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買(mǎi)二手房能貸款嗎篇一
“小產(chǎn)權(quán)房”以其低廉的價(jià)格迅速在全國(guó)各大城市蔓延開(kāi)來(lái)，并已在房屋市場(chǎng)上占據(jù)了不小的份額，它的合法性及其所引發(fā)的一系列的問(wèn)題也接踵而至。前不久北京市建委發(fā)出“關(guān)于購(gòu)房有關(guān)問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)提示”，提醒購(gòu)房者不要購(gòu)買(mǎi)無(wú)產(chǎn)權(quán)的或房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議糾紛的房屋，并稱(chēng)“針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中影響交易安全，損害交易當(dāng)事人合法權(quán)益的問(wèn)題，市建委鄭重提示廣大消費(fèi)者，不要購(gòu)買(mǎi)無(wú)產(chǎn)權(quán)的或房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議糾紛的房屋，如宣傳為‘使用權(quán)’、‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’、‘小產(chǎn)權(quán)’的房屋都不要購(gòu)買(mǎi)，此類(lèi)房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)?！薄＿@再次引起了大家對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的關(guān)注及對(duì)其法律地位的爭(zhēng)論。
到底小產(chǎn)權(quán)房是否合法、是否能夠購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)讓?zhuān)紫染鸵鞔_什么是“小產(chǎn)權(quán)”？其實(shí)“小產(chǎn)權(quán)”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。因此，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”的涵義并沒(méi)有一個(gè)規(guī)范的解釋。目前，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”的 解釋歸納起來(lái)主要有三種解釋。
第一種解釋是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫“大產(chǎn)權(quán)”，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫“小產(chǎn)權(quán)”，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的，相對(duì)講，發(fā)展商的大，購(gòu)房人的小。
第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。按這種解釋普通商品房就是“大產(chǎn)權(quán)”房，經(jīng)濟(jì)適用房就是“小產(chǎn)權(quán)”房。
第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫“小產(chǎn)權(quán)”，又被稱(chēng)為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。購(gòu)房人要注意的是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
第一種和第二種解釋的“小產(chǎn)權(quán)”是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買(mǎi)賣(mài)，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的“小產(chǎn)權(quán)”的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。這正是我們今天要探討的主要話(huà)題。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>
首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。而且，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。農(nóng)村村民將原有住房出賣(mài)、出租后，再申請(qǐng)宅基地的，也一律不批準(zhǔn)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。因此，作為農(nóng)村集體以外的公民購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的行為是不能為法律認(rèn)可的，其行為是無(wú)效的。這一方面是因?yàn)檗r(nóng)村宅基地使用權(quán)只是村民對(duì)集體土地享有的使用權(quán)，而土地的所有權(quán)仍歸村集體享有，因此，就村民個(gè)人而言其是不能處分該土地的。另一方面是因?yàn)檗r(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體成員在集體內(nèi)享有的一種社員權(quán)，而其作為社員其是不能將該項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓于他人的。而作為一種社員權(quán)是不能由集體成員以外的第三人享有的。而由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)是無(wú)效的，并不能證明房屋產(chǎn)權(quán)。因?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)政府并非我國(guó)法律規(guī)定的房屋產(chǎn)權(quán)頒證機(jī)關(guān)，其是不具有頒證資格的，所以其行為是無(wú)效的。同時(shí)，我國(guó)法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以登記為原則的，未經(jīng)登記的其產(chǎn)權(quán)是不能得到法律認(rèn)可的。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)所辦理的轉(zhuǎn)讓手續(xù)同樣是不能得到法律承認(rèn)的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)钦f(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。
那城鎮(zhèn)居民已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)或準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)？
第一，法律風(fēng)險(xiǎn)，前面已經(jīng)詳細(xì)論述了由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來(lái)看如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買(mǎi)的，由于己方有過(guò)錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利將無(wú)法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
第二，政策風(fēng)險(xiǎn)，在購(gòu)買(mǎi)的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。
第三，目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)還沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)得不到銀行貸款支持，開(kāi)發(fā)過(guò)程中其大量的開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一旦開(kāi)發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購(gòu)房資金預(yù)交給沒(méi)有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開(kāi)發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者而言，資金的安全，開(kāi)發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問(wèn)題。
第四，由于所購(gòu)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋有可能變成大產(chǎn)權(quán)房嗎？
有不少人認(rèn)為隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利全面被肯定，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房也會(huì)被法律所認(rèn)可，最終可以轉(zhuǎn)化為合法的產(chǎn)權(quán)房。那鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋究竟能轉(zhuǎn)化為真正意義上的產(chǎn)權(quán)房嗎？從我國(guó)目前的相關(guān)法律規(guī)定來(lái)看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房還缺乏法律依據(jù)。而從我國(guó)對(duì)土地的管理理念與土地管理的價(jià)值取向來(lái)分析，短期內(nèi)我國(guó)還不會(huì)放開(kāi)集體土地的流轉(zhuǎn)。因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋向產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化還需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間。同時(shí)，即便今后鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋可以轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)房，從現(xiàn)有的土地制度來(lái)看，購(gòu)房人還會(huì)需要繳納土地出讓金。如此一來(lái)購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的費(fèi)用也就與購(gòu)買(mǎi)商品房相差無(wú)幾。
因此，我們建議最好不要購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了也應(yīng)盡早退房。如果你認(rèn)為自己能夠承擔(dān)文中所述的風(fēng)險(xiǎn)，或確實(shí)需要購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋，我們建議你最好能購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房，并注意考察項(xiàng)目是否辦理了相應(yīng)的審批手續(xù)及開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和信譽(yù)，從而盡量降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。如果你既無(wú)法或不愿承擔(dān)前述風(fēng)險(xiǎn)，又想購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋，就目前而言你只有將戶(hù)口轉(zhuǎn)到鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋所在的村集體。
買(mǎi)二手房能貸款嗎篇二
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買(mǎi)二手房能貸款嗎
二手房貸款的適用對(duì)象要求：
1、借款人必須是18-60周歲，具備完全民事行為能力的自然人;
2、借款人需要具有穩(wěn)定的職業(yè)與收入，具備還款能力，信用記錄良好;
3、自籌購(gòu)房款(首付款)不低于房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的20%。
4、借款人的實(shí)際年齡加貸款申請(qǐng)期限不應(yīng)超過(guò)70歲。
借款人辦理辦理二手房貸款須提供的材料：
1、夫妻雙方身份證、戶(hù)口本/外地人需暫住證和戶(hù)口本;
2、結(jié)婚證/離婚證或法院判決書(shū)/單身證明2份;
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3、收入證明(銀行指定格式);
4、所在單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件(加蓋公章);
5、資信證明：包括學(xué)歷證，其他房產(chǎn)，銀行流水，大額存單等;
6、如果借款人為企業(yè)法人的還必須提供經(jīng)年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、企業(yè)章程、財(cái)務(wù)報(bào)表。
申請(qǐng)二手房公積金貸款，須滿(mǎn)足的要求有：
1、借款申請(qǐng)人須建立住房公積金賬戶(hù)12個(gè)月(含)以上，同時(shí)足額正常繳存住房公積金12個(gè)月(含)以上(正常繳存包括按月連續(xù)繳存、預(yù)繳、補(bǔ)繳住房公積金)，且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。
2、對(duì)于經(jīng)中心審批同意，處于緩繳狀態(tài)的單位，其職工在滿(mǎn)足建立住房公積金賬戶(hù)12個(gè)月(含)以上，且足額正常繳存住房公積金12個(gè)月(含)以上的條件下，可以申請(qǐng)貸款。
3、借款申請(qǐng)人可為在職期間繳存住房公積金的離退休職工。
4、借款申請(qǐng)人夫妻雙方不得有尚未還清的公積金貸款記錄或是政策
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性貼息業(yè)務(wù)記錄。
二手房貸款擔(dān)保的辦理：
以借款申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)的、房齡不超過(guò)當(dāng)?shù)剜]儲(chǔ)銀行規(guī)定年限、且能夠在當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)辦理抵押登記的住房作為主要擔(dān)保;借款申請(qǐng)人要求在抵押登記之前提前發(fā)放貸款的，應(yīng)由郵儲(chǔ)銀行認(rèn)可的自然人或法人提供保證擔(dān)保。
1、申請(qǐng)人本人向當(dāng)?shù)亻_(kāi)辦個(gè)人二手房貸款業(yè)務(wù)的銀行分支機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)。
2、辦理時(shí)限：最快2個(gè)工作日出具審批意見(jiàn)，貸款發(fā)放時(shí)限由當(dāng)?shù)囟肿》窟^(guò)戶(hù)、抵押登記的時(shí)間長(zhǎng)短決定。
3、辦理流程：簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同→提交貸款申請(qǐng)→銀行調(diào)查審批→簽訂貸款合同→辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)→落實(shí)貸款擔(dān)?！y行發(fā)放貸款→借款申請(qǐng)人按月還款
4、申請(qǐng)資料：
購(gòu)房人提供：身份證、婚姻狀況證明、戶(hù)口本、職業(yè)與收入證明、房
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屋買(mǎi)賣(mài)合同、首付款證明、郵儲(chǔ)個(gè)人結(jié)算賬戶(hù)(存折);
售房人提供：身份證、婚姻狀況證明、戶(hù)口本、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)、配偶及其他共有人同意出售的聲明、郵儲(chǔ)個(gè)人結(jié)算賬戶(hù)(存折);
由其他自然人(或法人)為購(gòu)房人提供保證擔(dān)保的，擔(dān)保人應(yīng)經(jīng)過(guò)銀行審核(或準(zhǔn)入)，并根據(jù)銀行要求提供相關(guān)證明資料;
銀行經(jīng)審核，要求借款申請(qǐng)人補(bǔ)充的其他資料。
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買(mǎi)二手房能貸款嗎篇三
買(mǎi)二手房怎么辦按揭貸款呢？
由于首套房房?jī)r(jià)高，許多人都會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)二手房貸款。那么問(wèn)題來(lái)了，買(mǎi)二手房怎么辦按揭貸款呢？你們了解嗎？接下來(lái)，貸上我小編來(lái)給大家詳細(xì)講一講。
1、確定按揭服務(wù)公司和貸款方案。
申請(qǐng)人需要到適合自己的按揭服務(wù)公司，在向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢(xún)，最后確定貸款方案。
2、查詢(xún)公積金。
確定公積金貸款之后，向按揭服務(wù)公司提供公積金賬號(hào)進(jìn)行查詢(xún)，確定貸款額度、期限。
3、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
申請(qǐng)人與貸款行簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
4、準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)。
借款人應(yīng)提前準(zhǔn)備好相關(guān)的貸款資料，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核是否符合貸款資格。
5、簽訂貸款協(xié)議，公證。
審核合格之后，借款人與貸款銀行簽訂貸款協(xié)議，并辦理公證手續(xù)。
6、辦理房產(chǎn)證及抵押證明。
當(dāng)申請(qǐng)人領(lǐng)取到房產(chǎn)證與他項(xiàng)權(quán)利證明之后，并將房產(chǎn)證復(fù)印件及他項(xiàng)權(quán)利證明原件遞交給貸款銀行。
7、銀行放款。
收到證件后，銀行發(fā)放貸款。
由此可看，當(dāng)申請(qǐng)人在申辦貸款的時(shí)候，小編建議借款人應(yīng)前往當(dāng)?shù)劂y行或者是貸款機(jī)構(gòu)咨詢(xún)了解下。
聽(tīng)了上述貸上我小編的詳細(xì)解答后，相信大家對(duì)于買(mǎi)二手房怎么辦按揭貸款呢也有了一定的了解了，大家可以針對(duì)以上事項(xiàng)做好相應(yīng)的準(zhǔn)備，這樣才能更加順利的辦理到貸款，希望小編的介紹可以給有需要的人提供一些幫助。
買(mǎi)二手房能貸款嗎篇四
公積金貸款買(mǎi)二手房的程序總結(jié)
青島中智勞務(wù)派遣服務(wù)有限公司總結(jié)了用公積金買(mǎi)二手房的程序如下：
一、初審貸款資格
申請(qǐng)人持本人及配偶身份證到青島市住房公積金管理中心進(jìn)行業(yè)務(wù)咨詢(xún)。工作人員根據(jù)申請(qǐng)人的公積金繳存情況、房屋價(jià)格、房屋竣工年限初步計(jì)算可貸額度和年限，并向符合條件的申請(qǐng)人發(fā)放《青島市住房公積金貸款申請(qǐng)審批表》。
二、測(cè)繪評(píng)估
(1)買(mǎi)方持身份證復(fù)印件、所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件到青島市房地產(chǎn)交易中心1～9號(hào)窗口對(duì)交易的二手房進(jìn)行上市資格審查、測(cè)繪。
(2)買(mǎi)賣(mài)雙方到指定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評(píng)估。
三、發(fā)放貸款承諾函
(1)賣(mài)方持本人身份證、農(nóng)行存折、產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件(須在復(fù)印件上簽字按手印)；
買(mǎi)方及其配偶持身份證、戶(hù)口簿、婚姻狀況證明、公積金查詢(xún)單、《青島市住房公積金貸款申請(qǐng)審批表》糾貸款部申領(lǐng)《二手房貸款承諾書(shū)》，并在承諾書(shū)上簽字按手印。
(2)辦理完中領(lǐng)《二手房貸款承諾書(shū)》的手續(xù)后，買(mǎi)賣(mài)雙方持《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》或《青島市已購(gòu)公有住房出售合‘同》
(合同中需注明貸款劃入的賣(mài)方存折號(hào))、《評(píng)估報(bào)告》、《抵押貸款補(bǔ)充協(xié)議》等到貸款部申請(qǐng)，工作人員審查無(wú)誤后向申請(qǐng)人發(fā)放貸款承諾函。
四、貸款受理
買(mǎi)方持貸款申請(qǐng)材料(見(jiàn)本材料反面《二手房貸款所需材料》)到貸款部遞交貸款申請(qǐng)。
五、簽訂借款合同和抵押合同
貸款批準(zhǔn)后，借款人應(yīng)跟蹤房地產(chǎn)交易中心過(guò)產(chǎn)情況，待買(mǎi)方繳納稅費(fèi)后，持交費(fèi)憑證和相關(guān)材料(詳見(jiàn)見(jiàn)本材料反面的《二手房貸款所需材料》)于規(guī)定時(shí)間內(nèi)到貸款部(東海西路l0號(hào)：電話(huà)：3899503、)簽訂借款合同和抵押合同，辦理保險(xiǎn)，提交抵押登記材料等。
六、發(fā)放貸款
抵押登記辦理完華，貸款部應(yīng)于收到《房屋他項(xiàng)權(quán)證》后發(fā)放貸款(每月23～28日不劃款)。申請(qǐng)人應(yīng)按合同要求每月27目前，將應(yīng)還款金額存入還款卡，以避免出現(xiàn)透支。
七、正常還款
貸款劃款后當(dāng)月27日(如貸款劃款日在當(dāng)月27日后，則于次月27日)向青島市住房公積金管理中心支付自貸款劃款之日起至該日的貸款利息(按日計(jì)算)。第一次償還貸款利息的次月起，借款人于每月27日按合同約定的月還款額償還貸款本息。
八、結(jié)清還款
按合同約定還清貸款后，借款人應(yīng)持本人身份證，借款合同和抵押合同到青島市住房公積金管理中心領(lǐng)取撤押證明、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等，然后到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理撤押手續(xù)。
青島中智勞務(wù)派遣服務(wù)有限公司
買(mǎi)二手房能貸款嗎篇五
一、二手房交易前注意事項(xiàng)
交易安全是二手房買(mǎi)賣(mài)雙方最重視的問(wèn)題，這是有關(guān)機(jī)構(gòu)最近調(diào)查統(tǒng)計(jì)答出的結(jié)論。對(duì)上家來(lái)說(shuō)，交易安全的問(wèn)題主要包括找一家誠(chéng)信可靠的中介公司，簽訂一份能保障自己權(quán)益的購(gòu)房合同及順利收到房款。對(duì)下家來(lái)說(shuō)，確保房屋產(chǎn)權(quán)完整，房款安全支付，簽訂正規(guī)的中介合同、買(mǎi)賣(mài)合同及交房后沒(méi)有后遺癥。
1.精心挑選誠(chéng)信中介
如果交易通過(guò)中介公司完成，最好選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。我愛(ài)我家、鏈家等大型公司，問(wèn)題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時(shí)候記得要張?zhí)苑靠ǎ驗(yàn)槟憧梢詰{借淘房卡在淘房網(wǎng)對(duì)中介的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，所以敢給你淘房卡的中介一般服務(wù)質(zhì)量都還不錯(cuò)。買(mǎi)房是大事，一定不能大意。
2、審查房屋權(quán)屬狀況
下家要對(duì)房屋的權(quán)屬狀況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書(shū)面證明。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，共有人如不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)?！痘橐龇ā芬?guī)定，凡是夫妻婚后因購(gòu)買(mǎi)、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明，未婚的要辦未婚證明。
產(chǎn)權(quán)證封面為紅色，他權(quán)證封面為藍(lán)色，審查證件時(shí)必須查驗(yàn)原件，最好到該房屋所在地的房屋管理部門(mén)（即房管局）查詢(xún)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，也可以去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心調(diào)查，確保萬(wàn)無(wú)一失，先去窗口拿一份關(guān)于房產(chǎn)證上物業(yè)地址的《產(chǎn)權(quán)調(diào)查表》，這份資料是登記在交易中心的，關(guān)于此房產(chǎn)是否被抵押、產(chǎn)權(quán)人狀況、房屋面積等一切真實(shí)的信息，是最權(quán)威的鑒定，費(fèi)用在5~10元。
土地證：我國(guó)頒發(fā)的土地證書(shū)主要有三種：①集體土地所有權(quán)證。②集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證。③國(guó)有土地使用權(quán)證。其中用于住宅的可以交易的必須是國(guó)有土地使用權(quán)證，并且土地使用性質(zhì)要為住宅用地。房產(chǎn)證和土地證兩證必須齊全！
3、了解房屋使用情況
首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真的，而不是偽造的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小、房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門(mén)查到房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。若房屋已出租，下家應(yīng)要求上家提供該承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。
4、實(shí)地查看房屋質(zhì)量
下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢(xún)問(wèn)房屋是否作過(guò)大修或質(zhì)量問(wèn)題外，還應(yīng)實(shí)地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺(tái)、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門(mén)許可搭有閣樓等；其次，觀(guān)察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶(hù)型是否實(shí)用，管線(xiàn)走向是否安全、合理，天花板有無(wú)漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；再次，檢查屋內(nèi)水、電、煤等設(shè)施是否完好，可擰開(kāi)水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開(kāi)不了的尷尬；觀(guān)察屋內(nèi)電線(xiàn)是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。
5、上下家當(dāng)面談合同
在達(dá)成交易意向后，上下家要對(duì)交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可查閱本報(bào)相關(guān)文章或到房產(chǎn)交易部門(mén)咨詢(xún)，這樣做，可以防止極少數(shù)業(yè)務(wù)員借各種名目亂收費(fèi)。在交易過(guò)程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個(gè)人業(yè)務(wù)，使得上下家無(wú)法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，上下家一定要坐下來(lái)當(dāng)面談好房?jī)r(jià)、過(guò)戶(hù)時(shí)間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。
6、簽合同注意五條款
最新版房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同示范文本已經(jīng)開(kāi)始啟用，審查好五個(gè)主要條款是簽好新版買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)鍵。
（一）權(quán)屬條款。主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無(wú)共有人或房屋有無(wú)抵押等權(quán)利限制。
（二）房?jī)r(jià)與傭金條款。如二手房買(mǎi)賣(mài)通過(guò)中介公司，則明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。審查內(nèi)容包括，1.上家的委托價(jià)與下家的買(mǎi)價(jià)是否一致；2.中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同。
（三）房款支付條款。二手房買(mǎi)賣(mài)一般不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢(qián)，一手交房”，因此對(duì)付款方式進(jìn)行審查就非常必要。一般來(lái)說(shuō)，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時(shí)的首付款，拿到交易過(guò)戶(hù)受理單時(shí)付一筆，產(chǎn)證出來(lái)及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過(guò)第三方，如中介公司、銀行、律師事務(wù)所等進(jìn)行房款監(jiān)管。
（四）交房條款。主要是對(duì)有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時(shí)間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶(hù)口、付清物業(yè)及水電煤有線(xiàn)等費(fèi)用，上下家維修金結(jié)清。關(guān)于交房標(biāo)志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買(mǎi)賣(mài)的交房標(biāo)志之一，使之更符合實(shí)際情況。
（五）違約救濟(jì)條款，主要是對(duì)上下家違約責(zé)任及救濟(jì)途徑的審查。新版買(mǎi)賣(mài)合同傾向于鼓勵(lì)市民通過(guò)仲裁這一途徑來(lái)解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，上下家也可以選擇通過(guò)法院來(lái)解決糾紛。
7、買(mǎi)二手房所需支付費(fèi)用：
對(duì)買(mǎi)房人，國(guó)家只收取契稅和辦房產(chǎn)證時(shí)的一些工本費(fèi)，比較麻煩的是辦理貸款時(shí)的一些費(fèi)用
1、契稅
算法：均價(jià)*面積*1.5%(144平方以下普通住宅)
均價(jià)*面積*3.0%(144平方以上豪宅)
均價(jià)并不一定是你的成交價(jià)，這里可以合法避稅一下
一般是成交價(jià)打6折，太低就看國(guó)家相不相信你了。
2、工本費(fèi)
辦理房產(chǎn)證時(shí)，房產(chǎn)登記交易中心收的工本費(fèi)和5元的印花稅。
工本費(fèi)我不太記得了，反正任何房子都不會(huì)超過(guò)100元。
值得一提的是，買(mǎi)完房要保留好3樣?xùn)|西
1、契稅單；
2、小郵票一樣的印花稅票；
3、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的發(fā)票
房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅為房子估價(jià)總價(jià)（與契稅單上的總價(jià)一致）的1%，這錢(qián)是賣(mài)家出的，但付款人一欄寫(xiě)的是買(mǎi)家的名字。
*******小心被中介拿來(lái)兩邊收錢(qián)哦********
買(mǎi)房子，只有契稅和中介費(fèi)是大頭，其他費(fèi)用總共一百左右
要是中介拿出什么稀奇古怪的名目要你繳費(fèi)，馬上掏出手機(jī)，百度一下，然后狂**他
9、辦理貸款
辦貸款需要一份房屋評(píng)估報(bào)告，評(píng)估出的總價(jià)要高于你的貸款總數(shù)，這樣銀行才肯拿你的房子做抵押貸款給你。
不同的銀行承認(rèn)不同的指定評(píng)估公司，一般說(shuō)的是評(píng)估總價(jià)的千分之五，去銀行指定的公司還可以打五折。
房產(chǎn)證給房主，銀行拿的是他項(xiàng)權(quán)證。房產(chǎn)證簽發(fā)后，會(huì)通過(guò)一般抵押權(quán)登記辦理他項(xiàng)權(quán)證?！斗课菟?xiàng)權(quán)證》是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證。房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū)由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受?chē)?guó)家法律保護(hù)。在貸款還清后，要與銀行代辦人共同申請(qǐng)辦理抵押權(quán)預(yù)告注銷(xiāo)登記
現(xiàn)在教大家，去銀行把其指定可以做二手房貸評(píng)估的評(píng)估公司電話(huà)全記下，一家一家打電話(huà)去講價(jià)，講一個(gè)最低的出來(lái)。
一般厲害的話(huà)，評(píng)估總價(jià)一百萬(wàn)的房子評(píng)估費(fèi)只要一千塊錢(qián)。
中介去辦更低，五百塊就可以搞定。如果你交給中介去辦，黑的收你千分之五，就是5000塊錢(qián)，好一點(diǎn)打五折，收2500.一樣賺的樂(lè)呵呵。因?yàn)檗k理貸款需要準(zhǔn)備的東西也不少。
抵押登記，指的是你過(guò)戶(hù)后，把你的房產(chǎn)證抵押在銀行以換取銀行發(fā)放貸款?？梢宰约喝マk的話(huà)，只用兩三百塊錢(qián)。
二、買(mǎi)房者主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過(guò)戶(hù)等5大環(huán)節(jié)
一、下定時(shí)要明確議價(jià)期限。下定時(shí)要明確中介公司向賣(mài)方進(jìn)行議價(jià)的期限，保證議價(jià)不成時(shí)及時(shí)拿回款項(xiàng)。與中介簽好居間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價(jià)成功后，應(yīng)要求中介將賣(mài)方簽署的協(xié)議和賣(mài)方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。
二、注重實(shí)地調(diào)查。簽約前，買(mǎi)方應(yīng)作些調(diào)查，首先到房屋實(shí)地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費(fèi)等情況。其次，買(mǎi)方應(yīng)至交易中心查詢(xún)?cè)摲课莸漠a(chǎn)權(quán)情況，有無(wú)抵押、租賃或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶(hù)口情況。最后，如需貸款還應(yīng)事先向銀行咨詢(xún)貸款條件和可貸成數(shù)。
三、簽約前多查相關(guān)證件。比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣(mài)方具有合法資格。同時(shí)，買(mǎi)方付款應(yīng)與賣(mài)方履約掛起鉤來(lái)，比如簽約、交房、過(guò)戶(hù)等環(huán)節(jié)當(dāng)賣(mài)方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣(mài)方違約時(shí)買(mǎi)方可相應(yīng)推遲付款的權(quán)利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監(jiān)管。
四、付款后要收取收據(jù)。房款支付后，應(yīng)由賣(mài)方出具收據(jù)。除非賣(mài)方明確授權(quán)，中介一般無(wú)權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來(lái)償還銀行注銷(xiāo)現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買(mǎi)方支付至賣(mài)方的還貸賬戶(hù)并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣(mài)方挪用導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶(hù)。
五、收房過(guò)戶(hù)要驗(yàn)收。買(mǎi)方接收房屋時(shí)，應(yīng)根據(jù)合同驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備的移交情況。在過(guò)戶(hù)前，盡量避免裝修房屋，以防過(guò)戶(hù)后發(fā)生糾紛使買(mǎi)賣(mài)復(fù)雜化。房屋過(guò)戶(hù)不僅包括產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，還須注意水電煤話(huà)等他項(xiàng)過(guò)戶(hù)。如該屋內(nèi)有戶(hù)口，要敦促賣(mài)方及時(shí)遷出。
三、買(mǎi)二手房，交易過(guò)程要謹(jǐn)慎
二手房交易紛繁復(fù)雜，上至金融、稅收方面的宏觀(guān)政策，下至產(chǎn)權(quán)、物業(yè)等方面的細(xì)節(jié)問(wèn)題，稍不注意，就會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)。二手房交易因地方政策或相關(guān)政府單位的處理流程的差異而有所差別，在交易過(guò)程中要時(shí)刻注意一些問(wèn)題，簡(jiǎn)單介紹下交易過(guò)程三大環(huán)節(jié)需要注意的事項(xiàng)。
一、交易前：
1、對(duì)物業(yè)情況的詳細(xì)了解
包括物業(yè)的裝修格局、水電使用、套內(nèi)面積、屋內(nèi)配置、建筑質(zhì)量、實(shí)際樓齡、產(chǎn)權(quán)情況、小區(qū)配套、物業(yè)管理、周邊配套設(shè)施等，是否符合質(zhì)量要求和自己的要求。
2、房屋產(chǎn)權(quán)細(xì)辨
首先，弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否為同一個(gè)人并要求賣(mài)方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件。其次，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源與其合法性。第三，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)，有無(wú)房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等等。
二、交易中：
1、合同簽約“七個(gè)必須”
必須確認(rèn)房主真實(shí)身份、必須明確雙方違約責(zé)任、必須標(biāo)明付款過(guò)戶(hù)時(shí)間、必須注明費(fèi)用交接時(shí)間、必須有代理費(fèi)明細(xì)單、買(mǎi)方必須見(jiàn)房主、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議等。
2、交易資金風(fēng)險(xiǎn)的把控
（1）如打算按揭購(gòu)房的買(mǎi)家應(yīng)對(duì)按揭利率有初步的了解和預(yù)算，從而衡量自身經(jīng)濟(jì)能力是否足以長(zhǎng)期支付，避免因錯(cuò)誤預(yù)算導(dǎo)致對(duì)自身造成過(guò)大的經(jīng)濟(jì)壓力甚至出現(xiàn)斷供的狀況。
（2）在資金交易過(guò)程必須小心謹(jǐn)慎，在每筆資金交易過(guò)程必須向?qū)Ψ剿饕哂杏H筆簽名以及指模印記的交易憑證。在大筆資金交易時(shí)更可以通過(guò)銀行的資金托管業(yè)務(wù)以確保資金的安全。
3、按揭貸款流程要知曉
為防止出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，不讓自己處于被動(dòng)狀態(tài)，在按揭貸款流程上就要自己有所知曉，也有個(gè)心理預(yù)期和準(zhǔn)備。
八大步驟：貸款方案咨詢(xún)、抵押物評(píng)估、預(yù)審貸款資料通過(guò)簽署貸款合同（下家)、貸款資料進(jìn)銀行、銀行審核通過(guò)、房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押過(guò)戶(hù)（上/下家）、領(lǐng)取新產(chǎn)證、他項(xiàng)權(quán)利抵押證明、銀行發(fā)放貸款、結(jié)案。
4、做好過(guò)戶(hù)的最后一步
為了使房款的支付安全可靠，避免不必要的糾紛。房款的支付最好選擇第三方作為中介，這樣可以避免賣(mài)方挪用導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶(hù)，避免買(mǎi)房利益受損。買(mǎi)方接收房屋時(shí)，應(yīng)根據(jù)合同驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備的移交情況，在過(guò)戶(hù)前，盡量避免裝修房屋，以防過(guò)戶(hù)后發(fā)生糾紛使買(mǎi)賣(mài)復(fù)雜化。房屋過(guò)戶(hù)不僅包括產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，還須注意水電煤話(huà)等其他項(xiàng)過(guò)戶(hù)。另外，如果該屋內(nèi)有戶(hù)口，要敦促賣(mài)方及時(shí)遷出。
三、交易后
最后到了收房時(shí)候，此刻也不可掉以輕心，在收房做物業(yè)交割的時(shí)候要對(duì)以下項(xiàng)目進(jìn)行徹查清楚：
(1)結(jié)清水表賬單
(2)告知電表狀況
(3)協(xié)助煤氣過(guò)戶(hù)
(4)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議
(5)結(jié)清電話(huà)費(fèi)
(6)協(xié)助有線(xiàn)電視過(guò)戶(hù)
(7)結(jié)算維修基金
(8)附屬設(shè)施
(9)將該房的原戶(hù)口遷出 四、一般二手房交易流程：
買(mǎi)方咨詢(xún)——登記——配對(duì)——看房——滿(mǎn)意談價(jià)——交定金——簽訂意向——簽合同——辦理按揭——打首付款——評(píng)估——驗(yàn)證——辦理過(guò)戶(hù)——物業(yè)交割——領(lǐng)證——打余款。二手房交易需要繳納的稅費(fèi)：
一、買(mǎi)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：
1、契稅：房款的1.5%（面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）
2、印花稅：房款的0.05%
3、交易費(fèi)：3元/平方米
4、測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定
5、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。
6、中介費(fèi)：房款的1%
二、賣(mài)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：
1、印花稅：房款的0.05%
2、交易費(fèi)：3元/平方米
3、中介費(fèi)：房款的2%
4、營(yíng)業(yè)稅：成交價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿(mǎn)5年的)
5、個(gè)人所得稅：房產(chǎn)交易盈利部分*20%（房產(chǎn)證滿(mǎn)5年，并且是唯一住房的可以免除）
需要注意的幾點(diǎn)：
1、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況；
2、房屋其他上市交易資格；
3、房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施；
4、簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或房主的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。
5、合同的必備條款必須包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、期限、房屋交付期限、違約責(zé)任等。
五、購(gòu)買(mǎi)二手房看房注意事項(xiàng)
購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)(如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房)、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買(mǎi)，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會(huì)引起許多人不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。由于我國(guó)房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實(shí)行不同的政策，因此，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩(wěn)定，職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購(gòu)回權(quán)。因此，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。當(dāng)前對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公有住房一般還不允許上市出售，因此對(duì)這類(lèi)房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購(gòu)買(mǎi)。
■購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)要注意二手房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私塔、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。另外，購(gòu)買(mǎi)二手房還要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，了解戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)。如果存在上述問(wèn)題，則不要購(gòu)買(mǎi)，以免購(gòu)買(mǎi)后既要加大維修費(fèi)用，又時(shí)刻面臨不安全的危險(xiǎn)。
■購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，對(duì)房屋周邊環(huán)境和設(shè)施設(shè)備要注意哪些問(wèn)題? 舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購(gòu)買(mǎi)舊房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。對(duì)房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。如有機(jī)會(huì)最好走訪(fǎng)一些老鄰居，對(duì)房屋及周?chē)h(huán)境設(shè)施做更多的深入了解。
■購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，對(duì)房屋的物業(yè)管理要注意哪些問(wèn)題? 看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專(zhuān)業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度,小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn) 行正常等，由此可以大致看出一個(gè)企業(yè)的管理水平，最終評(píng)價(jià)是以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉為重好。另外，還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買(mǎi)得起房住不起房的情況發(fā)生。
■購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，如何借助中介的幫助? 首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司，要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所進(jìn)行考察。同時(shí)，在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前，還要詳細(xì)詢(xún)問(wèn)中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項(xiàng)目，如何收費(fèi)?如果未能如愿成交，如何退款?如果買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無(wú)能力負(fù)責(zé)賠償損失等。中介機(jī)構(gòu)提供的另一項(xiàng)重要服務(wù)就是房屋作價(jià)評(píng)估。由于住房二級(jí)市場(chǎng)剛剛起步，成交量少，沒(méi)有多少可供選擇對(duì)比的實(shí)例，對(duì)于一般居民來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)確地對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行基本客觀(guān)的估價(jià)，使買(mǎi)賣(mài)雙方都能感覺(jué)物有所值，皆大歡喜。另外，如果對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有把握，最好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)律師做顧問(wèn)，特別是對(duì)產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行把關(guān)，以免上當(dāng)受騙。當(dāng)前在住房二級(jí)市場(chǎng)上的律師收費(fèi)還沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此，要事先了解律師的收費(fèi)和提供的相應(yīng)服務(wù)都有哪些。
■購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，對(duì)房屋的交易過(guò)程要注意哪些問(wèn)題? 購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要親自到交易場(chǎng)所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購(gòu)房時(shí)，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點(diǎn)交易手續(xù)費(fèi)，在售房人的花言巧語(yǔ)下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護(hù)，引起糾紛;或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，才知上當(dāng)受騙，這方面的案例即便在法律制度比較健全的香港也都時(shí)有發(fā)生。因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國(guó)家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，最好買(mǎi)賣(mài)雙方能一手交錢(qián)一手交房(指產(chǎn)權(quán)證)，切不可因小而失大。只有這樣，才能買(mǎi)到放心合適的房子。
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