房地產(chǎn)營銷策劃流程(實用23篇)

格式:DOC 上傳日期:2023-11-26 04:28:20
房地產(chǎn)營銷策劃流程(實用23篇)
時間:2023-11-26 04:28:20     小編:FS文字使者

通過總結(jié),我們可以發(fā)現(xiàn)自己的不足,及時進行修正和改善。總結(jié)需要突出主要成果和亮點,避免瑣碎細(xì)節(jié)。希望以下范文能為你提供一些總結(jié)寫作的思路和靈感。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇一

摘要:房地產(chǎn)是經(jīng)濟價值很高的商品,在人們的生產(chǎn)生活中占有的比例很大,房地產(chǎn)的開發(fā)與管理需要進行房地產(chǎn)的營銷策劃。現(xiàn)階段,房地產(chǎn)營銷策劃已經(jīng)吸引了廣大人民的目光。在開發(fā)、銷售方面,房地產(chǎn)有其固有的屬性,所以相比其他商品而言,進行市場營銷策劃是重中之重。

房地產(chǎn)市場營銷策劃以整合營銷概念為指導(dǎo),以市場調(diào)研預(yù)測為載體,整合整個開發(fā)建設(shè)項目。目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)的市場還沒有成熟的發(fā)展起來,對實行房地產(chǎn)開發(fā)的營銷策劃還沒有一個成熟的體系,需要進行深入的探究。

(一)目標(biāo)市場不明。

就目前來看,在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中,諸多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要問題是目標(biāo)市場不明。原因在于,在建設(shè)房地產(chǎn)時,開發(fā)商和策劃者沒有考慮到當(dāng)?shù)貙嶋H的消費水平,把消費的人群盲目地定位為高檔的消費者,然后大肆興建一些高檔的商品,無法滿足當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)水平的需求,使很多人支付不起高昂的費用,導(dǎo)致許多房地產(chǎn)賣不出去,市場地位不明。

使得房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃陷人困境之一的原因就是營銷主線不清。整個營銷活動的主線就是主題定位。在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中,出現(xiàn)定位偏差的原因就是沒有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢,使得在推廣時也不能很好的給消費者一個清晰的介紹,滿足不了實際消費居民的需要,營銷主線不清會使消費者對整個房地產(chǎn)的定位不清楚,無法看到整個樓盤的亮點,無法吸引到消費者購買,這樣的話就降低了樓盤在整個房地產(chǎn)市場的競爭力。

(三)網(wǎng)絡(luò)營銷不佳。

互聯(lián)網(wǎng)的開發(fā)應(yīng)用為房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃提供了新的平臺,為了順應(yīng)時代的發(fā)展,在進行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷活動時,網(wǎng)絡(luò)平臺必不可少。為了擴大營銷效果,許多房地產(chǎn)開發(fā)商在網(wǎng)絡(luò)上建立網(wǎng)站。然而,這種方式暫時沒有取得預(yù)期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進行市場營銷的體制還不成熟,房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評估網(wǎng)絡(luò)營銷活動的手段,所以在達到的效果上面并不盡如人意。

(一)認(rèn)清消費需求,強調(diào)市場調(diào)研。

獲得真實信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是市場調(diào)研,進行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的準(zhǔn)備就是要認(rèn)清消費需求,強調(diào)市場調(diào)研,要在調(diào)研前就要準(zhǔn)備好問題,確定好調(diào)研人群。這樣的話才能正確的做出營銷策劃方案,然后進行結(jié)果的論證。認(rèn)清消費者的消費需求,找到市場方向是制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的前提。

(二)明確目標(biāo)市場,做好市場細(xì)分。

要在房地產(chǎn)市場中提高自己的競爭力的前提是要做好市場細(xì)分工作。房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的重要環(huán)節(jié)就是要明確目標(biāo)市場,做好市場細(xì)分。消費者的構(gòu)成涉及到各階層,各領(lǐng)域,市場對其不是很好把控,所以應(yīng)以消費者購買行為的不同為依據(jù)做好市場細(xì)分,把需求類似的消費者整合到一起,對需求不同的消費者進行劃分,盡力的了解消費者的需求,好提高市場的占有率,為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻。

(三)把握產(chǎn)品賣點,合理定位營銷。

主體定位是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷中的重要環(huán)節(jié)。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢,然后做出合理的定位進行營銷是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃能否成功的決定性因素。另外,在制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷時,要有一個明確的主題,這個主題應(yīng)該一直貫穿整個策劃方案,這樣的話才可以明確的實行這個房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃。

三、營銷策劃對于房地產(chǎn)銷售的重要性。

由于中央和政府對房地產(chǎn)一直實行調(diào)控政策,使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài),很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn),整個行業(yè)的發(fā)展可能會有一些變化。另外,總是時不時的推出一些新奇的營銷手段,抓住消費者好奇的心里,再提出符合產(chǎn)品定位的營銷,這樣的話會吸引消費者,銷售成功的可能性大大提高,市場受到歡迎,企業(yè)也會獲得高回報。所以說營銷策劃能促進房地產(chǎn)的銷售水平,尤其是有創(chuàng)意的市場營銷,是企業(yè)在房地產(chǎn)市場上提高競爭力的有效手段。

房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類似的,進行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng)新能力的方法之一。策劃人以策劃程序為依據(jù),創(chuàng)新管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),通過考察房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題,對解決管理問題進行探索。才會更長遠(yuǎn)的發(fā)展,在這種嚴(yán)峻的大背景下生存下來。

四、結(jié)語。

市場營銷在房地產(chǎn)開發(fā)中占有重要的地位。在營銷之前,應(yīng)做好市場調(diào)研為制定房地產(chǎn)營銷策略提供依據(jù)。只有進行市場調(diào)研才能更好地了解市場需求,企業(yè)才能更好地做出決策,才能開發(fā)出滿足消費者需求的商品,這樣企業(yè)才能獲得好的收益,才能更好更長遠(yuǎn)的發(fā)展下去。

參考文獻:

[1]武銀燕.淺析房地產(chǎn)營梢策劃及策略[j].中國有色建設(shè).20xx(1).

[2]劉薇,楊春柏.房地產(chǎn)營銷策劃存在問題與時策研究[j].商場現(xiàn)代化.20xx(10).

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇二

1.1流程圖。

1.2流程說明。

a)置業(yè)顧問接客戶來電,為客戶解答并講解項目相關(guān)信息,填寫來電登記表;置業(yè)顧。

問接待來訪客戶,為來訪客戶講解項目沙盤等信息,填寫來訪登記表;

《金鵬房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)》。

b)置業(yè)顧問針對來電、來訪客戶的信息必須在第一時間內(nèi)錄入到系統(tǒng)里;

c)置業(yè)顧問對客戶的周期跟進情況,都需要在系統(tǒng)里進行記錄,以便銷售主管、經(jīng)理。

查詢對每個客戶的跟進情況;

d)根據(jù)客戶歸屬,銷售經(jīng)理可在系統(tǒng)里進行調(diào)配;

e)銷售主管、經(jīng)理查閱客戶的跟進情況、客戶的其他基本信息等。

2、誠意認(rèn)購流程。

2.1流程圖。

2.2流程說明。

《金鵬房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)》。

f)銷售助理每天收集辦卡客戶資料,核對vip卡辦理情況,并歸檔。

3、認(rèn)購業(yè)務(wù)流程。

3.1流程圖。

3.2流程說明。

a)客戶來到現(xiàn)場,置業(yè)顧問進行接待,介紹項目信息,明確客戶購房意向;

《金鵬房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)》。

b)置業(yè)顧問到銷售銷控處確認(rèn)客戶選擇的房源是否可售,然后在系統(tǒng)里進行快速銷控,

并打印購房繳費單;

c)置業(yè)顧問核對繳款單,并簽字,帶領(lǐng)客戶到財務(wù)處進行繳款,財務(wù)核對所要繳納的。

款項,收款,在系統(tǒng)里進行登記,并打印收款單據(jù);

f)置業(yè)顧問給客戶一份認(rèn)購書及相關(guān)資料,并把客戶的齊全資料放置在檔案袋里,提。

醒客戶簽署合同時需要準(zhǔn)備的資料,最后送客戶離開。

4.1流程圖。

《金鵬房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)》。

4.2流程說明:

及其他一些問題解答;

c)置業(yè)顧問從銷售秘書處打印繳款明細(xì)表;

e)財務(wù)收款人員核對繳費明細(xì)單并簽字,按單據(jù)上收取客戶所需繳納的款項,在系統(tǒng)。

里進行錄入,并打印收款單據(jù);

f)置業(yè)顧問核實簽合同所需單據(jù)、及資料;

g)客服人員在網(wǎng)上進行合同的簽約,并打印合同文本及客戶簽,并在系統(tǒng)里錄入簽約。

信息;

h)銷售經(jīng)理對合同審核完畢,然后統(tǒng)一把合同移交到公司進行合同蓋章生效;i)置業(yè)顧問整理客戶的合同及相關(guān)資料,移交給客服、權(quán)證;j)客服、權(quán)證接收客戶的合同文本及相關(guān)資料,辦理后續(xù)的相關(guān)業(yè)務(wù)。

5、變更業(yè)務(wù)流程。

5.1流程圖。

《金鵬房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)》。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇三

第一、命名方案。

第二、vis系統(tǒng)的建立。

階段b:價格策略。

第一、定價策略。

1、定價目標(biāo):加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。

2、定價的衡量因素:建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤、市場價格導(dǎo)向、附近市場行情和競爭狀況等。

3、價格策略:著重于市場導(dǎo)向。

4、定價原則:地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。

5、定價方針和付款方式:付款一般以工程進度分期付款;優(yōu)惠折扣;面積小、平面布局差訂出最低價等。

第二、差價策略。

第三、入市價格策略。

階段c:廣告策略。

階段d:媒介策略。

階段e:活動策略。

步驟2:制定市場進入方案。

階段a:營銷思路的體現(xiàn)。

第一、客戶群的再清晰化。

第二、主要賣點的展示。

第一、營銷方式建議。

第二、公關(guān)活動策劃。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇四

中心內(nèi)容:

宏觀資料:市場整體、片區(qū)趨勢、基本行情。

地段資料:規(guī)劃要點、坐標(biāo)。

周邊資料:交通、配套、樓盤的規(guī)劃、設(shè)計、包裝、銷售。

發(fā)展商資料:背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實力情況。

判斷內(nèi)容:優(yōu)勢、難點、突破口、把握度。

2、 多方案初步規(guī)劃、設(shè)計或調(diào)整建議

負(fù)責(zé)部門: 策劃部

報告名稱: 《會議紀(jì)要匯總》

《**項目概念設(shè)計提示》

或《項目調(diào)整建議》

中心內(nèi)容: 草圖、立意、說明、交流記錄

[前期策劃階段]

3、 地塊內(nèi)在條件整合及價值分析

負(fù)責(zé)部門: 策劃部、投資部

報告名稱: 《**項目土地價值與分析報告》

中心內(nèi)容: 適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價值比較

4、 資源綜合及定位

負(fù)責(zé)部門: 策劃部

報告名稱: 《**項目綜合定位報告》

中心內(nèi)容: 上述各內(nèi)容匯總,初步定位或創(chuàng)意

5、 依據(jù)定位針對性的市場調(diào)查

負(fù)責(zé)部門: 策劃部、研究部

報告名稱: 《**項目市場調(diào)查報告》

中心內(nèi)容: 客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等,或根據(jù)

創(chuàng)意尋找市場依據(jù)

6、 經(jīng)濟可行性分析

負(fù)責(zé)部門: 投資部、策劃部

報告名稱: 《**項目經(jīng)濟可行性分析報告》

中心內(nèi)容: 靜態(tài)的綜合成本(地價、造價、管理、財務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金)

收益率與銷售價格的分析。

7、 初步營銷框架

負(fù)責(zé)部門: 策劃部

報告名稱: 《**項目初步營銷報告》

中心內(nèi)容: 推廣主題、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計立意和要求相互關(guān)系

8、 規(guī)劃、設(shè)計方案及跟蹤

負(fù)責(zé)部門: 策劃部

報告名稱: 《**項目初步營銷報告》

《**項目建筑概念設(shè)計》

《**項目環(huán)藝概念設(shè)計》

或《**項目設(shè)計修改意見》

《**項目設(shè)計要點》

中心內(nèi)容: 草圖,設(shè)計創(chuàng)意、任務(wù)書、設(shè)計交底、指導(dǎo)

[營銷策劃階段]

9、營銷整體規(guī)劃

負(fù)責(zé)部門: 策劃部、代理部

報告名稱: 《**項目營銷整體規(guī)劃》

中心內(nèi)容: vi,推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟,包裝的類型、風(fēng)格和銷售

的入市時機、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷手段,如裝修套餐等與施工進

度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。

10、經(jīng)濟敏感分性

負(fù)責(zé)部門: 投資部

報告名稱: 《**項目經(jīng)濟敏感性分析報告》

中心內(nèi)容: 造價、進度、售價、回報率間的變量關(guān)系圖表。

11、價格策略執(zhí)行計劃

負(fù)責(zé)部門: 投資部、代理部

報告名稱: 《**項目價格策略報告》

《房地產(chǎn)營銷策劃代理公司全程策劃流程》全文內(nèi)容當(dāng)前網(wǎng)頁未完全顯示,剩余內(nèi)容請訪問下一頁查看。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇五

3、促進項目開盤成交,制造凱悅城的聲音,及快速去化房源。

20xx年9月份(具體時間待定)。

1、置業(yè)顧問電話邀約時間:20xx年9月份。

2、電器的購買時間:20xx年8月30日。

3、抽獎券制作到位時間:20xx年9月初。

4、水果糕點現(xiàn)場布置到位時間:開盤前一天。

邀請凱悅城開盤,購房簽約客戶,將在售樓中心內(nèi)部進行現(xiàn)場“砸金蛋得家電”活動,由項目經(jīng)理對本次活動類容進行簡單介紹,并傳遞前期購房客戶,老帶新活動政策,本次活動抽獎由當(dāng)天購房客戶現(xiàn)場抽取,產(chǎn)生以下獎勵:

一等獎:筆記本電腦(2名)。

二等獎:海爾冰箱(4臺)。

100元x90臺=9000元。

費用預(yù)估:33000元。

三等獎:海爾洗衣機(6名)。

四等獎:微波爐(10名)。

五等獎:榨汁機或電飯煲或加濕器(90名)。

新客戶到達售樓中心——進入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒,待開盤開始,由銷售帶客戶購房,已簽訂購房認(rèn)購的客戶——由銷售帶客戶進行現(xiàn)場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎券——銷售帶客戶去領(lǐng)獎去等級(需帶認(rèn)購和客戶身份證)——核對后——銷售讓客戶從離開。

(置業(yè)顧問全程接待,并一對一介紹,促進成交幾率,深入挖掘潛在客戶群)。

1、抽獎券數(shù)量:100張。

抽獎箱:1個費用:100元。

2、聘請婚慶公司。

費用:2500元。

3、水果糕點。

費用:1000元。

4、預(yù)計現(xiàn)場布置費用:費用:500元。

5、小禮品購置費:毛絨玩具等20xx元。

6、不可預(yù)計支出費用:費用:900元。

7、家電費用。

費用:33000元。

20。

費用合計:40000元。

策劃部年8月22日。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇六

3、促進項目開盤成交,制造凱悅城的聲音,及快速去化房源。

20xx年9月份(具體時間待定)。

凱悅城售樓中心。

1、置業(yè)顧問電話邀約時間:20xx年9月份。

2、電器的.購買。

時間:20xx年8月30日。

3、抽獎券制作到位時間:20xx年9月初。

4、水果糕點現(xiàn)場布置到位時間:開盤前一天。

邀請凱悅城開盤,購房簽約客戶,將在售樓中心內(nèi)部進行現(xiàn)場“砸金蛋得家電”活動,由項目經(jīng)理對本次活動類容進行簡單介紹,并傳遞前期購房客戶,老帶新活動政策,本次活動抽獎由當(dāng)天購房客戶現(xiàn)場抽取,產(chǎn)生以下獎勵:一等獎:筆記本電腦(2名)二等獎:海爾冰箱(4臺)。

100元xx90臺=9000元。

費用預(yù)估:33000元。

三等獎:海爾洗衣機(6名)四等獎:微波爐(10名)。

五等獎:榨汁機或電飯煲或加濕器(90名)。

新客戶到達售樓中心——進入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現(xiàn)場維持開盤前客戶情緒,待開盤開始,由銷售帶客戶購房,已簽訂購房認(rèn)購的客戶——由銷售帶客戶進行現(xiàn)場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎券——銷售帶客戶去領(lǐng)獎去等級(需帶認(rèn)購和客戶身份證)——核對后xx——銷售讓客戶從xx離開。

(置業(yè)顧問全程接待,并一對一介紹,促進成交幾率,深入挖掘潛在客戶群)。

1、抽獎券數(shù)量:100張。

抽獎箱:1個費用:100元。

2、聘請婚慶公司。

費用:2500元。

3、水果糕點。

費用:1000元。

4、預(yù)計現(xiàn)場布置費用:費用:500元。

5、小禮品購置費:毛絨玩具等20xx元。

6、不可預(yù)計支出費用:費用:900元。

7、家電費用。

費用:33000元。

費用合計:40000元。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇七

活動主題:

感恩節(jié)回饋“送健康免費體檢”。

類型:

目的:

借活動提升企業(yè)和項目的品牌形象。

目標(biāo)客戶群:

業(yè)主。

20__年__月__日8:00——16:00點,__房產(chǎn)公司在__分公司的中間聯(lián)絡(luò)下,聘請__醫(yī)院副主任級別以上專家進入社區(qū),為__業(yè)主提供了一次專業(yè)的“送健康免費體檢”活動,為廣大業(yè)主進行了健康檢查。同時,現(xiàn)場解答業(yè)主健康方面疑問,給業(yè)主提供改善健康計劃的建議等,獲得業(yè)主的一致好評。

__房產(chǎn)公司一直以打造國際化高檔社區(qū)為己任,在對業(yè)主的服務(wù)上猛下功夫。這次活動既充分體現(xiàn)了開發(fā)商對業(yè)主的貼心關(guān)懷,又成功地做到了“社會資源的整合與共享”。

策略分析:

都市緊張的工作節(jié)奏使人們更加注重居住的服務(wù)品質(zhì),體現(xiàn)高品質(zhì)生活的“宜居、健康、生活”的住宅理念也應(yīng)運而生,并受到市場的熱烈追捧。珠江帝景的這次“送健康”活動,進一步豐富北京珠江帝景社區(qū)的文化生活,為業(yè)主們營造一個更加良好的健康居住氛圍,同時也樹立起合生和珠江帝景的市場口碑。

__房產(chǎn)公司————贊助經(jīng)典芭蕾《羅密歐與朱麗葉》天橋上演。

11月25日,由__房產(chǎn)公司項目贊助,摩納哥蒙特卡洛芭蕾舞團演出的“__房產(chǎn)公司————新古典之夜”芭蕾舞《羅密歐與朱麗葉》vip專場演出在__天橋劇場舉行。該活動還推出了價值兩萬元人民幣的天價票,即每購買一張兩萬元票的觀眾都可以將此票作為“代金券”,在“__”購置指定尊貴戶型時沖抵等值房款。開發(fā)商贊助芭蕾舞這樣的高雅藝術(shù)在國內(nèi)還屬首次。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇八

現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法,提出“房地產(chǎn)全程策劃營銷方案”,他從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法,結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程,逐步實施。其核心內(nèi)容包括:

1、項目投資策劃營銷;

2、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷;

3、項目質(zhì)量工期策劃營銷;

4、項目形象策劃營銷;

6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷;

7、項目服務(wù)策劃營銷;

8、項目二次策劃營銷;

第一章項目投資策劃營銷。

項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié),反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程,這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié),這個過程操作好了,就意味著項目成功了一半,在這個過程中多下功夫,以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。

項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析,并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進行策略提示,還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

一項目用地周邊環(huán)境分析。

1、項目土地性質(zhì)調(diào)查。

地理位置。

地質(zhì)地貌狀況。

土地面積及紅線圖。

土地規(guī)劃使用性質(zhì)。

七通一平現(xiàn)狀。

2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查。

地塊周邊的建筑物。

綠化景觀。

自然景觀。

歷史人文景觀。

環(huán)境污染狀況。

3、地塊交通條件調(diào)查。

地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃項目的水、路、空交通狀況。

地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。

購物場所。

文化教育。

醫(yī)療衛(wèi)生。

金融服務(wù)。

郵政服務(wù)。

娛樂、餐飲、運動。

生活服務(wù)。

娛樂休息設(shè)施。

周邊可能存在的對項目不利的干擾因素。

歷史人文區(qū)位影響。

二區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷。

1、宏觀經(jīng)濟運行狀況。

國內(nèi)生產(chǎn)總值:

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量。

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量。

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量。

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量。

房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)。

國家宏觀金融政策:

貨幣政策。

利率。

固定資產(chǎn)投資總額:

全國及項目所在地。

社會消費品零售總額:

居民消費價格指數(shù)。

商品住宅價格指數(shù)。

中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用。

2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī).項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重。

政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。

3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀。

4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異。

5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)。

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析。

各種檔次商品住宅客戶分析。

商品住宅客戶購買行為分析。

三土地swot(深層次)分析。

1、項目地塊的優(yōu)勢。

2、項目地塊的劣勢。

3、項目地塊的機會點。

4、項目地塊的威脅及困難點。

四項目市場定位。

1、類比競爭樓盤調(diào)研。

類比競爭樓盤基本資料。

項目戶型結(jié)構(gòu)詳析。

項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料。

綜合評判。

2、項目定位。

市場定位:

區(qū)域定位。

主力客戶群定位。

功能定位。

建筑風(fēng)格定位。

五項目價值分析。

1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念。

商品住宅價值分析法(類比可實現(xiàn)價值分析法)選擇可類比項目。

對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值。

根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價。

類比可實現(xiàn)價值決定因素:類比土地價值。

a市政交通及直入交通的便利性的差異。

b項目周邊環(huán)境的差異:自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異。

各種污染程度的差異。

社區(qū)素質(zhì)的差異。

c周邊市政配套便利性的差異。

項目可提升價值判斷。

a建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)。

b單體戶型設(shè)計。

c建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計。

d小區(qū)配套和物業(yè)管理。

f發(fā)展商品牌和實力。

價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素。

a經(jīng)濟因素。

b政策因素。

2、項目可實現(xiàn)價值分析。

類比樓盤分析與評價。

項目價值類比分析:

價值提升和實現(xiàn)要素對比分析。

項目類比價值計算。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇九

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,商鋪要想賣得好,前期的營銷策劃必不可少,而且必須做到位。

__商業(yè)城項目是__房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),將成為__市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

__商業(yè)城座落于__市城區(qū)北部的__廣場旁,是__地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地__平方米,根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案,項目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,總建筑面積約為__余平方米,地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為__多平方米,商業(yè)裙樓建筑面積約__平方米,塔樓建筑面積約__余平方米。項目總投資約__萬元。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想,結(jié)合目前項目現(xiàn)狀,本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,從營銷策劃的角度出發(fā),對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一、項目營銷總體策略。

營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場,通過全方位地運用營銷策略,最大限度提升項目的附加價值,獲取項目的最大利潤,并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略,可以簡述為“五個一”,即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。

二、項目營銷目標(biāo)方針。

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。

1、樹立一個新銳概念:休閑式購物商業(yè)。

2、倡導(dǎo)一個財富理念:創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。

3、提煉一個鮮明主題:產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4、啟動一個前衛(wèi)市場:崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”,摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體,讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,購物主題明確。

5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴:本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。

三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解。

1、銷售(招商)目標(biāo)。

2、銷售目標(biāo)分解。

四、營銷階段計劃。

根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,將營銷工作分為四個階段,各階段工作重點如表8—5所示。

五、項目銷售時機及價格。

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn),綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,結(jié)合項目定位,確定以下銷售時機及價格。

(一)項目入市時機及姿態(tài)。

1、入市時機:根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準(zhǔn)備,在20__年__月份房交會期間開盤(或20__年__月),可以抓住20__年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié)、20__年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2、入市姿態(tài):以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場,開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

(二)價格定位及價格策略。

1、價格定位的原則:采用比價法和綜合平衡法。

2、價格定位:整個商業(yè)項目的銷售均價為__元/平方米,其中起價為__元/平方米,最高價為__元/平方米。

3、價格策略:采取“低開高走”型平價策略,開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升),均價為____元/m2,尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合。

(一)宣傳策略主題。

1、個性特色:“__商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇十

與項目方初步接洽,對項目進行初步考察,掌握基本情況和信息,對項目的可操作性做出初步結(jié)論。具體工作:

二、根據(jù)項目的狀況、開發(fā)進度,初步擬定考察內(nèi)容、范圍;

四、分析項目本身是否具有可操作性。

初步調(diào)查是確定項目發(fā)展方向的前期定位問題和研究范圍,作為未來正式調(diào)查基礎(chǔ)。重點針對項目所在的城市功能定位、城市特色、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展、城市旅游業(yè)、歷史、現(xiàn)狀、土地資源、開發(fā)商、管理方的情況以及對區(qū)域房地產(chǎn)市場的初步了解。

五、提出項目操作的總體思路。

第二階段簽署工作協(xié)議。

確定項目操作的總體思路后,則與項目方洽談合作事宜,簽定《項目顧問服務(wù)合同》或《銷售代理合同》,明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時間、權(quán)利、義務(wù),付費標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。

第三階段實地調(diào)研。

根據(jù)初步考察的結(jié)果,制定詳細(xì)的正式市場調(diào)查計劃,組成市調(diào)小組和策劃專家組。市調(diào)小組開赴項目所在地做正式市場調(diào)查。主要工作內(nèi)容:

一、市場環(huán)境調(diào)查分析。

二、區(qū)域條件調(diào)查分析。

項目所在地段土地資源、旅游資源的獨特優(yōu)勢與劣勢;

三、同類產(chǎn)品競爭勢態(tài)調(diào)查分析。

四、項目情況調(diào)查分析。

五、項目定位。

根據(jù)深入的市場研究分析后,明確項目的形象定位、產(chǎn)品定位、價格定位等,為項目開發(fā)提供切實可行的依據(jù)。

七、人員培訓(xùn)。

為發(fā)展商的營銷人員進行全方位的專業(yè)培訓(xùn);

八、銷售執(zhí)行。

全程監(jiān)控項目銷售的執(zhí)行情況,并適時作出相應(yīng)的策略調(diào)整;

第四階段由專家對項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計提出指導(dǎo)性建議。

對項目的整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)模式、鎖定的目標(biāo)消費群、市場形象、項目主題、項目規(guī)劃、園林規(guī)劃、戶型結(jié)構(gòu)與面積、項目的市場價格、室內(nèi)布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)功能、物業(yè)管理等各個方面提出具體意見。

第五階段撰寫各類報告。

根據(jù)不同客戶的需求,提供不同的戰(zhàn)略報告,必須提供的核心報告為市場調(diào)查報告和項目定位報告。對市場調(diào)查所得的原始的和次級資料、信息、數(shù)據(jù)進行整理,出具市場調(diào)查報告,并據(jù)此撰寫項目定位報告(含項目設(shè)計指導(dǎo)思想、產(chǎn)品組合設(shè)計和運營模式)等。將方案報告提交給項目方進行討論,并根據(jù)其意見進行修改。

第六階段召開方案論證會召開合作雙方負(fù)責(zé)人及有關(guān)專家的論證會,對提交的方案報告進行研討、論證與審核。由策劃組人員根據(jù)討論結(jié)果對方案做進一步的完善與改進。

第七階段完善策劃、建設(shè)期內(nèi)跟進服務(wù),促使項目成功(策劃的執(zhí)行)。

側(cè)重策劃方案的操作,根據(jù)銷售前的各項推廣策劃工作內(nèi)容要求配合發(fā)展商組織相關(guān)的專業(yè)公司進行專業(yè)分工合作,并根據(jù)項目的發(fā)展戰(zhàn)略和原則,針對具體問題提供策略性建議。

第八階段整合各種社會資源,為項目及企業(yè)搭建操作平臺。

注:根據(jù)不同項目的實際情況,具體工作內(nèi)容、時間等按照需要進行調(diào)整。

一、市場環(huán)境調(diào)查分析。

二、區(qū)域條件調(diào)查分析。

項目所在地段土地資源、旅游資源的獨特優(yōu)勢與劣勢;

三、同類產(chǎn)品競爭勢態(tài)調(diào)查分析。

四、項目情況調(diào)查分析。

五、項目定位。

根據(jù)深入的市場研究分析后,明確項目的形象定位、產(chǎn)品定位、價格定位等,為項目開發(fā)提供切實可行的依據(jù)。

七、人員培訓(xùn)。

為發(fā)展商的營銷人員進行全方位的專業(yè)培訓(xùn);

八、銷售執(zhí)行。

全程監(jiān)控項目銷售的執(zhí)行情況,并適時作出相應(yīng)的策略調(diào)整;

第四階段由專家對項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計提出指導(dǎo)性建議對項目的整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)模式、鎖定的目標(biāo)消費群、市場形象、項目主題、項目規(guī)劃、園林規(guī)劃、戶型結(jié)構(gòu)與面積、項目的市場價格、室內(nèi)布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)功能、物業(yè)管理等各個方面提出具體意見。

第五階段撰寫各類報告。

根據(jù)不同客戶的需求,提供不同的戰(zhàn)略報告,必須提供的核心報告為市場調(diào)查報告和項目定位報告。對市場調(diào)查所得的原始的和次級資料、信息、數(shù)據(jù)進行整理,出具市場調(diào)查報告,并據(jù)此撰寫項目定位報告(含項目設(shè)計指導(dǎo)思想、產(chǎn)品組合設(shè)計和運營模式)等。將方案報告提交給項目方進行討論,并根據(jù)其意見進行修改。

第六階段召開方案論證會。

召開合作雙方負(fù)責(zé)人及有關(guān)專家的論證會,對提交的方案報告進行研討、論證與審核。由策劃組人員根據(jù)討論結(jié)果對方案做進一步的完善與改進。

第七階段完善策劃、建設(shè)期內(nèi)跟進服務(wù),促使項目成功(策劃的執(zhí)行)。

側(cè)重策劃方案的操作,根據(jù)銷售前的各項推廣策劃工作內(nèi)容要求配合發(fā)展商組織相關(guān)的專業(yè)公司進行專業(yè)分工合作,并根據(jù)項目的發(fā)展戰(zhàn)略和原則,針對具體問題提供策略性建議。

第八階段整合各種社會資源,為項目及企業(yè)搭建操作平臺。

注:根據(jù)不同項目的實際情況,具體工作內(nèi)容、時間等按照需要進行調(diào)整。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇十一

崗位職責(zé):。

1、負(fù)責(zé)市場信息收集與分析,根據(jù)需要撰寫市場調(diào)研報告;。

3、編制廣告推廣計劃及傳播方案,負(fù)責(zé)媒體選擇及成本預(yù)算控制,對各種營銷推廣活動進行策劃、執(zhí)行及管控。

任職要求:。

1、統(tǒng)招全日制本科或以上學(xué)歷,房地產(chǎn)經(jīng)營、市場營銷、廣告學(xué)等相關(guān)專業(yè);。

4、具備良好的公關(guān)能力及媒體關(guān)系維護能力和一定的文字功底。

將本文的word文檔下載到電腦,方便收藏和打印。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇十二

摘要:房地產(chǎn)是經(jīng)濟價值很高的商品,在人們的生產(chǎn)生活中占有的比例很大,房地產(chǎn)的開發(fā)與管理需要進行房地產(chǎn)的營銷策劃。現(xiàn)階段,房地產(chǎn)營銷策劃已經(jīng)吸引了廣大人民的目光。在開發(fā)、銷售方面,房地產(chǎn)有其固有的屬性,所以相比其他商品而言,進行市場營銷策劃是重中之重。

房地產(chǎn)市場營銷策劃以整合營銷概念為指導(dǎo),以市場調(diào)研預(yù)測為載體,整合整個開發(fā)建設(shè)項目。目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)的市場還沒有成熟的發(fā)展起來,對實行房地產(chǎn)開發(fā)的營銷策劃還沒有一個成熟的體系,需要進行深入的探究。

(一)目標(biāo)市場不明。

就目前來看,在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中,諸多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的主要問題是目標(biāo)市場不明。原因在于,在建設(shè)房地產(chǎn)時,開發(fā)商和策劃者沒有考慮到當(dāng)?shù)貙嶋H的消費水平,把消費的人群盲目地定位為高檔的消費者,然后大肆興建一些高檔的商品,無法滿足當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)水平的需求,使很多人支付不起高昂的費用,導(dǎo)致許多房地產(chǎn)賣不出去,市場地位不明。

使得房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃陷人困境之一的原因就是營銷主線不清。整個營銷活動的主線就是主題定位。在房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃中,出現(xiàn)定位偏差的原因就是沒有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢,使得在推廣時也不能很好的給消費者一個清晰的介紹,滿足不了實際消費居民的需要,營銷主線不清會使消費者對整個房地產(chǎn)的定位不清楚,無法看到整個樓盤的亮點,無法吸引到消費者購買,這樣的話就降低了樓盤在整個房地產(chǎn)市場的競爭力。

(三)網(wǎng)絡(luò)營銷不佳。

互聯(lián)網(wǎng)的開發(fā)應(yīng)用為房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃提供了新的平臺,為了順應(yīng)時代的發(fā)展,在進行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷活動時,網(wǎng)絡(luò)平臺必不可少。為了擴大營銷效果,許多房地產(chǎn)開發(fā)商在網(wǎng)絡(luò)上建立網(wǎng)站。然而,這種方式暫時沒有取得預(yù)期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進行市場營銷的體制還不成熟,房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評估網(wǎng)絡(luò)營銷活動的手段,所以在達到的效果上面并不盡如人意。

(一)認(rèn)清消費需求,強調(diào)市場調(diào)研。

獲得真實信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是市場調(diào)研,進行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的準(zhǔn)備就是要認(rèn)清消費需求,強調(diào)市場調(diào)研,要在調(diào)研前就要準(zhǔn)備好問題,確定好調(diào)研人群。這樣的話才能正確的做出營銷策劃方案,然后進行結(jié)果的論證。認(rèn)清消費者的消費需求,找到市場方向是制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的前提。

(二)明確目標(biāo)市場,做好市場細(xì)分。

要在房地產(chǎn)市場中提高自己的競爭力的前提是要做好市場細(xì)分工作。房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃的重要環(huán)節(jié)就是要明確目標(biāo)市場,做好市場細(xì)分。消費者的構(gòu)成涉及到各階層,各領(lǐng)域,市場對其不是很好把控,所以應(yīng)以消費者購買行為的不同為依據(jù)做好市場細(xì)分,把需求類似的消費者整合到一起,對需求不同的消費者進行劃分,盡力的了解消費者的需求,好提高市場的占有率,為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻。

(三)把握產(chǎn)品賣點,合理定位營銷。

主體定位是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷中的重要環(huán)節(jié)。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢,然后做出合理的定位進行營銷是房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃能否成功的決定性因素。另外,在制定房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷時,要有一個明確的主題,這個主題應(yīng)該一直貫穿整個策劃方案,這樣的話才可以明確的實行這個房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷策劃。

三、營銷策劃對于房地產(chǎn)銷售的重要性。

由于中央和政府對房地產(chǎn)一直實行調(diào)控政策,使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài),很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn),整個行業(yè)的發(fā)展可能會有一些變化。另外,總是時不時的推出一些新奇的營銷手段,抓住消費者好奇的心里,再提出符合產(chǎn)品定位的營銷,這樣的話會吸引消費者,銷售成功的可能性大大提高,市場受到歡迎,企業(yè)也會獲得高回報。所以說營銷策劃能促進房地產(chǎn)的銷售水平,尤其是有創(chuàng)意的市場營銷,是企業(yè)在房地產(chǎn)市場上提高競爭力的有效手段。

房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類似的,進行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng)新能力的方法之一。策劃人以策劃程序為依據(jù),創(chuàng)新管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),通過考察房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題,對解決管理問題進行探索。才會更長遠(yuǎn)的發(fā)展,在這種嚴(yán)峻的大背景下生存下來。

四、結(jié)語。

市場營銷在房地產(chǎn)開發(fā)中占有重要的地位。在營銷之前,應(yīng)做好市場調(diào)研為制定房地產(chǎn)營銷策略提供依據(jù)。只有進行市場調(diào)研才能更好地了解市場需求,企業(yè)才能更好地做出決策,才能開發(fā)出滿足消費者需求的商品,這樣企業(yè)才能獲得好的收益,才能更好更長遠(yuǎn)的發(fā)展下去。

參考文獻:

[1]武銀燕.淺析房地產(chǎn)營梢策劃及策略[j].中國有色建設(shè).20xx(1).

[2]劉薇,楊春柏.房地產(chǎn)營銷策劃存在問題與時策研究[j].商場現(xiàn)代化.20xx(10).

將本文的word文檔下載到電腦,方便收藏和打印。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇十三

為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,應(yīng)首先把握其編制的幾個主要原則:

(一)邏輯思維原則:策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題,按照邏輯性思維的構(gòu)思來編制策劃書。首先是設(shè)定情況,交代策劃背景,分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,再把策劃中心全盤托出,其次進行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述;三是明確提出解決問題的對策。

(二) 簡潔樸實原則:要注意突出重點,抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題,深入分析,提出可行性的相應(yīng)對策,針對性強,具有實際cao作指導(dǎo)意義。

(三可cao作性原則:編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營銷活動,其指導(dǎo)性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關(guān)系的處理,因此其可cao作性非常重要,不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值,不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物,管理復(fù)雜顯效低。

(四)創(chuàng)意新穎原則:要求策劃的“點子”(創(chuàng)意)新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新,給人以全新的感受,新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。

策劃書按道理沒有一成不變的格式,它依附于產(chǎn)品或營銷活動的不同要求,在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看,其中有些要素是相同的。

因此,我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式,

封面:

策劃書的封面可提供以下信息:策劃書的名稱;客戶名稱;策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性,不同時間段上市場的狀況不同,營銷執(zhí)行效果也不一樣。

策劃書正文部分主要包括:

(一)策劃目的

要對本營銷策劃所要達到的目標(biāo),宗旨樹立明確的觀點,作為執(zhí)行本策劃的動力或2強調(diào)執(zhí)行的意義所在,以要求全員統(tǒng)一思想,協(xié)調(diào)行動,共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。

企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣,但概而言之,也無非六個方面:

初步房地產(chǎn)業(yè),缺乏實際cao作經(jīng)驗。尚無一套系統(tǒng)營銷方略,因而需要根據(jù)市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。

某地產(chǎn)項目改變功能和用途,原有的營銷案已不適應(yīng)新的形勢,因而需要重新設(shè)計新的營銷方案。

企業(yè)改革經(jīng)營方向,需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。

發(fā)展商原營銷實施方案嚴(yán)重失誤,不能再作為企業(yè)的行銷計劃。

房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化,原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場。

發(fā)展商在總的營銷實施方案下,需在不同的時段,根據(jù)市場的特征和行情變化,設(shè)計新的階段性方案。

一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中,對策劃書的目的說的非常具體,都會出現(xiàn)類似如下前言:承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任,委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位,又抽調(diào)出大批市場調(diào)研人員深入市場,針對該項目進行了全面的市場調(diào)研,從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠(yuǎn)、近期利益及對長期系列影響的重要性,要求公司各級領(lǐng)導(dǎo)及項目小組、各環(huán)節(jié)部門達成共識,完成任務(wù),這一部分使得整個方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。

(二)、分析當(dāng)前的營銷環(huán)境狀況

對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認(rèn)識。它是為制定相應(yīng)的營銷策略,采取正確的營銷策略提供依據(jù),“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”,因為這一部分需要策劃者對市場比較了解,這部分主要分析:

1、當(dāng)前市場狀況及市場前景分析

房地產(chǎn)市場總體概述;

區(qū)域競爭性樓盤分析;

樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況;

市場成長狀況,樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側(cè)重點如何,相應(yīng)營銷策略效果如何,需求變化對產(chǎn)品市場的影響。

目標(biāo)客戶群體對樓盤的接受性,這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。

2、對樓市影響因素進行分析。

主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析;如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件,如置業(yè)者收入水平,消費結(jié)構(gòu)的變化,消費心理及文化層次等,對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況,商業(yè)網(wǎng)點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。

(三)市場機會與問題分析。

所謂的營銷實施方案,就是對市場機會的把握和策略的運用,因此分析市場機會,就成了營銷策劃的關(guān)鍵,只要找準(zhǔn)了市場機會,策劃就成功了一半。

1、針對項目目前營銷現(xiàn)狀進行問題分析,一般營銷中存在的具體問題,表現(xiàn)為多方面:發(fā)展商知名度不高,項目地段不佳,形象不佳影響產(chǎn)品銷售。

項目整體規(guī)劃欠佳,功能不全,被客戶冷落;

項目包裝太差,提不起目標(biāo)客戶群體的購買興趣;

樓盤價格定位不當(dāng);

目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性,使銷售渠道不暢;

促銷方式不佳,客戶不了解樓盤;

廣告投入太少,難以啟動市場;

銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高,客戶有不滿情緒;

售后服務(wù)缺乏保證,客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對項目特點分析優(yōu)秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服,從優(yōu)勢中找機會,發(fā)掘其市場潛力。分析各目標(biāo)市場或目標(biāo)客戶群熱點,進行市場細(xì)分,對不同的消費需求盡量予以滿足,抓住主要目標(biāo)客戶群作為營銷重點,找出與競爭對手差距,把握利用好市場機會。

(四)營銷目標(biāo)

營銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實現(xiàn)的具體目標(biāo),即營銷策劃方案執(zhí)行期間,經(jīng)濟效益目標(biāo)達到:總銷售率為%,預(yù)計銷售日期為xx天。

(五)營銷戰(zhàn)略

1、營銷宗旨

一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面:

以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場,為產(chǎn)品正確定位,突出產(chǎn)品特色,采取差異化營銷策略。

以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點。

建立起暢通的銷售渠道,不斷拓展銷售區(qū)域。

2、競爭策略

通過前面房地產(chǎn)市場機會點與問題分析,提出合理的推廣策略建議,形成有效的4p組合,達到最佳效果。

1)項目定位:產(chǎn)品市場定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個空位,使樓盤迅速啟動市場。

2)功能定位:功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來說,功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎,是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué),即為進入市場銷售提供了有力的保證。

3)樓盤品牌:要形成一定知名度、美譽度,樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌,必須有強烈的創(chuàng)造意識。

4) 樓盤包裝:樓盤作為不可移性的特殊商品,其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣,十分重要,包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象,需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。

5)價格策略:這里強調(diào)幾個普通性原則;

銷售當(dāng)時的市場環(huán)境;

周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況;

樓盤自身的客觀條件;

銷售戰(zhàn)略及銷售進度安排;

發(fā)展商的成本及營銷目標(biāo);

以成本為基礎(chǔ),以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考,使樓盤銷售價格更具競爭力,若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應(yīng)注重價格策略的制定。

3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃,采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫剟钫摺?/p>

4、廣告宣傳計劃。

(1)、原則

服從公司整體營銷宣傳策略,樹立樓盤形象,同時塑造企業(yè)品牌形象。

強調(diào)項目品牌形象的個性化,要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格,在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。

強調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時,注重抓宣傳效果好的方式。

不定期地配合階段性的促銷活動,掌握適當(dāng)時機,及時、靈活的進行。

(2)、廣告目標(biāo)

建立并樹立項目品牌形象。

明確提出將項目包裝成何種效果。

有力促進樓盤銷售。

(3)、廣告方式

全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使?jié)B透。

(4)、廣告風(fēng)格

自始至終將樓盤推廣語、logo等貫穿樓盤銷售推廣過程中;

重點突出項目的各項優(yōu)勢;

注重積累發(fā)展商及樓盤品牌,凸顯豐厚的文化底蘊;

強調(diào)廣告風(fēng)格以平實、自然、以情動人為主,其它為輔。

(5)、賣點整合

項目適合炒作的概念。

樓盤所具有的各種功能,各項技術(shù)指標(biāo),包括片區(qū)地理位置,交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。

(6)實施步驟可按以下方式進行:

策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告

各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購期、公開發(fā)售期、鞏固期(入伙期)。

節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。

把握時機進行公關(guān)活動,接觸消費者。

積極利用新聞媒體,善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度。

5、具體行動方案

根據(jù)策劃期內(nèi)各時間段特點,推出各項具體行動方案。行動方案要細(xì)致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出,一切量力而行,盡量以最低的費用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側(cè)重點,抓住旺季營銷優(yōu)勢。

房地產(chǎn)營銷價格策略(2)

房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷,都是商品經(jīng)濟活動,必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟原則實行等價交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價方法,靈活運用各種定價的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價方法、定價比例和價格調(diào)整策略。

1、房地產(chǎn)定價方法

一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測,樓宇的定價要能被市場接受,需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測,可以說定價部分是藝術(shù),部分是科學(xué)。影響價格的因素有很多,主要包括:成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限,上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值,因此不應(yīng)把價格和價值混為一談。定價之后,運行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整,否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講,主要有幾個方法:

(1) 市場比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較,對形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正,以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場價。

(2) 成本法。以開發(fā)或建造估計對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項必需費用之和為基礎(chǔ),再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)的價格。

(3) 收益法。將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值,求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的價格。

當(dāng)然,無論哪種定價方法,均應(yīng)隨行就市,最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后,具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。開發(fā)商采用低價戰(zhàn)略時,入市會比較輕松,容易進入,能較快地啟動市場;而采用高價策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等,可用高價吸引高消費者入市,但不是盲目漫天要價,要物有所值。

2、定價比例

用戶選擇購房不僅受樓層的影響,房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一,即朝向系數(shù)。一般來說,江景、街景等給人以視覺上的享受,朝向系數(shù)大,為8-10%左右,而臨馬路邊因其噪音大,塵埃多,朝向系數(shù)亦低,為3-5%之間,樓盤的南、北兩個方位,如無景觀差別,一般南面售價高于北面。有的樓盤,因其朝向系數(shù)不合理,好的樓層和好的朝向全部賣光,剩下的全部都是不好賣的,使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。

商鋪的定價,由于一般顧客購物習(xí)慣在首層,因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當(dāng)于住宅的50%。

3、價格調(diào)整策略。

房地產(chǎn)價格調(diào)整策略可以分為直接的價格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。

優(yōu)惠折扣是指在限定的時間范圍內(nèi),配合整體促銷活動計劃,通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會活躍銷售氣氛,進行銷售調(diào)劑,但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。優(yōu)惠折扣和付款方式一樣,有多種多樣的形式,譬如一個星期內(nèi)的現(xiàn)實折扣;買房送空調(diào)、送冰箱,或者送書房、送儲藏室,購房抽獎活動等等。優(yōu)惠折扣要做得好,首先要讓客戶確實感受到是在讓利,而不是一種花哨的促銷噱頭。同時,優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶的實際需要,是他們所能希望的方式,只有這樣才便于促進銷售。再者,不要與其他競爭者的優(yōu)惠折扣相類似,優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發(fā)商標(biāo)新立異提供了可能。

(三)房地產(chǎn)營銷渠道策略 (place)

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中,房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷﹑房地產(chǎn)超市等。

企業(yè)直接推銷,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為,也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費用(相當(dāng)于售價的1.5%~3.0%),但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段,房地產(chǎn)市場的運行機制尚不健全,必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道,在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來,它依然會占據(jù)重要位置。

委托代理推銷,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷商,是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托,尋找消費者,介紹房地產(chǎn),提供咨詢,促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個人代理商,前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構(gòu),后者是指中介代理的個人,即經(jīng)紀(jì)人。

網(wǎng)絡(luò)營銷是信息時代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物,目前它也運用到了房地產(chǎn)市場營銷上,目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站,如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等,它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道;同時,許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源,進行網(wǎng)絡(luò)營銷。20xx年9月,上?!扒嘀堋被▓@推出了全國第一本電子樓書,標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營銷又增加了新的手法?,F(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊了自己的網(wǎng)站,為企業(yè)和產(chǎn)品進行宣傳和推廣。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流,可以打破地域限制,進行遠(yuǎn)程信息傳播,面廣量大,其營銷內(nèi)容詳實生動、圖文并茂,可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu),同時還可以進行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬,為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務(wù)的進一步發(fā)展,網(wǎng)絡(luò)營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營銷策略。

房地產(chǎn)超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式,進入一個以超市為顯著特征的商品零售時期。有專家認(rèn)為,房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破,為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機。

(四)房地產(chǎn)營銷促銷策略 (promotion)

房地產(chǎn)促銷策略,是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動房地產(chǎn)租售而面向消費者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動。通過這些活動幫助消費者認(rèn)識房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點與功能,激發(fā)其消費欲望,促進其購買行為,以達到擴大銷售的目的。房地產(chǎn)營銷促銷略主要可以分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營業(yè)推廣。

1﹑廣告

廣告是向人們介紹商品信息,輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。房地產(chǎn)廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。

房地產(chǎn)廣告的訴求重點有:地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、交通便捷優(yōu)勢、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、社區(qū)生活質(zhì)量、開發(fā)公司的社會聲譽等。

根據(jù)樓盤不同的類型、租售范圍以及廣告費用,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略,從而達到最大的宣傳效果。

2、營業(yè)推廣

營業(yè)推廣是為了在一個較大的目標(biāo)市場上,刺激需求,擴大銷售,而采取的鼓勵購買的各種措施。多用于一定時期、一定任務(wù)的短期的特別推銷。營業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費用較少。

開發(fā)商可以通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動,向廣大消費者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關(guān)稅費,在增加消費者房地產(chǎn)知識的同時,也可以增加消費者對開發(fā)商的認(rèn)同感。另外開發(fā)商還可以舉行開盤或認(rèn)購儀式、項目研討會、新聞發(fā)布會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動、業(yè)主聯(lián)誼會等,這些活動可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度,從而使企業(yè)的銷售業(yè)績不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會也是開發(fā)商展示自身實力的舞臺,據(jù)統(tǒng)計,每次房交會上,各房地產(chǎn)開發(fā)商都會有一個不凡的成交量。

3、人員促銷

房地產(chǎn)人員促銷是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握到的客戶信息,向目標(biāo)市場消費者介紹開發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況,促成買賣成交的活動。人員促銷的優(yōu)點在于:目標(biāo)客戶明確,促銷力量集中,成交率高;與客戶面談,有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶的感情,有利于信息反饋,有利于了解同行業(yè)的開發(fā)建設(shè)和營銷動向。

當(dāng)然,人員促銷方式對促銷人員的素質(zhì)要求比較高。促銷人員一般必須具備以下條件和素質(zhì):具有豐富的房地產(chǎn)知識和合理的知識結(jié)構(gòu);及時掌握正確的房地產(chǎn)市場信息;具有良好的經(jīng)營理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。

促銷人員在日常工作中,要注意對商圈內(nèi)的所有顧客的詳細(xì)資料包括地址、姓名、電話號碼等建檔,以便隨時跟蹤。

4、公共關(guān)系

房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷活動包括:爭取對房地產(chǎn)開發(fā)商有利的宣傳報道,協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系,建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。公共關(guān)系的內(nèi)容主要可以包括:

制造噱頭和危機公關(guān)

人為制造新聞點,引得媒體爭相報道,享受無償廣告。這其中也包括危機公關(guān)。針對當(dāng)前屢屢發(fā)生的入住糾紛問題,如處理得當(dāng),或許可在眾多消費者與媒體的關(guān)注下,以坦誠的態(tài)度重樹項目良好形象,化不利為有利。

建立與各方面的良好關(guān)系

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視消費者導(dǎo)向,強調(diào)通過企業(yè)與消費者的雙向溝通,建立長久的穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系,在市場上樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢。商品和品牌的價值是最難以替代的,這與消費者的認(rèn)可程度緊密相關(guān)。因此,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)完全從消費者的角度安排經(jīng)營策略,充分研究消費者需求,努力加強與消費者的溝通,注意關(guān)系營造。同時,開發(fā)商還要注意與地方政府、金融機構(gòu)和其它社會組織的合作,更要注意開發(fā)商之間的合作,特別是后者的合作尤為重要。

綜上所述,房地產(chǎn)營銷策略大致可以分為以上幾個方面內(nèi)容。房地產(chǎn)營銷對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用,由于目前我國房地產(chǎn)業(yè)正步入一個嶄新的發(fā)展階段,房地產(chǎn)營銷儼然成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要組成部分,它對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實意義。

房地產(chǎn)營銷四大價格調(diào)整策略

中國房地產(chǎn)報 (李峰) 房地產(chǎn)項目定價與其調(diào)價策略從性質(zhì)上講,并不屬于同一概念。準(zhǔn)確、合理的價格調(diào)整策略,是優(yōu)秀銷售工作的基礎(chǔ)和前提,調(diào)價策略來源于房地產(chǎn)項目市場定位,而最終服務(wù)于銷售策略。

房地產(chǎn)項目的價格調(diào)整策略,是指在房地產(chǎn)項目整體定價確定的前提下,在銷售過程中,采取何種策略,根據(jù)房地產(chǎn)項目及市場的發(fā)展情況,引導(dǎo)價格發(fā)展走勢的價格方案。在不同的房地產(chǎn)項目中,由于房地產(chǎn)項目自身的各項素質(zhì)差異很大,加之市場狀況不同,每個房地產(chǎn)項目會根據(jù)自己的特點采取不同的價格調(diào)整策略,以引導(dǎo)房地產(chǎn)項目價格的正確發(fā)展。概括來說,房地產(chǎn)項目的調(diào)價策略分為以下四種:一、高開低走 在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)高,而市場狀況不好,競爭又較為激烈的情況下,房地產(chǎn)項目往往采取突出房地產(chǎn)項目優(yōu)秀品質(zhì),高報價樹立房地產(chǎn)項目形象和知名度,而實際以較低成交價格爭客戶和市場份額的“高開低走”的策略。當(dāng)然,如果市場狀況好,競爭不激烈,而且項目自身規(guī)模又不大的情況下,項目完全可以采取突出房地產(chǎn)項目優(yōu)秀品質(zhì),大規(guī)模營造房地產(chǎn)項目形象和知名度,高價報盤,高價成交,在短期內(nèi)迅速獲得市場認(rèn)同的,與前一種狀況完全相反的“高開高走”策略。

二、低開高走 在房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)較高,但初期優(yōu)勢不明顯,而市場狀況不好或市場發(fā)展趨向不明朗的情況下,為取得市場認(rèn)同,房地產(chǎn)項目應(yīng)采取低價入市,根據(jù)銷售工作的開展,視具體情況適時調(diào)價的“低開高走”策略,根據(jù)銷售進展的好壞,決定價格的提升。當(dāng)然,如果項目的確綜合素質(zhì)較低,市場認(rèn)同感差,且市場狀況不好競爭較為激烈的情況下,房地產(chǎn)項目一般只能采取低報價,低價成交,以價格取勝的“低開低走”策略。

三、平穩(wěn)推進 在房地產(chǎn)項目素質(zhì)一般,規(guī)模較大,各樓座素質(zhì)差距較小,而市場狀況很好的情況下,有些項目也采取“平穩(wěn)推進”的策略,報價符合房地產(chǎn)項目實際成交價,價格提升較為平穩(wěn),給客戶以放心的心理滿足,最終追求較好的市場業(yè)績。

四、波浪螺旋 “平穩(wěn)推進”的調(diào)價策略是一種較為理想的調(diào)價策略,在現(xiàn)實中很難維系。實踐證明,很多項目其中的各樓座素質(zhì)因為位置、景觀、交通等因素的影響而差ss較大,而且市場狀況的好與壞在很多的情況下也是很難判斷的。所以在房地產(chǎn)項目素質(zhì)一般,規(guī)模較大,而市場發(fā)展趨勢不很明朗的情況下,多數(shù)項目采取的是“波浪螺旋”的調(diào)價策略。這種調(diào)價方式是一種結(jié)合房地產(chǎn)市場周期波動而調(diào)整價格發(fā)生同步的周期性波動策略。調(diào)價周期以房地產(chǎn)市場周期、項目的銷售速度和最終利潤的回收作為判斷標(biāo)準(zhǔn);同時,可根據(jù)工程進度及銷售情況,對提價幅度及周期進行進一步細(xì)化調(diào)整;此外,應(yīng)考慮不同樓座在銷售速度上的差異,分別調(diào)整提價幅度,避免“一刀切”的做法。并最終給整個項目營銷工作帶來了快速銷售速度和良好的.業(yè)績。

誠然,房地產(chǎn)項目的調(diào)價策略方式并不是完全孤立的,會出現(xiàn)幾種策略共用的情況。也不會在銷售工作開展之初一經(jīng)確定便一成不變,應(yīng)根據(jù)市場變化情況隨時予以調(diào)整,以爭取獲得最佳的銷售成果。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇十四

各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事:

大家好!

在《xxxx年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售top200排行榜》看到xxxx公司赫然在榜,我倍感驚喜但并不意外。當(dāng)看著自己所效勞的公司在業(yè)績上蒸蒸日上,在規(guī)模增速上持續(xù)上升,我倍感榮幸。在剛舉辦的公司年度經(jīng)營會上,集團領(lǐng)導(dǎo)對公司的戰(zhàn)略精準(zhǔn)定位,對公司的發(fā)展明確方向,使我感觸良多。會后,我深刻的去理解公司的經(jīng)營需求,從而去調(diào)整自己的營銷思路和公司同步發(fā)展。為了貫徹集團領(lǐng)導(dǎo)年度報告精神,xx公司營銷部制定了針對性的行動計劃和措施。

公司目前正處于擴張的快速發(fā)展期,高周轉(zhuǎn)、規(guī)?;瘧?zhàn)略的突破時期??熹N多銷起到了決定性的作用。對于長期的'發(fā)展來說,也有助于建立一個有體系、有執(zhí)行力、為目標(biāo)負(fù)責(zé)的營銷鐵軍。

1、合理制定計劃,嚴(yán)格計劃實施,在營銷工作的計劃的設(shè)定上,突出重點工作內(nèi)容,并明確工作成果的關(guān)門時間。在過程中,對于人員因素造成的計劃工作延誤,營銷部內(nèi)部建立懲罰機制,嚴(yán)格執(zhí)行,結(jié)合月度和季度考評,直接與績效掛鉤。

2、在每月、每周工作計劃總結(jié)時,重點分析和研究未完成或成果未達標(biāo)的原因,制定下一步工作的改進措施,及時調(diào)整工作辦法,逐漸形成良性循環(huán)。

市場的變數(shù)越來越快,也可能會越來越難,在新的競爭環(huán)境里,營銷管理和營銷人都要拼內(nèi)功。只有高效的營銷團隊才適合公司的快速發(fā)展。

“大營銷”,就是要求營銷線深入?yún)⑴c到“投、融、管、退”各個環(huán)節(jié),和運營高度協(xié)同。領(lǐng)導(dǎo)在講話中也提到,營銷在項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)都要介入,并且多次重點強調(diào)拿對地,定為準(zhǔn)。我覺得我們營銷不僅是要完成銷售目標(biāo),還要能夠做到充分發(fā)揮營銷前置的作用,積極介入投資規(guī)劃、可研,提高拿地準(zhǔn)確度和定位準(zhǔn)確度。而且還要從財務(wù)角度思考,合理安排銷售計劃,保證現(xiàn)金流快速回正,持續(xù)關(guān)注流速表現(xiàn),重點關(guān)注在途回款的過程。充分和運營、項目部聯(lián)動,保證及時供貨,產(chǎn)銷匹配、品質(zhì)兌現(xiàn),讓整個公司能夠保持很高的市場靈敏度,不錯過窗口期??偟膩碚f,就是營銷條線要站在公司經(jīng)營層面上思考問題,和公司其他條線一起推動戰(zhàn)略目標(biāo)落地。就類似于一個前驅(qū)、一個后驅(qū),“大營銷+大運營”,就把兩驅(qū)車變成了四驅(qū)車,整個公司這輛車,引擎系統(tǒng)就上了一個檔次,戰(zhàn)略達成才能更有保證。

調(diào)整推盤節(jié)奏,精準(zhǔn)踩上每個銷售熱點;對于尾盤項目各業(yè)態(tài)的去化,通過對現(xiàn)金流的測算、流速的保障、風(fēng)險評估分析,以此三點為原則,去整合好的資源合作,采取不同的銷售模式保障快速去化和回款。

“想得明白、做得堅決“,作為營銷人,對指標(biāo)、對公司經(jīng)營、公司戰(zhàn)略要想得明白,對計劃、對措施要做得堅決。營銷是一場戰(zhàn)役,沒有硝煙,卻關(guān)乎生死,但我們不懼,營銷人是一名戰(zhàn)士,為了指標(biāo),我們勇往直前。根扎深了,樹就會長大,溶液濃稠了,肯定就會結(jié)晶!我們將目標(biāo)堅定,步伐鏗鏘、使命必達。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇十五

在去年金融危機之前,我銘家的房地產(chǎn)市場一片繁榮,樓房的價格被炒到了歷史最高,不過在我看來只不過是虛假的繁榮,果然自從全球金融危機到來之后,我銘家的樓市持續(xù)低迷,雖然房地產(chǎn)廠家想出了多種促銷方式,不過似乎作用一直不,房地產(chǎn)公司營銷策劃書。

房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟的發(fā)展,所以很多地產(chǎn)商在投資的時候更加謹(jǐn)慎了,一般的地段是不會再投資了,不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售,我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了,奉命寫出了房地產(chǎn)公司營銷策劃書。

一般說來,“營銷策劃書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容,但是,部分的“營銷策劃書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的,通常包括下列內(nèi)容:

1、項目簡介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。

2、區(qū)域市場分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個案市調(diào)等。

3、swot分析。主要是在區(qū)域市場分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(strength)、弱點(weakness)、機會點(opportunist)及存在的問題(threats)。

4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對目標(biāo)客戶的分析,從而可以對產(chǎn)品進行定位。這部分內(nèi)容通常可以用餅圖來顯示,較直觀。

5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議,在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。

包括:

1、廣告總精神。

2、訴求重點。

3、np稿標(biāo)題初擬。

4、媒體計劃。

三、業(yè)務(wù)部分

主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃兩部分。其中銷售階段分析一般分為三階段(引導(dǎo)期、強銷期、持續(xù)期)做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計劃也分為三部分:策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。

完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三部分的報告后,一份提案報告書基本上出來了,但最后不要忘記還有一個關(guān)鍵的事情必須在報告書里涉及,那就是與開發(fā)商的“合作方案”,營銷公司一般可以有三種代理的方式:

(1)純代理;

(2)代理(即包括廣告);

(3)包銷,工作計劃《房地產(chǎn)公司營銷策劃書》。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的,可以在報告書中羅列出來,由發(fā)展商去選擇,雙方再做進一步的商討。 “提案報告書”寫出來后,做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個醒目的感覺,使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報告是相當(dāng)重視的,也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。

總之,撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán),讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。

“以正合,以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會

成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招,最重要是靠踏踏實實的規(guī)范操作;只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上,再加上一些突破之舉,策劃才能綻放異彩,取得成功!策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點:

你的市場定位是否適應(yīng)市場的需求,產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求,這是項目成敗的關(guān)鍵所在。“金×豪園”失敗的定位是一個有力的面例證。

投資時機的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎(chǔ)上。如果對投資開發(fā)時機的決策失誤,則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗?!皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結(jié)果;“爵×廈、中×?xí)r代廣場”的失敗正是生不逢時的例證。對時機的把握關(guān)鍵的要點是你要清楚在什么時候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn),還要清楚在不同的時期,房地產(chǎn)投資的利潤水平會有所不同。因此,做好項目的前期分析是策劃的第一步工作。

位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地,對于不同的投資者有不同的價值;不同位置的地塊,其地價水平也不同,在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素,能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此,了解發(fā)展商地價水平,做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作。“羅湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬的天價投標(biāo)所得,這在當(dāng)時被認(rèn)為是一個失敗的投資項目,但現(xiàn)在看來,再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。

在接受代理樓盤時,發(fā)展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據(jù)“提案報告書”的好壞,發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤,所以,“提案報告書”制作的好壞,基本上決定了營銷公司生存的命運。一份好的“營銷策劃書”,必須由營銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作,才能很好地完成。撰寫“營銷策劃書”來時,首先必須要求發(fā)展商提供個案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計初稿或藍(lán)圖,以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上,再收集個案所處區(qū)域的都市計劃圖、人口統(tǒng)計資料、交通建設(shè)計劃、公共工程建設(shè)計劃及其他利多利空資料。同時,還要收集該個案區(qū)域市場的市場調(diào)查資料表,作為“營銷策劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。

其實我感覺策劃書并不是最重要的,最重要的還是樓房的設(shè)計和地位問題,策劃書只不過是一個參考,明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳,至于宣傳的效果,樓房的質(zhì)量問題是最重要的。

做房地產(chǎn)策劃已經(jīng)還是不錯的,不過最近的房地產(chǎn)市場普遍低迷,我知道這也許是暫時的,不過樓房確實要降價了,現(xiàn)在的房子實在太貴,超出了一般人的承受范圍。我會在今后的工作中繼續(xù)努力的!

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇十六

1、形象定位:

對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括,揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設(shè)計中體現(xiàn)到:吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗,處處顧及住戶需要,大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計等等,都進行精碉細(xì)鑿,力爭完美。

好東西總有不同之處,因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ),使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如:地理位置不同,交通條件不同,物業(yè)品質(zhì)不同,發(fā)展商信譽不同,人均擁有空間不同,升值潛力不同,車位數(shù)量不同,小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。

2、主要賣點:

對樓盤進行全面分析研究,概括為四個方面的賣點構(gòu)成:

1)地理位置;2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);3)、樓盤做工用料;4)、戶型設(shè)計。突出明顯優(yōu)勢,這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。

3、繪制效果圖:

根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要,分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高,因為樓盤的銷售,需要啟動購樓者對未來的想象,無數(shù)事實范例證明,精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。

4、廣告訴求點:

1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。

5、廣告階段劃分:

對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為,應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮,從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段:

第一階段(預(yù)期到首期交樓入住):此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標(biāo),從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇十七

某房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊,在鄭汴路路南,鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。

某房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤,出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn),以超低價位入市,順利的實現(xiàn)了銷售,但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤,沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象,無意中形成某房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在,一期多層尚有37現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房,銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套,以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元,臨街商鋪1700萬元,合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計20xx年5月底辦下。

由此可見,目前某房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成:期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,一期大戶型銷售額16%,二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙,是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成:鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下,這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。某房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但某房地產(chǎn)在操盤過程中,沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭,不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢,而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈,主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點,寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是某房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤,其它幾乎所有的樓盤都和某房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇十八

:

1、大?;蛞陨蠈W(xué)歷,市場營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等相關(guān)專業(yè)為佳。

2、2年及以上房地產(chǎn)策劃工作經(jīng)驗,具備惠州項目策劃經(jīng)驗者更佳;。

4、具有較強的協(xié)調(diào)溝通能力,良好的口頭和文字表達能力。

5、高度的'工作熱情,良好的團隊合作精神。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇十九

1.個性特色:“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。

2.區(qū)位交通:本項目地處××廣場旁,地段絕佳,高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,交通便捷,是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3.增值潛力:處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,發(fā)展前景好,購置成本低,升值潛力大,是投資置業(yè)的首選。

(二)宣傳媒介組合。

1.開盤前期:主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資,穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,媒體主要以報紙為主,電視為輔。

2.開盤后的強勢推廣期:即項目營銷推廣的重要時期,宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

3.開盤后的形象展示期:為了展示形象,以軟性深入挖掘為主,媒介選擇主要是電視和報紙,重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇二十

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,商鋪要想賣得好,前期的營銷策劃必不可少,而且必須做到位。

xx商業(yè)城項目是xx房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場旁,是xx地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地xx平方米,根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案,項目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,總建筑面積約為xx余平方米,地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米,商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米,塔樓建筑面積約xx余平方米。項目總投資約xx萬元。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想,結(jié)合目前項目現(xiàn)狀,本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,從營銷策劃的`角度出發(fā),對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場,通過全方位地運用營銷策略,最大限度提升項目的附加價值,獲取項目的最大利潤,并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略,可以簡述為“五個一”,即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。

1、樹立一個新銳概念:休閑式購物商業(yè)。

2、倡導(dǎo)一個財富理念:創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。

3、提煉一個鮮明主題:產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

4、啟動一個前衛(wèi)市場:崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”,摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體,讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,購物主題明確。

5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴:本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。

1、銷售(招商)目標(biāo)。

2、銷售目標(biāo)分解,根據(jù)項目的定位及施工進度計劃,進行營銷工作。

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn),綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,結(jié)合項目定位,確定以下銷售時機及價格。

(一)項目入市時機及姿態(tài)。

1、入市時機:根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準(zhǔn)備,在xx年xx月份房交會期間開盤(或xx年xx月),可以抓住xx年春季房交會、xx節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮;在xx節(jié)、xx年秋季房交會、xx等重要時期掀起新的銷售高潮。

2、入市姿態(tài):以全市乃至xx地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場,開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

(二)價格定位及價格策略。

1、價格定位的原則:采用比價法和綜合平衡法。

2、價格定位:整個商業(yè)項目的銷售均價為xx元/平方米,其中起價為xx元/平方米,最高價為xx元/平方米。

3、價格策略:采取“低開高走”型平價策略,開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升),均價為xx元/m2,尾盤銷售變相略降。

(一)宣傳策略主題。

1、個性特色:“xx商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。

2、區(qū)位交通:本項目地處xx廣場旁,地段絕佳,高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,交通便捷,是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3、增值潛力:處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,發(fā)展前景好,購置成本低,升值潛力大,是投資置業(yè)的首選。

(二)宣傳媒介組合。

1、開盤前期:主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資,穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,媒體主要以報紙為主,電視為輔。

2、開盤后的強勢推廣期:即項目營銷推廣的重要時期,宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

3、開盤后的形象展示期:為了展示形象,以軟性深入挖掘為主,媒介選擇主要是電視和報紙,重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇二十一

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標(biāo)方針的實現(xiàn),綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,結(jié)合項目定位,確定以下銷售時機及價格。

(一)項目入市時機及姿態(tài)。

1.入市時機:根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準(zhǔn)備,在2008年5月份房交會期間開盤(或2008年9月),可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié)、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

2.入市姿態(tài):以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場,開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。

(二)價格定位及價格策略。

1.價格定位的原則:采用比價法和綜合平衡法。

2.價格定位:整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米,其中起價為3328元/平方米,最高價為4000元/平方米。

3.價格策略:采取“低開高走”型平價策略,開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升),均價為3380元/m2,尾盤銷售變相略降。

六、宣傳策略及媒介組合。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇二十二

一個好的房地產(chǎn)營銷方案必須有一個好的計劃書,以在整體上把握整個營銷活動。

市場營銷計劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系,是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能,必須學(xué)會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計劃。

在房地產(chǎn)市場營銷中,制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說,市場營銷計劃包括:

1、計劃概要:對擬議的計劃給予扼要的綜述,以便管理部分快速瀏覽。

2、市場營銷現(xiàn)狀:提供有關(guān)市場,產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3、機會與問題分析:綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。

4、目標(biāo):確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。

5、市場營銷策略:提供用于完成計劃目標(biāo)的主要市場營銷方法。

6、行動方案:本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?

7、預(yù)計盈虧報表:綜述計劃預(yù)計的開支。

8、控制:講述計劃將如何監(jiān)控。

一、計劃概要。

房地產(chǎn)營銷策劃流程篇二十三

一、項目簡介:

鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊,在鄭汴路路南,鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。

銷售,但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤,沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象,無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在,一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房,銷售額850萬元。其中159、7m2的三室兩廳有23套,以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元,臨街商鋪1700萬元,合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計xx年5月底辦下。

由此可見,目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成:期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,一期大戶型銷售額16%,二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙,是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場概況及基本競爭格局:

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成:鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下,這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中,沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭,不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢,而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈,主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點,寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤,其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1:鄭汴路市場調(diào)研報告)。

b、小戶型市場概況。

自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來,小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初,青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場,形成了小戶型的“市場黑洞”,徹底打破了市場的競爭格局,實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段,由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),已成功實現(xiàn)一期的開發(fā),在幾乎沒有什么競爭的情況下,收獲了小戶型市場的第一批需求者,現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場,并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米,三室兩廳95平米)??梢哉f,同燕歸園的戶型配比上比較,我們沒有優(yōu)勢。

【本文地址:http://mlvmservice.com/zuowen/15142044.html】

全文閱讀已結(jié)束,如果需要下載本文請點擊

下載此文檔