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銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管控篇一
;摘 要：地方政府融資平臺在運(yùn)行過程中的問題逐漸顯現(xiàn)，資產(chǎn)證券化是目前化解融資平臺貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要金融創(chuàng)新，但我們同時(shí)必須重視資產(chǎn)證券化過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范。本文分析了商業(yè)銀行貸款資產(chǎn)特征，發(fā)現(xiàn)證券化過程中的風(fēng)險(xiǎn)主要是債務(wù)人違約風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)重組風(fēng)險(xiǎn)、信用增級風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)此，提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范途徑和方法。
資產(chǎn)證券化是近40年來世界金融領(lǐng)域最重大和發(fā)展最迅速的金融創(chuàng)新和金融工具。經(jīng)過多年的發(fā)展，我國資產(chǎn)證券化應(yīng)用領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大。近年來學(xué)術(shù)界專家提出了通過資產(chǎn)證券化化解地方政府融資平臺貸款風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)想。由于資產(chǎn)證券化本身就存在一定風(fēng)險(xiǎn)，在證券化過程中強(qiáng)化對該風(fēng)險(xiǎn)的控制就顯得尤為必要。
一、資產(chǎn)證券化是化解地方政府融資平臺貸款風(fēng)險(xiǎn)的金融創(chuàng)新
1．地方政府融資平臺概述
地方政府融資平臺（以下簡稱“融資平臺”）是由地方政府及其部門和機(jī)構(gòu)等通過財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能，并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。［1］融資平臺將融入的資金投入市政建設(shè)、公用事業(yè)等項(xiàng)目之中，通常以經(jīng)營收入、公共設(shè)施收費(fèi)和財(cái)政資金等作為其還款來源，以政府信用作為最終擔(dān)保。
為應(yīng)對國際金融危機(jī)，我國出臺了4萬億元的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，其中地方政府承擔(dān)2.82億元，但地方財(cái)政并不能滿足這部分支出。受政策推動，融資平臺大量涌現(xiàn)，債務(wù)規(guī)模飆升。據(jù)中國人民銀行對2008 年以來全國各地區(qū)政府融資平臺貸款情況的專項(xiàng)調(diào)查顯示：截至2010 年年末，全國共有融資平臺1 萬余家，較2008 年年末增長25%以上，2010年末各地區(qū)地方融資平臺貸款占當(dāng)?shù)厝嗣駧鸥黜?xiàng)貸款余額的比例基本不超過30%，而根據(jù)2010年末人民幣貸款余額47.92萬億元人民幣計(jì)算，得出其規(guī)模上限在14.4萬億元左右。［2］由于對融資平臺貸款的定義不同，銀監(jiān)會統(tǒng)計(jì)得出不同的數(shù)據(jù)：截至2010年末全國地方融資平臺公司貸款余額約9.09萬億元，占全部人民幣貸款的19.16%。
雖然關(guān)于融資平臺規(guī)模總量的說法并不統(tǒng)一，但是對于融資平臺在運(yùn)行中存在的問題卻達(dá)成了共識。融資平臺運(yùn)行中的問題主要包括：自身負(fù)債率過高、擔(dān)保承諾有名無實(shí)、對土地升值依賴過大、償債責(zé)任主體不明確、多頭借款、違規(guī)挪用等。［3］因此，如何實(shí)現(xiàn)融資平臺健康運(yùn)行與風(fēng)險(xiǎn)防范有機(jī)結(jié)合已經(jīng)成為當(dāng)前亟待解決的難題。
2．融資平臺貸款證券化
數(shù)據(jù)顯示，2009年全國新增9.59萬億元貸款中有40%投向了地方政府投融資平臺，2010年的比例也大體相當(dāng)，這是融資平臺風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)和財(cái)政部門傳遞的關(guān)鍵所在。若融資平臺風(fēng)險(xiǎn)不加以控制，作為主要債權(quán)人的商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)就急劇地加大，而且僅依靠銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)控制體系以及自我約束行為，風(fēng)險(xiǎn)可能還無法得以有效防范。筆者認(rèn)為，資產(chǎn)證券化有望成為化解融資平臺風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。對融資平臺帶來的風(fēng)險(xiǎn)，一方面商業(yè)銀行要規(guī)范對融資平臺的信貸增量；
另一方面要對融資平臺的貸款資產(chǎn)進(jìn)行證券化，通過進(jìn)入債券市場來解決巨大的信貸存量問題。
資產(chǎn)證券化是指將金融機(jī)構(gòu)或其他企業(yè)持有的缺乏流動性，但能夠產(chǎn)生可預(yù)見的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過一定的結(jié)構(gòu)安排，對其風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行重組，以原始資產(chǎn)為擔(dān)保，創(chuàng)設(shè)可以在金融市場上銷售和流通的金融產(chǎn)品（證券）。［4］如果融資平臺項(xiàng)目貸款資金可以在短時(shí)間內(nèi)收回，那么商業(yè)銀行的這類資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就會大幅下降。從我國已有的資產(chǎn)證券化實(shí)踐來看，進(jìn)行資產(chǎn)證券化的外在條件已基本成熟。就融資平臺的規(guī)?？偭縼砜?，證券化形成的產(chǎn)品也能夠有較大的市場規(guī)模和流動性。從資產(chǎn)證券化的結(jié)構(gòu)特征和功能可以看出，資產(chǎn)證券化能夠?yàn)殂y行規(guī)避融資平臺貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)的流動性，同時(shí)也有利于改善和提高融資平臺的運(yùn)營效率。所以說將融資平臺的貸款進(jìn)行證券化是化解風(fēng)險(xiǎn)的重要金融創(chuàng)新。
二、地方政府融資平臺貸款證券化的流程和步驟
第一步，銀行將一個(gè)或者多個(gè)信用記錄良好的融資平臺貸款經(jīng)過一定的重組出售給特設(shè)機(jī)構(gòu)（spv），以實(shí)現(xiàn)被證券化資產(chǎn)與銀行其他資產(chǎn)之間的“風(fēng)險(xiǎn)隔離”，這部分貸款將從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上剔除，以達(dá)到表外融資的目的。
第三步，spv聘請信用評級機(jī)構(gòu)對重新分類組合后的資產(chǎn)進(jìn)行評級，評級結(jié)果決定了該筆證券的投資風(fēng)險(xiǎn)和收益水平，從而進(jìn)一步?jīng)Q定了證券融資成本。
第四步，原債權(quán)銀行與spv協(xié)商指定服務(wù)機(jī)構(gòu)和資金托管機(jī)構(gòu)，與其簽訂貸款服務(wù)合同和資金托管合同，由服務(wù)機(jī)構(gòu)收取融資平臺貸款的本金利息，服務(wù)商將所收取的資金交由資金托管機(jī)構(gòu)管理，資金托管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對投資者還本付息。服務(wù)商一般由發(fā)起人充當(dāng)，資金托管機(jī)構(gòu)一般由獨(dú)立于發(fā)起人的機(jī)構(gòu)充當(dāng)。
第五步，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行和銷售交由證券承銷商負(fù)責(zé)，獲得的銷售收入通過spv支付給原始債權(quán)銀行，銀行從而完成融資過程。（具體結(jié)構(gòu)關(guān)系參考圖1）
三、地方政府融資平臺貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)分析
資產(chǎn)證券化由于其過程復(fù)雜，涉及的中介機(jī)構(gòu)眾多，信用鏈較長，不可避免地會出現(xiàn)一些風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)證券化的一般風(fēng)險(xiǎn)可分為信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)四大類。信用風(fēng)險(xiǎn)是指資產(chǎn)證券化參與主體違約所造成的可能損失，包括債務(wù)人信用風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)起人信用風(fēng)險(xiǎn)和第三方信用風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是指在證券化過程中運(yùn)用各種金融工程技術(shù)而引起的各種風(fēng)險(xiǎn)，包括破產(chǎn)隔離風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)重組風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)都是發(fā)起人不可控制的因素，發(fā)起人只能通過選擇證券化時(shí)機(jī)來合理規(guī)避。結(jié)合地方政府融資平臺貸款資產(chǎn)的特殊性和證券化參與主體在證券化過程中發(fā)揮的作用，筆者認(rèn)為地方政府融資平臺貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)主要有以下三種。
1．融資平臺違約風(fēng)險(xiǎn)
融資平臺是原始資產(chǎn)的債務(wù)人，債務(wù)人信用風(fēng)險(xiǎn)一般包括違約風(fēng)險(xiǎn)和早償風(fēng)險(xiǎn)。就目前融資平臺而言，基本上不可能出現(xiàn)早償現(xiàn)象，而違約風(fēng)險(xiǎn)卻相當(dāng)大。自1994年分稅制改革之后，隨著財(cái)權(quán)的上移和事權(quán)的下移，以城市化為動力大范圍進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，作為還款主要來源的地方財(cái)政已相當(dāng)吃緊。土地出讓金一直是地方財(cái)政的重要來源，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控的逐步加緊，土地出讓金也要打一定的折扣。加之融資平臺貸款的擔(dān)保方式有名無實(shí)，一旦地方政府無力償還貸款，貸款擔(dān)保也不能使商業(yè)銀行減少損失。
如果融資平臺違約，證券化的資金鏈就會中斷，這種情況下，一般要求銀行對原基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行回購或者置換，但是即使回購或者置換成功也對于證券化的進(jìn)程也造成極大的影響，商業(yè)銀行、spv、證券承銷機(jī)構(gòu)的工作量會大大增加，而商業(yè)銀行的融資成本也會成倍增加，增加到一定程度會使得證券化本身喪失必要性。
2．資產(chǎn)重組風(fēng)險(xiǎn)
資產(chǎn)重組就是商業(yè)銀行在分析自身融資需求的基礎(chǔ)之上，對所擁有的能產(chǎn)生未來現(xiàn)金流量的資產(chǎn)以一定的方式和手段進(jìn)行組合。資產(chǎn)重組的核心思想是：通過對資產(chǎn)重組來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益的重新分割和重組。資產(chǎn)重組涉及到單個(gè)資產(chǎn)的選擇和多個(gè)資產(chǎn)的分割重組兩方面問題。只要充分掌握單個(gè)資產(chǎn)的信用資料和未來現(xiàn)金流狀況，單個(gè)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和度量在一定程度上是可以確定的。但是將多個(gè)資產(chǎn)進(jìn)行分割后再重組就相對復(fù)雜很多，不僅要考慮單個(gè)資產(chǎn)的個(gè)別特征，還要考慮各個(gè)資產(chǎn)之間的相互關(guān)系。資產(chǎn)重組恰當(dāng)可以提高次級資產(chǎn)的收益率，而失敗則會降低優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)收益率，甚至?xí)拱l(fā)起人或者擔(dān)保機(jī)構(gòu)面臨支付風(fēng)險(xiǎn)。
3．信用增級風(fēng)險(xiǎn)
信用增級分為內(nèi)部信用增級和外部信用增級。內(nèi)部信用增級主要通過優(yōu)先/次級結(jié)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)隔斷、直接追索權(quán)等方式進(jìn)行。而外部信用增級包括單線擔(dān)保公司擔(dān)保、一般保險(xiǎn)公司擔(dān)保、回購條款等方式。缺乏外部信用增級機(jī)制是我國開展資產(chǎn)證券化所面臨的障礙之一，主要原因是外部增級的成本比較高。但是內(nèi)部增級對基礎(chǔ)資產(chǎn)有很嚴(yán)格的要求，如果基礎(chǔ)資產(chǎn)達(dá)不到一定的級別，就很難運(yùn)用內(nèi)部信用增級。即使基礎(chǔ)資產(chǎn)信用級別高到可以進(jìn)行內(nèi)部增級，證券化產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)還是主要集中在商業(yè)銀行自身范圍之內(nèi)，并沒有得到有效的分散，而且會給證券化運(yùn)作過程中的基礎(chǔ)資產(chǎn)破產(chǎn)隔離和表外處理帶來很多不便。信用增級方式的單一，信用增級機(jī)構(gòu)的缺失和不規(guī)范給資產(chǎn)證券化過程帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。
四、地方政府融資平臺貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)防范的方法和途徑
1．密切關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)，加強(qiáng)動態(tài)管理
違約風(fēng)險(xiǎn)的控制可以從以下幾方面進(jìn)行：一方面是貸前控制，商業(yè)銀行要利用征信系統(tǒng)中的融資平臺信用記錄，建立和完善融資平臺信用等級制度。主要包括對融資平臺資信的調(diào)查、確定還款能力和信譽(yù)狀況，對抵押物的價(jià)值評估、簽訂貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)、對擔(dān)保單位的資信情況進(jìn)行調(diào)查等。建立相應(yīng)資信管理動態(tài)系統(tǒng)，掌握融資平臺已有融資項(xiàng)目的運(yùn)行情況及其對應(yīng)的資金償還情況。根據(jù)融資平臺的資信狀況、還款能力決定借款人的可貸額度、期限。另一方面是貸后控制，主要是指商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的實(shí)時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)，對借款人的具體情況進(jìn)行跟蹤，在借款人財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)惡化時(shí)，及時(shí)催付貸款，實(shí)施保護(hù)措施。
2．篩選優(yōu)質(zhì)單項(xiàng)資產(chǎn)，巧妙進(jìn)行多項(xiàng)重組
單項(xiàng)資產(chǎn)方面，資產(chǎn)篩選時(shí)一定要符合以下幾個(gè)條件：(1)能產(chǎn)生可預(yù)期的穩(wěn)定現(xiàn)金流；
(2)本息的償還分?jǐn)傆谡麄€(gè)資產(chǎn)的存在期內(nèi)；
(3)抵押物具有較高的變現(xiàn)能力；
(4)資產(chǎn)具有標(biāo)準(zhǔn)化的條款。多項(xiàng)資產(chǎn)重組時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：第一，要盡量分散資產(chǎn)組合中資產(chǎn)的性質(zhì)，可以依據(jù)融資項(xiàng)目所處行業(yè)來劃分，規(guī)避資產(chǎn)相似引起的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；
第二，要求資產(chǎn)組合中不同資產(chǎn)的償還期分布均勻，避免不同資產(chǎn)的到期日過于集中而引起現(xiàn)金流的不規(guī)范，加重管理人的管理責(zé)任；
第三，要避免地域分布過于集中，這樣可以成功地規(guī)避區(qū)域經(jīng)濟(jì)不利變動引起的風(fēng)險(xiǎn)。因此必須按照資產(chǎn)主體的行業(yè)、地域、規(guī)模等進(jìn)行分類組合，按照預(yù)期將可以實(shí)現(xiàn)近期變現(xiàn)、中期變現(xiàn)或遠(yuǎn)期變現(xiàn)的資產(chǎn)按一定比例組合在一起。
3．發(fā)展專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，綜合運(yùn)用內(nèi)部增級和外部增級
第一，在衡量收益與費(fèi)用的基礎(chǔ)上選擇優(yōu)秀的信用增級機(jī)構(gòu)。要從增級機(jī)構(gòu)的經(jīng)驗(yàn)、聲譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況等方面來衡量增級機(jī)構(gòu)的質(zhì)量。第二，綜合運(yùn)用內(nèi)部增級和外部增級。我國內(nèi)部增級技術(shù)已比較成熟，目前須主要發(fā)展外部增級，其中關(guān)鍵是培育發(fā)展合格的專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)。一方面政府可以出資成立專門的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，另一方面也要廣泛發(fā)展私營性質(zhì)的商業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，同時(shí)還可以引入外國擔(dān)保機(jī)構(gòu)或建立中外合作擔(dān)保公司來滿足信用增級的需要。［6］只有外部增級機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)能夠得到有效落實(shí)，融資平臺資產(chǎn)證券化過程中的風(fēng)險(xiǎn)才能有效地從銀行體系內(nèi)向銀行體系外轉(zhuǎn)移。
(責(zé)任編輯:方涵)
參考文獻(xiàn)：
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(2)簽訂好保證合同;
?保證合同的形式：保證合同要以書面形式訂立，包括信函、傳真等。
?保證合同訂立方式：可以定一個(gè)主合同，可以定多個(gè)合同;
?保證合同的內(nèi)容：包括被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額，貸款期限、保證方式、保證擔(dān)保的范圍、保證的期限等。
(3)貸后管理;
?保證人的經(jīng)營狀況是否變差、債務(wù)是否增加;
?銀行與借款人變更借款合同應(yīng)經(jīng)保證人同意，否則保證無效。
銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管控篇三
;房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)主要是由抵押房地產(chǎn)在處分時(shí)所實(shí)現(xiàn)的價(jià)格所決定的。近年來房地產(chǎn)價(jià)格的增長較快，而股市又不景氣，房地產(chǎn)價(jià)格中隱含的泡沫成分開始顯現(xiàn)。
（1）房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動的風(fēng)險(xiǎn)
國際上衡量房地產(chǎn)市場泡沫最常用的兩個(gè)指標(biāo)是房價(jià)收入比和租售比，房價(jià)收入比的國際標(biāo)準(zhǔn)通常為3到6倍，租售比的國際標(biāo)準(zhǔn)通常為1：300至1：200。我國一線城市的房價(jià)收入比在2014年就超過了15倍；而租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際標(biāo)準(zhǔn)，如北京東直門附近某樓盤2014年的租售比低于1：500，泡沫風(fēng)險(xiǎn)明顯。房地產(chǎn)行業(yè)是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域之一，國家近年來也頻繁出臺調(diào)控政策，調(diào)控手段也發(fā)生了變化，從以經(jīng)濟(jì)手段為主擴(kuò)大到行政手段，如限購等。在國家頻繁出臺調(diào)控政策的背景下，房地產(chǎn)市場隨時(shí)可能變化，一旦房價(jià)快速下跌，房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)很可能會爆發(fā)。
（2）個(gè)人房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入繁榮階段甚至泡沫化發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)成為居民個(gè)人的重點(diǎn)投資對象，會促成大量的個(gè)人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，而一旦房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降、市場進(jìn)入不景氣時(shí)期，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，那么，投機(jī)者和投資者就會面臨巨大的還貸壓力，這種壓力同樣也會傳導(dǎo)給資金的提供者——商業(yè)銀行，進(jìn)而引發(fā)個(gè)人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)形成的原因
目前我國房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)形成的原因主要包括以下三個(gè)方面，即資金來源單一、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響和銀行風(fēng)險(xiǎn)管控措施不完善。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源單一
在我國，80%左右的房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自銀行貸款。這主要是由我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍實(shí)力不強(qiáng)，自有資金較少，資金需求缺口較大，而房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，銀行融資成本低造成的。銀行通過貸款基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程，也直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)大幅貶值甚至縮水，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠周期拉長甚至低于預(yù)期收益，房地產(chǎn)貸款的不良率必然提高。
（2）國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響
根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾評級服務(wù)公司發(fā)布的研究報(bào)告指出，中資銀行所面臨的不是次貸危機(jī)，更多的是信用風(fēng)險(xiǎn)。隨著宏觀調(diào)控措施力度加大，中資銀行在維持資產(chǎn)質(zhì)量上面臨較大壓力，國內(nèi)銀行業(yè)不良貸款率有上行風(fēng)險(xiǎn)。目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著還款成本加大的壓力，勢必會給其經(jīng)營帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，利率等貨幣政策的執(zhí)行在一定程度上降低了利差，降低了商業(yè)銀行經(jīng)營利潤。
（3）風(fēng)險(xiǎn)管控措施不完善
議
為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，降低房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，本文整理了相關(guān)文獻(xiàn)和作者的有關(guān)思考，提出了以下三條建議。
（1）創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性，房地產(chǎn)價(jià)格會上下波動，如果銀行過分依賴房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，無疑大大增加了銀行自身的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行一方面應(yīng)對房地產(chǎn)總體信貸規(guī)模進(jìn)行事先規(guī)劃和限制，另一方面，應(yīng)該及早規(guī)劃，順應(yīng)房地產(chǎn)市場周期性變化，開發(fā)新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，調(diào)整房地產(chǎn)貸款所占比重，最大限度地降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。
（2）完善房地產(chǎn)貸款的各項(xiàng)程序和機(jī)制
除了不宜過分依賴房地產(chǎn)貸款之外，商業(yè)銀行還應(yīng)完善各項(xiàng)程序和機(jī)制，盡可能降低房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。首先，在貸款前銀行應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)和居民個(gè)人的信用情況進(jìn)行深入調(diào)查，確定各自的貸款利率、貸款額度等，并對房地產(chǎn)目的進(jìn)行把控，保障其合法合規(guī)。然后，完善貸款過程中的各項(xiàng)機(jī)制，如抵押物和資金應(yīng)封閉管理，并對抵押物進(jìn)行詳細(xì)的查驗(yàn)和認(rèn)證，以降低風(fēng)險(xiǎn)。最后，完善貸后監(jiān)管程序，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，保障投放資金的用途和使用效益。
（3）完善風(fēng)險(xiǎn)管理措施
首先，商業(yè)銀行自身應(yīng)該努力提升風(fēng)險(xiǎn)管理意識，從戰(zhàn)略上重視房地產(chǎn)貸款可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。其次，商業(yè)銀行應(yīng)該努力提升風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，積極創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)管理的手段和方法。從質(zhì)化和量化兩個(gè)方面做好風(fēng)險(xiǎn)識別工作，盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，做出正確的信貸投放決策，同時(shí)積極采取措施，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案。最后，銀行還應(yīng)重視引進(jìn)和培養(yǎng)有關(guān)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的專業(yè)人才，從根本上降低房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
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