寫總結(jié)是對(duì)自己工作和學(xué)習(xí)的一種負(fù)責(zé)任的態(tài)度。一個(gè)好的總結(jié)需要有明確的目標(biāo)和準(zhǔn)確的思路。以下是小編為大家整理的一些名人名言，希望能給大家?guī)硪恍┧伎己蛦l(fā)。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇一
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅開發(fā)時(shí)間較長，而且對(duì)于施工要求也較高，這就需要對(duì)其做好相應(yīng)的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費(fèi)或者是建設(shè)問題。將科學(xué)合理的管理方法應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理中，能夠使得建設(shè)資源得到最大化的應(yīng)用，并且有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的井然有序進(jìn)行，最終為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的利益打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2工程管理的概念以及模式。
2.1工程管理的概念。
房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開源節(jié)流，其中，開源是指開發(fā)新產(chǎn)品、開拓新市場、開展新業(yè)務(wù)等等，而節(jié)流則主要體現(xiàn)在企業(yè)的成本控制方面，而工程管理便是其中很關(guān)鍵的因素，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，自然也不例外，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，進(jìn)行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
2.2工程管理的模式。
在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數(shù)字模型，從而使得成本預(yù)算工作變得更加的具體化，并且在項(xiàng)目管理的各個(gè)階段的成本都能進(jìn)行有效地成本控制，為了降低企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象發(fā)生的可能性，通常會(huì)將成本的控制與預(yù)算進(jìn)行結(jié)合，因?yàn)樵陧?xiàng)目管理中，根據(jù)成本控制的過程就可以判斷其是否存在問題。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇二
由于現(xiàn)在的施工材料品種非常的多，再加上價(jià)格也是相差甚大，如果不做好相應(yīng)的措施進(jìn)行控制，那么將會(huì)使得建筑工程的造價(jià)將會(huì)大幅度的上升。因此，在開始施工之前，就必須要對(duì)施工中所使用到的材料的品牌、規(guī)格和相應(yīng)的價(jià)格有一個(gè)明確的規(guī)定，并且還需要自身對(duì)市場上建筑材料的價(jià)格有非常清晰地了解，這樣不僅能夠根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求進(jìn)行更好的建筑工程施工，同時(shí)還能有效的防止因材料價(jià)格上面的差異而出現(xiàn)工程造價(jià)波動(dòng)過大的情況出現(xiàn)。
3.2對(duì)施工資源進(jìn)行合理地分配。
在進(jìn)行建筑施工的時(shí)候，不管是進(jìn)行施工的工作人員，還是所使用到的施工材料和機(jī)械設(shè)備，這些都需要投入大量的資金。因此，為了確保將工程造價(jià)工作做得更好，還需要邀請(qǐng)有關(guān)部門的人員在施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)測，對(duì)于施工中的各項(xiàng)投入進(jìn)行精準(zhǔn)的確定，以減少不必要的資金浪費(fèi)。最后，對(duì)于建筑施工中的定價(jià)，還需要進(jìn)行相應(yīng)的校對(duì)，從而避免造成較大的定價(jià)誤差。
3.3工程質(zhì)量監(jiān)管。
就現(xiàn)階段來看，我國工程質(zhì)量監(jiān)管人員的素質(zhì)水平比較低。為了從根本上控制工程監(jiān)管質(zhì)量，監(jiān)管單位必須對(duì)質(zhì)量工作人員的素質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格考核，不但嚴(yán)格要求監(jiān)管人員擁有自律性和自覺性，而且還嚴(yán)格要求監(jiān)管人員具有良好的工作態(tài)度與經(jīng)驗(yàn)，能夠嚴(yán)格要求自己并嚴(yán)格處理所監(jiān)管工作中的問題。在工作過程中，還需要工程質(zhì)量監(jiān)管部門對(duì)工作人員的進(jìn)行定期培訓(xùn)和教育，從而使工作人員在工作和學(xué)習(xí)中進(jìn)步。與此同時(shí)，傳統(tǒng)的工程質(zhì)量監(jiān)督理念往往會(huì)導(dǎo)致方法錯(cuò)誤、工程質(zhì)量低等問題的產(chǎn)生。因此，在建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督過程中，必須要與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)新工程質(zhì)量監(jiān)督理念，滿足時(shí)代發(fā)展與市場需求的客觀要求。一方面，投資方應(yīng)該在一定程度放棄直接的干預(yù)建筑工程，尤其是在專業(yè)施工技術(shù)的重要環(huán)節(jié)，把工程質(zhì)量監(jiān)督工作交由監(jiān)理部門，恢復(fù)施工單位的主動(dòng)權(quán)。另一方面，在工程質(zhì)量監(jiān)督過程中，必須充分考慮市場、地區(qū)間的.差異性，樹立工程質(zhì)量監(jiān)督意識(shí)，創(chuàng)新質(zhì)量監(jiān)督方法，重視建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督工作，以確保落實(shí)建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督的各項(xiàng)工作。最后，還需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)管力度，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的公平和公正性，這樣能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場開發(fā)項(xiàng)目的更好進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。與此同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場的銷售，也需要加大監(jiān)管的力度，嚴(yán)禁房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“假買假賣”的情況，一旦發(fā)現(xiàn)有此種情況，需要進(jìn)行嚴(yán)肅處理，從而為房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展提供良好的環(huán)境。
3.4工程變更管理。
在對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)的過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程變更的情況。對(duì)于工程的變更一般是由當(dāng)事人或者第三方提出的，在提出之后需要經(jīng)過多方協(xié)商，協(xié)商達(dá)成一致才有效。眾所周知，在工程建設(shè)的過程中，如果出現(xiàn)工程變更的情況，那么不僅會(huì)延長工程的建設(shè)工期，同時(shí)還會(huì)因?yàn)楣こ痰淖兏a(chǎn)生額外的費(fèi)用。由于工程的建設(shè)工作往往是不可預(yù)見的，因此在對(duì)工程進(jìn)行管理的時(shí)候，將合同管理應(yīng)用其中，如果發(fā)生工程變更的情況，若是業(yè)主提出需要進(jìn)行變更的，監(jiān)理工程師能夠根據(jù)實(shí)際的合同來規(guī)定工程的變更情況。如果是承包商請(qǐng)求變更，監(jiān)理工程師首先需要對(duì)變更方案進(jìn)行審查，審查合格后還必須報(bào)給業(yè)主，只有業(yè)主同意之后才能再根據(jù)合同的情況來進(jìn)行工程的變更。對(duì)于工程變更之后所產(chǎn)生的額外費(fèi)用，可以依據(jù)合同來進(jìn)行分配，這樣能夠有效地減少因工程變更而發(fā)生的糾紛問題，最終確保整個(gè)工程建設(shè)能夠更好的進(jìn)行。
4結(jié)束語。
綜上所述，隨著我國建筑市場的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)要求將會(huì)越來越高。如果在實(shí)際的施工過程中，不能做好相應(yīng)的工程管理工作，那么將會(huì)使得房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的問題叢生，這對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)其將來的進(jìn)一步發(fā)展是非常不利的。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員，需要重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理工作，并且在今后的實(shí)際工作中，不斷學(xué)習(xí)和總結(jié)工程管理的要求，確保將這一工作做得更好，最終促進(jìn)我國建筑行業(yè)獲得更快、更好的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]孫國林.淺析影響建筑工程項(xiàng)目質(zhì)量控制和管理的重要因素[j].項(xiàng)目管理與項(xiàng)目控制,(8):18～20.
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇三
摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市的擴(kuò)張推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的春天，巨大的利益空間及利潤前景讓越來越多的人跨入這個(gè)行業(yè)這個(gè)行業(yè)，而且隨著人們經(jīng)濟(jì)水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的要求也越來越高，質(zhì)量、服務(wù)等都是消費(fèi)者們選擇的重點(diǎn)，這種種情況都極大的增加了房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭大的增加了房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)想要在這激烈的市場競爭中占有一席之地，就需要通過強(qiáng)化施工管理，使企業(yè)能降低成本降低成本、提高質(zhì)量，從而提升企業(yè)的市場競爭力，促使企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。本文將從施工項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量及成本三方面出發(fā)對(duì)施工管理中的問題及解決方法進(jìn)行探討工管理中的問題及解決方法進(jìn)行探討。
1引言。
由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展太過迅速由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展太過迅速，巨大的市場需求使得開發(fā)商全力的追逐開盤的速度發(fā)商全力的追逐開盤的速度，完全不考慮質(zhì)量問題，這也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展埋下了隱患地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展埋下了隱患。而且來自于消費(fèi)者、同行、政府等各方的壓力使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日益劇烈等各方的壓力使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日益劇烈，想要在行業(yè)市場上有一席之地在行業(yè)市場上有一席之地，就要考慮如何以最少的經(jīng)濟(jì)成本和最快的速度和最快的速度、最高的質(zhì)量去完成房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。然而，影響其成本響其成本、質(zhì)量和速度的關(guān)鍵在于項(xiàng)目中的施工管理工作。施工管理對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目起到了提綱挈領(lǐng)的作用施工管理對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目起到了提綱挈領(lǐng)的作用，通過科學(xué)的施工管理可以有效的組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)過程過程，可以將項(xiàng)目的施工質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制在計(jì)劃內(nèi)，從而使整個(gè)項(xiàng)目利益最大化使整個(gè)項(xiàng)目利益最大化。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇四
1）社會(huì)大環(huán)境下需要工程經(jīng)濟(jì)分析。改革開放以來，市場經(jīng)濟(jì)在中國的發(fā)展可謂是突飛猛進(jìn)，國家對(duì)經(jīng)濟(jì)的干預(yù)減少，市場對(duì)自身的調(diào)控增加，這也就造成了各個(gè)企業(yè)之間競爭力的不斷增強(qiáng)、競爭更加激烈。鑒于這個(gè)競爭激烈的社會(huì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個(gè)亟待解決的問題。和別的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的國家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會(huì)大環(huán)境是相同的。那么在這個(gè)大環(huán)境下如何才能比別的房地產(chǎn)商更勝一籌，做好房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)是必要的，這樣就能降低房地產(chǎn)規(guī)劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應(yīng)的降低房價(jià)，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開發(fā)的工程經(jīng)濟(jì)分析不僅對(duì)房屋的建設(shè)和經(jīng)營有著很大的影響，而且在社會(huì)主義建設(shè)新時(shí)期，我國正逐步加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在我國廣大農(nóng)村開始建起了大量商品房，那么房地產(chǎn)開發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產(chǎn)開發(fā)的工程分析也可以應(yīng)用于此，它能夠在推動(dòng)農(nóng)村拆遷的過程中發(fā)揮重要的作用，推動(dòng)農(nóng)村拆遷工作高速有效的運(yùn)行。
2）企業(yè)自身需要工程經(jīng)濟(jì)分析。一個(gè)發(fā)展完善的房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)過程中是必然要進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析的。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，事先如果進(jìn)行了完善又合理的工程經(jīng)濟(jì)分析，就能夠有效地降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，并且能使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的投資管理更加有效的實(shí)施。做好合理有效的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟(jì)分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并且能夠獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，大大提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的工作積極性。
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者也就是房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的市場，來獲取更大的利益。房地產(chǎn)開發(fā)過程中對(duì)工程經(jīng)濟(jì)進(jìn)行正確有效的分析，就必須高度重視對(duì)工程建設(shè)過程中的成本分析。只有這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進(jìn)而提高效益，在房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)中占據(jù)有利地位。
1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)準(zhǔn)確進(jìn)行前期市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，我們首先需要對(duì)前期的市場進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。首先我們需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地理位置進(jìn)行合理的分析，其次對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的具體內(nèi)容也要進(jìn)行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發(fā)項(xiàng)目適應(yīng)什么階層的居民，并且還要對(duì)與這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目條件類似的其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行考察等。通過研究前期市場的市場定位后，房地產(chǎn)開發(fā)管理者對(duì)其進(jìn)行正確的分析。房地產(chǎn)開發(fā)商們已經(jīng)在戰(zhàn)略角度上通過對(duì)以上各個(gè)環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經(jīng)可以預(yù)估房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要的工程造價(jià)。那樣基本上就能夠讓這個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大體上符合所面臨的消費(fèi)人群的定位和市場定位，不會(huì)造成嚴(yán)重脫離市場定位的情況。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中準(zhǔn)確的前期市場定位，也會(huì)為后期房地產(chǎn)開發(fā)過程中所遇到的實(shí)質(zhì)性的工作提供模板和標(biāo)準(zhǔn)，為以后的房地產(chǎn)開發(fā)工作確定明確的目標(biāo)，還能夠在根本上很好地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程經(jīng)濟(jì)成本。
2）工程設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。在房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其市場定位和需求定位確定好之后，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在房地產(chǎn)開發(fā)的工程設(shè)計(jì)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。因?yàn)楣こ淘O(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中為房地產(chǎn)的開工做準(zhǔn)備，但并沒有進(jìn)入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產(chǎn)開發(fā)管理者的想象呈現(xiàn)出來，正式的房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)還沒有正式實(shí)施，因此還有對(duì)它修改的可能性。只要房地產(chǎn)開發(fā)管理者在工程設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因?yàn)闆]有很好的設(shè)計(jì)而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產(chǎn)開發(fā)者在工程設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)的成本就已經(jīng)失控，那么在后期的工作中就會(huì)遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程的失控，無止境的增加房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本。通過對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)分析的實(shí)踐表明，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)分析階段的費(fèi)用只占房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程的1%，但這1%的費(fèi)用會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中40%的費(fèi)用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。
3）工程實(shí)施階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。在建設(shè)階段進(jìn)行嚴(yán)格成本控制，是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)者首先要對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行合理的統(tǒng)籌，因?yàn)檫@直接影響到了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)。如果項(xiàng)目統(tǒng)籌的好，項(xiàng)目就會(huì)運(yùn)行的快，這就會(huì)在很大程度上降低項(xiàng)目的成本。其次，要完善合理的招標(biāo)制度，那樣房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠在市場最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價(jià)廉建筑材料的供應(yīng)商進(jìn)行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調(diào)利益，達(dá)到互利雙贏的效果。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)者在房地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)工程經(jīng)濟(jì)進(jìn)行合理有效的分析，不但能夠預(yù)測將要遇見的困難和有效減少過程中的困難，而且能夠取得更高的市場份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無完善，過程中也許會(huì)遇到很多問題，這還需要企業(yè)和政府的共同努力。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇五
首先要正確區(qū)分開發(fā)成本及期間費(fèi)用。期間費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，開發(fā)成本又分別歸集在土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、市政及環(huán)境工程、公共配套工程、開發(fā)間接費(fèi)等子項(xiàng)中。若不能正確歸集開發(fā)成本及期間費(fèi)用，會(huì)造成成本核算的不正確，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)務(wù)中，相關(guān)工程人員薪酬及日常辦公支出、相關(guān)資產(chǎn)折舊、利息支出等，在核算方面往往存在在較大爭議。筆者認(rèn)為，在成立項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部的情況下，工程、開發(fā)、設(shè)計(jì)等相關(guān)人員薪酬及日常辦公支出；與項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)資產(chǎn)折舊（包括上述人員使用的電腦等辦公設(shè)備）；項(xiàng)目建設(shè)期實(shí)際用于項(xiàng)目建設(shè)的借款利息支出，納入開發(fā)成本核算。其次，要確保成本核算的完整性。在一般情況下，在達(dá)到成本結(jié)轉(zhuǎn)條件后，成本還不能完全歸集，為確保成本核算的完整性、財(cái)務(wù)指標(biāo)的穩(wěn)定性，往往要對(duì)尚未入賬成本，在依據(jù)充分情況下進(jìn)行合理預(yù)計(jì)，按照完全成本計(jì)提入賬，且對(duì)計(jì)提的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)的調(diào)整，直至最終完全成本的確認(rèn)。按照完全成本對(duì)成本進(jìn)行計(jì)提，和稅法的規(guī)定存在差異，會(huì)造成會(huì)計(jì)核算和稅法的差異，在納稅申報(bào)時(shí)，要注意進(jìn)行調(diào)整。最后，項(xiàng)目分期核算有講究。對(duì)于建設(shè)規(guī)模較大，產(chǎn)品業(yè)態(tài)較多的項(xiàng)目，往往會(huì)進(jìn)行分期核算。但是如何分期，往往要結(jié)合項(xiàng)目證照、項(xiàng)目建設(shè)目的、相關(guān)政策等因素反復(fù)測算，考慮法律因素、管理因素、稅務(wù)因素后確定。
（二）成本控制難度大。
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長，成本控制難度大，具體來說就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、開發(fā)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段，把項(xiàng)目成本控制住批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，控制目標(biāo)隨著項(xiàng)目建設(shè)實(shí)踐的不斷深入而分階段設(shè)置，隨時(shí)糾正偏差，動(dòng)態(tài)管理，保證項(xiàng)目成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
房產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要收入來源，但是，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇預(yù)售的方式，銷售收入納入預(yù)收賬款核算。在實(shí)際操作中，預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入，需參考以下三個(gè)條件：一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；第二，房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；第三，產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在實(shí)務(wù)中要從以下幾個(gè)方面予以注意。（1）對(duì)于預(yù)售合同中應(yīng)收未收的款項(xiàng)，要及時(shí)確認(rèn)應(yīng)收賬款，并進(jìn)行相關(guān)稅金的納稅申報(bào)，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）繳納的相關(guān)稅金也要與收入結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)，由于納稅義務(wù)是從房屋預(yù)售開始，因此預(yù)售階段交納的相關(guān)稅金不能反映在主營業(yè)務(wù)稅金及附加。（3）隨同房款一起收取的代收代繳的款項(xiàng)，要注意相關(guān)資料及會(huì)計(jì)核算的規(guī)范性，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)一般是在預(yù)收房款轉(zhuǎn)為銷售收入之后進(jìn)行的，在按照配比原則進(jìn)行稅金計(jì)提，預(yù)繳稅金，在資產(chǎn)負(fù)債表中，一般在“其他流程資產(chǎn)”、“應(yīng)交稅金負(fù)數(shù)”反映。待滿足收入結(jié)轉(zhuǎn)條件后，才同比例轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”。這樣就造成了企業(yè)當(dāng)年稅金常常與利潤表中計(jì)提之后的稅金不相等。按合同確認(rèn)收入，預(yù)計(jì)毛利率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)稅收入及計(jì)稅成本方面與其他企業(yè)也存在著一些不同。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的銷售中，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段取得收入，首先要確認(rèn)預(yù)計(jì)毛利率，根據(jù)預(yù)售收入及毛利率，確定計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。在完工之后，應(yīng)及時(shí)將企業(yè)實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額計(jì)算出來，計(jì)入合并的應(yīng)納稅所得額之中。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)的差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提以下幾方面的成本。一是在資料充足，能夠證明出包工程辦理結(jié)算，卻沒有取得全額發(fā)票的情況之下，未取得的金額可以預(yù)提，但是預(yù)提金額不能超過合同的10%；二是公共配套設(shè)施還未完工的，可以按照工程造價(jià)實(shí)現(xiàn)建造費(fèi)用的預(yù)提；三是報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以在未上交的情況下按照規(guī)定進(jìn)行預(yù)提。結(jié)合我國稅制，企業(yè)所得稅只能向后彌補(bǔ)五年，考慮土增稅清算一般都需補(bǔ)繳大額稅款，建議土增稅清算向前推，以免因土增稅清算形成的虧損在企業(yè)所得稅前不能抵扣，形成損失。
由于房地產(chǎn)核算業(yè)務(wù)的特殊性，在解讀財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，也與其他類型企業(yè)存在差異。例如，利潤表并不能反映當(dāng)期經(jīng)營情況，當(dāng)期交納稅金也和利潤表中主營業(yè)務(wù)稅金及附加不等，要結(jié)合現(xiàn)金流量表等資料綜合分析。這也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的設(shè)置提出了要求，可考慮增加銷售口徑的相關(guān)報(bào)表，按項(xiàng)目建設(shè)分類的成本收入類明細(xì)表等，以便于會(huì)計(jì)信息的使用者能更準(zhǔn)確的了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況及業(yè)務(wù)特點(diǎn)。
隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭正在加大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷加強(qiáng)自身的會(huì)計(jì)核算能力。在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，必須以實(shí)際為依據(jù)，依據(jù)法律以相關(guān)政策規(guī)定，提高企業(yè)對(duì)自身會(huì)計(jì)核算處理特殊性的認(rèn)識(shí)，針對(duì)這些特殊性制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算流程，從而提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇六
受越來越復(fù)雜的社會(huì)發(fā)展環(huán)境和越來越激烈的房地產(chǎn)市場競爭的影響，成本管理的相關(guān)工作也不斷被重視，而傳統(tǒng)的成本管理方式和思想已經(jīng)無法滿足相關(guān)企業(yè)的發(fā)展要求，因而目標(biāo)成本管理的方式在各個(gè)行業(yè)的管理中得到了一定的應(yīng)用和認(rèn)可。雖然在具體的實(shí)施過程中存在著較多需要改進(jìn)的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過對(duì)目標(biāo)成本管理的相關(guān)概念和功能以及在房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在的問題進(jìn)行分析探究，并結(jié)合實(shí)際情況提出相應(yīng)的管理方法和對(duì)策來進(jìn)行完善，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平的提高，并創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)與人們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位，并得到了越來越廣泛的關(guān)注，而有效地目標(biāo)成本管理工作對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來說非常的重要，并在一定程度上可以為相關(guān)的企業(yè)帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，并促進(jìn)企業(yè)健康長遠(yuǎn)的發(fā)展。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇七
旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，和普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的區(qū)別，它是依托周圍較為豐富的旅游資源建立起的房地產(chǎn)行業(yè)，它涉及到的項(xiàng)目和普通房地產(chǎn)企業(yè)相比多了休閑旅游以及度假等。也正是由于這些使其在房地產(chǎn)行業(yè)具備一定的優(yōu)勢和競爭力，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。本文我們縮小論述范圍（以下的企業(yè)都指旅游房地產(chǎn)企業(yè)），重點(diǎn)探討旅游房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中的問題，以促進(jìn)企業(yè)又好又快發(fā)展。
企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在目前依法納稅的市場經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)在納稅過程中因?yàn)樽陨淼脑驅(qū)е缕浼{稅行為和有關(guān)法律法規(guī)產(chǎn)生了沖突，違反了稅務(wù)部門的有關(guān)政策和規(guī)定，給企業(yè)造成不可估量的損失。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)最鮮明的表現(xiàn)就是繳納不必要的稅款或者沒有繳納夠應(yīng)繳納的稅款。
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)里的一種，它具備和其他風(fēng)險(xiǎn)相似的特征，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。
（一）企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具備普遍性和廣泛性，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都具備一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在始終困擾著各企業(yè)的管理者，給企業(yè)的發(fā)展造成隱患。
（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具備客觀性，具體表現(xiàn)在它的存在不會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營好壞或者管理者的個(gè)人意愿而變化，各企業(yè)只能采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率，而不能杜絕它的存在。
（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦被觸發(fā)，會(huì)給企業(yè)帶來沉重的損失。同時(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)化成其他類型的風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)處理不善，會(huì)將企業(yè)帶入到嚴(yán)重的危機(jī)之中。
（四）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有隱藏性，它是一種看不見摸不到的東西，但是存在于各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，一旦經(jīng)營管理不善觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，必定會(huì)讓企業(yè)承受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。
由于風(fēng)險(xiǎn)要素的不同，我們?cè)谧肪慷悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因時(shí)一般從內(nèi)部和外部兩個(gè)角度看風(fēng)險(xiǎn)是如何產(chǎn)生的。
（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的內(nèi)部原因。
內(nèi)部原因是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的最為重要的因素，筆者在經(jīng)過調(diào)查和分析之后認(rèn)為目前納稅體制下房地產(chǎn)行業(yè)存在三個(gè)導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的內(nèi)部原因原因，下面將詳細(xì)進(jìn)行分析。
1、財(cái)務(wù)部門財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核算水平較低。
財(cái)務(wù)核算是企業(yè)納稅過程中最為關(guān)鍵的一步，財(cái)務(wù)核算水平的高低直接影響了納稅情況。房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)核算過程中涉及到一些關(guān)鍵的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)和涉稅行為有著緊密的關(guān)聯(lián)，因?yàn)樵趯?shí)際納稅過程中納稅額的大小都是由這些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)計(jì)算得來。因此可以這樣說，財(cái)務(wù)部門核算水平的高低將直接決定著納稅風(fēng)險(xiǎn)的大小。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算過程存在很多缺陷和漏洞，企業(yè)沒有制定較為詳細(xì)規(guī)范的核算制度，這樣財(cái)務(wù)人員在核算的過程中沒有有效的制度作為參考，只能依據(jù)自己平日里的工作經(jīng)驗(yàn)粗略進(jìn)行核算，這樣的核算必定導(dǎo)致結(jié)果和實(shí)際情況存在較大的差距，造成會(huì)計(jì)信息不準(zhǔn)確，在納稅中也因核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性存在疑惑而造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。
目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)制度不完善是導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的另一個(gè)原因。通過近幾十年的發(fā)展可以看出，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是由于自己在管理體制方面存在缺陷而最終走向了失敗。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度都存在較大的問題，和自身的實(shí)際發(fā)展情況不相符合，并且很多制度的建立都不在國家有關(guān)法律法規(guī)的允許之內(nèi)，甚至一些較小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部根本不建立財(cái)務(wù)制度。以上這些都將會(huì)在進(jìn)行納稅過程中導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，給企業(yè)的良好運(yùn)營帶來風(fēng)險(xiǎn)。
3、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅行為沒有足夠的重視。
對(duì)納稅行為重視不夠是造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的主觀因素。根據(jù)國家《稅務(wù)法》的有關(guān)規(guī)定，各企業(yè)應(yīng)該按時(shí)、積極繳納稅款，這是一個(gè)企業(yè)的責(zé)任。但是目前的情況是很多企業(yè)管理者對(duì)納稅都持有一種消極的態(tài)度，認(rèn)為納稅是一種資金的流失，在一定程度上減少了企業(yè)的流動(dòng)資金，降低了企業(yè)的利潤。因此，很多企業(yè)為了降低自己的納稅數(shù)額，將國家的法律法規(guī)拋在腦后，用違法手段進(jìn)行偷稅漏稅活動(dòng)，這樣一旦被有關(guān)部門查獲，高額的罰款會(huì)讓企業(yè)流失更多的資金，給企業(yè)的發(fā)展帶來更為不利的影響。
（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的外部原因。
由于我國長期處于社會(huì)主義初級(jí)階段，雖然開展了依法治國戰(zhàn)略，但是在法制建設(shè)中仍然存在一些缺陷，在稅務(wù)法中就是這樣。我國的稅務(wù)法雖然大體上對(duì)企業(yè)納稅進(jìn)行詳細(xì)的說明和規(guī)定，但是很多條例都沒有進(jìn)行具體的解釋和說明，論述較為籠統(tǒng)，這就給企業(yè)的稅務(wù)計(jì)算造成了一定的困擾，讓企業(yè)難以理解稅務(wù)法的有關(guān)規(guī)定。同時(shí)，企業(yè)只有對(duì)稅務(wù)法的執(zhí)行權(quán)力，卻沒有解釋權(quán)力，這就讓企業(yè)處在一個(gè)比較尷尬的境地，加之我國的稅務(wù)法經(jīng)常性的會(huì)進(jìn)行一些更新或者變動(dòng)，這就導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。
（一）加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)。
風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是指企業(yè)在納稅行為之前，企業(yè)要根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)判，并且采取一些風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，同時(shí)通知有關(guān)部門尤其財(cái)務(wù)部門要及時(shí)控制資金使用，做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。這樣的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)雖然在運(yùn)營過程中有一些預(yù)測成分，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警并不是具備十足的把握，但是還是能夠在一定程度上降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)的損失。
（二）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者加強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
管理人員在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范中發(fā)揮著帶頭的作用，為了增加抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，企業(yè)要定期組織一些管理人員或者部門的領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)行學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提升他們的思想意識(shí)和觀念，還要定期對(duì)其進(jìn)行考核，著重看其是否具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和組織抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這樣，管理者才會(huì)發(fā)揮出企業(yè)在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的帶頭領(lǐng)導(dǎo)作用，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
（三）加強(qiáng)與同行企業(yè)之間的交流溝通。
很多房地產(chǎn)企業(yè)將同行視為死對(duì)頭，各企業(yè)之間也幾乎都是閉門造車，互不聯(lián)系，這樣的發(fā)展?fàn)顩r是萬萬不可取的。加強(qiáng)同行業(yè)之間的交流，互相開展業(yè)務(wù)往來有利于及時(shí)了解在稅務(wù)方便的最新消息，尤其是本地區(qū)稅務(wù)部門會(huì)有可能根據(jù)國家有關(guān)政策的要求進(jìn)行稅收調(diào)整，這些小小的改動(dòng)很容易不被企業(yè)多重視，加強(qiáng)行業(yè)之間的交流，能夠及時(shí)掌握政策的變化，從而對(duì)此做出防范措施，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（四）加強(qiáng)企業(yè)制度建設(shè)，不斷提升核算水平。
房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)自身體制建設(shè)和完善，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況開展建設(shè)和投資，各部門要加強(qiáng)內(nèi)部控制體系建設(shè)，加強(qiáng)預(yù)算管理和審計(jì)。企業(yè)應(yīng)該組織各部門領(lǐng)導(dǎo)人員對(duì)本企業(yè)制定詳細(xì)的發(fā)展規(guī)劃，各部門在工作中應(yīng)該時(shí)刻把企業(yè)的利益放在首位，嚴(yán)格遵守企業(yè)的規(guī)章制度。財(cái)務(wù)部門的建設(shè)尤為重要，要著重解決數(shù)據(jù)核算水平較低的情況，在核算中應(yīng)該按照企業(yè)的有關(guān)工作流程一步步詳細(xì)進(jìn)行，不允許出現(xiàn)無據(jù)可依的情況，這樣才會(huì)給稅務(wù)工作提供準(zhǔn)確地財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)，保障納稅準(zhǔn)時(shí)、準(zhǔn)數(shù)完成，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。
目前稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是困擾房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大難題，并且稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是始終存在的，只有采取保障性措施降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，才能降低企業(yè)的損失。企業(yè)管理者要從內(nèi)部改革建設(shè)做起，重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，采取有效的管理方法和措施對(duì)其進(jìn)行控制，促進(jìn)企業(yè)又好又快發(fā)展。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇八
隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了大力發(fā)展，作為一名房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理人員，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，是一個(gè)值得深思的問題，本文主要是對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)開放項(xiàng)目管理應(yīng)該采取的控制措施進(jìn)行了探討。
質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵所在就是及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，同時(shí)通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動(dòng)態(tài)過程控制圖，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目部強(qiáng)調(diào)并建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場管理模式，尤其要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層的質(zhì)量意識(shí)，保證合同質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。領(lǐng)導(dǎo)層管理意識(shí)的強(qiáng)弱，是決定能否實(shí)現(xiàn)合同質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會(huì)議，研究部署對(duì)施工單位如何采取有效措施加強(qiáng)質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的積極性進(jìn)行現(xiàn)場質(zhì)量檢查與驗(yàn)收。加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制的具體措施如下：
1、對(duì)施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場管理人員的崗位資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時(shí)改正，并撤換相關(guān)人員。
2、認(rèn)真查閱圖紙和施工規(guī)范，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對(duì)工程質(zhì)量和工程造價(jià)影響較大的分項(xiàng)及工序材料，工程部多次并及時(shí)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系和溝通。主要通過設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會(huì)議紀(jì)要的形式加以修正。
3、工程部對(duì)工程施工中使用的原材料、半成品及機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測的單位進(jìn)行復(fù)試，并將復(fù)驗(yàn)報(bào)告、出廠合格證及出廠檢驗(yàn)報(bào)告及進(jìn)場材料報(bào)監(jiān)理部和工程部檢查驗(yàn)收合格后方可使用，否則，一律不得進(jìn)入施工現(xiàn)場和用于工程上。對(duì)于工程中使用的主要機(jī)械設(shè)備（如塔吊、提升機(jī)、電動(dòng)吊籃、腳手架等）同樣也需進(jìn)場復(fù)試檢測和報(bào)驗(yàn)。
4、在安全控制方面主要對(duì)“三寶”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺(tái)、屋面等），模板和支架、臨時(shí)用電，機(jī)械設(shè)備等安全情況進(jìn)行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位及時(shí)整改。
工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。項(xiàng)目進(jìn)度對(duì)開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項(xiàng)目的進(jìn)度管理，保證施工的進(jìn)度也就成了一項(xiàng)重要的工作。對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的總過程。
1、制定進(jìn)度計(jì)劃。
在工程的設(shè)計(jì)之初，做好項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃，確定工期的總目標(biāo)，在對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個(gè)階段的工作進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃，對(duì)施工進(jìn)行指導(dǎo)。
2、保證進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施。
在施工過程中，要保證進(jìn)度計(jì)劃的嚴(yán)格施行，將審批后的進(jìn)度計(jì)劃布置到各個(gè)部門，將責(zé)任落實(shí)到人，確保物品、人員和資金到位以后進(jìn)行施工。對(duì)施工中存在的影響進(jìn)度和質(zhì)量的問題，要及時(shí)進(jìn)行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。
項(xiàng)目的進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)，影響因素較多，實(shí)施起來具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對(duì)這些因素進(jìn)行詳細(xì)的分析，列出各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進(jìn)行預(yù)防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項(xiàng)目中影響進(jìn)度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機(jī)械、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設(shè)主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理中，做好人的因素管理，對(duì)其他各種因素進(jìn)行分析研究，是做好進(jìn)度管理的基本要求。
1、全面完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理。
營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的地位十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，正確把握營銷理念。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。
2、全方位提高成本管理的意識(shí)。
成本管理是一個(gè)全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，首先應(yīng)當(dāng)在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識(shí)，這種全員參與控制模的'式并不是具體到部門或者個(gè)人的責(zé)任，而是一種全體責(zé)任，他涉及到和項(xiàng)目有關(guān)的所有的相關(guān)部門及個(gè)人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項(xiàng)目管理的每個(gè)方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。
3、建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理。
是否能落實(shí)項(xiàng)目成本管理并將其切實(shí)執(zhí)行，關(guān)鍵一點(diǎn)在于是否有一個(gè)完善的控制組織來進(jìn)行成本控制工作。為了使成本管理得到加強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)涉及設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、財(cái)務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要職責(zé)在于對(duì)項(xiàng)目部的成本相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和管理。同時(shí)，項(xiàng)目部自身也需要建立一個(gè)對(duì)目標(biāo)成本控制工作進(jìn)行管理的小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各項(xiàng)項(xiàng)目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎(jiǎng)懲等內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)的人員身上，將需要達(dá)到的成本目標(biāo)分解落實(shí)到職能部門、班組及個(gè)人。
4、提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的素質(zhì)和能力。
如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無法建立目標(biāo)成本控制體系來準(zhǔn)確對(duì)成本進(jìn)行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其及時(shí)掌握業(yè)務(wù)上的最新動(dòng)態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時(shí)，加強(qiáng)其對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。企業(yè)可以建立一個(gè)內(nèi)部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。
1、完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。
一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實(shí)施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。
2、明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。
建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開展監(jiān)理工作。
3、建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應(yīng)注重項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和建設(shè)，這些都是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。
[1]郭鴻飛，李凡。房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系思考[j]。合作經(jīng)濟(jì)與科技，2011,(05)。
[2]張媛媛，王銀生。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制[j]。財(cái)會(huì)研究，2011,(15)。
[3]彭澤華，李志軍。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的思考[j]。中國高新技術(shù)企業(yè)，2008,(23)。
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試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇九
1.1目標(biāo)成本管理的本質(zhì)與概念在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，目標(biāo)成本管理工作發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，并在滿足企業(yè)利益目標(biāo)和方案決策要求的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，有效把控企業(yè)項(xiàng)目的控制、考評(píng)以及評(píng)價(jià)和分解等管理工作。在企業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展過程中，目標(biāo)成本的管理工作對(duì)企業(yè)成本管理的主動(dòng)性進(jìn)行了充分的發(fā)揮，并在對(duì)目標(biāo)成本管理體系構(gòu)建的同時(shí)，對(duì)合作方和企業(yè)內(nèi)部的成本控制積極性進(jìn)行了一定程度的調(diào)動(dòng)，從而有效地對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的事前和事后管理工作進(jìn)行充分的落實(shí)，并在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭壓力。對(duì)相應(yīng)的目標(biāo)成本進(jìn)行分解，并采取有效的管理措施。比如相關(guān)的合約管理、設(shè)計(jì)管理以及施工結(jié)算管理等，以此來提高目標(biāo)成本的經(jīng)濟(jì)效益。
1.2目標(biāo)成本管理的相關(guān)功能。
第一，目標(biāo)成本管理具有一定的控制功能，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)發(fā)展階段，將目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行有效比較，并根據(jù)相關(guān)情況制定相應(yīng)的成本控制范圍。充分準(zhǔn)確地了解到房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)財(cái)務(wù)情況與實(shí)際的運(yùn)營情況以及項(xiàng)目經(jīng)營情況與相應(yīng)的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點(diǎn)以及促使中高層領(lǐng)導(dǎo)的項(xiàng)目決策更加合理和具有可行性；第二，目標(biāo)成本管理具有一定的規(guī)劃功能，并有利于相關(guān)企業(yè)更好地對(duì)成本進(jìn)行分配，同時(shí)對(duì)企業(yè)的方案以及相關(guān)計(jì)劃的制定都提供了一定的規(guī)劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學(xué)性；第三，目標(biāo)成本管理在一定程度上具有約束功能，并對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的成本配置提供了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和限制，減少了不必要的成本浪費(fèi)，使全員參與到各個(gè)項(xiàng)目管理中去，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的各個(gè)階段進(jìn)行嚴(yán)格合理的監(jiān)管，起到了一定的約束作用；第四，目標(biāo)成本項(xiàng)目的管理工作，在具體的項(xiàng)目發(fā)展過程中，具有一定的激勵(lì)功能，并對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的收益情況產(chǎn)生了直接的影響，同時(shí)將目標(biāo)成本管理工作與工作人員的利益相聯(lián)系，從而激勵(lì)相關(guān)人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發(fā)揮，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)總體管理水平的提升，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十
由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理水平也在不斷的發(fā)展。但據(jù)目前情況了解到，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理過程中，相應(yīng)的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業(yè)經(jīng)營管理過程中占據(jù)著重要的地位，但部分企業(yè)存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項(xiàng)目自身成本利益而忽視市場經(jīng)濟(jì)等不良現(xiàn)象，從而使得成本管理的水平無法滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，阻礙相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。然而’在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，主要存在這樣一些問題：
（1）缺乏全過程和全費(fèi)用的成本管理意識(shí)。據(jù)目前情況了解，很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)，沒有設(shè)立專門的管理部門來對(duì)成本管理工作進(jìn)行有效地開展，甚至出現(xiàn)相關(guān)部門代替的局面，并且沒有合理的進(jìn)行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的工作規(guī)劃相脫離的現(xiàn)象。同時(shí)，由于沒有健全的成本管理體制，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目成本管理工作充分發(fā)揮其自身的性能。
(2）在項(xiàng)目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調(diào)査與探究現(xiàn)象。成本調(diào)研工作對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的投資決策有著非常關(guān)鍵的作用，但部分企業(yè)由于時(shí)間和成本管理觀念的影響對(duì)前期的成本調(diào)研工作比較忽視，并以項(xiàng)目原因的數(shù)據(jù)作為成本管理的依據(jù)，而沒有對(duì)工程的實(shí)際成本情況進(jìn)行考察，從而使得預(yù)算的結(jié)果與實(shí)際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。
（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無法滿足市場經(jīng)濟(jì)管理的需求。同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的工作中，市場觀念比較淡薄，沒有對(duì)市場的需求進(jìn)行充分的考察，過多地在意技術(shù)的管理，忽視相關(guān)經(jīng)濟(jì)的合理性，從而造成了成本浪費(fèi)的現(xiàn)象。且由于相關(guān)成本信息無法對(duì)相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際成本情況進(jìn)行準(zhǔn)確反映，故而對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理工作造成了一定的影響。
（4）在房地產(chǎn)相關(guān)的成本管理工作中，沒有對(duì)相關(guān)成本的數(shù)據(jù)進(jìn)行充分的積累，從而造成實(shí)際的結(jié)算成本與施工階段的目標(biāo)成本之間存在較大的差異，造成相應(yīng)的損失浪費(fèi)、無效地投資以及成本超標(biāo)等情況。另外，在成本管理工作過程中，沒有及時(shí)地對(duì)不斷變化的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行反饋，并及時(shí)地發(fā)現(xiàn)和解決項(xiàng)目的超支和浪費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)因素，采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進(jìn)展，影響了成本管理工作的`有效性。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十一
[摘要]當(dāng)前建筑業(yè)發(fā)展十分迅速，建筑工程質(zhì)量直接關(guān)系到人們生命財(cái)產(chǎn)安全，如果建筑工程出現(xiàn)問題將會(huì)給社會(huì)帶來負(fù)面影響。
本文分別從建筑物施工前、施工中、施工后對(duì)建筑物的質(zhì)量管理和控制提出了一些有效的措施。
[關(guān)鍵詞]建筑工程;質(zhì)量控制;管理制度。
建筑工程的質(zhì)量安全十分重要，它不僅關(guān)系到用戶的利益，而且關(guān)系到建筑企業(yè)的效益。
然而，在建筑的施工建造過程中存在很多問題導(dǎo)致事故頻出。
因此，建筑單位除了要完善自己的管理體制，更要改進(jìn)自己的施工方式，將質(zhì)量安全放在首位。
1建筑施工前的質(zhì)量管理。
1.1做好施工方案。
施工的綱領(lǐng)性文件是施工組織設(shè)計(jì)，施工方案是預(yù)算到完工的整體計(jì)劃，包括技術(shù)、組織等文件，確保工程施工管理規(guī)范。
所以對(duì)施工組織的研究需要從工程特點(diǎn)、施工方式、施工要求三方面深入研究。
做好工程施工建造工作必須對(duì)人員、資料、機(jī)械裝置、施工技巧進(jìn)行科學(xué)合理的安排。
1.2實(shí)行質(zhì)量責(zé)任制度。
工程質(zhì)量離不開統(tǒng)一的管理，項(xiàng)目建設(shè)之前應(yīng)該建立統(tǒng)一的指揮部并由總工程師擔(dān)任協(xié)助工程建造的任務(wù)。
另外，加設(shè)質(zhì)檢部、技術(shù)指導(dǎo)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體施工質(zhì)量監(jiān)督，他們還需承擔(dān)編寫質(zhì)量施工計(jì)劃及質(zhì)量保證措施與實(shí)施計(jì)劃要求。
通過這種方式將責(zé)任層層細(xì)化，使人的行為得到規(guī)范、規(guī)章制度得到有效的落實(shí)。
這樣才能保證工程規(guī)范、有序的進(jìn)行，以避免施工時(shí)出現(xiàn)問題。
1.3嚴(yán)格進(jìn)行圖紙的會(huì)審。
任何一個(gè)方案或施工圖紙都不是完美無瑕的，圖紙會(huì)審的目的就是要對(duì)圖紙中出現(xiàn)的問題進(jìn)行更正并對(duì)冗余部分進(jìn)行刪減，對(duì)難點(diǎn)的地方進(jìn)行多方面的討論。
會(huì)審的要點(diǎn)有以下幾個(gè):。
1)施工裝備是否符合當(dāng)?shù)貤l件。
如果需要用到特殊的處理方式，會(huì)不會(huì)給施工帶來危險(xiǎn)。
2)建筑用材的型號(hào)、類別與實(shí)際情況是否適應(yīng)，建筑物結(jié)構(gòu)和施工方式是否有較大的矛盾。
3)外部電纜管道、電線、管道口外徑、材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格是否保持一致。
經(jīng)過詳細(xì)的審查，需要將最終問題與建筑企業(yè)、設(shè)計(jì)單位、施工方綜合協(xié)調(diào)處理，最終由設(shè)計(jì)方對(duì)圖形更改。
1.4控制材料的采購環(huán)節(jié)。
建筑物質(zhì)量的高低與建筑材料的質(zhì)量是密切相關(guān)，不合格的原材料給建筑物的安全帶來了嚴(yán)重的威脅，故在嚴(yán)格檢查材料的出廠日期、合格證書、技術(shù)鑒定憑證的基礎(chǔ)上，采取大范圍的抽查工作。
2.1加強(qiáng)結(jié)構(gòu)工程管理手段。
結(jié)構(gòu)工程對(duì)整個(gè)建筑物的安全至關(guān)重要，它不僅是驗(yàn)收結(jié)算的依據(jù)，更是工程驗(yàn)收記錄的重要內(nèi)容。
對(duì)結(jié)構(gòu)工程嚴(yán)格記錄并做好簽證，一方面給竣工結(jié)算帶來可靠性的依據(jù);另一方面確保了建筑物的安全性。
當(dāng)建筑物的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題時(shí)，通過查閱相關(guān)記錄就能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的根源并快速解決。
對(duì)基礎(chǔ)工程檢驗(yàn)的步驟為首先驗(yàn)證槽的土質(zhì)，其次驗(yàn)證槽的深度與寬度，最后經(jīng)過項(xiàng)目監(jiān)理人員簽字。
鋼筋在結(jié)構(gòu)工程中占很大一部分，因此需要對(duì)鋼筋進(jìn)行抽樣檢查，若硬度或質(zhì)量不能滿足施工要求就堅(jiān)決不能夠使用，混凝土澆筑前應(yīng)對(duì)鋼筋的形狀做檢查，以防止不符合形狀的鋼筋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)。
2.2混凝土施工管理制控。
混凝土施工是十分重要的，需要注意以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn):。
1)必須確保模板安裝的正確性。
應(yīng)充分保證模板的安裝部位與形狀尺寸維持在正常值范圍內(nèi)，其應(yīng)能夠承載本身重量及側(cè)向的壓力。
2)模板的拼接縫隙必須控制好，封堵措施與支頂結(jié)構(gòu)要牢固。
3)仔細(xì)完成混凝土振搗，不允許混凝土表面留有大量縫隙。
2.3工程樣板管理。
工程樣板應(yīng)注重從以下幾點(diǎn)考慮:。
1)完全體現(xiàn)圖紙的設(shè)計(jì)要求。
施工樣板最基本的屬性就是要與實(shí)際工程吻合，且樣板成敗的關(guān)鍵是施工操作人員的.技術(shù)水平，一個(gè)技術(shù)過硬的操作員是保證樣板高合格率的條件。
2)施工之前要技術(shù)交流。
操作者與樣板的質(zhì)量息息相關(guān)，因此詳盡的技術(shù)和質(zhì)量交底對(duì)樣板的施工至關(guān)重要，其主要的內(nèi)容包括樣板名稱、質(zhì)量、操作流程、材料標(biāo)準(zhǔn)。
3)成立專門的質(zhì)量評(píng)定人員來評(píng)定樣板質(zhì)量等級(jí)。
樣板施工完成后，需要組織相關(guān)人員進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定，一般當(dāng)操作合格后就移交給項(xiàng)目經(jīng)理或工程師，由他們做出下一步的評(píng)判。
4)加強(qiáng)資料的管理。
資料的收集是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，它發(fā)生在整個(gè)施工建造過程中。
每完成一道施工工序就需要做好工程的檢測報(bào)告和質(zhì)量驗(yàn)收記錄;每一個(gè)分項(xiàng)目工程完工后需及時(shí)對(duì)施工資料、安全檢驗(yàn)資料、主要部分進(jìn)行抽查。
2.4加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新。
所謂技術(shù)創(chuàng)新就是將新工藝、新技術(shù)、新管理模式應(yīng)用到建筑施工中。
這對(duì)提升建筑單位競爭力、提升建筑物水平有著重要作用。
施工中若能夠減少能源的耗損，提升工作效率，就能夠獲得較大的收益，技術(shù)方面的創(chuàng)新為項(xiàng)目企業(yè)管理提供了重要支撐。
3建筑施工后的質(zhì)量控制。
按照預(yù)先的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。
為了確保評(píng)定的科學(xué)合理性需要和施工單位、招標(biāo)單位等進(jìn)行全方面的討論。
首先，進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)要對(duì)單相采取檢查如消防、規(guī)劃等。
其次，當(dāng)工程檢查合格后監(jiān)理方根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)工程驗(yàn)收，其中檢測出的不合理問題需填寫到工程驗(yàn)收與漏洞記錄表中，并明確的提出更正時(shí)間和重新檢查的時(shí)間。
最后，將全部的資料移交給工程竣工方，抽調(diào)各組，對(duì)建筑物進(jìn)行實(shí)地測量，核對(duì)施工資料。
4結(jié)語。
總而言之，施工質(zhì)量問題是工程施工管理中的重點(diǎn)內(nèi)容。
應(yīng)用先進(jìn)的管理體系，不斷改革和創(chuàng)新管理思路，采取科學(xué)的質(zhì)量控制方式，可以極大促進(jìn)建筑企業(yè)的整體實(shí)力，并能有效保證施工的質(zhì)量。
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試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十二
房地產(chǎn)商品的銷售收入必須要有非常明確的依據(jù)，這種依據(jù)應(yīng)該重點(diǎn)體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：就是法律和專業(yè)依據(jù)。法律依據(jù)主要是指現(xiàn)行的主要法規(guī)中明確規(guī)定的房地產(chǎn)銷售應(yīng)該符合的各種規(guī)定，主要是指房地產(chǎn)進(jìn)行銷售時(shí)的收入，一切不符合相關(guān)規(guī)定的收入，都不能視為收入給予認(rèn)證。法律依據(jù)主要是根據(jù)相關(guān)法律專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的交易行為。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，就是說明會(huì)計(jì)工作制度中銷售收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。通過這些標(biāo)準(zhǔn)的使用可以有效地對(duì)收支狀況進(jìn)行可靠的管理。
3.2增大信息的內(nèi)容。
應(yīng)該適當(dāng)?shù)丶哟蟪杀镜墓_力度，加大對(duì)現(xiàn)金流量的告知力度。因?yàn)橥恋氐馁Y本有很大的'利潤空間，同時(shí)還有很大的投資價(jià)值，在企業(yè)公開的信息內(nèi)容中對(duì)土地的各種情況進(jìn)行準(zhǔn)確的告知，還應(yīng)對(duì)成本的各種情況進(jìn)行細(xì)節(jié)的披露。增加各種分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的顯示。這樣才能保證現(xiàn)金流量信息的真實(shí)可靠，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。
3.3會(huì)計(jì)科目要規(guī)范整齊。
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合本單位的自身實(shí)際情況，加大力度對(duì)會(huì)計(jì)核算進(jìn)行有效的監(jiān)督檢查，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作開展徹底的狀況調(diào)查，同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的投資評(píng)估，這樣才會(huì)更好地對(duì)企業(yè)的經(jīng)營狀況進(jìn)行分析。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算分析能夠使企業(yè)更加清楚當(dāng)前自身的經(jīng)濟(jì)狀況，有助于領(lǐng)導(dǎo)層的分析決策，能夠更好地使企業(yè)健康發(fā)展。
4結(jié)語。
會(huì)計(jì)核算工作是所有企業(yè)工作中的核心工作，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的首要工作。根據(jù)相關(guān)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該進(jìn)行行業(yè)的統(tǒng)一規(guī)范要求，就要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的分析解釋工作。結(jié)合相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，重新制定一些企業(yè)管理規(guī)定，因?yàn)橐郧暗囊?guī)定比較籠統(tǒng)，每個(gè)企業(yè)之間的情況也不太相同，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)具有比較明顯的特殊性，這就要求其在會(huì)計(jì)核算方面更要結(jié)合企業(yè)的自身特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，這樣才會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的工作中逐步地摸索經(jīng)驗(yàn)，找到符合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算體系。
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試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十三
設(shè)計(jì)階段是工程項(xiàng)目全面規(guī)劃和描述工程具體形象的過程，在這個(gè)階段，能發(fā)現(xiàn)很多當(dāng)時(shí)忽略的問題。因?yàn)榇藭r(shí)正在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)當(dāng)中，并沒有具體的施工行為的發(fā)生，此時(shí)如果能盡早發(fā)現(xiàn)問題，就能夠?qū)p失降低到最少。同時(shí)我們應(yīng)當(dāng)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，選擇工藝技術(shù)方案時(shí)應(yīng)當(dāng)盡可能的選用現(xiàn)階段比較成熟的新技術(shù)、新工藝。同時(shí)還得考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，采用適合當(dāng)?shù)厥褂?，并方便在?dāng)?shù)夭少彽慕ㄖ牧希云跒橄乱徊降慕ㄔO(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段提供便利，并降低成本。
二、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段。
工程建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包時(shí)，要遵守國家相關(guān)法律法規(guī)，做到工程招投標(biāo)公平、公正、公開。因?yàn)楝F(xiàn)行定額編制的原則是材料、勞動(dòng)力、機(jī)械臺(tái)班消耗的綜合，作為工程造價(jià)人員，應(yīng)當(dāng)對(duì)材料價(jià)格的市場變化隨時(shí)了解，多積累價(jià)格信息，從而推斷出材料價(jià)格變化的規(guī)律。在建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段，我們必須詳細(xì)審查或規(guī)定以下內(nèi)容：承包商的資質(zhì)、承包商的履約保證、承包商的質(zhì)量保證措施、產(chǎn)品的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、承包方式、建筑材料的供料范圍、工程發(fā)包范圍、材料價(jià)格結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)及明細(xì)、合同價(jià)、結(jié)算時(shí)間、付款標(biāo)準(zhǔn)、下浮基數(shù)和點(diǎn)數(shù)、定額的使用、施工用水用電的結(jié)算、違約責(zé)任、爭議解決方式、等詳細(xì)問題。
三、建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)控制。
在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施之前，一般會(huì)有幾方主體進(jìn)行的圖紙會(huì)審和施工交流會(huì)，在此期間，必須對(duì)未來即將發(fā)生的問題及時(shí)提出解決。
就項(xiàng)目的的關(guān)涉主體而言，施工合同是明確各方利益人的主要法律依據(jù)。從法學(xué)意義來說，是明確企業(yè)雙方相互權(quán)利和義務(wù)的標(biāo)的文件。正確草擬和修訂合同的內(nèi)容，具有重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義，是有效規(guī)范合同雙方利益關(guān)系，規(guī)避相應(yīng)成本風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。做好施工合同的管理是從源頭上控制工程造價(jià)成本躍出施工實(shí)際過程的有效措施，必將對(duì)市場經(jīng)濟(jì)條件下日益激烈的工程攬接行為起到必要的保護(hù)作用，也有利于施工雙方權(quán)責(zé)的明確，提高施工工程質(zhì)量，減少施工工程隱患，實(shí)現(xiàn)最佳施工標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)利潤最大化。從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的既有范疇出發(fā)，剖析工程建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段的過程，我們可以發(fā)現(xiàn)，施工過程其實(shí)就是實(shí)現(xiàn)合同意向的商品生產(chǎn)過程。換句話說就是實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目二因素（使用價(jià)值和價(jià)值）的主要階段。在這一過程中施工方即賣方要把預(yù)先設(shè)計(jì)好的規(guī)劃圖紙、施工材料、設(shè)備等轉(zhuǎn)化成既有成品的價(jià)值轉(zhuǎn)化。實(shí)施有效的合同管理就在于動(dòng)態(tài)的控制行為主體按照合同規(guī)定的內(nèi)容，如操作程序、成本預(yù)算、規(guī)范化流程等。這樣才能避免在工程建設(shè)中產(chǎn)生不必要的糾紛，以免造成不必要的損失。
所謂施工組織設(shè)計(jì)就是按照雙方合同約定制定相應(yīng)實(shí)施方案的施工計(jì)劃，是整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目的總綱，換句話說，如果把施工目的作為最終的成品的話，組織設(shè)計(jì)就是這個(gè)成品的靈魂，它是執(zhí)行合同的第一個(gè)步驟，也是全過程工程造價(jià)的約束性技術(shù)文件。主要受施工工程大小、難易程度、工期及相應(yīng)的地理環(huán)境等自然條件的影響并進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)。施工組織設(shè)計(jì)關(guān)系到施工方最大程度優(yōu)化對(duì)人財(cái)物等資源的配置，有效節(jié)約造價(jià)成本，避免工程實(shí)施過程中不必要的浪費(fèi)和損失。因此，對(duì)于施工組織設(shè)計(jì)這一環(huán)節(jié)，應(yīng)該挑選優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行多方調(diào)研論證，并聽取各施工相關(guān)方的意見建議，及時(shí)反饋給工程領(lǐng)導(dǎo)小組，有效批準(zhǔn)施工造價(jià)預(yù)算，降低造價(jià)成本。
3.施工原料和設(shè)備的成本控制。
工程造價(jià)作為實(shí)施工程活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為，應(yīng)嚴(yán)格控制作為施工成本主體的原材料價(jià)格控制，一般來說工程造價(jià)涉及的標(biāo)的范圍即有效成本金額內(nèi)原材料占2／3左右。因此，這一部分的造價(jià)控制是工程造價(jià)過程中的.主體部分，應(yīng)按照合同內(nèi)容本著價(jià)廉物美的采購原則，購買符合施工需要的優(yōu)質(zhì)原材料包括機(jī)械設(shè)備等不變資本。同時(shí)要按照施工計(jì)劃（進(jìn)度）提前制定購貨方案，注重資金的合理流轉(zhuǎn)和配置，保證工期內(nèi)原材料能夠按時(shí)供應(yīng)，提高資金的使用率和原材料加工成本的有效減少。最后值得注意的是要加強(qiáng)機(jī)械設(shè)備的正確使用和養(yǎng)護(hù)，健全采購程序、使用規(guī)范等機(jī)制體制，確保施工原材料價(jià)格在批準(zhǔn)的成本組成價(jià)格范圍內(nèi)，生產(chǎn)出符合發(fā)包方或者是買方的實(shí)際利益不受損失，即買賣雙方互利雙贏，經(jīng)濟(jì)收益最大化。
按照工程造價(jià)原則，嚴(yán)格履行工程合同是保證工程施工質(zhì)量的重要途徑，也是實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)目標(biāo)的重要環(huán)節(jié)。所謂工程質(zhì)量的造價(jià)控制就是要在施工初始、中途和完工結(jié)算等具體過程中做到全方位立體化質(zhì)量監(jiān)管，做到施工成本最低化的動(dòng)態(tài)質(zhì)變過程。按照實(shí)施工程的組織設(shè)計(jì)，完美結(jié)合人、材、物等各要素，進(jìn)行施工實(shí)體建構(gòu)的整體控制。工程質(zhì)量有著嚴(yán)格的國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，只要有一向不符合條件就有可能導(dǎo)致合同的不能夠如約履行，額外的增加工程的成本，如此帶來的一系列影響會(huì)是多比諾骨牌效應(yīng)般“刺激到”工程造價(jià)本身。因此，我們要求施工方在施工過程要嚴(yán)格按照相應(yīng)的施工標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，建立相應(yīng)的責(zé)任監(jiān)督機(jī)制，保證按照設(shè)計(jì)圖紙的要求進(jìn)行施工，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。施工方因加強(qiáng)施工人員自身素質(zhì)的提高，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，不斷加強(qiáng)技術(shù)訓(xùn)練和企業(yè)文化建設(shè)，提高施工人員的責(zé)任感和歸屬感，提高工程質(zhì)量不應(yīng)是口號(hào)和空話，而應(yīng)該進(jìn)入到每一位管理者和施工者的心里，付諸到具體的施工實(shí)踐中。最后，我們應(yīng)該規(guī)避這樣一種錯(cuò)誤，那就是一味地追求工程質(zhì)量而忽視了造價(jià)成本的有效控制。我們應(yīng)辯證地看待兩者的關(guān)系，處理好提高工程質(zhì)量和降低工程成本的關(guān)系，正確處理兩者相互促進(jìn)，相互影響的關(guān)系。只有正確地處理好了這對(duì)矛盾，才能在施工工程“僧多粥少”的當(dāng)下，攬接更多的施工工程項(xiàng)目，建立良好的施工聲譽(yù)，在日益激烈的施工工程企業(yè)競爭中立于不敗之地。
工程竣工結(jié)算是實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)控制的最后環(huán)節(jié)，明確工程竣工結(jié)算在工程造價(jià)過程中的地位在工程造價(jià)控制中有著重要的意義。所謂工程竣工結(jié)算是指施工方按照工程合同約定的要求，如期完成了相應(yīng)的工程內(nèi)容，與工程發(fā)包方進(jìn)行的資金計(jì)算活動(dòng)。這是從訂立施工合同開始，經(jīng)由制定施工組織設(shè)計(jì)、原材料采購、工人施工以及工程質(zhì)量鑒定等諸環(huán)節(jié)后的最后一個(gè)具有法律效力的經(jīng)濟(jì)行為。在工程造價(jià)領(lǐng)域?qū)儆谑瘴箔h(huán)節(jié)，但具有整個(gè)過程不可替代的作用，是實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)控制的核心手段和主要方式。工程結(jié)算后雙方共同履行了合同約定的權(quán)利和義務(wù)，符合合同法的相關(guān)規(guī)定。當(dāng)然，這是理論上的理解也是比較完美的結(jié)局，然而實(shí)際在工程竣工結(jié)算時(shí)，存在著諸多的實(shí)際問題，如工程質(zhì)量檢測有瑕疵或者存在的質(zhì)量隱患，破壞社會(huì)環(huán)境等，就需要按照施工過程中的補(bǔ)充協(xié)議，設(shè)計(jì)變更、材料價(jià)格變動(dòng)及現(xiàn)場簽證等材料進(jìn)行計(jì)算成本，做好各方造價(jià)的補(bǔ)充和更新和索賠等市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的正常程序，規(guī)避矛盾，減少必要的支出和損失。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十四
摘要：隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了大力發(fā)展，作為一名房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理人員，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，是一個(gè)值得深思的問題，本文主要是對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)開放項(xiàng)目管理應(yīng)該采取的控制措施進(jìn)行了探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；質(zhì)量管理；進(jìn)度管理。
一、加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制。
質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵所在就是及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，同時(shí)通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動(dòng)態(tài)過程控制圖，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目部強(qiáng)調(diào)并建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場管理模式，尤其要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層的質(zhì)量意識(shí)，保證合同質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。領(lǐng)導(dǎo)層管理意識(shí)的強(qiáng)弱，是決定能否實(shí)現(xiàn)合同質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會(huì)議，研究部署對(duì)施工單位如何采取有效措施加強(qiáng)質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的積極性進(jìn)行現(xiàn)場質(zhì)量檢查與驗(yàn)收。加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制的具體措施如下：
1、對(duì)施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場管理人員的崗位資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時(shí)改正，并撤換相關(guān)人員。
2、認(rèn)真查閱圖紙和施工規(guī)范，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對(duì)工程質(zhì)量和工程造價(jià)影響較大的分項(xiàng)及工序材料，工程部多次并及時(shí)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系和溝通。主要通過設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會(huì)議紀(jì)要的形式加以修正。
3、工程部對(duì)工程施工中使用的原材料、半成品及機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測的單位進(jìn)行復(fù)試，并將復(fù)驗(yàn)報(bào)告、出廠合格證及出廠檢驗(yàn)報(bào)告及進(jìn)場材料報(bào)監(jiān)理部和工程部檢查驗(yàn)收合格后方可使用，否則，一律不得進(jìn)入施工現(xiàn)場和用于工程上。對(duì)于工程中使用的主要機(jī)械設(shè)備（如塔吊、提升機(jī)、電動(dòng)吊籃、腳手架等）同樣也需進(jìn)場復(fù)試檢測和報(bào)驗(yàn)。
4、在安全控制方面主要對(duì)“三寶”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺(tái)、屋面等），模板和支架、臨時(shí)用電，機(jī)械設(shè)備等安全情況進(jìn)行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位及時(shí)整改。
二、項(xiàng)目進(jìn)度管理。
工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。項(xiàng)目進(jìn)度對(duì)開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項(xiàng)目的進(jìn)度管理，保證施工的進(jìn)度也就成了一項(xiàng)重要的工作。對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的總過程。
1、制定進(jìn)度計(jì)劃。
在工程的設(shè)計(jì)之初，做好項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃，確定工期的總目標(biāo)，在對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個(gè)階段的工作進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃，對(duì)施工進(jìn)行指導(dǎo)。
2、保證進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施。
在施工過程中，要保證進(jìn)度計(jì)劃的嚴(yán)格施行，將審批后的進(jìn)度計(jì)劃布置到各個(gè)部門，將責(zé)任落實(shí)到人，確保物品、人員和資金到位以后進(jìn)行施工。對(duì)施工中存在的影響進(jìn)度和質(zhì)量的問題，要及時(shí)進(jìn)行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。
項(xiàng)目的進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)，影響因素較多，實(shí)施起來具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對(duì)這些因素進(jìn)行詳細(xì)的分析，列出各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進(jìn)行預(yù)防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項(xiàng)目中影響進(jìn)度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機(jī)械、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設(shè)主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理中，做好人的因素管理，對(duì)其他各種因素進(jìn)行分析研究，是做好進(jìn)度管理的基本要求。
1、全面完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理。
營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的地位十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，正確把握營銷理念。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。
2、全方位提高成本管理的意識(shí)。
成本管理是一個(gè)全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，首先應(yīng)當(dāng)在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識(shí)，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個(gè)人的責(zé)任，而是一種全體責(zé)任，他涉及到和項(xiàng)目有關(guān)的所有的相關(guān)部門及個(gè)人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項(xiàng)目管理的每個(gè)方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。
3、建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理。
是否能落實(shí)項(xiàng)目成本管理并將其切實(shí)執(zhí)行，關(guān)鍵一點(diǎn)在于是否有一個(gè)完善的控制組織來進(jìn)行成本控制工作。為了使成本管理得到加強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)涉及設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、財(cái)務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要職責(zé)在于對(duì)項(xiàng)目部的成本相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和管理。同時(shí)，項(xiàng)目部自身也需要建立一個(gè)對(duì)目標(biāo)成本控制工作進(jìn)行管理的小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各項(xiàng)項(xiàng)目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎(jiǎng)懲等內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)的人員身上，將需要達(dá)到的成本目標(biāo)分解落實(shí)到職能部門、班組及個(gè)人。
4、提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的素質(zhì)和能力。
如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無法建立目標(biāo)成本控制體系來準(zhǔn)確對(duì)成本進(jìn)行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其及時(shí)掌握業(yè)務(wù)上的最新動(dòng)態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時(shí)，加強(qiáng)其對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。企業(yè)可以建立一個(gè)內(nèi)部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。
四、完善監(jiān)理制度。
1、完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。
一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實(shí)施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。
2、明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。
建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開展監(jiān)理工作。
3、建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
結(jié)束語。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應(yīng)注重項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和建設(shè)，這些都是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。
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試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十五
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)部門。它本身有著開發(fā)周期長，投資量大，房地產(chǎn)位置固定，資產(chǎn)的流動(dòng)性差等特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)被稱為國民經(jīng)濟(jì)的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性作用。
當(dāng)前我國的住宅發(fā)展處于住宅總量的高速增長期，隨著住房分配制度的變革，取消了福利分房，我國原有的土地和房屋資源非商品屬性的桎梏，最終被客觀現(xiàn)實(shí)所突破，在全國范圍內(nèi)形成了房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)了新的房地產(chǎn)資源——商品房成為商品經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。1993年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展達(dá)到高潮，由此引發(fā)的通貨膨脹帶來了許多社會(huì)問題，但隨著政府宏觀調(diào)控力度的進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)業(yè)從1994-1996年進(jìn)入一個(gè)緩慢發(fā)展時(shí)期。1996年下半年房地產(chǎn)業(yè)初步顯露轉(zhuǎn)軌跡象，尤其是香港的順利回歸和黨的十五大的勝利召開，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。目前我國已形成國有、集體、民營及股份制和外資企業(yè)于一體的綜合開發(fā)(商)隊(duì)伍，日趨發(fā)展壯大，并拉動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的增長，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有越來越重要的地位。
1.重要性。
我國是一個(gè)人多地少的國家，據(jù)統(tǒng)計(jì)人均土地面積還不及世界平均水平的1/3，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市現(xiàn)代化建設(shè)的需要，應(yīng)該充分利用有限的城市用地，高度集中各項(xiàng)城市機(jī)能，推進(jìn)城市的綜合開發(fā)。目前，房地產(chǎn)市場已從幼稚走向成熟，市場化程度越來越高，房地產(chǎn)從單項(xiàng)獲利，轉(zhuǎn)向規(guī)范化的經(jīng)營總體利潤的轉(zhuǎn)變。住宅在房地產(chǎn)市場的主要地位越來越突出，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，約占房地產(chǎn)業(yè)每年開發(fā)量的50%以上。房地產(chǎn)市場的優(yōu)勢與經(jīng)濟(jì)增長的趨勢、波動(dòng)是緊密相關(guān)。
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中屬于先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展可以帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械、化工、機(jī)電等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門以及金融、旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，是新一輪經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)的先鋒，可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)不僅能改善人們的居住和生活條件，又可以改善投資環(huán)境，有利于吸引外資，加快改革開放的步伐，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決大量的勞動(dòng)力就業(yè)問題，完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體系，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。
2.必然性。
“九五”期間房地產(chǎn)業(yè)是我國五大重要產(chǎn)業(yè)之一，為促進(jìn)住房消費(fèi)，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，國家出臺(tái)了一系列政策措施，如加快住房制度改革等，促進(jìn)了住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)投資和消費(fèi)雙向拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。住宅業(yè)作為新的消費(fèi)熱點(diǎn)的培育，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。據(jù)零點(diǎn)公司最新進(jìn)行一項(xiàng)調(diào)查表明，買房作為個(gè)人支出的首選比例達(dá)到43%，而目前已購置房地產(chǎn)的個(gè)人僅占有1.7%，兩者相差懸殊。由此可見，個(gè)人購房能夠成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。
人民住房消費(fèi)水平的不斷提高和住房金融業(yè)的發(fā)展，是房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之必然。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)。據(jù)世界銀行估計(jì)，每增加1萬元房地產(chǎn)的產(chǎn)值，就可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加2萬元的產(chǎn)值。另一方面，在經(jīng)過一段時(shí)期的宏觀調(diào)控、調(diào)整和消化后，我國的'房地產(chǎn)業(yè)已從過熱的非理性發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)良性循環(huán)的階段，承擔(dān)起經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)頭羊的重任，必然成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
第一，政策的支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先決條件。中央十五屆五中全會(huì)提出：“進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理?！闭畬⒆≌鳛樾碌南M(fèi)熱點(diǎn)進(jìn)行培育，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)。1997年初國家取消了房地產(chǎn)開發(fā)中的48項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目，并擬在稅收、土地、金融等方面給予優(yōu)惠政策，全面開放住房市場，進(jìn)一步拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長的主線。
第二，在住房分配上實(shí)現(xiàn)由福利性分房向貨幣化分配的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)住房商品化。如果把企業(yè)和國家的住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化為勞動(dòng)者住房消費(fèi)的貨幣分配，住房公積金的比例將上升到工資比例的30%，由此為基礎(chǔ)，銀行就可以比較放心地向購房者提供抵押貸款，住房商品化的步子就會(huì)大大加快。
第三，要有健全的法律保障體系和有效的宏觀調(diào)控能力。房地產(chǎn)業(yè)是一種資本、技術(shù)密集型的周期長、高風(fēng)險(xiǎn)的投資行為，因此必須要有明確、健全的法律體系來保護(hù)消費(fèi)者和投資者的正當(dāng)權(quán)益和義務(wù)。
第四，要有良好的金融服務(wù)體系。金融業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后盾，只有通過發(fā)展住房金融事業(yè)，以住房消費(fèi)信貸增強(qiáng)消費(fèi)者的有效購買力，刺激有效需求，才能帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。
首先，要進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，加大房改力度，轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗?duì)住宅實(shí)物分配的依賴觀念，落實(shí)住房分配貨幣化政策，使住房社會(huì)化、商品化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長方式正在由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)正在由單純的投資拉動(dòng)向投資和消費(fèi)的雙向拉動(dòng)轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)市場的發(fā)展機(jī)制正在由主要靠行政措施和政策調(diào)控向市場機(jī)制和自身調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。
其次，根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及居民的消費(fèi)水平，為達(dá)到消化存量、盤活資金、促進(jìn)發(fā)展的目的，必須發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)，增強(qiáng)有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的流通和活躍。
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試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十六
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)主要就是對(duì)房地產(chǎn)的資源配置和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行研究。學(xué)生通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)，可以發(fā)現(xiàn)房地業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間產(chǎn)生的相互影響，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)生一個(gè)全面認(rèn)識(shí)，但從目前情況我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中還存在一定問題，因此需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的研究。
經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使房地產(chǎn)市場也發(fā)生了較大變化，課本中的內(nèi)容很難滿足學(xué)生在知識(shí)上的需求。利用教材，對(duì)房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系的發(fā)展進(jìn)行論述，能夠使房地產(chǎn)中的理論與實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的聯(lián)系變得更加緊密。
在市場活動(dòng)中供求關(guān)系是一個(gè)主要的推動(dòng)因素，對(duì)會(huì)場的發(fā)展有著重要影響，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，供求關(guān)系的作用更加顯著。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中教材中需要對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)分析，重點(diǎn)要對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場經(jīng)營過程中自動(dòng)形成供求平衡關(guān)系。社會(huì)的關(guān)系發(fā)展，使人們?cè)谧≌男枨笊铣尸F(xiàn)出層次性滿足，因此在教材中應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅需求的進(jìn)行解釋，從心里因素和社會(huì)因素對(duì)人們對(duì)住宅需求進(jìn)行分析，從而進(jìn)一步加深對(duì)問題的探討，滿足學(xué)生對(duì)知識(shí)的需求。
從社會(huì)心里動(dòng)機(jī)進(jìn)行分析，認(rèn)為人的行為是由內(nèi)心所驅(qū)動(dòng)的，動(dòng)機(jī)的產(chǎn)生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對(duì)住宅需求產(chǎn)生影響的因素時(shí)，可以依據(jù)人們對(duì)住宅需求的迫切程度進(jìn)行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個(gè)場所，遮擋風(fēng)雨，其次是滿足人們?cè)诎踩系男枨?。在滿足人們?cè)谏韺哟紊系男枨蠛?，住宅則需要具有保障和安全功能，現(xiàn)代社會(huì)中，人們的心理需求對(duì)住宅的選擇影響越來越大。社會(huì)地位需求也影響著人們對(duì)住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動(dòng)的場所，屬于集體創(chuàng)造的優(yōu)越條件?，F(xiàn)代許多住宅小區(qū)都建設(shè)了一些服務(wù)設(shè)施，這也是為了適應(yīng)這一需求而建立的。尊重需求，人們?cè)谏钪锌偸窍Ｍ陨淼淖宰鹦阅軌虻玫綕M足，希望個(gè)人的成就和才能等方面能夠得到他人認(rèn)可，這種存在于內(nèi)心，并且需要外在標(biāo)志和行為表現(xiàn)，而一套功能完善的設(shè)備則可以實(shí)現(xiàn)這一需求。
2.1實(shí)驗(yàn)教學(xué)實(shí)施的基本條件。
在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)小學(xué)中對(duì)實(shí)驗(yàn)教學(xué)進(jìn)行應(yīng)用，對(duì)教學(xué)人員、實(shí)驗(yàn)室、費(fèi)用等方面都有著一定要求。（1）在教學(xué)人員上的要求，實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展需要的人員有實(shí)驗(yàn)室中的工作人員和教師。對(duì)于實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展，教師必須要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的內(nèi)容熟悉，熟練的掌握實(shí)驗(yàn)步驟依據(jù)操作方法；實(shí)驗(yàn)室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實(shí)驗(yàn)過程中應(yīng)用軟件的使用方法，而且要具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)，協(xié)助授課老師完成教學(xué)工作。（2）實(shí)驗(yàn)室要求，一般情況下實(shí)驗(yàn)室教學(xué)需要在專用的實(shí)驗(yàn)室中開展。實(shí)驗(yàn)室教學(xué)通常分為計(jì)算機(jī)模式和手工模式兩種，但在實(shí)際應(yīng)用過程中，為了降低其它因素對(duì)實(shí)驗(yàn)室教學(xué)的影響，提高實(shí)驗(yàn)的便捷性，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中最好還是選擇計(jì)算機(jī)實(shí)驗(yàn)?zāi)Ｊ?。從我國的?shí)際情況來看，我國并未建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)室，因此實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展可以在管理學(xué)或金融學(xué)實(shí)驗(yàn)室中開展。（3）實(shí)驗(yàn)教學(xué)的。開展需要一定的實(shí)驗(yàn)教學(xué)費(fèi)用作為支持，刨除實(shí)驗(yàn)室中在硬件購置上需要的費(fèi)用外，對(duì)部分實(shí)驗(yàn)也在激勵(lì)等方面提供一定的支持。
2.2實(shí)驗(yàn)教學(xué)的具體實(shí)施步驟。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的實(shí)驗(yàn)教學(xué)步驟參照了經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)教學(xué)的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實(shí)驗(yàn)問題，在開展實(shí)驗(yàn)教學(xué)前，需要對(duì)教學(xué)的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)和梳理，從中提煉出關(guān)鍵問題。（2）準(zhǔn)備和設(shè)計(jì)，在實(shí)驗(yàn)準(zhǔn)備上要做好軟件編程以及硬件調(diào)試工作；在設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)方面，要以對(duì)實(shí)驗(yàn)的檢驗(yàn)為目的，對(duì)實(shí)驗(yàn)中的交易機(jī)制、變量進(jìn)行合理設(shè)定。（3）做好理論講解，在開展實(shí)驗(yàn)前，需要詳細(xì)講解實(shí)驗(yàn)中涉及到的相關(guān)知識(shí)，并依據(jù)理論向?qū)W生提出問題，從而使學(xué)生能夠在實(shí)驗(yàn)開展過程中對(duì)問題進(jìn)行思考。（4）實(shí)驗(yàn)結(jié)果的顯示，實(shí)驗(yàn)結(jié)束后，需要將實(shí)驗(yàn)結(jié)果從實(shí)驗(yàn)軟件中導(dǎo)出，并完成相關(guān)圖表的制作，從而使實(shí)驗(yàn)結(jié)果能夠直觀的展示在學(xué)生的眼前，授課教師對(duì)實(shí)驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行講解。（5）實(shí)驗(yàn)討論，展示實(shí)驗(yàn)結(jié)果后，教師需要對(duì)最初提出的理論問題進(jìn)行回顧，使學(xué)生對(duì)問題進(jìn)行討論，在討論過程中要對(duì)問題進(jìn)行控制和引導(dǎo)，從而提高討論效率。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要影響，而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中存在許多問題，本文在對(duì)房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系分析的基礎(chǔ)上，對(duì)實(shí)驗(yàn)教學(xué)的應(yīng)用進(jìn)行了分析，希望對(duì)促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的發(fā)展能夠有所幫助，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
試論房地產(chǎn)開發(fā)論文篇十七
采訪是記者獲得新聞的重要途徑。只有掌握了采訪技巧，記者才會(huì)得到自己想得到的新聞素材，才有可能寫出具有較強(qiáng)新聞價(jià)值的新聞報(bào)道。筆者認(rèn)為有兩個(gè)環(huán)節(jié)是新聞采訪成功的關(guān)鍵，那就是前期策劃和現(xiàn)場的交流。
首先是前期策劃，策劃并不能獨(dú)立存在，只有與記者的現(xiàn)場采訪相結(jié)合，才能達(dá)到預(yù)定的報(bào)道目的。在一定程度上，能否處理好二者之間的關(guān)系是十分重要的，缺少策劃或策劃不到位的采寫沒有連續(xù)性，不能形成風(fēng)格和特色，但是。把握不好策劃的“度”，處理不好現(xiàn)場采訪的關(guān)系，也往往會(huì)事倍功半，收不到預(yù)期的效果。
在處理策劃與采訪的關(guān)系上，有三點(diǎn)應(yīng)該引起注意。
第一，策劃預(yù)案要充分。
記者身處采訪的第一現(xiàn)場，事件往往瞬息萬變，所以記者在采訪之前應(yīng)該做一些必要的準(zhǔn)備工作，包括了解有關(guān)事件的基本情況以及被采訪事件多變的這一事實(shí)，采訪之前應(yīng)該多準(zhǔn)備幾套方案，應(yīng)該事先就想到可能發(fā)生一些狀況，并為此做必要的準(zhǔn)備，不要一廂情愿的想當(dāng)然會(huì)如何如何，而一旦遇到突發(fā)狀況就不知所措。一旦第一選擇不能順利實(shí)施馬上就拿出備份，而且采訪準(zhǔn)備方案最好是一正一反，不要雷同。筆者在對(duì)一次在本地區(qū)尚數(shù)首例的微創(chuàng)手術(shù)的采訪時(shí)，就遇到了意想不到的情況：前期擬寫采訪方案時(shí)以較多的筆墨寫了手術(shù)成功后要訪問哪些問題，并一一羅列出來，并且了解相關(guān)情況之時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也一致看好這次手術(shù)，大家信心十足的認(rèn)為應(yīng)該成功，但在一片樂觀的景象中，因?yàn)榉N種原因這次手術(shù)失敗了。好在準(zhǔn)備方案時(shí)就多留了一手，順便也擬了一些如果手術(shù)不成功應(yīng)該提哪些問題，應(yīng)該朝哪個(gè)主題轉(zhuǎn)移的辦法。因?yàn)橛袘?yīng)急預(yù)案，才如期把手術(shù)情況以最快的速度報(bào)道出來。有驚無險(xiǎn)之后也讓筆者感到前期采訪準(zhǔn)備的重要。
第二，策劃不能一錘定音，要全程跟進(jìn)，及時(shí)調(diào)整。
策劃的依據(jù)和思路來源于三個(gè)方面：中央精神和主管部門的指示任務(wù)、部門工作的部署、社會(huì)環(huán)境的反饋。策劃是某一階段、針對(duì)某一情況制定的帶有導(dǎo)向性質(zhì)的報(bào)道計(jì)劃。策劃是報(bào)道的開始或準(zhǔn)備，策劃的實(shí)現(xiàn)靠記者現(xiàn)場采訪，因?yàn)槭軐?shí)踐的約束和限制，所以不能閉門造車任意杜撰。這就存在著策劃與實(shí)踐是否能夠吻合。即主觀與客觀能否統(tǒng)一的問題?，F(xiàn)實(shí)是變動(dòng)的，所以策劃應(yīng)是動(dòng)態(tài)的、變化的，才能適應(yīng)多變的現(xiàn)實(shí)。從一些產(chǎn)生了較大影響的報(bào)道看，幾乎沒有最初的策劃與后來采訪完全合拍的情況。現(xiàn)實(shí)是復(fù)雜、流動(dòng)和變化的，正是因?yàn)檫@種復(fù)雜、流動(dòng)和變化，才使生活豐富多彩，才使報(bào)道新意迭出。
第三，策劃不宜過細(xì)，既要重點(diǎn)框定，也要激發(fā)記者開闊采訪思路。
策劃的作用在于確定主旨、規(guī)定范圍、規(guī)劃采訪行動(dòng)，屬于宏觀調(diào)控。無論一次性報(bào)道，還是持續(xù)時(shí)間較長的系列報(bào)道，都應(yīng)該在策劃上下大力氣。但是策劃不能過細(xì)。不能越位，不能把記者手腳捆得太死，但是在確定重點(diǎn)的同時(shí)要提出多種思路和方案?？紤]到與主題有關(guān)的可能出現(xiàn)的其他方面，打開記者的思維之門，使其以積極的探索思維面對(duì)所接觸的現(xiàn)實(shí)。這樣有利于調(diào)動(dòng)記者的能動(dòng)性，采寫出精品佳作。一次公安系統(tǒng)開表彰會(huì)，筆者采訪的初衷只是會(huì)議報(bào)道，但在會(huì)議期間記者看到公安機(jī)關(guān)展示并歸還了失主夏利車、鉑金首飾、人民幣以及被盜的二百多本書籍。筆者了解到偷書的是一位年僅18歲的少年犯，于是作了深入的采訪，采寫了題為《青春有悔》的專題稿件。獨(dú)特的視角受到了觀眾的好評(píng)。
其次，新聞采訪的另一個(gè)重要的環(huán)節(jié)就是記者與被采訪者的現(xiàn)場交流。
只有在真誠、互動(dòng)的氣氛中讓當(dāng)事人真實(shí)的交談，記者才能得到翔實(shí)充分的素材，做成觀眾喜聞樂見的節(jié)目。
第一，重視采訪的“首次效應(yīng)”即事物的第一印象。
對(duì)記者來說，要在很短的時(shí)間內(nèi)接近素不相識(shí)的采訪對(duì)象，并能與其進(jìn)行深入采訪，這其中首次效應(yīng)的運(yùn)用也就顯得格外重要?，F(xiàn)在流行的.是美女記者，而美女記者為什幺有時(shí)候更容易打開局面呢？這里恐怕就有一個(gè)“首次效應(yīng)”的問題。有時(shí)候，美女的容貌往往會(huì)給被采訪者留下一個(gè)不忍拒絕的印象。采訪也因此順利展開。而對(duì)大多數(shù)記者來說，“首次效應(yīng)”更多的應(yīng)用于通過自身的努力和良好的素質(zhì)來贏得被采訪對(duì)象的好感和認(rèn)同，這里面既有禮儀、舉止和語言等外在素質(zhì)的得當(dāng)運(yùn)用，更重要的則在于記者本身的學(xué)識(shí)、思想以及提問的技巧和深度等等。
第二，一把鑰匙開一把鎖。
《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》原總編輯張飚曾有一首詞形象地展示出記者的職業(yè)特點(diǎn)：“城里走，鄉(xiāng)里走，山里走；握繭手，握纖手，握綿手；風(fēng)也受，雨也受，氣也受。人道是，名也有，利也有，官也有，伐惡效獅吼，逢善魂相就，圖一個(gè)天地?zé)o垢心無垢！”
記者的職業(yè)特點(diǎn)決定了記者的采訪對(duì)象是形形色色、千差萬別的，三教九流，名門望族，政客明星，高官平民，記者在對(duì)這些人群的采訪中。就需要根據(jù)被采訪者的不同背景、學(xué)歷、閱歷和性格等，選擇不同的采訪技巧，“一把鑰匙開一把鎖”而根本的采訪原則應(yīng)當(dāng)是不卑不亢，在記者的眼里，無論是達(dá)官貴人，還是平民乞丐，都是平等的個(gè)體生命，因此需要保持一個(gè)平等、中立和冷靜的采訪姿態(tài)。
第三，選擇合適的采訪場所。
新聞采訪多是面對(duì)面的現(xiàn)場采訪，這樣采訪的地點(diǎn)和時(shí)間。以及進(jìn)行采訪時(shí)周圍的環(huán)境因素也就變得格外重要，這些都會(huì)極大的影響被采訪者的心理，甚至導(dǎo)致采訪的成敗。曾經(jīng)有一位記者采訪一名在生產(chǎn)第一線做出突出貢獻(xiàn)的工人。采訪地點(diǎn)選在了工廠內(nèi)最豪華的會(huì)客室。而工人由于環(huán)境的不適應(yīng)極為緊張，心情不平靜，使得采訪時(shí)斷時(shí)續(xù)，效果很不好。
采訪效果如果要達(dá)到最佳化，從理論上說，這個(gè)雙向交流的過程應(yīng)當(dāng)達(dá)到自然融合，水到渠成。文學(xué)上講究一個(gè)“無我之境”，而新聞采訪其實(shí)也應(yīng)達(dá)到一個(gè)“無我之境”，即在不經(jīng)意間完成采訪。讓采訪者和被采訪者在自然而然的“原生態(tài)”中完成雙向交流。多年的新聞實(shí)踐告訴我們，記者一定要有意識(shí)的鍛煉自己的采訪能力，新聞?dòng)浾咭欢ㄒ卫斡涀∵@句話“七分采訪、三分寫作”，只有前期的策劃和采訪到位，才能獲得充分的素材，寫出好的新聞。
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