合同的簽訂需要交易雙方充分溝通和協(xié)商，確保雙方的意愿一致。合同的條款和約定要具備可執(zhí)行性和可操作性，不容易引發(fā)爭議或糾紛。請注意，合同范文只供參考，具體的合同草擬需要根據(jù)具體情況進行調(diào)整和修改。
租賃合同糾紛案代理詞篇一
尊敬的審判長（審判員）：
天津xx律師事務(wù)所接受xxxxx的委托，指派我們擔任其訴訟代理人，通過開庭審理查明的事實，并結(jié)合相關(guān)的法律依據(jù)，現(xiàn)提出如下代理意見望合議庭予以采納。
一、原被告雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》及被告出具的實際租用原告房屋面積的xxxxxxxxxx房屋情況》（下稱實際租賃房屋情況）真實合法有效，對協(xié)議及《x租賃房屋情況》中有關(guān)租金單價的約定貴院應(yīng)當予以支持。被告應(yīng)承擔違約責任，按照實際租用面積應(yīng)向原告支付xxxxxx元租金。
原告與被告作為獨立的`民事主體，在協(xié)商一致的前提下簽訂的《房屋租賃協(xié)議》是雙方真實意思表示，原告依法履行了自己的義務(wù)將上述約定房屋交付被告使用，但被告并未依照協(xié)議約定履行支付租金的義務(wù)。
因被告實際租用面積與協(xié)議約定不符，原告主張按照實際租用面積計算房屋租金。理由如下：
第一，從原被告雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議中可以明確看出，雙方的租賃方式是典型的“部分出租”，即原告將涉案房屋的部分面積出租給被告，在租賃協(xié)議中雙方對原計劃的租用面積、租金單價都進行了約定，可以看出，雙方簽訂租賃協(xié)議的重點是約定房屋租金的計算單價，而非租用面積。
租賃合同糾紛案代理詞篇二
尊敬的審判長、審判員：
根據(jù)我國法律的有關(guān)規(guī)定，福建溫陵律師事務(wù)所依法接受原告的委托，指派我們擔任其訴訟代理人，為了維護委托人的合法權(quán)益，代理人現(xiàn)根據(jù)本案事實及爭議的焦點，結(jié)合我國有關(guān)法律，發(fā)表如下代理意見：
原、被告雙方訂立房屋租賃合同，系雙方真實意思表示，合同內(nèi)容沒有違反法律的禁止性規(guī)定，該合同合法有效，對當事人具有法律約束力，任何一方都應(yīng)全面履約，否則，將承擔相應(yīng)的責任，原告基于合同對租賃房屋都作了較為詳細的約定，為此，將被告出租的房屋承租下來，并著手開始布置裝修，但在裝修過程中原告發(fā)覺被告拒不履行合同約定，首先沒法提供合同第6條第2款第4項約定的經(jīng)消防部門驗收合格的消防設(shè)備、設(shè)施及證件。這些約定都是被告繼續(xù)履約的附隨義務(wù)，若被告拒不提供或不能提供將導(dǎo)致原告不能按期完成裝修，按期開業(yè)，等于原告與被告所簽合同不能按期履行，另外，被告也沒有提供給原告適合放置備用電設(shè)備的場所，在原告裝修過程中，被告更無法提供給原告足夠經(jīng)營使用的水和電，被告雖主張從未停過原告的水和電，并提供了物業(yè)公司的證明，但物業(yè)公司的證明不具有客觀真實性，不能對自己實施的行為作出證明，證人剛好證實了停水停電的事實。合同第6條第1款第4、6項雖沒有約定履行期限，但根據(jù)合同第2條以及交易習慣，被告應(yīng)在將租賃物交付給原告時同時履行該項義務(wù)，并不是就被告所稱的，應(yīng)給予必要的準備時間并由原告先行通知，被告提供的工程竣工驗收證明，不足以證明原告所承租的商場在承租時符合消防技術(shù)標準，該證明是20xx年7月份對整個新加坡商廈的驗收，但原告承租是20xx年4月份，且是二樓商場，在原告承租時，二樓商場是否還符合消防部門規(guī)定的標準不得而知，因此，被告應(yīng)按合同約定履行提供相關(guān)手續(xù)的義務(wù)。由于被告存在大量的違約事實，導(dǎo)致雙方簽訂的合法有效合同沒法按約履行，上述事實，根據(jù)《民事訴訟證據(jù)規(guī)則》第5條第2項的規(guī)定：“對合同是否履行產(chǎn)生爭議的，由負有履行義務(wù)的當事人承擔舉證責任?！彼?，被告無法提供已在合同約定的籌建期內(nèi)履行以上合同義務(wù)，應(yīng)承擔相應(yīng)違約的責任。
由于被告違約事實是清楚的，證據(jù)也是充分的，有合同及證人作證，依據(jù)《合同法》第八條的規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保護?！钡诙粭l規(guī)定：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)?！北桓婢懿宦男泻贤诹鶙l：“租賃期間甲、乙雙方的職責和義務(wù)。第2款：‘甲方保證在租賃期間，乙方使用新加坡商廈二樓商場上述租賃面積的合法性。不得因權(quán)屬糾紛。影響乙方的經(jīng)營活動?！?款：‘甲方須提供給商場足夠經(jīng)營使用的水、電。非電廠、水廠因素不得停水停電?！?款：‘甲方應(yīng)提供商場經(jīng)消防部門驗收合格的消防設(shè)備、設(shè)施及證件。’第6款：‘甲方提供給乙方適合放置備用電設(shè)備的場地?！敝率乖嬷两袢詿o法使用該租賃物，被告的行為已違約，《合同法》第107條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行，采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！痹嫣岢龅脑V訟請求合理、合法，應(yīng)得到支持，以免造成雙方更大的損失。
xx律師事務(wù)所律師。
20xx年xx月xx日。
租賃合同糾紛案代理詞篇三
2000年7月13日，某某公司與xx公司簽訂《成都市工程建設(shè)監(jiān)理合同》一份，約定：xx公司將其施工的位于成都市新村河邊街1號“萬福大廈”工程中的給排水、暖通、電力電照及設(shè)備安裝、室內(nèi)裝飾工程委托給某某公司實行監(jiān)理，監(jiān)理期限為12個月(2000年7月20日至2001年7月19日)，監(jiān)理費為18萬元;若合同中任一方嚴重不按合同履行責任和義務(wù)，則另一方應(yīng)提前28日以書面形式，明確通知對方合同終止日期;倘若合同終止是某某公司以外的原因所導(dǎo)致的，xx公司對某某公司至終止日期前提供的服務(wù)應(yīng)付給酬金。此后，該工程非因某某公司的原因而停工，2007年該工程被拍賣。某某公司于2007年12月17日訴至原審法院，要求xx公司支付監(jiān)理費18萬元。
某某公司與xx公司簽訂的《成都市工程建設(shè)監(jiān)理合同》是雙方當事人的真實意思表示，該協(xié)議的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訴訟中，某某公司認為其按合同約定實施了監(jiān)理行為，xx公司應(yīng)向其支付監(jiān)理費。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款關(guān)于“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)”及最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條關(guān)于“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果?！钡囊?guī)定，某某公司在舉證期限內(nèi)提交的監(jiān)理日記不能證明其提供了服務(wù)，故對某某公司要求xx公司支付監(jiān)理費18萬元的請求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百三十條，《中華人民共和國民法通則》第五條之規(guī)定，判決如下：駁回某某公司的訴訟請求。案件受理費1950元，由某某公司負擔。
租賃合同糾紛案代理詞篇四
尊敬的審判長、審判員及人民陪審員：
某某訴某某解除合同糾紛一案，貴院轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，作為某某的代理人，除上次簡易程序發(fā)表的代理意見外，現(xiàn)補充如下代理意見：
一、莫某不僅拒交土地青苗補償費，亦將本案爭議土地轉(zhuǎn)租他人，構(gòu)成根本違約。
根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，承租人將土地轉(zhuǎn)租他人之前，承租人應(yīng)當取得出租人的同意。本案中，某某在沒有約定及征得某某的同意的情況下，將土地轉(zhuǎn)租他人，根本違背了雙方之約定，構(gòu)成根本違約。
二、本案《協(xié)議》第三條應(yīng)當認定為“贈與條款”。
第三條約定，該塊土地被征占，某某享有60%土地補償權(quán)益?？v觀《協(xié)議》及案件事實，某某除青苗補償費外未給予某某任何相關(guān)土地使用款項。而，該地塊被國家或其他單位征占，某某將永久喪失該地塊。根據(jù)我國法律之規(guī)定，土地一旦被征占，補償費分為三類：土地補償款、安置補償款及青苗費、地上附作物補償款，征占單位給予的土地補償費，極大部分用于失地農(nóng)民的安置所用，即讓失地農(nóng)民有所居、有所發(fā)展。某某及某某一旦失去該塊土地，理所當然應(yīng)當享有上述補償費。然，本案中，關(guān)于土地永久喪失，某某在未給予某某進行過任何補償?shù)那闆r下，享有60%的土地征占款的約定明顯違背了權(quán)利義務(wù)對等的原則，且損害了某某的權(quán)益。關(guān)于《協(xié)議》第三條，某某以零付出的方式，收獲土地征占款的約定，應(yīng)當認定為某某對某某的`無償贈與。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，無償贈與合同，贈與物在交付之前，贈與人享有任意撤銷權(quán)。本案中爭議土地尚未被征占，某某亦未收到土地補償款，因此，贈與人某某有權(quán)行使任意撤銷權(quán)，將其與受贈人某某簽訂的《協(xié)議》第三條撤銷。
三、本案某某與某某簽訂的《協(xié)議》，人民法院應(yīng)當依職權(quán)確認為無效。
本案中某某租用協(xié)議土地并未用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，給土地造成了永久的損害，使用過后其恢復(fù)土地的成本及費用承擔問題《協(xié)議》未有明確約定，因此一旦某某不予對該塊土地進行復(fù)墾，在某某無力復(fù)墾的情況下，該塊土地就只能喪失其農(nóng)業(yè)功能，造成我國農(nóng)業(yè)用地的浪費。故此，我國《土地管理法》嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，規(guī)定了嚴格的審批程序，且禁止浪費農(nóng)用地，未取得審批手續(xù)的，均為非法用地。因此，《協(xié)議》將該塊土地約定為建設(shè)用地的行為當屬無效，其約定及其合同的實際履行損害了國家及本村集體的利益，因此人民法院應(yīng)當依職權(quán)確認《協(xié)議》相關(guān)約定無效。由于本案《協(xié)議》所有條款均是圍繞某某占用某土地“建廠房”而得以成立，故此“占地建廠”成為了所有條款的基石，“占地建廠”相關(guān)約定無效，置根于之上的其他約定當然喪失了基礎(chǔ)，均應(yīng)當認定為無效。
綜上所述，代理人認為，實際履行《協(xié)議》過程中，某某的違約行為構(gòu)成了根本違約，符合解除協(xié)議的要件；關(guān)于《協(xié)議》第四條的約定，某某享有任意撤銷權(quán)；本案《協(xié)議》的約定及實際履行均損害了國家及集體的利益，人民法院應(yīng)當依職權(quán)確認為無效。
以上代理意見，望法庭采納！謝謝！參考資料：杭州律師
代理人：***
年 月 日
租賃合同糾紛案代理詞篇五
案情簡介：
林某是一個下崗在家的普通上海本地人，為維持生計，在路邊商鋪開設(shè)一家小飯店。這家小飯店是林某于2月花了7萬元轉(zhuǎn)讓費從上家盤過來的。盤下飯店后，林某又斥資近10萬元對飯店進行了裝修。正式開業(yè)后飯店每天上午10點開業(yè)，一直營業(yè)到凌晨3點，由于林某夫妻倆勤勞肯干，生意倒也做得紅紅火火?？墒翘煊胁粶y風云，春節(jié)前，房東海天公司的法定代表人鄭某通知林某夫妻，說由于大房東浦君開發(fā)公司不同意林某在該商鋪經(jīng)營飯店，要求林某在202月29日合同到期后搬走。對此，林某堅決不肯搬離，原來在20簽署合同時，雖然約定合同期為兩年，但是合同中有續(xù)租條款，合同約定：2012年2月合同到期后，再續(xù)簽兩年，租金上漲10%。不過在年簽署合同時，出租方并非海天公司，也非法定代表人鄭某(因為其時鄭某正在國外)，出租方是由鄭某的姨夫劉某簽字，劉某則是海天公司的負責人。林某認為，該房屋租賃合同的期限是四年而不是兩年，因此才會投資近17萬元來經(jīng)營，現(xiàn)在僅兩年時間，成本尚未折算完畢。其后海天公司又決定給劉某3個月的時間，該期間內(nèi)僅收取1個月的房租，4月的房租由押金代替，5月的房租不收，算是對林某的補償。
5月底，鄭某和劉某再次要求林某搬出。林某在向筆者咨詢后，向鄭某和劉某提出，林某可以搬離，但要求海天公司支付補償金7萬余元。對此雙方未能達成合意。
6月5日，鄭某和劉某帶人前來封鋪，雙方發(fā)生口角以及輕微肢體沖突，并鬧到了警署。警察要求雙方不得動手，關(guān)于合同糾紛可以協(xié)商，協(xié)商不成可以訴至法院。林某就此事電告筆者，筆者到達現(xiàn)場進行調(diào)解。不料到達現(xiàn)場后，情況發(fā)生了變化，鄭某聲稱要求林某交納4、5兩個月的房租，另外聲稱合同簽訂與其無關(guān)，因此無效，現(xiàn)在可以續(xù)租，但必須與其本人簽訂合同。但是林某因為與鄭某鬧僵，情緒激動，堅持要求解除合同，并起訴對方違約。筆者看到情況有變，先告知鄭某關(guān)于合同無效的理由站不住腳，林某方有足夠證據(jù)證明劉某確實有資格代替鄭某簽署租賃合同;同時安撫林某的情緒，如果現(xiàn)在解除合同，反而變成自己違約，不但拿不到補償，還得承擔違約責任。筆者說服了林某，并承諾第二天向鄭某支付房租，同時協(xié)商續(xù)簽合同的事宜。
6月6日，筆者與林某、鄭某、以及劉某進行了會談，林某補交了4、5月份的房租后，在筆者的主持下，對續(xù)租合同條款進行了商議，達成一致。
6月7日，筆者起草了合同，林某和鄭某簽署后，這場商鋪租賃糾紛完滿解決。
律師觀點：
本案的案情并不復(fù)雜，但是在實際生活中卻有很多類似的案例發(fā)生，其根源在于簽訂合同的雙方對于合同法不夠了解，對于合同中應(yīng)當注意的事項不明確，導(dǎo)致簽訂的合同有很大的瑕疵，不僅無法保證雙方的合法利益，即使到法院訴訟，也給法官的審理帶來很大的麻煩。
就房屋租賃合同而言，需要注意的有以下幾點：
1、合同簽訂雙方的主體資格。
很多租賃合同的出租方本身也是承租者，并非產(chǎn)權(quán)所有人，也就是通常所說的“二房東”。在簽訂租賃合同時，承租者一定要注意出租人的身份，是否有權(quán)出租，如果是“二房東”，那么大方都是否同意其轉(zhuǎn)租。
2、合同期限以及續(xù)租條款。
這些條款直接關(guān)系到合同的有效期限，有效期限內(nèi)無故解除合同顯屬違約，需要承擔違約責任。
3、解除合同以及違約事項的約定。
合同是一種契約，是雙方的一種合意。在不違背我國強制性法律法規(guī)的前提下，應(yīng)當對解除合同的條件，違約后果等內(nèi)容詳細約定，越詳細越好。這樣即使在合同履行中產(chǎn)生爭議，也比較容易溝通和解決。
最后，筆者勸告廣大讀者，產(chǎn)生爭議時，不要意氣用事，能夠協(xié)商或者通過第三方調(diào)解解決的情況下，盡量不要訴至法院?，F(xiàn)在法院的案件數(shù)量巨大，法官們都在超負荷工作，一旦進入訴訟程序，解決問題的周期可能很長。
租賃合同糾紛案代理詞篇六
____________證券信息有限公司受______證券交易所授權(quán)，負責運營_________證券交易所身份認證系統(tǒng)并發(fā)放________證券交易所數(shù)字證書。為明確_________證券信息有限公司與用戶的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范雙方業(yè)務(wù)行為，_________證券信息有限公司本著平等互利的原則，就數(shù)字證書服務(wù)相關(guān)事宜與用戶達成《__________證券交易所數(shù)字證書服務(wù)協(xié)議》。
一、定義。
如無特別說明，下列用語在《_________證券交易所數(shù)字證書服務(wù)協(xié)議》中的含義為：
1.“信息公司”、“甲方”：指______證券信息有限公司。
2.“數(shù)字證書服務(wù)”：指________證券信息有限公司借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為用戶提供的使用數(shù)字證書的網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)等服務(wù)。
3.“用戶”、“乙方”：指自愿使用________證券交易所數(shù)字證書的機構(gòu)和個人。
4.“本協(xié)議”：指《________證券交易所數(shù)字證書服務(wù)協(xié)議》。
二、用戶權(quán)利及義務(wù)。
1.在申請數(shù)字證書時，須向信息公司提供真實、準確的用戶資料，當用戶資料變更時應(yīng)及時辦理用戶資料更新手續(xù)否則應(yīng)對未及時更新用戶資料造成的損失承擔全部法律責任。
2.合法登錄信息公司網(wǎng)站及使用其各項服務(wù)，不得利用信息公司網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)進行任何不利于交所、信息公司或違反國家有關(guān)法律法規(guī)的行為。
3.妥善保管申請的數(shù)字證書、密碼，保證無論是將之提供給他人使用，或因遺失、泄密等原因而被他人使用，均視為本人使用，并對使用所申請的數(shù)字證書產(chǎn)生的一切后果承擔全部法律責任。
4.如發(fā)現(xiàn)交所或信息公司網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)安全漏洞，應(yīng)立即通知交所或信息公司。
5.不以與其他第三人發(fā)生糾紛為理由拒絕支付應(yīng)付給信息公司網(wǎng)上服務(wù)款項。
6.應(yīng)在信息公司規(guī)定時間內(nèi)交納數(shù)字證書服務(wù)的費用。
7.應(yīng)配合信息公司實施的數(shù)字證書服務(wù)變更。
8.有權(quán)享受本協(xié)議約定的數(shù)字證書服務(wù)，有權(quán)在信息公司提供的數(shù)字證書服務(wù)項目中選擇和變更自己所需要的服務(wù)。
9.有權(quán)對信息公司的數(shù)字證書服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督和投訴。
10.理解交所和信息公司已采取了有效措施保護用戶資料和網(wǎng)上服務(wù)業(yè)務(wù)的安全，但網(wǎng)上服務(wù)存在且不限于下列風險，并愿意承擔該風險和由此帶來的一切可能損失：
(4)在互聯(lián)網(wǎng)上的數(shù)據(jù)傳輸可能因通信繁忙出現(xiàn)延遲，或因其它原因出現(xiàn)中斷、停頓或數(shù)據(jù)錯誤，從而使得網(wǎng)上服務(wù)出現(xiàn)延遲、停頓或中斷。
三、信息公司權(quán)利及義務(wù)。
1.按照國家許可的資費標準，向用戶收取本服務(wù)協(xié)議提供的數(shù)字證書服務(wù)的費用。保留在國家許可的資費政策范圍內(nèi)調(diào)整資費的權(quán)利。
2.保留對數(shù)字證書服務(wù)的服務(wù)功能作出調(diào)整的權(quán)利，以確保數(shù)字證書的服務(wù)質(zhì)量。
3.本協(xié)議終止后，___________證券信息有限公司有權(quán)終止用戶數(shù)字證書的使用權(quán)。
4.應(yīng)依法保護數(shù)字證書用戶的用戶信息和數(shù)字證書使用權(quán)，但下列情況除外：
(1)事先獲得用戶的明確授權(quán);。
(2)根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)要求;。
(3)按照相關(guān)政府主管部門的要求;。
(4)為維護社會公眾的利益;。
(5)為維護交所和信息公司的合法權(quán)益。
5.應(yīng)向用戶公布數(shù)字證書的服務(wù)項目及資費標準，并以多種方式為用戶交費提供方便。
6.應(yīng)向用戶提供業(yè)務(wù)咨詢、查詢和障礙申告等服務(wù)。應(yīng)采取多種方式認真受理用戶投訴。從接到用戶投訴之日起，應(yīng)在______日內(nèi)答復(fù)用戶。
7.應(yīng)建立與用戶溝通的渠道，進行用戶滿意程度測評，聽取用戶的意見和建議，自覺改善服務(wù)工作。
8.因數(shù)字證書發(fā)展或數(shù)字證書技術(shù)的需要，實施數(shù)字證書服務(wù)變更時應(yīng)及時通知用戶。
9.因數(shù)字證書發(fā)展或數(shù)字證書技術(shù)的需要，必須變更已發(fā)放給用戶使用的數(shù)字證書時，應(yīng)提前______日通知用戶。
10.在用戶申請并拿到數(shù)字證書后，按照網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)所提供的功能向用戶提供服務(wù)。
11.如因系統(tǒng)維護或升級等主觀原因需暫停網(wǎng)上服務(wù)，應(yīng)當事先通告。
12.將用戶在交所、信息公司網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)的數(shù)字證書視作用戶進入交所、信息公司網(wǎng)上服務(wù)系統(tǒng)辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時確認用戶身份的有效依據(jù)。
13.有權(quán)增加、減少、中止或撤消網(wǎng)上服務(wù)種類，并提前公告。但由于增加、減少、中止或撤消網(wǎng)上服務(wù)種類對用戶或任何第三方造成直接和間接損失不承擔任何法律責任。
14.如發(fā)生下列任何一種情形，有權(quán)隨時中斷或終止向用戶提供本協(xié)議項下的網(wǎng)上服務(wù)而無需通知用戶：
(1)用戶提供的注冊資料不真實;。
(2)用戶違反本協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。
15.交所、信息公司不擔保網(wǎng)上服務(wù)一定能滿足用戶的要求，也不擔保網(wǎng)上服務(wù)不會中斷。
四、協(xié)議修改。
如遇有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章或主管部門相關(guān)政策調(diào)整，信息公司有權(quán)根據(jù)該法律、法規(guī)、規(guī)章修改本協(xié)議的相關(guān)條款，一旦條款內(nèi)容發(fā)生變動，信息公司應(yīng)當在相關(guān)的網(wǎng)頁履行提示或公告義務(wù)。
五、法律管轄。
1.網(wǎng)上服務(wù)同樣受相關(guān)法律法規(guī)和深交所、信息公司有關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)定約束。如有未盡事宜，應(yīng)依照交所、信息公司有關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則、指南辦理。
2.雙方在履行本協(xié)議的過程中，如發(fā)生爭議，應(yīng)首先協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向當?shù)刂俨梦瘑T會提請仲裁。
3.與本協(xié)議有關(guān)的爭議應(yīng)適用中華人民共和國法律。
六、違約責任。
在本協(xié)議生效后，雙方應(yīng)全面履行本協(xié)議約定的義務(wù)，任何一方不履行或不完全履行約定義務(wù)，應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任，并賠償因此給對方造成的損失。
七、通知和送達。
本協(xié)議項下所有的通知均可通過重要頁面公告、電子郵件或常規(guī)的信件傳送等方式進行;該等通知于發(fā)送之日視為已送達收件人。
八、可分性。
若本協(xié)議其中任何條款被認定為無效后，該條款不影響本協(xié)議其它條款的法律效力。
本協(xié)議一式兩份，用戶與信息公司雙方各保留一份，雙方簽字或蓋章后生效。
甲方：_____________證券信息有限公司。
法定代表人或授權(quán)委托人：_______________。
簽署日期：_____________________________
乙方：_________________________________。
法定代表人或授權(quán)委托人：_______________。
簽署日期：_____________________________
租賃合同糾紛案代理詞篇七
尊敬的審判長、人民陪審員：
依照法律規(guī)定，受原告委托和xx律師事務(wù)所的指派，我們擔任原告l等人的代理人，參與本案訴訟活動。開庭前，我們收集了相關(guān)證據(jù)，進行了必要的調(diào)查，今天又參與了本案的庭審，對本案有一個全面清楚的認識和了解，我們認為：本案中《商鋪委托經(jīng)營協(xié)議》實際為租賃合同，依法應(yīng)受保護。被告一應(yīng)當支付第二、三年租金給原告，并且依照租賃合同承擔違約責任;被告二提供的擔保合法有效，應(yīng)當承擔連帶責任。下面就本案的相關(guān)事實和適用法律問題發(fā)表代理意見:。
1、原告和被告二簽訂的《商品房買賣合同》為原告和被告二雙方真實意思表示，不違法法律強制性規(guī)定，買賣合同成立并且生效，因此在原告和原告一的租賃合同中，原告提供的鋪面是合格的租賃標的物。
2、《商鋪委托經(jīng)營協(xié)議》實際性質(zhì)為租賃合同，依法應(yīng)保護。
委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同(《合同法》396條)，而租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同(《合同法》212條)。
租賃合同和委托合同法律性質(zhì)區(qū)分：租賃合同是轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)使用權(quán)的合同，承租人使用、收益租賃物為直接目的。而委托合同是一種典型的以一方特定的社會技能提供勞務(wù)一完成一定任務(wù)的合同，目的是處理或者管理委托人的事務(wù)。
本案中原告和被告一在《商鋪委托經(jīng)營協(xié)議》中對于租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款都有詳細的約定，符合《合同法》第213條關(guān)于租賃合同的內(nèi)容規(guī)定，因此該《商鋪委托經(jīng)營協(xié)議》實際上就是《商鋪租賃合同》。
3、本案中原告作為守約方要求被告一繼續(xù)履行合同，被告一作為違約方，被告一無權(quán)行使法定解除權(quán)，亦無約定解除權(quán)約定，被告一應(yīng)當按照《合同法》第60條第1款：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)”。
合同法規(guī)定合同解除分為三類：協(xié)商解除、不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)、違約行為。前兩種本案不存在，本案中被告一乙方違約，解除權(quán)歸守約方即本案原告享有。所以在租賃期間，被告一具有支付租金的義務(wù)。
4、被告一已經(jīng)實際完整使用了第二年租期，租賃合同合法且生效，應(yīng)當支付第二年租金(約定支付日期20xx年5月20日至30日)。
5、20xx年8月份開始被告一經(jīng)營不善，鋪面店鋪陸續(xù)關(guān)閉屬于商業(yè)風險，不適用情事變更原則，應(yīng)當由被告一完全承擔此風險。
不可抗力是在發(fā)生情事變更原則中，因不可歸責雙方的原因發(fā)生了不可預(yù)見致使合同履行非常困難時適用，不能是不影響到或者影響到了卻致使合同不能實現(xiàn)，而是只有在致使合同履行非常困難時適用。
而本案中被告一作為一個專業(yè)的商業(yè)營運公司，具有充分考慮到各種風險的能力，在20xx年商鋪陸續(xù)經(jīng)營不善搬離后，被告一也具有能力和財力重新招商、出租，營運該商場，減少損失乃至盈利，但被告一沒有這樣做，而是不再管理該商場、開始躲避，故不符合不可抗力的含義(第一、這種商業(yè)風險是可以預(yù)見的，第二這種商業(yè)風險是可以由被告一重新招商、出租進行挽回的)，故屬于正常的商業(yè)風險。
6、第三年租期租金約定支付日期20xx年5月20日至30日，現(xiàn)在被告一行為已經(jīng)表明不履行支付租金義務(wù)，為逾期違約，原告依法要求被告一預(yù)先支付第三年租金。
首先，本案中被告一第二年的租金還沒有支付，第三年租金被告具有充分的理由相信被告也不會主動支付，其次，本案開庭時間是20xx年5月12日也已經(jīng)到了被告一應(yīng)當支付第三年租金的時候，現(xiàn)在被告一直躲避，原告找不到被告一，已臨近第三年租金支付的截止時間即20xx年5月30日。依照《合同法》108條規(guī)定：當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。原告有充分依據(jù)主張被告一預(yù)先支付第三年租金。
7、被告二作為租賃合同中被告一的擔保人，應(yīng)當對被告一的債務(wù)承擔連帶責任。
本案中被告二在原告和被告一的《商鋪租賃協(xié)議》上蓋章作為擔保人，該擔保行為合法有效，依照《擔保法》19條：當事人對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任?，F(xiàn)在被告一出現(xiàn)違約情況，被告二應(yīng)當依法承擔擔保責任。
8、部分訴訟請求的約定依據(jù)。
第一項訴訟請求租金：原被告簽訂的《商鋪委托經(jīng)營協(xié)議》第五條第一款。
利息：利息作為租金的法定孳息，兩被告沒有依約定支付租金，造成原告的損失，應(yīng)當賠償。
第二項訴訟請求免租期租金損失：(原被告簽訂的《商鋪委托經(jīng)營協(xié)議》第七條第10款)。
第三項律師費、誤工費、差旅費：因兩被告違約造成原告的損失，其中誤工費和差旅費屬于不可避免必然產(chǎn)生的費用，由法院酌情考慮。
第四項違約金：原被告簽訂的《商鋪委托經(jīng)營協(xié)議》第八條第一款第二項約定超過30天不支付租金，甲方“有權(quán)”而不是“必須”解除合同，同時乙方承擔違約金5000元，故現(xiàn)原告要求繼續(xù)履行合同且要求被告承擔違約金5000元，符合該約定。
以上代理意見供法庭參考并予采納。
xx律師事務(wù)所律師。
20xx年xx月xx日。
租賃合同糾紛案代理詞篇八
審判長、人民審判員：
xx律師事務(wù)所xx接受本案原告陳某的委托，擔任其與魏某房屋租賃合同糾紛一案的一審代理律師，根據(jù)庭審中雙方爭議的焦點，發(fā)表如下代理意見：
1、x店鋪“某婚慶店”個體戶工商營業(yè)執(zhí)照登記的負責人是高某。從原告提交的“投資經(jīng)營委托書”可以知道原告陳某是“某婚慶店”實際經(jīng)營者，這也充分證明了原告是本案訴爭店鋪的承租人。被告代理人依據(jù)《個體戶工商登記管理辦法》第十二條的規(guī)定即“個人經(jīng)營的，以經(jīng)營者本人為申請人”認為原告與高某簽訂的“投資經(jīng)營委托書”不具有法律效力。原告代理人認為這是沒有法律依據(jù)的?！秱€體戶工商登記管理辦法》第十二條是授權(quán)性法律規(guī)則，而并不是禁止性法律規(guī)則。該條并沒有禁止經(jīng)營者可以委托他人以他人的名義申辦營業(yè)執(zhí)照。在民事法律行為中“法無禁止即自由”，也就是說民事法律行為只要不違反公序良俗、不侵害國家和第三人的合法權(quán)益，即使沒有法律授權(quán)那也是合法的。而且該店鋪的所有投資、經(jīng)營資本都由本案原告承擔，高某也享有40%的利潤，并不是像被告代理人所說的原告只享有權(quán)利，不承擔風險。因此該份“投資經(jīng)營委托書”是合法有效的，原告陳某是“某婚慶店”的實際經(jīng)營者，也當然是x店鋪的承租人。
2、xxx是原告陳某店里的員工，其是受原告陳某的委托與被告簽訂《店鋪租賃合同》。在庭審過程中原告向法庭提交了xxx的錄音和短信聊天記錄。首先，從錄音的內(nèi)容來看，xxx在錄音里陳述了一個事實即她在離開原告店里時，曾多次與原告溝通要求原告陳某與被告重新簽過租賃合同。也就是說xxx本人并不是該店鋪的承租人，所以其才會在離開原告店里時一而再的要求原告與被告重新簽訂租賃合同。其次，從xxx短信聊天記錄的內(nèi)容可以知道，xxx是原告店里的員工，而且x店鋪的投資、經(jīng)營款都是由原告所出。因此從一點也能證實xxx不是x店鋪的承租人。
3、從20xx年10月22日被告出具給原告的電費收據(jù)和20xx年10月31日被告出具給原告的房租收據(jù)也可以知道xxx不是x店鋪的承租人。這兩份收條在法庭質(zhì)證時被告也證實是真實的，我們可以假設(shè)，如果xxx是本案訴爭店鋪的承租人，那么在她離開原告店里時被告為何卻向原告收取20xx年10月份的電費和20xx年11月份的租金，這顯然是有悖于常理的。被告代理人認為，20xx年10月31日被告出具給原告的房租收據(jù)是原告賠償被告20xx年10月份的租金損失，這顯然是沒有事實和法律依據(jù)的。原告是于20xx年6月20日與被告簽訂合同的，并于當日向被告交納當月的房租。該份收據(jù)上收款事由雖寫明的是“陸月份房租”，但實質(zhì)上是20xx年6月20日至20xx年7月20日的房租。以此類推，20xx年9月20日原告就應(yīng)當交納了20xx年9月20日至20xx年10月20日的房租。既然已經(jīng)向被告交納了20xx年10月的租金，那20xx年10月份被告又哪來的的租金損失。顯然原告20xx年10月31日交納的是20xx年11月的房租，而絕不是被告代理人認為的是20xx年10月份租金損失。因此，從被告向原告收取租金和電費的事實可以證實原告陳某才是本案訴爭店鋪的承租人。另從交納租金和電費的原始收據(jù)和租賃合同的原件都在原告手中的事實也可以證實這一點。
4、在法庭質(zhì)證過程中，被告向法庭提交了一份落款是xxx的“證明”，以此來證實xxx是本案訴爭店鋪的承租人。原告代理人認為這顯然是沒有事實依據(jù)的。首先，從本案事實和上述分析中可以證實xxx是受原告陳某的委托與被告簽訂租賃合同，其并不是x店鋪的承租人。其次，從證據(jù)角度來分析，該份證明在證據(jù)種類上屬于證人證言。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十五條，“證人應(yīng)當出庭作證，接受當事人的質(zhì)詢”。第四十七條，“證據(jù)應(yīng)當在法庭上出示，由當事人質(zhì)證。未經(jīng)質(zhì)證的證據(jù)，不能作為認定案件事實的依據(jù)”的規(guī)定，證人必須到庭接受原被告雙方和法庭的質(zhì)詢，其證人證言才能作為證據(jù)使用。本案中xxx沒有到庭作證，該份“證明”的真實性無法得到核實，且其沒有到庭，無法辨明該份“證明”內(nèi)容的真?zhèn)?。因此被告用該份“證明”證實xxx是本案訴爭店鋪的承租人，顯然是沒有事實和法律依據(jù)的。
綜上所述，xxx是原告陳某店里的員工，其受原告陳某的委托與被告簽訂《店鋪租賃合同》，其并不是x店面的承租人。
20xx年6月20日，xxx作為本案原告陳某店里的員工，接受本案原告的委托與本案被告魏某簽訂《店鋪租賃合同》，承租南昌市x店面。合同簽訂后，原告按照合同約定向被告支付了4000元押金和2000元當月租金，即在租賃店面經(jīng)營化妝婚慶類的業(yè)務(wù)。雖然《店鋪租賃合同》是xxx以自己的名義與被告簽訂的，但是其只是作為受托人，其在授權(quán)的范圍內(nèi)實施的法律后果都應(yīng)當由委托人也就是本案原告承擔。被告代理人認為根據(jù)民法通則的有關(guān)規(guī)定代理人只能以被代理人的名義實施代理行為，這顯然是被告代理人對法律的錯誤理解。代理人實施代理行為不僅可以以被代理人的名義，也可以以代理人自己的名義。代理人以本人的名義實施代理行為，這就是民法理論中的“間接隱名代理”或“隱名代理”。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零二條的規(guī)定，“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”。又根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零三條的規(guī)定，“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外”。從上述法律規(guī)定中可知，委托人以自己的名義與第三人簽訂的合同，如果第三人知道委托人與受托人之間的代理關(guān)系，該合同直接約束委托人和受托人;如果第三人不知道委托人與受托人之間的關(guān)系的，經(jīng)受托人披露后委托人也可以行使受托人對第三人的權(quán)利，換言之，不管第三人知情與否委托人都可以作為合同一方主體行使相應(yīng)的合同權(quán)利。本案中，原告作為委托人，xxx作為受托人，被告為第三人，受托人xxx以自己的名義與被告簽訂房屋租賃合同，故根據(jù)上述法律規(guī)定，雖然受托人xxx以自己的名義與被告簽訂房屋租賃合同，但是本案原告陳某依然是本房屋租賃合同的承租人，當然享有承租人相應(yīng)的權(quán)益。
xxx作為受托人，其代理權(quán)限只限于與被告簽訂《店鋪租賃合同》，其于20xx年10月9日作出的《聲明書》沒有法律效力。首先，xxx不是x店鋪的承租人，其無權(quán)作出這樣的聲明;其次，本案原告也沒有授權(quán)其與被告解除租賃合同，因此其聲明與被告解除租賃合同沒有法律效力，原被告之間的租賃關(guān)系還是合法存在的。
綜上所述，原告是x店鋪的合法承租人，其與被告之間的租賃關(guān)系當然合法有效。其是通過正當?shù)姆赏緩阶赓U使用x店鋪，根本就不存在非法搶占店鋪的事實。
(一)被告應(yīng)賠償原告裝修費損失15000元。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條關(guān)于“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持”的規(guī)定。本案中，約定的租賃期限為6個月，為此原告花費了裝修費30000元，但原告僅使用了3個月，根據(jù)上述法律規(guī)定，被告應(yīng)賠償原告剩余租賃期限內(nèi)裝飾裝修殘值損失，共計15000元。
(二)被告應(yīng)退還原告押金、賠償租金、經(jīng)營損失等損失。
1、該房屋租賃合同簽訂后，原告支付被告押金4000元，現(xiàn)被告單方違約要求解除合同，該押金應(yīng)全部退還給原告。
2、原告于20xx年10月31日向被告繳納了11月份的租金2000元，但是被告卻于20xx年11月3日無故終止租賃協(xié)議，強行將店面鎖住，導(dǎo)致原告20xx年11月份沒有營業(yè)，故被告應(yīng)返還原告20xx年11月份的2000元租金。
3、原告店鋪經(jīng)營了3個月之久，已經(jīng)擁有了穩(wěn)定的客戶群。從原告提供的“流水賬”來看原告20xx年10月的凈利潤有2000元左右。20xx年11月3日因被告無故將該租賃店面封鎖，導(dǎo)致原告無法正常經(jīng)營。租賃期間無法正常經(jīng)營的3個月的營業(yè)損失6000元應(yīng)由被告承擔。
原告是依據(jù)合同的約定對店鋪進行了簡易的裝修，在裝修過程中沒有對房屋的主體結(jié)構(gòu)造成破壞。原告裝修是得到被告的許可的并且被告也從沒有對原告的裝修提出過異議。
從證據(jù)角度上分析，被告也沒有向法庭提供任何有力的證據(jù)證明原告私自對店鋪進行改造、破壞。被告主張該請求時只向法庭提交了一組照片。首先，該組照片的真實性無法核實，僅憑該組照片無法證實其拍攝內(nèi)容來自本案的訴爭店鋪;其次，被告僅憑該組照片也無法證實改造、破壞的行為是由本案原告實施的。因此被告沒有任何證據(jù)證明原告對私自店鋪進行改造、破壞。因此原告這一主張沒有事實和法律依據(jù)。
綜上所述，原告是涉案店面的合法承租人，其享有承租人相應(yīng)的權(quán)益，被告單方違約要求提前收回租賃物，應(yīng)賠償原告相應(yīng)的經(jīng)濟損失。據(jù)此，原告訴請于情和理、于法有據(jù)，懇請人民法院依法支持原告的全部訴訟請求，駁回被告的反訴請求。
xx律師事務(wù)所律師。
20xx年xx月xx日。
租賃合同糾紛案代理詞篇九
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
租賃合同糾紛案代理詞篇十
微信等網(wǎng)聊記錄可作民事案件證據(jù)。
經(jīng)過歷時兩年的論證起草和5次審委會討論，最高人民法院有史以來制定條文最多、篇幅最長的司法解釋——《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》2月4日起正式施行。
“2012年8月31日，十一屆全國人大常委會第二十八次會議審議通過了修改民事訴訟法的決定，此后最高法便著手制定新民訴法司法解釋，并確立了‘搞批發(fā)，不搞零售’的思路，即對1992年發(fā)布實施的民訴法司法解釋進行全面修訂，以便于法官、律師和當事人查閱與適用。”最高法審委會專職委員杜萬華說，《民訴法司法解釋》分23章，共552條，最高法在起草過程中召開各類座談會共150多場，使得這部司法解釋成為內(nèi)容最為豐富、參加起草部門和人員最多的司法解釋。
保障訴權(quán)。
變立案審查制為立案登記制，規(guī)范撤訴行為。
為貫徹落實黨的十八屆四中全會決定中關(guān)于改革人民法院案件受理制度的要求，依法保護起訴權(quán)，建立立案登記制，《民訴法司法解釋》規(guī)定，人民法院接到當事人提交的民事起訴狀時，對符合民事訴訟法第一百一十九條規(guī)定的起訴條件，且不屬于民事訴訟法第一百二十四條規(guī)定情形的，應(yīng)當?shù)怯浟?對當場不能判定是否符合起訴條件的，應(yīng)當接收起訴材料，并出具注明收到日期的書面憑證。需要補充必要相關(guān)材料的，人民法院應(yīng)當及時告知當事人。在補齊相關(guān)材料后，應(yīng)當在七日內(nèi)決定是否立案。
“《民訴法司法解釋》還依法保護和規(guī)范當事人一審、二審、再審各個階段申請撤訴行為，增加規(guī)定反訴構(gòu)成的要件，明確規(guī)定因重復(fù)起訴不予受理的判斷標準，對當事人在訴訟中變更或者增加訴訟請求作出細化規(guī)定。”杜萬華說。
法庭紀律。
未經(jīng)許可現(xiàn)場傳播審判信息，法院可強制刪除。
近年來，隨著現(xiàn)代科技和信息網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，案件審理過程中，出現(xiàn)了個別訴訟參與人未經(jīng)準許進行錄音、錄像、攝影和利用郵件、博客、微博客、微信等方式報道庭審活動現(xiàn)象;出現(xiàn)了個別訴訟參與人、旁聽人員沖擊、哄鬧法庭，在法庭上公然毆打?qū)Ψ疆斒氯耍枇R法官的現(xiàn)象，引發(fā)輿論關(guān)注。
對此，《民訴法司法解釋》規(guī)定，未經(jīng)準許進行錄音、錄像、攝影的，未經(jīng)準許以移動通信等方式現(xiàn)場傳播審判活動的，人民法院可以暫扣訴訟參與人或者其他人進行錄音、錄像、攝影、傳播審判活動的`器材，并責令其刪除有關(guān)內(nèi)容;拒不刪除的，人民法院可以采取必要手段強制刪除。
審判公開是實現(xiàn)審判公正的重要保障。《民訴法司法解釋》嚴格執(zhí)行開庭審理規(guī)定，對二審、再審程序可以不開庭審理的情形予以限制，進一步規(guī)范裁判文書制作，規(guī)定了申請查閱裁判文書的范圍和方式。
“作為與《民訴法司法解釋》配套的成果，我們正在制定人民法院民事訴訟文書樣式，全面梳理、規(guī)范民事訴訟涉及的法律文書，制定可操作性規(guī)則，以此切實提高裁判文書制作水平和質(zhì)量?！弊罡叻ㄘ瀼貙嵤┬薷暮竺袷略V訟法領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任孫佑海說。
電子證據(jù)。
明確短信、微博、網(wǎng)聊記錄等可作證據(jù)。
證據(jù)制度是現(xiàn)代民事訴訟制度的基石。黨的十八屆四中全會《決定》指出，要全面貫徹證據(jù)裁判規(guī)則的要求，嚴格依法收集、固定、保存、審查、運用證據(jù)，完善證人、鑒定人出庭制度，保證庭審在查明事實、認定證據(jù)、保護訴權(quán)、公正裁判中發(fā)揮決定性作用。對此，《民訴法司法解釋》增加舉證證明責任分配原則的規(guī)定，合理分配舉證證明責任;對逾期舉證及其后果作出了分層次、分情形予以處罰的規(guī)定;增加關(guān)于法官組織質(zhì)證、進行認證的規(guī)定，指引和規(guī)范法官組織質(zhì)證、進行認證活動;增加關(guān)于法官審查判斷證據(jù)的原則的規(guī)定，要求法官公開對證據(jù)審查判斷的理由和結(jié)果。
根據(jù)《民訴法司法解釋》，通過電子郵件、電子數(shù)據(jù)交換、網(wǎng)上聊天記錄、博客、微博客、手機短信、電子簽名、域名等形成或者存儲在電子介質(zhì)中的信息，也可以作為民事案件的證據(jù)。
誠信原則。
被執(zhí)行人不履行義務(wù)的納入“黑名單”
“近年來，民事訴訟中的虛假陳述、偽證、虛假調(diào)解、惡意串通損害他人利益、規(guī)避執(zhí)行等現(xiàn)象時有發(fā)生，必須予以嚴厲制裁。”杜萬華說，修改后的民事訴訟法在總則部分增加了民事訴訟應(yīng)當遵循誠實信用原則的規(guī)定，在分則部分增加了禁止虛假訴訟、規(guī)避執(zhí)行的規(guī)定，并修改提高了對妨害民事訴訟行為的罰款上限，加大了制裁力度。
為促進訴訟誠信，《民訴法司法解釋》規(guī)定，負有舉證責任的當事人拒不簽署保證書，待證事實又欠缺其他證據(jù)證明的，人民法院對其主張的事實，不予認定。證人拒絕簽署保證書的，不得作證，并自行承擔相關(guān)費用。對被執(zhí)行人不履行法律文書確定的義務(wù)的，人民法院除對被執(zhí)行人予以處罰外，還可以根據(jù)情節(jié)將其納入失信被執(zhí)行人名單，將被執(zhí)行人不履行或者不完全履行義務(wù)的信息向其所在單位、征信機構(gòu)以及其他相關(guān)機構(gòu)通報。
公益訴訟。
提起公益訴訟需有公益受損初步證據(jù)。
2012年修改后的民事訴訟法增加了公益訴訟制度，但僅有一個條文規(guī)定。該法第五十五條：“對污染環(huán)境、侵害眾多消費者合法權(quán)益等損害社會公共利益的行為，法律規(guī)定機關(guān)和有關(guān)組織可以向人民法院提起訴訟?！睘橐?guī)范公益訴訟有序進行，《民訴法司法解釋》按照立法原意，結(jié)合有關(guān)審判實踐，細化規(guī)定提起公益訴訟的受理條件。根據(jù)《民訴法司法解釋》，有關(guān)機關(guān)和組織提起公益訴訟的，除了符合民事訴訟法第五十五條規(guī)定，還應(yīng)當同時符合下列條件：有明確的被告;有具體的訴訟請求;有社會公共利益受到損害的初步證據(jù);屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。
為明確公益訴訟案件的管轄法院，《民訴法司法解釋》規(guī)定，公益訴訟案件由侵權(quán)行為地或者被告住所地中級人民法院管轄，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。因污染海洋環(huán)境提起的公益訴訟，由污染發(fā)生地、損害結(jié)果地或者采取預(yù)防污染措施地海事法院管轄。對同一侵權(quán)行為分別向兩個以上人民法院提起公益訴訟的，由最先立案的人民法院管轄，必要時由它們的共同上級人民法院指定管轄。
小額訴訟。
明確物業(yè)、電信服務(wù)合同等小額訴訟一審終審。
什么是小額訴訟程序?民事訴訟法第一百六十二條規(guī)定，基層人民法院和它派出的法庭審理符合本法第一百五十七條第一款規(guī)定的簡單的民事案件，標的額為各省、自治區(qū)、直轄市上年度就業(yè)人員年平均工資百分之三十以下的，實行一審終審。根據(jù)此規(guī)定，我國確立了小額訴訟程序，而本次出臺的司法解釋進行了細化。
《民訴法司法解釋》規(guī)定明確，買賣合同、借款合同、租賃合同糾紛，銀行卡糾紛，物業(yè)、電信等服務(wù)合同糾紛等九類金錢給付的案件，適用小額訴訟程序?qū)徖?。人身關(guān)系、財產(chǎn)確權(quán)糾紛，涉外民事糾紛，知識產(chǎn)權(quán)糾紛，需要評估、鑒定或者對訴前評估、鑒定結(jié)果有異議的糾紛以及其他不宜適用一審終審的糾紛，不適用小額訴訟程序?qū)徖怼?/p>
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租賃合同糾紛案代理詞篇十一
被告：某證券公司?
1994年6月14日，王某與證券公司玉龍營業(yè)部簽訂指定交易協(xié)議書，約定，雙方同意王某選擇玉龍營業(yè)部為指定交易地，王某的交易均通過玉龍營業(yè)部辦理并按規(guī)定履行清算交割義務(wù)。雙方對交易范圍、交易期間的違約責任等也依法作了約定。
1994年8月10日，王某委托玉龍營業(yè)部以每股3.217元買進“河北華藥”股票1000股，于次日10時22分48秒發(fā)出指令，委托玉龍營業(yè)部以每股5元賣出該股票。由于玉龍營業(yè)部場內(nèi)交易員操作不慎，將王某賣出指令錯敲成買進，為王某以每股5元買進“河北華藥”
法院認為：王某與證券公司1994年6月14日簽訂的指定交易協(xié)議符合有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為有效。在協(xié)議指定的交易期內(nèi)，證券公司對其工作人員過失將賣出指令敲成買進，致王某指令賣出“河北華藥”股票當日未成交，有一定過錯，應(yīng)承擔相應(yīng)民事責任。股票交易投資風險大，漲跌波動快，具體交易的諸多因素難以預(yù)測。實際交易中，王某在知悉其委托賣出的“河北華藥”當日未成交的情況，已于次日重新委托證券公司賣出，其申報的.委托賣出價及實際成交價均高于王某當日及前一日的委托價，故證券公司雖有過錯但并未給王某造成經(jīng)濟損失。當證券公司發(fā)現(xiàn)操作失誤，即將錯買進的股票收歸自有，系證券公司采取的合法補救措施。最后，法院判決駁回原告的訴訟要求。
1.證券公司將客戶賣出指令誤報為買入是操作失誤行為，還是證券欺詐行為？《上海證券交易所交易市場業(yè)務(wù)規(guī)則》第108條第2款規(guī)定：“如買賣申報反向，由證券商在場內(nèi)自行補正”。本案證券公司場內(nèi)交易員將王某賣出指令敲成買進，當證券公司發(fā)現(xiàn)錯誤后，當日便將誤買進的股票用自己的備付金支付股款收進，并自行承擔該筆股票的漲跌風險，這是證券公司在行使“場內(nèi)自行補正”的權(quán)利（當然這也是其義務(wù)），該筆股票權(quán)益應(yīng)歸屬證券公司所有。另外，按照上海證券交易所的現(xiàn)行交易規(guī)則，證券公司從王某帳戶誤買，只有通過原帳戶才能處理賣出誤買股票，而且證券公司處理其誤買股票是通過其大戶席位申報賣出，王某重新委托賣出通過其鎖定的212席位申報賣出，這是兩條完全不同的交易通訊跑道，證券公司并未擅自動用客戶帳戶或以客戶名義買賣翻炒股票，而是在依法處理證券商業(yè)務(wù)差錯，這與證券欺詐行為有本質(zhì)的區(qū)別。
證券欺詐行為是指以獲取利益或減少損失為目。
[1][2]。
租賃合同糾紛案代理詞篇十二
案情簡介。
趙某擁有私房三間，使用面積共計二十七點五平方米，多年來一直租于馬某居住?，F(xiàn)在該房內(nèi)居住的有馬某及其女兒、女婿、外孫女。趙某除該處房產(chǎn)外，在他處無其他住房，多年來一直隨子女居住。
一九九九年一月，趙某以自已所有的私房三間現(xiàn)由馬某一人租住，且自己住房困難為由，起訴至原審法院，要求將該房收回自住。
法院審判。
原審法院經(jīng)審理確認，馬某承租趙某私房未違反租賃合同，且趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節(jié)，未向法院提供相應(yīng)證據(jù)，遂于一九九九年三月判決：駁回原告趙某收房之訴訟請求。判決后，趙某不服，以原判認定事實不清，處理不公為由，上訴至二審法院，要求撤銷原判，由馬某騰出訴爭之房。
二審法院經(jīng)審理，查明趙某與馬某曾于80年代初簽訂房屋租賃契約，租賃期限未定。后馬某一直于該房內(nèi)居住，現(xiàn)在該房內(nèi)居住人系馬某一家四口人，趙某在他處無其他住房，一直隨子女居住。上述事實，有雙方當事人陳述、房產(chǎn)所有證、私房租賃契約、證人證言等證據(jù)材料在案佐證。但趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節(jié)，未向法院提供相應(yīng)證據(jù)。
二審法院在判決書中指出：“公民合法財產(chǎn)受法律保護。雙方訴爭之房系趙某之私產(chǎn)房，其對該房享有占有、使用之權(quán)利，且趙某現(xiàn)他處無正式住房，其居住困難大于承租人馬某。馬某一家四口人占住西房三間，具備騰退部分房屋的條件，故原審法院判決駁回趙某收房之訴訟請求，適用法律不當，本院依法予以改判，根據(jù)馬某家庭人口情況，趙某要求將房屋全部收回，依據(jù)不足，本院不予支持?！倍彿ㄔ河?月，作出終審判決如下：一。撤銷一審民事判決；二。二審判決生效后十五日內(nèi)，馬某及其共居人將三間爭訟房屋中的西向第一間騰空交予趙某。由趙某負責將該房與第二間之間隔斷墻上的門封堵，并該房另行開門。
三。駁回趙某其他訴訟請求。
專家評析。
房屋租賃糾紛是一種較為常見的.房地產(chǎn)案件。由于我國及北京市房地產(chǎn)政策的歷史遺留問題，造成大量產(chǎn)權(quán)人雖在名義上擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但房屋被歷史上形成的承租人長期租住的情況。在這種承租關(guān)系中，房屋租金往往是一直在依照歷史上形成的極低廉的租金標準執(zhí)行，名為承租但實際上并未支付租金的例子亦屢見不鮮。近幾年來，房屋產(chǎn)權(quán)人因不滿原有租金或自身住房困難，要求收回房屋而引起的訴訟十分普遍。
那么，這種未定期限的房屋租賃合同關(guān)系，是否可以退租騰房，應(yīng)依據(jù)何種法律呢？對于此種情況，我國法律中相應(yīng)的規(guī)定不夠完備，僅在“最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見”第119條中規(guī)定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當準許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋”.根據(jù)該條規(guī)定，此種案件是否判決退租騰房，主要考察兩個情節(jié)：一是產(chǎn)權(quán)人收回房屋是否自住，主要是看產(chǎn)權(quán)人住房條件是否困難；二是看承租人是否有其他房屋，是否可以搬遷。在實踐中，根據(jù)雙方居住條件的具體情況，主要有三種解決方法：一。承租人確有其他房屋居住的，則無論產(chǎn)權(quán)人住房是否困難，均應(yīng)退租騰房。在產(chǎn)權(quán)人住房困難的情況下，理應(yīng)準許其行使對自有房屋的使用權(quán)；即使產(chǎn)權(quán)人住房條件比較寬裕，出于民法的基本原則，未定期限的合同，雙方均有權(quán)隨時提出解除，只需給對方留出必要的準備期限即可，一旦產(chǎn)權(quán)人提出解除租賃關(guān)系，亦應(yīng)準許，但應(yīng)給承租人搬遷騰房必要的時間。
[1][2]。
租賃合同糾紛案代理詞篇十三
出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的。
無效。但在一審。
法庭。
辯論。
終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。
核心內(nèi)容：本文是對最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)。
糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。
第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。
本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。
依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。
【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。
第三條出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。
第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。
第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。
第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。
第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的。
方法。
或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。
出租人作為房屋所有權(quán)人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建受到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。
實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。
第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
(一)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;。
(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;。
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時解除合同;(6)司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。
在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
司法機關(guān)對房屋的查封，實務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。
第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達到不可分離狀態(tài)，則不能認定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。
按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當支付相應(yīng)對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。
在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔。
裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤。
第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。
【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(四)因不可歸責于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
【解讀】本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。
(3)因當事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔;對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。
(4)因不可歸責于當事人雙方的原因?qū)е潞贤獬凑展截熑卧瓌t，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。
所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構(gòu)進行鑒定。
第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修，必須經(jīng)過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對此由承租人負舉證責任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意。
對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。
第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔賠償責任。
在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承擔有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。
第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔;。
(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
【解讀】所謂擴建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴充的建設(shè)項目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
本條所規(guī)定的“過錯”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過錯，具體包括以下四種情況：
(3)若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔;。
(4)若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔。
房屋租賃合同解除場合，經(jīng)出租人同意的擴建費用可做如下處理：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴建手續(xù)，則擴建費用由出租人承擔;若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過錯程度分別承擔。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負擔相應(yīng)的擴建費用，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔;若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承擔擴建費用。
(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔擴建費用，但可以適當減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過錯程度各自承當相應(yīng)的擴建費用。
(4)因不可歸責于雙方原因?qū)е潞贤獬?，若辦理合法擴建手續(xù)，則由出租人承擔擴建費用，否則，由雙方按照過錯承擔分別承擔。
租賃合同糾紛案代理詞篇十四
原告：鄭金兵、陳普建、黃秀珍、周天貴、蔡菊蓮、蔡寶珍、包忠方、葉小平、陳無畏、於云霞、戴素素等11人。
被告：黃巖市房屋開發(fā)公司。
被告黃巖市房屋開發(fā)公司是1988年7月依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)批準的經(jīng)營范圍是：主營商品房開發(fā)、銷售，兼營建筑材料。1990年12月，被告先后經(jīng)原黃巖市（現(xiàn)改為臺州市）計劃經(jīng)濟委員會、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、土地管理局、建筑工程管理處等有關(guān)部門批準，在現(xiàn)臺州市路橋鎮(zhèn)解放路開發(fā)臨街坐西朝東第4號、第5號兩幢商品住宅樓，各樓的第一、二層為營業(yè)用房，第三層以上為住宅套房。1991年9月，原告鄭金兵等11人分別向被告下屬的路橋辦事處申請購買該4、5號商品住宅樓的`營業(yè)房各1套，并按照被告預(yù)售商品房的有關(guān)規(guī)定，填寫了《訂購商品房申請登記表》，經(jīng)所在居委會和路橋土地管理事務(wù)所審核，同意原告鄭金兵等11人申請購買營業(yè)房各一套。1991年9月25日，被告黃巖市房屋開發(fā)公司的派出機構(gòu)-路橋辦事處，分別在原告鄭金兵等11人的《訂購商品房申請登記表》中“公司審定房屋方位層次”一欄，簽署了“同意購買解放路營業(yè)房一套”的意見。同年9月27日，被告分別向原告鄭金兵等11人收取了訂購營業(yè)房預(yù)付款各4萬元，并出具了收據(jù)。1992年6月24日，原告鄭金兵等11人又分別交付給被告建房的施工單位-黃巖市路橋市政公司工程款各5000元。在解放路第4、5號商品住宅樓興建過程中，1992年4月7日，路橋區(qū)的陳福增等部分廠長、經(jīng)理也填寫了《訂購商品房申請登記表》，此表未交給被告，被告未向他們收取分文預(yù)付款。同年4月16日，原黃巖市計劃經(jīng)濟委員會根據(jù)路橋區(qū)企業(yè)辦公室的書面報告，以黃計經(jīng)字（1992）第113號文件，指定原路橋區(qū)企業(yè)辦公室將解放路第4、5號商品住宅樓銷售給路橋區(qū)的陳福增等11戶廠長、經(jīng)理。1992年9月10日，原黃巖市城建委主任、路橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)長、路橋區(qū)企業(yè)辦副主任及被告經(jīng)理等人召開了協(xié)調(diào)會議，決定：（1）路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號樓的商品房賣給路橋區(qū)的廠長、經(jīng)理；（2）已經(jīng)繳款的鄭金兵等11戶個人購房戶在小商品市場另擇地皮給予解決，如果11戶個人不同意，由開發(fā)公司歸還預(yù)付款；（3）由路橋鎮(zhèn)通知施工隊停止施工。會后由路橋鎮(zhèn)城建辦公室口頭通知停建解放路4、5號商品房工程，被告及施工單位據(jù)此停止建造，當時該工程已建至二層樓。工程停建后，原告鄭金兵等11位商品房預(yù)購人在向黃巖市有關(guān)部門多次要求解決無果的情況下，于1994年3月1日向臺州市路橋區(qū)人民法院提起訴訟，要求依法確認與被告的商品房買賣關(guān)系有效，并要求被告及時交付房屋。被告黃巖市房屋開發(fā)公司答辯：愿意按約履行。但因該工程被停建，無法及時交付預(yù)售給原告的商品房。
「審判」。
臺州市路橋區(qū)人民法院經(jīng)公開開庭審理，查明了案情事實和相關(guān)證據(jù)。認為：被告黃巖市房屋開發(fā)公司依法成立，具有開發(fā)、銷售商品房的主體資格。被告開發(fā)座落路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號商品住宅樓，經(jīng)有關(guān)部門批準，手續(xù)完備，被告有權(quán)自主簽訂預(yù)售商品房合同。原告鄭金兵等11人經(jīng)有關(guān)單位審核同意，與被告簽訂了預(yù)售商品房合同，并交納了預(yù)付款。雙方簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)認定有效，依法受法律保護。該合同中商品房交付期限不明確，原告要求及時交付，依法應(yīng)予準許。但應(yīng)給被告必要的建房時間。至于該商品房預(yù)售過程中受到有關(guān)行政部門干預(yù)，該工程又被有關(guān)部門通知停建，應(yīng)由被告自行與有關(guān)部門解決，不屬本案爭議范圍。臺州市路橋區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第五十七條、第八十五條、第八十八條第一款和第二款第（二）項、第一百一十一條的規(guī)定，于1995年4月14日判決：原告鄭金兵等11人與被告黃巖市房屋開發(fā)公司簽訂的預(yù)購預(yù)售商品房合同有效，被告應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起一年內(nèi)交付房屋。本案訴訟費用由被告負擔。宣判后，當事人均未上訴。被迫停工的解放路第4、5號商品房工程，經(jīng)多方努力，已于1995年7月4日恢復(fù)施工。
「評析」。
本案是一起當事人多，涉及面廣，牽連到原黃巖市和路橋區(qū)、鎮(zhèn)6。
[1][2][3]。
租賃合同糾紛案代理詞篇十五
一、債務(wù)信息：
1、債權(quán)人姓名：地址：
電話：
2、債務(wù)人姓名：地址：
電話：
3、債務(wù)憑據(jù)：
4、債權(quán)人對所欠債務(wù)有可異議。
二、債務(wù)咨詢代理內(nèi)容。
1、執(zhí)行期間：全力追討全部債款。
2、執(zhí)行后果處理：委托人明示受托人的行為必須依據(jù)當局之法律，本合同受托人在執(zhí)行過程中出現(xiàn)的違法后果自負，委托人不負任何責任。
3、受托人在整個工作過程中，堅持維護受托人權(quán)益，如因特殊情況不能收取全額，須與委托人共同商定。
三、費用：
1、前期費用：
2、委托經(jīng)費：根據(jù)債款金額%收取(債款收回當日即付)。
四、協(xié)作配合：
合同雙方為了達到合同確定之目的，應(yīng)相互配合，密切協(xié)作。對于案件的需要而應(yīng)提供的證據(jù)材料，受托人應(yīng)當提供，無正當理由拒不提供致使合同不能履行，受托方得對合同予以解除并不予退還前期費用。
五、合同的解除：
1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，任何一方均可單方解除合同，但未主動提出解除的方有損失追償權(quán)。委托人無正當理由解除合同的，前期費用不予以退還。
2、案件操作過程中委托方不得再次委托第三方且委托方所提供的債務(wù)情況及證據(jù)必須全面真實，否則，致使合同無法正常執(zhí)行，委托方需按合同的20%賠償受托方。
六、合同爭議解決方式：凡因本合同或本合同有關(guān)的爭議，由雙方協(xié)商解決。此協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
委托單位：受托單位：
代表人：代表人：
年月日年月日。
租賃合同糾紛案代理詞篇十六
1991年9月11日上午10時30分，原告前往被告處委托賣出5股真空電子a股（每股面值100元），并當場填寫了“代理賣出有價證券委托單”，注明委托有效期限為當天，賣出價格為市價（當時的市場交易價為每股619.80元，起訴時已達每股934.40元）。當天沒有成交。被告在9月13日下午2時09分，在未經(jīng)原告授權(quán)的情況下，擅自以原告名義將其名下的5股真空電子a股賣出，成交價為每股619.70元。11月2日下午，原告與被告辦理了成交過戶交割手續(xù)，領(lǐng)取了交割款。嗣后，原告以被告超越代理權(quán)，擅自賣出其名下的股票為由，訴至法院，要求被告返還股票。
法院認為，被告接受原告委托，未在代理期限內(nèi)將股票賣出，雙方的代理關(guān)系即行終止。
事后，被告仍以代理人身份擅自賣出原告名下的股票，屬無效代理行為。但原告在得知股票賣出后，并未否認，而與被告直接辦理了交割手續(xù)，應(yīng)視為對被告代理行為的追認。
由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由原告承擔。遂判決駁回原告的'訴訟請求。?
［辦案要點］?處理本案的關(guān)鍵是如何認定證券公司代理行為的效力。?
對被告的代理行為，本案原告既不否認，也未提出異議，卻與被告辦理了成交過戶交割手續(xù)，這無疑是對被告越權(quán)代理行為的一種追認，根據(jù)《民法通則》第66條第1款的規(guī)定：“沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任，未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任?！睂Ρ景副桓鏌o效代理行為造成的法律后果只能由原告自己承擔。
租賃合同糾紛案代理詞篇十七
一、案件的基本事實某學院以由政府劃撥的用于辦公、教學、住宅中的部分土地，與某房地產(chǎn)公司簽訂《聯(lián)建合同》，合同約定：由房地產(chǎn)公司（乙方）在學院（甲方）的該劃撥土地上全額出資修建a、b兩座娛樂樓，甲方協(xié)助乙方辦理建設(shè)施工土地基建審批手續(xù)。樓建成后，由甲方給乙方辦理房產(chǎn)使用證，期滿后，產(chǎn)權(quán)仍歸甲方所有。甲方同意乙方使用a、b樓，使用權(quán)限定為a樓，b樓。乙方除將a樓建成后將7層無償交付甲方使用外，乙方每年向甲方交付支助金40萬元人民幣，每年在原基礎(chǔ)上遞增，任何一方違約，守約方可要求違約方承擔總投資5％－10％的違約金，并有權(quán)要求違約方繼續(xù)履約。某市規(guī)劃局等部門為學院及施工單位頒發(fā)了建設(shè)a樓的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》。施工期間，某市建設(shè)委員會因該工程項目違法建設(shè)，向?qū)W院發(fā)出行政處罰決定，責令立即停止違法建設(shè)，待辦完建設(shè)手續(xù)并得到市建設(shè)行政主管部門批準后方可復(fù)工。某市城市規(guī)劃管理局因a樓的加層屬違法建設(shè)，亦向?qū)W院房地產(chǎn)公司發(fā)出《關(guān)于停止違法建設(shè)的通知》，要求其立即停止施工，派員持有關(guān)資料接受處罰。學院以其是為了配合政府有關(guān)部門糾正房地產(chǎn)公司的違法建設(shè)行為、行使其法定權(quán)利為由，對施工場地采取停水、停電，致a樓工程停建至今。a樓現(xiàn)已封頂，b樓因未辦到相關(guān)手續(xù)，尚未施工。某學院訴至法院請求解除合同，由被告承擔違約責任。
二、一審法院審理情況一審法院經(jīng)審理認為，學院與房地產(chǎn)公司所簽訂的《聯(lián)建房地產(chǎn)合同》，該合同約定由房地產(chǎn)公司投資建成后，除將部分房屋產(chǎn)權(quán)無償交付學院使用外，每年還向?qū)W院交付支助金40萬元，其余房屋房地產(chǎn)公司僅在一定期限內(nèi)使用，房產(chǎn)權(quán)仍歸學院所有。學院雖以聯(lián)建房屋糾紛提起訴訟，但該合同名為聯(lián)建，實為投資建房、房屋使用權(quán)糾紛。該合同系雙方當事人真實意思的表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，故該合同合法有效。學院將所使用的`國有劃撥土地，委托房地產(chǎn)公司投資建房，房地產(chǎn)公司所付建房投資款以及房屋建成后給學院交付的支助金具有房屋土地租金性質(zhì)。依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定，故學院在房屋建成投入使用后應(yīng)將該房屋收益部分上繳國家。學院訴房地產(chǎn)公司違法建設(shè)，應(yīng)向有關(guān)行政管理部門交納罰款和要求拆除違法建筑一節(jié)，屬行政部門處理范圍，本案不予涉及。學院請求解除合同不符合法定解除合同的條件，其理由不能成立。因為城市規(guī)劃管理局關(guān)于停止違法建設(shè)通知，僅指a樓超建加層部分。學院以其配合政府有關(guān)部門糾正房地產(chǎn)公司的違法建設(shè)行為為由，而對房地產(chǎn)全部工程停水、停電的行為，已明顯違反了雙方合同約定，給房地產(chǎn)公司造成了很大的經(jīng)濟損失，故學院應(yīng)按雙方合同約定承擔違約責任。據(jù)此判決：1、學院與房地產(chǎn)公司所簽訂的《聯(lián)建合同》合法有效，按合同內(nèi)容繼續(xù)履行；2、學院支付房地產(chǎn)公司違約金315萬元；3、駁回學院其它訴訟請求。
三、二審法院審理情況該案判決后，雙方均不服一審判決提起上訴。二審法院經(jīng)審理認為，學院與房地產(chǎn)公司簽訂的《合同》系當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，一審判決認定合同有效是正確的。學院請求解除合同不符合法定或約定解除合同的條件，雙方應(yīng)按原合同內(nèi)容繼續(xù)履行。至于房屋加層問題，有待政府有關(guān)部門依據(jù)行政法規(guī)進行處理，加之當事人對加層面積如何使用并無訴訟請求，故對加層問題本院不予處理。政府有關(guān)部門做出所建大樓擅自加層應(yīng)停工接受處罰的決定，該項工程在政府有關(guān)部門責令停工通知下達后就應(yīng)停止施工，學院應(yīng)執(zhí)行政府的決定，如繼續(xù)施工則是違法的。學院將停工通知書在告知房地產(chǎn)公司后，采取停水、停電的措施不應(yīng)視為違約行為。一審判決學院支付房地產(chǎn)公司315萬元違約金不妥，本院應(yīng)予糾正。
[1][2][3]。
租賃合同糾紛案代理詞篇十八
乙方：
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十八條之規(guī)定，甲方委托乙方作為甲方與趙__(橋東__黑馬收貨站，個體工商戶)貨運合同糾紛)一案的訴訟及訴外調(diào)解代理人，經(jīng)協(xié)商一致，訂立如下條款：
一、乙方接受甲方的委托，指派黃__、任__律師擔任其訴訟代理人和訴外調(diào)解代理人。
二、甲方必須真實地向乙方律師敘述案情，提供有關(guān)本案的證據(jù)或者證據(jù)線索。甲方如提供虛假事實和證據(jù)的，乙方有權(quán)終止代理，依約所收費用不予退還。
三、甲方委托乙方代理權(quán)限：代為談判、和解;提起、放棄、變更訴訟請求等特別授權(quán)。
四、乙方律師必須認真完成代理活動中的各項工作，維護甲方的合法權(quán)益。
五、根據(jù)相關(guān)規(guī)定，甲乙雙方采用風險收費的方法代理并支付委托費用。具體收取方式為：
1、乙方辦案期間所產(chǎn)生的訴訟費、差旅費由甲方承擔。
2、律師費：甲方向乙方支付索賠額的30%作為律師費。支付方式為：在甲方得到還款后____日內(nèi)向乙方一次性支付。如甲方分期得到還款，須根據(jù)每期的賠付金額，按比例向乙方支付。(例如：兩期付清，每期20萬，甲方向乙方支付律師費的方式也為兩期，每期為20萬215;30%=6萬)。
六、甲方擅自終止委托事項或撤訴等，其預(yù)交的費用不予退還，并應(yīng)向乙方賠償損失。
七、乙方對委托承辦事務(wù)中所知悉的涉及甲方的商業(yè)秘密及個人隱私等負有保密的義務(wù)。
八、本案結(jié)案后，甲方需要委托乙方從事進行其他訴訟及非訴訟法律服務(wù)的，雙方另行協(xié)商。
九、乙方代理本案期間，甲方就本案不得組織越級上訪，不得發(fā)生暴力沖突，不得從事任何違法活動。發(fā)生上述事件給甲方及其他人造成損失的，乙方不承擔任何責任。
十、本協(xié)議自雙方簽字并蓋章之日起生效。?。
十一、因履行本合同發(fā)生爭議，由石家莊仲裁委員會裁決。?。
十二、本協(xié)議，一式貳份，雙方各持一份，均具有同等效力。?。
甲方：?。
乙方：(公章)。
________年____月____日。
租賃合同糾紛案代理詞篇十九
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租賃合同糾紛案代理詞篇二十
審判員：
依據(jù)《中華人民共和國律師法》的規(guī)定，重慶合縱律師事務(wù)所接受李某的委托，指派、律師代理李某與重慶某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱某公司)商品房買賣合同糾紛案。代理律師結(jié)合本案的事實及庭審情況，發(fā)表以下代理意見，敬請法庭考慮并予以采納為盼。
關(guān)于李某與某公司商品房買賣合同糾紛一案，李某與某公司對商品房買賣合同及年月日協(xié)議的有效成立、合同履行的事實情況等案件事實部分沒有爭議，該案主要爭議在于對年月日協(xié)議第三條部分關(guān)鍵詞語的理解，即“房屋的產(chǎn)權(quán)證”以及“辦理”應(yīng)當如何理解。
年月日協(xié)議第三條約定：“業(yè)主李某所購房屋的產(chǎn)權(quán)證力爭在兩年內(nèi)辦理完畢，如果兩年內(nèi)未辦理，賠償業(yè)主李某人民幣伍千元整”。
代理律師認為：
一、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理完畢就應(yīng)當指辦理完畢房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。只有房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證辦理齊備，才符合該合同約定的“房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理完畢”的意思表示。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購房屋的房屋所有權(quán)證、20__年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約。代理律師將具體的法律依據(jù)與理由陳述如下：
1、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”不是嚴格意義上的法律概念，只能按照人們通常的理解及有關(guān)法律規(guī)定來解釋，應(yīng)當指屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證?！胺课莸漠a(chǎn)權(quán)”指對房屋這一不動產(chǎn)的所有權(quán)，這一所有權(quán)應(yīng)當包括對房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)這兩方面的權(quán)利，那么“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。
2、我國法律在提到房屋權(quán)利或權(quán)利證書時，常常是同時提到“房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)”。在理解“房屋的產(chǎn)權(quán)證”這一提法時，應(yīng)當理解為指“房屋屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證”。特別是以下引用的法律條文中有與“房屋的產(chǎn)權(quán)”相近的提法，都是指包括房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)在內(nèi)的權(quán)利，如“土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”、“房屋權(quán)屬”、“房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書”等。
如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。第六十二條：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書”。
《商品房銷售管理辦法》第三十四條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第四十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款?！?/p>
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
3、把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項是違背本案當事人商品房買賣的意思表示的。只有房屋所有權(quán)證而沒有房屋土地使用權(quán)證的房屋的產(chǎn)權(quán)是不完整的。根據(jù)我國法律，一項商品房的完整權(quán)利包括房屋的所有權(quán)和房屋土地的使用權(quán)兩項，商品房買賣合同的主要內(nèi)容也是這兩項權(quán)利的買賣。在本合同中，雙方當事人約定的商品房買賣就包括了這兩項權(quán)利的買賣，這可以從出賣方已經(jīng)履行的義務(wù)推斷。如果把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項，這違背了當事人合同的真實意思表示，可能造成一方權(quán)利的不完整。
4、由于法律沒有直接規(guī)定“房屋的產(chǎn)權(quán)證”的具體內(nèi)容，雙方當事人對這一約定的理解產(chǎn)生了爭議，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百二十五條規(guī)定：“當事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思?！卑凑杖藗円话銓Ψ课莓a(chǎn)權(quán)的理解，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)包括房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本合同的目的也是為了買受人取得完整的對該房屋的權(quán)利，包括房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)兩方面，按照該商品房買賣合同的目的，這里的“房屋的產(chǎn)權(quán)”應(yīng)當理解為包括了房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。
二、“辦理”房產(chǎn)證應(yīng)理解為辦理完結(jié)并由房屋買受人實際取得房產(chǎn)證。
1、被告認為在與原告的約定中所談的“辦理”應(yīng)理解為過程意義，而非結(jié)果意義，即只要被告著手進行了，就算履行了義務(wù)，而不管結(jié)果如何，也就是說，在履行“辦理房產(chǎn)證”這一義務(wù)上，只要被告在兩年內(nèi)著手為原告辦兩證即意味著被告合理的履行了義務(wù)。我們認為被告的這種理解顯然不符合本協(xié)議上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有關(guān)規(guī)定。從協(xié)議的上下文的文意傳承上看，“辦理”二字出現(xiàn)在“辦理完畢房產(chǎn)證”的義務(wù)約定之后，其目的顯然是對該義務(wù)的補充說明，其意義也與前文的“辦理完畢”一脈相承，也就是說“辦理”與“辦理完畢”具有相同的意義。從本協(xié)議的目的上看，是為解決原告久久得不到房產(chǎn)證的情況而進行的約定，其目的顯然是敦促被告盡快為原告辦證并使原告在合理的時間內(nèi)取得兩證，如果在這里將“辦理”理解為過程意義，則這個協(xié)議的約定兩年期限將沒有任何意義，因為在過程意義上，被告早在本協(xié)議簽署前就已在為原告“辦理”兩證，只是沒有“辦理完畢”而已，顯然如果僅將“辦理”理解為著手進行，則被告將絕對不可能違約，本合同的目的也就無從實現(xiàn)。從法律規(guī)定上看，“辦理”通常也是從結(jié)果意義上加以規(guī)定的，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。”根據(jù)該司法解釋，商品房的出賣人承擔的辦理兩證的義務(wù)應(yīng)為“在約定的期限內(nèi)為買受人辦理房產(chǎn)證并使買受人取得”。在本案中，被告取得房屋所有權(quán)證的時間為20__年12月31日，取得土地使用權(quán)證的時間為20__年，均已超過雙方在協(xié)議中約定的兩年辦理期限。應(yīng)按照《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定承擔違約責任。
2、被告稱在為原告辦理房產(chǎn)證的過程中積極為原告辦理相關(guān)手續(xù)，即應(yīng)認為被告遵守了與原告的協(xié)議，而沒有構(gòu)成違約。根據(jù)《民法典》第107條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。被告未在約定的期限內(nèi)為原告辦理完畢產(chǎn)權(quán)證，這是一個顯而易見的問題，所以履行合同不符合約定，就屬于違約，應(yīng)承擔違約責任。
三、原告預(yù)交給被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的稅費及其它費用共計元，而被告給原告的發(fā)票總額僅為元。原告多交部分被告理應(yīng)退還。
被告多收取原告的費用，于法無據(jù)，對被告而言屬于不當?shù)美?，而造成了原告利益的損失，故應(yīng)當按照《民法典》的規(guī)定返還原告。
綜上所述，代理律師認為：“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦妥就應(yīng)當指辦理完房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購房屋的房屋所有權(quán)證、年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約，理應(yīng)按照年月日協(xié)議的約定賠償業(yè)主李某元。另，某公司多向原告收取的費用，屬于不當?shù)美?，理?yīng)退還原告。
律師事務(wù)所。
律師：
租賃合同糾紛案代理詞篇二十一
1993年6月26日，原告向上海證券交易所辦理名冊登記，并開設(shè)a113121662號碼的股票帳戶。1993年8月初，原告在武漢證券公司上海營業(yè)部分別購入富耀股票9000股，哈醫(yī)藥股票1.5萬股。同年8月12日、13日、16日，被告在案外人蔣某未出具原告委托書及任何委托手續(xù)情況下，讓蔣某在其處填寫交易委托單后，將原告帳戶內(nèi)的上述股票在上海證券交易所“883”交易席位上全部賣出。在蔣某未出具原告磁卡及身份證情況下，又將原告股票成交過戶交割憑單交由蔣某簽字，并根據(jù)蔣某的要求，將原告股票的全部售后得款392524.27元轉(zhuǎn)入蔣某設(shè)在被告處的.資金帳戶。同年10月7日，原告至某信托投資公司上海證券業(yè)務(wù)部申報賣出股票，發(fā)覺帳戶內(nèi)股票已被拋售。與被告交涉無果后，原告遂至法院。
法院認為，本案被告在沒有得到原告委托的情況下，讓蔣某填寫委托單拋售原告名下的股票，成交后違反規(guī)定，將交割憑單直接交由蔣某簽收，并將股票交割金轉(zhuǎn)入蔣某的資金帳戶，其行為直接侵害了原告的合法權(quán)益，過錯在于被告，被告應(yīng)承擔全部責任。
［辦案要點］?本案是一起無權(quán)代理引起的股票買賣糾紛，事實比較清楚，處理本案的關(guān)鍵是認定被告未經(jīng)原告委托賣出原告名下的股票是一種無權(quán)代理行為。本案原告周某向上海證券交易所辦理了名冊登記，開設(shè)了股票帳戶，其對自己依法取得的股票享有所有權(quán)，其他人未經(jīng)其同意或授權(quán)均不得處分。證券公司若代理賣其股票，必須取得周某的委托授權(quán)，辦理正式的委托手續(xù)。但本案被告在案外人蔣某未出具原告委托書及查驗原告身份證、股票帳戶、資金帳戶情況下，讓蔣某在其處填寫交易委托單，將原告帳戶內(nèi)的上述股票賣出，并將原告股票成交過戶交割憑單交由蔣某簽字，全部資金轉(zhuǎn)入蔣的帳戶。可見，被告實施的這些行為，并未取得代理權(quán)，事后也未得到原告追認。根據(jù)《民法通則》第66條第1款之規(guī)定：“沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任，”被告因自己的無權(quán)代理行為侵犯原告的股票所有權(quán)，使原告遭受重大經(jīng)濟損失，被告應(yīng)對此承擔全部責任，返還原告股票交割金并賠償銀行利息損失。
另外，由于原告股票實際上是被案外人蔣某賣出，并且所賣股票的全部資金轉(zhuǎn)入蔣的帳戶，被告在承擔責任后，有權(quán)再向蔣追償損失。
租賃合同糾紛案代理詞篇二十二
基本案情]。
原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）。
被告：浙江益愛電子發(fā)展有限公司（以下簡稱益愛公司）。
第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。
第三人：中國建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。
第三人：杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場）。
第三人：杭州榮達裝飾材料有限公司（以下簡稱榮達公司）。
原告益樂村和被告益愛公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同，合同約定益樂村將其位于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計2萬平方米的6幢商業(yè)用房及空場地出租給益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內(nèi)地磚鋪設(shè)、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場內(nèi)空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項目，逾期不能交付使用，作違約處理。合同還對租金的數(shù)額、交付的時間及違約責任，合同變更、解除的條件等均作了規(guī)定。合同訂立后，益樂村將上述6幢商業(yè)樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進行裝飾和修通道路，益愛公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權(quán)書一份，明確將合同規(guī)定的6幢樓房出租權(quán)授予益愛公司，授權(quán)期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產(chǎn)生的一切法律責任由益愛公司負擔。9月5日，益樂村與益愛公司簽訂補充協(xié)議，益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、2號、4號和5號等四幢商業(yè)樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結(jié)算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業(yè)用房中的3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期從198月1日至12月31日止；年12月31日前的月租金為每平方米12元，以后每兩年在原租金數(shù)額上遞增2元，益愛公司按月支付租金，拖欠兩個月以上，益樂村有權(quán)終止合同、收回房屋；本合同經(jīng)雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時終止，有關(guān)原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補充協(xié)議為準。上述補充協(xié)議、合同簽訂后，益愛公司將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費共計4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉(zhuǎn)租給他人使用，但未對益愛公司提交的費用清單進行審核。益愛公司則就其承租的3號、6號樓進行改建并增添設(shè)施（鑒定價值為343184元）并先后與文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，并交付使用。其中益愛公司與新時代市場后來又簽訂一份協(xié)議，協(xié)議約定新時代市場租用的3號樓第一、二層（部分）1200平方米營業(yè)房，益愛公司同意從7月1日起退還給益樂村，再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協(xié)議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協(xié)議，也未將所租用的營業(yè)房歸還給益樂村。1月29日，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費用等發(fā)生爭議，向杭州市中級人民法院提起訴訟，請求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元，并承擔訴訟費。
益愛公司則提出反訴，請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬元，并負擔訴訟費。
[裁判要旨]。
杭州市中級人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達公司為本案第三人。經(jīng)審理，杭州中院認為：益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補充協(xié)議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房后，應(yīng)對益愛公司在其中的裝修改建投資款委托有關(guān)部門審計，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人后改建，致使現(xiàn)在無法審計，由此而造成的損失應(yīng)由益樂村承擔。而益愛公司未按約定支付房租，已構(gòu)成違約，益樂村據(jù)此要求終止租賃關(guān)系，由益愛公司支付拖欠租金的理由正當，予以支持。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為，由各自承擔相應(yīng)責任。益樂村與益愛公司間的租賃關(guān)系終止后，益愛公司應(yīng)歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場亦應(yīng)隨之歸還。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規(guī)定，該院于2月2日作出以下判決：
一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。
二、益愛公司、新時代市場、榮達公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個月內(nèi)將其使用的位于杭州文三路北側(cè)屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。
三、益愛公司于判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至201月31日止，扣除已付租金）。
四、益樂村在判決生效后10日內(nèi)支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。
五、新時代市場在判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋使用費551000元（自197月1日起至年1月31日止）。
六、駁回益樂村的其他訴訟請求。
七、駁回益愛公司的反訴請求。
一審判決后，第三人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級人民法院；原審被告益愛公司也曾提出上訴，但因其未按規(guī)定預(yù)交二審訴訟費，依法被視為自動撤回上訴。
大排大公司上訴稱：我司與益樂村訂立房屋租賃合同，同時又與益樂村、益愛公司三方訂立協(xié)議，益樂村將其在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)一并委托給益愛公司享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承擔騰退承租房，與事實和法律規(guī)定不符。請求查清事實，依法改判。被上訴人益樂村辯稱，三方協(xié)議為辦理營業(yè)執(zhí)照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。益愛公司對大排大公司提出的上訴理。
由無異議。
文西分理處上訴稱：益樂村與益愛公司訂立房屋租賃合同的目的，系由益愛公司開辦電子市場進行招商經(jīng)營，且益樂村還出具授權(quán)書，將6幢房屋的出租權(quán)授予益愛公司，事實證明益愛公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據(jù)此與益愛公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權(quán)的行為合法，且不存在履行合同義務(wù)的過錯，原審判令分理處騰退房屋違反法律規(guī)定。請求將案件發(fā)回重審或撤銷原判第二項，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續(xù)使用的權(quán)利。益樂村辯稱，分理處與益愛公司訂立的房屋租賃合同，并未經(jīng)我村同意，屬非法轉(zhuǎn)租，要求駁回分理處的上訴請求。
浙江省高級人民法院經(jīng)審理認為：益樂村與益愛公司在履行租賃合同過程中均有違約之行為，原判終止合同的履行，并以各自過錯相抵的認定合理，符合民法的公平原則。但益愛公司基于其與益樂村的房屋租賃合同及房屋出租授權(quán)書，開辦電子市場招商轉(zhuǎn)租房屋；大排大公司、文西分理處、榮達公司、新時代市場等原審第三人據(jù)此與益愛公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規(guī)定，且符合本案各方當事人訂立合同時所追求的合同目的。依民法誠實信用原則，當事人各方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)從相互間合同的約定。據(jù)此，為穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序，保證當事人的交易安全，在出租人益樂村與承租人益愛公司間的房屋租賃合同終止履行后，益愛公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應(yīng)繼續(xù)履行。鑒于本案實際情況，益愛公司在上述租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，可由益樂村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應(yīng)由益樂村與益愛公司結(jié)算；未支付的租金，則由益樂村依合同行使權(quán)利。上訴人大排大公司、文西分理處要求繼續(xù)使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實體處理，及對益愛公司應(yīng)歸還的3號、6號樓房中增添的附屬物未作認定，均屬不當，應(yīng)予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項，《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百一十一條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第86條之規(guī)定，浙江省高級人民法院于2000年8月15日判決如下：
一、維持杭州市中級人民法院杭民初字第15號民事判決第一、三、四、六、七項。
二、撤銷杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第二、五項及訴訟費負擔部分。
三、益愛公司應(yīng)于本判決送達后30日內(nèi)，將其使用的位于杭州文三路西益樂路1號屬益樂村所有的3號、6號樓中的房屋，騰空歸還給益樂村。
四、益愛公司對3號、6號樓的房屋改建，由益樂村折價補償益愛公司343184元，于本判決送達后10日內(nèi)付清。
五、2000年2月1日至房屋實際騰退之日的租金，益愛公司應(yīng)按1996年9月租賃合同確定的月租金數(shù)額，于騰退之日據(jù)實償付給益樂村。
六、益愛公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續(xù)履行，益愛公司的合同權(quán)利義務(wù)由益樂村承受。
[法理評析]。
本案法律關(guān)系相對復(fù)雜，存在出租和轉(zhuǎn)租兩個法律關(guān)系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解兩個租賃合同的法律效力，尤其是當出租合同被要求終止時，如何認定轉(zhuǎn)租合同的效力，成了本案的關(guān)鍵問題。另外，本案的審理還涉及第三人的追加、附屬物的`認定、違約責任的處理、轉(zhuǎn)租合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移等諸多法律問題，現(xiàn)擇其要進行分析。
益樂村和益愛公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補充協(xié)議一份，雙方意思表示真實，內(nèi)容合法，依法應(yīng)認定有效。對此，一審、二審亦無歧見。益樂村在履行租賃合同過程中，沒有按照約定對出租的樓房進行裝飾和修通道路，在益愛公司自行出資修建后，又沒有及時對益愛公司依補充協(xié)議交回的4幢樓房進行有關(guān)費用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導(dǎo)致被改建后無法審計，對本案的糾紛負有一定的責任，其行為已構(gòu)成部分違約。承租人益愛公司在出租人益樂村沒有及時依約修膳房屋和道路的情況下，為推動合同履行，減少損失，主動墊資修建，值得肯定。由于益愛公司和益樂村事后又重新簽訂補充協(xié)議和新的租賃合同，明確將原租賃合同廢除，據(jù)此可以認定益愛公司對益樂村不按約修房建路的行為已達成諒解，雙方的權(quán)利義務(wù)以新的租賃合同為準。一審法院駁回益愛公司的反訴應(yīng)屬正當。惟益愛公司沒有遵照新租賃合同的約定，逾期兩個月以上未交租金，已構(gòu)成對新合約的根本性違反，益樂村根據(jù)合同規(guī)定，要求終止履行租賃合同理由正當，一審、二審法院對此均予以支持。鑒于益樂村也有部分違約的事實，一審法院根據(jù)《民法通則》第一百一十三條的規(guī)定，判令雙方各自承擔相應(yīng)責任，即益樂村承擔怠于審計的風險，4幢樓房的修繕及修路費用，主要參照益愛公司提交的“投資款清單”核定，其間損失由益樂村承受。這樣處理違約責任，可謂自負其責，符合民法的公平原則。
（二）轉(zhuǎn)租合同的效力及合同主體變更。
對出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉(zhuǎn)租合同的效力如何，是否應(yīng)繼續(xù)履行？兩審法院意見有分歧，杭州中院根據(jù)益樂村和益愛公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規(guī)定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達公司、新時代市場所占用的房屋亦應(yīng)一并歸還。也即出租合同的效力及于轉(zhuǎn)租合同，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無不當，但次承租人的權(quán)利卻無端受損，值得推敲。二審浙江高院經(jīng)審理，否定一審對轉(zhuǎn)租合同效力的判定，改判繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權(quán)利義務(wù)。應(yīng)當說，二審的判決是有相當?shù)拈_創(chuàng)性的。
亦應(yīng)受到法律的平等保護。從權(quán)利的來源看，不論出租還是轉(zhuǎn)租合同，其終極權(quán)利都來源于出租人對租賃物所擁有的合法的使用權(quán)、收益權(quán)，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對其房屋使用權(quán)能的一種處分。在益愛公司“拖欠租金”的情況下，法院根據(jù)雙方當事人的約定依法終止出租合同的效力，是對出租人租賃物使用權(quán)的一種保護。轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人，同時也是出租合同中的承租人。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?？梢?，轉(zhuǎn)租合同之所以成立，首先是基于出租人對承租人的授權(quán)，沒有出租人的許可，轉(zhuǎn)租的行為無效。從這一意義上講，次承租人根據(jù)轉(zhuǎn)租合同租賃房屋是出租人的意志在轉(zhuǎn)租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉(zhuǎn)租合同的約定繼續(xù)使用租賃物和履行相關(guān)義務(wù)，并不會造成對出租人權(quán)益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經(jīng)在約定的時空緯度內(nèi)占有、使用租賃物，并且完全按轉(zhuǎn)租合同的約定履行了其應(yīng)盡的義務(wù)；另一方面，出租人對轉(zhuǎn)租是明確同意的；再者，由次承租人繼續(xù)承租，并不會損害出租人先前期許的利益，因此維持轉(zhuǎn)租合同對次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉(zhuǎn)租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次承租人使用房屋的權(quán)利就會始終處于變動之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場秩序的穩(wěn)定，也與當今世界租賃權(quán)“物權(quán)化”的司法潮流不符。二審法院綜合兩個租賃合同的約定，全面考量合同訂立當時各方當事人的真實意思，依據(jù)民法誠實信用原則，從穩(wěn)定市場經(jīng)濟秩序，保障交易安全的角度出發(fā)，判令未履行完畢的轉(zhuǎn)租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續(xù)履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關(guān)系，同時又妥當保護轉(zhuǎn)租關(guān)系中的次承租人利益，維護了市場的秩序，是對法律“活”的運用，值得贊同。
第二、“舉重以明輕”法律解釋方法的運用。舉重明輕作為法律解釋的方法，也是一項法律邏輯上的基本論證。舉重明輕的推理方式為：“尚且……當然”；所謂的“重”和“輕”，指其法律要件的寬嚴或法律效果的廣和狹?，F(xiàn)行法律對本案所涉情形如何適用法律雖無明文規(guī)定，但最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十九、《合同法》第二百二十九條對“買賣不破租賃”都作了明確規(guī)定，本案當然不屬于“買賣不破租賃”的情況，但根據(jù)“舉重以明輕”的法律解釋方法，本案情形與“買賣不破租賃”在法律政策基礎(chǔ)上有相通之處。即“買賣尚且不破租賃，出租合同終止當然……”，并且本案中出租人對轉(zhuǎn)租是同意的，與“買賣”相比，可謂“輕”。二審法院判決雖然沒有點明“舉重以明輕”，但其法律思維上顯現(xiàn)了對“舉重明輕”法律解釋方法的大膽運用。
第三、直接判決由原出租人繼受轉(zhuǎn)租合同。在出租合同依法被終止，轉(zhuǎn)租人喪失轉(zhuǎn)租權(quán)的情形下，轉(zhuǎn)租合同要繼續(xù)履行，就必然涉及到合同主體的變更。由于本案的起因主要是益愛公司拖欠房租而引起，益樂村出租房屋的初衷沒變，其將收回的1號、2號、4號和5號樓房，隨即又出租給他人使用，亦可說明。并且，轉(zhuǎn)租是取得了出租人的同意的，由出租人取代轉(zhuǎn)租人繼受合同，于出租人并無不利之處。據(jù)此，二審法院為避免次承租人的租賃權(quán)因出租人與承租人之間的法律關(guān)系變動而被危及，從穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序出發(fā)，判令轉(zhuǎn)租合同由出租人和次承租人繼續(xù)履行，應(yīng)屬合理。
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