這個問題的解決方法并不明顯，我們需要進一步探討。9、完美的總結(jié)應(yīng)該包含自己的思考和體會。如果你正在寫總結(jié)，不妨先來看看以下這些范文，或許能幫助到你。
房地產(chǎn)論文篇一
【】如今，房地產(chǎn)事業(yè)不斷發(fā)展，在房地產(chǎn)檔案管理過程中，為提高管理的有效性，要結(jié)合現(xiàn)階段科學(xué)技術(shù)，以科技引入為宗旨，不斷豐富房地產(chǎn)檔案資源的利用價值，隨著科學(xué)技術(shù)的完善，在房地產(chǎn)檔案管理過程中，以數(shù)字化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)檔案管理越來越被重視，本文結(jié)合科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，簡明分析了房地產(chǎn)檔案管理引入科學(xué)技術(shù)的優(yōu)勢，同時也基于科學(xué)技術(shù)視角，具體分析了提高房地產(chǎn)檔案管理能力的策略，以此分析，旨在進一步為房地產(chǎn)管理提供科學(xué)助力。
【】房屋檔案；科學(xué)技術(shù)；管理；策略。
從現(xiàn)階段社會的整體發(fā)展看，現(xiàn)代化、科技化水平都在不斷提高上升，這也提高了人們的科技認識，也進一步明確了各項工作過程采用有效的科學(xué)技術(shù)的必要性，從房地產(chǎn)檔案管理工作方面看，隨著房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展，其檔案管理更具有一定的復(fù)雜性，傳統(tǒng)檔案管理模式必然要轉(zhuǎn)變，以積極的信息化檔案管理與科技化管理為根本，不斷實現(xiàn)檔案管理服務(wù)水平的完善，推動房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。具體分析如下：
1.1促使檢索更加快捷。傳統(tǒng)檔案信息的檢索繁瑣，相關(guān)工作人員要以具體事件與相關(guān)問題為基準，通過目錄顯示，對應(yīng)所需資源，隨著科學(xué)技術(shù)引入，現(xiàn)代信息化檔案管理，檢索信息快捷，實現(xiàn)了辦公的高效率，無論查找的資料多么復(fù)雜，都可以有效應(yīng)對，目前，檔案資源越來越多，運用數(shù)字化技術(shù)，檔案數(shù)據(jù)進行了編號處理，以數(shù)字的形式錄入計算機，通過快速檢索，不僅準確定位，也減少了工作流程，同時為工作人員提供了工作的準確性。
1.2便于設(shè)置權(quán)限。房地產(chǎn)檔案涉及到商業(yè)機密，在進行科學(xué)管理過程中，不僅要對企業(yè)負責，同時也要對個人負責，現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)引入，檔案數(shù)據(jù)調(diào)取與使用過程，提供了查詢端口，但這僅僅是檔案檢索一部分，在進行深入檔案資源的運用，會設(shè)置很多限制性權(quán)限，工作人員也基于有效范圍，在權(quán)限允許范圍可以進行資料的管理，這樣一來，權(quán)限設(shè)置通過計算機實現(xiàn)，工作強度與難度都會降低，提高了檔案保密工作能力，也進一步實現(xiàn)了服務(wù)的有效性。
1.3有助于統(tǒng)計工作?？茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展，檔案管理過程，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)資源的有效整合，利于相關(guān)工作人員進行精確分析，通過事先的準備工作，把相關(guān)信息錄入計算機，檔案類型有了進一步歸類，這樣一來，以便日后數(shù)據(jù)統(tǒng)計，檔案管理人員通過以數(shù)字化信息為依托，利用計算機軟件，實現(xiàn)了統(tǒng)計的全面性，這樣不僅減少工作時間，同時也提高了工作質(zhì)量，這對于現(xiàn)階段檔案管理科學(xué)化引入提供了保證。
2.1提高對科學(xué)化檔案管理的重視。為提高房地產(chǎn)檔案管理工作效率，應(yīng)該深入研究科學(xué)技術(shù)發(fā)展，相關(guān)工作人員不僅要提高認知，同也應(yīng)該通過重視自身業(yè)務(wù)水平的提升，實現(xiàn)檔案管理的科學(xué)化，檔案管理人員，要適應(yīng)科學(xué)化，要不斷提升自身的管理水平，不斷學(xué)習(xí)現(xiàn)代化信息技術(shù)，提高重視度，相關(guān)單位更要重視對于管理者管理水平的提高，通過管理者引導(dǎo)工作人員，積極實施規(guī)范化管理，在保障檔案管理安全性的同時，不斷深入提升自身的技術(shù)水平，豐富科技發(fā)展內(nèi)涵，為檔案管理工作現(xiàn)代化發(fā)展提供科學(xué)助力。
2.2完善檔案的科學(xué)化管理制度。傳統(tǒng)檔案管理制度具有局限性，而科技化的管理制度，應(yīng)該優(yōu)化管理形式，利用信息技術(shù)，以及管理能力，不斷形成有效的管理制度，其管理制度應(yīng)該包括工作制度、信息化制度以及保密制度等，基于這些制度的構(gòu)建，不僅要把管理科學(xué)性作為重要管理內(nèi)容，同時更要完善管理的安全，強化安全規(guī)范，不斷把數(shù)據(jù)資源進行有效保管，避免因制度的疏忽，造成檔案數(shù)據(jù)的丟失，也要避免因計算機病毒的入侵，對檔案資源的安全性產(chǎn)生威脅。
2.3完善科學(xué)化檔案管理設(shè)施的建設(shè)。在房地產(chǎn)檔案管理過程中，需要引入先進的設(shè)施，從科學(xué)發(fā)展角度看，科技日新月異，這也要求，相關(guān)房地產(chǎn)管理部門，要積極做好設(shè)備的`更新與完善，包括一些硬件以及軟件設(shè)備，都要順應(yīng)時代發(fā)展，積極更新，以此才能實現(xiàn)管理的便利性，為進一步實現(xiàn)檔案管理的特色化管理提供有效保證，此外，要以信息化資源體系的構(gòu)建為根本，實現(xiàn)資源的有效共享，能夠提高工作的便利性，也會調(diào)動工作人員的積極性，利于檔案資源管理與其他相關(guān)工作的有效融合開展。
2.4建立完善的科學(xué)化管理標準?？茖W(xué)技術(shù)發(fā)展前提下，檔案管理工作應(yīng)該建立完善的標準，以標準體系為依托，不斷實現(xiàn)管理的統(tǒng)一化，包括檔案的錄入、掃描以及備份，都要嚴格按統(tǒng)一標準，避免因格式問題出現(xiàn)差異，同時也要避免因數(shù)字化管理的標準不統(tǒng)一，對日后檔案的調(diào)取與查找利用造成一定困難，此外，在建立完善的科學(xué)化管理標準時，要以實際情況為主，重視實踐深入研究，標準要規(guī)范，要具有一定的科學(xué)性，以此才能進一步做到管理工作的準確性。
2.5做好科學(xué)化檔案管理人才的培訓(xùn)。房地產(chǎn)檔案管理以人為本，同時更加需要高素質(zhì)的現(xiàn)代化技術(shù)人員，以此為保障，不斷提高管理的科學(xué)化水平，基于此，房地產(chǎn)檔案管理部門，首先要重視對于知識性人才的培養(yǎng)與引入，現(xiàn)有工作人員，要定期進行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容要以科技發(fā)展過程中先進的管理理念與技術(shù)為主，培訓(xùn)還應(yīng)該具有針對性與實踐性，要充分利用人才的終身教育模式，不斷深入改革，迎合現(xiàn)代化技術(shù)的完善，使相關(guān)人員的職業(yè)素質(zhì)與專業(yè)技術(shù)水平都得到有效提升。結(jié)束語總之，在信息化時代，科學(xué)技術(shù)不斷更新，作為房地產(chǎn)檔案工作，迎來了新挑戰(zhàn)，基于發(fā)展觀，更應(yīng)該充分重視科學(xué)技術(shù)的力量，以此為新機遇，不斷豐富多樣化的檔案資源管理，使房地產(chǎn)事業(yè)不斷健康發(fā)展，以此也進一步提升服務(wù)水平，順應(yīng)時代，做到檔案管理的與時俱進，從而實現(xiàn)檔案管理的科學(xué)化發(fā)展。
[1]盧玉英.加強房地產(chǎn)檔案管理工作的措施[j].辦公室業(yè)務(wù),20xx,(11):65+71.
[2]李昕毅.條碼技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的運用[j].赤子(上中旬),20xx,(21):209.
[3]王斌.計算機技術(shù)在房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理中的幾點思考[j].硅谷,20xx,(03):147.
房地產(chǎn)論文篇二
我國房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房價越高。我們認為，其中主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國內(nèi)多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對房價高企、資產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟未來的擔憂?？偟膩碚f，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。
我國房地產(chǎn)周期的拐點和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進需求的手段進行調(diào)控。例如，20xx年出臺一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關(guān)（見圖1）。
最近，熱點城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，強化“控地價、限房價”的交易方式，進一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴格執(zhí)行限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
通過比較幾個一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實。由于需求調(diào)控直接通過硬性標準抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。
我國房地產(chǎn)市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數(shù)來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。國有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準預(yù)售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監(jiān)測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價。
第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。
第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預(yù)期。直接從需求的角度進行數(shù)量管制，甚至有可能強化房價上漲的預(yù)期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經(jīng)濟貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。5?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)貸款余額占全國房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期，應(yīng)當重視預(yù)期管理對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。
相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國房地產(chǎn)市場的運行。我國土地資本化的模式以及當前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。
一是合理地為中國經(jīng)濟的發(fā)展提供融資。在我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進當?shù)亟?jīng)濟增長，需要一定的'政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動就業(yè)，進而帶動當?shù)亟?jīng)濟和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經(jīng)濟的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。
根據(jù)最新的測算，在房價的構(gòu)成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，20xx年出讓國有建設(shè)用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.
以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經(jīng)濟發(fā)展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴性也有可能進一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟增長點，從而削弱城市競爭力。短期內(nèi)政府的財政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實體經(jīng)濟具有不良影響。
作為應(yīng)對，應(yīng)考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產(chǎn)價格將保持上漲的預(yù)期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計中參考。它要求出價進入有效報價區(qū)間，而有效報價區(qū)間是根據(jù)截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價格優(yōu)先、時間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價格穩(wěn)定和價值發(fā)現(xiàn)。
二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應(yīng)求的同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫存的艱巨任務(wù)，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.
我國優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內(nèi)一線城市。近年來，國內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價格的一種體現(xiàn)。有研究測算，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對于小戶型住宅更可達19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內(nèi)提升我國教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國房地產(chǎn)市場面臨的難題。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的gdp考核指標有直接的聯(lián)系。為了達到gdp的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導(dǎo)致我國一線城市的工業(yè)用地占比遠高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業(yè)用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.
一方面，要改變單一追求gdp的績效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟增長速度和當前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長遠利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用。據(jù)測算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達1.6億平方米，相當于可供應(yīng)8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，緩解供應(yīng)緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。
誠然，許多國家在城鎮(zhèn)化率達到75%之前進程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格遠遠高于當時的經(jīng)濟增速、租售比等指標看上去也遠遠超過“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟高速發(fā)展帶來的未來預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國通過土地資本化促進地方經(jīng)濟發(fā)展的過程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個地區(qū)的全局來考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時進行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國的經(jīng)濟潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預(yù)期。根據(jù)初步測算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率在8%左右。房地產(chǎn)確實在中國經(jīng)濟增長中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對于中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應(yīng)著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進。
總的來說，我國當前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。
房地產(chǎn)論文篇三
房地產(chǎn)項目是工程建設(shè)項目的其中一種。那么何為工程項目建設(shè)，其實就是指在一定的時間規(guī)定下，運用相應(yīng)的資金，來完成有一定質(zhì)量要求的任務(wù)。房地產(chǎn)項目在工程完成之后，為成為一定的商品，來達到它的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)項目相比于其它的建設(shè)項目，還是有其一定的特征的，總結(jié)一下，共有七大點，我們可以具體來看一下：
1.政策法規(guī)的多樣性。
之所以房地產(chǎn)項目相關(guān)的政策法規(guī)會這么多樣性，主要原因還是在于房地產(chǎn)項目是一個一次性的項目。在項目啟動前，要以相應(yīng)的法規(guī)作為明確責任的劃分；在工程進行的過程中，由于涉及面比較廣，加入了更多的法規(guī)來保證項目的順利運行。
一個房地產(chǎn)項目的實施，需要大量的資金投入，這也就決定了在項目進行時，相應(yīng)的費用必須用在相應(yīng)的環(huán)節(jié)上。
3.房地產(chǎn)項目質(zhì)量目標要求高。房地產(chǎn)項目由于資金投入量大，一般都需要投入幾千萬，甚至是上億。因此一旦投入，就不能終止，這樣一來，對項目質(zhì)量的要求也會格外地高。
如果項目的質(zhì)量出現(xiàn)了問題，那將帶來非常嚴重的后果。
這種嚴重的后果不僅僅體現(xiàn)在資金上，而且還可能威脅到人們的生命財產(chǎn)安全，是不容忽視的。
由于房地產(chǎn)項目本身涉及的方面比較多，有一定的復(fù)雜性，盡管如此，但各個方面卻是緊密相連的。
房地產(chǎn)項目不是一個人或是一個部門，就能完成的，需要各個部門、各個單位進行協(xié)調(diào)的，這也充分體現(xiàn)了它的組織特殊性。
6.房地產(chǎn)項目具有特定的程序性。
房地產(chǎn)項目的實施，需要有相應(yīng)的程序，而且這些程序是有一定的順序的，是不可以任意提前或是滯后的，不然會影響整個房地產(chǎn)項目的進行。
7.房地產(chǎn)項目的時間目標限定性非常強。由于房地產(chǎn)項目投入的資金比較巨大，承擔的風險相對來說也就很大。
如果項目不能按照預(yù)定的時間完成，產(chǎn)品的原有功能就會過時，甚至可能造成房地產(chǎn)項目無人購買的困境。
以上簡述了房地產(chǎn)項目的概念及特征，下面就要來說一說的情況。相比較而言，房地產(chǎn)項目的人力資源管理與一般企業(yè)的人力資源管理，還是有很大的不同的?？偨Y(jié)一個，也是有七大特征：
（一）管理的短期性。
房地產(chǎn)項目人力資源管理只是針對某一個特定的項目而言，如果這個項目的周期結(jié)束，那么這個人力資源管理的工作也就隨之結(jié)束了，一切都是順應(yīng)這個工程的需要而產(chǎn)生的。
（二）工作強度的多樣性。
在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。那么理所當然地，人力資源管理的方向也會發(fā)生一定的變化。這也說明了房地產(chǎn)項目的人力資源工作的多樣性。
（三）選聘與解聘的非常規(guī)性。
第二點中提到，在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。因此項目在不同階段需要的人員就會有所不同，所需要人員的數(shù)量也會不同，有的時候多，有的時候少，這也就使對人員的選聘與解聘，變得非常頻繁。
（四）績效考核的效果性。
房地產(chǎn)項目的績效考核，不像一般企業(yè)，實行年度考核，而是實行的是短期考試方式。
這樣可以促進項目的'建設(shè)與項目的質(zhì)量把控。
（五）激勵的偏物質(zhì)性。
房地產(chǎn)項目的人力資源管理中，多數(shù)人員為臨時聘用，通常用天來計算他們的報酬，用物質(zhì)的獎勵，更容易激勵起他們的工作熱情與積極性。
（六）培訓(xùn)的具體性和針對性強。
房地產(chǎn)項目的人員培訓(xùn)針對性比較強，負責不同工作內(nèi)容的人員會進行不同內(nèi)容的培訓(xùn)，甚至具體到相對應(yīng)的工作方法。
（七）管理的復(fù)雜性。
房地產(chǎn)項目人力資源管理，不像一般企業(yè)，主要是由人事行政部門來負責。它主要還是由項目經(jīng)理或是負責人來進行的，當然在管理的過程中，還是需要人事行政部門來相互協(xié)作的。而且由于人員流動性大，在管理上的要求也就越高。
早在20xx年時，我國建設(shè)部人力資源研究中心就與一些知名的網(wǎng)絡(luò)咨詢公司組成專門的調(diào)查小組，從300家企業(yè)中選取了比較優(yōu)秀的80家企業(yè)，進行走訪，了解了這些的人力資源管理情況。經(jīng)過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)這些房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理存在著幾下幾個方面的問題：
（一）人力資源成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
根據(jù)調(diào)查結(jié)果，我們不難發(fā)現(xiàn)：一些設(shè)計規(guī)劃、地產(chǎn)商業(yè)管理、產(chǎn)品研發(fā)等人才處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，國際投資管理等專業(yè)化的人才，更是一人難求，嚴重短缺。其中商業(yè)地產(chǎn)類短缺最大，達到了88.1%,其次設(shè)計研發(fā)人才也是達到了80%以上。
（二）人力資源管理基礎(chǔ)工作急須加強。
經(jīng)過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)超過三分之一的企業(yè)，它們的人力資源管理制度是不完善的，達到完善程度的企業(yè)，只有不到20%.我們經(jīng)過調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在開展人力資源建設(shè)過程中，只有26%的企業(yè)分析過所存在的問題，28%左右的企業(yè)正意識到發(fā)生的問題，45%左右的企業(yè)還沒有意識到自身存在問題，甚至還有10%左右的企業(yè)根本不準備進行人力資源的建設(shè)，也不準備發(fā)現(xiàn)自身存在的問題，這個數(shù)值是值得高度重視的。
（三）人力資源管理水平急待提高。
在接受調(diào)查的企業(yè)中，有超過三分之二的企業(yè)，它們的人力資源管理水平處于中等，只有不到6%的企業(yè)，達到了比較高的水平，例如我們所熟知的萬科等。但是還有將近15%的企業(yè)，它們的人力資源管理水平只有處于初級，有些甚至沒有專門的人力資源管理部門，這個結(jié)果是讓人震驚的。
另外有一點，我們也發(fā)現(xiàn)一些用人部門在主觀意愿上，還是非常希望能招聘到專業(yè)的人員，但是由于薪酬激勵性不足、績效考核流于形式等一些主觀、客觀原因，并沒有得到理想的結(jié)果。
人力資源管理，是企業(yè)建設(shè)中一個比較重要的環(huán)節(jié)，它連接著一個企業(yè)的質(zhì)量、進度與成本等各個方面。房地產(chǎn)行業(yè)，也是我國近年來迅速崛起的一個行業(yè)，有著驚人的發(fā)展速度。它在國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。
本文著重對房地產(chǎn)項目的人力資源管理的各方面進行探究，闡述了房地產(chǎn)項目人力資源精細化管理的特征及必要性，分析了現(xiàn)階段存在的問題與現(xiàn)狀，并提出了理想的房地產(chǎn)項目人力資源管理應(yīng)有的模式。
[1]趙曙明《。人力資源管理理論現(xiàn)狀分析》。外國經(jīng)濟與管理，20xx-05.
[1]蔡寧偉《。項目人力資源管理的特性、誤區(qū)和對策研究》。華東理工大學(xué)學(xué)報，20xx-04.
[3]譚術(shù)魁《。房地產(chǎn)項目管理》。機械工業(yè)出版社，20xx-09.
[4]李湘華《。精細化管理---人力資源》。企業(yè)管理，20xx-06.
[5]彭劍鋒《。人力資源管理概論》。復(fù)旦大學(xué)出版社，20xx-08.
房地產(chǎn)論文篇四
從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時間內(nèi)不會衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟建設(shè)體系中所占比重較高，從最初進入房地產(chǎn)企業(yè)開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運轉(zhuǎn)，但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發(fā)現(xiàn)和解決，勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應(yīng)時代發(fā)展的需求，是當前房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的話題。
（一）盲目投資，資金規(guī)劃不合理。
房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運營發(fā)展具有周期長、耗費大等特點，在發(fā)展的過程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運轉(zhuǎn)是不可能實現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過銀行借款等融資方式進行負債融資，從近幾年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率較高，幾乎每個房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風投資導(dǎo)致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導(dǎo)致資金的利用率進一步降低。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預(yù)算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。
（二）融資渠道單一，主體不明。
資金管理的原則在于主體明確，責任明確，且應(yīng)該加強對資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)巨大數(shù)額的投資和收款，并沒有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導(dǎo)致正式啟用資金的階段卻發(fā)現(xiàn)資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，因此需要通過多種方式加強外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉(zhuǎn)更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定長期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問題。
（一）做好資金預(yù)算，促進資金良性運轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進賬和出賬的資金數(shù)額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運轉(zhuǎn)的有效方式。進行有效的資金預(yù)算，上一年年末做好所有款項的整理和總結(jié)，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細記錄處理，注重處理的細節(jié)。每年年初，財務(wù)部門則根據(jù)上一年的企業(yè)運營情況以及當年企業(yè)發(fā)展的趨勢，做好資金預(yù)算計劃[4]。要求資金預(yù)算計劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉(zhuǎn)，對于閑置資金應(yīng)該加以利用，促進企業(yè)的發(fā)展。資金預(yù)算由資金預(yù)算收入，資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成“資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。”以此為核心，把握企業(yè)的“脈搏”，突出計劃重點，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預(yù)案審核通過后嚴格執(zhí)行。
（二）合理規(guī)劃資金，重視風險管理。
在做好資金預(yù)算之后，應(yīng)該嚴格按照資金預(yù)算方案執(zhí)行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運轉(zhuǎn)的資金優(yōu)先利用。但資金預(yù)算只是年初的一個計劃方案，在現(xiàn)實發(fā)展中有很多不可預(yù)估的因素會影響資金的周轉(zhuǎn)和利用，此時需要企業(yè)財務(wù)管理者嚴格依照合理規(guī)劃的處事標準作出新的資金決策，從而調(diào)整預(yù)算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務(wù)中，風險管理是其中及其重要的一項任務(wù)，主要分為使用風險，在途風險和或有風險。資金的使用風險一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險，對于這種風險，做好市場調(diào)研，加強對投資項目的可行性調(diào)查論證，項目評審以科學(xué)化，專業(yè)化的標準進行，在項目投資之初就將風險概率降到最低，也就是說這種風險屬于預(yù)先通過有效手段可控型風險。而在途風險通常會發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過程中，要求財務(wù)人員注重結(jié)算票據(jù)的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，選擇更為安全的結(jié)算方式，有助于規(guī)避風險發(fā)生的概率[5]。
（三）擴寬融資渠道，加強資金動態(tài)流向的監(jiān)督力度。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期，不定期地對資金使用情況進行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動向。一般情況下，可通過企業(yè)的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進行專項檢查，了解和知悉資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應(yīng)收帳款，預(yù)付帳款，其他應(yīng)收款等資金往來賬目的'管理，逐筆跟蹤，強化監(jiān)督，明確責任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數(shù)額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應(yīng)該擴寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項目運轉(zhuǎn)的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定明確的責任制度，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業(yè)的內(nèi)部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業(yè)的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)需要在財務(wù)人員的精確計算下進行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)，有效的資金預(yù)算和規(guī)劃，在強有力的監(jiān)督體制下落實施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。
[2]高峰.探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[j].四川水泥，20xx，09：185.
[4]董剛.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[j].東方企業(yè)文化，20xx，24：202.
房地產(chǎn)論文篇五
房地產(chǎn)營銷就是通過市場營銷的理念和方法將開發(fā)商的產(chǎn)品信息傳達給客戶，將客戶的需求反饋給公司，最后促使成交的過程。網(wǎng)絡(luò)營銷是以現(xiàn)代營銷理論為基礎(chǔ)，借助網(wǎng)絡(luò)、通信和數(shù)字媒體技術(shù)實現(xiàn)營銷目標的商務(wù)活動，它是由顧客價值變革、科技進步、市場競爭等綜合因素促成的，是信息化社會的必然產(chǎn)物。
信息化時代，網(wǎng)絡(luò)成為了信息傳遞的重要載體，在這樣的形勢下，房地產(chǎn)營銷者有必要將自己的營銷活動全部或部分建立在互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)之上，對傳統(tǒng)的直接營銷方式做必要補充。具體來說，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷首先是建立自己的網(wǎng)站(homepages)，然后將該營銷項目在互聯(lián)網(wǎng)上的域名地址借助各種方式讓消費者獲知，而消費者則根據(jù)自己的需要瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)或項目的網(wǎng)頁，對正在營銷的房地產(chǎn)項目進行了解，同時可以在線向房地產(chǎn)營銷網(wǎng)站反饋一些重要的信息。
網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展使房地產(chǎn)市場從一個狹小、有形、傳統(tǒng)的小市場走向了廣闊、無形、現(xiàn)代的大市場，可以說傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷方式已經(jīng)遠遠不能滿足日益多元化的市場需求，因此房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷已成為并將持續(xù)作為房地產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場。相對于通常意義上的網(wǎng)絡(luò)營銷，對房地產(chǎn)這類特殊商品的網(wǎng)絡(luò)營銷的研究起步比較晚，尚未形成一套完整的成熟的科學(xué)體系，對于實際企業(yè)決策還處于一個比較膚淺的階段。
1997年我國引入了電子商務(wù)的概念，在這之后許多行業(yè)開始開展網(wǎng)絡(luò)營銷，房地產(chǎn)企業(yè)也引進了網(wǎng)絡(luò)營銷這一概念。20xx年之后房地產(chǎn)行業(yè)普遍看好房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的前景，開展網(wǎng)絡(luò)營銷的企業(yè)也越來越多，這一手段在我國迅速發(fā)展起來。隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，我國網(wǎng)民數(shù)量直線增長，網(wǎng)絡(luò)已成為中國人民日常生活不可或缺的一部分。不僅如此，互聯(lián)網(wǎng)不再局限于傳統(tǒng)營銷方式下單方向的直線傳播，輻射面更廣，交互性更強，這使得房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷成為了一個新興的有魅力的潛力無窮的營銷模式。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的觀念已經(jīng)被業(yè)界認可和推崇，幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在通過網(wǎng)絡(luò)進行自己企業(yè)產(chǎn)品的營銷推廣。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌創(chuàng)新、形象樹立等工作也轉(zhuǎn)移到網(wǎng)絡(luò)上進行。不可否認的是，房地產(chǎn)營銷人員必須正確地掌握和運用房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的概念，重視網(wǎng)絡(luò)營銷的過程才能適應(yīng)市場，把握市場。
我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷正以迅猛的速度發(fā)展著，但因為很多客觀主觀條件的制約，我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷仍然存在一些問題。
1、網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡單，不能滿足消費者的需要。
現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)量不少，且正持續(xù)擴張，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實力比較弱，服務(wù)內(nèi)容不夠豐富，發(fā)布的信息許多是復(fù)制粘貼的，因此在數(shù)量和質(zhì)量上都無法超過傳統(tǒng)媒體。當然這樣的信息量是肯定不足以促動網(wǎng)站訪問者做出購買決策的，至少應(yīng)做到提供三維動態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產(chǎn)本身的信息外，為訪問者提供一些有關(guān)國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。還有一些房地產(chǎn)網(wǎng)站不能夠調(diào)整自己適應(yīng)市場需求、缺乏獨特價值、競爭優(yōu)勢不明顯，反而導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)營銷成了買賣雙方之間多余的第三只手。
2、網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布具有局限性。
網(wǎng)絡(luò)上的信息不具有強制收視的效果，只能等待顧客主動上門索取，消費者可以選擇看或不看，房地產(chǎn)企業(yè)非常被動，實質(zhì)上許多宣傳資源可以說是被浪費了，無法達到預(yù)期的效果。另外，雖然網(wǎng)絡(luò)媒體具有多媒體的效果，但由于許多客觀條件的制約，比如網(wǎng)頁上可選擇的廣告位以及計算機屏幕的限制等等，致使網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布具有很大的局限性，彌補的關(guān)鍵是要設(shè)法增加網(wǎng)絡(luò)的吸引力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，網(wǎng)絡(luò)營銷不能單純依靠網(wǎng)絡(luò)廣告，而是要將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)融入市場營銷的全過程中。
3、企業(yè)自身的網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)不能滿足營銷要求。
現(xiàn)在的許多房地產(chǎn)企業(yè)并不是親自去建立網(wǎng)址，設(shè)計自己的網(wǎng)站，而是尋求一些機構(gòu)的協(xié)助，但是幫助策劃企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷的機構(gòu)可能對企業(yè)的經(jīng)營理念、組織文化沒有深入的了解，無法結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)實情況和戰(zhàn)略進行網(wǎng)絡(luò)營銷的設(shè)計。因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷并沒有取得很好的效果。而親自進行網(wǎng)絡(luò)營銷活動設(shè)計的`企業(yè)，又可能因為自身網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)不能達到標準而影響營銷效果。目前我國計算機網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)設(shè)施還較差，技術(shù)軟件的使用和研發(fā)能力有待提高，企業(yè)還缺乏高水平的網(wǎng)絡(luò)管理人員和安全保護措施，這些都在很大程度上制約了房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展。
4、企業(yè)對上網(wǎng)營銷的費用估計不足。
利用網(wǎng)絡(luò)開展營銷活動究竟需要花費多少錢財和人力，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)目前仍然沒有一個非常清晰準確的概念，但可以確定的是大家潛意識里不愿花太多的錢，甚至認為其無足輕重。但事實上，由于網(wǎng)絡(luò)營銷是建立在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)之上的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展必然會使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐步增加，為了更新和維護的網(wǎng)站，企業(yè)所需要投資的費用可能會更高。房地產(chǎn)企業(yè)需要明白，只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站在網(wǎng)絡(luò)上保持較高水準，否則網(wǎng)站缺乏吸引力，消費者會對樓盤缺乏興趣，不能取得良好的營銷效果。
網(wǎng)絡(luò)營銷簡單而言，就是要解決怎樣能吸引客戶、怎樣能被客戶發(fā)現(xiàn)、怎樣能留住客戶的問題。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃時除了要注意采取一系列措施規(guī)避前一章所提及的網(wǎng)絡(luò)營銷的問題之外，還要做好很多工作。
1、樹立房地產(chǎn)品牌形象衡量一個房地產(chǎn)企業(yè)是否成功，很多人都愿意用“口碑”來表達，這也就是我們常說的品牌形象。一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)與經(jīng)營的過程中，都會將樹立良好值得信任的品牌形象作為工作前提，而這樣一個形象的建立和傳播是需要傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷相結(jié)合的。
房地產(chǎn)網(wǎng)站是一種中介手段，將房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品與消費者締結(jié)起來，營銷人員首先需要做的就是將企業(yè)及其項目的品牌推廣開來，只有這樣，消費者才能被吸引主動進入網(wǎng)站，從而接觸到企業(yè)的信息，了解產(chǎn)品。
企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)在企業(yè)不同發(fā)展階段也應(yīng)該有不同的側(cè)重點。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了促進房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，他們的重點應(yīng)該是展示企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在網(wǎng)站推廣方面下功夫，同時網(wǎng)站的建設(shè)又應(yīng)要求低廉的建設(shè)成本。而對于有競爭力的企業(yè)來說，他們的發(fā)展壯大必須依靠品牌創(chuàng)新和規(guī)模的擴大，其中尤為重要的是樹立企業(yè)形象，向大眾展示自己企業(yè)文化、經(jīng)營理念等，豐富服務(wù)內(nèi)容，提升網(wǎng)站功能，將企業(yè)的綜合實力顯示出來，以此達到品牌營銷的目的。
2、加強網(wǎng)絡(luò)客戶關(guān)系管理。
在當今網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，各個企業(yè)都可以通過互聯(lián)網(wǎng)展示自己，從某種意義上講，其規(guī)模的大小、資金的實力等都已經(jīng)不是企業(yè)成功最關(guān)鍵的因素了。因為現(xiàn)在的消費者擁有很大的主動權(quán)，選擇企業(yè)和產(chǎn)品時更是擁有絕對的自主權(quán)，所以加強網(wǎng)絡(luò)客戶關(guān)系的管理成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷必須重視的一個問題。提升網(wǎng)上人氣是提高網(wǎng)絡(luò)營銷效果的前提條件。網(wǎng)絡(luò)營銷能否成功的另一要素就是如何跨越時空的距離，再造客戶關(guān)系，不但要發(fā)掘網(wǎng)絡(luò)上的潛在顧客，更要吸引和留住顧客。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷也要重視發(fā)掘潛在顧客，設(shè)法了解其消費愿望，通過互聯(lián)網(wǎng)這一平臺保持與消費者的溝通聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過會員們在網(wǎng)絡(luò)上的信息交流把握房地產(chǎn)市場動態(tài)、房地產(chǎn)消費者的心理需求和時尚發(fā)展趨勢。通過這一途徑及時調(diào)整開發(fā)與經(jīng)營的策略，更好把握發(fā)展方向，鞏固與消費者的關(guān)系。
3、網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷整合。
作為新的營銷理念與模式，網(wǎng)絡(luò)營銷憑借自身的優(yōu)勢對傳統(tǒng)營銷方式產(chǎn)生了巨大的沖擊，但是我們需要了解網(wǎng)絡(luò)營銷覆蓋的全體，并不是整個消費群，因此仍然具有一定的局限性，換言之，網(wǎng)絡(luò)營銷不能完全地替代傳統(tǒng)營銷，兩者是相互促進和相互影響的。在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的過程中，我們必須根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標和細分市場，將網(wǎng)絡(luò)營銷和傳統(tǒng)營銷進行有機的整合，利用整合營銷的策略實現(xiàn)以消費者為中心的雙向溝通和傳播統(tǒng)一，以最低的成本達到最佳的營銷目標。
4、做好網(wǎng)絡(luò)技術(shù)支持及網(wǎng)絡(luò)持續(xù)服務(wù)。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷需要豐富其網(wǎng)站的服務(wù)內(nèi)容，增加網(wǎng)站的吸引力。比如有的房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)站上開辟一些如購房常識之類的知識欄目和相關(guān)內(nèi)容的咨詢服務(wù)項目，讓消費者知道什么樣的樓盤適合自己居住，雖然并沒有直接向消費者推薦自己的產(chǎn)品，但是讓消費者增加了有關(guān)房地產(chǎn)的知識，在以后購買相關(guān)產(chǎn)品時首先想到該企業(yè)。
網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布具有局限性，彌補的關(guān)鍵是設(shè)法增加網(wǎng)絡(luò)的吸引力。比如有的公司推出網(wǎng)上家庭裝修三維瀏覽技術(shù)、浮動廣告技術(shù)等，以達到吸引消費者注意的目的。
房地產(chǎn)論文篇六
在社會主義市場經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為其中不可或缺的一個重要組成部分，目前在我國國民經(jīng)濟中的地位日益突出。根據(jù)大量的研究和事實表明，通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素以及規(guī)律性的分析，加強對房地產(chǎn)市場的科學(xué)判斷，有利于引導(dǎo)我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，對解析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策的探討有其必要性。
在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中，相關(guān)的影響因素相當多，必須要通過對這些因素及其相關(guān)關(guān)系的正確處理，強化對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的分析，進而才能處理好投資與需求之間的相互關(guān)系。因此，以下對房地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)波動因素進行簡單分析，主要有土地因素、資金因素、市場因素等，現(xiàn)作具體說明：
1、土地因素。在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，主要會受到一級市場以及二級市場的影響，其中，一級市場就是地產(chǎn)市場，國家土地部門作為供給方，房地產(chǎn)開發(fā)商為需求方，土地就成為市場交易中的商品，而二級市場的需求方為購房者，房地產(chǎn)開發(fā)商為供給方，在進行市場交易中，土地的使用權(quán)以及房屋所有權(quán)就成為交易的商品。在實際分析過程中，則主要選取本年完成的.開發(fā)土地面積、土地出讓收人、房屋竣工面積以及新開工面積等四個指標主要內(nèi)容進行影響分析。
2、金融市場。房地產(chǎn)開發(fā)與金融的支持密切相關(guān)，為此，資金因素對對房地產(chǎn)市場有著重大影響，在其運行過程中，主要是通過利率水平、貸款投向以及貸款規(guī)模等作為主要手段進行房地產(chǎn)的運作。因為房地產(chǎn)經(jīng)濟屬于經(jīng)濟密集型產(chǎn)業(yè)，其生存與發(fā)展必須依靠大量的資金，而這些資金一部分由企業(yè)自己來解決，而其他的一部分則必須要通過金融市場這一渠道和途徑來解決，為房地產(chǎn)開發(fā)籌集資金。
3、市場因素。在現(xiàn)代化經(jīng)濟市場環(huán)境下，房地產(chǎn)的發(fā)展與價格機制有著不可分離的關(guān)系。因為房地產(chǎn)的需求，必然會影響到房地產(chǎn)價格水平的波動，從而進一步影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行擴張。同時，商品房面積也是房地產(chǎn)消費需求的反映，所以，在一定程度上，其可以對未來房地產(chǎn)價格的走勢作出一個科學(xué)的預(yù)計。比如房未來房地價格預(yù)計下降，即使價格出現(xiàn)大幅度下降，而房地產(chǎn)的需求也會相應(yīng)的減少，若是未來房地產(chǎn)價格上漲，即使價格出現(xiàn)升幅，但是對于房地產(chǎn)需求也會相應(yīng)的增加。
4、政策因素。所謂政策因素，主要是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的財政政策，尤其是敏感程度較大的貨幣政策、經(jīng)濟體制、產(chǎn)業(yè)政策以及經(jīng)濟制度的改革、區(qū)域發(fā)展政策和政府發(fā)展政策等，同時，這些政策因素也是國家和政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的主要手段，通過這些政策措施，對房地產(chǎn)市場進行各方面的調(diào)控，進而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動。
從某種角度上講，房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長與宏觀經(jīng)濟的增長一樣，兩者都不是以平穩(wěn)的方式增長，都具有很大的波動性，但是從長期發(fā)展來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟還是呈現(xiàn)向上增長的趨勢，這種趨勢隨著相關(guān)因素的影響上下起伏，控制著房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行狀態(tài)。為此，為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的相對穩(wěn)定，以下提出了控制房地產(chǎn)經(jīng)波動的有效對策，具體包括以下幾點：
1、規(guī)范土地市場?？刂品康禺a(chǎn)經(jīng)濟波動，必須要規(guī)范土地市場的管理，具體可以從下方面人手：
首先，強化土地批租管理，要全面采取總量控制，統(tǒng)一規(guī)范土地的管理權(quán)，確立嚴格的行政劃撥用地審批制度；其次，要嚴格按照規(guī)范操作，根據(jù)協(xié)議規(guī)定的具體內(nèi)容，規(guī)范土地的招標拍賣轉(zhuǎn)變途徑和流程，從根本上實現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓的招投標的市場化，減少行政干預(yù)，改善土地管理現(xiàn)狀；第三，要強化政府的土地供給能力的同時，必須要進一步實現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓市場的開放化管理，優(yōu)化土地使用權(quán)，利用市場機制下的調(diào)控手段，優(yōu)化土地資源的配置與重組；另外，根據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，確立新型土地供應(yīng)機制，從而有效地規(guī)范我國土地的出讓行為。
2、調(diào)整房地產(chǎn)投資政策。要制定長遠的適合于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的投資政策，對于正常的政策制度，即便是造成了短期內(nèi)的經(jīng)濟下滑，抑制了經(jīng)濟發(fā)展，也應(yīng)該采用有效的輔導(dǎo)方法和手段，堅持貫徹執(zhí)行。對于失控和不當?shù)慕?jīng)濟政策，必須要采用有效措施及時糾正和制止，盡可能地保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。
另外，要根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展狀況，采用有效的房地產(chǎn)投資政策，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟狀況，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展。在制定和出臺相關(guān)的投資政策時，需要注意以下相關(guān)問題：（1）要明確投資主體，做到產(chǎn)權(quán)分明、職責清晰、規(guī)避風險的發(fā)生，有效地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的變化；（2）要密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)模變化，確保固定資產(chǎn)投資與規(guī)模發(fā)展相適應(yīng)，確保投資的合理化；（3）明確市場定位，重視市場調(diào)查，在明確市場需求的基礎(chǔ)上，使得市場投資更為理性化。
3、完善開發(fā)金融制度。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，必須要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融制度，具體做到以下幾點：（1）要構(gòu)建完善的多元化房地產(chǎn)融資體系，如房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行貸款、市場直接融資以及產(chǎn)業(yè)基金等，（2）完善多元化的住房融資渠道，目前主要的融資渠道有政府優(yōu)惠政策、商業(yè)按揭貸款、住房合作基金等；（3）建立完善的金融管理制度，要求房地產(chǎn)要積極探索發(fā)展出路，既要考慮到整個金融體系的構(gòu)建，也要考慮到制度方面的建設(shè)，從而為融資創(chuàng)造一個創(chuàng)新環(huán)境。
總而言之，對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素進行分析，不僅有利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展及其運行規(guī)律的把握，而且通過對其發(fā)展異常波動的分析，制定出科學(xué)有效的針對性措施，加強房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，有利更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)的深化改革，推進房地產(chǎn)經(jīng)濟改革的步伐。
房地產(chǎn)論文篇七
對于住房公積金來說，我國的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計，在這個時期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時間了，經(jīng)過這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動了住房制度的改革，加快了我國住房建設(shè)的步伐，并且我國的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動了人們住房消費的積極性，同時也促進了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長與發(fā)展。
我國經(jīng)濟的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對我國經(jīng)濟的影響主要有三個方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應(yīng)的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長的同時，也影響了我國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的炒房行為，這就會使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫破裂的風險，直接影響了我國的實體經(jīng)濟的發(fā)展。因此，我國政府要針對這一系列的影響而采取相應(yīng)的對策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場。例如近幾年，我國推行了對房地產(chǎn)市場的限價、限購的調(diào)整制度；通過調(diào)整銀行準備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。不得不說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國的其他行業(yè)和經(jīng)濟政策都會有產(chǎn)生一定的影響。二是對我國相關(guān)行業(yè)的`影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標準，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標準，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對社會的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國社會的各階層提供了良好的就業(yè)平臺，減少了社會就業(yè)的壓力問題，在一定層面上穩(wěn)定了社會的秩序，同時也改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。
我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴重困難；務(wù)工人員與單位解除勞動關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的任一情形，都可以提取相應(yīng)的住房公積金，并且這是一個相當可觀的金額，同時促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
住房公積金能夠促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價格，這種專項資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)、健康發(fā)展。
住房公積金的管理體系需要加強。對于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進行管理，明確各部門的監(jiān)管責任，將監(jiān)管工作落實到各個部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計部門，其工作就是負責審查資金的來源；財政部門要對資金的經(jīng)營狀況進行檢查和監(jiān)督等。同時住房公積金的管理也需要社會的監(jiān)督力量來完善，而相關(guān)的管理部門也要對社會監(jiān)督過程中提出的問題和質(zhì)疑進行認真的檢查與分析，并及時處理和解決這些問題。
綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強大支撐，增強了個人支付住房的能力。同時住房公積金也促進了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問題，從而使得我國的國民經(jīng)濟有了良好的增長趨勢。（本文作者：趙廣慶單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）。
房地產(chǎn)論文篇八
20xx年可謂是我國房地產(chǎn)行業(yè)的眾籌元年。自20xx年的雙十一開始，以網(wǎng)絡(luò)的方式“眾籌買房”活動進行的如火如荼，其中包括遠洋、萬科、龍湖、保利、方興等眾多國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)都投入到“眾籌”的大軍當中。
20xx年7月28日，中國房地產(chǎn)眾籌高峰論壇暨眾籌房平臺上線儀式在杭州市黃龍飯店舉行。此次高峰論壇以“互聯(lián)網(wǎng)+’’的概念為背景，并結(jié)合了當下較為流行的眾籌、金融和社區(qū)服務(wù)等內(nèi)容，實現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新模式，并成立了能滿足現(xiàn)階段全國剛需人群購房需求的業(yè)務(wù)平臺—眾籌房網(wǎng)站。妖墅—全球家項目是杭州優(yōu)爾浦環(huán)境工程有限公司委托眾籌房平臺于20xx年12月12日新推出的泰國民宿首秀，這是眾籌房海外民宿眾籌的第一站?？梢哉f，在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”理念深入人心的今天，眾籌房推出的此款民宿眾籌產(chǎn)品頗受矚目。但在現(xiàn)有法律框架下，筆者認為該民宿眾籌項目的設(shè)立存在諸多不確定性。
作為一個在“眾籌房”網(wǎng)絡(luò)平臺中上線的項目，妖墅民宿眾籌活動應(yīng)當可以被認為是一個房地產(chǎn)眾籌項目。雖然該項目的投資標的是一座座別墅客棧，但其以“家”為主題的概念以及各建筑物的使用權(quán)和其他權(quán)利都與一般的房地產(chǎn)項目無異。此外，目前國內(nèi)眾籌模式主要分為四種類型:股權(quán)眾籌、債權(quán)眾籌、回報/實物眾籌和捐贈/公益眾籌。股權(quán)眾籌是指投資者對項目或公司進行投資，獲得其一定比例的股權(quán);債權(quán)眾籌是指投資者對項目或公司進行借款，獲得其一定比例的債權(quán)，米來獲取利息可收益并收回木金;回報/實物眾籌是指投資者對項目或公司進行投資，獲得實物產(chǎn)品或服務(wù);捐贈/公益眾籌是指投資者對項目或公司進行無償捐贈。此次妖墅民宿眾籌項目所預(yù)備的眾籌方案是將眾籌作為消費加收益項目，所投資的眾籌額可以轉(zhuǎn)化為相應(yīng)價值的妖幣，用于眾籌房旗下所有的民宿消費項目。所以對于此次妖墅民宿眾籌項目的性質(zhì)而言，現(xiàn)階段我們可以直接將該項目劃分為回報/實物型的房地產(chǎn)眾籌項目。此外，根據(jù)此次眾籌房項目的預(yù)備方案來看，發(fā)起人還設(shè)定了43份股權(quán)眾籌的項目份額，按比例占有其總公司共10%的股權(quán)，這一部分就是眾籌活動中典型的股權(quán)眾籌。
由于此次的妖墅民宿眾籌項目涉及房地產(chǎn)眾籌，所以不得不面臨房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)的限制。如果是一般的房地產(chǎn)眾籌，那就需要按照我國《城市房地產(chǎn)管理法(20xx修正)》第四十五條和《城市商品房預(yù)售管理辦法(20xx修正)》第五條、第六條的規(guī)定，商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證。由于該妖墅項目涉及到的房地產(chǎn)位于泰國，可見還需要遵守該不動產(chǎn)所在地相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。就該項目而言，普通的大眾投資者在一般情況下是不會去收集當?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)的，通常只會關(guān)注項目發(fā)起人對該項目做出介紹時提出的相應(yīng)權(quán)利，這必然會使投資者的利益受到損害，從而產(chǎn)生巨大的風險。此外，此次妖墅民宿眾籌項目所涉及的標的位于國外，所以民事主體之間簽i丁的必然是一個涉外合同，一日_合同雙方產(chǎn)生糾紛，根據(jù)我國民法以及國際法有關(guān)專屬管轄的規(guī)定，不動產(chǎn)的問題糾紛需要在不動產(chǎn)所在地法院提出且依照不動產(chǎn)所在國的法律進行處理。所以國內(nèi)的普通投資者一日_在此次民宿眾籌項目中產(chǎn)生糾紛，必然要選擇適用泰國當?shù)氐姆桑@在一定程度上會對權(quán)利人的利益造成影響。
其次，由于該妖墅民宿眾籌項目的發(fā)起人均屬于我國的公民，且根據(jù)眾籌活動的特征可以看出普通大眾投資人是與項目發(fā)起人簽}j}合同，投資者與發(fā)起人之間存在直接的聯(lián)系。根據(jù)我國最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若十問題的解釋第二條的規(guī)定，“出賣人米取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人}j}立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”。妖墅民宿眾籌項目在介紹的過程中并沒有說明其推出的眾籌項目處于房地產(chǎn)開發(fā)的何種階段，是否已經(jīng)取得預(yù)售許可證。
除了法律風險外，妖墅民宿眾籌項目在操作上還存在一定的不確定性。該房地產(chǎn)眾籌分別以10000元和30000元人民幣作為眾籌單位，雖然體現(xiàn)了眾籌“投資者眾，投資金額小”的特點，但另一方面又面臨在不限定眾籌單位認購數(shù)量的情況下，會產(chǎn)生單個投資者認購一份或數(shù)份眾籌單位的情形。假設(shè)消費者在眾籌時選擇投資三份10000元的眾籌項目，那在最終認定權(quán)利的同時就需要考慮該投資僅僅只是消費眾籌項目還是消費加收益的眾籌項目，因為在該妖墅民宿眾籌方案中眾籌10000元和眾籌30000元所代表的權(quán)利是不一致的`。相反，假設(shè)投資人選擇眾籌30000元的投資項目，但其所享有的妖幣數(shù)額總量卻比投資三份10000元的眾籌要少得多，這就需要考量投資人最終的需求。根據(jù)妖墅民宿眾籌方案可以清楚的看到發(fā)起人并米從投資人的角度出發(fā)對兩種眾籌方式的收益進行利益最大化的分配，如若投資人選擇投資三份或三分以上10000元的眾籌，那其可選擇的收益方式必然不會只有一種。此外，若以妖幣作為眾籌回報，并不能直接體現(xiàn)每一妖幣所代表的價值或其相應(yīng)的權(quán)利，由于妖幣并不是正?？闪魍ǖ呢泿?，若都以“金額對金額”的方式，其轉(zhuǎn)換方式也只能通過妖幣兌人民幣的方式進行換算，假設(shè)投資10000元人民幣所能享受的是1.38萬元的妖幣，但其在享受外國民俗服務(wù)的同時就會涉及到人民幣匯率的問題，一旦匯率波動較大，那對國內(nèi)的投資者所獲得的權(quán)益也會產(chǎn)生巨大的影響。所以，投資人如何行使權(quán)利進而實現(xiàn)收益，都將考驗此次妖墅民宿眾籌項目發(fā)起人的智慧。
如果說妖墅民宿眾籌項目產(chǎn)生的交易行為發(fā)生于開發(fā)商獲得預(yù)售許可證之后，則為正常的買賣交易，即使出現(xiàn)多人共有產(chǎn)權(quán)也與非法集資有木質(zhì)區(qū)別，并不能說其不合法。但這種交易行為并不宜廣泛提倡。妖墅民宿眾籌的投資者大多都是社會普通民眾，一般來說其投資行為更多存在盲目性，并不具備識別和把控投資風險的能力，而且他們對于法律的認知同樣缺乏。
上述有關(guān)眾籌房推出的妖墅—全球家泰國民宿眾籌項目是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)眾籌發(fā)展過程中的一個特例。然而對于一般的而房地產(chǎn)眾籌項目而言，仍是困難重重。由于房地產(chǎn)眾籌在中國的發(fā)展時間尚短，因此還存在不少問題。妖墅民宿眾籌和普通的房地產(chǎn)眾籌實際上就是“合作建房型”眾籌模式，這種模式和非法集資較為接近，界定比較困難，因此投資者一旦選擇投資，可能會面臨一系列有關(guān)非法集資的法律風險。一般的情況下，房地產(chǎn)眾籌無法在中國全面鋪開，法律制度的缺失必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在眾籌項目活動中無法貿(mào)然前行。
介于此，目前我國有關(guān)房地產(chǎn)眾籌活動的立法不僅要“破舊”，還要有“立新”。以妖墅民宿眾籌項目為例，由于妖墅民宿眾籌項目確實存在較多的“新”風險，所以更需要投資者在投資的過程中謹慎行事。對于該項目的風險，投資者需考慮的因素主要包括以下幾點:1)由于妖墅項目的眾籌參與籌碼較大，起征點10000元，資金風險較大;2)房地產(chǎn)眾籌項目活動新興，抗市場風險能力和行、!卜風險能力會相對較弱;3)妖墅民宿不動產(chǎn)位于國外，且信息披露簡單粗糙，投資者與籌資者息極其不對稱;4)投資收益不確定，投資者退出渠道少;5)大多數(shù)投資者并不是專業(yè)投資人，且該項目沒有專業(yè)的領(lǐng)頭人員，缺乏估值、投資與投后管理能力，風險判斷與抗風險能力弱。
房地產(chǎn)論文篇九
隨著國家調(diào)控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費用成本的壓縮空間越來越小。科學(xué)的稅收籌劃，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、增強企業(yè)的競爭實力乃至促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風險的防范。
：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風險。
一、引言。
房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關(guān)鍵。
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟實質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟目標。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財政理論認為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價格。因為公共產(chǎn)品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一?！逼髽I(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。
房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:。
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，可以適當考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。
2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產(chǎn)品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。
風險管理是經(jīng)濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的.經(jīng)濟手段及技術(shù)手段對風險加以控制，規(guī)避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)進行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會計、財務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
1李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財政研究,20xx年第5期.
2注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材稅法[m].北京:中國財政經(jīng)濟出版社,20xx.
3中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則。
房地產(chǎn)論文篇十
在經(jīng)濟不斷發(fā)展以及社會持續(xù)化進步的時代背景下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟由此得到了極大的提升。從實際情況來看，現(xiàn)今我國房地產(chǎn)企業(yè)在投資管理方面仍舊存在著一定的風險性，這種風險是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展的重要因素，人才是企業(yè)生存和發(fā)展的重要推動力量，在房地產(chǎn)企業(yè)中占有不可忽視的地位，為此，必須積極構(gòu)建企業(yè)培訓(xùn)評價指標體系，實現(xiàn)人力資源的有效管理。本文旨在分析房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標體系的有效構(gòu)建，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)社會和經(jīng)濟的雙向進步。
優(yōu)秀的人才隊伍往往是構(gòu)成企業(yè)生存和發(fā)展的決定性力量，是企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略化發(fā)展的有力保障，對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的影響?，F(xiàn)今我國房地產(chǎn)行業(yè)針對人力資源管理仍舊存在著種種欠缺，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展，構(gòu)建起企業(yè)培訓(xùn)評價指標體系已成為房地產(chǎn)行業(yè)必須解決的問題，通過本文對房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標體系的研究和分析，從而強化企業(yè)實力，保證房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。
（一）重視程度不高，工作積極性不高。
企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對員工的培訓(xùn)工作缺乏重視，大多都是紙上談兵，并沒有將員工的培訓(xùn)工作放在實際之中，對員工培訓(xùn)工作的重視程度不高。雖然一部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐步建立起培訓(xùn)規(guī)劃，但卻沒有切實將培訓(xùn)工作落實到實處，沒有嚴格按照規(guī)劃行事。另外，企業(yè)員工的工作積極性明顯不高，甚至存在著抵制的消極態(tài)度，自我學(xué)習(xí)能力較為薄弱。
（二）企業(yè)培訓(xùn)評價指標體系內(nèi)容和方法過意單一化。
企業(yè)的培訓(xùn)工作缺乏科學(xué)合理的評價指標體系，沒有通過科學(xué)的調(diào)查分析進行培訓(xùn)工作的設(shè)計，其培訓(xùn)方法和內(nèi)容較為單一化，缺乏培訓(xùn)效果評估環(huán)節(jié)，缺乏系統(tǒng)、科學(xué)、全面的培訓(xùn)評價指標體系，無法對企業(yè)員工的實際情況進行深入的調(diào)查研究，培訓(xùn)工作缺乏針對性，所涉及的培訓(xùn)工作并不能滿足企業(yè)的長遠發(fā)展和員工的切身利益。
（三）企業(yè)對培訓(xùn)工作缺乏充足的硬件設(shè)施和資金投入。
我國房地產(chǎn)企業(yè)對員工的培訓(xùn)工作缺乏相應(yīng)的重視和認識，所以在資金的投入、教學(xué)授課以及硬件設(shè)施等方面無法予以充分提供，企業(yè)的培訓(xùn)工作往往只是在內(nèi)部簡單進行，卻沒有提供專業(yè)性的培訓(xùn)場地，只是借助企業(yè)會議室、多媒體設(shè)備等場地和設(shè)施簡單地展開，培訓(xùn)方式過于單一化，其培訓(xùn)結(jié)果也無法預(yù)知。
（四）培訓(xùn)效果轉(zhuǎn)化與跟蹤機制存在不協(xié)調(diào)因素。
大部分房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標體系的效果評估方式往往是通過問卷調(diào)查或者書面測試的方式在企業(yè)中進行，也就是沒有一套專業(yè)化的評估體系，也沒有長久性、持續(xù)性的企業(yè)員工，員工對培訓(xùn)工作的意識還需要跟蹤性的調(diào)查和分析，為此，無法客觀全面地熟悉掌握培訓(xùn)效果，跟蹤機制和培訓(xùn)效果轉(zhuǎn)化彼此之間互不協(xié)調(diào)，其培訓(xùn)評價指標體系缺乏系統(tǒng)性和科學(xué)性。
（一）強化企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視程度，樹立員工良好的工作意識。
第一，積極宣傳和引導(dǎo)良好的房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標體系的實際意義、根本目的以及基本方法，促使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及上下層都可以認識到培訓(xùn)工作的重要性，從而通過積極主動培訓(xùn)方法予以改革。第二，確保企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對具體化的企業(yè)培訓(xùn)指標體系有一個基本的認識，并予以大力支持。第三，促使企業(yè)員工樹立正確良好的培訓(xùn)觀念，有效提高企業(yè)員工綜合能力和道德素質(zhì)，為房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標體系的有效構(gòu)建提供保障。
（二）實施多樣化的培訓(xùn)方式，實現(xiàn)企業(yè)培訓(xùn)評價指標體系的內(nèi)容豐富化。
通過多樣化的培訓(xùn)方式以豐富企業(yè)培訓(xùn)評價指標體系的內(nèi)容和形式，積極構(gòu)建房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標體系。比如，企業(yè)可以適當在自身內(nèi)部建立定期的培訓(xùn)課程，不斷提高企業(yè)員工的專業(yè)化能力，企業(yè)和企業(yè)之間應(yīng)當彼此建立良好的交流培訓(xùn)機制，選擇優(yōu)秀的企業(yè)員工參與培訓(xùn)工作，在提升企業(yè)員工綜合能力的同時，可以更好地為人民服務(wù)。引導(dǎo)企業(yè)員工積極參加企業(yè)外部開展的培訓(xùn)活動，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展和員工的進步。另外，需要建立一套合理科學(xué)嚴格的考核評價體系，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和質(zhì)量效率提供保障，降低培訓(xùn)工作所帶來的風險問題，為企業(yè)更為長遠的發(fā)展方向努力進步。
（三）加大企業(yè)培訓(xùn)成本投入，建立科學(xué)有效的.激勵體制。
所謂經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑，為此，房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)評價指標體系的有效構(gòu)建應(yīng)當提供有利于培訓(xùn)工作順利開展的成本資金投入，通過大量的運行資金來不斷完善和推進企業(yè)培訓(xùn)工作的進步，房地產(chǎn)行業(yè)必須尤為重視人才資源的投資。強化培訓(xùn)方式和培訓(xùn)內(nèi)容，積極聘用專業(yè)的講師提供合理的幫助和輔導(dǎo)，更新培訓(xùn)使用的硬件設(shè)備和軟件設(shè)備，完善培訓(xùn)開展的外部環(huán)境，構(gòu)建良好的培訓(xùn)氛圍，積極拓展企業(yè)員工自身的內(nèi)在潛能，為員工的未來發(fā)展提供保障。
綜上所述，房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標體系的有效構(gòu)建可積極推動房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定性發(fā)展，同時會對企業(yè)員工產(chǎn)生較為積極的能力塑造，房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標體系的構(gòu)建是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，且產(chǎn)生了較為積極的重要作用。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，企業(yè)必須正確認識培訓(xùn)評價指標體系的重要作用以及在現(xiàn)實生活中存在的問題，通過有效對策予以解決，為房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造條件。（作者單位為山東中潤置業(yè)有限公司）。
房地產(chǎn)論文篇十一
1.房地產(chǎn)業(yè)與關(guān)系營銷房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品相比，有很大的不同，具有獨特的性質(zhì)。如價格的昂貴性、區(qū)位的固定性、使用的耐久性、質(zhì)量的差異性、使用的限制性等。房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部份，它具有一般性，它是某一地域內(nèi)商品交換活動的固定場所及交換關(guān)系的總和，反映了商品的價值規(guī)律、供求規(guī)律及市場競爭規(guī)律的相互作用。同時還具有供求關(guān)系特殊性，銀行和中介機構(gòu)參與性，權(quán)利主導(dǎo)性、不完全競爭性等特殊性。通常通過分析一般性的市場營銷與市場關(guān)系營銷的異同點可以明確房地產(chǎn)關(guān)系營銷。
1.市場定位觀念不夠明確。
眾所周知，房地產(chǎn)具有許多特殊性質(zhì)，是一個重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商在進行產(chǎn)品定位時市場定位觀念不夠明確，往往會出現(xiàn)定位過高或定位過低的現(xiàn)象，很容易使顧客對企業(yè)的定位印象產(chǎn)生誤解，導(dǎo)致顧客一味地只注重某一特定的產(chǎn)品，忽視了對其他產(chǎn)品的重視，這樣容易促使失去購買欲，大量的潛在顧客將會流失，不利于企業(yè)的全面發(fā)展。
2.實施客戶戰(zhàn)略不夠完善。
在實施客戶戰(zhàn)略的過程中，有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了挖掘新客戶，而忽略了對老客戶的維系。這就是所謂的“漏斗”原理。有些房地產(chǎn)開發(fā)商只注重售前和售中的管理模式，對售后服務(wù)沒有引起高度重視，使得有些問題無法得到有效的解決，喪失了許多的老客戶。表面看來，房地產(chǎn)開發(fā)商即使在一周內(nèi)流失了100個客戶，又可以于接到100個新客戶，這兩者之間的銷售業(yè)績似乎沒有任何變化，然而，事實相反，吸引新客戶所花費的成本往往要比維系老客戶所消耗的成本多得多，在激烈的市場競爭中，只有擁有大量的客戶才能立于不敗之地。
3.企業(yè)內(nèi)部關(guān)系處理不當。
企業(yè)內(nèi)部關(guān)系主要包括企業(yè)與內(nèi)部員工之間的相互關(guān)系。企業(yè)加強市場關(guān)系營銷的主要目的在于協(xié)調(diào)好企業(yè)與內(nèi)部所有員工之間的關(guān)系。市場關(guān)系營銷管理是指股東關(guān)系管理、部門關(guān)系管理及員工關(guān)系管理。由于長期受到“官本位”觀念的深刻影響，企業(yè)內(nèi)部等級分明現(xiàn)象嚴重。而房地產(chǎn)開發(fā)商認為員工僅是一種資源，他們才是真正的主人。因此，忽視了與內(nèi)部員工關(guān)系的處理，對員工的要求甚嚴，很少主動關(guān)注員工生理、心理、情感的需求，致使員工的積極性，自主性、創(chuàng)造性大大降低。
顧客是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷的核心，要迎合市場需求，必須提供個性化服務(wù)。生產(chǎn)、設(shè)計出迎合不同消費者的心理需求的產(chǎn)品，將潛在的顧客轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的購房者。同時要完善房地產(chǎn)的售后服務(wù)，確?？蛻艟裆系挠鋹偢?，居住上的舒適感。銷售人員應(yīng)該采取積極的銷售手段來促進樓盤銷售，使顧客感受到購買房屋的樂趣。具體措施可如下文內(nèi)容:1.直接降價;2.免費送禮;3.內(nèi)部員工價;4.組織團購;5.承諾無理由退房;6.減首付;7.保價計劃;8.先租后賣。
2.開發(fā)商對入住糾紛的提早預(yù)防措施。
應(yīng)加強與顧客的交流溝通。根據(jù)美國營銷協(xié)會的研究，只有三分之一的顧客是會因產(chǎn)品出現(xiàn)問題而感到不滿意，其其余三分之二的顧客因溝通不良而不滿意。由此可見，重視與客戶之間的交流溝通是增強客戶滿意感的重要途徑。一個不滿意的客戶意味著公司將流失無形的資產(chǎn)，而一個滿意的客戶意味著公司將會增加無形的資產(chǎn)。因此，有見識的房地產(chǎn)公司，加強與顧客溝通，主動出擊，為顧客排憂解難無形資產(chǎn)，他們盡力鼓勵顧客提出抱怨，而后再盡力讓不滿意的顧客重新高興起來。為了使房子能在交付時達到使用和綠化完成等要求，現(xiàn)在，部分開發(fā)商采用了以下兩種方式:一是將原來的倉促入住改為預(yù)留出入住準備期，以便能提早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。二是索性將原訂的交房日期推遲，寧可按合同向購房人進行賠償，也不愿引發(fā)糾紛。謹慎承諾，降低客戶預(yù)期值，客戶的滿意度就會更高。
1.市場定位策略。
從關(guān)系營銷角度看，產(chǎn)品市場定位的實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)商與特定顧客群體的關(guān)系定位，即明確與誰打交道。這種關(guān)系定位，即包括了房地產(chǎn)開發(fā)商與消費產(chǎn)品的顧客之間的關(guān)系定位，也包括了市場環(huán)境條件下的其他客戶關(guān)系的定位。在明確市場定位的的時候，優(yōu)先考慮所處的市場環(huán)境、開發(fā)商綜合實力、歷史形成條件、自身優(yōu)勢與特色，也就是確立房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢源于開發(fā)商可以向客戶所創(chuàng)造的價值，同時該價值應(yīng)比開發(fā)商自身所創(chuàng)造該價值時耗費的成本要大。其次，選出若干適用優(yōu)勢。在對競爭優(yōu)勢進行評價時，開發(fā)商至少應(yīng)考慮自身的產(chǎn)品質(zhì)量、開發(fā)成本、技術(shù)水平及售后服務(wù)水平等因素。與此同時，還應(yīng)與競爭者的相應(yīng)因素相比較。從而發(fā)現(xiàn)自身的不足與優(yōu)勢所在并進行改進與強化。此外，應(yīng)向市場有效地明確企業(yè)定位觀念，即地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)擴充服務(wù)人員，同時加以培訓(xùn)，而后宣傳其服務(wù)優(yōu)勢與能力。
2.實行客戶關(guān)系的管理策略。
顧客就是上帝，因而開發(fā)商進行客戶維系有以下幾種方略:第一、實施實行會員制。該營銷方法的突出優(yōu)勢就是把硬性廣告宣傳變成為會員之間軟性宣傳，同時銷售的產(chǎn)品其質(zhì)量及價格要優(yōu)勝于市面上那些同一類別的產(chǎn)品。通過會務(wù)活動拉近商家、消費者、業(yè)主及企業(yè)自身的距離，同時增強彼此之間溝通與信任，這樣借助會員優(yōu)惠與文化增值途徑，刺激會員消費市場，進而帶動樓盤銷售。第二、強化個人聯(lián)系。也就是利用樓盤營銷人員和潛在客戶的緊密交流而增加友情，增強關(guān)系。比如常常邀請顧客的主管經(jīng)理參與各類娛樂活動，逐步密切雙方關(guān)系;牢記主要客戶及其夫人與孩子的生日，同時與生日時送上禮品、鮮花以示祝賀;或者為喜歡養(yǎng)花的客戶送上優(yōu)良花種與花肥;抑或通過自己的一些社會關(guān)系來幫助客戶解決其子女入托、升學(xué)及就業(yè)等問題。利用個人聯(lián)系進行關(guān)系營銷也有一定的弊端:容易導(dǎo)致企業(yè)對長期接觸客戶的營銷人員有過分依賴，加大了管理難度。所以在運用這一策略時應(yīng)該注意適當?shù)匕褜⑵髽I(yè)聯(lián)系建于個人聯(lián)系之上，利用長期個人聯(lián)系來提高企業(yè)親密度，進而形成企業(yè)之間的的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。
3.于競爭中合作，實現(xiàn)雙贏。
松散性結(jié)盟通常是開發(fā)商之間運用較多的方式，這讓合作雙可以避免直接沖突，抑或共同創(chuàng)出區(qū)域品牌，在收益方面實現(xiàn)雙贏。如自20xx年10月起，于成都市的羊西線兩側(cè)進行樓盤開發(fā)的'二十多家房地產(chǎn)商采用“打捆包裝、整體宣傳”的方略，于營銷宣傳中共創(chuàng)區(qū)域品牌—“羊西板塊”，獲得了不錯的營銷效果。而在20xx年4月28日進行開盤的廣州星河灣因完美的設(shè)計規(guī)劃、施工質(zhì)量及園林景觀，迫使其他的發(fā)展商調(diào)整設(shè)計方案及競爭戰(zhàn)略，不得不對對原先的設(shè)計進行重新修改，增加了投入，還對其他發(fā)展商進行了有效刺激，有利于提高華南版塊發(fā)展商的綜合素質(zhì)，這也是合作雙贏的一個體現(xiàn)。實際上，競爭者之間的合作方式是多樣化的，或不同企業(yè)共同開發(fā)某一種新的產(chǎn)品;或組建企業(yè)集團，利用合作來得到強大聯(lián)合優(yōu)勢，抑或優(yōu)勢互補，促進合作各方得到比合作之前的更多競爭優(yōu)勢與利益。武漢地區(qū)在城區(qū)建設(shè)推廣武漢都市星座聯(lián)盟系統(tǒng)工程時就為我們提供了一個雙贏甚至多贏的典例。也就是“五個強化”戰(zhàn)略。即:(1)強化品牌合力。以樹立武漢都市新空間為構(gòu)建理念，以都市星座為聯(lián)盟商標，通過契約方式將老城區(qū)的小地塊樓盤連接在一起，促進小地塊聯(lián)盟整體的競爭實力，提升品牌戰(zhàn)力。(2)強化統(tǒng)一使用技術(shù)資源、策劃資源、營造競爭策略環(huán)境。(3)強化產(chǎn)品制造及研發(fā)。以強大的專業(yè)資源及聯(lián)盟體的服務(wù)機構(gòu)為支撐點，為聯(lián)盟體成員創(chuàng)造客戶需求的產(chǎn)品提供了條件，為研制適銷對路的成套產(chǎn)品提升了市場競爭實力。(4)強化決策管理。即科學(xué)地利用社會決策資源與專業(yè)資源，提升投資商的價值，打造競爭策略平臺(5)強化銷售平臺。結(jié)合所用聯(lián)盟體創(chuàng)造一手樓新型網(wǎng)絡(luò)銷售平臺，全面推出3a立體化營銷策略，構(gòu)建最佳的低成本高效益的營銷模式。各大房地產(chǎn)公司應(yīng)本著尊重契約、統(tǒng)一行動的觀念，共同創(chuàng)造以小變大的競爭形式。以契約的形式為行動指南，營造企業(yè)自己專有的策劃、營銷、服務(wù)機制，創(chuàng)建全面的都市星座母品牌與子品牌系統(tǒng)，為贏取市場份額奠定堅實的基礎(chǔ)。
4.協(xié)調(diào)好企業(yè)與政府和媒體的關(guān)系，創(chuàng)造良好的營銷環(huán)境。
企業(yè)是社會的重要組成部分，企業(yè)的活動會直接受到政府及相關(guān)法律法規(guī)的制約。因此，在協(xié)調(diào)企業(yè)與政府之間的關(guān)系時，應(yīng)以積極的態(tài)度，自覺遵守國家的法律法規(guī)，幫助解決國家所面臨的各種難題?，F(xiàn)代關(guān)系營銷理論認為:如果能夠加強企業(yè)與政府之間的配合，樹立共存共榮的意識，那么國家就可能會制定出對營銷活動調(diào)節(jié)合理化、避免相互矛盾、幫助營銷人員創(chuàng)造和分配價值的政策?，F(xiàn)代營銷的內(nèi)容豐富多樣，其他相關(guān)團體與內(nèi)部員工之間的關(guān)系也是關(guān)系營銷的一個重要環(huán)節(jié)。只有正確處理好這些關(guān)系，創(chuàng)造良好的營銷環(huán)境，是實現(xiàn)企業(yè)目標的前提條件。
5.正確處理企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，創(chuàng)造發(fā)展的動力。
企業(yè)內(nèi)部營銷最關(guān)鍵的一步，便是把握企業(yè)內(nèi)部關(guān)系的結(jié)構(gòu)性質(zhì)與特征。企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)主要可以分為三個層面，即由股東構(gòu)成的影響層、提供有關(guān)支持的輔助層、從事基本活動的核心層。影響這三層的主要因素在于顧客需求度及滿意度，同時直接關(guān)系到企業(yè)市場競爭能力。正確處理好企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，從“以人為本”的角度出發(fā)，是現(xiàn)代關(guān)系營銷理念的核心，這種人為核心的理念強調(diào)的重點在于激發(fā)人潛在能動性和創(chuàng)造性，為企業(yè)創(chuàng)造有利的價值。
6.完善客戶退出管理模式。
客戶退出管理模式是根據(jù)客戶退出企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的購買模式，認真分析原因，吸取經(jīng)驗，通過改進產(chǎn)品和服務(wù)等一系列的方式來避免客戶的流失。完善客戶退出管理模式可以采取以下方法:第一，預(yù)測客戶流失率。預(yù)測顧客流失率的公式為(期初顧客人數(shù)－期末顧客人數(shù))/期初顧客人數(shù)*100%。
房地產(chǎn)論文篇十二
目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實際經(jīng)驗，提出國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長期看好國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。
1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從20xx年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。
6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。
1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。
（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行b股、h股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的`國際化進程。
（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。
以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、dbs發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機構(gòu)，20xx年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，筆者認為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認為首先應(yīng)該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應(yīng)加強企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實際進行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運行狀況急劇惡化，當時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動調(diào)低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風險引起的財務(wù)危機，使企業(yè)走出了困境。
（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟效益原則，防止鋪張浪費。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實際上都是企業(yè)自己的利潤。
[2]潘愛青:房地產(chǎn)融資問題研究.科技創(chuàng)業(yè)月刊,20xx,07。
[3]劉晴:我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題及對策研究.黑龍江對外經(jīng)貿(mào),20xx,07。
房地產(chǎn)論文篇十三
由于受制于技術(shù)發(fā)展水平的制約，我國低碳技術(shù)水平不高，在當前房地產(chǎn)發(fā)展過程中，如果廣泛應(yīng)用低碳技術(shù)，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)成本増加。這不僅需要房地產(chǎn)業(yè)在投入雄厚的資金來進行技術(shù)研發(fā)。同時低碳經(jīng)濟的發(fā)展，可以有效地代替?zhèn)鹘y(tǒng)的能源，這就決定了在低碳技術(shù)的研發(fā)使用上具有高成本的特點，在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用低碳技術(shù)，會導(dǎo)致建筑成本大幅度提高。特別是當前房地產(chǎn)業(yè)主要以中小規(guī)模為主，在發(fā)展過程中資金并不充足，這也導(dǎo)致無法廣泛的應(yīng)用低碳技術(shù)。
2.低碳經(jīng)濟的發(fā)展會抬高房價。
在當前房地產(chǎn)行業(yè)中，如果要走低碳經(jīng)濟發(fā)展的道路，這就需要加大對新型技術(shù)和能源的研發(fā)，這樣房地產(chǎn)業(yè)勢必會以低碳來對建筑中能源和材料的優(yōu)越性進行宣傳，并以此來提高房價。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中應(yīng)用低碳技術(shù)，房屋質(zhì)量必然會有所提升，高質(zhì)量的房子價格也會隨之增加。所以在低碳經(jīng)濟發(fā)展下極易導(dǎo)致房價抬高。
3.低碳經(jīng)濟短期對房地產(chǎn)發(fā)展起抑制作用。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開充足的能源供應(yīng)，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟背景下，如果沒有充足的能源供應(yīng)，那么必然會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策。
當前經(jīng)濟環(huán)境較為復(fù)雜，而且經(jīng)濟發(fā)展具有較強的不確定性。在這種情況下，如果沒有完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，那么低碳房地產(chǎn)的發(fā)展必然會產(chǎn)生較多的問題，如缺乏完善的法律法規(guī)，會導(dǎo)致違法行為增加，而低碳模式的房地產(chǎn)發(fā)展過程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產(chǎn)利潤較髙，從而導(dǎo)致犯罪率較高，而且房地產(chǎn)價格還會出現(xiàn)虛假等情況。所以在當前低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)發(fā)展過程中需要加快各項政策及法律法規(guī)的完善。
2.倡導(dǎo)綠色環(huán)保。
在當前低碳經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)低碳的實現(xiàn)，需要加快在材料和技術(shù)上的創(chuàng)新，利用綠色環(huán)保材料來有效地代替高能耗的材料，實現(xiàn)材料的綠色環(huán)保。利用新型材料作為房地產(chǎn)的保溫隔熱材料，在達到良好保溫效果的同時，也能夠?qū)崿F(xiàn)隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對煤炭的需求量也會降低，確保達到環(huán)保的目的。近年來，我國科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，各種新技術(shù)不斷涌現(xiàn)出來，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術(shù)上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當前房地產(chǎn)建設(shè)過程中，還需要加大對太陽能和地熱能的應(yīng)用，充分地利用綠色、環(huán)保材料來降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環(huán)保、綠色的房屋建筑。
3.提高環(huán)保意識。
低碳經(jīng)濟背景k房地產(chǎn)經(jīng)濟管理創(chuàng)新發(fā)展相關(guān)措施：
1.健全法律法規(guī)控制排碳量。
最近幾年來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展很快，法律法規(guī)的健全能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟更加健康的發(fā)展’但是我國對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理不是很全面，并且存在很多問題，首先就是法律制度不夠完善，對低碳經(jīng)濟房產(chǎn)的排碳量沒有嚴格控制，對于一些沒有按照規(guī)定經(jīng)營的房產(chǎn)商處罰力度不夠。
2.低碳前提下對企業(yè)成本的控制在低碳經(jīng)濟背景下’房地產(chǎn)建筑過程中多。
會使用環(huán)保型材料和技術(shù)，這樣房地產(chǎn)的成本必然會提高，所以在房地產(chǎn)建筑過程中，需要做好成本的控制。在施工過程中盡量應(yīng)用新型技術(shù)，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環(huán)保材料在使用過程中能夠有效地避免材料浪費的現(xiàn)象發(fā)生，科學(xué)對房地產(chǎn)建筑的前期成本進行有效控制，并制定具體的制度加以約束。
3.低碳前提下策劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標我國體制不斷變革，而且速度越來越快，對。
低碳經(jīng)濟下發(fā)展出現(xiàn)的問題和困難予以指導(dǎo)和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟而對房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟影響程度。
4.低碳背景房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制的完善原本房地產(chǎn)的發(fā)展就有很多問題，而目前。
提倡的低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)發(fā)展影響更大，問題也就越來越多，而房地產(chǎn)市場環(huán)境也愈來愈復(fù)雜，如果還是依賴于原有的簡單的政策來對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理，那么顯然很難見到效果，因此低碳經(jīng)濟的前提下，國家要對房地產(chǎn)市場環(huán)境和企業(yè)本身的問題進行分析，制定一些列規(guī)章制度，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟做出指導(dǎo)，不斷完善低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制，確保房地產(chǎn)在低碳經(jīng)濟下穩(wěn)步發(fā)展。
5.低碳背景下地產(chǎn)財稅政策的完善在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要加大資金的投入量，這也導(dǎo)致投資風險增加。因此國家需要出臺相關(guān)的政策來加大對房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展的支持力度，可以通過征收污染稅及降低其他稅收等措施來加快推動房地產(chǎn)業(yè)向低碳經(jīng)濟方向的發(fā)展。
結(jié)束語。
隨著能源緊缺現(xiàn)象的日益嚴竣，低碳經(jīng)濟已成各行業(yè)發(fā)展的主要趨勢。在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠有效地實現(xiàn)能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節(jié)能環(huán)保意識，有效地推動房地產(chǎn)業(yè)低碳的發(fā)展進程。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展過程中還存在較多的問題，所以需要在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作上進行不斷創(chuàng)新，在加快推動房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，有效地對居民生活的環(huán)境質(zhì)量進行改善，確保經(jīng)濟和環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)論文篇十四
摘要：房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了重要作用，但我國對房地產(chǎn)金融的研究起步較晚，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?qū)I(yè)人才培養(yǎng)嚴重不足。根據(jù)多年從事房地產(chǎn)金融的與實踐體驗，提出了在能力本位教學(xué)思想下，通過引入“學(xué)生主體參與教學(xué)”和案例教學(xué)法、完善教學(xué)環(huán)節(jié)，以不斷激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，發(fā)揮學(xué)生主觀能動性等教學(xué)改革思路與實踐，并對進一步完善該課程的設(shè)置及教學(xué)提出建議，希望能夠培養(yǎng)適合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需要的綜合性人才。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；教學(xué)改革；實踐。
1、樹立能力本位的教育思想，發(fā)揮學(xué)生的主觀能動性。
能力本位的教育思想把教育目標定位于學(xué)生本人以及他們內(nèi)部心理和外部行為將要發(fā)生的變化，不但強調(diào)理論知識、專業(yè)技能是學(xué)生必備的素質(zhì)，同時也強調(diào)由理論知識、專業(yè)技能所形成的素質(zhì)結(jié)構(gòu)受主體職業(yè)情境和工作角色的影響，主張加強對后者的培養(yǎng)。正是基于這樣的教育思想，在房地產(chǎn)金融課程的教學(xué)過程中要求實現(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變：
1.1由以教師為主轉(zhuǎn)向以學(xué)生為主。
房地產(chǎn)金融學(xué)習(xí)既要有扎實的理論基礎(chǔ)，又要有豐富的實踐經(jīng)驗，因此，房地產(chǎn)金融這門課程應(yīng)立足于微觀經(jīng)濟行為分析。授課過程中，積極引進“學(xué)生主體參與教學(xué)”的教學(xué)方法，引導(dǎo)學(xué)生參與教學(xué)全過程，通過采用情境教學(xué)法，從學(xué)生熟悉的事物入手，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和參與意識，激發(fā)學(xué)生的主觀能動性。
1.2由單純知識傳授轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合素質(zhì)提高。
房地產(chǎn)金融是以金融學(xué)基本原理為基礎(chǔ)，借助管理學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟學(xué)、市場營銷學(xué)等相關(guān)課程及其他相關(guān)學(xué)科的支持，主要研究住房抵押貸款、住房資金融通、抵押貸款證券化和住房金融政策等內(nèi)容。為了使學(xué)生能全面掌握房地產(chǎn)金融的相關(guān)知識，重點加強了金融創(chuàng)新等內(nèi)容的教學(xué)。
2、改進教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性。
多年以來，我們的教育一直老師是課堂的主體，學(xué)生只能處于完全被動地位，這種填鴨式的教學(xué)方法已越來越不適應(yīng)今日高等教育的需要。教師的主要職能應(yīng)是交給學(xué)生開啟知識大門的鑰匙，教師不再主要是傳授知識，而是幫助學(xué)生發(fā)現(xiàn)、組織和管理知識，引導(dǎo)他們而非塑造他們。
2.1采取多種教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)新能力。
（1）改進課程教學(xué)方法，實施全過程案例教學(xué)法。
所謂全過程案例教學(xué)，是將房地產(chǎn)金融案例教學(xué)的思想觀點方法手段綜合應(yīng)用于教學(xué)過程中的各個階段和環(huán)節(jié)，使之聯(lián)結(jié)為一個有機而完整的教學(xué)過程體系。
（2）采用啟發(fā)式的新型教學(xué)模式。
啟發(fā)式教學(xué)思維模式在講解過程中，讓教師做導(dǎo)演，學(xué)生當主角，教師通過不斷的提問、引導(dǎo)、啟迪，充分調(diào)動所有學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，激勵學(xué)生獨立思考，闡述其獨特見解，這種教與學(xué)相結(jié)合的啟發(fā)式思維模式在房地產(chǎn)金融課程及其它一些專業(yè)課程的教學(xué)實踐中已被經(jīng)常運用，且取得了較為令人滿意的教學(xué)效果。
（3）結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)界流行觀點組織小組討論。
結(jié)合現(xiàn)實，組織學(xué)生對業(yè)界流行觀點進行討論，討論過程中教師并不評判觀念的“對”與“錯”，而重在引導(dǎo)學(xué)生從不同的角度進行討論?！爸剡^程而非結(jié)果”是這種課堂討論的特點，以此培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新意識、獨立思考或創(chuàng)新能力。
2.2改革考試形式，綜合考評學(xué)生分析問題和解決問題的能力。
在此課程教學(xué)改革中，明確教學(xué)的重點是培養(yǎng)學(xué)生分析問題和解決問題的能力。因此，本課程改變了一張試卷定成績的考核方法，根據(jù)考試、作業(yè)、討論、專題小論文、專題小設(shè)計等綜合評定成績，以培養(yǎng)學(xué)生分析和解決問題的能力。
3、以學(xué)生為中心，與學(xué)生交朋友，營造良好學(xué)習(xí)氛圍。
“以學(xué)生為中心”是現(xiàn)代教育的基本理念。在多年的教學(xué)實踐中，我深刻地認識到只有經(jīng)常與學(xué)生溝通，充分理解學(xué)生，及時發(fā)現(xiàn)和彌補教學(xué)中存在的不足，才能使教學(xué)順利地進行，從而達到教學(xué)的目的，提高教學(xué)質(zhì)量。
在教學(xué)中教師的宗旨是“一切為了學(xué)生”，課堂上，教師堅持微笑教學(xué)，給學(xué)生營造一個愉快輕松的學(xué)習(xí)空間。對于某些學(xué)生在課堂上出現(xiàn)一些不應(yīng)有的現(xiàn)象，不是一味的嚴肅批評，而是視情況不同，分別對待。通常情況下，做到動之以情，曉之以理，不傷害學(xué)生的自尊心，有時還來點幽默的調(diào)侃，活躍課堂氣氛，這樣既照顧了學(xué)生的面子，又達到了教育的目的。同時，作為一名年輕的教師，要注重發(fā)揮容易與學(xué)生溝通的優(yōu)勢，用課間休息的時間，與學(xué)生交談，同他們交朋友，傾聽他們對課程內(nèi)容安排的要求、對教學(xué)方法改進的建議等，了解他們真正關(guān)心或者想學(xué)的東西，在必要時適當?shù)卣{(diào)整教學(xué)內(nèi)容和進度。此外，在課程結(jié)束時讓學(xué)生寫學(xué)習(xí)總結(jié)，要求他們也對教師的教學(xué)給予中肯的評價，使教師了解自己的優(yōu)、缺點，為今后教學(xué)工作的提高創(chuàng)造條件。
由于比較關(guān)注同學(xué)生的感情溝通，很多學(xué)生不僅課后愿意和教師聊天、交友；更重要的是他們很喜歡聽課，態(tài)度認真，課堂效果好；同時他們學(xué)習(xí)有疑問也愿意同教師討論，請教，這樣對提高教學(xué)質(zhì)量大有好處。
4、幾點建議。
4.1加強對教師的培養(yǎng)，尤其應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機會。
教師在教學(xué)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，是知識的傳播者和學(xué)生效仿的主體，教師的知識水平和知識結(jié)構(gòu)對教學(xué)活動起著舉足輕重的作用。目前高等學(xué)校中講授房地產(chǎn)金融的教師大多數(shù)人沒有直接參與過房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的實踐，講起課來難免有脫離實際之嫌。因此，除應(yīng)加強教師理論素養(yǎng)的培養(yǎng)外，應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機會。
4.2請房地產(chǎn)業(yè)界人士介入教學(xué)，增強學(xué)生的感性認識。
可以邀請房地產(chǎn)業(yè)界各個方面的資深人士到學(xué)校講學(xué)，增加學(xué)生對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的感性認識，并可感受真正企業(yè)家所應(yīng)具備的企業(yè)家精神，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和創(chuàng)業(yè)精神。
4.3提供有利的教學(xué)質(zhì)量保證計劃。
開課時間應(yīng)選擇在三年級上半學(xué)期。學(xué)生先修過經(jīng)濟學(xué)、金融市場學(xué)、財務(wù)管理學(xué)等相關(guān)課程后再學(xué)習(xí)本課程，將會收到較好的教學(xué)效果。開課班級人數(shù)一般應(yīng)控制在40人左右。
4.4有關(guān)部門提供更多的現(xiàn)代化教學(xué)工具。
投影儀多媒體、電化教學(xué)等現(xiàn)代化教學(xué)手段的運用，能夠幫助學(xué)生形成更加直觀的印象，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，如城市土地級別圖、樓盤實景圖以及有關(guān)房地產(chǎn)金融的科教片、電視片等都不失為好的教具。另外，建立模擬市場研究、房地產(chǎn)金融實驗室，為學(xué)生提供更多的成本較低的研究、實踐機會。
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房地產(chǎn)論文篇十五
如果要將保持房占有的x2分布并促進房占有按x2分布演進，必須在住房相關(guān)稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進住房占有演進中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應(yīng)面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產(chǎn)以投機為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會盡量轉(zhuǎn)售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產(chǎn)稅費的調(diào)整對房地產(chǎn)價格有著直接有影響。
1收費的去向。
1.1納入預(yù)算。收費過高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經(jīng)濟國家中，預(yù)算內(nèi)的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調(diào)節(jié)經(jīng)濟與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規(guī)費，即政府機關(guān)對居民或法人提供特定服務(wù)時收取的手續(xù)費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務(wù)項目時，還可按“使用者付費”原則向接受服務(wù)者收取一定數(shù)量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規(guī)定。此類收入有時可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費、使用費收入，都應(yīng)反映在政府預(yù)算收入中。當然，在預(yù)算中可形成與某些資金對應(yīng)的相對獨立的部分，有時還貌似“預(yù)算外”，但政府總體預(yù)算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業(yè)也可以有“收費”，但這屬商業(yè)行為，與政府財力運作系統(tǒng)無關(guān)。上述情況是當今世界上市場經(jīng)濟國家的通例。不納入預(yù)算卻歸于“預(yù)算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規(guī)范化和預(yù)算“完整性”原則的市場經(jīng)濟國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程中膨脹起來;至于那些連報表上都不反映的“預(yù)算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程中獨特的現(xiàn)象。
1.2轉(zhuǎn)入使用階段。居民購買物業(yè)，要交物業(yè)管理費，這一點是天經(jīng)地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設(shè)施建設(shè)費、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費、城市維護建設(shè)稅、市政工程費。這些用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。
應(yīng)當取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產(chǎn)收費本應(yīng)該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應(yīng)該承擔的收費。在住房的稅費調(diào)整過程中，交易階段發(fā)生的費改為保有階段是最直接的方法。
1.3按件收費。大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產(chǎn)評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。
2最重要的保有稅——物業(yè)稅。
物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國曾征收過房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國家來看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設(shè)施發(fā)展的主要資金來源。在美國，1986年房地產(chǎn)稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我國目前的房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)只對國內(nèi)的單位和個人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地無償使用和住房福利分配的背景下，房地產(chǎn)不作為財產(chǎn)，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產(chǎn)稅的設(shè)置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權(quán)是有價物。土地使用權(quán)是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓得到，應(yīng)該視為財產(chǎn)，在土地使用稅轉(zhuǎn)為土地出讓金或土地使用費后，地產(chǎn)稅并不是一個可以省略的稅種。
發(fā)展中國家征收房地產(chǎn)稅存在最大的阻礙是計稅的依據(jù)。在我國不存在對每宗房地產(chǎn)評估的條件，但是，我國許多城市已經(jīng)完成城市土地的分等定級，基準地價完全可以作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
3問題最多的交易稅——土地增值稅。
我國從1994年新稅制中開設(shè)土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預(yù)期效果，并受到諸多方面的責難?！拔覈F(xiàn)行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響;逃避稅現(xiàn)象嚴重，稅收收入少;影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等?！?/p>
我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產(chǎn)投機交易的角度考慮，而忽視了我國現(xiàn)有的經(jīng)濟情況和征收能力。我國是近年來經(jīng)濟增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準確劃分開來，加上房地產(chǎn)估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現(xiàn)雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產(chǎn)投資也造成較大沖擊，與中國加入wto的身份不符。從我國現(xiàn)實情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時停征該稅種。
土地增值稅雖然有征收的依據(jù)，一般來說，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境，但是，土地增值稅嚴重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應(yīng)該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產(chǎn)交易，而且“鞭打快?！钡默F(xiàn)象難以克服。
4結(jié)語。
從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設(shè)計相關(guān)的稅費，對房地產(chǎn)市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標不治本”的方法。
房地產(chǎn)論文篇十六
隨著國家經(jīng)濟調(diào)控與市場經(jīng)濟的不斷調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)向著更健康的發(fā)現(xiàn)發(fā)展，更為社會發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻?，F(xiàn)階段，在全球經(jīng)濟一體化的大背景下，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟面臨著前所未有有的機遇與挑戰(zhàn)，需要國家有利的財政稅收政策進行調(diào)控與引導(dǎo)，才能夠在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。在市場經(jīng)濟條件下，供需關(guān)系影響著房價的穩(wěn)定，只有不斷地完善房地產(chǎn)稅收政策，才能更好地促進理性消費，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，擾亂社會正常秩序。因此，基于財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響的研究，對房地產(chǎn)行業(yè)乃至國民經(jīng)濟健康發(fā)展有著積極的現(xiàn)實意義。
1財政稅收政策的概述。
眾所周知，財政政策是國家整個經(jīng)濟政策的重要組成部分，它是國家對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的主要手段，稅收政策作為整個財政政策中收入政策的主要組成部分，是國家為了實現(xiàn)其職能按照法律預(yù)先規(guī)定的標準，強制的、無償?shù)娜〉秘斦杖氲囊环N手段[1]。財政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產(chǎn)要素，更能影響激勵機制和行為方式，稅收的變動對國民收入的變動具有收縮性力量，當增加政府稅收時，就會抑制總需求從而減少國民收入，反之則刺激總需求增加國民收入。財政稅收政策本身具有自動穩(wěn)定作用，在經(jīng)濟蕭條時，以減少稅收來防止個人消費和企業(yè)投資的過度下降，阻止經(jīng)濟的衰退，在經(jīng)濟過熱時，則反之。財政稅收政策對市場經(jīng)濟的影響非常廣泛，不僅是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經(jīng)濟發(fā)展提供必要的公共商品，建立正常的生產(chǎn)關(guān)系，為社會經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境；還對社會生產(chǎn)、分配、交換和消費直接產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟亦是如此。
2財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的影響。
2.1有利于房價的穩(wěn)定，消費的理性化與科學(xué)化。
從當前的搶礦分析，我國房價漲勢較明顯，與居民收入嚴重不符，有些人為了投資，不斷地買入，再加上開發(fā)商的不斷炒作，使得房地產(chǎn)供需失去平衡，更讓人們的消費不理智。政府通過財政稅收政策的調(diào)整，加強房地產(chǎn)市場信貸資金實際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場商品量，刺激房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)價格，來引導(dǎo)房地產(chǎn)向更健康方向發(fā)展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產(chǎn)市場，搞活房地產(chǎn)市場經(jīng)濟[2]。財政稅收政策的落實，細化了房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)范，對于滿足標準的房地產(chǎn)商給予一定的稅收優(yōu)惠，以此來調(diào)動其調(diào)控的積極性，使得過于膨脹的房地產(chǎn)市場趨于謹慎，積極引導(dǎo)消費者樹立理性的消費觀念，科學(xué)地進行消費，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟長期穩(wěn)定的發(fā)展。
2.2有利于實現(xiàn)利益分配的公平性。
土地作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經(jīng)濟價值，土地在我國實施公有制，居民所擁有的只是使用權(quán)，這也是其利益分配受到極大的關(guān)注的主要原因。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，完善土地財政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購買土地的房地產(chǎn)開發(fā)商收益，同時也能夠增加國家財政收入，對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展體現(xiàn)公平性具有重大意義。
2.3有利于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟建立規(guī)范的政策與制度。
我國是法治國家，法律是保障一切發(fā)展有序進行的根本，尤其對于較為混亂的房地產(chǎn)市場，法律、法規(guī)的重要性可想而知。財政稅收政策幫助房地產(chǎn)市場經(jīng)濟完善了相關(guān)的稅法政策，健全了相關(guān)的運行制度，不僅規(guī)范了市場秩序，還使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)開發(fā)階段存在著一定的利益矛盾，房地產(chǎn)投入市場中又存在投機行為，這些都必須要有嚴格的法律與制度進行規(guī)范，完善的房地產(chǎn)稅收政策的落實，才能夠保障消費者以及其他開發(fā)商的利益，才能夠保障國家的利益不受影響。
3優(yōu)化我國房地產(chǎn)市場積極發(fā)展的有效策略。
3.1完善房地產(chǎn)稅收政策，保證供需平衡。
在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展中，相關(guān)部門應(yīng)該在實踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，根據(jù)我國財政稅收大政策，依據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展自身的特點，完善房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)的供應(yīng)量充足，維護市場的供需平衡。在實施房地產(chǎn)政策時，要有針對性，對于房地產(chǎn)市場價格偏高的地區(qū)，應(yīng)降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來調(diào)節(jié)土地交易量，增加房屋供應(yīng)量，提高二手土地轉(zhuǎn)讓稅率[3]，打擊市場上不良行為，降低降低房價以保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的健康發(fā)展；針對短期內(nèi)二手房賣方，應(yīng)該增加其稅收費用，以此來打擊投機行為，避免投機資金注入到房地場市場經(jīng)濟中，以此哄抬房價，擾亂市場經(jīng)濟發(fā)展秩序；針對房地產(chǎn)市場價格偏低的地區(qū)，盡量減少土地的售賣，與此同時降低房屋交易稅，實施一些鼓勵措施減免房地產(chǎn)開發(fā)商以及買房的稅費，刺激并搞活房地產(chǎn)市場，提升房地產(chǎn)的銷量，帶動當?shù)氐慕?jīng)濟快速發(fā)展。
3.2嚴厲打擊房地產(chǎn)商場上的不良投機行為。
在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，存在著大量的不良投機現(xiàn)象，這也是使得房產(chǎn)價格與供需平衡產(chǎn)生矛盾的原因之一，投機行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產(chǎn)，以低進高出的形式進行買賣，獲取高額的利潤，這一行為對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展非常不利，不僅造成房價飛速上將，還可能帶來泡沫經(jīng)濟，使得經(jīng)濟不向前發(fā)展，反而倒退。利用財政稅收政策，提高土地重復(fù)轉(zhuǎn)讓的稅費，限制土地的重復(fù)轉(zhuǎn)讓，以此來達到轉(zhuǎn)讓土地獲利的行為；針對房地產(chǎn)的投機行為，應(yīng)降低一手房的稅費，減免持有環(huán)節(jié)的稅費，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購房的交易稅，適當增加持有環(huán)節(jié)稅費，增加二手房專用稅費，嚴厲打擊利用房產(chǎn)進行炒作牟取利益，保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟正常有序發(fā)展。
房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟下，有自動調(diào)節(jié)的功能，但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展，就需要國家對其進行有效地調(diào)控，以期規(guī)范市場的發(fā)展。可以利用財政稅收政策中的物業(yè)稅來進行調(diào)節(jié)規(guī)范，對于不同群體實施區(qū)別稅費待遇，必要情況下可以減免稅費，以滿足購房者的需求[4]。還可以強化產(chǎn)權(quán)登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實施兩證合一的政策，避免違法交易的發(fā)生給買房帶來的經(jīng)濟損失，監(jiān)察一切違規(guī)行為，形成規(guī)范的市場管理機制，提升房地產(chǎn)市場的管理質(zhì)量與效率。
4結(jié)束語。
房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對社會的進步以及人民生活質(zhì)量的提高有著重要的影響，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中的影響非常巨大，不僅使其實現(xiàn)了較好的轉(zhuǎn)型發(fā)展，更為國民經(jīng)濟的增長做出了巨大貢獻。財政稅收政策在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中，有些地方還存在不足，需要社會各界共同努力來完善好、落實好，更應(yīng)在實踐中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，加大科學(xué)研究力度，使稅收政策引導(dǎo)好居民的消費，增加房地產(chǎn)供應(yīng)量，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟在我國更穩(wěn)定地長期發(fā)展下去。
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房地產(chǎn)論文篇十七
摘要：經(jīng)濟日漸發(fā)展使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟在國民經(jīng)濟發(fā)展中具有越來越重要的作用，財政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響作了分析，提出了財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟實踐對策，為促進我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更好發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。
關(guān)鍵詞：財政稅收政策；房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟；影響；對策。
一、前言。
作為國家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段，稅收是實現(xiàn)社會總供給、總需求之間的動態(tài)性平衡，這就需要認識到財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的重要影響，引導(dǎo)學(xué)生科學(xué)認識財政稅收政策，進而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，促進國家經(jīng)濟增長，因此，需要結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場經(jīng)濟稅收政策，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響。
（一）財政稅收政策有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)消費理性化以及科學(xué)化。
從目前來看，我國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強房地產(chǎn)市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產(chǎn)市場價格，維護國家發(fā)展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現(xiàn)市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得我國財政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)期從過于的樂觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹慎，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定化發(fā)展，在實際的工作過程中需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控作用，不斷細化房地產(chǎn)市場稅收工作政策，對于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導(dǎo)居民樹立合理的消費理念以及節(jié)約消費利用，利用財政稅收政策來實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟有效調(diào)節(jié)，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。
（二）財政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策。
作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠為相關(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場經(jīng)濟會受到影響，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場政策以及房地產(chǎn)市場制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實際上，稅收關(guān)系到國家發(fā)展問題，這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴格相關(guān)稅法，實現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應(yīng)用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟有序運行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴重的投機行為，這就使得我國房地產(chǎn)市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財政稅收政策的管理工作，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進行提供有效保障。
（三）財政稅收政策有利于完善財政稅收工作制度。
為了能夠有效規(guī)范房地長市場經(jīng)濟發(fā)展，相關(guān)政府工作部門需要改進物業(yè)稅，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際運行情況來進行評估。在設(shè)置物業(yè)稅的過程中，需要結(jié)合我國發(fā)展國情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結(jié)合人群經(jīng)濟收入能力來進行分區(qū)設(shè)置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經(jīng)濟能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發(fā)展國情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評估工作體系，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場管理關(guān)系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場評估工作體系，相關(guān)稅務(wù)管理工作部門需要構(gòu)建更加完善的評稅結(jié)構(gòu)制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理工作機制。
三、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟實踐對策。
（一）保證房地產(chǎn)市場供應(yīng)量充足。
從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應(yīng)量存在著嚴重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中存在的問題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負的重要責任，保證房地產(chǎn)市場供應(yīng)量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負轉(zhuǎn)嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機行為，利用增加房地產(chǎn)供應(yīng)量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負擔。
（二）重視房地產(chǎn)市場征稅環(huán)節(jié)。
作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產(chǎn)買賣來獲取差價，進而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來實現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來看，房地產(chǎn)在流通過程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產(chǎn)，而是不斷購入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產(chǎn)市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在著供需不平衡的問題，政府相關(guān)管理工作部門需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來解決供需矛盾。僅僅實現(xiàn)征稅卻無法實現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)嫁，購房者仍然需要承擔一定稅負，目的性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場的供給量，實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價格穩(wěn)定性。
（三）實現(xiàn)征稅對象的區(qū)別性對待。
由于房地產(chǎn)征稅對象存在著差別使得其承擔的稅負也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認識到房地產(chǎn)開發(fā)商、投資型購房、普通購房等之間的關(guān)系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出信息不對稱現(xiàn)象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據(jù)購房者時候的買房行為才能夠進行判定?？傊枰Y(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展特點來構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度，進而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負，對于購房投機行為來進行嚴格懲治。
四、結(jié)束語。
隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場在實際的發(fā)展過程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場銷售價格以及發(fā)展預(yù)期來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展宏觀調(diào)控，進而促使其能夠有效認識房地產(chǎn)市場發(fā)展。從近些年的發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用，利用財政稅收政策來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟，重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場。
參考文獻：
房地產(chǎn)論文篇十八
房地產(chǎn)中的土地費用包含有土地轉(zhuǎn)讓費用、場地租賃費用、土地置換費用以及拆遷費用及稅務(wù)方面的費用，這些費用成為房地產(chǎn)成本的主要來源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費用關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能夠獲得預(yù)期的經(jīng)濟效益，也是評價項目可行度的重要指標。房地產(chǎn)在對項目可行性的進行測算時，必須對土地相關(guān)費用進行科學(xué)計算，從土地面積和容積率方面的科學(xué)計算得出房地產(chǎn)開發(fā)商需要支付的成本。此外，房產(chǎn)項目前期的相關(guān)費用也是項目成本控制的重要組成部分。
2.房屋建筑的安裝費用。
房屋建筑的安裝費用主要包含房屋建筑費用、設(shè)施裝備費用與機械技術(shù)費用、施工產(chǎn)生的管理費用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費在這項費用支出中占有較大的比例。此外，還有項目竣工之后所需要的簽證變更費用。土地費用、建筑樁基與土地開發(fā)項目產(chǎn)生的招標價成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實施成本控制的時候應(yīng)該加以注意這些費用的控制。
3.建筑配套設(shè)施費用及其他支出費用。
房地產(chǎn)企業(yè)項目中的配套設(shè)施與其他支出費用主要有水電煤氣費用、道路建設(shè)費用、園林綠化費用及市政設(shè)施配套等相關(guān)費用，此外，學(xué)校、醫(yī)院及商店等生活公共服務(wù)設(shè)施的費用也在此范圍內(nèi)。其他支出費用一般都采取押金形式，比如綠化費用、檔案費用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費用收全。其他費用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標準，收費項目在收取過程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費用支出是能否取得良好經(jīng)濟效益的重要因素之一。
二、當前我國房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制中存在的問題。
1.沒有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念。
房地產(chǎn)項目需要大量的資金投入，工程建設(shè)時間周期長，進行成本核算的步驟較多且具有風險高的特點，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長期性，任何一個房地產(chǎn)項目從取得土地開發(fā)權(quán)到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時間，如果考慮到項目售出后的配套設(shè)施建設(shè)及相關(guān)工程維護及物業(yè)管理等工作，成本期更長;成本內(nèi)容復(fù)雜性，房地產(chǎn)項目與市政建設(shè)、土木建設(shè)、設(shè)施安裝、園林綠化、環(huán)境建設(shè)、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯(lián)系，使得成本構(gòu)成內(nèi)容復(fù)雜化;成本構(gòu)成之間的差異;成本價格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學(xué)理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對成本預(yù)測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
2.沒有建立科學(xué)合理的成本控制體系。
由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學(xué)的成本管理控制制度，導(dǎo)致成本管理工作出現(xiàn)沒有相關(guān)規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實效作用。
3.沒有制定科學(xué)合理的目標成本或者執(zhí)行不到位。
制定目標成本是房地產(chǎn)項目管理過程中的重要內(nèi)容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標制定這一過程中，設(shè)計部門、成本管理部門及財務(wù)部門都不甚配合，對相關(guān)政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標成本科學(xué)含量不高。部分企業(yè)在目標成本制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關(guān)執(zhí)行人員在項目執(zhí)行過程中不做科學(xué)具體分析，最終使得目標成本管理成為表面上的工作。
三、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施。
1.成本控制觀念更新，實施全面成本控制。
房地產(chǎn)屬于開發(fā)周期時間長，設(shè)計范圍廣的項目，進行單一的成本控制對于整個項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應(yīng)該將其上升到經(jīng)營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項目在項目初級階段的土地成本費用、施工圖紙設(shè)計及項目運行階段、項目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實行科學(xué)成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。
2.建立科學(xué)的成本控制獎罰機制，調(diào)動相關(guān)責任單位及人員的工作積極性。
構(gòu)建一個科學(xué)可行的成本控制制度其主要就是指構(gòu)建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟責任制度，將企業(yè)的成本控制指標進行分解，并在分解過程中逐級實施，采取多種方式將個人的經(jīng)濟利益與成本目標完成情況掛鉤;另一方面就是激勵制度，對于花費成本費用少且按時按質(zhì)完成任務(wù)的要給與獎勵。
3.建筑施工過程中實施成本控制及資金籌措控制。
施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學(xué)技術(shù)手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著重要的作用和影響。負責施工管理的相關(guān)工程部分要將工程實施過程中出現(xiàn)的問題及時報于上級進行溝通。施工過程的要建立符合市場規(guī)律的招標管理制度，招標工作盡量細化和科學(xué)規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。
大部分房企產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會遇到資金籌措方面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發(fā)成本會產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時支付，就能確保承包單位的施工進度，確保工程的竣工時間及房屋的銷售，讓建設(shè)資金能夠按照預(yù)定計劃回籠，降低建設(shè)資金的貸款利息。
4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)部門。
房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個成本控制機構(gòu)，確保成本控制制度的落實。此部門可有各個項目的負責人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會。企業(yè)各相關(guān)部門可以配備開展財務(wù)統(tǒng)計、質(zhì)量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進行成本控制工作。此外，這個部門要嚴格落實企業(yè)成本控制中的獎勵制度與懲罰制度。
四、結(jié)束語。
總而言之，在當前環(huán)境中，國家一方面對金融市場加強了宏觀調(diào)控，并對各種違規(guī)行為進行整頓和規(guī)范，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過度的需求;另一方面，很多具有實力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)競爭激烈的局面。我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須認清當前形勢，有效控制成本，對資金進行合理利用，才能在經(jīng)濟浪潮中占據(jù)一席之地。
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