房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告（優(yōu)秀22篇）

無(wú)論是學(xué)術(shù)報(bào)告還是工作報(bào)告，都需要準(zhǔn)備充分并遵循一定的結(jié)構(gòu)和規(guī)范。報(bào)告要注重?cái)?shù)據(jù)和事實(shí)的支持，可以使用圖表和圖像來(lái)增強(qiáng)可讀性。這些報(bào)告范文經(jīng)過認(rèn)真篩選和整理，內(nèi)容豐富、結(jié)構(gòu)完整，可供大家參考借鑒。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇一

很多人，包括我太太在內(nèi)，都認(rèn)為在不遠(yuǎn)的未來(lái)，上海的住房需求會(huì)萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結(jié)束后，會(huì)使住房需求進(jìn)一步降低，我并不同意這一觀點(diǎn)。先把住房需求粗略分為以下三個(gè)部分：

1，城市化帶來(lái)的住房需求。目前，中國(guó)6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來(lái)城市化結(jié)束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發(fā)展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來(lái)的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會(huì)帶來(lái)每年約1.8億平米的住房需求。未來(lái)10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國(guó)人均居住面積為67平米。而且中國(guó)的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實(shí)際人均面積和一些發(fā)達(dá)國(guó)家的差距更大，有比較大的改善空間。

3，拆除原有住房帶來(lái)的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質(zhì)量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來(lái)按10億城市人口為標(biāo)準(zhǔn)，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。

綜上所述，在目前階段，房地產(chǎn)的。

1、

2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計(jì)7.472億平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地產(chǎn)。

1、

2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計(jì)大約也在7.68億平米。

結(jié)論：以上只是估算，如果正確的話，在未來(lái)50年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)的需求會(huì)一直剛性存在。

2)房?jī)r(jià)的未來(lái)走向：

在目前的中國(guó)，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數(shù)人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來(lái)將房?jī)r(jià)推到這么高的水平呢?因?yàn)闆]有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國(guó)實(shí)行先富帶動(dòng)后富的發(fā)展政策，這必然會(huì)導(dǎo)致人口從落后地區(qū)往發(fā)達(dá)地區(qū)的流動(dòng)。這種流動(dòng)的驅(qū)動(dòng)力就是更好的資源。包括：工作機(jī)會(huì)、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環(huán)境資源、基礎(chǔ)設(shè)施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價(jià)格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價(jià)格，房子的價(jià)格還包括上述資源的價(jià)格。而這種流動(dòng)的阻力主要就是更高的房?jī)r(jià)。上海的房?jī)r(jià)不是由支付能力撐起來(lái)的，而是由支付意愿撐起來(lái)的。最發(fā)達(dá)地區(qū)與最落后地區(qū)的發(fā)展差距有多大，房?jī)r(jià)差距就有多大，否則流動(dòng)會(huì)失衡。

由于鋼筋、水泥及勞動(dòng)力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農(nóng)村建房成本也有一個(gè)最低值。目前小縣城的房?jī)r(jià)一般不會(huì)低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動(dòng)的沖動(dòng)，這樣，地級(jí)市的房?jī)r(jià)也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。

不妨允許我以一種不科學(xué)的方法來(lái)做一個(gè)嘗試：

截止20，上海市年財(cái)政預(yù)算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬(wàn)人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財(cái)政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬(wàn)，按一套房子使用50年，50年累計(jì)獲得財(cái)政支出258萬(wàn)。

上海市戶均財(cái)政支出是全國(guó)平均戶均財(cái)政支出的2.58倍，而上海市房屋均價(jià)22012元/平方米也正好約是全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格8832元/平方米的2.49倍。

結(jié)論：仁者見仁，智者見智。

年上海別墅市場(chǎng)分析。

從松江九亭、長(zhǎng)寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬(wàn)元的聯(lián)體別墅，到幾千萬(wàn)元的獨(dú)立式豪華別墅。

今年，上海成了不容置疑的別墅年。

上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應(yīng)過大，但需求有限。別墅市場(chǎng)已由前幾年的供不應(yīng)求，快速進(jìn)入了供過于求的格局，同質(zhì)現(xiàn)象也趨于嚴(yán)重。

那么，有限的市場(chǎng)到底需要什么樣的別墅呢?安家網(wǎng)近日進(jìn)行了大規(guī)模線上和線下的市場(chǎng)調(diào)研，以此獲取第一手的市場(chǎng)資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場(chǎng)提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。

(一)別墅價(jià)格。

50至120萬(wàn)元人民幣的別墅將成為當(dāng)前上海別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，占總樣本的71%;其中，50--80萬(wàn)人民幣的占37.3%，81至120萬(wàn)人民幣的占33.70%。150萬(wàn)元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場(chǎng)的高端性產(chǎn)品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價(jià)位的別墅同樣擁有可觀的市場(chǎng)群體。在上海別墅市場(chǎng)的高端性產(chǎn)品中，151至200萬(wàn)人民幣的占6.60%，201至300萬(wàn)人民幣的占7.40%，301至500萬(wàn)人民幣的占2.10%，501萬(wàn)人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬(wàn)人民幣的占10.60%。

(二)別墅區(qū)域。

上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%)、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%)。

2002年的上海別墅市場(chǎng)區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%)。

(三)別墅類型。

在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的條件下，獨(dú)立別墅是實(shí)現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價(jià)格，也受到市場(chǎng)的一定青睞。在上海別墅市場(chǎng)，各類別墅占市場(chǎng)總份額中的比例：獨(dú)立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。

150至200平方米的別墅將成為當(dāng)前別墅市場(chǎng)的主流面積，即經(jīng)濟(jì)型別墅的市場(chǎng)容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價(jià)提高，成為了社會(huì)高端客層的實(shí)力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。

(五)考慮因素。

在購(gòu)買別墅15個(gè)考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業(yè)管理(占10.50%)、價(jià)格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價(jià)值(占8.20%)。而其中營(yíng)銷包裝是人們?cè)谧髻?gòu)房決策時(shí)最為忽略的，這也反映出當(dāng)前購(gòu)房人的理智與專業(yè)。

所以，作為發(fā)展商而言，營(yíng)銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會(huì)喪失一大批優(yōu)質(zhì)客群。發(fā)展商應(yīng)對(duì)7大重要因素予以研究，因?yàn)閯e墅是房產(chǎn)的終結(jié)消費(fèi)，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會(huì)成為買房人特別重視的問題;別墅消費(fèi)群體大都為社會(huì)的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價(jià)值，是能充分反映別墅價(jià)值和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的因素。

(六)交通意向。

該問題是確認(rèn)購(gòu)買別墅的人群對(duì)交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來(lái)衡量的，有87.3%的人認(rèn)為半小時(shí)車程到機(jī)場(chǎng)和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認(rèn)為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購(gòu)買人不是以私車為出行交通工具;二是區(qū)域性極強(qiáng)，以某一區(qū)域?yàn)樯罟ぷ髦行模虼酥恢幸庠搮^(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目。

(七)別墅樓層。

選擇購(gòu)買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購(gòu)買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，而3層別墅可作為差異性產(chǎn)品進(jìn)行點(diǎn)綴。

(八)別墅挑高。

希望別墅內(nèi)有挑高的人占總樣本的52.9%;無(wú)所謂別墅內(nèi)有挑高的人，占40%。所以，別墅內(nèi)有挑高已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。

(九)別墅天窗。

希望別墅內(nèi)有天窗的人，占總樣本的73.6%;無(wú)所謂別墅內(nèi)有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內(nèi)有天窗也已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。

希望別墅內(nèi)有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無(wú)所謂別墅內(nèi)有傭人房的人，占23.7%。

購(gòu)買別墅的人群都會(huì)通過雇用家政員來(lái)?yè)Q取自己休閑時(shí)間，并提高生活品質(zhì)，所以別墅內(nèi)有傭人房將成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。

(十一)別墅房型。

5個(gè)房間的別墅為大多數(shù)目標(biāo)客群所接受，可作為主力房型進(jìn)行設(shè)計(jì);7個(gè)房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。

(十二)別墅客廳面積要求。

別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時(shí)高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。

(十三)別墅主臥室面積要求。

別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時(shí)高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。

(十四)別墅廚房面積要求。

別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時(shí)高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。

(十五)別墅自家花園要求。

設(shè)計(jì)該題時(shí)就有意讓被調(diào)研者在考慮自己花園面積時(shí)，同時(shí)也將花園面積算進(jìn)別墅總價(jià)，從而保證回復(fù)的客觀性。

花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購(gòu)買別墅人群重點(diǎn)關(guān)注的因素，高出該市場(chǎng)平均水平，將產(chǎn)生較大市場(chǎng)吸引力。

(十六)別墅物業(yè)管理。

在13個(gè)選擇項(xiàng)中，排在最前面的6個(gè)會(huì)所設(shè)施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網(wǎng)球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。

生活便利和運(yùn)動(dòng)健身是購(gòu)買別墅的人群最為關(guān)心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達(dá)到最需要的滿足是最明智的。

(十八)別墅裝修要求。

購(gòu)買別墅的人群越來(lái)越希望別墅的裝修不用花費(fèi)自己過多精力和時(shí)間，所以對(duì)他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。

(十九)別墅車位。

別墅內(nèi)有一個(gè)私人車位是當(dāng)前上海別墅市場(chǎng)的基本選擇要求，而高價(jià)位別墅二個(gè)室內(nèi)車位是必備的。

(二十)別墅周邊環(huán)境。

人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設(shè)施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設(shè)施(占17.90%)、商業(yè)設(shè)施(占15.50%)、教育設(shè)施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。

購(gòu)買別墅的人群對(duì)周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設(shè)施時(shí)，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進(jìn)，或在周邊地區(qū)引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

(二十一)別墅賣點(diǎn)。

2、

3、4位的都是與綠化相關(guān)。從中可得出購(gòu)買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項(xiàng)目能在綠化上做出差異性。

其次，“全面達(dá)到智能化”和“世界級(jí)物業(yè)管理服務(wù)”也是購(gòu)房人極為關(guān)注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點(diǎn)中的一大亮點(diǎn)，而且也確實(shí)為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進(jìn)行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報(bào)率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點(diǎn)顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價(jià)值被眾多非上海人看重;“鄰居物業(yè)是高品質(zhì)國(guó)際社區(qū)”，別墅的購(gòu)買者認(rèn)為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購(gòu)房時(shí)，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質(zhì)的地方。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇二

由于房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究工作的概念比較模糊，對(duì)其研究成果的有效性存在一定的質(zhì)疑，因此，傳統(tǒng)市場(chǎng)研究進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷程還需要一段磨合的時(shí)間。目前，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)并沒有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷市場(chǎng)化，市場(chǎng)研究在其經(jīng)營(yíng)中的地位在逐步得到加強(qiáng)。具有一定實(shí)力和規(guī)模的開發(fā)商相應(yīng)成立了市場(chǎng)研究部或其他類似性質(zhì)的調(diào)查部門專門從事與市場(chǎng)研究有關(guān)的相關(guān)工作。目前開發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項(xiàng)目定位研究的基礎(chǔ)。同時(shí)，不少開發(fā)商與專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開展了相當(dāng)廣泛的合作。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目的開發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費(fèi)需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發(fā)商也開始了與市場(chǎng)研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現(xiàn)了或多或少的問題，但對(duì)于市場(chǎng)研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域?qū)?huì)成為一個(gè)值得引起重視的行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

就目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)研究領(lǐng)域的現(xiàn)象來(lái)看，主要有以下幾方面的特點(diǎn)：首先，整體行業(yè)注重國(guó)家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來(lái)指導(dǎo)投資的方向；其次，開發(fā)商對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)以及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究相對(duì)重視，而相對(duì)忽略消費(fèi)需求的研究；再者，規(guī)模比較大的，而且具有一定現(xiàn)代化管理手段，重視市場(chǎng)化運(yùn)作的開發(fā)商，在市場(chǎng)研究方面投入了更多的精力、資金和時(shí)間，并初步形成了一套比較完整的數(shù)據(jù)資料庫(kù)。

從整體上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)是比較淡薄的`，造成這種狀況的原因主要有以下幾個(gè)方面：整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗(yàn)而非科學(xué)的決策體系實(shí)施管理與經(jīng)營(yíng)；目前，來(lái)自于房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)研究、競(jìng)爭(zhēng)研究以及區(qū)位市場(chǎng)研究需求比較多，而開發(fā)商對(duì)來(lái)自于消費(fèi)者的信息關(guān)注程度相對(duì)不足；同時(shí)，作為市場(chǎng)研究公司而言，還沒有形成比較成熟實(shí)用的研究方向與服務(wù)，這對(duì)于開發(fā)商的調(diào)研需求促進(jìn)力度不足，另外行業(yè)項(xiàng)目的策劃與開發(fā)更多是通過策劃、銷售人員的經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)意來(lái)實(shí)現(xiàn)，并以引導(dǎo)消費(fèi)為導(dǎo)向，這也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)研究缺乏的重要原因。

2.調(diào)研公司缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的了解。

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性，導(dǎo)致市場(chǎng)研究公司的研究人員對(duì)該行業(yè)深入了解存在困難，因此對(duì)其的認(rèn)知是相對(duì)膚淺而有限的。

研究人員由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的充分了解，因此，在與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作過程中很容易導(dǎo)致溝通上的障礙。研究人員對(duì)理解開發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的理解、研究方法的采用、研究對(duì)象的選擇、問卷的設(shè)計(jì)、最終研究成果等方面，都很難達(dá)到與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的結(jié)合。

3.調(diào)研公司從具體項(xiàng)目中比較被動(dòng)的積累研究經(jīng)驗(yàn)。

正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)研究意識(shí)還未被喚醒，對(duì)市場(chǎng)研究公司的依賴性并不強(qiáng)，因此來(lái)自于該行業(yè)的市場(chǎng)研究需求并沒有引起市場(chǎng)研究公司的重視。

目前，市場(chǎng)研究公司還沒有主動(dòng)的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，更多是依賴具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目，比較被動(dòng)的實(shí)現(xiàn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及研究經(jīng)驗(yàn)的積累，效果緩慢。

現(xiàn)在市場(chǎng)研究行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是專業(yè)化和咨詢化，而咨詢化的發(fā)展是基于對(duì)特定行業(yè)的充分了解，并且專業(yè)化通常也是通過依附于對(duì)某特定行業(yè)的熟知來(lái)體現(xiàn)。因此，如果市場(chǎng)研究公司希望進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域，則需要充分了解該行業(yè)的特點(diǎn)。

1.前期。

這一階段的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，主要有：

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城。

市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。相關(guān)市場(chǎng)信息——包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。

（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：

在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料，可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。

區(qū)域市場(chǎng)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。

樓盤匯總分析——階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。

（3）消費(fèi)需求趨勢(shì)研究：

主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。

（4）品牌研究：

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷售帶來(lái)積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。

2.中期。

開發(fā)商在購(gòu)置土地之后，需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)。次階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷售。

（1）項(xiàng)目定位研究：

考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的研究，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的研究和區(qū)位特征研究，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

（2）消費(fèi)需求研究----了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣，結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。

（3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究----了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。

（4）產(chǎn)品測(cè)試研究：

在項(xiàng)目定位之后，目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗，該階段的市場(chǎng)研究應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究，針對(duì)特定將建樓盤，依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行測(cè)試。具體的測(cè)試內(nèi)容主要包括：1、社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；4、對(duì)裝修的意見與個(gè)性化實(shí)施；5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。

3、后期。

（1）樓盤媒體宣傳分析：對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì)，可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營(yíng)銷策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營(yíng)銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營(yíng)銷方式分析，同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。

（2）銷售現(xiàn)場(chǎng)研究：

主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段，將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購(gòu)房人群的調(diào)查、對(duì)銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有：

1、特定樓盤信息的來(lái)源以及最主要的影響渠道；

2、看房者所處購(gòu)房的階段，以及看房行為與習(xí)慣；

3、樓盤評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比；

4、對(duì)銷售中心以及人員的評(píng)價(jià)；

5、看房滿意度研究等等。

（3）銷售監(jiān)測(cè)：

隨時(shí)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者，以及的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息，并定期進(jìn)行必要的回訪，同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析，開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù)，通過糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶的流失。

（4）業(yè)主滿意度研究：

現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住狀況，在一定程度上將會(huì)影響到具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽(yù)，因此，提高現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住滿意程度，將會(huì)為開發(fā)商良好的品牌形象、提升消費(fèi)者美譽(yù)度與忠誠(chéng)度，并帶來(lái)有效的銷售業(yè)績(jī)。該項(xiàng)目方向主要是了解消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等方面的滿意程度。

具有著良好的關(guān)系背景，在利用資源方面擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。因此作為傳統(tǒng)的、專業(yè)的市場(chǎng)研究公司在進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域方面存在著相當(dāng)程度的困難。

市場(chǎng)研究公司應(yīng)當(dāng)在不斷的積累具體項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的掌握程度，提高行業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。就目前而言，市場(chǎng)研究公司進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的切入點(diǎn)是項(xiàng)目定位研究中的消費(fèi)需求研究，并在此基礎(chǔ)上，向品牌研究、媒體效果研究等領(lǐng)域滲透。這些領(lǐng)域可以發(fā)揮市場(chǎng)研究在消費(fèi)者研究技術(shù)與方法方面的專長(zhǎng)，而這正是房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司所欠缺的。市場(chǎng)研究公司一方面可以直接與開發(fā)商進(jìn)行接觸，另一方面可以與房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷代理公司進(jìn)行合作開展具體的研究業(yè)務(wù)，以期在房地產(chǎn)行業(yè)有更大的發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇三

物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。

2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。

國(guó)家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》，主要目的在于引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉(cāng)庫(kù)出租向倉(cāng)儲(chǔ)管理、庫(kù)存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式；實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40％，立體倉(cāng)庫(kù)的總面積占倉(cāng)庫(kù)總面積的40%。

行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，()但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來(lái)看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。

3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。

目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：

連鎖超市型。

建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購(gòu)、配送、裝修一條龍服務(wù)。

市場(chǎng)聯(lián)盟型。

主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。

綜合批發(fā)市場(chǎng)型。

建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。

物流園區(qū)(基地)型。

近年來(lái)，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。

二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。

（二）我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

中國(guó)不僅是全球最重要的采購(gòu)中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。

三、行業(yè)發(fā)展前景。

據(jù)中科院預(yù)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬(wàn)億元，到將達(dá)到90萬(wàn)億元。

年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。

資料來(lái)源：wind,中國(guó)物流及采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。

據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計(jì)，2012年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過4.23萬(wàn)億元。

國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過3.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。

從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，20運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%；保管費(fèi)用為1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。

（一）物流公司的類型。

我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。

（二）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。

物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。

企業(yè)類型。

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。

具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運(yùn)輸，門到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。

倉(cāng)儲(chǔ)能力較弱。

倉(cāng)儲(chǔ)型。

地理上的便利。倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。

可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。

運(yùn)輸能力較弱。

綜合服務(wù)型。

可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。

倉(cāng)儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。

五、行業(yè)主要上市公司。

主要上市公司在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對(duì)運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，盡管這樣在危機(jī)時(shí)具備相對(duì)靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對(duì)應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但在目前還未達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不能同日而語(yǔ)。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇四

建議選擇一款酒吧管理系統(tǒng)來(lái)幫助管理運(yùn)營(yíng)。首先酒吧管理系統(tǒng)有一整套成熟的業(yè)務(wù)流程跟業(yè)務(wù)邏輯，就算你對(duì)行業(yè)不夠了解，那么結(jié)合使用系統(tǒng)來(lái)運(yùn)營(yíng)也很快就能夠入門。一款好的酒吧管理系統(tǒng)一般都支持自助點(diǎn)單、收銀結(jié)賬、存酒管理、套餐營(yíng)銷、庫(kù)存功能、會(huì)員營(yíng)銷、財(cái)務(wù)報(bào)表、咨客訂臺(tái)等功能，可以很大程度的提高工作效率，減少人力以及管理成本。但是目前市面上的餐飲系統(tǒng)各式各樣，質(zhì)量參差不齊，所以選擇的時(shí)候也需要注意。

在一線城市開一家100平米的小酒館,裝修費(fèi)用需要5萬(wàn)元,設(shè)備及材料費(fèi)用需要4萬(wàn)元,而廣告費(fèi)用需要1萬(wàn)元。除此之外,前期的房租、員工工資以及水電雜費(fèi)等需要25萬(wàn)元,再加上5萬(wàn)元的流動(dòng)資金,加起來(lái)總共需要40萬(wàn)元。

2.在二線城市開一家100平米的小酒館,相對(duì)于一線城市來(lái)說,其費(fèi)用是比較少的,裝修費(fèi)用需要3萬(wàn)元,設(shè)備花費(fèi)和材料花費(fèi)加起來(lái)需要3萬(wàn)元,廣告費(fèi)用1萬(wàn)元,店鋪?zhàn)饨?、員工工資、水電費(fèi)、流動(dòng)資金大概需要20萬(wàn)元。綜合下來(lái)需要27萬(wàn)元...

3.在三線城市開店,其成本就更加低了,大概需要15萬(wàn)元,因?yàn)槠湮飪r(jià)和房?jī)r(jià)都比較低,而其人流量也不能跟大城市想必,所以其利潤(rùn)也不會(huì)那么高。所以具體情況取決于每個(gè)加盟商的具體情況,只有這樣我們才能獲得盡可能多的利益!

一家小酒館的每月毛利126750元，因此，開小酒館一年能賺150萬(wàn)也不是難事。經(jīng)營(yíng)小酒館的利潤(rùn)相當(dāng)高，因?yàn)槌杀就度胼^小，利潤(rùn)率一般都在50%以上，這是吸引人們加入經(jīng)營(yíng)的主要原因。一間有特色的小酒館，不在于大，而在于精：有特色的音樂，有特色的表演，有特色的氛圍，有特色的活動(dòng)，自然也就火了小酒館的生意。開小酒館賺錢嗎?我們不得不說，小酒館的現(xiàn)象造就了其賺錢的必然性。(數(shù)據(jù)僅供參考)。

如果你想創(chuàng)業(yè)開一家酒吧，那么事先一定要做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，還有就是結(jié)合酒吧管理系統(tǒng)來(lái)做好運(yùn)營(yíng)跟營(yíng)銷，只要注意好了這些方面，可以少走很多彎路。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇五

一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀:城市化進(jìn)程和改善住房消費(fèi)的強(qiáng)烈要求，疊加推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資和銷售增長(zhǎng)速度之快、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度之大，房?jī)r(jià)收入比例失衡，房?jī)r(jià)成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。在這種背景下，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。

（一）、現(xiàn)行政策調(diào)高了房地產(chǎn)商拿地門檻，并對(duì)住房結(jié)構(gòu)做了政策規(guī)定。

新國(guó)19條規(guī)定，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時(shí)繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規(guī)定使得開發(fā)商拿地的門檻提高，對(duì)開發(fā)商自有資金實(shí)力提出了更高的要求。

據(jù)生活日?qǐng)?bào)2011年4月19日訊，濟(jì)南老城最后一塊寶地掛牌，競(jìng)買保證金達(dá)5億元。在土地競(jìng)買人資格征集期結(jié)束后,實(shí)力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競(jìng)買者。

新國(guó)19條規(guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。

石市相關(guān)部門已對(duì)2010年6月1日后取得住宅建設(shè)用地的項(xiàng)目，新建普通商品住房項(xiàng)目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項(xiàng)目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。

（二）、房地產(chǎn)銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和價(jià)格報(bào)備。

國(guó)家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施前所未有、非常嚴(yán)厲的價(jià)格調(diào)控政策。

針對(duì)發(fā)改委的?一房一價(jià)?和價(jià)格申報(bào)備案后不許提價(jià)的要求，開發(fā)商會(huì)采取先高價(jià)申報(bào)、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經(jīng)開始低價(jià)入市，先標(biāo)高價(jià)未必行得通。

（三）、國(guó)家對(duì)商品房房?jī)r(jià)提出了進(jìn)一步調(diào)控趨勢(shì)。

國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨(dú)家專訪時(shí)稱，正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等情況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和國(guó)外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為。

（一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。

1、建材價(jià)格進(jìn)入上升通道。

2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入需求旺季。從需求方面來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，2011年3月全國(guó)水泥產(chǎn)量同比增長(zhǎng)29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長(zhǎng)86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進(jìn)入旺季，銷量開始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢(shì)。

從供給方面來(lái)看，2011年前3個(gè)月水泥投資規(guī)模在下降，這預(yù)示著未來(lái)水泥產(chǎn)能投放壓力將縮小。主要因?yàn)?009年9月國(guó)家出臺(tái)政策暫停新建水泥生產(chǎn)線所致。建設(shè)一條生產(chǎn)線的時(shí)間是12個(gè)月至16個(gè)月，這意味著自今年下半年開始，全國(guó)投放生產(chǎn)線將大幅下降。

從價(jià)格方面來(lái)看，2011年一季度，全國(guó)水泥均價(jià)為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價(jià)格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價(jià)格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導(dǎo)致水泥產(chǎn)能減少，拉動(dòng)了水泥價(jià)格創(chuàng)出歷史新高。而限電結(jié)束后，部分區(qū)域價(jià)格聯(lián)盟發(fā)揮作用，導(dǎo)致水泥價(jià)格下滑幅度不大。

對(duì)于2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，二季度全國(guó)大部分區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進(jìn)入施工旺季，預(yù)計(jì)水泥價(jià)格在旺季仍將保持上升趨勢(shì)。

鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場(chǎng)更是與房地產(chǎn)息息相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)粗鋼的產(chǎn)量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。

2011年是十二五的開局之年，對(duì)于鋼鐵行業(yè)來(lái)說，節(jié)能減排，淘汰落后產(chǎn)能仍將是鋼鐵產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策的重點(diǎn)。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬(wàn)噸、煉鋼能力2500萬(wàn)噸。如果按照這一目標(biāo)，2010年預(yù)計(jì)已淘汰3200萬(wàn)噸煉鐵產(chǎn)能，推算2011年將再淘汰煉鐵產(chǎn)能約4000萬(wàn)噸。

2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時(shí)，考慮到目前國(guó)內(nèi)鋼材產(chǎn)能總體處于過剩狀況，以及國(guó)際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價(jià)格上漲的空間，供給壓力會(huì)逐漸迫使鋼價(jià)停止上漲，且在隨后出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)2011年國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運(yùn)行，價(jià)格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動(dòng)運(yùn)行。

房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)價(jià)格上漲的趨勢(shì)，加大了房地產(chǎn)的成本，減少了房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)空間。

1、居民收入增多，拉動(dòng)住宅潛在需求。

統(tǒng)計(jì)顯示，2010年中國(guó)農(nóng)村居民人均純收入5919元，比上年增長(zhǎng)14.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)10.9%；中國(guó)城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長(zhǎng)11.3%，實(shí)際增長(zhǎng)7.8%。

2010年農(nóng)村居民收入增速較高的主要原因是各種來(lái)源收入均衡較快增長(zhǎng)，特別是工資性收入和農(nóng)業(yè)純收入的大幅增長(zhǎng)，其中工資性收入增長(zhǎng)17.9%，增速比上年提高6.7個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)農(nóng)民全年增收的貢獻(xiàn)率達(dá)48.3%。工資性收入較快增長(zhǎng)主要是由于農(nóng)村勞動(dòng)力務(wù)工工資水平上漲較多、外出務(wù)工人數(shù)和時(shí)間有所增加。

2、企業(yè)信心大幅增強(qiáng)拉動(dòng)辦公樓需求。

企業(yè)對(duì)自用辦公物業(yè)需求的增長(zhǎng)主要源于幾個(gè)因素，包括企業(yè)強(qiáng)勁的資金實(shí)力﹑辦公樓市場(chǎng)的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級(jí)辦公樓的要求。

3、城市化進(jìn)程促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)。

由于城市化的發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越追求高品質(zhì)的生活，對(duì)于消費(fèi)的要求也會(huì)更高，這就使得商業(yè)與衣食的關(guān)系更加緊密，再加上人們從物質(zhì)生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭迅猛。另外，從我國(guó)每年不斷增長(zhǎng)的gdp、cpi指數(shù)可以看出，商業(yè)及其相關(guān)的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當(dāng)大的。正是城市化進(jìn)程推動(dòng)了我國(guó)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)快速的發(fā)展。

（一）、商品房銷售狀況分析。

商品房銷售的影響因素很多，包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、環(huán)境因素、政策體制等多個(gè)方面，而且各個(gè)因素是復(fù)雜和多變的，因素之間的相互關(guān)系也是比較復(fù)雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄、人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品住宅平均銷售價(jià)格。

1、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄對(duì)銷售狀況的影響最大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，隨著居民存款的增加，一些居民會(huì)考慮將存款轉(zhuǎn)向投資于房地產(chǎn)，以獲得更大的收益。

2、人均生產(chǎn)總值：經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一般情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)。

3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數(shù)居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會(huì)影響到房地產(chǎn)的銷售狀況。

4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù)、人均住宅使用面積、家庭總戶數(shù)構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)需求因素。在全國(guó)平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導(dǎo)致北京地區(qū)局部商品房市場(chǎng)需求大增，從而促使商品房?jī)r(jià)格的上升。

5、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)能夠很好的反映一個(gè)國(guó)家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對(duì)商品房的銷售影響較弱。

6、商品住宅平均銷售價(jià)格：通常情況下，商品房的價(jià)格對(duì)商品房的銷售影響較大。

（二）、商品房空臵面積分類指數(shù)變化。

商品房的空臵量是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀態(tài)的一個(gè)重要指標(biāo)，也是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要參考數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的?國(guó)房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。

今年2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱?國(guó)房景氣指數(shù)?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點(diǎn)。說明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。

資料顯示，2011年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元，同比增長(zhǎng)35.2%，其中住宅3014億元，同比增長(zhǎng)34.9%；房屋施工面積291473萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39%，其中住宅224049萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.9%；房屋新開工面積19083萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，其中住宅14838萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.4%；房屋竣工面積6952萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.9%，其中住宅5366萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.1%；商品房銷售面積8143萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，其中住宅7282萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.2%，辦公樓192萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房478萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長(zhǎng)27.4%，其中住宅4471億元，同比增長(zhǎng)26.2%，辦公樓244億元，同比增長(zhǎng)46.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房435億元，同比增長(zhǎng)22.1%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%，占資金來(lái)源的17.3%；利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%,占資金來(lái)源的1%；自籌資金26705億元，增長(zhǎng)48.8%，占資金來(lái)源的36.84%；其他資金32454億元，增長(zhǎng)15.9%，占資金來(lái)源的44.77%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長(zhǎng)17.3%，占資金來(lái)源的26.24%；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長(zhǎng)7.6%，占資金來(lái)源的12.%。除自有資金、開發(fā)貸外，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另一重要資金來(lái)源。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從購(gòu)買土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到竣工驗(yàn)收，建設(shè)周期短則1～2年，長(zhǎng)則3～5年，甚至更長(zhǎng)。

（一）、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道開始向長(zhǎng)期趨近轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現(xiàn)行的融資政策預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長(zhǎng)期趨緊轉(zhuǎn)變。

央行自2011年4月21日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。大型銀行存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)上調(diào)至20.5%。

存款準(zhǔn)備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動(dòng)，開發(fā)商從銀行貸款也越來(lái)越難。

（二）、房地產(chǎn)企業(yè)開辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴(yán)峻。

應(yīng)對(duì)融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應(yīng)的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權(quán)投資基金，資金流入房地產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來(lái)越嚴(yán)格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報(bào)告。一時(shí)發(fā)行得熱火朝天的房地產(chǎn)信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產(chǎn)公司從私募股權(quán)投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細(xì)則。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)有近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以私募股權(quán)投資基金方式為主。

自行業(yè)步入政策調(diào)控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國(guó)香港、新加坡甚至是納斯達(dá)克便成為地產(chǎn)商直接融資的新選項(xiàng)。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團(tuán)計(jì)劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計(jì)劃最快于本月正式啟動(dòng)。諸多擁有?境外資源?的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計(jì)融資92.5億。

（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。

相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產(chǎn)商貢獻(xiàn)大量流動(dòng)性的售樓回款，如今也處?難產(chǎn)?中。?對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，部分城市已出現(xiàn)銀行暫停購(gòu)房貸款或是暫停部分購(gòu)房貸款的現(xiàn)象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購(gòu)房者的購(gòu)房成本，個(gè)人按揭貸款資金來(lái)源萎縮，銷售量下滑對(duì)其資金鏈的影響更大，同時(shí)存量房產(chǎn)增加，資金周轉(zhuǎn)放慢。

（四）、預(yù)售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。

2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對(duì)商品房預(yù)售。

資金進(jìn)行監(jiān)管,明確:?商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個(gè)實(shí)施該項(xiàng)政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢(shì)。但從?限購(gòu)令?在不到一個(gè)月內(nèi)迅速在全國(guó)多個(gè)城市全面推出的情況看,預(yù)售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對(duì)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)要求也將提出更高的要求。沒有做好準(zhǔn)備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。

另外，從今年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實(shí)，從開發(fā)貸、個(gè)貸、資本市場(chǎng)融資、信托等各個(gè)環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。

七、房企多元化經(jīng)營(yíng)策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三四線城市及保障房領(lǐng)域推進(jìn)。

（一）、房企產(chǎn)品線開始轉(zhuǎn)向二三四線城市。

房地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn)，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會(huì)城市，三線城市是地區(qū)級(jí)城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發(fā)商會(huì)加速?gòu)囊痪€城市向二三四線城市轉(zhuǎn)變，實(shí)際上很多二線的城市開發(fā)商已經(jīng)云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機(jī)。

資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)比例，已經(jīng)達(dá)到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)量占到60%，三、四線房地產(chǎn)開發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢(shì)在迅速擴(kuò)大。

（二）、房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在開始變化，逐漸轉(zhuǎn)向保障性住房。?利潤(rùn)微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項(xiàng)目成為今日新寵。

近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬(wàn)科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)行合作。合作開發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價(jià)商品住房、廉租住房等保障性住房項(xiàng)目，規(guī)模預(yù)計(jì)為6000-8000套。

（三）、對(duì)保障性安居工程建設(shè)國(guó)家給予了一些優(yōu)惠政策。根據(jù)?十二五?住房保障建設(shè)規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)行計(jì)劃單列，保證優(yōu)先供應(yīng)。為保障性安居工程建設(shè)，建立多渠道資金籌集機(jī)制。積極探索通過銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設(shè)資金融資渠道。對(duì)轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設(shè)、買賣、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等予以減免。保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

同策咨詢研究部分析師指出，開發(fā)保障房項(xiàng)目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時(shí)還有可能與政府攀上關(guān)系，結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。

?由目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，這三點(diǎn)足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項(xiàng)目與商品房相比，雖然利潤(rùn)微薄，但收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購(gòu)而賣不出商品房?相比，當(dāng)下，開發(fā)商應(yīng)該更愿意接受這種開發(fā)機(jī)遇。

在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，大多數(shù)城市將房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)定在10--15%。房?jī)r(jià)已經(jīng)駛?cè)?慢車道?。目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，極有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金，從而為未來(lái)價(jià)格的進(jìn)一步走低提供了條件。

隨著國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督察組，對(duì)京滬等16個(gè)省份開展房市調(diào)控政策落實(shí)情況專項(xiàng)督察的結(jié)束，從督察涉及各地地方媒體報(bào)道看，此次13督察組對(duì)于各省區(qū)市的調(diào)控落實(shí)持肯定的態(tài)度。專家認(rèn)為，此次督察組對(duì)于各地的督察，將使得不少城市已經(jīng)公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將面臨重新調(diào)整和修改，調(diào)控政策有加碼的可能。

綜合以上分析，國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控目標(biāo)和政策措施，矛頭直指房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤(rùn)，融資渠道的緊縮，預(yù)收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實(shí)力，加息、限購(gòu)和提高首付款比例帶來(lái)的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一方面順應(yīng)政策要求，將房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇六

物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。

2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。

國(guó)家政策有力支持，2012年12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》，主要目的在于引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉(cāng)庫(kù)出租向倉(cāng)儲(chǔ)管理、庫(kù)存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式；實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40％，立體倉(cāng)庫(kù)的總面積占倉(cāng)庫(kù)總面積的40%。

行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，12年雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，()但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來(lái)看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。

3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。

目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：

連鎖超市型。

建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購(gòu)、配送、裝修一條龍服務(wù)。

市場(chǎng)聯(lián)盟型。

主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。

綜合批發(fā)市場(chǎng)型。

建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。

物流園區(qū)(基地)型。

近年來(lái)，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。

二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到1997年物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。

（二）我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

中國(guó)不僅是全球最重要的采購(gòu)中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。2009年我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比2001年增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。

三、行業(yè)發(fā)展前景。

據(jù)中科院預(yù)計(jì)，2007年我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬(wàn)億元，到2010年將達(dá)到90萬(wàn)億元。

2012年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。

資料來(lái)源：wind,中國(guó)物流及采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。

據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計(jì)，2012年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過4.23萬(wàn)億元。

國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，2006年，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過3.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。

從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，2006年運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%；保管費(fèi)用為1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與2005年相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。

（一）物流公司的類型。

我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù)，并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。

（二）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。

物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。

企業(yè)類型。

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。

具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運(yùn)輸，門到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。

倉(cāng)儲(chǔ)能力較弱。

倉(cāng)儲(chǔ)型。

地理上的便利。倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。

可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。

運(yùn)輸能力較弱。

綜合服務(wù)型。

可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。

倉(cāng)儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。

五、行業(yè)主要上市公司。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇七

二、國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析。

1、國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀。

2、國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)。

3、國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)行業(yè)的影響分析。

一、國(guó)際酒吧行業(yè)發(fā)展概況。

二、主要國(guó)家酒吧行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益分析。

第三節(jié)主要國(guó)家及地區(qū)酒吧行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及經(jīng)驗(yàn)借鑒。

五、國(guó)外酒吧行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇八

對(duì)客戶需求的的研究判斷，是住宅開發(fā)商第一位的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

在如今高房?jī)r(jià)的壓力下，普通消費(fèi)者根本無(wú)力去買房，更不用說是對(duì)各個(gè)樓盤進(jìn)行對(duì)比挑選了。雖然如今房?jī)r(jià)很高，但是這絕不是因?yàn)楣┬∮谛璧慕Y(jié)果，這是國(guó)際熱錢大量流入、國(guó)內(nèi)各種炒房團(tuán)炒作以及土地財(cái)政造成的結(jié)果。因此，面對(duì)供大于需，而房?jī)r(jià)居高不下這么一個(gè)結(jié)果，開發(fā)商為了避免陷入開發(fā)出“空城”這么一個(gè)結(jié)果，必須對(duì)客戶需求進(jìn)行研究判斷，開發(fā)出具有明確市場(chǎng)和產(chǎn)品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價(jià)格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。

在這里我們對(duì)那些年收入在十二萬(wàn)到二十萬(wàn)的白領(lǐng)的購(gòu)房行為進(jìn)行分析。

一環(huán)境因素。

文化背景：

中國(guó)這樣一個(gè)安土重遷歷史悠久的大國(guó)，對(duì)房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個(gè)家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動(dòng)手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國(guó)的農(nóng)民占了總?cè)丝诘陌俜种耸?，因此現(xiàn)在的很多高級(jí)白領(lǐng)都出身于農(nóng)村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區(qū)的地段。家庭背景：

年收入在十五萬(wàn)到二十萬(wàn)的高級(jí)白領(lǐng)，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬(wàn)的人比起來(lái)還是有差距的。此時(shí)，他們大多工作了五六年了，手里已經(jīng)有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對(duì)沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個(gè)階段80其實(shí)已經(jīng)成熟了，跟70后基本上沒區(qū)別。這是他們更多的是考慮這個(gè)家，考慮自己的未來(lái)。因此他們更多是考慮房子的質(zhì)量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時(shí)他們對(duì)小區(qū)的健身和娛樂設(shè)施也很看重。

政策鼓勵(lì)：

如今的高房?jī)r(jià)下，國(guó)家為了鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房、、、、、二個(gè)人因素。

文化水平：

這群消費(fèi)者至少都是大學(xué)本科畢業(yè)，擁有較高的文化水平和消費(fèi)品位，并且對(duì)環(huán)保理念也比較擁護(hù)，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發(fā)商要多用些環(huán)保節(jié)能的設(shè)備和材料，同時(shí)要注重綠色覆蓋率。

收入水平：年收入在十五萬(wàn)到二十萬(wàn)之間。

市場(chǎng)敏感度分析：80后在大學(xué)或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個(gè)時(shí)候，他們花錢會(huì)很小心，因?yàn)樗麄円呀?jīng)充分體會(huì)到了賺錢的不易。并且又關(guān)乎未來(lái)的家庭幸福。但是，我還是堅(jiān)持認(rèn)為他們不在乎那幾萬(wàn)塊錢，他們?cè)诤醯闹皇撬麄儗?duì)這個(gè)樓盤的滿意度。包括物業(yè)服務(wù)，交通，周邊生活環(huán)境，配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施，是否環(huán)保等，只要這些方面讓消費(fèi)者滿意了，他們就會(huì)毫不猶豫的掏錢。

消費(fèi)動(dòng)機(jī)：買房子，成家。

生活形態(tài)：他們的生活節(jié)奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個(gè)釋放壓力的空間?？梢曰貧w到自然中去是他們心里的呼喚。

品牌忠誠(chéng)度：由于出身農(nóng)村的消費(fèi)者居多，品牌對(duì)他們而言沒多大的吸引力。只要設(shè)計(jì)的合他們的感覺，他們就不會(huì)考慮太多。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇九

受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。一是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，上半年，市場(chǎng)迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，開發(fā)商迎來(lái)了又一春，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新上演“地王爭(zhēng)霸”、“房?jī)r(jià)攀升”。

統(tǒng)計(jì)局公布的`最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明20，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到萬(wàn)平方米;銷售面積增速為%。

統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣商品房銷售面積達(dá)到(萬(wàn)平方米)，銷售面積增速為53.7%。

國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時(shí)期調(diào)整后，已經(jīng)率先進(jìn)入到了回升的階段。從全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)五個(gè)月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強(qiáng)。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)。

三、習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。

從去年1月份開始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)就已走進(jìn)了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺(tái)又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀(jì)錄。5月份，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達(dá)到了套，到6月份時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點(diǎn)的看房客戶大量增加，市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度大為上升。

隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時(shí)，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的壓力。_年下半年，新開發(fā)投資項(xiàng)目面積約平米，有實(shí)力的開發(fā)商都會(huì)加快施工進(jìn)度，盡快啟動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)。在_年12月以前，將有約80萬(wàn)平米的銷售面積。

四、20住房市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析。

1、政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見。

_年，市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。

一、實(shí)行購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。

(一)對(duì)個(gè)人購(gòu)房實(shí)施補(bǔ)貼。(二)實(shí)行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠。(四)調(diào)整住房公積金貸款政策。(五)實(shí)行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費(fèi)。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購(gòu)房的，可視為首次購(gòu)房。(七)實(shí)行購(gòu)房入戶鼓勵(lì)。凡在習(xí)水縣城區(qū)購(gòu)買商品住宅的，購(gòu)房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。

(八)減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。(九)對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費(fèi)。(十一)盤活存量建設(shè)用地。(十二)鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在國(guó)家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對(duì)資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項(xiàng)目貸款給予重點(diǎn)傾斜。(十三)加大稅收支持力度。

3、營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境。

(十四)提高服務(wù)效能。為開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。(十五)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。(十六)加強(qiáng)宣傳營(yíng)銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢(shì)特征，優(yōu)化市場(chǎng)交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強(qiáng)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。

這個(gè)被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見》從一出臺(tái)便受到了世人的關(guān)注，大家對(duì)這個(gè)房市的“起動(dòng)機(jī)”給予了厚望。購(gòu)房者希望“新政”能給自己帶來(lái)更多的購(gòu)房實(shí)惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動(dòng)樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動(dòng)樓市，讓樓市帶動(dòng)整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

目前，我國(guó)“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長(zhǎng)仍較快，從而帶來(lái)新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫(kù)存減少也是重要原因。但房?jī)r(jià)上漲過高導(dǎo)致購(gòu)買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。

一、物流行業(yè)基本情況。

1、物流概述。

物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。

2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。

國(guó)家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》，主要目的在于引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉(cāng)庫(kù)出租向倉(cāng)儲(chǔ)管理、庫(kù)存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式;實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40%，立體倉(cāng)庫(kù)的總面積占倉(cāng)庫(kù)總面積的40%。

行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來(lái)看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。

3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。

目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：

連鎖超市型。

建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購(gòu)、配送、裝修一條龍服務(wù)。

市場(chǎng)聯(lián)盟型。

主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。

綜合批發(fā)市場(chǎng)型。

建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。

物流園區(qū)(基地)型。

近年來(lái)，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。

二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

(一)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到19物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。

(二)我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。

中國(guó)不僅是全球最重要的采購(gòu)中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。

三、行業(yè)發(fā)展前景。

據(jù)中科院預(yù)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7%，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬(wàn)億元，到將達(dá)到90萬(wàn)億元。

年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。

資料來(lái)源：wind,中國(guó)物流及采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。

據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計(jì)，20__年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過4.23萬(wàn)億元。

國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過3.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。

從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，20運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%;保管費(fèi)用為1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。

(一)物流公司的類型。

我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。

(二)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。

物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。

企業(yè)類型。

優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。

具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運(yùn)輸，門到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。

倉(cāng)儲(chǔ)能力較弱。

倉(cāng)儲(chǔ)型。

地理上的便利。倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。

可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。

運(yùn)輸能力較弱。

綜合服務(wù)型。

可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。

倉(cāng)儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。

五、行業(yè)主要上市公司。

主要上市公司在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對(duì)運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，盡管這樣在危機(jī)時(shí)具備相對(duì)靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對(duì)應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但在目前還未達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不能同日而語(yǔ)。

一、引言：

隨著社會(huì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的消費(fèi)需求和消費(fèi)觀念也在不斷變化。作為高檔消費(fèi)品的汽車在年輕一代的人群中更加受到青睞。此次調(diào)查我們以__公司為研究對(duì)象，深入了解消費(fèi)行為的狀況。為__公司的發(fā)展提供建議。

二、調(diào)查內(nèi)容。

1.目前__市汽車市場(chǎng)的構(gòu)成情況，__汽車的市場(chǎng)占有率。

2.__市區(qū)汽車消費(fèi)群體的消費(fèi)傾向和認(rèn)知情況。

3.汽車消費(fèi)者的潛在消費(fèi)意識(shí)。

4.汽車廣告的投放情況。

三、調(diào)查方法。

本次調(diào)查中我們用spss進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，用excel電子表格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。共發(fā)放問卷350份，回收342份，有效率為100%。

四、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。

1.此次調(diào)查中大部分人年齡在21—50歲之間，占樣本總體的93%，這個(gè)年齡段正是購(gòu)車的主要年齡段，73%的人具備購(gòu)車實(shí)力。

2.__汽車在品牌形象在消費(fèi)者中占有較大比例，占調(diào)查總數(shù)的52%,其中一些國(guó)外品牌的汽車主要集中在高消費(fèi)水平的人群中。

3.在購(gòu)車付款方式中，有43%的人選擇一次性付款，有28%的選擇了貸款。

4.在購(gòu)車用途方面，有67%的選擇上下班，21%的人選擇喜愛。在喜愛的這部分人中，87%的人都選擇了汽車價(jià)格在30萬(wàn)以上。

五、總結(jié)。

汽車在我國(guó)目前還存在很大的消費(fèi)潛力，特別是在進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，百姓的收入逐年遞增，使擁有一輛自己的汽車在更多的人群中變成了現(xiàn)實(shí)。但主要的消費(fèi)水平還在20萬(wàn)以內(nèi)，一些國(guó)產(chǎn)的中小型汽車更加受到歡迎。

為了保證保險(xiǎn)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、健康的向前發(fā)展，消除職務(wù)犯罪隱患，__區(qū)檢察院對(duì)區(qū)保險(xiǎn)行業(yè)的管理及運(yùn)行情況進(jìn)行深入調(diào)研，并針對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問題提出有效的整改措施。

一、保險(xiǎn)行業(yè)的基本情況：

以前全區(qū)只有一家保險(xiǎn)公司暨中國(guó)保險(xiǎn)公司齊齊哈爾支公司__分公司，當(dāng)時(shí)保險(xiǎn)市場(chǎng)的份額占有率為100%。19中國(guó)保險(xiǎn)公司齊齊哈爾市支公司一分為二：一是中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司齊齊哈爾市支公司;二是中國(guó)保險(xiǎn)股份有限公司壽險(xiǎn)公司齊齊哈爾市支公司，當(dāng)時(shí)的險(xiǎn)種經(jīng)營(yíng)范圍區(qū)分的特別明確，財(cái)險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍只限于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，而壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)范圍也只限于壽險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)壽險(xiǎn)公司市場(chǎng)份額的占有率仍是100%。

年以后隨著保險(xiǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，我區(qū)先后有幾家財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、壽險(xiǎn)公司入駐，險(xiǎn)費(fèi)收入隨之一路猛增，保險(xiǎn)市場(chǎng)各公司的保費(fèi)收入份額的占有率就沒有了確定性，使得保險(xiǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了混亂局面，各家為了生存而不惜采取一切可以采取的手段，搶占保險(xiǎn)市場(chǎng)份額，有的公司不顧國(guó)家三令五申對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)依法經(jīng)營(yíng)的嚴(yán)格要求和規(guī)定，鋌而走險(xiǎn)，從而使保險(xiǎn)行業(yè)陷入一種不嚴(yán)格依法經(jīng)營(yíng)的“窘境”。

二、保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”的形成及手段：

1、按照國(guó)家及財(cái)政部的相關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)公司在承保商業(yè)險(xiǎn)過程中按4%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費(fèi)，交強(qiáng)險(xiǎn)按8%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費(fèi)，由于保險(xiǎn)資源的匱乏，各公司又都想搶占保險(xiǎn)市場(chǎng)和市場(chǎng)份額，于是乎，各公司之間便開始了地下“暗戰(zhàn)”，各公司之間也相互(違規(guī)、違法提高手續(xù)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn))“哄抬物價(jià)”，這樣就形成了一種各公司彼此之間心知肚明的保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”。

2、按照國(guó)家及財(cái)政部的相關(guān)規(guī)定，所有保險(xiǎn)公司通過正常的財(cái)務(wù)手續(xù)無(wú)法實(shí)現(xiàn)不合規(guī)的手續(xù)費(fèi)支付，因此，保險(xiǎn)公司采取一些違規(guī)、違法等手段截留、侵吞保費(fèi)。

手段之一：“鴛鴦單，”又稱“陰陽(yáng)單”。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司在打印保單時(shí)，故意地將保單各聯(lián)分開打印，保單的客戶聯(lián)、業(yè)務(wù)留存聯(lián)、財(cái)務(wù)留存聯(lián)等各聯(lián)的內(nèi)容不一致，一般情況是客戶聯(lián)的保險(xiǎn)金額比較大，保險(xiǎn)責(zé)任比較全，而保險(xiǎn)公司留存的業(yè)務(wù)聯(lián)、財(cái)務(wù)聯(lián)保費(fèi)金額比較小，保險(xiǎn)責(zé)任比較窄。由于客戶按照客戶留存聯(lián)繳費(fèi)，保險(xiǎn)公司根據(jù)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)聯(lián)入帳，業(yè)務(wù)人員就可以將多余的保費(fèi)截留用作它用。這樣在審計(jì)部門、稅務(wù)、保鑒會(huì)等(包括內(nèi)部審計(jì))部門例行檢查時(shí)，很難核對(duì)留在客戶手中的客戶留存聯(lián)。

手段之二：“吃單”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司向投保人收取保費(fèi)后，未將保費(fèi)入到保險(xiǎn)公司的收入帳上，私自截留，這種手段也稱“埋單”。

手段之三：“刪單”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司先將取得的保費(fèi)入賬，然后私自(保險(xiǎn)公司單方)注銷保險(xiǎn)合同，侵吞或非法占有保費(fèi)。

手段之四：“假應(yīng)收”：保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司將客戶已交納的保費(fèi)不入賬，而是進(jìn)行財(cái)務(wù)上的“技術(shù)”處理，做“假應(yīng)收”(也就是未繳納保戶保費(fèi))，待保險(xiǎn)時(shí)限和保險(xiǎn)責(zé)任喪失后侵吞或非法占有保費(fèi)。

手段之五：“假退保”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司先將客戶的保費(fèi)全額入賬，事后編造緣由向客戶索取加蓋客戶(一般都是單位參保)單位或投保人簽名的空白單證，在客戶不知情的情況下，保險(xiǎn)公司私自填寫其內(nèi)容，差額或全額退保，侵吞或非法占有這部分保費(fèi)。

手段之六：“假理賠”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司為了達(dá)到套取費(fèi)用的目的，編造虛假事實(shí)，制作假的理賠卷宗，從而以不合法的手段套取或侵吞理賠款。

手段之七：“假代理”保險(xiǎn)公司為了更隱蔽地套取或侵吞保費(fèi)，利用保險(xiǎn)代理公司來(lái)轉(zhuǎn)移保費(fèi)收入，通常情況下，委托保險(xiǎn)代理公司承辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司，利用代理公司領(lǐng)取的承保單證以及保險(xiǎn)代理公司業(yè)務(wù)人員的工號(hào)來(lái)進(jìn)行這一操作。并利用保險(xiǎn)代理公司的手續(xù)費(fèi)收付票據(jù)(按照相關(guān)規(guī)定：代理公司提取手續(xù)費(fèi)的比例為15%)違規(guī)套取費(fèi)用。

三、保險(xiǎn)行業(yè)侵吞、套取保費(fèi)收入存在職務(wù)犯罪的隱患：

一是保險(xiǎn)公司單純的為了追求業(yè)績(jī)，不惜給客戶以高額回報(bào)。調(diào)查結(jié)果顯示，有的保險(xiǎn)公司手續(xù)費(fèi)返還高達(dá)35%到45%，超出國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)近10倍，這些超標(biāo)準(zhǔn)支付的手續(xù)費(fèi)資金來(lái)源多出自于各公司“鴛鴦單”、“吃單”、“刪單”、“假應(yīng)收、”“假退?！?、“假理賠”、“假代理”所截留、套取的保費(fèi)收入。二是保險(xiǎn)公司在返還手續(xù)費(fèi)時(shí)，懼怕相關(guān)部門的檢查，故而不履行相關(guān)的財(cái)務(wù)手續(xù)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司某區(qū)營(yíng)銷服務(wù)部絕大部分手續(xù)費(fèi)支付清單上的“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”均是偽造的，有的是事后在編制的手續(xù)費(fèi)支付清單上找人代簽的。三是由于客戶單位的業(yè)務(wù)辦理人員在領(lǐng)取手續(xù)費(fèi)時(shí)不履行財(cái)務(wù)手續(xù)、保險(xiǎn)公司支付給單位的手續(xù)費(fèi)被其單位辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員裝入個(gè)人腰包，據(jù)為己有。按相關(guān)法律規(guī)定及財(cái)務(wù)制度，用公款參加保險(xiǎn)的中間業(yè)務(wù)費(fèi)收入應(yīng)計(jì)入單位的財(cái)務(wù)賬目中，需要支出的再按相關(guān)規(guī)定從財(cái)務(wù)帳中支出。由于保險(xiǎn)公司不履行正常的財(cái)務(wù)手續(xù)，給用公款參保的單位業(yè)務(wù)人員以可乘之機(jī)，助長(zhǎng)了貪污、等問題的茲生。四是保險(xiǎn)公司委托專業(yè)銀行辦理的代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)：一些銀行將保險(xiǎn)公司返給的“代理保險(xiǎn)”手續(xù)費(fèi)收入不計(jì)入或差額計(jì)入中間業(yè)務(wù)費(fèi)收入科目中，這樣就為了銀行工作人員涉嫌職務(wù)犯罪的埋下了隱患。五是保險(xiǎn)公司不按財(cái)務(wù)規(guī)定履行手續(xù)費(fèi)支付程序，不排除個(gè)別工作人員從中鉆空子，撈取個(gè)人好處，涉嫌職務(wù)犯罪。有的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司營(yíng)銷服務(wù)部多次違法印制長(zhǎng)途汽車乘客意外傷害保險(xiǎn)票據(jù)，委托長(zhǎng)途客運(yùn)總站代為銷售，所獲保費(fèi)數(shù)十萬(wàn)元，沒有計(jì)入公司財(cái)務(wù)帳中，去向不明。更值得注意的是：一些保險(xiǎn)公司為了單位的蠅頭小利，利用“儲(chǔ)金險(xiǎn)”幫助被保險(xiǎn)單位套取費(fèi)用，數(shù)額特別巨大。真是令人心驚。

四、保險(xiǎn)行業(yè)不規(guī)范問題：

1、保險(xiǎn)系統(tǒng)單證使用、領(lǐng)用制度規(guī)定不嚴(yán)格、不規(guī)范，缺乏必要的監(jiān)管。

2、保險(xiǎn)系統(tǒng)存在手寫單證、電子單證混在一起使用，漏洞大，隱患多。

3、保險(xiǎn)系統(tǒng)對(duì)手續(xù)費(fèi)支付方式缺乏必要的監(jiān)管、財(cái)務(wù)手續(xù)不完備，“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”、不能夠據(jù)實(shí)簽字，不附合相關(guān)規(guī)定。

4、上級(jí)公司對(duì)下屬公司報(bào)批的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用單證審核、監(jiān)管不到位、把關(guān)不嚴(yán)。

5、有的公司不按相關(guān)規(guī)定辦事，私自設(shè)置銀行賬戶，截留保費(fèi)，挪做它用，違規(guī)、違法經(jīng)營(yíng)。

6、有的公司以員工名義私設(shè)銀行卡、折將截留的保費(fèi)私存，私設(shè)小金庫(kù)，嚴(yán)重違反國(guó)家規(guī)定和財(cái)經(jīng)紀(jì)律。

五、對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”及管理環(huán)節(jié)存在職務(wù)犯罪隱患的幾點(diǎn)對(duì)策：

1、應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的“潛規(guī)則”問題必須徹底肅清，“潛規(guī)則”問題就是“糖衣炮彈”，就是危害社會(huì)正常經(jīng)濟(jì)秩序，危害社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)巨大毒瘤，它是一個(gè)不容社會(huì)和法律忽視的一個(gè)重要問題。有“潛規(guī)則”問題的存在就必然要導(dǎo)致和不可避免問題及職務(wù)犯罪隱患問題的繁衍，經(jīng)濟(jì)建設(shè)就不能夠得到充分保障。我們建議對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的一些規(guī)定重新進(jìn)行必要的修定，充分完善規(guī)章制度，切實(shí)能夠守法、合規(guī)經(jīng)營(yíng)。

2、應(yīng)建立和重新制定保險(xiǎn)手續(xù)費(fèi)返還制度，凡是公款參保的應(yīng)在保險(xiǎn)費(fèi)總額當(dāng)中扣除按比例支付的手續(xù)費(fèi)金額，而后確定實(shí)繳保費(fèi)金額，即：實(shí)交保費(fèi)金額==應(yīng)交保費(fèi)金額—按比例返還手續(xù)費(fèi)金額。不得以任何理由或借口向公款參保單位支付手續(xù)費(fèi)，必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理和支票發(fā)放制度，真正做到從源頭上控制。

3、應(yīng)建立健全嚴(yán)格的監(jiān)管、監(jiān)控制約機(jī)制，應(yīng)當(dāng)盡快和修訂適應(yīng)我國(guó)國(guó)情和便于操作的相關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)保險(xiǎn)公司發(fā)生重大理賠的理賠案件應(yīng)由、紀(jì)律門和檢察機(jī)關(guān)進(jìn)行全程監(jiān)控，堵塞漏洞。

4、應(yīng)盡快建立保險(xiǎn)執(zhí)業(yè)人員和違規(guī)執(zhí)業(yè)檔案查詢系統(tǒng)，建立行之有效的工作制度和長(zhǎng)效的工作制約機(jī)制，用法律制約規(guī)章制度的逐步健全和完善，用規(guī)章制度管人、管事。

5、應(yīng)在不突破法律、規(guī)章制度底線的情況下進(jìn)行陽(yáng)光操作，對(duì)一些經(jīng)營(yíng)狀況不好，保險(xiǎn)信譽(yù)差，經(jīng)常發(fā)生違規(guī)、違法操作的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)予以勒令退出保險(xiǎn)市場(chǎng)。

6、應(yīng)倡導(dǎo)以國(guó)有保險(xiǎn)公司為主導(dǎo)地位、非國(guó)有公司為輔的公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，凈化保險(xiǎn)市場(chǎng)，規(guī)范保險(xiǎn)行業(yè)依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)肅查辦違規(guī)違法操作行為，嚴(yán)厲打擊保險(xiǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中存在的商業(yè)賄賂問題，以此遏制保險(xiǎn)市場(chǎng)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和違規(guī)、違法操作，使保險(xiǎn)事業(yè)沿著科學(xué)的、陽(yáng)光的、健康的軌道向前發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇十

一、行業(yè)定義及其分類。

醫(yī)療器械行業(yè)的上游行業(yè)為電子、化工、金屬材料和生物醫(yī)學(xué)材料等行業(yè)，下游銜接保險(xiǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、醫(yī)藥流通業(yè)及醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)等行業(yè)。醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展受上游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的`制約，同時(shí)，由于受產(chǎn)品、服務(wù)渠道等的影響，醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)需求受下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)需求的影響。

醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)鏈的流程圖如下所示：

醫(yī)療器械是指直接或者間接用于人體的儀器、設(shè)備、器具、體外診斷試劑及校準(zhǔn)物、材料以及其他類似或者相關(guān)的物品，包括所需要的計(jì)算機(jī)軟件。醫(yī)療器械的效用主要通過物理等方式獲得，其使用目的主要包括疾病的診斷、預(yù)防、監(jiān)護(hù)、治療或者緩解；損傷的診斷、監(jiān)護(hù)、治療、緩解或者功能補(bǔ)償；生理結(jié)構(gòu)或者生理過程的檢驗(yàn)、替代、調(diào)節(jié)或者支持；生命的支持或者維持；妊娠控制；通過對(duì)來(lái)自人體的樣本進(jìn)行檢查，為醫(yī)療或者診斷目的提供信息。

醫(yī)療器械分類如下：

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇十一

二、溫泉浴發(fā)展現(xiàn)狀。

三、特色浴發(fā)展現(xiàn)狀。

四、冷水浴發(fā)展現(xiàn)狀。

第二節(jié)洗浴服務(wù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析。

一、浴場(chǎng)。

1、浴場(chǎng)數(shù)量及區(qū)域分布。

2、浴場(chǎng)的市場(chǎng)定位及收費(fèi)水平。

3、浴場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析。

二、洗浴中心。

1、洗浴中心數(shù)量及區(qū)域分布。

2、洗浴中心服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展分析。

3、洗浴中心主要客戶分析。

4、洗浴中心市場(chǎng)發(fā)展前景分析。

三、便民浴室。

1、便民浴室生存現(xiàn)狀分析。

2、便民浴室市場(chǎng)規(guī)模分析。

3、便民浴室市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析。

四、大眾浴室。

1、大眾浴室數(shù)量及區(qū)域分布。

2、大眾浴室營(yíng)業(yè)收入分析。

3、大眾浴室營(yíng)銷策略分析。

4、大眾浴室未來(lái)發(fā)展前景分析。

五、保健中心。

1、保健中心服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展分析。

2、保健中心市場(chǎng)規(guī)模分析。

3、保健中心數(shù)量及區(qū)域集中分析。

4、保健中心發(fā)展面臨的困難分析。

5、保健中心市場(chǎng)規(guī)范趨勢(shì)分析。

一、服務(wù)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。

二、環(huán)境經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。

三、價(jià)格經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。

四、營(yíng)銷經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。

五、技術(shù)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。

第四節(jié)洗浴服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵要點(diǎn)。

一、正確地市場(chǎng)定位。

二、形成自己的特色。

三、重視口碑效應(yīng)，提高服務(wù)質(zhì)量。

四、提高人員素質(zhì)，加強(qiáng)商業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇十二

二、全球洗浴服務(wù)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

三、全球洗浴服務(wù)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。

四、全球洗浴服務(wù)市場(chǎng)區(qū)域分布。

第二節(jié)全球主要國(guó)家市場(chǎng)分析。

1、行業(yè)發(fā)展概況。

2、主要種類分析。

3、市場(chǎng)普及率分析。

1、行業(yè)發(fā)展概況。

2、主要種類分析。

3、市場(chǎng)普及率分析。

1、行業(yè)發(fā)展概況。

2、主要種類分析。

3、市場(chǎng)普及率分析。

第三節(jié)國(guó)內(nèi)外洗浴服務(wù)行業(yè)異同。

一、洗浴種類區(qū)別。

二、洗浴服務(wù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)區(qū)別。

三、洗浴服務(wù)消費(fèi)者主體區(qū)別。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇十三

二、行業(yè)創(chuàng)新情況分析。

三、行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分析。

第二節(jié)中國(guó)瓦楞紙箱行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模分析。

一、影響中國(guó)瓦楞紙箱行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的因素。

二、中國(guó)瓦楞紙箱行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模。

三、中國(guó)瓦楞紙箱行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模解析。

第三節(jié)中國(guó)瓦楞紙箱行業(yè)供應(yīng)情況分析。

一、中國(guó)瓦楞紙箱行業(yè)供應(yīng)規(guī)模。

二、中國(guó)瓦楞紙箱行業(yè)供應(yīng)特點(diǎn)。

第四節(jié)中國(guó)瓦楞紙箱行業(yè)需求情況分析。

一、中國(guó)瓦楞紙箱行業(yè)需求規(guī)模。

二、中國(guó)瓦楞紙箱行業(yè)需求特點(diǎn)。

第五節(jié)中國(guó)瓦楞紙箱行業(yè)供需平衡分析。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇十四

xx村位于瓊海市xx鎮(zhèn)南面，坐落于金牛嶺腳下，距xx鎮(zhèn)亞洲論壇永久會(huì)址公里，距xx鎮(zhèn)機(jī)場(chǎng)11公里，面朝生態(tài)優(yōu)美的xx內(nèi)海，遠(yuǎn)眺煙波浩瀚的南中國(guó)海，被九曲江、龍滾河環(huán)繞，同時(shí)擁有山巒林野風(fēng)貌、南國(guó)田園風(fēng)光、丘陵村落景觀和海河湖泉景色，集“山水林田湖”的生態(tài)景觀為一體，地理位置優(yōu)越獨(dú)特，自然稟賦得天獨(dú)厚。全村轄10個(gè)村小組，301戶，1075人，村域總面積631公頃(9469畝)。

（一）無(wú)煙環(huán)境建設(shè)。xx村委會(huì)主動(dòng)開展禁煙控?zé)煿ぷ?，在村委?huì)、衛(wèi)生室及民宿等公共場(chǎng)所全面禁止吸煙，并張貼禁煙標(biāo)志。對(duì)村內(nèi)小賣店要求店家嚴(yán)禁售賣香煙給未成年人，同時(shí)村內(nèi)黨員干部發(fā)揮先鋒作用，帶頭戒煙，為群眾提供良好的無(wú)煙環(huán)境。

（二）健康村促進(jìn)場(chǎng)所建設(shè)。xx村建有閱覽室，并為村民提供健康教育書籍、宣傳冊(cè)等。村內(nèi)設(shè)有籃球場(chǎng)，以及供群眾鍛煉、跳廣場(chǎng)舞、散步休閑等活動(dòng)的場(chǎng)地。村內(nèi)垃圾桶數(shù)量充足，布局合理，村內(nèi)垃圾每天集中統(tǒng)一及時(shí)清運(yùn)處理，做到日產(chǎn)日清。

（三）健康村環(huán)境。xx村委會(huì)定期開展大掃除、病媒生物防制等活動(dòng)，發(fā)動(dòng)村民人人參與，清潔家園。村內(nèi)還設(shè)有保潔員制度，確保做到垃圾日產(chǎn)日清，避免病媒生物滋生。

（一）健康村制度。xx村大力開展美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，繼續(xù)推進(jìn)鄉(xiāng)村道路硬板化及綠化建設(shè)工作中。xx村環(huán)境衛(wèi)生整治形成長(zhǎng)效機(jī)制，保潔員定期做好保潔，村委會(huì)定期發(fā)動(dòng)群眾清理衛(wèi)生死角，倡導(dǎo)家禽家畜實(shí)行圈養(yǎng)。并為村民提供文化室、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及器械等公共基礎(chǔ)設(shè)施。

（二）加大宣傳力度，號(hào)召人人參與。通過邀請(qǐng)專家講解健康知識(shí)，利用宣傳長(zhǎng)廊、宣傳手冊(cè)、宣傳橫幅等宣傳造勢(shì)，營(yíng)造人人參與健康村建設(shè)的良好氛圍。

xx村委會(huì)設(shè)有衛(wèi)生室，并配備較充足的鄉(xiāng)村醫(yī)生，農(nóng)村醫(yī)療環(huán)境較好。xx村村民積極響應(yīng)參加新農(nóng)合，村民就醫(yī)得到保障。鎮(zhèn)衛(wèi)生院和鎮(zhèn)計(jì)生辦還經(jīng)常組織義務(wù)就診活動(dòng)，村民滿意度較高。

xx村委會(huì)村民主要從事種植業(yè)和漁業(yè)，長(zhǎng)時(shí)間接受高強(qiáng)度的陽(yáng)光照射，同時(shí)農(nóng)村蚊蟲較多，易發(fā)傳染病，村民對(duì)于四害防治意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)相應(yīng)政策需要更多了解和宣傳。

（一）存在的問題。

根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“四害”密度較大，防制力度有待加強(qiáng)，部分村民對(duì)四害防治意識(shí)淡薄，農(nóng)村雜物堆放過多以及盆盆罐罐積水的現(xiàn)象都易滋“四害”?？?zé)熃麩熈Χ刃柽M(jìn)一步加強(qiáng)。農(nóng)民業(yè)余生活不夠豐富，活動(dòng)種類較少，缺少相應(yīng)的健身器械。

（二）下步做法。

（1）加大病媒生物防制力度。配合好瓊海凈潔四害防治有限公司的工作，積極投放鼠藥，做好滅蟑滅蚊工作。并準(zhǔn)備開展秋季滅鼠活動(dòng)，號(hào)召群眾清潔衛(wèi)生死角，清除堆放垃圾，翻盆倒灌等，做好病媒生物防制工作。

（2）加大控?zé)熃麩煿ぷ髁Χ?。?duì)于小賣店加大巡查力度，禁止其售賣香煙給未成年人。在村委會(huì)公共場(chǎng)所設(shè)置好禁煙標(biāo)志，并在宣傳欄做好禁煙控?zé)熜麄鹘逃岢】瞪睢?/p>

（3）豐富村民業(yè)余活動(dòng)。開展多種形式的文化娛樂活動(dòng)如廣場(chǎng)舞、競(jìng)走、籃球賽等，為群眾提供更豐富的業(yè)余活動(dòng)。購(gòu)置一批健身器械，號(hào)召群眾參與體育鍛煉，健康生活。

我村正在大力打造美麗鄉(xiāng)村，接下來(lái)將嚴(yán)格按照健康村試點(diǎn)單位的要求來(lái)打造xx美麗鄉(xiāng)村，對(duì)本次評(píng)估報(bào)告中發(fā)現(xiàn)的問題，我村將馬上開始整改，并發(fā)動(dòng)群眾參與其中，促成人人參與的健康村建設(shè)工作。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇十五

（一）實(shí)習(xí)目的：

這次實(shí)習(xí)是我畢業(yè)前一次綜合性實(shí)習(xí)。實(shí)習(xí)的目的主要是為了讓我能夠在復(fù)雜的社會(huì)環(huán)境中生存下來(lái)，并且生活的更好。同時(shí)擴(kuò)展我們的知識(shí)面，擴(kuò)大我們與社會(huì)的接觸面，增強(qiáng)我們?cè)谏鐣?huì)中競(jìng)爭(zhēng)中的經(jīng)驗(yàn)，以便在我們畢業(yè)后真真正正的走入社會(huì)，并且在生活中和工作中很好的處理各方面的問題。提高我們的工作時(shí)間能力，為我們以后打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。希望通通過本次實(shí)習(xí)使我能夠從理論高度上升到實(shí)踐高度，更好的實(shí)現(xiàn)理論和實(shí)踐的結(jié)合，為我以后的工作和學(xué)習(xí)奠定初步的知識(shí)。同時(shí)使我能夠親身感受到由一個(gè)學(xué)生轉(zhuǎn)變到一個(gè)職業(yè)人的過程。讓我在社會(huì)上跟上腳步。（二）實(shí)習(xí)時(shí)間：2014年7月1日~至今（三）實(shí)習(xí)地點(diǎn)：

重慶是好火鍋城（四）實(shí)習(xí)內(nèi)容：

1.當(dāng)客人進(jìn)門前，要上去開門并微笑點(diǎn)頭問好。

2.拉椅讓座，根據(jù)客人數(shù)添減餐具，遞上菜單，示意顧客稍后，迅速沏茶倒水，示意顧客用茶。

[3]點(diǎn)菜。

1.迅速及時(shí)將顧客所點(diǎn)酒水及一性餐筷送上餐桌，征求顧客意見，啟瓶倒入杯中。2.巡視自已所管區(qū)域顧客的用餐情況，及時(shí)補(bǔ)充顧客所需，整理臺(tái)面，上菜報(bào)清菜名，劃菜核單，征求顧客意見，隨時(shí)撤下顧客餐桌上的空餐具和用具。菜品上齊后應(yīng)告知顧客：“你點(diǎn)的菜上齊了，你還需要加添別的嗎？”

3.餐中推銷，勤斟酒水，巡視餐臺(tái)，如發(fā)現(xiàn)顧客酒水快用完或菜品不夠時(shí)，征求顧客是否添加。

4.如果有事暫時(shí)離開工作區(qū)域時(shí)，需要向鄰區(qū)的服務(wù)員打招呼尋求幫助。不要長(zhǎng)時(shí)間離崗，辦事完畢應(yīng)迅速返回工作區(qū)。

5.隨時(shí)巡查地面和臺(tái)面衛(wèi)生，及時(shí)清理以保持清潔。[6]結(jié)賬。

1.顧客示意結(jié)賬時(shí)，應(yīng)及時(shí)到吧臺(tái)結(jié)算。如遇顧客親自到吧臺(tái)結(jié)賬，需要應(yīng)跟隨，核對(duì)清單要準(zhǔn)確無(wú)誤。

2.問清付款人，報(bào)清所消費(fèi)的金額，雙手遞上賬單，請(qǐng)顧客過目，顧客在看賬單時(shí)發(fā)現(xiàn)疑問，服務(wù)應(yīng)馬上核實(shí)，并耐心的做好解釋工作。

1.餐具因?yàn)槭菑N具公司送的，所以只需要收好送到盒子里就好，自己的餐具分開送到后廚。

2.清整臺(tái)面垃圾，擦凈桌椅，及時(shí)擺臺(tái)以便接下桌顧客。

理論永遠(yuǎn)高于實(shí)踐。在這里我也終于明白了我們這些沒有工作經(jīng)念的菜鳥是多么的遜色，即使是在自己家，有家里人照顧，也會(huì)受有些客人的無(wú)理取鬧，我爸媽每次都提醒我，客人是上帝，一般是不會(huì)沒有情況就找你麻煩的，要耐心要忍耐。因?yàn)槿棠筒淮砗ε拢?/p>

在工作的這么久里面我也真的遇到了一次客人的無(wú)理取鬧，做了2個(gè)月服務(wù)員后，我爸教我燒一些家里的特色菜，火鍋里面最大的特色是活殺燒雞公，那次有十二個(gè)客人來(lái)吃飯，點(diǎn)了兩只雞，我燒好后給客人端上去后，大概過了20分鐘，服務(wù)員下來(lái)說，客人說鍋里面兩只雞怎么只有一個(gè)頭兩個(gè)雞爪，我爸當(dāng)即說走到后廚，問什么情況，殺雞的人說不可能，還在附近找了下，在確認(rèn)沒有遺落雞頭雞爪的情況下，又到我那里確認(rèn)，我燒的所以知道，確認(rèn)燒的時(shí)候有兩個(gè)雞爪，我爸就到客人面前詳細(xì)說了一下，還給他們發(fā)了一支煙，詢問是不是弄錯(cuò)了，客人當(dāng)即不滿意，說信不信把你臺(tái)子掀了，服務(wù)員看到后下來(lái)說了，我就來(lái)到了客人面前，說：我是廚師，你們的鍋底我做的，里面東西都在，可以撈下給我們看下。坐著的客人說：不信你們自己找，我們吃的都在桌子上，然后就自顧自地在鍋底里面撈，幾下就撈出來(lái)兩個(gè)雞頭三個(gè)雞爪，然后客人就不說話了，很淡定拿起手機(jī)，打電話給衛(wèi)生局，舉報(bào)說在xx火鍋店吃飯肚子疼，我們不惹事不代表我們沒有脾氣，我爸當(dāng)即說：你們要是吃不起就走，這桌不要你們給錢，不過我們不歡迎你們下次再來(lái)了!然后他們就灰溜溜的從后門走了，后來(lái)我才知道，這桌上次也是這樣找麻煩的！過了幾天衛(wèi)生局的還真的來(lái)了，沒有說什么就走了！這件事情還讓我明白了一點(diǎn)，人際關(guān)系很重要！

上班的工作很簡(jiǎn)單，就是上班前后幫忙打掃一下衛(wèi)生，收拾一下東西，客人來(lái)后幫忙招呼一下，上些酒水報(bào)價(jià)開單就行！操作是蠻簡(jiǎn)單的，但我剛接手時(shí)真的很手忙腳亂，因?yàn)槊Φ臅r(shí)候真的很忙，很多事情都做錯(cuò)！這份工作沒有什么時(shí)間觀念，閑的時(shí)候很閑，忙的時(shí)候又會(huì)到好晚。也因?yàn)槭亲约杭业模鶆e人下班了，自己還不能走。剛參加工作的我一開始真的受不了，忙的時(shí)候好累，出了差錯(cuò)還會(huì)挨罵，也不能和爸媽頂嘴。還有很多的客人喝醉酒了也很煩人，總與我們這些服務(wù)生過不去，而我卻不能發(fā)脾氣，也不能與他們吵鬧，畢竟我們的原則就是：顧客就是上帝。這樣使得我覺得真是委屈，不過爸媽有時(shí)也安慰我，說做生意就是這樣，什么人都有，不要和他們太較真，你習(xí)慣了就會(huì)好的，受點(diǎn)委屈..也沒什么大不了的，現(xiàn)在他們醉了，但你的服務(wù)態(tài)度卻決定他們下次是否下次還會(huì)來(lái)這里娛樂消費(fèi)，下次來(lái)了也會(huì)真心的感謝你的服務(wù)態(tài)度的。而且我們也不會(huì)讓我們的員工在這里吃虧！聽完這些我心里就會(huì)寬慰很多當(dāng)然也在其中學(xué)到了不少的知識(shí)，也學(xué)會(huì)了不少為人處事的不少原則！

出門打工受氣是難免的，許多事情都要忍著，不能發(fā)脾氣，畢竟自己是在打工?，F(xiàn)在是在給自己家打工，還好點(diǎn)，那以后給別人打工呢！想起以前在家的待遇和脾氣，很多時(shí)候真想就此放棄，不過最后還是撐過來(lái)了。在家要想接觸這個(gè)社會(huì)，想融入這個(gè)社會(huì)，那么這么一點(diǎn)點(diǎn)辛苦還是一定要的。幾個(gè)月的暑期實(shí)踐過得很快，自己慢慢地開始習(xí)慣了這種生活和這項(xiàng)工作，犯的錯(cuò)誤也越來(lái)越少了，父母也夸獎(jiǎng)我適應(yīng)性很強(qiáng)，不過也提醒我，要想不受別人的氣，就要努力自己當(dāng)老板！雖然是在自己家，但還是像別人上班一樣受管理，當(dāng)然也有工資，拿到我的工資時(shí)，真的很欣慰，但是并不是因?yàn)橛绣X可以領(lǐng)，而是自己的付出有了結(jié)果和回報(bào)，自己的實(shí)踐也有了收獲，回想一下自己真的覺得很值，自己在這幾個(gè)月里學(xué)的東西是用多少錢也買不到的。在工作結(jié)束后，我做了如下的總結(jié)：1．要善于溝通：碰到那些心情比較壞的人，真的要學(xué)會(huì)和他們溝通，不能和他們吵，要心平氣和的和他們解釋他們所不明白的問題，每當(dāng)看到他們最后都滿意我的服務(wù)時(shí)，我心里真的很有成就;當(dāng)然和父母也要好好的溝通，不能總是把一些工作上的事憋在心里，有時(shí)自己在工作上有什么問題要經(jīng)常和父母溝通溝通，并及時(shí)的解決，這樣工作才會(huì)有動(dòng)力，才不會(huì)想不干了。

2．要有耐心和熱情：在工作的時(shí)候要經(jīng)常微笑，這樣會(huì)讓那些客人感覺很舒心，別人上門消費(fèi)不就是要開心嘛;他們有些人是第一次來(lái)消費(fèi)，對(duì)我們這里消費(fèi)不是很明白，這時(shí)，你就要熱心的告訴他們各類酒水消費(fèi)價(jià)格，并通過觀察客人消費(fèi)水準(zhǔn)介紹適合客人的消費(fèi)類型，這樣就不會(huì)使客人感到太貴或者太低使自己在朋友面前沒面子！

3、要勤勞：有時(shí)候一些細(xì)微的東西可以讓老板更賞識(shí)你，也比較容易受提拔，到吧臺(tái)上少酒水時(shí)要主動(dòng)補(bǔ)齊，什么地方臟了要主動(dòng)打掃。有付出就真的有回報(bào)的。

當(dāng)然有總結(jié)就說明同時(shí)我也意識(shí)到了自己很多的缺點(diǎn)和不足，例如不夠主動(dòng)做事，有時(shí)候父母說了才知道做，父母不說就沒有這個(gè)意識(shí)去做；社會(huì)經(jīng)驗(yàn)比較..缺乏，經(jīng)常會(huì)做一些錯(cuò)事，有些熟悉的客人上門也不認(rèn)識(shí)，也不熟悉客人的愛好，使得客人不高興；剛開始也不大會(huì)和人交流，所以那時(shí)總是覺得自己很受委屈等等，雖然這些都是我的比較辛酸的歷史，不過這些也都是我寶貴的經(jīng)驗(yàn)，它們都將成為我以后參加工作和社會(huì)實(shí)踐的教訓(xùn)，我要力爭(zhēng)在我以后暑期實(shí)踐以及今后就業(yè)的時(shí)候不要再犯同樣的錯(cuò)誤。

拓展自身的知識(shí)面，擴(kuò)大與社會(huì)的接觸面，增加個(gè)人在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中的經(jīng)驗(yàn)，鍛煉和提高自己的能力，以便在以后畢業(yè)后能真正走入社會(huì)，能夠適應(yīng)國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，并且能夠在生活和工作中很好地處理各方面的問題。

實(shí)踐總結(jié)。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇十六

二、行業(yè)盈利模式分析。

三、影響行業(yè)的盈利因素分析。

一、產(chǎn)業(yè)鏈投資機(jī)會(huì)。

二、細(xì)分領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)。

三、重點(diǎn)區(qū)域投資機(jī)會(huì)。

一、政策風(fēng)險(xiǎn)及防范。

二、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)及防范。

三、供求風(fēng)險(xiǎn)及防范。

四、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)及防范。

五、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及防范。

六、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)及防范。

七、其他風(fēng)險(xiǎn)及防范。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇十七

受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。2008下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。一是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，2014上半年，市場(chǎng)迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，開發(fā)商迎來(lái)了又一春，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新上演“地王爭(zhēng)霸”、“房?jī)r(jià)攀升”。

統(tǒng)計(jì)局公布的`最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明20，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到萬(wàn)平方米;銷售面積增速為%。

統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣商品房銷售面積達(dá)到(萬(wàn)平方米)，銷售面積增速為53.7%。

國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時(shí)期調(diào)整后，已經(jīng)率先進(jìn)入到了回升的階段。從全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)五個(gè)月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強(qiáng)。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)。

三、習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。

從去年1月份開始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)就已走進(jìn)了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺(tái)又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀(jì)錄。5月份，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達(dá)到了套，到6月份時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點(diǎn)的看房客戶大量增加，市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度大為上升。

隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時(shí)，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的壓力。2014年下半年，新開發(fā)投資項(xiàng)目面積約平米，有實(shí)力的開發(fā)商都會(huì)加快施工進(jìn)度，盡快啟動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)。在2014年12月以前，將有約80萬(wàn)平米的銷售面積。

四、20住房市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析。

1、政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見。

(一)對(duì)個(gè)人購(gòu)房實(shí)施補(bǔ)貼。(二)實(shí)行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠。(四)調(diào)整住房公積金貸款政策。(五)實(shí)行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費(fèi)。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購(gòu)房的，可視為首次購(gòu)房。(七)實(shí)行購(gòu)房入戶鼓勵(lì)。凡在習(xí)水縣城區(qū)購(gòu)買商品住宅的，購(gòu)房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。

(八)減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。(九)對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費(fèi)。(十一)盤活存量建設(shè)用地。(十二)鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在國(guó)家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對(duì)資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項(xiàng)目貸款給予重點(diǎn)傾斜。(十三)加大稅收支持力度。

3、營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境。

(十四)提高服務(wù)效能。為開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。(十五)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。(十六)加強(qiáng)宣傳營(yíng)銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢(shì)特征，優(yōu)化市場(chǎng)交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強(qiáng)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。

這個(gè)被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見》從一出臺(tái)便受到了世人的關(guān)注，大家對(duì)這個(gè)房市的“起動(dòng)機(jī)”給予了厚望。購(gòu)房者希望“新政”能給自己帶來(lái)更多的購(gòu)房實(shí)惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動(dòng)樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動(dòng)樓市，讓樓市帶動(dòng)整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

目前，我國(guó)“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長(zhǎng)仍較快，從而帶來(lái)新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫(kù)存減少也是重要原因。但房?jī)r(jià)上漲過高導(dǎo)致購(gòu)買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇十八

二、行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分析。

三、行業(yè)發(fā)展存在的問題分析。

四、行業(yè)問題解決建議。

第二節(jié)中國(guó)洗浴服務(wù)所屬行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析。

二、我國(guó)洗浴服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模分析。

三、中國(guó)洗浴服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)。

一、中國(guó)洗浴服務(wù)行業(yè)營(yíng)業(yè)收入分析。

二、中國(guó)洗浴服務(wù)行業(yè)消費(fèi)人次數(shù)量分析。

一、企業(yè)數(shù)量變化分析分析。

二、不同規(guī)模企業(yè)結(jié)構(gòu)分析。

三、不同所有制企業(yè)結(jié)構(gòu)分析。

四、從業(yè)人員數(shù)量分析。

一、行業(yè)盈利能力分析。

二、行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析。

三、行業(yè)償債能力分析。

四、行業(yè)發(fā)展能力分析。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇十九

二、消費(fèi)者需求功能分析。

1、保健。

2、美容護(hù)膚。

3、減壓。

4、休閑。

三、不同地區(qū)需求差異分析。

第二節(jié)消費(fèi)者主體分析。

一、消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)。

二、消費(fèi)者性別比例。

三、消費(fèi)者收入水平分析。

四、消費(fèi)者職業(yè)結(jié)構(gòu)分析。

第三節(jié)消費(fèi)者行為特征分析。

一、消費(fèi)頻率。

二、消費(fèi)時(shí)間段。

三、消費(fèi)伙伴。

第四節(jié)消費(fèi)者關(guān)注因素。

一、衛(wèi)生安全。

二、洗浴服務(wù)師技藝。

三、消費(fèi)環(huán)境。

四、優(yōu)惠活動(dòng)。

五、服務(wù)水平。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇二十

自20世紀(jì)90年代初中國(guó)第一家婚慶公司成立至今，婚慶市場(chǎng)的蛋糕是越做越大，并牽動(dòng)了婚紗攝影、美容美發(fā)、首飾禮品、煙酒餐飲、交通旅游、家居用品等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，近年來(lái)，我國(guó)每年約有1000萬(wàn)對(duì)新人登記結(jié)婚，全國(guó)每年因結(jié)婚產(chǎn)生的消費(fèi)總額高達(dá)2500億元。到，我國(guó)的婚慶綜合消費(fèi)能力將達(dá)數(shù)千億元人民幣，發(fā)展前景不容小覷。

而在上海，每年也有大概8-15萬(wàn)人結(jié)婚，有關(guān)部門最近的一項(xiàng)調(diào)查顯示，每對(duì)新人在婚禮上的平均花費(fèi)大約為12萬(wàn)元。算上婚禮帶動(dòng)的其它消費(fèi)，上?；閼c市場(chǎng)的年消費(fèi)能力可達(dá)150億元以上。如此龐大的婚慶市場(chǎng)，爭(zhēng)搶的商家自不在少數(shù)，從申城開始出現(xiàn)專業(yè)婚慶公司以來(lái)，目前這一數(shù)字已達(dá)百余家。

正因?yàn)橛心敲炊嗳嗽谶@塊土地上耕耘，這一市場(chǎng)似乎不可避免地火了起來(lái)。

講個(gè)性賣策劃。

就像人們滿足了溫飽等物質(zhì)上的需求后，就會(huì)進(jìn)而尋求精神上的享受，人們對(duì)待婚禮也是一樣，從自己籌辦婚禮到請(qǐng)人代勞，從婚慶公司包辦到自己出謀劃策，現(xiàn)在的新人已不滿足于千篇一律的“婚慶公司式”婚禮，而是追求標(biāo)新立異、充滿個(gè)性色彩的婚禮，什么水下婚禮、空中婚禮、跑步婚禮、沙漠婚禮等稀奇古怪的名稱都頻頻出現(xiàn)在人們視線內(nèi)。

為了吸引眼球，攬得更多的客人，不少婚慶公司緊跟個(gè)性化婚禮趨熱的大勢(shì)，設(shè)計(jì)了五花八門的特色婚禮，有熱鬧喜慶的民俗轎子婚禮，有到郊外山清水秀的度假村辦綠色婚禮，或者在歐式庭院進(jìn)行自助餐婚禮，還有全家人到郊區(qū)種下結(jié)婚紀(jì)念樹……形形色色的新概念不一而足，這當(dāng)中傳達(dá)出這樣一個(gè)訊息：婚慶市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從簡(jiǎn)單的賣東西轉(zhuǎn)為賣策劃，因?yàn)樵谠絹?lái)越多的人眼中，婚禮已演變成一場(chǎng)“秀”，一場(chǎng)由自己領(lǐng)銜主演的美麗戲劇。

看到這一趨勢(shì)的不止眾多婚慶公司，曾做過百余場(chǎng)婚禮司儀的專業(yè)主持人張楓驊，他就坦言自己的目標(biāo)是成立工作室，成為專業(yè)的婚禮策劃人。他告訴筆者，婚禮策劃人在日本非常普遍，他們賣的就是對(duì)整個(gè)婚禮新的策劃理念，通過出挑的儀式策劃讓新人成為典禮舞臺(tái)上的明星。比如，他本人就在日本參加過一場(chǎng)以“海洋”為主題的婚禮，連盛菜的器具用的都是貝殼，不得不佩服策劃者的`奇思妙想，這讓每一個(gè)參加婚禮的人都留下了深刻印象，自然，對(duì)于這對(duì)新人，這樣的婚禮必定是終身難忘的。

現(xiàn)如今，婚慶公司越來(lái)越多，能提供的服務(wù)內(nèi)容也大同小異，如何脫穎而出？靠的就是硬件之外的軟件ddd策劃，也就是點(diǎn)子，出奇才能制勝。張楓驊以其親身經(jīng)歷的婚禮為例，現(xiàn)在，愿意在婚禮那天花幾萬(wàn)元乃至幾十萬(wàn)元的新人不在少數(shù)，關(guān)鍵要有好的策劃打動(dòng)他們，讓他們不惜一擲千金。

漸分層賣服務(wù)。

作為熟知行業(yè)“內(nèi)幕”的圈內(nèi)人，張楓驊毫不諱言，婚慶公司最初出現(xiàn)時(shí)是不折不扣的暴利行當(dāng)。

婚禮要用的什么車啊、花啊、衣服啊、請(qǐng)柬啊、司儀啊……從各家供應(yīng)商那里湊在一道“打包”賣給客戶就成了；二是利潤(rùn)豐厚，比如一堆氣球加上幾塊背景板，幾百塊錢的成本可以向客戶收幾千元，不過，不合理的暴利終究生存不下去，在后來(lái)者的瓜分下，婚慶的錢不如兩三年前那么好賺了。

這說明市場(chǎng)在漸趨成熟，成熟必定使市場(chǎng)出現(xiàn)新的動(dòng)向。我們目前至少已經(jīng)看到了兩點(diǎn)變化。一是高低端分層。其標(biāo)志性的事件是去年12月，以高端市場(chǎng)為主攻對(duì)象的中日合作婚慶公司“羅曼緣”落戶浦東，開出了逾3萬(wàn)元的婚禮秀，涵蓋了教堂儀式、婚宴、攝影、服裝、化妝、婚房、婚車以及結(jié)婚周年紀(jì)念餐等一應(yīng)俱全的婚禮服務(wù)。令人咋舌的高價(jià)擋不住新人們的熱情，至今，已有30多對(duì)新人享受了豪華婚禮，預(yù)定者也絡(luò)繹不絕。羅曼緣的負(fù)責(zé)人樂觀估計(jì)，每年上海的新人中有5%屬于高層消費(fèi)者，有10%屬于準(zhǔn)高層消費(fèi)者，市場(chǎng)潛力無(wú)疑是巨大的。與此同時(shí)，另一端的中低檔婚慶服務(wù)也漸趨“套餐化”，褪去了暴利外衣，實(shí)惠是其主旨，花嫁喜鋪、金馬、好緣等滬上知名的婚慶公司幾乎每家都有從千元到數(shù)千元的婚慶套餐。

二是分分合合。具體說來(lái)，就是大公司注重“全”，以服務(wù)取勝，小公司崇尚“聯(lián)手打天下”，以靈活取勝。羅曼緣就是前者，公司在浦東投資建起了自己的一方天地就可見它的大手筆，以及對(duì)上海市場(chǎng)的信心，里面有餐廳、攝影室、禮堂、花園、賓館等等。麻雀雖小，五臟俱全，規(guī)模較大的公司盡量不用“外包”，所有的婚慶工作人員都是公司的職員，所有的場(chǎng)所、設(shè)備都為公司所有，這就意味著婚禮的質(zhì)量有了保證；而把婚禮涉及的餐廳、禮堂等一系列場(chǎng)所都安排在一起，不僅能方便賓客，也是又一種保證，因此，他們強(qiáng)調(diào)自己賣的是服務(wù)，而不是做“一竿子買賣”。

然而，畢竟很多人消費(fèi)能力有限，很多公司本錢也有限，但人們對(duì)婚慶服務(wù)的需求卻逐日提高，所以對(duì)于小作坊來(lái)說，任何一家都不可能做到面面俱到，目前，合縱連橫不失為一種不錯(cuò)的做法?；閼c公司、飯店、影樓、租車公司聯(lián)手做婚慶，不但能規(guī)范這個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)作，還能共同把這個(gè)市場(chǎng)做大，從中獲取自己的一杯甜羹。而婚慶公司似乎也存在這種相互依存的情況，花嫁喜鋪邊上就林立著大大小小20多家婚慶公司，碰到結(jié)婚旺季，一家公司一天頂多接個(gè)幾百對(duì)，推掉的業(yè)務(wù)就被邊上的人家消化了，它們各自的資源也可以進(jìn)行有償調(diào)配，比大公司婚禮時(shí)間不允許沖突要靈活得多。

總之，甜蜜的金礦閃閃發(fā)光，且看你能不能透過瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)表象，洞察婚慶經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，把握住商機(jī)，賺個(gè)盆滿缽滿。

婚慶市場(chǎng)大有潛力。

中國(guó)人民大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士王琪延認(rèn)為中國(guó)的婚慶經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)是大有可為的。王琪延分析認(rèn)為，婚慶習(xí)俗自古就有，但在社會(huì)的經(jīng)濟(jì)總體水平比較低的情況下，婚慶行為還達(dá)不到形成經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的程度。隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，婚慶消費(fèi)逐步成為了大眾消費(fèi)的一種，從而在新的時(shí)代中成為了一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

王琪延認(rèn)為，婚慶消費(fèi)屬于一種情感型、表現(xiàn)型的消費(fèi)，有自己的獨(dú)特之處。幾年前，社會(huì)上有一種觀念認(rèn)為，婚事應(yīng)該從簡(jiǎn)，但從社會(huì)發(fā)展的角度來(lái)看，一味節(jié)約并不一定完全可取，只有通過消費(fèi)才能帶動(dòng)生產(chǎn)，所以只應(yīng)對(duì)炫耀式的婚慶不予提倡，而在經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力之內(nèi)的婚慶行為，應(yīng)予以認(rèn)可。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇二十一

自20世紀(jì)90年代初中國(guó)第一家婚慶公司成立至今，婚慶市場(chǎng)的蛋糕是越做越大，并牽動(dòng)了婚紗攝影、美容美發(fā)、首飾禮品、煙酒餐飲、交通旅游、家居用品等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，近年來(lái)，我國(guó)每年約有1000萬(wàn)對(duì)新人登記結(jié)婚，全國(guó)每年因結(jié)婚產(chǎn)生的消費(fèi)總額高達(dá)2500億元。到20，我國(guó)的婚慶綜合消費(fèi)能力將達(dá)數(shù)千億元人民幣，發(fā)展前景不容小覷。

而在上海，每年也有大概8-15萬(wàn)人結(jié)婚，有關(guān)部門最近的一項(xiàng)調(diào)查顯示，每對(duì)新人在婚禮上的平均花費(fèi)大約為12萬(wàn)元。算上婚禮帶動(dòng)的其它消費(fèi)，上?；閼c市場(chǎng)的年消費(fèi)能力可達(dá)150億元以上。如此龐大的婚慶市場(chǎng)，爭(zhēng)搶的商家自不在少數(shù)，從19申城開始出現(xiàn)專業(yè)婚慶公司以來(lái)，目前這一數(shù)字已達(dá)百余家。

正因?yàn)橛心敲炊嗳嗽谶@塊土地上耕耘，這一市場(chǎng)似乎不可避免地火了起來(lái)。

講個(gè)性賣策劃。

就像人們滿足了溫飽等物質(zhì)上的需求后，就會(huì)進(jìn)而尋求精神上的享受，人們對(duì)待婚禮也是一樣，從自己籌辦婚禮到請(qǐng)人代勞，從婚慶公司包辦到自己出謀劃策，現(xiàn)在的新人已不滿足于千篇一律的“婚慶公司式”婚禮，而是追求標(biāo)新立異、充滿個(gè)性色彩的婚禮，什么水下婚禮、空中婚禮、跑步婚禮、沙漠婚禮等稀奇古怪的名稱都頻頻出現(xiàn)在人們視線內(nèi)。

為了吸引眼球，攬得更多的客人，不少婚慶公司緊跟個(gè)性化婚禮趨熱的大勢(shì)，設(shè)計(jì)了五花八門的特色婚禮，有熱鬧喜慶的民俗轎子婚禮，有到郊外山清水秀的度假村辦綠色婚禮，或者在歐式庭院進(jìn)行自助餐婚禮，還有全家人到郊區(qū)種下結(jié)婚紀(jì)念樹……形形色色的新概念不一而足，這當(dāng)中傳達(dá)出這樣一個(gè)訊息：婚慶市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從簡(jiǎn)單的賣東西轉(zhuǎn)為賣策劃，因?yàn)樵谠絹?lái)越多的人眼中，婚禮已演變成一場(chǎng)“秀”，一場(chǎng)由自己領(lǐng)銜主演的美麗戲劇。

看到這一趨勢(shì)的不止眾多婚慶公司，曾做過百余場(chǎng)婚禮司儀的專業(yè)主持人張楓驊，他就坦言自己的目標(biāo)是成立工作室，成為專業(yè)的婚禮策劃人。他告訴筆者，婚禮策劃人在日本非常普遍，他們賣的就是對(duì)整個(gè)婚禮新的策劃理念，通過出挑的儀式策劃讓新人成為典禮舞臺(tái)上的明星。比如，他本人就在日本參加過一場(chǎng)以“海洋”為主題的婚禮，連盛菜的器具用的都是貝殼，不得不佩服策劃者的奇思妙想，這讓每一個(gè)參加婚禮的人都留下了深刻印象，自然，對(duì)于這對(duì)新人，這樣的婚禮必定是終身難忘的。

現(xiàn)如今，婚慶公司越來(lái)越多，能提供的服務(wù)內(nèi)容也大同小異，如何脫穎而出？靠的就是硬件之外的軟件ddd策劃，也就是點(diǎn)子，出奇才能制勝。張楓驊以其親身經(jīng)歷的婚禮為例，現(xiàn)在，愿意在婚禮那天花幾萬(wàn)元乃至幾十萬(wàn)元的新人不在少數(shù)，關(guān)鍵要有好的策劃打動(dòng)他們，讓他們不惜一擲千金。

?大學(xué)生課余活動(dòng)調(diào)查報(bào)告?調(diào)查報(bào)告?旅游調(diào)查報(bào)告?白色污染調(diào)查報(bào)告。

?人力資源調(diào)查報(bào)告?留守兒童調(diào)查報(bào)告?會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)調(diào)查報(bào)告?白領(lǐng)調(diào)查報(bào)告。

漸分層賣服務(wù)。

作為熟知行業(yè)“內(nèi)幕”的圈內(nèi)人，張楓驊毫不諱言，婚慶公司最初出現(xiàn)時(shí)是不折不扣的暴利行當(dāng)。

婚禮要用的什么車啊、花啊、衣服啊、請(qǐng)柬啊、司儀啊……從各家供應(yīng)商那里湊在一道“打包”賣給客戶就成了；二是利潤(rùn)豐厚，比如一堆氣球加上幾塊背景板，幾百塊錢的成本可以向客戶收幾千元。不過，不合理的暴利終究生存不下去，在后來(lái)者的瓜分下，婚慶的錢不如兩三年前那么好賺了。

這說明市場(chǎng)在漸趨成熟，成熟必定使市場(chǎng)出現(xiàn)新的動(dòng)向。我們目前至少已經(jīng)看到了兩點(diǎn)變化。一是高低端分層。其標(biāo)志性的事件是去年12月，以高端市場(chǎng)為主攻對(duì)象的中日合作婚慶公司“羅曼緣”落戶浦東，開出了逾3萬(wàn)元的婚禮秀，涵蓋了教堂儀式、婚宴、攝影、服裝、化妝、婚房、婚車以及結(jié)婚周年紀(jì)念餐等一應(yīng)俱全的婚禮服務(wù)。令人咋舌的高價(jià)擋不住新人們的熱情，至今，已有30多對(duì)新人享受了豪華婚禮，預(yù)定者也絡(luò)繹不絕。羅曼緣的負(fù)責(zé)人樂觀估計(jì)，每年上海的新人中有5%屬于高層消費(fèi)者，有10%屬于準(zhǔn)高層消費(fèi)者，市場(chǎng)潛力無(wú)疑是巨大的。與此同時(shí)，另一端的中低檔婚慶服務(wù)也漸趨“套餐化”，褪去了暴利外衣，實(shí)惠是其主旨，花嫁喜鋪、金馬、好緣等滬上知名的婚慶公司幾乎每家都有從千元到數(shù)千元的婚慶套餐。

二是分分合合。具體說來(lái)，就是大公司注重“全”，以服務(wù)取勝，小公司崇尚“聯(lián)手打天下”，以靈活取勝。羅曼緣就是前者，公司在浦東投資建起了自己的一方天地就可見它的大手筆，以及對(duì)上海市場(chǎng)的信心，里面有餐廳、攝影室、禮堂、花園、賓館等等。麻雀雖小，五臟俱全，規(guī)模較大的公司盡量不用“外包”，所有的婚慶工作人員都是公司的職員，所有的場(chǎng)所、設(shè)備都為公司所有，這就意味著婚禮的質(zhì)量有了保證；而把婚禮涉及的餐廳、禮堂等一系列場(chǎng)所都安排在一起，不僅能方便賓客，也是又一種保證，因此，他們強(qiáng)調(diào)自己賣的是服務(wù)，而不是做“一竿子買賣”。

然而，畢竟很多人消費(fèi)能力有限，很多公司本錢也有限，但人們對(duì)婚慶服務(wù)的需求卻逐日提高，所以對(duì)于小作坊來(lái)說，任何一家都不可能做到面面俱到，目前，合縱連橫不失為一種不錯(cuò)的做法?；閼c公司、飯店、影樓、租車公司聯(lián)手做婚慶，不但能規(guī)范這個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)作，還能共同把這個(gè)市場(chǎng)做大，從中獲取自己的一杯甜羹。而婚慶公司似乎也存在這種相互依存的情況，花嫁喜鋪邊上就林立著大大小小20多家婚慶公司，碰到結(jié)婚旺季，一家公司一天頂多接個(gè)幾百對(duì)，推掉的業(yè)務(wù)就被邊上的人家消化了，它們各自的資源也可以進(jìn)行有償調(diào)配，比大公司婚禮時(shí)間不允許沖突要靈活得多。

總之，甜蜜的金礦閃閃發(fā)光，且看你能不能透過瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)表象，洞察婚慶經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)，把握住商機(jī)，賺個(gè)盆滿缽滿。

婚慶市場(chǎng)大有潛力。

中國(guó)人民大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士王琪延認(rèn)為中國(guó)的婚慶經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)是大有可為的。王琪延分析認(rèn)為，婚慶習(xí)俗自古就有，但在社會(huì)的經(jīng)濟(jì)總體水平比較低的情況下，婚慶行為還達(dá)不到形成經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的程度。隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，婚慶消費(fèi)逐步成為了大眾消費(fèi)的一種，從而在新的時(shí)代中成為了一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

王琪延認(rèn)為，婚慶消費(fèi)屬于一種情感型、表現(xiàn)型的消費(fèi)，有自己的獨(dú)特之處。幾年前，社會(huì)上有一種觀念認(rèn)為，婚事應(yīng)該從簡(jiǎn)，但從社會(huì)發(fā)展的角度來(lái)看，一味節(jié)約并不一定完全可取，只有通過消費(fèi)才能帶動(dòng)生產(chǎn)，所以只應(yīng)對(duì)炫耀式的婚慶不予提倡，而在經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力之內(nèi)的婚慶行為，應(yīng)予以認(rèn)可。

在這種健康的婚慶消費(fèi)觀念下來(lái)看，隨著人們生活水平的逐步提高，人們?cè)诰S持必要生活開支以外的消費(fèi)比重，在總消費(fèi)量的比重中會(huì)逐步上升，這就說明我國(guó)的婚慶市場(chǎng)大有可為。我國(guó)目前的婚慶類需求正在逐步上升，相關(guān)的服務(wù)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，但因?yàn)樵撔袠I(yè)發(fā)展的時(shí)間比較短，行業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度不是很完善。國(guó)外的相關(guān)婚慶行業(yè)發(fā)展的時(shí)間比較長(zhǎng)，其中通過競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)形成比較完善的行規(guī)。相信國(guó)內(nèi)隨著市場(chǎng)需求的擴(kuò)容，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)逐步形成，婚慶服務(wù)的細(xì)化程度將進(jìn)一步提高。

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告篇二十二

xx年至20**年全縣共發(fā)生各類煤礦生產(chǎn)安全事故25起，死亡31人，百萬(wàn)噸死亡率達(dá)8.86%，直接經(jīng)濟(jì)損失138.45萬(wàn)元。

二、當(dāng)前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問題。

當(dāng)前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、從事故類別分析，3年中國(guó)共產(chǎn)黨發(fā)生頂板事故23起，死亡了24人，分別占3年事故總數(shù)的92%和77.4%;其中瓦斯事故是自1994年我縣官溝煤礦發(fā)生瓦斯爆炸，xx年后又一起重大的瓦斯爆炸。頂板事故突出，瓦斯事故再次發(fā)生，說明全縣煤礦安全生產(chǎn)工作重點(diǎn)沒有抓到位，預(yù)防頂板事故和瓦斯事故的措施沒有到位。

2、從事故的性質(zhì)分析，3年25起事故均是責(zé)任事故，事故的發(fā)生都是由于企業(yè)人員“三違”造成的，說明我縣煤礦行業(yè)從業(yè)人員安全教育滯后，安全素質(zhì)普遍較低，自我防護(hù)意識(shí)較差，遵守安全生產(chǎn)法律法規(guī)的自覺性不強(qiáng)。

3、從事故發(fā)生的原因分析，頂板事故發(fā)生的主要原因客觀上由于全縣煤礦基礎(chǔ)條件差，井巷布局不合理，安全投入不夠。主觀上是由于工人在工作中支護(hù)不到位、或者是支護(hù)不及時(shí)造成的；有的是處理危巖時(shí)，措施、方法不合理造成的；有的是支護(hù)材料不合要求造成的。在瓦斯事故中存在的主要問題是瓦檢員配備不足，責(zé)任心不強(qiáng)，檢查不及時(shí)，沒有及時(shí)跟班作業(yè)，井下電器有失爆現(xiàn)象；煤礦樹枝狀開采還未根本杜絕，通風(fēng)狀況還不是非常良好，瓦斯很容易產(chǎn)生突然集聚，造成瓦斯事故的發(fā)生。從分析來(lái)看，事故歸根到底均是由于直接操作者不按照煤礦安全生產(chǎn)操作規(guī)程或者是企業(yè)沒有制定切合實(shí)際的、詳細(xì)的、科學(xué)的操作規(guī)程，致使從業(yè)人員有章不循或無(wú)章不循，企業(yè)的管理人員又嚴(yán)重不負(fù)責(zé)，加之本身基礎(chǔ)條件差，致使事故多發(fā)。

4、從事故發(fā)生的時(shí)間分析，25起事故當(dāng)中，在上午10:30(含10:30)以前發(fā)生的僅有3起，而10:30以后發(fā)生的占22起，也就是說在企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理人員要下班、或者已經(jīng)下班、或者現(xiàn)場(chǎng)管理人員沒有跟班作業(yè)致使安全生產(chǎn)事故發(fā)生。說明了企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理責(zé)任不落實(shí)，監(jiān)督不到位，工人乘機(jī)違章操作。這也是我們總結(jié)、分析事故以前所忽視的。

5、從事故發(fā)生的年度分析，3年中以20xx年發(fā)生的事故最多，也就是在煤礦行業(yè)效益明顯、搶生產(chǎn)、爭(zhēng)利益的時(shí)候容易發(fā)生安全事故，說明了企業(yè)老板仍然存在著重生產(chǎn)、輕安全的老問題。

三、對(duì)策措施。

1、進(jìn)一步提高煤礦安全生產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，牢固樹立安全第一的思想。

煤礦安全生產(chǎn)關(guān)系到人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，關(guān)系改革發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定大局。搞好煤礦安全生產(chǎn)工作，切實(shí)保障人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，體現(xiàn)了最廣大人民群眾的根本利益，反映了先進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展要求和先進(jìn)文化的前進(jìn)方向。做好安全生產(chǎn)工作是全面建設(shè)小康社會(huì)、統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的重要內(nèi)容，是實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的組成部分，是政府履行社會(huì)管理職能的基本要求。全縣各級(jí)各部門一定要把安全生產(chǎn)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期艱巨的任務(wù)，警鐘長(zhǎng)鳴，常抓不懈，克服厭戰(zhàn)、麻痹、僥幸心理，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)煤礦安全生產(chǎn)工作的重要意義和現(xiàn)實(shí)緊迫性，動(dòng)員全社會(huì)力量，齊抓共管，全力推進(jìn)。特別是各煤礦企業(yè)要牢固樹立安全第一的思想，從安全生產(chǎn)的投入、教育培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)管理等各個(gè)方面入手，努力提高企業(yè)安全管理水平和員工素質(zhì)，真正做到生產(chǎn)安全，減少傷亡事故的發(fā)生。

2、堅(jiān)決貫徹國(guó)家安監(jiān)局5號(hào)令，努力提高煤礦安全生產(chǎn)水平。

國(guó)家安監(jiān)局5號(hào)令對(duì)煤礦安全生產(chǎn)基本條件做了明確的規(guī)定。我縣煤礦由于大多開采的是極薄的煤層，井巷布局多數(shù)不合理，提升運(yùn)輸、開采、通風(fēng)設(shè)備設(shè)施較為落后，雖通過去年停產(chǎn)整頓，但企業(yè)改變不大。為此，縣煤炭、安監(jiān)部門和產(chǎn)煤鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)一步加強(qiáng)煤礦安全監(jiān)督管理，促進(jìn)煤礦企業(yè)按照國(guó)家安監(jiān)局5號(hào)令要求，進(jìn)一步加大投入，全面改善企業(yè)的軟、硬件設(shè)施，特別是在提升運(yùn)輸、通風(fēng)、排水設(shè)備設(shè)施等方面要進(jìn)一步加大投入，同時(shí)要堅(jiān)決克服地方保護(hù)主義，對(duì)不符合條件的要堅(jiān)決關(guān)停，從而努力改變企業(yè)安全生產(chǎn)的條件。

3、狠抓安全培訓(xùn)，努力提高企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全意識(shí)。

當(dāng)前從煤礦安全生產(chǎn)存在的問題來(lái)看，主要表現(xiàn)為企業(yè)的。

管理人員安全知識(shí)潰乏，在具體的安全生產(chǎn)管理中失誤較多，不能夠根據(jù)煤礦的實(shí)際情況做出具體的、科學(xué)的安排部署，而從業(yè)人員自身素質(zhì)較低，自我防護(hù)意識(shí)較差，“三違”現(xiàn)象嚴(yán)重，為此做好企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全培訓(xùn)顯得尤為重要。一是縣煤礦行業(yè)主管部門和安全生產(chǎn)綜合監(jiān)督管理部門要依法強(qiáng)化對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的主要負(fù)責(zé)人和安全管理人員及特種作業(yè)人員的培訓(xùn)工作，強(qiáng)化對(duì)《安全生產(chǎn)法》等法律法規(guī)和煤礦安全生產(chǎn)規(guī)程的宣傳教育，使取得資格和實(shí)際管理水平形成統(tǒng)一，真正提高煤礦管理人員的安全管理水平；二是煤礦企業(yè)自身要加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)、教育，特別是要針對(duì)各自煤礦的實(shí)際情況按照操作規(guī)程逐條逐款培訓(xùn)到位，真正使工人既熟悉井下開拓布局情況，又真正能夠做到遵章守紀(jì)，不違規(guī)操作，確保生產(chǎn)安全。從而降低傷亡事故的發(fā)生。

4、嚴(yán)格各項(xiàng)制度的落實(shí)，降低傷亡事故的發(fā)生。

一、提出問題。

現(xiàn)在電視上都在放關(guān)于節(jié)能的廣告，經(jīng)過這幾年來(lái)的改革，，節(jié)是節(jié)了一點(diǎn)，但是還有很多人沒有養(yǎng)成節(jié)能的習(xí)慣。今天我們來(lái)看看，不節(jié)能的結(jié)果，一直想現(xiàn)在這樣，我們唯一的家園―地球會(huì)怎么樣吧！

二、調(diào)查方法。

通過電視、書籍、網(wǎng)絡(luò)、中國(guó)日?qǐng)?bào)、慈溪日?qǐng)?bào)、寧波晚報(bào)等書籍中獲取知識(shí)和情況！

去訪問對(duì)這一方面有一些成就的人。

搜集一些有關(guān)節(jié)能的數(shù)據(jù)或者一些節(jié)能的小妙招。

三、調(diào)查過程。

雖然廣告中一直放節(jié)能，但是，還有許多人總是“看熱鬧”，心里總是想：反正地球那么大，用也用不完。就是有這樣的人，地球才會(huì)哭泣，才會(huì)環(huán)境越來(lái)越差。讓我們來(lái)看看一份處于xx年的調(diào)查報(bào)告：據(jù)統(tǒng)計(jì)在一個(gè)小時(shí)里，一滴水可以寄到3。6公斤一個(gè)月可以集2.6噸，這些水足可以給予一個(gè)人一個(gè)月的花銷，可見，一滴水的浪費(fèi)都是不應(yīng)有的。至于連續(xù)流的小水流，每一個(gè)小時(shí)可以積水17公斤，每個(gè)月可以積水12噸，嘩嘩想的大水流每個(gè)小時(shí)可以積水670公斤，每個(gè)月可以積水482噸。所以，節(jié)約用水要從點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，一滴水也很有用。

四、節(jié)能小妙招。

看到這里，你們一定在想：我們這些小孩子用什么很大的影響。你們錯(cuò)了，只有使用一些小妙招，也可以節(jié)省一大筆花銷的。如：開空調(diào)時(shí)開到26度，因?yàn)檫@樣可以省電，如果25度用的電量就是26的兩倍。像這樣的小妙招很多，就是沒有發(fā)現(xiàn)。

當(dāng)前，正處于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵階段。律師業(yè)是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)社會(huì)關(guān)系、規(guī)范經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、改善投資環(huán)境、推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的一支重要力量。近期，按照市委李宏鳴書記的批示要求，我們對(duì)全市律師業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了專題調(diào)研和思考。

一、不斷發(fā)展的律師業(yè)。

改革開放三十年來(lái)，特別是近年來(lái)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的宏觀背景下，我市律師業(yè)不斷發(fā)展壯大，隊(duì)伍素質(zhì)不斷增強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量不斷提升，律師業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。

(一)律師隊(duì)伍不斷壯大，結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。全市有律師執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)36家，其中律師事務(wù)所29家(合伙所20家，個(gè)人所9家)，公司律師事務(wù)部1家，法律援助中心6家；行業(yè)從業(yè)人員326人，其中執(zhí)業(yè)律師208名，公司律師5名，法律援助律師12人，實(shí)習(xí)律師66人，行業(yè)內(nèi)勤人員36人。執(zhí)業(yè)律師人數(shù)與xx年相比，增加32%，94.7%的律師擁有本科以上學(xué)歷。全市律師事務(wù)所分布概況也從原來(lái)的規(guī)模小、人員少的格局，逐步轉(zhuǎn)變成中等規(guī)模所帶頭，幾強(qiáng)并立的新局面，市直的拂曉所已達(dá)17人，全市擁有10名律師以上的律師所已達(dá)到10家。拂曉、三聯(lián)、黃淮等3家律師事務(wù)所入選全省律師事務(wù)所50強(qiáng)，山石律師事務(wù)所成為皖北地區(qū)唯一一家具有承辦破產(chǎn)案件資格的律師事務(wù)所。同時(shí)，律師事務(wù)所的基礎(chǔ)建設(shè)和律師辦公現(xiàn)代化條件都有了明顯的`改觀，律師隊(duì)伍發(fā)展勢(shì)頭良好。

(二)業(yè)務(wù)規(guī)模逐年提升，領(lǐng)域不斷拓展。近年來(lái)，律師辦案數(shù)量和業(yè)務(wù)收費(fèi)年均增長(zhǎng)均在10%以上。xx年1-8月份，共辦理各類案件2222件，業(yè)務(wù)收費(fèi)425萬(wàn)元，擔(dān)任法律顧問375家，同比分別增長(zhǎng)14.65%、8.6%、19.4%。業(yè)務(wù)領(lǐng)域已涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、對(duì)外商貿(mào)、破產(chǎn)重組、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、金融證券、勞動(dòng)爭(zhēng)議和房地產(chǎn)等各類民商事糾紛，基本覆蓋經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活各領(lǐng)域。

(三)職能作用逐漸彰顯，服務(wù)水平不斷提高。一是廣大律師積極服務(wù)黨委、政府中心工作。3年來(lái)，為各級(jí)政府依法行政、依法決策提供服務(wù)、為市重點(diǎn)工程提供法律意見、審查招商引資協(xié)議、代理政府參與訴訟、為國(guó)企改制涉法事務(wù)提供咨詢意見等420余件次。二是廣大律師不斷關(guān)注重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)人群、重點(diǎn)領(lǐng)域，積極為保障和改善民生服務(wù)。律師積極參與法律服務(wù)進(jìn)社區(qū)、進(jìn)鄉(xiāng)村活動(dòng)，律師服務(wù)不斷向社區(qū)、鄉(xiāng)村延伸，3年來(lái)全市律師參與義務(wù)法律咨詢150余場(chǎng)次；努力滿足進(jìn)城務(wù)工人員、困難職工群眾等弱勢(shì)群體的法律需求，不斷擴(kuò)大律師法律援助覆蓋面，每位執(zhí)業(yè)律師每年都按規(guī)定完成2件以上法律援助案件；積極關(guān)注城市建設(shè)、拆遷安置補(bǔ)償、就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)、社會(huì)保障等民生熱點(diǎn)，為人民群眾最關(guān)心、最現(xiàn)實(shí)利益問題提供了及時(shí)便捷的法律服務(wù)。三是律師積極為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定服務(wù)。3年來(lái)律師參加涉法信訪1112人次，陪同各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)接訪135次，累計(jì)接待上訪群眾1萬(wàn)余人次，參與糾紛調(diào)解化解矛盾3900余件，參與涉法涉訴案件積案130余件，有效地維護(hù)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。

(四)監(jiān)督管理持續(xù)加強(qiáng)，律師社會(huì)地位不斷提高。近年來(lái)，我們先后在律師隊(duì)伍中開展了社會(huì)主義法治理念教育、“中國(guó)特色社會(huì)主義法律工作者”主題教育實(shí)踐活動(dòng)、律師隊(duì)伍集中教育整頓、“律師隊(duì)伍警示教育”等專項(xiàng)活動(dòng)，不斷強(qiáng)化對(duì)律師隊(duì)伍的政治思想教育、執(zhí)業(yè)道德與執(zhí)業(yè)紀(jì)律教育；積極開展便民服務(wù)，改進(jìn)服務(wù)水平，提升服務(wù)能力，不斷推動(dòng)律師“法律服務(wù)提升年”、律師“進(jìn)萬(wàn)村”大服務(wù)、“律師事務(wù)所內(nèi)部管理規(guī)范建設(shè)年”、“千名律師解千難”等服務(wù)活動(dòng)深入開展；積極轉(zhuǎn)變考核管理方式，推行信息公開和網(wǎng)上監(jiān)督，不斷推進(jìn)管理體制創(chuàng)新，努力健全監(jiān)督機(jī)制、誠(chéng)信機(jī)制、獎(jiǎng)懲機(jī)制、培訓(xùn)教育機(jī)制等長(zhǎng)效機(jī)制，重視與支持發(fā)揮市律協(xié)行業(yè)管理優(yōu)勢(shì)和律師事務(wù)所的自律性管理；不斷加強(qiáng)和改進(jìn)律師黨建工作，市律師協(xié)會(huì)成立了黨總支，全市律師黨支部8個(gè)，聯(lián)合支部5個(gè)，實(shí)現(xiàn)了黨建全覆蓋，目前，全市共有律師黨員66名，占執(zhí)業(yè)律師的31.9%;律師作用得到了各級(jí)黨委政府的高度重視和社會(huì)公眾的承認(rèn)，近年來(lái)，先后有9名律師被選為市、縣區(qū)兩級(jí)人大代表、政協(xié)委員，陳晨律師再次當(dāng)選省人大代表，律師代表、委員都能發(fā)揮自己的職業(yè)優(yōu)勢(shì)，認(rèn)真履行職責(zé)，積極獻(xiàn)言獻(xiàn)策，參政議政，今年提交各類議案8起。

二、律師業(yè)發(fā)展中存在的缺陷和問題。

(一)社會(huì)對(duì)律師的職能作用認(rèn)識(shí)度不足。有調(diào)查顯示，社會(huì)各界對(duì)律師制度的性質(zhì)、律師職業(yè)的價(jià)值、律師工作的效用存在領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)同偏差、公眾認(rèn)知偏移和自身認(rèn)識(shí)偏離等問題。主要誤區(qū)：認(rèn)為律師僅是以利益為紐帶的社會(huì)法律工作者，承認(rèn)其社會(huì)服務(wù)價(jià)值而忽視其在衡平社會(huì)利益關(guān)系、推進(jìn)民主法治建設(shè)方面蘊(yùn)含的政治價(jià)值；認(rèn)為律師就是“收人錢財(cái)、替人消災(zāi)”，甚至認(rèn)為律師是居于政府對(duì)立面替“刁民”說話的“麻煩制造者”，忽略其作為黨和政府與普通百姓之間的橋梁紐帶對(duì)社會(huì)關(guān)系調(diào)整所能發(fā)揮的疏導(dǎo)平衡作用；認(rèn)為律師只是幫助“打官司”的訴訟活動(dòng)參與者，而忽視其對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活所特有的風(fēng)險(xiǎn)防范、糾紛調(diào)處價(jià)值；政府部門普遍將律師業(yè)歸類于普通中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，而未作為知識(shí)密集型的高端服務(wù)業(yè)予以重視扶持。

(二)律師執(zhí)業(yè)環(huán)境有待改善。一是律師執(zhí)業(yè)會(huì)見難、閱卷難、調(diào)查取證難這三難問題依然存在。由于《律師法》同有關(guān)法律的現(xiàn)實(shí)沖突，以及實(shí)踐執(zhí)行中紅頭文件、上級(jí)規(guī)定大于法現(xiàn)象的存在，有關(guān)部門認(rèn)為律師提前介入對(duì)案件辦理會(huì)有不利影響等問題，律師的很多合法權(quán)利得不到行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)的認(rèn)可。各級(jí)人大、司法部門對(duì)律師會(huì)見權(quán)利均出臺(tái)規(guī)定予以保障，但在實(shí)踐過程中，律師的偵查階段會(huì)見難一直存在，具體經(jīng)辦人員往往以各種理由推諉責(zé)任、拖延會(huì)見，即使會(huì)見了，律師受到的不當(dāng)干預(yù)和限制也較多，使會(huì)見流于形式；在辦理刑事案件的過程中，有關(guān)部門在庭審前提供查閱的案卷總是有所保留，律師查閱卷宗材料的權(quán)利得不到實(shí)際保障；新《律師法》雖然確定律師調(diào)查取證不再需要經(jīng)過“有關(guān)單位和個(gè)人的同意”，但卻未對(duì)有關(guān)單位和個(gè)人不配合律師調(diào)查的處理作出相應(yīng)規(guī)定，由于缺乏相關(guān)的制度保障，律師調(diào)查取證時(shí)有關(guān)人員不予配合的情況依然普遍存在。二是侵害律師人身權(quán)利的情況時(shí)有發(fā)生，律師合法的執(zhí)業(yè)權(quán)利得不到切實(shí)的保障。律師在司法實(shí)踐中存在司法歧視，律師無(wú)法完全行使應(yīng)有的權(quán)利；有關(guān)部門缺乏對(duì)律師必要的保障措施，律師的易受到人身威脅和攻擊；律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，雷區(qū)多，廣大律師對(duì)辦理刑事案件存在顧慮。三是法律服務(wù)市場(chǎng)缺乏有效監(jiān)管。目前按照規(guī)定，可以提供有償法律服務(wù)的有執(zhí)業(yè)律師和基層法律服務(wù)工作者兩只隊(duì)伍，其他人員不得提供有償法律服務(wù)。但實(shí)際上，由于法律規(guī)定的缺失、相關(guān)配置措施的不完善、有關(guān)部門之間協(xié)調(diào)不夠，冒充律師執(zhí)業(yè)的事情時(shí)有發(fā)生，以公民代理身份提供有償法律服務(wù)的情況較為普遍，擾亂了法律服務(wù)市場(chǎng)。當(dāng)前，司法行政機(jī)關(guān)和律師協(xié)會(huì)只能對(duì)律師和律師事務(wù)所的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行有效監(jiān)管，很難對(duì)其他冒充律師執(zhí)業(yè)的或以公民代理身份提供有償法律服務(wù)的人員進(jìn)行監(jiān)管，特別是新律師法刪去了司法行政機(jī)關(guān)對(duì)違法提供有償法律服務(wù)人員進(jìn)行處罰的規(guī)定，更增加了監(jiān)管的難度。

(三)綜合能力難以支撐法律服務(wù)的有效需求。我市每萬(wàn)人擁有執(zhí)業(yè)律師數(shù)僅為0.3，遠(yuǎn)低于全國(guó)和全省平均數(shù)，辦案總量和業(yè)務(wù)收費(fèi)均在全省排名靠后，xx年業(yè)務(wù)收費(fèi)僅占全省2%左右；法律服務(wù)市場(chǎng)總體規(guī)模較小，缺乏有效的拓展途徑，律師事務(wù)所規(guī)模相對(duì)偏小，管理粗放，缺乏善于創(chuàng)造社會(huì)需求、業(yè)內(nèi)差異競(jìng)爭(zhēng)、業(yè)務(wù)錯(cuò)位發(fā)展的特色所、品牌所，綜合競(jìng)爭(zhēng)力弱。人才流失情況較為嚴(yán)重，全市律師業(yè)務(wù)平均收費(fèi)同全省相比偏低，而且業(yè)內(nèi)收入極不均衡，以xx年為例，10%的律師收入在10萬(wàn)以上，70%的律師收入不足5萬(wàn)，其中30%的不足2萬(wàn)，不少新律師和年輕律師在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中難以堅(jiān)持而轉(zhuǎn)行，同時(shí)還有一些業(yè)務(wù)較好的律師受發(fā)達(dá)地區(qū)的吸引而流出執(zhí)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年約有5-10%的律師選擇轉(zhuǎn)行擇行或流出執(zhí)業(yè)，80%的年輕律師坦言公務(wù)員職業(yè)對(duì)他們更有吸引。

(四)律師隊(duì)伍的素質(zhì)和整體形象有待于進(jìn)一步提升。個(gè)別律師執(zhí)業(yè)思想不正，業(yè)務(wù)水平不高，辦案過程中存在一定的違規(guī)行為，嚴(yán)重影響了律師行業(yè)的整體形象；受競(jìng)爭(zhēng)壓力的影響，部分律師注重經(jīng)濟(jì)效益和短期效益，忽視了社會(huì)效益和長(zhǎng)期效益，對(duì)公益案件和公益事業(yè)不熱心，對(duì)政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)不積極；對(duì)律師業(yè)的宣傳不到位，社會(huì)對(duì)律師作用不明了，缺乏對(duì)律師業(yè)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)和支持措施。

三、發(fā)展壯大律師業(yè)的建議。

發(fā)展壯大律師業(yè)，要堅(jiān)持拓展與規(guī)范并舉，圍繞服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定兩個(gè)主題，在黨委政府及有關(guān)部門的大力扶持下，建設(shè)一支高素質(zhì)、專業(yè)化的法律服務(wù)隊(duì)伍，拓展法律服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、完善法律服務(wù)管理體制，努力構(gòu)建一個(gè)主體明確、功能完備、秩序規(guī)范、管理科學(xué)的法律服務(wù)體系。

(一)切實(shí)加強(qiáng)黨委、政府對(duì)律師工作的領(lǐng)導(dǎo)和支持。律師制度是社會(huì)主義法律制度的重要組成部分，律師隊(duì)伍是黨和人民可以信賴的隊(duì)伍。作為反映社會(huì)進(jìn)步、法治完善程度的重要指標(biāo)，目前我市萬(wàn)人擁有律師比僅為0.3，遠(yuǎn)低于全省1.1，全國(guó)1.23的水平。按近三年我市律師平均增速10%預(yù)測(cè)，到我市萬(wàn)人律師比僅能達(dá)0.78左右。因此，加快壯大律師業(yè)不僅是行業(yè)發(fā)展問題，也是牽動(dòng)全局的政治任務(wù)。各級(jí)黨委、政府應(yīng)將律師工作放到更加重要的位置，出臺(tái)各項(xiàng)優(yōu)惠支持政策和措施，切實(shí)解決制約律師業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。

(二)引導(dǎo)扶持律師在服務(wù)發(fā)展中激活法律需求。律師作為市場(chǎng)主體，必須全力以赴加快發(fā)展，責(zé)無(wú)旁貸滿足需求，千方百計(jì)拓展領(lǐng)域。但由于產(chǎn)業(yè)體系發(fā)育不全，市場(chǎng)需求培育不足，業(yè)態(tài)布局尚未成熟，政府導(dǎo)向與政策扶持不可或缺。一是強(qiáng)化政府法律事務(wù)服務(wù)。建立健全市、縣(區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)三級(jí)政府法律顧問網(wǎng)絡(luò)，其中市、縣(區(qū))兩級(jí)組建政府法律顧問團(tuán)，政府部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)建立法律顧問制度，發(fā)揮社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)，節(jié)約政府行政成本，提高依法決策水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力，促進(jìn)法治政府建設(shè)，實(shí)現(xiàn)拓展律師業(yè)務(wù)與提高行政效率的雙贏。二是深化企業(yè)法律顧問工作。引導(dǎo)企業(yè)建立常年法律顧問制度，深化“企業(yè)法律體檢”制度，增強(qiáng)“預(yù)防保健”意識(shí)，加大法律服務(wù)投資，力爭(zhēng)規(guī)模以上企業(yè)率先實(shí)現(xiàn)全覆蓋，重點(diǎn)骨干企業(yè)和困難企業(yè)可在工業(yè)扶持基金中適當(dāng)補(bǔ)貼。通過政府引導(dǎo)與市場(chǎng)培育，讓律師在企業(yè)治理、要素配置、項(xiàng)目建設(shè)、金融服務(wù)、勞動(dòng)關(guān)系、涉外商貿(mào)、破產(chǎn)重組、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、環(huán)境保護(hù)等領(lǐng)域展露身手。三是建立重點(diǎn)項(xiàng)目法律顧問制度。要求律師為招標(biāo)采購(gòu)、合同審查、商業(yè)談判、征地拆遷及項(xiàng)目管理、融資保險(xiǎn)等提供全程服務(wù)。四是優(yōu)化農(nóng)村法律服務(wù)。深化完善“一村一顧問”制度，為新農(nóng)村建設(shè)提供法律保障。各級(jí)政府可在新農(nóng)村建設(shè)資金中設(shè)立村級(jí)法律顧問獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)，明確標(biāo)準(zhǔn)、分類獎(jiǎng)補(bǔ)，滿足農(nóng)村法律需求，強(qiáng)化農(nóng)村法治保障。同時(shí)借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，在村莊整治、農(nóng)房改造、土地流轉(zhuǎn)等政府主導(dǎo)項(xiàng)目中，建立律師強(qiáng)制介入制度，由律師負(fù)責(zé)項(xiàng)目法律論證，草擬審查合同，出具法律意見書，實(shí)現(xiàn)關(guān)口前置，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。

(三)采取多項(xiàng)措施，優(yōu)化法律服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境。一是加大法律實(shí)施監(jiān)督，切實(shí)解決困擾律師的三難問題。由人大牽頭，組織公安、法院、檢察院、司法局、工商、房地產(chǎn)等有關(guān)部門，共同出臺(tái)貫徹律師法、落實(shí)律師執(zhí)業(yè)權(quán)利的相關(guān)措施，切實(shí)監(jiān)督落實(shí)，解決律師會(huì)見難、閱卷難、調(diào)查取證難等問題；二是加強(qiáng)法律服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管，打擊假冒律師執(zhí)業(yè)的違法行為，制止違法提供有償法律服務(wù)的行為。司法行政部門與法院、公安、檢察等有關(guān)部門建立協(xié)調(diào)處置機(jī)制，落實(shí)律師從事訴訟活動(dòng)的身份審查制度，對(duì)公民從事訴訟代理資格進(jìn)行適當(dāng)審查，加大對(duì)假冒律師執(zhí)業(yè)行為的打擊處罰力度；三是廣泛宣傳律師法、律師作用。充分利用電視、廣播、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)、簡(jiǎn)報(bào)等媒體，加大對(duì)律師的宣傳力度，積極表彰優(yōu)秀律師，讓社會(huì)公眾了解律師制度，支持律師執(zhí)業(yè)；四是切實(shí)保障律師的合法執(zhí)業(yè)權(quán)利和人身權(quán)利。對(duì)阻礙律師合法執(zhí)業(yè)的違法行為，對(duì)律師進(jìn)行人身威脅和人身攻擊的，公安、法院、檢察等有關(guān)部門要采取有力措施，予以堅(jiān)決制止和處罰；條件合適的法庭，應(yīng)建立律師出庭專用通道或庭審后允許律師先行離庭，防止律師受到情緒激動(dòng)的對(duì)方當(dāng)事人的侮辱和圍攻。

(四)積極采取措施，充分發(fā)揮律師在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定中的作用。一是探索建立律師參與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。政府在執(zhí)行重大決策、重大事項(xiàng)以及其他關(guān)系民生的行政行為前，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)律師參與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，律師要積極參與和配合；二是做好律師參與涉法信訪案件的接待和保障工作。要完善制度和措施，涉法信訪案件必須邀請(qǐng)律師參與，領(lǐng)導(dǎo)信訪接待律師要全程參與，重大疑難信訪案件的法律論證必須有律師參與，并建立律師參與涉法信訪案件的經(jīng)費(fèi)保障制度，由市財(cái)政對(duì)律師參與信訪案件的補(bǔ)貼進(jìn)行保障；三是組織律師積極參與涉法涉訴案件積案的清理工作；四是采取有效措施，充分發(fā)揮律師作用，加強(qiáng)訴前調(diào)解力度，消弭當(dāng)事人矛盾，息訴止?fàn)?，并?duì)挑詞架訟的律師予以處罰；五是引導(dǎo)律師積極辦理法律援助和公益案件，維護(hù)社會(huì)弱勢(shì)群體合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)公平正義；六是分階段的在全市推行免費(fèi)法律咨詢服務(wù)，提供網(wǎng)絡(luò)法律咨詢服務(wù)。

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