企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告（熱門(mén)24篇）

報(bào)告是一種系統(tǒng)性的書(shū)面表達(dá)形式，用于向他人傳達(dá)特定信息。在寫(xiě)報(bào)告之前，需要對(duì)相關(guān)的問(wèn)題進(jìn)行充分的研究和調(diào)查。在這里，我們?yōu)榇蠹姨峁┝艘恍﹥?yōu)秀的報(bào)告案例，希望能夠?qū)Υ蠹业膱?bào)告寫(xiě)作有所幫助。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇一

我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場(chǎng)所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn)，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開(kāi)健全的物業(yè)管理。在實(shí)習(xí)老師的指導(dǎo)下，我們小組對(duì)益陽(yáng)市的物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過(guò)實(shí)地實(shí)踐調(diào)查、詢(xún)問(wèn)該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪(fǎng)詢(xún)問(wèn)等方式開(kāi)展。

為了了解益陽(yáng)市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國(guó)際花園和龍洲匯龍?jiān)?，針?duì)我們此次訪(fǎng)問(wèn)的那些小區(qū)，我將逐一進(jìn)行分析。

先以梓山苑為具體例子。梓山苑國(guó)家安居小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)梓山苑小區(qū)）是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽(yáng)市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個(gè)國(guó)家安居工程項(xiàng)目，是國(guó)家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開(kāi)始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟(jì)適用房，梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū)，小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽(yáng)市朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費(fèi)為0.18元/平方米，小區(qū)擁有80東住宅。

該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟(jì)適用房，所以建設(shè)密度較高。2.進(jìn)門(mén)口有板報(bào)宣傳：建省級(jí)文明城市，建溫馨美好家園，朝陽(yáng)路社區(qū)創(chuàng)省級(jí)文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告，沒(méi)有人進(jìn)行管理和清理。

3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。4.保安管理不嚴(yán)，小區(qū)對(duì)外來(lái)人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區(qū)分配有兩個(gè)保安室，前門(mén)的保安為24小時(shí)值班的，后門(mén)則天黑就會(huì)下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門(mén)口有一個(gè)攝像頭，防盜報(bào)警系統(tǒng)不到位。

9.沒(méi)有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置，空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對(duì)簡(jiǎn)陋，機(jī)構(gòu)設(shè)置較為簡(jiǎn)單，只有設(shè)有主任、副主任、財(cái)務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項(xiàng)職務(wù)。

11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會(huì)的頭一次業(yè)主大會(huì)在八月份召開(kāi)完畢。

總的說(shuō)來(lái)，該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計(jì)均較為不合理，列處于經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對(duì)待居民的投訴和居民的困惑、問(wèn)題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機(jī)制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費(fèi)還是相當(dāng)?shù)?。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)于其他小區(qū)來(lái)說(shuō)是相當(dāng)?shù)偷?，比如說(shuō)，龍洲匯龍?jiān)返奈飿I(yè)管理費(fèi)小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎?，如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話(huà)，居民愿意增加物業(yè)管理費(fèi)。

由于小區(qū)建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全，有小型超市、菜市場(chǎng)、水電修理、美發(fā)、紅十字會(huì)、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈，達(dá)到了小區(qū)居民的要求，并得到好評(píng)。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜，適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃?xì)夂徒o排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶(hù)。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門(mén)和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入，車(chē)輛慢行”、標(biāo)有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個(gè)小型的人造湖，湖的周?chē)N有柳樹(shù)，湖上有小橋，湖面還算干凈。

然后簡(jiǎn)單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國(guó)際花園和龍洲匯龍?jiān)罚鼈兊奈飿I(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。

中天國(guó)際花園位于益陽(yáng)市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區(qū)。項(xiàng)目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語(yǔ)匯與東方神韻內(nèi)涵。項(xiàng)目地處市中心，生活配套齊全，生活設(shè)施應(yīng)有盡有；益陽(yáng)商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國(guó)美電器、肯得基、赫山一小、益陽(yáng)師范、益陽(yáng)三醫(yī)院、菜市場(chǎng)、銀行、移動(dòng)、餐飲、娛樂(lè)等配套一應(yīng)俱全。

由于該小區(qū)是新建小區(qū)，所以設(shè)施設(shè)備為新的，綠化和小區(qū)設(shè)計(jì)布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線(xiàn)、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報(bào)線(xiàn)和提示牌。但是樓盤(pán)還處于尾盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調(diào)查，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有垃圾桶，只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個(gè)，小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤(pán)后面的一個(gè)墻上，顯得很不合理。小區(qū)保安不過(guò)問(wèn)小區(qū)人員的出入情況，小區(qū)出入比較不規(guī)范，存在一定安全隱患。

龍洲匯龍?jiān)?，地處益?yáng)市赫山區(qū)中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對(duì)面，與桃花侖路和益陽(yáng)大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項(xiàng)目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽(yáng)高端商業(yè)動(dòng)集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項(xiàng)目周邊，項(xiàng)目還將修建臨街商業(yè)區(qū)，能較好的滿(mǎn)足業(yè)主生活的各種需求。該項(xiàng)目的一期工程基本入住，配有24小時(shí)的保安制度。保安對(duì)于進(jìn)出的人員會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的查控，保安防盜措施和報(bào)警系統(tǒng)相對(duì)處理的不錯(cuò)。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中，對(duì)一期的居住還是有一定影響的，比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設(shè)面積相對(duì)較少，公共休閑面積、綠地面積也相對(duì)較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。

益陽(yáng)市小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀(guān)上存在的問(wèn)題，也有客觀(guān)環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

總的說(shuō)來(lái)益陽(yáng)市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對(duì)物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對(duì)待業(yè)主所反映的問(wèn)題也不進(jìn)行及時(shí)的處理，致使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的不滿(mǎn)。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少，但規(guī)模不一，發(fā)展不夠規(guī)范，仍處于初級(jí)市場(chǎng)階段，還沒(méi)有普遍實(shí)行招投標(biāo)制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機(jī)制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿(mǎn)足，對(duì)業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂(yōu)解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢(qián)只搞搞衛(wèi)生，那樣還不如直接聘請(qǐng)清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé)，履行自己的責(zé)任。

第二：居民的物業(yè)意識(shí)需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)難度增大。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不到位，個(gè)別居民仍然覺(jué)得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)別人來(lái)管我，還沒(méi)有完全明白“花錢(qián)買(mǎi)的不是管理而是服務(wù)”的意識(shí)，有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費(fèi)，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問(wèn)題，特別是開(kāi)發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費(fèi)帶來(lái)麻煩。收費(fèi)困難已成為不少物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)中的一個(gè)難題。幾年來(lái)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒(méi)變，但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào)，使物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來(lái)聘請(qǐng)人才，也不能開(kāi)展良好的培訓(xùn)，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無(wú)法良性發(fā)展。

第三：部分小區(qū)設(shè)施不配套，檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因，老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。收費(fèi)率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，逐步老化、損壞，隨著時(shí)間的推移，這些維修、改造的資金還沒(méi)有保障。如改造、維修不能實(shí)行，將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來(lái)越差，嚴(yán)重的話(huà)會(huì)形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個(gè)問(wèn)題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。

第四：社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系沒(méi)有很好的理順。有的居委會(huì)把本身負(fù)擔(dān)的計(jì)劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來(lái)代替，物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會(huì)配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開(kāi)展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)，部分業(yè)主委員會(huì)不是經(jīng)過(guò)全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化，不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護(hù)業(yè)主利益業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

（一）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí)，提高對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂(lè)業(yè)，建設(shè)全國(guó)最好開(kāi)發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要手段，而且是樹(shù)立城市良好形象，增強(qiáng)城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區(qū)有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。

（二）充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會(huì)能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會(huì)的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，保證業(yè)委會(huì)工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)，自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報(bào)，聽(tīng)取意見(jiàn)，切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì)也要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度。

（三）進(jìn)一步理順社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會(huì)負(fù)擔(dān)的工作，社區(qū)居委會(huì)也要根據(jù)自身職能，協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。

（四）努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續(xù)深入開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿(mǎn)足小區(qū)居民不同層次消費(fèi)的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育，使各企業(yè)真正樹(shù)立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專(zhuān)人24小時(shí)值班，及時(shí)解決群眾反映的問(wèn)題。物業(yè)行政主管部門(mén)要完善投訴處理制度，對(duì)群眾反映的問(wèn)題督促查辦及時(shí)解決。還有，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開(kāi)發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿(mǎn)足群眾的需要。

（五）不斷改善小區(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入，加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計(jì)、投資和建設(shè)的公眾參與方式，充分調(diào)動(dòng)廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中拿出一部分、住宅開(kāi)發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

（六）做好宣傳，營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。首先應(yīng)該要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭(zhēng)取獲得廣大群眾對(duì)物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺(jué)維權(quán)意識(shí)。再次，增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對(duì)管理規(guī)章、服務(wù)項(xiàng)目以及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀(guān)念的更新上，尤其要確立住戶(hù)向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無(wú)償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識(shí)，既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換，又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。

通過(guò)此次實(shí)地調(diào)查走訪(fǎng)，我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對(duì)益陽(yáng)市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。我們了解到益陽(yáng)市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調(diào)查活動(dòng)不僅提升了我們的社會(huì)實(shí)踐，自我管理能力還培養(yǎng)我們團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神，社會(huì)實(shí)踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個(gè)人所能承當(dāng)?shù)?，而是需由多人合作的才能完成的。在調(diào)查過(guò)程中，我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人，體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠(chéng)的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇二

天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專(zhuān)業(yè)碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時(shí)提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個(gè)專(zhuān)業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門(mén)有技術(shù)部操作部行政部財(cái)務(wù)部物業(yè)部人事培訓(xùn)部而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來(lái)辦，政府部門(mén)有“群眾無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。

一個(gè)好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專(zhuān)業(yè)性和知名度、維修基金運(yùn)用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。為此我對(duì)企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行分析考慮并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

“以人為本”才是正道。

在現(xiàn)階段，企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿(mǎn)足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。

“創(chuàng)意”考驗(yàn)用心程度。

創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房?jī)r(jià)高企的今天，購(gòu)房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類(lèi)都極為看重。在目前的市場(chǎng)情況下，眾多開(kāi)發(fā)商都意識(shí)到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動(dòng)，在增加業(yè)主過(guò)節(jié)氣氛的同時(shí)，也使業(yè)主加強(qiáng)了對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感。

必須要做到及時(shí)、有效。無(wú)論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽(tīng)、

詢(xún)問(wèn)。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時(shí)處理。

員工實(shí)際技能決定公司專(zhuān)業(yè)性。

里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時(shí)救援業(yè)主，為業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)級(jí)物業(yè)管理隊(duì)伍，這樣才能贏(yíng)得了業(yè)主的稱(chēng)贊。

綠化管理要因地制宜。

小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來(lái)抓，具體措施包括通過(guò)宣傳、報(bào)道等方式來(lái)提高小區(qū)居民愛(ài)護(hù)綠地、愛(ài)護(hù)家園的意識(shí)。其次，綠化養(yǎng)護(hù)也很重要，綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤，又要注重科學(xué)。

做好物業(yè)維護(hù)最重要。

物業(yè)維修基金的動(dòng)用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，在這一過(guò)程中，重要的是做好物業(yè)的維護(hù)，如果出現(xiàn)問(wèn)題則要作出公正的評(píng)估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運(yùn)用。并且將維護(hù)基金“還之于民”。

“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責(zé)任，共享經(jīng)營(yíng)成果”

“顧客第一，服務(wù)第一，行動(dòng)第一”

高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才。

早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單，僅僅為戶(hù)主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費(fèi)等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、社區(qū)文化等多個(gè)方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計(jì)算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒(méi)有高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才，很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。

行政管理工作可以說(shuō)是千頭萬(wàn)緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過(guò)是行政管理這棵大樹(shù)上的枝枝葉葉而已。概括起來(lái)說(shuō)，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。

專(zhuān)門(mén)的行政管理部門(mén)（通常稱(chēng)為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類(lèi)）擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實(shí)施、具體操作，是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節(jié)，是整個(gè)行政管理系統(tǒng)中的一個(gè)小系統(tǒng)。

行政部門(mén)應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來(lái)，可以集中精力、輕裝上陣，研究國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì)，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu)，任用公司的各級(jí)干部，實(shí)施公司的經(jīng)營(yíng)方針，解決公司所面臨的重大問(wèn)題，以及專(zhuān)心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子，茫無(wú)頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會(huì)兒支到東，一會(huì)兒支到西；結(jié)果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見(jiàn)，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達(dá)到這種境界，必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門(mén)的各項(xiàng)管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門(mén)的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊(duì)伍；同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊(duì)伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來(lái)，整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì)象一部自動(dòng)機(jī)器一樣運(yùn)轉(zhuǎn)，只在較少的場(chǎng)合才需要部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個(gè)行政部門(mén)的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。然而，行政部門(mén)如果僅僅滿(mǎn)足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門(mén)還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次，才算是一個(gè)合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇三

為了對(duì)***小區(qū)的客戶(hù)有一個(gè)大體的了解，掌握有關(guān)***小區(qū)客戶(hù)的第一手材料，以便日后做好***小區(qū)的物業(yè)管理工作，近期我們對(duì)***小區(qū)的客戶(hù)進(jìn)行了物業(yè)方面的調(diào)查。調(diào)查情況如下：

一、所有的客戶(hù)出于安全著想都希望小區(qū)能進(jìn)行嚴(yán)格的封閉式管理，并表示愿意配合門(mén)崗在出入大門(mén)時(shí)出示相關(guān)證件，部分客戶(hù)還就此項(xiàng)提出了以下問(wèn)題：

1、等門(mén)崗和住戶(hù)比較熟悉了以后，能否取消出入證制度;。

2、能否做成統(tǒng)一，并且方便攜帶的標(biāo)志;。

3、如果親戚來(lái)了，沒(méi)有證件怎么辦。

二、除了基本的公共服務(wù)以外，對(duì)于合理性收費(fèi)的項(xiàng)目，客戶(hù)們認(rèn)為桶裝水配送、代訂代送奶等服務(wù)，相關(guān)公司已提供了免費(fèi)報(bào)務(wù)，如果物業(yè)公司與這些公司的收費(fèi)一致或者更低，絕大多數(shù)客戶(hù)表示可以考慮接受，否則就沒(méi)有必要再設(shè)置;洗衣、清潔、看護(hù)老人等項(xiàng)目，大多數(shù)客戶(hù)認(rèn)為沒(méi)有必要設(shè)置，因?yàn)檫@些情況他們可以自行解決,交給別人做反而不放心;只有很少部分客戶(hù)對(duì)于看護(hù)孩子表示出興趣;還有部分客戶(hù)提議，看能否在小區(qū)內(nèi)成立一些小診所，以方便小區(qū)住戶(hù)。

三、對(duì)于會(huì)所的項(xiàng)目設(shè)置，健身房和籃球館倍受青睞，小部分客戶(hù)傾向于乒乓球室，但部分客戶(hù)擔(dān)心如果建游泳池，池水的質(zhì)量不能得到保證，還有客戶(hù)對(duì)建立籃球場(chǎng)有異議，擔(dān)心太亂而影響到住戶(hù)的休息。

四、60%的客戶(hù)對(duì)物業(yè)服務(wù)中心組織活動(dòng)表示贊成，其中25%的客戶(hù)贊成但自己未必參與;30%客戶(hù)表示沒(méi)有時(shí)間;10%的客戶(hù)擔(dān)心組織此類(lèi)的活動(dòng)會(huì)影響小區(qū)的居住環(huán)境和住戶(hù)休息。另外年青人對(duì)交誼舞比較感興趣，合唱團(tuán)次之;少數(shù)老年人對(duì)秧歌感興趣(此次調(diào)查客戶(hù)中，老年人數(shù)量較少)，腰鼓一項(xiàng)無(wú)人選擇。

五、關(guān)于對(duì)聊城物業(yè)管理費(fèi)的檔次歸屬，極少部分人表示我們提供什么樣的服務(wù)，他就會(huì)出什么水平的錢(qián);大部人認(rèn)為物業(yè)公司只要提供，如：保安、衛(wèi)生、等能滿(mǎn)足住戶(hù)基本需要的項(xiàng)目就可以了，物業(yè)費(fèi)盡可能少收。

結(jié)果表明，絕大部分用戶(hù)可以接受的物業(yè)管理費(fèi)在3-4毛之間。

六、在對(duì)住戶(hù)所在小區(qū)調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)以下問(wèn)題(住單位房、自己房和家住縣里的客戶(hù)不包括在內(nèi))：

1、大部分小區(qū)的車(chē)輛管理比較混亂;。

2、維修不及時(shí);。

3、社區(qū)文化沒(méi)有或者陳舊;。

4、對(duì)于物業(yè)管理的在態(tài)度和衛(wèi)生大部分人表示還算滿(mǎn)意。

七、在問(wèn)及***小區(qū)客戶(hù)關(guān)于對(duì)公司物業(yè)管理方面的建議時(shí)，大部分人表示沒(méi)有想過(guò)，以后想到可以再電話(huà)聯(lián)系;在根據(jù)我們的提示進(jìn)行的調(diào)查方面，大家都著重強(qiáng)調(diào)安全;另外有客戶(hù)強(qiáng)烈建議我們，希望我們能在客戶(hù)入住以后再進(jìn)行一次類(lèi)似的調(diào)查，以便他們能在住的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，進(jìn)行及時(shí)反映情況和信息反饋。

綜合以上情況，我們發(fā)現(xiàn)，住戶(hù)對(duì)安全的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它各項(xiàng)，其次是環(huán)境、維修等，對(duì)于社區(qū)文化，真正關(guān)心的住戶(hù)不是很多。

鑒于以上結(jié)果，現(xiàn)提出以下建議，以供參考：

1、在業(yè)主入住時(shí)，可以就業(yè)主的興趣愛(ài)好等方面進(jìn)行一次調(diào)查，以方便以后管理;。

3、重點(diǎn)做好小區(qū)業(yè)主的安全工作，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的車(chē)輛管理;。

4、強(qiáng)調(diào)維修員進(jìn)行及時(shí)維修和服務(wù)人員良好的服務(wù)態(tài)度，這最能影響我們公司的形象;。

5、定期更新社區(qū)文化;。

6、重點(diǎn)做好物業(yè)管理的前期工作，可以起到事半功倍的效果;。

7、定期對(duì)小區(qū)消防等各項(xiàng)配套設(shè)施進(jìn)行巡查，做到防患于未然。

8、物業(yè)雖然屬于后勤管理，但我們必須做出讓業(yè)主看得見(jiàn)的成績(jī)，有質(zhì)量(無(wú)形的)，也要求形象(有形的)。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇四

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)人民的生活水平進(jìn)一步得到提高，人們對(duì)乳制品的需求也不斷擴(kuò)大，后來(lái)乳制品越來(lái)越多地成為我國(guó)人民特別是城市居民的生活必需品。正因?yàn)槲覈?guó)的乳制品消費(fèi)市場(chǎng)廣闊，更多的乳制品企業(yè)在我國(guó)得到了不同程度的發(fā)展，其中包括不少外來(lái)乳制品企業(yè)。乳制品行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)食品行業(yè)中增長(zhǎng)最大的行業(yè)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)。但是，中國(guó)乳制品行業(yè)也面臨著產(chǎn)品生產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，生產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)消費(fèi)者需求的不良局面。為此，我們小組決定對(duì)伊利集團(tuán)的產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查時(shí)間是20xx年11月，調(diào)查方式為問(wèn)卷式訪(fǎng)問(wèn)調(diào)查，我們制定了問(wèn)卷150份，收回有效問(wèn)卷132份。各項(xiàng)調(diào)查工作結(jié)束后，我們將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，調(diào)查報(bào)告如下。

二、調(diào)查對(duì)象的基本情況。

（一）性別構(gòu)成比例（問(wèn)卷問(wèn)題1）。

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我們所調(diào)查的消費(fèi)者中，有90人曾經(jīng)購(gòu)買(mǎi)過(guò)伊利產(chǎn)品，其中男性為60人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的67%；女性為30人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的33%。

（二）年齡構(gòu)成（問(wèn)卷問(wèn)題2）。

其中18歲以下為14人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的15%，18至24歲38人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的42%，25至30歲13人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的14%，31至40歲8人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的8%，41至50歲13人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的14%，50歲以上4人，占伊利消費(fèi)者人數(shù)的7%。

三、專(zhuān)門(mén)調(diào)查部分。

（一）消費(fèi)需求調(diào)查。

1、根據(jù)調(diào)查顯示消費(fèi)者選擇伊利乳制品所考慮的因素中，品質(zhì)仍然占申通快遞客戶(hù)滿(mǎn)意滴調(diào)研報(bào)告最大比重。

其中品質(zhì)占34%，接下來(lái)是口味25%，價(jià)格占到22%，品牌13%，其他6%。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)伊利乳制品所考慮的最主要因素是乳制品的品質(zhì)，口味和價(jià)格也是考慮的重要因素，而品牌則不是考慮的主要因素。因此，伊利不僅要加強(qiáng)品牌宣傳力度，更要注重產(chǎn)品的品質(zhì)，運(yùn)用國(guó)際水平的工藝技術(shù)，為消費(fèi)者提供天然無(wú)污染的綠色產(chǎn)品，不斷生產(chǎn)出適合消費(fèi)者口味的產(chǎn)品。同時(shí)，運(yùn)用強(qiáng)大的資金運(yùn)作實(shí)力發(fā)揮價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這樣伊利才可能占有更廣闊的市場(chǎng)，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的主導(dǎo)者。

2、價(jià)格是消費(fèi)者考慮購(gòu)買(mǎi)商品的重要因素，商品價(jià)格的高低對(duì)消費(fèi)者是否購(gòu)買(mǎi)這一商品產(chǎn)生最直接的影響。因此，我們對(duì)伊利產(chǎn)品價(jià)格展開(kāi)了調(diào)查。

經(jīng)過(guò)調(diào)查，60%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價(jià)格偏貴，另外，36%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價(jià)格一般，只有4%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價(jià)格便宜。這說(shuō)明伊利產(chǎn)品在價(jià)格方面還應(yīng)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，減輕消費(fèi)者的消費(fèi)壓力。

3、包裝是一件商品的重要組成部分，因此我們針對(duì)伊利乳制品包裝展開(kāi)了一項(xiàng)調(diào)查，結(jié)果如下：

軟包裝比較收到消費(fèi)者的青睞，占到總數(shù)的35%，瓶裝占20，罐裝、袋裝、其他則均占15%。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到，在消費(fèi)者青睞的伊利乳制品包裝中軟包裝仍然是主流，其他包裝也占據(jù)一定比例，所以，企業(yè)在保持原有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)尋求新穎，備受消費(fèi)者青睞的包裝。

4、消費(fèi)者青睞的伊利產(chǎn)品。

90名伊利產(chǎn)品的消費(fèi)者中有85人表示喜歡液態(tài)奶，有60人表示喜歡冰淇淋，有54人表示喜歡奶粉，有56人表示喜歡奶酪，表示還喜歡伊利其它產(chǎn)品的有32人。

消費(fèi)者比較青睞伊利的液態(tài)奶和冰淇淋，伊利公司可以加大對(duì)液態(tài)奶和冰淇淋的生產(chǎn)。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇五

到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費(fèi)的時(shí)候了。但一年的管理費(fèi)卻要1000多，我實(shí)在不理解，為什么物業(yè)并沒(méi)有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢(qián)。于是，在好奇心的驅(qū)使下，我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。

原來(lái)，物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對(duì)象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對(duì)象而定位于社會(huì)人群。迄今為止，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過(guò)了二十幾年的時(shí)間，也是一個(gè)有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟(jì)體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對(duì)居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。

以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來(lái)，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)?！皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價(jià)值？于是，我調(diào)查了我區(qū)的三個(gè)小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來(lái)逐步研究。

傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房屋，而是作為工作單位的成員進(jìn)入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的`產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位（集體）或者國(guó)家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費(fèi)用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實(shí)際的支出成本，這些費(fèi)用要么由政府貼補(bǔ)，要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān)。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé)，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機(jī)構(gòu)（街道及有關(guān)部門(mén)）或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)（居委會(huì)）來(lái)承擔(dān)的（例如：“崇化社區(qū)”）。

而新式社區(qū)的住房是由居民通過(guò)市場(chǎng)交易價(jià)格自行購(gòu)買(mǎi)的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對(duì)等的市場(chǎng)關(guān)系：業(yè)主以管理費(fèi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會(huì)服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)中獲得生存。同時(shí)，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理?xiàng)l例》)出來(lái)，這意味著，物業(yè)從社會(huì)管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)單位，從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理業(yè)不滿(mǎn)的地方也可以進(jìn)行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。

隨著發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類(lèi)代理管理責(zé)任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過(guò)2萬(wàn)家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。21世紀(jì)將是我國(guó)物業(yè)管理品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，是我國(guó)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。

例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類(lèi)型項(xiàng)目，同時(shí)開(kāi)展物業(yè)管理咨詢(xún)、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營(yíng)。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱(chēng)號(hào)。幾年來(lái)公司不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，先后實(shí)現(xiàn)了全市七個(gè)“第一”：第一家實(shí)行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會(huì)；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈(zèng)花木；第一家實(shí)行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評(píng)為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開(kāi)物業(yè)管理項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。

到20xx年我國(guó)先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達(dá)1200萬(wàn)平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達(dá)400萬(wàn)平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說(shuō)明名牌競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，也足以說(shuō)了國(guó)內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī)，并不斷發(fā)展。

我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀(guān)察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門(mén)口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺(tái)監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來(lái)保衛(wèi)小區(qū)安全；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來(lái)維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區(qū)的健身設(shè)施有專(zhuān)人維護(hù)管理；包括道路、路燈等有專(zhuān)人維修；……原本是覺(jué)得每平方米5角的物業(yè)管理費(fèi)是花得不明不白，現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。

黨的十六大報(bào)告明確要求“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會(huì)”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進(jìn)步。作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會(huì)基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護(hù)它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國(guó)際一流社區(qū)發(fā)展！

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇六

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區(qū)（光亮·陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區(qū)，分屬7個(gè)開(kāi)發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀(guān)。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。

提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請(qǐng)1-2個(gè)人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡(jiǎn)單的保潔和維修等項(xiàng)目）和低收費(fèi)。

05年后修建的12個(gè)小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì)只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒(méi)有城市街道穿過(guò)，相對(duì)獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開(kāi)展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書(shū)通知、打電話(huà)通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。

為了使國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面，利用國(guó)慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開(kāi)展宣傳活動(dòng)，并通過(guò)橫幅、報(bào)紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開(kāi)展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動(dòng)。近一年來(lái)，發(fā)送宣傳資料近1.5萬(wàn)份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽，通過(guò)開(kāi)展這些宣傳活動(dòng)，對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會(huì)，其中：主任1人，副主任1人，財(cái)務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區(qū)（陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒(méi)有達(dá)到80%，所以還沒(méi)有形成業(yè)主委員會(huì)，不過(guò)正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)。

責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財(cái)政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會(huì)財(cái)政保管，支付保安和清潔的工資，物管費(fèi)用和工資基本持平；2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取，交到公司財(cái)政，公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等，現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗?，用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

1、沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

最終開(kāi)發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過(guò)來(lái)問(wèn)題沒(méi)有解決好，業(yè)主還不滿(mǎn)意。業(yè)主意識(shí)較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

12個(gè)小區(qū)，除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外，其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來(lái)收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi)，也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí)比較死板，比如說(shuō)有的小區(qū)業(yè)主開(kāi)始交了物管費(fèi)，但是由于某些業(yè)主沒(méi)有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說(shuō)自己過(guò)分要求得到更多的服務(wù)而沒(méi)有提供，繼而開(kāi)始不交物管費(fèi)；有的是口頭說(shuō)交，但沒(méi)有實(shí)際行動(dòng)。

征收的物管費(fèi)用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營(yíng)情況基本上都是公司要倒貼，像陽(yáng)光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬(wàn)，而物管費(fèi)全額收取才有24萬(wàn)多，資金缺口近8、9萬(wàn)元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒(méi)有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由委員會(huì)統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用；其他小區(qū)的物管費(fèi)，能收上來(lái)的交由社區(qū)管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會(huì)楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無(wú)物管。

3、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開(kāi)始修建的時(shí)候?yàn)榧Y房，業(yè)主沒(méi)有購(gòu)。

買(mǎi)大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問(wèn)題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒(méi)有著落，實(shí)際上成了政府的包袱。

4、規(guī)劃超前性不夠，車(chē)位配備普遍不足。

由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購(gòu)買(mǎi)私家車(chē)的人員越來(lái)越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車(chē)位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車(chē)位，其余十個(gè)小區(qū)都沒(méi)有統(tǒng)一的小區(qū)車(chē)位，小區(qū)內(nèi)車(chē)輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車(chē)子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

1、業(yè)主市民意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)委會(huì)難成立。

業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識(shí)并沒(méi)有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線(xiàn)、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對(duì)物業(yè)管理則愛(ài)理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門(mén)口?！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的共識(shí)還沒(méi)有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，聯(lián)合起來(lái)與物業(yè)管理公司平等溝通的意識(shí)。

2、歷史遺留問(wèn)題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇七

方正鎮(zhèn)線(xiàn)業(yè)物業(yè)小區(qū)143個(gè)，246棟樓，12,014戶(hù)，建筑面積1,227,452平方米。其中實(shí)行分戶(hù)供暖的有177棟（86個(gè)小區(qū)），未實(shí)行分戶(hù)供暖的有69棟（57個(gè)小區(qū)）。有114個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，51個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位管理，32個(gè)小區(qū)由物業(yè)公司管理，有60個(gè)小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。

到保駕護(hù)航作用；二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)，并對(duì)所成立的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行注冊(cè)備案存檔；三是審查申報(bào)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書(shū)、是否合法經(jīng)營(yíng)，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時(shí)，督促業(yè)主委員會(huì)為他們進(jìn)行調(diào)解；四是督促和收繳專(zhuān)項(xiàng)房屋維修資金，并對(duì)維修資金的收繳和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理；五是對(duì)全縣40平方米的老樓進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時(shí)督促、組織產(chǎn)權(quán)單位和開(kāi)發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。

經(jīng)過(guò)走訪(fǎng)和調(diào)查，我縣物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括：

3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通。

4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；

5、車(chē)輛停放管理；

6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；

7、裝飾裝修管理服務(wù)；

目前，我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費(fèi)的形式來(lái)維護(hù)日常物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)支出，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同而不同，標(biāo)準(zhǔn)從每平方米0.15元至0.50元不等。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇八

為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價(jià)部門(mén)組織人員對(duì)城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀(guān)念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)、合理收費(fèi)，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況。

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制未健全、開(kāi)發(fā)商影響、專(zhuān)業(yè)性的人才匱乏等問(wèn)題。總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個(gè)，管理房屋230萬(wàn)平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊(cè)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無(wú)，注冊(cè)二級(jí)資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

二、存在的主要問(wèn)題。

1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的.迅速發(fā)展，近幾年來(lái)物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過(guò)小，綜合實(shí)力差，專(zhuān)業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi)，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

2、市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購(gòu)房置業(yè)者較多，有的購(gòu)買(mǎi)多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交納電梯運(yùn)行費(fèi)，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識(shí)薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來(lái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上，已經(jīng)是非常不錯(cuò)的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)都表示不理解，業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi)，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。

3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶(hù)有意見(jiàn)而拒絕繳費(fèi)。二是住戶(hù)無(wú)力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶(hù)，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接,將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶(hù)不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費(fèi)，不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎?這錢(qián)花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒(méi)有因此得到很直觀(guān)的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對(duì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對(duì)停車(chē)收費(fèi)及車(chē)庫(kù)及儲(chǔ)藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽?。由于各種因素有些業(yè)主覺(jué)得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明、不合理，亂收費(fèi)、高收費(fèi)，因而拒絕交費(fèi),此類(lèi)問(wèn)題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見(jiàn)，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。九是當(dāng)物價(jià)部門(mén)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶(hù)不滿(mǎn)，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國(guó)價(jià)格舉報(bào)電話(huà)受理投訴統(tǒng)計(jì)，近三年來(lái)，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費(fèi)，一直位居各類(lèi)價(jià)格舉報(bào)問(wèn)題的前三位。

4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門(mén)有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕;開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所。

有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費(fèi)用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問(wèn)題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則，對(duì)此業(yè)主意見(jiàn)，對(duì)物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問(wèn)，影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

住宅消費(fèi)的誠(chéng)信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開(kāi)支。部分業(yè)主不繳費(fèi)，等于免費(fèi)享受公共服務(wù)，這對(duì)繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長(zhǎng)此發(fā)展，不繳費(fèi)的業(yè)主可能會(huì)越來(lái)越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無(wú)法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會(huì)失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無(wú)人問(wèn)津。

三、對(duì)加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見(jiàn)和建議。

1、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌;鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

2、完善物業(yè)管理的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)整頓，對(duì)不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅(jiān)決吊銷(xiāo)執(zhí)照，注銷(xiāo)上崗資格證書(shū)，維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序。要深入社區(qū)，加強(qiáng)日常巡查，對(duì)維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開(kāi)始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制，應(yīng)在售房前，向物價(jià)部門(mén)申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價(jià)部門(mén)申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時(shí)，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。

4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi)，電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁?wèn)題，明確私家車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問(wèn)題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場(chǎng)化的收費(fèi)機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開(kāi)、公平，誠(chéng)實(shí)信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對(duì)平穩(wěn)的特點(diǎn)，采取分類(lèi)指導(dǎo)辦法，做到公開(kāi)合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問(wèn)題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過(guò)。

6、簡(jiǎn)化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力，通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單措施或程序。

7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問(wèn)題。市環(huán)衛(wèi)部門(mén)向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶(hù)、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門(mén)所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶(hù)的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶(hù)的垃圾處理費(fèi)。

9、加大對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊(cè)》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。

11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充意見(jiàn)》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”?；謴?fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度，以便價(jià)格部門(mén)履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定?！督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀(guān)要求，修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門(mén)應(yīng)積極配合，共同推動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法盡快出臺(tái)。新出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場(chǎng)雙方的利益，并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價(jià)方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價(jià)方式上吸收其他城市的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇九

通過(guò)對(duì)源泉小區(qū)的住戶(hù)和居民進(jìn)行詢(xún)問(wèn)和走訪(fǎng)調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過(guò)程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對(duì)小區(qū)安全管理方面沒(méi)有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對(duì)差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿(mǎn)意，基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位，對(duì)居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決，通過(guò)分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過(guò)對(duì)雙方材料的研究和整理，我們小組成員對(duì)該小區(qū)所存在的問(wèn)題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。

20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查，在達(dá)到小區(qū)門(mén)口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒(méi)有設(shè)置電動(dòng)門(mén)等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候，竟然沒(méi)有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢(xún)問(wèn)我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫(xiě)出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費(fèi)吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，該小區(qū)沒(méi)有任何的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施，而且該小區(qū)的'樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車(chē)、亂放自行車(chē)的現(xiàn)象，后來(lái)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)調(diào)查詢(xún)問(wèn)的方式，向12名小區(qū)住戶(hù)詢(xún)問(wèn)了他們對(duì)該小區(qū)的不滿(mǎn)意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣，。之后我們對(duì)小區(qū)用戶(hù)描述的問(wèn)題和現(xiàn)象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶(hù)的住房?jī)?nèi)，所以有些問(wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過(guò)分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，我們分別對(duì)上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿(mǎn)意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對(duì)調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內(nèi)容分類(lèi)如下：

1、該小區(qū)存在的主要問(wèn)題。

2、這些問(wèn)題存在的主要原因。

3、如何正確處理這些問(wèn)題。

經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和住戶(hù)的反映，總結(jié)出以下問(wèn)題：

1）部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進(jìn)行粉刷。

2）小區(qū)沒(méi)有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患。

3）小區(qū)內(nèi)停車(chē)秩序混亂，應(yīng)加強(qiáng)管理。

4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶(hù)反映，也存在不安全因素。

5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理。

6）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車(chē)情況，要求加強(qiáng)管理。

7）小區(qū)隨處可見(jiàn)垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)。

1）該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。

2）該小區(qū)沒(méi)有保安人員是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中無(wú)此項(xiàng)目。

3）小區(qū)停車(chē)秩序混亂是因?yàn)闆](méi)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)位，也沒(méi)有負(fù)責(zé)車(chē)輛管理的專(zhuān)職人員。

4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因?yàn)樵撔^(qū)入口沒(méi)有電動(dòng)門(mén)等限制措施，也沒(méi)有做好相應(yīng)的出入人員登記表。

6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車(chē)現(xiàn)象，一方面是因?yàn)閷?duì)進(jìn)入小區(qū)的人員沒(méi)有進(jìn)行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因?yàn)樵撔^(qū)沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)停放自行車(chē)的自行車(chē)棚，自行車(chē)亂放，給小偷以可乘之機(jī)。

7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因?yàn)橐环矫嬖撔^(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來(lái)就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒(méi)有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語(yǔ)，使人們不注意，最主要原因是因?yàn)樵撔^(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。

1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費(fèi)用。

3）可以建立小區(qū)車(chē)輛管理制度，對(duì)小區(qū)有車(chē)的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對(duì)每個(gè)車(chē)輛固定車(chē)位，并安排專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)。

4）小區(qū)入口設(shè)置電動(dòng)門(mén)，對(duì)進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。

5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個(gè)位置，安排專(zhuān)門(mén)人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。

6）在小區(qū)的合理位置開(kāi)辟一個(gè)場(chǎng)所，建設(shè)一個(gè)自行車(chē)棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車(chē)現(xiàn)象。

7）安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性標(biāo)語(yǔ)，并在人員活動(dòng)多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區(qū)（光亮?陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區(qū)，分屬7個(gè)開(kāi)發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀(guān)。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。

提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請(qǐng)1-2個(gè)人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡(jiǎn)單的保潔和維修等項(xiàng)目）和低收費(fèi)。

后修建的12個(gè)小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì)只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒(méi)有城市街道穿過(guò)，相對(duì)獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開(kāi)展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

如光亮陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買(mǎi)房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說(shuō)空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書(shū)通知、打電話(huà)通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。

二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況。

為了使國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面，利用國(guó)慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開(kāi)展宣傳活動(dòng)，并通過(guò)橫幅、報(bào)紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開(kāi)展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動(dòng)。近一年來(lái)，發(fā)送宣傳資料近1.5萬(wàn)份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽，通過(guò)開(kāi)展這些宣傳活動(dòng)，對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

三、小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)情況。

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會(huì)，其中：主任1人，副主任1人，財(cái)務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區(qū)（陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）于8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒(méi)有達(dá)到80%，所以還沒(méi)有形成業(yè)主委員會(huì)，不過(guò)正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)。

目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮陽(yáng)光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財(cái)政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。

六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況。

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會(huì)財(cái)政保管，支付保安和清潔的工資，物管費(fèi)用和工資基本持平；2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取，交到公司財(cái)政，公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等，現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗?，用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

1、沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

最終開(kāi)發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過(guò)來(lái)問(wèn)題沒(méi)有解決好，業(yè)主還不滿(mǎn)意。業(yè)主意識(shí)較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。

12個(gè)小區(qū)，除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外，其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來(lái)收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi)，也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí)比較死板，比如說(shuō)有的小區(qū)業(yè)主開(kāi)始交了物管費(fèi)，但是由于某些業(yè)主沒(méi)有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說(shuō)自己過(guò)分要求得到更多的服務(wù)而沒(méi)有提供，繼而開(kāi)始不交物管費(fèi)；有的是口頭說(shuō)交，但沒(méi)有實(shí)際行動(dòng)。

征收的物管費(fèi)用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營(yíng)情況基本上都是公司要倒貼，像陽(yáng)光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬(wàn)，而物管費(fèi)全額收取才有24萬(wàn)多，資金缺口近8、9萬(wàn)元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒(méi)有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由委員會(huì)統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用；其他小區(qū)的物管費(fèi)，能收上來(lái)的交由社區(qū)管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會(huì)楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無(wú)物管。

3、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開(kāi)始修建的時(shí)候?yàn)榧Y房，業(yè)主沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問(wèn)題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒(méi)有著落，實(shí)際上成了政府的包袱。

4、規(guī)劃超前性不夠，車(chē)位配備普遍不足。

由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購(gòu)買(mǎi)私家車(chē)的人員越來(lái)越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車(chē)位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車(chē)位，其余十個(gè)小區(qū)都沒(méi)有統(tǒng)一的小區(qū)車(chē)位，小區(qū)內(nèi)車(chē)輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車(chē)子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

八、造成問(wèn)題的主要原因。

1、業(yè)主市民意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)委會(huì)難成立。

業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識(shí)并沒(méi)有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線(xiàn)、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對(duì)物業(yè)管理則愛(ài)理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門(mén)口?！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的共識(shí)還沒(méi)有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，聯(lián)合起來(lái)與物業(yè)管理公司平等溝通的意識(shí)。

2、歷史遺留問(wèn)題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十一

1、價(jià)值規(guī)律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價(jià)值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定，商品交換以?xún)r(jià)值為基礎(chǔ)。價(jià)格圍繞"等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動(dòng)，是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國(guó)物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點(diǎn)，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場(chǎng)交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價(jià)值規(guī)律的制約。

企業(yè)是以追求利潤(rùn)最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶(hù)，以“低收費(fèi)、零收費(fèi)”手段實(shí)施物業(yè)管理運(yùn)作，顯然是與“等價(jià)交換”原則相違背的，屬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一種反?，F(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因?；蛘呤瞧髽I(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)管理常規(guī)收費(fèi)之外的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。如若是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略，是一種短期經(jīng)營(yíng)行為，則無(wú)必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。

縱觀(guān)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費(fèi)，但物業(yè)仍需維修、運(yùn)行、維護(hù)和管理，這說(shuō)明物業(yè)管理費(fèi)一定另有來(lái)源?；蛘呤欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營(yíng)收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來(lái)源渠道有異而已。問(wèn)題是這種來(lái)源和渠道是否可靠?是否存在問(wèn)題?是否合法?由開(kāi)發(fā)商支付管理費(fèi)，開(kāi)發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費(fèi)午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用?這在邏輯上和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下是無(wú)法自圓其說(shuō)的。退一步而言，不去追究開(kāi)發(fā)商的動(dòng)機(jī)、目的，開(kāi)發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實(shí)踐效果看，由于缺乏保障機(jī)制，結(jié)局往往是草草收?qǐng)?。以商業(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費(fèi)，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費(fèi)。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，那么仍然會(huì)產(chǎn)生前者所述的與開(kāi)發(fā)商支付管理費(fèi)同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺(tái)，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，獲得額外利潤(rùn)，以此彌補(bǔ)管理費(fèi)缺失或不足，本是無(wú)可非議的，但如果這種經(jīng)營(yíng)收入不能彌補(bǔ)，物業(yè)管理正常運(yùn)行就無(wú)法維持，則會(huì)引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會(huì)不安定因素的產(chǎn)生，這對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)是有害無(wú)益的。

如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對(duì)業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項(xiàng)目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀(guān)角度來(lái)看，其浪費(fèi)社會(huì)資源、降低效率卻是顯而易見(jiàn)的。眾所周知，社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會(huì)中，社會(huì)化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)，專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高。一個(gè)普通物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)涉足多個(gè)專(zhuān)業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會(huì)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。

因此，物業(yè)管理的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競(jìng)爭(zhēng)策略，既沒(méi)有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒(méi)有對(duì)行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。

1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)和傷害客觀(guān)上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對(duì)等”一是專(zhuān)業(yè)知識(shí)和信息量不對(duì)等，二是組織形式上的不對(duì)等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對(duì)等。在這樣一個(gè)“不對(duì)等”的交換中，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”勢(shì)必誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無(wú)，更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，由于消費(fèi)者過(guò)分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會(huì)忽視對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管，造成消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè)主不可見(jiàn)狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實(shí)施所謂“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出，無(wú)形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。

2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將削弱企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加運(yùn)營(yíng)鳳險(xiǎn)。

“低收費(fèi)、零收費(fèi)”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長(zhǎng)。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋。“對(duì)于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話(huà)，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。”即生產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會(huì)使平均成本下降，利潤(rùn)也相應(yīng)的不一定會(huì)上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤(rùn)下降，更是客觀(guān)存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購(gòu)上擁有更多話(huà)語(yǔ)權(quán)，但隨之而來(lái)的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營(yíng)和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開(kāi)支部極有可能抵消商品采購(gòu)電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營(yíng)和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開(kāi)支部極有可能抵消商品采購(gòu)所帶來(lái)的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補(bǔ)管理費(fèi)不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個(gè)策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險(xiǎn)的。

3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途。

當(dāng)一個(gè)“低收費(fèi)、零收費(fèi)”物業(yè)管理進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會(huì)導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價(jià)，很可能會(huì)被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對(duì)于個(gè)體來(lái)說(shuō)，這種無(wú)奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因?yàn)橐坏┊?dāng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的降價(jià)成為習(xí)慣，消費(fèi)者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會(huì)是誰(shuí)的物業(yè)管理費(fèi)收得更低。在如此一個(gè)信息不對(duì)稱(chēng)的低價(jià)市場(chǎng)里，消費(fèi)者只關(guān)心價(jià)格，市場(chǎng)資源將惟低價(jià)者得，也反過(guò)來(lái)迫使廠(chǎng)商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因?yàn)樵诘蛢r(jià)，甚至超低價(jià)上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場(chǎng)，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場(chǎng)交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中失敗，而次品獲勝，形成消費(fèi)者心理和消費(fèi)行為的“逆向選擇”。

在物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場(chǎng)的低效率和市場(chǎng)失靈，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”服務(wù)不受到遏制，不但整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮甚至消失。

1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背公平和等價(jià)有償原則。

從民法的基本原則公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)等的民事活動(dòng)中，要實(shí)行等價(jià)交換，一方享有權(quán)利『應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無(wú)償占有。剝奪他方的財(cái)產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說(shuō)在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對(duì)等、并按價(jià)值規(guī)律的要求進(jìn)行等價(jià)交換，取得他人財(cái)產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價(jià)相適應(yīng)。

合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來(lái)講，交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利是對(duì)等和等價(jià)的，如果業(yè)主沒(méi)有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費(fèi)不對(duì)等，其有權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。

但是在物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”中，業(yè)主沒(méi)有交納物業(yè)管理費(fèi)，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費(fèi)、零收費(fèi)"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈(zèng)品，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無(wú)法保證的。同時(shí)，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會(huì)顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。

而業(yè)主享受的超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動(dòng)性。

2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定。

物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”歸根結(jié)底采用的是一種價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，這是一種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，違背了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第11條“經(jīng)營(yíng)者不得以排擠對(duì)手為目的，以低于成本的價(jià)格銷(xiāo)售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個(gè)方面，一是主觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”這樣一種營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)入市場(chǎng)，其動(dòng)機(jī)不能排除是為了搶占市場(chǎng)份額從而達(dá)到排擠對(duì)手的目的，二是客觀(guān)標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價(jià)格銷(xiāo)售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實(shí)行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第11條也對(duì)物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是不收費(fèi)或嚴(yán)重背離成本的一種定價(jià)方式，以低于戚本的價(jià)格銷(xiāo)售物業(yè)管理這種特殊的商品，無(wú)疑是違背了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定。

3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基本精神。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對(duì)不同類(lèi)型的物業(yè)、不同對(duì)象、不同消費(fèi)水平，合理地核定收費(fèi)水平。質(zhì)價(jià)相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價(jià)，否定了質(zhì)價(jià)相符的原則。如前所述，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)原則，使初步培育出來(lái)的物業(yè)管理消費(fèi)觀(guān)念，倒退到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀(guān)念。

“低收費(fèi)、零收費(fèi)”之所以卷土重來(lái)，絕非偶然，是有其深刻的社會(huì)歷史原因的。目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，基本沿襲的是“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識(shí)空前高漲，而物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)都不到位，物業(yè)管理法律法規(guī)相對(duì)滯后，在這樣社會(huì)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會(huì)歷史大背景下，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的出現(xiàn)是必然的。

1.完善法制建設(shè)。

法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長(zhǎng)足發(fā)展的根本保障，針對(duì)我國(guó)目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國(guó)相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完善，通過(guò)完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。

2.強(qiáng)化行業(yè)自律。

行業(yè)自律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中企業(yè)誠(chéng)實(shí)信用"原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)及時(shí)、有效地建立會(huì)員強(qiáng)制入會(huì)、訓(xùn)誡、通報(bào)批評(píng)、公開(kāi)譴責(zé)和取消會(huì)員資格、會(huì)員誠(chéng)信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過(guò)行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的社會(huì)地位和信譽(yù)。

3.加強(qiáng)理論研究。

物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強(qiáng)理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開(kāi)展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專(zhuān)、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊(duì)伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。

4.創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)。

創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。

在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理制度，如類(lèi)似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客觀(guān)介入，定期實(shí)施外部獨(dú)立的管理費(fèi)會(huì)計(jì)審核或外部審計(jì)，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估。在物業(yè)管理內(nèi)部，完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。

5.正確引導(dǎo)輿論。

人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中對(duì)各個(gè)參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個(gè)事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會(huì)眾說(shuō)紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來(lái)。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十二

為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)建文明城市，建設(shè)宜居家園，提高人民幸福指數(shù)，建設(shè)和諧、美麗岳塘，區(qū)政協(xié)常委會(huì)組成了以主席傅博華為組長(zhǎng)的調(diào)研組，對(duì)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開(kāi)展了專(zhuān)題調(diào)研。調(diào)研組先后到市房產(chǎn)局、區(qū)物管辦、區(qū)人民法院以及全區(qū)(含高新、昭山兩區(qū))各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、部分社(村)開(kāi)展了調(diào)研，走訪(fǎng)了部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主代表，還專(zhuān)程赴上海虹口區(qū)涼城新村街道進(jìn)行了學(xué)習(xí)考察，現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：

(一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(gè)(昭山、高新小區(qū)61個(gè))，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個(gè)，由業(yè)主自治的43個(gè)，單位自管的22個(gè)，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個(gè)。

(二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。5月，我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實(shí)施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開(kāi)展無(wú)物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級(jí)創(chuàng)建工作實(shí)施方案和細(xì)則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治工作方案》，規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作，涌現(xiàn)了一批星級(jí)小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專(zhuān)干。寶塔街道成立了專(zhuān)門(mén)的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心，各社(村)明確了專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。

二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題和原因分析。

(一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問(wèn)題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連，同時(shí)涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價(jià)、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個(gè)部門(mén)。按照法律法規(guī)，各職能部門(mén)的監(jiān)管機(jī)制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與，造成監(jiān)管缺失，沒(méi)有形成齊抓共管的格局。二是考核機(jī)制不健全，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長(zhǎng)效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對(duì)物業(yè)管理工作的推動(dòng)缺乏獎(jiǎng)懲辦法，不利于調(diào)動(dòng)物業(yè)管理工作的積極性，對(duì)基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問(wèn)題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開(kāi)發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要?jiǎng)佑镁S修基金需“兩個(gè)三分之二業(yè)主同意”后報(bào)市房屋維修基金管理中心等多個(gè)部門(mén)進(jìn)行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達(dá)到，使用起來(lái)難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿(mǎn)意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對(duì)物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費(fèi)未作明確規(guī)定，出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費(fèi)缺、工作任務(wù)重、壓力大等問(wèn)題。按照屬地管理職能，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級(jí)承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對(duì)物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升，現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對(duì)。

(二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問(wèn)題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門(mén)、物業(yè)公司驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)，形成遺留問(wèn)題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷(xiāo)售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營(yíng)收益分配等方面存在諸多遺留問(wèn)題，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房，小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)滯后，道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價(jià)低、配套設(shè)施不齊等問(wèn)題，致使兩類(lèi)小區(qū)的財(cái)物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差，無(wú)論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請(qǐng)物業(yè)公司，都難以滿(mǎn)足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區(qū)沒(méi)有交存房屋維修金，房屋及公共設(shè)施年久失修，政府經(jīng)費(fèi)投入有限，居民又負(fù)擔(dān)不起過(guò)高的維修費(fèi)，給物業(yè)管理帶來(lái)很大困難。三是電梯設(shè)備維護(hù)維修、供水設(shè)施移交等問(wèn)題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患，長(zhǎng)期維護(hù)維修不及時(shí)不到位，二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對(duì)此物業(yè)公司以屬開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)。四是住宅小區(qū)普遍存在停車(chē)難。

(三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問(wèn)題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊，侵權(quán)行為時(shí)有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家，其中一級(jí)資質(zhì)的4家，二級(jí)資質(zhì)的3家，三級(jí)資質(zhì)的62家，外來(lái)的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區(qū)建成后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不是通過(guò)招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級(jí)機(jī)構(gòu)，再次利用物業(yè)牟利，導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主，而是服務(wù)于開(kāi)發(fā)商和建設(shè)單位，物業(yè)公司處于強(qiáng)勢(shì)地位，業(yè)主處于弱勢(shì)地位，于是“主仆”位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費(fèi)收取難，服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看，業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不足”為由，單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤(rùn)減少時(shí)，“足額繳納物業(yè)費(fèi)”作為其完善服務(wù)的前置條件，必然會(huì)通過(guò)減員等辦法降低成本，服務(wù)質(zhì)量下降，導(dǎo)致更多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，從而不交物業(yè)費(fèi)，形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來(lái)越差，物業(yè)管理費(fèi)收取越來(lái)越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無(wú)法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識(shí)。

(四)業(yè)主委員會(huì)作用沒(méi)有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會(huì)的主體地位不明。業(yè)主委員會(huì)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，它只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它與物業(yè)公司的地位不對(duì)等，不具備法人資格。業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)過(guò)程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會(huì)在制度設(shè)計(jì)時(shí)法律地位的缺失，很難達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》在制度設(shè)計(jì)時(shí)的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會(huì)組建困難。新開(kāi)發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會(huì)成立條件，加之開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會(huì)事務(wù)，難以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)達(dá)不到規(guī)定的人數(shù)，給組建工作帶來(lái)困難。三是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，缺乏監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則不健全，職責(zé)不明確，缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范，且房產(chǎn)部門(mén)對(duì)物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的工作監(jiān)督管理不強(qiáng)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識(shí)。少數(shù)的業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識(shí)、法制意識(shí)、整體意識(shí)，沒(méi)有從全體業(yè)主利益角度考慮問(wèn)題，功利心重，利用業(yè)主委員會(huì)謀取私利，造成不良的社會(huì)影響。五是業(yè)主自我管理和維護(hù)意識(shí)缺失。表現(xiàn)在自治意識(shí)差，公德意識(shí)不強(qiáng)。只管自家門(mén)內(nèi)的事，不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的'門(mén)外事務(wù)。

三、關(guān)于加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議。

為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責(zé)任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實(shí)改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，湖南省實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法，建設(shè)部、財(cái)政部令[]第165號(hào)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》、住建部[]165號(hào)文件《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，現(xiàn)就如何加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議：

(一)完善頂層設(shè)計(jì)，建立健全法律法規(guī)，政府職能部門(mén)要當(dāng)好“裁判員”

1.完善法律法規(guī)政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實(shí)十八屆四中全會(huì)精神，市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程，明確業(yè)主委員會(huì)的法人身份和主體責(zé)任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會(huì)決定補(bǔ)建或者續(xù)交專(zhuān)項(xiàng)維修資金、未按期繳納物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠(chéng)信平臺(tái)，加強(qiáng)輿論宣傳與監(jiān)督，影響法人單位的投標(biāo)、個(gè)人的錄用晉升、信貸等，推動(dòng)物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機(jī)制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會(huì)中的作用，建立物業(yè)公司準(zhǔn)入制度，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)公司的行政監(jiān)管，理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責(zé)職能、權(quán)利義務(wù)，建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級(jí)負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)”的工作機(jī)制。三是細(xì)化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實(shí)建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》，出臺(tái)房屋維修基金的使用交存管理細(xì)則，規(guī)范監(jiān)管、簡(jiǎn)化維修基金的使用程序，合理調(diào)整維修基金的分?jǐn)偙壤?，使維修基金真正發(fā)揮作用，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主參與自我管理的積極性。

2.嚴(yán)格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗(yàn)收、移交關(guān)。一是政府要出臺(tái)公開(kāi)搖號(hào)選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時(shí)督促規(guī)劃、國(guó)土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門(mén)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的監(jiān)控管理，重點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān)，進(jìn)一步規(guī)范開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位的行為，嚴(yán)格落實(shí)《湖南省實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例辦法》，切實(shí)保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進(jìn)一步強(qiáng)化新建住宅小區(qū)驗(yàn)收交付工作，規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門(mén)在對(duì)住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與，依據(jù)政府職能部門(mén)行政許可內(nèi)容逐項(xiàng)開(kāi)展檢查驗(yàn)收。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)不配套等遺留問(wèn)題，責(zé)成開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi)，高質(zhì)量完善、整改，方可驗(yàn)收、移交，對(duì)拒不執(zhí)行的，要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，從源頭上控制和減少開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，力推開(kāi)發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構(gòu)建三方共贏(yíng)的良好局面。三是加快對(duì)老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多，居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以?xún)A斜，區(qū)牽頭，街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底，有計(jì)劃逐年對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行提質(zhì)改造，對(duì)改造后的零散小區(qū)進(jìn)行整合，將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會(huì)，招標(biāo)引進(jìn)正規(guī)物業(yè)公司進(jìn)駐。

3.加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理勢(shì)在必行，政府必須進(jìn)一步充實(shí)物業(yè)管理部門(mén)人員力量，加強(qiáng)經(jīng)費(fèi)保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所，采取購(gòu)買(mǎi)公共服務(wù)的方式，對(duì)全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會(huì)中介組織管理。二是嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度。物業(yè)主管部門(mén)要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級(jí)管理，構(gòu)建多級(jí)次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用，將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評(píng)分納入到物業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進(jìn)行一次考核審定，評(píng)分較低單位要嚴(yán)肅整治，執(zhí)行退出制度。三是組織開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對(duì)以管理者自居，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)意識(shí)差，只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)，收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)整治。同時(shí)，引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分類(lèi)收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門(mén)規(guī)范管理，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開(kāi)，增加透明度，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。

(二)規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作，加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查，區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級(jí)要當(dāng)好“指導(dǎo)員”。

1.進(jìn)一步明確工作職責(zé)。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責(zé)，強(qiáng)化考核辦法，增加財(cái)力投入。各街(鄉(xiāng))要加強(qiáng)物管辦的力量，配備專(zhuān)職工作人員，物管工作經(jīng)費(fèi)納入到區(qū)、鄉(xiāng)財(cái)政預(yù)算和街道的財(cái)政計(jì)劃。同時(shí)，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會(huì)成員、樓棟長(zhǎng)、有小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的志愿者或社會(huì)公益組織加入到小區(qū)管理隊(duì)伍。繼續(xù)開(kāi)展對(duì)無(wú)物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級(jí)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建工作，并加強(qiáng)對(duì)申報(bào)、創(chuàng)建、評(píng)選結(jié)果的宣傳和運(yùn)用，營(yíng)造良好的社會(huì)輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。

2.積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建立社(村)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司的聯(lián)席會(huì)議制度，搭建“三方”議事平臺(tái)，共同理順物業(yè)管理關(guān)系，建立基層物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)公共服務(wù)，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作，進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實(shí)好《物業(yè)管理?xiàng)l例》，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展，營(yíng)造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭(zhēng)取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務(wù)員”。

3.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的自治和監(jiān)管問(wèn)題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門(mén)要加大對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門(mén)、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī)，自覺(jué)履行職責(zé)。要增強(qiáng)業(yè)主自治意識(shí)、有償服務(wù)意識(shí)、依法維權(quán)意識(shí)，積極組建業(yè)主委員會(huì)，協(xié)助推薦遵守國(guó)家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。對(duì)人口規(guī)模達(dá)到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會(huì)，完善居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)“一套班子，兩塊牌子”的運(yùn)行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)制訂議事規(guī)則、信息、財(cái)物公開(kāi)、檔案管理等制度，切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的作用，使業(yè)主委員會(huì)成為小區(qū)的“管理員”。

4.大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過(guò)規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容，完善小區(qū)公約，提高業(yè)主依法維權(quán)的意識(shí)，高度自治的意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對(duì)性地在小區(qū)開(kāi)展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級(jí)文明戶(hù)”等評(píng)比活動(dòng)，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主自覺(jué)遵守社會(huì)公德，形成和諧相處的良好氛圍。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十三

二、產(chǎn)權(quán)清晰，責(zé)權(quán)明確；三、建立健全了激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；四、建立了規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)；五、建立了和諧的外部環(huán)境；六、掌握了一批具有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的勞務(wù)分承包方。下面談?wù)勆綎|建工集團(tuán)的基本情況和改制的具體作法：

一、抓住第一次改革機(jī)遇，實(shí)行“項(xiàng)目法”施工，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換和施工管理體制的徹底改革，為企業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

山東建工由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，至1990年企業(yè)已陷入難以為繼的虧損邊緣，在這種情況下，企業(yè)為求生存、求發(fā)展，在沒(méi)有任何上級(jí)部門(mén)指示和安排情況下，打破了傳統(tǒng)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，自覺(jué)在省內(nèi)率先推行“項(xiàng)目法”施工改革，并且一舉獲得成功。從一九九一年開(kāi)始企業(yè)發(fā)展一年一個(gè)新臺(tái)階，一年向前邁出一大步，不僅扭轉(zhuǎn)了企業(yè)陷入虧損邊緣的被動(dòng)局面，而且經(jīng)濟(jì)效益逐年較大幅度的增長(zhǎng)。例如：施工產(chǎn)值1990年僅完成2600多萬(wàn)元，到20xx年已達(dá)到12億元，增長(zhǎng)了462倍；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1990年虧損84萬(wàn)元，到20xx年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)6255萬(wàn)元；竣工工程質(zhì)量1990年優(yōu)良品率為25%，20xx年提高到81.88%，同時(shí)加強(qiáng)配套改革，建立了企業(yè)技術(shù)、質(zhì)量、安全、文明施工、財(cái)務(wù)、勞資、材料、設(shè)備、經(jīng)營(yíng)和預(yù)決算的十大業(yè)務(wù)系統(tǒng)并組建勞務(wù)及人才、材料供應(yīng)、設(shè)備租賃、資金和生活服務(wù)等五大模擬市場(chǎng)。并進(jìn)行了用工、人事和分配制度等三項(xiàng)制度改革，按月度對(duì)二級(jí)單位進(jìn)行跟蹤考核，建立健全了企業(yè)監(jiān)督檢查、審計(jì)考核體系，確保了企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，為后來(lái)建立現(xiàn)代企業(yè)制度奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、抓住第二次改革機(jī)遇，在實(shí)行集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的同時(shí)建立現(xiàn)代企業(yè)制度。

現(xiàn)代企業(yè)制度作為一種微觀(guān)經(jīng)濟(jì)，涉及到企業(yè)內(nèi)外部機(jī)制的各方面，主要是建立和完善以下幾個(gè)方面的制度。

1、建立健全企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)制度。山東建工集團(tuán)按照國(guó)家的規(guī)定，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)由國(guó)資局和會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)界定，核實(shí)企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)占有量，進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)登記，確定企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。使企業(yè)資產(chǎn)、企業(yè)資本金的股權(quán)結(jié)構(gòu)均做到了產(chǎn)權(quán)清晰。

2、建立健全法人治理結(jié)構(gòu)。山東建工集團(tuán)在建立有限責(zé)任的改制過(guò)程中，始終把建立新型的領(lǐng)導(dǎo)體制放在重要地位。依法建立和完善了股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層的領(lǐng)導(dǎo)管理體制。使權(quán)力機(jī)構(gòu)、決策機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行層既相互分離，又相互制衡，并做到責(zé)權(quán)明確，各司其職，依法依規(guī)行使職權(quán)。

3、建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度。山東建工集團(tuán)按照有關(guān)規(guī)定，建立健全了企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，主要是成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、核算，企業(yè)資金管理（包括資金使用、回收、清欠）等制度，進(jìn)一步完善了企業(yè)財(cái)務(wù)管理，確保了企業(yè)效益的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

這兩項(xiàng)指標(biāo)的完成是改制前十年完成總和的近20倍。山東建工集團(tuán)發(fā)展如此之快，就是得益于項(xiàng)目法施工和企業(yè)股份制改造。

三、抓住第三次改革機(jī)遇，進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部股份制改造，建立母子公司投資主體。

山東建工集團(tuán)在企業(yè)制度上進(jìn)行再創(chuàng)新，實(shí)施國(guó)退民進(jìn)企業(yè)改造。具體作法是：

調(diào)整國(guó)有股權(quán)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步理順國(guó)有股與企業(yè)的關(guān)系。主要是將48%的國(guó)有股，變現(xiàn)退出28.88%，國(guó)有股權(quán)實(shí)際參股19.12%。國(guó)有股所得的紅利，主要用于對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的獎(jiǎng)勵(lì)。

他們把國(guó)有股變現(xiàn)退出的股份，全部轉(zhuǎn)讓給企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)營(yíng)者群體和技術(shù)業(yè)務(wù)骨干。調(diào)整后的股權(quán)結(jié)構(gòu)是，經(jīng)營(yíng)者持股120萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)者群體每人持股48～96萬(wàn)元。中層領(lǐng)導(dǎo)每人持股8～24萬(wàn)元。從而加大了企業(yè)骨干的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也進(jìn)一步規(guī)范完善了企業(yè)激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。

四、進(jìn)行企業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整，實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略管理。

1、切實(shí)搞好企業(yè)組織結(jié)構(gòu)調(diào)整：

一是企業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整，堅(jiān)持企業(yè)管理制度創(chuàng)新原則，建立適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的管理機(jī)制，突出管理機(jī)構(gòu)精干高效，減少管理層次，減少扯皮，明確崗位責(zé)任目標(biāo)，解決多頭管理的問(wèn)題。從總公司到子公司甩掉傳統(tǒng)的直線(xiàn)職能式管理模式，實(shí)行扁平化的矩陣式管理模式，突出業(yè)務(wù)系統(tǒng)化管理。集團(tuán)總公司機(jī)關(guān)共77人，設(shè)五部一室即：市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理部、企業(yè)戰(zhàn)略管理部、工程項(xiàng)目管理部、財(cái)務(wù)融資管理部、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部辦公室等部室制管理，保留黨群系統(tǒng)。實(shí)行部室制改革，不單純是為了精簡(jiǎn)幾個(gè)機(jī)構(gòu)、裁減幾個(gè)冗員，而是突出精干高效、做到減機(jī)構(gòu)，不減職能，不削弱職能，減人不減工作效率、不減崗位責(zé)任。做到人人有事做，人人能做事，事事有人做，責(zé)任有人負(fù)。

二是生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整，就是在堅(jiān)持制度創(chuàng)新，機(jī)制創(chuàng)新的前提下，進(jìn)一步規(guī)范改制子公司運(yùn)作，突出解決機(jī)制不活、發(fā)展不均衡的問(wèn)題，對(duì)發(fā)展緩慢、施工任務(wù)少、產(chǎn)值效益差、無(wú)大發(fā)展前途的子公司，實(shí)行內(nèi)部兼并、重組方式調(diào)整。扶持發(fā)展快的骨干子公司，切實(shí)建立優(yōu)勝劣汰機(jī)制，提高總公司經(jīng)營(yíng)管理的集中度。

三是勞務(wù)分承包的調(diào)整，在過(guò)去眾多的勞務(wù)承包單位中，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的考核篩選確定了69家具有一定實(shí)力的勞務(wù)承包單位。每年對(duì)勞務(wù)承包單位進(jìn)行考評(píng)，淘汰后5名，同時(shí)引進(jìn)5家新的勞務(wù)承包單位，通過(guò)優(yōu)勝劣汰保證勞務(wù)承包單位的素質(zhì)。

2、實(shí)施企業(yè)五大創(chuàng)新，全面提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

一是企業(yè)制度創(chuàng)新。兩級(jí)公司建立了經(jīng)營(yíng)者決策失誤、造成損失責(zé)任追究制度，以提高。

經(jīng)營(yíng)決策者在進(jìn)行重大事項(xiàng)決策時(shí)科學(xué)性，最大限度的減少失誤。

二是企業(yè)管理創(chuàng)新。關(guān)鍵是搞好項(xiàng)目管理，加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理部的建設(shè)。。其次是強(qiáng)化企業(yè)基礎(chǔ)管理，明確職能劃分，突出崗位責(zé)任到位、高效服務(wù)到位和戰(zhàn)略管理到位。

三是經(jīng)營(yíng)方式創(chuàng)新。首先是經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)營(yíng)者群體及經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)wto的基本規(guī)則和原則。特別要學(xué)會(huì)和運(yùn)用菲迪克條款。其次要運(yùn)用現(xiàn)代管理手段完善投標(biāo)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)行網(wǎng)上信息發(fā)布，建立標(biāo)書(shū)評(píng)價(jià)、分析和統(tǒng)一審查制度，最大限度的提高中標(biāo)率。三是經(jīng)營(yíng)方式加快向集約型轉(zhuǎn)變。正確處理產(chǎn)值與經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系，對(duì)規(guī)模大、墊資多、取費(fèi)低的工程要進(jìn)行前期評(píng)估，決定是否承接。

四是科技人才創(chuàng)新。科技創(chuàng)新的重點(diǎn)是以信息化帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)化升級(jí)，加大推廣應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝的力度。投資20xx萬(wàn)元建設(shè)工業(yè)園研發(fā)中心，引進(jìn)5名博士生，建立新型建材科研基地。加大微機(jī)開(kāi)發(fā)利用，對(duì)大型新開(kāi)工程全面實(shí)行微機(jī)管理和施工現(xiàn)場(chǎng)遠(yuǎn)程監(jiān)控。人才創(chuàng)新的重點(diǎn)是加快培養(yǎng)造就一支適應(yīng)入世環(huán)境的、與國(guó)際慣例接軌的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍，以滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展需要，山東建工集團(tuán)現(xiàn)在擁有博士生5名，碩士研究生20余名，大本以上學(xué)歷管理人員600人。

五是企業(yè)文化創(chuàng)新。創(chuàng)建企業(yè)品牌，樹(shù)立企業(yè)形象，著力建設(shè)好企業(yè)的精神文化、物質(zhì)文化和制度文化，使企業(yè)文化建設(shè)逐步向企業(yè)文化管理過(guò)渡。得益于領(lǐng)導(dǎo)集團(tuán)能審時(shí)度勢(shì)，正確領(lǐng)會(huì)和執(zhí)行黨的企業(yè)改革的方針政策，積極爭(zhēng)取地方政府的支持，抓住每一次機(jī)遇，不斷深化企業(yè)改革。

1、認(rèn)清形勢(shì)，理清思路，提高認(rèn)識(shí)，轉(zhuǎn)變觀(guān)念。

我們建筑行業(yè)是屬于競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，是最早進(jìn)入市場(chǎng)的行業(yè)之一。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制、組織結(jié)構(gòu)是否適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，是提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和市場(chǎng)占有率的重要一環(huán)。我們公司雖然也實(shí)行了改制，但改革的步子不大，仍殘留著濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)痕跡。內(nèi)部經(jīng)營(yíng)機(jī)制不活、組織結(jié)構(gòu)不合理、企業(yè)管理不完善等與企業(yè)改革發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求不相適應(yīng)的情況還相當(dāng)嚴(yán)重。企業(yè)粗放經(jīng)營(yíng)有余，集約經(jīng)營(yíng)不足，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，企業(yè)發(fā)展后勁不足等問(wèn)題也比較突出。這些問(wèn)題的存在，嚴(yán)重影響乃至削弱了企業(yè)整體優(yōu)勢(shì)，阻礙了企業(yè)發(fā)展。為此，公司領(lǐng)導(dǎo)層要深入學(xué)習(xí)黨的一系列改革開(kāi)放的路線(xiàn)、方針、政策，深入探討市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律和建筑市場(chǎng)的前景，從而認(rèn)清建筑業(yè)的形勢(shì)，理清企業(yè)發(fā)展思路，提高認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一思想，領(lǐng)導(dǎo)班子的思想觀(guān)念應(yīng)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式應(yīng)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，我們認(rèn)為領(lǐng)導(dǎo)班子解放思想、轉(zhuǎn)變觀(guān)念，提高認(rèn)識(shí)、理清思路是企業(yè)改革改制的首要條件。

2、必須建立規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)。

十五屆四中全會(huì)指出：“公司法人治理結(jié)構(gòu)是公司制的核心。要明確股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層的職責(zé)，形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的公司法人治理結(jié)構(gòu)?！鄙綎|建工集團(tuán)改革的成功經(jīng)驗(yàn)已證明在進(jìn)行股份制改造中，通過(guò)經(jīng)營(yíng)者持大股、管理業(yè)務(wù)骨干多持股，不僅實(shí)現(xiàn)了投資主體多元化、股權(quán)結(jié)構(gòu)多元化，而且是建立有效制衡法人治理結(jié)構(gòu)的基本前提，由于股東會(huì)、董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)組成人員代表不同的所有者利益，所以才能形成相互約束、有效制衡的法人治理結(jié)構(gòu)，才能保證對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的正確性，最大限度地減少?zèng)Q策失誤。

3、必須建立行之有效的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。

實(shí)踐證明，經(jīng)營(yíng)者持大股、技術(shù)業(yè)務(wù)骨干多持股明顯優(yōu)于人人持股。特別是經(jīng)營(yíng)者持大股是確保股份制改造成功的重要保證，只有經(jīng)營(yíng)者持大股才能形成較強(qiáng)的`風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，才能充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)者的創(chuàng)造力。經(jīng)營(yíng)者出資越多，思想壓力越大，壓力越大，工作動(dòng)力越大，工作積極性和主觀(guān)能動(dòng)性就越高，其智慧和潛能更能淋漓盡致的發(fā)揮。技術(shù)業(yè)務(wù)骨干多持股，能促進(jìn)他們關(guān)心企業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。通過(guò)經(jīng)營(yíng)者持大股、技術(shù)業(yè)務(wù)骨干多持股，較好的把職工切身利益與企業(yè)命運(yùn)緊密聯(lián)系在一起，形成了以資產(chǎn)為核心的有效激勵(lì)約束機(jī)制。

4、必須統(tǒng)一全體員工的思想認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)企業(yè)凝聚力。

5、必須發(fā)揮黨組織的政治核心作用，加強(qiáng)和改善黨的領(lǐng)導(dǎo)是加快國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的根本保證。

總之，黨的十五屆四中和五中全會(huì)，為國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展進(jìn)一步指明了方向，只要我們進(jìn)一步解放思想、抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)變觀(guān)念，勇于改革，以敢闖、敢試、敢干的膽略進(jìn)行制度創(chuàng)新，就能開(kāi)拓企業(yè)發(fā)展的新篇章。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十四

根據(jù)省局《關(guān)于做好2**0年度企業(yè)所得稅稅源調(diào)查分析預(yù)測(cè)工作的通知》（贛地稅函〔xx年〕152號(hào)）的通知精神，我局高度重視，局長(zhǎng)辦公會(huì)做了專(zhuān)門(mén)研究，進(jìn)行了工作部署。通過(guò)精心組織、合理安排,我局克服了時(shí)間緊、任務(wù)重等不利因素，圓滿(mǎn)地完成了調(diào)查任務(wù)，現(xiàn)將調(diào)查情況匯報(bào)如下：

xx年年度盈利企業(yè)情況分析：xx年年度，企業(yè)所得稅列管戶(hù)為1147戶(hù)，其中查帳征收戶(hù)為591戶(hù)，根據(jù)我們的調(diào)查測(cè)算，盈利企業(yè)為260戶(hù)，實(shí)際繳納所得稅額預(yù)計(jì)為2535萬(wàn)元；核定征收企業(yè)462戶(hù)，預(yù)計(jì)xx年企業(yè)所得稅為4168萬(wàn)元。

2**0年度預(yù)測(cè)：2**0年度查帳征收1199戶(hù)，盈利企業(yè)為306戶(hù)，預(yù)計(jì)所得稅為2731萬(wàn)元，同比增加196萬(wàn)元，增長(zhǎng)7.7%；核定征收企業(yè)482戶(hù)，預(yù)計(jì)所得稅5755萬(wàn)元，增長(zhǎng)1587萬(wàn)元，增長(zhǎng)38%。

2**0年度影響企業(yè)所得稅的因素主要有以下幾方面：

（一）經(jīng)濟(jì)的影響。

10年我市建筑安裝、房地產(chǎn)企業(yè)仍處于上升發(fā)展階段，增勢(shì)比較明顯。我市建筑安裝、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅將是10年在稅率調(diào)整下的一個(gè)主要增長(zhǎng)點(diǎn)。

工業(yè)企業(yè)所得稅在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展下，雖然稅率調(diào)整，但是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)總的應(yīng)納稅所得額，即所得稅稅基的增長(zhǎng)基本能抵消稅率調(diào)整的影響，兩相相抵，應(yīng)納所得稅稅額略有增長(zhǎng)。

（二）政策因素的影響。在新的企業(yè)所得稅政策背景下，影響企業(yè)所得稅的主要因素還是政策變化方面：

1．稅率變化的影響：主要在兩方面。一是查帳征收企業(yè)，由于企業(yè)所得稅稅率由33%降為25%，直接降低了8個(gè)百分點(diǎn)，因此在查帳征收戶(hù)中，預(yù)計(jì)2**0年度企業(yè)所得稅下降663萬(wàn)元，影響較大的還是制造行業(yè)，下降435萬(wàn)。

2．高新技術(shù)企業(yè)減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅對(duì)我市稅源無(wú)影響。

3．企業(yè)工資薪金稅前據(jù)實(shí)扣除對(duì)稅源的影響：由于我市企業(yè)職工工資水平不高，因此企業(yè)工資薪金稅前據(jù)實(shí)扣除影響不大，預(yù)計(jì)減少41萬(wàn)元。

4．享受企業(yè)所得稅減免稅到期恢復(fù)征稅對(duì)稅源的影響，如民政福利企業(yè)優(yōu)惠政策的變化、享受資源綜合利用、主輔分離企業(yè)優(yōu)惠政策到期恢復(fù)征稅對(duì)稅源的影響：無(wú)影響。

5．文化體制改革企業(yè)享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策對(duì)稅源的影響：無(wú)影響。

6．實(shí)行核定征收企業(yè)應(yīng)稅所得率的調(diào)整對(duì)稅源的影響：根據(jù)總局、省局調(diào)整應(yīng)稅所得率的精神，我市對(duì)工業(yè)、商業(yè)等行業(yè)應(yīng)稅所得率有所下降，對(duì)稅收會(huì)帶來(lái)減收因素。但建筑安裝、房地產(chǎn)業(yè)仍是我市重點(diǎn)稅源行業(yè)，我市建筑安裝業(yè)原按2%附征，房地產(chǎn)業(yè)按3%附征企業(yè)所得稅，與其他設(shè)區(qū)市地稅局比，我市附征率相對(duì)比較低。我局決定，建筑安裝業(yè)擬按12%，房地產(chǎn)業(yè)擬按16%的應(yīng)稅所得率核定征收，附征率比原來(lái)預(yù)計(jì)各提高一個(gè)百分點(diǎn)。因此核定征收所得稅不僅不會(huì)減少，而且會(huì)增加1266萬(wàn)元。

（三）加強(qiáng)企業(yè)所得稅征管對(duì)稅源變化的影響：2**0年我局將進(jìn)一步落實(shí)稅收管理員制度，加強(qiáng)精細(xì)化管理，促進(jìn)企業(yè)所得稅管理水平的進(jìn)一步提高。市局將認(rèn)真組織學(xué)習(xí)、宣傳《新企業(yè)所得稅法》及《實(shí)施條例》，充分吃透政策精神，加強(qiáng)所得稅管理，拓寬稅基，涵養(yǎng)稅源。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十五

無(wú)菌檢驗(yàn)是無(wú)菌藥品出廠(chǎng)檢驗(yàn)項(xiàng)目中關(guān)鍵項(xiàng)目之一，無(wú)菌檢驗(yàn)方法的應(yīng)用可全面掌握測(cè)定方法，準(zhǔn)確檢測(cè)方法的有效性，并適用于試驗(yàn)樣品的檢驗(yàn)，有利于企業(yè)對(duì)藥品的質(zhì)量控制，確保藥品安全。

而檢驗(yàn)涉及的操作人員、設(shè)施、設(shè)備、菌種、培養(yǎng)基等因素會(huì)直接影響無(wú)菌檢驗(yàn)結(jié)果的可靠性。系統(tǒng)的、大范圍的對(duì)制藥企業(yè)的無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行調(diào)研，旨在了解制藥企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室的日常運(yùn)行情況和當(dāng)前存在的實(shí)際問(wèn)題，對(duì)于促進(jìn)制藥企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量管理、改進(jìn)質(zhì)量檢驗(yàn)工作、降低被污染產(chǎn)品投放市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)、確保公眾用藥安全具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。調(diào)研結(jié)果對(duì)于管理部門(mén)制定相關(guān)法規(guī)、起草檢查指南以及檢查員的現(xiàn)場(chǎng)檢查等也具有參考意義。

國(guó)家食品藥品監(jiān)督管理總局食品藥品審核查驗(yàn)中心于2014年組織上海市食品藥品監(jiān)督管理局認(rèn)證審評(píng)中心、北京市藥品監(jiān)督管理局藥品認(rèn)證管理中心、河北省食品藥品監(jiān)督管理局藥品審評(píng)認(rèn)證中心、遼寧省藥品認(rèn)證中心、江蘇省食品藥品監(jiān)督管理局認(rèn)證審評(píng)中心、安徽省食品藥品審評(píng)認(rèn)證中心、河南省藥品審評(píng)認(rèn)證中心、廣東省食品藥品監(jiān)督管理局審評(píng)認(rèn)證中心8個(gè)省級(jí)藥品認(rèn)證檢查機(jī)構(gòu)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)95家無(wú)菌藥品生產(chǎn)企業(yè)的無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研的牽頭單位為上海市食品藥品監(jiān)督管理局認(rèn)證審評(píng)中心，調(diào)研內(nèi)容涉及人員和培訓(xùn)、培養(yǎng)基的管理、菌種的管理、實(shí)驗(yàn)室的布局和運(yùn)行、主要設(shè)備、文件、實(shí)驗(yàn)操作等7個(gè)方面，全面了解企業(yè)無(wú)菌檢查用實(shí)驗(yàn)室的實(shí)際工作情況和運(yùn)行現(xiàn)狀。

北京、河北、遼寧、上海、江蘇、河南省(市）認(rèn)證中心按照企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模各選取10家企業(yè)；安徽省認(rèn)證中心對(duì)省內(nèi)26家無(wú)菌藥品生產(chǎn)企業(yè)全部進(jìn)行了調(diào)研；廣東省認(rèn)證中心是通過(guò)隨機(jī)抽取的方式從廣州、深圳、珠海三市的藥品生產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)中抽取9家參研企業(yè)。95家無(wú)菌藥品生產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)性質(zhì)包括國(guó)有、民營(yíng)、外商獨(dú)資、合資、股份制等，覆蓋生物制品、疫苗、粉針劑、凍干粉針劑、小容量注射劑、大容量注射劑、無(wú)菌原料藥、滴眼劑。調(diào)研采取現(xiàn)場(chǎng)檢查配合書(shū)面匯總的形式，各調(diào)研參加單位抽調(diào)富有經(jīng)驗(yàn)的藥品gmp檢查員13名和微生物學(xué)專(zhuān)家組成調(diào)研小組，對(duì)每家企業(yè)調(diào)研12天?，F(xiàn)場(chǎng)檢查采用事先通知或不通知的方式進(jìn)行，采集的數(shù)據(jù)真實(shí)可信，調(diào)研結(jié)果能夠反映我國(guó)無(wú)菌藥品生產(chǎn)企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室日常運(yùn)行的現(xiàn)狀。

2.1人員和培訓(xùn)。

95家參研企業(yè)中各企業(yè)的實(shí)驗(yàn)室人員總數(shù)占其所有直接從事藥品生產(chǎn)人員總數(shù)（含生產(chǎn)、質(zhì)保、物流等非銷(xiāo)售崗位）的比例為0.3%21%，從事無(wú)菌檢驗(yàn)的人員人數(shù)為229人，從事無(wú)菌檢驗(yàn)工作0.530年。多數(shù)從事無(wú)菌檢驗(yàn)的人員具有大專(zhuān)或本科學(xué)歷，并具備微生物學(xué)或相近專(zhuān)業(yè)的知識(shí)背景。

從事無(wú)菌檢驗(yàn)的人員經(jīng)過(guò)相關(guān)培訓(xùn)和考核，包括各地藥品檢驗(yàn)所、藥監(jiān)部門(mén)、制藥行業(yè)相關(guān)團(tuán)體組織、公司內(nèi)部等舉行的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括微生物檢測(cè)技術(shù)、無(wú)菌檢查法、菌種管理及操作、培養(yǎng)基配制及滅菌、藥典、藥品gmp等內(nèi)容。檢驗(yàn)人員、實(shí)驗(yàn)室管理人員和質(zhì)量保證人員對(duì)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)審批分工明確，職責(zé)清楚。

調(diào)研結(jié)果也顯示，個(gè)別企業(yè)的質(zhì)量保證人員對(duì)于無(wú)菌檢測(cè)知識(shí)掌握不全面，實(shí)驗(yàn)管理人員對(duì)于偏差調(diào)查分析的能力不夠；部分企業(yè)個(gè)別上崗時(shí)間較短的操作人員檢驗(yàn)操作不規(guī)范；部分企業(yè)對(duì)培訓(xùn)效果未進(jìn)行考核。

2.2培養(yǎng)基的管理。

有93家參研企業(yè)無(wú)菌檢查用培養(yǎng)基為硫乙醇酸鹽流體培養(yǎng)基和改良馬丁培養(yǎng)基等，符合《中國(guó)藥典》要求。有2家外資企業(yè)用硫乙醇酸鹽流體培養(yǎng)基檢查細(xì)菌，根據(jù)《美國(guó)藥典》或《歐洲藥典》的要求用大豆酪蛋白消化肉湯或肉湯營(yíng)養(yǎng)培養(yǎng)液(tsb)檢查霉菌，與我國(guó)藥典要求不同，但與《中國(guó)藥典》規(guī)定方法進(jìn)行過(guò)比較試驗(yàn)。

95家參研企業(yè)中，有3家企業(yè)對(duì)培養(yǎng)基供應(yīng)商進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，5家企業(yè)對(duì)培養(yǎng)基供應(yīng)商的書(shū)面材料進(jìn)行審查或核對(duì)培養(yǎng)基檢驗(yàn)報(bào)告。絕大多數(shù)參研企業(yè)未對(duì)培養(yǎng)基供應(yīng)商進(jìn)行質(zhì)量評(píng)估。

培養(yǎng)基配制和滅菌能按培養(yǎng)基使用說(shuō)明書(shū)要求進(jìn)行并有記錄，但只有部分企業(yè)對(duì)培養(yǎng)基的滅菌程序進(jìn)行了驗(yàn)證；近半數(shù)企業(yè)在培養(yǎng)基配制滅菌后未按藥典要求測(cè)ph值；10%的企業(yè)每次配制培養(yǎng)基都做靈敏度檢查，半數(shù)企業(yè)只對(duì)脫水培養(yǎng)基做靈敏度檢查，部分企業(yè)不做培養(yǎng)基靈敏度檢查；有1家企業(yè)未按規(guī)定條件貯藏培養(yǎng)基；部分企業(yè)配制滅菌后的培養(yǎng)基外包裝的標(biāo)記信息不全面。

2.3菌種的管理。

參研企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)使用的標(biāo)準(zhǔn)菌株包括金黃色葡萄球菌、大腸埃希桿菌、枯草芽孢桿菌、黑曲霉、白色念珠菌、銅綠假單胞菌、生胞梭菌、大腸桿菌、乙型溶血性鏈球菌，符合《中國(guó)藥典》要求[1—2],標(biāo)準(zhǔn)菌株主要來(lái)源于認(rèn)可的國(guó)內(nèi)或國(guó)外菌種保藏機(jī)構(gòu)如中國(guó)食品藥品檢定研究院、中國(guó)醫(yī)學(xué)細(xì)菌菌種保藏管理中心、atcc等。

90%的企業(yè)工作菌株的傳代次數(shù)和貯存方法、條件（斜面、甘油管等）基本符合要求。每支菌種均標(biāo)注有名稱(chēng)、標(biāo)準(zhǔn)號(hào)、接種日期、傳代數(shù)。有10%的企業(yè)在菌種傳代過(guò)程中做菌落表面形態(tài)特征觀(guān)察及革蘭氏染色鏡檢觀(guān)察，有1家企業(yè)每年用細(xì)菌鑒定儀（vitek)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)菌株進(jìn)行鑒定。

40%的企業(yè)不能提供菌種的來(lái)源證明；90%的企業(yè)在菌株定期轉(zhuǎn)種、傳代過(guò)程中未對(duì)純度、特性等關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)，也未制定相關(guān)程序；20%的企業(yè)菌種管理內(nèi)容不夠全面，無(wú)法追溯；1家企業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)菌株傳代至工作菌株的操作過(guò)程未嚴(yán)格按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程（sop)進(jìn)行操作和記錄，代次劃分不正確；1家生物制品企業(yè)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)菌株。

2.4實(shí)驗(yàn)室的布局和運(yùn)行。

實(shí)驗(yàn)室包括有檢驗(yàn)（無(wú)菌檢查）用潔凈室或隔離系統(tǒng)及陽(yáng)性菌實(shí)驗(yàn)室、培養(yǎng)區(qū)、培養(yǎng)基及實(shí)驗(yàn)用具準(zhǔn)備（包括滅菌）區(qū)、樣品接收和儲(chǔ)存區(qū)、菌種貯存區(qū)。

無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室和陽(yáng)性菌實(shí)驗(yàn)室的設(shè)置一般采用3種方式：

（3)無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室與微生物限度檢查室二室分開(kāi)，共用一套空氣凈化系統(tǒng)，在1萬(wàn)級(jí)背景下的超凈臺(tái)或生物安全柜中進(jìn)行相關(guān)操作，陽(yáng)性菌實(shí)驗(yàn)室為在非潔凈區(qū)內(nèi)單獨(dú)實(shí)驗(yàn)室的生物安全柜內(nèi)進(jìn)行。

1家企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)試驗(yàn)室單獨(dú)用一套隔離器系統(tǒng)，4家企業(yè)的無(wú)菌檢驗(yàn)試驗(yàn)室為b級(jí)背景下局部百級(jí)，1家企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)試驗(yàn)室為10萬(wàn)級(jí)背景下局部百級(jí)。50%的企業(yè)無(wú)菌檢查用潔凈區(qū)空調(diào)凈化系統(tǒng)連續(xù)開(kāi)啟。企業(yè)參照生產(chǎn)用潔凈區(qū)的要求完成了有關(guān)的驗(yàn)證和確認(rèn)工作，無(wú)菌檢查用潔凈區(qū)符合藥品gmp的要求。

90%的企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)室的人流、物流通道能夠嚴(yán)格區(qū)分，并制定相應(yīng)控制程序。無(wú)菌檢驗(yàn)人員經(jīng)二次更衣后進(jìn)入無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室，試驗(yàn)樣品均經(jīng)消毒劑擦拭或紫外燈照射或兩者并用后進(jìn)人無(wú)菌檢查實(shí)驗(yàn)室。

少數(shù)企業(yè)存在無(wú)菌實(shí)驗(yàn)室面積偏小、設(shè)施不能完全滿(mǎn)足要求、設(shè)備擺放不合理等現(xiàn)象。

2.5主要設(shè)備。

參研企業(yè)無(wú)菌培養(yǎng)基的配制、培養(yǎng)等設(shè)施與檢驗(yàn)工作量基本相匹配；均對(duì)培養(yǎng)基、器具滅菌設(shè)備、培養(yǎng)箱相關(guān)的計(jì)量器具按規(guī)定進(jìn)行了校準(zhǔn)并有標(biāo)識(shí)。80%的企業(yè)對(duì)培養(yǎng)基的滅菌設(shè)備進(jìn)行確認(rèn)和驗(yàn)證，其中，有10%的企業(yè)對(duì)滅菌設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)證時(shí)只使用了生物指示劑，但沒(méi)有連續(xù)監(jiān)測(cè)溫度。80%的培養(yǎng)基滅菌設(shè)備有自動(dòng)溫度控制探頭但無(wú)自動(dòng)記錄溫度的裝置。80%的企業(yè)培養(yǎng)箱（室）有溫度自動(dòng)控制裝置，近半數(shù)企業(yè)進(jìn)行培養(yǎng)箱溫度分布均勻性驗(yàn)證；90%的企業(yè)培養(yǎng)溫度每天定時(shí)觀(guān)測(cè)和記錄，10%的企業(yè)培養(yǎng)箱（室）有連續(xù)監(jiān)測(cè)溫度的裝置。

2.6文件。

80%的企業(yè)能按無(wú)菌產(chǎn)品品種的無(wú)菌檢驗(yàn)方法進(jìn)行驗(yàn)證，并根據(jù)驗(yàn)證結(jié)果制定無(wú)菌檢驗(yàn)的操作規(guī)程。80%的企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)記錄內(nèi)容能包含關(guān)鍵的實(shí)驗(yàn)細(xì)節(jié)，數(shù)據(jù)基本完整。10%的企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)記錄不及時(shí)，無(wú)菌檢驗(yàn)原始記錄未包括偏差記錄、設(shè)備編號(hào)、檢驗(yàn)規(guī)程的編號(hào)、培養(yǎng)基信息、陽(yáng)性菌的配制等。

文件記錄以及實(shí)驗(yàn)室數(shù)據(jù)對(duì)于無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室的質(zhì)量管理具有重要的意義。通過(guò)對(duì)實(shí)驗(yàn)室原始數(shù)據(jù)及實(shí)驗(yàn)規(guī)程、方法和設(shè)備（包括其維護(hù)和校準(zhǔn)）以及方法驗(yàn)證數(shù)據(jù)的考察，可以對(duì)實(shí)驗(yàn)室運(yùn)作的全面情況、實(shí)驗(yàn)人員的技術(shù)能力和全面質(zhì)量控制的過(guò)程有一個(gè)整體的評(píng)價(jià)。

2.7實(shí)驗(yàn)操作。

參研企業(yè)均制定了進(jìn)人無(wú)菌檢查實(shí)驗(yàn)室的人員的更衣程序；物料、樣品經(jīng)擦拭消毒后進(jìn)人傳遞窗，并在傳遞窗內(nèi)經(jīng)紫外消毒后傳人無(wú)菌室；無(wú)菌檢驗(yàn)的樣品量符合藥典的要求；部分企業(yè)建立了無(wú)菌檢查試驗(yàn)超標(biāo)結(jié)果的調(diào)查處理標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程，對(duì)無(wú)菌檢驗(yàn)結(jié)果若出現(xiàn)陽(yáng)性后所進(jìn)行的相關(guān)調(diào)查、復(fù)試的依據(jù)、產(chǎn)品的無(wú)菌性評(píng)價(jià)以及成品的放行等均進(jìn)行了規(guī)定。

個(gè)別企業(yè)上崗時(shí)間較短的操作人員，檢驗(yàn)操作存在不規(guī)范之處；1家企業(yè)未按品種進(jìn)行無(wú)菌檢驗(yàn)方法學(xué)驗(yàn)證；1家企業(yè)雖進(jìn)行了產(chǎn)品無(wú)菌檢驗(yàn)方法學(xué)驗(yàn)證，但驗(yàn)證中的樣品取樣量不正確；3家企業(yè)未按藥典要求做陽(yáng)性菌對(duì)照試驗(yàn)和陰性對(duì)照試驗(yàn)；約10%的企業(yè)只做陰性對(duì)照而不做陽(yáng)性對(duì)照試驗(yàn)，這多為生物制品生產(chǎn)企業(yè)；約20%的企業(yè)對(duì)超標(biāo)結(jié)果未進(jìn)行系統(tǒng)的分析和記錄；個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)陽(yáng)性結(jié)果后未做調(diào)查分析就進(jìn)行復(fù)試；近半數(shù)企業(yè)空氣凈化系統(tǒng)不連續(xù)開(kāi)啟，也未對(duì)自?xún)魰r(shí)間進(jìn)行確認(rèn)；個(gè)別企業(yè)在進(jìn)行無(wú)菌試驗(yàn)時(shí)未對(duì)試驗(yàn)環(huán)境進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，20%的企業(yè)只對(duì)超凈工作臺(tái)或生物安全柜進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)而不對(duì)1萬(wàn)級(jí)背景區(qū)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。

參研企業(yè)無(wú)菌檢查實(shí)驗(yàn)室的布局與設(shè)計(jì)充分考慮到了防止微生物污染和生物安全的要求，檢驗(yàn)用試驗(yàn)菌來(lái)自認(rèn)可的國(guó)內(nèi)或國(guó)外菌種保藏機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)菌株，從事無(wú)菌檢查的人員基本具備微生物學(xué)或相近的專(zhuān)業(yè)知識(shí)教育背景，能按照藥品gmp及相關(guān)法規(guī)的要求對(duì)無(wú)菌藥品進(jìn)行無(wú)菌檢驗(yàn)，產(chǎn)品的無(wú)菌檢驗(yàn)記錄包含了關(guān)鍵的實(shí)驗(yàn)細(xì)節(jié)。部分被調(diào)研企業(yè)在人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)及操作技能、菌種及培養(yǎng)基的管理、設(shè)施設(shè)備驗(yàn)證、對(duì)無(wú)菌檢驗(yàn)環(huán)境監(jiān)測(cè)等方面存在缺陷，個(gè)別企業(yè)在菌種傳代、無(wú)菌試驗(yàn)復(fù)試、陽(yáng)性對(duì)照試驗(yàn)等方面還存在問(wèn)題。綜上，提出建議如下：

(1)由于部分參研企業(yè)對(duì)員工的培訓(xùn)還流于形式，培訓(xùn)效果不理想，質(zhì)量保證人員對(duì)無(wú)菌檢驗(yàn)知識(shí)掌握不全面，個(gè)別管理人員對(duì)于偏差調(diào)查分析的能力不足。因此，藥品生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織實(shí)驗(yàn)室全體人員進(jìn)行理論學(xué)習(xí)，明確無(wú)菌實(shí)驗(yàn)室工作原理、環(huán)境要求，設(shè)置嚴(yán)格的工作流程，明確分工并強(qiáng)化責(zé)任技師有效的合作配合意識(shí)。同時(shí)，應(yīng)制定不同崗位人員的有針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃并組織實(shí)施和考核，考核不合格者不得上崗。檢查機(jī)構(gòu)在對(duì)藥品生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查時(shí)，除了核對(duì)人員的資質(zhì)外，應(yīng)注重對(duì)無(wú)菌檢查人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、實(shí)際操作技能及分析和解決問(wèn)題的能力進(jìn)行檢查。

(2)針對(duì)部分企業(yè)在菌種及培養(yǎng)基采購(gòu)、管理及使用過(guò)程中存在不規(guī)范之處，大部分企業(yè)不知道在菌株定期轉(zhuǎn)種、傳代過(guò)程中對(duì)其純度、特性等關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)的必要性，個(gè)別企業(yè)甚至出現(xiàn)菌種傳代代次劃分不正確的情況，建議制定藥品無(wú)菌檢驗(yàn)、菌種管理、培養(yǎng)基管理的指導(dǎo)原則，指導(dǎo)制藥企業(yè)加強(qiáng)和規(guī)范對(duì)菌種、培養(yǎng)基的管理，使無(wú)菌檢驗(yàn)更規(guī)范。應(yīng)強(qiáng)化監(jiān)管力度，盡快實(shí)行培養(yǎng)基的準(zhǔn)人制度。對(duì)生產(chǎn)培養(yǎng)基的廠(chǎng)家進(jìn)行認(rèn)證，尤其對(duì)生產(chǎn)無(wú)菌試驗(yàn)培養(yǎng)基的廠(chǎng)家實(shí)行生產(chǎn)許可證制度，避免市場(chǎng)混亂無(wú)序。

(4)不同地區(qū)制藥企業(yè)無(wú)菌檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)室、微生物限度檢查實(shí)驗(yàn)室、陽(yáng)性菌實(shí)驗(yàn)室的設(shè)置和布局存在較大差異，且對(duì)檢測(cè)環(huán)境監(jiān)測(cè)的頻次、取樣時(shí)間、取樣點(diǎn)布置等方面各企業(yè)都不盡相同。多數(shù)企業(yè)只動(dòng)態(tài)檢測(cè)沉降菌，對(duì)浮游菌、操作人員手指、工作服表面、工作臺(tái)面不做監(jiān)測(cè)。企業(yè)應(yīng)根據(jù)藥品gmp(2010年修訂）及《中國(guó)藥典》（2010年版)的要求，改進(jìn)無(wú)菌實(shí)驗(yàn)室布局，制定適合的環(huán)境監(jiān)測(cè)計(jì)劃。針對(duì)多數(shù)生物制品企業(yè)在無(wú)菌檢驗(yàn)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行陽(yáng)性對(duì)照實(shí)驗(yàn)的情況，企業(yè)應(yīng)根據(jù)《中國(guó)藥典》（2010年版)的要求設(shè)置陽(yáng)性對(duì)照實(shí)驗(yàn)室并按要求進(jìn)行陽(yáng)性對(duì)照實(shí)驗(yàn)。建議在對(duì)生物制品企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，將陽(yáng)性對(duì)照實(shí)驗(yàn)作為重點(diǎn)檢查的內(nèi)容。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十六

市場(chǎng)調(diào)查的核心是消費(fèi)需求，必須準(zhǔn)確地把握“已滿(mǎn)足的需求”與“潛在的需求”這兩個(gè)要件。影響這兩個(gè)要件消長(zhǎng)變化的因素是多方面的：從客觀(guān)上講，時(shí)空環(huán)境、市場(chǎng)價(jià)格、外貿(mào)情勢(shì)、社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力、產(chǎn)品適銷(xiāo)性等均起作用；從主觀(guān)上看，影響消費(fèi)需求的主要因素，則是人們的消費(fèi)心理。故而，要想切實(shí)地摸清“行情”，則必須對(duì)上述幾個(gè)方面作出全面、深入的調(diào)查研究。

營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的時(shí)空環(huán)境，對(duì)于人們的消費(fèi)需求，具有直接的影響、制約作用，調(diào)查中應(yīng)充分注意以下兩個(gè)要領(lǐng)：

其一，不同地域的需求差異。

城市與鄉(xiāng)村、山區(qū)與平原、沿海與內(nèi)地……身處不同環(huán)境、條件下的消費(fèi)者，其消費(fèi)需求必有差異。小商販們常言：“土產(chǎn)進(jìn)城，多賣(mài)三成；清倉(cāng)(指清倉(cāng)處理的廉價(jià)商品)下鄉(xiāng)，心中不慌?！边@說(shuō)明他們也深諳此道。即便是同一山區(qū)、同一縣境之內(nèi)，山前山后、縣南縣北，也會(huì)由于經(jīng)濟(jì)條件或消費(fèi)習(xí)慣的不同而產(chǎn)生需求差異。只有將這種消費(fèi)需求的“地域性”特征考察清楚，才好因地制宜地開(kāi)展商貿(mào)活動(dòng)，避免“章甫適越”的營(yíng)銷(xiāo)錯(cuò)誤。

其二，不同時(shí)期的需求變化。

研究不同時(shí)期的需求變化，尤要注意商品的“三時(shí)性”變化特點(diǎn)，即“時(shí)尚性”、“時(shí)令性”和“時(shí)限性”。

有些商品的“時(shí)尚性”很強(qiáng)，比如時(shí)裝、化妝品、手機(jī)、家電等，今年時(shí)髦，而明年則不一定時(shí)髦，甚至一年內(nèi)幾經(jīng)變化，讓人追逐不迭。據(jù)言，某女“明星”，五年之內(nèi)更換了八十多條裙子。誠(chéng)然，這種盲目的“時(shí)髦消費(fèi)”觀(guān)念不宜提倡，但是世間的“追風(fēng)逐浪”者，畢竟不在少數(shù)，從企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的角度說(shuō)，則必須充分注意這一消費(fèi)傾向，做好相關(guān)的調(diào)查與預(yù)測(cè)，及時(shí)把握商機(jī)、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。

有些商品具有較強(qiáng)的“時(shí)令性”特點(diǎn)，比如冬裝、夏裝、啤酒、飲料、取暖與納涼用具之類(lèi)，其銷(xiāo)售的旺淡，總是隨季節(jié)時(shí)令呈周期性變化。對(duì)于這類(lèi)商品的需求調(diào)查，除了注意其常規(guī)性“時(shí)令”特點(diǎn)之外，還應(yīng)分外留意“時(shí)尚”的影響。今年夏季“街上流行紅裙子”，而明年夏季則未必流行，所以，只有將“時(shí)令”與“時(shí)尚”綜合考察，才能準(zhǔn)確地把握需求趨勢(shì)與未來(lái)行情。一般說(shuō)來(lái)，商業(yè)季業(yè)較之于自然季節(jié)，會(huì)來(lái)得早一些，誠(chéng)如古人所言：“賈人夏則資(備辦)皮，冬則資絺(做夏裝用的細(xì)麻布)，旱則資舟，水則資車(chē)，以待乏也?！?/p>

企業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)諳此要旨，早作運(yùn)籌，早作準(zhǔn)備，不失時(shí)機(jī)地把商品推向市場(chǎng)。

另有一些商品具有較強(qiáng)的“時(shí)限性”特征，其銷(xiāo)售活動(dòng)常被嚴(yán)格限定在某一特定時(shí)間之內(nèi)，過(guò)期則淪為廢品。比如日歷(包括掛歷、臺(tái)歷、歷書(shū)等)、報(bào)紙、期刊、賀年卡、中秋月餅等等，其經(jīng)營(yíng)成敗，?！霸诖艘慌e”，故而常被老百姓戲稱(chēng)為“一錘子買(mǎi)賣(mài)”。近年來(lái)，每每元旦之后，書(shū)店門(mén)前“掛歷買(mǎi)一贈(zèng)三”的招牌一再警示我們：此類(lèi)商品的“需求量”，事前務(wù)必要摸得準(zhǔn)、算得透，否則，必有風(fēng)險(xiǎn)。

所謂“市場(chǎng)狀貌”，是指市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的常規(guī)狀態(tài)和基本面貌，它是購(gòu)、銷(xiāo)雙邊活動(dòng)的直接現(xiàn)實(shí)，反過(guò)來(lái)又是影響和制約購(gòu)銷(xiāo)活動(dòng)的客觀(guān)力量。決定市場(chǎng)狀貌的因素是多方面的，其中，市場(chǎng)價(jià)格、外貿(mào)情勢(shì)、社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力、產(chǎn)品適銷(xiāo)性等幾個(gè)方面，乃是形成特定“市場(chǎng)狀貌”的最基本的要素。市場(chǎng)狀貌的調(diào)查，實(shí)質(zhì)上就是以這四要素為主要對(duì)象的綜合調(diào)查。

“市場(chǎng)價(jià)格”的調(diào)查，應(yīng)著眼于兩個(gè)方面：

其一，注意同類(lèi)產(chǎn)品間的價(jià)格比較，尤其是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格動(dòng)向。

其二，注意整個(gè)市場(chǎng)變化態(tài)勢(shì)，因?yàn)檫@種大面積的物價(jià)消長(zhǎng)，極易引起產(chǎn)、銷(xiāo)之間的連鎖影響和牽動(dòng)全局的市場(chǎng)波動(dòng)，甚至引發(fā)消費(fèi)者的“搶購(gòu)”或“惜購(gòu)”心理。比如，發(fā)生于上個(gè)世紀(jì)90年代初期的“搶購(gòu)”風(fēng)潮以及90年代后期的“疲軟”現(xiàn)象，均對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)造成過(guò)巨大沖擊，甚至迫使不少企業(yè)破產(chǎn)、倒閉。這些教訓(xùn)告誡我們：忽視了大市場(chǎng)的大變化，勢(shì)必被動(dòng)挨打。

“社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力”，是影響消費(fèi)需求的決定因素，如果有必要購(gòu)買(mǎi)，且有強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望，卻買(mǎi)不起，那么這種“有質(zhì)而無(wú)量”的需求，則等于沒(méi)有需求(或成為“潛在需求”)。因此，要想準(zhǔn)確把握消費(fèi)需求量，則必須做好“社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力”調(diào)查。這種調(diào)查，宜著眼于三個(gè)方面：

其一，社會(huì)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力。這種購(gòu)買(mǎi)力，雖對(duì)整個(gè)社會(huì)市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生太大影響，但對(duì)于某些特定行業(yè)、特定商品的經(jīng)營(yíng)，卻能產(chǎn)生驚人的牽動(dòng)力。例如，19**年之前，公款購(gòu)買(mǎi)掛歷成風(fēng)，由此而形成了空前的掛歷經(jīng)營(yíng)高潮。之后，中央有關(guān)禁令頒行，掛歷市場(chǎng)驟然形成滯銷(xiāo)局面。

其二，城鄉(xiāng)居民購(gòu)買(mǎi)力。這種購(gòu)買(mǎi)力，是對(duì)整個(gè)社會(huì)大市場(chǎng)產(chǎn)生全方位影響的基本力量，應(yīng)舍得花大力氣對(duì)其作出細(xì)致的調(diào)查和具體的分析。比如，手表、自行車(chē)、縫紉機(jī)的營(yíng)銷(xiāo)長(zhǎng)期處于疲軟狀態(tài)，因其價(jià)格較低，城鄉(xiāng)居民均買(mǎi)得起且已基本滿(mǎn)足；而冰箱、空調(diào)則不然，雖其也在“疲軟”之列，但相當(dāng)多的家庭(尤其是農(nóng)民家庭)尚不具備，因受“購(gòu)買(mǎi)力”限制而無(wú)力購(gòu)置。兩相比較不難看出，雖然兩者的“現(xiàn)實(shí)需求量”都不是太大，但后者的“潛在需求量”卻是十分可觀(guān)的，可以說(shuō)這是一片尚待開(kāi)發(fā)的蘊(yùn)金藏玉的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的不斷提高，其銷(xiāo)售前景會(huì)日趨看好。

其三，購(gòu)買(mǎi)力的投向。購(gòu)買(mǎi)力能否轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)力動(dòng)機(jī)與購(gòu)買(mǎi)行為，與“購(gòu)買(mǎi)力投向”密切相關(guān)。俗語(yǔ)云：“有錢(qián)花在刀刃上?！钡珜?duì)于不同社會(huì)階層的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這“刀刃”的內(nèi)涵卻千差萬(wàn)別。比如，小市民熱衷于時(shí)裝、飲食、化妝品；而農(nóng)民則愛(ài)將大量資金投放于化肥、農(nóng)藥與耕作機(jī)械上，對(duì)于“飄柔”、“清逸”之類(lèi)的誘惑，他們常會(huì)無(wú)動(dòng)于衷。因此，細(xì)心地觀(guān)察、分析各類(lèi)社會(huì)人群購(gòu)買(mǎi)力投向，對(duì)于經(jīng)營(yíng)決策具有特殊的指導(dǎo)意義。

最后談一下“產(chǎn)品適銷(xiāo)性”調(diào)查。一般說(shuō)來(lái)，商品總有一定的經(jīng)濟(jì)壽命周期，總要在市場(chǎng)上經(jīng)歷試銷(xiāo)、暢銷(xiāo)、飽銷(xiāo)、減銷(xiāo)直至消亡的全過(guò)程。只有準(zhǔn)確把握這一變化趨勢(shì)，認(rèn)真調(diào)查并悉心研究每個(gè)階段產(chǎn)品的適銷(xiāo)程度，才能因時(shí)制宜地調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，及時(shí)地為產(chǎn)品更新?lián)Q代，有效地延長(zhǎng)其壽命周期，以提高經(jīng)濟(jì)效益及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。聰明的經(jīng)營(yíng)者，常把主要精力花費(fèi)在“試銷(xiāo)期”的適銷(xiāo)對(duì)路、“暢銷(xiāo)期”的未雨綢繆、“飽銷(xiāo)期”的除舊布新、“減銷(xiāo)期”的起死回生或轉(zhuǎn)產(chǎn)換業(yè)上面，而這一切，都離不開(kāi)及時(shí)的調(diào)查與悉心的分析研究。

人們的消費(fèi)心理，是影響消費(fèi)需求的主觀(guān)因素。常言道：“姜太公釣魚(yú)，愿者上鉤”，強(qiáng)化消費(fèi)心理的調(diào)查研究，不僅是企業(yè)決策的重要依據(jù)，而且也是運(yùn)用“攻心”戰(zhàn)術(shù)引導(dǎo)消費(fèi)、誘人“上鉤”的必要條件。

消費(fèi)者的心理特征，大致有以下幾種類(lèi)型：

(一)時(shí)尚型。

具有這種心理特征的人，多為性情開(kāi)朗、作風(fēng)浪漫的年輕人。他們極力追求消費(fèi)方式的新潮、時(shí)髦，往往喜歡名牌，喜歡文體明星的裝飾，甚至慣于依據(jù)既有的消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)去想象、創(chuàng)造、領(lǐng)導(dǎo)標(biāo)新的消費(fèi)方式。

(二)崇外型。

具有這種心理特征者，多為文化層次較低、行為盲目、作風(fēng)放任的年輕人。他們喜歡獵奇，熱衷外來(lái)貨，追求消費(fèi)形式的詭異怪誕，街頭巷尾那些戴著變色眼鏡、穿著外文背心、染著紅黃頭發(fā)的“酷哥靚妹”，大多屬于這一類(lèi)。

(三)保守型。

具有這種心理特征者，多是性格內(nèi)向或治學(xué)專(zhuān)精、處世謹(jǐn)嚴(yán)的年輕人，以及鐘情傳統(tǒng)或城府較深的中老年朋友。他們往往無(wú)意于流行時(shí)尚，反對(duì)超前消費(fèi)，根本沒(méi)有或竭力克制“高消費(fèi)”欲望，常把消費(fèi)水平限制在比同類(lèi)人群稍低的水平上。

(四)惜購(gòu)型。

具有這種心理特征者，多是主持家業(yè)的一家之長(zhǎng)或家庭主婦。他們往往具有強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望，但是“當(dāng)家方知柴米貴”，他們的消費(fèi)行為卻與購(gòu)買(mǎi)欲望常常處于尖銳的矛盾之中。也許是囿于長(zhǎng)期節(jié)衣縮食的生活習(xí)慣，也許是礙于經(jīng)濟(jì)條件的限制，他們的“出手”總是十分謹(jǐn)慎，甚至“該出手時(shí)”也不“出手”，愛(ài)挑剔、心存疑慮、擅長(zhǎng)討價(jià)還價(jià)，是他們特有的購(gòu)物習(xí)慣。

(五)從眾型。

具有這種心理特征者，多是文化層次較低、消費(fèi)水平不高、自主能力不強(qiáng)的人。他們反應(yīng)較靈敏，但喜歡“隨大流”，缺乏新意識(shí)，熱衷效仿他人的消費(fèi)行為并慣于接受他人的消費(fèi)習(xí)慣。

(六)專(zhuān)注型。

具有這種心理特征者，常是對(duì)待生活、學(xué)習(xí)、事業(yè)或理想等某一方面比較執(zhí)著的人。他們的日常消費(fèi)只是保持或低于一般水平，而對(duì)某一項(xiàng)消費(fèi)卻不惜代價(jià)、傾力以求。比如，有人為事業(yè)需要，節(jié)衣縮食，卻寧肯花大錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)家用電腦；有人為了愛(ài)情，自奉節(jié)儉，卻甘愿為愛(ài)人購(gòu)買(mǎi)鉆石項(xiàng)鏈。

深入地研究一下人們的消費(fèi)心理，不僅有助于“因人制宜”地制定整體性經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，同時(shí)，也是銷(xiāo)售活動(dòng)中察顏觀(guān)色、隨機(jī)應(yīng)變、及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)的重要依據(jù)。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十七

根據(jù)省工商聯(lián)開(kāi)展“進(jìn)萬(wàn)家民企，促跨越發(fā)展”活動(dòng)的要求，縣工商聯(lián)于今年x月初，利用半個(gè)月時(shí)間深入到全縣9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)20家小微企業(yè)開(kāi)展調(diào)研。通過(guò)廣泛地走訪(fǎng)座談，充分了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、聽(tīng)取企業(yè)的意見(jiàn)和建議，基本摸清了全縣小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，以及小微企業(yè)發(fā)展存在的困難和制約因素，在調(diào)查研究和綜合分析基礎(chǔ)上，提出了我們的建議和對(duì)策。

(一)總體情況。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì),截止xx年底，遠(yuǎn)安縣共有小微企業(yè)198家，占全部工業(yè)企業(yè)的75%;小微企業(yè)職工人數(shù)xx人，占全部工業(yè)企業(yè)職工人數(shù)的%;完成銷(xiāo)售收入62510萬(wàn)元，占全部工業(yè)企業(yè)的2.8%;實(shí)現(xiàn)稅金占全部工業(yè)企業(yè)的6%左右。

分行業(yè)看，全縣198家小微企業(yè)中有：煤炭開(kāi)采58家，磷礦開(kāi)采15家，銅礦開(kāi)采1家，煤磷礦開(kāi)采占小微企業(yè)的比重為37.4%;磷化工9家，新型建材x家，機(jī)械制造8家，塑料制品4家，小水電18家，農(nóng)產(chǎn)品加工30家。

調(diào)查情況表明，小微企業(yè)已成為推動(dòng)我縣民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的重要力量，在促進(jìn)資源優(yōu)化配置，探索創(chuàng)新、吸納就業(yè)、穩(wěn)定社會(huì)等方面具有不可或缺的作用，已成為衡量縣域經(jīng)濟(jì)活力的主要標(biāo)志。

我縣小微企業(yè)運(yùn)行狀況總體上是健康有序的，發(fā)展勢(shì)頭良好，表現(xiàn)為三個(gè)“進(jìn)一步”：發(fā)展速度進(jìn)一步加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，所占比重進(jìn)一步提高。調(diào)查表明，我縣小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常、生產(chǎn)線(xiàn)基本全部運(yùn)行，企業(yè)用工滿(mǎn)員達(dá)到90%以上，只有個(gè)別企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)工不足，有設(shè)備閑置現(xiàn)象，沒(méi)有停工停產(chǎn)和破產(chǎn)倒閉企業(yè)，經(jīng)受住了國(guó)際金融動(dòng)蕩和全球經(jīng)濟(jì)下滑帶來(lái)的負(fù)面影響和沖擊。

(二)我縣小微企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)。

經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，我縣小微企業(yè)逐步由小生產(chǎn)走向大生產(chǎn)，從小產(chǎn)業(yè)走向大產(chǎn)業(yè)，從小市場(chǎng)走向大市場(chǎng)，呈現(xiàn)出自身鮮明的特點(diǎn)。

1、依托自然資源，配套、服務(wù)支柱企業(yè)。我縣小微企業(yè)既參與資源開(kāi)發(fā)，又服務(wù)配套支柱企業(yè)發(fā)展，與大企業(yè)相互依存，又相互促進(jìn)。一方面我縣小微企業(yè)無(wú)一不是發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)、立足豐富的自然資源發(fā)展起來(lái)的，90%以上的小微企業(yè)都是資源型企業(yè)。另一方面，相當(dāng)一部分小微企業(yè)都是圍繞磷化工、新型建材、機(jī)械加工、食品醫(yī)藥等四大支柱產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展，成為支柱企業(yè)和龍頭企業(yè)的有益補(bǔ)充和重要配套，在服務(wù)支柱產(chǎn)業(yè)過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)小微企業(yè)自身的發(fā)展壯大。比如河口木器廠(chǎng)為盼盼安居門(mén)業(yè)公司提供木方等配套產(chǎn)品，金祥塑料制品公司為全縣食用菌產(chǎn)業(yè)提供食用菌袋和為東圣集團(tuán)生產(chǎn)包裝袋，一些小磷肥企業(yè)利用大企業(yè)富余的中低品位的磷礦石生產(chǎn)復(fù)合肥料等等，既延伸了產(chǎn)業(yè)鏈，又提高了資源配置效率。

2、特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出。全縣小微企業(yè)分布廣、市場(chǎng)前景廣闊，形成了獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。比如磷化工，機(jī)械加工，新型建材，以食用菌產(chǎn)業(yè)為龍頭的農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，群體規(guī)模不斷擴(kuò)張，集聚效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，形成了較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)集聚力和品牌優(yōu)勢(shì)，在縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位，發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

3、成長(zhǎng)快、活力強(qiáng)。近年來(lái)縣委縣政府出臺(tái)了一系列激勵(lì)措施，大力實(shí)施“工業(yè)立縣”核心戰(zhàn)略，推動(dòng)礦山開(kāi)采企業(yè)“二次創(chuàng)業(yè)”，激發(fā)全民創(chuàng)業(yè)熱情，同時(shí)大力實(shí)施招商引資，吸引外資進(jìn)入創(chuàng)業(yè)，使小微企業(yè)如雨后春筍般蓬勃發(fā)展，以每年15%的速度增長(zhǎng)，大部分小微企業(yè)都是近幾年發(fā)展起來(lái)的。

(一)認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)政策措施，全力支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

我縣始終高度重視工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，堅(jiān)持“工業(yè)立縣”核心戰(zhàn)略地位不動(dòng)搖，制定出臺(tái)了一系列政策措施，全力支持民營(yíng)工業(yè)發(fā)展，認(rèn)真貫徹落實(shí)中共遠(yuǎn)安縣委、縣人民政府《關(guān)于支持工業(yè)企業(yè)做大做強(qiáng)的意見(jiàn)》、《關(guān)于大力推進(jìn)全民創(chuàng)業(yè)的意見(jiàn)》、《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的措施》，為我縣小微企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的成長(zhǎng)空間。

(二)以全民創(chuàng)業(yè)為抓手，激發(fā)小微企業(yè)活力。

一是積極引導(dǎo)民間資本圍繞壯大支柱產(chǎn)業(yè)和食用菌、鹿苑茶、沖菜、鳴鳳米等地方特色農(nóng)產(chǎn)品深加工，支持創(chuàng)業(yè)者依托支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭企業(yè)，發(fā)展協(xié)作配套的加工業(yè)、服務(wù)業(yè)、物流業(yè)，形成支柱企業(yè)帶動(dòng)小微企業(yè)、小微企業(yè)助推支柱企業(yè)格局。二是在政府電視臺(tái)開(kāi)辟“創(chuàng)業(yè)直通車(chē)”欄目，開(kāi)設(shè)“全民創(chuàng)業(yè)網(wǎng)”，廣泛宣傳創(chuàng)業(yè)模范典型，激發(fā)群眾創(chuàng)業(yè)熱情，在全縣范圍內(nèi)掀起創(chuàng)業(yè)高潮。三是大力實(shí)施“資金回歸”工程，制定優(yōu)惠政策，積極引導(dǎo)在外投資興業(yè)的遠(yuǎn)安人回歸家鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)。四是深入開(kāi)展自主創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)服務(wù)。

(三)抓優(yōu)化環(huán)境，為工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展添活力。

一是提高服務(wù)效率。開(kāi)展機(jī)關(guān)效能建設(shè)，全面落實(shí)服務(wù)承諾，嚴(yán)格實(shí)行“一站式審批”、“一條龍”服務(wù)。二是為企業(yè)用工開(kāi)展定單培訓(xùn)，提供用工供求信息，緩解企業(yè)“招工難”問(wèn)題。三是加強(qiáng)協(xié)調(diào)，著力幫助小微企業(yè)解決資金“瓶頸”問(wèn)題。開(kāi)展銀企合作，促使銀行和企業(yè)成功對(duì)接，增加貸款投放量，同時(shí)積極推動(dòng)財(cái)政小額貸款擔(dān)保公司增資擴(kuò)股，為民營(yíng)企業(yè)貸款提供擔(dān)保。

(一)產(chǎn)業(yè)層次低。

我縣小微企業(yè)盡管發(fā)展很快，但總體規(guī)模偏小，無(wú)論是從小微企業(yè)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入或產(chǎn)值的絕對(duì)額來(lái)看，還是從其占全縣工業(yè)企業(yè)的比重來(lái)看都還處于較低水平，尚屬“小打小鬧”，沒(méi)有形成鋪天蓋地的大氣候。一是資源型企業(yè)比重過(guò)大,深加工型和科技創(chuàng)新型企業(yè)缺乏,過(guò)度依賴(lài)自然資源,在市場(chǎng)上缺乏話(huà)語(yǔ)權(quán)。二是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，市場(chǎng)空間狹小，生產(chǎn)粗放，工藝簡(jiǎn)單，技術(shù)含量和附加值低。三是現(xiàn)有企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)路子不多，對(duì)未來(lái)發(fā)展缺乏清晰的戰(zhàn)略思考和戰(zhàn)略定位。

(二)生產(chǎn)成本攀升過(guò)快，難以控制。

去年以來(lái)，面臨物價(jià)輪番上漲的壓力，小微企業(yè)無(wú)力招架，特別是隨著汽油漲價(jià)后，主要原材料、工人工資、物流運(yùn)輸費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等大幅攀升，并且呈現(xiàn)跟漲不跟跌的態(tài)勢(shì)，嚴(yán)重影響小微企業(yè)生存發(fā)展。很多企業(yè)反映，“開(kāi)工開(kāi)不起，停產(chǎn)停不起”。小微企業(yè)面臨訂單減少和生產(chǎn)成本全面上升的雙重壓力，陷入兩難境地。有的企業(yè)雖然能勉強(qiáng)維持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，但實(shí)屬“賠本賺吆喝”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，企業(yè)主要原材料支出平均同比增長(zhǎng)30%以上，運(yùn)輸費(fèi)用支出同比上漲25.4%，生產(chǎn)用煤、水、油等費(fèi)用支出較去年同期增長(zhǎng)27%，而人工成本同比上漲20%以上。生產(chǎn)成本的持續(xù)攀升，嚴(yán)重?cái)D壓和侵蝕企業(yè)利潤(rùn)空間，小微企業(yè)幾乎無(wú)利可圖。如金祥塑料制品公司主要原材料聚丙烯xx年每噸只有9300元，今年猛漲至每噸11350元，漲幅達(dá)22.04%?；菝髁追使局饕牧狭椎V石和硫酸今年較去年同期分別增長(zhǎng)24%和14%。人力成本上漲更快，由于汽油漲價(jià)和居民消費(fèi)品價(jià)格持續(xù)上漲，帶來(lái)生活成本增加，直接拉升了人力資本，如1家企業(yè)反映xx年人均工資較上升了%，預(yù)計(jì)今年漲幅不會(huì)低于去年。

(三)融資渠道單一，融資成本高。

調(diào)查顯示，目前我縣小微企業(yè)的主要資金來(lái)源依然是原始資金積累，大約只有15%左右的企業(yè)能獲得金融機(jī)構(gòu)貸款，大多數(shù)小微企業(yè)無(wú)法從銀行獲得貸款，嚴(yán)重影響企業(yè)設(shè)備更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。融資難表現(xiàn)在：一是融資渠道單一，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)銀行專(zhuān)門(mén)為小微企業(yè)服務(wù)。二是融資成本高。在現(xiàn)行融資體系下，即使有一定的額度可以爭(zhēng)取，從申請(qǐng)、評(píng)估到落實(shí)放貸有相當(dāng)長(zhǎng)的程序和路程。而且貸款門(mén)檻高，附加條件多，讓人望而生畏。銀行不僅會(huì)“優(yōu)中選優(yōu)”，還會(huì)從自身利益出發(fā)，附帶綁定一些貸款條件，暗中推高小微企業(yè)的資金價(jià)格。目前，小微企業(yè)貸款主要是通過(guò)資產(chǎn)抵押來(lái)實(shí)現(xiàn)，但大多數(shù)小微企業(yè)并沒(méi)有足值的資產(chǎn)可供抵押。由于缺乏足夠的抵押物，獲得銀行貸款融資特別困難。更不用說(shuō)通過(guò)發(fā)放債券、股票等其他市場(chǎng)化融資手段。

(四)用工難現(xiàn)象突出。

隨著小微企業(yè)快速成長(zhǎng)，近年來(lái)我縣小微企業(yè)用工需求不斷增加，各類(lèi)企業(yè)不同程度地出現(xiàn)了招工難現(xiàn)象，而且伴隨招工難的同時(shí)，員工穩(wěn)定難現(xiàn)象也十分突出。特別是技術(shù)工人、一線(xiàn)工人和重體力勞動(dòng)者難招。一是年齡結(jié)構(gòu)問(wèn)題，企業(yè)陷入“年輕的招不到、年老的又不愿招”兩難境地，特別是礦山開(kāi)采企業(yè)和化工企業(yè)在本地基本上招不到人。本地的、年輕的、受過(guò)較好職業(yè)培訓(xùn)的人員絕大部分都到沿海發(fā)達(dá)地區(qū)打工去了。二是人員流動(dòng)頻繁。好不容易招進(jìn)來(lái)，花錢(qián)進(jìn)行了培訓(xùn)，干不了多長(zhǎng)時(shí)間就走了，人員流動(dòng)變數(shù)很大。三是工資福利上漲過(guò)快，影響招工和員工穩(wěn)定。據(jù)遠(yuǎn)大石材廠(chǎng)反映，現(xiàn)在招收的工人基本上都是50-60歲的工人，并且也不好招。過(guò)去1天80元工資，現(xiàn)在低于200元1天，根本找不到人干活。金祥塑料制品公司想利用夜晚電力錯(cuò)峰生產(chǎn)卻苦于招不到人。

(一)進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，拓展小微企業(yè)成長(zhǎng)空間。

有什么樣的思想觀(guān)念和發(fā)展環(huán)境，就有什么樣的發(fā)展局面。

1、在思想觀(guān)念和政策設(shè)計(jì)層面上做到公平公正，一視同仁。對(duì)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的各類(lèi)主體，包括不同所有制、不同來(lái)源、不同規(guī)模都應(yīng)堅(jiān)持公平公正，不能搞身份歧視或規(guī)模歧視。在小微企業(yè)發(fā)展上堅(jiān)持“四個(gè)并重”，即國(guó)有民營(yíng)并重，規(guī)模大小并重，內(nèi)資外資并重，服務(wù)發(fā)展并重。尤其在資源配置、生產(chǎn)要素供給、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)政策確定上，既不能搞厚此薄彼，又不能搞平衡照顧。

2、進(jìn)一步加大對(duì)小微企業(yè)的扶持力度。結(jié)合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向制定小微企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從市場(chǎng)準(zhǔn)入、要素配置、財(cái)稅支持、企業(yè)信貸、科技創(chuàng)新、人才培養(yǎng)等多方面給予支持，引導(dǎo)我縣小微企業(yè)由資源型、粗放型向加工型、科技型、高附加值方向發(fā)展，梯次推進(jìn)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的有序升級(jí)。一是對(duì)符合產(chǎn)業(yè)政策的小微企業(yè)稅費(fèi)給予3-5年的減征免征，支持小微企業(yè)渡過(guò)當(dāng)前難關(guān)，從實(shí)際上解決對(duì)小微企業(yè)關(guān)注不夠、服務(wù)不夠，使其自生自滅的問(wèn)題。既要注重發(fā)展大集團(tuán)，培植龍頭企業(yè)，也要扶持小微企業(yè)發(fā)展，沒(méi)有小微企業(yè)的充分發(fā)展，就談不上大企業(yè)的發(fā)展。只有小微企業(yè)“鋪天蓋地”的發(fā)展起來(lái)了，才可能有支柱產(chǎn)業(yè)和龍頭企業(yè)的“頂天立地”。二是優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，解決少數(shù)執(zhí)法部門(mén)頻繁的檢查、稽查、罰款以及變相的騷擾和刁難問(wèn)題。極個(gè)別執(zhí)法部門(mén)在執(zhí)法與服務(wù)上本末倒置、“錢(qián)”當(dāng)頭，以罰開(kāi)道，令小微企業(yè)有口難言。優(yōu)化服務(wù)環(huán)境不能停留在一般性的口號(hào)和簡(jiǎn)單地提要求上，要有針對(duì)性、敢動(dòng)真格。堅(jiān)決查處“拐彎刁難”企業(yè)的人和事，維護(hù)投資者的合法權(quán)益。建議結(jié)合目前開(kāi)展的“治庸問(wèn)責(zé)”和機(jī)關(guān)效能建設(shè)，組織縣人大代表和縣政協(xié)委員深入開(kāi)展評(píng)議縣直部門(mén)服務(wù)企業(yè)活動(dòng)，解決縣直部門(mén)服務(wù)企業(yè)的思想意識(shí)問(wèn)題。真正了解和收集企業(yè)服務(wù)需求，有針對(duì)性解決一個(gè)或幾個(gè)突出問(wèn)題，讓各類(lèi)企業(yè)放心投資，安心發(fā)展，一心一意做大做強(qiáng)，要讓全縣上下知道服務(wù)企業(yè)必須全心全意，不能半心半意、三心二意，要一以貫之。

(二)進(jìn)一步完善小微企業(yè)服務(wù)體系。

一是明確或成立小微企業(yè)發(fā)展指導(dǎo)中心等類(lèi)似機(jī)構(gòu)，專(zhuān)司小微企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)與服務(wù)，整合相關(guān)部門(mén)服務(wù)職能，加強(qiáng)宏觀(guān)引導(dǎo)，著重從宏觀(guān)層面做好小微企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局。做好政策、科技、信息、統(tǒng)計(jì)分析等服務(wù)，推動(dòng)和促進(jìn)小微企業(yè)聯(lián)合協(xié)作、產(chǎn)業(yè)集聚。

二是大力發(fā)展各類(lèi)社會(huì)服務(wù)組織，規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。包括各類(lèi)企業(yè)協(xié)會(huì)和行業(yè)商會(huì)組織，完善有利于促進(jìn)小微企業(yè)發(fā)展的中介服務(wù)體系，加快中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易中心、信息交流、技術(shù)服務(wù)、人才培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及人才市場(chǎng)、法律咨詢(xún)維權(quán)等服務(wù)平臺(tái)，建立有效的企業(yè)自律機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，保障民間投資的合法權(quán)益。

(三)大膽試闖，破解企業(yè)融資難。

小微企業(yè)融資難和用工難，從深層次上反映我國(guó)金融市場(chǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)和不健全，折射出關(guān)鍵生產(chǎn)要素供給不足問(wèn)題。特別是相對(duì)于大中型企業(yè)成熟的要素市場(chǎng)，小微企業(yè)更像沒(méi)娘沒(méi)奶的孩子，嗷嗷待哺。在現(xiàn)行政策條件下，需要我們解放思想，大膽地闖，大膽的試，闖出一條新路來(lái)。

1、打破金融壟斷，放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入。營(yíng)造各類(lèi)所有制經(jīng)濟(jì)公平競(jìng)爭(zhēng)、共同發(fā)展的制度環(huán)境，培育一大批與小微企業(yè)“對(duì)接”、專(zhuān)門(mén)為小微企業(yè)發(fā)展服務(wù)的民營(yíng)小銀行或中小銀行，應(yīng)當(dāng)支持民營(yíng)資本參與融資服務(wù)機(jī)制。在金融體系上要“開(kāi)閘放水”，從根本上破解小微企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”制約。

2、創(chuàng)新金融服務(wù)。積極引導(dǎo)民間借貸的陽(yáng)光化、規(guī)范化，允許小微企業(yè)以適當(dāng)高于市場(chǎng)利率的價(jià)格進(jìn)行民間融資;鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)面向小微企業(yè)開(kāi)展金融服務(wù)，規(guī)范和完善小微企業(yè)應(yīng)急周轉(zhuǎn)金運(yùn)行機(jī)制，確保小微企業(yè)發(fā)展需要。政府相關(guān)部門(mén)要積極協(xié)調(diào)，促成專(zhuān)業(yè)銀行，放寬貸款條件，降低門(mén)檻，擴(kuò)大貸款規(guī)模。

3、穩(wěn)步擴(kuò)充貸款擔(dān)保公司規(guī)模，擴(kuò)大擔(dān)保覆蓋面。積極支持遠(yuǎn)安弘信擔(dān)保公司增資擴(kuò)股，不僅要為規(guī)模內(nèi)企業(yè)貸款提供擔(dān)保，也要為小微企業(yè)貸款提供擔(dān)保。目前只募集到1700萬(wàn)元股金，與增資擴(kuò)股1億元的目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)，此項(xiàng)工作要加快步伐。與此同時(shí)，也要允許遠(yuǎn)安現(xiàn)有的小額貸款公司增資擴(kuò)股，提升規(guī)模和質(zhì)量。

4、通過(guò)政府搭架，財(cái)政貼息等辦法為自主創(chuàng)業(yè)者解決部分創(chuàng)業(yè)資金。

5、大力推進(jìn)銀企合作，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)新的信貸品種到遠(yuǎn)安試點(diǎn)，探索創(chuàng)新抵押貸款辦法，服務(wù)小微企業(yè)發(fā)展。

(四)人才是企業(yè)發(fā)展的核心。

從政府角度來(lái)講，要培育建設(shè)一個(gè)規(guī)范有序、發(fā)達(dá)的勞動(dòng)力市場(chǎng)，做好服務(wù)工作。首先要加強(qiáng)勞動(dòng)力市場(chǎng)建設(shè)?；ù髿饬ψズ寐殬I(yè)技術(shù)教育，有針對(duì)性的為中小企業(yè)發(fā)展提供源源不斷較高素質(zhì)的勞動(dòng)力供給，同時(shí)為每個(gè)企業(yè)提供個(gè)性化培訓(xùn)服務(wù)。優(yōu)化培訓(xùn)創(chuàng)業(yè)體系，開(kāi)展創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、技術(shù)技能和經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)，并經(jīng)常化、制度化。二是進(jìn)一步完善小微企業(yè)用工信息發(fā)布與共享服務(wù)平臺(tái)，提供就業(yè)用工指導(dǎo)。三是協(xié)調(diào)勞動(dòng)關(guān)系，維護(hù)投資者和勞動(dòng)者的合法權(quán)益。

從企業(yè)角度來(lái)講，用人純粹是企業(yè)行為。沒(méi)有穩(wěn)定的員工隊(duì)伍，企業(yè)不可能健康發(fā)展，更不可能做大做強(qiáng)。要有清晰的企業(yè)戰(zhàn)略定位(發(fā)展目標(biāo))和遠(yuǎn)景規(guī)劃，牢固樹(shù)立以人為本的理念，用良好的發(fā)展環(huán)境育人，培育關(guān)愛(ài)員工的企業(yè)文化，用事業(yè)留人，用待遇留人。

一是重視人才培養(yǎng)?！帮L(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量”，要注重吸引優(yōu)秀人才進(jìn)入經(jīng)營(yíng)管理層，舍得花錢(qián)培養(yǎng)科技創(chuàng)新人才。

二是關(guān)愛(ài)員工，創(chuàng)造良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，為每個(gè)員工提供成長(zhǎng)空間和發(fā)展機(jī)遇。

三是規(guī)范員工管理，建立薪酬合理增長(zhǎng)機(jī)制。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十八

隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和中央振興東北老工業(yè)基地政策的深入，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)一日千里，由此也帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的一派勃勃生機(jī)。以沈陽(yáng)為例，20xx年，沈陽(yáng)地區(qū)將陸續(xù)有100多個(gè)樓盤(pán)投入使用，預(yù)計(jì)住宅銷(xiāo)售面積將在1100萬(wàn)平方米左右，建材及相相關(guān)銷(xiāo)售在50億元以上，衛(wèi)浴潔具的銷(xiāo)售同比將達(dá)到6~8億元。加上沈陽(yáng)對(duì)外埠周邊城市的輻射，巨大的市場(chǎng)需求和商機(jī)吸引了眾多商家的目光。

3、終端促銷(xiāo)方式情況。

中國(guó)已經(jīng)是世界上最大的建筑材料生產(chǎn)國(guó)和消費(fèi)國(guó)。主要建材產(chǎn)品水泥、平板玻璃、建筑衛(wèi)生陶瓷、石材和墻體材料等產(chǎn)量多年居世界第一位。同時(shí)，建材產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，能源和原材料消耗逐年下降，各種新型建材不斷涌現(xiàn)，建材產(chǎn)品不斷升級(jí)換代。

20xx年，中國(guó)建材行業(yè)受到政府宏觀(guān)調(diào)控的影響，產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整對(duì)某些建材企業(yè)造成了一定沖擊。20xx年行業(yè)發(fā)展仍繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，產(chǎn)量與銷(xiāo)售額總體上穩(wěn)健增長(zhǎng);中國(guó)建材行業(yè)發(fā)展的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資環(huán)境依然較好。

20xx年，建材行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體保持又快又好發(fā)展態(tài)勢(shì)。生產(chǎn)銷(xiāo)售增速明顯加快，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有了新的改善。規(guī)模以上建材企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值(現(xiàn)價(jià))13275億元，增長(zhǎng)29.1%;完成主營(yíng)業(yè)務(wù)收入11534億元，同比增長(zhǎng)29.3%;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)603億元，增長(zhǎng)47.1%。

20xx年我國(guó)建材工業(yè)完成增加值5240億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)20.7%，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入16300億元，比上年增長(zhǎng)30%;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額950億元，比上年增長(zhǎng)10%。

20xx年，在國(guó)家實(shí)施保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生一攬子措施的推動(dòng)下，我國(guó)建材工業(yè)克服國(guó)際金融危機(jī)不利影響，總體保持了較快增長(zhǎng)，主要建材產(chǎn)品生產(chǎn)銷(xiāo)售增速回升，價(jià)格水平止跌回穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)定增長(zhǎng)，建材投資熱情高漲，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新的成效。

我國(guó)建材工業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入重大轉(zhuǎn)折時(shí)期，進(jìn)入主要依靠自主創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)管理制勝的新時(shí)代。由單純追求產(chǎn)能規(guī)模的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量和效益的提升;由原材料制造業(yè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榧庸ぶ破窞橹?技術(shù)上由從對(duì)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)的模仿跟進(jìn)轉(zhuǎn)向自主創(chuàng)新;由粗放式的無(wú)序、準(zhǔn)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向規(guī)范有序的競(jìng)爭(zhēng)。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇十九

應(yīng)當(dāng)如何處理傳統(tǒng)會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)之間的關(guān)系,使得兩者能夠在財(cái)務(wù)信息的生成和披露中起到相輔相成的作用呢?作者以為應(yīng)當(dāng)理兩者的邊界,讓它們各司其職、各擅勝場(chǎng)。

(二)使傳統(tǒng)會(huì)計(jì)學(xué)回歸原本獨(dú)立學(xué)科的地位在使得財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)回復(fù)其邊緣學(xué)科的同時(shí),理應(yīng)讓傳統(tǒng)會(huì)計(jì)學(xué)回歸其應(yīng)有的地位,成為會(huì)計(jì)學(xué)的學(xué)科分支之一。傳統(tǒng)會(huì)計(jì)學(xué)負(fù)責(zé)處理已符合會(huì)計(jì)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)和會(huì)計(jì)計(jì)量條件的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算(反映),生成最為基礎(chǔ)性的會(huì)計(jì)信息,為此,作者呼吁,加強(qiáng)對(duì)傳統(tǒng)會(huì)計(jì)學(xué)進(jìn)行深入的理論研究和實(shí)務(wù)處理方法、程序等方面的規(guī)范化研究,使其能夠更好地為財(cái)務(wù)信息提供服務(wù)。

(一)重新劃分三大學(xué)科分支。

而就會(huì)計(jì)的職能來(lái)看,雖然有諸多主張,但其中有幾項(xiàng)職能是共同認(rèn)可的,如反映(核算)、監(jiān)督(控制)及預(yù)測(cè)(評(píng)價(jià)和決策)職能,作者在此以會(huì)計(jì)學(xué)的這三項(xiàng)基本職能,將其三大分支劃分為:傳統(tǒng)會(huì)計(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)和管理會(huì)計(jì)學(xué),對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)基本職能是反映、預(yù)測(cè)(包含計(jì)劃、評(píng)價(jià)和決策等職能)和監(jiān)督(包含考核、評(píng)價(jià)和決策等職能)。將此三個(gè)學(xué)科理解為會(huì)計(jì)學(xué)的三大分支或許更容易被接受,并不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)今的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)為何面對(duì)信息使用者的需求時(shí)力不從心卻又不得不持續(xù)疲于應(yīng)對(duì)的原因。傳統(tǒng)會(huì)計(jì)學(xué)是反映過(guò)去的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的,以歷史成本為最主要的計(jì)量方法,生成的會(huì)計(jì)信息最主要解決的就是可靠性問(wèn)題;財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)是重在計(jì)劃、預(yù)測(cè)和決策,生成的財(cái)務(wù)信息主要解決的是相關(guān)性問(wèn)題;管理會(huì)計(jì)學(xué)解決的是內(nèi)部提供信息的問(wèn)題,側(cè)重是相關(guān)性。這三個(gè)會(huì)計(jì)各司其職、各擅其事,“大分工而小合作”,共同支撐起在會(huì)計(jì)學(xué)指導(dǎo)下所構(gòu)建的信息大廈,并與其他會(huì)計(jì)學(xué)科如稅務(wù)會(huì)計(jì)、環(huán)境會(huì)計(jì)、人力資源會(huì)計(jì)、行為會(huì)計(jì)等一起構(gòu)成會(huì)計(jì)學(xué)。

(二)三大分支各司所職、各行所道。

1、傳統(tǒng)會(huì)計(jì)學(xué)司職基礎(chǔ)會(huì)計(jì)信息的生成傳統(tǒng)會(huì)計(jì)學(xué)指導(dǎo)下從事核算的會(huì)計(jì)人員按照“會(huì)計(jì)核算”概念的界財(cái)會(huì)研究定范疇和方法,開(kāi)展會(huì)計(jì)工作,直到最終生成會(huì)計(jì)信息。該會(huì)計(jì)信息以歷史成本計(jì)量為主,只在很少的情況下使用其他會(huì)計(jì)計(jì)量屬性(如某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的不確定性很小或不重要,像期末存貨計(jì)量,某種材料的市場(chǎng)價(jià)格下跌造成庫(kù)存該材料的價(jià)值減損,因市場(chǎng)上有明確的該材料銷(xiāo)售單價(jià),此情況下確定其可變現(xiàn)凈值時(shí)的不確定性很小,便可以使用以可變現(xiàn)凈值對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整),因此,稱(chēng)此階段的會(huì)計(jì)信息為基礎(chǔ)會(huì)計(jì)信息,原因有二:其一是正如前述其生成過(guò)程是最基礎(chǔ)的,可靠性是最高的;其二是該會(huì)計(jì)信息是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和管理會(huì)計(jì)利用以生成財(cái)務(wù)信息和管理信息的基礎(chǔ)。此外,還可能會(huì)有些項(xiàng)目需要說(shuō)明(如商業(yè)票據(jù)的貼現(xiàn)、資產(chǎn)抵押等),列作表外說(shuō)明,形成會(huì)計(jì)報(bào)表的附注。會(huì)計(jì)報(bào)表與其附注構(gòu)成會(huì)計(jì)報(bào)告。這樣得到的會(huì)計(jì)信息和會(huì)計(jì)報(bào)告,以“可靠性”為依重,能夠保障會(huì)計(jì)信息的真實(shí),從而達(dá)到解除或延遲受托責(zé)任,同時(shí),它也是第二部分財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)生成財(cái)務(wù)信息和管理會(huì)計(jì)生成管理信息的信息源頭。因此,傳統(tǒng)會(huì)計(jì)學(xué)解決了一套表(財(cái)會(huì)報(bào)告)的第一層面(會(huì)計(jì)報(bào)告)和履行了第一司職(反映)。

2、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)司職財(cái)務(wù)信息的生成財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)指導(dǎo)下的財(cái)務(wù)人員或會(huì)計(jì)人員使用傳統(tǒng)會(huì)計(jì)生成的基礎(chǔ)會(huì)計(jì)信息,運(yùn)用專(zhuān)門(mén)的處理方法,以除歷史成本外的會(huì)計(jì)計(jì)量屬性,對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)按照“相關(guān)性”為重的原則對(duì)基礎(chǔ)會(huì)計(jì)信息予以具體分析并進(jìn)行二次加工處理,同時(shí)對(duì)基礎(chǔ)會(huì)計(jì)信息中未能包含的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中的不確定性予以適當(dāng)?shù)南鳒p后進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,兩部分結(jié)合生成基于不同會(huì)計(jì)計(jì)量屬性的財(cái)務(wù)信息和財(cái)務(wù)報(bào)表,并將依舊無(wú)法進(jìn)入財(cái)務(wù)信息的信息列作表外附注或補(bǔ)充資料、輔助報(bào)表、其他財(cái)務(wù)報(bào)告,而后共同構(gòu)成財(cái)務(wù)報(bào)告。這里的財(cái)務(wù)信息和財(cái)務(wù)報(bào)告是完全對(duì)外提供并以“相關(guān)性”為重,保障其決策有用性,使其能夠更好地滿(mǎn)足信息使用者對(duì)決策有用的信息的不同層次的需求,助推信息使用者從財(cái)務(wù)報(bào)告中“各取所需”而做出科學(xué)、合理的決策,并輔助基礎(chǔ)會(huì)計(jì)信息對(duì)企業(yè)管理層受托責(zé)任的解除和延遲。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)生成的財(cái)務(wù)信息包含對(duì)傳統(tǒng)會(huì)計(jì)生成的基礎(chǔ)會(huì)計(jì)信息二次加工而生成的財(cái)務(wù)信息和傳統(tǒng)會(huì)計(jì)未予確認(rèn)和計(jì)量而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量而生成的財(cái)務(wù)信息兩部分,這兩部分與基礎(chǔ)會(huì)計(jì)信息在數(shù)量關(guān)系上的差異和非貨幣形式表現(xiàn)的數(shù)量關(guān)系部分,正是“相關(guān)性”的最好體現(xiàn),雖然對(duì)基礎(chǔ)會(huì)計(jì)信息的再加工會(huì)增加一些工作量,但采用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行處理將不會(huì)是大問(wèn)題。因此,財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)解決了一套表(財(cái)會(huì)報(bào)告)的第二層面(財(cái)務(wù)報(bào)表及其附注等)和履行了第二司職(預(yù)測(cè)、決策等)。

3、管理會(huì)計(jì)學(xué)司職管理信息的生成管理會(huì)計(jì)學(xué)指導(dǎo)下的會(huì)計(jì)人員(也可能不是會(huì)計(jì)人員)利用基礎(chǔ)會(huì)計(jì)信息和財(cái)務(wù)信息,結(jié)合管理會(huì)計(jì)的方法,具體、詳細(xì)地進(jìn)行針對(duì)性剖析各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)項(xiàng)目、各個(gè)作業(yè),生成管理信息和管理報(bào)告,該管理報(bào)告主要是向企業(yè)內(nèi)部各層次提供,為企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程提供決策所需信息或直接參與到?jīng)Q策中去,通常不必對(duì)外披露,即使有適合和應(yīng)當(dāng)對(duì)外披露的,也只是其中的一小部分內(nèi)容,披露時(shí)應(yīng)當(dāng)列入“企業(yè)信息披露體系”(見(jiàn)下圖2)中“其他與財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)相關(guān)的報(bào)告”之內(nèi)。因此,管理會(huì)計(jì)學(xué)解決了一套表(財(cái)會(huì)報(bào)告)的第二層面(管理報(bào)告)和第三司職(監(jiān)督、分析、評(píng)價(jià)、決策等)。

(三)三大分支共構(gòu)的財(cái)務(wù)信息體系。

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)是傳統(tǒng)會(huì)計(jì)學(xué)與企業(yè)理財(cái)學(xué)相互借鑒融合而形成的邊緣學(xué)科。讓財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)學(xué)回復(fù)其邊緣學(xué)科之本位,與同為邊緣學(xué)科的管理會(huì)計(jì)學(xué)構(gòu)成“一主外一主內(nèi)”的格局和架構(gòu),同時(shí)重新回歸傳統(tǒng)會(huì)計(jì)學(xué),三者共同構(gòu)建起現(xiàn)代會(huì)計(jì)學(xué)的主體框架,形成倒“金字塔”骨架,使會(huì)計(jì)信息簡(jiǎn)明可靠、財(cái)務(wù)信息邊界清晰相關(guān)、管理信息(這里專(zhuān)指管理會(huì)計(jì)學(xué)指導(dǎo)下生成的信息)解析分明。三大學(xué)科各司其職,共同發(fā)揮效用,走出現(xiàn)代會(huì)計(jì)學(xué)指導(dǎo)下科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)信息生成和披露系統(tǒng)之路。企業(yè)的會(huì)計(jì)模式應(yīng)當(dāng)由原來(lái)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)模式修正為如下圖2所示的模式。如果將整個(gè)企業(yè)信息系統(tǒng)比喻成一駕馬車(chē),而企業(yè)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)是車(chē)輛部分的話(huà),那么企業(yè)財(cái)務(wù)信息生成和披露系統(tǒng)將分別是其中的兩只車(chē)輪。企業(yè)財(cái)務(wù)信息生成系統(tǒng)的具體骨架簡(jiǎn)述如下圖3所示:綜上所述,企業(yè)財(cái)務(wù)信息生成系統(tǒng)可簡(jiǎn)約概括為:“一套報(bào)表,二個(gè)層面,三方司職,多種屬性,總體滿(mǎn)足,各取所需”。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇二十

營(yíng)業(yè)稅改增值稅（簡(jiǎn)稱(chēng)營(yíng)改增，下同）試點(diǎn)改革是繼1994年分稅制改革以來(lái)，又一次重大的稅制改革，也是結(jié)構(gòu)性減稅的一項(xiàng)重要措施，它有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的加速轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，改革試點(diǎn)意義重大。廈門(mén)市作為改革試點(diǎn)城市于20xx年11月1日啟動(dòng)“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作，涉及范圍是交通運(yùn)輸業(yè)、研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、鑒證咨詢(xún)服務(wù)。所對(duì)應(yīng)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)門(mén)類(lèi)包括交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)、信息傳輸軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、租賃商務(wù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)、文化體育和娛樂(lè)業(yè)等。為了解“營(yíng)改增”后企業(yè)稅負(fù)情況，近期廈門(mén)市統(tǒng)計(jì)局組織開(kāi)展了企業(yè)走訪(fǎng)活動(dòng)，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

（一）促進(jìn)服務(wù)業(yè)的加速發(fā)展。發(fā)展服務(wù)業(yè)尤其現(xiàn)代服務(wù)業(yè)目前已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，也是向結(jié)構(gòu)調(diào)整要?jiǎng)恿?，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要舉措。“營(yíng)改增”試點(diǎn)首先從交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)始，這就為發(fā)展服務(wù)業(yè)尤其是是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供了有利的契機(jī)。

（二）提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力?！盃I(yíng)改增”的實(shí)施，可以實(shí)現(xiàn)最大限度地減少重復(fù)征稅。拓展了試點(diǎn)行業(yè)和企業(yè)的市場(chǎng)空間。同時(shí)增值稅的“抵扣機(jī)制”會(huì)讓一些制造業(yè)企業(yè)在獲取服務(wù)的同時(shí)，也獲得了進(jìn)項(xiàng)增值稅抵扣，降低了稅負(fù)。因此“營(yíng)改增”的實(shí)施有利于企業(yè)提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）有助于深化產(chǎn)業(yè)分工。營(yíng)業(yè)稅是按照交易額征稅，由于無(wú)法抵扣上一環(huán)節(jié)的進(jìn)項(xiàng)稅額，按收入全額繳納營(yíng)業(yè)稅，而且還實(shí)際承擔(dān)了外購(gòu)固定資產(chǎn)價(jià)款等增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，因此不利于專(zhuān)業(yè)化分工的推行。而增值稅實(shí)行“抵扣法”?？朔酥貜?fù)征稅問(wèn)題，有助于改變過(guò)去多數(shù)企業(yè)將原來(lái)應(yīng)該獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的服務(wù)業(yè)企業(yè)被迫并入制造業(yè)企業(yè)中的現(xiàn)象，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)分工的細(xì)化。

（一）“營(yíng)改增”后企業(yè)稅負(fù)總體下降。

20xx年1-11月，我市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)（年?duì)I業(yè)收入1000萬(wàn)元或從業(yè)人員達(dá)50人以上，下同）“營(yíng)改增”涉及的行業(yè)實(shí)現(xiàn)稅金總額（包括應(yīng)交增值稅和營(yíng)業(yè)稅金及附加）14.2億元，比20xx年1-11月（改革前）減少7.8億元，下降35.4%；實(shí)現(xiàn)單位稅金（每萬(wàn)元營(yíng)業(yè)收入所包含的稅金）0.022萬(wàn)元，下降35.8%。其中交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)單位稅金比20xx年1-11月下降64.6%，降幅較大。

（二）近四成企業(yè)稅負(fù)減輕。

20xx年1-11月，我市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”的行業(yè)有企業(yè)637家，單位稅金比20xx年1-11月（改革前）減少的企業(yè)數(shù)為250家，企業(yè)稅負(fù)減輕面為39.2%。其中，研究和試驗(yàn)發(fā)展業(yè)企業(yè)稅負(fù)減輕面最大，為66.7%；電信廣播電視和衛(wèi)星傳輸服務(wù)業(yè)為63.6%；；廣播電視電影和影視錄音制作業(yè)為62.5%；商務(wù)服務(wù)業(yè)為49.3%；互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)為40.0%。

（三）行業(yè)稅負(fù)差距拉大。

“營(yíng)改增”后試點(diǎn)行業(yè)稅負(fù)拉大。20xx年1-11月我市規(guī)模以上服務(wù)業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”的行業(yè)中行業(yè)稅負(fù)最高的是娛樂(lè)業(yè)，單位稅金為每萬(wàn)元0.166萬(wàn)元，行業(yè)稅負(fù)最低的是航空運(yùn)輸業(yè)，單位稅金為每萬(wàn)元0.008萬(wàn)元，行業(yè)稅負(fù)差距為每萬(wàn)元0.158萬(wàn)元，比“營(yíng)改增”前的差距多0.022萬(wàn)元。

由于增值稅與營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)與計(jì)算方法不同，因此“營(yíng)改增”對(duì)不同行業(yè)有不同程度的影響。部分行業(yè)稅負(fù)下降，同時(shí)部分行業(yè)稅負(fù)增加。稅負(fù)增加的行業(yè)有：

（一）租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)。20xx年1-11月，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長(zhǎng)1.1%，其中，廣告業(yè)增長(zhǎng)56.7%，旅游社及相關(guān)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)9.2%。

（二）科學(xué)研究和專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)。20xx年1-11月科學(xué)研究和專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長(zhǎng)15.2%。

（三）裝卸搬運(yùn)和運(yùn)輸代理業(yè)。20xx年1-11月裝卸搬運(yùn)和運(yùn)輸代理業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長(zhǎng)60.5%。

（四）道路運(yùn)輸業(yè)。20xx年1-11月道路運(yùn)輸業(yè)單位稅金比20xx年1-11月增長(zhǎng)117.6%。

（一）營(yíng)業(yè)稅改增值稅后稅率提高。

“營(yíng)改增”后，試點(diǎn)行業(yè)的稅率均有上升，如廣告、會(huì)展行業(yè)“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，“營(yíng)改增”之后，增值稅稅率為6%；廣播、電視、電影和影視錄音制作業(yè)“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅稅率為3%，“營(yíng)改增”之后，增值稅稅率為6%；交通運(yùn)輸業(yè)“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅稅率為3%，“營(yíng)改增”之后，增值稅稅率為11%；互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅稅率為3%，“營(yíng)改增”之后，增值稅稅率為6%；文化、體育和娛樂(lè)業(yè)“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，“營(yíng)改增”之后，增值稅稅率為6%。

（二）進(jìn)項(xiàng)抵扣不充分。

已進(jìn)入發(fā)展平穩(wěn)期的企業(yè)自身可抵扣項(xiàng)目有限，部分企業(yè)購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)、生產(chǎn)材料等允許進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的項(xiàng)目偏少，造成“營(yíng)改增”后企業(yè)抵扣的銷(xiāo)項(xiàng)金額少于因稅率提高而增加的稅金，導(dǎo)致稅負(fù)增長(zhǎng)。如福建兆翔雅仕維聯(lián)合廣告有限公司由于可抵扣的固定資產(chǎn)較少，且占企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本較大的廣告牌租賃費(fèi)無(wú)法抵扣等原因，造成企業(yè)稅負(fù)增加。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院由于營(yíng)業(yè)成本主要是設(shè)計(jì)人員的工資及培訓(xùn)費(fèi)用，可抵扣的項(xiàng)目?jī)H有辦公用品耗材、車(chē)輛保養(yǎng)、油費(fèi)等占營(yíng)業(yè)成本比重較小的費(fèi)用，可抵扣的費(fèi)用小于因稅率提高而產(chǎn)生的稅金，導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)增加，經(jīng)營(yíng)壓力增大。廈門(mén)博坦倉(cāng)儲(chǔ)有限公司早期購(gòu)入大量碼頭裝卸設(shè)備、輸油設(shè)備等固定資產(chǎn)，“營(yíng)改增”期間并無(wú)購(gòu)入固定資產(chǎn)的計(jì)劃，且土地?cái)備N(xiāo)的費(fèi)用也不在可抵扣的范圍內(nèi)，僅有占企業(yè)成本比重較小的設(shè)備維修費(fèi)可作為銷(xiāo)項(xiàng)抵扣，抵扣金額小于由于稅率提高而增多的稅金，企業(yè)稅負(fù)增加。廈門(mén)嘉裕金逸電影城有限公司“營(yíng)改增”后稅率提高一倍，而占成本比重較大的電影片租、場(chǎng)地租金、水電費(fèi)無(wú)法抵扣，稅負(fù)明顯增多，企業(yè)稅負(fù)壓力增大。

（三）增值稅發(fā)票難以獲得。

會(huì)展中心、機(jī)場(chǎng)等機(jī)構(gòu)尚未納入“營(yíng)改增”范圍，部分與企業(yè)合作的政府部門(mén)也沒(méi)有開(kāi)具增值稅發(fā)票的資質(zhì)，造成展位租金、廣告牌租賃等成本無(wú)法作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)納稅金額大幅增加，稅負(fù)增幅顯著。如廈門(mén)飛馳商務(wù)有限公司長(zhǎng)期與會(huì)展局合作，但“營(yíng)改增”后無(wú)法取得與會(huì)展局合作項(xiàng)目的增值稅發(fā)票，導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)納稅金額增多，稅負(fù)增加。

（一）發(fā)揮稅收導(dǎo)向作用，提高服務(wù)業(yè)發(fā)展層次和發(fā)展水平。“營(yíng)改增”是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的宏觀(guān)調(diào)控政策，其結(jié)構(gòu)性減稅政策導(dǎo)向性明顯。推行“營(yíng)改增”有利于支持服務(wù)業(yè)發(fā)展，同時(shí)也能帶動(dòng)工業(yè)的技術(shù)升級(jí)，所以應(yīng)充分發(fā)揮稅收導(dǎo)向作用，積極采取措施，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)。一是適當(dāng)降低現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增值稅稅率，減輕企業(yè)稅負(fù)。如適當(dāng)降低科學(xué)研究和專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)業(yè)、廣播電視電影和影視錄音制作業(yè)等可抵扣項(xiàng)目較少行業(yè)的增值稅稅率，緩解企業(yè)的稅負(fù)增長(zhǎng)壓力。二是完善稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。根據(jù)行業(yè)盈利現(xiàn)狀，發(fā)展前景以及在競(jìng)爭(zhēng)中所處的地位的不同，有針對(duì)性地制定不同的增資獎(jiǎng)勵(lì)、技改貼息、人才補(bǔ)貼等政策，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高服務(wù)業(yè)的發(fā)展層次和發(fā)展水平。如進(jìn)一步加大對(duì)軟件和信息服務(wù)業(yè)的稅收優(yōu)惠，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓設(shè)置補(bǔ)貼政策，逐步促進(jìn)技術(shù)專(zhuān)利等無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和開(kāi)發(fā)，推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)業(yè)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）加快“營(yíng)改增”的步伐，擴(kuò)大增值稅適用范圍。“營(yíng)改增”是一次從“道道征收、全額征稅”向“環(huán)環(huán)征收、層層抵扣”轉(zhuǎn)變的稅收改革，目的是避免重復(fù)征稅，減輕企業(yè)稅負(fù)，但由于目前增值稅的抵扣鏈條尚未完全打通，行業(yè)間尚未實(shí)現(xiàn)層層抵扣，依然存在企業(yè)抵扣項(xiàng)目少，稅負(fù)增加的問(wèn)題。如房地產(chǎn)行業(yè)、餐飲行業(yè)尚未納入“營(yíng)改增”范圍，房屋租金、餐飲發(fā)票等無(wú)法抵扣，影響企業(yè)的抵扣金額，增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)?！盃I(yíng)改增”試點(diǎn)范圍越廣，行業(yè)越全，將越有利于減輕企業(yè)稅負(fù)，結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果也將越好，因此建議加快改革步伐，逐步擴(kuò)大增值稅適用范圍，將稅收改革引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的能量全部釋放出來(lái)。

（三）推動(dòng)企業(yè)主輔分離，鼓勵(lì)企業(yè)做強(qiáng)做大。一是鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)將研發(fā)設(shè)計(jì)、物流、采購(gòu)、貿(mào)易營(yíng)銷(xiāo)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)從生產(chǎn)制造中分離出來(lái)，設(shè)立獨(dú)立的法人企業(yè)，或?qū)⑵髽I(yè)非核心業(yè)務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)業(yè)企業(yè)。不斷推動(dòng)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)的同時(shí)促進(jìn)第三方服務(wù)承包商的發(fā)展。二是加強(qiáng)政策宣傳力度，完善征管服務(wù)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)積極籌劃重整業(yè)務(wù)，在不同增值稅率和適用范圍既定的條件下，用好用活相關(guān)優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)企業(yè)抓住“營(yíng)改增”試點(diǎn)機(jī)遇，實(shí)施技術(shù)改造，深挖內(nèi)部潛力，提高企業(yè)的管理水平和經(jīng)營(yíng)能力，增強(qiáng)企業(yè)做強(qiáng)做大的后勁實(shí)力，從而提升行業(yè)的整體水平。

（四）扶持龍頭企業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。要密切跟蹤龍頭企業(yè)的稅負(fù)情況，對(duì)“營(yíng)改增”后稅負(fù)增加的龍頭企業(yè)給予關(guān)注和適當(dāng)?shù)姆龀郑灾С铸堫^企業(yè)的發(fā)展。鼓勵(lì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)積極申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)的認(rèn)定，以享受優(yōu)惠稅率。鼓勵(lì)文化企業(yè)積極申報(bào)市重點(diǎn)文化企業(yè)的認(rèn)定，以享受扶持政策和扶持獎(jiǎng)金。通過(guò)扶持龍頭企業(yè)，充分發(fā)揮龍頭企業(yè)的引領(lǐng)帶動(dòng)作用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇二十一

德?tīng)柛Ｅ煽穗姎庀到y(tǒng)有限公司煙臺(tái)分公司坐落于山東省煙臺(tái)市福山區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，位于永達(dá)街980號(hào)。創(chuàng)建于20xx年3月，是世界500強(qiáng)企業(yè)德?tīng)柛Ｔ谏綎|建立的首個(gè)制造基地，在中國(guó)設(shè)立的第7家工廠(chǎng)。煙臺(tái)分公司分為兩期工程，一期工程占地41畝，建筑面積約10000平方米。二期工程占地12000平方米，建成后達(dá)到22000平方米，人員超過(guò)2800人，培養(yǎng)出了一批優(yōu)秀管理人員及技術(shù)專(zhuān)家，逐步實(shí)現(xiàn)人員本地化。

二期擴(kuò)建之后，整個(gè)生產(chǎn)車(chē)間擁有17條流水線(xiàn)和36臺(tái)切線(xiàn)機(jī)，年產(chǎn)線(xiàn)束能力達(dá)到99萬(wàn)套。

煙臺(tái)廠(chǎng)從建廠(chǎng)至今始終遵循著“追求杰出”的企業(yè)文化，貫徹“超越客戶(hù)的期望”的質(zhì)量方針，嚴(yán)把產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)，對(duì)客戶(hù)的要求快速響應(yīng)，多次被客戶(hù)評(píng)為最佳供應(yīng)商獎(jiǎng)、被授予最佳響應(yīng)獎(jiǎng)。煙臺(tái)廠(chǎng)服務(wù)的客戶(hù)有：

上海通用。

上海通用北盛（沈陽(yáng)）。

上海通用東岳（煙臺(tái)）。

北美通用。

韓國(guó)雷諾三星。

意大利菲亞特。

墨西哥通用。

目前公司幾乎為國(guó)內(nèi)所有主要整車(chē)制造商供貨，包括通用汽車(chē)、上海大眾、一汽大眾、奇瑞、福特、豐田、東風(fēng)日產(chǎn)、東風(fēng)標(biāo)致和華晨等。

經(jīng)過(guò)幾天的企業(yè)培訓(xùn)，體檢，我就被分到了sgm308生產(chǎn)線(xiàn)，然后我很快被分給了一個(gè)師傅，我看著他做，很快很亂，不是懂，然后我邊被要求上手，一開(kāi)始我做的很少幾乎只有師傅的六分之一，當(dāng)然這我是不會(huì)做的，慢慢會(huì)了。

在sgm308我深深的感受到在生產(chǎn)線(xiàn)上，我們是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，從預(yù)裝開(kāi)始，插線(xiàn)，布線(xiàn)，纏膠帶，電測(cè)，目測(cè)，都是很?chē)?yán)謹(jǐn)?shù)?。沒(méi)一步都不能出現(xiàn)錯(cuò)誤，不能出現(xiàn)不良當(dāng)然，很明顯的例子就是安全氣囊，如果安全氣囊打不開(kāi)，那車(chē)子出現(xiàn)事故，車(chē)主的生命是不會(huì)有太多的就會(huì)生還的。在sgm308每天早上我們都要大聲喊口號(hào)（永做最上峰），然后到各自工位，流水線(xiàn)轉(zhuǎn)起來(lái)，我要做的就是快快快，在一分鐘之內(nèi)結(jié)束我的事情，然后就是重復(fù)重復(fù)。其他人也是這樣。所以我們都是堅(jiān)持，做好自己的事情。非常迅速，也會(huì)保證質(zhì)量，都很重要。在sgm308我不會(huì)因?yàn)樽约菏且幻髮W(xué)生就會(huì)有優(yōu)越感，有些孩子比我小5歲多，工資和我一樣，所以大家都努力去做，我很認(rèn)真的跟著師傅學(xué)習(xí)，也學(xué)習(xí)其他工位，這樣會(huì)使我很快融入這個(gè)團(tuán)體，也會(huì)給我更多的機(jī)會(huì)，做關(guān)鍵崗，每個(gè)月多出500多，是非常誘人的。在sgm308我每天下班都會(huì)很累，雖然這樣，我當(dāng)做是在鍛煉自己，因此這半年我都努力在做好，當(dāng)然還會(huì)有錯(cuò)誤發(fā)生，我也會(huì)每天挨批，然后便會(huì)改過(guò)，之后便不會(huì)再犯了，因?yàn)槎际煜ち嗣础Ｆ鋵?shí)，最重要的實(shí)堅(jiān)持，因?yàn)榘逡恢痹谵D(zhuǎn)，不會(huì)累的，如果偷懶，板流下去，對(duì)大家都不好。在德?tīng)柛Ｅ煽说倪@半年我也熟悉了工廠(chǎng)的工作環(huán)境，我會(huì)選擇更加好的工作環(huán)境，更加好的待遇，當(dāng)然我也會(huì)做好。在德?tīng)柛ｅ憻捔宋易约海瑥纳眢w方面，還有也逐漸從學(xué)校的環(huán)境中出來(lái)，融入了社會(huì)，學(xué)會(huì)獨(dú)立，責(zé)任感。

在這段時(shí)間里，我一直堅(jiān)持著那些關(guān)于社會(huì)關(guān)于自己的問(wèn)題，聽(tīng)從安排，安排的事情不要問(wèn)為什么。認(rèn)真做自己該做的事情，不管什么時(shí)候，不要泄氣。不管自己的工作能力如何，一定要積極，向上，努力。做不了最優(yōu)秀的員工，但必須做到是最努力的。人的可變性是很強(qiáng)的，改變一種說(shuō)話(huà)方式，客戶(hù)或許就會(huì)做出與原來(lái)相反的決定，所以不要急于放棄客戶(hù)?？蛻?hù)的培養(yǎng)是需要時(shí)間的，不要急于求成，可能會(huì)適得其反。了解客戶(hù)的需要是最重要的。保持微笑，準(zhǔn)備好問(wèn)題，認(rèn)真聆聽(tīng)，然后分析問(wèn)題，解決問(wèn)題。

在實(shí)習(xí)過(guò)程中，我也逐漸增強(qiáng)自己的溝通能力，經(jīng)過(guò)這一段時(shí)間的工作，讓我認(rèn)識(shí)更多的人。如何與別人溝通好，這門(mén)技術(shù)是需要長(zhǎng)期練習(xí)的，以前工作的機(jī)會(huì)不多，使我與別人對(duì)話(huà)時(shí)不能隨機(jī)應(yīng)變，會(huì)使談話(huà)時(shí)有冷場(chǎng)，這是很尷尬的。人在社會(huì)中都會(huì)融入社會(huì)這個(gè)團(tuán)體中，人與人之間合力去做事，使其做事的過(guò)程中更加融洽，更事半功倍。別人給你意見(jiàn)，你要聽(tīng)取，耐心，虛心的接受。在社會(huì)中要自信，自信不是麻木的自夸，而是對(duì)自己的能力做出肯定。在多次的面試中，明白了自信的重要性。你沒(méi)有社會(huì)經(jīng)驗(yàn)沒(méi)有關(guān)系，重要的是你的能力不比別人差，社會(huì)工作經(jīng)驗(yàn)也是累積出來(lái)的，沒(méi)有第一次又何來(lái)第二次第三次呢？有自信使你更有活力更有精神。在社會(huì)中我也克服了自己的膽怯心態(tài)，學(xué)會(huì)了厚臉皮，不怕別人的態(tài)度如何的惡劣，也要輕松應(yīng)付，大膽與人對(duì)話(huà)，工作時(shí)間長(zhǎng)了你自然就不怕了。只有征服自己才能征服世界。有勇氣面對(duì)是關(guān)鍵，就像那句話(huà)，“勇氣通往天堂，怯懦通往地獄”。在工作中我也不斷豐富了自己的知識(shí)。人缺少了血液，身體就會(huì)衰弱，人缺少了知識(shí)，頭腦就會(huì)枯竭。

雪弗蘭科帕奇整條產(chǎn)線(xiàn)的內(nèi)容，預(yù)裝，預(yù)裝是整條產(chǎn)線(xiàn)的起始部分，當(dāng)然也是最重要的部分，這關(guān)系到之后的步驟，從預(yù)裝的開(kāi)線(xiàn)，也就是將原材料銅線(xiàn)經(jīng)過(guò)超聲波壓接，接好端子，分好類(lèi)，歸位。再之后，經(jīng)過(guò)物料工，經(jīng)過(guò)壓接的導(dǎo)線(xiàn)就被拉到了插線(xiàn)，這里需要每位員工將不同的端子插到合適的位置，每一個(gè)端子對(duì)應(yīng)的插口都有明確規(guī)定，當(dāng)然都是有圖示的，需要熟練操作，非常關(guān)鍵，影響到汽車(chē)性能。插好的線(xiàn)，一組一組的就被布線(xiàn)的員工取走，將其布置到圖示板的合適位置，必須準(zhǔn)確，也是為了之后員工將其成組纏繞做鋪墊，經(jīng)過(guò)布好的板會(huì)隨著機(jī)器的轉(zhuǎn)動(dòng)而流下去，這樣在下一道工位的員工就會(huì)進(jìn)行纏繞了，經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的纏繞，一套線(xiàn)束就下來(lái)了，然后就要經(jīng)過(guò)電測(cè)臺(tái)，進(jìn)行檢測(cè)，首先會(huì)大體看一下，重點(diǎn)是檢測(cè)端子的性能是不是都好，這個(gè)過(guò)程需要將各個(gè)塑件插到電測(cè)臺(tái)的各個(gè)位置，經(jīng)過(guò)檢測(cè)的線(xiàn)束才會(huì)下線(xiàn)，然后壓繼電器。最后就是目測(cè)了，目測(cè)會(huì)將各項(xiàng)指標(biāo)都核實(shí)一下，最后下線(xiàn)。

在實(shí)踐的這段時(shí)間內(nèi)，我閑暇是會(huì)幫忙做其他的工位，感受著工作的氛圍，這些都是在學(xué)校里無(wú)法感受到的，而且很多時(shí)候，我不時(shí)做一些工作以外的事情，有時(shí)要做一些清潔的工作，在學(xué)校里也許有老師分配說(shuō)今天做些什么，但是這里，不一定會(huì)有人告訴你這些，你必須自覺(jué)的去做，而且要盡自己的努力做到最好，一件工作的效率就會(huì)得到別人不同的評(píng)價(jià)。在學(xué)校，只有學(xué)習(xí)的氛圍，畢竟學(xué)校是學(xué)習(xí)的場(chǎng)所，每一個(gè)學(xué)生都在為取得更高的成績(jī)而努力。而這里是工作的場(chǎng)所，每個(gè)人都會(huì)為了獲得跟多的報(bào)酬而努力，無(wú)論是學(xué)習(xí)還是工作，都存在競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中就要不斷學(xué)習(xí)別人先進(jìn)的地方，也要不斷學(xué)習(xí)別人怎樣做人，以提高自己的能力！記得老師曾經(jīng)說(shuō)過(guò)大學(xué)是一個(gè)小社會(huì)，但我覺(jué)得校園里總少不了那份純真，那份真誠(chéng)，盡管是大學(xué)高校，學(xué)生還終歸保持著學(xué)生的身份。而走進(jìn)企業(yè)，接觸各種各樣的客戶(hù)，同事，上司等等，關(guān)系復(fù)雜，但我得去面對(duì)我從未面對(duì)過(guò)的一切。在這次實(shí)踐中，我感受最深的一點(diǎn)是，在學(xué)校，理論的學(xué)習(xí)很多，而且是多方面的，幾乎是面面俱到而在實(shí)際生活中，可能會(huì)遇到書(shū)本上沒(méi)學(xué)到的，有可能是書(shū)本知識(shí)一點(diǎn)都用不上的情況，或許工作中運(yùn)用到的知識(shí)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題只要套用公式似得就能完成任務(wù)，有時(shí)候我會(huì)埋怨，實(shí)際操作這么簡(jiǎn)單，但為什么書(shū)本上的知識(shí)讓人學(xué)的這么費(fèi)力呢？這是社會(huì)與學(xué)校脫軌了嗎？也許老師是正確的，雖然大學(xué)生生活不像踏入社會(huì)，但是總算是社會(huì)的一個(gè)部分，這是不可否認(rèn)的事實(shí)。但是有時(shí)也要感謝老師的孜孜不倦的教導(dǎo)，有些問(wèn)題有了課堂上的認(rèn)真消化，有平時(shí)作業(yè)做補(bǔ)充，我比一小部分人具有更高的起點(diǎn)，有了更多的知識(shí)層面去應(yīng)付面對(duì)工作上的各種問(wèn)題，作為一名新世紀(jì)的大學(xué)生，應(yīng)該懂得與社會(huì)上各個(gè)方面的人交往，處理社會(huì)上發(fā)生的各方面的事情，這就意味著大學(xué)生要注意社會(huì)實(shí)踐，社會(huì)實(shí)踐必不可少。

實(shí)習(xí)很快就結(jié)束了，這段時(shí)間由于公司生產(chǎn)壓力很大，我們幾乎天天加班，但感覺(jué)自己很幸運(yùn)，所有的苦讓我知道了社會(huì)和學(xué)校的差距，公司是我們用時(shí)間來(lái)?yè)Q取金錢(qián)，而學(xué)校我們花費(fèi)了錢(qián)獲得了時(shí)間。我不能像在學(xué)校里那樣懶散，在這里就要收到上級(jí)的約束，每天重復(fù)這單調(diào)的生活，因?yàn)槲乙?。我在這里也溫習(xí)了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等相關(guān)書(shū)籍，最大的感受就是上學(xué)時(shí)間沒(méi)有好好聽(tīng)課，現(xiàn)在很多自學(xué)都很困難，浪費(fèi)時(shí)間，接下來(lái)我一定好好努力。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇二十二

近年來(lái)，我縣通過(guò)深入實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略和“中小企業(yè)成長(zhǎng)計(jì)劃”，全縣中小微民營(yíng)企業(yè)不斷成長(zhǎng)壯大，個(gè)數(shù)占到全縣民營(yíng)企業(yè)的99%，規(guī)模以上中小企業(yè)利稅貢獻(xiàn)率占到全部規(guī)模以上企業(yè)的60%，成為推動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，主要呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：一是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢(shì)較好。目前全縣共有中小微民營(yíng)企業(yè)549家，平均生存期7.6年，遠(yuǎn)高于全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)3.7年。企業(yè)數(shù)量同比穩(wěn)中有增、達(dá)5%。納入中小微民營(yíng)企業(yè)信息庫(kù)的504家，其中規(guī)模以上152家。1-9月份，這152家企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值、利稅、利潤(rùn)分別達(dá)765.3億元、118.9億元、98.8億元，同比增長(zhǎng)16.8%、13%、16.7%。二是部分企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)相繼建立。全縣中小民營(yíng)企業(yè)擁有省級(jí)“一企一技術(shù)”研發(fā)中心2家、創(chuàng)新企業(yè)2家，市級(jí)“一企一技術(shù)”研發(fā)中心17家、創(chuàng)新企業(yè)7家，省級(jí)小企業(yè)創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)基地1處，省級(jí)高端裝備制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)1處。三是園區(qū)聚集效應(yīng)初步顯現(xiàn)。精細(xì)化工園中小微民營(yíng)企業(yè)達(dá)138家，縣開(kāi)發(fā)區(qū)123家，西郊服務(wù)區(qū)52家。機(jī)械制造、石油化工產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中，擁有精細(xì)化工、石油裝備制造兩大省級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。

縣委、縣政府在推進(jìn)中小微企業(yè)發(fā)展方面，主要采取了以下有力舉措：一是強(qiáng)化政策扶持。抓住國(guó)家重視中小微企業(yè)發(fā)展的機(jī)遇期，認(rèn)真落實(shí)近年來(lái)省、市出臺(tái)的相關(guān)政策，重點(diǎn)推出3000萬(wàn)元工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)資金、300萬(wàn)元發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金等措施，引導(dǎo)扶持中小微民營(yíng)企業(yè)發(fā)展。在財(cái)稅、金融和涉企審批、服務(wù)辦事、收費(fèi)等方面，給予優(yōu)惠扶持、減免稅費(fèi)、簡(jiǎn)化手續(xù)。二是強(qiáng)化調(diào)度指導(dǎo)。設(shè)立了中小企業(yè)管理辦公室，實(shí)行每季調(diào)度監(jiān)測(cè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，提報(bào)重點(diǎn)培育企業(yè)名單，進(jìn)行動(dòng)態(tài)化管理，促進(jìn)全縣中小微民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展。出臺(tái)意見(jiàn)辦法，將中小微民營(yíng)企業(yè)發(fā)展納入全縣年度考核。三是強(qiáng)化為企服務(wù)。通過(guò)一站式審批服務(wù)、精簡(jiǎn)審批事項(xiàng)、并聯(lián)審批等措施簡(jiǎn)化程序、方便企業(yè)辦事，從全縣及部門(mén)層面，開(kāi)展“百名干部聯(lián)百企”、管理提升“百千萬(wàn)”、創(chuàng)新服務(wù)“三項(xiàng)行動(dòng)”等活動(dòng)，強(qiáng)化部門(mén)履職服務(wù)意識(shí)，提供宣傳政策、培訓(xùn)業(yè)務(wù)、提升管理和登記融資、培育品牌等服務(wù)，為企業(yè)幫困解憂(yōu)。

我縣中小微民營(yíng)企業(yè)，已初步形成規(guī)模，蓄勢(shì)發(fā)展后勁較足，但仍然存在諸多因素，制約其快速發(fā)展、做大做強(qiáng)。

(一)創(chuàng)業(yè)能力不足。一是氛圍不濃。盡管就業(yè)難、招工難同時(shí)并存，但受主客觀(guān)因素影響，人們自主創(chuàng)業(yè)、主動(dòng)創(chuàng)業(yè)意識(shí)薄弱;現(xiàn)有企業(yè)滿(mǎn)足現(xiàn)狀、小成即滿(mǎn)、小富即安現(xiàn)象也較普遍，對(duì)二次創(chuàng)業(yè)熱情不高。二是人才缺乏。有創(chuàng)業(yè)激情、能夠領(lǐng)辦企業(yè)的優(yōu)秀人才總量稀缺，鼓勵(lì)成才的機(jī)制不健全。

(二)創(chuàng)新實(shí)力不強(qiáng)?，F(xiàn)有中小微民營(yíng)企業(yè)，總體上規(guī)模小、實(shí)力弱，從事的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較單一，大部分產(chǎn)品技術(shù)含量、附加值較低;企業(yè)研發(fā)投入少，研發(fā)能力不強(qiáng)，名牌少、自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品少，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。

(三)發(fā)展要素受制。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，有些行業(yè)產(chǎn)能相對(duì)過(guò)剩，原材料、物流、電力和勞動(dòng)力價(jià)格成本不斷上升，融資難、融資貴問(wèn)題突出，不斷擠壓企業(yè)利潤(rùn)空間。小微企業(yè)用地難規(guī)劃、難安置情況也不同程度存在。

(四)管理經(jīng)營(yíng)粗放。不少企業(yè)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，不注重管理團(tuán)隊(duì)、營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍和技術(shù)人才的培養(yǎng);用人機(jī)制落后，家族式管理模式明顯，任人唯親、職工晉升渠道窄、機(jī)會(huì)少，薪酬待遇低、勞動(dòng)強(qiáng)度大，缺乏用工、留人的吸引力。

(五)環(huán)境還需優(yōu)化。我縣始終堅(jiān)持工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，大力倡導(dǎo)“二次創(chuàng)業(yè)”理念，但在引導(dǎo)扶持服務(wù)企業(yè)發(fā)展方面還存在工作措施待完善、落實(shí)力度需加強(qiáng)等問(wèn)題。辦事審批效率有待再提高，園區(qū)公共設(shè)施不夠完善，在服務(wù)企業(yè)職工生產(chǎn)、生活等方面還存有不便。

圍繞中小微民營(yíng)企業(yè)的設(shè)立、成長(zhǎng)、壯大，政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步搞好引導(dǎo)、扶持、服務(wù)，力促其不斷進(jìn)檔升級(jí)，打造發(fā)展經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)的堅(jiān)實(shí)承載平臺(tái)。

(一)完善規(guī)劃促進(jìn)發(fā)展。在繼續(xù)實(shí)施《“xx”中小企業(yè)成長(zhǎng)規(guī)劃》的同時(shí)，要統(tǒng)籌規(guī)劃鼓勵(lì)促進(jìn)中小微民營(yíng)企業(yè)發(fā)展，適時(shí)出臺(tái)全縣中小微民營(yíng)企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)發(fā)展規(guī)劃，以促進(jìn)中小微民營(yíng)企業(yè)快速健康成長(zhǎng)?？h開(kāi)發(fā)區(qū)、精細(xì)化工園等園區(qū)也要科學(xué)規(guī)劃布局，注意為這些企業(yè)發(fā)展預(yù)留足夠的空間。要根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)規(guī)劃小微企業(yè)發(fā)展園。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)園內(nèi)小微企業(yè)布局，統(tǒng)籌建設(shè)相關(guān)共用生產(chǎn)辦公設(shè)施。借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，引導(dǎo)、培育有能力的投資者興辦多種形式的小微企業(yè)“孵化器”，對(duì)高科技小規(guī)模成長(zhǎng)型企業(yè)規(guī)劃建設(shè)“加速器”，在項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、信貸、供地等方面提供全方位服務(wù)，使小微企業(yè)快速孵化成長(zhǎng)。要加大公共服務(wù)設(shè)施投入力度。進(jìn)一步完善園區(qū)生產(chǎn)、生活基礎(chǔ)設(shè)施，健全完善企業(yè)集聚的園區(qū)配套功能，尤其是增大公交出行密度、合理布點(diǎn)自動(dòng)存取款機(jī)分布，增加教育、醫(yī)療等公共設(shè)施或交通直達(dá)線(xiàn)路，方便企業(yè)職工生產(chǎn)、生活，提高園區(qū)承載企業(yè)的服務(wù)能力。

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇二十三

近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展，我市新開(kāi)住宅小區(qū)不斷增多，加之原來(lái)的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來(lái)越突顯，小區(qū)居民對(duì)物業(yè)方面反應(yīng)的問(wèn)題也越來(lái)越多，借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線(xiàn)教育活動(dòng)，深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī)，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開(kāi)了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

企業(yè)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告篇二十四

為市人大常委會(huì)第五次會(huì)議聽(tīng)取和審議市政府關(guān)于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的報(bào)告作準(zhǔn)備，市人大環(huán)境資源城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于9月份對(duì)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開(kāi)展了專(zhuān)題調(diào)研。9月10日，市人大常委會(huì)副主任徐永兵、王平率領(lǐng)市人大常委會(huì)部分組成人員和部分市人大代表對(duì)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了專(zhuān)題視察。在調(diào)研視察的基礎(chǔ)上，我們按照監(jiān)督法的要求，已將調(diào)研視察過(guò)程中收集的各方面的建議和意見(jiàn)及時(shí)進(jìn)行了匯總整理，交市政府及相關(guān)部門(mén)。市政府對(duì)我們匯總的意見(jiàn)高度重視，已在專(zhuān)項(xiàng)工作報(bào)告中作出了回應(yīng)。現(xiàn)將這次調(diào)查視察的情況報(bào)告如下，供各位組成人員審議時(shí)參考。

我市的物業(yè)管理工作起步于1994年,經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展,物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模不斷壯大，企業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員以及物業(yè)服務(wù)覆蓋面都有了長(zhǎng)足的發(fā)展。物業(yè)管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)，在擴(kuò)大就業(yè)、居民消費(fèi)、維護(hù)房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)和提高城市品味等方面發(fā)揮著日益重要的作用。目前市區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)130家，管理面積2300萬(wàn)平方米，有國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目5個(gè)，國(guó)家優(yōu)秀項(xiàng)目5個(gè)，省級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目23個(gè)。

近年來(lái)，市政府認(rèn)真貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，不斷健全物業(yè)管理的政策體系；大力開(kāi)展宣傳咨詢(xún)活動(dòng)，努力為物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)I造有利的社會(huì)氛圍；積極培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，對(duì)符合條件的新建小區(qū)全面實(shí)施招投標(biāo)落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，限制和約束不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，維護(hù)了物業(yè)管理市場(chǎng)良好的競(jìng)爭(zhēng)秩序；積極引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，業(yè)主自治意識(shí)逐步得到增強(qiáng)；不斷規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，行業(yè)整體素質(zhì)有所提高；逐步完善物業(yè)維修資金管理使用制度，業(yè)主合法權(quán)益得到保障；努力改善老小區(qū)配套設(shè)施，積極探索準(zhǔn)物業(yè)管理體制。通過(guò)各項(xiàng)扎實(shí)有效的工作措施，我市的小區(qū)環(huán)境面貌不斷改善，物業(yè)管理在“五城同創(chuàng)”中發(fā)揮了重要作用，為提升城市品味，提高市民居住質(zhì)量作出了積極貢獻(xiàn)。

二、市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要矛盾和問(wèn)題。

在十多年的發(fā)展過(guò)程中，我市的物業(yè)管理與外地許多地方一樣，也出現(xiàn)了許多矛盾和問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，成為困擾物業(yè)服務(wù)行業(yè)的第一大難題。收費(fèi)難是我們?cè)谡{(diào)研視察中聽(tīng)到的意見(jiàn)最集中的問(wèn)題。一方面物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較低，沒(méi)有建立相應(yīng)的自然增長(zhǎng)機(jī)制。目前我市普通住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行的仍然是的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)小區(qū)類(lèi)別、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，從0.1元/月.m2到0.5元/月.m2，普遍價(jià)格在0.2元/月.m2左右（與xx市水平相當(dāng)）。隨著用人工資和各種生產(chǎn)資料成本的增加，特別是《勞動(dòng)合同法》實(shí)施以后，為物管工人繳納“五保一金”給物業(yè)企業(yè)增加了很大的壓力，但是物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒(méi)有隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展作相應(yīng)調(diào)整。另一方面物業(yè)管理費(fèi)收繳率低。市區(qū)平均收繳率不足60%，而低價(jià)位商品房（拆遷安置小區(qū)）物業(yè)管理費(fèi)收繳率不足10%，導(dǎo)致物業(yè)公司無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，更無(wú)法提供高質(zhì)量的服務(wù)，形成了收不到費(fèi)—服務(wù)不到位—業(yè)主不滿(mǎn)意—更加收不到費(fèi)的惡性循環(huán)。物業(yè)管理公司投入大量的人力用于收費(fèi)，而通過(guò)司法渠道追討物業(yè)管理費(fèi)，成本高、程序繁雜，牽扯過(guò)多的人力、精力，物業(yè)公司認(rèn)為劃不來(lái)。因此物業(yè)公司普遍都不看好住宅項(xiàng)目，特別是在老小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司幾乎全部虧損，去年春節(jié)前市區(qū)有近三十家物業(yè)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不下去紛紛退出所在小區(qū)。

（二）物業(yè)管理體制不健全，相關(guān)責(zé)任主體沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用，使得物業(yè)管理矛盾重重。隨著小區(qū)數(shù)量的不斷增加，物業(yè)管理的市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，物業(yè)規(guī)模和企業(yè)數(shù)量不斷增加，行業(yè)管理的工作量也越來(lái)越大。目前我市的物業(yè)管理工作主要依靠一個(gè)行政主管部門(mén)進(jìn)行行業(yè)直管，物業(yè)管理行政管理體制缺乏市、區(qū)、街道、社區(qū)條塊結(jié)合、層層節(jié)制的行業(yè)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機(jī)制和應(yīng)急防御機(jī)制。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為新型的市民民主形式，是與物業(yè)企業(yè)對(duì)等的、維系物業(yè)管理市場(chǎng)完整性的重要主體。但是目前我市尚有100多個(gè)小區(qū)因?yàn)闊o(wú)人牽頭組織、缺乏經(jīng)費(fèi)、區(qū)域太小太零散等原因沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。就是已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，由于缺乏對(duì)業(yè)委會(huì)有效的監(jiān)督制約措施，其業(yè)主自我管理、自我約束的機(jī)制尚未形成，民主協(xié)商、少數(shù)服從多數(shù)的議事原則很難實(shí)現(xiàn)，業(yè)主自治只能是良好的愿望而已。據(jù)統(tǒng)計(jì)，能有效發(fā)揮作用的業(yè)主委員會(huì)僅占20%，基本不運(yùn)作的占30%，另50%也是發(fā)揮作用不大。另外，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物管企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒(méi)有形成，社區(qū)管理和物業(yè)管理之間缺乏科學(xué)、有效的協(xié)調(diào)機(jī)制。

（三）住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，成為物業(yè)服務(wù)品質(zhì)無(wú)法提升的硬傷。主要表現(xiàn)在有的開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，不能按照原有規(guī)劃要求將小區(qū)交付給物業(yè)公司，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)用房不到位，公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰，房屋及小區(qū)水、電、排污系統(tǒng)建設(shè)質(zhì)量不高，綠化檔次低，維修資金不及時(shí)足額到位等等，造成后續(xù)管理糾紛多、難度大、成本高。另一突出問(wèn)題是停車(chē)難，目前隨著私家車(chē)的迅速增多，許多住宅小區(qū)中，包括新建商品房小區(qū)的停車(chē)位嚴(yán)重不足，停車(chē)問(wèn)題已成為破壞小區(qū)環(huán)境、困擾物業(yè)管理的一大難題，這在老舊小區(qū)表現(xiàn)得尤為突出。

（四）城市綜合管理執(zhí)法不到位，市民對(duì)居住環(huán)境不滿(mǎn)意，物業(yè)管理企業(yè)左右為難。諸如鋁合金加工、娛樂(lè)場(chǎng)所噪音、住宅樓底樓小餐飲油煙污染、小區(qū)居民飼養(yǎng)鴿子、狗等寵物影響鄰里、居民隨意毀壞綠化、裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建等等，這些違法行為都應(yīng)該有相關(guān)的行政管理執(zhí)法部門(mén)進(jìn)行監(jiān)管、執(zhí)法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在發(fā)現(xiàn)后及時(shí)勸阻、舉報(bào)的權(quán)力，而沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，但是居民都把這些帳算到物業(yè)公司頭上，并以此為理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。由于城市綜合管理協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善，一些政策、法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻現(xiàn)象，導(dǎo)致居民對(duì)居住環(huán)境不滿(mǎn)意。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)偏低，從業(yè)人員普遍素質(zhì)不高，制約了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入的門(mén)檻較低，相當(dāng)一部分物業(yè)公司設(shè)立的起點(diǎn)低，沒(méi)有先進(jìn)的管理手段和高素質(zhì)人才，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱。市區(qū)130家物業(yè)公司中一級(jí)資質(zhì)1家，二級(jí)資質(zhì)8家，二級(jí)以上資質(zhì)物業(yè)企業(yè)僅占總數(shù)的7%。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員約8000人左右，其中70%的人只有初中以下（含初中）文化，85%是下崗職工、原開(kāi)發(fā)企業(yè)的富余人員或外來(lái)務(wù)工人員，而且大多是“40”、“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高，加上工資待遇低，從業(yè)人員工作缺乏熱情和技巧，使得整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)出缺乏敬業(yè)精神、專(zhuān)業(yè)技能低下、誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)的狀態(tài)。

三、對(duì)加強(qiáng)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議。

針對(duì)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，市政府及相關(guān)職能部門(mén)要切實(shí)加強(qiáng)研究，從完善物業(yè)管理的體制、機(jī)制入手，積極探索，創(chuàng)新舉措，推動(dòng)這一社會(huì)關(guān)注、百姓關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題的有效解決。

（一）要從以人為本、構(gòu)建和諧社會(huì)的高度出發(fā)，不斷加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立健全管理網(wǎng)絡(luò)。住宅小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)關(guān)系民生的系統(tǒng)工程、窗口工程，是政府綜合管理水平、城市居民素質(zhì)和文明程度的具體體現(xiàn)，也反映了一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展水平。市政府要從以人為本、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的高度，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性、必要性，建立健全管理網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建高效的物業(yè)管理新體制。要按照“重心下移、屬地管理、條塊結(jié)合、以區(qū)為主”的原則，明確市、區(qū)兩級(jí)職責(zé)分工，落實(shí)行政監(jiān)管和公共服務(wù)責(zé)任，建立“市行政主管部門(mén)監(jiān)督管理、各區(qū)政府屬地管理、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體組織、社區(qū)居委會(huì)協(xié)助落實(shí)、相關(guān)職能部門(mén)密切配合”的責(zé)任體制，形成“上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管”的工作機(jī)制。區(qū)級(jí)政府要明確物業(yè)管理監(jiān)管部門(mén)，充實(shí)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)工作力量，健全管理網(wǎng)絡(luò)，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)，為推進(jìn)物業(yè)管理工作提供組織保障。社區(qū)黨支部、居委會(huì)是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬(wàn)戶(hù)的關(guān)口，要充分發(fā)揮社區(qū)的一線(xiàn)作用，強(qiáng)化居委會(huì)的職責(zé)，在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)之間充當(dāng)組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者的角色，強(qiáng)化其在發(fā)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)工作、協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)的矛盾方面的作用。同時(shí)物業(yè)管理作為城市管理的一個(gè)不可缺少的組成部分，是城市管理的補(bǔ)充和延伸，需要各相關(guān)職能部門(mén)的支持和配合。要進(jìn)一步強(qiáng)化城市管理責(zé)任制，加強(qiáng)部門(mén)間的`協(xié)作配合，提高行政執(zhí)法的效率，依法對(duì)小區(qū)內(nèi)各類(lèi)違法、違規(guī)行為及時(shí)、從嚴(yán)查處，為物業(yè)管理營(yíng)造良好的外部環(huán)境。

（二）要從轉(zhuǎn)變廣大市民物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念入手，進(jìn)一步加大宣傳力度，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)難的原因很多，但其中很重要的一條是廣大居民的思想認(rèn)識(shí)不到位，對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)。有很多業(yè)主習(xí)慣于過(guò)去長(zhǎng)期的政府福利性服務(wù)，對(duì)物業(yè)管理需要交納相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)不理解、不情愿，總希望享受“免費(fèi)的午餐”。要針對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三方主體做好有針對(duì)性的宣傳工作，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，使其充分認(rèn)識(shí)各自的權(quán)力和義務(wù)。一方面要強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)，從而千方百計(jì)地改進(jìn)服務(wù)的方法，提高服務(wù)的質(zhì)量；另一方面要強(qiáng)化業(yè)主的共同參與意識(shí)，以主人翁的姿態(tài)自覺(jué)維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益，從而讓社會(huì)各方面、各階層在支持、發(fā)展物業(yè)管理方面形成共識(shí)。要善于運(yùn)用各種宣傳媒介，通過(guò)喜聞樂(lè)見(jiàn)、通俗易懂的事例宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)，解析物業(yè)管理有償服務(wù)的道理，引導(dǎo)廣大市民樹(shù)立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念，分清職責(zé)，正確對(duì)待小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，自覺(jué)履行繳費(fèi)義務(wù)，依法維權(quán)。

（三）要從物業(yè)管理的機(jī)制、模式等方面尋求突破口，努力創(chuàng)新工作舉措，加大推進(jìn)力度。一是要加大老小區(qū)整治力度。要加大老舊住宅小區(qū)環(huán)境整治的資金投入，將老小區(qū)改造工作列入市、區(qū)兩級(jí)年度城建計(jì)劃，安排專(zhuān)項(xiàng)資金，逐步解決小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套方面的突出問(wèn)題，為推行物業(yè)管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。二是要加強(qiáng)物業(yè)維修資金的歸集、管理力度。要加強(qiáng)對(duì)房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)管，確保其按規(guī)定將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存到位，并按國(guó)家規(guī)定的保修期限和范圍承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)保修責(zé)任，同時(shí)負(fù)責(zé)處理在開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售過(guò)程中造成的遺留問(wèn)題，為物業(yè)管理解決后顧之憂(yōu)。市房管、財(cái)政部門(mén)要按照“專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，進(jìn)一步完善住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶(hù)設(shè)置、使用管理等程序規(guī)范，為長(zhǎng)期物業(yè)管理提供保障，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。三是要強(qiáng)化新建小區(qū)公建配套設(shè)施的監(jiān)管和驗(yàn)收制度。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前置把關(guān)，嚴(yán)格小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收工作，加強(qiáng)對(duì)房屋質(zhì)量、配套設(shè)施設(shè)備以及環(huán)境的驗(yàn)收，明確屬于全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房、非經(jīng)營(yíng)性配套用房等由產(chǎn)權(quán)部門(mén)驗(yàn)收確認(rèn)，并監(jiān)督交付，從而從源頭上減少矛盾，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。四是實(shí)事求是，合理確定小區(qū)物業(yè)管理模式。要實(shí)行等級(jí)性和基礎(chǔ)性服務(wù)并舉，針對(duì)不同類(lèi)型的小區(qū)采取不同的管理模式。對(duì)新建普通商品房小區(qū)，要全面推行市場(chǎng)化等級(jí)物業(yè)管理；對(duì)老舊小區(qū)在改造后具備物業(yè)管理基礎(chǔ)條件的，積極推行物業(yè)管理，對(duì)暫不具備條件的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)建立物業(yè)服務(wù)組織，落實(shí)保潔、保安、保綠等基礎(chǔ)性管理，并探索與水、電等其他公共服務(wù)集中收費(fèi)制度，保障最基本的物業(yè)管理正常運(yùn)行，維護(hù)小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。

（四）要從政策措施上加大對(duì)物管企業(yè)的扶持力度，讓朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)煥發(fā)勃勃生機(jī)。首先，市政府及相關(guān)職能部門(mén)要完善物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核制度，按照“公正合理、質(zhì)價(jià)相符”的原則，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)收費(fèi)行為。要強(qiáng)化合同約束，在物業(yè)服務(wù)合同中明確服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。要充分發(fā)揮公職人員在和諧社區(qū)建設(shè)中的模范帶頭作用，建立、完善機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員拖欠物業(yè)管理費(fèi)抄告制度，把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況作為機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)的考核內(nèi)容之一，健全各級(jí)黨政組織齊抓共管的責(zé)任機(jī)制。其次，針對(duì)拆遷安置小區(qū)、低價(jià)位商品房等，政府要出臺(tái)相應(yīng)的政策，解決小區(qū)管理的資金問(wèn)題?？梢栽趯?shí)施拆遷時(shí)就提前對(duì)今后小區(qū)的管理費(fèi)用進(jìn)行考慮，在村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)中作出安排，設(shè)立小區(qū)管理專(zhuān)項(xiàng)資金；或者在小區(qū)規(guī)劃建設(shè)中考慮一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房，作為今后小區(qū)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源。同時(shí)要完善住房保障措施，對(duì)低保、特困家庭的物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行減免或補(bǔ)助。第三，針對(duì)物業(yè)管理這一帶有準(zhǔn)公共服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)，政府要加大扶持的力度，實(shí)行差別稅收政策。對(duì)管理保障性住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，建議政府對(duì)其經(jīng)營(yíng)收入實(shí)行稅收減免或在住房保障資金中予以補(bǔ)貼；對(duì)在老舊小區(qū)、次新小區(qū)提供服務(wù)的企業(yè)，建議對(duì)其稅收給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，以減輕企業(yè)的壓力；對(duì)管理舒適型高檔住宅小區(qū)的企業(yè)則實(shí)施正常的稅收制度，以此確保市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公平性，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的良性運(yùn)作、健康發(fā)展。

（五）要以群眾滿(mǎn)意為標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。

市政府要規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。要進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法，規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出機(jī)制，健全區(qū)物管部門(mén)及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）參與對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理的實(shí)施機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核、監(jiān)管。要充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)的作用，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)估報(bào)告制度，促進(jìn)行業(yè)自律和企業(yè)有序健康發(fā)展。繼續(xù)完善優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目評(píng)選、激勵(lì)機(jī)制，重視物管人員培訓(xùn)工作，加強(qiáng)從業(yè)人員職業(yè)道德、服務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，從而提升物業(yè)服務(wù)的水平，提高廣大居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意度、認(rèn)可度。

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