計劃是我們日常生活中必不可少的一部分，它幫助我們有條理地安排時間和任務。制定計劃時，我們應該將目標具體化，明確每個目標的完成時間。下面是一些計劃編制中常見的錯誤和應對方法，希望對大家有所幫助。
商業(yè)地產年度工作計劃篇一
地產指在土地所有制的范圍內，用來作為財產的土地，招商是指為項目中經營性的物業(yè)需求租戶或者經營戶的工作，那么新的一年如何做好地產招商工作。下面是有商業(yè)地產招商工作計劃，歡迎參閱。商業(yè)地產招商工作計劃1。
一、項目介紹：
溫州商貿城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二、產品定位優(yōu)勢：
溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業(yè)為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發(fā)展民營經濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。
三、
交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
四、swot分析：
1、s——優(yōu)勢。
（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
（2）交通——項目內有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
（4）物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設施較為完備。
（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
（2）句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
（4）項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
（1）經濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
（2）政策因素——國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
（3）市場因素——隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產開發(fā)前景也越來越美好。
（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經濟適用房，加大了本區(qū)域的人流量。
（5）現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
（1）國家相關法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
（3）國家對目前房地產的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。
（4）招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
（6）商業(yè)市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。
五、崗位職責：
（一）、部門本職：
2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。
（二）、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃；
2、業(yè)務開展：對部門本職所管業(yè)務進行信息搜集和業(yè)務開展；
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務組織制定操作規(guī)程和管理制度；
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務進行監(jiān)督、檢查和考核；
5、資料管理：對本部資料進行管理；
6、工作協(xié)調：協(xié)調與公司各部門的關系；
7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作；
8、工作報告：向總經理提交部門工作報告；
（三）、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務范圍。
（四）、工作要求：
1、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協(xié)力完成工作；
2、要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；
4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復。
一、策劃的總體思路。
1、全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。
2、項目對接：強調對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3、創(chuàng)新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1、用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側，xxx路東側、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2、項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。
2、1商鋪部分：約15000㎡。
2、2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。
2、4地下建筑：約6000㎡。
3、相關部門給定的規(guī)劃設計要點。
xx市規(guī)劃局建設用地規(guī)劃設計要點。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
1、項目銷售按目標計劃順利完成。
1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。
2、項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產公司確立在昆山房地產行業(yè)的地位和影響力。
2、2綜合提升xxxx房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產開發(fā)經營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是房地產品牌，品牌時代的房地產開發(fā)商需要學會生產房地產品牌，需要學會運用“房地產品牌運營”的規(guī)則生產適銷對路的房地產品牌。
品牌經營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結構合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：
1、招商經理1人，招商團隊總負責人。
2、招商主管若干，分別負責項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
二、建設招商團隊。
打造一支業(yè)務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質好的招商團隊，是商業(yè)地產招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質和專業(yè)素質，以適應各種壓力挑戰(zhàn)。
1、良好的心理素質。優(yōu)秀的招商人員的心理素質表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現為要具備：
（1）堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
（2）強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權限內的決策，敢于承擔責任。
（3）堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見。
2、具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力。
（1）商業(yè)地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發(fā)經營、會計與稅收等相關學科，以及最新的相關法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。
（2）商業(yè)地產招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力。
（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
（2）應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等。
招商實施的第一步應該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產租賃行情進行詳細的調查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復消費。
項目租金水平則依據調查結果來確定，調查的結果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現行商業(yè)地產項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經營風險（一旦承租者經營不善將對整個項目造成打擊）；分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數據顯示同時段內高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經營風險較小。
商業(yè)地產年度工作計劃篇二
1.項目區(qū)域研究調研。
1-2區(qū)域研究調研工作內容。
1-2-1區(qū)域商業(yè)市場。
區(qū)域商業(yè)供應量。
具體內容：
研究區(qū)域內臨街商業(yè)現有供應量——各街道臨街商業(yè)供應量。
（在此應嚴格區(qū)分“自然形成”的臨街商業(yè)與“人為規(guī)劃”的商業(yè)物業(yè)，對于烏魯木齊這種城市，臨街商業(yè)的“自然形成”特點將較為明顯，對路邊臨建、老式住宅、社區(qū)內便民商業(yè)等臨街商業(yè)形態(tài)，應詳細調研）。
研究區(qū)域內商業(yè)物業(yè)供應總量——區(qū)域范圍內各類獨體商業(yè)、各類物業(yè)底商。
等，在此不贅述）。
研究區(qū)域內潛在供應商業(yè)物業(yè)——各種未正式對外營業(yè)的商業(yè)物業(yè)。
研，并在調研報告中進行專項分析）。
調研方法與途徑：
實地調研。
區(qū)域商業(yè)價格。
具體內容：
研究區(qū)域內臨街商業(yè)租金水平——各街道臨街商業(yè)租金水平。
（在此應明確所調研租金水平的換算依據，即，屬于“建筑面積租金”還是“使用面積租金”）。
研究區(qū)域內商業(yè)物業(yè)租金水平——區(qū)域內各種商業(yè)物業(yè)的租金水平。
面積租金”，對于百貨類商業(yè)物業(yè)應明確扣點范圍）。
研究區(qū)域內商業(yè)物業(yè)銷售價格水平——區(qū)域內各種商業(yè)物業(yè)的銷售價格水平。
（在此應明確所調研售價的屬性，嚴格區(qū)分“均價”、“起價”等，并明確所調研價格鋪位所在樓層及位置）。
調研方法與途徑：
實地調研。
區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)。
具體內容：
研究區(qū)域內臨街商業(yè)業(yè)態(tài)——各街道臨街商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計。
（對于目測面積20—30平方米以下的商戶，可不明確商戶名稱，只需明確所屬業(yè)態(tài)類型及面積）。
研究區(qū)域內商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)——各商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)統(tǒng)計。
（在此應明確商業(yè)物業(yè)入住業(yè)態(tài)的開業(yè)狀況，即，明確區(qū)分“已開業(yè)”業(yè)態(tài)，與“已入住未開業(yè)”業(yè)態(tài)）。
注：
定標準）、農貿或集貿市場等，應作為單獨統(tǒng)計，不計入上述臨街商業(yè)或商業(yè)物業(yè)中。
調研方法與途徑：
實地調研。
1-2-2區(qū)域環(huán)境。
區(qū)域人口環(huán)境及人群分布。
具體內容：
研究區(qū)域內現有各類住宅物業(yè)——區(qū)域內主要住宅社區(qū)分布及戶數。
間等）。
研究區(qū)域內機關企事業(yè)單位——區(qū)域內主要企事業(yè)單位的分布。
研究區(qū)域內教育機構與學?！獏^(qū)域內主要學校分布。
（重點研究出現在研究區(qū)域內的大學、專科學校以及各種寄宿制學校分布與學生總數量）。
其他人群聚集地點。
研究區(qū)域內人群特點——包括人群的平均年齡、教育水平、收入水平等。
（這部分內容部分來源于統(tǒng)計數據，部分需依靠“消費者調研問卷“獲得）。
調研方法與途徑：
實地調研；檢索統(tǒng)計數據；消費者調研問卷。
區(qū)域交通環(huán)境及交通動線。
具體內容：
研究區(qū)域內現有道路基礎設施——區(qū)域內主要交通道路狀況及該道路主要交通設施。
（包括道路方位、起止點、路幅等，以及該道路上的立交橋、快速公交線路等）。
研究區(qū)域內規(guī)劃道路基礎設施——區(qū)域內主要交通道路狀況。
（包括道路方位、起止點、路幅、通車時間等，以及該道路上規(guī)劃的立交橋、快速公交線路等）。
研究區(qū)域內公共交通動線——各主要道路公交線路。
租車上下站位置）。
調研方法與途徑：
實地調研；檢索規(guī)劃資料；部分可要求開發(fā)商提供。
區(qū)域人流量統(tǒng)計。
具體內容：
本項目主要交通動線人流量監(jiān)測。
中間路段橫截面進行人流量監(jiān)測。
調研方法與途徑：
實地監(jiān)測：
流量類型：
機動車流——區(qū)分公交車、普通機動車（不含載重貨車）。
人流——所有人流，包含自行車人流與步行人流，但應區(qū)分強潛在消費人流、弱潛在消費人流（即明顯的中小學生與老年人）。
時段：
每天9：00，12：00，14：00，17：00，20：00，五個時段，監(jiān)測時間為10分鐘。
備注：
點統(tǒng)計機動車流，一個節(jié)點統(tǒng)計人流。
區(qū)域配套設施統(tǒng)計。
具體內容：
公共配套設施——包括公園、影劇院、公共健身場所、醫(yī)院、郵局、電信設施等。
金融及商業(yè)配套設施——包括銀行、證券機構、倉庫、戶外廣告設施等。
調研方法與途徑：
實地調研。
調研分析內容可以參照下面的表格：
類別內容備注。
項目名稱。
地址。
聯(lián)系電話。
物業(yè)類型。
占地面積。
項目總建筑面積。
容積率。
綠化率。
住宅面積（建筑面積）。
住宅售價（均價）。
建筑形式。
公寓面積（建筑面積）。
公寓售價（均價）。
公寓租金。
商業(yè)面積（建筑面積）。
商業(yè)類型。
商業(yè)售價（均價）。
商業(yè)租金。
商業(yè)經營狀況。
主要入住商業(yè)業(yè)態(tài)及比例。
寫字樓面積（建筑面積）。
寫字樓售價（均價）。
寫字樓租金。
酒店面積（建筑面積）。
酒店級別。
酒店租金。
竣工時間。
開盤日期及銷售率
入住日期及入住率
標準層層高。
單層面積。
3.目標品牌經營客戶群調研。
這里主要補充品牌經營商戶調研，以超市、餐飲和健身為例，說明調研內容。
3-1餐飲類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（3）承租能力、租賃期等，及目標消費群。
（4）硬件技術指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置及樓層。
b)建筑結構：包括建筑施工要求、層高、承重等主體要求。
c)內部結構：上下水、燃氣、排風排煙、空調新風、消防、卸貨區(qū)域要求、后廚的設置等內部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（5）是否會考慮購買本項目進行經營。
3-2超市類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）對于本項目現有的規(guī)劃方案中的位置。
（3）預計租金成本。
（4）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（5）硬件技術指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置、樓層等。
b)建筑結構：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內部裝修及結構：上下水、燃氣、排風排煙、空調新風、卸貨區(qū)、貨梯、步行梯等內部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（6）是否會考慮購買本項目進行經營。
3-3健身中心類。
（1）對于本項目的開店意向。
（2）對本項目現有規(guī)劃位置是否有意見。
（3）在本區(qū)域未來幾年中，開店的最佳時機（區(qū)域常駐人口達到多少＼區(qū)域成熟度＼交通狀況）。
（4）對于服務項目的想法、是否經營帶泳池、是否需要其他室內場館（如：籃球場、羽毛球場館）。
（5）目標消費群及經營目標。
（6）租金承受能力及經營檔次。
（7）硬件技術指標及開店條件。
a)需求面積、進駐位置、樓層等。
b)建筑結構：包括建筑施工要求、層高、柱距、承重等主體要求。
c)內部裝修及結構：上下水、空調新風、貨梯、步行梯等內部要求。
d)外部要求：廣告及招牌、停車位、外部照明等要求。
（8）是否會考慮購買本項目進行經營。
其他類型經營商戶可以仿照上面三類進行。
商業(yè)地產年度工作計劃篇三
以“三個代表”重要思想為指導，落實科學發(fā)展觀，堅持建管并重、依法治城的方針，著力于提升市民文明衛(wèi)生素質和城市衛(wèi)生管理水平，加大環(huán)境衛(wèi)生綜合整治力度，強化城市管理綜合執(zhí)法，使城市管理走上科學化、法制化、規(guī)范化、經?；㈤L效化的軌道，鞏固國家衛(wèi)生城市創(chuàng)建成果，不斷提高市民生活環(huán)境質量，增強城市綜合競爭力，促進我區(qū)經濟社會實現又好又快的跨越式發(fā)展。
二、工作方針及任務。
城市衛(wèi)生管理工作按照政府領導、屬地管理、分級負責、部門分工、全民參與、科學治理、社會監(jiān)督的方針。實行標本兼治，以治本為主的綜合治理措施，進一步增強社會衛(wèi)生意識，全面改善環(huán)境和生活質量，控制和消除健康危害因素，提高市民衛(wèi)生素質和健康水平。
三、組織機構。
區(qū)愛國衛(wèi)生運動委員會組成人員調整如下：
主任：
副主任：
區(qū)愛國衛(wèi)生運動委員會辦公室設在衛(wèi)生局，范生軍兼任辦公室主任，設一名專職辦公室副主任，具體負責愛衛(wèi)辦的全面工作。
四、成員單位主要職責與任務分工。
愛衛(wèi)會辦公室：負責本級愛衛(wèi)會日常工作。在愛衛(wèi)會的領導下，組織有關愛國衛(wèi)生工作的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的宣傳、實施與監(jiān)督；部署、協(xié)調和指導本行政區(qū)域內的愛國衛(wèi)生工作；組織開展全民健康教育活動，殺滅老鼠、蒼蠅、蚊子、蟑螂等病媒生物活動，開展創(chuàng)建衛(wèi)生城市、衛(wèi)生村鎮(zhèn)活動，在農村開展改水、改廁工作；制定愛國衛(wèi)生工作有關標準和檢查評比辦法，組織實施愛國衛(wèi)生工作監(jiān)督檢查、考核鑒定及效果評價；配合有關部門制定對重大疫情、中毒事故等突發(fā)性公共衛(wèi)生事件的防范措施和應急對策；完成同級人民政府和上級愛衛(wèi)會及其辦公室交辦的其他愛國衛(wèi)生工作。
城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理局(環(huán)衛(wèi)工作站、城管綜合執(zhí)法隊、綠化隊)：充分發(fā)揮城市綜合行政執(zhí)法管理、城市公用設施管理及維護、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生設施設備建設配置與管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境衛(wèi)生一體化管理、市區(qū)部分街路、街頭綠地、公園的綠化與管護職能作用，強化城市綜合管理、城鄉(xiāng)市容環(huán)境管理，確保區(qū)容區(qū)貌靚麗整潔有序，妥善處理好市容與商貿繁榮的關系。具體任務是：1、認真宣傳貫徹落實《市市容環(huán)境衛(wèi)生管理條例》，加大執(zhí)法力度，糾正和處理違章建筑，嚴格按照《條例》及實施細則進行處罰，做到有法必依，執(zhí)法必嚴，違法必糾。做好城市管理監(jiān)管人員的培訓和監(jiān)督指導工作。2、加強城市管理工作，及時處理有礙市容市貌的現象，協(xié)調解決馬路漫水和排水現象，監(jiān)督做好因施工破開路面的及時修復工作。3、加強對城市市容、市貌、環(huán)境衛(wèi)生的綜合管理工作，做到市容美觀，無亂堆亂放、無亂搭亂建、無亂設攤點、無亂擺亂占、無亂寫亂畫、亂掛衣物及無隨地吐痰現象，主要街道樓房陽臺整潔規(guī)范。4、建城區(qū)內無違章飼養(yǎng)的家禽家畜，及時發(fā)現取締個體飼養(yǎng)和非法屠宰點。5、搞好臨時攤區(qū)、攤點的監(jiān)督管理。攤區(qū)要劃定界限，攤點要求亮證定點定位經營，做到不擴大占道范圍，不污染周圍環(huán)境，經營場地干凈整潔。6、及時清理違章攤點，主要街道和路口早九時至晚六時無違章攤點攤販和店外設店。7、加強戶外門頭廣告的管理，做到規(guī)范美觀。8、宣傳貫徹《城市綠化條例》有城市綠化管理制度。9、建立并完善綠化檔案，建檔率要達到以上。10、切實加強背街小巷內的美化綠化工作。
市容環(huán)境衛(wèi)生處：負責轄區(qū)主街道的清掃保潔工作，負責轄區(qū)范圍內垃圾中轉站及指定垃圾投放點的垃圾清運和中轉站（點）的保潔與管理（包括滅蚊蠅）工作，負責轄區(qū)范圍內自管公廁的管理（包括滅蚊蠅）和保潔工作，對外單位管理的公廁要做到指導和督促保潔工作，負責轄區(qū)范圍內果皮箱的清掏、清洗、保潔和維護工作。積極爭取經費，不斷增設和更換轄區(qū)內的環(huán)衛(wèi)設施，搞好環(huán)衛(wèi)監(jiān)察及環(huán)衛(wèi)作業(yè)隊伍的建設，對專業(yè)公司實行監(jiān)督、指導、檢查和考核。具體任務是：1、垃圾站、箱、果皮箱布局合理，周圍清潔、整潔完好，站、箱合格率達到以上，環(huán)衛(wèi)設施完好率達以上。2、垃圾按規(guī)定時間清運，必須做到日產日清，不積存、不撒漏，清運合格率達。3、公廁實行保潔制度，設專人管理，經常保持內外整潔。墻壁無亂刻亂畫，紗窗、水龍頭、地面等設施整潔完好。廁所內基本無臭，貯糞池有蓋，不滿溢，并及時清掏，清掏合格率達到。4、加強衛(wèi)生樣板路的管理，逐步提高管理標準。主要街巷按規(guī)定的時間保潔，其它街道實行一掃兩保潔制度，市區(qū)街道要保持路面清潔衛(wèi)生，無垃圾，無煙頭，無紙屑，無果皮（核）、無便溺、無痰跡、無污水冰等。各主要街道清掃合格率達到以上。5、市容環(huán)境衛(wèi)生各類基礎資料健全。垃圾糞便處進場地適宜，有專人負責管理，按規(guī)定要求堆垛發(fā)酵，做到基本無蠅，定期進行無害化監(jiān)測，無害處理率達。6、垃圾糞便運輸車輛做到車容整潔、車體無損、不污染道路和環(huán)境，完好率達到以上。7、做好垃圾中轉站的運作管理，負責街路兩側單位和居民的垃圾定時、定點轉運，嚴格管理，無亂倒現象。8、搞好責任地段的清雪工作，降雪以后，必須迅速及時地清掃積雪，保證主要街道交叉路口等處無積雪。
商業(yè)地產年度工作計劃篇四
項目簡介。
客戶基礎。
市場機遇。
項目投資價值。
項目資金及合作。
項目成功關鍵。
公司使命。
經濟目標。
公司介紹。
項目公司與關聯(lián)公司。
公司組織結構。
[歷史]財務經營狀況。
[歷史]管理與營銷基礎。
公司地理位置。
公司發(fā)展戰(zhàn)略。
公司內部控制管理。
項目介紹。
項目建設基本方案。
規(guī)劃建設年限與階段。
項目規(guī)劃建設依據。
項目功能分區(qū)及主要內容。
所在城市房地產市場分析。
國家宏觀經濟政策。
國家宏觀經濟形勢對房地產的影響。
房地產宏觀政策。
城市周邊區(qū)域經濟環(huán)境。
城市市城市規(guī)劃。
城市總體規(guī)劃的布局與定位。
城市中心城區(qū)的五大問題。
城市土地和房地產市場供需。
城市市土地出讓情況。
商圈分布。
商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
城市商業(yè)現狀分析。
居民消費特征分析。
城市商鋪價格分析。
消費者調查。
居民消費特點。
競爭分析。
競爭分析的方法。
競爭項目分析。
開發(fā)模式及qb區(qū)選擇。
[rrr城]及qb區(qū)項目。
[rrr城]的開發(fā)背景。
[rrr城]項目。
[rrr城]開發(fā)情況。
項目競爭戰(zhàn)略選擇。
山水綠城swot分析。
[山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式。
qb區(qū)項目。
qb區(qū)方案概念設計。
規(guī)劃設計主題原則。
產品組合和功能定位。
建筑風格和色彩計劃。
建筑及景觀概念規(guī)劃。
智能化配套。
qb區(qū)各地塊設計要求。
商業(yè)地產功能配置要求。
a13地塊設計要求。
a21地塊設計要求。
a08地塊(局部)設計要求。
a22地塊設計要求。
營銷策略。
預計銷售額及市場份額。
產品定位。
各項目的住房產品定位。
定價策略。
住房項目的定價策略。
銷售策略。
住房地產的銷售策略。
品牌發(fā)展戰(zhàn)略。
整合傳播策略與措施。
商業(yè)地產年度工作計劃篇五
商業(yè)地產策劃包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產融資策劃、商業(yè)地產價值鏈構造和策劃、商業(yè)地產建筑策劃等。隨著商業(yè)地產投資的發(fā)展，很多公司都轉型做商業(yè)地產開發(fā)，隨之而來的問題就是商業(yè)地產策劃到底要怎么做，這個問題余源鵬房地產大講壇里面有詳細的答案。進行商業(yè)地產策劃的第一步就是要進行商業(yè)地產項目市場調研，下面是余源鵬商業(yè)地產網絡培訓班里面的內容節(jié)選，主要是關于商業(yè)地產策劃的市場調研的步驟與方法和主要內容。
第一步：界定問題。
第二步：尋求解決問題的方法。
第三步：制定調研方案。
第四步：進入現場或收集數據。
第五步：整理和分析數據。
第六步：編寫調研報告。
具體內容可以觀看余源鵬商業(yè)地產網絡培訓班1。
1）直接調查。
2）間接調查。
3）問卷調查。
4）現場“踩點”調查1余源鵬《商業(yè)地產系統(tǒng)培訓課程》；
商業(yè)地產策劃定位與建筑規(guī)劃設計要訣八百個。
具體內容可以觀看余源鵬商業(yè)地產網絡培訓班2。
三．商業(yè)地產市場調研的6大主要內容。
（1）宏觀環(huán)境分析。
（2）本市商業(yè)環(huán)境分析。
（3）區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析（特別是商圈分析）。
（4）租售目標客戶分析（租給經營商家，售給投資者）。
（5）消費者分析。
（6）競爭對手分析。
具體內容可以觀看余源鵬商業(yè)地產網絡培訓班。
商業(yè)地產策劃定位與建筑規(guī)劃設計要訣八百個。
商業(yè)地產年度工作計劃篇六
1、波特分析法：主要考慮商業(yè)地產項目周邊或所在區(qū)域內的競爭對手在做什么，做什么樣的產品和服務，滿足了哪些群體的消費需求，分析競爭對手的目標客戶以分析其市場定位，分析競爭對手將來做什么，還留有什么樣的需求沒有被滿足，是未來的發(fā)展空間和商業(yè)機；分析競爭對手在特定環(huán)境里的競爭力以及在整個行業(yè)的核心競爭活力是否可以被模仿；再而分析自身所處的位置以及自己的實力，是否會因為定位主體的介入而導致競爭對手的反擊或對抗，是否有機會尋求差異化定位策略等等。
2、pest分析法：pest分析是指宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指影響一切行業(yè)和企業(yè)的各種宏觀力量。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據自身特點和經營需要，分析的具體內容會有差異，但一般都應對政治（political）、經濟（economic）、技術（technological）和社會（social）這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。簡單而言，稱之為pest分析法。
社會文化環(huán)境因素則要考慮諸如所在城市的風俗習慣、審美觀念、宗教信仰、語言文字、教育水平、媒體和諧等因素；經濟人口環(huán)境因素則要考慮諸如宏觀經濟政策、地方經濟基礎結構的構成、國家經濟形勢的發(fā)展、地方經濟發(fā)展水平、城市化進度水平、儲蓄和信貸能力、消費結構、人均收入水平、人口變化等因素。
4、精準定位法。精準定位的實質，是通過對輻射區(qū)內商業(yè)供給和需求變化進行細致分析，找到目標消費群體，針對他們的需求，結合經營者的需求，因地制宜進行差異化定位分析。
精準定位可概括為：三分析、三定位。三分析指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方面進行分析；三定位指在分析的基礎上，進行消費者定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位和檔次定位。三分析和三定位是緊密結合在一起，考慮市場的供給，消費者和商業(yè)經營的需求，也考慮競爭型商圈的影響，綜合上述方面科學的指導商業(yè)開發(fā)。
上進行內外結合的定位分析，在時間上進行現在和未來的機會分析，在主體投入方面進行優(yōu)勢和劣勢比較，從而提出定位的空間和通路。
動態(tài)的商業(yè)地產定位，在投資、開發(fā)、經營、運營、銷售、服務、產品組織等各階段，投資主體、服務主體、消費主體之間是動態(tài)的關系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經營過程中的作用。動態(tài)的商業(yè)地產定位，在投資、開發(fā)、經營、運營、銷售、服務、產品組織等各階段，投資主體、服務主體、消費主體之間是動態(tài)的關系組合。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產定位的核心問題。
縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經營過程中的作用。
商業(yè)地產年度工作計劃篇七
本次房地產開盤活動初定時間為20--年6月19日，星期六。從20--年度至今年五月份在_億萬酒店_項目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現在，_太極景潤花園_在市場上已經具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經趨于成熟，同時根據從6月6日到現在的項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產開盤活動緊緊圍繞_銷售_為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內爭取達到30~40%的成交率，同時將_太極景潤花園_的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎。
二、活動時間。
20--年6月19日(星期六)。
三、活動地點。
太極景潤花園項目銷售中心現場。
四、房地產開盤策劃方案主題思路定位。
強調氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當天在周邊及現場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現場的包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關于_選房、購房流程_的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現場感覺有次序、有、層次，整個項目現場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調動購房者的迫切心態(tài)，以使之達到成交，簽定相關合約。
五、房地產開盤活動現場規(guī)劃布置方案。
1)現場布置。
a在售樓部立柱前根據場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領導致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯，售樓部前廣場設空飄若干。
c舞臺前設坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領導使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側按排號活動期間方案設計，插上彩旗。
b項目工地臨塔南路一側安置空飄若干。
c在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部內部分為4個區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，并簽署相關協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域。
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設在售樓部入口右側，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
商業(yè)地產年度工作計劃篇八
商業(yè)地產拼的就是運營管理，否則再好的地理位置，沒有先進的經營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀的人才團隊，也不敢保證能長期發(fā)展。因此，一個商業(yè)地產項目要想獲得成功就要看能否細化市場，尋找市場的空白點，征服消費者的心！不是從開發(fā)商自己的角度，而是真正站在消費客層和消費需求的角度改善對商業(yè)地產的看法，通過具體的經營對策，走差異化路線。
一.商業(yè)地產是一個具有地產開發(fā)、商業(yè)運營與資本運作三重特性的綜合性行業(yè)，著眼于長期發(fā)展戰(zhàn)略，它兼有地產、商業(yè)、投資、運營、模式可復制等方面的特性，完全不同于眾所周知的住宅地產。中國內地正式使用商業(yè)地產的概念開始于1999年，以大連萬達集團為代表的房地產企業(yè)，開發(fā)了效仿美國商場（mall）操作模式的“訂單式商業(yè)地產”。商業(yè)地產興盛于2004年wto全面對外資開放商業(yè)零售以后，全國各大房地產開發(fā)商紛紛應勢調整戰(zhàn)略，陸續(xù)推出其商業(yè)地產品牌，到目前為止，中國大陸正處于商業(yè)地產高速發(fā)展時期。
三.各類商業(yè)業(yè)態(tài)解析。
一、二線品牌為形象亮點，目標消費群體定位在中高收入階層，實行vip會員制客戶管理系統(tǒng)和服務管理系統(tǒng)）。
5.分析人才需求，建立人才培養(yǎng)計劃；6.制定發(fā)展戰(zhàn)略）。
d.大賣場---大賣場以經營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，并以超低價促銷與平價銷售的綜超形態(tài)經營，其機構側重中央采購及營業(yè)控管系統(tǒng)，幫連鎖效應由此產生。理想營業(yè)面積：15000—25000平方米（依城市級別而定），單品數約20000個以上單品。大賣場經營管理具備的基本特征是：低成本、低利率、大流量。
e.社區(qū)超市---是以顧客自選方式經營的社區(qū)型零售商場，又稱自選商場，理想營業(yè)面積為500-2000平方米不等，經營策略（1.低價銷售員；2.貼心服務；3.塑造品牌）。
f.倉儲批發(fā)店，又稱為倉庫商店，倉庫批發(fā)店的經營方式是避開與大型百貨商場競爭的焦點，轉而搞薄利多銷的特色經營。
g.專業(yè)店就是以經營某一大類商品為主的業(yè)態(tài)，并且有豐富專業(yè)知識的銷售人員和相適的售后服務，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售形態(tài)。如電器、鞋類、運動類、家居類、建材類、化妝品等。
8.精品廣場：一般以高收入群體為目標消費者，常銷售高級時裝、飾品、手表珠寶、皮包、手套、領帶、皮鞋和化妝品等，其經營形式有獨立經營也有設店精品專柜等。
9.名品折扣店：專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品組成的購物中心，因此也被稱為名品折扣店。
10.批發(fā)業(yè)態(tài):如義烏小商品批發(fā)城，武漢漢正街批發(fā)市場。
11.文化主題業(yè)態(tài)：指商業(yè)項目充分挖掘所處城市的地理優(yōu)勢和人文資源優(yōu)勢，依托城市歷史的深厚底蘊，結合現代文化商圈全新理念基礎，打造以城市文化概念為主題，集多業(yè)種為一體的主題商業(yè)圏。如南京1912，秦漢唐。
12.旅游商業(yè)業(yè)態(tài)。
13.地鐵沿線商業(yè)業(yè)態(tài)。
15.住宅區(qū)底層商業(yè)。
16.創(chuàng)新業(yè)態(tài)。
第一節(jié)市場調查精析與項目定位。
一、市場調查精析（swot分析）。
1.市場調查。
市場調查內容：a.市場環(huán)境調查，包括政策環(huán)境、經濟環(huán)境、社會文化環(huán)境的調查報告有市場基本狀況的調查，包括市場規(guī)范,總體需求量，市場的動向，同行業(yè)的市場分布占有率等；有銷售可能性調查，包括現有和潛在用戶的人數及需求量，市場需求變化趨勢，本項目競爭對手的產品在市場上的占有率，擴大銷售的可能是性和具體途徑；還可對消費者及消費需求，項目，產品價格，影響銷售的社會和自然因素，銷售渠道等等開展調查。
2.市場調查的主體流程。
市場調研的重要環(huán)節(jié)主要在兩個方面：信息收集和調研分析；調研分析（swot分析）分析：b.機會與威脅分析，分析步驟：確認當前的戰(zhàn)略是什么；確認企業(yè)外部環(huán)境的變化；根據企業(yè)資源組合情況，確認企業(yè)的關鍵能力和關鍵限制；按照通用矩陣或類似的方式打分評價。
3.撰寫調查報告。
3.地產專用名詞。
1.三通一平：水、路、電通，場地平整。
2.生地熟地：生地指完成土地征用，未通過三通一平的荒地；熟地指經過土地開發(fā)，具備基本建設條件的土地。
3.容積率：建筑總面積與占地面積的一個比值（限制小區(qū)人口密度比）。
4.建蔽率：是建筑物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說200平方米的基地，而基地周圍區(qū)域規(guī)定的建蔽率為60%，那么，一樓的樓地板面積可能就是120平方米，而剩下的80平方米空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閑設施等。
商業(yè)地產年度工作計劃篇九
20xx年，我站在鎮(zhèn)黨委政府的正確領導下，狠抓土地確權、農民負擔監(jiān)管、村級財務管理、農民專業(yè)合作社指導和一事一議財政獎補等工作，完成了各項工作任務，工作取得了較好的成績。
根據鎮(zhèn)有關文件精神，不定期組織農經站人員開展學習，除參加鎮(zhèn)黨委政府組織的學習外，我們經常開展例會，加強站員思想政治教育，開展法律法規(guī)知識教育，組織站員學習會計業(yè)務知識和相關農村法律法規(guī)知識培訓。學習黨的方針、政策，學習中央1號文件精神。通過學習教育，全站人員在思想認識上有了很大提高，在業(yè)務水平上有了很大提升，通過學習，提高了我站人員的為民服務水平，做到依法行政，服務群眾。
1、進一步規(guī)范村級財務管理，建立“三資”長效機制。嚴格按照新的制度狠抓村級財務管理工作，一是嚴把支出關。對于財務票據入賬要做到“五不入賬”：即沒有經手人簽字的不入賬，未經村務監(jiān)督委員會審核蓋章并簽署意見的不入賬，未經行政村黨支部書記、村委會主任聯(lián)簽的不入賬，應當經過村兩委研究而沒有研究的不入賬，未經村民會議或村民代表會議討論決定的大額度資金開支不入賬。“中心”對村兩委會、村民會議或村民代表會議召開情況進行核實把關，并將會議記錄等有關資料備份留存，連同支出票據一起入賬。二是收入及時足額入賬。農村集體取得的各項資金收入，及時足額上繳“中心”。三是資產變動情況及時入賬。加強對村級集體投資項目招投標和農村集體資產、資源處置情況的動態(tài)監(jiān)管，審查公開競價、招投標程序是否按規(guī)定進行，結果是否經過村民會議或村民代表會議討論決定。入賬時，要求留存會議記錄和相關合同等資料備案。四是定期公開“三資”管理使用情況?！爸行摹泵考径葏R總一次村“三資”管理使用情況，出具書面材料并加蓋“中心”印章后交由各村向群眾公布。五是動態(tài)監(jiān)管，定期核查“三資”管理使用情況?！爸行摹睂r村集體“三資”實行動態(tài)監(jiān)督，定期核查。每年按照鎮(zhèn)陽光村務檢查組的要求，對村集體“三資”管理使用情況全面檢查一次，防止“三資”變動隱瞞不報等情況發(fā)生。
2、狠抓農民負擔的規(guī)范管理，杜絕增項加碼。
一是對全鎮(zhèn)13個村（街）20xx年度農民負擔進行決算。
二是對每年的農民負擔進行了預算，并按照規(guī)定程序限額，民主開展“一事一議”籌資籌勞，規(guī)范農業(yè)生產性水電費的收取管理。嚴格按照程序上報農民負擔計劃。20xx年，我鎮(zhèn)總任務1802741元，其中：村內興辦公益事業(yè)籌資347910元；生產性水費765765元；生產性電費689326元；村內興辦公益事業(yè)籌勞xx1020個工日。
三是嚴格按照縣減負辦批復下達的農民負擔計劃分解落實到村、組、戶，無添項加碼現象；并做到將填寫出好的《農民負擔卡》及時發(fā)到農戶手中，做到戶不缺卡，卡不缺項。
四是農民負擔資金收取規(guī)范，嚴格使用省農民負擔監(jiān)管辦監(jiān)制的《農民負擔專用收據》，真正做到收取規(guī)范，使用合理，?？顚Ｓ?。
五是根據上級要求，在龍舒等村選定5戶作為農民負擔監(jiān)測戶。
六是不定期對我鎮(zhèn)13個村（街）的農民負擔進行檢查，發(fā)現問題及時解決，確保我鎮(zhèn)農民不越級上訪。每年至少組織2次農民負擔專項檢查。
3、加強村級財務審計，鞏固“三資”委托代理服務工作成果。加強了對農村“三資”委托代理服務中心工作人員、村報帳員的業(yè)務培訓。同時，嚴格執(zhí)行《鎮(zhèn)農村集體資金管理實施辦法》、《鎮(zhèn)農村集體資產管理實施辦法》、《鎮(zhèn)農村集體資源管理實施辦法》，建立健全了農村“三資”委托代理服務中心工作制度、工作程序、工作人員崗位職責、服務承諾、責任追究制等一系列管理制度，使“三資”管理有章可循，有規(guī)可依，確保了“三資”委托代理工作的規(guī)范運行。
從20xx年4月—6月底，配合縣紀委及鎮(zhèn)紀委對棗林、孔圩、王泊等村近兩年的財務方面進行審計、調查。另外，根據黨風廉政建設、效能建設和村級財務審計計劃，我站于20xx年10月份對龍舒、金圩、王泊3村20xx年以來的財務收支進行了審計，形成了審計報告上報鎮(zhèn)紀委。
4、嚴格規(guī)范程序，加強“一事一議”財政獎補項目的初審和資料收集。根據上級有關文件精神，我站多次召開會議，研究落實村級“一事一議”財政獎補項目的初審工作，嚴格把關審核村級編報的“一事一議”項目，對不符合規(guī)定的項目予以調整。20xx年我鎮(zhèn)共有13個村開展了一事一議籌資，籌資計劃為347910元，各項工程已完工順利通過驗收。
5、加強指導服務，促進我鎮(zhèn)農民專業(yè)合作組織健康發(fā)展。我鎮(zhèn)目前已有12家農民專業(yè)合作社登記注冊，為促進我鎮(zhèn)農民專業(yè)合作社的健康發(fā)展，我站經常與他們聯(lián)絡，為他們提供培訓信息，幫助爭取有關項目，積極開展指導服務。
6、開展土地確權工作。按照統(tǒng)一部署，我鎮(zhèn)召開了會議，制定了《方案》，成立領導組，鎮(zhèn)確權辦設在農經站，目前各村土地調查測繪工作結束，測會公司已進入內業(yè)。據統(tǒng)計，我鎮(zhèn)涉及確權農戶數6691戶，已完成調查摸底的農戶6339戶。截止20xx年12月10日，已完成簽字確權的農戶數4200戶。
7、做好黨委政府交辦的其它工作。今年春季，我站全體同志全力以赴到棗林、蒼墩開展g206征地拆遷工作。另外做好防臺風和秸稈禁燒等項工作。
打鐵還得自身硬。多年來，農經站加強黨風廉政建設，全體人員做到兩袖清風，嚴格按章辦事，不吃拿卡要。認真貫徹落實中央八項規(guī)定，做到經常“照鏡子、正衣冠、洗洗澡、治治病”，為民務實清廉，積極參加鎮(zhèn)黨委政府舉辦的廉政警示教育，觀看廉政教育專題片，對黨員干部經常開展深刻的黨性黨風黨紀教育。
1、學習不夠深入，學習主動性不強。
2、服務群眾的本領不高，業(yè)務水平有待進一步提高和加強。
3、村級財務管理有待加強。
4、農民負擔工作需進一步規(guī)范。
5、土地確權工作中還存在一些疑難問題需要在實踐中探索解決。
1、進一步做好土地確權頒證相關后續(xù)工作。鎮(zhèn)農經站全力以赴做好協(xié)調組織和服務工作，確保圓滿完成工作任務。
2、結合我鎮(zhèn)實際，進一步完善“三資”代理服務工作，建立常態(tài)化管理工作機制，使得此項村務陽光工程黨委政府滿意，廣大村民放心。
3、按照黨委政府部署，加強村級財務管理，將村級資金管理到位。同時進一步規(guī)范票據管理。
4、進一步搞好農民負擔的日常監(jiān)督管理，確保我鎮(zhèn)農村穩(wěn)定。
5、繼續(xù)開展好各項為農服務，并做好黨委、政府交辦的中心工作。
商業(yè)地產年度工作計劃篇十
商業(yè)地產管理遵循的是戰(zhàn)略目標管理方式，是目前最為普遍的管理方式，主要設置項目總體戰(zhàn)略，通過總體戰(zhàn)略的分解，形成階段戰(zhàn)略目標和部門戰(zhàn)略目標，用來指導和管理整個項目的運作。商業(yè)地產項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目負責制為基礎，運用系統(tǒng)管理的觀點、理論和方法，項目經營管理的全過程按其內在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，商業(yè)地產項目不同于住宅地產，具有投資金額大、運營周期長、投資回收緩慢、經營管理復雜等特點，最重要的是商業(yè)市場變化較快，開發(fā)商需不斷去適應市場的變化，靈活采取經營管理策略，以滿足市場的需要。所以在制定管理的目標時既要有硬性的指標也要靈活變通。目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、商場開業(yè)率、銷售利潤率、自有資金利潤率等效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標年度銷售額、店鋪出租率、投資限額、質量標準等。除此之外，商業(yè)地產項目還受城市區(qū)位因素、城市規(guī)劃、目標受眾群體、招商公司等條件制約。商業(yè)地產項目涉及投資方、規(guī)劃、設計、施工、招商、營銷、租戶等多部門和單位，以及最終用戶消費客群的相互制約和相互影響，因此，商業(yè)地產經營是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調項目的全過程和確?？傮w目標的實現。
2.房地產項目管理的重點。
對商業(yè)地產項目進行計劃管理，能使項目的前期論證、招商策劃有計劃、按順序有條不紊地展開?？梢哉f，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將項目全過程和全部經營活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預期總目標。
商業(yè)地產項目的組織管理。
這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據有關法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。
其意義是為經營管理提供協(xié)調和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設順利進行。協(xié)調管理的主要任務是對項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協(xié)調。這種溝通與協(xié)調將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找招商推廣渠道，廣攬優(yōu)秀招商和推廣隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，更好地服務于項目。
其意義是有利于對既定的戰(zhàn)略目標的實施進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、階段性目標的貫徹執(zhí)行與監(jiān)督等措施，對項目的設計規(guī)劃、招商周期、營銷推廣費用、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保項目用最少最優(yōu)的人力物力投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
商業(yè)地產項目的經營管理是指從項目定位期到穩(wěn)定期的全過程所進行的管控。由于商業(yè)地產項目專業(yè)性比較強，一般需要與專業(yè)的商業(yè)地產管理公司或機構來協(xié)助進行項目運作，在管理好項目自身團隊的同時，更重要的是需要團隊成員運用好外協(xié)單位的資源和力量服務于項目，所以商業(yè)地產的經營管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調、控制、檢查等方法，對商業(yè)項目推進過程中的技術活動和經濟活動，按照行業(yè)要求、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保商業(yè)項目總體目標的最終實現。商業(yè)項目階段式目標管理方法。對一個商業(yè)項目而言，需經歷項目定位期階段、項目籌備期階段、項目進場期階段、項目啟動期階段、項目運營期階段和項目穩(wěn)定期階段6個大的階段，6個階段彼此獨立又相互關聯(lián)，需要管理人員在實際管理過程中針對每個階段制制定合理的管控策略，這樣才能將6個階段統(tǒng)一起來實現商業(yè)項目的總體目標。
項目地位階段的策略。
定位期，為商業(yè)運營打好基礎。一個具有良好潛力的商業(yè)項目應該在項目施工前，就應該有良好的業(yè)態(tài)經營定位和清晰的招商對象定位，這個時期經營管理方面最重要的是結合業(yè)態(tài)實際經營要求，對商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發(fā)商、設計院、公司，從物業(yè)的實際運營者角度說，經營管理工作在此時就應該提前介入，依托專業(yè)的商業(yè)策劃管理公司或機構對項目進行整體的規(guī)劃和展望，制定確實可行的策劃方案，并逐項分解到項目的各個專業(yè)，包括招商需求、推廣需求、營銷需求等等，目的是為商業(yè)項目的實施奠定一個強有力的基礎。同時需要制定一些風險管控機制。確保項目目標順利實現。
項目籌備階段的策略。
籌備期，為市場運營做好準備工作。在第一個時期工作完成之后，經營管理公司應對商戶的招商對象篩選，并做好市場運營的宣傳推廣工作。這個階段需要重點關注對商業(yè)項目影響較大的主力店的確定，主力店作為商業(yè)項目的主要業(yè)態(tài)之一，不但具有巨大的“磁場”吸引力、良好的集客效應和極強的品牌號召力和影響力，同時能夠達到提升商業(yè)項目的整體商業(yè)價值，增強業(yè)主的投資信心，推動商業(yè)項目商鋪的銷售的作用，為其他業(yè)態(tài)及業(yè)種的加盟奠定堅實的基礎?？梢哉f，商業(yè)項目主力店招商的成果，引進主力店的品牌質量和檔次，招商的速度快慢，直接決定開發(fā)商投資回報的實現及商業(yè)項目后期的運營和管理。管理者需結合招商規(guī)劃和商圈的特點確定主力店，待確定后需盡快將主力店的物業(yè)條件提交給設計和工程部門，由他們盡快完善設計和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本壓力，其他次主力店及商鋪也需盡快確定，并將物業(yè)條件提交給開發(fā)部門，以達到商業(yè)管理和工程開發(fā)的有效銜接，有效地降低成本和保證質量。另外經營管理公司還應該在此階段完成自身架構的完善工作，比如建立it信息部優(yōu)化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點，為商業(yè)未來商圈輻射做基礎工作。期間可以不間斷加強和商戶的交流活動、提高商戶經營素質，幫助商戶采購有競爭力商品。
項目進場階段的策略。
進場期，提升產品競爭力和商戶經營信心。此時期商鋪逐步進入交鋪工作，經營管理公司在此階段應該幫助商戶與工程部門進行工程交接，使商戶盡快進入場內，同時要幫助商戶審視產品競爭力，對持觀望心態(tài)，不肯下實力經營的商戶進行經營信心勸服工作，任何新商業(yè)項目投入經營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經營了消費者到了現場買不到商品，如此惡行循環(huán)經營自然難以做旺。此階段工作經營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經營信心，提升商品品質和價格的綜合競爭力。
項目啟動階段的策略。
啟動期，把人氣做起來。商業(yè)進入試業(yè)或開業(yè)后，最初的一段時間最重要的任務就是聚攏人氣，增加人流，可以用特價（sp活動）、商業(yè)抽獎、消費送禮、免費接送、明星造勢，線上線下等推廣營銷方式制造人氣和消費額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是餐飲業(yè)態(tài)，首先要讓商戶有生意做，此時值得注意的是，如果前幾個階段的工作沒做好，商品與客群需求不匹配、品種不全、價格無競爭力，雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺，這種情況下人氣越旺，市場口碑形成的消極影響反而會危害了市場成長。相反，商品綜合競爭力強，口碑效應則會讓商業(yè)越發(fā)興旺。
項目運營期的策略。
商業(yè)地產年度工作計劃篇十一
時間老人的腳步一刻不停歇的向前邁進，轉眼間新學期又開始了，我們迎來了又一批新的孩子，在新環(huán)境中，孩子們由于剛開始進入集體生活，對新環(huán)境陌生、畏懼，還有跟人、亂跑、拒睡、拒吃等現象。為了使孩子們能盡快地適應集體生活和培養(yǎng)他們各方面的良好習慣，使他們能得到全面和諧的發(fā)展，將結合園長為我們培訓的內容用“同理心”對待每一名幼兒，與班級成員積極配合共同搞好班級工作?，F將個人本學期工作計劃陳列如下：
遵紀守法、積極響應國家制定各項規(guī)章制度，做到愛祖國、愛人民，遵守園內的各項規(guī)章制度，如每周一按時參加園內政治學習，積極參加園里的各項有益活動，以熱愛本職工作為出發(fā)點，認真、努力的工作，來提高自身的專業(yè)水平。熱愛自己的事業(yè)，無論是面對孩子還是面對家長，始終要保持微笑，樹立起良好的教師形象，用老師和“媽媽”的雙重身份去關愛每一位幼兒，滋潤每一顆童心。積極做好各種教學活動。時刻注意自己的言談舉止，嚴格要求自己。堅決同一些歪風邪氣作斗爭，定期向園領導匯報思想工作，努力要求思想進步，積極向黨組織靠攏，不計較個人得失，顧全大局，“以園榮我榮”的思想迎接每天的工作。
在教育教學方面，本學期我?guī)У氖切“?，因此我們在教育教學上就更該嚴格要求自己，不光有日常的知識傳授，還應對幼兒多進行常規(guī)教育，做好教學工作計劃，一個好的班級，好的活動離不開好的常規(guī)，因此我將用愛心和耐心，對待每個幼兒，培養(yǎng)幼兒良好的常規(guī)。另外我們還將使用主題探究活動和愛朗課程相結合，不斷總結積累自身經驗的同時，吸取別人的經驗與長處，努力鉆研業(yè)務不斷學習接受最新的幼教知識，有效有計劃的提高自己業(yè)務水平和教學能力。利用環(huán)境布置讓幼兒易于接受新思想，打破傳統(tǒng)的“教師教學生學”的方法，轉變?yōu)椤皩W生主動學習”。以幼兒為中心，讓幼兒大膽地去探索，使幼兒的八大智能得到全面發(fā)展。在組織活動時要注意讓幼兒通過玩中學，學中玩的形式，以生動、有趣、直觀的游戲、教具來發(fā)展幼兒的思維力、想象力及動手操作能力等。我積極指導英語教師，做好配課工作，和本班英語教師共同努力使幼兒的第二語言得到最好的發(fā)展，為幼兒以后英語的發(fā)展打下堅實的基礎。
本學期，我?guī)ьI我班工作人員積極配合園內的保健醫(yī)生，做好班級衛(wèi)生工作計劃，做好晨間接待工作、環(huán)境衛(wèi)生的打掃、幼兒服藥記錄、紫外線消毒的工作，流感疫苗接種、視力檢測、微量元素的測查，做好本班幼兒的預防接種工作，注意幼兒口腔衛(wèi)生，做到讓幼兒餐后漱口，培養(yǎng)良好的衛(wèi)生習慣，尤其是幼兒的用眼衛(wèi)生，同時注意戶外活動的時間要保證，并多飲水盡量做到出滿勤，實現我班本學期出勤率達到95%以上。注意關心幼兒的一日生活，充分體現保教結合的教育理念。
因為是個新的班級，新的幼兒，新的家長，因為家長工作由為重要，家長工作是聯(lián)系家與園的有效橋梁，只有做好家長工作，才能促進班集體的管理，我將積極和家長取得聯(lián)系，組建了我班家長委員會，督促家長做好《家園聯(lián)系冊》的填寫，和家長委員會成員共同探討制定適合每個幼兒的教育方法，使家、園結成教育伙伴，充分發(fā)揮教育的潛能。本學期我園仍然采用門禁制度，召開了一次家長會取得家長的諒解，讓每位幼兒都高高興興來園、安安全全回家，使每位家長都能放心將孩子交到老師手中。本學期將每月舉行一次家長開放日，使家長了解幼兒在園的一日生活，介紹幼兒的發(fā)展狀況，同時將針對車接送的幼兒采取家訪和電話交談的方式，向家長介紹孩子在園情況，做到每周和兩至三位家長談談孩子的在園表現，讓家長了解孩子的在園情況，并及時配合我們的教學工作。請家長配合做好“冬季親子趣味運動會”“英語圣誕聯(lián)歡會”“元旦化妝舞會”等一系列親子活動。
目標是走向成功的第一步，通過培訓，我深刻感受到團隊精神對成功的重要性，因為未來的競爭：不是一個人與另一個人的競爭，而是以團隊與另一個團隊的競爭；不是一個團隊與一個團隊學歷的競爭，而是一個團隊與一個團隊學習力的競爭。在本學期，我在做好協(xié)調組織工作的同時，做到分工明確，責任到人，在班級內設立了快樂基金，極大地推動了班級工作的開展，是班級成員形成了工作自覺性，為孩子做了榜樣激勵，幼兒也在班級中形成了自覺管理的氛圍。積極進取，樂觀向上，共同奮斗取得成功。
以上是我本學期的個人工作計劃，在今后工作中，我將努力工作，爭取更大的進步！
商業(yè)地產年度工作計劃篇十二
溫州商貿城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二、產品定位優(yōu)勢：
溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業(yè)為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發(fā)展民營經濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。
三、交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
四、swot分析：
1、s——優(yōu)勢。
（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
（2）交通——項目內有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
（4）物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設施較為完備。
（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
（2）句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
（4）項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
（1）經濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
（2）政策因素——國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
（3）市場因素——隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產開發(fā)前景也越來越美好。
（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經濟適用房，加大了本區(qū)域的人流量。
（5）現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
（1）國家相關法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
（3）國家對目前房地產的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。
（4）招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
（6）商業(yè)市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。
五、崗位職責：
（一）、部門本職：
2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。
（二）、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃；
2、業(yè)務開展：對部門本職所管業(yè)務進行信息搜集和業(yè)務開展；
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務組織制定操作規(guī)程和管理制度；
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務進行監(jiān)督、檢查和考核；
5、資料管理：對本部資料進行管理；
6、工作協(xié)調：協(xié)調與公司各部門的關系；
7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作；
8、工作報告：向總經理提交部門工作報告；
（三）、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務范圍。
（四）、工作要求：
1、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協(xié)力完成工作；
2、要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；
4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復。
一、策劃的總體思路。
1、全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。
2、項目對接：強調對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3、創(chuàng)新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1、用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側，xxx路東側、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2、項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。
2、1商鋪部分：約15000㎡。
2、2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。
2、4地下建筑：約6000㎡。
3、相關部門給定的規(guī)劃設計要點。
xx市規(guī)劃局建設用地規(guī)劃設計要點。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
1、項目銷售按目標計劃順利完成。
1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。
2、項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產公司確立在昆山房地產行業(yè)的地位和影響力。
2、2綜合提升xxxx房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產開發(fā)經營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是房地產品牌，品牌時代的房地產開發(fā)商需要學會生產房地產品牌，需要學會運用“房地產品牌運營”的規(guī)則生產適銷對路的房地產品牌。
品牌經營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結構合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：
1、招商經理1人，招商團隊總負責人。
2、招商主管若干，分別負責項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
二、建設招商團隊。
打造一支業(yè)務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質好的招商團隊，是商業(yè)地產招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質和專業(yè)素質，以適應各種壓力挑戰(zhàn)。
1、良好的心理素質。優(yōu)秀的招商人員的心理素質表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現為要具備：
（1）堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
（2）強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權限內的決策，敢于承擔責任。
（3）堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見。
2、具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力。
（1）商業(yè)地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發(fā)經營、會計與稅收等相關學科，以及最新的相關法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。
（2）商業(yè)地產招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力。
（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
（2）應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
三、招商實施。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等。
招商實施的第一步應該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產租賃行情進行詳細的調查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復消費。
項目租金水平則依據調查結果來確定，調查的結果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現行商業(yè)地產項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經營風險（一旦承租者經營不善將對整個項目造成打擊）；分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數據顯示同時段內高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經營風險較小。
商業(yè)地產年度工作計劃篇十三
2017年公司綜合辦公室將根據集團總體發(fā)展戰(zhàn)略，緊緊圍繞公司的重點中心工作和集團對綜合辦公室的要求，特此制定綜合辦公室2017年度工作目標計劃。
一、行政后勤管理方面。
1、提高辦公室行政服務意識，優(yōu)化辦公室人力組織結構提升服務能力。
(1)總務后勤工作事無巨細，擺正心態(tài)服務為先。后勤無小事，做好后勤服務保障是綜合辦公室的工作職能。切實做好會務安排及訪客接待招待工作，提升集團企業(yè)形象。做好辦公樓辦公環(huán)境、職工宿舍、職工食堂、塑木生產車間現場的環(huán)境衛(wèi)生管理：
2017年春節(jié)前完成起草制定衛(wèi)生檢查和督導相關管理規(guī)定流程，將辦公區(qū)域的安全環(huán)境衛(wèi)生工作落實到部門，安全衛(wèi)生3月份起依據衛(wèi)生督察規(guī)定流程。將辦公樓工作區(qū)域的安全環(huán)境衛(wèi)生落實到部門。4月至6月上旬創(chuàng)建評優(yōu)處罰考評管理機制(列入職業(yè)安全衛(wèi)生考評項目)并試運行。
7月份起將安全職業(yè)管理納入綜合辦公室工作常態(tài)化管理。12月中旬開始，對后勤、集團職業(yè)安全衛(wèi)生管理等綜合辦公室工作績效評估總結，找出差距并在2017年工作中進行改進。不斷相互學習取長補短與時俱進，提高綜合辦公室人員自身的職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務能力，與集團同舟共濟，同命運共呼吸實現自身價值。
(2)加強后勤總務人力配置，提高服務能力。根據今年后勤工作狀況，后勤亟待增加1名水電維護崗位人力編制。2017年1月份向集團提請增加人力資源編制，爭取在2017年春節(jié)(1月底)前到崗。具體崗位職責工作和要求在招聘前，報人力資源部。
(3)2017年元月份(春節(jié)前)明確綜合辦公室人員工作分工，做到職責清晰工作目標任務明確。根據集團要求實現工作績效考核。
(4)積極做好各部門及項目工地相關工作的溝通協(xié)調，做好上傳下達工作。
2、率先垂范樹立節(jié)約意識，做好日常行政事務成本控制。
(1)按照集團公車管理、私車公用等車輛管理制度和規(guī)定，切實做好公車使用管理和私車公用用車管控，做好集團機動車輛管理。提高各部門工作效率，進一步降低用車費用支出。3月份將出臺相關車輛管理辦法。根據集團用車規(guī)定出臺具體實施時間節(jié)點，將車管工作做實做細。切實履行自己的監(jiān)督管理職責。
(2)加強辦公固定資產的管理，做好辦公用品的發(fā)放及管控。嚴格執(zhí)行《職工手冊》有關辦公用品的驗收、保管發(fā)放制度流程。
3、規(guī)范綜合辦公室辦公流程。
下發(fā)集團綜合辦公室的所有文件、通知、材料函件(含電子文檔)等，辦公室造冊編號登記，根據具體要求由辦公室主任簽署意見流轉至總經理、董事長簽署閱辦意見，交相關部門或承辦人完成。辦公室負責跟催并將落實情況及時反饋給總經理或董事長。工作事項完成后，將相關圖表等材料作為附件存檔，收文存檔期限暫定三年，到期后造冊經總經理批準后銷毀或送有資質的單位處理。
(3)集團辦公室辦公行文。集團辦公室主責承辦對外申請、報告、請示等，集團各業(yè)務部門草擬的對外報告、申請、函件等上行文由辦公室登記分發(fā)文號，成文后留存原件存檔。集團內部各部門申請、報告、通知等上下行文，向辦公室申領文號并登記編號，成文并留存存檔。
(4)加強文檔資料管理。在做好收發(fā)文存檔管理的同時，外聯(lián)申報項目做到一個項目一份檔案。按申辦流程從集團批準確定立項到申辦成功。辦公室相關資料(含電子檔)編號按建檔。
二、產業(yè)政策經營外聯(lián)工作方面。
1、產業(yè)政策經營。
(1)2017年3月底前完成省高新企業(yè)認定上報，協(xié)調財務部、咨詢公司做好評估審核等相關事項，爭取2017年9月份申報工作完成。
(2)根據集團2017年總體生產發(fā)展規(guī)劃，2017年5月底前完成《投資500萬元塑木產能擴大項目》工信局立項，6月份完成項目節(jié)能評估及環(huán)境評估。并持續(xù)跟進工信局該項目后續(xù)工作進展。
(3)2017年度完善政策經營作業(yè)流程，使該項工作程序化、規(guī)范化，逐步達成產業(yè)政策經營產業(yè)化經營模式目標。
(4)多渠道收集獲取國家相關產業(yè)政策扶持項目信息。主動加強與省市區(qū)工信局、科技局、發(fā)改委、住建局、中小企業(yè)局及街道的溝通。綜合辦公室負責人、外聯(lián)負責人、行政專員(該工作項目將列為每月主要績效考核項目)每天半小時上網瀏覽相關政府門戶網站，了解政府產業(yè)政策導向及項目信息，由行政專員每周匯總項目信息。有價值的政策信息提請建集團申請內部立項啟動申報程序。
(5)12月中旬起編制2017年工作總結及2017年工作目標計劃及外聯(lián)年度經費預算。
3、外聯(lián)工作。
(1)積極完成董事長、總經理日常交辦接待任務及綜合辦公室日常對外接待工作。
(2)構建與政府相關業(yè)務部門和諧的工作關系和友誼。日常多溝通多交流，并采取靈活多樣的公關形式，培育暢通的工作渠道。為集團業(yè)務多元化發(fā)展打下基礎。
(3)外聯(lián)工作延伸，協(xié)調協(xié)助銷售部門提升集團知名度，拓展產品銷售市場及業(yè)務。
三、集團環(huán)境安全衛(wèi)生管理方面。
1、建立健全安全保衛(wèi)工作責任制度，完善公司安全管理制度。
(1)3月底前完成安全保衛(wèi)制度的制定，包括塑木公司、施工現場安保管理、施工安全審查相關制度起草工作于4月起開始實施。
(2)6月份起逐步將安保、生產安全管理工作納入常態(tài)化管理并制定事故追究制度。7月至10月份強化綜合辦公室在安保、生產安全工作中的監(jiān)督、檢查和指導職能，減少和杜絕生產安全事故、盜竊案件等安全事故的發(fā)生，避免員工人身傷害、集團財產損失。
2、做好安全生產培訓工作，提高職工的安全意識掌握基本的安全消防技能及職業(yè)安全健康常識，保護職工身心健康，保障集團公司生產施工工作的正常進行。
(1)2016年12月25日前完成制定2017年度集團職工生產安全培訓計劃，3月下旬至5月底完成各施工工地的安全保衛(wèi)、施工安全初步培訓。6月份至12月份按培訓計劃適時進行培訓并做好培訓記錄和材料存檔備查工作。安全培訓工作計劃，完成月度季度年度培訓工作。不走形式、不走過場，杜絕形式主義。培訓后對培訓效果進行考評，采取考試、問卷等不同形式評估，成績交人力資源部納入員工績效考核。
(2)指導集團各項目工地制定安全培訓工作計劃并按計劃落實實施。
(3)做好特種作業(yè)人員的培訓管理。建立臺賬，證照到期提前一個月，提醒相關人員參加審驗換證。
3、強化集團安全工作的常態(tài)化管理。
(1)加強日常檢查力度，做到每周每月及節(jié)日放假前安全保衛(wèi)檢查，督導集團各項目工地遵照執(zhí)行。
(2)做好安全生產管理臺賬、安全管理相關作業(yè)表單的登記及存檔。例如消防器材每月巡檢表、每周安全檢查表、項目工地及門衛(wèi)值班日志等。
4、編制事故救援預案，每年至少進行2次應急演練。
(1)2016年12月25日前，編制《緊急事故救援預案》、《緊急事件演練方案》，報總經理批準后綜合辦公室具體實施。2017年6月前、11月消防宣傳月各做一次《緊急事件救援預案》演練。
(2)相關文字材料、圖片存入安全生產管理檔案。
商業(yè)地產年度工作計劃篇十四
對于終端零售店非常多的日用品、食品店等，在新產品、新品種上市時，實行地毯式鋪貨方式是一種很有效的營銷策略。在產品入市階段，企業(yè)協(xié)同經銷商主動出擊，將貨物送達終端，通過實行地毯式鋪貨的方式迅速提升終端的鋪貨率。
(一)地毯式鋪貨方式白酒營銷計劃方案的特點：
1、集中營銷計劃。集中人力、物力、財力實行地毯式營銷計劃鋪貨，其氣勢宏大，對每一片區(qū)域的短期影響力很強，容易讓終端客戶和消費者記住所推廣的品牌。
2、快速營銷計劃。實行地毯式鋪貨，鋪貨時間非常集中，高效快速地在目標區(qū)域開拓批發(fā)商、零售商，一個目標區(qū)域市場完成80%的鋪貨一般不超過30天。
3、密集營銷計劃。采用地毯式鋪貨方式白酒營銷策劃方案，在目標區(qū)域市場密集開拓食雜店、夫妻店、中小型超市、連鎖店等零售店和酒店、餐飲店、即一個門店挨一個門店，鋪貨不留空缺，從空間上達到密集覆蓋。
4、系統(tǒng)營銷計劃。實行地毯式鋪貨期間，工作系統(tǒng)而細致，且要求一步到位。
(二)實施地毯式鋪貨成功的白酒營銷計劃方案關鍵：
地毯式鋪貨只能成功，不許失敗。如果鋪貨失敗，將會打擊業(yè)務員和經銷商推廣產品的積極性，增加后續(xù)工作的難度。要使地毯式鋪貨能成功，必須做好以下幾點：
1、認真挑選經銷商。
經銷商要有吃苦耐勞的實干精神，要有學習愿望及銷售經驗豐富的業(yè)務員。
挑選經銷商時，要選擇有終端經營意識，有發(fā)展愿望的成長型經銷商。營銷策劃不能選擇坐等顧客上門的“坐”商。
2、制定明確的鋪貨目標和計劃。
在“鋪貨”之前，應由業(yè)務員進行踩點調查，掌握目標。
區(qū)域批發(fā)市場和零售市場的特征，包括產品批零差價，貨款支付方式，同類產品的促銷方法，消費趨勢及其共性等，掌握鋪貨對象的分布狀況。
根據調查結果，制定詳細的鋪貨目標與計劃，讓業(yè)務員有章可循。具體明確如下項目：
a、要在哪一塊區(qū)域鋪貨;。
b、要花多少時間;。
c、要鋪多少個點;。
d、鋪貨率要達到多少;。
e、終端店的宣傳要達到什么標準;。
f、給各級客戶的供貨價格和鋪貨優(yōu)惠方式是什么;。
g、預估鋪貨產品的數量;。
h、制定出具體的廣告和促銷計劃。
在制定鋪貨目標和計劃時，白酒營銷計劃方案要遵循以下法則：
商業(yè)地產年度工作計劃篇十五
三、業(yè)態(tài)定位。
一個商業(yè)項目要在經營上取得成功，需要涉及到諸多方面的工作，商業(yè)項目的定位及業(yè)態(tài)的組合規(guī)劃無疑在其中占有著重要的地位?，F代商業(yè)地產開發(fā)實際表明，購物中心的市場定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。業(yè)態(tài)定位方面，一方面要與商業(yè)中心的整體建筑布局相吻合，第二方面要考慮到分與合都是一個有機的整體?？紤]到該商業(yè)中心建成后的領袖地位，我們從整體某某商業(yè)地產計劃書上對商業(yè)中心應該進行業(yè)態(tài)的定位。業(yè)態(tài)定位指導思想：詳細的調研，清晰的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準確定位的要件，這樣才能準確把握市場脈搏，確定不同類別的經營模式，避免同質性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領市場。
準確的商業(yè)環(huán)境調研和科學分析、掌握影響購物中心發(fā)展的靜態(tài)和動態(tài)變量，是做好成功定位的前提……因此，某某的商業(yè)地產的業(yè)態(tài)定位我們從以下幾個方面考慮分析：
定位內容：明確主體服務對象，確定目標客戶群。主體服務對象：某某縣城12萬居民目標客戶群：某某縣12萬固定居民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有中等消費能力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、回家過節(jié)打工族、鹽化工程投資建設者、部分旅游人群。定位原則：以目標消費者的真實、持久需求定位（參考年齡段、性別比、收入層次、文化層次、消費層次、消費傾向等調研數據）。定位過程：通過商業(yè)環(huán)境調查等不同方式的調查，匯總分析得到不同消費群的構成：
某某商業(yè)地產計劃書業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、家私、珠寶首飾、書籍、酒吧、茶坊、美容等；功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者結構—收入穩(wěn)定、消費意識超前的上層工薪族和生意人。b、中心消費群：商圈半徑5公里范圍內，除核心消費群以外約8萬的縣城中高層消費人群；主要需求的消費特征：業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費場所；業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶首飾；功能要求——購物、娛樂、休閑、運動、美食、觀光等；消費者結構—收入穩(wěn)定、消費意識較高的中高層收入的消費群。
消費者結構—消費意識較高的中高層收入的城內及周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。商業(yè)中心功能、規(guī)模定位定位內容：明確商業(yè)中心功能規(guī)劃和經營規(guī)模商場的基本功能無疑是提供商品的零售服務，但隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，不少商場在主營零售業(yè)的基礎上，往往有必要引入餐飲、娛樂及其他服務行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。故某某商業(yè)中心的基本功能應集商品零售與娛樂休閑為一體，形成一個整體超大規(guī)模的商業(yè)休閑中心。定位原則：以打造城市商業(yè)名片、引領商業(yè)主流為目標一般來講，商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場單店的規(guī)模越大，而受到一些因素的制約也越大，顧客購物疲勞度也受商場單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。如果在建筑風格、規(guī)模和環(huán)境氛圍都很有特色的話，也可以作為現在流行商業(yè)業(yè)態(tài)shoppingmall來開發(fā)，考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務型消費場所?？梢院芎玫亟Y合雕塑、景觀、中心廣場、步行道融為一體共同營造某某縣城景觀文化的亮點。9某某商業(yè)地產計劃書定位過程：結合商圈目標消費群、商圈人口和商圈竟爭情況和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本商場的功能和規(guī)模。
牌、商譽和口啤的連鎖或單店的目的性商店，具有極強的消費號召力，開業(yè)之地往往人氣聚集、商氣鼎盛，產生巨大的廣告效應和經營收益，使購物中心更具活力。業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇大型綜合（量販）超市、大型百貨店為核心主力店。在社區(qū)型購物中心的商業(yè)規(guī)劃中，量販超市是購物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。量販超市是零售業(yè)發(fā)展的方向之一，其銷售的是大眾化生活必需品，面向最廣泛的消費群體，對區(qū)域分布的限制少，與項目開發(fā)中規(guī)劃的不同規(guī)模的購物中心易于結合，帶旺地段人流和商圈升值。
某某商業(yè)地產計劃書規(guī)劃時應對各業(yè)種主力店多準備幾家招商對象以供選擇，避免招商布局規(guī)劃時資源不足而出現“饑不擇食”的盲目性。在多業(yè)態(tài)組合的購物中心內的主力店，所規(guī)劃區(qū)域可多選幾家使用意向差別大的業(yè)主，利用整體利益引導、自營鋪面置換、租金收益提高等綜合手段，務必實現整體規(guī)劃。選擇商圈內有消費需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂店、綜合服務功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴、家政等）作為專門店及普通店。專門店及普通店業(yè)種配比與租戶組合規(guī)劃，以市場調查確認的商圈業(yè)種分布統(tǒng)計和消費者需求分析為基礎。業(yè)種配比和租戶組合（指經營商品品種的數量、重疊率、檔次組合）除配合核心主力店和主力店的布局外，應預留調整空間。在規(guī)劃中根據各樓層業(yè)種的檔次，目標顧客的層次，合理安排相應檔次的餐館店。針對方便購物顧客放松精神狀態(tài)的零星娛樂、小吃業(yè)種，宜規(guī)劃在購物業(yè)種轉換接合處。同時在規(guī)劃中要預測商鋪分級、入伙的租金底線，并設想怎樣使用注資、聯(lián)營、承包、扣點等招商合作手段。
業(yè)態(tài)定位前期具體規(guī)劃平面圖：
商業(yè)街。
（業(yè)態(tài)待定）通道。
2、3樓1400—1500平米為家電、it商城；c區(qū)2樓為700平米左右另類連鎖，3樓為約700平米的休閑美食。
四、經營思路。
經營思路以業(yè)態(tài)定位為主，通過業(yè)態(tài)定位，我們選擇相應的經營思路。一方面，將每一個專業(yè)的大型某某商業(yè)地產計劃書商城，通過招商，合理布局，滿足大眾消費的目的，同時具備同經濟的發(fā)展相適應的品牌、檔次的增長空間；另一方面，將整個商業(yè)中心，經營成為某某政府舉行大型活動、會議的舉辦地、接待中心，某某縣居民生活大事件采購的必來地。在逐漸消磨周邊的商場、步行街的競爭力的基礎上，保持長久的領袖地位，是我們的經營目標。為達到我們的經營目標，一方面我們在管理和服務上下工夫，一方面在政策優(yōu)勢上做文章。以省級商業(yè)管理的制度和理念和一流的服務素質來經營整個商業(yè)中心，保持自身的領先優(yōu)勢。同時，在政策上，利用其在某某縣的地位和溫商的實力，使政府在政策和管理上對整個商業(yè)中心給予一定的優(yōu)惠，從各個方面保證在商業(yè)中心運營的經營者有更大的發(fā)揮、發(fā)展的空間，在方方面面使整個商業(yè)中心自身具有較大的競爭力和長久的生命力。
五、發(fā)展遠景。
消費導向彪和商業(yè)地產、商業(yè)管理與商業(yè)運營的no·1。15。
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