方案是指為解決問題或?qū)崿F(xiàn)目標而制定的一系列步驟和措施。通過制定方案，我們可以有條不紊地進行問題的分析和解決，避免盲目行動和無效努力。以下是我給大家收集整理的方案策劃范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
完整的營銷策劃方案 營銷策劃方案篇一
由于今年端午節(jié)剛過不久就迎來了父親節(jié)，因此，今年父親節(jié)的促銷不做主題式促銷，主要以商品促銷為重點，來達到銷售的目的。
二、快訊檔期
三、促銷主題
1、扮靚父親，重返年輕
2、給老爸一個溫馨的父親節(jié)
3、真情實意送父親，健康禮品更貼心
四、促銷方式
一）商品選擇
選擇男士商品和季節(jié)性商品進行促銷，以下商品謹供參考：
1、食品類：啤酒、飲料、滋補品、保健品等；
3、煙酒類。
二）商品特賣
由采購部針對相關(guān)商品與供應(yīng)商洽談特價銷售：
2、讓父親更健康：啤酒、飲料、滋補品、保健品、體育用品等特賣；
3、讓父親更快樂：一些精美高檔禮品等特賣；
三）商品促銷
四）商品陳列
由各連鎖分店根據(jù)本店與專柜情況，針對相關(guān)特價商品進行突出和重點陳列，以促進和達到節(jié)日銷售的目的。
完整的營銷策劃方案 營銷策劃方案篇二
在家長微信朋友圈大量轉(zhuǎn)發(fā)培訓機構(gòu)的“招生報名表”，迅速傳播，獲得大量生源信息！
本營銷方案是基于以下邏輯
1、培訓機構(gòu)在學生的家長的朋友圈里，一定有即將入學或者面臨選擇培訓機構(gòu)的學生家長。
2、所有家長同時在朋友圈大量的轉(zhuǎn)發(fā)，培訓機構(gòu)招生信息將以幾何倍數(shù)曝光，比如：一個擁有200個學生的培訓機構(gòu)，假設(shè)每個微信朋友圈有30人次的曝光度，那么200個學生家長同時在微信朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)培訓機構(gòu)的招生信息，將會有：200*30=6000人次的曝光，效果將會相當明顯。這么大的曝光量，對培訓機構(gòu)品牌宣傳也是非常有好處的。
ps：如果校長和老師再積極推廣，讓親近的朋友幫助轉(zhuǎn)發(fā)，曝光量將會大幅提高。
1、能調(diào)動所有在學校家長幫助培訓機構(gòu)轉(zhuǎn)發(fā)“招生報名表”到朋友圈。
2、家長可以通過微信直接報名。
本方案的核心是：有多少家長幫助培訓機構(gòu)轉(zhuǎn)發(fā)“招生報名表”到朋友圈！
怎樣才能讓所有家長幫助轉(zhuǎn)發(fā)呢？最好的方式就是平時就通過微信拉近培訓機構(gòu)和家長的距離，這樣每年兩次招生，培訓機構(gòu)可以輕易的調(diào)動起所有家長。
通過培訓機構(gòu)，大力拉近了培訓機構(gòu)和家長之間的距離，家長每天都通過手機查看學生在上課照片，查看老師分享的教學計劃，和老師在班級論壇中互動，家長和培訓機構(gòu)會形成很融洽的關(guān)系。這將為未來家長轉(zhuǎn)發(fā)培訓機構(gòu)的招生報名信息做好鋪墊！
所以，培訓機構(gòu)一定要在平時將微信使用起來，家長每次在任何地方打開手機都要進入微信，把培訓機構(gòu)裝進家長的手機里。當培訓機構(gòu)需要的時候，家長一定愿意配合。
至于，家長可以通過微信直接報名，這個微培訓機構(gòu)的技術(shù)會提供相應(yīng)的支持，請培訓機構(gòu)放心。
1、摔杯為號，統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)！
所有家長、老師、校長在同一時間轉(zhuǎn)發(fā)！
同一時間轉(zhuǎn)發(fā)培訓機構(gòu)的招生信息，將會使曝光度瞬間提高！
培訓機構(gòu)老師可以提前通過家長會等形式通知家長幫忙轉(zhuǎn)發(fā)。
因為微培訓機構(gòu)是通過微信公眾平臺服務(wù)號開發(fā)的，所以培訓機構(gòu)當推送一條消息后，所有家長的手機將會在同一時間響起，大家一同轉(zhuǎn)發(fā)！
2、推薦有禮！手機直接報名，填寫推薦人！
家長將非常方便的通過手機報名，只需填寫：學生姓名、年齡、聯(lián)系人手機、推薦人！
這個推薦人可以是老師或者家長，培訓機構(gòu)需要給成功推薦的家長和老師一個小禮物作為感謝，這樣將會在效果上更上一層樓。
培訓機構(gòu)可以輕松的統(tǒng)計出來哪些老師在招生上做出了更多的貢獻。
3、手機報名享有優(yōu)惠！
可以將手機報名的時間設(shè)置成1周，一周以后，手機報名活動自動結(jié)束關(guān)閉，培訓機構(gòu)也不需要再每天都安排人查看報名信息了。
前10名報名的享有8折第一學期學費優(yōu)惠！
前50名報名的享有什么優(yōu)惠！
所有通過手機報名的都送培訓機構(gòu)書包一個。
培訓機構(gòu)可以根據(jù)自己的情況自由發(fā)揮！
4、整個計劃都在手機上實施
校長可以實時查看報名信息，整個計劃將由培訓機構(gòu)的技術(shù)和運營人員提供支持，保證招生計劃的實施，免費的哦！
1、校長負責制定招生政策、制定微信招生方案，最后總結(jié)本次招生的問題和成果。
2、每個老師負責動員自己班級的家長，請家長務(wù)必配合轉(zhuǎn)發(fā)。
完整的營銷策劃方案 營銷策劃方案篇三
xx華晨金杯汽車有限公司（原名為xx金杯客車制造有限公司）（以下簡稱“華晨”）華晨汽車的主導產(chǎn)品中華轎車。中華牌轎車項目的建設(shè)立足于“高起點、大批量、高質(zhì)量、系列化、多品種”，現(xiàn)已建成沖壓、車身、涂裝、總裝車間及相應(yīng)的公用動力、配送倉庫等輔助設(shè)施。
1、宏觀環(huán)境
從上個世紀90年代起，國外汽車跨國集團開始搶灘中國市場，之后進行了一輪又一輪的試探，一波又一波的沖擊。20xx年年中開始，國外汽車跨國集團又對其在中國的戰(zhàn)略進行了大規(guī)模的調(diào)整和整合，隨著中國加入wto，汽車關(guān)稅逐年在下降，外國廠商不僅在技術(shù)上有優(yōu)勢，而且在企業(yè)管理、人力資源和物流方面都有很大的優(yōu)勢，這樣就會降低他們的成本，使他們在競爭中處于有利的位置，這樣將對發(fā)展中的中國的民族汽車產(chǎn)業(yè)造成極大的沖擊。
2、微觀環(huán)境
（1）市場規(guī)模和總量
加入世貿(mào)組織以后，中國汽車工業(yè)首當其沖，受影響最大，的“地方保護”仍然發(fā)生作用，來自發(fā)展研究中心和高盛公司的研究報告表明，入世后中國也必須承擔降低關(guān)稅、開放服務(wù)領(lǐng)域、減少或取消限制外商投資某些行業(yè)的規(guī)定等的義務(wù)。從現(xiàn)有的保護壁壘和行業(yè)的全球化程度來看，中國的汽車業(yè)將是受入世沖擊最大的行業(yè)。中國承諾入世后降低進口關(guān)稅、配額制度等關(guān)稅壁壘，同時拆除生產(chǎn)許可證控制、產(chǎn)品目錄管理、國產(chǎn)化要求、外資股權(quán)比例及經(jīng)營范圍限制、項目審批限制等非關(guān)稅壁壘。
（2）細分市場的銷量
華晨公司推出的中華轎車定位在中高檔汽車，其價格就定位中檔汽車行列，在其上的有廣州本田的雅閣，上海通用的gl系列，上海大眾的passat，還有一汽—大眾的奧迪a6等等，在其下的有一汽—大眾寶來、捷達，上海大眾的桑塔納，上海通用的賽歐，夏利的城市超人，神龍的富康，吉利的優(yōu)利歐等等。中華轎車的最激烈的競爭對手是15萬~25萬之間的轎車。中國市場是一個大蛋糕，各大汽車廠商都想從中分一大分額。各大汽車廠商看中了中國潛在的巨大市場需求和強勁的增長勢頭。
（3）主要競爭者
中華轎車的主要競爭者是一汽—大眾、上海大眾、上海通用和廣州本田。下面分別對各大競爭者的規(guī)模、市場占有率、售后服務(wù)等進行。
3、swot
（1）機會與威脅
首先，中華轎車作為新世紀中國完全擁有知識產(chǎn)權(quán)的汽車，從項目的確定到中華轎車的下線用了不到三年時間，可見除了華晨本身的企業(yè)優(yōu)勢外，的力量也貢獻不小。目前國內(nèi)的幾大汽車制造公司都是與外國企業(yè)合資的，核心技術(shù)始終掌握在外國人手里，中國人沒有一個屬于自己的民族品牌。華晨憑借其雄厚的企業(yè)資本，卓越的企業(yè)家思維，在適當?shù)臅r候站了出來，大張旗鼓地搞起屬于我們中國人自己的民族品牌，這是所有中國人期望已久的事情，順理成章會得到有關(guān)部門的支持和全中國的支持。其次，華晨擁有相當雄厚的技術(shù)力量，公司十分重視培養(yǎng)技術(shù)、管理的創(chuàng)新者、敬業(yè)者，重視對員工的培訓，并形成建立了完整的培訓體系。通過一系列的培訓，極大地提高了操作者和管理者的素質(zhì)，建了一支高效率、高素質(zhì)的員工隊伍。此外，公司還十分重視對外的技術(shù)合作，與意大利工藝與設(shè)計公司簽訂產(chǎn)品設(shè)計協(xié)議，與德國申克公司簽訂總裝車間工程設(shè)計合同，與德國杜爾公司簽訂涂裝線合同，與德國庫卡公司簽訂裝焊線總承包合同，與意大利設(shè)計公司人員初步編制中華轎車裝配工藝，與英國米拉公司簽訂中華轎車試驗合同，與德國舒勒公司簽訂沖壓車間1000t壓力機沖壓生產(chǎn)線及沖壓車間白車身工程服務(wù)合同，清華德爾福教員對中華廠全體中、高級管理人員進行“精益管理方式”培訓等。最后，華晨在物流和物資管理方面都有相當不錯的優(yōu)勢，中華轎車的物資采購就是委托全球著名的物資采購商在全球范圍內(nèi)進行同意采購的。
“追求利潤的最大化是企業(yè)的最終目標，但是利潤最大化的概念企業(yè)與企業(yè)有很大的區(qū)別，有的企業(yè)只追求利潤指標，有的企業(yè)可能不僅要利潤指標，還要追求客戶滿意度，追求更長遠的利益。我們也有自己的利潤目標，但在這方面華晨的心態(tài)比較平和。另外，做汽車要靠批量，我們要造的不是羅爾斯羅依斯，也不是賓利，而是最符合中國大眾需求的一款汽車，所以經(jīng)營批量是最重要的。在前期我們已經(jīng)準備好有一段期限虧損或者微利，這是符合汽車企業(yè)的成長規(guī)律的，其他的企業(yè)不管是大型的還是小型的都經(jīng)歷過這個階段。還有一個很重要的方面，對于我們來說，我們更關(guān)注整個價值鏈的所有成員都應(yīng)該是獲利的，我們追求的不僅僅是雙贏而是多贏，從最上游的設(shè)計公司到零部件供應(yīng)商，既包括60%的國內(nèi)零部件供應(yīng)商，也包括40%的國外供應(yīng)商，從銷售網(wǎng)絡(luò)伙伴的價值的實現(xiàn)到最終獲得客戶的滿意度。華晨考慮的是，在尊重所有合作伙伴的利益的前提下，來打造整個價值鏈，直到讓我們的客戶滿意，只有客戶的滿意度提高了才能換來客戶的忠誠，有了忠誠客戶企業(yè)才可能擁有核心競爭力，有了核心競爭力才能保持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。這些最終就導致了我們產(chǎn)品的價格是按照最高性能價格比這樣一個原則來定的，而不是考慮獲取暴利或眼前的利益”。
中華轎車以后的發(fā)展會是多層次的，會采取一種更現(xiàn)實的營銷方式，以品牌專賣店為主，也不排除其他的經(jīng)營形式。一方面具有國際化特征，一方面具有中國特色，可能并不會嚴格限制經(jīng)銷商，會針對不同的地區(qū)的特點有指導、有控制地向經(jīng)銷商提供一種實際的銷售模式，經(jīng)營的方式也可能相對靈活。另外專賣店會以華晨汽車專賣店的名義建設(shè)，也就是說經(jīng)銷商不僅可以經(jīng)銷中華轎車，還可以經(jīng)銷華晨汽車涵蓋的所有產(chǎn)品，可能還會包括以后與國際汽車企業(yè)合作生產(chǎn)的產(chǎn)品。
1、產(chǎn)品策略
中華牌轎車項目的建設(shè)立足于“高起點、大批量、高質(zhì)量、系列化、多品種”，現(xiàn)已建成沖壓、車身、涂裝、總裝車間及相應(yīng)的公用動力、配送倉庫等輔助設(shè)施。中華牌轎車是華晨汽車委托意大利著名汽車造型設(shè)計師喬治·亞羅先生主持設(shè)計的適應(yīng)中國市場需求、面向21世紀、具有自主知識產(chǎn)權(quán)的中、高檔轎車。
中華牌轎車不僅通過了國內(nèi)所有的強檢試驗，還通過了英國汽車工業(yè)研究協(xié)會的各項整車試驗。20xx年8月上旬，中華轎車將在、上海、廣州、深圳、xx先期投放、銷售。
2、價格策略
中華汽車根據(jù)消費者的不同也有不用價格的車型，幾十萬到上百萬的車型都有，消費者可根據(jù)自己的消費能力購買自己想要的車型。
3、促銷策略
（1）促銷
雖然并不一定能使產(chǎn)品成為世界名牌，但沒有，產(chǎn)品肯定不會成為世界名牌。成功的可使企業(yè)和產(chǎn)品的名聲大振，家喻戶曉，廣為傳播。華晨的中華轎車是個嶄新的品牌，必須通過才能使中華轎車迅速成為大家所熟悉的品牌。華晨第一年的投入是10000萬元，在各大媒體和報刊雜志上做鋪天蓋地的攻勢。這樣的攻勢，必定會使中華轎車的知名度在短期內(nèi)大大的提高，從而拉動銷量的增長。華晨第二年的投入是5000萬，這要基于兩方面考慮。首先，經(jīng)過第一年的攻勢，“中華”這個品牌已經(jīng)基本上在消費者心目中樹立了起來，無須再來轟炸，只需要不定期地投放一些提示性，防止消費者的遺忘。再次，節(jié)省公司營銷成本，提高公司利潤。第三年的投入10000萬元，由于公司的戰(zhàn)略決策，第三年公司即將推出多種品牌的車，要向消費者介紹新推出的產(chǎn)品，投入的側(cè)重點在新產(chǎn)品，用大量的來讓消費者認識新產(chǎn)品。
4、分銷渠道
采用直營經(jīng)銷，總部派專門的服務(wù)人員，對分店的經(jīng)理進行專業(yè)的培訓，分部所承擔的只是店鋪費用和部分管理費用。通過4s店分銷，保證所有的售后服務(wù)得到最大的發(fā)揮，通過售前，售中，售后等一系列的服務(wù)，保證了品牌得到最大化的擴展，另外通過各家分店的銷售能保證及時的了解市場，從而達到對市場的及時了解保證了信息的暢通，對整個企業(yè)來說，了解市場的需求，了解競爭對手，就是在產(chǎn)品上最大的勝利！
完整的營銷策劃方案 營銷策劃方案篇四
可是作為xx娛樂行業(yè)的`先行者，公司不斷地受到來自同業(yè)的激烈競爭。無論是大眾消費；還是尊貴享受。都瓜分著這里娛樂服務(wù)行業(yè)的這塊蛋糕。
面對這種現(xiàn)狀，每個娛樂城都必須得打出自己的特色。只有這樣，才能立足于這個行業(yè)！首先，得進行準確的市場定位，要把xxx打造成什么檔次的娛樂城？我們要面對什么層次的消費群體？第二，在硬件條件無法過多改變的情況下，我們要做的就是軟件條件的改變。通俗地說就是提高服務(wù)質(zhì)量。第三，我們必須打造一個出色的團隊。努力地營造家的氛圍，讓員工有歸屬感，讓我們的員工把xxx當成自己的家，忠于我們的公司。
以當今上海娛樂業(yè)的總體發(fā)展和日益激烈的競爭趨勢來看，傳統(tǒng)模式和模仿他人的手段已很難在現(xiàn)今的娛樂市場平穩(wěn)生存了。特別是新場的開幕，怎樣在這個市場立足？怎樣策劃營銷方案？這些都是很關(guān)鍵的問題。做好這些一定要制訂一個完善的開業(yè)管理計劃，因為它將直接影響到企業(yè)今后的發(fā)展并能為企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益。
a。企業(yè)的員工守則 b。獎懲制度
a。 外場工作的流程
a。 點餐式ktv外場工作流程
b。 vip式ktv外場工作流程
b。 迎賓接待的工作流程
c。 總機的工作流程
d。 酒吧的工作流程
e。 廚房的工作流程
f。 保安的工作流程
g。 vip公關(guān)人員的工作流程
h。 保潔的工作流程
i。 制定包廂形式/區(qū)域/價格
a．點餐式ktv之適用表格
b．vip式ktv之適用表格
a。 點餐式服務(wù)人員的培訓教材
b。 vip服務(wù)人員的培訓教材
c。 樓面干部的培訓材料
a。 dm廣告制作
b。 促銷活動
c。 開幕活動
d。 公關(guān)活動
e。 廣告宣傳
另外在制定營業(yè)現(xiàn)場開業(yè)管理進度表的同時還要制定ktv設(shè)備采購進場明細表。此兩項工作應(yīng)同時按照進度表的時間進行工作安排，否則對開業(yè)籌備時的工作進度會有很大的不便。根據(jù)現(xiàn)場占地7474。4平方米，三個樓面一共138間包廂來看，二、三樓可做為點餐式ktv的包廂，每層40間，共80間。四樓設(shè)定為vip包廂，共58間，將出品部（廚房、吧臺）設(shè)立在三樓以便及時將餐點飲料送至樓面，二、四樓必須再設(shè)立副吧和安裝菜梯，以便及時將餐點飲料送至樓面。包廂分布應(yīng)簡單明了，不宜過于復雜。如包廂較多可再按區(qū)域進行化分（a區(qū)、b區(qū)等等），每個區(qū)域的包廂最好能夠一目了然，這樣有利于在經(jīng)營時人員對區(qū)域的掌控和管理，亦可節(jié)約人員成本。
點餐式包廂的類型可根據(jù)現(xiàn)場情況分為大、中、小三種類型，也可根據(jù)經(jīng)營情況加設(shè)迷你包廂和特大包廂，來滿足各種不同層次和需要的消費群體。
ktv的管理相對不如酒店管理那樣複雜、繁瑣。ktv的管理比較講究實效，從這方面來講，臺灣的ktv管理模式相對應(yīng)該是最好、最完善的。從人員的前期培訓到營業(yè)現(xiàn)場的日常管理都非常嚴謹有序，其中的人員培訓對於ktv來説尤為重要，因為培訓是營造現(xiàn)場管理氛圍的基礎(chǔ)，所以對於培訓人員的要求相當?shù)母撸哂邢喈攲I(yè)的水平。
接著說一下點餐式ktv的經(jīng)營理念，點餐式ktv的經(jīng)營理念就是以較低的消費價格來、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、優(yōu)良的視聽效果和美味的食品來吸引並刺激顧客的消費能力，而使消費者能充分地占有營業(yè)空間，以謀得盈利。另外，開設(shè)點餐式ktv對於消費群體的定位相當關(guān)鍵，將直接影響到開業(yè)後的經(jīng)營。
再說一下vip包廂的經(jīng)營理念。首先vip包廂的客人無論是消費能力還是社會地位肯定比點餐式包廂的客人檔次要高很多，所以迫使我們無論在硬件的裝修，設(shè)備的投入，以及軟件的服務(wù)上都要做到讓客人有物超所值的感受。就以人員方面來講，要做到挑選上的嚴格把關(guān)，如：形象氣質(zhì)；考核上崗等等。vip包廂服務(wù)人員需用女孩（最好是上海人），另外該區(qū)可安排形象氣質(zhì)佳的模特跟客人進行交流，模特也需要經(jīng)過公司培訓才可上崗，并有專人負責。公司最好租一處集體宿舍，以便對這些人員的管理，因為他們應(yīng)該是vip區(qū)生意好壞的關(guān)鍵。另外公司可在全國各地（如東北、四川等地）設(shè)立長期招聘點，使公司能有源源不斷的新鮮血液。
其次針對兩種不同的經(jīng)營模式人員的工作流程也有所不同，對次制定出不同的獎懲制度，對vip區(qū)人員的工作態(tài)度及業(yè)績表現(xiàn)實行重獎重罰的原則，以提高員工的積極性和良好的工作態(tài)度，使公司能夠有一個穩(wěn)步發(fā)展的過程。
由于目前上海娛樂業(yè)已經(jīng)比較發(fā)達，不管是點餐式服務(wù)的ktv，還是vip形式的模式，在上海都有操作的比較好的知名店，所以作為一個初入上海的全新的娛樂場所，前期開業(yè)三個月應(yīng)作到盡量讓消費者知道這個品牌，可進行大量的優(yōu)惠活動，吸引客人到我們店里來，這樣他才會有比較，才有可能成為我們的忠實客戶，并由他們介紹給朋友，吸引更多的客人。（顧客的口碑比任何廣告的有效）。因此我認為前三個月每月能做到120~150萬元左右，平均每天4~5萬元左右。經(jīng)過三個月的各方面磨合，不足的地方加以改進，三個月后營業(yè)額應(yīng)穩(wěn)步提升到每月200萬左右，每天7萬元左右。
準確定位+優(yōu)質(zhì)服務(wù)+團隊精神=客人滿意。讓客人滿意，是我們最高的追求！只有客人滿意，我們才能創(chuàng)造更高的效應(yīng)。我相信只要我們看清了我們這里的市場形勢，那么在市場中找到弱點，找到適合我們娛樂城發(fā)展的方法，我相信，作為我們市的娛樂城龍頭，我們會找到適合我們娛樂城發(fā)展的前景的，畢竟我們的市場開發(fā)的早，我們理應(yīng)繼續(xù)發(fā)展。
完整的營銷策劃方案 營銷策劃方案篇五
任何的廣告策劃方案的目的.和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。在對婁底房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié) 市場分析
(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當一國人均gdp達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級酒店標準來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
2、 城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。
國貿(mào)商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
4、消費者對物業(yè)管理的要求
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。
第二節(jié) “站前廣場”項目分析
1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等)。
7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
第三節(jié) 推廣策略界定
1 目標消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結(jié)構(gòu)已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
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