最新房地產(chǎn)估價師理論與方法優(yōu)質(zhì)

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房地產(chǎn)估價師理論與方法篇一

1.某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是( b)。

a.0.21

b.1.23

c.2.01

d.3.23

2.某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是(a )。

a.3.57%

b.4.00%

c.6.56%

d.10.56%

3.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%。按季計息。則該項目建造成本的利息是( d)萬元。

a.755.54

b.772.84

c.1400.88

d.1433.90

4.某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負(fù)債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負(fù)債總額為1500萬元，則該項目的速動比率是(a )。

a.80%

b.120%

c.171%

d.200%

5.房地產(chǎn)項目的'盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于(d )。

a.變動成本的設(shè)置

b.銷售收入的不同

c.固定成本的設(shè)置

d.平衡點(diǎn)的設(shè)置

6.某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000m2，擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目。該項目固定成本為6000萬元，單位面積的可變成本為2000元/m2，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目的容積率至少是( b)。

a.2.0

b.3.0

c.4.0

d.5.0

7.有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是(a )。

a.52%

b.58%

c.62%

d.68%

8.在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價指標(biāo)×建筑面積，屬于(c )。

a.單元估算法

b.單位指標(biāo)估算法

c.概算指標(biāo)法

d.工程量近似匡算法

9.某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的(d )。

a.損益表

b.資金來源與運(yùn)用表

c.資本金現(xiàn)金流量表

d.全投入現(xiàn)金流量表

10.在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為(d )。

a.時間類參數(shù)

b.融資類參數(shù)

c.評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

d.收益類指標(biāo)

1.某開發(fā)商向銀行申請了年利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為( c)萬元。

a.6.00

b.7.05

c.7.59

d.13.59

2.某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為( d)。

a.12%

b.20%

c.24%

d.30%

3.盈虧平均分析結(jié)果顯示：甲項目當(dāng)售價下降30%、成本上升60%時，開發(fā)利潤(稅前)為0;乙項目當(dāng)售價下降20%成本上升50%，開發(fā)利潤(稅前)為0.因此，在抵御售價和成本變動風(fēng)險的能力方面(a )。

a.甲項目強(qiáng)于乙項目

b.乙項目強(qiáng)于甲項目

c.甲項目與乙項目一樣強(qiáng)

d.不能確定哪個項目強(qiáng)

4.房地產(chǎn)項目的臨界點(diǎn)分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到(b )的極值。

a.利潤為零

b.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

c.最大費(fèi)用

d.最大利潤

5.下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是( b)。

a.容積率

b.空置率

c，利息備付率

d.成本利潤率

6.下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價靜態(tài)指標(biāo)的是(c )。

a.投資利潤率

b.投資回報率

c.貸款利率

d.成本利潤率

7.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于(c )。

a.土地費(fèi)用

b.前期工程費(fèi)

c.房屋開發(fā)費(fèi)

d.管理費(fèi)用

8.某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報率為(d )。

a.10%

b.11.27%

c.14.18%

d.22.55%

9.下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是( b)。

a.土地購置貸款

b.土地儲備貸款

c.土地開發(fā)貸款

d.建投貸款

10.下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是(a )。

a.抵押貸款還本付息

b.管理人員工資

c.公共設(shè)施維修費(fèi)

d.保險費(fèi)

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