報(bào)告應(yīng)該清晰、準(zhǔn)確地呈現(xiàn)數(shù)據(jù)、分析和結(jié)論，以幫助讀者了解情況和做出決策。在報(bào)告中，可以提供一些建議和改進(jìn)方案，以便讀者能夠從中獲得一定的啟示和參考。報(bào)告可以是個(gè)人或團(tuán)隊(duì)的努力成果，記錄和總結(jié)工作或?qū)W習(xí)的重要成果。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告篇一
現(xiàn)，天津作為大城市，其房地產(chǎn)業(yè)早已漸趨成熟。相對(duì)地，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是人們對(duì)物業(yè)的管理活動(dòng)，泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷(xiāo)售及租售后的管理和服務(wù)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期介入和前期管理以及房屋及設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修，住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報(bào)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容，范圍相當(dāng)廣泛。有的物業(yè)管理還兼營(yíng)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)項(xiàng)目，寓管理于服務(wù)之中。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，隨著生產(chǎn)生活節(jié)奏的加快，人們對(duì)物質(zhì)文明和精神文明內(nèi)涵。
和外延認(rèn)識(shí)的提高與深化，以及物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)交易的頻繁，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，物業(yè)管理的范圍將是越來(lái)越寬，人們所需要的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目業(yè)將越來(lái)越細(xì)化。因此，為了更好地了解認(rèn)識(shí)天津市中低檔住宅物業(yè)管理服務(wù)的真實(shí)狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區(qū)——小海地區(qū)域的住宅，并對(duì)其物業(yè)管理服務(wù)狀況的調(diào)查。通過(guò)以調(diào)查問(wèn)卷的方式對(duì)小海地物業(yè)管理服務(wù)的基本狀況及居民的滿意度進(jìn)行了測(cè)評(píng)。希望通過(guò)這次調(diào)查可以大體了解天津市中低檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)水平、質(zhì)量，從中可為相關(guān)部門(mén)比較客觀的需求情況，也能為天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展提供必要有效的幫助。
（一）研究的理論假設(shè)。
“天津小海地房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)狀況”的概念界定：房地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)狀況能從幾個(gè)方面調(diào)查，從對(duì)居民的收費(fèi)公布中，了解是否有亂收費(fèi)現(xiàn)象。調(diào)查居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理公司最不滿意的地方，從中了解天津中低檔住宅物業(yè)管理公司所存在的不足現(xiàn)象，從中更深入調(diào)查天津居民對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的要求。
小海地地區(qū)的居民樓，玉峰花園、龍博花園、桂山里。
（三）調(diào)查時(shí)間。
4月9日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)。
（四）調(diào)查方法。
首先采取調(diào)查問(wèn)卷的方式即“撒網(wǎng)”，在問(wèn)卷中篩選出較為合理的問(wèn)卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問(wèn)題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出較為合理的解決方案。
為了更深入的調(diào)查小海地地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，本小組特從以下幾點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查。
1.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量：分別從小區(qū)環(huán)境、安保、配套設(shè)施等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和滿意度。
2.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)滿意程度：項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、是否出現(xiàn)亂收費(fèi)現(xiàn)象等的方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的收費(fèi)滿意度和更好的規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取。
（六）資料的收集和分析。
資料主要來(lái)源于發(fā)放的問(wèn)卷。本次調(diào)查了三個(gè)小區(qū)，實(shí)際發(fā)放問(wèn)卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問(wèn)卷80份，有效回收率100%，全部問(wèn)卷資料由調(diào)查員檢查核實(shí)后進(jìn)行編碼，然后輸入計(jì)算機(jī)基本情況。
分析方法：在問(wèn)卷中篩選出較為合理的問(wèn)卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問(wèn)題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出較為合理的解決方案。
（一）問(wèn)卷結(jié)果分析。
（一）調(diào)查結(jié)果。
無(wú)論從哪個(gè)年齡段的人來(lái)看，衛(wèi)生環(huán)境都是最突出的問(wèn)題，在走訪過(guò)程中，我們也親身體會(huì)到小海地地區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境問(wèn)題確實(shí)很?chē)?yán)重，其次安保問(wèn)題與配套設(shè)施問(wèn)題也不容忽視。但我們的調(diào)研主要針對(duì)最突出物業(yè)問(wèn)題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對(duì)小海地地區(qū)衛(wèi)生環(huán)境問(wèn)題。
（二）衛(wèi)生環(huán)境問(wèn)題原因分析。
3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理，導(dǎo)致兩方互相推卸責(zé)任，最終無(wú)人管理的結(jié)果。4.與天津市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)狀況相比較，小海地住宅屬于中低檔住宅，價(jià)格相對(duì)較低，配套設(shè)施相對(duì)不夠完善，物業(yè)水平相對(duì)不夠成熟。5.缺少居委會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的管理。
（三）建議。
1.建立健全業(yè)主大會(huì)制度，要解決物業(yè)管理中存在的難題，應(yīng)該說(shuō)，健全業(yè)主大會(huì)制度是一個(gè)突破口。通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理中心協(xié)調(diào)，并對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督。
2.進(jìn)行先期清理，街道組織社區(qū)、潔安序物業(yè)對(duì)院內(nèi)的亂搭亂建等進(jìn)行清理。讓居民享受干凈的衛(wèi)生環(huán)境的舒適感，進(jìn)而提高居民對(duì)衛(wèi)生環(huán)境的重視。
3.廣泛宣傳，認(rèn)真摸排。各社區(qū)、各單位要結(jié)合實(shí)際，利用閉路電視、廣播、黑板報(bào)、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開(kāi)展宣傳活動(dòng)，各小區(qū)社區(qū)至少懸掛宣傳橫幅1條，通過(guò)宣傳使廣大群眾明確整治的標(biāo)準(zhǔn)、重點(diǎn)和要求，以營(yíng)造濃厚地整治氛圍。
4.利用大運(yùn)會(huì)的契機(jī)，“人人動(dòng)手，清潔家園，喜迎大運(yùn)會(huì)”以此調(diào)高居民“家園主人翁”意識(shí)。
5.政府及街道居委會(huì)等要進(jìn)行不定期的衛(wèi)生環(huán)境檢查，強(qiáng)化監(jiān)督，落實(shí)獎(jiǎng)懲。
6.對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作是確保工作質(zhì)量長(zhǎng)期穩(wěn)定的基本要求，工作標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作的前提條件。工作標(biāo)準(zhǔn)的制定一定要有可操作性和可考評(píng)性，也就是說(shuō)：既要使操作人員知道自己應(yīng)工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考評(píng)來(lái)控制工作質(zhì)量。
每天做到“四個(gè)一”：一布置安排，一檢查考評(píng)，一總結(jié)講評(píng)，一交流學(xué)習(xí)，就可以保證控制過(guò)程兼顧結(jié)果，并且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)范到每一個(gè)細(xì)節(jié)，精確到每一項(xiàng)操作，從而達(dá)到日日控制，事事控制；在此基礎(chǔ)上，通過(guò)日常的互動(dòng)交流學(xué)習(xí)培訓(xùn)不斷地提高主管人員和操作人員的素質(zhì)，并且通過(guò)持之以恒地反復(fù)抓，抓反復(fù)，抓重點(diǎn)，抓提高，在操作人員、主管人員、業(yè)主（住戶）共同努力下，就一定能夠持續(xù)的改進(jìn)提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，滿足業(yè)主（住戶）的需求和潛在需求。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告篇二
1。1。1國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力———1。
1。1。2人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大———2。
1。1。3城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展———2。
1。1。4通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道———3。
1。1。5城市發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴有增無(wú)減———3。
1。2。2項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研（二道區(qū)）———5。
2。1位置優(yōu)勢(shì)———6。
2。2產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)———7。
2。3規(guī)劃優(yōu)勢(shì)———7。
3。1商品房總體情況———8。
3。2商品住宅市場(chǎng)———9。
3。2。1整體商品住宅市場(chǎng)情況———9。
3。2。2二道區(qū)商品住宅市場(chǎng)情況———10。
4。1土地供應(yīng)狀況———11。
4。1。1長(zhǎng)春市土地供應(yīng)狀況———11。
4。1。2二道區(qū)土地供應(yīng)狀況———11。
5。1區(qū)域范圍———12。
5。2區(qū)域背景———12。
5。3調(diào)查目的———13。
5。4調(diào)查方法———13。
5。5時(shí)間安排———13。
6。1設(shè)計(jì)問(wèn)卷———14。
6。2分析問(wèn)卷———18。
在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、社會(huì)資源過(guò)度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。20xx年1月26日出臺(tái)的新國(guó)八條為全年的市場(chǎng)調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場(chǎng)流動(dòng)性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價(jià)、限購(gòu)和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)影響。但是，萬(wàn)變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。知名房地產(chǎn)企業(yè)20xx年半年報(bào)均顯示：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會(huì)改變行業(yè)中長(zhǎng)期向好的發(fā)展趨勢(shì)。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必然帶來(lái)城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)居民的平均收入幾乎每4年就會(huì)提升一倍，人們購(gòu)房和投資的能力也隨之增加，而對(duì)改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級(jí)的家庭數(shù)量更呈崛起之勢(shì)。
國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。高盛預(yù)計(jì)中國(guó)20xx年和20xx年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別為9。4%和9。2%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和gdp增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。
城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動(dòng)等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在容量。根據(jù)20xx年發(fā)布的全國(guó)第六次人口普查結(jié)果，中國(guó)大陸人口總數(shù)達(dá)13。397億人，十年間增加7390萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口占49。68%，十年間上升13。46個(gè)百分點(diǎn)；中國(guó)大陸流動(dòng)人口為2。6億人，十年間增加1。17億人。
中國(guó)大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動(dòng)人口大量增加的發(fā)展趨勢(shì)。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長(zhǎng)、流動(dòng)性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將進(jìn)一步增加，房市場(chǎng)的潛在容量依然巨大。
在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國(guó)城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動(dòng)，當(dāng)城市化率達(dá)到30%時(shí)，房地產(chǎn)投資開(kāi)始加速增長(zhǎng)，當(dāng)城市化率達(dá)到50%時(shí)，房地產(chǎn)投資將達(dá)到峰值，其后一直到城市化率達(dá)到70%時(shí)都將保持這種高增長(zhǎng)率。
20xx年中國(guó)城市化率達(dá)到47。5%，預(yù)計(jì)20xx年前后將達(dá)到70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)持續(xù)30—40年的繁榮。
隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國(guó)出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問(wèn)題。美國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，又使國(guó)際流動(dòng)性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力。20xx年7月全國(guó)cpi同比漲6。4%，創(chuàng)三年來(lái)新高。當(dāng)前我國(guó)通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財(cái)富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道。
20xx年國(guó)有土地出讓收入2。9萬(wàn)億元，占全國(guó)財(cái)政收入的35%。
與此同時(shí)，全國(guó)省市縣三級(jí)政府的負(fù)債總額已達(dá)到10。7萬(wàn)億元，其中超過(guò)三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來(lái)還。中西部欠發(fā)達(dá)城市、沿海還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開(kāi)發(fā)區(qū)，由于沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財(cái)政必然成為政府收入主要來(lái)源，對(duì)土地財(cái)政更加依賴。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)、通脹壓力、人民幣升值預(yù)期等因素，仍將支持中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持較快的增長(zhǎng)。同時(shí)，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在著不少問(wèn)題，諸如——地價(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢(shì)群體意見(jiàn)大等等。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告篇三
了解當(dāng)今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在.
觀察分析法，資料分析法.資料來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站，報(bào)紙，
1、廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍，銷(xiāo)售雖然增長(zhǎng)，但積壓依然增加.
資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展，令投資再度活躍，開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(zhǎng)周期.今年1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資達(dá)192.35億元，同比增長(zhǎng)32.9%，比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.2%，增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新開(kāi)工面積大幅上升，達(dá)670.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.9%，新開(kāi)工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開(kāi)工面積中，住宅為541.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.8%，增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn)，新開(kāi)工率達(dá)26.1%.全市新開(kāi)工的大樓盤(pán)有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，新開(kāi)工面積超5萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)40家，同比增加14家，新開(kāi)工規(guī)模達(dá)394.21萬(wàn)平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)較快增長(zhǎng)，使商品房施工進(jìn)度加快，竣工量增大，帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長(zhǎng)50.8%，為223.78萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售(交樓)201.8萬(wàn)平方米，辦公樓5.68萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12.95萬(wàn)平方米，其他房屋3.35萬(wàn)平方米.另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，廣東全省積壓商品房已達(dá)1200萬(wàn)平方米，而另一方面，全省還有7000多萬(wàn)平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時(shí)的上市量與消化量，全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少，還可能進(jìn)一步增多.
2、廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散，大戶型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì).1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元，同比增長(zhǎng)32.2%，占全市的97.7%;兩縣級(jí)市完成投資額4.34億元，同比增長(zhǎng)76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，投資總量分別居十區(qū)的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長(zhǎng)均為1.2倍，特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長(zhǎng)，完成投資額為23.41億元，同比增長(zhǎng)1.2倍，占本區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門(mén)統(tǒng)計(jì)，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬(wàn)人，約占全市人口總量12%，這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德，又是法律規(guī)定.在將來(lái)，由于計(jì)劃生育和人口壽命的提高，每對(duì)夫婦很可能要照顧兩對(duì)老人，而養(yǎng)老園還未成風(fēng)，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購(gòu)買(mǎi)大面積套間成為必要.別墅市場(chǎng)也漸漸升溫，"一股自家車(chē)選購(gòu)別墅的大軍正悄然興起".
3、各地產(chǎn)商為推銷(xiāo)樓盤(pán)各出奇招，推廣費(fèi)用龐大.
為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買(mǎi)點(diǎn)，先后出現(xiàn)"體育概念"，"山水概念"，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報(bào)章等媒體推銷(xiāo)其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國(guó)慶過(guò)后，樓市經(jīng)過(guò)兩個(gè)星期強(qiáng)勁的推盤(pán)聲勢(shì)之后，開(kāi)始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤(pán)僅75個(gè)，較上周驟降了25%，但廣告額也達(dá)到859.4萬(wàn)元，其中十大廣告樓盤(pán)之首的江南世家所投入的廣告費(fèi)用59.7萬(wàn)元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬(wàn)元左右的廣告宣傳費(fèi)用分別位于第二，第三位.這些廣告費(fèi)用中，絕大部分是電視廣告，廣告?zhèn)鲉我约皥?bào)章雜志的形式.另外，不少?gòu)V州周邊樓盤(pán)推出的免費(fèi)睇樓專線車(chē)，也是一筆不小的費(fèi)用.
4、二手樓市將漸趨活躍.
據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)20xx-10-12報(bào)道，房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡(jiǎn)化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車(chē)的開(kāi)出，相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴(kuò)大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近.
在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟(jì)的身影，亦隨處可見(jiàn).據(jù)估算，中國(guó)至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象"新浪"，"網(wǎng)易"這類(lèi)門(mén)戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著各類(lèi)型的地產(chǎn)信息;而類(lèi)似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，則是擔(dān)當(dāng)著為消費(fèi)者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo)，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類(lèi)由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修，家具風(fēng)格文獻(xiàn)資料;供樓利息計(jì)算.
6、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.
現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢(shì)，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
a，html超文本文件格式.運(yùn)用圖片，文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤(pán)，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)主要表現(xiàn)形式.b，360度環(huán)景技術(shù).能表現(xiàn)東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現(xiàn)事物真實(shí)，可做少量互動(dòng)，如超級(jí)連接，但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察.這一技術(shù)已出現(xiàn)，但還沒(méi)普及，應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少.c，vrml虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù).應(yīng)用電腦三維技術(shù)，能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu)，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺(jué)，但畫(huà)質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異.至今沒(méi)出現(xiàn)這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站.
1、廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤(pán)銷(xiāo)售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻，況且商品房作為耐用高價(jià)消費(fèi)品，一般都有50年使用壽命，而且每戶多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時(shí)期內(nèi)是有一定限度的去年受房改"末班車(chē)"等因素影響，購(gòu)買(mǎi)力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣，有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化;中國(guó)人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定，地方經(jīng)濟(jì)差距正初步減少，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移，廣東外來(lái)人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計(jì)算，全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷(xiāo)均價(jià)變化可以看出.
2、未來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類(lèi)房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對(duì)其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤(pán)的向外擴(kuò)散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力.
3、地產(chǎn)商銷(xiāo)售手段需要?jiǎng)?chuàng)新.隨著買(mǎi)方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷(xiāo)售成本，從而削弱樓盤(pán)價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力.消費(fèi)者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤(pán)將難以取得好的銷(xiāo)售成績(jī).因此房地產(chǎn)需要銷(xiāo)售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷(xiāo)售手段.
5、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說(shuō)，單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤(pán).只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷(xiāo)售這一低成本銷(xiāo)售方式將受地產(chǎn)商青睞.
房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視，廣播，報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤(pán)的銷(xiāo)售，利潤(rùn)來(lái)源主要定在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而非消費(fèi)者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn):。
2、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)普及.這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來(lái)的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
3、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確，用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.
地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤(pán)，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.
就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì)，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%，即可至少得到8萬(wàn)/星期.考慮網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在，風(fēng)險(xiǎn)很少.
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告篇四
因此，我們必須溫故知新，認(rèn)真總結(jié)四年來(lái)工作的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，切實(shí)找準(zhǔn)存在問(wèn)題的根源，確定出解決問(wèn)題的可操作性辦法，在新的起點(diǎn)上輕裝上陣，奮起直追，使工業(yè)基地進(jìn)一步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，真正成為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。
（一）基地定位不明確，綜合協(xié)調(diào)能力薄弱。
1、基地建設(shè)，規(guī)劃必須先行。我縣工業(yè)基地自xx年下半年開(kāi)發(fā)建設(shè)以來(lái)，至今沒(méi)有一個(gè)控制性詳規(guī)，更沒(méi)有入園企業(yè)布局規(guī)劃，一方面造成企業(yè)布局較混亂，大有“揀到藍(lán)子里都是菜”的魚(yú)目混珠現(xiàn)象，另一方面導(dǎo)致農(nóng)民在已規(guī)劃但未征用的土地上亂搭亂建，無(wú)形增加了基地建設(shè)成本。同時(shí)，也難以與縣城總體規(guī)劃對(duì)接，與縣城基礎(chǔ)設(shè)施做到資源共享。
2、基地工作從開(kāi)發(fā)建設(shè)到引進(jìn)企業(yè)、安置企業(yè)落戶以及跟蹤服務(wù)，每項(xiàng)工作都必須得到各部門(mén)的配合和支持，但由于基地綜合協(xié)調(diào)能力薄弱，加之在部門(mén)利益的驅(qū)使下，基地工作難以順利推進(jìn)，從征用土地開(kāi)始到開(kāi)工建設(shè)的.每一階段都舉步維艱，各部門(mén)都把基地看成是一塊餅干，不去想怎么把這塊餅干做大，而是都來(lái)爭(zhēng)著分食，沒(méi)有爭(zhēng)到就處處設(shè)障礙，講條件，使基地工作難以順利進(jìn)行。目前，由于種種原因使基地已征用土地均無(wú)法開(kāi)工，造成近20家企業(yè)等地建設(shè)。
（二）運(yùn)行管理機(jī)制不活，監(jiān)管乏力。
1、投入回報(bào)率不高?，F(xiàn)在基地已經(jīng)投入了大量的土地資源及資金，但由于項(xiàng)目開(kāi)工多投產(chǎn)少，達(dá)標(biāo)達(dá)產(chǎn)的就更少，尤其是像鋼構(gòu)和溫室類(lèi)的項(xiàng)目，業(yè)務(wù)均在外地，即使開(kāi)工投產(chǎn)，如果監(jiān)管不力，稅收也在外地，所以產(chǎn)生的回報(bào)相對(duì)較少。
2、土地利用率低。在基地存在較多的閑置土地，已開(kāi)發(fā)的廠房中基本沒(méi)有多層廠房，已開(kāi)工投產(chǎn)的項(xiàng)目，經(jīng)對(duì)照其審批的規(guī)劃，還有大量廠房未動(dòng)工建設(shè)。目前，基地已建成的企業(yè)，土地利用率平均不到30%，甚至有圈而未建的現(xiàn)象。
3、統(tǒng)計(jì)口徑混亂、稅收征管不到位?；赜幸恍┢髽I(yè)是退城進(jìn)園或從其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)引進(jìn)的企業(yè)，其稅收仍未落入基地，使基地稅源存在流失現(xiàn)象。
（三）資金投入困難，基地發(fā)展緩慢。
1、基地投入嚴(yán)重不足，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致企業(yè)等地落戶。
2、基地企業(yè)資金短缺，有的企業(yè)建好廠房，購(gòu)置設(shè)備后，缺少流動(dòng)資金，致使企業(yè)停工待產(chǎn)。
（四）辦事效率低，協(xié)調(diào)服務(wù)難以到位。
1、有些職能部門(mén)對(duì)于建設(shè)工業(yè)基地的重要性和緊迫性仍然認(rèn)識(shí)不到位，較強(qiáng)地追求部門(mén)利益、個(gè)人利益，較多地拘泥于繁瑣的程序，導(dǎo)致基地企業(yè)建設(shè)過(guò)程中涉及的用水、用電、辦證、辦照等審批程序效率低下，成本過(guò)高。
2、有的職能部門(mén)，特別是條管部門(mén)自行進(jìn)入基地企業(yè)檢查、處罰的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導(dǎo)致企業(yè)不安心生產(chǎn)，有的已搬遷。
（五）隊(duì)伍素質(zhì)不高，人力資源缺乏。
1、基地內(nèi)部工作人員懂業(yè)務(wù)的較少，特別是規(guī)劃、建設(shè)、測(cè)繪人才。
2、掌握一定職業(yè)技能的產(chǎn)業(yè)工人十分緊張，高級(jí)管理人才、專業(yè)技術(shù)人才更為短缺。
基地發(fā)展到現(xiàn)階段，資金已投入下去，基礎(chǔ)設(shè)施基本配套，項(xiàng)目引進(jìn)來(lái)了，要真正出效益，出活力，主要在于項(xiàng)目的引進(jìn)和推進(jìn)，關(guān)鍵在于對(duì)基地和企業(yè)的監(jiān)管。所以下一階段工作重心必須視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為生命線，把“安商”、“選項(xiàng)”和強(qiáng)化管理放在工作首位，通過(guò)“搭建平臺(tái)，完善政策，搞好服務(wù)，強(qiáng)化監(jiān)管”等措施，使安商選資與項(xiàng)目推進(jìn)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，走出一條成功的“你助我發(fā)展，我助你發(fā)財(cái)”之路。因此，我們必須在五個(gè)方面采取新舉措。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告篇五
鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展和壯大起來(lái)的。特別是在"十五"期間，由于停止福利分房后，住房全面實(shí)行市場(chǎng)化，加之縣委、政府出臺(tái)了一系列加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的優(yōu)惠政策，為鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支持，從而使房地產(chǎn)業(yè)駛上了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的快車(chē)道。鳳岡的房地產(chǎn)業(yè)得以快速健康發(fā)展，歸集起來(lái)有兩個(gè)方面，一方面是政府一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了優(yōu)越的投資環(huán)境，外地房開(kāi)企業(yè)紛紛來(lái)鳳投資興業(yè)，本地房開(kāi)企業(yè)發(fā)展方興未艾，一棟棟商品房、一片片小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)，縣城的人居環(huán)境較以前有了很大改善和提高，無(wú)論是住房面積、住房環(huán)境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，鳳岡房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是與近年來(lái)鳳岡經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分的，是鳳岡經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的一個(gè)明顯標(biāo)志，房地產(chǎn)業(yè)已成為鳳岡縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
縱觀鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)近五年來(lái)的發(fā)展、壯大歷程，主要有三大因素在起主導(dǎo)作用：一是市場(chǎng)因素，由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房分配制度的改革，使人們對(duì)住房有了新的更高的需求，從而形成了一個(gè)龐大的市場(chǎng)群體；二是政策因素，"十五"期間，鳳岡縣招商引資和小城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列政策，成為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的助推器和牽引器；三是利益因素，眾多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛涌入鳳岡，是由于這里的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)空間廣、利潤(rùn)大，這是鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展的終極原因。
一是極大地改善了城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提高了居住質(zhì)量，提升了城市品位，壯大了城鎮(zhèn)規(guī)模，增強(qiáng)了城市吸納能力，加快了城鄉(xiāng)一體化步伐。
二是拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以拉動(dòng)近二十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效地推動(dòng)相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從xx年至xx年，鳳岡縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資近兩億元，因房地產(chǎn)交易而產(chǎn)生的稅費(fèi)累計(jì)約為750萬(wàn)元，該產(chǎn)業(yè)為鳳岡縣財(cái)政增收做出了應(yīng)有貢獻(xiàn)。
三是促進(jìn)了社會(huì)進(jìn)步。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)了許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而為社會(huì)提供了諸多就業(yè)渠道，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鳳岡縣在房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)的人數(shù)約為800人，其中許多為企業(yè)下崗人員和農(nóng)民，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緩解了就業(yè)壓力，增加了農(nóng)民收入，為社會(huì)的穩(wěn)定和廣大農(nóng)村勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)揮了巨大作用，其社會(huì)效益和作用不言而喻。
1、行業(yè)發(fā)展情況。
截止至xx年上半年，在鳳岡縣從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)有11家（鑫發(fā)、一陽(yáng)、嘉和、大興、華盛、金久、萬(wàn)眾、朝燦、九洲、播州、賽龍），全部為有資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)（從暫定資質(zhì)到三級(jí)資質(zhì)不等），累計(jì)開(kāi)發(fā)商品房達(dá)28萬(wàn)m2（商品住房23萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房5萬(wàn)m2），商品房銷(xiāo)量達(dá)19萬(wàn)m2,存量達(dá)9萬(wàn)m2（其中住房7萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房2萬(wàn)m2），商品住房均價(jià)從最初的350元漲到現(xiàn)在的700元/m2，營(yíng)業(yè)房均價(jià)從最初的1500元漲到現(xiàn)在的3000元/m2。
2、xx年上半年開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、交易、抵押情況。
（1）xx年開(kāi)發(fā)情況：xx年全年計(jì)劃開(kāi)工商品房面積14.5萬(wàn)m2,截止至xx年6月底，已竣工5萬(wàn)m2，完成計(jì)劃的34%，全年計(jì)劃完成投資9403萬(wàn)元，已完成投資6441萬(wàn)元，占總投資的68%。
（2）銷(xiāo)售情況：xx年上半年完成商品房交易77宗，交易面積7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金額1117萬(wàn)元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面積1229m2，比去年同期上升20%,交易金額50萬(wàn)元，比去年同期上升27%。
（3）協(xié)稅護(hù)稅情況：嚴(yán)格執(zhí)行稅收"一體化"管理規(guī)定，按規(guī)定搞好協(xié)稅護(hù)稅工作。今年上半年，鳳岡縣房管局共計(jì)完成各項(xiàng)稅收136萬(wàn)元，與去年同期相比增長(zhǎng)23%。
（4）預(yù)售情況：今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預(yù)售許可證》8件，預(yù)售總面積100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。
1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈現(xiàn)出供銷(xiāo)兩旺的勢(shì)頭。xx至xx年總開(kāi)發(fā)量約28m2，總銷(xiāo)售量為19萬(wàn)m2;其中商品住宅開(kāi)發(fā)量約為24萬(wàn)m2，商品房銷(xiāo)量約為17萬(wàn)m2，存量為7萬(wàn)m2;營(yíng)業(yè)房約為5萬(wàn)m2，營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)量為3萬(wàn)平方米，存量為2萬(wàn)m2。
2、商品房銷(xiāo)售對(duì)象及資金來(lái)源。鳳岡縣商品房銷(xiāo)售對(duì)象主要為國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，企事業(yè)單位人員，經(jīng)商人員和外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，部分農(nóng)民和外地籍人員，資金來(lái)源主要為住房公積金貸款和農(nóng)行、信用社提供的按揭貸款。一次性現(xiàn)金支付購(gòu)房的人員，約占總購(gòu)房人員的10%左右。
3、購(gòu)房用途。鳳岡縣絕大部分購(gòu)房戶都是為了改善居住條件而購(gòu)房，部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結(jié)構(gòu)及功能方面均大大遜于現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的商品房，促成了換房；二是致富農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也促成了商品住房及營(yíng)業(yè)房的銷(xiāo)售；三是存在少部分投資性和投機(jī)性購(gòu)房；四是部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員為了給子女提供一個(gè)良好的教育環(huán)境而不惜在縣城購(gòu)房。
4、二手房交易量上升。由于商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，原來(lái)的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房，原有住房被大量空置出來(lái)。而這類(lèi)房屋正好符合部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)職工、鎮(zhèn)城低收入無(wú)房戶、外出務(wù)工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員及一些進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。
5、住房結(jié)構(gòu)比例不盡合理，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房發(fā)展滯后。鳳岡縣的商品房開(kāi)發(fā)主要以普通商品房為主，高檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房基本沒(méi)有，高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的比例為0：10：0，與國(guó)家要求的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例不符，從而導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)不合理，無(wú)法滿足不同消費(fèi)群體的住房需求。
1、嚴(yán)格實(shí)行土地儲(chǔ)備和按計(jì)劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬(wàn)m2，平均按120m2/套計(jì)算，尚有近600套住房待售，營(yíng)業(yè)房存量有2萬(wàn)m2，平均按80m2/間計(jì)算，尚有250間營(yíng)業(yè)房待售，加上未來(lái)一兩年之內(nèi)將有約20萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，應(yīng)該說(shuō)，未來(lái)兩年推出的量是相當(dāng)大的，這種大規(guī)模集中推出，勢(shì)必形成一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，這對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展會(huì)產(chǎn)生一定的影響，甚至有可能形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以建議政府必須對(duì)土地出讓進(jìn)行緊縮，待已出讓的土地開(kāi)發(fā)完畢后，再視全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況定期推出土地，從而避免鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)"井噴"現(xiàn)象的發(fā)生。
2、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)督，最大程度防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成。鳳岡縣的購(gòu)房群體，其資金來(lái)源絕大部分靠金融機(jī)構(gòu)的貨款，這在一定程度上加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患，需要強(qiáng)化管理和監(jiān)督，引導(dǎo)和督促金融部門(mén)切實(shí)采取有效措施，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，使鳳岡縣的房地產(chǎn)信貸在風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)內(nèi)健康發(fā)展。
3、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，有效整頓鳳岡縣房地產(chǎn)市常目前鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況是良好的，但發(fā)布虛假?gòu)V告、面積縮水、物業(yè)管理滯后、簽訂霸王合同等不良現(xiàn)象，在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)中偶有發(fā)生，個(gè)別購(gòu)房人也有投資性和投機(jī)性購(gòu)房?jī)A向，這些現(xiàn)象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。去年以來(lái)，從中央到地方專門(mén)出臺(tái)了一系列整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件，鳳岡縣房管部門(mén)也專門(mén)召集各房開(kāi)企業(yè)學(xué)習(xí)傳達(dá)了相關(guān)文件精神，并對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次全面的整頓和規(guī)范，取得了明顯的效果。今后，我們還要同有關(guān)部門(mén)緊密配合協(xié)調(diào)，針對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題，采取切實(shí)有效的措施，以對(duì)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房等擾亂市場(chǎng)的行為為清理和整頓的重點(diǎn)，繼續(xù)加大整治力度，使鳳岡縣的房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信開(kāi)發(fā)、規(guī)范發(fā)展。
4、積極引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)房和開(kāi)發(fā)商理性開(kāi)發(fā)。目前，鳳岡縣購(gòu)房者普遍存在盲目追求大面積的傾向，忽視了房屋的實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性，殊不知這是一種資源的浪費(fèi)，今后鳳岡縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)從規(guī)劃和設(shè)計(jì)人手，設(shè)計(jì)出面積適中，功能齊全的房屋推向市場(chǎng)，做到既能改善居住環(huán)境，又能有效節(jié)約和利用土地資源。
5、積極調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，使住房結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。嚴(yán)格按照國(guó)家確定的2：7：1的標(biāo)準(zhǔn)比例進(jìn)行開(kāi)發(fā)，從而滿足不同階層的住房需求。近五年來(lái)，鳳岡縣普通商品房發(fā)展迅猛，供大于求，而高檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的建設(shè)幾乎為零，這種0：10：0的住房結(jié)構(gòu)比例對(duì)鳳岡縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是十分不利的，它不能合理滿足各個(gè)階層的住房需求，特別是作為政府惠民工程的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的發(fā)展，尤其應(yīng)該加大建設(shè)力度，它既能滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，更是解決困難職工及進(jìn)城務(wù)工人員住房需求的有效途徑，還能起到平抑商品房?jī)r(jià)格的作用，其社會(huì)效用是非常巨大的。上級(jí)每年給鳳岡縣下達(dá)有3000m2經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)的任務(wù)，做好這一工作，政府必須從土地、稅收、獎(jiǎng)勵(lì)等方面給予大力扶持，才能真正把這一民心工程落到實(shí)處，促進(jìn)鳳岡縣住房結(jié)構(gòu)比例合理化的實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告篇六
一:調(diào)查研究的目的:。
了解當(dāng)今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在.
二:調(diào)查的方法，資料的來(lái)源，方法:。
觀察分析法，資料分析法.資料來(lái)源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站，報(bào)紙，
三:調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)。
1，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)投資活躍，銷(xiāo)售雖然增長(zhǎng)，但積壓依然增加.
資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進(jìn)展，令投資再度活躍，開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入了新的增長(zhǎng)周期.今年1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資達(dá)192.35億元，同比增長(zhǎng)32.9%，比去年同期增幅提高20.6個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)的最高增幅(一季為23.7%，上半年為30.5%)，其中全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)力30強(qiáng)企業(yè)完成投資49.22億元，占全市的1/4.全市商品房施工面積3083.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.2%，增幅上升9.6個(gè)百分點(diǎn).1-9月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目新開(kāi)工面積大幅上升，達(dá)670.17萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.9%，新開(kāi)工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新開(kāi)工面積中，住宅為541.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.8%，增幅比去年同期提高28.7個(gè)百分點(diǎn)，新開(kāi)工率達(dá)26.1%.全市新開(kāi)工的大樓盤(pán)有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，新開(kāi)工面積超5萬(wàn)平方米的企業(yè)達(dá)40家，同比增加14家，新開(kāi)工規(guī)模達(dá)394.21萬(wàn)平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14個(gè)百分點(diǎn).由于廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)較快增長(zhǎng)，使商品房施工進(jìn)度加快，竣工量增大，帶動(dòng)1-9月交樓面積同比增長(zhǎng)50.8%，為223.78萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售(交樓)201.8萬(wàn)平方米，辦公樓5.68萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12.95萬(wàn)平方米，其他房屋3.35萬(wàn)平方米.另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，廣東全省積壓商品房已達(dá)1200萬(wàn)平方米，而另一方面，全省還有7000多萬(wàn)平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時(shí)的上市量與消化量，全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少，還可能進(jìn)一步增多.
2，廣州商品房向外地?cái)U(kuò)散，大戶型和別墅型成為主流.
原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后，廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對(duì)優(yōu)勢(shì).1-9月市區(qū)完成投資額188.01億元，同比增長(zhǎng)32.2%，占全市的97.7%;兩縣級(jí)市完成投資額4.34億元，同比增長(zhǎng)76.4%.占全市的2.3%.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，投資總量分別居十區(qū)的第一，二位，完成投資額分別為27.78億元和6.63億元，同比增長(zhǎng)均為1.2倍，特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長(zhǎng)，完成投資額為23.41億元，同比增長(zhǎng)1.2倍，占本區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的84.3%，比全市住宅投資高13.8個(gè)百分點(diǎn).廣州商品房從市中心向外擴(kuò)散的格局已經(jīng)明顯.據(jù)民政部門(mén)統(tǒng)計(jì)，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬(wàn)人，約占全市人口總量12%，這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進(jìn)一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德，又是法律規(guī)定.在將來(lái)，由于計(jì)劃生育和人口壽命的提高，每對(duì)夫婦很可能要照顧兩對(duì)老人，而養(yǎng)老園還未成風(fēng)，因此，新婚夫婦與老人同住極為可能，購(gòu)買(mǎi)大面積套間成為必要.別墅市場(chǎng)也漸漸升溫，"一股自家車(chē)選購(gòu)別墅的大軍正悄然興起".
3.各地產(chǎn)商為推銷(xiāo)樓盤(pán)各出奇招，推廣費(fèi)用龐大.
為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買(mǎi)點(diǎn)，先后出現(xiàn)"體育概念"，"山水概念"，"生態(tài)概念"，"地鐵概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨額資金在電視，報(bào)章等媒體推銷(xiāo)其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國(guó)慶過(guò)后，樓市經(jīng)過(guò)兩個(gè)星期強(qiáng)勁的推盤(pán)聲勢(shì)之后，開(kāi)始恢復(fù)低調(diào)并進(jìn)行休整.做廣告宣傳的樓盤(pán)僅75個(gè)，較上周驟降了25%，但廣告額也達(dá)到859.4萬(wàn)元，其中十大廣告樓盤(pán)之首的江南世家所投入的廣告費(fèi)用59.7萬(wàn)元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬(wàn)元左右的廣告宣傳費(fèi)用分別位于第二，第三位.這些廣告費(fèi)用中，絕大部分是電視廣告，廣告?zhèn)鲉我约皥?bào)章雜志的形式.另外，不少?gòu)V州周邊樓盤(pán)推出的免費(fèi)睇樓專線車(chē)，也是一筆不小的費(fèi)用.
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4，二手樓市將漸趨活躍.
據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)20xx-10-12報(bào)道，房地產(chǎn)交易程序進(jìn)一步簡(jiǎn)化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車(chē)的開(kāi)出，相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴(kuò)大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.
5，房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近.
在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟(jì)的身影，亦隨處可見(jiàn).據(jù)估算，中國(guó)至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個(gè).象"新浪"，"網(wǎng)易"這類(lèi)門(mén)戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著各類(lèi)型的地產(chǎn)信息;而類(lèi)似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，則是擔(dān)當(dāng)著為消費(fèi)者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo)，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類(lèi)由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目的知名度.雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修，家具風(fēng)格文獻(xiàn)資料;供樓利息計(jì)算.
6.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.
現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢(shì)，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于html表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展.
1.廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售將出現(xiàn)新困難.雖然廣州樓盤(pán)銷(xiāo)售增加，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻，況且商品房作為耐用高價(jià)消費(fèi)品，一般都有50年使用壽命，而且每戶多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定時(shí)期內(nèi)是有一定限度的.去年受房改"末班車(chē)"等因素影響，購(gòu)買(mǎi)力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣，有待進(jìn)一步簡(jiǎn)化;中國(guó)人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定，地方經(jīng)濟(jì)差距正初步減少，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移，廣東外來(lái)人員用房需求也將有所減緩.另外，按1500元/平方米計(jì)算，全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買(mǎi)方市場(chǎng)初步顯露.這一點(diǎn)從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷(xiāo)均價(jià)變化可以看出.
2.未來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類(lèi)房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對(duì)其位置，大小等信息的了解.廣州樓盤(pán)的向外擴(kuò)散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力.
3.地產(chǎn)商銷(xiāo)售手段需要?jiǎng)?chuàng)新.隨著買(mǎi)方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路.因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷(xiāo)售成本，從而削弱樓盤(pán)價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力.消費(fèi)者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤(pán)將難以取得好的銷(xiāo)售成績(jī).因此房地產(chǎn)需要銷(xiāo)售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷(xiāo)售手段.
4.二手市場(chǎng)將相對(duì)活躍城區(qū)范圍的擴(kuò)大，是二手交易的主要?jiǎng)右?樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡(jiǎn)化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的.
5.現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新.如上所說(shuō)，單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤(pán).只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷(xiāo)售這一低成本銷(xiāo)售方式將受地產(chǎn)商青睞.
五:建議。
房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視，廣播，報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為.可以利用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤(pán)的銷(xiāo)售，利潤(rùn)來(lái)源主要定在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而非消費(fèi)者.現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn):。
1:認(rèn)為電視，報(bào)章等廣告是主動(dòng)的，不管消費(fèi)者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應(yīng).而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的，消費(fèi)者愿意才會(huì)看.這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用高昂的重要原因.而事實(shí)上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的，有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)尋找這類(lèi)網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無(wú)地域限制，無(wú)時(shí)間限制的.
2:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)普及.這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因.就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來(lái)的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中.
3:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富.的確，用傳統(tǒng)超文本格式(html)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求.這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因.
地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤(pán)，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放.
就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì)，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%，即可至少得到8萬(wàn)/星期.考慮網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在，風(fēng)險(xiǎn)很少.
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告篇七
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)升溫，帶動(dòng)了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開(kāi)發(fā)。由開(kāi)發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷(xiāo)售的全過(guò)程。二是委托開(kāi)發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建成后交付委托單位，開(kāi)發(fā)商按約定收取開(kāi)發(fā)傭金。三是聯(lián)合開(kāi)發(fā)。由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開(kāi)發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個(gè)人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開(kāi)發(fā)和合伙自建為主要形式。
因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比具有“非典型”性的特點(diǎn)。隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模的逐年擴(kuò)大，在擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時(shí)，對(duì)地方稅收的支撐作用也愈顯重要。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢(shì)，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會(huì)組織參與的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更多的是個(gè)人或由自然人組成的團(tuán)體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開(kāi)發(fā)（包括合伙自建）。多元化開(kāi)發(fā)帶來(lái)了稅收征管中的一系列問(wèn)題，最為突出的是無(wú)證經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。如村級(jí)組織及個(gè)人進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大都沒(méi)有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有其獨(dú)特個(gè)性，加之稅收征管手段相對(duì)滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中，為了達(dá)到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實(shí)合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購(gòu)房戶簽訂假合同，隱匿真實(shí)合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開(kāi)發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開(kāi)發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開(kāi)發(fā)商，大多既無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，又不進(jìn)行注冊(cè)登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開(kāi)發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開(kāi)發(fā)中再轉(zhuǎn)戶，更有甚者在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購(gòu)房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個(gè)人集資建房，以達(dá)到少繳甚至不繳稅費(fèi)的目的。
小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多由自然人投資入股，開(kāi)發(fā)商法律意識(shí)淡薄，納稅意識(shí)偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國(guó)家稅款以追求利潤(rùn)最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實(shí)申報(bào)其應(yīng)稅項(xiàng)目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門(mén)稅收征管帶來(lái)較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進(jìn)一步助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要銷(xiāo)售對(duì)象為消費(fèi)者個(gè)人，兩者具有利益上的一致性，對(duì)于出現(xiàn)的“陰陽(yáng)合同”，地稅機(jī)關(guān)很難核實(shí)，“以票控稅”也難以達(dá)到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時(shí)間的影響，地稅機(jī)關(guān)對(duì)申報(bào)價(jià)格及面積根本無(wú)法確認(rèn)，明知納稅人申報(bào)不實(shí)但又無(wú)法查證。還有的通過(guò)假繼承、假贈(zèng)與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達(dá)到避稅逃費(fèi)目的。
涉稅信息不對(duì)稱導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動(dòng)，部門(mén)之間協(xié)作不強(qiáng)。通常開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、建設(shè)等多個(gè)行政部門(mén)的審批、許可與監(jiān)督。由于沒(méi)有建立有效的信息交換制度，這些行政部門(mén)掌握的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門(mén)利益時(shí)，部門(mén)之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓，相互爭(zhēng)扯。這樣，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中地稅部門(mén)難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地購(gòu)置、項(xiàng)目立項(xiàng)和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)之前發(fā)生的。由于目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現(xiàn)部門(mén)共享和信息互換，稅務(wù)部門(mén)往往只能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問(wèn)題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門(mén)往往各自為政，甚至部分工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)手續(xù)不全，稅務(wù)部門(mén)從規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)也無(wú)法取得相關(guān)信息，更談不上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)管理和有效監(jiān)控。
稅源管理相對(duì)粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來(lái)看，由于各部門(mén)的管理職能分割，加之各部門(mén)對(duì)地稅機(jī)關(guān)沒(méi)有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門(mén)的協(xié)作配合相對(duì)乏力，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門(mén)僅僅依靠協(xié)調(diào)來(lái)實(shí)現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長(zhǎng)莫及。從內(nèi)部情況來(lái)看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對(duì)比與稅款實(shí)現(xiàn)及征收無(wú)法實(shí)施同步監(jiān)控，無(wú)法進(jìn)行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫(kù)。加之地稅機(jī)關(guān)自身的征管力量薄弱，而開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開(kāi)發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷(xiāo)手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即卷鋪蓋走人，造成事實(shí)上的稅收流失。
二、對(duì)加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議。
（二）深化社會(huì)綜合治稅，充分依托社會(huì)力量，搞好協(xié)稅、護(hù)稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護(hù)稅組織，建立健全村委會(huì)負(fù)責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。村委會(huì)要詳細(xì)掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊(duì)的建筑數(shù)量，并對(duì)承攬人員和施工隊(duì)情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會(huì)制度，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)，由包村干部和土地管理所及時(shí)向稅務(wù)所通報(bào)農(nóng)村建房情況。通過(guò)宅基地的控管對(duì)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財(cái)政收入。
（三）建立基礎(chǔ)性的征管制度。1、強(qiáng)化納稅申報(bào)制度，實(shí)行按項(xiàng)目核算申報(bào)，不能分項(xiàng)目建帳核算的由稅務(wù)機(jī)關(guān)按工程形象進(jìn)度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開(kāi)具發(fā)票時(shí)多退少補(bǔ)。2、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)稅制度，建議政府有權(quán)的部門(mén)定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價(jià)格（售房均價(jià)），稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價(jià)格判斷納稅人提供的交易價(jià)格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準(zhǔn)價(jià)確定為計(jì)稅依據(jù)。3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報(bào)制度，及時(shí)掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門(mén)在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率和稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實(shí)行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補(bǔ)”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進(jìn)的情況下，實(shí)行核定征收不失為一種簡(jiǎn)便易行的征管措施。
（四）針對(duì)一些建筑扭曲“聯(lián)戶建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的部分稅收問(wèn)題，及時(shí)找準(zhǔn)問(wèn)題癥結(jié)，切實(shí)采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶建房的建筑施工單位必須提供真實(shí)準(zhǔn)確的聯(lián)戶建房合同、聯(lián)戶建房業(yè)主名單、聯(lián)戶建房施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行備案，當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴(yán)格審核聯(lián)戶建房的真?zhèn)?。二是事中監(jiān)管。施工建設(shè)期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查核實(shí)聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房單價(jià)、建房面積等，核對(duì)建筑施工單位提供資料的真實(shí)性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后，抓住“誰(shuí)擁有土地使用權(quán)，誰(shuí)就擁有房屋初始權(quán)”實(shí)質(zhì)，核對(duì)最初報(bào)送的聯(lián)戶建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對(duì)會(huì)計(jì)制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定，制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限，并實(shí)時(shí)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守，嚴(yán)禁推諉扯皮，不負(fù)責(zé)任。土地房建辦工作人員必須嚴(yán)把建筑面積關(guān)口，，嚴(yán)禁弄虛作假、營(yíng)私舞弊造成稅款的流失。
（五）加大震懾性的查處力度。針對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，以具有開(kāi)發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點(diǎn)，采用實(shí)地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對(duì)查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行等剛性措施，對(duì)偷逃稅大案、要案嚴(yán)格依照法律程序移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。要通過(guò)稅收剛性懲處手段的積極應(yīng)用，充分發(fā)揮其震懾效應(yīng)，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實(shí)建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告篇八
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。
20__年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米；專業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。
20__年元月至4月，網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤(pán)出現(xiàn)了銷(xiāo)售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見(jiàn)較大。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤(pán)建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20__年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，大部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。
4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶購(gòu)買(mǎi)了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。
5、受20__年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷(xiāo)售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策，一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。
1、有序的開(kāi)展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需，預(yù)計(jì)20__年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20__年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì)上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭(zhēng)取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。
4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的.準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí)，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi)。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場(chǎng)，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告篇九
近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷(xiāo)售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類(lèi)型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。建筑類(lèi)型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。__年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷(xiāo)售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右。
總體看，__年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于__年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái)，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買(mǎi)為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。__年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷(xiāo)售市場(chǎng)處于自然銷(xiāo)售狀態(tài)。
預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了__年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，__年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
__年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。__年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來(lái)我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷(xiāo)售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門(mén)實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過(guò)部門(mén)配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒(méi)有建立，相關(guān)部門(mén)信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無(wú)法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過(guò)戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。
4、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很?chē)?yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒(méi)有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
5、違規(guī)開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷(xiāo)售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過(guò)程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議。
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。__年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門(mén)參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無(wú)”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無(wú)房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國(guó)辦發(fā)【__】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自__年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開(kāi)發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭(zhēng)在未來(lái)五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開(kāi)發(fā)，改變過(guò)去那種局部改造、見(jiàn)縫插針的做法，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。
3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[__]43號(hào)文中規(guī)定：“從__年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買(mǎi)?！濒斦l(fā)[__]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起(__、3、22)，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼耍瑱C(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門(mén)發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹(shù)立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過(guò)重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案，樹(shù)立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門(mén)加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來(lái)，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問(wèn)題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷(xiāo)或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問(wèn)題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門(mén)，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí)，在交易大廳門(mén)口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開(kāi)發(fā)量、樓盤(pán)介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告篇十
省政府為促進(jìn)農(nóng)村文化建設(shè)，積極構(gòu)建全面覆蓋農(nóng)村公共文化服務(wù)體系，不斷滿足廣大農(nóng)民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求、xx年全省安排6000萬(wàn)元農(nóng)村文化事業(yè)專項(xiàng)資金，xx年安排1個(gè)億，xx年將增加到1、2億用于開(kāi)展農(nóng)村三項(xiàng)文化活動(dòng)。為更好地配合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，使農(nóng)村文化事業(yè)專項(xiàng)資金用好、用活，按照全市開(kāi)展的“春節(jié)回鄉(xiāng)見(jiàn)聞”調(diào)研活動(dòng)的相關(guān)要求，我們通過(guò)集體座談、征求意見(jiàn)等形式就農(nóng)村公共文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況進(jìn)行了初步探討和調(diào)研。
我縣現(xiàn)有建制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場(chǎng)、區(qū)）16個(gè)，行政村104個(gè)，農(nóng)業(yè)人口28、9萬(wàn)人。近年來(lái)，我縣的農(nóng)村文化事業(yè)在全省建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村發(fā)展大潮中，在上級(jí)部門(mén)的關(guān)心和支持下，尤其是省委、省政府為開(kāi)展農(nóng)村文化“三項(xiàng)”活動(dòng)下拔了專項(xiàng)資金，為農(nóng)村文化活動(dòng)送來(lái)了“春風(fēng)”和“及時(shí)雨”，改變了我縣農(nóng)村文化事業(yè)的“一窮二白”的面貌，取得了一些初步成效。主要表現(xiàn)在：
一是基礎(chǔ)建設(shè)得到加強(qiáng)。xx年省政府為開(kāi)展我縣農(nóng)村文化“三項(xiàng)”活動(dòng)下拔了51、6萬(wàn)元專項(xiàng)資金，用于加強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)、鞏固文化陣地，全縣16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)均建立了文化服務(wù)站，配備了專（兼）職文化干部18名，建村級(jí)文化活動(dòng)室或陣地96個(gè)。部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)還添置了文化活動(dòng)用品及體育健身器材，開(kāi)辦了圖書(shū)室、電影院、文化茶園、文化娛樂(lè)室，全縣已有10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)68個(gè)行政村實(shí)現(xiàn)了廣播電視“村村通”。二是文化活動(dòng)蓬勃開(kāi)展。自xx年12月份開(kāi)始，已在全縣各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、場(chǎng)、區(qū)）及行政自然村放映故事片、科教片630場(chǎng)次，觀看人數(shù)達(dá)9、4萬(wàn)余人次。送戲下鄉(xiāng)245場(chǎng)次，觀看人數(shù)達(dá)23、5萬(wàn)余人次。舉辦村級(jí)文化培訓(xùn)班參加人數(shù)達(dá)1000余人，為農(nóng)村文化站送書(shū)1200余冊(cè)。三是群眾文化顯現(xiàn)生機(jī)。近年，我縣不少集鎮(zhèn)的群眾自發(fā)組織起來(lái)，唱歌跳舞，健身娛樂(lè)。村級(jí)文化活動(dòng)也開(kāi)始發(fā)展，共成立業(yè)余演出團(tuán)體24個(gè)，每年文藝演出124場(chǎng)，觀眾人數(shù)達(dá)到9、92萬(wàn)人次。一些村還成立了農(nóng)村開(kāi)心樂(lè)隊(duì)、威風(fēng)舞龍隊(duì)，每逢節(jié)慶、假日文藝團(tuán)體便自發(fā)組織到全鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村巡回演出，得到農(nóng)村群眾的好評(píng)和首肯。走進(jìn)我縣農(nóng)村，唱歌跳舞的多了，打架斗毆的少了；看書(shū)讀報(bào)的多了，打牌搓麻的少了；遵規(guī)守矩的多了，惹事生非的少了；移風(fēng)易俗的多了，愚昧迷信的少了，文明新風(fēng)隨處可見(jiàn)。
我縣農(nóng)村文化事業(yè)雖然取得了一定成績(jī)，但通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村文化“三項(xiàng)”活動(dòng)存在著一些需要重視和解決的問(wèn)題。一是認(rèn)識(shí)不足，重視不夠。一些基層干部思想上文化意識(shí)弱化，存在“經(jīng)濟(jì)是硬指標(biāo)，文化是軟指標(biāo)”的模糊觀念，對(duì)文化建設(shè)在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和人的全面和諧發(fā)展中的重要地位和作用認(rèn)識(shí)不足，工作擺不上位置，往往“說(shuō)起重要，做起次要，忙時(shí)不要”。甚至認(rèn)為“唱唱跳跳，打打鬧鬧”對(duì)“城市生活不可少，鄉(xiāng)村可搞可不搞”。這是農(nóng)村文化發(fā)展緩、不平衡的重要原因。二是欠賬太多，投入不足。雖然黨委、政府對(duì)農(nóng)村文化事業(yè)非常重視，省政府的專項(xiàng)資金也能足額及時(shí)下拔，但由于我縣在資金投入上底子太薄，一下子很難根本改變農(nóng)村文化事業(yè)基礎(chǔ)薄弱的現(xiàn)狀。目前農(nóng)村文化建設(shè)投入主要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)由于捉襟見(jiàn)肘的財(cái)力和抓經(jīng)濟(jì)的壓力。三是隊(duì)伍建設(shè)不力，文化人才匱乏。我縣文化事業(yè)單位缺乏擔(dān)綱專才，對(duì)全縣文化不能很好發(fā)揮引領(lǐng)作用，對(duì)農(nóng)村文化發(fā)展也關(guān)注較少；鄉(xiāng)鎮(zhèn)文化干部經(jīng)常變動(dòng)，或長(zhǎng)期“挪用”，業(yè)務(wù)難熟悉，能力提不高，工作應(yīng)付的多；民間文化人才又相對(duì)集中城區(qū)，農(nóng)村百難挑一。人才匱乏是制約農(nóng)村文化發(fā)展的重要因素。管理職能未轉(zhuǎn)變。近年，文化主管部門(mén)不少精力陷于舉辦活動(dòng)等具體事務(wù)，從宏觀上規(guī)劃、指導(dǎo)、推進(jìn)全縣文化發(fā)展，尤其是農(nóng)村文化建設(shè)著力較少，對(duì)業(yè)務(wù)單位工作管理督促不到位，常常是局里忙、館里閑，未實(shí)現(xiàn)由“辦”文化向“管”文化的職能轉(zhuǎn)變，不利農(nóng)村文化建設(shè)擺上位置和積極推進(jìn)。
1、解決好認(rèn)識(shí)和位置問(wèn)題。當(dāng)前，我們已進(jìn)入城市與農(nóng)村協(xié)調(diào)發(fā)展的重要時(shí)期。加快農(nóng)村文化建設(shè)，一方面有利于解決當(dāng)前農(nóng)民群眾基本溫飽后激增的精神文化需求，有利于破除和抵御農(nóng)村落后、愚昧、低俗的惡風(fēng)陋習(xí)，提高群眾文化素養(yǎng)和社會(huì)文明程度，促進(jìn)農(nóng)村持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。另一方面，我縣是農(nóng)業(yè)大縣，只有農(nóng)村的全面進(jìn)步，只有農(nóng)民的全面發(fā)展，才能真正實(shí)現(xiàn)我縣的跨越式發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。從長(zhǎng)遠(yuǎn)和發(fā)展看，加快農(nóng)村文化建設(shè)，也是落實(shí)“三個(gè)代表”重要思想，貫徹科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)全面小康，構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀要求。將其提上日程，擺上位置，真抓、重抓、實(shí)抓，是當(dāng)務(wù)，也是職責(zé)。
2、加大基礎(chǔ)設(shè)施投入。從我縣文化事業(yè)的現(xiàn)狀看，農(nóng)民文化需求自主性、參與性增強(qiáng)，已不滿足有所“看”，更加追求有所“樂(lè)”。各級(jí)應(yīng)把加強(qiáng)農(nóng)村文化設(shè)施建設(shè)作為重點(diǎn)，切實(shí)加大投入，逐步改變?nèi)罕娢幕顒?dòng)場(chǎng)地、設(shè)備、器材和現(xiàn)代傳媒、網(wǎng)絡(luò)等硬件設(shè)施嚴(yán)重不足的狀態(tài)。上層應(yīng)變“蜻蜓點(diǎn)水”的“送”文化為實(shí)實(shí)在在的“建”基礎(chǔ)，多給以物和資的投入?；鶎右獙⑥r(nóng)村文化建設(shè)切實(shí)納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，納入財(cái)政預(yù)算，建立剛性、長(zhǎng)效投入機(jī)制，改變投入“隨意”，工作“應(yīng)景”狀況。同時(shí)，通過(guò)積極的政策措施鼓勵(lì)、引導(dǎo)、扶持社會(huì)力量參與，形成多渠道投入，加快農(nóng)村文化基礎(chǔ)建設(shè)。
3、加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)。建立文化人才下鄉(xiāng)制度，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村文化隊(duì)伍的培養(yǎng)。面向社會(huì)招賢納才，解決文化事業(yè)單位青黃不接、人才奇缺問(wèn)題。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要建立健全文體服務(wù)中心，配齊專職人員，穩(wěn)定工作隊(duì)伍。要大力發(fā)掘社會(huì)人才，培養(yǎng)文化骨干，建立一支扎根基層、融于群眾的農(nóng)村文化指導(dǎo)員（文化義工）隊(duì)伍。通過(guò)強(qiáng)化“軟件”建設(shè)，保障各層面工作有人抓、有人管、有人做，保障農(nóng)村文化積極健康發(fā)展。深化改革，轉(zhuǎn)變職能。要堅(jiān)持以民為本，確立群眾文化是基層文化工作重點(diǎn)，并納入各級(jí)工作目標(biāo)考核，確保農(nóng)村文化建設(shè)落實(shí)。文化部門(mén)要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變職能，弱“辦”強(qiáng)“管”，致力于縣級(jí)文化事業(yè)發(fā)展的規(guī)劃、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)、服務(wù)，為滿足群眾文化需求構(gòu)建良好環(huán)境。要進(jìn)一步深化文化事業(yè)單位改革，引入市場(chǎng)機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，改變一些單位、一部分人懶散無(wú)為狀態(tài)，強(qiáng)化職能，激發(fā)活力，切實(shí)發(fā)揮群眾文化、農(nóng)村文化建設(shè)“領(lǐng)頭羊”作用。各事業(yè)單位可充分利用現(xiàn)有文化資源，積極開(kāi)拓文化市場(chǎng)，開(kāi)展有償服務(wù)和文化產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不斷增強(qiáng)自我發(fā)展實(shí)力。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告篇十一
20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略為重點(diǎn)，強(qiáng)力攻堅(jiān)，勇于突破，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年，由于受全球金融危機(jī)的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)建筑面積10。7萬(wàn)平方米，全年竣工住房面積12。6萬(wàn)平方米，人均增長(zhǎng)0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達(dá)28。8平方米。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬(wàn)平方米;存量住房上市交易127戶，面積1。3萬(wàn)平方米，交易額1395萬(wàn)元，拉動(dòng)了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“增長(zhǎng)速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價(jià)格穩(wěn)中有升、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。
近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開(kāi)展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要有：
一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售樓盤(pán)未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷(xiāo)售進(jìn)度表和價(jià)目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問(wèn)題;管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問(wèn)題;物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。
1、放開(kāi)搞活，培育住房二級(jí)市場(chǎng)。
2、規(guī)范市場(chǎng)，著力監(jiān)管與服務(wù)。
在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對(duì)申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊(cè)資本金、工程技術(shù)人員、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場(chǎng)踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷(xiāo)）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機(jī)制。
一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會(huì)開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的社會(huì)整體意識(shí)。開(kāi)展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識(shí)的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺(jué)性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭(zhēng)取支持。爭(zhēng)取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門(mén)的作用，對(duì)開(kāi)展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護(hù)等。三是出臺(tái)政策，建章立制。爭(zhēng)取政府出臺(tái)物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì)有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)。
一是建立責(zé)任制體系，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程，實(shí)行一級(jí)對(duì)一級(jí)負(fù)責(zé)，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識(shí)。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》的要求，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車(chē)上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開(kāi)搖號(hào)活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì)廣泛開(kāi)展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳。建立申請(qǐng)申購(gòu)、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認(rèn)、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級(jí)審核、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對(duì)“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報(bào)告、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問(wèn)題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過(guò)工作的不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告篇十二
進(jìn)入xx世紀(jì)，xx的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正對(duì)城建工作提出新的更高要求：城市功能提升與布局調(diào)整同步推進(jìn)，要求既有設(shè)施發(fā)揮最大效能；經(jīng)濟(jì)體制與行政管理體制改革同步深化，要求行政管理更好地適應(yīng)于發(fā)展和改革；國(guó)際化程度與人民生活質(zhì)量同步提高，要求城建領(lǐng)域的公共服務(wù)優(yōu)化升級(jí)。同時(shí)，xx正處在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新階段，人口、資源及各類(lèi)要素的流動(dòng)和集聚度明顯提高，要求形成快速反應(yīng)的防災(zāi)減災(zāi)應(yīng)急處置能力。總之，城建領(lǐng)域的工作內(nèi)容深化、社會(huì)需求增長(zhǎng)、可變因素增多、狀態(tài)變化加快、情況更趨復(fù)雜，要求城市建設(shè)和管理行政主管部門(mén)，嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，合理安排城市建設(shè)，科學(xué)組織城市運(yùn)行，有效保障城市供給，從容應(yīng)對(duì)城市災(zāi)害，以及全面加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃、建設(shè)、管理、服務(wù)與防災(zāi)等各個(gè)方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。
提高城市管理的現(xiàn)代化水平，是城建工作面臨的突出問(wèn)題。現(xiàn)代化城市管理的基本要求是：準(zhǔn)確，以系統(tǒng)、完整、動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)為依據(jù)；透明，以各個(gè)部門(mén)、環(huán)節(jié)以及主體與對(duì)象之間的信息對(duì)稱為前提；現(xiàn)勢(shì)，以最小的時(shí)空差、最高的運(yùn)行效率為特征；集成，以各類(lèi)管理、設(shè)施、服務(wù)資源的合理配置、形成城市運(yùn)行最佳效能為目標(biāo)。這些基本要求，決定了城市管理必須更多地依托于現(xiàn)代化的、先進(jìn)的技術(shù)手段。
信息化的本質(zhì)是：新技術(shù)的擴(kuò)散過(guò)程，具有技術(shù)含量高、影響面廣、滲透性強(qiáng)、效益明顯和作用力持久等特征，是城建領(lǐng)域科技創(chuàng)新的重要載體和基本依托。信息化在城建領(lǐng)域的擴(kuò)散與應(yīng)用，有利于通過(guò)所掌握的信息資源，帶動(dòng)管理、設(shè)施、服務(wù)等實(shí)物資源的優(yōu)化配置，將迫使城市管理進(jìn)一步擺脫傳統(tǒng)的方式和手段，由定性向定量、封閉向透明、靜態(tài)向動(dòng)態(tài)、局部向整體轉(zhuǎn)變，在此基礎(chǔ)上，推動(dòng)體制機(jī)制創(chuàng)新、管理流程再造和人的素質(zhì)提高。因此，緊緊圍繞提高城市管理現(xiàn)代化水平的目標(biāo)，制訂并實(shí)施建設(shè)系統(tǒng)信息化規(guī)劃綱要，對(duì)于城建工作進(jìn)一步適應(yīng)新一輪社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新要求，具有十分重要的意義。
現(xiàn)代化城市管理是一個(gè)不斷發(fā)展、逐步完善的過(guò)程?！缎袆?dòng)綱要》目標(biāo)時(shí)限到xx年，分三年、五年、八年三個(gè)階段實(shí)施，重點(diǎn)安排前三年行動(dòng)計(jì)劃，銜接五年管理要求，達(dá)到八年管理目標(biāo)。
xx建設(shè)系統(tǒng)的信息化側(cè)重于信息技術(shù)的應(yīng)用。xx世紀(jì)xx年代，建設(shè)系統(tǒng)已開(kāi)始應(yīng)用計(jì)算機(jī)。經(jīng)過(guò)40多年的應(yīng)用實(shí)踐和技術(shù)發(fā)展，應(yīng)用領(lǐng)域，從單一的結(jié)構(gòu)分析，滲透到勘察、設(shè)計(jì)、施工等輔助生產(chǎn)、管理中，進(jìn)而拓展到電子政務(wù)、行業(yè)管理、社會(huì)服務(wù)等公共領(lǐng)域；應(yīng)用技術(shù)，從最初的科學(xué)計(jì)算，擴(kuò)展到cad設(shè)計(jì)、自動(dòng)控制、遙控遙信遙測(cè)、地理信息系統(tǒng)、城市遙感、ic卡等諸多技術(shù)。
目前，建設(shè)系統(tǒng)信息化的狀況為：一是基本具備實(shí)現(xiàn)電子政務(wù)的條件。全系統(tǒng)各部門(mén)都建立了面向社會(huì)公眾的網(wǎng)站，架起了政府與社會(huì)市民信息溝通的`橋梁；絕大部分行政機(jī)關(guān)建立了機(jī)關(guān)局域網(wǎng)，基本形成政務(wù)信息化的工作環(huán)境。二是大致形成面向城市管理的gis應(yīng)用格局。自20世紀(jì)90年代gis技術(shù)在建設(shè)系統(tǒng)試用以來(lái)，技術(shù)日趨成熟，應(yīng)用也由基礎(chǔ)資源建設(shè)逐步向資源整合、輔助決策支持等方面發(fā)展，基本形成地理信息系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。目前，全系統(tǒng)各職能部門(mén)利用gis技術(shù)研究、開(kāi)發(fā)了一批面向城市管理的應(yīng)用系統(tǒng)。三是初步開(kāi)辟服務(wù)社會(huì)公眾的信息化途徑。水、氣、公交、出租等行業(yè)，利用信息技術(shù)建立了電話與網(wǎng)上受理的服務(wù)熱線，提高了公共服務(wù)的質(zhì)量與效率；“一卡通”覆蓋了本市公共交通領(lǐng)域，迄今發(fā)卡650多萬(wàn)張，日均使用250萬(wàn)人次以上；智能化小區(qū)建設(shè)開(kāi)始推進(jìn)，有100多個(gè)智能化小區(qū)通過(guò)了設(shè)計(jì)評(píng)審，10多個(gè)即將建成。
根據(jù)進(jìn)一步提高xx城市管理現(xiàn)代化水平的總體要求，今后一個(gè)時(shí)期，建設(shè)系統(tǒng)的信息化在發(fā)展方向上，必須實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)重大轉(zhuǎn)變”：一是進(jìn)一步突出重點(diǎn)，應(yīng)用的領(lǐng)域由全面展開(kāi)向重點(diǎn)提高公共行政、公共管理和公共服務(wù)的信息化水平轉(zhuǎn)變；二是進(jìn)一步提高層次，應(yīng)用的方式由自成系統(tǒng)為主向資源整合、綜合來(lái)集成和提高整體效能轉(zhuǎn)變。按照發(fā)展方向，針對(duì)存在的主要問(wèn)題，要做到“三個(gè)加強(qiáng)”：
第一，加強(qiáng)城市管理與信息化的結(jié)合。城市管理者要進(jìn)一步擺脫傳統(tǒng)的思維習(xí)慣、工作方法，善于按照信息化要求組織和協(xié)調(diào)管理；信息技術(shù)工作者要更多地了解業(yè)務(wù)工作，善于應(yīng)用信息技術(shù)支撐城市管理，使兩者得到更加協(xié)調(diào)、有機(jī)的結(jié)合。
第二，加強(qiáng)信息化基礎(chǔ)資源的建設(shè)與維護(hù)。既要注重技術(shù)的先進(jìn)性，更應(yīng)加強(qiáng)基礎(chǔ)資源的建設(shè)與維護(hù)，已經(jīng)建立起來(lái)的城市管理基礎(chǔ)資源數(shù)據(jù)庫(kù)，要進(jìn)一步提高數(shù)據(jù)的完整性、現(xiàn)勢(shì)性，以適應(yīng)和滿足運(yùn)用信息技術(shù)管理城市的要求。
第三，加強(qiáng)信息化輔助決策支撐能力的建設(shè)。既要注重應(yīng)用系統(tǒng)所儲(chǔ)存微觀數(shù)據(jù)的開(kāi)發(fā)利用，更應(yīng)加強(qiáng)反映行業(yè)總體情況的宏觀決策數(shù)據(jù)及相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)的儲(chǔ)存與開(kāi)發(fā)利用，為政府部門(mén)及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策提供輔助支撐。
（一）指導(dǎo)思想。
認(rèn)真貫徹國(guó)家和xx市關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展信息化的要求，圍繞“建管并舉、重在管理”的方針，以及“以管理統(tǒng)帥建設(shè)”的思想，以信息化為載體，全面推進(jìn)城市管理的方式與技術(shù)創(chuàng)新，通過(guò)充分利用所掌握的信息資源進(jìn)行管理資源的合理配置，帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等各類(lèi)資源的優(yōu)化配置，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城市管理現(xiàn)代化水平的全面提高。
（二）實(shí)施原則。
一是服務(wù)與促進(jìn)城市管理并重的原則。立足于提高城市管理的綜合效能，加強(qiáng)信息化與城市管理的結(jié)合，尤其是要強(qiáng)化信息技術(shù)在城市管理全過(guò)程的應(yīng)用與滲透，既作為服務(wù)于城市管理重要的輔助手段，又作為促進(jìn)城市管理體制機(jī)制調(diào)整和管理流程再造的重要?jiǎng)恿Α?/p>
二是聚焦階段目標(biāo)與整體協(xié)調(diào)推進(jìn)相統(tǒng)一的原則。按照城市管理3年、5年、8年的發(fā)展目標(biāo)，明確與之相匹配的信息化階段性目標(biāo)，既有每個(gè)階段重點(diǎn)突破的環(huán)節(jié)，又把各個(gè)階段作為有機(jī)的整體加以推進(jìn)，做到可見(jiàn)、可控和可實(shí)現(xiàn)。
三是統(tǒng)籌規(guī)劃、資源共享的原則。適應(yīng)城市管理整體性、系統(tǒng)性、協(xié)調(diào)性的要求，把資源整合、綜合來(lái)集成作為本輪信息化的重點(diǎn)之一。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，由各單位分別開(kāi)展建設(shè)和運(yùn)行管理。同時(shí)，以“基礎(chǔ)平臺(tái)”為載體，開(kāi)展各行業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，構(gòu)筑資源共享平臺(tái)。
（一）目標(biāo)。
到xx年，以網(wǎng)上辦事為重點(diǎn)的比較完備的電子政務(wù)系統(tǒng)全面運(yùn)行、城市管理的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)和信息共享平臺(tái)全面發(fā)揮作用、政府宏觀決策的輔助決策支持能力全面形成為標(biāo)志，建成城市管理信息化平臺(tái)，基本實(shí)現(xiàn)城市管理對(duì)象的數(shù)字化、城市管理過(guò)程的數(shù)字化、城市管理評(píng)價(jià)的數(shù)字化，形成城市管理數(shù)字化的格局。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告篇十三
根據(jù)縣委主題教育領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在“不忘初心、牢記使命”主題教育中扎實(shí)開(kāi)展調(diào)查研究的通知》文件要求，本人圍繞如何對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范管理這一主題，10月中旬利用一周時(shí)間，深入xx鎮(zhèn)xx村進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
我縣是國(guó)列省扶的重點(diǎn)貧困縣，國(guó)家和省、州為了脫貧攻堅(jiān)投入了大量的人力和物力，加大了項(xiàng)目和資金的支持力度，那么，在這種形勢(shì)下我們?nèi)绾巫プC(jī)遇，利用好資金，落實(shí)好項(xiàng)目是對(duì)我們項(xiàng)目管理單位和每一個(gè)項(xiàng)目管理者的重大考驗(yàn)。為進(jìn)一步規(guī)范項(xiàng)目管理，規(guī)范資金運(yùn)行、規(guī)范監(jiān)督機(jī)制，根據(jù)縣委“不忘初心、牢記使命”主題教育工作安排，開(kāi)展了調(diào)研活動(dòng)。我在單位分管xx、xx等四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的移民工作，目前，xx鎮(zhèn)xx村巷道硬化工程正在施工，借此機(jī)會(huì)，對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施和管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)研，通過(guò)對(duì)單一工程的調(diào)研深入查找和分析了在工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中普遍存在的問(wèn)題及原因，具體如下：
1、項(xiàng)目前期工作不扎實(shí)。主要表現(xiàn)在項(xiàng)目建設(shè)單位把前期工作的重點(diǎn)放在了如何編制可行性研究報(bào)告和設(shè)計(jì)文本上，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)基本情況的了解和項(xiàng)目的可行性研究重視不夠，設(shè)計(jì)與實(shí)際情況存在出入，項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中無(wú)法按設(shè)計(jì)施工，設(shè)計(jì)變更較大，投資概算不實(shí)，個(gè)別項(xiàng)目沒(méi)有組織專家評(píng)審，也沒(méi)有實(shí)地核實(shí)項(xiàng)目建設(shè)條件等相關(guān)內(nèi)容，就批復(fù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)等。比如：xx村巷道硬化工程由于資金限制，除2條主巷道外，其余支巷道未列入計(jì)劃，百姓反映強(qiáng)烈，無(wú)奈之下又將剩余巷道納入二期計(jì)劃，重新申報(bào)建設(shè)；另外部分原路面拆除和路肩墻未列入預(yù)算，工程造價(jià)偏低，不得不追加資金。
2、未按程序進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。一些項(xiàng)目未批先建，或?qū)⒁呀ㄔO(shè)完成的工程列入項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容，存在無(wú)設(shè)計(jì)和無(wú)資質(zhì)設(shè)計(jì)問(wèn)題，造成了建設(shè)失誤和資金損失；一些項(xiàng)目建設(shè)單位回避公開(kāi)招標(biāo)和合同制管理規(guī)定，勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位不按規(guī)定履行合同義務(wù)，致使工程質(zhì)量欠佳；還有一些項(xiàng)目完工后未按程序進(jìn)行工程結(jié)算、審計(jì)和驗(yàn)收，賬務(wù)無(wú)法清算。
3、項(xiàng)目監(jiān)督管理不到位。一是在項(xiàng)目審批、實(shí)施階段，業(yè)務(wù)主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案的可行性、科學(xué)性、合理性和經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行缺乏有效監(jiān)管；二是在項(xiàng)目實(shí)施階段，個(gè)別監(jiān)理職責(zé)落實(shí)不到位，監(jiān)管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)督檢查工作不夠深入，流于形式，對(duì)項(xiàng)目整改工作重視不夠，指導(dǎo)和督促不到位，導(dǎo)致沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)中存在的問(wèn)題，并將問(wèn)題解決在萌芽狀態(tài)；三是缺乏專業(yè)技術(shù)人員，業(yè)務(wù)部門(mén)管理項(xiàng)目的人員中有一部分人沒(méi)有專業(yè)技術(shù)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的，還有一部分人不懂項(xiàng)目程序，不知道如何去監(jiān)管項(xiàng)目，把控項(xiàng)目質(zhì)量。
一個(gè)工程項(xiàng)目如何才能做到保證質(zhì)量、安全、進(jìn)度并使其成本最優(yōu)化，靠的就是管理：
（一）加強(qiáng)學(xué)習(xí)，強(qiáng)化理論支撐。管項(xiàng)目、做項(xiàng)目的人必須要懂項(xiàng)目，熟悉項(xiàng)目報(bào)批和實(shí)施程序，在熟悉圖紙、勘察設(shè)計(jì)文件、施工合同、招投標(biāo)文件的基礎(chǔ)上，了解國(guó)家強(qiáng)制性條文、施工驗(yàn)收規(guī)范、推廣的新技術(shù)、新材料、新工藝。結(jié)合項(xiàng)目股不同階段的實(shí)際情況，按計(jì)劃的開(kāi)展集中學(xué)習(xí)，在實(shí)踐中學(xué)習(xí)，在學(xué)習(xí)中實(shí)踐，不斷提高理論水平，強(qiáng)化理論支撐。
（二）明確責(zé)任，抓好每個(gè)環(huán)節(jié)。工程項(xiàng)目的勘測(cè)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、驗(yàn)收每個(gè)環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣的，也是至關(guān)重要的，一個(gè)環(huán)節(jié)做不好就影響后續(xù)的每個(gè)工作，比如：設(shè)計(jì)與現(xiàn)場(chǎng)不符，施工時(shí)難度就加大了，有時(shí)還要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，不僅費(fèi)時(shí)費(fèi)力，還影響工期；若項(xiàng)目未進(jìn)行招投標(biāo)，施工單位的資質(zhì)和能力就無(wú)法保證，這時(shí)我們?cè)僭趺幢O(jiān)管，工程質(zhì)量也提高不了。所以要明確責(zé)任，抓好項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)。
（三）加強(qiáng)管理，確保工程質(zhì)量。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中嚴(yán)格實(shí)行主體責(zé)任制、招投標(biāo)制、合同制和監(jiān)理制，即“四制”，招投標(biāo)嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行，禁止轉(zhuǎn)包和分包；重大項(xiàng)目聯(lián)合監(jiān)管，從立項(xiàng)、審批到資金撥付，需要行業(yè)部門(mén)、發(fā)改、財(cái)政部門(mén)共同監(jiān)管；項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中派專人進(jìn)行全程蹲點(diǎn)監(jiān)督，嚴(yán)格把關(guān)工程進(jìn)場(chǎng)材料和每道工序，及時(shí)協(xié)調(diào)解決工程建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，確保工程進(jìn)度和質(zhì)量。
充分利用社會(huì)和輿論力量，強(qiáng)化監(jiān)督。推行項(xiàng)目信息公開(kāi)、透明管理，加強(qiáng)電子政務(wù)建設(shè)，充分利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，積極推動(dòng)政務(wù)公開(kāi)，及時(shí)發(fā)布各類(lèi)項(xiàng)目申報(bào)通知、審批結(jié)果和管理要求，及時(shí)公布各類(lèi)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、質(zhì)量和效益等情況，不斷擴(kuò)展項(xiàng)目公開(kāi)的范圍和環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告篇十四
隨著時(shí)代的發(fā)展，工程建設(shè)與十年前有了很大的變化，新技術(shù)、新工藝從出不窮，以前的岸墻及護(hù)坡，主要是漿砌石擋土墻、護(hù)坡，而現(xiàn)在又發(fā)展出了生態(tài)帶護(hù)坡、柵欄板護(hù)坡、格賓石籠護(hù)坡等形式，閘門(mén)也由升降式閘門(mén)變成了現(xiàn)在的升臥式、護(hù)目鏡等多種形式。隨著工程范圍的增大，人們法律意識(shí)的增強(qiáng)，政務(wù)的透明化及地區(qū)性思想意識(shí)良莠不齊，工程協(xié)調(diào)工作難度加大，甚至有的工程主要是協(xié)調(diào)工作，所以要求工程項(xiàng)目組成人員必須具有技術(shù)、管理及協(xié)調(diào)能力，對(duì)工程管理人員的要求又高了一個(gè)層次。
俗話說(shuō)，大店靠用人，小店靠管理。一個(gè)工程項(xiàng)目如何才能做到保證質(zhì)量、安全、進(jìn)度并使其成本最優(yōu)化，靠的就是管理，對(duì)于工程來(lái)講，我認(rèn)為管理的意思就是管人事、理財(cái)物。工地管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，是由若干方面組成。但無(wú)非有兩個(gè)層面五個(gè)方面，第一層面包括人和物，第二層面包括規(guī)則、方法和實(shí)施。而這些方面中都有關(guān)鍵點(diǎn)及控制點(diǎn)。這五個(gè)方面抓住了，確切的說(shuō)，這五個(gè)方面的關(guān)鍵點(diǎn)及控制點(diǎn)抓住了，所有問(wèn)題都不難解決，工程建設(shè)才可以保質(zhì)、保量、保時(shí)、保安全、保效益的完成。
1、人：這個(gè)很好理解，指的是項(xiàng)目部人員、班組長(zhǎng)、操作工。管理的首位就是管人，這點(diǎn)最重要。一個(gè)工地有很多人，管理人員、現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)人員、民工等，如何管理這些人，是一個(gè)工地成敗的關(guān)鍵?？梢赃@樣說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目管理的好壞，很大程度就體現(xiàn)在團(tuán)隊(duì)的建設(shè)和管理上。人的關(guān)鍵點(diǎn)是團(tuán)隊(duì)精神、責(zé)任心、專業(yè)能力。
（1）團(tuán)隊(duì)精神
其結(jié)果就大不一樣。團(tuán)隊(duì)管理就是把一車(chē)散沙變成已凝固成整塊的混凝土，將一個(gè)個(gè)獨(dú)立團(tuán)隊(duì)成員變成一個(gè)堅(jiān)強(qiáng)有力的團(tuán)體，從而能夠順利完成項(xiàng)目的既定目標(biāo)。
有了沙土等基本要素，是否就一定是混凝土呢？沒(méi)有水，沒(méi)有攪拌，就還不行?；炷林械乃褪且环N良好的團(tuán)隊(duì)氛圍，團(tuán)結(jié)信任積極向上的工作氣氛。具備了這種氣氛，意味著項(xiàng)目成功了一半。
項(xiàng)目經(jīng)理在團(tuán)隊(duì)管理中相當(dāng)于攪拌機(jī)的作用，組織會(huì)議、討論、學(xué)習(xí)、攻關(guān)和休閑等活動(dòng)，與成員之間形成良好的溝通，最終能形成明智的決策。
團(tuán)隊(duì)中的每一個(gè)人可以個(gè)個(gè)都不是出類(lèi)拔萃的，只要步調(diào)一致，就可以產(chǎn)生一加一大于二的力量，俗話說(shuō)兄弟齊心，其力斷金就是這個(gè)道理。相反如果個(gè)個(gè)都有能力但不相互配合，許多方面會(huì)相互掣肘，使執(zhí)行效果大大降低。不同角色由于地位和看問(wèn)題的角度不同，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)和期望值，會(huì)有很大的區(qū)別，這是一點(diǎn)也不奇怪的事情。好的項(xiàng)目經(jīng)理善于捕捉成員間不同的心態(tài)，理解他們的需求，幫助他們樹(shù)立共同的奮斗目標(biāo)，勁往一處使，使得團(tuán)隊(duì)的努力形成合力。每個(gè)成員的知識(shí)結(jié)構(gòu)、技術(shù)技能、工作經(jīng)驗(yàn)和年齡性別按比例的配置，達(dá)到合理的互補(bǔ)，才能使一個(gè)團(tuán)隊(duì)具有良好的決策與執(zhí)行能力。
（2）責(zé)任心：對(duì)每一個(gè)成員而言，首先要有責(zé)任心，他不一定要有很好的技術(shù)，但必須對(duì)所從事的工作盡心盡職。這樣制定的規(guī)則、方法才能執(zhí)行到位。
（3）專業(yè)能力
技術(shù)管理人員只有專業(yè)才能控制好工程質(zhì)量，把握好施工節(jié)奏，提高利潤(rùn)率；每一個(gè)工種的操作工人只有專業(yè)化才能保證工程建設(shè)每一個(gè)工序銜接順暢、高效率并保證質(zhì)量。
項(xiàng)目部人員的專業(yè)能力也不是憑空而來(lái)的，管理人員自身需要不斷加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)和管理知識(shí)學(xué)習(xí)，在實(shí)踐中學(xué)習(xí)，在學(xué)習(xí)中實(shí)踐。在熟悉圖紙、勘察設(shè)計(jì)文件、施工合同、招投標(biāo)文件的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)國(guó)家強(qiáng)制性條文、施工驗(yàn)收規(guī)范、推廣的新技術(shù)、新材料、新工藝。結(jié)合項(xiàng)目部不同階段的實(shí)際情況，按計(jì)劃的開(kāi)展集中學(xué)習(xí)。同時(shí)，公司可以組織項(xiàng)目部的職工參觀正在施工的同類(lèi)工程、獲獎(jiǎng)工程和新工藝工程，吸取經(jīng)驗(yàn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，達(dá)到干一項(xiàng)工程育一批人才的目的。
2、物：包括物料、機(jī)械、設(shè)備。
搭配合適的物料，合適的機(jī)械設(shè)備，是項(xiàng)目管理的重要的環(huán)節(jié)，直接決定工程的質(zhì)量和安全。
不管是主料還是輔料，其選用的關(guān)鍵點(diǎn)就是必須是合格產(chǎn)品，五證齊全，檢測(cè)合格，性價(jià)比高。
不管是機(jī)械還是設(shè)備，其關(guān)鍵點(diǎn)就是首先保證其安全，其次保證其生產(chǎn)率高。
人與物的結(jié)合，構(gòu)成了工程建設(shè)的最基本的要素，可以說(shuō)，沒(méi)有了人和物，工程建設(shè)就是空中樓閣，無(wú)法付諸實(shí)施。
1、規(guī)則：指的是工程操作流程、規(guī)章制度兩個(gè)方面。關(guān)鍵點(diǎn)是確立一套行之有效的規(guī)章制度，并有一套標(biāo)準(zhǔn)的操作流程。
（1）工程流程有投標(biāo)階段、中標(biāo)后施工階段、竣工階段。
在投標(biāo)階段最重要的工作是查看現(xiàn)場(chǎng)、編制投標(biāo)工程量計(jì)算稿。查看現(xiàn)場(chǎng)初步對(duì)現(xiàn)場(chǎng)有一個(gè)了解，寫(xiě)出一個(gè)簡(jiǎn)況，包括可能的問(wèn)題及工程難點(diǎn)。工程量計(jì)算是根據(jù)圖紙及現(xiàn)場(chǎng)計(jì)算出工程量，還要提出圖紙答疑及隱蔽工程量，在這里跟據(jù)需要運(yùn)用算量軟件及excel，以提高效率。根據(jù)工程量做預(yù)算，為了中標(biāo)，投標(biāo)預(yù)算可能對(duì)某一部分工程量進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整的工程量必須在工程量計(jì)算稿上重點(diǎn)標(biāo)注。保存現(xiàn)場(chǎng)查看簡(jiǎn)況、工程量計(jì)算稿、預(yù)算，以此來(lái)編寫(xiě)技術(shù)標(biāo)書(shū)與商務(wù)標(biāo)書(shū)，并保留電子版交給專人保存，中標(biāo)后交給項(xiàng)目部人員，減少工作的重復(fù)勞動(dòng)。還需特別說(shuō)明的一點(diǎn)是，如果有電子版圖紙最好，可用算量軟件算出工程量，極大提高計(jì)算效率；并可點(diǎn)出任意每個(gè)點(diǎn)的坐標(biāo)，以利于施工放線；便于編制標(biāo)準(zhǔn)竣工圖。
中標(biāo)后施工階段，根據(jù)工地現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)計(jì)算工程量，編制施工工程量計(jì)算稿，并與投標(biāo)工程量計(jì)算相對(duì)照，找出不同點(diǎn)并分析原因。并根據(jù)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及制約因素，根據(jù)流水線的原則確定施工總體施工工序，這是主線是方向，其余等都是方法是措施。在這個(gè)大框架下確定每個(gè)工序的施工方法，則其中就包括施工班組的選用、物料的選擇、機(jī)械地確定及工期目標(biāo)。根據(jù)施工工程量計(jì)算稿和施工總體施工工序編制成本預(yù)算。這些方面確定，就可以按部就班的施工建設(shè)了。
竣工階段最重要的是竣工結(jié)算、決算、驗(yàn)收。根據(jù)什么合同的性質(zhì)，來(lái)確定結(jié)算的形式。
在工程操作流程這方面，我首先想到的是資源整合，投標(biāo)工程量計(jì)算稿、施工工程量計(jì)算稿、投標(biāo)預(yù)算、成本預(yù)算、技術(shù)標(biāo)書(shū)、商務(wù)標(biāo)書(shū)、施工圖紙（包括電子版）、設(shè)計(jì)說(shuō)明的傳承，直接決定結(jié)算數(shù)值及工程利潤(rùn)率的高低，并可以高效不重復(fù)勞動(dòng)，有對(duì)比才有提高，提高項(xiàng)目人員的專業(yè)能力。
（2）規(guī)章制度
工程未動(dòng)，制度先行。沒(méi)有規(guī)矩不能成方圓，這是最淺顯的道理，一個(gè)合格的項(xiàng)目經(jīng)理必須通過(guò)立規(guī)矩、建標(biāo)準(zhǔn)來(lái)實(shí)現(xiàn)制度管人。好的規(guī)章制度體現(xiàn)在執(zhí)行者能感覺(jué)到規(guī)章制度的存在，但并不覺(jué)得規(guī)章制度會(huì)是一種約束。
執(zhí)行規(guī)章制度還有一些考究，有一個(gè)破窗理論，如果有人打破了一個(gè)建筑物的窗戶玻璃，而這扇窗戶又得不到及時(shí)的修理，破壞者沒(méi)有得到及時(shí)的教育及處罰，別人就可能受到某些暗示性的縱容去打爛更多的窗戶玻璃。久而久之，這些破窗戶就會(huì)給人造成一種無(wú)序的感覺(jué)。這個(gè)理論說(shuō)明，對(duì)于違背規(guī)章制度的行為，應(yīng)該及時(shí)制止，否則長(zhǎng)期下來(lái)，在這種公眾麻木不仁的氛圍中，一些不良風(fēng)氣、違規(guī)行為就會(huì)滋生、蔓延且繁榮。
項(xiàng)目經(jīng)理雖然是規(guī)章制度的制定者或者監(jiān)督者，但是更應(yīng)該成為遵守規(guī)章制度的表率。如果項(xiàng)目經(jīng)理自身都難以遵守，如何要求團(tuán)隊(duì)成員做到。
2、方法：指方法，包括工序安排、施工方法。關(guān)鍵點(diǎn)是找出一套便于實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)，便于流水線操作。
水利工程構(gòu)筑物無(wú)非包括閘、橋、橡膠壩；針對(duì)構(gòu)筑物，我推崇的方法為依照構(gòu)件劃分各個(gè)部位，如地板、墩、橋等。按照流水線組織施工。河道治理、農(nóng)田水利也可以按照此法操作。
為什么要按照構(gòu)件來(lái)建構(gòu)工程，因?yàn)楦鱾€(gè)不同的構(gòu)件，構(gòu)筑成了一個(gè)完整的工程。按照構(gòu)件法來(lái)考慮，便于成本預(yù)算與施工工序的有效結(jié)合，便于施工方法的合理安排。舉一個(gè)親身經(jīng)歷的例子，今年夏天在店集的校安工程建設(shè)中，其中立柱的尺寸規(guī)格寬度和厚度是一樣的，但高度有的`是3.3米、3.35米等好幾種規(guī)格，最長(zhǎng)的是3.4米，在制作模板的時(shí)候，根據(jù)竹膠板的尺寸合理裁剪，都制作成3.4米的模板，而不再制作其他長(zhǎng)度的模板，并專門(mén)做了一根長(zhǎng)3.4米的木方做測(cè)量工具。在施工過(guò)程中，我們?cè)谀０宓捻斊揭布词琼斎α耗０宓牡灼接盟艽蛞粭l平線，在澆筑基礎(chǔ)前，先用3.4米的木桿從立柱頂平量到基礎(chǔ)頂平，并畫(huà)一條平線，基礎(chǔ)就澆筑到這里，這樣在支設(shè)立柱模板時(shí)，只要放在基礎(chǔ)上，立柱頂平都是一樣的，保證了立柱高度不出錯(cuò)誤，保證了質(zhì)量，提高了模板的利用率，模板制作費(fèi)用降低，安裝效率提高，因?yàn)橐?guī)格統(tǒng)一，便于流水線施工。所以按照構(gòu)件來(lái)定義工程，可以根據(jù)工程實(shí)際情況建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，使模板、鋼筋標(biāo)準(zhǔn)化，提高生產(chǎn)效率、提高循環(huán)率，便于流水線操作，減少操作時(shí)間，直接降低成本，間接提高感官質(zhì)量。byd公司的人加夾具等于自動(dòng)化就是這個(gè)道理。
3、實(shí)施：施工執(zhí)行的動(dòng)作、過(guò)程，包括合同管理、成本控制、質(zhì)量管理、安全管理、進(jìn)度管理。如果說(shuō)規(guī)則和方法是精神層面的話，那么實(shí)施就是行動(dòng)層面?？梢哉f(shuō)規(guī)則和方法是實(shí)施的前提，有了易于操作的規(guī)則和切合實(shí)際的方法才有不折不扣的執(zhí)行。實(shí)施的關(guān)鍵點(diǎn)就是執(zhí)行到位，實(shí)施的控制點(diǎn)有很多，如施工放線的控制點(diǎn)就兩個(gè)-高程與線位。根據(jù)工程的特點(diǎn)，質(zhì)量、安全、進(jìn)度都有其控制點(diǎn)，這里就不一一列舉了。
對(duì)工程進(jìn)行施工組織的設(shè)計(jì)進(jìn)度，每月、每周進(jìn)行任務(wù)進(jìn)度的提前下達(dá)，月未、周未進(jìn)行進(jìn)度任務(wù)的核對(duì)，對(duì)進(jìn)度誤差進(jìn)行分析，找出原因，以期整改。
工程進(jìn)度與資金的回流是同步進(jìn)行的，工程量的及時(shí)上報(bào)，即資金的及時(shí)回流可以促進(jìn)工程進(jìn)度提前和工程計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。
對(duì)于施工班隊(duì)勞務(wù)合同的內(nèi)容做到全面性也是管理好一個(gè)工地的重要前提，勞務(wù)合同內(nèi)容的詳盡便于現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工班組的約束性加強(qiáng)。
工地成本包括材料、機(jī)械、人工、辦公、生活等多方面，特別是材料、機(jī)械、人工三項(xiàng)占工地成本量最大，進(jìn)場(chǎng)材料貨比三家，使用性價(jià)比最高的，材料使用量嚴(yán)格按照成本預(yù)算量進(jìn)場(chǎng)，避免浪費(fèi)；機(jī)械設(shè)備采用安全系數(shù)高、生產(chǎn)率最高的；人工采用專業(yè)的，保證工程建設(shè)的高效率、低成本并保證質(zhì)量。制定相應(yīng)的管理措施及處罰教肓制度，并嚴(yán)格執(zhí)行，以期達(dá)到成本控制的最佳效果。
人和物是基礎(chǔ)，規(guī)則、方法、實(shí)施就是制定規(guī)則、找到方法、具體實(shí)施，如果沒(méi)有規(guī)則、方法、實(shí)施，物就是自然狀態(tài)，形成不了工程實(shí)體。
以上綜述，表明了我對(duì)工程建設(shè)管理的淺顯理解。
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