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買二手房能貸款嗎篇一
“小產(chǎn)權(quán)房”以其低廉的價格迅速在全國各大城市蔓延開來，并已在房屋市場上占據(jù)了不小的份額，它的合法性及其所引發(fā)的一系列的問題也接踵而至。前不久北京市建委發(fā)出“關(guān)于購房有關(guān)問題的風險提示”，提醒購房者不要購買無產(chǎn)權(quán)的或房屋權(quán)屬有爭議糾紛的房屋，并稱“針對當前房地產(chǎn)交易市場中影響交易安全，損害交易當事人合法權(quán)益的問題，市建委鄭重提示廣大消費者，不要購買無產(chǎn)權(quán)的或房屋權(quán)屬有爭議糾紛的房屋，如宣傳為‘使用權(quán)’、‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’、‘小產(chǎn)權(quán)’的房屋都不要購買，此類房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)?！?。這再次引起了大家對“小產(chǎn)權(quán)房”的關(guān)注及對其法律地位的爭論。
到底小產(chǎn)權(quán)房是否合法、是否能夠購買或轉(zhuǎn)讓，首先就要明確什么是“小產(chǎn)權(quán)”？其實“小產(chǎn)權(quán)”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。因此，對“小產(chǎn)權(quán)”的涵義并沒有一個規(guī)范的解釋。目前，對“小產(chǎn)權(quán)”的 解釋歸納起來主要有三種解釋。
第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫“大產(chǎn)權(quán)”，購房人的產(chǎn)權(quán)叫“小產(chǎn)權(quán)”，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的，相對講，發(fā)展商的大，購房人的小。
第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房，經(jīng)濟適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房。
第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權(quán)”，又被稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。購房人要注意的是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
第一種和第二種解釋的“小產(chǎn)權(quán)”是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的“小產(chǎn)權(quán)”的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。這正是我們今天要探討的主要話題。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓？
首先應(yīng)當明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。而且，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租后，再申請宅基地的，也一律不批準。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。因此，作為農(nóng)村集體以外的公民購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的行為是不能為法律認可的，其行為是無效的。這一方面是因為農(nóng)村宅基地使用權(quán)只是村民對集體土地享有的使用權(quán)，而土地的所有權(quán)仍歸村集體享有，因此，就村民個人而言其是不能處分該土地的。另一方面是因為農(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體成員在集體內(nèi)享有的一種社員權(quán)，而其作為社員其是不能將該項權(quán)利轉(zhuǎn)讓于他人的。而作為一種社員權(quán)是不能由集體成員以外的第三人享有的。而由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書是無效的，并不能證明房屋產(chǎn)權(quán)。因為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府并非我國法律規(guī)定的房屋產(chǎn)權(quán)頒證機關(guān)，其是不具有頒證資格的，所以其行為是無效的。同時，我國法律規(guī)定不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以登記為原則的，未經(jīng)登記的其產(chǎn)權(quán)是不能得到法律認可的。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會所辦理的轉(zhuǎn)讓手續(xù)同樣是不能得到法律承認的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。
那城鎮(zhèn)居民已經(jīng)購買或準備購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房會有什么風險？
第一，法律風險，前面已經(jīng)詳細論述了由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。同時，由于購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
第二，政策風險，在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可能就會導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比是微乎其微的。
第三，目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質(zhì)按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。
第四，由于所購鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋有可能變成大產(chǎn)權(quán)房嗎？
有不少人認為隨著《物權(quán)法》的出臺，公民的財產(chǎn)權(quán)利全面被肯定，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房也會被法律所認可，最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。那鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋究竟能轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)權(quán)房嗎？從我國目前的相關(guān)法律規(guī)定來看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房還缺乏法律依據(jù)。而從我國對土地的管理理念與土地管理的價值取向來分析，短期內(nèi)我國還不會放開集體土地的流轉(zhuǎn)。因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋向產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化還需要一段較長的時間。同時，即便今后鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有的土地制度來看，購房人還會需要繳納土地出讓金。如此一來購房人購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的費用也就與購買商品房相差無幾。
因此，我們建議最好不要購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)購買了也應(yīng)盡早退房。如果你認為自己能夠承擔文中所述的風險，或確實需要購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋，我們建議你最好能購買現(xiàn)房，并注意考察項目是否辦理了相應(yīng)的審批手續(xù)及開發(fā)商的資質(zhì)和信譽，從而盡量降低購房風險。如果你既無法或不愿承擔前述風險，又想購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋，就目前而言你只有將戶口轉(zhuǎn)到鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋所在的村集體。
買二手房能貸款嗎篇二
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買二手房能貸款嗎
二手房貸款的適用對象要求：
1、借款人必須是18-60周歲，具備完全民事行為能力的自然人;
2、借款人需要具有穩(wěn)定的職業(yè)與收入，具備還款能力，信用記錄良好;
3、自籌購房款(首付款)不低于房屋購買價格的20%。
4、借款人的實際年齡加貸款申請期限不應(yīng)超過70歲。
借款人辦理辦理二手房貸款須提供的材料：
1、夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本;
2、結(jié)婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份;
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3、收入證明(銀行指定格式);
4、所在單位的營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(加蓋公章);
5、資信證明：包括學歷證，其他房產(chǎn)，銀行流水，大額存單等;
6、如果借款人為企業(yè)法人的還必須提供經(jīng)年檢的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、企業(yè)章程、財務(wù)報表。
申請二手房公積金貸款，須滿足的要求有：
1、借款申請人須建立住房公積金賬戶12個月(含)以上，同時足額正常繳存住房公積金12個月(含)以上(正常繳存包括按月連續(xù)繳存、預(yù)繳、補繳住房公積金)，且申請貸款時處于繳存狀態(tài)。
2、對于經(jīng)中心審批同意，處于緩繳狀態(tài)的單位，其職工在滿足建立住房公積金賬戶12個月(含)以上，且足額正常繳存住房公積金12個月(含)以上的條件下，可以申請貸款。
3、借款申請人可為在職期間繳存住房公積金的離退休職工。
4、借款申請人夫妻雙方不得有尚未還清的公積金貸款記錄或是政策
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性貼息業(yè)務(wù)記錄。
二手房貸款擔保的辦理：
以借款申請人購買的、房齡不超過當?shù)剜]儲銀行規(guī)定年限、且能夠在當?shù)胤抗懿块T辦理抵押登記的住房作為主要擔保;借款申請人要求在抵押登記之前提前發(fā)放貸款的，應(yīng)由郵儲銀行認可的自然人或法人提供保證擔保。
1、申請人本人向當?shù)亻_辦個人二手房貸款業(yè)務(wù)的銀行分支機構(gòu)提交申請。
2、辦理時限：最快2個工作日出具審批意見，貸款發(fā)放時限由當?shù)囟肿》窟^戶、抵押登記的時間長短決定。
3、辦理流程：簽訂房產(chǎn)買賣合同→提交貸款申請→銀行調(diào)查審批→簽訂貸款合同→辦理房產(chǎn)過戶→落實貸款擔?！y行發(fā)放貸款→借款申請人按月還款
4、申請資料：
購房人提供：身份證、婚姻狀況證明、戶口本、職業(yè)與收入證明、房
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屋買賣合同、首付款證明、郵儲個人結(jié)算賬戶(存折);
售房人提供：身份證、婚姻狀況證明、戶口本、房屋產(chǎn)權(quán)證書、配偶及其他共有人同意出售的聲明、郵儲個人結(jié)算賬戶(存折);
由其他自然人(或法人)為購房人提供保證擔保的，擔保人應(yīng)經(jīng)過銀行審核(或準入)，并根據(jù)銀行要求提供相關(guān)證明資料;
銀行經(jīng)審核，要求借款申請人補充的其他資料。
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買二手房能貸款嗎篇三
買二手房怎么辦按揭貸款呢？
由于首套房房價高，許多人都會選擇購買二手房貸款。那么問題來了，買二手房怎么辦按揭貸款呢？你們了解嗎？接下來，貸上我小編來給大家詳細講一講。
1、確定按揭服務(wù)公司和貸款方案。
申請人需要到適合自己的按揭服務(wù)公司，在向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，最后確定貸款方案。
2、查詢公積金。
確定公積金貸款之后，向按揭服務(wù)公司提供公積金賬號進行查詢，確定貸款額度、期限。
3、簽訂房屋買賣合同。
申請人與貸款行簽訂房屋買賣合同。
4、準備貸款資料，審核貸款資質(zhì)。
借款人應(yīng)提前準備好相關(guān)的貸款資料，由按揭服務(wù)公司進行初步審核是否符合貸款資格。
5、簽訂貸款協(xié)議，公證。
審核合格之后，借款人與貸款銀行簽訂貸款協(xié)議，并辦理公證手續(xù)。
6、辦理房產(chǎn)證及抵押證明。
當申請人領(lǐng)取到房產(chǎn)證與他項權(quán)利證明之后，并將房產(chǎn)證復(fù)印件及他項權(quán)利證明原件遞交給貸款銀行。
7、銀行放款。
收到證件后，銀行發(fā)放貸款。
由此可看，當申請人在申辦貸款的時候，小編建議借款人應(yīng)前往當?shù)劂y行或者是貸款機構(gòu)咨詢了解下。
聽了上述貸上我小編的詳細解答后，相信大家對于買二手房怎么辦按揭貸款呢也有了一定的了解了，大家可以針對以上事項做好相應(yīng)的準備，這樣才能更加順利的辦理到貸款，希望小編的介紹可以給有需要的人提供一些幫助。
買二手房能貸款嗎篇四
公積金貸款買二手房的程序總結(jié)
青島中智勞務(wù)派遣服務(wù)有限公司總結(jié)了用公積金買二手房的程序如下：
一、初審貸款資格
申請人持本人及配偶身份證到青島市住房公積金管理中心進行業(yè)務(wù)咨詢。工作人員根據(jù)申請人的公積金繳存情況、房屋價格、房屋竣工年限初步計算可貸額度和年限，并向符合條件的申請人發(fā)放《青島市住房公積金貸款申請審批表》。
二、測繪評估
(1)買方持身份證復(fù)印件、所購房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件到青島市房地產(chǎn)交易中心1～9號窗口對交易的二手房進行上市資格審查、測繪。
(2)買賣雙方到指定房屋評估機構(gòu)進行房屋評估。
三、發(fā)放貸款承諾函
(1)賣方持本人身份證、農(nóng)行存折、產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件(須在復(fù)印件上簽字按手印)；
買方及其配偶持身份證、戶口簿、婚姻狀況證明、公積金查詢單、《青島市住房公積金貸款申請審批表》糾貸款部申領(lǐng)《二手房貸款承諾書》，并在承諾書上簽字按手印。
(2)辦理完中領(lǐng)《二手房貸款承諾書》的手續(xù)后，買賣雙方持《房屋買賣契約》或《青島市已購公有住房出售合‘同》
(合同中需注明貸款劃入的賣方存折號)、《評估報告》、《抵押貸款補充協(xié)議》等到貸款部申請，工作人員審查無誤后向申請人發(fā)放貸款承諾函。
四、貸款受理
買方持貸款申請材料(見本材料反面《二手房貸款所需材料》)到貸款部遞交貸款申請。
五、簽訂借款合同和抵押合同
貸款批準后，借款人應(yīng)跟蹤房地產(chǎn)交易中心過產(chǎn)情況，待買方繳納稅費后，持交費憑證和相關(guān)材料(詳見見本材料反面的《二手房貸款所需材料》)于規(guī)定時間內(nèi)到貸款部(東海西路l0號：電話：3899503、)簽訂借款合同和抵押合同，辦理保險，提交抵押登記材料等。
六、發(fā)放貸款
抵押登記辦理完華，貸款部應(yīng)于收到《房屋他項權(quán)證》后發(fā)放貸款(每月23～28日不劃款)。申請人應(yīng)按合同要求每月27目前，將應(yīng)還款金額存入還款卡，以避免出現(xiàn)透支。
七、正常還款
貸款劃款后當月27日(如貸款劃款日在當月27日后，則于次月27日)向青島市住房公積金管理中心支付自貸款劃款之日起至該日的貸款利息(按日計算)。第一次償還貸款利息的次月起，借款人于每月27日按合同約定的月還款額償還貸款本息。
八、結(jié)清還款
按合同約定還清貸款后，借款人應(yīng)持本人身份證，借款合同和抵押合同到青島市住房公積金管理中心領(lǐng)取撤押證明、《房屋他項權(quán)證》等，然后到房產(chǎn)管理部門辦理撤押手續(xù)。
青島中智勞務(wù)派遣服務(wù)有限公司
買二手房能貸款嗎篇五
一、二手房交易前注意事項
交易安全是二手房買賣雙方最重視的問題，這是有關(guān)機構(gòu)最近調(diào)查統(tǒng)計答出的結(jié)論。對上家來說，交易安全的問題主要包括找一家誠信可靠的中介公司，簽訂一份能保障自己權(quán)益的購房合同及順利收到房款。對下家來說，確保房屋產(chǎn)權(quán)完整，房款安全支付，簽訂正規(guī)的中介合同、買賣合同及交房后沒有后遺癥。
1.精心挑選誠信中介
如果交易通過中介公司完成，最好選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。我愛我家、鏈家等大型公司，問題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時候記得要張?zhí)苑靠?，因為你可以憑借淘房卡在淘房網(wǎng)對中介的服務(wù)進行評價，所以敢給你淘房卡的中介一般服務(wù)質(zhì)量都還不錯。買房是大事，一定不能大意。
2、審查房屋權(quán)屬狀況
下家要對房屋的權(quán)屬狀況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產(chǎn)關(guān)?！痘橐龇ā芬?guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明，未婚的要辦未婚證明。
產(chǎn)權(quán)證封面為紅色，他權(quán)證封面為藍色，審查證件時必須查驗原件，最好到該房屋所在地的房屋管理部門（即房管局）查詢房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，也可以去當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心調(diào)查，確保萬無一失，先去窗口拿一份關(guān)于房產(chǎn)證上物業(yè)地址的《產(chǎn)權(quán)調(diào)查表》，這份資料是登記在交易中心的，關(guān)于此房產(chǎn)是否被抵押、產(chǎn)權(quán)人狀況、房屋面積等一切真實的信息，是最權(quán)威的鑒定，費用在5~10元。
土地證：我國頒發(fā)的土地證書主要有三種：①集體土地所有權(quán)證。②集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證。③國有土地使用權(quán)證。其中用于住宅的可以交易的必須是國有土地使用權(quán)證，并且土地使用性質(zhì)要為住宅用地。房產(chǎn)證和土地證兩證必須齊全！
3、了解房屋使用情況
首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真的，而不是偽造的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小、房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。若房屋已出租，下家應(yīng)要求上家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。
4、實地查看房屋質(zhì)量
下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否作過大修或質(zhì)量問題外，還應(yīng)實地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門許可搭有閣樓等；其次，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；再次，檢查屋內(nèi)水、電、煤等設(shè)施是否完好，可擰開水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。
5、上下家當面談合同
在達成交易意向后，上下家要對交易中應(yīng)發(fā)生的稅費有所了解，具體可查閱本報相關(guān)文章或到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣做，可以防止極少數(shù)業(yè)務(wù)員借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個人業(yè)務(wù)，使得上下家無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要坐下來當面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。
6、簽合同注意五條款
最新版房地產(chǎn)買賣合同示范文本已經(jīng)開始啟用，審查好五個主要條款是簽好新版買賣合同的關(guān)鍵。
（一）權(quán)屬條款。主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無共有人或房屋有無抵押等權(quán)利限制。
（二）房價與傭金條款。如二手房買賣通過中介公司，則明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。審查內(nèi)容包括，1.上家的委托價與下家的買價是否一致；2.中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過國家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。
（三）房款支付條款。二手房買賣一般不能實現(xiàn)“一手交錢，一手交房”，因此對付款方式進行審查就非常必要。一般來說，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時的首付款，拿到交易過戶受理單時付一筆，產(chǎn)證出來及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過第三方，如中介公司、銀行、律師事務(wù)所等進行房款監(jiān)管。
（四）交房條款。主要是對有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時間、交房條件、交房標志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費用，上下家維修金結(jié)清。關(guān)于交房標志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買賣的交房標志之一，使之更符合實際情況。
（五）違約救濟條款，主要是對上下家違約責任及救濟途徑的審查。新版買賣合同傾向于鼓勵市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當然，上下家也可以選擇通過法院來解決糾紛。
7、買二手房所需支付費用：
對買房人，國家只收取契稅和辦房產(chǎn)證時的一些工本費，比較麻煩的是辦理貸款時的一些費用
1、契稅
算法：均價*面積*1.5%(144平方以下普通住宅)
均價*面積*3.0%(144平方以上豪宅)
均價并不一定是你的成交價，這里可以合法避稅一下
一般是成交價打6折，太低就看國家相不相信你了。
2、工本費
辦理房產(chǎn)證時，房產(chǎn)登記交易中心收的工本費和5元的印花稅。
工本費我不太記得了，反正任何房子都不會超過100元。
值得一提的是，買完房要保留好3樣東西
1、契稅單；
2、小郵票一樣的印花稅票；
3、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的發(fā)票
房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅為房子估價總價（與契稅單上的總價一致）的1%，這錢是賣家出的，但付款人一欄寫的是買家的名字。
*******小心被中介拿來兩邊收錢哦********
買房子，只有契稅和中介費是大頭，其他費用總共一百左右
要是中介拿出什么稀奇古怪的名目要你繳費，馬上掏出手機，百度一下，然后狂**他
9、辦理貸款
辦貸款需要一份房屋評估報告，評估出的總價要高于你的貸款總數(shù)，這樣銀行才肯拿你的房子做抵押貸款給你。
不同的銀行承認不同的指定評估公司，一般說的是評估總價的千分之五，去銀行指定的公司還可以打五折。
房產(chǎn)證給房主，銀行拿的是他項權(quán)證。房產(chǎn)證簽發(fā)后，會通過一般抵押權(quán)登記辦理他項權(quán)證?！斗课菟棛?quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項權(quán)利人的法定憑證。房屋他項權(quán)證書由他項權(quán)利人收執(zhí)。他項權(quán)利人依法憑證行使他項權(quán)利，受國家法律保護。在貸款還清后，要與銀行代辦人共同申請辦理抵押權(quán)預(yù)告注銷登記
現(xiàn)在教大家，去銀行把其指定可以做二手房貸評估的評估公司電話全記下，一家一家打電話去講價，講一個最低的出來。
一般厲害的話，評估總價一百萬的房子評估費只要一千塊錢。
中介去辦更低，五百塊就可以搞定。如果你交給中介去辦，黑的收你千分之五，就是5000塊錢，好一點打五折，收2500.一樣賺的樂呵呵。因為辦理貸款需要準備的東西也不少。
抵押登記，指的是你過戶后，把你的房產(chǎn)證抵押在銀行以換取銀行發(fā)放貸款?？梢宰约喝マk的話，只用兩三百塊錢。
二、買房者主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過戶等5大環(huán)節(jié)
一、下定時要明確議價期限。下定時要明確中介公司向賣方進行議價的期限，保證議價不成時及時拿回款項。與中介簽好居間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價成功后，應(yīng)要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。
二、注重實地調(diào)查。簽約前，買方應(yīng)作些調(diào)查，首先到房屋實地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費等情況。其次，買方應(yīng)至交易中心查詢該房屋的產(chǎn)權(quán)情況，有無抵押、租賃或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。最后，如需貸款還應(yīng)事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)。
三、簽約前多查相關(guān)證件。比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣方具有合法資格。同時，買方付款應(yīng)與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當賣方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣方違約時買方可相應(yīng)推遲付款的權(quán)利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監(jiān)管。
四、付款后要收取收據(jù)。房款支付后，應(yīng)由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權(quán)，中介一般無權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導致無法過戶。
五、收房過戶要驗收。買方接收房屋時，應(yīng)根據(jù)合同驗收設(shè)施設(shè)備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復(fù)雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過戶，還須注意水電煤話等他項過戶。如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時遷出。
三、買二手房，交易過程要謹慎
二手房交易紛繁復(fù)雜，上至金融、稅收方面的宏觀政策，下至產(chǎn)權(quán)、物業(yè)等方面的細節(jié)問題，稍不注意，就會出現(xiàn)差錯。二手房交易因地方政策或相關(guān)政府單位的處理流程的差異而有所差別，在交易過程中要時刻注意一些問題，簡單介紹下交易過程三大環(huán)節(jié)需要注意的事項。
一、交易前：
1、對物業(yè)情況的詳細了解
包括物業(yè)的裝修格局、水電使用、套內(nèi)面積、屋內(nèi)配置、建筑質(zhì)量、實際樓齡、產(chǎn)權(quán)情況、小區(qū)配套、物業(yè)管理、周邊配套設(shè)施等，是否符合質(zhì)量要求和自己的要求。
2、房屋產(chǎn)權(quán)細辨
首先，弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個人并要求賣方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。其次，確認產(chǎn)權(quán)證所標注的面積與實際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房屋產(chǎn)權(quán)來源與其合法性。第三，確認產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗房屋有無債務(wù)負擔，有無房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等等。
二、交易中：
1、合同簽約“七個必須”
必須確認房主真實身份、必須明確雙方違約責任、必須標明付款過戶時間、必須注明費用交接時間、必須有代理費明細單、買方必須見房主、必須學會使用補充協(xié)議等。
2、交易資金風險的把控
（1）如打算按揭購房的買家應(yīng)對按揭利率有初步的了解和預(yù)算，從而衡量自身經(jīng)濟能力是否足以長期支付，避免因錯誤預(yù)算導致對自身造成過大的經(jīng)濟壓力甚至出現(xiàn)斷供的狀況。
（2）在資金交易過程必須小心謹慎，在每筆資金交易過程必須向?qū)Ψ剿饕哂杏H筆簽名以及指模印記的交易憑證。在大筆資金交易時更可以通過銀行的資金托管業(yè)務(wù)以確保資金的安全。
3、按揭貸款流程要知曉
為防止出現(xiàn)問題及時處理，不讓自己處于被動狀態(tài)，在按揭貸款流程上就要自己有所知曉，也有個心理預(yù)期和準備。
八大步驟：貸款方案咨詢、抵押物評估、預(yù)審貸款資料通過簽署貸款合同（下家)、貸款資料進銀行、銀行審核通過、房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押過戶（上/下家）、領(lǐng)取新產(chǎn)證、他項權(quán)利抵押證明、銀行發(fā)放貸款、結(jié)案。
4、做好過戶的最后一步
為了使房款的支付安全可靠，避免不必要的糾紛。房款的支付最好選擇第三方作為中介，這樣可以避免賣方挪用導致無法過戶，避免買房利益受損。買方接收房屋時，應(yīng)根據(jù)合同驗收設(shè)施設(shè)備的移交情況，在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復(fù)雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過戶，還須注意水電煤話等其他項過戶。另外，如果該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時遷出。
三、交易后
最后到了收房時候，此刻也不可掉以輕心，在收房做物業(yè)交割的時候要對以下項目進行徹查清楚：
(1)結(jié)清水表賬單
(2)告知電表狀況
(3)協(xié)助煤氣過戶
(4)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議
(5)結(jié)清電話費
(6)協(xié)助有線電視過戶
(7)結(jié)算維修基金
(8)附屬設(shè)施
(9)將該房的原戶口遷出 四、一般二手房交易流程：
買方咨詢——登記——配對——看房——滿意談價——交定金——簽訂意向——簽合同——辦理按揭——打首付款——評估——驗證——辦理過戶——物業(yè)交割——領(lǐng)證——打余款。二手房交易需要繳納的稅費：
一、買房人應(yīng)繳納稅費：
1、契稅：房款的1.5%（面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）
2、印花稅：房款的0.05%
3、交易費：3元/平方米
4、測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定
5、權(quán)屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。
6、中介費：房款的1%
二、賣房人應(yīng)繳納稅費：
1、印花稅：房款的0.05%
2、交易費：3元/平方米
3、中介費：房款的2%
4、營業(yè)稅：成交價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)
5、個人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分*20%（房產(chǎn)證滿5年，并且是唯一住房的可以免除）
需要注意的幾點：
1、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況；
2、房屋其他上市交易資格；
3、房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施；
4、簽約過程中應(yīng)特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或房主的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。
5、合同的必備條款必須包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、期限、房屋交付期限、違約責任等。
五、購買二手房看房注意事項
購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)(如以標準價購買的公有住房)、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時也會引起許多人不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產(chǎn)權(quán)證時，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實性。由于我國房改政策在房改進程的不同發(fā)展階段實行不同的政策，因此，如果是以標準價購買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價補足費用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩(wěn)定，職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購回權(quán)。因此，要確認原單位是否同意該房子的出售。當前對于軍隊、醫(yī)院、學校的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買。
■購買二手房時，對房屋結(jié)構(gòu)要注意二手房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私塔、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。另外，購買二手房還要對房屋進行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點。如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費用，又時刻面臨不安全的危險。
■購買二手房時，對房屋周邊環(huán)境和設(shè)施設(shè)備要注意哪些問題? 舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購買舊房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。對房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃氣供應(yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。如有機會最好走訪一些老鄰居，對房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解。
■購買二手房時，對房屋的物業(yè)管理要注意哪些問題? 看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度,小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運 行正常等，由此可以大致看出一個企業(yè)的管理水平，最終評價是以質(zhì)優(yōu)價廉為重好。另外，還要了解物業(yè)管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。
■購買二手房時，如何借助中介的幫助? 首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司，要親自到中介機構(gòu)辦公場所進行考察。同時，在委托中介機構(gòu)代理之前，還要詳細詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項目，如何收費?如果未能如愿成交，如何退款?如果買賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負責賠償損失等。中介機構(gòu)提供的另一項重要服務(wù)就是房屋作價評估。由于住房二級市場剛剛起步，成交量少，沒有多少可供選擇對比的實例，對于一般居民來說，準確地對房屋進行估價就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評估機構(gòu)對房屋進行基本客觀的估價，使買賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。另外，如果對二手房買賣沒有把握，最好能聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問，特別是對產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問題進行把關(guān)，以免上當受騙。當前在住房二級市場上的律師收費還沒有統(tǒng)一標準，因此，要事先了解律師的收費和提供的相應(yīng)服務(wù)都有哪些。
■購買二手房時，對房屋的交易過程要注意哪些問題? 購買二手房時要親自到交易場所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點交易手續(xù)費，在售房人的花言巧語下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護，引起糾紛;或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，才知上當受騙，這方面的案例即便在法律制度比較健全的香港也都時有發(fā)生。因此，購買二手房時，買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，最好買賣雙方能一手交錢一手交房(指產(chǎn)權(quán)證)，切不可因小而失大。只有這樣，才能買到放心合適的房子。
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