責(zé)人溝通。
6.豐富員工文化生活(拔河、棋牌比賽、跳舞、自助郊游等)。
物業(yè)服務(wù)方案設(shè)計 物業(yè)服務(wù)策劃方案篇八
甲方:;法定代表人:;住所地:;郵編:。
乙方:;法定代表人:;住所地:;郵編:;資質(zhì)等級:;證書編號:。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策,甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方選聘乙方對(物業(yè)名稱)提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜,訂立本合同。
第一章 物業(yè)基本情況
第一條 物業(yè)基本情況:
物業(yè)名稱;物業(yè)類型;座落位置;建筑面積。物業(yè)管理區(qū)域四至: 東至;南至;西至;北至。(規(guī)劃平面圖見附件一,物業(yè)構(gòu)成明細見附件二)。
第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量
第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容:
1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理(物業(yè)共用部位明細見附件三);
4、公共綠化的養(yǎng)護和管理;
5、車輛停放管理;
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理;
7、裝飾裝修管理服務(wù);
第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項:
1、;
2、;
3、。
第四條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到約定的質(zhì)量標準(前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準見附件五)。
第五條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務(wù),服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方另行商定。
第三章 服務(wù)費用
第六條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費選擇以下第 種方式:
1、包干制
物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納,具體標準如下:
多層住宅: 元/月.平方米;
高層住宅: 元/月.平方米;
別墅: 元/月.平方米;
辦公樓: 元/月.平方米;
商業(yè)物業(yè): 元/月.平方米;
物業(yè): 元/月.平方米。
物業(yè)服務(wù)費用主要用于以下開支:
(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
(6)辦公費用;
(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;
(9)法定稅費;
(10)物業(yè)管理企業(yè)的利潤;
(11)。
乙方按照上述標準收取物業(yè)服務(wù)費用,并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務(wù),盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。
2、酬金制
物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納,具體標準如下:
多層住宅: 元/月.平方米;
高層住宅: 元/月.平方米;
別墅: 元/月.平方米;
辦公樓: 元/月.平方米;
商業(yè)物業(yè): 元/月.平方米;
物業(yè): 元/月.平方米。
預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。
物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有,由乙方代管,主要用于以下開支:
(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
第十五條 對于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,甲乙雙方應(yīng)按照前條規(guī)定進行查驗并簽訂確認書,作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。
第十六條 乙方承接物業(yè)時,甲方應(yīng)向乙方移交下列資料:
2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
4、。
第十七條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗收標準,按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第十八條 業(yè)主大會成立前,乙方應(yīng)配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時,甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合。
第十九條 乙方可采取規(guī)勸、、等必要措施,制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。
第二十條 乙方應(yīng)及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項,及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴,接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。
第二十一條 因維修物業(yè)或者公共利益,甲方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的,應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意;乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的,應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的,應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十二條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務(wù)費用等事項進行約定,并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。
第二十三條 甲方應(yīng)于(具體時間)按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房建筑面積平方米,其中:辦公用房平方米,位于;住宿用房平方米,位于;用房平方米,位于。
第二十四條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有,乙方在本合同期限內(nèi)無償使用,但不得改變其用途。
第七章 專項維修資金
第二十五條 專項維修資金的繳存。
第二十六條 專項維修資金的管理。
第二十七條 專項維修資金的使用。
第二十八條 專項維修資金的續(xù)籌。
第八章 違約責(zé)任
第二十九條 甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定,致使乙方的管理服務(wù)無法達到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準的,由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。
第三十條 除前條規(guī)定情況外,乙方的管理服務(wù)達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準,應(yīng)按 的標準向甲方、業(yè)主支付違約金。
第三十一條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定,未能按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用(物業(yè)服務(wù)資金)的,應(yīng)按的標準向乙方支付違約金。
第三十二條 乙方違反本合同第六條、第七條的約定,擅自提高物業(yè)服務(wù)費用標準的,業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納;乙方已經(jīng)收取的,業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。
第三十三條 甲方違反本合同第十七條的約定,拒絕或拖延履行保修義務(wù)的,業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù),修復(fù)費用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。
第三十四條 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任:
2、乙方已履行本合同約定義務(wù),但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的;
5、。
第九章 其他事項
第三十五條 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止;但在本合同期限內(nèi),業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時,本合同自動終止。
第三十六條 本合同期滿前 月,業(yè)主大會尚未成立的,甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達成協(xié)議;雙方未能達成協(xié)議的,甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十七條 本合同終止時,乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會;業(yè)主委員會尚未成立的,移交給甲方或 代管。
第三十八條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同,應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容;物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同,即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。
第三十九條 業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進行約定,但物業(yè)使用人違反本合同約定的,業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。第四十條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分,與本合同具有同等法律效力。
第四十一條 本合同未盡事宜,雙方可另行以書面形式簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同存在沖突的,以本合同為準。
1、向 仲裁委員會申請仲裁;
2、向人民法院提起訴訟。第四十三條 本合同一式 份,甲、乙雙方各執(zhí) 份。
甲方(簽章)乙方(簽章)
法定代表人 法定代表人
年 月 日
【本文地址:http://mlvmservice.com/zuowen/3373677.html】