合同可以保護消費者權益，規(guī)范商家行為，增強消費者的信心。合同的編寫應遵循法律法規(guī)，確保其合法有效。如果您需要特定類型的合同范本，可以告訴我們具體需求，我們會盡力為您提供幫助。
大宗商品買賣合同糾紛篇一
最高人民法院于4月28日發(fā)布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋），該解釋于206月1日起正式施行。其中明確規(guī)定了買受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無效，而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償損失，還可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的“賠償責任”。此解釋一出臺便引起了社會的廣泛關注與熱烈的爭論，筆者在此不主要討論其社會意義，而主要從法學理論與法律規(guī)定兩個方面對該規(guī)定進行深入的分析，以引起相關部門的注意，并與廣大法學愛好者進行交流與探討。
關于房屋是否可以作為商品，得依具體情況而定，我國現行的法律中并沒有對其進行明確規(guī)定。《中國大百科全書》從經濟學的角度對“商品”一詞所作的定義，商品是指“用來交換、能滿足人們某種需要的勞動產品”。根據該定義內涵來看，首先，商品必須是經過勞動生產而得來的產品，也就是說必須在這個產品中體現人類的勞動，那些非是經過人類勞動的產品，并非此種意義上的商品。其次，該產品應該必須是有用的，必須具有使用價值，能夠滿足人們對它的某種特定需求，沒有用的產品也是不能把他當作商品的。第三，該產品是用來交換而不是所有權人自己直接消費的。如果某一產品生產出來的目的只是用于自己使用和消費，那么這件產品同樣不是真正意義上的商品。通過我們對商品定義的分析，我們可以看出，對于以房屋的建造與銷售為主要經營范圍的房地產企業(yè)來說，他們所生產出來的房屋大多是銷售給他人所有并使用，符合前面商品定義中要求的條件，因此可以作為一種商品，無非這種商品具有自己的特點罷了。
由于房屋可以作為商品，那么我們就把用于買賣的房屋叫做商品房。對于在商品房買賣合同中對買受人提供保護時的法律適用，不僅可以適用民法通則的原則性規(guī)定及合同之債的有關規(guī)定，可以適用《中華人民共和國合同法》的具體規(guī)定，同樣也可適用《中華人民共和國消費者權益保護法》等法律規(guī)定，這點似乎沒有什么爭議。但在我國現有的法律體系中，僅僅只有《中華人民共和國消費者權益保護法》第49條明確地規(guī)定了懲罰性賠償，其具體條文是：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”而作為民法基本法的民法通則并沒有懲罰性賠償的規(guī)定，合同法也沒有。法理學界普遍認為由于我國基本上是采用的大陸法系的法律體系，所以沒有采用具有英美法系特點的懲罰性賠償。但隨著對商家欺詐行為的泛濫與消費者在消費過程中的弱勢地位，似乎也有借鑒這種懲罰性賠償的必要，所以我國早在1993年的消費者權益保護法的制定中便有了這一明確而具體的規(guī)定。也因此有些人誤解地認為最高人民法院在作出這一解釋時也采用的是消費者權益保護法所規(guī)定的懲罰性賠償原則。但是，我們從該解釋的條文中卻發(fā)現，其制定此解釋的依據是“根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋”，而惟獨沒有指明是依據《中華人民共和國消費者權益保護法》。筆者認為，這并非是最高人民法院的疏忽，而是另有他原因而故意不采用此法律規(guī)定的原因使然。但可惜的是，我們從其指明的四部法律中是無法找到明確的法律依據的。反而卻有學者特別指出說：“需注意的是，司法解釋未以消費者權益保護法作為其制定依據，這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實質性避開消費者權益保護法第四十九條所稱”雙倍賠償“規(guī)則的僵化適用，從而賦予法官根據案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權?！保ㄈ~林著《懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用問題》，載于中國民商法律網）“雖然筆者認為這種觀點特別強調了法官在審判中可以對賠償金額作出一定的”自由裁量“，在司法實踐可以較靈活地、根據不同案件的實際情況進行適當處理，在某些情形里可能會更好地達到懲罰性賠償的目的，從而避免了在適用消費者權益保護法的規(guī)定時適用一倍賠償的數額確定性。但是最高人民法院的這一規(guī)定并沒有明確的法律依據，甚至也超過了最高人民法院制訂司法解釋內容的權限，有越權解釋的嫌疑。因為根據《中華人民共和國人民法院組織法》第33條規(guī)定：最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋。五屆人大第19次會議于1981年6月10日通過的《全國人民代表大會常務委員會關于加強法律解釋工作的'決議》中第二條規(guī)定：”凡屬于法院審判工作中具體應用法律、法令的問題，由最高人民法院進行解釋。“而最高人民法院于6月23日發(fā)布的《最高人民法院關于司法解釋工作的若干規(guī)定》第4條卻規(guī)定：”最高人民法院制定并發(fā)布的司法解釋，具有法律效力。“但全國人大常委會于3月15日通過的《中華人民共和國立法法》卻并沒有明確規(guī)定司法解釋為我國法律適用的淵源（也就是法律的形式），而且該法第八條明確規(guī)定對于民事基本制度只能制定為法律。通過這些規(guī)定我們可以清楚的看到，最高人民法院對在進行司法活動過程中對具體法律條文或適用條件等情況不明確時，才可以作出解釋，而并不是最高人民法院能夠獨立地創(chuàng)設或改變法律現有的規(guī)定。對于最高法院所稱的五種情形，現有的法律法規(guī)已經有清楚而明確的規(guī)定，并非不知”如何具體應用“。由于懲罰性賠償已經涉及到當事人的民事責任，是民事法律體系中最基本的也是最重要的內容之一，在法律已有明確規(guī)定的情況下，最高法院的這一解釋明顯具有越權之嫌。同時，最高法院的這一解釋也無相應的法學理論依據。因為從現有的消費者權益保護法的規(guī)定來看，主要是針對經營者提供商品或者服務有”欺詐行為“時才適用，也就是強調了行為的欺詐性。但最高法院的解釋明顯超出這一原則，不僅在出賣人有欺詐行為時適用，在違約時也同樣適用，筆者將在下文中詳細論述。所以，需要特別注意的是，盡管最高法院的這一解釋中的部份內容在完全可以依據消費者權益保護法的規(guī)定來進行解釋的情況下，但卻由于想給法官保留更多的自由裁量的權力，反而使得本規(guī)定存在法律依據不足的嫌疑，從而使公民對其合法性產生質疑。
三、司法解釋中規(guī)定可以主張要求承擔懲罰性賠償的具體情形。
根據該解釋的規(guī)定，主要有以下五種情形買受人可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償。但是適用條件各有不同，需要引起我們的足夠注意。下面筆者將具體進行分析：
1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的。我們知道，在出賣人在與買受人簽訂買賣合同后又將該房屋抵押給其他第三人，并不必然會導致該合同無法實際履行，因為出賣人也有可能會在買賣合同約定的履行期限到來之前將該抵押撤銷，這樣并不會影響到買受人的合法權益。所以最高人民法院規(guī)定，在適用此條款時必須要達到“導致商品房買賣合同目的不能實現的”這一條件，簡單的說，主要包括房屋無法實際交付或無法辦理房屋。
權屬證書等。因為在這種情形下，才會導致出賣人的根本性違約，因此才會造成買受購買房屋的目的落空，嚴重影響到買受人的合法權益。特別是在買受人已經支付相當金額的購房款時，一旦出賣人破產或者喪失償債能力，則買受人的損失幾乎無法得到保障。但是，筆者認為這一規(guī)定在法學理論上的合理性頗值商榷。因為在這種情況下，有兩種很顯然的可能存在，一是出賣人抵押房屋的目的是為了得到更多的資金，從而更好地履行合同的義務；第二種情形就是出賣人故意違約，也就是將所出賣的房屋抵押后無法撤銷該抵押，從而導致自己違約，根本無法履行自己的義務。對于故意違約或根本違約后處理，合同法第94條有著明確規(guī)定，具體為：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！倍朔N情形就正好適用于合同法這條規(guī)定的第四款規(guī)定。但是，合同法并沒有在有關違約責任的條款中規(guī)定在這種情形下應承擔懲罰性賠償。當然，買受人可以要求出賣人賠償其全部損失，包括一些直接及間接的損失，這些都可以從合同法中違約責任的條款中找到依據，但懲罰性賠償卻無任何法律依據。同時，如果適用消費者權益保護法適用懲罰性賠償的欺詐條件來確定，也不能適用懲罰性賠償，因為盡管出賣人此時在主觀上屬于故意違約，但其并不能構成欺詐，這兩者之間存在著很大的差別。所以，筆者認為這一規(guī)定既不符合法理也沒有法律依據。
2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的。當出賣人將同一標的物與他人簽訂買賣合同后又將此標的物出賣給第三人，并不能都適用懲罰性賠償。而且就算是適用該規(guī)定，也只能由在先與出賣人簽訂買賣合同的買受人主張懲罰性賠償。我們知道，出賣人將同一標的物先后數次出賣給他人，最多只能履行其中的一份合同并交付標的物。對于其他人來講，都無法履行，也都是欺詐，這一點是不言而喻的。對于一物二賣甚至多賣的情形，嚴重的甚至可能會構成刑事詐騙犯罪，行為人可能會因此而承擔相應的刑事責任。但是在民事責任方面，究竟賠償多少為宜，只能以民法通則、合同法等民事實體法中有關民事責任的規(guī)定來處理，我們沒有發(fā)現這兩部份的法律中有任何懲罰性賠償的規(guī)定。同時，最高法院的這一規(guī)定可能會出現適用上的困難，比如當一個出賣人將其房屋多次出賣給他人后，涉嫌合同詐騙而被追究刑事責任，那么在附帶民事訴訟時，是按照民法通則的規(guī)定賠償其損失呢還是依據此規(guī)定來判決其賠償損失并處以懲罰性賠償呢？顯然，法院是不能適用這個規(guī)定的，因為畢竟其不是法律的淵源。而如果單純作為一起民事案件來處理并適用此解釋規(guī)定的賠償時，豈不是比追究其刑事附帶民事責任能夠得到更多的賠償？而且，當出賣人與其他買受人共同故意侵害原買受人的合同債權時（也就是合同法理論上所稱“第三人侵害債權”），第三人應當承擔什么樣的責任呢？很可能承擔的是共同的、連帶的賠償，那么也讓其承擔懲罰性賠償嗎？因此，此解釋也給以后這方面內容的立法帶來一定的困難或障礙。
3、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，而導致房屋買賣合同無效或撤銷、被解除的。由于出賣人在與買受人簽訂合同時明知自己沒有取得商品房預售許可，但仍然向買受人銷售商品房。盡管出賣人在合同簽訂后到房屋交付前可能會取得銷售許可。但是由于其直接違反了《中華人民共和國合同法》第52條、《中華人民共和國房地產管理法》第37條、第38條的強制性規(guī)定，因此導致該買賣合同無效。在此需要注意的是，雖然出賣人在此時沒有取得預售許可，但并不能一定會出現無法交付或者是無法履行合同全部義務，也就是說其仍然存在能夠履行合同義務的可能，但由于違反了法律的強制性規(guī)定，所以才導致無效的。所以在適用此條款時，并不以出出賣人是否在以后能實際履行或全面履行為適用要件，而且一定要注意合同無效的原因。但是，該解釋卻又在第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，此規(guī)定不僅與合同法的基本理論不相符合，與法律規(guī)定也不相同。我們在確定某一份合同是否有效，在合同沒有特別約定生效條件的情況下，只能以合同成立時來判斷。合同法第44條已經作出了明確規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！倍罡叻ㄔ旱倪@一規(guī)定，不僅混亂了合同效力的理論體系，違反了法律的相關規(guī)定，更可能從反面告訴出賣人這樣一個判斷：有沒有預售許可證沒關系，只要以后在起訴時能取得預售許可即可。豈不是有鼓勵出賣人在沒有取得預售許可的情況下與買受人簽訂預售合同的嫌疑？筆者認為，此規(guī)定應當予以改正。同時，應注意此條規(guī)定僅僅限于在買賣合同被確認無效及被解除、撤銷時才能予以適用，而不是適用于合同生效后的違約處理。
4、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，而導致合同無效或者被撤銷、解除的。此時主要是指在雙方訂立買賣合同前出賣人已將出賣的房屋抵押給他人的情形。在此我們也應當注意，并不是只要出賣人在與買受訂立買賣合同時將該房屋抵押給他人，買受人就可以向出賣人主張懲罰性賠償。從現有法律特別是合同法的規(guī)定來看，當事人一方在與另一方簽訂合同時已經將標的物抵押給他人，并不會必然導致該買賣合同無效或者被解除、撤銷，也并不必然會導致出賣人無法履行買賣合同的義務。關于這一觀點，我們可以從合同法第40條、第52條、第54條、第94條可以清楚地看出。所以，只有當出賣人將其出賣給買受人的房屋抵押給其他第三人后違反了上述四條款所規(guī)定的情形時，買受人才可依據合同法的具體規(guī)定與本解釋的規(guī)定向出賣人主張懲罰性賠償的責任。
5、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的。出賣人在出賣房屋時，不論其是故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人，還是已經將此出賣房屋作為拆遷補償安置房屋，此時對于買受人來說都屬于欺詐。因為其將房屋已經賣出，盡管出賣人可能會違反在先與第三人所簽訂的合同而將房屋實際交付給買受人，但是我們現在的經濟秩序及法律秩序中都不能對這種現象予以默認或鼓勵，必須予以嚴厲的制裁，來充分保證交易安全。所以，對于此類欺詐行為，歷來都是民法中規(guī)范及懲罰的重點。如果在這種情況下對其適用懲罰性賠償，可以達到民事制裁或懲罰的目的，不僅符合法理，也與消費者權益保護法規(guī)定的條款相一致。
四、懲罰性賠償的適用與合同效力狀態(tài)之間的關系。
債務人主動履行債務后將債務依法提存；5債權人自愿免除了債務人所應承擔的債務；6混同，也就債權人與債務人同歸于一人。當然，合同也可因法律的特別規(guī)定或者當事人約定其他條件成就而終止。但需要注意的是，合同在終止之前是有效的。從上文所提到的五種懲罰性賠償的情形來看，既包括了合同因違反了法律的強制性規(guī)定而無效的情形，也包括了合同出現了約定或法定的解除情形而被買受人解除的情形，也包括了合同被買受人依法撤銷的情形，同時還包括了有效合同在履行的過程中違約的情形。這些適用情形涉及到了合同不同的效力形態(tài)，應當說是比較全面的保護了買受人的合法權益。
五、對最高人民法院確立懲罰性賠償的評價與建議。
筆者認為，由于最高人民法院制訂的這份解釋涉及到民法中民事責任的基本內容，而這部份的內容或規(guī)定只有法律才有權作出明確的規(guī)定，最高人民法院無權就民事責任的基本內容來自行作出司法解釋，從而不適當地增加一方民事主體的民事責任。因此，此解釋應屬越權解釋，其效力值得我們進行研究與探討。其次，對于此解釋中適用懲罰性賠償的五種情形，現有的法律已經作出了明確的規(guī)定，最高人民法院不能超越法律的規(guī)定來擅自擴大解釋。第三，根據消費者權益保護法對消費者保護的基本原則，并結合到民法的誠實信用原則，當經營者提供商品或者服務有“欺詐行為”等違反誠實信用原則的行為時，讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要。而本司法解釋卻擴大了這一原則和條件，不僅在出賣人在簽訂買賣合同有欺詐行為時應當承擔懲罰性賠償的責任，而且在其有違約行為時也承擔懲罰性賠償責任，不僅超越了現行法律的原則性規(guī)定，而且也破壞了現有的民事責任的法學理論體系與法律體系。第四，最高法院的這個解釋也有不完善或者含義不清甚至是重復的地方。如解釋第8條中規(guī)定，“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。前面已經指出可以要求“返還已付購房款及利息、賠償損失”，而后面卻又規(guī)定“并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，由于這兩種賠償是可以同時適用的，那么前面的“賠償損失”與后面的“賠償責任”有何區(qū)別與不同呢？這兩種賠償是什么關系呢？尚待明確。該解釋第9條也是這樣規(guī)定的。最后，盡管該解釋強有力的保護了買受人的合法權益，但也可能會讓買受人取得不當利益，特別是不誠實的購房者，等等，這也可能會影響到民法的公平原則。需要值得一提的是，盡管筆者也對商品房買賣過程中出賣人的欺詐行為及/或違約行為深惡痛絕，但是司法過程畢竟是一個理性的過程，不能用感情來不恰當的影響到法律制訂，也不能影響到法律的適用。所以筆者認為，人民法院在審理此類案件時也應當嚴格注意適用懲罰性賠償的條件，審慎適用懲罰性賠償。也許最高人民法院的這一規(guī)定不僅極大地保護了買受人的合法權益，而且也可能會對房地產銷售行為的規(guī)范起到一定的作用，但如果制訂這個解釋的主要目的是這個想法的話未免太過于簡單。對于現在房地產開發(fā)與銷售中出現的種種問題，需要用行政的、金融的、法律的等各個方面的共同努力才能取得較好的效果。只要能夠充分地、不折不扣地運用好現有合同法中關于違約責任的賠償規(guī)定就已經足以對買受人進行充分的法律保護，根本不必超出現有法律規(guī)定，比如對于欺詐性銷售，可以按照消費者權益保護法的規(guī)定予以懲罰性賠償，而在其他違約行為的損失賠償的范圍確定上，我們完全可以對買受人受到直接損失及間接損失都予以賠償，甚至對買受人在勝訴后的律師費用等都予以支持，等等，這樣既不會超越法律又不會讓其受到損失，又何必讓買受人得到不當利益而同時損害出賣人的合法權益呢？也許，這個解釋只是在特定的歷史時期的特殊產物吧?？偠灾?，筆者認為最高法院的這一司法解釋既沒有足夠的法學理論支持，也沒有明確的法律依據，而且規(guī)定的內容也超出了現行有關法律的明確規(guī)定，此規(guī)定內容的合理性與合法性都值得商榷。所以筆者希望最高人民法院以后在修改這個解釋時能夠充分考慮到存在的各種問題，并力爭作出更好的規(guī)定與處理。
大宗商品買賣合同糾紛篇二
甲方(需方)：
乙方(供方)：
按照《中華人民共和國民法典》，經甲乙雙方協商，甲方采購乙方石材，為明確雙方的權利、義務，結合本工程具體情況，雙方達成如下協議：
第一條：工程概況。
1.1工程名稱：景新大廈。
1.2工程地點：四十米大街。
1.3承包范圍：景新大廈外墻石材供應、加工、運輸及安裝。
1.4承包方式：包工包料、干掛。
1.5工期：20年4月11日起，共120個工作日。
1.6價格：
注：1.以上總價格為暫定價，以竣工后實際鋪貼平米決算總造價為準。
2、石材加工包括磨邊、修角，安裝包括開挖電梯按鈕孔。
第二條：甲方工作。
2.1開工前，甲方向乙方提供樣品的確認，石材施工堆放場地，確定面積;提供施工所需要的用電用水設備，說明注意事項。
2.2如果必要指派專人為工地代表，負責合同履行，對工程質量、進度進行監(jiān)督檢查，辦理驗收、變更、登記手續(xù)和其他事宜。
2.3甲方應免費提供水、電等配合。
第三條：乙方工作：
3.1進場前向甲方提供有關施工的方案和進度計劃，交甲方審定。
3.2指派專人為工地代表，負責合同履行，按合同要求組織施工，保質保量、按期完成施工任務。
3.3乙方嚴格按照甲方的總進度計劃進行施工，不得違背甲方的進度計劃。
第四條：技術要求。
4.1甲方保證施工前，會同乙方對現場的結構檢查，無明顯的缺陷。
(乙方可派人協助認可電梯門口結構完整，以保證工程質量。
)
4.2乙方提供的石材不得有色差，有嚴重色差的撤場調換。
4.3施工前，不得發(fā)現石材表面有破裂現象或者其他痕紋。
4.4施工時掛石材全部采用干掛施工，并且做好樣板，決定樣板后按樣板施工。
第五條：工程質量及驗收的約定。
5.1施工時，發(fā)現石材有色差、痕跡、裂紋等質量問題，并且在施工過程中損壞石材等因素，全部由乙方負責。
5.2在施工過程中，乙方應做好產品的保護和看管工作。
5.3工程完工后，乙方應在符合驗收標準情況下，通知甲方驗收，并辦理驗收、移交手手續(xù)，，驗收時按國家有關規(guī)范執(zhí)行。
第六條：工程價款及結算的約定。
6.1簽定合同后三天之內，甲方預付合同總額/作為預付款，工程施工完成50%時，甲方在七天內首付合同總額的40%，全部完成并經驗收合格后，在一個月內支付到95%，余下5%作為質量保證金在滿一年后付清。
第七條：安全生產。
乙方施工時必須切實注意安全，應遵守有關的安全條例，如發(fā)生工傷事故由乙方自負，甲方概不負責。
第八條：爭議或糾紛處理由甲乙雙方友好協商解決。
第九條：附則。
9.1本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份。
9.2本合同履行完成后自動終止。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
大宗商品買賣合同糾紛篇三
尊敬的審判員：
根據《中華人民共和國民事訴訟法》相關之規(guī)定，安徽至達律師事務所接受本案原告的委托，擔任其與吳勇買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責。
根據相關法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調查已查明的基本事實，本代理人發(fā)表如下代理意見，供法庭參考：
一、本案事實清楚、證據充分，原、被告雙方之間具有合法的買賣合同關系。被告自7月18日至9月16九次從原告處購買電力護套管，每次原告將貨物送至被告指定的地點，被告驗收合格并在銷售單上簽字確認。銷售單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數量、價款等事項，經過被告簽字確認后，是合法有效的，且原告提供的被告電話錄音也證實了原、被告雙方的買賣合同關系及被告尚欠貨款131376元的事實。
二、被告主張原告貨物存在質量問題的抗辯理由不能成立。
1、原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當場驗貨，被告在接受時已經檢驗完畢并簽字確認。根據該貨物的性質及交易習慣，產品的規(guī)格及厚度是能夠及時檢驗的，也不存在隱藏的瑕疵。根據《合同法》第一百五十七條“買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗?！奔啊顿I賣合同司法解釋》第十五條“當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規(guī)格的，人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規(guī)定，認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外?！敝?guī)定，被告已經對貨物檢驗完畢。
2、原告截至至2月26日之前未收到被告關于貨物質量問題的任何通知。自209月16日之后原告多次向被告催要貨款，被告一直拖欠但并沒有以質量為由進行抗辯，從電話錄音中可以證實?，F被告以此為借口并提供了一系列證據來加以佐證，既不符合法律規(guī)定也不符合事實，首先被告提供的證據有偽造之嫌，達不到證明目的；其次海欣機械發(fā)出的函為4月16日，一般該貨物的使用是及時掩埋，為何會堆積暴曬達半年之久，我相信假如屬實市政早就會將貨物拖走，因此不符合事實常理。
3、被告關于付款的交易習慣及海欣公司所稱的工程未經過驗收之觀點完全不符合事實。首先原告與被告之間是買賣合同關系并非工程施工合同關系，且雙方也沒有關于等工程驗收之后再付款的約定；被告及海欣公司都未提供證據證明該工程未驗收合格，且也無法證明該工程所使用的電力護套管全部由原告提供。其次，被告在回答法庭提問時關于和海欣公司簽訂合同及原告買賣貨物的時間上自相矛盾，由此可見，其與海欣公司簽訂的'合同完全是偽造的，且新站區(qū)橋鑫建材銷售部已經工商機關確認在11月11日被注銷，合同主體也是無效的，被告聲稱依然在納稅，至今未提供證據且不能推翻工商機關的證明。因此，被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應當認定為偽造，海欣公司與被告之間有利害關系，其證人證言依法應不予采信。
三、假如原告的貨物真有質量問題，但經過合理的催告期之后，應當認定質量合格。
根據《合同法》第一百五十八條“當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發(fā)現或者應當發(fā)現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規(guī)定?！敝?guī)定，被告未在合理期限內通知原告，雖然《合同法》及《買賣合同司法解釋》對合理期限未作具體規(guī)定，但《買賣合同司法解釋》第十七條對合理期限做了綜合判斷及一九八四年一月二十三日國務院發(fā)布《工礦產品購銷合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書面異議時，按以下規(guī)定辦理：一、產品的外觀和品種、型號、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定，屬供方送貨或代運的，需方應在貨到后十天內（另有規(guī)定或當事人另行商定期限者除外）提出書面異議；需方自提的，應在提貨時或者雙方商定的期限內提出異議?！?，即使是海欣機械在204月16日發(fā)出函之后，原告也未收到被告的通知，因此應當視為原告提供的貨物質量符合約定。
四、根據雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(四)履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行”的規(guī)定，被告應在年9月16支付全部貨款，但直至2012年10月才支付3萬元，剩余款項至今未付，根據《合同法》第一百零九條“當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬及《買賣合同司法解釋》第二十四條第第三款買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算?！敝?guī)定，被告拖延付款的行為構成違約，應當立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391.29元.
綜上，被告違約事實清楚，依法應當履行付款義務并承擔違約責任，請法庭支持原告的訴訟請求。
大宗商品買賣合同糾紛篇四
一、訴訟請求：
2、本案的訴訟費用由被告承擔。
二、事實及理由如下：
2014年1月13日，原告為其所有的滬***號小型轎車向被告中國人民財產保險股份有限公司徐州市分公司購買了保險，雙方協商確定按照新車購置價176萬元，購買了包括機動車損失保險、不計免賠特約條款等在內的保險。保險期限自2014年1月14日零時起至2015年1月13日二十四時止。
2014年2月20日15時許，原告駕駛被保險車輛沿沛縣龍河公路由北向南行駛至安國七堡村附近時，因躲避行人與路邊樹木發(fā)生碰撞后駛入路邊河中，造成全車損壞。交警和保險公司均派人到現場查勘，并對事故予以確認。
2014年3月12日原被告雙方簽訂了車輛損失確認單，被保險車輛被認定為全損，定損金額為830720元，殘值作價金額為10萬元;后殘值于2014年3月18日由被告拍賣，所得10萬元由原告取得。另外事故發(fā)生時原告先行墊付了施救費2200元，應由被告支付。綜上，被告應在2014年3月22日前向原告支付車輛損失賠償款共計732920元。然而被告至今尚未履行保險合同約定的賠償義務，請求法院依法判決，維護我方合法權益。
法庭調查，原告舉證。
證據一：保險單。
1證明原告向被告投保了機動車損失保險和不計免賠率險。
2證明原被告雙方協商確定新車購置價為176萬，并以此確定了保險金額。3證明保險車輛的初次登記時間為2006年10月17日，即被保險車輛的新車購置時間。
4證明保險期間為自2014年1月14日零時起至2015年1月13日二十四時止。
證據二：車損險保險合同范本。
1根據第四條約定，原告駕駛保險車輛因墜落導致車輛損失的，保險公司應承擔保險責任。
2根據第十條約定，保險金額由原被告雙方根據投保時被保險車輛的新車購置價確定為176萬元。
3根據第二十四條約定，被保險車輛發(fā)生事故后，經被告檢驗，認定車輛全損，并確定損失金額為830720元。
4根據第二十五條約定，被保險車輛遭受損失后的殘值部分已有被告拍賣處理，拍賣所得10萬元由原告取得。
5根據二十七條約定，被保險車輛的折舊金額為：1760000*0.6%*88=929280元;保險事故發(fā)生時被保險車輛的實際價值為830720元，與被告定損金額一致。
證明被保險車輛發(fā)生事故的真實性以及事故的時間、地點、過程。
證據四：中國人民財產保險股份有限公司機動車保險車輛損失情況確認書證明被告對被保險車輛認定為全損，并確定損失金額為830720元。
證據五：機動車轉讓協議。
證明被保險車輛殘值部分已經處理完畢。
證據六：施救費發(fā)票。
證明施救被保險車輛時原告支付2200元施救費。
被告答辯情形：
注：法庭辯論主體思路為被告是否有充分的理由和證據證明保險單、保險合同條款和定損合同無效，否則應認定保險合同真實有效，雙方應予以履行;是否能證明事故不屬實;是否能證明事故不屬于保險責任范圍。
情形一：投保人投保時未如實告知投保車輛的二手車交易價格，保險人有權解除合同;投保人存在欺詐，要求撤銷已經簽訂的定損合同。
法律依據：《保險法》第十六條：訂立保險合同，保險人就保險標的或者被保險人的有關情況提出詢問的，投保人應當如實告知。
投保人故意或者因重大過失未履行前款規(guī)定的如實告知義務，足以影響保險人決定是否同意承?；蛘咛岣弑ｋU費率的，保險人有權解除合同。
我方辯論：1保單上明確載明投保車輛的初次登記日期為“2006年10月17日”，因此被告在保險合同簽訂時就應當知道投保車輛系二手車，但未詢問二手車的交易價格，我方無告知義務，更不存在欺詐。
2投保車輛的交易價格與保險合同無關，不影響保險合同的效力。車損險合同是按照保險事故發(fā)生時保險標的的實際價值確定保險價值的不定值合同，而保險標的的實際價值與其交易價格無必然聯系，即使是通過無償贈與的形式獲得保險標的的所有權，也不影響保險標的的實際價值。
情形二：保險金額超過保險價值，超過部分無效。保單上的保險金額為176萬元，而投保車輛的實際價值即其購買價格為26萬元，因此保險金額遠遠高出保險價值，超過部分無效，只同意在26萬的保險金額范圍內理賠。
法律依據：《保險法》第五十五條：投保人和保險人約定保險標的的保險價值并在合同中載明的，保險標的發(fā)生損失時，以約定的保險價值為賠償計算標準。
投保人和保險人未約定保險標的的保險價值的，保險標的發(fā)生損失時，以保險事故發(fā)生時保險標的的實際價值為賠償計算標準。
保險金額不得超過保險價值。超過保險價值的，超過部分無效，保險人應當退還相應的保險費。
我方辯論：對方主張以投保車輛的購入價格作為保險價值，既無合同約定也無法律依據。實際上在投保時當事人是以新車購置價來確定保險金額的，即雙方協商確定新車購置價為176萬元，并以此確定車輛損失保險的保險金額也為176萬元。這樣的確定方式符合保險條款第10條的規(guī)定，應當成為賠償處理的依據。
情形三：對交通事故的真實性不予認可。在保險公司對事故現場進行勘察時，原告身上并無水跡，與原告所稱車輛在其駕駛下入水的情形不符，因此本次交通事故的真實性存在疑點。
我方辯論：因為事發(fā)時為冬季，原告在駕車落水后涉水上岸衣服已經濕透，冰冷難耐遂去附近的集市購買新衣換上，因此身上才會沒有水跡。
對于此次交通事故有交警部門出具的事故責任認定書，被告無確切證據的應以此為準。
情形四：保險車輛損失不在保險責任范圍內。保險車輛是在撞擊后駛入河中導致車輛損失的，根本損失原因是落水。而落水并不在保險合同第五條保險責任的范圍內，因此不予理賠。
合同依據：《保險合同》第四條：保險期間內，被保險人或其允許的合法駕駛人在使用被保險機動車過程中，因下列原因造成被保險機動車的損失，保險人依照本保險合同的約定負責賠償：
(一)碰撞、傾覆、墜落;。
(二)火災、爆炸、自燃;。
(三)外界物體墜落、倒塌;。
(四)暴風、龍卷風;。
(五)雷擊、雹災、暴雨、洪水、海嘯;。
(六)地陷、冰陷、崖崩、雪崩、泥石流、滑坡;。
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大宗商品買賣合同糾紛篇五
審判長、審判員：
作為本案被告(河南置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個庭審，進行了質證、辯論，對本案有了一個全面的了解。針對本案，現依據事實和法律提出以下代理意見，請合議時予以采信。
一、被告要求法院撤銷該爭議的2個條款，自認為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據，且與事實不符。
按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當事人在緊迫或者缺乏經驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的可以認定為顯失公平”，也就是說該協議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價有償原則，才可以認定為顯失公平。其主要構成要件：該合同必須是雙務合同，并且必須是等價有償的，沒有等價有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。
作為一個普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時會一定多處看房進行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數、各種設施、總價款、合同的每個條款都會了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習慣，沒有法律依據也沒有事實上的理由。
二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃氣、暖氣、地熱水設施，屬于雙方約定的基礎設施，公共配套設施范圍，其建設費用已計入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價范圍是非常錯誤的。
原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關于基礎設施、公共配套建設正常運行的承諾，承諾有關公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達到使用條件。并沒有說明和約定天燃氣、暖氣、地熱水、有線電視這些安裝費的費用有誰來承擔的問題，更沒有說明和約定其安裝費用已經計入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。
三、被告沒有違反省及國家有關部門關于與有關房價收費項目的通知、規(guī)則、細則和辦法。
被告沒有違反《國家發(fā)展計劃委員會、財政部關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》(20xx)585號，20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務院各部門的亂收費問題進行整頓，并取消了部分收費項目，共47項，其中沒有包括什么“初裝費”什么基礎設施費，有關政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關系，如果原告對該通知及有關政府部門有意見，請依法向有關政府部門反映。
被告沒有違反《河南省新建商品房交易價格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費項目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費用歸自己所有，沒有違反代收代付費用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認為被告違反了該規(guī)則，請按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價格主管部門提供證據進行舉報，可對被告進行行政處罰，和本案訴爭的2個協議條款，是否有效，是否該撤銷無關。
被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標價實施細則》，被告已作到銷售明碼標價并一房一價。原被告雙方簽訂合同時為20xx年12月17日，而該細則實施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。
四、被告沒有違反《開封市城市基礎設施配套征收管理辦法》。
1.被告購房時所簽訂的補充協議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視初裝費、地熱水初裝費，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎設施公共配套設施建設費或其基礎設施公共配套設施的初裝費或城市配套費，顯然，原告在辯論所講的是非常錯誤的，沒有任何事實依據。
2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費的用途是專項用于城市道路、橋涵、公用消防設施等城市基礎設施建設。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎設施，包括但不限于與小區(qū)內的這些設施。也就是說城市基礎設施不完全等于小區(qū)內基礎設施。城市道路不等于小區(qū)內道路。
3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認通知單，到財政局核準城市配套費的多少，并交費后，憑財政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。
4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時與附件是同時所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補充協議，沒有另行加收任何費用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補充協議，所約定的天然氣、暖氣、地熱水有線電視初裝費是房價的組成部分，這些初裝費是在合同中又進一步的細化明細而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關的法律規(guī)定和我市的管理辦法。
5.該管理辦法第8條又進一步明確了，不交城市配套費不得發(fā)放《建設工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經依法辦理了《建設工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。
退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價款之外，被告又收取原告的燃氣、暖氣、地熱水、有線電視安裝費的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個管理規(guī)定。
其理由有二點：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項目應計入房屋銷售價格開發(fā)商不得在房價外向購房者另行加收任何費用。而被告所收取的這些安裝費。是代燃氣等有關公司收取的初裝費。也就是說，這些安裝費是有關公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費用用于交到有關公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎設施并不完全等于小區(qū)內基礎設施也包括小區(qū)外的基礎設施，城市基礎設施并不等于所購房內的基礎設施安裝費，城市道路并不等于小區(qū)內道路。城市配套費并不等于該商品房內配套費安裝。城市配套費是用于小區(qū)內外的公用，公共配套設施建設，而該商品房內配套安裝費，是用于進入自己房內的私用配套設施安裝，配套費并不等于安裝費。也就是說，城市配套設施的建設安裝只進入到小區(qū)內或樓道內就完成了，至于再進入自己房內的私用設施安裝費用自己肯定要出錢的。
在我們河南省地域內，在整個開封建筑安裝領域內，在整個房地產開發(fā)公司行業(yè)，在整個燃氣、暖氣、地熱等公共公用行業(yè)在進入私人房屋內安裝其有關設施費有哪家是免費的?而作為房地產開發(fā)公司的被告，為了整個小區(qū)、整個樓的業(yè)主利益，為了整個工期的按時完成，為了與各個業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃氣、暖氣、地熱水、等安裝費，交于有關公司后，進行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習慣，而且該交易習慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習慣是受法律保護的，依法應受法律保護。
五、原被告所簽“合同”附件四“合同補充協議”意思表示真實，內容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個條款具有不可撤銷性，且該案已依法報房地產管理部門登記備案。
原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構成要件，依法應認定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實。其二內容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認真審閱了合同條款含義、明確其全部內容，在平等、自愿、協商一致的基礎上簽約的。且已按規(guī)定報房地產管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地熱水、有線電視的安裝費，代收事宜達成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應按當事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個條款，則應按有效合同履行，故被告收取上述費用合法有據，未構成消費欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據來看，都無法證明原被告雙方所簽的補充協議時是在欺詐、脅迫的情況下所簽。
六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補充協議》絕對不是什么格式合同、格式條款。
原告認為本案的購房合同及補充協議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復收費行為，請求撤銷其中的二個條款，沒有法律依據。本案的合同及補充協議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設廳共同監(jiān)制的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權赤屬該兩部門，不是被告河南置業(yè)有限公司自行制定反復使用的合同。作為合同附件的補充協議，對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協商的結果。本案原告在簽訂合同時，已明知其內容，且合同中也具有特別提示。在“合同補充協議”中，被告并沒有免除自己的責任，加重對方責任，排除對方主要權利的情形，雙方的約定是合法有效的。
綜上所述，被告代理人認為：原被告所簽購房合同及附件是真實、合法、有效的，系雙方當事人的真實意思表示，是雙方自愿、平等、協商的結果，且不違反有關法律、行政法規(guī)其有關代收安裝費的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復收費及可撤銷的法定條件。同時認為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應適用《合同法》和其司法解釋》為依據來審理本案。以上代理意見請予采信。
代理人：郭永軍。
20xx年12月8日。
大宗商品買賣合同糾紛篇六
尊敬的審判長、審判員：
律師事務所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動。
開庭前，本代理人提供了證據，查閱了案卷材料和相關法律規(guī)定,對本案糾紛事實以及雙方當事人爭議的焦點有了清楚的認識和了解。本代理人認為，根據本案客觀事實、相關證據材料和我國有關民事法律規(guī)定，原告的訴訟請求與事實不符,于法無據，不能成立，依法應予駁回。反訴人的反訴請求合理合法，依法應予支持?，F就本案的焦點問題發(fā)表以下代理意見：
一、關于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。
同，經過多次咨詢、協商和談判，充分體現了雙方當事人的真實意思。再次，合同書內容合法。從合同內容來看，原告投資開發(fā)房地產，原告出資向被告購買商品房，整個合同書的內容完全符合現行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據有關規(guī)定，到**縣房地產交易管理所辦理了商品房預售登記，取得政府管理部門認可，形式完備。
根據《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應嚴格遵守合同，履行合同義務，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。
(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。
4、被告補充提供的證據建設施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答復中也承認有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產品的目的來看，遠離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設地面停車場，被告根本不會購買，也無法居住使用，根本達不到被告購買別墅的目的。如果原告強調訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構成欺詐?亦應承擔相應的法律后果和責任。
(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標明兩個陽臺。
2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答復中也承認三樓有陽臺，其將陽臺外移，并表示可以整改。
(三)、原告是否具備交房條件問題。根據商品房買賣合同第8條約定，原告應當在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經過驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據此，原告是否具備交房，至少要同時具備兩個條件，一是驗收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗收報告和建筑工程消防驗收意見書是違規(guī)的驗收結果，與商品房的實際情況不符，不能作為竣工驗收合法依據。首先，這兩文件中所體現的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗收報告體現的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗收意見書體現的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現的施工單位為建設工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進行驗收?充分說明本案的違規(guī)驗收。其次，這兩文件中所體現的驗收結果與商品房實際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗收報告體現的主體施工完成，請問三樓的陽臺在什么地方?室內外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃氣工程完成，請問燃氣管道，接口在什么地方?整個房屋沒有通風和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設三樓陽臺。第三，沒有按照合同約定，建設安裝門窗，預留管道。造成原告開發(fā)建設的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設的別墅商品房除了應當經過設計、施工、監(jiān)理、建設單位驗收合格外，還應當符合法律、法規(guī)關于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定，包括消防驗收、規(guī)劃驗收等，直到辦好商品房權屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時沒有通過規(guī)劃驗收，沒有辦理權屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時，根據**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應當在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。
三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺，再加上其他違約應承擔違約責任，被告有權反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經濟損失。
1、原被告雙方關于商品房規(guī)劃設計，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現有眾多證據也證明，該商品房應有地下室車庫的，被告也是因為有地下室車庫才選擇購買的。現在原告開發(fā)建設的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設局已經確認的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工，原告的行為已經構成了根本性違約，被告無法達到自己的購房目的和使用居住條件。根據《合同法》第94條之規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同的。
2、被告對于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達的，而且在郵件詳情單上已經寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經知曉被告函件的內容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據《合同法》第96條之規(guī)定，當事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。因此，本案被告根據原告的違約情況和相關法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同。
通知書。
送達原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經解除，人民法院應當予以確認，原告應承擔由此所產生的法律責任。
3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當時不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達到210天，已遠遠超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權解除合同的規(guī)定。同時，根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個月合理期限的，買受人有權解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應予以支持。
綜上所述，本代理人認為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構成根本性違約，被告的購房目的難以實現，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。
律師事務所。
律師：
2*年*月**日。
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大宗商品買賣合同糾紛篇七
原審第三人：福州市***房產代理有限公司，略。
上訴人因房屋買賣經紀合同糾紛一案，不服臺江區(qū)人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺民初字第****號民事判決，現提起上訴。
上訴請求。
一、一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。
二、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔。
事實和理由。
一、(xxx1)臺民初字第****號民事一審判決認定“原告不得轉讓訴爭訴爭房屋”是錯誤的，與事實不符，適用法律錯誤。
一審法院依據國務院xxx5年5月11日轉發(fā)的建設部等七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù);房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)”的規(guī)定，認定原告不得轉讓訴爭房屋，該法律適用錯誤。
庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬元，付清了訴爭屋全部購房款，xxx1年4月15日上訴人與開發(fā)商福州***房地產開發(fā)有限公司辦理了訴爭房的交房手續(xù)，，說明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產權證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。
即使適用七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條之規(guī)定也只說明上訴人在取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)，并未違反法律的強制性規(guī)定不能說明原告不得轉讓訴爭房屋更不會因此而影響合同效力。
二、(xxx1)臺民初字第***號民事一審判決認定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權證》辦出后再辦理交易過戶手續(xù)，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規(guī)定，因此，應當認定原被告雙方之間的房屋買賣合同時附生效條件的。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效?！迸c法律規(guī)定及事實不相符。
所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當事人在合同中約定某種事實，并以其將來發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結合該條款全部文字內容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續(xù)和工作日做相應的補充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說明，即沒有約定所附條件如果成就或不成就對協議效力有何影響，因此不能認定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內容來評判，該條款作為補充條款只是就雙方合同的履行責任做進一步具體明確的約定，買賣雙方對于房屋產權及交房責任在第三章違約責任當中已做具體約定，不需再另設限制性條款。
即使該房屋買賣經紀合同依照一審法院所認定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規(guī)定當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經紀合同簽訂當天交納定金1萬元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務，但被上訴人沒有支付定金，該事實已得到一審法院確認。合同不履行屬于被上訴人的過錯，屬于為自己的利益不正當地阻止條件成就，因此，應認定合同條件成就、合同有效，被上訴人應當承擔違約責任。
該房屋買賣經紀合同符合物權法第十五條之規(guī)定當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經紀合同依法成立有效。
三、(xxx1)臺民初字第***號民事判決一審判決認為“認定被告構成違約，要求被告承擔違約責任，則于法無據?！迸c法律規(guī)定及事實不相符。
上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經紀合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應支付甲方等同于定金數額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應支付給乙方等同于定金數額的違約金。被上訴人在交付1萬元定金后不再履行付款義務，說明被上訴人擅自變更合同，應當承擔合同約定的違約責任。雙方簽訂的合同中約定定金數額為51萬元，違約金的數額等于定金數額也應為51萬元。定金數額僅作為雙方確認違約金額的一種計算方式應適用合同約定的定金數額而非適用定金有關法律規(guī)定所確認的實際定金數額1萬元。
依據合同法第一百一十三條之規(guī)定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認定的違約金數額按照實際交付定金數額1萬元來賠償也是無法補償給上訴人造成的實際損失。
一審法院即沒有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時間福州房價打折降價而給上訴人造成的房價下跌損失。被上訴人在明知上訴人預期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經濟損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價103萬元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規(guī)定及給當事人造成的實際損失。
依照雙方買賣經紀合同中二十條之規(guī)定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時止應按成交價款每日萬分之三向上訴人支付滯納金27810元。
為維護上訴人的合法權益，根據國家法律法規(guī)和事實，特上訴來貴院，請依法裁判。
此致
福州市中級人民法院。
上訴人：
xxx1年月日。
大宗商品買賣合同糾紛篇八
住所地：
法定代表人：
電話：郵編：
被上訴人：b公司。
住所地：
文書送達地：
法定代表人：
電話：郵編：
上訴人不服上海市區(qū)人民法院(20)民二(商)初字第號《民事裁定書》(下簡稱原審裁定)，特提出上訴。
上訴請求：
1、請求撤銷(20)民二(商)初字第號《民事裁定書》，發(fā)回重審;。
2、本案受理費由被上訴人承擔。
事實與理由：
1、上訴人與被上訴人單獨構成買賣關系。
原審裁定認定上訴人向被上訴人送貨、以自身名義開具增值稅發(fā)票、以自身名義收款的行為并不單獨與被上訴人發(fā)生買賣關系，而是其股東(案外人)c投資有限公司的履約行為。這一認定沒有事實與法律依據，理由如下：
(1)標的物的所有權。
根據《合同法》第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同?！痹诒景钢?，標的物是d產品，而d產品是由上訴人生產制造，所有權自然應當歸屬上訴人。
根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內銷售貨物……單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅?！痹诒景钢?，增值稅發(fā)票記賬銷貨單位為上訴人，也證明了上訴人擁有標的物所有權，是出賣人。
(2)所有權轉移。
本案中，上訴人作為出賣人通過貨運方式將d產品所有權轉移給買受人(被上訴人)。
(3)買受人付款。
本案中被上訴人接貨后，向上訴人支付部分款項。中國農業(yè)銀行聯行來賬憑證顯示：“付款人為被上訴人，收款人為上訴人。”
(4)c投資有限公司作為投資性的控股公司，營業(yè)范圍中不包含生產d產品等內容，其主要是負責對包括上訴人在內在幾家子公司的生產經營、重大事項進行宏觀上的組織、協調、管理等工作。因此，其并不從事具體的d產品生產經營活動，也不可能與被上訴人構成實際的買賣關系。
因此，上訴人與被上訴人單獨構成d產品買賣關系。原審裁定認定c投資有限公司與被上訴人構成買賣關系，不符合d產品買賣的客觀事實，也不符合《合同法》、《中華人民共和國增值稅暫行條例》以及工商管理等有關規(guī)定。
2、上訴人提起訴訟的依據。
上訴人是依據增值稅發(fā)票、進賬單與貨票向被上訴人提起訴訟的，而非原審裁定所認定依照《經銷商合同》。上訴人是一個獨立的法人，而簽訂《經銷商合同》的主體是上訴人的股東c投資有限公司與被上訴人，并非上訴人?！督涗N商合同》是作為一個框架協議或指導性文件，只是確立了被上訴人的經銷商地位，使得被上訴人取得了與包括上訴人在內的三家子公司發(fā)生d產品買賣業(yè)務的資格。
上訴人并非履行《經銷商合同》，也不是依據《經銷商合同》起訴被上訴人，上訴人的起訴依據是增值稅發(fā)票、進賬單與貨票。這些材料已形成了一個完整的證據鏈，證明上訴人與被上訴人的買賣關系，以及被上訴人未支付貨款的.數額。
該《經銷商合同》僅僅是作為上訴人與被上訴人的交易習慣之一。這就是說，當上訴人與被上訴人直接發(fā)生買賣關系后，在雙方履行合同過程中，如有權利義務約定不明時，雙方應盡可能地參照《經銷商合同》予以確定。
綜上所述，原審裁定認定缺乏事實與法律依據，上訴人與被上訴人之間買賣關系合法有效，上訴人符合法律規(guī)定的起訴條件?，F特向貴院提起上訴，請求貴院在查明事實的基礎上，撤銷原審裁定，發(fā)回重審。
此致
上海市中級人民法院。
大宗商品買賣合同糾紛篇九
尊敬的審判長、審判員：
律師事務所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動。
開庭前，本代理人提供了證據，查閱了案卷材料和相關法律規(guī)定,對本案糾紛事實以及雙方當事人爭議的焦點有了清楚的認識和了解。本代理人認為，根據本案客觀事實、相關證據材料和我國有關民事法律規(guī)定，原告的訴訟請求與事實不符,于法無據，不能成立，依法應予駁回。反訴人的反訴請求合理合法，依法應予支持?，F就本案的焦點問題發(fā)表以下代理意見：
一、關于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。
同，經過多次咨詢、協商和談判，充分體現了雙方當事人的真實意思。再次，合同書內容合法。從合同內容來看，原告投資開發(fā)房地產，原告出資向被告購買商品房，整個合同書的內容完全符合現行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據有關規(guī)定，到**縣房地產交易管理所辦理了商品房預售登記，取得政府管理部門認可，形式完備。
根據《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應嚴格遵守合同，履行合同義務，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。
(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。
4、被告補充提供的證據建設施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答復中也承認有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產品的目的來看，遠離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設地面停車場，被告根本不會購買，也無法居住使用，根本達不到被告購買別墅的目的。如果原告強調訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構成欺詐?亦應承擔相應的法律后果和責任。
(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標明兩個陽臺。
2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答復中也承認三樓有陽臺，其將陽臺外移，并表示可以整改。
(三)、原告是否具備交房條件問題。根據商品房買賣合同第8條約定，原告應當在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經過驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據此，原告是否具備交房，至少要同時具備兩個條件，一是驗收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗收報告和建筑工程消防驗收意見書是違規(guī)的驗收結果，與商品房的實際情況不符，不能作為竣工驗收合法依據。首先，這兩文件中所體現的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗收報告體現的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗收意見書體現的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現的施工單位為建設工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進行驗收?充分說明本案的違規(guī)驗收。其次，這兩文件中所體現的驗收結果與商品房實際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗收報告體現的主體施工完成，請問三樓的陽臺在什么地方?室內外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃氣工程完成，請問燃氣管道，接口在什么地方?整個房屋沒有通風和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設三樓陽臺。第三，沒有按照合同約定，建設安裝門窗，預留管道。造成原告開發(fā)建設的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設的別墅商品房除了應當經過設計、施工、監(jiān)理、建設單位驗收合格外，還應當符合法律、法規(guī)關于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定，包括消防驗收、規(guī)劃驗收等，直到辦好商品房權屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時沒有通過規(guī)劃驗收，沒有辦理權屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時，根據**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應當在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。
三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺，再加上其他違約應承擔違約責任，被告有權反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經濟損失。
1、原被告雙方關于商品房規(guī)劃設計，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現有眾多證據也證明，該商品房應有地下室車庫的，被告也是因為有地下室車庫才選擇購買的。現在原告開發(fā)建設的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設局已經確認的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工，原告的行為已經構成了根本性違約，被告無法達到自己的購房目的和使用居住條件。根據《合同法》第94條之規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同的。
2、被告對于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達的，而且在郵件詳情單上已經寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經知曉被告函件的內容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據《合同法》第96條之規(guī)定，當事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。因此，本案被告根據原告的違約情況和相關法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同通知書送達原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經解除，人民法院應當予以確認，原告應承擔由此所產生的法律責任。
3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當時不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達到210天，已遠遠超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權解除合同的規(guī)定。同時，根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個月合理期限的，買受人有權解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應予以支持。
綜上所述，本代理人認為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構成根本性違約，被告的購房目的難以實現，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。
律師事務所。
律師：
2*年*月**日。
大宗商品買賣合同糾紛篇十
最高人民法院于年5月7日公布，6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對房地產交易中發(fā)生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律作了較為明確具體的規(guī)定。針對消費者的合法權益，人民法院應當如何進一步為其保護合法權益，已成為近年來日益關切的話題，該司法解釋的第八條、第九條第一次明確適用懲罰性賠償責任，從而結束了長期困擾司法實踐和民法理論的商品欺詐等糾紛如何處理的爭論，確保各級人民法院的審理做到法制統(tǒng)一適用。
商品房一個是預售，一個是現售。這里面有幾點比較重要，第一個就是涉及到《合同法》第286條司法解釋出臺以后對于銷售合同所產生的影響，就是說建筑工程的承包方依法行使優(yōu)先權對開發(fā)商就會形成很大的影響，房子至少是三層抵押，就是你的房子是在建工程給了施工企業(yè)的抵押權，然后開發(fā)商又拿這個工程去銀行去抵押貸款，第三個人就是買房人拿房子做抵押貸款。所以假如說是商品預售房，現在開發(fā)商欠了施工企業(yè)錢，施工企業(yè)去法院打官司，把這個建筑工程賣了，然后把錢給施工企業(yè)，那我買房人怎么辦？我已經和開發(fā)商簽了合同了，這個商品房銷售合同肯定不能履行，就是說我買房人可以認定銷售方構成欺詐，要求解除合同并賠償其損失。
第二個問題是涉及到抵押。假如房地產開發(fā)商在建或者建成的商品房事先抵押出去了，但在與買房人簽合同的時候，隱瞞了該房屋已予以抵押的事實，或者是商品房銷售合同訂立以后未辦理登記備案，銷售方也未告訴購買方房屋已抵押出去，最后購買方的權利沒辦法實現的話，可以要求銷售方予以雙倍賠償。
第三個就是買房人也是靠買的房子抵押出去來買房。這個商品房銷售合同，假如說開發(fā)商有一方要求確認這個商品房銷售合同無效或者要求解除合同，人民法院應當通知銀行作為第三人參加訴訟。那買房人跟開發(fā)商本身簽訂的商品房銷售合同，然后又是以所買的房子自己抵押貸款來支付該款，那么法院也應當通知銀行作為第三人參加訴訟。
第四個就是對于辦理房屋產權證至今沒有作出明確的規(guī)定，現在很多買房人都是買了房屋后辦不成房產證，原因就是房地產開發(fā)商不給資料。假如因為銷售方的原因，購買方不能按照商品房銷售合同約定的期限辦理房屋產權證或者在預售商品房90天內，購買方還不能辦理房屋產權證，銷售方是否要承擔違約責任。
根據以上在審判中所遇到的問題，依據最高司法解釋，筆者根據審判實踐經驗，應從以下幾個方面予以解決：
一、銷售廣告應當作為合同內容，買房人應提供相關資料。
《解釋》明確規(guī)定，商品房的銷售廣告和圖片資料為要約邀請，只要具備以下條件，就應當視為要約：1、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明與允諾；2、此說明和允諾應當具體確定；3、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。
對符合上述條件說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，即應當承擔違約責任。
目前開發(fā)商的銷售廣告或圖片資料95%以上都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本廣告的最終解釋權歸開發(fā)商所有，相關數據以政府最終批準文件為準”，依據法律規(guī)定，此格式性善告并不能免除開發(fā)商的誠信責任，只要其圖片的內容符合解釋中所規(guī)定的要約條件，開發(fā)商違反時，仍應當承擔違約責任。
二、因雙方意思不一致導致簽約失敗，買房人交納的定金應如數退還按《解釋》的規(guī)定，將簽訂商品房買賣合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理。但因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金如數返還買受人，這樣有利于充分地保護消費者的合法權益。
買房時常見的情況是雙方均有誠意簽訂買賣合同，基于誠實信用原則進行公正談判，但因對合同的某些條款意見不一致，最終導致簽約失敗。對于這種情況，不能歸責于當事人的任何一方，此時出賣人不得以任何借口及理由占有定金，應當將定金如數返還買受人。
三、房屋質量不合格消費者可要求退房和要求開發(fā)商予以賠償《解釋》明確規(guī)定因房屋質量不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院應予支持，開發(fā)商交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者無合同期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其它損失由出賣人承擔。
這里，應當注意的是，在法院審理中，買受人應當提供自己自行或者委托他人修復的證據，以及出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的證據。
四、開發(fā)商惡意欺詐，買受人可獲得雙倍賠償。
《解釋》明確規(guī)定，具有下列情況之一者買房人可要求雙倍賠償。
1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；4、出賣人訂立商品房預售合同時，故意隱瞞所出售的房屋已經抵押的事實；5、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。具備上述五種情形之一的，買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償所造成損失，并可以請求出賣人承擔超過已付購房款一倍的賠償責任。商品房買賣過程中，房地產開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，損害買受人權益的事件屢有發(fā)生，按《解釋》的規(guī)定，開發(fā)商將為此承擔賠償責任最高不超過已付購買房屋款的一倍，這一規(guī)定，將極好地遏制和制裁惡意違約，欺詐等嚴重損害市場交易安全的行為。
五、不能如期取得房產證可要求出賣人予以賠償。
《解釋》規(guī)定由于出賣人的原因，在一定期限內，買受人不能如期辦理房產證，出賣人應當承擔違約責任。商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權解除合同和賠償損失。
因開發(fā)商的原因不能如期辦理房產證引發(fā)的糾紛屢見不鮮，如利用集體所有土地開發(fā)的項目，未經立項批準的項目，未取得規(guī)劃審批的項目，沒有銷售許可證的房屋，未經驗收或驗收不合格的項目，土地或房屋未解除抵押的，開發(fā)商未繳納相關稅費等。在這些情況下，買受人都不能辦理房產證。當然，不能如期辦理房產證，還可能有其它一些原因，這有待于進一步探。
討，以便合理解決。
但是要想解除合同或者獲得賠償，必須注意以下幾點：第一，買受人不能任何過錯，應及時將辦理產權證要求的證件先進提供給開發(fā)商，并且讓其簽收，注明收到日期，以分清責任；第二，根據《合同法》第15條關于產權登記的約定，應及時向有關部門查詢開發(fā)商是否按照合同約定或法律規(guī)定履行了“產權登記備案”的義務；第三，如果涉及土地等被抵押，向有關部門查詢抵押，是否已經解除。
六、開發(fā)商“交鑰匙”就算房屋交付使用。
《解釋》明確規(guī)定，對房屋的轉移、占有，即“交鑰匙”應視為對該房屋的交付使用，但如果當事人在合同中明確約定了房屋的交付使用，不僅是轉移占有，而且要同時轉移房屋所有權的，從其約定。
關于房屋的交付使用，買賣雙方的理解不一致，出賣人通常認為“交鑰匙”即是房屋交付使用，而買受人則往往認為，房屋所有權轉移才是房屋的交付使用，由此引發(fā)的糾紛不斷。
《解釋》有了明確規(guī)定，對買賣雙方來說都很重要，有了法律依據，雙方操作起來更踏實。
《解釋》對一些具體情形下商品房預售合同的效力作了規(guī)定，如出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效；但是在起訴前開發(fā)商取得商品房預售合同證明的，可以認定有效。當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定，辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的，不予支持等。
《解釋》的這些內容從立法本意上不輕易將商品買賣合同確認無效，從而有利于交易關系的穩(wěn)定和當事人合法權益的保護，也有利于商品房市場的健康發(fā)展。
八、支持拆遷戶優(yōu)先取得補償安置房。
拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋，對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的應予支持。
此規(guī)定體現了被拆遷人合法權益的.保護，即法院支持被拆遷人優(yōu)先取得補償安排房屋，如果被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議，無法取得房屋的拆遷戶可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失并可以請求房地產開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
我國傳統(tǒng)上，不法行為所導致的損害賠償，以被害人蒙受的損失為限，即損害賠償不能超過實際所受的損失?！逗贤ā返谝话僖皇龡l關于欺詐適用消法的規(guī)定，突破了傳統(tǒng)民法理論中合同賠償責任只在于填補損失，而不在于懲罰的觀念。司法解釋的出發(fā)，是否意味著對消法第四十九條的直接適用呢？最高法院副院長黃松有已明確地予以否定問答，兩者在適用前提和結果上有區(qū)別，消法的適用前提是欺詐，而司法解釋規(guī)定了五種情形；在結果上，消法的標準是“雙倍”，而司法解釋是“不超過已付購房款的一倍”。這一條款給予了承辦人在個案中把握出賣人的情節(jié)斟酬衡量賠償數額的空間，不是機械地一律適用“一倍”的標準。
懲罰性賠償責任時適用，在司法上產生多種優(yōu)勢。它一方面保護了受害方的合法權益，而且額外的賠償給予其相應程度的獎勵；另一方面使加害者受到應有的懲罰，還可以阻止將來出現同樣的違法行為，該制度代表了法律的前進方向。即便如此，懲罰性賠償責任有無限制的必要呢？答案是肯定的，它是把雙刃劍.因為美國實際陪審制，民眾的感情或偏見很難通過陪審團帶入審判中，懲罰性賠償會帶來諸多不利因素，因此許多州規(guī)定不僅適用于一定范圍的案件。立法者力圖通過規(guī)定適用懲罰性賠償的限制條件和將賠償數額控制在合理的范圍以內，使懲罰性賠償的不利因素得到有效的調控。
另一方面是說商品房的所有權轉移消費者的時候，承包人的優(yōu)先受償權不得對抗消費者的問題。我們大家都會知道，擔保物權按照目前的情況來講是跟物的所有權的變更沒有關系的。這是因為我們根據《合同法》第286條規(guī)定承包人的優(yōu)先受償權是先于工程折價的價款，就是說當商品房所有權已經轉移的時候，就存在一個承包人的優(yōu)先受償權是否存在的問題。由于商品房是作為居住使用的情況下，對于消費者的特殊保護就是我們所有的工作當中一項不可缺少的原則，也就是說任何一項工作即正當有利于維護社會穩(wěn)定的需要，我們所有的工作恐怕也包括建設行為，法院的審判行為不可能不考慮到社會秩序問題的需要。
我國的法律及其司法解釋在參考外國立法和實踐的基礎上，結合房地產開發(fā)的實際情況，具體而詳細地規(guī)定了各項基本原則，以在于充分地保護消費者的合法權益，既保護了作為弱勢群體的消費者，又使不良開發(fā)商受到了應有的懲罰，從而在受害人和不良房產商之間得到有效平衡，使懲罰性賠償制度與買受人利益控制在一個合理限度內，無疑會促進社會誠信和房地產市場的相對健康發(fā)展。
大宗商品買賣合同糾紛篇十一
如何理解最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱“《意見》”)第五十六條的規(guī)定《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)”。關于該條的適用，最高人民法院在1987年《關于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策法律的請示報告》中已作出批復：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題?！稐l例》實施后，人民法院審理這類案件，即應嚴格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日發(fā)布實施，故在此前有關房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關糾紛應嚴格按照《條例》的規(guī)定辦理。
二、房屋買賣合同應采取何種形式《合同法》第十條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的，應當采取書面形式”。對房屋買賣合同應采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認為書面形式的合同才有效，但也有人認為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產為標的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標的物是特指作為商品進入市場流通的房屋;2、房屋買賣合同是轉移房屋所有權和宅基地使用權的協議;3、房屋買賣是就房屋不動產所進行的交易，其法律調整不僅適用合同法，而且適用有關不動產的法律、行政法規(guī)。其次，我國《城市房地產管理法》第四十條規(guī)定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續(xù)時，須按下列要求提交證件：……(二)購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證……”。據此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應當采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢?目前，有關法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應采取何種形式，并非不能找到依據。最高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個意思，筆者認為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經過特別程序后才產生法律效力，如我國的中外合資經營法、中外合作經營法規(guī)定，中外合資經營合同、中外合作經營合同必須經過有關部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認為，應在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定;二是未辦理過戶登記則所有權尚未發(fā)生轉移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關系?我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規(guī)定，土地使用權的變更，自變更登記之日起生效。《房地產管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定，房地產轉讓，當事人應當辦理權屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動產物權發(fā)生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進行登記，即使有物權變動的事實，但在法律上也絕對不產生物權變動的效力?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：“標的物的所有權自標的'物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物單證，并轉移標的物所有權的義務”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移所有權的義務，合同是否有效與所有權是否轉移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責任的實際負擔人不是僅向合同對方當事人承諾履行，更主要的是應向有關行政主管部門履行。而這些責任與合同密切相關，履行這些責任既是合同一方當事人應該履行的合同義務，又是對方開始履行合同的基礎保障。因此，這些是合同有效情況下當事人應當履行的合同義務，而不是合同是否有效的構成要素，并不能因該義務的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實施的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應當屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件。《解釋》對此予以明確，避免了司法審判權與行政管理權之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
五、非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農村住房的現象較為普遍。法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性，我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉移是否經過合法批準。農村房屋所有權及土地使用權的轉移，一般應以合同的實際履行為標志，必須經當地土地所有者村、組同意才發(fā)生法律效力。
大宗商品買賣合同糾紛篇十二
「提要」近幾年來，由于法律規(guī)定不明，致使審判實踐中對因公房租賃使用權發(fā)生糾紛的案件，理解不同、標準掌握不一，造成了審判結果的差異。本文作者結合審判實踐經驗，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進認識的統(tǒng)一。
關鍵詞：物業(yè)管理。
一、“出租人指定”是否應作為前置程序。
公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟?由于理解不一，現在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認為應由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理?，F行的《上海市房屋租賃條例》(以下簡稱《租賃條例》)規(guī)定，“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應當協商確定承租人。協商一致的，出租人應當變更承租人;協商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權?！惫P者認為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權利，也是出租人的義務，出租人應當履行該項職責，承租人取得承租權應當得到出租人的認可或指定。出租人逾期不答復或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增**院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權仍含有延續(xù)下來的福利性質狀態(tài)下，在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎上，出租人進行指定應當是該類訴訟的前置程序，同時筆者認為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應當出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關租賃情況，以及不能指定的理由。當事人經過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應明確規(guī)定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當事人的起訴條件，不明確規(guī)定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。
二、當事人的訴訟地位如何確定。
目前由于規(guī)定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認為，對出租人不指定的或對出租人指定不服的，應區(qū)別情況予以處理。
2、出租人進行了指定，同住人對出租人的指定不服。這時同住人是直接權利義務人，筆者認為，可以借鑒勞動爭議案件的處理方式，將直接權利義務人作為訴訟的原、被告，出租人列為第三人。當前我國的公房租賃使用權仍具有社會福利性質，出租人對承租人的指定實質上帶有行政色彩，與勞動仲裁兩者有相類似之處。公房租賃是計劃經濟的產物，公房的物權性質有被虛化的一面，此類爭議實質上是同住人之間對承租權的爭議，故同住人應列為原、被告。而對于出租人而言，其并不與同住人發(fā)生直接的民事權利義務爭議，其對雙方爭議的訴訟標的沒有獨立請求權，但案件處理結果可能與其有法律上的利害關系，故其在訴訟終結后有義務根據法院的裁判結果與一方同住人建立房屋租賃關系，因此應當列出租人為無獨立請求權的第三人。
三、出租人如何界定。
由于法規(guī)對“出租人”這一概念，并未明確其內涵，加之我國公房制度改革的特殊性，各法院對“出租人”應如何界定存有較大分歧。有的法院認為物業(yè)管理公司直接行使房屋管理之職能，應列物業(yè)公司為出租人，由其指定承租人，并在相關案件中作為當事人。有的法院則認為公房具有福利性質，而房地局是國家公有房屋的行政主管部門，故應列房地局為出租人，由其行使出租人的權利，履行出租人的義務。
現行《租賃條例》第五條規(guī)定，“上海市房地產管理部門是本市房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房地產管理部門是本轄區(qū)內房屋租賃的行政管理部門，業(yè)務上受市房地產管理部門領導。”第六條規(guī)定，“房屋出租人應當是擁有房屋所有權的自然人、法人或者其他組織。但依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權利人可以是房屋出租人?！薄蛾P于貫徹實施〈租賃條例〉的意見(一)》第二條第一款規(guī)定，“出租人應當是擁有房屋所有權的法人、其他組織和個人，依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權利人”?！蛾P于貫徹實施〈租賃條例〉的意見(二)》第一條第二款規(guī)定“各區(qū)縣房地集團公司依法受托管理的代管、代理經租等房屋的租賃參照公有房屋租賃執(zhí)行?！?/p>
目前管理公房租賃事項的部門主要是區(qū)縣房地局、房地集團公司及房產物業(yè)管理部門。筆者認為根據《租賃條例》及其貫徹意見的相關規(guī)定來看，出租人的主體應該是區(qū)縣房地集團公司。物業(yè)公司不是出租人，其主要的職責是對所屬房產進行修繕、管理、改善環(huán)境，進行物業(yè)等方面的服務，而對出租房屋沒有所有權或受托管理權，且沒有具體的法律條文賦予其對公房予以出租、管理的職權。區(qū)縣房地局主要負責本區(qū)域內公有房屋產權、產籍管理，是行政管理機關，亦非受托管理公房的部門。而房地集團公司進行房屋租賃活動由各區(qū)縣房地局的授權及明確的法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，故應當確定房地集團公司為出租人。同住人對變更承租戶名意見不一時，由其指定承租人，并由其作為當事人參加訴訟，當然其可以委托物業(yè)公司中的具體經辦人員作為委托代理人參加訴訟。
大宗商品買賣合同糾紛篇十三
6月1日開始施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）中，就人民法院如何適用法律問題作出了解釋。該《解釋》為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當事人合法權益提供了法律支撐和依據。但是，由于《解釋》囿于效力位價的限制，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實踐中需要解釋的又未涉及。比如買受人與出賣人舉證責任承擔問題，“按揭”合同糾紛的法律屬性及其處理原則問題，如何認定房屋的質量問題，在《解釋》中都沒涉及；又比如對于欺詐行為的認定和處理問題，理論界以及審判實踐中的認識和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設施的違約責任該如何追究等等。針對以上問題，亟待研究解決。
一、關于雙方當事人舉證責任承擔。
由于《解釋》對雙方當事人的舉證責任未作具體規(guī)定。在審判實踐中不好把握。對于雙方當事人舉證責任承擔問題，依照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第5條的規(guī)定，在商品房買合同賣糾紛中，應由主張合同關系成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任；由主張合同關系變更、解除、終止、撤銷的一方當事人對引起合同關系變動的事實承擔舉證責任。但是，如何理解《民事訴訟法》第64條第2款規(guī)定的法院依當事人申請調查取證問題，《規(guī)定》第17條作出了列舉式解釋，規(guī)定了人民法院可依當事人的申請調查收集證據的情形和范圍。筆者認為，在商品房買賣合同中，法院依當事人的申請調查取證的情形主要有以下兩種：一種是收集房產權屬證明；另一種是收集繳納稅費等證明材料。除以上兩種情形外，其它證據材料原則上由雙方當事人承擔舉證責任。當然，在依照《規(guī)定》也無法確認舉證責任承擔時，就應該具體問題具體分析，可根據公平原則和誠實信用原則，綜合分析當事人舉證能力等因素來確定舉證責任的承擔。我們不妨設想，在法院確定一方當事人承擔舉證責任后，可采取給一方當事人委托的律師開具證據調查令的方式，對律師取證進行規(guī)定。比如，在一方當事人不知道對方是否繳納了房產稅費，而自已又沒有證據時，可以向法院提出申請，填寫《請求調查申請書》，說明不能自行查證的理由，法官審查后，可以簽發(fā)調查令，其委托律師可到稅務部門查證。這樣一來，既不違反法律規(guī)定對稅費實行專門機關檢查的規(guī)定，又可節(jié)約法院的人力和物力，體現取證過程中的當事人主義。
二、關于按揭的法律屬性和糾紛處理。
1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔保貸款，也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購樓方式，是英美法系中物的擔保的一項基本制度，其本質與大陸法系中的讓與擔保制度相同，系指債務人或第三人將商品房的所有權轉移于債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期限內得到清償的擔保形式。我國現行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實踐中遇到的按揭主要包括現樓按揭和樓花按揭兩種。在現樓按揭中，買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當其不履行債務時，銀行既可以將該房屋折價、拍賣或變賣，以該房屋的價款優(yōu)先受償；也可以事前與出賣人簽訂回購條款，當買受人不履行債務時，要求出賣人回購。因此，現樓按揭可歸屬于不動產抵押。而在樓花按揭中，買受人其實是將其享有的根據購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保，屬于權利抵押即準抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔?；鞠嗤?，一旦買受人取得房屋所有權后，權利抵押就會轉變?yōu)椴粍赢a抵押。因此，我國內地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內涵與英美法系和我國香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉讓財產的所有權是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質押的根本區(qū)別。
2、按揭糾紛的處理原則?！督忉尅穼⑸唐贩堪唇屹J款統(tǒng)稱為商品房擔保貸款，并在第23條至第27條較詳細規(guī)定了在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除按揭貸款的.一系列相關問題。結合審判實踐，筆者認為，在審理商品房按揭糾紛案件時主要應遵循以下原則：一是合并審理原則?！督忉尅返?5條規(guī)定，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護原則。根據我國擔保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定，在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同時，法院應告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應由按揭銀行自行決定，人民法院不能強行追加其參加訴訟。在審判實踐中，我們應充分保護按揭銀行的合法權益。三是權利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中，象買受人與抵押權人的權益沖突是審判實踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權外，買受人所購房屋或樓花有可能還存在二種抵押權：即建筑商的法定抵押權和其他債權人的一般抵押權。因此，一方面，我國應對建筑商的法定抵押權實行預備登記制度，以登記時間確定權利成立的時間，并按“成立在先、權利優(yōu)先”的原則處理。另一方面，根據最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的有關規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權優(yōu)于一般抵押權和其他債權，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益應優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權。
關于欺詐行為的認定和處理。
1、對欺詐行為的認定。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系；三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意；四是實施欺詐之人為出賣人或者第三人。對于商品房買賣中欺詐行為的認定，目前學界和司法界有兩種不同的觀點：
一種觀點認為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責任的五種情形，《解釋》第14條第2款關于面積誤差比超過3%部分的房價款應由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。
另一種觀點認為，只要出賣人實施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內心是故意隱瞞事實真相，就構成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外，象在商品房買賣中出現的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況，在履行合同過程中故意改變規(guī)劃設計等，均應認定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點。因為若只將《解釋》第8條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據的話，容易使人產生認識上的混亂。
筆者認為，出賣人的欺詐。
行為既可以表現為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導陳述，也可以表現為重大遺漏或者某部分的不正當陳述，只要出賣人主觀上構成故意隱瞞，惡意造假，就應認定為欺詐。
現主要有二種觀點：
第一種觀點認為，若出賣人存在主觀惡意，有欺詐行為，因《解釋》沒有涉及，也只能依照《解釋》第13條處理。
第二種觀點認為，若不是出賣人的主觀故意，或純屬違約行為，就應按照《解釋》第13條的規(guī)定處理；若出賣人的該行為被認定為欺詐，就應適用懲罰性賠償。因為商品房買賣反欺詐，雙倍索賠是利器。
筆者同意后一種觀點。因為商品房買賣中的欺詐行為不應局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規(guī)定的范圍，象《消法》還確定了其他欺詐行為。如果僅按《解釋》規(guī)定的條款確認其欺詐范圍來進行處理，就會導致買受人的其他合法權益受到損害。再說，全國人大及其常委會公布實施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大于《解釋》的效力，既然《消法》已對欺詐的概念作出界定，在《消法》還沒有進行修改的情況下，如果消費者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請求懲罰性賠償，人民法院就應該依照《消法》的規(guī)定來裁判。因此，將商品房買賣中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍，并根據欺詐所造成的損失大小來確定懲罰性賠償范圍，這樣更有利于對消費者這一弱勢群體的法律保護，也有利于有效制裁和遏制欺詐，促進社會誠信制度的確立。
大宗商品買賣合同糾紛篇十四
203月24日，最高院審委會通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下簡稱“《解釋》”），《解釋》將于年6月1日起施行。
學習了《解釋》，雖然略有頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳之嫌，但學習下來，感到還是非常貼近近年來商品房買賣合同糾紛中出現的新動向的。
我個人認為，近幾年出現的商品房買賣合同糾紛與過去有不同的特點，其原因可能是商品房市場供需關系發(fā)生了較大變化。大家可能還記得，東南亞金融危機以來，我國商品房市場遭受重創(chuàng)，價格下挫，因此在過去（可以粗略地指以前）產生的商品房合同糾紛，往往表現為出現“爛尾樓”，辦不出“小產證”，開發(fā)商不接受小業(yè)主退房等。而近年來，我國商品房市場復蘇，價格上揚，甚至有人認為過熱或產生泡沫，因此近年產生的商品房合同糾紛，往往表現為產生問題后（包括無證預售或存在質量缺陷等），開發(fā)商同意退房而小業(yè)主不同意退房。
針對商品房市場供需關系的變化，商品房合同糾紛也呈現不同特點，因此，《解釋》出臺十分必要。下面我就《解釋》的部分條款，結合近年來商品房買賣合同糾紛實務，談一下學習體會。
一、無證預售，合同是否有效。
對于無證預售問題，過去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地產管理法》的有關規(guī)定，認為開發(fā)商在未獲得《商品房預售許可證》的情況下預售商品房，是一種違反法律和國務院行政法規(guī)強制規(guī)定的行為，應當確認合同無效。對此，《解釋》仍然遵守了這一法則，在第一條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。”
但實務中，出現了這種情況，開發(fā)商為盡早獲得建設資金，違規(guī)在未取得《商品房預售證》的情況下，就與購房者簽訂商品房預售合同，并獲取部分或全部房價款。但由于近年商品房價格的上揚，開發(fā)商利用“無證預售合同無效”這一法律規(guī)定，要求認定為該銷售合同無效，以便另行高價出售。顯然這是違背公平法則，也就導致了違法者獲利。因此，第一條進一步規(guī)定：“但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！边@應該是保護了消費者的合法權益。反過來看，如果房價下跌，購房者以開發(fā)商無證預售為由，要求確認合同無效而退房，是否可以？《解釋》沒有細分，但從以往審判實踐看，一般出于尊重當事人意思自治，以及維護市場穩(wěn)定角度出發(fā)，也可以認定合同有效。
從正反兩方面比較分析，我感到最高院仍然認為，只要在起訴前補出手續(xù)，仍傾向于合同有效。
二、廣告及宣傳資料是否具有法律約束力。
從以往的司法實踐看，以及從《商品房銷售管理辦法》有關條款看，開發(fā)商售樓廣告及宣傳資料，一般不作為合同一部分，不具有法律約束力。只是《商品房銷售管理辦法》規(guī)定購房者可以要求將開發(fā)商在售樓廣告或宣傳資料中的承諾寫入合同。但這等于是說，如果不寫入合同，還是沒有法律約束力。就此，《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請”，這一規(guī)定應該與《商品房銷售管理辦法》精神一致。所謂要約邀請，從合同法原理看，當然不存在對方一經承諾立即生效的問題，當然也就是不具有法律上的約束。但《解釋》第二條并不局限于此，而在條款上作了重大突破，第二條進一步規(guī)定：“……但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
這里可以舉兩個例子，一個是會所，一個是學校。在開發(fā)商售樓廣告中，如果明確將在什么時間內提供會所，以及購房小業(yè)主將享受哪些服務，筆者個人認為應當符合“視為要約”的條件。近年來，對于會所問題其實購房者投訴也比較多，但一是缺乏合同依據，二是房價上漲，只要一向開發(fā)商投訴，開發(fā)商就說可以退房，許多購房者也只能啞巴吃黃蓮了。那么，如果在售樓廣告中介紹商品房周圍將建成九年一貫制小學，并且小業(yè)主不用繳納入學贊助費，筆者認為則并不符合“視為要約”的條件，具體講就是學校設施并不在商品房規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施，對于入學的承諾在時間和條件上并不具體明確。為什么這樣講，又如何套用第二條的有關規(guī)定呢？這有待通過司法部門的具體適用案例作進一步分析，但我初步認為，第二條規(guī)定的“商品房規(guī)劃范圍”指的應當是商品房《建設用地規(guī)劃許可證》確定的用地范圍，在開發(fā)商大產證上體現的是商品房共用土地面積的四至范圍。所謂“房屋及相關設施”應當指建筑物、構筑物以及其他具有使用功能的機器、設備、線路、管道及裝飾。所謂“具體確定”，比較難以掌握，但基本上我認為以審判機關據此作出判決是否可供執(zhí)行為標準，如果審判機關按照廣告中允諾作出判決根本不能執(zhí)行，理解會發(fā)生歧義，則不符合“具體確定”這一條件。所謂“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”也比較難掌握，必要時可委托評估機構就此評估。
總之，在此條款下，很大程度上約束了開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，并且一旦發(fā)生符合第二條規(guī)定的廣告允諾未兌現，則購房者可以要求開發(fā)商承擔違約責任，而不用擔心開發(fā)商說可以退房。
三、如何界定認購書的`法律性質。
實踐中也有這種情況，開發(fā)商與購房者簽訂了認購書，或預訂書，但由于商品房價格上揚，所以有的開發(fā)商以種種理由拒絕與購房者進一步簽訂《商品房預售合同》。
從傳統(tǒng)法理角度分析，認購書、預訂書是一種約定簽署合同的合同，也就是說，商品房認購書是，開發(fā)商與購房者約定在某一時間，或在某一條件成就時，簽署商品房預售合同，悔約不簽，則需承擔某種違約責任。但《解釋》第五條也作了較重大的突破，第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同?！?/p>
那么是不是真的會發(fā)生認購書具備了商品房買賣合同的主要內容這種情況呢？的確是有的。最初的開發(fā)商制作的商品房認購書一般都比較簡單，購房者在簽署認購書時支付一定比例的訂金。但也發(fā)生了購房者悔約退訂的情形，而且購房者為了訂金不被沒收，其往往不說自己悔約，而是說自己和開發(fā)商在簽署預售合同過程中重要條款不能達成一致，按照市房地局的有關規(guī)定，應獲全額退訂。
內容。對于這種認購書，在出賣人已經按照約定收受購房款的情況下，第五條規(guī)定“應當認定為商品房買賣合同”，也就是說，對于這種認購書，如果價格上揚，開發(fā)商拒絕與購房者進一步簽署商品房預售合同的，則該認購書就是一份預售合同約束于開發(fā)商。
當然，如果深入討論，個人認為這也僅在司法實踐中可以應用，也就是最終該認購書是否可認定為是一分預售合同，需要從程序上由法院或仲裁機構來認定。如果以此認購書向房地產交易管理部門申請產權證，可能會不被接受，當然也不能以條款認為房地產交易管理部門行政不作為。
四、商品房退一賠一問題。
商品房是否適用消費者權益保護法中有關“商家欺詐、退一賠一”的條款，曾經是一個爭議焦點，可以說也一直沒有解決。最高院有關司法解釋曾明確，商品房作為大宗商品，不適用退一賠一。但實踐中，也發(fā)生過在仲裁案件中，支持了退一賠一。當然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購房者已支付房款的一倍，而不是房價款的一倍。
對此，《解釋》基本上采納了仲裁實務的一些做法，應該說也是一個重大突破。在第八條規(guī)定了兩種情形，即在商品房買賣合同簽訂后，出賣人將房屋出賣或抵押給第三人，導致買受人無法取得房屋的，買受人可請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。在第九條還規(guī)定三種情形，即出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時，出賣人隱瞞未獲預售許可證的事實、隱瞞房屋已抵押的事實、隱瞞房屋已出售的事實，導致合同無效或被撤銷，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
這一規(guī)定，也是針對了實踐中出現的問題，比如，在商品房預售合同簽訂后，開發(fā)商并未及時為購房者辦理商品房預售合同備案登記。因此，此時購房者并未取得對抗第三人的優(yōu)先權。在房價上漲的情況下，出現了開發(fā)商將房屋以高價另售第三人，并搶先辦理商品房預售登記的情況。在此情況下，由于只要該第三人為善意購房，且一旦預售登記則取得優(yōu)先權，原購房者反而不能對抗第三人要求取得房屋產權。這樣，前一份商品房預售合同勢必將解除，《解釋》的出臺，也就是保護了購房者利益，同時也懲罰了具有欺詐行為的開發(fā)商。
段和段律師事務所?游炯。
大宗商品買賣合同糾紛篇十五
解決合同糾紛的解決有四種途徑，即協商、調解、仲裁和訴訟。其中通過合同當事人根據法律和合同的有關規(guī)定自行協商解決，或者通過調解即由民間組織根據自愿和合法原則對合同當事人的糾紛加以解決，這兩種方式最省事、最簡便易行。其次，依據合同仲裁條款或事后達成的仲裁協議，解決糾紛的方式，較之向法院起訴來講，也利于案件的迅速解決和減少解決費用。當然通過訴訟解決雖然耗時長、費用高，但這卻是解決合同糾紛的一種最重要、最權威的途徑。
一、協商解決。
合同雙方當事人如果在履行合同過程中出現了糾紛，首先應按平等互利、協商一致的原則加以解決。既不應采取消極拖延的辦法，也不應采取扣發(fā)貨物或拒付貨款的辦法自行行使法律處分權，因為這兩種做法都無助于問題的解決。按照法律規(guī)定，應該首先通過協商解決糾紛。協商解決糾紛，雙方是建立在互諒互讓、平等磋商的基礎之上，不影響團結以及今后的繼續(xù)合作，還可以節(jié)省時間、人力和費用，所以，應該更多地采用這種方法。
對于需債務人償還債務而其一時又無力償還的，可以采取以下兩種方式協商解決：
1）、分期償還。如果債務人因產品積壓或者因外債收不回來而暫時無力償還的，那么可以待積壓的產品推銷出去后，或者外單位的欠款收回后償還。如果因管理不善暫時虧損但尚未公告破產的企業(yè)，經過努力還可以通過改善經營管理盡快扭轉虧損的，可以在自愿的基礎上，制定切實可行的分期分批還款計劃。這樣做不僅可以使債權人的合法利益得以實現，還可以使債務人積極改善企業(yè)的經營管理，改變無力償還債務的被動局面。
2）、實物抵債。如果債務人因產品嚴重積壓沒有資金償還債務時，還可以經過雙方協商采取以產品抵債的辦法來解決。以產品抵債，既可以幫助債務人推銷積壓的產品，又能起到償還債務的作用，將“死物”變“活物”，這對國家、對當事人雙方都是有好處的。另外，以實物抵債也可以采取由債權人代理推銷產品的辦法，用實際推銷的貨款來抵償欠款。
二、仲裁解決。
仲裁是指合同雙方當事人發(fā)生爭執(zhí)，協商不成時，根據有關規(guī)定或者當事人之間的協議，由一定的機構以中間人或第三者的身份，對雙方發(fā)生的爭議，在事實上作出判斷，在權利和義務上作出裁決。用仲裁的方法解決合同糾紛是常用的一種方式。
當事人采用仲裁的方式解決合同糾紛，應注意以下問題：
1）、仲裁期限。當事人一定要抓住時機，在法律規(guī)定的申請仲裁的有效期限內，及時行使自己的權利，避免因錯過時機而喪失自己申請仲裁的權利。
2）、仲裁機關及管轄。根據合同仲裁條例的規(guī)定，合同仲裁機關是國家工商行政管理局和地方各級工商行政管理局設立的合同仲裁委員會。案件管轄原則是，一般由合同履行地或合同簽訂地的仲裁機關管轄。因此，當事人應向有管轄權的.仲裁機關申請仲裁。
3）、仲裁效力。通過仲裁機關調解雙方達成協議后，協議即具有法律效力，雙方必須認真遵守。如果調解不成，仲裁機關最后作出的仲裁裁決便具有法律效力，當事人必須遵守，否則，法院則要強制執(zhí)行。
三、訴訟解決。
當發(fā)生合同糾紛后，雙方當事人協商不成，可以向法院起訴，通過訴訟的方式來解決糾紛。近幾年來，隨著我國法制建設的不斷完善以及法律知識的普及，人們的法律意識不斷提高，企業(yè)通過訴訟來解決合同糾紛的也越來越多。
應注意以下幾方面的問題：
1）、訴訟時效。合同的訴訟時效就是指合同的一方當事人在法定期間不行使自己的權利即喪失了請求法院依訴訟程序強制義務人履行義務的權利。也就是說，合同的權利人在訴訟時效期間不起訴的便失去了勝訴權。合同作為民事合同的一種，訴訟時效適用于民法通則中一般的時效規(guī)定，即訴訟時效期間為二年（法律另有規(guī)定的除外），從權利人知道或者應當知道權利被侵害時起計算。確立訴訟時效制度，對于促使當事人積極主張自己的權利，以及時結束法律關系不確定狀態(tài)，解決合同糾紛，穩(wěn)定社會經濟秩序都是十分必要的。實行這一制度，要求合同當事人一定要在法定的訴訟時效期間內，及時行使自己的訴訟權利。當然，如果超過訴訟時效期間，對方當事人自愿履行的，可以不受訴訟時效的限制。另外，民法通則還規(guī)定了訴訟時效的中止和中斷。按照民法通則第一百三十九條規(guī)定，訴訟時效的中止是指在訴訟時效期間的最后六個月內，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的情況。從中止時效的原因消除之日起，訴訟時效期間繼續(xù)計算。按照民法通則第一百四十九條規(guī)定，訴訟時效中斷是指訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。如果符合這兩項規(guī)定的，當事人仍可以在規(guī)定的期限內行使自己的訴訟權利。
2）、訴訟管轄。民事訴訟法第二十三條規(guī)定，因合同糾紛提起訴訟，由合同履行地或者合同簽訂地人民法院管轄。根據這一規(guī)定，當事人應當向有管轄權的人民法院提起訴訟。
3）、訴訟保全。訴訟保全是一種民事訴訟法律制度，是指法院對于可能因當事人一方行為或者其他原因，使判決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行的案件，可以根據對方當事人的申請，或依職權而對一方當事人的財物采取查封、扣押、凍結、提供擔保等措施。根據這一制度，在訴訟過程中，如果一方當事人發(fā)現對方當事人的財產有可能很快滅失或被隱藏、轉移，使自己申請給付的訴訟難以達到預期的目的，就可以在法院作為判決之前，先行向法院申請訴訟保全，以保證自己權利的實現。當然，申請訴訟保全的一方，應有勝訴的把握，否則，如果將來敗訴了，則要賠償對方當事人因訴訟保全所遭受的財產損失。
4）、調解及判決。法院受理一方當事人的起訴后，首先要進行調解，如果經過調解雙方達成了協議，調解協議即具有法律效力，雙方要認真執(zhí)行，否則，法院將強制執(zhí)行。如果法院調解不成，則要作出判決或裁定，當事人對判決或裁定不服的，可以在收到判決書之日起15日內或接到裁定書之日起10日內向上一級法院提起上訴，如果超過了上訴期當事人沒有上訴的，那么一審判決或裁定即發(fā)生法律效力，當事人必須執(zhí)行。二審法院作出的判決、裁定，是終審的判決、裁定，當事人必須執(zhí)行。當然，如果當事人認為已生效的判決、裁定確有錯誤，在不停止判決、裁定執(zhí)行的情況下，還可以通過審判監(jiān)督程序，向原審人民法院或上級人民法院申請再審。
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大宗商品買賣合同糾紛篇十六
一、如何尋找合適的代理觀點的基本操作要點：
“認同爭異”原則。
平時：熟悉常用法條、部門規(guī)章、地方法規(guī)等。
二、證據目錄參考格式。
證據目錄提交人：有限公司訴訟地位：原告/被告。
委托代理人：，律師事務所律師聯系電話：
從表中所列舉的內容可以歸納出本案兩方面的重要事實：
1、雙方沒有爭議的事實包括以下幾個方面：
2、雙方存在爭議的事實也包括以下幾個方面：
通過比較雙方提交的證據梳理出的上述案件事實，我們可以非常容易地歸納出雙方爭議的焦點：。
四、總結出雙方爭議的焦點以后，為了能夠讓法官在庭審以及合議過程中方便、快捷地了解雙方交易的具體過程，根據雙方提供的證據，對雙方的交易過程以列表的方式進行分析公司訴公司買賣合同糾紛案雙方交易過程數據：
通過上表對雙方交易過程中有關數據的對比分析，可以歸納出如下案件事實：
1、公司交貨開具發(fā)票公司根據公司開具的發(fā)票金額付款。
2、公司預付貨款公司交貨公司根據公司開具發(fā)票。
大宗商品買賣合同糾紛篇十七
按揭一詞是香港地區(qū)學者對英文mortgage的漢澤（粵語音譯）。按揭是英美法中物的擔保的一項基本制度，系指債務人或第三人將標的物的所有權轉移于債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期得到清償的擔保形式，本質上與大陸法系中的讓與擔保制度相同。事先轉讓財產的所有權是按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質押的最大區(qū)別。我國內地的現行法律中尚未使用按揭這一概念，但這一概念在實踐中已得到了廣泛的運用。從實質上看，無論是“樓花”按揭還是房屋按揭，我國內地商品房按揭合同中均不要求債務人事先將標的物的所有權轉移給債權人，購房者在將所購的“樓花”或房屋作為向按揭銀行貸款的擔保物時并不需將該“樓花”或房屋登記在按揭銀行的名下，不符合英美法和我國香港按揭制度的基本特征。在“樓花”按揭中，購房者其實是將其享有的根據購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔?；鞠嗤?。因此，我國內地在使用按揭這一概念時，其內涵與英美法中和我國香港的按揭及大陸法系中的讓與擔保制度是不同的。我國內地的按揭貸款合同本質上仍為抵押貸款合同。近幾年來，隨著我國住房分配貨幣代、住房商品化和社會化的住房制度改革的穩(wěn)步推進，商品房按揭制度受到開發(fā)商、購房者和銀行等各方面的極大歡迎，這一制度在實踐中得到廣泛的運用，因而該類糾紛案件也越來越多地起訴到法院。
作為新類型的房地產案件，法院在審理過程中遇到不少新問題，亟待研究解決。
在商品房按揭糾紛中，一般主要存在四個基本合同關系，即購房者與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系、購房者與按揭銀行之間的以商品房“樓花”或現樓為抵押物的抵押合同關系、開發(fā)商與按揭銀行之間以保證、回購等具體條款加以確定的保證合同關系。
在這四個合同相互之間的關系中，大家對于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同沒有爭議，存在爭議的是借款合同是否為購房合同的從合同。有種觀點認為，借款合同是購房合同的從合同，不具有獨立性，；因購房合同的變更、消滅而變更、消滅。我們認為，這種觀點值得商榷。
根據民法基本原理，凡不以他種合同的存在為前提即不受其制約而能獨立存在的合同，稱這主合同。反之，必須以他種合同的存在為前提，自身不能獨立存在的合同，叫做從合同。
雖然借款合同與購房合同存在密切的聯系，借款合同中的物的擔保標的物與購房合同的標的物具有同一性，按揭貸款的款項也用于支付購房合同的價款，但是，借款合同并不以購房合同的存在為前提，其不是購房合同的從合同。首先，借款合同不因購房合同的消滅而消滅。根據《合同法》第91條的規(guī)定，合同的權利義務關系因合同債務已經按照約定履行而終止。在購房者依約支付首期房款并委托按揭銀行將其所貸款項支付給開發(fā)商，開發(fā)商按照合同約定履行交樓并為購房者辦理房地產權證等合同義務以后，購房合同的權利義務歸于消滅。但借款合同卻并不因此而消滅，其可獨立存在到20、30年后購房者（借款人）還清貸款時才消滅，其次，購房合同的無效、可撤銷并不必然導致借款合同的無效、可撤銷。銀行與購房者之間的借款合同只要不具有合同法規(guī)定的合同無效、可撤銷情形，法院便不能以購房合同的無效、可撤銷為由而認定借款合同無效或予以撤銷。購房合同的無效、可撤銷只會影響到按揭合同的抵押擔保標的物發(fā)生變化，并不因此導致銀行依法向購房者發(fā)放貸款行為的無效、可撤銷。實踐中銀行在購房合同被認定無效、撤銷或解除后，往往要求解除借款合同，主要考慮的是購房者的資信狀況。從理論上說，即使購房合同存在瑕疵，導致抵押擔保不能實現，但如購房者資信并未下降或提供其他擔保。銀行認為不影響資金安全，其也不會必然要求解除借款合同。因此，購房合同與借款合同不是主從合同，它們是有一定聯系但也相互獨立的合同。
二、購房者要求解除購房合同時銀行的訴訟地位問題。
司法實踐中對于按揭糾紛案件中的訴訟主體問題爭議較大的是，在購房者起訴開發(fā)商要求確認房屋買賣合同無效或解除合同并退還購房款本息時，法院是否應追加按揭銀行行為第三人參加訴訟。有種觀點認為，在此情形下，按揭銀行屬于無獨立請求權的第三人，法院應追加按揭銀行參加訴訟，如果法院判決解除購房合同或認定購房合同無效，則由開發(fā)商直接將購房者所欠按揭銀行本息退還給按揭銀行，其余的購房款則返還給購房者。我們認為，這種做法固然可以一并解決按揭糾紛中開發(fā)商、購房者、按揭銀行三方之間的四種法律關系，但將按揭銀行列為無獨立請求權第三人既與現行法律規(guī)定不符，也缺乏民事訴訟理論依據。根據《民事訴訟法》第56條、最高人民法院《關于適用民事訴訟法若干問題的意見》第65條的規(guī)定，有獨立請求權第三人與無獨立請求權第三人的區(qū)別，在于該第三人對于當事人雙方的訴標的是否“有獨立請求權”。有獨立請求權第三人有權向法院提出訴訟請求和事實理由，成為當事人。而獨立請求權第三人可以申請參加訴訟，也可以由法院通知參加訴訟，其只有在法院判決其承擔民事責任時才有權提出上訴，且其在一審中無權放棄、變更訴訟請求或者申請撤訴。民事訴訟理論通說認為，無獨立請求權第三人參加訴訟，是參加到當事人一方進行訴訟，與所參加的當事人一方有法律上的利害關系，案件處理結果涉及他的合法權益，因此他在訴訟中一般是通過支持一方的主張，反對另一方的主張，來維護自己的合法權益。而有獨立請求權第三人在訴訟中的地位相當于原告，以本訴中的原告和被告。他既不同意本訴中原告的主張，也不同意本訴中被告的主張。實際上他是為了維護自己的合法權益，以獨立的實體權利人的資格，向法院提起了一個新的訴訟。在按揭糾紛中，當購房者起訴開發(fā)商，要求確認房屋買賣合同無效或解除合同，并退還購房本金利息時，按揭銀行對于開發(fā)商與購房者之間的訴訟標的（房屋或樓花）享有獨立的請求權，因為購房者已將該訴訟標的抵押給銀行，按揭銀行對于該標的物享有優(yōu)先受償權，其對該標的可以主張獨立的請求權。因此，在此種情形下，按揭銀行屬于有獨立請求權的第三人，是否參加訴訟，應由其自行決定，法院不能強行追加其參加訴訟。
在按揭糾紛中，銀行也有作為無獨立請求權第三人的情形。
根據《城市房地產管理法》第44條第3款和《城市商品房預售管理辦法》第11條的規(guī)定，開發(fā)商進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。該規(guī)定的目的是為了防止開發(fā)商將商品房預售款挪作他用，導致房地產項目“爛尾”，損害購房者的利益。為了監(jiān)督開發(fā)商能夠切實履行該項法定義務，實踐中都要求開發(fā)商在銀行設立商品房預售款專用帳戶。《廣東省商品房預售管理等比例》明確規(guī)定，開發(fā)商使用商品房預售款時，銀行應當根據房地產交易登記機構核準同意支付的數額撥付。如果按揭。
銀行同時也是開發(fā)商預售款專用帳戶的開戶銀行，購房者以銀行未經房地產交易登記機構核準同意，擅自向開發(fā)商支付商品房預售款致使樓盤爛尾為由，要求開發(fā)商、銀行承擔責任的，應將開發(fā)商、銀行列為共同被告。如果購房者僅起訴開發(fā)商，而未起訴銀行，當事人可申請，、法院亦可通知銀行作為無獨立請求權第三人參加訴訟。但此時的銀行并不是因其按揭銀行身份，而是因其預售款專用帳戶的開戶銀行身份被追加參加訴訟的。
三、購房合同解除或認定無效后的處理。
在購房者起訴開發(fā)商要求解除購房合同或確認購房合同無效時，由于購房者已將所購房屋或樓花抵押給按揭銀行，因而其實質上是要求處理抵押物。根據《擔保法》第49條的規(guī)定，抵押人地抵押期間轉讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知抵押權人。實踐中按揭銀行與購房者在合同中亦對此有明確約定。因此，購房者在起訴開發(fā)商要求解除購房合同時，應依法知按揭銀行。為了切實保護按揭銀行的合法權益，如果購房者沒有通知按揭銀行，法院應告知按揭銀行作為抵押權人有權以獨立請求權第三人的身份參加訴訟。如果按揭銀行參加訴訟，法院在判決解除購房合同或認定購房合同無效時，可一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多個法律關系，即購房者將房屋或樓花退還開發(fā)商，開發(fā)商將購房款項返還給購房者，并由雙方依法承擔相應民事責任的同時，解除按揭銀行與購房者之間的借款合同，按揭銀行對購房者處理抵押物所得價款行使物上代位權，并可要求開發(fā)商承擔連帶保證責任，由開發(fā)商將購房者所欠按揭銀行貸款本息直接支付給按揭銀行，其余款項支付給購房者。但是，由于銀行有抵押權和開發(fā)商的保證作為擔保，其參加訴訟又需預繳案件受理費，而且，購房合同能否解除或認定無效只有在案件審結后才能確定。因此，為了防止浪費人力和財力，按揭銀行往往不愿意參加購房者與開發(fā)商的購房合同的訴訟。而銀行不參加訴訟，法院只能審理購房者與開發(fā)商的購房合同關系，如果判決購房合同無效或解除購房合同，則只能判決開發(fā)商退款給購房者，購房者退房給開發(fā)商。目前司法實踐中大都采用這種做法。但這種做法存在以下問題：在此種情形下，購房者退給開發(fā)商的房屋或樓花上已設有抵押權，且開發(fā)商在購房者與銀行的借款合同中往往承擔連帶保證責任，如果購房者不退還銀行的借款，則銀行有權行使抵押權或要求開發(fā)商承擔連帶保證責任。因此，開發(fā)商有可能在退還購房者全部購房款后，還要向銀行承擔退還購房者所欠銀行借款本息的責任。雖然開發(fā)商在承擔責任后可向購房者追償，但購房者通過訴訟從開發(fā)商取得的款項，又要開發(fā)商通過另外的`訴訟取回，這顯然不符合訴訟效益原則，既增加了當事人的訟累。也浪費了有限的司法資源。而且，如果購房者將款項轉移或攜款隱匿，致使開發(fā)商無法追償，則顯然對開發(fā)商不公平。
為了解決上述問題，我們認為，可參照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》。
第35條關于當理人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與法院根據案件事實作出的認定不一致的，法院應當告知當事人可以變更訴訟請求的規(guī)定的精神，在按揭銀行沒有參加購房者與開發(fā)商購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同的，法院應告知按揭銀行參加訴訟。此時，按揭銀行一般會參加訴訟主張權利，因為在購房合同解除或認定無效后，銀行一般會要求解除購房者與其簽訂的借款合同，提前收回貸款。如果按揭銀行在此時仍不參加訴訟，由于法院已明確告知其將解除購房合同或認定合同無效，其享有優(yōu)先受償權的抵押物將被處置，按揭銀行不參加訴訟主張權利，應視為其同意抵押人處分抵押物。此種情形下按揭銀行不得行使抵押權的追及權，無權對該抵押物主張優(yōu)先受償，而只能向抵押人（購房者）行使物上代位權，即要求購房者將開發(fā)商退還的購房款用于提前清償銀行借款本息。
開發(fā)商在將全部購房款退還給購房者以后，雖然對購房者的銀行借款仍承擔連帶保證責任，但根據《擔保法》第28條第1款和最高人民法院《關于適用中華人民共和國提保法若干問題的解釋》第38條的規(guī)定，同一債權既有保證又有債務人提供物的擔保的，保證人僅對物的擔保以外的債權承擔保證責任。在借款合同中，債務人（購房者）是以其所購買的房屋或樓花作為物的擔保的，因此，開發(fā)商只應對物的擔保以外的債權承擔保證責任。由于實踐中一般是七成按揭，購房者一般已至少支付30%的購房款，以房屋或樓花的全部價值來擔保70%以下購房款的債權，按揭銀行的債權本來可以通過物的擔保全部得以實現，如果按揭銀行放棄物的擔保，開發(fā)商無須再承擔保證責任。因此，在這種情況下，開發(fā)商在將全部購房款退還給購房者以后，已不需要再承擔保證責任。當然購房者與開發(fā)商在訴訟過程中，如果達成解除購房合同的協議，也可根據最高人民法院《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第67條第1款的規(guī)定，由取得抵押物所有權的開發(fā)商行使滌除權，代替?zhèn)鶆杖耍ㄙ彿空撸┣鍍斊渌钒唇毅y行全部債務，其余款項則返還給購房者，從而一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多種法律關系。
四、按揭糾紛中購房者與抵押權人的權益沖突與保護。
按揭糾紛中購房者與抵押權人的權益沖突，是審判實踐中遇到的新問題。購房者所購房屋或樓花有可能存在三種抵押權：按揭銀行的抵押權、建筑商的法定抵押權和開發(fā)商的其他債權人的一般抵押權。
（一）購房者與按揭銀行的權益沖突與保護。
為了從按揭銀行獲得貸款，購房者將其所購“樓花”或房屋抵押給按揭銀行。由于我國內地各商業(yè)銀行從事按揭貸款業(yè)務時間不長，對按揭貸款的決策和管理均缺乏成熟的經驗和恰當的手段，因而各商業(yè)銀行在單方面制定按揭貸款格式合同時，均充分利用其所擁有的資金優(yōu)勢地位，側重強調按揭銀行的利益保護，而往往忽視對購房者正當權益的保障。目前較為突出的問題主要有以下幾個。
房地產權屬登記之前，按揭房產因不可擴力而毀損、滅失、停建的，則開發(fā)商和購房者均不需承擔責任。如果按揭房產已經買了保險，按揭銀行可以就保險金請求行使物上代位權。（3）在開發(fā)商將房屋交付購房者使用以后，或為購房者辦理房地產權屬登記之后，按揭房產毀損、滅失的，風險責任則由購房者承擔。如果按揭房產已經買了保險，按揭銀行亦可就保險金請求行使物上代位權。
2、對購房者合理使用房屋限制過嚴。實踐中許多按揭銀行合同規(guī)定：購房者不得將按揭抵押房產全部或部分出租。有些按揭按揭合同規(guī)定；購房者將按揭抵押房產全部或部分出租的，應經按銀行書面同意。我們認為，購房者將按揭房產出租，屬于合理使用抵押物，并不會對按揭銀行的抵押權造成損害，相反還有利于購房者籌措資金，及時支付供樓款。按揭銀行就按揭房產僅享有優(yōu)先受償權而并不具有直接支配的權能，在購房者的行為不妨礙按揭銀行之優(yōu)受償權的情況下，按揭銀行不應對其進行限制。因此，法院在審理案件時，亦可依據《合同法》第40條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權利為由，認定該條款無效。
3、按揭銀行單方面解除合同的隨意性過大。按揭合同一般均規(guī)定：購房者違反合同的任何條款，按揭銀行有權要求購房者提前償還部分或全部貸款本息，由此而引起的任何損失均由購房者負擔。這種條款使購房者處在十分不利的地位，因為不按揭合同中的許多條款（如不許購房者出租的條款）本來就不公平，而一旦購房者違反，按揭銀行就可以解除合同，要求購房者提前清償貸款本息，導致當事人雙方權益嚴重失衡。
（二）購房者與建筑商的權益沖突與保護。
我國《合同法》第286條規(guī)定，建筑商于發(fā)包方不按期支付工程款時，可就工程折價、拍賣款享有優(yōu)先受償權。對于該種權利的性質，學者有不同的觀點。第一種觀點認為建筑商的優(yōu)先受償權為留置權。第二種觀點認為建筑商的優(yōu)先受償權的性質就是優(yōu)先權。第三種觀點認為建筑商的優(yōu)先受償權是法定抵押權。第四種觀點認為將建筑商的優(yōu)先受償權理解為法定抵押權或優(yōu)先權均可以，但從實踐分析理解為優(yōu)先權更合適。我們認為，建筑商的優(yōu)先受償權符合抵押權的特征，它從屬于建筑商的主債權即工程價款取得權，不以建筑商占有該建筑物為享有優(yōu)先受償權的要件，即使建筑物已竣工交付發(fā)包人，建筑商仍享有優(yōu)先受償權，并且不因建筑物的毀損、滅失而消滅，具有不可分性和物上代位性，因此，在性質上應為法定抵押權。當開發(fā)商未按時向建筑商支付工程款時，建筑商便可以申請對其建設的商品房行使法定抵押權。但此時開發(fā)商可能已依法將商品房預售給購房者，因而建筑商的法定抵押權便與購房者的權益發(fā)生了沖突。理論界和實踐部門對于此種情形應如何處理一直存在很大的爭議。最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》公布施行后，這個問題在一定程度上得到解決，即“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”。但仍然存在以下問題：一是該《批復》只解決了購房者為消費者的情形，對于不是消費者的購房者如購買寫字樓的單位的權益與建筑商的優(yōu)先受償權發(fā)生沖突時應如何處理則沒有作出規(guī)定。二是該《批復》對于已交付全部或大部分購房款的消費者，并沒有辦理產權登記或預售登記作為對抗建筑商的優(yōu)先受償權的條件。這一規(guī)定有利于保護作為消費者的購房者的合法權益，但一些開發(fā)商也可能利用此條規(guī)定惡意逃避債務，因為在建筑商主張法定抵押權時，開發(fā)商可能臨時找一些“消費者”簽訂假合同寫出假收據，以對抗建筑的優(yōu)先受償權。為了解決上述問題，我國應對建筑商的法定抵押權實行預備登記制度，明確法定抵押的起始時間。同時明確包括購房者的優(yōu)先權在內的各種權利的行使條件，應以登記時間確定權利成立的時間，并按“成立在先、權利優(yōu)先”有原則處理。在建筑商登記法定抵押權后，開發(fā)商在預售部分商品房時，需經建筑商的同意，購房者亦需將購房款付入開發(fā)商與建筑商共同管理的帳戶，以保障建筑商對該部分購房款行使物上代位權。
（三）購房者與其他抵押權人的權益沖突與保護。
購房者所購房產除了存在按揭銀行的抵押權和建筑商的法定抵押權外，還可能存在其他抵押權。這些抵押權的產生有兩種不同的情形：一是開發(fā)商在預售前將商品房項目以在建工程的形式向銀行或其他債權人設定抵押進行融資；二是開發(fā)商在預售以后將商品房項目抵押給銀行或其他債權人。根據最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權優(yōu)于一般抵押和其他債權，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權。由此可見，在銀行或其他債權人的一般抵押權與購房者的權益發(fā)生沖突時，應優(yōu)先保護已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益。該規(guī)定在保護作為消費者的利益的同時，存在如下問題：一是也只能解決了購房者為消費者的情形，對于不是作為消費者的購房者的權益與銀行或其他債權人的一般抵押權發(fā)生沖突時應如何處理沒有作出規(guī)定。二是該規(guī)定沒有區(qū)分銀行或其他債權人的一般抵押權的設立是在商品房預售以前還是預售以后的情形，也沒有以購房者辦理產權登記或預售登記對抗銀行或其他債權人的一般抵押權的要件。即使購房者在購買商品房時明知銀行或其他債權人已在該商品房上登記設立了抵押權，購房者仍然可以熟視無睹，因為他的權益始終優(yōu)先于銀行或其他債權人的一般抵押權。如果這樣處理可能會動搖包括抵押登記在內的不動產物權的基本制度-不動產登記制度，損害依法履行了登記手續(xù)的抵押權人的合法利益，使問題變得更難把握。為了解決上述問題，我國應堅持不動產登記制度和“登記在先，成立在先，權利優(yōu)先”的原則，區(qū)分銀行或其他債權人的一般抵押權的設立是在購房者辦理產權登記或預售登記以前是以后的不同情形，分別處理。對于購房者已辦理產權登記或預售登記以后，開發(fā)商將該商品房抵押給銀行或其他債權人的，抵押無效。對于購房者辦理產權登記或預售登記以前，開發(fā)商將該商品房抵押給銀行或其他債權人的，抵押權應受保護，但是，在購房者已支付購房款尚未辦理產權登記或預售登記期間，抵押權人知道或應當知道該商品房已出售給購房者仍在其上設立抵押權的，因開發(fā)商與抵押人均屬惡意，法律對其不予保護，抵押應視為無效。對于已設立抵押權的商品房項目，開發(fā)商在預售該部分商品房時，須經抵押權人的同意，購房者亦須將購房款付入開發(fā)商與抵押權人的共同管理的帳戶，以保障抵押權人對該部分購房款行使物上代位權。
大宗商品買賣合同糾紛篇十八
王某與某房地產開發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間。此后，王某依約支付了約定的合同價款，房地產開發(fā)公司將商品房房交付王某使用，未辦理產權登記手續(xù)。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產開發(fā)公司購得的商品房以每平方米高于原購入價500元賣給李某。但后因此房價格上漲，王某拒不辦理產權登記手續(xù)且主張其與李某的買賣合同無效，李某因之訴至法院。
二、分歧。
本案審理中首要的一點是認定王某與李某間買賣合同的效力如何，對此有三種意見。
第一種意見認為合同無效，理由為：買賣合同違反了《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣的禁止性規(guī)定。
第二種意見認為合同效力待定，理由為：王某未取得產權而處分他人財產，是無權處分，無權處分的合同效力待定。
第三種意見認為合同有效，理由為：王某將其對房屋開發(fā)公司的債權轉讓給了自己，這一債權轉讓合同符合當事人的意思自治，并不違反法律強制性規(guī)定。
三、評析。
審理本案的第一關鍵在于對認定李某與王某間房屋買賣合同的效力，結合上文的分歧意見，我們歸納出本案中有爭議的法律問題為：王某與李某的買賣合同是否違反法律的強制性規(guī)定；王某將轉讓商品房的行為是無權處分還是有權處分；如果上述行為是無權處分，那這一行為的效力如何；如果上述行為是有權處分，那這一行為是否屬于債權讓與?，F分析如下：
1、《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣是否是認定合同無效的強制性條款?！逗贤ā返?2條第1款的第5項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定是認定合同無效的重要依據之一。王某認為根據《城市房地產管理法》第37條第1款的第6項規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。其與李某所訂立的合同違反了這一強制性的規(guī)定，故為無效。我們認為，這一規(guī)定不是《合同法》第52條所謂的強制性條款，第一、在法理上，凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強制性條款，也可以是帶有指引性質的條款；第二、《城市房地產管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；第三、從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中如王某與李某相類似的買賣合同都認定為無效不利用物價值的有效且充分使用，所以在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍；第四、買賣合同標的物的`特征表明，其標的物無須是現已存在的物或現屬于出賣人的物，即使是非房屋所有權人也可能成為房屋的出賣人。綜上，以本案訟爭買賣合同違反《城市房地產管理法》的強制性規(guī)定而無效的觀點是錯誤的。
2、王某轉讓商品房的行為是否是無權處分。無權處分是指無處分權人處分他人財產并與相對人訂立轉讓財產的合同。（王利明民法159頁）無權處分中的“處分”主要是指處分財產所有權或債權的行為。因此，判斷王某的行為是否是無權處分就要看王某對商品房是否享有財產所有權或者是債權。本案中，因房地產開發(fā)公司履行合同，將商品房交付王某使用，王某因此獲得了對商品房的直接占有，占有是所有權的重要權能之一，王某對商品房的實際占有使得王某對商品房有管領和支配的權力。但由于我國民法采取的是不動產變動登記主義，不動產所有權的轉移以登記為標志，因此，王某取得的是一個欠缺登記要件的不充分的所有權。綜上，我們認為，王某轉讓商品房給李某的行為是有權處分，不是無權處分，故而本案訟爭的買賣合同不應當認定為效力待定。
3、王某的有權處分是否是債權轉讓。債權讓與的概念指，在不改變合同關系內容的前提下，合同關系的一方當事人依法將其合同權利和義務全部或者部分地轉讓給第三人的法律行為。本案中王某將商品房轉讓給李某時抬高了合同價格，改變了合同關系的內容。同時，房地產開發(fā)公司依約將商品房交付王某實際使用，王某不辦理產權登記手續(xù)是因為其自己拒絕辦理的原因所致，所以可以認為，房地產開發(fā)公司與王某間的債權債務關系已因履行而消滅，故認定王某與李某間合同為債權讓與合同并進而認為買賣合同有效的觀點也是錯誤的。
總之，我們認為，本案適當的處理方式認定王某與李某間的合同是有效的，王某的轉讓行為是有權處分。王某違反合同約定，李某訴請王某繼續(xù)履行合同應予以支持。
四、余論。
上文論證中的一個主要爭議問題可能是在王某轉讓商品房的行為到底是有權處分還是無權處分上。如果認定為無權處分，根據通說的觀點，因《合同法》51條規(guī)定的無權處分被認為是效力待定的，因此，王某與李某間的合同效力會被認定為效力待定的合同。此時買賣合同會因為王某惡意拒絕辦理產權手續(xù)而使合同一直處于效力待定的狀態(tài)，顯然不符合民法誠實信用的基本原則，也不利于解決王某與李某間的糾紛。況且，對無權處分合同的效力問題，我國法學界本來就存有爭議，同樣有觀點認為無權處分合同是有效的。（參見王軼的觀點）。
本案中認定王某的轉讓行為是有權處分，可能有人會認為這和我國民法傳統(tǒng)中認為的不動產物權變動以登記為要件相矛盾，之所以有這樣的矛盾實質上是因為我國法律上的登記制度不規(guī)范所致。司法實踐基于公平和正義的理由應在個案中有所突破。舉一個簡單的例子，如果本案中王某將商品房借給他人居住，同樣是一種處分行為，法律認定這種處分行為無效或是效力待定，毫無意義。其實，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第11條有關房屋的轉移占有及風險轉移的規(guī)定就表明了審判機關沒有拘泥于傳統(tǒng)的物權理論。
對本案買賣合同的定性可以還有多種的思考角度，但認定本案訟爭合同為有效合同卻應當是殊途同歸的選擇，這是因為，我們都認為以誠實信用為原則，盡量減小合同無效的范圍是當前審理商品房買賣合同糾紛案應當堅持的兩個基本理念。
大宗商品買賣合同糾紛篇十九
[提要]近幾年來，由于法律規(guī)定不明，致使審判實踐中對因公房租賃使用權發(fā)生糾紛的案件，理解不同、標準掌握不一，造成了審判結果的差異。本文作者結合審判實踐經驗，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進認識的統(tǒng)一。
公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟？由于理解不一，現在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認為應由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理?，F行的《上海市房屋租賃條例》（以下簡稱《租賃條例》）規(guī)定，“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應當協商確定承租人。協商一致的，出租人應當變更承租人；協商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權。”筆者認為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權利，也是出租人的義務，出租人應當履行該項職責，承租人取得承租權應當得到出租人的認可或指定。出租人逾期不答復或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增大法院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權仍含有延續(xù)下來的福利性質狀態(tài)下，在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎上，出租人進行指定應當是該類訴訟的前置程序，同時筆者認為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應當出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關租賃情況，以及不能指定的理由。當事人經過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應明確規(guī)定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當事人的起訴條件，不明確規(guī)定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。
二、當事人的訴訟地位如何確定。
目前由于規(guī)定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認為，對出租人不指定的或對出租人指定不服的，應區(qū)別情況予以處理。
1、出租人怠于指定乃至不愿出具書面意見的?，F實中，同住人對承租權的變更沒有爭議，但出租人基于某種原因不同意變更；或者同住人對租賃戶名的變更協商不成，出租人亦不愿意進行指定，且不出具書面意見。出租人出具書面意見的（可對書面意見提出具體細化的要求），可視為出租人履行了管理的權利義務。只有在出租人未完成其指定之義務時，才應列出租人為被告，同住人列為第三人。此時的訴訟請求只能是要求出租人履行義務。有人就此提出不同意見認為，一旦法院作出判決，判令出租人應當在判決生效后三十日內作出指定，而出租人仍不指定怎么辦？筆者認為，此時解決的方法也是多樣的，既可以向出租人的上級部門提出司法建議，責成下級部門履行法院確定的義務而作為，也可以以拒不履行生效法律文書確定的義務對待，予以罰款或采取其他有效措施。
2、出租人進行了指定，同住人對出租人的指定不服。這時同住人是直接權利義務人，筆者認為，可以借鑒勞動爭議案件的處理方式，將直接權利義務人作為訴訟的原、被告，出租人列為第三人。當前我國的公房租賃使用權仍具有社會福利性質，出租人對承租人的指定實質上帶有行政色彩，與勞動仲裁兩者有相類似之處。公房租賃是計劃經濟的產物，公房的物權性質有被虛化的一面，此類爭議實質上是同住人之間對承租權的爭議，故同住人應列為原、被告。而對于出租人而言，其并不與同住人發(fā)生直接的民事權利義務爭議，其對雙方爭議的訴訟標的沒有獨立請求權，但案件處理結果可能與其有法律上的利害關系，故其在訴訟終結后有義務根據法院的裁判結果與一方同住人建立房屋租賃關系，因此應當列出租人為無獨立請求權的第三人。
三、出租人如何界定。
由于法規(guī)對“出租人”這一概念，并未明確其內涵，加之我國公房制度改革的特殊性，各法院對“出租人”應如何界定存有較大分歧。有的法院認為物業(yè)管理公司直接行使房屋管理之職能，應列物業(yè)公司為出租人，由其指定承租人，并在相關案件中作為當事人。有的法院則認為公房具有福利性質，而房地局是國家公有房屋的行政主管部門，故應列房地局為出租人，由其行使出租人的權利，履行出租人的義務。
現行《租賃條例》第五條規(guī)定，“上海市房地產管理部門是本市房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房地產管理部門是本轄區(qū)內房屋租賃的行政管理部門，業(yè)務上受市房地產管理部門領導?！钡诹鶙l規(guī)定，“房屋出租人應當是擁有房屋所有權的自然人、法人或者其他組織。但依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權利人可以是房屋出租人?！薄蛾P于貫徹實施〈租賃條例〉的意見（一）》第二條第一款規(guī)定，“出租人應當是擁有房屋所有權的法人、其他組織和個人，依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權利人”?！蛾P于貫徹實施〈租賃條例〉的意見（二）》第一條第二款規(guī)定“各區(qū)縣房地集團公司依法受托管理的代管、代理經租等房屋的租賃參照公有房屋租賃執(zhí)行。”
目前管理公房租賃事項的部門主要是區(qū)縣房地局、房地集團公司及房產物業(yè)管理部門。筆者認為根據《租賃條例》及其貫徹意見的相關規(guī)定來看，出租人的主體應該是區(qū)縣房地集團公司。物業(yè)公司不是出租人，其主要的職責是對所屬房產進行修繕、管理、改善環(huán)境，進行物業(yè)等方面的服務，而對出租房屋沒有所有權或受托管理權，且沒有具體的法律條文賦予其對公房予以出租、管理的職權。區(qū)縣房地局主要負責本區(qū)域內公有房屋產權、產籍管理，是行政管理機關，亦非受托管理公房的部門。而房地集團公司進行房屋租賃活動由各區(qū)縣房地局的授權及明確的法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，故應當確定房地集團公司為出租人。同住人對變更承租戶名意見不一時，由其指定承租人，并由其作為當事人參加訴訟，當然其可以委托物業(yè)公司中的具體經辦人員作為委托代理人參加訴訟。
四、審判中是否可引入貨幣化補償方法。
在審判實踐中，時常會遇到發(fā)生爭議的同住人為同一順序承租人、且其他條件基本相同的情況，法院無論最終確定哪一方為承租人，都會引起另一方的不滿，甚至會使矛盾激化、升級，所以如何順應社會經濟的發(fā)展，適時引入一些更為合理的解決方法便成為當務之急。
筆者認為，公房的租賃、使用權隨著“公轉私”政策的實施已日益呈現物權。
化的'趨勢，當事人之間爭奪“承租權”，無非是認為“有利可圖”。隨著貨幣化動遷方案的實施，以及我國對于公房制度的改革，貨幣化補償不失為一種妥善解決該類糾紛的有效途徑。即條件相同或相近的同住人之間對系爭房屋“出價”，競價高者得承租權，另一方得到貨幣補償。在雙方不愿競價的情況下，法官也可以參照系爭房屋的市場定價，確定一個金額合理的補償辦法加以解決糾紛。
五、未成年人能否成為公房的承租人。
在該問題上，各個法院在個案中處理不一，有的法院認為未成年人無完全行為能力，不能作為承租人。
《租賃條例》第七條規(guī)定，“房屋承租人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人或者其他組織……?！薄蛾P于貫徹實施〈租賃條例〉的意見（二）》第十二條規(guī)定，“……‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結婚、出生可以不受上述條件的限制?！薄蛾P于貫徹實施〈租賃條例〉的意見（一）》第六條第二項規(guī)定了承租人應提交的材料中包括了“承租人的個人身份證明”。
對于未滿16周歲的未成年同住人，由于其不具備申領身份證的資格，故如按照上述規(guī)定，似乎不能成為承租人。筆者認為，相關規(guī)定并沒有排斥未成年人作為承租人。未成年人雖然屬于限制行為能力人，但其仍具有民事權利能力，對于“承租權”的獲得應不受約束，如果該未成年人為唯一同住人，那是否意味著在不能繼續(xù)承租的情況下，該未成年人就“無房可住”呢？故未成年同住人只要具備承租人的條件就可成為租賃人，鑒于其無完全民事行為能力或為限制行為能力，故可在其成年之前暫由其監(jiān)護人代為行使這一權利。
六、關于承租人是否可以為多人的問題。
有的法院提出，承租權可以視為一項財產權利，可以參考共同共有的規(guī)定，即承租人可以設定為同一順序、條件都基本相同的多人，由多人共同享有承租權。
《租賃條例》第四十條第一款規(guī)定，“公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致，要求承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應予同意?！钡谒氖粭l第二款規(guī)定，“可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應當協商確定承租人。協商一致的，出租人應當變更承租人；協商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人?！?/p>
根據上述規(guī)定，筆者認為確定承租人只能為一人，且在當前的住房制度以及相應配套法規(guī)的大背景下，如確定承租人為多人既在法律上難以說通，在技術層面上亦存在障礙。
大宗商品買賣合同糾紛篇二十
該解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。
出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;。
商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。
因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
大宗商品買賣合同糾紛篇二十一
農村房屋買賣糾紛在我院所審理的諸多涉農民權益的財產類型案件中所占比例最大。但由于現有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，尤其涉及農村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導致在司法實踐中法官理解和適用法律各異，同案不同判的情況時有發(fā)生。為此我院組織相關人員對所審理的農村房屋買賣糾紛進行分析，通過分析發(fā)現，對涉及農村房屋買賣合同效力認定存在三種意見：
1、對無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同認識比較一致，無權處分人簽訂的房屋買賣合同，房屋所有權人不予追認的，房屋買賣合同無效，雙方當事人返還房屋和價款。
2、房屋沒有辦理過戶登記是否影響房屋買賣合同的效力問題，判決中存在兩種觀點：一種觀點是房屋買賣應以變更登記過戶為生效要件，房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。另一種觀點認為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。
3、農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同是否有效存在較大的分歧。一種觀點認為合同違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定應為無效合同。另一種觀點認為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。
上述同案不同判的現象不但無法起到定紛止爭的作用，而且損害司法部門的權威，造成極大的負面影響。為了統(tǒng)一執(zhí)法尺度減少同案不同判現象發(fā)生，針對上述三個方面的問題，我院研究分析后認為：
1、無處分權的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權利人不予追認的無效，只有財產的所有人和有權處分該財產的人才能處分該財產。
2、房屋過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件。理由是：一，從登記制度的設定目的來看，登記的作用在于公示，即世人周知該權利的存在。登記是房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同。二，從登記的法律性質來看，過戶登記是房屋買賣合同效力的內容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆?？傊?，登記是土地使用權轉移的要件，而非房屋買賣合同的'要件，沒有辦理過戶登記的效果是房屋所有權不變更，但是不影響房屋買賣合同的效力。
3、農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。
理由是：
一，合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據是《關于加強土地b轉讓嚴禁炒賣土地的通知》，該通知的發(fā)文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據。
二，土地管理法規(guī)定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業(yè)用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。
三，從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。
四，我國新通過的《農村承包經營法》也體現了相同的精神，該法第條規(guī)定，'通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。'該條原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。該法體現了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。
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