小區(qū)改造心得體會報告（專業(yè)19篇）

通過總結(jié)心得體會，我們可以深刻地反思和認識到自己的成長和進步。在寫心得體會時，要注意語氣的平和和客觀，避免情緒化或過于主觀。歡迎大家一起來分享自己的心得體會，相互交流和學(xué)習(xí)。

小區(qū)改造心得體會報告篇一

老舊小區(qū)改造一直是城市更新的難題之一。隨著城市化進程的不斷推進，老舊小區(qū)的問題也日漸凸顯。為了提高居民的居住環(huán)境和居住質(zhì)量，政府和社區(qū)一直在努力進行老舊小區(qū)改造。在參與一次老舊小區(qū)改造項目后，我深刻體會到了做好老舊小區(qū)改造的重要性，并有了一些心得體會。

首先，對老舊小區(qū)改造的需求要進行全面的調(diào)查和了解。在實施老舊小區(qū)改造項目之前，必須先了解居民的需求和問題。通過調(diào)查問卷、訪談等方式，了解居民對改造的期望和意見。只有真正了解了居民的需求，才能定制出更加符合居民利益的改造方案。

其次，老舊小區(qū)改造必須堅持以人為本的原則。老舊小區(qū)改造不僅僅是簡單的物質(zhì)更新，更是為了提升居民的生活品質(zhì)和幸福感。在改造過程中，我們必須尊重居民的意愿和權(quán)益，聽取他們的意見，將改造的方案與他們的生活和需求緊密結(jié)合起來。只有如此，改造過程中才能真正做到方便居民，讓他們享受到真正的改變。

第三，老舊小區(qū)改造要充分考慮社會的可持續(xù)發(fā)展。改造不僅僅是解決當前的問題，更要考慮到未來的發(fā)展。在改造中，我們應(yīng)當注重節(jié)約資源、保護環(huán)境、提高能源利用效率等方面，使小區(qū)在未來能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。比如可以考慮使用太陽能燈光、雨水回收系統(tǒng)、綠色植被等，以減少對自然資源的依賴，并提供更舒適健康的居住環(huán)境。

第四，老舊小區(qū)改造需要充分發(fā)揮社區(qū)自治的作用。改造過程中，社區(qū)居民應(yīng)該成為參與者和決策者，而不是被動接受者。社區(qū)自治是城市發(fā)展的一種重要模式，可以激發(fā)居民的主人翁意識和創(chuàng)造力，讓他們更好地參與到小區(qū)改造的過程中。通過開展社區(qū)議事會、居民代表選舉等方式，讓居民的聲音能夠得到充分的尊重和體現(xiàn)。

最后，老舊小區(qū)改造需要注重綜合施策，整合各方資源。改造需要涉及到很多方面，包括規(guī)劃設(shè)計、建筑改造、環(huán)境整治等。這就需要政府、社區(qū)、企業(yè)等各方共同參與，形成多方合力。政府可以提供政策支持和資金保障，企業(yè)可以提供專業(yè)技術(shù)和資源支持，社區(qū)可以提供居民需求和意見，形成政府、企業(yè)和社區(qū)三位一體的合作機制。只有這樣，才能真正實現(xiàn)老舊小區(qū)改造的目標。

老舊小區(qū)改造是一項復(fù)雜而又艱巨的任務(wù)，但它也是必須要做好的一項工作。通過參與一次老舊小區(qū)改造項目，我深刻認識到了做好老舊小區(qū)改造的重要性。只有對需求進行全面調(diào)查和了解，堅持以人為本的原則，充分考慮社會的可持續(xù)發(fā)展，發(fā)揮社區(qū)自治的作用，注重綜合施策，才能真正做到做好老舊小區(qū)改造。希望在未來的城市更新中，更多的人能夠深入?yún)⑴c，共同為改善居民生活貢獻自己的力量。

小區(qū)改造心得體會報告篇二

改造老舊小區(qū)是城市發(fā)展過程中的一項重要任務(wù)。隨著人口的增加和城市的發(fā)展，老舊小區(qū)面臨著諸多問題，例如破舊不堪的房屋、消防安全隱患、環(huán)境臟亂差等等。如何做好老舊小區(qū)的改造成為擺在我們面前的一道課題。在實踐中，我有幸參與了某老舊小區(qū)的改造項目，并積累了一些心得體會。以下將從規(guī)劃、資金、業(yè)主參與、環(huán)保以及后續(xù)管理幾個方面，探討如何做好老舊小區(qū)的改造。

首先，規(guī)劃是老舊小區(qū)改造的基礎(chǔ)。在進行改造工作之前，必須先制定一個周密的規(guī)劃方案。這需要加強社區(qū)居民的意識，廣泛聽取他們的意見和建議。通過調(diào)研，了解他們的實際需求和問題，再根據(jù)社區(qū)的整體規(guī)劃來確定改造方向。同時，規(guī)劃還需要考慮到老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、交通道路、綠化環(huán)境等綜合因素。只有科學(xué)合理地進行規(guī)劃，才能夠確保改造不僅能解決現(xiàn)有問題，還能為未來的城市發(fā)展留下空間。

其次，資金是老舊小區(qū)改造的關(guān)鍵。一個良好的改造項目需要大量的資金支持。政府和社會資本可以通過建立專項基金和吸引投資，為老舊小區(qū)的改造提供資金保障。此外，可以探索多元化的籌資模式，例如通過居民共同繳納改造費用或者引入外部資本，來減輕居民的經(jīng)濟壓力。只有資金充足，才能夠更好地完成改造項目，提升老舊小區(qū)的整體品質(zhì)和居住環(huán)境。

第三，業(yè)主參與是老舊小區(qū)改造的關(guān)鍵。改造項目必須得到業(yè)主們的支持和積極參與。正確認識到改造的必要性，并改變傳統(tǒng)觀念上的抵觸情緒是非常重要的?？梢酝ㄟ^宣傳教育、社區(qū)活動等方式，增強業(yè)主們的參與意識和主動性，使他們成為改造的積極參與者，而非被動接受。同時，要充分聽取業(yè)主們的意見和建議，在改造的過程中及時溝通，解決問題。只有充分發(fā)揮業(yè)主的主體作用，才能夠使改造工作取得更好的效果。

其四，環(huán)保是老舊小區(qū)改造的重要方向。通過改造，應(yīng)該促進老舊小區(qū)的生態(tài)環(huán)境提升。例如，加強垃圾分類管理，提高垃圾處理效率；建設(shè)綠化和景觀，提高空氣質(zhì)量和居住舒適度；倡導(dǎo)低碳出行，減少汽車尾氣排放。同時，應(yīng)該推廣使用環(huán)保材料和節(jié)能設(shè)施，提高能源利用效率。通過環(huán)保措施的采取，可以為老舊小區(qū)的改造注入更多的綠色和可持續(xù)的元素。

最后，做好老舊小區(qū)改造需要長久的后續(xù)管理。改造項目完成后，需要建立相應(yīng)的管理機制和責任制。社區(qū)應(yīng)當成立專門的管理部門，負責維護、維修和運營老舊小區(qū)，確保改造的成果能夠得到長期保持。同時，還需要加強管理的督促和監(jiān)督機制，以防止一切破壞改造成果的行為。只有做好后續(xù)管理，才能讓老舊小區(qū)改造成為一項長久的、可持續(xù)的工程。

通過以上幾個方面的探討，可以看出做好老舊小區(qū)改造有其一定的困難和挑戰(zhàn)，但也有其重大的意義和價值。改造能夠改善居民的居住環(huán)境，提升社區(qū)的整體形象，促進社區(qū)和諧穩(wěn)定發(fā)展。同時也能夠推動城市的可持續(xù)發(fā)展，并為未來的城市規(guī)劃提供經(jīng)驗和啟示。只要我們堅持科學(xué)規(guī)劃、充分籌措資金、廣泛動員業(yè)主參與、注重環(huán)保和做好后續(xù)管理，相信老舊小區(qū)的改造工作一定能取得更好的成效。

小區(qū)改造心得體會報告篇三

第一段：介紹老舊小區(qū)改造的背景和意義（200字）。

隨著城市的快速發(fā)展和人口的不斷增加，老舊小區(qū)的改造已經(jīng)成為城市規(guī)劃中非常重要的一項工作。老舊小區(qū)改造涉及到住房環(huán)境的改善、基礎(chǔ)設(shè)施的升級以及公共服務(wù)的提升等，對居民的生活質(zhì)量和城市形象起到至關(guān)重要的作用。近年來，我所居住的老舊小區(qū)進行了一次全面的改造，通過這個過程，我深刻體會到了改造的重要性以及心得體會。

第二段：改造前的困境和需求（200字）。

老舊小區(qū)改造之前，我們小區(qū)存在著諸多問題和困境。首先，小區(qū)的建筑年限較長，建筑物存在各種安全隱患，居住環(huán)境不安全舒適。其次，小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴重，水電管道老化、通道狹窄、垃圾處理不便等問題困擾著居民生活。此外，小區(qū)內(nèi)缺少公共服務(wù)設(shè)施，居民出行、子女教育、老年人看病等問題存在不便。

第三段：改造方案和實施效果（300字）。

為了解決以上問題，小區(qū)物業(yè)和政府共同啟動了全面的改造工作。首先，對小區(qū)的建筑進行了全面的檢修和加固，修補了裂縫，加固了結(jié)構(gòu)，提高了建筑的安全性和耐久性，為居民創(chuàng)造了更安全、舒適的居住環(huán)境。其次，在基礎(chǔ)設(shè)施方面，進行了供水、供電和供氣等設(shè)施的升級和更換，通道進行了擴寬和綠化修繕，垃圾處理設(shè)施進行了規(guī)范化建設(shè)，居民生活條件得到了明顯改善。再次，通過規(guī)劃和建設(shè)了社區(qū)活動中心、幼兒園、健身房等公共設(shè)施，解決了居民日常生活的方便問題和社交需求。

第四段：居民參與和收獲（300字）。

這次老舊小區(qū)的改造得到了居民的積極參與和支持。居民們積極參與了改造過程中的意見征集和決策，通過多次座談會和居民代表的選舉和代表建議等形式，居民的意愿和建議得到了充分的表達，實現(xiàn)了民主參與和民意調(diào)解。改造后，居民的居住環(huán)境和生活條件得到了顯著的改善，增加的公共設(shè)施使得居民的生活更加便利和舒適。同時，改造過程中創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會，提高了居民的收入水平，為小區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展提供了新的動力。

第五段：展望未來和個人成長（200字）。

老舊小區(qū)的改造是一個長期的過程，雖然目前的改造已經(jīng)取得了重要的進展，但仍然存在著一些問題和挑戰(zhàn)。在未來，繼續(xù)加大對老舊小區(qū)改造的投入力度，完善相關(guān)政策和制度，進一步解決老舊小區(qū)的問題，提高居民的生活質(zhì)量和城市的形象。作為一個改造小區(qū)的居民，我也深刻體會到了團結(jié)合作和積極參與的重要性，在這個過程中我也收獲了良多，增長了社會經(jīng)驗和責任感。

總結(jié)：老舊小區(qū)的改造對于城市規(guī)劃和居民生活有著重要的意義。通過改造過程，我們深刻體會到了改造對我們生活帶來的積極影響，更加明白了個人積極參與和社會居民合作的重要性。希望在未來的改造中，能夠進一步解決問題，提高城市和居民的生活質(zhì)量。

小區(qū)改造心得體會報告篇四

小區(qū)改造是現(xiàn)代城市化進程中不可避免的一環(huán)。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)商和政府的合作下，我參與了我所居住的小區(qū)的改造工作，并從中受益匪淺。在這個過程中，我體會到了很多東西，包括小區(qū)外觀設(shè)計的重要性、噪音污染的危害、居民的積極性以及改造工作對社區(qū)的長遠影響。下面是我的一些心得體會。

一、小區(qū)外觀設(shè)計的重要性。

人們第一眼看到小區(qū)的想法通常會決定他們是否決定看下去。因此，小區(qū)外觀設(shè)計是至關(guān)重要的。在我所居住的小區(qū)改造中，設(shè)計團隊給我們提供了很多不同的靈感，比如一個全新的園林私人花園、樹木覆蓋的寬闊的大道、美麗且實用的出入口以及小區(qū)內(nèi)部的便利設(shè)施。這些設(shè)計的目的是為了讓外部環(huán)境更加宜人，自然而又不失時尚。

二、噪音污染的危害。

在改造過程中，我們也經(jīng)受了很多噪音的困擾。城市中的噪音是普遍存在，甚至常常被人們所忽視。然而，噪音污染對人類的健康會造成嚴重的長期危害。這也是我在改造中領(lǐng)悟到的。

三、居民積極性的影響。

改造的過程也很大程度上取決于居民積極性的影響。我的社區(qū)被要求參與其中并提供反饋，這對于居民來說是一個很好的機會，因為他們能夠?qū)θ绾胃倪M社區(qū)的未來開始有一些想法。這樣的參與將建立社區(qū)的合作意識，并引起各個層面的建筑和景觀方育的關(guān)注。這將有助于確保我們的社區(qū)能夠持續(xù)發(fā)展。

四、改造工作的長遠影響。

社區(qū)的改造工作必須考慮到未來的可持續(xù)性。好的改造工作不僅要考慮現(xiàn)在的需求和難題，還要預(yù)留將來的可行性。換句話說，改造也必須是可持續(xù)的方案，以確保社區(qū)的未來不會因短期方案而受到損害。

最后，小區(qū)改造的收益是顯而易見的。不僅可以提供更美麗的環(huán)境，減少噪音和良好的生活質(zhì)量，還可以增加物業(yè)價值，吸引新的居民，最終實現(xiàn)社區(qū)共同的利益。概括而言，改造工作對建筑和景觀方面的進步是必要的，因為它們不僅可以預(yù)測到未來的需求，而且也可以給我們帶來更加美好的生活。

總而言之，通過參與我的社區(qū)的改造工作，我學(xué)到了很多東西。其中，小區(qū)外觀設(shè)計的重要性、噪音污染的危害、居民的積極性以及改造工作對社區(qū)的長遠影響和小區(qū)改造的收益是最為顯著的。這讓我更加珍惜所居住的環(huán)境，希望未來還會有更多這樣的改造讓我們社區(qū)成為更美麗的地方。

小區(qū)改造心得體會報告篇五

10月25號，我很榮幸被抽調(diào)到社區(qū)城中村改造拆遷工作。通過工作，讓我充分認識到實施城中村改造，是為進一步改善群眾居住環(huán)境，完善城市功能，提升城市形象的需要。自從我融入到拆遷工作中，棘手的難題接踵而至，每一戶的簽約都充滿艱辛，都凝聚著工作人員的心血和汗水。在面對老大難的拆遷戶時，我通過耐心細致的說理說法，動之以情，曉之以理，取得了一定的成效，同時也有了一些體會。

拆遷政策內(nèi)容繁多，磚混、磚木、泥房等各種結(jié)構(gòu)的房屋以及附屬物的補償標準都不一樣，只有學(xué)懂、學(xué)透相關(guān)政策，做到心中有數(shù)后，才能與拆遷戶進行面對面的交談，才有可能做好征地拆遷工作。

拆遷情況復(fù)雜，群眾的思想工作難做，這是眾所周知的事實。只有牢牢掌握工作主動權(quán)，增強工作的前瞻性和預(yù)見性，才能化解矛盾、推進工作。要深入調(diào)查，注重掌握動態(tài)。深入調(diào)研，先期介入，提前掌握情況，對群眾所思所想做到心中有數(shù)。在拆遷過程中，在群眾中爭取積極分子，形成依靠力量，暢通信息渠道，及時掌握群眾思想動態(tài)，早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早解決。

通過上門談話交流，巧妙地在不引起拆遷戶注意的情況下，取得一些該拆遷戶的主要社會關(guān)系及他們的一些真實的想法，從中可以尋找出下次上門或電話聯(lián)系的引語，同時可以思索下步工作策略。通過溝通交流，拆遷戶也與我們彼此之間產(chǎn)生親切感，避免上門工作變成上門“擾民”，使拆遷戶產(chǎn)生反感。從陌生到熟悉再到親切，從生硬的交流到推心置腹的溝通，拆遷戶對我們的理解和信任逐漸增加。

拆遷戶所面對的困難方方面面，需要我們一個一個解決好，但解決拆遷戶的實際困難上很難滿足拆遷戶的要求，但是只要我們盡力做了，做到能解決的問題盡可能解決，不能解決的作出努力，并做好解釋工作，拆遷戶還是會理解的。

拆遷工作難，難就難在拆遷戶怕合法利益受到侵害，個人利益得不到保護，難就難在拆遷戶怕政府拆遷無法做到公平公正。所以在群眾利益無小事的時候，評估、對賬、簽約等等都要堅持公平公正，絕對不讓老實人吃虧，絕對不讓“拖拉戶”占便宜。這就要求拆遷評估算賬一定要一把尺子到底，政策落實要從嚴，實施陽光作業(yè)，注重保障群眾知情權(quán)。要想在群眾前，做在群眾前，把群眾擔心的問題提前公諸于眾。在征地拆遷過程中實施征地公告、安置方案和補償辦法公示等制度，保障群眾知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，打消群眾疑慮。

小區(qū)改造心得體會報告篇六

小區(qū)改造是當前城市更新的一種重要舉措，它不僅是改善城市環(huán)境的重要途徑，也是提升小區(qū)居民居住品質(zhì)、打造優(yōu)質(zhì)社區(qū)的有效方法。日前，本人所在小區(qū)完成了改造，深受居民們的贊譽和歡迎。在本文中，筆者將分享自己的心得和體會。

二、認真規(guī)劃，精益求精。

小區(qū)改造的第一步是規(guī)劃，從小區(qū)面積、樓房數(shù)量、業(yè)主群體、交通狀況等方面進行全面審核，以確保改造后的設(shè)施、環(huán)境能夠滿足居民的需求。然而在實施過程中，往往會因為資金限制、設(shè)施更換等原因產(chǎn)生一些問題。在這個時候，我們要堅持精益求精的態(tài)度，通過尋找更好的方法和方案來彌補不足，使居住環(huán)境變得更加舒適、方便。

三、注重細節(jié)，關(guān)注居民需求。

小區(qū)改造是一項以人為本的任務(wù)，因此在設(shè)計和施工的過程中，我們必須注重細節(jié)，關(guān)注居民的需求。比如，針對老年居民，我們可以在樓道和公共場所增加扶手，方便行走；針對兒童居民，我們可以在小區(qū)內(nèi)設(shè)立游樂場所，并加強對兒童安全的保護。這些改變雖然細微，但對居民的生活品質(zhì)和幸福感有著至關(guān)重要的作用。

四、堅持環(huán)保，打造宜居小區(qū)。

隨著人們環(huán)保意識的不斷加強，小區(qū)改造中的環(huán)保問題愈加受到關(guān)注。在小區(qū)改造中，我們應(yīng)堅持環(huán)保理念，采用綠色環(huán)保材料，并在施工中注意對環(huán)境的保護。同時，針對小區(qū)內(nèi)垃圾管理、綠化管理等問題，我們也應(yīng)該建立健全的管理機制，打造一個宜居的小區(qū)。

五、加強管理，提升小區(qū)品質(zhì)。

小區(qū)改造的工作不只僅止于施工，及時、有效的管理也是成敗的關(guān)鍵。在小區(qū)改造后，我們應(yīng)該完善小區(qū)管理制度，建立業(yè)主委員會和物業(yè)管理機構(gòu)，加強安全管理和衛(wèi)生管理，做好小區(qū)維護和服務(wù)工作。通過這些工作，小區(qū)品質(zhì)能夠更好的提升，居民生活的便利性和舒適度也能得到有效的保障。

六、結(jié)語。

總的來說，小區(qū)改造是一個需要認真思考、精心計劃、注重細節(jié)的任務(wù)。只有通過科學(xué)規(guī)劃、精心設(shè)計、有效管理來提升小區(qū)品質(zhì)，才能打造一個更加宜居、更加舒適、更加美好的社區(qū)。希望在未來，越來越多的小區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)改造，讓更多的居民享受到更加美好的生活。

小區(qū)改造心得體會報告篇七

一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有以上的好景。

xx年12月3日xx新國際博覽中心，第x屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認同住交會主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。

“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在xx年中國gdp增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。

中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。

以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

xx年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。

中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人年均增長4%城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米比xx年將凈增198.5億平方米年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>

二、xx房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫。

1、xx省宏觀政策的指導(dǎo)。

xx年6月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際，xx省政府出臺《省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房。

自xx年底xx政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。

xx是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來xx投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為xx市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。

xx年xx市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;xx年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《xx縱橫》之《xx年xx市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》)。

xx年xx市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：xx市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《xx年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)。

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。

近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預(yù)示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠。

5、同類物業(yè)的市場情況。

xx花園、xx太陽城、xx苑、觀邸、xx、xx家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、xx房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭。

1、舊城改造，造成了需求量的增加。

鑒于原xx城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力，xx年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。

第二章項目概況。

一、建設(shè)地址。

xx小區(qū)二期工程——xx項目(以下簡稱“本項目”)位于xx城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預(yù)計xx年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。

二、項目規(guī)模。

“xx小區(qū)”項目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2xx平方米。

本項目“xx”為“xx小區(qū)”二期待建工程，目前已列入xx市xx年度房地產(chǎn)開發(fā)計劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積8xx平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛?shù)為636套，入住人口約xx人。

三、總體規(guī)劃設(shè)計理念。

3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為xx市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

四、總體規(guī)劃構(gòu)思。

本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設(shè)計。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計齊全，規(guī)劃建設(shè)5000平方米中央綠地廣場、約1000平方米時尚休閑會所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設(shè)施。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡(luò)。

2、建筑單體設(shè)計。

小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設(shè)置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場地。

小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設(shè)施，同時具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚的特點。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強烈的可識別性。

3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計。

整體環(huán)境景觀設(shè)計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。

規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。

設(shè)計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。

根據(jù)組團分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團的景觀設(shè)計以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。

保證植被的多樣性和色彩性。整個園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。

小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。

五、物業(yè)管理。

優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。

本項目聘請浙江省知名萬家物業(yè)公司進行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。

本項目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在xx二路和屈原南路上還設(shè)有兩個側(cè)門，供車輛出入。

小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。

此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作;消防設(shè)施的保護;公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。

第三章項目市場分析與整合營銷。

一、項目市場分析。

1、地段環(huán)境優(yōu)越。

本項目位于xx城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預(yù)計xx年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現(xiàn)本項目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。

2、周邊生活配套完善。

本項目周邊的生活配套包括：xx超市、金豐園超市、明珠超市;xx菜場、金豐園菜場;農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行;胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、xx市中心醫(yī)院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。

3、園林景觀設(shè)計突出。

本項目對xx住宅市場的園林景觀設(shè)計進行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設(shè)計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等(詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計”)。

4、教育配套優(yōu)勢顯著。

自古以來，人們就非?？粗丨h(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對未來居住環(huán)境的關(guān)注，對未來鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。

本項目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢極為顯著。隨著長江大學(xué)的成立，高級職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的.特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業(yè)。

5、建筑施工品質(zhì)過硬。

本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第。

一、信譽至上的原則，對施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評。

一期現(xiàn)房達到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費者留下了深刻的印象。

施工方在“xx”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“xx”建造成xx市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟效益。

6、市場供求關(guān)系良好。

本項目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)項目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、xx大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關(guān)系中，市場前景令人樂觀。

7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大。

本項目所處的城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，屬省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級臺商投資區(qū)，近年來發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高?？平虄?yōu)勢，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在xx市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。

恰逢現(xiàn)階段xx房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機，作為城南開發(fā)區(qū)、xx大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個大型住宅社區(qū)，本項目前景十分看好。

二、一期現(xiàn)房整合營銷。

我公司通過對一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。

xx年3月，本項目聘請武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。

武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司是一家從事房地產(chǎn)營銷策劃與銷售代理顧問的專門公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發(fā)商長線合作，擁有8年的實戰(zhàn)經(jīng)驗，48個樓盤成功策劃、營銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢，屢屢超額完成銷售任務(wù)，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的xx”。

武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司自接手本項目后，對產(chǎn)品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止xx年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。xx年元旦及春節(jié)期間，xx公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。

事實證明，本項目聘請武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司，對產(chǎn)品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。據(jù)此進度預(yù)計，一期186套現(xiàn)房將于xx年4月實現(xiàn)100%售罄，實現(xiàn)資金全部回籠。

三、“xx”價格定位。

現(xiàn)階段本項目同類物業(yè)xx花園、xx太陽城、xx苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對之廣為接受并希望擁有。

另一方面，如上所述，本項目恰逢現(xiàn)階段xx房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機。從xx年1月我公司對市場同類產(chǎn)品的價格調(diào)查(見下表)可以看出，目前市場同類產(chǎn)品銷售均價皆在1400元/m2以上。

樓盤名稱。

xx花園。

xx·太陽城。

xx苑。

觀邸。

起價(元/m2)。

1380。

1616。

1448。

1428。

均價(元/m2)。

1550。

1750。

1460。

1750。

備注。

僅剩10余套。

與上表所列同類產(chǎn)品相比，“xx”在園林景觀設(shè)計(詳見p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計”)、教育配套(詳見p.7“教育配套優(yōu)勢顯著”)、產(chǎn)品品質(zhì)(詳見p.7“建筑施工品質(zhì)過硬”)等方面具有顯著優(yōu)勢。

如園林景觀設(shè)計方面，xx·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設(shè)計力度也較弱。而本項目對xx住宅市場的園林景觀設(shè)計進行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟5000平方米中央綠地廣場，采用坡地式設(shè)計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設(shè)計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時尚休閑會所，等等。

根據(jù)消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“xx”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。

目前，我公司根據(jù)項目自身特點，結(jié)合市場同類產(chǎn)品價格，進行綜合研究分析，將“xx”入市階段銷售均價定為1400元/m2。預(yù)計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。

四、“xx”整合營銷。

武漢xx物業(yè)代理顧問有限公司在對一期現(xiàn)房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“xx”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“xx”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢，以及在一期基礎(chǔ)上的改進已在xx深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預(yù)訂客戶已達100人。預(yù)計開盤后，產(chǎn)品銷售將勢如破竹，實現(xiàn)更快的資金回籠，實現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。

“xx”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計、教育配套的重大優(yōu)勢，切合目標消費群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。

1、案名：xx小區(qū)二期·xx。

以“xx”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受。“xx”寓意二期產(chǎn)品不僅是對一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個xx來了春天般的新意。

2、推廣主題：春天里的書香院落。

“春天”點題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計優(yōu)勢;“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢——教育配套，并深深契合。

3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園。

將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。

梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計優(yōu)勢;也是中國傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵?！懊穲@、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢，也深得目標消費群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)所愛。

4、主打廣告語：

(1)xxxx最值得期待的生態(tài)人文住宅(開盤前)。

(2)領(lǐng)舞城南新生活(開盤后，暫定)。

以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。

主打廣告語的設(shè)計表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝(報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等)中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強烈的刺激。

5、賣點提煉：

(1)金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。

絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標準景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區(qū)門口。

黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。

(2)優(yōu)越性價比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)暴。

精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留省錢、省時、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺更好。

(3)完美設(shè)計，成就大家風(fēng)范。

100畝宏大規(guī)模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。

綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。

(4)完善配套，實現(xiàn)愛家之人的夢想。

xx酒店、xx公園、龍舟賽場、xx風(fēng)景區(qū)等休閑場所舉步即至;xx石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、xx幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰;超市、菜場、醫(yī)院、銀行、商場林立四周。

愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。

(5)“xx”級物管，感受心的呵護。

家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“xx”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項人性化家政服務(wù)。

讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。

第四章投資計劃及經(jīng)濟分析。

一、前期工程情況。

土地出讓手續(xù)全部完善;。

小區(qū)改造心得體會報告篇八

我是一位小區(qū)居民，不久前我們小區(qū)進行了一次全面的改造。這次改造讓我深刻認識到了小區(qū)的重要性，也讓我對小區(qū)改造有了更多的心得體會。

作為一個老舊小區(qū)，我們的小區(qū)自然需要進行改造。這次改造的主要目的是提升小區(qū)的品質(zhì)和居住環(huán)境，給居民們創(chuàng)造更好的居住體驗。改造內(nèi)容包括小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、綠化環(huán)境、公共設(shè)施等方面的升級。

在改造前，我認為我們小區(qū)存在很多問題，如基礎(chǔ)設(shè)施老化、綠化環(huán)境不佳、公共設(shè)施缺失等。這些問題不僅影響了我們的居住體驗，也給小區(qū)的形象和品質(zhì)帶來了負面影響。

第三段：小區(qū)改造的收獲和成果。

經(jīng)過一段時間的改造，我們小區(qū)發(fā)生了非常明顯的變化。首先，小區(qū)環(huán)境變得更加整潔、舒適，綠化和景觀也得到了提升。其次，公共設(shè)施更加完備，滿足了我們的基本需求。最重要的是，我們居民的生活質(zhì)量大大提高了。

第四段：小區(qū)改造的收益和反思。

小區(qū)改造雖然帶來了巨大的收益和好處，但也暴露出一些問題。比如，小部分居民對小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)過程中存在的一些問題不理解，容易產(chǎn)生一些不滿。此時，建議物業(yè)公司和業(yè)主委員會應(yīng)及時開展一些宣傳工作，加強溝通和解釋。

此次小區(qū)改造讓我體會到，一個好的小區(qū)必須注重綠化、環(huán)境、公共設(shè)施等方面的升級，這些因素都能影響居民的居住體驗和滿意度。另外，小區(qū)的業(yè)主委員會和物業(yè)公司應(yīng)該密切合作，加強理解和溝通，迎合大家的需求和期望。

結(jié)語：這次小區(qū)改造經(jīng)過多方合作和努力，給人們帶來了極大的收益和好處。當然，其中也存在著一些問題和反思，我希望在以后的小區(qū)維護和管理中，能夠越來越好地發(fā)揮它的重要性。

小區(qū)改造心得體會報告篇九

為進一步營造全社會關(guān)心、支持、參與、監(jiān)督老舊小區(qū)改造的良好輿論氛圍，促進我縣老舊小區(qū)改造工作健康有序發(fā)展，圓滿完成20xx年老舊小區(qū)改造任務(wù)。結(jié)合我縣老舊小區(qū)改造實際情況，制定了《xx縣20xx年老舊小區(qū)改造民生工程宣傳月活動方案》。xx月份以“民生工程宣傳月”活動為契機，狠抓老舊小區(qū)改造宣傳工作，收到良好的效果，現(xiàn)將宣傳活動情況總結(jié)如下：

一、高度重視，認真部署。

我中心高度重視老舊小區(qū)改造宣傳月活動，召開了專題會議進行安排部署，成立了以主任為組長、分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長，業(yè)務(wù)股室工作人員為成員的老舊小區(qū)改造宣傳月活動領(lǐng)導(dǎo)小組，就宣傳活動主題、內(nèi)容、活動形式進行了安排及責任分工，要求各工作人員認真按照制定的老舊小區(qū)改造宣傳月活動方案有序地開展宣傳工作。

二、精心組織，扎實開展。

3、加強社會宣傳。通過制作宣傳欄、張貼標語、懸掛橫幅宣傳了老舊小區(qū)改造政策等，面對面向市民開展宣傳，擴大了覆蓋面，進一步提升宣傳實效，提高廣大市民對老舊小區(qū)改造政策知曉率。在老舊小區(qū)改造小區(qū)懸掛橫幅。通過老舊小區(qū)改造宣傳月活動的開展，進一步密切了群眾關(guān)系，增強了市民了解、參與老舊小區(qū)改造這一民生工程的積極性，贏得了市民對老舊小區(qū)改造的理解和支持，為老舊小區(qū)改造各項工作打下了堅實的群眾基礎(chǔ)。在今后的工作中，繼續(xù)完善各種工作措施，使宣傳工作常態(tài)化，進一步完善我縣老舊小區(qū)改造體系，全力推進老舊小區(qū)改造，確保我縣老舊小區(qū)改造爭先進位再上新臺階。

小區(qū)改造心得體會報告篇十

根據(jù)在2016年度常委會《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的海珠區(qū)南石頭街道福南新街16-27號大院公共用水、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等存在問題，在陳建華主任等常委會領(lǐng)導(dǎo)的倡導(dǎo)下，常委會將“推進老舊小區(qū)微改造”定為常委會2017年重點調(diào)研課題之一。2017年3月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長的重點課題調(diào)研組，率隊多次深入調(diào)研，并要求調(diào)研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調(diào)研，總結(jié)實踐經(jīng)驗，為推進該項重大民生工程、營造更干凈更整潔更平安更有序城市環(huán)境，提出對策建議。

調(diào)研組先后4次到海珠區(qū)福南新街16-27號大院開展實地調(diào)研，并多次深入越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)明察暗訪、了解情況、聽取意見，組織市城市更新局、市國土規(guī)劃委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財政局、越秀區(qū)政府、荔灣區(qū)政府等部門和單位召開專題調(diào)研會議，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥進行專題調(diào)研，并通過期刊、雜志等途徑查找國內(nèi)城市更新和老舊小區(qū)綜合整治相關(guān)實踐案例分析、報道等文獻，充實基礎(chǔ)資料。

在認真調(diào)研我市各區(qū)典型微改造項目，特別是在認真分析海珠區(qū)福南新街16-27號大院微改造案例的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對廣州市老舊小區(qū)微改造主要做法進行分析和總結(jié)，梳理并歸納了兄弟城市的先進經(jīng)驗，書面征求課題調(diào)研組成員、城建環(huán)資委員會委員、城建環(huán)資專家?guī)鞂＜覍蟾娉醺宓囊庖姡C合形成了本調(diào)研報告，為進一步推動我市老舊小區(qū)微改造工作提出了有關(guān)建議。

（一）全市工作概況。

作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區(qū)，中心老城區(qū)越秀、荔灣量最大。據(jù)2016年市城市更新局匯總統(tǒng)計，我市擬將2000年前建成的779個老舊小區(qū)實施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區(qū)31個、新中國成立后至1980年建成老舊小區(qū)198個、1980年至1990年建成老舊小區(qū)224個、1990年至2000年建成老舊小區(qū)326個，一共包含約3.77萬棟房屋，建筑面積約5180萬平方米，涉及居民約80萬戶，人口約260萬人。

各區(qū)、鎮(zhèn)街作為落實主體，負責數(shù)據(jù)摸查、項目評估、方案編制、方案審定、資金統(tǒng)籌、項目實施、成立居民自治組織、建立長效管養(yǎng)機制、信訪維穩(wěn)等工作。微改造已經(jīng)開展的工作有：

一是開展調(diào)研摸查。根據(jù)2015年國家住建部要求，2016年市城市更新局組織各區(qū)對全市2000年前建成的老舊居住小區(qū)進行系統(tǒng)摸查，同時了解民意訴求，掌握老舊小區(qū)微改造一線實際情況。

二是制定規(guī)范性文件和實施方案。2015年底，《廣州市城市更新辦法》發(fā)布。2016年底，市城市更新局印發(fā)了《廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案》，提出有關(guān)任務(wù)目標，并明確了有關(guān)改造內(nèi)容，有關(guān)工作全面鋪開。

2017年安排90個,資金約2億，總用地面積約526公頃。

外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴重等，導(dǎo)致社區(qū)綜合環(huán)境破舊、雜亂，對此居民的改造意愿非常強烈。

周邊公共設(shè)施綠化等完成了升級改造，環(huán)境得到較大改善和優(yōu)化。

繼第一期微改造取得階段性成果后，市人大常委會主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)等赴福南新街社區(qū)調(diào)研，提出后續(xù)改造建議，推動打造我市老舊小區(qū)微改造示范項目。與此同時，16-27號大院周邊其他居民紛紛表示出強烈的改造意愿。海珠區(qū)人大常委會、區(qū)政府等也計劃以此為契機，為老舊小區(qū)微改造在全區(qū)的鋪開積累經(jīng)驗，開展了調(diào)研摸查，制定了實施方案和成立工作機構(gòu)，通過區(qū)先行墊付和申請納入市資金計劃，奠定資金基礎(chǔ)，統(tǒng)籌有序?qū)嵤?。截?2月11日，項目立項調(diào)整待召開區(qū)政府常務(wù)會議審定后實施。詳細設(shè)計方案和施工圖紙編制計劃于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小區(qū)內(nèi)低矮建筑和原有建筑面積、產(chǎn)權(quán)、居住戶數(shù)摸查和居民意愿征詢工作（具體詳見附件：海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號大院及周邊社區(qū)微改造案例有關(guān)材料）。

福南新街小區(qū)的微改造過程主要呈現(xiàn)以下特點：

1.反應(yīng)迅速，組織有力。在海珠區(qū)將福南新街16-27號綜合改造工作任務(wù)下達給南石頭街道后，該街道迅速行動，確立了從社區(qū)基本公共服務(wù)需求著手的原則，將其列入街道2016年重點工作項目，制定實施方案，積極籌措資金，成立專門工作小組，協(xié)調(diào)、爭取區(qū)相關(guān)部門認可和支持，抓緊推進。

積極協(xié)調(diào)區(qū)職能部門和相關(guān)企業(yè)參與到改造中來，為改造順利開展鋪平道路。

3.民意為先，廣納意見。由于該小區(qū)屬于典型的無物業(yè)管理老舊工業(yè)宿舍區(qū)，為克服出現(xiàn)居民不理解、意見不統(tǒng)一、集資難、不支持甚至阻撓改造等社區(qū)改造經(jīng)常遇到的難題，街道改變以往政府主導(dǎo)、自定方案推行改造的工作模式，重點做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意愿和小區(qū)改造底數(shù)，組織工作人員逐家逐戶上門派發(fā)調(diào)查問卷，走訪調(diào)查率達85%。此外，還針對居民提出的小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施破舊、車輛亂停放和噪音污染等方面問題不斷完善改造方案。

4.居民自治，群策群力。為充分發(fā)揮居民的自治作用，促進居民提高“自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”的水平和能力，強化居民自治的責任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導(dǎo)該有關(guān)居民樓成立大樓管理小組，負責改造工作推進過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發(fā)揮群眾主體作用，充分調(diào)動群眾的參與熱情，營造出“街道要我改”到“主動要求改”和“有人協(xié)調(diào)改”的小區(qū)改造氛圍。

5.全程監(jiān)督，保證質(zhì)量。為保證小區(qū)改造工程質(zhì)量，街道安排居委會和大樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監(jiān)督中，加強施工現(xiàn)場管理、督導(dǎo)，及時處理施工過程中出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體居民通報改造工作進度和施工質(zhì)量情況，保障居民知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

6.成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水難、居住環(huán)境差問題。隨著供水系統(tǒng)的更換，大院環(huán)境的整飾和逐漸美化，居民群眾日益感受到改造工作帶來的對生活的切身改變。經(jīng)過改造，小區(qū)面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評，周邊尚未改造的小區(qū)居民也紛紛表達了強烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社會效果。

（三）其他典型微改造項目現(xiàn)狀及其分析。

2017年4月至10月期間，調(diào)研組通過調(diào)查走訪、隨機暗訪等方式深入越秀區(qū)仰忠社區(qū)，海珠區(qū)濱江街草芳圍社區(qū)，荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、協(xié)和社區(qū)、西灣東社區(qū)，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區(qū)，天河區(qū)石牌村，白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村，黃埔區(qū)文沖船廠生活區(qū)，實地考察了多個典型微改造項目，并與有關(guān)各區(qū)人大常委會、區(qū)政府、街道進行座談交流，以掌握我市老舊小區(qū)微改造工作情況。在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組梳理了各區(qū)老舊小區(qū)微改造典型項目的工作重點、組織籌建方式及存在的問題。

1.上述典型項目的工作側(cè)重點。

（1）以改善民生基礎(chǔ)設(shè)施為主要方向的有：

白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村微改造項目主要改造了轄內(nèi)道路，進行了雨污分流、供水管網(wǎng)改造和三線整治并相應(yīng)增設(shè)公共設(shè)施等。

（2）以維護和傳承歷史風(fēng)貌為主要方向的有：

白云區(qū)柯子嶺微改造項目對牌坊及外立面進行了整改裝飾，并把握該村客家文脈，打造了客家風(fēng)情長廊。

（3）以整治提升環(huán)境景觀為主要方向的有：

黃埔區(qū)已經(jīng)完成微改造項目實施方案的編制，計劃對文沖船廠生活區(qū)的破損建筑外墻等進行整飾及改造。

2.上述典型項目的組織模式與資金籌措特點。

越秀區(qū)為貫徹落實市委主要領(lǐng)導(dǎo)“將珠光街作為越秀區(qū)老舊社區(qū)‘三線三管’整治試點”有關(guān)批示精神，選擇仰忠社區(qū)為試點，成立了時任市人大常委會領(lǐng)導(dǎo)為組長的仰忠社區(qū)微改造試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并在社區(qū)內(nèi)設(shè)立微改造建設(shè)辦公室，下設(shè)公共設(shè)施改造、舊樓宇改造、人居環(huán)境改造、綜合協(xié)調(diào)、資金監(jiān)督審查等五個專項工作小組，推進微改造落實，該項目總投資約為2950萬元，其中市財政安排1450萬元，區(qū)財政1490萬元，社區(qū)居民集資約10萬元。海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項目通過居民自籌、政府補貼的形式解決資金來源，其中政府負責公共部分的設(shè)施投入，市級安排資金600萬元，區(qū)級安排150萬元，居民負責入戶部分的改造投入。荔灣區(qū)西村街道社區(qū)微改造起步較早，主要由政府出資1000多萬予以保障。該社區(qū)形成了在全區(qū)乃至全市推廣的“西村經(jīng)驗”，主要特點是在實踐中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社區(qū)建管委產(chǎn)生及工作條例、議事機制、社區(qū)微改造項目實施工作流程等，創(chuàng)造出“基層黨建引領(lǐng)社區(qū)自治，社區(qū)自治助推基層治理”的工作模式，由社區(qū)黨支部、建管委作為工作主體，由建管委、居委會、街道共同動議決策，由建管委和街道專業(yè)科室共同監(jiān)督實施和驗收，由建管委做好后續(xù)管養(yǎng)工作。其改造項目以下水道、風(fēng)水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要為主。恩寧路永慶坊以“政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與”的“民改商”形式實施修繕維護，對居民生活區(qū)實施改造，片區(qū)內(nèi)43棟房屋被荔灣區(qū)政府回收，居民就近安置。通過公開招商引入萬科集團建設(shè)及運營，并給予其15年的經(jīng)營權(quán)，計劃總投入資金約為1億元，建筑成本回收周期為12年半。期滿后是將經(jīng)營權(quán)交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。永慶坊僅為恩寧路微改片區(qū)的一期試點，政府計劃將繼續(xù)發(fā)展二、三期項目。天河區(qū)組織相關(guān)部門、街道辦和石牌村改制公司，推進石牌綜合整治工程項目，設(shè)立了駐點工作組，每日召開施工碰頭會，每月召開各方聯(lián)席會，項目一期市級安排資金1000萬，區(qū)級安排1008萬。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院項目實施過程中，區(qū)有關(guān)部門注重引導(dǎo)公眾參與到項目改造的各個階段，指導(dǎo)組建了建管委，推動解決了大院外立面破損、“三線”亂拉、停車混亂、公共設(shè)施缺失等問題。

（四）我市老舊小區(qū)微改造工作總體上存在的困難和問題。

在總結(jié)南石頭街等典型案例的基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合我市老舊小區(qū)微改造調(diào)研情況，現(xiàn)歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問題如下：

1.對于微改造的思想認識亟需提高和統(tǒng)一。

寫有“廣州市歷史建筑”字樣的牌子被懸掛在某歷史建筑違章附屬物上等工作細節(jié)把握不嚴、標準不高等現(xiàn)象。這些觀念和思想都未能全面體現(xiàn)老舊小區(qū)微改造工作的性質(zhì)、宗旨和方向，急需厘清思路和統(tǒng)一認識。

有些區(qū)先天條件較好的小區(qū)卻安排了資金投入量相對龐大的錦上添花工程；

將珠江兩岸、主干道旁的老舊小區(qū)納入首要改造項目，而內(nèi)街內(nèi)巷的老舊小區(qū)相對延后改造，等等。對于一些歷史街區(qū)，如荔灣區(qū)十三行街區(qū)，調(diào)研組了解到，有關(guān)方面對后續(xù)二、三期改造也沒有完整的基本計劃。此外，隨著年代推進、工程建設(shè)標準不斷提高和管理水平不斷升級，新的老舊小區(qū)還將逐步形成。一般情況下，商品房二三十年才會出現(xiàn)老舊問題，但一些高檔電梯商品房小區(qū)，日久失修一樣會出現(xiàn)問題。如東風(fēng)西路的某高檔小區(qū)，一向是廣州老城區(qū)的指標性樓盤，小區(qū)分三期開發(fā)，樓齡分別為14至22年。但該小區(qū)在2010年曾遇到部分外墻鋁塑板老化，兩次發(fā)生外墻鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助于消防人員上門排險。因此，在全市層面，急需建立一個動態(tài)掌握老舊小區(qū)基數(shù)和需改造范圍的工作機制，依靠現(xiàn)代技術(shù)形成數(shù)據(jù)信息平臺，并在此基礎(chǔ)上制定市、區(qū)兩級層面按照輕重緩急排序的微改造總體規(guī)劃、實施策劃和實施計劃。

3.資金保障效度、力度亟需提升。

三是微改造屬于市、區(qū)共建工作，工作內(nèi)容和資金保障各有側(cè)重，但目前各區(qū)財政支持力度不一，部分區(qū)級配套資金不到位，過于依賴市級財政資金，造成市安排的資金支出進度不理想。其次，老舊小區(qū)微改造建設(shè)標準財政出資項目沒能有效覆蓋部分基本公共服務(wù)項目?！稄V州市老舊小區(qū)微改造建設(shè)標準》的建設(shè)內(nèi)容中的規(guī)定項目的危房治理、供水供電一戶一表改造、燃氣入戶改造等規(guī)定由個人出資。相當數(shù)量老舊小區(qū)居民不愿出資，項目改造過程中對此未能有效覆蓋，導(dǎo)致微改造不完全不徹底，影響到社區(qū)微改造項目的整體效果。同時，由于我市老舊小區(qū)數(shù)量龐大，且微改造是一項長期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作，僅靠政府財政投入，必將難以持續(xù)，因此，微改造資金籌措保障問題不容忽視。

4.微改造有關(guān)法律法規(guī)體系有待完善。

其次，上述法律法規(guī)涉及微改造的多數(shù)條文為原則性描述，實踐指導(dǎo)性不夠強；

再次，老舊小區(qū)微改造涉及內(nèi)容廣泛，涉及問題復(fù)雜，除包括改造目標、范圍、主體、程序等以外，還包括產(chǎn)權(quán)認定、各利益主體權(quán)責劃分、資金籌措渠道來源等重要問題，需要一部系統(tǒng)、全面的法律法規(guī)加以統(tǒng)合和規(guī)范。目前，我市尚未出臺關(guān)于老舊小區(qū)微改造專門的地方性法規(guī)，規(guī)劃、建設(shè)、財稅、產(chǎn)業(yè)、金融、文化保護等部門也未出臺相應(yīng)的配套政策，這些都影響了微改造工作的規(guī)范有序開展。

5.工作標準規(guī)范、審批程序有待完善。

涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市微改造工作流程指引（試行）》，其內(nèi)容較為簡要，有待進一步細化，等等。因此，目前相關(guān)操作標準和技術(shù)規(guī)范與城市更新和老舊小區(qū)微改造工作實際需要仍有一定差距。二是老舊小區(qū)微改造工作一方面具有解決問題的急迫性強、項目繁多且分散、工程簽證變更多等特點，整體審批流程較長。另一方面，在微改造項目施工許可等審批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關(guān)規(guī)定，微改造不需要進行規(guī)劃用地報建和衛(wèi)生防疫等的方案報批，但在微改造項目辦理質(zhì)量安全監(jiān)督和施工許可手續(xù)時，卻由于無法提供上述部門的審批意見而無法順利辦理施工許可等，這些都需要盡快在審批程序上出臺具體指引。

6.工作協(xié)調(diào)機制不夠完善。

老舊小區(qū)微改造通常涉及建設(shè)、規(guī)劃、電力、通信、供水、城管等十幾個部門和單位，不少區(qū)和街道反映，協(xié)調(diào)上述部門，特別是水、電、燃氣、通信等有關(guān)部門時，存在較大難度，一些企業(yè)以當年沒有計劃安排請業(yè)主自行申報列入明年計劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重復(fù)遷改等后續(xù)問題，對項目進度和預(yù)算支出等都有較大影響。如，海珠區(qū)城市更新部門自今年4月開始協(xié)調(diào)，直至目前為止，該區(qū)9個微改造項目仍未有一個項目的三線整治工作完成現(xiàn)場施工，嚴重影響后續(xù)工程的實施。

7.改造過程中涉及土地、規(guī)劃、消防的問題與矛盾需進一步研究解決。

未滿足建筑退縮、消防、結(jié)構(gòu)安全、日照時間等要求；

受周邊管線和電力增容等條件制約。

8.部分老舊小區(qū)房屋由于特殊條件導(dǎo)致不利于管理和改造。

一是由于企業(yè)改制、破產(chǎn)等諸多原因，造成部分單位小區(qū)（如南石頭街福南新街16-27號大院）及其配套設(shè)施設(shè)備處于失管狀態(tài)，同時由于產(chǎn)權(quán)原因造成維修、投入渠道不暢。二是位于老舊小區(qū)內(nèi)的直管公房管理成本高，據(jù)了解，我市住房管理部門管理的直管房約為11萬套，建筑面積500多萬平方米，普遍位于老舊小區(qū)之內(nèi)，由于房屋量過于龐大、位置過于分散、部分歷史租戶（特別是上世紀90年代末因政策原因不能參加房改的住戶）視租住直管房為自身福利而不服從管理等原因，管理相對困難，且因租金標準普遍偏低，部分房屋租金可能還不及管理和維修成本，增加財政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋，并伴有不同程度的房屋結(jié)構(gòu)和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措施難以有效解決實際的急迫性問題。

9.物業(yè)管理機制亟待建立。

我市老舊小區(qū)大多處于低管理或無管理狀態(tài)，管理機制有所欠缺，在衛(wèi)生保潔、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等方面無法日常順利開展。如福南新街小區(qū)即屬于典型無物業(yè)管理老舊小區(qū)，原屬企業(yè)進行房改后，隨著企業(yè)逐步轉(zhuǎn)制、解散等，小區(qū)呈現(xiàn)無管理狀態(tài)。相對先進城市而言，我市在建立后期物業(yè)管理機制方面的確是有所欠缺的。雖然在《廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案》有所提及，但至今未明確老舊小區(qū)微改造項目（含國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)）建成后的維護管養(yǎng)資金來源、長效管養(yǎng)維護機制的建立與運行細則，使得各老舊小區(qū)微改造項目建成后難以明確養(yǎng)護主體等，對項目后期管養(yǎng)造成困擾，從而影響微改造效果的持續(xù)性。

總之，當前我市老舊小區(qū)面臨的基本公共服務(wù)供給不足等問題比較突出，也反映了我市老舊小區(qū)居民群眾人居環(huán)境維護提升與城市更新過程、城市化進程未能同步發(fā)展。歸根結(jié)底，這是城市發(fā)展過程中不充分、不平衡的問題，是新時代我國社會主要矛盾在城市中的反映。對老舊小區(qū)生活環(huán)境、居住品質(zhì)的提升，關(guān)系到城市健康有序發(fā)展，關(guān)系到社會發(fā)展公平的實現(xiàn)，關(guān)系到社會和諧穩(wěn)定，關(guān)系到市民對城市改革發(fā)展成果的獲得感。因此，對上述老舊小區(qū)微改造工作中出現(xiàn)的問題，不容忽視，亟待解決。

2017年6、7月份，調(diào)研組到北京、天津、杭州、合肥市等城市學(xué)習(xí)考察。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，四個城市都把老舊小區(qū)微改造（綜合整治）工作作為改善民計民生、完善城市功能的重要工作，針對老舊小區(qū)房屋年久失修、配套設(shè)施不完善或老化、外部環(huán)境臟亂、居住功能下降等問題，專門出臺政策，加強資金保障，利用數(shù)年時間，實現(xiàn)中心城區(qū)老舊小區(qū)微改造全覆蓋，從根本上改變了老舊小區(qū)居住環(huán)境，不斷增強市民百姓的獲得感。有關(guān)工作情況和經(jīng)驗做法如下：

（一）加強調(diào)查摸底，明確改造范圍。

2014年，重點針對70、80年代建造的標準住宅實施危舊住宅房屋治理改造。合肥市明確將2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面積達到5000平方米以上、土地性質(zhì)為國有的、房屋標準成套的老舊小區(qū)列入改造范圍，2017至2019年將整治范圍擴大至建筑面積5000平方米以下的老舊小區(qū)。

（二）強化資金投入，推動工作落實。

各地在經(jīng)費保障方面給予了有力支持，推動改造工作有效落實。北京市在“十二五”時期，市、區(qū)兩級投入340億元，全面開展以抗震加固和節(jié)能改造為牽引的老舊小區(qū)綜合整治工作，至今已完成1582個小區(qū)、5850萬平米的總體任務(wù)。天津市在2012至2015年間，完成了中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造工作，累計投資51.7億元（不含水電氣改造等專項資金），改造2186個小區(qū)、6920萬平方米，113萬戶、340萬居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期間，共投資16.87億元，對324個、總建筑面積1176萬平方米的老舊小區(qū)進行環(huán)境綜合整治，惠及15.7萬戶，45.9萬人，并計劃于2017至2019年間投資21.52億元，進一步整治總建筑面積1076萬平方米的607個老舊小區(qū)。反觀廣州市，2016、2017兩年才一共安排財政資金2.5億元，推進106個微改造項目，資金投入力度相對薄弱。

（三）明確工作標準，切實實施改造。

確定設(shè)計和監(jiān)理單位編制項目初步設(shè)計及概算審批初步設(shè)計及概算并辦理施工招標資金撥付施工管理驗收接管等工作步驟和具體要求。二是在改造內(nèi)容中，既有規(guī)定動作，也有自選動作，針對不同年代房屋分別改造。以北京市為例：小區(qū)公共部分方面，進行水電熱通信等線路管網(wǎng)和設(shè)備改造，無障礙設(shè)施改造，消防設(shè)施改造，綠化景觀道路照明設(shè)施改造，更新補建信報箱，根據(jù)實際情況，進行雨水收集系統(tǒng)應(yīng)用補建機動車和非機動車停車位建設(shè)休閑娛樂設(shè)施完善安防系統(tǒng)補建警衛(wèi)室修建圍墻等內(nèi)容的改造。房屋建筑本體方面，1990年（含）以前建成的，進行節(jié)能改造熱計量改造和平改坡，對樓梯進行清洗粉刷，根據(jù)實際情況增設(shè)電梯空調(diào)規(guī)整樓梯外線纜規(guī)整屋頂綠化太陽能應(yīng)用普通地下室治理等改造；

對1980年（含）以前建成的，還進行抗震鑒定，對不達標的老舊房屋進行抗震加固改造，抗震加固改造過程中，條件允許的還可增加面積（加建陽臺）。

（四）充分聽取意見，主動接受監(jiān)督。

施工期間接受社區(qū)志愿者和居民的監(jiān)督工程竣工后組織街道及居民代表參與驗收。下階段北京市也將遵循自下而上、以需定項的原則在充分征求居民意見基礎(chǔ)上確定試點小區(qū)綜合整治方案明確基礎(chǔ)類改造內(nèi)容必須完成自選類改造內(nèi)容由居民共同決定。

（五）堅持讓利于民，推進惠民政策。

在實施改造的同時，各地還推出增加面積、增加廚廁、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造過程中，條件允許的可為居民加建陽臺，增加面積，從根本上改善居民居住條件。同時，通過補貼方式鼓勵老舊小區(qū)加建停車場、增設(shè)電梯，并在此基礎(chǔ)上，引入租賃式方式，由企業(yè)投資增設(shè)電梯，并擁有電梯產(chǎn)權(quán)，通過居民付費使用和后期其他經(jīng)營項目（如養(yǎng)老服務(wù)）收回投資成本。杭州市針對不成套、磚木結(jié)構(gòu)、簡易磚混結(jié)構(gòu)房屋，實施廚衛(wèi)設(shè)施進戶，其中“拼廚加衛(wèi)”增加面積的，僅按建安成本價收取費用，對于困難家庭還可減免。同時，該市還完善了直管公房出售政策，于2016年出臺《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強直管公房管理的意見》，進一步擴大市區(qū)直管公有住房出售范圍，允許非成套木結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)的直管公有住房，以及原規(guī)定暫緩出售的部分未實行“住改非”的臨街底層住宅、部分歷史建筑和歷史文化街區(qū)內(nèi)確定保護的建筑物出售。

（六）引入物業(yè)管理，建立長效機制。

各地都通過在老舊小區(qū)建立物業(yè)管理或準物業(yè)管理管理長效機制，來鞏固微改造工作成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)。北京市出臺《關(guān)于印發(fā)的通知》，開展以居民自治、共建共享等為核心的老舊小區(qū)自我服務(wù)管理試點建設(shè)工作，引導(dǎo)小區(qū)逐步引入物業(yè)公司參與社區(qū)治理和建設(shè)。天津市制定完善了《關(guān)于進一步加強我市舊樓區(qū)提升改造后長效管理的意見》和相關(guān)配套文件，建立政府補貼機制，市財政每年拿出1.6億元補貼舊樓區(qū)管理服務(wù)費，各小區(qū)可結(jié)合實際采取社會化服務(wù)管理公司管理、產(chǎn)權(quán)單位自行管理、居民自治管理三種管理模式。杭州市在整治完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，提供社區(qū)化準物業(yè)管理和專業(yè)化物業(yè)管理兩種模式供小區(qū)居民投票選擇，選擇社區(qū)化準物業(yè)管理的，由社區(qū)公共服務(wù)站按照“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理”等“八個有”的管理目標開展工作，小區(qū)總建筑面積5萬平方米以下的配備3個物業(yè)專管員，每增加3萬平方米增配一名專管員，對居民收費標準為0.15元/平方米·月（可上浮20%）。合肥市參照杭州市做法提供專業(yè)化物業(yè)管理和有償社區(qū)服務(wù)管理模式，有償社區(qū)服務(wù)管理由社居委組織，聘請保潔、秩序維護等工作人員或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責管理，向居民收取一定的服務(wù)成本費。小區(qū)內(nèi)公共停車、商業(yè)用房等經(jīng)營性收入作為小區(qū)物業(yè)管理資金，由社居委統(tǒng)一收取和使用。

黨的十九大報告指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！边@個矛盾是以人民日益增長的美好生活需要為根本尺度的。同時，報告指出：“堅持在發(fā)展中保障和改善民生。增進民生福祉是發(fā)展的根本目的。必須多謀民生之利、多解民生之憂，在發(fā)展中補齊民生短板、促進社會公平正義……”。老舊小區(qū)微改造是貫徹十九大精神，解決城市發(fā)展過程中不平衡不充分問題的重要途徑，是有效改善人居環(huán)境、提升市民群眾獲得感和滿意度的重大民生工程，是助力解決新時代我國社會主要矛盾、實現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要舉措，必須穩(wěn)步推進和長期堅持。結(jié)合調(diào)研情況，針對上述我市老舊小區(qū)微改造遇到的問題，為進一步推動我市老舊小區(qū)微改造工作上新臺階，現(xiàn)提出如下建議。

確立“權(quán)屬明晰、權(quán)責平衡、各負其責、多方共贏”的改造原則。

縱觀我市老舊小區(qū)房屋構(gòu)成，主要是由房改房、承租公房等構(gòu)成。伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，特別是公有住房出售，產(chǎn)權(quán)形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回遷房、商品房等，產(chǎn)權(quán)存在交叉和模糊地帶，但在住房制度改革之后相當一部分小區(qū)卻沒有實施配套的物業(yè)管理，因而給小區(qū)管理包括微改造工作帶來很多困難，這是老舊小區(qū)微改造工作面臨一系列問題的根源所在，也是難以形成長效管理機制的重要原因之一。為此，必須分析老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，確立“權(quán)屬明晰、權(quán)責平衡、各負自責、多方共贏”的改造原則，方能尋找老舊小區(qū)開展微改造和解決后續(xù)可能發(fā)生的爭議事項的有效路徑。

首先，根據(jù)《物權(quán)法》，對房屋專有部分的所有權(quán)是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。但由于城鎮(zhèn)住房制度改革遺留問題，不享有專有權(quán)或者享有部分專有權(quán)的原售房單位卻就小區(qū)共用部分享有單獨所有權(quán)，形成了共用部分所有權(quán)脫離專有部分所有權(quán)的不正常狀態(tài)。因此，在確立小區(qū)管理組織時，除了老舊小區(qū)居民（即房改房所有人、商品房所有人、回遷房所有人、公房承租人等）之外，在原售房單位或產(chǎn)權(quán)單位仍存在的情況下，還應(yīng)吸納原售房單位或者產(chǎn)權(quán)單位加入小區(qū)的管理組織，確立有權(quán)即應(yīng)擔責的微改造工作先行性基礎(chǔ)，從而逐步消除因所有權(quán)不明晰的情況下無人擔責所形成的失管現(xiàn)象。

其次，要對老舊小區(qū)中的原產(chǎn)權(quán)單位進行重新細致的梳理，摸查、核實、登記原產(chǎn)權(quán)單位是否還存在、是否還發(fā)揮作用、是否還占有小區(qū)共有資源等，從而對小區(qū)共有資源進行權(quán)屬和共有事務(wù)的責任劃分進行確認，重點是要對老舊小區(qū)共有部分物權(quán)的制度變遷進行確權(quán)，明確老舊小區(qū)共有或共用物業(yè)（特別是如物業(yè)管理用房、停車位置、地下空間等）的權(quán)屬，由此產(chǎn)生的義務(wù)、責任和衍生的收益，從而在明晰物權(quán)基礎(chǔ)上重構(gòu)老舊小區(qū)的管理制度基礎(chǔ)。

新增的基礎(chǔ)設(shè)施，屬于公益性的如綠化、文體設(shè)施等由政府負責，屬于經(jīng)營性的如新建停車場等，由投資方負責并享有收益權(quán)。此外，小區(qū)管線設(shè)施（水、電、氣、通信）等的改造，可探索將部分設(shè)施產(chǎn)權(quán)予以明晰，將表前產(chǎn)權(quán)劃歸企業(yè)，給予改造企業(yè)合理的收益，激發(fā)其積極性。

應(yīng)當逐步引導(dǎo)廣大居民樹立權(quán)責統(tǒng)一、共建共享的觀念，充分合理表達訴求，積極參與微改造工作。

（二）確立“摸家底—訂規(guī)劃—明主體—出指引—強監(jiān)管”的推進機制。

摸清詳細底數(shù)，合理評估分類。

合理界定、摸清底數(shù)是穩(wěn)步推進老舊小區(qū)微改造的基礎(chǔ)性工作。

一是合理界定。何為老舊小區(qū)，全國各地對此定義不一。綜合我市和全國各地的情況，老舊小區(qū)的特征可以大致歸納為建筑年代相對久遠、建筑結(jié)構(gòu)比較單一、建筑性能已經(jīng)退化、基礎(chǔ)設(shè)施較為陳舊、基本公共服務(wù)不完善或缺失、環(huán)境質(zhì)量不達標等，總體而言就是居住功能達不到宜居甚至是可居的標準。為此，我們應(yīng)從上述大的方面繼續(xù)完善、細化出一套關(guān)鍵指標，確立我市老舊小區(qū)的界定標準。

二是摸清底數(shù)。切實發(fā)揮市城市更新部門的統(tǒng)籌作用，協(xié)調(diào)有關(guān)部門，完善信息共享機制，建立數(shù)據(jù)信息平臺，完善動態(tài)更新、掌握老舊小區(qū)基數(shù)和改造內(nèi)容的工作機制，通過歷史資料查詢、部門信息共享互助共享、實地踏勘、問卷調(diào)查、分類訪談、委托第三方機構(gòu)調(diào)查等方式，進一步充實我市老舊小區(qū)各方面的數(shù)據(jù)，包括街道、居委、居民等主體對微改造的意見和需求。同時，注重加強動態(tài)的房屋安全普查，對于老舊小區(qū)中的危破房進行重點標識和登記。特別是可以結(jié)合當前正在進行的“四標四實”工作，進一步摸清我市老舊小區(qū)底數(shù)，掌握產(chǎn)權(quán)來源、建筑年代、危破程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、基本公共服務(wù)條件等情況，做好老舊小區(qū)地塊標圖建庫工作，細致掌握各區(qū)老舊小區(qū)的大致類型及其所處區(qū)域。

對于確有改造必要，設(shè)施相對較為完善，也有自我更新實力的小區(qū)，不宜由市安排大量資金實施微改造，應(yīng)鼓勵其自我開展環(huán)境整治，如天河區(qū)石牌村等。對于傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)，如荔灣區(qū)恩寧路、十三行街區(qū)等，要加強專項規(guī)劃的宏觀引領(lǐng)作用，規(guī)劃應(yīng)以人為本，堅持使歷史文化街區(qū)在保障基礎(chǔ)民生的同時，加強保護歷史環(huán)境進行品質(zhì)提升和功能補強，擦亮其歷史名片，發(fā)揮其獨有文化影響力，增強市民對于街道和社區(qū)的歸屬感。在具體操作層面，要形成“政府——居民”雙向而行、意見統(tǒng)一的評估立項機制。政府方面，要在摸底工作基礎(chǔ)上，按照改造迫切性尤其是基本公共服務(wù)缺失程度進行排序，完善、細化微改造內(nèi)容以及評估、申報指標，盡快建立老舊小區(qū)微改造的政府項目庫。在區(qū)級操作層面上，各區(qū)要把好項目申報前的評估關(guān)。要充分發(fā)揮區(qū)、街、鎮(zhèn)和居委的引導(dǎo)作用，要通過實地調(diào)研、走訪調(diào)查、成立老舊小區(qū)建管委或業(yè)委會自主開展等方式，擴大居民知悉面和參與面，引導(dǎo)居民自行申報，建立“引導(dǎo)居民提出申報項目——區(qū)、街比對政府項目庫——形成初步評估結(jié)果——公示征求居民意見——居民確認并正式立項”的工作流程，提高申報項目的公平性、合理性和公認度。其中，在政府項目庫內(nèi)、改造意愿強烈（達成改造共識人數(shù)比例越高）的，其立項申請可以優(yōu)先考慮。對具有改造必要性和可行性的小區(qū)，要進行改造前的基于小區(qū)全生命周期的第二層次的評估，發(fā)現(xiàn)存在的問題和隱患，為改造工程提供科學(xué)的評價標準和定量依據(jù)，確定改造方向、目標和具體程度，從而為后續(xù)資金投入明確投資方向和進行標準控制奠定基礎(chǔ)。

2.制定專項規(guī)劃，統(tǒng)一有序推進。

老舊小區(qū)微改造具有緊迫性和長期性的特點，是未來政府一項重要的系統(tǒng)性工作。因此，應(yīng)該堅持規(guī)劃先行的理念，通過科學(xué)合理的規(guī)劃，將上述摸底、評估后的老舊小區(qū)的分類和改造內(nèi)容在規(guī)劃中充分體現(xiàn)，有原則、有步驟、有方法地積極穩(wěn)妥推進。要根據(jù)新一輪城市總體規(guī)劃的編制工作，進一步明確各區(qū)功能布局，明晰各老舊小區(qū)所處片區(qū)的功能定位，著眼于片區(qū)改造、滾動改造，提前布局公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，科學(xué)制定以2020年（全面建成小康社會）、2035年（基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化）等歷史任務(wù)節(jié)點為期限的微改造專項規(guī)劃，明確近遠期老舊小區(qū)改造的重點和內(nèi)容，到2020年實現(xiàn)基本公共服務(wù)全覆蓋、全到位，在此基礎(chǔ)上，到2035年實現(xiàn)小區(qū)綜合服務(wù)功能進一步完善、小區(qū)人居環(huán)境進一步優(yōu)化。各區(qū)要根據(jù)上述總體規(guī)劃制訂微改造詳細規(guī)劃，明確改造具體內(nèi)容和進度，以此在全市層面確立明晰的微改造的工作對象和區(qū)域范圍。同時，注意規(guī)劃編制的前瞻性，合理預(yù)留在一定時期內(nèi)老舊小區(qū)數(shù)據(jù)更新空間。與此同時，對文物和歷史建筑進行細致摸查，出臺專門針對歷史文化街區(qū)的微改造工作計劃，注重歷史文脈傳承、功能再造和活化利用，有計劃地引入合適產(chǎn)業(yè)類型，推動此類地區(qū)文化旅游業(yè)發(fā)展。

3.明晰責任主體，優(yōu)化工作流程。

提高全市老舊小區(qū)微改造工作議事機構(gòu)層級，并將老舊小區(qū)微改造建設(shè)標準中各個規(guī)定項目涉及的主管部門、業(yè)務(wù)部門（市自來水公司、市燃氣集團、中國電信、廣州市有線電視等）納入城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，在審核城市更新年度計劃時，將老舊小區(qū)微改造同步納入城市更新年度計劃和各單位、公共事業(yè)企業(yè)年度計劃。要進一步加強對城市更新工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，強化對區(qū)、街道工作特別是基層難以協(xié)調(diào)的問題的指導(dǎo)和支持力度。進一步理順市城市更新部門與其它部門在工作中的角色定位，明確規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、物價、廣電、消防等部門的職責分工，建立縱向從政府到社區(qū)、橫向涵蓋各有關(guān)職能部門的科學(xué)運行機制。找準現(xiàn)有微改造審批程序提速的主要障礙，在合法合理的基礎(chǔ)上，簡化審批流程，形成高效、規(guī)劃、科學(xué)的微改造建設(shè)管理模式。探索簡政放權(quán)，探索將審核審批權(quán)和具體事務(wù)下放各區(qū)，實施微改造備案制，建立老舊小區(qū)微改造便捷機制。建立對水、電、氣、有線電視等業(yè)務(wù)部門的監(jiān)管機制，將老舊小區(qū)微改造項目涉及的三線整理、供水供電改造、燃氣入戶等工作列入上述企業(yè)的考核清單，對有關(guān)企業(yè)支持微改造項目改造提出考核要求。

4.出臺程序指引，規(guī)范標準流程。

在實際操作流程中，市政府應(yīng)當按照協(xié)同、快速、便捷的原則，充分發(fā)揮統(tǒng)籌、引導(dǎo)、規(guī)范作用，完善老舊小區(qū)改造有關(guān)標準規(guī)范，明確每個步驟的具體實施流程、工程導(dǎo)則、監(jiān)督機制以及爭議解決和協(xié)商機制等方面的細節(jié)規(guī)定，進一步提高工作規(guī)范化水平。在市級層面為老舊小區(qū)微改造項目制定專門的道路開挖、市政給排水設(shè)施接入、綠化遷移、質(zhì)量安全監(jiān)督登記及施工許可手續(xù)辦理的指引，各區(qū)可以探索諸如參照環(huán)境提升項目施工辦理程序制訂微改造項目施工手續(xù)等途徑，簡化辦理程序，加快辦理進度。探索建立社區(qū)工程師、社區(qū)規(guī)劃師等制度，發(fā)揮專業(yè)人士作用。加強對老舊小區(qū)“三線”整治等技術(shù)指引實際操作情況的調(diào)研，及時完善、細化“三線”規(guī)范標準、技術(shù)條件等方面形成一套規(guī)范操作指引，重點解決街區(qū)狹窄導(dǎo)致供電網(wǎng)線鋪設(shè)難度大、弱電網(wǎng)線下地設(shè)計企業(yè)標準不統(tǒng)一、供電線網(wǎng)規(guī)劃和老舊社區(qū)微改造規(guī)劃難一致等主要問題。要根據(jù)小區(qū)實際情況，研究增設(shè)社區(qū)服務(wù)點、公共衛(wèi)生間、立體停車場、垃圾壓縮站、再生資源收集點、變電站等配套設(shè)施工作標準體系。

5.加強全程管控，強化監(jiān)督考核。

加強事前預(yù)控、事中監(jiān)管、事后考評，構(gòu)建全過程、常態(tài)化的監(jiān)督考核機制。加強對各區(qū)執(zhí)行建設(shè)標準的督導(dǎo)檢查，市城市更新部門要對各區(qū)落實項目工程現(xiàn)場督查、發(fā)現(xiàn)問題及整改、工程項目質(zhì)量監(jiān)控等實施定期的收集、督導(dǎo)、抽檢，確保項目工程按時保質(zhì)推進。要注重充分的信息公開，依托相應(yīng)的管理信息平臺，向社會公布微改造工程項目的各類信息。加強事后考評和通報問責，對于未能完成工作進度的，視情況采取通報相關(guān)單位及其責任人、暫停該區(qū)項目審批、扣減城市更新資金等問責方式。各區(qū)要出臺符合各自實際的配套操作細則，發(fā)揮街道、居委能動性，簡政放權(quán)，運用督導(dǎo)、獎懲等機制促進街道推進微改造工作。充分發(fā)揮準備設(shè)立的監(jiān)察委員會和市、區(qū)審計部門等作用，堅持全程、深度介入，加強對微改造工作全程的監(jiān)察、監(jiān)督。注重讓群眾、特別是老舊小區(qū)的居民以及其他利益相關(guān)者參與到監(jiān)督與管理的過程中。探索發(fā)揮“兩代表一委員”屬地聯(lián)系群眾的橋梁作用，邀請或聘請轄區(qū)內(nèi)黨代表、各級人大代表和政協(xié)委員進行全程監(jiān)督。

鑒于老舊小區(qū)微改造工作的長期性及其所需資金的巨量性，政府應(yīng)該堅持“權(quán)責統(tǒng)一、各方共擔、政府投入和市場化運作并存”的原則，探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照國家住建部老舊小區(qū)改造試點工作座談會精神，探索采取居民、原產(chǎn)權(quán)單位出資、政府補助等多種方式實施老舊小區(qū)微改造。

可經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施，包括新建停車設(shè)施、新增管線設(shè)施等，可由最終受益人出資。

其次，要探索利用多種融資方式。通過政府購買服務(wù)等方式，充分發(fā)揮城市更新基金的杠桿作用，撬動引導(dǎo)社會資本參與。對于預(yù)期收益性較低的改造項目，應(yīng)當發(fā)揮財政資金的民生保障作用。對于預(yù)期收益較高的項目，應(yīng)當調(diào)動社會各方積極性，充分利用各種金融機構(gòu)貸款等資金渠道。實踐證明，老舊小區(qū)微改造會使居住小區(qū)產(chǎn)生增值收益，可以探索將增值收益打包成相應(yīng)的資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化、貼息貸款等多種形式的市場化運作模式，增加社會資金注入。同時，探索由居委會或街道代為管理，充分利用小區(qū)公共用地、閑置用房，委托專業(yè)的公司或通過互聯(lián)網(wǎng)平臺為需要路演展覽、小區(qū)廣告的企業(yè)等供應(yīng)場地，以及通過物業(yè)租賃、停車設(shè)施經(jīng)營等方式，拓寬小區(qū)微改造和二次供水設(shè)施、道路、綠化、文體設(shè)施等項目的維護管養(yǎng)資金來源。要盤活用好已有的資金，逐步建立完善持續(xù)性的個人資金來源渠道。具體而言，當前主要是充分發(fā)揮物業(yè)專項維修資金的作用，市政府要及時檢視《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》施行效果，為進一步完善相關(guān)規(guī)定積累實踐經(jīng)驗。對于未成立業(yè)委會、無物管單位或房屋產(chǎn)權(quán)單位無法履行房屋維修責任時，可以由街道代為申請物業(yè)專項維修資金，用于房屋修繕。完善物業(yè)專項維修基金的補繳辦法，將未繳納的國有企業(yè)舊宿舍區(qū)納入補繳范圍，允許其以單位或個人名義補繳相關(guān)費用。同時，探索創(chuàng)新個人住房公積金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用個人住房公積金支付微改造中個人承擔的部分。

在政府操作層面，要向先進城市看齊，按照確保基本公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施改善、環(huán)境提升并舉的原則，穩(wěn)步加大資金投入力度。將關(guān)乎居民切身利益的基本公共服務(wù)項目改造內(nèi)容納入財政全額補助范圍，將建筑節(jié)能改造、小區(qū)公共部分雨污分流改造等項目也適當納入財政補助范圍。對于危房改造，政府要通過政府資助（包括技術(shù)支持、政策咨詢等）等方式，進一步發(fā)揮引導(dǎo)、支持作用。充分考慮無房改房、貧困戶集中的老舊小區(qū)的需要，提高用于建筑本體方面的市財政出資比例，并對低保戶、貧困戶和困難家庭出資部分予以重點支持。要避免條塊分割，探索整合小區(qū)改造資金、建筑節(jié)能改造資金等，拓寬資金來源，統(tǒng)一調(diào)度使用。科學(xué)合理編制預(yù)算，市、區(qū)城市更新部門要充分考慮實施項目的成熟度，做好資金測算工作，切實做好財政預(yù)算滾動計劃。制定城市更新項目驗收、考核辦法及資金管理辦法，從制度層面規(guī)范我市城市更新資金分配使用。同時，要構(gòu)建轉(zhuǎn)移支付資金全過程監(jiān)管體系，以項目考評結(jié)果為依據(jù)，結(jié)合以獎代補等方式，提高轉(zhuǎn)移支付資金使用效益，減少浪費。

（四）建立老舊小區(qū)微改造常態(tài)管養(yǎng)的長效機制。

老舊小區(qū)微改造要與加強和創(chuàng)新基層社會治理，打造共建共治共享的社會治理格局緊密結(jié)合，健全“共建共治共享”的微改造工作機制。發(fā)動街道、社區(qū)（居委）等基層力量，發(fā)揮居民基層協(xié)商自治作用，提升老舊小區(qū)微改造的實施效率。具體而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，實現(xiàn)長效管養(yǎng)機制全覆蓋。

在街道、社區(qū)和居民層面，對于基礎(chǔ)條件較好的小區(qū)和經(jīng)過微改造可以達到引入規(guī)范化管理水平的小區(qū)，要積極引入規(guī)范化的物業(yè)管理。街道、社區(qū)應(yīng)幫助、指導(dǎo)小區(qū)組建業(yè)主委員會，特別是要優(yōu)化諸如國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)等小區(qū)業(yè)委會的成立機制，在業(yè)委會成立、審批、備案各方面予以支持。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的引入環(huán)節(jié)上，要廣泛征求意見，擴大居民對物業(yè)管理的參與度和認可度，著重明確服務(wù)內(nèi)容，確定服務(wù)標準和收費標準。同時，探索專業(yè)物業(yè)管理公司或業(yè)委會提前介入微改造方案的做法，參與謀劃小區(qū)停車位、公共空間利用、管線改造和監(jiān)控視頻等設(shè)置的總體設(shè)計，為后期建立物業(yè)管理制度的順暢銜接和順利運行提供支撐。對于條件較差，無物管或物管已經(jīng)退出的小區(qū)，有業(yè)委會的，可以采取所在社區(qū)和小區(qū)業(yè)委會共同參與的管理模式，成立小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，招聘諸如小區(qū)內(nèi)的下崗人員等，明確服務(wù)內(nèi)容和收費標準，依托物業(yè)服務(wù)中心進行管理。對于未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會的老舊小區(qū)，可以由社區(qū)居委牽頭組織召開業(yè)主大會，由業(yè)主共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人，采取準物業(yè)管理模式，并逐步在居民適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理模式后，過渡到標準化物業(yè)管理。對于零散居民點，可以按照就近合并的方式，由街道、社區(qū)提供社區(qū)托底物業(yè)服務(wù)，整合區(qū)域內(nèi)資源，通過區(qū)域內(nèi)泊車抵償服務(wù)、便民設(shè)施收入等彌補資金短缺，保障管理的可持續(xù)性。

在政府層面，建議借鑒杭州等城市建立物業(yè)管理的做法，出臺實施適合廣州實際的老舊小區(qū)物業(yè)管理或準物業(yè)管理措施，引導(dǎo)業(yè)主做好后續(xù)維護管養(yǎng)工作，從根本上鞏固微改造工作成果。市、區(qū)政府每年給予街道和社區(qū)一定的管理經(jīng)費補貼，加大對物業(yè)管理的財政支持力度，通過降低稅費、補貼管理費等方式，吸引物業(yè)公司入駐。培育發(fā)展多樣化的物業(yè)管理市場、特別是針對老舊小區(qū)的微利、非營利的物業(yè)服務(wù)市場。完善社區(qū)網(wǎng)格化管理制度，落實網(wǎng)格點責任人、保潔員、巡查員、志愿者、掛鉤部門聯(lián)系人等主體，實行對老舊小區(qū)的全天候管理全覆蓋。強化城市管理綜合執(zhí)法，依法及時處置老舊小區(qū)違法建設(shè)、亂堆亂放等違法行為。加強目標管理和考核，政府要將老舊小區(qū)長效管理情況納入年度目標考核，合理設(shè)置考核分值和權(quán)重，開展定期考核，采取設(shè)立專項經(jīng)費并“以獎代補”的方式，根據(jù)考核結(jié)果撥付予街道，強化長效管理機制。加強對社區(qū)建管委的日常運作機制的完善以及對其在人、財、物保障機制的探索，借此筑牢居民社區(qū)自治的基礎(chǔ)。從各個層面加強對老舊小區(qū)居民在“共同維護、共同承擔、共同受益”理念方面的宣傳，提升居民權(quán)利、義務(wù)對等的觀念自覺。構(gòu)建良好公共道德風(fēng)尚，推動形成良好的社區(qū)建設(shè)管理秩序。最后，應(yīng)鼓勵有能力的老舊小區(qū)自發(fā)開展微改造工作，加強政策指引，適當予以補助，推動形成老舊小區(qū)自我更新的新常態(tài)。

（五）完善老舊小區(qū)微改造相關(guān)法律法規(guī)和配套政策體系。

在法律法規(guī)體系方面，建議制定有關(guān)老舊小區(qū)微改造的專門性法律法規(guī)，內(nèi)容建議包括老舊小區(qū)認定分類、改造程序指引、涉及主體及其權(quán)責關(guān)系等。在配套政策體系方面，建議在國家層面，制定關(guān)于老舊小區(qū)微改造涉及規(guī)劃調(diào)整的指導(dǎo)意見，包括涉及的相關(guān)規(guī)劃政策和土地政策。我市可針對新增用地與存量用地、新建房屋和老舊小區(qū)微更新改造的差異，進一步健全符合廣州存量用地和老舊房屋更新改造實際的配套政策體系。落實公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)標準，完善社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)機制，確保社區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施同步規(guī)劃、同步建設(shè)。研究建立老舊小區(qū)微改造適用土地、規(guī)劃、消防標準體系，配套出臺有關(guān)措施。同時，根據(jù)我市實踐情況，積極向省、國家提出立法和政策性建議，研究**老舊小區(qū)新增設(shè)施有關(guān)難點問題，同時注意避免城市更新過程中容易出現(xiàn)的底層高密度向高層高密度的轉(zhuǎn)變。增設(shè)電梯是今后一段時期我市重要、迫切的民生問題之一，建議參照北京等地的做法，及時總結(jié)荔灣等區(qū)增設(shè)電梯工作經(jīng)驗，加快研究提出適合老舊小區(qū)增設(shè)電梯的實施意見，嚴格落實“兩個2/3”規(guī)定，通過有效協(xié)調(diào)爭取底層住戶支持，積極采用新材料新技術(shù)，簡化申報和審批流程，采用政府支持、企業(yè)投資、受益業(yè)主付費等方式解決籌措資金問題等，有效推動老舊小區(qū)增設(shè)電梯難題的突破。此外，建議積極研究擴大公產(chǎn)直管房出售范圍相關(guān)政策?？梢詤⒄蘸贾菔凶龇?，進一步探索放開公產(chǎn)直管房出售范圍，適度減少公產(chǎn)直管房數(shù)量，既降低管理成本，同時也提高居民獲得感。

（六）進一步鞏固微改造的公眾參與基礎(chǔ)。

小區(qū)改造心得體會報告篇十一

根據(jù)在2016年度常委會《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的海珠區(qū)南石頭街道福南新街16-27號大院公共用水、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等存在問題，在陳建華主任等常委會領(lǐng)導(dǎo)的倡導(dǎo)下，常委會將“推進老舊小區(qū)微改造”定為常委會2017年重點調(diào)研課題之一。2017年3月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長的重點課題調(diào)研組，率隊多次深入調(diào)研，并要求調(diào)研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調(diào)研，總結(jié)實踐經(jīng)驗，為推進該項重大民生工程、營造更干凈更整潔更平安更有序城市環(huán)境，提出對策建議。

調(diào)研組先后4次到海珠區(qū)福南新街16-27號大院開展實地調(diào)研，并多次深入越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)明察暗訪、了解情況、聽取意見，組織市城市更新局、市國土規(guī)劃委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財政局、越秀區(qū)政府、荔灣區(qū)政府等部門和單位召開專題調(diào)研會議，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥進行專題調(diào)研，并通過期刊、雜志等途徑查找國內(nèi)城市更新和老舊小區(qū)綜合整治相關(guān)實踐案例分析、報道等文獻，充實基礎(chǔ)資料。

在認真調(diào)研我市各區(qū)典型微改造項目，特別是在認真分析海珠區(qū)福南新街16-27號大院微改造案例的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對廣州市老舊小區(qū)微改造主要做法進行分析和總結(jié)，梳理并歸納了兄弟城市的先進經(jīng)驗，書面征求課題調(diào)研組成員、城建環(huán)資委員會委員、城建環(huán)資專家?guī)鞂＜覍蟾娉醺宓囊庖?，綜合形成了本調(diào)研報告，為進一步推動我市老舊小區(qū)微改造工作提出了有關(guān)建議。

（一）全市工作概況。

作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區(qū)，中心老城區(qū)越秀、荔灣量最大。據(jù)2016年市城市更新局匯總統(tǒng)計，我市擬將2000年前建成的779個老舊小區(qū)實施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區(qū)31個、新中國成立后至1980年建成老舊小區(qū)198個、1980年至1990年建成老舊小區(qū)224個、1990年至2000年建成老舊小區(qū)326個，一共包含約3.77萬棟房屋，建筑面積約5180萬平方米，涉及居民約80萬戶，人口約260萬人。

各區(qū)、鎮(zhèn)街作為落實主體，負責數(shù)據(jù)摸查、項目評估、方案編制、方案審定、資金統(tǒng)籌、項目實施、成立居民自治組織、建立長效管養(yǎng)機制、信訪維穩(wěn)等工作。微改造已經(jīng)開展的工作有：

一是開展調(diào)研摸查。根據(jù)2015年國家住建部要求，2016年市城市更新局組織各區(qū)對全市2000年前建成的老舊居住小區(qū)進行系統(tǒng)摸查，同時了解民意訴求，掌握老舊小區(qū)微改造一線實際情況。

二是制定規(guī)范性文件和實施方案。2015年底，《廣州市城市更新辦法》發(fā)布。2016年底，市城市更新局印發(fā)了《廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案》，提出有關(guān)任務(wù)目標，并明確了有關(guān)改造內(nèi)容，有關(guān)工作全面鋪開。

2017年安排90個,資金約2億，總用地面積約526公頃。

外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴重等，導(dǎo)致社區(qū)綜合環(huán)境破舊、雜亂，對此居民的改造意愿非常強烈。

周邊公共設(shè)施綠化等完成了升級改造，環(huán)境得到較大改善和優(yōu)化。

繼第一期微改造取得階段性成果后，市人大常委會主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)等赴福南新街社區(qū)調(diào)研，提出后續(xù)改造建議，推動打造我市老舊小區(qū)微改造示范項目。與此同時，16-27號大院周邊其他居民紛紛表示出強烈的改造意愿。海珠區(qū)人大常委會、區(qū)政府等也計劃以此為契機，為老舊小區(qū)微改造在全區(qū)的鋪開積累經(jīng)驗，開展了調(diào)研摸查，制定了實施方案和成立工作機構(gòu)，通過區(qū)先行墊付和申請納入市資金計劃，奠定資金基礎(chǔ)，統(tǒng)籌有序?qū)嵤＝刂?2月11日，項目立項調(diào)整待召開區(qū)政府常務(wù)會議審定后實施。詳細設(shè)計方案和施工圖紙編制計劃于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小區(qū)內(nèi)低矮建筑和原有建筑面積、產(chǎn)權(quán)、居住戶數(shù)摸查和居民意愿征詢工作（具體詳見附件：海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號大院及周邊社區(qū)微改造案例有關(guān)材料）。

福南新街小區(qū)的微改造過程主要呈現(xiàn)以下特點：

1.反應(yīng)迅速，組織有力。在海珠區(qū)將福南新街16-27號綜合改造工作任務(wù)下達給南石頭街道后，該街道迅速行動，確立了從社區(qū)基本公共服務(wù)需求著手的原則，將其列入街道2016年重點工作項目，制定實施方案，積極籌措資金，成立專門工作小組，協(xié)調(diào)、爭取區(qū)相關(guān)部門認可和支持，抓緊推進。

積極協(xié)調(diào)區(qū)職能部門和相關(guān)企業(yè)參與到改造中來，為改造順利開展鋪平道路。

3.民意為先，廣納意見。由于該小區(qū)屬于典型的無物業(yè)管理老舊工業(yè)宿舍區(qū)，為克服出現(xiàn)居民不理解、意見不統(tǒng)一、集資難、不支持甚至阻撓改造等社區(qū)改造經(jīng)常遇到的難題，街道改變以往政府主導(dǎo)、自定方案推行改造的工作模式，重點做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意愿和小區(qū)改造底數(shù)，組織工作人員逐家逐戶上門派發(fā)調(diào)查問卷，走訪調(diào)查率達85%。此外，還針對居民提出的小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施破舊、車輛亂停放和噪音污染等方面問題不斷完善改造方案。

4.居民自治，群策群力。為充分發(fā)揮居民的自治作用，促進居民提高“自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”的水平和能力，強化居民自治的責任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導(dǎo)該有關(guān)居民樓成立大樓管理小組，負責改造工作推進過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發(fā)揮群眾主體作用，充分調(diào)動群眾的參與熱情，營造出“街道要我改”到“主動要求改”和“有人協(xié)調(diào)改”的小區(qū)改造氛圍。

5.全程監(jiān)督，保證質(zhì)量。為保證小區(qū)改造工程質(zhì)量，街道安排居委會和大樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監(jiān)督中，加強施工現(xiàn)場管理、督導(dǎo)，及時處理施工過程中出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體居民通報改造工作進度和施工質(zhì)量情況，保障居民知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

6.成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水難、居住環(huán)境差問題。隨著供水系統(tǒng)的更換，大院環(huán)境的整飾和逐漸美化，居民群眾日益感受到改造工作帶來的對生活的切身改變。經(jīng)過改造，小區(qū)面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評，周邊尚未改造的小區(qū)居民也紛紛表達了強烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社會效果。

（三）其他典型微改造項目現(xiàn)狀及其分析。

2017年4月至10月期間，調(diào)研組通過調(diào)查走訪、隨機暗訪等方式深入越秀區(qū)仰忠社區(qū)，海珠區(qū)濱江街草芳圍社區(qū)，荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、協(xié)和社區(qū)、西灣東社區(qū)，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區(qū)，天河區(qū)石牌村，白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村，黃埔區(qū)文沖船廠生活區(qū)，實地考察了多個典型微改造項目，并與有關(guān)各區(qū)人大常委會、區(qū)政府、街道進行座談交流，以掌握我市老舊小區(qū)微改造工作情況。在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組梳理了各區(qū)老舊小區(qū)微改造典型項目的工作重點、組織籌建方式及存在的問題。

1.上述典型項目的工作側(cè)重點。

（1）以改善民生基礎(chǔ)設(shè)施為主要方向的有：

白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村微改造項目主要改造了轄內(nèi)道路，進行了雨污分流、供水管網(wǎng)改造和三線整治并相應(yīng)增設(shè)公共設(shè)施等。

（2）以維護和傳承歷史風(fēng)貌為主要方向的有：

白云區(qū)柯子嶺微改造項目對牌坊及外立面進行了整改裝飾，并把握該村客家文脈，打造了客家風(fēng)情長廊。

（3）以整治提升環(huán)境景觀為主要方向的有：

黃埔區(qū)已經(jīng)完成微改造項目實施方案的編制，計劃對文沖船廠生活區(qū)的破損建筑外墻等進行整飾及改造。

2.上述典型項目的組織模式與資金籌措特點。

越秀區(qū)為貫徹落實市委主要領(lǐng)導(dǎo)“將珠光街作為越秀區(qū)老舊社區(qū)‘三線三管’整治試點”有關(guān)批示精神，選擇仰忠社區(qū)為試點，成立了時任市人大常委會領(lǐng)導(dǎo)為組長的仰忠社區(qū)微改造試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并在社區(qū)內(nèi)設(shè)立微改造建設(shè)辦公室，下設(shè)公共設(shè)施改造、舊樓宇改造、人居環(huán)境改造、綜合協(xié)調(diào)、資金監(jiān)督審查等五個專項工作小組，推進微改造落實，該項目總投資約為2950萬元，其中市財政安排1450萬元，區(qū)財政1490萬元，社區(qū)居民集資約10萬元。海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項目通過居民自籌、政府補貼的形式解決資金來源，其中政府負責公共部分的設(shè)施投入，市級安排資金600萬元，區(qū)級安排150萬元，居民負責入戶部分的改造投入。荔灣區(qū)西村街道社區(qū)微改造起步較早，主要由政府出資1000多萬予以保障。該社區(qū)形成了在全區(qū)乃至全市推廣的“西村經(jīng)驗”，主要特點是在實踐中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社區(qū)建管委產(chǎn)生及工作條例、議事機制、社區(qū)微改造項目實施工作流程等，創(chuàng)造出“基層黨建引領(lǐng)社區(qū)自治，社區(qū)自治助推基層治理”的工作模式，由社區(qū)黨支部、建管委作為工作主體，由建管委、居委會、街道共同動議決策，由建管委和街道專業(yè)科室共同監(jiān)督實施和驗收，由建管委做好后續(xù)管養(yǎng)工作。其改造項目以下水道、風(fēng)水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要為主。恩寧路永慶坊以“政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與”的“民改商”形式實施修繕維護，對居民生活區(qū)實施改造，片區(qū)內(nèi)43棟房屋被荔灣區(qū)政府回收，居民就近安置。通過公開招商引入萬科集團建設(shè)及運營，并給予其15年的經(jīng)營權(quán)，計劃總投入資金約為1億元，建筑成本回收周期為12年半。期滿后是將經(jīng)營權(quán)交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。永慶坊僅為恩寧路微改片區(qū)的一期試點，政府計劃將繼續(xù)發(fā)展二、三期項目。天河區(qū)組織相關(guān)部門、街道辦和石牌村改制公司，推進石牌綜合整治工程項目，設(shè)立了駐點工作組，每日召開施工碰頭會，每月召開各方聯(lián)席會，項目一期市級安排資金1000萬，區(qū)級安排1008萬。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院項目實施過程中，區(qū)有關(guān)部門注重引導(dǎo)公眾參與到項目改造的各個階段，指導(dǎo)組建了建管委，推動解決了大院外立面破損、“三線”亂拉、停車混亂、公共設(shè)施缺失等問題。

（四）我市老舊小區(qū)微改造工作總體上存在的困難和問題。

在總結(jié)南石頭街等典型案例的基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合我市老舊小區(qū)微改造調(diào)研情況，現(xiàn)歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問題如下：

1.對于微改造的思想認識亟需提高和統(tǒng)一。

寫有“廣州市歷史建筑”字樣的牌子被懸掛在某歷史建筑違章附屬物上等工作細節(jié)把握不嚴、標準不高等現(xiàn)象。這些觀念和思想都未能全面體現(xiàn)老舊小區(qū)微改造工作的性質(zhì)、宗旨和方向，急需厘清思路和統(tǒng)一認識。

有些區(qū)先天條件較好的小區(qū)卻安排了資金投入量相對龐大的錦上添花工程；

將珠江兩岸、主干道旁的老舊小區(qū)納入首要改造項目，而內(nèi)街內(nèi)巷的老舊小區(qū)相對延后改造，等等。對于一些歷史街區(qū)，如荔灣區(qū)十三行街區(qū)，調(diào)研組了解到，有關(guān)方面對后續(xù)二、三期改造也沒有完整的基本計劃。此外，隨著年代推進、工程建設(shè)標準不斷提高和管理水平不斷升級，新的老舊小區(qū)還將逐步形成。一般情況下，商品房二三十年才會出現(xiàn)老舊問題，但一些高檔電梯商品房小區(qū)，日久失修一樣會出現(xiàn)問題。如東風(fēng)西路的某高檔小區(qū)，一向是廣州老城區(qū)的指標性樓盤，小區(qū)分三期開發(fā)，樓齡分別為14至22年。但該小區(qū)在2010年曾遇到部分外墻鋁塑板老化，兩次發(fā)生外墻鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助于消防人員上門排險。因此，在全市層面，急需建立一個動態(tài)掌握老舊小區(qū)基數(shù)和需改造范圍的工作機制，依靠現(xiàn)代技術(shù)形成數(shù)據(jù)信息平臺，并在此基礎(chǔ)上制定市、區(qū)兩級層面按照輕重緩急排序的微改造總體規(guī)劃、實施策劃和實施計劃。

3.資金保障效度、力度亟需提升。

三是微改造屬于市、區(qū)共建工作，工作內(nèi)容和資金保障各有側(cè)重，但目前各區(qū)財政支持力度不一，部分區(qū)級配套資金不到位，過于依賴市級財政資金，造成市安排的資金支出進度不理想。其次，老舊小區(qū)微改造建設(shè)標準財政出資項目沒能有效覆蓋部分基本公共服務(wù)項目。《廣州市老舊小區(qū)微改造建設(shè)標準》的建設(shè)內(nèi)容中的規(guī)定項目的危房治理、供水供電一戶一表改造、燃氣入戶改造等規(guī)定由個人出資。相當數(shù)量老舊小區(qū)居民不愿出資，項目改造過程中對此未能有效覆蓋，導(dǎo)致微改造不完全不徹底，影響到社區(qū)微改造項目的整體效果。同時，由于我市老舊小區(qū)數(shù)量龐大，且微改造是一項長期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作，僅靠政府財政投入，必將難以持續(xù)，因此，微改造資金籌措保障問題不容忽視。

4.微改造有關(guān)法律法規(guī)體系有待完善。

其次，上述法律法規(guī)涉及微改造的多數(shù)條文為原則性描述，實踐指導(dǎo)性不夠強；

再次，老舊小區(qū)微改造涉及內(nèi)容廣泛，涉及問題復(fù)雜，除包括改造目標、范圍、主體、程序等以外，還包括產(chǎn)權(quán)認定、各利益主體權(quán)責劃分、資金籌措渠道來源等重要問題，需要一部系統(tǒng)、全面的法律法規(guī)加以統(tǒng)合和規(guī)范。目前，我市尚未出臺關(guān)于老舊小區(qū)微改造專門的地方性法規(guī)，規(guī)劃、建設(shè)、財稅、產(chǎn)業(yè)、金融、文化保護等部門也未出臺相應(yīng)的配套政策，這些都影響了微改造工作的規(guī)范有序開展。

5.工作標準規(guī)范、審批程序有待完善。

涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市微改造工作流程指引（試行）》，其內(nèi)容較為簡要，有待進一步細化，等等。因此，目前相關(guān)操作標準和技術(shù)規(guī)范與城市更新和老舊小區(qū)微改造工作實際需要仍有一定差距。二是老舊小區(qū)微改造工作一方面具有解決問題的急迫性強、項目繁多且分散、工程簽證變更多等特點，整體審批流程較長。另一方面，在微改造項目施工許可等審批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關(guān)規(guī)定，微改造不需要進行規(guī)劃用地報建和衛(wèi)生防疫等的方案報批，但在微改造項目辦理質(zhì)量安全監(jiān)督和施工許可手續(xù)時，卻由于無法提供上述部門的審批意見而無法順利辦理施工許可等，這些都需要盡快在審批程序上出臺具體指引。

6.工作協(xié)調(diào)機制不夠完善。

老舊小區(qū)微改造通常涉及建設(shè)、規(guī)劃、電力、通信、供水、城管等十幾個部門和單位，不少區(qū)和街道反映，協(xié)調(diào)上述部門，特別是水、電、燃氣、通信等有關(guān)部門時，存在較大難度，一些企業(yè)以當年沒有計劃安排請業(yè)主自行申報列入明年計劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重復(fù)遷改等后續(xù)問題，對項目進度和預(yù)算支出等都有較大影響。如，海珠區(qū)城市更新部門自今年4月開始協(xié)調(diào)，直至目前為止，該區(qū)9個微改造項目仍未有一個項目的三線整治工作完成現(xiàn)場施工，嚴重影響后續(xù)工程的實施。

7.改造過程中涉及土地、規(guī)劃、消防的問題與矛盾需進一步研究解決。

未滿足建筑退縮、消防、結(jié)構(gòu)安全、日照時間等要求；

受周邊管線和電力增容等條件制約。

8.部分老舊小區(qū)房屋由于特殊條件導(dǎo)致不利于管理和改造。

一是由于企業(yè)改制、破產(chǎn)等諸多原因，造成部分單位小區(qū)（如南石頭街福南新街16-27號大院）及其配套設(shè)施設(shè)備處于失管狀態(tài)，同時由于產(chǎn)權(quán)原因造成維修、投入渠道不暢。二是位于老舊小區(qū)內(nèi)的直管公房管理成本高，據(jù)了解，我市住房管理部門管理的直管房約為11萬套，建筑面積500多萬平方米，普遍位于老舊小區(qū)之內(nèi)，由于房屋量過于龐大、位置過于分散、部分歷史租戶（特別是上世紀90年代末因政策原因不能參加房改的住戶）視租住直管房為自身福利而不服從管理等原因，管理相對困難，且因租金標準普遍偏低，部分房屋租金可能還不及管理和維修成本，增加財政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋，并伴有不同程度的房屋結(jié)構(gòu)和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措施難以有效解決實際的急迫性問題。

9.物業(yè)管理機制亟待建立。

我市老舊小區(qū)大多處于低管理或無管理狀態(tài)，管理機制有所欠缺，在衛(wèi)生保潔、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等方面無法日常順利開展。如福南新街小區(qū)即屬于典型無物業(yè)管理老舊小區(qū)，原屬企業(yè)進行房改后，隨著企業(yè)逐步轉(zhuǎn)制、解散等，小區(qū)呈現(xiàn)無管理狀態(tài)。相對先進城市而言，我市在建立后期物業(yè)管理機制方面的確是有所欠缺的。雖然在《廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案》有所提及，但至今未明確老舊小區(qū)微改造項目（含國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)）建成后的維護管養(yǎng)資金來源、長效管養(yǎng)維護機制的建立與運行細則，使得各老舊小區(qū)微改造項目建成后難以明確養(yǎng)護主體等，對項目后期管養(yǎng)造成困擾，從而影響微改造效果的持續(xù)性。

總之，當前我市老舊小區(qū)面臨的基本公共服務(wù)供給不足等問題比較突出，也反映了我市老舊小區(qū)居民群眾人居環(huán)境維護提升與城市更新過程、城市化進程未能同步發(fā)展。歸根結(jié)底，這是城市發(fā)展過程中不充分、不平衡的問題，是新時代我國社會主要矛盾在城市中的反映。對老舊小區(qū)生活環(huán)境、居住品質(zhì)的提升，關(guān)系到城市健康有序發(fā)展，關(guān)系到社會發(fā)展公平的實現(xiàn)，關(guān)系到社會和諧穩(wěn)定，關(guān)系到市民對城市改革發(fā)展成果的獲得感。因此，對上述老舊小區(qū)微改造工作中出現(xiàn)的問題，不容忽視，亟待解決。

2017年6、7月份，調(diào)研組到北京、天津、杭州、合肥市等城市學(xué)習(xí)考察。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，四個城市都把老舊小區(qū)微改造（綜合整治）工作作為改善民計民生、完善城市功能的重要工作，針對老舊小區(qū)房屋年久失修、配套設(shè)施不完善或老化、外部環(huán)境臟亂、居住功能下降等問題，專門出臺政策，加強資金保障，利用數(shù)年時間，實現(xiàn)中心城區(qū)老舊小區(qū)微改造全覆蓋，從根本上改變了老舊小區(qū)居住環(huán)境，不斷增強市民百姓的獲得感。有關(guān)工作情況和經(jīng)驗做法如下：

（一）加強調(diào)查摸底，明確改造范圍。

2014年，重點針對70、80年代建造的標準住宅實施危舊住宅房屋治理改造。合肥市明確將2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面積達到5000平方米以上、土地性質(zhì)為國有的、房屋標準成套的老舊小區(qū)列入改造范圍，2017至2019年將整治范圍擴大至建筑面積5000平方米以下的老舊小區(qū)。

（二）強化資金投入，推動工作落實。

各地在經(jīng)費保障方面給予了有力支持，推動改造工作有效落實。北京市在“十二五”時期，市、區(qū)兩級投入340億元，全面開展以抗震加固和節(jié)能改造為牽引的老舊小區(qū)綜合整治工作，至今已完成1582個小區(qū)、5850萬平米的總體任務(wù)。天津市在2012至2015年間，完成了中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造工作，累計投資51.7億元（不含水電氣改造等專項資金），改造2186個小區(qū)、6920萬平方米，113萬戶、340萬居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期間，共投資16.87億元，對324個、總建筑面積1176萬平方米的老舊小區(qū)進行環(huán)境綜合整治，惠及15.7萬戶，45.9萬人，并計劃于2017至2019年間投資21.52億元，進一步整治總建筑面積1076萬平方米的607個老舊小區(qū)。反觀廣州市，2016、2017兩年才一共安排財政資金2.5億元，推進106個微改造項目，資金投入力度相對薄弱。

（三）明確工作標準，切實實施改造。

對1980年（含）以前建成的，還進行抗震鑒定，對不達標的老舊房屋進行抗震加固改造，抗震加固改造過程中，條件允許的還可增加面積（加建陽臺）。

（四）充分聽取意見，主動接受監(jiān)督。

各地都堅持讓群眾知情，問群眾所需，請群眾參與全過程，為微改造順利實施創(chuàng)造良好條件。天津市加強開工前現(xiàn)場調(diào)研，充分聽取居民意見，試行“一小區(qū)一方案”。建立了舊樓區(qū)管委會、社區(qū)居委會、街鎮(zhèn)三級社會服務(wù)平臺，主動接受群眾監(jiān)督。四年累計聘請了2744名社會監(jiān)督員，對改造工程和接管服務(wù)落實情況實施全方位監(jiān)督。組織工程驗收引入了群眾評判機制，現(xiàn)場聽取群眾監(jiān)督員、居民代表、居委會意見，試行一票否決。杭州市危舊房改善堅持“以人為本”、落實“四問四權(quán)”，即“改不改問情于民、改什么問需于民、怎么改問計于民、改得好不好問績于民”，落實廣大老百姓的知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)，積極探索建立黨政、市民、媒體“三位一體”的“民主促民生”工作機制。合肥市在綜合整治和后期物業(yè)管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)”，明確居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責。對擬整治的小區(qū)專門就整治內(nèi)容開展問卷調(diào)查，經(jīng)充分征求居民意見（規(guī)定需覆蓋小區(qū)80%居民）才列入下一年工作計劃，施工期間，接受社區(qū)志愿者和居民的監(jiān)督，工程竣工后，組織街道及居民代表參與驗收。下階段，北京市也將遵循自下而上、以需定項的原則，在充分征求居民意見基礎(chǔ)上，確定試點小區(qū)綜合整治方案，明確基礎(chǔ)類改造內(nèi)容必須完成，自選類改造內(nèi)容由居民共同決定。

（五）堅持讓利于民，推進惠民政策。

在實施改造的同時，各地還推出增加面積、增加廚廁、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造過程中，條件允許的可為居民加建陽臺，增加面積，從根本上改善居民居住條件。同時，通過補貼方式鼓勵老舊小區(qū)加建停車場、增設(shè)電梯，并在此基礎(chǔ)上，引入租賃式方式，由企業(yè)投資增設(shè)電梯，并擁有電梯產(chǎn)權(quán)，通過居民付費使用和后期其他經(jīng)營項目（如養(yǎng)老服務(wù)）收回投資成本。杭州市針對不成套、磚木結(jié)構(gòu)、簡易磚混結(jié)構(gòu)房屋，實施廚衛(wèi)設(shè)施進戶，其中“拼廚加衛(wèi)”增加面積的，僅按建安成本價收取費用，對于困難家庭還可減免。同時，該市還完善了直管公房出售政策，于2016年出臺《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強直管公房管理的意見》，進一步擴大市區(qū)直管公有住房出售范圍，允許非成套木結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)的直管公有住房，以及原規(guī)定暫緩出售的部分未實行“住改非”的臨街底層住宅、部分歷史建筑和歷史文化街區(qū)內(nèi)確定保護的建筑物出售。

（六）引入物業(yè)管理，建立長效機制。

各地都通過在老舊小區(qū)建立物業(yè)管理或準物業(yè)管理管理長效機制，來鞏固微改造工作成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)。北京市出臺《關(guān)于印發(fā)關(guān)于開展老舊小區(qū)自我服務(wù)管理試點工作的意見的通知》，開展以居民自治、共建共享等為核心的老舊小區(qū)自我服務(wù)管理試點建設(shè)工作，引導(dǎo)小區(qū)逐步引入物業(yè)公司參與社區(qū)治理和建設(shè)。天津市制定完善了《關(guān)于進一步加強我市舊樓區(qū)提升改造后長效管理的意見》和相關(guān)配套文件，建立政府補貼機制，市財政每年拿出1.6億元補貼舊樓區(qū)管理服務(wù)費，各小區(qū)可結(jié)合實際采取社會化服務(wù)管理公司管理、產(chǎn)權(quán)單位自行管理、居民自治管理三種管理模式。杭州市在整治完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，提供社區(qū)化準物業(yè)管理和專業(yè)化物業(yè)管理兩種模式供小區(qū)居民投票選擇，選擇社區(qū)化準物業(yè)管理的，由社區(qū)公共服務(wù)站按照“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理”等“八個有”的管理目標開展工作，小區(qū)總建筑面積5萬平方米以下的配備3個物業(yè)專管員，每增加3萬平方米增配一名專管員，對居民收費標準為0.15元/平方米·月（可上浮20%）。合肥市參照杭州市做法提供專業(yè)化物業(yè)管理和有償社區(qū)服務(wù)管理模式，有償社區(qū)服務(wù)管理由社居委組織，聘請保潔、秩序維護等工作人員或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責管理，向居民收取一定的服務(wù)成本費。小區(qū)內(nèi)公共停車、商業(yè)用房等經(jīng)營性收入作為小區(qū)物業(yè)管理資金，由社居委統(tǒng)一收取和使用。

黨的十九大報告指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！边@個矛盾是以人民日益增長的美好生活需要為根本尺度的。同時，報告指出：“堅持在發(fā)展中保障和改善民生。增進民生福祉是發(fā)展的根本目的。必須多謀民生之利、多解民生之憂，在發(fā)展中補齊民生短板、促進社會公平正義……”。老舊小區(qū)微改造是貫徹十九大精神，解決城市發(fā)展過程中不平衡不充分問題的重要途徑，是有效改善人居環(huán)境、提升市民群眾獲得感和滿意度的重大民生工程，是助力解決新時代我國社會主要矛盾、實現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要舉措，必須穩(wěn)步推進和長期堅持。結(jié)合調(diào)研情況，針對上述我市老舊小區(qū)微改造遇到的問題，為進一步推動我市老舊小區(qū)微改造工作上新臺階，現(xiàn)提出如下建議。

確立“權(quán)屬明晰、權(quán)責平衡、各負其責、多方共贏”的改造原則。

縱觀我市老舊小區(qū)房屋構(gòu)成，主要是由房改房、承租公房等構(gòu)成。伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，特別是公有住房出售，產(chǎn)權(quán)形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回遷房、商品房等，產(chǎn)權(quán)存在交叉和模糊地帶，但在住房制度改革之后相當一部分小區(qū)卻沒有實施配套的物業(yè)管理，因而給小區(qū)管理包括微改造工作帶來很多困難，這是老舊小區(qū)微改造工作面臨一系列問題的根源所在，也是難以形成長效管理機制的重要原因之一。為此，必須分析老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，確立“權(quán)屬明晰、權(quán)責平衡、各負自責、多方共贏”的改造原則，方能尋找老舊小區(qū)開展微改造和解決后續(xù)可能發(fā)生的爭議事項的有效路徑。

首先，根據(jù)《物權(quán)法》，對房屋專有部分的所有權(quán)是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。但由于城鎮(zhèn)住房制度改革遺留問題，不享有專有權(quán)或者享有部分專有權(quán)的原售房單位卻就小區(qū)共用部分享有單獨所有權(quán)，形成了共用部分所有權(quán)脫離專有部分所有權(quán)的不正常狀態(tài)。因此，在確立小區(qū)管理組織時，除了老舊小區(qū)居民（即房改房所有人、商品房所有人、回遷房所有人、公房承租人等）之外，在原售房單位或產(chǎn)權(quán)單位仍存在的情況下，還應(yīng)吸納原售房單位或者產(chǎn)權(quán)單位加入小區(qū)的管理組織，確立有權(quán)即應(yīng)擔責的微改造工作先行性基礎(chǔ)，從而逐步消除因所有權(quán)不明晰的情況下無人擔責所形成的失管現(xiàn)象。

其次，要對老舊小區(qū)中的原產(chǎn)權(quán)單位進行重新細致的梳理，摸查、核實、登記原產(chǎn)權(quán)單位是否還存在、是否還發(fā)揮作用、是否還占有小區(qū)共有資源等，從而對小區(qū)共有資源進行權(quán)屬和共有事務(wù)的責任劃分進行確認，重點是要對老舊小區(qū)共有部分物權(quán)的制度變遷進行確權(quán)，明確老舊小區(qū)共有或共用物業(yè)（特別是如物業(yè)管理用房、停車位置、地下空間等）的權(quán)屬，由此產(chǎn)生的義務(wù)、責任和衍生的收益，從而在明晰物權(quán)基礎(chǔ)上重構(gòu)老舊小區(qū)的管理制度基礎(chǔ)。

新增的基礎(chǔ)設(shè)施，屬于公益性的如綠化、文體設(shè)施等由政府負責，屬于經(jīng)營性的如新建停車場等，由投資方負責并享有收益權(quán)。此外，小區(qū)管線設(shè)施（水、電、氣、通信）等的改造，可探索將部分設(shè)施產(chǎn)權(quán)予以明晰，將表前產(chǎn)權(quán)劃歸企業(yè)，給予改造企業(yè)合理的收益，激發(fā)其積極性。

應(yīng)當逐步引導(dǎo)廣大居民樹立權(quán)責統(tǒng)一、共建共享的觀念，充分合理表達訴求，積極參與微改造工作。

（二）確立“摸家底—訂規(guī)劃—明主體—出指引—強監(jiān)管”的推進機制。

摸清詳細底數(shù)，合理評估分類。

合理界定、摸清底數(shù)是穩(wěn)步推進老舊小區(qū)微改造的基礎(chǔ)性工作。

一是合理界定。何為老舊小區(qū)，全國各地對此定義不一。綜合我市和全國各地的情況，老舊小區(qū)的特征可以大致歸納為建筑年代相對久遠、建筑結(jié)構(gòu)比較單一、建筑性能已經(jīng)退化、基礎(chǔ)設(shè)施較為陳舊、基本公共服務(wù)不完善或缺失、環(huán)境質(zhì)量不達標等，總體而言就是居住功能達不到宜居甚至是可居的標準。為此，我們應(yīng)從上述大的方面繼續(xù)完善、細化出一套關(guān)鍵指標，確立我市老舊小區(qū)的界定標準。

二是摸清底數(shù)。切實發(fā)揮市城市更新部門的統(tǒng)籌作用，協(xié)調(diào)有關(guān)部門，完善信息共享機制，建立數(shù)據(jù)信息平臺，完善動態(tài)更新、掌握老舊小區(qū)基數(shù)和改造內(nèi)容的工作機制，通過歷史資料查詢、部門信息共享互助共享、實地踏勘、問卷調(diào)查、分類訪談、委托第三方機構(gòu)調(diào)查等方式，進一步充實我市老舊小區(qū)各方面的數(shù)據(jù)，包括街道、居委、居民等主體對微改造的意見和需求。同時，注重加強動態(tài)的房屋安全普查，對于老舊小區(qū)中的危破房進行重點標識和登記。特別是可以結(jié)合當前正在進行的“四標四實”工作，進一步摸清我市老舊小區(qū)底數(shù)，掌握產(chǎn)權(quán)來源、建筑年代、危破程度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、基本公共服務(wù)條件等情況，做好老舊小區(qū)地塊標圖建庫工作，細致掌握各區(qū)老舊小區(qū)的大致類型及其所處區(qū)域。

對于確有改造必要，設(shè)施相對較為完善，也有自我更新實力的小區(qū)，不宜由市安排大量資金實施微改造，應(yīng)鼓勵其自我開展環(huán)境整治，如天河區(qū)石牌村等。對于傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)，如荔灣區(qū)恩寧路、十三行街區(qū)等，要加強專項規(guī)劃的宏觀引領(lǐng)作用，規(guī)劃應(yīng)以人為本，堅持使歷史文化街區(qū)在保障基礎(chǔ)民生的同時，加強保護歷史環(huán)境進行品質(zhì)提升和功能補強，擦亮其歷史名片，發(fā)揮其獨有文化影響力，增強市民對于街道和社區(qū)的歸屬感。在具體操作層面，要形成“政府——居民”雙向而行、意見統(tǒng)一的評估立項機制。政府方面，要在摸底工作基礎(chǔ)上，按照改造迫切性尤其是基本公共服務(wù)缺失程度進行排序，完善、細化微改造內(nèi)容以及評估、申報指標，盡快建立老舊小區(qū)微改造的政府項目庫。在區(qū)級操作層面上，各區(qū)要把好項目申報前的評估關(guān)。要充分發(fā)揮區(qū)、街、鎮(zhèn)和居委的引導(dǎo)作用，要通過實地調(diào)研、走訪調(diào)查、成立老舊小區(qū)建管委或業(yè)委會自主開展等方式，擴大居民知悉面和參與面，引導(dǎo)居民自行申報，建立“引導(dǎo)居民提出申報項目——區(qū)、街比對政府項目庫——形成初步評估結(jié)果——公示征求居民意見——居民確認并正式立項”的工作流程，提高申報項目的公平性、合理性和公認度。其中，在政府項目庫內(nèi)、改造意愿強烈（達成改造共識人數(shù)比例越高）的，其立項申請可以優(yōu)先考慮。對具有改造必要性和可行性的小區(qū)，要進行改造前的基于小區(qū)全生命周期的第二層次的評估，發(fā)現(xiàn)存在的問題和隱患，為改造工程提供科學(xué)的評價標準和定量依據(jù)，確定改造方向、目標和具體程度，從而為后續(xù)資金投入明確投資方向和進行標準控制奠定基礎(chǔ)。

2.制定專項規(guī)劃，統(tǒng)一有序推進。

老舊小區(qū)微改造具有緊迫性和長期性的特點，是未來政府一項重要的系統(tǒng)性工作。因此，應(yīng)該堅持規(guī)劃先行的理念，通過科學(xué)合理的規(guī)劃，將上述摸底、評估后的老舊小區(qū)的分類和改造內(nèi)容在規(guī)劃中充分體現(xiàn)，有原則、有步驟、有方法地積極穩(wěn)妥推進。要根據(jù)新一輪城市總體規(guī)劃的編制工作，進一步明確各區(qū)功能布局，明晰各老舊小區(qū)所處片區(qū)的功能定位，著眼于片區(qū)改造、滾動改造，提前布局公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，科學(xué)制定以2020年（全面建成小康社會）、2035年（基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化）等歷史任務(wù)節(jié)點為期限的微改造專項規(guī)劃，明確近遠期老舊小區(qū)改造的重點和內(nèi)容，到2020年實現(xiàn)基本公共服務(wù)全覆蓋、全到位，在此基礎(chǔ)上，到2035年實現(xiàn)小區(qū)綜合服務(wù)功能進一步完善、小區(qū)人居環(huán)境進一步優(yōu)化。各區(qū)要根據(jù)上述總體規(guī)劃制訂微改造詳細規(guī)劃，明確改造具體內(nèi)容和進度，以此在全市層面確立明晰的微改造的工作對象和區(qū)域范圍。同時，注意規(guī)劃編制的前瞻性，合理預(yù)留在一定時期內(nèi)老舊小區(qū)數(shù)據(jù)更新空間。與此同時，對文物和歷史建筑進行細致摸查，出臺專門針對歷史文化街區(qū)的微改造工作計劃，注重歷史文脈傳承、功能再造和活化利用，有計劃地引入合適產(chǎn)業(yè)類型，推動此類地區(qū)文化旅游業(yè)發(fā)展。

3.明晰責任主體，優(yōu)化工作流程。

提高全市老舊小區(qū)微改造工作議事機構(gòu)層級，并將老舊小區(qū)微改造建設(shè)標準中各個規(guī)定項目涉及的主管部門、業(yè)務(wù)部門（市自來水公司、市燃氣集團、中國電信、廣州市有線電視等）納入城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，在審核城市更新年度計劃時，將老舊小區(qū)微改造同步納入城市更新年度計劃和各單位、公共事業(yè)企業(yè)年度計劃。要進一步加強對城市更新工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，強化對區(qū)、街道工作特別是基層難以協(xié)調(diào)的問題的指導(dǎo)和支持力度。進一步理順市城市更新部門與其它部門在工作中的角色定位，明確規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、物價、廣電、消防等部門的職責分工，建立縱向從政府到社區(qū)、橫向涵蓋各有關(guān)職能部門的科學(xué)運行機制。找準現(xiàn)有微改造審批程序提速的主要障礙，在合法合理的基礎(chǔ)上，簡化審批流程，形成高效、規(guī)劃、科學(xué)的微改造建設(shè)管理模式。探索簡政放權(quán)，探索將審核審批權(quán)和具體事務(wù)下放各區(qū)，實施微改造備案制，建立老舊小區(qū)微改造便捷機制。建立對水、電、氣、有線電視等業(yè)務(wù)部門的監(jiān)管機制，將老舊小區(qū)微改造項目涉及的三線整理、供水供電改造、燃氣入戶等工作列入上述企業(yè)的考核清單，對有關(guān)企業(yè)支持微改造項目改造提出考核要求。

4.出臺程序指引，規(guī)范標準流程。

在實際操作流程中，市政府應(yīng)當按照協(xié)同、快速、便捷的原則，充分發(fā)揮統(tǒng)籌、引導(dǎo)、規(guī)范作用，完善老舊小區(qū)改造有關(guān)標準規(guī)范，明確每個步驟的具體實施流程、工程導(dǎo)則、監(jiān)督機制以及爭議解決和協(xié)商機制等方面的細節(jié)規(guī)定，進一步提高工作規(guī)范化水平。在市級層面為老舊小區(qū)微改造項目制定專門的道路開挖、市政給排水設(shè)施接入、綠化遷移、質(zhì)量安全監(jiān)督登記及施工許可手續(xù)辦理的指引，各區(qū)可以探索諸如參照環(huán)境提升項目施工辦理程序制訂微改造項目施工手續(xù)等途徑，簡化辦理程序，加快辦理進度。探索建立社區(qū)工程師、社區(qū)規(guī)劃師等制度，發(fā)揮專業(yè)人士作用。加強對老舊小區(qū)“三線”整治等技術(shù)指引實際操作情況的調(diào)研，及時完善、細化“三線”規(guī)范標準、技術(shù)條件等方面形成一套規(guī)范操作指引，重點解決街區(qū)狹窄導(dǎo)致供電網(wǎng)線鋪設(shè)難度大、弱電網(wǎng)線下地設(shè)計企業(yè)標準不統(tǒng)一、供電線網(wǎng)規(guī)劃和老舊社區(qū)微改造規(guī)劃難一致等主要問題。要根據(jù)小區(qū)實際情況，研究增設(shè)社區(qū)服務(wù)點、公共衛(wèi)生間、立體停車場、垃圾壓縮站、再生資源收集點、變電站等配套設(shè)施工作標準體系。

5.加強全程管控，強化監(jiān)督考核。

加強事前預(yù)控、事中監(jiān)管、事后考評，構(gòu)建全過程、常態(tài)化的監(jiān)督考核機制。加強對各區(qū)執(zhí)行建設(shè)標準的督導(dǎo)檢查，市城市更新部門要對各區(qū)落實項目工程現(xiàn)場督查、發(fā)現(xiàn)問題及整改、工程項目質(zhì)量監(jiān)控等實施定期的收集、督導(dǎo)、抽檢，確保項目工程按時保質(zhì)推進。要注重充分的信息公開，依托相應(yīng)的管理信息平臺，向社會公布微改造工程項目的各類信息。加強事后考評和通報問責，對于未能完成工作進度的，視情況采取通報相關(guān)單位及其責任人、暫停該區(qū)項目審批、扣減城市更新資金等問責方式。各區(qū)要出臺符合各自實際的配套操作細則，發(fā)揮街道、居委能動性，簡政放權(quán)，運用督導(dǎo)、獎懲等機制促進街道推進微改造工作。充分發(fā)揮準備設(shè)立的監(jiān)察委員會和市、區(qū)審計部門等作用，堅持全程、深度介入，加強對微改造工作全程的監(jiān)察、監(jiān)督。注重讓群眾、特別是老舊小區(qū)的居民以及其他利益相關(guān)者參與到監(jiān)督與管理的過程中。探索發(fā)揮“兩代表一委員”屬地聯(lián)系群眾的橋梁作用，邀請或聘請轄區(qū)內(nèi)黨代表、各級人大代表和政協(xié)委員進行全程監(jiān)督。

鑒于老舊小區(qū)微改造工作的長期性及其所需資金的巨量性，政府應(yīng)該堅持“權(quán)責統(tǒng)一、各方共擔、政府投入和市場化運作并存”的原則，探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照國家住建部老舊小區(qū)改造試點工作座談會精神，探索采取居民、原產(chǎn)權(quán)單位出資、政府補助等多種方式實施老舊小區(qū)微改造。

可經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施，包括新建停車設(shè)施、新增管線設(shè)施等，可由最終受益人出資。

其次，要探索利用多種融資方式。通過政府購買服務(wù)等方式，充分發(fā)揮城市更新基金的杠桿作用，撬動引導(dǎo)社會資本參與。對于預(yù)期收益性較低的改造項目，應(yīng)當發(fā)揮財政資金的民生保障作用。對于預(yù)期收益較高的項目，應(yīng)當調(diào)動社會各方積極性，充分利用各種金融機構(gòu)貸款等資金渠道。實踐證明，老舊小區(qū)微改造會使居住小區(qū)產(chǎn)生增值收益，可以探索將增值收益打包成相應(yīng)的資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化、貼息貸款等多種形式的市場化運作模式，增加社會資金注入。同時，探索由居委會或街道代為管理，充分利用小區(qū)公共用地、閑置用房，委托專業(yè)的公司或通過互聯(lián)網(wǎng)平臺為需要路演展覽、小區(qū)廣告的企業(yè)等供應(yīng)場地，以及通過物業(yè)租賃、停車設(shè)施經(jīng)營等方式，拓寬小區(qū)微改造和二次供水設(shè)施、道路、綠化、文體設(shè)施等項目的維護管養(yǎng)資金來源。要盤活用好已有的資金，逐步建立完善持續(xù)性的個人資金來源渠道。具體而言，當前主要是充分發(fā)揮物業(yè)專項維修資金的作用，市政府要及時檢視《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》施行效果，為進一步完善相關(guān)規(guī)定積累實踐經(jīng)驗。對于未成立業(yè)委會、無物管單位或房屋產(chǎn)權(quán)單位無法履行房屋維修責任時，可以由街道代為申請物業(yè)專項維修資金，用于房屋修繕。完善物業(yè)專項維修基金的補繳辦法，將未繳納的國有企業(yè)舊宿舍區(qū)納入補繳范圍，允許其以單位或個人名義補繳相關(guān)費用。同時，探索創(chuàng)新個人住房公積金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用個人住房公積金支付微改造中個人承擔的部分。

在政府操作層面，要向先進城市看齊，按照確保基本公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施改善、環(huán)境提升并舉的原則，穩(wěn)步加大資金投入力度。將關(guān)乎居民切身利益的基本公共服務(wù)項目改造內(nèi)容納入財政全額補助范圍，將建筑節(jié)能改造、小區(qū)公共部分雨污分流改造等項目也適當納入財政補助范圍。對于危房改造，政府要通過政府資助（包括技術(shù)支持、政策咨詢等）等方式，進一步發(fā)揮引導(dǎo)、支持作用。充分考慮無房改房、貧困戶集中的老舊小區(qū)的需要，提高用于建筑本體方面的市財政出資比例，并對低保戶、貧困戶和困難家庭出資部分予以重點支持。要避免條塊分割，探索整合小區(qū)改造資金、建筑節(jié)能改造資金等，拓寬資金來源，統(tǒng)一調(diào)度使用?？茖W(xué)合理編制預(yù)算，市、區(qū)城市更新部門要充分考慮實施項目的成熟度，做好資金測算工作，切實做好財政預(yù)算滾動計劃。制定城市更新項目驗收、考核辦法及資金管理辦法，從制度層面規(guī)范我市城市更新資金分配使用。同時，要構(gòu)建轉(zhuǎn)移支付資金全過程監(jiān)管體系，以項目考評結(jié)果為依據(jù)，結(jié)合以獎代補等方式，提高轉(zhuǎn)移支付資金使用效益，減少浪費。

老舊小區(qū)微改造要與加強和創(chuàng)新基層社會治理，打造共建共治共享的社會治理格局緊密結(jié)合，健全“共建共治共享”的微改造工作機制。發(fā)動街道、社區(qū)（居委）等基層力量，發(fā)揮居民基層協(xié)商自治作用，提升老舊小區(qū)微改造的實施效率。具體而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，實現(xiàn)長效管養(yǎng)機制全覆蓋。

在街道、社區(qū)和居民層面，對于基礎(chǔ)條件較好的小區(qū)和經(jīng)過微改造可以達到引入規(guī)范化管理水平的小區(qū)，要積極引入規(guī)范化的物業(yè)管理。街道、社區(qū)應(yīng)幫助、指導(dǎo)小區(qū)組建業(yè)主委員會，特別是要優(yōu)化諸如國有企業(yè)老舊宿舍區(qū)等小區(qū)業(yè)委會的成立機制，在業(yè)委會成立、審批、備案各方面予以支持。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的引入環(huán)節(jié)上，要廣泛征求意見，擴大居民對物業(yè)管理的參與度和認可度，著重明確服務(wù)內(nèi)容，確定服務(wù)標準和收費標準。同時，探索專業(yè)物業(yè)管理公司或業(yè)委會提前介入微改造方案的做法，參與謀劃小區(qū)停車位、公共空間利用、管線改造和監(jiān)控視頻等設(shè)置的總體設(shè)計，為后期建立物業(yè)管理制度的順暢銜接和順利運行提供支撐。對于條件較差，無物管或物管已經(jīng)退出的小區(qū)，有業(yè)委會的，可以采取所在社區(qū)和小區(qū)業(yè)委會共同參與的管理模式，成立小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，招聘諸如小區(qū)內(nèi)的下崗人員等，明確服務(wù)內(nèi)容和收費標準，依托物業(yè)服務(wù)中心進行管理。對于未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會的老舊小區(qū)，可以由社區(qū)居委牽頭組織召開業(yè)主大會，由業(yè)主共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人，采取準物業(yè)管理模式，并逐步在居民適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理模式后，過渡到標準化物業(yè)管理。對于零散居民點，可以按照就近合并的方式，由街道、社區(qū)提供社區(qū)托底物業(yè)服務(wù)，整合區(qū)域內(nèi)資源，通過區(qū)域內(nèi)泊車抵償服務(wù)、便民設(shè)施收入等彌補資金短缺，保障管理的可持續(xù)性。

在政府層面，建議借鑒杭州等城市建立物業(yè)管理的做法，出臺實施適合廣州實際的老舊小區(qū)物業(yè)管理或準物業(yè)管理措施，引導(dǎo)業(yè)主做好后續(xù)維護管養(yǎng)工作，從根本上鞏固微改造工作成果。市、區(qū)政府每年給予街道和社區(qū)一定的管理經(jīng)費補貼，加大對物業(yè)管理的財政支持力度，通過降低稅費、補貼管理費等方式，吸引物業(yè)公司入駐。培育發(fā)展多樣化的物業(yè)管理市場、特別是針對老舊小區(qū)的微利、非營利的物業(yè)服務(wù)市場。完善社區(qū)網(wǎng)格化管理制度，落實網(wǎng)格點責任人、保潔員、巡查員、志愿者、掛鉤部門聯(lián)系人等主體，實行對老舊小區(qū)的全天候管理全覆蓋。強化城市管理綜合執(zhí)法，依法及時處置老舊小區(qū)違法建設(shè)、亂堆亂放等違法行為。加強目標管理和考核，政府要將老舊小區(qū)長效管理情況納入年度目標考核，合理設(shè)置考核分值和權(quán)重，開展定期考核，采取設(shè)立專項經(jīng)費并“以獎代補”的方式，根據(jù)考核結(jié)果撥付予街道，強化長效管理機制。加強對社區(qū)建管委的日常運作機制的完善以及對其在人、財、物保障機制的探索，借此筑牢居民社區(qū)自治的基礎(chǔ)。從各個層面加強對老舊小區(qū)居民在“共同維護、共同承擔、共同受益”理念方面的宣傳，提升居民權(quán)利、義務(wù)對等的觀念自覺。構(gòu)建良好公共道德風(fēng)尚，推動形成良好的社區(qū)建設(shè)管理秩序。最后，應(yīng)鼓勵有能力的老舊小區(qū)自發(fā)開展微改造工作，加強政策指引，適當予以補助，推動形成老舊小區(qū)自我更新的新常態(tài)。

（五）完善老舊小區(qū)微改造相關(guān)法律法規(guī)和配套政策體系。

在法律法規(guī)體系方面，建議制定有關(guān)老舊小區(qū)微改造的專門性法律法規(guī)，內(nèi)容建議包括老舊小區(qū)認定分類、改造程序指引、涉及主體及其權(quán)責關(guān)系等。在配套政策體系方面，建議在國家層面，制定關(guān)于老舊小區(qū)微改造涉及規(guī)劃調(diào)整的指導(dǎo)意見，包括涉及的相關(guān)規(guī)劃政策和土地政策。我市可針對新增用地與存量用地、新建房屋和老舊小區(qū)微更新改造的差異，進一步健全符合廣州存量用地和老舊房屋更新改造實際的配套政策體系。落實公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)標準，完善社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)機制，確保社區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施同步規(guī)劃、同步建設(shè)。研究建立老舊小區(qū)微改造適用土地、規(guī)劃、消防標準體系，配套出臺有關(guān)措施。同時，根據(jù)我市實踐情況，積極向省、國家提出立法和政策性建議，研究破解老舊小區(qū)新增設(shè)施有關(guān)難點問題，同時注意避免城市更新過程中容易出現(xiàn)的底層高密度向高層高密度的轉(zhuǎn)變。增設(shè)電梯是今后一段時期我市重要、迫切的民生問題之一，建議參照北京等地的做法，及時總結(jié)荔灣等區(qū)增設(shè)電梯工作經(jīng)驗，加快研究提出適合老舊小區(qū)增設(shè)電梯的實施意見，嚴格落實“兩個2/3”規(guī)定，通過有效協(xié)調(diào)爭取底層住戶支持，積極采用新材料新技術(shù)，簡化申報和審批流程，采用政府支持、企業(yè)投資、受益業(yè)主付費等方式解決籌措資金問題等，有效推動老舊小區(qū)增設(shè)電梯難題的突破。此外，建議積極研究擴大公產(chǎn)直管房出售范圍相關(guān)政策?？梢詤⒄蘸贾菔凶龇ǎM一步探索放開公產(chǎn)直管房出售范圍，適度減少公產(chǎn)直管房數(shù)量，既降低管理成本，同時也提高居民獲得感。

（六）進一步鞏固微改造的公眾參與基礎(chǔ)。

創(chuàng)建幸福社區(qū)是塑造人性化城市和宜居宜業(yè)城市的基礎(chǔ)和起點，老舊小區(qū)微改造是塑造幸福社區(qū)的非常重要而有效的途徑。其關(guān)鍵是堅持以人民為中心，充分運用“共同締造”理念，依托公眾參與，回應(yīng)民生需求，加強市民對微改造和城市更新的認知、理解、認同，激發(fā)居民群眾熱情，擴大該項工作的群眾基礎(chǔ)。因此，鞏固和擴大居民參與平臺尤為重要。市、區(qū)、街道和居委各有關(guān)單位和主體要積極在發(fā)揮街道、社區(qū)黨組織作用，網(wǎng)格化管理，成立社區(qū)建管委和業(yè)委會，推進基層黨組織建設(shè)，發(fā)揮社區(qū)黨員、志愿者等主體作用，優(yōu)化居民議事平臺等方面加強引導(dǎo)，建立居民社區(qū)自治方式多管齊下、互為補充、和諧并行的格局，在老舊小區(qū)改造各環(huán)節(jié)充分反映居民需求。

小區(qū)改造心得體會報告篇十二

縣政府：

9月16日，我縣城市居民小區(qū)物業(yè)管理交接動員大會后，**鎮(zhèn)和建設(shè)局積極配合，做到思想上全面對接，工作上無縫對接，行動上快速對接，于9月18日，在縣建設(shè)局房管處召開了監(jiān)交人（縣紀委、財政局）、移交人（縣房管處）、接收人（**鎮(zhèn)物管辦）聯(lián)席會議，會后按移交方案，迅速成立兩個移交小組，展開交接工作，截止9月27日，接收工作結(jié)束?，F(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

1.理順了物業(yè)管理體制。物業(yè)管理工作逐步形成建設(shè)局作為行業(yè)主管部門，進行上下銜接、業(yè)務(wù)監(jiān)管；**鎮(zhèn)作為實施責任主體，構(gòu)建了“鎮(zhèn)政府是組織者，社區(qū)是服務(wù)者，居民是參與者”的物管模式，理順了關(guān)系，明晰了責任、充實了力量。

4.延伸了社區(qū)工作觸角。居民普遍接受屬地管理模式，提高了小區(qū)居民歸屬感和認同感。社區(qū)也認為接管小區(qū)物業(yè)，便于掌握小區(qū)人口信息檔案。

5.促進了社會和諧穩(wěn)定。在交接期間，**小區(qū)、**小區(qū)和**等居民反映物業(yè)問題，經(jīng)我鎮(zhèn)物管辦和社區(qū)及時介入，通過引導(dǎo)和化解，居民的情緒得到緩解。

2.解決突出問題是關(guān)鍵。開發(fā)企業(yè)在小區(qū)建設(shè)過程中亂改規(guī)劃、偷工減料、配套不齊，無社區(qū)、物業(yè)辦公用房等留下諸多的“前期后遺癥”，給小區(qū)的管理留下隱患，帶來麻煩。對房屋漏雨、配套設(shè)施改造等最突出的問題，建議縣政府開展專項整改活動。

3.加大財政投入是保證。無論接管老舊、零散小區(qū)，還是維修、完善配套設(shè)施等，都要投入財力，縣、鎮(zhèn)都要把物管經(jīng)費列入財政預(yù)算，保證需要。

4.提高服務(wù)質(zhì)量是前提。選聘資質(zhì)較高的物業(yè)進駐我縣，建立物業(yè)公司和從業(yè)人員信用檔案，開展物業(yè)公司“星級”服務(wù)評選活動，開展物業(yè)公司年度考核工作，提升物業(yè)服務(wù)水平上臺階、上檔次。

1、實行規(guī)劃設(shè)計與住房驗收聯(lián)動機制。建議縣城新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計強行入軌，規(guī)劃設(shè)計首先要明確社區(qū)事務(wù)管理用房和物業(yè)管理配套用房的面積、位置、層數(shù)，以及公共設(shè)施的配套，可讓**鎮(zhèn)參與核實，簽字后方可施工；住宅小區(qū)竣工時，**鎮(zhèn)可與建設(shè)局、消防大隊等相關(guān)部門一同參與項目竣工質(zhì)量驗收，從而保證新建住宅小區(qū)按規(guī)劃建設(shè)，治標又治本。

2.實行遺留問題集中會辦機制。把房屋漏水、配套設(shè)施改造等作為會辦重點，在維修期外或在維修期內(nèi)與開發(fā)商聯(lián)系不上的，建議縣政府設(shè)立物業(yè)基金，年設(shè)立物業(yè)基金1000萬元，用于住房維修和配套設(shè)施改造，實行?？顚Ｓ谩?*鎮(zhèn)政府牽頭維修、改造，建設(shè)局監(jiān)管。

3.設(shè)立新建小區(qū)質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金占總工程造價的5%，由縣建設(shè)局質(zhì)監(jiān)站收齲如開發(fā)企業(yè)通過全面合格驗收的，保證金全額返還。如不能通過全面驗收的，由建設(shè)局要求開發(fā)企業(yè)限期整改。經(jīng)過整改仍不能通過驗收的，由**鎮(zhèn)牽頭整改，拿出書面報告，建設(shè)局監(jiān)督，縣政府審核批準。

4.物業(yè)服務(wù)管理重心下移。責權(quán)明晰，對物業(yè)服務(wù)管理的考評獎懲方案由行業(yè)主管部門制定，可由**鎮(zhèn)組織實施，盡量避免政出多門，基層無法操作的處境。

5.積極啟動使用維修基金。我縣五年以上的小區(qū)，有的房屋已出現(xiàn)不同程度的漏雨、開裂等問題，建議縣政府在加大財政投入時，啟用維修基金。保障業(yè)主、物業(yè)公司等各方利益。

**鎮(zhèn)政府。

xx年9月29日。

小區(qū)改造心得體會報告篇十三

20xx年是醫(yī)院三甲創(chuàng)建的關(guān)鍵年，為了以更好更飽滿的姿態(tài)迎接“三甲大考”，我物業(yè)毫不松懈，團結(jié)奮進，總結(jié)本部“三甲”復(fù)審經(jīng)驗教訓(xùn)，積極的完成本月各項任務(wù)指標：

我部不僅按時按量的完成了日常清潔環(huán)保工作，冬季綠化養(yǎng)護工作，以及污水病蟲害防治工作并達到了預(yù)期的目標。元旦和春節(jié)前的衛(wèi)生檢查和節(jié)日安全工作得到了科學(xué)合理安排。

工程部為維持醫(yī)院醫(yī)療工作正常開展，依舊秉承良好的作業(yè)傳統(tǒng)，態(tài)度嚴謹，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，有命必接，有令必到。及時完成了各科室每日的報修工作、設(shè)備機房及配電柜內(nèi)衛(wèi)生清潔以及全院供電、供水、空調(diào)制冷的巡查工作，確保了醫(yī)院工作的正常運行；完成了員工規(guī)章制度及技能的學(xué)習(xí)同時更換了外科2樓空調(diào)循環(huán)泵一臺、加配了外科2f冷卻塔總供水管dn65法蘭截止閥一個、安裝了熱水泵房4區(qū)dn65軟接一只，維修了-1樓生活熱水3區(qū)交換罐、更換了外科污物梯井抽水、外科15配餐間開水爐線路，增裝了急診1樓搶救室9個插座、加固了內(nèi)、外科樓頂鐵門焊接并且協(xié)助施工單位對全院配電房橋架等有縫隙處的防鼠處理、圓滿完成手術(shù)室層流保養(yǎng)月計劃與對制氧機房設(shè)備進行節(jié)前維護保養(yǎng)；另外工程部對三甲各項資料進行補缺補差、做好班組每日設(shè)備機房的巡查工作，填寫巡查記錄、完善全院節(jié)能降耗工作及數(shù)據(jù)統(tǒng)計。

繼續(xù)按部就班進行院區(qū)及總部大樓的保潔工作，超前完成了節(jié)前全院安全檢查和工作安排。

院本部：

1、凈化空調(diào)設(shè)備維保由保時潔物業(yè)接管，前期工作正在進行。

2、本部物業(yè)部按部就班進行日常保潔工作。

小區(qū)改造心得體會報告篇十四

老舊小區(qū)大都處于老城區(qū)，是一個城市歷史的印象和記憶。在社會轉(zhuǎn)型和城市化浪潮中，老舊小區(qū)由于建設(shè)時間已長，困難群眾相對集中，出現(xiàn)了房屋建筑老化、功能設(shè)施匱乏、環(huán)境臟亂差、治安和消防隱患突出等普遍性問題，日益成為城市建設(shè)的短板和薄弱環(huán)節(jié)。城市社區(qū)是城市治理的基本單元，是城市建設(shè)和發(fā)展的重要基石。加強老舊小區(qū)特別是老舊小區(qū)的改造，切實改善社區(qū)人居環(huán)境，既是城市治理和統(tǒng)籌發(fā)展的題中之義，也是黨和政府執(zhí)政為民服務(wù)群眾的必然要求。近年來，湘潭市積極順應(yīng)民生建設(shè)需求，積極推進老舊小區(qū)的提質(zhì)改造工作，取得了比較明顯的成效。為了及時總結(jié)經(jīng)驗，創(chuàng)新思路，為湘潭市加快推進城區(qū)老舊小區(qū)改造提供參考和建議，民進湘潭市委成立了“湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造調(diào)研”課題組，組織會內(nèi)外專家學(xué)者，歷時八個多月，深入湘潭市雨湖區(qū)、岳塘區(qū)主要城市社區(qū)調(diào)研走訪，分別與湘潭市住建局、民政局以及11個城市社區(qū)進行座談，召開了老舊小區(qū)改造研討會，征求了相關(guān)專家的意見，參考了國內(nèi)城市的相關(guān)經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上完成了本調(diào)研報告。

另一方面又“后天營養(yǎng)不良”，社區(qū)困難廠礦企業(yè)職工相對集中，房屋產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜多樣，管理體制機制不順，物業(yè)管理存在“真空”，社區(qū)居民日常生活面臨許多問題和現(xiàn)實困難。凡此種種，致使老舊小區(qū)的人居環(huán)境與新建小區(qū)形成強烈反差，居民對此怨聲載道。老舊小區(qū)集中的社區(qū)已經(jīng)成為湘潭城市建設(shè)與管理的落后地帶，亟待進行提質(zhì)改造。

面對民生建設(shè)期盼，湘潭市以改善人居環(huán)境、提升城市品位、建設(shè)幸福湘潭為目標，積極推進老舊小區(qū)的提質(zhì)改造和綜合整治工作，相繼實施了背街小巷提質(zhì)改造、棚戶區(qū)改造等項目。2014年政府工作報告把老舊小區(qū)改造列為十大民生實事和年度重點工作，啟動實施了湘建社區(qū)、大陽新村社區(qū)等5個老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)改造試點，標志著湘潭市老舊小區(qū)改造正式進入全面提質(zhì)的新階段?？傮w上來看，湘潭市對城區(qū)老舊小區(qū)的集中改造可以分為三個階段：

第一階段：以改善社區(qū)道路設(shè)施為重點，實施背街小巷提質(zhì)改造。這個階段主要以2009年啟動的背街小巷提質(zhì)改造為主要標志，改造內(nèi)容包括路面提質(zhì)、下水道疏通完善、路燈安裝、綠化提質(zhì)、消防設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的完善等。市政府提出了“路要平整、燈要明亮、水要暢通、面要美觀、管要統(tǒng)籌”的五個改造要求。在規(guī)劃設(shè)計上體現(xiàn)“三個掛鉤”，即與社區(qū)建設(shè)掛鉤、與城市主干道改造掛鉤、與“城中村”改造掛鉤，同時注重特色街巷和精品街巷建設(shè)，打造老城區(qū)的新亮點。據(jù)統(tǒng)計，2009年至2013年湘潭市共完成城區(qū)440余條背街小巷的標準化提質(zhì)改造，基本實施了“路平、燈亮、水暢、綠美、人行舒適、環(huán)境優(yōu)美”的目標，有力的改善了社區(qū)的交通條件和公共設(shè)施。

第二階段：以改善居民居住條件為重點，實施棚戶區(qū)改造。這個階段以2010年啟動的棚戶區(qū)改造為主要標志，改造內(nèi)容包括危房改造、道路等公共基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的更新，城市區(qū)域功能調(diào)整完善等。湘潭市結(jié)合舊城改造、濱江風(fēng)光帶、保障性安居工程等建設(shè)，重點對河西地區(qū)包括沿江風(fēng)光帶在內(nèi)，東起鐵路橋、西至窯灣地區(qū)、北起熙春路－雨湖路－人民路，南至湘江堤范圍近3萬平方公里的棚戶區(qū)，以及河?xùn)|地區(qū)沿城市主干道兩側(cè)范圍的棚戶區(qū)集中改造。為了解決改造建設(shè)資金難題，組建了棚戶區(qū)改造有限公司，注冊資本１億元，專門負責棚戶區(qū)改造任務(wù)。在此后的三年內(nèi)，全市共實施各類棚戶區(qū)改造近3萬戶，大量的城市和國有工礦棚戶區(qū)居民的居住質(zhì)量、居住環(huán)境得到改善。為進一步加大棚戶區(qū)改造力度，2014年1月，市政府制定實施了《湘潭市棚戶區(qū)改造規(guī)劃（2013-2017年）》，湘潭市棚戶區(qū)改造步入規(guī)范化發(fā)展軌道。

第三階段：以改善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施為重點，實施老舊小區(qū)提質(zhì)改造試點。以2014年啟動的城區(qū)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)改造試點為主要標志，改造內(nèi)容包括水電管網(wǎng)、道路、停車位和綠化、環(huán)衛(wèi)、文化等基礎(chǔ)設(shè)施。政府工作報告將城區(qū)老舊小區(qū)改造列為十大民生實事和創(chuàng)建全國文明城市的重點工作之一，計劃投入1000-1200萬資金進行老舊小區(qū)改造試點。根據(jù)“市級組織、區(qū)級協(xié)調(diào)、協(xié)同推進”的原則，按照“先地下、后地上”、全面提質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施、形成示范的總體要求，今年3月以來相繼進行了項目遴選、現(xiàn)場勘察、方案設(shè)計、招投標等工作，目前已經(jīng)基本完成雨湖區(qū)、岳塘區(qū)的5個老舊小區(qū)改造。經(jīng)初步統(tǒng)計，此次改造總面積超過3萬平方米，新添社區(qū)公園5個，已疏浚下水道8814米，鋪設(shè)下水管道2473米，整修、新增下水井816個，鋪設(shè)瀝青路面16668米，架設(shè)路燈133盞，砌花圍885平方米，改造后的老舊小區(qū)面貌煥然一新，居住條件大為改善，受到居民和社會各界的普遍贊譽。試點工作的順利推進，為湘潭市全面實施老舊小區(qū)提質(zhì)改造工程奠定了良好的基礎(chǔ)。

盡管湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造取得了不少進展，但從整體上來看，還存在著諸多困難和問題，主要表現(xiàn)為五個方面的難題：

1、統(tǒng)一規(guī)劃難題。湘潭市老舊小區(qū)存量大，不同社區(qū)的改造規(guī)模差異明顯，改造任務(wù)復(fù)雜而艱巨。但目前我市尚沒有編制老舊小區(qū)改造的整體規(guī)劃，排查摸底不夠，對改造的總量缺乏準確數(shù)據(jù)和具體安排，也缺乏具體的分類標準和建設(shè)標準，導(dǎo)致老舊小區(qū)改造處于邊改邊看、邊看邊調(diào)整的摸索狀態(tài)?，F(xiàn)有的試點方案與棚戶區(qū)改造規(guī)劃、保障性安居工程等銜接也不夠緊密，存在重合部分，加上市、區(qū)兩級協(xié)同不夠，易出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象。此外，由于缺乏規(guī)劃整合，改造的工作機制不夠健全，城建、財政、規(guī)劃、城管等相關(guān)責任單位權(quán)責不夠明確，難以形成整體合力。

2、技術(shù)改造難題。老舊小區(qū)大多處于老城區(qū)，建設(shè)時大都沒有系統(tǒng)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)建筑標準較低，房屋密度較大、質(zhì)量較差，水電氣等管網(wǎng)密布，道路、排污、消防及居民活動場地等基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化甚至缺失，再加上缺乏有效保養(yǎng)和維護，基本都到了“問題階段”。由于原來的設(shè)計圖紙和建設(shè)資料缺乏，而公共空間又狹窄有限，且各類違章搭建多，一些項目處于無法可改、無處可建的尷尬境地，改造工作面臨現(xiàn)實難題。在已實施的社區(qū)改造項目中，在規(guī)劃設(shè)計上沒有充分考慮社區(qū)實際情況，影響了改造質(zhì)量和效果。如部分社區(qū)公共道路施工論證不夠，只是在原來路面上直接加筑路基，導(dǎo)致路面抬高、居民樓底層車庫門無法打開，社區(qū)居民不得不鏟除部分路基。

小區(qū)道路老化破損，沒有路燈，綠地雜草叢生、布局混亂；

消防設(shè)施缺乏，安全隱患突出；

各類違章搭建多，私自改建房屋多，車輛無序停放多，進一步擠占了公共空間，社區(qū)活動場所、公共綠地、停車場等配套設(shè)施與居民實際需求的矛盾相當突出。受限于資金等原因，目前改造的內(nèi)容、標準與社區(qū)居民的需求還有很大差距。

4、經(jīng)費籌措難題。目前老舊小區(qū)改造主要依賴上級專項經(jīng)費支持和市區(qū)兩級財政投入，按照“兩型社區(qū)”建設(shè)的目標，老舊小區(qū)改造的經(jīng)費缺口巨大。從試點的5個社區(qū)改造來看，原計劃的1000-1200萬元資金難以達到預(yù)期目標。湘潭市老舊小區(qū)較多，改造經(jīng)費動輒數(shù)億元，如果全部由政府或部門承擔，財政將無力承受。如果全部由社區(qū)、企業(yè)承擔，既不現(xiàn)實也不合理。許多老舊小區(qū)是困難群眾集中區(qū)域，民居收入水平低，也難以大量分攤改造成本。如何破解經(jīng)費籌措難題，完善老舊小區(qū)改造的投入機制，是當前市、區(qū)兩級政府需要高度重視的問題。

雨湖區(qū)沒有物業(yè)管理的老舊小區(qū)達到225個。根據(jù)改造經(jīng)驗，如果只改造不管理，必將步入“改造——破壞——再改造”的怪圈。目前，現(xiàn)有的老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)日趨多元化，居民結(jié)構(gòu)復(fù)雜，加上大都處于開放式狀態(tài)，治安隱患增多，如果不能建立起改造后的長效管理機制，社區(qū)改造的成果將前功盡棄。

加快老舊小區(qū)改造具有重要意義和現(xiàn)實緊迫性。湘潭市第十一次黨代會提出了建設(shè)“幸福湘潭”的發(fā)展愿景，要求“大力改善居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境，滿足人們對改善生活品質(zhì)的期盼”。老舊小區(qū)改造作為黨和政府為民辦實事的重點民生工程，福澤于民、惠及百姓，具有明顯的社會效益。面對遇到的各種難題，我們必須創(chuàng)新思路，迎難而上，堅持改造與整治并舉、建設(shè)與管理同步，加快城區(qū)老舊小區(qū)的改造步伐，確保老舊小區(qū)的廣大居民共享城市建設(shè)與發(fā)展的成果。

在改造內(nèi)容和標準上，建議重點改造、疏通下水，整修路面，維修、增設(shè)路燈，安裝和配齊消防栓，增加綠化面積，修建垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池，合理設(shè)置非機動車庫（棚），因地制宜設(shè)置小區(qū)機動車停車場地，拆除小區(qū)違章搭建，增設(shè)文體休閑設(shè)施，達到美化、亮化、綠化、整潔、通暢的安居要求。具體建議如下：

1、科學(xué)規(guī)劃，健全老舊小區(qū)改造的政策和制度保障機制。老舊小區(qū)改造是個系統(tǒng)性工程，必須堅持規(guī)劃先行。一是盡快制定《湘潭市老舊小區(qū)改造規(guī)劃》，系統(tǒng)規(guī)范老舊小區(qū)改造工作。要明確改造的原則、內(nèi)容、標準及投入保障、責任分工、組織實施等，使改造工作有“法”可依，有章可循。以此為依據(jù)，制定實施老舊小區(qū)改造的具體年度計劃。規(guī)劃應(yīng)統(tǒng)籌好老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造與保障性安居工程等項目的關(guān)系，促進保留、改造、拆遷與開發(fā)新建相結(jié)合，處理好改造與保護的關(guān)系，保留好老舊小區(qū)的歷史文化和地域特色。二是建立老舊小區(qū)改造項目庫制度。改造項目應(yīng)進行實地勘查和科學(xué)論證，特別是要充分征求社區(qū)居民意見，盡可能地取得廣大居民的理解和支持。三是研究制定支持老舊小區(qū)改造建設(shè)的政策措施。在政府公共資源配置中，對老舊小區(qū)改造給予一定傾斜，加大資金投入，逐步使市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及其他城市基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋老舊小區(qū)，帶動老舊小區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)振興繁榮，增加就業(yè)機會，促進老舊小區(qū)良性發(fā)展。

2、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全老舊小區(qū)改造工作機制。老舊小區(qū)改造牽涉面廣，需要多個部門密切配合。市、區(qū)兩級政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)改造工作。一是牽頭成立相關(guān)職能部門參與的常設(shè)工作機構(gòu)，并明確部門分工，劃分目標責任。住建、房產(chǎn)、規(guī)劃等主管部門要會同發(fā)展改革、財政、民政等部門建立協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，各司其職，各負其責，及時研究解決改造工作中遇到的困難和問題，確保改造順利進行。二是充分發(fā)揮街道、社區(qū)居委會貼近群眾、了解群眾的優(yōu)勢，做好動員、組織和宣傳工作，穩(wěn)步推進社區(qū)改造。三是切實發(fā)揮居民自治作用，動員和組織社區(qū)居民參與社區(qū)改造、建設(shè)和管理。街道和社區(qū)應(yīng)指導(dǎo)、支持居民成立業(yè)主委員會，幫助居民開展自治管理。四是制定鼓勵社會力量參與老舊小區(qū)改造與建設(shè)的政策措施，，推動老舊小區(qū)建設(shè)的社會化、專業(yè)化、市場化發(fā)展。

對按規(guī)劃要求新辦的學(xué)校、醫(yī)院、敬老院、幼兒園等公益事業(yè)，可辦理出讓手續(xù)，土地出讓收入經(jīng)市政府批準后可以獎勵的方式返還給投資人。老舊小區(qū)改造項目土地出讓金全額上繳市財政，經(jīng)市政府批準可返還各區(qū)，專項用于老舊小區(qū)改造。三是加強資金管理，提高資金使用效益。堅持“有所為有所不為”的原則，根據(jù)社區(qū)改造輕重緩急和資金籌措進度，對老舊小區(qū)改造排出計劃，分步實施，陸續(xù)推進。對改造資金的使用，要加強監(jiān)管和審計。

4、堅持標準，健全老舊小區(qū)改造質(zhì)量保障機制。老舊小區(qū)改造是政府高度重視、社會高度關(guān)注、居民十分關(guān)心的民生工程，必須把堅持標準、確保質(zhì)量放在突出位置來抓。一是貫徹“經(jīng)濟實用、功能完善、綠色生態(tài)、環(huán)境優(yōu)美”的要求，精心組織工程設(shè)計，努力使改造項目符合小區(qū)建設(shè)整體規(guī)劃，滿足居民基本生活需求。二是嚴格執(zhí)行工程招投標制度，通過公開、公平、公正的競爭機制，擇優(yōu)選擇規(guī)劃設(shè)計和施工企業(yè)。要堅持規(guī)劃引領(lǐng)，高起點規(guī)劃設(shè)計，聘請國內(nèi)外一流設(shè)計單位和施工企業(yè)，確保規(guī)劃設(shè)計的完整性、統(tǒng)一性和施工質(zhì)量。三是嚴格執(zhí)行工程質(zhì)量責任制度，市區(qū)兩級政府、建設(shè)主管部門、建設(shè)單位、監(jiān)理檢測單位等要承擔起相應(yīng)責任，把好建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、竣工驗收的每一個環(huán)節(jié)和關(guān)口，杜絕出現(xiàn)邊勘察、邊設(shè)計、邊施工的“三邊”工程。要嚴格落實工程質(zhì)量終身責任制。四是建立工程項目接受社會監(jiān)督的機制，確保老舊小區(qū)改造滿足質(zhì)量標準要求。加強老舊小區(qū)改造的宣傳工作，在小區(qū)明顯位置設(shè)置項目公示牌、永久性責任牌，讓小區(qū)居民和社會群眾直接對改造項目進行監(jiān)督和評價。

5、規(guī)范運作，健全老舊小區(qū)后續(xù)管理長效機制。堅持改造與整治相結(jié)合、建設(shè)與管理相結(jié)合，是加強老舊小區(qū)后續(xù)管理、確保改造成果的必然要求。要著力解決老舊小區(qū)改造后的管理責任主體、資金來源、管理機制等問題，建立起適合社區(qū)特點、符合居民意愿的管理模式和機制。一是建立健全業(yè)主委員會和居民自治管理機構(gòu)，夯實小區(qū)管理基礎(chǔ)。街道、社區(qū)居委會要發(fā)揮主導(dǎo)作用，幫助居民小區(qū)成立業(yè)主委員會或居民自治機構(gòu)，積極開展相關(guān)培訓(xùn)和服務(wù)工作，努力實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)居民自治管理全覆蓋。二是采取靈活多樣的措施普及物業(yè)管理。要堅持改、建、管并舉，做到改造完成、物業(yè)管理及時跟進，避免出現(xiàn)反復(fù)改造現(xiàn)象。在物業(yè)管理上，可以根據(jù)居民的經(jīng)濟承受能力，以及對物業(yè)管理的實際需求，區(qū)分不同小區(qū)的不同情況和特點，采取社會化管理、業(yè)主自治管理、準物業(yè)管理等多樣化的物業(yè)管理模式。在實施社會化物業(yè)管理有難度的社區(qū)，政府可以采取補助困難居民、減免物業(yè)公司稅費等方式，推動老舊小區(qū)物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化發(fā)展。三是以文明城市、文明社區(qū)建設(shè)為契機，由政府城管、公安、建設(shè)等部門，聯(lián)合組織開展社區(qū)違建、違停等集中整治活動，為老舊小區(qū)改造和后續(xù)管理奠定良好基礎(chǔ)。

調(diào)研簡況。

調(diào)研時間：

2014年2月初至10月底。

調(diào)研情況：

湘潭市城區(qū)老舊小區(qū)改造的調(diào)研構(gòu)思于2013年10月，正式啟動是在2014年2月。在調(diào)研開展以來的八個多月時間里，調(diào)研組成員在民進湖南省委副主委、市政協(xié)副主席馬石城的指導(dǎo)下，堅持“實事求是”的科學(xué)態(tài)度，積極走訪市直部門了解政情，努力深入社區(qū)居民傾聽民意，比較直觀地掌握了我市城區(qū)老舊小區(qū)改造的基本情況。調(diào)研組成員走訪了湘建社區(qū)、砂子嶺社區(qū)、車站路社區(qū)等主要城市社區(qū)，分別與湘潭市住建局、民政局以及11個城市社區(qū)的負責人進行了座談，匯總分析了雨湖區(qū)、岳塘區(qū)的社區(qū)資料，對比考察了湘潭市和國內(nèi)有關(guān)城市開展老舊小區(qū)改造的經(jīng)驗。在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組組織撰寫了調(diào)研報告，并在相關(guān)專家的指導(dǎo)下進行了多次修改完善，最終于10月底定稿。在整理調(diào)研成果的過程中，調(diào)研組撰寫的“完善社區(qū)管理與服務(wù)的建議”被《人民政協(xié)報》采納，發(fā)表在2014年6月9日第3版。

小區(qū)改造心得體會報告篇十五

按照住建委要求，針對舊小區(qū)改造工程的實際情況，為確保改造工程不發(fā)生傷亡事故，提出如下要求：

一、施工單位必須按照住房和城鄉(xiāng)^v^2008年5月30日印發(fā)的《建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)管理機構(gòu)設(shè)臵及專職安全生產(chǎn)管理人員配備辦法》的通知要求，配備足夠的專職安全生產(chǎn)管理人員。（1萬平方米以下的工程不少于1人；1－5萬平方米的工程，不少于2人；5萬平方米及以上的工程不少于3人，且按專業(yè)配備專職安全生產(chǎn)管理人員。）。

二、施工單位對進入施工現(xiàn)場的工人要進行安全教育，使工人具備必要的安全知識，了解國家和地方有關(guān)安全生產(chǎn)的方針、政策、法律、法規(guī)和企業(yè)安全生產(chǎn)的規(guī)章制度，熟悉安全標準規(guī)范、規(guī)程，正確使用和維護安全防護設(shè)備、設(shè)施、個人防護用品，掌握本崗位的安全操作技能，及時發(fā)現(xiàn)、處臵和報告事故隱患，達到增強工人的安全意識，提高工人自我防范能力，杜絕和減少安全事故發(fā)生的目的。

三、工程監(jiān)理單位應(yīng)按照《建筑工程安全生產(chǎn)管理條例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)建筑工程安全生產(chǎn)監(jiān)理試行辦法》對工程實施監(jiān)理。

工作制度、程序、方法和措施。

（二）項目監(jiān)理機構(gòu)的總監(jiān)理工程是安全生產(chǎn)監(jiān)理工作第一責任人?？偙O(jiān)理工程師應(yīng)當根據(jù)工程項目規(guī)模，工程結(jié)構(gòu)確定安全監(jiān)理人員數(shù)量，明確安全監(jiān)理人員的安全工作職責。

（三）審查施工企業(yè)三級安全教育和崗前安全教育的活動記錄及真實性。

（四）審查施工單位編制的施工組織設(shè)計中的安全技術(shù)措施和專項施工方案是否符合工程建設(shè)安全強制性標準，并提出審查意見。

（五）審查施工單位的安全生產(chǎn)保證體系，安全生產(chǎn)責任制度和安全生產(chǎn)規(guī)章制度的建立及落實情況。

（六）審查施工單位項目負責人、專職安全管理人員資格和垂直運輸機械作業(yè)人員、安裝拆卸工、超重信號工、登高架設(shè)作業(yè)人員、電工和金屬焊割作業(yè)等特種人員資格。

（七）審查施工總包單位、分包單位（專業(yè)分包和勞務(wù)分包）的企業(yè)資質(zhì)、安全生產(chǎn)許可證和安全管理協(xié)議或合同，督促總、分包施工單位落實各自的安全生產(chǎn)責任。

（八）審查施工單位的逐級安全技術(shù)交底。

（九）督促施工單位按照工程建設(shè)強制性標準和施工組織設(shè)計中確定的安全技術(shù)措施或?qū)ｍ検┕し桨附M織施工，制止違規(guī)作業(yè)。

（十）對危險性較大的分部分項工程重點進行安全巡查檢。

查，每天不少于一次。發(fā)現(xiàn)違規(guī)施工和存在安全事故隱患的，及時要求施工單位整改，并檢查整改結(jié)果，簽署復(fù)查意見，對存在重大安全隱患的由總監(jiān)理工程師簽發(fā)工程暫停令，并及時報告建設(shè)單位，施工單位拒不整改或不停止施工的應(yīng)當及時向安全監(jiān)督機構(gòu)報告。

（十一）檢查施工單位提供的起重機械設(shè)備、鋼管及扣件、漏電保護器、“三寶”的檢測檢驗報告。

（十二）督促施工單位開展安全自檢工作，復(fù)核施工現(xiàn)場安全設(shè)施驗收手續(xù)并簽署意見。

（十三）對超過一定規(guī)模的危險性較大分部分項工程的施工作業(yè)，項目監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)當單獨編制安全監(jiān)理實施方案，并進行旁站監(jiān)理。

四、建筑施工高處作業(yè)基本規(guī)定。

（一）施工單位在編制施工組織設(shè)計時，應(yīng)制定預(yù)防高處墜落事故的安全技術(shù)措施。項目經(jīng)理部應(yīng)結(jié)合施工組織設(shè)計，根據(jù)工程特點編制預(yù)防高處墜落事故的專項施工方案，且將該工程項目涉及到的所需防護料具列入施工計劃，經(jīng)審批后組織實施。

（二）單位工程施工負責人應(yīng)對工程的高處作業(yè)安全技術(shù)負責，并建立相應(yīng)的分級負責制。

安全防護用品的落實情況，未經(jīng)落實不得施工。

（四）高處作業(yè)人員應(yīng)經(jīng)過體檢，合格后方可上崗。施工單位應(yīng)為作業(yè)人員提供合格的安全帽、安全帶等必備的安全防護用品，作業(yè)人員應(yīng)按規(guī)定正確佩戴和使用。

（五）高處作業(yè)前，應(yīng)由項目分管負責人組織有關(guān)部門對安全防護設(shè)施進行驗收，經(jīng)驗收合格簽字后，方可作業(yè)。安全防護設(shè)施應(yīng)做到定型化、工具化。防護欄桿均應(yīng)涂刷防銹漆和面漆，且以黃黑或紅白相間的條紋標示，蓋件等以黃或紅色標示。

（六）施工中若發(fā)現(xiàn)高處作業(yè)存在缺陷和隱患時，必須及時解決，危及人身安全時，必須停止作業(yè)。

（七）高處作業(yè)中所用的物料應(yīng)堆放平穩(wěn)，不可放在臨邊和洞口附近，也不可妨礙通行和裝卸。工具應(yīng)隨手放入工具袋；作業(yè)中的走道、通道板和登高設(shè)施，應(yīng)隨時清掃干凈；拆卸下的物件、余料和廢料及時清理運走，不得隨意亂放或向下丟棄，傳遞物件嚴禁拋擲。凡有墜落可能的物料、工具，均應(yīng)先行撤除或加以固定，以防跌落傷人。

（八）雨天和雪天進行高處作業(yè)時，及時清除水、冰、霜、雪，并應(yīng)采取可靠的防滑、防寒、防凍措施。暴風(fēng)雪及暴雨后，應(yīng)對高處作業(yè)的安全設(shè)施進行檢查，發(fā)現(xiàn)有松動、變形、損壞或脫落等現(xiàn)象，及時修復(fù)或更換。遇有六級以上強風(fēng)、濃霧、雷電等惡劣天氣，不應(yīng)進行露天高處作業(yè)。

（九）高層建筑和高聳構(gòu)筑物，應(yīng)預(yù)先設(shè)臵避雷設(shè)施，高處。

作業(yè)時有條件的，可設(shè)臵聯(lián)絡(luò)信號或通信裝臵。

（十）用于高處作業(yè)的防護設(shè)施，需要臨時拆除或變動安全設(shè)施的，應(yīng)經(jīng)項目分管負責人審批簽字，并組織有關(guān)部門驗收，經(jīng)驗收合格后方可實施。

（十一）防護棚、腳手架等搭設(shè)與拆除時，應(yīng)設(shè)警戒區(qū)，并派專人監(jiān)護，嚴禁上下同時作業(yè)。

（十二）高處作業(yè)安全設(shè)施應(yīng)做到防護嚴密，操作安全，牢固耐久，重復(fù)使用。

五、臨邊作業(yè)的安全防護。

小區(qū)改造心得體會報告篇十六

據(jù)統(tǒng)計，縣城區(qū)有住宅小區(qū)530余個，其中老舊小區(qū)(2005年前建成)441個，占城區(qū)住宅小區(qū)總量的80%以上。老舊小區(qū)大部分建成于上世紀**十年代，多為6層左右的高密度住宅樓小區(qū)或零散的臨街獨棟樓房，以單位福利房、房改房、舊城改造開發(fā)房、拆遷安置房等居多。老舊小區(qū)多數(shù)無專業(yè)物業(yè)管理公司進行管理，大多采用業(yè)主自治管理或聘請夫妻門衛(wèi)看守小區(qū)大門的方式進行日常管理;建筑外立面陳舊，公共配套設(shè)施不完善、因年久失修無人維護，建筑外墻滲水，道路破損，化糞池、排水管堵塞，供水管網(wǎng)跑冒漏問題嚴重，電路設(shè)備老化等問題影響業(yè)主正常生活需求;因當時設(shè)計條件限制多數(shù)沒有設(shè)置機動車和非機動車停車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放占用消防通道的現(xiàn)象普遍;老舊小區(qū)多數(shù)業(yè)主為年紀較大不愿離開主城區(qū)生活的老年群體以及部分在縣城務(wù)工的租住人員，對老舊小區(qū)改造有意愿但不愿自籌資金對小區(qū)進行改造，寄希望于政府包干改造。

2019年3月5日，國務(wù)院總理李克強在第十三屆全國人民代表大會第二次會議上的《政府工作報告》中作出明確部署，要大力對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進行改造提升，提高柔性化治理、精細化服務(wù)水平，讓城市更加宜居，更具包容和人文關(guān)懷。從國家層面將原來棚戶區(qū)改造為重點保障性安居工程向老舊小區(qū)改造傾斜。我局從2019年2月起組織縣城區(qū)三鎮(zhèn)、公房管理所對縣城區(qū)老舊小區(qū)按2000年前及2000年至2005年建成進行了初步摸底調(diào)查，同年5月，又再次進行了查漏補缺的摸底，通過摸底也收集到了各社會各界及普通群眾對老舊小區(qū)改造的建議，為我局今后更好的開展該工作提供了有效的意見。

縣凱江鎮(zhèn)朝陽東路社區(qū)書記黃勇作為基層干部，通過多年與群眾打交道收集到眾多群眾意見，代表多數(shù)群眾提出不是所有小區(qū)都適合改造，應(yīng)區(qū)分輕重緩急，統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)改造時序，優(yōu)先改造部分業(yè)主改造意愿強烈且水、電、氣、排水等管線老化、外墻或樓頂滲水嚴重的小區(qū)，先幫助群眾恢復(fù)住房的正常使用功能，再在資金結(jié)余的情況下改造小區(qū)臨街立面、小區(qū)內(nèi)停車位、綠化等小區(qū)風(fēng)貌工程。

縣住建局退休職工肖樂全作為2020年第二批次老舊小區(qū)改造的住戶代表向我們表達了他的意見，在改造過程中應(yīng)注重方式方法，要有專業(yè)的規(guī)劃，應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主的積極性和參與性，由小區(qū)業(yè)委會或社區(qū)組織小區(qū)業(yè)主按改造內(nèi)容適當籌集前期費用，不能全部由國家負擔，在改造前業(yè)主對改造方案有意見應(yīng)及時向社區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反饋，不得在改造過程中阻斷改造工程，同時施工隊伍要注意施工文明，盡量不影響業(yè)主的正常生活作息;作為一代建設(shè)人，還提到對城區(qū)內(nèi)的改造應(yīng)按片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃和改造，確保主城區(qū)外立面的統(tǒng)一性，也可以通過片區(qū)改造完善城市公共停車場、社區(qū)服務(wù)用房、市民便民中心等社區(qū)公共配套。

縣蠶種廠宿舍住戶劉躍林曾因小區(qū)合表用水漏損率高，業(yè)主矛盾突出的問題多次向我局反映希望盡快對小區(qū)水表進行分戶改造，我局也將該小區(qū)納入2020年老舊小區(qū)改造計劃，當其得知該消息時激動的表示對黨和政府的感謝，同時也提出了自己的建議，認為國家對老舊小區(qū)改造的重視，作為業(yè)主享受到了實惠一定會全力配合，并動員其他業(yè)主配合，但也希望政府部門加強對改造過程的安全、質(zhì)量監(jiān)管，不能流于形式，更不能讓惠及廣大普通百姓的好事變成豆腐渣工程，辜負國家的期望。

對于群眾的期盼和建議，我局都充分理解并將其作為今后開展此項工作的重要意見，充分結(jié)合民意確保此項工作落到實處。

2020年7月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》對老舊小區(qū)改造“改哪里、怎么改、誰出錢、如何管”等問題進行了明確規(guī)定，具有很強的可操作性，根據(jù)《意見》我縣將開展好相關(guān)工作。

(一)成立縣老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組?？h政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，縣發(fā)改局、財政局、自然資源局、執(zhí)法局、水電氣通訊運營單位等相關(guān)單位和城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府主要負責人為成員，小組負責統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、督查、考核老舊小區(qū)改造推進工作。進一步明確各相關(guān)部門、屬地政府、專營企業(yè)的職責，齊抓共管，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制。

(二)摸清家底，建立我縣老舊小區(qū)改造項目庫。各屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責，組織社區(qū)居委會，對我縣老舊小區(qū)基本情況再次全面清理，摸清掌握老舊小區(qū)的分布、現(xiàn)狀、改造意愿等，摸底情況報縣住建局形成我縣老舊小區(qū)改造清單。

(三)制定改造計劃，分類推進。由屬地政府加強宣傳，充分征求居民改造意愿，根據(jù)財力及資金籌措情況，按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的方式，區(qū)分輕重緩急，統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)改造時序，制定我縣老舊小區(qū)改造年度計劃。提前謀劃，安排財政專項資金，提前做好改造工程前期可研、立項、設(shè)計等準備工作，以便在上級部門下達支持政策時能夠及時爭取上級資金，提供申請資金支持。同時，積極引導(dǎo)居民自籌資金、社會資金參與老舊小區(qū)改造。

(四)制定我縣老舊小區(qū)改造實施意見。根據(jù)《意見》精神，結(jié)合我縣實施，盡快研究制定我縣老舊小區(qū)改造實施意見，明確我縣老舊小區(qū)改造范圍、任務(wù)、實施步驟等，進一步精減和優(yōu)化老舊小區(qū)改造項目行政審批流程，確保老舊小區(qū)改造工作盡快落地實施。

(五)繼續(xù)推進2019及2020年已申請到國家改造資金的20個老舊小區(qū)改造項目按計劃實施，同時配合縣財政局做好今年包裝的縣公園街片區(qū)及南門廣場片區(qū)老舊小區(qū)及周邊配套設(shè)施改造工程的債券發(fā)行工作，籌集3.5億資金用于片區(qū)老舊小區(qū)急配套改造。

老舊小區(qū)改造的任務(wù)任重而道遠，今后我們將嚴格按建設(shè)程序，選擇資質(zhì)優(yōu)、協(xié)調(diào)組織好、施工水平高的專業(yè)施工隊伍參與改造施工，我局將加強實施過程中的指導(dǎo)，同時建立項目業(yè)主單位、屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、居民代表合理監(jiān)督機制，強化對項目的跟蹤督查，確保項目工程質(zhì)量，提升群眾滿意度。

小區(qū)改造心得體會報告篇十七

從調(diào)研情況來看，我市老舊小區(qū)改造存在的問題不少。

（一）各自為政，沒有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機制。老舊小區(qū)改造涉及多個部門，往往“各吹各的號、各唱各的調(diào)”，缺乏配合協(xié)作機制。一是在項目申報上，上下級政府、相關(guān)部門之間沒有明確的申報流程，存在相互推諉現(xiàn)象，造成項目申報無所適從。二是項目審批，我市按片區(qū)包裝策劃老舊小區(qū)項目不到位。三是項目組織實施缺乏整體性，改造的質(zhì)量有待提高。

（二）資金短缺，使用不夠科學(xué)合理。目前改造提升主要依靠中省補助資金支持，由于小區(qū)眾多、基礎(chǔ)設(shè)施落后，資金投入高，財政壓力大，全市已列入計劃87個老舊小區(qū)，改造面積約99.5萬平米，改造戶數(shù)8256戶，計劃總投資約為3.8億元，但目前已到位的資金僅為1.9843億元（其中：財政專項補助0.9846億元、發(fā)改預(yù)算內(nèi)投資0.9997億元），占投資的52.21%，資金缺口約為1.8億元。

（三）政府包攬，群眾參與度不高。目前的改造資金來源渠道主要為政府財政補貼和各種專項資金支持，政府承擔了較大部分投資，改什么、怎么改，往往政府部門說了算。老百姓對改造的重點與質(zhì)量等方面有意見，配合不積極，多不愿出資。

（四）物業(yè)多樣，管理水平低下。大部分仍居住在老舊小區(qū)的居民收入普遍偏低，對于花錢買服務(wù)的物業(yè)管理意識較為淡薄，即使同意小區(qū)引入規(guī)范的物業(yè)管理，但在出資和繳費問題上也不愿配合，導(dǎo)致難以籌集整治和管理資金?？臻g有限，停車位規(guī)劃難度大。由于老舊小區(qū)多建成于80、90年代，當時規(guī)劃不足，停車區(qū)域面積普遍較小，停車位數(shù)量遠遠無法滿足現(xiàn)有迅速增長的私家車數(shù)量。且小區(qū)內(nèi)居民樓間隔較小，沒有多余的空地可以改造停車場，加劇“停車難”現(xiàn)狀。

（五）產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，維修改造難度大。老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)情況十分復(fù)雜，統(tǒng)一管理難度較大，多數(shù)老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)屬于村集體、機關(guān)事業(yè)單位、企業(yè)的情況居多。尤其是產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)的部分老舊小區(qū)，由于改制、破產(chǎn)等因素，還面臨責任管理主體缺失問題，基本處于“失管狀態(tài)”，尤其是在1999年以前建設(shè)的小區(qū)基本上未按照建設(shè)部要求建立維修基金，無法滿足共用部位、共用設(shè)施的維修需求。

三、幾點建議針對我市老舊小區(qū)改造工作中存在的問題，建議著重做好以下幾個方面工作。

（一）建立協(xié)調(diào)聯(lián)動機制，加快改造進度。一是在市級成立老舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組，由政府主要領(lǐng)導(dǎo)或分管領(lǐng)導(dǎo)任組長，住建、發(fā)改、財政、資源規(guī)劃、城管執(zhí)法、水務(wù)、電力等部門為成員單位，建立項目快速申報審批通道。二是明確各部門工作職責，由住建部門負責老舊小區(qū)改造的總體規(guī)劃和協(xié)調(diào)推進；發(fā)改部門負責建立改造項目“儲備池”，積極爭取中省補助資金，在老舊小區(qū)項目申報中，中省鼓勵打破相鄰小區(qū)圍墻界限，對分屬不同管理主體的小區(qū)，實施統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一管理，進行集中連片改造；財政部門負責市級補助資金撥付；其它部門在職責范圍內(nèi)各負其責；三是明確各縣市區(qū)政府和開發(fā)區(qū)管委會老舊小區(qū)改造的屬地工作責任，參照市級領(lǐng)導(dǎo)小組成立專門機構(gòu)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門和單位工作職責，整合歸集各類小區(qū)改造資金。四是明確街道辦事處和社區(qū)居委會為老舊小區(qū)改造申報和實施主體，開展小區(qū)改造的宣傳、加大對優(yōu)秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會各界對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的認識，通過整治改造前后的對比，使廣大居民真正理解老舊小區(qū)整治改造的意義，從而統(tǒng)一思想認識，自覺支持、配合整治改造工作，減少整治改造過程中的矛盾和工作阻力，著力引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。

（二）制定科學(xué)改造方案，切實提升品質(zhì)。要求各縣市區(qū)合理確定改造內(nèi)容，按照先地下后地上、先功能后提升的原則，優(yōu)先實施小區(qū)排水和供電設(shè)施、停車場建設(shè)及其他事關(guān)小區(qū)安全的工程項目，合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，加強服務(wù)設(shè)施、公共空間共建共享。要制定差異化的改造方案，突出重點，強化質(zhì)量管理，切實提升老舊小區(qū)的功能，改善群眾居住條件。通過改造，不僅讓小區(qū)舊貌換新顏，更要讓群眾有更多的獲得感、安全感、幸福感。

（三）拓寬資金籌措渠道，**投資難題。一是全力以赴，盡力多爭取上級補助、配套資金；二是加大宣傳力度，本著“誰出資、誰受益”的原則引導(dǎo)小區(qū)居民籌資；三是做好工作協(xié)調(diào)，加強與電力、通訊等相關(guān)部門的工作對接，引導(dǎo)相關(guān)企業(yè)參與改造。四是采取市場化機制，引導(dǎo)社會資本參與改造。

（四）重視建設(shè)過程管理，確保順利進行。施工、監(jiān)理單位要做好建設(shè)工作，合理施工組織計劃，嚴格把關(guān)施工過程。加快推進2019和2020年已下達投資計劃的老舊小區(qū)改造項目建設(shè)，確保按中省要求時限開工建設(shè)，加快中央資金支付進度，確保資金效益。既要保質(zhì)保量、按時交付工程,又盡可能減少改造過程對居民日常生活造成的影響。

（五）加強小區(qū)物業(yè)管理，建立長效機制。要把老舊小區(qū)改造與改造后的管理結(jié)合起來，避免“前改后亂”現(xiàn)象。要充分發(fā)揮社區(qū)居委會或基層社區(qū)黨組織作用，一是對于已有物業(yè)管理的小區(qū)，加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理力度，切實提升物業(yè)服務(wù)水平。二是對于物業(yè)管理不健全的小區(qū)，在健全居民自治的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)業(yè)主根據(jù)小區(qū)情況，靈活自主選擇專業(yè)物業(yè)公司、社區(qū)準物業(yè)管理、自我管理等物業(yè)管理模式。三是對未建立住宅專項維修基金的機制老舊小區(qū)，引導(dǎo)業(yè)主補交住宅專項維修基金，為后續(xù)小區(qū)設(shè)施維修維護提供資金保障。

小區(qū)改造心得體會報告篇十八

根據(jù)《關(guān)于印發(fā)12月份民生工程工作安排計劃的通知》（財民生辦函〔20xx〕31號）要求，現(xiàn)將20xx年棚戶區(qū)改造績效評價自評情況報告如下：

20xx年省下達我市老舊小區(qū)改造任務(wù)為：改造27個老舊小區(qū)、建筑面積158.38萬平方米，涉及居民21122戶。我市已全面完成省下達的目標任務(wù)，并于20xx年11月底前全部通過竣工驗收。通過“一次改，改到位”，實現(xiàn)“路面平了，道路寬了，路燈亮了，設(shè)施全了，環(huán)境美了”，受到廣大居民好評。20xx年11月，我市成功入選全國第一批城市更新試點市，7個老舊小區(qū)改造納入城市更新項目。住建部建筑節(jié)能與科技司20xx年10月15日印發(fā)的“我為群眾辦實事”實踐活動簡報（第二期），刊載《銅陵市多向發(fā)力推進社區(qū)活動場地設(shè)施建設(shè)》一文，專門介紹推廣我市經(jīng)驗做法。

20xx年，我市計劃實施省級棚戶區(qū)改造新開工任務(wù)1500套、基本建成1513套。截至目前，我市已完成棚改新開工1879套，占省目標任務(wù)的125%；基本建成1803套，占省目標任務(wù)的119%，均已超額提前完成省級目標任務(wù)。

1.高位推動，完善組織協(xié)調(diào)機制。一是加強組織領(lǐng)導(dǎo)。成立以市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長，分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長，縣區(qū)政府和住建等相關(guān)部門、單位負責人為成員的市老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組。縣區(qū)也成立相應(yīng)工作機構(gòu)，實行“一把手”負責制，建立工作專班，明確包保領(lǐng)導(dǎo)、責任單位、完成時限，定期開展工作調(diào)度。二是充分尊重民意。將老舊小區(qū)改造作為重要民生工程和發(fā)展工程，組織社區(qū)工作人員、樓棟網(wǎng)格員培訓(xùn)，詳細了解改造方案、吃透政策，做好入戶宣傳和協(xié)調(diào)溝通工作。改造前，問需于民；改造中，問計于民；改造后，問效于民；充分吸納居民意見，將“怎么改”與“怎么管”同步考慮，制訂改造后老舊小區(qū)管理方案，突出長效管理。三是加強協(xié)調(diào)督辦。市老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室統(tǒng)籌老舊小區(qū)改造工作，嚴格落實“旬督查、月通報、季考核”制度，及時通報工作進展，協(xié)調(diào)解決項目存在的問題和矛盾，促進工程順利進展。

2.精心謀劃，優(yōu)化改造設(shè)計方案。在深入開展調(diào)查摸底、充分征求居民意見基礎(chǔ)上，編制20xx-20xx年老舊小區(qū)改造計劃和“十四五”老舊小區(qū)改造規(guī)劃，制訂年度改造計劃。我局組織編制《銅陵市老舊小區(qū)功能修補專項規(guī)劃》，以控規(guī)單元為單位，充分征求居民意見，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造，按照“缺什么、補什么”的原則，實施基礎(chǔ)設(shè)施補短板、環(huán)境提升和服務(wù)功能完善。重點開展違章拆除，雨污分流，道路和水電氣管網(wǎng)整治，通訊線纜整治，綠化提升，海綿城市建設(shè)，增設(shè)停車位、充電樁、路燈、消防、智能安防、居民休閑健身設(shè)施，適老化改造等內(nèi)容，并結(jié)合小區(qū)實際，增設(shè)養(yǎng)老、托幼、居民活動中心、物業(yè)用房等便民服務(wù)設(shè)施。優(yōu)選設(shè)計隊伍，在方案設(shè)計階段，通過“兩上兩下”，充分征求并吸納居民意見，多輪修改，確保規(guī)劃設(shè)計方案充分體現(xiàn)民意。

3.打造樣板，提升老舊小區(qū)品質(zhì)。選擇解放東村、新城花園片區(qū)作為試點，按照“統(tǒng)一顏色、風(fēng)格、樣式，留住城市記憶，與周邊服務(wù)設(shè)施共建共享”的設(shè)計理念，聚焦小區(qū)雨污分流和道路設(shè)施改造、小區(qū)出入口和一樓院墻整治、綠化提升、適老化改造以及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，我局會同規(guī)劃、發(fā)改、公安、數(shù)據(jù)資源等部門，邀請省市規(guī)劃設(shè)計專家多次召開會議專題研究，對涉及方案嚴格把關(guān)。組織老舊小區(qū)改造技術(shù)指導(dǎo)組綠化、市政、供排水方面專業(yè)人員，深入現(xiàn)場督查指導(dǎo)，強化設(shè)計、施工、竣工驗收、后期管理全過程管控，為全面提升我市老舊小區(qū)品質(zhì)提供范例。

4.加強監(jiān)管，致力打造滿意工程。一是印發(fā)《關(guān)于加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程質(zhì)量安全管理的通知》，加強工程質(zhì)量安全和文明施工管理。二是引導(dǎo)居民參與，在每個改造小區(qū)選聘3名業(yè)主代表作為義務(wù)監(jiān)督員，全程參與工程設(shè)計、施工、驗收。三是堅持公開、公平、公正的`原則，嚴格項目審批和招投標程序，做到程序合法規(guī)范，方案科學(xué)合理，過程公開透明。四是將施工單位自檢、監(jiān)理單位監(jiān)理、社區(qū)和業(yè)主代表參與管理、縣區(qū)住建部門監(jiān)管與市住建部門派駐現(xiàn)場專業(yè)技術(shù)人員指導(dǎo)監(jiān)督相結(jié)合，落實全方位、多層次、網(wǎng)格化監(jiān)管，提高項目建設(shè)質(zhì)量和文明施工水平。五是縣區(qū)住建部門牽頭，組織設(shè)計、施工、監(jiān)理單位以及社區(qū)負責人、居民代表參加，嚴格按程序?qū)Ω脑旃こ踢M行竣工驗收并考核評分。

5.多方籌資，提高資金使用績效。一是建立共擔機制。按照政府主導(dǎo)、社會參與、居民共擔的總體思路，老舊小區(qū)改造費用原則上由政府主導(dǎo)，按照“誰投資、誰受益”的原則，指導(dǎo)管線單位在小區(qū)改造的.同時對老舊管網(wǎng)進行改造。鼓勵利用老舊小區(qū)閑置房產(chǎn)改造成居民活動中心、物業(yè)管理用房等。二是創(chuàng)新籌資模式。積極申報爭取中央和省級補助資金，明確市、區(qū)（縣）資金分攤比例。鼓勵區(qū)（縣）樹立“經(jīng)營城市”理念，引入社會化資本參與經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施投資和后期管理，實現(xiàn)建設(shè)、管理、運維一體化。三是完善資金管理制度。會同市財政局聯(lián)合印發(fā)了《銅陵市城市老舊小區(qū)改造專項資金管理辦法》，進一步明確各類資金用途，嚴控工程造價，加強資金監(jiān)管。要求縣區(qū)及時籌措配套資金，為老舊小區(qū)改造提供資金保障。

6.加裝電梯，解決居民爬樓難。為解決試點期間發(fā)現(xiàn)的新情況、新問題，確保政策的連續(xù)性和加裝電梯工作持續(xù)推進，市住建、規(guī)劃、市場監(jiān)管、財政部門今年4月聯(lián)合出臺《銅陵市既有多層住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見（修訂）》，依據(jù)《民法典》適時調(diào)整征集居民意見的比例和同意率；提出不同樓層出資參考比例，便于業(yè)主協(xié)調(diào)一致意見；精簡申報程序，建立部門聯(lián)合審查工作機制和水電氣、通訊管網(wǎng)改造綠色通道，強化屬地安全質(zhì)量監(jiān)管；明確增設(shè)電梯工作所需資金，在財政給予適當獎補的基礎(chǔ)上，可采取業(yè)主自籌自建與社會資本代建使用者付費等方式。鼓勵轄區(qū)建立加裝電梯工程隊伍庫，通過市場化手段促進加裝電梯優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。目前全市已有26個單元加裝電梯建成投入使用，40個單元陸續(xù)進入施工階段。

7.立足長遠，推動改造后期管理常態(tài)長效。將老舊小區(qū)改造與后期管理同步考慮，通過制訂物業(yè)服務(wù)方案，明確和公示物業(yè)費標準，公開選聘物業(yè)企業(yè)入駐。持續(xù)推進老舊小區(qū)準物業(yè)服務(wù)考核，考核結(jié)果與物業(yè)企業(yè)信用評價和市場招投標掛鉤，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。深入貫徹“解業(yè)主之憂，紓企業(yè)之困”服務(wù)宗旨，開通“銅都物業(yè)服務(wù)”微信公眾號，搭建銅陵市物業(yè)管理服務(wù)平臺，及時處理物業(yè)投訴問題，提供維修、家政等便民服務(wù)。開展陽光新村等6個老舊小區(qū)車輛亂停放專項集中整治行動，印發(fā)實施方案，建立執(zhí)法聯(lián)動機制，推進老舊小區(qū)道路命名和錄入交警平臺、停車線施劃、宣傳勸導(dǎo)、依法處理、互通互認等工作。

通過實施27個老舊小區(qū)改造，解決了群眾急難愁盼問題，取得了明顯成效：利用小區(qū)邊角和空閑地塊，共增建停車位1900余個，緩解老舊小區(qū)停車難；引進鐵塔公司、城森智慧城運公司投資新建非機動車充電樁1100個，杜絕“飛線”充電安全隱患；增設(shè)及更換路燈1308盞、增設(shè)樓道燈8259個，解決居民夜間出行不便；銅官區(qū)新城花園、解放東村等4個小區(qū)實施供電和通訊線纜下地改造，義安區(qū)天使小區(qū)、觀湖東苑二期和樅陽縣商城一期、金壇花園小區(qū)實施通訊線纜下地改造，老洲鎮(zhèn)大包墩東苑實施通訊線纜橋架方式改造，破解老舊小區(qū)“蜘蛛網(wǎng)”難題。修復(fù)路面21萬平方米，綠化提升10.12萬平方米，增設(shè)智能安防設(shè)施125套，共完成改建公共活動廣場約46000平方米，配置健身器材220套、健身步道11.8公里，改建居民活動中心、物業(yè)服務(wù)用房5100平方米，提升了居住品質(zhì)。

1.快速啟動工作。一是在20xx年棚改任務(wù)計劃確認基礎(chǔ)上，我局印發(fā)《關(guān)于印發(fā)銅陵市20xx年棚改和第一批征收任務(wù)分解表的通知》（棚指〔20xx〕1號），明確各縣區(qū)本年度工作任務(wù)。二是為規(guī)范推進棚改工作，我局與市財政局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于印發(fā)銅陵市20xx年民生工程棚戶區(qū)改造實施方案的通知》，要求責任單位對標對表抓調(diào)度、強化聯(lián)動抓落實、依法依規(guī)抓強拆，確保完成年度目標任務(wù)。

2.常抓統(tǒng)籌調(diào)度。一是組織調(diào)度推進。7月，我局召開年中棚改和征收安置調(diào)度會，對各縣區(qū)棚改滯后問題一一梳理，做到問題件件清，應(yīng)對方案件件有，確保后續(xù)棚改工作持續(xù)推進。二是現(xiàn)場調(diào)度推進。9月，市政協(xié)副主席孫中輝現(xiàn)場視察獅子山獨立工礦區(qū)棚改項目，詳細了解工作進展情況及面臨的困難，對此指出各級各相關(guān)部門要協(xié)調(diào)聯(lián)動，加快工作推進，建立工作專班，積極協(xié)調(diào)解決具體問題；局分管領(lǐng)導(dǎo)多次帶隊前往銅官區(qū)獅子山獨立工礦區(qū)、樅陽縣上碼頭、義安區(qū)五松城區(qū)城北片進行現(xiàn)場督查，對督查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時提出相應(yīng)解決措施，要求相關(guān)棚改項目加快推進速度，做好棚改任務(wù)完成工作。三是強化督查推進。建立目標責任機制，將棚改納入市黨政機關(guān)目標管理考核，對縣區(qū)黨政領(lǐng)導(dǎo)實行雙考核，并與縣區(qū)簽訂目標責任書，出臺考核測評辦法，明確目標任務(wù)、責任主體、推進措施、考核獎懲；建立督辦問責機制，實行交辦、會商、督辦“三單”推進和定期督查考核通報制度。

3.做好資金保障。20xx年積極爭取中央和省級棚改專項資金、保障性安居工程專項資金等政策性補助資金3176萬元；組織縣區(qū)申報發(fā)行棚改專項債券4.2億元，為棚戶區(qū)改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持。

4.加大對外宣傳。棚戶區(qū)改造作為省民生工程項目，我局高度重視，采取在主流媒體刊登文章、發(fā)放宣傳圖片、電子屏播放宣傳語等多種形式，面向受益對象開展宣傳，提高群眾知曉度和滿意度。我局在人民日報安徽頻道、銅陵日報、銅陵網(wǎng)絡(luò)臺、工作交流等媒體刊登我局棚改民生工程信息8篇；在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站設(shè)立“民生工程”專欄，每月公示市住房城建系統(tǒng)民生工程項目內(nèi)容和進展情況，有效提高了群眾知曉度。

1.鞏固老舊小區(qū)改造成果。指導(dǎo)縣區(qū)堅持黨建引領(lǐng)，發(fā)揮居民主體作用，認真制訂落實小區(qū)長效管理方案，公開選聘綜合實力強、管理業(yè)績好的優(yōu)秀管理單位進駐。進一步拓展“紅色物業(yè)”覆蓋面，在新城花園、解放東村、金口嶺村、金口嶺東村等10個小區(qū)開展“紅色物業(yè)”創(chuàng)建工作，搭建社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)和相關(guān)管理單位多方參與的溝通議事平臺，促進小區(qū)管理規(guī)范有序，各類設(shè)施得到有效維護。

2.進一步細化改造方案。組織縣區(qū)政府會同社區(qū)及相關(guān)單位深入20xx年擬改造的31個老舊小區(qū)調(diào)查改造小區(qū)的具體情況，了解居民需求。公開選聘具有豐富經(jīng)驗、綜合實力強的設(shè)計單位，努力提升老舊小區(qū)改造效果和環(huán)境品質(zhì)。按照小區(qū)實際和居民意愿深化方案設(shè)計，不斷豐富和完善老舊小區(qū)改造計劃和內(nèi)容，因地制宜推進大片區(qū)統(tǒng)籌改造、跨片區(qū)組合改造，實施服務(wù)設(shè)施、公共空間共建共享。挖掘、整合存量資源，補齊基本公共服務(wù)配套短板，推進公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智能化改造，創(chuàng)建一批完整社區(qū)、綠色社區(qū)，打造亮點特色，促進城市綜合更新改造提升。

3.進一步拓寬資金渠道。建立多元化融資機制，在明確上級補助和市、區(qū)（縣）兩級財政資金作為籌資主渠道前提下，鼓勵創(chuàng)新融資方式。鼓勵多個小區(qū)改造項目打包運作，將老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造與部分房屋拆除改建、增建相結(jié)合，完善小區(qū)各項功能，提升小區(qū)品質(zhì)和價值，運用市場化方式吸引社會力量，尤其是實力雄厚的企業(yè)整體承接改造項目，參與老舊小區(qū)改造。

1.做好迎檢準備工作。繼續(xù)督促縣區(qū)做好與市第三方績效評價和上級考核工作，針對發(fā)現(xiàn)問題及時進行整改。與省住建廳積極對接了解我市棚改項目年尾排名情況，并認真做好考核迎檢準備。

2.做好明年棚改規(guī)劃工作。堅持量力而行、盡力而為原則，做好20xx年棚改項目總體安排。進一步梳理20xx-20xx年三年棚改計劃，從推進城市發(fā)展和重點項目建設(shè)需求出發(fā)，計劃20xx年棚戶區(qū)改造1020套，做到早謀劃、早落實。

3.做好資金爭取工作。針對明年棚改項目，堅持政策導(dǎo)向，積極與省住建廳對接，搶抓棚戶區(qū)改造政策機遇，把推進棚戶區(qū)改造作為工作的重中之重,全力做好棚改項目上級補助資金、專項債券申報工作，為棚改工作順利實施提供保障。

小區(qū)改造心得體會報告篇十九

xx道路工程位于xx15公里處xx鎮(zhèn)xx村，屬典型的黃土高原殘塬溝壑地貌特征，地形復(fù)雜破碎，致使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件惡化，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平相對落后。xx村位于xx鎮(zhèn)川道，共有4個村民小組254戶，951人，耕地總面積2100畝，農(nóng)民人均純收入4189元。農(nóng)作物以小麥、玉米為主，經(jīng)濟作物以大棚果蔬為主。

二、交通現(xiàn)狀。

該村處于xx南翼旅游環(huán)線，通村路骨架已初步形成，進村路基翻漿、沉陷等病害普遍，行車不暢，路面寬窄不一，坑洼不平，縱坡不順，排水不暢，轉(zhuǎn)彎半徑偏小，嚴重影響著群眾生產(chǎn)生活。按照社會主義新農(nóng)村建設(shè)要求，擬對該路進行硬化。

三、項目建設(shè)的必要性和可行性。

1、建設(shè)該工程是改善本村交通條件的迫切需要。

目前該路面窄彎急，大棚果蔬運輸困難，極大地影響著群眾的生產(chǎn)生活，建設(shè)該路成為改善村民出行條件、解決行路難的迫切需求。

2、建設(shè)該工程有利于區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。

通過該工程的實施將會改善交通狀況，可促進果蔬外運，加速資源開發(fā)利用，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，幫助農(nóng)民脫貧致富。

3、建設(shè)該項目是區(qū)域路網(wǎng)合理布局的需要。

該路是該村次網(wǎng)道路骨架的`重要組成部分，目前路況差，通行能力低，不能適應(yīng)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)展的需要，實施該項目可使路網(wǎng)更趨合理，路網(wǎng)服務(wù)水平有所提高，充分發(fā)揮道路作用。

4、建設(shè)該項目有利于新農(nóng)村建設(shè)。

該路沿線兩旁有新農(nóng)村建設(shè)點，實施該工程可促使新農(nóng)村建設(shè)，更好地為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)。

四、規(guī)劃設(shè)計原則與依據(jù)。

(一)設(shè)計原則。

1、堅持遵循客觀實際、經(jīng)濟合理的原則;2、堅持突出重點、統(tǒng)籌兼顧的原則;3、堅持方案比較效益最佳的原則。

(二)設(shè)計依據(jù)。

依據(jù)《公路工程技術(shù)標準》、《陜西省農(nóng)村公路技術(shù)標準》的規(guī)定，結(jié)合全縣公路規(guī)劃和本地實際情況，確定道路技術(shù)標準為：

1、公路等級四級,設(shè)計行車速度20km/h,其余指標為：

2、路拱要求為：路面2.5%,路肩3.5%。

3、矮填和挖方路段設(shè)梯形339式(上寬0.9米,下寬0.3米,深0.3米)水溝,縱坡與路線縱坡一致。

4、路面結(jié)構(gòu)型式為20cm(壓實厚)天然砂礫路面。

五、主要建設(shè)內(nèi)容與工程數(shù)量。

土方開挖2400m3，鋪筑天然砂礫路基層4800m2，混凝土面層4000m2。

六、工程預(yù)算。

(一)工程預(yù)算。

依據(jù)《市政工程消耗量定額》、咸陽市造價信息3期等并結(jié)合實際情況進行編制，本工程預(yù)算造價378400元(詳見預(yù)算書)。

xx鎮(zhèn)xx村道路硬化工程預(yù)算表。

七、質(zhì)量要求。

本工程應(yīng)組織專業(yè)施工隊伍按下列要求作業(yè)。(一)路基工程施工要點為：

1、路基土方施工以機械為主，人工配合。

2、路基填方、挖方邊坡采用直線邊坡，填方坡比1：1.5,挖方坡比1:0.5。3、填方前，要清除腐植質(zhì)、垃圾等雜物。4、路基填方應(yīng)分層水平填筑。5、土質(zhì)路基壓實標準如下表：

(二)路面工程施工要點為：

1、路面工程采取機械拌合、攤鋪、碾壓的方式鋪筑。

2、砂礫料從xx河道挖運，砂礫料級配要合理且含有15%左右粘性土,最大粒徑不得大于37.5mm，壓碎值不大于35%。

3、路面壓實度應(yīng)不小于96%。

八、工程管理。

本工程由xx鎮(zhèn)人民政府組織實施，交通局負責技術(shù)指導(dǎo)與質(zhì)量監(jiān)督工作。施工管理過程中宜做到以下幾點：

1、提高科學(xué)性，要求計劃順序符合施工工藝要求，對計劃進行綜合平衡。

2、實行項目承包責任制。

3、保證現(xiàn)場需要，做好后勤保障供應(yīng)，要按計劃規(guī)定的時間和數(shù)量供應(yīng)所需的材料等。

4、施工過程進行全面控制。合理組織施工，確保按規(guī)定工期完工。抓好工程質(zhì)量監(jiān)控，確保達到合格工程。同時要加強工程成本、安全等方面的控制和管理。

九、社會與經(jīng)濟效益。

建成該工程，將大大改善我縣的區(qū)域公路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，提高道路通行能力，優(yōu)化該地投資環(huán)境，同時方便了群眾生產(chǎn)生活，加快新農(nóng)村建設(shè)的進程，促進地域經(jīng)濟發(fā)展。該工程建成后可解決951人行路難問題。

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