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常州市物業(yè)管理條例實施細則 常州市物業(yè)收費管理辦法篇一
常州市物業(yè)管理條例，即常州市物業(yè)管理辦法，常州市人民的政府2013年7月15日頒布實施，下面是常州市物業(yè)管理辦法的全文：
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 市、轄市(區(qū))人民的政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔;建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平。
物業(yè)管理工作實行屬地負責制。各轄市(區(qū))人民的政府是所轄區(qū)域內物業(yè)管理工作的責任單位，應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，在街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)明確物業(yè)管理機構，落實工作人員和工作經費;建立物業(yè)應急管理機制和長效管理機制，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，及時處理重大矛盾和糾紛;牽頭組織有關部門對物業(yè)管理區(qū)域內違法行為開展集中整治。
第四條 市住房保障和房產管理部門是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門，負責物業(yè)服務企業(yè)的資質管理、建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案;指導、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標活動，指導、規(guī)范物業(yè)管理市場行為、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理，依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為;負責住宅專項維修資金的歸集與管理、參與物業(yè)服務用房變更和交付使用的監(jiān)督管理，配合物價部門對物業(yè)服務收費實施監(jiān)管。
轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門負責對所轄區(qū)域內物業(yè)管理活動進行指導、監(jiān)管。具體負責擬定轄區(qū)內物業(yè)管理的政策措施，開展日常工作的指導、監(jiān)督;負責轄區(qū)內新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標工作以及物業(yè)服務企業(yè)交接工作的指導與監(jiān)督，做好物業(yè)承接查驗的管理與監(jiān)督;建立物業(yè)服務項目負責人信用檔案;負責協(xié)調轄區(qū)內老住宅小區(qū)整治及轉入物業(yè)管理的指導、監(jiān)督工作，配合做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、換屆及日常工作的指導與監(jiān)督;依法開展物業(yè)管理創(chuàng)建工作;依法查處轄區(qū)內違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。
第五條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)具體負責本轄區(qū)內物業(yè)管理工作，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，協(xié)調建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系。建立物業(yè)管理矛盾投訴調解、物業(yè)應急維修服務等機制，設立并公開投訴電話、投訴點，接受并解決群眾的投訴和糾紛，完善社區(qū)公共服務體系，為業(yè)主提供基本服務;指導社區(qū)居(村)民委員會、人民調解委員會等組織及時協(xié)調處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛;負責轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)交接工作和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌建、換屆等相關工作，建立業(yè)主委員會信用檔案;建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理重大事宜，制定轄區(qū)內物業(yè)管理應急預案，落實物業(yè)應急管理和長效機制。
社區(qū)居(村)民委員會負責協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)，建立健全物業(yè)管理工作機制，參與指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，及時協(xié)調、處理本社區(qū)內的物業(yè)管理矛盾糾紛;參與住宅專項維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居(村)民委員會、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)溝通協(xié)商的“三合一”管理服務模式。
第六條 公安部門負責物業(yè)管理區(qū)域內的治安管理，依法查處擅自刻制業(yè)主自治組織印章、干擾召開業(yè)主大會會議和選舉業(yè)主委員會的行為;指導物業(yè)管理區(qū)域內汽車停放，配合做好物業(yè)管理區(qū)域內及周邊道路停車泊位設置工作，參與物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃紅線以內的汽車停車矛盾和糾紛的處理;負責物業(yè)管理保安服務活動的監(jiān)管;對物業(yè)服務企業(yè)履行消防安全職責情況實施監(jiān)督檢查，督促落實消防安全責任，及時查處損壞(停用)消防設施和占用(堵塞)消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規(guī)的行為;對物業(yè)管理區(qū)域內安防設施依法實施監(jiān)督管理。
民政部門負責落實社區(qū)居(村)民委員會對業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督，參與物業(yè)管理相關工作。
人力資源社會保障部門負責對物業(yè)服務企業(yè)勞動用工的指導，對物業(yè)服務企業(yè)與招用人員依法簽訂勞動合同、繳納社會保險等進行監(jiān)督。
衛(wèi)生部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內二次供水的衛(wèi)生進行監(jiān)督管理。
建設部門負責房地產開發(fā)項目公建配套設施建設的監(jiān)督管理工作，在土地出讓前依據(jù)規(guī)劃條件明確公建配套設施的建設要求，在項目建設過程中和交付使用前監(jiān)督公建配套設施的落實情況;負責商品房交付使用監(jiān)管工作，依法規(guī)范商品房交付使用行為;督促建設單位及時做好物業(yè)管理區(qū)域內交付后保修期內的房屋及設施設備的相關保修工作。
環(huán)保部門負責對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設項目依法進行環(huán)境影響評價文件審批和環(huán)境保護設施竣工驗收，對污染源依法實施監(jiān)督管理;對制造超過規(guī)定標準排放的污水、廢氣等涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調查處理，對違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進行查處。
規(guī)劃部門負責在土地出讓前的規(guī)劃條件和建設工程設計方案審查中，按規(guī)定標準落實物業(yè)管理區(qū)域內公建配套建設指標。
園林部門負責物業(yè)管理區(qū)域內綠化調整的監(jiān)管，協(xié)調解決因綠化影響居民生活以及綠化養(yǎng)護引發(fā)的矛盾。
城管部門(行政執(zhí)法部門)負責查處未取得規(guī)劃部門許可擅自搭建建筑物、構筑物、在非承重外墻上開門(窗)、破壞房屋外立面等違法行為;對制造超過規(guī)定標準的社會生活噪聲和建筑施工噪聲的行為進行查處;依法查處無照經營的流動攤販以及侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施等違法違規(guī)行為;加強對未實行物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)衛(wèi)設施的管理;參與物業(yè)管理區(qū)域內前期規(guī)劃論證。
民防部門負責物業(yè)管理區(qū)域內人防工程及設施維護管理的指導和監(jiān)督。
物價部門負責物業(yè)服務收費行為的監(jiān)管，依法規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的收費行為，及時查處物業(yè)管理中的收費及價格違法行為。
信訪部門負責協(xié)調督促相關地區(qū)和部門按照各自職責及時處理物業(yè)管理中的信訪矛盾。
稅務部門負責落實物業(yè)服務企業(yè)稅收優(yōu)惠政策，依法對物業(yè)服務企業(yè)的納稅行為進行指導、監(jiān)管。
工商部門負責對在物業(yè)管理活動中合同欺詐、虛假廣告和無須取得許可(含批準文件)或已經取得相關許可而未依法領取營業(yè)執(zhí)照等違法生產經營行為依法進行查處。
質監(jiān)部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內的電梯、機械式停車設備、鍋爐、壓力容器等特種設備進行安全監(jiān)察;依法對特種設備使用登記、維護保養(yǎng)、定期檢驗、作業(yè)人員持證上崗等情況開展監(jiān)督檢查;調查處理物業(yè)管理區(qū)域內的特種設備事故，依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為。
第七條 市、轄市(區(qū))人民的政府負責設立住宅小區(qū)管理保障資金，專項用于扶持老住宅小區(qū)的基礎管理及物業(yè)管理。市、轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓，提高物業(yè)管理水平，所需經費列入同級人民的政府財政預算。
對在物業(yè)服務中取得顯著成績或者獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員，市、轄市(區(qū))人民的政府物業(yè)管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。
第八條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經營，加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。
建設單位應當根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
規(guī)劃部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。
第十條 新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。
已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)征求相關業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條 轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。
物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。
第十二條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。
第十三條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
第十四條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以按幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。
第十五條 符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)：
(一)物業(yè)管理區(qū)域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的。
第十六條 具備成立首次業(yè)主大會條件的，建設單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設施設備的證明;
(六)物業(yè)服務用房配置證明;
(七)已籌集的專項維修資金清冊;
(八)其他有關的文件資料。
第十七條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔，建設單位應當在物業(yè)承接查驗前計提費用，交由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)代管。
第十八條 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民的政府)或社區(qū)居(村)民委員會組織業(yè)主推薦產生。
籌備組人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數(shù)的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)派員擔任。
籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)協(xié)調解決。
第十九條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容;
(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案;
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
對前款規(guī)定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數(shù)等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。
籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。
第二十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總戶數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)經有百分之三十以上業(yè)主代表提議的;
(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(四)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
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