2023年住宅需求報(bào)告（案例18篇）

報(bào)告要準(zhǔn)確而清晰地陳述問(wèn)題，分析原因，提出解決方案或建議措施。報(bào)告的寫(xiě)作應(yīng)該盡量避免使用行文啰嗦、生澀難懂的語(yǔ)言，追求簡(jiǎn)潔明了的表達(dá)效果。掌握?qǐng)?bào)告的寫(xiě)作技巧和規(guī)范，有助于我們?cè)诠ぷ骱蛯W(xué)習(xí)中更好地展示自己。

住宅需求報(bào)告篇一

某住宅工程為六躍七層磚混結(jié)構(gòu)住宅樓。梁、板、柱均采用c20鋼筋混凝土，墻體采用mu10紅機(jī)磚，砂漿采用m10混合砂漿。截止到06年4月26日，該工程施工至一層砌體結(jié)構(gòu)。

20__年4月26日，監(jiān)理公司在對(duì)20#樓的監(jiān)理過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該工程在施工過(guò)程中存在以下問(wèn)題：

1、局部磚墻砌體觀(guān)感較差，直槎留置不符合規(guī)范要求；2、局部板帶鋼筋長(zhǎng)度不夠；3、個(gè)別過(guò)梁板搭接長(zhǎng)度不夠；4、120墻拉墻筋數(shù)量不足；5、個(gè)別梁接點(diǎn)部位應(yīng)設(shè)置箍筋加密區(qū)段未設(shè)置箍筋加密；6、g/22-26板帶無(wú)鋼筋。針對(duì)以上問(wèn)題，監(jiān)理公司向施工方下發(fā)了工程暫停令。但施工單位為搶工期，對(duì)此不予理睬，仍繼續(xù)施工。26日下午，監(jiān)理公司對(duì)該工程存在的質(zhì)量問(wèn)題，以及施工單位不顧監(jiān)理單位不顧工程質(zhì)量，強(qiáng)制施工等問(wèn)題向市質(zhì)量監(jiān)督站做了匯報(bào)。市質(zhì)量監(jiān)督站有關(guān)人員通過(guò)觀(guān)看實(shí)體照片，以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體察看，同意了監(jiān)理單位的要求，要求施工單位立即停工整改，并將處理結(jié)果報(bào)市質(zhì)量監(jiān)督站。

上述問(wèn)題在建筑物的使用功能和安全功能上都存在一定的隱患。直槎留置不符合規(guī)范要求、個(gè)別過(guò)梁板搭接長(zhǎng)度不夠、120墻拉墻筋數(shù)量不足、個(gè)別梁接點(diǎn)部位應(yīng)設(shè)置箍筋加密區(qū)段未設(shè)置箍筋加密等對(duì)其整體性有很大影響，在地震作用下容易破壞，達(dá)不到“小震不壞，中震可修，大震不倒”的抗震要求。

針對(duì)監(jiān)理單位下發(fā)的工程暫停令所提出的各項(xiàng)質(zhì)量問(wèn)題，施工單位對(duì)20#樓進(jìn)行了認(rèn)真整改：

1、一層砌體質(zhì)量觀(guān)感較差，直槎設(shè)置不符合規(guī)范要求。根據(jù)《砌體工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》第5.2.4規(guī)定，非抗震設(shè)防及抗震設(shè)防為6度、7度地區(qū)的.臨時(shí)間斷處，當(dāng)不能留斜槎時(shí)，除轉(zhuǎn)角處外，可留直槎，但直槎必須做成凸槎。留直槎處應(yīng)設(shè)置拉結(jié)鋼筋。對(duì)此，施工單位進(jìn)行了墻體拆除，按規(guī)范要求重新砌筑。

2、7軸、17軸、28軸、38軸及進(jìn)戶(hù)門(mén)、主臥室、次臥室過(guò)梁搭接長(zhǎng)度不足，以及大于300mm的洞口未設(shè)置鋼筋混凝土過(guò)梁違反規(guī)范要求，對(duì)以上問(wèn)題施工單位進(jìn)行了墻體拆除，按規(guī)范要求進(jìn)行了重新砌筑以及更換鋼精混凝土過(guò)梁等處理方法進(jìn)行了處理。

3、16軸、18軸墻體存在通縫現(xiàn)象。《砌體工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》第5.3.1條規(guī)定：磚砌體組砌方法應(yīng)正確，上下錯(cuò)縫，清水墻、窗間墻無(wú)通縫；混水墻中長(zhǎng)度大于或等于300mm的通縫不應(yīng)超過(guò)三處，且不得位于同一墻面上。因此，施工單位對(duì)違反規(guī)范要求的16軸、18軸墻體進(jìn)行了拆除，并按規(guī)范要求進(jìn)行了重新砌筑。

4、對(duì)衛(wèi)生間及廚房構(gòu)造柱鋼筋主筋搭接長(zhǎng)度不足的問(wèn)題進(jìn)行了重新綁扎，對(duì)主筋搭接長(zhǎng)度不夠的鋼筋進(jìn)行了焊接，焊接長(zhǎng)度為單面10d。

5、個(gè)別梁應(yīng)設(shè)置箍筋加密區(qū)段未設(shè)置箍筋加密的，按規(guī)范要求重新綁扎。

由施工單位提供的整改記錄看（上有監(jiān)理的簽章，證明監(jiān)理單位進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)檢查并認(rèn)可），施工單位確實(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了細(xì)致整改，但個(gè)別問(wèn)題仍整改不到位。

現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的這些問(wèn)題雖都做了整改，卻留下了很壞的影響。本來(lái)都是些在施工過(guò)程中可以控制的問(wèn)題，只要稍加注意，加強(qiáng)管理，這些問(wèn)題都是可以避免的。施工方工期安排不合理，盲目搶工，施工隊(duì)伍水平參差不齊，管理措施跟不上直接導(dǎo)致了問(wèn)題的發(fā)生，浪費(fèi)了大量的人力、物力、財(cái)力。類(lèi)似問(wèn)題在以后的施工過(guò)程中應(yīng)予以避免。

住宅需求報(bào)告篇二

近些年來(lái)我院在審理地產(chǎn)案件中，不斷遇到村委會(huì)利用集體土地建住宅樓賣(mài)給本村以外的村民和城市居居而產(chǎn)生的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，這類(lèi)案件具有涉及面大、人數(shù)眾多、法律規(guī)定不甚明確的特點(diǎn)，還涉及小城鎮(zhèn)建設(shè)的政策導(dǎo)向與有關(guān)法律規(guī)定的沖突問(wèn)題。因此，如何正確把握法律與政策的關(guān)系，維護(hù)好本地區(qū)的社會(huì)穩(wěn)定，妥善處理此類(lèi)糾紛，需要認(rèn)真探討。

2、原南京市大廠(chǎng)區(qū)土地管理局核發(fā)的或補(bǔ)發(fā)的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)通知單”；

3、原南京市大廠(chǎng)區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局核發(fā)的“中心村住宅”或“貿(mào)易貨棧”的紅線(xiàn)圖；

4、原南京市大廠(chǎng)區(qū)葛塘鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)的“江蘇省村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證”。四個(gè)村在出賣(mài)3000多套房屋的形式上都采用了與購(gòu)房者簽訂“委托建房協(xié)議”的方式?！拔薪ǚ繀f(xié)議”的主要內(nèi)容也都明確規(guī)定了村委會(huì)享有土地的所有權(quán)，購(gòu)房者享有土地使用權(quán)和房屋的所有權(quán)。在本院所審理的此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經(jīng)過(guò)了工程質(zhì)量的驗(yàn)收，并領(lǐng)取了建筑管理部門(mén)頒發(fā)的質(zhì)量合格證書(shū)。在審理此類(lèi)案件過(guò)程中還發(fā)現(xiàn)，凡已付清房款的購(gòu)房者，村委會(huì)均按協(xié)議的約定為其辦理了“村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證”。四個(gè)村的73幢住宅樓都與原大廠(chǎng)區(qū)的城區(qū)房屋或住宅小區(qū)毗鄰，四個(gè)村住宅樓所占的非耕地也與原大廠(chǎng)區(qū)城區(qū)的國(guó)有土地接壤，住宅樓的配套建設(shè)、物業(yè)管理均已達(dá)到一定的水平。

二、糾紛的原因及解決此類(lèi)糾紛的不同意見(jiàn)在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中，原告均為村委會(huì)，至目前為止尚無(wú)一例購(gòu)房者訴村委會(huì)的案件，作為原告的村委會(huì)的訴訟請(qǐng)求基本相同，都是要求購(gòu)房者付清尚欠的購(gòu)房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認(rèn)為，原告無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格，“委托建房協(xié)議”無(wú)效，原告只能夠?yàn)楸桓孓k理城市房屋所有權(quán)證書(shū)和國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，被告即可付清余款。也有少數(shù)購(gòu)房者并不主張委托建房協(xié)議無(wú)效，而以其他的理由（如房屋質(zhì)量問(wèn)題）相抗辯。這類(lèi)案件的難點(diǎn)主要在如何認(rèn)定“委托建房協(xié)議”的性質(zhì)和效力。對(duì)此問(wèn)題的認(rèn)識(shí)意見(jiàn)分歧較大，主要有下列幾種觀(guān)點(diǎn)：

1、認(rèn)為“委托建房協(xié)議”名為委托建房，實(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，而村委會(huì)不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格，集體土地亦禁止從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，故應(yīng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”無(wú)效。

2、有條件的認(rèn)可“委托建房協(xié)議”有效，即購(gòu)房者是本村村民的，雙方簽訂的“委托建房協(xié)議”有效，凡購(gòu)房者是外地農(nóng)民或城市居民的`，“委托建房協(xié)議”無(wú)效。

3、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”合法有效，因?yàn)槲薪ǚ颗c房地開(kāi)發(fā)有著本質(zhì)的不同，不應(yīng)將小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)混為一談?！拔薪ǚ繀f(xié)議”的產(chǎn)生有其政策背景即小城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，委托建房協(xié)議的效力如何確定，關(guān)鍵是看建房有無(wú)規(guī)劃、有無(wú)立項(xiàng)、有無(wú)審批、有無(wú)許可，如果村委會(huì)履行有關(guān)的法定手續(xù)，取得了相應(yīng)的權(quán)利就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”有效，本區(qū)法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會(huì)均辦理了相應(yīng)的手續(xù)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。

三、對(duì)此類(lèi)案件的處理情況及原因分析我院自20__年始受理集體土地建住宅樓的房屋買(mǎi)賣(mài)案，截止20__年6月底已審結(jié)20余件，結(jié)案方式大都采判決形式，判決結(jié)果均認(rèn)定委托建房協(xié)議合法有效，限令購(gòu)房者支付購(gòu)房款，承擔(dān)訴訟費(fèi)用。其部分購(gòu)房者不服判決上訴至南京市中級(jí)法院，上訴期間又因雙方達(dá)成協(xié)議，購(gòu)房者撤回上訴。目前已審結(jié)的20余件案件大部分均已得到執(zhí)行。我院對(duì)此類(lèi)案件的焦點(diǎn)即“委托建房協(xié)議”的效力問(wèn)題作有效認(rèn)定的理由如下：

1、集體土地上所建的住宅樓均經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)的審批，且有關(guān)政府部門(mén)具有相應(yīng)的職權(quán)，如大廠(chǎng)區(qū)土地管理局所批準(zhǔn)的9.8畝非耕地用于中心村工程建設(shè)就符合《土地管理法》有關(guān)管理主體和職權(quán)的規(guī)定。

2、本區(qū)集體土地建設(shè)的住宅樓在審批的程序上符合國(guó)務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。

3、集體土地上的委托建房與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著本質(zhì)的不同。委托建房協(xié)議的形式與國(guó)家倡導(dǎo)的小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的政策有著密切的聯(lián)系。小城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)自應(yīng)遵循一整套的法律、法規(guī)的規(guī)定，而不應(yīng)套用《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定來(lái)調(diào)整小城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

4、假若認(rèn)定“委托建房協(xié)議”無(wú)效，將造成本轄區(qū)范圍內(nèi)社會(huì)秩序的極大混亂，也會(huì)造成社會(huì)財(cái)富的極大浪費(fèi)。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結(jié)果，對(duì)3000多套房屋的購(gòu)房者有關(guān)集體土地上住宅樓買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系的穩(wěn)定與否具有決定性的意義。如果認(rèn)定委托建房協(xié)議無(wú)效將會(huì)影響眾多購(gòu)房者集體土地上住宅樓買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系的穩(wěn)定，將可能引發(fā)大規(guī)模的訴訟，從而影響社會(huì)穩(wěn)定，認(rèn)定委托建房協(xié)議無(wú)效也必然造成社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)。

5、購(gòu)房者主張“委托建房協(xié)議”無(wú)效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類(lèi)案件中，還發(fā)現(xiàn)一部分被告主張“委托建房協(xié)議”無(wú)效的真正目的不是要退回房屋要回購(gòu)房款，而是想通過(guò)主張“委托建房協(xié)議”無(wú)效來(lái)與村委會(huì)討價(jià)還價(jià)。另外，主張“委托建房協(xié)議”無(wú)效的內(nèi)在理由，是認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行的土地管理法律、法規(guī)是限制集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，之所以限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，是因?yàn)槿绻试S集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村耕地的大量流失；導(dǎo)致農(nóng)村廉價(jià)土地沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)這種理由，我們認(rèn)為限制土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)恰恰是造成農(nóng)村耕地流失的一個(gè)重要原因。大家知道在1998年修訂的土地管理法施行前，土地收益實(shí)際是由市、縣政府享有，而市、縣政府又擁有土地征用審批權(quán)，為獲取更多的土地收益，一些市、縣政府往往濫用審批權(quán)違法批地、亂占耕地、浪費(fèi)土地的事實(shí)大量發(fā)生。1998年土地管理法確立了土地用途管理制度以后，我國(guó)已經(jīng)具備了保護(hù)耕地的法律基礎(chǔ)。如果土地用途制度得以有效實(shí)施，即使允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)也不會(huì)造成耕地的流失。本案的土地審批雖是發(fā)生在1998年以前，但土地的審批手續(xù)與1998年以后的土地用途管理制度的規(guī)定較吻合，審理此案應(yīng)當(dāng)考慮這一情況。還有放開(kāi)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)確有可能沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，使政府減少大量的土地收益，但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看允許集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于國(guó)家和社會(huì)利益。農(nóng)村集體土地如形成市場(chǎng)可以和城市土地市場(chǎng)并存競(jìng)爭(zhēng)，有利于發(fā)揮城市、農(nóng)村各自功能的優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)越來(lái)越多的人贊成放開(kāi)集體土地市場(chǎng)。梁慧星先生在《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》中就持此觀(guān)點(diǎn)。但是我們闡述這些理論并不是要突破現(xiàn)行法律規(guī)定，而是認(rèn)為在現(xiàn)行法律框架下，對(duì)于小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的集體土地建住宅樓的效力認(rèn)定宜寬不宜嚴(yán)，法院在審理這類(lèi)案件中只要查明住宅樓工程項(xiàng)目有立項(xiàng)批復(fù)，有土地使用審批、有建筑許可，且批準(zhǔn)部門(mén)是在其職權(quán)范圍內(nèi)行使審批權(quán)（包括事后補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)）就應(yīng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”有效。必須指出的是在小城鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中，有些地方確實(shí)存在不規(guī)范的問(wèn)題。這在我院審理的此類(lèi)案件中也有所反映。但是這些不規(guī)范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》實(shí)施以后已經(jīng)得到遏制，小城鎮(zhèn)建設(shè)步入了正規(guī)。在我院處理的集體土地上建住宅樓都是小城鎮(zhèn)建設(shè)早期由于不規(guī)范所遺留的問(wèn)題，并不是這類(lèi)問(wèn)題還在延續(xù)，如果對(duì)“委托建房協(xié)議”作有效認(rèn)定會(huì)對(duì)不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設(shè)起負(fù)面影響，法院審理時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎的認(rèn)定“委托建房協(xié)議”的效力。如果對(duì)不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設(shè)不起負(fù)面影響的效果，那么從合同法的角度也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定“委托建房協(xié)議”有效?；谏鲜隼碛桑驹簩?duì)這類(lèi)案件中“委托建房協(xié)議”的效力作出了合法有效的認(rèn)定。這樣處理取得了良好的社會(huì)效果。

住宅需求報(bào)告篇三

高校住宅區(qū)是各高校在自己原有校園土地的基礎(chǔ)上通過(guò)各種方式投資興建的居住小區(qū)，其目的主要是解決本校教職工的居住問(wèn)題，為教職工營(yíng)造一個(gè)穩(wěn)定、舒適的居住環(huán)境，住宅區(qū)環(huán)境建設(shè)管理的好壞，直接牽掣到職工的根本利益，對(duì)學(xué)校的穩(wěn)定和發(fā)展起著重要的作用。高校住宅物業(yè)管理是隨著高校后勤改革的不斷深入，以及社會(huì)化物業(yè)管理企業(yè)的不斷完善和發(fā)展而出現(xiàn)的具有高校特色的新型后勤服務(wù)行業(yè)，學(xué)習(xí)、借鑒和研究這種新型管理模式和方法，分析和探討高校住宅的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，尋求具有科學(xué)性、社會(huì)性、專(zhuān)業(yè)性及高校屬性的住宅物業(yè)管理辦法，逐步推行規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化的高校住宅物業(yè)管理模式，為教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，是高校后勤工作者應(yīng)該認(rèn)真思考和研究的一個(gè)重要課題。

1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差

目前我國(guó)各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過(guò)程中逐步建成并投入使用的，隨著時(shí)間的推移，特別是過(guò)去六七十年代建造的住宅樓，最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)人們居住和生活的需要，好多線(xiàn)路、管道已嚴(yán)重老化，房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，設(shè)備陳舊、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪，住戶(hù)私自開(kāi)荒種花種菜，或到處亂搭亂建，樓宇整體破舊不堪，在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患，實(shí)行物業(yè)管理難度較大。

2、從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差，缺乏專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

我國(guó)各高校物業(yè)管理服務(wù)人員，大多數(shù)都是從原房管部門(mén)或總務(wù)部門(mén)分離出來(lái)的后勤人員，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)技能性不強(qiáng)，素質(zhì)不高，“鐵飯碗”思想嚴(yán)重，觀(guān)念轉(zhuǎn)變緩慢，始終認(rèn)為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工，后勤改革不管怎樣變化，自己都不會(huì)下崗，工作不努力，專(zhuān)業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極進(jìn)取，沒(méi)有使命感、緊迫感和危機(jī)感，服務(wù)意識(shí)差，對(duì)待住戶(hù)態(tài)度生、冷、硬現(xiàn)象存在，服務(wù)不能及時(shí)到位，或服務(wù)質(zhì)量不能保證。

3、缺乏配套的管理辦法

高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所，而物業(yè)管理部門(mén)則是為小區(qū)內(nèi)住戶(hù)提供服務(wù)的單位，目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒(méi)有相應(yīng)的管理辦法，而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無(wú)法可依，如近年來(lái)，隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化，校內(nèi)職工外購(gòu)商品房的增多，校內(nèi)住宅區(qū)外租戶(hù)增多，因外租戶(hù)人員身份復(fù)雜，不愛(ài)護(hù)小區(qū)公共設(shè)施，環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差，不注意公共道德行為，嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí)，還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護(hù)，住戶(hù)房屋裝修的管理等都沒(méi)有配套的管理辦法，而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門(mén)，沒(méi)有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán)，使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無(wú)策，難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量，無(wú)法確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值。

4、住戶(hù)物業(yè)付費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)，依賴(lài)性較大

實(shí)行高校后勤改革以前，高校住宅區(qū)各項(xiàng)服務(wù)都是學(xué)校大包大攬，包括共用部位的維修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化管護(hù)、消防安全及門(mén)衛(wèi)管理，甚至包括住戶(hù)室內(nèi)維修、有線(xiàn)電視收費(fèi)等都是由學(xué)校支付，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入，以上各項(xiàng)福利性服務(wù)逐步實(shí)行住戶(hù)有償使用，好多住戶(hù)對(duì)此不滿(mǎn)，認(rèn)為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū)，自己是學(xué)校的職工，自己有權(quán)免費(fèi)享受住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù)，過(guò)去都是學(xué)校出錢(qián)搞服務(wù)，而現(xiàn)在要自己出錢(qián)，觀(guān)念一時(shí)難以轉(zhuǎn)變，福利性服務(wù)思想濃厚，對(duì)物業(yè)管理缺乏認(rèn)識(shí)和了解，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)采取消極態(tài)度，對(duì)學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)觀(guān)念。

5、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺，難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)

高校物業(yè)管理不同于社會(huì)上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會(huì)住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而隨著高校社會(huì)化的不斷深入，學(xué)校對(duì)住宅區(qū)的投入也逐步減少，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。長(zhǎng)期以來(lái)，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶(hù)比例逐年增加，使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費(fèi)收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，同時(shí)由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍龐大，人員工資基數(shù)大，服務(wù)成本高。作為住戶(hù)方面，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場(chǎng)所，也是其思想文化交流、休閑娛樂(lè)、開(kāi)展各種文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所，而要?jiǎng)?chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境，提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)使得物業(yè)管理部門(mén)日常支出很難日益為繼。

1、物業(yè)管理人員要更新觀(guān)念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)

高校住宅物業(yè)管理人員大都是過(guò)去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員，“大鍋飯”思想嚴(yán)重，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣，物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強(qiáng)烈意識(shí)到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在，要有憂(yōu)患意識(shí)，要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀(guān)念，樹(shù)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念，開(kāi)拓進(jìn)取，自我加壓，主動(dòng)出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務(wù)求生存，效益求發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識(shí)，學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，培養(yǎng)一切為了住戶(hù)，住戶(hù)是上帝的新理念，樹(shù)立“誠(chéng)心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動(dòng)的指南。

2、要?jiǎng)?chuàng)建專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍

高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件，對(duì)于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員，學(xué)?；蚣瘓F(tuán)應(yīng)采用多種渠道、形式對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開(kāi)發(fā)，創(chuàng)建科學(xué)的用人機(jī)制，鼓勵(lì)員工進(jìn)行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)員工持證上崗，加強(qiáng)與國(guó)家級(jí)、省級(jí)示范小區(qū)的聯(lián)系，通過(guò)參觀(guān)、學(xué)習(xí)、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過(guò)專(zhuān)業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實(shí)踐活動(dòng)來(lái)提高企業(yè)的整體效能和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。并利用高校優(yōu)勢(shì)，向社會(huì)上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，充實(shí)到高校物業(yè)管理隊(duì)伍中來(lái)，努力造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊(duì)伍。同時(shí)要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)考核，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗、按勞取酬，從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系，為住戶(hù)提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

3、建立完善的規(guī)章制度

高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)，住戶(hù)只具有使用權(quán)，如何確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國(guó)資主管部門(mén)應(yīng)予以重視，高校住宅管理實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，符合高校后勤社會(huì)化改革的要求，有利于學(xué)校減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展，而物業(yè)管理部門(mén)作為服務(wù)單位，只能搞好服務(wù)工作，無(wú)行政管理或處罰權(quán)，學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門(mén)之間的關(guān)系，配合物業(yè)中心按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶(hù)管理辦法、公共環(huán)境及國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理辦法、自行車(chē)存放管理辦法等，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理?xiàng)l例，積極成立小區(qū)管委會(huì)，形成學(xué)校、小區(qū)管委會(huì)、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。

4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系

住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門(mén)包括國(guó)資、后勤、紀(jì)檢、審計(jì)、財(cái)務(wù)部門(mén)的監(jiān)督和管理，對(duì)服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶(hù)室內(nèi)維修、消防、門(mén)衛(wèi)安全、綠化管護(hù)、道路的維護(hù)、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)服務(wù)等項(xiàng)目進(jìn)行檢查，物業(yè)中心要根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例，建立和完善物業(yè)管理法規(guī)，實(shí)行企業(yè)化管理，使住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認(rèn)真履行合同，對(duì)物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項(xiàng)目要進(jìn)行整改，對(duì)服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的甲方可進(jìn)行處罰，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門(mén)的行為，確保教職工能有一個(gè)干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。

5、積極開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)

高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會(huì)上的商業(yè)住宅小區(qū)，具有濃厚的文化環(huán)境及學(xué)術(shù)氛圍，教職工群體素質(zhì)比較高，住戶(hù)對(duì)居住環(huán)境的建設(shè)及服務(wù)的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心，在搞好各項(xiàng)服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度，并結(jié)合本校的實(shí)際情況，配合工會(huì)、離退休處、校團(tuán)委黨委、宣傳部等部門(mén)積極開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)及群眾性?shī)蕵?lè)活動(dòng)，要讓每一位有熱心和愛(ài)心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來(lái)，大力開(kāi)展“小區(qū)是我家，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動(dòng)，培養(yǎng)住戶(hù)的主人翁思想，營(yíng)造積極、健康、向上、富有高校特色的社區(qū)文化，通過(guò)提高文化內(nèi)涵，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境，通過(guò)籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站，多形式開(kāi)展社區(qū)文化、體育、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動(dòng)，開(kāi)設(shè)宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào)。

6、多渠道開(kāi)展便民有償服務(wù)，增創(chuàng)服務(wù)經(jīng)費(fèi)

經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，也是物業(yè)公司開(kāi)展服務(wù)工作的保障，物業(yè)公司在取得學(xué)校劃撥的經(jīng)費(fèi)、住戶(hù)交付的物業(yè)管理費(fèi)及職工室內(nèi)維修費(fèi)外，還應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，挖掘服務(wù)潛力，拓展服務(wù)項(xiàng)目，通過(guò)開(kāi)展有償便民活動(dòng)，尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在此方面，學(xué)校應(yīng)該給予政策支持，包括住宅區(qū)周邊門(mén)面房的開(kāi)發(fā)，住宅區(qū)內(nèi)蔬菜、水果市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，洗衣店、服裝加工店、飲食服務(wù)攤點(diǎn)、糧油銷(xiāo)售店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，廣開(kāi)資金來(lái)源渠道，補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。

7、以人為本，構(gòu)建和諧居住小區(qū)

高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶(hù)提供全方位的服務(wù)，要按照“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升服務(wù)水平，使住戶(hù)能深入體會(huì)到“住戶(hù)物業(yè)是一家，有困難找物業(yè)”的溫暖，把住戶(hù)對(duì)物業(yè)的滿(mǎn)意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹(shù)立良好的物業(yè)管理形象。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授、專(zhuān)家、學(xué)者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進(jìn)行深入溝通，了解住戶(hù)在小區(qū)內(nèi)的需求和困難，幫助他們解決實(shí)際問(wèn)題，對(duì)待服務(wù)工作要高效、細(xì)致、態(tài)度和藹、服務(wù)熱情周到。同時(shí)中心領(lǐng)導(dǎo)要關(guān)心職工生活，重視人性化管理，對(duì)于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應(yīng)予以慰問(wèn)、祝賀、看望，員工有不順心的事時(shí)，中心領(lǐng)導(dǎo)要與他們進(jìn)行交心談心，幫助他們排憂(yōu)解難，使得員工的積極型和主動(dòng)性得到充分發(fā)揮，增強(qiáng)企業(yè)的凝結(jié)力和向心力，達(dá)到住戶(hù)滿(mǎn)意、領(lǐng)導(dǎo)滿(mǎn)意、職工滿(mǎn)意的和諧居住及工作環(huán)境。

總之，高校住宅物業(yè)管理是一個(gè)新型的服務(wù)行業(yè)，它不同與社會(huì)上的物業(yè)管理模式，它的各項(xiàng)政策及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從學(xué)校改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局，各高校應(yīng)結(jié)合自身的特點(diǎn)和實(shí)際情況，按照住宅區(qū)行政所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則，轉(zhuǎn)變?cè)泄芾聿块T(mén)的職能，注入新的物業(yè)管理機(jī)制，依靠學(xué)校的支持，住戶(hù)的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、學(xué)校、住戶(hù)、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿(mǎn)意和長(zhǎng)足發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

2、《物業(yè)管理導(dǎo)論》王青蘭主編，中國(guó)建筑出版社；

3、《試論高校物業(yè)管理》作者：蔡炳華，《重慶工學(xué)院學(xué)報(bào)》05年1期刊載；

5、《中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》

住宅需求報(bào)告篇四

前言：

作為一名在福州市金山一帶居住近4年的居民，本人可以說(shuō)是見(jiàn)證了金山由城郊發(fā)展為新興住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的經(jīng)過(guò)，至今仍在不斷拔地而起的幢幢商品房一直以來(lái)都是金山新區(qū)一道獨(dú)特的風(fēng)景,而夜晚樓多燈稀的冷清景象也常為人所津津樂(lè)道。借此次社會(huì)法學(xué)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，我對(duì)金山一帶的住宅小區(qū)的安全狀況進(jìn)行了一定的調(diào)查，希望籍此反映當(dāng)?shù)匦^(qū)的一些基本狀況，并提出自己的思考和建議。

現(xiàn)狀呈現(xiàn)：

1、“高檔社區(qū)”安全保障并不“高檔”

高檔社區(qū)的安全保衛(wèi)工作總給人一種戒備森嚴(yán)的感覺(jué)，既有身著筆挺制服的高大保安，又有角落里伸出的探頭、各種自動(dòng)門(mén)卡等。但事實(shí)上，這些有著重重安檢設(shè)施的社區(qū)其實(shí)很容易混進(jìn)去。人群常常趁有人出入時(shí)集體涌入（密碼鎖被規(guī)避了），其中魚(yú)龍混雜，而保安卻并不一一過(guò)問(wèn)。有趣的是，那些沒(méi)有繁復(fù)的密碼保障設(shè)施的住宅小區(qū)反而因?yàn)樽?hù)長(zhǎng)久的習(xí)慣而人人都有一定的防范意識(shí)，常常是一個(gè)樓道來(lái)了陌生人，很快四鄰都相互告知了。

2、社區(qū)防火防洪設(shè)施含瑕疵

首先，小區(qū)的防火其實(shí)是老話(huà)題了，隨著新小區(qū)的越建越多，防火設(shè)施日見(jiàn)改觀(guān)，但其效用如何呢？其管道位置是否合理、日常維護(hù)可有進(jìn)行？據(jù)本人所知，平日里所謂的消防水栓倒是時(shí)時(shí)有水“情不自禁”的潺潺流出，但不知到了關(guān)鍵時(shí)刻，是否會(huì)“不自禁”的關(guān)閉？且讓水栓上日漸厚實(shí)的鐵銹來(lái)回答吧。

至于防洪，也許地處平原的人們體會(huì)不到，但對(duì)位于閩江沿岸的金山新區(qū)來(lái)說(shuō)，卻是不能不考慮在社區(qū)安全范圍內(nèi)的。但這一方面卻成為盲點(diǎn)，不要說(shuō)防洪了，有些小區(qū)甚至連排水系統(tǒng)都不甚合理，一到大雨天氣就“水漫金山”。

3、小區(qū)治安管理主體多元化不利于管理

現(xiàn)在的新型小區(qū)可謂設(shè)施完善，游樂(lè)場(chǎng)、ktv、超市等一應(yīng)俱全，但這也為小區(qū)管理帶來(lái)另一個(gè)問(wèn)題，即主體過(guò)于多元化，很難有效管理、面面俱到；另外，小區(qū)空房向外出租的現(xiàn)象日漸普遍，為小區(qū)管理帶來(lái)一定困難。小區(qū)內(nèi)出入人員身份、職業(yè)、道德呈現(xiàn)多樣化，一方面多數(shù)小區(qū)未形成較好的管理規(guī)范，另一方面，由于人員活動(dòng)時(shí)間不同，在規(guī)章的實(shí)際操作上也存在很大難度。

立法考量：

1、建議出臺(tái)地方規(guī)章，統(tǒng)一規(guī)范沿江建筑的防洪標(biāo)準(zhǔn)；

地方統(tǒng)一出臺(tái)規(guī)章，從法律層面規(guī)制開(kāi)發(fā)商的建筑行為，防范于未燃，對(duì)于保障沿江城市的居住安全、人員安全是十分必要的，也更有利于實(shí)踐中的執(zhí)行。

法制宣傳的作用一向不可小覷，可以通過(guò)一些群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的宣傳形式，如墻報(bào)、文藝演出等來(lái)宣傳法律法規(guī)，提高公民的法律意識(shí)，為維護(hù)社區(qū)安全打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3、對(duì)小區(qū)保安進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，提高保安素質(zhì)和工作能力；

小區(qū)保安素質(zhì)的參差不齊不僅容易給小區(qū)安全管理造成漏洞，其本身也是安全隱患之一，近來(lái)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的保安綁架業(yè)主事件不能不引起我們的注意。如果保安都能?chē)?yán)格執(zhí)行工作規(guī)范，練就一雙“火眼金睛”，也算是為小區(qū)貼上一道“安全”標(biāo)簽。

4、配合有關(guān)職權(quán)部門(mén)定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)行檢查、訪(fǎng)問(wèn)，杜絕安全隱患；

既然是“魚(yú)龍混雜”，那么適當(dāng)?shù)年P(guān)注絕對(duì)必不可少，娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)駐社區(qū)，直接關(guān)系到每一戶(hù)居民的切身利益。同時(shí)，娛樂(lè)場(chǎng)所的.安全設(shè)施硬件配備是否符合國(guó)家、地區(qū)要求也需要時(shí)時(shí)留意，避免發(fā)生意外慘劇。與其亡羊補(bǔ)牢，不如加大監(jiān)管，將危害止于萌芽階段。

5、加大業(yè)主大會(huì)與物業(yè)機(jī)構(gòu)、社區(qū)居民委員會(huì)間的聯(lián)系和互動(dòng)，共同構(gòu)建和諧社區(qū)。

由于小區(qū)住戶(hù)的多樣性，加上鋼筋水泥、層層鐵門(mén)的阻隔，住戶(hù)間的溝通難免有所欠缺，同時(shí)也不利于零散住戶(hù)的維權(quán)，加大住戶(hù)與住戶(hù)間、住戶(hù)與物業(yè)間、物業(yè)與居委會(huì)間、居委會(huì)與住戶(hù)間的聯(lián)系，有利社區(qū)發(fā)展和建設(shè)，更可以集思廣益，為社區(qū)安全出謀劃策，同時(shí)群防群治，集中力量構(gòu)建和諧社區(qū)。

住宅需求報(bào)告篇五

物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對(duì)物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護(hù)的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國(guó)住房私有化的產(chǎn)物，是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年，我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì)各方不懈努力，我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為：全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制，初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制，切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度，逐步推進(jìn)了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展，人民群眾對(duì)住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理，解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級(jí)政府和社會(huì)相關(guān)方面（單位）研究的課題。

根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì)建設(shè)的要求以及關(guān)于加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神，嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對(duì)我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調(diào)研。

通過(guò)對(duì)我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等調(diào)查，為區(qū)政府有關(guān)部門(mén)解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料，為政府有關(guān)部門(mén)安排解決民生民需實(shí)事提供依據(jù)，使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺(tái)階，為構(gòu)建和諧社會(huì)奠定良好基礎(chǔ)。

（二）調(diào)研對(duì)象、方法和內(nèi)容

調(diào)研對(duì)象：基層群眾、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負(fù)責(zé)

人、社會(huì)各界人士。

調(diào)研方法：本次調(diào)研采取問(wèn)卷、電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)、個(gè)別訪(fǎng)談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷100份，人員采取隨機(jī)抽樣形式。電話(huà)訪(fǎng)問(wèn)由訪(fǎng)問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機(jī)抽取。個(gè)別訪(fǎng)談對(duì)象，主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì)成員、居委干部和業(yè)主代表。

調(diào)研內(nèi)容：重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設(shè)、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費(fèi)的收繳等五個(gè)方面。另外，還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門(mén)幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題。

（三）調(diào)研過(guò)程

5月下旬，街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組，擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開(kāi)始，主要對(duì)老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開(kāi)調(diào)研。調(diào)研過(guò)程中，聽(tīng)取了區(qū)房地局有關(guān)部門(mén)對(duì)我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報(bào)；走訪(fǎng)城南小區(qū)、迎園十坊、菊?qǐng)@嘉富三個(gè)老式住宅居民小區(qū)；實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達(dá)物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)服務(wù)狀況；召開(kāi)群眾座談會(huì)8個(gè)（參加人員71人次），個(gè)別訪(fǎng)談18人次，收集群眾意見(jiàn)35條，電話(huà)（隨機(jī)）征求業(yè)主意見(jiàn)7人次，檢查物業(yè)工作臺(tái)帳18本；發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對(duì)我區(qū)（尤其是老居住區(qū)）物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個(gè)，建筑面積1100萬(wàn)平方米（見(jiàn)表1）。目前已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)有226多個(gè)，占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。

物業(yè)管理的企業(yè)15家，其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。

目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等人員近3500人。

表1全區(qū)居住用房分類(lèi)、特征、分布區(qū)域、總面積、總量等統(tǒng)計(jì)表

名稱(chēng)特征一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以后開(kāi)發(fā)、80m2以下（改善型）90年代以后開(kāi)發(fā)、120m2以下（基本型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90m2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、90m2以上（舒適型）90年代末以后開(kāi)發(fā)、140m2以上（豪華型）分布區(qū)域嘉定鎮(zhèn)街道街道、婁塘鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、真新街道、工業(yè)區(qū)、南翔、安亭、黃渡鎮(zhèn)等嘉定鎮(zhèn)街道、新城路、菊?qǐng)@新區(qū)、真新、江橋、工業(yè)區(qū)、安亭、黃渡鎮(zhèn)等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶(hù)數(shù)（戶(hù)）400035555總面積（萬(wàn)m2）總量（%）114里弄住宅10160售后公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農(nóng)民集中住宅別墅住宅合計(jì)以上數(shù)據(jù)分析，里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶(hù)占我區(qū)居民家庭總戶(hù)數(shù)的50%左右，因此，解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。

為具體了解和掌握業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)，調(diào)研小組發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查100份，回收98份，有效問(wèn)卷95份，隨機(jī)調(diào)查結(jié)果如下：將近63%的居民認(rèn)為，居住的小區(qū)各方面很一般，其中有10%的居民認(rèn)為很不滿(mǎn)意。

表2對(duì)目前居住小區(qū)滿(mǎn)意率的情況統(tǒng)計(jì)表

問(wèn)卷題目你對(duì)目前居住的小區(qū)各方面還滿(mǎn)意嗎？選項(xiàng)1、非常滿(mǎn)意2、滿(mǎn)意百分比（%）026.63、一般4、不滿(mǎn)意63.410%其中，居民反映最突出的問(wèn)題是小區(qū)環(huán)境差、保安不到位、街坊基金嚴(yán)重虧損、業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮不夠、物業(yè)管理費(fèi)收支矛盾突出等，分析上述問(wèn)題的產(chǎn)生原因，主要是以下幾方面因素：

（一）物業(yè)管理體制尚未完全理順

主要表現(xiàn)在：一是本區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制尚不健全。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn)，涉及房地、建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起，為此光靠行政主管部門(mén)難以協(xié)調(diào)各方，難以發(fā)揮對(duì)居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督等作用，許多工作還停留在應(yīng)付上級(jí)檢查、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上。社會(huì)、政府、業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，缺乏有效的制約措施，如小區(qū)保安管理，小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤；二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方各自為政，缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道，遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責(zé)，或一推了之的現(xiàn)象；三是對(duì)小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為，并規(guī)定了相應(yīng)處罰辦法，但是在處理違法行為時(shí)，有關(guān)部門(mén)卻缺乏有效辦法，甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門(mén)都有其執(zhí)法職能，但由于職責(zé)尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象，物業(yè)公司行使的權(quán)力僅僅是制止，不能“強(qiáng)制”，而居委會(huì)又沒(méi)有管理職能，造成違法建筑年年拆，卻年年還在增。

（二）歷史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決

的煤衛(wèi)設(shè)施。有的售后公房居住面積小，所以有一定經(jīng)濟(jì)條件的住戶(hù)都另買(mǎi)住房，留下的老住宅除出售外，大多數(shù)都用于出租，如桃園、葉池社區(qū)，出租戶(hù)占居住總數(shù)的30%以上。外來(lái)人員的生活習(xí)慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求，亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時(shí)可見(jiàn)，衛(wèi)生狀況不盡人意；三是小區(qū)出入口多，沒(méi)有公共的停車(chē)庫(kù)，加上保安管理不到位，“三車(chē)”失竊現(xiàn)象時(shí)而發(fā)生，老百姓怨聲載道；四是公共設(shè)施老化，如路燈不亮、下水道管徑細(xì)經(jīng)常發(fā)生堵塞等。

量房租金為主。企業(yè)對(duì)如何服務(wù)好業(yè)主研究不深，特別是對(duì)物業(yè)管理中專(zhuān)業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大，且服務(wù)質(zhì)量差，已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計(jì)，68%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的保安不到位。究其原因：客觀(guān)上，老居住區(qū)環(huán)境差，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收取的保安費(fèi)不夠支付保安人員和保安管理費(fèi)用，引起保安不到位；主觀(guān)上，有的物業(yè)公司管理水平差，對(duì)保安人員管理不嚴(yán)，保安人員缺乏責(zé)任心，引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說(shuō)做監(jiān)控值班記錄了。

二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引起業(yè)主不滿(mǎn)，從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。

目前老居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低的（每戶(hù)按大、中、小套三種標(biāo)準(zhǔn)收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費(fèi)每戶(hù)分別按3元-6元/月標(biāo)準(zhǔn)收取。就是商品住宅每平方米收費(fèi)0.23元/月，這在全市范圍內(nèi)也是最低的，而且近10年標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區(qū)共有134戶(hù)居民。如果用四班三運(yùn)轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式，至少用4個(gè)人，按人均費(fèi)用1.5萬(wàn)元/年，每年物業(yè)保安人頭費(fèi)要6萬(wàn)元。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付？這樣的小區(qū)由誰(shuí)愿意管？于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生（如葉池小區(qū)）。

在調(diào)研過(guò)程中，我們了解到物業(yè)企業(yè)和居民群眾對(duì)物業(yè)管理費(fèi)這個(gè)問(wèn)題有完全不同看法（見(jiàn)圖２）。物業(yè)公司主要觀(guān)點(diǎn)：一、我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元，幾乎翻了一翻，可是物業(yè)管理費(fèi)卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(zhǎng)過(guò)，因此，物業(yè)管理費(fèi)有必要進(jìn)行調(diào)整。

二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格，而物業(yè)管理費(fèi)的提高卻受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式控制。物價(jià)部門(mén)不松口，永遠(yuǎn)也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō)，政府把部分責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上。

關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的主要原因，我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果是：認(rèn)為維修不及時(shí)占34%；收費(fèi)不合理占30%；生活困難交不起占21%；服務(wù)態(tài)度差占15%。從圖２分析，要提高物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓老百姓多出錢(qián)，困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民，據(jù)葉城物業(yè)公司反映，在工業(yè)區(qū)南區(qū)動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費(fèi)（達(dá)800多戶(hù)）已經(jīng)成為多數(shù)動(dòng)遷戶(hù)從眾行為，動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由是：都是農(nóng)民安置，北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由政府或集體補(bǔ)貼，所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算，但性質(zhì)是完全不同的。

（四）街坊基金虧損現(xiàn)象嚴(yán)重

下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國(guó)家對(duì)街坊基金本金以高出銀行儲(chǔ)蓄5%利率作為補(bǔ)充外，街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益，如汽車(chē)停放收費(fèi)，也基本用于彌補(bǔ)保安人員費(fèi)用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出，沒(méi)有進(jìn)帳，加上街坊基金使用很規(guī)范，所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損，虧損最大的小區(qū)接近100萬(wàn)元。例：桃園小區(qū)街坊基金每年固定費(fèi)用，交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道的疏通和部分保安人員費(fèi)用（不含設(shè)施改造，按20xx年價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算），應(yīng)為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達(dá)70萬(wàn)元，20xx年將達(dá)90萬(wàn)元，以次類(lèi)推街坊基金虧損將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)履行決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施職責(zé)；第十二條規(guī)定：專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。如果街坊基金減少虧損，那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò)，那么業(yè)主大會(huì)才能履行專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示：在對(duì)如果街坊基金虧損后，你愿意重新籌集的認(rèn)識(shí)上（表3）愿意籌集的人數(shù)只有26%，距全體業(yè)主三分之二（67%）以上業(yè)主同意的要求相差太遠(yuǎn)，顯然要每戶(hù)業(yè)主出資來(lái)續(xù)籌街坊基金困難很大。

表3街坊基金虧損后，你愿意重新籌集意向統(tǒng)計(jì)表

委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事和街坊（維修）基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。

目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是：a:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%b:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事c:物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)31.25%d：二項(xiàng)基金歸并關(guān)于（維修）基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò)，這里我們主要分析業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事。分析原因主要是：一、業(yè)委會(huì)地位問(wèn)題。它不光要代表全體業(yè)主行使業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)還代表全體業(yè)主維護(hù)業(yè)主的利益。往往有些業(yè)委會(huì)粉墨倒置，同物業(yè)企業(yè)一起侵害業(yè)主利益；二、業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養(yǎng)和維修，資金使用和管理方面的專(zhuān)業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì)主任如果不懂物業(yè)方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，就很難代表業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主說(shuō)話(huà)。我們從問(wèn)卷中了解到：你對(duì)你小區(qū)業(yè)委會(huì)工作滿(mǎn)意嗎？滿(mǎn)意的占27%；不滿(mǎn)意的占2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這里要說(shuō)明的是，這次問(wèn)卷的對(duì)象中業(yè)委會(huì)成員占很大的比例，如果是一般業(yè)主，打分的結(jié)果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì)成員，提高業(yè)委會(huì)成員辦事能力，是我們?cè)诋?dāng)前在社區(qū)管理中應(yīng)該認(rèn)真思考的問(wèn)題。

成效。具體體現(xiàn)在：

1、加大舊住宅整治力度，全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)工作，并創(chuàng)新觀(guān)念，規(guī)范管理，完善房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)建立與時(shí)代相適應(yīng)的，具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長(zhǎng)效機(jī)制。年內(nèi)將結(jié)合新城建設(shè)的總體工作部署，突出嘉定老城區(qū)綜合改造，力爭(zhēng)完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項(xiàng)目，并加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治，總計(jì)投入資金1600多萬(wàn)元。

2、設(shè)立售后公房的補(bǔ)貼。區(qū)房地部門(mén)會(huì)同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專(zhuān)題報(bào)告，要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對(duì)售后公房給予管理費(fèi)補(bǔ)貼的模式，切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。

3、擴(kuò)大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點(diǎn)工作。區(qū)房地局在認(rèn)真總結(jié)新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開(kāi)展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn)，繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。

4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競(jìng)賽活動(dòng)。活動(dòng)自7月1日到8月31日，將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺(tái)四級(jí)響應(yīng)演練及實(shí)戰(zhàn)等項(xiàng)目，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)涵，加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能，提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。

5、配合市有關(guān)部門(mén)關(guān)于《加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃（20xx-2009）》在我區(qū)的貫徹落實(shí)，力爭(zhēng)區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度，做好小區(qū)綜合管理的各項(xiàng)工作。

在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益方面取得雙贏(yíng)。我們認(rèn)為：嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問(wèn)題，群眾意見(jiàn)較多，但是領(lǐng)導(dǎo)重視，社會(huì)各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例，而且取得了突出成績(jī)，所以我們應(yīng)予充分肯定。

物業(yè)問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長(zhǎng)效管理”，為進(jìn)一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，尤其是加強(qiáng)老舊小區(qū)的物業(yè)管理，提出如下建議：

（一）進(jìn)一步明確工作責(zé)任主體，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要在明確責(zé)任主體、理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上，建立一套行之有效的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，形成職責(zé)分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

一是要建立健全組織機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任主體。建議建立以區(qū)地區(qū)辦為牽頭，其他職能部門(mén)為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的綜合管理。其主要職能是：制定相關(guān)的我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理方面的政策；研究我區(qū)住宅小區(qū)綜合管理發(fā)展方向；審核和批準(zhǔn)住宅小區(qū)綜合管理改造和建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；解決和協(xié)調(diào)住宅小區(qū)綜合管理中存在的問(wèn)題。其工作總體思路是以規(guī)范居住房屋租賃為抓手，以加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理為重點(diǎn)，以為廣大市民創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境為目標(biāo)，堅(jiān)持屬地管理和綜合治理相結(jié)合，層層落實(shí)管理責(zé)任，按照《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃》，進(jìn)一步理順住宅小區(qū)綜合管理的體制、機(jī)制和法制，基本消除住宅小區(qū)綜合管理中的政府的缺位。

另外，建議建立由社會(huì)各方有關(guān)人員組成的物業(yè)管理研究協(xié)會(huì)，起到調(diào)查研究、社會(huì)監(jiān)督的作用。

及目前存在的問(wèn)題，管理部門(mén)應(yīng)該主動(dòng)去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，尋找解決問(wèn)題的辦法。有些問(wèn)題確屬本部門(mén)不能解決的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)區(qū)政府。如，南門(mén)開(kāi)發(fā)區(qū)多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研，制定有效解決問(wèn)題的辦法。

三是要調(diào)整健全物業(yè)管理的相關(guān)制度。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，要及時(shí)制訂并出臺(tái)我區(qū)關(guān)于物業(yè)管理的相應(yīng)制度，進(jìn)一步明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司在日常管理中各自的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)前，我區(qū)正值小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆高峰，房地部門(mén)要指導(dǎo)好業(yè)委會(huì)的組建及物業(yè)公司的選聘工作，特別是過(guò)去在業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司簽訂的服務(wù)合同中沒(méi)有明確的權(quán)利和義務(wù)，這次要落實(shí)完善。如，保綠、保潔、保安三項(xiàng)服務(wù)要明確服務(wù)主體和責(zé)任，將完成質(zhì)量與業(yè)績(jī)考核相掛鉤。又如，物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)收取，在服務(wù)合同中應(yīng)該詳細(xì)說(shuō)明。為此，區(qū)房地部門(mén)要盡快拿出這方面的指導(dǎo)意見(jiàn)。

四是要切實(shí)采取行之有效的考核辦法。要增加物業(yè)管理考核項(xiàng)目，如，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為是否規(guī)范，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同是否全面或完整，物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明等。考核采取定期檢查和不定期巡查相結(jié)合的方式，強(qiáng)化日常管理，對(duì)違反有關(guān)考核規(guī)定的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，把考核和獎(jiǎng)懲掛起鉤來(lái)，確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。

（二）進(jìn)一步加大政府支持力度，改善居民居住環(huán)境

本次調(diào)查中，在對(duì)“當(dāng)前老的住宅居住區(qū)物業(yè)管理最應(yīng)該解決的事”選項(xiàng)中，認(rèn)為政府政策上支持的占83%。在“目前管理中認(rèn)為政府應(yīng)該怎么做”選項(xiàng)中，要求政府加大資金投入的占62%，要求政府出臺(tái)相關(guān)的物業(yè)管理政策的占50%。從以上的民意調(diào)查中我們了解到，居民群眾希望得到的是政府在政策上的支持、財(cái)政上的投入。

一是要出臺(tái)相應(yīng)的政策辦法，依法處理各類(lèi)矛盾。如在街坊基金虧

損的問(wèn)題上應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的政策，特別是依靠廣大業(yè)主每年提取除維修基金本金外的利息資金來(lái)補(bǔ)充街坊基金不足和道路使用補(bǔ)償（停車(chē)）費(fèi)來(lái)充抵街坊基金虧損，政府部門(mén)一定要拿出指導(dǎo)性意見(jiàn)。另外，我們從（表３）中了解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數(shù)據(jù)告訴我們隨大流的業(yè)主近半數(shù)達(dá)49%，所以重新籌集關(guān)鍵是政策的支持及宣傳和發(fā)動(dòng)工作。

又如，政府每年除對(duì)集中的售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼外，要擴(kuò)大其他售后公房或動(dòng)遷用房補(bǔ)貼范圍，政府對(duì)售后公房進(jìn)行補(bǔ)貼，應(yīng)該公開(kāi)補(bǔ)貼項(xiàng)目；同時(shí)要評(píng)估被補(bǔ)貼的小區(qū)物業(yè)管理水平是否提升和群眾的滿(mǎn)意度。再如，對(duì)外來(lái)人員在住宅小區(qū)“群租”隱患，公安、工商、規(guī)劃、人口辦、消防衛(wèi)生、地稅、綜治等相關(guān)部門(mén)要提出相關(guān)工作方案，采取爭(zhēng)取早日實(shí)施。

二是要在財(cái)政上予以支持，加快舊區(qū)綜合改造。目前，我區(qū)老居住區(qū)大概有50萬(wàn)平方米。這些老的住宅年代最久為60年代建造，其內(nèi)部大部分沒(méi)有獨(dú)立的煤衛(wèi)設(shè)備，存在著下水道堵塞、亂拉線(xiàn)路，電線(xiàn)老化裸露，沒(méi)有足夠的消防設(shè)施等，在外部沒(méi)有圍墻、沒(méi)有綠化、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、沒(méi)有自行車(chē)棚、晚上沒(méi)有燈光等。我們?cè)谌~池社區(qū)實(shí)地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶(hù)，外來(lái)人員占90%，住在這里的本地人大多數(shù)是退休工人、低保戶(hù)或低收入者。據(jù)反映，這里治安情況復(fù)雜，安全系數(shù)低，當(dāng)?shù)鼐用裆钍智遑?。近些年?lái)區(qū)政府為嘉定的建設(shè)花了大量的精力，但這里卻成為一個(gè)被遺忘的角落。為了真正體現(xiàn)解決民生問(wèn)題，讓改革開(kāi)放的成果受益于廣大居民群眾，我們希望政府部門(mén)加快對(duì)老居住區(qū)改造的步伐。

遷安置政策（通過(guò)業(yè)主自我管理的作用，讓全體業(yè)主決定安置政策公平性、合理性、科學(xué)性）和規(guī)劃建設(shè)方案；三是開(kāi)展老居住區(qū)改造調(diào)查工作，切實(shí)掌握我區(qū)老居住區(qū)的基本情況，以點(diǎn)帶面，分類(lèi)改造，另外對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的突出問(wèn)題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實(shí)實(shí)施。

（三）進(jìn)一步完善物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，培育品牌服務(wù)企業(yè)一是要尊重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。堅(jiān)持運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，規(guī)范運(yùn)作，優(yōu)勝劣汰。堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度，加大日常監(jiān)管力度，健全市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制，對(duì)違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)做到嚴(yán)厲查處。物業(yè)管理小區(qū)逐步實(shí)行招投標(biāo)和業(yè)主選聘及解除物業(yè)管理公司。物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。

二是要實(shí)現(xiàn)分等級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。加快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制。由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費(fèi)方法沒(méi)有從根本上按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，因此，必須盡快建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

三是要進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為。我們希望政府有關(guān)部門(mén)在進(jìn)一步完善我區(qū)物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制同時(shí)，特別是對(duì)業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作行為要進(jìn)一步規(guī)范，明確相應(yīng)措施，不能放任自流，對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司簽定的服務(wù)合同全面或完整，要有審核的部門(mén)，使業(yè)主委員會(huì)真正成為全體業(yè)主利益的維護(hù)者。

四是要公開(kāi)物業(yè)管理公司的信息。物業(yè)公司信息發(fā)布是否透明？包括物業(yè)服務(wù)實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”。（說(shuō)明：我區(qū)本土物業(yè)除廣廈物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)站外、嘉城物業(yè)有一個(gè)網(wǎng)頁(yè)外，其他物業(yè)好象沒(méi)有什么網(wǎng)站？）要化大力氣、要制定相應(yīng)考核指標(biāo)。同時(shí)，要在稅收政策上扶植物業(yè)公司的發(fā)展，引導(dǎo)我區(qū)物業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，做強(qiáng)本土物業(yè)的品牌為我區(qū)廣大業(yè)主更好的服務(wù)。

（四）進(jìn)一步做好其他基礎(chǔ)工作，提升我區(qū)物業(yè)管理水平一是要提高物業(yè)管理和從業(yè)人員整體素質(zhì)。在全區(qū)以非正規(guī)就業(yè)方式建立專(zhuān)業(yè)化保安、保綠、保潔服務(wù)公司，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)等方面相關(guān)人員的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

二是要建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機(jī)構(gòu)情況、在我區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)委會(huì)相關(guān)情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎(chǔ)資料信息的系統(tǒng)性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性。各有關(guān)部門(mén)和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù)。

三是要依法收繳和使用物業(yè)公共維修基金。切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)公共維修基金的管理工作。按照專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存、業(yè)主所有、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，由區(qū)物業(yè)主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)維修資金的歸集、核算、撥付、使用等相關(guān)的管理工作，統(tǒng)一核算到戶(hù)、計(jì)息到戶(hù)，并按規(guī)定建立健全相關(guān)的監(jiān)督檢查制度。小區(qū)的公共維修部位進(jìn)行維修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提出申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)、主管部門(mén)審批后方可使用。有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)公共維修基金的有效監(jiān)督，加大對(duì)挪用基金現(xiàn)象的查處力度，對(duì)挪用物業(yè)公共維修基金的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究有關(guān)責(zé)任人的刑事責(zé)任，切實(shí)保障公共維修基金的正當(dāng)使用，取之于業(yè)主，用之于業(yè)主，防止產(chǎn)生不必要的社會(huì)糾紛。

以上是關(guān)于嘉定區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理綜合情況的調(diào)研報(bào)告。由于本次物業(yè)管理綜合情況調(diào)查活動(dòng)時(shí)間短，而物業(yè)管理內(nèi)容多、涉及面廣，加上我們調(diào)查小組的思想認(rèn)識(shí)和業(yè)務(wù)水平有限，調(diào)研的深度和廣度都存在著局限性，因此本報(bào)告中難免會(huì)存在著不妥之處，為此懇請(qǐng)大家批評(píng)指正。

本次調(diào)查工作，我們得到了區(qū)房地局、廣廈、明達(dá)、磊成、萬(wàn)涓、葉城等物業(yè)公司和部分社區(qū)居委會(huì)積極配合及基層群眾的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。

住宅需求報(bào)告篇六

作為一名在福州市金山一帶居住近4年的居民，本人可以說(shuō)是見(jiàn)證了金山由城郊發(fā)展為新興住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的經(jīng)過(guò)，至今仍在不斷拔地而起的幢幢商品房一直以來(lái)都是金山新區(qū)一道獨(dú)特的風(fēng)景,而夜晚樓多燈稀的冷清景象也常為人所津津樂(lè)道。借此次社會(huì)法學(xué)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，我對(duì)金山一帶的住宅小區(qū)的安全狀況進(jìn)行了一定的調(diào)查，希望籍此反映當(dāng)?shù)匦^(qū)的一些基本狀況，并提出自己的思考和建議。

1、“高檔社區(qū)”安全保障并不“高檔”

高檔社區(qū)的安全保衛(wèi)工作總給人一種戒備森嚴(yán)的感覺(jué)，既有身著筆挺制服的高大保安，又有角落里伸出的探頭、各種自動(dòng)門(mén)卡等。但事實(shí)上，這些有著重重安檢設(shè)施的社區(qū)其實(shí)很容易混進(jìn)去。人群常常趁有人出入時(shí)集體涌入（密碼鎖被規(guī)避了），其中魚(yú)龍混雜，而保安卻并不一一過(guò)問(wèn)。有趣的是，那些沒(méi)有繁復(fù)的密碼保障設(shè)施的住宅小區(qū)反而因?yàn)樽?hù)長(zhǎng)久的習(xí)慣而人人都有一定的防范意識(shí)，常常是一個(gè)樓道來(lái)了陌生人，很快四鄰都相互告知了。

2、社區(qū)防火防洪設(shè)施含瑕疵

首先，小區(qū)的防火其實(shí)是老話(huà)題了，隨著新小區(qū)的越建越多，防火設(shè)施日見(jiàn)改觀(guān)，但其效用如何呢？其管道位置是否合理、日常維護(hù)可有進(jìn)行？據(jù)本人所知，平日里所謂的消防水栓倒是時(shí)時(shí)有水“情不自禁”的潺潺流出，但不知到了關(guān)鍵時(shí)刻，是否會(huì)“不自禁”的關(guān)閉？且讓水栓上日漸厚實(shí)的鐵銹來(lái)回答吧。

至于防洪，也許地處平原的人們體會(huì)不到，但對(duì)位于閩江沿岸的金山新區(qū)來(lái)說(shuō)，卻是不能不考慮在社區(qū)安全范圍內(nèi)的。但這一方面卻成為盲點(diǎn)，不要說(shuō)防洪了，有些小區(qū)甚至連排水系統(tǒng)都不甚合理，一到大雨天氣就“水漫金山”。

3、小區(qū)治安管理主體多元化不利于管理

現(xiàn)在的新型小區(qū)可謂設(shè)施完善，游樂(lè)場(chǎng)、ktv、超市等一應(yīng)俱全，但這也為小區(qū)管理帶來(lái)另一個(gè)問(wèn)題，即主體過(guò)于多元化，很難有效管理、面面俱到；另外，小區(qū)空房向外出租的現(xiàn)象日漸普遍，為小區(qū)管理帶來(lái)一定困難。小區(qū)內(nèi)出入人員身份、職業(yè)、道德呈現(xiàn)多樣化，一方面多數(shù)小區(qū)未形成較好的管理規(guī)范，另一方面，由于人員活動(dòng)時(shí)間不同，在規(guī)章的實(shí)際操作上也存在很大難度。

1、建議出臺(tái)地方規(guī)章，統(tǒng)一規(guī)范沿江建筑的防洪標(biāo)準(zhǔn)；

地方統(tǒng)一出臺(tái)規(guī)章，從法律層面規(guī)制開(kāi)發(fā)商的建筑行為，防范于未燃，對(duì)于保障沿江城市的居住安全、人員安全是十分必要的，也更有利于實(shí)踐中的執(zhí)行。

法制宣傳的作用一向不可小覷，可以通過(guò)一些群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的宣傳形式，如墻報(bào)、文藝演出等來(lái)宣傳法律法規(guī)，提高公民的法律意識(shí)，為維護(hù)社區(qū)安全打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3、對(duì)小區(qū)保安進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，提高保安素質(zhì)和工作能力；

小區(qū)保安素質(zhì)的參差不齊不僅容易給小區(qū)安全管理造成漏洞，其本身也是安全隱患之一，近來(lái)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的保安綁架業(yè)主事件不能不引起我們的注意。如果保安都能?chē)?yán)格執(zhí)行工作規(guī)范，練就一雙“火眼金睛”，也算是為小區(qū)貼上一道“安全”標(biāo)簽。

4、配合有關(guān)職權(quán)部門(mén)定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)行檢查、訪(fǎng)問(wèn)，杜絕安全隱患；

既然是“魚(yú)龍混雜”，那么適當(dāng)?shù)年P(guān)注絕對(duì)必不可少，娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)駐社區(qū)，直接關(guān)系到每一戶(hù)居民的切身利益。同時(shí)，娛樂(lè)場(chǎng)所的.安全設(shè)施硬件配備是否符合國(guó)家、地區(qū)要求也需要時(shí)時(shí)留意，避免發(fā)生意外慘劇。與其亡羊補(bǔ)牢，不如加大監(jiān)管，將危害止于萌芽階段。

5、加大業(yè)主大會(huì)與物業(yè)機(jī)構(gòu)、社區(qū)居民委員會(huì)間的聯(lián)系和互動(dòng)，共同構(gòu)建和諧社區(qū)。

由于小區(qū)住戶(hù)的多樣性，加上鋼筋水泥、層層鐵門(mén)的阻隔，住戶(hù)間的溝通難免有所欠缺，同時(shí)也不利于零散住戶(hù)的維權(quán)，加大住戶(hù)與住戶(hù)間、住戶(hù)與物業(yè)間、物業(yè)與居委會(huì)間、居委會(huì)與住戶(hù)間的聯(lián)系，有利社區(qū)發(fā)展和建設(shè)，更可以集思廣益，為社區(qū)安全出謀劃策，同時(shí)群防群治，集中力量構(gòu)建和諧社區(qū)。

住宅需求報(bào)告篇七

物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，對(duì)加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因?yàn)殛P(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。

去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊(duì)伍，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。

（一）搭建管理機(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘[100]文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實(shí)行“兩級(jí)政府，三級(jí)管理，四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”的模式，落實(shí)屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對(duì)應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

（二）各類(lèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類(lèi)住宅小區(qū)362個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個(gè)，物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對(duì)較高。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿(mǎn)意度也越高。

（四）業(yè)主委員會(huì)的成立情況。包河區(qū)共有55個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。

由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，面臨較多的復(fù)雜情況和問(wèn)題，因此信訪(fǎng)量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(zhǎng)熱線(xiàn)361件，政民直通車(chē)45件，市長(zhǎng)信箱12件，電話(huà)投訴141件，接待來(lái)訪(fǎng)群眾257人次，存在的主要問(wèn)題有：

一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén)，僅有3人專(zhuān)職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治百日行動(dòng)后，雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu)，但配備人員均為兼職人員，不專(zhuān)心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀(guān)存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。

二是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，主要工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì)成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對(duì)小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會(huì)成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn)，而解決類(lèi)似的矛盾業(yè)主大會(huì)最有權(quán)威，但由于業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件要求很高，無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，因而很多矛盾不能及時(shí)解決，甚至造成反復(fù)上訪(fǎng)，影響和諧穩(wěn)定。

三是前期物業(yè)存在諸多弊端?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái)，與開(kāi)發(fā)商有著上下級(jí)的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，又要維護(hù)業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障，就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門(mén)及時(shí)協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問(wèn)題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。

四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出。近年來(lái)，物價(jià)上漲較快，使物業(yè)公司的運(yùn)作成本不斷增加，其中人員的工資支出占較大比例，現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元，近期出臺(tái)的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，取消了公攤費(fèi)收取項(xiàng)目（二次供水用電除外）。同時(shí)部分業(yè)主對(duì)繳費(fèi)義務(wù)認(rèn)識(shí)不到位，以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費(fèi)用不能維持其正常運(yùn)行時(shí)，要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要么在合同到期前撤離，造成廣大業(yè)主利益受損，甚至引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。

（一）加大培訓(xùn)力度，突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國(guó)雖然起步較晚，但為規(guī)范物業(yè)管理工作，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門(mén)及街鎮(zhèn)要主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，加大對(duì)這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度，擴(kuò)大培訓(xùn)范圍，使全社會(huì)都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作，自覺(jué)履行義務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門(mén)的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，自覺(jué)做到相互理解、相互支持。

（二）統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮，為各街鎮(zhèn)配備專(zhuān)職物業(yè)協(xié)管員，解決兼職問(wèn)題，讓專(zhuān)職的人干專(zhuān)業(yè)的事，切實(shí)把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí)。

（三）把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的，而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下，在小區(qū)沒(méi)有交付，業(yè)主沒(méi)有入住的情況下，區(qū)級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項(xiàng)工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制，使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對(duì)前期物業(yè)選聘、峻工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作，減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對(duì)后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾，維護(hù)業(yè)主利益。

（四）大力扶持村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村（居）屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家，目前管理服務(wù)都比較好，且均為三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村（居）范圍內(nèi)，管理優(yōu)勢(shì)明顯，既解決居民就近就業(yè)，又為轄區(qū)居民提供服務(wù)，同時(shí)因其帶有政府的“影子”，管理起來(lái)比較容易，且不以營(yíng)利為主要目的，又與居民有著特殊的“親情”，一般不會(huì)產(chǎn)生糾紛，尤其在三無(wú)小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持，如設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)資金，鼓勵(lì)該類(lèi)企業(yè)做大做強(qiáng)，在服務(wù)自管小區(qū)的同時(shí)，逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區(qū)延伸，解決當(dāng)前“三無(wú)”小區(qū)物業(yè)管理難問(wèn)題。

住宅需求報(bào)告篇八

按照縣委統(tǒng)一部署，對(duì)照《“不忘初心、牢記使命”主題教育調(diào)查研究工作方案》要求，結(jié)合我縣實(shí)際，為進(jìn)一步了解和掌握全縣物業(yè)管理情況，本人深入全縣各物業(yè)小區(qū)，通過(guò)與有關(guān)部門(mén)、公共服務(wù)企業(yè)、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人和部分居民代表進(jìn)行了座談交流，并現(xiàn)場(chǎng)察看了金地花園、紫亭小區(qū)、牧民小區(qū)、和碩佳園等4個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

近年來(lái)，縣住建局和房管中心認(rèn)真貫徹執(zhí)行《甘肅省物業(yè)管理?xiàng)l例》，逐步建立起以縣級(jí)為總攬、社區(qū)為重點(diǎn)、小區(qū)為基礎(chǔ)的物業(yè)管理新機(jī)制，物業(yè)管理工作逐步走向規(guī)范?？h城住宅小區(qū)物業(yè)管理從無(wú)到有，實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理效應(yīng)初步顯現(xiàn)，取得一定成效，為維護(hù)肅北社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。

（一）住宅小區(qū)基本情況。目前肅北縣已建成和在建房屋共138棟4291套（包括保障性住房、小康樓、城關(guān)村、鹽管局、東山村棚戶(hù)區(qū)）。其中封閉式小區(qū)六個(gè)，分別是金地花園11棟360套、紫亭花園12棟556套、牧民小區(qū)7棟380套、巴音小區(qū)6棟209套、和碩佳園4棟241套、博倫小區(qū)10棟260套；新建雙創(chuàng)大廈1棟72套，巴音朝倫2棟144套；散居樓58棟（20xx套）。

（二）物業(yè)管理基本情況。全縣在運(yùn)行共有物業(yè)企業(yè)2家，即肅北縣祥和物業(yè)服務(wù)公司和酒泉鑫隆物業(yè)公司。肅北縣祥和物業(yè)服務(wù)公司成立于20xx年4月，物業(yè)公司現(xiàn)有職工16人，包括經(jīng)理、會(huì)計(jì)、出納、收費(fèi)員及辦公室管理人員，小區(qū)公共秩序維護(hù)員、保潔員及門(mén)衛(wèi)。目前該公司與金地花園業(yè)主委員會(huì)簽訂合同、進(jìn)行物業(yè)服務(wù)；對(duì)牧民小區(qū)、紫亭小區(qū)已進(jìn)行服務(wù)，但還未與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同。酒泉鑫隆物業(yè)公司是肅北縣和碩佳園開(kāi)發(fā)商管理前期物業(yè)服務(wù)公司。散居樓58棟（20xx套）無(wú)專(zhuān)門(mén)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，由社區(qū)管理、環(huán)衛(wèi)處進(jìn)行垃圾拉運(yùn)。

在縣委縣政府、相關(guān)部門(mén)單位、基層組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力下，全縣物業(yè)管理事業(yè)有了較快的發(fā)展，但由于我縣物業(yè)管理工作起步較晚，整體上看，基礎(chǔ)條件差，管理水平低，利益訴求多，與城市發(fā)展和人民群眾對(duì)美好生活的向往相比，還有一定的差距。主要表現(xiàn)在以下幾方面：

一是政府對(duì)物業(yè)管理工作重視不夠。由于我縣物業(yè)起步較晚，之前各小區(qū)物業(yè)管理基本處于無(wú)序狀態(tài)。多年來(lái)，縣、鎮(zhèn)政府均沒(méi)有專(zhuān)門(mén)研究和出臺(tái)加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作的具體政策及對(duì)物業(yè)答理作缺乏有力有效的組織領(lǐng)導(dǎo)、工作指導(dǎo)和制度保障，主管部門(mén)也存在對(duì)物業(yè)管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問(wèn)題。加之主管部門(mén)力量有限，履行監(jiān)管職責(zé)等方面不夠到位。目前我縣的物業(yè)管理工作主要依靠房管中心進(jìn)行行業(yè)直管，部門(mén)之間沒(méi)形成監(jiān)管合力，物業(yè)管理涉及到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、公安、國(guó)土、規(guī)劃、執(zhí)法、供熱、供水、供電、供氣等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門(mén)有效的協(xié)調(diào)各方，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機(jī)制和應(yīng)急防御機(jī)制。同時(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)還沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。在物業(yè)管理中應(yīng)組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，但目前鎮(zhèn)及社區(qū)都以人手少、工作忙等為由不愿承擔(dān)物業(yè)管理相關(guān)職能。

一是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平不高。目前我縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的都是保潔、綠化、安保等常規(guī)性服務(wù)，而且服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)水平得不到業(yè)主的認(rèn)可。

二是業(yè)主的.交費(fèi)意識(shí)還需要提高。居住在金地花園、紫亭小區(qū)等老舊小區(qū)的部分業(yè)主，在實(shí)施物業(yè)管理之前不需要交納物業(yè)費(fèi)，在進(jìn)行綜合改造實(shí)施物業(yè)管理之后，仍然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費(fèi)享受物業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)，因此不愿意交納物業(yè)費(fèi)。最終形成物業(yè)服務(wù)水平低、業(yè)主不滿(mǎn)意、業(yè)主不交費(fèi)的惡性循環(huán)。

三是車(chē)位有效供給不足，停車(chē)管理矛盾突出。從群眾反映情況看，車(chē)位緊張及停車(chē)秩序混亂，是當(dāng)前物業(yè)管理十分突出的問(wèn)題。以前建成的老舊小區(qū)及散居樓,很少配建停車(chē)設(shè)施，規(guī)劃配建的車(chē)位較少，僅有的少量車(chē)庫(kù)，而近幾年建設(shè)小區(qū)，雖然調(diào)高了規(guī)劃車(chē)位比，各項(xiàng)管理措施也比較到位，但隨著我縣私家車(chē)的不斷增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每戶(hù)人家一輛車(chē)甚至是第二輛汽車(chē)已經(jīng)開(kāi)始大量進(jìn)入市民家庭的時(shí)代，已經(jīng)不能滿(mǎn)足廣大業(yè)主的停車(chē)需求。

四是物業(yè)管理模式落后，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。我縣由于地處偏僻，人口稀少，物業(yè)市場(chǎng)低迷，物業(yè)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，企業(yè)抱著向政府等、靠、要的態(tài)度，造成了物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。部分開(kāi)發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)變成了經(jīng)營(yíng)行為，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低造，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無(wú)法建立。加之有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)少，服務(wù)質(zhì)量不高，物業(yè)費(fèi)收支不公開(kāi)不透明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難。部分物業(yè)企業(yè)擺不正自己的位置，認(rèn)為自己是管理者而對(duì)業(yè)主頤指氣使，缺乏主動(dòng)服務(wù)、積極服務(wù)意識(shí)，從而滋生了眾多的矛盾。

五是居民對(duì)物業(yè)管理意識(shí)淡薄。物業(yè)管理是業(yè)委會(huì)與企業(yè)通過(guò)合同約定提供服務(wù)的市場(chǎng)行為。多數(shù)居民對(duì)物業(yè)管理不了解、不理解，不知道物業(yè)企業(yè)只是按合同條款為業(yè)主提供約定服務(wù)，不是交了費(fèi)，所有的事務(wù)企業(yè)都要管。部分業(yè)主，視物業(yè)服務(wù)為公益性事業(yè)，對(duì)有償服務(wù)還很不適應(yīng)，“要服務(wù)、少付錢(qián)或不付錢(qián)”現(xiàn)象嚴(yán)重。同時(shí)從調(diào)研情況看鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會(huì)成員以及業(yè)主代表，普遍對(duì)物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少，各級(jí)宣傳普及物業(yè)管理法規(guī)不積極、不主動(dòng)，普法宣傳也沒(méi)有涉及物業(yè)管理的內(nèi)容。

六是業(yè)主委員會(huì)組建比例低，居民自治基礎(chǔ)薄弱，沒(méi)有充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。目前我市共成立業(yè)主委員會(huì)1個(gè)，僅占住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的20%。業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行不夠規(guī)范，個(gè)別規(guī)模小區(qū)業(yè)主大會(huì)召集難，沒(méi)人參會(huì)、業(yè)務(wù)委員會(huì)選舉難，沒(méi)人愿意干，業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮難等問(wèn)題。不能夠嚴(yán)格按照《甘肅省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定履行職責(zé)，業(yè)委會(huì)組建比例低，不能依法履職、依法維權(quán)，是目前制約物業(yè)管理水平提升的短板。而且我縣71%的居民樓屬于散居樓群，散居樓群適宜居民自治。由于長(zhǎng)期形成依賴(lài)政府的思維定式，住戶(hù)在物管自治方面參與意識(shí)淡薄、缺乏主動(dòng)性。

七是公共維修設(shè)施基金的收繳問(wèn)題突出。肅北縣早期建設(shè)的集資房以及各機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位家屬樓因建成時(shí)間較早，大多數(shù)沒(méi)有交納住宅維修資金，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒(méi)有辦法讓其繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，這就造成了一幢樓或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造，而這些小區(qū)沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)維修基金,根本無(wú)力進(jìn)行舊小區(qū)改造。

八是小區(qū)和散居樓群內(nèi)違法建設(shè)屢禁不止，占用公共綠地現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建和占用公共空間種菜現(xiàn)象是個(gè)老大難問(wèn)題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現(xiàn)象在20xx年到20xx年建成的小區(qū)比較普遍，尤其是教育路的散居樓群更為嚴(yán)重。近幾年相關(guān)部門(mén)開(kāi)展了多輪占綠種菜問(wèn)題整治行動(dòng)，效果較為明顯；但私搭亂建頂風(fēng)而上，而且一旦形成，違法建設(shè)認(rèn)定、拆除等程序復(fù)雜、涉及部門(mén)多、處置時(shí)間長(zhǎng)，重新恢復(fù)難度極大。

物業(yè)管理與千家萬(wàn)戶(hù)的利益息息相關(guān)，是一項(xiàng)涉及到各級(jí)各有關(guān)部門(mén)的系統(tǒng)工程，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要全社會(huì)的共同關(guān)心和支持。為此，提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）健全完善物業(yè)管理體制機(jī)制。完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)職人員，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)的物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)。根據(jù)“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則進(jìn)一步明確部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)的職責(zé)分工將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)對(duì)轄區(qū)日常物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管作用。將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集、保存與使用的新型工作方法確保專(zhuān)項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。

（二）加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。業(yè)主委員會(huì)是做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)之一，要學(xué)習(xí)借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合我縣實(shí)際，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，適時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。倡導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成員與居民委員會(huì)成員交叉任職，鼓勵(lì)業(yè)主中的黨代表、人大代表、政協(xié)委員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員積極參與業(yè)主委員會(huì)。積極開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)行方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會(huì)成員的思想素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平。進(jìn)一步理順居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，推進(jìn)溝通合作，提升社區(qū)物業(yè)管理水平。

（三）增加車(chē)位有效供給，規(guī)范小區(qū)停車(chē)管理。超前規(guī)劃，科學(xué)合理確定新建住宅小區(qū)車(chē)位配建標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批時(shí)車(chē)位的比例。充分挖掘老舊住宅小區(qū)的停車(chē)潛力，結(jié)合小區(qū)環(huán)境綜合整治，通過(guò)調(diào)整綠化空間、優(yōu)化小區(qū)布局、拆除違法建設(shè)等方式，增加車(chē)位。加強(qiáng)管理，依法糾正改變車(chē)庫(kù)和車(chē)位使用功能的行為。對(duì)小區(qū)內(nèi)占用消防通道停車(chē)、占用他人車(chē)位停車(chē)、亂停車(chē)和惡意堵塞進(jìn)出通道等行為，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行勸阻引導(dǎo)，規(guī)范業(yè)主有序停車(chē)。

（四）要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理。由縣政府投入資金，逐步改造老舊小區(qū)，并相應(yīng)組織相關(guān)職能部門(mén)，調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差物業(yè)管理難以起步的情況，采取多種途徑、多種形式，完善物業(yè)管理?xiàng)l件改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?？芍窒刃袑?duì)有條件的小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

（五）要強(qiáng)化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題。加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的建立并有效開(kāi)展工作。要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律指導(dǎo)與日常監(jiān)管。

（六）加大政府對(duì)物業(yè)企業(yè)的政策扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；給企業(yè)給予適當(dāng)資金、人員、設(shè)施設(shè)備的補(bǔ)助和幫扶；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)老舊分散樓群進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，在政策上給予扶持和優(yōu)惠；建立物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程。

（七）提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。加大宣傳力度，通過(guò)邀請(qǐng)物管權(quán)威人士、法律顧問(wèn)進(jìn)行宣講解說(shuō)，發(fā)放宣傳材料、電視、廣播等新聞媒體，大力宣傳物業(yè)管理的相關(guān)政策、文件，形成強(qiáng)有力的輿論氛圍，提高居民的物管意識(shí)，提高業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的自覺(jué)性。相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系，提高業(yè)主交費(fèi)的主動(dòng)性；建立對(duì)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)案件快速審判的綠色通道，對(duì)一些惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的行為，依法快速處理。

（八）加大小區(qū)執(zhí)法力度，清理違法建設(shè)、破壞公共綠地等行為。明確各級(jí)執(zhí)法機(jī)構(gòu)工作職責(zé)，著重解決住宅小區(qū)違法建設(shè)、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道等突出問(wèn)題。城管執(zhí)法部門(mén)要加大執(zhí)法力度，及時(shí)開(kāi)展執(zhí)法活動(dòng)，對(duì)拒不配合行政執(zhí)法的，依法申請(qǐng)人民法院予以強(qiáng)制執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)配合，對(duì)違法違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行勸阻和報(bào)告，積極協(xié)助執(zhí)法活動(dòng)開(kāi)展。

本次調(diào)研結(jié)合縣委《“不忘初心、牢記使命”主題教育實(shí)施方案》中確定的四個(gè)方面的重點(diǎn)和本單位主題教育《實(shí)施方案》要求，本人與縣住房保障和房地產(chǎn)服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)干部組成調(diào)研小組，圍繞我縣近年來(lái)物業(yè)管理實(shí)際和存在的問(wèn)題展開(kāi)調(diào)研，列出問(wèn)題清單，分析問(wèn)題原因，提出解決問(wèn)題的措施和對(duì)策，認(rèn)真梳理調(diào)研成果，切實(shí)將本次調(diào)研轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的發(fā)展成效，以發(fā)展難題的有效破解、民生實(shí)事的落地見(jiàn)效，作為檢驗(yàn)“不忘初心、牢記使命”主題教育成效的重要標(biāo)尺，推動(dòng)主題教育向?qū)嵦幇l(fā)力，向深處扎根，見(jiàn)到實(shí)效。

住宅需求報(bào)告篇九

為推動(dòng)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會(huì)決定對(duì)縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專(zhuān)題調(diào)研，并將此項(xiàng)工作列入常委會(huì)20xx年工作要點(diǎn)。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過(guò)深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽(tīng)取情況介紹、召開(kāi)座談會(huì)、發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷、走訪(fǎng)群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見(jiàn)、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問(wèn)題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真研究對(duì)策和建議，圓滿(mǎn)完成了調(diào)研工作任務(wù)?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

1、住宅小區(qū)的基本情況

根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬(wàn)人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。

分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）住宅性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類(lèi)：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶(hù)沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類(lèi)小區(qū)有40個(gè)，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶(hù)左右；三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱(chēng)的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類(lèi)保障性住房。

（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅，沒(méi)有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等各種情況比較普遍；比較來(lái)說(shuō)，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。

（三）規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個(gè)區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶(hù)以下的小區(qū)有14個(gè)，21-50戶(hù)的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶(hù)的有5個(gè)，500戶(hù)以上的2個(gè)。

（四）舊住宅多且分散。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。

2、物業(yè)管理的基本情況

（一）物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊(cè)的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開(kāi)展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區(qū)6個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒(méi)有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。

（二）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主員會(huì)成立情況

目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，通過(guò)逐戶(hù)上門(mén)認(rèn)字、打電話(huà)征求意見(jiàn)等形式產(chǎn)生，目前都還沒(méi)有步入工作的正軌。

（三）小區(qū)的物業(yè)管理情況

調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門(mén)管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個(gè)小區(qū)，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位，沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項(xiàng)目少，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門(mén)，好一點(diǎn)的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶(hù)每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

調(diào)研組認(rèn)為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：

1、工程建設(shè)的遺留問(wèn)題

小區(qū)工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶(hù)入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問(wèn)題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車(chē)庫(kù)漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象；三是工程未驗(yàn)收，甚至未完工就入住的問(wèn)題，如鴻福源住戶(hù)入住兩年多了，至今門(mén)前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動(dòng)場(chǎng)地、停車(chē)位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問(wèn)題引起住戶(hù)的十分不滿(mǎn)，怨氣和矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。

2、歷史原因形成的問(wèn)題

一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū)，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現(xiàn)行政策，住戶(hù)沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問(wèn)題責(zé)任權(quán)利不清，無(wú)法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有任何利益，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任；幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售，專(zhuān)項(xiàng)維修基金至今沒(méi)有著落，屋頂漏水等維修問(wèn)題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無(wú)綠地、無(wú)停車(chē)位、甚至無(wú)門(mén)房，加之房屋年久失修，遺留問(wèn)題得不到解決，住戶(hù)怨聲載道。部分由原單位管理，當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無(wú)本單位人員居住的時(shí)候就會(huì)放棄管理，部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶(hù)自管。這類(lèi)舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶(hù)反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

3、專(zhuān)項(xiàng)維修基金收繳不到位

調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，僅有7個(gè)小區(qū)收繳了專(zhuān)項(xiàng)維修基金，僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有按房?jī)r(jià)2%或3%收取，有按每戶(hù)5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問(wèn)題已嚴(yán)重影響到住戶(hù)的正常生活，維修資金沒(méi)有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價(jià)出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問(wèn)題也十分的緊迫。已收繳了專(zhuān)項(xiàng)維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專(zhuān)戶(hù)。

4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后

通過(guò)當(dāng)工商注冊(cè)的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒(méi)有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對(duì)偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專(zhuān)以上文化程度的只有10％。

5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范

部分建設(shè)單位、開(kāi)發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營(yíng)，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區(qū)中，只有不到10個(gè)是聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無(wú)形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無(wú)法建立。部分單位建設(shè)小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶(hù)分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報(bào)酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡(jiǎn)單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門(mén)、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡(jiǎn)單的事，對(duì)住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶(hù)反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒(méi)有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒(méi)有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。

6、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制尚未形成

業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊，不能正確處理維權(quán)意識(shí)與責(zé)任意識(shí)的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計(jì)，有95%以上的.業(yè)主對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn)，對(duì)物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì)超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個(gè)小區(qū)反映最多的頂層住戶(hù)出現(xiàn)樓頂漏水的問(wèn)題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰飿I(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)困難，業(yè)主委員會(huì)發(fā)展極度滯后。住房對(duì)業(yè)主大會(huì)缺乏認(rèn)識(shí)，不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，全縣成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門(mén)確定好候選人之后通過(guò)上門(mén)簽字，打電話(huà)征求意見(jiàn)的方式產(chǎn)生。政府部門(mén)的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。

針對(duì)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見(jiàn)與建議：

1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理

工程建設(shè)的遺留問(wèn)題是物業(yè)管理工作的源頭問(wèn)題，相關(guān)職能部門(mén)要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對(duì)車(chē)位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗(yàn)收，應(yīng)將小區(qū)各類(lèi)附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開(kāi)工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。

2、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督

一是督促開(kāi)發(fā)商依法在銷(xiāo)售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買(mǎi)受人；二是嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類(lèi)竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門(mén)備案的制度；三是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門(mén)與居委會(huì)相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。

3、要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)

一是要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)建立并有效開(kāi)展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì)，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。

按享受服務(wù)的等級(jí)收費(fèi)機(jī)制沒(méi)有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個(gè)小區(qū)之間互相參照，無(wú)論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無(wú)己。

二是要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費(fèi)體系，努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。

4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制

首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)，配備專(zhuān)職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì)等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢(shì)作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會(huì)情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教

縣政府及相關(guān)職能部門(mén)要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開(kāi)展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)政府部門(mén)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀(guān)念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)。

6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為

物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一收費(fèi)，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話(huà)等進(jìn)行公示，定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，以減少工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

7、要強(qiáng)力落實(shí)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收繳工作

新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區(qū)；對(duì)新開(kāi)發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實(shí)；對(duì)政府及部門(mén)早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。

8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，促進(jìn)其盡快開(kāi)展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境?？芍窒刃袑?duì)幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

住宅需求報(bào)告篇十

根據(jù)學(xué)校安排我于xx年6月25日到xx建筑公司xx部進(jìn)行建筑施工實(shí)踐，這是一個(gè)讓我了解施工現(xiàn)場(chǎng)的好機(jī)會(huì)，讓我更深一步的了解理論與實(shí)際的差別。

一：工程簡(jiǎn)介

本工程是武漢市東湖高興國(guó)企投資公司開(kāi)發(fā)的單身公寓樓，承建單位是xx建筑公司，分別是五號(hào)和六號(hào)樓，及高爾夫球健身樓，地基由哮感第四樁基公司承建。由北京威斯頓設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，柱子為異性柱。面積為13000平方米，由3棟樓組成的商住樓，現(xiàn)澆鋼筋混泥土六層框剪結(jié)構(gòu)。

二實(shí)踐內(nèi)容

1：木工

1)模板的種類(lèi)及制作方法;

住宅需求報(bào)告篇十一

造一種接近自然的感覺(jué)。以人、建筑和自然環(huán)境

的協(xié)調(diào)發(fā)展為目標(biāo)，在利用天然條件和人工手段創(chuàng)造良好、健康的居住環(huán)境的同時(shí)，盡可能地控制和減少對(duì)自然環(huán)境的使用和破壞，充分體現(xiàn)向大自然的索取和回報(bào)之間的平衡。

關(guān)鍵詞：綠色環(huán)?？沙掷m(xù)節(jié)能循環(huán)

一、綠色建筑基本概念

1.綠色建筑的產(chǎn)生

綠色思想源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。在中國(guó)古代就有這樣的記載:“上古之世,人

表了《增長(zhǎng)的極限》的報(bào)告,

人們開(kāi)始關(guān)注生態(tài)環(huán)境問(wèn)題,

認(rèn)識(shí)到如果人類(lèi)不去保護(hù)

生態(tài)環(huán)境,那么人類(lèi)發(fā)展的負(fù)效應(yīng)行為將毀滅人類(lèi)本身。

1987年世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)提出了可持續(xù)發(fā)展的概念,即“:既滿(mǎn)足當(dāng)代人的需要又不危及后代人滿(mǎn)足其需要的發(fā)展”。1993年的斯圖加特生態(tài)建筑展覽會(huì)上提出了綠色建筑的各種設(shè)想和模型。至此,綠色建筑、生態(tài)建筑、可持續(xù)建筑等的研究與實(shí)踐達(dá)到了高潮。

2.綠色建筑的涵義

諧共生的建筑。它是“可持續(xù)發(fā)展建筑”的形象代名詞,綠色建筑也稱(chēng)生態(tài)建筑、可持續(xù)建筑、與環(huán)境共生建筑等,是一個(gè)比較復(fù)雜的概念。

3.我國(guó)綠色建筑的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)綠色建筑的起步始于20世紀(jì)后半葉,是以綠色建筑的核心內(nèi)容———建筑節(jié)能入手逐步推廣的。伴隨著可持續(xù)發(fā)展思想在國(guó)際社會(huì)的認(rèn)同,綠色建筑理念在我國(guó)也逐漸受到了重視。在北京召開(kāi)的國(guó)際建筑師協(xié)會(huì)第二十屆世界建筑師大會(huì)發(fā)布的《北京》,明確要求將可持續(xù)發(fā)展作為建筑師在21世紀(jì)中的工作準(zhǔn)則。上海世博園的建筑就代表著21世紀(jì)的建筑新思潮———節(jié)能、環(huán)保、綠色、和諧；和“低碳環(huán)保”的理念。這就是中國(guó)對(duì)綠色建筑發(fā)展的最好體現(xiàn)，也是對(duì)全世界展現(xiàn)中國(guó)對(duì)綠色建筑的理念。隨之在一些辦公建筑、高等院校圖書(shū)館、城市住宅小區(qū)、農(nóng)村住宅進(jìn)行了綠色建筑實(shí)踐,還進(jìn)行了與此相關(guān)的“生態(tài)建筑”“健康住宅”的理論研究和實(shí)踐探索。年底,國(guó)家對(duì)綠色奧運(yùn)建筑標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估體系進(jìn)行了研究,系統(tǒng)地提出了綠色建筑所涉及的內(nèi)容和重點(diǎn)。進(jìn)一步引進(jìn)了綠色建筑的理念和技術(shù),并應(yīng)用到我國(guó)現(xiàn)在以及未來(lái)蓬勃的建筑市場(chǎng)中,讓綠色建筑的觀(guān)念深入人民大眾。

二、綠色建筑設(shè)計(jì)理念

1)節(jié)約能源

充分利用太陽(yáng)能，采用節(jié)能

的建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)以及采暖和空

調(diào)，減少采暖和空調(diào)的使用。根據(jù)自然通風(fēng)的原理設(shè)置風(fēng)冷系統(tǒng)，使建筑能夠有效地利用夏季的主導(dǎo)風(fēng)向。建筑采用適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂驐l件的平面形式及總體布局。

用水。

磁適中。

住宅需求報(bào)告篇十二

通過(guò)接觸和參加實(shí)際工作，充實(shí)和擴(kuò)大自己的知識(shí)面，培養(yǎng)綜合應(yīng)用的能力，為以后走上工作崗位打下基礎(chǔ)。

二、實(shí)習(xí)內(nèi)容

澆注圈梁和板，整個(gè)施工過(guò)程中還需包括水平和高程的#from 20xx建筑專(zhuān)業(yè)大學(xué)生生實(shí)習(xí)報(bào)告來(lái)自 end#放樣。除了對(duì)單幢樓的施工學(xué)習(xí)之外，我還向項(xiàng)目副經(jīng)理學(xué)習(xí)了施工進(jìn)度的控制。 整個(gè)工程包括了基礎(chǔ)工程、鋼筋工程、模板工程、混凝土工程。但是也由于時(shí)間的倉(cāng)促，整個(gè)實(shí)習(xí)過(guò)程我沒(méi)有接觸到屋面工程，和裝修工程。以下將分別總結(jié)我在實(shí)習(xí)過(guò)程中所學(xué)習(xí)的知識(shí)以及我參加的工程： 1.基礎(chǔ)工程：

由于基礎(chǔ)是整幢樓最為關(guān)鍵的部分，所以也是工程的重中之重，做好基礎(chǔ)至關(guān)重要，基礎(chǔ)工程包括了土方開(kāi)挖，打樁，斷樁處理，承臺(tái)、地基梁的施工等等。

2.鋼筋工程：

鋼筋是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的骨架，依靠握裹力與混凝土結(jié)合成整體。鋼筋工程乃混凝土結(jié)構(gòu)工程的三大工程之一。20xx建筑專(zhuān)業(yè)大學(xué)生生實(shí)習(xí)報(bào)告文章20xx建筑專(zhuān)業(yè)大學(xué)生生實(shí)習(xí)報(bào)告出自，此鏈接！。

鋼筋的分類(lèi)一般可以按生產(chǎn)工藝的不同，直徑大小，鋼筋的強(qiáng)度進(jìn)行分類(lèi)。生產(chǎn)工藝與一般可分為熱扎鋼筋，冷扎鋼筋，冷拉鋼筋，冷拔鋼筋。按不同的直徑主要有以下幾種鋼筋：8mm、10mm、12mm、14mm、16mm、18mm、20mm、22mm、25mm等。在強(qiáng)度上鋼筋可分為hpb235、hpb335、hpb400、rrb400級(jí)鋼筋。其中hpb235、hpb335為最常用的兩種鋼筋。

因?yàn)榛炷翝仓?，鋼筋的質(zhì)量難以檢查，因此鋼筋工程屬于隱蔽工程，需要在施工過(guò)程中嚴(yán)格檢查，并建立起必要的檢查與驗(yàn)收制度。為了確?；炷两Y(jié)構(gòu)在使用階段正常工作鋼筋工程施工時(shí)，鋼筋的規(guī)格和位置必須與結(jié)構(gòu)施工圖一致。

一般的鋼筋工程的施工過(guò)程如下：結(jié)構(gòu)施工圖 繪鋼筋翻樣圖和填寫(xiě)配料單 材料購(gòu)入、檢查及保管 鋼筋加工 鋼筋連接與安裝 隱蔽工程檢查驗(yàn)收。鋼筋的安裝對(duì)工人的看圖能力要求較高，鋼筋的型號(hào)，數(shù)量，位置要求很高，一般應(yīng)和圖紙一致。

工程中鋼筋往往因長(zhǎng)度不足或因施工工藝的要求等必須連接。所以鋼筋的連接在鋼筋工程中是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。

以下我簡(jiǎn)單介紹下今天學(xué)習(xí)的三種連接方式：

板鋼筋的連接上通常使用綁扎，但當(dāng)鋼筋的直徑過(guò)大時(shí)則不能采用綁扎連接，因?yàn)檫@樣會(huì)產(chǎn)生偏心作用的不良效果。 2)焊接連接：混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定，鋼筋的接頭宜優(yōu)先采用焊接接頭。焊接接頭的焊接質(zhì)量與鋼材的焊接性、焊接工藝有關(guān)。焊接又分為閃光對(duì)焊、電弧焊、電渣壓力焊。其中閃光對(duì)焊以及電渣壓力焊在工程上使用較為頻繁。本工程中柱筋的連接通常采用電渣壓力焊，而梁筋中直接較大的鋼筋則采用閃光對(duì)焊。

3)機(jī)械連接：鋼筋機(jī)械連接是通過(guò)機(jī)械手段將兩鋼筋端頭連接連接在一起。本工程中地下室的梁筋連接全部采用直螺紋套筒連接，機(jī)械連接質(zhì)量上會(huì)優(yōu)于焊接，但是在造價(jià)上處于劣勢(shì)，成本較高。

3.模板工程：

模板在材料與種類(lèi)上有很大的區(qū)別。一般可分為本模板、鋼模板、膠合板，本工程多數(shù)使用膠合板模板，在一些細(xì)部上部分使用鋼模板，比如樓梯踏步就使用鋼模板，這樣比較不容易變形。

住宅需求報(bào)告篇十三

以來(lái)，xx仲裁辦在市委市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界的關(guān)心支持下，圍繞全市中心工作，發(fā)揮好仲裁職能作用，全面完成了今年的目標(biāo)任務(wù)。

(一)立足仲裁優(yōu)勢(shì)，結(jié)合x(chóng)x發(fā)展全局找準(zhǔn)仲裁定位。仲裁是國(guó)際上解決民商事糾紛的首選方式，因?yàn)槠渚哂械囊馑甲灾?、一裁終局、專(zhuān)家辦案、保密快捷等獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，也越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)主體的認(rèn)可和歡迎。隨著xx國(guó)際貿(mào)易中心城市建設(shè)的不斷深入，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的外向型特點(diǎn)愈加明顯，依靠國(guó)際化仲裁機(jī)構(gòu)來(lái)化解爭(zhēng)端迫在眉睫。李群書(shū)記對(duì)xx仲裁作出“加強(qiáng)我市仲裁工作，推進(jìn)仲裁國(guó)際化”的重要批示，為xx仲裁服務(wù)大局、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展指明了方向。

為此，我們對(duì)“xx仲裁發(fā)展”開(kāi)展了全面的大討論，以全球化視野確立了xx仲裁發(fā)展定位，即建設(shè)具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的專(zhuān)業(yè)化仲裁員和高素質(zhì)仲裁工作人員兩支隊(duì)伍，培育海事海商、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、金融服務(wù)三大仲裁特色品牌，提升仲裁事業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“引領(lǐng)、服務(wù)、保障、促進(jìn)”四項(xiàng)功能，搭建“綜合服務(wù)、信息網(wǎng)絡(luò)、宣傳推廣、教育培訓(xùn)、合作交流”五大平臺(tái)，建設(shè)國(guó)際知名仲裁機(jī)構(gòu)，把“xx仲裁”打造成為xx城市發(fā)展新名片。

(二)突出創(chuàng)新發(fā)展，通過(guò)拓展服務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)大仲裁影響。

一是創(chuàng)新服務(wù)方式。建立完善“零障礙、低成本、高效率”工作體系和“流暢式”服務(wù)機(jī)制，營(yíng)造收費(fèi)規(guī)范、便捷高效、服務(wù)一流的仲裁服務(wù)環(huán)境，提高案件流轉(zhuǎn)效率。全年解答咨詢(xún)23000人次，受理案件無(wú)差錯(cuò)，當(dāng)日立案率100%，市內(nèi)和嶗山、城陽(yáng)區(qū)仲裁文書(shū)直接送達(dá)率100%，協(xié)助當(dāng)事人進(jìn)行財(cái)產(chǎn)和證據(jù)保全60件。

二是拓寬服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。成立了國(guó)際商會(huì)仲裁中心，與中德生態(tài)園聯(lián)合成立了國(guó)際知識(shí)產(chǎn)權(quán)仲裁院籌備小組，成立了駐市典當(dāng)行業(yè)協(xié)會(huì)和市旅行社協(xié)會(huì)等2個(gè)仲裁辦事處，宣傳推行仲裁法律制度的社會(huì)力量基本覆蓋全市企業(yè)行業(yè)和重要領(lǐng)域。

三是創(chuàng)新宣傳模式。充分利用現(xiàn)代傳媒手段廣做宣傳，開(kāi)通了“xx仲裁”官方微博，更新了“xx仲裁網(wǎng)站”版式，編纂了兩期《親和仲裁》刊物，重新組建了仲裁法律宣講團(tuán)，走企業(yè)、進(jìn)商會(huì)宣講民商法、仲裁法律知識(shí)12場(chǎng)次，組織了6次網(wǎng)絡(luò)在線(xiàn)問(wèn)政活動(dòng)。

(三)抓好辦案質(zhì)量，依靠完善機(jī)制確保仲裁公平公正。

一是高效審理。完善案件流程管理，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)監(jiān)督，開(kāi)展“辦案提速”活動(dòng)，縮短審理期限，全年辦結(jié)各類(lèi)案件2650件，年結(jié)案率98%，平均結(jié)案時(shí)間42天，一個(gè)月內(nèi)結(jié)案率54%，辦案效率明顯提高。如3月份一次成功調(diào)解230多件電信服務(wù)合同糾紛群體案件，在不到20天時(shí)間內(nèi)，制作法律文書(shū)千余份，彰顯了仲裁高效、快捷的優(yōu)勢(shì)，受到當(dāng)事人的好評(píng)。

二是公正裁決。嚴(yán)格落實(shí)附言移交、科學(xué)組庭、專(zhuān)家論證、裁前告知、裁后答疑等辦案制度，保證了辦案質(zhì)量，當(dāng)事人滿(mǎn)意率和裁決自動(dòng)履行率分別達(dá)到93%和85%，司法糾正率始終控制在2‰以下。xx仲裁的良好聲譽(yù)受到外地當(dāng)事人的青睞，10月份受理了一起山東昌邑與上海兩家外地企業(yè)合同糾紛案件，爭(zhēng)議標(biāo)的額達(dá)9.7億元。截至11月30日，受理各類(lèi)案件2700件，涉案標(biāo)的額32億元，同比分別增長(zhǎng)了26%和4.5%，實(shí)現(xiàn)了“雙增長(zhǎng)”的奮斗目標(biāo)。

住宅需求報(bào)告篇十四

院 系 名 稱(chēng):土木與建筑工程學(xué)院專(zhuān) 業(yè) 班 級(jí):土木工程 （建工11-1） 學(xué) 生 姓 名: 導(dǎo) 師 姓 名:

開(kāi) 題 時(shí) 間:2014年12月29日

1.課題研究目的和意義

1.1選題的目的

畢業(yè)設(shè)計(jì)是一個(gè)總結(jié)性的教學(xué)環(huán)節(jié)， 是學(xué)生全面系統(tǒng)地融匯所學(xué)理論知識(shí)和專(zhuān)業(yè) 技能并運(yùn)用于解決實(shí)際問(wèn)題的過(guò)程。通過(guò)本教學(xué)環(huán)節(jié)，要加深學(xué)生對(duì)所學(xué)基本理 論知識(shí)的理解，培養(yǎng)學(xué)生綜合分析和處理問(wèn)題的能力以及設(shè)計(jì)創(chuàng)新精神，使學(xué)生得到有關(guān)單位工程建設(shè)從方案制定到施工組織的全過(guò)程系統(tǒng)性的訓(xùn)練。通過(guò)畢業(yè)設(shè)計(jì)這一重要的教學(xué)環(huán)節(jié)，培養(yǎng)土木工程專(zhuān)業(yè)本科畢業(yè)生正確的理論聯(lián)系實(shí)際的工作作風(fēng)，嚴(yán)肅認(rèn)真的科學(xué)態(tài)度。畢業(yè)設(shè)計(jì)要求我們?cè)谥笇?dǎo)老師的指導(dǎo)下，獨(dú)立系統(tǒng)的完成一項(xiàng)工程設(shè)計(jì)，解決與之有關(guān)的所有問(wèn)題，熟悉相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、手冊(cè)、標(biāo)準(zhǔn)圖以及工程實(shí)踐中常用的方法，具有實(shí)踐性、綜合性強(qiáng)的顯著特點(diǎn)。因此畢業(yè)設(shè)計(jì)對(duì)于培養(yǎng)學(xué)生初步的科學(xué)研究能力，提高其綜合運(yùn)用所學(xué)知識(shí)分析問(wèn)題、解決問(wèn)題能力有著重要意義。在完成本次畢業(yè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，我們需要運(yùn)用感性和理性知識(shí)去把握整個(gè)建筑的處理，這其中就包括建筑外觀(guān)和結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面。還需要我們更好的了解國(guó)內(nèi)外建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀及趨勢(shì)，更多的關(guān)注這方面的學(xué)術(shù)動(dòng)態(tài)，以及我們?cè)谝院蟮耐聊竟こ虒?zhuān)業(yè)發(fā)展的方向。同時(shí)積極、獨(dú)立的完成本次畢業(yè)設(shè)計(jì)也是為今后的實(shí)際工作做出的必要的準(zhǔn)備。

1.2選題的意義

充分理解和正確掌握多層房屋結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)和內(nèi)力分析計(jì)算方法，熟悉建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面相應(yīng)的規(guī)范和規(guī)程,以及掌握方案設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)軟件中天正cad、pkpm的性能及其操作使用方法。通過(guò)畢業(yè)設(shè)計(jì)，使課本的知識(shí)靈活起來(lái)，提高學(xué)生的動(dòng)手能力。

2.文獻(xiàn)綜述

2.1研究現(xiàn)狀

此次的設(shè)計(jì)題目，以及結(jié)合任務(wù)書(shū)所給定的各項(xiàng)條件，選擇了框架結(jié)構(gòu)比較合理并且切合實(shí)際。

2.2發(fā)展趨勢(shì)

框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類(lèi)似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，可提供較大的使用空間，也可構(gòu)成豐富多變的立面造型。國(guó)外多用鋼為框架材料，而國(guó)內(nèi)主要為鋼筋混凝土框架，框架結(jié)構(gòu)可通過(guò)合理的設(shè)計(jì)，使之具有良好的延性，成為“延性框架”,在地震作用下，這種延性框架具有良好的抗震性能。

鋼筋混凝土多層框架結(jié)構(gòu)作為一種常用的結(jié)構(gòu)形式, 具有傳力明確、結(jié)構(gòu)布置靈活、抗震性和整體性好的優(yōu)點(diǎn), 目前已被廣泛地應(yīng)用于各類(lèi)多層的工業(yè)與民用建筑中。隨著社會(huì)的發(fā)展，多層框架結(jié)構(gòu)的建筑越來(lái)越多了。但隨著結(jié)構(gòu)高度增加，水平作用使得框架底部梁柱構(gòu)件的彎矩和剪力顯著增加，從而導(dǎo)致梁柱截面尺寸和配筋量增加，到一定程度，將給建筑平面布置和空間處理帶來(lái)困難，影響建筑空間的正常使用，在材料用量和造價(jià)方面也趨于不合理。框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶(hù)裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好?？蚣芙Y(jié)構(gòu)房屋的布置應(yīng)對(duì)稱(chēng)、均勻，減小抗側(cè)剛度中與水平荷載合力作用線(xiàn)的距離，減小結(jié)構(gòu)重心和剛度中心之間的距離，以減小結(jié)構(gòu)發(fā)生的扭轉(zhuǎn)。由于框架構(gòu)件截面較小，抗側(cè)剛度較小，在強(qiáng)震作用下結(jié)構(gòu)整體位移和層間位移都較大，容易產(chǎn)生震害。此外，非結(jié)構(gòu)性破壞如填充墻、建筑裝修和設(shè)備管道等破壞較嚴(yán)重。因而其主要適用于非抗震區(qū)和層數(shù)較少的建筑，抗震設(shè)計(jì)的框架結(jié)構(gòu)除需加強(qiáng)梁、柱和節(jié)點(diǎn)的抗震措施外，還需注意填充墻的材料以及填充墻與框架的連接方式等，以避免框架變形過(guò)大時(shí)填充墻的破壞?？蚣芙Y(jié)構(gòu)是柔性結(jié)構(gòu)，有水平位移，房屋的總水平位移越大，人的感覺(jué)越不舒服，而層間位移會(huì)影響建筑物的裝修和隔墻開(kāi)裂，因而對(duì)這兩種水平位移進(jìn)行限，這樣在設(shè)計(jì)中要增大房屋的抗側(cè)剛度。在框架結(jié)構(gòu)的抗震設(shè)計(jì)中，柱頂、柱底、梁端易出現(xiàn)裂縫。作為一座伊春市朗鄉(xiāng)林業(yè)局綠都小區(qū)住宅樓設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)之前作為設(shè)計(jì)者必須深入實(shí)際，調(diào)查研究，了解其所屬位置地理、經(jīng)濟(jì)條件。而作為本課題中框架結(jié)構(gòu)的住宅大樓，必須整體外形設(shè)計(jì)、內(nèi)部設(shè)計(jì)要體現(xiàn)住宅大樓的風(fēng)格。設(shè)計(jì)要滿(mǎn)足室內(nèi)水、電、暖、訊、消防、抗震等配套設(shè)計(jì)要求。因此必須察看相應(yīng)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等。

２.３應(yīng)用領(lǐng)域

框架結(jié)構(gòu)可設(shè)計(jì)成靜定的三鉸框架或超靜定的雙鉸框架與無(wú)鉸框架?？蚣茕摻Y(jié)構(gòu)常用于大跨度的公共建筑、多層工業(yè)廠(chǎng)房和一些特殊用途的建筑物中，如劇場(chǎng)、商場(chǎng)、體育館、火車(chē)站、展覽廳、造船廠(chǎng)、飛機(jī)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)、輕工業(yè)車(chē)間等。

3. 基本內(nèi)容、擬解決的主要問(wèn)題

3.1設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容

1.建筑設(shè)計(jì)：根據(jù)建設(shè)單位提供的設(shè)計(jì)委托書(shū)和建設(shè)場(chǎng)地條件，了解住宅類(lèi)建筑設(shè)計(jì)的一般原則及方法；根據(jù)住宅建筑的功能和特點(diǎn)，進(jìn)行住宅樓的建筑設(shè)計(jì)。繪制各層平面圖、剖面圖、主要立面圖、側(cè)立面圖、總平面圖進(jìn)行建筑主要部位節(jié)點(diǎn)詳圖設(shè)計(jì)。

2.框架梁柱設(shè)計(jì)：根據(jù)現(xiàn)行國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算結(jié)構(gòu)荷載作用，手算完成結(jié)構(gòu)一個(gè)主軸方向的內(nèi)力，進(jìn)行框架梁、柱的內(nèi)力組合，完成構(gòu)件截面設(shè)計(jì)、框架的內(nèi)力及位移計(jì)算、框架的配筋計(jì)算。繪制底層及標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)平面布置圖，繪制結(jié)構(gòu)施工圖。用pkpm軟件輔助對(duì)內(nèi)力計(jì)算和配筋計(jì)算進(jìn)行驗(yàn)證。

3.樓蓋設(shè)計(jì)：整體式鋼筋混凝土單向板或雙向板肋梁樓蓋設(shè)計(jì)繪制板的配筋施工圖。

4.基礎(chǔ)設(shè)計(jì)：完成與上部結(jié)構(gòu)和地質(zhì)條件相適應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，繪制基礎(chǔ)的結(jié)構(gòu)布置圖及配筋圖。本設(shè)計(jì)要求根據(jù)給定的資料，遵循“安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀(guān)”的設(shè)計(jì)原則，依據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（gb50096-2011）、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（gb50016-2006）、《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（gb50176-９３）等國(guó)家相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范及相關(guān)施工技術(shù)指南,在指導(dǎo)老師的指導(dǎo)下先在所給定的建筑場(chǎng)地上進(jìn)行住宅建筑平面、剖面、立面、總平面設(shè)計(jì)及建筑施工圖的繪制，然后根據(jù)建筑設(shè)計(jì)依次進(jìn)行結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)、框架梁柱設(shè)計(jì)、樓蓋設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，最后完成結(jié)構(gòu)施工圖的繪制。

3.2擬解決的主要問(wèn)題

（1）防火設(shè)計(jì)

由于對(duì)防火規(guī)范不熟，對(duì)構(gòu)筑物的分類(lèi)有錯(cuò)誤，易導(dǎo)致在防火規(guī)范設(shè)計(jì)中對(duì)防火標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行有誤，消防處理有問(wèn)題，從而存在很多安全隱患，一些重要的安全疏散口，疏散門(mén)開(kāi)啟方向都不對(duì)，影響安全疏散，有些設(shè)計(jì)中的防火面積過(guò)大，防火間距過(guò)長(zhǎng)設(shè)計(jì)存在隨意性，有些消防設(shè)施不合理、不配套，建筑一旦失火，消防設(shè)施不能有效發(fā)揮作用。

（2）設(shè)計(jì)深度

可能因?yàn)閷?duì)相關(guān)圖集不夠熟悉，以至于設(shè)計(jì)深度達(dá)不到規(guī)定的要求，設(shè)計(jì)粗放，過(guò)于簡(jiǎn)單，相關(guān)的大樣圖、剖面圖，紕漏百出，施工圖表達(dá)不全，不能反映工程的全貌，一些重要的設(shè)計(jì)依據(jù)，的設(shè)計(jì)參數(shù)，工程類(lèi)別，安全等級(jí)，耐火等級(jí)，防火消防處理在設(shè)計(jì)總說(shuō)明中沒(méi)有標(biāo)注出。

（3）房屋的合理布局，經(jīng)濟(jì)適用性

因?yàn)樽≌侨藗兩畹闹饕獔?chǎng)所，體現(xiàn)出人們生活幸福和諧的氛圍，居民們住的安心舒適是一個(gè)很重要的。由于是北方比較冷，所以保暖也必須得重點(diǎn)考慮，當(dāng)然最重要的還是建筑的安全性能，這就需要結(jié)構(gòu)布局合理。

4. 技術(shù)路線(xiàn)或研究方法

框架是典型的桿件體系，近似計(jì)算的方法很多，工程中最實(shí)用的是分層發(fā)、力矩分配法，主要用于豎向作用下求解，d值法、反彎點(diǎn)法用于水平作用下求解；用pkpm軟件進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和計(jì)算。這些方法的使用都作了以下幾點(diǎn)的假定：忽略粱，柱軸向變形及剪切變形。桿件為等截面（等剛度），以桿件軸線(xiàn)作為框架計(jì)算軸線(xiàn)。在豎向荷載下結(jié)構(gòu)的側(cè)移很小，因此在做豎向荷載下計(jì)算時(shí)，假定結(jié)構(gòu)無(wú)側(cè)移。

5.進(jìn)度安排

5.1領(lǐng)取任務(wù)書(shū)與查閱資料階段（2014年12月20日－2015年3月1日）

5.2畢業(yè)設(shè)計(jì)階段

（1）開(kāi)題并提交開(kāi)題報(bào)告 2015年3月2日－2015年3月13日

（2）建筑方案確定、繪制建筑施工圖 2015年3月16日－4月12日

（3）結(jié)構(gòu)方案確定 2015年 4月13日—4月20日

（4）樓蓋的設(shè)計(jì) 2015年 4月21日—4月28日

（5）結(jié)構(gòu)內(nèi)力分析、內(nèi)力組合 2015年 4月29日—5月15日

（6）截面設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 2015年5月16日—5月22日

（7）結(jié)構(gòu)施工圖繪制 2015年5月23日—6月5日

（8）編寫(xiě)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、上交畢業(yè)設(shè)計(jì)資料 2015年6月6日—6月14日

5.3 畢業(yè)設(shè)計(jì)答辯階段 2015年6月15日－2015年6月19日

5. 主要參考資料

住宅需求報(bào)告篇十五

自從加入世貿(mào)組織以來(lái)，中國(guó)的迅猛發(fā)展人皆可見(jiàn)，發(fā)展的背后是各行各業(yè)人才的需求日益增多，人們的壓力也逐步加大。特別是代表著中國(guó)新一代勢(shì)力的80后、90后的大學(xué)生們，他們頂著強(qiáng)大的工作和住房的雙重壓力，為社會(huì)主義建設(shè)奮斗著，他們的住房問(wèn)題已經(jīng)成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。蜂巢公寓就是為了解決目前一些正在求職的畢業(yè)大學(xué)生租房困難而設(shè)計(jì)的一種快節(jié)奏緊湊型公寓，希望能達(dá)到高度節(jié)省空間及運(yùn)營(yíng)成本，低碳、環(huán)保等特點(diǎn)。齊全的設(shè)施在滿(mǎn)足大學(xué)生居住的同時(shí)，還在心理，健康等方面給予關(guān)懷，打破常見(jiàn)閉塞空間的思維定式，創(chuàng)造新型的快節(jié)奏開(kāi)放式生態(tài)居住空間。小區(qū)的生態(tài)景觀(guān)設(shè)計(jì)就是其中一個(gè)重要組成部分。

人們?cè)诿媾R學(xué)習(xí)、工作與生活壓力時(shí)，總渴望能找到一個(gè)休閑居住場(chǎng)所來(lái)減輕這份緊張，調(diào)整情緒，融入到優(yōu)美的、恬淡的生活空間去享受那一份寧?kù)o與輕松。營(yíng)造自然和諧、健康舒適的居住環(huán)境，追求建筑與景觀(guān)的融合，自然與人的和諧共生，它隨著時(shí)代背景及意識(shí)形態(tài)的發(fā)展而發(fā)展，并呈現(xiàn)新的特色。

蜂巢公寓社區(qū)的意義在于用較低的成本來(lái)解決最大程度的大學(xué)生以及外來(lái)人口的臨時(shí)居住問(wèn)題，因此，如何采用相對(duì)較低的成本來(lái)建造出功能性相對(duì)較強(qiáng)的公寓建筑是一個(gè)難點(diǎn)，這不僅要考慮到材料的使用，還要最大程度的滿(mǎn)足其應(yīng)有的需求。

同時(shí)，環(huán)保也是此次項(xiàng)目的一個(gè)重點(diǎn)，環(huán)保節(jié)能一直是如今熱門(mén)的話(huà)題之一，如何合理的運(yùn)用材料，搭配材料，將這個(gè)公寓建筑設(shè)計(jì)得環(huán)保節(jié)能也是本次項(xiàng)目能否成功實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要的突破口。

以建筑設(shè)計(jì)為著眼點(diǎn)，生態(tài)建筑主要表現(xiàn)為：利用太陽(yáng)能等可再生能源，注重自然通風(fēng)，自然采光與遮陰，為改善小氣候采用多種綠化方式，為增強(qiáng)空間適應(yīng)性采用大跨度輕型結(jié)構(gòu)，水的循環(huán)利用，垃圾分類(lèi)、處理以及充分利用建筑廢棄物等。僅以上幾個(gè)方面就可以看出，不論哪方面都需要多工種的配合，需要結(jié)構(gòu)、設(shè)備、園林等工種，建筑物理、建筑材料等學(xué)科的通力協(xié)作才能得以實(shí)現(xiàn)。

當(dāng)今世界，人口劇增，資源銳減，生態(tài)失衡，境遭到嚴(yán)重破壞，人類(lèi)生存和發(fā)展與全球的環(huán)境問(wèn)題愈演愈烈，生態(tài)危機(jī)幾乎到了一觸即發(fā)的程度。在嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)面前，人們不得不重新審視和評(píng)判我們現(xiàn)時(shí)正奉為信條的城市發(fā)展觀(guān)和價(jià)值系統(tǒng)。

為了建筑、城市、景觀(guān)環(huán)境的“可持續(xù)”，建筑學(xué)、城市規(guī)劃學(xué)、景觀(guān)建筑學(xué)學(xué)科開(kāi)始了可持續(xù)人類(lèi)聚居環(huán)境建設(shè)的思考。許多有識(shí)之士逐漸認(rèn)識(shí)到人類(lèi)本身是自然系統(tǒng)的一部分，它與其支撐的環(huán)境休戚相關(guān)。在城市發(fā)展和建設(shè)過(guò)程中，必須優(yōu)先考慮生態(tài)問(wèn)題，并將其置于與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展同等重要的地位上; 同時(shí)，還要進(jìn)一步高瞻遠(yuǎn)矚，通盤(pán)考慮有限資源的合理利用問(wèn)題，即我們今天的發(fā)展應(yīng)該是“滿(mǎn)足當(dāng)前的需要又不削弱子孫后代滿(mǎn)足其需要能力的發(fā)展”。這就是1992 年聯(lián)合國(guó)環(huán)境和發(fā)展大會(huì)“里約熱內(nèi)盧宣言”提出的可持續(xù)發(fā)展思想的基本內(nèi)涵，它是人類(lèi)社會(huì)的共同選擇，也是我們一切行為的準(zhǔn)則。建筑及其建成環(huán)境在人類(lèi)對(duì)自然環(huán)境的影響方面扮演著重要角色，因此，符合可持續(xù)發(fā)展原理的設(shè)計(jì)需要對(duì)資源和能源的使用效率、對(duì)健康的影響、對(duì)材料的選擇等方面進(jìn)行綜合思考，從而使其滿(mǎn)足可持續(xù)發(fā)展原則的要求。近幾年提出的生態(tài)建筑及生態(tài)城市的建設(shè)理論，就是以自然生態(tài)原則為依據(jù)，探索人、建筑、自然三者之間的關(guān)系，為人類(lèi)塑造一個(gè)最為舒適合理且可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境的理論。生態(tài)建筑是21 世紀(jì)建筑設(shè)計(jì)發(fā)展的方向。

馬來(lái)西亞米那亞大廈 主要(生態(tài))設(shè)計(jì)特征：

1. 空中花園從一個(gè)三層高的植物綠化護(hù)堤開(kāi)始，沿建筑表面螺旋上升。 (平面中每三層凹進(jìn)一次，設(shè)置空中花園，直至建筑屋頂)

2. 中庭 使涼空氣能通過(guò)建筑的過(guò)度空間。

3. 綠化種植為建筑提供陰影和富氧環(huán)境空間

5. 每層 辦公室都設(shè)有外陽(yáng)臺(tái)和通高的推拉玻璃門(mén)以便控制自然通風(fēng)的程度

6. 所有樓 電梯和衛(wèi)生間都是自然采光和通風(fēng)

原生的生態(tài)建筑設(shè)計(jì)是在節(jié)約經(jīng)濟(jì)和低技術(shù)的條件下，不用或者很少用現(xiàn)代的技術(shù)手段來(lái)達(dá)到生態(tài)化的目的。然而，此類(lèi)建筑的節(jié)能效率和可持續(xù)性都不甚理想，缺乏普適性。

同時(shí)，停滯不前的生態(tài)技術(shù)。并不是可持續(xù)的生態(tài)觀(guān)。因此，應(yīng)當(dāng)考慮將現(xiàn)代的生態(tài)技術(shù)運(yùn)用到普通的建筑設(shè)計(jì)中去，即“適宜技術(shù)”。

“適宜技術(shù)”就是具有一定適宜性、普遍性的技術(shù)，又能根據(jù)環(huán)境的不同而有一定地域特色的生態(tài)建筑應(yīng)該成為研究的重點(diǎn)。也就是說(shuō)，從滿(mǎn)足基本的人居環(huán)境的要求出發(fā)，通過(guò)“適宜技術(shù)”這個(gè)設(shè)計(jì)手段，運(yùn)用當(dāng)?shù)氐馁Y源，結(jié)合適宜的經(jīng)濟(jì)的技術(shù)，進(jìn)行生態(tài)建筑設(shè)計(jì)來(lái)達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的。

生態(tài)建筑設(shè)計(jì)從“原生的”向“適宜技術(shù)”轉(zhuǎn)變通常有三種手法：一是將傳統(tǒng)技術(shù)進(jìn)行改造;二是將先進(jìn)的技術(shù)改革、調(diào)整以滿(mǎn)足適宜技術(shù)的需要;三是進(jìn)行實(shí)驗(yàn)研究，直接效力于適宜技術(shù)。

住宅需求報(bào)告篇十六

德州仲裁委員會(huì)辦公室在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，充分發(fā)揮仲裁化解經(jīng)濟(jì)矛盾、維持經(jīng)濟(jì)秩序、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的職能作用，不斷改進(jìn)工作作風(fēng)、提高辦案和服務(wù)水平，仲裁各項(xiàng)工作取得了明顯成效。

一、大力宣傳仲裁法律制度，不斷拓展仲裁服務(wù)領(lǐng)域

一是組織仲裁員到部分金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及大中型企業(yè)走訪(fǎng)調(diào)研。調(diào)研方式是挑選4名優(yōu)秀仲裁員為組長(zhǎng)，組成4個(gè)調(diào)研小組，兩人一組走訪(fǎng)企業(yè)，自3月至12月底。截止12月中旬已走訪(fǎng)企業(yè)和單位160余家，起到良好的推動(dòng)效果。二是利用新聞媒體大力宣傳仲裁法律制度的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，積極倡導(dǎo)方便快捷、和諧雙贏(yíng)的仲裁理念。在政務(wù)網(wǎng)站發(fā)表信息15篇，在《德州晚報(bào)》刊登仲裁典型案例10篇，撰寫(xiě)的《仲裁服務(wù)非公經(jīng)濟(jì)發(fā)展大有可為》、《關(guān)于提高仲裁公信力的幾點(diǎn)思考》兩篇調(diào)研文章被全國(guó)仲裁理論研討會(huì)及華東西南片區(qū)仲裁機(jī)構(gòu)年會(huì)錄用交流。編印《德州仲裁》簡(jiǎn)報(bào)四期，開(kāi)設(shè)仲裁動(dòng)態(tài)、仲裁知識(shí)、仲裁員風(fēng)采、仲裁法律法規(guī)等欄目，向有關(guān)部門(mén)及企事業(yè)單位免費(fèi)發(fā)放多份。三是改進(jìn)工作機(jī)制，加強(qiáng)辦事處機(jī)構(gòu)規(guī)范化建設(shè)，不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域。在現(xiàn)有xx縣辦事處的基礎(chǔ)上，籌建xx縣辦事處，爭(zhēng)取在三年內(nèi)，在有條件的縣市區(qū)全部建立辦事處。

二、扎實(shí)開(kāi)展廉政效能工程建設(shè)，打造高素質(zhì)仲裁工作人員隊(duì)伍

一是組織全體干部學(xué)習(xí)貫徹黨的十八大和十八屆三中全會(huì)精神，學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)黨的基本理論和基本政策，充分認(rèn)清形勢(shì)、把握機(jī)遇、凝聚力量，扎實(shí)推進(jìn)仲裁事業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。結(jié)合仲裁員、仲裁事務(wù)秘書(shū)、仲裁工作管理人員三支隊(duì)伍建設(shè)的需要，采取集中學(xué)與自學(xué)相結(jié)合，不斷提高仲裁工作人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平和業(yè)務(wù)工作能力。二是采用學(xué)習(xí)借鑒外地仲裁委的好方法、好經(jīng)驗(yàn)。組織部分工作人員分別到濱州、東營(yíng)等仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行考察學(xué)習(xí)，主要是學(xué)習(xí)考察有關(guān)金融仲裁中心、交通損害賠償仲裁中心、調(diào)解中心的建設(shè)和機(jī)關(guān)管理的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步開(kāi)拓了我辦的工作思路，為我辦在以后的各項(xiàng)工作中提供了良好的借鑒和參考。三是積極開(kāi)展“廉政教育月”教育實(shí)踐活動(dòng)，修訂完善了《紀(jì)檢監(jiān)察溝通聯(lián)絡(luò)辦法》、《廉政效能建設(shè)懲戒問(wèn)責(zé)辦法》、《辦公室工作人員考核獎(jiǎng)懲辦法》、《轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)十項(xiàng)規(guī)定》、《仲裁工作人員守則》和《機(jī)關(guān)考勤規(guī)定》，建立風(fēng)險(xiǎn)排查、評(píng)估、預(yù)防體系，逐步形成懲治和預(yù)防腐敗的長(zhǎng)效機(jī)制。大力加強(qiáng)黨支部政治建設(shè)、思想建設(shè)及作風(fēng)建設(shè)，去年被評(píng)為市級(jí)文明單位，以?xún)?yōu)異成績(jī)通過(guò)機(jī)關(guān)工委考評(píng)，榮獲“五星級(jí)黨支部”稱(chēng)號(hào)。

三、積極化解各類(lèi)矛盾糾紛，為我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)高效仲裁法律服務(wù)

一是進(jìn)一步規(guī)范和完善各項(xiàng)辦案制度，針對(duì)仲裁辦案實(shí)踐中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，修訂完善了《仲裁規(guī)則》、《辦案補(bǔ)充規(guī)定》，《收費(fèi)退費(fèi)辦法》，從案件受理、收費(fèi)減免、秘書(shū)辦案、法律文書(shū)審查、案卷移交歸檔五個(gè)方面進(jìn)一步明確和規(guī)范了辦案程序中的有關(guān)事項(xiàng)，確保仲裁程序的順利進(jìn)行，不斷提高仲裁權(quán)威及公信力。二是不斷創(chuàng)新仲裁辦案方式方法，大力推行自愿仲裁、便民仲裁，不斷提高快速結(jié)案率、調(diào)解結(jié)案率和自動(dòng)履行率。通過(guò)有的放矢地進(jìn)行調(diào)解，促使雙方當(dāng)事人達(dá)成共識(shí)和諒解，促使矛盾尖銳的經(jīng)濟(jì)糾紛得到有效解決，調(diào)解結(jié)案率和快速結(jié)案率大幅提升。三是加強(qiáng)案件審查監(jiān)督，建立健全科學(xué)的管理制度和監(jiān)督制約機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)辦案仲裁員的監(jiān)督考核，實(shí)行案件辦理滿(mǎn)意度回訪(fǎng)，切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)國(guó)家法律的權(quán)威。截止11月底，受理民商事案件同比增長(zhǎng)60%以上，快速結(jié)案、調(diào)解結(jié)案率和當(dāng)事人對(duì)仲裁滿(mǎn)意率穩(wěn)步提升，實(shí)現(xiàn)了零上訪(fǎng)、零撤銷(xiāo)、零投訴，做到了公平與效率，社會(huì)效果與法律效果的有機(jī)統(tǒng)一。

住宅需求報(bào)告篇十七

根據(jù)學(xué)校安排我于xx年6月25日到xx建筑公司xx部進(jìn)行建筑施工實(shí)踐，這是一個(gè)讓我了解施工現(xiàn)場(chǎng)的好機(jī)會(huì)，讓我更深一步的了解理論與實(shí)際的差別。

本工程是武漢市東湖高興國(guó)企投資公司開(kāi)發(fā)的單身公寓樓，承建單位是xx建筑公司，分別是五號(hào)和六號(hào)樓，及高爾夫球健身樓，地基由哮感第四樁基公司承建。由北京威斯頓設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，柱子為異性柱。面積為13000平方米，由3棟樓組成的商住樓，現(xiàn)澆鋼筋混泥土六層框剪結(jié)構(gòu)。

1)模板的種類(lèi)及制作方法;

3)現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)模板安裝的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

4)現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)模板拆除的時(shí)間和順序;

5)模板拆除的注意事項(xiàng);

6)模板的清理，堆放和維修的方法及要求;

1)鋼筋的種類(lèi)及外形特征;

2)鋼筋的焊接方法及質(zhì)量要求;

3)鋼筋冷加工的方法及工藝;

4)鋼筋的綁扎的方法及質(zhì)量要求;

5)鋼筋綁扎的搭接長(zhǎng)度要求;

6)掌握隱蔽工程記錄方法及主要內(nèi)容;

1)攪拌機(jī)的種類(lèi)，規(guī)格，拌和的原理;

2)震動(dòng)器的種類(lèi)，適用范圍;

3)施工配合比的換算及標(biāo)志牌的內(nèi)容;

4)施工縫的留設(shè)及其處理方法;

5)混泥土的養(yǎng)護(hù)方法及要求;

6)混泥土表面缺陷產(chǎn)生原因及預(yù)防處理方法;

7)混泥土工程的質(zhì)量檢查內(nèi)容

住宅需求報(bào)告篇十八

我區(qū)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁工作在區(qū)委、區(qū)政府和市勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下,以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以全面貫徹落實(shí)省、市有關(guān)勞動(dòng)法律、法規(guī)為契機(jī)，以創(chuàng)建勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁工作“三優(yōu)三滿(mǎn)意”文明窗口為標(biāo)準(zhǔn)，以堅(jiān)持“預(yù)防為主、調(diào)解為主、基層為主”的原則，結(jié)合我區(qū)的具體實(shí)際情況，與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，有利地維護(hù)用人單位和勞動(dòng)者的合法權(quán)益，促進(jìn)了勞動(dòng)關(guān)系的和諧穩(wěn)定。

勞動(dòng)仲裁是勞動(dòng)者與用人單位發(fā)生勞動(dòng)爭(zhēng)議以后,一種解決爭(zhēng)議的方式,按照我國(guó)勞動(dòng)法的相關(guān)規(guī)定,勞動(dòng)仲裁是提起訴訟的前置程序,也就是說(shuō),發(fā)生勞動(dòng)爭(zhēng)議如果想通過(guò)訴訟的途徑解決,必須先仲裁,對(duì)仲裁不服的,再向法院起訴。

一、工作職能：

1.負(fù)責(zé)處理轄區(qū)域內(nèi)企業(yè)與職工之間以及機(jī)關(guān)、事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位與其勞動(dòng)合同制職工之間發(fā)生的勞動(dòng)爭(zhēng)議;2.負(fù)責(zé)區(qū)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)辦公室的日常工作;3.負(fù)責(zé)勞動(dòng)爭(zhēng)議處理的法律咨詢(xún)服務(wù)工作;4.負(fù)責(zé)勞動(dòng)爭(zhēng)議三方(勞動(dòng)、工會(huì)、經(jīng)濟(jì)綜合管理部門(mén))的協(xié)調(diào)工作，指導(dǎo)區(qū)內(nèi)各街道、社區(qū)、行業(yè)、企業(yè)勞動(dòng)爭(zhēng)議協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)開(kāi)展調(diào)解工作;5.負(fù)責(zé)全區(qū)勞動(dòng)爭(zhēng)議處理案件的統(tǒng)計(jì)和分析工作，及時(shí)向上級(jí)提供相關(guān)信息;6.負(fù)責(zé)對(duì)勞動(dòng)合同的審核及鑒證工作;7.承辦區(qū)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)授權(quán)或上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

二、便民措施

1、建立首問(wèn)首接服務(wù)制度;

2、建立健全快速立案制度;

3、立案審查當(dāng)事人申請(qǐng)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁時(shí)效應(yīng)當(dāng)按照有利于勞動(dòng)者的原則從寬掌握;

5、實(shí)行勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁風(fēng)險(xiǎn)告知制度;

7、加大“陽(yáng)光仲裁”力度。

三、工作做法

一是加強(qiáng)學(xué)習(xí)。我們按照講政治、講正氣、講學(xué)習(xí)的要求來(lái)做好仲裁員的學(xué)習(xí)教育工作。首先，進(jìn)行黨的基本理論、基本路線(xiàn)、基本綱領(lǐng)的學(xué)習(xí)和教育，使仲裁員了解黨的大政方針，堅(jiān)定仲裁員正確的政治方向和政治立場(chǎng)，明確仲裁工作的正確指導(dǎo)思想，使勞動(dòng)仲裁工作在維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的同時(shí)，為改革開(kāi)放大局服務(wù)，為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定服務(wù)。

其次，進(jìn)行法律法規(guī)和有關(guān)方針政策的學(xué)習(xí)和教育。我們將每周五下午作為集中學(xué)習(xí)時(shí)間，組織專(zhuān)職仲裁員和兼職仲裁員共同對(duì)最近頒布和施行的法律、法規(guī)和政策進(jìn)行學(xué)習(xí)，使大家深刻領(lǐng)會(huì)有關(guān)法律、法規(guī)和政策頒布的歷史背景、立法意圖、基本精神，不斷增強(qiáng)仲裁員依法施政、依法辦案的自覺(jué)性。

二是加強(qiáng)日常管理。首先端正勞動(dòng)仲裁員的工作態(tài)度。教育和引導(dǎo)他們堅(jiān)持用“三個(gè)代表”重要思想武裝頭腦，在思想上牢固樹(shù)立和諧仲裁這面旗幟。通過(guò)在仲裁工作崗位開(kāi)展創(chuàng)建文明窗口的活動(dòng)，要求每個(gè)仲裁員必須認(rèn)真、耐心、熱情地接待當(dāng)事人。

四是進(jìn)一步完善內(nèi)部制度建設(shè)，加大政務(wù)公開(kāi)力度，真正樹(shù)立為企業(yè)服務(wù)，為職工服務(wù)的思想。因?yàn)閯趧?dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)作為具有“準(zhǔn)司法”性質(zhì)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)，必須要以嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、完善的制度作為基礎(chǔ)，貫穿勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁的始終，才能保證執(zhí)法行為的合法、公正。

我們首先完善各項(xiàng)內(nèi)部工作制度，并落實(shí)到人，規(guī)范辦案程序，統(tǒng)一告知用語(yǔ)，強(qiáng)化證據(jù)質(zhì)證程序，嚴(yán)格依法辦案。在仲裁活動(dòng)中實(shí)行“陽(yáng)光工程”，制作了政務(wù)公開(kāi)欄掛上墻，將各項(xiàng)辦案程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦案紀(jì)律、開(kāi)庭時(shí)間、開(kāi)庭場(chǎng)所、仲裁庭組成人員，既方便群眾，又接受監(jiān)督，進(jìn)一步提高了工作透明度。五是進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督。監(jiān)督是管理能否取得成效的重要保障。

我們從仲裁員資格準(zhǔn)入，日常辦案工作等方面加強(qiáng)監(jiān)督，對(duì)不符合條件的，群眾反映不好的，堅(jiān)決不發(fā)給勞動(dòng)仲裁員資格證書(shū)，堅(jiān)決不予聘任。對(duì)于在辦案中有徇私枉法行為的仲裁員堅(jiān)決予以淘汰。

同時(shí)，為保證案件質(zhì)量，維護(hù)仲裁公正執(zhí)法形象，辦公室還強(qiáng)化案件審理監(jiān)督和案件質(zhì)量評(píng)查工作，做到認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)申訴案件，細(xì)心聽(tīng)取當(dāng)事人對(duì)裁決的意見(jiàn)，對(duì)發(fā)現(xiàn)原裁決確有錯(cuò)誤的，及時(shí)報(bào)請(qǐng)仲裁委員會(huì)討論決定，徹底改變申訴難的現(xiàn)象;通過(guò)對(duì)案件質(zhì)量評(píng)查，發(fā)現(xiàn)有重大質(zhì)量問(wèn)題的，及時(shí)移送辦公室審查，杜絕或減少錯(cuò)案的發(fā)生，以維護(hù)仲裁委員會(huì)公正執(zhí)法形象。20xx年以來(lái)，我委共受理勞動(dòng)爭(zhēng)議案件59件。其中調(diào)解案件25件，占案件總數(shù)的42%。法定時(shí)效內(nèi)結(jié)案率100%，無(wú)一起本級(jí)或上級(jí)糾錯(cuò)的案件。

2、改進(jìn)服務(wù)，強(qiáng)化細(xì)節(jié),以多種措施實(shí)踐“仲裁為民”的理念。仲裁為民是勞動(dòng)仲裁機(jī)構(gòu)的根本理念，我區(qū)勞動(dòng)仲裁機(jī)構(gòu)從小事、從細(xì)節(jié)做起，采取多種措施方便當(dāng)事人，彰顯以人為本的理念。首先，在辦案過(guò)程中我們以維護(hù)勞動(dòng)雙方當(dāng)事人權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)，同情弱者，對(duì)繳納仲裁預(yù)付費(fèi)有困難的，我們實(shí)行先立案，后收費(fèi)或減收、免收仲裁費(fèi)用的做法，決不使一個(gè)受害者因?yàn)槟貌黄疱X(qián)得不到仲裁，從而，切實(shí)維護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益，樹(shù)立了良好的勞動(dòng)仲裁形象，受到社會(huì)、用人單位和職工的好評(píng);其次，為方便群眾辦事，提高辦事透明度，我們還采取了一系列便民措施。

一是編印了《勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁、合同鑒證、信訪(fǎng)工作服務(wù)指南》，使來(lái)訪(fǎng)者對(duì)我們的工作程序一目了然。

二是對(duì)當(dāng)事人實(shí)施仲裁告知制度，減少當(dāng)事人因不了解常識(shí)而造成無(wú)謂失誤;

五是，探索建立了重點(diǎn)企業(yè)聯(lián)系人制度，幫助其加強(qiáng)勞動(dòng)用工規(guī)范建設(shè)，從源頭上減少勞動(dòng)爭(zhēng)議的發(fā)生。

3、注重宣傳，強(qiáng)化預(yù)防，努力營(yíng)造勞動(dòng)關(guān)系雙方的和諧氛圍。營(yíng)造勞動(dòng)關(guān)系雙方和諧氛圍是勞動(dòng)仲裁的根本目的。我們?cè)谧龊脛趧?dòng)爭(zhēng)議案件的受理和處理工作的同時(shí)，針對(duì)勞動(dòng)關(guān)系中出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，大力抓好勞動(dòng)爭(zhēng)議的預(yù)防工作。

二是做好勞動(dòng)合同鑒證的服務(wù)工作。我區(qū)勞動(dòng)仲裁機(jī)構(gòu)遵循“依法鑒證、保證質(zhì)量、體現(xiàn)服務(wù)”的原則，認(rèn)真審查合同內(nèi)容，對(duì)虛假合同、人情合同及不完備合同及時(shí)糾正，有效的預(yù)防和減少了勞動(dòng)爭(zhēng)議的發(fā)生。

第五，在處理勞動(dòng)爭(zhēng)議過(guò)程中，大力貫徹“調(diào)解為主”的辦案思想，加強(qiáng)了庭審前后和案外案內(nèi)的調(diào)解力度，以已經(jīng)出現(xiàn)的爭(zhēng)議為重點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，注重從調(diào)解現(xiàn)實(shí)的爭(zhēng)議入手解決潛在的爭(zhēng)議，在實(shí)踐中取得了良好的成績(jī)。同時(shí)，還規(guī)范調(diào)解程序，避免“一邊倒”的強(qiáng)制調(diào)解和調(diào)而無(wú)果等現(xiàn)象發(fā)生，保證調(diào)解質(zhì)量和調(diào)解效率。

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