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培訓機構價格分析篇一
;本案分屬華強北上步園區(qū)內。前期此工業(yè)區(qū)被政府規(guī)劃建設成了以電子、通信、電器產(chǎn)品為主的生產(chǎn)園區(qū)，當時該工業(yè)區(qū)共擁有廠房４０多棟。隨著城市規(guī)模的迅速擴大和舊產(chǎn)業(yè)的轉型，片區(qū)功能也由舊工業(yè)區(qū)向商業(yè)區(qū)轉化，制造業(yè)紛紛外遷，而原有的廠房進行美化后，在政府的默許下，轉化為商鋪從事商業(yè)經(jīng)營。附近的商業(yè)，有一定的規(guī)模。商業(yè)的類型很多，但檔次方面也逐步提升，以銷售中高檔商品為主。
正因為如此，現(xiàn)今華強北區(qū)域內多數(shù)樓都擁有一種特殊性：‘一樓兩制’，樓下是商鋪，樓上是寫字樓辦公室。而由于停車、管網(wǎng)等基礎市政配套都是按前期工業(yè)區(qū)的配置，故現(xiàn)無法承載發(fā)展后的商業(yè)，所以政府部門一直對片區(qū)的功能轉化遲遲未定，在保留高新技術產(chǎn)業(yè)與做住宅，還是商貿(mào)方面猶豫不決，直到近年，依據(jù)政府的規(guī)劃才最終將華強北定位于商貿(mào)功能。
1、辦公形態(tài)
華強北區(qū)域內的寫字樓辦公形態(tài)主要分以下幾類：
2????????? 廠房
通過舊式工廠廠房的功能向商業(yè)用途的轉變，部分與生產(chǎn)制造業(yè)有聯(lián)系的企業(yè)公司，以租用廠房作為自身辦公所需。一般租用面積由50平方米――300平方米左右，少部分甚至租用1000平米以上。以廠房作為辦公用地較為典型的有：賽格科技園工業(yè)區(qū)、桑達工業(yè)區(qū)、華強北工業(yè)區(qū)（女人世界后面），可見在這些工業(yè)區(qū)辦公的公司都是主要以產(chǎn)品生產(chǎn)作為支撐的。
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2????????? 商住樓
華強北區(qū)域內集中了深圳多家較為大型的電子、服裝、鞋業(yè)等用品的商場。分別有：賽格廣場、群星購物廣場、女人世界、茂業(yè)百貨城及銅鑼灣百貨等。一般租用面積由40平方米――200平方米左右。此類辦公形態(tài)占多數(shù)。其中例如深紡大廈、賽格廣場、群星購物廣場均是底下為大型商場，樓上為辦公用途的物業(yè)。選擇此類物業(yè)作為辦公用地的公司多數(shù)以貿(mào)易、流通類為主。
2????????? 寫字樓
由于本次調研區(qū)域前期規(guī)劃為制造、生產(chǎn)工業(yè)區(qū)，隨著商業(yè)的逐步發(fā)展，建起少量寫字樓，以供許多前來的發(fā)展的中心型公司、企業(yè)，他們需要的是一個交通便利，擁有成熟商業(yè)氛圍和足以彰顯公司形象的辦公環(huán)境。一般所需面積由100平方米――500平方米左右。因此，該區(qū)域有不少大大小小的公司、企業(yè)不滿足于租用廠房、商住物業(yè)作為寫字樓辦公地。依據(jù)此類公司、企業(yè)的需求，在華強北區(qū)域內的寫字樓有：上航大廈、電子科技大廈、四川大廈、深勘大廈、建藝大廈等。
區(qū)域租用寫字樓客源：主要來自華強北本區(qū)域內部及周邊的各中小型公司、企業(yè)與個體經(jīng)營創(chuàng)業(yè)者等。
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2、租金狀況
通過以上對該區(qū)域寫字樓狀況的分析，可以看出以廠房、商住樓作為寫字樓辦公室占較大比例的華強北區(qū)域內，其租金水平遠不及中心區(qū)及車公廟等寫字樓集中的區(qū)域。區(qū)域內的寫字樓的租金按面積計算，在振興路與振華路上，建筑時間較久的商住樓或是廠房，其作為寫字樓的租金約是35－45元/平方米·月。
位于華強北路上的鄰街商業(yè)旺盛的物業(yè)，如現(xiàn)代之窗、群星購物廣場、深紡大廈等租金較高些，去到60－75元/平方米·月左右的水平。租金水平越鄰近商業(yè)集中，人流量大的區(qū)域租金就越高。賽格廣場的寫字樓從該物業(yè)管理處得知信息知道，以租售為主，租金達到了85元/平方米·月以上。
05年世華寫字樓部統(tǒng)計的部分華強北、賽格區(qū)域內辦公寫字樓租金情況，（如下表），租金水平基本無較大的起伏，由于鄰深南路一帶，周邊商業(yè)環(huán)境氛圍濃厚，鄰已規(guī)劃建成的地鐵口，地位特殊，所以作為寫字樓價格也相對同類型辦公物業(yè)較高。
(世華寫字樓部提供)
租金水平點評：本項目附近雖然其地理位置不是是華強北區(qū)域的商業(yè)中心，但由于舊式工業(yè)區(qū)商業(yè)化的發(fā)展，消費力得到了提高，所以商業(yè)經(jīng)營的種類繁多，也逐步建立起了一定的檔次。主要面對的客戶群體都是一些消費能力較高的人群。隨著華強北的規(guī)劃改造進一步實施，本區(qū)域內辦公氣候將有待發(fā)展。區(qū)域根據(jù)不同物業(yè)檔次的商住樓異常的多及許多租金較為廉價的廠房改造物業(yè)的存在，不難估計將可能沖擊寫字樓市場。這點從租金水平可以看出。
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二、?????????? 區(qū)域內寫字樓銷售狀況
華強北目前尚處于規(guī)劃改造初期，在售寫字樓項目僅有中航地產(chǎn)開發(fā)的鼎誠國際，尚無其他同類可比寫字樓物業(yè)。而就中航鼎誠國際的寫字樓定位、價格等目前已于近期公布，考慮其與本案之間的相互聯(lián)系，因此此次在售寫字樓分析，重點則從目前華強北片區(qū)內的寫字樓辦公物業(yè)出售市場的實際情況出發(fā)，以市場數(shù)據(jù)為依據(jù)。
從寫字樓銷售價格來看，鼎誠國際項目目前的均價在14000元/平方米，作為新推出力圖打造華強北新地標，配套完善的寫字樓項目，此價位仍然擁有上升的空間。目前此項目的銷售價格在華強北區(qū)域內是最高的，由于區(qū)域改造的時間問題，部分中低檔廠房、商住樓轉變了物業(yè)功能后，在作為寫字樓出售方面，售價將相對較低，但因兩者的配套、服務、檔次各方面并無可比性，相信即使出現(xiàn)此種情況，也不會對新的寫字樓項目造成壓力。
以下為世華寫字樓部提供的2005年統(tǒng)計華強北、賽格區(qū)域內，寫字樓出售情況（如下表：）2000年后建成樓盤的均價約在10000元/平方米以上，建成時間較長的樓盤其銷售價格因其前期設計配套、服務、檔次的不同而相應降低。
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由上表可見，依然呈現(xiàn)商業(yè)成熟，人流量大的商住樓其作為寫字樓出售，售價方面將高于廠房功能改變后的物業(yè)。而建成時間較長的樓盤因其設計的缺陷以及樓體殘舊程度的不同而形成各異的價格。由4000元/平方米――7000元/平方米的價格區(qū)間。
作為華強北（女人世界后面區(qū)域）內寫字樓物業(yè)的出租與出售，片區(qū)市場流通價為：租金價格區(qū)間在65－70元/平方米·月；銷售價格區(qū)間在10000－12000元/平方米。通過調研，這個區(qū)間也是眾多企業(yè)、公司較為接受的，特別是中小的發(fā)展型公司比較容易接受的總價范圍。
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三、??????????? 從片區(qū)寫字樓物業(yè)市場情況預測本案售價
l??????? 價格來源于市場，實現(xiàn)于市場。
l??????? 結合項目自身，從市場的角度來測算本案作為寫字樓可以達到的均價，并對其進行科學論證。
考慮到本案所處在特殊位置，作為寫字樓物業(yè)的開發(fā)，此位置與現(xiàn)在售的鼎誠國際相比，雖交通便利，但是周邊的舊式廠房與相關配套的限制，本案將較難達到其銷售均價。
故本案銷售價格可定為片區(qū)的平均售價10000－12000元/平方米。
而此銷售價格的物業(yè)，對比中心區(qū)寫字樓物業(yè)仍然占有明顯優(yōu)勢。這也將吸引大部分現(xiàn)駐華強北的公司、企業(yè)，促使其在本區(qū)域范圍內尋求辦公地點。
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片區(qū)租金水平測算：
1)????? 片區(qū)租金水平在65—70元/平方米之間，可取其周邊寫字樓市場價格因素中其最高值。
3)????? 不考慮其他使用成本及使用年限等因素；
測算本案售價=月租金最高值*12月/年回報率
=70元/平方米*12/0。08
=10500元/平方米
綜合分析：從片區(qū)市場情況及租、售兩方面因素綜合考慮，本案作為寫字樓物業(yè)，通過片區(qū)租金測算，本案的銷售價格可定為10500元/平方米。此價格可通過專業(yè)的、系統(tǒng)的營銷安排與合理到位的宣傳推廣作進一步的提升。
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一、嚴格執(zhí)行各項收費標準
我校能認真貫徹國家、省、市財政物價部門教育收費管理的各項政策規(guī)定，堅決杜絕自立名目，擅自提高收費標準，擴大收費范圍等違規(guī)行為。認真抓好收費制度落實、公開收費標準、公開代辦費賬目，增強收費管理的透明度。
按照校務公開的規(guī)定嚴格執(zhí)行收費公示制，采用公示欄（墻）等方式，在校園顯眼位置向社會公布收費項目、收費標準、收費依據(jù)（批準機關和文號）、收費范圍及投訴電話等相關內容，學期開始的每次收費均發(fā)通知給學生家長。
二、學生基本情況 目前，我校共有教學班22個。其中普高17個，共有學生692人。職高5個班，共有學生239人。
三、收費情況
我校學生學費、住宿費收取嚴格按照國家及省教育廳相關政策落實。
我校主要收費項目為每學期開學依據(jù)晉價行字[2005]374號和晉教計財 [1999]7號收取學費400元（生/學期）、依據(jù)晉價行字[2005]394號收取住宿費200元（生/學期）、依據(jù)晉價行字[1997]244號收取伙食管理費4元（生/月）、依據(jù)晉價行字[2004]268號收取信息教育費23元（生/學期）。2012-2013年秋季學期，普高共收費438730元，職高共收費51116元。
教輔資料收費方面，嚴格按照省教育廳的規(guī)定。普高選用《xxxx》。無使用盜印和非法出版的教學用書和教輔材料；在教材、教輔的采購征訂均通過新華書店。
xxxxxx中學
培訓機構價格分析篇三
價格鑒證是一種價格行為，價格鑒證機構和人員實行機構資質和人員資格管理制度。接下來小編為大家編輯整理了2017價格鑒證師價格鑒證案例分析重點題，想了解更多相關內容請關注應屆畢業(yè)生考試網(wǎng)!
[2] 《涉案物品價格鑒定復核裁定管理辦法》第十四條
[3] 《涉案物品價格鑒定復核裁定管理辦法》第十二條
松下2188彩電，需將這批彩電進行整體處置，請××省技術監(jiān)督局對該批彩電進行了質量鑒定，并將這批彩電委托給××價格認證中心進行了價格鑒定。××價格認證中心受理后出具了如下的價格鑒定結論書。
關于對假冒松下2188彩電的價格鑒定結論書
××工商行政管理局：
一、 價格鑒定標的
價格鑒定標的為150臺假冒松下2188彩電。
二、 價格鑒定基準日
本次價格鑒定的基準日為2005年4月中旬。
三、 價格定義
價格鑒定結論所指價格是：鑒定標的在鑒定作業(yè)日期，采用公開市場價值標準確定的市場價格。
四、 價格鑒定依據(jù)
(一) 國家有關的法律、法規(guī)
1.《中華人民共和國價格法》
2.國家計委、最高人民法院、最高人民檢察、公 安部印發(fā)的《扣押、追繳、沒收物品估價管理辦法》。
(二)委托方提供的資料
××工商行政管理局××號價格鑒定委托書。
(三) 鑒定方收集的有關資料
1.××百貨大樓2005年4月份國產(chǎn)名牌彩電銷售價格統(tǒng)計;
2.××商業(yè)中心2005年4月份國產(chǎn)名牌彩電銷售價格統(tǒng)計;
3.××電器商行2005年4月份國產(chǎn)名牌彩電銷售價格統(tǒng)計;
4.××貿(mào)易城2005年4月份國產(chǎn)名牌彩電銷售價格統(tǒng)計。
五、價格鑒定方法
根據(jù)價格鑒定標的的實際情況，確定本次價格鑒定采用成本法。
六、價格鑒定過程
接受委托后，我中心成立了價格鑒定小組，制定了價格鑒定作業(yè)方案，并對鑒定標的進行了現(xiàn)場勘驗，核對了委托書和質量鑒定書中所有數(shù)據(jù)參數(shù)，確認鑒定標的為國內小規(guī)模企業(yè)拼裝的`普通型21寸彩色電視機。
國產(chǎn)名牌21寸彩電銷售價格統(tǒng)計表
鑒定標的總價格=887.50×150=133 125(元)
七、價格鑒定結論
價格鑒定標的在價格鑒定基準日的價格為壹拾叁萬叁千壹佰貳拾伍元整。
八、價格鑒定限定條件
1.委托方提供資料客觀真實;
2.鑒定標的按原有用途繼續(xù)使用。
九、聲明
1.價格鑒定結論受結論書中已說明的限定條件限制;
2.委托方提供資料的真實性由委托方負責;
4.鑒證機構和鑒定人員與價格鑒定標的沒有利害關系，也與有關當事人沒有利害關系。
十、價格鑒定作業(yè)日期
2005年6月1日至2005年6月4日
十一、價格鑒證機構
機構名稱：××××××××××
法定代表人簽字：(略)
十二、價格鑒定人員
姓名 執(zhí)業(yè)資格名稱 資格證號 簽字
×× ×××××××× ××××× (略)
×× ×××××××× ××××× (略)
十三、附件
1.××工商行政管理局××號價格鑒定委托書復印件(略);
2.××省技術監(jiān)督局的質量鑒定結論書;
3.價格鑒證機構資質證書復印件(略);
4.價格鑒定人員資格證書復印件(略)。
××價格認證中心
二〇〇五年六月三日
1、缺少“價格鑒定目的”
2、價格鑒定基準日不準確
3、價格定義是錯誤，應該是鑒定標的在鑒定基準日，采用公開市場價值標準確定的市場價格。
5、鑒定方法中，成本法不正確應該是市場法
7、價格結論中缺少小寫的數(shù)字
8、聲明中缺少關于異議和復核裁定的內容
9、價格鑒定機構中缺少鑒定機構的資質證號
10、鑒定書的完成日期與作業(yè)日期不相符，正確的六月四日三、請找出下列價格鑒定技術報告中存在的錯誤并加以改正，因前面的錯誤導致的錯誤只算一處。
xx公司出租汽車營運證使用權的價格鑒定技術報告
1、價格鑒定標的概述
2、營運證使用權價格測算過程(價格鑒定基準日為2005年1月31日)
(1)營運證使用權客觀預期收益的計算
(2)資本化率的確定
公式：資本化率=無風險報酬率+風險報酬率
因此：資本化率=2%+4%=6%
(3)單位營運證使用權價格的計算
(4)營運證使用權總價格的計算
(v1×30+v2×20+v3×13)=393.91萬元
培訓機構價格分析篇四
導語：價格鑒證師其業(yè)務活動直接關系到司法、行政、執(zhí)法機關和仲裁機構的辦案質量。下面是百分網(wǎng)小編整理的相關考試試題，需要考試的朋友們一起來看看吧。
案例一：李某的司機駕駛奔馳s600型汽車，發(fā)生交通事故，公安交管部門認定對方司機華某應對此次事故承擔全部責任。事發(fā)后奔馳車經(jīng)維修花去5萬余元。李某認為，奔馳車被撞嚴重受損，雖然車已修好，但該車會因此而貶值。隨即將肇事司機、車主起訴到法院，將保險公司列為第三人，要求兩被告及保險公司賠償汽車修理費等費用，并要求二被告賠償車輛貶值費20萬元及評估鑒定費8000元。法院受理了此案。法院認為，民事侵權賠償以賠償全部損失為原則。原告的車輛由于交通事故受到損害，雖然已得到修理，但車輛的安全性、駕駛性能降低，車輛自身的價值在事故后也發(fā)生了實際意義上的貶值，給原告造成的損失是客觀存在的事實。而且，在汽車交易時，相同條件下，發(fā)生過交通事故的車輛，顯然價值比無事故車輛要低。這一價值的差額應是車輛的直接損失，應該屬于民法的損失范疇，受害人的權益應該得到保護，受害人要求過錯車主賠償“車輛貶值費”的請求在法律上應被支持。法院一審認定，被撞車輛雖經(jīng)修理，但車輛貶值損失客觀存在，判決被告賠償原告評估車輛貶值、鑒定費等共計19.91萬元，第三人保險公司賠償汽車維修費等5萬余元。
案例二：上海陳女士的車輛，在三車追尾事故中受損。修復還原后，陳女士聘請了上海二手車咨詢服務有限公司為其車輛進行了有關評估，發(fā)現(xiàn)維修后，車輛貶值竟達4萬余元，陳女士要求肇事車輛單位賠償車輛“貶損費”，并提起訴訟，一審中，法院并沒有支持陳女士提出的車輛貶值費和評估鑒定費的訴訟請求。法院認為，法律上之恢復原狀，其內涵為恢復應有狀況，而非絕對的原有狀況。陳女士的polo車經(jīng)修理恢復原來的形狀、顏色與性能，已是恢復了應有狀況。polo車已經(jīng)恢復了原形(修理廠應該保證達到規(guī)定技術標準)并能正常駕駛;貶損費這類商業(yè)價值差額只在出賣汽車的情況下才會發(fā)生，故該差額之賠償必以汽車出賣為條件，車輛若不出賣仍保留自用，則無貶值損失可言。陳女士就貶值主張賠償，缺乏事實依據(jù)，因此被告方無需承擔這筆費用。陳女士對一審的判決表示不服，提出了上訴。近日，上海市一中院對本市首例車輛貶值費案作出終審判決，車主陳女士的`訴訟請求未獲支持。
在這兩起官司中，法院為什么采取截然不同的判斷方式呢?筆者認為，究其原因，主要是對貶損價值概念缺少了解，加之評估鑒定人員本身，對貶值內涵、形成過程的模糊不清，導致法官作出上述判斷。
事故修復車輛的貶值，究竟是個什么概念?是否只有交易時才會發(fā)生? 本文力圖從經(jīng)濟學、物理學、法學角度來分析貶值概念。
二是物理學機械原理。汽車許多機件之間屬于往復運動緊配合，即便采用全新配件更換方式修理，經(jīng)修復還原重新組合后的車輛新老配件之間，有時會因磨損程度的不一致，導致安裝瑕疵，機件加速損耗等。也就是說以更新全新配件的修理方式還原車輛，機件貶值也可以客觀存在。但上述磨損導致的貶值，考慮機動車強制報廢特點，一般而言在車輛使用周期內，可以被忽略不計。
三是金屬結構力學原理看，若采用修復還原方式恢復機配件，金屬件機配件自身的結構有可能會有一定損傷，如應力分配、晶體排列結構、材質等等會發(fā)生改變。但以覆蓋、保持外形功能為主的機配件，在車輛使用周期內，其主要功能不會產(chǎn)生較大影響。最可能的貶值是材質局部變化導致的配件加速折舊。
二手車評估理論中，評定交易二手車，市場收購幾乎都采用快速折舊方式。事故還原車輛，鑒定師則在快速折舊基礎上采取扣分減值的折價方式。即根據(jù)不同修理部位，扣減不同分值，加和后作為整車區(qū)別非事故車減值依據(jù)。同一款車、同樣使用條件，是否事故車輛其價值不同。久而久之人們形成思維定式，車輛只要發(fā)生過交通事故，二手車交易時，必然會產(chǎn)生價值貶值。毫無例外，這個貶值也包含了正常交易貶值。案例二中兩級法院未支持陳女士的訴訟請求，主要原因：是對交易時的車輛貶值等同于車輛物理性貶值的不認同。
一是金屬機件本身的物理性改變，引發(fā)的車輛貶值。機動車輛為保持一定強度，結構上大部分采用了金屬件。當發(fā)生事故，車輛變形后，修復時，若機配件未作更換，而是通過加溫、焊接，加壓、拉伸、敲擊等外力加工方式恢復機配件原貌，金屬機件通常會改變原有金屬結構、預應力分配方向、原有設計意圖等。表現(xiàn)出機配件物理性能上的損失，如原設計功能的部分缺陷，機配件原有正常使用壽命的減少或加速老化折舊等等。
二是修復后的機配件在整體配合上的缺陷，可能帶來的車輛貶值。如轎車的承載式車身，采用切割、焊接方式修理車身局部，車身原有應力分配，原有設計意圖都會改變。行駛系的固定點相關聯(lián)部位的修復，也有可能導致車輛加劇振動破壞、輪胎磨損等。
三是交易時保值率不高的車輛賣方市場變現(xiàn)風險、收購方利潤差價的轉移，導致車輛加速貶值。事故車輛的貶值，應該說主要來自于車輛物理性的貶值，在進行二手車交易時，是否事故車輛，也主要是考慮車輛物理性能上的差異。但由于國內二手車市場還不是很完善，二手車公司的盈利模式較為單一，要轉嫁經(jīng)營風險，對一些未發(fā)生事故的保值率不高車輛，交易時，也必須對車輛加速貶值。對于事故車來說，通常我們理解的車輛貶值，用交易作為條件就無形中包含了靜態(tài)物理性貶值和非事故車輛動態(tài)交易貶值。
四是缺乏鑒定評估規(guī)范，人為操作帶來的評估差價。同一臺車，不同的鑒定師，鑒定時價格可能不同;同一鑒定師，用不同的方法評估鑒定，車輛價格差異也會很大。如一臺10萬元的車，10年報廢期算，已使用2年，同一基準日或時點鑒定評估，直線折舊成本法計算，車輛價值8萬。市場法或加速折舊成本法計算，車價6.4萬左右。
在鑒定事故車輛貶值時，若先采用直線折舊方式推算事故前車輛價值，用收購時雙倍余額折舊評估事故后車輛價值，再用上述的貶值加和，要求肇事方或責任方賠償，顯然是擴大了貶值概念，轉嫁了車輛交易風險。形成不公。
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