為了解決問題或達成目標，我們需要一個明確的方案。我們應(yīng)該鼓勵團隊成員積極參與方案的實施，并提供必要的支持。我們可以從范文中學(xué)習(xí)到制定方案的思路和方法。
地產(chǎn)五一推廣方案篇一
“五一黃金周”歷來是各商家的一個重要銷售時節(jié)，特別是冰箱、空調(diào)等夏季需求性比較的家電產(chǎn)品，同時也是樓市的一個旺點。為了把握五一銷售時機，建議聯(lián)合市內(nèi)較、綜合實力較強的家電經(jīng)銷商共同開展五一促銷活動(天天潤也可以考慮)。整合家電與房產(chǎn)兩主力時尚資源，以豐富的產(chǎn)奇及較的.廣告號召力、較強的現(xiàn)場煸動力促進雙方產(chǎn)品的市場認知度、促進雙方產(chǎn)品的銷售。
同時活動較之于平面廣告更能加強產(chǎn)品的市場印象，能增進與消費者之間的互動，更好的調(diào)動起消費者對樓盤關(guān)注的積極性與購買欲。聯(lián)合造勢既可減少廣告投入，又能提高市民對活動的關(guān)注度，是雙贏之舉。
1、與消費者零距離交流、擴各自產(chǎn)品的市場影響力;。
2、以優(yōu)惠的措施，促進各自產(chǎn)品的銷售;。
1、活動區(qū)域固定居民。
2、觀光旅游人士。
3、各自的目標消費群。
4月28日5月3日(可根據(jù)活動效果、天氣另行調(diào)整時間)。
以人口較為集中，有一定購買力的區(qū)域作為選擇標準，暫定：天天潤、
1、歌舞演出。
2、有獎問答。
3、發(fā)放宣傳單。
4、樓盤/產(chǎn)品咨詢。
樓盤促銷。
1、多層單位的特價房先到先得。
2、多層單位非特價房活動期間購買，除享受二千、三千的優(yōu)惠額度外，贈送指定空調(diào)或冰箱一臺;但不再享受任何折扣優(yōu)惠。
3、活動期間購買商鋪的客戶除正常折扣外，獲贈指定空調(diào)或冰箱一臺;但不再享受任何金額優(yōu)惠。
4、來活動現(xiàn)場中答者，可獲得禮品傘一支。
5、項目已購老客戶在五一當天可至售樓部現(xiàn)場領(lǐng)取禮品一份，禮品暫定為。
1、9：00主持人開場白。
2、9：05節(jié)目。
3、9：15樓盤項目/家電產(chǎn)品介紹。
4、9：25節(jié)目。
5、9：45有獎問答。
6、10：00節(jié)目。
7、10：15發(fā)放宣傳單及咨詢。
1、展板2塊，規(guī)格2.41.2，鐵架焊制可折疊收放。
2、易拉寶一個。
3、音響一對含無線話筒。
4、拱門12個(雙方各提供一個)紅地毯。
5、咨詢臺1-2張、椅子6張。
6、宣傳折頁、資料袋若干。
7、禮品傘200支。
8、冰箱、空調(diào)若干臺(經(jīng)銷商提供)。
9、家電類宣傳展板由經(jīng)銷商制作安排。
10、帳篷4頂(經(jīng)銷商提供)。
1、活動短信：5萬條。
2、電視流字1周。
3、宣傳單頁(各自制作、發(fā)布)。
4、戶外廣告牌(長年效應(yīng))。
1、活動短信：5萬條x元/條=x元(各出50%)。
2、電視流字1周x元/天=x元(各出50%)。
3、演員費用：約x元/天人x人5天=x元(經(jīng)銷商)。
4、場地費用：x元/天地5天=x元(開發(fā)商)。
5、拱門審批：x元/天5天=x元(經(jīng)銷商)。
6、瑛：4條30元/條=x元(經(jīng)銷商)。
7、地毯、臺布：約x元(開發(fā)商)。
8、展板：x元/個2個=x元(開發(fā)商、含噴繪)。
9、汽車租賃：250元5天=1250元(各出50%)。
10、戶外廣告噴繪約x元(開發(fā)商)。
11、其他費用共計x元。
地產(chǎn)五一推廣方案篇二
“五一黃金周”歷來是各商家的一個重要銷售時節(jié)，特別是冰箱、空調(diào)等夏季需求性較大的家電產(chǎn)品，同時也是樓市的一個旺點。為把握五一銷售時機，建議聯(lián)合市內(nèi)較大、綜合實力較強的家電經(jīng)銷商共同開展五一促銷活動(天天潤也可以考慮)。整合家電與房產(chǎn)兩大主力時尚資源，以豐富的產(chǎn)品面及較大的廣告號召力、較強的現(xiàn)場煸動力促進雙方產(chǎn)品的市場認知度、促進雙方產(chǎn)品的銷售。
同時活動較之于平面廣告更能加強產(chǎn)品的市場印象，能增進與消費者的互動，更好的調(diào)動起消費者對樓盤關(guān)注的積極性與購買欲。聯(lián)合造勢既可減少廣告投入，又能提高市民對活動的關(guān)注度，是雙贏之舉。
二、活動目的。
1、與消費者零距離交流、擴大各自產(chǎn)品的市場影響力;。
2、以優(yōu)惠的措施，促進各自產(chǎn)品的銷售;。
三、活動對象。
1、活動區(qū)域固定居民2、觀光旅游人士3、各自的目標消費群。
四、活動時間。
4月28日--5月3日(可根據(jù)活動效果、天氣另行調(diào)整時間)。
五、活動地點。
以人口較為集中，有一定購買力的區(qū)域作為選擇標準，暫定：天天潤、
六、活動內(nèi)容。
1、歌舞演出2、有獎問答3、發(fā)放宣傳單4、樓盤/產(chǎn)品咨詢。
樓盤促銷。
1、多層單位的特價房先到先得。
但不再享受任何折扣優(yōu)惠。
3、活動期間購買商鋪的客戶除正常折扣外，獲贈指定空調(diào)或冰箱一臺;但不再享受任何金額優(yōu)惠。
4、來活動現(xiàn)場中答者，可獲得禮品傘一支。
5、項目已購老客戶在五一當天可至售樓部現(xiàn)場領(lǐng)取禮品一份，禮品暫定為。
八、活動流程(每天上下午各一場、共兩場輪流演出)。
1、9：00主持人開場白。
2、9：05節(jié)目。
7、10：15發(fā)放宣傳單及咨詢。
九、現(xiàn)場布置。
8、冰箱、空調(diào)若干臺(經(jīng)銷商提供)9、家電類宣傳展板由經(jīng)銷商制作安排10、帳篷4頂(經(jīng)銷商提供)。
十、廣告宣傳。
1、活動短信：5萬條2、電視流字1周。
3、宣傳單頁(各自制作、發(fā)布)4、戶外廣告牌(長年效應(yīng))。
十一：活動費用。
1、活動短信：5萬條---元/條=--元(各出50%)。
2、電視流字1周---元/天=--元(各出50%)。
3、演員費用：約--元/天.人---人-5天=--元(經(jīng)銷商)。
4、場地費用：--元/天.地-5天=--元(開發(fā)商)。
5、拱門審批：--元/天-5天=--元(經(jīng)銷商)。
6、綬帶：4條-30元/條=--元(經(jīng)銷商)。
7、地毯、臺布：約--元(開發(fā)商)。
8、展板：--元/個-2個=--元(開發(fā)商、含噴繪)。
9、汽車租賃：250元-5天=1250元(各出50%)。
10、戶外廣告噴繪約--元(開發(fā)商)。
11、其他費用共計--元。
十二：廣告文案。
(二)展板文案。
展板一：
地產(chǎn)五一推廣方案篇三
1.“三個代表”是我們黨的立黨之本、執(zhí)政之基、力量之源!
2.偉大、光榮、正確的中國萬歲!
3.聚精會神搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展!
4.實踐市民精神，爭做文明職工。
5.尊重勞動，尊重知識，尊重人才，尊重創(chuàng)造。
6.全面推進社會主義經(jīng)濟建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)與和諧社會建設(shè)!
7.工人偉大，勞動光榮。
8.發(fā)揮工人階級主力軍作用為建設(shè)和諧南京做出新貢獻。
9.自覺踐行?八榮八恥?，樹立社會主義榮辱觀。
10.愛崗敬業(yè)，爭創(chuàng)一流。
地產(chǎn)五一推廣方案篇四
五一小長假即將來臨，節(jié)假日不僅給酒店經(jīng)營帶來客觀的收入，也給營銷策劃帶來新的契機。在實際經(jīng)營中，就短期效果而言，一方面可以直接獲取經(jīng)濟效益，另一則方面可以提升酒店品牌形象，擴大酒店美譽度，間接獲取經(jīng)濟效益。
二、活動時間
2015年5月1日~2015年5月3日
三、活動范圍
四、活動主題
五一勞動節(jié)，我勞動，您休息！
五、活動形式
1、o2o電子商務(wù)模式：
o2o即online to offline，是指將線下的商務(wù)機會與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，讓互聯(lián)網(wǎng)成為線下交易的前臺。o2o最基本的解釋是通過線上引導(dǎo)流量去線下-體驗和消費，從這個寬泛的意義來說，分類信息網(wǎng)站、點評類網(wǎng)站、團購類網(wǎng)站、訂餐類網(wǎng)站等網(wǎng)站類型都屬于o2o范圍。
對于酒店o2o來說，建議從接入平臺和自建app兩個方面共同發(fā)展，前者是導(dǎo)流渠道，后者則是酒店的根據(jù)地，二者有機結(jié)合，才能保持良性循環(huán)和發(fā)展。以下分別從這兩個方面提出建議：
（1）接入平臺
a、團購
優(yōu)點：團購是現(xiàn)在的主流趨勢，現(xiàn)階段收到了很多人的追捧，受眾人群廣泛，并且多人購買有優(yōu)惠，團購的核心在于價格優(yōu)惠。
龍網(wǎng)、攜程網(wǎng)、百度糯米等網(wǎng)上都有團購信息了，建議可以發(fā)展與同類型的經(jīng)濟型酒店的區(qū)別之處：節(jié)假日通用團購券。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分酒店在節(jié)假日期間，網(wǎng)上的團購形式（比如美團，窩窩團）都不能用，都是注明節(jié)假日除外的，或者有些網(wǎng)上團購即使注明了節(jié)假日通用，在你預(yù)訂后也會通知你說沒房間了，要多交錢等。酒店可以利用這個外部因素，在酒店宣傳的時候著重注明節(jié)假日期間通用，不漲價格、不加價錢等，讓顧客放心團購，放心使用。
b、秒殺：
每天推出幾個特價房，（比如一元秒殺特價房等等活動），秒殺的人較多的時候，可以讓參與者通過游戲比賽的形式來決出優(yōu)勝者，從而秒殺到房間。這種秒殺活動其實就是有效的一種營銷方式，秒殺對客人有很大的吸引力，會讓更多的人理解酒店，形成較好的宣傳效應(yīng)。
建議秒殺活動渠道：攜程網(wǎng)、去哪兒網(wǎng)、京東網(wǎng)等。
（2）自建app
優(yōu)點：根據(jù)酒店情況，自建app會更多地提現(xiàn)出自身的特色，讓客戶足不出戶，不到店即可了解本店客房、餐飲或娛樂設(shè)施情況，從而建立品牌和客戶之間直接關(guān)聯(lián)。
缺點：app建成之際，所有客流需要酒店從線上和線下兩個維度自行發(fā)展客戶，若沒有專業(yè)團隊運營，強力資金支持，難以做到迅速擴增客戶，只能緩慢積累數(shù)據(jù)，但資料真實，分析依據(jù)相對確切。
a、手機app
通過專業(yè)的app軟件設(shè)計公司，為酒店設(shè)計一個移動app，推廣手機訂房的活動。建議酒店將wifi的使用和酒店app綁定，顧客進店想要登錄wifi，就需要掃描二維碼，安裝酒店專屬app，才能使用wifi 。
顧客在酒店專屬app上可以瀏覽公司信息，酒店促銷活動，使用我的優(yōu)惠卷等應(yīng)用，還可以直接在應(yīng)用上填寫對酒店的意見及建議，同時可以直接在此軟件上訂房、退房，真正做到足不出戶。
b、微促銷
可以讓顧客掃描微信二維碼，關(guān)注酒店的公眾號，公司就可以在節(jié)假日以及平常時間及時推送酒店的各種促銷、優(yōu)惠信息，吸引客戶預(yù)定。同時微營銷也是開拓新渠道的方式，有利于塑造企業(yè)形象。
酒店開通微信公眾賬號，充分利用搖一搖、附近的人，漂流瓶、添加朋友等功能來發(fā)展會員，當粉絲關(guān)注酒店微信后，微信運營人員通過一對一的推送想新粉絲介紹酒店節(jié)假日的優(yōu)惠促銷活動等，并不定期的通過群發(fā)功能想粉絲開展更加直接的互動體驗，當粉絲超過500時，可以申請認證，提高公信力。
酒店采用o2o營銷模式，通過將接入平臺和自建app的有機結(jié)合，通過線上線下促銷綁住老會員，通過不斷整合形成更強的品牌影響力，目的有2個：一方面是提升入住率，提高酒店經(jīng)濟效益；另一方面是塑造酒店品牌形象，擴大酒店品牌知名度。
2、實體促銷：
（1）圍繞活動主題，“五一勞動節(jié)，我勞動，您休息！”
將本次活動促銷重點放在“休息”兩個字上面，目的是讓顧客在本酒店休息舒服，徹底放松。
a、凡是入住本酒店的顧客，就可以免費享受價值50元的配套衣物送洗（干洗的衣物送干洗店，水洗的衣物酒店可以設(shè)立一個洗衣間）。
b、員工的行為舉止是顧客的第一印象，所以需要提升酒店客服人員的服務(wù)水平和服務(wù)意識，讓顧客享受完美的客房服務(wù)：酒店管理者要定期對客房服務(wù)員進行培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)；針對不同的員工采取不同的方式激勵他們，比如：給家庭條件差的員工適當?shù)奈镔|(zhì)幫助，對思想覺悟的員工充分信任和尊重等，這樣都會收到事半功倍的效果。
c、建議與其他餐飲行業(yè)聯(lián)盟，在方圓10公里內(nèi)的范圍內(nèi)，免費接送顧客去吃飯、購物，讓顧客深切感受到此次活動的主題“休息”，衣食住行都不需要自己動手，做到真正的、完美的休息！
（2）推遲退房時間：
二來會讓顧客產(chǎn)生好感，讓顧客睡好覺，睡美覺，讓顧客離開酒店之后煥然一新，精神抖擻。
（3）成立首家自駕游、自助游接待酒店（此方法需配合長期宣傳）
根據(jù)旅游業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)景區(qū)接待的散客數(shù)量已經(jīng)大大超過團隊游客數(shù)量，這說明自駕游、自助游已經(jīng)成為一個必不可擋的趨勢。我們可以趁此機會，針對此形式成立南充市首家自駕游、自助游接待酒店。
a、加強與省市之間自駕游團的聯(lián)系，可通過進入其qq群等方式進行推銷宣傳。另一方面可加強與驢友之間的互動。如有需要酒店可提供一些相應(yīng)的配套出行攻略或貼心藥品等。
b、在9家酒店當中，可以挑選一家高速公路附近或者景區(qū)附近的酒店，打造成自駕游、自助游接待酒店。自駕游的游客汽車使用量河大，所有必須要提供一個較大范圍的停車空間為顧客提供方便。
c、自助游接待酒店的運營將為游客提供家庭式、自助式服務(wù)。
d、根據(jù)散客自駕游的特點，酒店大部分設(shè)立雙人間或三人間，設(shè)立一小部分單間。
e、既然是成立南充市首家自駕游、自助游接待酒店，那么前期廣告宣傳就要做大、做足，一次性打響招牌，不論是網(wǎng)上營銷模式還是實體營銷模式都要充分利用各種資源，比如戶外廣告、報紙雜志、電視網(wǎng)絡(luò)等廣告營銷方式。
（4）同業(yè)聯(lián)盟：
南充市區(qū)內(nèi)的集團下的其他酒店一同做促銷或者一同做“秀”，緊緊圍繞“五一勞動節(jié)，我勞動，您休息！”的活動主題，做相同的宣傳，相同的活動裝飾主題，這樣做的好處不但可以擴大影響，共同承擔(dān)宣傳費用，還可以增加名聲，這也不意味著客源會被一家酒店搶走，而是能讓客源都在集團酒店范圍之內(nèi)。
（此條在五一期間執(zhí)行難度較大，需要長期配合。）酒店還可以采取地區(qū)與地區(qū)之間的聯(lián)盟，比如和省會城市成都的酒店聯(lián)盟，也可以推出相同的主題，這樣省會城市的酒店就可以把自己的先進管理理念傳遞給市級的酒店，同時可以讓在省會城市住宿過的顧客，來到了南充之后可以找到相同的感覺，會有一種熟悉感、歸宿感。
（5）異業(yè)聯(lián)盟
五一節(jié)旅游人數(shù)暴增，建議采取異業(yè)聯(lián)盟，與各結(jié)盟商業(yè)主體實現(xiàn)資源共享，創(chuàng)建一個支持共贏的穩(wěn)定系統(tǒng)，異業(yè)聯(lián)盟的目的之一也是為顧客省錢，讓顧客得到更多物超所值的東西，得到更多服務(wù)和待遇，顧客肯定喜歡。
a、建議與當?shù)氐穆眯猩绾炗唴f(xié)議，讓旅游團的顧客入住本酒店，提高團體客源。同時入住酒店也可以為外地游客免費提供本市地圖，景點攻略等等；對于市區(qū)范圍內(nèi)的`景點，免費接送游客，為游客帶路等等。
b、南充的高坪機場、火車站、汽車站等交通系統(tǒng)發(fā)達，建議與當?shù)氐淖廛嚬?、出租車公司簽訂協(xié)議，租車公司在接到顧客后，可以主動向客戶推薦本酒店，并將顧客送達本酒店，提高酒店入住率。同時建議在以上幾個公共場所設(shè)立廣告牌，加強廣告效應(yīng)。
c、上面提及到與各大特色餐廳簽訂協(xié)議，采取異業(yè)聯(lián)盟。凡是在本酒店入住的客人，持酒店的會員卡、優(yōu)惠卷可以享受在聯(lián)盟餐廳的一系列優(yōu)惠活動：如菜品7折優(yōu)惠、贈送小菜、涼菜、部分飲品免費等活動。
d、同時還有一些娛樂休閑的行業(yè)，比如按摩、spa、腳底按摩等等，也建議與其簽訂協(xié)議，持本酒店會員卡到聯(lián)盟店消費即可享受打7折優(yōu)惠。
這樣一來，目的是將分散的各大利益主體共置在一個公共的平臺上，消費的一方和產(chǎn)出的一方，均能實現(xiàn)自己的利益，使各商業(yè)主體的知名度與品牌得到相互反復(fù)的傳播，廣告的效應(yīng)非常突出。
（6）會員卡制度：
a、活動期間，新注冊會員即可享7折的優(yōu)惠。
b、會員卡充值：充值300元贈送凌云山景區(qū)門票一張（市場價值78（含觀光車）），充值500元閬中古城一票通（市場價值120），并且還留有積分，積分到一定程度可以換取小禮物或者返代金券，提高顧客回頭率。
c、住滿即送：
建議采取住滿5次送一次，住滿10次送2次等的活動，比如某些經(jīng)常在南充出差、考察的顧客或者工作團隊，就會比較適合這個促銷方式。此方法更多的是吸引回頭客，讓顧客有這樣的心理：一是比較穩(wěn)定的、熟悉的住宿環(huán)境可以產(chǎn)生安全感，不需要每次都尋找好的住宿酒店；二是此方式可以節(jié)省開支，為顧客省錢，住多賺多。
d、自-摸折扣：
此方式是根據(jù)顧客喜歡接受打折這一消費心理做的營銷活動。這一折扣方式與以往的折扣不同，以往折扣是由酒店自己規(guī)定打8折、9折等，而此方式采用顧客自己摸獎的形式，自己試試自己的運氣，自己決定自己的折扣價?？梢栽谇芭_放置一個“自-摸箱”，里面放置一些卡片或者乒乓球，上面寫有不同的打折額度，同時放置一些空白的卡片或者乒乓球，如果沒有抽到打折的顧客，可以贈送小禮物或者代金券等。
（9）其他配套設(shè)施：
酒店配有棋牌室，凡是到店消費的顧客，均可以免費獲得4個小時的棋牌娛樂時間，包含4人的茶水；但是如果超過4人的，就要額外付錢。這樣一來不僅滿足了顧客的需求，同時也帶動了棋牌室的使用率，形成一個共贏局面。
（10）免費早餐：
經(jīng)市場調(diào)查，七天、速8等連鎖酒店并未包含早餐，包含早餐也是一個很好的促銷方式，成本低，價值大。現(xiàn)金玉麗都雖提供早餐，不過可將早餐形成地方化、特色化，如：
a、提供一些面包、咖啡等送到顧客房間，讓顧客不出房間也可以享受早餐。
b、做一些南充特色小吃，如南充米粉、川北涼粉、粥等，吸引顧客，讓外地游客在酒店就能體驗到當?shù)孛朗场?/p>
這樣做的目的是讓顧客有一種家的感覺，很溫馨；同時針對外地人，對本市不熟悉，很難找到有特色的早餐店，這樣也為外地顧客提供了方便。餐廳的食物做得有特色、好吃，也是增加回頭客的方式之一。
六、廣告策略
當然要想打響酒店的知名度，提高經(jīng)濟效益，一定的廣告投入是必不可少的：
1、網(wǎng)絡(luò)上在各大團購網(wǎng)站將本次活動的主題標注明顯，設(shè)計新穎，讓人一下就被吸引注意力。
2、印發(fā)dm宣傳單（時間緊迫），在各火車站、汽車站、機場設(shè)立酒店的廣告牌，緊緊圍繞活動主題“五一勞動節(jié)，我勞動，您休息！”
3、租賃宣傳車，車身廣告打上本次活動的主題，吸引顧客前來。
4、酒店的氣氛：橫幅、廣告氣球、進店展板、還可以在人群聚集地派發(fā)小氣球，氣球上印上酒店活動的主題，增加節(jié)日的氣氛。
七、費用預(yù)算
地產(chǎn)五一推廣方案篇五
hf，位于莞城、東城及南城的三界交匯處，毗鄰dg市府與國際會展中心，是dg市最核心的黃金地段，具有標桿樓盤的權(quán)威性。它不僅是dgcbd內(nèi)唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業(yè)的完美中心結(jié)合點。
hf，背靠優(yōu)美秀麗的黃旗山，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依，地理位置得天獨厚，自然生活資源豐富。蓊郁的嘉木、清新的空氣，眺望詩情畫意的山峰，近享零距離天然氧吧。大自然的寧謐素靜，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自樂的唯美生態(tài)公園中。
hf，三山環(huán)繞、藏風(fēng)納氣，是dg市典型的聚寶盆式絕版風(fēng)水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結(jié)合。豪宅與別墅、公寓與商業(yè)，其攀越升值的空間無限放大，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地。
目標群體分析。
目標群體對象：
教師、科技人員、高級技工、企業(yè)管理高級白領(lǐng)、公務(wù)員、私營業(yè)主，其它相對高收入行業(yè)的人士，年齡階段以20---35歲為主，主要生活及工作區(qū)域位于dg市內(nèi)，一般被稱為城市新中產(chǎn)階級或城市新貴。
2、目標群體特征：
經(jīng)濟收入相對較高且穩(wěn)定，具有一定的經(jīng)濟實力;。
2)較高的文化品味及良好的精神氣質(zhì);。
3)追求簡約時尚的風(fēng)格，注重健康的生活品味;。
4)通過經(jīng)濟性過渡及事業(yè)追求，最終實現(xiàn)高層次地位及貴族爵士生活;。
5)信奉傳統(tǒng)的優(yōu)秀品質(zhì)，具有一定的傳統(tǒng)文化底蘊，也不斷接受及豐富現(xiàn)代社會文化;。
6)具有人文關(guān)愛情懷，有責(zé)任心和社會道德，除滿足于其行業(yè)內(nèi)的成功及專業(yè)領(lǐng)域的成就外，更著重于最大限度對一種精神生活的追求及享受。
目標群體綜述：
主要來自dg本地及投資者，以及一些想扎根dg的外地商人及高級職工，對健康、家庭的生活品位極為關(guān)注，是社會的中流砥柱群體。
不難發(fā)現(xiàn)，目標群是一群高文化素質(zhì)、高生活夢想且具有一定經(jīng)濟實力的社會中堅精英人士，他們追求社會的認同感，也追求健康時尚的生活品位;他們既崇尚東方的統(tǒng)傳風(fēng)格，也青睞現(xiàn)代與傳統(tǒng)完美結(jié)合的精典版本;他們既注重典雅簡約、悠閑高貴的生活情調(diào)，也向往自由奔放、返璞歸真的自然心境。
三、藍爵項目swot分析。
1、優(yōu)勢(s)。
1)、項目位于dg市體育路與旗峰咱的交匯處，臨近交通線路主干道，交通發(fā)達、出行方便，是dg城市中的核心商業(yè)地段，周圍商業(yè)氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大、物業(yè)升值空間無限，定會吸引眾多消費群體的青睞及投資。
2)、項目市場分析透徹，消費群體定位準確，追求簡約時尚的生活品味，已是城市新貴一種時髦的追求潮流;且最近數(shù)年dg市的人口結(jié)構(gòu)分化重組較大，中產(chǎn)階級人口比重迅速增加，更為該項目的市場完美需求，提供了零風(fēng)險保駕護航糸數(shù)。
2、劣勢(w)。
1)、hf項目前一、二期定位于為大戶型豪宅及別墅，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢，其內(nèi)涵以傳統(tǒng)的儒家文化和古典元素為主，而三期項目則主要以小戶型公寓和寫字樓為主，側(cè)重于追求一種簡約時尚、內(nèi)斂雅趣的風(fēng)格。戶型的轉(zhuǎn)變、風(fēng)格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個有機的文化傳承及默契結(jié)合點，否則會產(chǎn)生文化斷層和風(fēng)格變異之感，不利于項目的整體命脈的成熟完美。
2)、小戶型的消費群體，除追求簡約雅致的高貴生活品味外，亦有用來長期投資或經(jīng)濟性過渡，故在選購及租賃時，如果市場定位偏頗及推廣效果不佳，則會產(chǎn)生遲疑及動搖的猶豫心態(tài)，不利于項目的迅速成長及至臻完善。
3、機會(o)。
1)、dg市近期經(jīng)濟發(fā)展迅猛，樓市蓬勃發(fā)展，宜居宜商的地產(chǎn)投資潛力巨大，升值既快又高，蘊含著巨大的商機和財富。
2)、項目周邊正在開發(fā)的樓盤增均以大戶型為主，正規(guī)開發(fā)的小戶型公寓項目不多，而此項目正好填補了這一區(qū)域的市場空白，使得市場需要和項目供求守恒持平、相得益彰。
4、威脅(t)。
1)、項目附近的幾處正在開發(fā)的住宅項目，也有較少的小戶型住宅，沖擊了竟爭市場，勢必會分流部分潛在客戶。
2)、項目周邊商業(yè)氛圍濃郁，高業(yè)樓盤此起彼伏、枇次節(jié)鱗，形成了強烈的竟爭犄角之勢，如果商業(yè)寫字樓盤市場定位及價格定位不夠準確合理，則很能達到預(yù)期的理想狀態(tài)。
四、藍爵市場定位。
項目定位于dg市城市豪宅標桿，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現(xiàn)形式為寫字樓、商業(yè)及小戶型公寓，追求的是一種簡約時尚、溫馨浪漫(現(xiàn)代)、精致內(nèi)斂、典雅高貴(傳統(tǒng))的東韻西技格調(diào)。
地產(chǎn)五一推廣方案篇六
20xx年5月1日。
：售樓中心現(xiàn)場。
工作人員、客戶、禮儀、主持人、貴賓等。
市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計院負責(zé)人等。
電視臺、xx日報、新聞臺等。
對外傳達開盤典禮的信息，顯示企業(yè)實力，擴大社會知名度和美譽度，體現(xiàn)美好前景，促進樓盤銷售，與此同時進行企業(yè)社會公關(guān)，樹立xx地區(qū)x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積極良好的社會形象，并融洽與當?shù)卣毮懿块T、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系。
1、主席臺區(qū)：主席臺區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊，主席臺中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫面，主題為“開盤慶典儀式”。
2、簽到處：來賓簽到處設(shè)置在主席臺北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌。
3、禮品發(fā)放區(qū)：屆時也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。
4、貴賓休息區(qū)：可放在售樓中心現(xiàn)場，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點綴。
1、室內(nèi)外表現(xiàn)。
1)彩旗(彩條)。
2)在售樓處大門外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。
盆景花卉。
在售樓處大廳的各個角落，分別擺設(shè)，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
3)氣拱門、氣球。
在工地現(xiàn)場、市區(qū)主干道布置大型氣拱門、熱氣球、道旗，借以營造項目熱烈的開工、開盤氣氛。
2、現(xiàn)場表演活動內(nèi)容：
1)軍樂隊：用于演奏振奮人心的樂曲，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。
2)腰鼓隊：在現(xiàn)場安排一支由20人組成的腰鼓隊，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。
3)舞獅活動：在儀式過程中穿插舞獅活動表演，預(yù)示著美好的發(fā)展前景。
3、開盤促銷活動配合：
以“1000元當10000元，不買房也可以輕松賺一把”為活動宣傳主題，吸引客戶踴躍購房，形成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。
活動文案如下：
為酬謝首批客戶，開發(fā)商特斥資80萬元，于9月30日現(xiàn)場發(fā)售購房vip卡100張，并免費贈送抽獎卡100張。購房vip卡每張卡統(tǒng)一售價1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購房時可沖抵與vip卡同等金額的房款，購房vip卡系無記名卡，可自由轉(zhuǎn)讓。
抽獎卡獎品設(shè)置為購房券5000元10名，購房券3000元20名、物管費1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個，品牌電熨斗20個，中獎率100%，抽獎卡依現(xiàn)場排隊順序免費贈送。贈完為止，以上酬賓活動由xx市公證處全程公證。
現(xiàn)場排隊應(yīng)遵守先后順序，按現(xiàn)場指定的起止點方向排隊，9月30日早上6：00開始接受排隊。
本公司將于20xx年9月30日上午8：00開始發(fā)送“排號出入卡”。
獲得“排號出入卡”后，每十人一組依次進入營銷現(xiàn)場辦理登記、交費取卡手續(xù)。
“購房vip卡”在購房兌換時，必須與購卡收據(jù)一并出示，方為有效。
活動規(guī)定：參與者必須年滿18歲以上，具有完全民事行為能力，持有效身份的`中國公民、華僑、港澳臺同胞或外國公民(每人限購、取卡一張)。
購房vip卡售出不退，購房時沖抵購房款;不購房或超過購房時間期限此卡作廢，不予兌換?？梢宰杂赊D(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格自定。
購房vip卡在購房時憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房僅限使用一張卡。
本次活動對團購客戶無效。
4、籌備工作：
1)擬定與會人員。于月日向與會領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請柬。
2)提前準備好請柬，并確認來否回執(zhí)。
3)提前5天向氣象局獲取當日的天氣情況資料。
4)落實管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負責(zé)秩序工作。
5)提前6天落實指揮和負責(zé)秩序工作。
6)做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋。
7)提前8天辦理氣球、活動場地、氣拱門所需的審批。
5、來賓身份識別：來賓到場后，禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。
6、人員安排：
1)預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會場區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。
2)工作人員15名;。
3)公司工作人員30名;。
11：00客戶簽約，開盤銷售活動正式展開。
1、報紙廣告。
27日、28日、30日在《xx日報》第x版刊登整版廣告，告知開盤的信息。
2、電視廣告。
電視臺錄制開盤錄像，制成vcd，作為開盤活動的資料。并由電視臺制作新聞，報道整個開盤活動現(xiàn)場的情況，進一步擴大宣傳。
3、電臺廣告。
在開盤前后兩個月播出開盤的信息。
4、印刷品廣告。
樓書、海報已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報相結(jié)合的方式。
1.《xx日報》27、28、30日整版x元。
2.電視臺錄制開盤錄像及新聞報道x元。
3.電臺廣告宣傳x元。
4、開盤儀式場地戶外廣告管理處審批x元。
5、禮儀公司各項費用x元。
(含舞臺、音響、舞獅隊、腰鼓隊、軍樂隊、禮儀小姐及主持人酬金)。
6.氣球(開盤現(xiàn)場及市區(qū)主干道)x元。
7.鮮花盆景租賃x元。
共計x元。
地產(chǎn)五一推廣方案篇七
為把握五一銷售時機，建議聯(lián)合市內(nèi)較大、綜合實力較強的家電經(jīng)銷商共同開展五一促銷活動(天天潤也可以考慮)。整合家電與房產(chǎn)兩大主力時尚資源，以豐富的產(chǎn)品面及較大的廣告號召力、較強的現(xiàn)場煸動力促進雙方產(chǎn)品的市場認知度、促進雙方產(chǎn)品的銷售。
同時活動較之于平面廣告更能加強產(chǎn)品的市場印象，能增進與消費者的互動，更好的調(diào)動起消費者對樓盤關(guān)注的積極性與購買欲。聯(lián)合造勢既可減少廣告投入，又能提高市民對活動的關(guān)注度，是雙贏之舉。
1、與消費者零距離交流、擴大各自產(chǎn)品的市場影響力;。
2、以優(yōu)惠的措施，促進各自產(chǎn)品的銷售;。
1、活動區(qū)域固定居民。
2、觀光旅游人士。
3、各自的目標消費群。
4月28日——5月3日(可根據(jù)活動效果、天氣另行調(diào)整時間)。
以人口較為集中，有一定購買力的區(qū)域作為選擇標準，暫定：天天潤、
1、歌舞演出。
2、有獎問答。
3、發(fā)放宣傳單。
4、樓盤/產(chǎn)品咨詢。
樓盤促銷。
1、多層單位的特價房先到先得。
但不再享受任何折扣優(yōu)惠。
3、活動期間購買商鋪的客戶除正常折扣外，獲贈指定空調(diào)或冰箱一臺;但不再享受任何金額優(yōu)惠。
4、來活動現(xiàn)場中答者，可獲得禮品傘一支。
5、項目已購老客戶在五一當天可至售樓部現(xiàn)場領(lǐng)取禮品一份，禮品暫定為。
1、9：00主持人開場白。
2、9：05節(jié)目。
7、10：15發(fā)放宣傳單及咨詢。
8、冰箱、空調(diào)若干臺(經(jīng)銷商提供)9、家電類宣傳展板由經(jīng)銷商制作安排10、帳篷4頂(經(jīng)銷商提供)。
1、活動短信：5萬條2、電視流字1周。
3、宣傳單頁(各自制作、發(fā)布)4、戶外廣告牌(長年效應(yīng))。
1、活動短信：5萬條*x元/條=x元(各出50%)。
2、電視流字1周*x元/天=x元(各出50%)。
3、演員費用：約x元/天·人*x人*5天=x元(經(jīng)銷商)。
4、場地費用：x元/天·地*5天=x元(開發(fā)商)。
5、拱門審批：x元/天*5天=x元(經(jīng)銷商)。
6、綬帶：4條*30元/條=x元(經(jīng)銷商)。
7、地毯、臺布：約x元(開發(fā)商)。
8、展板：x元/個*2個=x元(開發(fā)商、含噴繪)。
9、汽車租賃：250元*5天=1250元(各出50%)。
10、戶外廣告噴繪約x元(開發(fā)商)。
11、其他費用共計x元。
地產(chǎn)五一推廣方案篇八
xx售樓中心現(xiàn)場。
工作人員、客戶、禮儀、主持人、貴賓等。
市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計院負責(zé)人等。
xx電視臺、xx日報、xx新聞臺等。
對外傳達xx開盤典禮的信息，顯示企業(yè)實力，擴大xx的社會知名度和美譽度，體現(xiàn)xx的美好前景，促進樓盤銷售，與此同時進行企業(yè)社會公關(guān)，樹立xx地區(qū)xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積極良好的社會形象，并融洽與當?shù)卣毮懿块T、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系。
1、主席臺區(qū)：主席臺區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊，主席臺中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫面，主題為“xx開盤慶典儀式”。
2、簽到處：來賓簽到處設(shè)置在主席臺北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌。
3、禮品發(fā)放區(qū)：屆時也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。
4、貴賓休息區(qū)：可放在xxxxxx售樓中心現(xiàn)場，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點綴。
1、室內(nèi)外表現(xiàn)。
1）彩旗（彩條）。
在售樓處大門外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。
2）盆景花卉。
在售樓處大廳的各個角落，分別擺設(shè)，以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
3）氣拱門、氣球。
在工地現(xiàn)場、市區(qū)主干道布置大型氣拱門、熱氣球、道旗，借以營造項目熱烈的開工、開盤氣氛。
2、現(xiàn)場表演活動內(nèi)容：
1）軍樂隊：用于演奏振奮人心的樂曲，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。
2）腰鼓隊：在現(xiàn)場安排一支由20人組成的腰鼓隊，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂的氣氛。
3）舞獅活動：在儀式過程中穿插舞獅活動表演，預(yù)示著xx美好的發(fā)展前景。
3、開盤促銷活動配合：
以“1000元當10000元，不買房也可以輕松賺一把”為活動宣傳主題，吸引客戶踴躍購房，形成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。
為酬謝首批客戶，開發(fā)商特斥資80萬元，于9月30日現(xiàn)場發(fā)售購房vip卡100張，并免費贈送抽獎卡100張。購房vip卡每張卡統(tǒng)一售價1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購房時可沖抵與vip卡同等金額的房款，購房vip卡系無記名卡，可自由轉(zhuǎn)讓。
抽獎卡獎品設(shè)置為購房券5000元10名，購房券3000元20名、物管費1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個，品牌電熨斗20個，中獎率100%，抽獎卡依現(xiàn)場排隊順序免費贈送。贈完為止，以上酬賓活動由xx市公證處全程公證。
現(xiàn)場排隊應(yīng)遵守先后順序，按現(xiàn)場指定的起止點方向排隊，9月30日早上6：00開始接受排隊。
本公司將于20xx年9月30日上午8：00開始發(fā)送“排號出入卡”。
獲得“排號出入卡”后，每十人一組依次進入營銷現(xiàn)場辦理登記、交費取卡手續(xù)。
“購房vip卡”在購房兌換時，必須與購卡收據(jù)一并出示，方為有效。
活動規(guī)定：參與者必須年滿18歲以上，具有完全民事行為能力，持有效身份的中國公民、華僑、港澳臺同胞或外國公民（每人限購、取卡一張）。
購房vip卡售出不退，購房時沖抵購房款；不購房或超過購房時間期限此卡作廢，不予兌換。可以自由轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格自定。
購房vip卡在購房時憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房僅限使用一張卡。
本次活動對團購客戶無效。
4、籌備工作：
1）擬定與會人員。于xx月xx日向與會領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請柬。
2）提前準備好請柬，并確認來否回執(zhí)。
3）提前5天向xx氣象局獲取當日的天氣情況資料。
4）落實管轄范圍內(nèi)的.保安指揮和負責(zé)秩序工作。
5）提前6天落實指揮和負責(zé)秩序工作。
6）做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋。
7）提前8天辦理氣球、活動場地、氣拱門所需的審批。
5、來賓身份識別：來賓到場后，禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。
6、人員安排：
1）預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會場區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。
2）工作人員15名；
3）公司工作人員30名；
11：00：客戶簽約，開盤銷售活動正式展開。
1、報紙廣告。
27日、28日、30日在《xx日報》第x版刊登整版廣告，告知xx開盤的信息。
2、電視廣告。
xx電視臺錄制開盤錄像，制成vcd，作為開盤活動的資料。并由xx電視臺制作新聞，報道整個開盤活動現(xiàn)場的情況，進一步擴大宣傳。
3、電臺廣告。
在開盤前后兩個月播出xx開盤的信息。
4、印刷品廣告。
樓書、海報已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報相結(jié)合的方式。
1、《xx日報》27、28、30日整版：xxxxx元。
2、電視臺錄制開盤錄像及新聞報道：xxxx元。
3、電臺廣告宣傳：xxxx元。
4、開盤儀式場地戶外廣告管理處審批：xxx元。
5、禮儀公司各項費用：xxxx元。
（含舞臺、音響、舞獅隊、腰鼓隊、軍樂隊、禮儀小姐及主持人酬金）。
6、氣球（開盤現(xiàn)場及市區(qū)主干道）：xxxx元。
7、鮮花盆景租賃：xxxx元。
共計：xxxxxx元。
地產(chǎn)五一推廣方案篇九
深呼吸，海的味道。
在4月28日到5月7日期間，凡在某超市各分店購物滿300元的顧客，可進行現(xiàn)場抽獎，抽取幸運xxxx四日游的`名額，到xxxx天涯海角去感受“海的味道”
特等獎2名(5個店共10名)各獎xxxx四日游名額一個。
一等獎3名(5個店共15名)各獎美的吸塵器一個。
二等獎10名(5個店共50名)各獎立邦電飯煲一個。
鼓勵獎100名(5個店共500名)各獎柯達膠卷一卷。
二、服裝打折，自己做主。
在4月27日到5月26日期間，凡在某超市商場購買男裝、女裝、睡衣等的顧客，憑電腦小票可轉(zhuǎn)動幸運轉(zhuǎn)盤，轉(zhuǎn)到幾折，顧客即可享受幾折的現(xiàn)金折扣。
活動期間還將有服裝秀和服裝搶購活動。
服裝搶購活動，每天舉行兩次，最低達到2折。
三、五一驚喜三重奏。
一重奏：全城至低(各種商品價格全城至低，便宜至極)。
二重奏：二十萬積分卡顧客“五一”傾情大回饋。
4月28日至5月9日期間，所有積分卡顧客憑積分卡可以在某超市特惠購買指定商品。
三重奏：開心購物幸運有您。
5月1日至7日，一次性在某超市購物滿30元的顧客可參加現(xiàn)場活動，獎品豐富，永不落空。獎品有：精美盒紙、1公斤大米、500ml食用調(diào)和油。
四、超市“五一”部分特價商品：
五一期間某超市共推出了近千種的特價商品，包括了日用百貨、食品、電器、服裝、生鮮等各種商品(具體定出特價商品的價格)。
地產(chǎn)五一推廣方案篇十
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
二、項目營銷目標方針
根據(jù)本項目“五個一”的.總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標及目標分解 1. 銷售（招商）目標
××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。
表8-3 ××商業(yè)城的可銷售面積說明表
2. 銷售目標分解
××商業(yè)城的銷售目標如表8-4所示。
表8-4 ××商業(yè)城的銷售目標計劃
四、營銷階段計劃
根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
表8-5 營銷各階段工作任務(wù)一覽表
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
（一）項目入市時機及姿態(tài)
1．入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在2015年5月份房交會期間開盤（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高-潮；在國慶節(jié)、2015年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高-潮。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
（二）價格定位及價格策略
1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2．價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1．個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2．區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合
1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2．開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3．開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商。
地產(chǎn)五一推廣方案篇十一
本項目主要客源屬于圈層性質(zhì)尤其突出明顯的一群人，無論從社會地位還是個人喜好而言，一方面他們不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很難加入其中。
因為地段/面積/總價，導(dǎo)致本項目產(chǎn)品特征與傳統(tǒng)住宅項目不同，屬于缺少外在展示空間，更加注重內(nèi)秀。同時為了把握住嘉祥可以承受總價百萬豪宅的人的購買之目的，2015的推盤將表現(xiàn)出的是對平民百姓的“拒絕”！
2) 項目競爭態(tài)勢分析
3) 營銷推廣策略
4) 項目銷售策略
5) 營銷費用使用計劃表
地產(chǎn)五一推廣方案篇十二
一.合作條件：
甲(開發(fā)商)乙(推廣方)雙方本著自愿、平等的關(guān)系進行合作事宜，合作之前雙方首先確定對方能力以及負責(zé)態(tài)度，然后簽訂合作協(xié)議。
二.合作方式：
合作采取按年結(jié)算(年費)或者按月結(jié)算(月費)的形式進行合作;。
三.合作內(nèi)容：
1.乙方在甲方項目開盤預(yù)售前進行詳細市場調(diào)研，制定銷售推廣案、并根據(jù)項目情況制定項目策劃案，以及一系列包裝、推廣、活動。
2.乙方針對甲方項目進行調(diào)研，制定出符合甲方項目實際情況的項目定位，并進行一系列的活動、包裝，使之能更加有效的提高銷售額。
3.乙方針對甲方在售項目進行跟進，針對具體情況進行實際摸底，并制定出相應(yīng)應(yīng)對方案，使之能和銷售更有力結(jié)合。
地產(chǎn)五一推廣方案篇十三
端午節(jié)是中國人的傳統(tǒng)節(jié)日，端午節(jié)吃粽子是傳統(tǒng)習(xí)俗。每到端午，各大商家都要掀起一場“粽子大戰(zhàn)”。商超、農(nóng)貿(mào)各大品牌各種口味的粽子琳瑯滿目。作為粽子生產(chǎn)、銷售的企業(yè)，誰都想為消費者提供質(zhì)優(yōu)物美的粽子，取得“端午粽戰(zhàn)”的勝利，而打好“端午粽戰(zhàn)”正是是我們?yōu)樯碳页鲋\劃策、展現(xiàn)身手的好時機，想取得這場戰(zhàn)役的勝利不妨聽聽我們的。
1，端午節(jié)是中國漢族人民紀念屈原的傳統(tǒng)節(jié)日，更有吃粽子，賽龍舟，掛菖蒲、蒿草、艾葉，薰蒼術(shù)、白芷，喝雄黃酒的習(xí)俗?！岸宋绻?jié)”為國家法定節(jié)假日之一，并列入世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。不管國內(nèi)或者國外過端午節(jié)都離不開一點，那就是吃粽子，說明固定市場大、有長久的周期性。
2，根據(jù)專業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2010年相比2009年的粽子銷量上漲65%，2011年相比2010年的粽子銷量上漲30%，粽子每年的銷量都在增長，然而可以看出這個產(chǎn)品的市場潛力之大。
為粽子的市場優(yōu)勢已從端午節(jié)期間的特定食品轉(zhuǎn)變?yōu)橄M者日常生活中的普通食品，越來越多人都有在平時買粽子吃的習(xí)慣了。
4，根據(jù)現(xiàn)有消費者認為，現(xiàn)在市場的粽子產(chǎn)品主要有以下不足：
1、不夠香;。
2、品種太少;。
3、太小了;。
4、配料太復(fù)雜;。
5、肉餡的肉味不夠濃;。
6、營養(yǎng)不高;。
7、米不好，不好吃;。
8、作為禮品外包裝簡單;。
9、口味不好;。
10、不衛(wèi)生;。
11、性價比低;。
12、生產(chǎn)日期不明;
13、價高量少;。
14、保質(zhì)期太短;。
15、餡太少;。
16、太軟了;。
17、太甜，包裝不行;。
18、價格高，質(zhì)量不好;。
19、口感不好;20、花樣太多;。
21、吃完洗手太麻煩;。
22、色澤不好;。
23、質(zhì)量太差，在乎包裝;。
24、不夠粘，米多餡少;。
25、糯米質(zhì)量不好，量少;。
26、品牌粽子價格高，有的包得不緊;。
27、配料比例太少;。
研數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進行專業(yè)的品牌策劃、產(chǎn)品策劃、市場策劃和銷售策劃。通過賣場、媒體等多種方式進行有效的品牌傳播，搶先競爭品牌在消費者心中沉淀下自己的品牌位置，不斷提升粽子產(chǎn)品的品牌力，才能快速做大粽子產(chǎn)品的銷量和市場規(guī)模。說到底就是怎么做成一個品牌搶先進入消費者的心里。
二，如何做好粽子的品牌推廣。
1，新聞嵌入式報道，我們過去的經(jīng)驗中為很多品牌都做了這個模式的推廣，也從中得到了認可，資料請參考這個網(wǎng)址：
思念竹葉青香粽。
滕王閣粽子。
以上都表明其有很大的品牌意識，在我們廣東本土，現(xiàn)有的粽子企業(yè)都還沒有完全達到品牌效應(yīng)，現(xiàn)在牌子影響力都都不相上下，如裹香皇、利口福、皇中皇等等，這幾個要是誰先打響品牌第一槍就誰先搶占市場。說實在一點就是，今年誰的廣告出現(xiàn)誰就賣得好。加上現(xiàn)在物流發(fā)達，不只是廣東本土的消費者，廣東還是外來人口最多的省份，又可以利用廣告打出口號：“粽”是送給親朋好友的端午禮物。廣告中鼓勵消費者給家人寄粽子，形成一種風(fēng)氣，搞出一條特色出來。（詳細方案可以面談）。
地產(chǎn)五一推廣方案篇十四
1、 鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響，已認籌客戶及時的選房開盤，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購房客。
戶，及時回籠銷售資金是我們目前重要的工作。
2、 通過本次開盤活動盛大宣傳，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣。
認籌時間:3月8日-5月 日 認籌數(shù)量:78組
鑫隆名居銷售大廳
20xx年5月 日上午9點30分
1. 邀請輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許，可開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進行開盤盛典剪彩儀式。
2. 通過舞臺表演吸引人氣，可邀請輝縣市知名演藝樂隊進行表演
3. 邀請輝縣市市老年軍樂隊或鼓舞隊表演來助陣。
4. 邀請已認籌客戶現(xiàn)場參與開盤選房活動來調(diào)動潛在客戶的積極性。
5. 已定房客戶領(lǐng)取獎品提升客戶對樓盤的美譽度
舞臺布置：
舞臺尺寸建議10米7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主，高度30-50厘米之間，調(diào)動現(xiàn)場觀眾的互動性和參與性，舞臺背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺沖擊力，地面鋪設(shè)紅色地毯，音響及話筒由演繹樂隊自備。舞臺表演以歌曲，舞蹈，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容，中間穿插項目的介紹，抽獎，有獎問答等環(huán)節(jié)。
軍樂隊或鑼鼓隊布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂器自備，位置根據(jù)現(xiàn)場安排在舞臺左右，人數(shù)最少20人以上，有專人負責(zé)，根據(jù)現(xiàn)場活動時間安排。
1、 將售樓部兩側(cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來增加喜慶和導(dǎo)視作用。
2、 售樓部后樓體以及對面樓體上置205米噴繪(內(nèi)容見后)2塊，內(nèi)容以開盤文字為主。
3、 售樓部門口安置兩個金象(寓意吉祥，美好，發(fā)財)，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內(nèi)容見后) 升空禮炮，旋風(fēng)彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個，在剪彩儀式進行時從聽覺和視覺上達到更好的效果。
4、 售樓部外斜拉條幅，根據(jù)售樓部外觀的布置，在確定條幅的數(shù)量
售樓部內(nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛，案場設(shè)置開盤流程展架，認購須知來引導(dǎo)客戶，案場音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍，引起客戶的購買沖動。布置抽獎區(qū)，放置抽獎道具和獎品激發(fā)參與欲望。
售樓部內(nèi)具體劃分區(qū)域：
客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎品區(qū)
3、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財務(wù)辦公室前區(qū)域，簽約和財務(wù)收款為一體
4、獎品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門口處。
地產(chǎn)五一推廣方案篇十五
最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況，在這種情勢之下更應(yīng)該做一個商業(yè)計劃書，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。 隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。
房地產(chǎn)全程營銷策劃
一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。
四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應(yīng)的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。
一、市場背景：
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。
xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競爭對手分析：
由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。
1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢？
2、在漢沽我們的間接競爭對手？
在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：
綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。
三、競爭項目基本信息：
項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況
綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。
井田·藍月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。
3、樓棟售出率分析
分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。
4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：
四、已購客戶分析
1、付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2、年齡結(jié)構(gòu)分析：
分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對子女教育的關(guān)注較多。
3、行業(yè)分析：
行業(yè)累計銷售套數(shù)累計百分比
天化5830、05%
石化52、59%
個體及私營3618、65%
銀行94、66%
學(xué)校94、66%
醫(yī)院52、59%
鹽場63、11%
稅務(wù)52、59%
規(guī)劃局21、04%
保險21、04%
其它5629、02%
總計193
分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。
4、居住區(qū)域分析：
分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：
xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。
在我們對宣傳及活動的分析當中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足。
六、分析|總結(jié)：
1、對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)：
我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：
市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說2015年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。 我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn)，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者。
消費者：在漢沽當?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
1、產(chǎn)品的調(diào)研
只有對樓盤進行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點，策劃才能行之有效。
（1）物業(yè)的定位；
（2）建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析；
（3）目標市場的分析；
（4）目標顧客的特征、購買行為的分析；
2、市場的調(diào)研
或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗，結(jié)合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對所有在規(guī)劃、推廣過程出現(xiàn)的問題進行有效的預(yù)測。
在市場經(jīng)濟的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。
（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析；
（2）主要競爭對手的界定與swot的分析；
（3）與目前正處于強銷期的樓盤比較分析；
（4）與未來競爭情況的分析和評估。
3、企劃的定位
定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉usp（獨特的銷售主張），提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。 尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。
4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。
房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟為原則，講究策略性、計劃性
5、傳播與媒介策略的分析
有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標；
（2）不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析；
（3）不同種類、不同時間、不同篇幅的.雜志廣告分析；
（4）不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析；
（5）不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析；
（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報dm分析；
（7）戶外或其他媒體的分析；
（8）不同的媒體組合形式的分析。
6、階段性推廣總體策略
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。
規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進度，針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣傳
房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導(dǎo)，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的"三套車"縱橫交錯，整合傳播。
（1）廣告的重點；
（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法；
（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作；
（4）媒體的發(fā)布形式和頻率；
（5）整合傳播的策略；
（6）媒體發(fā)布的代理。
8、階段性促銷活動的策略
促銷的最大目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。
（1）促銷活動的主題；
（2）促銷活動的計劃和實施監(jiān)督；
（3）促銷活動與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議；
（4）促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。
9、階段性公共關(guān)系的策略
善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場，"一條道，走到黑"往往是要走死胡同的。
11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放
所謂"知已知彼，百戰(zhàn)不貽"。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應(yīng)和應(yīng)對。
12、推廣成本預(yù)算和費用監(jiān)控
廣告預(yù)算的每一筆精打細算，不應(yīng)該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應(yīng)該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得。
一、項目簡介：
本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計2015年5月底辦下。
鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告）
b、小戶型市場概況。
自2001年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是2015年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的"市場黑洞"，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告）
c、商鋪市場
商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項目swot分析
一）優(yōu)勢
1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。 市場細分如下：
a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內(nèi)不會再置業(yè)。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。
不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報告）
鄭汴路市場調(diào)研報告
調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）
調(diào)查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣
調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界
調(diào)查時間：2015、4、14
鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
2015、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。 對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感
5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位
6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍
7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80—150元/月
8、作為首次購買者，最重要的還是價格
9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
10、相當一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售
13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力
14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心
鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，"注意力經(jīng)濟"的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！
2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
3）正在形成的"大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為"大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
4）本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利
a、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有"東之中"或"東區(qū)發(fā)動機"的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以"中原地產(chǎn)大低震"的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。
b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢
1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有"只是兩棟臨街樓"的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。
4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。
5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。
6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機會
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為"大鱷"的商務(wù)配套。
a）小戶型的特性導(dǎo)致目標客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。
e）以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。
f）鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。
四）威脅
1）行業(yè)內(nèi)的競爭
i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。
ii。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。 建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機。
既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報就有高風(fēng)險，機遇與風(fēng)險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。
高風(fēng)險，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現(xiàn)投資失敗。
下面我根據(jù)最進房地產(chǎn)市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：
房產(chǎn)行業(yè)解決方案：
09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認真研究購買者需求，準確規(guī)劃產(chǎn)品，精準傳播已成為開發(fā)商與代理商的當務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營銷難題：
精準推廣規(guī)劃：
1）樓盤客群細分；
2）精準短信營銷平臺；
3）精準郵件營銷平臺；
4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；
5）目標客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。
房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：
1）數(shù)據(jù)庫建立；
2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）
3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：
1）商圈分析；
2）地產(chǎn)主題設(shè)計；
3）招商方案與執(zhí)行；
4）集客策略。
中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：
1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；
2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；
3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行；
4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構(gòu)，是快速找到目標的新營銷模式。
全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解。
既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致現(xiàn)在這個情況。
上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
地產(chǎn)五一推廣方案篇十六
一、活動時間：
1、日程：2月3日。
2、時間：9：00――14：00。
3、時間分解：入場清理――發(fā)號選房――迎春午宴。
二、活動地點。
1、地點：蓮湖山莊。
2、功能布置：聚集區(qū);等候區(qū)(發(fā)號區(qū));選房區(qū);。
三、活動主題。
1、明線主題：春天2008――小型藝術(shù)音樂會。
2、暗線主題：凰城壹選房。
四、主體流程。
(一)準備期;。
(二)客戶接待;。
(三)發(fā)號選房;。
(四)迎春午宴;。
(五)回程安排。
五、活動流程及執(zhí)行安排。
(一)準備期(元月28日――2月2日)。
1、電話通知已入會的會員。
1-1要求：
明確暗線主題;。
確認客戶是否能如實到達;。
發(fā)放邀請函;。
問詢記錄歸檔;。
1-2通知時間：
元月30日開始;。
通知頻率要求，按上級主管告知執(zhí)行;。
2、物料準備：
邀請函：工藝制作，元月30日成品到位;。
選房須知：黑白稿件，元月31日內(nèi)容定稿，2月2日制作到位;。
效果圖：按dm單工藝制作(a4)，2月2日制作到位;。
意向認定書：黑白稿件，元月31日內(nèi)容定稿，2月2日制作到位;。
a9大信封/大封套：裝配選房須知、效果圖、戶型圖(一套);。
領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言稿：2月1日完成，送呈相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。
(二)客戶接待(2月3日)。
1、時間：上午8：30――9：00。
2、人員安排：
8：30所有工作人員到位。
停車地點;(暫定為檬子埡路口)。
展示中心;。
8：40接送車輛到位。
保安人員位置于車門口站立，接待指引由工作人員完成;。
車輛不做包裝，工作人員持接待指示牌引導(dǎo);。
展示中心內(nèi)如有客戶，由工作人員通知并做相應(yīng)的上車引導(dǎo);。
展示中心留值人員。
當日上午留值人員為：置業(yè)顧問1名，禮儀接待1名，保安人員2名;報安人員除正常輪站之外，另在前臺配合接待(基礎(chǔ)詢問，資料發(fā)送)。
3、出發(fā)時間：
9：00接送車輛準時出發(fā);。
如遇特殊情況，最遲不能超過9：15;。
準備機動車輛一輛;(主管專人負責(zé))。
4、細節(jié)安排：
每車設(shè)立講解員1名;(由銷售經(jīng)理指定)。
發(fā)放活動說明資料;(大封套1套)。
上車前，確認客戶所須資料是否帶齊。(如沒有帶齊，及時機動處理)。
(三)發(fā)號選房。
1、時間：9：15――12：30(控制在3小時之內(nèi))。
具體時間根據(jù)元月31日截止的客戶數(shù)量確定;。
以下設(shè)計的客戶人數(shù)設(shè)定暫按每個等次(分為三級等次，即內(nèi)部號組、18萬組、12。
萬組和9萬組)均為20人計算。
2、現(xiàn)場功能布置圖。
功能劃分;。
人員位置。
3、主流程安排。
9：20所有客戶進入聚集區(qū);。
9：30清號：按龍郡會號碼，分客戶等次順序清理;。
9：40第一等次的客戶(1到20號)進入選號區(qū);。
9：45第一輪選號開始;。
12：00午宴開始。
4、流程須知(附：選房須知)。
5、流程解析。
備注：于元月31日截止后，進行流程的解析修正。
物料準備主題背景畫：龍郡標志冷餐臺：
現(xiàn)場搭臺，由山莊工作完成，并提供餐盤、水具等;。
礦泉水：300瓶，2月2日到位;。
水果：2月2日到位;。
糕點、粥點、茶水等：山莊提供/購買，2月2日到位;。
鮮花布置：2月2日到位;。
表演臺：
鋪裝/搭建：2月2日到位;。
主題背景：迎春聯(lián)誼;。
節(jié)目單位、節(jié)日表：以樂器演奏為主，2月2日到位;。
展板隔離帶。
利用現(xiàn)有物料架子，安排布置;。
吧臺。
發(fā)放禮品;(發(fā)放)。
禮品：2月2日到位;警戒線。
黃色標準線，帶裝柱(10根)：2月2日到位;。
選號臺。
山莊布置，2月2日到位;。
選號箱、乒乓球(號碼貼)：2月2日到位;。
選號確認表格：2月2日到位;。
選房順序卡：2月2日到位;。
回收箱：2月2日到位;。
公示板：(等次排序、鉆石卡號、選號)2月2日到位;。
油性筆：2月2日到位;。
銷控公示板。
設(shè)計制作：2月2日到位;。
及時貼制作;。
選擇區(qū)。
展板設(shè)計制作(效果圖、平面圖、戶型展示)：2月2日到位;。
選房確認單：一份兩式，中間撕開;一份交銷控位，一份至簽約點回收;100份;。
唱選區(qū)。
背景板：項目形象，2月2日到位;。
銷控表冊;。
時鐘展示;。
簽約臺。
選房確認書：一式二份簽約，200份，2月2日到位;。
印泥;。
餐巾紙;。
其他。
音響、音控：2月2日到位;(3套)。
麥克風(fēng)：2個，2月2日到位;。
喊話小喇叭：2個，2月2日到位;。
項目宣傳資料。
(四)迎春午宴。
1、時間：12：00―13：30。
2、相關(guān)流程。
領(lǐng)導(dǎo)致辭：徐總：新春辭(帶項目介紹);。
入宴。
3、準備工作。
餐位確定;。
菜品確定。
(五)回程安排。
1、基礎(chǔ)原則：
統(tǒng)一接送、定點下車;。
回程線路優(yōu)化：終點與起點一致，經(jīng)西外、南外、主城的繞道線路，設(shè)立?？寇圏c。
2、特殊事宜。
租用客車僅只進行統(tǒng)一接送，如特殊情況，須報李經(jīng)理許可后執(zhí)行;。
個體客戶臨時要求，須負責(zé)之專人備檔，由機動車輛完成。
地產(chǎn)五一推廣方案篇十七
為了配合項目的營銷推廣工作，提升人氣，改變現(xiàn)銷售部冷清之局面，有利銷售的展開，提高項目知名度，擴大項目的影響力和名氣，深入充分的挖掘沙河各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村潛在市場，吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)有實力和意向投資者，經(jīng)過反復(fù)驗證分析，我們制定出以下營銷推廣方案。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場的占領(lǐng)，對項目前期銷售工作和后期項市場、培育目推廣銷售都有著不可替代的作用。
在走訪了沙河各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)后，根據(jù)項目本身特點和沙河各鄉(xiāng)鎮(zhèn)實際情況，我們提出以下幾個營銷推廣方案：
商店免費店招
懸掛橫幅
宣傳包裝車
集會日宣傳推廣活動
大篷車巡演
聯(lián)合政府搞宣傳、義診等公益活動
環(huán)保袋贈送活動
單頁派發(fā)
1、商店免費店招
方案內(nèi)容簡介：
在沙河各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人流較多的商圈、農(nóng)貿(mào)市場等，選擇洽談多家在當?shù)赜杏绊懥Φ某?、百貨店、網(wǎng)吧，以免費幫助他們更換新的店面招牌，制作新招牌。我方條件是需在店招上印制有本項目的相關(guān)宣傳材料。以此達到本項目的宣傳推廣目的。
可行性分析：
優(yōu)勢：店招的`形式相當于縣城里的燈桿、道旗、高炮。此目前宣傳模式以百事可樂、可口可樂等飲料居多，本地關(guān)公酒等酒類在溫江亦有。 a．較少的成本可達到較好的宣傳效果，鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費購物環(huán)境較差，能滿足人們消費需求的往往只有那么幾個場所，可以快捷迅速的將信息傳達給群眾。
b．鄉(xiāng)鎮(zhèn)群眾比較勢力，貪小便宜，免費的東西容易讓人們接受。 c．后期維護成本較少。
效果評估：
由于一般的商店招牌使用時間較長，鄉(xiāng)鎮(zhèn)店招制作，相當于在該地放置了一塊長期的免費廣告牌，而且廣告位置較佳?？善鸬揭渣c帶面，一傳十、十傳百的廣告效益。
由于國慶將至此方案要一定時間。
2、懸掛橫幅
方案內(nèi)容簡介：
在沙河主街道入口處、廣場、馬路、電線桿、樹木等其他人流車流經(jīng)過大的地方，懸掛橫幅。
效果評估：宣傳效果較好，但由于自身劣勢，只能在短期內(nèi)起到一定的宣傳效果。
針對金瀾灣目前國慶震撼一口價急需發(fā)布消息，此橫幅建議盡快上馬
3、項目宣傳包裝車
方案內(nèi)容簡介：
選定一輛車（類似50鈴），外立面模型較明顯突出，便于對外立面大范圍包裝。配音響、大喇叭廣播宣傳項目信息，可適量插播國家或地方政策新聞、轉(zhuǎn)播廣播電臺，或者播放音樂、戲曲等節(jié)目作為娛樂吸引群眾關(guān)注，增強效果。
效果評估
宣布車能強加給人們信息，使人們難以拒絕，宣傳車可以給人們強烈的視覺沖擊。但即時反饋信息有限。且是一次性的宣傳，難以實習(xí)廣告重復(fù)記憶效果。需做多次重復(fù)宣傳。
也可以叫外面廣告公司有一種帶電子屏的專門廣告車在沙河縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)跑幾天。因成本大此模式目前不考慮也行，領(lǐng)導(dǎo)定奪。
4、集會日宣傳推廣活動
方案內(nèi)容簡介：
并派單。可適量免費贈送洗衣粉、牙膏、牙刷等小禮品，小禮品上附帶有項目信息。
效果評估
在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集會日及場所宣傳，能吸引大量群眾關(guān)注，提高項目知名度，禮品贈送能達到較好的口碑效應(yīng)。但受集會時間和地點、自然氣候等條件影響限制較大。此方案國慶后做。
5、大篷車巡演。
方案內(nèi)容簡介：利用大篷車，到各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演，在指定場所指定地點指定時間舉行大型的表演活動。在活動開始前簡要的項目推薦活動，現(xiàn)場派單并接受咨詢。
效果評估
本項活動容易激發(fā)群眾熱情，造成社會的轟動效應(yīng)，極易受到群眾的歡迎和喜愛。有可能會吸引新聞媒介對活動進行的免費跟蹤報告，對項目的宣傳推廣十分有利?？诒?yīng)明顯。不足之處是組織難度較高，活動成本較大。
6、聯(lián)合政府搞宣傳、義診等公益活動
方案內(nèi)容簡介：
聯(lián)合政府舉行旨在為民服務(wù)的諸如政策宣傳、專家義診、扶貧助困等公益活動，以項目主辦、冠名、協(xié)辦等方式參與宣傳。可在活動前做短暫項目推介活動、懸掛橫幅等。
效果評估：
公益性活動能得到廣大群眾的喜愛和歡迎，容易得到政府和地方的支持，若能充分利用新聞媒介對活動進行免費跟蹤報告，將能起到更大的效果。較易樹立項目品牌形象。
7、環(huán)保袋贈送活動
方案內(nèi)容簡介：
訂做一批印制有本項目宣傳內(nèi)容的環(huán)保袋，在部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)有針對性的進行免費贈送和發(fā)放。里面放置單頁，樓書及一諾千金全民營銷政策。
效果評估
能有效吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群的關(guān)注，但廣告載體能傳達給人們的信息有限。此方案建議立馬去做。
綜上所述，以上活動方案在不同的場合針對不同的受眾客體，各有所長，各能起到不同的廣告宣傳效果。若能綜合運用，同時選用其中2-3種營銷方案，從多方位進行立體宣傳，方能發(fā)揮最大功效。 以上方案為初步意見，后續(xù)還需落實各推廣活動細節(jié)。望鄧總熊總定奪。
地產(chǎn)五一推廣方案篇十八
走在商業(yè)街區(qū)，經(jīng)常會遇到懷里抱著嬰兒、大手拉著小手的年輕媽媽們，她們也是愛好逛街購物、追求時尚的先鋒隊。寬松的經(jīng)濟基礎(chǔ)、充裕的休閑時間、單一的看護孩子的職責(zé)，構(gòu)成了這些年輕媽媽全職太太們成為強有力消費群體的基礎(chǔ)。其實，處于這樣的年齡段的年輕媽媽們，剛剛告別青春綻放，依然充滿激情與活力，她們不愿與前輩們一樣固守傳統(tǒng)，不愿提前擺脫青春的尾巴，而是選擇了繼續(xù)時尚和突破創(chuàng)新。
熱愛孩子，熱愛家庭，也一如既往的熱愛著所有女生都愛的逛街、購物，漫步在風(fēng)格迥異、樣式繁多的商場，尋求購物的欲望和對時尚魅力的不斷更新定位。雖已為人母，但卻風(fēng)采依舊，這就是佇立在消費群體中的穩(wěn)定而卓越的優(yōu)質(zhì)客源。為孩子，為家人，同時也為自己選擇時尚、品味、風(fēng)格。帶著孩子去購物，一樣能彰顯年輕媽媽全職太太的別樣風(fēng)情。
本報熱心讀者李女士，就是經(jīng)常帶著一歲多的孩子去各式商場逛街購物的代表。李女士向筆者講述了自己的逛街購物經(jīng)歷，她在結(jié)婚前就已有著自己獨特的逛街購物方式和愛好，自從有了孩子就大不如前方便了，尤其是去那些較大的商場，抱著孩子購物很不方便，對年輕媽媽們沒有更人性化的硬軟件設(shè)施，這樣無形中增加了逛街購物的難度，當然也阻擋了好多這樣的消費者。李女士說，其實現(xiàn)在逛街購物的大部分時間不再是單純的為自己而來，對孩子的照看，購買兒童用品，陪孩子娛樂占據(jù)了很大的時間。她特別向往能有專門服務(wù)于向她一樣的年輕媽媽們的商城，不僅提供了便利，還讓她們重拾逛街的興趣。
其實，從濟南現(xiàn)有的商業(yè)來看，專門婦嬰用品商店、商場中的兒童區(qū)已經(jīng)很多，但與李女士的期望仍存在較大差距。這就使得更加專業(yè)服務(wù)于像李女士這樣的年輕媽媽們的綜合性商場的出現(xiàn)尤為迫切。
2011年9月30日，由山東省工商聯(lián)合會、齊魯晚報共同主辦，山東省工商聯(lián)合會女企業(yè)家商會承辦，經(jīng)濟導(dǎo)報協(xié)辦的“第三屆影響山東十大經(jīng)濟女性頒獎典禮”在濟南舉行。本次評選活動以女性視角關(guān)注山東經(jīng)濟發(fā)展，樹立了女性經(jīng)濟人物的良好社會形象，集中展示了我省經(jīng)濟女性在改革開放政策指引下健康成長的精神風(fēng)貌。省政協(xié)副主席、省工商聯(lián)主席王乃靜等出席頒獎典禮。
獲獎女企業(yè)家山東中泉置業(yè)有限公司董事長殷中林女士接受采訪時說，泉城女性，尤其是年輕媽媽的購物需求很快就會有新的突破，由山東中泉置業(yè)斥資開發(fā)的中國頂級女子主題百貨—中泉·新都匯商場將很快誕生在辛祝路商圈核心地段，面對年輕媽媽的煩惱，中泉·新都匯站在專業(yè)的視角上，對其進行了深入的研究和創(chuàng)新，以完善的設(shè)施，專業(yè)的管理服務(wù)打破傳統(tǒng)束縛，讓年輕媽媽在這里找回信心。
中泉·新都匯顛覆性的創(chuàng)新之舉，必將成為時尚媽媽的必選之地。在這里，年輕媽媽、全職太太可以不再為帶著孩子來逛街而擔(dān)憂，兒童托管，全程看護，家庭號的洗手間，在商場中提供隱秘的空間和舒適的椅子助您哺乳，互動式軟墊歡樂屋、適合嬰兒車行走的寬廣走道、育嬰室······一應(yīng)俱全。
地產(chǎn)五一推廣方案篇十九
最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況，在這種情勢之下更應(yīng)該做一個商業(yè)計劃書，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。 隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。
房地產(chǎn)全程營銷策劃
一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。
四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應(yīng)的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。
一、市場背景：
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。
xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競爭對手分析：
由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。
1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢？
2、在漢沽我們的間接競爭對手？
在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：
綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。
三、競爭項目基本信息：
項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況
綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。
井田·藍月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。
3、樓棟售出率分析
分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。
4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：
四、已購客戶分析
1、付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2、年齡結(jié)構(gòu)分析：
分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對子女教育的關(guān)注較多。
3、行業(yè)分析：
行業(yè)累計銷售套數(shù)累計百分比
天化5830、05%
石化52、59%
個體及私營3618、65%
銀行94、66%
學(xué)校94、66%
醫(yī)院52、59%
鹽場63、11%
稅務(wù)52、59%
規(guī)劃局21、04%
保險21、04%
其它5629、02%
總計193
分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。
4、居住區(qū)域分析：
分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：
xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。
在我們對宣傳及活動的分析當中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足。
六、分析|總結(jié)：
1、對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)：
我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：
市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說2015年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。 我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn)，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者。
消費者：在漢沽當?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
1、產(chǎn)品的調(diào)研
只有對樓盤進行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點，策劃才能行之有效。
（1）物業(yè)的定位；
（2）建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析；
（3）目標市場的分析；
（4）目標顧客的特征、購買行為的分析；
2、市場的調(diào)研
或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗，結(jié)合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對所有在規(guī)劃、推廣過程出現(xiàn)的問題進行有效的預(yù)測。
在市場經(jīng)濟的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。
（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析；
（2）主要競爭對手的界定與swot的分析；
（3）與目前正處于強銷期的樓盤比較分析；
（4）與未來競爭情況的分析和評估。
3、企劃的定位
定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉usp（獨特的銷售主張），提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。 尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。
4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。
房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟為原則，講究策略性、計劃性
5、傳播與媒介策略的分析
有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標；
（2）不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析；
（3）不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析；
（4）不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析；
（5）不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析；
（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報dm分析；
（7）戶外或其他媒體的分析；
（8）不同的媒體組合形式的分析。
6、階段性推廣總體策略
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。
規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進度，針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣傳
房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導(dǎo)，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的"三套車"縱橫交錯，整合傳播。
（1）廣告的重點；
（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法；
（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作；
（4）媒體的發(fā)布形式和頻率；
（5）整合傳播的策略；
（6）媒體發(fā)布的代理。
8、階段性促銷活動的策略
促銷的最大目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。
（1）促銷活動的主題；
（2）促銷活動的計劃和實施監(jiān)督；
（3）促銷活動與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議；
（4）促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。
9、階段性公共關(guān)系的策略
善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益變化的市場，"一條道，走到黑"往往是要走死胡同的。
11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放
所謂"知已知彼，百戰(zhàn)不貽"。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應(yīng)和應(yīng)對。
12、推廣成本預(yù)算和費用監(jiān)控
廣告預(yù)算的每一筆精打細算，不應(yīng)該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的'壓價之上，而是應(yīng)該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得。
一、項目簡介：
本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159、7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計2015年5月底辦下。
鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告）
b、小戶型市場概況。
自2001年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是2015年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的"市場黑洞"，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告）
c、商鋪市場
商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項目swot分析
一）優(yōu)勢
1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。 市場細分如下：
a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內(nèi)不會再置業(yè)。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。
不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報告）
鄭汴路市場調(diào)研報告
調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）
調(diào)查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣
調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界
調(diào)查時間：2015、4、14
鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
2015、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。 對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感
5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位
6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍
7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80—150元/月
8、作為首次購買者，最重要的還是價格
9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
10、相當一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售
13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力
14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心
鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，"注意力經(jīng)濟"的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！
2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
3）正在形成的"大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為"大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
4）本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利
a、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有"東之中"或"東區(qū)發(fā)動機"的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以"中原地產(chǎn)大低震"的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。
b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢
1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有"只是兩棟臨街樓"的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。
4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。
5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。
6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機會
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為"大鱷"的商務(wù)配套。
a）小戶型的特性導(dǎo)致目標客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。
e）以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。
f）鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。
四）威脅
1）行業(yè)內(nèi)的競爭
i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。
ii。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。 建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機。
既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報就有高風(fēng)險，機遇與風(fēng)險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。
高風(fēng)險，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現(xiàn)投資失敗。
下面我根據(jù)最進房地產(chǎn)市場的情況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：
房產(chǎn)行業(yè)解決方案：
09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認真研究購買者需求，準確規(guī)劃產(chǎn)品，精準傳播已成為開發(fā)商與代理商的當務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營銷難題：
精準推廣規(guī)劃：
1）樓盤客群細分；
2）精準短信營銷平臺；
3）精準郵件營銷平臺；
4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；
5）目標客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。
房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：
1）數(shù)據(jù)庫建立；
2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）
3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：
1）商圈分析；
2）地產(chǎn)主題設(shè)計；
3）招商方案與執(zhí)行；
4）集客策略。
中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：
1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；
2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；
3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行；
4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構(gòu)，是快速找到目標的新營銷模式。
全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府救市的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應(yīng)該理解。
既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致現(xiàn)在這個情況。
上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
二、項目營銷目標方針
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標及目標分解 1. 銷售（招商）目標
××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。
表8-3 ××商業(yè)城的可銷售面積說明表
2. 銷售目標分解
××商業(yè)城的銷售目標如表8-4所示。
表8-4 ××商業(yè)城的銷售目標計劃
四、營銷階段計劃
根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
表8-5 營銷各階段工作任務(wù)一覽表
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達成目標方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
（一）項目入市時機及姿態(tài)
1．入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準備，在2015年5月份房交會期間開盤（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高-潮；在國慶節(jié)、2015年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高-潮。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
（二）價格定位及價格策略
1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2．價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1．個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2．區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合
1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2．開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3．開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商。
地產(chǎn)五一推廣方案篇二十
在房地產(chǎn)調(diào)控的“嚴冬”下，高端住宅產(chǎn)品受到了最大的沖擊，作為過國內(nèi)品質(zhì)地產(chǎn)的翹楚，龍湖地產(chǎn)在逆勢中依舊保持從容的姿態(tài)，穩(wěn)步向前，龍湖地產(chǎn)如何“過冬”，對其他在宏觀調(diào)控中迷茫的房企具有很強的借鑒意義。
1.龍湖地產(chǎn)立足長遠的戰(zhàn)略：“高品質(zhì)”獲得差異化優(yōu)勢，“多業(yè)態(tài)”分散周期風(fēng)險 龍湖地產(chǎn)始終保持戰(zhàn)略的延續(xù)性，早在十年前即開始通過聚焦中高端的產(chǎn)品定位進行差異化競爭，運用“多業(yè)態(tài)、區(qū)域深耕”的戰(zhàn)略爭取所進入城市的規(guī)模優(yōu)勢，龍湖地產(chǎn)讓其高品質(zhì)的定位深入人心，在市場向上的環(huán)境下，為其從同質(zhì)化競爭的同行中脫穎而出打下堅實的基礎(chǔ)。
龍湖地產(chǎn)對風(fēng)險的控制同樣從戰(zhàn)略著手，不僅考慮了如何順周期擴張，還兼顧了逆周期的風(fēng)險控制。
龍湖地產(chǎn)多業(yè)態(tài)的布局在很大程度上彌補了中高端產(chǎn)品逆市時可能需求不足的劣勢。2011年初，龍湖提出大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略實際上是其自起家以來即多年堅持的“多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略的延續(xù)，而不是為了抵御政策風(fēng)險的被動之舉，這也使得龍湖地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)上的發(fā)力游刃有余。早在2015年，北城天街項目在重慶就已成功運營。2015年，龍湖就已持有39.8萬平方米商業(yè)面積，已建成或發(fā)展中的商業(yè)項目20個以上，并儲備200萬平方米商業(yè)土地。2012年，龍湖地產(chǎn)對“多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略進一步細化，將產(chǎn)品組合細分為5大品類12個產(chǎn)品線，加重了針對首置戶的中端產(chǎn)品供應(yīng)比例(“紫都”系列)，進一步加強住宅產(chǎn)品的抗風(fēng)險能力。
通過調(diào)節(jié)區(qū)域擴展速度，強化“區(qū)域深耕”戰(zhàn)略同樣有利于抵御市場風(fēng)險。在當前市場低潮期，龍湖地產(chǎn)著力于持續(xù)提升已進入城市的商業(yè)地產(chǎn)價值，減緩城市擴展速度，通過打造以龍湖商業(yè)為核心的新城區(qū)，推動了2011年“天街”系列在重慶、北京、成都的熱賣。
在高度持續(xù)性戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，龍湖地產(chǎn)通過“多業(yè)態(tài)”的產(chǎn)品組合和“區(qū)域深耕”的發(fā)展戰(zhàn)略豎立了第一道有力的風(fēng)險控制屏障，而又不失其中高端定位的特色，在順周期高速發(fā)展，在逆周期穩(wěn)健前行。從龍湖地產(chǎn)的發(fā)展中可以看出，戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)的重要指導(dǎo)意義，運用全面、長遠的眼光把握行業(yè)發(fā)展趨勢，結(jié)合本企業(yè)發(fā)展特點，制定適合于企業(yè)自身的戰(zhàn)略規(guī)劃以爭取競爭優(yōu)勢，是“嚴冬”下的房企同樣需要重點研究的課題。
2. 現(xiàn)金為王：高周轉(zhuǎn)要求下靈活的營銷策略，風(fēng)險控制要求下保守的金融策略
現(xiàn)金流作為企業(yè)賴以生存的“血液”，是房地產(chǎn)企業(yè)在市場低谷求生存、在市場回暖時求發(fā)展的核心。龍湖地產(chǎn)近年來的發(fā)展模式對“現(xiàn)金為王”做了很好的詮釋。
加快現(xiàn)金回流的關(guān)鍵是加快出貨速度。2011年10月，面對華東市場需求持續(xù)低迷的形勢，同為國內(nèi)品質(zhì)地產(chǎn)代表的綠城選擇按“價”不動，而龍湖地產(chǎn)在已完成全年銷售額計劃70%的情況下，卻采取進攻性營銷策略，大幅降價“搶收華東”，為市場注入一支強心劑，5天即獲得20億認購金額。在高周轉(zhuǎn)策略要求下，龍湖地產(chǎn)通過以價換量的靈活營銷策略，雖然損失部分利潤，但成功搶奪有限客源，贏得了市場占用率，更重要的是獲得充足的現(xiàn)金流——2011年底持有145.3億元現(xiàn)金，資產(chǎn)負債率僅為43%。穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)以及強勁的營銷實力，使得龍湖地產(chǎn)在2012年可根據(jù)市場變化從容應(yīng)對，進可攻退可守，既可以選擇在土地市場低谷適度儲備土地資源；又可以選擇少投資、少拿地，保持防御。
走中高端差異化路線的房企即使周轉(zhuǎn)率再高也難以超過中低端規(guī)?；l(fā)展的房企，尤其在市場低谷時周轉(zhuǎn)率的差距可能進一步拉大，這就要求龍湖地產(chǎn)采取更為保守的.投融資策略，以保持現(xiàn)金流和低負債抵御風(fēng)險。2011年，龍湖地產(chǎn)僅拿地415萬平方米，拿地金額90億元，不足2015年和2015年的一半；2012年，直到樓市出現(xiàn)回暖跡象的5、6月才開始集中拿地184萬平方米，拿地金額35億元。反觀綠城，2015年瘋狂拿地456億元，是龍湖地產(chǎn)當年拿地金額的兩倍以上，2011年銷售遇冷，當年可建設(shè)土地面積與銷售面積之比達到23.4，遠遠高于龍湖同期9.4的水平。過多的土地儲備占壓大量資金，營銷沒有及時針對市場變化作出調(diào)整進一步，再加上信貸緊縮，資產(chǎn)負債率達到驚人的149%。綠城雖然同樣定位中高端，但卻采取了中低端規(guī)?；l(fā)展企業(yè)的金融策略，戰(zhàn)略定位和發(fā)展模式的不匹配最終帶來巨大危機，迫使其不得不通過賣股賣地來緩解資金鏈斷裂的危險。
堅持高品質(zhì)下高周轉(zhuǎn)的龍湖地產(chǎn)在逆市下從容發(fā)展，而高品質(zhì)下高溢價的綠城卻疲于應(yīng)對，可見在當前市場形勢下，依靠提高凈利潤率、杠桿率來提升roe是行不通的，甚至?xí)哑髽I(yè)置于及其危險的境地。龍湖地產(chǎn)堅決地采取高周轉(zhuǎn)策略才是最好的應(yīng)對樓市“嚴冬”的舉措，堅持“現(xiàn)金為王”，開源節(jié)流，一方面對市場的變化保持高度敏感性，采用“隨行就市”的定價策略，當市場出現(xiàn)波動時，快速果斷地采取靈活的營銷策略，促進銷售；另一方面龍湖地產(chǎn)選擇與企業(yè)戰(zhàn)略定位相匹配的發(fā)展模式，謹慎投資，或通過合作拿地、合作開發(fā)的方式分散風(fēng)險，并謹慎進行資本運作，將資本負債率保持在可控范圍之內(nèi)。
3. 高效的運營管理體系：進度、質(zhì)量和成本的有效控制
龍湖地產(chǎn)是如何將“高品質(zhì)”和“高周轉(zhuǎn)”這一對看似矛盾的理念有機結(jié)合在一起呢？這就不得不提到龍湖高效的運營管理體系對進度、質(zhì)量和成本有效控制。
以計劃的反饋及動態(tài)調(diào)整，有利于通過整體協(xié)作保障和提高項目運營效率。
階段性成果是進度計劃管理體系的重要節(jié)點，以保障和提高項目的運營效果和質(zhì)量。一方面，作為考核的重要指標和下一階段啟動的前提，由龍湖地產(chǎn)地區(qū)公司運營決策會議體系(pmo)對項目各階段性的完成質(zhì)量進行評價；另一方面，進行項目知識的積累與共享，為新項目開發(fā)提供參考。pom會議作為計劃管理的糾錯機制，及時發(fā)現(xiàn)并解決進度、質(zhì)量的問題，并重新設(shè)定節(jié)點，有效保障和提高項目運營的決策效率、決策質(zhì)量，規(guī)避控制決策風(fēng)險。
龍湖地產(chǎn)的“高品質(zhì)”是以客戶核心關(guān)注點為導(dǎo)向，如重點提升景觀、立面等品質(zhì)，而非面面俱到。即使是品質(zhì)打造的重點同樣也注重成本控制：立面材料盡量選普通但效果好的材料；景觀植物選用同緯度選擇植物，保證成活易打理。再通過精細化成本控制體系，使得龍湖地產(chǎn)產(chǎn)品實現(xiàn)“高品質(zhì)”下的成本控制，這也為其選擇降價促銷的營銷策略提供了可行性。
龍湖地產(chǎn)的“過冬”模式，除了有賴于具有延續(xù)性的兼顧發(fā)展和風(fēng)險控制的戰(zhàn)略、堅持“現(xiàn)金為王”的高周轉(zhuǎn)策略和高效的運營管理體系之外，與其產(chǎn)品的創(chuàng)新和模塊化、精英人才戰(zhàn)略、客戶需求研究、樣板先行打造客戶體驗、高品質(zhì)物業(yè)管理等要素也密不可分，這些因素共同組成了龍湖地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢。
昨日，龍湖地產(chǎn)在滬項目虹橋天街奠基儀式正式啟動，一向低調(diào)的前女首首次亮相上海，笑容溫婉得體的吳亞軍在說到龍湖志向的時候散發(fā)了地產(chǎn)女強人的魅力。吳亞軍說，商業(yè)將作為龍湖地產(chǎn)下一步發(fā)展的重要支點，未來10-15年，龍湖地產(chǎn)將商業(yè)地產(chǎn)的收入提升至100萬，并將利潤從原來的5%提升至30%。
商業(yè)地產(chǎn)作為下一個戰(zhàn)略支點
在國家經(jīng)濟調(diào)控下，大部分房企開始向商業(yè)地產(chǎn)開始轉(zhuǎn)型，而此時的龍湖地產(chǎn)在商業(yè)領(lǐng)域早已摸爬滾打十余年，“其實我們是中國商業(yè)地產(chǎn)的先行者，我們做商業(yè)地產(chǎn)的時間，比現(xiàn)在大家耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進入的時間還要早”，龍湖地產(chǎn)負責(zé)人強調(diào)，龍湖進軍商業(yè)地產(chǎn)并非調(diào)控背景下的被動轉(zhuǎn)型，而是主動地搶占市場先機。
據(jù)了解，龍湖天街的名聲大噪源于重慶北城天街的成功運營，2003年龍湖地產(chǎn)接手了一個轉(zhuǎn)手20多次的修理廠地塊，如今，在龍湖地產(chǎn)努力下，曾經(jīng)荒蕪的觀音橋已經(jīng)成為現(xiàn)在重慶體量最大的商業(yè)中心，日均客流量達35萬人次，日銷售額逾1.61億元。
業(yè)的商場整體招租率高達98.6%，龍湖地產(chǎn)天街系所運營的商場毛利率達到了81%。龍湖天街有超過700家的長期品牌合作伙伴。僅今年10月，成都雙天街銷售便超過20億元，北京雙天街開盤以來銷售達70億。截至10月底，今年龍湖地產(chǎn)在全國所有天街系商業(yè)綜合體的銷售貢獻總額達到130億元左右，占到了集團銷售總額的三分之一。
多業(yè)態(tài)全國化布局
龍湖地產(chǎn)堅持以多業(yè)態(tài)來布局全國。2000年，龍湖集團即成立商業(yè)公司，2003年重慶北城天街問世，2015-2015年又陸續(xù)開業(yè)了西城天街、星悅薈、moco家悅會等多個商業(yè)項目。
在業(yè)態(tài)的分布上，龍湖地產(chǎn)實現(xiàn)了經(jīng)濟型首次置業(yè)、中端高改、高端產(chǎn)品及商業(yè)地產(chǎn)等多業(yè)態(tài)布局。在城市分布上，龍湖先后進入北京、上海、杭州、成都、西安、無錫、常州等多個省市，完成了商業(yè)的土地儲備，初現(xiàn)多業(yè)態(tài)、全國化布局。
據(jù)悉，到2015年，龍湖地產(chǎn)有10-15個購物中心將在全國開業(yè)。龍湖負責(zé)人透露，除目前已經(jīng)營的9個項目之外，未來3年每年都有至少1個區(qū)域型購物中心開業(yè)，如2012年重慶時代天街開業(yè)、2015年成都北城天街開業(yè)、2015年底或2015年初北京的長楹天街開業(yè)。預(yù)計到2015年底三大業(yè)態(tài)將開業(yè)近20個項目，營業(yè)面積在350萬平方米左右。
吳亞軍說，“商業(yè)地產(chǎn)將成為龍湖地產(chǎn)下一步戰(zhàn)略發(fā)展的支點?！拔磥?至15年，龍湖地產(chǎn)的商業(yè)項目要做到收入超過100億，利潤占比由目前的5%提升到30%?！边@意味著龍湖每掙100元錢，其中有30元錢是來源于商業(yè)地產(chǎn)”。
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