企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告大全（18篇）

報告在商業(yè)、學(xué)術(shù)和政府機(jī)構(gòu)中廣泛應(yīng)用，對決策和決策者具有重要作用。在寫報告之前，我們可以進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研和分析，以確保報告的內(nèi)容具備可信度和可靠性。如果你正在編寫一份報告，這些范文可以幫助你了解報告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容要點。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇一

為了對***小區(qū)的客戶有一個大體的了解，掌握有關(guān)***小區(qū)客戶的第一手材料，以便日后做好***小區(qū)的物業(yè)管理工作，近期我們對***小區(qū)的客戶進(jìn)行了物業(yè)方面的調(diào)查。調(diào)查情況如下：

一、所有的客戶出于安全著想都希望小區(qū)能進(jìn)行嚴(yán)格的封閉式管理，并表示愿意配合門崗在出入大門時出示相關(guān)證件，部分客戶還就此項提出了以下問題：

1、等門崗和住戶比較熟悉了以后，能否取消出入證制度;。

2、能否做成統(tǒng)一，并且方便攜帶的標(biāo)志;。

3、如果親戚來了，沒有證件怎么辦。

二、除了基本的公共服務(wù)以外，對于合理性收費的項目，客戶們認(rèn)為桶裝水配送、代訂代送奶等服務(wù)，相關(guān)公司已提供了免費報務(wù)，如果物業(yè)公司與這些公司的收費一致或者更低，絕大多數(shù)客戶表示可以考慮接受，否則就沒有必要再設(shè)置;洗衣、清潔、看護(hù)老人等項目，大多數(shù)客戶認(rèn)為沒有必要設(shè)置，因為這些情況他們可以自行解決,交給別人做反而不放心;只有很少部分客戶對于看護(hù)孩子表示出興趣;還有部分客戶提議，看能否在小區(qū)內(nèi)成立一些小診所，以方便小區(qū)住戶。

三、對于會所的項目設(shè)置，健身房和籃球館倍受青睞，小部分客戶傾向于乒乓球室，但部分客戶擔(dān)心如果建游泳池，池水的質(zhì)量不能得到保證，還有客戶對建立籃球場有異議，擔(dān)心太亂而影響到住戶的休息。

四、60%的客戶對物業(yè)服務(wù)中心組織活動表示贊成，其中25%的客戶贊成但自己未必參與;30%客戶表示沒有時間;10%的客戶擔(dān)心組織此類的活動會影響小區(qū)的居住環(huán)境和住戶休息。另外年青人對交誼舞比較感興趣，合唱團(tuán)次之;少數(shù)老年人對秧歌感興趣(此次調(diào)查客戶中，老年人數(shù)量較少)，腰鼓一項無人選擇。

五、關(guān)于對聊城物業(yè)管理費的檔次歸屬，極少部分人表示我們提供什么樣的服務(wù)，他就會出什么水平的錢;大部人認(rèn)為物業(yè)公司只要提供，如：保安、衛(wèi)生、等能滿足住戶基本需要的項目就可以了，物業(yè)費盡可能少收。

結(jié)果表明，絕大部分用戶可以接受的物業(yè)管理費在3-4毛之間。

六、在對住戶所在小區(qū)調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)以下問題(住單位房、自己房和家住縣里的客戶不包括在內(nèi))：

1、大部分小區(qū)的車輛管理比較混亂;。

2、維修不及時;。

3、社區(qū)文化沒有或者陳舊;。

4、對于物業(yè)管理的在態(tài)度和衛(wèi)生大部分人表示還算滿意。

七、在問及***小區(qū)客戶關(guān)于對公司物業(yè)管理方面的建議時，大部分人表示沒有想過，以后想到可以再電話聯(lián)系;在根據(jù)我們的提示進(jìn)行的調(diào)查方面，大家都著重強(qiáng)調(diào)安全;另外有客戶強(qiáng)烈建議我們，希望我們能在客戶入住以后再進(jìn)行一次類似的調(diào)查，以便他們能在住的過程中發(fā)現(xiàn)問題，進(jìn)行及時反映情況和信息反饋。

綜合以上情況，我們發(fā)現(xiàn)，住戶對安全的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它各項，其次是環(huán)境、維修等，對于社區(qū)文化，真正關(guān)心的住戶不是很多。

鑒于以上結(jié)果，現(xiàn)提出以下建議，以供參考：

1、在業(yè)主入住時，可以就業(yè)主的興趣愛好等方面進(jìn)行一次調(diào)查，以方便以后管理;。

3、重點做好小區(qū)業(yè)主的安全工作，加強(qiáng)對小區(qū)的車輛管理;。

4、強(qiáng)調(diào)維修員進(jìn)行及時維修和服務(wù)人員良好的服務(wù)態(tài)度，這最能影響我們公司的形象;。

5、定期更新社區(qū)文化;。

6、重點做好物業(yè)管理的前期工作，可以起到事半功倍的效果;。

7、定期對小區(qū)消防等各項配套設(shè)施進(jìn)行巡查，做到防患于未然。

8、物業(yè)雖然屬于后勤管理，但我們必須做出讓業(yè)主看得見的成績，有質(zhì)量(無形的)，也要求形象(有形的)。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇二

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮?陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。

提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時，只能實行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。

后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

如光亮陽光佳苑、巨鑫雅苑等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

二、小區(qū)貫徹落實物業(yè)管理法規(guī)情況。

為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

三、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況。

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。

目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。

六、物業(yè)服務(wù)管理費用收取及管理使用情況。

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗?，用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

2、部分小區(qū)物業(yè)管理費收費難。

12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準(zhǔn)外，其余10個小區(qū)物業(yè)費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，“花錢買服務(wù)”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。

征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費用，公共設(shè)施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費用；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。

3、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房，業(yè)主沒有購買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。

4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

八、造成問題的主要原因。

1、業(yè)主市民意識不強(qiáng)，業(yè)委會難成立。

業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口?！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇三

為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)建文明城市，建設(shè)宜居家園，提高人民幸福指數(shù)，建設(shè)和諧、美麗岳塘，區(qū)政協(xié)常委會組成了以主席傅博華為組長的調(diào)研組，對全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。調(diào)研組先后到市房產(chǎn)局、區(qū)物管辦、區(qū)人民法院以及全區(qū)(含高新、昭山兩區(qū))各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、部分社(村)開展了調(diào)研，走訪了部分小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主代表，還專程赴上海虹口區(qū)涼城新村街道進(jìn)行了學(xué)習(xí)考察，現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：

(一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(昭山、高新小區(qū)61個)，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個，由業(yè)主自治的43個，單位自管的22個，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個。

(二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。5月，我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開展無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級創(chuàng)建工作實施方案和細(xì)則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項整治工作方案》，規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作，涌現(xiàn)了一批星級小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心，各社(村)明確了專職人員負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。

二、物業(yè)管理存在的主要問題和原因分析。

(一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連，同時涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規(guī)，各職能部門的監(jiān)管機(jī)制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與，造成監(jiān)管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機(jī)制不健全，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對物業(yè)管理工作的推動缺乏獎懲辦法，不利于調(diào)動物業(yè)管理工作的積極性，對基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時，房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要動用維修基金需“兩個三分之二業(yè)主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進(jìn)行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達(dá)到，使用起來難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費未作明確規(guī)定，出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費缺、工作任務(wù)重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對物業(yè)公司、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升，現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對。

(二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗收把關(guān)不嚴(yán)，形成遺留問題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業(yè)主與開發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房，小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計相對滯后，道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價低、配套設(shè)施不齊等問題，致使兩類小區(qū)的財物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差，無論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請物業(yè)公司，都難以滿足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區(qū)沒有交存房屋維修金，房屋及公共設(shè)施年久失修，政府經(jīng)費投入有限，居民又負(fù)擔(dān)不起過高的維修費，給物業(yè)管理帶來很大困難。三是電梯設(shè)備維護(hù)維修、供水設(shè)施移交等問題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患，長期維護(hù)維修不及時不到位，二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對此物業(yè)公司以屬開發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。

(三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊，侵權(quán)行為時有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家，其中一級資質(zhì)的4家，二級資質(zhì)的3家，三級資質(zhì)的62家，外來的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區(qū)建成后，開發(fā)建設(shè)單位不是通過招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級機(jī)構(gòu)，再次利用物業(yè)牟利，導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主，而是服務(wù)于開發(fā)商和建設(shè)單位，物業(yè)公司處于強(qiáng)勢地位，業(yè)主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費收取難，服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看，業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費不足”為由，單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時，“足額繳納物業(yè)費”作為其完善服務(wù)的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務(wù)質(zhì)量下降，導(dǎo)致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來越差，物業(yè)管理費收取越來越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識。

(四)業(yè)主委員會作用沒有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會的主體地位不明。業(yè)主委員會按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，它只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它與物業(yè)公司的地位不對等，不具備法人資格。業(yè)主委員會在維權(quán)過程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會在制度設(shè)計時法律地位的缺失，很難達(dá)到《物業(yè)管理條例》在制度設(shè)計時的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會組建困難。新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開發(fā)周期長、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會成立條件，加之開發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會事務(wù)，難以實現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識不強(qiáng)，召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會達(dá)不到規(guī)定的人數(shù)，給組建工作帶來困難。三是業(yè)主委員會運作不規(guī)范，缺乏監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會工作規(guī)則不健全，職責(zé)不明確，缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范，且房產(chǎn)部門對物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會的工作監(jiān)督管理不強(qiáng)，對業(yè)主委員會存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識。少數(shù)的業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業(yè)主利益角度考慮問題，功利心重，利用業(yè)主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業(yè)主自我管理和維護(hù)意識缺失。表現(xiàn)在自治意識差，公德意識不強(qiáng)。只管自家門內(nèi)的事，不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的'門外事務(wù)。

三、關(guān)于加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議。

為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責(zé)任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理市場秩序健康發(fā)展，維護(hù)社會大局穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，湖南省實施《物業(yè)管理條例》辦法，建設(shè)部、財政部令[]第165號《住宅專項維修資金管理辦法》、住建部[]165號文件《物業(yè)承接查驗辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，現(xiàn)就如何加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議：

(一)完善頂層設(shè)計，建立健全法律法規(guī)，政府職能部門要當(dāng)好“裁判員”

1.完善法律法規(guī)政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程，明確業(yè)主委員會的法人身份和主體責(zé)任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會決定補建或者續(xù)交專項維修資金、未按期繳納物業(yè)費等問題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠信平臺，加強(qiáng)輿論宣傳與監(jiān)督，影響法人單位的投標(biāo)、個人的錄用晉升、信貸等，推動物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機(jī)制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會中的作用，建立物業(yè)公司準(zhǔn)入制度，強(qiáng)化對物業(yè)公司的行政監(jiān)管，理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責(zé)職能、權(quán)利義務(wù)，建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動”的工作機(jī)制。三是細(xì)化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實建設(shè)部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細(xì)則，規(guī)范監(jiān)管、簡化維修基金的使用程序，合理調(diào)整維修基金的分?jǐn)偙壤?，使維修基金真正發(fā)揮作用，充分調(diào)動業(yè)主委員會、業(yè)主參與自我管理的積極性。

2.嚴(yán)格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗收、移交關(guān)。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時督促規(guī)劃、國土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門加強(qiáng)對小區(qū)開發(fā)過程中的監(jiān)控管理，重點對設(shè)計、建設(shè)、竣工驗收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān)，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商、建設(shè)單位的行為，嚴(yán)格落實《湖南省實施物業(yè)管理條例辦法》，切實保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進(jìn)一步強(qiáng)化新建住宅小區(qū)驗收交付工作，規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門在對住宅小區(qū)開發(fā)項目驗收時，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與，依據(jù)政府職能部門行政許可內(nèi)容逐項開展檢查驗收。對開發(fā)建設(shè)不配套等遺留問題，責(zé)成開發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi)，高質(zhì)量完善、整改，方可驗收、移交，對拒不執(zhí)行的，要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，從源頭上控制和減少開發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，力推開發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多，居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以傾斜，區(qū)牽頭，街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底，有計劃逐年對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行提質(zhì)改造，對改造后的零散小區(qū)進(jìn)行整合，將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會，招標(biāo)引進(jìn)正規(guī)物業(yè)公司進(jìn)駐。

3.加強(qiáng)對物業(yè)公司的監(jiān)管。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理勢在必行，政府必須進(jìn)一步充實物業(yè)管理部門人員力量，加強(qiáng)經(jīng)費保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購買服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所，采取購買公共服務(wù)的方式，對全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和退出制度。物業(yè)主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級管理，構(gòu)建多級次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用，將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評分納入到物業(yè)主管部門對物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進(jìn)行一次考核審定，評分較低單位要嚴(yán)肅整治，執(zhí)行退出制度。三是組織開展物業(yè)管理專項治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對以管理者自居，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)意識差，只收費不服務(wù)，多收費少服務(wù)，收費不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專項整治。同時，引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分類收取的評估、監(jiān)測等服務(wù)。通過第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開，增加透明度，促進(jìn)物業(yè)管理市場的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。

(二)規(guī)范市場運作，加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查，區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級要當(dāng)好“指導(dǎo)員”。

1.進(jìn)一步明確工作職責(zé)。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責(zé)，強(qiáng)化考核辦法，增加財力投入。各街(鄉(xiāng))要加強(qiáng)物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經(jīng)費納入到區(qū)、鄉(xiāng)財政預(yù)算和街道的財政計劃。同時，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會成員、樓棟長、有小區(qū)管理經(jīng)驗的志愿者或社會公益組織加入到小區(qū)管理隊伍。繼續(xù)開展對無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級達(dá)標(biāo)創(chuàng)建工作，并加強(qiáng)對申報、創(chuàng)建、評選結(jié)果的宣傳和運用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。

2.積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動機(jī)制。建立社(村)、業(yè)主委員會、物業(yè)公司的聯(lián)席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業(yè)管理關(guān)系，建立基層物業(yè)管理長效機(jī)制。通過政府購買公共服務(wù)，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作，進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實好《物業(yè)管理條例》，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展，營造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務(wù)員”。

3.加強(qiáng)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會的自治和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門要加大對《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī)，自覺履行職責(zé)。要增強(qiáng)業(yè)主自治意識、有償服務(wù)意識、依法維權(quán)意識，積極組建業(yè)主委員會，協(xié)助推薦遵守國家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員。對人口規(guī)模達(dá)到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會，完善居民委員會與業(yè)主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會制訂議事規(guī)則、信息、財物公開、檔案管理等制度，切實發(fā)揮應(yīng)有的作用，使業(yè)主委員會成為小區(qū)的“管理員”。

4.大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容，完善小區(qū)公約，提高業(yè)主依法維權(quán)的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對性地在小區(qū)開展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇四

方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區(qū)），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區(qū)）。有114個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，51個小區(qū)由建設(shè)單位管理，32個小區(qū)由物業(yè)公司管理，有60個小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。

到保駕護(hù)航作用；二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會，并對所成立的業(yè)主委員會進(jìn)行注冊備案存檔；三是審查申報各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書、是否合法經(jīng)營，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時，督促業(yè)主委員會為他們進(jìn)行調(diào)解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時督促、組織產(chǎn)權(quán)單位和開發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。

經(jīng)過走訪和調(diào)查，我縣物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括：

3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。

4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；

5、車輛停放管理；

6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理；

7、裝飾裝修管理服務(wù)；

目前，我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費的形式來維護(hù)日常物業(yè)管理的各項活動支出，物業(yè)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)項目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同而不同，標(biāo)準(zhǔn)從每平方米0.15元至0.50元不等。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇五

為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況。

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場化運行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

二、存在的主要問題。

1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的.迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達(dá)到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分?jǐn)偸杖∶艽蟆Ｓ捎诟鞣N因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。九是當(dāng)物價部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所。

有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。

住宅消費的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費管理的意見和建議。

1、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌;鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護(hù)良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強(qiáng)日常巡查，對維修不及時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機(jī)制，應(yīng)在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。

4、完善細(xì)化收費標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴}，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點，采取分類指導(dǎo)辦法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M標(biāo)準(zhǔn)。

5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。

7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費。

9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機(jī)制。

11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。收費有關(guān)問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。《江西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門應(yīng)積極配合，共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇六

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國人民的生活水平進(jìn)一步得到提高，人們對乳制品的需求也不斷擴(kuò)大，后來乳制品越來越多地成為我國人民特別是城市居民的生活必需品。正因為我國的乳制品消費市場廣闊，更多的乳制品企業(yè)在我國得到了不同程度的發(fā)展，其中包括不少外來乳制品企業(yè)。乳制品行業(yè)已經(jīng)成為我國食品行業(yè)中增長最大的行業(yè)，為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)。但是，中國乳制品行業(yè)也面臨著產(chǎn)品生產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩，生產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)消費者需求的不良局面。為此，我們小組決定對伊利集團(tuán)的產(chǎn)品進(jìn)行市場調(diào)查。調(diào)查時間是20xx年11月，調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查，我們制定了問卷150份，收回有效問卷132份。各項調(diào)查工作結(jié)束后，我們將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，調(diào)查報告如下。

二、調(diào)查對象的基本情況。

（一）性別構(gòu)成比例（問卷問題1）。

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我們所調(diào)查的消費者中，有90人曾經(jīng)購買過伊利產(chǎn)品，其中男性為60人，占伊利消費者人數(shù)的67%；女性為30人，占伊利消費者人數(shù)的33%。

（二）年齡構(gòu)成（問卷問題2）。

其中18歲以下為14人，占伊利消費者人數(shù)的15%，18至24歲38人，占伊利消費者人數(shù)的42%，25至30歲13人，占伊利消費者人數(shù)的14%，31至40歲8人，占伊利消費者人數(shù)的8%，41至50歲13人，占伊利消費者人數(shù)的14%，50歲以上4人，占伊利消費者人數(shù)的7%。

三、專門調(diào)查部分。

（一）消費需求調(diào)查。

1、根據(jù)調(diào)查顯示消費者選擇伊利乳制品所考慮的因素中，品質(zhì)仍然占申通快遞客戶滿意滴調(diào)研報告最大比重。

其中品質(zhì)占34%，接下來是口味25%，價格占到22%，品牌13%，其他6%。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到，消費者購買伊利乳制品所考慮的最主要因素是乳制品的品質(zhì)，口味和價格也是考慮的重要因素，而品牌則不是考慮的主要因素。因此，伊利不僅要加強(qiáng)品牌宣傳力度，更要注重產(chǎn)品的品質(zhì)，運用國際水平的工藝技術(shù)，為消費者提供天然無污染的綠色產(chǎn)品，不斷生產(chǎn)出適合消費者口味的產(chǎn)品。同時，運用強(qiáng)大的資金運作實力發(fā)揮價格優(yōu)勢，這樣伊利才可能占有更廣闊的市場，成為市場競爭中的主導(dǎo)者。

2、價格是消費者考慮購買商品的重要因素，商品價格的高低對消費者是否購買這一商品產(chǎn)生最直接的影響。因此，我們對伊利產(chǎn)品價格展開了調(diào)查。

經(jīng)過調(diào)查，60%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價格偏貴，另外，36%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價格一般，只有4%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價格便宜。這說明伊利產(chǎn)品在價格方面還應(yīng)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，減輕消費者的消費壓力。

3、包裝是一件商品的重要組成部分，因此我們針對伊利乳制品包裝展開了一項調(diào)查，結(jié)果如下：

軟包裝比較收到消費者的青睞，占到總數(shù)的35%，瓶裝占20，罐裝、袋裝、其他則均占15%。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到，在消費者青睞的伊利乳制品包裝中軟包裝仍然是主流，其他包裝也占據(jù)一定比例，所以，企業(yè)在保持原有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，繼續(xù)尋求新穎，備受消費者青睞的包裝。

4、消費者青睞的伊利產(chǎn)品。

90名伊利產(chǎn)品的消費者中有85人表示喜歡液態(tài)奶，有60人表示喜歡冰淇淋，有54人表示喜歡奶粉，有56人表示喜歡奶酪，表示還喜歡伊利其它產(chǎn)品的有32人。

消費者比較青睞伊利的液態(tài)奶和冰淇淋，伊利公司可以加大對液態(tài)奶和冰淇淋的生產(chǎn)。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇七

1、價值規(guī)律是市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價值由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎(chǔ)。價格圍繞"等價交換價值點w上下波動，是價值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價值規(guī)律的制約。

企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業(yè)管理運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經(jīng)濟(jì)運行中一種反常現(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)管理常規(guī)收費之外的經(jīng)濟(jì)來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。

縱觀“低收費、零收費”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點是業(yè)主少交或不交管理費，但物業(yè)仍需維修、運行、維護(hù)和管理，這說明物業(yè)管理費一定另有來源?；蛘呤欠康禺a(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟(jì)條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發(fā)商的動機(jī)、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機(jī)制，結(jié)局往往是草草收場。以商業(yè)用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺，進(jìn)行商業(yè)運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補，物業(yè)管理正常運行就無法維持，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會不安定因素的產(chǎn)生，這對構(gòu)建和諧社會是有害無益的。

如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個別物業(yè)項目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會中，社會化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細(xì)，專業(yè)化程度越來越高。一個普通物業(yè)管理企業(yè)，同時涉足多個專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。

因此，物業(yè)管理的“低收費、零收費”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)管理市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。

1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對等”一是專業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導(dǎo)業(yè)主對物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無，更多關(guān)注服務(wù)價格而非服務(wù)質(zhì)量。同時，由于消費者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會忽視對物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管，造成消費者對物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出，無形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險的陷阱。

2.“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運營鳳險。

“低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)一個重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋?！皩τ谀骋划a(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)?！奔瓷a(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應(yīng)的不一定會上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補管理費不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。

3.“低收費、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途。

當(dāng)一個“低收費、零收費”物業(yè)管理進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價，很可能會被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當(dāng)整個物業(yè)管理行業(yè)的降價成為習(xí)慣，消費者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會是誰的物業(yè)管理費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關(guān)心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因為在低價，甚至超低價上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。

在物業(yè)管理服務(wù)市場上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場的低效率和市場失靈，“低收費、零收費”服務(wù)不受到遏制，不但整個物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場嚴(yán)重萎縮甚至消失。

1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則。

從民法的基本原則公平和等價有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)管理“低收費、零收費”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的?！睹穹ㄍ▌t》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財產(chǎn)等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權(quán)利『應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對等、并按價值規(guī)律的要求進(jìn)行等價交換，取得他人財產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價相適應(yīng)。

合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)管理費的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利是對等和等價的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費不對等，其有權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。

但是在物業(yè)管理“低收費、零收費”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)管理費，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費、零收費"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無法保證的。同時，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價或免費服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。

而業(yè)主享受的超低價或免費服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動性。

2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。

物業(yè)管理“低收費、零收費”歸根結(jié)底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當(dāng)競爭，違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第11條“經(jīng)營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)管理“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進(jìn)入市場，其動機(jī)不能排除是為了搶占市場份額從而達(dá)到排擠對手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價格銷售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴(yán)重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業(yè)管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。

3.“低收費、零收費”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理條例》的基本精神。

《物業(yè)管理條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對不同類型的物業(yè)、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質(zhì)價相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費機(jī)制，“低收費、零收費”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價，否定了質(zhì)價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價相符的收費原則，使初步培育出來的物業(yè)管理消費觀念，倒退到計劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識空前高漲，而物業(yè)管理消費意識和服務(wù)意識都不到位，物業(yè)管理法律法規(guī)相對滯后，在這樣社會經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)管理市場競爭日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現(xiàn)是必然的。

1.完善法制建設(shè)。

法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動中的行為。

2.強(qiáng)化行業(yè)自律。

行業(yè)自律是市場經(jīng)濟(jì)中企業(yè)誠實信用"原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)管理協(xié)會在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會應(yīng)及時、有效地建立會員強(qiáng)制入會、訓(xùn)誡、通報批評、公開譴責(zé)和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的社會地位和信譽。

3.加強(qiáng)理論研究。

物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強(qiáng)理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。

4.創(chuàng)新制度設(shè)計。

創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。

在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理制度，如類似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。在物業(yè)管理內(nèi)部，完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。

5.正確引導(dǎo)輿論。

人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇八

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。

提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時，只能實行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。

05年后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。

責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗?，用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準(zhǔn)外，其余10個小區(qū)物業(yè)費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，“花錢買服務(wù)”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。

征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費用，公共設(shè)施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費用；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。

3、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房，業(yè)主沒有購。

買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。

4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

1、業(yè)主市民意識不強(qiáng)，業(yè)委會難成立。

業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口。“物業(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇九

我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn)，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實習(xí)老師的指導(dǎo)下，我們小組對益陽市的物業(yè)管理市場進(jìn)行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過實地實踐調(diào)查、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展。

為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區(qū)，我將逐一進(jìn)行分析。

先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(qū)（以下簡稱梓山苑小區(qū)）是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟(jì)適用房，梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū)，小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內(nèi)，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費為0.18元/平方米，小區(qū)擁有80東住宅。

該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟(jì)適用房，所以建設(shè)密度較高。2.進(jìn)門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進(jìn)行管理和清理。

3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。4.保安管理不嚴(yán)，小區(qū)對外來人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區(qū)分配有兩個保安室，前門的保安為24小時值班的，后門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。并且只有進(jìn)門口有一個攝像頭，防盜報警系統(tǒng)不到位。

9.沒有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置，空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對簡陋，機(jī)構(gòu)設(shè)置較為簡單，只有設(shè)有主任、副主任、財務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項職務(wù)。

11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會的頭一次業(yè)主大會在八月份召開完畢。

總的說來，該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計均較為不合理，列處于經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進(jìn)行及時有效的解決。物業(yè)管理公司本身機(jī)制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費還是相當(dāng)?shù)?。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費相對于其他小區(qū)來說是相當(dāng)?shù)偷?，比如說，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎?，如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話，居民愿意增加物業(yè)管理費。

由于小區(qū)建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美發(fā)、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈，達(dá)到了小區(qū)居民的要求，并得到好評。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜，適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃?xì)夂徒o排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入，車輛慢行”、標(biāo)有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算干凈。

然后簡單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。

中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區(qū)。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內(nèi)涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設(shè)施應(yīng)有盡有；益陽商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫(yī)院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應(yīng)俱全。

由于該小區(qū)是新建小區(qū)，所以設(shè)施設(shè)備為新的，綠化和小區(qū)設(shè)計布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實地調(diào)查，小區(qū)內(nèi)沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個，小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個墻上，顯得很不合理。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況，小區(qū)出入比較不規(guī)范，存在一定安全隱患。

龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區(qū)中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業(yè)區(qū)，能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對于進(jìn)出的人員會進(jìn)行嚴(yán)格的查控，保安防盜措施和報警系統(tǒng)相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設(shè)面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。

益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

總的說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問題也不進(jìn)行及時的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少，但規(guī)模不一，發(fā)展不夠規(guī)范，仍處于初級市場階段，還沒有普遍實行招投標(biāo)制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機(jī)制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé)，履行自己的責(zé)任。

第二：居民的物業(yè)意識需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運營難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識不到位，個別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務(wù)”的意識，有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題，特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運營中的一個難題。幾年來，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào)，使物業(yè)運營成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓(xùn)，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法良性發(fā)展。

第三：部分小區(qū)設(shè)施不配套，檢查維修十分不及時。由于歷史的原因，老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。收費率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，逐步老化、損壞，隨著時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來越差，嚴(yán)重的話會形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個問題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。

第四：社區(qū)居委會與物業(yè)公司、業(yè)主委員會之間的關(guān)系沒有很好的理順。有的居委會把本身負(fù)擔(dān)的計劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來代替，物業(yè)公司很有怨言。個別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會，部分業(yè)主委員會不是經(jīng)過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化，不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護(hù)業(yè)主利益業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

（一）加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí)，提高對物業(yè)管理的認(rèn)識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè)，建設(shè)全國最好開發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強(qiáng)城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機(jī)會，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新的亮點。區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度，切實加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。

（二）充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時為切實保障業(yè)委會的正常運作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制，保證業(yè)委會工作的公平性和及時性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會的意見，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報，聽取意見，切實改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。

（三）進(jìn)一步理順社區(qū)居委會與物業(yè)公司和業(yè)主委員會的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會負(fù)擔(dān)的工作，社區(qū)居委會也要根據(jù)自身職能，協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會、居委會三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。

（四）努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿足小區(qū)居民不同層次消費的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時加強(qiáng)對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時值班，及時解決群眾反映的問題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。

（五）不斷改善小區(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入，加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計、投資和建設(shè)的公眾參與方式，充分調(diào)動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設(shè)維護(hù)費中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

（六）做好宣傳，營造良好的社會氛圍。首先應(yīng)該要堅持正確的輿論導(dǎo)向，重點宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。再次，增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對管理規(guī)章、服務(wù)項目以及收費依據(jù)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等，都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識，既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換，又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。

通過此次實地調(diào)查走訪，我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實踐調(diào)查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養(yǎng)我們團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神，社會實踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個人所能承當(dāng)?shù)?，而是需由多人合作的才能完成的。在調(diào)查過程中，我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人，體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇十

為市人大常委會第五次會議聽取和審議市政府關(guān)于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的報告作準(zhǔn)備，市人大環(huán)境資源城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于9月份對市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。9月10日，市人大常委會副主任徐永兵、王平率領(lǐng)市人大常委會部分組成人員和部分市人大代表對市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了專題視察。在調(diào)研視察的基礎(chǔ)上，我們按照監(jiān)督法的要求，已將調(diào)研視察過程中收集的各方面的建議和意見及時進(jìn)行了匯總整理，交市政府及相關(guān)部門。市政府對我們匯總的意見高度重視，已在專項工作報告中作出了回應(yīng)?，F(xiàn)將這次調(diào)查視察的情況報告如下，供各位組成人員審議時參考。

我市的物業(yè)管理工作起步于1994年,經(jīng)過十多年的發(fā)展,物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模不斷壯大，企業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員以及物業(yè)服務(wù)覆蓋面都有了長足的發(fā)展。物業(yè)管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)，在擴(kuò)大就業(yè)、居民消費、維護(hù)房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)和提高城市品味等方面發(fā)揮著日益重要的作用。目前市區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)130家，管理面積2300萬平方米，有國家級物業(yè)管理示范項目5個，國家優(yōu)秀項目5個，省級優(yōu)秀項目23個。

近年來，市政府認(rèn)真貫徹落實《物業(yè)管理條例》，不斷健全物業(yè)管理的政策體系；大力開展宣傳咨詢活動，努力為物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)I造有利的社會氛圍；積極培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，對符合條件的新建小區(qū)全面實施招投標(biāo)落實物業(yè)服務(wù)企業(yè)，限制和約束不正當(dāng)競爭行為，維護(hù)了物業(yè)管理市場良好的競爭秩序；積極引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主委員會組織建設(shè)，業(yè)主自治意識逐步得到增強(qiáng)；不斷規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為，行業(yè)整體素質(zhì)有所提高；逐步完善物業(yè)維修資金管理使用制度，業(yè)主合法權(quán)益得到保障；努力改善老小區(qū)配套設(shè)施，積極探索準(zhǔn)物業(yè)管理體制。通過各項扎實有效的工作措施，我市的小區(qū)環(huán)境面貌不斷改善，物業(yè)管理在“五城同創(chuàng)”中發(fā)揮了重要作用，為提升城市品味，提高市民居住質(zhì)量作出了積極貢獻(xiàn)。

二、市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要矛盾和問題。

在十多年的發(fā)展過程中，我市的物業(yè)管理與外地許多地方一樣，也出現(xiàn)了許多矛盾和問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難，成為困擾物業(yè)服務(wù)行業(yè)的第一大難題。收費難是我們在調(diào)研視察中聽到的意見最集中的問題。一方面物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)比較低，沒有建立相應(yīng)的自然增長機(jī)制。目前我市普通住宅區(qū)物業(yè)管理費指導(dǎo)價執(zhí)行的仍然是的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)小區(qū)類別、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，從0.1元/月.m2到0.5元/月.m2，普遍價格在0.2元/月.m2左右（與xx市水平相當(dāng)）。隨著用人工資和各種生產(chǎn)資料成本的增加，特別是《勞動合同法》實施以后，為物管工人繳納“五保一金”給物業(yè)企業(yè)增加了很大的壓力，但是物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)一直沒有隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展作相應(yīng)調(diào)整。另一方面物業(yè)管理費收繳率低。市區(qū)平均收繳率不足60%，而低價位商品房（拆遷安置小區(qū)）物業(yè)管理費收繳率不足10%，導(dǎo)致物業(yè)公司無法正常運轉(zhuǎn)，更無法提供高質(zhì)量的服務(wù)，形成了收不到費—服務(wù)不到位—業(yè)主不滿意—更加收不到費的惡性循環(huán)。物業(yè)管理公司投入大量的人力用于收費，而通過司法渠道追討物業(yè)管理費，成本高、程序繁雜，牽扯過多的人力、精力，物業(yè)公司認(rèn)為劃不來。因此物業(yè)公司普遍都不看好住宅項目，特別是在老小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司幾乎全部虧損，去年春節(jié)前市區(qū)有近三十家物業(yè)企業(yè)由于經(jīng)營不下去紛紛退出所在小區(qū)。

（二）物業(yè)管理體制不健全，相關(guān)責(zé)任主體沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，使得物業(yè)管理矛盾重重。隨著小區(qū)數(shù)量的不斷增加，物業(yè)管理的市場不斷擴(kuò)大，物業(yè)規(guī)模和企業(yè)數(shù)量不斷增加，行業(yè)管理的工作量也越來越大。目前我市的物業(yè)管理工作主要依靠一個行政主管部門進(jìn)行行業(yè)直管，物業(yè)管理行政管理體制缺乏市、區(qū)、街道、社區(qū)條塊結(jié)合、層層節(jié)制的行業(yè)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機(jī)制和應(yīng)急防御機(jī)制。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為新型的市民民主形式，是與物業(yè)企業(yè)對等的、維系物業(yè)管理市場完整性的重要主體。但是目前我市尚有100多個小區(qū)因為無人牽頭組織、缺乏經(jīng)費、區(qū)域太小太零散等原因沒有成立業(yè)主委員會。就是已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，由于缺乏對業(yè)委會有效的監(jiān)督制約措施，其業(yè)主自我管理、自我約束的機(jī)制尚未形成，民主協(xié)商、少數(shù)服從多數(shù)的議事原則很難實現(xiàn)，業(yè)主自治只能是良好的愿望而已。據(jù)統(tǒng)計，能有效發(fā)揮作用的業(yè)主委員會僅占20%，基本不運作的占30%，另50%也是發(fā)揮作用不大。另外，居委會、業(yè)委會、物管企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有形成，社區(qū)管理和物業(yè)管理之間缺乏科學(xué)、有效的協(xié)調(diào)機(jī)制。

（三）住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，成為物業(yè)服務(wù)品質(zhì)無法提升的硬傷。主要表現(xiàn)在有的開發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設(shè)計，不能按照原有規(guī)劃要求將小區(qū)交付給物業(yè)公司，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動用房不到位，公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰，房屋及小區(qū)水、電、排污系統(tǒng)建設(shè)質(zhì)量不高，綠化檔次低，維修資金不及時足額到位等等，造成后續(xù)管理糾紛多、難度大、成本高。另一突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區(qū)中，包括新建商品房小區(qū)的停車位嚴(yán)重不足，停車問題已成為破壞小區(qū)環(huán)境、困擾物業(yè)管理的一大難題，這在老舊小區(qū)表現(xiàn)得尤為突出。

（四）城市綜合管理執(zhí)法不到位，市民對居住環(huán)境不滿意，物業(yè)管理企業(yè)左右為難。諸如鋁合金加工、娛樂場所噪音、住宅樓底樓小餐飲油煙污染、小區(qū)居民飼養(yǎng)鴿子、狗等寵物影響鄰里、居民隨意毀壞綠化、裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建等等，這些違法行為都應(yīng)該有相關(guān)的行政管理執(zhí)法部門進(jìn)行監(jiān)管、執(zhí)法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在發(fā)現(xiàn)后及時勸阻、舉報的權(quán)力，而沒有執(zhí)法權(quán)，但是居民都把這些帳算到物業(yè)公司頭上，并以此為理由拒繳物業(yè)管理費。由于城市綜合管理協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善，一些政策、法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻現(xiàn)象，導(dǎo)致居民對居住環(huán)境不滿意。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)偏低，從業(yè)人員普遍素質(zhì)不高，制約了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入的門檻較低，相當(dāng)一部分物業(yè)公司設(shè)立的起點低，沒有先進(jìn)的管理手段和高素質(zhì)人才，市場競爭力弱。市區(qū)130家物業(yè)公司中一級資質(zhì)1家，二級資質(zhì)8家，二級以上資質(zhì)物業(yè)企業(yè)僅占總數(shù)的7%。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員約8000人左右，其中70%的人只有初中以下（含初中）文化，85%是下崗職工、原開發(fā)企業(yè)的富余人員或外來務(wù)工人員，而且大多是“40”、“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高，加上工資待遇低，從業(yè)人員工作缺乏熱情和技巧，使得整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)出缺乏敬業(yè)精神、專業(yè)技能低下、誠信度和公信力不強(qiáng)的狀態(tài)。

三、對加強(qiáng)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點建議。

針對我市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的現(xiàn)實問題，市政府及相關(guān)職能部門要切實加強(qiáng)研究，從完善物業(yè)管理的體制、機(jī)制入手，積極探索，創(chuàng)新舉措，推動這一社會關(guān)注、百姓關(guān)心的熱點問題的有效解決。

（一）要從以人為本、構(gòu)建和諧社會的高度出發(fā)，不斷加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立健全管理網(wǎng)絡(luò)。住宅小區(qū)物業(yè)管理是一項關(guān)系民生的系統(tǒng)工程、窗口工程，是政府綜合管理水平、城市居民素質(zhì)和文明程度的具體體現(xiàn)，也反映了一個城市經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展水平。市政府要從以人為本、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度，充分認(rèn)識加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性、必要性，建立健全管理網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建高效的物業(yè)管理新體制。要按照“重心下移、屬地管理、條塊結(jié)合、以區(qū)為主”的原則，明確市、區(qū)兩級職責(zé)分工，落實行政監(jiān)管和公共服務(wù)責(zé)任，建立“市行政主管部門監(jiān)督管理、各區(qū)政府屬地管理、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體組織、社區(qū)居委會協(xié)助落實、相關(guān)職能部門密切配合”的責(zé)任體制，形成“上下聯(lián)動、齊抓共管”的工作機(jī)制。區(qū)級政府要明確物業(yè)管理監(jiān)管部門，充實街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)工作力量，健全管理網(wǎng)絡(luò)，落實工作經(jīng)費，為推進(jìn)物業(yè)管理工作提供組織保障。社區(qū)黨支部、居委會是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬戶的關(guān)口，要充分發(fā)揮社區(qū)的一線作用，強(qiáng)化居委會的職責(zé)，在業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)之間充當(dāng)組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者的角色，強(qiáng)化其在發(fā)動業(yè)主委員會的設(shè)立、指導(dǎo)業(yè)主委員會工作、協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)的矛盾方面的作用。同時物業(yè)管理作為城市管理的一個不可缺少的組成部分，是城市管理的補充和延伸，需要各相關(guān)職能部門的支持和配合。要進(jìn)一步強(qiáng)化城市管理責(zé)任制，加強(qiáng)部門間的`協(xié)作配合，提高行政執(zhí)法的效率，依法對小區(qū)內(nèi)各類違法、違規(guī)行為及時、從嚴(yán)查處，為物業(yè)管理營造良好的外部環(huán)境。

（二）要從轉(zhuǎn)變廣大市民物業(yè)服務(wù)消費理念入手，進(jìn)一步加大宣傳力度，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。導(dǎo)致物業(yè)管理收費難的原因很多，但其中很重要的一條是廣大居民的思想認(rèn)識不到位，對物業(yè)管理有償服務(wù)缺乏應(yīng)有的認(rèn)識。有很多業(yè)主習(xí)慣于過去長期的政府福利性服務(wù)，對物業(yè)管理需要交納相應(yīng)的服務(wù)費不理解、不情愿，總希望享受“免費的午餐”。要針對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三方主體做好有針對性的宣傳工作，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，使其充分認(rèn)識各自的權(quán)力和義務(wù)。一方面要強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識，從而千方百計地改進(jìn)服務(wù)的方法，提高服務(wù)的質(zhì)量；另一方面要強(qiáng)化業(yè)主的共同參與意識，以主人翁的姿態(tài)自覺維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益，從而讓社會各方面、各階層在支持、發(fā)展物業(yè)管理方面形成共識。要善于運用各種宣傳媒介，通過喜聞樂見、通俗易懂的事例宣傳《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)，解析物業(yè)管理有償服務(wù)的道理，引導(dǎo)廣大市民樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費理念，分清職責(zé)，正確對待小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實問題，自覺履行繳費義務(wù)，依法維權(quán)。

（三）要從物業(yè)管理的機(jī)制、模式等方面尋求突破口，努力創(chuàng)新工作舉措，加大推進(jìn)力度。一是要加大老小區(qū)整治力度。要加大老舊住宅小區(qū)環(huán)境整治的資金投入，將老小區(qū)改造工作列入市、區(qū)兩級年度城建計劃，安排專項資金，逐步解決小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套方面的突出問題，為推行物業(yè)管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。二是要加強(qiáng)物業(yè)維修資金的歸集、管理力度。要加強(qiáng)對房屋開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)管，確保其按規(guī)定將住宅專項維修資金交存到位，并按國家規(guī)定的保修期限和范圍承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)保修責(zé)任，同時負(fù)責(zé)處理在開發(fā)建設(shè)和銷售過程中造成的遺留問題，為物業(yè)管理解決后顧之憂。市房管、財政部門要按照“專戶儲存、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，進(jìn)一步完善住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設(shè)置、使用管理等程序規(guī)范，為長期物業(yè)管理提供保障，切實維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。三是要強(qiáng)化新建小區(qū)公建配套設(shè)施的監(jiān)管和驗收制度。加強(qiáng)對小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前置把關(guān)，嚴(yán)格小區(qū)竣工綜合驗收工作，加強(qiáng)對房屋質(zhì)量、配套設(shè)施設(shè)備以及環(huán)境的驗收，明確屬于全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房、非經(jīng)營性配套用房等由產(chǎn)權(quán)部門驗收確認(rèn)，并監(jiān)督交付，從而從源頭上減少矛盾，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。四是實事求是，合理確定小區(qū)物業(yè)管理模式。要實行等級性和基礎(chǔ)性服務(wù)并舉，針對不同類型的小區(qū)采取不同的管理模式。對新建普通商品房小區(qū)，要全面推行市場化等級物業(yè)管理；對老舊小區(qū)在改造后具備物業(yè)管理基礎(chǔ)條件的，積極推行物業(yè)管理，對暫不具備條件的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)建立物業(yè)服務(wù)組織，落實保潔、保安、保綠等基礎(chǔ)性管理，并探索與水、電等其他公共服務(wù)集中收費制度，保障最基本的物業(yè)管理正常運行，維護(hù)小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。

（四）要從政策措施上加大對物管企業(yè)的扶持力度，讓朝陽產(chǎn)業(yè)煥發(fā)勃勃生機(jī)。首先，市政府及相關(guān)職能部門要完善物業(yè)服務(wù)定價成本審核制度，按照“公正合理、質(zhì)價相符”的原則，確定物業(yè)服務(wù)等級和收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)收費行為。要強(qiáng)化合同約束，在物業(yè)服務(wù)合同中明確服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。要充分發(fā)揮公職人員在和諧社區(qū)建設(shè)中的模范帶頭作用，建立、完善機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員拖欠物業(yè)管理費抄告制度，把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時繳納物業(yè)服務(wù)費用的情況作為機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)的考核內(nèi)容之一，健全各級黨政組織齊抓共管的責(zé)任機(jī)制。其次，針對拆遷安置小區(qū)、低價位商品房等，政府要出臺相應(yīng)的政策，解決小區(qū)管理的資金問題?？梢栽趯嵤┎疬w時就提前對今后小區(qū)的管理費用進(jìn)行考慮，在村級集體經(jīng)濟(jì)中作出安排，設(shè)立小區(qū)管理專項資金；或者在小區(qū)規(guī)劃建設(shè)中考慮一定比例的經(jīng)營性用房，作為今后小區(qū)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費來源。同時要完善住房保障措施，對低保、特困家庭的物業(yè)服務(wù)費進(jìn)行減免或補助。第三，針對物業(yè)管理這一帶有準(zhǔn)公共服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)，政府要加大扶持的力度，實行差別稅收政策。對管理保障性住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，建議政府對其經(jīng)營收入實行稅收減免或在住房保障資金中予以補貼；對在老舊小區(qū)、次新小區(qū)提供服務(wù)的企業(yè)，建議對其稅收給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，以減輕企業(yè)的壓力；對管理舒適型高檔住宅小區(qū)的企業(yè)則實施正常的稅收制度，以此確保市場競爭的公平性，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的良性運作、健康發(fā)展。

（五）要以群眾滿意為標(biāo)準(zhǔn)，切實提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。

市政府要規(guī)范物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。要進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法，規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出機(jī)制，健全區(qū)物管部門及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）參與對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理的實施機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核、監(jiān)管。要充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的作用，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評估報告制度，促進(jìn)行業(yè)自律和企業(yè)有序健康發(fā)展。繼續(xù)完善優(yōu)秀物業(yè)項目評選、激勵機(jī)制，重視物管人員培訓(xùn)工作，加強(qiáng)從業(yè)人員職業(yè)道德、服務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，從而提升物業(yè)服務(wù)的水平，提高廣大居民對物業(yè)服務(wù)的滿意度、認(rèn)可度。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇十一

隨著地方政府招商引資力度的加強(qiáng)，各地越來越熱衷于建立自己的工業(yè)園，以推動地方經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，全省目前已經(jīng)設(shè)立縣級工業(yè)園102家，工業(yè)園的成立，不僅促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，廣開了稅源，而且解決了當(dāng)?shù)刭Y源利用以及就業(yè)壓力等難題，成為許多地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。因此，了解掌握園區(qū)企業(yè)生存狀態(tài)、抓好園區(qū)企業(yè)稅收征管具有特殊的意義。那么，在縣級工業(yè)園，企業(yè)生存狀態(tài)如何？企業(yè)稅負(fù)如何？以及企業(yè)納稅情況又如何？我們試著從被稱為“經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)”的工業(yè)園的調(diào)查中尋求答案。

工業(yè)園于20xx年經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)成立，園區(qū)位于區(qū)鎮(zhèn)東南方向三公里處，面積3平方公里，經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)初具規(guī)模，具有典型的工礦區(qū)特征?，F(xiàn)有紅耐金屬材料有限公司在內(nèi)的36戶企業(yè)，絕大多數(shù)企業(yè)為浙江客商，主要經(jīng)營金屬回收加工、塑料加工、造紙、制藥、化工等行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，20xx年園區(qū)實現(xiàn)gdp4.6億元，較上年增長21%，占區(qū)gdp的26.4%；園區(qū)實現(xiàn)稅收xx71萬元（含增值稅，下同），較上年增長32%，占全區(qū)財政收入的24.3%，因此，說工業(yè)園是經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)毫不為過。

（一）據(jù)調(diào)查，企業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)兩極分化。投資額超過500萬元的有6戶，20xx年實現(xiàn)gdp3.2億元，實現(xiàn)稅收862萬元，占園區(qū)的70%。投資額在100萬元以下的有30戶，20xx年實現(xiàn)gdp為1.4億元，稅收收入為309萬元。

（二）污染嚴(yán)重且耗能高。園區(qū)企業(yè)借助螺灘水電站的電力能源優(yōu)勢，大力發(fā)展金屬回收加工、塑料加工、造紙、制藥化工等行業(yè)，這些企業(yè)都是污染嚴(yán)重及耗能大戶行業(yè)，而這些正是國家限制發(fā)展的。據(jù)調(diào)查，園區(qū)企業(yè)的耗能比是國家標(biāo)準(zhǔn)的3.7倍，園區(qū)企業(yè)只有藥業(yè)一戶通過省級環(huán)保檢測，20xx年，附近村莊就發(fā)生過因水體污染引發(fā)家畜死亡的事件。

（三）企業(yè)受市場影響波動較大、金屬加工利潤薄，效益普遍低下。園區(qū)企業(yè)經(jīng)營的塑料加工、制藥行業(yè)屬勞動密集型，技術(shù)含量要求低。20xx年，園區(qū)有31家企業(yè)實現(xiàn)贏利，利潤327萬元，利潤率僅為7%，低于省測定的平均利潤率3個百分點。

（四）地方政府優(yōu)惠政策多。由于工業(yè)園是地方政府的“金娃娃”，因此，地方政府出臺很多保護(hù)性優(yōu)惠政策。例如，稅收減免返還、未經(jīng)政府批準(zhǔn)執(zhí)法部門不得入戶檢查、土地低價出讓等等。

20xx年，工業(yè)園稅收收入首次突破1000萬元大關(guān)（增值稅xx05萬元，地方稅收入66萬元），20xx年上半年累計實現(xiàn)稅收1532萬元，這說明園區(qū)企業(yè)對區(qū)財政的穩(wěn)定增長起到了關(guān)鍵作用。但是，在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)一些問題：

（一）納稅大戶的納稅意識遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出規(guī)模小且稅額少的納稅人。在稅收例行檢查中我們發(fā)現(xiàn)，園區(qū)規(guī)模大、納稅多的納稅人財務(wù)制度比較健全，少報或漏報稅額相對少，主要涉及印花稅等小稅種，這主要得益于他們在原浙江發(fā)展時積累的納稅觀念。而一些小規(guī)模納稅人不但財務(wù)制度混亂，而且偷稅現(xiàn)象比較普遍。

（二）企業(yè)納稅極不均衡。大企業(yè)不一定是納稅大戶。據(jù)調(diào)查，園區(qū)投資額在千萬元的企業(yè)有四家，占企業(yè)數(shù)量的10%，但實際繳納稅款不足一成。在20xx年的納稅中，金屬回收加工企業(yè)納稅人占90%，說明高投入、高耗能的金屬加工行業(yè)對稅收增長起到了關(guān)鍵的作用。個別企業(yè)納稅貢獻(xiàn)率更是達(dá)到了60%以上。如園區(qū)某銅加工企業(yè)，20xx年1-8月累計實現(xiàn)地方稅收145萬元，占園區(qū)稅收的70.8%。

（三）土地使用稅、房產(chǎn)稅普遍未開征。由于工業(yè)園區(qū)的特殊性，一般設(shè)在城郊，而且距離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)的地方。按照土地使用稅和房產(chǎn)稅條例規(guī)定，只有城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的企業(yè)才是土地使用稅和房產(chǎn)稅的納稅人。這樣，園區(qū)既不屬于建制鎮(zhèn)范圍，也不屬于條例規(guī)定的工礦區(qū)，因此不能開征土地使用稅、房產(chǎn)稅，成為稅收的盲區(qū)。

（四）企業(yè)所得稅總量偏小，印花稅普遍未按規(guī)定申報。大多數(shù)工業(yè)園區(qū)成立時間較晚，按照總局[20xx]8號關(guān)于劃分企業(yè)所得稅征管范圍文件精神，絕大多數(shù)企業(yè)的企業(yè)所得稅在國稅部門征收，由于各種原因，企業(yè)所得稅一直成為工業(yè)園區(qū)稅收征管的軟肋。20xx年，工業(yè)園合計征收企業(yè)所得稅21.3萬元，占稅收總量的2%。從檢查結(jié)果來看，園區(qū)自行申報印花稅的企業(yè)僅有一戶。

（五）土建及固定資產(chǎn)安裝未申報納稅。按照稅法規(guī)定，企業(yè)在平整土地、廠房建設(shè)、固定資產(chǎn)安裝時必須進(jìn)入在建工程，待項目竣工取得地稅發(fā)票后轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。在實際工作中，企業(yè)一般自購原材料，請當(dāng)?shù)卮迕窠ㄔO(shè)廠房，采用白條入帳或不進(jìn)行項目結(jié)算等方式逃避國家稅收。

另外，稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)監(jiān)管手段不夠完善，政府干預(yù)稅務(wù)機(jī)關(guān)正常工作也是導(dǎo)致稅收征管力度偏軟的重要原因。

稅收是國家的經(jīng)濟(jì)命脈，沒有稅收，一切無從談起。國家最近發(fā)布一系列針對工業(yè)園的政策，就是要加強(qiáng)對土地、環(huán)境、能耗和稅收監(jiān)管。作為政府的重要職能部門，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該繼續(xù)加大征管力度，充分發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。從本地實際來看，我們認(rèn)為，加強(qiáng)對工業(yè)園區(qū)稅收的征管，要做好以下工作：

（一）有針對地加強(qiáng)稅收政策宣傳力度。長期以來，許多人有一種招商引資的外地客商不須繳納地方稅的思想，還有一些人認(rèn)為外來企業(yè)都可以享受所得稅減二免三的政策，有的還以此作為招商引資的條件，這其中包括一些地方黨政領(lǐng)導(dǎo)。事實上，現(xiàn)在稅收減免權(quán)都集中在中央、省政府，設(shè)區(qū)市以下政府不具備減免稅審批權(quán)。稅收宣傳一要強(qiáng)化對納稅人的宣傳，努力提高外來客商的納稅意識，提高稅法的遵從度；二要強(qiáng)化對地方黨政領(lǐng)導(dǎo)的宣傳，一些領(lǐng)導(dǎo)一味強(qiáng)調(diào)招商引資環(huán)境，忽視依法治稅，時常干預(yù)正常的稅收工作，削弱了稅法的剛性和嚴(yán)肅性，只有地方黨政領(lǐng)導(dǎo)的依法納稅意識增強(qiáng)了，才能更好地支持稅收工作。

（二）將年納稅額在一定數(shù)額以上的納稅人、重點稅源行業(yè)納稅人作為被稅務(wù)機(jī)關(guān)鎖定的“重點納稅人”，實行特殊管理和監(jiān)控，做到“抓住重點、鎖住龍頭”。對于納稅額的界定可采用兩種方法：第一，以省、市局公布和要求的納稅額作為監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)；二，按照園區(qū)企業(yè)數(shù)量的10%為依據(jù)，換句話說，將當(dāng)?shù)貓@區(qū)具有代表性的企業(yè)作為重點納稅人進(jìn)行監(jiān)管。

（三）全力推進(jìn)信息化建設(shè)，與有關(guān)部門建立健全納稅信息共享。國稅、地稅要信息共享，逐步建立工業(yè)園區(qū)企業(yè)納稅信息庫，實現(xiàn)各稅種聯(lián)網(wǎng)查詢。地稅部門還要加強(qiáng)與工商、銀行、土管、房產(chǎn)、海關(guān)的協(xié)調(diào)聯(lián)動，構(gòu)建固定的信息傳遞渠道，通過信息共享建立起協(xié)查護(hù)稅的網(wǎng)絡(luò)。

（四）抓住大案、典型案件，重拳出擊，保證稅法的剛性和嚴(yán)肅性，震懾偷逃稅分子?？h級工業(yè)園，情況復(fù)雜，企業(yè)的納稅意識參差不齊，有的借口招商引資政策拒不納稅，有的隱蔽收入做假帳大肆偷逃國家稅收，侵蝕國家稅基。因此，必須依靠稅務(wù)稽查的力量重拳出擊，依法打擊犯罪分子的囂張氣焰，維護(hù)稅法的剛性和嚴(yán)肅性，為其他企業(yè)營造公平公正的競爭環(huán)境。

（五）盡快確立各縣級工業(yè)園區(qū)的工礦區(qū)地位，為土地使用稅和房產(chǎn)稅的征收提供法律依據(jù)。當(dāng)前，由于縣級工業(yè)園的地理特殊性，土地使用稅和房產(chǎn)稅基本上都未開征。實際情況是，一些工業(yè)園已經(jīng)具備工礦區(qū)條件，只是因為未納入規(guī)定范圍，才導(dǎo)致目前這種尷尬局面，因此，盡快確立確立各縣級工業(yè)園區(qū)的工礦區(qū)地位勢在必行。

（六）開展日常檢查和納稅評估。利用“一戶式”儲存信息資料和行為稅負(fù)及相關(guān)信息，進(jìn)行評估分析。全面開展案頭評估分析。對嚴(yán)重偏離指標(biāo)參數(shù)的企業(yè)，長年微利、零稅負(fù)申報的納稅異常企業(yè)進(jìn)行重點納稅評估和檢查。企業(yè)年度匯算清繳結(jié)束后，應(yīng)按照《省地方稅務(wù)系統(tǒng)納稅評估管理實施辦法》，開展企業(yè)所得稅等稅種的納稅評估，通過對同一戶企業(yè)歷年縱向?qū)Ρ葟暮屯恍袠I(yè)企業(yè)稅負(fù)橫向分析，掌握重點管理企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（七）因地制宜，設(shè)立行業(yè)管理機(jī)構(gòu)，對工業(yè)園區(qū)稅收進(jìn)行專項重點管理。對工業(yè)園區(qū)企業(yè)這種特定納稅人的稅收管理，采取設(shè)置專門的征管機(jī)構(gòu)實行行業(yè)管理是比較科學(xué)合理的。由于園區(qū)企業(yè)大多來自江浙等發(fā)達(dá)地區(qū)，具有豐富的稅收經(jīng)驗，財務(wù)管理水平相對較高，高素質(zhì)的管理對象需要高素質(zhì)的管理者。在傳統(tǒng)的粗放式管理下，一個管理員既負(fù)責(zé)個體稅收，又要承擔(dān)企業(yè)管理，難以實現(xiàn)新時期下科學(xué)化、精細(xì)化和規(guī)范化管理。行業(yè)管理能發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的普遍性問題，有針對性地加以解決，從而有效堵塞征管上的漏洞，減少偷漏稅現(xiàn)象的發(fā)生，達(dá)到管深管透的目的。

加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)稅收征管對于貫徹國家宏觀調(diào)控政策、落實資源能源利用水平、增加國家財政收入都具有十分重要的意義，因此，我們要把工業(yè)園區(qū)稅收征管當(dāng)作一項政治任務(wù)來抓緊抓實抓好，把各項政策落到實處。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇十二

根據(jù)省工商聯(lián)開展“進(jìn)萬家民企，促跨越發(fā)展”活動的要求，縣工商聯(lián)于今年x月初，利用半個月時間深入到全縣9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)對20家小微企業(yè)開展調(diào)研。通過廣泛地走訪座談，充分了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況、聽取企業(yè)的意見和建議，基本摸清了全縣小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，以及小微企業(yè)發(fā)展存在的困難和制約因素，在調(diào)查研究和綜合分析基礎(chǔ)上，提出了我們的建議和對策。

(一)總體情況。

據(jù)初步統(tǒng)計,截止xx年底，遠(yuǎn)安縣共有小微企業(yè)198家，占全部工業(yè)企業(yè)的75%;小微企業(yè)職工人數(shù)xx人，占全部工業(yè)企業(yè)職工人數(shù)的%;完成銷售收入62510萬元，占全部工業(yè)企業(yè)的2.8%;實現(xiàn)稅金占全部工業(yè)企業(yè)的6%左右。

分行業(yè)看，全縣198家小微企業(yè)中有：煤炭開采58家，磷礦開采15家，銅礦開采1家，煤磷礦開采占小微企業(yè)的比重為37.4%;磷化工9家，新型建材x家，機(jī)械制造8家，塑料制品4家，小水電18家，農(nóng)產(chǎn)品加工30家。

調(diào)查情況表明，小微企業(yè)已成為推動我縣民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的重要力量，在促進(jìn)資源優(yōu)化配置，探索創(chuàng)新、吸納就業(yè)、穩(wěn)定社會等方面具有不可或缺的作用，已成為衡量縣域經(jīng)濟(jì)活力的主要標(biāo)志。

我縣小微企業(yè)運行狀況總體上是健康有序的，發(fā)展勢頭良好，表現(xiàn)為三個“進(jìn)一步”：發(fā)展速度進(jìn)一步加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，所占比重進(jìn)一步提高。調(diào)查表明，我縣小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營正常、生產(chǎn)線基本全部運行，企業(yè)用工滿員達(dá)到90%以上，只有個別企業(yè)生產(chǎn)開工不足，有設(shè)備閑置現(xiàn)象，沒有停工停產(chǎn)和破產(chǎn)倒閉企業(yè)，經(jīng)受住了國際金融動蕩和全球經(jīng)濟(jì)下滑帶來的負(fù)面影響和沖擊。

(二)我縣小微企業(yè)發(fā)展特點。

經(jīng)過近幾年的發(fā)展，我縣小微企業(yè)逐步由小生產(chǎn)走向大生產(chǎn)，從小產(chǎn)業(yè)走向大產(chǎn)業(yè)，從小市場走向大市場，呈現(xiàn)出自身鮮明的特點。

1、依托自然資源，配套、服務(wù)支柱企業(yè)。我縣小微企業(yè)既參與資源開發(fā)，又服務(wù)配套支柱企業(yè)發(fā)展，與大企業(yè)相互依存，又相互促進(jìn)。一方面我縣小微企業(yè)無一不是發(fā)揮比較優(yōu)勢、立足豐富的自然資源發(fā)展起來的，90%以上的小微企業(yè)都是資源型企業(yè)。另一方面，相當(dāng)一部分小微企業(yè)都是圍繞磷化工、新型建材、機(jī)械加工、食品醫(yī)藥等四大支柱產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展，成為支柱企業(yè)和龍頭企業(yè)的有益補充和重要配套，在服務(wù)支柱產(chǎn)業(yè)過程中，實現(xiàn)小微企業(yè)自身的發(fā)展壯大。比如河口木器廠為盼盼安居門業(yè)公司提供木方等配套產(chǎn)品，金祥塑料制品公司為全縣食用菌產(chǎn)業(yè)提供食用菌袋和為東圣集團(tuán)生產(chǎn)包裝袋，一些小磷肥企業(yè)利用大企業(yè)富余的中低品位的磷礦石生產(chǎn)復(fù)合肥料等等，既延伸了產(chǎn)業(yè)鏈，又提高了資源配置效率。

2、特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出。全縣小微企業(yè)分布廣、市場前景廣闊，形成了獨特的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。比如磷化工，機(jī)械加工，新型建材，以食用菌產(chǎn)業(yè)為龍頭的農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，群體規(guī)模不斷擴(kuò)張，集聚效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，形成了較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集聚力和品牌優(yōu)勢，在縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位，發(fā)揮著越來越重要的作用。

3、成長快、活力強(qiáng)。近年來縣委縣政府出臺了一系列激勵措施，大力實施“工業(yè)立縣”核心戰(zhàn)略，推動礦山開采企業(yè)“二次創(chuàng)業(yè)”，激發(fā)全民創(chuàng)業(yè)熱情，同時大力實施招商引資，吸引外資進(jìn)入創(chuàng)業(yè)，使小微企業(yè)如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，以每年15%的速度增長，大部分小微企業(yè)都是近幾年發(fā)展起來的。

(一)認(rèn)真落實各項政策措施，全力支持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

我縣始終高度重視工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，堅持“工業(yè)立縣”核心戰(zhàn)略地位不動搖，制定出臺了一系列政策措施，全力支持民營工業(yè)發(fā)展，認(rèn)真貫徹落實中共遠(yuǎn)安縣委、縣人民政府《關(guān)于支持工業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)的意見》、《關(guān)于大力推進(jìn)全民創(chuàng)業(yè)的意見》、《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的措施》，為我縣小微企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的成長空間。

(二)以全民創(chuàng)業(yè)為抓手，激發(fā)小微企業(yè)活力。

一是積極引導(dǎo)民間資本圍繞壯大支柱產(chǎn)業(yè)和食用菌、鹿苑茶、沖菜、鳴鳳米等地方特色農(nóng)產(chǎn)品深加工，支持創(chuàng)業(yè)者依托支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭企業(yè)，發(fā)展協(xié)作配套的加工業(yè)、服務(wù)業(yè)、物流業(yè)，形成支柱企業(yè)帶動小微企業(yè)、小微企業(yè)助推支柱企業(yè)格局。二是在政府電視臺開辟“創(chuàng)業(yè)直通車”欄目，開設(shè)“全民創(chuàng)業(yè)網(wǎng)”，廣泛宣傳創(chuàng)業(yè)模范典型，激發(fā)群眾創(chuàng)業(yè)熱情，在全縣范圍內(nèi)掀起創(chuàng)業(yè)高潮。三是大力實施“資金回歸”工程，制定優(yōu)惠政策，積極引導(dǎo)在外投資興業(yè)的遠(yuǎn)安人回歸家鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。四是深入開展自主創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)服務(wù)。

(三)抓優(yōu)化環(huán)境，為工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展添活力。

一是提高服務(wù)效率。開展機(jī)關(guān)效能建設(shè)，全面落實服務(wù)承諾，嚴(yán)格實行“一站式審批”、“一條龍”服務(wù)。二是為企業(yè)用工開展定單培訓(xùn)，提供用工供求信息，緩解企業(yè)“招工難”問題。三是加強(qiáng)協(xié)調(diào)，著力幫助小微企業(yè)解決資金“瓶頸”問題。開展銀企合作，促使銀行和企業(yè)成功對接，增加貸款投放量，同時積極推動財政小額貸款擔(dān)保公司增資擴(kuò)股，為民營企業(yè)貸款提供擔(dān)保。

(一)產(chǎn)業(yè)層次低。

我縣小微企業(yè)盡管發(fā)展很快，但總體規(guī)模偏小，無論是從小微企業(yè)實現(xiàn)的銷售收入或產(chǎn)值的絕對額來看，還是從其占全縣工業(yè)企業(yè)的比重來看都還處于較低水平，尚屬“小打小鬧”，沒有形成鋪天蓋地的大氣候。一是資源型企業(yè)比重過大,深加工型和科技創(chuàng)新型企業(yè)缺乏,過度依賴自然資源,在市場上缺乏話語權(quán)。二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，市場空間狹小，生產(chǎn)粗放，工藝簡單，技術(shù)含量和附加值低。三是現(xiàn)有企業(yè)轉(zhuǎn)型升級路子不多，對未來發(fā)展缺乏清晰的戰(zhàn)略思考和戰(zhàn)略定位。

(二)生產(chǎn)成本攀升過快，難以控制。

去年以來，面臨物價輪番上漲的壓力，小微企業(yè)無力招架，特別是隨著汽油漲價后，主要原材料、工人工資、物流運輸費用、財務(wù)費用等大幅攀升，并且呈現(xiàn)跟漲不跟跌的態(tài)勢，嚴(yán)重影響小微企業(yè)生存發(fā)展。很多企業(yè)反映，“開工開不起，停產(chǎn)停不起”。小微企業(yè)面臨訂單減少和生產(chǎn)成本全面上升的雙重壓力，陷入兩難境地。有的企業(yè)雖然能勉強(qiáng)維持生產(chǎn)經(jīng)營，但實屬“賠本賺吆喝”。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，企業(yè)主要原材料支出平均同比增長30%以上，運輸費用支出同比上漲25.4%，生產(chǎn)用煤、水、油等費用支出較去年同期增長27%，而人工成本同比上漲20%以上。生產(chǎn)成本的持續(xù)攀升，嚴(yán)重擠壓和侵蝕企業(yè)利潤空間，小微企業(yè)幾乎無利可圖。如金祥塑料制品公司主要原材料聚丙烯xx年每噸只有9300元，今年猛漲至每噸11350元，漲幅達(dá)22.04%?；菝髁追使局饕牧狭椎V石和硫酸今年較去年同期分別增長24%和14%。人力成本上漲更快，由于汽油漲價和居民消費品價格持續(xù)上漲，帶來生活成本增加，直接拉升了人力資本，如1家企業(yè)反映xx年人均工資較上升了%，預(yù)計今年漲幅不會低于去年。

(三)融資渠道單一，融資成本高。

調(diào)查顯示，目前我縣小微企業(yè)的主要資金來源依然是原始資金積累，大約只有15%左右的企業(yè)能獲得金融機(jī)構(gòu)貸款，大多數(shù)小微企業(yè)無法從銀行獲得貸款，嚴(yán)重影響企業(yè)設(shè)備更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。融資難表現(xiàn)在：一是融資渠道單一，沒有專業(yè)銀行專門為小微企業(yè)服務(wù)。二是融資成本高。在現(xiàn)行融資體系下，即使有一定的額度可以爭取，從申請、評估到落實放貸有相當(dāng)長的程序和路程。而且貸款門檻高，附加條件多，讓人望而生畏。銀行不僅會“優(yōu)中選優(yōu)”，還會從自身利益出發(fā)，附帶綁定一些貸款條件，暗中推高小微企業(yè)的資金價格。目前，小微企業(yè)貸款主要是通過資產(chǎn)抵押來實現(xiàn)，但大多數(shù)小微企業(yè)并沒有足值的資產(chǎn)可供抵押。由于缺乏足夠的抵押物，獲得銀行貸款融資特別困難。更不用說通過發(fā)放債券、股票等其他市場化融資手段。

(四)用工難現(xiàn)象突出。

隨著小微企業(yè)快速成長，近年來我縣小微企業(yè)用工需求不斷增加，各類企業(yè)不同程度地出現(xiàn)了招工難現(xiàn)象，而且伴隨招工難的同時，員工穩(wěn)定難現(xiàn)象也十分突出。特別是技術(shù)工人、一線工人和重體力勞動者難招。一是年齡結(jié)構(gòu)問題，企業(yè)陷入“年輕的招不到、年老的又不愿招”兩難境地，特別是礦山開采企業(yè)和化工企業(yè)在本地基本上招不到人。本地的、年輕的、受過較好職業(yè)培訓(xùn)的人員絕大部分都到沿海發(fā)達(dá)地區(qū)打工去了。二是人員流動頻繁。好不容易招進(jìn)來，花錢進(jìn)行了培訓(xùn)，干不了多長時間就走了，人員流動變數(shù)很大。三是工資福利上漲過快，影響招工和員工穩(wěn)定。據(jù)遠(yuǎn)大石材廠反映，現(xiàn)在招收的工人基本上都是50-60歲的工人，并且也不好招。過去1天80元工資，現(xiàn)在低于200元1天，根本找不到人干活。金祥塑料制品公司想利用夜晚電力錯峰生產(chǎn)卻苦于招不到人。

(一)進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，拓展小微企業(yè)成長空間。

有什么樣的思想觀念和發(fā)展環(huán)境，就有什么樣的發(fā)展局面。

1、在思想觀念和政策設(shè)計層面上做到公平公正，一視同仁。對參與市場競爭的各類主體，包括不同所有制、不同來源、不同規(guī)模都應(yīng)堅持公平公正，不能搞身份歧視或規(guī)模歧視。在小微企業(yè)發(fā)展上堅持“四個并重”，即國有民營并重，規(guī)模大小并重，內(nèi)資外資并重，服務(wù)發(fā)展并重。尤其在資源配置、生產(chǎn)要素供給、稅費負(fù)擔(dān)政策確定上，既不能搞厚此薄彼，又不能搞平衡照顧。

2、進(jìn)一步加大對小微企業(yè)的扶持力度。結(jié)合國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向制定小微企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從市場準(zhǔn)入、要素配置、財稅支持、企業(yè)信貸、科技創(chuàng)新、人才培養(yǎng)等多方面給予支持，引導(dǎo)我縣小微企業(yè)由資源型、粗放型向加工型、科技型、高附加值方向發(fā)展，梯次推進(jìn)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的有序升級。一是對符合產(chǎn)業(yè)政策的小微企業(yè)稅費給予3-5年的減征免征，支持小微企業(yè)渡過當(dāng)前難關(guān)，從實際上解決對小微企業(yè)關(guān)注不夠、服務(wù)不夠，使其自生自滅的問題。既要注重發(fā)展大集團(tuán)，培植龍頭企業(yè)，也要扶持小微企業(yè)發(fā)展，沒有小微企業(yè)的充分發(fā)展，就談不上大企業(yè)的發(fā)展。只有小微企業(yè)“鋪天蓋地”的發(fā)展起來了，才可能有支柱產(chǎn)業(yè)和龍頭企業(yè)的“頂天立地”。二是優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，解決少數(shù)執(zhí)法部門頻繁的檢查、稽查、罰款以及變相的騷擾和刁難問題。極個別執(zhí)法部門在執(zhí)法與服務(wù)上本末倒置、“錢”當(dāng)頭，以罰開道，令小微企業(yè)有口難言。優(yōu)化服務(wù)環(huán)境不能停留在一般性的口號和簡單地提要求上，要有針對性、敢動真格。堅決查處“拐彎刁難”企業(yè)的人和事，維護(hù)投資者的合法權(quán)益。建議結(jié)合目前開展的“治庸問責(zé)”和機(jī)關(guān)效能建設(shè)，組織縣人大代表和縣政協(xié)委員深入開展評議縣直部門服務(wù)企業(yè)活動，解決縣直部門服務(wù)企業(yè)的思想意識問題。真正了解和收集企業(yè)服務(wù)需求，有針對性解決一個或幾個突出問題，讓各類企業(yè)放心投資，安心發(fā)展，一心一意做大做強(qiáng)，要讓全縣上下知道服務(wù)企業(yè)必須全心全意，不能半心半意、三心二意，要一以貫之。

(二)進(jìn)一步完善小微企業(yè)服務(wù)體系。

一是明確或成立小微企業(yè)發(fā)展指導(dǎo)中心等類似機(jī)構(gòu)，專司小微企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)與服務(wù)，整合相關(guān)部門服務(wù)職能，加強(qiáng)宏觀引導(dǎo)，著重從宏觀層面做好小微企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局。做好政策、科技、信息、統(tǒng)計分析等服務(wù)，推動和促進(jìn)小微企業(yè)聯(lián)合協(xié)作、產(chǎn)業(yè)集聚。

二是大力發(fā)展各類社會服務(wù)組織，規(guī)范市場競爭秩序。包括各類企業(yè)協(xié)會和行業(yè)商會組織，完善有利于促進(jìn)小微企業(yè)發(fā)展的中介服務(wù)體系，加快中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易中心、信息交流、技術(shù)服務(wù)、人才培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及人才市場、法律咨詢維權(quán)等服務(wù)平臺，建立有效的企業(yè)自律機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，保障民間投資的合法權(quán)益。

(三)大膽試闖，破解企業(yè)融資難。

小微企業(yè)融資難和用工難，從深層次上反映我國金融市場和勞動力市場的不發(fā)達(dá)和不健全，折射出關(guān)鍵生產(chǎn)要素供給不足問題。特別是相對于大中型企業(yè)成熟的要素市場，小微企業(yè)更像沒娘沒奶的孩子，嗷嗷待哺。在現(xiàn)行政策條件下，需要我們解放思想，大膽地闖，大膽的試，闖出一條新路來。

1、打破金融壟斷，放寬市場準(zhǔn)入。營造各類所有制經(jīng)濟(jì)公平競爭、共同發(fā)展的制度環(huán)境，培育一大批與小微企業(yè)“對接”、專門為小微企業(yè)發(fā)展服務(wù)的民營小銀行或中小銀行，應(yīng)當(dāng)支持民營資本參與融資服務(wù)機(jī)制。在金融體系上要“開閘放水”，從根本上破解小微企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”制約。

2、創(chuàng)新金融服務(wù)。積極引導(dǎo)民間借貸的陽光化、規(guī)范化，允許小微企業(yè)以適當(dāng)高于市場利率的價格進(jìn)行民間融資;鼓勵金融機(jī)構(gòu)面向小微企業(yè)開展金融服務(wù)，規(guī)范和完善小微企業(yè)應(yīng)急周轉(zhuǎn)金運行機(jī)制，確保小微企業(yè)發(fā)展需要。政府相關(guān)部門要積極協(xié)調(diào)，促成專業(yè)銀行，放寬貸款條件，降低門檻，擴(kuò)大貸款規(guī)模。

3、穩(wěn)步擴(kuò)充貸款擔(dān)保公司規(guī)模，擴(kuò)大擔(dān)保覆蓋面。積極支持遠(yuǎn)安弘信擔(dān)保公司增資擴(kuò)股，不僅要為規(guī)模內(nèi)企業(yè)貸款提供擔(dān)保，也要為小微企業(yè)貸款提供擔(dān)保。目前只募集到1700萬元股金，與增資擴(kuò)股1億元的目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)，此項工作要加快步伐。與此同時，也要允許遠(yuǎn)安現(xiàn)有的小額貸款公司增資擴(kuò)股，提升規(guī)模和質(zhì)量。

4、通過政府搭架，財政貼息等辦法為自主創(chuàng)業(yè)者解決部分創(chuàng)業(yè)資金。

5、大力推進(jìn)銀企合作，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)申請新的信貸品種到遠(yuǎn)安試點，探索創(chuàng)新抵押貸款辦法，服務(wù)小微企業(yè)發(fā)展。

(四)人才是企業(yè)發(fā)展的核心。

從政府角度來講，要培育建設(shè)一個規(guī)范有序、發(fā)達(dá)的勞動力市場，做好服務(wù)工作。首先要加強(qiáng)勞動力市場建設(shè)?；ù髿饬ψズ寐殬I(yè)技術(shù)教育，有針對性的為中小企業(yè)發(fā)展提供源源不斷較高素質(zhì)的勞動力供給，同時為每個企業(yè)提供個性化培訓(xùn)服務(wù)。優(yōu)化培訓(xùn)創(chuàng)業(yè)體系，開展創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、技術(shù)技能和經(jīng)營管理培訓(xùn)，并經(jīng)?；?、制度化。二是進(jìn)一步完善小微企業(yè)用工信息發(fā)布與共享服務(wù)平臺，提供就業(yè)用工指導(dǎo)。三是協(xié)調(diào)勞動關(guān)系，維護(hù)投資者和勞動者的合法權(quán)益。

從企業(yè)角度來講，用人純粹是企業(yè)行為。沒有穩(wěn)定的員工隊伍，企業(yè)不可能健康發(fā)展，更不可能做大做強(qiáng)。要有清晰的企業(yè)戰(zhàn)略定位(發(fā)展目標(biāo))和遠(yuǎn)景規(guī)劃，牢固樹立以人為本的理念，用良好的發(fā)展環(huán)境育人，培育關(guān)愛員工的企業(yè)文化，用事業(yè)留人，用待遇留人。

一是重視人才培養(yǎng)?！帮L(fēng)物長宜放眼量”，要注重吸引優(yōu)秀人才進(jìn)入經(jīng)營管理層，舍得花錢培養(yǎng)科技創(chuàng)新人才。

二是關(guān)愛員工，創(chuàng)造良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，為每個員工提供成長空間和發(fā)展機(jī)遇。

三是規(guī)范員工管理，建立薪酬合理增長機(jī)制。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇十三

德爾福派克電氣系統(tǒng)有限公司煙臺分公司坐落于山東省煙臺市福山區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，位于永達(dá)街980號。創(chuàng)建于20xx年3月，是世界500強(qiáng)企業(yè)德爾福在山東建立的首個制造基地，在中國設(shè)立的第7家工廠。煙臺分公司分為兩期工程，一期工程占地41畝，建筑面積約10000平方米。二期工程占地12000平方米，建成后達(dá)到22000平方米，人員超過2800人，培養(yǎng)出了一批優(yōu)秀管理人員及技術(shù)專家，逐步實現(xiàn)人員本地化。

二期擴(kuò)建之后，整個生產(chǎn)車間擁有17條流水線和36臺切線機(jī)，年產(chǎn)線束能力達(dá)到99萬套。

煙臺廠從建廠至今始終遵循著“追求杰出”的企業(yè)文化，貫徹“超越客戶的期望”的質(zhì)量方針，嚴(yán)把產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)，對客戶的要求快速響應(yīng)，多次被客戶評為最佳供應(yīng)商獎、被授予最佳響應(yīng)獎。煙臺廠服務(wù)的客戶有：

上海通用。

上海通用北盛（沈陽）。

上海通用東岳（煙臺）。

北美通用。

韓國雷諾三星。

意大利菲亞特。

墨西哥通用。

目前公司幾乎為國內(nèi)所有主要整車制造商供貨，包括通用汽車、上海大眾、一汽大眾、奇瑞、福特、豐田、東風(fēng)日產(chǎn)、東風(fēng)標(biāo)致和華晨等。

經(jīng)過幾天的企業(yè)培訓(xùn)，體檢，我就被分到了sgm308生產(chǎn)線，然后我很快被分給了一個師傅，我看著他做，很快很亂，不是懂，然后我邊被要求上手，一開始我做的很少幾乎只有師傅的六分之一，當(dāng)然這我是不會做的，慢慢會了。

在sgm308我深深的感受到在生產(chǎn)線上，我們是一個團(tuán)隊，從預(yù)裝開始，插線，布線，纏膠帶，電測，目測，都是很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。沒一步都不能出現(xiàn)錯誤，不能出現(xiàn)不良當(dāng)然，很明顯的例子就是安全氣囊，如果安全氣囊打不開，那車子出現(xiàn)事故，車主的生命是不會有太多的就會生還的。在sgm308每天早上我們都要大聲喊口號（永做最上峰），然后到各自工位，流水線轉(zhuǎn)起來，我要做的就是快快快，在一分鐘之內(nèi)結(jié)束我的事情，然后就是重復(fù)重復(fù)。其他人也是這樣。所以我們都是堅持，做好自己的事情。非常迅速，也會保證質(zhì)量，都很重要。在sgm308我不會因為自己是一名大學(xué)生就會有優(yōu)越感，有些孩子比我小5歲多，工資和我一樣，所以大家都努力去做，我很認(rèn)真的跟著師傅學(xué)習(xí)，也學(xué)習(xí)其他工位，這樣會使我很快融入這個團(tuán)體，也會給我更多的機(jī)會，做關(guān)鍵崗，每個月多出500多，是非常誘人的。在sgm308我每天下班都會很累，雖然這樣，我當(dāng)做是在鍛煉自己，因此這半年我都努力在做好，當(dāng)然還會有錯誤發(fā)生，我也會每天挨批，然后便會改過，之后便不會再犯了，因為都熟悉了么。其實，最重要的實堅持，因為板一直在轉(zhuǎn)，不會累的，如果偷懶，板流下去，對大家都不好。在德爾福派克的這半年我也熟悉了工廠的工作環(huán)境，我會選擇更加好的工作環(huán)境，更加好的待遇，當(dāng)然我也會做好。在德爾福鍛煉了我自己，從身體方面，還有也逐漸從學(xué)校的環(huán)境中出來，融入了社會，學(xué)會獨立，責(zé)任感。

在這段時間里，我一直堅持著那些關(guān)于社會關(guān)于自己的問題，聽從安排，安排的事情不要問為什么。認(rèn)真做自己該做的事情，不管什么時候，不要泄氣。不管自己的工作能力如何，一定要積極，向上，努力。做不了最優(yōu)秀的員工，但必須做到是最努力的。人的可變性是很強(qiáng)的，改變一種說話方式，客戶或許就會做出與原來相反的決定，所以不要急于放棄客戶?？蛻舻呐囵B(yǎng)是需要時間的，不要急于求成，可能會適得其反。了解客戶的需要是最重要的。保持微笑，準(zhǔn)備好問題，認(rèn)真聆聽，然后分析問題，解決問題。

在實習(xí)過程中，我也逐漸增強(qiáng)自己的溝通能力，經(jīng)過這一段時間的工作，讓我認(rèn)識更多的人。如何與別人溝通好，這門技術(shù)是需要長期練習(xí)的，以前工作的機(jī)會不多，使我與別人對話時不能隨機(jī)應(yīng)變，會使談話時有冷場，這是很尷尬的。人在社會中都會融入社會這個團(tuán)體中，人與人之間合力去做事，使其做事的過程中更加融洽，更事半功倍。別人給你意見，你要聽取，耐心，虛心的接受。在社會中要自信，自信不是麻木的自夸，而是對自己的能力做出肯定。在多次的面試中，明白了自信的重要性。你沒有社會經(jīng)驗沒有關(guān)系，重要的是你的能力不比別人差，社會工作經(jīng)驗也是累積出來的，沒有第一次又何來第二次第三次呢？有自信使你更有活力更有精神。在社會中我也克服了自己的膽怯心態(tài)，學(xué)會了厚臉皮，不怕別人的態(tài)度如何的惡劣，也要輕松應(yīng)付，大膽與人對話，工作時間長了你自然就不怕了。只有征服自己才能征服世界。有勇氣面對是關(guān)鍵，就像那句話，“勇氣通往天堂，怯懦通往地獄”。在工作中我也不斷豐富了自己的知識。人缺少了血液，身體就會衰弱，人缺少了知識，頭腦就會枯竭。

雪弗蘭科帕奇整條產(chǎn)線的內(nèi)容，預(yù)裝，預(yù)裝是整條產(chǎn)線的起始部分，當(dāng)然也是最重要的部分，這關(guān)系到之后的步驟，從預(yù)裝的開線，也就是將原材料銅線經(jīng)過超聲波壓接，接好端子，分好類，歸位。再之后，經(jīng)過物料工，經(jīng)過壓接的導(dǎo)線就被拉到了插線，這里需要每位員工將不同的端子插到合適的位置，每一個端子對應(yīng)的插口都有明確規(guī)定，當(dāng)然都是有圖示的，需要熟練操作，非常關(guān)鍵，影響到汽車性能。插好的線，一組一組的就被布線的員工取走，將其布置到圖示板的合適位置，必須準(zhǔn)確，也是為了之后員工將其成組纏繞做鋪墊，經(jīng)過布好的板會隨著機(jī)器的轉(zhuǎn)動而流下去，這樣在下一道工位的員工就會進(jìn)行纏繞了，經(jīng)過嚴(yán)密的纏繞，一套線束就下來了，然后就要經(jīng)過電測臺，進(jìn)行檢測，首先會大體看一下，重點是檢測端子的性能是不是都好，這個過程需要將各個塑件插到電測臺的各個位置，經(jīng)過檢測的線束才會下線，然后壓繼電器。最后就是目測了，目測會將各項指標(biāo)都核實一下，最后下線。

在實踐的這段時間內(nèi)，我閑暇是會幫忙做其他的工位，感受著工作的氛圍，這些都是在學(xué)校里無法感受到的，而且很多時候，我不時做一些工作以外的事情，有時要做一些清潔的工作，在學(xué)校里也許有老師分配說今天做些什么，但是這里，不一定會有人告訴你這些，你必須自覺的去做，而且要盡自己的努力做到最好，一件工作的效率就會得到別人不同的評價。在學(xué)校，只有學(xué)習(xí)的氛圍，畢竟學(xué)校是學(xué)習(xí)的場所，每一個學(xué)生都在為取得更高的成績而努力。而這里是工作的場所，每個人都會為了獲得跟多的報酬而努力，無論是學(xué)習(xí)還是工作，都存在競爭，在競爭中就要不斷學(xué)習(xí)別人先進(jìn)的地方，也要不斷學(xué)習(xí)別人怎樣做人，以提高自己的能力！記得老師曾經(jīng)說過大學(xué)是一個小社會，但我覺得校園里總少不了那份純真，那份真誠，盡管是大學(xué)高校，學(xué)生還終歸保持著學(xué)生的身份。而走進(jìn)企業(yè)，接觸各種各樣的客戶，同事，上司等等，關(guān)系復(fù)雜，但我得去面對我從未面對過的一切。在這次實踐中，我感受最深的一點是，在學(xué)校，理論的學(xué)習(xí)很多，而且是多方面的，幾乎是面面俱到而在實際生活中，可能會遇到書本上沒學(xué)到的，有可能是書本知識一點都用不上的情況，或許工作中運用到的知識很簡單的問題只要套用公式似得就能完成任務(wù)，有時候我會埋怨，實際操作這么簡單，但為什么書本上的知識讓人學(xué)的這么費力呢？這是社會與學(xué)校脫軌了嗎？也許老師是正確的，雖然大學(xué)生生活不像踏入社會，但是總算是社會的一個部分，這是不可否認(rèn)的事實。但是有時也要感謝老師的孜孜不倦的教導(dǎo)，有些問題有了課堂上的認(rèn)真消化，有平時作業(yè)做補充，我比一小部分人具有更高的起點，有了更多的知識層面去應(yīng)付面對工作上的各種問題，作為一名新世紀(jì)的大學(xué)生，應(yīng)該懂得與社會上各個方面的人交往，處理社會上發(fā)生的各方面的事情，這就意味著大學(xué)生要注意社會實踐，社會實踐必不可少。

實習(xí)很快就結(jié)束了，這段時間由于公司生產(chǎn)壓力很大，我們幾乎天天加班，但感覺自己很幸運，所有的苦讓我知道了社會和學(xué)校的差距，公司是我們用時間來換取金錢，而學(xué)校我們花費了錢獲得了時間。我不能像在學(xué)校里那樣懶散，在這里就要收到上級的約束，每天重復(fù)這單調(diào)的生活，因為我要生存。我在這里也溫習(xí)了市場營銷等相關(guān)書籍，最大的感受就是上學(xué)時間沒有好好聽課，現(xiàn)在很多自學(xué)都很困難，浪費時間，接下來我一定好好努力。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇十四

營業(yè)稅改增值稅（簡稱營改增，下同）試點改革是繼1994年分稅制改革以來，又一次重大的稅制改革，也是結(jié)構(gòu)性減稅的一項重要措施，它有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的加速轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，改革試點意義重大。廈門市作為改革試點城市于20xx年11月1日啟動“營改增”試點工作，涉及范圍是交通運輸業(yè)、研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)。所對應(yīng)的國民經(jīng)濟(jì)門類包括交通運輸倉儲和郵政業(yè)、信息傳輸軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、租賃商務(wù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)、文化體育和娛樂業(yè)等。為了解“營改增”后企業(yè)稅負(fù)情況，近期廈門市統(tǒng)計局組織開展了企業(yè)走訪活動，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

（一）促進(jìn)服務(wù)業(yè)的加速發(fā)展。發(fā)展服務(wù)業(yè)尤其現(xiàn)代服務(wù)業(yè)目前已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點，也是向結(jié)構(gòu)調(diào)整要動力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的重要舉措。“營改增”試點首先從交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開始，這就為發(fā)展服務(wù)業(yè)尤其是是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供了有利的契機(jī)。

（二）提升企業(yè)綜合競爭力?！盃I改增”的實施，可以實現(xiàn)最大限度地減少重復(fù)征稅。拓展了試點行業(yè)和企業(yè)的市場空間。同時增值稅的“抵扣機(jī)制”會讓一些制造業(yè)企業(yè)在獲取服務(wù)的同時，也獲得了進(jìn)項增值稅抵扣，降低了稅負(fù)。因此“營改增”的實施有利于企業(yè)提升綜合競爭力。

（三）有助于深化產(chǎn)業(yè)分工。營業(yè)稅是按照交易額征稅，由于無法抵扣上一環(huán)節(jié)的進(jìn)項稅額，按收入全額繳納營業(yè)稅，而且還實際承擔(dān)了外購固定資產(chǎn)價款等增值稅進(jìn)項稅額，因此不利于專業(yè)化分工的推行。而增值稅實行“抵扣法”。克服了重復(fù)征稅問題，有助于改變過去多數(shù)企業(yè)將原來應(yīng)該獨立經(jīng)營的服務(wù)業(yè)企業(yè)被迫并入制造業(yè)企業(yè)中的現(xiàn)象，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)分工的細(xì)化。

（一）“營改增”后企業(yè)稅負(fù)總體下降。

20xx年1-11月，我市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)（年營業(yè)收入1000萬元或從業(yè)人員達(dá)50人以上，下同）“營改增”涉及的行業(yè)實現(xiàn)稅金總額（包括應(yīng)交增值稅和營業(yè)稅金及附加）14.2億元，比20xx年1-11月（改革前）減少7.8億元，下降35.4%；實現(xiàn)單位稅金（每萬元營業(yè)收入所包含的稅金）0.022萬元，下降35.8%。其中交通運輸、倉儲和郵政業(yè)單位稅金比20xx年1-11月下降64.6%，降幅較大。

（二）近四成企業(yè)稅負(fù)減輕。

20xx年1-11月，我市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)實行“營改增”的行業(yè)有企業(yè)637家，單位稅金比20xx年1-11月（改革前）減少的企業(yè)數(shù)為250家，企業(yè)稅負(fù)減輕面為39.2%。其中，研究和試驗發(fā)展業(yè)企業(yè)稅負(fù)減輕面最大，為66.7%；電信廣播電視和衛(wèi)星傳輸服務(wù)業(yè)為63.6%；；廣播電視電影和影視錄音制作業(yè)為62.5%；商務(wù)服務(wù)業(yè)為49.3%；互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)為40.0%。

（三）行業(yè)稅負(fù)差距拉大。

“營改增”后試點行業(yè)稅負(fù)拉大。20xx年1-11月我市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)實行“營改增”的行業(yè)中行業(yè)稅負(fù)最高的是娛樂業(yè)，單位稅金為每萬元0.166萬元，行業(yè)稅負(fù)最低的是航空運輸業(yè)，單位稅金為每萬元0.008萬元，行業(yè)稅負(fù)差距為每萬元0.158萬元，比“營改增”前的差距多0.022萬元。

由于增值稅與營業(yè)稅的計稅依據(jù)與計算方法不同，因此“營改增”對不同行業(yè)有不同程度的影響。部分行業(yè)稅負(fù)下降，同時部分行業(yè)稅負(fù)增加。稅負(fù)增加的行業(yè)有：

（一）租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)。20xx年1-11月，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長1.1%，其中，廣告業(yè)增長56.7%，旅游社及相關(guān)服務(wù)業(yè)增長9.2%。

（二）科學(xué)研究和專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)。20xx年1-11月科學(xué)研究和專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長15.2%。

（三）裝卸搬運和運輸代理業(yè)。20xx年1-11月裝卸搬運和運輸代理業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長60.5%。

（四）道路運輸業(yè)。20xx年1-11月道路運輸業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長117.6%。

（一）營業(yè)稅改增值稅后稅率提高。

“營改增”后，試點行業(yè)的稅率均有上升，如廣告、會展行業(yè)“營改增”之前，營業(yè)稅稅率為5%，“營改增”之后，增值稅稅率為6%；廣播、電視、電影和影視錄音制作業(yè)“營改增”之前，營業(yè)稅稅率為3%，“營改增”之后，增值稅稅率為6%；交通運輸業(yè)“營改增”之前，營業(yè)稅稅率為3%，“營改增”之后，增值稅稅率為11%；互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)“營改增”之前，營業(yè)稅稅率為3%，“營改增”之后，增值稅稅率為6%；文化、體育和娛樂業(yè)“營改增”之前，營業(yè)稅稅率為5%，“營改增”之后，增值稅稅率為6%。

（二）進(jìn)項抵扣不充分。

已進(jìn)入發(fā)展平穩(wěn)期的企業(yè)自身可抵扣項目有限，部分企業(yè)購進(jìn)固定資產(chǎn)、生產(chǎn)材料等允許進(jìn)項稅額抵扣的項目偏少，造成“營改增”后企業(yè)抵扣的銷項金額少于因稅率提高而增加的稅金，導(dǎo)致稅負(fù)增長。如福建兆翔雅仕維聯(lián)合廣告有限公司由于可抵扣的固定資產(chǎn)較少，且占企業(yè)運營成本較大的廣告牌租賃費無法抵扣等原因，造成企業(yè)稅負(fù)增加。城市規(guī)劃設(shè)計研究院由于營業(yè)成本主要是設(shè)計人員的工資及培訓(xùn)費用，可抵扣的項目僅有辦公用品耗材、車輛保養(yǎng)、油費等占營業(yè)成本比重較小的費用，可抵扣的費用小于因稅率提高而產(chǎn)生的稅金，導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)增加，經(jīng)營壓力增大。廈門博坦倉儲有限公司早期購入大量碼頭裝卸設(shè)備、輸油設(shè)備等固定資產(chǎn)，“營改增”期間并無購入固定資產(chǎn)的計劃，且土地攤銷的費用也不在可抵扣的范圍內(nèi)，僅有占企業(yè)成本比重較小的設(shè)備維修費可作為銷項抵扣，抵扣金額小于由于稅率提高而增多的稅金，企業(yè)稅負(fù)增加。廈門嘉裕金逸電影城有限公司“營改增”后稅率提高一倍，而占成本比重較大的電影片租、場地租金、水電費無法抵扣，稅負(fù)明顯增多，企業(yè)稅負(fù)壓力增大。

（三）增值稅發(fā)票難以獲得。

會展中心、機(jī)場等機(jī)構(gòu)尚未納入“營改增”范圍，部分與企業(yè)合作的政府部門也沒有開具增值稅發(fā)票的資質(zhì)，造成展位租金、廣告牌租賃等成本無法作為進(jìn)項抵扣，導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)納稅金額大幅增加，稅負(fù)增幅顯著。如廈門飛馳商務(wù)有限公司長期與會展局合作，但“營改增”后無法取得與會展局合作項目的增值稅發(fā)票，導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)納稅金額增多，稅負(fù)增加。

（一）發(fā)揮稅收導(dǎo)向作用，提高服務(wù)業(yè)發(fā)展層次和發(fā)展水平?！盃I改增”是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的宏觀調(diào)控政策，其結(jié)構(gòu)性減稅政策導(dǎo)向性明顯。推行“營改增”有利于支持服務(wù)業(yè)發(fā)展，同時也能帶動工業(yè)的技術(shù)升級，所以應(yīng)充分發(fā)揮稅收導(dǎo)向作用，積極采取措施，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級。一是適當(dāng)降低現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增值稅稅率，減輕企業(yè)稅負(fù)。如適當(dāng)降低科學(xué)研究和專業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)、廣播電視電影和影視錄音制作業(yè)等可抵扣項目較少行業(yè)的增值稅稅率，緩解企業(yè)的稅負(fù)增長壓力。二是完善稅收優(yōu)惠或補貼。根據(jù)行業(yè)盈利現(xiàn)狀，發(fā)展前景以及在競爭中所處的地位的不同，有針對性地制定不同的增資獎勵、技改貼息、人才補貼等政策，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高服務(wù)業(yè)的發(fā)展層次和發(fā)展水平。如進(jìn)一步加大對軟件和信息服務(wù)業(yè)的稅收優(yōu)惠，對無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓設(shè)置補貼政策，逐步促進(jìn)技術(shù)專利等無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和開發(fā)，推動互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和專業(yè)技術(shù)服務(wù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）加快“營改增”的步伐，擴(kuò)大增值稅適用范圍?！盃I改增”是一次從“道道征收、全額征稅”向“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”轉(zhuǎn)變的稅收改革，目的是避免重復(fù)征稅，減輕企業(yè)稅負(fù)，但由于目前增值稅的抵扣鏈條尚未完全打通，行業(yè)間尚未實現(xiàn)層層抵扣，依然存在企業(yè)抵扣項目少，稅負(fù)增加的問題。如房地產(chǎn)行業(yè)、餐飲行業(yè)尚未納入“營改增”范圍，房屋租金、餐飲發(fā)票等無法抵扣，影響企業(yè)的抵扣金額，增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)?！盃I改增”試點范圍越廣，行業(yè)越全，將越有利于減輕企業(yè)稅負(fù)，結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果也將越好，因此建議加快改革步伐，逐步擴(kuò)大增值稅適用范圍，將稅收改革引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級的能量全部釋放出來。

（三）推動企業(yè)主輔分離，鼓勵企業(yè)做強(qiáng)做大。一是鼓勵工業(yè)企業(yè)將研發(fā)設(shè)計、物流、采購、貿(mào)易營銷、有形動產(chǎn)租賃等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)從生產(chǎn)制造中分離出來，設(shè)立獨立的法人企業(yè)，或?qū)⑵髽I(yè)非核心業(yè)務(wù)外包給專業(yè)化的服務(wù)業(yè)企業(yè)。不斷推動企業(yè)專業(yè)化生產(chǎn)的同時促進(jìn)第三方服務(wù)承包商的發(fā)展。二是加強(qiáng)政策宣傳力度，完善征管服務(wù)，鼓勵和引導(dǎo)企業(yè)積極籌劃重整業(yè)務(wù)，在不同增值稅率和適用范圍既定的條件下，用好用活相關(guān)優(yōu)惠政策。鼓勵企業(yè)抓住“營改增”試點機(jī)遇，實施技術(shù)改造，深挖內(nèi)部潛力，提高企業(yè)的管理水平和經(jīng)營能力，增強(qiáng)企業(yè)做強(qiáng)做大的后勁實力，從而提升行業(yè)的整體水平。

（四）扶持龍頭企業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。要密切跟蹤龍頭企業(yè)的稅負(fù)情況，對“營改增”后稅負(fù)增加的龍頭企業(yè)給予關(guān)注和適當(dāng)?shù)姆龀?，以支持龍頭企業(yè)的發(fā)展。鼓勵現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)積極申請高新技術(shù)企業(yè)的認(rèn)定，以享受優(yōu)惠稅率。鼓勵文化企業(yè)積極申報市重點文化企業(yè)的認(rèn)定，以享受扶持政策和扶持獎金。通過扶持龍頭企業(yè)，充分發(fā)揮龍頭企業(yè)的引領(lǐng)帶動作用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇十五

近年來，我縣通過深入實施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略和“中小企業(yè)成長計劃”，全縣中小微民營企業(yè)不斷成長壯大，個數(shù)占到全縣民營企業(yè)的99%，規(guī)模以上中小企業(yè)利稅貢獻(xiàn)率占到全部規(guī)模以上企業(yè)的60%，成為推動全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，主要呈現(xiàn)三個特點：一是經(jīng)濟(jì)運行趨勢較好。目前全縣共有中小微民營企業(yè)549家，平均生存期7.6年，遠(yuǎn)高于全國標(biāo)準(zhǔn)3.7年。企業(yè)數(shù)量同比穩(wěn)中有增、達(dá)5%。納入中小微民營企業(yè)信息庫的504家，其中規(guī)模以上152家。1-9月份，這152家企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值、利稅、利潤分別達(dá)765.3億元、118.9億元、98.8億元，同比增長16.8%、13%、16.7%。二是部分企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)相繼建立。全縣中小民營企業(yè)擁有省級“一企一技術(shù)”研發(fā)中心2家、創(chuàng)新企業(yè)2家，市級“一企一技術(shù)”研發(fā)中心17家、創(chuàng)新企業(yè)7家，省級小企業(yè)創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)基地1處，省級高端裝備制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)1處。三是園區(qū)聚集效應(yīng)初步顯現(xiàn)。精細(xì)化工園中小微民營企業(yè)達(dá)138家，縣開發(fā)區(qū)123家，西郊服務(wù)區(qū)52家。機(jī)械制造、石油化工產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中，擁有精細(xì)化工、石油裝備制造兩大省級產(chǎn)業(yè)集群。

縣委、縣政府在推進(jìn)中小微企業(yè)發(fā)展方面，主要采取了以下有力舉措：一是強(qiáng)化政策扶持。抓住國家重視中小微企業(yè)發(fā)展的機(jī)遇期，認(rèn)真落實近年來省、市出臺的相關(guān)政策，重點推出3000萬元工業(yè)轉(zhuǎn)型升級資金、300萬元發(fā)展專項資金等措施，引導(dǎo)扶持中小微民營企業(yè)發(fā)展。在財稅、金融和涉企審批、服務(wù)辦事、收費等方面，給予優(yōu)惠扶持、減免稅費、簡化手續(xù)。二是強(qiáng)化調(diào)度指導(dǎo)。設(shè)立了中小企業(yè)管理辦公室，實行每季調(diào)度監(jiān)測經(jīng)濟(jì)運行，提報重點培育企業(yè)名單，進(jìn)行動態(tài)化管理，促進(jìn)全縣中小微民營企業(yè)健康發(fā)展。出臺意見辦法，將中小微民營企業(yè)發(fā)展納入全縣年度考核。三是強(qiáng)化為企服務(wù)。通過一站式審批服務(wù)、精簡審批事項、并聯(lián)審批等措施簡化程序、方便企業(yè)辦事，從全縣及部門層面，開展“百名干部聯(lián)百企”、管理提升“百千萬”、創(chuàng)新服務(wù)“三項行動”等活動，強(qiáng)化部門履職服務(wù)意識，提供宣傳政策、培訓(xùn)業(yè)務(wù)、提升管理和登記融資、培育品牌等服務(wù)，為企業(yè)幫困解憂。

我縣中小微民營企業(yè)，已初步形成規(guī)模，蓄勢發(fā)展后勁較足，但仍然存在諸多因素，制約其快速發(fā)展、做大做強(qiáng)。

(一)創(chuàng)業(yè)能力不足。一是氛圍不濃。盡管就業(yè)難、招工難同時并存，但受主客觀因素影響，人們自主創(chuàng)業(yè)、主動創(chuàng)業(yè)意識薄弱;現(xiàn)有企業(yè)滿足現(xiàn)狀、小成即滿、小富即安現(xiàn)象也較普遍，對二次創(chuàng)業(yè)熱情不高。二是人才缺乏。有創(chuàng)業(yè)激情、能夠領(lǐng)辦企業(yè)的優(yōu)秀人才總量稀缺，鼓勵成才的機(jī)制不健全。

(二)創(chuàng)新實力不強(qiáng)?，F(xiàn)有中小微民營企業(yè)，總體上規(guī)模小、實力弱，從事的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較單一，大部分產(chǎn)品技術(shù)含量、附加值較低;企業(yè)研發(fā)投入少，研發(fā)能力不強(qiáng)，名牌少、自主知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品少，缺乏核心競爭力。

(三)發(fā)展要素受制。市場競爭日益激烈的情況下，有些行業(yè)產(chǎn)能相對過剩，原材料、物流、電力和勞動力價格成本不斷上升，融資難、融資貴問題突出，不斷擠壓企業(yè)利潤空間。小微企業(yè)用地難規(guī)劃、難安置情況也不同程度存在。

(四)管理經(jīng)營粗放。不少企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，不注重管理團(tuán)隊、營銷隊伍和技術(shù)人才的培養(yǎng);用人機(jī)制落后，家族式管理模式明顯，任人唯親、職工晉升渠道窄、機(jī)會少，薪酬待遇低、勞動強(qiáng)度大，缺乏用工、留人的吸引力。

(五)環(huán)境還需優(yōu)化。我縣始終堅持工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，大力倡導(dǎo)“二次創(chuàng)業(yè)”理念，但在引導(dǎo)扶持服務(wù)企業(yè)發(fā)展方面還存在工作措施待完善、落實力度需加強(qiáng)等問題。辦事審批效率有待再提高，園區(qū)公共設(shè)施不夠完善，在服務(wù)企業(yè)職工生產(chǎn)、生活等方面還存有不便。

圍繞中小微民營企業(yè)的設(shè)立、成長、壯大，政府及有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步搞好引導(dǎo)、扶持、服務(wù)，力促其不斷進(jìn)檔升級，打造發(fā)展經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)的堅實承載平臺。

(一)完善規(guī)劃促進(jìn)發(fā)展。在繼續(xù)實施《“xx”中小企業(yè)成長規(guī)劃》的同時，要統(tǒng)籌規(guī)劃鼓勵促進(jìn)中小微民營企業(yè)發(fā)展，適時出臺全縣中小微民營企業(yè)專項發(fā)展規(guī)劃，以促進(jìn)中小微民營企業(yè)快速健康成長?？h開發(fā)區(qū)、精細(xì)化工園等園區(qū)也要科學(xué)規(guī)劃布局，注意為這些企業(yè)發(fā)展預(yù)留足夠的空間。要根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點規(guī)劃小微企業(yè)發(fā)展園。整體規(guī)劃設(shè)計園內(nèi)小微企業(yè)布局，統(tǒng)籌建設(shè)相關(guān)共用生產(chǎn)辦公設(shè)施。借鑒外地經(jīng)驗，引導(dǎo)、培育有能力的投資者興辦多種形式的小微企業(yè)“孵化器”，對高科技小規(guī)模成長型企業(yè)規(guī)劃建設(shè)“加速器”，在項目立項、審批、信貸、供地等方面提供全方位服務(wù)，使小微企業(yè)快速孵化成長。要加大公共服務(wù)設(shè)施投入力度。進(jìn)一步完善園區(qū)生產(chǎn)、生活基礎(chǔ)設(shè)施，健全完善企業(yè)集聚的園區(qū)配套功能，尤其是增大公交出行密度、合理布點自動存取款機(jī)分布，增加教育、醫(yī)療等公共設(shè)施或交通直達(dá)線路，方便企業(yè)職工生產(chǎn)、生活，提高園區(qū)承載企業(yè)的服務(wù)能力。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇十六

隨著中國社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和中央振興東北老工業(yè)基地政策的深入，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)一日千里，由此也帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的一派勃勃生機(jī)。以沈陽為例，20xx年，沈陽地區(qū)將陸續(xù)有100多個樓盤投入使用，預(yù)計住宅銷售面積將在1100萬平方米左右，建材及相相關(guān)銷售在50億元以上，衛(wèi)浴潔具的銷售同比將達(dá)到6~8億元。加上沈陽對外埠周邊城市的輻射，巨大的市場需求和商機(jī)吸引了眾多商家的目光。

3、終端促銷方式情況。

中國已經(jīng)是世界上最大的建筑材料生產(chǎn)國和消費國。主要建材產(chǎn)品水泥、平板玻璃、建筑衛(wèi)生陶瓷、石材和墻體材料等產(chǎn)量多年居世界第一位。同時，建材產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，能源和原材料消耗逐年下降，各種新型建材不斷涌現(xiàn)，建材產(chǎn)品不斷升級換代。

20xx年，中國建材行業(yè)受到政府宏觀調(diào)控的影響，產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整對某些建材企業(yè)造成了一定沖擊。20xx年行業(yè)發(fā)展仍繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢，產(chǎn)量與銷售額總體上穩(wěn)健增長;中國建材行業(yè)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資環(huán)境依然較好。

20xx年，建材行業(yè)經(jīng)濟(jì)運行總體保持又快又好發(fā)展態(tài)勢。生產(chǎn)銷售增速明顯加快，經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量進(jìn)一步提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有了新的改善。規(guī)模以上建材企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值(現(xiàn)價)13275億元，增長29.1%;完成主營業(yè)務(wù)收入11534億元，同比增長29.3%;實現(xiàn)利潤603億元，增長47.1%。

20xx年我國建材工業(yè)完成增加值5240億元，按可比價格計算比上年增長20.7%，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入16300億元，比上年增長30%;實現(xiàn)利潤總額950億元，比上年增長10%。

20xx年，在國家實施保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生一攬子措施的推動下，我國建材工業(yè)克服國際金融危機(jī)不利影響，總體保持了較快增長，主要建材產(chǎn)品生產(chǎn)銷售增速回升，價格水平止跌回穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)定增長，建材投資熱情高漲，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新的成效。

我國建材工業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入重大轉(zhuǎn)折時期，進(jìn)入主要依靠自主創(chuàng)新和經(jīng)營管理制勝的新時代。由單純追求產(chǎn)能規(guī)模的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量和效益的提升;由原材料制造業(yè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榧庸ぶ破窞橹?技術(shù)上由從對國外先進(jìn)技術(shù)的模仿跟進(jìn)轉(zhuǎn)向自主創(chuàng)新;由粗放式的無序、準(zhǔn)無序競爭轉(zhuǎn)向規(guī)范有序的競爭。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇十七

近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī)，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報告篇十八

集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)：

鑒于貿(mào)易部提出擬與a發(fā)展有限公司以預(yù)付貨款的形式開展白糖采購業(yè)務(wù)，根據(jù)公司客戶信用管理制度的要求，20xx年10月20日到25日，財務(wù)部會同我司總經(jīng)理助理、貿(mào)易部一行六人，對位于湛江的a發(fā)展有限公司（以下簡稱a公司）進(jìn)行了實地走訪、資料查閱和人員交淡，現(xiàn)將獲得的客戶資信情況，客觀匯報如下：

一、基本情況

a發(fā)展有限公司位于湛江市0201房-02房，公司成立于20xx年3月8日，企業(yè)類型為有限責(zé)任公司，注冊資本人民幣20xx萬元，實收資本20xx萬元，法定代表人發(fā)。

二、經(jīng)營范圍

銷售：化肥、農(nóng)藥（不含殺鼠劑及危險化學(xué)品）、農(nóng)膜（以上兩項限于農(nóng)墾系統(tǒng)內(nèi)經(jīng)營），農(nóng)畜產(chǎn)品（除煙葉、蠶繭、糧食、棉花、種子、種苗），飼料，蔗渣，桔水，紙，制糖機(jī)械，農(nóng)業(yè)機(jī)械，金屬材料，建筑材料（除化學(xué)危險品），礦產(chǎn)品（除鎢、銻、錫、離子型稀土礦倉儲（除化學(xué)危險品及危險廢物的倉儲）；貨物及技術(shù)進(jìn)出口；農(nóng)資招標(biāo)代理。

三、資格證照

1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。湛江市工商行政管理局核發(fā)，注冊號為：，

已通過20xx年度檢驗。

2、組織機(jī)構(gòu)代碼證。湛江市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局核發(fā)，登記號為：。

3、國稅稅務(wù)登記證。廣東省湛江市國家稅務(wù)局核發(fā)，編號為：。

4、食品流通許可證。湛江市工商行政管理局核發(fā)，許可范圍：批發(fā)兼零售。

四、投資者情況

1、a農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料有限公司

認(rèn)繳出資額400萬元人民幣，足額繳納，占總股本90%。

2、a集團(tuán)公司

認(rèn)繳出資額50萬元人民幣，足額繳納，占總股本10%。

五、重大糾紛

經(jīng)查，a公司沒有正在被強(qiáng)制執(zhí)行案件記錄。

六、考察、查證與座談情況

1、a公司為a（局）集團(tuán)公司屬下企業(yè)。農(nóng)墾系統(tǒng)為條條管理，其上級為2（集團(tuán)公司），是部兩大直屬企業(yè)之一。

2、該公司位于湛江市的辦公區(qū)，辦公室為向湛江市農(nóng)墾集團(tuán)公司租用，干凈整潔，證照齊全，經(jīng)營正常。

3、蔗糖為a（局）集團(tuán)公司兩大支柱產(chǎn)業(yè)之一，其擁有的”牌白糖為中國名牌產(chǎn)品。湛江生產(chǎn)商之一。

4、考察組實地考察了a集團(tuán)屬下位于雷州半島的豐收糖廠，時值糖廠榨季，廠區(qū)運輸甘蔗的卡車絡(luò)繹不絕，生產(chǎn)線運轉(zhuǎn)正常，并有新鮮白糖產(chǎn)出運走，日產(chǎn)白糖約500噸。

5、據(jù)a公司營銷部經(jīng)理d介紹，白糖銷售占a公司業(yè)務(wù)量的百分之九十以上，為主營業(yè)務(wù)，每年有銷售考核任務(wù)。該公司希望發(fā)展采購量穩(wěn)定的大客戶，年提白糖量超兩萬噸就可成為該公司的重點客戶，有良好合作意愿。

七、綜合評價

a公司為大型集團(tuán)國企成員，實力較強(qiáng)，管理嚴(yán)格，經(jīng)營正常，符合a級客戶信用等級要求。根據(jù)廣業(yè)及我司客戶信用管理制度標(biāo)準(zhǔn)要求，建議評為a級信用。

專此報告。

附件：1、a公司工商局機(jī)讀檔案登記資料；

2、a公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

3、a公司組織機(jī)構(gòu)代碼證；

4、a公司國家稅務(wù)登記證。

資信調(diào)查小組

二〇**年十月二十六日

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