通過總結，我們可以更好地規(guī)劃和安排未來的學習和工作。對于那些與常規(guī)不同但又無法用已有分類描述的情況，我們應該如何對待？以下是筆者為大家收集的總結范文，供大家參考和借鑒。
商業(yè)策劃書前言篇一
力。
時間過得真快，一段時間的工作已經(jīng)告一段落了，我們又將迎來新的希望，新的工作內(nèi)容和目標，為此需要好好地進行策劃，寫一份策劃書了。那么如何把策劃書做到重點突出呢？下面是小編精心整理的商業(yè)街商業(yè)策劃書，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
商業(yè)街商業(yè)策劃書篇1商業(yè)策劃書，也稱作商業(yè)計劃書，是指為一個商業(yè)發(fā)展計劃而做的書面文件。它的目的很簡單，一般商業(yè)策劃書都是以投資人或相關利益載體為目標閱讀者，從而說服他們進行投資或合作。一份好的商業(yè)計劃書，要使人讀后，對下列問題非常清楚：
1、公司的商業(yè)機會;。
2、創(chuàng)立公司，把握這一機會的進程;。
3、所需要的資源;。
－1－。
4、風險和預期回報;。
5、對你采取的行動的建議。
一、執(zhí)行。
總結。
是商業(yè)計劃的一到兩頁的概括。包括：
1、本商業(yè)(busine)的簡單描述。
2、機會概述。
3、目標市場的描述和預測。
4、競爭優(yōu)勢。
5、經(jīng)濟狀況和盈利能力預測。
6、團隊概述。
7、提供的利益。
二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述。
1、詳細的市場描述，主要的競爭對手，市場驅(qū)動力。
2、公司概述應包括詳細的產(chǎn)品/服務描述以及它如何滿足一個關鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進入策略和市場開發(fā)策略。
三、
市場調(diào)查和分析。
這是表明你對市場了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題：
1、顧客。
2、市場容量和趨勢。
－2－。
3、競爭和各自的競爭優(yōu)勢。
4、估計的市場份額和銷售額。
5、市場發(fā)展的走勢(對于新市場而言，這一點相當困難，但一定要力爭貼近真實)。
四、公司戰(zhàn)略。
闡釋公司如何進行競爭，它包括三個問題。
1、營銷計劃(定價和分銷;廣告和提升)。
2、規(guī)劃設計和開發(fā)計劃(開發(fā)狀態(tài)和目標;困難和風險)。
3、制造和操作計劃(操作周期;設備和改進)。
五、總體進度安排。
公司的進度安排，包括以下領域的重要事件。
1、收入。
2、收支平衡點和正現(xiàn)金流。
3、市場份額。
4、產(chǎn)品開發(fā)介紹。
5、主要合作伙伴。
6、融資。
六、關鍵的風險、問題和假定。
1、創(chuàng)業(yè)者常常對于公司的假定和將面臨的風險不夠現(xiàn)實。
2、說明你將如何應付風險和問題(緊急計劃)。
－3－。
3、在眼光的務實性和對公司的潛力的樂觀之間達成仔細的平衡。
七、管理團隊。
1、介紹公司的管理團隊。一定要介紹各成員與管理公司有關的教育和工作背景。
2、注意管理分工和互補。
3、最后，要介紹領導層成員，商業(yè)顧問以及主要的投資人和持股情況。
八、企業(yè)經(jīng)濟狀況。
介紹公司的財務計劃，討論關鍵的財務表現(xiàn)驅(qū)動因素。一定要討論如下幾個杠桿：
1、毛利和凈利。
2、盈利能力和持久性。
3、固定成本、可變成本和半可變成本。
4、達到收支平衡所需的月數(shù)。
5、達到正現(xiàn)金流所需的月數(shù)。
九、財務預測。
1、包括收入報告，平衡報表，前兩年為季度報表，前五年為年度報表。
2、同一時期的估價現(xiàn)金流分析。
－4－。
3、突出成本控制系統(tǒng)。
十、假定公司能夠提供的利益。
這是你的“賣點”，包括。
1、總體的資金需求。
2、在這一輪融資中你需要的是哪一級。
3、你如何使用這些資金。
4、投資人可以得到的回報。
5、你還可以討論可能的投資人退出策略。
當你在寫商業(yè)計劃的時候，應該達到下列目標：
1、力求表述清楚簡潔。
2、關注市場，用事實說話，因此需展示市場調(diào)查和市場容量。
3、解釋潛在顧客為什么會掏錢買你的產(chǎn)品或服務。
4、站在顧客的角度考慮問題，提出引導他們進入你的銷售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個相對比較成熟的投資退出策略。
6、充分說明為什么你和你的團隊最合適作這件事。
7、請你的讀者做出反饋。
－5－。
河池學院在近年來發(fā)展巨大，東區(qū)由之前的附屬校區(qū)，現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓、圖書館、新1棟。
教學。
樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分布在三個校區(qū)，但是一半以上的同學住在東校區(qū)，幾乎全部教職工和學生都要到東區(qū)上課。由此可見在河池學院東校區(qū)承包超市是非常值得投資的。
二、目標客戶分析。
我們主要的目標客戶是大學生，下面我們分析一下大學生的消費特點：
由于大學生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同于社會其他消費群體的消費心理和行為。一方面，他們有著旺盛的消費需求，另一方面，他們尚未獲得經(jīng)濟上的獨立，消費受到很大的制約。消費觀念的超前和消費實力的滯后，都對他們的消費有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點，同時難免存在一些非理性的消費甚至一些消費的問題。為了調(diào)查清楚大學生的消費情況，我決定在身邊的同學中進行一次消費的調(diào)研，對大家的消費進行歸宗和分析。
學生擁有電腦、約90％的大學生擁有手機，因此網(wǎng)絡與通信費用支出較以往在大學生的消費支出中占據(jù)了相當大的份額。當代大學生主要有以下幾支出：伙食費，買服飾，上網(wǎng)費，手機費，戀愛等。
由于上課時間早，很多同學來不及吃早餐。特別是從西區(qū)、北區(qū)趕去東校區(qū)上課的。路上排隊買東西的人也多。很多同學都餓肚子。
經(jīng)過一個學期發(fā)現(xiàn)，由于東區(qū)沒有商店，許多同學課間的時候跑去門口去買。
很多同學會由于地點遠，懶得動等因素而沒有去。經(jīng)過一些隨即訪問，很多同學希望課間的時候在校園購買零食。如：夏天買水冰茶、等。冬天買熱騰騰玉米、奶茶等。
三、競爭者分析。
河池學院北門1（也就是我們常說的后門）到也就是白龍公園前面三角區(qū)，一直到北門（東校大區(qū)）開了各式各樣的店面。如：飲食、復印店、奶茶店、便利店、文具點、飾品店等。晚上還有許多小地攤。五花八門應有盡有，這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外，對其他產(chǎn)品和服務對我們都是很大的競爭對手。由此我們要在特色方面提高，提高競爭力吸引消費者。
四、商業(yè)街構想。
－7－。
由市場分析和競爭者分析得出：校園商業(yè)街必須要產(chǎn)品完善齊全、服務好、具有校園特色吸引更多的消費者。一下幾個是校園街必備的商鋪：便利超市、復印店、奶茶店、通訊代理繳費店、文體店、護膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。
（一）便利超市：
１.商品配置的面積分配。
如果不分商品的類別品種，假設每一平方米所能陳列的商品品項數(shù)相同，那么超級市場賣場內(nèi)各項商品的面積配置應與消費者支出的商品投向比例相同，因此要較正確的確定商品的面積分配，必須對來超市購物的的消費者的購買比例作出正確的判斷與分析。下面是一份超級市場的商品面積分配的大致情況：水果面積10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果餅干10%、調(diào)味品南北干貨15%、小百貨與洗滌用品15%、其他用品10%。
２.商品位置的配置。
商品位置的配置應該按照消費者購買每日所需商品的順序作出動線的規(guī)劃，也就是說，要按照消費者的購買習慣和人流走向來分配各種商品在賣場中的位置。一般來說，每個人一天的消費總是從“食”開始，所以可以考慮以菜籃子為中心來設計商品位置的配置。
第一、面包及果菜部。這一部門常常是超級市場的高利潤部。
－8－。
門，由于顧客在購買面包時，也會購買部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用島式陳列，也可以沿著超級市場的內(nèi)墻設置。在許多超級市場中，設有面包和其他烘烤品的制作間，剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包，常常讓顧客爽快地掏腰包。現(xiàn)場制作已成為超級市場的一個賣點。
第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進行陳列，它們的擺放既可以靠近蔬菜，也可以放置在購物通道的最后段，這樣冷凍食品解凍的時間就最短，給顧客的攜帶提供了一定的便利性。
第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類食品存放時間較長，只要在保質(zhì)期內(nèi)都可以銷售。它們多被擺放在超級市場賣場的中央，用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向為主，突出不同的品牌，滿足顧客求新求異的偏好。
第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應該以落地式貨架為主，貨位要緊靠膨化食品。第五，奶制品部。超級市場中的顧客一般在其購買過程的最后階段才購買容易變質(zhì)的奶制品，奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對面。
－9－。
往往習慣于認牌購買。這類商品的各種價格方面的促銷活動，會使顧客增加購買次數(shù)和購買量。
3.超市出入口要大，方便購買結算。特別是課件高峰期的時候，結算商品時間迅速否則引起顧客不滿甚至流失。
（二）打印復印店。
具備完整的打印復印設備。對制作學院社團班級的獎狀、證書，工作證，收集各種簡歷、畢業(yè)論文、公文模板、學院各種活動申請、總結等。
（三）奶茶店。
一半柜臺，一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風靡是不容忽視的。制作成本低，賣價高是奶茶店公開的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒有技術的情況下，可以代理某個知名品牌?；蛘吆陀胸S富經(jīng)驗的吧臺員工合作。
（四）通訊代理。
學校是通訊客戶高度集中的群體，據(jù)悉，河池學院的移動客戶每個月為移動進賬20w。目前校園網(wǎng)絡都是聯(lián)通的市場。聯(lián)通和移動在河池學院勢均力敵。由此兩家的代理權都要拿到，這樣每年的充值和開戶收益可觀。
四、財務預算。
（由于缺乏實際的數(shù)據(jù)，這項我無法完成。）。
－10－。
五、收益評估。
（略）。
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
（一）、商街設計“先天不足”
1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。
－11－。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?！痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
（二）、商街策劃“后天失調(diào)”
－12－。
誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營××廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”?！痢翉V場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。
此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號（圓形）、68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
－13－。
××廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場時尚麗人街。
2、概念：××廣場××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。
3、廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約，與××同行。
4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂。
5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
（一）、發(fā)布招商公告。
我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺發(fā)布招商。
－14－。
公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。
（二）、舉辦招商信息發(fā)布會。
該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及××國貿(mào)市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：
1、××廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望；
2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。
（三）、整合店鋪資源。
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）？舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。
－15－。
如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現(xiàn)象。對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
（四）、有關租金政策。
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：
－16－。
房貸款利率按4.7％計算，年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800～900元／m2／年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。）。
（五）、商戶入駐優(yōu)惠措施。
為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費提供一個燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責），供其做商品或品牌宣傳；第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收??；第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務部門，給予××廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
四、商街硬件改造建議。
1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進。
－17－。
店。
4、內(nèi)街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。
5、××一期南側(cè)花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。上述方案，經(jīng)董事長批準后組織實施。
－18－。
商業(yè)策劃書前言篇二
是商業(yè)計劃的一到兩頁的概括。包括：
1、本商業(yè)(business)的簡單描述
2、機會概述
3、目標市場的描述和預測
4、競爭優(yōu)勢
5、經(jīng)濟狀況和盈利能力預測
6、團隊概述
7、提供的利益
1、詳細的市場描述，主要的競爭對手，市場驅(qū)動力
2、公司概述應包括詳細的產(chǎn)品/服務描述以及它如何滿足一個關鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進入策略和市場開發(fā)策略
這是表明你對市場了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題：
1、顧客
2、市場容量和趨勢
3、競爭和各自的競爭優(yōu)勢
4、估計的市場份額和銷售額
5、市場發(fā)展的走勢(對于新市場而言，這一點相當困難，但一定要力爭貼近真實)
闡釋公司如何進行競爭，它包括三個問題
1、營銷計劃(定價和分銷;廣告和提升)
2、規(guī)劃設計和開發(fā)計劃(開發(fā)狀態(tài)和目標;困難和風險)
3、制造和操作計劃(操作周期;設備和改進)
公司的進度安排，包括以下領域的重要事件
1、收入
2、收支平衡點和正現(xiàn)金流
3、市場份額
4、產(chǎn)品開發(fā)介紹
5、主要合作伙伴
6、融資
1、創(chuàng)業(yè)者常常對于公司的假定和將面臨的風險不夠現(xiàn)實
2、說明你將如何應付風險和問題(緊急計劃)
3、在眼光的務實性和對公司的潛力的樂觀之間達成仔細的平衡
1、介紹公司的管理團隊。一定要介紹各成員與管理公司有關的教育和工作背景
2、注意管理分工和互補
3、最后，要介紹領導層成員，商業(yè)顧問以及主要的投資人和持股情況
介紹公司的財務計劃，討論關鍵的財務表現(xiàn)驅(qū)動因素。一定要討論如下幾個杠桿：
1、毛利和凈利
2、盈利能力和持久性
3、固定成本、可變成本和半可變成本
4、達到收支平衡所需的月數(shù)
5、達到正現(xiàn)金流所需的月數(shù)
1、包括收入報告，平衡報表，前兩年為季度報表，前五年為年度報表
2、同一時期的估價現(xiàn)金流分析
3、突出成本控制系統(tǒng)
這是你的“賣點”，包括
1、總體的資金需求
2、在這一輪融資中你需要的是哪一級
3、你如何使用這些資金
4、投資人可以得到的回報
5、你還可以討論可能的投資人退出策略
商業(yè)計劃書應注意哪些問題?
當你在寫商業(yè)計劃的時候，應該達到下列目標：
1、力求表述清楚簡潔。
2、關注市場，用事實說話，因此需展示市場調(diào)查和市場容量。
3、解釋潛在顧客為什么會掏錢買你的產(chǎn)品或服務。
4、站在顧客的角度考慮問題，提出引導他們進入你的銷售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個相對比較成熟的投資退出策略。
6、充分說明為什么你和你的團隊最合適作這件事。
7、請你的讀者做出反饋。
商業(yè)策劃書前言篇三
××廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3％，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對二期店鋪的預售、銷售帶來了潛在威脅。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進行策劃。
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出。
策劃方案。
之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設計“先天不足”
1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場狠難發(fā)揮聚集人流、吸納大?型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?！痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?！痢翉V場商業(yè)街最早定位是“××街”(狠好)，后來又定位于“×××”（狠好，只是推廣狠費力)，如今準備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、××廣場是一處狠好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營××廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”?！痢翉V場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
××廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場時尚麗人街。
2、概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。
3、廣告語：××廣場/時尚麗人街————與××相約，與××同行。
4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂。
5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告。
我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會。
該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及××國貿(mào)市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：
1、××廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望；
2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源。
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。
為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現(xiàn)象。
對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除。
合同。
后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關租金政策。
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理狠重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也狠難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：
1、?內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7％計算，年利息為4.4萬元。
如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)。
2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7％計算，年利息為兒75萬元。
如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，?目前情況下尚易于接受。)。
(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施。
為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：
第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取；
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務部門，給予××廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
(1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見××廣告公司設計效果圖)。
(2)、設計制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。
(3)、廣場、內(nèi)街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。
(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯(lián)系總工會、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場。
(5)、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升××廣場的時尚品位。
(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。
1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。
4、內(nèi)街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。
5、××一期南側(cè)花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
商業(yè)策劃書前言篇四
策劃書名稱盡可能具體的寫出策劃名稱，如“×年×月××大學××活動策劃書”，置于頁面中央，當然可以寫出正標題后將此作為副標題寫在下面。
這部分內(nèi)容應根據(jù)策劃書的特點在以下項目中選取內(nèi)容重點闡述;具體項目有：基本情況簡介、主要執(zhí)行對象、近期狀況、組織部門、活動開展原因、社會影響、以及相關目的動機。其次應說明問題的環(huán)境特征，主要考慮環(huán)境的內(nèi)在優(yōu)勢、弱點、機會及威脅等因素，對其作好全面的分析(swot分析)，將內(nèi)容重點放在環(huán)境分析的各項因素上，對過去現(xiàn)在的情況進行詳細的描述，并通過對情況的預測制定計劃。如環(huán)境不明，則應該通過調(diào)查研究等方式進行分析加以補充。
列出所需人力資源，物力資源，包括使用的地方，如教室或使用活動中心都詳細列出?？梢粤袨橐延匈Y源和需要資源兩部分。
作為策劃的正文部分，表現(xiàn)方式要簡潔明了，使人容易理解，但表述方面要力求詳盡，寫出每一點能設想到的東西，沒有遺漏。在此部分中，不僅僅局限于用文字表述，也可適當加入統(tǒng)計圖表等;對策劃的各工作項目，應按照時間的先后順序排列，繪制實施時間表有助于方案核查。人員的組織配置、活動對象、相應權責及時間地點也應在這部分加以說明，執(zhí)行的應變程序也應該在這部分加以考慮。
這里可以提供一些參考方面：會場布置、接待室、嘉賓座次、贊助方式、合同協(xié)議、媒體支持、校園宣傳、廣告制作、主持、領導講話、司儀、會場服務、電子背景、燈光、音響、攝像、信息聯(lián)絡、技術支持、秩序維持、衣著、指揮中心、現(xiàn)場氣氛調(diào)節(jié)、接送車輛、活動后清理人員、合影、餐飲招待、后續(xù)聯(lián)絡等。請根據(jù)實情自行調(diào)節(jié)。
活動的各項費用在根據(jù)實際情況進行具體、周密的計算后，用清晰明了的形式列出。
內(nèi)外環(huán)境的變化，不可避免的會給方案的執(zhí)行帶來一些不確定
性因素，因此，當環(huán)境變化時是否有應變措施，損失的概率是多少，造成的損失多大，應急措施等也應在策劃中加以說明。
注明組織者、參與者姓名、嘉賓、單位(如果是小組策劃應注明小組名稱、負責人)。
3、 如有附件可以附于策劃書后面，也可單獨裝訂;
4、 策劃書需從紙張的長邊裝訂;
5、 一個大策劃書，可以有若干子策劃書。
商業(yè)策劃書前言篇五
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前言
××廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3％，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對二期店鋪的預售、銷售帶來了潛在威脅。因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進行策劃。一、背景分析××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。(一)、商街設計“先天不足”1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場狠難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?！痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。(二)、商街策劃“后天失調(diào)”1、××廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?！痢翉V場商業(yè)街最早定位是“××街”(狠好)，后來又定位于“×××”（狠好，只是推廣狠費力)，如今準備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。2、××廣場是一處狠好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的.“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。3、打造商街，服務“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營××廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”?！痢翉V場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
商業(yè)策劃書前言篇六
×廣場“步行街”商業(yè)策劃書前言××廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。
××街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
××廣場商業(yè)街最早定位是“××街”(很好)，后來又定位于“×××”很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。
開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”事實上，經(jīng)營××廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”××廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
××廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場時尚麗人街。
2、概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。
3、廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約，與××同行。
4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂。
5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。
該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及××國貿(mào)市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：
1、××廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望；
2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現(xiàn)象。對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：
第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。
第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。
2、外街店鋪：租金800-900元／m2／年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7％計算，年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800～900元／m2／年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。
為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：
第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取；第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務部門，給予××廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。
4、內(nèi)街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。
商業(yè)策劃書前言篇七
策劃書即對某個未來的活動或者事件進行策劃，并展現(xiàn)給讀者的文本；策劃書是目標規(guī)劃的文字書，是實現(xiàn)目標的指路燈。一份好的策劃書往往能夠決定您的目標能否有效快速達到。
（二）市場分析。
1：市場背景（市場性，商業(yè)機會，市場成長）。
2：產(chǎn)品分析。
（1）用途：送禮、禮品、自己吃。
（2）命名：定中化的名字、有親切感、
（3）包裝：采用歐美風格設計、非常精美。
（4）味道：香甜可口、
（5）價格：零售價：40至200元不等、
3：產(chǎn)品優(yōu)勢：
（1）好吃，味好，廣告好；
（2）口感好；
（3）巧克力味純；
（4）味不太甜，味好；
（5）買慣了；
（6）到嘴就化了；
（7）口味好，滑潤；
（8）比較細膩；
（9）含熱量多；
（10）不膩口、
4：產(chǎn)品劣勢：
（1）價格高；
（2）太甜；
（3）上火；
（4）品種少，花樣不多；
（5）不容易保存；
（6）塊大，不方便；
（7）量少；
（8）口味膩、
（三）競爭對手分析：
（四）：廣告戰(zhàn)略。
1、廣告目標（企業(yè)廣告活動的目標）。
3、廣告地區(qū)：復蓋全國。
4、廣告創(chuàng)意：
（1）廣告主題、感受口齒留香的感覺、
（2）廣告主題，讓你的夢成真、
有一位女孩、非常喜歡吃巧克力、猶其喜歡德芙、每天她都會吃上一小塊、
5、廣告實施階段：2003年12月———2004、5月。
（五）廣告媒體策略：
主要媒體———電視輔助媒體———印刷廣告。
（六）廣告效果預測、
新上市2000020%。
第一期特賣3000030%。
空檔消化期100003、6%。
第二期特賣5000025、1%。
總計：100000100、0%。
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商業(yè)策劃書前言篇八
前言：我們說豐田公司是日本第一流的企業(yè)，大多數(shù)人都不會有異議吧!與世界級的汽車生產(chǎn)商相比，豐田公司汽車的銷售量雖不及gm、福特和戴姆勒·克萊斯勒，但就營業(yè)利潤來講，它卻是當之無愧的冠軍。有不少經(jīng)濟雜志的專欄和出版物從不同的角度解釋了豐田是如何一步步強大起來的，其強大的根源究竟在哪里。雖然各種說法都有一定的道理，但透徹完整地剖析豐田公司的成功之謎，卻并非易事。本書將焦點放在很少有人提及的金融、財務以及現(xiàn)金周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略之上，試圖揭示豐田強大的真正原因。眾所周知，豐田公司誕生自豐田自動紡織機制造所(現(xiàn)在的豐田自動紡織機股份公司)，起初是該企業(yè)的一個風險投資項目，1933年才開始成為該公司的汽車部。意識到紡織機制造業(yè)逐漸衰退的危機感，果斷地向汽車制造業(yè)這一新興事業(yè)發(fā)起挑戰(zhàn)的豐田喜一郎，可以說與今天的周轉(zhuǎn)現(xiàn)金經(jīng)營者有著同樣的魄力。1937年8月28日，豐田汽車工業(yè)股份公司正式成立。成立后的第一份營業(yè)報告顯示，當時材料和零部件的調(diào)配極度困難，雖然在極力降低生產(chǎn)成本，但由于材料和零部件費用過高，最終還是出現(xiàn)了財政赤字。豐田公司運行最為艱難的時期應是1949年至1950年。豐田公司至今仍流傳著當時的'豐田如何直面經(jīng)營危機的一段小插曲：面對資金周轉(zhuǎn)不靈的局面，作為社長的豐田喜一郎在某一天早晨闖進了日本銀行名古屋分行，向不曾預約的高梨壯夫分行長訴說自己的困境，最終，豐田憑借日本銀行主導下的銀行團協(xié)調(diào)融資渡過了難關。作為協(xié)調(diào)融資的條件，銀行團要求在公司的重組過程中裁減人員，于是豐田汽車在1950年4月起的三個月時間里，經(jīng)歷了一場勞動糾紛，這場糾紛最后以豐田喜一郎的辭職、石田退三的就任告終。后來由于朝鮮戰(zhàn)爭爆發(fā)后的特殊需要，豐田得到了一次重生的機會。將這一時期的苦難作為經(jīng)驗和教訓，此后的豐田遵循石田退三社長提出的“自己的城池自己堅守”的原則，朝著無貸款經(jīng)營的目標前進。然后，豐田集中全部精力存儲資金，并將這些資金大膽地投向元町工廠建設等基礎設施之上，逐步確立了現(xiàn)金周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式，成就了今天赫赫有名的豐田。讓我們走進中國一汽豐田公司去探索我們心中的豐田吧！
商業(yè)策劃書前言篇九
2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書顧名思義，商業(yè)策劃，就是在商業(yè)活動中通過與生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào)，運用廣告、促銷、公關、新聞等手段，綜合實施運行，使商業(yè)活動達到較好的效果。2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書，我們來看看下文。
前言。
××廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設計“先天不足”1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失?！痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?！痢翉V場商業(yè)街最早定位是“××街”(很好)，后來又定位于“×××”很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。3、廣告語：××廣場/時尚麗人街————與××相約，與××同行4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及××國貿(mào)市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。
為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現(xiàn)象。
對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關租金政策。
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：
為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：
(1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見××廣告公司設計效果圖)(2)、設計制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。
(3)、廣場、內(nèi)街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。
(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯(lián)系總工會、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場。(5)、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升××廣場的時尚品位。
(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。
五、商街硬件改造建議。
1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。3、臨××街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。4、內(nèi)街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。5、××一期南側(cè)花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長批準后組織實施。
2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書二顧名思義，商業(yè)策劃，就是在商業(yè)活動中通過與生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào)，運用廣告、促銷、公關、新聞等手段，綜合實施運行，使商業(yè)活動達到較好的效果。商業(yè)策劃是一門以預測和定位為基礎的學問。如果一個公司能夠預測到未來將出現(xiàn)的市場，那么它就可以通過生產(chǎn)或提供這些市場所需要的產(chǎn)品或服務，取得商業(yè)上的成功。商業(yè)策劃是一種高智力的活動，運用到商業(yè)上，往往能起到點石成金的功效，不但給策劃對象帶來利益，而且能夠為自己帶來利益。
商業(yè)策劃書，也稱作商業(yè)計劃書，是指為一個商業(yè)發(fā)展計劃而做的書面文件。它的目的很簡單，一般商業(yè)策劃書都是以投資人或相關利益載體為目標閱讀者，從而說服他們進行投資或合作。一份好的商業(yè)計劃書，要使人讀后，對下列問題非常清楚：
1、公司的商業(yè)機會;2、創(chuàng)立公司，把握這一機會的進程;3、所需要的資源;4、風險和預期回報;5、對你采取的行動的建議。
一、執(zhí)行總結。
3、目標市場的描述和預測4、競爭優(yōu)勢。
5、經(jīng)濟狀況和盈利能力預測。
6、團隊概述7、提供的利益。
二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述。
1、詳細的市場描述，主要的競爭對手，市場驅(qū)動力2、公司概述應包括詳細的產(chǎn)品/服務描述以及它如何滿足一個關鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進入策略和市場開發(fā)策略。
三、市場調(diào)查和分析。
5、市場發(fā)展的走勢(對于新市場而言，這一點相當困難，但一定要力爭貼近真實)。
四、公司戰(zhàn)略。
闡釋公司如何進行競爭，它包括三個問題1、營銷計劃(定價和分銷;廣告和提升)2、規(guī)劃設計和開發(fā)計劃(開發(fā)狀態(tài)和目標;困難和風險)3、制造和操作計劃(操作周期;設備和改進)。
五、總體進度安排。
公司的進度安排，包括以下領域的重要事件1、收入。
2、收支平衡點和正現(xiàn)金流。
3、市場份額4、產(chǎn)品開發(fā)介紹5、主要合作伙伴6、融資。
六、關鍵的風險、問題和假定。
七、管理團隊。
3、最后，要介紹領導層成員，商業(yè)顧問以及主要的投資人和持股情況。
八、企業(yè)經(jīng)濟狀況。
九、財務預測。
1、包括收入報告，平衡報表，前兩年為季度報表，前五年為年度報表。
這是你的“賣點”，包括1、總體的資金需求。
5、你還可以討論可能的投資人退出策略。
商業(yè)計劃書應注意哪些問題?當你在寫商業(yè)計劃的時候，應該達到下列目標：1、力求表述清楚簡潔。
2、關注市場，用事實說話，因此需展示市場調(diào)查和市場容量。
3、解釋潛在顧客為什么會掏錢買你的產(chǎn)品或服務。4、站在顧客的角度考慮問題，提出引導他們進入你的銷售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個相對比較成熟的投資退出策略。6、充分說明為什么你和你的團隊最合適作這件事。7、請你的讀者做出反饋。
商業(yè)策劃書前言篇十
本策劃書首先著眼于開拓昌東高校市場，向廣大大學生進行貴公司產(chǎn)品的宣傳推廣，在同類產(chǎn)品中起到“先入為主”的作用。然后輻射全市。提升貴公司在廣大用戶中的信譽和形象，并借此擴大貴公司產(chǎn)品在南昌的市場占有額。為20xx年貴公司再創(chuàng)佳績打下良好的基礎。
二、蘊藏商機。
1、我校共有兩個校區(qū)，彭橋校區(qū)和瑤湖校區(qū)，其中瑤湖校區(qū)為主校區(qū)，位于昌東高新技術開發(fā)區(qū)，距市區(qū)較遠，周邊無大型企業(yè)和商場，不利于大學生學習、生活消費，該校區(qū)處于瑤湖高校園區(qū)的中心，北接江西外語外貿(mào)學校，南靠江西師范大學、西臨江西藍天學院、輕工學院，與江西現(xiàn)代學院、江西師大職院相望。處在高校園區(qū)的黃金位置，對公司宣傳品牌，打入昌東高校市場，是一個不錯的選擇。
2、校園面積20xx畝，其中彭橋校區(qū)124畝，瑤湖校區(qū)xx02畝。截止20xx年9月，我院現(xiàn)有在校學生近16000人，瑤湖校區(qū)約13000人，彭橋校區(qū)約3000人。這樣的萬人高校無疑具有潛在的消費市場。
3、高校市場一直是企業(yè)、商家的必爭之地。企業(yè)、商家非常重視大學生的消費觀念，因此他們往往結合校園的大型活動進行產(chǎn)品的宣傳與推廣。眾所周知，南昌百事可樂有限公司和南昌統(tǒng)一公司每學年都在高校舉辦大型活動，借此機會來打開高校市場的大門，擴大其市場占有額。我校學生會04—曾與中國電信南昌分公司、南昌百事可樂有限公司、英特爾公司等知名企業(yè)合作過，現(xiàn)在仍保持著合作關系。
4、大學生思想先進、追求時尚，易于接受新鮮事物，這更有利于宣傳。此外，大規(guī)模宣傳推廣活動本身就容易引起社會各界的密切關注，較易引起良好的社會效益。所以在高校宣傳，對貴公司業(yè)務的開展和推廣都有舉足輕重的作用。
三、可行性分析。
彩，深受廣大師生的喜愛，本年度的元旦晚會必將再次引起全校性的轟動。
2、從晚會的規(guī)模談：本臺晚會普校同慶，舉院歡度。屆時將由校領導、教職員工及家屬、廣大同學參加觀看，同時還將有兄弟院校的嘉賓前來欣賞，人流量大而密集，參觀人數(shù)空前之多，這非常有利于商家品牌在我校做大、做廣、做響。
3、從晚會的影響力看：以“元旦晚會”為契機，結合大學生的消費特點，通過主題贊助，為貴公司產(chǎn)品宣傳推廣，將貴公司的企業(yè)文化和人文精神融入校園文化當中，實現(xiàn)校園與商家“零距離”溝通，最終達到商家與學校雙盈，為20xx年進入我校市場建下合作基礎。
四、晚會簡介。
晚會時間：20xx年12月31日20：00—20xx年1月1日0：00。
晚會地點：南昌工程學院瑤湖校區(qū)體育館。
晚會觀眾：南昌工程學院廣大師生。
商業(yè)策劃書前言篇十一
策劃書即對某個未來的活動或者事件進行策劃，并展現(xiàn)給讀者的文本；策劃書是目標規(guī)劃的文字書，是實現(xiàn)目標的指路燈。一份好的策劃書往往能夠決定您的目標能否有效快速達到。
（二）市場分析。
1：市場背景（市場性，商業(yè)機會，市場成長）。
2：產(chǎn)品分析。
（1）用途：送禮、禮品、自己吃。
（2）命名：定中化的名字、有親切感、
（3）包裝：采用歐美風格設計、非常精美。
（4）味道：香甜可口、
（5）價格：零售價：40至200元不等、
3：產(chǎn)品優(yōu)勢：
（1）好吃，味好，廣告好；
（2）口感好；
（3）巧克力味純；
（4）味不太甜，味好；
（5）買慣了；
（6）到嘴就化了；
（7）口味好，滑潤；
（8）比較細膩；
（9）含熱量多；
（10）不膩口、
4：產(chǎn)品劣勢：
（1）價格高；
（2）太甜；
（3）上火；
（4）品種少，花樣不多；
（5）不容易保存；
（6）塊大，不方便；
（7）量少；
（8）口味膩、
（三）競爭對手分析：
（四）：廣告戰(zhàn)略。
1、廣告目標（企業(yè)廣告活動的目標）。
3、廣告地區(qū)：復蓋全國。
4、廣告創(chuàng)意：
（1）廣告主題、感受口齒留香的感覺、
（2）廣告主題，讓你的夢成真、
有一位女孩、非常喜歡吃巧克力、猶其喜歡德芙、每天她都會吃上一小塊、
5、廣告實施階段：12月———、5月。
（五）廣告媒體策略：
主要媒體———電視輔助媒體———印刷廣告。
（六）廣告效果預測、
新上市020%。
第一期特賣3000030%。
空檔消化期100003、6%。
第二期特賣5000025、1%。
總計：100000100、0%。
商業(yè)策劃書前言篇十二
河池學院在近年來發(fā)展巨大，東區(qū)由之前的附屬校區(qū)，現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓、圖書館、新1棟教學樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分布在三個校區(qū)，但是一半以上的同學住在東校區(qū)，幾乎全部教職工和學生都要到東區(qū)上課。由此可見在河池學院東校區(qū)承包超市是非常值得投資的。
我們主要的目標客戶是大學生，下面我們分析一下大學生的消費特點：
由于大學生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同于社會其他消費群體的消費心理和行為。一方面，他們有著旺盛的消費需求，另一方面，他們尚未獲得經(jīng)濟上的獨立，消費受到很大的制約。消費觀念的超前和消費實力的滯后，都對他們的消費有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點，同時難免存在一些非理性的消費甚至一些消費的問題。為了調(diào)查清楚大學生的消費情況，我決定在身邊的同學中進行一次消費的調(diào)研，對大家的消費進行歸宗和分析。
大學生的消費支出中占據(jù)了相當大的份額。當代大學生主要有以下幾支出：伙食費，買服飾，上網(wǎng)費，手機費，戀愛等。
他們比重是：1.伙食費 2買衣服3戀愛、交際等 3上網(wǎng)費、手機費等
由于上課時間早，很多同學來不及吃早餐。特別是從西區(qū)、北區(qū)趕去東校區(qū)上課的。路上排隊買東西的人也多。很多同學都餓肚子。
經(jīng)過一個學期發(fā)現(xiàn)，由于東區(qū)沒有商店，許多同學課間的時候跑去門口去買。
很多同學會由于地點遠，懶得動等因素而沒有去。經(jīng)過一些隨即訪問，很多同學希望課間的時候在校園購買零食。如：夏天買水冰茶、等。冬天買熱騰騰玉米、奶茶等。
河池學院北門1（也就是我們常說的后門）到也就是白龍公園前面三角區(qū)，一直到北門（東校大區(qū)）開了各式各樣的店面。如：飲食、復印店、奶茶店、便利店、文具點、飾品店等。晚上還有許多小地攤。五花八門應有盡有，這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外，對其他產(chǎn)品和服務對我們都是很大的競爭對手。由此我們要在特色方面提高，提高競爭力吸引消費者。
由市場分析和競爭者分析得出：校園商業(yè)街必須要產(chǎn)品完善齊全、服務好、具有校園特色吸引更多的消費者。一下幾個是校園街必備的商鋪：便利超市、復印店、奶茶店、通訊代理繳費店、文體店、護膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。
（一）便利超市：
１.商品配置的面積分配
商品位置的配置應該按照消費者購買每日所需商品的順序作出動線的規(guī)劃，也就是說，要按照消費者的購買習慣和人流走向來分配各種商品在賣場中的位置。一般來說，每個人一天的消費總是從“食”開始，所以可以考慮以菜籃子為中心來設計商品位置的配置。
第一、面包及果菜部。這一部門常常是超級市場的高利潤部門，由于顧客在購買面包時，也會購買部分蔬菜水果，所以，面包和果菜品可以采用島式陳列，也可以沿著超級市場的內(nèi)墻設置。在許多超級市場中，設有面包和其他烘烤品的制作間，剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包，常常讓顧客爽快地掏腰包。現(xiàn)場制作已成為超級市場的一個賣點。
第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷柜進行陳列，它們的擺放既可以靠近蔬菜，也可以放置在購物通道的最后段，這樣冷凍食品解凍的時間就最短，給顧客的攜帶提供了一定的便利性。
第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干、方便面等。這類食品存放時間較長，只要在保質(zhì)期內(nèi)都可以銷售。它們多被擺放在超級市場賣場的中央，用落地式的貨架陳列。具體布局以縱向為主，突出不同的品牌，滿足顧客求新求異的偏好。
第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應該以落地式貨架為主，貨位要緊靠膨化食品。第五，奶制品部。超級市場中的顧客一般在其購買過程的最后階段才購買容易變質(zhì)的奶制品，奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對面。
第六，日用品部。日用品包括洗滌用品、衛(wèi)生用品和其他日用雜品，一般擺放在超級市場賣場的最后部份，采用落地式貨架，以縱向陳列為主。顧客對這些商品持有較高的品牌忠誠度，他們往往習慣于認牌購買。這類商品的各種價格方面的促銷活動，會使顧客增加購買次數(shù)和購買量。 3超市出入口要大，方便購買結算。特別是課件高峰期的時候，結算商品時間迅速否則引起顧客不滿甚至流失。
（二）打印復印店
具備完整的打印復印設備。對制作學院社團班級的獎狀、證書，工作證，收集各種簡歷、畢業(yè)論文、公文模板、學院各種活動申請、總結等。
（三）奶茶店
一半柜臺，一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風靡是不容
忽視的。制作成本低，賣價高是奶茶店公開的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒有技術的情況下，可以代理某個知名品牌?；蛘吆陀胸S富經(jīng)驗的吧臺員工合作。
（四）通訊代理
學校是通訊客戶高度集中的群體，據(jù)悉，河池學院的移動客戶每個月為移動進賬20w。目前校園網(wǎng)絡都是聯(lián)通的市場。聯(lián)通和移動在河池學院勢均力敵。由此兩家的代理權都要拿到，這樣每年的充值和開戶收益可觀。
（由于缺乏實際的數(shù)據(jù)，這項我無法完成。）
商業(yè)策劃書前言篇十三
3.完成項目的銷售包裝工作，以及各類營銷活動及媒介活動的策劃與執(zhí)行工作。
4.與發(fā)展商以及相關合作單位的日常溝通。
5.跟蹤市場和客戶動態(tài)，檢討項目營銷策略，及時提出調(diào)整建議和方案。
6.負責完成接案報告的制作。
7.參與銷售案場的管理。
商業(yè)策劃書前言篇十四
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”？在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
（一）、商街設計“先天不足”
1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。××街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
（二）、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?！痢翉V場商業(yè)街最早定位是“××街”（很好），后來又定位于“×××”很好，只是推廣很費力），如今準備冠以“××廣場步行街”（老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰）。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營××廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”。××廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號（圓形）、68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
××廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場時尚麗人街
2、概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。
3、廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約，與××同行
4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂
5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
（一）、發(fā)布招商公告
我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。
（二）、舉辦招商信息發(fā)布會
該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及××國貿(mào)市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：
1、××廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望；
2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。
（三）、整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）？舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現(xiàn)象。對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
（四）、有關租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：2、外街店鋪：租金800—900元／m2／年（經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4。7％計算，年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800～900元／m2／年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4。25～6。25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。）
（五）、商戶入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費提供一個燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責），供其做商品或品牌宣傳；第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收??；第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務部門，給予××廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨××街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。
4、內(nèi)街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。
5、××一期南側(cè)花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。上述方案，經(jīng)董事長批準后組織實施。
商業(yè)策劃書前言篇十五
的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對三期二、三組團店鋪的銷售帶來了潛在威脅。因此，我們必須采取有效手段，炒熱荷蘭水鄉(xiāng)一期二期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動荷蘭水鄉(xiāng)三期的店鋪出售。特此，本案將主要對荷蘭水鄉(xiāng)一期二期及未來商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣而進行策劃。
背景分析。
荷蘭水鄉(xiāng)一期商街位于新開河之畔，處于新老城區(qū)的交接處，位于城市中心東部入口，與繁華的市中心還有2公里距離。這樣具有“窗口型”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，荷蘭水鄉(xiāng)一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
屬于居住大好環(huán)境。社區(qū)是以住宅為住，商業(yè)為輔，由于1公里處已引進大型國際百貨吉之島，正處于城建階段，達到一定成熟期還需要待開業(yè)驗證，商家處于觀望較多，同時由于距離原因，吉之島對荷蘭水鄉(xiāng)商家的影響并不大，大的影響在于東江夜游環(huán)繞荷蘭水鄉(xiāng)而過。再加當初購買房屋的業(yè)主主要考慮以投資為多主,造成后期入住率低,本身社區(qū)無法達足夠人流,又沒有一個主力店聚集人流、吸納大型活動的功能,商街自然冷落。
功能,因為一般中型的餐飲功能需達到面積150-200平方.而二期有餐飲功能的店鋪面積大約都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃類.從商業(yè)功能設計上看還不夠完善。
4、商業(yè)街要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如需要有體現(xiàn)人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，商業(yè)街的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。
圍。商戶進來,是需要物業(yè)去關心和護持,而不是進來了就只收物業(yè)管理其他不管,而必須考慮到進來了如何使他們生意做起來，能鼓勵內(nèi)部就內(nèi)部消費.二、商街定位。
定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名:荷蘭風情商業(yè)街或燈飾裝飾一條街？
2、概念：荷蘭風情商業(yè)街是未來“東江夜游”旅游觀光區(qū)的門戶，匯聚整個粵東地區(qū)特色產(chǎn)品的商業(yè)街，以及都市麗人尋夢的商業(yè)街。燈飾裝飾一條街是聯(lián)合百安居，打造家居專業(yè)市場配套街，這可作為副主題規(guī)劃，消化掉部分內(nèi)街的出租。
3、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂。
4、商品：主營餐飲、酒吧街，粵東地區(qū)特色產(chǎn)品兼休閑食品、工藝品等；-。
家居燈市行業(yè)集中購物點。
5、顧客定位：國內(nèi)外的旅游觀光者，商務餐會，年輕一族泡酒吧集中點。另一類是安置新家后購買家居燈飾集中點。
6、經(jīng)營理念：
分兩步走：
第一步先引進社區(qū)配套帶動人流帶動入住率。
第二步：在引進社區(qū)配套完整的情況同時，站在城市經(jīng)營的高度來打造，打造一條聞名惠州另有情調(diào)的商業(yè)街。
場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。第五，開發(fā)商-。
及整個公司的品牌文化。
牌傳播，同時提高社區(qū)人流，為業(yè)主提供入住的生活配套方便，進一步提高業(yè)主入住率及帶動產(chǎn)品的銷售率。
程少正。
2014-3-1。
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商業(yè)策劃書前言篇十六
xx廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱xx一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動xx二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對xx一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進行策劃。
xx一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，xx一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)商街設計“先天不足”
1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼xx街、xx路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。xx街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，xx一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、xx街一側(cè)臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
(二)商街策劃“后天失調(diào)”
1、xx廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。xx廣場商業(yè)街最早定位是“xx街”(很好)，后來又定位于“xxx”很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“xx廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、xx廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象xxx路、xxx廣場、xxx步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，xx廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營xx廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”。xx廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
xx廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：xx廣場時尚麗人街
2、概念：xx廣場————xx街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的xxx。
3、廣告語：xx廣場/時尚麗人街————與xx相約，與xx同行
4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂
5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
xx廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
(一)發(fā)布招商公告
我們計劃于4月中旬在《xx晚報》、xx電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹xx廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。
(二)舉辦招商信息發(fā)布會
該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的xx飯店舉行，出席的商戶為xx及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及xx國貿(mào)市場有意入駐xx廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：
1、xx廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望;
2、xxxxx街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)整合店鋪資源
xx一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由xx房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。
為了使xx一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現(xiàn)象。
對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)有關租金政策
xx一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明xx一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當前，xx一期店鋪比較合適的租金是：
如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)
(五)商戶入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：
第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取;
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務部門，給予xx廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
(1)商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見xx廣告公司設計效果圖)
(2)設計制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見xxx步行街雕塑照片)，以增添xx廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。
(3)廣場、內(nèi)街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。
(4)邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯(lián)系總工會、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳xx廣場。
(5)與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《xx風韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升xx廣場的時尚品位。
(6)5月份起，爭取舉辦幾次《xx之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高xx廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。
1、xx北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2、xx一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨xx街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。
4、內(nèi)街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。
5、xx一期南側(cè)花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長批準后組織實施。
商業(yè)街商業(yè)策劃書飛雪
商業(yè)策劃書前言篇十七
如按20xx年5月1日開業(yè)計劃，按一般同規(guī)模的商業(yè)項目，至少應提前8個月進行招商，商業(yè)街因種種原因，現(xiàn)距開業(yè)之日僅剩下6個月時間，因此招商時間建議最遲11月初開始啟動。
因整個招商需和銷售配合，建議在營銷中心附近開展招商工作。
1、在營銷中心后、交警崗亭旁建造一間約80平米的招商辦公室。建議在11月底建成，前期暫時在營銷中心內(nèi)辦公。
2、在項目現(xiàn)場附近租賃一套寫字樓或公寓作為招商辦公室，并同時在營銷中心內(nèi)設立招商咨詢點，雙邊配合進行。
1、保證在20xx年3月底前項目整體招商完成80%；20xx年5月1日項目開業(yè)前整體招商完成90%，以保障項目能如期順利開業(yè)。距明年項目開業(yè)只剩下半年時間（20xx年11月1日—20xx年4月30日），除去春節(jié)一個月的時間，實際剩下的時間只有5個月，因此對完成90%的招商計劃有一定的難度和壓力，但由于前期積累了一定客戶資源，加之對項目比較了解，通過后期的招商更進工作和招商廣告的配合，對完成這個任務有一定的信心。
2、在招商過程中確保按既定的功能分區(qū)進行招商，以保障整個商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營井然有序。由于整個招商滯后于銷售，且在前期的定位中將商業(yè)街定位于自營性商業(yè)街，因此要保證功能分區(qū)具體到每一個鋪位，難度勢必很大，因此按功能分區(qū)進行招商只能是保障每個區(qū)經(jīng)營的商品性質(zhì)大體一致，如經(jīng)營服裝的區(qū)也可以經(jīng)營皮具、化裝品之類，而不能經(jīng)營小吃、電玩等。
3、在招商工作中確保業(yè)主第一年的投資回報達到8%以上，以穩(wěn)定業(yè)主的投資信心。根據(jù)我司對項目周邊商鋪租賃價格的調(diào)查分析和商業(yè)行業(yè)基準收益率，我司測算保證業(yè)主第一年的投資回報達到8%以上問題不大，較高的投資回報對增強投資者信心和保障商業(yè)街的永續(xù)經(jīng)營至關重要。
4、確保整個商業(yè)街形象統(tǒng)一和經(jīng)營穩(wěn)定。對1－4區(qū)將按現(xiàn)行功能分區(qū)進行零散招商，對5－6區(qū)采取統(tǒng)一招商，來保證整個商業(yè)街整體定位符合東塘商圈需求，來保證商業(yè)街長遠經(jīng)營穩(wěn)定。
1、投資業(yè)主風險分析。
商鋪不能及時租賃出去；
商鋪租賃的價格比較低；
商鋪升值潛力有限，不能轉(zhuǎn)手或難于轉(zhuǎn)手。
2、自營業(yè)主（租賃戶）風險分析。
由于招商工作的疏漏，導致商業(yè)街內(nèi)經(jīng)營無序、魚龍混雜；
沒有統(tǒng)一的物管或物業(yè)管理費用比較高；
生意不是很理想或經(jīng)營慘淡；
開發(fā)商賣完后走人。
3、開發(fā)商風險分析。
投入大量招商推廣費用后，招商效果不明顯或收效甚微；
開發(fā)商自己沒有專業(yè)的招商人員，需聘請專業(yè)的招商公司，費用開支加大；
5-6區(qū)“只租不賣”或“先租后賣”，若招商不理想，今后的經(jīng)營或銷售會很困難；
項目不能如期開業(yè)，業(yè)主鬧事；
項目日后經(jīng)營不是很理想或經(jīng)營慘淡，則不利于開發(fā)商的品牌樹立。
項目不能獲得穩(wěn)定的投資回報，業(yè)主鬧事；
問題一：招商時間緊迫、任務量較大。
如前面所述，項目的整個招商時間只剩下約5個月左右的時間，總共有約20000m2、800多個鋪位需要招商，因此時間非常緊迫，任務巨大。
規(guī)避方法：盡快確定整體招商執(zhí)行方案，引入專業(yè)的招商機構開始工作，并組織專門的部門監(jiān)督管理。
規(guī)避方法：建議提前召開臨時業(yè)主大會，成立臨時業(yè)主委員會，協(xié)助開發(fā)商做好業(yè)主方面的種種工作，以保證項目能如期開業(yè)。
問題三：引入大型租賃戶后，可能導致租金達不到8%，業(yè)主不同意。
引入大型主力店、知名品牌客戶，由于面積較大，其租金相對會降低，但引入大型租賃戶一次性可以租賃較大面積，另外大型品牌的進駐會形成示范效用，吸引中小客戶進駐，從而縮短整個招商周期，保證如期開業(yè)。
規(guī)避方法：開發(fā)商適當?shù)慕o予一定租金補貼。
問題四：自營鋪位與大客戶租賃鋪位重疊。
規(guī)避方法：
1、談大型包租客的同時，盡量給投資業(yè)主商鋪面積占比比較多的商鋪群給其選擇；
2、對大型包租客包租商鋪中的自營業(yè)主，可幫其調(diào)整到位置相對較好的委托出租商鋪中經(jīng)營，期間發(fā)生的租金差額可酌情給予補償。
問題五：20xx年5月1日前招商任務完不成90%，影響開業(yè)。
規(guī)避方法：在目前的形式下，必須對招商工作進行科學、合理的評估，認真分析招商工作中的問題和困難，正確預見并確定項目的開業(yè)時間。或者屆時制定相關的廣告宣傳活動，如大學生免費創(chuàng)業(yè)90天、自營業(yè)主經(jīng)營比賽等活動，由開發(fā)商免費提供開業(yè)時適量未租出商鋪，保證開業(yè)率達90％以上。
商業(yè)街共有商鋪864個，現(xiàn)階段已售商鋪288個(截止20xx年10月23日)，但真正意義上的整體招商仍未規(guī)劃和啟動，如按以前招商設想：1-4區(qū)招散戶，5-6區(qū)統(tǒng)一招商，如按20xx年5月1日開業(yè)計劃，招商率達9%以上將有較大困難。
1、時間已來不及。從11月初開始計算，到明年4月底，僅僅剩下個6個月的時間，之間還有春節(jié)將延誤一個月時間，加上招商組織必須進一步擴大，具體方案的確定，人員的招聘或磨合，招商廣告的策劃等等，至少將需要15-20天時間。也就是說四個月的時間要招滿864×90%（開業(yè)率）×（1-20%自營客戶）=622個商鋪，平均每月要招出138戶，每天要招出138÷30=4.6戶，將非常困難，以往長沙市任何地方都沒有類似速度，所以從時間上來來說已遠遠不夠。
2、嚴格按功能分區(qū)招商，那么三、四區(qū)的招商將有非常大的困難。
按目前功能分區(qū)，三區(qū)做男士用品、動動休閑產(chǎn)品，四區(qū)做兒童用品、文化用品，要招商有相當大的困難，作為地下商業(yè)街，大品牌或有名品牌的選擇性不大，根據(jù)以往招商了解，男士服飾、兒童用品的客戶資源比起女裝類產(chǎn)品要少很大一部分比例，招商有很大一部分難度，加上相比一、二區(qū)位置，三、四區(qū)缺乏優(yōu)勢，如三、四區(qū)按目前功能分區(qū)經(jīng)營，將有很大困難。
3、一般商業(yè)項目，如考慮到以后的商業(yè)街形象和穩(wěn)定，招商工作都會策劃先行。及工程開始動工時就有功能定位設想，然后根據(jù)策劃要求進行施工和招商，一般啟動時間略早于銷售或與銷售同步，就目前商業(yè)街來說，因招商啟動時間較晚，沒有事先策劃，加上已有288個商鋪的自主權掌握在一大群業(yè)主手中，招商過程中可能出現(xiàn)的困難或工作的不可操作性，將隨時影響招商工作的效果，影響商業(yè)街的整體形象和開業(yè)時間，如盲目啟動，到時將進退兩難。
針對以上種種情況分析，如果要保證20xx年5月商業(yè)街整體90%以上開業(yè)，且功能分區(qū)不混亂，經(jīng)營類別的包括購物、休閑、娛樂、餐飲等要素，建議目前啟動招商時，采取以下辦法：
1、在目前銷售的1-4區(qū)中1-3區(qū)招租散戶；
2、4-6區(qū)統(tǒng)一招租大型商業(yè)項目（目前銷售的只有4區(qū)）。
商業(yè)策劃書前言篇十八
1、項目概況(1p)。
簡短地匯總介紹以下幾個方面：戰(zhàn)略定位、市場概況、服務及產(chǎn)品、營銷推廣、競爭優(yōu)勢、核心團隊、運營現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃、融資金額及用途。
2、戰(zhàn)略定位(1p)。
用簡單的語言描述公司的戰(zhàn)略定位(我們做什么，不做什么)和愿景(我們未來會是什么);這部分內(nèi)容很多創(chuàng)業(yè)者很容易忽略，從而起不到“畫龍點睛”的作用，看不清項目未來的走向是什么?毫無疑問，戰(zhàn)略是隨著外部環(huán)境動態(tài)調(diào)整的，但是大的主線創(chuàng)始人肯定要想清楚。用聯(lián)想之星執(zhí)行董事王明耀先生的話來說就是，“試錯和快速迭代，可以用于產(chǎn)品改善，但不適用于模式改變”。退一步來講，模式可能也會有調(diào)整，但項目未來可供選擇的戰(zhàn)略定位最好能夠大致想清楚。
薯片理論。
關于項目定位的選擇，我發(fā)現(xiàn)了一個有意思的現(xiàn)象(暫且叫做“薯片理論”)，理解這個理論背后所表達的產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律對于我們選擇創(chuàng)業(yè)的切入點可能會有幫助。
個人觀察發(fā)現(xiàn)，在某一個產(chǎn)業(yè)(領域)發(fā)展早期，首先是出現(xiàn)橫向的分工，而縱向分工尚不明顯，這是最初的“橫向重度垂直”的創(chuàng)業(yè)機會，此時的市場格局是萬馬齊奔、“大市場、小作坊”。而隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對成熟，產(chǎn)業(yè)內(nèi)垂直領域的橫向分工逐漸模糊，此時已經(jīng)開始初步實現(xiàn)同一個“片層”內(nèi)的范圍經(jīng)濟效應(橫向擴張)，同時，出于效率進化的需要，產(chǎn)業(yè)鏈上下游之間的縱向分工開始相對顯著，即原來不得不由自己同時完成的產(chǎn)業(yè)鏈上下游的幾個職能中的一個或幾個職能被分離出去，市場上出現(xiàn)某一個“片層”內(nèi)的專業(yè)供應商。此時的市場格局是同一個“片層”內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)規(guī)模較大企業(yè)，而最終的縱向一體化尚未開始，這是產(chǎn)業(yè)內(nèi)第二波縱向“縱向重度垂直”的機會，近年出現(xiàn)的達達配送、同城貨運等項目均是這種產(chǎn)業(yè)規(guī)律的體現(xiàn)。而到產(chǎn)業(yè)后期，范圍經(jīng)濟效應會引導這種產(chǎn)業(yè)鏈上下游的聯(lián)動和協(xié)同，部分規(guī)模巨大的企業(yè)會朝縱向一體化的趨勢發(fā)展，例如從事物流快遞的順豐切入電商就是范例。
引導這種產(chǎn)業(yè)演進的本質(zhì)規(guī)律其實是背后那只無形的手——社會綜合交易成本最小化。用科斯的理論解釋則是：用組織替代市場(內(nèi)部化)還是用市場替代組織(市場化)是由綜合交易成本決定的，交易成本(契約成本和組織管理成本)的高低決定了市場和組織的邊界(如無法準確理解這句話，建議參閱科斯寫的《企業(yè)的性質(zhì)》一文)。顯然，當市場存在公有云服務的選擇時，把企業(yè)內(nèi)部的服務職能甩給市場的專業(yè)機構來做可能更有效率。就效率而言，通常存在這樣的規(guī)律，資產(chǎn)專用性(資產(chǎn)或服務被某個部門或機構專用)不如“私有云”(資產(chǎn)或服務被某一個區(qū)域內(nèi)的一大批企業(yè)使用)來得更有效率，而“私有云”又不如“公有云”(資產(chǎn)或服務被更大范圍內(nèi)的更多企業(yè)使用)更有效率。
產(chǎn)業(yè)演進的終極狀態(tài)通常是，整個社會的要素在同一個“片層”內(nèi)整合以實現(xiàn)最大程度規(guī)模經(jīng)濟效應，為產(chǎn)業(yè)下游提供最富效率的“公有云”服務，而整個產(chǎn)業(yè)就如同一串被串起來的薯片，其中只有少部分規(guī)模巨大的企業(yè)可以實現(xiàn)縱向一體化，而他們一般通過并購來實現(xiàn)，這也是留給創(chuàng)業(yè)者的機會。
在今天的互聯(lián)網(wǎng)+領域，創(chuàng)業(yè)或投資，就要尋找這樣潛在的“薯片”機會，當產(chǎn)業(yè)發(fā)展還處于還處在非常分散或者“私有云”狀態(tài)，就存在著利用互聯(lián)網(wǎng)來進行整合形成一個完整高效的“薯片”的機會。
順便說一句，很多項目糾結到底是自營模式還是平臺模式，思考邏輯其實很簡單，從終極思維的角度來看，比較一下兩種模式的管理成本和契約成本，尤其是實現(xiàn)規(guī)?；院螅蛘哒f哪一種模式更容易突破“規(guī)模-質(zhì)量-成本”的鐵三角。
關于“重度垂直”的定位，將另撰文《垂直領域的創(chuàng)業(yè)要“深溝高壘”》進行分析。
3、市場分析(1-3p)。
對項目所處的行業(yè)細分市場情況進行分析：市場容量(及增長速度)、行業(yè)發(fā)展趨勢、目標客戶及需求痛點。這部分內(nèi)容的分析非常重要，也是整個項目的邏輯起點。在對需求進行分析時，要著重從目前未被滿足的痛點需求出發(fā)，分析目標市場及目標客戶的核心需求。這部分內(nèi)容的分析構成了“干柴烈火”投資邏輯的“干柴”。創(chuàng)業(yè)者在分析這部分內(nèi)容時，最好能夠以第三方權威數(shù)據(jù)引用和實際調(diào)研數(shù)據(jù)為準，以圖文并茂的方式進行展示。值得注意的是，要注意區(qū)分找到的需求屬于“musthave(雪中送炭)”的需求還是“nicetohave(錦上添花)”的需求，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有些創(chuàng)業(yè)者容易根據(jù)自身的經(jīng)驗及感受對需求痛點進行了過分的自我強化，或者找到的只是小眾需求，或者需求并不顯性而需要顧問式營銷，或者需求過于低頻且客單價不夠高，那么這樣的創(chuàng)業(yè)項目從一開始就需要特別注意后續(xù)的發(fā)展延伸路徑。因此，在分析需求時，建議參考九軒資本提出的“普遍、顯性、剛需、高頻”的“八字訣”。
周鴻祎提到要有“用戶思維，而不是客戶思維”，其實就是這個意思。如何將用戶對“工具”的使用延伸至高頻的使用場景，把“一夜情”的“客戶”變成有“長情”的“用戶”，從而實現(xiàn)流量變現(xiàn)才是關鍵。否則，客戶只是客戶，想著羊毛出在豬身上，舍棄了羊毛卻不知道豬在哪里，很多工具屬性過強的智能硬件和app工具一般都有這個問題，如智能家居產(chǎn)品、手電筒app，名片工具、詞典工具、天氣工具、鬧鈴工具等等。因此，產(chǎn)品八字訣的前三點是客戶思維，最后一點是用戶思維。
從剛需和痛點出發(fā)的需求才不是“偽需求”，從偽需求出發(fā)的創(chuàng)業(yè)都是耍流氓。好的產(chǎn)品不僅應該解決用戶的“痛點”，更應該達成用戶的“爽點”。
這部分論述要達到的目的是要說明“跑道足夠長”、“干柴有很多”。
4、服務及產(chǎn)品(1-2p)。
根據(jù)我個人的總結，嚴格意義上的“產(chǎn)品”和“服務”是不同的，雖然實際中產(chǎn)品和服務很難嚴格區(qū)分開，并且在實際形態(tài)中二者往往是混合在一起的，但在戰(zhàn)略思考層面進行區(qū)分非常有必要，因為不同的產(chǎn)品或服務形態(tài)決定了在實際價值交付環(huán)節(jié)的邊際成本是不一樣的，從而也決定了項目最終能夠做多大規(guī)模。
嚴格意義上的“產(chǎn)品”具有如下幾個特點：1)生產(chǎn)、交付和使用三個環(huán)節(jié)異步(可分離);2)可異地交付;3)可大規(guī)模復制;嚴格意義上的“服務”則具有以下幾個特點：1)生產(chǎn)、交付和使用三個環(huán)節(jié)同步(不可分離);2)屬地化交付;3)高度依賴人，復制性差。
按照以上定義，從交付環(huán)節(jié)的意義上(注意是交付環(huán)節(jié))可以把產(chǎn)品和服務形態(tài)概括為以下五種形態(tài)(如下圖)。在現(xiàn)實中，大部分2b的項目都處于下面兩個象限，更偏服務屬性，因此也更加難以標準化和規(guī)?；?。由于服務的交付過程比較依賴人，因此這類項目通常很難擺脫“規(guī)模-質(zhì)量-成本”這個“鐵三角”的束縛，從而難以做大規(guī)模，而整個行業(yè)也容易呈現(xiàn)出“大市場、小作坊”的格局。
現(xiàn)實中，大部分的項目都落在以上坐標系的不同象限位置。按照以上方法論分析“產(chǎn)品”和“服務”，可以幫助我們從根本上理解項目發(fā)展后期的收入成本曲線走向(決定了項目在擴張過程中的邊際成本不同)，從而了解項目的可規(guī)?；某潭?。值得說明的是，這種分析方法可以作為一個戰(zhàn)略思考工具，在具體寫ppt時其實并不需要如此“理論化”地進行區(qū)分。
重點在于，我們提供的產(chǎn)品是否具有核心價值?能否解決用戶的核心痛點?能否滿足用戶的爽點?不是所有的創(chuàng)新都有價值，或者準確地說，不是所有的創(chuàng)新都有市場價值。如果你提供的產(chǎn)品不能為用戶提供足夠的價值寬度(功能寬度)、價值厚度(體驗強度)和價值密度(價值在時間軸上的沉淀)，從而對現(xiàn)有的產(chǎn)品或解決方案形成一定程度的替代性拐點(推薦參閱《劉億舟談智能硬件：你找到替代性拐點和第二場景了嗎?》)，那么即便面對一堆“干柴”，你的產(chǎn)品可能也不是那把“烈火”。
這部分論述要達到的目的是要說明“產(chǎn)品足夠尖叫”、“烈火很烈”。
5、商業(yè)模式(1-2p)。
前面談到，一切商業(yè)模式的本質(zhì)是利潤=收入-成本。所以，商業(yè)模式要考慮的問題是，項目的收入結構及成本結構在時間序列上是如何展開和延伸的。
由于我們帶著常識和邏輯去解構商業(yè)的本質(zhì)，因此我本人拒絕一切商業(yè)模式神秘主義，說不清楚的商業(yè)模式一定不是好的商業(yè)模式，當然，有些項目當前不需要商業(yè)模式，但至少眼下的產(chǎn)品有足夠的“替代性拐點”，必須是個“金鉤子”。
互聯(lián)網(wǎng)本身沒有創(chuàng)造任何新的東西，互聯(lián)網(wǎng)的本質(zhì)是改變了世界“連接”的方式。借用一個經(jīng)濟學的術語來說則是，由于借助互聯(lián)網(wǎng)的連接，交易成本被大大降低了，原來本無法發(fā)生的交易現(xiàn)在可以發(fā)生了，簡單來說，互聯(lián)網(wǎng)釋放了更多的可能性，這便是互聯(lián)網(wǎng)帶給我們的信息紅利。
互聯(lián)網(wǎng)是如何改變?nèi)伺c人、人與物、人與服務、人與信息之間的連接的呢?通常，大部分的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品切入市場的第一屬性都是“工具屬性”，即通過這個鉤子吸引大量的用戶，然后通過各種法子留住用戶，最后拼的是轉(zhuǎn)化率。
就成本結構而言，不同產(chǎn)品的屬性決定了不同的邊際成本。切中用戶需求的點位不同以及產(chǎn)品自身的屬性不同，決定了其在用戶流量聚集方面是個“大漏斗”、“中漏斗”還是“小漏斗”。對于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品來說，如果其自身的產(chǎn)品特性能夠越過用戶的“替代性拐點”而持續(xù)地黏住用戶，并且能夠?qū)崿F(xiàn)網(wǎng)絡效應而自動自發(fā)地實現(xiàn)病毒式營銷(如微信)，那么這個產(chǎn)品就有機會打造一個“大漏斗”，從長期來看，就越容易形成內(nèi)源性(或自源性)流量，其成本結構中，每新增加一個用戶或者收入的邊際成本就會比較低，那么這樣的項目其流量聚合及轉(zhuǎn)化效率就會較高。相反，一個項目如果一直需要外源性流量支撐，除非項目本身的服務非常具有粘性和增值能力，否則你看不到這個項目存在的理由在哪里。通俗一點講，用戶流量就像河道里的水，哪條河道的河床低，水就往哪兒流。
就收入結構而言，互聯(lián)網(wǎng)項目的收入計費方式不外乎以下幾種：cpc(按點擊付費)、cpm(按千次展示付費)、cpa(按下載付費)、cpt(按時間付費)、cp。很多情況下，這幾種收費模式可以并行組合。但大體上講，越是能夠做成“大漏斗”的平臺，越是可以容許cpc、cpm、cpa、cpt等付費方式的存在，如果只能做成“中漏斗”或者相對“小漏斗”，則最好是能夠形成交易閉環(huán)，按照cps方式付費。
同一個項目，其成本結構和收入結構放在時間序列上來看，就構成了其長期盈利性表現(xiàn)。只是不同的產(chǎn)品屬性組合決定了不同的成本結構，同時也決定了后續(xù)盈利模式的選擇空間。
就我個人理解來說，mgc(machinegeneratedcontent)的本質(zhì)是工具屬性，人機互動，如萬年歷;ugc(usergeneratedcontent)的本質(zhì)是社交屬性，人人互動，如社區(qū)，pgc(professionallygeneratedcontent)的本質(zhì)是媒體屬性，人?；樱缱悦襟w。無論mgc，ugc還是pgc都是鉤用戶的手段，不同的是，如何能夠?qū)⒂脩糇匀坏匮由斓降诙鼍安⒊掷m(xù)高頻地黏住用戶才是流量變現(xiàn)的關鍵。
對于互聯(lián)網(wǎng)app項目而言，如果切入點是工具屬性，通常這類項目需要闖過兩道關：第一道關是，如何通過mgc、ugc或pgc(或其組合)來實現(xiàn)足夠低成本的內(nèi)源性流量;第二道關則是，如何將這些流量引導至交易環(huán)節(jié)從而實現(xiàn)變現(xiàn)(建議參閱我之前寫的一篇文章《從工具到社區(qū)到電商到底有多遠?》)。
對于切入點直接是交易屬性(電商)而言，前期肯定是依靠外源性流量，而后期則是考驗整個體系的供應鏈、規(guī)模效應、服務體驗等綜合實力，從而逐漸形成口碑和品牌，從而過渡到內(nèi)源性流量。如果一個電商網(wǎng)站永遠依靠外源性流程，肯定是有問題的。
既然互聯(lián)網(wǎng)的本質(zhì)是連接，那么考驗一個平臺的連接效率(或者流量效率)就成為項目是否能夠持續(xù)下去的關鍵。對于最終需要靠交易來變現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)項目而言，其商業(yè)模式的本質(zhì)就是“獲客成本、活躍率(留存率)、轉(zhuǎn)化率、客單利、復購率”這五個參數(shù)的函數(shù)。從長遠來看，如何使得這五個參數(shù)的運行越過正向的拐點并走出一個“大開口”的收入成本曲線才是決定投資邏輯是否存在的根本。所以說，商業(yè)模式最簡單的理解就是：利潤=收入(r1,r2,r3)-成本(c1,c2,c3)。只不過對于互聯(lián)網(wǎng)領域來說，這個公式要在一個相當長期的視角來考察，也就是說，你的項目現(xiàn)在可以不賺錢，但不可能永遠不賺錢。創(chuàng)業(yè)者要想清楚并向投資人傳遞的是，為什么未來能夠賺錢，并且能夠賺大錢。
一句話，商業(yè)模式部分需要展示企業(yè)未來如何賺錢，以及為什么現(xiàn)在的產(chǎn)品形態(tài)及發(fā)展趨勢能夠支撐未來的盈利模式。
6、競爭分析(1-2p)。
如果說以上的分析根據(jù)常識和邏輯就可以得出分析結論的話，那么本部分的分析則取決于我們的視野(“常識、邏輯、視野”這六個字恰好也是九軒資本的投資哲學)。
如果一個創(chuàng)業(yè)者，連自己直接的或者潛在的競爭對手都無法準確識別出來，那么我也只能呵呵了。對于競爭對手的分析，應該從對用戶需求滿足的可替代性選擇的角度進行。打個通俗的比方，在同一條街上，賣河南拉面和蘭州拉面的固然是競爭對手，其實旁邊那家賣湖南木桶飯的也同樣是競爭對手。當然，在項目發(fā)展早期，可以只選擇那些最直接的競爭對手進行分析。
拍死在海里。關于這一點，推薦大家參閱我之前寫的一篇文章《初創(chuàng)企業(yè)：請警惕a輪死》中關于”垂直陷阱死”部分的闡述。
分析競爭對手時，最好是以表格方式列出細分行業(yè)內(nèi)最主要的競爭對手，以本項目的關鍵成功因素作為比較維度，針對本項目與潛在競爭對手進行對比分析，比如可以從技術壁壘、核心團隊、用戶數(shù)據(jù)、資源優(yōu)勢、運營策略、融資情況等方面進行比較。
值得說明的是，項目面臨的市場機會和選擇的商業(yè)模式本身不可以作為競爭優(yōu)勢。這部分內(nèi)容重在說明“烈火”為什么烈。
7、營銷推廣(1-2p)。
酒香也怕巷子深，除了極少數(shù)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品通過產(chǎn)品本身的設計以及越過臨界點之后可以獲得爆發(fā)式增長外，大部分的產(chǎn)品前期還是需要深入的營銷推廣的，即便是融到了大筆資金，優(yōu)秀的營銷推廣經(jīng)驗及行業(yè)資源依然至關重要。
這部分內(nèi)容重在說明為什么“星星之火可以燎原”。
8、核心團隊(1-2p)。
簡單介紹核心團隊的從業(yè)經(jīng)歷及擅長的領域，除了核心創(chuàng)始人之外，最好還需要包括技術(或產(chǎn)品)、銷售、運營等方面的核心骨干成員。重點強調(diào)團隊成員的從業(yè)經(jīng)驗，團隊的互補性和完整性。
9、運營現(xiàn)狀(1-2p)。
本部分需要介紹公司現(xiàn)有激活用戶、注冊用戶、日活用戶、日活率、留存率、日訂單數(shù)、客單價、毛利率、近期銷售收入、往年以及本年銷售收入以及各項指標的增長率等指標。
這一部分所提供的數(shù)據(jù)，實際上是反映公司目前所設定的產(chǎn)品定位及商業(yè)模式得到市場初步驗證的情況。投資人會根據(jù)這部分數(shù)據(jù)“管中窺豹”、“以小看大”。
創(chuàng)業(yè)者可以根據(jù)自身考慮的保密性要求選擇適當披露。
10、發(fā)展規(guī)劃(1-2p)。
本部分需要在假設融資到位的情況下(特別注意此假設)，公司未來3至5年的發(fā)展規(guī)劃，以圖表的形式直觀說明公司在各階段的目標市場、拓展區(qū)域、商業(yè)模式等戰(zhàn)略計劃。
對于a輪以后的項目，最好能夠另外制定一個規(guī)范的財務預測模型來反映項目在后續(xù)擴張過程中的收入及成本曲線走向。財務預測模型實際上是一個基于時間序列而展開的收入及成本算法模型，其中包括收入及成本的計算方法、參數(shù)假設、增長預測等。財務預測模型通常包括收入預測、成本預測、固定資產(chǎn)投入、人力資源投入等基本表格，也包括基于以上預測所生產(chǎn)的利潤表、資產(chǎn)負債表。通過跨表格的引用，這些表格通常形成了一個“連通器”式的整體。
投資人通常會根據(jù)財務預測模型所提供的計算方法、參數(shù)假設、增長預測等數(shù)據(jù)來判斷項目發(fā)展后期的運營數(shù)據(jù)實現(xiàn)的可能性，從而判斷項目引入融資之后的理論增長情況。
當然，模型永遠是模型，沒有一個投資人會完全根據(jù)模型來做決定，但是一份嚴謹測算的財務預測模型可以有效地幫助投資人將“拍一次腦袋”的分解為“多拍幾次腦袋”，從而提高決策效率。同時，通過財務預測模型，創(chuàng)業(yè)者也可以更好地模擬剖析項目發(fā)展演進的關鍵因素。
11、融資金額及用途(1p)。
充分說明以上各部分內(nèi)容后，并且能夠讓投資人有滿意的認可之后，基本上說明“我什么都不缺只缺錢了”，那么在本部分需要向投資人表明你的融資計劃。具體包括兩個重要內(nèi)容，第一是本輪融資金額是多少，最好說明人民幣或者美元，如果優(yōu)先接受美元但不排除人民幣，可以在美元之后的括號中注明“或等值人民幣”。第二，需要重點說明本輪融資的具體用途，最好能夠細化到具體項目。這部分內(nèi)容需要創(chuàng)業(yè)者根據(jù)審慎思考的業(yè)務拓展計劃制定具體的資金分配方案，需要充分體現(xiàn)創(chuàng)業(yè)者的戰(zhàn)略規(guī)劃能力，同時也需要體現(xiàn)創(chuàng)業(yè)花錢的能力。
關于路演。
寫好了商業(yè)計劃書，只是融資的第一步。通常，投資人看到商業(yè)計劃書之后，可以對項目做出初步判斷。如果感興趣，就愿意和創(chuàng)業(yè)團隊見面溝通，通常是和ceo直接溝通，這種見面溝通也就是通常所謂的項目路演。項目路演通常分為公開路演與一對一路演，無論哪種形式的路演，我們建議創(chuàng)業(yè)者注意以下幾點：
1、要做行業(yè)的專家，要對自己所在的行業(yè)的痛點、格局有深入的洞察;。
4、團隊永遠第一，盡量少用“我”，而是“我們”;。
5、盡量用數(shù)據(jù)說話，但不要夸大數(shù)據(jù)預期;。
6、不要回避投資人的疑問，有勇氣接受你不能改變的，有能力盡可能改變你能改變的，有智慧識別這兩者，“天要下雨，娘要嫁人”，隨他去吧，你就是行業(yè)的權威!
商業(yè)策劃書前言篇十九
我們的廣告語：感受綠色自然，打造都市休閑新天地!
mall的經(jīng)營模式更是當今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺，又欣聞貴店在店慶當天日銷x萬元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個奇跡，可見xxx商場的人氣;貴店在xx年有奧運明星來助陣，xx年當紅明星又蒞臨xxx商場，可見貴店的影響力;市委領導、省委領導都不止一次到xxx商場來視察，可見政府及領導對貴店的重視!
我們與貴店采取扣點聯(lián)合經(jīng)營方式，扣點的額度另行洽談;本店后方管理由我方負責，大局管理遵守xxx商場的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風光、莊園風情為主要風格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動物家園”、“領養(yǎng)小動物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來，形成了一站式享受田園樂趣的`業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領養(yǎng)小動物，可以給自己領養(yǎng)的小動物命名，給自己的小動物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗完全的農(nóng)家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當然，這一切都是需要付費的。
裝修風格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對店內(nèi)設施進行更新及維護!
同xxx商場的中高檔定位一樣，我們的目標客群以追求時尚的都市白領(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風情樂趣、熱愛小動物的心理!這部分客群的消費能力比較強，他們會不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對小動物有好感，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
x城市經(jīng)濟實力雄厚，在全國城市綜合實力50強評比中，x城市列居18位;在全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中，x城市位居第10位;在全國55個人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超萬元的城市中，x城市位居榜首。x城市人的消費能力更是位居全國之首!
x城市市位于x省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長達5個月。也就是說，在這長達5個月的時間里，人們的活動范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見到綠色，市民在這5個月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機會越來越少，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個完整的農(nóng)村搬到城市來，同時把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個整潔的、有序的、具有優(yōu)美風光的田園!
都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個城市有類似的店鋪。這種模式在x城市還是一個空白，我們就是要抓住這個市場空白的機遇，在別人還沒有想到的時候，我們已經(jīng)付之于行動!而x城市人本身對各種方式的體育運動項目就沒有多大興趣，在年收入較高的基礎上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應運而生!
貴店的美食娛樂廣場是在x城市最大的一家室內(nèi)休閑娛樂場所，受到了x城廣大消費者的歡迎和認可!但是這里的休閑項目是有欠缺的，貴廣場注重的是娛樂項目，而對于休閑來說，除了陶吧、玩吧之外，再沒有吸引人的地方，都市休閑農(nóng)莊會彌補這種狀態(tài)，全力打造一個室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村、一個別有洞天的“桃花源”!
我們采取的是店長負責制原則，在本店將設店長一名，全權負責本店的管理。
我們有固定的清潔員，負責店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員，負責小動物的喂養(yǎng);有負責店內(nèi)賣各種動物食物的相關人員;有負責安全的安全員。
我們的小動物選的是一些溫順的動物，不會對顧客進行人身攻擊。
我們會積極配合xxx商場的各種促銷活動，也會在適當?shù)臅r間搞自己的促銷活動。
我們采取整合營銷方式(imc)進行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點整合起來，以錯落有致的媒體廣告、交相呼應的軟性新聞為主，進行大幅度的市場推廣，同時，也希望貴店給予一定的支持!
前期我們將在本市各大知名媒體上進行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶曉，路人皆知!
x城市地區(qū)沒有強勢媒體，這是x城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補的媒體進行廣告宣傳。初步打算在x城市晚報、x城市電視臺、x城市廣播電臺等媒體上發(fā)布廣告。
軟性新聞最大的好處就是能夠提升品牌的美譽度和知名度。
我們將通過x城市晚報、電視臺、網(wǎng)站等一系列的媒介，進行軟性新聞報道，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關注的交點!讓人們進行口頭傳播。
在每年的元旦、春節(jié)、勞動節(jié)、兒童節(jié)、端午節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動。包括票價打折、釣魚比賽等等。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個項目做好，并能與x城市商業(yè)龍頭xxx商場合作;前期，我們曾到全國各地的零售企業(yè)做過市場調(diào)查，這個項目在省內(nèi)還是個空白，我們期望著能與xxx商場積極合作，添補這個空白，把這個市場做起來，真正的把它作成x城市人的“都市休閑農(nóng)莊”
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