隨著法治精神地不斷發(fā)揚(yáng)，人們愈發(fā)重視合同，越來越多的人通過合同來調(diào)和民事關(guān)系，合同能夠促使雙方正確行使權(quán)力，嚴(yán)格履行義務(wù)。合同的格式和要求是什么樣的呢？以下是我為大家搜集的合同范文，僅供參考，一起來看看吧
房屋買賣合同規(guī)定房屋買賣合同正規(guī)版本篇一
(1)、雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同，并且解除合同的行為不會損害國家、集體、第三人的合法權(quán)益。這種情況屬于協(xié)議解除，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，就可以徑直解除，一般不會產(chǎn)生什么矛盾。
(2)、當(dāng)事人的合同中約定一方解除合同的條件的，解除合同的條件成就的，解除權(quán)人可以解除合同。比如，當(dāng)事人在合同中約定，如果開發(fā)商超過三十日不能交付商品房的，購房者有權(quán)解除商品房買賣合同。那么，當(dāng)此條件成就時，購房者即可按照此約定主張解除合同。
(3)、由于不可抗力致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)不可抗力出現(xiàn)時，任何一方當(dāng)事人可以主張解除合同。
(4)、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，另一方可以主張解除合同。
(5)、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。比如，購房者逾期支付房款，經(jīng)催告后仍不支付的，開發(fā)商可以解除合同。
(6)、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或著有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，另一方可以主張解除合同。
根據(jù)合同法的規(guī)定，享有解除權(quán)的當(dāng)事人主張解除合同的，可以通過通知的方式告知對方。合同自通知到達(dá)對方時即解除。
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第十三條規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第二十三條：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條：因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
365小編為您整理本文。希望您對房屋買賣合同的解除以及買賣合同解除后的法律責(zé)任有更加詳細(xì)的了解。實(shí)踐中，盡量減少商品房買賣合同的解除，這樣才能減少損失。
所做的一切都成了無用功。
買賣雙方商談房價、付款方式、違約責(zé)任、交付時間，并立約下定金。買賣雙方可以到房管部門相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。
這個過程一般來說要5~7個工作日。
如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時申請。這是整個二手房diy過程中最耗時間的階段，通常要40個工作日左右。
按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。
。
憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿完稅契證。
365小編提醒您，近期打算購買二手房的業(yè)主，買房之前一定要先了解銀行貸款政策的細(xì)則，巧妙避開雷區(qū)，以免簽了合同貸不了款。
購買商品房需要承擔(dān)的費(fèi)用有哪些,比例是多少
防范開發(fā)商賣房欺詐的辦法有哪些,應(yīng)該注意什么
房屋過戶時需要準(zhǔn)備的`材料有哪些啊?
二手房交易稅的計算方式是什么?
成交價或評估價(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的稅率為3%)
建筑面積(平方米)×3元
成交價或評估價(高者)×0. 05%
50元[1] (每增加1人加10元，買家為單位的80元)
建筑面積(平方米)×3元
成交價或評估價(高者)×0. 05%
成交價或評估價(高者)×1%
成交價或評估價(高者)×1%
土地出讓金按基準(zhǔn)地價× 3% × 未交土地出讓金的建筑面積
成交價/總面積×分?jǐn)偯娣e×10%(10樓以下)
成交價/總面積×分?jǐn)偯娣e×20%(10樓以上)
：成交價或評估價(高者)×1%(房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征)
：成交價或評估價(高者)×5.5% (房產(chǎn)證或購買時契稅完稅證未滿五年)
符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按3%。
新政策下的契稅：
營業(yè)稅的7%;教育費(fèi)附加稅;營業(yè)稅的3%。
2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。
出售公房：5年之內(nèi)，(售房收入-經(jīng)濟(jì)房價款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%，其中經(jīng)濟(jì)房價款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。5年以上普通住宅免交。
成本價：城八區(qū)內(nèi)：15.6元每平米 城八區(qū)外：12.9元每平米 經(jīng)轉(zhuǎn)商：10% 按經(jīng)管理 3%(按成交價)
3元每平方米×建筑面積
房屋成交總額×0.05%
2011年1月27日新通知規(guī)定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
5、契稅是應(yīng)由買方交納的，交稅比例是： 普通住宅應(yīng)該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅。非普通住宅應(yīng)該交納成交價或是評估價的3%的契稅。
6、過戶費(fèi)用。
80元，共有權(quán)證：20元。
365小編為您整理，希望你在購買二手房或者出售二手房時，能夠遵循法律的相關(guān)規(guī)定。主動并且按時繳納相關(guān)稅費(fèi)。
二手房貸款流程是怎樣的
二手房過戶的流程有哪些,需要的材料是什么
二手房按揭注意事項(xiàng)有哪些,需要準(zhǔn)備哪些材料
借名買房的法律風(fēng)險及防范
借用他人名義購買房屋是一種非常具有風(fēng)險的行為，那么什么是借名買房？借名買房又 有什么法律風(fēng)險？借名買房應(yīng)如何防范風(fēng)險？針對以上問題，小編在下文會為大家解答。
“借名買房”，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為，房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。
借名買房具有以下幾種含義：
(一)事實(shí)購房人借用他人名義購房;
(三)事實(shí)購房人出資購買房屋;
(四)事實(shí)購房人行使對房屋的權(quán)利。
(四)如果銀行最后查實(shí)實(shí)際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。
(一)“借名買房”風(fēng)險大，建議慎用
我國實(shí)行不動產(chǎn)物權(quán)取得實(shí)行登記公示制度，除法律另有規(guī)定以外，未經(jīng)過依法登記，不能取得不動產(chǎn)物權(quán)，這些規(guī)定對于實(shí)際出資人存在巨大的法律風(fēng)險。
若借名人反悔訴諸于法律，實(shí)際出資人面臨著房財兩空的不利結(jié)局。
事先協(xié)議約定避風(fēng)險
(二)選好“借用之名”
“借名買房”并非絕對不可，但一定要有事先防范其法律風(fēng)險的意識。顧名思義，“借名買房”，先有“借名”再有“買房”，那么先要選好“借用之名”，比如：母親、親戚、朋友等親近之人，這樣可大大降低其法律風(fēng)險。
(三)簽訂好“借名協(xié)議”
選好“借用之名”，建議先不用急于“買房”，事實(shí)購房人與名義購房人最好簽訂一份“借名協(xié)議”，把雙方的權(quán)利義務(wù)明確在書面上，就可能降低法律風(fēng)險的發(fā)生，即使發(fā)生也不會令自己陷入非常被動的境地。
(四)發(fā)生爭議及時找專業(yè)人士
“借名買房”雙方一旦發(fā)生爭議糾紛，建議您及時找專業(yè)人員咨詢：爭議方在糾紛中的地位及如何解決;若發(fā)生訴訟，如何組織證據(jù)材料以證明已方觀點(diǎn)等專業(yè)問題。
最后，小編提醒廣大購房者，以真實(shí)身份購房才是上上策。
房屋買賣合同規(guī)定房屋買賣合同正規(guī)版本篇二
為了更好地完善公司的內(nèi)部管理，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，明確司機(jī)的利益與公司的效益的密切關(guān)系，提高司機(jī)的工作責(zé)任心，特定如下制度。
一、貨運(yùn)車輛與司機(jī)的管理制度和獎罰制度
(1)車輛由公司指定人員負(fù)責(zé)管理，公司根據(jù)司機(jī)全年工作表現(xiàn)，從司機(jī)產(chǎn)值、安全行車、維修費(fèi)用、服務(wù)態(tài)度、客戶意見等各方面全面考慮，對表現(xiàn)好的司機(jī)給予獎勵，對表現(xiàn)差的司機(jī)按公司有關(guān)制度進(jìn)行處罰。(2)車輛由公司指定駕駛員專用，其它人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得駕駛，專車司機(jī)不能將車轉(zhuǎn)借他人或其他單位使用，如有違反扣款100元，造成后果由司機(jī)本人承擔(dān)。(3)車輛除執(zhí)行運(yùn)輸任務(wù)外，未經(jīng)批準(zhǔn)不得隨便駛離指定的停車場，包括不得私自開車回家和辦私事，任務(wù)完成后應(yīng)及時將車輛開回指定的停車場，不準(zhǔn)起動發(fā)動機(jī)在車內(nèi)睡覺和卸貨，以上如發(fā)現(xiàn)第一次扣款100元并追究責(zé)任，重犯要從嚴(yán)處罰。
(8)司機(jī)報銷過橋費(fèi)等必須要做到如實(shí)反映，不得弄虛作假、虛開發(fā)票收據(jù)，如發(fā)現(xiàn)經(jīng)核實(shí)處以100元的扣款，重犯要從嚴(yán)處理。
(9)司機(jī)對待貨主要文明有禮，努力提高服務(wù)素質(zhì)。
(10)無正當(dāng)理由對放貨物在貨車上而不及時卸貨的司機(jī)第一次扣款100元，重犯者從嚴(yán)處罰。
(11)對裝貨或卸貨回來而不與倉儲部門交接、交單而直接卸柜的司機(jī)，第一次扣款50元，重犯者從嚴(yán)處罰。
(12)將客戶通知要求當(dāng)天拉走的貨物放在廠而不及時拖回的司機(jī)第一次扣款50元，重犯者從嚴(yán)處罰。
(13)違規(guī)使用尾板造成事故或損壞尾板的，由司機(jī)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。同時處以100元的扣款，重犯者從嚴(yán)處罰。
(14)在運(yùn)輸途中私自攜帶他人上車的，第一次扣款50元，重犯者從嚴(yán)處罰。(15)對在工作時間內(nèi)穿拖鞋或不穿工衣等影響公司形象的司機(jī)第一次扣款50元，重犯者從嚴(yán)處罰。
(16)管理人員有急事呼叫司機(jī)，而司機(jī)故意不復(fù)機(jī)的每次扣款20元。
(17)在目的地裝卸貨時不注意觀察柜的破損情況，不及時要求客戶簽收，而給公司造成不必要損失的，第一次扣款50元，重犯者從嚴(yán)處罰。
(18)司機(jī)裝卸貨完畢之后沒有及時加蓋遮雨布防雨的，每次扣款50元。(19)對故意不及時歸還拉貨工具的每次扣款50元，對遺失隨車工具的按工具購買單價賠償；(20)司機(jī)利用公司車輛幫人帶貨私下營運(yùn)拉貨的，一經(jīng)公司查明一律做辭退處理；(21)司機(jī)拉貨回公司應(yīng)及時將裝車清單交給倉庫人員清點(diǎn)貨物，丟失清單或者沒有按時交單的，每次扣款10元;(22)司機(jī)在貨站發(fā)錯貨物未交付清楚的，則按運(yùn)費(fèi)的1/3或按300元/票作為扣罰標(biāo)準(zhǔn)。
二、安全行車制度
(1)司機(jī)必須積極參加安全學(xué)習(xí)會,進(jìn)一步落實(shí)各項(xiàng)交通安全措施,加強(qiáng)安全行車意識。(2)司機(jī)必須嚴(yán)格遵守公安、交通部門所頒發(fā)的一切條例規(guī)定，嚴(yán)格按機(jī)動車駕駛操作規(guī)程行車，嚴(yán)禁將車輛交給無駕駛證人員駕駛。
(3)嚴(yán)格遵守交通規(guī)則，不能超速、亂搶道等違章行車。
(4)司機(jī)在上班時間內(nèi)不能飲酒，嚴(yán)禁醉酒駕駛，開車時要集中精神，不能在行車中你推我讓，搞其他小動作。
(5)由貨物或車輛造成的違章扣款(如證件不全、車輛發(fā)生故障、貨物超重、高、長寬等)，公司給予全報。
1)每次事故公司損失500以下司機(jī)負(fù)次責(zé)的按經(jīng)濟(jì)損失的5%扣款，同等責(zé)任的按經(jīng)濟(jì)損失的10%扣款，主責(zé)的按經(jīng)濟(jì)損失的15%扣款，全責(zé)的按經(jīng)濟(jì)損失的20%扣款。2)每次事故公司損失3000元以下、500元以上司機(jī)負(fù)次責(zé)的扣款100元，同等責(zé)任扣款150元，主責(zé)扣款200元，全責(zé)扣款300元。
3)每次事故公司損失3000元以上，5000元以下，司機(jī)負(fù)次責(zé)的扣款200元，同等責(zé)任扣款300元，主責(zé)扣款400元，全責(zé)扣款500元。
4)每次事故公司損失5000元以上，50000元以下，司機(jī)負(fù)次責(zé)的扣款500元，同等責(zé)任扣款1000元，主責(zé)扣款2000元，全責(zé)扣款3000元。
5)每次事故公司損失50000以上，司機(jī)負(fù)次責(zé)的扣款5000元，同等責(zé)任的扣款10000元，主要責(zé)任的扣款15000元，全責(zé)的扣款20000元。6)酒后駕駛出事故的，由司機(jī)承擔(dān)所有責(zé)任。7)如有私開封志或有盜竊行為的追究刑事責(zé)任。
房屋買賣合同規(guī)定房屋買賣合同正規(guī)版本篇三
;實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案
“外包”能否規(guī)避《勞動合同法》
為了節(jié)約用工成本，不少企業(yè)紛紛采取了外包措施，就是將企業(yè)的部分用工發(fā)包給其他單位或個人來完成，自己不再直接招工操作。
然而，這種外包方式究竟是承包關(guān)系，還是勞動關(guān)系？最近江蘇省南京市法院就審理了一起“包廚廚師狀告發(fā)包企業(yè)”的案件，引起社會廣泛關(guān)注。
七名包廚廚師被“炒魷魚”
繁忙的南京市中山東路上有一座豪華的三星級涉外商務(wù)旅游飯店。2002年6月，酒店為了控制用人成本支出，決定將餐飲部外包出去。經(jīng)過洽談，廚師出身的南京市民許存林被酒店看中，雙方于同年7月22日簽訂了包廚協(xié)議，期限一年。
協(xié)議約定，酒店聘請?jiān)S存林全權(quán)負(fù)責(zé)廚房的正常運(yùn)作及日常事務(wù)，月薪3.2萬元，許存林必須遵守酒店的規(guī)章制度等。協(xié)議簽訂后，又有6名廚師也先后被招進(jìn)酒店工作。但酒店對廚房廚師3.2萬元工資總額沒變，許存林每個月大概能拿到1.5萬元，其他廚師在2000元左右。
酒店與許存林簽訂的包廚協(xié)議期滿后，雙方?jīng)]再續(xù)簽，但許存林仍繼續(xù)從事主廚工作，實(shí)際月薪也未發(fā)生變化。其間，許存林也找到酒店領(lǐng)導(dǎo)，希望能夠簽訂勞動合同，而酒店認(rèn)為雙方是一種承包與被承包關(guān)系，沒必要簽訂勞動協(xié)議。
2007年11月9日，酒店以許存林任廚師長期間管理不善、在總廚崗位競聘中落選為由，停止了他的工作。同時被停止工作的還有他手下的6名廚師。
許存林代表廚師們當(dāng)即與酒店交涉，11日酒店又決定他們待崗。11月15日酒店通知他們7人到酒店上班，并開始簽訂勞動合同。可是合同中對他們7人的工作內(nèi)容、勞動報酬卻沒有明確，于是7人拒絕在合同上簽字，雙方不歡而散。
2007年12月30日，酒店以雙方未能就按新崗位簽訂勞動合同事宜達(dá)成一致為由，決定解除雙方簽訂的包廚協(xié)議。
自己在酒店辛辛苦苦工作了五六年，怎么能說踢開就一腳踢開了呢？許存林不服氣，他聯(lián)合其他6名廚師，向南京市勞動爭議仲裁委員會提出仲裁申請，索賠在酒店工作期間的加班費(fèi)、賠償金、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等。
南京市勞動爭議仲裁委員會開庭審理后，裁定酒店支付許存林等7人一年的加班工資。至于許存林等人提出的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等賠償請求，勞動爭議仲裁委員會沒有支持。
向法院起訴索賠50萬元
許存林等7人對仲裁結(jié)果不服，于是又聘請江蘇泰和律師事務(wù)所陸淵律師作為代理人，于2008年9月將酒店告上南京市白下區(qū)法院，要求酒店支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、加班工資等各項(xiàng)費(fèi)用共計50余萬元的索賠金額。
法院開庭審理時，酒店認(rèn)為，原告是在酒店包廚的廚師，與酒店是承包關(guān)系，根本不存在勞動關(guān)系。現(xiàn)承包到期，雙方解除包廚協(xié)議是酒店正常的經(jīng)營行為。既然雙方之間不存在
精彩文檔
實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案
勞動關(guān)系，那么由勞動關(guān)系引發(fā)的各種賠償、補(bǔ)償就無從談起。
而許存林和陸淵律師認(rèn)為，雖然名義上是包廚合同，但實(shí)際上是勞動合同。包廚協(xié)議只是對菜肴質(zhì)量作了簡單約定，酒店后來招聘的6名廚師也不是許存林負(fù)責(zé)選用的，許存林也從未單獨(dú)領(lǐng)取整個廚部的工資，廚部人員的工資都是酒店內(nèi)勤人員統(tǒng)一發(fā)放的。
許存林還拿出打卡記錄說，自己和其他廚師都嚴(yán)格遵守酒店制訂的各項(xiàng)勞動規(guī)章制度，接受酒店的勞動管理，每天上下班都按照酒店要求打卡。若是包廚，有必要天天打卡上班下班嗎？
法院經(jīng)過審理當(dāng)場認(rèn)定，許存林等7人雖然與酒店沒有簽訂書面勞動合同，但他們向酒店履行了勞動義務(wù)，并接受酒店的管理、指揮與監(jiān)督，酒店也按月向他們支付報酬，雙方之間已成立事實(shí)勞動關(guān)系。對酒店辯稱雙方系承包關(guān)系的主張，不予采納。
酒店又辯稱，許存林等7人不能繼續(xù)在酒店工作，是由于酒店實(shí)行人事制度改革，競爭上崗落聘所致。雙方之間雖然存在事實(shí)勞動關(guān)系，但原告待崗后，酒店又通知他們簽訂勞動合同，而他們卻放棄權(quán)利，不愿簽訂。其責(zé)任在原告自身，根本不在被告。
許存林等7人卻認(rèn)為，被告實(shí)行競聘上崗，既沒有張貼公告，也沒有制訂相關(guān)評分標(biāo)準(zhǔn)，更沒有通知原告參與競聘，在原告不知情的情況下就宣布原告落選，停止了原告工作，其程序不合法。
依照有關(guān)勞動法律規(guī)定，用人單位解除勞動關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)提前30天通知勞動者，而被告2007年11月29日通知，11月30日就停止原告工作，也不符合法律規(guī)定。
被告后來雖然通知原告簽訂勞動合同，但合同中未明確原告的工作內(nèi)容、勞動報酬，原告不是不簽，而是實(shí)在無法簽。
被告辯稱，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金是2008年1月1日實(shí)施的《勞動合同法》作出的規(guī)定，依照《勞動合同法》第九十七條規(guī)定，只有在該法施行之日存續(xù)的勞動合同在該法施行后解除或者終止，用人單位才支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。而原告的合同是在《勞動合同法》實(shí)施前的2007年12月30日解除的，被告不應(yīng)該賠償這筆巨額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。
陸淵律師反駁說，《勞動合同法》第九十七條同樣規(guī)定：“本法施行前按照當(dāng)時有關(guān)規(guī)定，用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動者支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)?，按照?dāng)時有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！倍?003年12月1日起施行的《江蘇省勞動合同條例》就對經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金就作出了明確規(guī)定。
在計算賠償金額時，許存林等7人分別報了各自的月工資收入，并稱平均每天要加班兩個小時。但被告提出，“誰主張，誰舉證”，原告應(yīng)該提供工資收入證明和加班證明。
許存林等人一聽，急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，因?yàn)樗麄兊脑鹿べY單不在自己手上，每次簽名領(lǐng)完工資后，工資單就被酒店會計拿走做賬了。于是他們紛紛要求舉證責(zé)任倒置，由被告向法庭展示他們的工資單，而被告則認(rèn)為舉證責(zé)任在原告，拒絕提供。
法院全面支持被炒廚師
許存林等7人的意見得到了法院的支持，法院認(rèn)為勞動合同中必須明確工作內(nèi)容、勞動報酬等必備條款。原告、被告雙方未能簽訂勞動合同其責(zé)任在被告。
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實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案
2009年初，南京市白下區(qū)法院對此案作出了一審判決，完全支持了7原告的訴求。
法院認(rèn)為，7原告與被告之間事實(shí)勞動關(guān)系存在，按照《江蘇省勞動合同條例》規(guī)定，被告酒店因未提前30天以書面形式通知終止事實(shí)勞動關(guān)系，需賠償每位原告一個月工資；依照《江蘇省勞動合同條例》第三十八條的規(guī)定，有關(guān)用人單位終止勞動關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照勞動者在本單位的工作年限，每滿一年發(fā)給勞動者相當(dāng)于一個月工資的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的規(guī)定，原告在酒店每工作一年，被告賠償一個月（工資）的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金；依照《勞動法》第四十四條規(guī)定，用人單位安排勞動者延長工作時間的，應(yīng)當(dāng)支付不低于工資的150%的工資報酬，現(xiàn)在原告訴稱每周加班10小時，被告須按規(guī)定支付。
最后法院判決7原告獲賠38.45萬元，其中許存林獲賠21.7萬余元。法院同時判決，被告酒店為7原告補(bǔ)辦2004年2月以來的社會保險登記手續(xù)，補(bǔ)繳社會保險費(fèi)。
一審判決后，被告不服，向南京市中級法院提起上訴。
2009年3月5日，南京市中級法院作出終審判決，維持一審判決。
審理此案的法官接受記者采訪時說，雖然酒店與許存林簽訂了包廚協(xié)議，協(xié)議約定了工作內(nèi)容、工作報酬、考核指標(biāo)、管理要求等內(nèi)容，但從約定的內(nèi)容看，酒店制訂的各項(xiàng)勞動規(guī)章制度適用于許存林等7名廚師，7廚師接受酒店的勞動管理，從事酒店安排有報酬的勞動，其提供的勞動是酒店業(yè)務(wù)的組成部分，應(yīng)認(rèn)定酒店與其之間存在用工行為、勞動關(guān)系成立。
雙方簽訂的包廚協(xié)議期滿后，包括許存林在內(nèi)的7廚師在長達(dá)5年的時間內(nèi)，雙方?jīng)]有簽訂新的合同，7廚師仍在酒店工作，用工行為仍然繼續(xù)，應(yīng)視為酒店與其存在事實(shí)勞動關(guān)系。
原告在沒有證據(jù)證明自己的月工資收入和加班時間的情況下，法院為什么還認(rèn)定了他們的工資額和加班工資呢？
法官說，依據(jù)《江蘇省工資支付條例》等法律法規(guī)規(guī)定，用人單位對工資支付承擔(dān)舉證責(zé)任，而酒店卻未能（不愿）提供證據(jù)證明原告的工資標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的后果，據(jù)此，對原告自稱其每月工資數(shù)額的主張，予以采納。
法官說，用人單位應(yīng)當(dāng)建立勞動考勤制度，書面記錄勞動者的出勤情況，每月與勞動者核對并由勞動者簽字，并保存考勤記錄不得少于兩年。用人單位對原告考勤記錄負(fù)有舉證責(zé)任，而酒店因未能提供7原告的考勤記錄，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的后果，故對原告訴稱其每周加班10小時的主張，予以采納。
專家細(xì)說承包關(guān)系與勞動關(guān)系區(qū)別
目前許多單位改革用工制度，如將食堂、門衛(wèi)、檔案管理，甚至衛(wèi)生保潔等用工通過承包的形式外包出去，企業(yè)不直接與承攬這些工作的工人產(chǎn)生勞動關(guān)系?？梢哉f企業(yè)部分用工外包是時代的產(chǎn)物，它的出現(xiàn)將會對新時代企業(yè)的發(fā)展帶來新的模式，有利于企業(yè)整合利用其外部最優(yōu)秀的專業(yè)化資源，達(dá)到降低成本、提高效率的目的。
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實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案
企業(yè)如何既將部分項(xiàng)目、工程、服務(wù)外包出去，又不與承攬工人發(fā)生勞動關(guān)系？
南京大學(xué)有關(guān)勞動法學(xué)專家接受記者采訪時建議說，企業(yè)選擇承包（服務(wù)）商，一般應(yīng)從以下幾個方面來考慮。一是要發(fā)包給有合法登記手續(xù)的中介機(jī)構(gòu)，并在協(xié)議中明確中介咨詢機(jī)構(gòu)派出人員從事這些工作時，不與發(fā)包企業(yè)發(fā)生勞動關(guān)系；第二類是發(fā)包給專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，如高等院校、科研院所或研究機(jī)構(gòu)，由于這些機(jī)構(gòu)大都是事業(yè)單位，派出的人員勞動、人事關(guān)系在派出機(jī)構(gòu)，自然不會與發(fā)包企業(yè)產(chǎn)生新的勞動關(guān)系。
專家說，工資發(fā)放往往是考證員工與發(fā)包企業(yè)有無勞動關(guān)系的重要方面。發(fā)包企業(yè)千萬不要直接將工資發(fā)給承包（服務(wù)）商派出到發(fā)包企業(yè)工作的人員，應(yīng)該將發(fā)包款交給這些工作人員的輸出機(jī)構(gòu)，由他們發(fā)放。
那么發(fā)包企業(yè)是否可以與自然人簽訂不發(fā)生勞動關(guān)系的外包合同？專家認(rèn)為，完全可以。不過要在協(xié)議中明確承攬或承包人按照規(guī)定應(yīng)該完成的工作，交付工作成果，發(fā)包人或定做人給付報酬，雙方在地位上是對等的不具有隸屬性。如果用人單位依法制訂的各項(xiàng)勞動規(guī)章制度適用于承攬者或者承包者，接受用人單位的勞動管理，那就像本案那樣，即使不簽勞動合同，法院也會認(rèn)定為存有事實(shí)勞動關(guān)系的。
有些發(fā)包企業(yè)為了保證外包項(xiàng)目的質(zhì)量，往往會與承包企業(yè)一起共同管理承包企業(yè)輸出的工作人員。然而一旦出了工傷等事故，發(fā)包企業(yè)和承包企業(yè)往往會相互扯皮。為此，上海等一些地方法院明確規(guī)定，用人單位與輸入單位就對勞動者共同承擔(dān)的義務(wù)達(dá)成協(xié)議并征得勞動者同意的，用人單位和輸入單位應(yīng)當(dāng)共同對勞動者承擔(dān)勞動法上的義務(wù)。
專家說，發(fā)包企業(yè)最主要的一點(diǎn)就是要查看服務(wù)商或承攬人是否有從事發(fā)包企業(yè)所發(fā)包的項(xiàng)目的資質(zhì)，沒有資質(zhì)，出了問題還是由發(fā)包商承擔(dān)。長期以來，無資質(zhì)人承攬工程在我國社會已經(jīng)成為一個“毒瘤”，雖然無資質(zhì)人員承包工程有著要價不高的優(yōu)勢，但一旦出現(xiàn)較嚴(yán)重的事故，他們對高數(shù)額的賠償無法承重時，逃之夭夭的情況時有發(fā)生，不少農(nóng)民工為賠償、討要工資報酬問題吃盡了苦頭。
針對這一現(xiàn)象，勞動和社會保障部《關(guān)于確立勞動關(guān)系有關(guān)事項(xiàng)的通知》第4條規(guī)定：“建筑施工、礦山企業(yè)等用人單位將工程（業(yè)務(wù)）或經(jīng)營權(quán)發(fā)包給不具備用工主體資格的組織或自然人，對該組織或自然人招用的勞動者，由具備用工主體資格的發(fā)包方承擔(dān)用工主體責(zé)任?！?/p>
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按照合同法第114條的規(guī)定，違約金是當(dāng)事人在合同中約定的一方違約時應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)額的金錢。其具有以下法律特征：1、違約金是在合同中事先約定的，它主要是在訂立合同時作為合同的手段之一規(guī)定在合同中，也不排除在合同訂立時或訂立后對違約金進(jìn)行專門的或補(bǔ)充的約定。2、違約金是違約時支付的一定數(shù)額的金錢。違約金是當(dāng)事人雙方對違約方承擔(dān)損害賠償數(shù)額的一種約定。3、違約金是對承擔(dān)責(zé)任的一種約定。
在我國違約金的性質(zhì)具有多重屬性：它具有補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔的性質(zhì)，同時具有擔(dān)保屬性，為了使違約金的性質(zhì)整體發(fā)揮功能，國家應(yīng)當(dāng)對違約金進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)。這是本條司法解釋出臺的歷史背景。
房產(chǎn)律師寇志中特別提示：為什么要在這里9特別提到違約金的法律屬性，是要弄清在法院審理時可以對違約金的支持程度。還有，如果你想在合同中加大對違約的懲罰力度，制裁違約，想適用懲罰性違約金時，就特別注明，“本違約金的約定，是經(jīng)雙方慎重磋商，用以嚴(yán)懲不誠信的違約方的，屬懲罰性違約金，故不適用調(diào)整條款?！边@樣法官就會支持特別約定條款。沒有特別約定的，則一般適用補(bǔ)償性違約金處理原則，即以補(bǔ)償損失為適當(dāng)。
本條司法解釋的內(nèi)容為：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
1、商品房買賣合同中必須有約定的違約金條款;
2、在商品房買賣合同中約定的違約金過高或過低;什么是過高或過低，在下文中討論。
3、要有合同一方當(dāng)事人請求;不請求則一般不處理，但也有法官依職權(quán)裁判的.實(shí)例。
本條司法解釋是對合同法114條第2款的具體規(guī)定，合同法規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
什么是違約金過高? 合同法沒有原則性規(guī)定，合同法支持的是過分高于造成損失的，但什么是過分高于，實(shí)踐中不便把握。
本條司法解釋， 對什么情況下屬“違約金過高”，也即“違約金過高”的具體標(biāo)準(zhǔn)作了明確規(guī)定。明文將“超過造成損失的30%”定為標(biāo)準(zhǔn)，具有司法實(shí)踐上的指導(dǎo)意義，可說是提高了處理具體案件時的可操作性。
在實(shí)踐中，通常有這樣一些原則來界定違約損失的范圍：(一)確定賠償?shù)哪康氖窃诮疱X的是在金錢力所能及的范圍內(nèi)，使受害人置于合同正常履行所能達(dá)成的同樣的狀態(tài);(二)損失是在正常和自然情形下發(fā)生的損害;(三)違約受害人有權(quán)取得實(shí)際損失是訂約時可以合理預(yù)見的違約可能產(chǎn)生的結(jié)果;(四)如何確定當(dāng)事人是否可以合理預(yù)見，要根據(jù)當(dāng)事人的知識來認(rèn)定。認(rèn)定的方法有兩種：一種是推定，另一種是根據(jù)實(shí)際具有某種知識確定。
在商品房買賣合同中，合同雙方因一方違約而給對方造成的損失通常包括各種手續(xù)費(fèi)、銀行利息及路費(fèi)、誤工費(fèi)、在合同中還可以約定因主張違約損失而訴諸法院的合理費(fèi)用，并特別注明律師費(fèi)、等等。具體數(shù)目可以由雙方在違約后共同協(xié)議商定。
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