房地產(chǎn)廣告繪制方案

為了確定工作或事情順利開展，常常需要預(yù)先制定方案，方案是為某一行動所制定的具體行動實施辦法細則、步驟和安排等。方案對于我們的幫助很大，所以我們要好好寫一篇方案。以下是小編精心整理的方案策劃范文，僅供參考，歡迎大家閱讀。

房地產(chǎn)廣告繪制方案篇一

做市。制造和銷售熱點。

建立動力。多種媒體聯(lián)手，掀起立體廣告攻勢。

廣泛、全方位、高密度傳播銷售信息，激發(fā)購買欲望。

擴大天元公園的知名度、知名度和聲譽。

提升企業(yè)形象。

一年內(nèi)銷售額達到80%以上。

2）廣告對象

為喜鵬，趣味活潑，主城區(qū)的兒童、兒童、青少年

喜鵬及周邊地區(qū)的年輕人

喜歡在自然環(huán)境中賞花、品茶、養(yǎng)魚、養(yǎng)鳥

喜歡周末公園休閑的西彭中老年人，大眾文化表演和節(jié)慶花園活動

愿意住在西彭及主城區(qū)居民

綠色園林消費水平高。

3）廣告區(qū)

位于重慶及其周邊地區(qū)。

4）廣告創(chuàng)意

廣告主題：

（1）每天生活在水果世界

創(chuàng)意：

選擇連棟花果洞孫悟空的場景。使用flash動畫展示孫悟空在那里的無憂無慮，然后跳到xx天元公園的圖片。相比之下，這就像回到了那個時代。最后，你每天都在xx天元區(qū)的水果世界。

（2）家是假期的開始

創(chuàng)造力：

上了車，但不會太久。

他們來到一個看起來像天堂的果園，那里有新奇獨特的建筑。看到這一點，孕婦脫口而出：“我知道了，我知道了?！?；丈夫，我想在那里生活一輩子；沒問題，孕婦；你真的能嗎；當然，因為我很久以前在這里給你買了一套房子，你一定對“孕婦”很滿意；哇，你太棒了！?。∥铱梢悦刻烊ザ燃?。丈夫：“我可以每天去度假?！碑斈慊丶业臅r候，這是你假期的開始“你想每天休假嗎？去xx天公園就行了。

第一階段：試銷階段（三個月）

行為模式——新聞運營、廣告

時間：20xx年2月1日

新聞運營就是利用新聞媒體為我們宣傳。近年來，明智的房地產(chǎn)開發(fā)商采用了這種方法。新聞的力量遠遠不受廣告的影響，通過少花錢多做，很容易形成口碑，吸引廣泛關(guān)注。

創(chuàng)造動力。重慶本地的目標市場受到廣告的猛烈轟炸，各種媒體聯(lián)手，采取多種促銷手段，形成立體廣告攻勢。為了一舉炸毀市場，讓觀眾和消費群體了解房產(chǎn)的基本情況，塑造開發(fā)商良好的公眾形象。

在第一階段的宣傳中，40%的目標客戶了解xx天園，印象深刻。

以內(nèi)部認購為第一步，以優(yōu)惠價格和條件進行首輪銷售，銷量達到10%。

吸引目標客戶的注意力，并引導(dǎo)20%的目標客戶采取購買行動。

及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，補充、調(diào)整和完善二期銷售計劃。

第二階段：銷售擴張階段（三個月）

行為模式——新聞、廣告和營銷

利用第一階段廣告的剩余力量，繼續(xù)普及，繼續(xù)廣泛積極立體推廣，鞏固現(xiàn)有成果，吸引更多目標受眾的注意力，將潛在客戶轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)成的買家。

第一階段的承諾已經(jīng)實現(xiàn)。我們應(yīng)該珍惜現(xiàn)有的市場聲譽，在花園式主題下煽風點火，鼓勵和引導(dǎo)更多的人購買xx天公園。

此時，前來看房和參觀銷售辦事處的人數(shù)相應(yīng)增加。此時，廣告最符合其利益，抓住機遇擴大市場份額。銷售服務(wù)必須跟上。

持續(xù)吸引目標受眾，關(guān)注率已達到40%左右，構(gòu)成必要的口碑。

共同推動銷售，引導(dǎo)30%的目標客戶采取購買行為，繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。

第三階段：強勢銷售階段（四個月）

行為模式——新聞、廣告和營銷

充分利用新聞的巨大作用，將廣告行為轉(zhuǎn)變?yōu)樾侣勑袨?，讓記者和報紙新聞頁面服?wù)于銷售，充分利用評論等新聞技巧，獨家采訪報道和特寫鏡頭。

一些客戶談?wù)搙x別墅區(qū)的好處，增加可信度。

市場信譽已初步建立，老客戶將吸引新客戶。讓天元公園成為一個流行的社會話題。

增加廣告投資，報紙和電視在強度、廣度和深度方面做得足夠多。

加強管理和服務(wù)，把現(xiàn)場服務(wù)的軟性工作變成硬性工作，把握崗位效應(yīng)。

調(diào)動一切新聞手段和載體進行深度宣傳。

合力吸引目標客戶，引導(dǎo)30%的目標客戶購買。

第四階段：整合階段（三個月）

行為模式——營銷和廣告

消化剩余房地產(chǎn)，基本完成銷售計劃。

檢查前三次廣告活動，以彌補和改進不足。

一種長期的、深入的廣告行為。

加強物業(yè)管理，始終如一做好服務(wù)，樹立居民主角的理念。

注意崗位效益與市場消費心理的一致性。

完善各項法律程序和文件，規(guī)范、科學(xué)、嚴謹?shù)乇Ｕ峡蛻魴?quán)益。

房地產(chǎn)廣告繪制方案篇二

20__年4月8日——20__年5月1日

活動主題：

購房__x五一送旅游

活動目的和意義：

1、五一這個季節(jié)大家喜歡出游，所以做一些戶外活動也比擬符合傳統(tǒng)習(xí)慣。同時，三天的假期，不少人沒想好去哪里、做什么，這個時候如果我們能做一些有特色的活動，或者是給點小恩小惠，送點小禮品，很容易吸引客戶到售樓部來。所以，節(jié)日的促銷活動不可少，小禮品或者折扣等都是這個時候的常用手法。另外，節(jié)日促銷，是做情感營銷的好時機，這個時候組織老客戶和現(xiàn)在成交的客戶一起旅游，會很自然，容易贏得客戶的好感，宣揚本工程，擴大影響力度，得到口碑效應(yīng)。

2、利用五一旅游活動，升華情感營銷，情感營銷就是人與人之間的關(guān)心，真情的流露，并沒有以產(chǎn)品銷售為目的而最終到達銷售產(chǎn)品的目的的營銷。情感營銷是一種以銷售人員受人歡送的人格魅力以及對未來消費習(xí)慣的把握上來影響自己身邊的人，以自身來引導(dǎo)消費的一種營銷方式。情感營銷相似于溝通營銷，也相似與口碑營銷，我認為情感營銷是溝通營銷與口碑營銷的共同體，是兩者的結(jié)合，合二為一。情感營銷是以后營銷學(xué)的大勢所趨。

3、抓住五一假期時間，來訪客戶即贈送小禮品，老客戶介紹新客戶送物業(yè)費，成交客戶參加五一旅游活動，襯托案場促進銷活動。

4、五一旅游活動結(jié)合樓盤抽獎活動，給予客戶大折扣、大優(yōu)惠、送旅游、抽大獎，不斷提升我們案場人氣，情感營銷加上sp配合、假客戶等，促使客戶快速成交。

五一旅游活動路線：供參考(一日游不含午餐二日游是全含)

1、龍?zhí)洞髰{谷一日游168元/人

2、六羊山一日游128元/人

3、龍?zhí)洞髰{谷+皇城相府二日游388

4、云臺山二日游398元

5、萬仙山+郭亮村二日游298

房地產(chǎn)廣告繪制方案篇三

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“xx”帶給一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對本地市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“xx”項目的資源問題與機會，以到達或超出“xx”的原定銷售計劃，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。

1、xx市屬于四線城市，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè)。這意味著xx的誘人的市場和低廉的勞動力市場。所以，各大商家紛紛進入xx。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。從20xx年以前的消費住房以經(jīng)濟適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實力不斷上升，到達初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。xx市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過幾年的市場競爭，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴大，開發(fā)形式全面化，多樣化。到20xx年為止，房地產(chǎn)項目投資到達82118萬元，住房項目方面的投資到達43628萬元。20xx年當年房地產(chǎn)項目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)證明，20xx年以來批準預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米，住房銷售均價由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米，升幅達21.6%。

a、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。

b、有的沒有服務(wù)的概念。這又表此刻銷后服務(wù)差勁，物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。

3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠，銷售手段不合理，收費不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。

1、河西地帶。

由于河西為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

湘銀：

核心競爭力：二十一世紀購房新概念。

擁有很高的品牌效應(yīng)。

其周邊環(huán)境好。

用綠色的生活時尚來吸引高級白領(lǐng)、外國投資者、社會成功人士，市場銷售反應(yīng)良好。

其定位為社會高薪階層。

濱江一村。

小區(qū)面積大。

鄰近湘江。

周邊環(huán)境好。

2、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個地塊北有石峰區(qū)，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。

天鵝花園：

核心競爭力：真、善、美。

屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣。

擁有900畝的面積，其中400畝水面。

區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。

映荷園：

核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。

屬未來商業(yè)地帶。

周邊交通發(fā)展趨勢大。

房屋設(shè)計理念突出。

銀座大廈：

近臨中心廣場，一醫(yī)院。

只是一個連體樓、屬小高層，沒有自身小區(qū)。

周邊自然環(huán)境不是很好。

房地產(chǎn)廣告繪制方案篇四

造市。制造銷售熱點。

造勢。多種媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢。

大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望。

擴大‘__田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽度。

提升企業(yè)形象。

一年之內(nèi)銷售量到達80%以上。

2)廣告對象

好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年;

對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;

樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區(qū)居民;

3)廣告地區(qū)

在重慶這個城市及周邊地區(qū)。

4)廣告創(chuàng)意

廣告主題：

(1)每一天活在水果的世界里

創(chuàng)意

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到__田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，__田園區(qū)你也每一天尖在水果的世界里。

(2)回到家，就是渡假的開始

創(chuàng)意

老公：“行，立刻帶你上?！?/p>

老公：“沒問題?！痹袐D：“真的能夠嗎?”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你必須會滿意的房子?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每一天都能夠渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的開始?！蹦阆朊恳惶於寄芏杉賳?就到__田園區(qū)。

5)廣告實施階段

第一期：試銷階段(三個月)

行為方式----------新聞運作、廣告、

時 間----------20__年2月1日

新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易構(gòu)成口碑，引起廣泛注意。

讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本狀況，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象。

在首期宣傳中，讓40%的目標客戶明白__田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。

以內(nèi)部認購為先聲，以優(yōu)惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量到達10%。

吸引目標對象注意，誘導(dǎo)20%的目標顧客采取購買行動。

及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，對第二期銷售計劃進行補充，調(diào)整和完善。

第二期：擴銷階段(三個月)

行為方式-----------新聞、廣告、營銷

乘第一期廣告之余威，持續(xù)其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導(dǎo)更多的人來買__田園區(qū)。

此時前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率。銷售服務(wù)必須要跟上去。

繼續(xù)吸引目標受眾，注目率已達40%左右，并構(gòu)成必須之口碑。

合力促進銷售，引導(dǎo)30%的目標顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。

第三期：強銷階段(四個月)

行為方式-------------新聞、廣告、營銷

充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售 樓服務(wù)，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。

部分客戶進行現(xiàn)身說法，談__別墅區(qū)的好處，增加可信性。

市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘__田園區(qū)’傳為美談，變 成公眾的社會話題。

廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。

加強管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。

調(diào)動新聞的一切能夠調(diào)動的手法和載體，進行深入宣傳。

合力吸引目標客戶，引導(dǎo)30%目標顧客購買。

第四期：鞏固階段(三個月)

行為方式-------------營銷、廣告

消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。

對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改善。

細水長流，滲透式的廣告行為。

加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。

注意后效益和市場消費心理貫性。

完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴謹?shù)乇ＷC客戶各項權(quán)益。

房地產(chǎn)廣告繪制方案篇五

任何的廣告

策劃方案

1、房地產(chǎn)品牌宣傳市場分析：

伴隨人們對媒介廣告宣傳的認知程度的提高，傳統(tǒng)的廣告宣傳方式已不能引起人們的關(guān)注，廣告效果與商家投資力度難以成正比，這種情況一直困擾商家。精準投放，創(chuàng)意投放，經(jīng)典投放廣告逐漸被商家接受。威海先鋒廣告有限公司20xx年磨一劍，整合現(xiàn)代傳播媒介，投巨資打造現(xiàn)代傳媒新視界，大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏、移動led電子顯示屏，實現(xiàn)“天地一體，動靜結(jié)合”的震撼傳媒效果，特別適合現(xiàn)代房地產(chǎn)的品牌推廣。真正起到“四兩撥千斤”的最佳廣告宣傳效果。

2、廣告媒介平臺介紹：

2.1公司現(xiàn)擁有自主產(chǎn)權(quán)的高速立柱廣告位，位于威海進入煙威高速的咽喉要道，震撼、醒目、超前的廣告設(shè)計效果，成為商家品牌宣傳的絕版地段。

(配全景高速立柱廣告圖片)

2.2位于金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告。廣告位位置顯赫，視野開闊，位于威海經(jīng)濟與商業(yè)中心，是企業(yè)進行品牌推廣的首選。

(配全景三面翻廣告畫面)

2.3：位于威海百貨大樓的大型led電子屏，是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告?zhèn)髅狡脚_。戶外超高清全影大型led多媒體顯示屏，色彩均勻、亮麗;立體感強;可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動畫;擁有120平方超大型視聽效果。廣告位視野開闊，醒目壯觀，覆蓋面廣;led顯示屏是目前世界上最先進戶外視頻設(shè)備?？梢暰嚯x達到1000米。該led電子屏位于市政府、區(qū)政府、振華商廈、國美、蘇寧電器、家家悅總店、大世界等大型商廈中心，是威海中心貿(mào)易區(qū)與政治經(jīng)濟活動中心;文化路、世昌大道、青島路、海濱路交匯于此，每日10萬人的車流與人流，成為企業(yè)產(chǎn)品推廣、企業(yè)品牌發(fā)布、形象宣傳的必爭之地，首選媒體，開創(chuàng)了戶外廣告?zhèn)髅降男乱暯?，真?兩撥千斤的大品牌載體 。

(配百貨大樓led全景像畫面)

2.4公司投資購置的大型移動led電子屏，實現(xiàn)了戶外廣告動靜結(jié)合的完美整合。該移動電子屏是各種慶典活動、廣告定點投放、新聞發(fā)布、產(chǎn)品促銷的最佳載體。同時公司也成為視覺設(shè)計傳播、展覽展示制作、各種媒介整合傳播，全程營銷策劃整合解決方案的最佳提供者。(配移動電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像)

3.1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點，要取得理想宣傳效果，必須有好的整體策劃推廣營銷模式。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力，全方位立體宣傳推介，達到客戶的最佳滿意度。

3.2大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏、移動led電子顯示屏，實現(xiàn)“天地一體，動靜結(jié)合”，形成強大的視覺沖擊，加上震撼人心的創(chuàng)意效果，達到人們對房產(chǎn)品牌的認可，從而激發(fā)其購買欲。

3.3高速立柱與三面翻廣告，以宣傳樓盤品牌為主，比如：唐人海灣公館，繁華之中頤養(yǎng)天年。簡單的廣告語，富有深意，人們不論行駛在高速路上，還是繁華的都市，沖擊人們眼球的就是“唐人海灣公館”，人們對這一品牌的認可，自然勾起對這一品牌的了解欲。

3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時，在威海百貨大樓led電子屏推出“唐人海灣公館高清宣傳片”，人們從動感的畫面與動聽的音樂中，真正體驗現(xiàn)代傳媒所帶來的音樂視聽，人們對品牌的認可逐步加深。

(配位置地理圖)

3.4巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏位于新威路、和平路、寶泉路交匯點，每天10萬人次的車流人流，兩種廣告媒體的動靜優(yōu)勢互補，使宣傳品牌以強大的沖擊視覺效果，在人們心中形成共鳴。

{配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}

4、富有創(chuàng)意的活動策劃錦上添花：

在以上廣告形式集中宣傳一到兩個月以后，在吸引住一大部分受眾群體后，及時推出富有創(chuàng)意的促銷活動，活動必須具有創(chuàng)新性、奇特性、針對性、磁力性，達到錦上添花?；顒硬邉澮院螅冒儇洿髽莑ed電子顯示屏與移動led電子顯示屏，同時滾動播放。移動led顯示屏定時間、定地點、定人群播放，定點循環(huán)播放與移動循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳，真正達到活動宣傳效果，實現(xiàn)理想客戶簽單率。(配移動led顯示屏)。

以上為廣告投放預(yù)設(shè)方案，具體在客戶審核完以后定稿。

一、前言

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長遠的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準備了條件。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應(yīng)了當代人、當代社會對綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計在后，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠的影響。

二、市場分析

1)市場背景

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開發(fā)已小見成效，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進行。

果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主，同時準備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹，形成一個有多種水果樹的綜合性果園。

新廠新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。

重慶主城區(qū)人口已超過600萬，主城區(qū)居民的生活水平、消費能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠郊)是一個不可阻擋的大趨勢。

2)產(chǎn)品分析

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。

優(yōu)勢：

一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹——

它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。

它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。

中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。

上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。

還可為其編一個古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑。

果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫

一篇賦，立石碑刻于樹旁。

這是果園獨創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標志之一。

它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風格; 在資金許可的前提下，公園的設(shè)計建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨家特色)，不要認為遠郊的公園設(shè)計就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個獨特的賣點，同時也能有效阻止競爭者的跟進。

劣勢：

對發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設(shè)計的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加，未來物業(yè)管理服務(wù)的升級，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財力。

3)競爭對手分析

東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費潮流的。

東方半島花園的園林式是一個環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進行精心設(shè)計。

三、廣告戰(zhàn)略

1)廣告目標

造市。制造銷售熱點。

造勢。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。

大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望。 擴大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽度。

提升企業(yè)形象。

一年之內(nèi)銷售量達到80%以上。

2)廣告對象

好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年;

對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;

具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點農(nóng)活類勞動體驗的主城區(qū)居民;

樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區(qū)居民;

3)廣告地區(qū)

在重慶這個城市及周邊地區(qū)。

4)廣告創(chuàng)意

廣告主題：

(1)每天活在水果的世界里

創(chuàng)意

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。

(2)回到家，就是渡假的開始

創(chuàng)意

老公：“行，馬上帶你上。”

上了車，不過多久就到了。

老公：“沒問題?！痹袐D：“真的可以嗎?”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!老公：“回到家，就是渡假的開始?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區(qū)。

5)廣告實施階段

第一期：試銷階段(三個月)

行為方式----------新聞運作、廣告、

時 間----------20xx年2月1日

新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。

大造聲勢。對重慶本地目標市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。以圖一舉炸開市場。

讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本情況，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象。

在首期宣傳中，讓40%的目標客戶知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。

以內(nèi)部認購為先聲，以優(yōu)惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量達到10%。

吸引目標對象注意，誘導(dǎo)20%的目標顧客采取購買行動。 及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，對第二期銷售計劃進行補充，調(diào)整和完善。 第二期：擴銷階段(三個月)

行為方式-----------新聞、廣告、營銷

乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導(dǎo)更多的人來買萊恩田園區(qū)。

此時前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時廣告投其所好，

不失時機地擴大市場占有率。銷售服務(wù)一定要跟上去。

繼續(xù)吸引目標受眾，注目率已達40%左右，并形成一定之口碑。 合力促進銷售，引導(dǎo)30%的目標顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。

第三期：強銷階段(四個月)

行為方式-------------新聞、廣告、營銷

充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售 樓服務(wù)，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。

部分客戶進行現(xiàn)身說法，談萊恩別墅區(qū)的好處，增加可信性。 市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談，變 成公眾的社會話題。

廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。 加強管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。

調(diào)動新聞的一切可以調(diào)動的手法和載體，進行深入宣傳。 合力吸引目標客戶，引導(dǎo)30%目標顧客購買。

第四期：鞏固階段(三個月)

行為方式-------------營銷、廣告

消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。

對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。 細水長流，滲透式的廣告行為。

加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。 注意后效益和市場消費心理貫性。

完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴謹?shù)乇ＷC客戶各項權(quán)益。

四、廣告媒體策略

1)主體媒體

報紙

策略：

第三，四期采用小版面;長線滲透。

《東方日報》重慶

《蘋果日報》重慶

2)輔主媒體

電視

制作目的：塑造品牌形象

市場目的：造市，促銷。

播出媒體：重慶電視臺(15秒廣告片)

重慶文體頻道(20秒廣告片)

重慶生活頻道(15秒廣告片)

五、廣告預(yù)算分配

媒體預(yù)算比例

t.v.45 000 11.7%

n.p.(報紙)500 000 55.7%

印刷 100 000 20.4%

cf(廣告影片)55 000 12.0%

總計 700 000 100.0%

各 銷售季比例

新上市50 000 000 15.0%

第一期特賣100 000 000 30.0%

空檔消化期20 000 000 10.0%

第二期特賣300 510 000 45.0%

總計470 510 000 100.0%

六、廣告效果預(yù)測

由于萊恩房地產(chǎn)公司的田園區(qū)選在繁忙都市人都向往的環(huán)境清幽，綠意盎然、山清水秀，遠離都市塵囂的優(yōu)雅山區(qū)以及萊恩公司設(shè)計新穎獨特，獨具現(xiàn)代與古典相結(jié)合的房屋設(shè)計加上萊恩公司全面的設(shè)計宣傳定能滿足都市人享受世外桃園般的生活而產(chǎn)生熱銷，給萊恩公司大額的利潤收入提高公司知名度，讓公司在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中站穩(wěn)了腳根。

第一節(jié) 市場分析

一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。

1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。

2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。

3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。

4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。

5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。

二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。

三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。

四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。

市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當一國人均gdp達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

二、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計

1、漣鋼開發(fā)區(qū)。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

明源大酒店：

核心競爭力：五星級酒店標準概念

其周邊自然環(huán)境好;

用綠色和五星級酒店標準來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;

其定位為社會高薪階層。

2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：

核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。

規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：

擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。

2、 城區(qū)地帶。

環(huán)球商業(yè)廣場：

核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。

有功能優(yōu)勢：

總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米

住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。

國貿(mào)商城：

核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。

三 消費者分析

4、消費者對物業(yè)管理的要求

、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。

第二節(jié) “站前廣場”項目分析

一、 項目優(yōu)勢分析

1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。

2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。

3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。

4住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。

6配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等)。

7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。

8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。

二、 項目劣勢分析

1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。

2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。

三. 競爭對手分析

第三節(jié) 推廣策略界定

一， 目標消費群界定

1 目標消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層。

2 年齡：年齡大約在35到55歲，

3 家庭結(jié)構(gòu)已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。

4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。

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