合同是一種法律文書(shū)，用于約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。編寫(xiě)合同時(shí)可以參考相關(guān)的法律法規(guī)和先例，確保合同的合法性。合同的可行性和有效性需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行綜合評(píng)估和判斷。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇一
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，經(jīng)甲乙方雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就甲方內(nèi)部員工購(gòu)房事宜，與乙方達(dá)成如下協(xié)議：
一、甲方將自己開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于_______________________________________室的面積為_(kāi)________的房屋出售給乙方。
二、甲方在該房屋__________元/平方米、總價(jià)款為：(大寫(xiě))：_______________元，(小寫(xiě))：__________元出售價(jià)的基礎(chǔ)上給予乙方總價(jià)款10%的優(yōu)惠，計(jì)(大寫(xiě))：__________元，(小寫(xiě))：__________元。
三、甲方給予乙方享受零首付入住的'優(yōu)惠，乙方應(yīng)繳的首付款(大寫(xiě))：_______________元，(小寫(xiě))：__________元三年內(nèi)付清不記息，可用效益工資、獎(jiǎng)金沖抵，余款辦理銀行按揭，由個(gè)人按月歸還。
四、上述甲方給予乙方的購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)貼，僅限于乙方在甲方就職期內(nèi)享受。若乙方在甲方就職期不滿五年，無(wú)論乙方以何種原因辭職或離職，甲方有權(quán)取消乙方所享受的優(yōu)惠補(bǔ)貼，并按對(duì)外售房?jī)r(jià)款收回房屋差價(jià)及利息。若乙方提出退房，則甲方每年按優(yōu)惠房?jī)r(jià)總額5%的折舊率計(jì)收折舊費(fèi)，同時(shí)收回房屋產(chǎn)權(quán)。
五、乙方因辦理房屋產(chǎn)權(quán)證須另簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，與協(xié)議書(shū)不一致的，以本協(xié)議為準(zhǔn)。
六、乙方如違反本協(xié)議的約定，甲方除取消乙方所有的購(gòu)房?jī)?yōu)惠補(bǔ)貼外，還應(yīng)向甲方支付按總房款的_____%計(jì)算的違約金(大寫(xiě))：_______________，(小寫(xiě))：__________元。
七、本協(xié)議在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。
八、本協(xié)議經(jīng)雙方簽字或蓋章后生效。
九、協(xié)議一式三份，雙方當(dāng)事人各執(zhí)一份，甲方房產(chǎn)開(kāi)發(fā)部備案一份。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇二
小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同范文(1)。
出賣(mài)人(甲方)：________________村委會(huì)。
買(mǎi)受人(乙方)：______________________。
身份證號(hào)碼：_______________________。
一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣_(tái)_______元整的價(jià)款出售給乙方。乙方首付人民幣_(tái)_______元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為_(kāi)_______元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個(gè)月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后年內(nèi)甲方和村委會(huì)應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
六、違約責(zé)任。
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，。
2、甲方應(yīng)當(dāng)于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時(shí)將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)___元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)__個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因?yàn)榧追降脑虿荒苻k理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣_(tái)_______元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因?yàn)榧追降脑蛉匀徊荒苻k理，每逾期天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。
7、如果因?yàn)楸竞贤谖鍡l的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見(jiàn)證人各執(zhí)一份。
____年____月____日。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇三
如今房?jī)r(jià)瘋漲，買(mǎi)房需要一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為了買(mǎi)到性?xún)r(jià)比高的房屋，一些人選擇買(mǎi)二手房?，F(xiàn)在有些人發(fā)現(xiàn)自己買(mǎi)的房子是被抵押的，那自己的房屋買(mǎi)賣(mài)合同還有效嗎?以下是小編為大家?guī)?lái)的房屋有抵押買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎，歡迎大家參考。
房屋被抵押的情況還是經(jīng)常碰到的，最常見(jiàn)的就是原房主通過(guò)貸款購(gòu)房的房屋，在貸款還清前，房屋是抵押給銀行的。除此之外，也有房屋所有權(quán)人因個(gè)人債務(wù)等其他原因，將房產(chǎn)抵押給其他人。
房產(chǎn)抵押，是指抵押人以其房產(chǎn)向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。在抵押期間房產(chǎn)的占有使用權(quán)并不改變。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
我們先來(lái)看一下相關(guān)法律規(guī)定：
《擔(dān)保法》第49條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！?/p>
按《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物，如果未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。但依據(jù)后來(lái)出臺(tái)的相關(guān)法律及司法解釋?zhuān)@個(gè)結(jié)論并不成立。
《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第67條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。
也就是說(shuō)，以被設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)為標(biāo)的買(mǎi)賣(mài)，在充分保護(hù)抵押權(quán)人利益的前提下，是有效的。對(duì)此，后來(lái)的《物權(quán)法》給出了更明確的結(jié)論。
《物權(quán)法》第191條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?/p>
即使買(mǎi)賣(mài)被抵押的房屋合同認(rèn)定有效，但只要抵押權(quán)未解除，房屋就不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，這一點(diǎn)是無(wú)可改變的!
實(shí)踐中，大量存在未還清貸款即出售房的情況，買(mǎi)賣(mài)被抵押的房屋實(shí)際是很常見(jiàn)的。
首先，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，對(duì)房屋是否涉及抵押的事實(shí)應(yīng)予以明確。
買(mǎi)方應(yīng)主動(dòng)了解該房是否被抵押，賣(mài)方也有義務(wù)主動(dòng)告知，并將房屋是否設(shè)定抵押的事實(shí)明確在協(xié)議中。
其次，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)由賣(mài)方在限定時(shí)間內(nèi)解除抵押。
不解押則無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，所以，解押是履行合同的重要一環(huán)。解除抵押就涉及向抵押權(quán)人清償債務(wù)的問(wèn)題，比如歸還銀行貸款。這筆錢(qián)的來(lái)源不同，各方風(fēng)險(xiǎn)也不同。
如果是由賣(mài)方自籌，對(duì)買(mǎi)方來(lái)講是沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)的;。
如果是用買(mǎi)方的首付款來(lái)解押(這很常見(jiàn))，對(duì)買(mǎi)方來(lái)講是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。如果首先買(mǎi)方要支付一筆數(shù)額不小的首付款給賣(mài)方用于解押，而賣(mài)方未用該款項(xiàng)解押而挪作他用，買(mǎi)方就麻煩了。楊律師要提醒大家，碰到一些不良賣(mài)家是可能發(fā)生這種情況的，賣(mài)家可能因?yàn)楦鞣N原因急需用款(賭博、炒股、做生意等等)把本該用于還貸的錢(qián)挪用，最后導(dǎo)致無(wú)法還貸解押。甚至有以此手段一房多賣(mài)的。這時(shí)，如果賣(mài)方跑掉或者一副死豬不怕開(kāi)水燙的態(tài)度，買(mǎi)方就麻煩了。
當(dāng)然，也有通過(guò)中介等第三方墊資來(lái)解封的，但第三方墊資時(shí)，第三方肯定會(huì)約定一個(gè)出了問(wèn)題誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任的條款，如果約定墊資后未能正常履行，買(mǎi)方承擔(dān)責(zé)任，實(shí)際上等于代買(mǎi)方墊資，風(fēng)險(xiǎn)還在買(mǎi)方身上。
最后，如果能正常解押，過(guò)戶(hù)就沒(méi)有障礙了，及時(shí)過(guò)戶(hù)即可。
房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣(mài)人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，即合同應(yīng)認(rèn)定有效。履行出現(xiàn)糾紛，通常是因?yàn)橘u(mài)方未按約定解押導(dǎo)致合同不能正常履行，這種情況下，如果買(mǎi)方起訴，有兩種方案。
方案一：賣(mài)方在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未按約定解押，致使買(mǎi)方無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的。買(mǎi)方可向法院起訴請(qǐng)求解除合同，并要求賣(mài)方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持。
方案二：賣(mài)方在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行解押義務(wù)，致使買(mǎi)方無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)，而買(mǎi)方要求繼續(xù)履行合同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，買(mǎi)方要準(zhǔn)備好資金代賣(mài)方清償債務(wù)(想要房這是必須滴)解除抵押。如果買(mǎi)方不能代為清償債務(wù)，對(duì)其要求過(guò)戶(hù)的訴求，法院不支持。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇四
當(dāng)部分共有人構(gòu)成有權(quán)處分、合同應(yīng)繼續(xù)履行時(shí)，基于物債區(qū)分原則，買(mǎi)受人的訴請(qǐng)實(shí)則涉及不同性質(zhì)的法律行為——買(mǎi)賣(mài)雙方基于合同的負(fù)擔(dān)行為，以及部分共有人的處分行為與其他共有人的授權(quán)處分行為。首先，基于合同相對(duì)性，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)合同責(zé)任，除要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同外，還可要求出賣(mài)人承擔(dān)支付違約金或賠償損失等其他違約責(zé)任。其次，買(mǎi)受人有權(quán)要求其他共有人協(xié)助轉(zhuǎn)移買(mǎi)賣(mài)房屋所有權(quán)。需要注意的是，其他共有人并非房屋買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人，除非其他共有人的意思表示構(gòu)成債務(wù)加入，否則不承擔(dān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的責(zé)任。
如案例四中，如經(jīng)審理查明郭某構(gòu)成有權(quán)處分，法院可作如下判決：
（2）郭某將房屋d過(guò)戶(hù)至徐某名下（明確稅費(fèi)負(fù)擔(dān)），并向徐某交付房屋d；
（3）徐某向郭某支付剩余購(gòu)房款；
（4）郭某向徐某支付逾期過(guò)戶(hù)及逾期交房違約金；
（5）林某協(xié)助辦理房屋d的過(guò)戶(hù)手續(xù)。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇五
二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，一些當(dāng)事人形式上簽訂了房屋。
實(shí)則將房屋作為借貸合同的擔(dān)?；蜃鳛榻杩顭o(wú)法歸還時(shí)的抵償這一類(lèi)“以房抵債”的買(mǎi)賣(mài)合同的有效性往往難以認(rèn)定。下面是小編為大家收集關(guān)于“以房抵債”的買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎歡迎借鑒參考。
“以房抵債”在我國(guó)現(xiàn)行法律中無(wú)律可循，屬于“無(wú)名合同”。廣義上，只要出現(xiàn)民間借貸與房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系及當(dāng)事人主體互相交叉的情況，都可以稱(chēng)作為以房抵債;狹義上，只有在借貸債務(wù)履行期限到期后，借款人與出借人達(dá)成的以房屋買(mǎi)賣(mài)的價(jià)款折抵債務(wù)的協(xié)議，才是以房抵債。無(wú)論廣義還是狹義，房屋買(mǎi)賣(mài)合同均為以房抵債的外觀形式。本文擬從廣義上，對(duì)近年上海法院司法實(shí)踐進(jìn)行梳理，總結(jié)幾種典型表現(xiàn)形式如下：
形式一：套取銀行貸款。
出賣(mài)人為償還欠款，與債權(quán)人或與債權(quán)人指定的購(gòu)買(mǎi)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房人則向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)購(gòu)房貸款，貸款獲批后，出賣(mài)人隨即將貸款取出用以?xún)斶€欠款，雙方實(shí)際并無(wú)交付房屋或支付房款等履行合同行為，銀行貸款實(shí)際由出賣(mài)人/借款人予以?xún)斶€。
形式二：公證委托出售。
出賣(mài)人在向出借人借款時(shí)，應(yīng)出借人要求出具授權(quán)他人出售房屋的。
委托書(shū)。
并辦理公證，雙方往往還就此簽訂抵押借款協(xié)議并在房屋上設(shè)定借款抵押。后借款人無(wú)法歸還欠款，經(jīng)公證授權(quán)的委托人則以出賣(mài)人的名義將房屋出售給他人。后因購(gòu)買(mǎi)人要求出賣(mài)人履行合同未果引起糾紛，出賣(mài)人則往往要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
形式三：過(guò)戶(hù)回贖約定。
出賣(mài)人為擔(dān)保本人或他人的借款屆時(shí)清償，將房屋以買(mǎi)賣(mài)合同的形式過(guò)戶(hù)給債權(quán)人或其指定的他人，同時(shí)約定若在一定期限前可以相當(dāng)于借款本息的價(jià)款贖回房屋。若逾期未能贖買(mǎi)，則將房屋確定交付給買(mǎi)受人。此類(lèi)型中，購(gòu)房人往往并沒(méi)有實(shí)際付款的事實(shí)。
形式四：債務(wù)抵銷(xiāo)協(xié)議。
借款人欠款到期無(wú)法歸還，與出借人協(xié)商約定用借款人或他人名下的房屋折價(jià)抵銷(xiāo)債務(wù)，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后實(shí)際并無(wú)付款行為，出賣(mài)人往往以虛假買(mǎi)賣(mài)為由拒絕履行合同導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。
1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同在債務(wù)清償期屆滿前簽訂——有限納入“讓與擔(dān)?！?/p>
無(wú)論是公證委托出售房屋還是約定房屋產(chǎn)權(quán)回贖條款，當(dāng)事人的真意在于通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的形式擔(dān)保借款得以全部清償，實(shí)質(zhì)上這是一種不通過(guò)占有，而是將擔(dān)保房屋整體權(quán)利讓渡于擔(dān)保權(quán)人(房屋所有權(quán)可在借款發(fā)生時(shí)既已轉(zhuǎn)移也可在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)再行轉(zhuǎn)移)，當(dāng)債務(wù)不履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人就該擔(dān)保房屋優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保方式。這種非典型擔(dān)保方式便是讓與擔(dān)保。
法條鏈接：
《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條：“當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以?xún)斶€債務(wù)。就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。”
根據(jù)上述司法解釋?zhuān)P者認(rèn)為以房抵債買(mǎi)賣(mài)合同若要認(rèn)定為讓與擔(dān)保，須符合以下幾個(gè)條件：
條件一：存在真實(shí)有效的借貸關(guān)系且雙方均有以房屋進(jìn)行擔(dān)保的意思表示。
讓與擔(dān)保雖為一種非典型性擔(dān)保，但作為擔(dān)保物權(quán)也應(yīng)遵循從屬性原則，既然當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同系為了擔(dān)保民間借貸，那么借貸關(guān)系就是擔(dān)保合同得以存在的基礎(chǔ)法律關(guān)系，只有借貸關(guān)系客觀存在且合法有效的情況下，以房屋權(quán)利轉(zhuǎn)讓作為債務(wù)保障的擔(dān)保關(guān)系才可以成立，這也是司法解釋規(guī)定必須先審理借貸關(guān)系然后再依據(jù)借貸糾紛的生效判決方可主張買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)姆ɡ砘A(chǔ)。
條件二：在債務(wù)履行期屆滿時(shí)債權(quán)人負(fù)有強(qiáng)制清算義務(wù)。
在以房抵債的場(chǎng)合，若當(dāng)事人之間沒(méi)有約定清算條款，而僅有一份轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，則存在債權(quán)人利用其優(yōu)勢(shì)地位乘人之危，貶低房屋價(jià)值謀取暴利的危險(xiǎn)。雖然《物權(quán)法》及《擔(dān)保法》中均有關(guān)于流質(zhì)/流押契約無(wú)效的規(guī)定，但讓與擔(dān)保并非質(zhì)押也非抵押，不受上述法律調(diào)整，所以司法解釋規(guī)定在確定擔(dān)?；A(chǔ)法律關(guān)系后，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同中的標(biāo)的物，而不是直接依據(jù)合同取得房屋所有權(quán)。在審判實(shí)踐中，筆者認(rèn)為可不拘泥于司法解釋中的清算方法，當(dāng)事人還可以合意達(dá)成房屋價(jià)值或申請(qǐng)司法評(píng)估等方式進(jìn)行，并與借貸本息相抵扣后多退少補(bǔ)。而若購(gòu)買(mǎi)人堅(jiān)持以買(mǎi)賣(mài)合同約定要求直接過(guò)戶(hù)的，法院不應(yīng)予以支持。
結(jié)論：以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同不宜在查明借貸關(guān)系之前進(jìn)行實(shí)體審理，輕易做出合同無(wú)效或有效的認(rèn)定。在查明基礎(chǔ)法律關(guān)系之后，應(yīng)將買(mǎi)賣(mài)合同、借貸合同結(jié)合當(dāng)事人擔(dān)保合意作為一個(gè)整體進(jìn)行效力審查，原則上應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治做出有效認(rèn)定。
2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同在債務(wù)清償期屆滿后簽訂——探討成立代物清償協(xié)議。
在借貸債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以房抵債協(xié)議，實(shí)際是當(dāng)事人約定以房屋過(guò)戶(hù)的他種給付來(lái)代替原有的負(fù)擔(dān)，通過(guò)房屋所有權(quán)的讓渡消滅原債務(wù)。雖然從形式外觀上具有借貸合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同兩個(gè)法律關(guān)系，但實(shí)質(zhì)上當(dāng)事人之間只成立一個(gè)債，即為代物清償協(xié)議。
當(dāng)事人用房屋買(mǎi)賣(mài)的形式對(duì)借貸債務(wù)進(jìn)行結(jié)算，應(yīng)視為雙方之間的具體債務(wù)數(shù)額已經(jīng)確定，若當(dāng)事人對(duì)房屋的價(jià)款與債務(wù)如何抵銷(xiāo)已經(jīng)形成較明確的清算合意，在排除了當(dāng)事人存在欺詐、脅迫或虛構(gòu)債務(wù)、規(guī)避限購(gòu)政策等無(wú)效撤銷(xiāo)情形后，不妨認(rèn)定為代物清償協(xié)議，合法有效，支持當(dāng)事人要求履行買(mǎi)賣(mài)合同的訴請(qǐng)。
3、具體類(lèi)型的合同效力審查。
1.套取銀行貸款的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效此類(lèi)糾紛中，房屋出賣(mài)人與購(gòu)買(mǎi)人均無(wú)買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示，其內(nèi)心的效果意思是通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)的形式套取信貸機(jī)構(gòu)的貸款，而非取得房屋所有權(quán)或獲取購(gòu)房款，故買(mǎi)賣(mài)雙方的行為因通謀的虛偽意思表示而使合同無(wú)效。需注意的是，審理該類(lèi)糾紛時(shí)，應(yīng)充分保護(hù)銀行等信貸機(jī)構(gòu)的利益，程序上通知其參加訴訟，實(shí)體上確定滌除抵押權(quán)及償還貸款的義務(wù)主體，再判令恢復(fù)原狀。
2.公證委托出售房屋，謹(jǐn)慎認(rèn)定合同效力在公證委托授權(quán)書(shū)未經(jīng)撤銷(xiāo)的情況下，一般應(yīng)認(rèn)定受托人的行為由委托人直接承擔(dān)后果，難以認(rèn)定合同無(wú)效。但在此類(lèi)糾紛中，往往存在“高利貸”從業(yè)人員的惡意操作，故法官應(yīng)主動(dòng)審查受托人與購(gòu)買(mǎi)人之間是否存在惡意串通，損害出賣(mài)人權(quán)益的情形，謹(jǐn)慎認(rèn)定合同效力，可重點(diǎn)從以下方面審查以排除無(wú)效情形：
a、受托人的行為是否在委托授權(quán)范圍之內(nèi)，如是否具有議價(jià)權(quán)、及收取房款的權(quán)利;。
b、合同訂立過(guò)程是否符合一般交易習(xí)慣，約定的房?jī)r(jià)是否過(guò)低;。
d、雙方之間是否約定有清算條款，是否將收取的購(gòu)房款扣除債務(wù)后返還出賣(mài)人等。
3.房屋過(guò)戶(hù)回贖約定，傾向認(rèn)定有效訂有回贖約定的以房抵債合同中常常具有類(lèi)似“絕賣(mài)”條款，即一旦出賣(mài)人未在約定的履行期限前支付相當(dāng)于借貸數(shù)額的購(gòu)房款回購(gòu)房屋，則債權(quán)人可直接取得房屋，出賣(mài)人再無(wú)權(quán)取回房屋所有權(quán)。故有觀點(diǎn)認(rèn)為回贖約定違反禁止流押契約規(guī)定而無(wú)效。
回贖約定往往表明了出賣(mài)人具有兩個(gè)意思表示：一是確認(rèn)了之前房屋出售給他人的事實(shí)，即使存在無(wú)權(quán)代理或無(wú)權(quán)處分的情形，回贖協(xié)議的達(dá)成也可視作對(duì)無(wú)權(quán)代理/處分的追認(rèn);二是表明出賣(mài)人認(rèn)可了以房屋出賣(mài)所得價(jià)款抵償債務(wù)的形式，故不必苛求買(mǎi)受人是否具有實(shí)際的付款行為。若認(rèn)定回贖約定有效，則出賣(mài)人尚可以通過(guò)回贖價(jià)款取回房屋所有權(quán)，也不失為一種救濟(jì)。若其未能按約贖回，也應(yīng)充分尊重意思自治，確認(rèn)合同效力，使雙方之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系徹底了結(jié)。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇六
根據(jù)我國(guó)《稅法》及相關(guān)的行政法規(guī)，未滿5年的房產(chǎn)上市交易要全額征收營(yíng)業(yè)稅。
因此，二手房買(mǎi)賣(mài)在一定條件下是需要繳交稅款的`。對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，二手房買(mǎi)賣(mài)所需要交的稅種和數(shù)額是不一樣。首先，買(mǎi)方需要繳納契稅、印花稅、工本費(fèi)。
第二，是不是符合當(dāng)事人的特殊約定。
根據(jù)目前的法律規(guī)定，二手房買(mǎi)賣(mài)的一般流程是：當(dāng)事人協(xié)商并簽訂合同后，買(mǎi)方支付價(jià)款，賣(mài)方交付房屋，辦理房屋過(guò)戶(hù)登記。因此，二手房買(mǎi)賣(mài)合同公證不是法律規(guī)定的必須辦理的程序。
但是，如果當(dāng)事人在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中約定，只有辦理二手房合同公證后合同才生效的，那么沒(méi)有公證的二手房買(mǎi)賣(mài)合同就是無(wú)效的。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇七
韓小姐求助：我進(jìn)長(zhǎng)城寬帶做客服，快離職的時(shí)候，公司突然讓我們簽了一份勞動(dòng)合同的補(bǔ)充條款，內(nèi)容是離職后一年之內(nèi)，不可以到與現(xiàn)在公司有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的公司去工作，如果違反合約則要承擔(dān)10萬(wàn)的違約金，但是如果履約，公司每個(gè)月會(huì)給10韓小姐求助：
我20進(jìn)長(zhǎng)城寬帶做客服，快離職的時(shí)候，公司突然讓我們簽了一份勞動(dòng)合同的補(bǔ)充條款，內(nèi)容是離職后一年之內(nèi)，不可以到與現(xiàn)在公司有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的公司去工作，如果違反合約則要承擔(dān)10萬(wàn)的違約金，但是如果履約，公司每個(gè)月會(huì)給100塊錢(qián)作為補(bǔ)償，可是現(xiàn)在我離職一年了，公司人事卻說(shuō)這個(gè)協(xié)議無(wú)效，沒(méi)有給我任何補(bǔ)償。
韓露（化名）現(xiàn)在在一個(gè)地產(chǎn)公司當(dāng)前臺(tái)，身材嬌小，聲音柔美，她說(shuō)離開(kāi)客服崗位做前臺(tái)，就因?yàn)槟欠菅a(bǔ)充條款。
“芝麻官”掌握了公司核心機(jī)密。
“我是年5月進(jìn)公司的，最開(kāi)始做的就是客服，后來(lái)升為客服班長(zhǎng)，主要是做投訴這一塊。”韓露說(shuō)“客服班長(zhǎng)”雖然是個(gè)“九品芝麻官”，卻能觸及到公司最重要的客戶(hù)信息，“如果被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拿到，公司的損失會(huì)很大。”
所以這份補(bǔ)充條款上明確寫(xiě)著：“乙方（韓露）承諾在雙方的勞動(dòng)合同期內(nèi)。
以及履行完畢后1年內(nèi)，保守甲方的商業(yè)秘密和涉及知識(shí)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)秘密或雖屬于他人但甲方負(fù)有保密義務(wù)的秘密……不論何種原因解除或終止本合同的，乙方不得在同行業(yè)或與甲方有競(jìng)爭(zhēng)性的企業(yè)內(nèi)從業(yè)，期限為1年，但甲方應(yīng)給予乙方每月100元人民幣的補(bǔ)償（稅金由甲方繳付），該費(fèi)用直接劃入乙方的銀行卡上?！?/p>
離職1年被告知協(xié)議是無(wú)效的。
這個(gè)條款是去年夏天時(shí)，公司突然拿出來(lái)讓大家簽的，據(jù)她所知，身邊的同事們都簽了這個(gè)補(bǔ)充條款，這其中包括現(xiàn)在已經(jīng)離職的網(wǎng)管李先生。
“當(dāng)時(shí)有另外一個(gè)通訊公司進(jìn)入重慶，他們從我們這邊挖了很多人走，所以公司才要求簽這個(gè)補(bǔ)充條款。”韓露說(shuō)。
李先生也說(shuō)，那段時(shí)間確實(shí)不少同事都去了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那邊，所以才有了這個(gè)保密協(xié)議，李先生也簽了，后來(lái)他去了一個(gè)軟件公司發(fā)展。
“我是去年8月31日發(fā)的離職信?！表n露記得很清楚，辭職信發(fā)出去后一個(gè)月，公司有人頂替了她的工作。10月20日，韓露拿著合同的補(bǔ)充條款以及離職通知書(shū)離開(kāi)了公司。
“當(dāng)時(shí)的確有朋友邀請(qǐng)我去另外的通訊公司，但我沒(méi)去?！睆拈L(zhǎng)城寬帶離職后，韓露到了一家與通訊行業(yè)完全無(wú)關(guān)的公司。
一年很快就過(guò)去了，韓露專(zhuān)門(mén)給長(zhǎng)城寬帶人事部門(mén)打了個(gè)電話，誰(shuí)知接電話的人事專(zhuān)員告訴她：“你這個(gè)協(xié)議是無(wú)效的。”問(wèn)為什么無(wú)效，答案：“就是無(wú)效的?！?/p>
“沒(méi)支付保密費(fèi)，協(xié)議就無(wú)效了”
無(wú)奈，韓露找到了我們，昨天下午，帶著韓露的疑問(wèn)，我們來(lái)到長(zhǎng)城寬帶重慶的總部，人事經(jīng)理葉女士說(shuō)，對(duì)于保密協(xié)議的.事情，她了解得不多，因?yàn)樗诺焦?個(gè)月。
我們把已經(jīng)離職的員工所簽訂的“保密協(xié)議”給她看過(guò)以后，問(wèn)她為什么這個(gè)協(xié)議無(wú)效，葉經(jīng)理說(shuō)：“按照我以往的經(jīng)驗(yàn)，保密協(xié)議一般都是針對(duì)核心崗位，掌握核心技術(shù)以及核心運(yùn)營(yíng)的員工簽的，它是有期限的，如果在員工離職后第二個(gè)月，公司沒(méi)有支付保密費(fèi)，合同就無(wú)效了?！?/p>
葉經(jīng)理說(shuō)當(dāng)時(shí)自己沒(méi)在公司，而了解情況的老總在出差不方便接電話，如果這些離職的員工有什么問(wèn)題，可以走法律途徑。
協(xié)議條款模糊，沒(méi)明確支付方式。
我們仔細(xì)看了一下韓露等人簽的保密協(xié)議，協(xié)議條款很模糊，雖然說(shuō)明公司要支付保密費(fèi)，但是卻沒(méi)有明確是每個(gè)月支付，還是一年結(jié)束結(jié)算。
隨后，我們?cè)凇秳趧?dòng)合同法》第二十三條里看到：
用人單位與勞動(dòng)者可以在勞動(dòng)合同中約定保守用人單位的商業(yè)秘密和與知識(shí)產(chǎn)權(quán)相關(guān)的保密事項(xiàng)。對(duì)負(fù)有保密義務(wù)的勞動(dòng)者，用人單位可以在勞動(dòng)合同或者保密協(xié)議中與勞動(dòng)者約定競(jìng)業(yè)限制條款，并約定在解除或者終止勞動(dòng)合同后，在競(jìng)業(yè)限制期限內(nèi)按月給予勞動(dòng)者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。勞動(dòng)者違反競(jìng)業(yè)限制約定的，應(yīng)當(dāng)按照約定向用人單位支付違約金。
葉經(jīng)理所提出的協(xié)議失效，也源于這一條，因?yàn)楸Ｃ軈f(xié)議沒(méi)有明確支付方式，所以公司視為無(wú)效。而韓露等人，則還等著一年結(jié)束，1200元的保密費(fèi)打到自己的卡上。
還有人遭遇離職時(shí)交出私人郵箱。
公司的解釋讓韓露很不滿，她已經(jīng)準(zhǔn)備好材料準(zhǔn)備去申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁。
在公司面前，一個(gè)篤定離職的員工，人情味也可能忽然間消失殆盡，在一個(gè)外貿(mào)公司上班的楊先生就深有感觸，他現(xiàn)在正處在離職的階段，在他幾乎辦完離職手續(xù)的時(shí)候，上司突然要求他把私人郵箱以及密碼交出來(lái)。
“我的工作很多時(shí)候要跟客戶(hù)往來(lái)，公司又沒(méi)有企業(yè)郵箱，我就只有用自己的郵箱。我當(dāng)時(shí)就愣了，很無(wú)法理解，覺(jué)得自己很委屈?！睏钕壬f(shuō)，后來(lái)部門(mén)經(jīng)理也跟領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商了一下，“最后讓我當(dāng)著他們的面，打開(kāi)我的私人郵箱，把有關(guān)公司的可疑郵件當(dāng)面刪掉?！?/p>
簽保密協(xié)議要約定費(fèi)用支付方式。
我們咨詢(xún)了一位人事專(zhuān)家，他說(shuō)在簽訂保密協(xié)議的時(shí)候要注意這些事情。
一是合理地約定技術(shù)秘密的范圍，不符合法律規(guī)定條件的技術(shù)不應(yīng)列入保密合同技術(shù)秘密的范圍。
二是要求支付保密費(fèi)用，不論是在勞動(dòng)合同期限內(nèi)的保密，還是勞動(dòng)合同期限屆滿后競(jìng)業(yè)禁止期限內(nèi)的保密，均應(yīng)要求企業(yè)支付保密費(fèi)用，以及支付方式。
三是對(duì)競(jìng)業(yè)禁止的期限盡量要縮短，競(jìng)業(yè)禁止的期限沒(méi)有明確的法律規(guī)定，因此，在簽訂含有此條款的保密合同時(shí)，盡量爭(zhēng)取該期限要短。
當(dāng)然員工如果認(rèn)為保密合同對(duì)自己不利，又不能通過(guò)協(xié)商來(lái)達(dá)到自己的要求，不簽訂保密合同，離開(kāi)該企業(yè)可能是最好的辦法。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇八
商品房的預(yù)售可以由開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售或者開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售。自行銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商必須是具有獨(dú)立法人資格，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)核發(fā)的資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
2、商品房預(yù)售合同雙方意思表示真實(shí)一致。
由于合同雙方對(duì)于預(yù)售商品房的真實(shí)情況的信息的知情不對(duì)稱(chēng)，承購(gòu)方往往處于弱勢(shì)地位。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購(gòu)方真實(shí)、完整地披露有關(guān)承購(gòu)方所要購(gòu)買(mǎi)的商品房的真實(shí)情況。
由于是預(yù)售，承購(gòu)方不可能真實(shí)地感受到商品房的客觀存在，也不可能對(duì)商品房作任何的評(píng)價(jià)，所以這就更要要求預(yù)售方按照誠(chéng)實(shí)信用的原則履行自己的告知義務(wù)，以保護(hù)承購(gòu)人的合法權(quán)益。也只有如此，承購(gòu)人才能在知情的基礎(chǔ)上作出自己真實(shí)的意思表示。任何一方尤其是開(kāi)發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同，否則此合同為無(wú)效合同，并不受到國(guó)家法律的`保護(hù)。
3、商品房預(yù)售合同內(nèi)容與形式的合法性。
商品房預(yù)售合同屬不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，涉及金額較大，履行期限較長(zhǎng)，且內(nèi)容比較復(fù)雜。為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同并履行登記備案手續(xù)。
商品房銷(xiāo)售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條也規(guī)定：“商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇九
農(nóng)村的宅基地屬集體所有，身為城鎮(zhèn)居民的李某不具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，無(wú)權(quán)使用農(nóng)村宅基地，李某與肖某的房屋買(mǎi)賣(mài)行為違反了土地管理規(guī)章關(guān)于宅基地使用的主體只能是農(nóng)村村民的規(guī)定，屬無(wú)效行為。法院應(yīng)判決原告李某與被告肖某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，雙方相互將房屋和購(gòu)房款返還對(duì)方。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇十
咨詢(xún)中心：
讀者張立中。
張立中同志：
您來(lái)信詢(xún)問(wèn)的問(wèn)題涉及到未成年人的民事行為能力。根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，自然人的民事行為能力分為三種：完全民事行為能力；限制民事行為能力；無(wú)民事行為能力。完全民事行為能力人可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)；限制民事行為能力人只能進(jìn)行與其行為能力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；無(wú)民事行為能力人不能獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)。《民法通則》第12條明確規(guī)定：“10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”。
那么如何確定行為人的行為與其年齡、智力是否相適應(yīng)呢？最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第3條規(guī)定，可以從行為與本人生活相關(guān)聯(lián)的程度、本人的智力能否理解其行為，并預(yù)見(jiàn)相應(yīng)的行為后果，以及行為標(biāo)的數(shù)額等方面認(rèn)定。您兒子張明只有14歲，是限制民事行為能力人，在未征得您同意的情況下，擅自賣(mài)出復(fù)讀學(xué)習(xí)機(jī)，顯然，他的行為與他的.年齡、智力不相適應(yīng)。您兒子與其同學(xué)買(mǎi)賣(mài)復(fù)讀學(xué)習(xí)機(jī)的民事活動(dòng)，因買(mǎi)賣(mài)雙方不具有獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)的民事行為能力，屬無(wú)效民事行為。《民法通則》第61條規(guī)定：“民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者撤銷(xiāo)后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還受損失的一方?！蹦梢韵蚰鷥鹤拥耐瑢W(xué)及其家長(zhǎng)講明法律后果，協(xié)商解決此事，若協(xié)商不成，您可向轄區(qū)法院起訴，法院會(huì)公正判決的。
《中國(guó)教育（－雪風(fēng)網(wǎng)絡(luò)xfhttp教育網(wǎng)）報(bào)》7月25日第6版。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇十一
喻某在自己村集體土地上建有一棟樓房共七套，只辦理了一棟的產(chǎn)權(quán)證，但不能辦理土地證。6月2日，喻某將其中的一套以每平米3000元(當(dāng)?shù)厝a(chǎn)權(quán)房的價(jià)格為每平米5000-6000元)的價(jià)格賣(mài)與了外地來(lái)此做生意的孫某，雙方簽訂了買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議，并已實(shí)際履行。20底孫某聽(tīng)說(shuō)國(guó)家正在整治小產(chǎn)權(quán)房建筑，擔(dān)心房屋被清理拆除，遂反悔要求退房還款，喻某不同意，遂訴至法院。
【分歧】。
該案在審理過(guò)程中，產(chǎn)生了兩種不同的意見(jiàn)。
一種意見(jiàn)認(rèn)為：該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。理由是我國(guó)土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。我國(guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋斬影范圍內(nèi)的土地所用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說(shuō)我國(guó)實(shí)行的房地一體主義政策，及房隨地走，而且我國(guó)還出臺(tái)了很多政策都禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房和宅基地，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)將違背這一政策。我國(guó)合同法規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，所以小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。
另一種意見(jiàn)認(rèn)為：小產(chǎn)權(quán)房作為一種物權(quán)，也具有占有、使用、收益和處分的性質(zhì)，既然有處分的性質(zhì)，在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下就可以買(mǎi)賣(mài)。我國(guó)土地管理法雖然規(guī)定集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)并沒(méi)有將其土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也沒(méi)有改變其居住的性質(zhì)。我國(guó)雖然頒布了許多規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房和宅基地，但這些規(guī)定都沒(méi)有上升到法律或行政法規(guī)的高度，依據(jù)最高法院對(duì)合同法的解釋?zhuān)挥羞`反了全國(guó)人大或其常務(wù)委員會(huì)頒布的法律或國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無(wú)效合同，因此小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。
【評(píng)析】。
筆者同意第二種意見(jiàn)，認(rèn)為該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。
本案中喻某的房屋雖然整棟辦理了一個(gè)房產(chǎn)證，但由于不能辦理土地證，而且不是每套房子均單獨(dú)辦理了房產(chǎn)證，所以其出賣(mài)的該單套房子屬于小產(chǎn)權(quán)房的`一種。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的效力問(wèn)題，我國(guó)并沒(méi)有統(tǒng)一、明確、具體的法律法規(guī)和相應(yīng)的司法解釋來(lái)規(guī)定，司法實(shí)踐中各地法院只根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)分別處理，因此在處理結(jié)果上也不盡相同。本案中喻某和孫某訂立的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議也是一種合同，判斷其是否有效應(yīng)遵從合同法則。依據(jù)合同法規(guī)定，合同無(wú)效的情形有以下五點(diǎn)：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人的利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。結(jié)合本案，喻某和孫某簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是其雙方的真實(shí)意思表示，喻某出賣(mài)的房屋雖是小產(chǎn)權(quán)房，但并不是違章建筑，喻某對(duì)該房屋有處分的權(quán)利，其出賣(mài)該房屋非但沒(méi)有損害國(guó)家、集體或第三人的利益，也沒(méi)有損害社會(huì)公共利益，而且對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方均有益，一方面喻某將其閑置的房屋賣(mài)給別人有了收益，另一方面孫某以只有市場(chǎng)一半的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到了可以居住的房屋，雙方均有利可圖。其房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議也沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性(上述第二種意見(jiàn)已有闡述)，因此不存在合同無(wú)效的情形。
小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同，也是一種房屋買(mǎi)賣(mài)合同，屬于債權(quán)關(guān)系，只是其由于證件不齊全，不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。本案中孫某購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)明知是小產(chǎn)權(quán)房，不能辦理權(quán)屬證件，只是因?yàn)楸阋瞬刨?gòu)買(mǎi)，而且是用來(lái)居住，說(shuō)明購(gòu)買(mǎi)時(shí)并沒(méi)有要求辦理過(guò)戶(hù)登記的意思，如果以房屋不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)登記來(lái)認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，反而違反了當(dāng)事人的意思自治原則，不利于交易的安全。孫某要求退房還款只是擔(dān)心被拆遷而導(dǎo)致糾紛，現(xiàn)其訴請(qǐng)的理由是否發(fā)生是不確定的因素，退一步講，即使房屋被拆遷，孫某到時(shí)還可以再提起賠償訴訟。因此就目前情形而言，認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效更符合意思自治和誠(chéng)實(shí)信用原則。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇十二
刑事上構(gòu)成了詐騙罪，行為人簽訂的民商事合同是否有效?答案是借款行為構(gòu)成詐騙，借款合同不當(dāng)然無(wú)效。近日，云南省會(huì)澤縣人民法院就審理了一起因詐騙犯罪引發(fā)的民間借貸糾紛案，依法認(rèn)定原被告雙方的借款合同有效，并判令被告李芝返還原告王榮興借款29萬(wàn)元。
4月11日，會(huì)澤縣金鐘鎮(zhèn)盈倉(cāng)社區(qū)的村民李芝以資金緊張等借口為由，向同村村民王興借款29萬(wàn)元，雙方未約定利息。初，李芝因涉嫌詐騙罪被曲靖市人民檢-察-院提起公訴，曲靖市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)定，李芝以非法占有為目的，虛構(gòu)支付高額利息的事實(shí)，多次騙取他人財(cái)物，并將騙得的錢(qián)用于賭博和償還個(gè)人債務(wù)，其行為已構(gòu)成詐騙罪，且數(shù)額特別巨大，情節(jié)特別嚴(yán)重，遂判決李芝犯詐騙罪，判處有期徒刑十五年，并處罰金10萬(wàn)元。判決生效后，李芝被送至云南省曲靖監(jiān)獄女子監(jiān)區(qū)服刑。
已經(jīng)發(fā)生法律效力的刑事判決書(shū)確認(rèn)了王興系該詐騙案的受害人之一，并證實(shí)王興曾經(jīng)借款29萬(wàn)元給李芝。在李芝被提起公訴前后，王興就多次催要，李芝均以各種借口拒絕償還借款。萬(wàn)般無(wú)奈之下，王興將尚在監(jiān)獄服刑的李芝訴至法院，要求償還其借款。
11月，法院依法審理了王興訴李芝民間借貸糾紛一案，在庭審中，借款合同是否有效成為了本案爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)。有人認(rèn)為，被告李芝的借款行為系詐騙，在刑事上構(gòu)成了詐騙罪，其行為損害國(guó)家利益，且屬于以合法形式掩蓋非法目的，根據(jù)合同法第五十二條的.規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該借款合同無(wú)效。法官審理后認(rèn)為，本案原告王興與被告李芝之間構(gòu)成民間借貸關(guān)系，屬于借款合同。即使被告李芝在刑事上構(gòu)成詐騙罪，但在民事上，應(yīng)認(rèn)定李芝在簽訂合同時(shí)，主觀上構(gòu)成欺詐。該欺詐行為損害的是相對(duì)方的利益，根據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合同可撤銷(xiāo)。即被告李芝借款的行為系詐騙，構(gòu)成合同法上的欺詐，原告王興享有撤銷(xiāo)權(quán)。王興向法院提起訴訟要求還款的行為，視為放棄行使撤銷(xiāo)權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該借款合同有效。因雙方當(dāng)事人未約定借款期限，被告李芝應(yīng)在合理期限內(nèi)返還該款。據(jù)此，法院依法判決由李芝于3個(gè)月內(nèi)向王榮興返還借款29萬(wàn)元。
一審宣判后，被告李芝息訴服判，表示暫時(shí)無(wú)力支付，愿意等服刑期滿后償還。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇十三
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，原告李某與被告肖某所簽訂的《購(gòu)房合同》，系雙方的真實(shí)意思表示，為有效合同。且合同已履行完畢，當(dāng)事人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為有效，可以請(qǐng)求房屋管理部門(mén)辦理房屋所有權(quán)證。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，農(nóng)村的宅基地屬集體所有，身為城鎮(zhèn)居民的李某不具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，無(wú)權(quán)使用農(nóng)村宅基地，李某與肖某的.房屋買(mǎi)賣(mài)行為違反了土地管理規(guī)章關(guān)于宅基地使用的主體只能是農(nóng)村村民的規(guī)定，屬無(wú)效行為。法院應(yīng)判決原告李某與被告肖某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，雙方相互將房屋和購(gòu)房款返還對(duì)方。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇十四
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿,誠(chéng)實(shí)守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于的房屋以人民幣元整的價(jià)款出售給乙方。
二、房屋的基本。
情況。
該房屋建筑面積平方米，房屋設(shè)計(jì)為三室兩廳一廚一衛(wèi)，所在第七層。房屋出售只含現(xiàn)有公共設(shè)施，今后所產(chǎn)生各項(xiàng)開(kāi)戶(hù)費(fèi)用，由乙方自理。
三、屋面使用情況。
七樓屋面屬公共設(shè)施，乙方在經(jīng)甲方同意后，在不影響屋面質(zhì)量的情況下允許進(jìn)行隔熱處理，如在進(jìn)行隔熱處理時(shí)造成屋面質(zhì)量受損，則其責(zé)任由乙方全部承擔(dān)。另外如用戶(hù)要安裝加壓水桶，應(yīng)安裝在罩廳屋樓面上。
四、本合同簽訂后,甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。本合同簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》。
五、本合同簽訂時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶(hù)條件。等過(guò)戶(hù)條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)無(wú)條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
六、如果一年內(nèi)甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使,一切責(zé)任由甲方承擔(dān)。
七、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。
八、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。
本合同一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份。
甲方:。
乙方:。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇十五
該問(wèn)題涉及到農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題。宅基地使用權(quán)主要有以下四個(gè)特點(diǎn)：1.身份性。只有擁有集體經(jīng)濟(jì)組織成員這一身份，才有權(quán)利享有宅基地使用權(quán)。2.無(wú)償性，宅基地使用權(quán)農(nóng)民可無(wú)償取得。3.有限性，農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。4.無(wú)使用期限限制，在理論上，宅基地使用權(quán)一旦取得，使用權(quán)人可一直使用下去。但是，如果宅基地使用權(quán)因?yàn)樽匀粸?zāi)害等原因滅失的，村民可通過(guò)重新分配獲得宅基地。
我國(guó)雖然禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村村民對(duì)宅基地上的房屋享有所有權(quán)并可自由處分。根據(jù)房地一體的規(guī)則，盡管宅基地使用權(quán)本身不可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢噪S著房屋一同轉(zhuǎn)讓。如果村民自愿將其房屋轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他村民，由于雙方的身份同一，可以認(rèn)定這種轉(zhuǎn)讓行為有效。但是，如果村民將其房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者城鎮(zhèn)居民，由于雙方身份不具有同一性，而且宅基地使用權(quán)是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的權(quán)利，城鎮(zhèn)居民不得享有，因此，一旦城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的宅基地房屋，就會(huì)侵害集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。所以，對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的宅基地房屋糾紛，法院應(yīng)判決買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。
不過(guò)，我國(guó)《民法通則》第六條規(guī)定：“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策?！本驼叨?，城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的宅基地房屋的確有據(jù)可依。比如，5月6日，國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第二條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?1月2日，國(guó)土資源部在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”這樣來(lái)看，目前國(guó)家的政策是明確反對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的宅基地房屋。
具體到本案，身為城鎮(zhèn)居民的李某不具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，無(wú)權(quán)使用農(nóng)村宅基地，李某與肖某的房屋買(mǎi)賣(mài)行為違反了以上土地管理規(guī)章關(guān)于宅基地使用的主體只能是農(nóng)村村民的規(guī)定，屬無(wú)效行為，并侵害了集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。故法院應(yīng)判決原告李某與被告肖某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效;被告肖某將購(gòu)房款8萬(wàn)元返還給原告李某;原告李某返還農(nóng)房一幢于被告肖某。
以房抵債的買(mǎi)賣(mài)合同有效篇十六
對(duì)于合同的相關(guān)規(guī)定，你知道多少呢?下面我們通過(guò)一則故事來(lái)看看“未簽字的合同”是否有效來(lái)看看實(shí)際的情況。
背景故事：
畢先生原系被告上海某代理公司(簡(jiǎn)稱(chēng)代理公司)職工，雙方于7月簽訂一份期限為5年的勞動(dòng)合同。11月，代理公司實(shí)行崗薪改革，畢先生被聘為三級(jí)崗位，工資和獎(jiǎng)金等有所調(diào)高，基本工資每月1400元，雙方于1912月6日簽訂第二份勞動(dòng)合同及補(bǔ)充條款等，約定期限自年11月1日至8月30日，合同對(duì)雙方的權(quán)利、義務(wù)等條款作了約定，并約定畢先生提前解除勞動(dòng)合同要支付違約金，服務(wù)5年內(nèi)(含5年)年繳違約金1萬(wàn)元。6月，畢先生領(lǐng)取代理公司所發(fā)價(jià)值元的工作服。
畢先生因需讀書(shū)深造，于207月申請(qǐng)辭職，代理公司表示同意后，要求畢先生支付違約金和服裝費(fèi)。畢先生于同年8月向代理公司提出書(shū)面申請(qǐng)，要求減免與其所簽訂違約金條款的金額未獲準(zhǔn)許。同月31日畢先生向代理公司工會(huì)申請(qǐng)調(diào)解，要求認(rèn)定以下事實(shí)：
(1)第二份勞動(dòng)合同中違約金條款對(duì)自己無(wú)約束力;。
(2)公司提出2000元服裝費(fèi)要求不合理，工會(huì)調(diào)解未成功。
畢先生于2000年9月向某區(qū)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)提出申訴，要求代理公司辦理退工手續(xù)和支付未辦手續(xù)的損失，并向仲裁庭審中提出，第二份勞動(dòng)合同非本人簽字。代理公司則提出反訴，要求畢先生支付違約金8330元和服裝費(fèi)1834元。
該會(huì)于同年12月29日作出裁決：不支持畢先生要求代理公司辦理退工手續(xù)及支付未辦退工損失9865元的請(qǐng)求;畢先生支付代理公司違約金8330元和服裝費(fèi)1834元。畢先生不服仲裁裁決，向某區(qū)人民法院起訴。
審理中，法院委托上海市公安局有關(guān)部門(mén)對(duì)第二份合同中是否為畢先生親筆簽字進(jìn)行鑒定，結(jié)論為非畢先生本人所寫(xiě)。
法院依法作出判決：
一、畢先生要求代理公司辦理退工手續(xù)及支付未辦退工損失的訴訟請(qǐng)求不予支持;。
二、畢先生應(yīng)向代理公司支付違約金8330元和服裝費(fèi)1834元。
三、本案仲費(fèi)、受理費(fèi)、鑒定費(fèi)由畢先生支付。合同從有效成立起就有法律約束力。第二份勞動(dòng)合同是終某文給代理公司的，“終某”的簽名是誰(shuí)所簽，畢先生自己應(yīng)當(dāng)是最清楚的。同時(shí)，畢先生在向公司提交合同時(shí)也未提出任何異議。
我國(guó)法律通則最基本的原則之一是誠(chéng)實(shí)信用。當(dāng)前大多數(shù)企業(yè)與勞動(dòng)者訂立勞動(dòng)合同的做法是向勞動(dòng)者出示合同時(shí)即當(dāng)場(chǎng)要求其簽字。
本案中，代理公司將勞動(dòng)合同交由畢先生，并未要求其當(dāng)場(chǎng)簽字，是基于畢先生利益，給予其適當(dāng)?shù)目紤]時(shí)間，而畢先生卻利用了公司的疏忽，以合同并非自己簽字為由，要求否認(rèn)合同的效力，是違反誠(chéng)實(shí)信用原則的。對(duì)于勞動(dòng)合同的內(nèi)容，畢先生顯然是知曉的，自合同簽訂之日上發(fā)生糾紛這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，雙方都是按照合同來(lái)履行的，況且畢先生于2000年8月要求減免第二份勞動(dòng)合同中違約金條款全額的書(shū)面申請(qǐng)，恰好亦證明其是認(rèn)可該合同的，只有在認(rèn)可合同的前提下，畢先生才會(huì)提出減免的申請(qǐng)。綜上所述，畢先生與代理公司的第二份勞動(dòng)合同是雙方真實(shí)意思的表示，是合法有效的。
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