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物業(yè)的管理方案篇一
為落實市十三屆人大三次會議審議經(jīng)過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情景，經(jīng)過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。
要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經(jīng)過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，進取引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據(jù)國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區(qū)的進取性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、職責心強、有必須組織本事的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確職責體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率到達100；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步構成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的職責，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱。
副組長：王鐵。
成員單位：市房產局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實職責，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案，進取組織整改，到達合格標準。
市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，進取配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）。
由市領導小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）。
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按職責分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）。
領導小組成員單位按照工作資料和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。
（一）提高認識，明確職責。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實職責。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的職責體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理職責，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理職責，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。
物業(yè)的管理方案篇二
為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時間，依照原有的樣板做出相應的方面是比較有效的方法。
1、在業(yè)主接房中要進取宣傳禮貌和諧小區(qū)建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。
2、直接負責高層物業(yè)管理的各項工作。
3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。
4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊情景的快速使用，領導裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。
5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。
負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。
6、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。
7、負責接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關單位進取協(xié)調聯(lián)系解決。
8、做好突發(fā)事件預案，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。
1、每一天定時檢查電梯的運行情景，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次），發(fā)現(xiàn)問題，及時告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，經(jīng)過對講系統(tǒng)及時記錄并制止，并進行勸說。
4、如遇突發(fā)緊急事件，及時告知領導，并采取力所能及的措施。（如電梯進水故障、業(yè)主家中跑水等）。
5、如遇業(yè)主搬運物品，告知業(yè)主注意事項，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用情景，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。
6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。
7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員。
物業(yè)的管理方案篇三
為貫徹落實市委辦公廳、市政府辦公廳《關于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》及市農貿市場攻堅辦《關于農貿市場長效管理考核工作的有關通知》等文件精神，切實加強我區(qū)農貿市場長效管理，促進我區(qū)農貿市場環(huán)境衛(wèi)生和公共衛(wèi)生管理工作的制度化、規(guī)范化、科學化、法制化，現(xiàn)結合我區(qū)工作的實際，特制訂本方案。
按照市農貿市場管理辦法《市農貿市場管理辦法》相關規(guī)定，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）為轄區(qū)內農貿市場長效管理第一責任單位，負責轄區(qū)內農貿市場長效管理的組織實施和落實。商務、工商、農水、城管、衛(wèi)生、物價、質監(jiān)等部門根據(jù)各自職責，做好農貿市場的`監(jiān)督管理工作，并實行統(tǒng)一領導、屬地管理、分級負責、分工合作的原則。
為做好區(qū)農貿市場長效管理工作，根據(jù)工作需要，特成立區(qū)農貿市場長效管理工作領導小組。
各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）為轄區(qū)內農貿市場長效管理第一責任單位，負責轄區(qū)內農貿市場長效管理的組織實施和落實。
（一）區(qū)商務局是農貿市場的行業(yè)主管部門，負責依法制定行業(yè)規(guī)范，制定市級資金補助預算方案，擬定農貿市場建設和升級改造的年度計劃，并指導和督促實施；推進行業(yè)組織建設、開展行業(yè)交流和指導行業(yè)自律。
（二）區(qū)工商局是農貿市場日常監(jiān)督管理的主管部門，主要負責：宣傳貫徹有關市場管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；指導市場開辦者制定市場經(jīng)營秩序管理制度，并監(jiān)督實施；審查確認經(jīng)營者的主體資格，并對其交易行為進行監(jiān)督管理；依法查處交易活動中的違法行為，維護交易秩序；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責。
（三）區(qū)城管局負責整治農貿市場周邊環(huán)境，取締占道經(jīng)營和亂搭亂建，對農貿市場市容環(huán)境衛(wèi)生進行監(jiān)督管理，對違反城市管理法律法規(guī)規(guī)定的違法行為依法進行查處。
（四）區(qū)農水局負責嚴格依法實行農產品質量準出制度，對農貿市場內的畜禽產品、水產品、蔬菜、水果等農產品進行監(jiān)督檢測，并依法進行監(jiān)督管理，查處有關違法行為。
（五）區(qū)物價局負責加強對農貿市場明碼標價和不正當價格行為的監(jiān)督檢查，并依法查處有關違法行為。
（六）區(qū)質監(jiān)分局負責依照計量監(jiān)督管理的有關規(guī)定，對農貿市場的計量進行監(jiān)督管理，依法查處有關違法行為。
（七）區(qū)衛(wèi)生食品藥品監(jiān)管局負責指導農貿市場開展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查處有關違法行為。
（一）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）要高度重視，加強農貿市場常態(tài)化管理，嚴格按照考核辦法對所轄農貿市場進行自糾自查，自行整改。同時，建立相關機制和考核辦法，于2012年3月29日前將所建立的相關機制和考核辦法報送區(qū)商務局市場科。
（二）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）對轄區(qū)內的農貿市場進行備案管理，要緊緊依靠市場管理方，借助、整合工商、農水、衛(wèi)生、物價、城管、商務等相關職能部門的力量，加強對農貿市場的有序監(jiān)管。同時，針對轄區(qū)內的每一個農貿市場，各相關部門要分別指派專人負責。
（三）根據(jù)市委辦公廳、市政府辦公廳《關于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》（及市農貿市場攻堅辦《關于農貿市場長效管理考核工作的有關通知》等文件要求，區(qū)農貿市場長效管理工作小組每個季度對責任單位進行一次總體考核，日?？己瞬扇‰S機暗訪的方式，區(qū)農貿市場長效管理工作檢查組將定期或不定期對我區(qū)農貿市場長效管理工作進行暗訪，每季度后一個月開始對我區(qū)農貿市場進行季度考核。各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）要充分做好迎市、區(qū)檢查的各項準備。
（四）在區(qū)農貿市場長效管理工作小組的考核中，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）所轄農貿市場考核不合格的，將在全區(qū)通報批評；在市級檢查過程中，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務中心）所轄農貿市場考核不合格的，將由區(qū)政府對責任人追究問責。
物業(yè)的管理方案篇四
物業(yè)詳情（按照物業(yè)具體地理地位、周邊舉措措施寫字樓電梯運行方案、具體情況及環(huán)境氣勢描寫）。
地理條件優(yōu)勝。__小學財務管理制度小學財務管理制度小學財務管理制度____________位于_______________周邊周邊舉措措施_______交通方便。
占地面積______平方米，______________由____________斥地扶植。總建筑面積_________大廈寫字樓策劃內設中間空調、24小時熱水及消監(jiān)控設施，配有___臺電梯。
此為工程部分寫字樓物業(yè)管理寫字樓電梯運行方案計劃_寫字樓電梯運行計劃。
保障裝備、設施正常運轉的職能部分。工程管理具有周密的科學性和較高的技術性，工程部是實施大廈工程經(jīng)管。這是為用戶創(chuàng)作保險、野蠻、恬靜、便利的商住情況的基礎保證和堅強后盾，反映大廈服務水準、精采形象和聲譽的重要標記。
工程部的職責范圍如下：
庇護保養(yǎng)和寫字樓策劃故障檢修；1擔負大廈電力系寫字樓物業(yè)管理計劃_寫字樓電梯運行打算統(tǒng)、電訊體系、電梯體系、空調體系、供水體系的運行經(jīng)管。
2擔負大廈公共舉措措施、裝備的維修調養(yǎng)；
3擔負對用戶室內舉措措施、設備供給有條件維修辦事；
4擔負大廈外派工程的監(jiān)禁任務。
5擔負對用戶供給不收費特色服務以及特約辦事。
工程人員結構圖。
人員配置申明。
物業(yè)的管理方案篇五
為了搞好《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理服務，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：
一、管理服務指導思想與目標
本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標，把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)建成
安全
小區(qū)、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū)，爭創(chuàng)市、省級優(yōu)秀示范商務、住宅小區(qū)。二、物業(yè)管理服務基本要求
1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。
3、管理人員、
專業(yè)
操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。
6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。
7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目。
8、按有關規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務費用收支情況。
9、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
10、設立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上。
三、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍
《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）。
四、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理內容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）
（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及
其他
共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關主管部門。
（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。
（6）、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標志。
2、共用設施設備維修養(yǎng)護
（1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。
（2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。
（3）、設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常。
（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）。
（5）、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。
（6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。
（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。
（9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案。
3、維護小區(qū)公共安全秩序
（1）、商貿小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次。
（2）、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
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物業(yè)的管理方案篇六
尊敬的xx路商業(yè)步行街業(yè)委會全體同仁：
xx物業(yè)服務有限責任公司非常榮幸能為貴公司負責的“xx路商業(yè)步行街”提供物業(yè)管理服務方案建議。
由于本公司所做方案是在未能最詳盡地了解“xx路商業(yè)步行街”之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。日后，我公司正式簽約接管該項目，我們將對“xx路商業(yè)步行街”進行更進一步的深入了解與分析，并在此基礎上提供全方位詳盡的管理方案與建議給貴委審閱。
我們希望能憑借自身積累的專業(yè)化管理經(jīng)驗，以高度的誠意及熱情為貴委領導的“xx路商業(yè)步行街”提供優(yōu)質高效的服務，并希望通過此項目的成功接管與貴委建立愉快、良好的合作關系！
物業(yè)的管理方案篇七
為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主供給優(yōu)質的物業(yè)管理服務，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質。
物業(yè)公司本著“科學規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理念，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理、供給優(yōu)質的服務，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上。
為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：
（一）服務第一、管理從嚴的原則。
“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨，所以管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強化服務機能，豐富服務內涵，供給優(yōu)質、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效。
（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結合的原則。
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個進取性，即物業(yè)管理公司的進取性和業(yè)主使用人的進取性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，經(jīng)過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)立禮貌的辦公環(huán)境。
（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則。
在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不一樣需求，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務。
（二）成立物業(yè)服務中心，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理；
（六）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，供給全方位服務，開展多元化經(jīng)營。
1、公共服務項目（全體業(yè)主能夠享受的服務，費用納入物業(yè)管理費）：
（1）房屋公共部位的日常維修與保養(yǎng)；
（2）公共設施設備的維修與保養(yǎng)；
（3）小區(qū)內清潔管理，垃圾收集與清運；
（4）公共綠化的養(yǎng)護；
（5）公共秩序維護；
（6）消防管理；
2、有償專項服務項目。
（1）有償維修類；[網(wǎng)友投稿]。
（2）代辦性服務；
（3）中介類服務；
物業(yè)服務費構成1、管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費、社會保險費等；
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業(yè)服務區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4、物業(yè)服務區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5、物業(yè)服務區(qū)域秩序維護費用；
6、物業(yè)企業(yè)辦公費用；
7、物業(yè)企業(yè)固定資產折舊費；
8、法定稅金；
9、企業(yè)利潤。
物業(yè)服務費中不含二次加壓供水設施設備運行維護費和樓內公共照明費，此部分費用將另行收取。收費資料和標準依照《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》、《唐山市物業(yè)服務收費管理實施細則》（唐價經(jīng)費字〖20xx〗14號）執(zhí)行。
在辦理業(yè)主及使用人入住手續(xù)時，供給方便、快捷、及時、周到的服務，給業(yè)主留下良好的第一印象，為后續(xù)管理打下基礎。
（1）準備業(yè)主及使用人收房所需資料；
（2）為收房手續(xù)供給一條龍服務；
（3）按收房流程辦理領房手續(xù)：
1）根據(jù)業(yè)主及使用人持入住通知單和各類必備，發(fā)放交房資料；
2）收回業(yè)主及使用人按規(guī)定填寫的各類表格，收取應繳納的費用；
3）陪同業(yè)主驗房；
4）對驗房中發(fā)現(xiàn)的房屋質量問題，經(jīng)業(yè)主確認后，填寫《業(yè)主驗房表》，將所有問題提交開發(fā)商，并督促解決。
（1）制定入住方案，準備各有關所需資料；
（2）按照收房程序，安排工作流程；
（3）策劃業(yè)主及使用人入住現(xiàn)場布置方案；
（4）按規(guī)定辦理業(yè)主及使用人的入住手續(xù)。
（五）檔案資料管理。
加強檔案資料管理，有助于保存物業(yè)的歷史資料，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。
（3）財務檔案：逐年構成的財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；
（4）文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；
（5）管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。
（1）制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行；
（3）科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；
（4）建立各類資料的電腦管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。
（六）房屋及公共設施設備管理。
房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關系到業(yè)主及使用人的安全，是物業(yè)管理的重中之重。
（1）房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，分別制定不一樣管理計劃，確保房屋保值增值。
a、已交付房：
3）裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。
b、空置房（含業(yè)主托管房）：
1）定期到空置房查看、通風；
2）對房屋和設施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。
c、公共用房。
做好公共用房（公共設施用房等）的維護、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。
（2）設備設施維護：
1）公共水電設施設備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；
2）水泵、風機房、電梯機房等設備定期巡查；
3）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；
4）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結合，制實時運行檔案；
（5）建立維修人員值班制度，確保維修及時，且有回訪制度和記錄；
（6）采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好。
（七）綠化保潔管理。
綠化保潔直接關系到小區(qū)形象及業(yè)主生活環(huán)境，也是評定物業(yè)管理質量的一個重要指標。
（1）綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日常化、養(yǎng)護科學化。
1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；
2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；
3）制定預防措施，防治病蟲害；
（2）清潔衛(wèi)生：經(jīng)過日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。
1）樓層公共區(qū)域每一天清掃；
2）小區(qū)道路、小品、綠化帶等公共部位每一天清潔。
3）每一天定時收集垃圾，確保垃圾袋裝化，定期對垃圾桶清潔、對垃圾房消毒；
4）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止。
（1）建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；
（2）加強業(yè)務培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護；
（八）治安管理。
運用現(xiàn)有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主及使用人的安全，這是物業(yè)管理工作的重要資料，我們采取常規(guī)防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。
（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式，協(xié)助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主及使用人安全的行為。
a、門崗的任務：
2）對外來車輛和人員進行驗證、登記；
3）嚴禁攜帶危險物品進入小區(qū)；
4）為業(yè)主供給便利性服務。
b、巡邏崗的任務：
1）按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角；
2）巡查車輛停放情景，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；
3）對小區(qū)內的嫌疑人員進行檢查防范；
4）對小區(qū)及樓宇安全、防火檢查；
5）對裝修戶的安全檢查；
6）防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；
（2）技術防范：
應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)，對小區(qū)內的治安情景實施24小時監(jiān)控，以確保安全。
1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班秩序維護員，進行現(xiàn)場處理。
2）值班秩序維護員配合公安機關處理治安案件。
（3）加強秩序維護人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語言禮貌，舉止得當；
（4）嚴格執(zhí)行巡更點到制度，確保巡邏質量；
（5）監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設備完好；
（6）保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。
（九）消防管理。
消防管理是物業(yè)安全管理的重點，所以要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產安全。
（1）建立消防工作站，有健全的消防管理制度及組織；
（2）做好消防監(jiān)控中心的管理；
（3）做好消防設施、器材的管理；
（4）堅持消防通道的暢通；
（5）加強裝修期間的消防安全管理；
（6）嚴禁違章燃放煙花爆竹；
（7）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；
（8）防止電器短路等引發(fā)火災因素。
（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全職責制，做到職責落實，器材落實，檢查落實；
（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然；
（3）建立義務消防隊，定期組織消防安全學習及消防演習；
（4）定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；
（5）做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；
（6）制止任何違反消防安全的行為；
（7）進取開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主講解消防知識；
（8）發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。
以上是我公司擬對xx項目的實施的物業(yè)管理方案，我公司將嚴格按照國家及唐山市有關法律法規(guī)實施管理服務。其中難免有不足之處，請房管局物業(yè)處領導多提寶貴意見，我們愿為豐南物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展貢獻應有的力量！
1、房屋共用部位、共用設施設備的維護。
（1）房屋。
a。房屋完好率達98%以上；b。房屋零修、急修及時率92%以上；c。房屋零修工程合格率98%以上；d。外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；e。房屋裝修貼合管理規(guī)定。
（2）協(xié)調配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內下水道、化糞池正常暢通運行。
（3）環(huán)衛(wèi)設施完好無損。
（4）道路暢通，路面平整。
（5）消防設施完好無損，可隨時啟用。
2、安全護衛(wèi)。
（1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；
（2）安全護衛(wèi)人員24小時巡查；
（3）小區(qū)24小時監(jiān)控；
（4）交通、車輛管理有序；
a、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
b、機動車輛按序停放。
（5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；
（6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護現(xiàn)場。
（7）小區(qū)內無重大火災、刑事和交通事故。
3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生。
（1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；
（3）修剪及時，整齊美觀；
（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；
（5）小區(qū)內全方位持續(xù)清潔；
（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；
（7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標準，無二次污染及隱患；
（8）環(huán)衛(wèi)設施整潔；
（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；
（10）噪音等貼合環(huán)境標準。
4、收費管理。
（1）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；物業(yè)管理收費實行明碼標價；
（2）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；
（4）模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；
（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。
5、相關條件。
（1）硬件環(huán)境。
a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；
b、小區(qū)樓宇、建筑等各類標識明顯；
c、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設施設備齊全；
d、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；
e、有集中監(jiān)控設備；
f、有生活服務配套設施；
g、有教育、文體活動及商務服務設施；
二、物業(yè)管理公司帶給的服務項目（分期逐步到位）。
1、便民服務（部分收費）。
2、商務服務（部分收費）。
3、社區(qū)娛樂、文化活動服務。
（1）棋類；（2）牌類；（3）球類；（4）健身活動；（5）書刊閱覽；（6）歡慶節(jié)日；（7）義務服務活動。
三、
1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質證書；
2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；
3、人員培訓，持證上崗；
（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；
（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；
（3）用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。
結構及外觀：
2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；
3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復。
陽臺及門窗：
1、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；
2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈；
3、嚴禁改動入戶門、門套；
4、嚴禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴禁加裝防盜門；
5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。
管道：
1、嚴禁改動廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；
2、若將排水管埋于墻體內，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；
3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；
4、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。
廚房及衛(wèi)生間：
1、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；
2、按煤氣公司有關規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；
3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；
4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便于日后檢修；
6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。
智能設施及管線：
嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設備的安裝位置。
空調：
1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座；
2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；
3、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍。
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作資料。
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情景，經(jīng)過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。異常是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。
三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情景，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準供給質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，到達從業(yè)人員要持證上崗。異常是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經(jīng)過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，進取引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據(jù)國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區(qū)的進取性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、職責心強、有必須組織本事的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確職責體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率到達100；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步構成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的職責，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
三、組織領導。
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱。
副組長：王鐵。
成員單位：市房產局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
四、職責分工。
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實職責，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案，進取組織整改，到達合格標準。
市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，進取配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟。
依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）。
由市領導小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）。
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按職責分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）。
領導小組成員單位按照工作資料和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。
六、保障措施。
（一）提高認識，明確職責。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實職責。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的職責體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理職責，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。異常是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理職責，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。
為落實市十三屆人大三次會議審議經(jīng)過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想。
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
二、目標和范圍。
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90、2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100、6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三、工作資料。
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情景，經(jīng)過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到職責單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。異常是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。
三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情景，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準供給質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，到達從業(yè)人員要持證上崗。異常是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經(jīng)過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，進取引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據(jù)國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區(qū)的進取性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、職責心強、有必須組織本事的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確職責體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率到達100；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步構成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的職責，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
三、組織領導。
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱。
副組長：王鐵。
成員單位：市房產局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
四、職責分工。
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實職責，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案，進取組織整改，到達合格標準。
市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，進取配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
五、實施步驟。
依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）。
由市領導小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）。
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按職責分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）。
領導小組成員單位按照工作資料和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。
六、保障措施。
（一）提高認識，明確職責。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實職責。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的職責體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理職責，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。異常是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理職責，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。
為進一步加強物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平和服務質量，改善人們群眾的生活和工作環(huán)境，建立物業(yè)管理長效機制，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《大連市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》等有關規(guī)定，結合我區(qū)的實際情景，制定以下實施方案。
一、創(chuàng)新機制，構筑適應城市發(fā)展的物業(yè)管理模式。
按照“重心下移、屬地管理、條保塊管、綜合協(xié)調”的原則，在我區(qū)率先構建與現(xiàn)代城市管理相適應的物業(yè)管理新體制。明確街道辦事處和社區(qū)居委會在住宅區(qū)管理中的主體地位，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的作用，各職能部門履行各自職責范圍內的工作，建立轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督、協(xié)調、考核工作體系和工作機制，實現(xiàn)社區(qū)建設與物業(yè)管理相互促進、共同發(fā)展。
（一）房管部門是物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，負責監(jiān)督、指導物業(yè)管理工作。
1、擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標及工作思路，制定相關配套措施；
3、落實物業(yè)管理項目的招投標制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓工作；
4、監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務行為，調處物業(yè)管理重大糾紛案件。
（二）街道辦事處負責具體實施轄區(qū)內住宅區(qū)的物業(yè)管理綜合協(xié)調和監(jiān)督管理工作。
3、負責將住宅區(qū)物業(yè)管理作為社區(qū)居委會重要工作之一，融入社區(qū)綜合管理；
4、協(xié)調處理轄區(qū)內物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作；
5、物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會尚未選聘出物業(yè)服務企業(yè)的，由街道辦事處負責協(xié)調城建部門委托經(jīng)核準的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負責環(huán)境衛(wèi)生工作，物業(yè)公用設施設備、場地需要維修養(yǎng)護的，組織利益相關的業(yè)主按照規(guī)定使用專項維修資金維修，沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，組織利益相關的業(yè)主自籌。
（三）社區(qū)居委會在街道辦事處的領導下，協(xié)調業(yè)主委員會，配合物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
協(xié)調轄區(qū)內的物業(yè)管理活動，組織業(yè)主委員會制定管理公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，協(xié)調業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的關系，規(guī)范物業(yè)服務行為。
街道辦明確分管領導，根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量配備落實相應的管理人員和工作經(jīng)費并指定村委會代行社區(qū)居委會職責，待街道和社區(qū)組織機構建設完善全面落實此項工作。
（四）公安、經(jīng)發(fā)、財政、規(guī)劃、城建、社管、執(zhí)法、工商、環(huán)保、技術監(jiān)督等各職能部門各司其職，做好以下工作：
3、財政局負責物業(yè)管理工作必要的財政資金的配套落實；
4、規(guī)劃局負責物業(yè)管理區(qū)域內建筑外立面、搭建、開挖地坪的審批、監(jiān)管；
5、城建局負責對物業(yè)管理區(qū)域內市政、綠化等建設期的監(jiān)管；
7、執(zhí)法局負責行使對物業(yè)管理區(qū)域內綜合執(zhí)法職能；
10、技術監(jiān)督局負責對物業(yè)管理區(qū)域內特種設備的檢驗和監(jiān)督管理。
二、建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度。
建立管委會領導分管、會議決策、部門協(xié)調抓落實的物業(yè)管理運行機制和快速反應機制。聯(lián)席會議成員單位由街道辦事處、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位及各相關職能部門的代表組成。街道辦事處為聯(lián)席會議召集人。
（一）聯(lián)席會議主要協(xié)調下列事項。
1、業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情景；
2、物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；
3、物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件；
4、物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；
（二）聯(lián)席會議議事議程。
5、街道辦事處負責議定事項的督促、落實，并將最終落實情景以簡報形式發(fā)至各參會單位。
三、加強管理，推進物業(yè)管理市場化進程。
（一）開展前期物業(yè)管理招投標，實現(xiàn)建管分離。
在實施物業(yè)企業(yè)備案的基礎上，全面推行前期物業(yè)管理招投標制度，推進房地產開發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營。經(jīng)過公開、公平的市場競爭，實現(xiàn)雙向選擇、優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)行業(yè)整體素質。關于物業(yè)管理招投標及前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，由房管部門另行制定。
（二）制定貼合我區(qū)實際的物業(yè)服務費收費指導標準。
由經(jīng)發(fā)局牽頭，國土、城建、街道辦等單位參與，按照市場規(guī)律，經(jīng)過市場調研，必要時舉行聽證會，制定出貼合我區(qū)實際的物業(yè)服務費收費指導標準。對物業(yè)服務各單項平均成本價格每年根據(jù)物價指數(shù)、勞動力成本增長指數(shù)等進行客觀、科學的調整，定期向社會公開發(fā)布，建立質價相符的收費機制。
（三）全面貫徹執(zhí)行交接驗收制度。
為減少建設單位的開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)服務企業(yè)的管理服務風險，維護業(yè)主的共同財產權益，要嚴格落實《大連市房屋建筑工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（大政發(fā)〔20xx〕70號）及我區(qū)有關規(guī)定，有效化解物業(yè)管理的矛盾糾紛，構建和諧互信的物業(yè)管理關系。
四、加強領導，健全組織機構。
成立長興島臨港工業(yè)區(qū)物業(yè)管理工作領導小組，組長由分管城建的副主任擔任，下設辦公室，辦公室主任由房管部門主要負責人擔任，辦公室負責物業(yè)管理的日常指導工作，加強對《實施方案》貫徹情景的調查研究，及時協(xié)調解決工作中存在的問題，不斷完善管理措施。
我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經(jīng)過調研的基礎上，結合我校的實際情景，決定引入物業(yè)服務體系，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區(qū)學生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱本方案。
根據(jù)我校的實際情景，為了做好物業(yè)管理的示范、試點工作，故先從b1~b10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業(yè)服務監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、禮貌作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要進取做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務資料和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標準和規(guī)范結合我校學生公寓具體工作進行管理。
三、學生公寓管理部崗位及人數(shù)。
學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）。
學生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）。
學生公寓宿管員：8人。
學生公寓樓內保潔員：8人。
學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）。
共需外聘人員16人。
四、運行費用。
1、人員工資。
2、員工勞保、工具等費用。
3、標牌、標示、垃圾桶等費用等。
綜上所述，運行費用約為300，000.00元。
附件1：學生公寓服務資料和服務標準。
1、房屋共用部位的維護和管理。
公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時對房屋居住情景進行檢查維修，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。
2、用部位及設施設備的運行維護管理。
定期對共用部位及設施設備進行保養(yǎng)維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率堅持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發(fā)生。
3、環(huán)境衛(wèi)生服務標準。
（1）、公寓樓區(qū)域內的環(huán)境、場地及公共部位。
標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無亂貼亂畫；區(qū)域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角、無異味等。
（2）、樓道、樓梯及公共設施設備。
標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。
（3）、公寓內的公共衛(wèi)生間。
標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現(xiàn)象。
4、安防服務標準。
（1）、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪。
（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。
（3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。
（4）、公寓內嚴禁違規(guī)使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。
（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。
（6）、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。
5、維修服務標準。
（1）、24小時受理報修，一般情景下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情景隨叫隨到，確因特殊情景不能及時到場處理的，應向報修人說明情景，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。
（2）、定期對公共照明設備系統(tǒng)進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待服務標準。
（1）、禮貌服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫忙解決。
（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情景，并備存登記資料，以便供給服務和查詢。
（3）、按照公寓管理規(guī)定，及時辦理入住和遷出手續(xù)，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關費用的收取結算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理。
為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結合我辦實際，制定物業(yè)管理工作實施方案。
一、組織領導。
組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）。
副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）。
成員：幸坤權（牌樓辦事處社區(qū)服務中心主任）。
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）。
陳守元（印盒石社區(qū)主任）。
陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）。
黃東方（萬安社區(qū)主任）。
潘中英（太平社區(qū)主任）。
王明（石峰村主任）。
葉平（大河溝社區(qū)主任）。
周君（搭馬橋社區(qū)主任）。
何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）。
何小燕（牌樓社區(qū)主任）。
領導小組下設辦公室在社區(qū)服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點，協(xié)調幫忙社區(qū)居委會解決有關問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調機構。
二、規(guī)劃與目標。
1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū)，（其中基礎條件較好的居民區(qū)（一類小區(qū)）xx個；單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個。
印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。
觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。
萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。
太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。
大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。
搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。
袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。
牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。
2、工作目標。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展，加強社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境，并且對于我區(qū)創(chuàng)立國家衛(wèi)生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，讓社區(qū)居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟。
1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區(qū)居民意見的基礎上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案。
2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認識實行物業(yè)管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū)。
物業(yè)的管理方案篇八
一、 概述 某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。
四、 人事 人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工（按整個小區(qū)交付時設計）。 序號 崗位 人數(shù) 主要職責 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會領導下，全面負責經(jīng)營等。 2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務、人事等。 3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。 財會要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。 5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內公共秩序等。 6 水電工 1 公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。 7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。 員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。 五、 經(jīng)營預測 a) 經(jīng)營收入： 19.14萬元（年度，以下省略） l 物業(yè)管理費：11.34萬元 應收 12.6萬元 30000*12*0.35=126000（元）
（2） 公用設施設備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元
（4） 清潔衛(wèi)生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元
（5） 安全護衛(wèi)費：7人*200元/年*人=0.14萬元
（7） 固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元
（8） 稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元
（9） 保險費：暫不投保
（10） 合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元 但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* m2 。
六、 前期物業(yè)接管
a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收（無驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議）。
b) 物業(yè)接管驗收 l 既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的`立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。 l 是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收； l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用； l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關部門確認； l 落實物業(yè)的保修事宜（保修責任、保修期限、保修范圍）。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位； l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。 l 接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設備（設施）與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。 l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關單位迅速解決。 l 在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。 l 抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。 l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。 l 接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 l 當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即 完成。
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七、 入伙
2、協(xié)調工作 l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。 l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。 l 與學校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關聯(lián)系電話，入住時公告。
5、辦理入伙手續(xù)程序
已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書、身份證、購房合同房
合格后即退還裝修押金及保證金。 業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。
九、物業(yè)檔案的建立 物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。
十、 日常管理
（四）安全護衛(wèi)、停車管理
物業(yè)的管理方案篇九
以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
（一）目標：
1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90％；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100％；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》。
4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100％，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100％。
6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80％以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的'年檢和資質評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。
三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數(shù)，年終進行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經(jīng)過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。根據(jù)國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到100％；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。
組長：邢凱。
副組長：王鐵。
成員單位：市房產局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結合、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。
市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）。
由市領導小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）。
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）。
領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標。
（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處，確保全部達標。
（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。
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