報告的語言應(yīng)該簡潔明了，避免使用過于專業(yè)化的詞匯。此外，我們還應(yīng)該在報告中使用圖表、表格和圖示等，以增強信息的可視化呈現(xiàn)效果。最后，希望大家能夠善于總結(jié)和歸納，并將報告撰寫這一技能運用到實際工作中。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇一
摸索、奮進的兩個多月已經(jīng)過去，兩個多月來，由從事市場一線的工作到研究市場進行項目營銷策劃,是從感性認識上升到理性認識層面的階段，不斷思索創(chuàng)新，感覺收獲頗多。同時我?guī)еd奮、肩負責(zé)任度過了繁忙而又充實的兩個多月！短短兩個月，這是我人生轉(zhuǎn)換的過程，是我職業(yè)方向發(fā)生改變的過程，是我成長的過程，從此有了對國際工業(yè)城經(jīng)營理念、營銷環(huán)境以及其使命更加了解；在趙總的全心幫助和大力支持下，我對工業(yè)地產(chǎn)項目策劃由生疏到熟悉、從熱愛到愿意為之付出的心路歷程，同時我也深感責(zé)任重大。
按照自己制定的工作思路及各階段性工作目標(biāo)，實出重點，講究實效，勤思考，并通過努力，千方百計，不折不撓地開展工作，逐步推進工業(yè)城項目，提高其知名度。但從總體來說，是在摸索上升的階段。
第一次接觸工業(yè)地產(chǎn)項目策劃，對它的營銷推廣是一個陌生的、模糊的概念，經(jīng)歷了初期放水養(yǎng)魚，摸著石頭過河的艱苦探索后，初步明確了它的性質(zhì)和方向。但任何工作都離不開人的主體元素。于是首先就從學(xué)會做人，踏實工作做起；其次是掌握國家和開發(fā)區(qū)宏觀政策，企業(yè)本身內(nèi)部環(huán)境和企業(yè)投資環(huán)境，比如開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策、xx市政府總體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展動態(tài)和城市建設(shè)發(fā)展動態(tài)等；還有微觀環(huán)境和園區(qū)競爭情況；再次是飲水思源，摸索有效的營銷推廣方案，經(jīng)常思考這樣的問題：
怎樣花最少的錢達到最好的宣傳效果？
通過什么樣的方式才能找到準(zhǔn)客戶？
現(xiàn)階段工業(yè)城項目還存在什么問題，應(yīng)該先從哪方面入手解決營銷難的問題？
我的主要工作如下：
1、配合完成中秋晚會。
2、協(xié)助完成汽配展活動。
3、完成網(wǎng)絡(luò)推廣工作。
4、積極配合公關(guān)活動。
5、完成工業(yè)城招商的內(nèi)部協(xié)調(diào)和調(diào)研，幫助完善招商基礎(chǔ)資料。
6、配合同事完成其他工作內(nèi)容。
7、推陳出新,不斷完善營銷思路,制定營銷策略。
8、完成臨時性交代的任務(wù)。
（一）不怕困難，建立把項目策劃好的信心。
認真分析新形勢新情況，正視新挑戰(zhàn)，沉著應(yīng)對，及時調(diào)整工作策略。一是認真學(xué)習(xí)北京工業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境和xx市的相關(guān)政策和規(guī)劃，提高對它的理解和認識，以積極的姿態(tài)迎接困難，樹立信心，始終保持旺盛的工作精神，千方百計挖潛營銷思路。二是注重市場信息的收集和鑒別、分析能力，應(yīng)對競爭對手的營銷策略和市場推廣策略，以之來調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略和策略；三是積極爭取領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助，在制定營銷策略和市場推廣方案的時候，由于各自存在思維差別，肯定會出現(xiàn)意見不一致的情況，但對出現(xiàn)的問題和遇到的難題，會認真“把脈、會診”，及時調(diào)整方式方法。雖然我離完成公司期望指標(biāo)和自己計劃的目標(biāo)還存在差距，但在目前嚴峻困難的形勢下，我認為所付出的努力和艱辛一定不會白費。
（二）從細分市場找到目標(biāo)客戶。
力求按照不同的特征來進行市場細分，市場細分有三條好處，一個是獲得消費者高度的忠誠度，一個是保護適當(dāng)利潤，一個是容易獲得成功。比如追求相似利益的企業(yè)、具有相同行業(yè)特性的企業(yè)、相同國度的企業(yè)等等。
雖然園區(qū)在設(shè)計研發(fā)的時候就進行了市場的細分，但是這種細分往往相對是粗線條的，因此在具體實施銷售的時候有必要進行更為明確的目標(biāo)市場細分，根據(jù)產(chǎn)品推廣的不同階段，針對更加明確的目標(biāo)客戶，使用合適的營銷策略和方式。
（三）與世俱進，轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式。
工業(yè)地產(chǎn)作為客觀存在的比較特殊的產(chǎn)品，其營銷思路和推廣方法也會與其他產(chǎn)品有所差別，尤其是民用地產(chǎn)，它的特點是以感性訴求為主。而工業(yè)地產(chǎn)的特點是從理性訴求的角度進行宣傳策劃。工業(yè)廠房的需求量及其目標(biāo)客戶群的隱蔽性和分散性，就決定了它的宣傳模式必須創(chuàng)新和媒體選擇更具針對性。所以轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式是勢在必行，把工業(yè)園打造成為具有全國前沿性和戰(zhàn)略性的工業(yè)地產(chǎn)的典范。
（四）提升自身專業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率。
在常規(guī)工作的基礎(chǔ)上，注重自身專業(yè)素養(yǎng)、溝通技能與工作能力的提升。自我抓基礎(chǔ)、抓內(nèi)功，一是抓實效工作，不斷提高自我工作素質(zhì)，使自己成為策劃的行家里手；二是注重自我工作作風(fēng)的培養(yǎng)及業(yè)務(wù)能力的提高，著力提高工作效能。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇二
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
20xx年的一年已經(jīng)過去，新的挑戰(zhàn)又在眼前。在一年里，有壓力也有挑戰(zhàn)。年初的時候，房地產(chǎn)市場還沒有完全復(fù)蘇，那時的壓力其實挺大的。客戶有著重重顧慮，媒體有各種不利宣傳，我卻堅信青島地產(chǎn)的穩(wěn)定性和升值潛力，在稍后的幾個月里，房市回升，我和同事們抓緊時機，到達了公司指標(biāo)，創(chuàng)造了不錯了業(yè)績。
在實踐工作中，我又對銷售有了新的體驗，在此我總結(jié)幾點與大家分享：
（一）不做作，以誠相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽你的，反之，你所說的一切，都將起到反效果。
（二）了解客戶需求。第一時間了解客戶所需要的，做針對性講解，否則，所說的一切都是白費時間。
（三）推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優(yōu)劣勢，做到對客戶的所有問題都有合理解釋，但對于明顯硬傷，則不要強詞奪理，任何東西沒有完美的，要使客戶了解，如果你看到了完美的，那必定存在謊言。
（四）持續(xù)客戶關(guān)系，每個客戶都有各種人脈，只要保證他們對項目的喜愛，他們會將喜愛傳遞，資源無窮無盡。
（五）確定自己的身份，我們不是在賣房子，而是顧問，以我們的專業(yè)來幫忙客戶。多與客戶講講專業(yè)知識，中立的評價其它樓盤，都能夠增加客戶的信任度。
（六）團結(jié)、協(xié)作，好的團隊所必需的。
自己也還存在一些需要改善之處：
有時缺乏耐心，對于一些問題較多或說話比較沖的客戶往往會針鋒相對。其實，對于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，增加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會有更多信任。
對客戶關(guān)切不夠。有一些客戶，需要銷售人員的時時關(guān)切，否則，他們有問題可能不會找你詢問，而是自己去找別人打聽或自己瞎琢磨，這樣，我們就會對他的成交喪失主動權(quán)。所以，以后我要加強與客戶的聯(lián)絡(luò)，時時關(guān)切，透過詢問引出他們心中的問題，再委婉解決，這樣不但能夠掌握先機，操控全局，而且還能夠增加與客戶之間的感情，增加客帶的機率。
現(xiàn)今我已來工作半年多了，在一年的工作中，本人的銷售套數(shù)為69套，總銷額為6千萬。在今后的工作中，我要更加完善自己，提升自己，增加各方面的知識和對青島各個地區(qū)的了解，不但要做好這個項目，更要跟著公司一齊轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北，開拓新的戰(zhàn)場。
在此，我十分感謝領(lǐng)導(dǎo)給我的這次鍛煉機會，我也會更加努力的去工作，去學(xué)習(xí)，交出自己滿意的成績單。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇三
第一節(jié)城市燃氣行業(yè)的定義及分類。
(一)天然氣供給進入快速發(fā)展期人工煤氣、lpg、天然氣三種氣源并存仍然是中國城市燃氣的主要特點?！笆晃濉逼陂g隨著“西氣東輸、海氣登陸、海外進口、陸氣補充”的天然氣多元化供應(yīng)格局的形成，燃氣結(jié)構(gòu)開始發(fā)生重大改變，天然氣在城市燃氣行業(yè)中的所占比例逐步增大。2011年，我國天然氣產(chǎn)量突破1000億立方米，達到1025.3億立方米，同比增長約6.90。
(三)人工煤氣供應(yīng)集中在中小城市近年來，環(huán)境保護和能源結(jié)構(gòu)調(diào)整取得進展，部分城市人工制氣企業(yè)通過調(diào)整生產(chǎn)方式，開始利用天然氣、煉廠干氣摻混或改制工藝來生產(chǎn)人工煤氣，不僅提高了質(zhì)量，改善了環(huán)境，也為天然氣供應(yīng)初期的供需平衡發(fā)揮重要作用。由于人工煤氣的生產(chǎn)、輸配設(shè)施的投入強度大，維護成本高，需要較大規(guī)模的市場支撐，因此，人工煤氣供應(yīng)主要集中在大城市以及依托當(dāng)?shù)赜兄茪鈼l件的冶金、化工企業(yè)的中小城市。
31.17。2007年到2011年間，城市燃氣行業(yè)總產(chǎn)值占gdp的比重呈小幅上升趨勢，2011年占比達到了0.59，為五年來最高，行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位有所提升。
第三節(jié)城市燃氣行業(yè)技術(shù)分析。
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房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇四
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好!
感謝公司能在我迷茫求職中給了我一個自我實現(xiàn)的平臺，感謝公司讓我了解到了房地產(chǎn)這一行業(yè)，感謝公司的同事及領(lǐng)導(dǎo)對我無微不至的關(guān)心及照顧，經(jīng)過深思熟慮后，我決定辭掉在公司所擔(dān)任的職務(wù)。
在公司的兩個月里，我盡職盡責(zé)的完成自己的任務(wù)，因此我無憾于領(lǐng)取每個月的工資。不管是因為運氣，碰巧，還是因為其他原因，總之，因為我的存在，有將近20萬元的價值進入公司的賬戶，相對于那些兩三個月帶了無數(shù)批客戶，卻沒有簽一單的人而言，我也是有價值的，因此我對自己是否給公司帶來經(jīng)濟利益感到無憾。
因為自身的原因，我無法適應(yīng)公司的規(guī)則，無法為公司創(chuàng)造更多的業(yè)績，實在很抱歉。我決定離開這個崗位，去尋求適合自己的生活規(guī)則。都知道我比別人更努力，在任何事情上，我都是這樣認真對待，不管以后從事什么行業(yè)，我都會用這種態(tài)度去面對。但我的努力，并不只是想和最差的'人相比較，何況在這個行業(yè)中，我比最差的人還要差。公司需要成績，同樣，我也需要成績。我不想在付出了更多，卻得不到回報的工作上浪費太多的時間。至少我還年輕，有更多的時間去追求屬于自己的生活規(guī)則。我上無老，下無小，自己的生活水平又不高，也不急著去掙多少錢。
我會按照公司的規(guī)則，在遞交辭職信之后的一個星期離開目前的崗位。不管我以后走到哪里，在公司的這段寶貴經(jīng)歷將伴隨我一生，這將是我求職生涯中相當(dāng)重要的一部分。
最后衷心的祝愿鳳華名邸能夠蓬勃發(fā)展!祝福同事們能夠再創(chuàng)佳績!
此致
敬禮!
辭職人：
尊敬的xx：
我很遺憾自己在這個時候向集團正式提出辭職申請。
來到萬達已經(jīng)兩年有余了，在這兩年里，得到了集團和項目公司各位同事的多方幫助，我衷心的非常感謝黃總和各位萬達的同仁。在萬達我有過壓力，也有過煎熬，更有過收獲。萬達簡潔的人際關(guān)系和堅韌的工作作風(fēng)，讓我在職業(yè)的道路上有了全新的感悟，也有了從未有過的巨大收獲。在這里非常感謝集團領(lǐng)導(dǎo)特別是黃總您給予我的幫助和支持，很多教誨會伴隨我未來的職業(yè)生涯。
萬達是個講究執(zhí)行力和任務(wù)完成為結(jié)果的高績效團隊，當(dāng)每月月底任務(wù)不能完成的時候，我都非常愧疚。從進入20xx年起，連續(xù)2月、3月、4月3個月我都不能完成簽約指標(biāo)，我感覺到自己的能力已經(jīng)不能肩負起帶領(lǐng)惠山的銷售團隊繼續(xù)完成年度的銷售任務(wù)。
愧對集團領(lǐng)導(dǎo)對我的信任，也無法面對惠山銷售團隊的在付出努力后還是一次又一次失敗的挫折感，也正是因為我的業(yè)績不好，影響到項目公司很多員工不能晉級和加薪。在最近的3個月里，從1-2月住宅即將清盤的推廣，到2-3月商鋪換顏為第五大道及國際餐飲美食街的升級推出，再到4月改soho為mini公館重新包裝面世，一次又一次的銷售不利，讓我的信心也一步步的在流失，直至殆盡。目前我的能力和狀態(tài)已經(jīng)不能完成集團交付給我年度指標(biāo)的完成。現(xiàn)在才4月底，正是考慮到項目在今年年底前還有一個相對較長的銷售期，本著對惠山項目負責(zé)的態(tài)度，我也不能繼續(xù)尸位素餐，我鄭重向公司提出辭職。
我可以在此辭呈遞交之后的30天內(nèi)離開公司，您可以安排新的營銷副總來填補因我離職而造成的空缺，同時我也能夠協(xié)助來人順利完成工作的交接。
能為萬達效力的日子不多了，我一定會站好自己的最后一班崗，做好工作的交接，保證讓項目做到平穩(wěn)過渡。在兩年多的時間里伴隨著惠山項目從開工到即將的開業(yè)使我倍感榮幸，在萬達工作的點點滴滴，苦于樂都是珍貴的人生回憶。祝黃總和各位公司同仁身體健康、工作順利!
此致 敬禮
辭職人：
20xx年xx月xx日
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇五
從2015年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預(yù)計300余個。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達428家，開發(fā)項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。2015年稅收收入0.9億，2015年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀2015年－2015年xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素
1、房價組成要素：
土地成本越大，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線
稅金及費用：2015年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。
求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
建安成本、配套設(shè)施費、廣告開發(fā)費用、開發(fā)商利潤
2、社會因素
國民經(jīng)濟的發(fā)展水平
體制改革的深化程度
居民收入水平的變化
政策導(dǎo)向
社區(qū)環(huán)境選擇
地理位臵
其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調(diào)控政策
三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場，與國際接軌。
體制改革的深化程度
稅制的設(shè)臵
房地產(chǎn)稅的開征
規(guī)范性文件的出臺
國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標(biāo)。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
一．總論
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟中一個十分重要又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門。在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位，它不同于建筑業(yè)，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個包括開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等眾多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。它是隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟的發(fā)展和工業(yè)化、城市化進程的加快，應(yīng)運而生的，并迅速成長為國民經(jīng)濟中一個獨立的巨大的產(chǎn)業(yè)部門。通過了解畢業(yè)大學(xué)生在地產(chǎn)企業(yè)中從事的工作內(nèi)容及環(huán)境，探究對大學(xué)生素質(zhì)的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準(zhǔn)備和應(yīng)變能力。
二、行業(yè)分析
1．房地產(chǎn)行業(yè)所涉足領(lǐng)域
（1）土地開發(fā)和再開發(fā)；
（2）房屋開發(fā)；
（3）地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；
（4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；
（5）房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資；
（6）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價、測量、律師、經(jīng)紀和公正等；
（8）房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險等。
2．房地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)類型
房地產(chǎn)行業(yè)中就業(yè)崗位比較多的企業(yè)主要有五種：房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)代理公司、 房地產(chǎn)交易機構(gòu) 、物業(yè)管理企業(yè)、 房地產(chǎn)中介機構(gòu)。
一般來講房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊資本大多不低于500萬元；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程、統(tǒng)計和工程質(zhì)檢專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員才可以申請。而且要擁有開發(fā)項目的土地使用證；建立有自己的企業(yè)財務(wù)管理制度、工程質(zhì)量安全管理制度、經(jīng)營管理制度。
房地產(chǎn)代理商是指負責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。傳統(tǒng)房產(chǎn)代理公司的優(yōu)勢在于對市場的把握及營銷策劃方面，而日益加劇的市場競爭，使開發(fā)商需要專業(yè)人士提供項目的可行性分析、發(fā)展定位、營銷企劃、銷售組織等一條龍服務(wù)。
房地產(chǎn)交易機構(gòu)注冊資本（事業(yè)單位除外），大城市100萬元以上，中等城市60萬元以上，小城市30萬元以上。配備有相應(yīng)的專職技術(shù)人員，大城市應(yīng)在20人以上，中等城市應(yīng)在10人以上，小城市應(yīng)在5人以上。其中，工程技術(shù)（房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)）、經(jīng)濟、財務(wù)負責(zé)人具有中級以上職稱，統(tǒng)計負責(zé)人具有助理級以上職稱，并有取得執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價負責(zé)人和專門的政策咨詢?nèi)藛T。房地產(chǎn)交易有固定的交易場所，各項業(yè)務(wù)辦事窗口實行“一站式”服務(wù)，即一個窗口收件、一套資料內(nèi)部傳遞、一次性收費、一個窗口發(fā)證。來辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（含商品房預(yù)售）、租賃、抵押等各項交易手續(xù)。
房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介機構(gòu)咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。地產(chǎn)顧問是中介服務(wù)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，當(dāng)市場需要專業(yè)化的操作程序，在呼喚專業(yè)化的時候，中介服務(wù)就從單單的銷售終端慢慢過度到介入房地產(chǎn)的開發(fā)流程，在其中起到“顧問”的作用，保證整個過程的專業(yè)化，從而能生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品。
三、職業(yè)機會
1．職業(yè)發(fā)展路徑
房地產(chǎn)行業(yè)為畢業(yè)生提供了不同的工作崗位和多樣化的發(fā)展路徑。進入房地產(chǎn)行業(yè)后結(jié)合自身的特點設(shè)計與選擇個人職業(yè)發(fā)展，許多畢業(yè)生經(jīng)過短短幾年的鍛煉就脫穎而出，有的成為公司的業(yè)務(wù)骨干，有的走上了公司重要的領(lǐng)導(dǎo)崗位，也有的業(yè)績平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發(fā)展路徑如下：
（1）新員工培訓(xùn)。第一年，大部分公司都有導(dǎo)師制的培養(yǎng)機制，公司為每一位新入職員工配一名導(dǎo)師，導(dǎo)師一方面幫助員工盡快適應(yīng)新環(huán)境，協(xié)助解決新員工的職業(yè)困惑與職業(yè)心理健康等問題。
（2）至各個崗位后還將參加定期的基礎(chǔ)管理類以及專業(yè)技術(shù)類的培訓(xùn)：部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、工作技能培訓(xùn)。
（3）職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，表現(xiàn)好的員工都有機會參加職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)，提高管理技能、管理水平和商業(yè)知識。
（4）專業(yè)證書考核。根據(jù)自己的學(xué)歷和從業(yè)時間選擇自己可以報考的資格考試。選擇脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)和業(yè)余地參加本職專業(yè)技術(shù)職稱或任職資格證書的培訓(xùn)。
（5）想進入高層的員工就要繼續(xù)深造充實自己，可以繼續(xù)攻讀學(xué)位。公司會根據(jù)工作的需要，選送各部門表現(xiàn)優(yōu)秀的員工到國內(nèi)、外院校脫產(chǎn)攻讀學(xué)位或定向進修。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學(xué)位，根據(jù)個人實際情況而定。
（6）擁有一定的業(yè)績和實力的時候，也就能坐上項目公司經(jīng)理位置了。
2．素質(zhì)要求
能力是一個人完成任務(wù)的前提條件，是影響工作效果的基本因素。每一個行業(yè)對人的能力都有一定的傾向性，如果自己的傾向性與行業(yè)吻合，而行業(yè)又有發(fā)展前景就應(yīng)該予以考慮。不同行業(yè)對人才的不同需求標(biāo)準(zhǔn)：it業(yè)看重于知識技術(shù)、廣告媒體類看重于個人才華、財務(wù)類看重于技能和性格。房地產(chǎn)行業(yè)對人才的素質(zhì)要求與科技類行業(yè)不同，更側(cè)重于注重個人工作能力。體現(xiàn)在能夠很好的適應(yīng)環(huán)境變化，性情開朗熱情、自信善于交際。在群體中精神愉快、相處自然、常能機智的解脫窘境。在工作和學(xué)習(xí)上肯動腦筋，常表現(xiàn)出機敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務(wù)。
基本素質(zhì)要求：
（1）適應(yīng)力和自我管理能力較強
（2）善于捕捉信息、靈活應(yīng)變
（3）時間觀念強
（4）善解人意、勸說能力強（掌握談判技巧）
（5）誠實、守信用、樂觀
（6）性格外向、人際交往能力強
（7）口頭表達能力強和洞察能力強
（8）幽默、自信
房地產(chǎn)中介行業(yè)1.從業(yè)方向：
本規(guī)定所稱房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員。國家實行房地產(chǎn)估價人員執(zhí)業(yè)資格認證和注冊制度。凡從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的單位，必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師。房地產(chǎn)估價師必須在一個經(jīng)縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審核評定、取得房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機構(gòu)（以下簡稱房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)）內(nèi)執(zhí)行業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的資質(zhì)等級及其業(yè)務(wù)范圍，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門另行制定。房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)統(tǒng)一接受委托并統(tǒng)一收費。在房地產(chǎn)價格評估過程中，因違法違紀或者嚴重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟損失，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價師追償。
新房、舊房，大房、小房，買房、賣房，換房、租房房 產(chǎn)成為一種多樣化的商品，其交易也日益頻繁。換幾個地方、搬幾次家，將成為生活中的平常事?？稍趺磽Q房、怎么買房，這其中大有學(xué)問。有人把房產(chǎn)作為一種投資，越換越增值；有人卻因為一個錯誤的決定，而損失慘重；有人不知行情，舉棋不定。請個估價師作投資顧問，估算房產(chǎn)價值，也許能幫你拿個主意－－房地產(chǎn)估價師就這樣慢慢地走入我們的生活。
差很大，而且隨著市場變化、周圍交通和環(huán)境的變化還會引起房地產(chǎn)價值的變化。房地產(chǎn)作為居民支付的最大商品，價值量大，值得請人估價，也能承受得起相應(yīng)的估價費用。
日前，大量二手房上市，消費者需要評估房產(chǎn)的機會增多，房地產(chǎn)估價師也將更有作為。
2.職位職能: 房地產(chǎn)評估
3.職位描述: 房地產(chǎn)評估師
4.崗位職責(zé)：
1) 配合承接房地產(chǎn)評估項目；
2) 負責(zé)重要項目的現(xiàn)場查勘和調(diào)查；
3) 撰寫房地產(chǎn)評估報告。
5.任職要求：
4) 持有注冊房地產(chǎn)估師資格證書；
5) 良好的溝通能力和計算機應(yīng)用能力，能適應(yīng)經(jīng)常出差；
6) 具有相關(guān)經(jīng)驗者優(yōu)先。
6.薪酬待遇：
年薪制；
包住宿。
四．探究房地產(chǎn)銷售對大學(xué)生素質(zhì)的要求
（一）理論調(diào)研
1房地產(chǎn)基本知識
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。
2五力分析
所謂五力分析，是著名管理學(xué)家波特提出的對于微觀環(huán)境進行分析的框架模型。即存在五種力量：供應(yīng)商，顧客，替代者，新進入者，競爭對手。這武裝那個力量影響著管理者獲取資源以及每日、每周、每月銷售產(chǎn)品的能力，對于短期決策具有重要的影響作用。
3關(guān)于萬科的企業(yè)文化
萬科是是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，是中國首個銷售過千億的地產(chǎn)企業(yè)。是個有信念、有理想、有些清高的企業(yè)，（因為王石就是這樣，他一直以來的主張就是“為商，不忘為人”）。具有陽光照亮下的體制，不行賄，不做假，具有社會責(zé)任感，渴望回饋社會，萬科有自己的公益性組織，但是行事很低調(diào)，自己投入錢，自己采訪受眾并幫助他們，其中一個為“愛佑童心”，幫助治療有先天性心臟病的嬰幼兒，員工自己做志愿者，自己掏腰包，關(guān)心愛護那些需要幫助的人。另外，萬科還主張綠色、環(huán)保，零排放、地球1小時的活動萬科都組織參與過，萬科也有專門研究環(huán)保的團隊。萬科人際關(guān)系較簡單，并且注重員工活動，經(jīng)常組織員工參加各種活動，在職人員平均年齡35，老板都很平易近人，他們的經(jīng)理辦公室都沒有門，就是為了拉近老板和員工之間的距離。萬科在業(yè)務(wù)方面對外溝通較多，主要為投融資，銀行。
（二）地產(chǎn)業(yè)對大學(xué)生的素質(zhì)要求
聚餐之類的活動，在大學(xué)有一定經(jīng)驗，有助于在企業(yè)中做得更好，得到老板的賞識。
（三）關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)的前景
地產(chǎn)行業(yè)是個對國家整體行情依賴相當(dāng)大的行業(yè)，國家的政策對行業(yè)的發(fā)展起到了很大的影響作用。從2015年以來，房地產(chǎn)行業(yè)一直保持的強勁的增長勢頭，在前幾年一度達到了200%的利潤率。但是王石說過，對地產(chǎn)行業(yè)來說，利潤率超過50%就是不正?，F(xiàn)象，這也就是近一年國家大力調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的原因。對于地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢，任何人都無法預(yù)測，因為行業(yè)的走勢基本上取決于國家的政策的走勢，而政策，是無法預(yù)測的，這也就是為什么員工請王石預(yù)測一下萬科今后的發(fā)展趨勢的時候，王石回答說，天知道。
（四）分析總結(jié)
通過以上簡短的分析報告，我們可以大概在頭腦中有了清晰的概念，即房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風(fēng)險，高投入，高回報并存的較為特殊的行業(yè)。同時，在我國，為了更好，更快推動國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府政策、投機炒作，供給關(guān)系各方面的作用下，房價節(jié)節(jié)攀升，雖讓政府收入大幅增加，但與此同時，每一位百姓生活的幸福度卻在悄然降低。
我們完成這份報告，不僅是要對我們房地產(chǎn)行業(yè)有個充分情醒的認識，同時也是為我們在校大學(xué)生以后的就業(yè)環(huán)境有個更清晰地了解，對自身發(fā)展要求有清醒認識，為大家以后的就業(yè)發(fā)展鋪墊道路。對于大學(xué)生在地產(chǎn)行業(yè)找工作的問題。地產(chǎn)公司內(nèi)部，是一個人才流動頻繁，充滿機會的地方，在行業(yè)內(nèi)跳槽的現(xiàn)象很平常。萬科給員工提供了很多的公司內(nèi)部跨省份的跳槽的機會，員工可以自由申請其他省份的其他職位，一旦面試通過對方?jīng)Q定采用這個員工，所在省份的公司的老總必須無條件放人，就避免了工作出色但是沒有升遷機會的現(xiàn)象的出現(xiàn)。但是一旦踏入了地產(chǎn)行業(yè)，將來轉(zhuǎn)行做其他行業(yè)的前輩，很少，只能局限在本行業(yè)范圍內(nèi)。而對于在房地產(chǎn)行業(yè)找工作是更容易還是更困難，與房地產(chǎn)的市場行情有很大的關(guān)系，做好自身最重要。
還有一年半的在校時間，努力學(xué)好專業(yè)知識，學(xué)一門鉆一門。
一、調(diào)查設(shè)計
（一）調(diào)查目的
（二）調(diào)查內(nèi)容
1、××市宏觀環(huán)境的調(diào)查
（1）宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展規(guī)劃
（2）××房地產(chǎn)現(xiàn)狀
2、項目自身情況調(diào)查
（1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析
項目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項目周圍環(huán)境）
產(chǎn)品公司組成（開發(fā)商、設(shè)計單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）
3、需求市場調(diào)查
未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向
購買偏好（地段、價位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計、裝修檔次、配套設(shè)施重要性等方面）
購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）
購買行為（適宜置業(yè)時期、銷售行為主動性、付款方式）
價格支付能力（單價、總款、月還款）
對物業(yè)配套的需求
購買人群
4、競爭市場調(diào)查（個案對比）
（1）基本情況
裝修材料、水平
硬件設(shè)備
配套服務(wù)功能及功能分區(qū)
公開銷售日期
銷售價格、開發(fā)期價格的變化情況、銷售率
付款方式、銀行按揭安排
車位配備
物業(yè)管理公司及費用
（2）營銷策略
目標(biāo)客戶選擇決策
市場定位與宣傳重點
營銷組合策略
（三）調(diào)查方法
1、宏觀調(diào)查
專項數(shù)據(jù)資料收集與分析
2、項目自身情況調(diào)查
項目現(xiàn)場考察、有關(guān)人員訪談以及相關(guān)資料收集整理
3、市場抽樣調(diào)查
專項訪談問卷
抽樣數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析
4、競爭市場調(diào)查
現(xiàn)場踩點調(diào)查與深度訪談
二、調(diào)查組織與實施
建議采用時間計劃表的形式表述
第二部分 調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析
一、宏觀環(huán)境調(diào)研與分析
（一）城市宏觀環(huán)境分析
（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
二、項目自身情況調(diào)研
（一）項目的整體研究與特性分析
1、項目地理位置
（2）發(fā)展商情況
（3）項目市場分析
三、市場抽樣調(diào)研說明
（一）、市場抽樣調(diào)研方法說明
（二）、市場抽樣樣本選擇說明
（三）、市場抽樣調(diào)研問卷發(fā)放與回收統(tǒng)計情況說明
四、分項數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析
（具體分項以市場調(diào)研問卷設(shè)置為準(zhǔn)，一般包括如下五大項）
（一）、需求意向
（二）、需求偏好
（三）、針對性需求
（四）、購買力
（五）、客戶群體特征
（六）、統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總分析
五、市場抽樣調(diào)研綜合評析
（一）、地域住宅消費心理特點分析
（二）、項目目標(biāo)客戶群初步定位分析
（三）、項目產(chǎn)品初步定位分析
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇六
20xx年，受國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。20xx下半年，作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。
一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭20xx年經(jīng)濟增長保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟適用房和限價房大量入市，20xx上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑_發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場重新上演“地王爭霸”、“房價攀升”。
1、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況。
統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：xx；全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資xx億元，比去年同期增長：xx；統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明20xx年，全國商品房銷售面積達到萬平方米；銷售面積增速為％。
2、習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況。
統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降；全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資xx億元，比去年同期下降xx％；統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：習(xí)水縣商品房銷售面積達到xx（萬平方米），銷售面積增速為xx％。
國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時期調(diào)整后，已經(jīng)率先進入到了回升的階段。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國房價已連續(xù)五個月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款和個人按揭貸款大幅增長。
從去年1月份開始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場就已走進了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為xx套，接連刷新了單月銷量紀錄。5月份，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達到了套，到6月份時，這個數(shù)據(jù)是套，其中120－144平方米的戶型占了三分之一，100－120平方米的.戶型占了近四分之一。除#上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加，市民對房地產(chǎn)市場的關(guān)注度大為上升。
隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著市場銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項目開發(fā)的壓力。20xx年下半年，新開發(fā)投資項目面積約平米，有實力的開發(fā)商都會加快施工進度，盡快啟動后續(xù)項目開發(fā)。在20xx年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。
1、政府關(guān)于促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見。
20xx年，市政府出臺了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）。
一、實行購房優(yōu)惠政策。
（一）對個人購房實施補貼。
（二）實行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。
（三）實行房地產(chǎn)交易相關(guān)費用優(yōu)惠。
（四）調(diào)整住房公積金貸款政策。
（五）實行銀行貸款利率優(yōu)惠。
（六）支持自住型和改善型住房消費。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。
（七）實行購房入戶鼓勵。凡在習(xí)水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。
（八）減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。
（九）對行政事業(yè)性收費實行“一費制”。
（十）降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費。
（十一）盤活存量建設(shè)用地。
（十二）鼓勵房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項目貸款給予重點傾斜。（十三）加大稅收支持力度。
3、營造良好發(fā)展環(huán)境。
（十四）提高服務(wù)效能。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
（十五）強化市場監(jiān)管。
（十六）加強宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢特征，優(yōu)化市場交易環(huán)境。
（十七）加大督查力度。加強房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。
這個被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關(guān)注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠；開發(fā)商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力；政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經(jīng)濟的發(fā)展。
目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導(dǎo)致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài)；同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇七
尊敬的董事長、各位同仁：
大家好！
過去的半年里，在集團公司和董事長的正確領(lǐng)導(dǎo)和支持下，我在自己的工作崗位上，主動積極履行崗位職責(zé)，認真貫徹落實集團的安排部署，堅持以增強盈利能力和提升市場影響力為目標(biāo)，以科學(xué)的經(jīng)營理念和頂層思維為指導(dǎo)，堅持以提升經(jīng)營效益為中心，以完善項目開發(fā)建設(shè)為重點，以推進管理提升為抓手，以加快公司發(fā)展為使命，深入、扎實、有效的開展工作，團結(jié)房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)班子和全體員工，較好的完成了工作任務(wù)的目標(biāo)，現(xiàn)將主要工作情況做如下報告：
一、上半年主要考核指標(biāo)完成情況。
——xxx項目全部竣工，具備交房條件，并完成了消防驗收等工作。截止7月11日，已將1、2、4#交付業(yè)主，并計劃將其余樓座有順序、有計劃交付。
——穩(wěn)步安全推進xxx項目五期工程施工。xxx五期1#—5#樓項目按照工期要求主體施工完成，二次結(jié)構(gòu)及裝修施工完成50%。8—10、13—16、19—21#樓及1#、2#人防車庫項目按照公司要求按期達到預(yù)售目標(biāo)。
——銷售任務(wù)逐步落實，緊抓項目回款額度。截止目前，xxx方面銷售套數(shù)為254套；銷售金額為134076073元，回款金額為109139737元；xxx住宅，上半年簽約166套，簽約額105106863元，回款額65030233元；商業(yè)認購9套，認購額9978243元，簽約9套，簽約額9978243元，回款額7341847元。
——xxx物業(yè)建設(shè)初步成型。自20xx年2月開始籌建開始，xxx物業(yè)服務(wù)中心，從只有1名經(jīng)理到現(xiàn)在在編21人，團隊組建初步完成，其中1人持有注冊物業(yè)管理師資格證書，大專以上學(xué)歷3人。并在制度建設(shè)，發(fā)揮前期介入功能，執(zhí)行查驗承接手續(xù)，妥善開展交房工作等方面，初見成效。
二、在經(jīng)營亮點管理中的做法和體會。
思想指導(dǎo)行動，理念決定思路，管理理念決定公司經(jīng)營的成敗。今年永清地產(chǎn)持續(xù)傳出國家利好政策，但地產(chǎn)升溫持續(xù)時間短促，周期有限等現(xiàn)象也給我們提出了新課題、新要求，房地產(chǎn)市場仍面臨嚴峻形勢。面對當(dāng)前現(xiàn)狀，依據(jù)公司實際情況，確立工作思路最為重要。為此，我們堅持頂層思維，堅持以效益為中心，樹立八個理念——風(fēng)險理念、品牌理念、雙贏理念、人本理念、協(xié)調(diào)理念、效益理念、創(chuàng)新理念、學(xué)習(xí)理念，并指導(dǎo)和運用于管理實踐，受益匪淺。
我堅持上述經(jīng)營管理理念，系統(tǒng)抓好各方面的工作。下面就圍繞理念并結(jié)合我的實際工作目標(biāo)執(zhí)行情況談一些做法和體會。
（一）堅持品牌理念，打造亮點。
企業(yè)進入了品牌競爭的時代，要想取勝，只能在“品牌”上，尋找突破口，為企業(yè)市場開發(fā)打造一張醒目的“名片”。
打造合同履約品牌。
一是制定前瞻性施工規(guī)劃，快速打開局面。
對施工總體布置方案進行了前瞻性的優(yōu)化和調(diào)整。將原方案中不合理。
的布置進行了重新選址和規(guī)劃，包括車庫選址、施工便道等，為后續(xù)工作打下了良好基礎(chǔ)。
為配合銷售需求，工程部進行現(xiàn)場資源調(diào)配，優(yōu)先8#、10#、16#建筑，5月底完成了四層封頂，具備開售條件，滿足了五期推盤的時間要求。加快了1#—5#建筑的施工，為早日驗收搶得時間。
二是加強現(xiàn)場文明施工，確保工程質(zhì)量。
在施工質(zhì)量管理方面，通過對監(jiān)理的管理，在質(zhì)量預(yù)控方面明確各施工工序，施工方法，加強現(xiàn)場監(jiān)督，采用樣板引路，發(fā)現(xiàn)問題及時與設(shè)計溝通，堅持當(dāng)天的事絕不拖到明天。目前多層主體均已經(jīng)順利通過政府質(zhì)檢部門的核驗。
在現(xiàn)場文明施工、安全管理方面，實行定期檢查，預(yù)防布控。工程部策劃安排，由監(jiān)理組織每周一次現(xiàn)場安全文明施工大檢查，由于措施到位，成果較好，目前為止未發(fā)生一起重大安全事故。
打造策劃營銷品牌。
通過對xxx集團品牌戰(zhàn)略研討及方案匯報，并對接世聯(lián)顧問、新景祥顧問、光合理想顧問三家具有實力的品牌戰(zhàn)略合作伙伴，進一步實現(xiàn)xxx品牌所要達成目標(biāo)的明確設(shè)定，進一步探尋xxx品牌落地執(zhí)行層面的創(chuàng)新思路，取得階段性成果。
通過競品調(diào)研及市場分析，形成項目營銷策略及階段性營銷方案；并要求代理公司定期完成市場監(jiān)測周報及市場分析，會同研究；通過xxx公館推廣形象包裝組織各廣告設(shè)計單位進行研討、溝通、比稿，優(yōu)選優(yōu)質(zhì)廣告設(shè)計單位，完成對項目的廣告設(shè)計提報，提升xxx品牌效應(yīng)，加快xxx地產(chǎn)的銷售步伐。
（二）堅持協(xié)調(diào)理念，搞好對外協(xié)調(diào)關(guān)系。
做好與政府部門的和諧關(guān)系。
8#10#16#預(yù)售許可及十一棟樓樁基礎(chǔ)從招投標(biāo)到建設(shè)局各部門的備案、審核工作，取得了樁基礎(chǔ)開工許可證。xxx方面，完成全面驗收的準(zhǔn)備工作，包括完成防雷工程合格工作，環(huán)保局現(xiàn)場檢測和資料上報，規(guī)劃局現(xiàn)場檢測、資料上報，房屋現(xiàn)場面積實測，檔案館資料制作等；在資質(zhì)方面，完成辦理xxx房地產(chǎn)資質(zhì)延期工作。
在交房工作上，積極疏通房管局、房屋測量單位關(guān)系，提前完成所交房屋的面積測定工作，使交房工作能順利進行。按時完成了向縣統(tǒng)計局、縣房管局、統(tǒng)計報表工作。
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做好與銀行部門的和諧關(guān)系。
通過努力協(xié)調(diào)外省、市、縣三級銀行關(guān)系，完成北京建行、廊坊建行、河北銀行、永清郵政儲蓄銀行、永清工商銀行、永清農(nóng)業(yè)銀行多家金融機構(gòu)項目按揭貸款準(zhǔn)入，使得按揭工作正在有條不紊的進行中，累計完成按揭210戶實現(xiàn)回款6019、6萬元，保證企業(yè)資金的快速回籠。通過努力順利的進行著xxx項目11500萬元開發(fā)貸款的申請工作，在20xx年發(fā)放貸款7500萬元及20xx年發(fā)放貸款4000萬元，為我公司上半年各個項目的施工及土地貯備提供強有力的資金保證，為企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，做足資金準(zhǔn)備。
做好與當(dāng)?shù)乩习傩盏暮椭C關(guān)系。
在168項目征地中，我們與當(dāng)?shù)乩习傩帐冀K保持積極做工作的態(tài)勢，截止到7月，已經(jīng)完成135畝清理工作，墳頭簽協(xié)議14戶，房屋已拆除，果樹清理一戶。
（三）堅持全員的效益理念，開源節(jié)流。
根據(jù)總公司下達的任務(wù)目標(biāo)，經(jīng)常組織各部門研究工作中的問題和難點，落實工作，加強管理，使每個人明確工作任務(wù)和努力方向，提高工作效能，增強效益理念。
在前期手續(xù)辦理工作上，我們始終提倡以少花錢多干事為宗旨，通過努力，為公司直接節(jié)省資金百萬元。
在工程技術(shù)上，通過工序的調(diào)整，避免了出現(xiàn)深基坑施工，通過了整體開挖，避免了基坑支護及護坡，從而為公司節(jié)約成本百萬元。
（四）堅持雙贏理念，加強總包管理與服務(wù)。
體現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)，利益共享。
主材全部由項目部采購供應(yīng)，降低分包商資金風(fēng)險，集中力量搞生產(chǎn)。簽訂《施工合同文件》、《履約擔(dān)保函》和《安全協(xié)議》；采用了分包商《履約擔(dān)保函》，有效地規(guī)避了工程風(fēng)險。
把握住“民工工資發(fā)放”的關(guān)鍵。
一是成立民工工資管理小組，形成公司經(jīng)理負總責(zé)，工程部具體牽頭抓，綜合、財務(wù)等有關(guān)部門配合的工作體系；二是按照縣委要求實行民工工資支付保證金制度，并根據(jù)風(fēng)險的大小，隨時增加從工程結(jié)算款中預(yù)留保證金額度；三是實行監(jiān)管發(fā)放，在保證工資發(fā)放的情況下，結(jié)算剩余工程款；民工工資總體發(fā)放到位。
（五）堅持人本理念，加強團隊建設(shè)，形成獨特的xxx地產(chǎn)精神。我們充分認識到團隊建設(shè)是企業(yè)的核心競爭力，我注重以下幾個方面：思路清晰是基礎(chǔ)。通過抓教育引導(dǎo)人，抓制度約束人，抓激勵鼓舞人，抓關(guān)懷溫暖人，抓活動凝聚人等途徑，形成合力。
高度重視是根本。各方聯(lián)動，精心謀劃，過程扎實開展；在時間、條件和資。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇八
很多人，包括我太太在內(nèi)，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結(jié)束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：
1，城市化帶來的住房需求。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結(jié)束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發(fā)展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發(fā)達國家的差距更大，有比較大的改善空間。
3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質(zhì)量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標(biāo)準(zhǔn)，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。
綜上所述，在目前階段，房地產(chǎn)的。
1、
2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計7.472億平米。
而在50年后，城市化基本完成，房地產(chǎn)。
1、
2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計大約也在7.68億平米。
結(jié)論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)的需求會一直剛性存在。
2)房價的未來走向：
在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數(shù)人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢?因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發(fā)展政策，這必然會導(dǎo)致人口從落后地區(qū)往發(fā)達地區(qū)的流動。這種流動的驅(qū)動力就是更好的資源。包括：工作機會、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環(huán)境資源、基礎(chǔ)設(shè)施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發(fā)達地區(qū)與最落后地區(qū)的發(fā)展差距有多大，房價差距就有多大，否則流動會失衡。
由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農(nóng)村建房成本也有一個最低值。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。
不妨允許我以一種不科學(xué)的方法來做一個嘗試：
截止20，上海市年財政預(yù)算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬。
上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。
結(jié)論：仁者見仁，智者見智。
年上海別墅市場分析。
從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯(lián)體別墅，到幾千萬元的獨立式豪華別墅。
今年，上海成了不容置疑的別墅年。
上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應(yīng)過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應(yīng)求，快速進入了供過于求的格局，同質(zhì)現(xiàn)象也趨于嚴重。
那么，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢?安家網(wǎng)近日進行了大規(guī)模線上和線下的市場調(diào)研，以此獲取第一手的市場資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。
(一)別墅價格。
50至120萬元人民幣的別墅將成為當(dāng)前上海別墅市場的主流產(chǎn)品，占總樣本的71%;其中，50--80萬人民幣的占37.3%，81至120萬人民幣的占33.70%。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產(chǎn)品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產(chǎn)品中，151至200萬人民幣的占6.60%，201至300萬人民幣的占7.40%，301至500萬人民幣的占2.10%，501萬人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60%。
(二)別墅區(qū)域。
上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%)、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%)。
2002年的上海別墅市場區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%)。
(三)別墅類型。
在經(jīng)濟實力允許的條件下，獨立別墅是實現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅占市場總份額中的比例：獨立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。
150至200平方米的別墅將成為當(dāng)前別墅市場的主流面積，即經(jīng)濟型別墅的市場容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價提高，成為了社會高端客層的實力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
(五)考慮因素。
在購買別墅15個考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業(yè)管理(占10.50%)、價格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價值(占8.20%)。而其中營銷包裝是人們在作購房決策時最為忽略的，這也反映出當(dāng)前購房人的理智與專業(yè)。
所以，作為發(fā)展商而言，營銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會喪失一大批優(yōu)質(zhì)客群。發(fā)展商應(yīng)對7大重要因素予以研究，因為別墅是房產(chǎn)的終結(jié)消費，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會成為買房人特別重視的問題;別墅消費群體大都為社會的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價值，是能充分反映別墅價值和長遠利益的因素。
(六)交通意向。
該問題是確認購買別墅的人群對交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認為半小時車程到機場和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具;二是區(qū)域性極強，以某一區(qū)域為生活工作中心，因此只中意該區(qū)域內(nèi)的別墅項目。
(七)別墅樓層。
選擇購買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場的主流產(chǎn)品，而3層別墅可作為差異性產(chǎn)品進行點綴。
(八)別墅挑高。
希望別墅內(nèi)有挑高的人占總樣本的52.9%;無所謂別墅內(nèi)有挑高的人，占40%。所以，別墅內(nèi)有挑高已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
(九)別墅天窗。
希望別墅內(nèi)有天窗的人，占總樣本的73.6%;無所謂別墅內(nèi)有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內(nèi)有天窗也已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
希望別墅內(nèi)有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無所謂別墅內(nèi)有傭人房的人，占23.7%。
購買別墅的人群都會通過雇用家政員來換取自己休閑時間，并提高生活品質(zhì)，所以別墅內(nèi)有傭人房將成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
(十一)別墅房型。
5個房間的別墅為大多數(shù)目標(biāo)客群所接受，可作為主力房型進行設(shè)計;7個房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。
(十二)別墅客廳面積要求。
別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。
(十三)別墅主臥室面積要求。
別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。
(十四)別墅廚房面積要求。
別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。
(十五)別墅自家花園要求。
設(shè)計該題時就有意讓被調(diào)研者在考慮自己花園面積時，同時也將花園面積算進別墅總價，從而保證回復(fù)的客觀性。
花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點關(guān)注的因素，高出該市場平均水平，將產(chǎn)生較大市場吸引力。
(十六)別墅物業(yè)管理。
在13個選擇項中，排在最前面的6個會所設(shè)施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網(wǎng)球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。
生活便利和運動健身是購買別墅的人群最為關(guān)心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達到最需要的滿足是最明智的。
(十八)別墅裝修要求。
購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費自己過多精力和時間，所以對他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。
(十九)別墅車位。
別墅內(nèi)有一個私人車位是當(dāng)前上海別墅市場的基本選擇要求，而高價位別墅二個室內(nèi)車位是必備的。
(二十)別墅周邊環(huán)境。
人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設(shè)施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設(shè)施(占17.90%)、商業(yè)設(shè)施(占15.50%)、教育設(shè)施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。
購買別墅的人群對周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設(shè)施時，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進，或在周邊地區(qū)引進相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
(二十一)別墅賣點。
2、
3、4位的都是與綠化相關(guān)。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項目能在綠化上做出差異性。
其次，“全面達到智能化”和“世界級物業(yè)管理服務(wù)”也是購房人極為關(guān)注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點中的一大亮點，而且也確實為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價值被眾多非上海人看重;“鄰居物業(yè)是高品質(zhì)國際社區(qū)”，別墅的購買者認為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購房時，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質(zhì)的地方。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇九
由于房地產(chǎn)開發(fā)商對市場研究工作的概念比較模糊，對其研究成果的有效性存在一定的質(zhì)疑，因此，傳統(tǒng)市場研究進入房地產(chǎn)市場的歷程還需要一段磨合的時間。目前，在整個房地產(chǎn)行業(yè)對市場研究的意識并沒有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的不斷市場化，市場研究在其經(jīng)營中的地位在逐步得到加強。具有一定實力和規(guī)模的開發(fā)商相應(yīng)成立了市場研究部或其他類似性質(zhì)的調(diào)查部門專門從事與市場研究有關(guān)的相關(guān)工作。目前開發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項目定位研究的基礎(chǔ)。同時，不少開發(fā)商與專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開展了相當(dāng)廣泛的合作。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商項目的開發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發(fā)商也開始了與市場研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現(xiàn)了或多或少的問題，但對于市場研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域?qū)蔀橐粋€值得引起重視的行業(yè)新的增長點。
就目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場研究領(lǐng)域的現(xiàn)象來看，主要有以下幾方面的特點：首先，整體行業(yè)注重國家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來指導(dǎo)投資的方向；其次，開發(fā)商對供應(yīng)市場以及重點競爭對手的研究相對重視，而相對忽略消費需求的研究；再者，規(guī)模比較大的，而且具有一定現(xiàn)代化管理手段，重視市場化運作的開發(fā)商，在市場研究方面投入了更多的精力、資金和時間，并初步形成了一套比較完整的數(shù)據(jù)資料庫。
從整體上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對市場研究的意識是比較淡薄的`，造成這種狀況的原因主要有以下幾個方面：整個行業(yè)的市場化運作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗而非科學(xué)的決策體系實施管理與經(jīng)營；目前，來自于房地產(chǎn)的市場供應(yīng)研究、競爭研究以及區(qū)位市場研究需求比較多，而開發(fā)商對來自于消費者的信息關(guān)注程度相對不足；同時，作為市場研究公司而言，還沒有形成比較成熟實用的研究方向與服務(wù)，這對于開發(fā)商的調(diào)研需求促進力度不足，另外行業(yè)項目的策劃與開發(fā)更多是通過策劃、銷售人員的經(jīng)驗和創(chuàng)意來實現(xiàn)，并以引導(dǎo)消費為導(dǎo)向，這也造成了房地產(chǎn)市場研究缺乏的重要原因。
2.調(diào)研公司缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)知識的了解。
房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性，導(dǎo)致市場研究公司的研究人員對該行業(yè)深入了解存在困難，因此對其的認知是相對膚淺而有限的。
研究人員由于缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)知識的充分了解，因此，在與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作過程中很容易導(dǎo)致溝通上的障礙。研究人員對理解開發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現(xiàn)在對項目的理解、研究方法的采用、研究對象的選擇、問卷的設(shè)計、最終研究成果等方面，都很難達到與房地產(chǎn)行業(yè)特點的結(jié)合。
3.調(diào)研公司從具體項目中比較被動的積累研究經(jīng)驗。
正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的市場研究意識還未被喚醒，對市場研究公司的依賴性并不強，因此來自于該行業(yè)的市場研究需求并沒有引起市場研究公司的重視。
目前，市場研究公司還沒有主動的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)市場的發(fā)展，更多是依賴具體的房地產(chǎn)市場研究項目，比較被動的實現(xiàn)行業(yè)經(jīng)驗以及研究經(jīng)驗的積累，效果緩慢。
現(xiàn)在市場研究行業(yè)的發(fā)展趨勢是專業(yè)化和咨詢化，而咨詢化的發(fā)展是基于對特定行業(yè)的充分了解，并且專業(yè)化通常也是通過依附于對某特定行業(yè)的熟知來體現(xiàn)。因此，如果市場研究公司希望進入房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域，則需要充分了解該行業(yè)的特點。
1.前期。
這一階段的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，主要有：
（1）宏觀經(jīng)濟信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟指數(shù)、城。
市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。相關(guān)市場信息——包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。
（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：
在售樓盤資料統(tǒng)計——包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料，可進行市場供應(yīng)量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。
區(qū)域市場分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析。
樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。
（3）消費需求趨勢研究：
主要針對消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對于某一個特定樓盤項目。
（4）品牌研究：
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費者對開發(fā)商認知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。
2.中期。
開發(fā)商在購置土地之后，需要進行相應(yīng)的項目開發(fā)。次階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項目定位、項目規(guī)劃與設(shè)計、項目的建設(shè)、項目的推廣與銷售。
（1）項目定位研究：
考慮具體樓盤項目所處的區(qū)域，通過對消費者置業(yè)消費需求的研究，結(jié)合周邊競爭項目的研究和區(qū)位特征研究，對特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進行準(zhǔn)確的定位。
（2）消費需求研究----了解消費者對特定區(qū)域樓盤的需求細節(jié)、消費動機、消費行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費習(xí)慣，結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進行市場細分，并確定各細分市場的規(guī)模。
（3）競爭樓盤研究----了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。
（4）產(chǎn)品測試研究：
在項目定位之后，目標(biāo)消費人群趨于明朗，該階段的市場研究應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項目細節(jié)方面的研究，針對特定將建樓盤，依據(jù)設(shè)計結(jié)果對樓盤的各指標(biāo)分別進行測試。具體的測試內(nèi)容主要包括：1、社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；4、對裝修的意見與個性化實施；5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；6、特定需求的價格定位研究等等。
3、后期。
（1）樓盤媒體宣傳分析：對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計，可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為競爭研究的有力補充。
（2）銷售現(xiàn)場研究：
主要實現(xiàn)市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段，將會有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費者到銷售現(xiàn)場關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對現(xiàn)場的了解、意向購房人群的調(diào)查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有：
1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；
2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習(xí)慣；
3、樓盤評價以及與競爭產(chǎn)品對比；
4、對銷售中心以及人員的評價；
5、看房滿意度研究等等。
（3）銷售監(jiān)測：
隨時對銷售現(xiàn)場的潛在消費者，以及的消費者收集相關(guān)的信息，并定期進行必要的回訪，同時進行有效的統(tǒng)計分析，開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù)，通過糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶的流失。
（4）業(yè)主滿意度研究：
現(xiàn)實業(yè)主的居住狀況，在一定程度上將會影響到具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽，因此，提高現(xiàn)實業(yè)主的居住滿意程度，將會為開發(fā)商良好的品牌形象、提升消費者美譽度與忠誠度，并帶來有效的銷售業(yè)績。該項目方向主要是了解消費者對開發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等方面的滿意程度。
具有著良好的關(guān)系背景，在利用資源方面擁有得天獨厚的優(yōu)勢。因此作為傳統(tǒng)的、專業(yè)的市場研究公司在進入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域方面存在著相當(dāng)程度的困難。
市場研究公司應(yīng)當(dāng)在不斷的積累具體項目運作經(jīng)驗的同時，增加對房地產(chǎn)行業(yè)知識的掌握程度，提高行業(yè)知識和經(jīng)驗。就目前而言，市場研究公司進入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的切入點是項目定位研究中的消費需求研究，并在此基礎(chǔ)上，向品牌研究、媒體效果研究等領(lǐng)域滲透。這些領(lǐng)域可以發(fā)揮市場研究在消費者研究技術(shù)與方法方面的專長，而這正是房地產(chǎn)營銷代理公司所欠缺的。市場研究公司一方面可以直接與開發(fā)商進行接觸，另一方面可以與房地產(chǎn)行業(yè)營銷代理公司進行合作開展具體的研究業(yè)務(wù)，以期在房地產(chǎn)行業(yè)有更大的發(fā)展。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為xx企業(yè)的每一名員工，我們深深感到xx企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，xx人之拼搏的精神。
我是銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時，我對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場。作為銷售部中的一員，我深深覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場的起伏動蕩，公司于xx年與xx公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，我積極配合xx公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營價格的.制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為xx月份的銷售高潮奠定了基礎(chǔ)。最后以x個月完成合同額x萬元的好成績而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，我從中得到了不少專業(yè)知識，使自己各方面都所有提高。下旬公司與xx公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經(jīng)過之前銷售部對房屋執(zhí)行內(nèi)部認購等手段的鋪墊制造出火爆場面。
在銷售部，我擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會計兩種職務(wù)。面對工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，我基本上每天都要加班加點完成工作。經(jīng)過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中我做到謹慎認真，現(xiàn)已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會，我不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。
這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
此致
敬禮！
述職人：xx。
20xx年x月x日。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十一
房地產(chǎn)：經(jīng)濟下臺階，政策露山水(國泰君安3.30)邏輯：中央對房地產(chǎn)政策調(diào)控的基調(diào)已經(jīng)定為“雙向調(diào)控”。住建部副部長齊驥指出：所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導(dǎo)，即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。我們認為，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際好轉(zhuǎn)為大概率事件。地方政府此前的部分調(diào)控政策有望在2014年4月陸續(xù)到期，齊部長指出“雙向調(diào)控”要求一線城市限購政策不退出，但對庫存量較大的城市，并未突出強調(diào)限購不退出，這或許意味著存在部分城市限購淡化的可能，我們認為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉(zhuǎn)的概率和程度就越大，地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)行情就越可能愈演愈烈。
目前地產(chǎn)股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產(chǎn)再融資開閘，優(yōu)先股試點等政策紅利的釋放，我們認為上市公司經(jīng)營積極性有望大幅提高。
選股思路：
1）看圖說話：看好京津冀區(qū)域和海西平潭，兩個區(qū)域均具有高度的政治意義，未來政策紅利或不斷兌現(xiàn)。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發(fā)展），受益公司有首開股份、華業(yè)地產(chǎn)、廊坊發(fā)展等。海西平潭：推薦中福實業(yè)。
2）優(yōu)先股受益：推薦萬科a、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團。
3）國企改革：“國企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業(yè)、華發(fā)股份、深振業(yè)、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十二
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為企業(yè)的每一名員工，我們深深感到企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，拼搏的精神。下面就是本人20xx年的述職報告：
我是銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時，該同志對房地產(chǎn)方面的知識不是很精通，對于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場。作為銷售部中的一員，該同志深深覺到自己身肩重任。
作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個房地產(chǎn)市場的動態(tài)，走在市場的前沿。經(jīng)過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場的起伏動蕩，在這段時間，我積極配合公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營價格的制定。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，我從中得到了不少專業(yè)知識，使自己各方面都所有提高。
在總結(jié)和每周例會上，我不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的x個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。
這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
在今后的工作里，自己決心認真提高業(yè)務(wù)、工作水平，為公司經(jīng)濟的發(fā)展，貢獻自己應(yīng)該貢獻的力量。我想我應(yīng)努力做到：加強學(xué)習(xí)，拓寬知識面；努力學(xué)習(xí)房產(chǎn)專業(yè)知識、物業(yè)專業(yè)知識和相關(guān)法律常識。加強對房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)、走向的了解，加強周圍環(huán)境、同行業(yè)發(fā)展的了解、學(xué)習(xí)。遵守公司內(nèi)部規(guī)章制度，維護公司利益，積極為公司創(chuàng)造更高價值，力爭取得更大的工作成績。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十三
邁進大學(xué)生活的最后一個年頭，站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會，我們的心已經(jīng)開始飛進那里。我們高興、我們興奮，因為我們終于可以在這個巨大的舞臺上展現(xiàn)自我，但我們還需要時間去了解這個社會。學(xué)校為了把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺，為適應(yīng)今后的社會工作奠定基礎(chǔ)，同時完成大學(xué)教育的最后一個重要環(huán)節(jié)，專門安排了我們畢業(yè)實習(xí)。
由于對房地產(chǎn)銷售十分感興趣，所以20__年_月我到了____置業(yè)有限公司實習(xí)。實習(xí)是以獨立業(yè)務(wù)作業(yè)方式完成的。實習(xí)的內(nèi)容只有兩個：一個是戶外廣告的宣傳，另一個是房產(chǎn)銷售——置業(yè)顧問。回頭總結(jié)我的實習(xí)報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識，也打開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ)?；旧线_到了學(xué)校要求的實習(xí)目的。為了表達我收獲的喜悅，我主要從以下幾方面來說明我的實習(xí)情況。
一、實習(xí)公司簡介。
____置業(yè)有限公司是20__年_月經(jīng)國家批準(zhǔn)，是具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，公司的主要業(yè)務(wù)是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的全程策劃、推廣、銷售等一系列活動。公司成功策劃銷售了多個樓盤，現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場營銷精英及管理人員。
我實習(xí)工作分為兩個階段，前一個階段是在銷售部做戶外廣告的宣傳工作，工作內(nèi)容是主動尋找客戶，給客戶講商鋪和住宅的地理位置和價格等，如果客戶有意向就留下一個聯(lián)系方式，后期聯(lián)系。后一階段就是在售樓部做置業(yè)顧問，工作的主要內(nèi)容是接待客戶，給顧客介紹樓盤的具體信息，并幫助客戶計算房屋的總價。幫助他們更好的了解整個樓盤的情況。同時給顧客提出一些我們自己的見解。有時配合辦公室人員處理日常工作。
1.戶外商鋪宣傳和銷售的業(yè)務(wù)流程：
尋找顧客——電話約客——談判——客戶回訪——簽合同——售后服務(wù)。
尋找顧客——現(xiàn)場接待——談判——客戶回訪——簽合同——辦入住——售后服務(wù)。
實習(xí)目的：
1.了解房地產(chǎn)公司部門的構(gòu)成、職能和運作流程。
2.了解房地產(chǎn)公司整個工作流程。
3.確立自己在房地產(chǎn)公司里最擅長的工作崗位。
4.學(xué)習(xí)關(guān)于房地產(chǎn)知識，掌握銷售樓盤的基本職能和技巧。
二、實習(xí)內(nèi)容：
職位：置業(yè)顧問。
工作內(nèi)容：前期先接受公司培訓(xùn)，對自己的項目了解，經(jīng)過一系列考核(講沙盤，講戶型，講市場等)然后做市場宣傳，對樓盤周邊區(qū)域的樓盤、競爭樓盤做基本了解，比較出我們的優(yōu)勢和劣勢，從而找出應(yīng)對方法。在實習(xí)期間公司對我們也做了一個全方位的培訓(xùn)，包括心態(tài)和技能。對業(yè)務(wù)不熟練的人會直接安排先從約客、帶客開始。每天早上8：30上班到下午8：30下班之間要不斷的打電話約客戶而且公司部門經(jīng)理還要求了客戶量，每個人每10天至少必須約5批客戶，所以說公司在約客戶、帶客戶這方面還是非常重視的。
接待工作描述：售樓處共有四個銷售小組，每天負責(zé)接待客戶，接聽電話和約客戶。接待的時候第一句是：您好，歡迎光臨學(xué)府街區(qū)，您之前來過我們這里嗎?要是客戶說來過，就得給客戶找接待過他的銷售人員，這么做是防止撞單或者惡意搶單的情況發(fā)生。如果是第一次來就向客戶介紹我們的樓盤，介紹沙盤，戶型等。讓客戶了解我們的項目具體的位置、附近的配套設(shè)施和升值空間，順利的話就是交定金(小定1000，大定10000)——簽購房合同——做分期——辦入住。這就是整個過程。
接電工作描述：第一句是，您好，先生/女士，我是學(xué)府街區(qū)的置業(yè)顧問(名字)然后問客戶考慮你們的住宅和商鋪不，客戶放電話前要問是怎么了解我們項目的，根據(jù)實際情況對出具體的解答并登記。記得最開始有一次，我打電話剛說：“您好，這里是學(xué)府街區(qū)售樓中心?！彪娫拰γ娴南壬鸵魂嚺^蓋臉的指責(zé)，說“你們這群人一天吃飽沒事干了，整天打騷擾電話!”我直接就和那位先生吵起來了，當(dāng)時經(jīng)理就指責(zé)我，人家不需要就不需要，犯不著吵架。
我還很不服氣。慢慢的時間長了，我也學(xué)會了怎么和這類客戶打交道。當(dāng)客戶對你很憤怒很生氣的時候，你自己首先不要急不要燥，靜下心來慢慢跟客戶解釋溝通，這樣子客戶也就會心平氣和下來，溝通才會繼續(xù)。
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房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十四
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
兩年的房地產(chǎn)銷售經(jīng)歷讓我體會到不一樣的人生，個性是在xx的案場，嚴格、嚴謹?shù)墓芾硐碌南炊Y也造就了我穩(wěn)重踏實的工作作風(fēng)?；厥走^去一步步的腳印，以下就是我的述職：
堅持不懈，不輕易放下就能一步步走向成功，雖然不明白幾時能成功，但能肯定的是我們正離目標(biāo)越來越近。有了頑強的精神，于是事半功倍。持續(xù)的工作，難免會令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困難的時候，再堅持一下也就過去了；同樣在銷售中客人提出各種各樣的異議，放下對客戶解釋的機會，客戶就流失了；而再堅持一下、說服一下也就成交了。往往期望就在于多打一個電話，多一次溝通。同時堅持不懈的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)知識，讓自我過硬的專業(yè)素養(yǎng)從心地打動客戶。
我認為一個好的銷售人員就應(yīng)是個好聽眾，透過聆聽來了解客戶的各方面信息，不能以貌取人，不應(yīng)當(dāng)輕易以自我的經(jīng)驗來決定客戶“一看客戶感覺這客戶不會買房”“這客戶太刁，沒誠意”，導(dǎo)致一些客戶流失，就應(yīng)透過客戶的言行舉止來決定他們潛在的想法，從而掌握客戶真實信息，把握買房者的心理，在適當(dāng)時機，一針見血的，點中要害，直至成交。
辛勤的工作造就優(yōu)秀的員工，我深信著這一點。因此自從我進入易居公司的那一刻起，我就一向持續(xù)著認真的工作態(tài)度和用心向上的進取心，無論做任何細小的事情都努力做到最好，推銷自我的產(chǎn)品首先務(wù)必要先充分的熟悉自我的產(chǎn)品，喜愛自我的產(chǎn)品，持續(xù)熱情，熱誠的對待客戶；腳踏實地的跟進客戶，使不可能變成可能、使可能變成現(xiàn)實，點點滴滴的積累造就了我優(yōu)秀的業(yè)績。同時維護好所積累的老客戶的關(guān)系，他們都對我認真的工作和熱情的態(tài)度都抱以充分的肯定，又為我?guī)砹烁嗟臐撛诳蛻?，致使我的工作成績能更上一層樓。這是我在銷售工作中獲得的最大的收獲和財富，也是我最值得驕傲的。
每個人都有過狀態(tài)不好的時候，用心、樂觀的銷售員會將此歸結(jié)為個人潛力、經(jīng)驗的不完善，把此時作為必經(jīng)的磨練的過程，他們樂意不斷向好的方向改善和發(fā)展，而消極、悲觀的銷售員則怪罪于機遇和時運，總是抱怨、等待與放下！
龜兔賽跑的寓言，不斷地出此刻現(xiàn)實生活當(dāng)中，兔子傾向于機會導(dǎo)向，烏龜總是堅持核心競爭力?，F(xiàn)實生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。人生有時候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑；一遇挫折就想放下，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結(jié)結(jié)實實地踏在前進的道路上，反而能夠早點抵達終點。如果領(lǐng)先靠的是機會，運氣總有用盡的一天。
一向以來我堅持著做好自我能做好的事，一步一個腳印踏踏實實的堅定的向著我的目標(biāo)前行。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十五
受國際金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。下半年，作為擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭經(jīng)濟增長保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟適用房和限價房大量入市，上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑_發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場重新上演“地王爭霸”、“房價攀升”。
統(tǒng)計局公布的`最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明20，全國商品房銷售面積達到萬平方米;銷售面積增速為%。
統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣商品房銷售面積達到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。
國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時期調(diào)整后，已經(jīng)率先進入到了回升的階段。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國房價已連續(xù)五個月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款和個人按揭貸款大幅增長。
三、習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。
從去年1月份開始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場就已走進了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀錄。5月份，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達到了套，到6月份時，這個數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加，市民對房地產(chǎn)市場的關(guān)注度大為上升。
隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著市場銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項目開發(fā)的壓力。_年下半年，新開發(fā)投資項目面積約平米，有實力的開發(fā)商都會加快施工進度，盡快啟動后續(xù)項目開發(fā)。在_年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。
四、20住房市場價格形勢分析。
1、政府關(guān)于促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見。
_年，市政府出臺了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)。
一、實行購房優(yōu)惠政策。
(一)對個人購房實施補貼。(二)實行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實行房地產(chǎn)交易相關(guān)費用優(yōu)惠。(四)調(diào)整住房公積金貸款政策。(五)實行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。(七)實行購房入戶鼓勵。凡在習(xí)水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。
(八)減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。(九)對行政事業(yè)性收費實行“一費制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費。(十一)盤活存量建設(shè)用地。(十二)鼓勵房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項目貸款給予重點傾斜。(十三)加大稅收支持力度。
3、營造良好發(fā)展環(huán)境。
(十四)提高服務(wù)效能。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。(十五)強化市場監(jiān)管。(十六)加強宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢特征，優(yōu)化市場交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。
這個被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關(guān)注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經(jīng)濟的發(fā)展。
目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導(dǎo)致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。
一、物流行業(yè)基本情況。
1、物流概述。
物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運輸業(yè)、倉儲業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點。
國家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進倉儲業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》，主要目的在于引導(dǎo)倉儲業(yè)在服務(wù)方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉儲行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強盈利能力最直接最有效的方式;實現(xiàn)加工配送率達到40%，倉儲服務(wù)達標(biāo)率提高到40%，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運行狀態(tài)，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計依然還是震蕩走勢，企業(yè)燃油成本預(yù)計相對去年增幅不大，但人工成本預(yù)計仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運作，實行業(yè)務(wù)垂直管理，實際上就是一體化經(jīng)營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計到采購、配送、裝修一條龍服務(wù)。
市場聯(lián)盟型。
主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網(wǎng)絡(luò)和國內(nèi)營銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動，實現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進模式。
綜合批發(fā)市場型。
建材綜合批發(fā)市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型。
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個。
二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
(一)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對完善的交通運輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計，1977～1981年，在美國國內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達16.8%，到19物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經(jīng)濟的競爭力，是美國經(jīng)濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發(fā)達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發(fā)展中國家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
(二)我國物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國大陸轉(zhuǎn)移、國內(nèi)消費水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強，物流業(yè)已成為國內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴大。我國社會物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景。
據(jù)中科院預(yù)計，我國現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7%，社會物流總額將達到73.9萬億元，到將達到90萬億元。
年月社會物流需求及總費用增長情況。
資料來源：wind,中國物流及采購聯(lián)合會，國金證券研究所。
據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計，20__年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局和中國物流與采購聯(lián)合會聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據(jù)三部門的預(yù)計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規(guī)模增長將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計增長10%以上。
從物流總費用的構(gòu)成看，20運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%;保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
四、行業(yè)競爭格局。
(一)物流公司的類型。
我國物流的主要類型包括運輸型物流企業(yè)、倉儲型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。倉儲型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。
(二)行業(yè)競爭特點。
物流產(chǎn)業(yè)市場化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢充分競爭。
企業(yè)類型。
優(yōu)勢劣勢運輸型。
具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸?shù)榷喾轿贿\輸方式。
倉儲能力較弱。
倉儲型。
地理上的便利。倉儲運輸型物流企業(yè)擁有一個本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢，它意味著運輸準(zhǔn)備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
運輸能力較弱。
綜合服務(wù)型。
可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
倉儲能力和運輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司。
主要上市公司在經(jīng)濟危機時的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對運輸和倉儲物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進行運作，盡管這樣在危機時具備相對靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長期趨勢，但在目前還未達到歐美發(fā)達國家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競爭環(huán)境也不能同日而語。
一、引言：
隨著社會的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的消費需求和消費觀念也在不斷變化。作為高檔消費品的汽車在年輕一代的人群中更加受到青睞。此次調(diào)查我們以__公司為研究對象，深入了解消費行為的狀況。為__公司的發(fā)展提供建議。
二、調(diào)查內(nèi)容。
1.目前__市汽車市場的構(gòu)成情況，__汽車的市場占有率。
2.__市區(qū)汽車消費群體的消費傾向和認知情況。
3.汽車消費者的潛在消費意識。
4.汽車廣告的投放情況。
三、調(diào)查方法。
本次調(diào)查中我們用spss進行數(shù)據(jù)分析，用excel電子表格進行統(tǒng)計。共發(fā)放問卷350份，回收342份，有效率為100%。
四、數(shù)據(jù)統(tǒng)計。
1.此次調(diào)查中大部分人年齡在21—50歲之間，占樣本總體的93%，這個年齡段正是購車的主要年齡段，73%的人具備購車實力。
2.__汽車在品牌形象在消費者中占有較大比例，占調(diào)查總數(shù)的52%,其中一些國外品牌的汽車主要集中在高消費水平的人群中。
3.在購車付款方式中，有43%的人選擇一次性付款，有28%的選擇了貸款。
4.在購車用途方面，有67%的選擇上下班，21%的人選擇喜愛。在喜愛的這部分人中，87%的人都選擇了汽車價格在30萬以上。
五、總結(jié)。
汽車在我國目前還存在很大的消費潛力，特別是在進入21世紀后，我國經(jīng)濟持續(xù)增長，百姓的收入逐年遞增，使擁有一輛自己的汽車在更多的人群中變成了現(xiàn)實。但主要的消費水平還在20萬以內(nèi)，一些國產(chǎn)的中小型汽車更加受到歡迎。
為了保證保險行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、健康的向前發(fā)展，消除職務(wù)犯罪隱患，__區(qū)檢察院對區(qū)保險行業(yè)的管理及運行情況進行深入調(diào)研，并針對所發(fā)現(xiàn)的問題提出有效的整改措施。
一、保險行業(yè)的基本情況：
以前全區(qū)只有一家保險公司暨中國保險公司齊齊哈爾支公司__分公司，當(dāng)時保險市場的份額占有率為100%。19中國保險公司齊齊哈爾市支公司一分為二：一是中國財產(chǎn)保險股份有限公司齊齊哈爾市支公司;二是中國保險股份有限公司壽險公司齊齊哈爾市支公司，當(dāng)時的險種經(jīng)營范圍區(qū)分的特別明確，財險公司的業(yè)務(wù)范圍只限于財產(chǎn)保險，而壽險公司的經(jīng)營范圍也只限于壽險。當(dāng)時壽險公司市場份額的占有率仍是100%。
年以后隨著保險行業(yè)競爭機制的引入，我區(qū)先后有幾家財產(chǎn)保險公司、壽險公司入駐，險費收入隨之一路猛增，保險市場各公司的保費收入份額的占有率就沒有了確定性，使得保險市場出現(xiàn)了混亂局面，各家為了生存而不惜采取一切可以采取的手段，搶占保險市場份額，有的公司不顧國家三令五申對保險行業(yè)依法經(jīng)營的嚴格要求和規(guī)定，鋌而走險，從而使保險行業(yè)陷入一種不嚴格依法經(jīng)營的“窘境”。
二、保險行業(yè)“潛規(guī)則”的形成及手段：
1、按照國家及財政部的相關(guān)規(guī)定，保險公司在承保商業(yè)險過程中按4%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費，交強險按8%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費，由于保險資源的匱乏，各公司又都想搶占保險市場和市場份額，于是乎，各公司之間便開始了地下“暗戰(zhàn)”，各公司之間也相互(違規(guī)、違法提高手續(xù)費支付標(biāo)準(zhǔn))“哄抬物價”，這樣就形成了一種各公司彼此之間心知肚明的保險行業(yè)“潛規(guī)則”。
2、按照國家及財政部的相關(guān)規(guī)定，所有保險公司通過正常的財務(wù)手續(xù)無法實現(xiàn)不合規(guī)的手續(xù)費支付，因此，保險公司采取一些違規(guī)、違法等手段截留、侵吞保費。
手段之一：“鴛鴦單，”又稱“陰陽單”。保險業(yè)務(wù)人員或保險公司在打印保單時，故意地將保單各聯(lián)分開打印，保單的客戶聯(lián)、業(yè)務(wù)留存聯(lián)、財務(wù)留存聯(lián)等各聯(lián)的內(nèi)容不一致，一般情況是客戶聯(lián)的保險金額比較大，保險責(zé)任比較全，而保險公司留存的業(yè)務(wù)聯(lián)、財務(wù)聯(lián)保費金額比較小，保險責(zé)任比較窄。由于客戶按照客戶留存聯(lián)繳費，保險公司根據(jù)業(yè)務(wù)、財務(wù)聯(lián)入帳，業(yè)務(wù)人員就可以將多余的保費截留用作它用。這樣在審計部門、稅務(wù)、保鑒會等(包括內(nèi)部審計)部門例行檢查時，很難核對留在客戶手中的客戶留存聯(lián)。
手段之二：“吃單”保險業(yè)務(wù)人員或保險公司向投保人收取保費后，未將保費入到保險公司的收入帳上，私自截留，這種手段也稱“埋單”。
手段之三：“刪單”保險業(yè)務(wù)人員或保險公司先將取得的保費入賬，然后私自(保險公司單方)注銷保險合同，侵吞或非法占有保費。
手段之四：“假應(yīng)收”：保險業(yè)務(wù)人員或保險公司將客戶已交納的保費不入賬，而是進行財務(wù)上的“技術(shù)”處理，做“假應(yīng)收”(也就是未繳納保戶保費)，待保險時限和保險責(zé)任喪失后侵吞或非法占有保費。
手段之五：“假退?！北ｋU業(yè)務(wù)人員或保險公司先將客戶的保費全額入賬，事后編造緣由向客戶索取加蓋客戶(一般都是單位參保)單位或投保人簽名的空白單證，在客戶不知情的情況下，保險公司私自填寫其內(nèi)容，差額或全額退保，侵吞或非法占有這部分保費。
手段之六：“假理賠”保險業(yè)務(wù)人員或保險公司為了達到套取費用的目的，編造虛假事實，制作假的理賠卷宗，從而以不合法的手段套取或侵吞理賠款。
手段之七：“假代理”保險公司為了更隱蔽地套取或侵吞保費，利用保險代理公司來轉(zhuǎn)移保費收入，通常情況下，委托保險代理公司承辦保險業(yè)務(wù)的保險公司業(yè)務(wù)人員或保險公司，利用代理公司領(lǐng)取的承保單證以及保險代理公司業(yè)務(wù)人員的工號來進行這一操作。并利用保險代理公司的手續(xù)費收付票據(jù)(按照相關(guān)規(guī)定：代理公司提取手續(xù)費的比例為15%)違規(guī)套取費用。
三、保險行業(yè)侵吞、套取保費收入存在職務(wù)犯罪的隱患：
一是保險公司單純的為了追求業(yè)績，不惜給客戶以高額回報。調(diào)查結(jié)果顯示，有的保險公司手續(xù)費返還高達35%到45%，超出國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)近10倍，這些超標(biāo)準(zhǔn)支付的手續(xù)費資金來源多出自于各公司“鴛鴦單”、“吃單”、“刪單”、“假應(yīng)收、”“假退?！薄ⅰ凹倮碣r”、“假代理”所截留、套取的保費收入。二是保險公司在返還手續(xù)費時，懼怕相關(guān)部門的檢查，故而不履行相關(guān)的財務(wù)手續(xù)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)中國財產(chǎn)保險股份有限公司某區(qū)營銷服務(wù)部絕大部分手續(xù)費支付清單上的“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”均是偽造的，有的是事后在編制的手續(xù)費支付清單上找人代簽的。三是由于客戶單位的業(yè)務(wù)辦理人員在領(lǐng)取手續(xù)費時不履行財務(wù)手續(xù)、保險公司支付給單位的手續(xù)費被其單位辦理保險業(yè)務(wù)人員裝入個人腰包，據(jù)為己有。按相關(guān)法律規(guī)定及財務(wù)制度，用公款參加保險的中間業(yè)務(wù)費收入應(yīng)計入單位的財務(wù)賬目中，需要支出的再按相關(guān)規(guī)定從財務(wù)帳中支出。由于保險公司不履行正常的財務(wù)手續(xù)，給用公款參保的單位業(yè)務(wù)人員以可乘之機，助長了貪污、等問題的茲生。四是保險公司委托專業(yè)銀行辦理的代理保險業(yè)務(wù)：一些銀行將保險公司返給的“代理保險”手續(xù)費收入不計入或差額計入中間業(yè)務(wù)費收入科目中，這樣就為了銀行工作人員涉嫌職務(wù)犯罪的埋下了隱患。五是保險公司不按財務(wù)規(guī)定履行手續(xù)費支付程序，不排除個別工作人員從中鉆空子，撈取個人好處，涉嫌職務(wù)犯罪。有的財產(chǎn)保險有限公司營銷服務(wù)部多次違法印制長途汽車乘客意外傷害保險票據(jù)，委托長途客運總站代為銷售，所獲保費數(shù)十萬元，沒有計入公司財務(wù)帳中，去向不明。更值得注意的是：一些保險公司為了單位的蠅頭小利，利用“儲金險”幫助被保險單位套取費用，數(shù)額特別巨大。真是令人心驚。
四、保險行業(yè)不規(guī)范問題：
1、保險系統(tǒng)單證使用、領(lǐng)用制度規(guī)定不嚴格、不規(guī)范，缺乏必要的監(jiān)管。
2、保險系統(tǒng)存在手寫單證、電子單證混在一起使用，漏洞大，隱患多。
3、保險系統(tǒng)對手續(xù)費支付方式缺乏必要的監(jiān)管、財務(wù)手續(xù)不完備，“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”、不能夠據(jù)實簽字，不附合相關(guān)規(guī)定。
4、上級公司對下屬公司報批的相關(guān)財務(wù)費用單證審核、監(jiān)管不到位、把關(guān)不嚴。
5、有的公司不按相關(guān)規(guī)定辦事，私自設(shè)置銀行賬戶，截留保費，挪做它用，違規(guī)、違法經(jīng)營。
6、有的公司以員工名義私設(shè)銀行卡、折將截留的保費私存，私設(shè)小金庫，嚴重違反國家規(guī)定和財經(jīng)紀律。
五、對保險行業(yè)“潛規(guī)則”及管理環(huán)節(jié)存在職務(wù)犯罪隱患的幾點對策：
1、應(yīng)對保險行業(yè)的“潛規(guī)則”問題必須徹底肅清，“潛規(guī)則”問題就是“糖衣炮彈”，就是危害社會正常經(jīng)濟秩序，危害社會穩(wěn)定的一個巨大毒瘤，它是一個不容社會和法律忽視的一個重要問題。有“潛規(guī)則”問題的存在就必然要導(dǎo)致和不可避免問題及職務(wù)犯罪隱患問題的繁衍，經(jīng)濟建設(shè)就不能夠得到充分保障。我們建議對保險行業(yè)的一些規(guī)定重新進行必要的修定，充分完善規(guī)章制度，切實能夠守法、合規(guī)經(jīng)營。
2、應(yīng)建立和重新制定保險手續(xù)費返還制度，凡是公款參保的應(yīng)在保險費總額當(dāng)中扣除按比例支付的手續(xù)費金額，而后確定實繳保費金額，即：實交保費金額==應(yīng)交保費金額—按比例返還手續(xù)費金額。不得以任何理由或借口向公款參保單位支付手續(xù)費，必須嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理和支票發(fā)放制度，真正做到從源頭上控制。
3、應(yīng)建立健全嚴格的監(jiān)管、監(jiān)控制約機制，應(yīng)當(dāng)盡快和修訂適應(yīng)我國國情和便于操作的相關(guān)法律、法規(guī)，對保險公司發(fā)生重大理賠的理賠案件應(yīng)由、紀律門和檢察機關(guān)進行全程監(jiān)控，堵塞漏洞。
4、應(yīng)盡快建立保險執(zhí)業(yè)人員和違規(guī)執(zhí)業(yè)檔案查詢系統(tǒng)，建立行之有效的工作制度和長效的工作制約機制，用法律制約規(guī)章制度的逐步健全和完善，用規(guī)章制度管人、管事。
5、應(yīng)在不突破法律、規(guī)章制度底線的情況下進行陽光操作，對一些經(jīng)營狀況不好，保險信譽差，經(jīng)常發(fā)生違規(guī)、違法操作的保險機構(gòu)予以勒令退出保險市場。
6、應(yīng)倡導(dǎo)以國有保險公司為主導(dǎo)地位、非國有公司為輔的公平競爭機制，凈化保險市場，規(guī)范保險行業(yè)依法合規(guī)經(jīng)營。嚴肅查辦違規(guī)違法操作行為，嚴厲打擊保險行業(yè)經(jīng)營過程中存在的商業(yè)賄賂問題，以此遏制保險市場的不正當(dāng)競爭和違規(guī)、違法操作，使保險事業(yè)沿著科學(xué)的、陽光的、健康的軌道向前發(fā)展。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十六
各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同事：
末年終，回首過去的20xx年，工作已經(jīng)不再復(fù)返，對待工作我其實是很熱情的，作為銷售的我也對自己的工作看法不同，這一年的工作對于我是一個大的轉(zhuǎn)變，不是說自己的個人修養(yǎng)上面，也不是在銷售能力上面，其實更多的是我的心態(tài)上面，我對這份工作看法才是我感受最深的，一年來的銷售工作當(dāng)然也讓我進步了很多，去年x月到現(xiàn)在我的變化就是一個最好的證明，我相信自己能夠做好，這些都是可以改變的，其實在心里面我是很感激的，我知道自己應(yīng)該做到哪些，不應(yīng)該做什么，銷售工作需要時間，需要機遇，我是真心覺得以后的自己能夠做到更好，更加優(yōu)秀，也就這一年的工作總結(jié)一番。
回首這一年，其實對于我是一個質(zhì)的提高，本身就對銷售感興趣的我在工作起來適應(yīng)的也很快，我自己沒有足夠的耐心，但是這些都是可以改變的，我堅信自己能夠做好自己，一年的工作當(dāng)中我首先解決的就是自己的缺點，這對工作來講至關(guān)重要，不管在什么方面都希望自己能夠做到完美，但也就是這種完美讓人覺得遙不可及，我只希望自己能夠做到更好，我端正態(tài)度在工作的時候發(fā)現(xiàn)自己不足就及時地糾正，面對一些自己不知道的問題我就積極的請教，銷售工作須有耐心，這就是我最開始發(fā)現(xiàn)的.不足，我的耐心不是很多，這在工作當(dāng)中不是一個好的習(xí)慣，我深深的知道自己應(yīng)該做好哪些事情，糾正這類缺點是我首先做的。
學(xué)習(xí)是學(xué)習(xí)更多的業(yè)務(wù)，在日常的工作當(dāng)中，不是什么事情自己都會，學(xué)習(xí)一些業(yè)務(wù)知識，在今后絕對是有保障的，我積極的進取，明白哪些是值得學(xué)習(xí)的，我內(nèi)心深刻的知道自身出現(xiàn)的哪些缺點，沒有什么是不能改變的，在工作當(dāng)中我一直在學(xué)習(xí)，我知道哪些優(yōu)秀的銷售技巧是我應(yīng)該鉆研的，積累到足夠的工作經(jīng)驗，學(xué)習(xí)到足夠的業(yè)務(wù)知識，總歸是好的，提高就是提高自己的能力，能力是工作當(dāng)中不可缺少的一分部，一年的工作我努力提高能力，從一名銷售小白也有了現(xiàn)在的一些轉(zhuǎn)變，這是看得見的，我一定再接再厲。
在工作當(dāng)中很多事情都是需要自己鉆研，我必須對以后的個計劃一番，我覺得在跟客戶溝通交流方面我還是欠缺一點，盡管這些問題不是很大，但是我知道大問題就是這么引起的，我一定努力提高自己的能力，跟客戶交流方面積累更多經(jīng)驗。
在過去的一年里，xx中心經(jīng)歷了開盤前積累期、開盤期、后續(xù)穩(wěn)銷期；在項目組全體工作人員的共同努力下，項目客戶經(jīng)歷了從無到有，從少到多的積累，逐步實現(xiàn)了預(yù)期銷售進度值，現(xiàn)對今年主要營銷活動及銷售工作總結(jié)如下：
隨著xx中心一期首批房源正式開盤xx中心正式打開銷售的序幕，開盤當(dāng)天定出房源xx套。在此之前完成開盤前所有的廣告及準(zhǔn)備工作。開盤達到預(yù)期效果，為后期資金的回籠及項目能夠很好地延續(xù)打下堅實的基礎(chǔ)，也為xx中心在地產(chǎn)界奠定龍頭老大的口碑。前期房源的價格首次調(diào)整。此次活動首次采用短信的推廣方式，可能是由于對號段的掌握并不準(zhǔn)確，短信的效果并不明顯。
一個科學(xué)、系統(tǒng)而簡約的管理制度和管理方式是凝聚團隊走向成功的基石，作為銷售部門尤為重要，為了打造更優(yōu)秀的銷售團隊，計劃將從績效、激勵、行為、心態(tài)、獎懲等銷售人員最困惑的問題及因素出發(fā)，制定更為完善的銷售管理制度。
一個地產(chǎn)項目的成功與否，離不開硬件建設(shè)（地段、資金、戶型、配套、建筑品質(zhì)），也離不開軟件塑造（物業(yè)、推廣、銷售），作為軟件環(huán)節(jié)中直接面對客戶的先鋒，銷售人員綜合素質(zhì)的優(yōu)劣在一定程度上成為客戶訂房簽約的關(guān)鍵因素，為此，塑造一流的銷售團隊尤為重要，針對后續(xù)的銷售計劃和市場情況，將在培訓(xùn)中添加針對性的培訓(xùn)內(nèi)容，同時更加細化，培訓(xùn)涵蓋市場調(diào)研、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、項目知識、銷售技巧、銷售基本流程與特例操作方案等7大項，以循序漸進、優(yōu)勝劣汰的培訓(xùn)方法提高置業(yè)顧問的專業(yè)水準(zhǔn)。
市場競爭日益激烈，對產(chǎn)品的包裝及計劃性的經(jīng)營，顯得尤為重要。針對xx中心的營銷方式要更接地氣，適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌?，將xx中心的銷售工作在平穩(wěn)中更好的推進，適時利用節(jié)點推出適合當(dāng)?shù)厥袌龅臓I銷活動，把xx中心在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再推向另一個高度。
在這一年里，我看到了公司的進步，公司的成長，我自己也渴望成長，我希望公司能夠向大企業(yè)看齊，我也希望自己成為一位名副其實的地產(chǎn)精英。我要和公司一起努力，一起成長。在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，迎接挑戰(zhàn)，創(chuàng)造輝煌。
此致
敬禮！
述職人：xx。
20xx年x月x日。
房地產(chǎn)行業(yè)的最新認知報告篇十七
一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀:城市化進程和改善住房消費的強烈要求，疊加推進了房地產(chǎn)市場成為中國經(jīng)濟的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資和銷售增長速度之快、房價增長幅度之大，房價收入比例失衡，房價成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭的事實。在這種背景下，國家出臺了一系列調(diào)控措施。
（一）、現(xiàn)行政策調(diào)高了房地產(chǎn)商拿地門檻，并對住房結(jié)構(gòu)做了政策規(guī)定。
新國19條規(guī)定，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規(guī)定使得開發(fā)商拿地的門檻提高，對開發(fā)商自有資金實力提出了更高的要求。
據(jù)生活日報2011年4月19日訊，濟南老城最后一塊寶地掛牌，競買保證金達5億元。在土地競買人資格征集期結(jié)束后,實力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競買者。
新國19條規(guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。
石市相關(guān)部門已對2010年6月1日后取得住宅建設(shè)用地的項目，新建普通商品住房項目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。
（二）、房地產(chǎn)銷售實行明碼標(biāo)價和價格報備。
國家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實行一套一標(biāo)價，不得在標(biāo)價之外加價銷售。對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。國家正在對房地產(chǎn)實施前所未有、非常嚴厲的價格調(diào)控政策。
針對發(fā)改委的?一房一價?和價格申報備案后不許提價的要求，開發(fā)商會采取先高價申報、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經(jīng)開始低價入市，先標(biāo)高價未必行得通。
（三）、國家對商品房房價提出了進一步調(diào)控趨勢。
國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱，正在對房地產(chǎn)市場的成本、利潤和價格等情況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為。
（一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。
1、建材價格進入上升通道。
2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)將進入需求旺季。從需求方面來看，數(shù)據(jù)顯示，2011年3月全國水泥產(chǎn)量同比增長29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進入旺季，銷量開始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢。
從供給方面來看，2011年前3個月水泥投資規(guī)模在下降，這預(yù)示著未來水泥產(chǎn)能投放壓力將縮小。主要因為2009年9月國家出臺政策暫停新建水泥生產(chǎn)線所致。建設(shè)一條生產(chǎn)線的時間是12個月至16個月，這意味著自今年下半年開始，全國投放生產(chǎn)線將大幅下降。
從價格方面來看，2011年一季度，全國水泥均價為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導(dǎo)致水泥產(chǎn)能減少，拉動了水泥價格創(chuàng)出歷史新高。而限電結(jié)束后，部分區(qū)域價格聯(lián)盟發(fā)揮作用，導(dǎo)致水泥價格下滑幅度不大。
對于2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析顯示，二季度全國大部分區(qū)域?qū)⑦M入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進入施工旺季，預(yù)計水泥價格在旺季仍將保持上升趨勢。
鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場更是與房地產(chǎn)息息相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，2009年我國粗鋼的產(chǎn)量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。
2011年是十二五的開局之年，對于鋼鐵行業(yè)來說，節(jié)能減排，淘汰落后產(chǎn)能仍將是鋼鐵產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策的重點。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標(biāo)，2010年預(yù)計已淘汰3200萬噸煉鐵產(chǎn)能，推算2011年將再淘汰煉鐵產(chǎn)能約4000萬噸。
2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時，考慮到目前國內(nèi)鋼材產(chǎn)能總體處于過剩狀況，以及國際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價格上漲的空間，供給壓力會逐漸迫使鋼價停止上漲，且在隨后出現(xiàn)回落。預(yù)計2011年國內(nèi)鋼材市場總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運行，價格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動運行。
房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)價格上漲的趨勢，加大了房地產(chǎn)的成本，減少了房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間。
1、居民收入增多，拉動住宅潛在需求。
統(tǒng)計顯示，2010年中國農(nóng)村居民人均純收入5919元，比上年增長14.9%，扣除價格因素實際增長10.9%；中國城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長11.3%，實際增長7.8%。
2010年農(nóng)村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長，特別是工資性收入和農(nóng)業(yè)純收入的大幅增長，其中工資性收入增長17.9%，增速比上年提高6.7個百分點，對農(nóng)民全年增收的貢獻率達48.3%。工資性收入較快增長主要是由于農(nóng)村勞動力務(wù)工工資水平上漲較多、外出務(wù)工人數(shù)和時間有所增加。
2、企業(yè)信心大幅增強拉動辦公樓需求。
企業(yè)對自用辦公物業(yè)需求的增長主要源于幾個因素，包括企業(yè)強勁的資金實力﹑辦公樓市場的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級辦公樓的要求。
3、城市化進程促進商業(yè)地產(chǎn)。
由于城市化的發(fā)展，人們越來越追求高品質(zhì)的生活，對于消費的要求也會更高，這就使得商業(yè)與衣食的關(guān)系更加緊密，再加上人們從物質(zhì)生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢頭迅猛。另外，從我國每年不斷增長的gdp、cpi指數(shù)可以看出，商業(yè)及其相關(guān)的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當(dāng)大的。正是城市化進程推動了我國整個商業(yè)地產(chǎn)快速的發(fā)展。
（一）、商品房銷售狀況分析。
商品房銷售的影響因素很多，包括經(jīng)濟因素、社會因素、環(huán)境因素、政策體制等多個方面，而且各個因素是復(fù)雜和多變的，因素之間的相互關(guān)系也是比較復(fù)雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲蓄、人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費價格指數(shù)、商品住宅平均銷售價格。
1、城鄉(xiāng)居民儲蓄：城鄉(xiāng)居民儲蓄對銷售狀況的影響最大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，隨著居民存款的增加，一些居民會考慮將存款轉(zhuǎn)向投資于房地產(chǎn)，以獲得更大的收益。
2、人均生產(chǎn)總值：經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個國家或地區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展。一般情況下，經(jīng)濟發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達。
3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數(shù)居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會影響到房地產(chǎn)的銷售狀況。
4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù)、人均住宅使用面積、家庭總戶數(shù)構(gòu)成了商品房的市場需求因素。在全國平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導(dǎo)致北京地區(qū)局部商品房市場需求大增，從而促使商品房價格的上升。
5、居民消費價格指數(shù)：居民消費價格指數(shù)能夠很好的反映一個國家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對商品房的銷售影響較弱。
6、商品住宅平均銷售價格：通常情況下，商品房的價格對商品房的銷售影響較大。
（二）、商品房空臵面積分類指數(shù)變化。
商品房的空臵量是反映房地產(chǎn)市場供需狀態(tài)的一個重要指標(biāo)，也是政府進行宏觀調(diào)控的重要參考數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局的?國房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。
今年2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱?國房景氣指數(shù)?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點。說明中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。
資料顯示，2011年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元，同比增長35.2%，其中住宅3014億元，同比增長34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長26.4%，商業(yè)營業(yè)用房478萬平方米，同比增長8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長27.4%，其中住宅4471億元，同比增長26.2%，辦公樓244億元，同比增長46.3%，商業(yè)營業(yè)用房435億元，同比增長22.1%。
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內(nèi)貸款12540億元，增長10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長17.3%，占資金來源的26.24%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發(fā)貸外，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另一重要資金來源。
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險高的特性。房地產(chǎn)項目開發(fā)從購買土地、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)到竣工驗收，建設(shè)周期短則1～2年，長則3～5年，甚至更長。
（一）、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道開始向長期趨近轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現(xiàn)行的融資政策預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長期趨緊轉(zhuǎn)變。
央行自2011年4月21日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。大型銀行存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)上調(diào)至20.5%。
存款準(zhǔn)備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。
（二）、房地產(chǎn)企業(yè)開辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴峻。
應(yīng)對融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應(yīng)的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權(quán)投資基金，資金流入房地產(chǎn)業(yè)，一時間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來越嚴格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報告。一時發(fā)行得熱火朝天的房地產(chǎn)信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產(chǎn)公司從私募股權(quán)投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細則。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國有近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達500多億元人民幣，其中以私募股權(quán)投資基金方式為主。
自行業(yè)步入政策調(diào)控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國香港、新加坡甚至是納斯達克便成為地產(chǎn)商直接融資的新選項。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團計劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計劃最快于本月正式啟動。諸多擁有?境外資源?的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億。
（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。
相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產(chǎn)商貢獻大量流動性的售樓回款，如今也處?難產(chǎn)?中。?對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個百分點，部分城市已出現(xiàn)銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現(xiàn)象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購房者的購房成本，個人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對其資金鏈的影響更大，同時存量房產(chǎn)增加，資金周轉(zhuǎn)放慢。
（四）、預(yù)售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。
2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對商品房預(yù)售。
資金進行監(jiān)管,明確:?商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,并對其中用于項目工程建設(shè)的資金實行重點監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個實施該項政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對商品房預(yù)售資金進行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢。但從?限購令?在不到一個月內(nèi)迅速在全國多個城市全面推出的情況看,預(yù)售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)要求也將提出更高的要求。沒有做好準(zhǔn)備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。
另外，從今年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實，從開發(fā)貸、個貸、資本市場融資、信托等各個環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。
七、房企多元化經(jīng)營策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三四線城市及保障房領(lǐng)域推進。
（一）、房企產(chǎn)品線開始轉(zhuǎn)向二三四線城市。
房地產(chǎn)的開發(fā)重點，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會城市，三線城市是地區(qū)級城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發(fā)商會加速從一線城市向二三四線城市轉(zhuǎn)變，實際上很多二線的城市開發(fā)商已經(jīng)云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機。
資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)比例，已經(jīng)達到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)量占到60%，三、四線房地產(chǎn)開發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢在迅速擴大。
（二）、房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在開始變化，逐漸轉(zhuǎn)向保障性住房。?利潤微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項目成為今日新寵。
近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與北京萬科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項目開發(fā)建設(shè)進行合作。合作開發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目，規(guī)模預(yù)計為6000-8000套。
（三）、對保障性安居工程建設(shè)國家給予了一些優(yōu)惠政策。根據(jù)?十二五?住房保障建設(shè)規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設(shè)用地供應(yīng)計劃，實行計劃單列，保證優(yōu)先供應(yīng)。為保障性安居工程建設(shè)，建立多渠道資金籌集機制。積極探索通過銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產(chǎn)運營等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設(shè)資金融資渠道。對轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設(shè)、買賣、經(jīng)營等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等予以減免。保障性安居工程建設(shè)項目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、防空地下室異地建設(shè)費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。
同策咨詢研究部分析師指出，開發(fā)保障房項目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時還有可能與政府攀上關(guān)系，結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。
?由目前的市場情況來看，這三點足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項目與商品房相比，雖然利潤微薄，但收益穩(wěn)定，風(fēng)險較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購而賣不出商品房?相比，當(dāng)下，開發(fā)商應(yīng)該更愿意接受這種開發(fā)機遇。
在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，大多數(shù)城市將房價調(diào)控目標(biāo)定在10--15%。房價已經(jīng)駛?cè)?慢車道?。目前的房價走勢依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金，從而為未來價格的進一步走低提供了條件。
隨著國務(wù)院派出8個督察組，對京滬等16個省份開展房市調(diào)控政策落實情況專項督察的結(jié)束，從督察涉及各地地方媒體報道看，此次13督察組對于各省區(qū)市的調(diào)控落實持肯定的態(tài)度。專家認為，此次督察組對于各地的督察，將使得不少城市已經(jīng)公布的房價控制目標(biāo)將面臨重新調(diào)整和修改，調(diào)控政策有加碼的可能。
綜合以上分析，國家出臺的一系列調(diào)控目標(biāo)和政策措施，矛頭直指房價，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤，融資渠道的緊縮，預(yù)收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，一方面順應(yīng)政策要求，將房價控制在一個合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實現(xiàn)資金的良性循環(huán)。
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