無(wú)論是學(xué)術(shù)報(bào)告、項(xiàng)目報(bào)告還是市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，都需要有清晰的目標(biāo)和結(jié)構(gòu)。在寫(xiě)報(bào)告之前，我們應(yīng)該進(jìn)行充分的背景調(diào)研和資料收集，以保證報(bào)告的可信度和權(quán)威性。在這些范文中，我們可以了解到如何合理組織報(bào)告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告共篇一
自縣編委批準(zhǔn)成立光山縣城市路燈管理所以來(lái)，縣公用事業(yè)局扎實(shí)開(kāi)展縣城路燈管理的各項(xiàng)工作。但因管理體制不完善，我縣城區(qū)路燈在工程建設(shè)、維護(hù)更新、亮燈率等方面還存在許多問(wèn)題，城區(qū)居民還有更多期待沒(méi)有解決。為應(yīng)對(duì)城區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)展、居民需求不斷提升的需要，我們對(duì)兄弟縣區(qū)路燈管理工作進(jìn)行了考察、調(diào)研。現(xiàn)形成調(diào)研報(bào)告如下：
一、調(diào)研目的。
通過(guò)對(duì)周邊路燈管理水平較高的縣區(qū)進(jìn)行調(diào)研，借鑒好的管理方法，學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)管理經(jīng)驗(yàn)，解決城區(qū)路燈管理遇到的相關(guān)問(wèn)題，進(jìn)一步改善我縣城區(qū)路燈管理水平。
二、周邊縣區(qū)路燈管理情況。
(一)信陽(yáng)市。信陽(yáng)市的路燈管理職能歸屬于市城管執(zhí)法局市政管理處下轄的路燈管理所(共設(shè)置3個(gè))，市區(qū)共有14000盞路燈(不含橋梁、樓體等亮化設(shè)施)，體制健全，負(fù)責(zé)城區(qū)路燈的管理、維護(hù)、改造、新建等，經(jīng)費(fèi)為政府全供。市政府將全年路燈經(jīng)費(fèi)統(tǒng)一撥付至市政管理處管理，包括維修費(fèi)、電費(fèi)等。建立了路燈智能化控制平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式。共有工作人員33人(其中包含22名臨時(shí)工)。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到95%以上。
(二)新縣。于2022年7月成立新縣亮化工程管理所(其前身為新縣公用事業(yè)局路燈管理辦公室)，管理體制健全，是負(fù)責(zé)新縣公用照明設(shè)施建設(shè)、管理、維護(hù)的公用服務(wù)性質(zhì)事業(yè)單位(職能包括城區(qū)照明設(shè)施的日常管理、經(jīng)費(fèi)管理、維修維護(hù)、亮化設(shè)施建設(shè)等)?？h政府將全年路燈經(jīng)費(fèi)統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費(fèi)、電費(fèi)等。城區(qū)共有主次干道57條、背街小巷104條，3210基5107盞路燈;高桿燈15基，路燈專(zhuān)用變壓器25臺(tái)(不含在建)。建立了路燈智能化控制平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式;共有工作人員12人(其中包含3名臨時(shí)聘用的電工)。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到98%以上。
(三)固始縣。路燈管理所體制較為健全，負(fù)責(zé)城區(qū)路燈的管理、維護(hù)、改造、新建等。維修分兩部分，一是內(nèi)部電工進(jìn)行日常維修，二是重大突發(fā)情況聘用臨時(shí)電工進(jìn)行維修，工資按天計(jì)算。路燈建設(shè)，由路燈管理所向縣政府打報(bào)告并經(jīng)批復(fù)后，按相關(guān)程序?qū)嵤？h政府將全年路燈經(jīng)費(fèi)統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費(fèi)、電費(fèi)(路燈管理所每月自己抄表，然后報(bào)送電業(yè)局及財(cái)政局，據(jù)實(shí)向縣供電公司支付電費(fèi))等共計(jì)1000多萬(wàn)元。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到95%以上。
(四)商城縣。于2022年7月成立商城縣公共照明管理辦公室，股級(jí)單位，干部職工5人。負(fù)責(zé)城區(qū)道路、街巷、橋梁、廣場(chǎng)、公園、公共綠地的景觀照明規(guī)劃設(shè)計(jì)、日常管理與行政執(zhí)法;路燈建設(shè)及維修職能目前還在電業(yè)局，但是全年經(jīng)費(fèi)(包括維修費(fèi)、電費(fèi)等)統(tǒng)一撥付至照明管理辦公室管理。共負(fù)責(zé)城區(qū)10條主干道(1839基4395盞路燈)、120條巷道、1座公園、3個(gè)廣場(chǎng)、1個(gè)景區(qū)的亮化以及167臺(tái)計(jì)量裝置的維護(hù)管理工作。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到95%以上。
三、光山縣路燈管理情況。
光山縣城市路燈管理所成立于2022年3月，股級(jí)事業(yè)單位，編制8名，現(xiàn)有干部職工8人。主要負(fù)責(zé)城區(qū)主次干道路燈的日常管理，對(duì)路燈亮燈率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，協(xié)調(diào)縣供電公司對(duì)城區(qū)不亮的路燈進(jìn)行維修。
(一)城區(qū)路燈分布情況。
光山縣城區(qū)(不含官渡河產(chǎn)業(yè)集聚區(qū))共有19條主次干道、5個(gè)廣場(chǎng)，路燈、高桿燈、射燈共計(jì)2572基3945盞。其中;主次干道1665基2789盞;背街巷道446基446盞;5個(gè)廣場(chǎng)(望水樓廣場(chǎng)、司馬光廣場(chǎng)、南城廣場(chǎng)、政府廣場(chǎng)、北城廣場(chǎng))的景觀燈及高桿燈、射燈共461基710盞。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告共篇二
為促進(jìn)我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展、提高群眾幸福指數(shù)、加快推進(jìn)綠色現(xiàn)代平安幸福新金臺(tái)建設(shè)。10月17日，區(qū)政協(xié)社會(huì)事務(wù)委員會(huì)組織部分委員對(duì)我區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研組先后深入西關(guān)街道辦事處、陽(yáng)光百翠園、軒苑等居民小區(qū)實(shí)地考察，聽(tīng)取區(qū)住建局和西關(guān)、東風(fēng)路街道辦事處情況介紹，認(rèn)真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的困難，對(duì)提高物業(yè)服務(wù)水平、促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見(jiàn)建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。
一、現(xiàn)狀與特點(diǎn)。
全區(qū)共有社區(qū)51個(gè)（單位型17個(gè)、版塊型34個(gè)），物業(yè)企業(yè)92家，區(qū)內(nèi)注冊(cè)60家（二級(jí)資質(zhì)3家、三級(jí)資質(zhì)52家、暫定5家），實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)173個(gè)，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到70%以上成立主委員會(huì)小區(qū)72個(gè)，建成示范小區(qū)26個(gè)（國(guó)家級(jí)1個(gè)、省級(jí)2個(gè)、市級(jí)8個(gè)、區(qū)級(jí)15個(gè)）。近年來(lái)我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式，提高服務(wù)質(zhì)量，連續(xù)三年被市上評(píng)為物業(yè)管理工作先進(jìn)單位。
將60個(gè)老舊小區(qū)納入維修整治，爭(zhēng)取援建資金1500萬(wàn)元。先后制定《物業(yè)企業(yè)選聘流程》、《業(yè)主委員會(huì)選舉流程》、《物業(yè)糾紛調(diào)解工作流程》、《物業(yè)企業(yè)備案制度》、《業(yè)主委員會(huì)備案制度》、《物業(yè)管理示范小區(qū)考評(píng)辦法》、《物業(yè)管理監(jiān)督考核實(shí)施辦法》、《優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)評(píng)比辦法》等一系列制度和辦法，將物業(yè)管理工作納入目標(biāo)責(zé)任考核，為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循、依法管理提供依據(jù)。
二是宣傳培訓(xùn)，提升服務(wù)能力。采用業(yè)務(wù)知識(shí)集中培訓(xùn)、
人，分兩次邀請(qǐng)省、市物業(yè)管理專(zhuān)家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗(yàn)、分享管理工作亮點(diǎn)；
連續(xù)兩年采用以獎(jiǎng)代補(bǔ)形式對(duì)鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎(jiǎng)勵(lì)10萬(wàn)元；
先后調(diào)處蘭寶小區(qū)、豪城天下c區(qū)、團(tuán)結(jié)苑b區(qū)等物業(yè)上訪(fǎng)30余次，處理物業(yè)投訴300多起。
三是成立協(xié)會(huì)，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，成立金臺(tái)區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，開(kāi)展“手拉手，共創(chuàng)文明城市”活動(dòng)。選出12家優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)其他58家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)幫扶，在物業(yè)企業(yè)間開(kāi)展互幫互學(xué)、超越自我、共同提升活動(dòng)，充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會(huì)匯聚行業(yè)智慧、加強(qiáng)行業(yè)自律、展示行業(yè)風(fēng)采、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目示范效應(yīng)，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。
二、問(wèn)題與原因。
一是管理責(zé)任界定不清。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作，涉及諸多部門(mén)，但由于職能定位與責(zé)任界定不清，使得物業(yè)管理承擔(dān)了很多不該承擔(dān)的公共服務(wù)職能和責(zé)任。如一些業(yè)主把應(yīng)由公安承擔(dān)的治安職能、社區(qū)承擔(dān)的矛盾糾紛調(diào)解職能、水、電、暖等企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)職能、開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任，都誤認(rèn)為是物業(yè)管理應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛。
有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)淡薄，重收費(fèi)、輕服務(wù)；
有的處理糾紛的方法簡(jiǎn)單生硬，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度很難使業(yè)主滿(mǎn)意；
有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)巧立名目，多收費(fèi)少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，大多來(lái)自轉(zhuǎn)崗、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，普遍缺乏物業(yè)管理知識(shí)和周全服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德和專(zhuān)業(yè)技能均難以適應(yīng)工作要求。
《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》落實(shí)力度不夠，存在開(kāi)發(fā)商故意拖過(guò)保修期，綠化供暖配套設(shè)施不完善，管網(wǎng)圖紙資料缺失等問(wèn)題，遺留給業(yè)主和物業(yè)，給后期的管理帶來(lái)許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區(qū)管理沒(méi)有相關(guān)政策，設(shè)施老化、設(shè)備損壞嚴(yán)重、無(wú)物業(yè)管理用房、無(wú)維修資金、物業(yè)企業(yè)不愿管、業(yè)主不愿交費(fèi)買(mǎi)服務(wù)等問(wèn)題凸顯。
有的缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢。從運(yùn)行情況看，不少業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)間出現(xiàn)矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。
部分業(yè)主素質(zhì)有待提高。90%小區(qū)都存在著拖欠交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，個(gè)別業(yè)主還惡意欠費(fèi)，既不交物業(yè)管理費(fèi)，又將垃圾亂扔亂堆。
三、對(duì)策與建議：
物業(yè)管理雖然起步晚、發(fā)展時(shí)間短，但與百姓生活息息相關(guān)，是社會(huì)和諧穩(wěn)定、老百姓幸福安康的體現(xiàn)。
一明晰職責(zé)，建立有效的調(diào)處機(jī)制。一要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理方、驗(yàn)收方的監(jiān)管，確保工程按規(guī)劃保質(zhì)保量交付使用，不出現(xiàn)各種隱患。二是寶雞市要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、政府管理部門(mén)之間的責(zé)任。三是完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門(mén)組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)投入，住建局加強(qiáng)物業(yè)協(xié)管員的專(zhuān)人專(zhuān)用，協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
二示范引領(lǐng)，培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行履約保證金制度，公布紅、黑榜，實(shí)行動(dòng)態(tài)考核。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿(mǎn)足不同層次的服務(wù)需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。
在物業(yè)收費(fèi)方面，實(shí)施基礎(chǔ)型物業(yè)服務(wù)與選擇型物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，引導(dǎo)居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務(wù)方式。
建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；
業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪(fǎng)了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開(kāi)3次座談，并形成調(diào)研報(bào)告。
一、主要成效。
近年來(lái)，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo)，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展。
（一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn)，全市城區(qū)面積、人口快速增長(zhǎng)，物業(yè)管理市場(chǎng)從無(wú)到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬(wàn)多人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè)，服務(wù)面積6800多萬(wàn)平方米，物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%，居全省前列。
（二）服務(wù)效能日趨加強(qiáng)。近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng)，物業(yè)管理發(fā)展取得長(zhǎng)足進(jìn)步，成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開(kāi)展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng)，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級(jí)項(xiàng)目創(chuàng)建，樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前，全市共申報(bào)創(chuàng)建省級(jí)五星、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè)。二是抓好典型示范，大力開(kāi)展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福**”創(chuàng)新社會(huì)治理系列行動(dòng)，積極推進(jìn)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范，全面推行“三公開(kāi)”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開(kāi)服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。在全市組織開(kāi)展全方位、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。
（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來(lái)，物業(yè)管理部門(mén)逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見(jiàn)和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機(jī)構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會(huì)議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門(mén)的良性互動(dòng)平臺(tái)，今年物業(yè)管理投訴處理及時(shí)率和群眾滿(mǎn)意率均為100%。四是出臺(tái)城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見(jiàn)，對(duì)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定，讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如，對(duì)房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%。
二、存在的主要問(wèn)題及原因。
隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱門(mén)話(huà)題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點(diǎn)?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長(zhǎng)熱線(xiàn)辦統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理受理投訴從**年的1093件增加至**年2030件，**年上半年達(dá)1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長(zhǎng)，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）。“雜”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問(wèn)題，深層次是基層社會(huì)治理問(wèn)題。深入分析物業(yè)管理問(wèn)題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會(huì)主體、政府治理、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等方面。
（一）社會(huì)主體角色錯(cuò)位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商等多元社會(huì)主體的共治和博弈，利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢(shì)。部分開(kāi)發(fā)商，只管賣(mài)房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之初，以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目竣工交付后，將公司注銷(xiāo)，導(dǎo)致購(gòu)房戶(hù)無(wú)法依法維權(quán)，比如海德堡項(xiàng)目。在建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)壓低施工價(jià)格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問(wèn)題，比如城建檀香山、奧園廣場(chǎng)、京鷹華府等項(xiàng)目。在出現(xiàn)問(wèn)題后，有的開(kāi)發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請(qǐng)程序繁瑣、業(yè)主意見(jiàn)難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法及時(shí)解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷(xiāo)售過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)商為盡快售出車(chē)位、回籠資金，違規(guī)將車(chē)庫(kù)出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車(chē)費(fèi)等方式，迫使業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，造成小區(qū)停車(chē)難、停車(chē)貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶(hù)入住，銷(xiāo)售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營(yíng)理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項(xiàng)目前，為了承接開(kāi)發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題“睜只眼閉只眼”，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo)，進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。在承接物業(yè)項(xiàng)目后，為了保住利潤(rùn)，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來(lái)脅迫業(yè)主追加費(fèi)用，甚至直接“棄盤(pán)”。有的與業(yè)主爭(zhēng)利，收費(fèi)不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營(yíng)收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等。比如，家園小區(qū)等項(xiàng)目。部分業(yè)委會(huì)成員，奉獻(xiàn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會(huì)當(dāng)做“法外之地”，牟取不正當(dāng)利益，甚至與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費(fèi)、臨時(shí)停車(chē)費(fèi)等公共營(yíng)收，長(zhǎng)期不公開(kāi)收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等等。部分業(yè)主，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。**年，全市共成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)328個(gè)，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門(mén)前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車(chē)、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)，搭便車(chē)時(shí)有發(fā)生。
（二）行政監(jiān)管缺位。國(guó)務(wù)院于**年和**年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門(mén)檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒(méi)有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來(lái)，城市居民人口較快增長(zhǎng)，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《**市物業(yè)管理辦法》于**年2月30日開(kāi)始施行，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》于**年1月1日開(kāi)始實(shí)施，我市尚未因地制宜出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級(jí)物業(yè)管理部門(mén)，區(qū)物業(yè)管理部門(mén)監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法時(shí)，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C(jī)制缺失，未對(duì)區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、各部門(mén)進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門(mén)，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責(zé)任難落實(shí)，矛盾無(wú)法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專(zhuān)干。支持力度不夠。我市財(cái)政對(duì)物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對(duì)城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識(shí)。政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。
（三）市場(chǎng)調(diào)節(jié)失位。市場(chǎng)主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)也難對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開(kāi)發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過(guò)出租車(chē)位和架空層、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開(kāi)業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作。誠(chéng)信體系有待完善。行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系缺失，信用信息平臺(tái)的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚(yú)龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)尚未監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒(méi)有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車(chē)費(fèi)過(guò)高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán)，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿(mǎn)足感和幸福感。
三、對(duì)策建議。
（一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過(guò)加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財(cái)政投入等工作力度，推動(dòng)物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合**實(shí)際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例，進(jìn)一步對(duì)市區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、職能部門(mén)、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對(duì)小區(qū)車(chē)位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問(wèn)題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門(mén)賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng)，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)管理、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管等市級(jí)監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū)，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過(guò)建立聯(lián)席會(huì)議制度、配備物業(yè)管理專(zhuān)干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。按照“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”要求，進(jìn)一步明確各類(lèi)管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門(mén)、業(yè)務(wù)流程、咨詢(xún)投訴方式等，落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會(huì)綜合治理工作，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門(mén)和街道辦事處、小區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)部門(mén)、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財(cái)政每年配套安排專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長(zhǎng)機(jī)制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)委會(huì)培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)等工作。
（二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠(chéng)信規(guī)范、公平高效的市場(chǎng)監(jiān)管體系。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過(guò)建設(shè)信用評(píng)價(jià)、信息公開(kāi)、產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制，更好發(fā)揮政府作用，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè)，提高準(zhǔn)入門(mén)檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn)，完善信用評(píng)價(jià)、紅黑名單、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評(píng)定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺(tái)，促進(jìn)信息公開(kāi)。依托“智慧**”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化、一體化平臺(tái)建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評(píng)價(jià)難等難點(diǎn)、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的方式，分步上線(xiàn)業(yè)主繳費(fèi)、投票表決、滿(mǎn)意度評(píng)測(cè)、問(wèn)題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度，推動(dòng)關(guān)口前移。為防范開(kāi)放商在前期建設(shè)中存在遺留問(wèn)題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)擅自交付的行為。對(duì)已經(jīng)存在建設(shè)問(wèn)題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門(mén)要集中會(huì)診，敢于擔(dān)當(dāng)，切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問(wèn)題解決到位。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價(jià)變動(dòng)等因素，實(shí)施分級(jí)定價(jià)，每?jī)赡暾{(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)停車(chē)收費(fèi)分類(lèi)劃?rùn)n，出臺(tái)最高限價(jià)政策，切實(shí)決停車(chē)難、停車(chē)貴問(wèn)題。
（三）共建共享，構(gòu)建政府搭臺(tái)、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會(huì)治理的主要突破口，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移，實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動(dòng)，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，依托新聞媒體、新媒體，加大對(duì)業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí)。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì)成員。規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，積極開(kāi)展業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的思想素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì)，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì)，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢(xún)。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶(hù)，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)界定為例，計(jì)入業(yè)主公攤面積的車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車(chē)庫(kù)按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”明確使用和收益權(quán)利，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售。建議上級(jí)立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對(duì)車(chē)位車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車(chē)位、車(chē)庫(kù)最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn)、電梯安全責(zé)任險(xiǎn)，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問(wèn)題調(diào)處機(jī)制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過(guò)開(kāi)通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會(huì)等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動(dòng)。
六月上旬，區(qū)政協(xié)組成調(diào)研組，就我區(qū)老舊小區(qū)改造提升和物業(yè)管理工作進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研，在了解基本情況，查找存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上提出了對(duì)策建議。
一、基本情況。
目前全區(qū)共有居民住宅小區(qū)483個(gè)，其中由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的有128個(gè)，由單位自管或社區(qū)代管的有264個(gè)，由業(yè)主自管或無(wú)人管理的有91個(gè)。這些小區(qū)大部分建成于上世紀(jì)八九十年代，大多為6層左右的高密度住宅或零散的獨(dú)樓獨(dú)院，由于當(dāng)時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，普遍存在著小區(qū)的基礎(chǔ)和配套設(shè)施差、管線(xiàn)老化、管理不到位和安全隱患等問(wèn)題。就連一些近年來(lái)新建的住宅小區(qū)，也大都存在配套設(shè)施缺失和物業(yè)管理服務(wù)不到位的問(wèn)題，引起矛盾糾紛頻發(fā)，成為我區(qū)上訪(fǎng)率居高的一個(gè)重要方面原因。近年來(lái)，5個(gè)街道辦事處所轄區(qū)域都不同程度的出現(xiàn)過(guò)因住宅小區(qū)管理引起的堵門(mén)堵路越級(jí)上訪(fǎng)等影響較大的事件。老舊小區(qū)問(wèn)題的協(xié)調(diào)處理和物業(yè)管理工作已成為街道辦事處日常工作量最大，牽扯精力最多的一項(xiàng)重要工作，也是擺在各級(jí)政府面前繞不過(guò)去的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
**年以來(lái)，各級(jí)已逐步認(rèn)識(shí)到居民住宅小區(qū)和物業(yè)管理方面存在問(wèn)題的普遍性和一些突出問(wèn)題的嚴(yán)重性，逐步推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作。去年我區(qū)完成了金陵新村等7個(gè)老舊小區(qū)的改造提升，今年區(qū)政府又安排對(duì)解放新村等8個(gè)老舊小區(qū)的改造提升，全區(qū)健全了區(qū)、街、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理平臺(tái)，各街辦普遍建立起了“兩站一中心”（物業(yè)投訴調(diào)解工作站、物業(yè)維修服務(wù)站、物業(yè)服務(wù)中心）工作機(jī)構(gòu)和一些管理制度。目前全區(qū)擁有鋼管廠(chǎng)國(guó)家級(jí)示范小區(qū)1個(gè)，省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)3個(gè)，市級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)16個(gè)。橋南街道辦事處在物業(yè)管理工作方面先后探索制定出《街道物業(yè)管理工作實(shí)施意見(jiàn)》、《街道物業(yè)服務(wù)企業(yè)量化考核辦法》、《街道首屆業(yè)主大會(huì)工作流程》和《街道業(yè)主委員會(huì)換屆指導(dǎo)流程》等管理辦法，為全區(qū)加強(qiáng)物業(yè)管理探索了路子。
但隨著我市城市建設(shè)東擴(kuò)南移戰(zhàn)略的實(shí)施，加之我區(qū)建區(qū)時(shí)間相對(duì)較早，主城區(qū)領(lǐng)先全市的優(yōu)勢(shì)將逐漸退去，老城區(qū)的缺陷將逐步顯露，居民小區(qū)，特別是老舊小區(qū)管理方面的問(wèn)題和矛盾將會(huì)不斷出現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)和管理工作仍處于低水平、粗放型和起步探索階段，我們必須面對(duì)這個(gè)現(xiàn)狀，不斷加強(qiáng)老舊小區(qū)改造提升，健全完善物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。
二、存在的問(wèn)題。
1、老舊小區(qū)存在問(wèn)題多，管理難度大。老舊小區(qū)在我區(qū)住宅小區(qū)中占比較大，且居住的大多是工薪階層的退休老人和低收入群體。這些老舊小區(qū)的樓房大多是上世紀(jì)我國(guó)迎來(lái)改革開(kāi)放第一輪建設(shè)高潮時(shí)以單位自籌或集資等形式建起來(lái)的，由于受資金、技術(shù)、設(shè)計(jì)等因素制約，加之當(dāng)時(shí)沒(méi)有強(qiáng)制性建設(shè)規(guī)范。所以樓房本身的建設(shè)質(zhì)量不高，集中供暖、供氣和小區(qū)的配套設(shè)施大多缺失。房屋無(wú)維修基金。如姜譚辦事處轄區(qū)的鐵路南站30戶(hù)的棚戶(hù)區(qū)，現(xiàn)仍為幾十年前的土壞房，存在諸多安全隱患。
道路不平、路燈不明和環(huán)境臟亂差無(wú)人管理；
各類(lèi)管線(xiàn)老化，供電供水損耗大，時(shí)常發(fā)生停水?dāng)嚯姡?/p>
業(yè)主習(xí)慣于單位無(wú)償提供的物業(yè)服務(wù)，“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí)不強(qiáng)，物業(yè)管理收費(fèi)難。如國(guó)道巷小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重，導(dǎo)致物業(yè)公司虧損撤離，無(wú)奈之下辦事處組織工作人員上門(mén)收繳物業(yè)管理等各種欠費(fèi)。其它老舊小區(qū)業(yè)主拖欠各類(lèi)費(fèi)用，造成物業(yè)公司留不住，長(zhǎng)期處于無(wú)物業(yè)狀態(tài)的問(wèn)題普遍存在。
有的對(duì)停車(chē)位等公共收益自行定價(jià)，漫天要價(jià)；
有的不走程序，單方面提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如綠城逸水苑小區(qū)，物業(yè)公司違反與業(yè)主簽訂的合同，擅自提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和車(chē)位費(fèi)，引起矛盾，形成上訪(fǎng)，被寶雞電視臺(tái)百姓問(wèn)政欄目暴光。六是物業(yè)公司更換頻繁，產(chǎn)生問(wèn)題多。有的物業(yè)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)虧損，擅自撤離，形成小區(qū)管理空檔，且不能及時(shí)移交相關(guān)資料和手續(xù)，甚至把收取居民的水電費(fèi)卷款帶走，最終導(dǎo)致對(duì)簿公堂。有的因服務(wù)不到位被業(yè)主罷免后，懶著不走，和新進(jìn)入小區(qū)的物業(yè)公司形成對(duì)峙，制造小區(qū)管理混亂。
3、開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題多，矛盾糾紛頻發(fā)。近年來(lái)隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，我區(qū)開(kāi)發(fā)出不少新的商品房居民小區(qū)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，加之監(jiān)管不力，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更規(guī)劃，占用公共預(yù)留區(qū)域，改變公共設(shè)施用圖，造成小區(qū)環(huán)境不達(dá)標(biāo)、配套設(shè)施不完善、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差等問(wèn)題普遍存在。有的開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠水、電、氣、暖等公共設(shè)施費(fèi)用，有的未及時(shí)履行房屋質(zhì)量保修責(zé)任，有的不按合同約定期限辦理房產(chǎn)證，有的房屋面積縮水公攤增加，有的直接把問(wèn)題甩給前期物業(yè)管理，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主之間矛盾糾紛頻發(fā)，且難以解決，由此引發(fā)群體性上訪(fǎng)和過(guò)激行為發(fā)生。如金陵辦事處出現(xiàn)的物業(yè)糾紛矛盾中，近70%源于開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。世紀(jì)花園、星河灣等小區(qū)因電梯維修、地下車(chē)庫(kù)歸屬、物業(yè)管理用房、綠化供熱等矛盾糾紛，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遺留的深層次問(wèn)題。
4、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)亟待規(guī)范。一是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立難。大多數(shù)業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立抱有無(wú)所謂的態(tài)度，不愿意參與“兩會(huì)”的選舉和被選舉，從而影響“兩會(huì)”的成立。二是業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)行困難。業(yè)主委員會(huì)成員大都沒(méi)有津貼報(bào)酬，人員辦公場(chǎng)所緊張，辦公經(jīng)費(fèi)緊缺，成員大都工作積極性不高，遇到難題撂挑子不干的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用得不到發(fā)揮。三是業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管困難。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)自治性的群眾組織，機(jī)構(gòu)松散，沒(méi)有上級(jí)主管部門(mén)，沒(méi)有明確具體的權(quán)力和責(zé)任以及與之相對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲考核辦法，很難對(duì)其運(yùn)行情況實(shí)施有效監(jiān)督。有的業(yè)主委員會(huì)班子成員自律意識(shí)較差，相互之間搞分歧、鬧矛盾，影響組織作用發(fā)揮。如橋南辦事處轄區(qū)世紀(jì)花園小區(qū)業(yè)委會(huì)內(nèi)部矛盾問(wèn)題，三番五次到政府部門(mén)上訪(fǎng)，經(jīng)市、區(qū)、街道辦三級(jí)多次調(diào)解未果，最終矛盾雙方對(duì)簿公堂。
5、體制不順，力量不足，監(jiān)管沒(méi)有形成合力。我區(qū)老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)涉及省、市、區(qū)以及機(jī)關(guān)企事業(yè)單位等眾多建設(shè)主體，有的一棟樓就歸屬幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單位，自成體系，各自為政，割裂了小區(qū)管理權(quán)屬。環(huán)衛(wèi)部門(mén)對(duì)居民小區(qū)的舊家俱、裝修垃圾不收集，不允許在垃圾臺(tái)傾倒，導(dǎo)致小區(qū)長(zhǎng)期存在亂堆亂放。綜合執(zhí)法局把居民區(qū)亂搭亂建和違章建筑的拆除推給社區(qū)，不愿染指，形成綜合執(zhí)法只負(fù)責(zé)沿街，不進(jìn)小區(qū)的不成文規(guī)定。各級(jí)政府制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，明確規(guī)定縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，但現(xiàn)實(shí)管理中，對(duì)物業(yè)公司的最終審核、審批和資質(zhì)認(rèn)定等實(shí)質(zhì)性行政管理權(quán)利都在市上。這種管理體制與現(xiàn)實(shí)需要脫節(jié)，造成了對(duì)物業(yè)企業(yè)管理監(jiān)督的責(zé)任主體缺位。另外，雖然區(qū)、街、社區(qū)都成立了物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)，街道辦事處還建立了“兩站一中心”的工作平臺(tái)，但工作人員都是身兼數(shù)職，缺乏專(zhuān)業(yè)從業(yè)人員，難以應(yīng)對(duì)日益增加的物業(yè)矛盾糾紛，監(jiān)管力量顯明不足。現(xiàn)行管理體制形成了市區(qū)兩級(jí)管理的責(zé)權(quán)不對(duì)等，不配套，使物業(yè)監(jiān)管沒(méi)有形成合力。
三、意見(jiàn)和建議。
1、綜合施策，改造提升，從根本上解決老舊小區(qū)管理難問(wèn)題。
堅(jiān)定不移推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升。去年我區(qū)對(duì)金陵新村等7個(gè)老舊小區(qū)通過(guò)實(shí)施集中供熱、供氣，配建社區(qū)和物業(yè)管理辦公用房，新建居民區(qū)飲食和蔬菜市場(chǎng)，改造老化的線(xiàn)路和更換插卡式電表，硬化小區(qū)道路和安裝監(jiān)控?cái)z像裝置等不同項(xiàng)目的改造提升和部分引進(jìn)正規(guī)物業(yè)管理后，使小區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，基礎(chǔ)設(shè)施和居民生活質(zhì)量得到了極大改善，現(xiàn)在小區(qū)道路平了，路燈亮了，事有人管了。所以我們建議，要繼續(xù)加強(qiáng)老舊小區(qū)改造，繼續(xù)采取政府牽頭主導(dǎo)，發(fā)動(dòng)社會(huì)力量和居民群眾積極參與，綜合運(yùn)用市場(chǎng)手段和各項(xiàng)優(yōu)惠政策相結(jié)合的工作方針，按照居民自籌，企業(yè)或單位支助，財(cái)政按一定比例投入等籌資辦法，每年安排一定數(shù)量的老舊小區(qū)進(jìn)行改造。
老舊小區(qū)改造后，具備一定基礎(chǔ)條件的要及時(shí)引入正規(guī)物業(yè)管理。對(duì)老舊小區(qū)的物業(yè)管理也應(yīng)實(shí)行優(yōu)惠政策，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)助，政府以獎(jiǎng)代補(bǔ)、稅收返還等優(yōu)惠措施，調(diào)動(dòng)物業(yè)企業(yè)接管老舊小區(qū)的積極性。
同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)居民群眾的宣傳教育。引導(dǎo)居民盡快由福利性生活思維方式向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的生活思維方式轉(zhuǎn)變，樹(shù)立起物業(yè)管理是居民自己應(yīng)盡的義務(wù)的觀念和自覺(jué)交納物業(yè)管理費(fèi)的思想意識(shí)。逐步實(shí)現(xiàn)自我管理，自我服務(wù)。
除此之外，還要逐步推進(jìn)人民調(diào)解、法院受理、綜合執(zhí)法等依法治理進(jìn)社區(qū)進(jìn)小區(qū)活動(dòng)，建立起老舊小區(qū)管理的長(zhǎng)效機(jī)制。
2、加大對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管力度，不斷提升物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)水平。
區(qū)住建局會(huì)同區(qū)物價(jià)局盡可能細(xì)的針對(duì)每個(gè)企業(yè)和小區(qū)制定出政府主管部門(mén)審批的指導(dǎo)性收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，各街道辦事處也要根據(jù)各自實(shí)際，制定各項(xiàng)管理制度和考核辦法，使全區(qū)物業(yè)管理工作有章可循，有則可守。二是要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核考評(píng)和日常監(jiān)管。要進(jìn)一步落實(shí)與物業(yè)企業(yè)簽訂《目標(biāo)責(zé)任書(shū)》，實(shí)行量化考核打分，業(yè)主評(píng)議等管理制度，通過(guò)考核考評(píng)，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。對(duì)存在問(wèn)題多、服務(wù)水平低、管理能力差、群眾投訴多的企業(yè)采取全區(qū)通報(bào)，建議相關(guān)部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、降低企業(yè)資質(zhì)、限制在我區(qū)承接服務(wù)項(xiàng)目等管理措施。在考核的基礎(chǔ)上要加強(qiáng)日常監(jiān)管，通過(guò)召開(kāi)工作例會(huì)和以會(huì)代訓(xùn)等方式，幫助物業(yè)企業(yè)端正自身定位，樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和人性化管理，品牌化服務(wù)的理念。把社區(qū)和街道辦事處年審蓋章作為必經(jīng)程序，特別對(duì)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，總部不在我區(qū)的物業(yè)企業(yè)的年審要通過(guò)市住建局及時(shí)反饋我區(qū)年審意見(jiàn)，建立聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制?？蓵?huì)同審計(jì)部門(mén)對(duì)物業(yè)企業(yè)執(zhí)行收費(fèi)等情況進(jìn)行年度審計(jì)，要完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)，可嘗試對(duì)物業(yè)企業(yè)收取一定數(shù)量的押金和保證金的方式進(jìn)行監(jiān)管。三是加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)自身建設(shè)。物業(yè)企業(yè)要認(rèn)真貫徹各級(jí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，做到遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)。要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)和從業(yè)人員教育培訓(xùn)，提高思想和業(yè)務(wù)素質(zhì)，做到精心管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。要不斷拓寬服務(wù)渠道，增加服務(wù)項(xiàng)目，推動(dòng)服務(wù)向縱深發(fā)展，以此帶動(dòng)多元化經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)施物業(yè)企業(yè)間兼并重組，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)發(fā)展步入良性軌道，以此推動(dòng)服務(wù)水平上臺(tái)階。
3、探索創(chuàng)新，突破小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題瓶頸。
近年來(lái)居民小區(qū)開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題比較多，且解決難度大，引起了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間拖欠各種費(fèi)用和服務(wù)管理質(zhì)量跟不上等連鎖反應(yīng)，形成了制約小區(qū)物業(yè)管理瓶頸。要高度重視存在問(wèn)題的嚴(yán)重性和復(fù)雜性，不斷探索創(chuàng)新，尋求解決辦法：一是要積極向上反映和建議新建住宅小區(qū)不斷出現(xiàn)的建設(shè)質(zhì)量、房屋保修、房產(chǎn)證辦理和附屬配套設(shè)施方面不執(zhí)行規(guī)劃，不兌現(xiàn)合同，損壞群眾利益和給后期物業(yè)管理帶來(lái)很多困難的問(wèn)題，建議市上相關(guān)職能部門(mén)有針對(duì)性的加強(qiáng)監(jiān)管。二是區(qū)政府要加強(qiáng)同市規(guī)劃局、住建局等部門(mén)聯(lián)系，建立起與市規(guī)劃執(zhí)法、建設(shè)質(zhì)量、綜合執(zhí)法等單位的聯(lián)席會(huì)議制度，重點(diǎn)就我區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)配套用房、小區(qū)預(yù)留空間和附屬配套設(shè)施以及房屋建設(shè)質(zhì)量等問(wèn)題，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，建立聯(lián)合監(jiān)管制度。協(xié)調(diào)建立建設(shè)企業(yè)給街道辦事處移交新建小區(qū)制度，實(shí)現(xiàn)新建小區(qū)與社區(qū)和物業(yè)管理的對(duì)接，推進(jìn)社會(huì)管理創(chuàng)新。三是在新建小區(qū)探索建立社區(qū)先期代理業(yè)主委員會(huì)行施物業(yè)管理職責(zé)的辦法，推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理依法實(shí)施，打破開(kāi)發(fā)商指定企業(yè)包攬小區(qū)物業(yè)管理的違規(guī)常態(tài)。提前介入，打好基礎(chǔ)，選好首期物業(yè)管理公司，共同維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，確保以后物業(yè)管理順利開(kāi)展。
4、規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的履職行為。
對(duì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，不具備條件的小區(qū)，可成立小區(qū)管理委員會(huì)。通過(guò)業(yè)主委員會(huì)和管理委員會(huì)將業(yè)主訴求反映給各職能部門(mén)，協(xié)調(diào)溝通解決問(wèn)題，降低上訪(fǎng)率。二是加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生的指導(dǎo)，確保業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生符合相關(guān)法律規(guī)定，符合實(shí)際條件，符合有關(guān)程序。三是通過(guò)培訓(xùn)引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)委員正確履職。加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主要成員法律法規(guī)和物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，使其能合理反映業(yè)主訴求、需求，引導(dǎo)業(yè)主遵守規(guī)約，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，協(xié)調(diào)物業(yè)矛盾糾紛。四是進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的行為。建立監(jiān)督機(jī)制，制定行為規(guī)范，通過(guò)一系列健全有效的制度，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)自覺(jué)規(guī)范自己的行為，自覺(jué)接受全體業(yè)主的監(jiān)督，對(duì)其活動(dòng)中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時(shí)制止并限期整改，確保業(yè)主委員會(huì)正常有序運(yùn)行，發(fā)揮橋梁和紐帶的作用。
5、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，充實(shí)力量，形成監(jiān)管合力。
環(huán)衛(wèi)部門(mén)對(duì)小區(qū)的廢舊家具和裝修垃圾，應(yīng)制定出有利于小區(qū)環(huán)境管理的清收辦法。建議市上進(jìn)一步下放物業(yè)管理權(quán)限，充分體現(xiàn)縣（區(qū)）一級(jí)政府在物業(yè)管理工作中的領(lǐng)導(dǎo)和管理職能。進(jìn)一步理順物業(yè)管理工作體制。三是落實(shí)人員和經(jīng)費(fèi)保障。要為區(qū)、街兩級(jí)充實(shí)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)力量和工作人員，為一線(xiàn)管理機(jī)構(gòu)招聘部分專(zhuān)業(yè)人員，為街道和社區(qū)招聘物業(yè)管理協(xié)管員。區(qū)上要落實(shí)街道辦、社區(qū)在物業(yè)管理中的工作經(jīng)費(fèi)和公共物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助政策，充分發(fā)揮基層“兩站一中心”的管理和服務(wù)作用，也可采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)等形式，予以經(jīng)費(fèi)保障。
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定。5-7月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開(kāi)展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門(mén)了解情況，實(shí)地走訪(fǎng)寧德萬(wàn)達(dá)華城、酈景陽(yáng)光、名陽(yáng)帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開(kāi)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì)，了解實(shí)情，探討解決存在問(wèn)題的對(duì)策。現(xiàn)將情況報(bào)告如下：
一、基本情況。
**區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè)，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔(dān)著酈景陽(yáng)光、萬(wàn)達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無(wú)任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒(méi)有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問(wèn)題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時(shí)也存在著諸多安全隱患。
二、存在問(wèn)題。
（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。
1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿(mǎn)意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒(méi)有開(kāi)展。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位，認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的人員上崗，即使公司對(duì)員工培訓(xùn)，也是停留在基本技能的初級(jí)階段，且工資報(bào)酬低，從業(yè)人員流動(dòng)性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。
目前我區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無(wú)減。
1、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。
由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，導(dǎo)致收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問(wèn)題不同程度地存在。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒(méi)有按有關(guān)規(guī)定及時(shí)公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對(duì)“掏錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶(hù)拖欠管理費(fèi)用，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)不到位。
（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患。
1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
部分物業(yè)公司沒(méi)有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒(méi)有落實(shí)，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員。
2、消防系統(tǒng)移交不到位。
我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護(hù)一直缺失，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會(huì)用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
3、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄。
由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車(chē)占用避險(xiǎn)平臺(tái)、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬(wàn)達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)消防栓沒(méi)水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見(jiàn)很大。
三、幾點(diǎn)建議。
（一）提高服務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi)。
1、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。
物業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營(yíng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀念。
2、及時(shí)完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制。
進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制，明確業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門(mén)的職責(zé)，出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評(píng)制度，定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評(píng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理，對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
（二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識(shí)。
1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
物業(yè)公司要及時(shí)與開(kāi)發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí)，對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重、設(shè)備老化的問(wèn)題要及時(shí)督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車(chē)位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門(mén)要及時(shí)進(jìn)行清查、整頓，還業(yè)主一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境。
2、簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修基金審批程序。
因歷史遺留問(wèn)題，維保單位不明確的商品房項(xiàng)目，應(yīng)啟用專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要及時(shí)申報(bào)，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題。同時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修資金審批程序。
3、強(qiáng)化責(zé)任主體。
強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用，加強(qiáng)消防設(shè)施管理建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。
（三）落實(shí)部門(mén)責(zé)任和屬地責(zé)任，提升行業(yè)自律水平。
1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
住建部門(mén)和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合**區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話(huà)等項(xiàng)目，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。
2、完善監(jiān)管機(jī)制。
住建局作為物業(yè)管理行政主管部門(mén)，要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門(mén)以及街道、社區(qū)的聯(lián)動(dòng)，及時(shí)共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，認(rèn)真抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn)，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，定期召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，督促物業(yè)公司落實(shí)整改，并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
自**年以來(lái)，**區(qū)投入巨資大規(guī)模進(jìn)行城市綜合整治，城市形象發(fā)生“蝶變”，城市品位和人居環(huán)境質(zhì)量明顯改善，人民群眾親身感受到了**的發(fā)展變化。但是，如何在創(chuàng)新社會(huì)管理中加快構(gòu)建新型物業(yè)管理服務(wù)體系，形成長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)一步鞏固發(fā)展**區(qū)城市管理特別是綜合整治工作成果，充分調(diào)動(dòng)居民群眾參與自主式管理的積極性，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期面臨的緊迫課題。
一、**區(qū)物業(yè)管理和推行社區(qū)居民物業(yè)自治的現(xiàn)狀。
**區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)自1994年開(kāi)始起步，18年來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)下，經(jīng)歷了起步、平穩(wěn)發(fā)展階段，現(xiàn)在已進(jìn)入了提檔升級(jí)、加快發(fā)展的新時(shí)期。目前，在**區(qū)注冊(cè)并取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)201家（其中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)11家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)33家，三級(jí)含“三暫”資質(zhì)企業(yè)157家），從業(yè)人員已超過(guò)6萬(wàn)人。物業(yè)管理服務(wù)的范圍涵蓋了辦公樓、商廈、高檔公寓、別墅區(qū)、普通住宅小區(qū)、居民老舊住宅區(qū)六個(gè)方面，由居住物業(yè)和商務(wù)物業(yè)兩個(gè)大類(lèi)構(gòu)成。全區(qū)房屋權(quán)屬登記總建筑面積3031.72萬(wàn)平方米，已有物業(yè)管理的2704.65平方米，實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目約520個(gè)，物業(yè)覆蓋面為90%，新建的住宅區(qū)物業(yè)覆蓋面達(dá)100%。
近幾年來(lái)，隨著城市拆遷建設(shè)步伐的加快，特別是經(jīng)過(guò)大規(guī)模城市綜合整治，**區(qū)的城市面貌、居民小區(qū)環(huán)境日趨美化靚化。為了切實(shí)搞好物業(yè)管理，為人民群眾提供良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，提升城市形象，區(qū)政府及有關(guān)部門(mén)、街道和社區(qū)落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例和相關(guān)政策，對(duì)于商務(wù)物業(yè)這一塊，主要是注意發(fā)揮區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，運(yùn)用市場(chǎng)化手段規(guī)范其運(yùn)作。而對(duì)于在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代及八九十年代修建的老舊住宅區(qū)，重點(diǎn)是在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，從**年開(kāi)始，一方面投入巨資進(jìn)行綜合整治，一方面試點(diǎn)初步形成了居民自治、社區(qū)自治、引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)三種物管模式。部分街道、社區(qū)居委會(huì)試點(diǎn)推行社區(qū)服務(wù)自治，通過(guò)成立社區(qū)物業(yè)管理專(zhuān)委會(huì)（如大溪溝街道）、推進(jìn)老舊小區(qū)自主式物管、改造“一戶(hù)一表”和老舊電梯等，夯實(shí)社區(qū)自治基礎(chǔ)，為居民提供便民利民服務(wù)。截止**年底，全區(qū)共有32個(gè)老舊住宅區(qū)開(kāi)展了物業(yè)管理，涉及管理面積167.9萬(wàn)平方米，2.42萬(wàn)戶(hù)，物業(yè)管理工作正在不斷擴(kuò)面提升。
盡管**區(qū)在物業(yè)管理方面做了一些工作，去年10月區(qū)政府又出臺(tái)了全面加強(qiáng)物業(yè)管理工作意見(jiàn)和推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實(shí)施意見(jiàn)，工作也有一定成效，但是，還存在不少不容忽視、亟待解決的深層次問(wèn)題。
相對(duì)于深圳1981年、上海1985年第一家專(zhuān)業(yè)物管公司成立，**區(qū)物管工作1994年才開(kāi)始起步。由于起步晚，重視不夠，缺乏物管準(zhǔn)入制度和約束機(jī)制，起點(diǎn)較低，物業(yè)管理服務(wù)的范圍比較單一，規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化水平不高，商務(wù)樓宇物管標(biāo)準(zhǔn)率較低，員工素質(zhì)普遍不高，服務(wù)的質(zhì)量和水平難以滿(mǎn)足多功能、全方位、高層次服務(wù)需求。**區(qū)開(kāi)始于1992年大規(guī)模城市開(kāi)發(fā)，規(guī)劃建設(shè)檔次低，所建房屋單體樓比重較大，占40%左右。規(guī)劃建設(shè)的檔次低，項(xiàng)目不同程度地存在規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、建筑質(zhì)量差、設(shè)施設(shè)備不齊全、綠化環(huán)境差等缺陷，難以引進(jìn)有品質(zhì)甚至高端品牌物管企業(yè)。全區(qū)目前具有一級(jí)資質(zhì)的物管企業(yè)也僅11家，多數(shù)為三級(jí)（含“三暫”）資質(zhì)，發(fā)展極不平衡。全區(qū)還有不少老舊小區(qū)，由于基礎(chǔ)設(shè)施差、沒(méi)有物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理標(biāo)準(zhǔn)，居民支持、參與率低，推行自主式物管或引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物管難度較大，即使有的開(kāi)展了物管工作，檔次和水平都很低，不利于鞏固和發(fā)展**區(qū)城市管理尤其是社區(qū)綜合整治成果。
（二）物業(yè)糾紛多、涉及面廣，化解難度增大。
二是單體樓項(xiàng)目隱患嚴(yán)重；
三是低價(jià)導(dǎo)致低質(zhì)服務(wù)趨勢(shì)明顯；
四是糾紛案涉及的法律關(guān)系較復(fù)雜；
五是糾紛涉及多重利益關(guān)系，化解難度增大。究其糾紛的原因，既有業(yè)委會(huì)運(yùn)行不規(guī)范、業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不對(duì)稱(chēng)、業(yè)主主張權(quán)利不理性、部分業(yè)主故意拖欠物管費(fèi)的原因，也有物管企業(yè)定位不準(zhǔn)、服務(wù)水平和質(zhì)量不高、管理手段落后和開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題未得以解決的原因，還有我市物業(yè)管理?xiàng)l例操作性不夠強(qiáng)、政府缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管的原因。
（三）物業(yè)管理體制和制度設(shè)計(jì)不夠順暢、不夠完善，制度保障有限。
部門(mén)層面僅在區(qū)房管局設(shè)置了物業(yè)科，由于人少工作量大，物業(yè)科無(wú)力承擔(dān)物業(yè)管理糾紛的監(jiān)控、分析、協(xié)調(diào)、處置工作，無(wú)力指導(dǎo)、助推老舊居民區(qū)的自主式物管工作。街道沒(méi)有設(shè)置類(lèi)似成都錦江區(qū)那樣的物業(yè)管理科和物業(yè)糾紛調(diào)處分中心，多數(shù)街道也僅配備了1名兼職分管物業(yè)的工作人員。街道和社區(qū)缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理法定職責(zé)權(quán)限，導(dǎo)致物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)解決的責(zé)任不明、協(xié)調(diào)工作不及時(shí)，以致于造成層層上訪(fǎng)，矛盾久拖不決。從地方立法角度看，則存在《**市物業(yè)管理?xiàng)l例》不夠完善、操作性不夠強(qiáng)的問(wèn)題。各物管主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不夠清楚，法律責(zé)任和職責(zé)權(quán)限表述不夠明確，特別是各行政部門(mén)的職責(zé)缺乏具體細(xì)致條文規(guī)定。《條例》賦予街道的權(quán)限是“備案”，是指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)解和協(xié)調(diào)，在最終行政裁決權(quán)上缺乏有力的法律支撐。由于街道沒(méi)有強(qiáng)有力的措施介入，難以有效地化解物管糾紛。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建設(shè)、市政等多個(gè)職能部門(mén)，有的矛盾交織在一起，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門(mén)來(lái)有效協(xié)調(diào)各方，造成多頭管理，問(wèn)題久拖不決，如果走訴訟程序，則成本高、耗時(shí)長(zhǎng)、效率低，不少人信訪(fǎng)不信法，不愿意訴訟解決。另外，對(duì)于物業(yè)管理權(quán)的交接、驗(yàn)收程序，《條例》的規(guī)定很簡(jiǎn)略，新的物管企業(yè)如何進(jìn)場(chǎng)接管、小區(qū)資料如何移交、舊物管企業(yè)如何退出、主管部門(mén)如何監(jiān)管驗(yàn)收、居委會(huì)與物業(yè)公司關(guān)系如何處理等，缺乏具體明確的實(shí)施細(xì)則。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有公認(rèn)的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)等，物業(yè)收費(fèi)十幾年一貫制未作調(diào)整，物管陷入了收費(fèi)低或收不起費(fèi)，服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主認(rèn)為服務(wù)不佳不交費(fèi)，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量更低的惡性循環(huán)。
（四）居民參與自治物業(yè)積極性不高、自治不夠理性，居委會(huì)自治功能弱化。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告共篇三
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定。57月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開(kāi)展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門(mén)了解情況，實(shí)地走訪(fǎng)寧德萬(wàn)達(dá)華城、酈景陽(yáng)光、名陽(yáng)帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開(kāi)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì)，了解實(shí)情，探討解決存在問(wèn)題的對(duì)策?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：
區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè)，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔(dān)著酈景陽(yáng)光、萬(wàn)達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無(wú)任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒(méi)有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問(wèn)題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時(shí)也存在著諸多安全隱患。
（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。
1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿(mǎn)意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒(méi)有開(kāi)展。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位，認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的人員上崗，即使公司對(duì)員工培訓(xùn)，也是停留在基本技能的初級(jí)階段，且工資報(bào)酬低，從業(yè)人員流動(dòng)性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。
目前我區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無(wú)減。
1、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。
由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，導(dǎo)致收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問(wèn)題不同程度地存在。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒(méi)有按有關(guān)規(guī)定立馬公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對(duì)“掏錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶(hù)拖欠管理費(fèi)用，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)不到位。
（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患。
1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
部分物業(yè)公司沒(méi)有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒(méi)有落實(shí)，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員。
2、消防系統(tǒng)移交不到位。
我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護(hù)一直缺失，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會(huì)用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
3、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄。
由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車(chē)占用避險(xiǎn)平臺(tái)、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬(wàn)達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)消防栓沒(méi)水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見(jiàn)很大。
（一）提高服務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi)。
1、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。
物業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營(yíng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀念。
2、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制。
進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制，明確業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門(mén)的職責(zé)，出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評(píng)制度，定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評(píng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理，對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
（二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識(shí)。
1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
物業(yè)公司要立馬與開(kāi)發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí)，對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重、設(shè)備老化的問(wèn)題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車(chē)位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門(mén)要立馬進(jìn)行清查、整頓，還業(yè)主一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境。
2、簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修基金審批程序。
因歷史遺留問(wèn)題，維保單位不明確的商品房項(xiàng)目，應(yīng)啟用專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的.維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要立馬申報(bào)，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題。同時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修資金審批程序。
3、強(qiáng)化責(zé)任主體。
強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用，加強(qiáng)消防設(shè)施管理。建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。
（三）落實(shí)部門(mén)責(zé)任和屬地責(zé)任，提升行業(yè)自律水平。
1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
住建部門(mén)和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話(huà)等項(xiàng)目，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。
2、完善監(jiān)管機(jī)制。
住建局作為物業(yè)管理行政主管部門(mén)，要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門(mén)以及街道、社區(qū)的聯(lián)動(dòng)，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，仔細(xì)抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn)，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，定期召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，督促物業(yè)公司落實(shí)整改，并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告共篇四
隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn)，居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作作為一項(xiàng)新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理科學(xué)、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)察看、實(shí)地走訪(fǎng)、召開(kāi)座談會(huì)、查閱資料、聽(tīng)取匯報(bào)等方式，重點(diǎn)對(duì)黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。現(xiàn)將情況報(bào)告如下：
物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的客觀需要和必然產(chǎn)物，它既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán)，事關(guān)千家萬(wàn)戶(hù)，直接影響著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益。
一是能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?！百I(mǎi)房一陣子，物業(yè)服務(wù)一輩子?！弊鳛樯唐贩康氖酆蠓?wù)，物業(yè)管理推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善，不僅本身對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用，還有利于刺激居民購(gòu)房積極性，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，良好的物業(yè)管理能塑造開(kāi)發(fā)商在公眾中的良好形象，增強(qiáng)投資者的信心，提升其產(chǎn)品價(jià)格，促進(jìn)銷(xiāo)售，從而形成公司經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)。對(duì)住戶(hù)來(lái)說(shuō)，他們用幾乎一生的積蓄來(lái)購(gòu)買(mǎi)一套房子，房子是其個(gè)人資產(chǎn)最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個(gè)人資產(chǎn)處于完好的狀態(tài)，延長(zhǎng)使用壽命，提高其市場(chǎng)價(jià)值，即能確保物盡其用，值其所值。實(shí)踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽(yù)天下等樓盤(pán)銷(xiāo)量較好，而且容易轉(zhuǎn)讓?zhuān)Ｖ德矢摺?/p>
二是能提高生活質(zhì)量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無(wú)論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設(shè)施，都與群眾生活息息相關(guān)。它直接關(guān)系著所有住戶(hù)的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護(hù)服務(wù)和治安管理等。加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)管理，對(duì)改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿(mǎn)意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎(chǔ)性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂(lè)業(yè)，改進(jìn)人們的精神面貌，促進(jìn)人際關(guān)系融洽、生活品質(zhì)提升。
三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，有效吸納了多余勞動(dòng)力，緩解了社會(huì)就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積極的推動(dòng)作用。
四是能維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務(wù)居民，是加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開(kāi)發(fā)小區(qū)80個(gè)，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個(gè)，總計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米，約居住居民13萬(wàn)人。這些居民年齡、來(lái)源、性別、就業(yè)等構(gòu)成復(fù)雜，社會(huì)穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過(guò)及時(shí)采集、變更住戶(hù)信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門(mén)防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用?/p>
五是能完善城市管理。一個(gè)個(gè)物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成城區(qū)的基本單元，衛(wèi)生城市、園林城市的建設(shè)，離不開(kāi)物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的重要基礎(chǔ)工作，已成為一項(xiàng)關(guān)系民生的社會(huì)管理手段。每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自起步以來(lái)，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到48家，有18個(gè)小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱(chēng)號(hào)，為創(chuàng)新社會(huì)管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎(chǔ)。
隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問(wèn)題，引發(fā)了不少社會(huì)矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。
（一）監(jiān)管部門(mén)沒(méi)有各司其責(zé)。一是主管部門(mén)力量不足。縣房管局是小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理行政主管部門(mén)。房管局物業(yè)管理工作職責(zé)設(shè)在縣房管辦，現(xiàn)有工作人員3人，負(fù)責(zé)對(duì)全縣80個(gè)小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊(cè)物管企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理。主管部門(mén)工作職責(zé)過(guò)多，工作力量嚴(yán)重不足，難以切實(shí)履行物業(yè)行政管理職責(zé)。二是職能部門(mén)管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理是一項(xiàng)涉及到社會(huì)各個(gè)方面的綜合性工作，涉及的職能部門(mén)包括規(guī)劃、發(fā)改、國(guó)土、工商、質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門(mén)聯(lián)合起來(lái)共同指導(dǎo)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制和平臺(tái)，部門(mén)之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務(wù)不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、公共場(chǎng)合跳廣場(chǎng)舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強(qiáng)烈，物業(yè)公司卻沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務(wù)小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問(wèn)題久拖不決。還有的職能部門(mén)對(duì)物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來(lái)水二次供水用電費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)、電梯和路燈等用電不與居民用電同價(jià)、環(huán)衛(wèi)部門(mén)收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費(fèi)和裝修渣土轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)等，增加了物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責(zé)任沒(méi)有壓實(shí)。按照7月28日通過(guò)的《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》規(guī)定：“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛”,但實(shí)際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責(zé)、權(quán)、費(fèi)不對(duì)等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒(méi)有真正發(fā)揮。一個(gè)小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬(wàn)人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂(lè)、健身、文明創(chuàng)建等民生問(wèn)題亟待解決，急需社區(qū)出面協(xié)調(diào)解決。然而，事實(shí)上，社區(qū)對(duì)小區(qū)是有心無(wú)力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)“兩張皮”.
（二）物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平不高。一是實(shí)力不強(qiáng)。全縣登記注冊(cè)的72戶(hù)物業(yè)企業(yè)中，注冊(cè)資本在50萬(wàn)元以下的60戶(hù)，占83%;從業(yè)人員10人以下的10戶(hù)，占14%;全縣物業(yè)企業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)46家；未申請(qǐng)辦理物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的24家，占33%.大多數(shù)公司規(guī)模較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)淡薄，安于現(xiàn)狀，內(nèi)部管理制度不健全、從業(yè)行為不規(guī)范、服務(wù)水平不高，服務(wù)產(chǎn)品缺乏綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是專(zhuān)業(yè)水平低。從72家物業(yè)企業(yè)調(diào)查情況看，從業(yè)的1500名工作人員，平均年齡48歲左右；保潔人員女性占95%以上。文化程度偏低：管理人員中大專(zhuān)以上文化占5%;保安人員高中學(xué)歷占8%、初中及初中以下學(xué)歷占92%;保潔人員98%為初中以下文化；專(zhuān)業(yè)水平不高：管理人員具有各類(lèi)崗位從業(yè)資格證的450人，占30%;工資待遇差：管理人員工資月均元（公司經(jīng)理等高層管理人員2600元），保安月均1600元、保潔人員月均1200元不等。大多數(shù)人員未簽訂勞動(dòng)合同、未按規(guī)定辦理相關(guān)保險(xiǎn)。員工文化水平低，同時(shí)沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動(dòng)性大。三是服務(wù)項(xiàng)目單一。()物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，沒(méi)有利用社區(qū)文明建設(shè)契機(jī)，拓展服務(wù)平臺(tái)。而保安服務(wù)又流于形式，人防、技防不到位，作用沒(méi)有真正發(fā)揮好。重門(mén)崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防范；重治安問(wèn)題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對(duì)人的防范，輕對(duì)物的安全監(jiān)護(hù)。據(jù)反應(yīng)，每年小區(qū)失竊摩托車(chē)在3萬(wàn)輛左右。目前全縣開(kāi)展代灌液化氣、代灌純凈水、代售生活用品等服務(wù)僅有6家物業(yè)公司。四是財(cái)務(wù)收支不透明。收支沒(méi)有公開(kāi)或不全方位公開(kāi)，導(dǎo)致業(yè)主不知道自己繳納的費(fèi)用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)?；l(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)后，沒(méi)有嚴(yán)格履約，擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求。更有甚者，只收費(fèi)不服務(wù)，引起業(yè)主不滿(mǎn)，業(yè)主不愿意繳費(fèi)。，我縣物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房管部門(mén)直接處理日常投訴68起，上級(jí)轉(zhuǎn)辦8起。
（三）發(fā)展基礎(chǔ)環(huán)境不好。一是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題給物業(yè)管理服務(wù)造成隱患。受利益驅(qū)動(dòng)和有關(guān)部門(mén)監(jiān)管不力等影響，開(kāi)發(fā)商重視房屋建設(shè)，而忽視對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，忽視對(duì)水、電、電梯、綠化、道路、燃?xì)狻⑼ㄐ?、空調(diào)位、停車(chē)位等的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，沒(méi)有硬性標(biāo)準(zhǔn)，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質(zhì)量問(wèn)題多。調(diào)研中物業(yè)公司反映，房屋相關(guān)信息特別是下水等隱弊工程信息沒(méi)有移交，給維護(hù)帶來(lái)不便；電梯配置標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，給安全帶來(lái)重大隱患；路燈等弱電線(xiàn)路電纜質(zhì)量較差；公園、綠化等配套服務(wù)設(shè)施不兌現(xiàn)；房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商不主動(dòng)維修，卻和物業(yè)公司就修繕責(zé)任互相推諉。比如：小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)電梯不能運(yùn)行、高層用水二次加壓設(shè)備偷工減料導(dǎo)致業(yè)主用不上水的問(wèn)題。出現(xiàn)問(wèn)題后，開(kāi)發(fā)商維修、維護(hù)不及時(shí)，宣傳溝通不到位，業(yè)主對(duì)情況不了解，就將矛盾全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對(duì)立面。二是業(yè)主委員會(huì)尚未真正發(fā)揮作用。目前，開(kāi)發(fā)商上報(bào)縣房管部門(mén)備案的業(yè)主委員只有20個(gè)，而且大多有名無(wú)實(shí)，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會(huì)的作用沒(méi)有充分發(fā)揮，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎(chǔ)，不利于業(yè)主自治管理和其它物業(yè)工作的開(kāi)展。比如，小區(qū)住宅維修基金的提取需要業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主簽字，但因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不到位，全縣房屋維修基金時(shí)至今日尚未啟用，房屋維修因此得不到保障。部分小區(qū)因年久失修、房屋破損、滲水漏水、排水不暢等問(wèn)題已嚴(yán)重影響到住戶(hù)的正常生活，群眾反響較大。三是業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)不高。有的業(yè)主的消費(fèi)觀念不正確，部分買(mǎi)房人長(zhǎng)年外出務(wù)工，家里是剛從農(nóng)村上來(lái)的中老年人居住，沒(méi)有物業(yè)管理觀念，對(duì)有償服務(wù)有抵觸情緒。有的業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無(wú)限擴(kuò)大化，認(rèn)為繳了費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負(fù)責(zé)；只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決；只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費(fèi)或者不繳費(fèi)。有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無(wú)化，認(rèn)為我住的房子用不著物業(yè)公司來(lái)管理，沒(méi)有必要花冤枉錢(qián)。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物業(yè)服務(wù)照常享受，就是不想掏管理費(fèi)。也有個(gè)別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費(fèi)。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。在不繳費(fèi)的業(yè)主中，還包括一部分機(jī)關(guān)干部、人民教師等靠吃財(cái)政工資供養(yǎng)的人員。來(lái)自縣房管局物業(yè)費(fèi)繳納統(tǒng)計(jì)表明，20全縣統(tǒng)計(jì)上報(bào)的80個(gè)小區(qū)，總戶(hù)數(shù)為15000戶(hù)，其中機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶(hù)數(shù)為3000戶(hù)，未繳納物業(yè)費(fèi)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶(hù)數(shù)為300戶(hù)，占機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶(hù)數(shù)的10%,影響特別壞；物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率最高的98%,收費(fèi)率低的只有30%;盈利企業(yè)只有20%,微利保本企業(yè)達(dá)30%,虧損企業(yè)達(dá)50%.還有的部分物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商組建，物業(yè)費(fèi)收不起來(lái)，靠開(kāi)發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤(pán)和下一期樓盤(pán)銷(xiāo)售。一旦開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目完成，開(kāi)發(fā)商撤離，不再“輸血”,物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費(fèi)難的原因之一。四是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍不濃。由于小區(qū)物業(yè)服務(wù)起步較晚，發(fā)展滯后，物管企業(yè)大多都是由開(kāi)發(fā)商直接指定或者經(jīng)部分業(yè)主同意后直接進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化程度不高，成為了制約物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的瓶頸，無(wú)法形成良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，企業(yè)沒(méi)有優(yōu)勝劣汰的緊迫感和危機(jī)感，管理人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、管理水平和服務(wù)質(zhì)量都得不到有效提高。
三、需要改進(jìn)地方不小。
一是健全制度，加大對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管力度。要制定房屋售后服務(wù)制度。加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開(kāi)發(fā)商偷工減料、降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為；在項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)，房管部門(mén)就應(yīng)該對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提前介入監(jiān)管，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設(shè)少留甚至不留“硬傷”,為跟進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)打好基礎(chǔ)。要制定嚴(yán)格的小區(qū)物業(yè)承接和查驗(yàn)制度。對(duì)參與驗(yàn)收的單位和個(gè)人，可以采取責(zé)任追究和責(zé)任倒查制度，誰(shuí)簽字，誰(shuí)負(fù)責(zé)；要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負(fù)責(zé)制一樣，約束驗(yàn)收人員切實(shí)高度負(fù)責(zé)，杜絕以權(quán)謀私和不作為、亂作為現(xiàn)象，杜絕未竣工就把不符合驗(yàn)收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。開(kāi)發(fā)商要把房屋信息向物管企業(yè)移交。要制定物業(yè)管理常態(tài)整治制度。對(duì)歷史形成的遺留問(wèn)題要督促開(kāi)發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快落實(shí)維修、維護(hù)和整改；要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無(wú)人管理、環(huán)境臟亂差等問(wèn)題；對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重影響居民生活的問(wèn)題和矛盾，要抓緊協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商以及行業(yè)主管部門(mén)、相關(guān)工程監(jiān)管部門(mén)，迅速明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任和維修部門(mén)，限時(shí)并保質(zhì)保量加以解決；對(duì)新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面，進(jìn)行全方位監(jiān)管。
二是規(guī)范行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。房管部門(mén)要嚴(yán)格把關(guān)，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認(rèn)真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建縣優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的檢查并實(shí)施獎(jiǎng)懲措施，在小區(qū)設(shè)立投訴舉報(bào)電話(huà)、舉報(bào)信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。如有違反，從嚴(yán)處理，或根據(jù)規(guī)定予以罰款，或發(fā)動(dòng)小區(qū)業(yè)委會(huì)辭退物業(yè)企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標(biāo)和承接業(yè)務(wù)。要建立培訓(xùn)制度，提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會(huì)的整體素質(zhì)。要倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本，為業(yè)主提供細(xì)致周到的人性化服務(wù)。鼓勵(lì)物業(yè)公司創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)，要經(jīng)常開(kāi)展小區(qū)物業(yè)管理工作評(píng)比，制定獎(jiǎng)懲措施，對(duì)獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎(jiǎng)勵(lì)。要探索物業(yè)管理模式多樣化，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為，抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物業(yè)企業(yè)。扶持優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。要對(duì)物業(yè)企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持；要抓好小區(qū)物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐招標(biāo)關(guān)，提高物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的門(mén)檻，物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)要向優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)傾斜；鼓勵(lì)物業(yè)優(yōu)秀企業(yè)開(kāi)展規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)，全面提升黃梅縣物業(yè)的水平和檔次。
三是創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費(fèi)的收繳難題。物業(yè)收費(fèi)難、業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。要強(qiáng)化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權(quán)利和義務(wù)，樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時(shí)也損害了業(yè)主自身的利益。要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式，推行業(yè)主自行到銀行繳納或與其他市政公用事業(yè)收費(fèi)一并收取。要采取得力措施，對(duì)無(wú)正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報(bào)紙、電視臺(tái)等媒體進(jìn)行曝光；對(duì)公職人員要由單位負(fù)責(zé)督促，無(wú)正當(dāng)理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴(yán)重的，要誡勉談話(huà)，直至進(jìn)行組織處理；銀行、工商等部門(mén)在辦理貸款、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把關(guān)，作為社會(huì)不良信譽(yù)予以限制；法院要簡(jiǎn)化程序，可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)庭，快速審結(jié)、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費(fèi)行為；物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則，有關(guān)部門(mén)在辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，要對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行限制。要增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)透明度，建設(shè)物業(yè)費(fèi)征繳信息平臺(tái)，推進(jìn)物業(yè)費(fèi)收支公開(kāi)。
四是落實(shí)責(zé)任，形成社會(huì)齊抓共管的新格局。要以《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施為契機(jī)，進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標(biāo)考核。要充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結(jié)合，形成屬地管理、條塊結(jié)合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆選舉工作，推進(jìn)小區(qū)自治建設(shè)。要建立起縣房管局、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)、住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)四級(jí)物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、供排水、社區(qū)以及物業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等部門(mén)要各司其責(zé)，齊抓共管，進(jìn)一步明確職責(zé)，細(xì)化、量化工作任務(wù)。要用好維修基金，加大對(duì)老小區(qū)和問(wèn)題突出小區(qū)的維修改造力度。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。
五是大膽探索，建立和完善物業(yè)管理制度體系。要盡快出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理實(shí)施意見(jiàn)》，堅(jiān)持“分級(jí)負(fù)責(zé)、權(quán)責(zé)統(tǒng)一，重心下移、屬地為主，多方聯(lián)動(dòng)、業(yè)主參與”的原則，建立聯(lián)席會(huì)議制度，構(gòu)建和諧社區(qū)新體制；探索對(duì)新建小區(qū)、老舊小區(qū)、零散小區(qū)和保障性小區(qū)的分類(lèi)管理辦法，強(qiáng)化前期物業(yè)管理，暢通維修基金提取通道，強(qiáng)化激勵(lì)扶持，提升管理水平。要加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)管，全面清理或規(guī)范對(duì)收費(fèi)管理，規(guī)定對(duì)用水、用電與民用同價(jià)，供水、供電、供氣等單位及時(shí)接管包括變電、燃?xì)庹{(diào)壓、二次供水等在內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、相關(guān)管線(xiàn)和計(jì)量裝置，并向終端用戶(hù)收費(fèi)，全面落實(shí)物業(yè)服務(wù)優(yōu)惠政策，杜絕亂收費(fèi)，減輕物業(yè)企業(yè)的成本和壓力。大力推進(jìn)《物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)制度》，營(yíng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境。建設(shè)數(shù)字化物業(yè)管理平臺(tái)，建立物業(yè)管理呼叫中心，探索報(bào)修一號(hào)通，提高全行業(yè)信息化管理水平，大膽探索出一條符合黃梅縣實(shí)際、扎實(shí)有效的物業(yè)管理新路子，力爭(zhēng)把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當(dāng)下，為黃梅的科學(xué)發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告共篇五
政府性基金是指各級(jí)人民政府及其所屬部門(mén)根據(jù)法律、行政法規(guī)和中共中央、國(guó)務(wù)院文件規(guī)定，為支持特定公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共事業(yè)發(fā)展，向公民、法人和其他組織無(wú)償征收的具有專(zhuān)項(xiàng)用途的財(cái)政資金，以及參照政府性基金管理或納入基金預(yù)算、具有特定用途的財(cái)政資金。規(guī)范和加強(qiáng)政府性基金預(yù)算管理，對(duì)于落實(shí)新《預(yù)算法》，完善政府預(yù)算體系，提高財(cái)政預(yù)算的統(tǒng)一性和完整性，增強(qiáng)財(cái)政對(duì)各類(lèi)資金的統(tǒng)籌調(diào)配能力和管理監(jiān)督水平，推進(jìn)財(cái)政科學(xué)化、精細(xì)化管理，更好地支持經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)發(fā)展等具有重要意義。本文通過(guò)調(diào)查研究、分析存在問(wèn)題，并結(jié)合我縣實(shí)際，提出進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)政府性基金預(yù)算管理的對(duì)策建議。
一、我縣政府基金管理概況。
(一)征收管理。
我縣目前納入征收范圍、屬于地方收入的政府性基金有13項(xiàng)，包括：新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金、育林基金、水利建設(shè)基金、城市公用事業(yè)附加、文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、教育費(fèi)附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金?；鹫魇?、使用上實(shí)行分類(lèi)管理：
1.按基金收入來(lái)源和使用范圍分類(lèi)。從收入來(lái)源來(lái)看，政府性基金主要可以分為三類(lèi)：一是直接向企業(yè)或個(gè)人征收的基金，如新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金、育林基金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等;二是來(lái)源于與土地出讓所得有關(guān)的基金，如國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金;三是來(lái)源于其他收入的基金。從使用范圍來(lái)看，政府性基金主要可以分為四類(lèi)：一是用于文化、教育、體育、社會(huì)保障等事業(yè)發(fā)展的基金，如文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金;二是用于農(nóng)田、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的基金，如農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金;三是用于公路、港口、水利、城市建設(shè)的基金，如水利建設(shè)基金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入等;四是用于其他方面的基金，如城市公用事業(yè)附加。
2.按基金的征收和使用部門(mén)分類(lèi)。從征收部門(mén)來(lái)看，政府性基金主要分為三類(lèi)：一是由稅務(wù)部門(mén)代征，如文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、地方教育附加;二是由相關(guān)部門(mén)直接征收，如新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金、育林基金、水利建設(shè)基金;委托相關(guān)機(jī)構(gòu)征收，如城市公用事業(yè)附加委托供電、供水部門(mén)征收、涉企的殘疾人就業(yè)保障金委托地稅部門(mén)征收;三是由財(cái)政部門(mén)從相關(guān)基金中提取，如國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金從國(guó)有土地出讓收入中提取。從使用(分配)部門(mén)來(lái)看，政府性基金主要分為三種情況：一是由某個(gè)部門(mén)使用，如地方教育附加由教育部門(mén)使用、文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)由文化部門(mén)使用;二是由多個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)分配或使用，如國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入出讓收入就涉及國(guó)土、城建、農(nóng)業(yè)、教育、財(cái)政等多部門(mén)。
(二)預(yù)算管理。
根據(jù)國(guó)家、省市對(duì)政府基金預(yù)算管理的要求，我縣從20__年起，開(kāi)始啟動(dòng)政府基金預(yù)算單獨(dú)編制工作。實(shí)行部門(mén)上報(bào)，與公共預(yù)算數(shù)字銜接、財(cái)政審核下達(dá)的程序。編制上尚未使用信息化手?jǐn)?，采取手工編制的方式?/p>
二、政府性基金收支預(yù)算的政策要求及我縣目前存在的問(wèn)題。
(一)政策要求。
修訂后的《預(yù)算法》第五條規(guī)定“預(yù)算包括一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算。一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算應(yīng)當(dāng)保持完整、獨(dú)立。政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算應(yīng)當(dāng)與一般公共預(yù)算相銜接”。《政府性基金管理暫行辦法》第26條規(guī)定“政府性基金預(yù)算編制遵循“以收定支、專(zhuān)款專(zhuān)用、收支平衡、結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)下年安排使用”的原則。政府性基金支出根據(jù)政府性基金收入情況安排，自求平衡，不編制赤字預(yù)算。各項(xiàng)政府性基金按照規(guī)定用途安排，不得挪作他用。因此，政府性基金預(yù)算作為全口徑政府預(yù)算體系中的一個(gè)獨(dú)立分支已成法定要求。
(二)我縣基金預(yù)算管理中存在的問(wèn)題。
近年來(lái)我縣不斷加強(qiáng)政府基金的管理，對(duì)收支預(yù)算進(jìn)行規(guī)范，但由于體制機(jī)制等方面的原因，目前政府性基金預(yù)算管理仍不盡科學(xué)規(guī)范，在實(shí)際運(yùn)行中仍存在不少問(wèn)題：
1.基金預(yù)算編制和審批程序執(zhí)行不合法。按照規(guī)定，政府基金應(yīng)建立年度收支預(yù)決算管理制度。每年第三季度，有關(guān)部門(mén)按照財(cái)政部門(mén)規(guī)定的專(zhuān)項(xiàng)用途，單獨(dú)(與部門(mén)經(jīng)費(fèi)預(yù)算分開(kāi))編制下一年度政府性基金收支預(yù)算，報(bào)財(cái)政部門(mén)審核，并按照規(guī)定程序向同級(jí)人民政府報(bào)告，政府依法向同級(jí)人民代表大會(huì)報(bào)告，審查通過(guò)后予以執(zhí)行，履行“二上二下”的報(bào)審程序。而我縣目前的做法是，政府性基金收支預(yù)算編制尚未獨(dú)立成體系，而是依附于政府公共財(cái)政預(yù)算，按公共財(cái)政預(yù)算中確定的政府性基金預(yù)算數(shù)，分解到各基金項(xiàng)目，下發(fā)相關(guān)征繳部門(mén)，部門(mén)匯總后上報(bào)財(cái)政職能科室，財(cái)政代為編制收支預(yù)算，未履行單獨(dú)由人大審批程序。
2.基金預(yù)算編制不夠精細(xì)。由于我縣政府性基金收支預(yù)算依附于政府公共財(cái)政預(yù)算，因而在編制上比較粗放，具體的做法是：首先按照政府總收入預(yù)算的盤(pán)子，減去稅收等收入預(yù)算數(shù)，倒扎出政府性基金預(yù)算數(shù)，在具體項(xiàng)目上，采用基數(shù)加增長(zhǎng)的方式確定收入數(shù)，最后的軋差全部放入國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入基金中。財(cái)政司職預(yù)算編制科室按照總預(yù)算下達(dá)的金額和項(xiàng)目并商相關(guān)執(zhí)收部門(mén)再單獨(dú)編制政府性基金收支預(yù)算。收支預(yù)算編制沒(méi)有結(jié)合基金實(shí)際運(yùn)行情況和考慮相關(guān)影響因素，未對(duì)基金收入作出科學(xué)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。對(duì)支出預(yù)算未實(shí)行項(xiàng)目庫(kù)管理。
3.基金預(yù)算編制范圍不夠完整。目前體制下我縣基金預(yù)算編制尚未做到全覆蓋，有些基金尚未納入編制范圍，如文化事業(yè)費(fèi)、城市公用事業(yè)附加等隨稅附征的基金。
4.基金預(yù)算約束力不強(qiáng)。目前，預(yù)算與執(zhí)行差異較大，特別是一些受市場(chǎng)因素影響大的基金，如土地出讓金，其收入的偶然性、不連續(xù)性，往往會(huì)造成年份間收入的或高或低，無(wú)規(guī)律性?；鶖?shù)加增長(zhǎng)的編制模式，會(huì)造成實(shí)際收入與預(yù)算收入差距很大，產(chǎn)生預(yù)算支出當(dāng)年結(jié)余較多和預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度不夠均衡等問(wèn)題，如20__年我縣土地出讓金收入預(yù)算5.07億元，實(shí)際征收16.38億元。
5.基金預(yù)算與公共財(cái)政預(yù)算之間缺乏協(xié)調(diào)和銜接。目前公共財(cái)政預(yù)算與政府性基金預(yù)算處于各自為政的狀況，公共財(cái)政預(yù)算中只是很粗放的將政府性基金數(shù)字進(jìn)行羅列，政府基金預(yù)算按照公共財(cái)政的數(shù)字進(jìn)行編造。
6.預(yù)算管理上未能扎口。目前，各項(xiàng)政府基金在財(cái)政內(nèi)部分屬不同科室在管理，如殘疾人就業(yè)保障金在社?？?新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金、城市公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在經(jīng)建科;教育費(fèi)附加、地方教育附加在教科文科;國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入在綜合科，因此在預(yù)算編制的標(biāo)準(zhǔn)、口徑、方法不統(tǒng)一，影響預(yù)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。
三、新形勢(shì)下規(guī)范和加強(qiáng)我縣政府性基金收支預(yù)算的幾點(diǎn)建議。
(一)固化預(yù)算管理體制機(jī)制。
1.完善政府性基金管理政策法規(guī)。建議結(jié)合《預(yù)算法》修訂，依照已有的政府性基金管理相關(guān)制度辦法，制定適合本縣情況的基金預(yù)算管理辦法，明確政府性基金預(yù)算的編制范圍、內(nèi)容、方法、流程和監(jiān)督管理等規(guī)定，并輔之以配套的實(shí)施細(xì)則、操作流程，增強(qiáng)政府性基金預(yù)算編制與執(zhí)行的約束力，規(guī)范和完善本縣政府性基金預(yù)算管理。
2.建立基金預(yù)算與公共預(yù)算的協(xié)調(diào)機(jī)制。按照修訂后《預(yù)算法》要求，探索推動(dòng)各類(lèi)預(yù)算之間的相互協(xié)調(diào)與銜接，研究建立政府性基金預(yù)算與公共財(cái)政預(yù)算之間的資金調(diào)劑渠道，比如將一些基金收支結(jié)余調(diào)入公共財(cái)政預(yù)算，統(tǒng)籌安排用于保障和改善民生以及加快社會(huì)事業(yè)發(fā)展，加快建立相互協(xié)調(diào)、有機(jī)銜接的政府預(yù)算體系。目前，我縣已建立國(guó)有土地收益金統(tǒng)籌調(diào)入公共財(cái)政機(jī)制，對(duì)商業(yè)地塊出讓收益按一定的比例集中，調(diào)入共公財(cái)政預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)極積調(diào)研，科學(xué)分析，進(jìn)一步擴(kuò)大可統(tǒng)籌的項(xiàng)目，提高資金的使用效率。
3.明確政府性基金預(yù)算編制的責(zé)任。按照政府性基金征收和分配使用的具體情況，進(jìn)一步明確政府性基金收支預(yù)算的編制部門(mén)。在此基礎(chǔ)上，建議逐步建立政府性基金預(yù)算責(zé)任制度，規(guī)范和明確財(cái)政部門(mén)、預(yù)算主管部門(mén)在預(yù)算編制、審核和執(zhí)行等環(huán)節(jié)的職責(zé)分工。今年9月份財(cái)政部機(jī)構(gòu)職能調(diào)整到位，為統(tǒng)籌預(yù)算管理，財(cái)政部將綜合司承擔(dān)的政府性基金預(yù)算管理職責(zé)劃轉(zhuǎn)預(yù)算司，在縣級(jí)財(cái)政部門(mén)，也應(yīng)將所征收的政府性基金統(tǒng)一劃歸到預(yù)算管理，以便于統(tǒng)一規(guī)范管理職責(zé)，切實(shí)加大管理力度。
(二)細(xì)化基金預(yù)算編制。
1.規(guī)范收入預(yù)算編制。收入預(yù)算根據(jù)本年度征收任務(wù)完成情況和下一年度征收任務(wù)及征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整變化等情況編制。在收入預(yù)算編制過(guò)程中，各征收部門(mén)應(yīng)根據(jù)當(dāng)年本部門(mén)征收基金的收入情況，在綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和政策變化情況的基礎(chǔ)上，詳細(xì)分析可能影響基金收入的因素，科學(xué)、合理地預(yù)測(cè)下一年度的基金收入情況，按照積極穩(wěn)妥、留有余地的原則編制基金收入預(yù)算。
2.細(xì)化支出預(yù)算編制。一是在按照“以收定支、專(zhuān)款專(zhuān)用”和“收支平衡、結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)下年安排使用”原則編制基金支出預(yù)算的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化基金預(yù)算編制，基金支出預(yù)算要細(xì)化到具體支出項(xiàng)目。二是參照公共財(cái)政預(yù)算，研究推動(dòng)政府性基金預(yù)算支出項(xiàng)目庫(kù)建設(shè)，做好預(yù)算申報(bào)項(xiàng)目的立項(xiàng)、評(píng)估、遴選、論證、審核和排序工作，確保基金支出預(yù)算編制科學(xué)、規(guī)范。三是結(jié)合公共財(cái)政預(yù)算支出標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)工作，研究建立基金預(yù)算支出標(biāo)準(zhǔn)體系，提高資金使用效率。
(三)剛化基金預(yù)算執(zhí)行。
1.完善政府性基金基礎(chǔ)資料庫(kù)。在現(xiàn)有數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步充實(shí)完善基金收支的基礎(chǔ)資料庫(kù)，系統(tǒng)、全面地梳理基金的收入來(lái)源、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、依據(jù)、政策變化等信息資料，為今后根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化和政策調(diào)整情況作出科學(xué)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)奠定基礎(chǔ)。
2.嚴(yán)格收支預(yù)算執(zhí)行。一是加強(qiáng)政府性基金收入管理，嚴(yán)格按規(guī)定征收政府性基金，確?；鹗杖爰皶r(shí)、足額繳入國(guó)庫(kù)。二是按照人大批準(zhǔn)的政府性基金預(yù)算和基金收入征收繳庫(kù)進(jìn)度，督促基金使用單位強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行，對(duì)符合條件的項(xiàng)目及時(shí)申報(bào)用款計(jì)劃，抓緊辦理?yè)芸钍掷m(xù);對(duì)尚未啟動(dòng)的項(xiàng)目，抓緊項(xiàng)目論證、評(píng)審、報(bào)批等工作，加快項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度;對(duì)補(bǔ)助下級(jí)的基金支出，盡早提出分配方案;三是對(duì)歷年結(jié)余資金規(guī)模比較大的基金項(xiàng)目，財(cái)政部門(mén)與基金使用單位加強(qiáng)溝通，研究完善基金使用政策，同時(shí)結(jié)合共公財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況，研究統(tǒng)籌使用的具體辦法，提高資金使用效益和支出預(yù)算執(zhí)行的均衡性。
(四)精化財(cái)政信息化建設(shè)。
在“金財(cái)工程”的總體框架下，按照政府性基金管理要求，確定征收系統(tǒng)功能定位，擴(kuò)展系統(tǒng)管理范圍，通過(guò)整合系統(tǒng)資源實(shí)現(xiàn)內(nèi)外信息共享。以此為依托：一是建立健全以非稅系統(tǒng)為主的征收平臺(tái)體系，將政府性基金全部納入信息化管理，掃除管理盲點(diǎn)，強(qiáng)化薄弱環(huán)節(jié)。二是實(shí)施非稅系統(tǒng)與稅務(wù)征收系統(tǒng)、預(yù)算管理系統(tǒng)、財(cái)政票據(jù)管理系統(tǒng)的全面銜接，實(shí)現(xiàn)征收及使用信息共享，完善動(dòng)態(tài)管理。三是優(yōu)化非稅系統(tǒng)相關(guān)功能，加強(qiáng)政府性基金收入收繳跟蹤、收入統(tǒng)計(jì)分析，確?；鹗杖氲膽?yīng)收盡收，同時(shí)建立政府性基金電子政策文件庫(kù)，加強(qiáng)基金源頭管理。
(五)強(qiáng)化基金預(yù)算監(jiān)督。
1.加強(qiáng)財(cái)政監(jiān)督。根據(jù)財(cái)政部和本縣有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)政府性基金收支管理的監(jiān)督檢查，監(jiān)督基金使用單位嚴(yán)格遵守相關(guān)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核實(shí)制度，按照財(cái)政部門(mén)批復(fù)的政府性基金預(yù)算使用基金，確保基金專(zhuān)款專(zhuān)用。對(duì)部分社會(huì)關(guān)注度高、資金量大的政府性基金項(xiàng)目，探索組織社會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)力量參與跟蹤監(jiān)督，建立健全覆蓋所有政府性資金和財(cái)政運(yùn)行全過(guò)程的監(jiān)督機(jī)制。
2.實(shí)施績(jī)效評(píng)價(jià)。結(jié)合本縣財(cái)政績(jī)效評(píng)價(jià)工作的推進(jìn)，逐步擴(kuò)大績(jī)效評(píng)價(jià)的范圍，選擇部分政府性基金項(xiàng)目，由主管部門(mén)和項(xiàng)目單位試點(diǎn)開(kāi)展自評(píng)。在此基礎(chǔ)上，不斷增加納入績(jī)效評(píng)價(jià)的項(xiàng)目數(shù)量和資金規(guī)模，并逐步開(kāi)展第三方評(píng)價(jià)。
3.推進(jìn)信息公開(kāi)。在進(jìn)一步細(xì)化報(bào)送人大審議的政府性基金預(yù)算草案，自覺(jué)接受人大監(jiān)督的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家和本縣財(cái)政信息公開(kāi)的有關(guān)規(guī)定，各級(jí)財(cái)政部門(mén)向社會(huì)公開(kāi)本級(jí)政府性基金總預(yù)算和總決算情況;按照“誰(shuí)使用、誰(shuí)公開(kāi)”的原則，政府性基金使用部門(mén)向社會(huì)公開(kāi)相關(guān)政府性基金的使用情況，自覺(jué)接受社會(huì)監(jiān)督。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告共篇六
7月15日，市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員，在副主席xx的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽(tīng)取通報(bào)的基礎(chǔ)上，就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見(jiàn)和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、基本情況。
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年，市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股，具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家，本地27家，其中二級(jí)資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級(jí)資質(zhì)2家，二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類(lèi)培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書(shū)。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開(kāi)、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作，至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等，開(kāi)展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”，開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè)，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個(gè)，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。
二、存在問(wèn)題。
1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專(zhuān)業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí)，物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪(fǎng)投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門(mén)的負(fù)擔(dān)。
2、部門(mén)之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門(mén)間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶(hù)收費(fèi)，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門(mén)只收取高壓終端的`電費(fèi)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收，但電損、線(xiàn)損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿(mǎn)。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開(kāi)門(mén)、車(chē)輛停放、開(kāi)廠(chǎng)經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門(mén)依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門(mén)之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，素質(zhì)不高。不能滿(mǎn)足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低，難以引進(jìn)人才，善管理、懂技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過(guò)了驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí)，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái)，市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。
6、部分老小區(qū)無(wú)物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問(wèn)題。這些老舊小區(qū)目前尚無(wú)物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會(huì)代管。
三、意見(jiàn)和建議。
1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開(kāi)拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，開(kāi)展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。
2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門(mén)，應(yīng)理順機(jī)制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé)，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù)，自我約束機(jī)制，規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性，依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì)，隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。
5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開(kāi)始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門(mén)參與論證、驗(yàn)收，聽(tīng)取意見(jiàn)建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn)，延長(zhǎng)質(zhì)押年限，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車(chē)難”問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門(mén)對(duì)今后新建的樓盤(pán)，從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車(chē)能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車(chē)位不足的矛盾。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告共篇七
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類(lèi)，一類(lèi)是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類(lèi)物業(yè)公司致力營(yíng)造良好的樓盤(pán)形象，為房地產(chǎn)公司樹(shù)立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤(pán)售后的的后期事宜。另一類(lèi)物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立，而是為管理某些樓盤(pán)或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶(hù)，少則幾百戶(hù)。
一、物業(yè)公司的收入及征收特點(diǎn)。
（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費(fèi)用包括：
物業(yè)管理費(fèi)收入租金收入經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)游泳池各類(lèi)球場(chǎng)等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費(fèi)電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)房租維修基金暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線(xiàn)電視入網(wǎng)費(fèi)等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項(xiàng)目中的幾種收入。
（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費(fèi)及收入現(xiàn)狀。
1、物業(yè)收費(fèi)面對(duì)的是廣大業(yè)主，個(gè)性千差萬(wàn)別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費(fèi)。造成部分物業(yè)費(fèi)收入不能到位。
2、部分物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取未能按照物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取，在實(shí)際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，再綜合入伙率入住率物業(yè)費(fèi)收取率幾種因素，造成理論上的計(jì)算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費(fèi)征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營(yíng)艱難經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的補(bǔ)貼收入才能略有贏利。
二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問(wèn)題及成因：
（一）收入不真實(shí)。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：
1、部分收入不入賬。業(yè)戶(hù)在繳納物業(yè)費(fèi)或租金時(shí)，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計(jì)收入。
2、收入不確認(rèn)，記入其他應(yīng)付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費(fèi)收入或租金收入時(shí)，暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目，以收入不能確認(rèn)為由，不計(jì)入收入，造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大，收入長(zhǎng)期得不到確認(rèn)，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶(hù)裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，不作收入處理。
3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費(fèi)少收兩個(gè)月或幾個(gè)月；對(duì)新入伙戶(hù)一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買(mǎi)房，減免當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)等方式，相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)收入。形成應(yīng)計(jì)收入而未計(jì)的情況。
4、應(yīng)收取的物管費(fèi)以“工資費(fèi)用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，未按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費(fèi)用等方式，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費(fèi)，不入賬或不作收入處理，從而少計(jì)收入。
5、補(bǔ)貼收入記往來(lái)賬。少數(shù)物業(yè)公司對(duì)于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補(bǔ)貼收入，不作收入處理，長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款，以暫借款的名目，少計(jì)收入。
（二）納稅申報(bào)不規(guī)范。
1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異，造成營(yíng)業(yè)稅當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。
就一次性收取的物業(yè)管理費(fèi)或房屋租賃收入，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[20xx]16號(hào)）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規(guī)定，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專(zhuān)利權(quán)非專(zhuān)利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費(fèi)用預(yù)收定金等，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，以該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)收入的時(shí)間為準(zhǔn)。也就是說(shuō)發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財(cái)稅[20xx]16號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現(xiàn)制的特點(diǎn)而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì)，在會(huì)計(jì)處理與稅法存在差異的情況下，應(yīng)按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項(xiàng)時(shí)一次性申報(bào)營(yíng)業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)時(shí)，采用預(yù)收款方式，一次收取半年或一年的物管費(fèi)等，根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入，按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)營(yíng)業(yè)稅，而不是一次性全額申報(bào)，按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難把握，難以核對(duì)，會(huì)造成申報(bào)和稅務(wù)管理的混亂，同時(shí)滯延了應(yīng)納稅款。
2、代收費(fèi)用扣除不規(guī)范。
國(guó)稅發(fā)[]217號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)基金集資費(fèi)代收款項(xiàng)代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。隨著社會(huì)的發(fā)展，代收費(fèi)用中的暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線(xiàn)電視入網(wǎng)費(fèi)等代收費(fèi)用政策上未明確是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。代收的水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租等費(fèi)用長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款，歷年結(jié)轉(zhuǎn)，既反映不出代收的手續(xù)費(fèi)，也反映不出其余額中有多少是代收費(fèi)用，長(zhǎng)期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)稅款。
3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問(wèn)題的政策因素。
《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，對(duì)租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[20xx]79號(hào)）關(guān)于租金收入確認(rèn)問(wèn)題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
按照以上規(guī)定，筆者認(rèn)為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)，20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)際工作中，一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點(diǎn)一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，主管稅務(wù)管理部門(mén)予以默認(rèn)，實(shí)際操作上兩種情況都存在。
（三）發(fā)票使用不規(guī)范。
部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)時(shí)使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi)，而在收取單位物業(yè)費(fèi)或出租給單位使用的門(mén)面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng)，按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費(fèi)或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng)，合法權(quán)益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開(kāi)具發(fā)票的意識(shí)不夠，收取款項(xiàng)時(shí)未向業(yè)主開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的，向個(gè)人業(yè)主收取款項(xiàng)不開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報(bào)營(yíng)業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購(gòu)相對(duì)應(yīng)的發(fā)票，造成應(yīng)開(kāi)具而未開(kāi)具發(fā)票可以領(lǐng)購(gòu)又未領(lǐng)購(gòu)發(fā)票的現(xiàn)象。
（四）賬務(wù)不健全或不建賬。
部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡(jiǎn)單，設(shè)立簡(jiǎn)易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費(fèi)用等情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費(fèi)用等情況。
（五）稅務(wù)管理部門(mén)收入難核實(shí)。
采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應(yīng)地存在問(wèn)題，稅務(wù)部門(mén)在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí)，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶(hù)多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長(zhǎng)期不在的情況，已入住的業(yè)戶(hù)物業(yè)管理費(fèi)也存在征收率的問(wèn)題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)收入難。
三、管理措施。
（一）宣傳與輔導(dǎo)。
一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo)，向企業(yè)財(cái)會(huì)人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財(cái)會(huì)人員對(duì)政策的正確理解，準(zhǔn)確及時(shí)確定收入，誠(chéng)信納稅，提高企業(yè)對(duì)稅收的遵從度。另一方面要通過(guò)多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識(shí)，把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài)，形成維護(hù)自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。
（二）規(guī)范使用發(fā)票，強(qiáng)化“以票控稅”。
1.物業(yè)公司使用稅控機(jī)向業(yè)主開(kāi)具機(jī)打發(fā)票，但大部份物業(yè)費(fèi)需管理人員上門(mén)征收，適用于自行繳納物業(yè)費(fèi)率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門(mén)收取物業(yè)費(fèi)。
2.領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè)。
3.領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專(zhuān)業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)控管。
4.建立發(fā)票違規(guī)舉報(bào)制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開(kāi)具和使用，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。
（三）日常管理。
建立物業(yè)管理明細(xì)臺(tái)賬，企業(yè)每半年報(bào)送一次納入物業(yè)管理的樓盤(pán)房屋門(mén)面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費(fèi)情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查，實(shí)地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門(mén)面出租情況，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等情況，與企業(yè)自報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)，分析畢業(yè)論文異常，加強(qiáng)巡管。
（四）規(guī)范納稅申報(bào)及賬務(wù)管理。
規(guī)范企業(yè)的納稅申報(bào)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)確入收入，明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費(fèi)用對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費(fèi)用成本的確認(rèn)，如各項(xiàng)收入發(fā)生的費(fèi)用各種代收費(fèi)用的收取與支付的核算等。對(duì)無(wú)建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項(xiàng)指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強(qiáng)評(píng)估管理，對(duì)零申報(bào)戶(hù)異常申報(bào)戶(hù)，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對(duì)，及時(shí)評(píng)估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。
（五）部門(mén)協(xié)作。
與房管工商公安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作，了解掌握樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況門(mén)面出租情況業(yè)主入住情況，及時(shí)跟進(jìn)管理。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告共篇八
為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì)議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開(kāi)了座談會(huì)，對(duì)我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報(bào)告，供主席會(huì)議協(xié)商參考。
近年來(lái)，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會(huì)管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來(lái)抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。
1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來(lái)，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對(duì)完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開(kāi)展。
2.強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級(jí)資質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了本地一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管。依法實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強(qiáng)了信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用。
3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達(dá)等一批國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專(zhuān)題培訓(xùn)、專(zhuān)家講座、開(kāi)展競(jìng)賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車(chē)輛管理、特約服務(wù)等方方面面。
4.加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。
雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足發(fā)展，但也暴露出不少問(wèn)題，與黨委政府的要求、與社會(huì)和人民群眾的期待還有一定的差距。
1.車(chē)輛停放無(wú)序。由于前期建設(shè)車(chē)位配套比例較低，加上近年來(lái)我市私家車(chē)保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車(chē)位(庫(kù))已無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主車(chē)輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車(chē)輛無(wú)處停放，部分小區(qū)停車(chē)猶如見(jiàn)縫插針“搶車(chē)位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門(mén)也時(shí)有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類(lèi)糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過(guò)因?yàn)樗说能?chē)輛停放在車(chē)庫(kù)門(mén)口，車(chē)庫(kù)業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開(kāi)車(chē)，一氣之下怒砸堵庫(kù)之車(chē)的案例。
2.違法建設(shè)不止。部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺(tái)周?chē)钆铩⑵茐﹂_(kāi)店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開(kāi)飯店、茶館，開(kāi)公司、做倉(cāng)庫(kù)，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒(méi)有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。
3.物業(yè)費(fèi)用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%，個(gè)別小區(qū)高達(dá)45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿(mǎn)意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi)。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車(chē)緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi)。
4.各類(lèi)亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會(huì)安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車(chē)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時(shí)，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車(chē)道閘，損壞公共財(cái)物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭(zhēng)奪業(yè)委會(huì)主任一職大打出手致傷住院。
5.行政執(zhí)法缺位。政府有關(guān)職能部門(mén)管理缺位，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門(mén)眾多，部門(mén)行政執(zhí)法沒(méi)有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門(mén)過(guò)多依賴(lài)物業(yè)公司并沒(méi)有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門(mén)對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止;消防部門(mén)對(duì)小區(qū)車(chē)輛占用消防通道沒(méi)有明確的處理辦法。
6.公共服務(wù)缺失。敞開(kāi)式小區(qū)大多沒(méi)有明確服務(wù)主體，基本上依賴(lài)社區(qū)提供的基本服務(wù)，而社區(qū)因?yàn)槿肆唾Y金的原因無(wú)法保障，部分敞開(kāi)式小區(qū)因服務(wù)主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項(xiàng)目長(zhǎng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對(duì)小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造，但至今沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時(shí)有反彈的可能。
我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國(guó)來(lái)說(shuō)有其共性的一面，也有其特殊性，應(yīng)認(rèn)真分析，科學(xué)應(yīng)對(duì)，其主要原因：
1.對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)有差距，重視不夠?，F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠到位，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒(méi)有作為全局工作來(lái)考慮，宣傳和引導(dǎo)力度不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會(huì)地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著力開(kāi)展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結(jié)合不緊。沒(méi)有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對(duì)物業(yè)管理的政策支持不明顯。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒(méi)有或很少有內(nèi)部考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨困難的情況下，為降低成本，便開(kāi)始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級(jí)”，當(dāng)保安的是“爺爺級(jí)”員工，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
3.部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識(shí)普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開(kāi)展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范，基層糾紛處理機(jī)制效率不高。業(yè)主委員會(huì)委員準(zhǔn)入門(mén)檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，街道、社區(qū)對(duì)其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識(shí)。不愛(ài)護(hù)共用財(cái)物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。
4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差，硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒(méi)有配備或者沒(méi)有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門(mén)在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時(shí)沒(méi)有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。
調(diào)查組認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)系列問(wèn)題不解決好，會(huì)留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車(chē)、治安等問(wèn)題會(huì)擴(kuò)散到社會(huì)，或侵占公共空間或引起社會(huì)不穩(wěn)定，增加社會(huì)管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì)不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應(yīng)引起足夠重視。
1.強(qiáng)化措施，加大對(duì)物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺(tái)《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級(jí)黨委、政府議事日程，并作為年度績(jī)效評(píng)估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強(qiáng)區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的.人員配備和隊(duì)伍建設(shè)，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級(jí)財(cái)政要保障各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)。設(shè)立物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù)，對(duì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì)反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，積極引導(dǎo)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jī)的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
2.明確職責(zé)，構(gòu)建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門(mén)的作用，推動(dòng)行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門(mén)作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用，進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價(jià)等部門(mén)在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制，并將他們的投訴電話(huà)公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會(huì))，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè)”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會(huì)，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。
3.分類(lèi)指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開(kāi)式小區(qū)進(jìn)行分類(lèi)指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對(duì)敞開(kāi)式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵(lì)街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊(cè))進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行自治，專(zhuān)項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無(wú)法實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對(duì)保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。
4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿(mǎn)足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會(huì)，提高業(yè)委會(huì)組建率、專(zhuān)業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門(mén)和業(yè)主共同參與的新格局。
5.倡導(dǎo)誠(chéng)信，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺(jué)意識(shí)。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳。通過(guò)各類(lèi)媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺(jué)意識(shí)。強(qiáng)化示范帶頭，通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知和理解，提高市民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì)地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì)氛圍。另一方面建立誠(chéng)信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠(chéng)信檔案，對(duì)不守誠(chéng)信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責(zé)。
6.突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對(duì)違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標(biāo)，開(kāi)展聯(lián)合整治行動(dòng)。對(duì)老舊小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，落實(shí)市中心城區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金，對(duì)我市城區(qū)老舊院落和敞開(kāi)式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類(lèi)改造、一院一策的原則，對(duì)老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車(chē)位(線(xiàn))劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶(hù)一表”工程、雨污分流、管線(xiàn)序化等功能性專(zhuān)項(xiàng)改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告共篇九
黨的十七大明確指出：“社會(huì)穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、公眾參與的社會(huì)管理格局，健全基層社會(huì)管理體制。最大限度激發(fā)社會(huì)創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會(huì)也提出了要全力抓好社會(huì)穩(wěn)定工作，全面落實(shí)各項(xiàng)工作措施，營(yíng)造安居樂(lè)業(yè)的社會(huì)環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)專(zhuān)題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，組織了專(zhuān)題調(diào)研小組，就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)地區(qū)社會(huì)和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研。此次調(diào)研，實(shí)地走訪(fǎng)了部分居委會(huì)和物業(yè)管理公司，召開(kāi)了由街道城管部門(mén)、物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等單位參加的不同層次座談會(huì)，發(fā)放了500份居民調(diào)查問(wèn)卷，征求了各個(gè)群體的意見(jiàn)和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類(lèi)物業(yè)建筑面積240萬(wàn)平方米，住宅建筑面積約181萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)16個(gè)，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個(gè)，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個(gè)，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)8個(gè)，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)5個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶(hù)以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級(jí)偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營(yíng)缺乏制度支撐，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。
近年來(lái)，各新建小區(qū)積極通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺(tái)，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī)，也總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：
1、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重是各地普遍存在的問(wèn)題，本地區(qū)也不例外。問(wèn)題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪(fǎng)者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責(zé)任，68%的受訪(fǎng)者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。
2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級(jí)低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類(lèi)，一級(jí)資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級(jí)資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來(lái)，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識(shí)差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門(mén)檻低，缺少對(duì)員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪(fǎng)者對(duì)《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)87%;71%的受訪(fǎng)者表示不了解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì)，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì)”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪(fǎng)者所居住的社區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì);當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì)維權(quán);87%的受訪(fǎng)者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好，居委會(huì)作用發(fā)揮好。
4、政府相關(guān)職能部門(mén)公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門(mén)之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問(wèn)題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門(mén)之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì)等相關(guān)部門(mén)的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。
南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調(diào)研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷(xiāo)售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門(mén)從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開(kāi)展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;開(kāi)展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹(shù)立行業(yè)良好形象;加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。
3、建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制。要建立和完善對(duì)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信考核機(jī)制，特別是對(duì)其開(kāi)發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng)，使其注重樹(shù)立品牌意識(shí)，做好建管銜接;行業(yè)主管部門(mén)要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對(duì)業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門(mén)和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會(huì)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái)，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制。
4、探索物業(yè)分類(lèi)管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對(duì)性的對(duì)居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對(duì)于一些老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢(qián)引入物業(yè)公司很難行得通。對(duì)這類(lèi)長(zhǎng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門(mén)及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì)的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對(duì)于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，逐步打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過(guò)規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開(kāi)展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級(jí)文明戶(hù)、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。
6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過(guò)提高員工知識(shí)技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績(jī)效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶(hù)交流、業(yè)主滿(mǎn)意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿(mǎn)足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施。如鴻誠(chéng)物業(yè)公司開(kāi)展“敬業(yè)愛(ài)崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng)，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺(tái)階。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告共篇十
隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷提高和擴(kuò)大，物業(yè)管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內(nèi)的物業(yè)管理雖然不如大中城市，但也逐步趨于正軌。在這漸進(jìn)的過(guò)程中，我們物價(jià)部門(mén)應(yīng)該充分發(fā)揮好政府引導(dǎo)作用，恰當(dāng)?shù)乩脙r(jià)格管理職能，促進(jìn)物業(yè)管理的良性發(fā)展。
一、縣級(jí)物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀。
縣級(jí)物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來(lái)說(shuō)，居民住宅中的經(jīng)濟(jì)適用住房，其物業(yè)管理由房管局下設(shè)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)；其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成立物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，很少有專(zhuān)門(mén)從外界引入專(zhuān)職的物業(yè)管理公司進(jìn)行獨(dú)立管理和運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，房屋建設(shè)方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關(guān)系，在經(jīng)營(yíng)理念、盈虧補(bǔ)缺等方面都有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。
從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)情況看，物業(yè)管理公司主要負(fù)責(zé)母公司--房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所建設(shè)的樓盤(pán)管理，主要收費(fèi)有物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)以及各類(lèi)代收費(fèi)用。物業(yè)管理收費(fèi)依據(jù)《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，主要是分為兩種價(jià)格模式：一是普通住宅的物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格；二是高檔住宅、商業(yè)用樓實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。根據(jù)這一指導(dǎo)原則，我們會(huì)同市房管局等相關(guān)部門(mén)，在召開(kāi)制定物業(yè)管理費(fèi)聽(tīng)證會(huì)的基礎(chǔ)上，制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級(jí)收費(fèi)方案，并得以執(zhí)行。但隨著城市建設(shè)、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的不斷提高，原有的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確已不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，不少物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調(diào)高收費(fèi)；與此相對(duì)應(yīng)的是消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求在逐步提高，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也充滿(mǎn)質(zhì)疑和不滿(mǎn)，反映和意見(jiàn)頗多。
二、目前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題。
（一）借前期物業(yè)管理合同的簽訂，提高物業(yè)管理收費(fèi)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交房的同時(shí)，一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》，主要是明確物業(yè)管理收費(fèi)，為以后的正式物業(yè)管理合同進(jìn)行鋪墊，服務(wù)的水平和項(xiàng)目有欠缺；基本上后期正式合同的價(jià)格只能高不會(huì)低，而且實(shí)際服務(wù)水準(zhǔn)不可能再提高。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借此機(jī)會(huì)，一路調(diào)高了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購(gòu)房的消費(fèi)者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費(fèi)均在0.5元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來(lái)的一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
（二）物業(yè)管理公司在運(yùn)轉(zhuǎn)一段時(shí)間后擅自調(diào)高價(jià)格。不少住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司聲稱(chēng)入不敷出，經(jīng)營(yíng)處在嚴(yán)重虧損狀態(tài)，部分公司不履行調(diào)價(jià)申報(bào)制度，也不與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或者征求大多數(shù)居民意見(jiàn)，擅自調(diào)高物業(yè)管理費(fèi)，時(shí)有突破政府指導(dǎo)價(jià)的浮動(dòng)幅度，與業(yè)戶(hù)發(fā)生矛盾。如某小區(qū)的物業(yè)費(fèi)由原來(lái)的一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一下子提高到了0.7元/平方米，服務(wù)水平卻未見(jiàn)提高。
（三）部分小區(qū)的物業(yè)管理公司不執(zhí)行價(jià)格備案制度和價(jià)格公示制度。物業(yè)管理費(fèi)的備案制度是在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中規(guī)定的，因此，作為一項(xiàng)價(jià)格管理制度，就必須得到落實(shí)。然而有少數(shù)物業(yè)公司不來(lái)備案，對(duì)此種行為我們又沒(méi)有合理準(zhǔn)確的處罰依據(jù)，《價(jià)格法》以及《價(jià)格違法行為處罰規(guī)定》中遍尋無(wú)果，造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理，嚴(yán)重影響了我們執(zhí)法的嚴(yán)肅性；同時(shí)在收費(fèi)公示方面，也存在著公示內(nèi)容不全面、公示的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容含混不清的問(wèn)題，甚至有不公示的情況。
（四）住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)問(wèn)題存在爭(zhēng)議。小區(qū)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)屬于國(guó)家定價(jià)，必須辦理《收費(fèi)許可證》。目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)是免費(fèi)的，部分高檔小區(qū)建有地下停車(chē)場(chǎng)，車(chē)位已經(jīng)賣(mài)給了業(yè)主，但物業(yè)公司因管理上需要，彌補(bǔ)燈、水、電以及管理人員等開(kāi)支，收取了車(chē)位管理費(fèi)、租用車(chē)位管理費(fèi)以及臨時(shí)停車(chē)費(fèi)等費(fèi)用。如某小區(qū)把地下停車(chē)場(chǎng)以9萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了業(yè)戶(hù)后，每月還收取車(chē)位管理費(fèi)30元；租車(chē)位、臨時(shí)停車(chē)等也收費(fèi)不等。這些都屬于停車(chē)收費(fèi)衍生出的項(xiàng)目，應(yīng)該采用什么樣的價(jià)格形式來(lái)管理并無(wú)恰當(dāng)依據(jù)。
（五）對(duì)普通住宅小區(qū)和高檔住宅小區(qū)的定義模糊，造成監(jiān)管不力。在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中，明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格，高檔小區(qū)、商業(yè)用樓實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格。但在這個(gè)《辦法》中，并沒(méi)有明確什么是普通住宅小區(qū)，什么是高檔住宅小區(qū)。目前，在縣城小區(qū)住房建設(shè)中，6層以上和有電梯的樓盤(pán)、別墅很多，有不少小區(qū)是混建的。那么，從價(jià)格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個(gè)住宅小區(qū)是不是可以同時(shí)存在多種物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？如果說(shuō)以6層以下、不帶電梯的住宅為界線(xiàn)劃分普通小區(qū)和高檔小區(qū)的話(huà)，那么在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》和相關(guān)的物業(yè)管理收費(fèi)的文件中規(guī)定“對(duì)住宅電梯和加壓供水設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)”與此相悖，因?yàn)檫@些是高檔小區(qū)的設(shè)施，應(yīng)屬于高檔住宅小區(qū)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的價(jià)格內(nèi)容，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格的原則是自負(fù)盈虧。
（六）物業(yè)收費(fèi)管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費(fèi)備案，要求物業(yè)公司也必須按規(guī)定上報(bào)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同，或者是與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同。這是理論上的程序，在實(shí)際中執(zhí)行不力。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)商交房時(shí)，根本不可能有業(yè)主委員會(huì)，就是在居住年久的小區(qū)內(nèi)，擁有業(yè)主委員會(huì)的也寥寥無(wú)幾。這樣，因?yàn)槿鄙倭藗浒赣布?，造成物業(yè)管理公司備案不合格，甚至有的'物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來(lái)，實(shí)現(xiàn)了前期物業(yè)備案的寥寥無(wú)幾，提價(jià)備案的也是以前備案的公司，少而又少。
三、建議和對(duì)策。
（一）建議上級(jí)物價(jià)管理部門(mén)盡早協(xié)同建設(shè)部門(mén)、房管部門(mén)對(duì)普通、高檔住宅小區(qū)做出規(guī)范性定義，至少應(yīng)該在價(jià)格管理方面有個(gè)較為明確的界定，以便切實(shí)對(duì)普通住宅小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理到位，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司良性運(yùn)轉(zhuǎn)，解決業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)疑惑和矛盾；同時(shí)徹底放開(kāi)高檔小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理，使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)揮物價(jià)部門(mén)的引導(dǎo)作用，促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展。
（二）建議上級(jí)物價(jià)部門(mén)明確下放的物業(yè)收費(fèi)管理權(quán)限，以便使當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)能夠根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，及時(shí)監(jiān)審物業(yè)管理成本的變動(dòng)，制定切合本地經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平的物業(yè)收費(fèi)區(qū)域性標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)要明確物業(yè)管理中存在的其他收費(fèi)，如停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)、車(chē)位管理等收費(fèi)的核定權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價(jià)部門(mén)的管理和規(guī)范。
（三）認(rèn)真開(kāi)展縣區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)水平的調(diào)查研究，按照當(dāng)?shù)氐纳钏胶拖M(fèi)水平核定，制定相應(yīng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。筆者以為，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：對(duì)普通住宅小區(qū)，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)一個(gè)總體的區(qū)域性的指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，既要實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)的穩(wěn)定，又要兼顧經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展變化情況，具有一定的前瞻性；對(duì)于高檔小區(qū)，應(yīng)當(dāng)本著合理利潤(rùn)的原則，適時(shí)開(kāi)展高檔小區(qū)物業(yè)成本調(diào)查，公布社會(huì)平均價(jià)格，建立高檔小區(qū)經(jīng)營(yíng)成本公示制度，抑制不當(dāng)?shù)美吞摳呤找鎲?wèn)題；對(duì)于住宅電梯、供水輔助設(shè)備等設(shè)備維護(hù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該核定社會(huì)成本，予以監(jiān)督；實(shí)現(xiàn)一小區(qū)多級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
（四）完善價(jià)格備案制度，制定切實(shí)可行的處罰措施。價(jià)格備案制度是在房地產(chǎn)價(jià)格、物業(yè)管理收費(fèi)方面經(jīng)常使用的，由于它過(guò)于籠統(tǒng)，而且有時(shí)還偏于教條，應(yīng)該予以糾正。特別是在價(jià)格管理中，要特別明確處罰依據(jù)和條款、處罰幅度，使那些不履行價(jià)格備案制度的單位得到重創(chuàng)，維護(hù)我們價(jià)格執(zhí)法的嚴(yán)肅性。
（五）建議重新在物業(yè)收費(fèi)管理中實(shí)行《收費(fèi)許可證》制度。物業(yè)管理收費(fèi)、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)以及代收費(fèi)用都基本上是政府指導(dǎo)價(jià)、定價(jià)的管理方式，辦理《收費(fèi)許可證》既有據(jù)可依也便于管理；在《價(jià)格法》對(duì)備案制度無(wú)處罰條文的情況下，應(yīng)用《收費(fèi)許可證管理辦法》進(jìn)行處罰，也不失為一個(gè)亡羊補(bǔ)牢的措施。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告共篇十一
隨著物業(yè)處理標(biāo)準(zhǔn)的不斷完善，業(yè)主和使用人法律意見(jiàn)的不斷加強(qiáng)，處理部分監(jiān)管的不斷加強(qiáng)，住宅小區(qū)的違法建設(shè)環(huán)境得到了有效的把握。然而，在一些住宅區(qū)，仍然有非法結(jié)構(gòu)和建筑在休閑天井，花園，陽(yáng)臺(tái)等。、擅自占用房屋各部分、破壞房屋承重布局等。，特別是一些高檔住宅區(qū)的居民搬進(jìn)來(lái)后，出現(xiàn)了緊張的違章建筑情況。比如，一些業(yè)主和用戶(hù)在悠閑的住房平臺(tái)上建造陽(yáng)光屋，甚至增加樓層、改建、擴(kuò)建、挖掘地下室，這不僅緊張地破壞了社區(qū)的集體規(guī)劃和和諧環(huán)境，也影響了周邊業(yè)主。
1.華陽(yáng)地區(qū)住宅裝修緊張近年來(lái)，繼房地產(chǎn)、
2.三級(jí)市場(chǎng)熱鬧，高檔商品房房二次裝修越來(lái)越多。由此，各種違法行為和違法建筑時(shí)有發(fā)生，引起社會(huì)的珍惜。從現(xiàn)在房產(chǎn)局掌握的環(huán)境分析來(lái)看，緊張有以下幾個(gè)特點(diǎn):。
(1)業(yè)主由內(nèi)而外對(duì)原房屋進(jìn)行了完全翻新或改建，改變了原平面圖，如在外墻立面放置玻璃幕墻，從一開(kāi)始就擴(kuò)大承重墻，在首層門(mén)廳、平臺(tái)上建造房間等。非法面積從10到60平方米不等。
(二)采用先進(jìn)的裝修材料，清新，所有裝修后的房屋都超出了原房屋規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)環(huán)境的影響相對(duì)較小，周?chē)课莸耐庥^能得到根本保留。
(3)相鄰各方矛盾不明顯，業(yè)主委員會(huì)通常不直接干預(yù)，只是對(duì)超出范圍太遠(yuǎn)的違章建筑有很大的呼應(yīng)。
(4)由于業(yè)主身份比較特殊，包括有部分是海外業(yè)主，物業(yè)公司很難直接勸阻，怕平時(shí)交試用期費(fèi)。基于以上近期情況，物業(yè)公司的回應(yīng):感覺(jué)當(dāng)局對(duì)部分處罰處理不力，對(duì)違章戶(hù)的處罰達(dá)不到震懾效果。其他人被迫延遲手續(xù)費(fèi)，只能勸阻，不能停止施工。不然物業(yè)公司很被動(dòng)。但作為大樓的業(yè)主，他覺(jué)得:由于房屋平面圖在利用上不公平，陳舊，所以在新業(yè)主入住或原業(yè)主重新裝修時(shí)，往往會(huì)要求專(zhuān)業(yè)的裝修規(guī)劃單位從一開(kāi)始就根據(jù)房屋的性質(zhì)進(jìn)行室內(nèi)布置。另外，他有經(jīng)濟(jì)支付能力，使得上述違法行為時(shí)有發(fā)生。因?yàn)闃?shù)模型效應(yīng)，對(duì)其他業(yè)主影響很大，有收斂的趨勢(shì)。
2.進(jìn)一步加強(qiáng)啟動(dòng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化處理。
(一)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)首室裝修的教學(xué)和監(jiān)督。
1.加強(qiáng)裝飾示范動(dòng)作的宣傳和教學(xué)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)條例》、《上海市物業(yè)服務(wù)規(guī)則》以及前期物業(yè)服務(wù)公約、物業(yè)服務(wù)公約、用房公約或業(yè)主公約中的約定，履行對(duì)業(yè)主裝修房的責(zé)任，并與相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員共同制定《房屋裝修須知》。
教物業(yè)處理公司在處理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布《房間裝修通知單》。同時(shí)，將《房間裝修通知單》送達(dá)物業(yè)辦理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或待裝修用戶(hù)，并簽收。
2.加強(qiáng)首間裝修前的處理要求物業(yè)處理公司告知《規(guī)定》在為業(yè)主或使用人辦理入住、停續(xù)時(shí)，必須停止首間裝修，如不破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑等。停止碎裂部分，不要隨意布置空調(diào)室外機(jī)，安裝防盜措施。業(yè)主或使用人應(yīng)在裝修房間前書(shū)面通知物業(yè)管理公司施工單位、工期和裝修內(nèi)容(包括首間裝修方案和施工方案)，并為裝修施工人員辦理臨時(shí)社區(qū)通行證。要求物業(yè)處理公司關(guān)于業(yè)主或使用人提供的首間房裝修方案和施工方案已對(duì)首間房停止裝修行為進(jìn)行整改的意見(jiàn)。
為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位裝修行為的處理，物業(yè)管理公司可以與房屋裝修施工單位簽訂《房屋裝修處理和談》。
3.加強(qiáng)對(duì)首室裝修活動(dòng)的定期檢查和監(jiān)督。物業(yè)經(jīng)辦公司要知道，專(zhuān)人要認(rèn)真教導(dǎo)、督促、處理好首間的裝修活動(dòng)。業(yè)主或使用人入住后，應(yīng)督促裝修業(yè)主、使用人或施工單位服從施工作業(yè)。下午18:00至次日上午8:00及節(jié)假日期間，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等施工。
物業(yè)管理公司在施工人員和建筑材料進(jìn)入住宅區(qū)的施工過(guò)程中，如觸及水、電、氣、平面布置等隱蔽工程，應(yīng)加強(qiáng)每天(包括節(jié)假日)的現(xiàn)場(chǎng)檢查和突擊檢查，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)采取有效措施予以勸阻、禁止并督促及時(shí)糾正。
對(duì)于破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑、拒不整改的.業(yè)主或使用人，以及房屋首裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)，并報(bào)告相關(guān)行政處理部門(mén)依法處理。同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)指示違反規(guī)定的施工人員中斷施工。
4.強(qiáng)化知法、守法、守約意識(shí)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或者使用人遵守本條例和其他有關(guān)法律，遵守《房屋使用公約》或者《業(yè)主公約》的約定。
如果物業(yè)管理公司與第一個(gè)房間的裝修單位簽署了和談，應(yīng)該敦促他們保持和談。首間裝修完成后，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)收回小區(qū)臨時(shí)出/入許可證。物業(yè)管理公司應(yīng)責(zé)成責(zé)任人及時(shí)修復(fù)和賠償對(duì)房屋和方法配置造成的損害。
物業(yè)處理公司對(duì)首間房裝修單位違約，可以根據(jù)和談中的約定直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，不鼓勵(lì)業(yè)主或使用人非法裝修。禁止無(wú)效的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者相關(guān)業(yè)主、使用人可以根據(jù)《上海市商品房買(mǎi)賣(mài)公約》和《房屋使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
(二)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)證明自治的有效性。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)突擊檢查物業(yè)，處理公司的處理和經(jīng)營(yíng)情況，督促房間首次裝修的業(yè)主或用戶(hù)遵守相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)議，及時(shí)調(diào)整因裝修不當(dāng)造成的相鄰膠樹(shù)，并勸阻、禁止和督促業(yè)主或用戶(hù)糾正其違法行為。
業(yè)主或者使用人違反業(yè)主公約，勸阻無(wú)效的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起民事訴訟。
(3)區(qū)縣房產(chǎn)局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)違法裝修的行政管理。
區(qū)房產(chǎn)局已連續(xù)完成行政和法律工作程序。物業(yè)處理公司不履行法定職責(zé)和任務(wù)的，根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定責(zé)令改正，并可處以相應(yīng)的罰款。如果物業(yè)辦理公司違反《條例》和《細(xì)則》，情節(jié)緊張，區(qū)/縣房產(chǎn)局可對(duì)低人才等級(jí)進(jìn)行處罰，直至吊銷(xiāo)人才證書(shū)。
區(qū)縣房產(chǎn)局應(yīng)及時(shí)受理和記錄業(yè)主或用戶(hù)對(duì)違法裝修的投訴，并到現(xiàn)場(chǎng)檢查取證。經(jīng)查證屬實(shí)的，依照《條例》有關(guān)法律的規(guī)定，責(zé)令限期改正，可以并處相應(yīng)罰款。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告共篇十二
近年來(lái)，隨著南京城南城市建設(shè)步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個(gè)個(gè)拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區(qū)，安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問(wèn)題帶來(lái)的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來(lái)。
安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進(jìn)以來(lái)各級(jí)部門(mén)普遍關(guān)注的一個(gè)重大民生問(wèn)題。雨花臺(tái)區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)通過(guò)對(duì)轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關(guān)系、提高對(duì)安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認(rèn)識(shí)，為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。
一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀。
目前在雨花臺(tái)區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個(gè)居民小區(qū)，其中安置房小區(qū)26個(gè)，鐵心橋地區(qū)7個(gè)社區(qū)，其中兩個(gè)社區(qū)為全市兩個(gè)大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城，另外5個(gè)社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個(gè)方面的因素。
1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉(zhuǎn)變后，并沒(méi)有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導(dǎo)致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾，最突出的共性問(wèn)題有：
（3）業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識(shí)淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來(lái)的村落搬遷到新建小區(qū)，作為村民從來(lái)都無(wú)需交納物業(yè)管理費(fèi)和垃圾費(fèi)之類(lèi)的費(fèi)用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認(rèn)為這些費(fèi)用應(yīng)該由政府買(mǎi)單。他們對(duì)物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務(wù)本身就是一種商品。消費(fèi)享受服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念，直接后果就是導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)質(zhì)量下降，形成惡性循環(huán)。
2、物業(yè)公司因素。
（3）物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后，為了快速地給居民提供物業(yè)服務(wù)，保障居民的基本生活需求，各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務(wù)，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務(wù)者身份自居，必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。
3、相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門(mén)因素。相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門(mén)未能及時(shí)指導(dǎo)安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，這樣個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專(zhuān)屬秘書(shū)，中國(guó)最強(qiáng)免費(fèi)！/項(xiàng)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)公司也無(wú)能為力，比如維修基金的使用，導(dǎo)致居民認(rèn)為物業(yè)公司不作為，引發(fā)矛盾糾紛。
二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點(diǎn)建議。
（1）方便個(gè)體業(yè)主與物業(yè)公司之間進(jìn)行溝通；
（3）通過(guò)業(yè)主委員會(huì)宣傳小區(qū)居民責(zé)任與義務(wù)，配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費(fèi)用收取工作正?；?。
2、培養(yǎng)能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化的優(yōu)勢(shì)物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務(wù)公開(kāi)、財(cái)務(wù)公開(kāi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機(jī)制。同時(shí)，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供資金保障。
3、聘用和培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)人員，提高物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。要在人員配置上把好關(guān)口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。一是選拔聘任一批責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)好的人員充實(shí)到物業(yè)管理一線(xiàn)隊(duì)伍；二是加強(qiáng)從業(yè)人員的崗位培訓(xùn)，提高他們依法履行職責(zé)能力；三是提升人員素質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)法律、規(guī)章、相關(guān)業(yè)務(wù)和小區(qū)管理理論，開(kāi)拓工作思路，切實(shí)做到服務(wù)好保障房小區(qū)居民。
4、相關(guān)行政部門(mén)做好保障房建設(shè)驗(yàn)收工作，避免建設(shè)問(wèn)題遺留給物業(yè)部門(mén)。認(rèn)真抓好物業(yè)管理的前期介入工作，發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施設(shè)備不完善的小區(qū)，責(zé)令建設(shè)單位限期補(bǔ)建完善，做到提前介入，主動(dòng)參與，積極監(jiān)督，確保交付后業(yè)主滿(mǎn)意，避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。
5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開(kāi)展普法和精神文明宣傳，宣揚(yáng)小區(qū)公約，弘揚(yáng)小區(qū)主人翁意識(shí)，提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識(shí)，改變他們的生活習(xí)慣，鼓勵(lì)小區(qū)居民主導(dǎo)參與到小區(qū)物業(yè)管理中來(lái)，通過(guò)人民調(diào)解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。
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