最新房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法優(yōu)質(zhì)

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房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法篇一

1.某置業(yè)投資者以10000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)等共24萬(wàn)元，則其償債備付率是( b)。

a.0.21

b.1.23

c.2.01

d.3.23

2.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16%，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是(a )。

a.3.57%

b.4.00%

c.6.56%

d.10.56%

3.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬(wàn)元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%。按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是( d)萬(wàn)元。

a.755.54

b.772.84

c.1400.88

d.1433.90

4.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是(a )。

a.80%

b.120%

c.171%

d.200%

5.房地產(chǎn)項(xiàng)目的'盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于(d )。

a.變動(dòng)成本的設(shè)置

b.銷售收入的不同

c.固定成本的設(shè)置

d.平衡點(diǎn)的設(shè)置

6.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000m2，擬投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目固定成本為6000萬(wàn)元，單位面積的可變成本為2000元/m2，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的容積率至少是( b)。

a.2.0

b.3.0

c.4.0

d.5.0

7.有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬(wàn)元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬(wàn)元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是(a )。

a.52%

b.58%

c.62%

d.68%

8.在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，屬于(c )。

a.單元估算法

b.單位指標(biāo)估算法

c.概算指標(biāo)法

d.工程量近似匡算法

9.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的(d )。

a.損益表

b.資金來(lái)源與運(yùn)用表

c.資本金現(xiàn)金流量表

d.全投入現(xiàn)金流量表

10.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為(d )。

a.時(shí)間類參數(shù)

b.融資類參數(shù)

c.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

d.收益類指標(biāo)

1.某開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬(wàn)元的貸款，則該開(kāi)發(fā)商第一年的還本收益為( c)萬(wàn)元。

a.6.00

b.7.05

c.7.59

d.13.59

2.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為600萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為( d)。

a.12%

b.20%

c.24%

d.30%

3.盈虧平均分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降30%、成本上升60%時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅前)為0;乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20%成本上升50%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(稅前)為0.因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面(a )。

a.甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目

b.乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目

c.甲項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)

d.不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到(b )的極值。

a.利潤(rùn)為零

b.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

c.最大費(fèi)用

d.最大利潤(rùn)

5.下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是( b)。

a.容積率

b.空置率

c，利息備付率

d.成本利潤(rùn)率

6.下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是(c )。

a.投資利潤(rùn)率

b.投資回報(bào)率

c.貸款利率

d.成本利潤(rùn)率

7.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于(c )。

a.土地費(fèi)用

b.前期工程費(fèi)

c.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

d.管理費(fèi)用

8.某房地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報(bào)率為(d )。

a.10%

b.11.27%

c.14.18%

d.22.55%

9.下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的是( b)。

a.土地購(gòu)置貸款

b.土地儲(chǔ)備貸款

c.土地開(kāi)發(fā)貸款

d.建投貸款

10.下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是(a )。

a.抵押貸款還本付息

b.管理人員工資

c.公共設(shè)施維修費(fèi)

d.保險(xiǎn)費(fèi)

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