合同對于維護(hù)社會公平和經(jīng)濟(jì)秩序具有重要意義。在合同履行過程中，雙方應(yīng)當(dāng)保持良好的溝通和合作，解決任何爭議。以下是小編為大家收集的合同范本，供參考和學(xué)習(xí)使用。
租賃合同糾紛案代理詞篇一
尊敬的審判長（審判員）：
天津xx律師事務(wù)所接受xxxxx的委托，指派我們擔(dān)任其訴訟代理人，通過開庭審理查明的事實(shí)，并結(jié)合相關(guān)的法律依據(jù)，現(xiàn)提出如下代理意見望合議庭予以采納。
一、原被告雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》及被告出具的實(shí)際租用原告房屋面積的xxxxxxxxxx房屋情況》（下稱實(shí)際租賃房屋情況）真實(shí)合法有效，對協(xié)議及《x租賃房屋情況》中有關(guān)租金單價的約定貴院應(yīng)當(dāng)予以支持。被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照實(shí)際租用面積應(yīng)向原告支付xxxxxx元租金。
原告與被告作為獨(dú)立的`民事主體，在協(xié)商一致的前提下簽訂的《房屋租賃協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，原告依法履行了自己的義務(wù)將上述約定房屋交付被告使用，但被告并未依照協(xié)議約定履行支付租金的義務(wù)。
因被告實(shí)際租用面積與協(xié)議約定不符，原告主張按照實(shí)際租用面積計(jì)算房屋租金。理由如下：
第一，從原被告雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議中可以明確看出，雙方的租賃方式是典型的“部分出租”，即原告將涉案房屋的部分面積出租給被告，在租賃協(xié)議中雙方對原計(jì)劃的租用面積、租金單價都進(jìn)行了約定，可以看出，雙方簽訂租賃協(xié)議的重點(diǎn)是約定房屋租金的計(jì)算單價，而非租用面積。
租賃合同糾紛案代理詞篇二
尊敬的審判長、審判員：
根據(jù)我國法律的有關(guān)規(guī)定，福建溫陵律師事務(wù)所依法接受原告的委托，指派我們擔(dān)任其訴訟代理人，為了維護(hù)委托人的合法權(quán)益，代理人現(xiàn)根據(jù)本案事實(shí)及爭議的焦點(diǎn)，結(jié)合我國有關(guān)法律，發(fā)表如下代理意見：
原、被告雙方訂立房屋租賃合同，系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容沒有違反法律的禁止性規(guī)定，該合同合法有效，對當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方都應(yīng)全面履約，否則，將承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，原告基于合同對租賃房屋都作了較為詳細(xì)的約定，為此，將被告出租的房屋承租下來，并著手開始布置裝修，但在裝修過程中原告發(fā)覺被告拒不履行合同約定，首先沒法提供合同第6條第2款第4項(xiàng)約定的經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格的消防設(shè)備、設(shè)施及證件。這些約定都是被告繼續(xù)履約的附隨義務(wù)，若被告拒不提供或不能提供將導(dǎo)致原告不能按期完成裝修，按期開業(yè)，等于原告與被告所簽合同不能按期履行，另外，被告也沒有提供給原告適合放置備用電設(shè)備的場所，在原告裝修過程中，被告更無法提供給原告足夠經(jīng)營使用的水和電，被告雖主張從未停過原告的水和電，并提供了物業(yè)公司的證明，但物業(yè)公司的證明不具有客觀真實(shí)性，不能對自己實(shí)施的行為作出證明，證人剛好證實(shí)了停水停電的事實(shí)。合同第6條第1款第4、6項(xiàng)雖沒有約定履行期限，但根據(jù)合同第2條以及交易習(xí)慣，被告應(yīng)在將租賃物交付給原告時同時履行該項(xiàng)義務(wù)，并不是就被告所稱的，應(yīng)給予必要的準(zhǔn)備時間并由原告先行通知，被告提供的工程竣工驗(yàn)收證明，不足以證明原告所承租的商場在承租時符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，該證明是20xx年7月份對整個新加坡商廈的驗(yàn)收，但原告承租是20xx年4月份，且是二樓商場，在原告承租時，二樓商場是否還符合消防部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)不得而知，因此，被告應(yīng)按合同約定履行提供相關(guān)手續(xù)的義務(wù)。由于被告存在大量的違約事實(shí)，導(dǎo)致雙方簽訂的合法有效合同沒法按約履行，上述事實(shí)，根據(jù)《民事訴訟證據(jù)規(guī)則》第5條第2項(xiàng)的規(guī)定：“對合同是否履行產(chǎn)生爭議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任?！彼?，被告無法提供已在合同約定的籌建期內(nèi)履行以上合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約的責(zé)任。
由于被告違約事實(shí)是清楚的，證據(jù)也是充分的，有合同及證人作證，依據(jù)《合同法》第八條的規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保護(hù)?！钡诙粭l規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！北桓婢懿宦男泻贤诹鶙l：“租賃期間甲、乙雙方的職責(zé)和義務(wù)。第2款：‘甲方保證在租賃期間，乙方使用新加坡商廈二樓商場上述租賃面積的合法性。不得因權(quán)屬糾紛。影響乙方的經(jīng)營活動?！?款：‘甲方須提供給商場足夠經(jīng)營使用的水、電。非電廠、水廠因素不得停水停電?！?款：‘甲方應(yīng)提供商場經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格的消防設(shè)備、設(shè)施及證件?！?款：‘甲方提供給乙方適合放置備用電設(shè)備的場地?！敝率乖嬷两袢詿o法使用該租賃物，被告的行為已違約，《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！痹嫣岢龅脑V訟請求合理、合法，應(yīng)得到支持，以免造成雙方更大的損失。
xx律師事務(wù)所律師。
20xx年xx月xx日。
租賃合同糾紛案代理詞篇三
____________證券信息有限公司受______證券交易所授權(quán)，負(fù)責(zé)運(yùn)營_________證券交易所身份認(rèn)證系統(tǒng)并發(fā)放________證券交易所數(shù)字證書。為明確_________證券信息有限公司與用戶的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范雙方業(yè)務(wù)行為，_________證券信息有限公司本著平等互利的原則，就數(shù)字證書服務(wù)相關(guān)事宜與用戶達(dá)成《__________證券交易所數(shù)字證書服務(wù)協(xié)議》。
一、定義。
如無特別說明，下列用語在《_________證券交易所數(shù)字證書服務(wù)協(xié)議》中的含義為：
1.“信息公司”、“甲方”：指______證券信息有限公司。
2.“數(shù)字證書服務(wù)”：指________證券信息有限公司借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為用戶提供的使用數(shù)字證書的網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)等服務(wù)。
3.“用戶”、“乙方”：指自愿使用________證券交易所數(shù)字證書的機(jī)構(gòu)和個人。
4.“本協(xié)議”：指《________證券交易所數(shù)字證書服務(wù)協(xié)議》。
二、用戶權(quán)利及義務(wù)。
1.在申請數(shù)字證書時，須向信息公司提供真實(shí)、準(zhǔn)確的用戶資料，當(dāng)用戶資料變更時應(yīng)及時辦理用戶資料更新手續(xù)否則應(yīng)對未及時更新用戶資料造成的損失承擔(dān)全部法律責(zé)任。
2.合法登錄信息公司網(wǎng)站及使用其各項(xiàng)服務(wù)，不得利用信息公司網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行任何不利于交所、信息公司或違反國家有關(guān)法律法規(guī)的行為。
3.妥善保管申請的數(shù)字證書、密碼，保證無論是將之提供給他人使用，或因遺失、泄密等原因而被他人使用，均視為本人使用，并對使用所申請的數(shù)字證書產(chǎn)生的一切后果承擔(dān)全部法律責(zé)任。
4.如發(fā)現(xiàn)交所或信息公司網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)安全漏洞，應(yīng)立即通知交所或信息公司。
5.不以與其他第三人發(fā)生糾紛為理由拒絕支付應(yīng)付給信息公司網(wǎng)上服務(wù)款項(xiàng)。
6.應(yīng)在信息公司規(guī)定時間內(nèi)交納數(shù)字證書服務(wù)的費(fèi)用。
7.應(yīng)配合信息公司實(shí)施的數(shù)字證書服務(wù)變更。
8.有權(quán)享受本協(xié)議約定的數(shù)字證書服務(wù)，有權(quán)在信息公司提供的數(shù)字證書服務(wù)項(xiàng)目中選擇和變更自己所需要的服務(wù)。
9.有權(quán)對信息公司的數(shù)字證書服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和投訴。
10.理解交所和信息公司已采取了有效措施保護(hù)用戶資料和網(wǎng)上服務(wù)業(yè)務(wù)的安全，但網(wǎng)上服務(wù)存在且不限于下列風(fēng)險(xiǎn)，并愿意承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)和由此帶來的一切可能損失：
(4)在互聯(lián)網(wǎng)上的數(shù)據(jù)傳輸可能因通信繁忙出現(xiàn)延遲，或因其它原因出現(xiàn)中斷、停頓或數(shù)據(jù)錯誤，從而使得網(wǎng)上服務(wù)出現(xiàn)延遲、停頓或中斷。
三、信息公司權(quán)利及義務(wù)。
1.按照國家許可的資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向用戶收取本服務(wù)協(xié)議提供的數(shù)字證書服務(wù)的費(fèi)用。保留在國家許可的資費(fèi)政策范圍內(nèi)調(diào)整資費(fèi)的權(quán)利。
2.保留對數(shù)字證書服務(wù)的服務(wù)功能作出調(diào)整的權(quán)利，以確保數(shù)字證書的服務(wù)質(zhì)量。
3.本協(xié)議終止后，___________證券信息有限公司有權(quán)終止用戶數(shù)字證書的使用權(quán)。
4.應(yīng)依法保護(hù)數(shù)字證書用戶的用戶信息和數(shù)字證書使用權(quán)，但下列情況除外：
(1)事先獲得用戶的明確授權(quán);。
(2)根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)要求;。
(3)按照相關(guān)政府主管部門的要求;。
(4)為維護(hù)社會公眾的利益;。
(5)為維護(hù)交所和信息公司的合法權(quán)益。
5.應(yīng)向用戶公布數(shù)字證書的服務(wù)項(xiàng)目及資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并以多種方式為用戶交費(fèi)提供方便。
6.應(yīng)向用戶提供業(yè)務(wù)咨詢、查詢和障礙申告等服務(wù)。應(yīng)采取多種方式認(rèn)真受理用戶投訴。從接到用戶投訴之日起，應(yīng)在______日內(nèi)答復(fù)用戶。
7.應(yīng)建立與用戶溝通的渠道，進(jìn)行用戶滿意程度測評，聽取用戶的意見和建議，自覺改善服務(wù)工作。
8.因數(shù)字證書發(fā)展或數(shù)字證書技術(shù)的需要，實(shí)施數(shù)字證書服務(wù)變更時應(yīng)及時通知用戶。
9.因數(shù)字證書發(fā)展或數(shù)字證書技術(shù)的需要，必須變更已發(fā)放給用戶使用的數(shù)字證書時，應(yīng)提前______日通知用戶。
10.在用戶申請并拿到數(shù)字證書后，按照網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)所提供的功能向用戶提供服務(wù)。
11.如因系統(tǒng)維護(hù)或升級等主觀原因需暫停網(wǎng)上服務(wù)，應(yīng)當(dāng)事先通告。
12.將用戶在交所、信息公司網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)的數(shù)字證書視作用戶進(jìn)入交所、信息公司網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時確認(rèn)用戶身份的有效依據(jù)。
13.有權(quán)增加、減少、中止或撤消網(wǎng)上服務(wù)種類，并提前公告。但由于增加、減少、中止或撤消網(wǎng)上服務(wù)種類對用戶或任何第三方造成直接和間接損失不承擔(dān)任何法律責(zé)任。
14.如發(fā)生下列任何一種情形，有權(quán)隨時中斷或終止向用戶提供本協(xié)議項(xiàng)下的網(wǎng)上服務(wù)而無需通知用戶：
(1)用戶提供的注冊資料不真實(shí);。
(2)用戶違反本協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。
15.交所、信息公司不擔(dān)保網(wǎng)上服務(wù)一定能滿足用戶的要求，也不擔(dān)保網(wǎng)上服務(wù)不會中斷。
四、協(xié)議修改。
如遇有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章或主管部門相關(guān)政策調(diào)整，信息公司有權(quán)根據(jù)該法律、法規(guī)、規(guī)章修改本協(xié)議的相關(guān)條款，一旦條款內(nèi)容發(fā)生變動，信息公司應(yīng)當(dāng)在相關(guān)的網(wǎng)頁履行提示或公告義務(wù)。
五、法律管轄。
1.網(wǎng)上服務(wù)同樣受相關(guān)法律法規(guī)和深交所、信息公司有關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)定約束。如有未盡事宜，應(yīng)依照交所、信息公司有關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則、指南辦理。
2.雙方在履行本協(xié)議的過程中，如發(fā)生爭議，應(yīng)首先協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會提請仲裁。
3.與本協(xié)議有關(guān)的爭議應(yīng)適用中華人民共和國法律。
六、違約責(zé)任。
在本協(xié)議生效后，雙方應(yīng)全面履行本協(xié)議約定的義務(wù)，任何一方不履行或不完全履行約定義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并賠償因此給對方造成的損失。
七、通知和送達(dá)。
本協(xié)議項(xiàng)下所有的通知均可通過重要頁面公告、電子郵件或常規(guī)的信件傳送等方式進(jìn)行;該等通知于發(fā)送之日視為已送達(dá)收件人。
八、可分性。
若本協(xié)議其中任何條款被認(rèn)定為無效后，該條款不影響本協(xié)議其它條款的法律效力。
本協(xié)議一式兩份，用戶與信息公司雙方各保留一份，雙方簽字或蓋章后生效。
甲方：_____________證券信息有限公司。
法定代表人或授權(quán)委托人：_______________。
簽署日期：_____________________________
乙方：_________________________________。
法定代表人或授權(quán)委托人：_______________。
簽署日期：_____________________________
租賃合同糾紛案代理詞篇四
案情簡介：
林某是一個下崗在家的普通上海本地人，為維持生計(jì)，在路邊商鋪開設(shè)一家小飯店。這家小飯店是林某于2月花了7萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)從上家盤過來的。盤下飯店后，林某又斥資近10萬元對飯店進(jìn)行了裝修。正式開業(yè)后飯店每天上午10點(diǎn)開業(yè)，一直營業(yè)到凌晨3點(diǎn)，由于林某夫妻倆勤勞肯干，生意倒也做得紅紅火火?？墒翘煊胁粶y風(fēng)云，春節(jié)前，房東海天公司的法定代表人鄭某通知林某夫妻，說由于大房東浦君開發(fā)公司不同意林某在該商鋪經(jīng)營飯店，要求林某在202月29日合同到期后搬走。對此，林某堅(jiān)決不肯搬離，原來在20簽署合同時，雖然約定合同期為兩年，但是合同中有續(xù)租條款，合同約定：2012年2月合同到期后，再續(xù)簽兩年，租金上漲10%。不過在年簽署合同時，出租方并非海天公司，也非法定代表人鄭某(因?yàn)槠鋾r鄭某正在國外)，出租方是由鄭某的姨夫劉某簽字，劉某則是海天公司的負(fù)責(zé)人。林某認(rèn)為，該房屋租賃合同的期限是四年而不是兩年，因此才會投資近17萬元來經(jīng)營，現(xiàn)在僅兩年時間，成本尚未折算完畢。其后海天公司又決定給劉某3個月的時間，該期間內(nèi)僅收取1個月的房租，4月的房租由押金代替，5月的房租不收，算是對林某的補(bǔ)償。
5月底，鄭某和劉某再次要求林某搬出。林某在向筆者咨詢后，向鄭某和劉某提出，林某可以搬離，但要求海天公司支付補(bǔ)償金7萬余元。對此雙方未能達(dá)成合意。
6月5日，鄭某和劉某帶人前來封鋪，雙方發(fā)生口角以及輕微肢體沖突，并鬧到了警署。警察要求雙方不得動手，關(guān)于合同糾紛可以協(xié)商，協(xié)商不成可以訴至法院。林某就此事電告筆者，筆者到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)解。不料到達(dá)現(xiàn)場后，情況發(fā)生了變化，鄭某聲稱要求林某交納4、5兩個月的房租，另外聲稱合同簽訂與其無關(guān)，因此無效，現(xiàn)在可以續(xù)租，但必須與其本人簽訂合同。但是林某因?yàn)榕c鄭某鬧僵，情緒激動，堅(jiān)持要求解除合同，并起訴對方違約。筆者看到情況有變，先告知鄭某關(guān)于合同無效的理由站不住腳，林某方有足夠證據(jù)證明劉某確實(shí)有資格代替鄭某簽署租賃合同;同時安撫林某的情緒，如果現(xiàn)在解除合同，反而變成自己違約，不但拿不到補(bǔ)償，還得承擔(dān)違約責(zé)任。筆者說服了林某，并承諾第二天向鄭某支付房租，同時協(xié)商續(xù)簽合同的事宜。
6月6日，筆者與林某、鄭某、以及劉某進(jìn)行了會談，林某補(bǔ)交了4、5月份的房租后，在筆者的主持下，對續(xù)租合同條款進(jìn)行了商議，達(dá)成一致。
6月7日，筆者起草了合同，林某和鄭某簽署后，這場商鋪?zhàn)赓U糾紛完滿解決。
律師觀點(diǎn)：
本案的案情并不復(fù)雜，但是在實(shí)際生活中卻有很多類似的案例發(fā)生，其根源在于簽訂合同的雙方對于合同法不夠了解，對于合同中應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)不明確，導(dǎo)致簽訂的合同有很大的瑕疵，不僅無法保證雙方的合法利益，即使到法院訴訟，也給法官的審理帶來很大的麻煩。
就房屋租賃合同而言，需要注意的有以下幾點(diǎn)：
1、合同簽訂雙方的主體資格。
很多租賃合同的出租方本身也是承租者，并非產(chǎn)權(quán)所有人，也就是通常所說的“二房東”。在簽訂租賃合同時，承租者一定要注意出租人的身份，是否有權(quán)出租，如果是“二房東”，那么大方都是否同意其轉(zhuǎn)租。
2、合同期限以及續(xù)租條款。
這些條款直接關(guān)系到合同的有效期限，有效期限內(nèi)無故解除合同顯屬違約，需要承擔(dān)違約責(zé)任。
3、解除合同以及違約事項(xiàng)的約定。
合同是一種契約，是雙方的一種合意。在不違背我國強(qiáng)制性法律法規(guī)的前提下，應(yīng)當(dāng)對解除合同的條件，違約后果等內(nèi)容詳細(xì)約定，越詳細(xì)越好。這樣即使在合同履行中產(chǎn)生爭議，也比較容易溝通和解決。
最后，筆者勸告廣大讀者，產(chǎn)生爭議時，不要意氣用事，能夠協(xié)商或者通過第三方調(diào)解解決的情況下，盡量不要訴至法院?，F(xiàn)在法院的案件數(shù)量巨大，法官們都在超負(fù)荷工作，一旦進(jìn)入訴訟程序，解決問題的周期可能很長。
租賃合同糾紛案代理詞篇五
審判長、人民審判員：
xx律師事務(wù)所xx接受本案原告陳某的委托，擔(dān)任其與魏某房屋租賃合同糾紛一案的一審代理律師，根據(jù)庭審中雙方爭議的焦點(diǎn)，發(fā)表如下代理意見：
1、x店鋪“某婚慶店”個體戶工商營業(yè)執(zhí)照登記的負(fù)責(zé)人是高某。從原告提交的“投資經(jīng)營委托書”可以知道原告陳某是“某婚慶店”實(shí)際經(jīng)營者，這也充分證明了原告是本案訴爭店鋪的承租人。被告代理人依據(jù)《個體戶工商登記管理辦法》第十二條的規(guī)定即“個人經(jīng)營的，以經(jīng)營者本人為申請人”認(rèn)為原告與高某簽訂的“投資經(jīng)營委托書”不具有法律效力。原告代理人認(rèn)為這是沒有法律依據(jù)的?！秱€體戶工商登記管理辦法》第十二條是授權(quán)性法律規(guī)則，而并不是禁止性法律規(guī)則。該條并沒有禁止經(jīng)營者可以委托他人以他人的名義申辦營業(yè)執(zhí)照。在民事法律行為中“法無禁止即自由”，也就是說民事法律行為只要不違反公序良俗、不侵害國家和第三人的合法權(quán)益，即使沒有法律授權(quán)那也是合法的。而且該店鋪的所有投資、經(jīng)營資本都由本案原告承擔(dān)，高某也享有40%的利潤，并不是像被告代理人所說的原告只享有權(quán)利，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此該份“投資經(jīng)營委托書”是合法有效的，原告陳某是“某婚慶店”的實(shí)際經(jīng)營者，也當(dāng)然是x店鋪的承租人。
2、xxx是原告陳某店里的員工，其是受原告陳某的委托與被告簽訂《店鋪?zhàn)赓U合同》。在庭審過程中原告向法庭提交了xxx的錄音和短信聊天記錄。首先，從錄音的內(nèi)容來看，xxx在錄音里陳述了一個事實(shí)即她在離開原告店里時，曾多次與原告溝通要求原告陳某與被告重新簽過租賃合同。也就是說xxx本人并不是該店鋪的承租人，所以其才會在離開原告店里時一而再的要求原告與被告重新簽訂租賃合同。其次，從xxx短信聊天記錄的內(nèi)容可以知道，xxx是原告店里的員工，而且x店鋪的投資、經(jīng)營款都是由原告所出。因此從一點(diǎn)也能證實(shí)xxx不是x店鋪的承租人。
3、從20xx年10月22日被告出具給原告的電費(fèi)收據(jù)和20xx年10月31日被告出具給原告的房租收據(jù)也可以知道xxx不是x店鋪的承租人。這兩份收條在法庭質(zhì)證時被告也證實(shí)是真實(shí)的，我們可以假設(shè)，如果xxx是本案訴爭店鋪的承租人，那么在她離開原告店里時被告為何卻向原告收取20xx年10月份的電費(fèi)和20xx年11月份的租金，這顯然是有悖于常理的。被告代理人認(rèn)為，20xx年10月31日被告出具給原告的房租收據(jù)是原告賠償被告20xx年10月份的租金損失，這顯然是沒有事實(shí)和法律依據(jù)的。原告是于20xx年6月20日與被告簽訂合同的，并于當(dāng)日向被告交納當(dāng)月的房租。該份收據(jù)上收款事由雖寫明的是“陸月份房租”，但實(shí)質(zhì)上是20xx年6月20日至20xx年7月20日的房租。以此類推，20xx年9月20日原告就應(yīng)當(dāng)交納了20xx年9月20日至20xx年10月20日的房租。既然已經(jīng)向被告交納了20xx年10月的租金，那20xx年10月份被告又哪來的的租金損失。顯然原告20xx年10月31日交納的是20xx年11月的房租，而絕不是被告代理人認(rèn)為的是20xx年10月份租金損失。因此，從被告向原告收取租金和電費(fèi)的事實(shí)可以證實(shí)原告陳某才是本案訴爭店鋪的承租人。另從交納租金和電費(fèi)的原始收據(jù)和租賃合同的原件都在原告手中的事實(shí)也可以證實(shí)這一點(diǎn)。
4、在法庭質(zhì)證過程中，被告向法庭提交了一份落款是xxx的“證明”，以此來證實(shí)xxx是本案訴爭店鋪的承租人。原告代理人認(rèn)為這顯然是沒有事實(shí)依據(jù)的。首先，從本案事實(shí)和上述分析中可以證實(shí)xxx是受原告陳某的委托與被告簽訂租賃合同，其并不是x店鋪的承租人。其次，從證據(jù)角度來分析，該份證明在證據(jù)種類上屬于證人證言。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十五條，“證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，接受當(dāng)事人的質(zhì)詢”。第四十七條，“證據(jù)應(yīng)當(dāng)在法庭上出示，由當(dāng)事人質(zhì)證。未經(jīng)質(zhì)證的證據(jù)，不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)”的規(guī)定，證人必須到庭接受原被告雙方和法庭的質(zhì)詢，其證人證言才能作為證據(jù)使用。本案中xxx沒有到庭作證，該份“證明”的真實(shí)性無法得到核實(shí)，且其沒有到庭，無法辨明該份“證明”內(nèi)容的真?zhèn)?。因此被告用該份“證明”證實(shí)xxx是本案訴爭店鋪的承租人，顯然是沒有事實(shí)和法律依據(jù)的。
綜上所述，xxx是原告陳某店里的員工，其受原告陳某的委托與被告簽訂《店鋪?zhàn)赓U合同》，其并不是x店面的承租人。
20xx年6月20日，xxx作為本案原告陳某店里的員工，接受本案原告的委托與本案被告魏某簽訂《店鋪?zhàn)赓U合同》，承租南昌市x店面。合同簽訂后，原告按照合同約定向被告支付了4000元押金和2000元當(dāng)月租金，即在租賃店面經(jīng)營化妝婚慶類的業(yè)務(wù)。雖然《店鋪?zhàn)赓U合同》是xxx以自己的名義與被告簽訂的，但是其只是作為受托人，其在授權(quán)的范圍內(nèi)實(shí)施的法律后果都應(yīng)當(dāng)由委托人也就是本案原告承擔(dān)。被告代理人認(rèn)為根據(jù)民法通則的有關(guān)規(guī)定代理人只能以被代理人的名義實(shí)施代理行為，這顯然是被告代理人對法律的錯誤理解。代理人實(shí)施代理行為不僅可以以被代理人的名義，也可以以代理人自己的名義。代理人以本人的名義實(shí)施代理行為，這就是民法理論中的“間接隱名代理”或“隱名代理”。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零二條的規(guī)定，“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”。又根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零三條的規(guī)定，“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外”。從上述法律規(guī)定中可知，委托人以自己的名義與第三人簽訂的合同，如果第三人知道委托人與受托人之間的代理關(guān)系，該合同直接約束委托人和受托人;如果第三人不知道委托人與受托人之間的關(guān)系的，經(jīng)受托人披露后委托人也可以行使受托人對第三人的權(quán)利，換言之，不管第三人知情與否委托人都可以作為合同一方主體行使相應(yīng)的合同權(quán)利。本案中，原告作為委托人，xxx作為受托人，被告為第三人，受托人xxx以自己的名義與被告簽訂房屋租賃合同，故根據(jù)上述法律規(guī)定，雖然受托人xxx以自己的名義與被告簽訂房屋租賃合同，但是本案原告陳某依然是本房屋租賃合同的承租人，當(dāng)然享有承租人相應(yīng)的權(quán)益。
xxx作為受托人，其代理權(quán)限只限于與被告簽訂《店鋪?zhàn)赓U合同》，其于20xx年10月9日作出的《聲明書》沒有法律效力。首先，xxx不是x店鋪的承租人，其無權(quán)作出這樣的聲明;其次，本案原告也沒有授權(quán)其與被告解除租賃合同，因此其聲明與被告解除租賃合同沒有法律效力，原被告之間的租賃關(guān)系還是合法存在的。
綜上所述，原告是x店鋪的合法承租人，其與被告之間的租賃關(guān)系當(dāng)然合法有效。其是通過正當(dāng)?shù)姆赏緩阶赓U使用x店鋪，根本就不存在非法搶占店鋪的事實(shí)。
(一)被告應(yīng)賠償原告裝修費(fèi)損失15000元。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條關(guān)于“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持”的規(guī)定。本案中，約定的租賃期限為6個月，為此原告花費(fèi)了裝修費(fèi)30000元，但原告僅使用了3個月，根據(jù)上述法律規(guī)定，被告應(yīng)賠償原告剩余租賃期限內(nèi)裝飾裝修殘值損失，共計(jì)15000元。
(二)被告應(yīng)退還原告押金、賠償租金、經(jīng)營損失等損失。
1、該房屋租賃合同簽訂后，原告支付被告押金4000元，現(xiàn)被告單方違約要求解除合同，該押金應(yīng)全部退還給原告。
2、原告于20xx年10月31日向被告繳納了11月份的租金2000元，但是被告卻于20xx年11月3日無故終止租賃協(xié)議，強(qiáng)行將店面鎖住，導(dǎo)致原告20xx年11月份沒有營業(yè)，故被告應(yīng)返還原告20xx年11月份的2000元租金。
3、原告店鋪經(jīng)營了3個月之久，已經(jīng)擁有了穩(wěn)定的客戶群。從原告提供的“流水賬”來看原告20xx年10月的凈利潤有2000元左右。20xx年11月3日因被告無故將該租賃店面封鎖，導(dǎo)致原告無法正常經(jīng)營。租賃期間無法正常經(jīng)營的3個月的營業(yè)損失6000元應(yīng)由被告承擔(dān)。
原告是依據(jù)合同的約定對店鋪進(jìn)行了簡易的裝修，在裝修過程中沒有對房屋的主體結(jié)構(gòu)造成破壞。原告裝修是得到被告的許可的并且被告也從沒有對原告的裝修提出過異議。
從證據(jù)角度上分析，被告也沒有向法庭提供任何有力的證據(jù)證明原告私自對店鋪進(jìn)行改造、破壞。被告主張?jiān)撜埱髸r只向法庭提交了一組照片。首先，該組照片的真實(shí)性無法核實(shí)，僅憑該組照片無法證實(shí)其拍攝內(nèi)容來自本案的訴爭店鋪;其次，被告僅憑該組照片也無法證實(shí)改造、破壞的行為是由本案原告實(shí)施的。因此被告沒有任何證據(jù)證明原告對私自店鋪進(jìn)行改造、破壞。因此原告這一主張沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
綜上所述，原告是涉案店面的合法承租人，其享有承租人相應(yīng)的權(quán)益，被告單方違約要求提前收回租賃物，應(yīng)賠償原告相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。據(jù)此，原告訴請于情和理、于法有據(jù)，懇請人民法院依法支持原告的全部訴訟請求，駁回被告的反訴請求。
xx律師事務(wù)所律師。
20xx年xx月xx日。
租賃合同糾紛案代理詞篇六
2000年7月13日，某某公司與xx公司簽訂《成都市工程建設(shè)監(jiān)理合同》一份，約定：xx公司將其施工的位于成都市新村河邊街1號“萬福大廈”工程中的給排水、暖通、電力電照及設(shè)備安裝、室內(nèi)裝飾工程委托給某某公司實(shí)行監(jiān)理，監(jiān)理期限為12個月(2000年7月20日至2001年7月19日)，監(jiān)理費(fèi)為18萬元;若合同中任一方嚴(yán)重不按合同履行責(zé)任和義務(wù)，則另一方應(yīng)提前28日以書面形式，明確通知對方合同終止日期;倘若合同終止是某某公司以外的原因所導(dǎo)致的，xx公司對某某公司至終止日期前提供的服務(wù)應(yīng)付給酬金。此后，該工程非因某某公司的原因而停工，2007年該工程被拍賣。某某公司于2007年12月17日訴至原審法院，要求xx公司支付監(jiān)理費(fèi)18萬元。
某某公司與xx公司簽訂的《成都市工程建設(shè)監(jiān)理合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該協(xié)議的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訴訟中，某某公司認(rèn)為其按合同約定實(shí)施了監(jiān)理行為，xx公司應(yīng)向其支付監(jiān)理費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款關(guān)于“當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”及最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條關(guān)于“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！钡囊?guī)定，某某公司在舉證期限內(nèi)提交的監(jiān)理日記不能證明其提供了服務(wù)，故對某某公司要求xx公司支付監(jiān)理費(fèi)18萬元的請求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百三十條，《中華人民共和國民法通則》第五條之規(guī)定，判決如下：駁回某某公司的訴訟請求。案件受理費(fèi)1950元，由某某公司負(fù)擔(dān)。
租賃合同糾紛案代理詞篇七
基本案情]。
原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）。
被告：浙江益愛電子發(fā)展有限公司（以下簡稱益愛公司）。
第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。
第三人：中國建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。
第三人：杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場）。
第三人：杭州榮達(dá)裝飾材料有限公司（以下簡稱榮達(dá)公司）。
原告益樂村和被告益愛公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同，合同約定益樂村將其位于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計(jì)2萬平方米的6幢商業(yè)用房及空場地出租給益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內(nèi)地磚鋪設(shè)、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場內(nèi)空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項(xiàng)目，逾期不能交付使用，作違約處理。合同還對租金的數(shù)額、交付的時間及違約責(zé)任，合同變更、解除的條件等均作了規(guī)定。合同訂立后，益樂村將上述6幢商業(yè)樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，益愛公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權(quán)書一份，明確將合同規(guī)定的6幢樓房出租權(quán)授予益愛公司，授權(quán)期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任由益愛公司負(fù)擔(dān)。9月5日，益樂村與益愛公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、2號、4號和5號等四幢商業(yè)樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結(jié)算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業(yè)用房中的3號、6號樓計(jì)6399平方米及空場地出租給益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期從198月1日至12月31日止；年12月31日前的月租金為每平方米12元，以后每兩年在原租金數(shù)額上遞增2元，益愛公司按月支付租金，拖欠兩個月以上，益樂村有權(quán)終止合同、收回房屋；本合同經(jīng)雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時終止，有關(guān)原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。上述補(bǔ)充協(xié)議、合同簽訂后，益愛公司將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費(fèi)共計(jì)4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉(zhuǎn)租給他人使用，但未對益愛公司提交的費(fèi)用清單進(jìn)行審核。益愛公司則就其承租的3號、6號樓進(jìn)行改建并增添設(shè)施（鑒定價值為343184元）并先后與文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，并交付使用。其中益愛公司與新時代市場后來又簽訂一份協(xié)議，協(xié)議約定新時代市場租用的3號樓第一、二層（部分）1200平方米營業(yè)房，益愛公司同意從7月1日起退還給益樂村，再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協(xié)議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協(xié)議，也未將所租用的營業(yè)房歸還給益樂村。1月29日，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費(fèi)用等發(fā)生爭議，向杭州市中級人民法院提起訴訟，請求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。
益愛公司則提出反訴，請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬元，并負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)。
[裁判要旨]。
杭州市中級人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達(dá)公司為本案第三人。經(jīng)審理，杭州中院認(rèn)為：益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補(bǔ)充協(xié)議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房后，應(yīng)對益愛公司在其中的裝修改建投資款委托有關(guān)部門審計(jì)，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人后改建，致使現(xiàn)在無法審計(jì)，由此而造成的損失應(yīng)由益樂村承擔(dān)。而益愛公司未按約定支付房租，已構(gòu)成違約，益樂村據(jù)此要求終止租賃關(guān)系，由益愛公司支付拖欠租金的理由正當(dāng)，予以支持。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為，由各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。益樂村與益愛公司間的租賃關(guān)系終止后，益愛公司應(yīng)歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時代市場亦應(yīng)隨之歸還。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規(guī)定，該院于2月2日作出以下判決：
一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。
二、益愛公司、新時代市場、榮達(dá)公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個月內(nèi)將其使用的位于杭州文三路北側(cè)屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。
三、益愛公司于判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至201月31日止，扣除已付租金）。
四、益樂村在判決生效后10日內(nèi)支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。
五、新時代市場在判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋使用費(fèi)551000元（自197月1日起至年1月31日止）。
六、駁回益樂村的其他訴訟請求。
七、駁回益愛公司的反訴請求。
一審判決后，第三人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級人民法院；原審被告益愛公司也曾提出上訴，但因其未按規(guī)定預(yù)交二審訴訟費(fèi)，依法被視為自動撤回上訴。
大排大公司上訴稱：我司與益樂村訂立房屋租賃合同，同時又與益樂村、益愛公司三方訂立協(xié)議，益樂村將其在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)一并委托給益愛公司享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承擔(dān)騰退承租房，與事實(shí)和法律規(guī)定不符。請求查清事實(shí)，依法改判。被上訴人益樂村辯稱，三方協(xié)議為辦理營業(yè)執(zhí)照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。益愛公司對大排大公司提出的上訴理。
由無異議。
文西分理處上訴稱：益樂村與益愛公司訂立房屋租賃合同的目的，系由益愛公司開辦電子市場進(jìn)行招商經(jīng)營，且益樂村還出具授權(quán)書，將6幢房屋的出租權(quán)授予益愛公司，事實(shí)證明益愛公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據(jù)此與益愛公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權(quán)的行為合法，且不存在履行合同義務(wù)的過錯，原審判令分理處騰退房屋違反法律規(guī)定。請求將案件發(fā)回重審或撤銷原判第二項(xiàng)，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續(xù)使用的權(quán)利。益樂村辯稱，分理處與益愛公司訂立的房屋租賃合同，并未經(jīng)我村同意，屬非法轉(zhuǎn)租，要求駁回分理處的上訴請求。
浙江省高級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：益樂村與益愛公司在履行租賃合同過程中均有違約之行為，原判終止合同的履行，并以各自過錯相抵的認(rèn)定合理，符合民法的公平原則。但益愛公司基于其與益樂村的房屋租賃合同及房屋出租授權(quán)書，開辦電子市場招商轉(zhuǎn)租房屋；大排大公司、文西分理處、榮達(dá)公司、新時代市場等原審第三人據(jù)此與益愛公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規(guī)定，且符合本案各方當(dāng)事人訂立合同時所追求的合同目的。依民法誠實(shí)信用原則，當(dāng)事人各方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)從相互間合同的約定。據(jù)此，為穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)秩序，保證當(dāng)事人的交易安全，在出租人益樂村與承租人益愛公司間的房屋租賃合同終止履行后，益愛公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應(yīng)繼續(xù)履行。鑒于本案實(shí)際情況，益愛公司在上述租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，可由益樂村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應(yīng)由益樂村與益愛公司結(jié)算；未支付的租金，則由益樂村依合同行使權(quán)利。上訴人大排大公司、文西分理處要求繼續(xù)使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實(shí)體處理，及對益愛公司應(yīng)歸還的3號、6號樓房中增添的附屬物未作認(rèn)定，均屬不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)，《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百一十一條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第86條之規(guī)定，浙江省高級人民法院于2000年8月15日判決如下：
一、維持杭州市中級人民法院杭民初字第15號民事判決第一、三、四、六、七項(xiàng)。
二、撤銷杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第二、五項(xiàng)及訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分。
三、益愛公司應(yīng)于本判決送達(dá)后30日內(nèi)，將其使用的位于杭州文三路西益樂路1號屬益樂村所有的3號、6號樓中的房屋，騰空歸還給益樂村。
四、益愛公司對3號、6號樓的房屋改建，由益樂村折價補(bǔ)償益愛公司343184元，于本判決送達(dá)后10日內(nèi)付清。
五、2000年2月1日至房屋實(shí)際騰退之日的租金，益愛公司應(yīng)按1996年9月租賃合同確定的月租金數(shù)額，于騰退之日據(jù)實(shí)償付給益樂村。
六、益愛公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續(xù)履行，益愛公司的合同權(quán)利義務(wù)由益樂村承受。
[法理評析]。
本案法律關(guān)系相對復(fù)雜，存在出租和轉(zhuǎn)租兩個法律關(guān)系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解兩個租賃合同的法律效力，尤其是當(dāng)出租合同被要求終止時，如何認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的效力，成了本案的關(guān)鍵問題。另外，本案的審理還涉及第三人的追加、附屬物的`認(rèn)定、違約責(zé)任的處理、轉(zhuǎn)租合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移等諸多法律問題，現(xiàn)擇其要進(jìn)行分析。
益樂村和益愛公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補(bǔ)充協(xié)議一份，雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，依法應(yīng)認(rèn)定有效。對此，一審、二審亦無歧見。益樂村在履行租賃合同過程中，沒有按照約定對出租的樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，在益愛公司自行出資修建后，又沒有及時對益愛公司依補(bǔ)充協(xié)議交回的4幢樓房進(jìn)行有關(guān)費(fèi)用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導(dǎo)致被改建后無法審計(jì)，對本案的糾紛負(fù)有一定的責(zé)任，其行為已構(gòu)成部分違約。承租人益愛公司在出租人益樂村沒有及時依約修膳房屋和道路的情況下，為推動合同履行，減少損失，主動墊資修建，值得肯定。由于益愛公司和益樂村事后又重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議和新的租賃合同，明確將原租賃合同廢除，據(jù)此可以認(rèn)定益愛公司對益樂村不按約修房建路的行為已達(dá)成諒解，雙方的權(quán)利義務(wù)以新的租賃合同為準(zhǔn)。一審法院駁回益愛公司的反訴應(yīng)屬正當(dāng)。惟益愛公司沒有遵照新租賃合同的約定，逾期兩個月以上未交租金，已構(gòu)成對新合約的根本性違反，益樂村根據(jù)合同規(guī)定，要求終止履行租賃合同理由正當(dāng)，一審、二審法院對此均予以支持。鑒于益樂村也有部分違約的事實(shí)，一審法院根據(jù)《民法通則》第一百一十三條的規(guī)定，判令雙方各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，即益樂村承擔(dān)怠于審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，4幢樓房的修繕及修路費(fèi)用，主要參照益愛公司提交的“投資款清單”核定，其間損失由益樂村承受。這樣處理違約責(zé)任，可謂自負(fù)其責(zé)，符合民法的公平原則。
（二）轉(zhuǎn)租合同的效力及合同主體變更。
對出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉(zhuǎn)租合同的效力如何，是否應(yīng)繼續(xù)履行？兩審法院意見有分歧，杭州中院根據(jù)益樂村和益愛公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規(guī)定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時代市場所占用的房屋亦應(yīng)一并歸還。也即出租合同的效力及于轉(zhuǎn)租合同，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無不當(dāng)，但次承租人的權(quán)利卻無端受損，值得推敲。二審浙江高院經(jīng)審理，否定一審對轉(zhuǎn)租合同效力的判定，改判繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權(quán)利義務(wù)。應(yīng)當(dāng)說，二審的判決是有相當(dāng)?shù)拈_創(chuàng)性的。
亦應(yīng)受到法律的平等保護(hù)。從權(quán)利的來源看，不論出租還是轉(zhuǎn)租合同，其終極權(quán)利都來源于出租人對租賃物所擁有的合法的使用權(quán)、收益權(quán)，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對其房屋使用權(quán)能的一種處分。在益愛公司“拖欠租金”的情況下，法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的約定依法終止出租合同的效力，是對出租人租賃物使用權(quán)的一種保護(hù)。轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人，同時也是出租合同中的承租人。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。可見，轉(zhuǎn)租合同之所以成立，首先是基于出租人對承租人的授權(quán)，沒有出租人的許可，轉(zhuǎn)租的行為無效。從這一意義上講，次承租人根據(jù)轉(zhuǎn)租合同租賃房屋是出租人的意志在轉(zhuǎn)租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉(zhuǎn)租合同的約定繼續(xù)使用租賃物和履行相關(guān)義務(wù)，并不會造成對出租人權(quán)益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經(jīng)在約定的時空緯度內(nèi)占有、使用租賃物，并且完全按轉(zhuǎn)租合同的約定履行了其應(yīng)盡的義務(wù)；另一方面，出租人對轉(zhuǎn)租是明確同意的；再者，由次承租人繼續(xù)承租，并不會損害出租人先前期許的利益，因此維持轉(zhuǎn)租合同對次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉(zhuǎn)租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次承租人使用房屋的權(quán)利就會始終處于變動之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場秩序的穩(wěn)定，也與當(dāng)今世界租賃權(quán)“物權(quán)化”的司法潮流不符。二審法院綜合兩個租賃合同的約定，全面考量合同訂立當(dāng)時各方當(dāng)事人的真實(shí)意思，依據(jù)民法誠實(shí)信用原則，從穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)秩序，保障交易安全的角度出發(fā)，判令未履行完畢的轉(zhuǎn)租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續(xù)履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關(guān)系，同時又妥當(dāng)保護(hù)轉(zhuǎn)租關(guān)系中的次承租人利益，維護(hù)了市場的秩序，是對法律“活”的運(yùn)用，值得贊同。
第二、“舉重以明輕”法律解釋方法的運(yùn)用。舉重明輕作為法律解釋的方法，也是一項(xiàng)法律邏輯上的基本論證。舉重明輕的推理方式為：“尚且……當(dāng)然”；所謂的“重”和“輕”，指其法律要件的寬嚴(yán)或法律效果的廣和狹?，F(xiàn)行法律對本案所涉情形如何適用法律雖無明文規(guī)定，但最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十九、《合同法》第二百二十九條對“買賣不破租賃”都作了明確規(guī)定，本案當(dāng)然不屬于“買賣不破租賃”的情況，但根據(jù)“舉重以明輕”的法律解釋方法，本案情形與“買賣不破租賃”在法律政策基礎(chǔ)上有相通之處。即“買賣尚且不破租賃，出租合同終止當(dāng)然……”，并且本案中出租人對轉(zhuǎn)租是同意的，與“買賣”相比，可謂“輕”。二審法院判決雖然沒有點(diǎn)明“舉重以明輕”，但其法律思維上顯現(xiàn)了對“舉重明輕”法律解釋方法的大膽運(yùn)用。
第三、直接判決由原出租人繼受轉(zhuǎn)租合同。在出租合同依法被終止，轉(zhuǎn)租人喪失轉(zhuǎn)租權(quán)的情形下，轉(zhuǎn)租合同要繼續(xù)履行，就必然涉及到合同主體的變更。由于本案的起因主要是益愛公司拖欠房租而引起，益樂村出租房屋的初衷沒變，其將收回的1號、2號、4號和5號樓房，隨即又出租給他人使用，亦可說明。并且，轉(zhuǎn)租是取得了出租人的同意的，由出租人取代轉(zhuǎn)租人繼受合同，于出租人并無不利之處。據(jù)此，二審法院為避免次承租人的租賃權(quán)因出租人與承租人之間的法律關(guān)系變動而被危及，從穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)秩序出發(fā)，判令轉(zhuǎn)租合同由出租人和次承租人繼續(xù)履行，應(yīng)屬合理。
租賃合同糾紛案代理詞篇八
乙方：
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十八條之規(guī)定，甲方委托乙方作為甲方與趙__(橋東__黑馬收貨站，個體工商戶)貨運(yùn)合同糾紛)一案的訴訟及訴外調(diào)解代理人，經(jīng)協(xié)商一致，訂立如下條款：
一、乙方接受甲方的委托，指派黃__、任__律師擔(dān)任其訴訟代理人和訴外調(diào)解代理人。
二、甲方必須真實(shí)地向乙方律師敘述案情，提供有關(guān)本案的證據(jù)或者證據(jù)線索。甲方如提供虛假事實(shí)和證據(jù)的，乙方有權(quán)終止代理，依約所收費(fèi)用不予退還。
三、甲方委托乙方代理權(quán)限：代為談判、和解;提起、放棄、變更訴訟請求等特別授權(quán)。
四、乙方律師必須認(rèn)真完成代理活動中的各項(xiàng)工作，維護(hù)甲方的合法權(quán)益。
五、根據(jù)相關(guān)規(guī)定，甲乙雙方采用風(fēng)險(xiǎn)收費(fèi)的方法代理并支付委托費(fèi)用。具體收取方式為：
1、乙方辦案期間所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、差旅費(fèi)由甲方承擔(dān)。
2、律師費(fèi)：甲方向乙方支付索賠額的30%作為律師費(fèi)。支付方式為：在甲方得到還款后____日內(nèi)向乙方一次性支付。如甲方分期得到還款，須根據(jù)每期的賠付金額，按比例向乙方支付。(例如：兩期付清，每期20萬，甲方向乙方支付律師費(fèi)的方式也為兩期，每期為20萬215;30%=6萬)。
六、甲方擅自終止委托事項(xiàng)或撤訴等，其預(yù)交的費(fèi)用不予退還，并應(yīng)向乙方賠償損失。
七、乙方對委托承辦事務(wù)中所知悉的涉及甲方的商業(yè)秘密及個人隱私等負(fù)有保密的義務(wù)。
八、本案結(jié)案后，甲方需要委托乙方從事進(jìn)行其他訴訟及非訴訟法律服務(wù)的，雙方另行協(xié)商。
九、乙方代理本案期間，甲方就本案不得組織越級上訪，不得發(fā)生暴力沖突，不得從事任何違法活動。發(fā)生上述事件給甲方及其他人造成損失的，乙方不承擔(dān)任何責(zé)任。
十、本協(xié)議自雙方簽字并蓋章之日起生效。?。
十一、因履行本合同發(fā)生爭議，由石家莊仲裁委員會裁決。?。
十二、本協(xié)議，一式貳份，雙方各持一份，均具有同等效力。?。
甲方：?。
乙方：(公章)。
________年____月____日。
租賃合同糾紛案代理詞篇九
案情簡介。
趙某擁有私房三間，使用面積共計(jì)二十七點(diǎn)五平方米，多年來一直租于馬某居住。現(xiàn)在該房內(nèi)居住的有馬某及其女兒、女婿、外孫女。趙某除該處房產(chǎn)外，在他處無其他住房，多年來一直隨子女居住。
一九九九年一月，趙某以自已所有的私房三間現(xiàn)由馬某一人租住，且自己住房困難為由，起訴至原審法院，要求將該房收回自住。
法院審判。
原審法院經(jīng)審理確認(rèn)，馬某承租趙某私房未違反租賃合同，且趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節(jié)，未向法院提供相應(yīng)證據(jù)，遂于一九九九年三月判決：駁回原告趙某收房之訴訟請求。判決后，趙某不服，以原判認(rèn)定事實(shí)不清，處理不公為由，上訴至二審法院，要求撤銷原判，由馬某騰出訴爭之房。
二審法院經(jīng)審理，查明趙某與馬某曾于80年代初簽訂房屋租賃契約，租賃期限未定。后馬某一直于該房內(nèi)居住，現(xiàn)在該房內(nèi)居住人系馬某一家四口人，趙某在他處無其他住房，一直隨子女居住。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、房產(chǎn)所有證、私房租賃契約、證人證言等證據(jù)材料在案佐證。但趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節(jié)，未向法院提供相應(yīng)證據(jù)。
二審法院在判決書中指出：“公民合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)。雙方訴爭之房系趙某之私產(chǎn)房，其對該房享有占有、使用之權(quán)利，且趙某現(xiàn)他處無正式住房，其居住困難大于承租人馬某。馬某一家四口人占住西房三間，具備騰退部分房屋的條件，故原審法院判決駁回趙某收房之訴訟請求，適用法律不當(dāng)，本院依法予以改判，根據(jù)馬某家庭人口情況，趙某要求將房屋全部收回，依據(jù)不足，本院不予支持?！倍彿ㄔ河?月，作出終審判決如下：一。撤銷一審民事判決；二。二審判決生效后十五日內(nèi)，馬某及其共居人將三間爭訟房屋中的西向第一間騰空交予趙某。由趙某負(fù)責(zé)將該房與第二間之間隔斷墻上的門封堵，并該房另行開門。
三。駁回趙某其他訴訟請求。
專家評析。
房屋租賃糾紛是一種較為常見的.房地產(chǎn)案件。由于我國及北京市房地產(chǎn)政策的歷史遺留問題，造成大量產(chǎn)權(quán)人雖在名義上擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但房屋被歷史上形成的承租人長期租住的情況。在這種承租關(guān)系中，房屋租金往往是一直在依照歷史上形成的極低廉的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，名為承租但實(shí)際上并未支付租金的例子亦屢見不鮮。近幾年來，房屋產(chǎn)權(quán)人因不滿原有租金或自身住房困難，要求收回房屋而引起的訴訟十分普遍。
那么，這種未定期限的房屋租賃合同關(guān)系，是否可以退租騰房，應(yīng)依據(jù)何種法律呢？對于此種情況，我國法律中相應(yīng)的規(guī)定不夠完備，僅在“最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見”第119條中規(guī)定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋”.根據(jù)該條規(guī)定，此種案件是否判決退租騰房，主要考察兩個情節(jié)：一是產(chǎn)權(quán)人收回房屋是否自住，主要是看產(chǎn)權(quán)人住房條件是否困難；二是看承租人是否有其他房屋，是否可以搬遷。在實(shí)踐中，根據(jù)雙方居住條件的具體情況，主要有三種解決方法：一。承租人確有其他房屋居住的，則無論產(chǎn)權(quán)人住房是否困難，均應(yīng)退租騰房。在產(chǎn)權(quán)人住房困難的情況下，理應(yīng)準(zhǔn)許其行使對自有房屋的使用權(quán)；即使產(chǎn)權(quán)人住房條件比較寬裕，出于民法的基本原則，未定期限的合同，雙方均有權(quán)隨時提出解除，只需給對方留出必要的準(zhǔn)備期限即可，一旦產(chǎn)權(quán)人提出解除租賃關(guān)系，亦應(yīng)準(zhǔn)許，但應(yīng)給承租人搬遷騰房必要的時間。
[1][2]。
租賃合同糾紛案代理詞篇十
1991年9月11日上午10時30分，原告前往被告處委托賣出5股真空電子a股（每股面值100元），并當(dāng)場填寫了“代理賣出有價證券委托單”，注明委托有效期限為當(dāng)天，賣出價格為市價（當(dāng)時的市場交易價為每股619.80元，起訴時已達(dá)每股934.40元）。當(dāng)天沒有成交。被告在9月13日下午2時09分，在未經(jīng)原告授權(quán)的情況下，擅自以原告名義將其名下的5股真空電子a股賣出，成交價為每股619.70元。11月2日下午，原告與被告辦理了成交過戶交割手續(xù)，領(lǐng)取了交割款。嗣后，原告以被告超越代理權(quán)，擅自賣出其名下的股票為由，訴至法院，要求被告返還股票。
法院認(rèn)為，被告接受原告委托，未在代理期限內(nèi)將股票賣出，雙方的代理關(guān)系即行終止。
事后，被告仍以代理人身份擅自賣出原告名下的股票，屬無效代理行為。但原告在得知股票賣出后，并未否認(rèn)，而與被告直接辦理了交割手續(xù)，應(yīng)視為對被告代理行為的追認(rèn)。
由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由原告承擔(dān)。遂判決駁回原告的'訴訟請求。?
［辦案要點(diǎn)］?處理本案的關(guān)鍵是如何認(rèn)定證券公司代理行為的效力。?
對被告的代理行為，本案原告既不否認(rèn)，也未提出異議，卻與被告辦理了成交過戶交割手續(xù)，這無疑是對被告越權(quán)代理行為的一種追認(rèn)，根據(jù)《民法通則》第66條第1款的規(guī)定：“沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任，未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。”對本案被告無效代理行為造成的法律后果只能由原告自己承擔(dān)。
租賃合同糾紛案代理詞篇十一
一、案件的基本事實(shí)某學(xué)院以由政府劃撥的用于辦公、教學(xué)、住宅中的部分土地，與某房地產(chǎn)公司簽訂《聯(lián)建合同》，合同約定：由房地產(chǎn)公司（乙方）在學(xué)院（甲方）的該劃撥土地上全額出資修建a、b兩座娛樂樓，甲方協(xié)助乙方辦理建設(shè)施工土地基建審批手續(xù)。樓建成后，由甲方給乙方辦理房產(chǎn)使用證，期滿后，產(chǎn)權(quán)仍歸甲方所有。甲方同意乙方使用a、b樓，使用權(quán)限定為a樓，b樓。乙方除將a樓建成后將7層無償交付甲方使用外，乙方每年向甲方交付支助金40萬元人民幣，每年在原基礎(chǔ)上遞增，任何一方違約，守約方可要求違約方承擔(dān)總投資5％－10％的違約金，并有權(quán)要求違約方繼續(xù)履約。某市規(guī)劃局等部門為學(xué)院及施工單位頒發(fā)了建設(shè)a樓的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》。施工期間，某市建設(shè)委員會因該工程項(xiàng)目違法建設(shè)，向?qū)W院發(fā)出行政處罰決定，責(zé)令立即停止違法建設(shè)，待辦完建設(shè)手續(xù)并得到市建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)后方可復(fù)工。某市城市規(guī)劃管理局因a樓的加層屬違法建設(shè)，亦向?qū)W院房地產(chǎn)公司發(fā)出《關(guān)于停止違法建設(shè)的通知》，要求其立即停止施工，派員持有關(guān)資料接受處罰。學(xué)院以其是為了配合政府有關(guān)部門糾正房地產(chǎn)公司的違法建設(shè)行為、行使其法定權(quán)利為由，對施工場地采取停水、停電，致a樓工程停建至今。a樓現(xiàn)已封頂，b樓因未辦到相關(guān)手續(xù)，尚未施工。某學(xué)院訴至法院請求解除合同，由被告承擔(dān)違約責(zé)任。
二、一審法院審理情況一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，學(xué)院與房地產(chǎn)公司所簽訂的《聯(lián)建房地產(chǎn)合同》，該合同約定由房地產(chǎn)公司投資建成后，除將部分房屋產(chǎn)權(quán)無償交付學(xué)院使用外，每年還向?qū)W院交付支助金40萬元，其余房屋房地產(chǎn)公司僅在一定期限內(nèi)使用，房產(chǎn)權(quán)仍歸學(xué)院所有。學(xué)院雖以聯(lián)建房屋糾紛提起訴訟，但該合同名為聯(lián)建，實(shí)為投資建房、房屋使用權(quán)糾紛。該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，故該合同合法有效。學(xué)院將所使用的`國有劃撥土地，委托房地產(chǎn)公司投資建房，房地產(chǎn)公司所付建房投資款以及房屋建成后給學(xué)院交付的支助金具有房屋土地租金性質(zhì)。依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定，故學(xué)院在房屋建成投入使用后應(yīng)將該房屋收益部分上繳國家。學(xué)院訴房地產(chǎn)公司違法建設(shè)，應(yīng)向有關(guān)行政管理部門交納罰款和要求拆除違法建筑一節(jié)，屬行政部門處理范圍，本案不予涉及。學(xué)院請求解除合同不符合法定解除合同的條件，其理由不能成立。因?yàn)槌鞘幸?guī)劃管理局關(guān)于停止違法建設(shè)通知，僅指a樓超建加層部分。學(xué)院以其配合政府有關(guān)部門糾正房地產(chǎn)公司的違法建設(shè)行為為由，而對房地產(chǎn)全部工程停水、停電的行為，已明顯違反了雙方合同約定，給房地產(chǎn)公司造成了很大的經(jīng)濟(jì)損失，故學(xué)院應(yīng)按雙方合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此判決：1、學(xué)院與房地產(chǎn)公司所簽訂的《聯(lián)建合同》合法有效，按合同內(nèi)容繼續(xù)履行；2、學(xué)院支付房地產(chǎn)公司違約金315萬元；3、駁回學(xué)院其它訴訟請求。
三、二審法院審理情況該案判決后，雙方均不服一審判決提起上訴。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，學(xué)院與房地產(chǎn)公司簽訂的《合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，一審判決認(rèn)定合同有效是正確的。學(xué)院請求解除合同不符合法定或約定解除合同的條件，雙方應(yīng)按原合同內(nèi)容繼續(xù)履行。至于房屋加層問題，有待政府有關(guān)部門依據(jù)行政法規(guī)進(jìn)行處理，加之當(dāng)事人對加層面積如何使用并無訴訟請求，故對加層問題本院不予處理。政府有關(guān)部門做出所建大樓擅自加層應(yīng)停工接受處罰的決定，該項(xiàng)工程在政府有關(guān)部門責(zé)令停工通知下達(dá)后就應(yīng)停止施工，學(xué)院應(yīng)執(zhí)行政府的決定，如繼續(xù)施工則是違法的。學(xué)院將停工通知書在告知房地產(chǎn)公司后，采取停水、停電的措施不應(yīng)視為違約行為。一審判決學(xué)院支付房地產(chǎn)公司315萬元違約金不妥，本院應(yīng)予糾正。
[1][2][3]。
租賃合同糾紛案代理詞篇十二
1993年6月26日，原告向上海證券交易所辦理名冊登記，并開設(shè)a113121662號碼的股票帳戶。1993年8月初，原告在武漢證券公司上海營業(yè)部分別購入富耀股票9000股，哈醫(yī)藥股票1.5萬股。同年8月12日、13日、16日，被告在案外人蔣某未出具原告委托書及任何委托手續(xù)情況下，讓蔣某在其處填寫交易委托單后，將原告帳戶內(nèi)的上述股票在上海證券交易所“883”交易席位上全部賣出。在蔣某未出具原告磁卡及身份證情況下，又將原告股票成交過戶交割憑單交由蔣某簽字，并根據(jù)蔣某的要求，將原告股票的全部售后得款392524.27元轉(zhuǎn)入蔣某設(shè)在被告處的.資金帳戶。同年10月7日，原告至某信托投資公司上海證券業(yè)務(wù)部申報(bào)賣出股票，發(fā)覺帳戶內(nèi)股票已被拋售。與被告交涉無果后，原告遂至法院。
法院認(rèn)為，本案被告在沒有得到原告委托的情況下，讓蔣某填寫委托單拋售原告名下的股票，成交后違反規(guī)定，將交割憑單直接交由蔣某簽收，并將股票交割金轉(zhuǎn)入蔣某的資金帳戶，其行為直接侵害了原告的合法權(quán)益，過錯在于被告，被告應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。
［辦案要點(diǎn)］?本案是一起無權(quán)代理引起的股票買賣糾紛，事實(shí)比較清楚，處理本案的關(guān)鍵是認(rèn)定被告未經(jīng)原告委托賣出原告名下的股票是一種無權(quán)代理行為。本案原告周某向上海證券交易所辦理了名冊登記，開設(shè)了股票帳戶，其對自己依法取得的股票享有所有權(quán)，其他人未經(jīng)其同意或授權(quán)均不得處分。證券公司若代理賣其股票，必須取得周某的委托授權(quán)，辦理正式的委托手續(xù)。但本案被告在案外人蔣某未出具原告委托書及查驗(yàn)原告身份證、股票帳戶、資金帳戶情況下，讓蔣某在其處填寫交易委托單，將原告帳戶內(nèi)的上述股票賣出，并將原告股票成交過戶交割憑單交由蔣某簽字，全部資金轉(zhuǎn)入蔣的帳戶。可見，被告實(shí)施的這些行為，并未取得代理權(quán)，事后也未得到原告追認(rèn)。根據(jù)《民法通則》第66條第1款之規(guī)定：“沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任，”被告因自己的無權(quán)代理行為侵犯原告的股票所有權(quán)，使原告遭受重大經(jīng)濟(jì)損失，被告應(yīng)對此承擔(dān)全部責(zé)任，返還原告股票交割金并賠償銀行利息損失。
另外，由于原告股票實(shí)際上是被案外人蔣某賣出，并且所賣股票的全部資金轉(zhuǎn)入蔣的帳戶，被告在承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)再向蔣追償損失。
租賃合同糾紛案代理詞篇十三
審判員：
依據(jù)《中華人民共和國律師法》的規(guī)定，重慶合縱律師事務(wù)所接受李某的委托，指派、律師代理李某與重慶某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱某公司)商品房買賣合同糾紛案。代理律師結(jié)合本案的事實(shí)及庭審情況，發(fā)表以下代理意見，敬請法庭考慮并予以采納為盼。
關(guān)于李某與某公司商品房買賣合同糾紛一案，李某與某公司對商品房買賣合同及年月日協(xié)議的有效成立、合同履行的事實(shí)情況等案件事實(shí)部分沒有爭議，該案主要爭議在于對年月日協(xié)議第三條部分關(guān)鍵詞語的理解，即“房屋的產(chǎn)權(quán)證”以及“辦理”應(yīng)當(dāng)如何理解。
年月日協(xié)議第三條約定：“業(yè)主李某所購房屋的產(chǎn)權(quán)證力爭在兩年內(nèi)辦理完畢，如果兩年內(nèi)未辦理，賠償業(yè)主李某人民幣伍千元整”。
代理律師認(rèn)為：
一、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理完畢就應(yīng)當(dāng)指辦理完畢房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。只有房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證辦理齊備，才符合該合同約定的“房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理完畢”的意思表示。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購房屋的房屋所有權(quán)證、20__年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約。代理律師將具體的法律依據(jù)與理由陳述如下：
1、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”不是嚴(yán)格意義上的法律概念，只能按照人們通常的理解及有關(guān)法律規(guī)定來解釋，應(yīng)當(dāng)指屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。“房屋的產(chǎn)權(quán)”指對房屋這一不動產(chǎn)的所有權(quán)，這一所有權(quán)應(yīng)當(dāng)包括對房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)這兩方面的權(quán)利，那么“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。
2、我國法律在提到房屋權(quán)利或權(quán)利證書時，常常是同時提到“房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)”。在理解“房屋的產(chǎn)權(quán)證”這一提法時，應(yīng)當(dāng)理解為指“房屋屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證”。特別是以下引用的法律條文中有與“房屋的產(chǎn)權(quán)”相近的提法，都是指包括房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)在內(nèi)的權(quán)利，如“土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”、“房屋權(quán)屬”、“房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書”等。
如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。第六十二條：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書”。
《商品房銷售管理辦法》第三十四條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第四十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款?！?/p>
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>
3、把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)是違背本案當(dāng)事人商品房買賣的意思表示的。只有房屋所有權(quán)證而沒有房屋土地使用權(quán)證的房屋的產(chǎn)權(quán)是不完整的。根據(jù)我國法律，一項(xiàng)商品房的完整權(quán)利包括房屋的所有權(quán)和房屋土地的使用權(quán)兩項(xiàng)，商品房買賣合同的主要內(nèi)容也是這兩項(xiàng)權(quán)利的買賣。在本合同中，雙方當(dāng)事人約定的商品房買賣就包括了這兩項(xiàng)權(quán)利的買賣，這可以從出賣方已經(jīng)履行的義務(wù)推斷。如果把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)，這違背了當(dāng)事人合同的真實(shí)意思表示，可能造成一方權(quán)利的不完整。
4、由于法律沒有直接規(guī)定“房屋的產(chǎn)權(quán)證”的具體內(nèi)容，雙方當(dāng)事人對這一約定的理解產(chǎn)生了爭議，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百二十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。”按照人們一般對房屋產(chǎn)權(quán)的理解，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)包括房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本合同的目的也是為了買受人取得完整的對該房屋的權(quán)利，包括房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)兩方面，按照該商品房買賣合同的目的，這里的“房屋的產(chǎn)權(quán)”應(yīng)當(dāng)理解為包括了房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。
二、“辦理”房產(chǎn)證應(yīng)理解為辦理完結(jié)并由房屋買受人實(shí)際取得房產(chǎn)證。
1、被告認(rèn)為在與原告的約定中所談的“辦理”應(yīng)理解為過程意義，而非結(jié)果意義，即只要被告著手進(jìn)行了，就算履行了義務(wù)，而不管結(jié)果如何，也就是說，在履行“辦理房產(chǎn)證”這一義務(wù)上，只要被告在兩年內(nèi)著手為原告辦兩證即意味著被告合理的履行了義務(wù)。我們認(rèn)為被告的這種理解顯然不符合本協(xié)議上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有關(guān)規(guī)定。從協(xié)議的上下文的文意傳承上看，“辦理”二字出現(xiàn)在“辦理完畢房產(chǎn)證”的義務(wù)約定之后，其目的顯然是對該義務(wù)的補(bǔ)充說明，其意義也與前文的“辦理完畢”一脈相承，也就是說“辦理”與“辦理完畢”具有相同的意義。從本協(xié)議的目的上看，是為解決原告久久得不到房產(chǎn)證的情況而進(jìn)行的約定，其目的顯然是敦促被告盡快為原告辦證并使原告在合理的時間內(nèi)取得兩證，如果在這里將“辦理”理解為過程意義，則這個協(xié)議的約定兩年期限將沒有任何意義，因?yàn)樵谶^程意義上，被告早在本協(xié)議簽署前就已在為原告“辦理”兩證，只是沒有“辦理完畢”而已，顯然如果僅將“辦理”理解為著手進(jìn)行，則被告將絕對不可能違約，本合同的目的也就無從實(shí)現(xiàn)。從法律規(guī)定上看，“辦理”通常也是從結(jié)果意義上加以規(guī)定的，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限?！备鶕?jù)該司法解釋，商品房的出賣人承擔(dān)的辦理兩證的義務(wù)應(yīng)為“在約定的期限內(nèi)為買受人辦理房產(chǎn)證并使買受人取得”。在本案中，被告取得房屋所有權(quán)證的時間為20__年12月31日，取得土地使用權(quán)證的時間為20__年，均已超過雙方在協(xié)議中約定的兩年辦理期限。應(yīng)按照《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
2、被告稱在為原告辦理房產(chǎn)證的過程中積極為原告辦理相關(guān)手續(xù)，即應(yīng)認(rèn)為被告遵守了與原告的協(xié)議，而沒有構(gòu)成違約。根據(jù)《民法典》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。被告未在約定的期限內(nèi)為原告辦理完畢產(chǎn)權(quán)證，這是一個顯而易見的問題，所以履行合同不符合約定，就屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
三、原告預(yù)交給被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)及其它費(fèi)用共計(jì)元，而被告給原告的發(fā)票總額僅為元。原告多交部分被告理應(yīng)退還。
被告多收取原告的費(fèi)用，于法無據(jù)，對被告而言屬于不當(dāng)?shù)美?，而造成了原告利益的損失，故應(yīng)當(dāng)按照《民法典》的規(guī)定返還原告。
綜上所述，代理律師認(rèn)為：“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦妥就應(yīng)當(dāng)指辦理完房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購房屋的房屋所有權(quán)證、年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約，理應(yīng)按照年月日協(xié)議的約定賠償業(yè)主李某元。另，某公司多向原告收取的費(fèi)用，屬于不當(dāng)?shù)美?，理?yīng)退還原告。
律師事務(wù)所。
律師：
租賃合同糾紛案代理詞篇十四
原告：鄭金兵、陳普建、黃秀珍、周天貴、蔡菊蓮、蔡寶珍、包忠方、葉小平、陳無畏、於云霞、戴素素等11人。
被告：黃巖市房屋開發(fā)公司。
被告黃巖市房屋開發(fā)公司是1988年7月依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍是：主營商品房開發(fā)、銷售，兼營建筑材料。1990年12月，被告先后經(jīng)原黃巖市（現(xiàn)改為臺州市）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、土地管理局、建筑工程管理處等有關(guān)部門批準(zhǔn)，在現(xiàn)臺州市路橋鎮(zhèn)解放路開發(fā)臨街坐西朝東第4號、第5號兩幢商品住宅樓，各樓的第一、二層為營業(yè)用房，第三層以上為住宅套房。1991年9月，原告鄭金兵等11人分別向被告下屬的路橋辦事處申請購買該4、5號商品住宅樓的`營業(yè)房各1套，并按照被告預(yù)售商品房的有關(guān)規(guī)定，填寫了《訂購商品房申請登記表》，經(jīng)所在居委會和路橋土地管理事務(wù)所審核，同意原告鄭金兵等11人申請購買營業(yè)房各一套。1991年9月25日，被告黃巖市房屋開發(fā)公司的派出機(jī)構(gòu)-路橋辦事處，分別在原告鄭金兵等11人的《訂購商品房申請登記表》中“公司審定房屋方位層次”一欄，簽署了“同意購買解放路營業(yè)房一套”的意見。同年9月27日，被告分別向原告鄭金兵等11人收取了訂購營業(yè)房預(yù)付款各4萬元，并出具了收據(jù)。1992年6月24日，原告鄭金兵等11人又分別交付給被告建房的施工單位-黃巖市路橋市政公司工程款各5000元。在解放路第4、5號商品住宅樓興建過程中，1992年4月7日，路橋區(qū)的陳福增等部分廠長、經(jīng)理也填寫了《訂購商品房申請登記表》，此表未交給被告，被告未向他們收取分文預(yù)付款。同年4月16日，原黃巖市計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會根據(jù)路橋區(qū)企業(yè)辦公室的書面報(bào)告，以黃計(jì)經(jīng)字（1992）第113號文件，指定原路橋區(qū)企業(yè)辦公室將解放路第4、5號商品住宅樓銷售給路橋區(qū)的陳福增等11戶廠長、經(jīng)理。1992年9月10日，原黃巖市城建委主任、路橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)長、路橋區(qū)企業(yè)辦副主任及被告經(jīng)理等人召開了協(xié)調(diào)會議，決定：（1）路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號樓的商品房賣給路橋區(qū)的廠長、經(jīng)理；（2）已經(jīng)繳款的鄭金兵等11戶個人購房戶在小商品市場另擇地皮給予解決，如果11戶個人不同意，由開發(fā)公司歸還預(yù)付款；（3）由路橋鎮(zhèn)通知施工隊(duì)停止施工。會后由路橋鎮(zhèn)城建辦公室口頭通知停建解放路4、5號商品房工程，被告及施工單位據(jù)此停止建造，當(dāng)時該工程已建至二層樓。工程停建后，原告鄭金兵等11位商品房預(yù)購人在向黃巖市有關(guān)部門多次要求解決無果的情況下，于1994年3月1日向臺州市路橋區(qū)人民法院提起訴訟，要求依法確認(rèn)與被告的商品房買賣關(guān)系有效，并要求被告及時交付房屋。被告黃巖市房屋開發(fā)公司答辯：愿意按約履行。但因該工程被停建，無法及時交付預(yù)售給原告的商品房。
「審判」。
臺州市路橋區(qū)人民法院經(jīng)公開開庭審理，查明了案情事實(shí)和相關(guān)證據(jù)。認(rèn)為：被告黃巖市房屋開發(fā)公司依法成立，具有開發(fā)、銷售商品房的主體資格。被告開發(fā)座落路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號商品住宅樓，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，手續(xù)完備，被告有權(quán)自主簽訂預(yù)售商品房合同。原告鄭金兵等11人經(jīng)有關(guān)單位審核同意，與被告簽訂了預(yù)售商品房合同，并交納了預(yù)付款。雙方簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定有效，依法受法律保護(hù)。該合同中商品房交付期限不明確，原告要求及時交付，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。但應(yīng)給被告必要的建房時間。至于該商品房預(yù)售過程中受到有關(guān)行政部門干預(yù)，該工程又被有關(guān)部門通知停建，應(yīng)由被告自行與有關(guān)部門解決，不屬本案爭議范圍。臺州市路橋區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第五十七條、第八十五條、第八十八條第一款和第二款第（二）項(xiàng)、第一百一十一條的規(guī)定，于1995年4月14日判決：原告鄭金兵等11人與被告黃巖市房屋開發(fā)公司簽訂的預(yù)購預(yù)售商品房合同有效，被告應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起一年內(nèi)交付房屋。本案訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。宣判后，當(dāng)事人均未上訴。被迫停工的解放路第4、5號商品房工程，經(jīng)多方努力，已于1995年7月4日恢復(fù)施工。
「評析」。
本案是一起當(dāng)事人多，涉及面廣，牽連到原黃巖市和路橋區(qū)、鎮(zhèn)6。
[1][2][3]。
租賃合同糾紛案代理詞篇十五
一、債務(wù)信息：
1、債權(quán)人姓名：地址：
電話：
2、債務(wù)人姓名：地址：
電話：
3、債務(wù)憑據(jù)：
4、債權(quán)人對所欠債務(wù)有可異議。
二、債務(wù)咨詢代理內(nèi)容。
1、執(zhí)行期間：全力追討全部債款。
2、執(zhí)行后果處理：委托人明示受托人的行為必須依據(jù)當(dāng)局之法律，本合同受托人在執(zhí)行過程中出現(xiàn)的違法后果自負(fù)，委托人不負(fù)任何責(zé)任。
3、受托人在整個工作過程中，堅(jiān)持維護(hù)受托人權(quán)益，如因特殊情況不能收取全額，須與委托人共同商定。
三、費(fèi)用：
1、前期費(fèi)用：
2、委托經(jīng)費(fèi)：根據(jù)債款金額%收取(債款收回當(dāng)日即付)。
四、協(xié)作配合：
合同雙方為了達(dá)到合同確定之目的，應(yīng)相互配合，密切協(xié)作。對于案件的需要而應(yīng)提供的證據(jù)材料，受托人應(yīng)當(dāng)提供，無正當(dāng)理由拒不提供致使合同不能履行，受托方得對合同予以解除并不予退還前期費(fèi)用。
五、合同的解除：
1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，任何一方均可單方解除合同，但未主動提出解除的方有損失追償權(quán)。委托人無正當(dāng)理由解除合同的，前期費(fèi)用不予以退還。
2、案件操作過程中委托方不得再次委托第三方且委托方所提供的債務(wù)情況及證據(jù)必須全面真實(shí)，否則，致使合同無法正常執(zhí)行，委托方需按合同的20%賠償受托方。
六、合同爭議解決方式：凡因本合同或本合同有關(guān)的爭議，由雙方協(xié)商解決。此協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
委托單位：受托單位：
代表人：代表人：
年月日年月日。
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