方案是指為解決問題或?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)而制定的一系列步驟和措施。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點(diǎn)呢？又該怎么寫呢？下面是小編為大家收集的方案策劃書范文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
郵件營銷的案例 營銷策劃方案篇一
一、市場背景
者不拒.所以大家都需要調(diào)整免疫，增強(qiáng)抵抗力，可見保健品市場前景廣闊。
二、產(chǎn)品優(yōu)勢
健產(chǎn)品市場潛力極大。
三、營銷狀況
需要解決以下幾個的問題：
1、品牌知名度不夠
2、產(chǎn)品定價不合理
3、包裝設(shè)計無特色
4、營銷渠道不暢通
5、缺少廣告宣傳支持
優(yōu)勢營銷包裝，加快產(chǎn)品市場知名度，培育和開發(fā)市場。
為達(dá)以上的目的，建議市場策劃方案如下：
促進(jìn)銷售，提高市場占有率及品牌知名度，樹立行業(yè)強(qiáng)勁品牌。
1．營銷模式
（1）電視直銷
（2）渠道分銷
（3）建立會員卡，實(shí)行會員制
2．推廣方案
立足藍(lán)島，建立市場，依此為試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在全國范圍內(nèi)推廣，創(chuàng)建行業(yè)品牌，逐步走向國際市場。
3．市場營銷目標(biāo)
（1）近期目標(biāo)
的旅游知名品牌和保健品牌，是藍(lán)島地區(qū)最受歡迎的禮品。
（2）遠(yuǎn)期目標(biāo)
三年內(nèi)將“登瀛”靈芝膠囊培育成全國知名品牌，成為靈芝類產(chǎn)品的主導(dǎo)品牌。
一、成立項目小組
由企業(yè)生產(chǎn)、銷售、管理精英及電視臺市場、策劃、文案、設(shè)計、制作等專業(yè)人士組成，分工合作，逐步實(shí)施。
二、靈芝產(chǎn)品市場進(jìn)行充分的市場調(diào)研
1．競爭對手調(diào)查：對“登瀛”靈芝膠囊主要競爭對手在藍(lán)島市場的營銷狀況進(jìn)行調(diào)研，采用競爭對比法，將行業(yè)內(nèi)主要競爭品牌及企業(yè)狀況進(jìn)行比較，從而對目前企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的狀況及產(chǎn)品品牌優(yōu)劣勢有個充分的認(rèn)識，主要包括以下內(nèi)容：競爭對手的產(chǎn)品定價、包裝設(shè)計、市場定位、廣告支持、營銷渠道、銷售管理、品牌知名度等。
下一步的工作提供科學(xué)的依據(jù)。
三、產(chǎn)品重新定位
為“登瀛”靈芝膠囊重新進(jìn)行市場定位和功能定位
藍(lán)島是一座旅游城市，xx是一處旅游、文化勝地，靈芝是傳說中的世間仙草，可見“登瀛”靈芝膠囊極具地域、產(chǎn)品優(yōu)勢，配合藍(lán)島、xx旅游及人們?nèi)找嬖鲩L的保健需求應(yīng)將其定位為藍(lán)島市的旅游保健禮品合具有特殊供效的保健品。
（1）特殊功能保健品
（2）旅游紀(jì)念品
（3）時尚高檔禮品
四、為“登瀛”靈芝膠囊找出目標(biāo)消費(fèi)群
根據(jù)以上的產(chǎn)品定位，“登瀛”靈芝膠囊目標(biāo)消費(fèi)群的構(gòu)成大體如下：
（1）體質(zhì)多病，急需提高身體體質(zhì)的病患者；
（2）工作壓力大、缺乏鍛煉、身體抵抗力差，易感染流行病的人群；
（3）重視保健、追求健康生活的人（高檔保健品）；
（4）到藍(lán)島旅游的人；
（5）禮尚往來較多的人（高檔禮品）；
五、根據(jù)以上的定位和目標(biāo)消費(fèi)群體，設(shè)置相應(yīng)的新營銷網(wǎng)絡(luò)：
（1）作為特殊保健品：與藍(lán)島市各大醫(yī)藥公司合作，進(jìn)入他們的網(wǎng)絡(luò)；保健品專賣店店；超市保健品專柜。
六、加強(qiáng)銷售渠道的管理：
（1）建立客戶檔案
（2）對銷售人員進(jìn)行產(chǎn)品和業(yè)務(wù)的培訓(xùn)：
a、產(chǎn)品的培訓(xùn)：通過市場調(diào)查，找出消費(fèi)者針對此產(chǎn)品最可能提出的20個問題，由公司組織統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案，銷售人員特別是專柜的促銷小姐統(tǒng)一回答。
b、業(yè)務(wù)的培訓(xùn)：銷售人員必須每天填寫日市場拜訪計劃，周工作計劃和工作總結(jié)，月工作計劃和工作總結(jié)。
c、對所負(fù)責(zé)的經(jīng)銷商做定期的分析和總結(jié)。
d、對市場上的競爭對手做定期的分析和總結(jié)。
（3）對銷售人員進(jìn)行成績的考核：將以上的要求作為每月考核銷售人員的標(biāo)準(zhǔn)。
七、為“登瀛”靈芝膠囊重新設(shè)計包裝
根據(jù)靈芝膠囊的市場定位，目前“登瀛”靈芝膠囊的包裝設(shè)計不能與其品質(zhì)檔次相匹配，因此包裝設(shè)計必須改變，新的設(shè)計要體現(xiàn)出高檔，又要體現(xiàn)出xx的悠久的文化內(nèi)涵，其包裝規(guī)格建議分為兩檔：經(jīng)濟(jì)裝（大眾保健消費(fèi)），精品裝（高檔健康贈品），但是基調(diào)必須一致，保持相同的vi。
經(jīng)濟(jì)裝面向普通消費(fèi)者，包裝盒材料采取一般的白版紙；而精品裝必須采用高檔禮品裝盒子，設(shè)計時內(nèi)鋪高檔絲綢，外盒材料必須用高檔版紙。
整個系列的包裝設(shè)計必須大氣、漂亮、陳列效果佳、具有濃厚的傳統(tǒng)風(fēng)格。
八、為“登瀛”靈芝膠囊重新定價
（1）經(jīng)濟(jì)檔：一般保健消費(fèi)、普通旅游紀(jì)念
（2）豪華檔：高檔旅游贈品
九、塑造企業(yè)形象建立企業(yè)形象視覺識別系統(tǒng)，以配合品牌傳播及統(tǒng)一
經(jīng)銷店形象
（1）建立vi，統(tǒng)一企業(yè)視覺形象
（2）制作企業(yè)宣傳畫冊
（3）制作企業(yè)形象片及產(chǎn)品宣傳片
十、加強(qiáng)廣告宣傳，進(jìn)行整合傳播
在對外宣傳之前，要確認(rèn)產(chǎn)品的宣傳定位。
為了使鋪貨工作得以順利的進(jìn)行，前期可以投入適量的廣告，包括靈芝膠囊與保健的系列科普知識講座文章和專題講座電視片。報紙小版面即可，這樣就可以給銷售人員和經(jīng)銷商信心支持，知道有廣告支持，使鋪貨工作得以順利進(jìn)行。為配合整體銷售工作，還應(yīng)該設(shè)立完善的服務(wù)體系，建立促銷點(diǎn)促銷隊伍，在重點(diǎn)商場、藥站開展產(chǎn)品宣傳、推薦。
當(dāng)鋪貨工作達(dá)到預(yù)定目標(biāo)的70%時，全套的媒體投放方案全面運(yùn)行。
（1）廣告主題：仙山瑞草、人間極品
（2）宣傳定位
名牌公關(guān)：
直接對經(jīng)銷商公關(guān)：
場上的競爭對手的利潤分析；廣告公司介紹市場支持計劃，包括媒體和公關(guān)活動。
渠道，搶占市場，避免直接競爭。
報紙--藍(lán)島晚報，其中針對報紙，選出一主題，并圍繞改主題做宣傳做系列廣告；環(huán)環(huán)項扣，一定要引起消費(fèi)者的購買欲望。
電視廣告—制作專題片，專題片包括招商片和直銷片兩種廣告帶。同時在以下電視臺播出。
c：由xx臺代理，向有關(guān)區(qū)市電視臺的相關(guān)欄目，并作電視直銷；
d：另外我們還將通過我們中心的“技術(shù)信息系統(tǒng)網(wǎng)”為您的產(chǎn)品向國外推廣宣傳。
戶外廣告
a：在公司、生產(chǎn)基地及xx、藍(lán)島沿海主要景點(diǎn)設(shè)立廣告牌；
b：向高檔酒店、旅館、旅游景點(diǎn)、高檔寫字樓等場所贈送企業(yè)畫冊；
c：在各大經(jīng)銷處放置宣傳品，統(tǒng)一促銷形象，并且在每個店開業(yè)時，都用統(tǒng)一形象的拱形門。
重視公關(guān)活動及現(xiàn)場促銷
（1）請專家對靈芝產(chǎn)品的醫(yī)療保健功能進(jìn)行講解，并且贈送“登瀛”靈芝膠囊產(chǎn)品說明的vcd光盤。
及專家現(xiàn)場解答，并現(xiàn)場售藥。
郵件營銷的案例 營銷策劃方案篇二
秋節(jié)燃情
自8月28日起，各種精品月餅、煙酒、保健品等送禮佳品將在一樓大廳舉行展賣活動，優(yōu)惠的.價格，精美的禮品，表達(dá)您一份濃濃的情誼！
活動：海底撈月大行動
活動時間：9月15日至10月6日凡一次購買月餅或禮品滿39。80元的顧客（特價月餅，帶贈品禮品組合除外）可摸取刮刮樂獎卷一張。
一等獎為29寸大彩電一臺，相應(yīng)圖片字樣：中秋大團(tuán)圓。
二等獎為精致vcd一臺，相應(yīng)圖片字樣：明月寄相思。
三等獎為小家電一個，相應(yīng)圖片：嫦娥奔月。
普通獎為月餅一個或點(diǎn)型食品一份相應(yīng)圖片：時代百貨標(biāo)志。
彩電兩臺1500元/臺左右。
vcd6臺120元/臺左右。
小家電12個60元/個左右。
月餅8000個1元/個左右。
獎卷共做xx0份。
中秋送月餅，美味先品嘗：
9月15日至10月6日凡來我商場購物滿49元的顧客送月餅一個，89元送兩個，味道如何，自己先品嘗。單張小票限送兩份。
（注：由采購部爭取一定資源作為贈品由門店發(fā)放。）
合家團(tuán)圓大聯(lián)歡：
10月5日或6日晚中秋大演藝，將由“月餅供貨商”聯(lián)合舉辦，在此之前請密切留意時代百貨超市月餅的所有信息，到時看精彩節(jié)日，現(xiàn)場答題拿價值268元的月餅禮品大獎。還等什么？趕快行動！
1、 優(yōu)先一級磁點(diǎn)堆碼位置作商品陳列性展示。
2、 場內(nèi)外pop免費(fèi)支持。
3、 場內(nèi)廣播全天滾動播音。
4、 場內(nèi)噴繪廣告制作提名。
5、 舞臺背景設(shè)計注明品牌名。
6、 場內(nèi)特色氣氛廣告布置。
同時建議各月餅供貨商相應(yīng)作一些禮品團(tuán)購促銷活動，如：一性購月餅禮品盒xx元以上95折優(yōu)惠，5000元以上送價值388元的中秋禮品一盒……等。并由時代百貨超市采購部洽談與名煙名酒等進(jìn)行一些禮品搭配組合出售，在dm上擴(kuò)大展示版面將活動做上出，提高中秋月餅銷量。
好禮送親人，中秋禮品大展銷：
9月15日至10月6日時代百貨一樓精美中秋禮，美食月餅大展銷，夠品味，夠檔次，價格更實(shí)惠是您過中秋購買禮品的理想選擇！
（注：由采購部爭取供貨商，門店提前將中秋月餅，禮品作好商品陳列展示，加強(qiáng)節(jié)日的氣氛，企劃將賣場內(nèi)的氣氛做一定的布置使商品更有吸引力）
郵件營銷的案例 營銷策劃方案篇三
促銷是動態(tài)營銷的一個階段，是我們展示產(chǎn)品形象的輔助手段，不管是搞價格促銷、贈品促銷、組合促銷，都要遵循動態(tài)的促銷策略，運(yùn)用整合促銷提升品牌價值和銷量。面對競爭的家具零售市場，我們該如何開展創(chuàng)新、實(shí)用而有效的促銷活動呢？本文將重點(diǎn)介紹國內(nèi)家具業(yè)最成功的文化促銷、情感促銷、體驗(yàn)促銷、贈品促銷這四種家具促銷方式，供您參考借鑒。
[經(jīng)典案例]：
某知名商場不僅打造優(yōu)雅的購物環(huán)境，同時在售后服務(wù)方面也不斷向客戶提供精細(xì)化服務(wù)，并將客戶資料整理成電腦檔案，定期上門回訪。商場根據(jù)不同時期推出各種優(yōu)惠促銷活動，其中vip會員優(yōu)惠活動最為有效?？蛻糁恍枰趦?yōu)惠推廣期一次性購物滿8,000元以上，就可成為vip會員，可享受額外的折中折和特惠商品優(yōu)先購買，同時提供專家導(dǎo)購，免費(fèi)為客戶進(jìn)行居室風(fēng)格設(shè)計和家具配置。最為重要的是許多vip客戶為商場帶來了新客戶，使商場業(yè)績倍增。
1.贈品促銷：是家具常用促銷方式，只要顧客購買促銷商品達(dá)到一定數(shù)量或金額，就可以得到商場贈送的贈品。
2.特惠組合：類似于降價，但又不會帶來負(fù)面影響，既維護(hù)了家具品牌形象，又消除了價格障礙，提升商場市場競爭力。
3.返獎銷售：可分為返券、返券加現(xiàn)金、返現(xiàn)金、返現(xiàn)金加贈品等形式。
4.降價促銷：在促銷推廣期推出特惠價商品和部分商品打折促銷。
5.有獎促銷：購買一定金額商品后抽獎或定期開獎，多買多送。
6.限定促銷：是指限定品種、數(shù)量、時間的產(chǎn)品特惠促銷方式。
7.情感促銷：針對新婚、老客戶開展特別優(yōu)惠促銷，如憑結(jié)婚證、老客戶憑發(fā)票購買家具打折或送贈品等形式。
[經(jīng)典案例]：下面的案例是上述7種促銷方式的匯總，方案中所列價格、數(shù)據(jù)、活動細(xì)則僅供促銷時參考。
時尚生活經(jīng)典家居國慶真情回報重厚禮
時間：20xx年9月20日––10月9日
活動期間，全場商品九折優(yōu)惠（不含特惠組合和特價家具），并有精美家居禮品贈送。
1．驚喜折扣，款款動人：
1)購物滿3600元––5600元9折基礎(chǔ)上再享受9.2折。
2)購物滿5600元––7600元9折基礎(chǔ)上再享受9折。
3)購物滿7600元以上9折基礎(chǔ)上再享受8.8折。
2．超低特惠時尚家具
床具：1.5m 680元1.8m 780元
沙發(fā)：布藝1980元真皮3180元（每天限量3套）
3．實(shí)惠家具套裝，享受超值特價
a組合（臥房三件套）市場價：2180元特惠價元
b組合（臥房五件套）市場價：3980元特惠價元
c組合（客廳、餐廳組合）超值精品沙發(fā)+實(shí)惠經(jīng)典餐桌元
4．購家具送床墊
1)購a組合加499元贈送價值780元床墊一張
2)購b組合加399元贈送價值780元床墊一張
3)購d組合加300元贈送價值900元床墊一張
5．家居禮品大贈送
購物滿1800元––2800元贈送精美禮品一份
購物滿2801元––3800元贈送茶具或高檔靠墊一個
購物滿3801元––4800元贈送高檔七孔被一床或床上用品一套
6．購物送紅包，時時有好運(yùn)
購物滿20xx元，可在幸運(yùn)樹上抽取紅包1個；4000元抽取2個紅包（每增加20xx元，贈送一個紅色，以上類推）。
7．老朋友心相系
憑結(jié)婚證（20xx年1月1日后登記），購買家具滿6000元以上可再享受特別禮品和紅包一個，并贈送婚禮花籃一對。
1．營造促銷氛圍：商場促銷應(yīng)充分營造氛圍，突出祥和、溫馨、幸福家庭氣氛。在醒目位置懸掛賣場促銷pop、海報、廣告牌等。
2．促銷時機(jī)：節(jié)假日、結(jié)婚旺季、購房、裝修旺季、新產(chǎn)品上市、清理庫存。
3．促銷組合：一般是購物折扣、批量折扣、贈品促銷、主題事件促銷組合。
4．目錄展示的促銷策略：將所促銷產(chǎn)品的照片和價格制作成宣傳圖冊或折頁，客戶可以通過折頁了解產(chǎn)品，并得到家居布置的靈感。推薦研究《宜家家居》目錄冊。
1．“有條有理大行動”。在促銷現(xiàn)場，教顧客如何使家居布置井井有條。
2．“讓價格自己說話”。在促銷時，將產(chǎn)品的特質(zhì)、環(huán)保、性價比等優(yōu)勢通過廣告展板、海報等多種宣傳形式，告知顧客本產(chǎn)品具有超強(qiáng)的性價比優(yōu)勢。
3．“家具價格有獎競猜”。在活動現(xiàn)場采用實(shí)物或?qū)懻娲髨D片的方式，讓顧客參考競猜，價格最接近者為勝，獲價值50元獎品一份。此舉即可帶動人氣又可宣傳產(chǎn)品。
4．“家具由您定價，你想幾折就幾折”。本促銷活動在國內(nèi)許多商場促銷時，效果特別好，實(shí)施方案簡述如下：購物滿5,000元以內(nèi)，通過抽獎可優(yōu)惠折扣1%~10%，購物滿5,000元以上，抽獎可獲9.9折~3折優(yōu)惠，可返現(xiàn)金或購物券。
5．“布藝沙發(fā)100元一套”。該類促銷方案主要是制造懸念，引起顧客關(guān)注。實(shí)質(zhì)是購物滿一定金額，加100元送沙發(fā)一套。
6．舉辦“沙發(fā)文化節(jié)”或“睡眠文化節(jié)”。此促銷方案是主題促銷。沙發(fā)文化節(jié)產(chǎn)品以沙發(fā)和茶幾為主。賣場以沙發(fā)為主題的各類吊旗布滿商場，內(nèi)容主要有沙發(fā)的演變、材料、款式、風(fēng)格介紹。實(shí)施要點(diǎn)是在促銷時段通過調(diào)整其它產(chǎn)品的面積，擴(kuò)大沙發(fā)展示面積3倍以上（沙發(fā)展示面積當(dāng)?shù)氐谝唬?；“睡眠文化?jié)”以套房家具為主，促銷形式相同。
7．“家具團(tuán)購，替您省錢”。該方案是商場和團(tuán)購組織、媒體聯(lián)合舉辦的促銷活動，操作規(guī)則如下：指定好團(tuán)購產(chǎn)品，委托團(tuán)購組織和媒體發(fā)布消息征集團(tuán)購成員。在會議室向團(tuán)購客戶介紹產(chǎn)品和優(yōu)惠政策，此優(yōu)惠政策在5天內(nèi)有效。有意向團(tuán)購成員需交團(tuán)購定金，每人獲得團(tuán)購卡一張，卡上注明優(yōu)惠折扣、付款方式、售后服務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容。客戶憑此卡到門市像普通消費(fèi)者一樣看貨、驗(yàn)貨、付款。團(tuán)購是家具促銷的新形式，可針對住宅小區(qū)和單位展開效果更佳。
文化內(nèi)涵和情感能促進(jìn)家具銷售，我們不僅賣家具，還提供生活方式，是消費(fèi)者的顧問，將文化和情感融入家具，才能真正展示家具的美感和內(nèi)涵，讓顧客感到真正的關(guān)愛。
策劃一：“君樂美”的4w促銷方式
4w為完美：步步進(jìn)逼；維護(hù)：進(jìn)退有據(jù)；文化：營銷基礎(chǔ)；溫馨：攻心為上。
誰鐘情于顧客，用情感去占領(lǐng)顧客的心，從而贏得顧客的好感與信任，誰就擁有市場。
溫馨到家，眾口皆夸
創(chuàng)造個性，“營銷”文化
當(dāng)今是消費(fèi)個性化的時代。消費(fèi)者在家具商場時，顧客相信自己的眼睛，用自己的經(jīng)驗(yàn)去尋求一種感受。于是，環(huán)境與心情的吻合被擺在了購買決策的首位。如此這般，大家享受的是一種氛圍，一種這樣的氛圍中所包含的文化。他們推出了一系列旨在倡導(dǎo)高品位文化的促銷方案。
1.開展攻勢猛烈的廣告宣傳，告知消費(fèi)者該企業(yè)的經(jīng)營方略：
“奔走于都市的滾滾紅塵之中，您是否感受到了一絲厭倦？君樂美家具商場愿為您的生活營造一片恬靜的樂園”。
“在企業(yè)我們銷售家具，在社會我們美化生活?！?/p>
把家具與現(xiàn)代居家氛圍有機(jī)結(jié)合，把購物與陶冶情操有機(jī)結(jié)合，把營銷與文化有機(jī)結(jié)合，將自己的經(jīng)營從一開始就定位于高層次、高品位的坐標(biāo)點(diǎn)上。
2. “營銷”文化。君樂美先后舉辦了“攝影比賽”、“秋季聯(lián)誼會”、“營銷文化沙龍”、“菊花展”等活動，從中不難看出君樂美人著意刻畫文化主題的追求。
策劃二：購買家具，送旅游
活動細(xì)則：購物滿8,000元以上，邀您和愛人赴原始森林探幽、漂流一日游。
本案例說明：在實(shí)施時，要將顧客集中在一起組團(tuán)，并請專業(yè)導(dǎo)游，全程攝像，制作成光盤送給顧客，旅游時段安排豐富多彩的娛樂活動。旅游結(jié)束后，許多的客戶成了商場永遠(yuǎn)的朋友，給我們帶來了很多的客戶，那場景讓我們永遠(yuǎn)回味，因?yàn)槊總€人都需要關(guān)愛。
家具商場促銷案例是多樣化的，促銷從本質(zhì)上來說，是商家與購買者雙向互動的過程。從這個意義來講，幫助顧客省錢，給顧客關(guān)愛，為顧客著想，才能贏得顧客的信賴，培養(yǎng)更多的忠誠消費(fèi)者。讓我們一起創(chuàng)新，善用文化促銷、情感促銷、體驗(yàn)促銷、贈品促銷方式，形成我們特有的高品位的家具經(jīng)營模式，這是我，也相信是您所共同期盼的景象。
郵件營銷的案例 營銷策劃方案篇四
在我校發(fā)行的有關(guān)英語學(xué)習(xí)的報紙和雜志有21世紀(jì)報、英語周報、英語輔導(dǎo)報、瘋狂英語等七種，競爭異常激烈，目前我又了解到學(xué)習(xí)報的英語版正在超多進(jìn)入我校市場。據(jù)了解他們的銷售模式只是單純的在大學(xué)校園宿舍進(jìn)行推銷，但覆蓋面不廣，往往是各據(jù)一方。但后期報紙或雜志的發(fā)送成了最大的問題，往往出現(xiàn)發(fā)送報紙或雜志不及時，或報紙積壓的問題，沒有給學(xué)生留下好的印象。這對于剛進(jìn)入我校市場的新東方英語是一個不錯的有利條件。
推銷對象：西北工業(yè)大學(xué)20xx級本科新生
對象總?cè)藬?shù)：預(yù)計本科新生在3600人左右
對象需求分析：
（1）對于剛踏入象牙塔里的大學(xué)生來說，他們心中早已經(jīng)有了自我的英語學(xué)習(xí)目標(biāo)，考過英語四六級，然后像更高的目標(biāo)奮斗。
（2）在我校，由于新生進(jìn)校十天左右會有一個英語分班測試，對于遠(yuǎn)離考試幾個月的學(xué)生來說會比較重視此次考試。然而事先不知情的他們很少有人會帶上以前的課本或者資料，因此這也是新東方英語推銷的有利切入點(diǎn)。
（3）此刻英語四六級的試題改革，對當(dāng)代大學(xué)生英語水平有了更高的要求。提高英語成績的有效方法也是最基礎(chǔ)的方法就是擴(kuò)大詞匯量。尋找一份有效地能幫忙自我擴(kuò)大詞匯量并提高自我英語整體潛力的資料是許多剛進(jìn)校的學(xué)生想明白的，同時考過英語四級也成了學(xué)生學(xué)習(xí)英語的目標(biāo)。
（1）推銷市場實(shí)地分析：西北工業(yè)大學(xué)地域廣闊，宿舍分布較為集中。
（2）推銷人員：為了進(jìn)行較好的市場宣傳與推銷，推銷人員應(yīng)遍布學(xué)校新生各個宿舍區(qū)，這樣才能做到有利的宣傳與推銷，在第一時間搶占校內(nèi)較多市場，同時為以后報紙的配送帶給了更多的.方便。同時思考到男生進(jìn)入女生宿舍不方便，推銷人員應(yīng)有必須的男女比例，透過這些建立有利的地理優(yōu)勢！
（3）鑒于對市場實(shí)地的分析，估計總共需要40人左右的推銷員分布在校園各個新生宿舍進(jìn)行宣傳與推銷，至于后期發(fā)送雜志大概需要5人。
宣傳主題：讀新東方英語，做未來的主人！
推銷宗旨：誠實(shí)守信，服務(wù)至上，讓顧客滿意！
前期準(zhǔn)備：
（1）人員招募：思考到前期推銷的艱難性，我將招募比較有職責(zé)心的、想做的并且想執(zhí)著地干下去的同學(xué)和朋友，個性是以前有過推銷經(jīng)驗(yàn)的同學(xué)和朋友優(yōu)先。同時也要思考到人員地域的分布和性別比列，將招募的人員分為5個小團(tuán)隊，其中一個小團(tuán)隊為女生，并選取潛力較強(qiáng)的人為隊長。
（2）人員培訓(xùn)及經(jīng)驗(yàn)交流：作為推銷團(tuán)隊，就就應(yīng)有團(tuán)隊精神，同心協(xié)力將推銷的事情做好。團(tuán)隊精神的培養(yǎng)需要團(tuán)隊成員更多的相處和彼此的了解。為了獲得更好的推銷成果，掌握必須的推銷技巧是不可少的。雖然個人的智慧或者經(jīng)驗(yàn)是有限的，但積水成河，聚沙成塔，團(tuán)結(jié)的力量是無窮無盡的，要求我們能夠廣泛的汲取經(jīng)驗(yàn)并互相交流。除此之外，更要努力學(xué)習(xí)理論知識，多學(xué)習(xí)有關(guān)推銷的技巧。
（1）提前兩天到校，制定推銷詳細(xì)規(guī)劃步驟。
（2）協(xié)調(diào)組織成員，鼓舞士氣！
（1）定點(diǎn)宣傳：新生入學(xué)階段，在宿舍的主要路口設(shè)接待點(diǎn)。為新生及其家長帶給免費(fèi)飲水并制作相應(yīng)的宣傳版進(jìn)行平面宣傳。同時如果條件允許能夠適量地帶給免費(fèi)報紙。（2）宣傳與推銷：新生入學(xué)的時段到新生宿舍進(jìn)行宣傳推銷。
（3）抓住老鄉(xiāng)會的時機(jī)，幫忙新生了解大學(xué)生活及英語學(xué)習(xí)，為新生對大學(xué)的諸多困惑進(jìn)行解答，同時對英語的重要性和進(jìn)行講解，借助推銷我們的報紙。
（1）首先要給人一種親切的感覺，自我介紹很重要，帶上學(xué)生證是務(wù)必的，作為學(xué)長或?qū)W姐的我們要在新生們眼中是很值得信賴的。能夠以學(xué)長或?qū)W姐的身份向他們介紹學(xué)校狀況，像交朋友一般。交談時要面帶微笑，拉近彼此間的距離，言語中透露大學(xué)英語學(xué)習(xí)的重要性：作為我校的大一新生，進(jìn)校后會有一個英語分班考試，這將決定他們在那個級別的班里學(xué)英語。講清楚分班考試的重要性，快班的同學(xué)的英語老師較好，有利于他們的英語成績的提升，更早的參加英語四級考試。而且很多同學(xué)來校時沒帶任何與英語有關(guān)的書或資料，買了這份雜志能夠?yàn)榭荚囎鲂?zhǔn)備，找回英語的感覺，同樣能夠受用于以后大學(xué)英語課程及英語四級的學(xué)習(xí)。
（2）推銷時要帶上一份樣品，言談應(yīng)盡量言簡意賅，切入推銷主題時不能表現(xiàn)得太商業(yè)化，這會使得新生們顯得反感。
（3）如果能順利的推銷出一份雜志，必須要開正規(guī)的訂閱發(fā)票，最好該雜志專用的。還要留下校園主管的聯(lián)系方式，如有任何報紙發(fā)送方面的問題能夠向校園主管反映。同時推銷人員還要主動留下自我的聯(lián)系方式，主動提出什么問題都能夠找我們學(xué)長或?qū)W姐。即使在某個宿舍沒能推銷成功，同樣要以學(xué)長或?qū)W姐的身份留下聯(lián)系電話，一來能夠留給新生回頭機(jī)會，二來能夠向他或她的室友進(jìn)行宣傳，為以后征訂的人留下途徑。
（1）每一天從各隊長處收集整理最新征訂狀況。
（2）每一天開隊長會，共同解決推銷中遇到的問題。
（3）每一天開組內(nèi)會，鼓舞團(tuán)隊，齊心協(xié)力！
（1）基于前應(yīng)對于市場實(shí)地的分析，后期發(fā)送雜志同樣做到方便快捷。因此會在校園各個新生宿舍選取個別人作為發(fā)送員，對每期的雜志進(jìn)行及時地發(fā)送，給新生以滿意的服務(wù)和印象，同時這也是占據(jù)市場和擴(kuò)大市場的有效途徑。
（2）鑒于其它雜志和報紙在發(fā)送方面存在的漏洞，給新生客戶造成了很不好的印象，有人甚至提出退款，所以后期的發(fā)送服務(wù)必須要及時、周到，據(jù)此建立讀者反饋機(jī)制：根據(jù)各個宿舍區(qū)征雜志訂的人數(shù)安排該區(qū)域內(nèi)發(fā)送員（一個發(fā)送員負(fù)責(zé)一個宿舍樓）；另外發(fā)送員也要受到新生客戶的監(jiān)督，客戶對雜志發(fā)送方面的問題，如發(fā)送不及時、錯發(fā)、漏發(fā)等問題均可向校園主管反映，由校園主管處理解決，透過這些來間接地監(jiān)督和考核業(yè)務(wù)員的業(yè)績。
（3）為了避免錯發(fā)、漏發(fā)等問題，需要制作相應(yīng)的表格將雜志發(fā)送員所負(fù)責(zé)的學(xué)生信息進(jìn)行匯總，每發(fā)一份雜志在表上做好相應(yīng)記錄，使發(fā)送工作有條不紊進(jìn)行，避免出現(xiàn)問題而引起客戶的不滿！
對每位訂購客戶進(jìn)行問卷調(diào)查，提出雜志的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，有利于報紙的改善和發(fā)展。
郵件營銷的案例 營銷策劃方案篇五
霓裳扮靚半邊天 漂亮健康天天見
二、
一至三層賣場
三、
15.3.4—15.3.12
1、舉行“時代女性 風(fēng)采飛揚(yáng)”內(nèi)衣展示秀。三八節(jié)當(dāng)天上午和下午各進(jìn)行一場內(nèi)衣展示秀。模特所穿內(nèi)衣由二樓女裝部提供。
2、活動期間內(nèi)商場各樓層婦女商品專柜特價銷售，務(wù)求折扣做到最低。商品范圍包括：珠寶化妝、服飾飾品、皮鞋皮具等。
3、“做漂亮健康的女人”活動。邀請婦女健康咨詢工作者現(xiàn)場解答女性顧客提出的問題。聯(lián)系多家健身、美容、娛樂、技能培訓(xùn)等單位，為三八節(jié)在商場購物到一定金額的女性顧客提供優(yōu)惠，同時也為他們爭取客源。
4、活動期間，在共享大廳組織不少于10輛花車做促銷。促銷商品建議為服裝、鞋帽、飾品等女士購買熱情高、售價又相對較低的物品。
5、開展“只有他才最愛你”活動?！叭ぐ恕惫?jié)當(dāng)天，只有男士到商場業(yè)務(wù)部門指定的數(shù)家相關(guān)專柜購物才能享受特別優(yōu)惠或購物到一定金額贈送特別禮品。
商場入口等明顯處設(shè)立活動須知;活動期間播音室滾動播出活動內(nèi)容;3月3日和7日晚報各刊登1/2版套紅廣告。店內(nèi)參加活動商品pop特別注明。
郵件營銷的案例 營銷策劃方案篇六
2、提升網(wǎng)店瀏覽量，吸納新客源;
3、打造網(wǎng)店的信譽(yù)度，提升顧客忠誠度;
20xx年9月9日(中秋節(jié)前一個星期)——20xx年9月21日(中秋節(jié)假期結(jié)束)
情濃一生，真心表愛意
情系中秋，禮表愛意
針對20-------30歲的女性顧客。
“情系中秋，禮表愛意”特惠活動
1、活動期間，凡是情侶顧客，獲贈愛情誓言卡一張，參加“最佳情話評選活動，有機(jī)會獲得精美獎品。
2、滿100送10元錢的優(yōu)惠券，可以用這10元券在小店進(jìn)行消費(fèi)。
3、購物滿150元錢免費(fèi)送貨，贈送免費(fèi)的精美禮品盒。
4、一次購物滿100加2元送項鏈，購物滿200加5元送絲巾。
5、購滿300元可以贈送假日購物券，節(jié)假日購物積分雙倍。
6、只要是本店會員，都可以通過在本店購物積分，然后找積分換為我所賣的產(chǎn)品。
1、宣傳重點(diǎn)時間：活動前2天;中秋后1天;
2、宣傳手段：目標(biāo)對象確定了，再選擇合適的傳播方法，比如網(wǎng)上的旺旺消息，簽名檔，寶貝題目，公告，qq,博客，微博，貼吧，幫派，論壇發(fā)帖等等。都可以起到傳播信息的作用。顧客確定了，才能選擇合適的促銷方法。
1、貨源問題：確定促銷的商品、并備好充足的貨。不同的商品采取不同的促銷方式，再者就是關(guān)于打折的物品要選擇例如大的商品作為促銷品。促銷期間，貨品銷售會比平時快，因此，充足的`備貨就是保障，如果經(jīng)常發(fā)生缺貨現(xiàn)象，不僅影響銷售，也會影響買主對咱們的好評，如果遇到不好說話的買主，給你一個差評，那可真是夠嗆，即使能取消，也得白白耗費(fèi)掉不少的時間與精力。那可就不值得啦。
2、顧客人群的確定：要促銷，當(dāng)然要把促銷網(wǎng)店活動策劃的對象搞清楚，促銷對象是你的目標(biāo)消費(fèi)群，這些人才是你的財富來源，而不是你自己，所以促銷一定要針對你的目標(biāo)人群開展促銷信息的傳播，你的目標(biāo)消費(fèi)群知道了，促銷才會有成效，如果對著自己促銷，促銷方法制定得再適當(dāng)也只是對牛彈琴。
郵件營銷的案例 營銷策劃方案篇七
xx華晨金杯汽車有限公司（原名為xx金杯客車制造有限公司）（以下簡稱“華晨”）華晨汽車的主導(dǎo)產(chǎn)品中華轎車。中華牌轎車項目的建設(shè)立足于“高起點(diǎn)、大批量、高質(zhì)量、系列化、多品種”，現(xiàn)已建成沖壓、車身、涂裝、總裝車間及相應(yīng)的公用動力、配送倉庫等輔助設(shè)施。
1、宏觀環(huán)境
從上個世紀(jì)90年代起，國外汽車跨國集團(tuán)開始搶灘中國市場，之后進(jìn)行了一輪又一輪的試探，一波又一波的沖擊。20xx年年中開始，國外汽車跨國集團(tuán)又對其在中國的戰(zhàn)略進(jìn)行了大規(guī)模的調(diào)整和整合，隨著中國加入wto，汽車關(guān)稅逐年在下降，外國廠商不僅在技術(shù)上有優(yōu)勢，而且在企業(yè)管理、人力資源和物流方面都有很大的優(yōu)勢，這樣就會降低他們的成本，使他們在競爭中處于有利的位置，這樣將對發(fā)展中的中國的民族汽車產(chǎn)業(yè)造成極大的沖擊。
2、微觀環(huán)境
（1）市場規(guī)模和總量
加入世貿(mào)組織以后，中國汽車工業(yè)首當(dāng)其沖，受影響最大，的“地方保護(hù)”仍然發(fā)生作用，來自發(fā)展研究中心和高盛公司的研究報告表明，入世后中國也必須承擔(dān)降低關(guān)稅、開放服務(wù)領(lǐng)域、減少或取消限制外商投資某些行業(yè)的規(guī)定等的義務(wù)。從現(xiàn)有的保護(hù)壁壘和行業(yè)的全球化程度來看，中國的汽車業(yè)將是受入世沖擊最大的行業(yè)。中國承諾入世后降低進(jìn)口關(guān)稅、配額制度等關(guān)稅壁壘，同時拆除生產(chǎn)許可證控制、產(chǎn)品目錄管理、國產(chǎn)化要求、外資股權(quán)比例及經(jīng)營范圍限制、項目審批限制等非關(guān)稅壁壘。
（2）細(xì)分市場的銷量
華晨公司推出的中華轎車定位在中高檔汽車，其價格就定位中檔汽車行列，在其上的有廣州本田的雅閣，上海通用的gl系列，上海大眾的passat，還有一汽—大眾的奧迪a6等等，在其下的有一汽—大眾寶來、捷達(dá)，上海大眾的桑塔納，上海通用的賽歐，夏利的城市超人，神龍的富康，吉利的優(yōu)利歐等等。中華轎車的最激烈的競爭對手是15萬~25萬之間的轎車。中國市場是一個大蛋糕，各大汽車廠商都想從中分一大分額。各大汽車廠商看中了中國潛在的巨大市場需求和強(qiáng)勁的增長勢頭。
（3）主要競爭者
中華轎車的主要競爭者是一汽—大眾、上海大眾、上海通用和廣州本田。下面分別對各大競爭者的規(guī)模、市場占有率、售后服務(wù)等進(jìn)行。
3、swot
（1）機(jī)會與威脅
首先，中華轎車作為新世紀(jì)中國完全擁有知識產(chǎn)權(quán)的汽車，從項目的確定到中華轎車的下線用了不到三年時間，可見除了華晨本身的企業(yè)優(yōu)勢外，的力量也貢獻(xiàn)不小。目前國內(nèi)的幾大汽車制造公司都是與外國企業(yè)合資的，核心技術(shù)始終掌握在外國人手里，中國人沒有一個屬于自己的民族品牌。華晨憑借其雄厚的企業(yè)資本，卓越的企業(yè)家思維，在適當(dāng)?shù)臅r候站了出來，大張旗鼓地搞起屬于我們中國人自己的民族品牌，這是所有中國人期望已久的事情，順理成章會得到有關(guān)部門的支持和全中國的支持。其次，華晨擁有相當(dāng)雄厚的技術(shù)力量，公司十分重視培養(yǎng)技術(shù)、管理的創(chuàng)新者、敬業(yè)者，重視對員工的培訓(xùn)，并形成建立了完整的培訓(xùn)體系。通過一系列的培訓(xùn)，極大地提高了操作者和管理者的素質(zhì)，建了一支高效率、高素質(zhì)的員工隊伍。此外，公司還十分重視對外的技術(shù)合作，與意大利工藝與設(shè)計公司簽訂產(chǎn)品設(shè)計協(xié)議，與德國申克公司簽訂總裝車間工程設(shè)計合同，與德國杜爾公司簽訂涂裝線合同，與德國庫卡公司簽訂裝焊線總承包合同，與意大利設(shè)計公司人員初步編制中華轎車裝配工藝，與英國米拉公司簽訂中華轎車試驗(yàn)合同，與德國舒勒公司簽訂沖壓車間1000t壓力機(jī)沖壓生產(chǎn)線及沖壓車間白車身工程服務(wù)合同，清華德爾福教員對中華廠全體中、高級管理人員進(jìn)行“精益管理方式”培訓(xùn)等。最后，華晨在物流和物資管理方面都有相當(dāng)不錯的優(yōu)勢，中華轎車的物資采購就是委托全球著名的物資采購商在全球范圍內(nèi)進(jìn)行同意采購的。
“追求利潤的最大化是企業(yè)的最終目標(biāo)，但是利潤最大化的概念企業(yè)與企業(yè)有很大的區(qū)別，有的企業(yè)只追求利潤指標(biāo)，有的企業(yè)可能不僅要利潤指標(biāo)，還要追求客戶滿意度，追求更長遠(yuǎn)的利益。我們也有自己的利潤目標(biāo)，但在這方面華晨的心態(tài)比較平和。另外，做汽車要靠批量，我們要造的不是羅爾斯羅依斯，也不是賓利，而是最符合中國大眾需求的一款汽車，所以經(jīng)營批量是最重要的。在前期我們已經(jīng)準(zhǔn)備好有一段期限虧損或者微利，這是符合汽車企業(yè)的成長規(guī)律的，其他的企業(yè)不管是大型的還是小型的都經(jīng)歷過這個階段。還有一個很重要的方面，對于我們來說，我們更關(guān)注整個價值鏈的所有成員都應(yīng)該是獲利的，我們追求的不僅僅是雙贏而是多贏，從最上游的設(shè)計公司到零部件供應(yīng)商，既包括60%的國內(nèi)零部件供應(yīng)商，也包括40%的國外供應(yīng)商，從銷售網(wǎng)絡(luò)伙伴的價值的實(shí)現(xiàn)到最終獲得客戶的滿意度。華晨考慮的是，在尊重所有合作伙伴的利益的前提下，來打造整個價值鏈，直到讓我們的客戶滿意，只有客戶的滿意度提高了才能換來客戶的忠誠，有了忠誠客戶企業(yè)才可能擁有核心競爭力，有了核心競爭力才能保持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。這些最終就導(dǎo)致了我們產(chǎn)品的價格是按照最高性能價格比這樣一個原則來定的，而不是考慮獲取暴利或眼前的利益”。
中華轎車以后的發(fā)展會是多層次的，會采取一種更現(xiàn)實(shí)的營銷方式，以品牌專賣店為主，也不排除其他的經(jīng)營形式。一方面具有國際化特征，一方面具有中國特色，可能并不會嚴(yán)格限制經(jīng)銷商，會針對不同的地區(qū)的特點(diǎn)有指導(dǎo)、有控制地向經(jīng)銷商提供一種實(shí)際的銷售模式，經(jīng)營的方式也可能相對靈活。另外專賣店會以華晨汽車專賣店的名義建設(shè)，也就是說經(jīng)銷商不僅可以經(jīng)銷中華轎車，還可以經(jīng)銷華晨汽車涵蓋的所有產(chǎn)品，可能還會包括以后與國際汽車企業(yè)合作生產(chǎn)的產(chǎn)品。
1、產(chǎn)品策略
中華牌轎車項目的建設(shè)立足于“高起點(diǎn)、大批量、高質(zhì)量、系列化、多品種”，現(xiàn)已建成沖壓、車身、涂裝、總裝車間及相應(yīng)的公用動力、配送倉庫等輔助設(shè)施。中華牌轎車是華晨汽車委托意大利著名汽車造型設(shè)計師喬治·亞羅先生主持設(shè)計的適應(yīng)中國市場需求、面向21世紀(jì)、具有自主知識產(chǎn)權(quán)的中、高檔轎車。
中華牌轎車不僅通過了國內(nèi)所有的強(qiáng)檢試驗(yàn)，還通過了英國汽車工業(yè)研究協(xié)會的各項整車試驗(yàn)。20xx年8月上旬，中華轎車將在、上海、廣州、深圳、xx先期投放、銷售。
2、價格策略
中華汽車根據(jù)消費(fèi)者的不同也有不用價格的車型，幾十萬到上百萬的車型都有，消費(fèi)者可根據(jù)自己的消費(fèi)能力購買自己想要的車型。
3、促銷策略
（1）促銷
雖然并不一定能使產(chǎn)品成為世界名牌，但沒有，產(chǎn)品肯定不會成為世界名牌。成功的可使企業(yè)和產(chǎn)品的名聲大振，家喻戶曉，廣為傳播。華晨的中華轎車是個嶄新的品牌，必須通過才能使中華轎車迅速成為大家所熟悉的品牌。華晨第一年的投入是10000萬元，在各大媒體和報刊雜志上做鋪天蓋地的攻勢。這樣的攻勢，必定會使中華轎車的知名度在短期內(nèi)大大的提高，從而拉動銷量的增長。華晨第二年的投入是5000萬，這要基于兩方面考慮。首先，經(jīng)過第一年的攻勢，“中華”這個品牌已經(jīng)基本上在消費(fèi)者心目中樹立了起來，無須再來轟炸，只需要不定期地投放一些提示性，防止消費(fèi)者的遺忘。再次，節(jié)省公司營銷成本，提高公司利潤。第三年的投入10000萬元，由于公司的戰(zhàn)略決策，第三年公司即將推出多種品牌的車，要向消費(fèi)者介紹新推出的產(chǎn)品，投入的側(cè)重點(diǎn)在新產(chǎn)品，用大量的來讓消費(fèi)者認(rèn)識新產(chǎn)品。
4、分銷渠道
采用直營經(jīng)銷，總部派專門的服務(wù)人員，對分店的經(jīng)理進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，分部所承擔(dān)的只是店鋪費(fèi)用和部分管理費(fèi)用。通過4s店分銷，保證所有的售后服務(wù)得到最大的發(fā)揮，通過售前，售中，售后等一系列的服務(wù)，保證了品牌得到最大化的擴(kuò)展，另外通過各家分店的銷售能保證及時的了解市場，從而達(dá)到對市場的及時了解保證了信息的暢通，對整個企業(yè)來說，了解市場的需求，了解競爭對手，就是在產(chǎn)品上最大的勝利！
郵件營銷的案例 營銷策劃方案篇八
任何的廣告策劃方案的目的.和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對婁底房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機(jī)會，以達(dá)到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié) 市場分析
(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費(fèi)3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國人均gdp達(dá)到300-1000美元時，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實(shí)行市場化，通過項目招標(biāo)，實(shí)行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
2、 城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。
國貿(mào)商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
4、消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
第二節(jié) “站前廣場”項目分析
1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動場所、藝術(shù)長廊等)。
7婁底市消費(fèi)市場樓價有上升趨勢，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力。
2)市場承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
第三節(jié) 推廣策略界定
1 目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
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