方案是對(duì)一項(xiàng)計(jì)劃或任務(wù)實(shí)施過程中所制定的行動(dòng)步驟和方法的總稱。方案的制定需要從整體上考慮，不能片面追求某一方面的利益。下面是一些方案管理的常用工具和技術(shù)，可以幫助我們更好地實(shí)施方案。
房地產(chǎn)營(yíng)銷方案論文篇一
一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開盤起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng)。
二維碼營(yíng)銷方案餐飲微信營(yíng)銷方案ktv微信營(yíng)銷方案。
房地產(chǎn)營(yíng)銷方案論文篇二
思路：
活動(dòng)內(nèi)容：
選定一個(gè)活動(dòng)日期，在活動(dòng)規(guī)定期間內(nèi)購房者，均可享受“購房抽車庫”的活動(dòng)，里面還可以包含一些其他的驚喜禮物，吸引客戶的注意。
2、網(wǎng)上房源，一線牽。
目的：讓人感受三湖春天的現(xiàn)代氣息，“春天”的生動(dòng)形象。
目標(biāo)客戶群：年輕客戶。
思路：
網(wǎng)上沖浪、白領(lǐng)的生活、生存方式之一。在網(wǎng)上拍賣房屋，是一種新興的促銷方式，具較強(qiáng)的吸引力，而且到達(dá)率極高，易于人際傳播。此活動(dòng)與咸寧或嘉魚的房地產(chǎn)網(wǎng)站合作。
活動(dòng)內(nèi)容：
選取幾套朝向湖邊，景觀上佳的單位，價(jià)高者得。同時(shí)，選擇一些主流媒體進(jìn)行軟性新聞的炒作。
3、早起的風(fēng)景更動(dòng)人。
目標(biāo)：直接刺激銷售，聚集現(xiàn)場(chǎng)人氣。
思路：
年底售樓前，提前半個(gè)月投播廣告，從而蓄積潛在購買人群。在開售之際，按買家買樓先后給予不同折扣。
活動(dòng)內(nèi)容：
在發(fā)售之初，按購買先后分別給予購樓折扣，前10名八六折，前20名九折，前50名九二折，前100名九五折。(具體按成本和銷售走勢(shì)而定)。
4、萬元讓利約“惠”三湖春天—買房送“菜單式裝修”
目的：促進(jìn)銷售。
思路：
能夠加快實(shí)現(xiàn)商品住宅的價(jià)值和使用價(jià)值，“毛坯房”交房后還要經(jīng)過一段時(shí)間的裝修、裝飾，并購置家具家電，這就需要購房者投入大量時(shí)間和精力，通過買房送裝修的活動(dòng)，減少了消費(fèi)者購房投入的大量精力。
活動(dòng)內(nèi)容：
因?yàn)橘彿空叩纳鐣?huì)地位、文化程度以及個(gè)人氣質(zhì)等因素的不同，對(duì)室內(nèi)設(shè)計(jì)的要求和表現(xiàn)出來的個(gè)性也不盡相同。購房者常按照自己的喜好和習(xí)慣，選擇適合于自己風(fēng)格的室內(nèi)裝飾、裝修的個(gè)性追求。“菜單式裝修”更適合現(xiàn)在促銷活動(dòng)，選各不同戶型，以地段優(yōu)勢(shì)、小戶型優(yōu)勢(shì)和精裝修房?jī)?yōu)勢(shì)為主要賣點(diǎn)?；蛟诨顒?dòng)期間，以菜單式裝飾送購房者裝飾。
5、換個(gè)角度看“春天”—攝影展。
目的：以藝術(shù)的角度打造嘉魚最美的傳世之作，樹立樓盤形象。
思路：
攝影被視為關(guān)照世界，關(guān)注生命的一種力量的方式。攝影，是藝術(shù)，同樣也是生活，用手中的每一個(gè)鏡頭記錄“三湖春天”最美麗，動(dòng)人的瞬間。
活動(dòng)內(nèi)容：
與媒體、贊助商合作，公開征集三湖春天或三湖春天周邊景色，在廣場(chǎng)展覽一周，民眾和評(píng)委參與投票，選出優(yōu)秀攝影作品，舉行頒獎(jiǎng)儀式。
6、我和“三湖春天”有個(gè)約會(huì)，大型相親派對(duì)。
目標(biāo)：加大樓盤宣傳力度，促進(jìn)銷售。
思路：
眼下由于社會(huì)環(huán)境的變化，單身的人數(shù)不斷增加，孤單的單身在“三湖春天”創(chuàng)造戀愛機(jī)會(huì)，邂逅一段佳緣，不僅可以欣賞到現(xiàn)場(chǎng)版“非誠(chéng)勿擾”，單身的朋友也許可以獲遇有緣人，也為寒冬里的“三湖春天”增加了濃濃的愛意和暖意，實(shí)在值得期待。
活動(dòng)內(nèi)容：
地點(diǎn)選在廣場(chǎng)，時(shí)間為圣誕節(jié)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)將召集多名單身青年男女，傳遞勇敢，道別單身。屆時(shí)，三湖春天將打造成最浪漫的交友約會(huì)場(chǎng)所，現(xiàn)場(chǎng)不僅有濃郁的浪漫氛圍，更有多姿多彩的互動(dòng)游戲和精彩表演。最后以“擁抱幸福，告別單身”大型集體擁抱活動(dòng)結(jié)束，參與者均有機(jī)會(huì)獲得禮品。
7、_年免息輕松供樓特惠專案。
目的：強(qiáng)力促進(jìn)銷售。
思路：
促銷的本質(zhì)是讓利，所以直接的過樓優(yōu)惠對(duì)買家是極具誘惑力的。而且_年免息的條件十分誘人。選取年底發(fā)售的時(shí)機(jī)(在樓盤推廣上，宜先蓄勢(shì)，而后“開閘”，鑒于前期已開始推廣，所以本次推廣需要進(jìn)行包裝，讓人感覺前期推出單位已售完，此次是推全新單位)，歲末大酬賓給現(xiàn)場(chǎng)積累人氣。
活動(dòng)內(nèi)容：
選取不同戶型單位，以_年免息按揭的方式銷售。在廣告宣傳上，將此信息作為單一營(yíng)銷點(diǎn)，以強(qiáng)勢(shì)傳播。而且列出購樓可優(yōu)惠的具體數(shù)據(jù)，以打動(dòng)買家。
8、環(huán)城單車游，
目的：完善樓盤健康、綠色形象，為銷售助力。
思路：
現(xiàn)在越來越多的機(jī)動(dòng)車輛代替了原始的出行方式，同時(shí)也造成了很多環(huán)境問題。人們逐漸認(rèn)識(shí)到保護(hù)環(huán)境的重要性，更綠色和更低碳的生活方式開始得到更多人的響應(yīng)。選擇自行車出行就是人們向低碳生活邁出的的一大步。單車出游是對(duì)綠色生活、綠色時(shí)尚的再一次追尋;是對(duì)追求低碳、健康生活的響應(yīng)與擁護(hù)?；顒?dòng)內(nèi)容：
此次巡游活動(dòng)時(shí)間，活動(dòng)路線按實(shí)際情況定，整個(gè)騎游過程貫穿嘉魚新、老街道核心區(qū)域。本次單車巡游活動(dòng)將宣傳低碳、健康、綠色的生活理念。將三湖春天的綠色理念傳達(dá)給民眾，塑造三湖春天的樓盤良好形象。
9、“老友計(jì)”，業(yè)主介紹有禮送。
目的：老帶新，新老客戶齊歡喜。
目標(biāo)客戶群：新老客戶。
思路：
老客戶介紹新客戶雖然是最常見促銷方法，但確是不能忽視的，老客戶是最能反映房子好壞的第一人，在新客戶眼中是有說服力的，更能打動(dòng)客戶的心，說服新客戶。
活動(dòng)內(nèi)容：
選定活動(dòng)時(shí)間內(nèi)，老客戶介紹新客戶購房，雙方都可以享受豐厚的禮品。
10、三湖春天——家庭總動(dòng)員。
目的：和諧社區(qū)氛圍，傳達(dá)社區(qū)文化。
目標(biāo)客戶群：以老年人為中心的發(fā)散性客戶。
思路：
以“全新退休生活的領(lǐng)跑者”獨(dú)特理念，形成了濃郁的老年文化氛圍，這種社區(qū)生活吸引了退休老人及子女的關(guān)注。而業(yè)主們是最為有效的義務(wù)宣傳員，尤其是對(duì)項(xiàng)目滿意的老年業(yè)主，他們的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐富，社會(huì)關(guān)系深而且廣，并且還可以通過他們的子女的口碑相傳，這種營(yíng)銷的深層效用不可小覷。
活動(dòng)內(nèi)容:。
元旦佳節(jié)時(shí)，舉辦“元旦歡樂家庭總動(dòng)員”，邀請(qǐng)社區(qū)住戶和各家庭協(xié)老一輩表演節(jié)目，以比賽的形式宣傳三湖春天的小區(qū)文化。然后組織多種興趣俱樂部，促進(jìn)業(yè)主相互交流，營(yíng)造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度。
房地產(chǎn)營(yíng)銷方案論文篇三
我國(guó)房地產(chǎn)銷售采用期房銷售模式，在客戶購房時(shí)，看不到實(shí)體現(xiàn)房，開發(fā)商只能提供小區(qū)沙盤模型及數(shù)量有限的實(shí)體樣板間供客戶體驗(yàn)。由于實(shí)體樣板間投資巨大，一般只有有實(shí)力的開發(fā)商才會(huì)提供幾套主力戶型的樣板間。對(duì)于普通購房者來說，大都是非專業(yè)人士，僅僅通過沙盤模型和幾個(gè)樣板間以及銷售代表的語言描述，很難想象未來項(xiàng)目建成后的情形，客戶的體驗(yàn)感非常差。
開發(fā)商為推廣項(xiàng)目，往往會(huì)通過主流大眾媒體進(jìn)行宣傳，由于大眾媒體請(qǐng)準(zhǔn)度較差，開發(fā)商花費(fèi)了大量的銷售費(fèi)用，但收效甚微，如何高效的找到客戶是開發(fā)商的第一要?jiǎng)?wù)，所謂高效指的就是花費(fèi)少，且傳播面廣，目標(biāo)集中。在當(dāng)下的傳播渠道中，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)無疑是根本的解決之道，通過微博、微信的鏈?zhǔn)絺鲗?dǎo)，可以快速高效的傳遞開發(fā)商項(xiàng)目信息，且花費(fèi)卻可以忽略不計(jì)。
采用基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)為房地產(chǎn)營(yíng)銷帶來的變化。
基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)為房地產(chǎn)客戶帶來全新的沉浸式3d體驗(yàn)。通過基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)，可以輕松將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在電腦中以3d仿真呈現(xiàn)，不論是小區(qū)環(huán)境還是戶型樣板間，都可以逼真展示。利用3d投影儀或者頭盔式3d顯示器，使用戶可以沉浸其中，如臨其境，客戶的體驗(yàn)非常好，加深對(duì)項(xiàng)目的印象和感知，極大地促進(jìn)銷售業(yè)務(wù)的開展。
虛擬現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)展示系統(tǒng)可以為客戶提供更為深度的服務(wù)。在虛擬環(huán)境下，開發(fā)出多種多樣、不同風(fēng)格、不同造價(jià)的樣板間，給未來業(yè)主提供更加豐富的裝修方案，滿足不同業(yè)主對(duì)裝修的需求。
虛擬現(xiàn)實(shí)展示系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了基于互聯(lián)網(wǎng)的分布式虛擬現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目更加便于在互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行傳播，客戶足不出戶便可以體驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及特點(diǎn)，吸引更多的客戶來實(shí)地看房、體驗(yàn)。
虛擬現(xiàn)實(shí)展示系統(tǒng)可以幫助開發(fā)商進(jìn)行全開發(fā)階段進(jìn)行項(xiàng)目展示、用戶體驗(yàn)及反饋。在拿地階段進(jìn)行項(xiàng)目方案評(píng)估和決策，吸引顧客參與項(xiàng)目方案的制定，拉近與客戶的距離，節(jié)省巨額的營(yíng)銷費(fèi)用。沉浸式虛擬現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景的開發(fā)可以為開發(fā)商節(jié)省大量的樣板間營(yíng)造費(fèi)用，同時(shí)為顧客帶來全新的“實(shí)景”體驗(yàn)。
所以，基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)為房地產(chǎn)營(yíng)銷帶來了全新的客戶體驗(yàn)?zāi)Ｊ郊靶麄魍茝V策略，在節(jié)約大量營(yíng)銷費(fèi)用和實(shí)體樣板間建造費(fèi)用的前提下，帶來對(duì)客戶更深度和更貼近的服務(wù)，在當(dāng)前方式產(chǎn)市場(chǎng)大調(diào)整，開發(fā)商面臨嚴(yán)峻市場(chǎng)挑戰(zhàn)的情形下，顯得尤為重要。
精選營(yíng)銷活動(dòng)方案范文合集七篇。
房地產(chǎn)營(yíng)銷方案論文篇四
理論上，通過網(wǎng)上支付，還可在網(wǎng)上簽訂購房合同。不過在現(xiàn)實(shí)情況中，房地產(chǎn)作為大宗投資消費(fèi)，消費(fèi)者直接通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行交易的情況非常少見，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷目前最主要的目的，還是通過網(wǎng)絡(luò)給瀏覽者創(chuàng)造一個(gè)虛擬體驗(yàn)的環(huán)境，讓他充分感受地產(chǎn)項(xiàng)目的特性，吸引他進(jìn)入現(xiàn)實(shí)售樓現(xiàn)場(chǎng)或者電話進(jìn)一步溝通，為成交做好前期工作。
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的特性：網(wǎng)站是基礎(chǔ)，推廣是手段，贏利是目的！
a、seo（searchengineoptimization，搜索引擎優(yōu)化）。
搜索引擎優(yōu)化是中小企業(yè)最常見的一種推廣方式之一，主要是通過搜索引擎的排名來提高網(wǎng)站的最大程度曝光率，從而提升網(wǎng)站的'流量，來實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)的銷售。當(dāng)然對(duì)于中小企業(yè)來說更傾向于用戶的體驗(yàn)化，也就是常規(guī)說到的ueo。
b、ppc（payperclick點(diǎn)擊付費(fèi)廣告）。
點(diǎn)擊付費(fèi)廣告對(duì)于現(xiàn)在的企業(yè)來說很大一部分采用了這種按照實(shí)際點(diǎn)擊來付費(fèi)的廣告形式，最主要的目的是得到最核心客戶的點(diǎn)擊，常規(guī)網(wǎng)站比較常見的有百度、谷歌、搜狐、騰訊、雅虎等等，居多一些當(dāng)然現(xiàn)在也有一些電子商務(wù)網(wǎng)站采用了該推廣模式，最大的優(yōu)勢(shì)就是把每一分都花在了刀刃之中。
c、博客營(yíng)銷。
博客營(yíng)銷也同樣是一種很不錯(cuò)的推廣營(yíng)銷方式，最主要的目的是對(duì)公司以及產(chǎn)品信息進(jìn)行一個(gè)有效的傳遞，對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，最主要的問題在于博客的選擇以及博客的合理應(yīng)用，在博客推廣中不在于多，在于的是精，提供和傳遞有價(jià)值的信息才是大家所喜歡的信息。掌握有效的方式方法。
d、b2b平臺(tái)推廣。
b2b電子商務(wù)平臺(tái)在現(xiàn)在對(duì)于中小企業(yè)來說也是屬于比較火的一種推廣方式，因?yàn)槟軌蚝苤苯拥膶?duì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)傳遞和銷售，典型的b2b平臺(tái)有阿里巴巴、慧聰網(wǎng)、生·意·寶、環(huán)球資源網(wǎng)等等，b2b推廣特別是針對(duì)于現(xiàn)在全國(guó)b2b數(shù)量急速的增加，我們需要做的就是采用2/8原則，把大量有效的時(shí)間花費(fèi)在有價(jià)值的b2b上，而其他的網(wǎng)站就僅僅是屬于信息發(fā)布平臺(tái)。
e、電子郵件營(yíng)銷。
電子郵件營(yíng)銷在中國(guó)市場(chǎng)來說對(duì)于企業(yè)還沒有做到能夠合理的有效運(yùn)用，在這一點(diǎn)上面做電子郵件營(yíng)銷中國(guó)還是處于發(fā)展中，但是不過現(xiàn)在電子郵件被大量的一些虛假廣告信息和垃圾信息所采用，一個(gè)郵箱每天輕松就能夠收到幾十條垃圾郵件，當(dāng)然其實(shí)對(duì)于電子營(yíng)銷營(yíng)銷來說也同樣是一種很有效的推廣方式，主要是將公司信息經(jīng)過制作之后，對(duì)產(chǎn)品、促銷、榮譽(yù)、刊物和相關(guān)資訊進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的有效傳播，當(dāng)然最主要的就是內(nèi)容和資源，這個(gè)在企業(yè)中應(yīng)該多注意一些，就是掌握大量有效的資源對(duì)推廣是能夠達(dá)到很好的效果的，特別是現(xiàn)在行業(yè)之間的差異化一定要注意，可以通過一些付費(fèi)的方式獲取目標(biāo)客戶群體的郵件庫資源，當(dāng)然一定是有價(jià)值的。
f、新聞軟文營(yíng)銷。
這一種方式在現(xiàn)在來說采用的是越來越多，大部分的企業(yè)開始了采用了軟文營(yíng)銷進(jìn)行推廣，然后在大型行業(yè)門戶或者是大型網(wǎng)站進(jìn)行傳播，不過最主要的是注意幾個(gè)方面，1、內(nèi)容的真實(shí)性，2、內(nèi)容的價(jià)值型，3、內(nèi)容的推廣方向，這幾點(diǎn)一定要明確，最主要的是有效的信息，當(dāng)然公關(guān)類的先拋一邊，因?yàn)槟莻€(gè)技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。
g、qq群推廣。
qq作為現(xiàn)在中國(guó)使用群體最多的即時(shí)通交流工具，對(duì)現(xiàn)在很大程度上面推廣工作起到了很大的幫助，特別是現(xiàn)在的qq群，對(duì)推廣上更是添加了幾分色彩，主要的方式是qq群郵箱，qq群信息發(fā)布，當(dāng)然還是有一定技巧，qq群推廣不易采用苦力的方式，因?yàn)椴灰走@種方式推廣，掌握一定的技巧，可能對(duì)推廣能夠起到很大的作用，因?yàn)閝q是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑營(yíng)銷。
當(dāng)然了，網(wǎng)站推廣方法還有很多，但是不是每一種方法都適用于自己所服務(wù)的對(duì)象，具體問題具體對(duì)待。只要選對(duì)方法，堅(jiān)持下去，就能得到預(yù)期的效果。
房地產(chǎn)營(yíng)銷方案論文篇五
席之地。在未來的發(fā)展過程中，將進(jìn)一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近);追求潔凈(對(duì)光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等)等等，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對(duì)樓盤的品牌有要求，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客源?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購買需求，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)?這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷策劃。
一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。
在整個(gè)策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷。
三是塑造差異。
差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷。
一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開盤起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營(yíng)銷傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷方案論文篇六
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。
商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬元。
經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
1、銷售（招商）目標(biāo)。
2、銷售目標(biāo)分解。
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
1、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場(chǎng)，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
1、個(gè)性特色：“商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式。
房地產(chǎn)營(yíng)銷方案論文篇七
隨著企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的發(fā)展，企業(yè)的市場(chǎng)觀念發(fā)生了巨大的變化，已經(jīng)有越來越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場(chǎng)上，為生產(chǎn)而生產(chǎn)的導(dǎo)向，開始以市場(chǎng)和消費(fèi)者的需求為產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)，并且在銷售活動(dòng)中，也正在放棄具有"強(qiáng)銷"色彩的推銷觀念，轉(zhuǎn)而根據(jù)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)需求的變化進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。
企業(yè)的廣告活動(dòng)原來只擔(dān)負(fù)站在企業(yè)立場(chǎng)上向消費(fèi)者推銷產(chǎn)品的任務(wù)，成為企業(yè)推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場(chǎng)和消費(fèi)者受到了高度重視，市場(chǎng)分析、消費(fèi)行為分析、產(chǎn)品分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析成為廣告決策的前提，從而順應(yīng)了企業(yè)從推銷導(dǎo)向向營(yíng)銷導(dǎo)向的變化。
在房地產(chǎn)行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況、而且要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場(chǎng)情況和區(qū)位情況。房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機(jī)統(tǒng)一。同時(shí)它的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。在市場(chǎng)調(diào)研階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)情況;在投資分析階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向;在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來的發(fā)展趨勢(shì);在營(yíng)銷推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在銷售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。
另外，房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場(chǎng)為主導(dǎo);二是房地產(chǎn)策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化;三是房地產(chǎn)策劃要造就市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)其市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對(duì)現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。
房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對(duì)路，占領(lǐng)市場(chǎng)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷方案論文篇八
線上宣傳吸引網(wǎng)友關(guān)注，提升項(xiàng)目認(rèn)知度、美譽(yù)度;暖場(chǎng)活動(dòng)吸引網(wǎng)友駐留項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感;為項(xiàng)目蓄客，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。
二、活動(dòng)主題。
濃情中秋齊聚一堂多彩龍灣感謝有你。
——聯(lián)投龍灣中秋節(jié)活動(dòng)。
三、活動(dòng)要素。
活動(dòng)時(shí)間：20xx年9月6日——9月8日。
黑暗料理月餅君駕到，主辦方將在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展示各種新奇月餅，例如香辣牛肉月。
餅、韭菜月餅等，到場(chǎng)來賓可以現(xiàn)場(chǎng)品嘗，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)還會(huì)準(zhǔn)備一個(gè)受大家歡迎的五仁月餅、雙黃蓮蓉月餅等供來賓品嘗。
猜燈謎贏燈籠。
在聯(lián)投龍灣項(xiàng)目營(yíng)銷中心長(zhǎng)廊舉辦猜燈謎活動(dòng)，將燈謎做成彩色紙條帖在繩子上安置在項(xiàng)目營(yíng)銷中心長(zhǎng)廊，每個(gè)燈謎都設(shè)置編號(hào)，來訪嘉賓進(jìn)行猜燈謎活動(dòng)，嘉賓到負(fù)責(zé)人處將編號(hào)以及答案告知負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人揭曉謎底，并進(jìn)行謎語統(tǒng)計(jì)，猜對(duì)5個(gè)燈謎的網(wǎng)友，可以獲得精美燈籠一個(gè)。(每個(gè)網(wǎng)友只能限領(lǐng)一個(gè)獎(jiǎng)品)謎語示例：
no.002no.001。
一把刀，順?biāo)?，有眼睛，沒眉毛。(打一動(dòng)物名)。
平日不思，中秋想你。有方有圓，又甜又蜜(打一日常用品)。
業(yè)主生日會(huì)。
在聯(lián)投龍灣營(yíng)銷中心為業(yè)主舉辦生日party，新老業(yè)主齊聚一堂共同品蛋糕，唱生日歌、許生日愿望，使當(dāng)天生日的業(yè)主在聯(lián)投龍灣度過一個(gè)特別的生日會(huì)。
入場(chǎng)簽到。
業(yè)主憑身份證到項(xiàng)目營(yíng)銷中心登記領(lǐng)取活動(dòng)參與券。趣味游戲。
游戲一：猜燈謎。
主持人將燈謎游戲帶入業(yè)主生日會(huì)活動(dòng)，主持人念出謎語，最先回答正確的業(yè)主獲得精美禮品一個(gè)。
游戲二：馬蘭花開游戲規(guī)則：
1、主持人一人，站在場(chǎng)地中央;。
3、游戲開始，大家圍著主持人走圓圈隊(duì)列，一起邊走邊念“馬蘭花，馬蘭花，風(fēng)吹雨打都不怕，請(qǐng)問要開幾朵花?”主持人說：“5朵”。那大家就趕快任意5個(gè)人抱在一起，出現(xiàn)沒有辦法抱一起的，就出局。剩下的人，繼續(xù)玩。4、最后剩下的2個(gè)人，可以給予獎(jiǎng)勵(lì)。
5、主持人一定要根據(jù)人數(shù)喊出比較妥當(dāng)?shù)臄?shù)字，避免一次性出局太多人。比如，一共17人，比較合適的就是喊出4朵花，這樣就出局一個(gè)人，如果喊出6朵花，那么就一下出局5個(gè)人，那么就很快會(huì)結(jié)束游戲了。
6、很重要的，主持人要提醒，玩游戲的人，要抱緊哦，小心人被搶!生日狂歡。
主辦方將在參與活動(dòng)的業(yè)主中抽取幸運(yùn)業(yè)主獲得精美禮品一份，活動(dòng)分為一二三等獎(jiǎng)。
四、活動(dòng)流程。
五、物料清單。
六、人員安排。
thankyou。
房地產(chǎn)營(yíng)銷方案論文篇九
塔，與《梁山伯與祝英臺(tái)》有關(guān)的長(zhǎng)橋、萬松書院、鳳凰山，還有蘇堤、蘇小小墓(慕才亭)等。二是與愛情、婚姻有關(guān)的古跡與景點(diǎn)。處“月老寺”，歷來是人們追求愛情的寄托，三潭印月中的“我心相印亭”也被人們引申為表示忠貞愛情的場(chǎng)所，太子灣公園曾是杭州新婚夫婦必到之地等。三是有豐富的以吟詠愛情為主題的各種作品。歷代文人墨客以西湖為背景，通過各種文學(xué)形式，如、戲曲、散曲、竹枝詞、楹聯(lián)、、小說等，留下大量以愛情為主題的作品。如唐代詩人張祜的《題蘇小小墓》，明代戲曲家周朝俊的《紅梅記》，“五四”以來著名文學(xué)家的《登杭州南高峰》等。相傳，每年農(nóng)歷七月初七的夜晚，是天上“”與“牛郎”相會(huì)之時(shí)。“織女”是一個(gè)美麗聰明、心靈手巧的仙女，凡間的婦女便在這一天晚上向她乞求智慧和巧藝，也少不了向她求賜美滿姻緣。七夕七月七，是傳說中牛郎織女從鵲橋渡天河相會(huì)的日子。人們心中的織女是個(gè)勤勞善良、心靈手巧的天仙，所以七月七這天晚上，年輕的姑娘和少婦都要出來行拜祭的，并向織女乞巧，希望自己也能象織女一樣有雙靈巧的手，有顆聰慧的心，會(huì)過上幸福美滿的生活。在宋代時(shí)，民間便開始向織女乞巧了。不但祈求心靈手巧，還祈求得到財(cái)富、早日有美滿甜蜜的婚姻和得子。而在杭州宋城旅游景區(qū)位于西湖風(fēng)景區(qū)西南，北依五云山、南瀕錢塘江，是中國(guó)最大的宋文化主題公園，由杭州世界城宋城置業(yè)有限公司投資興建。宋代(公元九百六十至一千二百七十九年)是中國(guó)封建社會(huì)發(fā)展成熟的朝代，其經(jīng)濟(jì)、科技、文化的發(fā)展在當(dāng)時(shí)居世界領(lǐng)先地位。宋城就是反映兩宋文化內(nèi)涵的杭州第一個(gè)主題公園，它主要分為：(上河圖)再現(xiàn)區(qū)、九龍廣場(chǎng)區(qū)、宋城廣場(chǎng)區(qū)、仙山瓊閣區(qū)、南宋風(fēng)情苑區(qū)等部分，所以今天我們就來到了宋城來體驗(yàn)一個(gè)特別的七夕。
為了促進(jìn)七夕這個(gè)傳統(tǒng)的節(jié)日在現(xiàn)代的延續(xù)，讓人們看到宋代婚嫁的傳統(tǒng)，了解杭州這“愛情之都”。為宋城創(chuàng)造更高收益。
貫穿整個(gè)宋城旅游區(qū)，在原有的基礎(chǔ)設(shè)施上加以七夕主題。讓游客置身于宋代，體會(huì)杭州，享受喜慶七夕的氣氛。讓游客親身參與其中，做到處處有景，點(diǎn)點(diǎn)有情。
把整個(gè)景區(qū)貫穿以“七夕”的主題，盡量做到容景于情。通過各種婚俗情景還原，把百年前的喜慶氣氛帶給客人。在原有的景點(diǎn)中加插七夕，喜慶元素，加入七夕婚俗表演。
濃情七夕巧聚宋城(巧的意思為巧遇，有緣。除外還是七巧的巧。)。
宋城項(xiàng)目策劃小組。
農(nóng)歷七月初七。
地點(diǎn)：杭州宋城。
地點(diǎn)內(nèi)容。
大門以大型的杭州名花杭白菊牛郎織女造型為大門處的裝飾吸引客人，一批家丁在大門處派發(fā)喜糖并用杭州話大聲宣傳：“王員外千金出嫁咯”
月老祠在連理枝周圍設(shè)置同心鎖的地方，讓客人可以許愿，和戀人鎖下同心鎖，愿永結(jié)同心，向許愿樹拋上自己心愿的寶帖，可以使心想事成，為連理枝添土，可以使有情人共偕連理。再月老祠誠(chéng)信祈求，可以求得好姻緣。
城樓王員外的千金要拋繡球招親，未婚的男士大可上前搶繡球，未嫁的姑娘們也可以登上城樓未自己覓個(gè)好夫婿。
王員外家王員外是個(gè)大戶人家，品嘗宋代大戶人家婚宴。杭州各名菜均可在這里品嘗到，如龍井蝦仁，東坡肉，叫花雞，宋嫂魚羹，西湖醋魚，西湖莼菜湯。坐在龍鳳餐桌前，用有“百年好合永結(jié)同心”的瓷餐具，吃的不僅僅是一種喜悅，更是一種千年的文化。
宋街古街上兩邊有很多古代色古香的店鋪，其中有七巧剪紙店，有七夕專題的剪紙展?？腿丝梢钥纯垂媚飩儼岩粡垙埐始堖叧梢患碌乃囆g(shù)品，姑娘當(dāng)場(chǎng)還可以教客人們一些簡(jiǎn)單的剪紙，或者可以讓客人買一兩件回去留念也可以。繡莊有蘇繡的展覽，姑娘現(xiàn)場(chǎng)的刺繡表演也是吸引客人的?？腿艘部梢阅闷疳樉€，親手試試刺繡的滋味。不然買個(gè)刺繡品回去也不錯(cuò)的。
活字印刷鋪活字印刷是四大發(fā)明之一，時(shí)中華民族對(duì)世界的偉大貢獻(xiàn)之一。用如此古老的方法，去為你的愛情印下一份愛的證書，讓你的愛情就好像印刷術(shù)那樣永恒不變。
皮影戲皮影戲是杭州的民間戲劇藝術(shù)形式，燈與影的幻化，音樂的配合，使《鵲橋情》這個(gè)劇目更深入人心。
夢(mèng)幻進(jìn)入石林，進(jìn)行尋寶活動(dòng)，根據(jù)石林上的點(diǎn)點(diǎn)提示，抓住你另一半的手，有了對(duì)方的方向就是出口的方向了。
水幕電影水幕電影是一種高科技的產(chǎn)品，用激光將畫面影射到池中的水幕(寬30米、高15米)上，只要你到服務(wù)中心登記，就可以在水幕上打字幕。你心愛的人，就可以看到這么浪漫的一幕，一定很幸福吧。
房地產(chǎn)營(yíng)銷方案論文篇十
自20世紀(jì)80年代以來，全球經(jīng)濟(jì)化對(duì)消費(fèi)者行為模式產(chǎn)生了一定影響，消費(fèi)者尋找產(chǎn)品和服務(wù)不僅是要滿足自身的需求，還期待超越物質(zhì)目標(biāo)，來滿足心理需求。隨著新浪潮科技的發(fā)展，使得消費(fèi)者由被動(dòng)型轉(zhuǎn)為生產(chǎn)型，消費(fèi)者渴望表達(dá)自己并與他人合作。因此，企業(yè)的營(yíng)銷模式也要超越物質(zhì)目標(biāo)，把精神價(jià)值觀融人商業(yè)模式中，并學(xué)會(huì)與渠道商、消費(fèi)者之間相互合作，這就產(chǎn)生了人文營(yíng)銷。
人文營(yíng)銷理念是受價(jià)值驅(qū)動(dòng)的營(yíng)銷模式，消費(fèi)者行為和態(tài)度變化對(duì)營(yíng)銷行為起了決定性的影響。目前，消費(fèi)者具有合作性、文化性和精神性的特征，人們變成了產(chǎn)銷者。因此，人文營(yíng)銷成為了消費(fèi)者為中心的營(yíng)銷。人文營(yíng)銷成為了一種價(jià)值理念，其使得顧客的價(jià)值最大化，減少消費(fèi)者的付出成本，進(jìn)而提升了消費(fèi)者的讓渡價(jià)值。
人文營(yíng)銷不僅包括產(chǎn)品管理、顧客管理和品牌管理三個(gè)傳統(tǒng)營(yíng)銷要素，還具有著新特征和內(nèi)容。第一，產(chǎn)品管理運(yùn)用協(xié)調(diào)創(chuàng)新。人文營(yíng)銷中產(chǎn)品管理堅(jiān)持了4p管理模式，還注重協(xié)同創(chuàng)新的管理理念。營(yíng)銷理論指出，產(chǎn)品體驗(yàn)不是單純的感受產(chǎn)品，而是使得產(chǎn)品價(jià)值最大化的消費(fèi)者所產(chǎn)生的體驗(yàn)總和。當(dāng)消費(fèi)者體驗(yàn)產(chǎn)品時(shí)，會(huì)依據(jù)自己的需求將感受個(gè)性化。協(xié)調(diào)創(chuàng)新包括三個(gè)方面：一是商家要搭建一個(gè)平臺(tái)，為消費(fèi)者提供自主定制產(chǎn)品的機(jī)會(huì)；二是積極引導(dǎo)消費(fèi)者在平臺(tái)上進(jìn)行定制化，滿足自身的需求；三是要積極整合消費(fèi)者的定制信息，并依據(jù)信息內(nèi)容來設(shè)計(jì)和完善產(chǎn)品。產(chǎn)品管理的協(xié)同創(chuàng)新實(shí)質(zhì)是一種人文表達(dá)，其使得產(chǎn)品滿足了消費(fèi)者的基本需求，并關(guān)注他們的個(gè)性需求，通過個(gè)性定制來滿足消費(fèi)者的心理需求。第二，顧客管理實(shí)現(xiàn)社區(qū)化。隨著社會(huì)環(huán)境的變化，顧客行為模式也有所轉(zhuǎn)變，信息技術(shù)促使了計(jì)算機(jī)、手機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)等新媒介的發(fā)展，顧客參與信息的機(jī)會(huì)增加，人們之間的相互交流更加頻繁，同時(shí)顧客的消息體驗(yàn)對(duì)其他顧客也產(chǎn)生了一定影響?？萍紝㈩櫩途o密聯(lián)系起來，推動(dòng)顧客管理實(shí)現(xiàn)社區(qū)化，商家要成功地進(jìn)行營(yíng)銷，就要準(zhǔn)確把握顧客的發(fā)展趨勢(shì)，并實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求，在顧客管理過程中，不僅要細(xì)分市場(chǎng)、選擇目標(biāo)市場(chǎng)，還要利用價(jià)值理念吸引顧客，積極參與顧客社區(qū)，真正滿足顧客的需求，獲得消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的支持。顧客管理實(shí)現(xiàn)社區(qū)化就是要深入分析顧客的心理變化和行為，利用顧客的共同價(jià)值來創(chuàng)建交流平臺(tái)，形成顧客圈。第三，品牌管理中進(jìn)行特征塑造。品牌塑造是指對(duì)某個(gè)品牌進(jìn)行定位，并以此為目標(biāo)采取一系列的行動(dòng)。品牌塑造是一個(gè)長(zhǎng)期的活動(dòng)，其核心內(nèi)容為提升知名度、維護(hù)忠誠(chéng)度。另外，商家還要突出品牌的特殊性，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化，這種差異化既要有真實(shí)性，其特征又要與消費(fèi)者相互聯(lián)系，要將品牌道德、品牌標(biāo)志和品牌形象完美結(jié)合起來，形成商家自己的品牌特征。
在商家的營(yíng)銷價(jià)值鏈中，商家是價(jià)值創(chuàng)造的主體、顧客是價(jià)值的接受者，但是價(jià)值是主觀的、動(dòng)態(tài)的，價(jià)值主體不同，顧客價(jià)值的內(nèi)涵有所不同。商家以產(chǎn)品為主體，顧客價(jià)值是指顧客為商家所帶來的銷售價(jià)值；以社會(huì)環(huán)境為主體，顧客價(jià)值是指顧客進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)所創(chuàng)作的社會(huì)價(jià)值。因此，顧客價(jià)值鏈主要對(duì)象是生活價(jià)值鏈，包括了人的生活價(jià)值的各個(gè)環(huán)節(jié)或各項(xiàng)活動(dòng)的總和。消費(fèi)活動(dòng)是顧客價(jià)值鏈中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，而顧客在消費(fèi)活動(dòng)中影響價(jià)值的四個(gè)過程，包括購前、購中、使用、用后。購買前，消費(fèi)者會(huì)接受到產(chǎn)品的相關(guān)信息，并進(jìn)行整理分析和決策；購買中是指消費(fèi)者在決策之后，做出消費(fèi)行為；使用期是指消費(fèi)者對(duì)所購買的產(chǎn)品使用或利用的過程；用后期，產(chǎn)品使用之后所處置的過程。顧客在消費(fèi)過程中，會(huì)受到產(chǎn)品屬性、人員、服務(wù)、環(huán)境影響，產(chǎn)生不同的價(jià)值。
房地產(chǎn)是指市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過出讓方式獲得土地使用權(quán)后，商家進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的房屋，按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售的商品房，出售的商品房包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)用房等。房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品，既具有商品的屬性，又有自身的特性。房地產(chǎn)的特性主要取決于其所在的土地的特性：
第一，房地產(chǎn)商品具有唯一性。普通商品是大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)，而房地產(chǎn)商品的功能和質(zhì)量卻各不相同。不同的地段和環(huán)境決定了房地產(chǎn)商品的差異，即使同一地段、同一棟的房地產(chǎn)商品也不會(huì)完全相同，其外觀會(huì)相同，但具體戶型位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)也會(huì)存在差異。
第二，房地產(chǎn)商品具有使用長(zhǎng)期性和銷售短暫性的特征。一般來看，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期為1.5-3年，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)時(shí)間長(zhǎng)、投資成本較高，因此，房地產(chǎn)商品的價(jià)格相對(duì)較高。同時(shí)，消費(fèi)者可以接觸到房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程中，他們可以定期觀察房地產(chǎn)的工期進(jìn)度。
房地產(chǎn)使用期較長(zhǎng)，國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限居住用地為70年，工業(yè)、教育、科技、衛(wèi)生用地為50年，商業(yè)、旅游用地為40年。如果按照商品使用的50年周期計(jì)算，每年的折舊率僅為2%。但房地產(chǎn)商品的價(jià)值較大，具有整體性等使得其投資成本過高，并要快速回籠資金，因而房地產(chǎn)商品的銷售周期較短，如果按照項(xiàng)目規(guī)模銷售，從開盤到售罄時(shí)間為1一2年。
第三，房地產(chǎn)商品具有保值性和增值性的特征。房地產(chǎn)商品包括土地要素，其具有永久性的價(jià)值，并會(huì)隨著城市化進(jìn)程而不斷增值，因此房地產(chǎn)商品也具有保值性和增值性。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)中，商品的生產(chǎn)、銷售和后期服務(wù)都會(huì)產(chǎn)生附加值，使得房地產(chǎn)商品具有長(zhǎng)久價(jià)值。
第四，房地產(chǎn)商品供給有限性的特征。土地是不可再生的資源，其總量是有限的，特別是城市人口不斷增多，對(duì)土地和房屋需求不斷增加，土地的供給有限決定了房地產(chǎn)商品的有限性。
第五，房地產(chǎn)商品具有政策從屬性的特征。任何地區(qū)的房地產(chǎn)商品受國(guó)家政策限制的影響，其主要包括兩個(gè)方面的影響：一是政府因公共利益會(huì)限制房地產(chǎn)的規(guī)劃建造；二是政府為滿足社會(huì)公眾利益，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品實(shí)行強(qiáng)制征用。另外，房地產(chǎn)商品因其不可移動(dòng)或不可隱藏，難以避免未來政策變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
基于顧客價(jià)值鏈理論，房地產(chǎn)顧客價(jià)值活動(dòng)分為四個(gè)環(huán)節(jié)，即購前、購中、使用和用后。顧客在購買房地產(chǎn)商品之前，要先對(duì)自己需要什么樣的房型、地理位置等信息進(jìn)行確定，然后依據(jù)相關(guān)的需求信息進(jìn)行搜尋對(duì)比，之后進(jìn)行衡量選擇性價(jià)比較高的房產(chǎn)。但這個(gè)過程中，并不是所有顧客接受信息和對(duì)比選擇都是理性的，其容易受到品牌及情感體驗(yàn)的影響。在購買房地產(chǎn)商品的階段，商家要依據(jù)不同類型的顧客采取不同的營(yíng)銷策略，要關(guān)注顧客的心理需求，從而使得顧客能夠順利進(jìn)行購買。在房地產(chǎn)商品購買行為完成之后，這并不意味著交易結(jié)束了，顧客會(huì)在使用產(chǎn)品之后，才會(huì)判斷產(chǎn)品是否滿意，這個(gè)滿意過程是營(yíng)銷策略的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)商要認(rèn)識(shí)到企業(yè)銷售產(chǎn)品的成功不僅是將產(chǎn)品買出去，而是要與顧客建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系，進(jìn)而使他們會(huì)進(jìn)行二次購買或向其他顧客推薦購買。
房地產(chǎn)業(yè)是由不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域組成的價(jià)值鏈體系，產(chǎn)品開發(fā)、裝修、廣告推廣、銷售、物業(yè)等都在組成環(huán)節(jié)之中，因此，顧客在購買房產(chǎn)時(shí)，必然會(huì)引發(fā)一系列的價(jià)值追求，其包括了產(chǎn)品功能價(jià)值以及精神價(jià)值兩個(gè)方面的內(nèi)容。在購前，顧客會(huì)追求房產(chǎn)的區(qū)域價(jià)值、交通價(jià)值和生活價(jià)值（配套的服務(wù)項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)施等）；在購買中，顧客會(huì)考慮購買條件是否方便等心理價(jià)值；在使用中，顧客會(huì)考慮戶型的舒適度、物業(yè)的便捷性等心理價(jià)值；在使用后，顧客會(huì)追求房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、投資回報(bào)等。因此，顧客價(jià)值需求成為了房地產(chǎn)商的核心動(dòng)力。房地產(chǎn)商要深入細(xì)分顧客各環(huán)節(jié)的價(jià)值需求，運(yùn)用價(jià)值鏈理論，評(píng)價(jià)商家的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，找出價(jià)值鏈上的每個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，并整合各個(gè)價(jià)值點(diǎn)，使得自己更具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
當(dāng)前，消費(fèi)者覺得產(chǎn)品或服務(wù)不僅要發(fā)揮其基本功能，還要有一種觸及內(nèi)心深處的體驗(yàn)或商業(yè)模式，商家要為消費(fèi)者提供具有意義感的營(yíng)銷，來滿足顧客精神和心理的需求。商家要超越物質(zhì)目標(biāo)，樹立以客戶價(jià)值為核心的理念，在營(yíng)銷過程中，把顧客的合作性、文化性和精神性結(jié)合起來。
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)顧客對(duì)房產(chǎn)的公共品質(zhì)、綠地規(guī)劃、會(huì)所和服務(wù)要求較高，但這些軟性因素要建立在功能基礎(chǔ)上運(yùn)用園林意境、品質(zhì)尊屬感、服務(wù)人文關(guān)懷來賦予房產(chǎn)精神價(jià)值，提升房產(chǎn)的人文性。比如，顧客對(duì)房產(chǎn)所運(yùn)用的材料、工藝、建筑結(jié)構(gòu)、戶型的需求均是中等水平。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的技術(shù)運(yùn)用和產(chǎn)品形態(tài)大同小異，大部分房地產(chǎn)商所開發(fā)的商品基本能滿足客戶需求，顧客也不再僅僅限于這些硬性功能的需求，而是追求整體環(huán)境和品質(zhì)，這就恰恰反映了顧客對(duì)人文要素的追求，同時(shí)，房地產(chǎn)商也要注重從人文營(yíng)銷中尋求市場(chǎng)差異化。
房地產(chǎn)是一種特殊的商品，而人文營(yíng)銷在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)，就應(yīng)依據(jù)顧客需求來為產(chǎn)品塑造人文價(jià)值，并運(yùn)用顧客價(jià)值鏈在營(yíng)銷過程中系統(tǒng)性地開展人文價(jià)值銷售。其內(nèi)容和特性包括以下方面：
1.樹立以人為本的房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)值觀。房地產(chǎn)商要把以人為本作為營(yíng)銷的最基本要素，把顧客的需求納人到銷售理念、銷售目標(biāo)之中，逐漸形成良好的人文氛圍。房地產(chǎn)商要把營(yíng)銷的價(jià)值要素與顧客人文要素結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益與顧客的平衡。顧客的情感是人文營(yíng)銷的基本內(nèi)容，其包括思想、心靈和精神三個(gè)方面，即房地產(chǎn)商不僅要滿足顧客的功能需求，營(yíng)銷中所滲透的文化價(jià)值要符合顧客的情感需求，并以某種形式體現(xiàn)出人文關(guān)懷。
2.重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的顧客價(jià)值。顧客價(jià)值理論是以顧客為導(dǎo)向，但并不意味著商家順從顧客的所有要求，也不是顧客被動(dòng)接受商家的產(chǎn)品，而是要商家和顧客進(jìn)行互動(dòng)，兩者在營(yíng)銷過程中都為主體。房地產(chǎn)人文營(yíng)銷目標(biāo)主要是引導(dǎo)顧客接受一種行為方式，并尊重顧客的需求，為顧客提供一個(gè)共同參與價(jià)值創(chuàng)造的平臺(tái)。房地產(chǎn)的人文營(yíng)銷要重新解讀顧客的價(jià)值，對(duì)人的多樣性給予不同的價(jià)值輸出，讓顧客感受到了人文關(guān)懷。要成功進(jìn)行人文營(yíng)銷，房地產(chǎn)商要先進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分、分析顧客特征，在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定位，并依據(jù)自身的條件采取顧客價(jià)值策略，其關(guān)鍵在于如何把握顧客的真實(shí)心理需求。
3.在價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)運(yùn)用人文營(yíng)銷。房地產(chǎn)商要實(shí)現(xiàn)人文營(yíng)銷，要運(yùn)用從整體來把握顧客特征和市場(chǎng)情況，在客戶購買前階段，對(duì)產(chǎn)品確定營(yíng)銷方向。房地產(chǎn)商在實(shí)施具體策略上，人文營(yíng)銷要貫穿于顧客價(jià)值鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)，才能發(fā)揮出人文營(yíng)銷的價(jià)值。
房地產(chǎn)實(shí)施營(yíng)銷策略之前，要有一個(gè)科學(xué)的戰(zhàn)略理念，并運(yùn)用顧客價(jià)值鏈工具進(jìn)行分析，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、廣告推廣、銷售、渠道等方面來支持商家的經(jīng)營(yíng)。人文營(yíng)銷策略要準(zhǔn)確掌握顧客需求情況，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，遵循顧客的價(jià)值，尋求市場(chǎng)差異化。
人文營(yíng)銷策略需要通過顧客價(jià)值鏈來尋求市場(chǎng)差異化，要進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，確定目標(biāo)市場(chǎng)后，制定相應(yīng)的策略。從市場(chǎng)細(xì)分角度來看，房地產(chǎn)商家要面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)和顧客，商家不可能獲得僅運(yùn)用一種方式來吸引顧客。因此，房地產(chǎn)商要依據(jù)自身優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，選擇合適的目標(biāo)市場(chǎng)獲取最大化的利益。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分忽視了顧客價(jià)值，而基于顧客價(jià)值鏈的細(xì)分，則會(huì)注重顧客特點(diǎn)，對(duì)顧客的生命階段進(jìn)行細(xì)分，準(zhǔn)確了解特定人群的購買需求，通過家庭生命周期、支付能力和房屋價(jià)值三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，初步細(xì)分住宅市場(chǎng)。從選擇目標(biāo)市場(chǎng)角度來看，房地產(chǎn)商選擇目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)要先考慮足夠的市場(chǎng)容量，每一顧客對(duì)產(chǎn)品都有獨(dú)特需求，越細(xì)分市場(chǎng)，房產(chǎn)項(xiàng)目才能越接近真實(shí)需求，但細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模越小，服務(wù)于該市場(chǎng)的成本就越高，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)綜合顧客價(jià)值鏈的各環(huán)節(jié)，來統(tǒng)籌考量目標(biāo)市場(chǎng)選擇戰(zhàn)略。從市場(chǎng)定位角度來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)定位取決于顧客的印象，其受到顧客對(duì)商家及競(jìng)爭(zhēng)者的知覺定位影響。房地產(chǎn)商要先識(shí)別自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，要對(duì)與自己接近的競(jìng)爭(zhēng)者或較高的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)比分析，充分掌握競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)劣勢(shì)，識(shí)別自己的優(yōu)勢(shì)。之后，房地產(chǎn)要在目標(biāo)消費(fèi)者心中形成競(jìng)爭(zhēng)者無法模擬的差異價(jià)值，而這種價(jià)值是目標(biāo)顧客有能力支付的，商家也能夠從中獲益的價(jià)值。確定市場(chǎng)定位之后，房地產(chǎn)商應(yīng)該運(yùn)用顧客價(jià)值鏈工具，制定營(yíng)銷組合策略，把這一市場(chǎng)定位準(zhǔn)確有效地傳播給目標(biāo)顧客，商家的一系列營(yíng)銷活動(dòng)也要圍繞這一定位來展開，從而達(dá)到銷售目標(biāo)。傳播市場(chǎng)定位通常用項(xiàng)目形象定位來表達(dá)即為房地產(chǎn)項(xiàng)目樹立一個(gè)可以符合市場(chǎng)定位而又便于傳播記憶的主題，也就是將市場(chǎng)定位的價(jià)值進(jìn)行有效輸出。
房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)，一般是顧客購買之前的階段。大部分房產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，多為復(fù)制其他商家的項(xiàng)目，以此來獲得同樣的市場(chǎng)。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)建造、內(nèi)部設(shè)施、裝修樣式都可復(fù)制，但房地產(chǎn)項(xiàng)目又有獨(dú)特的內(nèi)涵，其內(nèi)涵與所在地的環(huán)境、項(xiàng)目顧客特征密切聯(lián)系，具有人文的核心價(jià)值，但這種價(jià)值不會(huì)被復(fù)制，其體現(xiàn)于各個(gè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)之中。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，要確定產(chǎn)品的風(fēng)格。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有中式、現(xiàn)代、歐式等多元風(fēng)格?；陬櫩蛢r(jià)值鏈角度，產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)采用天人合一的建筑理念，以人和自然的需求為核心，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧。建筑設(shè)計(jì)式，要考慮當(dāng)?shù)氐娜宋暮妥匀画h(huán)境，延續(xù)城市的文化內(nèi)涵、將房產(chǎn)項(xiàng)目融人到城市景觀和人們生活方式中，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的布局到周邊的交通組織，要充分運(yùn)用自然地貌條件，最大限度融人原生態(tài)環(huán)境中。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的傳播銷售階段，主要是顧客的.購買前和購買時(shí)兩個(gè)階段，要塑造房地產(chǎn)形象和進(jìn)行有價(jià)值的營(yíng)銷溝通。從房地產(chǎn)形象角度來看，分為企業(yè)形象和項(xiàng)目形象兩個(gè)方面，房地產(chǎn)商要從人文文化和內(nèi)涵來塑造形象，比如，萬科的“讓建筑贊美生命”來突顯形象，與顧客產(chǎn)生共鳴。房地產(chǎn)商的項(xiàng)目形象，要找到房地產(chǎn)項(xiàng)目特有的特征，進(jìn)行概念化表達(dá)，并利用媒體進(jìn)行傳播。項(xiàng)目形象的主題可從不同點(diǎn)進(jìn)行切人，如房地產(chǎn)項(xiàng)目具有優(yōu)越的地段特征，擁有山林湖海等自然資源，或鄰近城市地標(biāo)等，可運(yùn)用地段特征與項(xiàng)目結(jié)合作為形象主題語，滿足受眾的心理需求。房地產(chǎn)商可以產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)為項(xiàng)目主題，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳的主題語都缺乏新意，僅是傳遞了信息。而以產(chǎn)品特征和顧客利益點(diǎn)為切入主題，保證了產(chǎn)品特征具備稀缺性和震撼力，并符合了顧客的利益。房地產(chǎn)商還可以文化象征為主題，房地產(chǎn)項(xiàng)目采用不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格，形象主題要結(jié)合設(shè)計(jì)風(fēng)格來差別化項(xiàng)目形象，運(yùn)用現(xiàn)代生活方式演繹傳統(tǒng)居住文化。
從房地產(chǎn)營(yíng)銷溝通角度來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目要與顧客進(jìn)行良好的營(yíng)銷溝通，營(yíng)銷溝通模式包括廣告、公關(guān)活動(dòng)、體驗(yàn)營(yíng)銷和定制營(yíng)銷。一是人文廣告。人文廣告要注重人性訴求、傳播人文文化，品牌形象核心要體現(xiàn)了人文的品格。房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，要從價(jià)值論角度處理好人與廣告宣傳之間的關(guān)系，賦予廣告宣傳積極向上的社會(huì)意義，使得企業(yè)利益與顧客利益有所契合，使得短期關(guān)懷與終極關(guān)懷相結(jié)合。二是人文公關(guān)活動(dòng)。房地產(chǎn)商開展公共活動(dòng)不僅是為銷售房產(chǎn)，更要把商家的價(jià)值觀、經(jīng)營(yíng)理念滲透給顧客，使得顧客接受并認(rèn)可企業(yè)文化。房地產(chǎn)商開展人文公共活動(dòng)要更注重顧客的情感化和精神化，商家要確立營(yíng)銷目標(biāo)，依據(jù)目標(biāo)來選擇相關(guān)的公關(guān)信息，執(zhí)行公關(guān)計(jì)劃，并及時(shí)評(píng)估公關(guān)效果。比如，房地產(chǎn)商可依據(jù)目標(biāo)顧客的興趣特征來組織一些活動(dòng)，組織顧客群體進(jìn)行自駕游，針對(duì)高端顧客舉辦品酒會(huì)、古董鑒賞講座，針對(duì)普通顧客開展運(yùn)動(dòng)會(huì)、郊游。三是體驗(yàn)營(yíng)銷。房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷要注重顧客體驗(yàn)，因房地產(chǎn)商品的特殊性，大部分樓盤是在產(chǎn)品完成之前就進(jìn)行預(yù)售的，顧客在購買時(shí)，不能夠看到房屋的真實(shí)情況。因此，房地產(chǎn)商要進(jìn)行情景示范建設(shè)，把規(guī)劃園區(qū)的部分景觀提前設(shè)計(jì)并施工完成，裝修項(xiàng)目的樣板間，房屋結(jié)構(gòu)用材進(jìn)行局部展示，讓顧客體驗(yàn)到房產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)，進(jìn)而提升了對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度。房地產(chǎn)營(yíng)銷過程中，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)性的過程，顧客體驗(yàn)也是一個(gè)整體連續(xù)的過程，房地產(chǎn)商不僅要在顧客購買前營(yíng)造體驗(yàn)氛圍，在購買后和使用產(chǎn)品后，要把人文性服務(wù)貫穿于始終，使得顧客真正感受到營(yíng)銷的體驗(yàn)價(jià)值感。四是定制營(yíng)銷。定制營(yíng)銷是指商家要依據(jù)顧客的情況，單獨(dú)地細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行營(yíng)銷組合。房地產(chǎn)中定制營(yíng)銷策略多側(cè)重于大規(guī)模的定制，因房地產(chǎn)的特殊性，基礎(chǔ)生產(chǎn)模式仍需要標(biāo)準(zhǔn)化，但在營(yíng)銷策略中，商家可通過某類顧客群體的特定需求，進(jìn)行大規(guī)模的定制來滿足顧客需求，也使得產(chǎn)品具有差異化。比如，房地產(chǎn)商對(duì)標(biāo)準(zhǔn)戶型進(jìn)行裝修，可先選擇出具有代表性的樣板間，引導(dǎo)顧客參與到戶型設(shè)計(jì)及裝修過程中，商家要把顧客反饋的意見進(jìn)行分析，找出顧客共同的傾向性偏好，把這些意見運(yùn)用于統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化裝修上引入到定制裝修中，在一定范圍內(nèi)實(shí)行顧客定制化營(yíng)銷。另外，房地產(chǎn)商在項(xiàng)目啟動(dòng)推廣時(shí)，可開展“顧客定名活動(dòng)”，將選項(xiàng)樓盤名字的權(quán)利交給顧客，引導(dǎo)他們參與到活動(dòng)中，吸引顧客深入了解項(xiàng)目品質(zhì)，強(qiáng)化顧客對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度，讓顧客感受到被尊重。顧客對(duì)房地產(chǎn)的其他營(yíng)銷訴求，如房?jī)r(jià)、景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等都可在規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，采用顧客參與定制的方式來實(shí)現(xiàn)人文營(yíng)銷。房地產(chǎn)商開展定制營(yíng)銷過程中，不要單方面進(jìn)行勸導(dǎo)，而是要注重與顧客的相互交流，真正認(rèn)識(shí)到顧客需求，清楚分析顧客心理，才能準(zhǔn)確把握定制的趨勢(shì)。同時(shí)，定制營(yíng)銷要依據(jù)顧客的消費(fèi)行為，適時(shí)作出調(diào)整，不能只停留于前期調(diào)研的顧客需求特征上，要及時(shí)更新信息分析。
房地產(chǎn)開發(fā)商的營(yíng)銷理念停留于顧客價(jià)值鏈的購買前和購買時(shí)的兩個(gè)階段，卻常常忽略使用后的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)的形象品牌和顧客后期維護(hù)對(duì)房地產(chǎn)商的發(fā)展具有十分重要的影響，人文營(yíng)銷認(rèn)識(shí)到了商家向顧客實(shí)施行為，顧客也可向其他顧客進(jìn)行營(yíng)銷。特別是對(duì)規(guī)模較大、分期銷售的項(xiàng)目，老顧客向新顧客推薦房產(chǎn)促使銷售業(yè)績(jī)得到提升。對(duì)于已經(jīng)購買的顧客，商家要建立水平化的顧客社區(qū)管理體系。當(dāng)前的顧客集中于自己的社區(qū)中，共同營(yíng)造自己的消費(fèi)體驗(yàn)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷方案論文篇十一
在城市化進(jìn)程加快與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)日益嚴(yán)峻。在房地產(chǎn)開發(fā)層面，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃問題十分關(guān)鍵，通過有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃，可以挖掘潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)與自我發(fā)展存在著巨大價(jià)值。然而理性分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃實(shí)際，可以發(fā)現(xiàn)其在營(yíng)銷策劃中仍存在著一定的現(xiàn)實(shí)性問題，本文基于其中的問題來探究解決路徑及策略，以發(fā)揮營(yíng)銷策劃整體效用，為企業(yè)效益服務(wù)。
房地產(chǎn)行業(yè)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，為進(jìn)一步提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化，房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)關(guān)注市場(chǎng)營(yíng)銷策劃問題。通過科學(xué)有效的營(yíng)銷策劃，能夠準(zhǔn)確向消費(fèi)者傳遞營(yíng)銷思想，滿足消費(fèi)者的根本需求，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)整體效益。然而不可否認(rèn)的是，當(dāng)前房地產(chǎn)在策劃營(yíng)銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發(fā)展路徑。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃并非是單一性的工作，而是系統(tǒng)性工程，其包含了房地產(chǎn)全部的銷售及推廣工作。為實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售推廣目標(biāo)及效果，結(jié)合房地產(chǎn)實(shí)際狀況，通過優(yōu)化內(nèi)部資源與外部資源，合理編制方案并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程即房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，從實(shí)現(xiàn)階段上來看，其包括前中后三個(gè)階段。而為實(shí)現(xiàn)樓盤營(yíng)銷效果及效益，則需要在營(yíng)銷理念上具備全局性特征，推動(dòng)“全程營(yíng)銷”或“整體營(yíng)銷”。誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)與以人為本屬于其營(yíng)銷活動(dòng)的基點(diǎn)，而具體方案的選擇與策略應(yīng)用，則決定著營(yíng)銷策劃的成效。
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃存在著較多的現(xiàn)實(shí)性問題，具體可以表述為以下幾個(gè)方面：其一，缺乏準(zhǔn)確定位。在開展?fàn)I銷策劃之前，需要對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行深入客觀的調(diào)查，對(duì)客戶需求與市場(chǎng)條件等進(jìn)行充分了解，從而為策劃定位提供科學(xué)依據(jù)。然而在多數(shù)營(yíng)銷策劃活動(dòng)中，多缺乏對(duì)調(diào)查活動(dòng)的關(guān)注，或所推行的市場(chǎng)調(diào)查不夠充分，導(dǎo)致市場(chǎng)分析缺乏可靠性與準(zhǔn)確性，無法保障營(yíng)銷策劃方案實(shí)施的效果；其二，過于側(cè)重形式而缺乏文化內(nèi)涵。在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃中，很多開發(fā)商受市場(chǎng)變化因素、消費(fèi)者心理因素及投資因素等影響，缺乏對(duì)營(yíng)銷內(nèi)涵的關(guān)注。多會(huì)選用一些廣告來吸引消費(fèi)者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對(duì)企業(yè)文化及產(chǎn)品理念進(jìn)行深刻表達(dá)，其整體營(yíng)銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過于“流行化”，將一些網(wǎng)絡(luò)語言不合理的應(yīng)用于推廣之中，在營(yíng)銷方案中沒有將消費(fèi)者需求、企業(yè)文化與產(chǎn)品特色結(jié)合起來；其三，廣告依賴性過于突出。房地產(chǎn)策劃者多會(huì)選擇“猛烈”廣告攻勢(shì)，然而其成本較高，且隨著新媒體的發(fā)展，廣告所帶來的傳播收益出現(xiàn)了下滑，僅僅依賴廣告無法實(shí)現(xiàn)其預(yù)期效益。
（一）準(zhǔn)確定位，表現(xiàn)產(chǎn)品屬性優(yōu)勢(shì)。
在營(yíng)銷策劃中，為提高定位準(zhǔn)確性則需要以充分的市場(chǎng)調(diào)查為前提?？紤]到房地產(chǎn)商品的特性，消費(fèi)者在購買行為中多不存在沖動(dòng)性購買狀況，其對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值及功能更為關(guān)注。為此，開發(fā)商在開發(fā)前期，需要充分做好市場(chǎng)調(diào)查，以建筑行業(yè)發(fā)展實(shí)際與未來經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)為條件，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行合理定位。在營(yíng)銷策劃中，需要以消費(fèi)者心理需求為落腳點(diǎn)，在營(yíng)銷策略上不應(yīng)過于關(guān)注廣告效應(yīng)，還應(yīng)分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會(huì)精英階層為營(yíng)銷對(duì)象，在營(yíng)銷策劃時(shí)，則需要避免選用通俗文化來宣傳，宣傳理念應(yīng)貼合其群體整體特征，以實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策劃效果。
（二）體現(xiàn)產(chǎn)品文化差異，關(guān)注文化營(yíng)銷。
在開展房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃時(shí)，需要積極打破思維框架，選擇產(chǎn)品獨(dú)特點(diǎn)作為賣點(diǎn)，并充分分析目標(biāo)群體的整體特征，植入與目標(biāo)群體相符的文化元素，關(guān)注文化營(yíng)銷以提高營(yíng)銷效果。如房地產(chǎn)與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點(diǎn)，重點(diǎn)營(yíng)銷其文化氛圍，并將該房地產(chǎn)文化優(yōu)勢(shì)與其他賣點(diǎn)相結(jié)合，體現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應(yīng)用于學(xué)區(qū)房營(yíng)銷領(lǐng)域。
（三）營(yíng)銷策劃應(yīng)關(guān)注品牌價(jià)值。
在營(yíng)銷策劃中，需要充分關(guān)注并提高企業(yè)品牌價(jià)值。企業(yè)品牌集中體現(xiàn)了企業(yè)文化、企業(yè)價(jià)值與企業(yè)服務(wù)等內(nèi)涵，也是與其他同類產(chǎn)品相區(qū)分的重要標(biāo)志。在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，不應(yīng)僅局限于產(chǎn)品物質(zhì)層上的文化宣傳，還應(yīng)關(guān)注企業(yè)價(jià)值與企業(yè)文化層面的內(nèi)涵宣傳。以相關(guān)樓盤為立足點(diǎn)，將企業(yè)文化與企業(yè)服務(wù)理念等融入到樓盤營(yíng)銷活動(dòng)之中，努力塑造良好的'企業(yè)形象，從根本上賦予品牌更高價(jià)值，從而增強(qiáng)營(yíng)銷策劃的生命力。
（四）關(guān)注營(yíng)銷策劃人才地培養(yǎng)。
在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中，人才屬于十分關(guān)鍵的因素。優(yōu)秀的營(yíng)銷策劃人才，不僅可以降低營(yíng)銷成本，還可以選擇更為優(yōu)秀的營(yíng)銷策略，挖掘更深層次的市場(chǎng)價(jià)值，為企業(yè)發(fā)展帶來效益。通過強(qiáng)化營(yíng)銷策劃人才培養(yǎng)，提高營(yíng)銷專業(yè)性，定期安排講座或培訓(xùn)，提高營(yíng)銷策劃人員的內(nèi)在素養(yǎng)與整體技能，還可與其他房地產(chǎn)企業(yè)之間建立交流機(jī)制，通過相互交流及學(xué)習(xí)，提高營(yíng)銷策劃的實(shí)際水平，從而為企業(yè)效益實(shí)現(xiàn)提供人才支撐。
在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)為實(shí)現(xiàn)生存與發(fā)展，提高整體效益，其對(duì)營(yíng)銷策劃問題的關(guān)注日益增加。當(dāng)前，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃仍存在著較多的現(xiàn)實(shí)問題，如缺乏準(zhǔn)確定位，文化內(nèi)涵缺乏與過于依賴廣告等。為提高房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃水平，從多個(gè)方面提出了發(fā)展路徑。實(shí)踐證明，企業(yè)只有充分調(diào)查，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，不斷提高產(chǎn)品文化價(jià)值與品牌價(jià)值，方可實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的營(yíng)銷策劃，并帶來相應(yīng)的營(yíng)銷效益。
房地產(chǎn)營(yíng)銷方案論文篇十二
傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價(jià)值決定于凝集在商品中的有效勞動(dòng)，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng)，就可以了解一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費(fèi)者能夠客觀地掌握一個(gè)商品的價(jià)值，因而是理智的，因而也就不存在市場(chǎng)營(yíng)銷概念了。
然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價(jià)值取決于商品的utility，所謂utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說好處。而這個(gè)效用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對(duì)方。由于認(rèn)識(shí)到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷概念。營(yíng)銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。
現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識(shí)經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一個(gè)創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書的具體內(nèi)容。
現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)者淘汰，這是新時(shí)期的基本市場(chǎng)法則。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想，設(shè)計(jì)出多種全新的營(yíng)銷模式。做到多點(diǎn)齊發(fā)，連點(diǎn)成面，面面俱到;多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。
房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其所開發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場(chǎng)的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報(bào)，更是難上加難。因此，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營(yíng)銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，市場(chǎng)明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬變”(價(jià)格方面)，倒也可以在高明獨(dú)樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”(營(yíng)銷手段方面)，采取“租售結(jié)合”的營(yíng)銷策略。
“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營(yíng)銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時(shí)，應(yīng)改變營(yíng)銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去;然后再將營(yíng)銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時(shí)未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費(fèi)推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報(bào)。何樂而不為呢確實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行貸款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查，通過市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績(jī)的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場(chǎng)空間大，大可一試!
眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運(yùn)，開發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的原因：人的消費(fèi)思想是理性的，同時(shí)，他們的消費(fèi)行為也私利的，在決定高消費(fèi)品時(shí)，他們都會(huì)“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí)，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實(shí)際出發(fā)，針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房?jī)?nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣;再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用(土坯本身具有非一般的吸熱功能)。
并且，我們投入也不大，100平面大概只需2000元即可，同時(shí)，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。(具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”)。
阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題可以做的就是對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化的市場(chǎng)細(xì)分，目標(biāo)群定位于年輕階層(如本人);另外，還必須采取低價(jià)、甚至成本價(jià)銷售，在價(jià)格上對(duì)其固有的缺點(diǎn)以一定的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)其不足。對(duì)于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我要問的是您們對(duì)自己的產(chǎn)品有信心么?(當(dāng)然我對(duì)您們還是有信心的)，如果有的話，那在售房時(shí)，我們可以大膽對(duì)消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們?cè)趬蛸I時(shí)就會(huì)很放心了。(其實(shí)，這樣的營(yíng)銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，因?yàn)闋I(yíng)銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”;營(yíng)銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”)。
俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場(chǎng)不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營(yíng)銷手段單一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，沒有的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長(zhǎng)久的生命力與市場(chǎng)占有率;而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競(jìng)爭(zhēng)的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式，并成功付諸實(shí)踐。才能穩(wěn)固并拓展市場(chǎng)，勝出于與己激烈競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)手之林。
目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場(chǎng)形勢(shì)更趨嚴(yán)禁。我們必須采取差異化的市場(chǎng)策略，努力創(chuàng)造與對(duì)方的差異，以正確的市場(chǎng)定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”(社會(huì)中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財(cái)富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者)，二手房市場(chǎng)異常火暴，有些時(shí)日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費(fèi)涌動(dòng)，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)!有時(shí)，機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在市場(chǎng)的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場(chǎng)，而失敗者之所以失敗就因?yàn)樗懊Ｈ弧庇跈C(jī)會(huì)。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī)，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià)，然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可。
關(guān)于這個(gè)手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場(chǎng)依據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主;而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動(dòng)，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上(后面提到)，一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場(chǎng)上的成功者的確是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司——它們向真正需要的“東西”(銷售模式)而付出。
“詩意棲居”是人類居住的夢(mèng)想!所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們?cè)娨鈼釉谒环狡跎崃宋幕徝?、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對(duì)于物業(yè)的綠化要求更高一層?；▓@者，人文、自然與建筑對(duì)話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請(qǐng)盡快將其“整容”一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。
滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場(chǎng)才能開山立業(yè);氧氣如同良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn);陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。
現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi)，由理性消費(fèi)發(fā)展為感覺消費(fèi)。以前叫做消費(fèi)者買的放心、用的稱心;現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動(dòng)物，在享受服務(wù)時(shí)，必須要受到特別的待遇、絕對(duì)的尊重，他埋單時(shí)才滿意，以后也高興再次光臨;在購買商品時(shí)，人們需要的是熱誠(chéng)的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。
海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠(chéng)”，品牌口號(hào)是“真誠(chéng)到永遠(yuǎn)”，其服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。
在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。因?yàn)槲飿I(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會(huì)受到更多消費(fèi)者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念，同時(shí)，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶，必將提升“華翠園”銷量。
廣告宣傳主要以《高明信息報(bào)》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺(tái)為輔。其中，電視臺(tái)廣告盡量少放，一來減少廣告投入費(fèi)用，限度地提高廣告資金的回報(bào)率;二來高明電視臺(tái)上映時(shí)間短暫，又沒有自己固定的頻道(只是在黃金時(shí)段插播少次)，收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實(shí)，采取任何活動(dòng)都一樣，在行動(dòng)之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”。
通過本人多次經(jīng)驗(yàn)的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：
如果廣告后收益廣告費(fèi)用,則是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過甚至關(guān)注、了解過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時(shí)都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤(rùn)的化!好!既然這樣的話，我們?cè)卺j釀廣告投入時(shí)，必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)化，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的化。舉個(gè)例子，如果你在平靜的池塘里投一個(gè)小石子，激起的漣漪就能讓你看得請(qǐng)清楚楚，這是效果;而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對(duì)地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因?yàn)橥瑯拥馁M(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。
我個(gè)人比較欣賞《孫子兵法》對(duì)“勢(shì)”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢(shì)也;故善戰(zhàn)者，求之于勢(shì)，而不求之于人?！痹靹?shì)主要靠進(jìn)行一個(gè)輔助媒體廣告的宣傳會(huì)、展銷會(huì)。目的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能。因?yàn)閺V告是一個(gè)很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號(hào)化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠(chéng)度，品牌無一個(gè)個(gè)性化的內(nèi)涵，它對(duì)消費(fèi)者購買決策的影響力非常有限。這時(shí)，我們必須借助一兩個(gè)推介會(huì)將原本“虛”的“意識(shí)”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”。
具體推介有多種操作方法：
1.利用突發(fā)事件(包括國(guó)內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進(jìn)行炒作。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己，對(duì)于知名度不高的品牌來說，會(huì)有出其不意的廣告效果，而對(duì)于知名品牌來說，更是具有拉動(dòng)力。
2.必要時(shí)可以在荷城廣場(chǎng)展開一個(gè)展銷會(huì)，將商品主動(dòng)送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因?yàn)檫@樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，推銷員跟顧客之間是一對(duì)多的關(guān)系。相比在售樓部的一對(duì)一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點(diǎn)，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足，使消費(fèi)者更充分、更全面、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動(dòng)購房時(shí)打了一劑強(qiáng)心針;讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個(gè)清晰的模型;令其在決定購買意識(shí)時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼。
四補(bǔ)漏：瞻前顧后。
最后，特別要注意的是，在執(zhí)行上面計(jì)劃、進(jìn)行上面活動(dòng)時(shí)盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在廣告中，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息(如名稱、地址、性質(zhì)等)，其實(shí)在推介新有樓上，可以隨便找個(gè)借口(理由、原因)進(jìn)行，如可以是“推陳出新”(“陳”指華翠園的樓盤;而“新”則指我們即將推出的新樓盤)。
五收尾：殷誠(chéng)期待。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場(chǎng)。市場(chǎng)無處不在，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字。缺的是獨(dú)具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財(cái)路緊密地聯(lián)系起來，必須抓住以下三個(gè)關(guān)鍵：
1.勇于打破思維定式。
2.善于另辟蹊徑。
3.敢于抓住機(jī)遇。
房地產(chǎn)營(yíng)銷方案論文篇十三
對(duì)于一個(gè)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場(chǎng)營(yíng)銷的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數(shù)量對(duì)企業(yè)的發(fā)展尤為重要?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)相對(duì)不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶型的房源不斷開拓。在這種情況下，企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷理念和渠道拓展力度就十分關(guān)鍵。一定要從以顧客需求為基本導(dǎo)向、大力提升員工素質(zhì)、創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、實(shí)施代理營(yíng)銷、開拓綜合營(yíng)銷等角度解決市場(chǎng)營(yíng)銷與渠道管理存在的問題。
(一)市場(chǎng)營(yíng)銷顧客意識(shí)有待提升。
一支精干的營(yíng)銷人員隊(duì)伍是企業(yè)做好市場(chǎng)營(yíng)銷的保證。不管任何事情，歸根結(jié)底還必須由人這一主體來執(zhí)行。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷人員在市場(chǎng)營(yíng)銷的過程中發(fā)揮了十分重要的作用。然而，不少房地產(chǎn)企業(yè)卻輕視了員工素質(zhì)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，這為市場(chǎng)營(yíng)銷和渠道建設(shè)埋下了隱患。具體主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一者，不重視對(duì)員工的培訓(xùn)。由于房地產(chǎn)銷售人員的流動(dòng)性較大，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)老總片面地認(rèn)為員工培訓(xùn)與否根本不重要。由此導(dǎo)致了很多新招錄的員工對(duì)售房流程不熟悉，也顧客的服務(wù)也不夠周到，加大地降低了消費(fèi)者的購房體驗(yàn)。二者，不重視企業(yè)文化建設(shè)。不少房地產(chǎn)公司對(duì)銷售人員唯一的要求就是把房子賣出去，因此他們一般不在銷售人員中開展相關(guān)文化活動(dòng)，由此會(huì)導(dǎo)致團(tuán)隊(duì)的凝聚力不強(qiáng)。
(二)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷渠道建設(shè)不足。
市場(chǎng)是殘酷無情的，今天還風(fēng)光無限的朝陽產(chǎn)品明日就很有可能成為市場(chǎng)的棄兒。這是因?yàn)?，蛋糕是有限的，而急切想吃蛋糕的人是無限的。任何一個(gè)有著廣闊市場(chǎng)前景的產(chǎn)品都會(huì)被很多人看中，不變的只能是永遠(yuǎn)創(chuàng)新的產(chǎn)品和方案。于是，同類產(chǎn)品在逐漸增多，消費(fèi)者選擇的余地也越來越大。誰會(huì)成為消費(fèi)者的青睞者?推廣方案尤為重要?，F(xiàn)階段，互聯(lián)網(wǎng)思維已經(jīng)成為一個(gè)時(shí)尚的詞語。而網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷也成為很多傳統(tǒng)企業(yè)的不二選擇?；ヂ?lián)網(wǎng)渠道最大的特點(diǎn)是消除了信息的不對(duì)稱，增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的輻射力。然而，由于認(rèn)識(shí)的偏差，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷并不感冒，他們既沒有自己的網(wǎng)站，也沒有其他的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷渠道，以至于在網(wǎng)絡(luò)渠道建設(shè)方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)地落在后對(duì)手的后面。
(三)廣告投入不夠精準(zhǔn)。
我國(guó)改革開放僅僅30多年的時(shí)間，很多房地產(chǎn)企業(yè)品牌觀念的引進(jìn)還相對(duì)較晚。因此，很多房地產(chǎn)商在投放廣告的時(shí)候，品牌思維方式還很落后，對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)相對(duì)膚淺，廣告投放也就存在很多誤區(qū)。一者，企業(yè)把廣告毫無規(guī)則的大規(guī)模投放當(dāng)作品牌建設(shè)。這種思維誤解了品牌建設(shè)的應(yīng)有做法，對(duì)企業(yè)的品牌建設(shè)十分不利。二者，企業(yè)把廣告投入的資金多少看作品牌知名度，卻忽略了品牌的美譽(yù)度。從根本上講，企業(yè)廣告投入的根本在于提升企業(yè)品牌的美譽(yù)度，那種純粹把企業(yè)品牌等同于知名度的企業(yè)，必然只是投放天量的廣告，沒能房地產(chǎn)客戶的體驗(yàn)作為企業(yè)安身立命的根本。他們僅僅把投放廣告作為品牌建設(shè)的重點(diǎn)來抓，最終忽略了企業(yè)的發(fā)展重心。
(一)大力提升員工素質(zhì)。
如前所述，營(yíng)銷人員在市場(chǎng)營(yíng)銷的過程中發(fā)揮了十分重要的作用。為此，企業(yè)要從以下幾個(gè)方面做起：一是加強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷人員的激勵(lì)力度。對(duì)于那些做出重要成績(jī)的營(yíng)銷人員，企業(yè)一定不能吝嗇，要通過擴(kuò)大其分層比例的形式，大力提升營(yíng)銷人員的.工作積極性。二是要不斷加強(qiáng)對(duì)銷售人員的培訓(xùn)力度。營(yíng)銷人員的素質(zhì)強(qiáng)不強(qiáng)直接決定了企業(yè)對(duì)外市場(chǎng)的開拓力度，決定了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和利潤(rùn)水平。所以企業(yè)要把營(yíng)銷人員的培訓(xùn)作為提升營(yíng)銷業(yè)績(jī)的重要手段。一方面，要著力加強(qiáng)營(yíng)銷人員的思想道德水平建設(shè)，努力增強(qiáng)其道德素質(zhì)和思想水平。只有道德素質(zhì)增強(qiáng)了，思想政治水平提高了，營(yíng)銷人員對(duì)于企業(yè)的忠誠(chéng)度才能不斷提升，才能發(fā)展一支穩(wěn)定的營(yíng)銷隊(duì)伍。另一方面，還要大力增強(qiáng)營(yíng)銷人員的業(yè)務(wù)水平。這里所說的業(yè)務(wù)水平不僅僅包括銷售方面的知識(shí)，還囊括財(cái)務(wù)管理、企業(yè)運(yùn)作、產(chǎn)品知識(shí)等綜合知識(shí)。火車跑得快，要有車頭帶。對(duì)于營(yíng)銷高管的培訓(xùn)更應(yīng)大力加強(qiáng)，以此為企業(yè)發(fā)展一名高素質(zhì)的帶頭人。
(二)創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。
對(duì)于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也形成了一股學(xué)習(xí)潮流。前不久，房地產(chǎn)大佬萬科集團(tuán)老總郁亮就帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)風(fēng)塵仆仆地到互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴、小米、騰訊等企業(yè)去學(xué)習(xí)交流。這說明，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷對(duì)于房地產(chǎn)商來說已經(jīng)十分必要。下一步，房地產(chǎn)其他企業(yè)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的重視，把網(wǎng)絡(luò)渠道視為開拓市場(chǎng)渠道的重要手段，通過自建網(wǎng)站、在第三方電子商務(wù)平臺(tái)開辟旗艦店的方式實(shí)施互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，以此來提升公司的銷售業(yè)績(jī)。
(三)實(shí)施綜合營(yíng)銷。
企業(yè)做好營(yíng)銷管理工作還要實(shí)施綜合營(yíng)銷。首先，要明確房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)定位，所謂的市場(chǎng)定位，就是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品在市場(chǎng)上所處的位置，勾畫企業(yè)產(chǎn)品在目標(biāo)市場(chǎng)即目標(biāo)顧客心目中的形象，使企業(yè)所提供的產(chǎn)品具有一定特色，給人印象鮮明的形象，并將這種形象生動(dòng)地傳遞給顧客，適應(yīng)一定顧客的需要和偏好，并與競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品有所區(qū)別。市場(chǎng)定位是指一個(gè)產(chǎn)品在同類產(chǎn)品中占有什么位置，強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者最關(guān)心的東西，從而使企業(yè)產(chǎn)品在市場(chǎng)上確定適當(dāng)?shù)奈恢?。企業(yè)明確市場(chǎng)定位時(shí)，可以為企業(yè)營(yíng)銷管理工作明確一個(gè)方向，使企業(yè)把集中主要精力放在企業(yè)主要產(chǎn)品的營(yíng)銷管理工作上，而不用為其他的事情或者業(yè)務(wù)來消耗企業(yè)有限的財(cái)力、人力以及物力。
綜上，對(duì)于一個(gè)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場(chǎng)營(yíng)銷的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數(shù)量對(duì)企業(yè)的發(fā)展尤為重要。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)相對(duì)不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶型的房源不斷開拓。在這種情況下，企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷理念和渠道拓展力度就十分關(guān)鍵。因此一定要從以顧客需求為基本導(dǎo)向、大力提升員工素質(zhì)、創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷、實(shí)施代理營(yíng)銷、開拓綜合營(yíng)銷等角度解決市場(chǎng)營(yíng)銷與渠道管理存在的問題。
房地產(chǎn)營(yíng)銷方案論文篇十四
品牌的市場(chǎng)氛圍需要全方位的營(yíng)造，采用相應(yīng)的造勢(shì)方法使銷售推廣更具有效性，達(dá)到預(yù)期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：
(一)視覺體系。
意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑、攝影、油畫、建筑作品欣賞;。
看板展示區(qū)：運(yùn)用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設(shè);。
各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買家明確功能;。
樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購買欲望;。
(二)聽覺體系：背景音樂，選擇適合樓盤風(fēng)格和特色的背景音樂。
(三)味覺體系：為來訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具;。
(四)觸覺體系：營(yíng)銷中心內(nèi)各接觸物面圓潤(rùn)光滑，手感溫潤(rùn)，一塵不染;。
綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素質(zhì)確信項(xiàng)目的整體素質(zhì)，從而對(duì)本項(xiàng)目本品牌充分認(rèn)可。同時(shí)還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營(yíng)造銷售氣氛。
2、品牌推廣媒體的選擇。
我們力求以最低的投入，達(dá)到最佳的宣傳效果，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)為目的;在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合;針對(duì)不同的客戶類型、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的`效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)將不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選，組合，以期以長(zhǎng)補(bǔ)短。根據(jù)各媒體的功能，我們主張，主攻選擇的適合本項(xiàng)目的幾個(gè)媒體：
a.戶外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區(qū)域宣傳，而且廣。
告效力持久;。
b.dm:通過客戶資料，以郵寄、派發(fā)宣傳單等方式，向附近地區(qū)及。
c.網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)是現(xiàn)代人取得信息的重要途徑，我們可以制作屬于我。
們的網(wǎng)站主頁，進(jìn)行樓盤宣傳和推廣;。
d.報(bào)刊和電視：報(bào)刊可以利用文字和圖片等更加詳細(xì)的介紹樓盤信。
和特色。
綜合所述，建議本項(xiàng)目的媒介組合以戶外廣告、dm和人員推廣為主，輔之以報(bào)刊電視廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告。
3、品牌廣告宣傳推廣策略。
(1)預(yù)熱期。
在預(yù)熱期，大量的作業(yè)是一些推廣前的準(zhǔn)備工作，廣告運(yùn)用為軟文和。
戶外媒體。人員推廣只是配合企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的認(rèn)購工作。在這個(gè)期間，推出“美麗河畔的空中花園”的宣傳主題，讓大家開始了解本項(xiàng)目的整體品味。
(2)公開推廣期。
進(jìn)入公開推廣期，項(xiàng)目被正式推向市場(chǎng)，可以階段可以增加戶外廣告的投放，并開始運(yùn)用dm、人員推廣，也輔助以軟文廣告，把市場(chǎng)漸漸熱起來。這個(gè)階段可以推出“美麗河畔的空中花園”和“風(fēng)尚的薄板洋房生活”宣傳主題，在讓客戶了解樓盤品味的同時(shí)，更多的了解樓盤的設(shè)計(jì)理念，這樣更貼近生活更有生活氣息。
(3)強(qiáng)力出擊期。
強(qiáng)力出擊期是項(xiàng)目推廣的核心階段，力求達(dá)到簽約的高峰，這一階段的推廣十分重要，必須綜合運(yùn)用所有的推廣方式，包括戶外廣告、人員推廣、dm、電話跟蹤等，配合銷售達(dá)到頂峰?！懊利惡优系目罩谢▓@”、“風(fēng)尚的薄板洋房生活”“中心城中城”強(qiáng)勢(shì)推出，沖擊消費(fèi)者的心理，讓其更加詳細(xì)全面了解樓盤的特色，促使其達(dá)到最終的購買欲。
(4)消化期。
強(qiáng)力的出擊期過后的消化期，我們著重對(duì)前期客戶的消化吸收和一些事務(wù)性工作。此外，還應(yīng)對(duì)此次推廣策略的修正和檢討，努力為下一個(gè)營(yíng)銷周期的到來做準(zhǔn)備。
項(xiàng)目定價(jià)分析。
本項(xiàng)目地處區(qū)域?yàn)榭h中心最為優(yōu)越處，各方面都優(yōu)于其他區(qū)域的其他項(xiàng)目，全縣房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H有本區(qū)域內(nèi)“冶都中央公園”可以本項(xiàng)目相競(jìng)爭(zhēng)，所以該項(xiàng)目定價(jià)方法選擇競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)方法，我項(xiàng)目也“冶都中央公園”同處一區(qū)域，地理位置同為優(yōu)越，他項(xiàng)目靠近人工湖、我項(xiàng)目緊鄰秀麗的馬頰河畔。但其項(xiàng)目為高層建筑群，我項(xiàng)目為中低層建筑群，所以我項(xiàng)目有容積率、綠化率、舒適度三項(xiàng)的優(yōu)勢(shì)，且他項(xiàng)目定價(jià)大致統(tǒng)一為3800元一平方米，令很多一般工薪階級(jí)望而卻步，而我房地產(chǎn)在開發(fā)空中花園洋房同時(shí)也推出經(jīng)典標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用的戶型，相對(duì)他項(xiàng)目面向的消費(fèi)者人群跟為廣大，所以相對(duì)于“冶都中央公園”有一定的優(yōu)勢(shì)，所以采用直接競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，我項(xiàng)目主打戶型空中花園洋房定價(jià)為3900元一平方米，經(jīng)典實(shí)用戶型定價(jià)為3600元一平方米。
2、選擇訪問量大的正規(guī)站，比如搜房網(wǎng)，設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁;。
6、參加一些評(píng)比活動(dòng)，取得一些評(píng)比證書;。
7、工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓處及樣板房精心裝修，增強(qiáng)客戶的購買欲望及視覺效果;。
8、電臺(tái)廣播，隨時(shí)隨地，敏銳性強(qiáng)，可以起到強(qiáng)迫客戶接受廣告宣傳的效果;。
9、進(jìn)行潛在客戶的開發(fā)，同時(shí)可以適當(dāng)?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等。
10、付款方式。
(2)分期付款：首付達(dá)到45%以上的，免一年物業(yè)管理費(fèi);。
(3)銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔(dān)保人。
以上是房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣營(yíng)銷方案的全部?jī)?nèi)容，這篇營(yíng)銷方案寫的還挺全面，希望可以幫到您，至少可以給您提供一些思路。如果您還想了解更多的營(yíng)銷策劃案，請(qǐng)繼續(xù)瀏覽本欄目的其它內(nèi)容。
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房地產(chǎn)營(yíng)銷方案論文篇十五
知不覺中，20__已接近尾聲，加入__房地產(chǎn)發(fā)展有限公司公司已大半年時(shí)間，這短短的大半年學(xué)習(xí)工作中，我懂得了很多知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策劃個(gè)人年終工作總結(jié)。20__是房地產(chǎn)不平凡的一年，越是在這樣艱難的市場(chǎng)環(huán)境下，越是能鍛煉我們的業(yè)務(wù)能力，更讓自己的人生經(jīng)歷了一份激動(dòng)，一份喜悅，一份悲傷，最重要的是增加了一份人生的閱歷?？梢哉f從一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)一無所知的門外人來說，這半年的時(shí)間里，收獲額多，非常感謝公司的每一位領(lǐng)導(dǎo)和同仁的幫助和指導(dǎo)，現(xiàn)在已能獨(dú)立完成本職工作，現(xiàn)將今年工作做以下幾方面總結(jié)。
一、學(xué)習(xí)方面。
學(xué)習(xí)，永無止境，這是我的人生中的第一份正式工作，以前學(xué)生時(shí)代做過一些兼職銷售工作，以為看似和房地產(chǎn)有關(guān)，其實(shí)我對(duì)房產(chǎn)方面的知識(shí)不是很了解，甚至可以說是一無所知。來到這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)于新的環(huán)境，新的事物都比較陌生，在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過努力的學(xué)習(xí)明白了置業(yè)顧問的真正內(nèi)涵以及職責(zé)，并且深深的喜歡上了這份工作，同時(shí)也意識(shí)到自己的選擇是對(duì)的。
二、心態(tài)方面。
剛進(jìn)公司的時(shí)候，我們開始了半個(gè)月的系統(tǒng)培訓(xùn)，開始覺得有點(diǎn)無聊甚至枯燥。但一段時(shí)間之后，回頭再來看這些內(nèi)容真的有不一樣的感觸。感覺我們的真的是收獲頗豐。心境也越來越平靜，更加趨于成熟。在公司領(lǐng)導(dǎo)的耐心指導(dǎo)和幫助下，我漸漸懂得了心態(tài)決定一切的道理。想想工作在銷售一線，感觸最深的就是，保持一顆良好的心態(tài)很重要，因?yàn)槲覀兠刻烀鎸?duì)形形色色的人和物，要學(xué)會(huì)控制好自己的情緒，要以一顆平穩(wěn)的、寬容的、積極的心態(tài)去面對(duì)工作和生活。
三、專業(yè)知識(shí)和技巧。
在培訓(xùn)專業(yè)知識(shí)和銷售技巧的那段時(shí)間，由于初次接觸這類知識(shí)，如建筑知識(shí)，所以覺的非常乏味，每天都會(huì)不停的背誦，相互演練，由于面對(duì)考核，我可是下足了功夫。終于功夫不負(fù)有心人，我從接電話接客戶的措手不及到現(xiàn)在的得心應(yīng)手，都充分證明了這些是何等的重要性。當(dāng)時(shí)確實(shí)感覺到苦過累過，現(xiàn)在回過頭來想一下，進(jìn)步要克服最大的困難就是自己，雖然當(dāng)時(shí)苦累，我們不照樣堅(jiān)持下來了嗎?當(dāng)然這份成長(zhǎng)與公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助關(guān)心是息息相關(guān)的，這樣的工作氛圍也是我進(jìn)步的重要原因。在工作之余我還會(huì)去學(xué)習(xí)一些實(shí)時(shí)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和技巧，這樣才能與時(shí)俱進(jìn)，才不會(huì)被時(shí)代所淘汰。
四、細(xì)節(jié)決定成敗。
從接客戶的第一個(gè)電話起，所有的稱呼，電話禮儀都要做到位。來訪客戶，從一不起眼的動(dòng)作到最基本的禮貌，無處不透露出公司的形象，都在于細(xì)節(jié)?？此坪?jiǎn)單的工作，其實(shí)更需要細(xì)心和耐心，在整個(gè)工作當(dāng)中，不管是主管強(qiáng)調(diào)還是提供各類資料，總之讓我們從生疏到熟練。在平時(shí)的工作當(dāng)中，兩位專案也給了我很多建議和幫助，及時(shí)的化解了一個(gè)個(gè)問題，從一切的措手不及到得心應(yīng)手，都是一個(gè)一個(gè)腳印走出來的，這些進(jìn)步的前提涵蓋了我們的努力與心酸。有時(shí)缺乏耐心，對(duì)于一些問題較多或說話比較沖的客戶往往會(huì)針鋒相對(duì)。其實(shí)，對(duì)于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，增加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會(huì)有更多信任。對(duì)客戶關(guān)切不夠。有一些客戶，需要銷售人員的時(shí)時(shí)關(guān)切，否則，他們有問題可能不會(huì)找你詢問，而是自己去找別人打聽或自己瞎琢磨，這樣，我們就會(huì)對(duì)他的成交喪失主動(dòng)權(quán)。所以，以后我要加強(qiáng)與客戶的聯(lián)絡(luò)，時(shí)時(shí)關(guān)切，通過詢問引出他們心中的問題，再委婉解決，這樣不但可以掌握先機(jī)，操控全局，而且還可以增加與客戶之間的感情，增加客帶的機(jī)率。
五、展望未來。
20__這一年是最有意義最有價(jià)值最有收獲的一年，但不管有多精彩，他已是昨天它即將成為歷史。未來在以后的日子中，我會(huì)在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，此外還要廣泛的了解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，走在市場(chǎng)的最前沿。俗話說客戶是上帝，接好來訪和來電的客戶是我義不容辭的義務(wù)，在客戶心理樹立良好的公司形象，這里的工作環(huán)境令我十分滿意，領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)愛以及工作條件的不斷改善給了我工作的動(dòng)力。同事之間的友情關(guān)懷以及協(xié)作互助給了我工作的舒暢感和踏實(shí)感。所以我也會(huì)全力以赴的做好本職工作，讓自己有更多收獲的同時(shí)也使自己變的更加強(qiáng)壯?？傊?，在這短短半年工作時(shí)間里，我雖然取得了一點(diǎn)成績(jī)與進(jìn)步，但離領(lǐng)導(dǎo)的要求尚有一定的差距。
六、總結(jié)一年來的工作。
自己的工作仍存在很多問題和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他業(yè)務(wù)員和同行學(xué)習(xí)，20__年自己計(jì)劃在去年工作得失的基礎(chǔ)上取長(zhǎng)補(bǔ)短，重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的工作：
(一)依據(jù)20__年銷售情況和市場(chǎng)變化，自己計(jì)劃將工作重點(diǎn)放在中重點(diǎn)類客戶群。
(二)針對(duì)購買力不足的客戶群中，尋找有實(shí)力客戶，以擴(kuò)大銷售渠道。
(三)為積極配合其他銷售人員和工作人員，做好銷售的宣傳的造勢(shì)。
(四)自己在搞好業(yè)務(wù)的同時(shí)計(jì)劃認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)、技能及銷售實(shí)戰(zhàn)來完善自己的理論知識(shí)，力求不斷提高自己的綜合素質(zhì)，為企業(yè)的再發(fā)展奠定人力資源基礎(chǔ)。
(五)加強(qiáng)自己思想建設(shè)，增強(qiáng)全局意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任感、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)。積極主動(dòng)地把工作做到點(diǎn)上、落到實(shí)處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。
(六)制訂學(xué)習(xí)計(jì)劃。做房地產(chǎn)市場(chǎng)中介是需要根據(jù)市場(chǎng)不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路的工作，學(xué)習(xí)對(duì)于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到一個(gè)業(yè)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會(huì)適時(shí)的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補(bǔ)充新的能量。工業(yè)知識(shí)、營(yíng)銷知識(shí)、部門管理等相關(guān)廠房的知識(shí)都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。
(七)為確保完成全年銷售任務(wù)，自己平時(shí)就積極搜集信息并及時(shí)匯總，力爭(zhēng)在新區(qū)域開發(fā)市場(chǎng)，以擴(kuò)大產(chǎn)品市場(chǎng)占有額。今后我將進(jìn)一步加強(qiáng)學(xué)習(xí)、踏實(shí)工作，充分發(fā)揮個(gè)人所長(zhǎng)，揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，做一名合格的銷售人員，能夠在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，為公司再創(chuàng)佳績(jī)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)!!!
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