物業(yè)保潔外包管理細(xì)則 物業(yè)管理方案

方案在解決問題、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)、提高組織協(xié)調(diào)性和執(zhí)行力以及提高決策的科學(xué)性和可行性等方面都發(fā)揮著重要的作用。方案能夠幫助到我們很多，所以方案到底該怎么寫才好呢？以下是小編為大家收集的方案范文，歡迎大家分享閱讀。

物業(yè)保潔外包管理細(xì)則 物業(yè)管理方案篇一

1、地理位置

該項(xiàng)目位于xx區(qū)與xx區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶帶給全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。

1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1.1、建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：

a、工作的主動性

管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。

c、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的.特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。

1.2、共用設(shè)施、設(shè)備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。

1.3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項(xiàng)類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。透過有序的工作使其到達(dá)功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。

1.4、智能化設(shè)施設(shè)備

范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況，建立起適合智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理

在xx我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。

2.1、衛(wèi)生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。

2.2、環(huán)境管理

環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。

3、綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是xx重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理

6.1、住戶裝修管理

在xx物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。

6.2、搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3、協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共服務(wù)

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。

8、委托性特約服務(wù)

是為某些住戶群體帶給的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。

9、經(jīng)營性多種服務(wù)

即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造xx溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在xx這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。

物業(yè)保潔外包管理細(xì)則 物業(yè)管理方案篇二

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

（1）房屋

a。房屋完好率達(dá)98%以上；b。房屋零修、急修及時(shí)率92%以上；c。房屋零修工程合格率98%以上；d。外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；e。房屋裝修貼合管理規(guī)定。

（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。

（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

（4）道路暢通，路面平整。

（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用。

2、安全護(hù)衛(wèi)

（1）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班；

（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查；

（3）小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控；

（4）交通、車輛管理有序；

a、機(jī)動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

b、機(jī)動車輛按序停放。

（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；

（6）有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施，遇警能及時(shí)報(bào)警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。

（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

（1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；

（3）修剪及時(shí)，整齊美觀；

（4）綠化品味高，有較高觀賞價(jià)值；

（5）小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；

（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；

（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；

（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；

（10）噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

4、收費(fèi)管理

（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關(guān)條件

（1）硬件環(huán)境

a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；

b、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯；

c、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；

d、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；

e、有集中監(jiān)控設(shè)備；

f、有生活服務(wù)配套設(shè)施；

g、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；

1、便民服務(wù)（部分收費(fèi)）

2、商務(wù)服務(wù)（部分收費(fèi)）

3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)

（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動；（5）書刊閱覽；（6）歡慶節(jié)日；（7）義務(wù)服務(wù)活動。

1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；

2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；

3、人員培訓(xùn)，持證上崗；

（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；

（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；

（3）用心使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。

2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

3、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。

1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

2、貼磁磚時(shí)不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時(shí)要立即清洗干凈；

3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套；

4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；

5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。

1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；

2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時(shí)的檢修；

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；

3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；

4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；

6、安裝浴缸、馬桶時(shí)，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

智能設(shè)施及管線：

嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；

2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；

3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

物業(yè)保潔外包管理細(xì)則 物業(yè)管理方案篇三

一、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)

本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實(shí)施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標(biāo)，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)建成

安全

二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、管理人員、

專業(yè)

4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

6、公示24小時(shí)服務(wù)熱線電話，專人接聽。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有報(bào)修、維修和回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況。

9、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。

10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率要求達(dá)二級標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75％以上。

三、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）。

四、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求

1、房屋建筑管理維修

（1）、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報(bào)告）

（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及

其他

（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

（6）、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標(biāo)志。

2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

（1）、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（3）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

（4）、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報(bào)告）。

（5）、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通。

（6）、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。

（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。

（9）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;

（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案。

3、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序

（1）、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次。

（2）、對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

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物業(yè)保潔外包管理細(xì)則 物業(yè)管理方案篇四

物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門專業(yè)學(xué)問，本公司以本著小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長期的工作改進(jìn)和提升，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益利投資潛質(zhì)都能得以達(dá)致極限。而這種“投資管理”的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動產(chǎn)增值。

xx物業(yè)為高級工貿(mào)建筑物。其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：

工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是現(xiàn)代的新型高級發(fā)展計(jì)劃，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專門知識和技術(shù)。而這些裝備不單只包括升降機(jī)和停車場電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)裝備、保安監(jiān)察和控制系統(tǒng)、自動濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔一座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕墻，其難度和這項(xiàng)工程所涉及的龐大費(fèi)用，實(shí)非一般人所能想象。一幢工貿(mào)大廈是否得到完善管理，這對該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，與此同時(shí)其資本價(jià)值也會因而受到影響。

現(xiàn)今停車塌的設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動管理系統(tǒng)來滿足日益繁重的日常運(yùn)作需要。采用自動管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，增快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場必須有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全。大樓后備電源發(fā)電機(jī)需與停車場自動化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相接通，以備在緊急時(shí)段時(shí)仍能操作提供必要服務(wù)。停車場內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場經(jīng)營管理策略應(yīng)按照自給自足原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以降低管理費(fèi)，而無須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對整幢大樓出租及出售營運(yùn)，都有著正面積極作用。

依據(jù)xx物業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問服務(wù)，待大樓完工后再提供管理運(yùn)作服務(wù)。

一、物業(yè)管理顧問服務(wù)

建筑期間管理顧問服務(wù)

提供大樓圖則專業(yè)意見

提供大樓設(shè)施專業(yè)意見

提供大樓建材專業(yè)意見

預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本

大樓管理進(jìn)度檢討、停車場管理建議

大樓竣工驗(yàn)收證核發(fā)前的管理服務(wù)工作

建議制定租約條款

訂定管理守則

員工培訓(xùn)計(jì)劃

財(cái)務(wù)預(yù)算

用戶搬進(jìn)及裝修期間的管理服務(wù)工作

移交大樓單位與租戶程序

裝修工程及物料運(yùn)送控制程序

保安控制

進(jìn)入控制

安全控制

(一)、建筑期管理顧問服務(wù)

1、這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照，其主要功能為：

節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作；

在租用戶入住前可訂定管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能暢順。

2、服務(wù)內(nèi)容

1)提供大樓圖則專業(yè)意見

就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況作出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。這項(xiàng)工作主要是針對大樓設(shè)計(jì)在落成后對管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定進(jìn)行的。本公司將建議業(yè)主對部份設(shè)備的增添留出空間，如預(yù)留中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)?shù)胤?、停車場的設(shè)備需求、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃、大樓自動化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等。

2)提供大樓設(shè)施專業(yè)意見

就業(yè)主已決定或需要提供意見的各項(xiàng)設(shè)施作出對將來管理運(yùn)作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類設(shè)施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見。

大樓設(shè)施包括：

電梯

消防設(shè)備

電氣設(shè)備

照明設(shè)備

給/排水系統(tǒng)大樓自動化系統(tǒng)

垃圾處理設(shè)備洗窗機(jī)設(shè)備

后備發(fā)電機(jī)設(shè)備大樓廣播系統(tǒng)

停車場管理系統(tǒng)等

3)提供大樓建材專業(yè)意見

就業(yè)主己選定或預(yù)定的建樹資料作出對日后管理工作有影響的專業(yè)意見，例如對建材的耐用性、清潔性、優(yōu)劣的區(qū)別，判斷有關(guān)材料是否能對使用者達(dá)到預(yù)期效果，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析。

4)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本

就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算與業(yè)主參考。

5)大樓管理進(jìn)度檢討

本公司將針對建筑期內(nèi)的不同情況提供意見，內(nèi)容包括：

分析及評估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業(yè)意見：

就各廠商的設(shè)施及配備，向業(yè)主提供專業(yè)意見，例如該設(shè)施日后保養(yǎng)程序、零件配備是否足夠。

物業(yè)保潔外包管理細(xì)則 物業(yè)管理方案篇五

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

（1）房屋

a.房屋完好率達(dá)98%以上；

b.房屋零修、急修及時(shí)率92%以上；

c.房屋零修工程合格率98%以上；

d.外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；

e.房屋裝修貼合管理規(guī)定。

（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。

（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

（4）道路暢通，路面平整。

（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用。

2、安全護(hù)衛(wèi)

（1）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班；

（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查；

（3）小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控；

（4）交通、車輛管理有序；

a、機(jī)動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

b、機(jī)動車輛按序停放。

（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；

（6）有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施，遇警能及時(shí)報(bào)警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。

（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

（1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；

（3）修剪及時(shí)，整齊美觀；

（4）綠化品味高，有較高觀賞價(jià)值；

（5）小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；

（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；

（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；

（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；

（10）噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

4、收費(fèi)管理

（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關(guān)條件

（1）硬件環(huán)境

a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；

b、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯；

c、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；

d、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；

e、有集中監(jiān)控設(shè)備；

f、有生活服務(wù)配套設(shè)施；

g、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施；

1、便民服務(wù)（部分收費(fèi)）

（1）清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；

（2）室內(nèi)清潔；

（3）檢修電器（室內(nèi)自用部位）；

（4）修理家具配件；

（5）安裝、更換配件；

（6）修理，開關(guān)、插座、電話盒等；

（7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；

（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；

（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；

（10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；

（11）代辦繳納電費(fèi)；

（12）代辦繳納電話費(fèi)；

（13）代辦電話開戶；

（14）代辦有線電視開戶；

2、商務(wù)服務(wù)（部分收費(fèi)）

（1）代辦收訂報(bào)紙雜志、郵遞；

（2）代訂車、船、機(jī)票；

（3）中英文打字、傳真；

（4）電話留言服務(wù)；

3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)

（1）棋類；

（2）牌類；

（3）球類；

（4）健身活動；

（5）書刊閱覽；

（6）歡慶節(jié)日；

（7）義務(wù)服務(wù)活動。

1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；

2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；

3、人員培訓(xùn)，持證上崗；

（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；

（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；

（3）用心使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。

2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

3、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。

1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

2、貼磁磚時(shí)不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時(shí)要立即清洗干凈；

3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套；

4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；

5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。

1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；

2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時(shí)的檢修；

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；

3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；

4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；

6、安裝浴缸、馬桶時(shí)，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

智能設(shè)施及管線：

嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；

2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；

3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

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