每個人都曾試圖在平淡的學習、工作和生活中寫一篇文章。寫作是培養(yǎng)人的觀察、聯(lián)想、想象、思維和記憶的重要手段。相信許多人會覺得范文很難寫？這里我整理了一些優(yōu)秀的范文，希望對大家有所幫助，下面我們就來了解一下吧。
寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理寫字樓篇一
物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。
物業(yè)重點關(guān)注的安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同應與地產(chǎn)方研討并形成書面資料，以備復查。涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。
前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。
規(guī)劃設(shè)計階段---對總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內(nèi)容。
規(guī)劃設(shè)計評估準備
項目評估細則
規(guī)劃設(shè)計評估的程序
此階段系統(tǒng)評估工作應以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒有明確要提交《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設(shè)計規(guī)劃的評審，并提交意見，責任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。
營銷策劃階段---物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內(nèi)容。施工建設(shè)階段-----電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。
寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理寫字樓篇二
淺析寫字樓的物業(yè)管理
作者：佚名 文章來源：本站搜集整理 點擊數(shù)：
313 更新時間：2008-9-
312:49:28
核心提示：寫字樓對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項目要求多，對服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高，它不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點，要針
對寫字樓物業(yè)及管理的特點制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點，提供特色服務(wù)。
(一)寫字樓物業(yè)的特點和管理特點
寫字樓是業(yè)主、非業(yè)主使用人進行日常辦公或開展經(jīng)營活動的場所。
寫字樓物業(yè)和管理主要有以下幾個特點：
(1)物業(yè)的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業(yè)管理的車輛指揮管理工作量大。(2)物業(yè)檔次高，整體形象好，業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理的要求也較高。
(3)物業(yè)的機電設(shè)備設(shè)施多，技術(shù)含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統(tǒng)外，還有中央空調(diào)、樓宇設(shè)備自動化控制系統(tǒng)、樓宇辦公自動化系統(tǒng)、樓宇智能化管理系統(tǒng)等。(4)物業(yè)使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業(yè)的租賃管理是物業(yè)管理難點。
(5)業(yè)主、非業(yè)主使用人經(jīng)營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關(guān)系復雜，業(yè)主、非業(yè)主使用人內(nèi)部管理隱患多，給物業(yè)管理增添了難度。
(6)業(yè)主、非業(yè)主使用人來自社會各階層，素質(zhì)參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業(yè)管理的公眾管理制度執(zhí)行難，物業(yè)管理服務(wù)費等費用拖欠嚴重。
(7)公共場所人流量大，進出人員難以控制，安全管理責任大。
(8)因為是辦公場所，單個物業(yè)空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內(nèi)業(yè)主、非業(yè)主使用人的設(shè)施、財產(chǎn)多，人員集中，是防火控制的重點區(qū)域，消防安全是物業(yè)管理的重點之一。
(二)寫字樓的物業(yè)管理
1.寫字樓對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項目要求多，對服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高。所以物業(yè)管理企業(yè)在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質(zhì)，無論是個人形象，還是內(nèi)在氣質(zhì)，都要達到一定標準。此外，物業(yè)管理企業(yè)要加強管理，努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，以滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理高標準的要求。
2.寫字樓物業(yè)不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點。所以物業(yè)管理企業(yè)必須改變一般的物業(yè)管理觀念，不能一味求嚴、求穩(wěn)，一定要在員工服務(wù)意識和服務(wù)禮節(jié)禮貌的培養(yǎng)方面下一番工夫，使員工的服務(wù)水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理服務(wù)的更高要求。
3.針對寫字樓物業(yè)及管理的特點制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點，提供特色服務(wù)。在制定寫字樓管理服務(wù)方案時，應充分認識到服務(wù)質(zhì)量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業(yè)管理的品質(zhì)和所提供服務(wù)的有效性，尤其是物業(yè)維護的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環(huán)境，對承租人和潛在承租人都會產(chǎn)生極大的影響力
寫字樓物業(yè)管理的特點
時間：2008-11-23 22:32:30來源：網(wǎng)絡(luò)作者：未知點擊：
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（一）保證樓內(nèi)與外界通訊渠道的暢通
寫字樓內(nèi)辦公人員眾多，電腦、打印機、復印機、傳真機、通信設(shè)備等各種辦公設(shè)備全天使用，因此，必須保證供電系統(tǒng)的正常運行。否則，將直接影響樓內(nèi)辦公人員的工作效率。同時，如果電力供應的中斷將會給客戶帶來巨大損失，導致客戶的投訴或索賠。
由于寫字樓內(nèi)人員眾多，為了給客戶提供一個舒適的工作環(huán)境，消除病菌從空調(diào)通風管道進行傳播的可能性，自經(jīng)曲里勢提的亞前到鉆弱強x定期對空調(diào)系統(tǒng)風道進行消毒，保證樓內(nèi)的溫度、濕度和空氣質(zhì)量符合國家的相關(guān)標準。
為了保證樓內(nèi)辦公人員正常的生活用水，必須對樓內(nèi)的給排水系統(tǒng)設(shè)備進行定期的維修養(yǎng)護及按時對生活水箱進行清洗消毒以保證樓內(nèi)辦公人員的用水安全。
對于高層寫字樓來說，電梯是最重要的交通工具，倘若電梯出現(xiàn)故障將會給樓內(nèi)辦公人員出行帶來很大的不便，因此必須制定嚴格的運行保養(yǎng)制度，通過合理的運行和科學的養(yǎng)護，提高電梯運行的安全性，確保樓內(nèi)辦公人員的正常使用。
保證樓內(nèi)與外界通訊渠道的暢通，是現(xiàn)代化智能寫字樓物業(yè)管理的重要任務(wù)之一。
在當今的信息社會，信息的交流及信息的獲取是至關(guān)重要的，是帶來巨大經(jīng)濟效益的前提，通過對樓內(nèi)通訊設(shè)備日常及定期的維護，保證寫字樓內(nèi)通訊系統(tǒng)設(shè)備的安全運行以滿足樓內(nèi)辦公人員的使用需求。
（二）提供安全保障，常備不懈
寫字樓內(nèi)的消防工作非常重要，一旦發(fā)生火災后果難以設(shè)想，因此，物業(yè)管理工作中除了要遇正逍換設(shè)備設(shè)施的完好和消防渠道的暢通外，還要消除火災隱患，加強寫字樓內(nèi)的裝修管理、加強員工及用戶的防宣傳教育工作，消防工作應做到常備不懈。必須加強樓內(nèi)各區(qū)域的定時巡邏檢查及完善樓內(nèi)的安全監(jiān)控措施，并通過嚴格的監(jiān)督檢查機制以確保安全保衛(wèi)管理制度的有效實施。因此，要建立完善的應急預案。
（三）要求環(huán)境整潔，舒適優(yōu)雅
現(xiàn)代化的寫字樓，系統(tǒng)設(shè)備先進、裝修檔次高，但是，由于寫字樓人員出入量大，容易出現(xiàn)臟、亂和建筑材料損壞的問題。為了創(chuàng)造干凈，整潔、優(yōu)雅，舒適的辦公環(huán)境，寫字樓內(nèi)衛(wèi)生間、大堂、走廊、樓梯間、電梯廳等公共區(qū)域的衛(wèi)生及辦公區(qū)域的衛(wèi)生應由專業(yè)保潔人員進行定時、定期的清潔、打掃和維護。
樓內(nèi)垃圾的及時清運、定期的消殺滅工作是預防疾病傳播的有效手段之一，定期的外墻清洗，可以保持大廈只好的外觀形象。擺放適當?shù)幕ɑ芎途G色觀賞植物，既增加了人們的視覺美感又凈化了環(huán)境。
（四）質(zhì)量要求高，科技含量大
由于現(xiàn)代寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備先進，加之進駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求都較高。特別是現(xiàn)代化的智能寫字樓，集各種先進技術(shù)設(shè)備之大成，例如，中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、高檔電梯、樓宇自控設(shè)備、保安監(jiān)控設(shè)備、火災自動報告系統(tǒng)設(shè)備、辦公自動化系統(tǒng)設(shè)備等，這無疑對物業(yè)管理人員提出了更高的要求。物業(yè)管理工程部的人員不僅要具有管理知識，更要具有與之相適應的專業(yè)技術(shù)知識，只有這樣，才能夠駕馭這些設(shè)備，才能夠擔負起管理和維護這些設(shè)備系統(tǒng)的責任。同時，應指導客戶正確地使用這些設(shè)備，避免因不正常的使用操作而導致設(shè)備的提前損壞。
廣州物業(yè)管理三大發(fā)展趨勢
2002.07.0
1有專家指出，好的物業(yè)管理是樓盤升值的保障。但要做到真正的好的物業(yè)管理，除了物業(yè)管理公司自身要不斷提高整體素質(zhì)、變管理為服務(wù)之外，還需要不斷完善的法律法規(guī)來支撐。所以，未來物業(yè)管理的發(fā)展方向主要是專業(yè)化、法律化和人性化。
一、專業(yè)化
現(xiàn)在許多人都有這樣的認識：物業(yè)管理不就是伺候人嗎？用得著什么技術(shù)和學歷嗎？是個人就能干——也正是受這些認識左右，在許多小區(qū)還保留著房管所年代管理員的工作作風，物業(yè)公司工作人員學歷低、年紀大、缺少服務(wù)意識成為普遍現(xiàn)象。其實，物業(yè)管理是一門專業(yè)，既需要高學歷、高素質(zhì)的人才，也需要網(wǎng)絡(luò)等先進科技，同時也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。無人化管理、智能化管理都是未來物業(yè)管理的發(fā)展方向。
二、法律化
如何妥善處理開發(fā)商的遺留問題？被炒掉的物業(yè)公司不走人怎么辦？業(yè)主管理委員會有法律地位卻沒有法人地位如何能體現(xiàn)其作用？如何約束沒有公德意識的鄰居??現(xiàn)在幾乎所有的業(yè)主，包括一些物業(yè)管理專業(yè)人員都在慨嘆：物業(yè)管理的法律法規(guī)太少，且缺少操作性。像香港及國外那樣擁有詳盡物業(yè)管理方面的法律文本是未來幾年內(nèi)物業(yè)管理的大勢所趨。
三、人性化
下雨天打車到樓下，保安能打著傘接你進樓；家中電表沒電了，維修工能友善提醒；車輛損壞，保安員不是第一句話就是“這與我無關(guān)”??物業(yè)管理的核心工作是服務(wù)人，要想服務(wù)好，必須在不增加或少增加成本的前提下盡量體現(xiàn)服務(wù)的人情味兒。
香港物管＝“雇工”
據(jù)了解，在香港，物業(yè)管理公司扮演的是雇工的角色，小業(yè)主如果對物業(yè)管理公司的工作感到不滿意，只要半數(shù)以上表決，就可以選擇另外的物業(yè)公司。目前廣東省、廣州市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中雖然也有類似的規(guī)定，但是在實踐中并沒有得到很好的執(zhí)行。
此外，香港物業(yè)管理的目的，不僅是要為業(yè)主或租戶提供一個安全、舒適、和諧的居住環(huán)境或工作環(huán)境，及保障業(yè)主和租戶的利益，同時更是為了提高物業(yè)的投資回報率。所以，其服務(wù)內(nèi)容不僅包含日常的房屋維修和保養(yǎng)工作，還旨在通過這些物業(yè)，去推動和協(xié)調(diào)這些物業(yè)內(nèi)業(yè)主或租客之間的社會與人際關(guān)系，使他們建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價商品得以發(fā)揮最高的效益。
有專家表示，以后廣州市大小樓盤如果都向著這個方向發(fā)展，無論是對于業(yè)主來說，或者對于廣州市的房地產(chǎn)發(fā)展來說，都是很有利的。
寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理寫字樓篇三
寫字樓物業(yè)管理
寫字樓管理內(nèi)容與過程
一、前期管理
(1)設(shè)計階段(2)設(shè)備定貨階段(3)隱蔽工程(4)建筑工程、設(shè)備、設(shè)施、建筑材料圖檔(5)保修、備品、備件管理(6)物業(yè)管理籌備：組織機構(gòu)、人員崗位描述、人員招聘、基礎(chǔ)培訓(7)服務(wù)產(chǎn)品供應方案：服務(wù)承諾、配合銷售(8)寫字樓cis策劃
二、接管驗收
(1)工程接管驗收(2)物業(yè)接管驗收(3)工程質(zhì)量遺留問題處理(4)物業(yè)管理公司cis實施
三、入住管理
1.權(quán)利認定2.簽署契約：業(yè)主公約及房屋使用管理規(guī)定3.收繳相關(guān)費用4.房屋查驗5.發(fā)放鑰匙6.辦理相關(guān)證件
四、日常運行管理 1.安保管理
(1)治安防范(2)消防控制(3)交通管制(4)治安管理(5)涉外管理(6)監(jiān)控管理
2.工程管理
(1)系統(tǒng)運行(2)日常巡檢(3)計劃維修保養(yǎng)(4)技改措施(5)節(jié)能降耗(6)工程服務(wù)(7)裝修管理(8)遺留質(zhì)量問題處理
3.保潔綠化管理
(1)清潔重點部位確定(2)清潔標準(3)清潔工作程序(4)害蟲消
施的日常運行和維護、保養(yǎng)費；綠化養(yǎng)護費；清潔衛(wèi)生費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產(chǎn)折舊費；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責任保險費；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
在上述規(guī)定的框架下，寫字樓的成本大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的30-40%公共能源，占總成本的20-30%；營運成本，占總成本的20%左右；管理費用，占總成本的10%左右。
其中，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業(yè)成本的50-70%左右，成為寫字樓物管企業(yè)成本控制的重點。
二、寫字樓成本精益控制方法
成本的精益控制，是指借鑒工業(yè)企業(yè)精益生產(chǎn)的成本控制思想和方式，在寫字樓的經(jīng)營管理中，實施成本的精益控制，提高企業(yè)的運作效率，爭取更多的贏利。
精益生產(chǎn)是當前工業(yè)界公認最佳的一種生產(chǎn)組織體系和方式。其特點是消除一切浪費、追求精益求精和不斷改善，旨在以最優(yōu)品質(zhì)、最低成本和最高效率對市場需求做出最迅速的響應。
寫字樓物管企業(yè)，應在消除一切浪費、不斷改進、及時調(diào)整的精益思想指導下，對寫字樓經(jīng)營管理成本進行精益控制。
1、成本臨界點控制
臨界點控制，是一種動態(tài)的控制方式，企業(yè)既要滿足寫字樓服務(wù)需求高峰期顧客對較高服務(wù)能力的需要，又要保證在低谷期不閑臵服務(wù)能力。同時，對內(nèi)部各部門進行成本預算和定額的控制。臨界點控制使企業(yè)的服務(wù)供應和顧客需求在剛好匹配的臨界點上運作，實現(xiàn)高
包括：公共設(shè)備設(shè)施運行的電費、公共照明電費、以及寫字樓企業(yè)自己的辦公用電三部分。第二，配合國家或地區(qū)的電力優(yōu)惠政策，安裝相應的電表可節(jié)約能源費。第三，為了分析、控制設(shè)備設(shè)施用電，除了設(shè)備設(shè)施的總表外，為大型的設(shè)備設(shè)施安裝專項計量電表。第四，為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表。第五，為物管企業(yè)自用房安裝電表。計量無遺漏是能源成本精益控制的前提和基礎(chǔ)。
其次，管理無空白點。做到只要使用能源方，都要能被計量。有相應的能源使用規(guī)定，派專人負責開關(guān)和控制運行時間。杜絕一切可能的無管理現(xiàn)象，如長明燈、夜班時間因責任不明確或安排不當而無人關(guān)閉的用電系統(tǒng)等。可以通過能源小組定期對寫字樓進行全面的巡查來杜絕能源管理的空白點。能源小組尋找可能的空白點，制訂管理控制的措施改進，達到不斷修正、完善的目的。
再次，電價核算準確。因為電力部門根據(jù)枯水季節(jié)和豐水季節(jié)分別實行兩種平均價格，而且每天按照豐、平、谷三個用電時段分三個不同的標準計量電價，所以實際電費單價需要從總電費和使用小時兩個指標反算得到。另外，大型寫字樓的框架結(jié)構(gòu)決定了房間可任意割斷，所以，供電部門不可能實施戶表工程。為了降低物管企業(yè)的成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過顧客平攤的方式彌補。所以，向顧客收取的電費單價應考慮上述兩個因素，并核算出一個相對固定的單價數(shù)額。物管企業(yè)應每月制定能源成本核算表，清晰展示當月的能源成本負擔情況。
需求高峰期和低谷期，重點安排服務(wù)能力，而不是平均分配服務(wù)能力。第二，從空間上落實服務(wù)責任，在不同服務(wù)時段采取定崗定員和值班結(jié)合的排班方式。
對比寫字樓、賓館和商場的服務(wù)需求，如表2所示，分析寫字樓每天的需求高峰期和低谷期。
寫字樓全年的服務(wù)需求高峰期和低谷期也比較明顯。由于寫字樓租賃顧客數(shù)量在一定時期內(nèi)相對固定，所以，可以按照節(jié)假日將寫字樓服務(wù)排班分為工作日班和節(jié)假日班。每個工作日班又可以分為服務(wù)高峰定崗定員制和服務(wù)低谷值班制，而節(jié)假日班可分為周末和大假兩個班。企業(yè)根據(jù)各種班次的服務(wù)需求強弱和特點以及管理重點，安排服務(wù)崗位。如在服務(wù)高峰期配以定崗定員的較高的服務(wù)能力；在低谷期(節(jié)假日等)以值班方式提供服務(wù)；以處理意外事件的應急能力為標準來滿足較低服務(wù)要求；值班小組人員少，以團隊方式相互協(xié)作，小組內(nèi)員工一專多能，比如工程維護人員在需要的時候協(xié)助保安，共同完成值班任務(wù)。
最后，寫字樓人力成本的精益控制，要以全體員工一專多能為前提和基礎(chǔ)，在能滿足服務(wù)需求前，不能一味地強調(diào)減少人員數(shù)量。必須提高人員質(zhì)量，對員工進行有計劃、有目的的長期培訓和崗位輪換實習，并將培訓成效納入績效考核體系，才能高質(zhì)量地柔性規(guī)劃服務(wù)能力，達到人力成本精益控制的效果。
寫字樓物業(yè)的租約與租約談判
寫字樓租客與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)要在書面租賃契約中具體確定，租金定期增長的數(shù)量或幅度。顯然，各城市的消費者價格指數(shù)能比較準確地反映當?shù)赝ㄘ浥蛎浀乃健Ｈ欢?，由于消費者價格指數(shù)有時變化幅度非常大，尤其是在經(jīng)濟高速發(fā)展的地區(qū)或政治經(jīng)濟不穩(wěn)定的地區(qū)，這就使得租客很難接受用消費者價格指數(shù)作為租金向上調(diào)整的基礎(chǔ)這樣一個條件。因此，租客和物業(yè)管理經(jīng)理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個租期內(nèi)每年增長10元/平方米或每年上調(diào)8％；當租期很長時，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了令租賃雙方共同承擔通貨膨脹帶來的風險，有時規(guī)定租金可以按消費者價格指數(shù)調(diào)整，但同時又規(guī)定一個上調(diào)比例的最高限，這樣，在最高限以內(nèi)的風險由租客承擔，最高限以外的風險由業(yè)主承擔。
在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運營費用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)運營過程中的所有費用。并且要在所收取的租金中包括這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運營費用如能源費用，可由寫字樓的租客以某種方式按比例分攤，由物業(yè)管理公司向租客單獨收取后直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租客歡迎，因為物業(yè)管理公司通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費，如果將運營費用加到租金里面去，業(yè)主或租客多少會有一種多支出了物業(yè)管理費的感覺。
當所有的運營費用均由租客直接分擔時，則稱這種出租方式為“凈租”，此時的代收代繳費用常按租賃面積基本租金的一個固定比
裝修投資或支付其它費用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金還是要通過種種方式歸還業(yè)主的。這樣做一個好處就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場水平相當。
另外折讓優(yōu)惠可能會體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。如果租客預計由于自己業(yè)務(wù)的發(fā)展可能會在未來增加承租面積,則一般希望業(yè)主在將來(一般是租約期滿)能滿足其擴展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣,否則業(yè)主很難接受這一做法，因為有時為了滿足當前租客的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空臵時間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通?？梢越o租客一個優(yōu)先權(quán)，即如果租客想擴大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空臵狀態(tài)的話，則該租客在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。有時租客還會要求在租約中加上于原租約條件下續(xù)租的條款。然而，業(yè)主不愿在租約期滿時賦予租客過多的權(quán)利。這里主要有兩個原因。首先，期限較長的租約所規(guī)定的租金在租賃期間內(nèi)很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調(diào)整的條款在發(fā)揮作用，但實際租金常常低于市場租金；另外，在租約期滿時賦予租客一定的權(quán)利也并不能保證其繼續(xù)承租。在某些時候，租約中還會包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租客只要提前一定的時間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金,租客就可以提前終止租約。
寫字樓管理與服務(wù)的要求
寫字樓管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個字展開。安全是指讓用戶在寫字樓里工作 安全放心；舒適是指要創(chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，1寫字樓防火要求高，應特別加強對消防工作的管理。一定要教育員工、業(yè)主、租戶遵守用火、用電制度，明確防火責任人，熟悉消防基本知識，掌握防火、救火基本技能；加強防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實消防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，消除事故隱患。
四、重視清潔管理
清潔好壞是寫字樓管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎大廈的形象。由于寫字樓一般都采用大量質(zhì)地講究的高級裝飾材料進行裝飾，所以清潔難度大，專業(yè)要求高。為此要制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。同時要加強經(jīng)常性巡視保 潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清，辦公室內(nèi)無雜物、灰塵，門窗干凈明亮，會議室整潔，茶具清潔消毒。
五、強化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng)
設(shè)備、設(shè)施的正常運行是寫字樓運作的核心。應重視對寫字樓水電設(shè)施(包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設(shè)施)的全面管理和維修，供水供電要有應急措施。應特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。要有健全的檢查維修制度，要對公用設(shè)備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護。對業(yè)主、租戶的設(shè)備報修要及時處理，并定期檢查。要做到電梯運轉(zhuǎn)率不低于98％，應急發(fā)電率達到100％，消防設(shè)備完好率達到100％。
六、設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)
管理就是服務(wù)。為方便客人，滿足客人需要，寫字樓應有配套的3化寫字樓放量的情況下，物業(yè)管理水平的高下才是決定“錢途”的關(guān)鍵。
1000萬平方米火拼
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司商業(yè)樓宇部總監(jiān)穆昆分析說，總體來看，2004年北京寫字樓供應狀況仍是“3+x”格局，即由cbd、中關(guān)村、金融街及其它寫字樓商圈共同構(gòu)成。根據(jù)規(guī)劃，僅中關(guān)村、cbd、金融街等區(qū)域的未來供應量就近千萬平方米。
cbd規(guī)劃寫字樓約500萬平方米，但從近期來看，國貿(mào)-建國門區(qū)域的寫字樓建設(shè)速度有放緩跡象，供應可能出現(xiàn)斷檔。同時，在cbd周邊地區(qū)，如朝陽門、勁松、雙井區(qū)域就獲得不錯的發(fā)展空間，形成2004年寫字樓市場的潛在區(qū)域。
中關(guān)村2003年-2005年間總供應量約241萬平方米，將建成58個寫字樓，平均每年新增80萬平方米。
從整體上看，金融街預計在2007年以前將建成近160萬平方米的寫字樓，供應速度低于cbd、中關(guān)村。
穆昆認為，除以上三個區(qū)域，值得一提的是朝外寫字樓商圈的崛起。
綜上所述，從中長期規(guī)劃來看，cbd約在500萬平方米，中關(guān)村為200萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其它地區(qū)在150萬平方米左右，潛在供應量在1000萬平方米左右。
致勝之道：物業(yè)管理
由于供應量龐大，部分發(fā)展商為避免將來租賃市場可能出現(xiàn)的激
5以后承諾能否真正兌現(xiàn)，這些都是問題。
公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容及方式
公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)，它的經(jīng)營范圍已遠遠超出原來商場的概念，是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營場所。由于其物業(yè)管理內(nèi)容包括單體商場物業(yè)(百貨大樓、零售店)，所以本章主要以它作為闡述對象。
一、公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容 1.一般性管理
(1)對小業(yè)主或承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，其經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經(jīng)營行為進行規(guī)范管理，也可以以商場經(jīng)營管理公約的形式對他們進行管理引導。對于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證良好的經(jīng)營秩序。也可由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會，由管理委員會制定管理條例，對每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進行約束，以保證良好的公共經(jīng)營秩序。
(2)安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問題。因此，安全保衛(wèi)要堅持24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。商場晚上關(guān)門時，要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報警器等報警監(jiān)控裝臵，對商場進行全方位的監(jiān)控，為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境，7力。在各類商場不斷涌現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應樹立與眾不同、具有 鮮明特色的形象，以特色豐滿形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標識、商品、服務(wù)和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認識這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色(一段時間后，顧客便會將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來)。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以公共商業(yè)樓 宇的良好形象就是銷售的先行指標。同時，公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產(chǎn)。當商業(yè)市場進入“印象時期”后，消費者過去買“品牌”，現(xiàn)在買“店牌”?？梢哉f，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業(yè)樓宇的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。
第二，公共商業(yè)樓宇識別系統(tǒng)的建立。企業(yè)識別系統(tǒng)(corporate ｉdentity system，簡稱cis)是強化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析，完整的cis系統(tǒng)由三個子系統(tǒng)構(gòu)成，即mis(理念識別系統(tǒng))；vis(視覺識別系統(tǒng))；bis(行為識別系統(tǒng))。三者只有互相推進，共同作用，才能產(chǎn)生最好的效果。
cis是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費者注意，進而提高經(jīng)營業(yè)績的一種經(jīng)營手法。它的特點是通過對企業(yè)的一切可視事物，即形象中的有形部分進行統(tǒng)籌設(shè)計、控制和
9經(jīng)營各種商品的零售商店“齊”、“全”，以滿足購物者各方面的需要。
第二，不同形式的零售商店。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店外，現(xiàn)在還分為百貨公司、連鎖店、超級市場、自選商場、折扣商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經(jīng)營上各有特色，它們能夠適應各種收入水平和社會階層的不同需求。
第三，不同層次的商店。零售商店就其信譽和實力可以劃分為不同的層次，如全國性的、省市級的以及其他一般商店。公共商業(yè)樓宇的管理者在招租時應充分考慮不同層次商店的選配。
第四，不同的商業(yè)機構(gòu)。商業(yè)機構(gòu)在這里是一個廣泛的概念，除了純商業(yè)機構(gòu)，還包括飲食業(yè)企業(yè)，如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓；服務(wù)性企業(yè)，如照片沖擴店、干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室；旅游業(yè)企業(yè)，如旅行社、旅館；娛樂業(yè)企業(yè)，如錄像室、電子游戲室、游泳池、溜冰場、兒童樂園；金融機構(gòu)，如銀行、信用社等等。公共商業(yè)樓宇實際上可以看成是一個商業(yè)區(qū)，里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。
第五，承租客商在公共商業(yè)樓宇的不同作用。根據(jù)承租客商向公共商業(yè)樓宇承租營業(yè)場所的期限，可以將他們分為三種類型，即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶，他們對公共商業(yè)樓宇的作用是不同的?；境凶鈶粲址Q關(guān)鍵承租戶，他們的租期通常要在20年以上，這對于穩(wěn)定公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營管理及其收入具有主要作用，是公共商業(yè)樓宇發(fā)展的基礎(chǔ)。主要承租戶的租期一般在10年以上，他們對公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營穩(wěn)定性起到重要作用。租賃期在10年以下的為
1施、使用人的經(jīng)營行為進行管理，以保證公共商業(yè)樓宇良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序，使經(jīng)營者的生意好做。公共商業(yè)樓宇本身是一個整體，由于多家經(jīng)營，各經(jīng)營者經(jīng)營活動的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營，無權(quán)介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活動。因此，要保證管理的有效性，應該組織由工商管理部門參與、經(jīng)營者代表組成的管理委員會，對公共商業(yè)樓宇的公共事務(wù)進行管理。管理委員會由全體經(jīng)營者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營者的利益。日常工作可以由一個執(zhí) 行機構(gòu)負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經(jīng)營者大會討論決定。這樣一來，公共商業(yè)樓宇的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經(jīng)營者的經(jīng)營活動進行協(xié)調(diào)和管理。公共商業(yè)樓宇管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作：
(1)制定管理章程，并負責監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為。
(2)開展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳公共商業(yè)樓宇的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價展銷會，組織顧客聯(lián)誼活動，以公共商業(yè)樓宇名義贊助社會事業(yè)等。帶旺人氣，吸引顧客。
(3)協(xié)調(diào)公共商業(yè)樓宇各經(jīng)營者的關(guān)系。管委會可以通過共同訂立的章程，規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關(guān)系。如：不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭；統(tǒng)一營業(yè)時間，不影響他人營業(yè)；各自負責管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會調(diào)解解決。
(4)開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提
寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理寫字樓篇四
寫字樓物業(yè)管理方案
篇一：寫字樓物業(yè)管理方案(詳細)寫字樓物業(yè)管理方案
寫字樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范
范圍
本標準規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運行維護服務(wù)、寫字樓秩序維護和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護服務(wù)、專項特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。
本標準適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動。
術(shù)語和定義
本標準采用以下術(shù)語和定義：
2.1 寫字樓
為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。
2.2 物業(yè)管理
物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
2.3 物業(yè)管理承接驗收
以保證寫字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗收。
2.4 顧客
接受寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的組織或個人。
示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。
2.5 專項特約服務(wù)
寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務(wù)。
在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質(zhì)災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。
基本要求
3.1 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求
從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應具有相應的資質(zhì)，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。
3.2 物業(yè)管理承接驗收
3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進行物業(yè)管理承接驗收；
3.2.2 物業(yè)管理承接驗收的條件應符合《成都市物業(yè)管理承接驗收指導意見》的規(guī)定；
3.2.3 移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協(xié)議》，對遺留問題的處理進行了約定；
3.2.4 完成了承接驗收備案。
3.3 管理機構(gòu)與人力資源配置要求
3.3.1 物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設(shè)置相應的管理機構(gòu)，配備適當?shù)膶懽謽俏飿I(yè)管理服務(wù)人員；
3.3.2 管理人員應取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員應取得相應專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。
3.3.3 從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓，掌握寫字樓物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。
3.3.4 管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務(wù)主動、熱情。
3.5 管理服務(wù)要求
3.5.1 制訂有切實可行的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)方案，有較為完整的管理服務(wù)制度和作業(yè)標準，并認真執(zhí)行；
3.5.2 房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運行；
3.5.3 寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標準；
3.5.4 實行了“三公開”（公開收費標準、公開服務(wù)內(nèi)容和標準、公開辦事流程）；
3.5.5 公示24小時服務(wù)電話；
3.5.6 有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序；
3.5.7 管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。
3.6 檔案管理
3.6.1 寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。
3.6.2 有較完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應包括：
3.6.2.1 物業(yè)竣工驗收及承接驗收檔案；
3.6.2.2 設(shè)備臺帳和管理維修檔案；
3.6.2.3 顧客資料檔案；
3.6.2.4 物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。
3.7 財務(wù)管理
3.7.1建立健全財務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進行財務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調(diào)、特約服務(wù)等費用須單獨結(jié)算的應準確計算；
3.7.2 物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務(wù)收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規(guī)范；
3.7.3 實行酬金制的，應向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
3.8 顧客滿意度
3.8.1寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應每年開展顧客意見調(diào)查，顧客對物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標準；
3.8.2 每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3； 3.8.3 對調(diào)查結(jié)果進行分析，有改進措施。
3.9 專項特約服務(wù)
寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應在力所能及的范圍內(nèi)，努力滿足顧客的專項服務(wù)需求，開展專項特約服務(wù)。
3.10 節(jié)能管理
寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應根據(jù)物業(yè)的實際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認真執(zhí)行。
3.11 突發(fā)性公共事件處理
寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)應對管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障、自然災害、事故災害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客和有關(guān)部門，并采取相應措施。顧客服務(wù)
4.1 接待服務(wù)
——有條件的寫字樓物業(yè)管理應設(shè)置總服務(wù)臺。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務(wù)；
——不具備設(shè)置總服務(wù)臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機構(gòu)應設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報修、特約服務(wù)申請和投訴。
4.1.1 入駐、退租服務(wù)
顧客需入駐和退租時，應按規(guī)定的程序及時受理，在承諾的時間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時建檔、歸檔。
4.1.2 報修接待服務(wù)
顧客報修時，應及時受理，并在規(guī)定的時間內(nèi)到場，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成后應進行回訪。
4.2 郵件、報刊雜志收發(fā)服務(wù)
4.2.1 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記；
4.2.2 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；
4.2.3 每日10：00前（節(jié)假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時內(nèi)送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應做好相關(guān)記錄）；
要退回郵局。
4.3 裝修管理服務(wù)
4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；
4.3.2 簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務(wù)；
4.3.3 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料。
4.4 投訴處理
4.4.1 機構(gòu)直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業(yè)管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；
4.4.2 寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)直接受理的投訴，應在一個工作日內(nèi)回復處理結(jié)果，最長不得超過三個工作日；
4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉(zhuǎn)來的投訴，應查明事實，確認證據(jù)，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協(xié)助上級部門做好相應工作；
4.4.4 向公安機關(guān)報案的投訴，應協(xié)助公安部門處理；
4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；
4.4.6 受理、處置顧客投訴應做好記錄。
4.5 專項特約服務(wù)受理
對顧客提出的專項特約服務(wù)要求，應在24小時內(nèi)回復；在物業(yè)管理機構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。
房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行、維護服務(wù)
5.1 房屋共用部位維護管理
5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；
5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理；
5.1.3 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護記錄完整；
5.1.4 根據(jù)房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄； 篇二：寫字樓物業(yè)管理方案(doc)『學習改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』
目錄
◎ 物業(yè)概況?()◎ 編制依據(jù)?()◎ 管理目標?()◎ 管理原則?（）◎ 管理辦法?（）◎ 服務(wù)項目?（）◎ 具體方案?（）早期物業(yè)管理介入階段???（）前期物業(yè)管理階段?（）接管驗收管理方案 ??（）
業(yè)主入伙管理方案 ??（）
治安管理方案（）
消防管理方案（）
綠化保潔方案 ???（）
房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案 ??()娛樂設(shè)施管理方案 ?（）
水系使用管理方案 ?（）
財務(wù)管理方案 ???（）
質(zhì)量管理方案 ???（）
十一、檔案資料管理 ???（）
十二、人力資源管理
??（）
◎智能化系統(tǒng)的管理和維護?（）◎機構(gòu)設(shè)置及人員配置??()◎物業(yè)管理收支預算 ???()
物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風格描述）
位于，周邊
周邊設(shè)施，交通便利，地理條件優(yōu)越。
由 開發(fā)建設(shè)，占地面積平方米，『學習改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』
總建筑面積，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、24小時熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有
臺
電梯。
編制依據(jù)（按照國家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定）《浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》
《杭州市物業(yè)管理條例》
《杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費實施辦法》
樓書
浙江綠城物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊及其他規(guī)定
管理目標（按照物業(yè)具體情況描述）
為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造的開發(fā)初衷，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江綠城物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業(yè)精神，及“科學規(guī)范、竭誠高效、安全文明、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針，堅持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對（小區(qū)）實施科學的管理、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導入先進的管理理念，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。
大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標準，確保業(yè)主綜合滿意率達到93%—95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達到（地區(qū)）物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準，三年內(nèi)達到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準。
管理原則
為實現(xiàn)即定管理目標，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：
（一）服務(wù)第一、管理從嚴的原則：
“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念，從業(yè)主的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)?！肮芾韽膰馈笔欠?wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應有的成效。
『學習改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』
（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：
在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。
（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則：
在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。
管理辦法
（一）實施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。
（二）成立
（大廈）管理處，配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。
（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為（大廈）
組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。
（四）導入iso9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實際，制定一套切合實際的規(guī)章制度，確定一系列高標準的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。
（五）嚴格遵守《杭州市物業(yè)管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。
（六）運用cs系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。
（七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。
（八）運用cis系統(tǒng)設(shè)計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位。
（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。
物業(yè)管理服務(wù)項目
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（一）公共服務(wù)項目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費用納入物業(yè)管理費）：
1、協(xié)助公安部門維護大廈內(nèi)的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；
2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；
3、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護和保養(yǎng)；
4、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；
5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護；
6、對大廈的各類資料進行管理；
7、未裝修房屋通風、打掃等服務(wù)；
8、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；
9、雨傘、雨衣臨時借用；
10、節(jié)日環(huán)境布置；
11、重要時刻提醒服務(wù)；
12、代訂報刊、信件收發(fā)；
13、代聘鐘點工服務(wù)；
14、代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費；
15、代叫出租車；
16、代辦保險；
17、義務(wù)安全用電常識宣傳。
（二）有償專項服務(wù)項目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：
1、大廈內(nèi)物品搬運；
2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；
3、機動車輛清洗：
4、提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護服務(wù)；
5、提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)；
6、商務(wù)中心服務(wù)；
7、辦公區(qū)域綠化供應及代為養(yǎng)護；
8、辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務(wù)；
9、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；
10、代訂車、船、機票；
11、代訂代送飲用水。
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具體方案
大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。
第一階段：早期物業(yè)管理介入階段
從業(yè)主、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。
一、管理內(nèi)容：
1、從政策法規(guī)的角度，提供相應物業(yè)管理意見及依據(jù)；
2、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議；
3、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力；
4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見；
5、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見；
6、提供機電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見；
7、提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見；
8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷；
9、提供標識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見；
10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通；
11、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。
二、管理措施：
熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；
學習、運用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量； 制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；
參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；
第二階段：前期物業(yè)管理階段
前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。
一、接管驗收管理方案 篇三：辦公樓物業(yè)管理方案
第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃
一、認識與定位
（一）全國戰(zhàn)略長沙重點
（二）項目定位
二、工作重點和零風險工程
（一）三個重點
（二）零風險工程
三、指導思想、管理模式、管理目標
（一）指導思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔
（二）一種模式：[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式
（三）管理目標兩項承諾四、四大優(yōu)勢
（一）觀念優(yōu)勢：滿意只是起點（以服務(wù)客戶為最高原則）
（二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持
（三）配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)
（四）經(jīng)驗優(yōu)勢：外接項目管理服務(wù)的實踐五、八項措施
第一章 管理方式、工作計劃和物資裝備
一、管理方式
二、工作計劃
三、物資裝備
第二章 管理人員配備、培訓與管理
一、管理人員的配備
（二）管理處人員配置
（三）各部門人員素質(zhì)要求
二、管理人員的培訓
三、管理人員的管理
第三章 管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理
一、管理規(guī)章制度的建立
二、檔案資料的建立與管理
第五章指標的承諾及其措施
第六章管理成本測算和管理費標準
一、物業(yè)管理費標準
二、對物業(yè)管理處財務(wù)管理的認識
三、管理處控制成本主要措施
四、機關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費用測算
第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入
一、物業(yè)管理的前期介入
（一）施工期的物業(yè)管理
（二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
（三）辦公大樓施工驗收期及物業(yè)接管驗收的物業(yè)管理
二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入
三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場之間各類矛盾的措施
第八章社區(qū)文化和便民服務(wù)
一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認識
（一）開展社區(qū)文化活動是文化需求的重要手段。
（二）社區(qū)文化是實施物業(yè)管理的潤滑劑。
（三）社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應和物業(yè)管理相聯(lián)系。
（一）社區(qū)環(huán)境特點
（二）社區(qū)總體目標
（三）保證社區(qū)文化總體效果的主要措施
三、便民服務(wù)
第九章機電設(shè)備設(shè)施的管理
一、系統(tǒng)的日常運行
二、設(shè)備系統(tǒng)的應急處理方案
（一）設(shè)備故障處理規(guī)程
（二）發(fā)生火警處理規(guī)程
（三）電梯困人救援規(guī)程
（四）供電電源停電故障處理規(guī)程
（五）停水及故障處理規(guī)程
（六）空調(diào)故障處理規(guī)程
三、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)
（一）維護保養(yǎng)工作方式
（二）日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制
（三）主要系統(tǒng)定檢工作要點
（四）設(shè)備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準
四、節(jié)能管理
五、技術(shù)改造、更新
六、技術(shù)資料的收集、管理、使用
第十章物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施
一、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍
二、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護運作
三、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護周期
四、房屋本體部分維修計劃、標準
五、公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃及標準
第十一章日常物業(yè)管理的綜合服務(wù)
一、事務(wù)管理
三、保安及消防管理
五、設(shè)施管理
第一章
提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃
零風險工程 —— 解除后顧之憂
一種模式—— [經(jīng)營型]物業(yè)管理
二項承諾—— 示范大廈、滿意率
三個重點—— 整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)
四大優(yōu)勢—— 觀念、技術(shù)、經(jīng)驗、配套
八項措施—— 精銳骨干、整體形象、設(shè)備管理、綜合服務(wù)、質(zhì)保體系、成本控制、遠程網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)創(chuàng)新
一、認識與定位
（一）全國戰(zhàn)略
長沙重點
岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙，湖南省政治、經(jīng)濟、文化中心，在改革開放的進程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀之初全面啟用的長沙市委市政府機關(guān)新大院，項目占地40萬平方米，一期工程8.7萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區(qū)，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，長沙市委、市政府為了推進政府機關(guān)后勤事務(wù)社會化改革，為該項目在全國范圍內(nèi)公開招聘專業(yè)的物業(yè)管家，充分體現(xiàn)了長沙市委、市政府領(lǐng)導進一步改革開放的魄力和長遠眼光。深圳市中航物業(yè)管理有限公司（catic property management，以下簡稱cpm）的發(fā)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地，以內(nèi)陸經(jīng)濟、文化發(fā)達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務(wù)重點，以社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標，創(chuàng)造市場，引導消費，主動地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。近年來，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經(jīng)成功承接全國各地多項大型綜合物業(yè)管理項目，積累了豐富的異地管理服務(wù)寶貴經(jīng)驗。
cpm將機關(guān)新大院項目作為跨世紀業(yè)務(wù)首選，高度重視這項著名
物業(yè)的投標工作，對項目特點和自身實力等綜合因素進行了深入地研究和分析。我們有服務(wù)機關(guān)新大院的真誠愿望，更有信心為機關(guān)新大院提供全面、專業(yè)和高水準的物業(yè)管理服務(wù)。
（二）項目定位
長沙市委、市政府機關(guān)新大院作為一個國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應該著眼于全國，著眼于世界，著眼于未來。機關(guān)新大院項目整體形象定位是
開放、高效、親和
?開放
體現(xiàn)長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化的辦公方式
?高效
展示長沙市委、市政府進取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和
高效率
?親和
象征長沙市委、市政府為民服務(wù)的宗旨及與外界的和諧關(guān)系
二、工作重點和零風險工程
（一）三個重點
cpm以客戶導向理論為依據(jù)，從長沙市委、市政府的角度分析機
關(guān)新大院的物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項工作重點：
重點一：樹立政府物業(yè)整體形象
通過環(huán)境形象樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控
制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象。
重點二：樓宇設(shè)備管理
機關(guān)新大院樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大，關(guān)鍵設(shè)備國產(chǎn)化程度高，而政府物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實力是嚴峻的考驗。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試，熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要
寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理寫字樓篇五
寫字樓物業(yè)管理方案
具體描述
物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風格描述）
______________位于_______________，周邊 周邊設(shè)施_______，交通便利，地理條件優(yōu)越。
______________由____________開發(fā)建設(shè)，占地面積______平方米，總建筑面積_________，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、24小時熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有___臺電梯。
此為工程部分
第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置
一、任務(wù)
工程部是實施大廈工程管理，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術(shù)性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務(wù)水準、良好形象和聲譽的重要標志。
工程部的職責范圍如下：
1、負責大廈電力系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和故障檢修；
2、負責大廈公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)；
3、負責對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)；
4、負責大廈外派工程的監(jiān)管工作。
5、負責對用戶提供收費特色服務(wù)以及特約服務(wù)。
二、工程部架構(gòu)圖（a座）工程人員結(jié)構(gòu)圖
人員配置說明 項目負責人： 1人
工程專業(yè)工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)綜合維修班：15人 領(lǐng)班:1人（兼維修）綜合維修工:15人 設(shè)備運行：8人
領(lǐng)班:1人（兼維修）運行工:7人
配電室值班電工：16人 領(lǐng) 班: 1人（兼值班）bc
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