方案的制定需要考慮問(wèn)題的本質(zhì)、目標(biāo)及可行性等因素。方案執(zhí)行后的總結(jié)和反思有助于未來(lái)的改進(jìn)和提升。通過(guò)借鑒和參考這些方案范例，可以提高我們的方案制定能力和效果。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇一
年我國(guó)新住宅室內(nèi)80%將采用塑料管，城市供水50%采用塑料管。1994年我國(guó)塑料管材產(chǎn)量只有14萬(wàn)噸，經(jīng)過(guò)短短幾年發(fā)展，目前已近150萬(wàn)噸。
塑料管材在這天的生活和工業(yè)領(lǐng)域中，以其耐腐蝕、耐老化、環(huán)保安全而越來(lái)越受青睞。個(gè)性是在建筑業(yè)，新型塑料管材不僅僅能超多替代鋼、木等傳統(tǒng)建材，而且還具有節(jié)能、節(jié)材、保護(hù)生態(tài)、改善居住環(huán)境、提高建筑功能與質(zhì)量、降低建筑物自重、竣工便捷等優(yōu)點(diǎn)，廣泛應(yīng)用于建筑給排水、城鎮(zhèn)給排水以及燃?xì)夤艿阮I(lǐng)域，成為新世紀(jì)管道發(fā)展的潮流。
據(jù)了解，塑料管材市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度約為管材市場(chǎng)平均增長(zhǎng)速度的4倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于各個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。塑料管材在發(fā)達(dá)國(guó)家，個(gè)性在歐洲得到了很好的發(fā)展和成功的應(yīng)用。在我國(guó)，塑料管道近兩年迅速發(fā)展，已成為建筑業(yè)的新興材料。
傳統(tǒng)的給水管網(wǎng)主要以鋼管、鑄鐵管、混凝土管等傳統(tǒng)材料為主，從20世紀(jì)中期開始，世界各國(guó)普遍應(yīng)用塑料管材代替?zhèn)鹘y(tǒng)管材，塑料管材一向持續(xù)著較高的增長(zhǎng)速度，其中亞太地區(qū)的管材市場(chǎng)在今后增長(zhǎng)速度最快。
塑料管道近兩年在我國(guó)的發(fā)展已是勢(shì)不可擋，個(gè)性是國(guó)家化學(xué)建材產(chǎn)業(yè)制定十五計(jì)劃和年發(fā)展規(guī)劃綱要以來(lái)，在管道行業(yè)掀起了一股又一股的投資熱潮，如鋁塑管、交聯(lián)管、pp-r管、pe燃?xì)夤堋e給水管、排水排污管等等，給我國(guó)管材行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了一次又一次騰飛的機(jī)遇。我國(guó)管材樹脂用量逐年增加，增速很快，近幾年塑料管材增長(zhǎng)的速度達(dá)20%以上。
目前，國(guó)內(nèi)塑料管材已構(gòu)成了系列化，包括農(nóng)用管材、建筑用冷熱水pp管材等，一些企業(yè)目前正在進(jìn)行埋地排水管專用料的開發(fā)。這一切都來(lái)自于市場(chǎng)的巨大需求。
二、本公司pvc管材生產(chǎn)銷售狀況(公司，產(chǎn)品，定位，市場(chǎng)走勢(shì))。
1.產(chǎn)品。
品牌是企業(yè)整體產(chǎn)品的一個(gè)組成部分。目前我公司已有自己的主打產(chǎn)品荊沙，由于在做工上區(qū)別于其他品牌，質(zhì)量好，已有較不錯(cuò)的口碑。由于價(jià)格的偏高，面向中高端市場(chǎng)，其市場(chǎng)占有率偏低。公司的其他品牌、質(zhì)量居中，價(jià)格不高，應(yīng)對(duì)中低端市場(chǎng)，銷售量較大。
本公司管材規(guī)格齊全，能夠滿足客戶的不同需求。管材的包裝多為薄膜，在裝卸的過(guò)程中容易破損，影響產(chǎn)品外觀。就目前的銷售范圍來(lái)看我們能夠?qū)λ械慕?jīng)銷商需要的管材實(shí)現(xiàn)當(dāng)天供貨，產(chǎn)品服務(wù)及時(shí)有效。
綜合來(lái)看本公司管材產(chǎn)品在同質(zhì)產(chǎn)品中具有相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，個(gè)性是在公司物流輻射區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力尤為明顯。
2.價(jià)格。
a)價(jià)格是企業(yè)的生存的重要問(wèn)題。
生活大好的的情勢(shì)下人們對(duì)住房的需求越來(lái)越高。pvc管材作為一種新建筑材料越來(lái)越受到歡迎，pvc管材市場(chǎng)需求是不斷增長(zhǎng)的。據(jù)此我們預(yù)測(cè)，消費(fèi)者將對(duì)pvc管材的價(jià)格將越來(lái)越具有彈性。我們以生產(chǎn)成本加銷售成本為準(zhǔn)，價(jià)格按消費(fèi)者、經(jīng)銷商理解潛力為限，中間選取以競(jìng)爭(zhēng)狀況為依據(jù)。管材價(jià)格根據(jù)公司主要競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)價(jià)格的調(diào)整而調(diào)整。(附現(xiàn)階段公司管材價(jià)格表)在產(chǎn)品進(jìn)入某一市場(chǎng)初期(如咸寧市場(chǎng))，為迅速擴(kuò)大銷售，在不影響利潤(rùn)的前提下，可采取低價(jià)策略。
b)產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整。
企業(yè)制定價(jià)格以后，當(dāng)營(yíng)銷環(huán)境發(fā)生變化，對(duì)價(jià)格予以適當(dāng)調(diào)整。
l削價(jià)策略。
原因：a企業(yè)急需回籠超多現(xiàn)金。
b企業(yè)透過(guò)削價(jià)來(lái)開拓新的市場(chǎng)。
c企業(yè)決策者決定排斥現(xiàn)有市場(chǎng)邊際生產(chǎn)者。
d企業(yè)生產(chǎn)潛力過(guò)剩，產(chǎn)品供過(guò)于求、產(chǎn)品促銷手段失敗。
e預(yù)期削價(jià)，擴(kuò)大銷售，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、更多市場(chǎng)份額。
f成本降低、費(fèi)用降低有條件削價(jià)。
g思考中間商的要求，減少中間商資金占用，良好的關(guān)系。
h政治、法律以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，迫使企業(yè)降價(jià)……政府物價(jià)下調(diào)、保護(hù)需求、限價(jià)、市場(chǎng)疲軟、不景氣、蕭條。
當(dāng)公司遇到上述狀況時(shí)使用銷價(jià)策略。具體方法有：直接目錄價(jià)格、標(biāo)價(jià)。間接折扣方式、變相(送贈(zèng)品、樣品、有獎(jiǎng)、免費(fèi)服務(wù)等)。
l提價(jià)策略。
原因：a產(chǎn)品成本增加、原材料價(jià)格上漲、生產(chǎn)費(fèi)用提高。
b通貨膨脹、減少損失、轉(zhuǎn)嫁損失。
c產(chǎn)品供不應(yīng)求、遏制過(guò)渡的消費(fèi)、需求旺盛、生產(chǎn)規(guī)模不能及時(shí)擴(kuò)大，供求矛盾環(huán)節(jié)，高額的利潤(rùn)。
d顧客心理、優(yōu)質(zhì)效應(yīng)。漲價(jià)形象、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。
時(shí)機(jī)：a產(chǎn)品市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)地位。
b成長(zhǎng)期。
c銷售旺季。
d對(duì)手提價(jià)。
3.渠道。
公司的銷售渠道除在大冶本地有自己的直銷網(wǎng)絡(luò)外，其他銷售渠道則為一、二級(jí)的批發(fā)商。直銷(零)渠道的缺失、生產(chǎn)量的擴(kuò)大以及利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，使企業(yè)務(wù)必依靠一、二級(jí)，甚至三級(jí)批發(fā)商的`訂單。企業(yè)無(wú)精力開發(fā)短渠道。
公司已有渠道有些還不完善，亟待改善。選取信譽(yù)較好的，去掉一些銷售額差信譽(yù)差的經(jīng)銷商。
4.促銷。
由于我企業(yè)實(shí)力的、人才和經(jīng)營(yíng)理念的限制，企業(yè)較難開啟和運(yùn)行自己的企業(yè)網(wǎng)站，進(jìn)行網(wǎng)上促銷，也不可能斥巨資投放電視廣告。所以公司應(yīng)采取推式促銷策略，即以直接方式，運(yùn)用人員推銷手段，把產(chǎn)品推向銷售渠道。另外做一些必要的營(yíng)業(yè)推廣，如各種商品展示會(huì)。還有一種就是汽車廣告。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇二
值此端午節(jié)來(lái)臨之際，為刺激親情消費(fèi)，提升酒店知名度，讓顧客更加了解xx酒店，調(diào)動(dòng)各檔次消費(fèi)者潛力;增進(jìn)顧客對(duì)酒店的`忠誠(chéng)度，信任度，我部特?cái)M定端午節(jié)系列活動(dòng)，具體細(xì)節(jié)如下：
xx年x月x日―x月x日。
x大酒店(中餐為重點(diǎn)推廣對(duì)象);
x親情傳，棕香千萬(wàn)家。
1、讓顧客了解x酒店，打消顧客對(duì)消費(fèi)檔次的各種顧慮。
2、豐富傳統(tǒng)節(jié)日的慶祝氛圍，刺激親情消費(fèi);
3、開發(fā)現(xiàn)有場(chǎng)地資源，調(diào)動(dòng)清淡時(shí)段的營(yíng)業(yè)潛力;
4、凝聚賓館銷售合力，調(diào)動(dòng)全員積極性，捆綁式營(yíng)業(yè)。
主要為端午節(jié)期間前來(lái)酒店消費(fèi)的散客、家庭和親朋好友;
1、隆重推出三種不同風(fēng)味組合禮盒品牌粽子：x親情粽、和諧鳳凰粽、團(tuán)圓風(fēng)情粽;品牌粽包裝及價(jià)格：(注意：紅酒和紅酒開瓶器可跟供應(yīng)商協(xié)商由其贊助)：
(1)x親情粽：108元/盒(4個(gè)粽子+紅酒1瓶+紅酒開瓶器1個(gè));
2、促銷活動(dòng)組合(以酒店中餐為重點(diǎn)，帶動(dòng)其它營(yíng)業(yè)場(chǎng)所消費(fèi))：
1)中餐啤酒買一送一(指定品牌);
3)凡在ktv消費(fèi)超過(guò)1000元者送品牌粽(x親情粽)1盒，驅(qū)邪用品4套;
4)活動(dòng)期間，購(gòu)買x酒店辦理金卡會(huì)員均可獲贈(zèng)(威尼斯風(fēng)情粽)2盒，驅(qū)邪用品4套;原金卡會(huì)員購(gòu)買本酒店粽子一律8折優(yōu)惠。
3、購(gòu)買品牌粽
4、凡在活動(dòng)期間在本酒店現(xiàn)金開房3間以上者，可獲贈(zèng)品牌粽。(和諧鳳凰粽1盒+端午節(jié)驅(qū)邪用品3套(驅(qū)邪用品為：菖蒲、艾草，佩香囊、加糖黃瓜)
注意事項(xiàng)：
(1)客人另有需要須購(gòu)買。請(qǐng)服務(wù)員根據(jù)客人需要在開餐的時(shí)間段內(nèi)幫客人去中餐廳領(lǐng)取。菜品要把握“地道”、“原汁原味”的原則。適宜家庭聚餐、親朋好友聚會(huì)這類客人的需求，口味要求清淡，老少皆宜，菜量偏多，價(jià)格適中，并適時(shí)地推出各檔次宴會(huì)用餐，其間穿插特色菜、招牌菜、新派菜等，使消費(fèi)者能全面地了解酒店的廚師水平，促進(jìn)酒店形象品牌的樹立和推廣。
(2)凡在x月x日―x月x日期間各餐廳每桌免費(fèi)贈(zèng)送散棕子每人1個(gè)、紅棗1碟、皮蛋1碟。
(3)凡在x月x日―x月x日期間入住客房每間房贈(zèng)送散棕子每人2個(gè)、紅棗1碟，采取“開房送品牌粽子”。
(4)凡在x月x日―x月x日期間桑拿、足浴消費(fèi)均可贈(zèng)送散棕子每人2個(gè)。
(5)凡在x月x日―x月x日期間來(lái)中餐廳用餐的顧客，每個(gè)包廂免費(fèi)獲贈(zèng)五子登科一份，請(qǐng)餐飲部備份。(五子登科成分即：紅棗、紅糖、咸蛋、粽子、桂圓)
活動(dòng)時(shí)間：xx年x月x日―x月x日。
活動(dòng)對(duì)象：酒店協(xié)議單位及私企老板。
團(tuán)拜方式：由市場(chǎng)營(yíng)銷部牽頭，酒店組織部門經(jīng)理及營(yíng)銷代表對(duì)老客戶進(jìn)行拜訪。
(一)橫幅一條，酒店大門口，內(nèi)容為：x祝全國(guó)人民端午節(jié)節(jié)日快樂(lè);
(二)水牌：大堂粽子亭邊放1個(gè)，中餐廳、桑拿部、娛樂(lè)部進(jìn)門處各1個(gè)。
(三)酒店電梯廣告：按實(shí)際尺寸，內(nèi)容為：端午節(jié)各部門優(yōu)惠和價(jià)格;
票券使用說(shuō)明：
此券僅限購(gòu)買x品牌粽1盒(籃);
此券不設(shè)找贖、現(xiàn)金兌換、不得與其它券混合使用;
此券須蓋本酒店財(cái)務(wù)專用章方可用效;此券最終解釋權(quán)歸本酒店所有。
(六)巨幅：內(nèi)容為本酒店三大品牌粽子價(jià)格和各部門優(yōu)惠措施;
(七)短信：
(2)粽子亭主營(yíng)：三大品牌粽(x親情粽、和諧鳳凰粽、團(tuán)圓風(fēng)情粽)兼營(yíng)：a、雄黃酒、菖蒲、艾草，佩香囊、黃瓜(加糖)(袋裝，30元/袋)b、五子登科(五子登科成分即：紅棗、紅糖、咸蛋、粽子、桂圓)(袋裝，48元/袋);(注：此價(jià)格作為參考，具體應(yīng)跟采購(gòu)成本核算定價(jià))
(3)x月x日―x月x日期間，在中餐廳選一空地設(shè)置一個(gè)形似龍舟的堆頭，前為龍頭，后為龍尾，龍身堆滿各式粽子，龍身貼上一條橫幅，橫幅文字內(nèi)容即為本次促銷主題：“x親情傳，棕香千萬(wàn)家”。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇三
主要是提升店鋪知明度與銷量以及拉動(dòng)新顧客加入會(huì)員。
前期：通過(guò)宣傳海報(bào)宣傳（通過(guò)二維碼活動(dòng)海報(bào)廣告宣傳）。
前期宣傳的目的：
在客戶店面張貼二維碼活動(dòng)海報(bào)，吸引客戶的眼球，讓客戶了解到本次的活動(dòng)。其次達(dá)到金感覺(jué)網(wǎng)上商城的宣傳效果。
備注：實(shí)現(xiàn)線上下雙線聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷。
1、凡進(jìn)金感覺(jué)商城注冊(cè)會(huì)員均有精美禮品一份。限制人數(shù)線上與線下相結(jié)合怎樣實(shí)現(xiàn)相結(jié)合會(huì)員管理售后服務(wù)沒(méi)有價(jià)位優(yōu)勢(shì)用服務(wù)優(yōu)勢(shì)。
備注（小禮品宣傳冊(cè)雜志等幫助其更好的了解店鋪的產(chǎn)品）。
2、金感覺(jué)網(wǎng)絡(luò)商城開業(yè)大酬賓，全場(chǎng)包郵原價(jià)例如：80――――29。原價(jià)120。39。180。59。。220。69。秒殺或者特價(jià)產(chǎn)品限時(shí)搶購(gòu)。（用那幾個(gè)款去做）。
文胸8306―99元8307―69元。
保暖套裝：
3、全場(chǎng)滿300送50元代金蝗場(chǎng)滿500送100元代金。
4、轉(zhuǎn)發(fā)促銷信息有抽獎(jiǎng)送話費(fèi)送精美禮品一份。（用微信宣傳）。
你好，歡迎致電金感覺(jué)服飾有限公司，本公司主營(yíng)保暖內(nèi)衣，調(diào)整型文胸、時(shí)尚單衣、美體套裝等針織品。本公司在致力打造高品質(zhì)的內(nèi)衣連鎖誠(chéng)邀您的加盟與訂購(gòu)。
訂購(gòu)熱線請(qǐng)按1。
招商加盟請(qǐng)按2。
售后服務(wù)請(qǐng)按3。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇四
隨著當(dāng)前中國(guó)處于傳統(tǒng)文化的復(fù)蘇時(shí)期，各個(gè)出版社均開始涌現(xiàn)出大批量的古典文學(xué)著作。而河北大學(xué)出版社也出版了一批此類書目，作為中學(xué)生必讀的課外文學(xué)名著，我想，不僅僅是中學(xué)生，作為知識(shí)分子，我們都應(yīng)該了解的歷史和傳統(tǒng)。
讓更多的人開始了解中國(guó)傳統(tǒng)文學(xué)，讓中國(guó)的古典文學(xué)源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。當(dāng)然，要想在眾多同類圖書中脫穎而出，我們就要在傳統(tǒng)營(yíng)銷中尋求突破、在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)中尋求發(fā)展、在跨媒體競(jìng)爭(zhēng)中打造品牌、在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷中覓得良機(jī)。該營(yíng)銷方案將包括各種渠道，以各種方式將圖書在層面上進(jìn)行推廣。在本案中，將會(huì)采用各種方式結(jié)合的方式，建立河北大學(xué)我們自己的品牌，能夠讓讀者買到舒心的書，讀的放心，盡可能地為讀者提供的服務(wù)。
1、市場(chǎng)環(huán)境分析
當(dāng)前的市場(chǎng)營(yíng)銷，應(yīng)適當(dāng)?shù)牟捎脗鹘y(tǒng)營(yíng)銷和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷相結(jié)合的方式作為其主要的營(yíng)銷方式，這樣的話，才能相得益彰，得到更好的發(fā)展。
2、產(chǎn)品分析
我們河北大學(xué)出版社作為正規(guī)的出版社，有著正規(guī)而穩(wěn)定的供貨渠道，所以我們始終能夠保證我們所出售的書籍都是正版圖書，而且為了保證圖書質(zhì)量，讓消費(fèi)者能夠放心的.購(gòu)買我們的圖書，我們保證所有圖書如有問(wèn)題將全額退款，并聲明賠禮道歉，我們的書店“新華書店”是官方書店，圖書種類全多，能夠程度的為讀者提供所需的圖書。
3、消費(fèi)者分析
該叢書主要針對(duì)知識(shí)分子、中學(xué)生、大學(xué)生所打造的中國(guó)古典文學(xué)名著系列叢書。在于讓其在接受新鮮知識(shí)的同時(shí)，也讓我們傳統(tǒng)文化得以薪火相傳。
1、宣傳策略
(1)網(wǎng)絡(luò)宣傳。
第一、建立一個(gè)宣傳咨詢的網(wǎng)站，在網(wǎng)站上進(jìn)行推廣促銷。在網(wǎng)站上發(fā)布新書信息，導(dǎo)讀指南，網(wǎng)上購(gòu)書指南，寶貴意見(jiàn)留言板等板塊，希望廣大讀者積極購(gòu)書和多多支持我們的圖書。
第二、博客營(yíng)銷。圖書策劃人的博客?？梢葬槍?duì)社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行解讀，發(fā)表一些新穎獨(dú)特的觀點(diǎn)看法等拉近與讀者的關(guān)系。
(2)電視宣傳。
第一，發(fā)布新聞的形式，讓媒介宣傳。
第二，與電視劇相結(jié)合，推出“有獎(jiǎng)競(jìng)猜”、“有獎(jiǎng)互動(dòng)”等形式來(lái)促進(jìn)消費(fèi)者的買書。
(3)講座宣傳。
在學(xué)校開講座，宣傳中華傳統(tǒng)古典名著。在一定程度上激勵(lì)中學(xué)生大學(xué)生讀名著的欲望，進(jìn)而刺激其買書。
(4)廣告宣傳。
利用傳統(tǒng)的'平面廣告，來(lái)宣傳圖書。
(5)圖書展示。
在人群密集的地方，尤其是學(xué)校等地方做圖書展示。
2、質(zhì)量保障。
(1)圖書質(zhì)量。
(2)制作精美書簽，當(dāng)然書簽也是一種廣告，可以是某種商品的廣告。
3、促銷手段。
(1)有獎(jiǎng)競(jìng)猜、有獎(jiǎng)互動(dòng)等。與電視劇、廣告等相結(jié)合，推出“有獎(jiǎng)競(jìng)猜”、“有獎(jiǎng)互動(dòng)”等形式來(lái)促進(jìn)消費(fèi)者的買書。
(2)建立消費(fèi)者個(gè)人信息庫(kù)。以送代金券，實(shí)行積分制等等形式來(lái)刺激消費(fèi)者的下一次消費(fèi)。也可以在定期的時(shí)間里贈(zèng)送小禮品等來(lái)建立與消費(fèi)者的良好關(guān)系。還要定期與顧客保持聯(lián)系。
(3)對(duì)部分圖書進(jìn)行打折銷售，達(dá)到雙贏。
在計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中，要逐步完善并加強(qiáng)管理。對(duì)于錯(cuò)誤要及時(shí)的糾正，因而我們的編輯和相關(guān)的營(yíng)銷人員的責(zé)任重大。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇五
歡樂(lè)high翻天，豪禮送不停：婚紗影樓活動(dòng)策劃方案說(shuō)明：在時(shí)尚中追求個(gè)性，在個(gè)性中體現(xiàn)時(shí)尚，xx婚紗影樓在xx月之時(shí)，特此為新人們打造永恒經(jīng)典的幸福瞬間，讓你們的歡樂(lè)high翻天，送給你們婚紗攝影時(shí)尚豪禮。
活動(dòng)時(shí)間：7月26日——8月26日活動(dòng)正式30天現(xiàn)場(chǎng)促銷。
參與門店：xx婚紗影樓。
活動(dòng)主題：迎xx節(jié)，歡樂(lè)high翻天、豪禮送不停。
活動(dòng)內(nèi)容：
拍婚紗送萬(wàn)元嫁妝豪禮。
付300抵20xx~20000。
優(yōu)惠內(nèi)容：
萬(wàn)元豪禮預(yù)付卡：
付300元搶購(gòu)萬(wàn)元嫁妝豪禮。
1、20xx~20000元中國(guó)黃金鉆戒一枚。
(依套系而定，套系價(jià)格越高，送的鉆戒價(jià)值越高。搶訂鉆戒可在xx廣場(chǎng)專賣店任意挑選^_^)。
2、價(jià)值1088元夢(mèng)幻家居組合卡羅藝術(shù)畫3幅(超值組合，超值享受)。
3、套系內(nèi)大框升級(jí)為韓國(guó)高級(jí)麗晶裝裱環(huán)保巴洛克pu相框。
4、精美30寸豪華婚慶巨幅海報(bào)一副。
5、8寸韓國(guó)水晶一幅。
6.、藍(lán)光高清dvd電影碟1張。
7、漂亮媽咪孕婦照一套。
8、贈(zèng)終生vip尊榮卡一張。
巨惠豪禮多多，時(shí)間有限，快快抓緊搶訂吧。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇六
二、活動(dòng)時(shí)間：
三、整體活動(dòng)廣告語(yǔ)――歡樂(lè)佳美中國(guó)年購(gòu)物驚喜不間斷。
說(shuō)明：可用作公交車前后的宣傳、一店前廳入口、一店店內(nèi)氣氛、各店對(duì)聯(lián)等。
四、活動(dòng)內(nèi)容：
(一)新春到，“?！彼偷?
購(gòu)物送福送到家，福運(yùn)連連，驚喜不斷!
凡在佳美各店購(gòu)物滿50元者，送價(jià)值5元的金字“?！甭?lián)一個(gè)(共20xx個(gè)送完為止)。
(二)新年送“鯉”年年有“魚”
新年送吉祥，新年有“禮”年年有“魚”，風(fēng)調(diào)雨順，天降鯉魚，購(gòu)物滿200元送一條!
(三)特別企劃情人節(jié)專版。
1.我親愛(ài)的情人節(jié)，特供商品樂(lè)開懷，玫瑰、鮮花、巧克力一個(gè)也不能少!
2.買情人節(jié)特供商品滿38元送情裝玫瑰一支。
3.凡購(gòu)物滿60元者免費(fèi)包裝情人節(jié)禮物。
4.服裝區(qū)購(gòu)物滿300元送價(jià)值38元的巧克力一盒+玫瑰花一支。
(四)新年“?！边\(yùn)一把抓，抓到什么送什么。
五、活動(dòng)時(shí)間：
新年到福運(yùn)到，佳美讓您購(gòu)物樂(lè)陶陶，購(gòu)物滿額抓，福運(yùn)帶回家，購(gòu)物滿100元抓一把。
說(shuō)明：這其實(shí)是一個(gè)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，與以往不同的是在獎(jiǎng)品的設(shè)置上可以多樣化，可以設(shè)一個(gè)大獎(jiǎng)造出轟動(dòng)效果，也可以不設(shè)大獎(jiǎng)，把禮品直接寫在獎(jiǎng)券上，抓到什么送什么，如果采用后者方案，可以把企劃部以前所剩的獎(jiǎng)品以及以前業(yè)務(wù)爭(zhēng)取的贈(zèng)品統(tǒng)計(jì)一下，按數(shù)量分寫在獎(jiǎng)券上抓到什么送什么，如果禮品不足可以買一些小的中國(guó)結(jié)或小吊墜補(bǔ)充，雖然這些東西很小很便宜但因?yàn)槭窃谶^(guò)節(jié)期間，人們往往更加在意的是“?！边\(yùn)一把抓活動(dòng)喜氣洋洋的參與過(guò)程。
注：可設(shè)一二三四五等獎(jiǎng)及參與獎(jiǎng)。
1.一等獎(jiǎng)：1000元禮券2名(1名)；
2.二等獎(jiǎng)：500元禮券5名(2名)；
3.三等獎(jiǎng)：100元禮券(3名)；
4.四等獎(jiǎng)50元禮券20名(10名)；
5.五等獎(jiǎng)：20元禮券50名(30名)。
(五)團(tuán)購(gòu)價(jià)低更有禮，財(cái)運(yùn)吉祥送到家!
1.團(tuán)購(gòu)滿20xx元送價(jià)值50元的一件；
2.團(tuán)購(gòu)滿3000元送價(jià)值99元的酒；
3.團(tuán)購(gòu)滿5000元送價(jià)值150元的酒；
4.團(tuán)購(gòu)滿10000元送價(jià)值280元的禮盒。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇七
xx汽車憑借國(guó)內(nèi)外品牌知名度和美譽(yù)度，經(jīng)多年以來(lái)銷售量得到大幅度的增長(zhǎng)，已是有口皆碑；同時(shí)在適當(dāng)時(shí)機(jī)帶給更高品質(zhì)服務(wù)滿足消費(fèi)者的需求，讓懂得生活的人能更好的享受生活，為市場(chǎng)帶給最好的、最有影響力的服務(wù)，成了xx汽車的理想與抱負(fù)。xx汽車借助公益活動(dòng)走進(jìn)社區(qū)、廣場(chǎng)，與目標(biāo)客戶群零距離的接觸與互動(dòng)，將受到各界的關(guān)注，提升更高的品牌地位，讓品牌深入民心，進(jìn)一步得到消費(fèi)者的肯定，最終成為xx汽車最忠誠(chéng)的客戶。
二、活動(dòng)目的。
1、與目標(biāo)消費(fèi)者追求尊貴、地位、身份、品牌、、時(shí)尚、安全性、高品位的特性完美結(jié)合，滿足消費(fèi)者的心理需求。
2、借夏日人們向往的簡(jiǎn)單心理，推出個(gè)性、時(shí)尚、簡(jiǎn)單、公益的活動(dòng)形式，讓消費(fèi)者體驗(yàn)夏日的簡(jiǎn)單情緒。
3、透過(guò)品牌與公益結(jié)合，提高媒體炒作，促進(jìn)銷售力。
4、透過(guò)系列活動(dòng)拉近消費(fèi)者與xx的距離，提高公司的品牌形象。
1、針對(duì)客戶：追求時(shí)尚、尊貴的消費(fèi)需求，體驗(yàn)生活真諦，突出個(gè)性品位。
2、針對(duì)媒介：透過(guò)公益性活動(dòng)將吸引眾多媒體關(guān)注，成為他們宣傳的焦點(diǎn)，促進(jìn)消費(fèi)者的購(gòu)買行為，創(chuàng)造品牌氛圍和產(chǎn)品價(jià)值。
3、針對(duì)企業(yè)：了解消費(fèi)心理，樹立信心，力創(chuàng)佳績(jī)，提升品牌形象。
4、針對(duì)行業(yè)：不可低估，拭目以待，認(rèn)清品牌定位和產(chǎn)品的功能價(jià)值。
四、效果評(píng)估。
1、在這一系列的活動(dòng)過(guò)后，將會(huì)給xx汽車銷售帶來(lái)質(zhì)的飛躍。市場(chǎng)將對(duì)xx汽車有了更高層次明確的認(rèn)識(shí)和印象！
2、勢(shì)必會(huì)成為社會(huì)和媒體關(guān)注的焦點(diǎn)．對(duì)樹立xx汽車品牌形象和傳播品牌形象起到巨大的作用！
五、活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)安排。
（待定）。
1、“關(guān)愛(ài)兒童成就未來(lái)”，由xx汽車與大型社區(qū)攜手舉辦的互動(dòng)活動(dòng)，吸引了社區(qū)眾多小朋友熱情地參與，小朋友在老師同家長(zhǎng)的幫忙下，繪畫了屬于他們心中的最喜愛(ài)的xx汽車dd“我心中喜愛(ài)的xx兒童繪畫巡展”。充分發(fā)揮了孩子們的想象力以及熱愛(ài)汽車的激情。
2、“品位生活共鑒非凡”
“xx品質(zhì)生活尊貴夜”，與業(yè)主們一齊共鑒非凡，品鑒生活，共同分享品質(zhì)生活帶來(lái)成功與喜悅。香車美酒，拉丁表演，各類展品融合在一齊，帶來(lái)了一個(gè)完美的盛會(huì)。分享非凡時(shí)刻，傳遞品質(zhì)生活，與廣大業(yè)主一齊共同分享xx品質(zhì)生活帶來(lái)成功與喜悅。
3、“試乘試駕實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想”ddxx完美駕乘分享活動(dòng)，為期一天的從化道路深度試駕及尋寶體驗(yàn)，讓客戶在體驗(yàn)車輛性能的同時(shí)，加入更多的簡(jiǎn)單元素。期間城市道路、快速路、高速路段、鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路的各類道路體驗(yàn)，更是讓各位充分體會(huì)到了xx的車輛駕駛樂(lè)趣。此次駕乘的目的地是寶趣玫瑰園，玫瑰園的清香也給此次旅途增加了幾分溫馨浪漫的樂(lè)趣。
4、“精彩電影與您共賞”播放了各類影院大片，受到社區(qū)各業(yè)主的喜好及歡迎，開放式的電影帶給大家很溫馨的感覺(jué)，雖然沒(méi)有電影院的那種震撼，但更多的帶來(lái)的是回憶及一家人在一齊觀看的樂(lè)趣。
5、汽車安全公益講座。
主持人和嘉賓將專業(yè)的汽車知識(shí)化解為容易讓人理解和理解的真實(shí)案例傳遞給業(yè)主，糾正駕乘者日常生活中常犯的錯(cuò)誤。與業(yè)主有一個(gè)應(yīng)對(duì)面的接觸機(jī)會(huì)，把安全汽車生活的理念帶給業(yè)主，就是倡導(dǎo)業(yè)主在享受汽車帶來(lái)樂(lè)趣的同時(shí)，更能過(guò)上安全的汽車生活。此次活動(dòng)結(jié)合了趣味安全游戲，直觀現(xiàn)場(chǎng)演示，把枯燥的安全知識(shí)生動(dòng)地傳達(dá)給了活動(dòng)中的每一個(gè)人。
6、汽車日常保養(yǎng)講座。
7、網(wǎng)上車市、供車、改裝等咨詢活動(dòng)。
8、現(xiàn)場(chǎng)征集意見(jiàn)和推薦。
9、汽車模特、美女表演。
10、汽車音響、汽車改裝（酷車）展示。
活動(dòng)中，眾多客戶體驗(yàn)到了xx品牌一貫的“突破科技，追求卓越”之精髓，同時(shí)也為社區(qū)帶去了豐富多彩的文化生活，秉承著xx的尊貴性，帶給更多客戶尊貴的享受。
七、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。
服務(wù)一：當(dāng)天到展臺(tái)前登記的業(yè)主，每人獎(jiǎng)勵(lì)500元代金券，購(gòu)車時(shí)可抵現(xiàn)金使用。
服務(wù)二：當(dāng)天服務(wù)站技術(shù)專家對(duì)社區(qū)車主進(jìn)行免費(fèi)檢測(cè)、免費(fèi)檢查胎壓、免費(fèi)添加機(jī)油、免費(fèi)添加玻璃水、免費(fèi)添加防凍液等數(shù)項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)。并且當(dāng)場(chǎng)辦理6折維修會(huì)員卡。
八、整合資源。
將與婚紗影樓、家私、地產(chǎn)等行業(yè)共享客戶資源，進(jìn)行大型的聯(lián)展活動(dòng)，把不同行業(yè)的資源充分利用起來(lái)，到達(dá)多贏的局面。
九、聯(lián)合營(yíng)銷。
同時(shí)邀請(qǐng)汽車影音導(dǎo)航廠家、汽車內(nèi)飾用品廠家、汽車外飾用品廠家、自駕游備廠家等借助平臺(tái)進(jìn)行品牌宣傳、互動(dòng)與銷售。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇八
1、“藥物治療、飲食治療、運(yùn)動(dòng)治療、()、自我病情監(jiān)測(cè)”是糖尿病防治的“五駕馬車”。
a、糖尿病教育及心理治療。
b、接受住院治療。
c、注射胰島素。
d、青蒿素。
2、下列哪類機(jī)構(gòu)不是實(shí)行基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目主體？(d)。
a、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院。
b、村衛(wèi)生室。
c、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。
d、縣級(jí)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)。
3、下列哪類人群不是基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目重點(diǎn)人群？(d)。
a、0-6歲小朋友b、孕產(chǎn)婦c、老年人d、殘疾人。
4、國(guó)家新增長(zhǎng)了哪一類基本公共衛(wèi)生服務(wù)？(b)。
a、中醫(yī)藥健康管理。
b、結(jié)核病患者健康管理。
c、艾滋病患者健康管理。
d、重性精神疾病患者管理。
5、居民健康檔案一經(jīng)建立，要為居民保存(a)。
a、終身b、80年c、70年d、30年。
6、居民健康檔案編碼以國(guó)家統(tǒng)一行政區(qū)劃編碼為基本，采用編碼制位數(shù)是(c)。
a、15位b、16位c、17位d、18位。
7、下列不屬于健康檔案?jìng)€(gè)人基本信息表填寫內(nèi)容是(d)。
a、家族史b、既往史c、藥物過(guò)敏史d、用藥狀況。
8、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心應(yīng)配備專兼職人員開展健康教誨工作，每年接受健康教誨專業(yè)知識(shí)和技能培訓(xùn)學(xué)時(shí)不少于(a)。
a、8學(xué)時(shí)b、12學(xué)時(shí)c、16學(xué)時(shí)d、24學(xué)時(shí)。
9、防止接種管理中，規(guī)定及時(shí)為轄區(qū)內(nèi)所有居住滿一定“時(shí)限”小朋友建立防止接種證和卡等接種檔案，這個(gè)“時(shí)限”詳細(xì)是指(b)。
a、6個(gè)月0-6歲小朋友。
b、3個(gè)月0-6歲小朋友。
c、1個(gè)月0-6歲小朋友。
d、剛出生小朋友。
10、6月，國(guó)家下發(fā)了《關(guān)于做好國(guó)家基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目工作告知》（國(guó)衛(wèi)基層發(fā)。，"67號(hào)），明確規(guī)定在，以縣（區(qū)、市）為單位，3歲如下小朋友系統(tǒng)管理率保持在（)，7歲如下小朋友健康管理率保持在(）。(b)。
a、85%，75%b、85%以上，85%以上。
c、90%以上，85%d、95%以上，90%以上。
11、依照《湖北省基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目績(jī)效考核辦法》（鄂衛(wèi)生計(jì)生，“*88號(hào)），我省基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目考核周期為(d)。
a、“3+1”b、“4+1”c、“2+1”d、自然年度。
12、在考核老年人和慢性病病人健康檔案合格率時(shí)，如果(c)項(xiàng)未填，則一票否決為不合格檔案。
a、體溫和脈搏b、血壓和體質(zhì)指數(shù)。
c、血壓和空腹血糖d、足背動(dòng)脈搏動(dòng)和空腹血糖。
13、國(guó)家規(guī)定基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目人均經(jīng)費(fèi)原則，從到，增長(zhǎng)了多少？(c)。
a、15元b、20元c、25元d、30元。
14、運(yùn)動(dòng)后，安全最高心率計(jì)算方法為()減去年齡的得數(shù)。
a、200。
b、170。
c、150。
d、100。
15、國(guó)家擬選用某些基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目開展“購(gòu)買服務(wù)”試點(diǎn)，試點(diǎn)項(xiàng)目為(d)。
a、防止接種、老年人健康管理。
b、孕產(chǎn)婦健康管理、高血壓患者健康管理。
c、高血壓患者健康管理、糖尿病患者健康管理。
d、孕產(chǎn)婦健康管理、重性精神疾病患者健康管理。
16、，省下發(fā)《湖北省基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目質(zhì)量提高年活動(dòng)實(shí)行方案》（鄂衛(wèi)生計(jì)生通“69號(hào)）提出，各級(jí)衛(wèi)生計(jì)生行政部門要設(shè)立項(xiàng)目管理辦公室，并配備(a)工作人員。
a、2名以上專職b、1名專職1名兼職。
c、2名專職1名兼職d、1名專職。
17、依照我省第五次人口普查數(shù)據(jù)，我省老年人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)比例約為(b)。
a、8%b、9.09%c、9.7%d、18.8%。
18、我省基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目記錄調(diào)查制度規(guī)定，各縣（市、區(qū)）基本公共衛(wèi)生服務(wù)項(xiàng)目記錄調(diào)查表上報(bào)截止日期為每季度月份次月(c)
a、3日前b、5日前c、10日前d、15日前。
19、當(dāng)前，我省對(duì)村衛(wèi)生室運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼原則為(c)。
a、3560元/個(gè)b、3625元/個(gè)c、3650元/個(gè)d、3685元/個(gè)。
20、下列不屬于流動(dòng)人口衛(wèi)生計(jì)生基本公共衛(wèi)生服務(wù)均等化服務(wù)內(nèi)容是(c)。
a、建立健全健康檔案b、開展健康教誨。
c、貫徹慢性病管理d、籌劃生育基本公共服務(wù)。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇九
答：
1、滿足需求。
人的需要滿足程度與健康成正比。因此，首先應(yīng)基于滿足老年人的多種需求。護(hù)理人員應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)對(duì)老化過(guò)程的認(rèn)識(shí)，將正常及病態(tài)老化過(guò)程及老年人獨(dú)特的心理社會(huì)特性與一般的護(hù)理知識(shí)相結(jié)合，及時(shí)發(fā)現(xiàn)老年人現(xiàn)存的和潛在的健康問(wèn)題和各種需求，使護(hù)理活動(dòng)能提供滿足老年人的各種需求和照顧的內(nèi)容，真正有助于其健康發(fā)展。
2、社會(huì)護(hù)理。
老年護(hù)理的對(duì)象不僅是老年病人，還應(yīng)包括健康的老人、老人家庭的成員。因此老年護(hù)理必須兼顧到醫(yī)院、家庭和人群，護(hù)理工作不僅僅是在病房，而且也應(yīng)包括社區(qū)和全社會(huì)，從某種意義上講，家庭和社會(huì)護(hù)理更有其重要性，因?yàn)椴坏救耸芤?，還可大大減輕家庭和社會(huì)的負(fù)擔(dān)。
3、整體護(hù)理。
由于老年人在生理、心理、社會(huì)適應(yīng)能力等方面與其他人群有不同之處，尤其是老年病人往往有多種疾病共存，疾病之間彼此交錯(cuò)和影響。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇十
圣誕、元旦歷來(lái)是商業(yè)地產(chǎn)的盛宴。在濃郁的節(jié)日氣氛中，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，可以利用消費(fèi)購(gòu)物的最佳時(shí)機(jī)，迎來(lái)新的銷售增長(zhǎng)點(diǎn)，盡可能挖掘雙節(jié)黃金價(jià)值。因此，圣誕節(jié)、元旦節(jié)早已不是普通的節(jié)日，而已成為商業(yè)地產(chǎn)年底沖刺的最大商機(jī)。下面由本站小編來(lái)介紹如何做商業(yè)地產(chǎn)圣誕元旦營(yíng)銷策劃。
一、商業(yè)地產(chǎn)圣誕、元旦營(yíng)銷策劃關(guān)鍵點(diǎn)
擴(kuò)大品牌宣傳銷
維系客戶忠誠(chéng)度
提升個(gè)性化服務(wù)
在商業(yè)地產(chǎn)投資火熱的當(dāng)下，避免同質(zhì)化是保持競(jìng)爭(zhēng)力的有效方法。只有烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛，營(yíng)造濃厚的節(jié)日氛圍，展現(xiàn)項(xiàng)目的國(guó)際化特色和品牌文化，可以很好地回饋消費(fèi)者。
促進(jìn)銷售達(dá)成
營(yíng)業(yè)收入是商家的生命力，而節(jié)日是各大商家重要的階段性銷售節(jié)點(diǎn)，組織促銷及主題活動(dòng)，可以帶動(dòng)商場(chǎng)客流量，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買力，吸引更多的顧客關(guān)注，提升項(xiàng)目影響力。
二、知名項(xiàng)目圣誕主題pk
重慶北城天街
主題：“以夢(mèng)為馬”奇幻天街
亮點(diǎn)：2018圣誕，龍湖商業(yè)公司在北城天街點(diǎn)亮重慶龍湖商業(yè)7大項(xiàng)目(北城天街、時(shí)代天街、西城天街、u城天街、星悅薈、晶酈館、moco家悅薈)的新年包裝。消費(fèi)者可以在西城邂逅馬戲團(tuán)，到時(shí)代天街去尋找白龍馬，甚至帶著愛(ài)人跨過(guò)星悅薈的浪漫斑馬線，坐上u城天街的愛(ài)情摩天輪。
重慶星光時(shí)代廣場(chǎng)
主題：還原芬蘭圣誕老人村
亮點(diǎn)：圣誕包裝靈感來(lái)源于古芬蘭圣誕老人村的傳說(shuō)，將星光時(shí)代廣場(chǎng)打造成另一個(gè)寧謐而神秘的圣誕老人村。在外廣場(chǎng)上，一棵高18米的香檳色圣誕樹，在絢爛的燈光下，顯得五彩斑斕;大門口懸空的飛舞琉璃，把顧客引入七彩仙境;而收獲最多好評(píng)的則是中庭上空懸掛的led燈麋鹿拉車裝置。
重慶大都會(huì)廣場(chǎng)
主題：hellokitty夢(mèng)幻時(shí)光40年
亮點(diǎn)：為迎接人氣遍全球的卡通人物hellokitty誕生40周年，大都會(huì)廣場(chǎng)斥巨資打造重慶首個(gè)正版“hellokitty夢(mèng)幻時(shí)光40年”大型圣誕主題裝飾，帶領(lǐng)大家一同進(jìn)入hellokitty的夢(mèng)幻世界。
重慶時(shí)代廣場(chǎng)
主題：北歐圣誕，夢(mèng)幻時(shí)代
亮點(diǎn)：b1層高達(dá)12米的“圣誕老人夢(mèng)工廠”大型裝置，是一個(gè)創(chuàng)造愛(ài)和夢(mèng)想的快樂(lè)之處，不停為重慶輸出快樂(lè)。同時(shí)，重慶時(shí)代廣場(chǎng)還把圣誕老人村的郵局帶到了商場(chǎng)，在明信片上填寫心愿或祝福，投入郵筒，明信片將直達(dá)芬蘭圣誕老人辦公室，幸運(yùn)者將獲得芬蘭圣誕老人的親筆回信。
深圳寶能·allcity
主題：奇遇夢(mèng)幻之旅，來(lái)寶能·allcity賞雪
亮點(diǎn)：潔白晶瑩的雪花從空中緩緩落下，具有芬蘭風(fēng)格的圣誕老人村屋頂上、地板上結(jié)滿了雪花，市民可情享受著"2018年第一場(chǎng)雪"帶來(lái)的浪漫與快樂(lè)。
深圳福田星河cocopark
主題：圣誕異星探險(xiǎn)
亮點(diǎn)：以異星探險(xiǎn)為主題，舞臺(tái)中央圣誕老人滿載著各式圣誕禮物，正要登上由大大的馬克杯疊起的天梯，向太空駛?cè)ァ?/p>
重慶天地
主題：漂流瓶
亮點(diǎn)：12月6日，重慶天地一年一度的圣誕亮燈儀式如期舉行，和往年不同的是，本次活動(dòng)重慶天地?cái)y手香港創(chuàng)意文化藝術(shù)家朱卓慧女士，為大家呈現(xiàn)了一個(gè)唯美浪漫的漂流瓶主題亮燈儀式。
重慶東原1891
主題：邂逅·時(shí)光森林
亮點(diǎn)：在燈紅酒綠的城市里生活得太久，“森林”變成了被珍藏于心底的純美之境，它無(wú)時(shí)無(wú)刻在召喚我們。作為南濱路上美食娛樂(lè)新地標(biāo)，東原1891圣誕美陳以“邂逅·時(shí)光森林”為主題，喚起人們藏于心底的對(duì)自然的向往。
重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)
主題：“鹿”人甲和它的英雄朋友
亮點(diǎn)：將路人甲諧音為“鹿人甲”，設(shè)計(jì)出了一只外表酷酷的長(zhǎng)頸鹿boy造型。別看鹿人甲外表平凡，本領(lǐng)可不小，除了鹿角可以變身為路由器，讓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在12月底前實(shí)現(xiàn)wifi全覆蓋之外，它也可以變身為“超級(jí)英雄，拯救地球”。
重慶sm廣場(chǎng)
主題：環(huán)保圣誕，快男點(diǎn)亮
亮點(diǎn)：位于商場(chǎng)lg層，高達(dá)6米的圣誕樹被裝點(diǎn)得格外漂亮。值得一提的是，sm作為環(huán)保的倡導(dǎo)與先行者，圣誕樹全部采用環(huán)保材質(zhì)。此外，2018年超人氣快男魏一寧、王博文、祁漢亦前來(lái)助陣，眾多粉絲將sm廣場(chǎng)圍得水泄不通。
國(guó)外精彩案例——法國(guó)春天百貨
主題：與普拉達(dá)共譜“歡樂(lè)狂想曲”
亮點(diǎn)：在4個(gè)動(dòng)態(tài)櫥窗和7個(gè)時(shí)尚配飾櫥窗中，圣誕節(jié)的傳統(tǒng)象征物——禮品、糖果、圣誕樹、圣誕球，還有雪花裝飾，都以無(wú)盡的想象和不拘一格的方式全新演繹。金銀色圣誕球?qū)盈B懸掛，隱現(xiàn)出珠寶的五彩光芒;斑斕的禮品盒堆砌滿地，展現(xiàn)著普拉達(dá)春天獨(dú)享精品;燃燒著的冬日壁爐溫馨暖人，周邊擺放著普拉達(dá)經(jīng)典款鞋履;櫥窗最后是一輛裝飾著發(fā)光圣誕花環(huán)的春天跑車，打造最為耀眼的普拉達(dá)時(shí)尚男女。
三、知名項(xiàng)目元旦營(yíng)銷策劃特色
安徽馬鞍山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)
主題：“2018繽紛元旦嗨翻天”
亮點(diǎn)：籃球機(jī)、迷你高爾夫、桌上足球等體育體驗(yàn)游戲，令來(lái)賓感受活力的流竄;"找不同"、"品牌連連看"等，讓消費(fèi)者真切地遨游在網(wǎng)絡(luò)游戲的真實(shí)世界里。
遼寧撫順萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)
主題：2018新年臺(tái)歷diy
亮點(diǎn)：以圖片的形式記錄下每一個(gè)瞬間的歡樂(lè)、感動(dòng)浪漫和溫馨，制作成精美的臺(tái)歷，小小的臺(tái)歷代表為每一位親朋好友送上的祈愿。
上海正大廣場(chǎng)
主題：跨年魔幻表演，送祝福享歡樂(lè)
亮點(diǎn)：獨(dú)家呈現(xiàn)迪士尼90周年特展活動(dòng)，邀米奇、米妮等經(jīng)典卡通人物與大小朋友親密接觸。裝飾亦極富迪士尼風(fēng)格,讓人感受到"magicalwonderland"魔幻樂(lè)園的璀璨魅力，將如夢(mèng)如幻的童話世界帶入現(xiàn)實(shí)。
杭州萬(wàn)象城
主題：“2018，fun馬過(guò)來(lái)!”——當(dāng)瑞典達(dá)拉木馬遇見(jiàn)中國(guó)馬年!
亮點(diǎn)：達(dá)拉木馬是瑞典的符號(hào)和象征，過(guò)去人民以為它是天神過(guò)騎的神秘之獸。2018恰逢中國(guó)馬年，杭州萬(wàn)象城特別邀請(qǐng)瑞典藝術(shù)家stinawirsen為迎接新年特別設(shè)計(jì)的多款達(dá)拉木馬，12月21日起在萬(wàn)象城現(xiàn)場(chǎng)展出。
成都萬(wàn)象城
主題：跨年夜倒數(shù)活動(dòng)，星光燦爛
亮點(diǎn)：范冰冰、李治廷等明星將蒞臨現(xiàn)場(chǎng)，與消費(fèi)者一起倒數(shù)。31日當(dāng)天，萬(wàn)象城200多個(gè)品牌商家推出一年一度的超級(jí)折扣。
重慶龍湖時(shí)代天街
主題：大坪廟會(huì)
亮點(diǎn)：悟空主題定制燈展、銅梁舞龍、新春文化匯演、旋轉(zhuǎn)木馬、猜燈謎、斗牛、套圈、射擊游戲等，新年歡樂(lè)不停歇!
四、如何讓你的雙節(jié)營(yíng)銷策劃更出色?
從消費(fèi)者體驗(yàn)入手創(chuàng)造需求
如今的消費(fèi)者不僅重視產(chǎn)品、服務(wù)給他們帶來(lái)的功能利益，更重視購(gòu)買或服務(wù)過(guò)程中所獲得的符合自己心理需要和情趣偏好的特定體驗(yàn)。營(yíng)銷事實(shí)表明，消費(fèi)者正變得越來(lái)越感性化、個(gè)性化，已由追求功能轉(zhuǎn)向追求體驗(yàn)與智能化。
定向營(yíng)銷成功率更高
注重購(gòu)買群體的共性特征，各類不同的圈層人群成為不同商家的目標(biāo)買家，因而各圈層買家的特征、生活形態(tài)、消費(fèi)需求直接影響到項(xiàng)目的營(yíng)銷成敗，策劃之前應(yīng)充分調(diào)研分析目標(biāo)圈層客戶的需求。
注重消費(fèi)者買點(diǎn)訴求
我們通常關(guān)注的是地段與產(chǎn)品的求證，而忽略了消費(fèi)者媒體接觸習(xí)慣、生活細(xì)節(jié)等營(yíng)銷環(huán)節(jié)必須掌握的資料。而通常，消費(fèi)者的一句話，消費(fèi)者的一個(gè)故事，都會(huì)是營(yíng)銷策劃的絕佳素材。
細(xì)節(jié)，品牌故事，感動(dòng)營(yíng)銷
品牌崇拜的重要環(huán)節(jié)就是品牌故事。故事是品牌與消費(fèi)者建立密切關(guān)系的基礎(chǔ)，講述消費(fèi)者最期望聽(tīng)到的故事，會(huì)使聽(tīng)眾產(chǎn)生一種身臨其境的感覺(jué)，增加神秘的效用，并為故事中的言行而動(dòng)情，為過(guò)程而感動(dòng)，從而引發(fā)消費(fèi)者的熱情。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇十一
1、宣傳總精神：盛澤城市商業(yè)新財(cái)富中心
2、順應(yīng)盛澤城市和東方絲綢市場(chǎng)新一輪開發(fā)趨勢(shì)，應(yīng)運(yùn)而生。盛氏集團(tuán)鼎力巨獻(xiàn)，政府首推，十大重點(diǎn)工程的重中之重。
3、搶占中國(guó)東方絲綢市場(chǎng)的核心區(qū)位，與盛澤廣場(chǎng)共同構(gòu)筑盛澤城市新商業(yè)配套中心及標(biāo)志性建筑群落，打破盛澤傳統(tǒng)商業(yè)模式，引領(lǐng)盛澤城市商業(yè)全面升級(jí)。
4、融合現(xiàn)代地產(chǎn)和商業(yè)運(yùn)作理念之精華，借鑒吸收國(guó)內(nèi)外商業(yè)名街的成功經(jīng)驗(yàn)，整合國(guó)際商業(yè)模式和盛澤本地文化，為盛澤人民和國(guó)內(nèi)外客商打造一個(gè)與上海、蘇州比肩同步，全新全能的商業(yè)舞臺(tái)，打造成國(guó)際化、本地化、專業(yè)化融匯互動(dòng)的盛澤商業(yè)第一街!
5、近十萬(wàn)平方米的建筑面積，四百余米的商業(yè)長(zhǎng)街，集國(guó)際一流大型超市、著名家電賣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)、專業(yè)百貨、娛樂(lè)休閑、餐飲、商務(wù)辦公、酒店公寓多功能為一體的中高檔shopping mall，匯聚萬(wàn)千人流、物流、資金流、信息流，將成為新盛澤的真正核心商業(yè)區(qū)。
(二)招商定位
作為盛澤及周邊唯一的中檔偏上的shopping mall,我們重點(diǎn)吸納具有品牌知名度、經(jīng)營(yíng)正規(guī)、運(yùn)營(yíng)良好的品牌商家，以滿足大眾全方位消費(fèi)需求。
(三)業(yè)態(tài)定位
吸納中國(guó)名街的業(yè)態(tài)規(guī)劃精髓并結(jié)合盛澤消費(fèi)文化，以各類品牌店、大賣場(chǎng)、大餐飲、大娛樂(lè)為核心，規(guī)劃了豐富而合理的業(yè)態(tài)，包括各類品牌店、特色店、主題百貨、電器賣場(chǎng)、超市、書城等。采用多元化經(jīng)營(yíng)模式，一站式商業(yè)步行街(開放式shoppingmall)，滿足各界人士的消費(fèi)需求。
二、招商策略
(一)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)先行，準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位是成功招商的前提基礎(chǔ)
準(zhǔn)確、差異化的業(yè)態(tài)定位乃是步行街競(jìng)爭(zhēng)勝出的原因。
東盛步行街的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)要始終堅(jiān)持
在業(yè)態(tài)組合方面，我們要緊緊抓住本地消費(fèi)需求傾向和消費(fèi)特點(diǎn)，重點(diǎn)突出，業(yè)態(tài)豐富，有機(jī)結(jié)合。堅(jiān)決摒棄不適合本地消費(fèi)文化的業(yè)態(tài)!
由此，我們確定了以各類品牌店、大賣場(chǎng)、大餐飲、大娛樂(lè)為核心，主力店、次主力店(大店)占50%左右，餐飲娛樂(lè)休閑(小店)占30%左右，品牌專賣店占20%左右。
(二)先確定主力店，再全面招商
考慮到主力店、次主力店、國(guó)際名牌店及其他品牌招商的不同特點(diǎn)，制定了
(三)為客戶度身訂做開店全面解決方案
在這一策略的指導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)的招商團(tuán)隊(duì)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整和實(shí)施租賃政策。例如，根據(jù)不同類型的租戶提出的不同需求，為他們提出度身訂做的解決方案;妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對(duì)成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱;根據(jù)整體市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合，對(duì)進(jìn)駐租戶提出要求，并協(xié)助他們調(diào)整、提升和完善他們?cè)跂|盛步行街新店的定位、檔次和其他品質(zhì)。
(四)人員、媒體、大型主題活動(dòng)立體化
在市場(chǎng)宣傳推廣方面，實(shí)行
一為媒體宣傳，二為招商活動(dòng)。
關(guān)鍵性招商活動(dòng)如下：
招商發(fā)布會(huì)暨主力店簽約儀式、招商成果發(fā)布會(huì)、項(xiàng)目推介會(huì)、建筑節(jié)點(diǎn)慶典會(huì)等。
(五)招商進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用統(tǒng)一控制
為把招商計(jì)劃落實(shí)到實(shí)處，達(dá)到多快好省的目標(biāo)。我們?cè)谡猩踢M(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用上嚴(yán)格把關(guān)，統(tǒng)一控制。采取用時(shí)間推動(dòng)表控制進(jìn)度;根據(jù)業(yè)態(tài)布局和市場(chǎng)定位對(duì)商家精挑細(xì)選，重點(diǎn)吸收品牌商、實(shí)力商和特色商來(lái)控制質(zhì)量;對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行精打細(xì)算，并采取以下措施對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)一安排、科學(xué)分配。
1、招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人。
2、關(guān)鍵性招商費(fèi)集中使用，避免零打碎敲。
3、重點(diǎn)保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎(jiǎng)勵(lì)管理。
4、重視大客戶招商和關(guān)系招商，費(fèi)用安排上予以傾斜。
5、經(jīng)過(guò)精心策劃的媒體宣傳計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)精確、有效的傳播，價(jià)值最大化。堅(jiān)決避免宣傳費(fèi)用的亂用和浪費(fèi)。
一、統(tǒng)籌計(jì)劃內(nèi)容
統(tǒng)籌計(jì)劃內(nèi)容指的是以我們要做的事情為線索，按先后次序排序、合理安排。時(shí)間跨度為招商全面啟動(dòng)至開業(yè)。
(一)招商階段劃分、招商目標(biāo)和時(shí)間安排
階段劃分：招商籌備階段、主力店招商階段、全面招商階段、運(yùn)營(yíng)調(diào)整階段四個(gè)階段。 招商目標(biāo)：由于步行街的商家是需要不斷調(diào)整、優(yōu)化的，原則上講，招商工作不是招滿了就結(jié)束了。但為了明確方向，特定目標(biāo)如下：
1、截止到20**年12月，基本完成步行街主力店、次主力店(大商鋪)的招商，完成小商鋪70%。
2、截止到20**年5月，基本完成招商任務(wù)。
3、截止到20**年5月底，商家開始入場(chǎng)裝修，為開街做準(zhǔn)備。力爭(zhēng)8月底，確保9月份一定開街。
為具體化可執(zhí)行，在時(shí)間安排上，此計(jì)劃涉及的時(shí)間段為：20**年5月開始執(zhí)行，截止到20**年開業(yè)。具體工作安排見(jiàn)下面的《計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表》。
(二)招商人員的招聘和培訓(xùn)，打造一支精悍的招商團(tuán)隊(duì)
再大的項(xiàng)目也是人做的，人的因素在項(xiàng)目招商中起著最根本的決定性因素，因此招聘、選拔、培養(yǎng)一大批招商精英，打造一支強(qiáng)悍的招商團(tuán)隊(duì)，是招商籌備階段的最核心任務(wù)。
目前，新聘3人，其中招商主管和招商專員各一名，策劃一名，從商業(yè)公司調(diào)來(lái)一名設(shè)計(jì)，組建了一個(gè)招商二部，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等多種渠道正在物色更多的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富、擁有大量客戶資源的專業(yè)化高素質(zhì)招商人員，目標(biāo)是組建一個(gè) 10 人左右(不含招商中心人員)的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)。
一個(gè)團(tuán)隊(duì)不僅需要專業(yè)化，更需要一體化。因此，對(duì)團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)尤其重要。
目標(biāo)是使整個(gè)團(tuán)隊(duì)具備完整的項(xiàng)目的知識(shí)架構(gòu)、卓越的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力和共同的價(jià)值取向，培訓(xùn)內(nèi)容如下：
1、五個(gè)核心理念的培訓(xùn)。
2、團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力的培訓(xùn)。
3、項(xiàng)目知識(shí)的培訓(xùn)，以使團(tuán)隊(duì)成員對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。
4、招商技巧的培訓(xùn)，包括接聽(tīng)電話、接待語(yǔ)言、談判策略和談判技巧等，以培養(yǎng)和提高團(tuán)隊(duì)成員的招商能力。
5、招商禮儀和招商制度的培訓(xùn)(語(yǔ)言藝術(shù)、招商制度說(shuō)明和合同解讀等)。
(三)招商架構(gòu)、招商機(jī)制的建立
在人員招聘和招商架構(gòu)的建立上，我們都遵循精英、精簡(jiǎn)、垂直化原則，目的是實(shí)現(xiàn)人員最少化、指揮執(zhí)行系統(tǒng)最簡(jiǎn)化、效率成果最大化。以節(jié)省招商費(fèi)用，提高工作效率。招商架構(gòu)和人員職責(zé)如下：
1、地產(chǎn)集團(tuán)招商中心組織架構(gòu)圖
略
2、招商人員主要工作職責(zé)
(1)招商一部主要負(fù)責(zé)主力店的招商工作：1人
(2)招商二部主要負(fù)責(zé)餐飲、娛樂(lè)的招商工作：3人
(3)招商三部主要負(fù)責(zé)百貨、服飾類別的招商工作：2人
(4)招商四部主要負(fù)責(zé)綜合類招商工作：2人
(5)策劃部暫定員兩名，主要負(fù)責(zé)招商的策劃、媒體計(jì)劃的制定執(zhí)行、招商文案的策劃撰寫和設(shè)計(jì)。一名策劃，一名設(shè)計(jì)。根據(jù)發(fā)展需要，在步行街開業(yè)時(shí)，需要再增加策劃一名。
(6)此架構(gòu)為開業(yè)前期的組織，開業(yè)準(zhǔn)備期和開業(yè)運(yùn)營(yíng)期的架構(gòu)，屆時(shí)提前3個(gè)月報(bào)人力資源部。
招商機(jī)制的建立，是為了在招商團(tuán)隊(duì)中形成一種人性化的制度管理氛圍，做到有章可依、獎(jiǎng)罰分明，既講究個(gè)人貢獻(xiàn)、更注重團(tuán)隊(duì)精神。建立一系列的管理制度。
(1)招商人員獎(jiǎng)勵(lì)政策的建立
(2)招商人員處罰政策的建立
(3)招商人員日常管理規(guī)范制度的建立等
附：人員薪酬及獎(jiǎng)勵(lì)方案
一、人員薪酬(建議)：
1、一般人員：1500——2500元/月(月薪)
2、主管：3000元/月(月薪)
3、經(jīng)理(暫不設(shè)，今后可從現(xiàn)有人員中提拔)4000元/月(月薪)
二、人員獎(jiǎng)勵(lì)方案(建議)
1、整個(gè)招商中心按年租金手入的4%提取獎(jiǎng)金。
2、其中招商人員按年租金收入的2.5%提取獎(jiǎng)金.
3、其中其他團(tuán)隊(duì)服務(wù)人員按年租金收入的1.5%視表現(xiàn)與貢獻(xiàn)由地產(chǎn)集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)分配。
4、此項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)方案不含高層領(lǐng)導(dǎo)。
(四)相關(guān)招商資料的準(zhǔn)備
(1)招商手冊(cè)(已有)和招商說(shuō)明書
(2)租賃合同
(3)委托經(jīng)營(yíng)合同
(4)定租確認(rèn)書
(5)招商委托書
(6)招商流程表
(7)招商文案
(8)退房申請(qǐng)表等
(9)授權(quán)委托書等
以上文本見(jiàn)附錄，其它文本資料根據(jù)不同階段、具體需求再行撰寫!
(五)招商方式、目標(biāo)客戶的確定
招商方式：
1、項(xiàng)目招商發(fā)布會(huì)
2、項(xiàng)目推介洽談會(huì)
3、大型零售連鎖會(huì)議
4、登門拜訪
5、網(wǎng)絡(luò)招商
6、電話聯(lián)系
7、面對(duì)面溝通
8、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)
9、各地商會(huì)
目標(biāo)客戶——主力店
1、超市：家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、大潤(rùn)發(fā)、好又多、物美、世紀(jì)聯(lián)華等。
2、家電賣場(chǎng)：國(guó)美、蘇寧、永樂(lè)。
1、聚人氣店：肯德基、麥當(dāng)勞、星巴克、哈根達(dá)斯，大型中餐、量販?zhǔn)絢tv等
2、數(shù)碼廣場(chǎng)、書店、運(yùn)動(dòng)天地、名品折扣店
3、電影廳及成人電玩
(六)第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建立
他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以得到巨大的資訊支持，更能節(jié)省大量的人力、宣傳推廣成本，加快招商速度。構(gòu)建第三方招商網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可以從這些渠道去爭(zhēng)?。?/p>
1、專業(yè)的招商網(wǎng)站
2、專業(yè)的地產(chǎn)交易平臺(tái)
3、行業(yè)協(xié)會(huì)及政府招商機(jī)構(gòu)，行業(yè)協(xié)會(huì)和政府招商機(jī)構(gòu)從某種意義上講，很具有權(quán)威性和號(hào)召力，他們既擁有本行的豐富的品牌資源和眾多企業(yè)家朋友圈，更具有說(shuō)服他們?nèi)腭v的話語(yǔ)權(quán)。更能省卻一大筆宣傳費(fèi)用，在短期內(nèi)帶動(dòng)一大批商家考察、開店的熱情。例如東方絲綢市場(chǎng)管委會(huì)、鎮(zhèn)政府、閩商會(huì)館、蘇州上海各地行業(yè)協(xié)會(huì)、步行街會(huì)員單位等。
5、與定位不同的商業(yè)項(xiàng)目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。特別是可以通過(guò)私下互動(dòng)，把對(duì)方的招商人員轉(zhuǎn)化為我們的兼職招商人員，在高獎(jiǎng)勵(lì)的吸引下，引進(jìn)我們所需的商家品牌。
(七)招商政策的制定
在項(xiàng)目的定位、宣傳推廣基本到位的基礎(chǔ)上，一個(gè)優(yōu)化組合的優(yōu)惠招商政策可以成為吸引商家入駐的推動(dòng)劑，正如足球場(chǎng)上那關(guān)鍵性的臨門一腳。
為了吸引和推動(dòng)極具影響力的主力店的進(jìn)駐，我們將在租金、建筑結(jié)構(gòu)等方面給予一定的優(yōu)惠。
(八)媒體宣傳推廣計(jì)劃的制定執(zhí)行
商業(yè)項(xiàng)目，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目，招商造勢(shì)至關(guān)重要!
孫子兵法曰：不戰(zhàn)而屈人之兵，造勢(shì)要依托自身優(yōu)勢(shì)，重視宣傳的協(xié)同效應(yīng)。
造勢(shì)就是運(yùn)用各種媒體，以新聞性的軟文宣傳炒作為主，配合硬廣告，形成密集的市場(chǎng)宣傳攻勢(shì)。在短時(shí)間內(nèi)，在吳江、蘇州、嘉興，乃至上海形成熱門話題，有力提升我們的項(xiàng)目知名度。這樣做的好處是：
1、節(jié)省大筆廣告費(fèi)，因?yàn)楹玫倪x題和好的文章，一些報(bào)紙的收費(fèi)要比廣告收費(fèi)少很多。
2、能夠使目標(biāo)商家比較詳細(xì)的了解我們的項(xiàng)目情況。通過(guò)對(duì)原來(lái)的`媒體宣傳分析發(fā)現(xiàn)，原來(lái)的媒體宣傳形式比較單一，主要以硬廣告為主，缺少詳細(xì)的分析介紹。這樣的廣告只能流于形式，一掠而過(guò)，不能引起商家的注意和研究。
而新聞性的軟文或?qū)ｎ}性的軟文比較具有新聞性、專業(yè)性、權(quán)威性，而且，廣告性不強(qiáng)，不會(huì)引起讀者的警惕和反感，會(huì)仔細(xì)的閱讀下去。能很快的達(dá)到我們的目的。
3、由于是專業(yè)性的宣傳，可以提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目檔次，塑造良好品牌形象，為后續(xù)開業(yè)經(jīng)營(yíng)奠定良好基礎(chǔ)。
在吸引大商家入駐宣傳方面，我們宜采用多種宣傳手段：報(bào)紙、行業(yè)報(bào)紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體。電視媒體主要針對(duì)中小散戶。目前，根據(jù)調(diào)查分析，確定主打區(qū)域?yàn)樘K州、吳江，其次，為上海。主要報(bào)紙為蘇州日?qǐng)?bào)、現(xiàn)代快報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)，其次為吳江日?qǐng)?bào)、新聞晨報(bào)。時(shí)間和密度安排上按高、低、高的方式延續(xù)。具體媒體宣傳方案見(jiàn)媒體計(jì)劃表。
(九)大型主題招商活動(dòng)的策劃執(zhí)行
大型主題性招商活動(dòng)，配合全方位立體化媒體平臺(tái)(電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、廣播)宣傳炒作，是步行街招商推廣的“核武器”。
1、招商發(fā)布會(huì)
2、項(xiàng)目推介會(huì)(指區(qū)域性的針對(duì)一定數(shù)量的意向商家的集中性項(xiàng)目說(shuō)明、洽談會(huì))
3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影響力的簽約儀式，如肯德基、家樂(lè)福、國(guó)美、永樂(lè)、天虹百貨。
4、階段性的招商成果發(fā)布會(huì)
5、以項(xiàng)目命名的大型零售連鎖會(huì)議
6、工程重要節(jié)點(diǎn)(封頂、竣工等)完成及開業(yè)慶典會(huì)
根據(jù)目前的項(xiàng)目招商情況，在6——8月份，計(jì)劃舉行招商發(fā)布會(huì)、項(xiàng)目推介會(huì)、簽約儀式，其它活動(dòng)視具體發(fā)展情況而定?；顒?dòng)具體策劃執(zhí)行方案在確定后撰寫。
(十)招商費(fèi)用預(yù)算
招商費(fèi)用包括：人員差旅費(fèi)用、商家接待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用――廣告及招商活動(dòng)費(fèi)用、招商人員提成。
招商總費(fèi)用為年租金的10%，約為230萬(wàn)左右。其中，招商人員提成4%，差旅招待2%，廣告公關(guān)禮品費(fèi)4%。
(十一)租金建議方案
根據(jù)盛澤本地租金情況、目前項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況并結(jié)合我們的市場(chǎng)定位，確定我們租金水平為中上水平左右。
東盛步行街業(yè)態(tài)樓層平均租金表
(十二)招商政策建議方案
1、付款方式：分小商鋪和大商家兩種情況
(1)小商鋪：首付定金(三個(gè)月租金)，租賃合同簽定支付其余全部租金。
大商家：根據(jù)談判情況，由集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)確定。
(2)小商鋪半年一付，押一個(gè)月，下次付款須提前1個(gè)月支付。
2、“房租高開低收”
房租的高低直接影響到商家和我們雙方的利益，同時(shí)也體現(xiàn)特色街地段的價(jià)值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動(dòng)市場(chǎng)階段確定租金價(jià)位時(shí)，建議租金應(yīng)高開低收即前三年租金訂到一個(gè)較高的水平，然后通過(guò)免租、免物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策，來(lái)調(diào)整與周邊租金的價(jià)格水平，滿三年后租金根據(jù)市場(chǎng)情況在確定三年后的市場(chǎng)租金價(jià)格。
3、“放水養(yǎng)魚”，裝修免租期政策
根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小建議給予商家相應(yīng)的裝修免租期。小商家為一個(gè)月免租期，大品牌主力店、聚人氣店為三個(gè)月免租期。
4、協(xié)助辦證：提供工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安、環(huán)保等一條龍辦證服務(wù)。
5、提供稅收上面的政策支持，具體政策與財(cái)務(wù)部協(xié)商后確定。
6、允許一定范圍內(nèi)的改變房屋布局
經(jīng)營(yíng)者根據(jù)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需要，在符合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范的條件下，在不改變建筑主體結(jié)構(gòu)的情況下，可根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的需要進(jìn)行改動(dòng)或與其它商鋪打通統(tǒng)一裝修，以最大限度滿足經(jīng)營(yíng)戶的需要。
二、招商計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表
招商計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間表：略
三、各媒體宣傳計(jì)劃表
各媒體投放計(jì)劃表 媒體名稱 媒體具體名稱 投放金額 投放方式 投放時(shí)間
現(xiàn)代快報(bào)(金樓市) 待定 軟文、硬廣告、專題 06、6—開業(yè)
揚(yáng)子晚報(bào)
報(bào)紙
吳江日?qǐng)?bào) 待定 軟文、硬廣告、專訪、專題 06、6—開業(yè)
電視 蘇州電視臺(tái) 待定 5秒、10秒廣告專訪 06年7月、8月、12月
**年2月、3月
阿里巴巴
網(wǎng)絡(luò) 待定 誠(chéng)信通會(huì)員、廣告 06、6—07、06
商業(yè)營(yíng)銷方案篇十二
本站發(fā)布影樓網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷商業(yè)策劃書方案，更多影樓網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷商業(yè)策劃書方案相關(guān)信息請(qǐng)?jiān)L問(wèn)本站策劃頻道。
現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越厲害了，我前幾年開的影樓面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，為了應(yīng)對(duì)這些壓力，我也想出了很多的辦法，其中網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是一種很不錯(cuò)的選擇。
網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷也就是在網(wǎng)站上做廣告，這就需要我對(duì)各種網(wǎng)站的了解了，我只有聯(lián)系谷歌，讓他們給我投放廣告，這是一種省時(shí)省力而且有效的策略，是一種被證明很好的廣告投放方式。
不過(guò)在我投放廣告前，我還是會(huì)做好市場(chǎng)調(diào)查的：
一、市場(chǎng)分析
我們主要是采用網(wǎng)絡(luò)為主要渠道進(jìn)行客戶的開發(fā)，以實(shí)體店作為輔助開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。所以我們的目標(biāo)客戶就分為兩種，一種是網(wǎng)民，具有上網(wǎng)習(xí)慣，習(xí)慣通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)獲得信息進(jìn)行網(wǎng)上購(gòu)物，具備這一特征的結(jié)婚人群是我們的主要目標(biāo)客戶，一種是直接通過(guò)門店上門的客戶，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行維護(hù)和開發(fā)。通過(guò)他們進(jìn)行網(wǎng)上平臺(tái)的推廣活動(dòng)，通過(guò)口碑的形式實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上的預(yù)約和訂單。這也符合網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷口碑營(yíng)銷的特點(diǎn)，更具有針對(duì)性。
主要目標(biāo)客戶的特征：
地域：主要是以xx及周邊縣市為主，輻射整個(gè)xx省。
學(xué)歷：大專和本科
性別：男性和女性區(qū)分開。
辦公位置：寫字樓。
消費(fèi)類型：感性消費(fèi)為主，混合時(shí)尚消費(fèi)。
二、宗旨及商業(yè)模式
宗旨:實(shí)施全面的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷進(jìn)行服務(wù)開發(fā)和獲得獲得更多的客戶；
我們提供的不僅僅是一張張照片，更是一種珍藏和時(shí)尚;一種積極樂(lè)觀的現(xiàn)代生活方式；
商業(yè)模式:btoc的商業(yè)模式、網(wǎng)絡(luò)品牌的推廣、潛在客戶的開發(fā)；
網(wǎng)站和實(shí)體店面相結(jié)合。
三、產(chǎn)品概述
婚紗攝影服務(wù)、服裝租賃、婚紗銷售、相關(guān)產(chǎn)品銷售,服裝定做。
四、營(yíng)銷性的網(wǎng)站建設(shè)
精確設(shè)定網(wǎng)站目標(biāo)：明確網(wǎng)站想讓瀏覽者在網(wǎng)站上面做什么。由于影樓產(chǎn)品大概有婚紗攝影服務(wù)、婚紗租賃、婚紗出售。我們?cè)O(shè)定的目標(biāo)有實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上在線租賃、在線銷售婚紗、在線拍照預(yù)約、客戶在線注冊(cè)、客戶在線的咨詢、在線下載優(yōu)惠券、客戶在線評(píng)論、網(wǎng)上試穿婚紗、客戶直接來(lái)門店咨詢、客戶電話咨詢。
五、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷人員的管理和績(jī)效考核
六、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷效果檢測(cè)和評(píng)估
七、營(yíng)銷組合策略
新產(chǎn)品開發(fā)策略：針對(duì)網(wǎng)絡(luò)目標(biāo)客戶的特點(diǎn)，在現(xiàn)有產(chǎn)品基礎(chǔ)之上進(jìn)行新的服務(wù)的開發(fā)。主要主要針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)分析，有針對(duì)性的進(jìn)行短期產(chǎn)品開發(fā)。
1、根據(jù)不同時(shí)間和節(jié)日進(jìn)行促銷價(jià)格的制定，限定人數(shù)的價(jià)格優(yōu)惠活動(dòng)。
通過(guò)不同價(jià)格的制定，吸引不用客戶的關(guān)注，增加網(wǎng)站流量，通過(guò)網(wǎng)站增加客戶到門面店的機(jī)會(huì)。給予客戶不同多樣的選擇。
2、借助門面店價(jià)格對(duì)到店咨詢的客戶沒(méi)有直接成交的客戶，只要客戶在特定時(shí)間內(nèi)在網(wǎng)上進(jìn)行預(yù)約的客戶給予打折的優(yōu)惠。目的是通過(guò)網(wǎng)站平臺(tái)提高客戶的轉(zhuǎn)化率。
3、對(duì)客戶進(jìn)行會(huì)員制營(yíng)銷，在網(wǎng)上進(jìn)行注冊(cè)成為會(huì)員享受折扣價(jià)格，以達(dá)到客戶資料的收集。積累大量的客戶資料，方便進(jìn)行客戶的定期開發(fā)。對(duì)會(huì)員進(jìn)行級(jí)別的分類。不同的會(huì)員給予不同的`價(jià)格和增值服務(wù)。
4、根據(jù)網(wǎng)上預(yù)約方式的不同進(jìn)行價(jià)格的制定，直接在網(wǎng)上進(jìn)行預(yù)訂的客戶制定相關(guān)價(jià)格優(yōu)惠，通過(guò)網(wǎng)上客戶咨詢后到門店的進(jìn)行價(jià)格制定。對(duì)通過(guò)網(wǎng)站獲得信息直接到門店的客戶進(jìn)行不同的價(jià)格制定。
多樣的渠道建設(shè)策略：主要通過(guò)網(wǎng)站為主要的平臺(tái)結(jié)合實(shí)體店面和我們的客戶三方三方共建多樣渠道。
1、體驗(yàn)式營(yíng)銷:通過(guò)建立更強(qiáng)的體驗(yàn)式網(wǎng)站功能，來(lái)體現(xiàn)公司產(chǎn)異化的產(chǎn)品和獨(dú)特的服務(wù)，在網(wǎng)上設(shè)計(jì)一個(gè)客戶試婚紗的功能，讓客戶既可以選擇試穿婚紗效果。又可以得到一種獨(dú)特的網(wǎng)上體驗(yàn)，體現(xiàn)公司的獨(dú)特的網(wǎng)上服務(wù)方式，建立獨(dú)特的網(wǎng)站功能模式。
2、網(wǎng)站本身：增強(qiáng)網(wǎng)站本身的營(yíng)銷功能和客戶體驗(yàn)功能，讓客戶獲得更多的管全面的信息。更完善更新穎的體驗(yàn)。增加客戶駐足網(wǎng)站的時(shí)間和反訴瀏覽的次數(shù)。通過(guò)網(wǎng)站增加客戶的信賴感，達(dá)到客戶進(jìn)行口碑宣傳的作用。
3、結(jié)合實(shí)體店達(dá)到對(duì)網(wǎng)站平臺(tái)的宣傳，讓實(shí)體店的員工對(duì)進(jìn)店的客戶進(jìn)行網(wǎng)站宣傳，使客戶進(jìn)行網(wǎng)站訪問(wèn)，借助現(xiàn)有的平面媒體，如標(biāo)志，名片、宣傳冊(cè)等一些列的工具進(jìn)行網(wǎng)站平臺(tái)的宣傳，進(jìn)行線下的網(wǎng)站推廣。
4、通過(guò)客戶即一種合作伙伴營(yíng)銷策略：建立客戶轉(zhuǎn)介紹的一種模式，給予客戶一定的傭金。讓客戶成為我們合作伙伴，成為我們的銷售人員，通過(guò)建立這個(gè)模式達(dá)到客戶轉(zhuǎn)介紹的目的。借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶的管理。
促銷策略：借助互聯(lián)的多媒體手段實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶的增值促銷，給客戶提供電子相冊(cè)制作服務(wù)，結(jié)合其他產(chǎn)品進(jìn)行組合。
八、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷工具選擇：
開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的根本和基礎(chǔ)是如何提升網(wǎng)站的流量，如何讓我們的網(wǎng)站唄跟多的潛在客戶所知曉訪問(wèn)。這是我們開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的第一步。也就是網(wǎng)站的推廣。當(dāng)然網(wǎng)站的推廣網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷中相當(dāng)重要的份量。
搜索引擎推廣：主要以付費(fèi)的網(wǎng)絡(luò)推廣和seo進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)推廣。在進(jìn)行搜索引擎推廣的過(guò)程中，側(cè)重點(diǎn)主要放在關(guān)鍵詞的選擇上面，更精準(zhǔn)的進(jìn)行關(guān)鍵詞選擇。主要以目標(biāo)客戶為主，不盲目追求網(wǎng)站流量。主要工作放在數(shù)據(jù)調(diào)研上，通過(guò)數(shù)據(jù)收據(jù)進(jìn)行關(guān)鍵詞的投放和優(yōu)化。
網(wǎng)下推廣：借助線下的平面媒體：名片、標(biāo)志、彩頁(yè)等一些列的傳統(tǒng)媒體進(jìn)行網(wǎng)站的推廣。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇十三
在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，舊的房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣手段已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相對(duì)于走在全國(guó)房地產(chǎn)前頭的北京、深圳、廣州、上海而言，房地產(chǎn)場(chǎng)的營(yíng)銷策劃，更加表現(xiàn)出一種積極、有效的需求，生產(chǎn)方式及消費(fèi)行為的這種變化與技術(shù)差異逐漸縮小，產(chǎn)品日趨同質(zhì)化的沖突，不僅加速了全社會(huì)范圍內(nèi)的產(chǎn)品更新?lián)Q代，也促使企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷方面不斷尋找新的突破口。
2001年，21世紀(jì)，在新經(jīng)濟(jì)及全球經(jīng)濟(jì)一體化，信息網(wǎng)絡(luò)化的趨勢(shì)下，中國(guó)房地市場(chǎng)正醞釀一場(chǎng)全新的世紀(jì)營(yíng)銷革命，一個(gè)前所未有，充滿巨變的房地產(chǎn)時(shí)代業(yè)已來(lái)臨。
市場(chǎng)營(yíng)銷核心的觀念是：了解消費(fèi)者的需求，運(yùn)用合適的產(chǎn)品，定價(jià)、渠道、促銷和服務(wù)等方法來(lái)滿足消費(fèi)者的需要，它包括以下四個(gè)方面的含義。
（1）認(rèn)清消費(fèi)者的需求。
（2）激起和滿足消費(fèi)者的欲望。
(3)制造所能銷售的產(chǎn)品前有效地組織實(shí)施銷售活動(dòng)。
（4）以顧客為主體，一切為了滿足消費(fèi)者。
市場(chǎng)營(yíng)銷的手段是開展綜合性的營(yíng)銷活動(dòng)、即整體營(yíng)銷，在市場(chǎng)上把產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷售渠道策略、促銷策略等四大要素在時(shí)間與空間上協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)最佳的營(yíng)銷組合，以達(dá)到綜合最優(yōu)的效果。
營(yíng)銷策劃的新方向到底表現(xiàn)為哪些內(nèi)容？它如何以房地企業(yè)為龍頭，有效地整合各種資源，盡快地走出傳統(tǒng)策劃產(chǎn)業(yè)籠罩的氛圍之中，則是一個(gè)無(wú)論是從理論層面上，還是在操作需求上，都是極為迫切的一種市場(chǎng)需求。
其實(shí)這種方向并不神秘：
以“策劃時(shí)推廣葉廣告”為層面推進(jìn)的操作模式，即為新的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方向的核心價(jià)值所在。
因?yàn)闋I(yíng)銷策劃是一種貫穿市場(chǎng)意識(shí)的行為方式，以主動(dòng)創(chuàng)造效益為目的，而“策劃、推廣、廣告”三者之間的整合則是為達(dá)到這種目的的具體整合行為。
我們以順德國(guó)際商業(yè)城一案為例，來(lái)具體探討“策劃、推廣、廣告”這種一種新的營(yíng)銷方式：在樓盤推廣中的整合效應(yīng)。
順德商業(yè)城簡(jiǎn)介
由順德知名的房地產(chǎn)開發(fā)商—一廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的順德國(guó)際商業(yè)城，地處珠三角中心地帶，順德市中心的南大門，市客運(yùn)汽車總站旁?？傉嫉孛娣e達(dá) 18萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá) 22萬(wàn)平方米，總投資達(dá)5億多人民幣。商業(yè)城內(nèi)各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全，超前設(shè)計(jì)的停車場(chǎng)圍繞整個(gè)商業(yè)城，汽車可直接開上2層商鋪，上落車購(gòu)物與首層商鋪一樣便利。商業(yè)城功能區(qū)分明確，地理位置優(yōu)越，規(guī)模傲視群雄，為中國(guó)最大的商業(yè)城之一。
順德商業(yè)城前期推廣問(wèn)題分析
1、銷售策略
主要集中在以下方面，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷狀況，影響整體資金回籠及營(yíng)銷部署進(jìn)程，項(xiàng)目總體形象及檔次，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)未能充分體現(xiàn)，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
（1）定價(jià)策略
銷售價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格脫節(jié)，定價(jià)方式單一，總體金額較高，投資層面狹小，未充分體現(xiàn)商鋪位置、朝向、地段等優(yōu)勢(shì)，影響總體銷售收益平衡。
（2）銷售部署
以全盤開放推售方式進(jìn)行，70％位置較優(yōu)越的商鋪被認(rèn)購(gòu)，造成北向及中間位置商鋪大量積壓，影響中、后期銷售進(jìn)程。
（3）付款方式
由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在7天內(nèi)付清首期或總金額，阻緩客戶投資周期。
（4）促銷策略
未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買家的投資積極性未能充分調(diào)動(dòng)。
（5）招商范圍
以順德市大良為主要招商區(qū)域，未進(jìn)行廣泛招商拓展，對(duì)品牌企業(yè)缺乏針對(duì)性的招商推廣，主力市場(chǎng)投資積極性來(lái)充分發(fā)掘。
2、總體規(guī)劃
（1）經(jīng)營(yíng)規(guī)劃
缺乏超前性及創(chuàng)新性，仍停留在傳統(tǒng)單一的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式上，缺乏統(tǒng)一
經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，服務(wù)配套設(shè)施未盡完善，影響經(jīng)營(yíng)前景及投資信心。
（2）市場(chǎng)定位
未有制定準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，與專業(yè)市場(chǎng)性質(zhì)類同，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力及核心優(yōu)勢(shì)。
（3）形象包裝
項(xiàng)目形象及包裝本充分體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)檔次較低，影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升及總體收益。
（4）功能定位
未有制定主力市場(chǎng)功能定位，發(fā)展前景模糊，缺乏投資吸引力。根據(jù)對(duì)順德國(guó)際商業(yè)城前期推廣的問(wèn)題分析，我們已經(jīng)知道，這樣一個(gè)中途接手的項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題，依照房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的具體內(nèi)涵，我們理所當(dāng)然地按照“策劃、推廣、廣告”這樣一種樓盤市場(chǎng)推廣的行為方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)主動(dòng)創(chuàng)造效益的營(yíng)銷自的。
策劃，營(yíng)銷的第一步
盡管順德國(guó)際商業(yè)城在前期推售過(guò)程中產(chǎn)生了許多不利于項(xiàng)目繼續(xù)順利銷售的因素，但還不至于從根本上造成市場(chǎng)的困難，凌峻在這個(gè)時(shí)候介入項(xiàng)目，事后的策劃就應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目新的推廣工作實(shí)行“全身手術(shù)”，即找出市場(chǎng)的結(jié)癥所在，然后對(duì)癥下藥，做到標(biāo)本兼治，實(shí)現(xiàn)策劃真正意義上所需從事的市場(chǎng)工作。
順德國(guó)際商業(yè)城原先的市場(chǎng)定位僅限于“國(guó)際商業(yè)城”這樣一個(gè)大而平的概念，偌大的經(jīng)營(yíng)面積卻沒(méi)有一個(gè)明確的功能區(qū)分，銷售策略和總體規(guī)劃上的失誤與不足不能完全體現(xiàn)出項(xiàng)目不能完全體現(xiàn)出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而導(dǎo)致項(xiàng)目正常的銷售工作。
如何使順德國(guó)際商業(yè)城在眾多的專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度與影響力，全面提升項(xiàng)目檔次和綜合素質(zhì)，針對(duì)目前專業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)分析并研究其經(jīng)營(yíng)檔次、市場(chǎng)形象、包裝等因素，項(xiàng)目功能重新定位“一個(gè)永不落幕的名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會(huì)”；項(xiàng)目形象重新定位：“順德之窗——一順德國(guó)際商業(yè)城”。
作為國(guó)際級(jí)的商業(yè)城，項(xiàng)目所具備的發(fā)展性與首創(chuàng)性必將形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商城。并在檔次及形象功能等綜合素質(zhì)上全面提升，以吸引更廣泛的投資層面，將招商經(jīng)營(yíng)范圍拓展至海內(nèi)外，項(xiàng)目的功能及形象定位便表現(xiàn)出它的市場(chǎng)價(jià)值。
由于順德國(guó)際商業(yè)城具有極大的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，這就應(yīng)該在策劃思路中具體反映出來(lái)。
一、以綜合性產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，面向全國(guó)及海外市場(chǎng)。以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)上，全面提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
二、項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的產(chǎn)品展示舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。
三、營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍，增強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值及市場(chǎng)凝聚力，形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售及招商進(jìn)程。
具體運(yùn)作如下：
強(qiáng)化專業(yè)市場(chǎng)投資前景，以及與傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。 強(qiáng)化項(xiàng)目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。
借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在入流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。
強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。
四、吸納大型百貨超市進(jìn)駐，增加入流及品牌效應(yīng)。
帶動(dòng)中、小型商鋪銷售和租賃進(jìn)程，而且順德仍未出現(xiàn)大型超級(jí)市場(chǎng)，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。
根據(jù)廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，廣東省1999年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)3656億元，占全國(guó)11.7%。其中東莞占148億 元，佛山303 億，順德205億，深圳465.2億，如此巨大的市場(chǎng)消費(fèi)份額及潛力深不可測(cè)，其中全球零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”已開始在深圳、東莞進(jìn)駐，并向珠江三角洲發(fā)展。
我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體商場(chǎng)銷售。
例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國(guó)“家樂(lè)?！?東莞的美國(guó)“沃爾瑪”
針對(duì)順德國(guó)際商業(yè)城經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的不完善與商鋪首、二層功能定位不明的現(xiàn)狀，我們?cè)诓邉澦悸分腥擞謩e擬定了經(jīng)營(yíng)與功能區(qū)分的建議，具體內(nèi)容如下：
一、創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具體建議
形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能綜合性商業(yè)城。
擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)招商范圍，搶占市場(chǎng)空白份額。
合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經(jīng)營(yíng)特性。
提供完善倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)、商務(wù)、市場(chǎng)資訊、飲食娛樂(lè)等服務(wù)配套設(shè)施。 制定完善的開業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃。
以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展，為商戶創(chuàng)造無(wú)限的商機(jī)。 強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增強(qiáng)凝聚力及投資信心。
實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
二、首、二層功能定位建議
以品牌產(chǎn)品展示和名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主。
在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時(shí)，將吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)并發(fā)揮其品牌效應(yīng)，同時(shí)考慮本地市場(chǎng)需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)，快速回籠資金，降低投資成本風(fēng)險(xiǎn)，形成綜合性功能規(guī)劃，進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)達(dá)至全城旺銷。
具體建議如下：
以家電、建材、涂料、汽車為主力市場(chǎng)
面向全國(guó)市場(chǎng)，以日用百貨、塑料、影音產(chǎn)品為輔助；
面向區(qū)域性市場(chǎng)，形成綜合性商業(yè)城。
主力市場(chǎng)分析
1.家電、涂料
本地支持經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)及品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)。
2.汽車
未來(lái)市場(chǎng)需求潛力巨大，目前大良汽車市場(chǎng)以零散經(jīng)營(yíng)為主，缺乏總體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及服務(wù)配套設(shè)施，未形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間廣闊。
3.建材（裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、燈飾）
首層
以名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主
二層
以品牌企業(yè)產(chǎn)品展示推廣為主
首二層
部分面積將規(guī)劃成大型超級(jí)市場(chǎng)功能。
策劃主要體現(xiàn)于房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的前期工作，順德國(guó)際商業(yè)城策劃思路的確定，為下一步的推廣奠定了基調(diào)。
推廣，營(yíng)銷的第二步
順德國(guó)際商業(yè)城根據(jù)前期銷售中出現(xiàn)的問(wèn)題重新進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)定位后，具體的推廣工作便顯得尤為重要，涉及到項(xiàng)目的招商及經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目的推廣主要是通過(guò)銷售推廣以及廣告宣傳推廣方式進(jìn)行。
由于項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的銷售體系及銷售價(jià)格都未有一個(gè)詳細(xì)的制訂標(biāo)準(zhǔn)，致使投資客戶缺乏必要的信心，以至影響整體營(yíng)銷部署及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。針對(duì)順德國(guó)際商業(yè)城前期銷售過(guò)程中所存在的問(wèn)題，有必要首先擴(kuò)大招商范圍，首先針對(duì)順德幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，然后再擴(kuò)展到珠江三角洲地區(qū)及廣東及至全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行巡回展示推廣活動(dòng)，以吸引更多的目標(biāo)投資群體。在招商過(guò)程中外對(duì)品牌企業(yè)專門制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營(yíng)促銷策略，成立專門的銷售部門，安排專人負(fù)責(zé)跟蹤訪談，并輔以最直接有效的形式進(jìn)行項(xiàng)目推廣。
順德國(guó)際商業(yè)城在招商活動(dòng)中同時(shí)配合以靈活的促銷策略，激活投資群體，調(diào)動(dòng)投資積極性，采取反租回報(bào)，先租后售，免管理費(fèi)等一系列促銷策略，降低置業(yè)投資門檻，以靈活多變的付款方式，充分挖掘小型投資客戶前來(lái)投資。
順德國(guó)際商業(yè)城為全面促進(jìn)招商經(jīng)營(yíng)進(jìn)程。重點(diǎn)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)層面較高的投資型客戶先期進(jìn)場(chǎng)，這類客戶由于經(jīng)濟(jì)層面較高，能及時(shí)把握最新投資信息，商業(yè)城若有外來(lái)客戶的先期進(jìn)駐，必將帶動(dòng)各個(gè)層面的客戶以形成強(qiáng)勁的投資認(rèn)購(gòu)熱潮，加快全面招商的進(jìn)程。
款方式和促銷策略，全面迎合各層面買家的不同求
銷售是項(xiàng)目推廣過(guò)程中至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)．促銷策略的好壞，將直接體現(xiàn)于銷售過(guò)程中。為了保證促銷策略的成功實(shí)施，順德國(guó)際商業(yè)城根據(jù)促銷策略的環(huán)節(jié)需要，建立了一套完善的銷售體系，實(shí)行項(xiàng)目銷售主人負(fù)責(zé)制，向項(xiàng)目派駐項(xiàng)目經(jīng)理及銷售經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)一銷售部署、統(tǒng)一銷售策略、統(tǒng)一銷售目標(biāo)，統(tǒng)一銷售行為。
廣告，營(yíng)銷第三步
營(yíng)銷策劃成功與否的關(guān)鍵．重要是將策劃思想如何具體執(zhí)行到位。廣告，作為一種具體的執(zhí)行形式、表現(xiàn)得好壞．將直接影響到銷售成績(jī)。
長(zhǎng)期以來(lái)，策劃和廣告一直似乎是兩個(gè)水火不相溶的東西，做策劃的人輕視廣告的作用，作廣告的人又認(rèn)為策劃不能包打一切．廣告在策劃思想貫徹落實(shí)的過(guò)程中具有不可替代的作用。這一點(diǎn)，其實(shí)就是我們所要闡明的觀點(diǎn)，新世紀(jì)營(yíng)銷的核心價(jià)值正在于將策劃、推廣、廣告三位一體地執(zhí)行到位。房地產(chǎn)策劃師需要---專多能，具有統(tǒng)籌與執(zhí)行整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的能力，銷售經(jīng)理則需要具體的銷售經(jīng)驗(yàn)及能力，廣告作為一種營(yíng)銷傳播，更側(cè)重宣傳表現(xiàn)所產(chǎn)生的效果。
順德國(guó)際商業(yè)城統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)形象，統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)定位，統(tǒng)一宣傳推廣部署作為項(xiàng)目廣告宣傳推廣的策略，全面進(jìn)行廣告宣傳。
為創(chuàng)建順德市明星商業(yè)城的品牌效應(yīng)，強(qiáng)化項(xiàng)目發(fā)展前景及地段經(jīng)營(yíng)規(guī)模與規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，除在順德市進(jìn)行新聞炒作外，并同時(shí)在各大廣告媒體進(jìn)行炒作，以迅即把項(xiàng)目創(chuàng)建成順德市的明星業(yè)城，以及形成強(qiáng)勁的市場(chǎng)效應(yīng)，達(dá)成廣告宣傳的目的。
除了一般的媒體廣告，順德國(guó)際商業(yè)城還在珠江三角洲作針對(duì)性巡回招商推廣，以化工、裝飾材料、電器等不同行業(yè)為重點(diǎn)，進(jìn)行招商推廣，以擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度及影響力，廣泛吸納外圍投資潛力，全面促營(yíng)銷進(jìn)程。
順德國(guó)際商業(yè)城根據(jù)所確定的銷售目標(biāo)，以“德之窗——一個(gè)國(guó)際級(jí)多功能綜合商業(yè)城”、“順德國(guó)際商業(yè)城——一個(gè)永不落幕的名優(yōu)商品展示交易會(huì)”為項(xiàng)目形象與功能定位，以廣告推廣達(dá)到擴(kuò)大項(xiàng)目知名度、提升項(xiàng)目形象、推大投資客戶范圍、制造投資吸引力。全面促進(jìn)銷售成功為目的。
廣告推廣也需有策略，順德國(guó)際商業(yè)城廣告推廣策略通過(guò)舉行現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)、舉辦迎春花市等，積聚現(xiàn)場(chǎng)人氣及濃厚的經(jīng)營(yíng)氛圍，并配合銷售步署進(jìn)行電視、報(bào)紙平面廣告，報(bào)紙夾報(bào)派送等廣告形式，推廣招商范圍形成強(qiáng)烈投資熱潮，激發(fā)投資欲望與積極性，同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)及新世紀(jì)商場(chǎng)、體育館舉行大型展銷活動(dòng)與客戶聯(lián)誼會(huì)，全面促進(jìn)銷售成功。
項(xiàng)目廣告買點(diǎn)（十大投資經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)）
強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及投資前景、經(jīng)營(yíng)信心，激發(fā)投資欲望，全面促銷。
項(xiàng)目市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)
順德商用物業(yè)以專業(yè)市場(chǎng)為主，未有綜合性商業(yè)城項(xiàng)目，而且專業(yè)市場(chǎng)以租賃經(jīng)營(yíng)為主（市區(qū)商鋪以產(chǎn)權(quán)銷售為主），而綜合性商業(yè)城僅項(xiàng)目唯一擁有50年經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)。
項(xiàng)目市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)
據(jù)市調(diào)分析，順德的中、小型企業(yè)及品牌企業(yè)（家電、涂料、塑料等行業(yè)）希望擁有一個(gè)相對(duì)集中及較大規(guī)模、較高知名度的產(chǎn)品展示平臺(tái)，面向全國(guó)、東南亞及歐美國(guó)家進(jìn)行廣泛的產(chǎn)品展示推廣，擴(kuò)大產(chǎn)品知名度及銷售網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)也為振興順德制造業(yè)的經(jīng)濟(jì)及提升其檔次形象。項(xiàng)目的建立將提供一個(gè)完善的產(chǎn)品展示推廣平臺(tái)，同時(shí)迎合市場(chǎng)需求。
項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃優(yōu)勢(shì)
在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品功能類別，經(jīng)營(yíng)性質(zhì)上都將是順德及珠江三角洲地區(qū)僅有的項(xiàng)目，沒(méi)有較直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目，而且項(xiàng)目的發(fā)展是對(duì)提升整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)及行業(yè)檔次形象起積極促進(jìn)作用。
將成立商業(yè)城統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)推廣機(jī)構(gòu)及巨額宣傳基金，為商城在開業(yè)前后進(jìn)行廣泛的社會(huì)傳播及增強(qiáng)投資信心及拓展經(jīng)營(yíng)商機(jī)，共同獲利。
項(xiàng)目地段及地塊發(fā)展優(yōu)勢(shì)
地處105國(guó)道，位于新、舊城區(qū)的中心地帶，并將形成以商業(yè)為主的發(fā)展前景，其經(jīng)濟(jì)及交通有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。
項(xiàng)目投資前景優(yōu)勢(shì)
品展示推廣為主，將形成強(qiáng)大的
市場(chǎng)效應(yīng)，其專業(yè)性、發(fā)展前景更為強(qiáng)大廣闊。
客源優(yōu)勢(shì)
精明實(shí)在的順德人對(duì)商鋪投資情有獨(dú)鐘，而且順德 12個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及人均收入較高，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)承受力，而且較易受投資趨勢(shì)及潮流影響，擁有廣闊的.市場(chǎng)潛力及挖掘空間，周邊的東萊、番禹、中山、南海、佛山等城區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也相對(duì)強(qiáng)大。
產(chǎn)品市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)
順德己成為國(guó)內(nèi)家電、涂料、家具主要的生產(chǎn)基地．產(chǎn)品銷售網(wǎng)絡(luò)面向全面及國(guó)外，具有較高社會(huì)知名度和市場(chǎng)需求空間。
看個(gè)有投資回報(bào)獲利的商業(yè)城，提供%年返租回報(bào)，并以公證形式簽訂確立銀行監(jiān)控帳號(hào)，確保投資者的回報(bào)獲利收益及投資信心。
三大經(jīng)濟(jì)支柱，十大投資信心，100％投資回報(bào)“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”“口岸經(jīng)濟(jì)一“民族經(jīng)濟(jì)”。
三大經(jīng)濟(jì)支柱
（1）以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃
商業(yè)城將各類品牌企業(yè)及名優(yōu)產(chǎn)品的國(guó)際性-交易會(huì)、博覽會(huì)，廣泛拓展擴(kuò)大經(jīng)商范圍及銷售網(wǎng)絡(luò)，帶動(dòng)整體商戶經(jīng)營(yíng)發(fā)展，提供無(wú)限商機(jī)。
（2）形成“口岸經(jīng)濟(jì)”經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式
功能，成為新的經(jīng)商口岸，從而形成以“口岸經(jīng)濟(jì)”形式進(jìn)行商業(yè)城發(fā)展模式，增臺(tái)投資信心及投資前景。
（3 ）以振興“民族經(jīng)濟(jì)”為項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)
為更廣泛傳播順德以制造業(yè)為主的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位，提升整體形象及檔次，擴(kuò)大知名度及銷售網(wǎng)絡(luò)，拓展全球商務(wù)貿(mào)易市場(chǎng)，不斷輔助企業(yè)發(fā)展，以振興“民族經(jīng)濟(jì)”為項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)。
項(xiàng)目宣傳廣告語(yǔ)
a、地段
（1）雄據(jù)105國(guó)道大良路段的國(guó)際商業(yè)城—--“順德之窗”。
（2）唯一經(jīng)過(guò)大良105 國(guó)道進(jìn)入順德新城區(qū)的國(guó)際商業(yè)城—－“順德之窗
（3）占盡天時(shí)、地利、人和，交通暢達(dá)客似云來(lái)—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（4）順德商業(yè)地王物業(yè)—-“順德之窗”。
（5）順德客運(yùn)站旁的商業(yè)地王物業(yè)——－“順德國(guó)際商業(yè)城”。
（6）順德國(guó)際商業(yè)城地處入車流量最高的“商業(yè)運(yùn)輸干道——一105 國(guó)道”。
b、產(chǎn)權(quán)
（1）順德唯一有產(chǎn)權(quán)出售的大型國(guó)際商業(yè)城—－“順德之窗”。
（2）順德唯一以100% 實(shí)用率銷售國(guó)際商業(yè)城——－“順德之窗”。
c、規(guī)劃
（1）“順德之窗”—－1個(gè)面向全球市場(chǎng)客戶的名優(yōu)產(chǎn)品展示中心。
（2）順德名優(yōu)產(chǎn)品最集中的商業(yè)展示中心—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（3）順德名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會(huì)—－“順德之窗”。
d、投資吸引力讓順德為您賺錢！
（1）名品匯聚，名牌基地—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（2）無(wú)限商機(jī)，無(wú)限優(yōu)勢(shì)！
（3）百年機(jī)遇，豈容錯(cuò)失！
（4）富貴千禧路，商業(yè)黃金鋪—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（5）坐享高于銀行利息3倍的獲利租金！
——國(guó)際商業(yè)城，富貴黃金鋪！
（6）總價(jià)9萬(wàn)民搶占順德商業(yè)地王物業(yè)！
（7）月供680，首期6萬(wàn)8、 輕輕松松做老細(xì)！
（8）搶占千禧投資先機(jī)，穩(wěn)獲萬(wàn)利投資回報(bào)！
（9）一鋪養(yǎng)“三代”，超值投資，超值回報(bào)。
（10）十大投資保障，十足投資信心。
（11）新世紀(jì)最大掘金良機(jī)。
（12）最大型的商場(chǎng)、最火紅的生意、最興旺的行業(yè)—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（13）買小鋪位，做大生意，到順德商業(yè)城。
（14）租鋪不如買鋪，買鋪就揀專業(yè)商場(chǎng)鋪。
（15）不用供鋪，還有租收，5年12％返租超值投資方案。
（16）到好地方，賣好東西。
（17）一起翻身做鋪主。
（18）“順德之窗”—-每月?lián)碛?0萬(wàn)的消費(fèi)流量。
順德國(guó)際商業(yè)城通過(guò)“策劃、推廣、廣告”這樣一種整合行為。通過(guò)營(yíng)銷方式，手段的系統(tǒng)化結(jié)合．根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行項(xiàng)目的修訂，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目?jī)r(jià)值增值的營(yíng)銷效果：營(yíng)銷策劃主動(dòng)面對(duì)市場(chǎng)并充分利用當(dāng)前市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)掘潛在市場(chǎng)，進(jìn)而創(chuàng)造新的市場(chǎng)，所以，營(yíng)銷推廣自然成功。
現(xiàn)代的營(yíng)銷觀念認(rèn)為：營(yíng)銷不單單是一種后期的促銷手段，它應(yīng)該貫通于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。營(yíng)銷是一種主動(dòng)創(chuàng)造利益的行為，是主動(dòng)面向市場(chǎng)的，它必須利用各種銷售技巧，公關(guān)藝術(shù)活動(dòng)帶動(dòng)消費(fèi)，積極地開拓和引導(dǎo)消費(fèi)的時(shí)尚品牌，發(fā)掘市場(chǎng)潛力，創(chuàng)造超額利潤(rùn)。
策劃作為營(yíng)銷推廣的第一步．以推廣、廣告作為營(yíng)銷執(zhí)行的全過(guò)程，使項(xiàng)目得以銷售成功。
順德國(guó)際商業(yè)城的成功推廣．就是將策劃、推廣、廣告三者相結(jié)合的典型范例。
這樣，以策劃、推廣、廣告三位于一位的營(yíng)銷方式實(shí)際上解決了項(xiàng)目在銷售中的整體運(yùn)作問(wèn)題，這也反映了房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)咨詢公司、廣告公司三者之間在一個(gè)項(xiàng)目中各自所應(yīng)充當(dāng)?shù)慕巧?/p>
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略
營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
購(gòu)物主題明確。
5. 醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解 1. 銷售（招商）目標(biāo)
××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。
表8-3 ××商業(yè)城的可銷售面積說(shuō)明表
2. 銷售目標(biāo)分解
××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示。
表8-4 ××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計(jì)劃
四、營(yíng)銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
表8-5 營(yíng)銷各階段工作任務(wù)一覽表
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在2015年5月份房交會(huì)期間開盤（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高-潮；在國(guó)慶節(jié)、2015年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高-潮。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略
1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。
3．價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1．個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合
1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2．開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3．開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇十四
一、關(guān)于天地和火鍋坊的現(xiàn)狀調(diào)查:。
由于本次策劃活動(dòng)倉(cāng)促且個(gè)人活動(dòng)較多，調(diào)查不夠全面詳盡，阻礙了策劃的制定。在24號(hào)晚，電話聯(lián)系了天地和負(fù)責(zé)人王女士，預(yù)約了25號(hào)對(duì)天地和的考察。
1.樂(lè)山市中區(qū)中高檔火鍋店屈指可數(shù)，小火鍋店(如魚火鍋等)眾多。
目前情況:。
1.上午11點(diǎn)，員工坐在椅子上閑談;下午4點(diǎn)半，經(jīng)理在柜臺(tái)上睡覺(jué)。在受訪的7位曾在天地和吃過(guò)火鍋的人中，有3位提出服務(wù)細(xì)節(jié)有問(wèn)題。
2.市場(chǎng)為中高端定位，現(xiàn)階段主要針對(duì)有車人士。大部分是中檔小轎車。
3.營(yíng)業(yè)高峰期為晚上7點(diǎn)至8點(diǎn)，4月25日，7點(diǎn)半，消費(fèi)者每組最少為2人最多為9人。在受訪的5組中，除其中一組為宴請(qǐng)朋友外，每組至少有2名兒童，消費(fèi)者多以家庭方式消費(fèi)。
4.特色產(chǎn)品為牦牛肉火鍋，但對(duì)該產(chǎn)品宣傳不夠。
5.所處商圈(滿庭芳二期)定位偏離，滿庭芳定位有“花樣年華校園主題商業(yè)廣場(chǎng)”、“嘉州新城生活廣場(chǎng)”，但由于其背靠理工學(xué)院，致使該商圈小吃店、小飯館、燒烤、網(wǎng)吧眾多，且背后100米處為菜市場(chǎng)。
6.據(jù)了解未來(lái)嘉州新城與滿庭芳將有5萬(wàn)住戶。
7.未來(lái)綠心公路將連接該地區(qū)與市中區(qū)繁華部分，將大大帶動(dòng)該地區(qū)發(fā)展。
二、關(guān)于天地和火鍋坊swot分析:。
優(yōu)勢(shì)(s)1.自身定位明確(中高端定位)，此種定位在樂(lè)山擁有市場(chǎng)空缺。
2.停車方便且安全(位于滿庭芳二期擁有較開闊的環(huán)境擁有眾多車位，為廣大的有車族提供了方便，并且有專門的滿庭芳保安值班保證了車輛的安全)。
3.總體地理位置優(yōu)越(縱觀沫若廣場(chǎng)至肖壩車站再到嘉州新城結(jié)尾本火鍋坊是較大。
型且消費(fèi)環(huán)境優(yōu)雅的特色火鍋坊)。
劣勢(shì)(w)1.由于所處位置(滿庭芳二期)由于靠近學(xué)校，小飯館林立，降低了該商圈的檔次。
2.所處位置離現(xiàn)樂(lè)山人口密集區(qū)較遠(yuǎn)，前往此處吃火鍋較為麻煩。
3.特色產(chǎn)品宣傳不夠。
4.服務(wù)人員培訓(xùn)不足。
5.夏季天氣炎熱，從一定程度上阻礙了部分人的火鍋消費(fèi)。
機(jī)會(huì)(o)1.樂(lè)山市中區(qū)中高檔火鍋店屈指可數(shù)，市場(chǎng)空缺明顯。
2.擁有廣大的潛在客戶群，有利于長(zhǎng)期發(fā)展(嘉州新城未來(lái)的五萬(wàn)戶主將是巨大的消費(fèi)群體)。
3.未來(lái)綠心公路的修建將帶動(dòng)該地區(qū)發(fā)展。
威脅(t)1.周圍樓盤在短期內(nèi)不會(huì)入住。
2.所處位置離現(xiàn)樂(lè)山人口密集區(qū)較遠(yuǎn)。消費(fèi)者難以知曉此處有家火鍋坊。
3.知名火鍋連鎖劉一手在距肖壩不遠(yuǎn)的沫若廣場(chǎng)有分店，構(gòu)成了威脅。
分析天地和火鍋坊優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)明顯。
1.天地和火鍋坊定位即為中高端市場(chǎng)，而樂(lè)山中高端市場(chǎng)空缺明顯。
2.中高端市場(chǎng)消費(fèi)者，往往有車，注重生活質(zhì)量，不會(huì)因?yàn)閹追昼姷穆烦潭璧K他們吃火鍋。
3.滿庭芳二期的停車位眾多，且有保安站崗，能滿足消費(fèi)者停車要求。這是其他中高檔火鍋店無(wú)法具備的。(如劉一手外停車位少，且無(wú)人看守)。
戰(zhàn)略1.所處地理位置近期無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，但在未來(lái)具有極大潛力。因此需考慮長(zhǎng)期效益，注重老顧客的保持，新顧客的開發(fā)。
2.針對(duì)夏季吃火鍋問(wèn)題，開發(fā)新產(chǎn)品，吸引新顧客。
3.特色產(chǎn)品不突出，因采取引導(dǎo)消費(fèi)，帶動(dòng)特色產(chǎn)品消費(fèi)。
三、關(guān)于天地和火鍋坊營(yíng)銷策劃:。
營(yíng)銷主題“留住老顧客，開發(fā)新顧客”。
五一等節(jié)假日是餐飲消費(fèi)的高峰期，但五一節(jié)三天的收入是比不上一個(gè)月的收入的，節(jié)假日營(yíng)銷目的不僅僅是要提高短期經(jīng)濟(jì)效益，更重要的留住現(xiàn)有老顧客，開發(fā)潛在新顧客，帶動(dòng)今后的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。且嘉州新城、滿庭芳在未來(lái)將有極多潛在消費(fèi)者入住，更因進(jìn)行新顧客開發(fā)。
針對(duì)該主題，實(shí)行新產(chǎn)品開發(fā)策略，組合銷售策略及會(huì)員卡營(yíng)銷策略。并進(jìn)行針對(duì)本火鍋坊消費(fèi)群體的促銷宣傳。
會(huì)員卡營(yíng)銷策略一、實(shí)行會(huì)員制\卡的益處:。
1.長(zhǎng)期廣告效應(yīng)。
2.有助于留住老客戶。
3.收集會(huì)員信息對(duì)今后產(chǎn)品、服務(wù)等進(jìn)行改進(jìn)，讓客戶更加滿意，也方便今后的營(yíng)銷計(jì)劃制定。
二、會(huì)員劃分。
普通會(huì)員。
金卡會(huì)員。
三、會(huì)員卡功用。
普通會(huì)員:憑卡消費(fèi)，贈(zèng)送特色菜品一份;或享受折扣優(yōu)惠。
金卡會(huì)員:憑卡消費(fèi)，優(yōu)先使用雅間，且免收雅間費(fèi);贈(zèng)送特色菜品一份;享受折扣優(yōu)惠。
注:盡量不使用折扣方式進(jìn)行低價(jià)行銷。
四、會(huì)員卡制作要求。
普通卡:簡(jiǎn)潔、大方、不俗。
金卡:高貴、典雅，能凸顯持卡人品味。
普通卡及金卡均進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)。
五、會(huì)員卡發(fā)放形式。
普通卡:五一期間在本店消費(fèi)者均可贈(zèng)送?；蚱綍r(shí)在本店消費(fèi)滿300以上者。金卡:利用關(guān)系網(wǎng)贈(zèng)送的形式，贈(zèng)送給企事業(yè)單位，及樂(lè)山社會(huì)名流。
備注:借力營(yíng)銷:借力滿庭芳、嘉州新城售樓中心，對(duì)其業(yè)主免費(fèi)贈(zèng)送會(huì)員卡。
六、會(huì)員管理(消費(fèi)者信息收集)。
發(fā)放會(huì)員卡后，對(duì)應(yīng)會(huì)員卡編號(hào)，記錄下持卡人信息，并對(duì)持卡人每次前來(lái)消費(fèi)的具體信息(消費(fèi)人數(shù)、該次消費(fèi)者間人員關(guān)系(關(guān)系包括家庭、同事、朋友等)、消費(fèi)金額、消費(fèi)菜品、用餐習(xí)慣等)。
收集會(huì)員信息對(duì)今后產(chǎn)品、服務(wù)等進(jìn)行改進(jìn)，也方便今后的營(yíng)銷計(jì)劃制定。
新產(chǎn)品開發(fā)策略夏季吃火鍋，有燥熱感，且易上火。且隨著現(xiàn)代人對(duì)生活水平的，在家庭消費(fèi)者中，常常出現(xiàn)60歲以上的老年消費(fèi)者，他們不宜多吃油膩;對(duì)于愛(ài)美的年輕女性來(lái)說(shuō)也不宜吃辣。對(duì)于此問(wèn)題應(yīng)進(jìn)行有針對(duì)性的新產(chǎn)品(鍋底)開發(fā):。
清爽溫補(bǔ)型火鍋、養(yǎng)生保健型火鍋、美顏排毒型火鍋等(如多種菌類的火鍋、清新爽口的瓜果火鍋)。
組合型銷售策略將多種菜品和鍋底進(jìn)行合理搭配，組合成不同的火鍋套餐，對(duì)各套餐進(jìn)行富有特色的命名，并對(duì)組合后的套餐進(jìn)行一定的折價(jià)。
該策略作用1.引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)不同菜品和新產(chǎn)品。
2.幫助消費(fèi)者進(jìn)行的口味搭配。
3.套餐組合的命名能加深消費(fèi)者對(duì)本火鍋坊菜品及本火鍋坊的印象。
促銷宣傳策略天地和火鍋坊定位在中高端市場(chǎng)，因此在做宣傳時(shí)，定位為“精品火鍋坊”。
一、目標(biāo)消費(fèi)者。
目前(嘉州新城還未完全入住)，天地和火鍋坊的目標(biāo)消費(fèi)者為中高端人士，他們有車，有錢用于餐飲休閑消費(fèi)，且吃火鍋一般攜同家人或朋友。此類人群集中地點(diǎn):濱江路河邊茶鋪及茶樓、商務(wù)會(huì)所、休閑健身會(huì)所等。
二、宣傳形式。
傳單:1.制作要求:邀請(qǐng)函形式、美觀、大方、3000份。
2.內(nèi)容:對(duì)天地和火鍋坊簡(jiǎn)要介紹、新菜品、新鍋底、五一活動(dòng)介紹等。
3.散發(fā):濱江路河邊茶鋪及茶樓、商務(wù)會(huì)所、休閑健身會(huì)所等。
4.報(bào)刊廣告:不采取在報(bào)刊上直接做廣告，而將傳單交予報(bào)刊樂(lè)山代理商和銷售商，將傳單插在報(bào)刊中，這樣能以極低的費(fèi)用做宣傳。
(電視廣告):1.內(nèi)容:對(duì)天地和火鍋坊簡(jiǎn)要介紹、特色、新菜品、新鍋底、五一活動(dòng)介紹等。
2.時(shí)間、時(shí)長(zhǎng):在6點(diǎn)至8點(diǎn)時(shí)段內(nèi)，1小時(shí)之間，投放2次30秒廣告。播放時(shí)間4月28日至5月1日。
注:由于電視廣告成本過(guò)高，是否投放待定。
經(jīng)費(fèi)預(yù)算傳單:0.5元×3000份=1500元。
傳單發(fā)放人員:30元×10人×3天=900元。
(電視廣告:600元×3次×5天=9000元制作費(fèi)用:500元)。
會(huì)員卡:500張×0.8=400元。
總計(jì):2800(12300)元。
營(yíng)銷效果評(píng)估廣告效果評(píng)估:采用反饋評(píng)估法，結(jié)合會(huì)員卡營(yíng)銷，了解消費(fèi)者是通過(guò)何種途徑知曉天地和火鍋店。
活動(dòng)評(píng)估:。
短期——據(jù)五一期間營(yíng)業(yè)額;。
長(zhǎng)期——借助會(huì)員卡，考察顧客再次光顧率，及顧客滿意度變化。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇十五
一、合作單位簡(jiǎn)介。
二、活動(dòng)目的。
以吸引客戶為活動(dòng)目的，與社區(qū)客戶互動(dòng)，進(jìn)行項(xiàng)目社區(qū)文化營(yíng)造與感受，帶動(dòng)新老客戶，提高我行社區(qū)銀行人氣，吸引客戶群的關(guān)注度，擴(kuò)大社區(qū)銀行的影響力與認(rèn)知度。
三、活動(dòng)內(nèi)容要點(diǎn)。
1.活動(dòng)內(nèi)容。
1)體感游戲吸眼球。
為達(dá)到吸引新老客戶群認(rèn)識(shí)我社區(qū)銀行，走進(jìn)我社區(qū)銀行，特舉辦此項(xiàng)游戲活動(dòng)以達(dá)到令人矚目的效果。每周安排固定時(shí)段，在我社區(qū)銀行門口(或能力可及范圍內(nèi))開展體感游戲互動(dòng)項(xiàng)目。此項(xiàng)游戲內(nèi)容活動(dòng)方式新穎脫俗，另外又起到一個(gè)全民健身的效果，定能吸引路過(guò)的客戶，而這些駐足的客戶，必定有我行正在尋找的客戶群體。另外：參加體感互動(dòng)游戲的客戶需在活動(dòng)參加詳情登記簿上簽字留電話以作為我行客戶信息來(lái)源。
2)當(dāng)客戶吸引人群吸引至一定規(guī)模時(shí)，可繼續(xù)開展有獎(jiǎng)?chuàng)尨瓠h(huán)節(jié)。
到訪客戶既可體驗(yàn)體感游戲的樂(lè)趣，又可參加搶答問(wèn)題的有獎(jiǎng)回饋，宣傳定能達(dá)到預(yù)期效果。
2.交流話題建議。
搶答問(wèn)題建議如下：
1.某銀行是哪年成立的?
2.某銀行的經(jīng)營(yíng)理念是什么?
3.某銀行理財(cái)產(chǎn)品的產(chǎn)品規(guī)格有幾種?問(wèn)題可選擇一些針對(duì)客戶需求方面的。
3.宣傳方式(1)在社區(qū)銀行周邊小區(qū)的報(bào)箱內(nèi)投遞活動(dòng)廣告;。
(2)在社區(qū)銀行周邊小區(qū)的電梯內(nèi)、宣傳欄張貼營(yíng)銷活動(dòng)廣告;。
(3)通過(guò)微信宣傳活動(dòng)信息;。
4.活動(dòng)反饋與跟蹤銷售行動(dòng)計(jì)劃。
根據(jù)活動(dòng)開展情況，由現(xiàn)場(chǎng)人員總結(jié)客戶回答問(wèn)題情況進(jìn)行分析，有針對(duì)性的服務(wù)客戶。對(duì)于參加游戲互動(dòng)的客戶，待游戲結(jié)束之后再進(jìn)行有針對(duì)性的深度挖掘。
四、目標(biāo)客戶組織。
1.目標(biāo)客戶。
2.客戶組織。
約訪的新老客戶當(dāng)日來(lái)我我行，由接待人員進(jìn)行簡(jiǎn)單了解后進(jìn)行分流引導(dǎo)，咨詢客戶帶到咨詢區(qū)，參加游戲客戶帶至游戲區(qū)登記，游戲開始時(shí)間由固定人員講述游戲方式及注意事項(xiàng)后開始互動(dòng)游戲和搶答游戲，對(duì)于回答正確我行問(wèn)題的客戶給與渤海銀行專屬紀(jì)念品。
五、時(shí)間地點(diǎn)的安排。
1.時(shí)間。
社區(qū)銀行開業(yè)后的節(jié)假日或法定休息日均可。
2.地點(diǎn)。
我行社區(qū)銀行門口(或能力范圍可及內(nèi))。
六、費(fèi)用預(yù)算(請(qǐng)?jiān)敿?xì)列出各項(xiàng)費(fèi)用名稱，單價(jià)，數(shù)量，總價(jià)等)。
xbox360體感游戲機(jī)1臺(tái)3000元。
紀(jì)念品100份0--500元(可用我行現(xiàn)有水杯或其他)。
平板電視1臺(tái)3000元(社區(qū)銀行應(yīng)自有此設(shè)備)。
七、預(yù)期效果分析。
1.通過(guò)本次活動(dòng)預(yù)計(jì)帶來(lái)的業(yè)務(wù)量。
業(yè)務(wù)量不敢保，人氣量肯定暴增。
2.通過(guò)本次活動(dòng)預(yù)計(jì)帶來(lái)的影響。
預(yù)期影響給客戶留下深刻印象的同時(shí)，配合理財(cái)及儲(chǔ)蓄產(chǎn)品的銷售，大幅增加網(wǎng)點(diǎn)存款和業(yè)務(wù)量。
八、人員安排與職責(zé)。
1.活動(dòng)策劃人：2人。
職責(zé)：安排現(xiàn)場(chǎng)分區(qū)接待客戶以及設(shè)備調(diào)試等流程分配。
2.活動(dòng)協(xié)調(diào)人：3人。
職責(zé)：接待來(lái)訪客戶并做好推廣解釋工作。
3.活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人：1人。
職責(zé)：負(fù)責(zé)一切當(dāng)日活動(dòng)細(xì)則。
1.概念：營(yíng)銷。
策劃方案。
是商業(yè)銀行在進(jìn)行金融產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)銷售之前，為使銷售達(dá)到預(yù)期目標(biāo)而進(jìn)行的各種銷售促進(jìn)活動(dòng)的整體性策劃文書。
2.作用：營(yíng)銷策劃是針對(duì)某一客戶開發(fā)和某一產(chǎn)品營(yíng)銷而制作的規(guī)劃，它的任務(wù)是為將朦朧的“將來(lái)時(shí)”漸變?yōu)橛行虻摹艾F(xiàn)在進(jìn)行時(shí)”提供行動(dòng)指南，由此而形成的營(yíng)銷策劃方案則是商業(yè)銀行開展市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的藍(lán)本。
3.特點(diǎn)：營(yíng)銷策劃方案必須具備鮮明的目的性、明顯的綜合性、強(qiáng)烈的針對(duì)性、突出的操作性、確切的明了性等特點(diǎn)，即體現(xiàn)“圍繞主題、目的明確，深入細(xì)致、周到具體，一事一策，簡(jiǎn)易明了”的要求。
結(jié)構(gòu)模式。
1.種類：商業(yè)銀行市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案因其策劃的對(duì)象不同，可分為大型優(yōu)良客戶營(yíng)銷策劃方案、重大項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案、市場(chǎng)調(diào)查策劃方案、產(chǎn)品推介策劃方案等等。
2.結(jié)構(gòu)：
營(yíng)銷策劃方案的基本結(jié)構(gòu)是：
在這部分內(nèi)容中，策劃者需分項(xiàng)簡(jiǎn)要概述以下內(nèi)容：
1)營(yíng)銷策劃的全稱。
基本格式是:xx銀行關(guān)于營(yíng)銷。
策劃書。
2)營(yíng)銷策劃的部門與策劃人。
營(yíng)銷策劃:xx銀行分(支)行客戶部。
主策劃人:、
3)營(yíng)銷策劃的時(shí)間。
x年x月x日。
第二部分：營(yíng)銷策劃主題和項(xiàng)目介紹。
根據(jù)不同的營(yíng)銷策劃對(duì)象(即營(yíng)銷策劃項(xiàng)目)，擬定各自所應(yīng)圍繞的主題。營(yíng)銷策劃主題是整個(gè)營(yíng)銷策劃的基石和內(nèi)核，是營(yíng)銷策劃的基本準(zhǔn)繩。在闡述營(yíng)銷策劃主題的基礎(chǔ)上，要對(duì)策劃的項(xiàng)目情況作一簡(jiǎn)要的介紹，包括項(xiàng)目的背景、項(xiàng)目的概況、項(xiàng)目的進(jìn)展、項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)等。
第三部分：營(yíng)銷策劃分析。
營(yíng)銷策劃分析可以是逐項(xiàng)分類分析，也可以作綜合分析，視策劃的具體情況來(lái)定。
1)項(xiàng)目市場(chǎng)分析。
宏觀環(huán)境狀況。主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融貨幣政策、資本市場(chǎng)走勢(shì)、資金市場(chǎng)情況等等。
項(xiàng)目市場(chǎng)狀況。主要包括現(xiàn)有產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)銷售情況和市場(chǎng)需求情況、客戶對(duì)商業(yè)銀行新產(chǎn)品或服務(wù)的潛在需求、市場(chǎng)占有份額、市場(chǎng)容量、市場(chǎng)拓展空間等等。
同業(yè)市場(chǎng)狀況。主要包括同業(yè)的機(jī)構(gòu)、同業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)、同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)手段、同業(yè)的營(yíng)銷方式、同業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的可能與程度等等。
各種不同的營(yíng)銷策劃所需的市場(chǎng)分析資料是不完全相同的，要根據(jù)營(yíng)銷策劃需要去搜集，并在營(yíng)銷策劃中簡(jiǎn)要說(shuō)明。
2)基本問(wèn)題分析。
營(yíng)銷策劃所面臨的問(wèn)題和所要解決的問(wèn)題，這些問(wèn)題的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解決這些問(wèn)題的基本思路如何確定，出發(fā)點(diǎn)是什么?通過(guò)何種途徑，采取什么方式解決?等等。
3)主要優(yōu)劣勢(shì)分析。
主要優(yōu)勢(shì)分析：圍繞營(yíng)銷策劃主題，將要開展某一方面的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)(如市場(chǎng)調(diào)查、新產(chǎn)品開發(fā)、市場(chǎng)促銷、廣告宣傳等)，擁有哪些方面的優(yōu)勢(shì)，主要是自身優(yōu)勢(shì)(即自身的強(qiáng)項(xiàng))分析，也應(yīng)考慮外部的一些有利因素。營(yíng)銷策劃就是要利用好有利因素，發(fā)揮出自身優(yōu)勢(shì)。分析優(yōu)勢(shì)應(yīng)冷靜客觀，既不能“過(guò)”，也不能“不及”，要實(shí)事求是。
主要劣勢(shì)分析：主要劣勢(shì)分析就是分析與將要開展的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)相關(guān)聯(lián)的外部一些不利因素和自身的弱項(xiàng)、短處等。營(yíng)銷策劃就是要避免和化解這些不利因素，如何彌補(bǔ)自身的不足，錯(cuò)開自身的弱項(xiàng)。
主要條件分析：主要條件分析就是分析將要開展的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創(chuàng)造的條件，逐一列出，逐一分析，以求得資源的最佳利用與組合。
第四部分：營(yíng)銷策劃目標(biāo)。
不同項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃，有各自不同的營(yíng)銷策劃目標(biāo)，而營(yíng)銷策劃目標(biāo)大多由一些具體的指標(biāo)所組成。擬訂營(yíng)銷策劃目標(biāo)，要實(shí)事求是，經(jīng)過(guò)努力能夠達(dá)到。
第五部分：營(yíng)銷執(zhí)行方案(即保障措施)。
制訂營(yíng)銷執(zhí)行方案，是營(yíng)銷策劃的重頭戲，是對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)各道環(huán)節(jié)、各個(gè)方面工作的精心設(shè)計(jì)、周密安排和逐一布置與落實(shí)，是營(yíng)銷活動(dòng)組織、開展的腳本。
(2)把握本次營(yíng)銷活動(dòng)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
(3)確定本次營(yíng)銷活動(dòng)應(yīng)采取的策略。
(4)弄清楚開展本次營(yíng)銷活動(dòng)可利用的人、財(cái)、物等方面的資源與條件，確定好策劃預(yù)算。
(5)本次營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)人員的組成，各參與部門及人員在本次營(yíng)銷活動(dòng)中所應(yīng)完成的任務(wù)、所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和所應(yīng)充當(dāng)?shù)慕巧?/p>
(6)開展本次營(yíng)銷活動(dòng)的監(jiān)控、反饋機(jī)制和傳導(dǎo)系統(tǒng)。
(7)完成本次營(yíng)銷策劃任務(wù)的時(shí)間安排(分階段任務(wù))。
(8)開展本次營(yíng)銷活動(dòng)可能出現(xiàn)的突發(fā)問(wèn)題與應(yīng)急措施。
寫作指要：
撰寫營(yíng)銷策劃方案，應(yīng)注意把握以下幾個(gè)要點(diǎn)：
1.要突出賣點(diǎn)。
說(shuō)服是策劃方案的本質(zhì)特征。每個(gè)策劃方案一定要有獨(dú)特的賣點(diǎn)，讓讀者一看就明白，一看就心動(dòng)，以說(shuō)服領(lǐng)導(dǎo)采納。
2.要突出創(chuàng)新。
不要把策劃書當(dāng)作計(jì)劃書來(lái)寫，因?yàn)橛?jì)劃無(wú)需創(chuàng)意，只處理細(xì)節(jié)，而策劃必須要有創(chuàng)意。
3.要突出重點(diǎn)。
策劃方案切不可面面俱倒，無(wú)論是項(xiàng)目介紹、策劃分析還是營(yíng)銷執(zhí)行方案都要重點(diǎn)突出。
一、活動(dòng)主題：“金秋營(yíng)銷”
本次活動(dòng)以“金秋營(yíng)銷”為主題，旨在向高中端客戶和大眾客戶表達(dá)銀行與之分享耕耘碩果、共創(chuàng)美好未來(lái)的真誠(chéng)愿望，傳播銀行個(gè)人銀行業(yè)務(wù)以客戶為中心、致力于實(shí)現(xiàn)銀客“雙贏”的經(jīng)營(yíng)理念。各行可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)本行的活動(dòng)特色，提煉活動(dòng)主要“賣點(diǎn)”作為副題。
二、活動(dòng)時(shí)間：20xx年9月26日-10月31日。
三、活動(dòng)目的：
以中秋佳節(jié)、國(guó)慶節(jié)為引爆點(diǎn)，以個(gè)人高中端客戶和持卡人為重點(diǎn)目標(biāo)群體，以鞏固和發(fā)展客戶、促進(jìn)儲(chǔ)蓄卡使用、提高速匯通手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入為主攻目標(biāo)，重點(diǎn)拓展購(gòu)物、旅游、餐飲、娛樂(lè)市場(chǎng)及其相關(guān)市場(chǎng)，同時(shí)擴(kuò)大產(chǎn)品覆蓋人群，促進(jìn)客戶多頻次、多品種使用，帶動(dòng)個(gè)人銀行業(yè)務(wù)全面發(fā)展;同時(shí)通過(guò)“金秋營(yíng)銷”宣傳活動(dòng)的開展，確立我行品牌社會(huì)形象，增強(qiáng)客戶對(duì)我行個(gè)人金融三級(jí)服務(wù)(vip服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、自助服務(wù))的認(rèn)知和感受，提高電子渠道的分銷效率,切實(shí)提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
四、活動(dòng)內(nèi)容。
活動(dòng)主要包括以下內(nèi)容：
(一)“金秋營(yíng)銷產(chǎn)品歡樂(lè)送”優(yōu)惠促銷贈(zèng)禮活動(dòng)。
為鼓勵(lì)持卡人刷卡消費(fèi)和無(wú)紙化支付，促進(jìn)銀行卡和自助設(shè)備各項(xiàng)業(yè)務(wù)量的迅速增長(zhǎng)，同時(shí)保持和提升速匯通業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)匯款業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展，特開展以下優(yōu)惠促銷贈(zèng)禮活動(dòng)：
1.“金秋營(yíng)銷.自助服務(wù)送好禮”
(1)活動(dòng)期間持我行儲(chǔ)蓄卡在全省范圍內(nèi)的自助設(shè)備上繳納2次費(fèi)用的客戶，可持繳費(fèi)憑證及存取款憑證，到所在地的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)兌換價(jià)值200元的禮品一份。先到先得，送完為止。憑證必須是同一儲(chǔ)蓄卡的繳費(fèi)憑證，禮品兌換后，我行將收回繳費(fèi)憑證。
(2)凡在活動(dòng)期間辦理簽署代繳費(fèi)協(xié)議的客戶，可獲得價(jià)值200元的禮品一份。簽約即送，一戶一份，先到先得，送完為止。
活動(dòng)禮品由各行自行購(gòu)置。
2.“金秋營(yíng)銷.卡慶雙節(jié)”
(1)活動(dòng)期間申請(qǐng)卡免收當(dāng)年年費(fèi)。
(2)刷卡消費(fèi)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，可憑消費(fèi)交易pos單據(jù)和銀行卡到當(dāng)?shù)亟ㄐ兄付ǖ攸c(diǎn)領(lǐng)取相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的禮品，領(lǐng)完為止。
刷卡消費(fèi)達(dá)1000元(含)以上，贈(zèng)送價(jià)值100元禮品;。
刷卡消費(fèi)達(dá)5000元(含)以上，贈(zèng)送價(jià)值150元禮品;。
刷卡消費(fèi)達(dá)10000元(含)以上，贈(zèng)送價(jià)值200元禮品;。
刷卡消費(fèi)達(dá)20xx0元(含)以上，贈(zèng)送價(jià)值300元禮品;。
禮品應(yīng)充分迎合客戶節(jié)日期間消遣購(gòu)物的心理，刷卡消費(fèi)5000元以下的建議為動(dòng)物園門票、公園門票、商場(chǎng)周邊麥當(dāng)勞等用餐環(huán)境幽雅的快餐機(jī)構(gòu)套餐票等，具體由各行自行確定。
各行應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，積極篩選3-4個(gè)大型商場(chǎng)、高檔賓館、高檔飯店等消費(fèi)交易量大的特約商戶，對(duì)當(dāng)天消費(fèi)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的客戶采取現(xiàn)場(chǎng)贈(zèng)禮的方式，提升活動(dòng)的轟動(dòng)效應(yīng)。
3.“金秋營(yíng)銷.速匯通優(yōu)惠大放送”
活動(dòng)期間，速匯通匯款手續(xù)費(fèi)優(yōu)惠20%幅度。
(二)“金秋營(yíng)銷.產(chǎn)品歡樂(lè)送”網(wǎng)點(diǎn)個(gè)銀產(chǎn)品展示及優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動(dòng)。
以營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為單位開展“金秋營(yíng)銷.產(chǎn)品歡樂(lè)送”優(yōu)質(zhì)服務(wù)及個(gè)銀產(chǎn)品的展示活動(dòng)?；顒?dòng)主要內(nèi)容有：
1.營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)統(tǒng)一懸掛宣傳橫幅，張貼和擺放省分行下發(fā)的營(yíng)銷活動(dòng)海報(bào)以及活動(dòng)宣傳折頁(yè)(近期下發(fā))，以新穎、豐富的視覺(jué)感染力，吸引客戶關(guān)注。
2.網(wǎng)點(diǎn)柜員統(tǒng)一佩帶工作胸牌，增加員工親和力，突出我行員工熱情、親切的服務(wù)形象。
3.活動(dòng)期間，網(wǎng)點(diǎn)須設(shè)專門的宣傳咨詢臺(tái)并配備導(dǎo)儲(chǔ)員，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)推介，引導(dǎo)客戶使用我行提供的自助渠道辦理普通存取款和繳費(fèi)業(yè)務(wù)，積極做好相關(guān)兌獎(jiǎng)工作。
4.積極開展網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)工作，提高速匯通等業(yè)務(wù)的柜臺(tái)服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)柜臺(tái)人員與客戶的交流，切實(shí)提升網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)形象。
5.切實(shí)做好對(duì)客戶的綠色通道服務(wù)，嚴(yán)格按照有關(guān)要求向客戶提供優(yōu)先優(yōu)惠服務(wù)，為客戶營(yíng)造良好的節(jié)日服務(wù)環(huán)境。
(三)“金秋營(yíng)銷.產(chǎn)品歡樂(lè)送”社區(qū)活動(dòng)。
1.擴(kuò)大社區(qū)營(yíng)銷滲透面，密切社區(qū)關(guān)系，按計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)社區(qū)營(yíng)銷工作。
抓住中秋節(jié)和國(guó)慶節(jié)的有利時(shí)機(jī)開展“金秋營(yíng)銷.產(chǎn)品歡樂(lè)送”社區(qū)營(yíng)銷活動(dòng)，穩(wěn)步推進(jìn)第二階段社區(qū)營(yíng)銷工作。通過(guò)社區(qū)金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)、戶外展示、社區(qū)金融課堂、營(yíng)銷小分隊(duì)社區(qū)宣傳等各個(gè)方面密切結(jié)合，全方位樹立我行的社區(qū)服務(wù)形象，加強(qiáng)社區(qū)金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)與目標(biāo)社區(qū)的各項(xiàng)聯(lián)系，密切網(wǎng)點(diǎn)與社區(qū)客戶的感情，穩(wěn)步推進(jìn)社區(qū)營(yíng)銷工作。
2.結(jié)合活動(dòng)促銷內(nèi)容，確定社區(qū)目標(biāo)客戶，積極拓展相關(guān)業(yè)務(wù)量，切實(shí)提升社區(qū)營(yíng)銷經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇十六
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略
營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
購(gòu)物主題明確。
5. 醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解 1. 銷售（招商）目標(biāo)
××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。
表8-3 ××商業(yè)城的可銷售面積說(shuō)明表
2. 銷售目標(biāo)分解
××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示。
表8-4 ××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計(jì)劃
四、營(yíng)銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
表8-5 營(yíng)銷各階段工作任務(wù)一覽表
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在2015年5月份房交會(huì)期間開盤（或2015年9月），可以抓住2015年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高-潮；在國(guó)慶節(jié)、2015年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高-潮。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略
1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，最高價(jià)為4 000元/平方米。
3．價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1．個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合
1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2．開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3．開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商。
一.本案背景
1、國(guó)家調(diào)控導(dǎo)致住宅市場(chǎng)銷售進(jìn)展緩慢，而且形勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步加劇
2、項(xiàng)目已經(jīng)開盤，目前正在銷售推進(jìn)，銷售進(jìn)展緩慢
3、住宅產(chǎn)品建設(shè)進(jìn)展停滯，急需資金支持周轉(zhuǎn)；如果將商鋪及時(shí)投放市場(chǎng)，將會(huì)獲得大量資金，有效緩解目前資金的緊張。
swot分析
優(yōu)勢(shì)
1、 地處武陟詹泗路中段，交通便利，道路寬闊，地理位置優(yōu)越。
2、 項(xiàng)目周邊緊鄰十幾家村鎮(zhèn)，距離武陟三陽(yáng)商業(yè)中心距離近，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
3、 產(chǎn)品已完工，具備交房條件，已達(dá)到成熟的銷售時(shí)機(jī)。
劣勢(shì)
1、 項(xiàng)目周邊商業(yè)檔次較低，不利于樹立本項(xiàng)目商業(yè)的品牌形象。
2、 項(xiàng)目周邊的商業(yè)沒(méi)有形成規(guī)模，商業(yè)氛圍較淡，不利于項(xiàng)目的推廣。
3、 部分商鋪設(shè)計(jì)上下兩層使用率較低，面積過(guò)大，總價(jià)較高。 機(jī)會(huì)
1、 目前周邊無(wú)其他商業(yè)項(xiàng)目正式對(duì)外公開，市場(chǎng)面臨商鋪供應(yīng)不足的情況。
2、 武陟由于處于商業(yè)地產(chǎn)起步階段，人們能明顯看到商鋪投資的巨大收益，因此，
對(duì)于商鋪投資興趣大，購(gòu)買意向和購(gòu)買潛力大。
風(fēng)險(xiǎn)
1、 目前城西區(qū)域商業(yè)發(fā)展緩慢，商業(yè)氛圍較淡。
2、 武陟新投放項(xiàng)目商業(yè)商鋪體量較大，即將推出，如果我們太過(guò)遲延，將對(duì)我項(xiàng)目會(huì)造成一定的沖擊。
二、目標(biāo)客群分析
（一）消費(fèi)者人群
1、 武陟三陽(yáng)商業(yè)區(qū)
目前整個(gè)武陟西片現(xiàn)況商業(yè)比較混亂，急需一個(gè)能引領(lǐng)西片區(qū)商業(yè)發(fā)展的主力商業(yè)群出現(xiàn)，壹號(hào)府邸的商鋪無(wú)論是從位置，未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)都具備了這個(gè)條件。因此我們的消費(fèi)人群可以輻射到整個(gè)西區(qū)，而不局限于周邊。
2、住宅項(xiàng)目新住戶
3、 項(xiàng)目周邊村鎮(zhèn)的住戶
項(xiàng)目輻射周邊十幾個(gè)村鎮(zhèn)，由于村鎮(zhèn)沒(méi)有固定購(gòu)物環(huán)境，村鎮(zhèn)內(nèi)僅僅存在小型超市，賣店，小吃店無(wú)法充分滿足周邊客戶日常生活需求。
(二)購(gòu)買者人群
1、市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客
較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力才行。
2、自營(yíng)客戶
符合項(xiàng)目定位的中小型餐飲，休閑娛樂(lè)，日常服務(wù)，購(gòu)物業(yè)態(tài)的自營(yíng)客戶。
3、壹號(hào)府邸住戶
這主要出于對(duì)該區(qū)域發(fā)展信心的考慮，兼顧投資的需求，特別是對(duì)于一些“一鋪養(yǎng)三代”情結(jié)深重的中年人。
（三）購(gòu)買習(xí)慣分析：
1、 地段是購(gòu)買商鋪的首要因素。
對(duì)于投資商鋪來(lái)說(shuō)，地段將是最重要的決定性因素。好的地段，將帶來(lái)充足的人流，人氣帶來(lái)財(cái)源，這是商業(yè)定律。
2、 現(xiàn)鋪是銷售階段的重心。
按照武陟人的購(gòu)買習(xí)慣，現(xiàn)鋪的即買即得，和投資風(fēng)險(xiǎn)小是商鋪準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的重點(diǎn)。
3、對(duì)價(jià)格的敏感度高：
三、商鋪定位分析
1、 考慮將商鋪定位新農(nóng)村社區(qū)購(gòu)物商業(yè)街，符合整個(gè)項(xiàng)目的形象定位。
2、 本案必須通過(guò)合理的定位，包括價(jià)格定位、業(yè)態(tài)定位、銷售模式以及管理定位等創(chuàng)造自己的特色商業(yè)形態(tài)以及經(jīng)營(yíng)模式。
3、 考慮到壹號(hào)府邸社區(qū)整體的居住氛圍和住戶的層次要求較高，以及周邊區(qū)域住戶對(duì)特色商業(yè)的渴求，在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)選擇上應(yīng)力求精致和完善，同時(shí)兼顧立體化、多層次分布，首先考慮滿足日常生活需求的消費(fèi)業(yè)態(tài)，如小型超市、便利店、藥品超市、自動(dòng)柜員機(jī)、美容店、小型特色餐飲等，其次在休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等精神享受方面也應(yīng)有所側(cè)重，如棋牌房、冷飲吧、美容美發(fā)、書店等。
功能定位
集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等多功能于一體的中小型商業(yè)購(gòu)物街
業(yè)態(tài)定位及面積分割
特色化經(jīng)營(yíng)：特色服飾店、特色飲食店
四、壹號(hào)府邸商鋪的招商與銷售策劃
(一)項(xiàng)目商鋪銷售運(yùn)營(yíng)策略
1、統(tǒng)一招商
除經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買的，用于自營(yíng)的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮商業(yè)街，對(duì)剩余商鋪采用統(tǒng)一招商，以招商造勢(shì)的策略。
2、“出租過(guò)渡，最終出售”的收益模式
對(duì)于有投資商鋪意向且能接受購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購(gòu)買者自行經(jīng)營(yíng)或出租給他人經(jīng)營(yíng)。
3、整合市場(chǎng)
整合商業(yè)街功能，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲四大功能于一體；
整合市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局；
4、合理回報(bào)
保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏；
完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力；
通過(guò)商鋪銷售業(yè)績(jī)和銷售人氣的提升，從而促進(jìn)和帶動(dòng)樓盤住宅的銷售；
（二）招商銷售總策略
招商策略
1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購(gòu)買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。
4、對(duì)商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn)行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對(duì)性地尋找投資商戶進(jìn)行招商。
5、以售優(yōu)先，以售為主，以租促售，售租結(jié)合，營(yíng)造售租兩旺的紅火局面。
銷售策略
1、1-2層連賣，2層作為一個(gè)銷售整體，在招商銷售時(shí)更具靈活性。并且去化速度會(huì)更快，但是此策略在運(yùn)用時(shí)，會(huì)造成總價(jià)過(guò)高，應(yīng)制定相應(yīng)的價(jià)格促銷策略進(jìn)行輔推。
2、部分商鋪帶租約出售
針對(duì)現(xiàn)有商鋪銷售可以先進(jìn)行招商，然后帶租約一起銷售給投資客，這樣，客戶投資購(gòu)買商鋪時(shí)就會(huì)更有信心和勇躍。
（三）商鋪招商與商鋪銷售流程
1、目標(biāo)商戶群的確定；
2、對(duì)商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案；
3、針對(duì)目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項(xiàng)目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，提升影響力；
4、雙方洽談，達(dá)成購(gòu)買或租賃意向；
5、投資者到實(shí)地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；
6、投資者按規(guī)定交納購(gòu)房款或交納租金和服務(wù)費(fèi)；
7、對(duì)已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)行銷售；
9、在招商過(guò)程已經(jīng)基本結(jié)束時(shí)，各商戶裝修好自己的經(jīng)營(yíng)商鋪，最后選擇合適的開業(yè)時(shí)間，進(jìn)行商業(yè)開街儀式，開始經(jīng)營(yíng)。
四、商鋪營(yíng)銷實(shí)施策略
市場(chǎng)預(yù)熱期：2015年10月1-5日
以超常的推廣手段，結(jié)合戶外廣告、電視字幕，海報(bào)派發(fā)、報(bào)紙、人際傳播等渠道形成較強(qiáng)的商鋪銷售宣傳之勢(shì)，引起目標(biāo)客戶群的關(guān)注。
排號(hào)認(rèn)籌期：2015年10月10日
利用兩天時(shí)間進(jìn)行認(rèn)籌排號(hào)，鎖定消化首批意向客戶。同時(shí)以項(xiàng)目的各種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為傳播點(diǎn)，多種媒體、多種銷售渠道配合現(xiàn)場(chǎng)展示，打動(dòng)消費(fèi)者，激發(fā)購(gòu)買欲望，吸收客戶資源。
公開發(fā)售期：2015年10月20日
商鋪開盤，公開認(rèn)購(gòu)，選定商鋪，簽訂購(gòu)鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議，進(jìn)行交款。
強(qiáng)銷期：2015年11月—12月
承接首次公開發(fā)售的熱潮，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整推售安排，推出全新的單位及全新銷售舉措，
以較為集中的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)及廣告推廣給予客戶進(jìn)一步的認(rèn)知與感受，促成再次的銷售高-潮。
清盤期：2015年1-3月
利用靈活多變的促銷措施，以“壓軸珍藏”為主題告知此時(shí)已是購(gòu)買的最后機(jī)會(huì)，促使目標(biāo)客戶把握良機(jī)，盡快行動(dòng)。
商鋪招商貫穿商鋪銷售和宣傳的始終。以商鋪的招商造勢(shì)來(lái)推動(dòng)商鋪銷售，營(yíng)造熱銷紅火氣氛。
五、商鋪的營(yíng)銷推廣方案
(一)、商鋪命名：
壹號(hào)府邸商鋪命名：壹號(hào)府邸時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街
(二)、推廣主題建議
等方面進(jìn)行全面升級(jí)，經(jīng)考慮，我司將項(xiàng)目推廣主題定位為：
壹號(hào)府邸時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街 武陟創(chuàng)富新商機(jī)
(三)、推廣方式及渠道建議
1、推廣總原則
先招商后銷售，招商不是純粹的招商，而是一個(gè)造勢(shì)的問(wèn)題，在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的信息。在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)大眾口碑傳播和抄作成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿-論，提高知名度，促進(jìn)商鋪銷售。
2、推廣方式
方式一：營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示
營(yíng)銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見(jiàn)、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。
方式二：特色營(yíng)銷活動(dòng)
a、開盤前
讓先消費(fèi)者得到“看得見(jiàn)”價(jià)值，預(yù)期價(jià)格購(gòu)買高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報(bào)道、宣傳；平面廣告強(qiáng)勢(shì)宣傳適時(shí)制造氣氛。
媒體廣告：利用電視滾動(dòng)字幕，戶外廣告，散發(fā)廣告單頁(yè)，手機(jī)短信群發(fā)的形式進(jìn)行信息發(fā)布。
b、銷售期
小部分以競(jìng)價(jià)拍賣的形式進(jìn)行炒作
建議促銷主題活動(dòng)：商鋪競(jìng)價(jià)拍賣會(huì)
壹號(hào)府邸時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街要說(shuō)服投資者認(rèn)識(shí)到這里的商業(yè)價(jià)值并引導(dǎo)他們產(chǎn)生投資行為。
六、營(yíng)銷推廣主題
是緊密相關(guān)的。
營(yíng)銷推廣總主題：
壹號(hào)府邸風(fēng)情商業(yè)街 全新創(chuàng)富商機(jī) 營(yíng)銷形象主題語(yǔ)：
掀起金濤富浪 財(cái)富勢(shì)不可擋
在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，舊的房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣手段已經(jīng)越來(lái)越不適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相對(duì)于走在全國(guó)房地產(chǎn)前頭的北京、深圳、廣州、上海而言，房地產(chǎn)場(chǎng)的營(yíng)銷策劃，更加表現(xiàn)出一種積極、有效的需求，生產(chǎn)方式及消費(fèi)行為的這種變化與技術(shù)差異逐漸縮小，產(chǎn)品日趨同質(zhì)化的沖突，不僅加速了全社會(huì)范圍內(nèi)的產(chǎn)品更新?lián)Q代，也促使企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷方面不斷尋找新的突破口。
2001年，21世紀(jì)，在新經(jīng)濟(jì)及全球經(jīng)濟(jì)一體化，信息網(wǎng)絡(luò)化的趨勢(shì)下，中國(guó)房地市場(chǎng)正醞釀一場(chǎng)全新的世紀(jì)營(yíng)銷革命，一個(gè)前所未有，充滿巨變的房地產(chǎn)時(shí)代業(yè)已來(lái)臨。
市場(chǎng)營(yíng)銷核心的觀念是：了解消費(fèi)者的需求，運(yùn)用合適的產(chǎn)品，定價(jià)、渠道、促銷和服務(wù)等方法來(lái)滿足消費(fèi)者的需要，它包括以下四個(gè)方面的含義。
（1）認(rèn)清消費(fèi)者的需求。
（2）激起和滿足消費(fèi)者的欲望。
(3)制造所能銷售的產(chǎn)品前有效地組織實(shí)施銷售活動(dòng)。
（4）以顧客為主體，一切為了滿足消費(fèi)者。
市場(chǎng)營(yíng)銷的手段是開展綜合性的營(yíng)銷活動(dòng)、即整體營(yíng)銷，在市場(chǎng)上把產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷售渠道策略、促銷策略等四大要素在時(shí)間與空間上協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)最佳的'營(yíng)銷組合，以達(dá)到綜合最優(yōu)的效果。
營(yíng)銷策劃的新方向到底表現(xiàn)為哪些內(nèi)容？它如何以房地企業(yè)為龍頭，有效地整合各種資源，盡快地走出傳統(tǒng)策劃產(chǎn)業(yè)籠罩的氛圍之中，則是一個(gè)無(wú)論是從理論層面上，還是在操作需求上，都是極為迫切的一種市場(chǎng)需求。
其實(shí)這種方向并不神秘：
以“策劃時(shí)推廣葉廣告”為層面推進(jìn)的操作模式，即為新的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方向的核心價(jià)值所在。
因?yàn)闋I(yíng)銷策劃是一種貫穿市場(chǎng)意識(shí)的行為方式，以主動(dòng)創(chuàng)造效益為目的，而“策劃、推廣、廣告”三者之間的整合則是為達(dá)到這種目的的具體整合行為。
我們以順德國(guó)際商業(yè)城一案為例，來(lái)具體探討“策劃、推廣、廣告”這種一種新的營(yíng)銷方式：在樓盤推廣中的整合效應(yīng)。
順德商業(yè)城簡(jiǎn)介
由順德知名的房地產(chǎn)開發(fā)商—一廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的順德國(guó)際商業(yè)城，地處珠三角中心地帶，順德市中心的南大門，市客運(yùn)汽車總站旁。總占地面積達(dá) 18萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá) 22萬(wàn)平方米，總投資達(dá)5億多人民幣。商業(yè)城內(nèi)各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全，超前設(shè)計(jì)的停車場(chǎng)圍繞整個(gè)商業(yè)城，汽車可直接開上2層商鋪，上落車購(gòu)物與首層商鋪一樣便利。商業(yè)城功能區(qū)分明確，地理位置優(yōu)越，規(guī)模傲視群雄，為中國(guó)最大的商業(yè)城之一。
順德商業(yè)城前期推廣問(wèn)題分析
1、銷售策略
主要集中在以下方面，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷狀況，影響整體資金回籠及營(yíng)銷部署進(jìn)程，項(xiàng)目總體形象及檔次，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)未能充分體現(xiàn)，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
（1）定價(jià)策略
銷售價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格脫節(jié)，定價(jià)方式單一，總體金額較高，投資層面狹小，未充分體現(xiàn)商鋪位置、朝向、地段等優(yōu)勢(shì)，影響總體銷售收益平衡。
（2）銷售部署
以全盤開放推售方式進(jìn)行，70％位置較優(yōu)越的商鋪被認(rèn)購(gòu)，造成北向及中間位置商鋪大量積壓，影響中、后期銷售進(jìn)程。
（3）付款方式
由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在7天內(nèi)付清首期或總金額，阻緩客戶投資周期。
（4）促銷策略
未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買家的投資積極性未能充分調(diào)動(dòng)。
（5）招商范圍
以順德市大良為主要招商區(qū)域，未進(jìn)行廣泛招商拓展，對(duì)品牌企業(yè)缺乏針對(duì)性的招商推廣，主力市場(chǎng)投資積極性來(lái)充分發(fā)掘。
2、總體規(guī)劃
（1）經(jīng)營(yíng)規(guī)劃
缺乏超前性及創(chuàng)新性，仍停留在傳統(tǒng)單一的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式上，缺乏統(tǒng)一
經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，服務(wù)配套設(shè)施未盡完善，影響經(jīng)營(yíng)前景及投資信心。
（2）市場(chǎng)定位
未有制定準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，與專業(yè)市場(chǎng)性質(zhì)類同，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力及核心優(yōu)勢(shì)。
（3）形象包裝
項(xiàng)目形象及包裝本充分體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)檔次較低，影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升及總體收益。
（4）功能定位
未有制定主力市場(chǎng)功能定位，發(fā)展前景模糊，缺乏投資吸引力。根據(jù)對(duì)順德國(guó)際商業(yè)城前期推廣的問(wèn)題分析，我們已經(jīng)知道，這樣一個(gè)中途接手的項(xiàng)目所面臨的問(wèn)題，依照房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的具體內(nèi)涵，我們理所當(dāng)然地按照“策劃、推廣、廣告”這樣一種樓盤市場(chǎng)推廣的行為方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)主動(dòng)創(chuàng)造效益的營(yíng)銷自的。
策劃，營(yíng)銷的第一步
盡管順德國(guó)際商業(yè)城在前期推售過(guò)程中產(chǎn)生了許多不利于項(xiàng)目繼續(xù)順利銷售的因素，但還不至于從根本上造成市場(chǎng)的困難，凌峻在這個(gè)時(shí)候介入項(xiàng)目，事后的策劃就應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目新的推廣工作實(shí)行“全身手術(shù)”，即找出市場(chǎng)的結(jié)癥所在，然后對(duì)癥下藥，做到標(biāo)本兼治，實(shí)現(xiàn)策劃真正意義上所需從事的市場(chǎng)工作。
順德國(guó)際商業(yè)城原先的市場(chǎng)定位僅限于“國(guó)際商業(yè)城”這樣一個(gè)大而平的概念，偌大的經(jīng)營(yíng)面積卻沒(méi)有一個(gè)明確的功能區(qū)分，銷售策略和總體規(guī)劃上的失誤與不足不能完全體現(xiàn)出項(xiàng)目不能完全體現(xiàn)出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而導(dǎo)致項(xiàng)目正常的銷售工作。
如何使順德國(guó)際商業(yè)城在眾多的專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)脫穎而出，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度與影響力，全面提升項(xiàng)目檔次和綜合素質(zhì)，針對(duì)目前專業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)分析并研究其經(jīng)營(yíng)檔次、市場(chǎng)形象、包裝等因素，項(xiàng)目功能重新定位“一個(gè)永不落幕的名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會(huì)”；項(xiàng)目形象重新定位：“順德之窗——一順德國(guó)際商業(yè)城”。
作為國(guó)際級(jí)的商業(yè)城，項(xiàng)目所具備的發(fā)展性與首創(chuàng)性必將形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商城。并在檔次及形象功能等綜合素質(zhì)上全面提升，以吸引更廣泛的投資層面，將招商經(jīng)營(yíng)范圍拓展至海內(nèi)外，項(xiàng)目的功能及形象定位便表現(xiàn)出它的市場(chǎng)價(jià)值。
由于順德國(guó)際商業(yè)城具有極大的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，這就應(yīng)該在策劃思路中具體反映出來(lái)。
一、以綜合性產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，面向全國(guó)及海外市場(chǎng)。以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)上，全面提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
二、項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的產(chǎn)品展示舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。
三、營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍，增強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值及市場(chǎng)凝聚力，形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售及招商進(jìn)程。
具體運(yùn)作如下：
強(qiáng)化專業(yè)市場(chǎng)投資前景，以及與傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。 強(qiáng)化項(xiàng)目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。
借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在入流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。
強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。
四、吸納大型百貨超市進(jìn)駐，增加入流及品牌效應(yīng)。
帶動(dòng)中、小型商鋪銷售和租賃進(jìn)程，而且順德仍未出現(xiàn)大型超級(jí)市場(chǎng)，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。
根據(jù)廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，廣東省1999年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)3656億元，占全國(guó)11.7%。其中東莞占148億 元，佛山303 億，順德205億，深圳465.2億，如此巨大的市場(chǎng)消費(fèi)份額及潛力深不可測(cè)，其中全球零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”已開始在深圳、東莞進(jìn)駐，并向珠江三角洲發(fā)展。
我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體商場(chǎng)銷售。
例如：天河城的“吉之島” 中旅商業(yè)城的“百佳超市” 深圳的法國(guó)“家樂(lè)?！?東莞的美國(guó)“沃爾瑪”
針對(duì)順德國(guó)際商業(yè)城經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的不完善與商鋪首、二層功能定位不明的現(xiàn)狀，我們?cè)诓邉澦悸分腥擞謩e擬定了經(jīng)營(yíng)與功能區(qū)分的建議，具體內(nèi)容如下：
一、創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具體建議
形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能綜合性商業(yè)城。
擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)招商范圍，搶占市場(chǎng)空白份額。
合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經(jīng)營(yíng)特性。
提供完善倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)、商務(wù)、市場(chǎng)資訊、飲食娛樂(lè)等服務(wù)配套設(shè)施。 制定完善的開業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃。
以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展，為商戶創(chuàng)造無(wú)限的商機(jī)。 強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增強(qiáng)凝聚力及投資信心。
實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。
二、首、二層功能定位建議
以品牌產(chǎn)品展示和名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主。
在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時(shí)，將吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)并發(fā)揮其品牌效應(yīng)，同時(shí)考慮本地市場(chǎng)需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)，快速回籠資金，降低投資成本風(fēng)險(xiǎn)，形成綜合性功能規(guī)劃，進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)達(dá)至全城旺銷。
具體建議如下：
以家電、建材、涂料、汽車為主力市場(chǎng)
面向全國(guó)市場(chǎng)，以日用百貨、塑料、影音產(chǎn)品為輔助；
面向區(qū)域性市場(chǎng)，形成綜合性商業(yè)城。
主力市場(chǎng)分析
1.家電、涂料
本地支持經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)及品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)。
2.汽車
未來(lái)市場(chǎng)需求潛力巨大，目前大良汽車市場(chǎng)以零散經(jīng)營(yíng)為主，缺乏總體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及服務(wù)配套設(shè)施，未形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間廣闊。
3.建材（裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、燈飾）
首層
以名優(yōu)產(chǎn)品銷售為主
二層
以品牌企業(yè)產(chǎn)品展示推廣為主
首二層
部分面積將規(guī)劃成大型超級(jí)市場(chǎng)功能。
策劃主要體現(xiàn)于房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的前期工作，順德國(guó)際商業(yè)城策劃思路的確定，為下一步的推廣奠定了基調(diào)。
推廣，營(yíng)銷的第二步
順德國(guó)際商業(yè)城根據(jù)前期銷售中出現(xiàn)的問(wèn)題重新進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)定位后，具體的推廣工作便顯得尤為重要，涉及到項(xiàng)目的招商及經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目的推廣主要是通過(guò)銷售推廣以及廣告宣傳推廣方式進(jìn)行。
由于項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的銷售體系及銷售價(jià)格都未有一個(gè)詳細(xì)的制訂標(biāo)準(zhǔn)，致使投資客戶缺乏必要的信心，以至影響整體營(yíng)銷部署及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。針對(duì)順德國(guó)際商業(yè)城前期銷售過(guò)程中所存在的問(wèn)題，有必要首先擴(kuò)大招商范圍，首先針對(duì)順德幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，然后再擴(kuò)展到珠江三角洲地區(qū)及廣東及至全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行巡回展示推廣活動(dòng)，以吸引更多的目標(biāo)投資群體。在招商過(guò)程中外對(duì)品牌企業(yè)專門制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營(yíng)促銷策略，成立專門的銷售部門，安排專人負(fù)責(zé)跟蹤訪談，并輔以最直接有效的形式進(jìn)行項(xiàng)目推廣。
順德國(guó)際商業(yè)城在招商活動(dòng)中同時(shí)配合以靈活的促銷策略，激活投資群體，調(diào)動(dòng)投資積極性，采取反租回報(bào)，先租后售，免管理費(fèi)等一系列促銷策略，降低置業(yè)投資門檻，以靈活多變的付款方式，充分挖掘小型投資客戶前來(lái)投資。
順德國(guó)際商業(yè)城為全面促進(jìn)招商經(jīng)營(yíng)進(jìn)程。重點(diǎn)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)層面較高的投資型客戶先期進(jìn)場(chǎng)，這類客戶由于經(jīng)濟(jì)層面較高，能及時(shí)把握最新投資信息，商業(yè)城若有外來(lái)客戶的先期進(jìn)駐，必將帶動(dòng)各個(gè)層面的客戶以形成強(qiáng)勁的投資認(rèn)購(gòu)熱潮，加快全面招商的進(jìn)程。
款方式和促銷策略，全面迎合各層面買家的不同求
銷售是項(xiàng)目推廣過(guò)程中至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)．促銷策略的好壞，將直接體現(xiàn)于銷售過(guò)程中。為了保證促銷策略的成功實(shí)施，順德國(guó)際商業(yè)城根據(jù)促銷策略的環(huán)節(jié)需要，建立了一套完善的銷售體系，實(shí)行項(xiàng)目銷售主人負(fù)責(zé)制，向項(xiàng)目派駐項(xiàng)目經(jīng)理及銷售經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)一銷售部署、統(tǒng)一銷售策略、統(tǒng)一銷售目標(biāo)，統(tǒng)一銷售行為。
廣告，營(yíng)銷第三步
營(yíng)銷策劃成功與否的關(guān)鍵．重要是將策劃思想如何具體執(zhí)行到位。廣告，作為一種具體的執(zhí)行形式、表現(xiàn)得好壞．將直接影響到銷售成績(jī)。
長(zhǎng)期以來(lái)，策劃和廣告一直似乎是兩個(gè)水火不相溶的東西，做策劃的人輕視廣告的作用，作廣告的人又認(rèn)為策劃不能包打一切．廣告在策劃思想貫徹落實(shí)的過(guò)程中具有不可替代的作用。這一點(diǎn)，其實(shí)就是我們所要闡明的觀點(diǎn)，新世紀(jì)營(yíng)銷的核心價(jià)值正在于將策劃、推廣、廣告三位一體地執(zhí)行到位。房地產(chǎn)策劃師需要---專多能，具有統(tǒng)籌與執(zhí)行整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的能力，銷售經(jīng)理則需要具體的銷售經(jīng)驗(yàn)及能力，廣告作為一種營(yíng)銷傳播，更側(cè)重宣傳表現(xiàn)所產(chǎn)生的效果。
順德國(guó)際商業(yè)城統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)形象，統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)定位，統(tǒng)一宣傳推廣部署作為項(xiàng)目廣告宣傳推廣的策略，全面進(jìn)行廣告宣傳。
為創(chuàng)建順德市明星商業(yè)城的品牌效應(yīng)，強(qiáng)化項(xiàng)目發(fā)展前景及地段經(jīng)營(yíng)規(guī)模與規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，除在順德市進(jìn)行新聞炒作外，并同時(shí)在各大廣告媒體進(jìn)行炒作，以迅即把項(xiàng)目創(chuàng)建成順德市的明星業(yè)城，以及形成強(qiáng)勁的市場(chǎng)效應(yīng)，達(dá)成廣告宣傳的目的。
除了一般的媒體廣告，順德國(guó)際商業(yè)城還在珠江三角洲作針對(duì)性巡回招商推廣，以化工、裝飾材料、電器等不同行業(yè)為重點(diǎn)，進(jìn)行招商推廣，以擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度及影響力，廣泛吸納外圍投資潛力，全面促營(yíng)銷進(jìn)程。
順德國(guó)際商業(yè)城根據(jù)所確定的銷售目標(biāo)，以“德之窗——一個(gè)國(guó)際級(jí)多功能綜合商業(yè)城”、“順德國(guó)際商業(yè)城——一個(gè)永不落幕的名優(yōu)商品展示交易會(huì)”為項(xiàng)目形象與功能定位，以廣告推廣達(dá)到擴(kuò)大項(xiàng)目知名度、提升項(xiàng)目形象、推大投資客戶范圍、制造投資吸引力。全面促進(jìn)銷售成功為目的。
廣告推廣也需有策略，順德國(guó)際商業(yè)城廣告推廣策略通過(guò)舉行現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)、舉辦迎春花市等，積聚現(xiàn)場(chǎng)人氣及濃厚的經(jīng)營(yíng)氛圍，并配合銷售步署進(jìn)行電視、報(bào)紙平面廣告，報(bào)紙夾報(bào)派送等廣告形式，推廣招商范圍形成強(qiáng)烈投資熱潮，激發(fā)投資欲望與積極性，同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)及新世紀(jì)商場(chǎng)、體育館舉行大型展銷活動(dòng)與客戶聯(lián)誼會(huì)，全面促進(jìn)銷售成功。
項(xiàng)目廣告買點(diǎn)（十大投資經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)）
強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及投資前景、經(jīng)營(yíng)信心，激發(fā)投資欲望，全面促銷。
項(xiàng)目市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)
順德商用物業(yè)以專業(yè)市場(chǎng)為主，未有綜合性商業(yè)城項(xiàng)目，而且專業(yè)市場(chǎng)以租賃經(jīng)營(yíng)為主（市區(qū)商鋪以產(chǎn)權(quán)銷售為主），而綜合性商業(yè)城僅項(xiàng)目唯一擁有50年經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)。
項(xiàng)目市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)
據(jù)市調(diào)分析，順德的中、小型企業(yè)及品牌企業(yè)（家電、涂料、塑料等行業(yè)）希望擁有一個(gè)相對(duì)集中及較大規(guī)模、較高知名度的產(chǎn)品展示平臺(tái)，面向全國(guó)、東南亞及歐美國(guó)家進(jìn)行廣泛的產(chǎn)品展示推廣，擴(kuò)大產(chǎn)品知名度及銷售網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)也為振興順德制造業(yè)的經(jīng)濟(jì)及提升其檔次形象。項(xiàng)目的建立將提供一個(gè)完善的產(chǎn)品展示推廣平臺(tái)，同時(shí)迎合市場(chǎng)需求。
項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃優(yōu)勢(shì)
在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品功能類別，經(jīng)營(yíng)性質(zhì)上都將是順德及珠江三角洲地區(qū)僅有的項(xiàng)目，沒(méi)有較直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目，而且項(xiàng)目的發(fā)展是對(duì)提升整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)及行業(yè)檔次形象起積極促進(jìn)作用。
將成立商業(yè)城統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)推廣機(jī)構(gòu)及巨額宣傳基金，為商城在開業(yè)前后進(jìn)行廣泛的社會(huì)傳播及增強(qiáng)投資信心及拓展經(jīng)營(yíng)商機(jī)，共同獲利。
項(xiàng)目地段及地塊發(fā)展優(yōu)勢(shì)
地處105國(guó)道，位于新、舊城區(qū)的中心地帶，并將形成以商業(yè)為主的發(fā)展前景，其經(jīng)濟(jì)及交通有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。
項(xiàng)目投資前景優(yōu)勢(shì)
品展示推廣為主，將形成強(qiáng)大的
市場(chǎng)效應(yīng)，其專業(yè)性、發(fā)展前景更為強(qiáng)大廣闊。
客源優(yōu)勢(shì)
精明實(shí)在的順德人對(duì)商鋪投資情有獨(dú)鐘，而且順德 12個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及人均收入較高，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)承受力，而且較易受投資趨勢(shì)及潮流影響，擁有廣闊的市場(chǎng)潛力及挖掘空間，周邊的東萊、番禹、中山、南海、佛山等城區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也相對(duì)強(qiáng)大。
產(chǎn)品市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)
順德己成為國(guó)內(nèi)家電、涂料、家具主要的生產(chǎn)基地．產(chǎn)品銷售網(wǎng)絡(luò)面向全面及國(guó)外，具有較高社會(huì)知名度和市場(chǎng)需求空間。
看個(gè)有投資回報(bào)獲利的商業(yè)城，提供%年返租回報(bào)，并以公證形式簽訂確立銀行監(jiān)控帳號(hào)，確保投資者的回報(bào)獲利收益及投資信心。
三大經(jīng)濟(jì)支柱，十大投資信心，100％投資回報(bào)“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”“口岸經(jīng)濟(jì)一“民族經(jīng)濟(jì)”。
三大經(jīng)濟(jì)支柱
（1）以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃
商業(yè)城將各類品牌企業(yè)及名優(yōu)產(chǎn)品的國(guó)際性-交易會(huì)、博覽會(huì)，廣泛拓展擴(kuò)大經(jīng)商范圍及銷售網(wǎng)絡(luò)，帶動(dòng)整體商戶經(jīng)營(yíng)發(fā)展，提供無(wú)限商機(jī)。
（2）形成“口岸經(jīng)濟(jì)”經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式
功能，成為新的經(jīng)商口岸，從而形成以“口岸經(jīng)濟(jì)”形式進(jìn)行商業(yè)城發(fā)展模式，增臺(tái)投資信心及投資前景。
（3 ）以振興“民族經(jīng)濟(jì)”為項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)
為更廣泛傳播順德以制造業(yè)為主的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位，提升整體形象及檔次，擴(kuò)大知名度及銷售網(wǎng)絡(luò)，拓展全球商務(wù)貿(mào)易市場(chǎng)，不斷輔助企業(yè)發(fā)展，以振興“民族經(jīng)濟(jì)”為項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)。
項(xiàng)目宣傳廣告語(yǔ)
a、地段
（1）雄據(jù)105國(guó)道大良路段的國(guó)際商業(yè)城—--“順德之窗”。
（2）唯一經(jīng)過(guò)大良105 國(guó)道進(jìn)入順德新城區(qū)的國(guó)際商業(yè)城—－“順德之窗
（3）占盡天時(shí)、地利、人和，交通暢達(dá)客似云來(lái)—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（4）順德商業(yè)地王物業(yè)—-“順德之窗”。
（5）順德客運(yùn)站旁的商業(yè)地王物業(yè)——－“順德國(guó)際商業(yè)城”。
（6）順德國(guó)際商業(yè)城地處入車流量最高的“商業(yè)運(yùn)輸干道——一105 國(guó)道”。
b、產(chǎn)權(quán)
（1）順德唯一有產(chǎn)權(quán)出售的大型國(guó)際商業(yè)城—－“順德之窗”。
（2）順德唯一以100% 實(shí)用率銷售國(guó)際商業(yè)城——－“順德之窗”。
c、規(guī)劃
（1）“順德之窗”—－1個(gè)面向全球市場(chǎng)客戶的名優(yōu)產(chǎn)品展示中心。
（2）順德名優(yōu)產(chǎn)品最集中的商業(yè)展示中心—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（3）順德名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會(huì)—－“順德之窗”。
d、投資吸引力讓順德為您賺錢！
（1）名品匯聚，名牌基地—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（2）無(wú)限商機(jī)，無(wú)限優(yōu)勢(shì)！
（3）百年機(jī)遇，豈容錯(cuò)失！
（4）富貴千禧路，商業(yè)黃金鋪—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（5）坐享高于銀行利息3倍的獲利租金！
——國(guó)際商業(yè)城，富貴黃金鋪！
（6）總價(jià)9萬(wàn)民搶占順德商業(yè)地王物業(yè)！
（7）月供680，首期6萬(wàn)8、 輕輕松松做老細(xì)！
（8）搶占千禧投資先機(jī)，穩(wěn)獲萬(wàn)利投資回報(bào)！
（9）一鋪養(yǎng)“三代”，超值投資，超值回報(bào)。
（10）十大投資保障，十足投資信心。
（11）新世紀(jì)最大掘金良機(jī)。
（12）最大型的商場(chǎng)、最火紅的生意、最興旺的行業(yè)—一順德國(guó)際商業(yè)城。
（13）買小鋪位，做大生意，到順德商業(yè)城。
（14）租鋪不如買鋪，買鋪就揀專業(yè)商場(chǎng)鋪。
（15）不用供鋪，還有租收，5年12％返租超值投資方案。
（16）到好地方，賣好東西。
（17）一起翻身做鋪主。
（18）“順德之窗”—-每月?lián)碛?0萬(wàn)的消費(fèi)流量。
順德國(guó)際商業(yè)城通過(guò)“策劃、推廣、廣告”這樣一種整合行為。通過(guò)營(yíng)銷方式，手段的系統(tǒng)化結(jié)合．根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行項(xiàng)目的修訂，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目?jī)r(jià)值增值的營(yíng)銷效果：營(yíng)銷策劃主動(dòng)面對(duì)市場(chǎng)并充分利用當(dāng)前市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)掘潛在市場(chǎng)，進(jìn)而創(chuàng)造新的市場(chǎng)，所以，營(yíng)銷推廣自然成功。
現(xiàn)代的營(yíng)銷觀念認(rèn)為：營(yíng)銷不單單是一種后期的促銷手段，它應(yīng)該貫通于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。營(yíng)銷是一種主動(dòng)創(chuàng)造利益的行為，是主動(dòng)面向市場(chǎng)的，它必須利用各種銷售技巧，公關(guān)藝術(shù)活動(dòng)帶動(dòng)消費(fèi)，積極地開拓和引導(dǎo)消費(fèi)的時(shí)尚品牌，發(fā)掘市場(chǎng)潛力，創(chuàng)造超額利潤(rùn)。
策劃作為營(yíng)銷推廣的第一步．以推廣、廣告作為營(yíng)銷執(zhí)行的全過(guò)程，使項(xiàng)目得以銷售成功。
順德國(guó)際商業(yè)城的成功推廣．就是將策劃、推廣、廣告三者相結(jié)合的典型范例。
這樣，以策劃、推廣、廣告三位于一位的營(yíng)銷方式實(shí)際上解決了項(xiàng)目在銷售中的整體運(yùn)作問(wèn)題，這也反映了房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)咨詢公司、廣告公司三者之間在一個(gè)項(xiàng)目中各自所應(yīng)充當(dāng)?shù)慕巧?/p>
商業(yè)營(yíng)銷方案篇十七
一，項(xiàng)目的前期定位策劃：
即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。
二，項(xiàng)目的推廣整合策劃：
包括項(xiàng)目的vi設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等等。
三，項(xiàng)目的銷售招商策劃：
包括售樓人員培訓(xùn)，銷售手冊(cè)的編制，分階段銷售價(jià)格的確定等;項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
全程策劃核心流程。
現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：
1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷;。
2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷;。
3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷;。
4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷;。
6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理的策劃營(yíng)銷;。
7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷;。
8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷;。
房地產(chǎn)策劃人的六個(gè)職能。
從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。
1、醫(yī)生的職能。
就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，對(duì)所開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì)“建什么”?“怎么建”?“賣給誰(shuí)”?等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
2、法律顧問(wèn)職能。
為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等)，土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類似奧運(yùn)、wto、西部開發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開發(fā)商并不完全掌握。
3、財(cái)務(wù)專家職能。
房地產(chǎn)開發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是站在開發(fā)商的立場(chǎng)上，為開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來(lái)暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過(guò)降低成本，而是通過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。
4、導(dǎo)演的職能。
房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是房地產(chǎn)開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。
5、船長(zhǎng)的職能。
認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)的工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行，局部變動(dòng)必須征的船長(zhǎng)同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。
6、環(huán)境問(wèn)題專家。
這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題，同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)。
可見(jiàn)，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是通才型人才，同時(shí)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)就可以完成，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專家組成的群體才能夠完成。
7、房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格。
房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營(yíng)銷、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢策劃;整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案;房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷工作;房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作。
20__年3月31日，勞動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個(gè)新職業(yè)，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是05年2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核，并通過(guò)社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見(jiàn)，最終評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的。
房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的迫切需求;而且可以擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對(duì)加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并迅速成長(zhǎng)，預(yù)計(jì)5年后，我國(guó)將會(huì)有幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。
20__年12月15日，由中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)主辦、房教中國(guó)承辦的“首屆中國(guó)房地產(chǎn)策劃師年會(huì)”在北京大學(xué)隆重舉行。此次大會(huì)作為中國(guó)房地產(chǎn)策劃師第一次全國(guó)性的行業(yè)聚會(huì)，是國(guó)家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來(lái)的首次年會(huì)。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。而中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充分展示中國(guó)房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采，進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展。
8、房地產(chǎn)策劃的地位和作用。
(1)、地位。
第一、房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二十一世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)所需的知識(shí)比任何時(shí)代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識(shí)的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出巨大的能量。
第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個(gè)成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營(yíng)銷經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見(jiàn)的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。
(2)、作用。
第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。
第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。
第三、能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣得出去，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。策劃人幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。
第四、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒(méi)參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒(méi)有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。
此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用。
商業(yè)營(yíng)銷方案篇十八
一、活動(dòng)目的：
同比提升30%提升商場(chǎng)美譽(yù)度、增加店堂活動(dòng)氣氛突出家文化帶給消費(fèi)者的溫馨感覺(jué)。
二、活動(dòng)主題：
月舞中秋、緣聚大商。
三、廣告詞：
月圓金色中秋、佳節(jié)好禮相贈(zèng)。
花好月圓、大商情深。
月明如水、大商如家。
佳節(jié)共賞月如水、大商獻(xiàn)禮表真情。
四、活動(dòng)時(shí)間：x月xx日周日周二。
五、商場(chǎng)超市中秋促銷活動(dòng)內(nèi)容：1、xx大廈盛宴山城、盡享中秋美味。
六、商場(chǎng)超市中秋促銷活動(dòng)要求：
3、商品信息請(qǐng)于8月28日14：00前上報(bào)上報(bào)商品突出重點(diǎn)有針對(duì)性。
七、中秋促銷廣告宣傳：
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