報(bào)告是向特定對(duì)象介紹某個(gè)問(wèn)題、情況、調(diào)查結(jié)果等的一種書(shū)面材料，它可以提供詳細(xì)的信息和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我覺(jué)得我們需要寫(xiě)一份報(bào)告了吧。在寫(xiě)報(bào)告的過(guò)程中，可以參考一些優(yōu)秀的范文和經(jīng)典案例，借鑒它們的表達(dá)方法和結(jié)構(gòu)安排。如果你需要進(jìn)一步了解報(bào)告寫(xiě)作，可以參考以下這些優(yōu)秀的報(bào)告樣本。
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇一
發(fā)布日期：2012-8-6 來(lái)源：濮陽(yáng)房產(chǎn)網(wǎng) 點(diǎn)擊次數(shù)：1118
委托方需確認(rèn)的事項(xiàng)及應(yīng)提供的資料
1、評(píng)估目的：
2、估價(jià)基準(zhǔn)日：
3、委托方需提供的資料：
（1）評(píng)估委托書(shū)或者評(píng)估合同
（2）委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及企業(yè)簡(jiǎn)介：
需說(shuō)明委托方聯(lián)系人及電話(huà)、委托方的隸屬關(guān)系、主營(yíng)業(yè)務(wù)、委托方與估價(jià)對(duì)象土地使用者之間的關(guān)系等內(nèi)容。
（3）土地證復(fù)印件（出讓土地需附出讓土地合同或購(gòu)置協(xié)議）、土地來(lái)源及歷史沿革說(shuō)明、房產(chǎn)證復(fù)印件。
（4）若存在他項(xiàng)權(quán)利需附他項(xiàng)權(quán)利證、他項(xiàng)權(quán)利有關(guān)權(quán)利人證明材料。
（5）待開(kāi)發(fā)空地需附規(guī)劃利用條件（批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)日期）、土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告。
（6）宗地區(qū)域位置圖、宗地照片（從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建筑物、用途及利用特點(diǎn)）。
（7）地勘報(bào)告、環(huán)評(píng)報(bào)告等。（可以不提供、不太重要）
（8）最新政府工作報(bào)告、最新統(tǒng)計(jì)年鑒及現(xiàn)場(chǎng)估價(jià)師需要的其它資料。（用于敘述報(bào)告中的一般因素、區(qū)域因素）
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇二
2、土地使用權(quán)評(píng)估明細(xì)表
3、資產(chǎn)評(píng)估委托方承諾函(復(fù)印件)
4、委估土地使用權(quán)證(復(fù)印件)“w國(guó)用(2003)字第157號(hào)、第158號(hào)”
5、委估房屋所有權(quán)證(復(fù)印件)“w房字第200205765號(hào)，第200205766號(hào)，第200205855號(hào)，第9900103號(hào)”
6、資產(chǎn)占有方營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
7、評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
8、評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證(復(fù)印件)
9、注冊(cè)評(píng)估師資格證(復(fù)印件)
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：xx
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：xx
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇三
1、對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行文字的邏輯分析。
一般來(lái)說(shuō)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評(píng)估的原因、評(píng)估的范圍、土地資產(chǎn)的權(quán)益評(píng)估所依據(jù)的前提條件與評(píng)估方法的選擇有著密切的關(guān)系，而這種關(guān)系就構(gòu)成了土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告本身的邏輯關(guān)系，同時(shí)也反映出一個(gè)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的基本思路。土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估報(bào)告的邏輯分析，就是要根據(jù)所掌握的實(shí)際情況，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本思路及三個(gè)因果關(guān)系進(jìn)行分析。即評(píng)估目的、評(píng)估依據(jù)的前提條件與評(píng)估方法選擇之間的`一致性;土地資產(chǎn)權(quán)益、估價(jià)的前提條件與估價(jià)依據(jù)之間的一致性;評(píng)估范圍與土地資產(chǎn)權(quán)益之間的一致性;通過(guò)分析，我們可以初步得出對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作能力和評(píng)估結(jié)論是否科學(xué)的判斷，因?yàn)橐粋€(gè)混亂的評(píng)估思路不可能得出科學(xué)的、接近實(shí)際的評(píng)估結(jié)果。
2、對(duì)評(píng)估中運(yùn)用的市場(chǎng)信息資料進(jìn)行對(duì)比分析。
對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估中動(dòng)用的各種市場(chǎng)信息資料進(jìn)行分析鑒別，首先就要求土地資產(chǎn)的評(píng)估管理機(jī)構(gòu)擁有自己的數(shù)據(jù)庫(kù)和隨時(shí)可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，才能進(jìn)行信息的對(duì)比分析。分析的內(nèi)容主要有兩個(gè)方面：
(1)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所選擇的參照價(jià)格及價(jià)格的構(gòu)成因素與介紹的評(píng)估前提條件是否相吻合。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論采用哪一種方法進(jìn)行土地資產(chǎn)的評(píng)估，首先要確定前提條件，在此基礎(chǔ)上根據(jù)客觀(guān)公平的原則選擇與之相應(yīng)的有關(guān)信息資料的參照價(jià)格。土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)前提條件不同，土地資產(chǎn)評(píng)估的目的不同，所選擇的參照價(jià)格和價(jià)格的構(gòu)成內(nèi)容也會(huì)有所區(qū)別。
(2)分析土地資產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用的參照價(jià)格及有關(guān)的資料是否準(zhǔn)確可靠，這里包括評(píng)估動(dòng)用的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)、基準(zhǔn)地價(jià)、重置成本的各種費(fèi)率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)等。
3、對(duì)土地資產(chǎn)估算表格的分析。
這里包括對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估動(dòng)用的計(jì)算方法是否嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)、成本構(gòu)成是否合理、計(jì)算的數(shù)字是否正確、分析計(jì)算結(jié)果是否吻合、計(jì)算的基本思路與文字報(bào)告是否一致等方面的分析。通過(guò)上述三個(gè)方面的分析，結(jié)合實(shí)地考察最后產(chǎn)生綜合評(píng)價(jià)的意見(jiàn)，根據(jù)被評(píng)估土地資產(chǎn)發(fā)生評(píng)估的原因。被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個(gè)別因素的情況和地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，審定土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，最后決定是否予以確認(rèn)這個(gè)機(jī)構(gòu)是否有承擔(dān)土地資產(chǎn)評(píng)估的能力。
土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn)：
1.了解土地資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的好壞，并作出對(duì)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地資產(chǎn)管理部門(mén)按國(guó)家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地資產(chǎn)的結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證確認(rèn)工作，很重要的依據(jù)就是通過(guò)對(duì)獲得的土地資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行全面分析，了解評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估工作的基本情況，其中包括所遵循的評(píng)估估價(jià)原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場(chǎng)信息的可靠性等、綜合評(píng)估質(zhì)量的好壞，再結(jié)合實(shí)際考察的情況，最后作出對(duì)該項(xiàng)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
2.了解土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事評(píng)估工作的能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，基本反映一個(gè)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的全過(guò)程。包括基本思路、評(píng)估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣，土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)即可根據(jù)申報(bào)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提交的評(píng)估報(bào)告及資料進(jìn)行全面的分析，判斷該機(jī)構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評(píng)估工作能力，并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的決定。
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇四
一、工程概況：
工程名稱(chēng)：xxx土地整理項(xiàng)目
設(shè)計(jì)單位：
建設(shè)單位：
監(jiān)理單位：
施工單位：
工程規(guī)模：土地平整xx畝，工程造價(jià)xxx萬(wàn)元
竣工日期: xx年xx月xx日
二、監(jiān)理依據(jù)：
1、國(guó)家和地方有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)、條例；
2、國(guó)家和地方有關(guān)工程建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)程等；
3、經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目文件和合同設(shè)計(jì)文件；
4、建設(shè)單位和監(jiān)理單位簽訂的建設(shè)工程委托監(jiān)理合同；
5、建設(shè)單位與承包單位簽訂的建設(shè)工程承包合同；
6、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文。
三、監(jiān)理工作情況：
1、監(jiān)理工作就是“四控兩管一協(xié)調(diào)”，而質(zhì)量控制是監(jiān)理工作的核心，質(zhì)量控制主要有：
事前控制：熟悉掌握施工圖紙和有關(guān)的技術(shù)規(guī)范和驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)；審查施工單位資質(zhì)、施工組織設(shè)計(jì)及施工方案；進(jìn)場(chǎng)材料報(bào)驗(yàn)；施工現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收及核查工程質(zhì)量保證措施等。對(duì)重點(diǎn)工序質(zhì)量控制關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行技術(shù)交底。
在整個(gè)監(jiān)理過(guò)程中，我們堅(jiān)持以事前控制和主動(dòng)控制為主，依據(jù)合同和設(shè)計(jì)文件編制了監(jiān)理規(guī)劃，制訂了具體的監(jiān)理工作程序，明確了工作內(nèi)容，行為主體，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及工作要求。
本工程開(kāi)工前，依據(jù)監(jiān)理規(guī)范要求，我們審查了施工單位的資質(zhì)，現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理、技術(shù)管理組織機(jī)構(gòu)、人員、制度及特殊工種操作人員的資格、上崗證等。依據(jù)承包單位報(bào)送的施工組織設(shè)計(jì)方案報(bào)審表，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行了審查，并相應(yīng)編制了《監(jiān)理規(guī)劃》,開(kāi)工前進(jìn)行監(jiān)理交底，編制相應(yīng)的《監(jiān)理細(xì)則》。對(duì)工程的測(cè)量、定位放線(xiàn)，包括軸線(xiàn)尺寸、水平標(biāo)高進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核，進(jìn)一步明確了監(jiān)理目標(biāo)和要求，為監(jiān)理工作的順利開(kāi)展創(chuàng)造了條件。
收過(guò)程控制。
1、嚴(yán)把原材料、半成品進(jìn)場(chǎng)關(guān)
凡是進(jìn)場(chǎng)原材料、半成品首先要進(jìn)行書(shū)面檢查，即查驗(yàn)合格證、準(zhǔn)用證、質(zhì)保單等，符合要求后進(jìn)行外觀(guān)檢查，沒(méi)有異常情況后監(jiān)理見(jiàn)證取樣送市檢測(cè)中心復(fù)檢，做到材料進(jìn)場(chǎng)先復(fù)檢后使用，不合格的材料拒絕用于工程上。本工程建筑材料合格證、質(zhì)保單齊全，其中我們共查驗(yàn)鋼材合格證、質(zhì)保單、復(fù)檢報(bào)告共 份，水泥出廠(chǎng)合格證、質(zhì)保單、復(fù)檢報(bào)告 份，對(duì)鋼材、水泥、石子、黃沙等主要材料都進(jìn)行了進(jìn)場(chǎng)后的抽檢復(fù)驗(yàn)，全部達(dá)到合格要求。
2、嚴(yán)格工序檢查，強(qiáng)化過(guò)程控制
在現(xiàn)場(chǎng)旁站監(jiān)理中，共抽查送檢c20砼標(biāo)養(yǎng)試塊 組，砂漿試塊 組，抽查柱鋼筋焊接試件 組， 評(píng)定結(jié)果均達(dá)到合格要求。
在監(jiān)理工作過(guò)程中，共發(fā)出監(jiān)理工程師聯(lián)系單 份，監(jiān)理工程師通知單 份，，監(jiān)理工程師備忘錄 份；工程施工中我們實(shí)行每周一次的由三方參加的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理例會(huì)，及時(shí)處理解決施工中的有關(guān)問(wèn)題。
事后控制：對(duì)已完成的分項(xiàng)、子分部、分部工程及時(shí)組織驗(yàn)收；審核材料抽檢試驗(yàn)結(jié)果；及時(shí)跟蹤工程內(nèi)業(yè)資料整理。
（1）本工程在施工全過(guò)程中沒(méi)有發(fā)生質(zhì)量事故，作為一般性質(zhì)量問(wèn)題，施工單位通過(guò)自查、自檢后內(nèi)部整改；另一方面，通過(guò)監(jiān)理檢查發(fā)現(xiàn)后通知施工單位整改。
（2）及時(shí)督促施工單位收集整理好各種工程資料，并認(rèn)真做好自己的監(jiān)理資料。
（3）要求施工單位做好已完工程的成品保護(hù)工作。
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土地出讓評(píng)估報(bào)告篇五
土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)范文
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明
一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循了相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀(guān)和公正的原則;根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀(guān)的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托方及產(chǎn)權(quán)持單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn);所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查;我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿(mǎn)足出具評(píng)估報(bào)告的要求。
五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
評(píng)估對(duì)象為四川大西洋集團(tuán)有限責(zé)任公司部分資產(chǎn)，評(píng)估范圍是四川大西洋集團(tuán)有限責(zé)任公司位于自貢市自流井區(qū)舒坪鎮(zhèn)丹陽(yáng)街的1宗國(guó)有出讓工業(yè)用地使用權(quán)(國(guó)土證號(hào)：自國(guó)用(2012)第024527地面積為458,509.00平方米)，賬面價(jià)值155,821,439.52評(píng)估基準(zhǔn)日為10月31本次評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。
本次評(píng)估以持續(xù)使用和公開(kāi)市場(chǎng)為前提，結(jié)合委托評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，綜合考慮各種影響因素，分別采用市場(chǎng)比較法和成本逼近法進(jìn)行評(píng)估，并采用兩種方法的評(píng)估結(jié)果算術(shù)平均值作為最終評(píng)估結(jié)果。
經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算等評(píng)估程序，得出四川大西洋集團(tuán)有限責(zé)任公司擬認(rèn)購(gòu)股份涉及的土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日2012年10月31日的評(píng)估結(jié)論如下：四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開(kāi)發(fā)行股份涉及四川大西洋集團(tuán)公司土地使用權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司土地單價(jià)：340元/平方米土地面積：458,509.00平方米總地價(jià)：155,893,100.00總地價(jià)大寫(xiě)金額：人民幣壹億伍仟伍佰捌拾玖萬(wàn)叁仟壹佰元正。
在使用本評(píng)估結(jié)論時(shí)，特別提請(qǐng)報(bào)告使用者使用本報(bào)告時(shí)注意報(bào)告中所載明的特殊事項(xiàng)以及期后重大事項(xiàng)。
根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理的相關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告須經(jīng)備案或核準(zhǔn)后使用，經(jīng)備案或核準(zhǔn)后的評(píng)估結(jié)果使用有效期一年，即自2012年10月31日至年10月30日使用有效。
xx資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司接受你們雙方的委托，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，采用市場(chǎng)比較法和成本逼近法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)四川xx股份有限公司擬非公開(kāi)發(fā)行股份之經(jīng)濟(jì)行為，所涉及的四川大西洋集團(tuán)有限責(zé)任公司申報(bào)的土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日201210月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。
現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：
一、委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位和其他評(píng)估報(bào)告使用者
企業(yè)名稱(chēng)：四川xx集團(tuán)有限責(zé)任公司
注冊(cè)地址：四川省自貢大安區(qū)馬沖口街2
實(shí)收資本：玖仟柒佰捌拾伍萬(wàn)元人民幣
工商注冊(cè)號(hào)：xxxxx
法定代表人：李欣雨
公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司(法人獨(dú)資)
經(jīng)營(yíng)范圍：從事公司法人資產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、投資，產(chǎn)權(quán)交易，進(jìn)口處貿(mào)易;生產(chǎn)、銷(xiāo)售金屬材料、機(jī)電設(shè)備、建材、化工原料(不含危化品及易制du品)。
(以上范圍國(guó)家有專(zhuān)項(xiàng)規(guī)定的、從其規(guī)定)。
委托方之二：四川大西洋焊接材料股份有限公司企業(yè)名稱(chēng)：四川大西洋焊接材料股份有限公司股票代碼：600558注冊(cè)地址：自貢市大安區(qū)馬沖口街2注冊(cè)資本：壹億貳仟萬(wàn)元人民幣實(shí)收資本：壹億叁仟捌佰壹拾柒萬(wàn)壹仟捌佰柒拾陸元人民幣工商注冊(cè)號(hào)：510000000154651法定代表人：李欣雨公司類(lèi)型：股份有限公司(上市、國(guó)有控股)經(jīng)營(yíng)范圍：資產(chǎn)投資;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(憑資質(zhì)證經(jīng)營(yíng));焊接材料的開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售及技術(shù)服務(wù);高新技術(shù)及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā);經(jīng)營(yíng)本企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品及技術(shù)的出口;經(jīng)營(yíng)本企業(yè)生產(chǎn)所需的原輔材料、儀器儀表、機(jī)械設(shè)備、零配件及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)(國(guó)家限定公司經(jīng)營(yíng)和國(guó)家禁止進(jìn)口處的商品及技術(shù)除外)。
經(jīng)營(yíng)進(jìn)料加工和“三來(lái)一補(bǔ)”業(yè)務(wù)。
(二)委托方與產(chǎn)權(quán)持有單位之間的關(guān)系四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開(kāi)發(fā)行股份涉及四川大西洋集團(tuán)公司土地使用權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司委托方四川大西洋焊接材料股份有限公司系產(chǎn)權(quán)持有單位的控股子公司。
(三)委托方、業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者
本評(píng)估報(bào)告的使用者為委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位、經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)的當(dāng)事方以及按照國(guó)有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定報(bào)送備案的相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。
除國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用者。
二、評(píng)估目的
根據(jù)四川大西洋集團(tuán)有限責(zé)任公司總經(jīng)理辦公會(huì)紀(jì)要，四川大西洋集團(tuán)有限責(zé)任公司擬用土地使用權(quán)認(rèn)購(gòu)部分四川大西洋焊接材料股份有限公司本次非公開(kāi)發(fā)行的股份。
本次資產(chǎn)評(píng)估的目的是反映四川大西洋集團(tuán)有限責(zé)任公司擬認(rèn)購(gòu)股份涉及的土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
評(píng)估對(duì)象為四川大西洋集團(tuán)有限責(zé)任公司部分資產(chǎn)，評(píng)估范圍是四川大西洋集團(tuán)有限責(zé)任公司位于自貢市自流井區(qū)舒坪鎮(zhèn)丹陽(yáng)街的1宗國(guó)有出讓工業(yè)用地使用權(quán)(國(guó)土證號(hào)：自國(guó)用(2012)第024527地面積為458,509.00平方米)，賬面價(jià)值155,821,439.52委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。
四、價(jià)值類(lèi)型及其定義
依據(jù)本次評(píng)估目的，確定本次評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。
四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開(kāi)發(fā)行股份涉及四川大西洋集團(tuán)公司土地使用權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日是2012年10月31此基準(zhǔn)日是委托方在綜合考慮被評(píng)估資產(chǎn)規(guī)模、工作量大小、預(yù)計(jì)所需時(shí)間、合規(guī)性等因素的基礎(chǔ)上確定的。
六、評(píng)估依據(jù)
本次資產(chǎn)評(píng)估遵循的評(píng)估依據(jù)主要包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)，及評(píng)定估算時(shí)采用的取價(jià)依據(jù)和其他參考資料等，具體如下：
8、《關(guān)于加強(qiáng)以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的評(píng)估管理若干問(wèn)題的通知》(財(cái)企[2009]46
(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)
1、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[2011]230
5、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(會(huì)協(xié)[]18
7、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(gb/t18508-);
(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)
1、《國(guó)有土地使用證》;
2、其他參考資料。
(五)取價(jià)依據(jù)
6、《四川省耕地占用稅實(shí)施辦法》(川府發(fā)〔2008〕27
7、《自貢市建設(shè)征收土地補(bǔ)償補(bǔ)助安置辦法》(自貢市人x政府令第65號(hào)令);
8、《中共自貢市委、自貢市人x政府關(guān)于加快推進(jìn)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工作的實(shí)施意見(jiàn)》(自委發(fā)〔2008〕149、評(píng)估人員收集的其他相關(guān)資料。
七、評(píng)估方法
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，常用的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法(剩余法)、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。
評(píng)估人員在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合待估宗地的特點(diǎn)、實(shí)際狀況和資料收集情況，選擇采用市場(chǎng)比較法和成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。
具體理由如下：
(1)自貢市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，土地市場(chǎng)也較發(fā)育，待估宗地所在區(qū)域同類(lèi)型的交易實(shí)例較多，故可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。
(2)待估宗地所在區(qū)域的征地資料可取得，可根據(jù)區(qū)域的平均征地成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用等來(lái)進(jìn)行測(cè)算，因此，我們可選用成本逼近法進(jìn)行評(píng)綜上所述，考慮方法的可操作性,我們選用市場(chǎng)比較法和成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。
(二)成本逼近法成本逼近法就是以開(kāi)發(fā)土地的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息以及應(yīng)交納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的評(píng)估方法。
土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)按估價(jià)設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度下區(qū)域平均需投入的各項(xiàng)客觀(guān)費(fèi)用計(jì)算;
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況整個(gè)評(píng)估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：
(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段
1、月27日，委托方召集本公司評(píng)估人員，就本次評(píng)估的目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍等問(wèn)題協(xié)商一致，并制訂出本次資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。
2、配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查、填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表等工作。
(二)現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段的時(shí)間為2012年10月27日。
主要工作如下：
1、聽(tīng)取委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍的確定。
2、查閱收集委托評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。
3、根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定具體評(píng)估方法。
4、對(duì)企業(yè)提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)。
(三)提交報(bào)告階段在上述工作基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，與委托方就評(píng)估結(jié)果交換意見(jiàn)，在全面考慮有關(guān)意見(jiàn)后，按評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告三審制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行反復(fù)修改、校正，最后出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
本階段的工作時(shí)間為2012年10月28日至11月5日。
九、評(píng)估假設(shè)本次評(píng)估中，評(píng)估人員遵循了以下評(píng)估假設(shè)：
(一)一般假設(shè)
1、交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中，評(píng)估師根四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開(kāi)發(fā)行股份涉及四川大西洋集團(tuán)公司土地使用權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第12據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。
交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。
2、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)，是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。
公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)為基礎(chǔ)。
3、資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是指評(píng)估時(shí)需根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)。
(二)特殊假設(shè)
1、土地權(quán)利狀況：出讓用地，無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。
2、基礎(chǔ)設(shè)施條件：宗地土地開(kāi)發(fā)程度：達(dá)到宗地紅線(xiàn)外“六通”(上水、通下水、通電、通氣、通訊和通路);宗地紅線(xiàn)內(nèi)“場(chǎng)平”(場(chǎng)地平整)。
3、規(guī)劃限制條件：宗地為工業(yè)用地
4、其它限制條件：按評(píng)估報(bào)告中的限定條件使用。
十、評(píng)估結(jié)論
待估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日，作為出讓工業(yè)用地、無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制，土地開(kāi)發(fā)程度為宗地外“六通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)平”、容積率為0.5、未來(lái)49.97年期的土地使用權(quán)評(píng)估結(jié)果如下:土地單價(jià)：340元/平方米土地面積：458,509.00平方米四川大西洋焊接材料股份有限公司擬非公開(kāi)發(fā)行股份涉及四川大西洋集團(tuán)公司土地使用權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司第13總地價(jià)大寫(xiě)金額：人民幣壹億伍仟伍佰捌拾玖萬(wàn)叁仟壹佰元正。
十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明
1、評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對(duì)本報(bào)告所述評(píng)估目的下的資產(chǎn)價(jià)值量做出專(zhuān)業(yè)判斷，并不涉及到評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為做出任何判斷。
評(píng)估工作在很大程度上，依賴(lài)于委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位提供的有關(guān)資料。
因此，評(píng)估工作是以委托方及被評(píng)估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件、有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為前提。
3、在評(píng)估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)按以下原則處理：
(1)當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整;
(3)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明
(一)本評(píng)估報(bào)告只能用于本報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。
同時(shí)，本次評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的.下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)的原則確定的現(xiàn)行公允市價(jià)，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響，同時(shí)，本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。
當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則等其它情況發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)論一般會(huì)失效。
評(píng)估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)由于這些條件的變化而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失效的相關(guān)法律責(zé)任。
本評(píng)估報(bào)告成立的前提條件是本次經(jīng)濟(jì)行為符合國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，并得到有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)。
(二)本評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。
評(píng)估報(bào)告的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，本評(píng)估機(jī)構(gòu)不會(huì)隨意向他人公開(kāi)。
(三)未征得本評(píng)估機(jī)構(gòu)同意并審閱相關(guān)內(nèi)容，評(píng)估報(bào)告的全部或者部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
(四)評(píng)估結(jié)論的使用有效期：根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理的相關(guān)規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告須經(jīng)備案或核準(zhǔn)后使用，經(jīng)備案或核準(zhǔn)后的評(píng)估結(jié)果使用有效期一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2012年10月31日起計(jì)算，至10月30日止。
超過(guò)一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。
十三、評(píng)估報(bào)告日
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土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的概述
資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)按評(píng)估的對(duì)象不同，可分為固定資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)評(píng)估、土地資產(chǎn)評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估等。
而土地資產(chǎn)評(píng)估是土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對(duì)的問(wèn)題。
土地作為資產(chǎn)，是指土地不僅是社會(huì)進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產(chǎn)。
可以說(shuō)土地是一切財(cái)富之母。
為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失，分析和利用土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)土地資產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)說(shuō)是十分必要的。
一份土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資料，不僅僅是一份評(píng)估工作總結(jié)、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理，確認(rèn)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的重要依據(jù)。
對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告分析的目的
土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn)：
1.了解土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事評(píng)估工作的能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，基本反映一個(gè)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的全過(guò)程。
包括基本思路、評(píng)估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。
這樣，土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)即可根據(jù)申報(bào)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提交的評(píng)估報(bào)告及資料進(jìn)行全面的分析，判斷該機(jī)構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評(píng)估工作能力，并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的決定。
2.了解土地資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的好壞，并作出對(duì)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地資產(chǎn)管理部門(mén)按國(guó)家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地資產(chǎn)的結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證確認(rèn)工作，很重要的依據(jù)就是通過(guò)對(duì)獲得的土地資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行全面分析，了解評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估工作的基本情況，其中包括所遵循的評(píng)估估價(jià)原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場(chǎng)信息的可靠性等、綜合評(píng)估質(zhì)量的好壞，再結(jié)合實(shí)際考察的情況，最后作出對(duì)該項(xiàng)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的分析
通過(guò)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的分析來(lái)完成對(duì)一項(xiàng)評(píng)估結(jié)果的全面評(píng)價(jià)是比較困難的，它首先要求土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)有大量評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的積累，對(duì)各類(lèi)土地資產(chǎn)評(píng)估信息的占有及對(duì)被估土地資產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境的了解，在此基礎(chǔ)上才能完成對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的分析工作，具體的分析途徑主要有以下幾個(gè)方面：
1.對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行文字的邏輯分析。
一般來(lái)說(shuō)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評(píng)估的原因、評(píng)估的范圍、土地資產(chǎn)的權(quán)益評(píng)估所依據(jù)的前提條件與評(píng)估方法的選擇有著密切的關(guān)系，而這種關(guān)系就構(gòu)成了土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告本身的邏輯關(guān)系，同時(shí)也反映出一個(gè)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的基本思路。
土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估報(bào)告的邏輯分析，就是要根據(jù)所掌握的實(shí)際情況，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本思路及三個(gè)因果關(guān)系進(jìn)行分析。
即評(píng)估目的、評(píng)估依據(jù)的前提條件與評(píng)估方法選擇之間的一致性;土地資產(chǎn)權(quán)益、估價(jià)的前提條件與估價(jià)依據(jù)之間的一致性;評(píng)估范圍與土地資產(chǎn)權(quán)益之間的一致性;通過(guò)分析，我們可以初步得出對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作能力和評(píng)估結(jié)論是否科學(xué)的判斷，因?yàn)橐粋€(gè)混亂的評(píng)估思路不可能得出科學(xué)的、接近實(shí)際的評(píng)估結(jié)果。
2.對(duì)評(píng)估中運(yùn)用的市場(chǎng)信息資料進(jìn)行對(duì)比分析。
對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估中動(dòng)用的各種市場(chǎng)信息資料進(jìn)行分析鑒別，首先就要求土地資產(chǎn)的評(píng)估管理機(jī)構(gòu)擁有自己的數(shù)據(jù)庫(kù)和隨時(shí)可以取得信息的渠道。
只有在占有大量可靠的市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，才能進(jìn)行信息的對(duì)比分析。
分析的內(nèi)容主要有兩個(gè)方面：
(1)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所選擇的參照價(jià)格及價(jià)格的構(gòu)成因素與介紹的評(píng)估前提條件是否相吻合。
一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論采用哪一種方法進(jìn)行土地資產(chǎn)的評(píng)估，首先要確定前提條件，在此基礎(chǔ)上根據(jù)客觀(guān)公平的原則選擇與之相應(yīng)的有關(guān)信息資料的參照價(jià)格。
土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)前提條件不同，土地資產(chǎn)評(píng)估的目的不同，所選擇的參照價(jià)格和價(jià)格的構(gòu)成內(nèi)容也會(huì)有所區(qū)別。
(2)分析土地資產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用的參照價(jià)格及有關(guān)的資料是否準(zhǔn)確可靠，這里包括評(píng)估動(dòng)用的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)、基準(zhǔn)地價(jià)、重置成本的各種費(fèi)率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)等。
3.對(duì)土地資產(chǎn)估算表格的分析。
這里包括對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估動(dòng)用的計(jì)算方法是否嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)、成本構(gòu)成是否合理、計(jì)算的數(shù)字是否正確、分析計(jì)算結(jié)果是否吻合、計(jì)算的基本思路與文字報(bào)告是否一致等方面的分析。
通過(guò)上述三個(gè)方面的分析，結(jié)合實(shí)地考察最后產(chǎn)生綜合評(píng)價(jià)的意見(jiàn)，根據(jù)被評(píng)估土地資產(chǎn)發(fā)生評(píng)估的原因。
被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個(gè)別因素的情況和地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，審定土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，最后決定是否予以確認(rèn)這個(gè)機(jī)構(gòu)是否有承擔(dān)土地資產(chǎn)評(píng)估的能力。
對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的利用
土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)報(bào)來(lái)的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行檔案管理，這對(duì)充分利用土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是十分有益的。
土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)利用土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告主要在以下幾個(gè)方面：
1.可作為土地資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)或不予確認(rèn)的依據(jù)，同時(shí)也可以作為上級(jí)土地管理部門(mén)檢查工作或發(fā)生糾紛備查使用。
2.可作為一種動(dòng)態(tài)資料便于土地資產(chǎn)管理部門(mén)隨時(shí)掌握土地資產(chǎn)評(píng)估工作動(dòng)態(tài)，了解土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作情況和工作質(zhì)量，便于對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。
3.作為研究、分析、完善和改進(jìn)土地資產(chǎn)評(píng)估工作的資料，同時(shí)也可采集其中的有用的土地資產(chǎn)價(jià)格信息資料。
4.深化土地使用制度改革。
土地作為資產(chǎn)管理、應(yīng)公正地顯化其價(jià)值，土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是作為出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的重要依據(jù)，評(píng)估報(bào)告提供土地價(jià)格數(shù)據(jù)是出讓宗地底價(jià)，是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易價(jià)格。
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇六
資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)按評(píng)估的.對(duì)象不同，可分為固定資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)評(píng)估、土地資產(chǎn)評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估等。而土地資產(chǎn)評(píng)估是土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對(duì)的問(wèn)題。土地作為資產(chǎn)，是指土地不僅是社會(huì)進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產(chǎn)。可以說(shuō)土地是一切財(cái)富之母。
為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失，分析和利用土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)土地資產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)說(shuō)是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資料，不僅僅是一份評(píng)估工作總結(jié)、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理，確認(rèn)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的重要依據(jù)。
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇七
我們眼下的社會(huì)，大家逐漸認(rèn)識(shí)到報(bào)告的重要性，報(bào)告具有語(yǔ)言陳述性的特點(diǎn)。一起來(lái)參考報(bào)告是怎么寫(xiě)的吧，下面是小編為大家整理的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
1、的概述
2、對(duì)分析的目的
3、對(duì)的分析
4、對(duì)的利用
資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)按評(píng)估的對(duì)象不同，可分為固定資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)評(píng)估、土地資產(chǎn)評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估等。而土地資產(chǎn)評(píng)估是土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對(duì)的問(wèn)題。土地作為資產(chǎn)，是指土地不僅是社會(huì)進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產(chǎn)?？梢哉f(shuō)土地是一切財(cái)富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失，分析和利用對(duì)土地資產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)說(shuō)是十分必要的。一份資料，不僅僅是一份評(píng)估工作總結(jié)、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理，確認(rèn)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的重要依據(jù)。
土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn)：
1.了解土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事評(píng)估工作的能力。
由于一份完整的，基本反映一個(gè)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的全過(guò)程。包括基本思路、評(píng)估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣，土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)即可根據(jù)申報(bào)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提交的'評(píng)估報(bào)告及資料進(jìn)行全面的分析，判斷該機(jī)構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評(píng)估工作能力，并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的決定。
2.了解土地資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的好壞，并作出對(duì)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地資產(chǎn)管理部門(mén)按國(guó)家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地資產(chǎn)的結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證確認(rèn)工作，很重要的依據(jù)就是通過(guò)對(duì)獲得的土地資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行全面分析，了解評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估工作的基本情況，其中包括所遵循的評(píng)估估價(jià)原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場(chǎng)信息的可靠性等、綜合評(píng)估質(zhì)量的好壞，再結(jié)合實(shí)際考察的情況，最后作出對(duì)該項(xiàng)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
通過(guò)對(duì)的分析來(lái)完成對(duì)一項(xiàng)評(píng)估結(jié)果的全面評(píng)價(jià)是比較困難的，它首先要求土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)有大量評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的積累，對(duì)各類(lèi)土地資產(chǎn)評(píng)估信息的占有及對(duì)被估土地資產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境的了解，在此基礎(chǔ)上才能完成對(duì)的分析工作，具體的分析途徑主要有以下幾個(gè)方面：
1.對(duì)進(jìn)行文字的邏輯分析。
一般來(lái)說(shuō)所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評(píng)估的原因、評(píng)估的范圍、土地資產(chǎn)的權(quán)益評(píng)估所依據(jù)的前提條件與評(píng)估方法的選擇有著密切的關(guān)系，而這種關(guān)系就構(gòu)成了本身的邏輯關(guān)系，同時(shí)也反映出一個(gè)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的基本思路。土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估報(bào)告的邏輯分析，就是要根據(jù)所掌握的實(shí)際情況，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本思路及三個(gè)因果關(guān)系進(jìn)行分析。即評(píng)估目的、評(píng)估依據(jù)的前提條件與評(píng)估方法選擇之間的一致性;土地資產(chǎn)權(quán)益、估價(jià)的前提條件與估價(jià)依據(jù)之間的一致性;評(píng)估范圍與土地資產(chǎn)權(quán)益之間的一致性;通過(guò)分析，我們可以初步得出對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作能力和評(píng)估結(jié)論是否科學(xué)的判斷，因?yàn)橐粋€(gè)混亂的評(píng)估思路不可能得出科學(xué)的、接近實(shí)際的評(píng)估結(jié)果。
2.對(duì)評(píng)估中運(yùn)用的市場(chǎng)信息資料進(jìn)行對(duì)比分析。
對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估中動(dòng)用的各種市場(chǎng)信息資料進(jìn)行分析鑒別，首先就要求土地資產(chǎn)的評(píng)估管理機(jī)構(gòu)擁有自己的數(shù)據(jù)庫(kù)和隨時(shí)可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，才能進(jìn)行信息的對(duì)比分析。分析的內(nèi)容主要有兩個(gè)方面：
(1)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所選擇的參照價(jià)格及價(jià)格的構(gòu)成因素與介紹的評(píng)估前提條件是否相吻合。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論采用哪一種方法進(jìn)行土地資產(chǎn)的評(píng)估，首先要確定前提條件，在此基礎(chǔ)上根據(jù)客觀(guān)公平的原則選擇與之相應(yīng)的有關(guān)信息資料的參照價(jià)格。土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)前提條件不同，土地資產(chǎn)評(píng)估的目的不同，所選擇的參照價(jià)格和價(jià)格的構(gòu)成內(nèi)容也會(huì)有所區(qū)別。
(2)分析土地資產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用的參照價(jià)格及有關(guān)的資料是否準(zhǔn)確可靠，這里包括評(píng)估動(dòng)用的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)、基準(zhǔn)地價(jià)、重置成本的各種費(fèi)率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)等。
3.對(duì)土地資產(chǎn)估算表格的分析。
這里包括對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估動(dòng)用的計(jì)算方法是否嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)、成本構(gòu)成是否合理、計(jì)算的數(shù)字是否正確、分析計(jì)算結(jié)果是否吻合、計(jì)算的基本思路與文字報(bào)告是否一致等方面的分析。通過(guò)上述三個(gè)方面的分析，結(jié)合實(shí)地考察最后產(chǎn)生綜合評(píng)價(jià)的意見(jiàn)，根據(jù)被評(píng)估土地資產(chǎn)發(fā)生評(píng)估的原因。被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個(gè)別因素的情況和地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，審定土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，最后決定是否予以確認(rèn)這個(gè)機(jī)構(gòu)是否有承擔(dān)土地資產(chǎn)評(píng)估的能力。
土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)報(bào)來(lái)的，分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行檔案管理，這對(duì)充分利用是十分有益的。土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)利用主要在以下幾個(gè)方面：
1.可作為土地資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)或不予確認(rèn)的依據(jù)，同時(shí)也可以作為上級(jí)土地管理部門(mén)檢查工作或發(fā)生糾紛備查使用。
2.可作為一種動(dòng)態(tài)資料便于土地資產(chǎn)管理部門(mén)隨時(shí)掌握土地資產(chǎn)評(píng)估工作動(dòng)態(tài)，了解土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作情況和工作質(zhì)量，便于對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。
3.作為研究、分析、完善和改進(jìn)土地資產(chǎn)評(píng)估工作的資料，同時(shí)也可采集其中的有用的土地資產(chǎn)價(jià)格信息資料。
4.深化土地使用制度改革。土地作為資產(chǎn)管理、應(yīng)公正地顯化其價(jià)值，是作為出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的重要依據(jù)，評(píng)估報(bào)告提供土地價(jià)格數(shù)據(jù)是出讓宗地底價(jià)，是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易價(jià)格。
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇八
致委托方函：××女士：
受您委托，我事務(wù)所對(duì)您委托的位于中國(guó)廣東××市××路××花園a區(qū)7幢302(建筑面積為xx5平方米)的住宅用房進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行了分析和測(cè)算，現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：
委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20xx年xx月xx0日公開(kāi)的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣717930元(大寫(xiě)：人民幣柒拾壹萬(wàn)柒仟玖佰叁拾元整)，評(píng)估單價(jià)為5318元/平方米。估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果，見(jiàn)附后的《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。
此致
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇九
土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn)：
1、了解土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事評(píng)估工作的能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，基本反映一個(gè)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的全過(guò)程。包括基本思路、評(píng)估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣，土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)即可根據(jù)申報(bào)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提交的評(píng)估報(bào)告及資料進(jìn)行全面的分析，判斷該機(jī)構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評(píng)估工作能力，并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的'決定。
2、了解土地資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的好壞，并作出對(duì)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地資產(chǎn)管理部門(mén)按國(guó)家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地資產(chǎn)的結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證確認(rèn)工作，很重要的依據(jù)就是通過(guò)對(duì)獲得的土地資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行全面分析，了解評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估工作的基本情況，其中包括所遵循的評(píng)估估價(jià)原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場(chǎng)信息的可靠性等、綜合評(píng)估質(zhì)量的好壞，再結(jié)合實(shí)際考察的情況，最后作出對(duì)該項(xiàng)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇十
土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)報(bào)來(lái)的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行檔案管理，這對(duì)充分利用土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是十分有益的。以下是小編整理的關(guān)于土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。歡迎大家參考!
土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn)：
1.了解土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事評(píng)估工作的能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，基本反映一個(gè)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的全過(guò)程。包括基本思路、評(píng)估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣，土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)即可根據(jù)申報(bào)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提交的評(píng)估報(bào)告及資料進(jìn)行全面的分析，判斷該機(jī)構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評(píng)估工作能力，并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的決定。
2.了解土地資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的好壞，并作出對(duì)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地資產(chǎn)管理部門(mén)按國(guó)家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地資產(chǎn)的結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證確認(rèn)工作，很重要的依據(jù)就是通過(guò)對(duì)獲得的土地資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行全面分析，了解評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估工作的基本情況，其中包括所遵循的評(píng)估估價(jià)原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場(chǎng)信息的可靠性等、綜合評(píng)估質(zhì)量的好壞，再結(jié)合實(shí)際考察的情況，最后作出對(duì)該項(xiàng)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)報(bào)來(lái)的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行檔案管理，這對(duì)充分利用土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是十分有益的。土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)利用土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告主要在以下幾個(gè)方面：
1、可作為土地資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)或不予確認(rèn)的依據(jù)，同時(shí)也可以作為上級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)檢查工作或發(fā)生糾紛備查使用。
2、可作為一種動(dòng)態(tài)資料便于土地資產(chǎn)管理部門(mén)隨時(shí)掌握土地資產(chǎn)評(píng)估工作動(dòng)態(tài)，了解土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作情況和工作質(zhì)量，便于對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。
3、作為研究、分析、完善和改進(jìn)土地資產(chǎn)評(píng)估工作的資料，同時(shí)也可采集其中的有用的土地資產(chǎn)價(jià)格信息資料。
4、深化土地使用制度改革。土地作為資產(chǎn)管理、應(yīng)公正地顯化其價(jià)值，土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是作為出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的重要依據(jù)，評(píng)估報(bào)告提供土地價(jià)格數(shù)據(jù)是出讓宗地底價(jià)，是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易價(jià)格。
5、為了深化土地使用制度改革
通過(guò)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的分析來(lái)完成對(duì)一項(xiàng)評(píng)估結(jié)果的全面評(píng)價(jià)是比較困難的，它首先要求土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)有大量評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的積累，對(duì)各類(lèi)土地資產(chǎn)評(píng)估信息的占有及對(duì)被估土地資產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境的了解，在此基礎(chǔ)上才能完成對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的分析工作，具體的分析途徑主要有以下幾個(gè)方面：
1.對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行文字的邏輯分析。
一般來(lái)說(shuō)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評(píng)估的原因、評(píng)估的范圍、土地資產(chǎn)的權(quán)益評(píng)估所依據(jù)的前提條件與評(píng)估方法的選擇有著密切的關(guān)系，而這種關(guān)系就構(gòu)成了土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告本身的邏輯關(guān)系，同時(shí)也反映出一個(gè)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的基本思路。土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估報(bào)告的邏輯分析，就是要根據(jù)所掌握的實(shí)際情況，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本思路及三個(gè)因果關(guān)系進(jìn)行分析。即評(píng)估目的、評(píng)估依據(jù)的前提條件與評(píng)估方法選擇之間的一致性;土地資產(chǎn)權(quán)益、估價(jià)的前提條件與估價(jià)依據(jù)之間的一致性;評(píng)估范圍與土地資產(chǎn)權(quán)益之間的一致性;通過(guò)分析，我們可以初步得出對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作能力和評(píng)估結(jié)論是否科學(xué)的判斷，因?yàn)橐粋€(gè)混亂的評(píng)估思路不可能得出科學(xué)的、接近實(shí)際的評(píng)估結(jié)果。
2.對(duì)評(píng)估中運(yùn)用的市場(chǎng)信息資料進(jìn)行對(duì)比分析。
對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估中動(dòng)用的各種市場(chǎng)信息資料進(jìn)行分析鑒別，首先就要求土地資產(chǎn)的評(píng)估管理機(jī)構(gòu)擁有自己的數(shù)據(jù)庫(kù)和隨時(shí)可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，才能進(jìn)行信息的對(duì)比分析。分析的內(nèi)容主要有兩個(gè)方面：
(1)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所選擇的參照價(jià)格及價(jià)格的構(gòu)成因素與介紹的評(píng)估前提條件是否相吻合。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論采用哪一種方法進(jìn)行土地資產(chǎn)的評(píng)估，首先要確定前提條件，在此基礎(chǔ)上根據(jù)客觀(guān)公平的原則選擇與之相應(yīng)的有關(guān)信息資料的參照價(jià)格。土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)前提條件不同，土地資產(chǎn)評(píng)估的目的不同，所選擇的參照價(jià)格和價(jià)格的構(gòu)成內(nèi)容也會(huì)有所區(qū)別。
(2)分析土地資產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用的參照價(jià)格及有關(guān)的資料是否準(zhǔn)確可靠，這里包括評(píng)估動(dòng)用的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)、基準(zhǔn)地價(jià)、重置成本的各種費(fèi)率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)等。
3.對(duì)土地資產(chǎn)估算表格的分析。
這里包括對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估動(dòng)用的計(jì)算方法是否嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)、成本構(gòu)成是否合理、計(jì)算的數(shù)字是否正確、分析計(jì)算結(jié)果是否吻合、計(jì)算的基本思路與文字報(bào)告是否一致等方面的分析。通過(guò)上述三個(gè)方面的分析，結(jié)合實(shí)地考察最后產(chǎn)生綜合評(píng)價(jià)的意見(jiàn)，根據(jù)被評(píng)估土地資產(chǎn)發(fā)生評(píng)估的原因。被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個(gè)別因素的情況和地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，審定土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，最后決定是否予以確認(rèn)這個(gè)機(jī)構(gòu)是否有承擔(dān)土地資產(chǎn)評(píng)估的能力。
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇十一
土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn)：
1.了解土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事評(píng)估工作的`能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，基本反映一個(gè)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的全過(guò)程。包括基本思路、評(píng)估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣，土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)即可根據(jù)申報(bào)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提交的評(píng)估報(bào)告及資料進(jìn)行全面的分析，判斷該機(jī)構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評(píng)估工作能力，并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的決定。
2.了解土地資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的好壞，并作出對(duì)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地資產(chǎn)管理部門(mén)按國(guó)家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地資產(chǎn)的結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證確認(rèn)工作，很重要的依據(jù)就是通過(guò)對(duì)獲得的土地資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行全面分析，了解評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估工作的基本情況，其中包括所遵循的評(píng)估估價(jià)原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場(chǎng)信息的可靠性等、綜合評(píng)估質(zhì)量的好壞，再結(jié)合實(shí)際考察的情況，最后作出對(duì)該項(xiàng)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇十二
土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)報(bào)來(lái)的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行檔案管理，這對(duì)充分利用土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是十分有益的。土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)利用土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告主要在以下幾個(gè)方面：
1、可作為土地資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)或不予確認(rèn)的依據(jù)，同時(shí)也可以作為上級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)檢查工作或發(fā)生糾紛備查使用。
2、可作為一種動(dòng)態(tài)資料便于土地資產(chǎn)管理部門(mén)隨時(shí)掌握土地資產(chǎn)評(píng)估工作動(dòng)態(tài)，了解土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作情況和工作質(zhì)量，便于對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。
3、作為研究、分析、完善和改進(jìn)土地資產(chǎn)評(píng)估工作的資料，同時(shí)也可采集其中的有用的土地資產(chǎn)價(jià)格信息資料。
4、深化土地使用制度改革。土地作為資產(chǎn)管理、應(yīng)公正地顯化其價(jià)值，土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是作為出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的重要依據(jù)，評(píng)估報(bào)告提供土地價(jià)格數(shù)據(jù)是出讓宗地底價(jià)，是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易價(jià)格。
5、為了深化土地使用制度改革
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇十三
土地資產(chǎn)又可以說(shuō)是商品化的土地和土地資本。
資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)按評(píng)估的對(duì)象不同，可分為固定資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)評(píng)估、土地資產(chǎn)評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估等。而土地資產(chǎn)評(píng)估是土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對(duì)的問(wèn)題。土地作為資產(chǎn)，是指土地不僅是社會(huì)進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產(chǎn)?？梢哉f(shuō)土地是一切財(cái)富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失，分析和利用土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)土地資產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)說(shuō)是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資料，不僅僅是一份評(píng)估工作總結(jié)、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理，確認(rèn)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的重要依據(jù)。
目的：
土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn)：
1、了解土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事評(píng)估工作的能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，基本反映一個(gè)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的全過(guò)程。包括基本思路、評(píng)估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣，土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)即可根據(jù)申報(bào)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提交的評(píng)估報(bào)告及資料進(jìn)行全面的分析，判斷該機(jī)構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評(píng)估工作能力，并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的決定。
2、了解土地資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的好壞，并作出對(duì)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地資產(chǎn)管理部門(mén)按國(guó)家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地資產(chǎn)的結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證確認(rèn)工作，很重要的依據(jù)就是通過(guò)對(duì)獲得的土地資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行全面分析，了解評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估工作的基本情況，其中包括所遵循的評(píng)估估價(jià)原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場(chǎng)信息的可靠性等、綜合評(píng)估質(zhì)量的好壞，再結(jié)合實(shí)際考察的情況，最后作出對(duì)該項(xiàng)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
分析：
通過(guò)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的分析來(lái)完成對(duì)一項(xiàng)評(píng)估結(jié)果的全面評(píng)價(jià)是比較困難的，它首先要求土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)有大量評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的積累，對(duì)各類(lèi)土地資產(chǎn)評(píng)估信息的占有及對(duì)被估土地資產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境的了解，在此基礎(chǔ)上才能完成對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的分析工作，具體的分析途徑主要有以下幾個(gè)方面：
1、對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行文字的邏輯分析。
一般來(lái)說(shuō)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評(píng)估的原因、評(píng)估的范圍、土地資產(chǎn)的權(quán)益評(píng)估所依據(jù)的前提條件與評(píng)估方法的選擇有著密切的關(guān)系，而這種關(guān)系就構(gòu)成了土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告本身的邏輯關(guān)系，同時(shí)也反映出一個(gè)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的基本思路。土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估報(bào)告的邏輯分析，就是要根據(jù)所掌握的實(shí)際情況，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本思路及三個(gè)因果關(guān)系進(jìn)行分析。即評(píng)估目的、評(píng)估依據(jù)的前提條件與評(píng)估方法選擇之間的一致性;土地資產(chǎn)權(quán)益、估價(jià)的前提條件與估價(jià)依據(jù)之間的一致性;評(píng)估范圍與土地資產(chǎn)權(quán)益之間的一致性;通過(guò)分析，我們可以初步得出對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作能力和評(píng)估結(jié)論是否科學(xué)的判斷，因?yàn)橐粋€(gè)混亂的評(píng)估思路不可能得出科學(xué)的、接近實(shí)際的評(píng)估結(jié)果。
2、對(duì)評(píng)估中運(yùn)用的市場(chǎng)信息資料進(jìn)行對(duì)比分析。
對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估中動(dòng)用的各種市場(chǎng)信息資料進(jìn)行分析鑒別，首先就要求土地資產(chǎn)的評(píng)估管理機(jī)構(gòu)擁有自己的數(shù)據(jù)庫(kù)和隨時(shí)可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場(chǎng)資料的基礎(chǔ)上，才能進(jìn)行信息的對(duì)比分析。分析的內(nèi)容主要有兩個(gè)方面：
(1)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所選擇的參照價(jià)格及價(jià)格的'構(gòu)成因素與介紹的評(píng)估前提條件是否相吻合。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論采用哪一種方法進(jìn)行土地資產(chǎn)的評(píng)估，首先要確定前提條件，在此基礎(chǔ)上根據(jù)客觀(guān)公平的原則選擇與之相應(yīng)的有關(guān)信息資料的參照價(jià)格。土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)前提條件不同，土地資產(chǎn)評(píng)估的目的不同，所選擇的參照價(jià)格和價(jià)格的構(gòu)成內(nèi)容也會(huì)有所區(qū)別。
(2)分析土地資產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用的參照價(jià)格及有關(guān)的資料是否準(zhǔn)確可靠，這里包括評(píng)估動(dòng)用的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)、基準(zhǔn)地價(jià)、重置成本的各種費(fèi)率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)等。
3、對(duì)土地資產(chǎn)估算表格的分析。
這里包括對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估動(dòng)用的計(jì)算方法是否嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)、成本構(gòu)成是否合理、計(jì)算的數(shù)字是否正確、分析計(jì)算結(jié)果是否吻合、計(jì)算的基本思路與文字報(bào)告是否一致等方面的分析。通過(guò)上述三個(gè)方面的分析，結(jié)合實(shí)地考察最后產(chǎn)生綜合評(píng)價(jià)的意見(jiàn)，根據(jù)被評(píng)估土地資產(chǎn)發(fā)生評(píng)估的原因。被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個(gè)別因素的情況和地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，審定土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，最后決定是否予以確認(rèn)這個(gè)機(jī)構(gòu)是否有承擔(dān)土地資產(chǎn)評(píng)估的能力。
利用：
土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)報(bào)來(lái)的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行檔案管理，這對(duì)充分利用土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是十分有益的。土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)利用土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告主要在以下幾個(gè)方面：
1、可作為土地資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)或不予確認(rèn)的依據(jù)，同時(shí)也可以作為上級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)檢查工作或發(fā)生糾紛備查使用。
2、可作為一種動(dòng)態(tài)資料便于土地資產(chǎn)管理部門(mén)隨時(shí)掌握土地資產(chǎn)評(píng)估工作動(dòng)態(tài)，了解土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作情況和工作質(zhì)量，便于對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。
3、作為研究、分析、完善和改進(jìn)土地資產(chǎn)評(píng)估工作的資料，同時(shí)也可采集其中的有用的土地資產(chǎn)價(jià)格信息資料。
4、深化土地使用制度改革。土地作為資產(chǎn)管理、應(yīng)公正地顯化其價(jià)值，土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是作為出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的重要依據(jù)，評(píng)估報(bào)告提供土地價(jià)格數(shù)據(jù)是出讓宗地底價(jià)，是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易價(jià)格。
5、為了深化土地使用制度改革。
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇十四
根據(jù)委托方提供的《委托估價(jià)函》，本次評(píng)估目的是為待估宗地?cái)M進(jìn)行公開(kāi)交易提供國(guó)有土地使用權(quán)成本價(jià)格參考。僅供委托方利用土地使用權(quán)招拍掛時(shí)使用，不得用于與本估價(jià)目的不符的其他抵押、合作、投資、改制、其他轉(zhuǎn)讓等目的。
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇十五
土地資產(chǎn)又可以說(shuō)是商品化的土地和土地資本，土地資產(chǎn)評(píng)估是土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對(duì)的問(wèn)題，一份土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資料，不僅僅是一份評(píng)估工作總結(jié)、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理，確認(rèn)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的重要依據(jù)。
土地資產(chǎn)又可以說(shuō)是商品化的土地和土地資本.
資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)按評(píng)估的對(duì)象不同，可分為固定資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)評(píng)估、土地資產(chǎn)評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估等。而土地資產(chǎn)評(píng)估是土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對(duì)的問(wèn)題。土地作為資產(chǎn)，是指土地不僅是社會(huì)進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的.重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產(chǎn)?？梢哉f(shuō)土地是一切財(cái)富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失，分析和利用土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告對(duì)土地資產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)說(shuō)是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資料，不僅僅是一份評(píng)估工作總結(jié)、土地價(jià)格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價(jià)格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)管理，確認(rèn)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的重要依據(jù)。
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇十六
致委托方函：××女士：
受您委托，我事務(wù)所對(duì)您委托的位于中國(guó)廣東××市××路××花園a區(qū)7幢302(建筑面積為xx5平方米)的住宅用房進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行了分析和測(cè)算，現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：
委估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20xx年xx月xx0日公開(kāi)的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣717930元(大寫(xiě)：人民幣柒拾壹萬(wàn)柒仟玖佰叁拾元整)，評(píng)估單價(jià)為5318元/平方米。估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果，見(jiàn)附后的《房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。
此致
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇十七
建設(shè)單位:紅云紅河煙草(集團(tuán))有限責(zé)任公司
地勘單位:云南省設(shè)計(jì)院勘察分院
設(shè)計(jì)單位:云南省設(shè)計(jì)院
施工單位:重慶建工集團(tuán)股份有限公司
監(jiān)理單位:昆明建設(shè)咨詢(xún)監(jiān)理有限公司
一、工程概況
紅云紅河煙草(集團(tuán))有限責(zé)任公司會(huì)澤卷煙廠(chǎng)就地技術(shù)改造項(xiàng)目3#擋土墻是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的場(chǎng)地面積要求，需在東南方向建設(shè)重力擋土墻，以防止目前場(chǎng)地開(kāi)挖后，形成一面4—9米高差的裸露土坡和懸空舊圍墻，3#擋土墻長(zhǎng)達(dá)130米，墻身采用m7.5級(jí)漿砌毛石，擋土墻墻頂采用m10水泥砂漿抹平，厚度20mm，墻面采用m10水泥砂漿勾縫，沿墻高和墻長(zhǎng)每2—3米布置泄水孔，泄水孔孔徑100mm，按梅花形布置。
二、施工程序及施工工程情況
審監(jiān)理人員并認(rèn)真自查,對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料(產(chǎn)品)的外觀(guān)、規(guī)格、尺寸、質(zhì)量證明書(shū)產(chǎn)品合格證及進(jìn)場(chǎng)數(shù)量進(jìn)行審查和核對(duì),并現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證取樣送檢,經(jīng)試驗(yàn)室再檢合格后方允許用于擬定部位。
施工中每道施工工序完成后,我單位都按照相關(guān)要求報(bào)請(qǐng)驗(yàn)收,經(jīng)監(jiān)理方會(huì)同相關(guān)各方共同驗(yàn)收合格后,方能進(jìn)入下道工序施。
三、評(píng)估依據(jù)
1、3#擋土墻施工合同和國(guó)標(biāo)圖集04j008
2、工程設(shè)計(jì)施工圖、設(shè)計(jì)說(shuō)明
3、地質(zhì)勘察報(bào)告
5、《建設(shè)工程施工規(guī)范》gb50319-
四、施工質(zhì)量情況
1、定位放線(xiàn)
基坑開(kāi)挖前，用石灰粉放撒出基坑的開(kāi)挖邊線(xiàn)，并在臨近位置打入水平樁，在水平樁上標(biāo)記出開(kāi)挖深度。
2、分段分層開(kāi)挖基坑
3#擋土墻基坑開(kāi)挖采用機(jī)械開(kāi)挖，采取沿等高線(xiàn)自上而下、分層、分段、依次進(jìn)行。擋土墻的基坑開(kāi)挖按各段擋土墻高度不同分為五段進(jìn)行開(kāi)挖，開(kāi)挖至設(shè)計(jì)標(biāo)高后，我單位按照要求請(qǐng)相關(guān)各單位進(jìn)行基坑驗(yàn)收。
3、擋土墻砌筑
擋土墻基礎(chǔ)及墻身采用mu30毛石、m7.5水泥砂漿砌筑，毛石
質(zhì)地堅(jiān)實(shí)無(wú)風(fēng)化剝落和裂紋，表面無(wú)泥垢、水銹等雜質(zhì)，滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求;砂漿等級(jí)和強(qiáng)度符合設(shè)計(jì)要求，且有砂漿配合比設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)報(bào)告，砌組的形式上下錯(cuò)縫，內(nèi)外搭砌，丁砌石交錯(cuò)設(shè)置，灰縫厚度，砂漿飽滿(mǎn)，都符合設(shè)計(jì)要求和規(guī)范規(guī)定。墻身pvc管泄水孔符合設(shè)計(jì)要求，擋土墻表面用mu10水泥砂漿勾縫，勾縫粘結(jié)牢固、密實(shí)、整齊。
4、伸縮縫
按設(shè)計(jì)圖紙要求，每10米布置了一道沉降縫，寬30mm，縫內(nèi)填置軟木板，外表用瀝青麻筋填充。
5、土方回填
回填前我方先行清除建筑垃圾等雜質(zhì)。填料為原土回填，按照設(shè)計(jì)要求分層夯實(shí)。
五、資料核查記錄
1、各種試驗(yàn)資料
1)砂漿、砼配合比通知單1份
2)地基工程驗(yàn)槽記錄5份
3)砂漿試塊試驗(yàn)報(bào)告4份
2、隱蔽工程驗(yàn)收記錄:
1)各檢驗(yàn)批質(zhì)量驗(yàn)收記錄15份
2)取樣、送樣記錄4份
六、綜合評(píng)定
本工程按規(guī)范要求質(zhì)量評(píng)定,所有工程質(zhì)量均達(dá)到合格,資料同步齊全。我施工單位綜合評(píng)定該工程為合格工程。
重慶建工會(huì)澤項(xiàng)目部
20xx年5月28日
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇十八
申請(qǐng)單位：xxxxxxxxxx
編制單位：xxxxxxxxxx
編制單位：xxxxxx
法定代表人：xxx
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：xxx（職務(wù)/職稱(chēng)）
項(xiàng)目組成員：xxx xxx
xxx xxx
xxx xxx
注：由多個(gè)單位合作編制的，應(yīng)明確各單位負(fù)責(zé)的章節(jié)和內(nèi)容，在評(píng)審后提交的報(bào)告中均應(yīng)蓋成果專(zhuān)用章或公章。
目 錄
第一章 項(xiàng)目概述
項(xiàng)目背景
項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)
結(jié)合國(guó)家政策、行業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展需求，明確項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、建設(shè)目的，并對(duì)項(xiàng)目是否符合占用永久基本農(nóng)田的規(guī)定等方面進(jìn)行說(shuō)明。
項(xiàng)目建設(shè)的意義
從符合行業(yè)政策要求、滿(mǎn)足當(dāng)?shù)匕l(fā)展建設(shè)需求、產(chǎn)生的作用等方面進(jìn)行論述。
項(xiàng)目基本情況
項(xiàng)目建設(shè)位置
塊狀項(xiàng)目須明確項(xiàng)目所在市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，線(xiàn)性項(xiàng)目須明確項(xiàng)目起終點(diǎn)及所經(jīng)市、縣。
注：須附具項(xiàng)目區(qū)域位置圖，具體要求詳見(jiàn)附件一。
項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容
明確項(xiàng)目類(lèi)型、主要建設(shè)內(nèi)容（建設(shè)構(gòu)成、主要功能分區(qū)）、建設(shè)規(guī)模、主要技術(shù)指標(biāo)、投資（金額與方式）、建設(shè)工期等內(nèi)容。
項(xiàng)目建設(shè)方案
結(jié)合項(xiàng)目類(lèi)型，塊狀項(xiàng)目須介紹清楚方案布局情況；線(xiàn)性項(xiàng)目須介紹清楚線(xiàn)路起終點(diǎn)、線(xiàn)路走徑以及沿線(xiàn)設(shè)置主要設(shè)施的布局情況。
注：須附具項(xiàng)目總平面布局圖、線(xiàn)路走徑圖等相關(guān)圖紙，具體要求詳見(jiàn)附件一。
項(xiàng)目用地規(guī)模
明確項(xiàng)目的總占地面積、是否占用永久基本農(nóng)田、耕地，并明確具體規(guī)模。如果是改擴(kuò)建類(lèi)項(xiàng)目，應(yīng)明確已征地規(guī)模。
注：須結(jié)合項(xiàng)目基本情況填寫(xiě)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址基本情況表，詳見(jiàn)附件三。
編制依據(jù)
國(guó)家法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件
結(jié)合項(xiàng)目類(lèi)型，按照法律效力分別列出依據(jù)的國(guó)家法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件。
相關(guān)支持性文件
項(xiàng)目有關(guān)依據(jù)性文件、市縣自然資源部門(mén)的意見(jiàn)、市縣人民政府的承諾函、其它相關(guān)部門(mén)的支持性文件。
相關(guān)規(guī)劃和專(zhuān)題報(bào)告
項(xiàng)目涉及的國(guó)土空間規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃以及項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)、水土保持、防洪等專(zhuān)題報(bào)告。
編制原則
結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，從選址合法性、合理性、合規(guī)性、安全性、可操作性、避讓永久基本農(nóng)田、保護(hù)耕地、生態(tài)優(yōu)先、保護(hù)環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展、保障公共利益等方面闡述編制報(bào)告的基本原則。
報(bào)告編制過(guò)程
簡(jiǎn)述編制任務(wù)由來(lái)，并結(jié)合技術(shù)路線(xiàn)介紹工作開(kāi)展過(guò)程中與相關(guān)部門(mén)對(duì)接情況、報(bào)告編制情況等內(nèi)容。如果之前未通過(guò)評(píng)審，須介紹清楚之前的評(píng)審情況和評(píng)審后的修改情況。
第二章 項(xiàng)目選址方案
項(xiàng)目選址行業(yè)技術(shù)要求
需結(jié)合項(xiàng)目類(lèi)型和特點(diǎn)，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)定，明確該類(lèi)項(xiàng)目選址的技術(shù)、安全、防護(hù)、規(guī)模等方面的相關(guān)要求。
建設(shè)條件
地形地貌條件
首先簡(jiǎn)要介紹項(xiàng)目所在區(qū)域的整體地形地貌條件，然后結(jié)合現(xiàn)狀照片介紹項(xiàng)目周邊或沿線(xiàn)的地形地貌條件。
水文、地質(zhì)條件
介紹項(xiàng)目所在區(qū)域的水文、地質(zhì)、地震等情況。
建設(shè)材料和運(yùn)輸條件
結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)需求，簡(jiǎn)要分析項(xiàng)目材料來(lái)源及運(yùn)輸路線(xiàn)等內(nèi)容。
需說(shuō)明的其它建設(shè)條件
結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，明確是否有敏感區(qū)、重大基礎(chǔ)設(shè)施穿（跨）越限制性因素、軍事設(shè)施、炸藥庫(kù)等對(duì)項(xiàng)目選址有明顯制約的因素。
建設(shè)條件綜合評(píng)價(jià)
根據(jù)以上分析，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)條件進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并提出建議。
項(xiàng)目方案選擇
根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中方案比選內(nèi)容，表述方案比選情況，從盡量避讓或少占永久基本農(nóng)田、保護(hù)耕地、周邊城鄉(xiāng)建設(shè)用地布局、沿線(xiàn)重大基礎(chǔ)設(shè)施以及生態(tài)敏感區(qū)的限制因素等多方面綜合分析項(xiàng)目方案選擇的理由。
第三章 項(xiàng)目選址論證
與國(guó)土空間總體規(guī)劃的關(guān)系
在國(guó)土空間總體規(guī)劃批準(zhǔn)前，暫從與城鄉(xiāng)規(guī)劃、原土地利用總體規(guī)劃的關(guān)系方面論證。
與城鄉(xiāng)規(guī)劃的關(guān)系
首先簡(jiǎn)要介紹涉及城鄉(xiāng)規(guī)劃的主要相關(guān)內(nèi)容，再結(jié)合圖紙分層次分別論述與相關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃的關(guān)系，明確是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。
如果不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，應(yīng)進(jìn)一步分析對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃的影響，提出針對(duì)性的建議，如果穿（跨）越規(guī)劃建設(shè)用地的項(xiàng)目還應(yīng)深入分析對(duì)周邊規(guī)劃建設(shè)用地的影響。
與土地利用總體規(guī)劃的關(guān)系
1、項(xiàng)目總用地規(guī)模
簡(jiǎn)述項(xiàng)目總的占地情況，用地情況論述到一級(jí)地類(lèi)：農(nóng)用地（耕地、含永久基本農(nóng)田）、建設(shè)用地、未利用地。
2、項(xiàng)目土地利用總體規(guī)劃符合情況
簡(jiǎn)述項(xiàng)目是否符合土地利用總體規(guī)劃，納入項(xiàng)目所在市縣國(guó)土空間總體規(guī)劃承諾的情況。
與行業(yè)規(guī)劃的關(guān)系
首先簡(jiǎn)要介紹涉及的行業(yè)規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容，分析與行業(yè)規(guī)劃的關(guān)系，明確是否符合行業(yè)規(guī)劃。
與生態(tài)環(huán)境的關(guān)系
與生態(tài)紅線(xiàn)的關(guān)系
生態(tài)紅線(xiàn)未批準(zhǔn)前，暫論證與自然保護(hù)區(qū)的關(guān)系。
明確與生態(tài)紅線(xiàn)或涉及的自然保護(hù)區(qū)的關(guān)系，如果占用生態(tài)紅線(xiàn)或自然保護(hù)區(qū)，需結(jié)合圖紙表達(dá)清楚與生態(tài)紅線(xiàn)或自然保護(hù)區(qū)的關(guān)系，充分論述不可避讓性，并按照相關(guān)要求征求主管部門(mén)意見(jiàn)。
與生態(tài)敏感區(qū)的關(guān)系
明確與周邊水源地、濕地、風(fēng)景名勝區(qū)等生態(tài)敏感區(qū)的關(guān)系，如果穿（跨）越，須明確占?jí)旱募?jí)別、范圍、規(guī)模，進(jìn)行詳細(xì)論述，充分論述不可避讓性，并按照相關(guān)要求征求主管部門(mén)意見(jiàn)。
對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響和保護(hù)措施
結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，簡(jiǎn)要分析項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)生態(tài)環(huán)境的主要影響，并提出主要的保護(hù)措施和建議。
與相關(guān)重大基礎(chǔ)設(shè)施的關(guān)系
與相關(guān)鐵路的關(guān)系
需要論述與相關(guān)鐵路的關(guān)系，明確穿（跨）越位置、方式、長(zhǎng)度，主要防護(hù)措施，并附主管部門(mén)的原則性支持意見(jiàn)。
與相關(guān)高速公路的關(guān)系
需要論述與相關(guān)高速公路的關(guān)系，明確穿（跨）越位置、方式、長(zhǎng)度，主要防護(hù)措施，并附主管部門(mén)的原則性支持意見(jiàn)。
與相關(guān)油氣管道的關(guān)系
需要論述與相關(guān)油氣管道的關(guān)系，明確穿（跨）越位置、方式、長(zhǎng)度，安全防護(hù)要求和措施，并附主管部門(mén)的原則性支持意見(jiàn)。
與相關(guān)高壓電力線(xiàn)的關(guān)系
需要論述與相關(guān)110千伏及以上高壓電力線(xiàn)的關(guān)系，明確穿（跨）越位置、方式、長(zhǎng)度，安全防護(hù)要求和措施，并附主管部門(mén)的原則性支持意見(jiàn)。
與其它相關(guān)重大基礎(chǔ)設(shè)施的關(guān)系
結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)論述與相關(guān)的國(guó)道、省道、輸水主干管、國(guó)家光纜等其它重大基礎(chǔ)設(shè)施的關(guān)系。
“鄰避”情況分析
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇十九
一、判斷題 （5小題，每題4分，共20分。正確選a，錯(cuò)誤選b）1．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓人對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行占有的結(jié)果。（）
2．國(guó)家對(duì)土地使用者依然取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前，不得以任何理由提前收回。（）3．土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政。（）
4．土地使用權(quán)出讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同可以由土地使用者雙方簽訂。（）5．土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，只要于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。（）
二、選擇題 （5小題，每題4分，共20分）1.招標(biāo)是國(guó)有土地使用權(quán)（）的一種方式。
a.出讓 b.租賃 c.作價(jià)出資 d.作價(jià)入股 2.住宅用地土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為（）年。 3.土地使用權(quán)變更不包括（）
a.主體變更
b.客體變更
c.內(nèi)容變更
d.其他事項(xiàng)變更 4.城市公有房屋因房屋使用人無(wú)正當(dāng)理由閑置一定期間后就要由產(chǎn)權(quán)所有人收回其使用權(quán)，這個(gè)期間是（）
個(gè)月 個(gè)月 年 年
c.征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi) d.處以20%的罰款
三、案例分析 （3小題，每題20分，共60分）案例一
1994年1月甲公司向市土管局提出計(jì)劃新建一座水泥廠(chǎng)的用地申請(qǐng)。經(jīng)審查研究，市土管局批準(zhǔn)了該項(xiàng)申請(qǐng)，與甲公司簽訂了土地有償使用合同，并辦理了登記備案手續(xù)。同年5月，水泥廠(chǎng)正式投建，但后來(lái)在施工中發(fā)現(xiàn)主廠(chǎng)房處地面嚴(yán)重下沉，部分房屋開(kāi)裂變形，迫使基建工程于10月初下馬，未能如期完成建廠(chǎng)計(jì)劃。適值此時(shí)，乙公司急于尋找場(chǎng)地建娛樂(lè)中心，甲、乙兩公司經(jīng)協(xié)商于同年12月簽訂了買(mǎi)賣(mài)水泥廠(chǎng)房屋財(cái)產(chǎn)合同，合同約定：(一)甲公司將水泥廠(chǎng)現(xiàn)有房屋10間、未建完圍墻及場(chǎng)地等全部財(cái)產(chǎn)賣(mài)給乙公司；(二)甲公司在合同簽訂后15天內(nèi)將上述房產(chǎn)和全部手續(xù)資料清點(diǎn)后移交乙公司，乙公司在接收上述房產(chǎn)和全部資料后將50萬(wàn)元價(jià)款一次性付清。次日，此事被他人舉報(bào)到市土管局。與此同時(shí)，經(jīng)他人幫助，甲、乙兩公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)到簽訂買(mǎi)賣(mài)水泥廠(chǎng)房屋財(cái)產(chǎn)合同的錯(cuò)誤性質(zhì)，到市土管局交待了錯(cuò)誤行為的經(jīng)過(guò)事實(shí)，承認(rèn)這是一種違法行為，提交了買(mǎi)賣(mài)水泥廠(chǎng)房屋財(cái)產(chǎn)合同作廢的共同聲明和檢討書(shū)。問(wèn)題：
1.甲公司和市土管局簽訂的土地有償使用合同是否合法？
案例二
某市土地管理局因酒店公司未在約定期限內(nèi)交清土地使用權(quán)出讓金，于2010年9月30日決定：解除2009年11月23日與酒店公司簽訂的《國(guó)有土地使用使用權(quán)出讓合同》，收回該合同約定范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，所發(fā)土地使用證注銷(xiāo)登記，酒店公司已經(jīng)支付的定金不予退還。酒店公司因此向該市中級(jí)人民法院提起訴訟。問(wèn)題：
1.土地管理局與酒店公司簽訂的《國(guó)有土地使用使用權(quán)出讓合同》是否有效？為什么？
2.酒店公司已經(jīng)支付的定金該不該退還？
3.酒店公司已交納的部分土地使用權(quán)出讓金該不該退還？
案例三
某縣氯堿化工廠(chǎng)始建于1975年，系縣有獨(dú)立企業(yè)法人的地方國(guó)有企業(yè)。該廠(chǎng)職工377人，土地畝，系國(guó)有劃撥土地。2001年被人民法院宣告破產(chǎn)還債。清算中，該企業(yè)資產(chǎn)土地價(jià)值243萬(wàn)，設(shè)備評(píng)估31萬(wàn)，房產(chǎn)45萬(wàn)。負(fù)債1800萬(wàn)元，設(shè)備變現(xiàn)16萬(wàn)元不是抵償清算費(fèi)用。因土地系國(guó)有劃撥土地，依照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由人民政府收回。經(jīng)清算組多次向當(dāng)?shù)卣畧?bào)告，2004年縣人民政府收回土地使用權(quán)。由于人民政府未對(duì)土地予以處置，土地閑置，其價(jià)值45萬(wàn)元房屋無(wú)法變現(xiàn)，該破產(chǎn)案件至今未予終結(jié)。問(wèn)題：
附：答案及理論分析
一、判斷題
1．選b。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是轉(zhuǎn)讓人對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行處分的結(jié)果。而不是占有。2．選b。國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
3．選a。根據(jù)《xxx城市房地產(chǎn)管理法》第十八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由xxx規(guī)定。
4．選b。根據(jù)《xxx城市房地產(chǎn)管理法》第十四條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。”
5．選b。根據(jù)《xxx城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)?！?/p>
二、選擇題
1.選a。根據(jù)《xxx城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。”目前合法的土地使用權(quán)出讓方式主要是招標(biāo)和拍賣(mài)。因此，招標(biāo)是國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一種方式。2.選b。我國(guó)以用途為標(biāo)準(zhǔn)，xxx規(guī)定為：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和別墅用地為40年；綜合用地或者其他用地為50年。因此，住宅用地土地使用權(quán)出讓的最高年限規(guī)定為70年。
3．選b。土地使用權(quán)變更包括主體變更、內(nèi)容變更和其他事項(xiàng)變更，而不包括客體變更。
4．選d。根據(jù)《xxx城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。”
5．選c。根據(jù)《xxx城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)?！?/p>
三、案例分析 案例一 1．甲公司和市土管局簽訂的土地有償使用合同是合法的。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)出讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂。
2．甲、乙兩公司所簽買(mǎi)賣(mài)水泥廠(chǎng)房屋財(cái)產(chǎn)合同是一個(gè)變相的非法買(mǎi)賣(mài)土地使用權(quán)的違法行為，表面上看甲、乙雙方買(mǎi)賣(mài)的是房屋和其他財(cái)產(chǎn)，實(shí)際上包括房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)，而土地使用權(quán)未經(jīng)有關(guān)土管部門(mén)批準(zhǔn)個(gè)人或單位之間不準(zhǔn)非法轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的，其所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同屬非法無(wú)效。
3．市土管局應(yīng)作如下處理：宣布甲、乙兩公司簽訂買(mǎi)賣(mài)水泥廠(chǎng)房屋財(cái)產(chǎn)合同是一非法的變相買(mǎi)賣(mài)土地使用權(quán)的違法行為，是一嚴(yán)重錯(cuò)誤，所簽訂合同非法無(wú)效，應(yīng)予作廢；基于情節(jié)并不嚴(yán)重(甲公司未移交房屋財(cái)產(chǎn)、乙公司未交付房?jī)r(jià)款，也未接收房屋財(cái)產(chǎn)，合同未完全實(shí)施)，雙方領(lǐng)導(dǎo)及主要責(zé)任人認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤態(tài)度較好，責(zé)成由其所在單位或上級(jí)單位對(duì)責(zé)任人給予行政處分；對(duì)水泥廠(chǎng)土地使用權(quán)暫予以收回處理。
案例二
1．根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓方）與土地使用者簽訂?！庇纱丝梢?jiàn)，土地使用權(quán)出讓合同的出讓方與受讓方之間，是平等的民事關(guān)系。被告市土地局與原告酒店公司簽訂的土地使用權(quán)出讓合同，符合平等、自愿、等價(jià)有償原則，是有效的。
2．根據(jù)《民法通則》第八十九條規(guī)定，依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事人協(xié)商可以采用保證、抵押、給付定金等方式來(lái)?yè)?dān)保合同的履行市土局與酒店公司在土地使用權(quán)出讓合同中約定，以土地使用權(quán)出讓金額的15%作為合同定金，該條款成立，應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方當(dāng)事人發(fā)生法律效力?！睹穹ㄍ▌t》第八十九條第（三）項(xiàng)規(guī)定：“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返回定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！本频旯疚丛诤贤s定的期限內(nèi)交清土地使用權(quán)出讓金，是不履行合同債務(wù)的行為，無(wú)權(quán)要求返回定金。3．酒店公司已交納的部分土地使用權(quán)出讓金，《條例》并沒(méi)有“不予退還”的規(guī)定，土地局沒(méi)收部分資金，于法無(wú)據(jù)。因此，土地管理局應(yīng)當(dāng)退還酒店公司已交納的部分土地使用權(quán)出讓金。
案例三
1．土地使用權(quán)不應(yīng)交由政府收回。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對(duì)于因劃撥取得的土地使用權(quán)，除在用途和轉(zhuǎn)讓條件上有一定的限制外，并沒(méi)有附加特別的限制，反面規(guī)定該等土地使用權(quán)是一種無(wú)使用期限的權(quán)利。我國(guó)的現(xiàn)行法律和行政法規(guī)對(duì)于因草擬而取得之土地使用權(quán)，也沒(méi)有規(guī)定國(guó)家可以將因劃撥而取得的地使用權(quán)收回故國(guó)家不得因該等土地使用權(quán)沒(méi)有期限而可以限時(shí)收回。
2．政府收回土地的方法在現(xiàn)實(shí)中無(wú)法操作。國(guó)家對(duì)于劃撥的土地使用權(quán)，可以不收回，也可以收回，收回的，甚至可以不附加任何理由。如果破產(chǎn)企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)由政府收回，那就造成清算組只能對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的非房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分，而不能轉(zhuǎn)讓破產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)。破產(chǎn)清算組控制破產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)的出賣(mài)，而不能將土地使用權(quán)一并出讓?zhuān)粐?guó)家的授權(quán)部門(mén)國(guó)土局可以對(duì)收回的土使用權(quán)進(jìn)行出讓?zhuān)鵁o(wú)權(quán)同時(shí)變賣(mài)地上附著物的房產(chǎn)。依照這樣理解，破產(chǎn)案件中很多事務(wù)就無(wú)法想象，也無(wú)法操作了。正如本案的情況，政府收回土地，但未對(duì)土地予以處置，土地閑置，其價(jià)值45萬(wàn)元房屋無(wú)法變現(xiàn)。
3．破產(chǎn)清算中，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)按以下方式處置：首先，城鎮(zhèn)的土地屬?lài)?guó)有所有，國(guó)家享有土地所有權(quán)，破產(chǎn)企業(yè)享有的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是國(guó)家因企業(yè)需要無(wú)償賦予企業(yè)對(duì)國(guó)有占有、使用的權(quán)利，有特定的用途，企業(yè)并不能時(shí)行土地經(jīng)營(yíng)，亦不能因土地獲取收益，更不能進(jìn)行土地使用權(quán)處分。當(dāng)企業(yè)破產(chǎn)后，自然不再需要使用該土地，國(guó)家可以收回其賦予破產(chǎn)企業(yè)的草擬和土地使用權(quán)并依法處置。第二、破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥使用土地建筑物、其他附著物屬破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，破產(chǎn)企業(yè)清算組有權(quán)依照《破產(chǎn)法》的規(guī)定對(duì)其進(jìn)行清理、估價(jià)、變賣(mài)和委托拍賣(mài)。第三、破產(chǎn)企業(yè)清算組在處理房產(chǎn)前，應(yīng)依照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，履行相應(yīng)的審批手續(xù)。
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇二十
_或北京市國(guó)土資源局：
我單位負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)的__項(xiàng)目已經(jīng)完成相關(guān)前期工作，特申報(bào)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，現(xiàn)就該項(xiàng)目有關(guān)情況報(bào)告如下：
一、建設(shè)單位基本情況
主要內(nèi)容：建設(shè)單位設(shè)立情況、性質(zhì)(中央國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、駐京部隊(duì)或其他性質(zhì)單位)、業(yè)務(wù)范圍和本單位現(xiàn)有用地情況。
二、建設(shè)項(xiàng)目基本情況
主要內(nèi)容：該項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)背景、必要性;項(xiàng)目擬用地選址規(guī)劃依據(jù)和具體位置，建設(shè)項(xiàng)目用地總規(guī)模、用地性質(zhì)、建筑規(guī)模以及功能布局等建設(shè)方案詳細(xì)內(nèi)容，項(xiàng)目投資總額和資金來(lái)源;建設(shè)項(xiàng)目前期工作進(jìn)展情況和已經(jīng)取得的相關(guān)批準(zhǔn)文件;其他需要特殊說(shuō)明的情況。
三、建設(shè)項(xiàng)目用地情況
主要內(nèi)容：建設(shè)項(xiàng)目用地總規(guī)模及確定的有關(guān)依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)等;建設(shè)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀權(quán)屬情況，包括總用地中國(guó)有土地和集體土地面積，用地現(xiàn)狀中農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地面積情況，占用耕地或基本農(nóng)田的面積，占用耕地的及補(bǔ)充方式、標(biāo)準(zhǔn)和資金落實(shí)情況;建設(shè)項(xiàng)目用地方式(包括征收、占用)等情況;建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)用地指標(biāo)情況，包括建筑密度、容積率、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地(或分?jǐn)偼恋孛娣e)情況等。
特此報(bào)告。
附件：1、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證書(shū)(復(fù)印件);
2.法人身份證明及委托書(shū)(復(fù)印件);
3.地形現(xiàn)狀圖(原件加蓋公章);
4.相關(guān)批準(zhǔn)文件或其他輔助資料。
(申請(qǐng)單位蓋章)
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土地出讓評(píng)估報(bào)告篇二十一
土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn)：
1.了解土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事評(píng)估工作的能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，基本反映一個(gè)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的全過(guò)程。包括基本思路、評(píng)估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣，土地資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)即可根據(jù)申報(bào)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提交的評(píng)估報(bào)告及資料進(jìn)行全面的分析，判斷該機(jī)構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評(píng)估工作能力，并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的決定。
2.了解土地資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的好壞，并作出對(duì)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地資產(chǎn)管理部門(mén)按國(guó)家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)對(duì)土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地資產(chǎn)的結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證確認(rèn)工作，很重要的依據(jù)就是通過(guò)對(duì)獲得的土地資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行全面分析，了解評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估工作的基本情況，其中包括所遵循的評(píng)估估價(jià)原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場(chǎng)信息的可靠性等、綜合評(píng)估質(zhì)量的好壞，再結(jié)合實(shí)際考察的情況，最后作出對(duì)該項(xiàng)土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地出讓評(píng)估報(bào)告篇二十二
二o一o年三月十日。
綜上，我們知道該宗地的一些具體情況，為此，我們尋找三個(gè)比較的實(shí)例，采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象無(wú)權(quán)屬瑕疵和限制下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
六、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員對(duì)所搜集的資料進(jìn)行整理分析，對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格采用市場(chǎng)法測(cè)算，估價(jià)人員對(duì)所搜集的資料進(jìn)行整理分析，確定估價(jià)對(duì)象的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格為：
第二部分評(píng)估的過(guò)程
待評(píng)估宗地為一塊空地，面積為49.216畝，要求評(píng)估其3月10日的'市場(chǎng)價(jià)格。我們通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。
1、進(jìn)行交易情況修正
經(jīng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無(wú)需修正。
2、進(jìn)行交易時(shí)間修正
3、進(jìn)行區(qū)域因素修正
采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。
根據(jù)各個(gè)區(qū)域的具體情況進(jìn)行打分，以被評(píng)估對(duì)象的各個(gè)因素的分值為標(biāo)準(zhǔn)值，即以打滿(mǎn)分處理，以下為被評(píng)估對(duì)象的具體情況。
則
b地以被評(píng)估對(duì)象d為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下：
c地以被評(píng)估對(duì)象d為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下
于是可以得到：
4、進(jìn)行個(gè)別因素修正
(1)關(guān)于面積因素的修正:
對(duì)土地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過(guò)分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比a、b交易實(shí)例價(jià)格低6%，估宗地的價(jià)格會(huì)比c交易實(shí)例價(jià)格高3%。經(jīng)過(guò)計(jì)算得到面積修正系數(shù)為：，交易實(shí)例a的面積修正系數(shù)=0.94交易實(shí)例b的面積修正系數(shù)=0.94交易實(shí)例c的面積修正系數(shù)=1.03(2)關(guān)于容積率因素的修正:
經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則：
交易實(shí)例a的容積率修正系數(shù)=100/140=0.714交易實(shí)例b的容積率修正系數(shù)=100/275.2=0.363交易實(shí)例c的容積率修正系數(shù)=100/104=0.962個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：
5.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格
a=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(萬(wàn)元/畝)b=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(萬(wàn)元/畝)c=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(萬(wàn)元/畝)
6.采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果
由于b實(shí)例的值為異常值，應(yīng)予以剔除。其他結(jié)果相近，則取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。故宗地d的評(píng)估結(jié)果為：
待估宗地評(píng)估價(jià)值(單價(jià))=(609.8+400.55)/2=505.175(萬(wàn)元/畝)
待估宗地評(píng)估價(jià)值(總價(jià))=505.175×49.216=24862.69萬(wàn)元
第三部分土地估價(jià)結(jié)果一、估價(jià)依據(jù)
估價(jià)人員對(duì)所搜集的資料進(jìn)行整理分析，對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格采用市場(chǎng)比較法測(cè)算，估價(jià)人員對(duì)所搜集的資料進(jìn)行整理分析，確定估價(jià)對(duì)象的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格為：
土地價(jià)值總額：24862.69萬(wàn)元單位地價(jià)：505.175(萬(wàn)元/畝)
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