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成都溫江區(qū)土地拍賣篇一
主要職責(zé)內(nèi)設(shè)機構(gòu)和人員編制規(guī)定
（建議稿）
根據(jù)中共成都市委辦公廳、成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《溫江區(qū)人民政府機構(gòu)改革方案》的通知（成委辦?2010?37 號）和中共成都市溫江區(qū)委溫江區(qū)人民政府《關(guān)于深化政府機構(gòu)改革實施意見》（溫委發(fā)?2010?31號）精神，設(shè)立成都市溫江區(qū)司法局（簡稱區(qū)司法局），為區(qū)政府工作部門。
一、職責(zé)調(diào)整
（一）取消的職責(zé)：
1、取消已公布取消的行政審批事項。
2、取消指導(dǎo)監(jiān)督社會法律服務(wù)機構(gòu)審批工作的職責(zé)。
3、取消組織指導(dǎo)公證員考試工作的職責(zé)。
（二）增加或加強的職責(zé)：
1、增加指導(dǎo)管理社區(qū)矯正工作的職責(zé)。
2、加強監(jiān)督管理法律援助工作的職責(zé)。
二、主要職責(zé)
根據(jù)以上職責(zé)調(diào)整，區(qū)司法局的主要職責(zé)是：
（一）貫徹執(zhí)行國家、省、市、區(qū)關(guān)于司法行政工作的方針政策和法律、法規(guī)、規(guī)章，制定司法行政工作的中長期發(fā)展規(guī)劃、工作計劃并組織實施。
（二）制定全區(qū)法制宣傳教育、普及法律常識和依法治理規(guī)劃并組織實施，指導(dǎo)各鎮(zhèn)街和各行業(yè)的法制宣傳和依法治理工作。負(fù)責(zé)區(qū)依法治區(qū)（創(chuàng)建全國法治城市）工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室日常工作。
（三）指導(dǎo)和監(jiān)督管理律師、公證、法律顧問、社會法律咨詢工作。負(fù)責(zé)指導(dǎo)企業(yè)法律顧問工作。
（四）指導(dǎo)、管理、監(jiān)督全區(qū)法律援助工作。
（五）負(fù)責(zé)基層司法所建設(shè)工作；指導(dǎo)人民調(diào)解、社區(qū)矯正、基層法律服務(wù)、幫教安置工作。
（六）指導(dǎo)和監(jiān)督全區(qū)司法行政系統(tǒng)隊伍建設(shè)和思想政治工作；負(fù)責(zé)全區(qū)司法行政系統(tǒng)的警務(wù)管理和警務(wù)督察工作。
（七）承辦區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他事項。
三、內(nèi)設(shè)機構(gòu)
根據(jù)上述職責(zé)，溫江區(qū)司法局設(shè)4個內(nèi)設(shè)機構(gòu)和政治處：
（一）辦公室
編制全區(qū)司法行政工作中長期規(guī)劃、工作要點并監(jiān)督實施；組織司法行政調(diào)研工作；負(fù)責(zé)編輯司法行政工作年鑒；負(fù)責(zé)局機關(guān)重大政務(wù)活動的組織實施和檢查落實；負(fù)責(zé)綜合性文件和報告的起草、審核、承擔(dān)政務(wù)信息、目標(biāo)管理、文秘、文書檔案、文電收發(fā)運轉(zhuǎn)等管理工作和保密、信訪、接待工作；負(fù)責(zé)司法行政執(zhí)法工作和行政復(fù)議應(yīng)訴工作和行政執(zhí)法過錯、行政處罰錯案責(zé)任追究；負(fù)責(zé)行政刑事賠償有 關(guān)工作。負(fù)責(zé)全區(qū)司法行政系統(tǒng)固定資產(chǎn)管理等工作；負(fù)責(zé)辦理人大代表建議和政協(xié)委員提案；管理全區(qū)司法行政系統(tǒng)的物資裝備工作。
（二）法制宣傳科（掛成都市溫江區(qū)依法治區(qū)（創(chuàng)建全國法治城市）工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牌子）
承擔(dān)區(qū)依法治區(qū)（創(chuàng)建全國法治城市）工作領(lǐng)導(dǎo)小組的有關(guān)具體工作，負(fù)責(zé)依法治區(qū)（創(chuàng)建全國法治城市）工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室日常工作；負(fù)責(zé)“依法治區(qū)”戰(zhàn)略方針和具體目標(biāo)任務(wù)的組織實施及監(jiān)督檢查；負(fù)責(zé)全區(qū)法制宣傳教育工作，組織實施在全體公民中開展普及法律常識工作；負(fù)責(zé)制定全區(qū)普法教育、法制宣傳、法制培訓(xùn)和依法治理規(guī)劃，組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和檢查各鎮(zhèn)街、各部門、各行業(yè)、各單位開展法制宣傳教育和依法治理工作；負(fù)責(zé)法制宣傳報道工作。
（三）基層安幫工作科（增掛社區(qū)矯正工作科牌子，掛溫江區(qū)人民調(diào)解工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的牌子、溫江區(qū)安置幫 教工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室牌子）
指導(dǎo)基層司法所規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)；指導(dǎo)司法所、司法助理員工作及有關(guān)基層司法行政工作；指導(dǎo)基層法律服務(wù)所和指導(dǎo)各級人民調(diào)解組織和調(diào)解員開展民間糾紛的調(diào)處；負(fù)責(zé)溫江區(qū)人民調(diào)解、刑釋解教安置幫教工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公 室日常工作；貫徹落實國家、省、市刑滿釋放人員和解除勞動教養(yǎng)人員的安置幫教政策，擬定工作規(guī)劃，區(qū)安置幫教工作，引導(dǎo)基層創(chuàng)辦過渡性安置基地；指導(dǎo)檢查和督促各鎮(zhèn)街、村（居）安置幫教工作及社區(qū)矯正工作，引導(dǎo)基層多渠道的安置，多形式的幫教工作；調(diào)查分析重新犯罪情況，研究預(yù)防重新犯罪對策。
（四）公證律師工作科
貫徹實施有關(guān)公證、律師、基層法律服務(wù)工作的法律法規(guī)和規(guī)章，指導(dǎo)、監(jiān)督公證、律師、基層法律服務(wù)工作；檢查監(jiān)督律師事務(wù)所、公證處、法律服務(wù)所等法律服務(wù)機構(gòu)的執(zhí)業(yè)情況，管理和整治法律服務(wù)市場秩序；按授權(quán)協(xié)助審查律師、基層法律服務(wù)機構(gòu)的成立、律師、基層法律服務(wù)機構(gòu)及執(zhí)業(yè)律師的年檢、注冊初審等工作。對公證員、律師、基層法律服務(wù)工作者進(jìn)行職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)紀(jì)律教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)；負(fù)責(zé)查處律師、基層法律服務(wù)機構(gòu)的違紀(jì)法案件及律師、基層法律服務(wù)工作者違反執(zhí)業(yè)紀(jì)律的行為，提出處理意見，受理當(dāng)事人對律師、基層法律服務(wù)機構(gòu)的投訴。指導(dǎo)律師做好有重大影響和涉及社會穩(wěn)定案件的代理工作。
（五）政治處（增掛紀(jì)檢監(jiān)察室、警務(wù)科牌子）負(fù)責(zé)司法行政機關(guān)及直屬單位的人事管理、隊伍建設(shè)、機構(gòu)編制、離退休人員管理、宣傳等工作；承擔(dān)司法行政機關(guān)黨的建設(shè)、隊伍建設(shè)和思想政治工作；負(fù)責(zé)局機關(guān)干部職 工考核工作；負(fù)責(zé)干部職工培訓(xùn)及立功創(chuàng)模，表彰獎勵工作；協(xié)助市、區(qū)有關(guān)部門搞好機構(gòu)編制、干警錄聘、人員調(diào)入和警務(wù)工作；負(fù)責(zé)全局的人事勞資工作；負(fù)責(zé)全局工青婦工作、紀(jì)檢監(jiān)察工作和離退休干部工作。
四、人員編制和領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)
溫江區(qū)司法局配備機關(guān)行政編制29名，其中：局長1名，副局長2名，政治處主任1名（副局實職），正科級領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)5名（政治處設(shè)置副主任1名，正科級）。
機關(guān)工勤人員編制3名。
五、其他事項
（一）基層司法所
柳城、公平、涌泉、天府4個街道辦事處和萬春、永寧、壽安、和盛、永盛、金馬6個鎮(zhèn)設(shè)立基層司法所，級別為正科級，為區(qū)司法局派出機構(gòu)。
1、主要職責(zé)：協(xié)助基層政府開展依法治理工作和行政執(zhí)法檢查、監(jiān)督工作；指導(dǎo)管理人民調(diào)解工作，參與重大疑難民間糾紛調(diào)解工作；指導(dǎo)管理基層法律服務(wù)工作；代表鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）處理民間糾紛；組織開展普法宣傳和法制教育工作；組織開展對刑滿釋放和解除勞教人員的過渡性安置和幫教工作并開展社區(qū)矯正工作；參與社會治安綜合治理工作。
2、人員編制和領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)：鎮(zhèn)（街）司法所核定司法專項編制3名，其中各鎮(zhèn)（街）司法所設(shè)所長1名（正科級），司法所所長由區(qū)司法局任命。
（二）局屬事業(yè)單位
1、成都市溫江區(qū)公證處由區(qū)司法局內(nèi)設(shè)機構(gòu)調(diào)整為下屬事業(yè)單位。
（1）主要職責(zé)：負(fù)責(zé)制訂公證工作規(guī)劃，依照法律、法規(guī)和規(guī)章開展公證法律服務(wù)。
（2）人員編制和領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)：核定事業(yè)編制8名，其中主任1名（正科級）,副主任1名（副科級）。
（3）經(jīng)費渠道：財政全額撥款。
2、成都市溫江區(qū)法律援助中心（掛“148”指揮中心辦公室的牌子）
（1）主要職責(zé)：負(fù)責(zé)制訂法律援助工作規(guī)劃，協(xié)調(diào)法律援助工作；負(fù)責(zé)法律援助案件的審定，監(jiān)督檢查法律援助事項的辦理進(jìn)展情況和質(zhì)量，指派律師和法律服務(wù)人員承擔(dān)人民法院指定刑事案件辯護(hù)和受理公民的涉及民事、經(jīng)濟和行政案件的代理申請事項的法律援助案件。
（2）人員編制和領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)：核定事業(yè)編制4名，其中主任1名（正科級）。
（3）經(jīng)費渠道：財政全額撥款。
六、附則
本規(guī)定由中共成都市委機構(gòu)編制委員會辦公室負(fù)責(zé)解釋，其調(diào)整由中共成都市機構(gòu)編制委員會辦公室按規(guī)定程序辦理。
成都溫江區(qū)土地拍賣篇二
三、土地篇
3.1 成都市土地市場概況
3.1.1 相關(guān)政策解讀
? 成都市國有經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓施行“持證準(zhǔn)入”
公告主要內(nèi)容：
1． 凡參加成都市自2010年8月1日后發(fā)布公告的國有經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)競買的申請人，必須持相應(yīng)面積的《建設(shè)用地指標(biāo)證書》或建設(shè)用地指標(biāo)保證金收款憑證方可報名參與競買（簡稱“持證準(zhǔn)入”）。
2.競買人可通過農(nóng)村土地綜合整治直接獲取建設(shè)用地指標(biāo)，也可在成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所購買相應(yīng)面積的建設(shè)用地指標(biāo)，或向成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所繳納建設(shè)用地指標(biāo)保證金，取得建設(shè)用地指標(biāo)保證金收款憑證。
對于 “地票”的實行，就購房者而言，從現(xiàn)有的市場情況來看，有限的地票供應(yīng)，還不會對后市產(chǎn)生較為明顯而直接的影響。但是一定程度上，“地票”的實行，會對于提高開發(fā)商拿地的準(zhǔn)入門檻，從而提高了開發(fā)商的整體水平；同時，“地票”入市，增加了開發(fā)商的拿地渠道，豐富了土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，多渠道的土地供應(yīng)，增加了開發(fā)商的選擇面。從長遠(yuǎn)來看，“地票”的實行，每畝15萬的價格可以解決政府所面臨的征地成本問題，從而減少政府的風(fēng)險。
? 成都市國有經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)實行“持證準(zhǔn)用”
公告主要內(nèi)容： 1.從2011 年 4月15日起，成都市錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、溫江區(qū)、新都區(qū)、郫縣、雙流縣的國有經(jīng)營性建設(shè)用地（不含工業(yè)用地）使用權(quán)首次出讓，競得人須持有相應(yīng)面積的建設(shè)用地指標(biāo)簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；彭州市、都江堰市、崇州市、邛崍市、大邑縣、金堂縣、新津縣、蒲江縣的國有經(jīng)營性建設(shè)用地（不含工業(yè)用地）使用權(quán)首次出讓，競得人在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》時，須按照市政府確定的建設(shè)用地指標(biāo)當(dāng)年最低保護(hù)價標(biāo)準(zhǔn)，繳納競買宗地相應(yīng)面積的建設(shè)用地指標(biāo)價款。成都市范圍內(nèi)城鎮(zhèn)改造整理出的國有經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓（非首次供應(yīng)），競得人不需持有建設(shè)用地指標(biāo)，也不繳納建設(shè)用地指標(biāo)價款。
2.建設(shè)用地指標(biāo)可通過農(nóng)村土地綜合整治獲取，也可在成都市土地礦權(quán)交易中心、成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所購買；指標(biāo)價款在成都市土地礦權(quán)交易中心、成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所繳納。
? 成都土地拍賣實行“限地價、競公租房面積”
成都在5月9日的4宗拍賣土地實行“限地價、競公租房面積”政策：當(dāng)競買報價達(dá)到土地上限價后繼續(xù)競價時，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上對公租房配建面積競建，競建面積最大的為競得人。
? 成都土地拍賣實行預(yù)申請
6月10，成都市國土局網(wǎng)站公布消息，對擬出讓的幾宗土地以預(yù)公告的形勢公布。旨在充分了解市場需求情況，科學(xué)合理安排供地規(guī)模和進(jìn)度，促進(jìn)土地市場健康有序發(fā)展。對于土地出讓預(yù)申請，政府可以根據(jù)開發(fā)商的最低報價，合理制定掛牌起始價和拍賣底價，讓價格在開發(fā)商能夠接受的合理價位。吉信行認(rèn)為，這一舉措對于目前冷淡的市場表現(xiàn)，土地流拍頻現(xiàn)的情況下，可以有效的促進(jìn)土地成交，減少流拍對于開發(fā)商和購房者心理預(yù)期的影響。但隨著政策調(diào)控的不斷深入，對樓市想好沒有信心，所以，在這樣的宏觀背景下，此政策也很難有大的效用。
3.1.2 成都市土地市場現(xiàn)狀
? 土地供應(yīng)和成交情況
2011上半年土地推出量超過29999畝，成交15067畝
數(shù)據(jù)來源：成都市國土局
成都市土地供應(yīng)近三年呈現(xiàn)震蕩上升的趨勢，2011年上半年推出土地451塊，共計2142.52萬平方米，推出面積較2010年下半年和2010年上半年分別上升102.03%和135.24%。此外，2009年下半年土地推出量也較高，推出地塊280宗，合計1407.68萬平方米，從前兩年的情況看，均呈現(xiàn)出下半年推出量大于上半年的特點。
2011上半年成都土地成交200宗，成交面積1004.54萬平方米，較2010年下半年增長37.22%，較2010年上半年增長24.76%；成交金額189.29億元，較2010年下半年減少36.76%，較2010年上半年減少1.41%?？梢姡芊康禺a(chǎn)市場政策調(diào)控的影響，企業(yè)拿地更顯謹(jǐn)慎，2011年上半年成交土地價格水平出現(xiàn)大幅下降。
2011上半年成都土地成交集中在1月爆發(fā)，此后持續(xù)冷清
數(shù)據(jù)來源：成都市國土局
從分月土地成交情況來看，2011年上半年土地成交集中在1月爆發(fā)，共成交95宗土地，2月有23宗土地成交，其中住宅用地5宗，之后便進(jìn)入冷清狀況，3、4月連續(xù)兩月無住宅用地成交，直至5月住宅土地成交才出現(xiàn)。1月成交的土地中，有25宗是住宅用地，9宗為商業(yè)/辦公用地，56宗工業(yè)用地，其中住宅建設(shè)用地面積為155.58萬平方米，商服用地面積50.64萬平方米，工業(yè)建設(shè)用地面積為147.18萬平方米，住宅用地成交金額共計58.26億元，占到總金額的83.13%。
? 土地分用途供應(yīng)情況
2011上半年工業(yè)用地供應(yīng)量首次超過商品房用地量
數(shù)據(jù)來源：成都市國土局
從近三年分用途土地推出量看，2009年上半年大成都范圍內(nèi)的商品房用地推出量與工業(yè)用地較為接近，2009下半年和2010年全年商品房用地的推出量都一直大于工業(yè)用地，并分別呈現(xiàn)震蕩上升的態(tài)勢，而2011年上半年，工業(yè)用地推出量達(dá)到1132.67萬平米的歷時高位，該值已超過2010年全年工業(yè)用地的推出量，且高于同期商品房用地推出量。
商品房用地成交量平穩(wěn)下降，工業(yè)用地成交量震蕩上升
數(shù)據(jù)來源：成都市國土局 從土地成交分用途來看，商品房用地和工業(yè)用地走勢基本相反，商品房用地平穩(wěn)減少，工業(yè)用地震蕩上升。2011年上半年成都商品房用地成交366.90萬平方米，成交金額165.51億元，成交面積較2010年下半年減少9.48%，較2010年上半年下降18.24%。成交面積的減少，一方面是由于城市化進(jìn)程發(fā)展，可供開發(fā)的商品房用地越發(fā)稀缺，另一方面受調(diào)控影響企業(yè)拿地積極性減少，加之保障房供地及2010年的土地儲備正在進(jìn)行開發(fā)等原因都對2011年土地市場的成交產(chǎn)生明顯影響。
2011上半年成都工業(yè)用地成交量達(dá)到歷史高峰，成交126宗，成交面積620.82萬平方米，成交金額13.40億元高，成交面積較2010年下半年大幅增長90.55%，較2010年上半年增長了75.29%。
2011年上半年商品房用地比重回落，工業(yè)用地成交超半壁江山
數(shù)據(jù)來源：成都市國土局
從成都土地成交用途比重來看，除2009年上半年和2011年上半年外，其余時間段商品房用地成交量一直略大于工業(yè)用地成交量，2009年下半年商品房成交比例最大時為66.94%，但此后該比重逐漸回落，下降到2011年上半年的37.15%，總的看來，工業(yè)用地成交量已在2011年上半年超越了商品房用地，面積占比高達(dá)62.85%。
? 土地成交價格情況
土地價格總體震蕩上升，但2011上半年成交均價明顯下滑
從2011上半年土地總體成交價走勢來看，2011上半年受工業(yè)用地成交比重上升以及商品房用地價格下降影響，總體成交價僅為1884元/平方米，僅高于2009年上半年，較2010年下半年下降53.92%、較2009年下半年下降了20.98%，較2009年上半年下降50.54%。
工業(yè)用地成交價走勢相對平穩(wěn)，始終保持在200元/平方米左右，2011年上半年成交均價為216元/平方米，較2010年下半年增長了5.72%?？梢?，工業(yè)用地價值缺乏被認(rèn)識，其土地價格有較大的上升空間。
2011年上半年商品房用地成交均價為5184元/平方米，較2010年下半年下降31.54%、較2010年上半年增長20.45%，2011年上半年土地價格大幅下降，開發(fā)商拿地逐漸回歸理性。
樓面地價作為房屋成本重要構(gòu)成之一，其漲幅直接影響到了未來房價水平。2011年上半年成都住宅樓面地價為1573元/平方米，較2010年下半年減少34.92%，較2010年上半年增長20.87%。2010年下半年住宅樓面地價達(dá)到2417元/平方米，為近3年以來的最高峰，且增長幅度也較大。2010年下半年自然人競得的錦江區(qū)華興街以北、純陽觀街以東地塊成交樓面地價11000元/平方米，乾林中國控股有限公司、北京銀港競得的錦江區(qū)大慈寺片區(qū)、東大街9號地塊成交樓面地價9661元/平方米，共計超過10宗地塊樓面地價高于5000元/平方米，直接拉高總體樓面地價。
? 成交土地平均溢價率情況
2011上半年成都成交土地溢價率達(dá)2009年下半年以來的最低值
通過2009年-2011年上半年溢價率的變化，可以明顯看出，2009年受2008年地震影響，土地市場較為冷清，商業(yè)辦公用地甚至出現(xiàn)溢價率為負(fù)的情況，同期住宅用地平均溢價率也僅為6.31％，此后，2009年－2010年住宅用地的平均溢價率幾乎保持在30％以上水平，商業(yè)/辦公用地溢價率則不穩(wěn)定，除2009年上半年較高外，其余時間段均低于10%。2011年上半年，受行業(yè)調(diào)控以及成都市土地持票準(zhǔn)入、準(zhǔn)用等政策的影響，土地平均溢價率再次跌入2009年下半年以來的低谷。住宅平均溢價率為11.91%，隨著政策影響的深入，保障房建設(shè)用地的大量供應(yīng)，以及企業(yè)對拿地的態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎，預(yù)計下半年土地溢價率仍將保持較低的水平。
? 成都商品房用地成交面積情況
近年商品房用地規(guī)劃建筑面積較大，為未來市場提供較大的供給量
商品房用地規(guī)劃建筑面積直接反映了后期商品房供應(yīng)體量，從半年度商品房用地規(guī)劃建筑面積來看，2011年上半年成交商品住宅用地規(guī)劃建筑面積為934.91萬平方米，較2010年下半年減少了10.23%，較2010年上半年減少了30.93%，商品房用地規(guī)劃建筑面積呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢。若假設(shè)從拿地到開始銷售的周期為一年的話，2009年規(guī)劃建筑面積為2034.90萬平方米，2010年商品房銷售面積為2289萬平方米；2010年規(guī)劃建筑面積為2395.08萬平方米，這部分將在2011年轉(zhuǎn)化成可供銷售的商品房面積。
? 2011年上半年成都商品房成交規(guī)劃總建面區(qū)域分布
高新、新都、雙流位居商品房成交（規(guī)劃建筑用地）前三
從2011年上半年商品房分區(qū)域規(guī)劃建筑面積比較來看，高新區(qū)、新都區(qū)和雙流位列前三位，規(guī)劃建筑面積分別為337.35萬平方米、224.80萬平方米和168.29萬平方米。這三個區(qū)域預(yù)計將是未來供應(yīng)的熱點區(qū)域，隨后依次是溫江區(qū)、錦江區(qū)和，規(guī)劃建筑面積均超過80萬平方米，2011上半年金牛區(qū)無新增住宅用地成交。
? 2011上半年成都商品房分區(qū)域樓面地價
中心城區(qū)成交樓面地價大幅領(lǐng)先郊區(qū)，武侯樓面地價最高，為3660元/平米
從2011上半年成都市主城區(qū)各區(qū)成交樓面地價看，除上半年無成交的金牛區(qū)外，其余五個中心城區(qū)分列前5位，依次是武侯區(qū)3660元/平米、青羊區(qū)2882元/平米、錦江區(qū)2863元/平米、成華區(qū)2537元/平米、高新區(qū)2368元/平米。近郊區(qū)縣樓面地價均小于1000元/平米，由高到低依次是郫縣、新都、溫江、雙流和龍泉。其中龍泉上半年僅一宗位于龍泉驛區(qū)洛帶鎮(zhèn)岐山村的商業(yè)用地成交，成交樓面單價僅為186元/平米。
3.2 區(qū)域土地市場情況——溫江區(qū)土地市場情況 3.2.1 溫江區(qū)土地市場現(xiàn)狀
通過前一部分對成都土地市場的現(xiàn)狀分析，了解到溫江區(qū)的土地成交總建面在全市排名第四，成交樓面均價在第二圈層郊縣區(qū)中位列第三，整體均價在836元/㎡。作為成都的近郊，如此的樓面均價給未來的溫江樓市是否會帶來發(fā)展的機遇，下文將通過對溫江土地市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進(jìn)行分析，來判斷未來溫江房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。
? 2009年-2011年土地供應(yīng)和成交情況
——2009年到2011年上半年，溫江區(qū)總共供應(yīng)土地3566.71畝，成交土地3566.71畝
2009年由于受2008年地震的影響，土地供應(yīng)量和成交量都明顯減少，全年僅供應(yīng)549畝，成交247畝。在2010年土地供求情況向好，尤其是2010年下半年溫江區(qū)政府大量推地，總量超過2009年和2010年上半年的總供應(yīng)量之和，供應(yīng)量的增加同時也致使土地成交量的大幅增加。2010年年末的大量供應(yīng)一定程度上催升了2011年上半年的土地成交量，但由于2010年年底的大量供應(yīng)，使得2011年上半年的土地供應(yīng)發(fā)生銳減，環(huán)比去年年底下降96.3%，前5個月出現(xiàn)了土地0供應(yīng)的情況。
? 2009年-2011年溫江區(qū)土地分用途供應(yīng)情況 ——工業(yè)用地供應(yīng)量明顯較大
數(shù)據(jù)來源：成都市國土局
與成都市的整體情況類似，溫江區(qū)的供應(yīng)用地供應(yīng)量從2009年開始在震蕩中上升，分別在2009年和2010年出現(xiàn)工業(yè)用地供應(yīng)量超過商住用地的情況分別占全年總供應(yīng)量的82.7%和55.8%。2011年上半年的土地供應(yīng)在2010年下半年出現(xiàn)較大的工業(yè)用地和商住用地供應(yīng)量之后，發(fā)生了較大幅度的下降，整半年僅有4宗，共計92畝商住用地供應(yīng)。
? 2009年-2011年溫江區(qū)土地分用途成交量情況
——近兩年，溫江區(qū)土地成交以工業(yè)用地為主，2011年上半年開始扭轉(zhuǎn)工業(yè)用地為主的態(tài)勢
數(shù)據(jù)來源：成都市國土局
2009年-2011年，溫江區(qū)的成交土地以工業(yè)用地為主，2010年的工業(yè)用地成交量達(dá)到了1935畝。由于2010年下半年政府大量推地，2011年上半年的土地成交量相當(dāng)于2010年全年的總和。
? 2009年-2011年溫江區(qū)分用地性質(zhì)土地成交價格走勢對比
土地成交均價從2009年到2011年上半年穩(wěn)步上升，均價由2009年得673元/㎡，上升到了2011年的760元/㎡。住宅用地均價波動較大，最高于2009年下半年突破1000元/㎡，達(dá)到1229元/㎡，受2010年土地大量供應(yīng)的影響，樓面地價同比2009年下降30%。2011年成交價格變動較為平穩(wěn)，同比漲幅為13%。商業(yè)用地均價震蕩明顯，變化呈現(xiàn)波浪型態(tài)勢。
? 2009年-2011年溫江區(qū)分用地性質(zhì)成交土地溢價率走勢對比
溢價率的大小與當(dāng)期供應(yīng)土地的量和整體市場的宏觀表現(xiàn)有著密切的關(guān)系，由于溫江區(qū)特別是光華大道沿線政府規(guī)劃缺少商業(yè)布局導(dǎo)致了區(qū)域商業(yè)的嚴(yán)重缺乏，商業(yè)氛圍極差。所以區(qū)域
? 2009年-2011年成交商品房用地規(guī)劃總建面情況
單位：萬㎡
2009年-2011年上半年，溫江區(qū)成交住宅用地規(guī)劃總建面為294萬㎡，同期商服用地規(guī)劃總建面為31萬㎡。預(yù)示著未來該區(qū)域還將會有大量的商品住宅供應(yīng)，加上之前該區(qū)域本已存在的大量的住宅體量，該區(qū)域的住宅供應(yīng)在一定程度上將會出現(xiàn)過剩的情況。所以31萬㎡的商業(yè)體量增加量還不足以滿足該區(qū)域未來住戶的大體量商業(yè)需求。預(yù)計未來商服用地的供應(yīng)將會是重點。
成都溫江區(qū)土地拍賣篇三
成都市溫江區(qū)工商聯(lián)（總商會）
貫徹落實《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強和改進(jìn)新形勢下
工商聯(lián)工作的意見》的工作方案
9月16日，中共中央頒發(fā)了《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強和改進(jìn)新形勢下工商聯(lián)工作的意見》（中發(fā)[2010]16號，以下簡稱《意見》）。這是黨中央著眼我國經(jīng)濟社會發(fā)展全局，為加強和改進(jìn)新形勢下工商聯(lián)工作、促進(jìn)非公有制經(jīng)濟健康發(fā)展和非公有制經(jīng)濟人士健康成長而作出的一項重大舉措，是我國政治經(jīng)濟生活尤其是統(tǒng)一戰(zhàn)線的一件大事，在工商聯(lián)事業(yè)發(fā)展史上具有里程碑意義。為認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹和落實好《意見》精神，按照《關(guān)于學(xué)習(xí)貫徹落實〈中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強和改進(jìn)新形勢下工商聯(lián)工作的意見〉精神的通知》（全聯(lián)通【2010】66號）要求，結(jié)合我區(qū)實際，制定工作方案如下：
一、組織發(fā)動，深入學(xué)習(xí)宣傳
1、深入學(xué)習(xí)。一是在學(xué)習(xí)層面上。著力抓好四個層面的學(xué)習(xí)，即：推動區(qū)委及時將《意見》的學(xué)習(xí)列入中心組學(xué)習(xí)日程并組織學(xué)習(xí)；工商聯(lián)機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子帶頭學(xué)好文件，以自身的學(xué)習(xí)帶動機關(guān)的學(xué)習(xí)；全區(qū)工商聯(lián)干部的學(xué)習(xí)；廣大非公有制經(jīng)濟人士和基層商會、行業(yè)協(xié)會的學(xué)習(xí)。二是在學(xué)習(xí)內(nèi)容上。在認(rèn)真學(xué)習(xí)《意見》的基礎(chǔ)上，深入學(xué)習(xí)中央有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同志重要講話、人民日報有關(guān)評論員文章和《〈中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強和改進(jìn)新形勢下工商聯(lián)工作的意見〉學(xué)習(xí)問答》一書，我區(qū)編印的學(xué)習(xí)手冊。要通過學(xué)習(xí)，切實把思想認(rèn)識統(tǒng)一到黨中央的重大決策部署上來，增強貫徹落實《意見》精神的自覺性、主動性和堅定性。三是在學(xué)習(xí)形式上。自學(xué)與集中 1
學(xué)習(xí)相結(jié)合。在工商聯(lián)工作會、機關(guān)學(xué)習(xí)會、會長擴大會、執(zhí)委會、年終工作會上傳達(dá)學(xué)習(xí)《意見》精神，同時，召開座談會、理論學(xué)習(xí)會等。舉辦專題培訓(xùn)班，邀請有關(guān)專家深入、深刻解讀《意見》。
2、廣泛宣傳。廣泛深入宣傳《意見》頒布實施的重大意義和《意見》的基本精神，宣傳非公有制經(jīng)濟和非公有制經(jīng)濟人士對推動我區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展作出的貢獻(xiàn)，宣傳工商聯(lián)工作取得的重大成就和經(jīng)驗做法，宣傳學(xué)習(xí)貫徹《意見》的好經(jīng)驗好做法。一是新聞媒體宣傳。在《中華工商時報》、《四川日報》、《成都日報》、《今日溫江》、成都電視臺、溫江電視臺等新聞媒體宣傳。二是網(wǎng)絡(luò)宣傳。充分利用新華網(wǎng)、中國企業(yè)新聞網(wǎng)、溫江民營經(jīng)濟網(wǎng)站進(jìn)行宣傳。三是雜志簡報宣傳。在商會會刊《魅力溫江》開設(shè)學(xué)習(xí)專欄，編發(fā)《溫江統(tǒng)一戰(zhàn)線》、《民營經(jīng)濟快報》，發(fā)揮商會qq群宣傳窗口的作用。通過做全方位、多層次、多渠道、大范圍的宣傳工作，為貫徹落實好《意見》創(chuàng)造良好的輿論氛圍。
二、狠抓落實，創(chuàng)新工作舉措
組織力量深入企業(yè)、深入基層調(diào)研，全面掌握工商聯(lián)工作和自身建設(shè)情況。對照《意見》和全聯(lián)通【2010】66號通知中“工商聯(lián)貫徹落實方面”的25條要求，認(rèn)真查找和梳理影響工商聯(lián)發(fā)揮作用的突出問題，提出貫徹落實《意見》和加強改進(jìn)工商聯(lián)工作的意見建議。在貫徹落實《意見》精神過程中，密切聯(lián)系我區(qū)非公有制經(jīng)濟發(fā)展和工商聯(lián)工作實際，結(jié)合正在開展的創(chuàng)先爭優(yōu)活動，在引導(dǎo)做好非公有制經(jīng)濟人士思想政治工作、參與政治生活和社會事務(wù)、服務(wù)非公有制經(jīng)濟發(fā)展、促進(jìn)基層商會和行業(yè)協(xié)會發(fā)展、構(gòu)建和諧勞動關(guān)系、加強工商聯(lián)自身建設(shè)等方面，及時發(fā)現(xiàn)新情況新問題，提出解決問題的新思路、新辦法，努力把解決問題的有效做法變成長效機制，把抓落實的過程變成工作創(chuàng)新的過程，推動工商聯(lián)工作創(chuàng)出新特色、取得新突破。
三、作好匯報，制定實施意見
向區(qū)委、區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)作好匯報，爭取區(qū)委、區(qū)政府的高度重視和大力支持，按照《意見》，落實全聯(lián)通【2010】66號通知中“推動地方黨委貫徹落實方面”和“推動地方政府貫徹落實方面”的21條要求。重點推動區(qū)委、區(qū)政府將學(xué)習(xí)貫徹《意見》列入常委會議題和政府常務(wù)會議；抓緊制定《中共成都市溫江區(qū)委、成都市溫江區(qū)人民政府關(guān)于加強和改進(jìn)新形勢下工商聯(lián)工作的意見》；及時召開工商聯(lián)工作會議，研究加強和改進(jìn)新形勢下工商聯(lián)工作。
四、科學(xué)部署，分步驟實施
根據(jù)我區(qū)實際，將學(xué)習(xí)貫徹《意見》工作分為學(xué)習(xí)宣傳、調(diào)研分析、制定意見、總結(jié)提高四步開展，每一步驟要制定具體實施方案，做到科學(xué)部署、周密安排、分布實施。其中，學(xué)習(xí)宣傳、調(diào)研分析和落實各項工作舉措將作為長期的工作安排。
1、學(xué)習(xí)宣傳（10月-11月）。10月，向全區(qū)工商聯(lián)系統(tǒng)和非公有制企業(yè)發(fā)出通知，召開機關(guān)學(xué)習(xí)會、各基層商會和行業(yè)協(xié)會學(xué)習(xí)會。11月，編印下發(fā)學(xué)習(xí)手冊；召開會長擴大會、座談會、理論學(xué)習(xí)會等，舉辦專題培訓(xùn)班，邀請有關(guān)專家解讀《意見》；將11月作為宣傳月，集中通過主要新聞媒體和工商聯(lián)系統(tǒng)媒體、雜志、簡報，充分利用報刊、廣播電視、網(wǎng)絡(luò)等多種媒體進(jìn)行宣傳。
2、調(diào)研分析（11月）。調(diào)研企業(yè)、基層商會、行業(yè)協(xié)會，全面掌握工商聯(lián)工作情況，查找、梳理、分析突出問題，提出加強改進(jìn)
工商聯(lián)工作的意見建議。
3、制定意見（12月）。草擬《中共成都市溫江區(qū)委、成都市溫江區(qū)人民政府關(guān)于加強和改進(jìn)新形勢下工商聯(lián)工作的意見》，征求相關(guān)部門、非公有制企業(yè)、基層商會、行業(yè)協(xié)會意見，報區(qū)委常委會討論通過后在全區(qū)下發(fā)。在制定意見中圍繞區(qū)委、區(qū)政府中心，突出工商聯(lián)工作的重點和特色，注重加強和改進(jìn)工商聯(lián)工作的機制建設(shè)。
4、總結(jié)提升（2011年1月-）。1月，全面總結(jié)我區(qū)學(xué)習(xí)貫徹《意見》的經(jīng)驗做法、特色亮點、主要成效，上報市工商聯(lián)。召開全區(qū)工商聯(lián)工作會，學(xué)習(xí)貫徹《意見》精神，總結(jié)近年工商聯(lián)工作，安排部署2011年工作，推進(jìn)《意見》內(nèi)容和各項要求的落實。2月-12月，對照我區(qū)貫徹意見內(nèi)容，創(chuàng)新工作舉措、加強工作力度，逐條逐項檢查落實。
五、加強領(lǐng)導(dǎo)，確保工作落實
區(qū)工商聯(lián)把學(xué)習(xí)宣傳和深入貫徹《意見》精神，作為當(dāng)前和今后一個時期的一項重要政治任務(wù)，擺上工商聯(lián)工作的重要議事日程。成立以區(qū)政協(xié)副主席、區(qū)工商聯(lián)（總商會）會長周仕強為組長，區(qū)委統(tǒng)戰(zhàn)部副部長、區(qū)工商聯(lián)（總商會）黨組書記高曉春為常務(wù)副組長的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，成立組織、宣傳、督查工作組，并明確具體職責(zé)和目標(biāo)任務(wù)，對學(xué)習(xí)貫徹《意見》工作進(jìn)行安排部署、指導(dǎo)協(xié)調(diào)和督促檢查，對學(xué)習(xí)貫徹的各項工作進(jìn)行細(xì)化、量化，分解落實到具體人頭，做到有計劃、有措施、有檢查、有總結(jié)。
成都溫江區(qū)土地拍賣篇四
溫江區(qū)農(nóng)家樂調(diào)查報告
一、調(diào)查背景
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，如今，人們的休閑娛樂方式向多元化發(fā)展。由于城市人追求一種回歸自然，從而獲得娛身心放松、愉悅精神的休閑方式，所以農(nóng)家樂這一種新興的旅游休閑形式應(yīng)運而生。溫江作為一個田園式的生態(tài)旅游城市，農(nóng)家樂的發(fā)展已經(jīng)達(dá)到了一定的規(guī)模。所以農(nóng)家樂也成為了溫江人民休閑娛樂的最佳去處。農(nóng)家樂的發(fā)展也對促進(jìn)農(nóng)村旅游、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、建設(shè)區(qū)域經(jīng)濟、加快農(nóng)業(yè)市場化進(jìn)程產(chǎn)生了良好的經(jīng)濟效益。
二、調(diào)查目的通過對溫江一些農(nóng)家樂的隨機抽樣調(diào)查，了解農(nóng)家的經(jīng)營狀況，特別是對農(nóng)家樂的家禽的品種、來源以及銷售情況有一定的了解，從而分析家禽市場的價值鏈。
三、調(diào)查對象
溫江地區(qū)農(nóng)家樂經(jīng)營者及普通市民
四、調(diào)查地點及時間
地點：四川農(nóng)業(yè)大學(xué)附近的農(nóng)家樂
時間：2013年5月25日
五、調(diào)查結(jié)果
六、數(shù)據(jù)分析
七、調(diào)查結(jié)果分析
1、經(jīng)營品種:大多數(shù)的農(nóng)家樂的經(jīng)營品種比較齊全，包括了雞、鴨、魚、兔等主要家禽產(chǎn)品。
2、品種來源：自家飼養(yǎng)為輔，市場購買和農(nóng)戶家購買為主。
3、價值鏈：
4、銷售量
農(nóng)家樂的消費主要集中在節(jié)假日，且以家庭或單位集體消費為主，平時的銷
售量都比較小。由于現(xiàn)在溫江的農(nóng)家樂數(shù)量過多，除了本店的特色菜和招牌菜銷售量較好以外，其他菜品的銷量都一般。
5、經(jīng)濟效益
總收益=總收入—總成本（人工工資、原料成本、加工費用等），從上面的圖
表中可以看出，雞鴨魚兔等的售價都要比進(jìn)價要高出幾倍。在一些規(guī)模比較大的農(nóng)家樂，客源量大，其經(jīng)濟效益可觀。然而對于一些規(guī)模比較小的農(nóng)家樂來說，扣除了人工費、原料成本、房租等費用，其經(jīng)濟效益不是很好。
6、影響農(nóng)家樂經(jīng)濟效益的因素
根據(jù)我們的調(diào)查了解到，影響農(nóng)家樂經(jīng)濟效益的額因素主要有：（1）原材料的成本（2）配料、配菜的成本（3）客源的多少（4）勞動成本，即工人的工資
（5）房租（6）時間，即淡旺季之分的影響（7）地理位置（8）菜色及味道（9）服務(wù)態(tài)度等
八、解決對策：
（1）、科學(xué)規(guī)劃。應(yīng)對當(dāng)?shù)氐馁Y源、環(huán)境、文化、市場進(jìn)行分析和評價，設(shè)計適合游客需要的農(nóng)家樂產(chǎn)品并完善農(nóng)家基礎(chǔ)設(shè)施。
（2）、增強文化內(nèi)涵。鄉(xiāng)村文化是農(nóng)家樂的靈魂，要挖掘傳統(tǒng)文化資源，展示鄉(xiāng)村文化的魅力。
（3）、創(chuàng)立品牌。品牌是一種形象，是一種巨大的無形資產(chǎn)。要依托當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)資源，培育出農(nóng)家品牌。
（4）、搞好培訓(xùn)。農(nóng)家樂的主體是農(nóng)民，須加強其業(yè)務(wù)經(jīng)營培訓(xùn)，提高管理和服務(wù)質(zhì)量。
（5）、加強經(jīng)營管理。一要制定農(nóng)家樂旅游的地方行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);二要憑照經(jīng)營;三要制定質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)。
（6）、加強設(shè)施建設(shè)。加強交通道路建設(shè);改善用水、排水、用電、通訊、上網(wǎng)等條件;改善廚房、住房、庭院及廁所衛(wèi)生條件。
（7）、加強市場促銷。一是進(jìn)行網(wǎng)上促銷;二是利用電視、報紙等媒體促銷;三是編制農(nóng)家樂宣傳手冊促銷;四是制作宣傳標(biāo)語牌促銷;五是舉辦農(nóng)家樂主題會推銷;
六是借助名人效益開展促銷。
九、聯(lián)想與想象
創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)是企業(yè)家的主要特征，企業(yè)家不是投機商，也不是只知道賺錢、存錢的守財奴，而應(yīng)該是一個大膽創(chuàng)新敢于冒險，善于開拓的創(chuàng)造型人才。
————熊彼特
現(xiàn)在一切美好的事物，無一不是創(chuàng)新的結(jié)果。不管是個人還是組織，一旦墨
守成規(guī)、思想僵化，就無出路。這是我在此次調(diào)研中最大的感觸。
成都溫江區(qū)土地拍賣篇五
土地市場專題研究報告
二○○三年五月二十日
本專題所研究的土地市場是指我國建設(shè)用地使用權(quán)市場。目前，有法律規(guī)范可以進(jìn)入市場的主要是國有建設(shè)用地使用權(quán)。
一、土地市場建設(shè)基本情況
（一）總體進(jìn)展
我國國有土地有償使用始于1982年。十四大以前的十年，土地使用制度改革主要是變無償、無限期、無流動的使用制度，為有償、有限期、有流動的使用制度。十四大以后，進(jìn)入以市場形成土地使用權(quán)價格為核心的全面建設(shè)土地市場階段。經(jīng)過十年的努力，市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用初步得到發(fā)揮。
1、國有土地使用權(quán)市場配置范圍不斷擴大，土地使用權(quán)價格的市場形成機制初步確立。一是全面實行了國有土地有償使用制度，按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)有償使用的城市新增建設(shè)用地和依法發(fā)生流轉(zhuǎn)的存量建設(shè)用地，基本都納入了有償使用軌道。我國城市國有建設(shè)用地為315萬公頃，十年來，已經(jīng)實行有償使用的面積約76萬公頃。其中，出讓國有土地面積56萬公頃，采用租賃、作價出資或入股方式有償使用的土地面積近20萬公頃。有償使用和市場配置的國有土地面積占城市國有建設(shè)用地總面積的比例，已由1992年的不足2%上升到2002年的24%。二是國有土地使用權(quán)價格的市場形成機制初步形成。經(jīng)營性國有土地使用權(quán)（商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等）招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度普遍建立，2002年，全國招標(biāo)拍賣掛牌出讓的面積達(dá)到1.8萬公頃，與1992年相比，招標(biāo)拍賣掛牌出讓面積占當(dāng)年出讓總面積的比例由不足1%上升到15%，招標(biāo)拍賣掛牌出讓金額占當(dāng)年出讓金總額的比例從不足1%上升到40%。三是國有土地使用權(quán)市場交易日益活躍。2002年發(fā)生國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓86.6萬宗、6.7萬公頃，轉(zhuǎn)讓金額達(dá)2380億元；國有土地使用權(quán)出租19.1萬宗、1.7萬公頃，租金達(dá)28億元；國有土地使用權(quán)抵押53.8萬宗、28.9萬公頃，抵押金額達(dá)7846億元。
2、土地用途管制制度基本確立，政府對土地市場的宏觀調(diào)控得到加強和完善。一是總結(jié)90年代初房地產(chǎn)過熱的教訓(xùn)，修訂了《土地管理法》，確立了新的土地用途管制制度，重新編制和實施了土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。二是實行了新的土地收益分配辦法，存量建設(shè)用地有償使用收益全部留給地方，新增建設(shè)用地有償使用收益30%上交中央，鼓勵地方積極盤活存量建設(shè)用地，加大閑置土地處置力度，優(yōu)化了建設(shè)用地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)。三是按照
1建設(shè)用地集中統(tǒng)一供應(yīng)的要求，實施了土地收購儲備制度，根據(jù)市場供求情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)量，增強了政府調(diào)控土地市場的能力。目前，全國已有1258個市、縣政府建立了這一制度。四是土地調(diào)查、登記制度進(jìn)一步完善，強化了對土地利用狀況和土地價格的監(jiān)測。
3、土地市場運行制度和組織建設(shè)取得了明顯進(jìn)展，市場服務(wù)體系逐步形成。一是土地公開交易、基準(zhǔn)地價定期確定公布、土地市場交易信息發(fā)布和土地登記資料公開查詢等制度基本建立，保障了土地市場的規(guī)范運行。二是完善土地市場組織形式，全國1198個市、縣設(shè)立了土地有形市場，土地使用權(quán)交易更加便利、安全、公開和公平。三是轉(zhuǎn)變政府職能，減少和規(guī)范行政審批，嚴(yán)格實行政事分開、政企分開，培育和發(fā)展了土地市場中介服務(wù)組織，土地估價、咨詢、交易代理、登記代理等中介服務(wù)機構(gòu)開始獨立、客觀、公正執(zhí)業(yè)。
4、土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步細(xì)化和明確，土地權(quán)利體系開始構(gòu)建。一是根據(jù)土地市場建設(shè)的需要，在堅持土地公有制的前提下，實行了土地使用權(quán)與所有權(quán)分離，土地使用權(quán)成為商品，按照市場原則進(jìn)行配置。二是細(xì)化和完善土地有償使用方式，在出讓基礎(chǔ)上，增加了國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或入股兩種新的土地有償使用方式，依法明確了出讓土地使用權(quán)、承租土地使用權(quán)、作價出資或入股土地使用權(quán)等三種有償土地使用權(quán)的權(quán)能。三是適應(yīng)國有企業(yè)改革的需要，明確了劃撥土地使用權(quán)的權(quán)能和相應(yīng)的權(quán)益價格。四是適應(yīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)融資、兼并等需要，明確依法取得符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)，在企業(yè)破產(chǎn)、兼并時可以依法入市流轉(zhuǎn)。
（二）基本經(jīng)驗
1、必須始終服從和服務(wù)于經(jīng)濟建設(shè)中心，維護(hù)改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。十年來，建設(shè)用地供應(yīng)在優(yōu)先保證國家基礎(chǔ)設(shè)施、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)用地需求的同時，按照市場經(jīng)濟體制改革的方向，適時推進(jìn)土地使用制度改革和土地市場建設(shè)，充分發(fā)揮市場對土地資源配置的基礎(chǔ)性作用。配合國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，顯化國有企業(yè)土地資產(chǎn)7000多億元，支持和促進(jìn)了國有企業(yè)改革與發(fā)展，為企業(yè)職工分流安置和社會保障提供了資金支持。二是盤活城市存量建設(shè)用地，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，收取國有土地使用權(quán)出讓金8300多億元，促進(jìn)了舊城改造和城市建設(shè)。
2、必須堅持土地資源、資產(chǎn)管理并重，實行最嚴(yán)格的土地管理制度。加強土地資源管理，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，既是保護(hù)耕地的需要，也是充分實現(xiàn)國有土地資產(chǎn)價值的最基本前提。加強土地資產(chǎn)管理，既是提高建設(shè)用地市場配置效率的需要，也是保護(hù)耕地的最根本措施。十年來，按照資源、資產(chǎn)管理并重的原則，我們實行
了耕地占一補
一、收取新增建設(shè)用地有償使用費用于土地整理等措施，有效增加耕地面積，提高耕地質(zhì)量，改善了農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民的生產(chǎn)、生活環(huán)境。近年來建設(shè)占用耕地數(shù)量明顯減少，在新增建設(shè)用地總量減少的情況下，各地切實加強土地資產(chǎn)管理，加快市場配置土地資源的進(jìn)程，積極盤活存量建設(shè)用地，全國絕大多數(shù)城市存量建設(shè)用地基本上完成了一輪調(diào)整，城市面貌煥然一新。
3、必須堅持依法行政，加強對土地市場秩序的規(guī)范。規(guī)范政府行為是規(guī)范土地市場秩序的重點。十年來，特別是十五大以來，我們以規(guī)范管理者的行為為重點，在全系統(tǒng)大力推行依法行政，嚴(yán)肅查處土地違法案件；把維護(hù)土地市場穩(wěn)定、公平、安全運行作為調(diào)控的主要目標(biāo)，處理好政府與市場的關(guān)系；建立了政務(wù)公開、窗口辦文、內(nèi)部會審、集體決策等制度；與監(jiān)察部聯(lián)合推行了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度；不斷規(guī)范土地市場秩序，較好地發(fā)揮了市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。
4、必須堅持與時俱進(jìn)，按照市場經(jīng)濟原則推進(jìn)制度創(chuàng)新。土地使用權(quán)進(jìn)入市場、市場運行基本制度的建設(shè)，都是按照這一原則進(jìn)行創(chuàng)新的。在正確運用行政管理手段的同時，注重發(fā)揮經(jīng)濟手段和法律手段的作用。對破壞耕地、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、非法批準(zhǔn)征用、占用、低價出讓土地等行為，納入刑法處罰，運用經(jīng)濟杠桿保護(hù)耕地等，都取得了很好的效果。按照尊重農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)的思路，組織了農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和征地制度改革試點，嘗試在集體建設(shè)用地配置、利用和土地征用中引入市場機制，利用法律和經(jīng)濟手段保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。
（三）需要進(jìn)一步深化改革的幾個方面
1、離充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用還有相當(dāng)大的差距。除去不會輕易改變用途和發(fā)生流轉(zhuǎn)的交通和水利設(shè)施用地外，我國建設(shè)用地約有2500萬公頃。其中，國有建設(shè)用地約700萬公頃，城市內(nèi)的315萬公頃，城市外的385萬公頃。按照法律規(guī)定城市內(nèi)的國有土地可以市場配置或有償使用的應(yīng)達(dá)到40～50%左右，而目前只有24%。城市內(nèi)外，還有大量國有建設(shè)用地需要隨著企業(yè)改革和土地用途調(diào)整實行市場配置或有償使用。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地約1800萬公頃，其中農(nóng)民宅基地約1000 萬公頃，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地約600萬公頃，單位和個人用于生產(chǎn)和經(jīng)營的集體建設(shè)用地約200萬公頃，用于生產(chǎn)經(jīng)營的200萬公頃應(yīng)當(dāng)通過市場配置。隨著城市化的推進(jìn)，大部分宅基地也需要通過市場配置，發(fā)生置換和流轉(zhuǎn)。
2、政府對土地市場的宏觀調(diào)控還不夠有效。一是一些地方土地
統(tǒng)一管理制度不落實，違反規(guī)劃設(shè)立園區(qū)，特別是開發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議，圈占土地，嚴(yán)重影響和干擾了政府對土地供應(yīng)總量的控制和耕地保護(hù)。二是不同區(qū)域之間，為創(chuàng)造政績和吸引投資，競相壓低地價競爭，造成土地資源浪費，土地資產(chǎn)流失，在工業(yè)用地方面，表現(xiàn)尤為突出。三是現(xiàn)行土地稅制設(shè)置不合理。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種多、稅負(fù)重，不利于土地流轉(zhuǎn)和市場配置；保有環(huán)節(jié)基本無稅，對少數(shù)單位、個人占用和浪費大量土地資源缺乏經(jīng)濟制約，不利于節(jié)約土地資源。
3、土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度還有缺陷。一是土地登記法律制度不統(tǒng)一。分散多頭登記影響政府登記的公信力和運用政府公信力對土地交易進(jìn)行保護(hù)，每年土地權(quán)屬糾紛量都在5萬件左右。二是農(nóng)民集體建設(shè)用地大量自發(fā)入市。依法取得、符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用者的合法土地財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)允許流轉(zhuǎn)，需要盡快建立相應(yīng)的法律規(guī)范。三是盡管新《土地管理法》提高了征地補償標(biāo)準(zhǔn)，但征地中仍然沒有體現(xiàn)市場經(jīng)濟原則。征地范圍寬、補償?shù)颓也坏轿坏榷即罅看嬖冢貏e是失地農(nóng)民的就業(yè)和長遠(yuǎn)生計難以得到保障。
4、相關(guān)配套改革還滯后。一是對經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓，一些地方仍沿用計劃經(jīng)濟時期的基本建設(shè)程序，通過計劃立項、規(guī)劃定點先行確定土地使用者，影響了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實施。二是一些享受特殊優(yōu)惠的政策性用地面過寬，一些單位、個人以經(jīng)濟適用住房、科研、教育用地等名義規(guī)避招標(biāo)拍賣掛牌出讓，以劃撥方式優(yōu)惠取得土地使用權(quán)進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)，擾亂了土地市場。
二、今后20年土地市場建設(shè)的目標(biāo)和任務(wù)
（一）總體目標(biāo)
按照十六大健全現(xiàn)代市場體系，加強和完善宏觀調(diào)控的要求，充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，提高政府調(diào)控土地市場的能力和水平，實現(xiàn)城鄉(xiāng)國有、集體建設(shè)用地進(jìn)入統(tǒng)一市場配置，土地利用效率顯著提高，資源保護(hù)、生態(tài)保護(hù)和資產(chǎn)管理水平大大提高，為全面建設(shè)小康社會提供土地支持，促進(jìn)經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。
（二）階段目標(biāo)
第一個五年，要在土地市場制度建設(shè)上取得突破。實現(xiàn)經(jīng)營性土地使用權(quán)全部招標(biāo)拍賣掛牌出讓，協(xié)議出讓的工業(yè)用地引入市場機制，允許和規(guī)范集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，確立符合市場經(jīng)濟原則的新型征地制度，進(jìn)一步完善土地市場調(diào)控手段。
第二個五年，主要是推行和完善各項土地市場制度。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，通過發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，促進(jìn)土地集約利用。擴大有償使用覆蓋面，結(jié)合企業(yè)改革和土地用途調(diào)整，應(yīng)有償
使用的原劃撥土地實行有償使用。
再經(jīng)過十年的努力，到2020年，全面建成統(tǒng)一、開放、競爭、有序的現(xiàn)代土地市場體系。土地市場統(tǒng)一運行，土地產(chǎn)權(quán)體系完整，法律保障明確，各類交易主體平等競爭，土地價格市場形成機制完善，土地資產(chǎn)全面納入企業(yè)資產(chǎn)和國民經(jīng)濟核算體系。
（三）主要任務(wù)
1、擴大市場配置土地范圍。依法取得、符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市流轉(zhuǎn)。單位、個人使用劃撥土地用于生產(chǎn)經(jīng)營的，要逐步納入有償使用軌道。單位個人使用劃撥土地不從事生產(chǎn)、經(jīng)營的，要逐步納入資產(chǎn)核算。
2、進(jìn)一步完善土地市場運行規(guī)范。提高市場公開程度，全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度；協(xié)議供地也要實行公開供地計劃、集體決策和交易過程、交易結(jié)果公開。公正執(zhí)法，平等保護(hù)各類市場交易主體，保障土地供應(yīng)和交易中的平等競爭，實現(xiàn)公正的土地市場秩序。適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，完善土地權(quán)利體系，明晰土地權(quán)能，統(tǒng)一土地登記，保障交易安全。
3、提高土地市場的調(diào)控能力和水平。提高土地利用總體規(guī)劃編制水平，為落實土地用途管制制度提供科學(xué)依據(jù)。在正確運用行政管理手段的同時，強化和完善法律、經(jīng)濟手段，保證規(guī)劃實施，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。加強對土地市場運行的監(jiān)測和分析，公開土地市場信息，建立快速反應(yīng)機制，審時度勢，及時調(diào)控土地市場。
4、完善補償機制，改革征地制度。在充分尊重農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，建立新的征地制度和補償機制。征地補償費用要根據(jù)被征用土地的原用途價格和失地農(nóng)民的社會保障費用合并計算。嚴(yán)格界定征地范圍，確實需要征地的，要嚴(yán)格履行法定程序，按價征購。失地農(nóng)民要納入當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)和社會保障體系。
三、土地市場建設(shè)的原則和重大措施
（一）原則
1、堅持按規(guī)劃用地，嚴(yán)格實施用途管制制度。我國人多地少的基本國情，決定了必須實行嚴(yán)而又嚴(yán)的方針，實施用途管制制度。生產(chǎn)力布局、土地資源配置必須遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，國民經(jīng)濟各部門必須按照土地利用總體規(guī)劃要求使用土地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量。
2、堅持集中統(tǒng)一供地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量。我國建設(shè)用地的供給彈性很大，要保障土地市場健康、穩(wěn)定發(fā)展，集中統(tǒng)一供地，嚴(yán)控土地供應(yīng)總量是關(guān)鍵。
3、堅持發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，實現(xiàn)資源資產(chǎn)管理并重。我國土地資源短缺，必須通過提高配置效率解決經(jīng)濟發(fā)展和資源保護(hù)的矛盾。土地既是重要的資源，又是重要的資產(chǎn)，資源資產(chǎn)必須并重管理，統(tǒng)一于充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用之中。
4、堅持制度創(chuàng)新，推進(jìn)配套改革。改革開放以前，我國長期實行無償、無期限、無流動的土地使用制度，舊的用地觀念根深蒂固，改革舊的用地制度，培育和規(guī)范土地市場，會遇到很多新情況，新問題，必須與時俱進(jìn)，堅持制度創(chuàng)新。土地是最基本的生產(chǎn)要素，也是一切生產(chǎn)生活活動的載體，土地市場的培育和規(guī)范，涉及到各方面的改革，必須配套進(jìn)行。要革除和調(diào)整一切妨礙充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用的思想觀念、做法、規(guī)定、體制弊端和權(quán)利格局。
（二）重大措施
1、加強法制建設(shè)。一是抓緊修改《土地管理法》，允許和規(guī)范農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，改革征地制度。二是在民法典物權(quán)篇起草中，解決土地權(quán)利法定和統(tǒng)一土地登記問題。三是及時總結(jié)土地使用制度改革、土地市場建設(shè)和建設(shè)用地審批中的實踐經(jīng)驗，形成相應(yīng)的法規(guī)和規(guī)章。
2、完善土地市場調(diào)控。轉(zhuǎn)變職能，把政府對土地市場的管理重點放在強化建設(shè)用地總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控，加強規(guī)劃管理上。設(shè)立開發(fā)區(qū)必須符合土地利用總體規(guī)劃，不符合規(guī)劃的要一律撤消。嚴(yán)格土地執(zhí)法，嚴(yán)肅查處違反規(guī)劃圈占土地等行為。完善土地收購儲備制度，增強政府對土地市場的調(diào)控能力。
3.加強土地市場運行的監(jiān)控。土地市場關(guān)系到宏觀經(jīng)濟的健康運行，必須加大投入，建立土地市場運行的監(jiān)測、分析和預(yù)警系統(tǒng)，充分利用遙感、信息等新技術(shù)，準(zhǔn)確把握土地市場運行態(tài)勢，及時加以調(diào)控。
4、推進(jìn)配套改革。完善土地稅制，歸并土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的土地稅種、減輕稅負(fù)，鼓勵流轉(zhuǎn)；提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，建立資源占用的約束機制?？梢韵冗x擇對以投資為目的占用的土地開征不動產(chǎn)稅。改革不符合市場經(jīng)濟的基本建設(shè)程序，經(jīng)營性土地使用權(quán)一律通過招標(biāo)拍賣掛牌出讓，由市場確定使用者和價格。限制和規(guī)范政策性優(yōu)惠用地。
5、運用經(jīng)濟、法律手段，保護(hù)農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)。農(nóng)民是弱勢群體，目前經(jīng)常、大量發(fā)生行政權(quán)、管理權(quán)侵犯農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)的情況。必須采用經(jīng)濟、法律手段，切實保護(hù)弱勢群體，讓農(nóng)民能夠充分行使土地財產(chǎn)權(quán)，分享改革和發(fā)展成果。對侵犯農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)，造成農(nóng)民損失的，要承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟賠償和法律責(zé)任。
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